--- citation: Naumanns tidskrift 1869 s. 151 alt_citation: Tidskrift för lagstiftning, lagskipning och förvaltning 1869 s. 151 court: Högsta domstolen series: "https://ratiolex.se/naumann/" type: REFERAT date: 1868-09-02 keywords: - Köpekontrakt url: "https://ratiolex.se/naumann/1869/s-151/" source: Naumanns tidskrift 1869, tryckta bandet source_organization: Ratio Lex license: Allmän handling. Texten är domstolens egen och återges ord för ord. --- # Naumanns tidskrift 1869 s. 151 Förutsätter vår lag, att två afhandlingar äro nödiga vid försäljning af fastighet, nemligen köpekontrakt och köpebref! Uppbud å handling, hvars öfverskrift är: köpekontrakt. --- Fiskaliskt åtal1). Vid 1866-års lagtima hösteting med Gotlands norra härad hade hemmansägaren A. Andersson sökt lagfart å 5/24 mantal kronoskatte Kassle och för sådant ändamål företett dels ett af förre provincialläkaren doktor A. Andrée den ’) Lagkomitéens förslag till civil-lag innehåller, som bekant är, i Jordabalkens 3 kap. 3 §: »Alle vilkor, som vid köp tingade äro, skola i köpebrefvet införas; eller varen kraftlösa.« I motiverna heter det: »Till förekommande af de oredor och för tredje mans rätt menliga följder, som ofta uppstått deraf, att åtskilliga vilkor för köp, utan att i köpebref intagas, varit uti särskilda s. k. köpekontrakter utsatte, har komitéen funnit nödigt föreskrifva, att alla vilkor, som vid köp tingade äro, skola i köpebrefvet införas, vid den påföljd att de, der annorlunda förfares, anses kraftlöse«. Detta förslag innebär intet nytt (med undantag måhända af den strängt accentuerade clausula annullatoria). Det är fullt öfverensstämmande med stadganderna i 1 kap. Jordabalken af vår gällande lag, som icke känner flera än en köpeafhandling i detta fall, i hvilken de vilkor skola sättas hvarå köpet sig grundar. Det temligen allmänt på vissa orter utbredda oskicket att upprätta två köpeafhandlingar om fastighet blefve isynnerhet menligt, om domaren vid uppbuds beviljande t. ex. uraktläte att i lagfartsprotokollet in extenso intaga såväl köpebrefvet, som det s. k. köpekontraktet, till hvilket det förra stundom uttryckligen hänvisar. En annan fråga, den nu förhandenvarande, är huruvida, när behörig saluafhandling (den må då hafva en eller annan öfverskrift) uppvisas, i hvilken uttryckligen står, att ägaren försäljer fastigheten till köparen, den omständighet får hindra uppbud, att samma saluafhandling innehåller, det en ytterligare skrift, under namn af aköpebref«, sedermera skall af säljaren utfårdas, när köpeskillingen blir gulden, eller andra köpevilkor varda uppfyllda. Red. anm. s. 152 Sida 152 i årgången börjar här 30 September 1864 utfärdadt, af två personer bevittnadt köpekontrakt af innehåll, bland annat, att Andrée till Andersson försålde nämnde hemman mot en köpesumma af 4,750 rdr, deraf den 1 Februari 1865 vid köpebrefs erhållande skulle betalas 750 rdr, och återstående 4,000 rdr liqvideras medelst en skuldsedel å sistnämnda belopp jemte ränta, samt att, då berörde 750 rdr skulle utgöra betalning för af Andersson oguldet arrende af hemmanet, Andrée förbunde sig att vid köpets uppgörande till Andersson återlemna det angående samma fastighet upprättade arrendekontrakt; dels ock en af domhafvanden bestyrkt afskrift af häradsrättens för Andrée den 14 Januari 1864 utfärdade fastebref å ifrågavarande hemman. Öfver berörde ansökning resolverade häradsrätten, med häradshöfdingen A. L. von Strussenfelt såsom ordförande, den 6 Oktober 1866: att enär säljarens äganderätt till fastigheten vore genom omförmälda fastebref vederbörligen ådagalagd, meddelade denna domstol Andersson uppbud första gången å nämnde fastighet; hvarjemte rätten, uppå framställd anhållan,samma dag beviljade inteckning i fastigheten till säkerhet för innehållet af ett utaf Andersson till sedelhafvaren den 1 Oktober 1866 utfärdadt skuldebref å 3,000 rdr med ränta. Uti en till riksdagens justitieombudsman den 11 Januari 1867 ingifven skrift hade Andrée, med förmälan, hurusom omförmälda köpekontrakt, deri någon köpeskilling icke funnes qvitterad, endast afsett att bestämma vilkoren för ett blifvande köp, hvilket dock aldrig kommit till stånd, enär Andersson icke förmått fullgöra något af deruti stadgade vilkor, yrkat, att då Andersson satt sig i besittning af egendomen och densamma, genom uthuggning af skog och vauvård i öfrigt, förstört, samt Andersson vore medellös, domhafvanden, som genom beviljandet af uppbud och inteckning stadfästat det olagliga besittningstagandet och afhändt Andrée s. 153 Sida 153 i årgången börjar här egendomen, måtte förpligtas godtgöra Andrée den honom derigenom tillskyndade förlust. Sedan justitieombudsmannen häröfver infordrat häradshöfdingen von Strussenfelts förklaring, förordnade justitieombudsmannen advokatfiskalsembetet i Svea hofrätt att mot von Strussenfelt anställa åtal för behandlingen af ifrågavarande lagfartsärende ; med anledning hvaraf advokatfiskalen A. T. Billbergh den 10 April 1867 ingaf embetsmemorial till nämnde hofrätt af hufvudsakligt innehåll : Von Strussenfelt hade i sin förklaring hos justitieombudsmannen anfört, att för köps lagfarande endast behöfdes en handling, hvarigenom fastighet försåldes till uppgifvet pris, ehvad denna handling benämndes köpebref eller köpekontrakt, och att köpeafhandling, som för lagfart företeddes, ingalunda behöfde innehålla, att köpeskillingen blifvit gulden. Denna sats kunde, efter advokatfiskalens förmenande, icke äga tillämpning på förevarande fall, då sjelfva afhandlingen hade till öfverskrift »köpekontrakt» och innehöll, att köpebref framdeles skulle utfärdas, så snart en del af köpeskillingen blifvit erlagd och säkerhet ställd för återstoden. I sådant fall, om också ej i andra, måste föreskriften i 4 kap. 1 § Jordabalken om köpebrefs uppvisande ovägerligen tillämpas efter ordalydelsen, och lagfart icke meddelas förr, än köpebref blifvit företedt, ty här vore tydligt, att säljaren hade en annan åsigt om köpebrefvets nödvändighet för lagfarten, än den von Strussenfelt sagt sig hysa. Härtill komme, att lagfartssökanden såsom åtkomsthandling icke kunnat förete det för säljaren utfärdade fastebref eller ens en bestyrkt afskrift deraf, utan blott en afskrift af det hos rätten förvarade konceptet. Då häradsrätten detta oaktadt, utan att ens öfver ansökningen höra den andre kontrahenten, hvilkens rätt det gällde, meddelat uppbud, och detta haft till följd, att rätte ägaren till fastigheten blifvit åtminstone tillsvidare urståndsatt att öfver densamma förfoga, äfvensom att egendomen blifvit utan rätte ägarens vetskap och samtycke pantsatt för annans skuld, yrkade advokatfiskalen, att von Strussenfelt, såsom för häradsrättens beslut ansvarig, s. 154 Sida 154 i årgången börjar här måtte dömas för derigenom ådagalagd stor vårdslöshet i domareembetet att böta, enligt 25 kap. 17 och 21 §§ Strafflagen, äfvensom förpligtas att, sex månader efter det hofrättens utslag vunnit laga kraft, antingen till Andrée, utan någon kostnad för denne, aflemna den intecknade skuldsedeln å 3,000 rdr med ränta, eller ock till honom utgifva enahanda belopp jemte derå i skuldsedeln förskrifven 6 procent ränta från utgifningsdagen tills liqvid af von Strussenfelt verkställdes, samt dessutom godtgöra Andrée ej mindre alla kostnader, denne kunde komma att vidkännas för att få häradsrättens ifrågavarande lagfarts- och inteckningsåtgärder i vederbörlig ordning undanröjda samt åter komma i besittning af egendomen, än äfven hvad han derefter kunde visa sig hafva förlorat dels genom saknad afkastning af egendomen från den 6 Oktober 1866, då det olagliga agfartsbeslutet meddelades, och tilldess Andrée blefve åter inrymd i egendomen, dels ock genom densammas försämring i följd af åverkan eller vanhäfd under samma tid. Uti häröfver afgifven förklaring anmärkte häradshöfdingen von Strussenfelt till en början det formvidriga i åtalet, som rörde sig omkring en fråga af helt och hållet tvistemåls natur. Frågan gällde nemligen blott: hvilken eller hvilka voro de rättigheter, Andrée genom köpekontraktet tillerkänt Andersson? Denna fråga, köpeafhandlingens pröfning, borde ej kunna förvandlas till en fiskalisk aktion; den måste pröfvas och afgöras i tvistemålsväg, och först sedan detta skett, kunde lagligen bli fråga om aktion. I motsatt fall skulle domstolen i aktionsmålet döma öfver tredje mans (Anderssons) rätt, hvilken icke blifvit i saken hörd, och den civila frågans pröfning vara på förhand afklippt. Till försvar för den klandrade åtgärden anförde häradshöfdingen von Strussenfelt: Redan handlingens benämning visade, att den afsåg äganderättens öfverflyttning från en person till en annan. Andrée hade deri uttryckligen förklarat, att han »försäljer» fastigheten till Andersson; köpesumman var uttryckligen bestämd, afhandlingen bevittnad och behörigen undertecknad af köpare och säljare. Andra s. 155 Sida 155 i årgången börjar här bestämmelser funnos ej i lag gifna rörande formen af en köpeafhandling, och följaktligen var det ej heller nödvändigt att köpeskillingen skulle vara i handlingen qvitterad. Ifrågavarande afhandling vore sålunda antingen ett dokument, hvarigenom äganderätten verkligen öfverflyttades, eller ock en nullitet; ett tredje gåfves ej, ty löfte om köp kände lagen icke. Hvad skulle väl afhandlingen tjenat till, om meningen ej varit att Andersson derigenom skulle blifva ägare till fastigheten? I afhandlingen funnes ej heller köpebrefvets utfärdande nämndt såsom vilkor för köpet eller hemmansdelens besittningstagande, utan stode blott såsom en uppmaning till köparen att snart fullgöra första inbetalningen. Ordet »köpebref» i 4 kap. 1 § Jordabalken betydde intet annat än köpeafhandling, såsom ock ordet »bref» på flera ställen i lagen förekomme i bemärkelsen skrifven handling, t. ex. i 15 kap. 4 § Jordabalken. Praxis vore öfver hela riket att bevilja lagfart på köpekontrakt; ty särskilda köpebref utfärdades mera sällan, och äfven om sådant funnes omnämndt i köpekontraktet, hindrade dock detta ej lagfarts beviljande på kontraktet. — Att säljarens fastebref icke företetts i original, kunde ej inverka på saken, enär ändamålet med fastebrefs uppvisande blott vore att styrka säljarens äganderätt. Att kommunicera lagfartsansökning med säljaren, hade aldrig brukats; ty man hade alltid ansett, att afhandlingen borde tala för sig sjelf. Hos Andrée sjelf låg felet, då han skrifvit att han sålde, när hans mening ej varit att sälja. Men det stode dock honom ännu öppet att få saken hjelpt genom att på grund af afhandlingen söka inteckning för ogulden köpeskilling och sålunda få förmånsrätt i fastigheten framför Anderssons inteckning. Häradsrätten hade nemligen inhiberat lagfartens fortgång, tills åtalet blifvit utageradt. Àfven genom rättegång mot Andersson kunde återgång af lagfarten och inteckningens dödande vinnas. På grund häraf yrkade häradshöfdingen von Strussenfelt åtalets ogillande. Hofrätten meddelade utslag den 11 December 1867: Emedan ifrågavarande köpekontrakt, som blifvit underteck- s. 156 Sida 156 i årgången börjar här nadt och bevittnadt, på sätt ofvan formales, innehölle, att Andrée derigenom försålde förutnämnde 5/24 mantal Kassle till Andersson, samt vid sådant förhållande häradsrättens ofvanberörda, under häradshöfdingen von Strussenfelts ordförandeskap fattade beslut att på ansökning af Andersson meddela lagfart å köpet icke vore af beskaffenhet att kunna såsom embetsfel föras häradshöfdingen von Strussenfelt till last, bief åtalet af hofrätten ogilladt. Enligt uppdrag af justitieombudsmannen, fullföljde advokatfiskalen Billbergh underd. besvär hos Kongl. Maj:t och fortsatte yrkandet både om ansvar och ersättning. Lagfartssökanden hade icke ens uppgifvit, att det i kontraktet bestämda vilkor om köpebrefs utfärdande blifvit af andra kontrahenten frånträdt, och förr än köpet blifvit genom köpebrefvet stadfästadt hade köparen icke fått den realrätt till fastigheten, hvarförutan handeln icke gällde, vare sig emot eller till förmån för tredje man. Derjemte åberopade advokatfiskalen justitieombudsmannens rörande åtalets fullföljande aflåtna embetsskrifvelse, deri anfördes: att då, enligt häfdvunnen praxis, som rotfäst sig i folkets föreställning, köpekontrakt i fråga om fast egendom betraktades såsom endast en förberedelse till köpet, hvilket först genom det i lagen omnämnda köpebrefvet uppnådde sin fullbordan; och då, i följd häraf, det först på senaste tiden börjat anses tillåtligt att på köpekontrakt meddela lagfart, likväl alltid under förutsättning, att anledning icke förekomme att förmoda, det någon skriftlig handling af kontrahenterna, begge eller endera af dem, vidare skulle erfordras för köpets fullbordande, ansåg justitieombudsmannen domhafvanden felakitgt förfarit, när han å ifrågavarande köpekontrakt, hvilket uttryckligen omförmälde, att köpebref skulle utfärdas, och det å viss dag, på hvilken tillika en del af köpeskillingen borde gäldas och säkerhet för återstoden deraf på uppgifvet sätt ställas, meddelade lagfart, utan att, såvidt det af handlingarne syntes, ens hafva efterfrågat, huruvida köpebref blifvit utfärdadt eller icke. Såsom skäl för detta, ej endast mot praxis, utan mot lagens bokstafliga lydelse — som talade om köpebref, ej s. 157 Sida 157 i årgången börjar här köpekontrakt — stridande förfarende hade domhafvanden åberopat och hofrätten, efter hvad det ville synas, för god antagit en definition på köp, enligt hvilken detta aftal skulle vara fullbordadt, då de öfverenskommande varit ense om priset och föremålet derför, samt sådant blifvit i handlingen utsatt, äfvensom densamma vederbörligen undertecknad och bevittnad utan afseende derå, om säljaren begagnat verbalformen præsens eller perfektum till att uttrycka försäljningsåtgärden. Men denna definition passade icke fullkomligt in på det aftal, hvarom här vore fråga. Den handling, efter hvilken aftalets art skulle bedömas, innehölle visserligen, att säljaren försålde till köparen den ifrågavarande fastigheten, men detta samma innehölle alla köpekontrakt, enligt det allmänt brukliga, om än icke i någon lag stadgade formuläret, utan att derföre köpebref ansetts öfverflödiga. Ifrågavarande köpekontrakt innehölle dessutom, att på en viss dag derefter skulle köpebref utfärdas, en del af köpeskillingen erläggas och andra för köpet oeftergifliga vilkor fullgöras, hvarförutan ett till kontraktet fogadt tillägg, som måste anses dertill hörande, då först under detsamma vittnena skrifvit sina namn, omförmälde, att vid köpets uppgörande — d. v. s. när köpebrefvet komme att utfärdas, hvarförinnan köpet icke ansetts fullgjordt — ett hemmansdelen rörande arrendekontrakt skulle återlemnas; hvilka alla bestämningar och talesätt i köpekontraktet tydligen gåfve vid handen, att köpeaftalet dermed icke varit fullbordadt, utan att en ytterligare handling erfordrats, som, efter det alla vilkoren för köpet blifvit fullgjorda, kunde få det innehåll, köpebref vanligen plägade hafva, nemligen att »säljaren afhände sig och tillegnade köparen fastigheten». En sådan handling vore det som lagen fordrade, då deri talades om köpebref. Funnes nu ett verkligt behof att afskaffa den äldre, här ofvan omnämnda praxis vid fastighetsköp, så borde sådant ske genom uttrycklig lag, som på en gång undanröjde det allmänt rådande föreställningssättet rörande denna angelägenhet, och icke genom en och annan domares godtyckliga åtgärd, helst i en tid, då bedrägeriet valt till före- s. 158 Sida 158 i årgången börjar här mål för sin verksamhet företrädesvis handeln med fastigheter och säkerligen icke skulle lemna obegagnadt detta nya sätt att gäcka en säljares försigtighetsmått, dem han vidtagit i den godtrogna föreställningen, att å blotta köpekontraktet lagfart ej finge meddelas, åtminstone icke då i samma kontrakt uttryckligen omtalades köpebrefs utfärdande, såsom en återstående handling för köpets fullbordan. Sedan häradshöfdingen von Strussenfelt blifvit öfver besvären hörd och i afgifven underd. förklaring upprepat hufvudsakligen hvad han förut anfört, föredrogs målet inför Högsta Domstolen den 2 September 1868, dervid Högsta Domstolens flesta ledamöter (justi tie råden Hofstedt, Naumann, von Hofsten och Lagerstråle) funno skäl icke vara anfördt, som i hofrättens öfverklagade utslag kunde verka ändring. Justitieråden friherre Leuhusen och Olivecrona yttrade: »Då den emellan doktor A. Andrée och hemmansägaren A. Andersson den 30 September 1864 upprättade afhandling angående försäljning af 5/24 mantal kronoskatte Kassle i uttryckliga ordalag förutsätter, att för köpets uppgörande köparen skulle af säljaren erhålla särskildt köpebref på den öfverenskomna dag, då den förre borde till den sednare aflemna köpeskillingsliqvid genom skuldförbindelse å köpesummans belopp och godkänd säkerhet för betalningens fullgörande; alltså och då i sådant fall föreskriften i 4 kap. 1 § Jordabalken, att köparen skall för erhållande af lagfart vara pligtig att uppvisa sitt köpebref, enligt justitierådens uppfattning, måste vara ovilkorlig; men domhafvanden i Gotlands norra härad, häradshöfdingen A. L. von Strussenfelt, med förbiseende af denna föreskrift och utan att den ifrågavarande köparen företett i laga ordning utfärdadt köpebref eller säljarens egen åtkomsthandling, likväl på köparens begäran den 6 Oktober 1866 meddelat honom första uppbudet å fastigheten, och åtgärden att under sådant förhållande bevilja köparen lagfart, enligt justitierådens omdöme, ådagalägger bristande aktsamhet vid domareembetets utöfvande, pröfvade justitieråden, med ändring af hofrättens öfverklagade utslag, rättvist döma häradshöfdingen von s. 159 Sida 159 i årgången börjar här Strussenfelt, i egenskap af ordförande i nämnde häradsrätt, att, jemlikt 25 kap. 17 § Strafflagen, böta 25 rdr rmt; men då icke styrkt vore, om och i hvad mån skada genom den felaktiga åtgärden för säljaren uppstått, blef det af advokatfiskalen Billbergh gjorda yrkande om von Strussenfelts förpligtande att utgifva skadeersättning af justitieråden ogilladt». --- Källa: Naumanns tidskrift 1869, tryckta bandet — skannat och OCR-läst av Ratio Lex. Domstolsverkets öppna praxis börjar 1981 och har inte det här avgörandet. Kontrollera mot det tryckta bandet innan avgörandet åberopas.