--- citation: Högsta domstolen, mål T 557-24 court: Högsta domstolen series: "https://ratiolex.se/nja/" type: DOM_ELLER_BESLUT decision_form: dom date: 2025-01-29 published: 2025-03-04 retrieved: 2026-03-08 case_numbers: - T 557-24 keywords: - Uppsägning - Generalklausul - Hyresavtal - Hyresförhållande - Lokal - Lokalhyra - Ombyggnad - Rivning lagrum: - 12 kap. 57 § jordabalken (1970:994) cites: - https://ratiolex.se/nja/1989/s-824/ - https://ratiolex.se/nja/1991/s-419/ - https://ratiolex.se/nja/2011/s-27/ - https://ratiolex.se/nja/2013/s-1112/ url: "https://ratiolex.se/nja/2025/mal-t-557-24/" source: "https://rattspraxis.etjanst.domstol.se/api/v1/publiceringar/22833a4b-d6bb-496e-b67c-76b1b3c0f217" source_organization: Domstolsverket license: Allmän handling. Texten är domstolens egen och återges ord för ord. --- # Högsta domstolen, mål T 557-24 Tillämpning av den s.k. generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken. --- s. 1 Sida 1 av 15 i domstolens handling - HÖGSTA DOMSTOLENS DOM · meddelad i Stockholm den 29 januari 2025 - Mål nr · T 557-24 ## PARTER Klagande Lidl Sverige Kommanditbolag, 969667-6312 Box 4093 169 04 Solna Ombud: Advokaterna NH, NL och JT Motpart Parkgate Byggmästaren 2 AB i konkurs, 556959-1307 c/o Alysanne AB Box 55623 102 14 Stockholm Ombud: Advokaterna PGJ och JL SAKEN Ersättning enligt jordabalken s. 2 Sida 2 av 15 i domstolens handling ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Svea hovrätts dom 2023-12-20 i mål T 4176-22 ## DOMSLUT Högsta domstolen, som inte meddelar prövningstillstånd i den del av målet som har förklarats vilande, fastställer hovrättens domslut. Lidl Sverige Kommanditbolag ska ersätta Parkgate Byggmästaren 2 AB i konkurs för rättegångskostnad i Högsta domstolen med 687 500 kr avseende ombudsarvode samt ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom. ## YRKANDEN I HÖGSTA DOMSTOLEN M.M. Lidl Sverige Kommanditbolag har yrkat att Parkgate Byggmästaren 2 AB i konkurs ska förpliktas att till Lidl betala i första hand 60 200 000 kr och i andra hand 2 357 054 kr samt ränta på respektive belopp enligt 4 och 6 §§ räntelagen från den 29 juni 2020 till dess betalning sker. Lidl har vidare yrkat att bolaget ska befrias från skyldigheten att ersätta Parkgates rättegångskostnader i tingsrätten och hovrätten samt att Parkgate ska förpliktas att ersätta Lidl för dess rättegångskostnader i dessa instanser. Parkgate har motsatt sig att hovrättens dom ändras. Parterna har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Högsta domstolen. Högsta domstolen har meddelat det prövningstillstånd som framgår av punkten 16. s. 3 Sida 3 av 15 i domstolens handling Parkgate har under handläggningen i Högsta domstolen försatts i konkurs. Konkursförvaltaren har förklarat att Parkgates konkursbo inte inträder i målet vid sidan av bolaget. ## DOMSKÄL ### Vad målet gäller 1. Målet gäller under vilka förutsättningar en lokalhyresgäst har rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet och vägrar att förlänga hyresförhållandet. I målet aktualiseras såväl rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna (första stycket 2 och 3) som generalklausulen (första stycket 4). ### Bakgrund 2. Lidl hyrde en lokal med tillhörande parkeringsplatser i fastigheten SB 2. Fastigheten ägs sedan sommaren 2018 av Parkgate. 3. Fastigheten ägdes tidigare av GIAB, som 2007 ingick hyresavtalet med Lidl. I lokalen bedrev Lidl dagligvaruhandel (Skytteholmsbutiken). 4. Hyresavtalet ersattes 2009 av ett nytt hyresavtal. GIAB sade 2015 upp avtalet till hyrestidens utgång den 30 september 2018. Som skäl angavs att GIAB behövde ta ”hyresobjektet i anspråk för rivning/ombyggnad”. Lidl ville inte lämna lokalen utan ersättning och hänsköt tvisten till hyresnämnden för medling. 5. GIAB inledde ett projekteringsarbete som syftade till att byggnaderna på fastigheten skulle rivas och delvis ersättas med bostäder. Detta var i linje med Solna stads vision för området och krävde bland annat att detaljplanen ändrades. Under första delen av 2016 skickade Solna stad ut ett förslag till detaljplan för samråd. I slutet av 2017 drog sig en av finansiärerna ur projektet, vilket medförde att projekteringsarbetet avstannade. s. 4 Sida 4 av 15 i domstolens handling 6. Det fördes därefter diskussioner mellan GIAB och Lidl om att Lidl skulle köpa fastigheten, men det ledde inte till något avtal. Sommaren 2018 sålde GIAB fastigheten till Parkgate. I oktober 2018 ingicks ett nytt hyresavtal som endast löpte fram till och med den 31 december 2019. Hyresavtalet innehöll inte något villkor om att hyresförhållandet skulle upphöra på grund av rivning eller ombyggnad. 7. Parkgate sade i mars 2019 upp hyresavtalet till hyrestidens utgång. Som skäl angavs att fastigheten skulle exploateras och förädlas genom att butiksytan delvis skulle rivas för att lämna plats för en nyproducerad kontorsvolym, delvis byggas om till kontor. Vidare skulle bostäder uppföras där det låg parkeringsplatser. Det fanns vid denna tidpunkt inte något rivningslov eller någon ny detaljplan som tillät sådana åtgärder. 8. Lidl öppnade i mars 2019 en butik i Solna centrum. 9. Efter vissa kontakter med Lidl under uppsägningstiden anvisade Parkgate i mitten av oktober 2019 en ersättningslokal på Vretenvägen i Solna. Parkgate medgav också tre månaders uppskov med avflyttning. Lidl ansåg att ersättningslokalen inte var godtagbar och accepterade den inte. Den 1 december 2019 flyttade Lidl ut från lokalen i Skytteholm. ### Tingsrätten och hovrätten 10. Lidl yrkade vid tingsrätten ersättning på grund av att Parkgate hade vägrat förlänga hyresförhållandet. Lidl anförde att det inte funnits sakliga skäl för uppsägning eftersom lokalen inte hade rivits eller byggts om. Även om rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna i 12 kap. 57 § första stycket 2 och 3 skulle anses vara tillämpliga hade Parkgate inte anvisat en godtagbar ersättningslokal. Vidare menade Lidl att Parkgate inte heller med stöd av generalklausulen i första stycket 4 haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. s. 5 Sida 5 av 15 i domstolens handling 11. Parkgate bestred yrkandena och anförde sammanfattningsvis följande. Det var befogat att upplösa hyresförhållandet med hänsyn till den planerade förädlingen av fastigheten. Exploateringsplanerna var vid uppsägningen aktuella men genomförandet kom av olika skäl att försenas. Också när hyresavtalet ingicks i oktober 2018 kände Lidl till att lokalen skulle rivas och fastigheten undergå en större ombyggnad i enlighet med Solna stads planer för området. Lidl var därför skyldigt att flytta utan rätt till ersättning. Lidl valde att flytta i förtid och ordnade en ersättningslokal genom butiken i Solna centrum. Under alla förhållanden anvisade Parkgate en godtagbar ersättningslokal och erbjöd dessutom Lidl att stanna kvar i butikslokalen till dess att ersättningslokalen var färdigställd. 12. Lidl bestred att bolaget vid avtalets ingående skulle ha känt till att det fortfarande var aktuellt att riva eller bygga om de lokaler som fanns på fastigheten. Bolaget bestred också att butiken i Solna centrum var en ersättningslokal för Skytteholmsbutiken. 13. Tingsrätten fann att vid uppsägningen var Parkgates exploateringsplaner konkreta och tillräckligt aktuella för att utgöra sakliga skäl för uppsägning. Det fanns godtagbara förklaringar till att planerna hade dragit ut på tiden. Däremot hade Parkgate inte visat att Lidl, när hyresavtalet ingicks, kände till de då aktuella exploateringsplanerna på ett sätt som kunde jämställas med en rivnings- eller ombyggnadsklausul. Inte heller var den lokal som Parkgate anvisat godtagbar för Lidls verksamhet. 14. Domstolen menade emellertid att de skäl som Parkgate angett för att vägra medge förlängning av hyresavtalet vägde tyngre än Lidls intresse av att stanna kvar i lokalen. Parkgate hade således med stöd av generalklausulen haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, vilket medförde att Lidl inte hade rätt till ersättning. s. 6 Sida 6 av 15 i domstolens handling 15. Hovrätten har kommit till samma slutsats. ### Prövningstillståndet 16. Högsta domstolen har meddelat prövningstillstånd i frågan om Lidl har rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken. Frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt har förklarats vilande. En lokalhyresgästs rätt till ersättning när hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet 17. En lokalhyresgäst har vid uppsägning inte någon rätt till förlängning av hyresförhållandet. Vid uppsägning av annan anledning än avtalsbrott från hyresgästen har han eller hon enligt 12 kap. 56–60 §§ jordabalken i stället ett indirekt besittningsskydd, som innebär att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresförhållandet inte förlängs. Rätten till ersättning kan dock falla bort enligt vad som anges i 57 § första stycket. 18. Det finns möjlighet för parterna att komma överens om att hyresgästen ska avstå från sitt besittningsskydd och därmed sin rätt till ersättning om det redan när hyresförhållandet inleds står klart att byggnaden ska rivas eller byggas om. För att ett sådant villkor i hyresavtalet ska gälla krävs att rivning eller ombyggnad inleds inom fem år från villkorets tillkomst (se 12 kap. 57 § första stycket 2 och 3). 19. Även om det skriftliga hyresavtalet saknar ett villkor av det slaget kan förhållandena vara sådana att hyresgästen inte har något besittningsskydd. Så kan vara fallet om det står klart att han eller hon, när hyresförhållandet inleddes, varit införstådd med att hyrestiden är beroende av att huset ska rivas eller byggas om inom en snar framtid. När det är fråga om att förlänga ett hyresavtal i ett redan pågående hyresförhållande där s. 7 Sida 7 av 15 i domstolens handling hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd, bör det emellertid krävas att hyresgästen på ett tydligt sätt förklarar sig avstå från detta skydd och därmed också sin rätt att begära ersättning. (Jfr NJA II 1968 s. 347 f. och Leif Holmqvist m.fl., Hyreslagen – En kommentar, 13 uppl. 2022, s. 750.) 20. Rätten till ersättning har sin grund i att en hyresgäst som bedriver näringsverksamhet i en lokal har ett intresse av att inte gå miste om det ofta betydande ekonomiska värde som han eller hon har skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser. Utgångspunkten är därför att hyresförhållandet ska förlängas och att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresvärden vägrar förlängning. När rivning eller ombyggnad ska ske finns det därför anledning för hyresvärden att ta med ersättningsskyldigheten i sin kostnadskalkyl. (Se ”Mercettes hyresavtal” NJA 1991 s. 419, ”Fontänen I” NJA 2011 s. 27 p. 8 och ”Fontänen II” NJA 2013 s. 1112 p. 6.) 21. Hyresgästens rätt till ersättning kan emellertid falla bort om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet (se 12 kap. 57 § första stycket 1–4 jordabalken). I detta ligger att hyresvärden ska ha sakliga skäl att motsätta sig en förlängning. Ersättningsskyldigheten blir då beroende av hur tunga dessa skäl är i förhållande till hyresgästens intresse av att behålla lokalen. Det handlar alltså om en avvägning mellan parternas motstående intressen. (Se ”Fontänen II” p. 7–9.) ### Rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna ### Kravet på konkreta och aktuella planer 22. I de vanligt förekommande situationer där en byggnad ska rivas eller byggas om har lagstiftaren ansett att det är angeläget att hyresgästens anspråk på skydd inte medför att önskvärd byggnads- och stadsförnyelse motverkas genom att fastighetsägarna får alltför betungande ekonomiska s. 8 Sida 8 av 15 i domstolens handling förpliktelser. Rivning och ombyggnad utgör i sig sakliga skäl och intresseavvägningen framgår i dessa fall direkt av lagtexten i 12 kap. 57 § första stycket 2 och 3; hyresvärden undgår ersättningsskyldighet om han eller hon anvisar en godtagbar ersättningslokal. (Se ”Fontänen II” p. 10.) 23. För att en hyresvärd ska kunna stödja sig på bestämmelserna krävs att planerna på en rivning eller ombyggnad är konkreta och aktuella. Avsikten bör vara att de åtgärder som planeras ska inledas i relativt nära anslutning till den tidpunkt när hyresgästen ska lämna lokalen. 24. Vad som ska bedömas är hur konkreta och aktuella hyresvärdens planer framstår vid tidpunkten för uppsägningen. Bestämmelserna kan alltså vara tillämpliga även om det senare skulle visa sig att planerna inte kan genomföras eller att rivningen eller ombyggnaden försenas. Att rivningen eller ombyggnaden inte kommer till stånd kan dock påverka ersättnings- skyldigheten. (Jfr bl.a. Erika P Björkdahl, Hyra av bostad och lokal, 2 uppl., 2018, s. 346 f., Holmqvist m.fl., a.a., s. 744 f. samt Ulf Skorup och Thomas Underskog, Hyreslagarna, version 12, 2024, Juno, kommentarerna till 12 kap. 57 och 58 §§.) ### Anvisning av en godtagbar ersättningslokal 25. I lagtexten anges att hyresvärden, för att undvika ersättnings- skyldighet, ska anvisa hyresgästen en annan lokal som är godtagbar. Om hyresgästen själv har ordnat en lokal som han eller hon skäligen hade fått nöja sig med om den hade anvisats av hyresvärden, faller emellertid normalt rätten till ersättning bort (se ”Blomsterhandlarens ersättningslokal” NJA 1989 s. 824). 26. Hyresgästen bör se till att hyresvärden har de uppgifter som behövs för att finna en lämplig ersättningslokal och det åligger hyresvärden att, med ledning av bland annat de uppgifter hyresgästen lämnat, vidta åtgärder s. 9 Sida 9 av 15 i domstolens handling för att få fram en ersättningslokal. När hyresvärden anvisar en ersättningslokal ska han eller hon ge hyresgästen så detaljerade uppgifter om lokalen och andra relevanta omständigheter att det är möjligt för hyresgästen att få en uppfattning om ersättningslokalen är godtagbar. När hyresvärden har anvisat en ersättningslokal kan hyresgästen inte förhålla sig passiv, utan ska vidta de åtgärder som krävs för att inom skälig tid kunna meddela hyresvärden om lokalen är godtagbar. 27. Förarbetena ger begränsad ledning när det gäller vad som krävs för att en ersättningslokal ska vara godtagbar. Det anges endast att hyran ska vara skälig i jämförelse med likvärdiga lokaler och att lokalen i övrigt bör uppfylla sådana krav i fråga om läge, storlek och utformning som med hänsyn till omständigheterna framstår som skäliga (se NJA II 1968 s. 350 och SOU 1966:14 s. 331). 28. Lokalens lämplighet ska bedömas objektivt utifrån de behov som en verksamhet av det slag som hyresgästen bedriver har. Hyresgästen kan inte kräva en i alla avseenden likvärdig lokal. Detta innebär att hyresgästen kan få acceptera en ersättningslokal som inte ger den bedrivna rörelsen förutsättningar att uppnå lika goda resultat som i den ursprungliga lokalen. Som angetts i den juridiska litteraturen kan lagens krav anses ge uttryck för att hyresgästen ska ha ungefär samma möjligheter att driva verksamheten i den anvisade lokalen som i den tidigare (jfr bl.a. Björkdahl, a.a., s. 347 f., Thomas Edling, Jordabalk, Lexino, 31 augusti 2016, Juno, kommentaren till 12 kap. 57 §, avsnitt 2.3.3., och Holmqvist m.fl., a.a., s. 748 ff.). 29. Det är ofrånkomligt att frågan om lokalen är godtagbar, dvs. om den uppfyller de krav som just den aktuella hyresgästen skäligen kan kräva, måste avgöras utifrån en samlad bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet. s. 10 Sida 10 av 15 i domstolens handling ### Generalklausulen 30. Högsta domstolen har i ”Fontänen II” närmare redogjort för den intresseavvägning som ska ske enligt generalklausulen. Det som ska prövas är om det vid en bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet framstår som rimligt att hyresgästens intresse av att behålla lokalen ska få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida. (Se p. 11–13 i avgörandet.) 31. Det finns i detta avseende inte några begränsningar när det gäller vilka omständigheter som kan beaktas. Av betydelse är på hyresgästens sida bland annat behovet av lokalen och möjligheten att erhålla en annan lämplig lokal, den tid som hyresgästen bedrivit verksamhet och hyresgästens beroende av en viss kundkrets eller ett visst affärsläge. När det gäller hyresvärden är det i första hand tyngden av de sakliga skäl som har anförts som är av betydelse, men också om hyresvärden har erbjudit viss ekonomisk kompensation, erbjudit förlängning av hyresavtalet under begränsad tid eller anvisat en annan lokal. Vid intresseavvägningen kan också beaktas hur betungande det är för hyresvärden att anskaffa en ersättningslokal eller betala ersättning till hyresgästen. (Se ”Fontänen II” p. 14–17.) Relationen mellan rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna och generalklausulen 32. Frågan om förhållandet mellan rivnings- och ombyggnads- bestämmelserna och generalklausulen har behandlats i ”Fontänen I” och ”Fontänen II”. 33. Högsta domstolen slog i det förstnämnda avgörandet fast att generalklausulens tillämpningsområde inte påverkas av att hyresvärdens avsikt med en uppsägning är att riva eller bygga om. Regleringen ska alltså s. 11 Sida 11 av 15 i domstolens handling inte förstås så att en tillämpning av generalklausulen är utesluten så snart det är fråga om att riva eller bygga om. (Se ”Fontänen I” p. 13.) 34. I ”Fontänen II” uttalades följande om den prövning som ska göras enligt generalklausulen. Den legala intresseavvägning som gjorts avseende rivnings- och ombyggnadsfallen innebär att hyresgästen i dessa fall – även när rivningen eller ombyggnaden ingår i en önskvärd byggnads- och stadsförnyelse – ska kompenseras med antingen en ny lokal eller ersättning i pengar. Den intresseavvägning som där har gjorts måste ges betydelse också vid en intresseavvägning enligt generalklausulen. Det betyder att det förhållandet att ett byggnadsprojekt ingår i en önskvärd stadsförnyelse i normalfallet inte i sig är tillräckligt för att det ska föreligga befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, dvs. för att hyresgästen enligt generalklausulen ska behöva lämna lokalen utan någon kompensation. (Se p. 17 i avgörandet.) 35. Av avgörandet följer alltså att det vid den helhetsbedömning som ska göras i princip måste finnas något ytterligare som har en sådan tyngd att utfallet vid en intresseavvägning enligt generalklausulen blir ett annat än vad som blir en följd av en tillämpning av bestämmelserna i 12 kap. 57 § första stycket 2 och 3. ### Bedömningen i detta fall ### Rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna 36. Det står klart att Parkgate sommaren 2018 förvärvade fastigheten i syfte att exploatera och förädla den i enlighet med det projekteringsarbete som GIAB hade inlett och som var en del i Solna stads vision för området. 37. Det saknas anledning att ifrågasätta Parkgates uppgifter om att bolaget hade stämt av med Solna stad att det fanns ett intresse från stadens sida att driva planarbetet vidare och att avsikten var att rivningsarbetet s. 12 Sida 12 av 15 i domstolens handling skulle inledas våren 2020. Detta stöds också av att det hyresavtal som parterna ingick löpte t.o.m. den 31 december 2019, av att även övriga hyresgäster hade sagts upp och dessutom flyttat ut under 2019 samt av att invändig rivning påbörjades i de utrymda lokalerna medan Lidl fortfarande bedrev verksamhet i sin lokal. Parkgate har således haft grund för att säga upp hyresavtalet enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 och 3 jordabalken. (Jfr p. 22–24.) 38. Som hovrätten har funnit visar utredningen att Lidl, när hyresavtalet ingicks i oktober 2018, måste ha varit införstått med att Parkgates avsikt var att huset skulle rivas eller byggas om. Avtalet innehåller emellertid inget villkor om uppsägning på grund av rivning eller ombyggnad. Det finns inte heller några uppgifter som ger stöd för att Lidl på annat sätt uttryckligen har förklarat sig avstå från sitt indirekta besittningsskydd och därmed också sin rätt att begära ersättning av Parkgate. (Jfr p. 18 och 19.) 39. Lidl öppnade sin butik i Solna centrum i mars 2019, dvs. i det närmaste samtidigt med att Parkgate sade upp hyresavtalet. Det ledde till en betydande nedgång i Skytteholmsbutikens omsättning. Utredningen ger dock inte stöd för att butiken i Solna centrum var avsedd att ersätta Skytteholmsbutiken. Utgångspunkten var därför att Parkgate, för att undgå ersättningsskyldighet, behövde anvisa Lidl en godtagbar ersättningslokal. 40. Ersättningslokalen på Vretenvägen anvisades först i oktober 2019. Även om Parkgate var villigt att medge Lidl anstånd till den 31 mars 2020 med att flytta ut ur den uppsagda lokalen var det sent. Det måste även beaktas att detaljplanen inte tillät dagligvaruhandel i ersättningslokalen och att det var oklart om det fanns förutsättningar att få undantag från detaljplanen eller om en ny plan kunde antas. Dessutom var ersättningslokalen mindre och hade ett betydligt sämre läge än Skytteholmsbutiken. Den var också mindre väl utformad för det slag av dagligvaruhandel som Lidl bedriver. s. 13 Sida 13 av 15 i domstolens handling Sammantaget leder detta till slutsatsen att Parkgate inte har anvisat en godtagbar ersättningslokal. 41. Frågan blir därför om en prövning enligt generalklausulen leder till att Parkgate ändå inte ska utge ersättning till Lidl. ### Generalklausulen 42. Som konstaterats förvärvade Parkgate fastigheten i syfte att exploatera och förädla den i enlighet med det projekteringsarbete som GIAB hade inlett och som var en del av Solna stads vision för området. Under 2019 och 2020 utförde Parkgate också invändigt rivningsarbete i byggnaden. I tiden därefter har det emellertid inte utförts något rivnings- eller ombyggnadsarbete på fastigheten. Såvitt framkommit har Parkgate sedan förvärvet av fastigheten inte träffat någon ny princip- överenskommelse med Solna stad. Även om det nu finns ett beslut om rivningslov finns det inte några uttalade planer för hur fastigheten ska användas. 43. Samtidigt finns det inte något stöd för att Parkgate vid uppsägningen eller då Lidl flyttade ut hade någon annan avsikt än att fortsätta arbetet med att exploatera och förädla fastigheten i enlighet med den vision som Solna stad hade. Inte heller kan vad som hänt i tiden därefter anses ge stöd för att Parkgates planer för fastigheten inte var realiserbara eller att bolaget medvetet valt att låta arbetet med fastigheten ligga i träda. Att Parkgate genom uppsägningarna av hyresgästerna förlorade sina inkomster från fastigheten och att bolaget påbörjade den invändiga rivningen av fastigheten talar tvärtom för att bolaget var inriktat på att genomföra planerna för fastigheten. s. 14 Sida 14 av 15 i domstolens handling 44. Parkgate har således haft ett starkt intresse av att upplösa hyres- förhållandet. Mot detta intresse ska vägas Lidls intresse av att stanna kvar i lokalen. 45. Lidl hade bedrivit dagligvaruhandel i Skytteholmsbutiken under lång tid och butiken hade ett mycket bra läge. 46. Som framgått anvisade Parkgate en ersättningslokal som inte var godtagbar. Den omständigheten skulle normalt vägas in till förmån för Lidl vid en intresseavvägning. Förhållandena i detta fall är emellertid speciella. I stort sett samtidigt som Parkgate sade upp hyresavtalet öppnade Lidl en butik i Solna centrum. Det måste också beaktas att Lidl dessutom redan hade en butik i Sundbyberg. Båda butikerna låg i närheten av Skytteholmsbutiken. De tre butikerna hade angränsande eller överlappande upptagningsområden. Dessa förhållanden har tydligt påverkat Parkgates möjligheter att anvisa en godtagbar ersättningslokal i närområdet, något som bör ges betydelse vid intresseavvägningen. 47. Det bör också vägas in att det inte råder någon tvekan om att öppnandet av butiken i Solna centrum påverkade Skytteholmsbutikens omsättning. Detta innebär att Lidls intresse av att behålla just den lokal där Skytteholmsbutiken fanns minskade, även om det skulle ha funnits förutsättningar att fortsatt driva butiken med ett positivt rörelseresultat. 48. Vid en samlad bedömning utfaller intresseavvägningen till Parkgates fördel. Parkgate har alltså i den mening som avses i generalklausulen haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Någon skyldighet för Parkgate att utge ersättning till Lidl finns då inte. 49. Vid denna bedömning finns det inte anledning att meddela prövningstillstånd i målet i övrigt. s. 15 Sida 15 av 15 i domstolens handling 50. Hovrättens domslut ska fastställas och Lidl förpliktas att utge ersättning för Parkgates rättegångskostnad i Högsta domstolen. Om beloppet råder inte tvist. I avgörandet har deltagit justitieråden Anders Eka, Stefan Johansson (referent), Petter Asp, Stefan Reimer och Cecilia Renfors. Föredragande har varit justitiesekreteraren Sophie Welander. --- Källa: Domstolsverkets rättspraxisdatabas. Kontrollera mot originalet innan avgörandet åberopas: https://rattspraxis.etjanst.domstol.se/api/v1/publiceringar/22833a4b-d6bb-496e-b67c-76b1b3c0f217