Bet. 1990/91:LU23

Lagutskottets betänkande

1990/91:LU23

Vissa fastighetsrättsliga frågor

Innehåll

Sammanfattning

Motioner

Utskottet

Hemställan

Reservation

1990/91

LU23

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet tre motioner på det

fastighetsrättsliga området. En motion rör frågan om

förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer och en motion

gäller tillståndsplikten för utländska medborgare vid förvärv av

bostadsarrende. I den tredje tas upp spörsmål om bl.a. utländska

förvärv av fast egendom.

Utskottet tillstyrker bifall till de två motionerna om

arrendefrågor. Motionen om utländska förvärv av fast egendom

avstyrks av utskottet.

Motioner

1990/91:L502 av Sören Lekberg m.fl. (s) vari yrkas att

riksdagen hos regeringen begär en översyn av bestämmelserna om

bostadsarrende i enlighet med vad som anförts i motionen.

1990/91:L503 av Nic Grönvall och Karl-Gösta Svenson (m) vari

yrkas att riksdagen begär att regeringen snarast framlägger

förslag om lagstiftning beträffande markutnyttjandet i Sverige i

enlighet med vad som anförts i motionen.

1990/91:L504 av Björn Ericson och Lars Ulander (s) vari yrkas

att riksdagen hos regeringen begär en översyn av bestämmelserna

i lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m.

såvitt avser tillståndskravet för utlänningars förvärv av

bostadsarrende som avser koloniträdgårdar.

1. Förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer

1.1 Allmän bakgrund

Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot

ersättning. Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende,

bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende.

Regler om dessa arrendeformer finns i 7--11 kap. jordabalken

(JB).

Bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för

annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt

arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller

bibehålla ett bostadshus och det inte är uppenbart att

upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose något annat

ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående

(10 kap. 1 § JB). Bostadsarrende är förenat med

besittningsskydd, dvs. en principiell rätt till förlängning av

avtalet vid arrendetidens utgång. En förutsättning för att

besittningsskydd skall föreligga är att det, då arrendeavtalet

senast kan sägas upp från jordägarens sida, på arrendestället

finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde (10 kap. 4 §

p. 1). Av uttalanden under förarbetena till arrendereglerna

framgår att bostadsarrende inte kan upplåtas åt en juridisk

person. Rättsinstitutet bostadsarrende kom till 1968 och syftade

till att förbättra den rättsliga ställningen för ägare till

fritidshus och permanentbostäder som disponerade marken med

arrenderätt (sommarstugearrenden och arrendevillor).

Om en juridisk person, t.ex. en förening, arrenderar marken

och sedan i sin tur upplåter nyttjanderätten till en eller flera

fysiska personer för bostadsändamål är reglerna om

bostadsarrende tillämpliga på rättsförhållandet mellan

huvudarrendatorn och underarrendatorerna. Däremot kan

arrendeavtalet mellan jordägaren och huvudarrendatorn inte

bedömas som ett bostadsarrende. Enligt en särskild bestämmelse i

10 kap. 1 § JB skall dock reglerna om bostadsarrende gälla i

tillämpliga delar också för huvudarrendet under förutsättning

att arrendatorn är en förening som har till huvudsakligt ändamål

att upplåta bostadsarrende till sina medlemmar. Bestämmelsen har

tillkommit mot bakgrund av att denna typ av

arrendeförhållanden är vanligen förekommande vid upplåtelse av

koloniträdgårdar.

Som tidigare berörts bygger arrendereglerna på att

arrendeavtalet träffas mellan jordägaren och arrendatorn.

Detsamma gäller när fråga om ändringar av arrendeavgiften och

andra villkor aktualiseras. Några formella hinder finns inte mot

att jordägaren och arrendatorn kommer överens om att avgifts-

och andra villkorsändringar regleras genom avtal mellan

jordägaren och en förening som företräder arrendatorernas

intressen. Någon skyldighet för jordägaren att förhandla med

annan än arrendatorn finns emellertid inte. På arrendeområdet

saknas alltså motsvarighet till systemet med kollektiva

förhandlingar rörande bostadslägenheter enligt

hyresförhandlingslagen (1978:304).

Hyresförhandlingslagen anger under vilka förutsättningar och i

vilka former kollektiva hyresförhandlingar rörande

bostadslägenheter får bedrivas. Förhandlingarna förs mellan å

ena sidan hyresvärden och hans organisation och å andra sidan

organisation av hyresgäster. Förhandlingarna grundas på en

skriftlig förhandlingsordning, som normalt avses komma till

stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna. Den

hyresgästorganisation som företräder hyresgästerna bör enligt

uttalanden i förarbetena vara en rättskapabel förening som

åtnjuter förtroende bland de berörda hyresgästerna och har

förutsättningar för att kunna tillvarata deras intressen.

De förhandlande parterna skall kunna påkalla förhandling

angående samtliga boendeförhållanden som berör hyresgästerna

gemensamt. När det gäller hyran föreskriver lagen s.k. primär

förhandlingsskyldighet för hyresvärden, dvs. hyresvärd, som är

bunden av förhandlingsordning, är skyldig att påkalla

förhandling med hyresgästorganisationen när han vill höja hyran.

Han kan således i en sådan fråga inte gå förbi

hyresgästorganisationen och träffa avtal direkt med de enskilda

hyresgästerna.

Förhandlingsöverenskommelse om hyran m.m. blir bindande för de

enskilda hyresgästerna bara under förutsättning att en s.k.

förhandlingsklausul har tagits in i hyreskontrakten. En sådan

klausul innebär att överenskommelser som träffas vid de

kollektiva förhandlingarna blir gällande för hyresgästen. Detta

gäller även för hyresgäster som inte är medlemmar i den

förhandlande organisationen eller är oorganiserade;

förhandlingsrätten avser i princip samtliga bostadslägenheter i

den eller de berörda fastigheterna.

Hyresförhandlingslagen innebar i väsentliga stycken ett

lagfästande av det frivilliga förhandlingssystem som hade

utvecklats av partsorganisationerna på hyresmarknaden.

Lagregleringen motiverades med att hyreslagen -- som byggde mer

på ett individualistiskt avtalssystem -- inte avspeglade den

betydelsefulla roll som kollektiva förhandlingsöverenskommelser

kommit att spela och att tiden var inne att anpassa

lagstiftningen till denna rättsutveckling.

1.2 Motionsmotivering

I motion L502 av Sören Lekberg m.fl. (s) hänvisas till en

början till att hyran och andra hyresvillkor för

bostadslägenheter i dag fastställs genom förhandlingar mellan

fastighetsägare och deras organisationer på ena sidan och

hyresgästorganisationer på den andra sidan. Förhandlingssystemet

har tillämpats sedan lång tid tillbaka och har enligt

motionärerna visat sig innebära betydande praktiska vinster.

Genom att uppträda kollektivt har hyresgästerna kunnat hävda de

rättigheter hyreslagstiftningen ger dem. Förhandlingssystemet

har borgat för en sund utveckling på hyresmarknaden utan

ingripande från myndigheternas sida. Ordningen har vidare

framstått som en god väg mot fördjupad boendedemokrati.

Enligt motionärerna är bostadsarrendatorer i flera avseenden

att jämställa med hyresgäster. För bostadsarrenden saknas

emellertid bestämmelser motsvarande dem i

hyresförhandlingslagen. I de fall där bostadsarrendatorerna

slutit sig samman i en organisation med syfte att tillvarata

deras intresse, vilket inte är ovanligt bland dem som arrenderar

sommarställen av en och samme jordägare, är denne, till skillnad

från en fastighetsägare i ett hyresförhållande, inte skyldig att

förhandla med organisationen.

Detta förhållande har enligt motionärerna i flera fall lett

till problem för arrendatorerna. Trots att deras organisation

har uttryckt önskemål om att få förhandla för arrendatorernas

räkning har jordägaren träffat avtal med varje enskild

arrendator som inneburit olika arrendeersättningar och olika

arrendevillkor i övrigt. Arrendatorerna har i dessa fall haft

svårt att ensamma göra sin rätt gällande gentemot jordägaren,

och de har inte kunnat hävda sina gemensamma intressen.

Enligt motionärernas mening finns det mot denna bakgrund

anledning att se över de gällande bestämmelserna för

bostadsarrende i jordabalken i syfte att få till stånd en

ordning motsvarande den på hyresområdet för de fall då

bostadsarrendatorerna slutit sig samman i en organisation med

syfte att tillvarata arrendatorernas intressen. Som förebild kan

enligt motionärerna tjäna det system för frivilliga

förhandlingar mellan jordägaren och en enskild koloniförening

eller den centrala koloniföreningsorganisationen som utvecklats

i fråga om koloniträdgårdar och som visat sig ha betydande

fördelar.

2. Utländska förvärv av fast egendom m.m.

2.1 Allmän bakgrund

En lagfäst kontroll av utländskt inflytande över mark och

naturtillgångar har funnits i Sverige sedan 1800-talet. En mer

ingående reglering tillkom dock först i och med 1916 års lag om

vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m. Det

grundläggande syftet med lagen var att bevara Sveriges

naturtillgångar i inhemsk ägo och att trygga vår

självbestämmanderätt på det ekonomiska området. Genom

lagstiftning år 1975 skärptes bestämmelserna om utländska

medborgares möjligheter att förvärva fritidsfastigheter.

1916 års lag -- i de delar den avsåg kontroll över utländska

förvärv av fast egendom och gruvrättigheter -- ersattes den 1

januari 1983 av lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast

egendom m.m. Den nya lagen innebar att bestämmelserna

moderniserades och förenklades. Sakligt sett genomfördes

emellertid endast smärre ändringar i förhållande till 1916 års

lag.

Enligt gällande bestämmelser får utländska medborgare förvärva

fast egendom här i landet endast efter särskilt tillstånd

(förvärvstillstånd). Undantag gäller bl.a. i familjerättsliga

situationer och vid exekutiv auktion. Också för andra

rättssubjekt -- i lagen benämnda kontrollsubjekt -- föreligger

tillståndsplikt. Kontrollsubjekt är bl.a. utländska bolag,

svenska aktiebolag som inte har utlänningsförbehåll i

bolagsordningen, svenska handelsbolag, om någon av bolagsmännen

är kontrollsubjekt, och -- med vissa undantag -- svenska

ekonomiska föreningar vars verksamhet regleras av lagen

(1987:667) om ekonomiska föreningar, bostadsrättslagen

(1971:479), lagen (1975:417) om sambruksföreningar eller äldre

lagstiftning som motsvarar lagen om ekonomiska föreningar eller

bostadsrättslagen. Genom 1982 års lagstiftning utökades kretsen

tillståndspliktiga med svenska stiftelser och svenska

bostadsrättsföreningar som har till huvudsakligt ändamål att

upplåta fritidsbostäder åt medlemmar.

Tillstånd enligt lagen krävs inte bara för förvärv av fast

egendom utan också för förvärv av tomträtt och bostadsarrende.

Förutsättningarna för förvärvstillstånd regleras i 1 kap.

8--11 §§ i den nya lagen. Föreskrifterna innebär att

förvärvstillstånd i princip skall meddelas om hinder inte möter

med hänsyn till landets försvar eller säkerhet, egendomens

lämplighet för avsett ändamål eller andra allmänna intressen

eller med hänsyn till förvärvarens förhållanden.

Förvärvstillstånd får inte meddelas om tillstånd skulle ha

vägrats vid en prövning enligt lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m. eller -- vilket är av större intresse här --

jordförvärvslagen (1979:230).

För fritidsbostäder gäller vidare en särskild bestämmelse.

Enligt denna skall förvärvstillstånd vägras om förvärvet avser

en fritidsfastighet som är belägen inom ett område där

efterfrågan på fritidsfastigheter är så betydande att på grund

därav risk föreligger för en stegring av fastighetsvärdena.

Detta särskilda krav gäller dock inte om förvärvaren tidigare

varit svensk medborgare eller på annat sätt har en särskild

anknytning till Sverige. Denna särskilda bestämmelse för förvärv

för fritidsändamål infördes år 1975 i 1916 års lag och

överfördes sakligt sett oförändrad i den nya lagen. Bakgrunden

till regleringen var att utländska medborgare i ökad omfattning

hade förvärvat fritidsfastigheter i Sverige och detta kunde

medföra risk för prisstegringar i särskilt attraktiva

fritidsområden, vilket i sin tur innebar försämrade möjligheter

för dem som var bosatta i Sverige att skaffa sig fritidshus.

Frågor om förvärvstillstånd prövas av länsstyrelsen och i

vissa fall av regeringen.

Enligt jordförvärvslagen får förvärvstillstånd vägras

bl.a. om det är av allmänt intresse att egendomen tas i anspråk

för jordbrukets eller skogsbrukets rationalisering eller om

förvärvet kan antas medföra en uppdelning av ett utvecklat

lantbruksföretag till men av någon betydelse för företaget (4

§). Allmänt sett syftar bestämmelserna i denna paragraf bl.a.

till att skapa lämpliga och rationella företag. Beträffande

juridiska personer föreskrivs särskilda förutsättningar för

förvärvstillstånd (5 §). Tillstånd får bl.a. lämnas om förvärvet

medför att egendom som redan tillhör förvärvaren blir mer

ändamålsenlig. För fysiska personer gäller dessutom, som

förutsättningar för förvärvstillstånd, vissa bosättningskrav,

krav på brukande av egendomen och att behövliga yrkeskunskaper

föreligger (6 §).

Här skall också något beröras reglerna för

fastighetsbildning.

Fråga om fastighetsbildning prövas enligt

fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, vid förrättning som

handläggs av fastighetsbildningsmyndighet. De grundläggande

förutsättningarna för all fastighetsbildning finns angivna i 3

kap. Varje fastighet som nybildas eller ombildas skall med

hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar vara

varaktigt lämpad för sitt ändamål (1 § första stycket). Vilka

ändamål som helst får inte läggas till grund för

fastighetsbildning. Bör ändamålet med hänsyn till sin art och

övriga omständigheter tillgodoses på annat sätt än genom

fastighetsbildning får sådan inte ske. Tillfälliga behov bör

tillgodoses genom andra åtgärder, t.ex. genom upplåtelse av

nyttjanderätt (1 § andra stycket).

För jord- och skogsbruksfastigheter samt fiske finns utöver de

allmänna villkoren särskilda lämplighetskrav i 3 kap. 5--8 §§

FBL. För jordbruksfastigheter föreskrivs numera (5 §), efter

ändringar i fastighetsbildningslagen som trädde i kraft den 1

januari 1991 (prop. 1989/90:151, bet. 1990/91:BoU3, rskr. 21),

som villkor för fastighetsbildning att jordbruksföretaget blir

ekonomiskt godtagbart. Vid bedömningen av om företaget blir

ekonomiskt godtagbart skall hänsyn tas till regionalpolitiska

intressen och till betydelsen av att vården av natur- och

kulturmiljön främjas. Tidigare var kravet i 5 § att

jordbruksföretaget skulle ge tillfredsställande lönsamhet.

Under förarbetena till lagändringen i 5 § framhöll

bostadsutskottet (se bet. 1990/91:BoU3) att man, genom att

tillmäta lönsamhetskriteriet mindre vikt och låta

regionalpolitiska synpunkter och hänsynstagande till natur- och

miljövårdande skäl få en större betydelse vid bedömningen, ökar

möjligheterna för fastighetsbildningsåtgärder för jordbruks- och

skogsbruksändamål. Härigenom, uttalade utskottet, blir

möjligheterna större att hålla landsbygden levande och att

bevara det varierade skogs- och odlingslandskapet.

I lagstiftningsärendet angavs (se prop. 1989/90:151) att

praxis borde ändras beträffande tillämpningen av de allmänna

villkoren enligt 3 kap. 1 § FBL såvitt avser fastighetsbildning

för bostadsändamål på landsbygden. Uttalandena innebar att mark

för mindre djurhållning, mindre odling och liknande eller viss

näringsverksamhet borde kunna tillföras en bostadsfastighet på

landsbygden, om ändamålet är varaktigt och fastighetsbildningen

inte strider mot starkare motstående intressen (t.ex.

lantbruksnäringens eller friluftslivets intressen).

Bostadsutskottet (se bet. 1990/91:BoU3) anförde att den ändrade

praxis som förordades i detta hänseende skulle innebära en

angelägen reform som tillgodosåg ett sedan länge framfört

önskemål om vidgade möjligheter att på landsbygden bilda

bostadsfastigheter med större tomter. Utskottet ansåg att vad

utskottet sålunda anfört borde vägleda tillämpningen av

lagstiftningen såvitt var i fråga.

2.2 Motionsmotiveringar

I motion L504 av Björn Ericson och Lars Ulander (s) hänvisas

till att en stor del av de bostadsarrenden som finns här i

landet avser koloniträdgårdar och att i dessa fall jordägaren --

vanligen en kommun -- i regel har träffat ett arrendeavtal med

en koloniförening som i sin tur arrenderar ut lotterna till sina

medlemmar i form av bostadsarrende. Motionärerna pekar på att

för medlemmarnas bostadsarrenden gäller bestämmelserna i lagen

(1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m., vilket

innebär att den enskilde bostadsarrendatorn i regel måste ha

förvärvstillstånd om han är utlänning. Enligt motionärerna bör

kravet på förvärvstillstånd slopas när det gäller

bostadsarrenden som avser koloniträdgårdar. Bestämmelserna

fyller i sådana fall inte någon funktion utan innebär helt

enkelt en onödig byråkrati.

Även i motion L503 av Nic Grönvall och Karl-Gösta Svenson (m)

krävs ändring i 1982 års lag om utländska förvärv av fast

egendom. Enligt motionärerna bör även

fastighetsbildningslagstiftningen och jordförvärvslagen ändras.

Syftet med ändringarna bör vara att bildandet av små fastigheter

med trädgårdsland eller småbruksjord för förvärv av svenskar och

utlänningar skall underlättas. Sådana lättnader i

fastighetsbildnings- och förvärvsreglerna skulle medverka till

att det svenska jordbrukslandskapet och värdet av svensk

jordbruksmark bevarades. Motionärerna anför som bakgrund att

betydande markarealer måste tas ur livsmedelsproduktionen med

hänsyn till den svenska jordbrukspolitikens inriktning och att

detta kan komma att leda till en negativ och mycket omfattande

förändring av landskapsbild och kulturmiljö. Den nuvarande

fastighetsbildnings- och förvärvslagstiftningen innebär en stark

begränsning i möjligheterna att låta människor förvärva mindre

jordbruksenheter för hobbyjordbruk, trädgårdsbruk eller

djurhållning. Det finns ett starkt önskemål hos stora

befolkningsgrupper att få förvärva och bruka sådana fastigheter.

När det gäller utlänningars förvärv av fast egendom anför

motionärerna vidare att det kommande EES-avtalet och ett

eventuellt medlemskap i EG innebär att begränsningarna för

utlänningars förvärv måste undanröjas.

2.3 Tidigare behandling

Frågan om utlänningars rätt att köpa fast egendom i Sverige

har behandlats av riksdagen åtskilliga gånger tidigare. Senast

behandlade riksdagen frågan våren 1990 med anledning av en

motion med förslag om avskaffande av förvärvstillstånd vid

förvärv av fast egendom utanför militära skyddsområden för

medborgare i Norden och i EG-länderna (se bet. 1989/90:LU26).

Beträffande lättnader i tillståndsplikten för nordiska

medborgare hänvisade lagutskottet till att frågan utreddes inom

ramen för Nordiska Rådet. När det gäller slopande av

tillståndsplikten för medborgare inom EG erinrade utskottet om

förhandlingarna för att etablera ett dynamiskt och homogent

Europeiskt Ekonomiskt Samarbetsområde (EES) omfattande länderna

inom EFTA och EG. Utskottet anförde att ett förverkligande av

detta samarbete kunde bl.a. förutsätta ändringar av reglerna om

utländska medborgares och företags rätt att förvärva fast

egendom i Sverige. Frågan om ändringar i de svenska reglerna om

förvärvstillstånd i enlighet med motionärernas önskemål borde

emellertid anstå till dess mera konkreta resultat av

förhandlingarna förelåg. Riksdagen avslog motionen på

lagutskottets hemställan.

2.4 Pågående utredningsarbete

Regeringen har nyligen beslutat en lagrådsremiss om lag om

ändring i jordförvärvslagen (1979:230). Förslagen i remissen

innebär bl.a. att endast förvärv av egendom i glesbygd i vissa

fall, främst när förvärvaren inte har för avsikt att bosätta sig

på egendomen, i fortsättningen skall prövas, liksom förvärv av

juridiska personer. Möjligheten att vägra förvärvstillstånd av

rationaliseringsskäl slopas i princip enligt förslaget.

Bakgrunden till förslagen i lagrådsremissen är den nya

livsmedelspolitik som riksdagen år 1990 fattade beslut om och

som innebär en marknadsanpassning och avreglering av jordbruket.

I remissen anförs att bestämmelserna i jordförvärvslagen, som

hindrar en jordbruksföretagare att själv avgöra hur marken skall

utnyttjas, inte är anpassade till de nya förutsättningar som

följer med livsmedelspolitiken.

Utskottet

I betänkandet behandlar utskottet tre motioner på det

fastighetsrättsliga området. En motion rör frågan om

förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer och en motion

gäller tillståndsplikten för utländska medborgare vid förvärv av

bostadsarrende. I den tredje motionen tas upp frågor om bl.a.

utländska förvärv av fast egendom.

Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot

ersättning. Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende,

bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende.

Regler om dessa arrendeformer finns i 7--11 kap. jordabalken

(JB). Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelser som sker för

annat ändamål än jordbruk och som berättigar arrendatorn att

uppföra eller bibehålla bostadshus på marken (10 kap. 1 § JB).

Bostadsarrende är förenat med besittningsskydd, dvs. en

principiell rätt till förlängning av avtalet vid arrendetidens

utgång. En förutsättning för att besittningsskydd skall

föreligga är att det, då arrendeavtalet senast kan sägas upp

från jordägarens sida, på arrendestället finns ett bostadshus

som har åsatts taxeringsvärde (10 kap. 4 § p. 1). Av uttalanden

under förarbetena till arrendereglerna framgår att

bostadsarrende inte kan upplåtas åt en juridisk person.

Arrendereglerna bygger på att arrendeavtalet träffas mellan

jordägaren och arrendatorn. Detsamma gäller när fråga om

ändringar av arrendeavgiften och andra villkor aktualiseras.

Några formella hinder finns inte mot att jordägaren och

arrendatorn kommer överens om att avgifts- och andra

villkorsändringar regleras genom avtal mellan jordägaren och en

förening som företräder arrendatorernas intressen. Någon

skyldighet för jordägaren att förhandla med annan än arrendatorn

finns emellertid inte. På arrendeområdet saknas alltså

motsvarighet till systemet med kollektiva förhandlingar rörande

bostadslägenheter enligt hyresförhandlingslagen (1978:304).

Det karaktäristiska för systemet enligt hyresförhandlingslagen

är att en skriftlig förhandlingsordning gäller -- normalt efter

överenskommelse -- mellan de förhandlande parterna, hyresvärd

och hans organisation på ena sidan och organisation av

hyresgäster på den andra. Med stöd av förhandlingsordningen kan

part påkalla förhandling med motparten angående samtliga

boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt i den eller

de berörda fastigheterna. Normalt finns i de enskilda

hyreskontrakten intagen en s.k. förhandlingsklausul som innebär

att förhandlingsöverenskommelse om hyran m.m. blir gällande för

hyresgästen.

I motion L502 av Sören Lekberg m.fl. (s) anförs att

bostadsarrendatorer i flera avseenden är att jämställa med

hyresgäster. I de fall bostadsarrendatorerna slutit sig samman i

en organisation med syfte att tillvarata deras intressen, vilket

inte är ovanligt bland dem som arrenderar sommmarställen av

samme jordägare, har det i flera fall inneburit problem för

arrendatorerna att jordägaren inte är skyldig att förhandla med

organisationen. Trots att organisationen uttryckt önskemål om

att få förhandla för arrendatorernas räkning har jordägaren

träffat avtal med varje enskild arrendator som inneburit olika

arrendeersättningar och skiftande arrendevillkor i övrigt.

Arrendatorerna har i dessa fall haft svårt att ensamma göra sin

rätt gällande gentemot jordägaren, och de har inte kunnat hävda

sina gemensamma intressen. Motionärerna anser att ett system

motsvarande det som gäller för hyresområdet är önskvärt

beträffande bostadsarrende, och motionärerna yrkar att riksdagen

därför hos regeringen begär en översyn av bestämmelserna om

bostadsarrende i JB.

Som motionärerna framhåller har bostadsarrendatorerna en

rättsställning som i åtskilliga hänseenden knyter an till vad

som gäller i hyresförhållanden. För båda kategorierna av

nyttjanderättshavare har det sålunda av sociala och andra skäl

ansetts befogat att införa bl.a. ett starkt besittningsskydd.

Fortfarande finns det emellertid skillnader mellan den rättsliga

regleringen för hyresförhållanden och reglerna om

bostadsarrenden, och på arrendeområdet saknas det exempelvis,

som ovan berörts, någon motsvarighet till det förhandlingssystem

som sedan länge tillämpats på hyresmarknaden. Att

bostadsarrendatorer inte kunnat jämställas med hyresgäster när

det gäller möjligheterna till kollektiva förhandlingar förklaras

enligt utskottets mening av att förhållandena vid

bostadsarrenden är betydligt mer skiftande än vid hyra. En

bidragande faktor kan också tänkas vara att det på

arrendeområdet saknats någon mera organiserad form av samverkan

nyttjanderättshavarna sinsemellan och mellan jordägarna.

Som framgår av motionen har förhållandena ändrats. Det torde

numera inte vara ovanligt att bostadsarrendatorer lokalt går

samman i föreningar för att samverka och ta till vara sina

gemensamma intressen mot jordägaren. Detta synes särskilt vara

fallet när det är fråga om bostadsarrenden för fritidsändamål.

Förutsättningar har därmed skapats för att man

lagstiftningsvägen skall kunna ge lokala föreningar av

bostadsarrendatorer en möjlighet att för sina medlemmar

förhandla om ändringar av arrendeavgiften och andra

arrendevillkor. Av motionen framgår också att avsaknaden av ett

förhandlingssystem liknande det på hyresmarknaden i praktiken

vållat problem för bostadsarrendatorerna och lett till att de

haft svårt att hävda sina intressen. När jordägaren såsom i de

av motionärerna åberopade fallen begär ändringar av

arrendevillkoren, som inte står i överensstämmelse med vad som

gäller i andra arrendeförhållanden av likartad beskaffenhet, har

den enskilde arrendatorn i och för sig möjlighet att få

skäligheten av villkorsändringen prövad av arrendenämnden. Ofta

saknar emellertid arrendatorerna kännedom om regelsystemet och

kan därför inte ta till vara sina rättigheter. Det kan också

vara svårt för arrendatorn att vid en villkorstvist med

jordägaren stå emot de krav på förändringar av arrendevillkoren

som denne framför.

Mot den angivna bakgrunden finns det enligt utskottets mening

anledning att överväga om det inte nu lagstiftningsvägen bör

införas en möjlighet för bostadsarrendatorer att genom en

organisation få förhandla med jordägaren vid villkorsändringar.

Ett sådant system bör främst ta sikte på de fall då en majoritet

av de bostadsarrendatorer som arrenderar sin mark från en och

samme jordägare har slutit sig sammman i en förening och genom

föreningen framför önskemål om en förhandlingsordning. Det

förordade systemet bör emellertid också kunna tillämpas i andra

liknande fall, t.ex. då bostadsarrendatorerna inte arrenderar

sina markområden direkt av jordägaren utan av en juridisk eller

fysisk person som i sin tur arrenderat hela den berörda marken

av jordägaren. Åtskilliga frågor återstår dock att lösa innan en

lagstiftning med angiven innebörd kan genomföras. En fråga som

kräver ytterligare överväganden är exempelvis huruvida också en

organisation på jordägarsidan bör ges förhandlingsrätt. Det av

motionärerna aktualiserade spörsmålet bör därför bli föremål för

en närmare utredning. Det får ankomma på regeringen att bestämma

de närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande.

Vad utskottet sålunda anfört bör riksdagen med bifall till

motion L502 som sin mening ge regeringen till känna.

I motion L503 av Nic Grönvall och Karl-Gösta Svenson (m) tas

upp frågor om lagen om utländska förvärv av fast egendom och

fastighetsbildningslagen m.m.

Enligt lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom

m.m. får utländska medborgare och vissa andra rättssubjekt

förvärva fast egendom här i landet endast efter särskilt

tillstånd (förvärvstillstånd). Undantag gäller bl.a. i

familjerättsliga situationer och vid exekutiv auktion. Tillstånd

enligt lagen krävs inte bara för förvärv av fast egendom utan

också för förvärv av tomträtt och bostadsarrende.

Förutsättningarna för förvärvstillstånd regleras i 1 kap.

8--11 §§ i lagen. Förvärvstillstånd skall i princip meddelas om

hinder inte möter med hänsyn till landets försvar eller

säkerhet, egendomens lämplighet för avsett ändamål eller andra

allmänna intressen eller med hänsyn till förvärvarens

förhållanden. Förvärvstillstånd får inte meddelas om tillstånd

skulle ha vägrats vid en prövning enligt lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfastighet m.m. eller jordförvärvslagen

(1979:230).

För fritidsbostäder gäller vidare en särskild bestämmelse.

Enligt denna skall förvärvstillstånd vägras om förvärvet avser

en fritidsfastighet som är belägen inom ett område där

efterfrågan på fritidsfastigheter är så betydande att på grund

därav risk föreligger för en stegring av fastighetsvärdena.

Detta särskilda krav gäller dock inte om förvärvaren tidigare

varit svensk medborgare eller på annat sätt har en särskild

anknytning till Sverige.

Frågor om förvärvstillstånd prövas av länsstyrelsen och i

vissa fall av regeringen.

I jordförvärvslagen (1979:230) finns bl.a. regler om tillstånd

till förvärv av jordbruksfastigheter, vilka allmänt sett syftar

till att skapa lämpliga och rationella lantbruksföretag. Vidare

finns bestämmelser om särskilda förutsättningar för juridiska

personers förvärvstillstånd.

De grundläggande reglerna för all fastighetsbildning finns

angivna i 3 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL. I

1§ föreskrivs allmänna lämplighetsvillkor och i 5--8§§

särskilda lämplighetskrav för bl.a. jordbruksfastigheter. För

jordbruksfastigheter föreskrivs numera i 5 §, efter ändringar i

FBL, som trädde i kraft den 1 januari 1991 (prop. 1989/90:151,

bet. 1990/91:BoU3, rskr. 21), som villkor för fastighetsbildning

att jordbruksföretaget blir ekonomiskt godtagbart.

Ändringarna i fastighetsbildningslagen syftar till att öka

möjligheterna till fastighetsbildningsåtgärder för

jordbruksändamål och därmed till att hålla landsbygden levande

och att bevara det varierade skogs- och odlingslandskapet. Ett

annat syfte med de genomförda ändringarna är att ge vidgade

möjligheter att på landsbygden bilda bostadsfastigheter med

större tomter för djurhållning eller odling i mindre skala eller

liknande ändamål.

I motion L503 anförs att ett EES-avtal eller ett medlemskap i

EG kommer att innebära att begränsningarna i svensk lag för

utlänningar att förvärva mark i Sverige måste undanröjas.

Motionärerna anför vidare att fastighetsbildningslagstiftningen

och jordförvärvslagen bör ändras så att bildande och förvärv av

mindre jordbruksenheter för hobbyjordbruk, trädgårdsbruk eller

djurhållning underlättas. Syftet med lagändringarna skulle vara

att därigenom bidra till att bibehålla en annars hotad

landskapsbild och kulturmiljö.

Våren 1990 (bet. 1989/90:LU26) behandlade utskottet en motion,

vari framfördes önskemål om att kravet på förvärvstillstånd för

medborgare i EG-länderna skulle slopas. Utskottet anförde att

ett EES-avtal kunde bl.a. förutsätta ändringar av reglerna om

utländska medborgares och företags rätt att förvärva fast

egendom i Sverige. Frågan om sådana ändringar borde emellertid

enligt utskottet anstå till dess mer konkreta resultat av

förhandlingarna förelåg.

EES-förhandlingarna inleddes formellt i juni 1990 och befinner

sig för närvarande i en intensiv fas med sikte på ett avtal

under 1991 som skall kunna träda i kraft den 1 januari 1993.

Utskottet har inhämtat att det inom justitiedepartementet pågår

en översyn av 1982 års lag om utländska förvärv av fast egendom

m.m. mot bakgrund av förhandlingarna.

Vad gäller motionärernas önskemål i fråga om jordförvärvslagen

vill utskottet hänvisa till att regeringen nyligen beslutat om

en lagrådsremiss med förslag till ändringar i den lagen.

Förslaget innebär bl.a. att endast förvärv av egendom i glesbygd

i vissa fall, främst när förvärvaren inte har för avsikt att

bosätta sig på egendomen, i fortsättningen behöver tillstånd,

liksom förvärv av juridiska personer. De nuvarande möjligheterna

att vägra förvärvstillstånd av rationaliseringsskäl slopas i

princip enligt förslaget.

Genom den översyn som pågår av lagstiftningen om utländska

förvärv av fast egendom och de redan genomförda och föreslagna

ändringarna i fastighetsbildningslagen resp. jordförvärvslagen

får önskemålen i motion L503 om ändrade regler för

markutnyttjande i Sverige anses helt tillgodosedda. Utskottet

avstyrker därför bifall till motionen.

I motion L504 av Björn Ericson och Lars Ulander (s) yrkas att

en översyn görs av bestämmelserna i lagen om utländska förvärv

av fast egendom såvitt avser kravet på förvärvstillstånd för

utländska medborgares förvärv av bostadsarrende som utgör

koloniträdgårdar. Motionärerna anför att bestämmelserna i detta

hänseende inte fyller någon funktion utan utgör en onödig

byråkrati.

Utskottet delar motionärernas uppfattning att ett

tillståndskrav enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom

m.m. inte fyller någon egentlig funktion vid förvärv av

bostadsarrenden som utgör koloniträdgårdar. Särskilt onödigt

framstår ett krav på förvärvstillstånd i de fall

bostadsarrendatorerna inte arrenderar sina markområden direkt av

jordägaren utan av en juridisk person som i sin tur arrenderat

hela den berörda marken av jordägaren. För den juridiska

personen krävs nämligen i denna situation inte något särskilt

tillstånd enligt lagen.

Av anförda skäl anser utskottet att kravet på

förvärvstillstånd bör slopas vid förvärv av bostadsarrenden som

utgör koloniträdgårdar. I den mån den översyn av lagen om

utländska förvärv av fast egendom som pågår inom

justitiedepartementet inte leder till att kravet på

förvärvstillstånd helt avskaffas, bör förslag till slopande av

förvärvstillstånd vid koloniträdgårdsarrenden utarbetas och

föreläggas riksdagen. Vad utskottet sålunda anfört bör riksdagen

med bifall till motion L504 som sin mening ge regeringen till

känna.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande förhandlingsrätt för

arrendatorsorganisationer

att riksdagen med bifall till motion 1990/91:L502 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

res. (m, fp, c, mp)

2. beträffande utländska förvärv av bostadsarrenden

att riksdagen med bifall till motion 1990/91:L504 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

3. beträffande utländska förvärv av fast egendom, m.m.

att riksdagen avslår motion 1990/91:L503.

Stockholm den 26 mars 1991

På lagutskottets vägnar

Rolf Dahlberg

Närvarande: Rolf Dahlberg (m), Lennart Andersson (s), Owe

Andréasson (s), Stig Gustafsson (s), Martin Olsson (c), Inger

Hestvik (s), Bengt Kronblad (s), Gunnar Thollander (s), Lena

Boström (s), Margareta Gard (m), Bengt Harding Olson (fp), Stina

Eliasson (c), Elisabeth Persson (v), Gunilla Andersson (s),

Charlotte Cederschiöld (m), Lola Björkquist (fp) och Kaj Nilsson

(mp).

Reservation

Förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer (mom.1)

Rolf Dahlberg (m), Martin Olsson (c), Allan Ekström (m),

Margareta Gard (m), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson

(c), Lola Björkquist (fp) och Kaj Nilsson (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 9 som börjar

med "Som motionärerna" och på s. 10 slutar med "till känna" bort

ha följande lydelse:

Det karaktäristiska för systemet enligt hyresförhandlingslagen

är att en skriftlig förhandlingsordning gäller -- normalt efter

överenskommelse -- mellan de förhandlande parterna, hyresvärd

och hans organisation på ena sidan och organisation av

hyresgäster på den andra. Med stöd av förhandlingsordningen kan

part påkalla förhandling med motparten angående samtliga

boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt i den eller

de berörda fastigheterna. Normalt finns i de enskilda

hyreskontrakten intagen en s.k. förhandlingsklausul som innebär

att förhandlingsöverenskommelse om hyran m.m. blir gällande för

hyresgästen. Detta gäller även för hyresgäster som inte är

medlemmar i den förhandlande organisationen eller är

oorganiserade; förhandlingsrätten avser i princip samtliga

bostadslägenheter i den eller de berörda fastigheterna.

Utskottet kan i och för sig ha förståelse för de praktiska

skäl som kan motivera ett införande av en förhandlingsordning

för bostadsarrendatorer i enlighet med syftet i motionen. Enligt

utskottets mening skulle emellertid ett tillgodoseende av

motionärernas önskemål få till följd att en ordning motsvarande

den på hyresområdet kom till stånd beträffande bostadsarrenden.

Ett sådant steg är utskottet inte berett att förorda. Det skulle

kunna innebära att också arrendatorer som inte är anslutna till

den förhandlande föreningen kom att omfattas av förhandlingarna

och att därmed ett ingrepp skulle ske i deras egen fria

förhandlingsrätt. Utskottet kan således inte tillstyrka att det

införs ett kollektivt förhandlingssystem för

bostadsarrendatorer. Det av motionärerna aktualiserade

spörsmålet får därför liksom hittills lösas avtalsvägen.

Med det anförda avstyrker utskottet bifall till motion L502.

dels att utskottets hemställan under moment 1 bort ha

följande lydelse:

1. beträffande förhandlingsrätt för

arrendatorsorganisationer

att riksdagen avslår motion 1990/91:L502.