Bet. 1990/91:LU26

Lagutskottets betänkande

1990/91:LU26

Kompetenskrav för fastighetsmäklare m.fl.

Innehåll

Sammanfattning

Motionerna

Utskottet

Hemställan

Reservation

1990/91

LU26

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet fem motioner om skärpning av

utbildningskraven för fastighetsmäklare och om kompetenskrav för

fastighetsvärderingsmän.

I ärendet har inkommit skrivelser från Liber Hermods samt

fastighetsmäklare Carl Lagercrantz.

Utskottet avstyrker bifall till motionerna med hänvisning

bl.a. till pågående översyn av fastighetsmäklarlagen. Till

betänkandet har fogats en reservation (m, fp, c och mp).

Motionerna

1990/91:L713 av Birthe Sörestedt och Bo Nilsson (s) vari yrkas

att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i

motionen anförts om behovet av en översyn och kompetenshöjning

av fastighetsmäklarutbildningen.

1990/91:L714 av Sverre Palm m.fl. (s) vari yrkas att riksdagen

som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts

om behovet av utvidgade direktiv till den pågående översynen av

fastighetsmäklarlagen.

1990/91:L723 av Bengt Harding Olson (fp) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän,

2. att riksdagen begär att regeringen ger pågående

mäklaröversyn tilläggsdirektiv beträffande

fastighetsvärderingsmän.

1990/91:L732 av Agne Hansson och Marianne Jönsson (c) vari

yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag om skärpta krav

på utbildning, registrering och auktorisation för

fastighetsmäklare och fastighetsvärderare i linje med vad som

anförts i motionen.

1990/91:L733 av Bertil Danielsson och Margareta Gard (m) vari

yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om en klassificering av fastighetsmäklare.

Allmän bakgrund

Genom lagstiftning år 1983 (prop. 1983/84:16, bet. LU34)

infördes näringsrättsliga och civilrättsliga regler för

fastighetsmäklare. Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare trädde i

kraft den 1 juli 1984 och är tillämplig på fysiska personer som

yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter,

hyres- och arrenderätter m.m. De näringsrättsliga reglerna i

lagen innebär att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad

hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam.

För registrering uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åt

fastighetsmäkleri skall sålunda vara myndig och får inte vara

försatt i konkurs. Vidare skall han ha en försäkring som täcker

den skadeståndsskyldighet som kan drabba honom om han

åsidosätter sina åligganden enligt lagens civilrättsliga regler.

Försäkringen skall gälla intill ett belopp av 500 000 kr. för

varje skadefall. Det krävs också att personen i fråga har en

tillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms lämplig som

fastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om villkoren för

registrering och om registreringsförfarandet får meddelas av

regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Sådana

bestämmelser har utfärdats genom förordningen (1984:82) om

fastighetsmäklare.

I nämnda förordning har meddelats föreskrifter beträffande

bl.a. kravet på utbildning. Om inte länsstyrelsen i det enskilda

fallet medger annat, skall en fastighetsmäklares utbildning

omfatta fastighetsrätt, fastighetsförmedling, byggnads- och

värderingsteknik samt företagsekonomi. Utbildningen skall

motsvara fordringarna enligt tim- och kursplan för utbildning

av fastighetsmäklare som fastställs för kommunal vuxenutbildning

av skolöverstyrelsen. Utbildningen skall styrkas genom

avgångsbetyg som erhålls efter genomgången kurs eller prövning

enligt bestämmelserna för kommunal och statlig vuxenutbildning.

Enligt en av skolöverstyrelsen år 1990 fastställd läroplan

för yrkesinriktad kurs för fastighetsmäklare skall i en sådan

kurs ingå totalt 340 lektioner. Av läroplanen framgår vidare att

undervisning skall meddelas i civilrätt med fastighetsrätt (115

lektioner), byggnadsteknik med fastighetsvärdering (50

lektioner), ekonomi (70 lektioner) samt fastighetsförmedling

(105 lektioner).

Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte längre

uppfyller kraven för registrering eller inte betalar föreskriven

registreringsavgift skall länsstyrelsen återkalla

registreringen. Beslut om återkallelse börjar gälla omedelbart.

Om det är tillräckligt kan länsstyrelsen i stället meddela

fastighetsmäklaren varning.

I fråga om den som yrkesmässigt är verksam som

fastighetsmäklare utan att vara registrerad har länsstyrelsen

givits möjlighet att vid vite förelägga honom att upphöra med

verksamheten. Ett vitesföreläggande kan även meddelas i samband

med återkallelse av registreringen.

Länsstyrelsens beslut i ärenden rörande fastighetsmäklare kan

överklagas till kammarrätten.

I civilrättsliga hänseenden innehåller lagen bestämmelser om

hur fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och om hur

ersättningen till honom skall bestämmas. Det ställs krav på att

uppdraget utförs omsorgsfullt och med iakttagande av god

fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare ge köpare och säljare

råd och upplysningar som de kan behöva samt verka för att

köparen får alla uppgifter av betydelse angående objektet för

överlåtelsen och att denne undersöker fastigheten.

Fastighetsmäklaren har också skyldighet att själv kontrollera

vissa uppgifter t.ex. beträffande säljarens förfoganderätt samt

inteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedling av objekt

till konsumenter skall mäklaren vidare tillhandahålla

förvärvaren en skriftlig beskrivning av förmedlingsobjekt och en

kalkyl angående dennes boendekostnader. En mäklare som

uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser

enligt de civilrättsliga reglerna skall ersätta den skada som

till följd härav drabbar någon av parterna. Reglerna om

fastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i huvudsak att

ersättningen om inte annat avtalats skall utgå i form av

provision på försäljningssumman. Om mäklaren själv eller någon

honom närstående förvärvar förmedlingsobjektet har han inte rätt

till ersättning.

Tidigare riksdagsbehandling m.m.

Under hösten 1988 behandlade utskottet två motioner rörande

lagen om fastighetsmäklare. I den ena motionen begärdes en

översyn av lagen i olika avseenden. I sitt av riksdagen godkända

betänkande i ärendet (1988/89:LU1) fann utskottet att en översyn

av lagen var befogad samt att regeringen snarast möjligt borde

överväga behovet av resurstillskott till länsstyrelserna för

tillsynsverksamhet och särskilt då dem i storstadsregionerna.

Vad utskottet anfört gav riksdagen med anledning av den

förstnämnda motionen som sin mening regeringen till känna.

Spörsmålet aktualiserades åter motionsvägen år 1990. I sitt av

riksdagen godkända betänkande 1990/91:LU8 konstaterade utskottet

att den av riksdagen år 1988 begärda översynen av

fastighetsmäklarlagen hade inletts i justitiedepartementet. För

att få underlag för översynsarbetet hade man bl.a. hållit en

hearing i september 1990. Vidare hade för budgetåret 1989/90

ökade resurser för tillsynsverksamheten tillförts

länsstyrelserna i de tre storstadslänen. De praktiska effekterna

av resurstillskottet skulle komma att utvärderas i samband med

översynsarbetet. Önskemålet i den då aktuella motionen var

således tillgodosett, och utskottet avstyrkte därför motionen.

Motionsmotiveringar

I motion L713 av Birthe Sörestedt och Bo Nilsson (båda s)

framhålls att stora ekonomiska värden ofta står på spel för

säljare och köpare på bostads- och fastighetsmarknaden. Enligt

motionärerna medför en växande marknad och ökad konkurrens om

objekten att allt större krav ställs på fastighetsmäklarens

kompetens och kunskaper. Fastighetsmäklaren har en ställning som

konsult åt både köpare och säljare, och motionärerna anser att

det därför är av största vikt att förmedlingen sker efter

seriösa principer. Åtskilliga exempel finns emellertid på att

undermåliga objekt har förmedlats till för höga priser och att

mäklare själva köpt objekt till lågt pris i spekulationssyfte.

Motionärerna påpekar att utbildning och examination av

fastighetsmäklare för närvarande sker antingen inom

vuxenutbildningen eller branschorganisationerna eller genom

korrespondensstudier och inte är enhetlig. För branschens

renommé är det en förutsättning att kompetenskraven höjs på

sådana kunskapsområden som ekonomi, juridik, teknik och

marknadsföring. Det är också ett samhällsintresse att höga krav

ställs på dem som vill verka som fastighetsmäklare. Motionärerna

anser att utbudet av utbildning bör ses över och att därvid

behovet av olika moment måste analyseras och kraven ställas så

att de motsvarar vad som krävs på jämförbara yrkesområden.

Vidare påpekas att utbildningen bör ske under starkt

samhällsinflytande och inte överlåtas på branschorganisationer.

I motion L714 av Sverre Palm m.fl. (s) anförs att man under

den pågående översynen av fastighetsmäklarlagen synes förbise

utbildningsfrågorna. Enligt motionärerna visar emellertid

finansbolagskrascherna tydligt att utbildningsnivån inom

fastighetsbranschen behöver höjas. En objektiv översyn bör

därför ske i fråga om vilka kunskapskrav som erfordras för att

fastighetsmäkleri och fastighetsvärdering skall kunna bedrivas

på ett sätt som konsumenterna har rätt att kräva.

Frågan om utbildning för fastighetsvärderingsmän tas särskilt

upp i motion L723 av Bengt Harding Olson (fp). Motionären

framhåller att värderingsmännen spelar en viktig roll och har

stort inflytande vid fastighetsaffärer. Bristande kompetens hos

värderingsmännen kan därför få starkt negativa konsekvenser.

Enligt motionären synes det lämpligt att den pågående översynen

beträffande fastighetsmäklarlagen utvidgas till att avse även

spörsmål om kompetenskrav för och tillsyn över

fastighetsvärderingsmän.

Även i motion L732 av Agne Hansson och Marianne Jönsson (båda

c) tas upp kompenskraven för fastighetsmäklare och

värderingsmän. Motionärerna jämför utbildningskraven för

fastighetsmäklare med vad som gäller en jämförbar yrkesgrupp,

nämligen advokaterna, för vilka det krävs juristutbildning och

minst fem års praktik. Av fastighetsmäklarna i landet är det

dock endast ca 2 % som har utbildning på högskolenivå.

Motionärerna anser att auktorisation bör införas för både

mäklarna och värderingsmännen. Vidare bör det ställas krav på

högskoleutbildning, och utbildning för detta ändamål bör byggas

upp.

I motion L733 av Bertil Danielsson och Margareta Gard (båda m)

understryks vikten av att fastigheter värderas på ett korrekt

sätt i samband med överlåtelser. Enligt motionärerna har

emellertid fastighetsmäklarna ofta bristfälliga kunskaper i

fastighetsvärdering, och det är därför angeläget att

utbildningsfrågorna tas upp i samband med översynen av

fastighetsmäklarlagen. Motionärerna hänvisar till att skilda

krav ställs på advokater och på andra jurister som ägnar sig åt

juridisk uppdragsverksamhet och drar också parallellen till

revisorsområdet där det uppställs skilda kompetenskrav för

auktoriserade och godkända revisorer och för andra

revisorsgrupper. Enligt motionärerna finns det skäl att överväga

om inte någon form av klassificering av fastighetsmäklarna bör

införas med utgångspunkt i mäklarens utbildning. En sådan

klassificering skulle stärka köparnas och säljarnas ställning

och motverka oseriös mäklarverksamhet.

Utskottet

I betänkandet behandlar utskottet fem motioner angående

utbildningskrav för fastighetsmäklare och

fastighetsvärderingsmän.

Lagen om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984 och

är tillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar

fastigheter, tomträtter och vissa andra objekt. I lagen finns

både näringsrättsliga och civilrättsliga regler. De

näringsrättsliga bestämmelserna innebär att fastighetsmäklare

skall vara registrerade hos länsstyrelsen. För registrering

uppställs vissa krav såsom att fastighetsmäklaren skall vara

ansvarsförsäkrad till ett belopp av minst 500 000 kr., att han

skall ha viss utbildning och vara lämplig för verksamheten, m.m.

Utbildningen skall omfatta fastighetsrätt, fastighetsförmedling,

byggnads- och värderingsteknik samt företagsekonomi i enlighet

med fordringar som fastställts av skolöverstyrelsen för kommunal

vuxenutbildning. Fyller en registrerad fastighetsmäklare inte

längre de uppställda kraven kan registreringen återkallas.

Fastighetsmäklare som driver verksamhet utan att vara

registrerad i vederbörlig ordning kan av länsstyrelsen åläggas

att vid vite upphöra med verksamheten.

Några motsvarande bestämmelser för fastighetsvärderingsmän

finns inte.

I motion L713 av Birthe Sörestedt och Bo Nilsson (s) framhålls

att kompetenskraven för fastighetsmäklare bör höjas när det

gäller juridik, ekonomi, teknik och marknadsföring. Vidare bör

utbudet av utbildning ses över och kraven på fastighetsmäklarnas

utbildning ställas så att de motsvarar vad som krävs på

jämförbara yrkesområden. Enligt motionärerna bör utbildningen

ske under samhällsinflytande. I motionen yrkas att det anförda

ges regeringen till känna.

Även i motion L714 av Sverre Palm m.fl. (s) begärs ett

tillkännagivande om översyn av utbildningskraven inom

fastighetsbranschen. Enligt motionärerna bör översynen avse

utbildningen av såväl fastighetsvärderingsmän som

fastighetsmäklare.

Frågan om utbildning av fastighetsvärderingsmän tas särskilt

upp i motion L723 av Bengt Harding Olson (fp). Motionären anser

att en översyn av fastighetsmäklarlagen bör omfatta också

kompetenskrav för och tillsyn över fastighetsvärderingsmän. I

motionen begärs ett tillkännagivande om det anförda.

Ett tillkännagivande om kompetenskraven för

fastighetsvärderingsmän och fastighetsmäklare begärs även i

motion L732 av Agne Hansson och Marianne Jönsson (c).

Motionärerna jämför utbildningskraven för fastighetsmäklare med

vad som gäller för advokater och hävdar att auktorisation bör

införas för både fastighetsmäklare och fastighetsvärderingsmän.

Vidare bör det ställas krav på högskoleutbildning.

Liknande jämförelser görs i motion L733 av Bertil Danielsson

och Margareta Gard (m). Enligt motionärerna bör det övervägas om

inte någon form av klassificering av fastighetsmäklare bör

införas med utgångspunkt i mäklarens utbildning, och

motionärerna begär ett tillkännagivande härom.

I likhet med motionärerna anser utskottet att det självfallet

är angeläget att fastighetsmäklarna har en tillfredsställande

utbildning. Det finns därför skäl att överväga huruvida de

utbildningskrav som för närvarande ställs är till fyllest eller

om nivån bör höjas. Utskottet saknar emellertid underlag för en

närmare bedömning av i vilka avseenden utbildningen eventuellt

skulle behöva kompletteras. I motionerna har -- bortsett från

önskemål om högskoleutbildning -- inte anförts några mera

konkreta exempel på brister i den nuvarande utbildningen. Att

det i fastighetsmäklarlagen skulle som villkor för registrering

uppställas ett krav på högskoleutbildning för alla mäklare kan

utskottet inte förorda. Ett sådant villkor skulle bl.a. medföra

att det helt övervägande antalet av de i dag yrkesverksamma

mäklarna blev obehöriga. Till saken hör också att mäklarnas

verksamhet avser en mängd skiftande uppdrag, allt från

förmedling av hyresrätter och okomplicerade överlåtelser av

mindre bostadsrättslägenheter med låga värden till försäljningar

av värdefulla industrifastigheter och flerfamiljshus. Det torde

enligt utskottets mening knappast kunna hävdas att

högskoleutbildning är erforderlig vid samtliga dessa typer av

förmedlingsuppdrag. Inte heller kan utskottet ställa sig bakom

tanken att man efter mönster av vad som gäller för advokater och

revisorer skulle införa någon form av klassificering av mäklarna

med utgångspunkt i deras utbildning. En uppdelning av

mäklarkåren på mer resp. mindre kvalificerade mäklare torde

nämligen bli meningsfull endast om den kombineras med

föreskrifter om att vissa mäklaruppdrag skall förbehållas de

kvalicerade mäklarna. Utskottet kan inte finna annat än att en

sådan ordning skulle leda till att underlaget för

mäklarverksamhet på mindre orter och i glesbygder skulle minska

och att de mer inkomstbringande förmedlingsuppdragen skulle

koncentreras till en grupp mäklare i främst storstadsregionerna

och större tätorter.

Vid en bedömning av frågan om utbildningskraven för

fastighetsmäklare måste vidare beaktas att de missförhållanden

inom mäklarbranschen som i olika sammanhang påtalats inte främst

synes ha sin orsak i att mäklarnas utbildning är otillräcklig.

Att problem uppkommit torde i stället kunna hänföras till att

kontrollen över mäklarnas verksamhet i vart fall tidigare varit

bristfällig och att mindre seriösa mäklare därför kunnat agera

fritt utan några större risker för ingripanden. Minst lika

viktigt som utbildningskraven är därför enligt utskottets mening

att länsstyrelserna kan utöva en effektiv tillsyn över mäklarna.

Av denna anledning har ökade resurser för tillsynsverksamheten

tillförts länsstyrelserna i de tre storstadslänen fr.o.m.

budgetåret 1989/90. Missförhållandena har vidare föranlett

riksdagen år 1988 (bet. 1988/89:LU1) att hos regeringen begära

en översyn av fastighetsmäklarlagen. Den begärda översynen pågår

för närvarande inom justitiedepartementet och avsikten är,

enligt vad utskottet inhämtat, att resultatet av arbetet skall

redovisas i en departementspromemoria under våren 1991. Av

inhämtade upplysningar framgår vidare att översynen omfattar

bl.a. utbildningsfrågor. Mot bakgrund av bl.a. nedläggningen av

skolöverstyrelsen och övriga nyligen genomförda förändringar på

skolområdet utgår utskottet från att spörsmål om såväl

organisationen av mäklarnas utbildning som utbildningsnivån

kommer att övervägas under översynen. I avvaktan på resultatet

av det pågående arbetet anser utskottet att de nu aktuella

motionerna såvitt de avser fastighetsmäklarna inte bör föranleda

någon riksdagens vidare åtgärd.

Också beträffande fastighetsvärderingsmännen kan utskottet

ansluta sig till motionärernas uppfattning om vikten av en

tillfredsställande utbildning. Utskottet vill dock påpeka att

många fastighetsvärderingsmän regelmässigt torde anlitas av

banker och andra kreditinrättningar på fastighetsmarknaden,

vilket får förutsättas innebära att särskilda krav ställs på

värderingsmännens kompetens. Åtskilliga värderingsmän torde

också ha högskoleutbildning, t.ex. civilingenjörsexamen. Behovet

av åtgärder från statsmakternas sida är därför inte lika

framträdande när det gäller kontroll av

fastighetsvärderingsmännens utbildning och verksamhet som det är

i fråga om fastighetsmäklarnas. Utskottet kan i vart fall inte

finna det lämpligt att den nu pågående översynen av

fastighetsmäklarlagen skall vidgas till att omfatta

kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän. Som nyss nämnts är

avsikten att översynen skall slutföras inom de närmaste

månaderna, och en utvidgning skulle därför medföra att arbetet

försenades avsevärt. Det av motionärerna aktualiserade

spörsmålet får därför närmare övervägas i annat lämpligt

sammanhang. Utskottet vill inte utesluta att en allmän

uppstramning av fastighetsmäklarnas verksamhet kan få positiva

effekter också på fastighetsvärderingssidan. I första hand bör

således den vidare utvecklingen på området avvaktas innan man

tar ställning till frågan om särskilda kompetenskrav för

fastighetsvärderingsmän bör införas.

På grund av det anförda avstyrker utskottet bifall till

motionerna L713, L714, L723, L732 och L733.

Hemställan

Utskottet hemställer

att riksdagen avslår motionerna 1990/91:L713, 1990/91:L714,

1990/91:L723, 1990/91:L732 och 1990/91:L733.

res. (m, fp, c, mp)

Stockholm den 16 april 1991

På lagutskottets vägnar

Rolf Dahlberg

Närvarande: Rolf Dahlberg (m), Lennart Andersson (s), Owe

Andréasson (s), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c), Inger

Hestvik (s), Allan Ekström (m), Gunnar Thollander (s), Lena

Boström (s), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson (c),

Elisabeth Persson (v), Elisabet Franzén (mp), Anita Jönsson (s),

Gunilla Andersson (s), Charlotte Cederschiöld (m) och Sven-Åke

Nygårds (s).

Reservation

Rolf Dahlberg (m), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c), Allan

Ekström (m), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson (c),

Elisabet Franzén (mp) och Charlotte Cederschiöld (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar

med "Också beträffande" och slutar med "och L733" bort ha

följande lydelse:

Också beträffande fastighetsvärderingsmännen ansluter sig

utskottet till motionärernas uppfattning om vikten av en

tillfredsställande utbildning. Fastighetsvärderingsmännen fyller

väsentliga uppgifter på fastighetsmarknaden och i flera

avseenden finns ett nära samband mellan värderingsmännens och

fastighetsmäklarnas verksamhet. Det är därför av stor betydelse

både för parterna vid fastighetsöverlåtelser och för dem som

beviljar krediter mot säkerhet i fastigheter att inte bara

mäklarna utan också värderingsmännen har den utbildning och den

kompetens i övrigt som krävs för att de skall fullgöra sina

uppdrag på ett godtagbart sätt. Som tidigare berörts uppställs

det dock för närvarande inte några särskilda krav om utbildning

m.m. på den som yrkesmässigt ägnar sig åt fastighetsvärdering.

Enligt utskottets mening får detta anses som en brist i

lagstiftningen, och i motionerna har anförts flera exempel på

att nuvarande ordning har inneburit nackdelar. Frågan om

införandet av kvalifikationskrav och andra näringsrättsliga

bestämmelser för fastighetsvärderingsmännen bör således tas upp

till prövning i lämpligt sammanhang.

Vad utskottet sålunda anfört med anledning av motionerna L714,

L723, L732 och L733 bör ges regeringen till känna. Motion L713

som enbart rör fastighetsmäklarnas utbildning bör inte föranleda

någon riksdagens vidare åtgärd. Utskottet avstyrker alltså

bifall till den motionen.

dels att utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

att riksdagen dels med anledning av motionerna

1990/91:L714, 1990/91:L723, 1990/91:L732 och 1990/91:L733 som

sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

dels avslår motion 1990/91:L713.