Bet. 1990/91:LU8

Lagutskottets betänkande

1990/91:LU08

Fastighetsmäklarlagen

Innehåll

Sammanfattning

Motionerna

Utskottet

Hemställan

1990/91

LU8

Sammanfattning

I betänkandet behandlar lagutskottet dels en motion

(s) om översyn av lagen om fastighetsmäklare, dels tre

motionsyrkanden (m, fp resp. c) vari begärs att

Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation

(SBC) skall jämställas med andra rikskooperativa

organisationer vid tillämpningen av lagen om

fastighetsmäklare.

Över de tre sistnämnda motionsyrkandena har

lagutskottet inhämtat yttrande från bostadsutskottet.

Yttrandet har fogats som bilaga 1 till

betänkandet. I saken har även inkommit en skrivelse

från SBC. Skrivelsen har fogats till betänkandet som

bilaga 2.

Utskottet tillstyrker motionsyrkandena om att vid

tillämpningen av lagen om fastighetsmäklare jämställa

SBC med andra rikskooperativa organisationer och

hemställer att lagen ändras i enlighet härmed.

Yrkandet om en översyn av lagen avstyrks med

hänvisning till pågående arbete inom

regeringskansliet.

Motionerna

1989/90:L701 av Birthe Sörestedt och Bengt

Silfverstrand (båda s), vari yrkas att riksdagen hos

regeringen begär en översyn av lagen om

fastighetsmäklare.

1989/90:L703 av Martin Olsson och Stina Eliasson

(båda c), vari yrkas att riksdagen beslutar att 2 §

andra stycket lagen (1984:81) om fastighetsmäklare

skall ha följande lydelse:

Denna lag skall inte tillämpas på den som förmedlar

enbart bostadsrätter som upplåts av

bostadsrättsförening ansluten till riksorganisation

eller till regional organisation för

bostadsrättsföreningar.

1989/90:L706 av Ewy Möller (m), vari yrkas att

riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att i lagen om fastighetsmäklare

jämställa Sveriges bostadsrättsföreningars

centralorganisation, SBC, med HSB och Riksbyggen.

1989/90:L720 av Erling Bager m.fl. (fp), vari med

hänvisning till vad som anförts i motion 1989/90:Bo423

yrkas att riksdagen beslutar om ändring i 2 § andra

stycket lagen om fastighetsmäklare i enlighet med vad

som anförts i motionen.

Allmän bakgrund

Genom lagstiftning år 1983 (prop. 1983/84:16, LU 34)

infördes näringsrättsliga och civilrättsliga regler

för fastighetsmäklare. Lagen (1984:81) om

fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984 och

är tillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt

förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter,

hyres- och arrenderätter m.m. De näringsrättsliga

reglerna i lagen innebär att varje fastighetsmäklare

skall vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där

han huvudsakligen är verksam. För registrering

uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åt

fastighetsmäkleri skall sålunda vara myndig och får

inte vara försatt i konkurs. Vidare skall han ha en

försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet som

kan drabba honom om han åsidosätter sina åligganden

enligt lagens civilrättsliga regler. Försäkringen

skall gälla intill ett belopp av 500 000 kr. för varje

skadefall. Det krävs också att personen i fråga har en

tillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms

lämplig som fastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om

villkoren för registrering och om

registreringsförfarandet får meddelas av regeringen

eller myndighet som regeringen bestämmer. Sådana

bestämmelser har utfärdats genom förordningen

(1984:82) om fastighetsmäklare.

Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte

längre uppfyller kraven för registrering eller inte

betalar föreskriven registreringsavgift skall

länsstyrelsen återkalla registreringen. Beslut om

återkallelse börjar gälla omedelbart. Om det är

tillräckligt kan länsstyrelsen i stället meddela

fastighetsmäklaren varning.

I fråga om den som yrkesmässigt är verksam som

fastighetsmäklare utan att vara registrerad har

länsstyrelsen givits möjlighet att vid vite förelägga

honom att upphöra med verksamheten. Ett

vitesföreläggande kan även meddelas i samband med

återkallelse av registreringen.

Länsstyrelsens beslut i ärenden rörande

fastighetsmäklare kan överklagas till kammarrätten.

I civilrättsliga hänseenden innehåller lagen

bestämmelser om hur fastighetsmäklaren skall utföra

sitt uppdrag och om hur ersättningen till honom skall

bestämmas. Det ställs krav på att uppdraget utförs

omsorgsfullt och med iakttagande av god

fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare ge köpare

och säljare råd och upplysningar som de kan behöva

samt verka för att köparen får alla uppgifter av

betydelse angående objektet för överlåtelsen och att

denne undersöker fastigheten. Fastighetsmäklaren har

också skyldighet att själv kontrollera vissa uppgifter

t.ex. beträffande säljarens förfoganderätt samt

inteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedling

av objekt till konsumenter skall mäklaren vidare

tillhandahålla förvärvaren en skriftlig beskrivning av

förmedlingsobjekt och en kalkyl angående dennes

boendekostnader. En mäklare som uppsåtligen eller av

oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt de

civilrättsliga reglerna skall ersätta den skada som

till följd härav drabbar någon av parterna. Reglerna

om fastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i

huvudsak att ersättningen om inte annat avtalats skall

utgå i form av provision på försäljningssumman. Om

mäklaren själv eller någon honom närstående förvärvar

förmedlingsobjektet har han inte rätt till ersättning.

Enligt en särskild undantagsbestämmelse (2 § andra

stycket) skall den som förmedlar enbart bostadsrätter

som upplåts av bostadsrättsförening ansluten till

folkrörelsekooperativ riksorganisation eller till

regional sådan organisation av bostadsrättsföreningar

inte omfattas av lagen. När sådana bostadsrätter en

gång väl upplåtits är förmedling av överlåtelser av

dem underkastad lagen. Undantaget i fråga om

bostadsrätter kom till vid riksdagsbehandlingen av

regeringens förslag till lag om fastighetsmäklare och

gäller endast för HSB och Riksbyggen. Det motiverades

av att förmedling av bostadsrätter ingår som ett led i

organisationernas handhavande av

bostadsrättsföreningarnas angelägenheter och att

förmedlingen endast avser upplåtelser av

bostadsrätter. I lagstiftningsärendet övervägdes

huruvida även en annan riksorganisation för

bostadsrättsföreningar, nämligen Sveriges

bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC),

borde undantas eftersom också den bistod nybildade

bostadsrättsföreningar med förmedling av

bostadsrättsupplåtelser. När det gällde SBC var

emellertid situationen den att organisationens

personal -- till skillnad från de anställda vid

HSB-föreningarna och Riksbyggens lokalkontor -- även

förmedlade överlåtelser av bostadsrätter. Någon

anledning att undanta SBC från lagens

tillämpningsområde fanns därför inte.

Även enligt lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m. gäller en undantagsbestämmelse för

folkrörelsekooperativ riksorganisation, regional

folkrörelsekooperativ organisation av

bostadsrättsföreningar och bostadsrättsföreningar

anslutna till sådan organisation. I bostadsrättslagen

(1971:479) finns också särskilda regler om de angivna

organisationerna. Liksom i lagen om fastighetsmäklare

åsyftas med folkrörelsekooperativa organisationer

endast HSB och Riksbyggen. Att de angivna

organisationerna vid förvärv av hyresfastigheter och i

bostadsrättssammanhang givits en särställning har

motiverats med att de till organisationerna anslutna

föreningarna har enhetligt utformade stadgar som vilar

på en gemensam bostadssocial grundsyn, något som inte

ansetts vara fallet med den mera heterogena gruppen

bostadsrättsföreningar som är anslutna till SBC.

Frågan huruvida SBC skall jämställas med HSB och

Riksbyggen vid tillämpningen av lagen om förvärv av

hyresfastigheter och bostadsrättslagen har tidigare

åtskilliga gånger behandlats i riksdagen. Senast

prövades frågan i oktober 1990, då riksdagen på

hemställan av bostadsutskottet (bet. 1990/91:BoU1)

avslog flera motionsyrkanden härom.

Tidigare riksdagsbehandling m.m.

Under hösten 1988 behandlade utskottet två motioner

rörande lagen om fastighetsmäklare. I den ena

motionen, som hade väckts av samma motionärer som

väckt den nu aktuella motionen L701, begärdes en

översyn av lagen i olika avseenden och i den andra att

undantagsbestämmelsen beträffande HSB och Riksbyggen

också skulle omfatta SBC. I sitt av riksdagen godkända

betänkande i ärendet (1988/89:LU1) fann utskottet att

en översyn av lagen var befogad samt att regeringen

snarast möjligt borde överväga behovet av

resurstillskott till länsstyrelserna för

tillsynsverksamhet och särskilt då dem i

storstadsregionerna. Vad utskottet anfört gav

riksdagen med anledning av den förstnämnda motionen

som sin mening regeringen till känna.

Beträffande frågan om undantag för SBC påpekade

utskottet att förhållandena enligt inhämtade

upplysningar hade ändrats i viss mån sedan lagen om

fastighetsmäklare infördes. Sålunda hade SBC år 1987

grundat en särskild förening, vars ändamål är att

upplåta bostadsrätter till dem som bosparar i

föreningen. Antalet bosparare hade vid ärendets

beredning uppgivits vara omkring 11 000. Avsikten var

att efter hand som olika byggprojekt blev

färdigställda lokala representanter på föreningens

kontor skulle förmedla upplåtelser av bostadsrätter

till bospararna.

Utskottet konstaterade att riksdagen vid flera

tillfällen slagit fast att det finns betydande

skillnader mellan å ena sidan HSB och Riksbyggen och å

andra sidan SBC och att sistnämnda organisation därför

inte kan anses utgöra en folkrörelsekooperativ

organisation. Enligt utskottets mening hade i det då

aktuella ärendet inte framkommit något som borde

föranleda ett ändrat ställningstagande från riksdagen

i den frågan. När det gäller SBCs förmedling av

bostadsrättsupplåtelser till sina bosparare ville

utskottet vidare peka på att någon

förmedlingsverksamhet inte syntes ha påbörjats. Det

saknades därför underlag för en bedömning av i vad mån

det fanns något praktiskt behov av att undanta den

nystartade föreningens personal från

tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare.

Med det anförda avstyrkte utskottet bifall till

motionen.

Frågan om undantag i lagen om fastighetsmäklare även

för SBC behandlades ånyo i riksdagen hösten 1989 med

anledning av motioner, varvid lagutskottet inhämtade

yttrande från SBC. I sitt av riksdagen godkända

betänkande i ärendet (1989/90:LU1) framhöll

lagutskottet att vad som anförts i yttrandet inte

borde föranleda riksdagen att frångå sin tidigare

inställning i frågan om huruvida SBC är att anse som

en folkrörelsekooperativ organisation. Inte heller

kunde utskottet finna att spörsmålet om undantag från

tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare

borde bedömas annorlunda än hösten 1988. Av SBCs

yttrande framgick visserligen att förmedlingen av

bostadsrätter påbörjats men verksamheten syntes ännu

inte ha en sådan omfattning att det fanns något

praktiskt behov av ett undantag för organisationens

personal. Utskottet avstyrkte därför bifall till de då

aktuella motionerna.

Motionsmotiveringar

I motion L701 av Birthe Sörestedt och Bengt

Silfverstrand (båda s) erinrar motionärerna om att

riksdagen med anledning av en av dem tidigare väckt

motion givit regeringen till känna att en översyn av

lagen om fastighetsmäklare är befogad (1988/89:LU1,

rskr. 6). Enligt motionärerna har denna översyn inte

kommit till stånd, trots att bristerna i den

lagstiftning som reglerar fastighetsmäklarbranschen

blir alltmer uppenbara. Motionärerna hävdar att de som

anlitar mäklare ofta blir lidande till följd av

oskäliga vinster, olaglig handel med hyresrätter,

mäklare i allianser med finansbolag med åtföljande

sämre lånevillkor för kunderna, handpenningar som inte

återbetalas m.m. Trots att länsstyrelserna i

Stockholm, Göteborg och Malmö fått ökade resurser för

att kontrollera verksamheten kvarstår svårigheterna

med att övervaka densamma. Ett problem är att oseriösa

mäklare inte registrerar sig och kan verka en tid

innan detta upptäcks. Sanktionssystemet är enligt

motionärerna inte tillräckligt, och bristen på tydlig

lagstiftning gör det omöjligt att få ordentlig

kontroll över verksamheten. Med hänvisning till det

anförda hemställer motionärerna att riksdagen hos

regeringen begär en översyn av lagen om

fastighetsmäklare.

I motion L703 av Martin Olsson och Stina Eliasson

(båda c) framhålls att SBC under senare år haft en

kraftig tillväxt och att antalet anslutna

bostadsrättsföreningar på sex år ökat från 650 till

drygt 2 000. Motionärerna påpekar att SBC år 1987

grundade en särskild organisation, SBC BO, vars

ändamål är att upplåta bostadsrätter till dem som

bosparar i föreningen. Antalet bosparare har vuxit

snabbt och var vid årsskiftet 1989-1990 17 250.

Avsikten är, framhåller motionärerna, att efter hand

som olika byggprojekt blir färdigställda skall lokala

representanter på föreningens kontor förmedla

upplåtelser av bostadsrätter till bospararna. Enligt

motionärerna finns det därmed inte längre några

sakliga skäl för att behandla SBC annorlunda än HSB

och Riksbyggen. Motionärerna understryker även att SBC

är en ren konsumentorganisation som vuxit fram på

frivillighetens väg samt helt ägs av sina medlemmar

och är fristående från byggföretagen. Med stöd av det

anförda yrkar motionärerna att riksdagen beslutar om

sådan ändring i lagen om fastighetsmäklare att full

likställdhet uppnås mellan SBC samt HSB och

Riksbyggen.

Också i motion L706 av Ewy Möller (m) kritiseras

särbehandlingen av SBC och framhålls att de anförda

skälen för att SBC inte skall likställas med HSB och

Riksbyggen vid tillämpningen av lagen om

fastighetsmäklare saknar grund. Motionären anser att

det från principiella utgångspunkter inte finns

anledning att behandla bostadsorganisationer olika

beroende på om de är av folkrörelsekooperativ karaktär

eller inte. I motionen yrkas att det anförda ges

regeringen till känna.

Som motivering till yrkandet i motion L720 av Erling

Bager m.fl. (fp) framhålls att s.k.

folkrörelsekooperativa organisationer, dvs. HSB och

Riksbyggen, genom lagstiftning för några år sedan

undantogs från kravet att söka förvärvstillstånd vid

köp av fastighet. Enligt motionärerna innebär denna

lagstiftning att SBC diskrimineras trots att

organisationen är en folkrörelse i lika hög grad som

HSB och Riksbyggen. Motionärerna anser att undantaget

från kravet på förvärvstillstånd bör gälla för alla

rikskooperativa organisationer, regionala

organisationer av bostadsrättsföreningar och

bostadsrättsföreningar som är anslutna till

rikskooperativa organisationer. En sådan förändring

får konsekvenser för bl.a. lagen om fastighetsmäklare.

Motionärerna yrkar att riksdagen beslutar om ändring i

den lagen i enlighet med vad som anförts i motionen.

Pågående arbete m.m.

Som ovan redovisats gav riksdagen på hemställan av

lagutskottet hösten 1988 som sin mening regeringen

till känna att en översyn av lagen om

fastighetsmäklare är befogad samt att regeringen

snarast möjligt borde överväga behovet av

resurstillskott till länsstyrelserna för

tillsynsverksamhet och särskilt då dem i

storstadsregionerna. Den av riksdagen begärda

översynen har nu inletts i justitiedepartementet. För

att få underlag för översynsarbetet har bl.a. en

hearing hållits i september 1990. För budgetåret

1989/90 har vidare ökade resurser för tillsyn enligt

fastighetsmäklarlagen tillförts länsstyrelserna i de

tre storstadslänen (prop. 1988/89:100, bil. 15, BoU8).

Utskottet

I betänkandet behandlar utskottet fyra motioner

angående lagen om fastighetsmäklare.

Lagen om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli

1984 och är tillämplig på fysiska personer som

yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter och

vissa andra objekt. I lagen finns både

näringsrättsliga och civilrättsliga regler. De

näringsrättsliga bestämmelserna innebär att

fastighetsmäklare skall vara registrerad hos

länsstyrelsen. För registrering uppställs vissa krav

såsom att fastighetsmäklaren skall vara

ansvarsförsäkrad till ett belopp av minst 500 000 kr.,

att han skall ha viss utbildning och vara lämplig för

verksamheten, m.m. Fyller en registrerad

fastighetsmäklare inte längre kraven kan

registreringen återkallas. Fastighetsmäklare som

driver verksamhet utan att vara registrerad i

vederbörlig ordning kan av länsstyrelsen åläggas att

vid vite upphöra med verksamheten.

I motion L701 av Birthe Sörestedt och Bengt

Silfverstrand (båda s) begärs en översyn av lagen om

fastighetsmäklare. Motionärerna hävdar att de som

anlitar mäklare ofta blir lidande till följd av

oskäliga vinster, olaglig handel med hyresrätter,

mäklare i allianser med finansbolag med åtföljande

sämre lånevillkor för kunderna, handpenningar som inte

återbetalas m.m. Enligt motionärerna blir bristerna i

lagstiftningen alltmera uppenbara. I motionen görs

gällande bl.a. att sanktionssystemet är otillräckligt

och att bristerna i lagstiftningen gör det omöjligt

att få ordentlig kontroll över verksamheten.

Utskottet erinrar om att en motion av samma

motionärer och med samma syfte som den nu aktuella

motionen behandlades av utskottet hösten 1988. I

betänkande 1988/89:LU1 framhöll utskottet att det var

angeläget att de problem undanröjdes som -- enligt vad

som framkommit vid bl.a. remissbehandling av motionen

-- yppat sig vid den praktiska tillämpningen av lagen

om fastighetsmäklare. En översyn av lagen var därför

befogad, och utskottet ansåg att det borde ankomma på

regeringen att bestämma formerna för översynsarbetets

bedrivande. Utskottet underströk dock att regeringen

snarast möjligt borde överväga behovet av

resurstillskott till länsstyrelserna och särskilt då

dem i storstadsregionerna. Vad utskottet sålunda

anfört gav riksdagen som sin mening regeringen till

känna.

Den av riksdagen begärda översynen av

fastighetsmäklarlagen har numera inletts i

justitiedepartementet. För att få underlag för

översynsarbetet har bl.a. en hearing hållits i

september 1990. I enlighet med vad riksdagen uttalat i

frågan har vidare för budgetåret 1989/90 ökade

resurser för tillsynsverksamheten tillförts

länsstyrelserna i de tre storstadslänen. I samband med

det pågående översynsarbetet kommer de praktiska

effekterna av detta resurstillskott att utvärderas

inom regeringskansliet.

Som framgår av vad utskottet nu anfört är

motionärernas önskemål om en översyn av lagen om

fastighetsmäklare tillgodosett. Utskottet avstyrker

därför motion L701.

Från tillämpningsområdet för lagen om

fastighetsmäklare undantas den som förmedlar enbart

bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsföreningar,

anslutna till folkrörelsekooperativa organisationer.

Med sådana organisationer avses i lagen -- liksom i

viss annan lagstiftning -- endast HSB och Riksbyggen.

När undantagsbestämmelsen infördes (se bet. LU

1983/84:34) övervägdes huruvida även SBC borde

undantas. Något undantag för denna organisation ansågs

dock inte erforderligt eftersom organisationens

personal -- till skillnad från de anställda vid

HSB-föreningarna och Riksbyggens lokalkontor --

förmedlade både upplåtelser och överlåtelser av

bostadsrätter.

I motion L703 av Martin Olsson och Stina Eliasson

(c), motion L706 av Ewy Möller (m) och motion L720 av

Erling Bager m.fl. (fp) begärs att Sveriges

bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC)

skall undantas från tillämpningsområdet för lagen om

fastighetsmäklare på samma sätt som skett beträffande

HSB och Riksbyggen.

Riksdagen har tidigare, på förslag av utskottet, vid

flera tillfällen avslagit motioner med samma syfte som

de nu aktuella (se senast bet. 1989/90:LU1).

Ställningstagandet har grundats bl.a. på att SBCs

förmedling av bostadsrättsupplåtelser inte varit av

sådan omfattning att det funnits något praktiskt behov

av att undanta dess personal från

fastighetsmäklarlagens tillämpningsområde.

Med anledning av de nu aktuella motionerna har

lagutskottet inhämtat yttrande från bostadsutskottet.

I yttrandet anför bostadsutskottet att SBCs

organisation och ordningen för upplåtelse av

bostadsrätter nått sådan stadga att skäl finns att

likställa SBC och bostadsrättsföreningar bildade

genom SBC BO med vad som gäller för HSB och Riksbyggen

och föreningar inom dem såvitt avser undantaget i 2 §

andra stycket fastighetsmäklarlagen. Lagutskottet bör

därför, enligt bostadsutskottets mening, föreslå

riksdagen att ändra lagen så att undantaget kommer att

gälla även bostadsrätter upplåtna av SBC eller av

förening inom SBC.

Lagutskottet ansluter sig till bostadsutskottets

bedömning att det inte längre finns anledning att vid

tillämpningen av fastighetsmäklarlagen behandla SBC på

annat sätt än vad som gäller för HSB och Riksbyggen.

Lagutskottet förordar därför att fastighetsmäklarlagen

ändras så att undantaget från lagens

tillämpningsområde kommer att gälla även för den som

förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av SBC

eller SBC BO eller av förening inom dessa

organisationer. Lagtekniskt kan frågan lösas så att i

2 § uttrycket "folkrörelsekooperativ riksorganisation

eller till regional sådan organisation för

bostadsrättsföreningar" ersätts med uttrycket

"riksorganisation eller till regional organisation för

bostadsrättsföreningar". Utskottet vill understryka

att undantaget endast gäller HSB och Riksbyggen samt

SBC och SBC BO och inte omfattar förmedling av

överlåtelser av bostadsrätter som upplåtits av en

förening ansluten till dessa organisationer.

Utskottets ställningstagande innebär att önskemålen

i motionerna L703, L706 och L720 blir helt

tillgodosedda.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande översyn av lagen om

fastighetsmäklare

att riksdagen avslår motion 1989/90:L701,

2. beträffande undantag för SBC

att riksdagen med bifall till motionerna

1989/90:L703 och 1989/90:L720 samt med anledning av

motion 1989/90:L706 antar följande

Förslag till

Lag om ändring i lagen (1984:81) om

fastighetsmäklare

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1984:81) om

fastighetsmäklare skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Utskottets förslag

2 §

Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall

också tillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som

anges i 1 §. Vid förmedling av arrende eller hyra

tillämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vid förmedling av

nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den

som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad

som sägs om köpare avse motparten.

Denna lag skall inte Denna lag skall inte

tillämpas på den som tillämpas på den som

förmedlar enbart förmedlar enbart

bostadsrätter som bostadsrätter som

upplåts av upplåts av

bostadsrättsförening bostadsrättsförening

ansluten till ansluten till riksorganisation

folkrörelsekooperativ eller till regional

riksorganisation eller till organisation för

regional sådan organisation bostadsrättsföreningar.

av

bostadsrättsföreningar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1991.

Stockholm den 6 november 1990

På lagutskottets vägnar

Rolf Dahlberg

Närvarande: Rolf Dahlberg (m), Lennart Andersson

(s), Owe Andréasson (s), Ulla Orring (fp), Martin

Olsson (c), Inger Hestvik (s), Allan Ekström (m),

Bengt Kronblad (s), Gunnar Thollander (s), Lena

Boström (s), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson

(c), Elisabeth Persson (v), Elisabet Franzén (mp),

Anita Jönsson (s), Gunilla Andersson (s) och Charlotte

Cederschiöld (m).

Bostadsutskottets yttrande

1990/91:BoU1y

Bilaga 1

Viss ändring i fastighetsmäklarlagen

Till lagutskottet

Lagutskottet har den 21 februari 1990 beslutat att

inhämta yttrande från bostadsutskottet över motionerna

1989/90:L703 av Martin Olsson och Stina Eliasson (båda

c), 1989/90:L706 av Ewy Möller (m) och 1989/90:L720 av

Erling Bager m.fl. (fp). I samtliga motioner begärs

att Sveriges bostadsrättsföreningars

centralorganisation, SBC, skall jämställas med HSB och

Riksbyggen i fastighetsmäklarlagen.

Bakgrund och tidigare riksdagsbehandling

Det finns för närvarande tre stora

bostadsrättsorganisationer, HSB, Riksbyggen och SBC,

på den svenska bostadsmarknaden. HSB och Riksbyggen

och föreningar inom dem å ena sidan och SBC jämte

anslutna föreningar å andra sidan behandlas olika i

lagstiftningen. Enligt lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m. (tillståndslagen) är

folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional

folkrörelsekooperativ organisation av

bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening

ansluten till sådan organisation undantagen från

tillståndskravet vid förvärv av hyresfastighet. Med

folkrörelsekooperativa organisationer åsyftas HSB och

Riksbyggen (prop. 1982/83:153 s. 19). Även i

bostadsrättslagen (1971:479) och i

fastighetsmäklarlagen (1984:81) finns vissa undantag.

Beträffande fastighetsmäklarlagen gäller (2 § andra

stycket) att lagen inte omfattar den som förmedlar

bostadsrätt som upplåts av HSB och Riksbyggen och

föreningar inom dem. Förmedling av överlåtelser av

sådana bostadsrätter är däremot underkastad lagen.

Lagutskottet behandlade år 1988 (1988/89:LU1) en

motion i vilken föreslogs en ändring i

fastighetsmäklarlagen i avsikt att vid upplåtelse av

bostadsrätter jämställa SBC med HSB och Riksbyggen.

Lagutskottet anförde att SBC år 1987 grundat en

särskild förening, vars ändamål är att upplåta

bostadsrätter till dem som bosparar i föreningen.

Antalet bosparare var år 1988 omkring 11 000.

Lagutskottet avstyrkte motionen bl.a. med motiveringen

att upplåtelser av bostadsrätter inte syntes ha

påbörjats vid tidpunkten för utskottets behandling av

motionen.

Även år 1989 (1989/90:LU1) behandlade och avstyrkte

lagutskottet motioner om att SBC skulle jämställas med

HSB och Riksbyggen såvitt avser tillämpningen av

fastighetsmäklarlagen; vid detta tillfälle med

motiveringen att verksamheten med förmedling av

bostadsrätter inte heller då syntes ha en sådan

omfattning att det fanns praktiskt behov av ett

undantag för SBC.

Såväl 1988 som 1989 följde riksdagen lagutskottets

beslut.

Utskottet

I motionerna 1989/90:L703 (c) och 1989/90:L706 (m)

anförs bl.a. att SBC numera bedriver verksamhet som

innefattar endast upplåtelse av bostadsrätter varför

de sakliga skälen för att behandla SBC i annan ordning

än vad som gäller för HSB och Riksbyggen i

fastighetsmäklarlagen därmed har bortfallit. Även i

motion 1989/90:L720 (fp) anförs att skäl saknas att

särbehandla SBC bl.a. såvitt avser

fastighetsmäklarlagen.

Som framgår av redovisningen ovan behandlas i

fastighetsmäklarlagen HSB och Riksbyggen å ena sidan

och SBC å den andra olika när det gäller möjligheten

att förmedla upplåtelse av bostadsrätter.

Som också framgått ovan har SBC numera och sedan

några år en särskild förening -- SBC Bo -- som har

till syfte att för sina medlemmar bygga bostäder som

upplåts med bostadsrätt. Upplåtelsen sker efter

turordnat bosparande. Antalet bosparande medlemmar i

SBC Bo uppgick, enligt vad bostadsutskottet erfarit, i

september 1990 till omkring 19 000. Drygt 2 500

lägenheter har uppgivits vara under produktion eller

planeras i drygt 30 kommuner.

Bostadsutskottet gör den bedömningen att SBCs

organisation och ordningen för upplåtelse av

bostadsrätter nått sådan stadga att skäl finns att

likställa SBC och bostadsrättsföreningar bildade genom

SBC Bo med vad som gäller för HSB och Riksbyggen och

föreningar inom dem såvitt avser undantaget i 2 §

andra stycket fastighetsmäklarlagen. Lagutskottet bör

därför, enligt bostadsutskottets mening, med anledning

av de nu behandlade motionerna, föreslå riksdagen att

ändra lagen så att undantaget kommmer att gälla även

bostadsrätter upplåtna av SBC eller av förening inom

SBC.

Stockholm den 9 oktober 1990

På bostadsutskottets vägnar

Agne Hansson

Närvarande: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist

(s), Magnus Persson (s), Knut Billing (m), Lennart

Nilsson (s), Erling Bager (fp), Hans Göran Franck (s),

Bertil Danielsson (m), Nils Nordh (s), Rune Evensson

(s), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c), Britta

Sundin (s), Ingrid Hasselström Nyvall (fp) och Lilian

Svensson (s).

Yttrande från SBC

Bilaga 2

Undantag för SBC i fastighetsmäklarlagen

I lagstiftningen förekommer på flera håll begreppet

"folkrörelsekooperativ riksorganisation". Det har

ersatt det tidigare använda begreppet "rikskooperativ

organisation". En bostadsrättsförening ansluten till

SBC kunde tidigare förvärva hyresfastighet utan att

underkasta sig de procedurkrav som finns inskrivna i

bostadsrättslagen (§ 60 a). I likhet med t ex HSB

ansågs en medlemsförening i SBC vara ansluten till en

rikskooperativ organisation. Också i lagen om

fastighetsmäklare och lagen om förvärv av

hyresfastigheter förekommer numera orden

"folkrörelsekooperativ riksorganisation". Vid

tillämpningen av dessa lagar har myndigheterna ansett

att HSB till skillnad från SBC och SBC BO är en

folkrörelsekooperativ riksorganisation. F n finns det

motioner i riksdagen med hemställan om att i lagen om

fastighetsmäklare SBC jämställs med HSB och

riksbyggen.

Med anledning av dessa motioner vill vi lämna en

kortfattad beskrivning av SBCs och dess

systerorganisation SBC BO:s organisation och

verksamhetsområde.

SBC

SBC ek för (SBC) är riksorganisationen för landets

privata bostadsrättsföreningar. SBC har alltsedan sin

tillkomst för snart 70 år sedan med obundenhet och

neutralitet gentemot politiska partier och fristående

gentemot byggnadsföretagarintressen främjat och verkat

för ett fritt och obundet boende med bostadsrätt. SBC

var fram till 80-talets början verksamt enbart i

Stockholmsregionen men bedriver numera verksamhet över

större delen av landet med regionkontor i Stockholm,

Göteborg, Malmö, Uppsala och Västerås och med

lokalombud på många orter. För närvarande är mer än

var fjärde privat bostadsrättsförening medlem i SBC

och medlemsantalet växer snabbt. Idag är antalet

medlemsföreningar cirka 2 400.

SBC fungerar som en intresse- och

serviceorganisation för befintliga

bostadsrättsföreningar. Medlemskapet i SBC är

frivilligt. Medlemsföreningarna har rätt att anlita

SBCs serviceorganisation i den omfattning de själva

önskar. Ca 600 medlemsföreningar har anförtrott sin

ekonomiska förvaltning till SBC. Detta gör SBC till

landets största förvaltare av privata

bostadsrättsföreningar. På alla regionkontoren finns

utöver förvaltningsservice även juridiska rådgivare

till medlemmarnas förfogande. I Stockholm, Uppsala,

Göteborg och Malmö finns även mäklare specialiserade

på bostadsrättsmarknaden.

Utbildningsverksamhet bedrivs i hela landet.

Medlemsföreningarna hålls löpande informerade om

aktuella bostadsrättsfrågor genom SBC Meddelanden och

SBC Direkt. Telefonservice -- Fråga SBC -- svarar på

medlemmarnas frågor. Tidningen Bo Bättre når alla

bostadsrättshavare hos medlemsföreningarna.

SBC bistår också medlemsföreningar och där boende

med finansiering vid behov genom SBC Bostadskredit ek

för. Dessutom medverkar SBC vid ombildningar till

bostadsrätt i befintliga hyresfastigheter.

Det högsta beslutande organet är SBCs fullmäktige.

Fullmäktigeledamöterna väljes på regionstämmor.

Fullmäktige väljer styrelse. Förutsättningen för att

bli föreslagen som syrelseledamot är att man själv är

bostadsrättshavare och medlem i en medlemsförening.

Under styrelsen verkar kansliet under ledning av

verkställande direktör. Medlemsföreningarna deltar

aktivt i verksamheten på lokalplanet bl a genom

informations- och diskussionsmöten.

SBC BO

År 1987 grundade SBC en systerorganisation SBC BO ek

för. SBC BO, som är en för alla öppen ekonomisk

förening, har till syfte att för sina medlemmar bygga

bostäder som upplåts med bostadsrätt efter turordnat

bosparande. Bostadsrättsföreningar bildade genom SBC

BO har full frihet att välja förvaltning, tillhörighet

i riksorganisation och stadgeutformning. Bildandet av

SBC BO var ett historiskt steg på bostadsmarknaden i

Sverige. SBC BO blev den första nya

konsumentkooperativa riksorganisationen inom

bostadssektorn sedan HSB:s start 1923.

SBC BO verkar över hela landet med en för landet

gemensam bosparkö. Bosparandet sker i en aktiefond

BOFONDEN, eftersom aktiesparande alltid varit den

bästa långsiktiga sparformen.

Antalet medlemmar och bosparare är f n ca 17 500 och

det sparade kapitalet i Bofonden är drygt 300 milj

kronor. SBC Bos medlemmar hålles kontinuerligt

informerade genom SBC Bo Nytt, tidningen Bo Bättre och

information från Svenska Handelsbanken om Bofondens

och sparandets utveckling.

F n är drygt 2 000 lägenheter under produktion eller

i planerad produktion i drygt 30 kommuner. Fler än 20

kommuner har redan under de två första åren av SBC Bos

verksamhet tilldelat mark till organisationen. Som

exempel kan nämnas Stockholm, Södertälje, Vaxholm,

Huddinge, Enköping, Tierp, Uppsala, Falun, Västerås,

Malmö och Ängelholm. Övriga projekt på den bilagda

projektlistan är resultat av samarbete med

byggentreprenörer, trähusfabrikanter och övriga

markägare. Ytterligare markanvisningar i de ovannämnda

och i ett stort antal andra kommuner kommer till stånd

under innevarande år. Projektlistan kommer

naturligtvis också att utökas genom ytterligare

samarbets- och övertagandeprojekt.

Redan under de två första åren av sin verksamhet har

SBC BO kunnat tilldela ca 300 bosparare bostadsrätt.

Tilldelning sker enligt de köregler som SBC BOs

styrelse beslutat om. Enligt bostadsanvisningslagen

och villkoren för statliga lån har kommunerna rätten

att anvisa bostadssökande även till bostadsrätter som

SBC Bo, HSB och Riksbyggen producerar. Men i alla de

kommuner där SBC Bo är aktiv har kommunerna avstått

från minst hälften av bostäderna för att dessa skall

kunna tilldelas bosparorganisationernas medlemmar. De

tre riksorganisationerna behandlas lika i alla

kommuner. Så har t ex Stor Stockholms Kommunala

Bostadsförmedling KSB slutit likalydande avtal med SBC

Bo, HSB och Riksbyggen vilka innebär att minst 70% av

organisationernas bostadsproduktion skall tilldelas de

egna bospararna.

Bostadsrätterna i SBC Bos produktion upplåtes till

bospararna av respektive bostadsrättsförening. I

styrelsen för dessa föreningar finns representanter

för bl a resp kommun och SBC Bo. Det konkreta arbetet

med upplåtelserna skötes då av SBC Bo:s och SBCs

personal både vad gäller upplåtelserna till de egna

bospararna och de personer som anvisats genom de

kommunala bostadsförmedlingarna. I praktiken innebär

alltså detta att alla lägenheter i de projekt som i

dag finns upptagna på projektlistan kommer att

upplåtas av SBC Bo:s och SBC:s personal.

Som framgår av projektlistan är de kommande

bostadsprojekten fördelade över hela landet. SBC Bo

och SBC har inte överallt i landet registrerade

fastighetsmäklare. Däremot har organisationen egen

personal med stort och djupt bostadsrättskunnande som

är väl lämpad att upplåta bostadsrätterna till den

egna organisationens medlemmar och de övriga som

anvisas av kommunerna.

Upplåtelsearbete är ett naturligt led i handhavandet

av de nybildade och nyproducerade

bostadsrättsföreningarnas angelägenheter från

planering och byggande av husen till upplåtelse av

bostadsrätterna och fortsatt förvaltning av

föreningen. De nya bostadsrättshavarna i de av SBC Bo

producerade föreningarna utbildas genom organisationen

om grunderna av och villkoren för bostadsrättsboendet

för att de själva senare skall kunna ta ansvaret för

styrelsearbetet i sin egen bostadsrättsförening.

Det högsta beslutande organet i SBC BO är

fullmäktige som väljer styrelse.

Fullmäktigeledamöterna väljes på regionstämmor vilka

föregåtts av kretsmöten. Förutsättningen att bli vald

till styrelseledamot är att man själv är bosparare och

medlem i SBC BO. Under styrelsen verkar kansliet under

ledning av verkställande direktör.

Både SBC och SBC BO är i ordets ursprungliga mening

verkliga folkrörelser. De är organisationer vars

tillkomst har sprungit fram ur människornas behov. De

är också kooperativa organisationer. SBC och SBC BO är

ju ekonomiska föreningar som har till ändamål att

främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Båda

organisationerna bygger på frivillighet. Varje medlem

har en självklar stadgemässig rätt till utträde. SBC:s

medlemsföreningar köper bara den service man vill ha.

Är man missnöjd med SBC, med servicen eller priset på

servicen har man ett fritt och eget val. Man ändrar

sina stadgar när man vill. Vill man byta förvaltare är

det bara att säga upp förvaltningsavtalet med SBC.

Allt detta bär den fria folkrörelsens kännetecken.

Men SBC och SBC Bo, fria folkrörelser med medlemmarnas

fulla bestämmanderätt i alla led, är inte

folkrörelsekooperativa enligt dagens rättstillämpning.

Fram till idag har SBC Bo redan förmedlat ca 300

bostadsrätter. Den i dag planerade produktionen

omfattar ytterligare ca 2000 lägenheter. Antalet

projekt och därmed bostadsrätter som skall förmedlas i

framtiden ökar kontinuerligt. Av både principiella och

praktiska skäl är det angeläget att lagstiftningen är

lika för de tre riksorganisationerna inom

bostadsrättssektorn. Därför bör SBC och SBC Bo i

fastighetsmäklarlagen och i all annan lagstiftning

jämställas med HSB och Riksbyggen.

Stockholm 1990 03 06

Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation

SBC och SBC Bo.

Mirja Kvaavik Bartley

verkställande direktör