Bet. 1991/92:BoU15

Bostadsutskottets betänkande

1991/92:BOU15

Vissa frågor om hyreslagstiftningen m.m.

Innehåll

Sammanfattning

Motionerna

Utskottet

Hemställan

Reservationer

1991/92

BoU15

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet åtta motioner väckta under

den allmänna motionstiden 1992. Samtliga motioner avstyrks.

Till betänkandet har fogats sex reservationer (s) och en

reservation (nyd) samt meningsyttring av suppleant (v).

Motionerna

1991/92:Bo236 av Ian Wachtmeister och Dan Eriksson i Stockholm

(nyd) vari yrkas

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om orättvis hyressättning och vikten av en

dialog med de förhandlande parterna i syfte att skapa ett mera

rättvist system.

1991/92:Bo238 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas

5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att stärka hyresrättshavarens ställning,

8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om behovet av en ny lag om

bostadsanvisningsskyldighet.

1991/92:Bo401 av Kurt Ove Johansson och Lars-Erik Lövdén (s)

vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om en översyn av

bostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernas

ställning.

1991/92:Bo404 av Ulla-Britt Åbark m.fl. (s) vari yrkas

1. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagändringar

i förvärvslagen beträffande primär förhandlingsskyldighet,

2. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagändringar

i förvärvslagen beträffande inskrivning av avtal om

förhandlingsordning,

3. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagändringar

i förvärvslagen beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad

och sanering i enlighet med vad som anförts i motionen.

1991/92:Bo405 av Hans Göran Franck m.fl. (s) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att

förslag snarast framläggs för att stärka bostadshyresgästernas

ställning, varvid hyreslagskommitténs betänkande beaktas,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om betydelsen av upprätthållandet av

bruksvärdessystemet samt att förbättringar i detta görs i

syfte att förstärka hyresgästens ställning,

3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att

en utvärdering av lokalhyrorna snarast bör göras.

1991/92:Bo406 av Anita Johansson m.fl. (s) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att hyresgästen eller hyresvärden får rätt

att påkalla skiljenämndsförfarande inför hyresnämnden enligt 15

§ lag om arrendenämnder och hyresnämnder i de fall hyresvärden i

uppsägningen erbjudit fortsatt förhyrning på ändrade villkor,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att besittningsskyddet förstärks,

3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att hyreslagen bör ändras så att klausuler

om höjning av lokalhyra på grund av höjning av fastighetsskatten

och förändring av penningvärdet enligt index förbjuds på samma

sätt som gäller för bostadshyror,

4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om ändring i 12 kap. 36 § jordabalken så att

fysisk person utan hinder kan överlåta hyresrätt och i lokalerna

bedriven verksamhet oavsett om verksamheten bedrivs av

rörelseidkaren själv eller ett honom närstående bolag,

5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att den i 12 kap. 23 § andra stycket

jordabalken angivna tvåårsgränsen för att få tillstånd till

ändrad verksamhet tas bort,

6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att en utredning snarast bör tillsättas

för att åstadkomma anpassning av det svenska regelsystemet till

lokalhyresvillkoren i EG-länderna,

7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om indexberäkning.

1991/92:Bo410 av Lars Stjernkvist m.fl. (s) vari yrkas att

riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i

motionen anförts om behovet av att stärka besittningsskyddet för

hyresgäster med tjänstebostad.

1991/92:So612 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas

17. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring i

bostadsanvisningslagen så att förtur ges vid skilsmässor.

Utskottet

Vissa uppgifter med anledning av motionerna

I detta betänkande behandlas motioner om den hyresrättsliga

lagstiftningen. Denna lagstiftning består främst av regler som

finns i 12 kap. jordabalken, (hyreslagen). Hyreslagen innehåller

allmänna bestämmelser om hyresavtal. Med hyresavtal avses rätten

att mot ersättning använda hus eller delar av hus (lägenheter).

Med lägenhet avses dels bostadslägenhet, dvs. lägenhet som

upplåtits helt eller till en inte oväsentlig del för att

användas som bostad, dels lokal. I lagen finns delvis olika

regler om bostadslägenheter och lokaler. Annan hyresrättslig

lagstiftning som kommer att behandlas i detta betänkande är

hyresförhandlingslagen (1978:304) och bostadsförvaltningslagen

(1977:792).

Den hyresrättsliga lagstiftningen är nu föremål för en

översyn. Den förra regeringen beslutade i september 1989 att

tillkalla en kommitté med parlamentarisk sammansättning -- 1989

års hyreslagskommitté -- för att se över hyreslagstiftningen. I

tidsplanen angavs att utredningsarbetet borde vara avslutat före

utgången av år 1991. Kommittén var dock oförhindrad att senast

vid utgången av år 1992 i ett särskilt betänkande redovisa

resultatet av översynen av lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m. (tillståndslagen) och reglerna om

tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen m.m.

Hyreslagskommittén överlämnade i november 1991 delbetänkandet

Ny hyreslag (SOU 1991:86) till bostadsministern. Betänkandet

innehåller -- förutom en redaktionell bearbetning och språklig

översyn av hyreslagen -- förslag till lagändringar på en rad

olika punkter. Bl.a. föreslås omfattande ändringar i de

nuvarande bestämmelserna om förverkande av bostadslägenhet.

Ändringar som kan ge ett förbättrat skydd mot störningar i

boendet samt ett bättre besittningsskydd för bostadshyresgästen

föreslås också. Andra åtgärder i syfte att förbättra

bostadshyresgästernas ställning är förslag som bör ge större

möjligheter att hyra ut i andra hand och att byta en

bostadslägenhet. Remissbehandling av delbetänkandet pågår.

Regeringen har beslutat att hyreslagskommittén inte skall

fortsätta sitt arbete. Enligt vad utskottet erfarit avser

regeringen att i ett sammanhang överväga de frågor som berör den

hyresrättsliga lagstiftningen sedan statens institut för

byggnadsforskning, som fått i uppdrag att utvärdera

hyreslagstiftningens bruksvärdesregler, redovisat sitt uppdrag.

Utvärderingen om bruksvärdessystemet skall redovisas senast den

1 juli 1992.

Hyresrätt, bostadslägenheter

I två motioner behandlas bostadshyresgästernas ställning. I

Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5 och i motion Bo405

(s) yrkande 1, båda yrkandena i denna del, föreslås ett

riksdagens tillkännagivande om olika åtgärder i syfte att

förstärka deras ställning. Enligt v-motionärerna bör

"hyresrättshavarna" ges förstärkt besittningsskydd och bytesrätt

samt ökade möjligheter att hyra ut i andra hand. En annan åtgärd

som föreslås är att förverkandereglerna vid bristande

hyresbetalning ändras. Möjligheter till ekonomiskt boinflytande

och hyresgäststyrt underhåll bör vidare ökas enligt

motionärerna. Motionärerna anser också att representanter för

hyresgäster bör finnas i de allmännyttiga företagens styrelser.

I s-motionen betonas betydelsen av att hyresgästernas

besittningsskydd förbättras, att de föråldrade bestämmelserna om

förverkande av hyresrätt reformeras och att bytesrätten utökas.

En reform i den riktning som kommittén föreslår när det gäller

behovet att förbättra skyddet mot störningar anses behövlig.

Utskottet delar motionärernas uppfattning att hyresgästernas

ställning kan behöva förstärkas i olika avseenden. Som också

framgår av regeringsförklaringen kommer förslag att läggas fram

som syftar till att förbättra de enskilda hyresgästernas

situation. Förslag till åtgärder i de frågor som behandlas i

motionerna -- dock inte boinflytandefrågor -- förs fram i

hyreslagskommitténs betänkande. I vilka delar förslagen kommer

att leda till en ändring i lagstiftningen är, såsom framgått

inledningsvis, en fråga som nu är föremål för överväganden inom

regeringskansliet. När det gäller frågor om boinflytande bör

överväganden ske i former som de boende, deras organisationer

och fastighetsägarna finner lämpliga och ändamålsenliga. Det är

naturligt att målsättningen för ett fördjupat boendeinflytande

fastläggs av de som är berörda. Enligt utskottets mening finns

det med hänvisning till vad som nu anförts och med hänsyn till

pågående överväganden inte anledning för riksdagen att ge

regeringen till känna önskvärdheten av åtgärder för att stärka

hyresgästernas ställning. Utskottet avstyrker motionerna

Bo238 (v) yrkande 5 och Bo405 (s) yrkande 1, båda yrkandena i

denna del.

Besittningsskyddet för hyresgäster med tjänstebostad tas upp i

motion Bo410 (s). De grunder som kan bryta besittningsskyddet

vid hyresavtal som är kopplade till anställning finns angivna i

46 § första stycket 7 och 9 i hyreslagen. Bostäder, som omfattas

av punkten 7, är bl.a. sådana som hyrs ut i samband med statlig

eller kommunal tjänst och där anställningen är förenad med

bostadstvång eller sådana som hyrs ut i samband med anställning

inom lantbruket. Utöver dessa grupper av bostäder avser punkten

7 även bostäder som hyrs ut i samband med annan anställning om

det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över bostaden

för att kunna hyra ut den till innehavaren av anställningen.

Besittningsskyddet bryts om anställningen upphör. I punkten 9

behandlas alla övriga hyresavtal som beror av anställning.

Upphör anställningen innan hyresförhållandet varat i tre år kan

också hyresförhållandet upphöra om det inte är oskäligt mot

hyresgästen. Har hyresförhållandet varat längre tid än tre år

krävs att hyresvärden har mycket starka skäl ("synnerliga skäl")

för att upplösa hyresförhållandet. Utöver de nu behandlade

fallen kan avtal om hyresvillkor träffas i kollektivavtal i de

fall ett hyresavtal är kopplat till anställning (67 §). Ett

sådant villkor kan gälla rätten till förlängning av hyresavtal.

Det är möjligheten att i kollektivavtal avtala bort

besittningsskyddet som motionärerna vill skall slopas. De anser

att rätten till en bostad bara i undantagsfall bör få kopplas

till arbetet och att den begränsning av besittningsskyddet som

finns i 46 § hyreslagen är fullt tillräcklig.

Bestämmelserna i hyreslagen om tjänste- och personalbostäder

sågs över av en arbetsgrupp inom bostadsdepartementet hösten

1984 och våren 1985. Arbetsgruppen redovisade uppdraget i

september 1985 i betänkandet Ds Bo 1985:3 Tjänste- och

personalbostäder. Arbetsgruppen anförde sammanfattningsvis att

den i 67 § stadgade möjligheten att i kollektivavtal reglera

hyresvillkor för hyresförhållanden som beror av anställning

borde behållas. Som skäl anfördes dels att inte bara

arbetsgivarna utan även flertalet av de arbetstagarförbund som

berörs av sådana avtal ville behålla rätten, dels att det inte

hade visat sig att regeln hade medfört några påtagliga

olägenheter för hyresgästerna. På förslag av arbetsgruppen

utvidgades bestämmelsen till att gälla även för

hyresgäster/arbetstagare som inte är medlemmar i den

avtalsslutande arbetstagarorganisationen men sysselsätts i

arbete som avses med avtalet.

Utskottet uttalade i BoU 1987/88:13, med anledning av ett

motionsförslag, att det inte fanns tillräckliga skäl att

utmönstra 67 § hyreslagen. Riksdagen följde utskottets förslag.

Enligt utskottets mening har det inte heller nu framkommit skäl

som ger utskottet anledning att ändra uppfattning. Utskottet

avstyrker motion Bo410 (s).

Hyresrätt, lokaler

Den 1 januari 1989 trädde vissa ändringar i

lokalhyreslagstiftningen i kraft. Lagändringarna syftar till att

stärka lokalhyresgästernas ställning gentemot hyresvärdarna och

göra dem mer jämställda vid förhandling och medling i samband

med att hyresavtal sagts upp. Ändringarna innebär bl.a. att

bedömningen av ett hyreskravs skälighet skall grundas på

omständigheter som är tillgängliga redan före hyrestidens utgång

och utifrån hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Vid

obefogad uppsägning har lokalhyresgästen rätt till en

minimiersättning motsvarande en årshyra för lokalen enligt det

uppsagda kontraktet, dock högst ett belopp som vid hyrestidens

utgång motsvarar fyra basbelopp. Om förlusten är större skall

hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för dennes

förlust. Uppskovstiden med avflyttning förlängdes till två år.

En annan ändring som genomfördes var att hyrestiden skall vara

minst tre år för att t.ex. en indexklausul skall kunna tas in i

ett hyresavtal. Tidigare gällde att indexförbehåll var giltiga

om hyrestiden var längre än ett år. Ändringen förväntades leda

till längre avtalstider för enskilda hyresgäster, vilket ansågs

positivt. Möjligheter att under vissa förutsättningar få

tillstånd till ändrad användning och andrahandsuthyrning av

lokal infördes. Vissa ändringar genomfördes också i fall då

hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring.

I motion Bo405 (s) yrkande 3 föreslås att en utvärdering av en

lokalhyreslagstiftningen bör göras snarast. Enligt motionärerna

har lokalhyresgästerna en alltför svag ställning på

hyresmarknaden, och bl.a. marknadshyressättning har lett till en

allför hög hyresnivå. De anser därför att en närmare

undersökning av hur reglerna verkar på lokalhyresmarknaden är

behövlig. I motion Bo406 (s) behandlas enskildheter i

lokalhyreslagstiftningen. Enligt motionärerna visar

erfarenheterna att nuvarande regler om besittningsskydd,

indexklausulernas funktion, reglerna om ändrad verksamhet i en

lokal och om överlåtelse av hyresrätten leder till ogynnsamma

verkningar för lokalhyresgäster i stora delar av landet men

främst i storstadsområdena. Det indirekta besittningsskyddet

fungerar inte i praktiken anförs det. Ett av skälen anges vara

att hyresgästen oftast inte vågar sätta sin lokalinvestering på

spel. Motionärerna anser att det finns skäl att införa ett

direkt besittningsskydd och föreslår i yrkande 1 att hyresgästen

eller hyresvärden ges rätt att påkalla skiljenämndsförfarande

inför hyresnämnden i de fall hyresvärden erbjudit förlängning av

lokalhyreskontraktet på ändrade villkor. Hyresgästen skall då

alltid ha rätt till förlängning. För det fall att förslaget om

ett direkt besittningskydd inte bifalls föreslås i yrkande 2 att

besittningsskyddet förstärks genom en rad andra ändringar i

lagstiftningen när det gäller uppsägning och skadestånd. Ett

förslag om att klausuler om höjning av lokalhyran på grund av

höjning av fastighetsskatt och förändring av penningvärdet

enligt index bör förbjudas framförs i yrkande 3. Enligt motionen

drabbas inte ägarna av kommersiella fastigheter av höjda

fastighetsskatter eftersom hyreskontrakten regelmässigt

innehåller klausuler som gör att skatten överförs på

hyresgästerna. Även i yrkande 7, som får förstås som ett yrkande

i andra hand, tas upp möjligheten att indexuppräkna hyran.

Enligt motionärerna bör högst 50 procent av hyresbeloppet

tillåtas indexuppräknas och uppräknas årsvis samt -- för det

fall hyran är momsbelagd -- denna inbetalas månadsvis. I yrkande

4 föreslås att lagen ändras så att en fysisk person utan hinder

bör kunna överlåta hyresrätt och i en lokal bedriven verksamhet

oavsett om verksamheten bedrivs av rörelseidkaren eller ett av

honom närstående bolag. I yrkande 5 tas upp reglerna om ändrad

användning av hyrd lokal och den tvåårsgräns som är satt för att

tillstånd skall kunna ges för en annan användning än den som

förutsattes när hyresavtalet ingicks. Motionärerna anser att

tidsgränsen är onödigt restriktiv och bör slopas. Slutligen

föreslås i yrkande 6 att en utredning snarast tillsätts med

uppgift att anpassa lokalhyresreglerna till lokalhyresvillkoren

i EG-länderna, som enligt motionärerna i regel har längre

avtalstider och ett direkt besittningsskydd.

Utskottet har sedan de senaste ändringarna i

lokalhyreslagstiftningen trädde i kraft den 1 januari 1989 vid

flera tillfällen haft att ta ställning till motionsyrkanden som

i allt väsentligt överensstämmer med de nu framlagda. Utskottets

inställning har varit, senast uttryckt i betänkande

1990/91:BoU9, att en utvärdering bör ske när det finns sådant

underlag att en utvärdering blir meningsfull. Utskottet förstår

den oro som småföretagare kan känna särskilt över den

kostnadsutveckling som skett på lokalhyresmarknaden. Genom den

rådande konjunkturen har dock prisuppgången brutits. Det finns

vidare grundad anledning anta att regeringens ambition att driva

en mer småföretagarvänlig politik också ger möjligheter till en

lugnare utveckling på lokalhyresmarknaden. Under alla

förhållanden är den tid som gått sedan ändringarna trädde i

kraft för kort för att några säkra slutsatser skall kunna dras

om reglerna behöver ändras eller inte. En utvärdering nu

av reglerna på lokalhyresmarknaden m.m. skulle enligt

utskottets bedömning inte bli meningsfull. Med det anförda

avstyrker utskottet motionerna Bo405 yrkande 3 och Bo406 (båda

s).

Hyressättning

I tre motioner föreslås åtgärder för att förbättra

hyressättningssystemet. Ny demokratis partimotion Bo236 yrkande

2 innehåller förslag om att riksdagen som sin mening

tillkännager för regeringen att parterna på hyresmarknaden bör

inleda en dialog och utreda förutsättningarna för mera rättvisa

hyror än i dag. Motionärerna framhåller att hyresskillnaderna

mellan nya och äldre bostäder hela tiden ökar och att

hyressättningen inte motsvarar efterfrågan. I Vänsterpartiets

partimotion Bo238 anförs att bruksvärdessystemet i princip är

bra men att det bör skärpas och utvidgas till lokaler samt ges

en sådan tillämpning att åldersfaktorn får mindre betydelse.

Vidare förs fram krav om att påtaglighetsrekvisitet tas bort och

att vissa kostnader, t.ex. för bilplats, telefon,

tidningsprenumeration och kabel-TV-installation, inte skall ingå

som en del av hyran. Genom bifall till de nyss framförda

förslagen skulle enligt motionens yrkande 5, i denna del,

"hyresrättshavarnas" ställning stärkas. Även i motion Bo405 (s)

yrkande 2 föreslås att bruksvärdessystemet bibehålls och

förbättras i syfte att förstärka hyresgästernas ställning.

Motionärerna anser det viktigt att slå vakt om

bruksvärdessystemet. Den utvärdering som pågår bör enligt dem

också kunna resultera i att förslag framläggs om förbättringar

av lagstiftningen i denna del.

Såsom tidigare nämnts pågår en utvärdering av

bruksvärdessystemet. Den förra regeringen uppdrog

i juni 1991 åt statens institut för byggnadsforskning att

utvärdera bruksvärdessystemet och att senast den 1 juli 1992

redovisa sitt uppdrag. Utvärderingen bör enligt

regeringsbeslutet avse hur bruksvärdessystemet har fungerat i

relation till uppställda hyrespolitiska mål samt hur systemet

har påverkat hyresmarknaden i stort. I utvärderingen bör också

undersökas om förhandlingssystemet förebygger tvister som annars

skulle ha prövats i hyresnämnd. Vidare bör en jämförande

redogörelse lämnas för de hyressättningsprinciper och metoder

för konfliktlösning som tillämpas i några andra i sammanhanget

jämförbara länder -- varav några bör väljas inom EG -- och för

hur dessa principer och metoder fungerar i praktiken. Resultatet

av utvärderingen bör enligt utskottets mening avvaktas. Ny

demokratis partimotion Bo236 yrkande 2 och Vänsterpartiets

partimotion Bo238 yrkande 5 i denna del samt motion Bo405 (s)

yrkande 2 avstyrks.

Hyresförhandlingslagen m.m.

Hyreslagen bygger på tanken att parterna i ett

hyresförhållande kommer överens om villkoren i hyresavtalet.

Till skydd för den enskilde hyresgästen finns en mängd tvingande

regler som styr avtalsinnehållet. Om parterna inte kan komma

överens har de möjlighet att i vissa fall hänskjuta frågan till

hyresnämndens prövning. Vid sidan av det system som hyreslagen

innehåller har ett kollektivt förhandlingssystem utvecklats.

Detta regleras i hyresförhandlingslagen. Lagen innehåller former

och regler för kollektiva förhandlingar samt de rättsverkningar

som följer med förhandlingsöverenskommelser. Lagen innehåller

också regler om den enskilde hyresgästens ställning inom

förhandlingssystemet.

Enligt hyresförhandlingslagen skall förhandlingsrätten utövas

av en organisation av hyresgäster och förhandlingen föras på

grundval av en förhandlingsordning. Finns det en

förhandlingsordning är hyresvärden skyldig att påkalla

förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av

hyran, ändring av grunderna för sådan särskild ersättning som

avses i 19 § hyreslagen (värmekostnad etc.) eller ändring av

villkor som avser gemensamma utrymmen. Detta brukar kallas för

den primära förhandlingsskyldigheten. Bestämmelsen innebär att

hyresvärden inte får träffa avtal med hyresgäst i sådana frågor

utan att förhandling ägt rum. Har förhandling inte ägt rum är

avtalet ogiltigt och hyresvärden blir återbetalningsskyldig mot

hyresgästen samt skadeståndskyldig i förhållande till

hyresgästorganisationen. Reglerna om den primära

förhandlingsskyldigheten kan inte inskränkas. Däremot kan

förhandlingsskyldigheten utvidgas i en förhandlingsordning.

Den primära förhandlingsskyldigheten omfattar såsom framgått

höjning av hyran. Den hyra som avtalas första gången en lägenhet

upplåts till en hyresgäst omfattas således inte. Däremot är

hyresvärden skyldig att förhandla om han vill höja hyran vid

upplåtelse till en ny hyresgäst av en lägenhet, som omfattas av

förhandlingsordning. Ombyggnadsåtgärder m.m. omfattas inte

heller av den primära förhandlingsskyldigheten. I motion Bo404

(s) yrkandena 1 och 3 föreslås att denna förhandlingsskyldighet

utvidgas till att gälla även hyran när en lägenhet upplåts

första gången samt vid ombyggnad och sanering. Enligt

motionärerna är det inte ovanligt att hyresgästföreningarna i

efterhand påkallar förhandling i syfte att sänka hyran. Den

möjlighet som finns att i avtal om förhandlingsordning skriva in

en förhandlingsskyldig för alla hyror har enligt motionen inte

utnyttjats i någon utsträckning på den privata sektorn.

Motionärerna anser därför att det finns anledning att utvidga

förhandlingsskyldigheten till att gälla även s.k.

förstagångshyror. Genom att också införa en sådan skyldighet vid

ombyggnad och sanering skulle enligt motionärerna hyresgästernas

inflytande stärkas kraftigt. De påpekar bl.a. att flertalet

fastigheter numera uppfyller kraven på lägsta godtagbara

standard varför endast begränsade möjligheter till inflytande

finns enligt bostadssaneringslagen och att inflytandemöjligheter

över upprustningsplaner helt saknas när upprustning sker utan

statliga lån. Om en primär förhandlingsskyldighet förelåg skulle

bostadssaneringslagen kunna avskaffas. Liknade tankegångar förs

fram i Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5 i denna del,

dock anses att en primär förhandlingsskyldighet vid ombyggnad

bör utgöra ett komplement till bostadssaneringslagen.

Motionärerna anser att också ägarbyten bör föregås av

förhandling. I motion Bo405 (s) yrkande 1 i denna del framhålls

att kommitténs direktiv för den fortsatta utredningen är

tillfredsställande och ändamålsenliga för att hyresgästernas

ställning skall kunna stärkas. I motion Bo404 (s) yrkande 2

föreslås att det införs möjligheter att i fastighetsregister

skriva in avtal om förhandlingsordning; detta för att förhindra

att en som förvärvar en hyresfastighet inte får reda på att det

finns en förhandlingsordning.

I motion Bo401 (s) föreslås en översyn av

bostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernas

ställning. I motionen anförs att lagen uppvisar vissa brister

och svagheter, vilka blivit mer uppenbara allt eftersom antalet

ansökningar om tvångsförvaltning ökat. En översyn bör enligt

motionärerna ta sikte på att anpassa lagstiftningen till dagens

förhållande på fastighetsmarknaden och att utreda vad som skall

förstås med begreppet tvångsförvaltning.

Med hänvisning till vad som inledningsvis anförts om det

fortsatta arbetet med utvärdering av hyreslagstiftningen anser

utskottet att regeringens vidare åtgärder när det gäller

hyresförhandlings- och bostadsförvaltningsfrågor bör

avvaktas. Frågan om en utredning i någon form bör ske om bl.a.

den primära förhandlingsskyldigheten är en av de frågor som

regeringen avser att återkomma till när resultatet av

utvärderingen av bruksvärdessystemet analyserats. Detsamma

gäller en eventuell översyn av bostadsförvaltningslagen. Enligt

utskottets mening är det rimligt att beslut om hur

hyreslagstiftningen i stort bör utformas för att bäst tillgodose

alla de önskemål som kan finnas på hyresmarknadens område fattas

när den pågående beredningen bl.a. av hyreslagskommitténs

delbetänkande avslutats. Utskottet avstyrker med det anförda

Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5, i denna del, samt

motionerna Bo401, Bo404 och Bo405 yrkande 1 i denna del (alla

s).

Bostadsförmedling

I Vänsterpartiets partimotion So612 yrkande 17 föreslås att

bostadsanvisningslagen ändras så att den förälder som vid en

skilsmässa inte får vårdnaden om barnet kan ges förtur till en

bostad nära barnet. Härigenom skulle enligt motionen kontakten

mellan barnet och föräldern främjas och umgängesrätten fungera.

Utskottet har tidigare, senast i 1990/91:BoU15 (s. 9), haft

anledning att överväga den i motionen aktualiserade frågan om

hur fördelning av tillgängliga lägenheter bör ske. Utskottet

anförde då att det är en i huvudsak kommunal uppgift att

fastställa de principer för lägenhetsfördelning m.m. som skall

gälla. Utskottet ansåg att en sådan ordning bör bestå. Utskottet

gör nu ingen annan bedömning. Motionsyrkandet avstyrks.

I Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 8 föreslås att en

ny lag om bostadsanvisningsskyldighet införs. Som skäl anförs

att försöken med en frivillig bostadsanvisningsverksamhet har

misslyckats, eller i vart fall blivit mycket otillräckliga, och

många större kommuner saknar helt bostadsförmedling. Den nya

anvisningsskyldigheten bör enligt motionen omfatta även byten

och andrahandsupplåtelser. En regel som ålägger fastighetsägaren

att acceptera en anvisad hyresgäst bör också införas.

Lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt är omdiskuterad och

ifrågasatt även utifrån andra utgångspunkter än motionärernas. I

proposition 1991/92:56 föreslogs bl.a. att villkoret om kommunal

bostadsanvisningsrätt för statligt bostadsstöd skulle slopas.

Utskottet (1991/92:BoU9 s. 12) och riksdagen accepterade detta

förslag. I propositionen (s. 6) anfördes att konsekvenserna av

detta förslag bl.a. borde bli att lagen om kommunal

bostadsanvisningsrätt upphävdes. Den frågan borde enligt

propositionen tas upp i annat sammanhang. Enligt vad utskottet

erfarit pågår överväganden i frågan om behovet av lagen i

regeringskansliet. Förslaget i motionen, som innebär en

skärpning av bostadsanvisningslagen, låter sig inte förenas med

den inställning till frågan som utskottet tidigare intagit.

Utskottet, som inte finner anledning att ändra uppfattning,

avstyrker med det anförda Vänsterpartiets partimotion Bo238

yrkande 8 om bostadsanvisningsskyldighet.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande åtgärder för att stärka hyresgästernas

ställning

att riksdagen avslår motionerna 1991/92:Bo238 yrkande 5 och

1991/92:Bo405 yrkande 1, båda yrkandena i denna del,

res. 1 (s)

2. beträffande möjligheten att i kollektivavtal reglera

hyresvillkor

att riksdagen avslår motion 1991/92:Bo410,

res. 2 (s)

3. beträffande utvärdering av reglerna på

lokalhyresmarknaden m.m.

att riksdagen avslår motionerna 1991/92:Bo405 yrkande 3 och

1991/92:Bo406,

res. 3 (s)

4. beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen avslår motionerna 1991/92:Bo236 yrkande 2,

1991/92:Bo238 yrkande 5 i denna del och 1991/92:Bo405 yrkande 2,

res. 4 (s)

res. 5 (nyd)

5.beträffande hyresförhandlings- och

bostadsförvaltningsfrågor

att riksdagen avslår motionerna 1991/92:Bo238 yrkande 5 i

denna del, 1991/92:Bo401, 1991/92:Bo404 och 1991/92:Bo405

yrkande 1, detta yrkande i denna del,

res. 6 (s)

6.beträffande fördelning av tillgängliga lägenheter

att riksdagen avslår motion 1991/92:So612 yrkande 17,

7.beträffande bostadsanvisningsskyldighet

att riksdagen avslår motion 1991/92:Bo238 yrkande 8.

res. 7 (s)

men. (v)

Stockholm den 19 mars 1992

På bostadsutskottets vägnar

Agne Hansson

I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist

(s), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Magnus Persson

(s), Lennart Nilsson (s), Ulf Lönnqvist (s), Mikael Odenberg

(m), Ulf Björklund (kds), Dan Eriksson i Stockholm (nyd), Britta

Sundin (s), Birger Andersson (c), Marianne Carlström (s), Lars

Stjernkvist (s) och Siw Persson (fp).

Ulf Lönnqvist (s) har inte deltagit i besluten under mom.

1--4.

Från Vänsterpartiet, som inte företräds av någon ordinarie

ledamot i utskottet, har suppleanten Eva Zetterberg (v) närvarit

vid den slutliga behandlingen av ärendet.

Reservationer

1. Åtgärder för att stärka hyresgästernas ställning (mom. 1)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Britta

Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar

med "Utskottet delar" och slutar med "denna del" bort ha

följande lydelse:

Utskottet delar motionärernas uppfattning att hyresgästernas

ställning behöver förstärkas i flera avseenden. Regeringen har

också i regeringsförklaringen utlovat att förslag med sådant

syfte kommer att läggas fram. I vilka delar hyreslagskommitténs

betänkande bör leda fram till en ändrad hyreslagstiftning är för

närvarande föremål för överväganden inom regeringskansliet.

Utskottet anser det emellertid viktigt att framhålla vissa

områden där ett ökat skydd för hyresgästerna måste anses

påkallat. Det är bl.a. mycket angeläget att hyresgästerna känner

trygghet i boendet. Besittningsskyddet måste förbättras när det

gäller korttidsuthyrning. För närvarande har fastighetsägarna

goda möjligheter att genomdriva att hyresgästen avstår från

detta skydd. Bestämmelserna om förverkande av hyresrätten till

en bostadslägenhet på grund av bristande hyresbetalning är

alltför stränga mot hyresgästerna och bör ändras. Även skyddet

mot störningar måste förbättras. Möjligheterna att byta

hyreslägenhet bör utökas. Regeringen bör enligt utskottets

mening med beaktande av de förslag som framförs i

hyreslagskommitténs betänkande snarast lägga fram en

proposition om sådana ändringar i hyreslagen som syftar till att

stärka hyresgästernas ställning. Det finns inte anledning att

skjuta upp dessa ställningstaganden till dess utvärderingen av

bruksvärdessystemet är avslutad. Vad nu anförts bör riksdagen

med anledning av Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5 och

motion Bo405 yrkande 1 (s), båda yrkandena i denna del som sin

mening ge regeringen till känna.

dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

1. beträffande åtgärder för att stärka hyresgästernas

ställning

att riksdagen med anledning av motionerna 1991/92:Bo238

yrkande 5 och 1991/92:Bo405 yrkande 1, båda yrkandena i denna

del, som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört,

2. Möjligheten att i kollektivavtal reglera hyresvillkor

(mom.2)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Britta

Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar

med "Utskottet uttalade" och slutar med "motion Bo410 (s)" bort

ha följande lydelse:

Utskottet anser det viktigt att bostadshyresgästerna har ett

starkt besittningsskydd. Rätten till bostad bör därför inte vara

kopplad till anställning annat än i rena undantagsfall.

Hyreslagens bestämmelser i 46 § får anses tillräckliga för dessa

fall. Möjligheten att genom kollektivavtal avtala bort

hyreslagens tvingande bestämmelser om besittningsskydd strider

mot grundläggande tankar om hyresgästernas rättigheter och bör

slopas. Regeringen bör lägga fram ett förslag med denna

innebörd. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av

motion Bo410 (s) som sin mening ge regeringen detta till känna.

dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

2. beträffande möjligheten att i kollektivavtal reglera

hyresvillkor

att riksdagen med anledning av motion 1991/92:Bo410 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, 3.

Utvärdering av reglerna på lokalhyresmarknaden m.m. (mom.3)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Britta

Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar

med "Utskottet har" och på s. 7 slutar med "(båda s)" bort ha

följande lydelse:

Utskottet har sedan de senaste ändringarna i

lokalhyreslagstiftningen trädde i kraft den 1 januari 1989 haft

att ta ställning till motionsyrkanden som i allt väsentligt

överensstämmer med de nu framlagda. Utskottet har med stigande

oro uppmärksammat utvecklingen på lokalhyresmarknaden men ansett

att en meningsfull utvärdering inte kan ske förrän reglerna har

getts tid att verka och tillräckligt underlag finns. De ändrade

reglerna har nu varit i kraft i drygt tre år. Det torde under

dessa år ha samlats en del material och erfarenhet som bör kunna

tjäna som underlag vid en bedömning av om

lokalhyreslagstiftningen är ändamålsenlig och om den skapar den

balans mellan hyresvärd och hyresgäst som eftersträvats. I

samband med den nu förordade utvärderingen bör självfallet

övervägas hur lagstiftningen bör utformas för att

lokalhyresgästernas ställning ytterligare skall stärkas. Bl.a.

de förslag som förs fram i motion Bo406 (s) får därvid

övervägas. Vad utskottet anfört bör riksdagen med anledning av

motionerna Bo405 yrkande 3 och Bo406 (båda s) som sin mening ge

regeringen till känna.

dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

3. beträffande utvärdering av reglerna på

lokalhyresmarknaden m.m.

att riksdagen med anledning av motionerna 1991/92:Bo405

yrkande 3 och 1991/92:Bo406 som sin mening ger regeringen till

känna vad utskottet anfört,

4. Bruksvärdessystemet (mom. 4)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Britta

Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar

med "Såsom tidigare" och slutar med "yrkande 2 avstyrks" bort ha

följande lydelse:

Bruksvärdessystemet har stor betydelse för tryggheten i

boendet och är en nödvändighet för ett starkt direkt

besittningsskydd. Det är viktigt att det finns en spärr mot

oskäliga hyror så att besittningsskyddet inte kan sättas ur spel

genom orimliga hyreskrav. Utskottet vill slå vakt om

bruksvärdessystemet. Det bör också utvecklas och förbättras för

att ytterligare förbättra hyresgästernas ställning på

hyresmarknaden. Förslag till sådana förbättringar bör framläggas

i samband med att statens institut för byggnadsforskning

redovisar sin utvärdering av bruksvärdesreglerna. Utskottet

föreslår riksdagen att med anledning av Vänsterpartiets

partimotion Bo238 yrkande 5 i denna del och motion Bo405 (s)

yrkande 2 som sin mening ge regeringen detta till känna. I den

mån Ny demokratis partimotion Bo236 yrkande 2 inte omfattas av

vad nu anförts bör motionen avstyrkas.

dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

4. beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen med anledning av motionerna 1991/92:Bo238

yrkande 5 i denna del och 1991/92:Bo405 yrkande 2 samt med

avslag på motion 1991/92:Bo236 yrkande 2 som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

5. Bruksvärdessystemet (mom. 4)

Dan Eriksson i Stockholm (nyd) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar

med "Såsom tidigare" och slutar med "yrkande 2 avstyrks" bort ha

följande lydelse:

Människor uppfattar dagens hyressättning som djupt orättvis.

En anledning till detta är det förhållandet att

bruksvärdessystemet lägger stor vikt vid åldersfaktorn medan

bostadens läge spelar mindre roll. Nybyggda lägenheter i en

förort kan kosta dubbelt så mycket som en jämförbar äldre

lägenhet som är mer centralt belägen. Som påpekats i motion

Bo236 (nyd) ökar hyresskillnaderna mellan nya och äldre

bostäder. Hyressättningssystemet behöver ses över. Regeringen

bör snarast ta initiativ till överläggningar med parterna på

hyresmarknaden så att konstruktiva samtal inleds mellan dem i

syfte att skapa ett rättvisare hyressättningssystem än det som

för närvarande gäller. Vad nu anförts bör riksdagen med

anledning av Ny demokratis partimotion Bo236 yrkande 2 som sin

mening ge regeringen till känna. Vad i motionerna Bo238 (v)

yrkande 5 i denna del och Bo405 (s) yrkande 2 föreslagits kan

inte anses förenligt med vad utskottet nu anfört. Dessa yrkanden

avstyrks alltså.

dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

4. beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen med anledning av 1991/92:Bo236 yrkande 2 och med

avslag på motionerna 1991/92:Bo238 yrkande 5 i denna del och

1991/92:Bo405 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna

vad utskottet anfört,

6. Hyresförhandlings- och bostadsförvaltningsfrågor (mom. 5)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Ulf

Lönnqvist, Britta Sundin, Marianne Carlström och Lars

Stjernkvist (alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar

med "Med hänvisning" och slutar med "(alla s)" bort ha följande

lydelse:

Utskottet har vid flera tillfällen behandlat motioner

innehållande förslag om en utvidgning av den primära

förhandlingsskyldigheten till att gälla också vid bl.a.

ombyggnadsarbeten. Utskottet ansåg i betänkandet 1990/91:BoU1 s.

21 att ett särskilt tillkännagivande kunde undvaras eftersom

frågan om en utvidgning av den primära förhandlingsskyldigheten

skulle övervägas av 1989 års hyreslagskommitté. Utskottet utgick

ifrån att även förhandlingsskyldighet vid förstagångshyror

skulle komma att behandlas. Även reglerna om tvångsförvaltning

enligt bostadsförvaltningslagen skulle ses över av

hyreslagskommittén. Utskottet ansåg därför att ett

tillkännagivande om en översyn av bostadsförvaltningslagen kunde

undvaras. Hyreslagskommittén har upplösts innan uppdraget har

slutförts. Detta är mycket olyckligt. De frågor som här

behandlas är emellertid av stor betydelse för hyresgästerna och

deras möjligheter att utöva ett rimligt inflytande över sitt

boende. Frågorna får därför inte läggas åt sidan utan en

ordentlig genomgång av dem. Regeringen bär ansvaret för att

dessa frågor blir belysta och att förslag föreläggs riksdagen så

att lagstiftningen blir så utformad att alla hyresgäster får en

dräglig boendemiljö och inflytandemöjligheter vid

reparationsarbeten m.m. i sin fastighet. I detta sammanhang bör

också övervägas om det kan anses lämpligt att ge möjlighet till

inskrivning av en förhandlingsordning i fastighetsregister. Vad

nu anförts bör riksdagen med anledning av Vänsterpartiets

partimotion Bo238 yrkande 5 i denna del och motionerna Bo401,

Bo404 och Bo405 (alla s) yrkande 1, detta yrkande i denna del,

som sin mening ge regeringen till känna.

dels att moment 5 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

5. beträffande hyresförhandlings- och

bostadsförvaltningsfrågor

att riksdagen med anledning av motionerna 1991/92:Bo238

yrkande 5 i denna del, 1991/92:Bo401, 1991/92:Bo404 och

1991/92:Bo405 yrkande 1, detta yrkande i denna del, som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

7. Bostadsanvisningsskyldighet (mom. 7)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Ulf

Lönnqvist, Britta Sundin, Marianne Carlström och Lars

Stjernkvist (alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10

börjar med "Lagen om" och slutar med "om

bostadsanvisningsskyldighet" bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets bedömning har lagen om kommunal

bostadsanvisningsrätt en viktig uppgift att fylla. Den ger alla

rätt till en god bostad och ger möjlighet till en rättvis

fördelning av lägenheter. Lagen bör därför finnas kvar. De

fortsatta övervägandena inom regeringskansliet bör inriktas på

hur lagen bör utformas för att öka kommunernas möjligheter att

förmedla lägenheter. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning

av Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 8 som sin mening ge

regeringen till känna.

dels att moment 7 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

7. beträffande bostadsanvisningsskyldighet

att riksdagen med anledning av motion 1991/92:Bo238 yrkande 8

som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

Meningsyttring av suppleant

Meningsyttring får avges av suppleant från Vänsterpartiet,

eftersom partiet inte företräds av ordinarie ledamot i

utskottet.

Eva Zetterberg (v) anför:

Jag instämmer i de till detta betänkande fogade

reservationerna (s) nr 1--4 (mom. 1--4) och nr 6 (mom. 5). Jag

vill dessutom anföra följande:

Bostadsanvisningsskyldighet (mom. 7)

Enligt Vänsterpartiets mening bör lediga lägenheter i största

möjliga utsträckning förmedlas av en organisation med integritet

och utan vinstintressen. Genom dessa krav kan för närvarande

endast kommunala bostadsförmedlingar komma i fråga. Den

lagstiftning som finns, lagen (1987:1274) om kommunal

bostadsanvisningsrätt, är helt otillräcklig. En utredning av

boverket visar att i många större kommuner saknas helt

bostadsförmedling. Därför behövs en ny skärpt lag, som också

innehåller en skyldighet för fastighetsägaren att acceptera

anvisad hyresgäst. Den nya lagen bör omfatta även byten och

andrahandsupplåtelser.

Mot bakgrund av det anförda anser jag att utskottet under mom.

7 borde ha hemställt:

7. beträffande bostadsanvisningsskyldighet

att riksdagen med anledning av motion 1991/92:Bo238 yrkande 8

som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts.