Bet. 1992/93:BoU24

Bostadsutskottets betänkande

1992/93:BOU24

Ändringar i jordabalkens hyresregler

Innehåll

Sammanfattning

Propositionen

Motionerna m.m.

Utskottet

Hemställan

Reservationer

Bilaga 1

Innehållsförteckning

1992/93

BoU24

Sammanfattning

Utskottet behandlar i detta betänkande förslagen i proposition

1992/93:115 om ändringar i jordabalkens hyresregler m.m. och

motioner som väckts med anledning av propositionen samt motioner

som väckts under den allmänna motionstiden år 1993. Utskottet

tillstyrker regeringens lagförslag utom såvitt avser förslaget

om återvinningsfristens längd vid dröjsmål med hyran för en

bostadslägenhet. Utskottet förordar med anledning av vissa

motioner att riksdagen i stället skall anta utskottets

lagförslag som innebär att återvinningsfristen bestäms till tre

veckor i stället för två.

Utskottet förordar vidare en ändring i lagen (1974:1082) om

bostadsdomstol. Förslaget, som innehåller en följdändring med

anledning av en tidigare lagändring i lokalhyreslagstiftningen,

avser bostadsdomstolens sammansättning i mål som rör lokaler.

Utskottet gör med anledning av en motion som väckts under den

allmänna motionstiden 1993 ett tillkännagivande om överväganden

om möjligheten att i förtid säga upp ett lokalhyreskontrakt vid

dödsfall. Övriga motioner avstyrks.

Fyra reservationer och ett särskilt yttrande samt en

meningsyttring har fogats till betänkandet.

Propositionen

Regeringen föreslår i proposition 1992/93:115 att riksdagen

antar de i propositionen framlagda förslagen till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt.

Motionerna m.m.

I betänkandet behandlas

dels de med anledning av propositionen väckta motionerna

1992/93:Bo28 av Sten Söderberg (-) vari yrkas att riksdagen

som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts

om 12 kap. 42 § jordabalken.

1992/93:Bo29 av Daniel Tarschys och Ingela Mårtensson (fp)

vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om att jordabalken får den

utformning som föreslagits av Hyreslagskommittén vad avser

hyresgästernas skydd mot störningar i boendet.

1992/93:Bo30 av Oskar Lindkvist m.fl. (s) vari yrkas

1. att riksdagen beslutar att 12 kap. 44 § jordabalken ändras

så att återvinningsfristen förlängs till fyra veckor,

2. att riksdagen beslutar att 12 kap. 42 § motivtexten om

psykiskt sjuka ändras enligt vad i motionen anförts,

3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om en klarare definiering av störande

hyresgäster.

1992/93:Bo31 av Hans Göran Franck m.fl. (s) vari yrkas

1. att riksdagen beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44 §

första stycket jordabalken att återvinningsfristen förlängs till

fyra veckor i fråga om bostadslägenhet i enlighet med vad som

anförts i motionen,

2. att riksdagen beslutar om sådan ändring i jordabalken 12

kap. 42§ första stycket punkterna 1 och 2 att

förverkandefristen vad gäller såväl bostadslägenhet som lokaler

förlängs till en vecka i enlighet med vad som anförts i

motionen,

3. att riksdagen beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44 §

jordabalken att en ny bestämmelse om att åtagande om

hyresbetalning från god man, bank eller annan som hyresvärden

skäligen kan godta införs i enlighet med vad som anförts i

motionen,

4. att riksdagen beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44 §

jordabalken att en "ventilregel" införs om när hyresrätten kan

förverkas i enlighet med vad som anförts i motionen,

5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om tillämpningen av reglerna om

besittningsskydd i 12 kap. 46 § jordabalken,

6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om överföring från tingsrätt till hyresnämnd

av prövning av förverkande av besittningsskydd på grund av

dröjsmål med hyrans betalning,

7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om motiven till 12 kap. 42 § jordabalken om

psykisk sjukdom,

8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om ny hyresgästs skyldighet att betala

tidigare hyresgästs hyresskulder,

9. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. 35 § första

stycket jordabalken om hyresgästens bytesrätt i enlighet med vad

som anförts i motionen,

10. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om avstående från besittningsskydd till

bostadslägenhet,

11. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om behovet av sociala åtgärder.

1992/93:Bo32 av Sten Svensson (m) vari yrkas att riksdagen som

sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om

uppsägning av hyresavtal vid psykisk sjukdom.

1992/93:Bo33 av Eva Zetterberg (v) vari yrkas

1. att riksdagen avslår regeringens förslag om

förverkandetidens och återvinningsfristens längd,

2. att riksdagen ger paragrafen om återvinningsfrist en sådan

utformning att hänsyn tas till om speciella omständigheter

föreligger enligt vad i motionen anförts,

3. att riksdagen beslutar att förverkandetiden förlängs till

två veckor och återvinningsfristen till fyra veckor,

4. att riksdagen beslutar att avgift för kabel-TV ej utgör del

av hyra.

1992/93:Bo34 av Tage Påhlsson (c) vari yrkas att riksdagen

beslutar att återvinningsfristen för bostadshyresgäster

fastställs till tre veckor i enlighet med vad i motionen

anförts.

dels de under allmänna motionstiden 1993 väckta motionerna

1992/93:Bo403 av Anita Johansson m.fl. (s) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att bruksvärdessystemet skall behållas och

utvecklas,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att vid bruksvärdesprövningen skall tas

hänsyn till olika nyttigheter som hyresgästerna erbjuds, som

lägenhetsunderhåll, fritidsverksamhet, boinflytande m.m.

1992/93:Bo404 av Carl Fredrik Graf (m) vari yrkas att

riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i

motionen anförts om rätten att säga upp hyresavtal rörande

lokaler.

1992/93:Bo409 av Hans Göran Franck m.fl. (s) vari yrkas att

riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i

motionen anförts om att Hyreslagskommitténs förslag för att

minska antalet vräkningar bör genomföras liksom vad som anförts

under punkterna 1--7.

1992/93:Bo412 av Sverre Palm och Lennart Nilsson (s) vari

yrkas att riksdagen beslutar om ändring av hyreslagen i enlighet

med vad som anförts i motionen.

1992/93:Bo420 av Martin Nilsson m.fl. (s) vari yrkas att

riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i

motionen anförts om översyn av lagen om förvärv av

hyresfastighet m.m.

1992/93:Bo421 av Kurt Ove Johansson och Lars-Erik Lövdén (s)

vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om en översyn av

bostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernas

ställning.

Skrivelser har inkommit från Hyresgästernas Riksförbund,

Sveriges Köpmannaförbund, RIFS (Riksförbundet för Social och

Mental Hälsa och Intresseföreningarna för schizofreni), Jan

Adell, Göteborg, Magnus Ahl, Göteborg och Stefan Granstedt,

Göteborg.

Utskottet

Inledning

I november 1989 tillkallades en parlamentariskt sammansatt

kommitté, 1989 års hyreslagskommitté, med uppgift att se över

hyreslagstiftningen. I betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86) har

kommittén lagt fram vissa förslag till ändringar i 12 kap.

jordabalken, som allmänt brukar kallas hyreslagen. Betänkandet

har remissbehandlats. I den nu aktuella propositionen lämnas

förslag till lagändringar i vissa av de frågor som kommittén har

behandlat. Bl.a. föreslås ändringar i reglerna om förverkande av

hyresrätt dels vid bristande hyresbetalning, dels vid störningar

i boendet. Ändringar föreslås också i reglerna om byte av

bostadslägenhet och om besittningsskydd i vissa fall.

Förverkande av hyresrätt i vissa fall

Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet

Gällande rätt: Hyresrätten är normalt förverkad om

hyresgästen dröjer med att betala hyran utöver två vardagar

efter förfallodagen, den s.k. förverkandefristen (42 § första

stycket 1 hyreslagen). Detta gäller dock inte om det som ligger

hyresgästen till last är av ringa betydelse (42 § andra stycket

hyreslagen). Är hyresrätten förverkad kan hyresgästen få

tillbaka hyresrätten genom att betala eller deponera hyran inom

en s.k. återvinningsfrist. Betalningen eller depositionen måste

ske senast den tolfte vardagen efter det att hyresgästen

delgetts underrättelse om möjligheten att få tillbaka

hyresrätten (44 § första stycket hyreslagen).

Återvinningsfristen börjar löpa när underrättelsen delgetts

hyresgästen och ett meddelande om uppsägning och anledning till

denna lämnats till socialnämnden, eller den nämnd eller de

nämnder som fullgör socialtjänstens uppgifter, i den kommun där

lägenheten är belägen.

Kommitténs förslag: Kommittén har ansett att de nuvarande

bestämmelserna om förverkande av hyresrätt vid dröjsmål med

hyresbetalning är för stränga mot hyresgästerna. Kommittén har

föreslagit ett förfarande i tre steg. Det första steget inleds

efter förfallodagen med att hyresvärden skriftligen påminner

hyresgästen om att hyran skall betalas. Betalas inte hyran inom

en vecka kan det andra steget tas. Hyresvärden meddelar då

hyresgästen att hyresrätten kan förverkas om inte hyran betalas

inom en viss tid. En kopia av meddelande skall tillställas

socialnämnden. Hyresgästen och socialnämnden får tre veckor på

sig att betala den förfallna hyran. Betalas inte hyran är

hyresrätten förverkad. Hyresvärden kan då ta det tredje steget.

Han har en månad på sig att säga upp hyresavtalet. Om

hyresgästen efter uppsägningen inte flyttar frivilligt föreslås

att frågan om avhysning prövas av hyresnämnden efter att medling

först skett. Vidare föreslås ökad möjlighet att ta hänsyn till

omständigheterna i det enskilda fallet, en s.k. ventilregel.

Propositionens förslag: Föredragande statsrådet anser i

likhet med kommittén att hyreslagens regler vid dröjsmål med

hyresbetalningar är för stränga mot bostadshyresgästen. Hon

anser emellertid att reglerna kan göras generösare mot

hyresgästerna utan att den nuvarande grundstrukturen behöver

ändras. Detta kan ske genom att hyresgästen får längre tid på

sig att betala hyran. Förverkandefristen föreslås förlängas från

nuvarande två vardagar till en vecka.

Återvinningsfristen, som enligt gällande rätt är 12 vardagar,

anses vara tillräckligt lång såväl för hyresgästen som för

socialnämnden. Däremot anses det ändamålsenligt att ange

fristerna på ett enhetligt sätt. Återvinningsfristen föreslås

därför bestämmas till två veckor.

I syfte att förbättra socialnämndens möjligheter att hjälpa

hyresgästen att behålla sin bostad och samtidigt uppfylla

hyresvärdens berättigade anspråk på hyra, föreslås vidare att

socialnämnden inom återvinningsfristen skall kunna åta sig att

betala hyran. Genom ett sådant åtagande av betalningsansvaret

för hyran förhindras att hyresgästen förlorar sin bostad.

Slutligen föreslås en undantagsregel av innebörd att

hyresgästen i vissa klart ursäktliga fall skall få bo kvar i

lägenheten även om hyran betalats av hyresgästen först efter

återvinningsfristens utgång. Som exempel på sådana klart

ursäktliga fall anges sjukdom eller liknande oförutsedd

omständighet. I första hand avses sådana situationer då

hyresgästen under återvinningsfristen drabbas av sjukdom som

medför att han under resten av fristen är förhindrad att själv

betala hyran eller ordna så att någon annan betalar den åt

honom.

Motionerna: De nu redovisade förslagen tas upp i sex

motioner. I motion Bo409 (s), som väcktes under den allmänna

motionstiden år 1993, föreslås såvitt nu är i fråga att

Hyreslagskommitténs förslag med ett trestegsförfarande

genomförs. I tre motioner, Bo28 (-), Bo 31 (s) yrkande 2 och

Bo33 (v) yrkandena 1 och 3, behandlas förverkandefristens

längd. Motionärerna i Bo28 och Bo33 anser att en vecka är för

kort tid. V-motionären, som tar upp även återvinningsfristen,

anser att de föreslagna tidsfristerna inte på något avgörande

sätt förbättrar hyresgästernas ställning och föreslår i stället

att förverkandetiden utsträcks till två veckor och

återvinningsfristen till fyra veckor. Förslaget om

återvinningsfristens längd tas upp också i motionerna Bo30

yrkande 1 och Bo31 yrkande 1 (båda s). I motion Bo30 anförs att

regeringens förslag i vissa fall kan innebära en försämring. Som

skäl för förslaget i motion Bo31 anförs bl.a. att

återvinningsfristen bör vara så lång att hyresgästen hinner få

en ny månadslön under fristen. Hyresgästens möjligheter att göra

rätt för sig inom rimlig tid och att ta eget ansvar för sin

skuld utgör ett argument i motion Bo34 (c) för förslaget att

återvinningsfristen bör utvidgas till tre veckor. Motionären

anför därvid att motiveringen i propositionen att socialnämnden

hinner ingripa inom den av regeringen föreslagna

tvåveckorsfristen inte utgör tillräckligt skäl. I s-motionen

Bo31 yrkande 3 föreslås att möjligheten till åtagande om

hyresbetalning bör införas inte bara för det fall att

socialnämnden åtar sig att betala hyran utan också om

hyresbetalningen görs av god man, bank eller annan som

hyresvärden skäligen kan godta. Enligt samma motion yrkande 4

bör den möjlighet som föreslås i propositionen att hyresgästen

inte skall kunna skiljas från sin lägenhet om dröjsmålet med

hyresbetalningen berott på vissa oförutsedda omständigheter

utvidgas till även sådana omständigheter som kunnat förutses men

som kan anses ursäktliga.

Utskottets bedömning: Utskottet behandlar inledningsvis

förslaget i Bo409 (s) om att kommitténs förslag om ett

trestegsförfarande vid dröjsmål med hyresbetalning bör

införas. Utskottet anser i likhet med vad som anförs i

kommitténs förslag och i propositionen att hyreslagens

bestämmelser om förverkande av hyresrätt på grund av bristande

betalning bör utformas så att hyresgästerna ges bättre

möjligheter att reparera en tillfällig betalningsförsummelse

utan att hyresrätten förverkas. Detta syfte kan som föreslås i

propositionen nås enklast inom ramen för gällande bestämmelser

genom att betalningsfristerna förlängs. Utskottet avstyrker

därmed motion Bo409 (s) i motsvarande del.

Vad gäller förverkandefristen anser utskottet att den i

propositionen föreslagna förlängningen från två vardagar till en

vecka utgör en godtagbar förbättring för hyresgästen. Det

innebär således att hyresgästen kan dröja med hyresbetalningen

en vecka efter förfallodagen utan att riskera att han sägs upp

på grund av dröjsmålet. Efter förverkandetidens utgång finns

ytterligare möjligheter för hyresgästen att undgå avhysning

genom att betala hyran under återvinningsfristen. Det bör dock

påpekas att upprepade dröjsmål med hyran kan få till följd att

hyresgästen mister sitt besittningsskydd och skiljs från

lägenheten även om vart och ett av dröjsmålen inte leder till

att hyresrätten förverkas. Hyresvärden kan enligt 46 § första

stycket 2 hyreslagen säga upp hyresavtalet på den grunden att

hyresgästen åsidosatt sin skyldighet att betala hyran i rätt tid

i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Med det

anförda tillstyrker utskottet propositionens förslag till lag om

ändring i 42 § första stycket 1 hyreslagen om

förverkandefristen och avstyrker motionerna Bo28 (-), Bo31

yrkande 2 och Bo33 (v) yrkandena 1 och 3, samtliga yrkanden i

motsvarande del.

Propositionens förslag om en förlängning av

återvinningsfristen till två veckor anses i motionerna vara

otillräckligt. Motionsförslag finns om en förlängning till tre

alternativt fyra veckor. Utskottet har förståelse för

uppfattningen att hyreslagstiftningen bör utformas så att

hyresgästen, i fall av enstaka svårigheter att betala hyran i

tid, ges möjligheter att själv göra rätt för sig. Det bör inte

sällan kunna ske om återvinningsfristen görs så lång att en

månadslön kan komma att utbetalas inom tiden.

Återvinningsfristen bör också bestämmas med hänsyn till att

socialnämnden bör ges tillräcklig tid för att hinna nå kontakt

med hyresgästen och fatta beslut inom tidsfristen. Utskottet gör

därvid den bedömningen att den i propositionen föreslagna

fristen kan vara något för snävt tilltagen. Däremot bör med en

förlängning till tre veckor syftet att hyresgästen skall hinna

ordna med betalning eller att socialnämnden skall hinna agera

kunna uppfyllas utan att därmed hyresvärdens berättigade

intresse att motta hyresbetalning träds för när. Utskottet

förordar således att riksdagen med anledning av propositionen

och motionerna Bo30 (s) yrkande 1, Bo31 (s) yrkande 1, Bo33 (v)

yrkandena 1 och 3, dessa två yrkanden i motsvarande del, och

Bo34 (c) antar 44§ första stycket 1 hyreslagen i den lydelse

som framgår av det i bilaga 2 intagna utskottets förslag till

lagtext.

Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret inom

återvinningsfristen har inte mött invändningar i motioner.

Däremot anser motionärerna i motion Bo31 (s) att även annan som

hyresvärden skäligen kan godta bör kunna göra sådan utfästelse

om betalning. Något lagligt hinder för hyresvärden att acceptera

ett sådant åtagande finns inte. Självklart kan också annan än

hyresgästen betala hyran inom återvinningsfristen. Utskottet

anser dock inte att det bör införas en allmän möjlighet för

annan än socialnämnden att åta sig ett betalningsansvar som får

uppfyllas även efter fristens utgång. Hyresvärden skall normalt

inte behöva finna sig i att hyran betalas långt senare än vad

som avtalats i hyresavtalet. En regelbunden hyresbetalning är

oftast också en förutsättning för en väl fungerande

fastighetsförvaltning. Någon ändring i fråga om en hyresgästs

skyldigheter att betala hyran bör inte göras. Med det anförda

tillstyrker utskottet regeringens förslag till lag om ändring i

hyreslagen såvitt avser 44§ tredje stycket 1. Motion Bo31 (s)

yrkande 3 avstyrks.

Propositionsförslaget att en hyresgäst inte skall kunna

skiljas från sin bostadslägenhet om denne varit förhindrad att

betala hyran inom återvinningsfristen på grund av sjukdom eller

liknande oförutsedd omständighet men därefter gjort rätt för sig

anses i motion Bo31 (s) yrkande 4 vara för snävt. Motionärerna

anser att även förutsebara omständigheter kan vara sådana

ursäktliga försummelser som bör kunna beaktas i det enskilda

fallet.

Enligt utskottets bedömning är det bra att det nu ges

möjlighet att i avhysningsmål ta hänsyn till vissa

omständigheter i det enskilda fallet. Undantagsregeln bör

emellertid som föreslås i propositionen begränsas till sådana

oförutsedda omständigheter som gör att försummelsen framstår som

klart ursäktlig. Vid sjukdom som inte är "oförutsedd" bör det

enligt utskottets mening kunna förväntas att hyresgästen inte är

förhindrad att ordna så att hyran betalas senast inom den

återvinningsfrist om tre veckor som kommer att gälla vid ett

riksdagens bifall till utskottets förslag. Enligt utskottet är

det viktigt att det framgår så tydligt som möjligt under vilka

förutsättningar en underlåtenhet att betala hyran kan leda till

avhysning. En utvidgning på det sätt som föreslås i motionen

skulle bli alltför vittgående och oklar. Med det anförda

tillstyrker utskottet regeringens förslag till lag om ändring i

44§ tredje stycket 2 hyreslagen och avstyrker motion Bo31 (s)

yrkande 4 om en generösare undantagsregel vid förverkande av

hyresrätt.

Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal

Gällande rätt: Reglerna vid dröjsmål med betalning av

lokalhyra är i stort sett desamma som vid bostadshyra.

Förverkandefristen löper således under två vardagar efter

förfallodagen. Senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen

delgivits underrättelse om möjligheten att få tillbaka

hyresrätten kan han genom betalning eller deposition återvinna

hyresrätten.

Kommitténs förslag: Med vissa undantag föreslås ett

liknande trestegsförfarande som för bostadshyresgäster.

Propositionens förslag: Förverkandereglerna för

lokalhyresgäster bör behållas oförändrade. En ändring i

förhållande till gällande rätt föreslås dock av innebörd att

återvinningsfristen av enhetliga skäl bör anges i veckor och

inte i vardagar.

Motioner: I motion Bo409 (s) hemställs att kommitténs

förslag bör genomföras. I motion Bo31 (s) yrkande 2, som väckts

av delvis samma motionärer, yrkas att förverkandefristen bör

utsträckas till en vecka också för lokaler. Som motiv anförs att

det saknas anledning att ha olika frister. Även i motion Bo28

(-) anses att fristen bör förlängas.

Utskottets överväganden: Utskottet delar den uppfattning

som redovisas i propositionen att det kan ställas större krav på

att en lokalhyresgäst, som oftast är näringsidkare, sköter sina

hyresinbetalningar än på att en bostadshyresgäst gör det.

Utskottet anser inte att det finns tillräckliga skäl för att vid

dröjsmål med betalning av hyra för en lokal göra någon annan

ändring i hyreslagen än den som föreslagits i propositionen.

Utskottet tillstyrker således regeringens förslag till lag om

ändring i 42 § första stycket 2 och 44 § första stycket 2

hyreslagen. Motionerna Bo409 (s), Bo28 (-) och Bo31 (s) yrkande

2, samtliga yrkanden i motsvarande del, avstyrks.

Upprepade försummelser med hyresbetalningen

Gällande rätt: Enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen har

en hyresgäst inte rätt till förlängning av hyresavtalet om han

åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen

inte bör förlängas.

Kommitténs förslag: Frågan om huruvida ändringar bör ske i

hyreslagen vid upprepade betalningsförsummelser har övervägts.

Den nuvarande lagstiftningen i denna del har dock ansetts böra

behållas.

Propositionens förslag: Någon ändring föreslås inte.

Motionerna: I motionerna Bo31 (s) yrkande 5 och Bo33 (v)

yrkande 2 föreslås att det införs större möjligheter att ta

hänsyn till speciella omständigheter vid upprepade

betalningsförsummelser. Det bör enligt motion Bo31 inte tillåtas

att hyresgästen skiljs från sin bostad när orsaken till

förseningen är ursäktlig. Även vid upprepade

betalningsförsummelser bör hyresgästen få bo kvar om

socialnämnden eller t.ex. en bank åtar sig eller har åtagit sig

att betala hyran för hyresgästens räkning.

Utskottets överväganden: Utskottet vill inledningsvis

framhålla att en av hyresgästens viktigaste skyldigheter enligt

hyresavtalet måste anses vara att betala hyran i rätt tid. Som

anförs i propositionen bör reglerna i hyreslagen vara så

utformade att hyran betalas inom den tid som bestämts. Det

skulle annars kunna vara svårt att komma till rätta med de

problem som orsakas om en hyresgäst sätter i system att

regelbundet betala hyran för sent. Bestämmelsen i 46 § första

stycket 2 hyreslagen är utformad så att en intresseavvägning

skall göras vid hyresnämndens prövning av om hyresavtalet skall

förlängas eller inte. Mot hyresvärdens intresse skall vägas om

det är skäligt mot hyregästen att hyresförhållandet upphör.

Därvid har i praxis fästs vikt vid bl.a. hyresvärdens agerande

och betalningspåminnelsens utformning (RBD 6:89). Enligt

utskottets bedömning bör någon ändring inte ske i

bestämmelsernas utformning vid upprepade

betalningsförsummelser. Utskottet avstyrker motionerna Bo31

(s) yrkande 5 och Bo33 (v) yrkande 2.

Störningar i boendet

Gällande rätt: När en hyresgäst använder lägenheten är han

skyldig att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet,

ordning och skick inom fastigheten (25 § hyreslagen). Han skall

vidare hålla noggrann tillsyn över att detta iakttas också av

dem som hör till hans hushåll eller är hans gäster. Hyresgästens

tillsynsskyldighet omfattar även annan som hyresgästen inrymt i

sin lägenheten eller som utför arbete där för hans räkning.

Används lägenheten i strid mot bestämmelsen i 25 § hyreslagen

eller brister hyresgästen i sin tillsynsskyldighet kan

hyresrätten förverkas (42§ första stycket 5 hyreslagen).

Hyresrätten är förverkad om hyresgästen efter tillsägelse inte

vidtar rättelse utan dröjsmål och om det som ligger hyresgästen

till last inte är av ringa betydelse.

Om hyresrätten är förverkad men rättelse sker innan

hyresvärden har sagt upp avtalet kan hyresgästen därefter inte

skiljas från lägenheten på den grunden (43 § första stycket

hyreslagen).

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med

propositionsförslaget, vilket redovisas nedan. Kommittén

föreslår dock att hyresrätten bör förverkas endast om

störningarna fortsätter efter det att socialnämnden fått tre

veckor på sig att agera.

Propositionens förslag: Det bör framgå av hyreslagen att

en lägenhet inte får användas så att de som bor i omgivningen

utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för

hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte

skäligen bör tålas. Härigenom knyts frågor om störningar i

boendet närmare hälsoskyddsreglerna.

Hyresvärden föreslås åläggas en skyldighet att uppmana den

hyresgäst som är ansvarig för störningarna att se till att de

omedelbart upphör. Som skäl för en sådan bestämmelse anförs att

de boende i huvudsak är beroende av att hyresvärden agerar.

Det föreslås vidare att hyresvärden skall underrätta

socialnämnden om störningarna. Det kan ske samtidigt som

hyresgästen uppmanas att vidta rättelse eller senare. En

förutsättning för att hyresrätten skall förverkas bör dock vara

att socialnämnden blivit underrättad. Tanken är att

socialnämnden skall ges tillfälle att agera för att störningarna

i boendet skall upphöra eller för att lösa bostadsfrågan för den

störande hyresgästen.

Vid särskilt allvarliga störningar i boendet föreslås att

hyresvärden skall kunna säga upp hyresavtalet att upphöra

omedelbart utan att hyresgästen först behöver uppmanas att vidta

rättelse. Inte heller skall socialnämnden behöva underrättas.

Däremot föreslås att en kopia av uppsägningen skickas till

socialnämnden.

Två situationer som anses vara särskilt allvarliga med hänsyn

till sin art och omfattning omnämns. Den ena är när en hyresgäst

gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband

med boendet. Som exempel anges mordbrand eller våld eller hot om

våld mot någon som bor i fastigheten. Den andra situationen

avser fall då det kan förutses att en rättelseanmaning inte

kommer att leda till rättelse och störningarna kan betecknas som

outhärdliga för de närboende. Här rör det sig framför allt om

särskilt omfattande störningar som kan förekomma när en

hyresgäst inte klarar av ett eget boende. Som exempel på orsaker

nämns kvalificerat drogmissbruk, psykisk sjukdom eller liknande

problem.

Slutligen föreslås en särskild regel i hyreslagen om att

hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas med

särskild skyndsamhet.

Motionerna: Frågan om hur reglerna bör utformas för att

hyresgästernas skydd mot störningar skall förbättras behandlas i

fem motioner. I motion Bo29 (fp) anses skyddet böra utformas i

enlighet med kommitténs förslag, dvs. att hyresrätten skall

kunna förverkas först efter det att socialnämnden haft tre

veckor på sig att agera för att lösa problemet. Motionärerna

vill att de sociala frågorna skall tillmätas större betydelse än

vad som görs i propositionen. De anser utvecklingen under senare

år oroväckande för utsatta grupper som får allt svårare att

finna och behålla en bostad. De pekar också på att de problem

som kan drabba den störande personens anhöriga om hyresrätten

förverkas med kort varsel inte uppmärksammats. Även i motion

Bo409 (s), i motsvarande del, anses kommitténs förslag böra

genomföras. I motion Bo30 (s) yrkande 3 hemställs att en klarare

definition bör göras av vad som skall förstås med störande

hyresgäster. Motionärerna anser det viktigt att det klart

framgår i vilka fall det kan bli aktuellt med omedelbar vräkning

av en störande hyresgäst. De finner det olyckligt och stötande

att psykiskt sjuka har nämnts som ett exempel på en grupp som

ibland har svårt att klara eget boende (yrkande 2). Samma fråga

tas upp i motionerna Bo31 (s) yrkande 7 och Bo32 (m).

S-motionärerna anser att psykisk sjukdom inte skall anges som

exempel i sammanhanget. I m-motionen föreslås att motivtexten

kompletteras när det gäller uppsägning vid störningar i boendet

som orsakas av psykisk sjukdom. Om en sådan sjukdom skall nämnas

anser motionären att det klart skall framgå att socialtjänsten

har det yttersta ansvaret för boendet och för stödinsatser. Han

betonar att det måste stå klart att en enskild person med

psykiska störningar av svår art inte får riskera att förlora

sitt hyreskontrakt för att vård, stöd och service i samhällets

regi i övrigt inte fungerar.

Utskottets överväganden: Som anförs i propositionen måste

hyresgästernas skydd mot störningar i boendet förbättras. Det är

bra att det nu föreslås regler som gör att det kan gå snabbare

att avhjälpa problem med störande hyresgäster. Det är inte

godtagbart att boende under lång tid kan bli tvungna att stå ut

med påfrestande störningar.

Utskottet har ingen erinran mot att bestämmelserna om

störningarna knyter an till hälsoskyddsbestämmelserna. Det synes

inte innebära någon egentlig ändring mot vad som enligt

nuvarande praxis anses som störningar. Med störningar i boendet

avses enligt regeringsförslaget störningar som i sådan grad kan

vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämrar deras

bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.

I ett par motioner, Bo29 (fp) och Bo409 (s) föreslås som

framgått ovan att kommitténs förslag bör ligga till grund för

lagändringen i stället för propositionens. Det skulle innebära

att uppsägning inte kan ske förrän socialnämnden haft tre veckor

på sig att agera.

Enligt utskottets bedömning bör det inte råda några delade

meningar om att störningsproblem så långt möjligt bör lösas på

annat sätt än genom avhysning. En avhysning av en störande

hyresgäst innebär sällan en lösning på dennes problem. Frågor av

denna karaktär kan dock svårligen lösas lagstiftningsvägen; i

vart fall kan det inte anses vara en framkomlig väg att i första

hand genom revideringar i hyreslagstiftningen söka finna

möjligheter att komma till rätta med de nu diskuterade frågorna.

De har en klart social prägel. Det är dock både lämpligt och

angeläget att det genom ett ökat samarbete mellan hyresvärdar

och kommuner skapas goda lösningar på boendet för personer som

orsakar störningar. Socialnämnden kan spela en viktig roll när

det gäller att finna lösningar på problemet med störande

hyresgäster. Det är därför bra att det nu föreslås att en

lagregel införs om att socialnämnden skall underrättas om

störningar som kan medföra att hyresrätten förverkas. Utskottet

anser dock, i likhet med föredragande statsrådet, att det av

hänsyn till övriga hyresgäster skulle vara en alltför lång tid

att alltid ge socialnämnden tre veckor på sig att agera innan

hyresrätten kan förverkas.

Även om det i lagen inte ställs upp en tid inom vilken

socialnämnden har att agera får det förutsättas dels att nämnden

så snart som möjligt efter det att den fått kännedom om

störningarna tar de kontakter som bedöms nödvändiga, dels att

hyresvärden avvaktar med ansökan om avhysning någon tid för att

se om störningarna upphör. Det är naturligtvis önskvärt att

socialnämnden agerar så tidigt som möjligt och innan avhysning

är ett faktum. Med det anförda avstyrker utskottet motionerna

Bo29 (fp) och Bo409 (s), i motsvarande del, om en tidsfrist

för socialnämnden vid störningar i boendet.

Utskottet har inte heller någon erinran mot att det nu införs

regler som ger hyresvärden rätt att i fall av särskilt

allvarliga störningar i boendet säga upp hyresgästen utan

föregående rättelseanmaning eller underrättelse till

socialnämnd. De fall det här är fråga om är störningar som är av

särskilt allvarlig art eller omfattning och där en

rättelseanmaning kan bedömas som utsiktslös. I vissa fall, t.ex.

vid mordbrand, framstår det dessutom som helt orimligt att

uppmana till rättelse. Utskottet vill understryka att de

bakomliggande orsakerna till en hyresgästs störande uppträdande

saknar betydelse vid bedömning.

Om outhärdliga störningar skulle uppkomma är det störningens

art eller omfattning och inte hyresgästens beteende på grund av

sjukdom eller annan orsak som skall ligga till grund för

uppsägning. Utskottet vill i detta sammanhang betona kommunernas

ansvar för att denna situation över huvud taget inte uppkommer.

Vad beträffar frågan om störningar på grund av någons psykiska

ohälsa kan erinras om att det ankommer på kommunen enligt

socialtjänstlagen och på landstinget som huvudman för den

psykiatriska sjukvården att ta ansvar för att sådana personer

får nödvändiga stödinsatser i sitt boende.

Med anledning av vad utskottet här anfört om de motiv som bör

vägleda lagstiftningen kan syftet i motionerna Bo30 (s)

yrkandena 2 och 3, Bo31 (s) yrkande 7, Bo409 (s) i motsvarande

del och Bo32 (m) anses tillgodosett. Utskottet tillstyrker med

avslag på nämnda motioner regeringens förslag till lag om

ändring i 25 §, 42 § första stycket 6, 42 § tredje och fjärde

styckena, 43 § och 72 § hyreslagen.

Den rättsliga prövningen

Gällande rätt: Hyresnämnden har till uppgift att medla i

hyrestvister samt att pröva frågor som enligt hyreslagen

ankommer på nämnden. Tvist om förverkande av hyresrätt på grund

av försummelse att betala hyran eller störningar i boendet

prövas av allmän domstol.

Kommitténs förslag: Den rättsliga prövningen av om en

hyresrätt är förverkad vid fall av bristande hyresbetalning

eller störningar i boendet och om hyresgästen skall avhysas

föreslås handläggas av hyresnämnd.

Propositionens förslag: Något förslag till ändring läggs

inte fram. Som skäl anförs att hyresprocessen kommer att

behandlas i samband med ställningstagandet till de frågor som

tas upp i departementspromemorian Domstolsväsendet --

Organisation och administration i framtiden (Ds 1990:38).

Motioner: I motion Bo31 (s) yrkande 6 föreslås att

hyresnämnden bör pröva mål om förverkande av hyresrätten på

grund av bristande hyresbetalning. I motion Bo409 (s) i

motsvarande del föreslås att kommitténs förslag genomförs.

Utskottets övervägande: Utskottet är inte berett att nu

föreslå någon ändring i hyresprocessen. Övervägandena om

domstolsväsendets organisation får avvaktas. Motionerna Bo31

yrkande 6 och Bo409 (båda s), denna motion i motsvarande del,

avstyrks.

Bytesreglerna

Treårsspärren

Gällande rätt: Bostadshyresgäst får överlåta hyresrätten

till sin lägenhet i syfte att genom byte erhålla annan bostad

om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant

tillstånd skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för

bytet och det kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden

samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Har

hyresgästen innehaft sin bostadslägenhet mindre än tre år och

fått lägenheten genom byte får tillstånd lämnas endast om det

föreligger synnerliga skäl.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med propositionens

förslag, som redovisas nedan.

Propositionens förslag: Den s.k. treårsregeln slopas. Det

innebär att tillstånd till byte skall lämnas om hyresgästen har

beaktansvärda skäl för bytet och det inte medför påtaglig

olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra skäl talar emot

bytet. Som en vägledning vid rättstillämpningen anförs att en

strängare bedömning av om beaktansvärda skäl skall anses

föreligga bör gälla om en tillbytt lägenhet innehafts kortare

tid, dvs. en tid understigande ungefär ett år. I sådana fall bör

krävas för tillstånd att en förändring skett i familje- eller

arbetssituationen. Vidare bör det i allmänhet krävas att

hyresgästen har flyttat in i lägenheten innan ett nytt byte.

Motioner: I motion Bo31 (s) yrkande 9 föreslås att kravet

i bytesregeln om att beaktansvärda skäl för bytet skall

föreligga utgår. Enligt motionären utsätter sig ingen för ett

byte av bostad utan att det finns skäl för det. De skäl som

finns måste emellertid anses vara en privat angelägenhet som

hyresgästen inte skall behöva redovisa. Hyresnämnden bör vara

förhindrad att lämna tillstånd till bytet endast när bytet

innebär påtaglig olägenhet för hyresvärden eller andra särskilda

skäl talar emot bytet. Så kan anses föreligga om hyresgästen

bott i sin tillbytta lägenhet endast under en mycket kort tid.

Utskottets överväganden: Lagändringen berör de

bostadshyresgäster som innehaft en tillbytt lägenhet kortare tid

än tre år och åter vill byta bostad. I dessa fall slopas kravet

på synnerliga skäl för att tillstånd till byte skall lämnas.

Utskottet har ingen erinran mot detta förslag. Som anförs i

motivtexten bör vid tillståndsbedömningen kunna beaktas om

hyresgästen bott endast en kort tid i lägenheten eller kanske

inte alls flyttat in. Utskottet är inte berett att såsom

föreslås i motion Bo 31 (s) slopa kravet att beaktansvärda skäl

skall föreligga för att tillstånd till byte av

bostadslägenhet skall lämnas. Utskottet tillstyrker förslaget

till lag om ändring i 35 § hyreslagen och avstyrker motion Bo31

(s) yrkande 9.

Den nya hyresgästens ansvar för tidigare hyresgästs skulder

Gällande rätt: När en bostadshyresgäst har fått sin

hyresrätt genom byte svarar han tillsammans med den tidigare

hyresgästen för dennes förpliktelser enligt avtalet för tiden

före överlåtelsen om inte annat avtalats med hyresvärden. Den

nye hyresgästen kan alltså bli skyldig att betala en tidigare

hyresgästs skulder. Bestämmelsen har motiverats med att ett

gemensamt ansvar skulle kunna underlätta att få ett samtycke

till bytet.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med propositionens.

Kommittén har dessutom föreslagit att den nya hyresgästens

underlåtenhet att betala en tidigare hyresgästs hyreskuld inte

skall kunna leda till att hyresrätten förverkas.

Propositionens förslag: Bestämmelsen om att den nye

bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig för den

tidigare hyresgästens skulder slopas. I stället föreslås att den

nya hyresgästen i en särskilt upprättad handling skall kunna åta

sig att tillsammans med tidigare hyresgäst svara för den

tidigare hyresgästens hyresskulder. Åtagandet medför inte

skyldighet att betala hyresskulder till ett högre belopp än som

motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före

överlåtelsen.

Motioner: I motionerna Bo31 (s) yrkande 8 och i Bo409 (s)

i motvarande del föreslås att underlåtenhet att betala den

tidigare hyresgästens hyresskulder inte bör kunna leda till att

hyresrätten förverkas.

Utskottets övervägande: Utskottet vill inledningsvis fästa

uppmärksamhet på att reglerna tar sikte på en situation när den

nye hyresgästen övertar det tidigare gällande hyresavtalet. Om

ett nytt hyresavtal träffas mellan hyresvärden och den nye

hyresgästen har denne inte något ansvar för tidigare hyresgästs

skulder.

Utskottet har ingen erinran mot regeringens förslag att slopa

bestämmelsen om den nye bostadshyresgästens ansvar för tidigare

hyresgästs skulder vid byte av lägenhet. Inte heller har

utskottet någon invändning mot förslaget att i stället införa

bestämmelser som ger möjlighet till överenskommelse om ett

begränsat ansvar för hyresskulder vid byte av

bostadslägenhet. Utskottet delar också föredragande

statsrådets bedömning att en försummelse att betala en

hyresskuld enligt gjort åtagande bör kunna leda till att

hyresrätten förverkas. Tillräckligt bärande skäl för att göra en

skillnad mellan en sådan försummelse och en försummelse att

betala löpande hyra anser utskottet inte finnas. Med det anförda

tillstyrker utskottet regeringens förslag till lag om ändring i

38 § hyreslagen och avstyrker s-motionerna Bo31 yrkande 8 och

Bo409, denna motion i motsvarande del.

Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet m.m.

Gällande rätt: En bostadshyresgäst har normalt ett direkt

besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen har rätt till

förlängning av hyresavtalet utom i vissa fall. Inskränkningar i

besittningsskyddet har utformats på två sätt. Det ena är

generella begränsningar av besittningsskyddet i vissa

hyresförhållanden (45 § första stycket hyreslagen). Det andra är

begränsningar som tar sikte på omständigheter i det enskilda

fallet (46 § hyreslagen). Om generell förlängningsrätt saknas

kan hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke få en sådan

rätt. I det andra fallet kan hyresnämnden pröva frågan i en

förlängningstvist.

Det direkta besittningsskyddet kan också avtalas bort. Det

skall ske i en särskilt upprättad handling. Om sådant avtal

träffas innan hyresförhållandet har varat längre tid än nio

månader i följd krävs godkännande av hyresnämnden för att det

skall bli giltigt. Har hyresförhållandet varat längre tid kan

hyresgästen och hyresvärden träffa avtal om avstående av

besittningsskydd utan godkännande. Följden av en sådan giltig

överenskommelse blir att hyresavtalet inte kan förlängas.

Hyresförhållandet upphör således -- efter uppsägning om sådan är

föreskriven -- när hyrestiden gått till ända.

Kommitténs förslag: Möjligheten att avtala om avstående

från besittningsskydd till bostadslägenhet bör slopas. I stället

bör en prövning av bostadshyresgästens besittningsskydd ske i

efterhand hos hyresnämnden.

Propositionens förslag: Kommitténs förslag att slopa

förhandsprövningen av ett avståendeavtal och i stället pröva

besittningsskyddet i efterhand anses inte böra genomföras. Det

befaras leda till att hyresvärdar avstår från att hyra ut

lägenheter av rädsla för att inte få tillgång till lägenheten

vid förutsatt tidpunkt.

Avstående från besittningsskyddet skall kunna ske som

tidigare. Godkännande av hyresnämnden behövs dock inte om

överenskommelsen träffats efter att hyresförhållandet har

inletts och avser en hyresrätt som är förenad med

förlängningsrätt. Ett avståendeavtal utan godkännande blir

således giltigt om hyresgästen har besittningsskydd när avtalet

träffas. Nuvarande krav att hyresförhållandet skall ha varat i

nio månader slopas.

Vid kortvariga andrahandsupplåtelser föreslås att

förlängningsrätten slopas. Parterna anses då normalt vara

inställda på att uthyrningen är av tillfällig natur.

Hyresnämnderna torde som regel godkänna sådana avtal om

avstående av besittningsskydd, och en förlängningstvist slutar

oftast med att hyresgästen måste flytta. Sammanfattningsvis dras

slutsatsen att det vid kortvariga andrahandsupplåtelser

egentligen inte spelar så stor roll om det finns en

förlängningsrätt eller inte. En lämplig tidsgräns för

andrahandsupplåtelser utan förlängningsrätt föreslås vara två

år. Varar hyresförhållandet längre tid än två år gäller reglerna

om förlängningsrätt.

Slopandet av förlängningsrätten för kortvariga

andrahandsupplåtelser skall inte gälla avtal om upplåtelser som

har ingåtts av en förening som bedriver verksamhet med

kooperativ hyresrätt.

Motioner: I motionerna Bo31 yrkande 10 och Bo409 (båda s)

föreslås att kommittéförslaget genomförs. Enligt motionärerna

vilar en prövning av besittningsskyddet i efterhand på ett

säkrare underlag än den mycket summariska förhandsprövningen som

görs av om ett avståendeavtal skall godkännas. Om kommitténs

förslag inte godtas bör enligt motion Bo31 ur

rättssäkerhetssynpunkt alla avståendeavtal godkännas om de avser

hyresrätter som omfattas av besittningsskydd. Detta förslag får

närmast uppfattas som ett andrahandsyrkande.

Utskottets övervägande: Utskottet anser att de skäl som

förts fram i propositionen mot kommitténs förslag har fog för

sig. Utskottet delar således den bedömning som görs i

propositionen att möjligheten att avtala bort besittningsskyddet

bör finnas kvar. Kommitténs förslag om att en prövning skall ske

i efterhand av förlängningsrätten bör således inte genomföras.

Vad sedan gäller frågan om hyresnämndens godkännande har

utskottet ingen erinran mot att avståendeavtal kan träffas utan

godkännande av hyresnämnd i de fall hyresgästen har

besittningsskydd. Som anförs i propositionen bör hyresgästen då

kunna hävda sina intressen gentemot hyresvärden utan att riskera

att inte få eller att förlora lägenheten. Utskottet tillstyrker

regeringens förslag om avtal om besittningsskydd m.m. och

föreslår att riksdagen antar föreslagen ändring i 45 § andra

stycket hyreslagen. Motionerna Bo31 yrkande 10 och Bo409 (båda

s), båda yrkandena i motsvarande del, avstyrks.

Propositionens förslag till ändring av hyreslagen såvitt avser

kortvariga andrahandsupplåtelser innebär att hyresgästen kommer

att sakna besittningsskydd under de första två åren. Om

hyresgästen och hyresvärden ingår ett avståendeavtal under tiden

måste överenskommelsen godkännas av hyresnämnden.

Överenskommelsen får dock rättslig betydelse först efter

tvåårstidens utgång.

Enligt utskottets bedömning torde regeringens förslag om att

slopa förlängningsrätten vid kortvariga andrahandsupplåtelser i

praktiken inte medföra någon beaktansvärd försämring för berörda

hyresgäster. Som framgår av propositionen synes det innebära att

nu gällande praxis avseende godkännande av avståendeavtal vid

andrahandsupplåtelser kommer att framgå direkt av lagen.

Med hänvisning till vad ovan anförts tillstyrker utskottet

regeringens förslag till ändring i 45 § första stycket

hyreslagen om besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser

m.m. Till följd härav avstyrks motion Bo31 (s) yrkande 10 i

motsvarande del.

Lagförslagen i övrigt

Regeringens förslag till lag om ändring i hyreslagen i övrigt

och förslaget till lag om ändring i lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt har inte föranlett

särskilt yttrande. Lagförslagen i övrigt tillstyrks.

Utskottet har uppmärksammats på en brist i 13 § lagen

(1974:1082) om bostadsdomstol. I samband med 1988 års ändringar

i lokalhyreslagstiftningen tillfogades ett andra stycke till

23 § hyreslagen som rör lokalhyresgäster. Även 36 § hyreslagen

innehåller bestämmelser om lokaler. I 13 § tredje stycket lagen

om bostadsdomstolar, som rör bostadsdomstolens sammansättning,

stadgas bl.a. att intresseledamöterna skall vara väl förtrogna

med näringsidkande hyresgästers förhållanden när målet rör

prövning av fråga enligt 36 § hyreslagen. Samma regler för

domstolens sammansättning bör gälla när målet rör prövning av en

fråga enligt 23 § andra stycket hyreslagen. Utskottet föreslår

därför att riksdagen antar utskottets förslag till lag om

ändring i 13 § lagen(1974:1082) om bostadsdomstol i den

lydelse som framgår av bilaga 3 till detta betänkande.

Övriga frågor om hyresrätt m.m.

I motion Bo31 yrkande 11 och Bo409 (båda s) föreslås inte bara

att hyreslagen ändras i syfte att förbättra hyresgästernas

ställning utan även att de sociala insatserna utökas väsentligt

för att motverka vräkningar och vräkningshot. I motionerna ges

exempel på en rad frågor som enligt motionen bör övervägas i

detta syfte. Bl.a. nämns dämpade hyreshöjningar och förbättrade

möjligheter till bostadsbidrag. Kommunen föreslås ges

möjligheter att infria sina sociala åtaganden bl.a. i

vräkningsfallen genom att det kommunala skattestoppet hävs och

socialtjänsten förbättras.

Utskottet är som framgått införstått med att ett genomförande

av regeringsförslaget inte löser problemen som kan ligga bakom

det faktum att vissa hyresgäster inte alltid klarar att uppfylla

sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Några av de frågor som

nämns i motionen har övervägts eller kommer att övervägas i

andra sammanhang, bl.a. frågan om det kommunala skattestoppet.

Med det anförda avstyrker utskottet motionerna Bo31 yrkande 11

och Bo409 (båda s) om utökade sociala insatser för att

motverka vräkningar.

Motion Bo33 (v) yrkande 4 tar upp frågan om kostnaden för

kabel-TV i hyresförhållanden. Enligt motionen bör avgiften inte

utgöra en del av hyran. En hyresgäst som väljer att avstå från

kabel-TV skall inte behöva betala för den. Vägran att betala den

del av hyran som utgör avgift för kabel-TV skall inte heller

utgöra grund för vräkning, anser motionären.

Hyran bestäms antingen efter individuella förhandlingar mellan

hyresvärd och hyresgäst eller efter kollektiva förhandlingar

mellan hyresvärd och hyresgästförening. Det kollektiva

förhandlingssystemet förutsätter att det mellan de förhandlande

parterna finns en s.k. förhandlingsordning. Avtal mellan

parterna om nya hyror (förhandlingsöverenskommelse) binder den

enskilde hyresgästen om hyresavtalet innehåller en s.k.

förhandlingsklausul.

Utskottet har senast i betänkandet 1990/91:BoU9 (s. 17)

behandlat en motion om vad hyran får omfatta och avstyrkt ett

motsvarande yrkande. Hyresgästinflytandet vid installation av

kabel-TV behandlades i betänkandet 1990/91:BoU1 (s. 22 f.).

Utskottet står fast vid sin tidigare uttalade ståndpunkt att

kabel-TV-frågor inte bör inta någon särställning i det

kollektiva förhandlingssystemet eller i övrigt. Det innebär att

en hyresgäst kan bli bunden av en förhandlingsöverenskommelse om

att en viss del av kostnaden för kabel-TV skall ingå i hyran.

Utskottet står också fast vid sin uppfattning att det bör finnas

valmöjlighet för den enskilde hyresgästen när det gäller att få

del av utbudet. Sådan valfrihet rekommenderas i de riktlinjer

som bostadsmarknadens parter har enats om och som enligt vad

utskottet erfarit följs.

En annan fråga är om det kollektiva förhandlingssystemet bör

finnas kvar. I en departementspromemoria som enligt vad

utskottet erfarit kommer att skickas ut på remiss inom kort

föreslås att den enskilde hyresgästen skall ha möjlighet att

ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet och själv

förhandla med sin hyresvärd om hyran och andra hyresvillkor. Om

ett lagförslag av denna innebörd antas av riksdagen kommer

frågan om huruvida avgift för kabel-TV skall ingå i hyran

förmodligen att kunna lösas i för motionärerna positiv riktning.

Resultatet av övervägandena bör avvaktas. Med hänvisning till

vad utskottet anfört avstyrks motion Bo33 (v) yrkande 4.

Motion Bo403 (s) behandlar bruksvärdessystemet. I motionen

anförs bl.a. att en rättvis hyresstruktur uppnås genom

bruksvärdesprincipen. Det är enligt motionärerna angeläget att

företag som drivs utan enskilt vinstintresse även i

fortsättningen i första hand skall vara utgångspunkten vid en

prövning av hyran. För att åstadkomma en bättre balans på

bostadsmarknaden anser motionärerna att skillnaderna i kostnader

mellan olika årgångar bostäder bättre bör motsvaras av

skillnader i boendevärdet eller bruksvärdet mellan dessa. I

motionen föreslås i yrkande 1 att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna att bruksvärdessystemet skall behållas och

utvecklas. I yrkande 2 föreslås ett tillkännagivande om att det

vid bruksvärdesprövningen skall tas hänsyn till olika

nyttigheter som hyresgästerna erbjuds. Som exempel nämns

lägenhetsunderhåll, fritidsverksamhet, boinflytande m.m.

Även utskottet anser att bruksvärdessystemet skall behållas

och utvecklas. Mot en utveckling av bruksvärdessystemet i

avsikt att få till stånd en rättvisare hyressättning kan

berättigade invändningar inte riktas. Den departementspromemoria

som tidigare omnämnts innehåller, enligt vad utskottet erfarit,

även ett förslag om viss revidering av systemet. Enligt

utskottets mening bör remissbehandlingen avvaktas. Eventuella

propåer att avskaffa bruksvärdessystemet bör enligt utskottets

mening tillbakavisas. Med det anförda avstyrker utskottet motion

Bo403 (s).

I motion Bo412 (s) föreslås att reglerna om deponering av

hyran ändras så att schablonbelopp fastställs för olika brister.

Härigenom kan enligt motionen förhindras att ett belopp

deponeras som är större än bristen. Det befaras att

hyresvärden/fastighetsägaren kan komma att drabbas mer än vad

som kan anses svara mot bristen i lägenheten med nuvarande

ordning, eftersom länsstyrelsen inte har någon skyldighet att

kontrollera att depositionen är befogad.

Enligt 21 § hyreslagen får hyresgästen hos länsstyrelsen

deponera så stort belopp av hyran som svarar mot vad det skulle

kosta att avhjälpa bristen eller mot den motfordran han anser

sig ha hos hyresvärden. När depositionen sker skall hyresgästen

bl.a. lämna skriftlig uppgift om hyresförhållandet,

förfallodagen och grunder för avdraget.

När hyresgästen skall deponera en del av hyran hos

länsstyrelsen på grund av skada eller brist i lägenheten har han

att bedöma värdet av den fordran han anser sig ha gentemot

hyresvärden. Återstoden av hyran skall betalas på vanligt sätt.

Han har alltså inte rätt att deponera mer av hyran än som svarar

mot den fordran han anser sig ha. En god vägledning för

hyresgästen vore naturligtvis om det fanns riktlinjer eller

schablonbelopp för olika brister i lägenheter. Det kan dock med

hänsyn till alla variationer som kan förekomma inte anses

lämpligt att i lagen ange olika belopp för olika brister eller

skador. Motion Bo412 (s) om schablonbelopp vid deponering av

hyran bör således inte bifallas.

Motion Bo404 (m) tar upp frågan om dödsbos rätt att säga upp

hyreskontrakt för lokal i förtid. Motionären anser att dödsbo

bör ges en sådan rätt även när det gäller lokaler.

En bostadshyresgäst kan alltid säga upp hyresavtalet att

upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter

tre månader från uppsägningen (5 § första stycket hyreslagen).

Har hyresgästen avlidit finns en ytterligare möjlighet. Enligt

paragrafens andra stycke kan avtalet efter uppsägning av dödsbo

eller dödsbo och maka/make upphöra att gälla vid månadsskiftet

som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen.

Bestämmelsen har motiverats med att det för dödsbo med liten

behållning kan vara av beaktansvärt ekonomiskt intresse att

snarast bli fri från skyldigheten att betala hyra. Någon

motsvarande bestämmelse för lokaler finns inte.

Ett sätt att lösa den fråga som tas upp i motionen är att

parterna, som vanligtvis torde vara näringsidkare, avtalar om

vad som skall gälla i fråga om uppsägningstid bl.a. vid

dödsfall. Ett annat sätt är som föreslås i motionen att frågan

regleras i hyreslagen. Särskilt småföretagares familjer kan

drabbas hårt om lokaler inte kan sägas upp vid dödsfall och

verksamheten upphör. Det gäller särskilt i tider då efterfrågan

på lokaler är liten. Utskottet är inte nu berett att ta

ställning till om en uppsägningsrätt i förtid av

lokalhyresavtal vid dödsfall bör införas i hyreslagen. Enligt

utskottets mening finns det dock anledning att närmare överväga

om en regel motsvarande den som gäller för bostadshyresgäster

vid dödsfall bör införas för lokaler. Utskottet föreslår därför

att riksdagen med anledning av motion Bo404 (m) som sin mening

ger regeringen till känna att en översyn av frågan bör göras.

I motion Bo420 (s) begärs en översyn av lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfastighet m.m. (tillståndslagen). Enligt

motionen bör översynen syfta till sådana ändringar som krävs för

att det ursprungliga syftet med lagen skall uppnås. Bl.a. pekas

på formerna för prövning av ett förvärv, förutsättningar för

tillstånd och sanktioner vid lagbrott. I en annan s-motion,

Bo421, begärs en översyn av bostadsförvaltningslagen (1977:792)

i syfte att stärka hyresgästernas ställning. Bl.a. anses den

närmare innebörden av begreppet tvångsförvaltning böra bli

föremål för utredning. Lagstiftningen föreslås också anpassas

till dagens förhållande på fastighetsmarknaden.

Enligt vad utskottet erfarit kommer regeringen inom kort att

besluta om en översyn av tillståndslagen och

bostadsförvaltningslagen. Inom Justitiedepartementet utarbetas

för närvarande direktiv till utredningen. Utskottet förutsätter

att de frågor som motionärerna pekar på i motionerna Bo420 och

Bo421 (båda s) kommer att ingå i övervägandena. Ett

tillkännagivande kan därför antas inte få någon betydelse. I den

mån motionerna inte kan anses tillgodosedda bör de avslås.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande ett trestegsförfarande vid dröjsmål med

hyresbetalning

att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo409 i motsvarande del,

2. beträffande förverkandefristen

att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo28,

1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo33 yrkandena 1 och 3,

samtliga motionsyrkanden i motsvarande del, antar regeringens

förslag till lag om ändring i 12 kap. 42 § första stycket 1

jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta

betänkande,

men. (v) - delvis

3. beträffande återvinningsfristen

att riksdagen med anledning av motionerna 1992/93:Bo30 yrkande

1, 1992/93:Bo31 yrkande 1, 1992/93:Bo33 yrkandena 1 och 3, dessa

två yrkanden i motsvarande del, och 1992/93:Bo34 antar

regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 44 § första

stycket 1 jordabalken med den ändringen att lagrummet erhåller i

bilaga 2 som Utskottets förslag betecknade lydelse,

res. 1 (s)

4. beträffande socialnämndens åtagande av

betalningsansvaret

att riksdagen med avslag på motion 1992/93:Bo31 yrkande 3

antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 44 §

tredje stycket 1 jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga

1 till detta betänkande,

res. 2 (s)

5. beträffande en generösare undantagsregel vid förverkande

av hyresrätt

att riksdagen med avslag på motion 1992/93:Bo31 yrkande 4

antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 44 §

tredje stycket 2 jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga

1 till detta betänkande,

men. (v) - delvis

6.beträffande dröjsmål med betalning av hyra för en

lokal

att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo28,

1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo409, samtliga

motionsyrkanden i motsvarande del, antar regeringens förslag

till lag om ändring i 12 kap. 42 § första stycket 2 och 44 §

första stycket 2 jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga

1 till detta betänkande,

men. (v) - delvis

7. beträffande upprepade betalningsförsummelser

att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 5 och

1992/93:Bo33 yrkande 2,

men. (v) - delvis

8.beträffande tidsfrist för socialnämnden vid störningar i

boendet

att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo29 och

1992/93:Bo409 i motsvarande del,

9.beträffande störningar i boendet

att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo30 yrkandena

2 och 3, 1992/93:Bo31 yrkande 7, 1992/93:Bo32 och

1992/93:Bo409, denna motion i motsvarande del, antar

regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 25 §, 42 §

första stycket 6, 42 § tredje och fjärde styckena samt 43 och 72

§§ jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta

betänkande,

10.beträffande hyresprocessen

att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 6 och

1992/93:Bo409, denna motion i motsvarande del,

11.beträffande byte av bostadslägenhet

att riksdagen med avslag på motion 1992/93:Bo31 yrkande 9

antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 35 §

jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta

betänkande,

12.beträffande ansvar för hyresskulder vid byte av

bostadslägenhet

att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 8

och 1992/93:Bo409, denna motion i motsvarande del, antar

regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 38 §

jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta

betänkande,

13.beträffande avtal om besittningsskydd m.m.

att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 10

och 1992/93:Bo409, båda i motsvarande del, antar regeringens

förslag till lag om ändring i 12 kap. 45 § andra stycket

jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta

betänkande,

14.beträffande besittningsskyddet vid

andrahandsupplåtelser m.m.

att riksdagen med avslag på motion 1992/93:Bo31 yrkande 10, i

motsvarande del, antar regeringens förslag till lag om ändring i

12 kap. 45 § första stycket jordabalken i den lydelse som

framgår av bilaga 1 till detta betänkande,

res. 3 (s)

15.beträffande lagförslagen i övrigt

att riksdagen antar regeringens i bilaga 1 framlagda förslag

till lag om ändring i

a) 12 kap. jordabalken i den mån förslaget inte omfattas av

vad utskottet hemställt under mom. 1--14,

b) lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ

hyresrätt,

16.beträffande lagen om bostadsdomstol

att riksdagen antar utskottets förslag till lag om ändring i

13 § lagen (1974:1082) om bostadsdomstol i den lydelse som

framgår av bilaga 3 till detta betänkande,

17.beträffande utökade sociala insatser för att motverka

vräkningar

att riksdagen avslår motionerna 1992/931:Bo31 yrkande 11 och

1992/93:Bo409, denna motion i motsvarande del,

18.beträffande avgift för kabel-TV

att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo33 yrkande 4,

men. (v) - delvis

19.beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo403,

res. 4 (s)

20.beträffande schablonbelopp vid deponering av hyran

att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo412,

21.beträffande uppsägningsrätt i förtid av lokalhyresavtal

vid dödsfall

att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo404 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

22. beträffande översyn av tillståndslagen och

bostadsförvaltningslagen

att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo420 och

1992/93:Bo421.

Stockholm den 29 april 1993

På bostadsutskottets vägnar

Agne Hansson

I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist

(s), Bertil Danielsson (m), Erling Bager (fp), Lennart Nilsson

(s), Sören Lekberg (s), Mikael Odenberg (m), Ulf Björklund

(kds), Bo G Jenevall (nyd), Britta Sundin (s), Birger Andersson

(c), Marianne Carlström (s), Inga Berggren (m), Lars Stjernkvist

(s) och Mats Lindberg (s).

Från Vänsterpartiet, som inte företräds av någon ordinarie

ledamot i utskottet, har suppleanten Lars Werner (v) närvarit

vid den slutliga behandlingen av ärendet.

Reservationer

1. Återvinningsfristen (mom. 3)

Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Britta

Sundin, Marianne Carlström, Lars Stjernkvist och Mats Lindberg

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar

med "Propositionens förslag" och slutar med "till lagtext" bort

ha följande lydelse:

Propositionens förslag om en förlängning av

återvinningsfristen till två veckor anses i motionerna vara

otillräckligt. Motionsförslag finns om en förlängning till tre

alternativt fyra veckor. Utskottet anser att hyreslagen bör

utformas så att hyresgästen, i fall av enstaka svårigheter att

betala hyran i tid, ges möjligheter att själv göra rätt för sig.

Det bör inte sällan kunna ske om återvinningsfristen görs så

lång att en månadslön kan komma att utbetalas inom tiden.

Återvinningsfristen bör också bestämmas med hänsyn till att

socialnämnden bör ges tillräcklig tid för att hinna nå kontakt

med hyresgästen och fatta beslut inom tidsfristen. Utskottet gör

därvid den bedömningen att den i propositionen föreslagna

fristen är för snävt tilltagen. Däremot bör med en förlängning

till fyra veckor syftet kunna uppfyllas att hyresgästen skall

hinna ordna med betalning eller att socialnämnden skall hinna

agera utan att därmed hyresvärdens berättigade intresse att

motta hyresbetalningen träds för när. Utskottet förordar således

att riksdagen med anledning av propositionen och motionerna Bo30

(s) yrkande 1, Bo31 (s) yrkande 1, Bo33 yrkandena 1 och 3, dessa

två yrkanden i motsvarande del, och Bo34 (c) antar 44 § första

stycket 1 hyreslagen med den ändringen att lagrummet erhåller i

bilaga 4 som Reservanternas förslag betecknade lydelse.

dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

3. beträffande återvinningsfristen

att riksdagen med anledning av motionerna Bo30 yrkande 1, Bo31

yrkande 1, Bo33 yrkandena 1 och 3, dessa två yrkanden i

motsvarande del, och Bo34 antar regeringens förslag till lag om

ändring i 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken med den

ändringen att lagrummet erhåller i bilaga 4 som Reservanternas

förslag betecknade lydelse,

2. Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret (mom. 4)

Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Britta

Sundin, Marianne Carlström, Lars Stjernkvist och Mats Lindberg

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar

med "Socialnämndens åtagande" och slutar med "yrkande 3

avstyrks" bort ha följande lydelse:

Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret inom

återvinningsfristen har inte mött invändningar i motioner.

Däremot anser motionärerna i motion Bo31 (s) att även annan som

hyresvärden skäligen kan godta bör kunna göra sådan utfästelse

om betalning. Regeringens förslag har motiverats med att det

förbättrar socialnämndens möjligheter att agera och att

hyresvärden har en solvent motpart att hålla sig till. Enligt

utskottets mening bör såsom föreslås i motionen möjligheten att

åta sig betalningsansvaret utvidgas även till annan som

hyresvärden skäligen kan nöja sig med. Ett åtagande från någon

som en myndighet förordnat, t.ex. förmyndare eller god man,

eller en bank, bör enligt utskottets mening få samma rättsliga

verkan. Den som gjort en sådan utfästelse blir då ansvarig

gentemot hyresvärden för att hyran betalas i tid. Med hänvisning

till vad nu anförts föreslår utskottet att riksdagen med

anledning av motion Bo31 (s) yrkande 3 i regeringens lagförslag

inför en ny tredje punkt i 44 § tredje stycket hyreslagen med i

bilaga 4 som Reservanternas förslag betecknade lydelse.

dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

4. beträffande socialnämndens åtagande av

betalningsansvaret

att riksdagen med anledning av motion Bo31 (s) yrkande 3

beslutar införa en ny tredje punkt i 12 kap. 44 § tredje stycket

jordabalken med i bilaga 4 som Reservanternas förslag

betecknade lydelse,

3. Besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser m.m. (mom. 14)

Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Britta

Sundin, Marianne Carlström, Lars Stjernkvist och Mats Lindberg

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16

börjar med "Enligt utskottets" och på s. 17 slutar med

"motsvarande del" bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets bedömning kommer regeringens förslag om att

slopa förlängningsrätten vid kortvariga andrahandsupplåtelser

att innebära en försämring för berörda hyresgäster.

Besittningsskyddet är en av de mest betydelsefulla rättigheter

hyresgästerna har. Det är därför viktigt att denna rättighet

inte urholkas. Genom regeringens förslag kan en

andrahandshyresgäst sägas upp av vilken anledning som helst

under de första två åren. Utskottet anser detta inte vara

tillfredsställande. Regeringens förslag i denna fråga bör inte

genomföras. Utskottet föreslår med anledning av motion Bo31 (s)

yrkande 10, i motsvarande del, att riksdagen inte antar

regeringens förslag till lag om ändring i 45 § första stycket.

dels att moment 14 i utskottets hemställan bort ha

följande lydelse:

14. beträffande besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser

m.m.

att riksdagen med anledning av motion Bo31 yrkande 10, i

motsvarande del, och med avslag på regeringens förslag i denna

del beslutar att 12 kap. 45 § första stycket jordabalken skall

ha i bilaga 4 som Reservanternas förslag betecknade lydelse,

4. Bruksvärdessystemet (mom. 19)

Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Britta

Sundin, Marianne Carlström, Lars Stjernkvist och Mats Lindberg

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18

börjar med "Även utskottet" och på s. 19 slutar med "motion

Bo403 (s)" bort ha följande lydelse:

Utskottet delar motionärernas uppfattning att

bruksvärdessystemet skall behållas och utvecklas. Eventuella

propåer om att avskaffa bruksvärdessystemet bör med kraft

tillbakavisas. En utveckling av systemet bör ta sikte på att

åstadkomma en bättre balans på bostadsmarknaden. Skillnaderna i

kostnader mellan olika årgångar bostäder bör såsom anförs i

motion Bo403 (s) bättre motsvaras av skillnader i boendevärde

eller bruksvärde mellan dessa. Jämförelseprövningen bör ske med

likvärdiga lägenheter som väl motsvarar varandra och där

skillnader i servicenivå och nyttigheter eller förmåner som

skall tillhandahållas enligt avtal beaktas vid bestämmande av

skälig hyra. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning

av motionen som sin mening ge regeringen till känna.

dels att moment 19 i utskottets hemställan bort ha

följande lydelse:

19. beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo403 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anför.

Särskilt yttrande

Upprepade betalningsförsummelser (mom. 7)

Oskar Lindkvist (s), Lennart Nilsson (s), Sören Lekberg (s),

Britta Sundin (s), Marianne Carlström (s), Lars Stjernkvist (s)

och Mats Lindberg (s) anför:

Vi delar regeringens bedömning att hyreslagens regler om

betalning av hyran måste vara så utformad att hyresgästerna

normalt betalar hyran på de tider som bestämts i hyresavtalet.

Vi har därför i likhet med regeringsförslaget kommit fram till

att den nuvarande möjligheten att säga upp en hyresgäst till

hyrestidens utgång bör behållas. Det finns emellertid anledning

att känna viss oro för utvecklingen på hyresmarknaden och för

att de mest utsatta grupperna i samhället kommer att få svårare

att betala hyran. Det har inträffat att hyresgäster förlorat

hyresrätten på grund av att socialnämnd och särskilt utsedd

förvaltare försummat att betala hyran i tid. Psykiskt sjuka har

vägrats att bo kvar trots att de vidtagit rättelse och ordnat

fortsatta hyresbetalningar så att risken för fortsatta

förseningar undanröjts. Även om det vid prövning av frågan om

hyresavtalet skall förlängas görs en intresseavvägning tycks

utrymmet att ta hänsyn till särskilda omständigheter vara litet.

Ursäktliga förseningar bör i det enskilda fallet inte leda till

att hyresrätten förverkas. Vi kommer att följa utvecklingen när

det gäller förverkande av hyresrätt vid upprepade

betalningsförsummelser och om så skulle visa sig nödvändigt

återkomma med förslag till ändringar i lagstiftningen.

Meningsyttring av suppleant

Meningsyttring får avges av suppleant från Vänsterpartiet,

eftersom partiet inte företräds av ordinarie ledamot i

utskottet.

Lars Werner (v) anför:

Jag ansluter mig till följande reservationer (s):

1. Återvinningsfristen (mom. 3)

2. Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret (mom. 4)

3. Besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser m.m. (mom. 14)

4. Bruksvärdessystemet (mom. 19)

Jag vill dessutom anföra följande vad gäller:

Förverkandefristen (mom. 2)

Det av regeringen framlagda förslaget till ändring i

hyreslagen syftar till att stärka hyresgästernas rättsliga

ställning. Den utvidgning av förverkandetiden från två dagar

till en vecka som föreslås i propositionen förbättrar inte denna

på något avgörande sätt. Förverkandetiden bör i stället

utsträckas till två veckor. Detta bör med anledning av

motionerna 1992/93:Bo28, 1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo33

yrkandena 1 och 3, samtliga motionsyrkanden i motsvarande del,

ges regeringen till känna. Det nu föreliggande lagförslaget,

som dock innebär en förbättring för hyresgästerna, bör tills

vidare antas.

En generösare undantagsregel vid förverkande av hyresrätt

(mom. 5)

Enligt regeringens förslag bör det finnas vissa möjligheter

att ta hänsyn till oförutsedda omständigheter som gör att

hyresgästen inte kan ordna med betalning av hyran inom

återvinningsfristen. Det är bra men enligt min mening inte

tillräckligt. Sjukdom är t.ex. inte alltid oförutsedd men kan

ändå vara orsaken till att hyran inte blir betald. Även andra

situationer som framstår som ursäktliga kan uppstå i det

enskilda fallet. Undantagsregeln bör utformas så att sådana

ursäktliga omständigheter kan beaktas. Detta bör med anledning

av motion 1992/93:Bo31 yrkande 4 ges regeringen till känna.

Tills vidare bör regeringens förslag antas.

Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal (mom.6)

Förverkandefristen och återvinningsfristen bör vara desamma

för lokaler och bostadslägenheter. Enligt min mening saknas

anledning att ha olika tidsfrister. Dessutom är det en fördel

att bestämmelserna är enhetliga i denna del. Riksdagen bör med

anledning av motionerna 1992/93:Bo28, 1992/93:Bo31 yrkande 2 och

1992/93:Bo409, samtliga i motsvarande del, hos regeringen begära

ett förslag i frågan. Regeringens lagförslag bör tills vidare

antas.

Upprepade betalningsförsummelser (mom. 7)

Jag delar bedömningen att en av hyresgästens viktigaste

skyldigheter är att betala hyran den tid som bestämts. Det kan

dock inträffa saker som gör att hyresgästen har svårt att leva

upp till denna i och för sig berättigade skyldighet. Hyreslagen

bör därför utformas så att det finns möjligheter att i det

enskilda fallet ta hänsyn till speciella klart ursäktliga

omständigheter också vid fall av upprepade

betalningsförsummelser. Även i denna fråga bör riksdagen med

anledning av motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 5 och 1992/93:Bo33

yrkande 2 uppdra åt regeringen att återkomma med ett förslag så

snart som möjligt.

Avgift för kabel-TV (mom. 18)

Vänsterpartiet har i flera år föreslagit lagändring som

hindrar att avgift för kabel-TV inbakas i hyran. Den hyresgäst

som inte vill ha kabel-TV skall inte behöva betala för den.

Kabel-TV kan inte jämställas med sådana gemensamma nyttigheter

som elektricitet, hissar eller vatten. I de fall avgiften är

inbakad i hyran bör den som inte betalar den delen inte kunna

vräkas från sin lägenhet. Vad nu anförts bör med anledning av

motion 1992/93:Bo33 yrkande 4 ges regeringen till känna.

Med hänvisning till vad ovan anförts anser jag att utskottet

under mom. 2, 5--7 och 18 borde ha hemställt:

2. beträffande förverkandefristen

att riksdagen med anledning av motionerna 1992/93:Bo28,

1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo33 yrkandena 1 och 3,

samtliga motionsyrkanden i motsvarande del

a) antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 42

§ första stycket 1 jordabalken i den lydelse som framgår av

bilaga 1 till detta betänkande,

b) som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts,

5. beträffande en generösare undantagsregel vid förverkande

av hyresrätt

att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo31 yrkande 4

a) antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 44

§ tredje stycket 2 jordabalken i den lydelse som framgår av

bilaga 1 till detta betänkande,

b) som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts,

6. beträffande dröjsmål med betalning av hyra för en lokal

att riksdagen med anledning av motionerna 1992/93:Bo28,

1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo409, samtliga i motsvarande

del,

a) antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 42

§ första stycket 2 och 44 § första stycket 2 jordabalken i den

lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande,

b) som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts,

7. beträffande upprepade betalningsförsummelser

att riksdagen med anledning av motionerna 1992/93:Bo31 yrkande

5 och 1992/93:Bo33 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till

känna vad ovan anförts,

18. beträffande avgift för kabel-TV

att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo33 yrkande 4

som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts.

Av regeringen framlagda lagförslag

Bilaga 1

Av utskottet föreslagen ändring i regeringens förslag till

lag om ändring i 12 kap. jordabalken

Bilaga 2

Regeringens förslag Utskottets förslag

44 §

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad

på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden

med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på

grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på

det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller

deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §

1. inom två veckor från 1. inom tre veckor från det

det att en hyresgäst, att en hyresgäst, när

när det är fråga om det är fråga om en

en bostadslägenhet, har bostadslägenhet, har

delgetts underrättelse om delgetts underrättelse om

att han genom att betala hyran att han genom att betala hyran

på angivet sätt får på angivet sätt får

tillbaka hyresrätten samt tillbaka hyresrätten samt

meddelande om uppsägningen meddelande om uppsägningen

och anledningen till denna och anledningen till denna

lämnats till lämnats till

socialnämnden i den kommun socialnämnden i den kommun

där lägenheten är där lägenheten är

belägen, eller belägen, eller

2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga

om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att

betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som

fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten

får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången

av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två

vardagar.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en

bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1

skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig

betalningsansvaret för hyran, eller

2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den

tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller

liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart

det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i

första instans.

Första--tredje styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är

skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att

hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer

fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses

i första stycket.

Av utskottet framlagt lagförslag

Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Bilaga 3

Härigenom föreskrivs att 13 § lagen (1974:1082) om

bostadsdomstol skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

13 §1

Sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tre av

dem lagfarna ledamöter och fyra av dem intresseledamöter.

En av de lagfarna ledamöterna är därvid ordförande.

Av intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med

förvaltning av hyresfastigheter eller, när målet rör prövning av

en fråga enligt 2 kap. 10 §, 4 kap. 6 §, 9 kap. 16 § första

stycket 1 eller 2 eller 11 kap. 2§ bostadsrättslagen

(1991:614), av bostadsrättsfastigheter. Om målet rör en

hyresfastighet som ägs av staten, en kommun, en

landstingskommun, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt

bostadsföretag eller ett aktiebolag, som helt ägs av en kommun

eller en landstingskommun, skall dessa ledamöter företrädesvis

vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastigheter som

tillhör andra än enskilda. Om målet rör en hyresfastighet som

ägs av någon enskild, skall de företrädesvis vara väl förtrogna

med förvaltning av sådana fastigheter.

De återstående två De återstående två

intresseledamöterna skall intresseledamöterna skall

vara väl förtrogna med vara väl förtrogna med

hyresgästers eller hyresgästers eller

bostadsrättshavares bostadsrättshavares

förhållanden. Om förhållanden. Om

målet rör prövning av målet rör prövning av

en fråga enligt 12 kap. 36 en fråga enligt 12 kap. 23

§ jordabalken, skall dessa § andra stycket eller 36

ledamöter vara väl § jordabalken, skall dessa

förtrogna med ledamöter vara väl

näringsidkande förtrogna med

hyresgästers näringsidkande

förhållanden. Om hyresgästers

målet rör prövning av förhållanden. Om

en fråga enligt 2 kap.10 målet rör prövning av

§, 4 kap. 6 §, 9 kap. en fråga enligt 2 kap.

16§ första stycket 1 10§, 4 kap. 6 §, 9 kap.

eller 2 eller 11kap. 2§ 16§ första stycket 1

bostadsrättslagen skall de eller 2 eller 11kap. 2§

vara väl förtrogna med bostadsrättslagen skall de

bostadsrättshavares vara väl förtrogna med

förhållanden. I andra bostadsrättshavares

mål skall de vara väl förhållanden. I andra

förtrogna med mål skall de vara väl

bostadshyresgästers förtrogna med

förhållanden. bostadshyresgästers

förhållanden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

1 Senaste lydelse 1991:622.

Av reservanterna föreslagna ändringar i regeringens förslag

till lag om ändring i 12 kap. jordabalken

Bilaga 4

Regeringens förslag Reservanternas förslag

44 §

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad

på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden

med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på

grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på

det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller

deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §

1. inom två veckor från 1. inom fyra veckor från

det att en hyresgäst, det att en hyresgäst,

när det är fråga om när det är fråga om

en bostadslägenhet, har en bostadslägenhet, har

delgetts underrättelse om delgetts underrättelse om

att han genom att betala hyran att han genom att betala hyran

på angivet sätt får på angivet sätt får

tillbaka hyresrätten samt tillbaka hyresrätten samt

meddelande om uppsägningen meddelande om uppsägningen

och anledningen till denna och anledningen till denna

lämnats till lämnats till

socialnämnden i den kommun socialnämnden i den kommun

där lägenheten är där lägenheten är

belägen, eller belägen, eller

2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga

om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att

betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som

fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten

får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången

av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två

vardagar.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en

bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1

skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig

betalningsansvaret för hyran, eller

2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den

tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller

liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart

det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i

första instans.

3. socialnämnden eller

annan som hyresvärden

skäligen kan nöja sig

med åtagit sig ansvaret

för hyrans betalning i

hyregästens ställe och

skriftligen meddelat detta

till hyresvärden.

Första--tredje styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är

skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att

hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer

fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses

i första stycket.

Regeringens förslag Reservanternas förslag

45 §1

Bestämmelserna i 46--52 §§ gäller vid upplåtelser av

bostadslägenheter, om inte

1. hyresavtalet avser 1. hyresavtalet avser ett

upplåtelse i andra hand av möblerat rum eller en

en lägenhet i dess helhet lägenhet för

och hyresförhållandet fritidsändamål och

upphör innan det har varat hyresförhållandet

längre än två år i upphör innan det har varat

följd, längre än nio månader

i följd,

2. hyresavtalet i annat fall

än som sägs i 1 avser

ett möblerat rum eller en

lägenhet för

fritidsändamål och

hyresförhållandet

upphör innan det har varat

längre än nio månader

i följd,

3. lägenheten utgör en 2. lägenheten utgör en

del av upplåtarens egen del av upplåtarens egen

bostad, eller bostad, eller

4. hyresvärden säger upp 3. hyresvärden säger upp

hyresförhållandet att hyresförhållandet att

upphöra i förtid på upphöra i förtid på

den grunden att hyresrätten den grunden att hyresrätten

är förverkad och annat är förverkad och annat

inte följer av 47 §. inte följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad

handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara

förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om

den godkänts av hyresnämnden. Överenskommelsen gäller dock utan

sådant godkännande om den träffats efter det att

hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är

förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som

inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när

överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den

maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.

1 Senaste lydelse 1987:816.

Innehållsförteckning

Sammanfattning 1

Propositionen 1

Motionerna m.m. 2

Utskottet 4

Inledning 4

Förverkande av hyresrätt i vissa fall 4

Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet 4

Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal 8

Upprepade försummelser med hyresbetalningen 9

Störningar i boendet 9

Den rättsliga prövningen 12

Bytesreglerna 13

Treårsspärren 13

Den nya hyresgästens ansvar för tidigare hyresgästs skulder

14

Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet m.m. 15

Lagförslagen i övrigt 17

Övriga frågor om hyresrätt m.m. 17

Hemställan 20

Reservationer 23

Återvinningsfristen (mom. 3) 23

Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret (mom.4) 24

Besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser m.m. (mom. 14)

24

Bruksvärdessystemet (mom. 19) 25

Särskilt yttrande 26

Upprepade betalningsförsummelser (mom. 7) 26

Meningsyttring av suppleant 26

Bilaga 1 Av regeringen framlagda lagförslag 29

Bilaga 2 Av utskottet föreslagen ändring i regeringens

lagförslag 40

Bilaga 3 Av utskottet framlagt lagförslag 41

Bilaga 4 Av reservanterna föreslagna ändringar i regeringens

lagförslag 42