Bet. 1993/94:BoU2

Bostadsutskottets betänkande

1993/94:BOU02

Vissa bostadsrättsfrågor

Innehåll

Sammanfattning

Motionerna

Utskottet

Hemställan

Reservation

1993/94

BoU2

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet fem motioner väckta under

den allmänna motionstiden 1993 om vissa bostadsrättsfrågor.

Motionerna avstyrks. Tre av dem avstyrks med hänvisning till

pågående överväganden bl.a. inom regeringskansliet.

En reservation (fp, kds) har fogats till betänkandet.

Motionerna

I betänkandet behandlas de under allmänna motionstiden 1993

väckta motionerna

1992/93:Bo401 av Sten Svensson (m) vari yrkas att riksdagen

som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts

om att lokalhyresgäster bör ha samma rätt som bostadshyresgäster

att delta vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

1992/93:Bo405 av Lennart Hedquist (m) vari yrkas att riksdagen

som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts

om bostadsrättens värde som pant.

1992/93:Bo407 av Olle Schmidt (fp) vari yrkas att riksdagen

som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts

om möjligheten för enskilda att slippa betala kabel-TV-avgift.

1992/93:Bo415 av Mikael Odenberg (m) vari yrkas att riksdagen

som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts

om partiellt slopande av förbudet mot dubbelupplåtelse i 4 kap.

3 § bostadsrättslagen.

1992/93:Bo416 av Mikael Odenberg (m) vari yrkas att riksdagen

som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts

om åtgärder med syfte att förbättra bostadsrättens värde som

pant.

Utskottet

Lokalhyresgästens ställning vid ombildning från hyresrätt till

bostadsrätt

Enligt bostadsrättslagen (1991:614) har en

bostadsrättsförening till uppgift att upplåta lägenheter med

bostadsrätt i föreningens hus till sina medlemmar. Lägenheterna

kan bestå av bostäder eller av lokaler. Rätten till medlemskap

finns reglerad i lagen. När en bostadsrättsförening förvärvar en

fastighet med hyresrättslägenheter i avsikt att ombilda

lägenheterna till bostadsrätter har hyresgästerna med vissa

undantag rätt till medlemskap. Till undantagen hör

lokalhyresgästen om föreningen beslutat att lokalen inte skall

upplåtas med bostadsrätt. I detta fall saknar alltså hyresgästen

rätt till medlemskap.

Möjligheten för en lokalhyresgäst att delta i en ombildning

från hyresrätt till bostadsrätt tas upp i motion 1992/93:Bo401

(m). Motionären anser att en sådan hyresgäst bör ha samma rätt

som en bostadshyresgäst att delta. Det är enligt motionären av

stor betydelse för mindre företag att kunna äga sin lokal och

därigenom få ett större inflytande, bl.a. över kostnaderna.

Som framgått är det bostadsrättsföreningen som avgör om en

lokal skall upplåtas med bostadsrätt. När bestämmelsen infördes

i lagen hänvisades det till att bostadsrättsföreningen kunde ha

ekonomiska eller andra skäl för att inte vilja upplåta lokaler i

fastigheten med bostadsrätt. Frågan om inte lokalhyresgäster

borde jämställas med bostadshyresgäster när det gäller rätten

till medlemskap i ombildningsfallen övervägdes i samband med den

senaste översynen av bostadsrättslagen (prop. 1990/91:92). Några

skäl att föreslå en ändring av bestämmelserna ansågs inte

finnas. Däremot stärktes lokalhyresgästens ställning på det

sättet att beviljat medlemskap i föreningen medför en rätt att

få lägenheten upplåten med bostadsrätt.

Utskottet anser att det inte finns tillräckliga skäl för att

föreslå åtgärder som medför att bostadsrättsföreningarna fråntas

möjligheten att bestämma upplåtelseform för lokaler. Motionen

1992/93:Bo401 (m) om lokalhyresgästers ställning vid

ombildning från hyresrätt till bostadsrätt avstyrks därmed.

Förbudet mot dubbelupplåtelse

En hyresgäst, som vid en ombildning inte vill förvärva sin

lägenhet med bostadsrätt, får stå kvar som hyresgäst med

bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Hyresgästens lägenhet

kommer således även efter ombildningen att vara upplåten med

hyresrätt men med bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Så

länge hyresförhållandet består får lägenheten inte upplåtas med

bostadsrätt till annan än hyresgästen (förbudet mot

dubbelupplåtelse, 4 kap. 3 § bostadsrättslagen). Vad nu sagts

gäller inte om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och

hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att

hyresförhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts

till annan. Bestämmelsen, som infördes år 1981, har motiverats

med att de kvarboende hyresgästernas ställning inte skall

försämras vid ombildning.

I motion 1992/93:Bo415 (m) föreslås att förbudet mot

dubbelupplåtelse slopas i de fall kommunen eller ett kommunalt

bostadsbolag vill gå in som bostadsrättshavare till

hyreslägenheterna. Enligt motionären skulle härigenom kraven på

insatskapital från de boende som deltar i ombildningen begränsas

samtidigt som hyresgästerna kan känna trygghet i vetskapen om

att kommunen eller det kommunala bolaget även framgent är

hyresvärd. Kommunen eller det kommunala bolaget får härigenom

viss tillgång till lägenheter i beståndet.

Frågan om förbudet mot dubbelupplåtelse bör slopas har nyligen

övervägts i en promemoria från Justitiedepartementet, Ds 1993:54

Bostadsrättsoption och andra ändringar i

bostadsrättslagstiftningen. Syftet med övervägandena är att lösa

de finansieringsproblem som kan uppstå i de fall hyresgäster

inte kommer att delta i ombildningen. I promemorian föreslås att

förbudet bör behållas. I stället föreslås att säljaren skall

kunna förvärva en rätt att när hyresförhållandet upphör påkalla

att hyreslägenheten skall upplåtas med bostadsrätt, en s.k.

bostadsrättsoption. Promemorian remissbehandlas för närvarande.

Förslaget i motion 1992/93:Bo415 (m) syftar i likhet med

departementspromemorian till att lösa de finansieringsproblem

som på grund av förbudet mot dubbelupplåtelse kan uppstå vid

ombildning. Det finns därför inte nu anledning att föreslå ett

särskilt tillkännagivande om överväganden om ett partiellt

slopande av förbudet. Den vidare behandlingen av förslaget om

införande av bostadsrättsoptioner bör i stället avvaktas.

Utskottet förordar att motionen avslås.

Bostadsrätten som pant

I två motioner, 1992/93:Bo405 och 1992/93:Bo416 (båda m),

föreslås ett riksdagens tillkännagivande om att åtgärder bör

vidtas som förbättrar bostadsrättens värde som pant. Det kan

enligt motionerna ske genom att en juridisk person som förvärvat

bostadsrätten efter pantrealisation blir medlem i föreningen och

tillåts hyra ut bostadsrätten i andra hand. Vidare bör enligt

motionärerna en bostadsrättsförening jämställas med andra

fordringsägare och inte som för närvarande ha företräde framför

pantfordran.

Utskottet föreslog vid behandlingen av propositionen om en ny

bostadsrättslag (bet. 1990/91:BoU13 s. 21) att riksdagen skulle

ge regeringen till känna att frågor som rör pantsättning av

bostadsrätter m.m. borde övervägas ytterligare. Riksdagen följde

utskottets förslag. Regeringen har under våren 1993 tillkallat

en särskild utredare med uppgift att se över lagstiftningen

såvitt avser försäljning av bostadsrätt vid offentlig auktion

och vissa andra frågor. Enligt vad utskottet erfarit beräknas

utredningen kunna överlämnas till regeringen under november

1993. Ett av syftena med utredningen är att överväga åtgärder

för att bostadsrättens värde som pant skall stärkas. Ett

särskilt tillkännagivande om en sådan utredning är således

obehövligt. Ett ställningstagande till vilka åtgärder som kan

visa sig nödvändiga för att stärka bostadsrättens värde som pant

bör avvaktas. Med det anförda avstyrker utskottet motionerna

1992/93:Bo405 och 1992/93:Bo416 (båda m).

Avgift för kabel-TV

I motion 1992/93:Bo407 (fp) föreslås att riksdagen ger

regeringen till känna att lagstiftningen bör utformas så att en

enskild bostadsrättshavare eller medlem i en samfällighet har

rätt att välja bort kabel-TV och slipper betala avgiften. Enligt

motionären är det inte rimligt att en bostadsrättsförening kan

tvinga ett enskilt hushåll att ansluta sig till kabel-TV-nätet.

Han anser att kabel-TV-installation inte kan jämföras med

vanliga investeringar och underhåll av fastigheten. Det är

enligt motionärens mening i denna fråga angelägnare att hävda

den enskildes rätt än att slå vakt om föreningsrätten.

Även om motionären inte riktar uppmärksamheten på

hyresgästernas möjligheter att påverka beslut om anslutning till

kabel-TV anser utskottet det motiverat att kort redovisa den

ordning som gäller sådana frågor i hyreshus. De boendes

möjligheter att utöva inflytande över boendet varierar beroende

på upplåtelseformen. För hyresgästerna förhandlar

hyresgästorganisationen kollektivt med hyresvärden och hans

organisation. Förhandlingarna förs på grundval av en

förhandlingsordning. Om det finns en förhandlingsordning har en

hyresgästorganisation enligt 5 § hyresförhandlingslagen rätt att

påkalla förhandlingar om bl.a. gemensamma anordningar. Vill

hyresvärden höja hyran skall förhandling ske innan avtal får

träffas. Träffas en förhandlingsöverenskommelse blir den

enskilda hyresgästen bunden av en sådan överenskommelse om det

finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet. När det gäller

installation och utnyttjande av kabel-TV har mellan

Hyresgästernas Riksförbund och Sveriges Allmännyttiga

Bostadsföretag samt mellan Hyresgästernas Riksförbund och

Sveriges Fastighetsägareförbund träffats rekommendationer att i

förhandlingsöverenskommelser tillämpa vissa riktlinjer. Enligt

riktlinjerna skall den enskilde hyresgästen ha rätt att

kostnadsfritt avstå från kabel-TV-program.

När kabel-TV skall installeras i en hyresfastighet tecknar

hyresvärden ett avtal med kabelföretaget om anslutning till

kabelnätet. Den enskilda hyresgästen får sedan träffa avtal med

kabelföretaget om ett visst abonnemang på programkanaler. Det är

inte ovanligt att hyresgästen utan att teckna särskilt avtal

får tillgång till ett s.k. basutbud.

Frågor om hyresgästernas inflytande över installation av

kabel-TV m.m. har behandlats av bostadsutskottet vid flera

tillfällen och senast våren 1993 (bet. 1992/93:BoU24).

Utskottets inställning har varit att hyreslagstiftningen och

förekommande riktlinjer som bostadsmarknadens parter enats om

nöjaktigt uppfyller de krav på hyresgästinflytande som kan

ställas vid beslut om installation av kabel-TV. Utskottet har

vidare uttalat att det är viktigt att den enskilde har valfrihet

när det gäller programutbudet. Det förslag till ändringar i

hyresförhandlingslagen (Ds 1993:30) som för närvarande behandlas

inom regeringskansliet kommer, om det förverkligas, att ge

hyresgästerna större möjligheter att påverka hyresavtalets

innehåll.

Den genom motionen aktualiserade frågan om beslutsordning m.m.

avseende kabel-TV-avgift för bostadsrättshavare ger utskottet

anledning redovisa följande. De grundläggande reglerna för

bostadsrättsformen finns i bostadsrättslagen. Dessutom gäller

vissa allmänna föreningsrättsliga regler i 1987 års lag om

ekonomiska föreningar. Avvikelser kan föreskrivas i stadgarna

eller genom avtal med bostadsrättshavaren.

Bostadsrättsföreningen äger fastigheten och handhar

förvaltningen i medlemmarnas intresse. Medlemmarna har

inflytande över verksamheten. Beslut som rör gemensamma frågor

fattas av föreningen. Föreningsstämman är föreningens högsta

beslutande organ medan styrelsen är verkställande organ. Det är

på föreningsstämman som medlemmarna utövar sitt inflytande.

Föreningsstämman har till uppgift att utse föreningens

verkställande organ, styrelsen, och att fatta viktiga beslut som

gäller bostadsrättshavarna, t.ex. beslut om frågor som innebär

väsentliga förändringar av fastigheten. Styrelsen får besluta om

andra förändringar. Stämman har dock i princip rätt att fatta

beslut i alla frågor. Vad gäller den i motionen upptagna frågan

om beslut om installation av kabel-TV gäller att enkel majoritet

krävs om inte stadgarna innehåller särskilda majoritetsregler.

När en bostadsrättsfastighet kopplas in på kabel-TV-nätet

tecknas ett avtal om anslutning, i vilket ibland kan ingå ett

basutbud till det enskilda hushållet. Kostnaderna för

installation och nyttjande av kabel-TV kan finansieras via

årsavgiften eller tas ut särskilt. För medlemmar i en

samfällighetsförening gäller liknande bestämmelser.

Som framgått ovan utövar bostadsrättshavaren sitt inflytande

på föreningsstämman. Vissa beslut kan dock fattas av föreningens

styrelse. Tillräckliga skäl saknas för att undanta beslut som

rör kabel-TV-frågor från den ordning som i övrigt gäller för

beslut i en bostadsrättsförening. Utskottet är således inte

berett att föreslå en sådan ändring av den aktuella

lagstiftningen som skulle innebära en begränsning av

föreningarnas frihet att själva bestämma över sitt boende. Vad

nu anförts om beslut i bostadsrättsföreningar torde i

motsvarande delar också gälla beslut i samfällighetsföreningar.

Med det anförda avstyrker utskottet motion 1992/93:Bo407 (fp) om

avgift för kabel-TV.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande lokalhyresgästers ställning vid ombildning

att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo401,

2. beträffande förbudet mot dubbelupplåtelse

att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo415,

3. beträffande bostadsrättens värde som pant

att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo405 och

1992/93:Bo416,

4. beträffande avgift för kabel-TV

att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo407.

res. (fp, kds)

Stockholm den 28 oktober 1993

På bostadsutskottets vägnar

Agne Hansson

I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist

(s), Bertil Danielsson (m), Magnus Persson (s), Lennart Nilsson

(s), Sören Lekberg (s), Mikael Odenberg (m), Rune Evensson (s),

Ulf Björklund (kds), Bo G Jenevall (nyd), Britta Sundin (s),

Birger Andersson (c), Marianne Carlström (s), Inga Berggren (m)

och Olle Schmidt (fp).

Från Vänsterpartiet, som inte företräds av någon ordinarie

ledamot i utskottet, har suppleanten Lars Werner (v) närvarit

vid den slutliga behandlingen av ärendet.

Reservation

Avgift för kabel-TV (mom. 4)

Ulf Björklund (kds) och Olle Schmidt (fp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar

med "Som framgått" och slutar med "för kabel-TV" bort ha

följande lydelse:

Som framgått ovan kan bostadsrättshavaren utöva inflytande

över boendet och påverka beslut genom att rösta på

föreningsstämman. Det är ofrånkomligt att den enskilda

bostadsrättshavaren ibland hamnar i minoritetsställning och

måste godta beslut som han inte har röstat för. Det borde

emellertid finnas en gräns för vad den enskilda kan bli tvungen

att mot sin vilja delta i. Ett beslut om en sådan gemensam

anordning som installation och nyttjande av kabel-TV kan enligt

utskottets mening motivera ett minoritetsskydd. Det vore

önskvärt att bostadsrättsföreningar tillämpar den ordningen att

endast de som vill ha kabel-TV skall anslutas. Det kan dock

ibland motiveras att installationskostnaden är en gemensam

kostnad som alla bidrar till. Däremot är det inte godtagbart att

en bostadsrättsförening kan tvinga det enskilda hushållet att

betala för programutbudet. Detta måste vara en fråga som det

enskilda hushållet självt skall bestämma om och betala för.

Likväl som bostadsrättshavaren själv bestämmer över t.ex.

underhållet i den egna lägenheten skall han också kunna besluta

om vilka TV-kanaler som han vill ta del av i sin bostad. Enligt

vad utskottet erfarit förekommer det att bostadsrättsföreningar

och samfällighetsföreningar tvångsansluter sina medlemmar till

abonnemang på programutbud. Utskottet anser därför att det

närmare bör övervägas vilka åtgärder som bör vidtas för att ge

ett starkare skydd åt en minoritet av bostadsrättshavare i denna

fråga och för att förhindra att den enskilda medlemmen tvingas

betala för ett oönskat programutbud. Vad nu anförts bör

riksdagen med anledning av motion 1992:93:Bo407 (fp) ge

regeringen till känna.

dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

4. beträffande avgift för kabel-TV

att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo407 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.