Bet. 1993/94:BoU21

Bostadsutskottets betänkande

1993/94:BOU21

Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.

Innehåll

Sammanfattning

Propositionerna

Motionerna m.m.

Utskottet

Hemställan

Reservationer

Bilaga 1

1993/94

BoU21

Sammanfattning

Utskottet behandlar i detta betänkande förslagen i proposition

1993/94:199 om ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. och fyra

motioner som väckts med anledning av propositionen. I

betänkandet behandlas också förslaget i proposition 1993/94:239

om fortsatt giltighet av lagen om försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt. Slutligen behandlas motioner som berör den

fastighetsrättsliga lagstiftningen och som väckts under den

allmänna motionstiden.

Utskottet tillstyrker regeringens förslag utom i följande

avseenden. Utskottet föreslår när det gäller den s.k.

passivitetsregeln att hyresgästen bör ges en tid av två månader

i stället för föreslagna sex veckor för att motsätta sig

hyresvärdens begäran om hyreshöjning. Vidare föreslår utskottet

att det införs en ny bestämmelse i 12 kap. jordabalken med

innebörd att dröjsmål med betalningen av hyreshöjningen i

passivitetsfallet inte skall kunna leda till att hyresgästen

skiljs från sin lägenhet under de tre första månaderna efter det

att hyran började gälla och under tiden därefter om hyran är

föremål för prövning.

Utskottet föreslår slutligen att riksdagen med anledning av en

motion gör ett tillkännagivande om överväganden beträffande

förbudet mot dubbelupplåtelse i bostadsrättslagen. Övriga

motioner avstyrks.

13 reservationer, ett särskilt yttrande samt en meningsyttring

har bifogats betänkandet.

Propositionerna

Regeringen har i proposition 1993/94:199 föreslagit riksdagen

att

dels anta regeringens förslag till

1. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),

2. lag om ändring i jordabalken,

3. lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531),

4. lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792),

5. lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10),

6. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder,

7. lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol,

8. lag om ändring i lagen (1992:1574) om

bostadsanpassningsbidrag m.m.,

dels godkänna vad i propositionen förordats om

hyresgästinflytande över den statliga bostadsfinansieringen av

ombyggnader av hyreshus (avsnitt 5.3.2).

Regeringen har i proposition 1993/94:239 föreslagit att

riksdagen antar regeringens förslag till lag om fortsatt

giltighet av lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt.

Motionerna m.m.

I betänkandet behandlas

dels de under allmänna motionstiden 1994 väckta motionerna

1993/94:Bo221 av Lars Stjernkvist m.fl. (s) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om behovet av att självkostnadsprincipen

förtydligas och att de kommunala bostadsföretagen får behålla

sin prisdämpande roll i bruksvärdesregeln,

1993/94:Bo225 av Ingvar Eriksson och Carl G Nilsson (m) vari

yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om bosparande och ägarlägenheter (yrkandet i

den del det avser bosparande har behandlats i betänkande

1993/94:BoU15).

1993/94:Bo250 av Ian Wachtmeister m.fl. (nyd) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om omvandling av hyresrätter till

ägarlägenheter och om att regeringen skyndsamt lägger en

proposition om genomförande av ägarlägenheter,

11. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att utreda förutsättningar för en mer

rättvis hyressättning,

1993/94:Bo401 av Mikael Odenberg (m) vari yrkas att riksdagen

som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts

om partiellt slopande av förbudet mot dubbelupplåtelse i 4 kap.

3 § bostadsrättslagen.

1993/94:Bo404 av Olle Schmidt (fp) vari yrkas att riksdagen

som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts

om införande av minoritetsskydd för kabel-TV-installation och

-abonnemang i bostadsrättslagen.

1993/94:Bo408 av Hans Göran Franck m.fl. (s) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att förslag bör framläggas om

förbättringar av hyreslagen i enlighet med Hyreslagsutredningens

betänkande i de delar där så inte tidigare skett,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att

den bör överväga de förslag till åtgärder som ingetts i

forskningsrapporten "Vräka i laga ordning",

3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att åtgärder bör vidtas för att möjliggöra

hyressänkningar,

4. att riksdagen hos regeringen begär att Socialstyrelsen får

i uppdrag att utarbeta fungerande och verksamma anvisningar för

socialtjänsten så att denna kan bestå enskilda med stöd och

rådgivning, som förhindrar vräkningar.

1993/94:Bo409 av Anders G Högmark och Jan-Olof Franzén (m)

vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om behovet av en översyn av

expropriationslagen i syfte att stärka enskild äganderätt.

1993/94:Bo411 av Rose-Marie Frebran och Roland Lében (kds)

vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag till lag

om lägenhetsrätt.

1993/94:Bo413 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas att

riksdagen hos regeringen begär att den återkommer med förslag om

hur bruksvärdessystemet skall utvecklas.

1993/94:Bo414 av Marianne Carlström m.fl. (s) vari yrkas att

riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i

motionen anförts om åtgärder för att minska antalet vräkningar.

1993/94:Bo415 av Martin Nilsson (s) vari yrkas att riksdagen

som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts

om behovet av ökade krav på köpare av hyreshus.

1993/94:Bo416 av Birgitta Carlsson (c) vari yrkas att

riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i

motionen anförts om full ersättning vid intrång i den enskilda

äganderätten.

dels de med anledning av proposition 1993/94:199 väckta

motionerna

1993/94:Bo28 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas att riksdagen

avslår proposition 1993/94:199 Ändringar i

hyresförhandlingslagen m.m.

1993/94:Bo29 av Oskar Lindkvist m.fl. (s) vari yrkas att

riksdagen avslår proposition 1993/94:199 samt begär att

regeringen återkommer till riksdagen med ett nytt förslag till

hyresförhandlingslag.

1993/94:Bo30 av Sinikka Bohlin m.fl. (s) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om hyresgästorganisations ställning,

2. att riksdagen med avslag på proposition 1993/94:199

beslutar att hyresgästorganisation har rätt att ta ut

förhandlingsersättning,

3. att riksdagen beslutar att lagkravet om lika hyra för

likvärdiga lägenheter skall gälla,

4. att riksdagen beslutar att endast en förhandlingsordning

skall kunna gälla i samma hus eller förvaltningsenhet,

5. att riksdagen beslutar att bruksvärdeshyran skall gälla som

hyrestak vid nyupplåtelse,

6. att riksdagen beslutar att avslå proposition 1993/94:199

vad avser ny regel i hyreslagen om passivt godkännande av

hyreshöjningar,

7. att riksdagen beslutar att regler om hyresgästinflytande

vid ombyggnad och upprustning införs i hyresförhandlingslagen,

8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om genomförandet av lagändringen.

1993/94:Bo31 av Jan Sandberg (m) vari yrkas att riksdagen som

sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om

hänsyn till kommunala subventioner vid bestämmande av

bruksvärdeshyra.

Företrädare för Hyresgästernas Riksförbund och SABO, Sveriges

Allmännyttiga bostadsföretag har muntligen och i skrivelser

lämnat synpunkter i ärendet. AB Stockholmshem och Stockholms

Fastighetsägareförening har i skrivelser också lämnat synpunkter

i ärendet.

Gällande hyresförhandlingssystem

Förhandlingsordning

I hyresförhandlingslagen finns regler om förutsättningarna och

formerna för kollektiva hyresförhandlingar för

bostadslägenheter. Hyresförhandlingar kan bedrivas mellan å ena

sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av

fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem och å andra

sidan organisation av hyresgäster. Grundvalen för

förhandlingarna är en förhandlingsordning (1 §). Saknas

förhandlingsordning får hyresgästen förhandla direkt med

hyresvärden. Sådana direkta förhandlingar regleras i 54 §

hyreslagen. Med benämningen hyreslagen avses bestämmelserna om

hyra, som finns i 12 kap. jordabalken.

En förhandlingsordning skall normalt omfatta samtliga

bostadslägenheter i ett eller flera hus (3 §). Om någon av

parterna begär en förhandlingsordning men avtal inte kan

träffas, kan frågan hänskjutas till hyresnämnden.

Det får inte finnas mer än en förhandlingsordning för ett hus

(4 §). Genom avtalet om förhandlingsordning tillförsäkras

parterna rätt att så länge avtalet gäller påkalla och föra

förhandlingar rörande hyror m.m. i den eller de fastigheter som

avses med avtalet. Hyresvärden har vidare en skyldighet att

påkalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om bl.a.

höjning av hyran för en lägenhet (5 §).

Förhandlingsöverenskommelser

Hyresförhandlingslagen reglerar också formerna för

förhandlingsöverenskommelser. Förhandlingsöverenskommelser

kallas de avtal som träffas efter förhandling enligt lagen. De

förhandlande parterna är naturligtvis bundna av dessa. Men även

den enskilda hyresgästen blir bunden av sådana

förhandlingsöverenskommelser om det finns en förhandlingsklausul

i hyreskontraktet som hänvisar till förhandlingsordningen (2 §).

I förhandlingsöverenskommelse om hyra skall lika stora

lägenheter i ett hus åsättas samma hyra om det inte med hänsyn

till lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan

anses föreligga skillnader mellan dem i fråga om bruksvärdet

(21 §). Bestämmelsen har tillkommit för att oorganiserade

hyresgäster inte skall missgynnas. Genom

förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran för

samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som skall utgöra

ersättning till hyresgästorganisationen för dess

förhandlingsarbete (20 §). Den regeln har motiverats med att

alla som drar nytta av förhandlingsarbetet också bör bidra med

visst belopp.

Om den enskilde hyresgästen är missnöjd med träffade

förhandlingsöverenskommelser har han rätt att inom viss tid hos

hyresnämnden ansöka om ändring såvitt avser den egna lägenheten

(22 §).

Ändring av hyresvillkor enligt hyreslagen

För ändring av hyresvillkor utanför det kollektiva

förhandlingssystemet gäller hyreslagens regler. Både hyresvärd

och hyresgäst kan begära hyresnämndens prövning av avtalade

hyresvillkor. Enligt 54 § hyreslagen skall hyresvärden eller

hyresgästen, om han vill att hyresvillkoren skall ändras,

skriftligen meddela motparten detta. Om överenskommelse inte kan

träffas, har han rätt att tidigast en månad efter att

meddelandet lämnats till motparten hos hyresnämnden ansöka om

ändring av hyresvillkoren. En ändring kan därefter komma till

stånd först efter viss tid (55 a §).

Hyresgästinflytandet vid ombyggnad och upprustning

Regler om hyresgästinflytande finns bl.a. i

bostadssaneringslagen (1973:531), som infördes 1974 i syfte att

stärka hyresgästernas ställning och deras besittningsskydd.

Hyresgästerna har genom lagen ett bestämmande inflytande över

upprustning som går längre än lägsta godtagbara standard.

Däremot kan hyresgästerna inte förhindra upprustning upp till

den standardnivån. Hyresgästinflytandet utövas kollektivt.

Rätten att företräda hyresgästerna tillkommer i första hand den

organisation som har förhandlingsordning.

Regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad finns vidare i

plan- och bygglagen (1987:10). Bygglov får bl.a. inte beviljas

för bygglovspliktiga åtgärder som inte behövs för att

bostadslägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard om

hyresgästorganisationen motsätter sig åtgärderna (8 kap. 31 §).

Hyresnämnden kan dock medge ombyggnadsåtgärderna.

Förordningen (1991:1933) om statligt räntebidrag för ny- och

ombyggnad av bostäder samt förordningen (1992:986) om statlig

bostadsbyggnadssubvention innehåller också bestämmelser om

hyresgästinflytande i ombyggnadsfall. Vid ombyggnad av hyreshus

som omfattas av en förhandlingsordning är en förutsättning för

statligt stöd att husägaren har gett hyresgästorganisationen

tillfälle att yttra sig över ombyggnadens art och omfattning.

Förslag i proposition 1993/94:199

Rätt för hyresgäster att stå utanför hyresförhandlingssystemet

Av det kollektiva hyresförhandlingssystemet följer att en

hyresgästorganisation med bindande verkan kan träffa avtal med

hyresvärden om hyran för bostadslägenheterna i ett hus utan att

de enskilda hyresgästerna gett något uppdrag till

organisationen. Regeringens förslag till ändring i

hyresförhandlingslagen har till syfte att ge hyresgästerna en

mera central roll i systemet än vad de har i dag. Den enskilde

hyresgästen föreslås ensam få avgöra om han själv skall

förhandla om sina hyresvillkor eller om han skall låta en

hyresgästorganisation göra det.

Hyresgästen föreslås få bestämma om hans bostadslägenhet skall

omfattas av en förhandlingsordning eller inte. Enligt

regeringens förslag bör en förhandlingsordning knytas till de

lägenheter, för vilka det finns ett hyreskontrakt som innehåller

en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen.

Hyresgästen skall i princip själv bestämma om han vill ha en

sådan i sitt kontrakt eller inte. En hyresvärd bör enligt

propositionen endast undantagsvis kunna förhindra detta. Ett

sådant undantag skulle enligt propositionen kunna vara om en

hyresgäst av okynne eller liknande upprepade gånger har fått en

klausul införd och slopad. Innehåller hyreskontraktet en

förhandlingsklausul omfattas lägenheten av den

förhandlingsordning till vilken klausulen hänvisar. Hyresgästen

blir genom förhandlingsklausulen bunden av de

förhandlingsöverenskommelser som en hyresgästorganisation och en

hyresvärd ingår.

Om hyresgästen väljer att stå utanför förhandlingssystemet får

han själv förhandla med hyresvärden om sin hyra. I syfte att

förenkla dessa förhandlingar mellan hyresvärd och de enskilda

hyresgästerna föreslås i propositionen en särskild

avtalskonstruktion för avtal om höjning av hyran.

Enligt regeringsförslaget skall en hyresvärd kunde skicka ett

skriftligt meddelande innehållande vissa i lagförslaget angivna

uppgifter om hyreshöjning. Om hyresgästen inte inom sex veckor

motsätter sig hyreshöjningen skall ett nytt avtal anses ha

träffats. I de fall hyresavtal träffats genom hyresgästens

passivitet föreslås en bestämmelse som skall ge hyresgästen

möjlighet att få hyrans skälighet prövad i hyresnämnden från den

tidpunkt då den nya hyran började gälla, dock under

förutsättning att ansökningen gjorts inom tre månader från den

dag då den nya hyran började gälla. Hyresnämnden ges således

möjlighet att i detta fall ändra hyresvillkoret retroaktivt.

Innan hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden måste han

först i enlighet med bestämmelserna i 54 § begära

villkorsändring hos hyresvärden och ge denne tillfälle till

förhandling. Först därefter kan frågan föras till hyresnämnden

för prövning.

Flera förhandlingsordningar

Enligt regeringens förslag bör det även finnas möjligheter för

den enskilde hyresgästen att välja mellan flera

hyresgästorganisationer.

Förbudet mot flera förhandlingsordningar i samma hus bör enligt

förslaget tas bort. Det innebär således att två eller flera

organisationer kan bedriva kollektiva förhandlingar samtidigt

för ett visst hus. För att en hyresgästorganisation skall ha

rätt till förhandlingsordning bör enligt propositionen krävas

att organisationen åtnjuter ett påtagligt stöd bland

hyresgästerna.

Skälen för denna nyordning är bl.a. principiella. Det anses

inte rimligt att en organisation som konkurrerats ut av en annan

organisation inte skall kunna ha kvar sin förhandlingsrätt ens

för sina medlemmar i huset. Vidare ses det som positivt att det

skapas förutsättning för en ökad konkurrens mellan

hyresgästorganisationerna, vilket enligt propositionen bör vara

till gagn för hyresgästerna.

När det gäller förhandlingar beträffande angelägenheter som

kräver gemensamma lösningar antas i propositionen att intresset

är sådant att lösningar uppnås i samförstånd. Några särskilda

regler föreslås därför inte.

Flera förhandlingsordningar kan få betydelse för hur

hyressättningen ser ut i ett hus. Enligt nuvarande regler skall

samma hyra bestämmas för likvärdiga lägenheter i ett hus. Genom

regeringens förslag blir frågan om likställighet såvitt avser

hyrans storlek beroende av vilken förhandlingsordning som

gäller. De lägenheter som omfattas av samma förhandlingsordning

och som ur bruksvärdessynpunkt är likvärdiga skall ha samma

hyra. Även förhandlingsersättningen, varom mera nedan, skall

bestämmas lika för de bostadslägenheter som omfattas av samma

förhandling.

Förhandlingsersättningen

Bestämmelserna om förhandlingsersättning gäller enligt

hyresförhandlingslagen samtliga lägenheter som omfattas av en

förhandlingsordning. Någon materiell ändring föreslås inte.

Överenskommelser om förhandlingsersättning kan träffas och

ersättning tas ut av de hyresgäster som har en

förhandlingsklausul och således omfattas av en

förhandlingsordning. Hyresgäster, som inte är med i det

kollektiva systemet, omfattas inte av en sådan överenskommelse.

Dessa skall genom ett förslag till lagändring i hyreslagen --

utformat som ett undantag från bruksvärdesregeln -- ha rätt att

få sin hyra sänkt med ett belopp som motsvarar

förhandlingsersättningen. En sådan lagregel krävs eftersom

förhandlingsersättningen knappast ger utslag på

bruksvärdeshyran. En hyresgäst som lämnar systemet har

åtminstone tills vidare den hyra som förhandlats fram, minskad

med förhandlingsersättningen. På samma sätt kan hyran påverkas

om hyresgästen byter hyresgästorganisation och den har träffat

överenskommelse om ett annat belopp.

Hyresgästinflytande vid ombyggnad och upprustning

Reglerna om upprustningsåläggande i bostadssaneringslagen

föreslås flyttas över till hyreslagen med de ändringarna att

endast den enskilde hyresgästen kan ansöka om

upprustningsgföreläggande och att det kan avse endast den egna

lägenheten.

Vidare föreslås att en förbättringsåtgärd som hyresvärden

utfört i en hyresgästs lägenhet i vissa fall inte skall beaktas

vid en bruksvärdesprövning. Bestämmelsen tar sikte på sådana

ombyggnadsåtgärder som går längre än lägsta godtagbara standard

och som uppenbart inte är motiverade av boendehänsyn. För att

åtgärderna skall kunna beaktas vid hyressättning bör enligt

propositionen krävas att hyresgästen godkänt ombyggnadsarbetena.

Utförs åtgärder som innebär en överstandard mot hyresgästens

vilja och utan hyresnämndens godkännande är hyresvärden, så

länge hyresförhållandet består och längst under en tioårsperiod,

förhindrad att få någon ersättning genom hyreshöjning. Om

bostadslägenheten omfattas av det kollektiva

förhandlingssystemet kan en hyresgästorganisation åta sig att

för hyresgästens räkning ta ställning till ombyggnadsåtgärder.

Motioner väckta med anledning av proposition 1993/94:199

I två motioner, Bo29 (s) och Bo28 (v) yrkas avslag på

propositionen i sin helhet. S-motionärerna anser att dagens

ordning, där hyrorna fastställs av självständiga parter är bra.

De medger dock att det finns brister i systemet. Bl.a. anser de

att det bör skapas bättre möjligheter inte bara för fler

föreningar att organisera de boende, utan även för att

underlätta för enskilda hyresgäster att själva förhandla.

Motionärerna framhåller dock att frihet för den enskilde inte

får innebära möjlighet att hyra ut till högstbjudande. Kritiken

mot regeringens förslag riktas bl.a. mot att det öppnar för

marknadshyror vid inflyttning i tomma lägenheter, att

fastighetsägaren kan hyra ut till högstbjudande och att hyror

för likvärdiga lägenheter tillåts bli olika. Även den s.k.

passivitetsregeln kritiseras. Dessutom anses förslaget utgöra

ett hot mot hyresgästernas möjligheter att påverka andra

gemensamma angelägenheter än hyran. Slutsatsen blir enligt

motionen att regeringens förslag bör avslås och att regeringen

bör ges i uppdrag att återkomma till riksdagen med ett nytt

förslag till hyresförhandlingslag.

Avslagsyrkandet i v-motionen motiveras med att det

regeringsförslag som lagts fram tillkommit -- inte för att

dagens system fungerar dåligt -- utan av ideologiska skäl.

Förslaget anses stå långt från verkligheten. Varken effekterna

av förslaget eller viljan hos de berörda att genomföra

ändringarna har enligt motionen analyserats.

Ytterligare två motioner har väckts med anledning av

regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen

m.m. I motion Bo30 (s) tas upp vissa enskildheter i regeringens

förslag. I motion Bo31 (m) behandlas en fråga som berör

bruksvärdeshyran.

Utskottet

Inledning

I det följande behandlar utskottet förslaget till ändringar i

hyresförhandlingslagen (1978:304) m.m. jämte motionerna samt

regeringens förslag till fortsatt giltighet av lagen om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.

Under rubriken Övriga frågor behandlas motioner, som väckts

under den allmänna motionstiden och som rör frågor om

fastighetsrättslig lagstiftning.

Avslag på proposition 1993/94:199

Ett viktigt syfte med regeringens förslag till ändringar i

hyresförhandlingslagen m.m. är att ge den enskilde hyresgästen

större möjligheter än i dag att själv bestämma vem som skall

förhandla om hans hyra. Förhandlingsordningen föreslås därför

knytas till en bostadslägenhet, för vilken det finns ett

hyresavtal som innehåller en förhandlingsklausul. Det val som

hyresgästen har att göra är om han vill ha en

förhandlingsklausul i sitt hyreskontrakt eller inte och till

vilken förhandlingsordning -- om det finns flera i huset -- den

skall hänvisa. Genom förhandlingsklausulen ger hyresgästen i

uppdrag till hyresgästorganisationen att förhandla om bl.a.

hyran för hans lägenhet. Samtidigt förbinder han sig att betala

de hyreshöjningar som kommer att träffas genom en

förhandlingsöverenskommelse.

Genom att hyresgästen i princip själv får bestämma om han vill

ha en förhandlingsklausul i sitt hyreskontrakt eller inte och --

om flera förhandlingsordningar gäller -- välja vilken han vill

ansluta sig till, uppfylls ett viktigt och principiellt mål. Den

som inte vill förhandla själv om sin hyra kan inordnas i det

kollektiva förhandlingssystemet på samma sätt som i dag.

Hyresgästorganisationen förhandlar, liksom i gällande ordning,

för alla bostadslägenheter där det finns ett hyreskontrakt som

innehåller en förhandlingsklausul, som hänvisar till

förhandlingsordningen.

Utskottet anser i likhet med regeringen att starka

principiella skäl talar för att en valfrihet för hyresgästerna

införs i lagstiftningen. Förslaget tillgodoser detta syfte. Vad

som anförts i motionerna Bo29 (s) och Bo28 (v) i denna fråga och

övriga invändningar i motionerna utgör enligt utskottets mening

inte skäl för avslag på förslaget om ändringar i

hyresförhandlingslagen m.m. i dess helhet. Motionerna

avstyrks.

I det följande kommer utskottet att behandla enskilda delar i

propositionsförslaget samt motionerna Bo30 (s) och Bo31 (m). Vad

i den förstnämnda motionen föreslagits har delvis motivledes

tagits upp också i motion Bo29 (s). Tre motioner från den

allmänna motionstiden om bruksvärdessystemet kommer att

behandlas i detta sammanhang.

Hyresgästorganisationernas ställning

Propositionen innehåller ingen ändring i den inledande

bestämmelsen i hyresförhandlingslagen om parternas rätt till

förhandlingsordning. Förhandlingsordningen kommer emellertid att

få en annan omfattning genom regeringens förslag. I rådande

system omfattar en förhandlingsordning samtliga

bostadslägenheter i ett eller flera hus, om inte viss lägenhet

undantagits. Genom förslaget kommer förhandlingsordningen att

omfatta en bostadslägenhet i ett hus endast om hyresavtalet för

lägenheten innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till

den.

Motion Bo30 (s) yrkande 1 tar upp frågan om

hyresgästorganisationerna skall tvingas till att förhandla för

oorganiserade hyresgäster. Från principiell synpunkt

ifrågasätter motionärerna om en hyresgästorganisation skall

behöva acceptera att en hyresgäst kan träffa avtal med

hyresvärden om att en hyresgästorganisation skall förhandla om

hyresvillkoren för hans räkning utan att organisationen

tillfrågas. Enligt motionen måste det vara frivilligt för en

hyresgästorganisation att förhandla för andra än sina medlemmar.

Motionärerna föreslår att riksdagen ger regeringen till känna

vad som anförts om hyresgästorganisationers ställning i det

förändrade hyresförhandlingssystemet.

Som nyss nämnts är kärnpunkten i regeringens förslag att

hyresgästen själv skall få avgöra om han skall ingå i det

kollektiva hyresförhandlingssystemet eller om han skall stå

utanför. Hyresgästen skall i princip ensam ha avgörandet om

detta. För hyresgästorganisationens del innebär

regeringsförslaget att hyresgästorganisationen förhandlar för

alla hyresgäster som har en förhandlingsklausul i sina

hyreskontrakt. En sådan ordning gäller redan i dag. Skillnaden

är att det nu inte finns mer än en förhandlingsordning för

bostadslägenheterna i ett hus och att alla hyresgäster i princip

måste acceptera att den hyresgästorganisation som de valt att

stå utanför ändå förhandlar om bl.a. hyran för lägenheterna. Att

den enskilde hyresgästen reellt saknar möjligheter att själv

förhandla om sin hyra och de övriga villkor m.m. som regleras

genom lagstiftningen är en av bristerna i det nuvarande

systemet. Enligt utskottets mening är det bra att en ändring i

detta avseende genomförs. Utskottet kan inte finna att

regeringens förslag därutöver innehåller några väsentliga

skillnader mot vad som nu gäller såvitt avser

hyresgästorganisationers ställning och förhandlingar om

hyresvillkor för oorganiserade hyresgäster. Även i

fortsättningen förhandlar hyresgästorganisationen för alla

hyresgäster som omfattas av förhandlingsordningen. Den

principiella skillnaden är att den enskilde hyresgästen själv

avgör om han vill omfattas av den. Den förändringen kan inte

anses utgöra avgörande ingrepp i det kollektiva

förhandlingssystemet. Detta omfattar även i fortsättningen alla

oavsett medlemskap, som är anslutna till en förhandlingsordning.

Ett förhandlingssystem som helt bygger på medlemskap skulle

enligt utskottets mening innebära att hela det kollektiva

förhandlingssystemet måste omarbetas från grunden. En sådan

ordning är utskottet inte berett att föreslå. Utskottet

avstyrker motion Bo30 (s) yrkande 1.

Förhandlingsordningarna

Enligt gällande rätt får endast en förhandlingsordning finnas

för ett eller flera hus. Den gäller för de lägenheter som finns

upptagna i den, oavsett om de hyrs av medlemmar i en

organisation av hyresgäster och oavsett om det finns

förhandlingsklausul i hyreskontraktet. Däremot medför ett beslut

av hyresnämnd om slopande av en förhandlingsklausul att inte

heller förhandlingsordningen i fortsättningen skall omfatta

lägenheten. Förhandlingsklausuler i hyreskontrakt har, som

redovisats inledningsvis, den innebörden att hyresgästen blir

bunden gentemot hyresvärden av innehållet i

förhandlingsöverenskommelserna.

I propositionen föreslås att förbudet mot flera

förhandlingsordningar i samma hus avskaffas. Organisationer som

åtnjuter ett mer påtagligt stöd bland hyresgästerna ges rätt

till förhandlingsordning för ett visst hus och kan samtidigt

bedriva kollektiva hyresförhandlingar i huset. Om hyresvärden

inte vill medverka till avtal om förhandlingsordning kan frågan

prövas av hyresnämnden. Hyresnämnden får efter en

skälighetsprövning avgöra om hyresgästorganisationen har ett

sådant stöd bland hyresgästerna. Vid denna prövning i

hyresnämnden föreslås i propositionen den ändringen att den part

som påstår att det föreligger rätt till förhandlingordning skall

styrka sitt påstående.

Även om det finns flera förhandlingsordningar i ett hus finns

det inget hinder mot att gemensamma förhandlingar förekommer

t.ex. i angelägenheter som kräver gemensamma lösningar. I

propositionen antas det att gemensamma angelägenheter kommer att

kunna lösas i samförstånd. Avtalsvägen kan en hyresvärd åta sig

att förhandla med övriga organisationer och enskilda hyresgäster

i huset. Hyresvärden kan om förhandlingarna skulle stranda vända

sig till hyresnämnden, som får ta ställning till det aktuella

hyresvillkoret.

Motionärerna i Bo30 (s) kritiserar förslaget om att flera

förhandlingsordningar bör tillåtas i ett hus och förordar att

regeringens förslag inte genomförs (yrkande 4). Motionärerna tar

upp frågor om hur boinflytandet skall kunna fungera i det nya

systemet och hur gemensamma förhandlingar som rimligen kommer

att påverka hyran skall kunna genomföras. De anser också att det

finns brister i förslaget när det gäller frågan hur de

hyresgäster som valt att ställa sig utanför

hyresförhandlingssystemet skall kunna bindas av överenskommelser

om gemensamma angelägenheter som träffats med stöd av

förhandlingsordning.

Utskottet kan först konstatera att den hyresgäst som valt att

stå utanför systemet naturligtvis inte binds av överenskommelser

som han inte anslutit sig till. Han blir bunden bara av de avtal

han själv ingått. En hyresgäst med en förhandlingsklausul i

hyreskontraktet blir enligt nuvarande system bunden av de

förhandlingsöverenskommelser som "hans" hyresgästorganisation

ingår.

Det nuvarande systemet ger hyresgästerna små möjligheter att

själva bestämma vilken hyresgästorganisation som skall företräda

dem i hyresförhandlingarna. Detta är en brist i systemet.

Utskottet anser det rimligt att det nu öppnas större möjligheter

för hyresgästerna att välja vilken hyresgästorganisation som

skall företräda dem vid hyresförhandlingar. Ett sätt är att en

grupp hyresgäster går samman och låter en organisation utan

förhandlingsordning företräda dem. Förhandlingar sker då utanför

hyresförhandlingslagens ram, vilket innebär att bl.a. lagens

regler om primär förhandlingsskyldighet inte kommer att gälla.

Utskottet anser att hyresgästernas intresse bättre tillgodoses

om de inte bara kan välja att stå utanför

hyresförhandlingssystemet utan även inom detta system kan välja

mellan flera hyresgästorganisationer. Enligt utskottets

bedömning bör de olägenheter som kan vara förknippade med

flera förhandlingsordningar i ett hus kunna lösas. Utskottet

delar dock regeringens bedömning att flera än två

förhandlingsordningar endast undantagsvis bör tillåtas mot

hyresvärdens bestridande. Utskottet anser vidare i likhet med

regeringen att det i vart fall tills vidare bör överlämnas åt

parterna att klara ut hur förhandlingar om gemensamma

angelägenheter bör genomföras. Detsamma gäller frågor som rör

hyresgästernas inflytande över boendefrågor. Utskottet utgår

ifrån att regeringen kommer att särskilt följa den fortsatta

utvecklingen i dessa avseenden.

Med det anförda tillstyrker utskottet regeringens förslag till

lag om ändring i 3, 6 och 10 §§ hyresförhandlingslagen och

förslaget om upphävande av 4 § samma lag samt upphävande av 17 §

fjärde stycket i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder. Motion Bo30 (s) yrkande 4 avstyrks.

Förhandlingsersättning

Förhandlingsarbete för andra än medlemmar i en organisation

måste enligt motion Bo30 (s) vara frivilligt och den som vill ha

förhandlingshjälp bör betala den ersättning som organisationen

begär. Hyresförhandlingslagens 20 § om förhandlingsersättning

bör därför enligt motionen ändras så att

hyresgästorganisationerna har rätt att ta ut sådan ersättning

(yrkande 2).

Enligt 20 § får, som redovisats ovan, förhandlingsersättning

till den förhandlande hyresgästföreningen bestämmas i en

förhandlingsöverenskommelse. Den ingår i hyran för samtliga

lägenheter och utgör en del av hyran. Hyresvärden redovisar

förhandlingsersättningen till föreningen.

Vid lagens tillkomst ansågs det rimligt att även oorganiserade

hyresgäster i skälig omfattning bidrog till finansieringen av

hyresgästorganisationens förhandlingskostnader eftersom alla

hyresgäster oavsett medlemskap drog nytta av

förhandlingsarbetet. Samtidigt gavs möjlighet för den enskilde

hyresgästen att begära prövning av skäligheten av den

överenskomna ersättningen.

Regeringsförslaget medför ingen saklig ändring. Bestämmelsen

innebär redan nu att förhandlingsersättning får ingå i hyran

endast för de bostadslägenheter som omfattas av en

förhandlingsordning. I de fall hyresgästen väljer att stå

utanför det kollektiva förhandlingssystemet är det rimligt att

hyresgästen inte heller behöver bidra till

förhandlingskostnaderna. Det nuvarande systemet, liksom det som

kommer att gälla om riksdagen bifaller regeringens förslag,

bygger på att kostnaderna för förhandlingsarbetet skall bäras av

de hyresgäster som drar nytta av det och att

förhandlingsparterna träffar överenskommelser om

förhandlingsersättning. Enligt utskottets mening saknas

tillräckliga skäl att ändra denna ordning. Utskottet utgår ifrån

att sådana överenskommelser kommer att kunna träffas även

framöver. Om det skulle visa sig att det uppkommer svårigheter

för parterna att uppnå överenskommelser om

förhandlingsersättning till hyresgästorganisationerna

förutsätter utskottet att regeringen överväger denna fråga på

nytt. Med det anförda avstyrker utskottet motion Bo30 (s)

yrkande 2. Den lagändring, som i propositionen föreslås i 20 §

hyresförhandlingslagen tillstyrks. Utskottet tillstyrker även

regeringens förslag till ändring i 55 § fjärde stycket

hyreslagen om rätt till hyressänkning motsvarande

förhandlingsersättningen för den hyresgäst som trätt ur

förhandlingssystemet.

Samma hyra för likvärdiga lägenheter

I förhandlingsöverenskommelser om hyra skall enligt 21 § lika

stora lägenheter i ett hus åsättas samma hyra, om inte

skillnader i bruksvärdet motiverar olika hyror. Bestämmelsen

tillkom i syfte att förhindra att oorganiserade hyresgäster

skulle behandlas annorlunda än hyresgäster, som var medlemmar i

hyresgäströrelsen. I propositionen föreslås att kravet på samma

hyra skall gälla endast lägenheter som omfattas av samma

förhandlingsordning. Det kommer att innebära att hyrorna kan

variera med förhandlingsparterna på hyresgästsidan. Motionärerna

i Bo30 (s) ifrågasätter en sådan ordning både av lämplighetsskäl

och rättviseskäl. De föreslår därför att den nuvarande

bestämmelsen behålls (yrkande 3). De anser att

regeringsförslaget innebär inskränkningar i en

hyresgästorganisations förhandlingsfrihet medan hyresvärden ges

möjligheter att avtala om olika hyror för likvärdiga lägenheter

i samma hus. Motivledes anförs att bestämmelsen bör avskaffas

helt om deras yrkande inte kan bifallas.

Utskottet konstaterar inledningsvis att regeringens förslag i

denna del är en följd av att hyresgästerna nu ges valfrihet när

det gäller förhandlingsrätten. Om denna valfrihet skall få något

innehåll krävs bl.a. en rätt för hyresgästen eller den

hyresgästorganisation han valt, att inom bruksvärdessystemets

ram bestämma avtalets innehåll såvitt avser bl.a. hyran. Däremot

innebär förslaget inte någon skillnad i förhandlingsfriheten när

det gäller överenskommelser mellan hyresvärden och en

hyresgästorganisation med förhandlingsordning. I dessa fall

gäller alltjämt principen om samma hyra i 21 §

hyresförhandlingslagen. Syftet med den aktuella bestämmelsen är

att förhindra att hyresgäster, som inte är medlemmar i den

förhandlande hyresgästorganisationen, diskrimineras. Eftersom

hyresgästorganisationen skall förhandla för alla hyresgäster som

har en förhandlingsklausul som hänvisar till

förhandlingsordningen, kvarstår behovet av ett skydd mot

diskriminering. Det kan tilläggas att den hyresgäst som är

missnöjd med den avtalade hyran kan begära hyresnämndens

prövning, och hyresnämnden får vid bifall till hyresgästens

talan ålägga hyresvärden återbetalningsskyldighet.

Utskottet anser med hänvisning till vad som här anförts att

det alltjämt finns skäl för kravet på samma hyra för ur

bruksvärdessynpunkt likvärdiga lägenheter, som omfattas av

samma förhandlingsordning. Samtidigt är det en nödvändig

konsekvens av den nu föreslagna förändringen av

hyresförhandlingssystemet att hyran för lägenheter som inte

omfattas av samma förhandlingsordning tillåts bli olika.

Bruksvärdessystemet utgör dock ett skydd för att skillnaderna

inte blir för stora. Utskottet tillstyrker regeringens förslag

till ändring i 21 § hyresförhandlingslagen. Motion Bo30 (s)

yrkande 3 avstyrks.

Inflyttningshyror

Enligt hyreslagen råder i princip avtalsfrihet om hyrans

storlek. Kan parterna inte enas är huvudregeln att hyran skall

utgå med skäligt belopp, dvs. hyran får inte vara påtagligt

högre än hyran för lägenheter med samma bruksvärde. För

inflyttningshyror vid ny- och ombyggda hus råder också

avtalsfrihet om inte förhandlingsskyldigheten reglerats i en

förhandlingsordning, eftersom hyresvärden enligt

hyresförhandlingslagen är skyldig att påkalla förhandling endast

vid hyreshöjning. Hyresgästen kan emellertid begära

villkorsändring enligt 54 § och ansöka om prövning av hyrans

skälighet hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan inte pröva hyran

retroaktivt. Det avtalade hyresvillkoret får enligt hyreslagen

inte heller ändras förrän sex månader förflutit från det att

hyran började tillämpas för avtal som löper tills vidare. Har

hyran för lägenheten bestämts genom en

förhandlingsöverenskommelse gäller den hyran även när

hyresvärden träffar hyresavtal med en ny hyresgäst.

I motion Bo30 (s) yrkande 5 yrkas att bruksvärdeshyran skall

gälla som tak vid nyupplåtelse. Motionärerna anser att det inte

skall vara möjligt för hyresvärden att begära högre hyra vid

inflyttning än den som gällde när lägenheten omfattades av en

förhandlingsordning.

Genom de ändringar som regeringen föreslår i

hyresförhandlingssystemet kan inflyttningshyror komma att i

större utsträckning än för närvarande bestämmas av hyresvärden

och den enskilde hyresgästen. Det innebär dock inte att

hyresgästen behöver godta att betala en hyra som överstiger

bruksvärdeshyran. Hyresnämnden kan såsom inledningsvis

redovisats pröva hyrans skälighet enligt bruksvärdesregeln i

55 § hyreslagen, som kvarstår oförändrad, och fastställa hyran

till skäligt belopp.

Enligt utskottets mening kan det förutsättas att den hyresgäst

som väljer att stå utanför det kollektiva

hyresförhandlingssystemet också kan bedöma om den begärda hyran

är godtagbar och om han har ekonomiska förutsättningar att

betala den. Tillräckliga skäl för att införa särskilda

skyddsregler för hyresgästerna mot höga inflyttningshyror

finns enligt utskottet inte. Utskottet avstyrker med hänvisning

till vad nu sagts motion Bo30 (s) yrkande 5.

I detta sammanhang vill utskottet också något beröra de regler

som gäller vid byte av bostadslägenhet. Bostadshyresgäst får

enligt hyreslagen överlåta hyresrätten till sin lägenhet i syfte

att genom byte erhålla en annan bostad utan hyresvärdens

samtycke om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.

Sådant tillstånd skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda

skäl för bytet och det kan ske utan påtaglig olägenhet för

hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot

bytet.

Ett lägenhetsbyte innebär att den nya hyresgästen inträder i

den tidigare hyresgästens ställe i hyresförhållandet. Någon

ändring av hyresvillkoren kan alltså inte framtvingas i en

bytessituation.

Den s.k. passivitetsregeln

I syfte att förenkla förhandlingsarbetet mellan hyresvärden

och den enskilde hyresgästen föreslås i propositionen som

inledningsvis redovisats att avtal om hyreshöjning skall kunna

komma till stånd genom passivitet från hyresgästens sida. Om

hyresvärden i ett skriftligt meddelande underrättat hyresgästen

om en förestående hyreshöjning och hyresgästen inte inom viss

tid motsatt sig den begärda hyran skall avtal anses ha ingåtts i

enlighet med hyresvärdens begäran. Ur rättssäkerhetssynpunkt

uppställs krav på särskild tydlighet inte bara i vad det avser

hyran och hyreshöjningen utan även i vad hyresgästen har att

göra om han inte godtar hyreshöjningen. Den tid som hyresgästen

ges att protestera föreslås i propositionen inte vara kortare än

sex veckor. Om avtal kommit till stånd efter denna tid kan

hyresgästen ändå meddela hyresvärden att han vill ha ändring av

hyresvillkoret och därefter begära hyresnämndens prövning. En

ändring föreslås också om hyresnämndens möjligheter att besluta

om hyran för förfluten tid. Enligt propositionsförslaget kan

hyresnämndens beslut avse tid från den dag då hyran började

gälla, dock under förutsättning att ansökning har gjorts inom

tre månader därefter. Syftet med förslaget i denna del är att

förhindra att en hyresgäst på grund av passivitet binds till

oskäligt höga hyror.

Enligt motion Bo30 (s) yrkande 6 bör regeln om passivt

godkännande av hyreshöjningar avslås. Motionärerna befarar att

bl.a. invandrare med språksvårigheter kan komma att lida

rättsförlust, eftersom det kan tänkas att mindre nogräknade

hyresvärdar förmår dem att avstå från förhandlingsklausul.

Förslaget innebär en försämring för de hyresgäster som i dag

står utanför det kollektiva systemet, anser motionärerna vidare.

Om inte förslaget avslås föreslås i motivtexten att det

omarbetas så att hyresgästen på samma sätt kan binda hyresvärden

till en lägre hyra.

Utskottet anser att förslaget om den s.k. passivitetsregel

som regeringen för fram, kan godtas om det finns anslutande

regler som tillgodoser de rättssäkerhetkrav som måste uppställas

vid en sådan avtalskonstruktion. Förslaget innebär bl.a. att

onödigt förhandlingsarbete kan slopas utan att olägenheter för

hyresgästerna behöver befaras. Utskottet har ingen erinran mot

de särskilda krav som enligt förslaget uppställs på utformningen

av hyresvärdens meddelande. Däremot bedömer utskottet den tid

som hyresgästen har på sig att besvara hyresvärdens meddelande

vara något snävt tilltagen. Enligt utskottets mening bör den

angivna tiden om sex veckor förlängas till två månader.

Utskottet anser vidare att det kan finnas anledning att införa

en särskild skyddsregel i det fall avtal kommit till stånd genom

passivitet. I propositionen föreslås att hyresnämnden i

passivitetsfallet får frångå hyreslagens bestämmelser om

tidpunkten för när ett hyresvillkor får ändras. Enligt

regeringens förslag får hyresnämnden i dessa fall besluta om

hyran från den dag då hyran började gälla, under förutsättning

att ansökningen har gjorts inom tre månader därefter. Enligt

utskottets mening bör hyresgästen inte kunna skiljas från sin

bostadslägenhet under dessa tre månader på grund av dröjsmål med

betalningen av själva hyreshöjningen. Om hyresgästen inom denna

tid begärt hyresnämndens prövning av hyrans skälighet bör

hyresgästen inte heller kunna skiljas från sin lägenhet så länge

saken prövas. Efter det att frågan avgjorts genom beslut som

vunnit laga kraft har hyresgästen enligt utskottets förslag en

tid om en månad att betala det resterande sammanlagda beloppet.

Den av utskottet föreslagna skyddsregeln gäller inte i de fall

hyresgästen begär prövning av hyran först efter det att tre

månader gått sedan hyran började gälla.

Utskottet föreslår med anledning av propositionen och med

avslag på motion Bo30 (s) yrkande 6 att riksdagen antar

utskottets förslag till lag om ändring i hyreslagen såvitt avser

54 a och 44 §§ hyreslagen samt regeringens förslag till lag om

ändring i hyreslagen såvitt avser 55 c § tredje stycket och

63 §.

Hyresgästinflytande vid ombyggnad och upprustning

Bostadssaneringslagen (1973:531) innehåller regler som ger

hyresgästerna ett bestämmande inflytande över upprustning som

går längre än lägsta godtagbara standard. Däremot kan

hyresgästerna inte förhindra att en fastighet rustas upp till

den standardnivån. Enligt propositionen kan det ifrågasättas om

det finns behov att behålla reglerna om upprustningsåläggande i

bostadssaneringslagen. I annan lagstiftning ges nämligen

möjligheter till ingripanden om en fastighet är i behov av

upprustning och underhåll. Dessutom har enligt propositionen

endast ett fåtal ärenden förts till hyresnämnden. Regeringen

anför med hänvisning till vad som redovisats att det inte längre

finns behov av att behålla regler om sanering i nuvarande

utformning. Däremot anses att det bör finnas regler som

möjliggör för den enskilda hyresgästen att få till stånd en

upprustning av den egna lägenheten i de fall lägenheten inte har

lägsta godtagbara standard. En sådan bestämmelse föreslås därför

i hyreslagen. Innebär åtgärden att ingrepp måste göras i andra

hyresgästers lägenheter skall enligt förslaget deras samtycke

krävas.

Det föreslås vidare i propositionen ett skydd mot s.k.

lyxsanering. En hyresvärd bör inte under den tid

hyresförhållandet pågår, dock högst tio år, få höja hyran för en

lägenhet på grund av en sådan ombyggnadsåtgärd om inte

hyresgästen godkänt den. Syftet med förslaget är att skydda den

enskilde hyresgästen mot hyreshöjningar på grund av ombyggnader

som går utöver lägsta godtagbara standard och som uppenbart inte

är motiverade av boendehänsyn. Den föreslagna regeln avser inte

sedvanliga reparationer och löpande underhåll eller andra

åtgärder som en hyresvärd är skyldig att företa på grund av lag

eller avtal. Om en hyresgästorganisation i en

förhandlingsöverenskommelse åtagit sig att ta ställning till

sådana ombyggnadsåtgärder kan organisationen för hyresgästens

räkning också godkänna s.k. lyxsanering. Detta förutsätter att

bostadslägenheten omfattas av förhandlingsordningen.

Hyresnämnden kan lämna tillstånd om det finns särskilda skäl.

I motion Bo30 (s) yrkande 7 föreslås att regler om

hyresgästinflytande vid ombyggnad och upprustning i stället

införs i hyresförhandlingslagen i form av av s.k. primär

förhandlingsskyldighet. Sådana regler anses behövas för åtgärder

som rör hyresgästerna gemensamt. Om så sker och reglerna om

upprustningsföreläggande i enlighet med regeringens förslag förs

över till hyreslagen anser motionärerna att

bostadssaneringslagen kan avskaffas. Reglerna om

hyresgästinflytandet över den statliga bostadsfinansieringen bör

enligt motionärerna behållas. Beträffande regeringens förslag

till regler mot s.k. lyxsanering anser motionärerna att den

enskilde hyresgästen skall ha ett bestämmande inflytande över

åtgärder i den egna lägenheten som inte är nödvändiga för att

huset skall fungera. Det handlar enligt motionärerna om att ge

hyresgästen en möjlighet att påverka omfattningen av det som

skall göras i lägenheten. En betydligt större individuell

valfrihet än vad som varit vanlig eftersträvas. Regeringens

förslag är därför helt otillräckligt, anser de.

Enligt utskottets bedömning har boinflytandereglerna i

bostadssaneringslagen inte fungerat tillfredsställande.

Riksdagen har också vid olika tillfällen behandlat motioner om

ändringar i lagen. Genom regeringens förslag flyttas inflytandet

över boendet över från ett gemensamt, kollektivt, inflytande

till de enskilda hyresgästerna. Utskottet har ingen erinran mot

regeringens förslag i dessa avseenden. Tillräckliga motiv saknas

för att behålla bostadssaneringslagen. Detsamma gäller

bestämmelserna om hyresgästinflytande i plan- och bygglagen och

i förordningarna om statligt bostadsstöd. Utskottet har

emellertid inte övertygats om det lämpliga i att, som föreslås i

motionen, införa s.k. primär förhandlingsskyldighet vid

ombyggnad m.m. i hyresförhandlingslagen. Parterna är

naturligtvis oförhindrade att själva avtala om utformning av

boinflytandefrågor och också beträffande sådana frågor reglera

dem i en förhandlingsordning.

Utskottet tillstyrker med det anförda regeringens förslag till

lag om upphävande av bostadssaneringslagen och de nya

bestämmelserna i 18 a--c §§ och 55 a § hyreslagen om

hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. jämte följdändringar.

Motion Bo30 yrkande 7 om att införa regler om primär

förhandlingsskyldighet vid ombyggnad m.m. avstyrks.

Bruksvärdessystemet

I motion Bo31 (m) föreslås riksdagen göra ett tillkännagivande

om att en minskning av allmännyttiga bostadsföretags

självkostnader som är en följd av kommunala subventioner inte

får beaktas vid bestämmande av bruksvärdeshyran. Enligt motionen

är det en viktig förutsättning för att allmännyttan alltjämt

skall ha kvar sin hyresledande roll att villkoren i allt

väsentligt är likvärdiga för privata fastighetsägare och

allmännyttiga bostadsföretag. Som exempel på insatser som det

kan vara fråga om anges i motionen hyresförlustgarantier,

direkta driftsbidrag, borgensåtaganden för avgifter, utebliven

utdelning på insatt kapital och liknande förmåner.

Regler om bruksvärdeshyra infördes i den nya hyreslagen 1968

och reviderades 1973, 1974 och 1984. De återfinns i 55 §

hyreslagen. Vid tvist skall hyran fastställas till skäligt

belopp. Hyra, som är påtagligt högre än hyran för med hänsyn

till bruksvärdet likvärdiga lägenheter, är inte att anse som

skälig. Vid prövningen skall i första hand beaktas hyran för

lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga

bostadsföretag.

Genom ändringar i bruksvärdessystemet år 1974 fick de

allmännyttiga företagens hyror större betydelse vid

bruksvärdesprövningen. Om jämförelsematerialet innehöll ett

representativt inslag av lägenheter från allmännyttiga

bostadsföretags fastigheter skulle dessa hyror tillmätas

avgörande betydelse (prop. 1974:150 s. 471). Det framhölls dock

att kravet var att hyressättningen i de allmännyttiga

jämförelselägenheterna var korrekt och representativt för det

allmännyttiga lägenhetsbeståndet. I samband med införandet av

s.k. hyresrabatter (prop. 1982/83:50 bil. 5 s. 6) uttalades

bl.a. att det var väsentligt att systemet utformades på ett

sådant sätt att bruksvärdessystemet inte sattes ur spel och att

enbart grundhyran skulle vara vägledande vid

bruksvärdesprövningen. I ett senare lagstiftningsärende (prop.

1983/84:137 s. 75) framhöll departementschefen vikten av att

tilltron till bruksvärdessystemet bibehölls. Han uttalade bl.a.

att tilltron uppenbarligen skulle rubbas, om en avsevärd del av

de allmännyttiga bostadsföretagens hyror direkt eller indirekt

skulle betalas med kommunala medel. Samtidigt ansågs det rimligt

att, i den mån ett bostadsföretag har särskilda kostnader av

social natur e.d., kommunen kan bidra till att täcka dessa

kostnader utan att detta behöver rubba bruksvärdessystemets

funktionsduglighet. Utskottet avstyrkte i samband med förslaget

till ändringar i hyreslagstiftningen (BoU 1983/84:29 s. 14) en

motion om att hyresrabatterna till allmännyttiga bostadsföretag

borde påverka bruksvärdeshyrorna.

Utskottet vill i detta sammanhang hänvisa till de uttalanden

som tidigare gjorts och som redovisats ovan. Det är alltjämt

enligt utskottets mening viktigt att jämförelsehyran är

representativ och inte bestäms med hänsyn tagen till tillfälliga

eller riktade subventioner, vilket skulle leda till en

"devalvering" av bruksvärdet. Utskottet förutsätter att

regeringen fortlöpande följer hur systemet tillämpas i detta

avseende. Något särskilt tillkännagivande synes inte

erforderligt. Med det anförda avstyrker utskottet motion Bo31

(m) om kommunala subventioner och bruksvärdeshyran.

I motionerna Bo250 (nyd) yrkande 11 och Bo413 (v) behandlas

också frågor om bruksvärdessystemet. Enligt Bo250 bör utredas

hur en rättvisare hyressättning skall kunna tillskapas med

inriktning på att ge lägesfaktorn en ökad betydelse. Den andra

motionen efterlyser ett mer utvecklat bruksvärdessystem där en

lägenhets alla egenskaper kan ingå i bedömningen i syfte att

skapa en rättvisare bostadsmarknad.

Utskottet vill inledningsvis framhålla att bruksvärdessystemet

ger utrymme för att beakta en bostadslägenhets läge vid

hyressättningen. En annan sak är att systemet understundom kan

ha tillämpats på ett sådant sätt att lägesfaktorn inte tillmäts

den vikt som ursprungligen avsågs. Denna fråga berörs i

propositionen. Bl.a. konstateras att de allmännyttiga

bostadsföretagen och hyresgästorganisationerna börjat fästa

större vikt vid lägesfaktorn än vad som skett tidigare samt att

i större utsträckning hänsyn tas till tillgång och efterfrågan

på hyresbostäder vid hyresförhandlingarna. Bruksvärdet anses

därför i viktiga avseenden ha återfått den flexibilitet som

ursprungligen åsyftades.

När det gäller bruksvärdessystemets tillämpning delar

utskottet regeringens bedömning att det kan förmärkas en

skillnad mot tidigare. Bostadshyrorna synes inom systemets ram

mera anpassade till de boendes betalningsvilja. Det för

SABO-företag och Hyresgästernas Riksförbund gemensamma

kontaktorganet för bl.a. hyrestvister, Hyresmarknadskommittén,

har givit ut reviderade rekommendationer om hur olika egenskaper

skall kunna värderas. Genom den utveckling som skett tillämpas

bruksvärdessystemet i allt väsentligt så som ursprungligen

avsetts, något som i sin tur kan väntas innebära en rimlig

hyresnivå och en rättvis hyresstruktur på en marknad i balans.

Motionerna Bo250 (nyd) yrkande 11 och Bo413 (v) avstyrks i den

mån de inte kan anses tillgodosedda genom vad utskottet nu

anfört.

Allmännyttiga bostadsföretags hyresledande roll

I motion Bo221 (s) yrkande 1 föreslås att

självkostnadsprincipen för allmännyttiga bostadsföretag

förtydligas och att de kommunala bostadsföretagen får behålla

sin prisdämpande roll i bruksvärdessystemet.

Motionen väcktes under den allmänna motionstiden då regeringen

inte hade tagit ställning till frågan om allmännyttans

hyresledande roll. Någon ändring av den rollen föreslås inte i

propositionen. Av förarbetena till 1968 års hyreslag (prop.

1968:91, bil. A, s. 189) framgår att allmännyttans

kostnadsbaserade hyressättning förväntades verka återhållande på

hyresnivån i nyproduktionen. Samtidigt bedömdes den utgöra en

garanti för att det statliga stödet till bostadsbyggandet skulle

komma hyresgästerna till godo. Vid hyressättningen har

utgångspunkten varit att hyrorna skall täcka företagets

kostnader. Allmännyttiga bostadsföretag, i vilka kommunen har

ett bestämmande inflytande, får enligt kommunallagen inte drivas

med vinstsyfte (2 kap. 7 §).

Som framgått föreslås i propositionen ingen ändring

beträffande allmännyttans hyresledande roll. Förslaget i den

under allmänna motionstiden väckta motionen Bo221 (s) yrkande 1

får anses tillgodosett vid ett riksdagens bifall till

propositionen. Motionen avstyrks.

Ikraftträdandet

Regeringen föreslår att propositionen träder i kraft den 1

juli 1994. Enligt motion Bo30 (s) yrkande 8 bör genomförandet

skjutas upp till en senare tidpunkt. Syftet är enligt motionen

att hyresgäster och avtalsslutande parter skall hinna ändra sina

kontrakt och avtal före genomförandet. Med den korta tid som

står till buds kommer enligt motionen de hyresgäster som saknar

förhandlingsklausul inte att hinna få en sådan i sitt

hyreskontrakt i de fall hyresnämnden måste fatta beslut om

detta.

De föreslagna lagändringarna i hyresförhandlingslagen kommer

att tillämpas på redan gällande hyresförhandlingsordningar och

hyresavtal. Även om det återstår endast en kort tid innan de

föreslagna lagändringarna vid ett riksdagens bifall till

propositionen träder i kraft, håller utskottet det för sannolikt

att de allra flesta hyresgäster, som nu vill ha en

förhandlingsklausul i sina hyreskontrakt, också kommer att kunna

få det utan tidsutdräkt. Utskottet utgår ifrån att hyresvärdarna

kommer att godta en begäran om att ett villkor om en

förhandlingsklausul skall tas in i ett hyreskontrakt.

Utskottet tillstyrker regeringens förslag och avstyrker motion

Bo30 (s) yrkande 8 om tidpunkten för ikraftträdandet

av lagförslagen.

Lagförslagen i övriga delar

Lagförslagen i övrigt i proposition 1993/94:199 har inte

föranlett erinran eller särskilt yttrande. De bör därför

bifallas.

Lagförslaget i proposition 1993/94:239 om fortsatt giltighet

av lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt har inte

föranlett utskottet att göra särskilt uttalande. Lagförslaget

tillstyrks.

Övriga frågor

Utskottet övergår därmed till att behandla motionerna från den

allmänna motionstiden.

Expropriation

I motion Bo409 (m) föreslås en översyn av expropriationslagens

bestämmelser i syfte att stärka enskild äganderätt. Enligt

motionen borde det i en rättsstat vara en självklarhet att

rättsordningen tillförsäkrar den enskilde medborgaren ersättning

för hela förlusten vid expropriation av fastighet. Från den

grundläggande principen att markägarens förmögenhetsställning

skall lämnas orubbad vid expropriation har gjorts ett undantag

genom den s.k. presumtionsregeln. Enligt motionärerna behöver

den ses över. De anser att en sådan översyn blir nödvändig om

egendomsskyddet skärps i grundlagen.

Även i motion Bo416 (c) behandlas frågan om ersättning vid

markintrång. Enligt motionären bör som grundläggande princip

gälla att markägaren får full ersättning för den skada som han

åsamkas vid olika intrång som påverkar förutsättningarna att

bruka marken.

Enligt expropriationslagen får fastighet som tillhör annan än

staten tas i anspråk med äganderätt, nyttjanderätt eller

servitutsrätt för vissa i lagen angivna ändamål. Exproprieras en

fastighet i sin helhet skall i princip löseskillingen mosvara

fastighetens marknadsvärde. En ökning av fastighetens

marknadsvärde som ägt rum under tiden tio år före ansökningen,

dock högst femton år före talans väckande, och som beror på

förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt

behöver emellertid inte ersättas (den s.k. presumtionsregeln).

Om det däremot blir utrett att värdestegringen beror på annat än

sådana förväntningar utgår ersättning för den markvärdestegring

som inträffat. Motivet för presumtionsregeln är att

värdestegring som beror på samhällets insatser inte skall behöva

ersättas.

Även vid olika former av rådighetsinskränkning som regleras i

lagstiftningen finns det rätt till ersättning i vissa fall. Om

rådighetsinskränkningen innebär att pågående markanvändning inom

berörd del av fastigheten avsevärt försvåras skall ersättning

utgå. Ersättning utgår således inte för vissa mindre ingripande

inskränkningar i rätten att fritt nyttja sin egendom.

Både presumtionsregeln i expropriationslagen och ersättning

vid rådighetsinskränkning har nyligen övervägts i samband med

regeringens proposition 1993/94:117 Inkorporering av

Europakonventionen och andra fri- och rättighetsfrågor. Någon

ändring i de här aktuella ersättningsreglerna har inte

föreslagits. I konstitutionsutskottets betänkande 1993/94:KU24

har en motion om skydd för äganderätten med i grunden samma

yrkande som i motion Bo409 avstyrkts. Frågan behandlades av

riksdagen den 14 april 1994. Utskottets förslag bifölls.

Bostadsutskottet avstyrker med hänvisning till de nyligen gjorda

övervägandena motionerna Bo409 (m) och Bo416 (c).

Tillstånd till förvärv av hyresfastighet

I motion Bo415 (s) föreslås att lagen (1975:1132) om förvärv

av hyresfastighet m.m. och bostadsförvaltningslagen (1977:792)

skärps så att oseriösa personer förhindras att komma in på

hyresfastighetsmarknaden. Även aktiebolagslagen kan enligt

motionären behöva ändras för att luckorna i lagstiftningen skall

täppas till.

Med stöd av regeringens bemyndigande utsågs i maj 1993 en

särskild utredare med uppdrag att göra en översyn av

lagstiftningen om förvärv och förvaltning av hyresfastigheter.

I betänkandet SOU 1994:23 Förvalta bostäder lämnas förslag till

åtgärder i syfte att öka möjligheterna att ingripa mot

fastighetsägare som agerar oseriöst, samtidigt som lättnader

införs för andra som vill förvärva hyresfastigheter.

Betänkandet remissbehandlas för närvarande. Remisstiden utgår

den 15 juni 1994. Enligt utskottets mening bör de fortsatta

övervägandena avvaktas. Motion Bo415 (s) bör avslås.

Bostadsrätt

Motion Bo401 (m) tar upp förbudet i bostadsrättslagen mot

dubbelupplåtelse. Förbudet innebär att en hyresgäst, som vid en

ombildning inte vill delta i ombildningen, skall kunna bo kvar i

sin hyreslägenhet med samma besittningsskydd som före

ombildningen. Skillnaden blir att han får bostadsrättsföreningen

som hyresvärd. Även efter ombildningen kommer bostadslägenheten

att vara upplåten med hyresrätt.

Enligt motionären bör undantag från förbudet tillåtas i de

fall upplåtelse sker till kommun eller kommunalt bostadsbolag.

Om kommunen eller det kommunala bostadsbolaget skulle ges

möjlighet att gå in som bostadsrättshavare till de

hyreslägenheter, i vilka hyresgästerna inte vill delta i en

ombildning, skulle kraven på insatskapital från de boende som

deltar begränsas. Enligt motionären skulle en sådan ordning inte

innehålla några spekulativa inslag, och hyresgästerna skulle

kunna känna full trygghet i vetskapen om att kommunen eller det

kommunala bolaget även framgent är deras hyresvärd. Samtidigt

bör berörda hyresgäster enligt motionsförslaget tillförsäkras en

oinskränkt bytesrätt.

Utskottet behandlade ett motsvarande motionsyrkande senast

hösten 1993 (1993/94:BoU2). Det avstyrktes med hänvisning till

ett förslag från Justitiedepartementet (Ds 1993:54) om införande

av s.k. bostadsrättsoption med samma syfte som motionsförslaget

har, nämligen att underlätta ombildning från hyresrätt till

bostadsrätt. Promemorian har remissbehandlats. Flertalet av

remissinstanserna har avstyrkt förslaget. Enligt vad utskottet

erfarit bereds frågan alltjämt. Det förslag som förs fram i

motionen om ett partiellt förbud mot dubbelupplåtelse bör

enligt utskottets mening också ingå i de fortsatta

övervägandena. För att försäkra att så kommer att ske föreslår

utskottet att riksdagen med anledning av motion Bo401 (m) som

sin mening ger regeringen detta till känna.

En annan fråga som utskottet behandlade i nyss angivna

betänkande hösten 1993 var beslutsordningen inom

bostadsrättsföreningar vid installation av kabel-TV m.m. Frågan

har ånyo väckts genom motion Bo404 (fp), i vilken efterlyses ett

minoritetsskydd i bostadsrättslagen vid beslut om kabel-TV.

Beträffande gällande ordning hänvisas till nyss angivna

betänkande. Utskottet är nu liksom hösten 1993 inte berett att

föreslå en sådan ändring i bostadsrättslagen som motionären

begär och som skulle innebära en begränsning av

bostadsrättsföreningarnas möjligheter att själva bestämma i

frågor om boendet. Utskottet avstyrker motion Bo404 (fp).

Hyresrätt

I två motioner, Bo408 och Bo414 (båda s), föreslås olika

åtgärder i syfte att minska antalet vräkningar. Enligt

motionärerna har antalet vräkningar ökat snabbt. De ändringar i

hyreslagen vid dröjsmål med hyresbetalningen som trädde i kraft

den 1 juli 1993 bedöms få en liten betydelse för antalet

vräkningar. Med hänvisning till slutsatserna i en genom

Konsumentverkets och Socialdepartementets försorg framtagen

forskningsrapport (1993/94:1) Vräkt i laga ordning anser

motionärerna att det är nödvändigt att skyndsamt överväga olika

åtgärder för att minska antalet vräkningar. Enligt motion Bo408

(s) yrkande 1 bör det läggas fram förslag om förbättringar i

hyreslagen i enlighet med Hyreslagsutredningens betänkade i de

fall där det inte tidigare skett. I motivtexten omnämns bl.a.

att hyresrätten inte bör kunna förverkas om det som ligger

hyresgästen till last är av ringa betydelse. Det föreslås också

en skyldighet att informera om möjligheterna till bostadsbidrag.

I yrkande 2 föreslås att regeringen överväger de förslag till

åtgärder som angetts i forskningsrapporten. I denna del nämns

inrättande av en vräkningsakut och skyldighet för värden att

informera hyresgästen vid ändrade betalningsrutiner. Yrkande 3

innehåller ett förslag till överväganden beträffande åtgärder

som möjliggör hyressänkning. I yrkande 4 och motivledes i motion

Bo414 (s) anförs att Socialstyrelsens rådgivning måste

förbättras. Sistnämnda motion innehåller också förslag om att

tidsfristerna vid förverkande av hyresrätt bör ses över, att

reglerna vid upprepade försummelser med hyrans betalning bör

liberaliseras samt att möjlighet till retroaktivt bostadsbidrag

införs.

Utskottet noterar att motionerna i huvudsak tar upp frågor som

rör förverkande av hyresrätt på grund av dröjsmål med betalning

av hyra. Utskottet behandlade under våren 1993 proposition

1992/93:24 om vissa ändringar i hyreslagen (bet. 1992/93:BoU24).

I det sammanhanget övervägdes bl.a. Hyreslagsutredningens

förslag till lagändring vid dröjsmål med hyresbetalningar och

bestämmelserna som gäller vid upprepade försummelser med

hyresbetalning. Utskottet avstyrkte emellertid motionerna och

förordade att regeringens lagförslag genomfördes, dock med den

ändringen att återvinningsfristen förlängdes från två veckor

till tre veckor. För socialnämndernas del -- eller den nämnd som

fullgör socialtjänstens uppgifter -- innebär lagändringarna att

de fått större möjligheter att hjälpa en hyresgäst att behålla

sin bostad genom att de kan åta sig betalningsansvaret för

hyran. Någon ändring av gällande lagstiftning vid upprepade

betalningsförsummelser föreslogs inte. Däremot föreslogs

ändringar i störningsfallen som syftade till att förbättra

boendemiljön för hyresgäster som blir störda. Riksdagen följde

utskottets förslag. Lagändringarna har varit i kraft mindre än

ett år. Det är därför för tidigt att dra några säkra slutsatser

om deras betydelse för bl.a. ekonomiskt svaga hushåll.

Utskottet delar motionärernas oro över det växande antalet

vräkta hushåll. Det är emellertid tveksamt om ett genomförande

av de i motionerna framförda förslagen om ändringar i hyreslagen

i någon avgörande grad förbättrar situationen. Andra faktorer

såsom den allmänna konjunkturnedgången har bl.a. lett till att

många hushåll fått nedsatt betalningsförmåga. Utskottet vill i

sammanhanget erinra om att regeringen tillsatt en arbetsgrupp,

med uppgift att följa bostadsförsörjningen för svaga hushåll.

Den har bl.a. att överväga de vräkningshotade hushållens

situation. Om övervägandena visar att bostadsfrågan för dessa

hushåll inte löses på ett tillfredsställande sätt, bör gruppen

också närmare analysera skälen för detta. Gruppen skall vidare

fortlöpande bedöma om några åtgärder bör vidtagas och vid behov

lämna förslag till sådana åtgärder, allt enligt bilagan.

Utskottet har vidare erfarit att Socialstyrelsen avser att se

över sina Allmänna Råd i syfte att ge vägledning åt

socialnämnderna i en vräkningssituation.

Med hänvisning till vad ovan redovisats om tidigare

ställningstagande och pågående överväganden m.m. anser utskottet

att det inte finns tillräcklig anledning att på nytt överväga

ändringar i hyreslagens bestämmelser om förverkande av

hyresrätt eller att nu överväga övriga förslag som förs fram.

Motionerna Bo408 och Bo414 (båda s) avstyrks.

Andra upplåtelseformer

I tre motioner, Bo225 (m) i motsvarande del, Bo250 (nyd)

yrkande 1 och Bo411 (kds), föreslås ett riksdagens

tillkännagivande till regeringen som går ut på att regeringen

bör förelägga riksdagen förslag om s.k. ägarlägenheter. Frågan

om att införa en möjlighet att äga lägenheter i flerbostadshus

har övervägts av den år 1980 tillkallade

Ägarlägenhetsutredningen i betänkandet SOU 1982:40

Ägarlägenheter. Betänkandet remissbehandlades men ledde inte

till lagstiftning.

Inom Justitiedepartementet har ett system med

ägarlägenheter övervägts. I mars 1994 hölls en av

departementet anordnad utfrågning i ärendet och i april 1994

sändes promemorian Förstärkt bostadsrätt -- en enklare modell av

ägarlägenheter (Ds 1994:59), som utarbetats inom departementet,

ut på remiss. Promemorian innehåller förslag till vissa

lagändringar i bl.a. bostadsrättslagen. Av promemorian framgår

också att regeringen avser att tillkalla en särskild utredare

med uppgift att lämna förslag till lagändringar i syfte bl.a.

att kunna bilda fastigheter i flera plan.

Syftet med förslagen i motionerna får anses i inte ringa grad

tillgodosett. Ett tillkännagivande i ärendet kan inte anses

erforderligt. Motionerna Bo225 (m), i motsvarande del, Bo250

(nyd) yrkande 1 och Bo411 (kds) avstyrks med hänsvisning till

det anförda.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande avslag på förslaget om ändringar i

hyresförhandlingslagen m.m.

att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo28 och 1993/94:Bo29,

res. 1 (s)

2. beträffande hyresgästorganisationers ställning

att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo30 yrkande 1,

res. 2 (s) - villk. mom. 1

3. beträffande flera förhandlingsordningar i ett hus

att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 4

antar regeringens förslag till

a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser

upphävande av 4 § och ändring av 3, 6 och 10 §§, i den lydelse

som framgår av bilaga 1 till detta betänkande,

b. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder såvitt avser upphävande av 17 § fjärde stycket,

res. 3 (s) - villk. mom. 1

4. beträffande förhandlingsersättning

att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 2

antar regeringens förslag till

a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser 20 §,

b. lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 55 §

fjärde stycket, allt i den lydelse som framgår av bilaga 1 till

detta betänkande,

res. 4 (s) - villk. mom. 1

5. beträffande samma hyra för likvärdiga lägenheter

att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 3

antar regeringens förslag till lag om ändring i

hyresförhandlingslagen såvitt avser 21 § i den lydelse som

framgår av bilaga 1 till detta betänkande,

res. 5 (s) - villk. mom. 1

6. beträffande inflyttningshyror

att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo30 yrkande 5,

res. 6 (s) - villk. mom. 1

7. beträffande den s.k. passivitetsregeln

att riksdagen med anledning av regeringens förslag och med

avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 6 antar

a. utskottets förslag till lag om ändring i jordabalken såvitt

avser 12 kap. 44 § och 54 a § i den lydelse som framgår av

bilaga 2 till detta betänkande och

b. regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap.

jordabalken såvitt avser 55 c § tredje stycket och 63 § i den

lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande,

res. 7 (s) - villk. mom. 1

8. beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.

att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 7

dels antar, i den lydelse som framgår av bilaga 1 till

detta betänkande, regeringens förslag till

a. lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 18 a--c,

42, 47, 53 §§, 55 § andra, tredje och femte styckena, 55 a och b

§§, 55 c § första, andra och fjärde--sjunde styckena, 55 d, 66,

67, 70 och 73 §§,

b. lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531),

c. lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792),

d. lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10),

e. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder såvitt avser 4 §, 16 §, 17 § andra stycket, 22, 23

och 32 §§,

e. lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol såvitt

avser 28 §,

f. lag om ändring i lagen (1992:1574) om

bostadsanpassningsbidrag m.m.,

dels godkänner vad i proposition 1993/94:199 förordats om

hyresgästinflytande över den statliga bostadsfinansieringen av

ombyggnader av hyreshus,

res. 8 (s)

9. beträffande kommunala subventioner och

bruksvärdeshyran

att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo31,

10. beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo250 yrkande 11 och

1993/94:Bo413,

res. 9 (nyd)

11. beträffande allmännyttans hyresledande roll

att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo221 yrkande 1,

12. beträffande tidpunkten för ikraftträdandet

att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 8

bifaller regeringens förslag om genomförandetidpunkt, som

framgår av bilaga 1 till detta betänkande,

res. 10 (s) - villk. mom. 1

13. beträffande lagförslagen i övrigt

att riksdagen, i den mån förslagen inte omfattas av vad

utskottet hemställt ovan, antar regeringens förslag till -- i

bilaga 1 till detta betänkande intagna --

a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen,

b. lag om ändring i jordabalken, såvitt avser 12 kap.

c. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder,

d. lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol,

e. lag om fortsatt giltighet av lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt,

14. beträffande skydd för äganderätten

att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo409 och

1993/94:Bo416,

15. beträffande översyn av lagstiftningen om förvärv och

förvaltning av hyresfastigheter

att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo415,

16. beträffande partiellt förbud mot dubbelupplåtelse

att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo401 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

17. beträffande minoritetsskydd i bostadsrättslagen vid

beslut om kabel-TV

att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo404,

res. 11 (fp, kds)

18. beträffande förverkande av hyresrätt

att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo408 och

1993/94:Bo414,

res. 12 (s)

19. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo225 i motsvarande

del, 1993/94:Bo250 yrkande 1 och 1993/94:411.

res. 13 (nyd)

Stockholm den 19 maj 1994

På bostadsutskottets vägnar

Agne Hansson

I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist

(s), Bertil Danielsson (m), Magnus Persson (s), Erling Bager

(fp), Lennart Nilsson (s), Sören Lekberg (s), Mikael Odenberg

(m), Rune Evensson (s), Ulf Björklund (kds), Birger Andersson

(c), Marianne Carlström (s), Inga Berggren (m), Lars Stjernkvist

(s) och Dan Eriksson i Stockholm (nyd).

Från Vänsterpartiet, som inte företräds av någon ordinarie

ledamot i utskottet, har suppleanten Lars Werner (v) närvarit

vid den slutliga behandlingen av ärendet.

Reservationer

1. Avslag på förslaget om ändringar i hyresförhandlingslagen

m.m. (mom. 1)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören

Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar

med "Ett viktigt syfte" och slutar med "Motionerna avstyrks"

bort ha följande lydelse:

Som anförs i propositionen har det nuvarande

hyresförhandlingssystemet många väl dokumenterade fördelar från

praktiska utgångspunkter för såväl hyresgäster som hyresvärdar.

Det kollektiva systemet ger hyresgästerna bättre möjligheter att

hävda sina rättigheter än om var och en skulle förhandla själv.

Systemet är kostnadsbesparande. Hyresgästorganisationen tar

ansvar för alla hyresgäster oavsett medlemskap. Systemet har

funnits under många år och är därmed väl etablerat.

Vissa förändringar kan dock behöva övervägas. Som anförs i

motion Bo29 (s) bör den enskilde hyresgästens möjligheter att

själv förhandla om de hyresvillkor som rör hans eget boende

förbättras. Det bör också underlättas för flera föreningar att

organisera de boende.

Enligt utskottets bedömning har emellertid regeringen valt

lösningar som innehåller nackdelar för de enskilda hyresgästerna

och som hotar deras trygghet i boendet. Förslaget innebär

framför allt en risk för att bruksvärdessystemet urholkas. Det

öppnar möjligheter för hyresvärdarna att hyra ut till

högstbjudande. När det råder brist på lägenheter kommer, om

förslaget genomförs, hyrorna att pressas uppåt i attraktiva

områden. Detta leder till ökad segregation. De ekonomiskt svaga

hushållen, som inte sällan är barnfamiljer, får hålla till godo

med lägenheter som ratats av dem som haft råd att betala. För

att slå vakt om bruksvärdessystemet och besittningsskyddet bör

därför enskilt avtalade hyror enligt utskottets mening inte ingå

i jämförelsematerialet utan endast kollektivt avtalade.

Regeringens förslag innebär också att hyrorna tillåts bli

olika för likvärdiga lägenheter i samma hus. Det är en inte

acceptabel konsekvens av att flera organisationer enligt

regeringens förslag tillåts förhandla i samma hus. Förslaget

kommer därigenom att leda till uppenbara orättvisor och krångel.

Dessutom försämras hyresgästernas möjligheter att påverka sina

gemensamma angelägenheter. Enligt utskottets mening bör förbudet

mot flera än en förhandlingsordning i ett hus behållas. Den

organisation som flertalet hyresgäster i ett hus vill ha som

företrädare bör företräda alla i huset.

Det kan också ifrågasättas hur "frivilligt" det blir för de

enskilda hyresgästerna att välja. Det kan ligga i

fastighetsägarens intresse att försöka förmå hyresgästen att

ställa sig utanför en hyresgästorganisation. I lägen där det är

efterfrågan på lägenheter kommer valet för hyresgästen att bli

om han vill ha lägenheten, med de villkor som hyresvärden

dikterar, eller inte. Hyresgästen är i en sådan situation helt i

underläge.

Den s.k. passivitetsregeln, som innebär att den som inte

protesterar mot hyresvärdens meddelande om hyreshöjning blir

bunden, kan inte godtas. Den innebär att rättssäkerheten och

tryggheten i boendet för många hyresgäster försämras. Alla

hyresgäster klarar inte av att bevaka sina rättigheter. I

stället bör övervägas om inte den kollektivt förhandlade hyran

skall gälla även för dem som står utanför, om inte hyresvärden

och hyresgästen träffat avtal om annat belopp.

Sammanfattningsvis anser utskottet att propositionen inte bör

ligga till grund för en ny lagstiftning. Utskottet föreslår

därför att riksdagen med anledning av motionerna Bo28 (v) och

Bo29 (s) avslår propositionen och som sin mening ger regeringen

till känna vad nu anförts om den fortsatta reformeringen av

hyresförhandlingssystemet. De förslag som framförs i motion Bo30

(s) innebär väsentliga förbättringar av regeringens förslag.

Utskottet kan dock för sin del inte godta att en enskild

hyresgäst skall kunna förhandla fram en högre hyra än den i det

kollektiva systemet. Det kan trots denna skiljaktighet ändå

finnas anledning att låta de förslag som framförs i motion Bo30

ingå i de fortsatta övervägandena. Vid detta ställningstagande

saknas skäl att i sak nu granska förslagen i sistnämnda motion,

yrkandena 1--6 och 8.

dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

1. beträffande avslag på förslaget om ändringar i

hyresförhandlingslagen m.m.

att riksdagen med anledning av motionerna 1993/94:Bo28 och

1993/94:Bo29 avslår proposition 1993/94:199 och som sin mening

ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

2. Hyresgästorganisationers ställning (mom. 2)

Under förutsättning av bifall till mom. 1

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören

Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10

börjar med "Som nyss" och på s. 11 slutar med "yrkande 1" bort

ha följande lydelse:

Utskottet har ingen erinran mot att hyresförhandlingssystemet

ändras på det sättet att de enskilda hyresgästerna ges bättre

möjligheter än i dag att välja om de vill låta sig inordnas i

det kollektiva systemet eller stå utanför. Det förslag som

regeringen lagt fram innehåller emellertid i många hänseenden

tveksamma eller olämpliga lösningar. En inte acceptabel

konsekvens av förslaget är bl.a. att en hyresgäst och en

hyresvärd med för organisationen bindande verkan kan träffa

avtal om förhandlingshjälp utan att organisationen lämnat

medgivande till det. En enskild hyresgäst får lagligt stöd för

att kräva en frivillig medlemsorganisations hjälp i

förhandlingsarbetet utan att han behöver vara medlem i

organisationen. Om en organisation, såsom förutsätts i

propositionen, skall utföra förhandlingsarbete åt andra än sina

medlemmar måste det vara ett frivilligt åtagande från

föreningen. Sådan frivillighet måste gälla oberoende av om det

finns en eller flera organisationer. Vad nu anförts bör

riksdagen med anledning av propositionen och motion Bo30 (s)

yrkande 1 som sin mening ge regeringen till känna.

dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

2. beträffande hyresgästorganisationers ställning

att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 1

som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

3. Flera förhandlingsordningar i ett hus (mom. 3)

Under förutsättning av bifall till mom. 1

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören

Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11

börjar med "Utskottet kan" och på s. 12 slutar med "yrkande 4

avstyrks" bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening är ett system med flera

förhandlingsordningar i ett hus förenat med många nackdelar.

Framför allt kan det befaras leda till att hyresgästernas

inflytande över gemensamma angelägenheter i huset eller

bostadsområdet omöjliggörs. Utskottet hyser inte samma

förhoppning om gemensamma förhandlingar som i propositionen.

Gemensamma förhandlingar i samförstånd mellan konkurrerande

hyresgästorganisationer kan i praktiken bli svåra att

förverkliga. En annan fråga i sammanhanget, som det saknas

överväganden om, är hur de hyresgäster som väljer att stå

utanför det kollektiva förhandlingssystemet skall bindas av

överenskommelser om gemensamma angelägenheter.

Utskottets bedömning är att det inte utan enighet är möjligt

att uppnå ett verkligt inflytande för hyresgästerna i gemensamma

frågor. Det bör därför inte finnas mer än en part för

hyresvärden att förhandla med. Redan av dessa skäl bör

regeringsförslaget att ta bort förbudet mot flera

förhandlingsordningar i samma hus avslås. Utskottet föreslår

därför att riksdagen med anledning av motion Bo30 (s) yrkande 4

inte antar propositionens förslag till lag om ändring i

hyresförhandlingslagen såvitt avser upphävande av 4 § samt

följdändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Inte

heller bör av regeringen föreslagna ändringar i 3, 6 och 10 §§

genomföras innan ytterligare överväganden skett om utformningen

i detta avseende av ett nytt hyresförhandlingssystem. Riksdagen

bör därför som sin mening ge regeringen till känna att sådana

överväganden bör ske.

dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

3. beträffande flera förhandlingsordningar i ett hus

att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 4

dels avslår regeringens förslag till

a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser

upphävande av 4 § och ändring av 3, 6 och 10 §§,

b. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnd och

hyresnämnd såvitt avser upphävande av 17 § fjärde stycket,

dels som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

4. Förhandlingsersättning (mom. 4)

Under förutsättning av bifall till mom. 1

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören

Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13

börjar med "Regeringsförslaget medför" och slutar med "ur

förhandlingssystemet" bort ha följande lydelse:

Genom regeringens förslag kommer hyresgäster som inte är

medlemmar i en hyresgästorganisation att kunna kräva att

organisationen förhandlar för deras räkning.

Hyresgästorganisationen får däremot inte själv bestämma vare sig

om ersättning skall utgå eller hur stor den skall vara. Lagen

ger inte hyresgästorganisationer en rätt till

förhandlingsersättning. Den anger endast att avtal kan träffas

med hyresvärden och att ersättningen kan tas ut via hyran. Om en

organisation skall förhandla för andra än sina medlemmar måste

lagen utformas så att hyresgästorganisationen har rätt att ta ut

förhandlingsersättning och själv bestämma hur stor den skall

vara.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo30

(s) yrkande 2 inte antar 20 § i regeringens förslag till lag om

ändring i hyresförhandlingslagen eller 55 § fjärde stycket

hyreslagen och som sin mening ger regeringen till känna att

bestämmelsen om förhandlingsersättning snarast övervägs och

utformas i enlighet med vad utskottet anfört ovan.

dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

4. beträffande förhandlingsersättning

att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 2

dels avslår regeringens förslag till

a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser 20 §,

b. lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 55 §

fjärde stycket

dels som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

5. Samma hyra för likvärdiga lägenheter (mom. 5)

Under förutsättning av bifall till mom 1

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören

Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13

börjar med "Utskottet konstaterar" och på s. 14 slutar med

"yrkande 3 avstyrks" bort ha följande lydelse:

Regeringens förslag kommer att leda till att likvärdiga

lägenheter i ett hus kan få olika hyror trots att de har samma

bruksvärde. Det kan bli resultatet när det finns flera

organisationer som förhandlar och när de enskilda hyresgästerna

själva förhandlar om hyran. Ett sådant system kan befaras vålla

stridigheter och missämja bland hyresgästerna i ett hus och med

rätta upplevas som djupt orättfärdigt. Den hittills gällande

principen om samma hyror för likvärdiga lägenheter i ett hus

uppfattas som rättvis och bör behållas. Regeringsförslaget i

detta hänseende innebär också skillnader i handlingsfriheten för

parterna. Det blir tillåtet för en hyresvärd, men inte för en

hyresgästorganisation, att träffa avtal om olika hyror. Det är

enligt utskottet ännu ett skäl för att inte genomföra förslaget.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo30

(s) yrkande 3 avslår regeringens förslag i denna del.

dels att moment 5 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:5. beträffande samma hyra för likvärdiga

lägenheter

att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 3

avslår regeringens förslag till lag om ändring i

hyresförhandlingslagen såvitt avser 21 §,6. Inflyttningshyror

(mom. 6)

Under förutsättning av bifall till mom. 1

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören

Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14

börjar med "Genom de" och på s. 15 slutar med "yrkande 5" bort

ha följande lydelse:

Genom de ändringar som regeringen föreslår i

hyresförhandlingslagen kommer sannolikt inflyttningshyror i

större utsträckning än för närvarande att bestämmas av

hyresvärden och den enskilde hyresgästen. För lägenheter som

inte omfattas av förhandlingsöverenskommelser kommer hyreslagens

bestämmelser att gälla. Hyreslagen utgår ifrån avtalsfrihet i

vad det avser bestämmande av hyra. Hyresnämnden är förhindrad

att sänka hyran innan hyresförhållandet har varat i sex månader

vid tidsobestämda avtal. Risken är därför stor att hyresgäster,

särskilt i områden med efterfrågan på bostäder, kommer att få

betala höga inflyttningshyror. På sikt innebär det att

bruksvärdessystemet urholkas. Regeringen synes acceptera en

sådan utveckling. Utskottet vill slå vakt om

bruksvärdessystemet. Det bör därför införas ett skydd mot höga

inflyttningshyror så att högre hyra än den som skulle gälla om

lägenheten var föremål för förhandlingar inte får tas ut vid

nyupplåtelse.

Utskottet föreslår att regeringen ges i uppdrag att överväga

vilka lagändringar som behövs för att få ett skydd mot höga

inflyttningshyror. Ett lagförslag bör tas fram med största

skyndsamhet och föreläggas riksdagen. Vad utskottet nu anfört

bör riksdagen med anledning av propositionen och motion Bo30 (s)

yrkande 5 som sin mening ge regeringen till känna.

dels att moment 6 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:6. beträffande inflyttningshyror

att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 5

som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

7. Den s.k. passivitetsregeln (mom. 7)

Under förutsättning av bifall till mom. 1

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören

Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16

börjar med "Utskottet anser att" och slutar med "63 §" bort ha

följande lydelse:

Regeringen har i propositionen föreslagit något som från

avtalsrättslig synpunkt är unikt, nämligen att avtal om

hyreshöjning skall anses ingånget om hyresgästen inte

protesterat inom viss tid. Förslaget bygger på principen att den

som tiger samtycker. Hyresgästen måste reagera på hyresvärdens

meddelande om hyreshöjning för att inte bli bunden av den.

Förslaget innebär en uppenbar risk för att många hyresgäster

kommer att lida rättsförlust. Utskottet kan inte tillstyrka ett

sådant förslag. Rättstryggheten är viktigare än att skapa

smidiga förhandlingsalternativ för hyresvärdar.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo30

(s) yrkande 6 inte antar regeringens förslag i denna del. Till

följd härav skall inte heller förslaget till lag om ändring i 44

§ hyreslagen antas.

dels att moment 7 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:7. beträffande den s.k. passivitetsregeln

att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 6

avslår regeringens i bilaga 1 intagna förslag till lag om

ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 54 a §, 55 c § tredje

stycket och 63 §,

8. Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (mom. 8)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören

Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 17

börjar med "Enligt utskottets" och på s. 18 slutar med "m.m.

avstyrks" bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets bedömning har boinflytandereglerna i

bostadssaneringslagen inte fungerat tillfredsställande. Det

förslag som regeringen har lagt fram förbättrar emellertid inte

hyresgästernas möjligheter att påverka ombyggnads- och

förbättringsarbeten. Tvärtom innebär det att fastighetsägarna

får betydligt större möjligheter att genomföra ombyggnader som

hyresgästerna inte önskar. Regeringens förslag i vad det gäller

upprustning till lägsta godtagbara standard är bra men inte

tillräckligt. Hyresgästerna bör också ha rätt till inflytande

och möjligheter att begränsa ingreppen i den egna lägenheten

till sådana åtgärder som är nödvändiga för att huset skall

fungera. En sådan rätt bör övervägas. Bostadsrättslagens regler

skulle kunna utgöra en förebild.

Även andra lagändringar är nödvändiga för att förbättra

hyresgästernas inflytande i boendefrågor. Genom regeringens

förslag kommer de lagliga möjligheterna för hyresgästerna att

gemensamt kunna påverka upprustning och ombyggnad att försvinna.

Utöver den lagreglering om den enskilde hyresgästens inflytande

som får anses nödvändig krävs också regler om inflytande för

åtgärder som berör hyresgästerna gemensamt. Sedan länge har det

funnits önskemål om att i hyresförhandlingslagen införa en

bestämmelse om primär förhandlingsskyldighet vid

ombyggnadsåtgärder. En sådan bör nu införas. Om parterna inte

kan komma överens bör övervägas regler som möjliggör att frågan

kan hänskjutas till hyresnämndens prövning.

Bostadssaneringslagen kan då men endast då avskaffas. Utskottet

anser dock att reglerna om hyresgästinflytande vid statligt

bostadsstöd bör finnas kvar.

Vad utskottet anfört om hyresgästinflytandet vid ombyggnad

m.m. bör riksdagen med anledning av propositionen och motion

Bo30 (s) yrkande 7 som sin mening ge regeringen till känna.

Regeringen bör skyndsamt göra de överväganden som kan vara

nödvändiga och snarast återkomma till riksdagen med förslag som

stärker hyresgästinflytandet vid ombyggnads- och

reparationsåtgärder. Utskottet, som ser det värdefullt att

frågan övervägs i ett sammanhang, föreslår med hänvisning till

vad nu anförts att riksdagen inte antar regeringens förslag till

lag om ändring i hyreslagen såvitt avser 18 a--c §§ och 55 a §

samt de följdändringar som är nödvändiga i bl.a. lagen om

arrendenämnder och hyresnämnder och lagen om Bostadsdomstolen.

Riksdagen bör inte heller förrän ett förslag föreligger från

regeringen i enlighet med vad som anvisats ovan bifalla ett

förslag om upphävande av bostadssaneringslagen och föreslagna

lagändringar i plan- och bygglagen m.m.

dels att moment 8 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

8. beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.

att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 7

dels avslår regeringens förslag till

a. lag om ändring i 12 kap. jordabalken såvitt avser 18 a--c,

42, 47, 53 §§, 55 § andra, tredje och femte styckena, 55 a och b

§§, 55 c § första, andra och fjärde--sjunde styckena, 55 d, 66,

67, 70 och 73 §§,

b. lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531),

c. lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792),

d. lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10),

e. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder såvitt avser 4, 16, 17 § andra stycket, 22, 23 och

32 §§,

f. lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol såvitt

avser 28 §,

g. lag om ändring i lagen (1992:1574) om

bostadsanpassningsbidrag m.m.,

dels inte godkänner vad i propositionen förordats om

hyresgästinflytandet över den statliga bostadsfinansieringen av

ombyggnader av hyreshus,

dels som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

9. Bruksvärdessystemet (mom. 10)

Dan Eriksson i Stockholm (nyd) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19

börjar med "Utskottet vill" och slutar med "nu anfört" bort ha

följande lydelse:

Regeringen konstaterar i propositionen att de allmännyttiga

bostadsföretagen och hyresgästorganisationerna börjat fästa

större vikt vid lägesfaktorn än vad som skett tidigare. Även

tillgång och efterfrågan på hyresbostäder anses ha fått större

betydelse vid hyresförhandlingarna. Enligt utskottets bedömning

finns det tecken på att utvecklingen är på väg åt rätt håll.

Fortfarande är det dock så att hyrorna i nyproduktionen i mindre

centralt belägna områden är för höga i förhållande till

efterfrågan. Det bör därför, såsom anförs i motion Bo250 (nyd),

övervägas hur hyressättningssystemet bör utformas i syfte att

åstadkomma en större rättvisa på bostadsmarknaden. Vad nu

anförts bör riksdagen med anledning av angivna motion och motion

Bo413 som sin mening ge regeringen till känna.

dels att moment 10 i utskottets hemställan bort ha

följande lydelse:

10. beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen med anledning av motionerna 1993/94:Bo250

yrkande 11 och 1993/94:Bo413 som sin mening ger regeringen till

känna vad utskottet anfört,10. Tidpunkten för ikraftträdandet

(mom. 12)

Under förutsättning av bifall till mom. 1

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören

Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 20

börjar med "De föreslagna" och slutar med "av lagförslagen" bort

ha följande lydelse:

De föreslagna lagändringarna i hyresförhandlingslagen kommer

att tillämpas på redan gällande hyresförhandlingsordningar och

hyresavtal. Många hyresgäster som saknar förhandlingsklausul i

sina hyresavtal kommer vid ikraftträdandet inte att omfattas av

förhandlingsordningen. Om en hyresvärd inte går med på att

skriva in en förhandlingsklausul i ett hyresavtal, måste

hyresgästen begära villkorsändring och hyresnämndens prövning.

Detta kommer inte att hinnas med innan lagändringarna börjar

gälla. Inte heller kommer innehållet i förhandlingsordningarna

att hinna omprövas. Det bör även finnas tidsutrymme för att

sprida information om det nya hyresförhandlingssystemet.

Tidpunkten för ikraftträdandet bör på anförda skäl flyttas fram

till den 1 januari 1995.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo30

(s) yrkande 8 beslutar att de lagändringar som föreslås i

proposition 1993/94:199 skall, med ändring av regeringens

förslag, träda i kraft den 1 januari 1995.

dels att moment 12 i utskottets hemställan bort ha

följande lydelse:

12. beträffande tidpunkten för ikraftträdandet

att riksdagen med anledning av proposition 1993/94:199 och

motion 1993/94:Bo30 yrkande 8 beslutar att lagförslagen skall

träda i kraft den 1 januari 1995,

11. Minoritetsskydd i bostadsrättslagen vid beslut om kabel-TV

(mom. 17)

Erling Bager (fp) och Ulf Björklund (kds) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 22

börjar med "En annan" och på s.23 slutar med "Bo404 (fp)" bort

ha följande lydelse:

En annan fråga som utskottet behandlade i betänkande

1993/94:BoU2 hösten 1993 var beslutsordningen inom

bostadsrättsföreningar vid installation av kabel-TV m.m.

Utskottet var då inte berett att föreslå riksdagen att reglera

frågan om installation av kabel-TV m.m. särskilt i

bostadsrättslagen. Riksdagen delade utskottets bedömning. I

motion Bo404 (fp) har nu väckts en fråga om införande av ett

minoritetsskydd i bostadsrättslagen. En sådan ordning kan anses

motiverad. Som anförs i motionen är det inte rimligt att en

bostadsrättshavare skall kunna påtvingas kabel-TV.

Enligt utskottets mening bör riksdagen med anledning av

motionen hos regeringen begära överväganden om hur ett

minoritetsskydd vid beslut om kabel-TV-frågor bör utformas i

bostadsrättslagen samt förslag till ändring i lagen.

dels att moment 17 i utskottets hemställan bort ha

följande lydelse:

17. beträffande minoritetsskydd i bostadsrättslagen vid

beslut om kabel-TV

att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo404 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,12.

Förverkande av hyresrätt (mom. 18)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören

Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist

(alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 24

börjar med "Utskottet delar" och slutar med "(båda s) avstyrks"

bort ha följande lydelse:

Utskottet delar motionärernas oro för den stora ökningen av

antalet vräkta hushåll. De ändringar i hyreslagen som riksdagen

beslutade om våren 1993 har uppenbarligen inte inneburit någon

väsentlig förstärkning av hyresgästernas trygghet i boendet. Som

anförs i den i motionerna Bo408 och Bo414 åberopade rapporten

Vräkt i laga ordning synes ändringarna inte vara tillräckliga

för ekonomiskt svaga hushåll. Ytterligare åtgärder bör enligt

utskottet snarast övervägas. Bl.a. bör tidsfristerna vid

dröjsmål med hyresbetalning förlängas, reglerna vid upprepade

betalningsförsummelser liberaliseras och nya regler om bl.a.

påminnelse av hyresbetalning utformas. Även andra åtgärder än

ändringar i hyreslagen kan behöva vidtas.

Enligt utskottets uppfattning är det djupt otillfredsställande

att människor vräks från sina hem på grund av förhållandevis

blygsamma hyresskulder. Som anförs i motionerna måste

socialtjänstens rådgivning och stöd förbättras. Detta är inte

minst viktigt för kvinnorna, som visat sig vara en särskilt

utsatt grupp. Under senare år har dock socialtjänsten fått

vidkännas stora nedskärningar, vilket i sin tur har minskat

möjligheterna att ge de vräkningshotade erforderlig hjälp. En

försöksverksamhet med s.k. vräkningsakut bör omedelbart inledas

och då främst i storstadsområdena.

Vad utskottet anfört bör riksdagen med anledning av motionerna

Bo408 och Bo 414 (båda s) som sin mening ge regeringen till

känna.

dels att moment 18 i utskottets hemställan bort ha

följande lydelse:

18. beträffande förverkande av hyresrätt

att riksdagen med anledning av motionerna 1993/94:Bo408 och

1993/94:Bo414 som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

13. Ägarlägenheter (mom. 19)

Dan Eriksson i Stockholm (nyd) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 25

börjar med "Syftet med" och slutar med "det anförda" bort ha

följande lydelse:

Visserligen pågår överväganden om införande av en

upplåtelseform som kallas en enklare modell av ägarlägenheter.

Utskottet anser att en sådan boendeform, som innebär en form av

bostadsrätt, blir en halvmesyr. Även hyresrätter bör kunna

omvandlas till ägarlägenheter. Den utredning om ägarlägenheter

som gjordes i början av 1980 bör i stället skyndsamt övervägas

på nytt och läggas till grund för lagstiftning.

Detta bör riksdagen med anledning av motionerna Bo225 (m) i

motsvarande del, Bo250 (nyd) yrkande 1 och Bo411 (kds) som sin

mening ge regeringen till känna.

dels att moment 19 i utskottets hemställan bort ha

följande lydelse:

19. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen med anledning av motionerna 1993/94:Bo225 i

motsvarande del, 1993/94:Bo250 yrkande 1 och 1993/94:Bo411 som

sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

Särskilt yttrande

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören

Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist

(alla s) anför:

Som redovisas i betänkandet pågår överväganden om bl.a. lagen

om tillstånd till förvärv av hyresfastighet och

bostadsförvaltningslagen i syfte att öka möjligheterna att

ingripa mot fastighetsägare som agerar oseriöst. Det är bra.

Dagens lagstiftning behöver skärpas i detta avseende. Det

betänkande som remissbehandlas kommer emellertid inte att leda

till någon reell skärpning. Om förslaget går igenom kommer

förutsättningarna för att förhindra att oseriösa fastighetsägare

tar sig in på marknaden tvärtom att försämras. Eftersom

förslaget inte nu är föremål för sakbehandling har vi dock valt

att inte reservera oss mot skrivningen i betänkandet.

Meningsyttring av suppleant

Meningsyttring får avges av suppleant från Vänsterpartiet,

eftersom partiet inte företräds av någon ordinarie ledamot i

utskottet.

Lars Werner (v) anför:

Jag ansluter mig till samtliga s-reservationer och det

särskilda yttrandet som bifogats till betänkandet.

Av regeringen framlagda lagförslag

Bilaga 1

1 Förslag till

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

2 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

3 Förslag till

Lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531)

4 Förslag till

Lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

5 Förslag till

Lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10)

6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

7 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol

8 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag

m.m.

9 Förslag till

Lag om fortsatt giltighet av lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs att lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt, som gäller till

utgången av juni 19941 , skall fortsätta att gälla till

utgången av december 1994.

1 Lagens giltighetstid senast förlängd 1993:1336.

Utskottets lagförslag

1 Förslag till ändring i regeringens förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Bilaga 2

Regeringens förslag Utskottets förslag

12 kap.

54 a §

Vill hyresvärden att ett Vill hyresvärden att ett

skriftligt meddelande enligt skriftligt meddelande enligt

54 § första stycket om 54 § första stycket om

hyreshöjning skall få hyreshöjning skall få

den verkan som anges i andra den verkan som anges i andra

stycket nedan, skall stycket nedan, skall

meddelandet innehålla meddelandet innehålla

uppgift i kronor om den uppgift i kronor om den

hyreshöjning som begärs hyreshöjning som begärs

och om det totala och om det totala

hyresbeloppet samt uppgift om hyresbeloppet samt uppgift om

den dag då den nya hyran den dag då den nya hyran

skall börja gälla. I skall börja gälla. I

meddelandet skall vidare anges meddelandet skall vidare anges

att hyresgästen blir att hyresgästen blir

skyldig att betala den skyldig att betala den

högre hyran, om han inte högre hyran, om han inte

senast en viss angiven dag, senast en viss angiven dag,

tidigast sex veckor efter det tidigast två månader

att meddelandet lämnades, efter det att meddelandet

ger hyresvärden besked om lämnades, ger

att han motsätter sig hyresvärden besked om att

hyresvärdens begäran. han motsätter sig

Meddelandet skall också hyresvärdens begäran.

innehålla uppgift om Meddelandet skall också

hyresvärdens adress, en innehålla uppgift om

upplysning om att hyresvärdens adress, en

hyresnämnden kan pröva upplysning om att

skäligheten av den hyresnämnden kan pröva

begärda hyran samt en skäligheten av den

uppgift om vad hyresgästen begärda hyran samt en

behöver göra för att uppgift om vad hyresgästen

en sådan prövning skall behöver göra för att

komma till stånd. en sådan prövning skall

komma till stånd.

Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som

anges i första stycket och har hyresgästen inte inom den i

meddelandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han

motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall

hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala

den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja

att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande

angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen.

2 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 44 § jordabalken skall ha

följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap.

44 §1

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad

på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden

med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på

grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på

det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller

deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §

1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga

om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han

genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten

samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna

lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är

belägen, eller

2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga

om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att

betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som

fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten

får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången

av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två

vardagar.

En hyresgäst får inte,

när det är fråga om

en bostadslägenhet, skiljas

från lägenheten, om

dröjsmålet endast har

avsett sådan höjning av

hyran som blivit gällande

enligt 54 a § och hyran kan

prövas med tillämpning

av 55 c § tredje stycket.

Vad som sagts nu skall

gälla till dess att en

månad förflutit från

det att hyresnämndens eller

Bostadsdomstolens beslut har

vunnit laga kraft.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en

bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1

skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig

betalningsansvaret för hyran, eller

2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den

tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller

liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart

det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i

första instans.

Första--tredje styckena Första--fjärde styckena

gäller inte, om gäller inte, om

hyresgästen ändå hyresgästen ändå

är skyldig att flytta inom är skyldig att flytta inom

kortare tid än en månad kortare tid än en månad

efter det att hyresrätten efter det att hyresrätten

förverkats. förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer

fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses

i första stycket.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

1 Senaste lydelse 1993:400.