Bet. 1993/94:BoU6

Bostadsutskottets betänkande

1993/94:BOU06

Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden

Innehåll

Sammanfattning

Propositionen

Motionerna m.m.

Utskottet

Hemställan

Reservationer

Bilaga

Innehållsförteckning

1993/94

BoU6

Sammanfattning

Utskottet tillstyrker regeringens förslag om vissa åtgärder

för att stabilisera bostadskreditmarknaden. Förslagen innebär

bl.a. att statlig kreditgaranti skall kunna medges för s.k.

omfördelningslån samt att vissa låneförutsättningar för att

erhålla räntebidrag tas bort. Förslaget innebär också en

tillfällig utökning av statens garantiåtagande för sådana ny-

och ombyggnader av bostäder som påbörjas under åren 1993--1995.

Socialdemokraterna har avgivit fyra reservationer till

betänkandet.

Propositionen

Regeringen har i proposition 1993/94:76 föreslagit riksdagen

att godkänna

1. vad regeringen förordar om slopade krav på särskild

lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt äldre

bestämmelser (avsnitt 5.2),

2. införandet av en särskild statlig kreditgaranti för att

möjliggöra lån för att omfördela vissa ränteutgifter i enlighet

med vad regeringen förordar (avsnitt 5.3),

3. vad regeringen förordar om utökade kreditgarantier för ny-

och ombyggnad av bostäder som påbörjas före utgången av 1995,

m.m. (avsnitt 5.4),

4. vad regeringen förordar i fråga om räntebidrag efter

exekutiv försäljning m.m. (avsnitt 5.5).

Motionerna m.m.

I betänkandet behandlas de med anledning av propositionen

väckta motionerna

1993/94:Bo10 av Oskar Lindkvist m.fl. (s) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att krav på särskild lånefinansiering i

samband med räntebidrag enligt äldre bestämmelser slopas även

för finansiering enligt 1992 års regler,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att som villkor för utökad statlig

kreditgaranti långivare förbinder sig att vid nästkommande

konvertering inte åsätta lånet en högre ränta än vad som

motsvarar den statliga subventionsräntan.

1993/94:Bo11 av Göran Magnusson m.fl. (s) vari yrkas att

riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att

regeringen snarast bör återkomma till riksdagen med förslag som

är bättre ägnade att svara mot behoven av stöd till vissa

bostadsrättsföreningar.

1993/94:Bo12 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att slopande av krav på särskild

lånefinansiering enligt äldre regler rörande räntebidrag även

avskaffas för finansiering i överensstämmelse med 1992 års

regler,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om att räntorna inte bör sättas högre vid

nästa konvertering än motsvarande statliga subventionränta som

villkor för ökad statlig kreditgaranti.

1993/94:Bo13 av Bengt-Ola Ryttar m.fl. (s) vari yrkas att

riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i

motionen anförts om nödvändigheten av en social bostadspolitik.

Skrivelser med anledning av förslag i propositionen har

inkommit från SABO, Sveriges Fastighetsägareförbund, HSB och

Riksbyggen (gemensam skrivelse) och från Svenska Bankföreningen.

En skrivelse har inkommit från Danielssons Entreprenad AB DEAB.

Offentlig utfrågning

Utskottet anordnade den 26 oktober 1993 en offentlig

utfrågning om utformingen av ett eventuellt framtida

bostadsfinansieringssystem och om problemen på

bostadskreditmarknaden. Protokollet från utfrågningen har som

bilaga fogats till detta betänkande.

Utskottet

Inledning

Med anslutning till vad bostadsutskottet föreslagit i ett

yttrande våren 1993 (yttr. 1992/93:BoU9y) förordade

finansutskottet (bet. 1992/93:FiU30 s. 65--66) att riksdagen med

anledning av två motioner som sin mening borde ge regeringen

till känna att en utredning skulle ges i uppdrag att mera

specifikt analysera bostadskreditmarknaden och dess problem.

Finansutskottet anförde för sin del att utredningen borde

bedrivas skyndsamt och att resultatet av den borde redovisas

senast den 1 oktober 1993. Riksdagen beslöt i enlighet med

utskottsförslaget.

Den 18 oktober 1993 överlämnade utredaren, förutvarande

statsrådet Georg Danell, en skrivelse till statsrådet Lundgren

med förslag till vissa åtgärder för att stabilisera

bostadskreditmarknaden. Utredarens förslag har den 22 oktober

1993 varit föremål för en hearing i vilken deltog vissa

myndigheter och kreditinstitut som på skilda sätt är involverade

i bostadskreditgivningen. Även byggherre- och

fastighetsägarorganisationer samt vissa arbetsgivar- och

arbetstagarorganisationer deltog. Utredaren har i november 1993

avgivit sitt slutliga betänkande -- Stabilisering av

bostadskreditmarknaden (SOU 1993:104).

Förslagen i den nu aktuella propositionen bygger i allt

väsentligt på skrivelsen av den 18 oktober 1993.

I propositionen, utredningen och skrivelsen lämnas en

bakgrundsbeskrivning av problemen på bostadskreditmarknaden.

Utskottet hänvisar i denna fråga till redogörelsen bl.a. i

propositionen.

I det följande behandlar utskottet de förslag som läggs fram i

propositionen i avsikt att stabilisera bostadskreditmarknaden

och de motioner som väckts med anledning av propositionen samt

vissa skrivelser i ärendet som inkommit till utskottet.

Slopade krav på särskild lånefinansiering i samband med

räntebidrag enligt äldre bestämmelser m.m.

För bostadshus som byggts eller byggts om med stöd av

bostadslån och räntebidrag enligt de regler som tillämpades fram

till utgången av år 1991 gäller att vissa förutsättningar måste

uppfyllas för att räntebidrag skulle lämnas.

Sådana krav är förekomsten av ett statligt reglerat lån

(bostadslån, ersättningslån eller förvärvslån) samt kravet att

bidragsändamålet därutöver är finansierat med viss

underliggande kredit. Ytterligare gäller för den låne- och

bidragsgivning som gällde före år 1992 att förtida återbetalning

av lån eller extra amortering innebär att räntebidraget helt

upphör resp. minskar till viss del.

De nu i korthet beskrivna bestämmelserna föreslås i

propositionen bli utmönstrade. Regeringen föreslår att de

bestämmelser som gällde fram till utgången av år 1991 ändras så

att bidrag lämnas oberoende av på vilket sätt det med bidraget

avsedda ändamålet är finansierat. Ändringarna föreslås i princip

genomföras den 1 januari 1994. De bidrag som avses gäller i

första hand sådana räntebidrag som utgått för ny- eller

ombyggnad av bostäder enligt nybyggnadslåneförordningen

(1986:692), ombyggnadslåneförordningen (1986:693),

bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) och

ersättningslåneförordningen (1989:858).

När de nu diskuterade kraven enligt de ovan angivna

förordningarna avskaffas är avsikten att räntebidrag i

fortsättningen skall lämnas för en schablonmässigt beräknad

räntekostnad såväl i fråga om lånebelopp som amorteringsplaner,

räntebindningstider och räntesatser. När avregleringen trätt i

kraft bör, enligt propositionen, beräkningen av räntebidrag

göras med utgångspunkt från de lånebelopp, amorteringsplaner och

räntebindningstider som skulle tillämpats om kraven på viss

lånefinansiering kvarstått.

Ordningen med s.k. nettoavisering föreslås dock behållas men

inte utgöra krav för räntebidrag enligt de regler som hittills

gällt. Vissa kreditinstitut föreslås erbjudas möjligheten att

tillämpa nettoavisering för räntesubventioner enligt 1992 och

1993 års bidragssystem.

Vad nu i korthet redovisats har inte mött invändningar i

motionerna. Tvärtom anförs i motion Bo10 (s) att

regeringsförslaget om slopande av de särskilda lånevillkoren som

förutsättningar för räntebidrag är ägnat att underlätta

förhandlingslösningar mellan långivare och låntagare.

I denna motion yrkande 1 och i motion Bo12 (v) yrkande 1

föreslås emellertid att den i propositionen föreslagna

utmönstringen av vissa lånevillkor m.m. som skall gälla i

ärenden enligt de regler som gällde fram till utgången av år

1991 också bör gälla beslut enligt 1992 års system.

Utskottet vill med anledning av de nu behandlade förslagen

anföra följande.

Det finns skäl erinra om att det system som gällde t.o.m.

utgången av 1991 i flera avseenden skiljer sig från 1992 års

system. Inte minst gäller detta förutsättningarna för att

räntebidrag skall kunna beviljas. Vad utskottet syftar på är

förhållandet att i det system som trädde i kraft den 1 januari

1992 kopplingen mellan statliga räntesubventioner och

lånefinansieringen slopades.

För bostadsrättshus finns dock på grund av nuvarande

skatteregler ett samband kvar mellan bidrag och faktiska lån.

Utskottet vill i sammanhanget erinra om att överväganden om

beskattningen av bostadsrätter behandlats av flera utredningar

under de senaste åren och senast av

Fastighetsbeskattningsutredningen. Denna utredning har i sitt

delbetänkande från juni 1993 Beskattning av fastigheter, del I

-- Schablonintäkt eller fastighetsskatt? lämnat förslag som

syftar till att ge bostadsrätter samma skatteregler som

egnahemmen. Enligt vad utskottet erfarit fortsätter utredningen

arbetet med frågan om hur bostadsrättsbeskattningen bör

utformas.

Utöver vad ovan redovisats kan erinras om att även andra

viktiga förändringar genomfördes i och med att 1992 års system

infördes såsom slopandet av mark- och konkurrensvillkoret m.m.

Vad gäller den av motionärerna aktualiserade frågan om att

låta också beslut enligt 1992 års system omfattas av

omförhandlingar i lånevillkoren anser utskottet att tillräckliga

skäl saknas för att genomföra en sådan ordning. Utskottets

ställningstagande grundar sig delvis på förhållandet att någon

koppling mellan det statliga räntebidraget och

lånefinansieringen inte finns, utom för bostadsrättsföreningar,

men också på den omständigheten att i samband med införande av

1992 års system en rad av kraven för stöd vid ny- och ombyggnad

slopades såsom mark- och konkurrensvillkoren, den kommunala

bostadsanvisningsrätten och produktionskostnadsprövningen. I vad

rör frågan om att vissa låneregler m.m. inte krävs för att

räntebidrag skall kunna medges är förslaget i motionerna redan

förverkligat. Vad gäller bostadsrättsföreningarna pågår, som

framgått ovan, övervägande om hur beskattningen av dessa bör

utformas. Resultatet av detta arbete bör avvaktas.

Med hänvisning till vad nu anförts föreslår utskottet att

riksdagen godkänner regeringsförslaget om slopande av krav på

särskild lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt

äldre bestämmelser och avslår motionerna Bo10 (s) yrkande 1 och

Bo12 (v) yrkande 1.

Statlig kreditgaranti för omfördelningslån

Regeringsförslaget i denna del innebär sammanfattningsvis

följande.

En särskild statlig kreditgaranti införs för sådana lån på

kreditmarknaden som tas upp för att tillfälligt begränsa

ränteutgifterna på utestående fastighetslån. De nya lån för

vilka kreditgaranti föreslås kunna utgå kallas i propositionen

omfördelningslån.

Regeringen föreslår att det för rätt till ersättning ur

garantin skall krävas dels att omfördelningslånet används för

att betala ränta på lån för bostadshus som uppförts eller byggts

om med stöd av bostadslån under perioden 1985--1991 eller med

stöd av lån med statlig garanti för ny- och ombyggnad enligt

1992 års regler, dels att lånet lämnas som ett led i en

ekonomisk rekonstruktion för att undvika en obeståndssituation.

Enligt regeringsförslaget bör garantin lämnas med ett belopp

motsvarande högst 10 % av låneunderlaget för bostäder resp.

garantiunderlaget för statlig kreditgaranti för ny- och

ombyggnad av bostäder. Garantin, som föreslås ges formen av

fyllnadsborgen, lämnas för en tid av fem år med möjlighet för

långivaren att förlänga garantitiden med ytterligare femton år.

För att långsiktigt täcka kostnaderna för administration och

förluster föreslås en årlig avgift tas ut för garantin. Den nu

föreslagna garantin avses införas den 1 januari 1994.

Garantiverksamheten skall skötas av Statens bostadskreditnämnd

(BKN).

Inga förslag mot propositionen har förts fram i motionerna om

införande av en statlig kreditgaranti för att omfördela vissa

ränteutgifter utom såvitt avser principerna för bestämningen av

subventionsräntan i samband med konvertering. Utskottet

föreslår att riksdagen godkänner regeringsförslaget i nu

behandlad del.

Frågan om ändring av bokföringsreglerna när det gäller

bokföring av omfördelningslån har motivledes tagits upp i motion

Bo10 (s). Motionärerna förutsätter att regeringen uppmärksamt

följer frågan och snarast tar initiativ till ändringar om

problem skulle uppkomma. I en skrivelse till utskottet från

Svenska Bankföreningen anförs att mycket talar för att en

möjlighet bör införas för vissa låntagare att i

bokföringssammanhang aktivera omfördelningslånen. Föreningen

anför att de fastighetsägande aktiebolagen kan bli skyldiga att

upprätta likvidationsbalansräkning enligt aktiebolagslagen på

grund av den ökande skuldbörda som blir följden av ett

omfördelningslån.

Den av motionärerna och Bankföreningen aktualiserade frågan

har bl.a. tagits upp av utredaren och i propositionen. I

propositionen anförs, med anslutning till utredarens

uppfattning, att några särskilda bokföringsregler inte bör

införas. Utskottet, som inte har tillräckligt underlag för någon

annan uppfattning, förutsätter, liksom för övrigt motionärerna

i motion Bo10 (s), att regeringen noga följer utvecklingen av

långivningen med omfördelningslån. Om så skulle visa sig

erforderligt får det vidare förutsättas att regeringen

återkommer till riksdagen i ärendet.

I motion Bo10 (s) anförs även att det nu redovisade

regeringsförslaget innebär att regeringen i stället för att

angripa problemens orsak angriper problemens symptom. Trots

invändningarna anser motionärerna att det inte finns

tillräckliga skäl avstyrka förslaget i propositionen om

särskilda kreditgarantier för omfördelningslån. I yrkande 2 i

motionen föreslås emellertid riksdagen göra ett tillkännagivande

till regeringen om att som villkor för utökad statlig

kreditgaranti skall gälla att långivaren vid nästkommande

konvertering inte åsätter lånet en högre ränta än vad som

motsvarar den statliga subventionsräntan. Ett motsvarande

förslag förs fram i motion Bo12 (v) yrkande 2. Frågan om

subventionsräntan har också tagits upp i en till utskottet

ställd skrivelse från SABO, Sveriges Fastighetsägareförbund, HSB

och Riksbyggen. I skrivelsen föreslås att subventionsräntan

beräknas så att den vid konvertering/räntereglering rymmer en

räntemarginal om 0,5 procent. Med räntemarginal avses skillnaden

mellan marknadsräntan för fastighetslån och subventionsräntan.

Statens kostnader för en sådan höjning beräknas i skrivelsen

till ca 250 miljoner kronor. I skrivelsen anförs att denna ökade

kostnad dock balanseras om konkurs därigenom kan undvikas för

1 000 bostäder. Frågan om subventionsräntan i samband med

konvertering har också tagits upp i en skrivelse till utskottet

från ett byggentreprenadföretag.

Med anledning av regeringens förslag och förslagen i

motionerna m.m. finner utskottet det lämpligt att i korthet

beskriva de principer för räntebidragsberäkningar m.m. som gällt

under det senaste tiotalet år.

Från mitten av 1980-talet till halvårsskiftet 1989 gällde att

godtagbar marknadsränta vid beräkning av räntebidrag, det s.k.

räntebidragstaket, bestämdes med ledning av marknadsräntan på

tioåriga statsobligationer. Ett påslag om 0,4 procentenheter för

räntedifferenser och fond- och förvaltningsbidrag fick göras.

För att bl.a. anpassa reglerna för beräkning av ränta på

bostadslånet till dem Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag

(SBAB) använde sedan bolaget ålagts ansvaret för att finansiera

nya bostadslån men också för att förenkla låne- och

bidragsbestämmelserna beslöt regeringen att fr.o.m. den 1 juli

1989 nya regler skulle gälla för beräkning av den räntekostnad

som berättigar till räntebidrag. De då införda reglerna innebar

att räntebidrag för bostadslån och bottenlån bestämdes med

utgångspunkt från det räntetak som gällde vid lånens

utbetalning. Räntetaket låg alltså till grund för

räntebidragsberäkningarna oavsett om låntagarens faktiska räntor

var högre eller lägre än räntetaket. Samma principer gällde vid

konvertering. I 1992 års system slopades, som framgått av

föregående avsnitt, i princip kopplingen mellan den faktiska

långivningen och de statliga räntesubventionerna. Den ordningen

gäller även avseende 1993 års system. I detta system infördes

dessutom en del nyheter och förenklades

räntebidragsberäkningarna ytterligare. De regler som nu

tillämpas innebär att den som byggt eller byggt om bostäder för

permanent bruk under viss tid efter färdigställandet får ett

årligt bidrag. Inga krav ställs, som framgått av föregående

avsnitt, på viss lånefinansiering. Till grund för beräkningen

ligger ett bidragsunderlag som bestäms genom två schablonbelopp

med utgångspunkt från bostadens yta. Det på basis av ytan

beräknade bidragsunderlaget multipliceras med den s.k.

subventionsräntesatsen. Denna räntesats bestäms med ledning av

marknadsräntorna för bostadsobligationer med en återstående

löptid av fem år vid tidpunkten för när bidragstiden börjar

löpa. Subventionsräntesatsen anpassas till förändringar i

ränteläget vid utgången av vart femte år under bidragstiden.

Den av motionärerna men också i skrivelserna aktualiserade

frågan om reglerna för bestämning av subventionsräntan har

tilldragit sig stort intresse under det senaste året. Orsaken

till detta är bl.a. att bostadsinstituten inte sällan av olika

skäl ansett sig nödsakade att kräva en räntemarginal, dvs.

skillnad mellan marknadsräntan för fastighetslånet och

subventionsräntan, av en storlek som innebär en inte oväsentlig

ökning av kapitalkostnaderna, något som i sin tur får betydelse

för boendekostnaderna. En av tankarna bakom de nu gällande och

ovan beskrivna reglerna var att låntagarna i en

konkurrenssituation skulle ges möjlighet att välja den

kreditgivare som kunde erbjuda de mest fördelaktiga låne- och

räntevillkoren. Att kreditmarknaden och då inte minst

bostadskreditmarknaden, praktiskt taget sedan den nu tillämpade

ordningen för beräkning av räntebidrag infördes, kommit att möta

stora och för många av aktörerna oväntade problem finns många

bevis för. Utskottet kan i sammanhanget hänvisa till de

uppgifter som finns i propositionen (s. 4--9) om situationen på

fastighets- och bostadskreditmarknaden. Det kan också erinras om

att vid utskottets offentliga utfrågning den 26 oktober 1993

frågan om svårigheterna med bostadskreditgivningen ägnades stor

uppmärksamhet. Företrädare för bostadsinstituten verifierade i

allt väsentligt den problembild som presenteras i propositionen.

Protokollet från utfrågningen har som bilaga fogats till detta

betänkande.

Även om fastighets- och bostadskreditmarknaden alltjämt

befinner sig i ett svårt läge finns vissa faktorer av positiv

innebörd. Bl.a. har räntesänkningen under 1993 inneburit viss

lättnad för bostadsinstituten i och med att flera låntagare

förmår betala sina räntor. Detta innebär i förlängningen mindre

påfrestningar på kreditinstituten.

Utskottet delar naturligtvis vad i motionerna anförts om att

det vore både önskvärt och inte sällan också skulle vara

betydelsefullt om räntemarginalen kunde minskas. För att med

säkerhet uppnå denna effekt skulle det vara nödvändigt antingen

att riksdagen genom lagstiftning eller regeringen genom

utfärdande av administrativa föreskrifter, utöver de nu

gällande, fattade beslut om ordningen för hur subventionsräntan

skall fastställas och hur denna skall relateras till den

låneränta som tillämpas av bostadsinstituten. Utlåningsräntan är

i sin tur bl.a. beroende av de räntekostnader instituten har för

sin upplåning. Utskottet är främmande för en sådan ordning som

ju delvis skulle innebära en återgång till någon form av

räntereglering och som med stor sannolikhet snarare torde

försvåra situationen på bostadskreditmarknaden och därmed också

för många boende. Med det anförda avstyrker utskottet motionerna

Bo10 (s) yrkande 2 och Bo12 (v) yrkande 2. Utskottet föreslår

att riksdagen även godkänner regeringsförslaget om införande

av en statlig kreditgaranti för att omfördela vissa

ränteutgifter såvitt frågan inte behandlats ovan.

I detta avsnitt behandlar utskottet avslutningsvis motion Bo11

(s). Motionärerna anför att regeringsförslaget bl.a. om

möjligheterna att erhålla kreditgaranti för omfördelningslån

inte innebär att problemen för vissa bostadsrättsföreningar

löses. Regeringen bör snabbt återkomma till riksdagen med ett

kompletterande förslag som är bättre ägnat att svara mot dessa

föreningars behov och därmed långsiktigt medverka till att

stabilisera deras ekonomiska situation.

Det är enligt utskottets mening värdefullt att regeringen så

snabbt efterkommit riksdagens begäran och presenterat förslag i

avsikt att stabilisera bostadskreditmarknaden. Det kan

naturligtvis hävdas att förslagen skall ha en annan inriktning

och omfattning samt att ytterligare åtgärder avseende

bostadskreditgivningen borde vidtas i det ena eller andra

avseendet. Emellertid måste det bedömas vara positivt att

förslag utan dröjsmål kommer fram och att dessa utan onödig

tidsutdräkt kan förverkligas. Utskottet vill vidare erinra om

vad ovan redovisats om att ett utredningsarbete pågår om

utformningen av beskattningen av bostadsrätter. Utskottet är

medvetet om att vissa föreningar har ekonomiska svårigheter.

Detta konstaterande, som också motionärerna gör, understryker

behovet av att man snabbt vidtar åtgärder för att i möjligaste

mån komma till rätta med problemen. Utskottet förutsätter att

regeringen även framöver noga följer utvecklingen på

bostadskreditmarknaden och, om så visar sig erforderligt, ånyo

tar upp frågan med riksdagen. Vid en sådan uppfattning finns

inte anledning föreslå riksdagen att göra det i motion Bo11 (s)

föreslagna tillkännagivandet om att regeringen skall återkomma

till riksdagen med förslag till hur stödet till vissa

bostadsrättsföreningar bör utformas.

Utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder som

påbörjas före utgången av år 1995, m.m.

Rubricerade regeringsförslag, som inte mött invändningar i

motionen, innebär sammanfattningsvis att den möjlighet som finns

att enligt 1993 års system öka garantibeloppet från 30 till 40 %

i områden med svag värdeutveckling på fastigheter vidgas till

att avse hela landet för sådana ny- och ombyggnader av bostäder

som påbörjas under åren 1993--1995.

Den nu beskrivna möjligheten föreslås också gälla projekt som

beviljats räntebidrag enligt 1992 års subventionsregler. Sådana

projekt skall ges kreditgarantier enligt 1993 års regelsystem.

Garantibeloppet skall, enligt propositionen, beräknas på ett

garantiunderlag som motsvarar 90 % av bidragsunderlaget enligt

1992 års subventionsregler. De nu redovisade reglerna föreslås

träda i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas även i fråga om

projekt som påbörjats före ikraftträdandet men inte beviljats

kreditgaranti enligt äldre bestämmelser.

Utskottet tillstyrker regeringsförslaget, dock med den

ändringen att garantibeloppet inte, som anges i propositionen,

bör begränsas till att motsvara 90 % av bidragsunderlaget.

Enligt vad utskottet inhämtat är avsikten att kreditgarantin

skall kunna lämnas med högst 40 % av bidragsunderlaget inom

ramen för 90 % av detta underlag enligt 1992 års

subventionsregler eller det högre belopp som följer av det på

grundval av denna del beräknade pantvärdet enligt 1993 års

regler. Vad i övrigt rör förslaget har utskottet inte funnit

anledning till erinran. Enligt propositionen bör kreditgaranti

och pantvärde enligt 1993 års regler beräknas med utgångspunkt

från det bidragsunderlag som fastställs i räntebidragsbeslutet

enligt 1992 års regler. En möjlighet att öka garantibeloppet

från 30 till 40 % av garantiunderlaget för alla ny- och

ombyggnader av bostäder som påbörjas något av åren 1993--1995

bör således öppnas. Riksdagen bör som sin mening ge regeringen

till känna vad nu anförts om reglerna för beräkning av

garantibeloppet och i övrigt godkänna regeringsförslaget om

utökade kreditgarantier i vissa fall.

Räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m.

Efter att i propositionen en redogörelse lämnats för de regler

som gäller för räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m.

refereras utredarens förslag i denna del. Det innebär i korthet

att vid försäljning som innebär förlust på det statliga eller

statligt reglerade bostadslånet förlusten skall "kvittas" mot

nuvärdet av kvarvarande räntebidrag. I propositionen beskrivs

närmare hur denna ordning avses tillämpas. Där föreslås att

räntebidrag bara lämnas om nuvärdet av framtida räntebidrag är

större än den förlust på det statligt reglerade bostadslånet som

uppstår till följd av att huset vid en exekutiv försäljning

säljs till ett pris som inte täcker hela den fordran som hänför

sig till bostadslånet. Räntebidrag avses då lämnas med

utgångspunkt från resterande nuvärdesbelopp omräknat till ett

låneunderlagsbelopp för beräkning av bidragsberättigade

räntekostnader. De nu redovisade bestämmelserna föreslås träda i

kraft den 1 januari 1994.

Utskottet föreslår att riksdagen godkänner vad regeringen

förordat i fråga om räntebidrag efter exekutiv försäljning

m.m.

Utskottet har noterat att regeringen under innevarande

riksmöte avser att återkomma till vissa spörsmål som rör SBAB:s

organisation bl.a. i vad avser frågan om hur förvaltningen m.m.

skall administreras av sådana lån som beslutats av

länsbostadsnämnderna och för vilka SBAB ålagts

förvaltningsansvaret.

Av propositionen framgår också att det kan finnas anledning se

över hur ansvaret för den särskilda statligt reglerade

ersättningslångivning som nu åvilar bolaget skall utformas

framöver och om anledning finns att förändra detta ansvar med

hänsyn till de regler för behandlingen av räntebidrag som kommer

att gälla vid ett riksdagens godkännande av det nu behandlade

regeringsförslaget.

Utskottet har slutligen noterat och vill för sin del

understryka att en utgångspunkt för kommande regeringsförslag

beträffande SBAB är att situationen för innehavare av bolagets

obligationer inte skall försämras. I den proposition som nu

behandlas anförs att staten självfallet bör ta sitt ägaransvar

för SBAB. Utskottet delar givetvis denna uppfattning.

Övriga frågor

I motion Bo13 (s) hemställs att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad i motionen anförts om nödvändigheten

av en social bostadspolitik. Motionärerna anför bl.a. att olika

åtgärder måste vidtas som gör det möjligt att värna om den

sociala bostadspolitiken.

Den genom motionen aktualiserade frågan har inte tagits upp i

propositionen. Utskottet vill erinra om att utskottet under en

lång följd av år och senast våren 1993 (bet. 1992/93:BoU11

s. 5--7) behandlat motionsyrkanden med samma innebörd som det i

motion Bo13 (s). I sitt betänkande våren 1993 hänvisade

utskottet till sin tidigare deklarerade uppfattning och anförde

följande:

Sedan efterkrigstiden har det grundläggande bostadspolitiska

målet formulerats som att alla människor skall ha tillgång till

en sund, rymlig, välplanerad och ändamålsenligt utrustad bostad

till ett rimligt pris. Som grund för de bostadspolitiska

strävandena har detta mål fortsatt giltighet. Med utgångspunkt i

de boendes önskemål och den bostadsefterfrågan som i dag finns

gäller frågan därför närmast hur det allmänt formulerade målet

skall utvecklas och konkretiseras. Detta måste ske bl.a. på

grundval av de boendes egna prioriteringar. För att skapa

förutsättningar härför måste bostadspolitiken utformas så att

alla upplåtelseformer, bostadstyper och fastighetsägare

behandlas lika. De hittillsvarande regleringarna bör ersättas

med ett system där det är de boendes önskemål och behov som är

styrande för bostadsefterfrågan och därmed också för

bostadsmarknaden. Härigenom kan en balanserad bygg- och

bostadsmarknad i hela vårt land skapas.

Utskottet kan inte finna att den nu i korthet redovisade

målsättningen innebär ett avsteg från vad som hittills väglett

samhällets bostadspolitiska insatser. Inte heller kan utskottet

finna att denna politik på något avgörande sätt skulle stå i

strid med vad som i de nu aktuella motionerna framförts.

Som kommentar till det nu redovisade referatet anförde

utskottet att det inte torde vara de bostadspolitiska målen som

utgjorde skiljelinjen i bostadspolitiken utan snarare de medel

som erfordras för att nå målen. Med hänvisning till den grad av

samstämmighet om den bostadspolitiska målsättningen som enligt

utskottet förelåg avstyrkte utskottet den då behandlade motionen

som avslogs av riksdagen.

Utskottet har inte ändrat uppfattning. Den samsyn som

onekligen finns i riksdagen om de grundläggande bostadspolitiska

målen och som delas även av regeringen är av stort värde.

Regeringens hittills förda politik ligger väl i linje med denna

samsyn. Denna politik bör ligga till grund även för de fortsatta

konstruktiva överväganden som kan finnas anledning att göra från

tid till annan. Mot bakgrund av vad nu anförts kan utskottet

inte finna att något väsentligt skulle stå att vinna på ett

tillkännagivande till regeringen om den sociala

bostadspolitiken. Motion Bo13 (s) avstyrks.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande slopande av krav på särskild

lånefinansiering

att riksdagen godkänner vad i proposition 1993/94:76

föreslagits och avslår motionerna 1993/94:Bo10 yrkande 1 och

1993/94:Bo12 yrkande 1,

res. 1 (s)

2. beträffande införande av en statlig kreditgaranti för att

omfördela vissa ränteutgifter utom såvitt avser principerna för

bestämning av subventionsräntan

att riksdagen godkänner vad i proposition 1993/94:76

föreslagits,

3. beträffande införande av en statlig kreditgaranti för att

omfördela vissa ränteutgifter såvitt frågan inte behandlats

ovan

att riksdagen godkänner vad i proposition 1993/94:76

föreslagits och avslår motionerna 1993/94:Bo10 yrkande 2 och

1993/94:Bo12 yrkande 2,

res. 2 (s)

4. beträffande stödet till vissa bostadsrättsföreningar

att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo11,

res. 3 (s)

5. beträffande utökade kreditgarantier för ny- och

ombyggnad av vissa bostäder

att riksdagen

a) som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört om omfattningen av kreditgarantin,

b) i övrigt godkänner vad i proposition 1993/94:76

föreslagits,

6. beträffande räntebidrag efter exekutiv försäljning

m.m.

att riksdagen godkänner vad i proposition 1993/94:76

föreslagits,

7. beträffande den sociala bostadspolitiken

att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo13.

res. 4 (s)

Stockholm den 2 december 1993

På bostadsutskottets vägnar

Agne Hansson

I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist

(s), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Erling Bager (fp),

Lennart Nilsson (s), Sören Lekberg (s), Mikael Odenberg (m),

Rune Evensson (s), Ulf Björklund (kds), Britta Sundin (s),

Birger Andersson (c), Marianne Carlström (s), Lars Stjernkvist

(s) och Dan Eriksson i Stockholm (nyd).

Reservationer

Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune

Evensson, Britta Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist

(alla s) har till betänkandet avgivit följande reservationer.

1. Slopande av krav på särskild lånefinansiering (mom. 1)

Reservanterna anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar

med "Vad gäller" och slutar med "yrkande 1" bort ha följande

lydelse:

Som framgått av motionerna Bo10 (s) och Bo12 (v) innebär

regeringens bostadspolitik stora boendekostnadsökningar för

många. Detta beror bl.a. på effekterna av den snabba

avtrappningen av räntebidragen som riksdagens majoritet nyligen

beslutat om med stöd av regeringspartiernas företrädare och Ny

demokrati. Detta beslut innebär att räntebidragen minskar med 3

miljarder kronor åren 1994--1996. Detta beslut samt den

omständigheten att bostadsinstitutens räntemarginaler, dvs.

skillnaden mellan marknadsräntan och subventionsräntan, inte

sällan uppgår till 1,0--1,5 procent kan beräknas medföra

månatliga kostnadsökningar för de boende i storleksordningen

1 000 kronor för flertalet årgångar som finns kvar i

räntebidragssystemet.

Regeringen har hittills inte haft några konstruktiva lösningar

för att mildra de svårigheter som mer eller mindre oförskyllt

drabbat många boende, speciellt dem som bor i nya hus. Inte

förrän riksdagens majoritet -- företrädare för

Socialdemokraterna, Ny demokrati och Vänsterpartiet -- våren

1993 i riksdagen tog initiativet i frågan och föreslog att en

utredning tillkallades för att analysera problemen på

bostadskreditmarknaden blev regeringen tydligen medveten om att

problem över huvud taget finns på denna marknad. Trots att

riksdagen fattade sitt beslut i juni månad och trots att frågan

i allra högsta grad brådskar dröjde det mer än två månader innan

en utredare tillkallades. Om denna långa tidsutdräkt i en

brydsam situation tyder på ointresse eller oförmåga från

regeringens sida att samla sig i frågan är kanske i och för sig

egalt för de boende som drabbas och som nu tvingas ta

konsekvenserna i form av personliga konkurser eller som får

svårigheter på grund av att den bostadsrättsförening eller den

fastighet de bor i kommit på obestånd.

När regeringen nu presenterar förslag i avsikt att stabilisera

bostadskreditmarknaden måste tyvärr konstateras att ett

genomförande av förslagen sannolikt är otillräckligt för att

förhindra att fastighetskrisen sprids. Emellertid måste alla

möjligheter prövas, även det i och för sig otillräckliga

regeringsförslag som nu diskuteras. Vissa ändringar i detta bör

dock göras bl.a. i vad avser ordningen för fastställande av

subventionsräntan och omfattningen av slopande av krav på viss

lånefinansiering som förutsättning för räntebidrag.

Beträffande sistnämnda fråga innebär regeringsförslaget att

krav på särskild lånefinansiering som förutsättning för

räntebidrag slopas enligt de regler som gällde till utgången av

år 1991. Utskottet kan ställa sig bakom detta förslag dock med

den ändringen att även bostäder som fått beslut enligt 1992 års

system kommer att omfattas. Vad nu föreslagits innebär en

anslutning till motionerna Bo10 (s) och Bo12 (v). Ett

genomförande av motionärernas förslag skulle få stor betydelse

inte minst för nyare bostadsrättsföreningar eftersom för dessa,

till skillnad från andra upplåtelseformer, ett samband ännu

finns mellan lån och räntebidrag. Enligt en av Konsumentverket

nyligen presenterad undersökning har 29 bostadsrättsföreningar

gått i konkurs under årets första tio månader. Det är nästan

dubbelt så många som under hela år 1992. De föreningar som gått

i konkurs är tämligen nybildade. De finns ofta på mindre orter.

Med hänvisning till vad nu anförts föreslår utskottet ett

riksdagens tillkännagivande till regeringen med anledning av

motionerna.

dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

1. beträffande slopande av krav på särskild

lånefinansiering

att riksdagen med anledning av proposition 1993/94:76 och

motionerna 1993/94:Bo10 yrkande 1 och 1993/94:Bo12 yrkande 1 som

sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

2. Införande av en statlig kreditgaranti för att omfördela

vissa ränteutgifter i vad avser subventionsräntan vid

konvertering (mom. 3)

Reservanterna anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar

med "Den av" och på s. 8 slutar med "behandlats ovan" bort

ha följande lydelse:

Den av motionärerna och i skrivelsen behandlade frågan om

reglerna för bestämning av subventionsräntan är ofta avgörande

för nivån på boendekostnaden. En räntemarginal om 1,5 % innebär

exempelvis enligt skrivelsen från SABO,

Fastighetsägareförbundet, HSB och Riksbyggen en

boendekostnadsökning om ca 120 kr/m2 och år vid konvertering

av ett femårigt bostadslån från år 1988. Bara denna omständighet

innebär en månadskostnadsökning om 750 kr för en normalstor

trerumslägenhet.

I s- och v-motionerna anförs att det uppenbarligen förhåller

sig så att det bland de mest nödlidande företagen inte finns

utrymme för ökade räntemarginaler. Det bör därför föreskrivas

som villkor för en utökad statlig kreditgaranti för

omfördelningslån att vid nästkommande konvertering

fastighetslånen inte åsätts högre räntor än den statliga

subventionsräntan.

Ett riksdagens tillkännagivande i frågan till regeringen

tydliggör självfallet för bostadsinstituten och för övriga

aktörer på bostadskreditmarknaden riksdagens inställning i

frågan. Regeringen kan naturligtvis genom sitt agerande med

anledning av det nu förordade tillkännagivandet ge ytterligare

eftertryck åt uppfattningen att åtgärder snarast måste vidtas

för att minska räntemarginalerna och därigenom också

boendekostnaderna.

Sammanfattningsvis anser utskottet att riksdagen med anledning

bl.a. av motionerna Bo10 (s) yrkande 2 och Bo12 (v) yrkande 2

som sin mening ger regeringen till känna vad nu förordats om

subventionsräntan vid konvertering. En anslutning till

motionärernas förslag innebär även delvis en anslutning till vad

i skrivelsen förordats.

dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

3. beträffande införande av en statlig kreditgaranti för att

omfördela vissa ränteutgifter i vad avser subventionsräntan vid

konvertering

att riksdagen med anledning av proposition 1993/94:76 och

motionerna 1993/94:Bo10 yrkande 2 och 1993/94:Bo12 yrkande 2 som

sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

3. Stödet till vissa bostadsrättsföreningar (mom. 4)

Reservanterna anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar

med "Det är" och slutar med "bör utformas" bort ha följande

lydelse:

Utskottet delar uppfattningen i motion Bo11 (s) om att vissa

bostadsrättsföreningar, och då speciellt relativt nybildade

sådana, inte sällan har stora problem. Utskottet delar också

uppfattningen att förslagen i den nu behandlade propositionen

kan behöva kompletteras så att dessa föreningar inte bara

tillfälligtvis utan även på sikt ges möjligheter att klara sina

ekonomiska problem. Dessa problem ligger ofta inte endast hos

föreningarna utan har inte sällan och föga överraskande kommit

att drabba också de boende i föreningarna med personliga

konkurser som följd.

Förutom att ytterligare ekonomiska åtgärder är nödvändiga

skulle troligen också vissa ändringar bl.a. i bostadsrättslagen

bidra till att föreningarnas problem skulle minska.

Det bör i sammanhanget erinras om att i ett särskilt yttrande

(s) till betänkande 1992/93:BoU11 med instämmande av

vänsterpartiet våren 1993 uttalanden gjorts om behovet av

särskilt stöd till vissa bostadsrättsföreningar. I detta

särskilda yttrande anfördes bl.a. att för bostadsrättsföreningar

bör undersökas om direkt skuldsanering av det slag som är

aktuellt för särskilt utsatta privatpersoner skulle vara en

utväg för att lösa de ekonomiska problemen.

Med hänvisning till vad nu anförts och till utskottets

ställningstagande ovan med anledning av motionerna Bo10 (s) och

Bo12 (v) och med anslutning till det nu refererade särskilda

yttrandet och till motion Bo11 (s) anser utskottet att riksdagen

med anledning av den sistnämnda motionen som sin mening bör ge

regeringen till känna vad nu anförts om ytterligare åtgärder

beträffande stödet till vissa bostadsrättsföreningar.

dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

4. beträffande stödet till vissa bostadsrättsföreningar

att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo11 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

4. Den sociala bostadspolitiken (mom. 7)

Reservanterna anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10

börjar med "Den genom" och på s. 11 slutar med "Bo13 (s)

avstyrks" bort ha följande lydelse:

Frågan om en socialt inriktad bostadspolitik är en av de mest

betydelsefulla när det gäller att lägga fast den

bostadspolitiska målsättningen. Det är naturligtvis viktigt att

ständigt hålla debatten och diskussionen levande om hur

samhällets insatser och ansvar för bostadspolitiken skall

utformas och hävdas. Här finns en väsentlig skillnad mellan det

bostadspolitiska synsätt som i riksdagen företräds av

regeringspartierna och Ny demokrati och det som ligger till

grund för den bostadspolitik som Socialdemokraterna ofta med

instämmande av Vänsterpartiet anser bör drivas. Ett uttryck för

oppositionens syn på frågan kan hämtas från det tillfälle våren

1993 när utskottet och riksdagen senast behandlade motioner om

de bostadspolitiska målen. Med anledning av vissa motioner

anfördes då (bet. 1992/93:BoU11 s. 23--24) i en reservation (s)

och med instämmande av Vänsterpartiet följande om de

bostadspolitiska målen:

Sedan regeringsskiftet hösten 1991 har en rad beslut fattats

som påverkat inriktningen och utformningen av bostadspolitiken.

I utredningar och uttalanden från olika företrädare för

regeringspartierna har ytterligare förändringar på i princip

alla områden med betydelse för en socialt inriktad

bostadspolitik aviserats. Det gäller ändringar inom

hyreslagstiftningen, plan- och byggreglerna,

bostadsbyggnadssubventionerna osv. I nästan samtliga fall

innebär de genomförda eller planerade åtgärderna förändringar

som leder bort från de mål som sedan 1940-talet väglett den

svenska bostadspolitiken. Det finns därför med rätta anledning

att, som i de aktuella motionerna, ifrågasätta den nuvarande

regeringens bostadspolitiska ambitioner.

Den socialt inriktade bostadspolitik som successivt vuxit fram

under flera årtionden bygger på att stat och kommun tar ett

betydande ansvar för att målet om att alla skall ha rätt till en

god bostad till rimlig kostnad skall kunna uppfyllas. Den

nuvarande regeringspolitiken tycks i stället vara inriktad på

att stat och kommun skall dra sig tillbaka och låta

marknadskrafterna helt ta över. Marknadskrafterna skall tillåtas

bestämma vad som skall byggas, vem som skall få tillgång till

bostäderna och vad det skall kosta att bo. Enligt utskottets

mening måste denna utveckling brytas och de bostadspolitiska

målen åter få bilda utgångspunkt för de förändringar i

regelsystem m.m. som kan behöva genomföras.

Bostaden är, som framhålls i de aktuella motionerna, en

grundläggande social rättighet som kan likställas med rätten

till arbete, utbildning och sjukvård. Denna insikt har lett till

att vi i vårt land i dag har ett modernt bostadsbestånd av hög

kvalitet och att boendekostnaderna till viss del jämnas ut

genom generella bostadssubventioner och bostadsbidrag. I

förhållande till många andra länder är boendestandarden relativt

jämnt fördelad. Bostadsslum i egentlig bemärkelse saknas helt.

Detta förhållande kan givetvis inte tas som intäkt för att den

sociala bostadspolitiken nu kan avskaffas. Tvärtom är det i dag

lika nödvändigt som tidigare att med kraft försvara vad som

uppnåtts genom flera decenniers bostadspolitiskt arbete.

Vad som anfördes i den nu redovisade reservationen är

fortfarande i hög grad aktuellt. Motiven för att det

bostadspolitiska arbetet bedrivs utifrån ett bostadssocialt

synsätt har snarast vunnit i styrka den senaste tiden. I avsikt

att ge eftertryck åt denna uppfattning föreslår utskottet att

riksdagen med anledning av motion Bo13 (s) som sin mening ger

regeringen till känna vad nu anförts och redovisats om en social

bostadspolitik.

dels att moment 7 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

7. beträffande den sociala bostadspolitiken

att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo13 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

Program vid bostadsutskottets offentliga utfrågning

tisdagen den 26 oktober 1993 kl. 09.30 -- 13.00

Bilaga

Lokal 25>Andrakammarsalen i Riksdagshuset östra

09.30 25>Inledning

TEMA I Bostadsbyggande utan statliga subventioner;

möjligt och önskvärt?

09.35--10.05 25>Inledningsanföranden av

25>professor Peter Englund, Nationalekonomiska institutionen

Uppsala Universitet

25>docent Stellan Lundström, Tekniska Högskolan,

Institutionen för Fastighetsekonomi

10.05--11.05

25>Frågor från utskottets ledamöter och suppleanter

11.05--11.20 25>Paus

TEMA II Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivning

undanröjas?

11.20--11.50 25>Inledningsanföranden av

25>överdirektör Mats Rönnberg Bostadskreditnämnden

25>bankdirektör Hans Lundholm Bankföreningens

Hypoteksbolagskommitté

25>planeringschef Per-Åke Eriksson Finansdepartementet

11.50--12.50 25>Frågor från utskottets ledamöter och

suppleanter

12.50--13.00 25>Sammanfattning och avslutning

Deltagande riksdagsledamöter

Agne Hansson (c) ordförande, Oskar Lindkvist (s) vice

ordförande, Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Magnus

Persson (s), Erling Bager (fp), Lennart Nilsson (s), Sören

Lekberg (s), Mikael Odenberg (m), Rune Evensson (s), Ulf

Björklund (kds), Bo G Jenevall (nyd), Britta Sundin (s), Birger

Andersson (c), Marianne Carlström (s), Inga Berggren (m), Lars

Stjernkvist (s), Harry Staaf (kds), Dan Eriksson i Stockholm

(nyd), Ivar Franzén (c) och Lars Werner (v).

Protokoll från bostadsutskottets offentliga utfrågning den

26 oktober 1993 om bostadsfinansieringen och

bostadskreditmarknaden

I underbilaga till detta protokoll har tagits in de bilder

som visades i samband med utfrågningen.

Tema I Bostadsbyggande utan statliga subventioner; möjligt och

önskvärt?

Ordföranden: Jag ber att få hälsa våra inledande talare,

utskottets ledamöter och övriga här närvarande välkomna till den

offentliga utfrågning som bostadsutskottet i dag arrangerar.

Som framgår av programmet har utfrågningen två teman. Det

första är huruvida ett bostadsbyggande utan statliga

subventioner är möjligt eller önskvärt, med ett frågetecken

efter.

Under de senaste åren har såväl den förra som den nuvarande

regeringen förelagt riksdagen genomgripande förslag om nya

bostadsfinansieringssystem. Vid båda dessa tillfällen -- dels

hösten 1990, dels våren 1992 -- anordnade bostadsutskottet

offentliga utfrågningar.

När vi nu i dag för tredje gången på nästan exakt tre år valt

att i en offentlig utfrågning på nytt ge oss i kast med

bostadsfinansieringen vill vi delvis ge ärendet en litet

annorlunda inriktning. Frågan för dagen är inte att överväga ett

finansieringssystems fördelar eller nackdelar framför ett annat

systems.

Vi vill i dag försöka att vara mer långsiktiga i våra

närmanden till dessa bostadsfinansieringssystem. Vi beskylls som

politiker ofta för att mest vara fokuserade på dagens problem,

eller problemen närmast i tiden, och därmed skjuta de mer

grundläggande principiella frågeställningarna framför oss. Inte

minst under de senaste åren, under trycket av en svår

statsfinansiell situation, har frågan om bostadssubventionernas

vara eller inte vara kommit att bedömas utifrån ett delvis annat

perspektiv än tidigare.

Riksdagen har vid skilda tillfällen fattat beslut som innebär

att bostadssubventionerna kommer att avvecklas fram till år

2010. Det finns också inlagt i denna avveckling en

kontrollstation år 1995 där man skall avgöra om detta är möjligt

eller inte. Besluten har emellertid inte fattats med någon

direkt politisk enighet här i riksdagen.

I dag skall vi försöka att se litet längre än till vad som

närmast är dagens problem. Vi skall fundera över om vi har råd

med, och om det kan anses vara tillräckligt motiverat med,

statliga bostadssubventioner framöver och hur ett

finansieringssystem i så fall skall utformas.

Intressant är också att få belyst behovet av individuella

subventioner och fördelningen mellan sådana subventioner och de

generella subventionerna. Förhoppningen är att

inledningsanförandena tillsammans med frågorna från utskottets

ledamöter och suppleanter skall ge om inte svaret på frågorna om

behovet av bostadssubventioner eller ej så åtminstone bli

utgångspunkt för en konstruktiv debatt i dessa viktiga frågor.

Jag skall strax lämna ordet till Peter Englund, som är först

av våra inledande talare. Peter är professor på

nationalekonomiska institutionen vid Uppsala universitet och har

sysslat mycket med dessa frågor.

Tyvärr har vi i dag på morgonen fått en jobspost. Bengt Turner

har meddelat att han ligger sjuk i 40 graders feber och därför

inte kan delta. Det har inte varit möjligt att med ett så kort

varsel få en ersättare för honom. Men de två inledande talarna

klarar säkert av uppgiften själva.

Vi har totalt beräknat 30 minuter för de inledande talarna.

Det hade inneburit 10 minuter var med tre talare. Jag kan

utsträcka mig något i tiden och ge maximalt 15 minuter till

vardera talare. Därefter kan ledamöterna ställa frågor.

Jag vill än en gång hälsa alla välkomna. Jag ber att få lämna

över ordet till Peter Englund.

Peter Englund: Tack för denna introduktion. Jag har

förstått min uppgift som att jag skall försöka ha ett

långsiktigt perspektiv på bostadspolitiken. Jag kommer att följa

den instruktionen till ca 90 % och försöka lyfta mig över

dagens kris. Jag tror emellertid inte att det är ändamålsenligt

med enbart ett långsiktigt perspektiv, och jag kommer därför att

avsluta med att knyta an till de mer dagsaktuella problemen.

När man diskuterar bostadspolitik utgår man vanligen med rätta

från att bostaden är en mycket speciell vara. Bostadspolitiken

analyseras ofta isolerat från den ekonomiska politiken i övrigt.

Jag tänker ta den omvända vägen och först betrakta bostaden som

en alldeles vanlig vara, fråga mig vilka slutsatser man kan dra

av det, och sedan diskutera vad som är speciellt.

Bostadshus är kapitalföremål som tillsammans med insatser av

drift, underhåll och arbetskraftstjänster av olika slag

genererar boendetjänster. Boendetjänster är konsumtionsvaror som

vi i och för sig kan betrakta som andra konsumtionsvaror.

Vi kan om sådana varor fråga oss: Bör varan subventioneras,

eller bör den beskattas lindrigare än andra varor? Bör det sätt

på vilket varan produceras påverkas genom statliga subventioner

och skatter? Subventioner är ju ingenting annat än negativ

skatt, eller en avvikelse från ett i övrigt symmetriskt

skattesystem.

Ekonomer ställer sådana frågor utifrån två grundprinciper. För

det första önskar man sig ett subventionssystem som ger en så

liten snedvridning som möjligt och som påverkar konsumenternas

beteenden så litet som möjligt. Slutsatsen blir här att man hårt

bör beskatta sådana varor vilkas efterfrågan är okänslig för

prisförändringar.

Förvisso visar empiriska studier och sunt förnuft att bostaden

är en sådan vara. Bostaden är en nödvändighetsvara, och

efterfrågan är därför rätt okänslig för prisändringar.

Slutsatsen av den grundprincipen skulle tagen isolerad vara att

bostaden inte alls lämpar sig för att subventioneras, utan

snarare för att beskattas extra hårt.

Här kommer man uppenbart i konflikt med den andra

grundprincipen, nämligen att skatte- och subventionssystemet bör

bidra till en jämnare inkomstfördelning. Slutsatsen blir här att

man hårdare bör beskatta varor som tar i anspråk en stor andel

av höginkomsttagarnas budget och subventionera varor som tar i

anspråk en stor andel av låginkomsttagarnas budget. Detta är ett

av grundargumenten för att bostadssektorn i Sverige och i många

andra länder har varit och är subventionerad.

Vi ser alltså att dessa båda grundprinciper i praktiken leder

till motstridiga slutsatser. Nettot av de båda principerna blir

att vi saknar starka argument för att avvika från en uniform och

enhetlig beskattning. Det är det grundläggande synsätt som

fastlades i samband med den stora skattereformen.

Visserligen kan man på en rad områden -- mat, hotelltjänster

och vad det nu kan vara -- uppamma särskilda skäl för avvikelse

från enhetlighet. Men i allmänhet drar olika argument i olika

riktning. Av kontrollskäl, enkelhetsskäl och andra skäl bör vi

eftersträva en enhetlig beskattning.

På olika områden är man i färd med att tumma på dessa

principer. Min bedömning är ändå att det på bl.a. bostadsområdet

finns ett värde i att hålla sig till dessa. Om jag betraktar

bostaden som en vanlig konsumtionsvara blir slutsatsen att

argumenten för avvikelse från uniform beskattning är

utomordentligt svaga.

Frågan är då vad som är speciellt med bostaden. Här har jag

inte några synpunkter som är särskilt originella jämfört med dem

som ligger bakom den sociala bostadspolitiken i Sverige under

efterkrigstiden. Bostaden är speciell, framför allt genom att

bostadsvalet påverkar barnens uppväxtmiljö. Barnen kan inte

välja själva, utan det är föräldrarna som väljer för dem. Hur

barnen mår har stor betydelse för det allmänna tillståndet i

samhället.

Om man vill klä detta i ekonomisk jargong kan man säga att det

finns externa effekter. Barn som inte har en tillräckligt god

bostadsmiljö kan ställa till med problem av olika slag i

samhället i övrigt. Som nationalekonom kan jag egentligen inte

ha några egna uppfattningar om bärigheten i detta argument. Det

är snarare en fråga för sociologer och andra. Men som

privatperson tycker jag att det är ett rimligt argument.

Slutsatsen av detta är att subventioner till barnfamiljers

bostadskonsumtion upp till en viss gräns, dvs. ekonomiska

insatser från samhället som gör det möjligt för barnfamiljer att

i stort sett oberoende av föräldrarnas inkomster konsumera

boendetjänster av en viss miniminivå, ter sig rimliga. Var den

nivån ligger kan vi ha olika uppfattningar om.

Det är just vad vi har genom bostadsbidragen. Detta är det

resonemang som ligger bakom bostadsbidragen. Vi kan diskutera

den exakta utformningen av dem. Men genom att de på marginalen,

upp till en viss gräns, ger en nästan fullständig

subventionering av boendekostnaderna har de en mycket stark

styrfunktion avseende hushållens val.

Observera att bostadsbidragen är riktade direkt mot

bostadskonsumtionen. De har fördelen att de kan styras till

vissa grupper, dvs. barnfamiljer, vilket är den enda grupp som

jag ser det som rimligt att subventionera.

Jag ser alltså argument för bostadsbidragen, men jag har inte

någon egen uppfattning om exakt hur starka de argumenten är.

Övriga subventioner som förekommer och har förekommit --

förmånlig skattebehandling av räntekostnader och direkta

räntebidrag -- har två egenheter. Den ena är att de endast

subventionerar kapitaldelen av produktionskostnaderna för att

åstadkomma boendetjänster. Vi har där en snedvridning för vilken

såvitt jag förstår det inte finns några teoretiska eller

principiella skäl. Den andra egenheten är att dessa subventioner

svårligen låter sig specialdestineras till vissa grupper, t.ex.

barnfamiljer.

Jag ser över huvud taget inga principiella argument för att på

sikt bibehålla en förmånlig skattebehandling av bostadssektorn

eller ett system med räntebidrag. Är det något som skall

subventioneras är det konsumtionen för vissa grupper och inte

produktionen av dessa tjänster.

Enligt min uppfattning skall räntesubventioner normalt sett

inte behövas i en ekonomi med en väl fungerande kapitalmarknad

och med välkonsoliderade bostadsföretag. Historiskt sett har de

vuxit fram för att garantera rimliga kassaflöden och därmed

rimliga hyror i en värld dominerad av svagt kapitaliserade

allmännyttiga bostadsföretag och med en reglerad kreditmarknad,

dvs. i en värld där bostadsföretagen inte har kunnat föra över

kassaflöden i tiden vare sig genom användande av eget kapital

eller med användande av lånat kapital.

Har vi bara företagsägare, och jag har inga synpunkter på om

det skall vara allmännyttiga bostadsföretag eller privatägda,

som lika väl som ägare på andra områden ställer upp med eget

kapital av rimlig storlek finns det såvitt jag kan bedöma ingen

anledning att tro att en väl fungerande kreditmarknad inte

skulle klara av resterande likviditetsproblem. Det traditionella

argumentet för räntesubventioner som ett sätt att omfördela

kassaflöden över tiden är såvitt jag kan se i princip inte alls

giltigt.

Detta innebär nu inte att jag tycker att det är rimligt att

plädera för en omedelbar avveckling av kvarvarande räntebidrag.

I själva verket är det på få områden inom den ekonomiska

politiken där en långsiktigt inriktad politik är så viktig och

nödvändig som på bostadsområdet. Det gäller bl.a. hyrorna.

Bostadsutgifterna för det vanliga hyreshushållet är en fast

utgift i ett kort och även i ett medelfristigt perspektiv. Det

är stora kostnader förknippade med att byta upp eller ner sig i

bostadskonsumtionen. Man måste därför räkna med att ändrade

hyror i det korta och medellånga perspektivet slår rakt in i

hushållsbudgeten.

Inom ägarsektorn är argumenten mot snabba ändringar av

politiken ännu starkare. Vi har där, som alla känner till, stora

kapitaliseringseffekter. Låt mig ge er ett räkneexempel.

År 1990 var den genomsnittlige 30-åringens villa värd 655 000

kr. Den genomsnittliga skulden på samma villa var 408 000 kr,

en belåningsgrad på ungefär 60 %. Vi har sedan dess haft ett

prisfall på ungefär 25 %. Vår 30-åring har förlorat 164 000

kr. Han har alltså förlorat en disponibel årsinkomst för en

barnfamilj.

Jag säger inte att allt detta beror på ryckigheten i

bostadspolitiken och skattepolitiken, men det gör det

uppenbarligen till en del. Kapitaliseringseffekter av denna

storleksordning är uppenbarligen väl så värda att diskutera som

marginella ändringar i marginalskattesatser på arbetsinkomster

och annat.

För att fortsätta räkneexemplet är det kvarvarande egna

kapitalet i dag för denna 30-åring 90 000 kr. Han hade år 1990

ett eget kapital i sin villa på 250 000 kr. På dagens

kreditmarknad kanske han får låna 70 %, och han behöver alltså

en insats av eget kapital på 30 % om han skall byta bostad. Det

räcker till att köpa ett hus för 300 000 kr.

Denna person är inlåst i sin villa. Skall han flytta måste han

flytta till ett hus som är 40 % billigare, 40 % mindre, än det

hus han nu bor i, trots att han som den genomsnittlige

30-åringen antagligen normalt vore på väg upp i boendekarriären

och skulle ha ett intresse av att byta upp sig till ett större

hus.

På grund av den ryckiga prisutvecklingen har vi fått starka

inlåsningseffekter på marknaden. Jag säger detta som en varning

mot att i dag gå alltför snabbt fram i en långsiktigt motiverad

fortsatt avveckling av räntebidragen.

Jag har med detta velat återknyta till det kortare

perspektivet. När vi diskuterar långsiktiga reformer kan vi inte

göra det enbart i ett långsiktigt perspektiv. Vi måste alltid

hålla i huvudet hur vi genomför dem.

Många av de problem som vi ser i dag har enligt min mening,

och det är inte någon originell uppfattning, uppkommit därför

att man har genomfört långsiktigt motiverade reformer. Det

gäller avregleringen av kreditmarknaden och den stora

skattereformen. Man har genomfört stora och långsiktigt mycket

välmotiverade reformer utan att fullt tänka igenom de

kortsiktiga implikationerna.

När man nu, som jag hoppas, går vidare med avvecklingen av

räntebidragen får man inte göra det utan att också ha det korta

perspektivet för ögonen.

Stellan Lundström: Också jag skall upprätthålla mig vid

det långa perspektivet men även se litet grand kortsiktigt,

bl.a. mot bakgrund av att jag för närvarande sitter i med i det

man kallar för Bankakuten och tittar på allt det som har hänt på

det omådet. Jag har satt upp tio elva punkter och tänker ägna en

à en och en halv minut åt varje punkt.

Bild 1. [Har tagits in som underbilaga 1 till protokollet. Se s.

65]

Det är naturligtvis möjligt att bygga bostäder utan

subventioner. Om det sedan är önskvärt är en politisk fråga. Jag

tror att man, ungefär som på 50- och 60-talet, kan bygga

bostäder väsentligen utan subventioner.

Vi har för närvarande en treårig lågkonjunktur bakom oss. Det

är en utförsbacke, och det är lätt att man anlägger ett mycket

statiskt perspektiv. Jag tror att man måste ha ett dynamiskt

perspektiv på samhället och samhällets utveckling.

Vi är på väg från ett industrisamhälle in i ett tjänste- och

informationssamhälle. Vissa regioner kommer att växa till ganska

snabbt framöver medan andra regioner kommer att avvecklas mer

eller mindre snabbt. Då behövs det byggas bostäder. De flesta

bedömare menar att det på lång sikt måste byggas ungefär 30 000

lägenheter per år i detta land. Jag är av den uppfattningen att

det inte räcker.

Om vi går mot en mer marknadsmässig bostadssektor måste vi

arbeta med litet högre vakanser. Vi måste t.ex. producera

lägenheter för att vi skall kunna ha 2--4 % vakans.

Tillväxtregionerna kräver att det byggs uppemot 40 000--50 000

lägenheter per år, i ett fortvarighetstillstånd. Det är ändå

bara 1 % av en stock på 4 miljoner lägenheter. Man måste därför

se detta i ett mer dynamiskt perspektiv.

Om man sätter sig ner och räknar på detta, och säger att man

skall bygga bostäder väsentligen utan bostadssubventioner, ser

man att det finns tre viktiga faktorer. Det är den hyra man kan

få ut, den realränta som noteras i samhället och den

produktionskostnad man har.

Man kan litet raljerande säga att man tidigare byggde, och att

det kostade en viss slant. Sedan konstaterade man hur mycket man

fick ut i hyra. Därefter gick man till staten och sade: Nu måste

vi ha så här mycket subventioner, eftersom det inte går ihop.

Om man vänder på det hela är det egentligen hyran som är den

väsentliga finansieringsfaktorn. Det finns en gammal

byggmästarregel som säger: Bygger du billigare är tio gånger

första årshyran kommer det på sikt att vara lönsamt. Den bygger

naturligtvis på vissa förutsättningar, framför allt beträffande

realräntan. Man måste ha en ganska låg realränta, dvs. 4--5 %

och lägre. Då kan man bygga på detta sätt.

Om man kan ta ut en hyra på 800 kr per kvadratmeter kan man

inte bygga dyrare än 8 000 kr per kvadratmeter. Det visar

färdriktningen de närmaste åren. Här måste byggentreprenörer,

byggherrar, bli mycket effektivare. Samtidigt måste de också

bygga hus för dem som kan betala.

Det innebär, om man upprätthåller sig vid det korta

perspektivet, att de hus som är byggda från 1986--1987 fram till

år 1992, kanske för 11 000--17 000 kr per kvadratmeter, kommer

att ha det som man litet förenklat kan kalla för ett

avskrivningsbehov. Produktionskostnaderna är för höga, och man

kan egentligen inte förränta kapitalet.

Det är litet grand samma problem vi ser bl.a. i anknytning

till bankerna. Det är problem med bostadsrättsföreningar m.m.

Det har skett en för dyr produktion. Den ryggsäcken kommer vi

att ha med oss hela detta sekel ut. Det gäller bara att hantera

den på ett riktigt sätt.

Vi måste kanske bygga litet annorlunda. Vi måste bygga för dem

som kan betala. Det innebär att vi måste bygga hus i bättre

lägen. Vi kanske skall bygga för de kundgrupper som är

betalningsstarka. Samtidigt måste det finnas lägenheter att

tillgå för dem som första gången skall ut på bostadsmarknaden,

de man kallar bostadsbörjarna. Det är bostadsbörjarna som är

drivkraften för bostadsefterfrågan.

Vi kanske inte skall upprusta hela beståndet så att det håller

exakt samma höga standard. Det kanske skall finnas litet

billigare lägenheter att tillgå i t.ex. centrala lägen. Vi

kanske också skall bygga litet annorlunda och i stort sett

tillhandahålla enbart "skal", så att man själv tillför det man

kan kalla för svettkapital. Man får alltså möjlighet att själv

bidra på olika sätt.

Vi kanske skall tillåta att man bygger i de lägen där vi

hittills inte har tillåtit bebyggelse. Folk kanske vill bo vid

vatten och ha sjöutsikt. Man kanske vill ha litet grand andra

lägen, nära till jobbet osv. Det kräver att man har rörlighet i

beståndet på bostadsmarknaden. Det måste finnas en möjlighet

till omsättning i beståndet.

Om de som skall köpa nytt är i 50-årsåldern och bor i en villa

där barnen har flyttat ut kanske de efterfrågar en fin

hyreslägenhet någonstans. Då måste de kunna sälja sin villa.

Samtidigt kanske den som flyttar från bostadsrätt skall köpa

villan, och sedan skall den från hyresrätten in i bostadsrätten.

Det innebär att man måste använda olika medel, bl.a.

skattemedel, för att få en rörlighet i bostadsbeståndet.

Här är beskattningen intressant. Om man räknar på detta, som

vi har gjort vid ett antal tillfällen, upptäcker man att det

finns ett tämligen begränsat utrymme för fastighetsskatt. Man

skall ha klart för sig, att om man tar ut 2,5 % av

taxeringsvärdet i fastighetsskatt är det ungefär 2 % av

marknadsvärdet.

Man måste ställa sig frågan vad man har för långsiktig

förräntning på fastigheter. En fastighet är en långsiktig

tillgång. De mätningar som görs kanske visar att man har 3 %

real förräntning på fastigheterna, och därav tar enbart

fastighetsskatten ungefär 2 %. Man kan litet raljerande säga

att man då måste ha räntebidrag för att kunna betala

fastighetsskatten, eftersom det inte finns utrymme för en så hög

fastighetsskatt.

Hur hög fastighetsskatten skall vara kan man alltid diskutera.

Men den kan absolut inte vara 2 % av marknadsvärdet om man har

tänkt sig att man skall kunna bygga bostäder väsentligen utan

subventioner.

Sedan brukar man också hävda i debatten att det finns utrymme

för fastighetsskatt i det äldre beståndet. Jag tror att man då

litet grand gör sig skyldig till en felsägning, man skiljer inte

mellan lönsamhet och likviditet. Som tidigare talare påpekade är

våra bostadsföretag ganska dåligt konsoliderade. Men det finns

kanske ett utrymme i det gamla beståndet. Det utrymmet måste man

ha för att kunna konsolidera företagen för att i nästa omgång

kunna bygga om sina bostäder väsentligen utan subventioner.

Fastighetsskatt är litet grand av en nyckelfråga. Över huvud

taget är skattereglerna en nyckelfråga, dvs. att man har

skatteregler som t.ex. medger avskrivningar som är anpassade

till den ekonomiska livslängden för byggnadsbeståndet. Inför

framtiden skall man ha klart för sig att de ekonomiska

livslängderna kommer att sjunka i takt med att samhället

förändras allt snabbare. Det innebär att dagens

avskrivningsregler, dvs. 2 % avskrivning kanske bör fördubblas

till 4 % avskrivning. Då menar jag att det ekonomiskt sett

fortfarande är en riktig avskrivning inom ramen för ett

nominellt skattesystem. Fastighetsskatten är alltså en

nyckelfråga.

Nästa nyckelfråga är nya finansieringsformer. Jag tror också

liksom tidigare att kapitalmarknaden ställer upp med en

långsiktig finansiering. Kortsiktigt är det självfallet så, att

allt som heter banker och kreditinstitut är livrädda för allt

som det står fastigheter på. Det är gult eller närmast rött kort

för allt vad fastighetsinvesteringar heter för närvarande. Men

detta kommer naturligtvis att ändras så småningom.

Man skall ha klart för sig att den mest kreativa

finansieringsformen i dag är statliga lån med räntebidrag. Så

länge man har så kraftiga räntebidrag kopplade till statliga

lån, kan ingen annan alternativ finansieringsform på marknaden

konkurrera. Men om man väsentligen minskar dessa räntebidrag och

drar undan det statliga engagemanget är jag helt övertygad om

att kapitalmarknaden på olika sätt kommer att ställa upp med

finansieringsformer som är anpassade till inflationen och till

hushållens ekonomiska betalningsförmåga över deras livscykel.

På kort sikt kommer både hushåll och företag att få ett ganska

stort problem, nämligen att man måste ha mera eget kapital.

Finansiären kommer att kräva mer eget kapital, och eget kapital

kommer att vara en nyckelfråga ute i företagen. Det gäller

framför allt de kommunala bostadsföretagen, som milt försiktigt

är felaktigt konsoliderade. Man kan inte bedriva

bostadsföretagande med 99 % lånat kapital och 1 % eget

kapital. Här måste utrymme ges för att generera eget kapital, om

man så småningom skall kunna fortsätta att bygga och bygga om

bostäder. Eget kapital kommer att bli en viktig fråga framöver.

Om man skall ha ett statligt engagemang är det ganska mycket

som talar för att man på något sätt skall stöda en

kreditriskförsäkring. Olika projekt kan då framstå som lönsamma,

men finansiären kanske då säger att det är en för stor risk

involverad med projektet. Då kan man diskutera om huruvida man

skall ha en kreditriskförsäkring på den vanliga marknadens

villkor eller om staten på olika sätt skall gå in med

kreditriskförsäkringar på marknadsmässiga villkor. Det man här

diskuterar rör produktionskostnader, skatt och finansiering.

Om man här skall gå in på det politiska är det många som säger

att man skall avreglera bostadsmarknaden. Jag är den första att

säga att man skall avreglera bostadsmarknaden, men jag vill

använda ett annat begrepp, nämligen att omreglera

bostadsmarknaden. Varje fungerande marknad kräver ganska

distinkta regler. Ett exempel är aktiemarknaden, som sägs vara

en fungerande marknad, med dess stränga regler som framför allt

finns för informationspliktsreglerna. Låt oss då inte göra om

det misstag som man exempelvis har gjort med kapitalmarknaden

och taximarknaden, där man ganska blint har avreglerat.

En annan fråga som måste beaktas, som handlar om stabiliteten

på bostadsmarknaden, är det som man kallar det sociala boendet.

När de kommunala bostadsföretagen blir alltmer affärsmässiga

uppstår ett vakuum, då man frågar sig vem som egentligen skall

ta hand om alla de problem som är ganska förutspådda, dvs. när

arbetslösheten är 10 %. När detta så småningom slår igenom,

tror jag att det sociala boendet kommer att diskuteras.

Om man nu skall ha subventioner för byggande, tror jag ungefär

som föregående talare, att man på olika sätt skall försöka rikta

dessa subventioner. Riktade bidrag är naturligtvis mycket

billigare för samhället, man får en effektivare byggmarknad och

en effektivare bostadsmarknad. Men om man fortfarande vill ge

någon typ av produktionsbidrag, tror vi inte att man i framtiden

skall använda sig av räntebidragskonstruktionen. Det är mycket

mer tilltalande med ett investeringsbidrag, dvs. en klumpsumma

som ges ut. Det visar sig att dessa räntebidrag, och då pekar

jag på dagens situation, betraktas med stor skepsis på den s.k.

andrahandsmarknaden. Det är t.o.m. så att vissa

bottenlåneinstitut säger att det är så stor politisk osäkerhet

förknippad med dessa räntebidrag att de inte tillskrivs något

värde vid värdering av fastigheterna. Då är det bättre att säga:

Okej, investeringsbidrag i en klumpsumma. Det innebär att

fastigheterna omedelbart är ute ur systemet, om man ger ett

investeringsbidrag efter själva marknadsförutsättningarna.

En sista punkt är något som kanske inte så många har tänkt på,

men som är en av de viktigaste faktorerna för en fungerande

bostadsmarknad, nämligen tillgången till information. Det är

helt klart ett stort antal aktörer på bostadsmarknaden --

bostadssökande, bostadsrättsköpare och småköpare -- som en, två

eller tre gånger per år gör en affär. Det kanske är deras livs

affär, men ofta är de amatörer på denna marknad, och det finns

väldigt stora transaktionskostnader på marknaden. Det är fråga

om ett stort evenemang och man söker då naturligtvis

information. Självfallet finns det information på marknadens

villkor, men om samhället på något sätt skall stödja, tror jag

att stöd till information på dessa marknader kan vara ganska väl

investerade pengar.

Ordföranden: Vi tackar de två inledarna. Kontentan är

omreglering i stället för avreglering, riktade bidrag,

investeringsbidrag i stället för räntebidrag. Vi övergår då till

frågor.

Magnus Persson: När jag lyssnade på Stellan Lundström och

Peter Englund ställde jag mig ofelbart frågan: Vart leder i

förlängningen egentligen bostadspolitiken utan statliga

subventioner? Vi har märkt av systemskiftet, och drömmen om en

egen bostad har för många blivit en mardröm. Hur lång är

nådatiden, och hur ser ni på framtiden? Vilka konsekvenser

kommer detta att leda till?

Peter Englund: Jag talade inte entydigt för en

bostadsmarknad helt utan subventioner. Jag tror, men det är mera

en personlig värdering än i egenskap av forskare, att det behövs

riktade subventioner till svaga grupper på marknaden. Jag tror

att de sociala problem som vi ser framför oss i dag med hög

arbetslöshet och stor invandring i dag är viktigare än vad de

har varit på många år. Jag tror att det enbart handlar om

barnfamiljerna. Vi måste ha subventioner som gör att alla barn i

det här landet får möjlighet att leva under hyggliga

bostadsförhållanden. Givet detta, ser jag inga särskilda problem

med att mänskligheten i övrigt kan välja att bo i en stor eller

liten villa, en hyreslägenhet eller bostadsrätt.

Stellan Lundström: Om man ser sig omkring i världen kan

man konstatera att samhället i de allra flesta västländer ger

någon form av stöd till boendet. Formerna för stödet varierar

och också de insatser som man faktiskt gör. Genom det

räntebidragssystem som vi haft i Sverige och som under de

senaste åren har skenat iväg, är vi tillsammans med Holland

kanske det land som ger mest subventioner till boendesektorn.

Men jag tror också att det måste vara någon form av stöd till de

svaga grupperna på bostadsmarknaden. Jag tror inte att vi i det

här landet är betjänta av att få en amerikansk situation på

bostadsmarknaden. Hur stödet sedan skall utformas kan alltid

diskuteras.

Peter Englund: Bara en kort komplettering, det jag tror

ligger bakom frågan är rädslan för segregation. Enligt min

uppfattning motverkar man segregation bäst genom olika former av

fysisk planering, där man ser till att de bostadsområden som

byggs får en blandad sammansättning, dvs. stora och små

lägenheter samt villor integrerade i samma område. Men det är

såvitt jag förstår inte ett argument för subventioner, utan ett

argument för att samhället skall behålla ett starkt

planeringsinstrument.

Magnus Persson: Vi märker att det lilla byggandet till

90 % sker i större regioner, tätorter, städer osv.

Byggmarknaden har ju raserats och det råder ju helt enkelt kaos.

Vad händer med glesbygden? Det blir ett A- och ett B-lag.

Stellan, vem kommer att vilja bygga i exempelvis Bureå osv.?

Peter Englund säger att subventionerna skall riktas till

konsumtion men inte till produktion. Om man fullföljer detta

resonemang, finns det då inte en uppenbar risk för att det inte

kommer att byggas någonting i vikande regioner. Jag har en sista

fråga till Peter Englund. Han säger att det är en väl fungerande

kreditmarknad. Tycker du att det finns en väl fungerande

kreditmarknad som stöttar byggandet i Sverige i dag?

Peter Englund: Jag tycker inte att den finns just i dag,

men jag tror att förutsättningarna är goda för att vi skall ha

en sådan marknad om ett par år.

Vad gäller Norrlands inland tror jag att problemet ligger i

bristen på arbetsplatser snarare än i bristen på byggande.

Stellan Lundström: Jag vill också betona att

kreditmarknaden i dag inte fungerar fullt ut, men det beror på

efterdyningarna av det man kallar för bankkrisen. Man är i många

fall överdrivet försiktig.

När det gäller Norrlands inland, vill jag säga att Norrlands

inland i och för sig finns i hela Sverige, om än i litet andra

tappningar. Det handlar om den ekonomiska basen. Man kan se på

den ekonomiska basen och på hur näringslivet egentligen ser ut i

Bureå och på andra orter. Jag tror att man också där skall ha en

litet mer dynamisk syn. I mina hemtrakter upptäcker jag att folk

startar verksamhet i egen regi, dvs. de börjar bygga hus själva

såsom man gjorde förr, och lösvirkeshusen kommer tillbaka. Jag

tror att det fortfarande kommer att byggas hus i inlandet, men

på ett väsentligt annorlunda sätt än under den period där en

viss typ av byggande har subventionerats fram med Älvsbyhus

eller Modulenthus. Jag tror att det kommer att bli en annan typ

av byggande och i en mindre omfattning.

Bertil Danielsson: Peter Englund hävdade att vi i

framtiden bör inrikta stödet mer direkt till konsumtion via

bostadsbidrag och mindre via räntebidrag. Mina frågor är: Skall

bostadsbidragen i förlängningen få en annan utformning? Kommer

volymen av de stöd som man då måste betala ut att dramatiskt

öka? Har du någon uppfattning om framtiden när det gäller

överföringen från räntebidrag till bostadsbidrag? Vad kommer att

hända?

Peter Englund: Jag tänker mig inte ökade bostadsbidrag,

utan jag tror att bostadsbidrag av ungefär den storlek som vi

har i dag skulle kunna klara detta, även med avvecklade

räntebidrag. Detta gör förvisso att de genomsnittliga

boendekostnaderna blir högre. Detta måste vägas mot utvecklingen

av inkomstfördelningen i samhället. Det skulle kunna finnas risk

för kraftigt ökade bostadsbidrag, om utvecklingen av

inkomstfördelningen skulle bli väldigt oförmånlig, dvs. om det

skulle bli en bibehållen hög arbetslöshet med låga

ersättningsnivåer och stora grupper av lågavlönade på ett sätt

som vi inte har i dag. I så fall skulle det, enligt mitt

synsätt, motivera ökade bostadsbidrag. Då behövs det mer

bostadsbidrag för att barnfamiljerna skall ha råd med ett

adekvat boende, men annars icke.

Stellan Lundström: Jag vill tillägga att ett problem med

generella konsumtionsstöd är att veta vart de tar vägen. Därför

tror jag att det i fortsättningen behövs någon typ av

produktionsstöd. När det gäller utformningen har jag pekat på

att man i stället skall ha ett investeringsbidrag, som har

ganska klart formulerade konturer, i stället för de räntebidrag

som finns i dag. Räntebidragssystemet är ett system som man inte

har någon kontroll över.

Bertil Danielsson: Kan man tänka sig en utveckling där

räntebidragen får en allt mindre styreffekt och att

byggkostnaderna därmed pressas ner? Har räntebidragen lett till

att byggkostnaderna har legat på en högre nivå än vad de annars

skulle ha gjort?

Stellan Lundström: Med det ränteläge som framför allt var

från perioden 1985--1986 och framåt blev man ganska

prisokänslig. Då kunde man fortfarande bygga för 12 000,

13 000, 14 000 kr. Efterfrågan byggde på att man hade

räntebidrag, vilket ledde till en prisokänslighet som inte var

önskvärd.

Ordföranden: Det är intressant att höra att ni å ena sidan

förordar en avveckling av räntebidragen, medan ni å andra sidan

kommer tillbaka till att någon form av stöd behövs. Jag tycker

att ert besked inte är distinkt. Min fråga: Har det någon

egentlig betydelse om man har ett investeringsstöd eller ett

räntebidrag? Stellan Lundström kopplade detta till en

omfördelning i tiden, antingen hos den egna fastighetsägaren

eller i det kollektiva systemet. Har vi ett investeringsbidrag,

måste detta finansieras. Är det ändå inte rimligt att ha en

omfördelning över hela systemet, eftersom det måste bli mindre

sårbart? Vad är ert recept för att unga människor med normala

inkomster direkt skall kunna efterfråga nybyggda lägenheter.

Stellan Lundström: Man kan vända på frågan om huruvida

unga människor omedelbart skall kunna efterfråga nybyggda

lägenheter. Frågetecknet är just om huruvida man skall bygga

bostäder utan subventioner. I så fall måste nog bostäderna se ut

på ett litet annorlunda sätt än vad de gör i dag -- de kanske

skall vara litet mindre och litet enklare utrustade. Jag kommer

tillbaka till den erfarenhet som man har fått genom

räntebidragen som pekar på att de skapar en instabilitet på

fastighetsmarknaden. I teknisk bemärkelse kan man säga att det

nuvarande värdet av ett räntebidrag är lika med ett

investeringsbidrag. Men det är en väsentlig skillnad mellan hur

man på marknaden betraktar ett investeringsbidrag, som i dag

innebär säkra pengar, och ett räntebidrag som innebär osäkra

pengar i morgon. Jag tror att det finns mycket att vinna på att

byta fot här. Om man vill föra någon typ av regionalpolitik, kan

man differentiera investeringsbidragen. I Stockholm skall man

naturligtvis inte ha några investeringsbidrag. Men i Bureå kan

man, om det med hänsyn till samhällets utveckling är önskvärt

att bygga bostäder, ha ett investeringsbidrag.

Ordföranden: Är det då egentligen subventionerna som

orsakar de höga kostnader som är i dag?

Stellan Lundström: Jag tror att det är fråga om en

samverkan mellan olika faktorer. Man glömmer lätt bort att vi

under de senaste sju åtta åren har levt i en ganska osannolik

värld. I slutet av 1980-talet fick vi för oss att vi både skulle

bygga kommersiella lokaler och bostäder så mycket vi orkade. Då

blev det naturligtvis en lång rad av s.k. knapphetspriser, dvs.

priserna för material, arbetskraft etc. blev höga. Om man, som

då var fallet, inte har någon räntespärr, skenar

produktionskostnaderna för bostäder i väg. Då kan man tillåta

sig att bygga bostäder för 12 000--15 000 kr per kvadratmeter.

Det är dessa problem som vi i dag upplever. Om räntan hade

slagit ut fullt igenom, tror jag att vi hade byggt bostäder för

7 000--8 000 kr per kvadratmeter.

Ordföranden: Innebär detta att man måste ha olika

investeringsbidrag? Man måste ju också bygga stora hus för

barnfamiljerna. Hur skall detta klaras av? Man kan ju inte bara

bygga en typ av hus. Innebär din rekommendation att det skall

vara olika investeringsbidrag, regionalt fördelat, som skall

vara olika stora beroende på husens storlek?

Stellan Lundström: Jag vill återgå till frågan om att

bygga stora hus till barnfamiljerna. Det kanske är så att

barnfamiljerna skall ha den begagnade villan. Tittar man på hur

det för närvarande ser ut i Sverige finns det ett antal tusen

som man på utländska kallar för empty nesters, dvs. en eller två

personer som bor i villor. Man skall försöka skapa en situation

på bostadsmarknaden som innebär att de efterfrågar exempelvis en

hyreslägenhet så att villan blir ledig för barnfamiljen. Detta

är kanske det billigaste sättet att tillgodose ett bostadsbehov.

Lars Stjernkvist: Jag har delvis samma frågeställning som

Bertil Danielsson när det gäller bostadsbidragens utveckling.

Jag är tveksam till Peter Englunds svar att slopade räntebidrag

inte skulle påverka de individuella bostadsbidragens volym. Om

bostadsbidragen skulle ligga kvar på samma nivå, tror jag att

socialhjälpskostnaderna skulle skjuta i höjden. Internationell

erfarenhet från bl.a. Nya Zeeland och Australien tyder på att

slopande av generella bostadssubventioner leder till ökade

sociala kostnader.

Peter Englund: Jag vill inte hävda att jag väldigt noga

har räknat på detta. Med en arbetslöshet på över 10 % och med

de ökade löneskillnader som vi är på väg att få i samhället i

dag tror jag att behovet av bostadsbidrag kan komma att öka. Om

vi bara talar om ett allmänt inkomstfördelningsproblem, är det

inte säkert att det skall hanteras genom bostadsbidrag utan

kanske genom skattesystemet eller socialbidrag. När vi talar om

bostadsbidragen skall vi ha klart för oss vilka mål vi vill

uppnå med dessa. Enligt min uppfattning borde målet vara att

göra det möjligt för alla barnfamiljer att ha det som vi bedömer

som en adekvat boendekonsumtion. Jag ser inget behov av

bostadsbidrag eller andra subventioner till ungdomar som flyttar

hemifrån, vilket ordföranden var inne på. Vi kan också tänka på

de äldre. Det må vara att deras boendekonsumtion är

behjärtansvärd, men vi skall då komma ihåg att det är fråga om

skattepengar som skall tas någonstans ifrån. Människor blir inte

rikare för att vi skyfflar om pengar, utan vi måste vara klara

över den inkomstomfördelning som vi vill åstadkomma. Men jag

accepterar gärna Lars Stjernkvists poäng, att det är möjligt att

jag var något optimistisk när jag hävdade att vi kan klara

bibehållen bostadsbidragsnivå utan att det ger utslag på

socialhjälpen eller någon annanstans i systemet. Men jag ser

inte detta som ett argument för att behålla exempelvis

räntebidragen.

Ordföranden: Kan du bedöma den ungefärliga storleken på

höjningen av de direkta bostadsbidragen?

Peter Englund: Det här är en komplicerad designfråga.

Bostadsbidragens konstruktion innebär att vi subventionerar

80 % av boendekostnaderna mellan en undre och en övre gräns,

därför att vi vill att alla hushåll skall lägga sig på eller

över den övre gränsen. På det sättet uppfattar jag det i alla

fall. Längden på intervallet, var vi sätter den undre gränsen,

har ju stor betydelse för den totala kostnaden. Vi tror att

hushållen frivilligt gör en egen prioritering som sträcker sig

upp mot den övre kostnadsgränsen och i stället drar ner på

någonting annat. I så fall behöver vi ju inte ha så stora

bostadsbidrag. Att förutse intervallets storlek är väl ytterst

en forsknings- eller experimentfråga. Det är ett sätt att spara

pengar i systemet.

Ordföranden: Är din rekommendation att man sparar åt

staten, men får en fördelningspolitiskt bättre träffsäkerhet med

bostadsbidragen?

Peter Englund: Ja.

Ordföranden: Är detta entydigt? När räntebidraget togs

bort, vilket innebar 3,4 miljarder kronor per budgetår, dvs. 1,7

miljarder kronor per inkomstår, höjdes samtidigt bostadsbidraget

med 1,8 miljarder kronor. Det blev alltså en total rundgång. Kan

du belägga ditt påstående?

Peter Englund: Räkneexemplet kan jag inte bedöma. Men om

vi talar om en allmän inkomstfördelningsprofil, finns det

undersökningar som nu är några år gamla gjorda av exempelvis

Frykman som har tittat på de tre subventionssystemen:

bostadsbidragen, skattesubventioneringen och räntebidragen.

Allmänt inkomstfördelningsmässigt visar undersökningarna att

räntebidragen är ungefärligen neutrala, bostadsbidragen är

starkt progressiva och skattesubventioneringen starkt regressiv,

så i den bemärkelsen kan jag belägga påståendet.

Bo G Jenevall: Jag tycker att Stellan Lundströms

föredragning var synnerligen intressant. Den gav en mängd nya

infallsvinklar. Jag har några korta frågor: Om man helt slopade

fastighetsskatten, skulle detta balansera de nuvarande bidragen,

så att man kunde komma bort ifrån bidragseffekten? Tror du att

de föreslagna ändringarna i Danells nya utredning är

tillräckliga för att lösa det akuta problemet? Slutligen skulle

jag vilja höra litet mer om investeringsbidragets konstruktion.

Stellan Lundström: När det gäller slopad fastighetsskatt

tror jag inte att man omedelbart kan koppla ihop detta med andra

typer av subventioner. Jag tror att fastigheter är en

grundläggande produktionsresurs i samhället som man förvisso kan

beskatta, men man kan beskatta den på ett annorlunda sätt. Då

finns det mycket som talar för att fastighetsskatten bör vara en

kommunal beskattning, kopplad till utbyggnad av infrastruktur

etc. Vilka skattesatser som det då kan vara fråga om är 0,5 % i

stället för 2 % av marknadsvärdet. Men de kalkyler som görs på

teoretisk nivå visar ändå att man inte kan ha den

fastighetsskattesats som man har i dag, därför att då måste man

koppla ihop den med räntebidragssystem och subventionssystem på

andra sidan. Däremot kan man inte dra slutsatsen att en slopad

fastighetsskatt skulle betala sig själv.

Nästa fråga gällde Danells ändringar. Jag har här berört

grundproblemet, att vi har ett bestånd av bostäder som är byggda

från ungefär 1986--1987 fram till 1992, som "är för dyrt

producerade". De var för dyrt producerade, trots att vi hade en

normal konjunktur. För närvarande råder en lågkonjunktur på

gränsen till depression. Då är bostäderna mycket för dyrt

producerade i förhållande till den betalningsförmåga som man

faktiskt har. Vad Danell har föreslagit är en omfördelning av

betalningarna över tiden, vilket bygger på att man skall få en

tillväxt i framtiden. Detta kommer kanske delvis att lindra, men

jag tror att det krävs litet radikalare grepp än de

förändringsförslag som Danell har presenterat. Han hade ingen

påse med pengar att gå ut med, utan han fördelade dem över

tiden.

Investeringsbidraget kan man naturligtvis konstruera på olika

sätt. Ett sätt är att man helt enkelt bestämmer hur många kronor

per kvadratmeter ett bidrag skall vara i en region. Man får en

summa pengar, och sedan får man faktiskt bygga. Detta bygger

naturligtvis på att man i olika regioner har olika ekonomisk

betalningsförmåga. Man kanske kan betala 1 200--1 300 kr per

kvadratmeter i hyra här i Stockholm, men kanske 700 kr i Bureå.

Detta måste naturligtvis avspeglas, om man nu vill att det skall

byggas. Sedan är det alltid problem med alla typer av bidrag att

de på något sätt kan försvinna, vilket innebär att de kanske bör

kopplas till investeringar, dvs. att långivaren skall

tillgodogöra sig bidraget. Men detta är mera fråga om

teknikaliteter.

Bo G Jenevall: Du sade i ditt anförande att man faktiskt

betalar ut räntebidrag för att betala fastighetsskatt. Jag vill

återkomma till den frågan. Du måste då själv anse att det finns

en koppling mellan storleken på fastighetsskatten och bidragen.

I så fall borde man kunna hitta en balanspunkt. Om det är fråga

om helt borttagande av skatt eller att skatten skall vara 0,5 %

eller liknande, måste man naturligtvis räkna på, men detta låg

definitivt i det du sade.

Stellan Lundström: Självfallet ligger detta i vad jag

sade. Räknar man på likviditet och lönsamhet över en hel

livscykel för byggnaderna med en uppskattad normal hyra på 800

kr per kvadratmeter och en fastighetsskatt som slår till hälften

efter fem år och fullt ut efter tio år, kan man konstatera att

det hela inte går ihop. Nuvärdet av fastighetsskatten, som är ca

1 000 kr per kvadratmeter, motsvarar en produktionskostnad på

1 000 kr per kvadratmeter i fastighetsskatt. Detta kan man

naturligtvis inte bära. Då måste man ha en form av räntebidrag.

Däremot tycker jag inte att man kan dra slutsatsen att man

helt och hållet skall slopa fastighetsskatten. Det handlar

naturligtvis om hur man skall beskatta olika kapitaltillgångar i

samhället, och då anser jag inte att man skall ge något fribrev

till fastigheterna.

Lars Werner: Mot bakgrund av den rätt vildvuxna debatt vi

haft och fortfarande har om bostadssubventionernas effekter vill

jag ställa en fråga till er bägge: Anser ni att det finns

tillräckligt med kunskap för att bedöma bostadssubventionernas

totala samhällsekonomiska effekter? Om svaret är nej, vad anser

ni då att man behöver forska mera om?

Peter Englund: För en forskare måste ju svaret vara nej.

Det finns vissa förhållandevis enkla saker som vi inte riktigt

känner till och som ligger på gränsen mellan forskning och

utredning. En anknyter till den fråga som ställdes förut om de

exakta fördelningseffekterna. Det finns i det här landet ett

gott individmaterial med uppgifter om enskilda hushåll, och det

är förhållandevis enkelt att tala om precis hur

fördelningsprofilen för de olika systemen ser ut och göra

räkneexempel som visar hur olika ändringar skulle slå.

De svårare uppgifterna, som är uppgifter för forskningen men

där jag inte kan utlova några klara svar inom överskådlig

framtid, har att göra med hur marknaderna fungerar, hur

prisbildningen på marknaden sker. Jag var inne på det litet i

slutet av mitt anförande. Det vi i stor utsträckning diskuterar

här -- räntebidrag till hyresgäster exempelvis -- är ju

småpotatis i förhållande till de inkomstomfördelningar som sker

på ägarmarknaderna. Det är en relativt svår forskningsuppgift.

Vi kan ha en allmän uppfattning om vad som styr den allmänna

prisbildningen på egnahem, men det är en svår forskningsuppgift

att i förväg säga hur priser på olika typer av bostäder kommer

att slå vid en subventionsändring.

Inom parentes sagt var det faktiskt så att de nationalekonomer

som försökte göra prognoser på priseffekten av den senaste

skattereformen kom ganska rätt. Det finns en bilaga till

RINK-utredningen som säger att efterfrågan skulle sjunka med 40

%, och vi tror att det leder till ett prisfall i

storleksordningen 20 %. Jag säger inte att det prisfall vi haft

inte har enbart med skattereformen att göra. Vi har hyfsat hum

om vad som styr prisbildningen, men vi skulle behöva veta mycket

mer. Det är där jag ser ett stort forskningsfält. Ett annat

gäller betydelsen av hur kreditmarknaden fungerar och inte minst

betydelsen av de inlåsningseffekter som vi har i dag och som jag

tror är väldigt viktiga. Jag försöker själv just nu att gräva

litet djupare i datamaterial för att se hur starka dessa

effekter är.

Stellan Lundström: Man vet ju att de flesta subventioner

kapitaliseras på något sätt. Man brukar då säga att de alltid

tar vägen ned i marken. Om det är bostadssubventioner försvinner

de ner i tomten och jordbrukssubventionerna försvinner ner i

åkerlappen. Det innebär att fastighetspriserna drivs upp genom

subventionerna. Detta märker man i Stockholm när det gäller

prisbildningen på hyresfastigheterna. Det måste vara så att de

som köper hyreshus tror att de skall få subventioner i framtiden

för att bygga om -- annars skulle de aldrig betala de priser som

de faktiskt betalar. Så i någon form leder det här till en typ

av förmögenhetsomfördelning i samhället.

Men den intressanta forskningsfrågan är att undersöka om de

subventioner man haft under 80-talet varit till nackdel för

byggsektorn. Har byggsektorn lidit genom dessa subventioner? I

dagsläget vet vi att man skapade en stor byggsektor under

80-talet, och sedan skall man gå ner till en väldigt låg nivå.

Mycket talar för att en jämnare sysselsättning i byggsektorn

skulle ha varit till gagn för hela samhället, men det är mera

tyckande än empiriskt vetande.

Ordföranden: Skulle vi få det resultatet genom ett

borttagande av subventionerna?

Stellan Lundström: Jag tror att byggsektorn alltid kommer

att kännetecknas av en ryckighet, därför att man har

eftersläpningar och följer fel fas i konjunkturcyklerna. Det

finns ständigt behov av att på något sätt med mild eller varm

hand försöka styra byggandet, eftersom det finns en koppling

mellan hyresmarknad, fastighetsmarknad och byggmarknad. Då

tenderar byggmarknaden alltid att ligga fel i fas. Jag tror att

det finns anledning att forska mera kring hur man skall få

infasningen litet bättre.

Ordföranden: Det känns skönt som politiker att få det

svaret, för det är ju oftast vi politiker som får skulden för

ryckigheten. Mera forskning härvidlag är tydligen bra.

Har Lars Werner någon följdfråga?

Lars Werner: Det har jag i och för sig. Det är ju riktigt

att byggmarknaden i alla tider oavsett regering har använts som

konjunkturregulator. Det är ingen nyhet.

Men jag har alltså en annan kort fråga. Den gäller

subventionerna, och jag vänder mig till Lundström: Anser du att

man kan styra subventionerna regionalt, exempelvis till

miljonprogramsområden och storstäder, där det eventuellt är

bostadsbrist och segregeringstendenser? Du har delvis varit inne

på frågan förut och sagt att Stockholm och övriga storstäder

inte skulle få något investeringsbidrag. Håller det?

Stellan Lundström: Det är klart att man kan styra

subventioner. Man kan göra precis vad man vill. Men jag tror det

är viktigt att man då man försöker minimera kostnaderna gör vad

som kan kallas en efterfrågeanalys och försöker bedöma den

ekonomiska basen, så att man inte stoppar ner subventionerna i

ett stort svart hål.

Det finns naturligtvis regioner som har goda förutsättningar

att utvecklas. Om det sedan gäller Bureå känner jag inte till --

men vem vet. Jag tror emellertid att det krävs mer av

marknadstänkande, och det är där byggmarknaden och

fastighetsmarknaden är litet yrvakna i dag. Man börjar fråga

sig: Bygger vi för en kund? Så tror jag inte att man har gjort

tidigare. Det är litet av en kulturförändring.

Lars Stjernkvist: Jag konstaterar att inledarna har litet

olika uppfattning huruvida följden av minskningen av

subventionerna blir ökad segregation eller inte. Det känns bra

att höra att vetenskapen och inte bara politiker har olika

uppfattningar om hur verkligheten ser ut.

Stellan Lundström sade en sak som jag tyckte var spännande och

t.o.m. mycket skrämmande. Du sade i en parentes i slutet av ditt

anförande att utvecklingen nu leder fram till socialbostäder,

dvs. särskilda områden för människor som har det svårt på olika

sätt och inte klarar sig på en avreglerad marknad utan

subventioner.

Min fråga är: Menar du att den politik som nu bedrivs --

minskade subventioner och avreglering -- leder fram till den här

typen av lösningar?

Stellan Lundström: Man får alltid passa sig när gäller

exakt vad man säger, så vi skulle ju kunna spola tillbaka

bandet. Jag tror att jag sade att det man måste ge akt på

framöver är vad jag kallar det sociala boendet -- med en

arbetslöshet som stiger upp mot 10 %. Det är alltså den ena

utvecklingen. Den andra utvecklingen är att vi får låt mig säga

mer affärsinriktade bostadsföretag.

Jag har i tidigare sammanhang efterlyst en debatt om hur man

skall hantera detta. Problemen syns kanske inte så tydligt i

dag, men jag är helt övertygad om att ifall lågkonjunkturen

fortsätter ett tag till kommer vi om två, tre eller fyra år att

ha sociala problem. Det är inte sagt att det blir fråga om någon

typ av social misär, men saken måste hanteras på ett aktivt

sätt.

Jag har inte sagt att vi i det här landet skall ha den typ av

socialt boende som man har i andra länder, men jag efterlyser en

diskussion där man frågar sig: Hur skall man egentligen hantera

de här frågorna ute i kommunerna och i bostadsföretagen? Jag har

mött diskussionen när jag träffat de kommunala bostadsföretagens

verkställande direktörer. Det är ett problem som man har, men

jag upptäcker inte att man diskuterar det på riksplanet.

Knut Billing: Jag har två frågor.

1. Stellan Lundström sade att investeringsbidraget kanske är

en bra linje, men samtidigt sade han att alla olika

subventionssystem kapitaliseras på marknaden. Vad händer med

investeringsbidraget? Det kapitaliseras väl också på marknaden,

och byggarna tar väl omedelbart ut det i form av högre priser.

Är det inte så att på en marknad där säljaren är stark tar han

ut också detta? Vad är egentligen fördelen med systemet?

2. Den här frågan är mera konkret och gäller

fastighetsskatten. Ni uttryckte skepsis rörande

fastighetsskatten och sade att den ligger på för hög nivå.

Samtidigt menade ni att det fanns ett samband mellan

fastighetsskatten och subventionerna. Nu är det ju så -- som

också sades -- att fastigheterna efter fem år går in med

fastighetsskatt. Samtidigt är de fastigheter som går in i

skattesystemet byggda till orimligt höga kostnader, som Stellan

Lundström själv antydde, och på samma gång är detta fastigheter

som i systemet får årligen minskade subventioner, dvs.

fastigheterna är byggda till höga kostnader, de har minskande

subventioner och nu får de också fastighetsskatt. Vilken är då

din lösning, Stellan Lundström, för de fastigheterna? Är den att

angripa subventionsbiten eller är den att angripa

fastighetsskattebiten, eller har du något tredje förslag?

Stellan Lundström: När det gäller detta med

investeringsbidrag kontra räntebidrag vill jag säga att

självklart är det så att alla former av bidrag kapitaliseras mer

eller mindre. Men som jag sade tror jag att det behövs någon typ

av produktionsstöd, fast det kan nog inte byggas upp runt ett

konsumtionsstöd. Investeringsbidraget är först och främst

mycket, mycket enklare att hantera än ett

räntesubventionssystem, och vidare sprider det sig en osäkerhet

på fastighetsmarknaden i dag runt räntebidragen. Jag sade att

vissa bottenlånegivare -- ingen nämnd -- tillskriver inte

systemet något värde därför att politikerna från gång till annan

ändrar förutsättningarna. Investeringsbidragen till

fastigheterna är omedelbart ute ur systemet och värderas utifrån

de överskott som det blir.

Den andra frågan gällde fastighetsskatten för de producerade

fastigheterna. Vi har, som man gör som forskare ibland, räknat

på detta och konstaterat att det finns egentligen bara en

tendens, nämligen att likviditeten blir allt sämre, framför allt

när fastighetsskatt tas ut. Då tycker jag att lösningen är att

man över huvud taget inte tar ut någon fastighetsskatt utan

säger att generationen av bostäder från 1986--1987 fram till

1992 är en förlorad generation. Men det får ges abolition

utifrån detta, för annars kan fastigheterna aldrig leva ett eget

liv framöver.

Man märker när man tittar på de fastighetsbestånd som byggs

upp via Bankakuten o.d. att de inte är särdeles rationella. Det

finns kanske inte utrymme för något svar här när det gäller

skattesidan, men som lantmätare i grunden skulle jag vilja

föreskriva ett laga skifte för fastigheter, så att det kan bli

rimliga förvaltningsenheter när det gäller dessa

fastighetsbestånd med hänsyn till att man inte behöver betala

stämpelskatt och reavinstskatt. Det skulle vara

samhällsekonomiskt lönsamt att göra på det sättet, men det är en

annan fråga.

Knut Billing: Bara en kort följdfråga om

investeringsbidraget. Pengarna kommer ju ut på en gång, och det

är väl just därför som byggbranschen är så ivrig anhängare av

systemet. Blir det inte de facto pengar rakt ner i fickan på

byggmästarna på grund av att de genom investeringsbidraget kan

höja priserna precis på det sätt som enligt vad Stellan

Lundström själv antydde ligger i räntebidragssystemet, dvs. att

det leder till högre produktionskostnader? Vad är då glädjen?

Stellan Lundström: Min tro är att investeringsbidraget kan

ges med en väsentligt lägre summa än nuvärdet av räntebidraget,

så samhället skulle fortfarande tjäna på det här systemet. Då

skulle också investeringsbidragen totalt sett kunna vara mindre,

och man skulle kunna pressa byggkostnaderna genom att säga att

på de olika orterna med olika hyresbetalningsförmåga skulle

anges x kronor, y kronor och z kronor, och vill man bygga på

basis av dessa belopp får man faktiskt lov att göra det också.

Jag är medveten om att alla bidrag har sina nackdelar, men det

här är bättre än ett räntebidragssystem.

Peter Englund: Jag skulle vilja kommentera frågan om

kapitalisering.

Det låter nästan som om allting kapitaliseras fullt ut. Detta

är naturligtvis en sanning med stor modifikation. Vad som händer

är att man får ut bidrag och att prisnivån drivs upp, men i ett

normalläge stimulerar detta till nytt byggande. Det totala

beståndet ökar och detta i sig driver ner priserna. Det är

väldigt viktigt att skilja mellan den kortsiktiga effekten, som

kan vara mer eller mindre fullständig kapitalisering, och den

långsiktiga effekten, som endast delvis är en kapitalisering.

Sedan kan vi diskutera hur mycket som stannar kvar i form av

ökade produktionskostnader osv.

En annan viktig dimension här är skillnaden när det gäller

storstadsområden, där byggandet måste ske antingen genom

förtätning -- effektivare utnyttjande av mark -- eller genom

byggande långt utanför stadskärnorna. Där får vi även

långsiktigt kapitaliseringseffekter i form av ökade markpriser,

medan vi på landsbygden -- ta Bureå igen -- i stort sett inte

får någon markpriseffekt och därmed i normalfallet kanske ingen

långsiktig kapitalisering. En ytterligare aspekt på detta är

alltså att det antagligen påverkar inkomstfördelningen eller i

varje fall förmögenhetsfördelningen mellan storstadsregioner och

landsbygd negativt i det långa perspektivet.

Knut Billing: Om vi för ett ögonblick antar att det är

rätt att det här leder till lägre kostnader för staten på lång

sikt, hur anser ni att ni skall klara saken på kort sikt? Vilka

blir budgeteffekterna om det skall vara ett investeringsbidrag

som är värt namnet?

Stellan Lundström: Problemet gäller övergången från ett

system till ett annat, där man har bundit upp sig i ett

räntebidragssystem. Man måste kunna fasa över det till ett

långsiktigt investeringsbidrag, och det menar jag är inte en

forskningsfråga utan en utredningsuppgift.

Lennart Nilsson: Jag blir litet fundersam. Det finns ju en

del som hävdar att alla former av bidrag höjer

produktionskostnaderna, och sedan har det här diskuterats om

överhettningen under 80-talet. Men vi hade ju en annan

inriktning, där vi bl.a. föreslog investeringsavgifter på

lokaler. Ett av problemen med överhettningen har gällt det

totala byggnadet, främst vissa lokaler. Det har inte handlat om

bostäder. Finns det belagt att räntebidrag och

investeringsbidrag höjer produktionskostnaden? Det hävdas ju här

i varje fall att allt som handlar om bidrag är ont.

Det är det ena. Vidare var bl.a. Stellan Lundström inne på

rörligheten. Jag känner många människor som bor väldigt billigt

i Sverige. De bor billigt därför att de har låga lån på sina hus

eller de bor i hus där det är litet lån. Hur skall man

åstadkomma en rörlighet, vilket är en viktig förutsättning?

Om min svärmor och svärfar skulle vilja flytta gör de inte det

därför att de bor billigt i dag och kan inte flytta in i

någonting som är dyrt. Om man vill få till stånd en sådan

rörlighet att äldre människor flyttar in i moderna bostäder och

ungdomar får de billiga bostäderna, hur skall man åstadkomma det

om man inte använder sig av något slags omfördelningssystem med

exempelvis fastighetsskatten som ett instrument? Annars

uppkommer ju dessa inlåsningseffekter som vi har i dag;

människor vill inte röra på sig därför att de upplever att

kostnaderna är för höga.

Peter Englund: Jag tycker att det delvis är en

missuppfattning att en villaägare i ett gammalt hus, där han har

bott länge och amorterat av sina lån, bor billigt. Han har en

kostnad för det egna kapitalet, för det är pengar som han kunnat

placera någon annanstans. Jag ser egentligen inga

inlåsningseffekter på grund av det faktum att vederbörande kan

frigöra det här egna kapitalet och flytta till en hyreslägenhet

samt använda kapitalet till något annat. Han kan över huvud

taget flytta till en annan sorts bostad, så jag kan inte se att

den villaägaren är inlåst. Inlåsningsproblemen har vi i den

andra delen av marknaden. De som flyttade in i ett hus och hade

10 eller 20 % i eget kapital och som efter de senaste årens

prisutveckling har 0 i eget kapital kommer såvitt jag förstår

inte någonstans. Även om det har blivit dyrare att bo och de

skulle vilja byta ner sig kan de inte göra det heller, för de

har inte ens eget kapital för en mindre bostad.

Jag tror att det är utomordentligt viktigt att främja

rörligheten på marknaden. Det har Stellan varit inne på tidigare

och du är inne på det i din fråga. Det är ett av de starkaste

argumenten för att man skall vara väldigt försiktig med att röra

räntebidragen i det korta perspektivet. Man skall ha det

långsiktiga målet klart för sig, och jag tror att det

långsiktigt går att göra en avveckling. Men man skall vara

mycket försiktig när det gäller en avveckling i dag, för det

skulle bidra till att ytterligare driva ner priserna eller i

varje fall förhindra den prisuppgång som vi på några års sikt

hoppas på. Det är egentligen det enda som kan öka rörligheten på

marknaden.

Stellan Lundström: Rune Wigren i Gävle har tittat på detta

med kapitaliseringen av räntebidragen. Man har försökt

konstatera vad prisutvecklingen på byggmarknaden beror på.

Dilemmat är att allting har hänt samtidigt, både

knapphetspriserna och byggboomen såväl på den kommersiella sidan

som på bostadssidan. Jämsides har man haft den starka ökningen

av räntebidragen. En försiktig slutsats är väl att dessa har

bidragit till prisutvecklingen. Men något som empiriskt visar

att räntebidragen har gett den här effekten är väldigt svårt att

finna -- allting har som sagt skett samtidigt.

Det är säkert många fastighetsägare i Stockholmstrakten som

tackar för investeringsavgiften på 30 % runt 1985, så att det

inte byggdes så mycket lokaler som man hade tänkt bygga.

När det gäller inlåsningseffekten tror jag det är viktigt att

man i framtiden accepterar högre vakanser i

hyreslägenhetsbeståndet, i alla fall i våra storstäder.

Villaägaren är inte inlåst i sin villa, beroende på att han har

sitt eget kapital, men de realistiska alternativen har inte

funnits i form av attraktiva lägenheter. Jag tror att man måste

se efter hur vi skall producera lägenheter som gör att

villaägare är villiga att flytta ut. En del undersökningar visar

att villaägaren vill veta vad hans boendekostnader blir under de

närmaste 3--5 åren. Han är från sitt villaboende van att veta

ungefär vad det kostar. Därför anser jag att man skall försöka

hitta former där vi kan trygga villaägaren genom att säga att

under de närmaste åren vet du vad din kostnad blir. Då tror jag

att man också får en ökad rörlighet.

Lennart Nilsson: Är det er uppfattning att avvecklingen av

räntebidragen hittills har gått för snabbt, även om man skall ta

hänsyn till önskemålet att få ner räntan?

Stellan Lundström: En del kommunala bostadsföretag säger

att här uppstår det faktiskt vissa problem. Det gäller framför

allt kommunala bostadsföretag som varit så fantastiskt duktiga

att de har byggt nytt -- det var detta som var så uppmuntrat på

80-talet. De har naturligtvis problem, och det blir problem i

flera led. Ett problem är att skattereformen bidrog till att man

fick kostnadsökningar för bl.a. hyresboendet. Det gör att man i

många lägen på kort sikt har en hyra som överstiger

marknadsmässig hyra; man har helt enkelt ett kostnadsstyrt

hyressystem i ett stort kommunalt bostadsföretag. Man kan då ta

ut den här hyran på kort sikt men inte på lång sikt. Det går

alltså inte att forsätta att ta ut denna hyra.

Detta innebär att jag ser en hel del problem dels för

bostadsföretagen, dels också för de boende. Man har dragit på

sig för stor kostnadsmassa i de här företagen. Välbekanta är

också de bostadsrättsföreningar som har byggt om och byggt nytt

under slutet av 80-talet. De har också dragit på sig för stor

kostnadsmassa och de drabbas direkt av detta, för de har

ingenting att övervälta kostnaderna på. Svenska Bostäder här i

Stockholm har ju ett stort bestånd där man kan göra

övervältningar, men en bostadsrättsförening får faktiskt betala

själv.

Birger Andersson: Jag skulle vilja ta upp en av Stellan

Lundströms punkter, nämligen behovet av eget kapital. Det är

viktigt att man har en viss summa när man skall genomföra ett

bostadsköp, för toppfinansiering är ju ofta mycket dyr eller

ibland omöjlig att genomföra.

Jag vill fråga: Är ni beredda att förorda aktiva

stimulansåtgärder för ett regelbundet sparande bland ungdomarna,

så att man får dem att ägna sig åt ett bosparande? Ni har inte

varit så mycket för subventioner och stimulansåtgärder, men här

kanske det finns möjlighet att få ett ja från er för att få till

stånd ett bosparande bland ungdomarna, så att de så småningom

kan få ett större eget kapital när de skaffar sig en egen

bostad.

Stellan Lundström: Om vi skall ge stimulanser vet jag

inte, men jag kan avge ett omdöme i alla fall.

Vi har en situation där det varit en extrem lånefinansiering

både hos hushållen och hos företagen. Då måste vi ha klart för

oss att det tar ganska lång tid innan man har bytt fot, och det

kommer att ta lång tid i det här landet innan ett bosparande

kommer upp till den nivån att det får reell effekt. Sedan kan

man diskutera -- det får väl Peter göra -- om man skall ha

generella eller fasta riktlinjer för just bosparande kontra

annat sparande.

Peter Englund: Jag tycker att här som i övrigt skall man

skilja på det korta och det långa perspektivet. I det långa

perspektivet skall vi ha fasta spelregler, så att man vet att

det krävs en kontantinsats på ca 20 % för att köpa en egen

bostad. Detta i sig är ju en kraftig sparstimulans. Är bara

detta system väl känt av ungdomarna ser jag inte att det behövs

några särskilda samhälleliga insatser för att ytterligare

subventionera eller stödja ett bosparande.

Jag kan däremot tänka mig att om vi går in för ett så här

stort systemskifte skulle det för att sprida information om att

detta är de framtida spelreglerna kunna vara motiverat med stöd

under en övergångsperiod när det gäller sådant sparande. Jag har

ingen riktigt bestämd uppfattning i frågan, men jag tycker man

kan säga att den stora tillströmningen till bosparande i HSB,

Riksbyggen osv. tyder på att förståelsen är ganska vitt spridd.

Så jag är milt skeptisk till behovet av särskilda subventioner.

Birger Andersson: Skulle ni kunna tänka er att bosparandet

utsträcks till villareparationer samt om- och tillbyggnader av

villor?

Peter Englund: Jag är ju egentligen inte för några

särskilda sparformer. Jag tror att behovet av eget kapital

i sig är en viktig sparstimulans. Då kan ju pengarna användas

till vad som helst. Annars tror jag att man skall akta sig för

att låsa fast sig i ett system som på ett detaljerat sätt styr

sparandet till det ena eller det andra ändamålet.

Ordföranden: Det här är en utomordentligt intressant

fråga. Menar du som nationalekonom att man skall inlemma ett

bosparande i ett konjunkturstyrt sparande över huvud taget?

Måste man inte ha en långsiktighet i ett bosparande, om man

skall avveckla räntebidragen? Annars får du ju ingen möjlighet

att bygga några nya hus i framtiden.

Peter Englund: Jag är inte säker på att jag förstod

frågeställningen.

Ordföranden: Nu är ju sparandet så högt i samhället att

många ekonomer sagt att vi behöver t.ex. inget stimulerat

bosparande. Det innebär ju att man styr sparandet till

konjunkturbetingade cykler i samhället. Men ett bosparande måste

väl ändå vara mer långsiktigt och frikopplat från den

konjunkturella styrningen av sparandet.

Peter Englund: Jag tror att med klara spelregler på

området, när hushållen vet vad som krävs i kontantinsats, är

detta på den enskilda hushållsnivån en tillräcklig

sparstimulans. Hushållen kommer då att välja att bygga upp ett

tillräckligt eget sparande i normalfallet. Sedan är det

naturligtvis riktigt att det totala sparandet varierar över

konjunkturcyklerna och att olika störningar som påverkar

sparandet i sig påverkar konjunkturen och motiverar en

konjunkturpolitik. En allmän konjunkturpolitik är jag för, men

jag ser inte något klart argument för långsiktiga subventioner

till bosparande.

Ordföranden: Får jag fatta ditt svar så, att eftersom

sparandet nu är högre än det någonsin har varit är också

bosparandet det högsta någonsin? Det är bostäder man nu sparar

till.

Peter Englund: Delvis, men jag tror inte man kan öronmärka

pengar.

Sören Lekberg: Jag har ett par frågor. Om jag förstod er

rätt, har ni båda den uppfattningen att förändringar inom

bostadspolitiken skall göras litet långsamt och ordnat. Ni sade

att man skulle vara försiktig med att minska räntebidragen. Är

det rätt uppfattat?

Peter Englund: Ja, jag instämmer i den allmänna bedömning

som Stellan Lundström gjorde tidigare.

Sören Lekberg: Hur är då er bedömning av de aktuella 3

miljarderna, som skall dras in på räntebidragssystemet?

Stellan Lundström: Det är naturligtvis enbart bedömningar.

Vi har varnat för det här förr. Man skall ha klart för sig att

den största effekten av minskade statliga subventioner är att

räntenivån i samhället går ner.

Det kan naturligtvis diskuteras vilka effekter dessa 3

miljarder har, men jag tror också att man skall ha det

perspektivet, att det som i dag är det allvarligaste för

hushållen och även för de företag som har de här subventionerna

kanske inte är subventionsneddragningen, utan den vikande

köpkraften. Det gäller t.ex. för bostadsföretagen när hyrorna nu

viker. Det är en ännu viktigare post för närvarande.

Man kan då säga att avtrappningen späder på problemen, men det

är inte den enskilt viktigaste faktorn -- ingen skall alltså

kunna hamna på obestånd.

Sören Lekberg: Paritet och neutralitet har tidigare varit

nyckelord i bostadspolitiken. Det skall alltså inte vara någon

större skillnad mellan olika årgångar av bostäder och inte

heller mellan olika upplåtelseformer. Vilken uppfattning har ni

om de här målen, med den bostadspolitik som nu gäller? Uppfylls

målen?

Stellan Lundström: Det är litet svårt att sätta betyg på

bostadspolitik. Paritet och neutralitet -- oftast har man

diskuterat en koppling till nyproduktion, och det har sedan

visat sig att det är fruktansvärt svårt att upprätthålla detta

över beståndet som sådant. Jag tror i och för sig att dessa

inslag finns inom politiken, att man frikopplar finansiering

från beskattning, frikopplar subventioner från finansiering. Det

är en ganska bra väg att gå, att renodla de här systemen.

Dilemmat är att man ser tillbaka i tiden, då systemen var

mycket komplicerade, då beskattning, finansiering och

subventioner på olika sätt vävdes samman. Det gör att det är

mycket svårt för aktörerna på marknaden att överblicka systemen.

Jag tror att man på sikt kan få både bättre neutralitet och

paritet, om man frikopplar de olika institutionella systemen,

som det heter.

Peter Englund: Jag har inte så mycket att tillägga till

det. Jag tycker att den principiella inriktningen när det gäller

förändringen av bostadspolitiken i dag är korrekt. Den går i

riktning mot paritet. För att i dag kunna uttala sig om det

måste man räkna på mer än vad jag har gjort.

Sören Lekberg: Hur ser ni på frågan om neutralitet mellan

upplåtelseformerna?

Ordföranden: Jag kan lägga till en sak. När vi pratar om

subventioner, är det viktigt att göra klart vad det är fråga om.

När ni talar om avveckling av subventioner i allmänhet eller

räntebidrag, menar ni då att vi också skall avveckla avdragen

för räntekostnader för dem som har hus? Det rör också detta med

neutralitet mellan olika upplåtelseformer.

Peter Englund: Nej, det menar jag definitivt inte. Jag

menar att det är en del av ett neutralt skattesystem, där olika

typer av kapitalinkomster och kapitalutgifter behandlas lika.

Ett hushåll skall ha avdragsrätt för alla sina räntekostnader,

och en näringsidkare -- vilken näring han än ägnar sig åt --

skall ha avdragsrätt för sina räntekostnader.

Ordföranden: Därmed har vi kommit till slutet på

avdelningen med tema I. Frågorna och svaren har varit mycket

intressanta. Någon entydighet har väl inte framkommit -- snarare

är det fråga om att kanske gå över till någon annan typ av

system. Men det ligger subventioner även i ett annat system, och

vi får fundera över det. Jag vill tacka dem som har frågat, men

i första hand dem som har inlett denna hearing och svarat på

frågor.

Tema II Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivning

undanröjas?

Ordföranden: Vi startar nu den andra avdelningen, med tema

II: Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivning

undanröjas? Att vi har valt det temat har naturligtvis sin

förklaring i de problem som vi har och har haft en längre tid på

bostadsmarknaden. Jag skall inte rekapitulera dem -- vi känner

dem väl.

Låt mig bara erinra om att vi från bostadsutskottet i ett

yttrande till finansutskottet under våren sade att det är

rimligt att man tittar på de här problemen i en utredning och

lägger fram förslag till lösningar. Vi hade i och för sig

bestämt att anordna den här hearingen långt innan vi visste att

utredningen skulle läggas fram just i dagarna, den s.k.

Danellska utredningen, som jag förmodar i huvuddelen så

småningom skall bli en proposition till riksdagen. Det bör inte

ha minskat intresset för tema II, som vi nu skall ta upp. Jag

ser inget hinder för att man också berör de tankar som Danell

har fört fram. Vi har redan varit inne på en del av detta,

nämligen frågan om det här är tillräckligt eller inte.

En av dem som har varit med i utredningen, som sekreterare, är

Per-Åke Eriksson, planeringschef på Finansdepartementet. Jag

hälsar honom välkommen, som ersättare för Urban Bäckström.

Dessutom finns här överdirektör Mats Rönnberg från

Bostadskreditnämnden, som också är välkommen hit.

Direktör Hans Lundholm representerar de bankägda

hypoteksbolagens kommitté, och han är också välkommen.

Därmed går vi in på inledningsanförandena.

Mats Rönnberg: Jag skall i min inledning ge den syn som

jag har från BKN:s horisont. Vi har varit verksamma i den här

nya myndigheten i snart två år, och det kan vara intressant att

redovisa hur detta har fallit ut.

Jag vill också försöka ta det grepp som togs här tidigare,

nämligen att inte bara fokusera dagens problem utan också se

långsiktigt på frågorna.

Jag skall vidare försöka identifiera några tendenser i dagens

bostadskreditgivning och skall, liksom Stellan Lundström, ta upp

några punkter när det gäller bostadskreditgivningen där det är

väsentligt att åstadkomma förändringar.

Vår verksamhet har alltså varit i gång i snart två år, och vi

har för närvarande ett utestående totalt garantibelopp på nära

15 miljarder, på ett underlag av ungefär 55 miljarder. Vi har

debiterat årsavgifter på 95 miljoner. Avgifterna skall täcka

både administration och ersättningar, och det senare är

någonting som vi nu börjar få arbeta med. Hittills har vi fattat

beslut om ganska blygsamma ersättningar, men vi har kunnat

konstatera att stora belopp är på ingång. Det finns stora

restantiebelopp. Det kommer att bli mycket intressant att se hur

detta utfaller, och vi kommer att följa situationen mycket

noggrant.

Vi har också kunnat konstatera att begäran om kreditgarantier

har fortsatt i en oförminskad takt. Det antyder att avlyften

till den produktion som nu är färdig har tagit tid. Vi räknar

med att takten kommer att avta först in på nästa år. Vi har

studerat frågan huruvida det föreligger avlyftssvårigheter, och

vi har genom en enkät som vi håller på att slutbearbeta kunnat

konstatera att det i dag är problem med att få avlyft. Störst är

problemen när det gäller s.k. övriga hyresrätter, dvs. inte de

allmännyttiga. I egnahemmen verkar förhållandet vara tämligen

tillfredsställande, men när det gäller privata bostadsrätter är

det fortfarande problem. Det är svårt att säga vad anledningen

till detta är, men det kan bero på att man redan har vissa

obeståndsproblem, som gör att det är svårt att få avlyft.

Vi har alltså startat i en prekär tid, med risk för förluster.

De lån som vi har garanterat kunde ha varit mindre riskutsatta.

Omvänt kan man påstå att utan dessa garantier hade

kreditförsörjningen varit närapå strypt. Problemen hade i alla

fall varit oerhört mycket större än vad de är i dag. Genom det

system som vi har, har vi haft en bostadskreditmarknad som har

fungerat, men hur den har fungerat vill jag inte uttala mig om.

Kreditgarantins värde, jämfört med när den infördes, är numera

ett annat och kanske något större på grund av att

kapitaltäckningsreglerna på ett annat sätt har kommit i fokus

hos kreditinstituten. Genom kreditgarantin löser man

kapitaltäckningsfrågan. Man behöver inte ha kapitaltäckning för

statsgaranterade lån, vilket medför att intresset hos instituten

för kreditgarantierna är stort. Det är också fördelaktigt att

kreditgarantisystemen är internationellt kända. Genom de

statliga kreditgarantierna har staten ett medel att göra

bostadspolitiska insatser utan direkta subventioner -- för att

anknyta till den tidigare diskussionen. Förutsättningen är dock

naturligtvis att det sker i ordnade kontrollerade former, så att

det inte blir fråga om någon subventionsgivning. Detta var helt

kort något om den verksamhet som jag dagligen sysslar med. Genom

de kontakter som vi har med alla kreditinstitut får vi rätt bra

reda på så att säga hur temperaturen är.

Man kan konstatera att det i dagens bostadskreditgivning har

skett en återgång till en ordning som i vissa stycken gällde

före avregleringen. Det har blivit en åtskillnad mellan

byggnadskrediter och slutliga krediter, vilka nu ligger på olika

händer. Man kan fråga sig om detta är bra eller dåligt. För min

del tror jag att det är en riktig ordning.

Man kan också se tendenser till en återgång till den tidigare

skiktningen av säkerheter för olika lån med olika villkor, dvs.

enligt den gamla ordningen med primärlån, sekundärlån och

tertiärlån. Här kan man också fråga sig om detta är bra eller

dåligt. Men antagligen blir det en bättre prissättning, om inte

annat.

Det viktigaste för dem som är verksamma på

bostadskreditmarknaden är kanske att kreditprövningsrutinerna

har ändrats radikalt. Tidigare såg man nästan enbart på pantens

värde. I dag förefaller det som att pantens värde kommer i

tredje hand. Man ser först på objektet, avkastningen och hur

marknaden ser ut där fastigheten är belägen. Sedan ser man på

låntagarens ekonomiska förmåga att klara sina åtaganden. Först

därefter kommer fastighetens värde. Detta är någonting helt nytt

i förhållande till vad som har gällt tidigare. Som det sades här

tidigare leder detta bl.a. till att det krävs en högre

egeninsats, en högre konsolidering, en högre soliditet hos dem

som bygger och äger fastigheter.

Dessa tendenser är viktiga att analysera för att man skall

kunna hantera dem, inte minst från statens synpunkt när det

gäller regelsystem. Peter Englund har i en uppsats, sagt, att

avregleringen av kreditmarknaden inte innebär att staten kan

abdikera från en central roll på

bostadsfinansieringsmarknaden eller kreditmarknaden i övrigt

just när det gäller att formulera regelverk. Det är jag

verkligen beredd att hålla med om.

Det problem som är överskuggande, och som också Hans Lundholm

kommer att komma in på, är överbelåningen. Man kan kalla det för

skuldfällan, om man vill. Att klara den problematiken, som också

Danell har varit inne på, i bostadspolitiskt acceptabla former

kommer att bli den stora uppgiften framöver. De särskilda

problemkrediter som kommer in till oss gäller hyreshus

färdigställda från 1 januari 1992 och som ägs av företag med

litet eget kapital, alltså med en liten egen insats. Dessa

företag är väldigt sårbara. Det behövs inte mycket för att de så

att säga skall ramla över kanten. Också de privata

bostadsrättsföreningarna sitter i ungefär samma båt. Genom den

konstruktion som man har med det personliga betalningsansvaret

är egnahemmen ännu så länge inte alls lika akuta för

kreditinstituten. Från kreditgivarsynpunkt är denna konstruktion

betydligt säkrare.

Konsekvensen av denna överbelåning är restriktiv

kreditprövning och ökade räntemarginaler, vilket

kreditinstituten behöver för att klara situationen. Det kan vara

värt att särskilt diskutera hur detta skall hanteras.

När det gäller den framtida kreditmarknaden, tar det säkert

resten av seklet innan detta problem kan lösas. Det råder inga

tvivel om att sjunkande räntenivåer och skuldsanering hjälper

upp det hela. Om inte räntenivån hade gått ner, hade situationen

varit helt annorlunda än den är i dag. Man kan också uttala den

förhoppningen att konkurrensen på bostadskreditmarknaden bör

kunna återställas. Det finns faktiskt en tendens till detta. Det

kapital som finns på kapitalmarknaden måste ju placeras på något

sätt, och det kommer att påverka konkurrensen fördelaktigt.

Efter dessa lite mera principiella aspekter tänkte jag avsluta

med några punkter där jag hoppas på förbättringar, om man nu

skall tala om att undanröja brister.

Man kan hoppas att kreditinstituten gör en mer individuell

kreditprövning än vad de gör i dag. Då syftar jag mera på att

det skall göras en riskanalys när det gäller olika typer av

objekt. Jag tycker att man borde dra den slutsatsen, att om

riskerna visar sig vara principiellt mindre för egnahemmen genom

den konstruktion som pantsystemet har, behöver man kanske inte

kräva lika stor egen insats som man gör för ett näringsdrivande

företag. De siffror som har nämnts när det gäller egen insats,

20--30 %, borde kunna modifieras efter den typ av objekt som är

aktuellt.

Jag tror också att det är möjligt att utveckla

kreditgarantisystemet i olika avseenden. Vi håller på att

studera hur man kan gå till väga i det fallet. Ett exempel på

detta är det förslag som har lagts fram av Danell. Det finns

utländska exempel på att man kan styra kreditgarantin så att det

särskilt gynnar förstagångsköpare, dvs. bostadsbörjare, vilket

kan vara en fråga som är värd att undersöka.

Jag hoppas också att utvecklingen skall leda mot mer

låntagaranpassade villkor, där löptiderna blir längre än vad de

är i dag. Den löptid som nu gäller, fem år, är ju mycket kort. I

princip är det omöjligt för den som vill sätta i gång ett bygge

att veta hur villkoren kommer att bli efter de första fem åren.

Tidigare har räntebidragssystemet så att säga hållit ett paraply

ovanför det hela. Men när man har skilt på lån och bidrag har

man onekligen ett behov av att mycket bättre matcha hyresvillkor

och kapitalkostnader än vad man har i dag. Det är alltså en

förhoppning att löptiderna blir längre.

Jag efterlyser dessutom en annan syn på amorteringsvillkoren.

Dagens lånevillkor är i hög grad formulerade genom

obligationsvillkoren som i sista hand bestämts av placerarna.

Låntagarna och bostadsbyggarna har kommit i andra hand. Min

förhoppning är att det skall bli en bättre balans på den

marknaden. Genom den internationalisering som

upplåningsmarknaden är föremål för kommer det också att bli så.

Det kommer att öppnas filialer av utländska kreditinstitut. Det

finns tendenser till att det börjar att komma nya aktörer på

marknaden. Ju högre marginaler som instituten har, desto

intressantare blir det naturligtvis att komma in på marknaden

och konkurrera.

En viktig sak som man inte får negligera är att försöka

åstadkomma bättre pantregler för bostadsrätter. Genom den

utveckling som har varit kommer bostadsrättshavarna --

åtminstone de som inte har betalat en stor egen insats --

relativt helskinnade undan, medan däremot kreditgivarna får bära

en stor börda för att komma ur den här "squeezen". Om man skall

få en fungerande kreditmarknad för bostadsrätter är det

nödvändigt att se på pantreglerna.

Det senare var kanske en detaljfråga. Men i övrigt var detta

en kortfattad sammanfattning av den syn som jag har från min

utgångspunkt.

Hans Lundholm: Jag vill börja med att säga några ord om

bakgrunden till dagens situation. Det är de senaste årens

utveckling med bostadsmarknadens avreglering, eller omreglering,

omläggningen av den ekonomiska politiken, höga

produktionskostnader och den kraftiga lågkonjunkturen som nu har

avslöjat bristerna. Det gamla regleringssystemet och hög

inflation har hos många fastighetsägare kunnat dölja en mycket

svag finansiell ställning och en svag mostståndskraft mot de

förluster som den minskade efterfrågan på bostäder har medfört.

Med en belåning på 95--100 % av produktionskostnaderna, och

därmed i det närmaste total avsaknad av eget kapital, blir

fastighetsägarnas handlingsutrymme naturligtvis nästan

obefintligt i försöken att klara av den pågående krisen och

omställningen till en ekonomi med låg inflation. Dessutom har

man med bidragssystemets tidigare konstruktion kunnat finansiera

mycket höga produktionskostnader. Redan från början gav detta

höga boendekostnader som sedan blir orimligt höga när

avtrappningen av räntebidragen sker. Fastighetsägarna kan då

inte kompensera avtrappningen med höjda hyror.

Den här situationen får naturligtvis konsekvenser för

kreditgivarna.

Borta är nu fixeringen vid noggrant angivna belåningsnivåer

som enda förutsättningen för kreditgivning. I stället har

kassaflöden och driftnetton kommit i fokus. Fastigheternas

attraktivitet och därmed hyresgästernas betalningsvilja och

betalningsförmåga -- dvs. vad man från egen plånbok är beredd

att betala för sitt boende -- bestämmer fastigheternas värde för

kreditgivaren, och därmed belåningsmöjligheterna.

Förmågan att klara vakanser och hyresnedsättningar -- vilka nu

har blivit allt vanligare -- blir också viktig. Därmed kommer

även låntagarens, fastighetsägarens, egen situation under

luppen. Och det är någonting helt nytt jämfört med tidigare.

Detta blir en väldigt viktig del av kreditbedömningen.

Kalkylerna visar entydigt att det krävs ökade egeninsatser för

att fastighetsägarna skall kunna hantera den nya situationen,

som nu i flera avseenden är mer osäker och riskfylld. Minst

10 %, kanske ända upp till 30 %, eget kapital krävs för att

skapa nödvändig stabilitet hos ett projekt, dvs. skapa

motståndskraft mot att uthärda några procents vakansgrader och

oförändrade eller t.o.m. sänkta hyror under en period. Denna

situation har naturligtvis också en framsida: större

valmöjligheter och ibland kanske lägre boendekostnader för

hyresgästerna, eller åtminstone mycket lägre hyreshöjningar.

Det växande antalet outhyrda lägenheter påverkar givetvis vår

syn på ytterligare nyproduktion. Det finns i dag ca 50 000

tomma lägenheter, vilket i och för sig inte behöver att vara

negativt. Det borde kanske t.o.m. vara fler tomma lägenheter,

eftersom detta ökar konkurrensen om hyresgästerna och ger dem

bättre möjligheter att välja. Dessutom underlättas omflyttningar

i beståndet. Samtidigt innebär så mycket vakanser ökade

svårigheter för fastighetsägarna att få lönsamhet i nya projekt.

I kalkylen måste man ju lägga in både vakanser och hyresrabatter

under vissa perioder. Återigen är det bristen på eget kapital i

projekten som gör kreditgivarna tveksamma.

Det råder långt ifrån ett totalstopp för nyutlåning. Mellan

januari och september i år har bostadsinstitutens nyutlåning

ökat med 40 miljarder kronor. Den uppgår nu till totalt drygt

900 miljarder.

Man kan särskilt framhålla institutens positiva syn på att

genomföra renoveringar och ombyggnader i det befintliga

beståndet, om detta bara görs till rimliga kostnader, så att

hyresgästerna har råd att bo kvar även efter ombyggnaden.

Att avhjälpa bristerna kan ske på olika sätt. Det viktigaste

är naturligtvis att andelen eget kapital måste öka för att man

skall kunna möta riskerna i en avreglerad marknad. I det kortare

perspektivet förbättrar givetvis de utökade kreditgarantier som

Danell nu föreslår och ett sjunkande ränteläge situationen. Det

innebär att flera ny- och ombyggnadsprojekt kan genomföras. Men

fortfarande är produktionskostnader och belåningsnivåer för höga

för att ge rimliga boendekostnader, trots räntesubventionerna.

Per-Åke Eriksson: Till att börja med vill jag hälsa från

Urban Bäckström. Han beklagar att det har inträffat händelser

som kräver hans närvaro på annat håll. Hans ansvarsområde är

sådant att det ibland kan inträffa saker med väldigt kort

varsel.

I det här sammanhanget vill jag betona ränteläget och den

ekonomiska politiken. En riktig ekonomisk politik som skapar

förutsättningar för ett lågt ränteläge är den bästa

bostadspolitiska åtgärden som kan genomföras och som kan lösa

problemen på bostadskreditmarknaden. Detta visar en hel del

olika faktorer. Det har vi kunnat erfara bl.a. när vi har tittat

på det nya bostadsfinansieringssystemet, som möttes av stor

skepsis när det infördes. Man trodde att det skulle innebära

försämringar. Den ekonomiska politiken, som har skapat

förutsättningar för ett lägre ränteläge, har också lett fram

till att det nya bostadsfinansieringssystemet nu ger bättre

förutsättningar än det gamla, vilket bl.a. Boverket har räknat

fram. Att vi går vidare på den vägen är viktigt för att vi skall

kunna lösa problemen på bostadskreditmarknaden.

De totala bostadskostnaderna håller nu på att gå ner -- då

avser jag förutom hyreskostnaden det som man betalar i form av

subventioner via skattsedeln. Det sänkta ränteläget gör att

denna utveckling kommer att kunna gå allt snabbare. Det är det

som är det viktiga och som har tvingat fram beslutet om de

minskade räntesubventionerna i beståndet med sammanlagt 3

miljarder kronor. Detta har lett till en mycket gynnsam

ränteutveckling och skapat förutsättningar för förbättringar i

boendet och i bostadsbyggandet.

Bild 2 [Har tagits in som underbilaga 2 till protokollet. Se

s. 66]

Denna bild visar ränteutvecklingen under de senaste månaderna.

Att det drivs en ekonomisk politik som skapar förutsättningar

för ett fortsatt lågt, och helst lägre, ränteläge är alltså av

grundläggande betydelse för att problemen både för de

fastigheter som har byggts under senare år och för de

fastigheter som skall byggas i framtiden skall kunna lösas.

Sedan vill jag beröra orsakerna till de problem som nu finns.

Det är alltså problem med de bostäder som har byggts under de

senaste åren och därmed problem med bostadskreditgivningen när

det gäller de bostäder som byggs i dag.

Bild 3 [Har tagits in som underbilaga 3 till protokollet. Se

s. 67]

Denna bild sammanfattar det hela. Det har varit ett ökande

bostadsbyggande -- den undre litet grovare linjen. Fram till

1991 skedde det en kraftig ökning av bostadsbyggandet. Det syns

inte på den här bilden, men efter det vet vi alla att

bostadsbyggandet har minskat drastiskt. Detta har skett

samtidigt som produktionskostnaderna har ökat från ca 4 000 kr

per kvadratmeter under början av 80-talet till över 11 000 kr

per kvadratmeter under de första åren av 90-talet.

Problemet är nu en nedgång i bostadsbyggandet. Vi kan också se

en nedgång i produktionskostnaderna, framför allt när det gäller

de anbud som har lämnats under senare tid. Men fortfarande är en

mycket stor del av problemen i nyproduktionen hänförliga till

att det fortfarande är alltför stor skillnad mellan

produktionskostnaderna och det värde som husen anses ha när de

är färdigbyggda, alltså i förhållande till det som hushållen är

beredda att betala i hyra.

Därtill kommer naturligtvis också att man under 80-talets boom

vande sig vid att kunna lånefinansiera i det närmaste 100 % av

produktionskostnaden. Detta har lett till ekonomisk instabilitet

i de bostäder som har byggts under de senaste åren och en

oförmåga att se nödvändigheten av att sätta in en högre andel

eget kapital i de investeringar som ligger framåt i tiden.

Det som krävs för att man skall kunna lösa problemen på

bostadskreditmarknaden är att man ser på det hela med nya ögon.

Till att börja med måste man försöka lösa problemen i de

bostäder som har byggts under senare tid. I det sammanhanget

kommer jag in på de förslag som Georg Danell presenterade förra

veckan och som nu processas vidare i kanslihuset.

Den strategi som dessa förslag bygger på baseras på att de

fastigheter som har byggts under de senaste åren måste ges

möjligheter att klara övergången till sådana ekonomiska

förhållanden som bättre motsvarar vad dessa fastigheter kostade

att bygga. Det innebär att man måste skapa bästa möjliga

förutsättningar för att fastighetsägare inte skall behöva gå i

konkurs. På det sättet förbättras också möjligheterna till

kreditgivning för bostadsbyggandet i framtiden. Kreditinstituten

har tvingats att göra reserveringar för de kreditförluster som

man ser framför sig beträffande dessa fastigheter. Det är

alldeles klart att denna faktor motverkar och förhindrar nya

engagemang när det gäller bostadsbyggandet. Om riskerna för

konkurser i det byggda beståndet minskas och undanröjs, ökar

utbudet av nytt kapital till nya engagemang.

Enligt Georg Danells förslag skall detta åstadkommas genom att

man skapar större möjligheter för dessa fastighetsägare att

försöka minska sina kapitalutgifter. Detta skall ske genom att

man avreglerar det gamla räntebidragssystemet som innehåller en

hel del olika formkrav, hur lånen skall vara bundna, vilka som

skall ha lånat ut pengar osv. Om inte dessa regler följs,

riskerar fastighetsägaren att gå miste om räntebidraget.

De förslag som Georg Danell har lagt fram innebär att de

tidigare räntebidragsbestämmelserna ändras så att räntebidragets

storlek skall vara oberoende av finansieringsform och den

faktiska låneutgiften, alltså i likhet med de regler som gäller

för det nya räntebidragssystemet. På det sättet skapar man

större förutsättningar för kreditgivare att medverka till att

lösa de finansieringsproblem som finns. Dessa möjligheter har på

grund av formkraven egentligen inte stått till buds tidigare.

För att detta inte skall bidra till ett intresse av att gå i

konkurs, t.ex. för att komma ifrån det statliga lånet och ändå

behålla fulla räntebidrag, föreslås också att om man går i

konkurs och fastigheten säljs till ett pris som understiger det

statliga lånet, skall det ske en kvittning mot nuvärdet av

kvarvarande räntebidrag. Det innebär alltså att de kvarvarande

räntebidragen blir beroende av hur mycket som betalas för

fastigheten vid en exekutiv auktion.

För att ytterligare stabilisera kreditinstitutens möjligheter

att ge lån och försäkra sig om att låntagaren använder

räntebidragen till att betala sina lånekostnader föreslås det

att de tidigare formerna för nettoavisering skall gälla också i

det nya systemet, dvs. bidragstagaren skall ha möjlighet att se

till att bidragen betalas ut till kreditgivaren, som på det

sättet kan vara säker på att låntagaren klarar sina

förpliktelser.

Det föreslås också en statlig kreditgaranti för ett slags

omfördelningslån för att ge förbättrade möjligheter till dem som

har byggt under de senaste åren att klara övergången till en

bättre ekonomi. Kreditgarantin skall kunna gälla lån motsvarande

10 % av bidragsunderlaget. Detta skall kunna tillämpas bl.a.

för att en låntagare skall kunna växla ned från ett lån med hög

ränta till ett lån med lägre ränta, alltså till den räntenivå

som gäller i dag. För detta krävs dock att man betalar en

ränteskillnadsersättning, vilket möjliggörs genom

omfördelningslånet. På det här sättet syftar förslagen till att

minska riskerna för att fastighetsägare behöver gå i konkurs.

Därmed minskas också riskerna för kreditförluster för

kreditinstituten. Då skapas det större utrymme för kreditgivning

till ny- och ombyggnad.

För att ytterligare förstärka de möjligheterna föreslås att

kreditgarantin utvidgas från nuvarande, normalt, 30 % av

bidragsunderlaget till 40 %. Det förslaget skall också omfatta

dem som bygger enligt 1992 års räntebidragsregler. Det innebär

att väldigt många av de problem löses som man åtminstone från

byggbranschen har hävdat finns inom det gamla

kreditgarantisystemet. På det sättet skall det här sammantaget

öka möjligheterna både att klara kreditförlusterna i det gamla

systemet och att förbättra kreditgivning i det nya systemet.

Det här är en lösning som föreslås inom ramen för oförändrade

statsfinansiella utgifter och har den begränsning som

naturligtvis följer av det. Men jag tror att det här på ett

verksamt sätt kommer att kunna medverka till att lindra

problemen.

Rune Evenson: Jag skulle vilja rikta min fråga till

Per-Åke Eriksson. Flera talare har här tagit upp problemen för

dem som har byggt under senare år, från mitten av 80-talet och

framåt.

Många SABO-företag har stora problem med sin ekonomi. De kan

inte, bl.a. på grund av konsumenternas sänkta reallöner,

genomföra hyreshöjningar som skulle behövas för att klara sin

ekonomi. Det finns alltså ett konkurshot över många

allmännyttiga bostadsföretag i dag. Stellan Lundström var inne

på det tidigare. Nu börjar situationen bli akut.

Därför skulle jag vilja fråga vilket råd Per-Åke Eriksson vill

ge allmännyttiga företag som har ett stort bestånd av hus byggda

i slutet av 80-talet men som inte kan täcka sina kostnader med

höjda hyror. Det förslag som Danell har lagt fram löser inte det

akuta problemet för många av dessa företag.

Per-Åke Eriksson: Vi har ju under den tid som man

diskuterat räntebidragens storlek och omfattning haft löpande

kontakter med SABO-företagen, som för övrigt också själva har

publicerat en skrift där man har beskrivit dessa företags

ekonomi. Där framgår att det finns ett begränsat antal

SABO-företag -- Bengt Owe Birgersson talar om ungefär 30 -- som

är räntebidragsberoende för sin verksamhet. Den slutsats som

ändå dras i den skriften är att man inte ser detta som något

problem. Man uppfattar det som så att det är någonting som

ägaren i de här fallen kommer att klara av, på samma sätt som

ägare av andra bostadsfastigheter. Därför har jag inte uppfattat

att det föreligger något konkurshot, som skulle föranleda någon

särbehandling i det här hänseendet.

Rune Evenson: Carl Bildts rådgivare Lars Jonung har

rekommenderat dessa företagare att gå i konkurs. Om nu

situationen inte är lika ljus som du påstår, delar du hans

uppfattning?

Per-Åke Eriksson: Jag kan inte bedöma vad som är

lämpligast i det enskilda fallet. Jag skulle tro att det i de

allra flesta fall faller naturligt att ägaren löser problemen

och att det är naturligast att de löses utan att gå i konkurs.

Rune Evenson: Du menar alltså att kommunerna får gå in och

betala?

Per-Åke Eriksson: Ja, de får gå in. Stellan Lundström har

tidigare talat om att detta är en fastighetsägarkategori som har

haft extremt litet eget kapital och att detta utgör en stor del

av grunden till problemen. Det är kanske inte onaturligt att

ägare också på det här området vidtar de kapitalförstärkningar

som kan behövas. Av den nämnda skriften har framgått att det

egentligen är ganska måttliga insatser som kommer att krävas.

Inga Berggren: En ingrediens i omvandlingen av Sverige och

specifikt i bostadsfinansieringen är avreglering samt förenkling

av regler och normer. Jag vill i första hand vända mig till Mats

Rönnberg. Jag vill gärna veta vad BKN har gjort och gör för att

göra hanteringen smidigare och handläggningstiderna kortare när

det gäller att värdera kreditvärdigheten.

Jag ställer denna fråga bl.a. därför att jag av

småhusfabrikanter fått synpunkter på att BKN alltför mycket har

gått in i detaljer när det gäller att bedöma presumtiva

husköpares kreditvärdighet, exempelvis en byggmästares som står

i begrepp att bygga äldrebostäder. Är det så, och vad har man i

så fall gjort för göra det hela litet smidigare i kontakterna

med de olika företagen?

Ytterligare en fråga. Med Georg Danells förslag om en utvidgad

kreditgaranti blir det än viktigare med ett snabbt och smidigt

förfarande för att inte så att säga lägga sten på börda i

besvärliga fall. Jag undrar om Georg Danells förslag i den här

delen ger som effekt en snabbare, smidigare och lättare

hantering.

Mats Rönnberg: Konstruktionen i dessa system som vi

arbetar med är att det är kreditinstituten som gör

kreditprövningen. Det är de som har att göra en sedvanlig

kreditprövning och bedöma låntagarens förmåga att betala

tillbaka lånet. I de fall då kreditgivarna kommer till oss och

frågar om de har gjort en rätt kreditbedömning -- det är de fall

som du tar upp -- tar vi i princip inte längre tid på oss än 14

dagar efter det att vi har fått alla papper på bordet. Vi har

fört noga statistik över detta. Jag har inte hört att någon

skulle ha klagat på att hanteringen skulle ha tagit alltför lång

tid.

Däremot kan man naturligtvis ha synpunkter på utfallet av en

kreditprövning. Där vill jag bara säga att vi hittills

egentligen inte i något fall kommit att göra någon

kreditprövning när det gäller egnahemsägare, eftersom det gamla

systemet innebar att kommunerna, som ju tog en del av ansvaret,

gjorde den kreditprövningen. Vi har alltså inte prövat dem.

Däremot fastighetsägare, näringsidkare, har vi haft att pröva.

Där kan man säga att vår praxis följer den normala

kreditprövningens utveckling hos kreditinstituten. Vi gör

ungefär samma sak. Vi ser till att det blir en enhetlig prövning

och att de som tar dessa lån har, som sades här tidigare, en

förmåga att överleva även om intäkterna inte skulle falla på

plats som kalkylerat. Det är innebörden av systemet, och det har

vi tillämpat.

Inga Berggren: Min fråga var om Georg Danells förslag

innebär förändringar till det bättre.

Mats Rönnberg: Förlåt att jag inte tog upp den frågan

specifikt. Det återstår att se hur konstruktionen kommer att

bli, vi har inte sett propositionen än. Såvitt jag förstår är

intentionen i Danells förslag att kreditinstituten skall göra

denna prövning. Flertalet ärenden skall inte hamna på vårt bord.

För närvarande prövas ungefär 5 % av alla kreditgarantiärenden

hos oss, så det är en mycket liten del. Förhoppningen är att det

skall bli likadant med den nya garantiformen. Kriterierna skall

vara så tydliga att de kan göra kreditprövningen.

Erling Bager: Hans Lundholm framhöll att utlåningen nu

från januari varit ca 40 miljarder. Har det inte under den

tidigare perioden i vinter och förra hösten rått en stor

försiktighet i utlåningen till byggobjekt? Det finns ju

referensobjekt där man från den blivande fastighetsägarens sida

hade klara papper på att man kunde hyra ut fastigheten och man

hade lokala banker med sig. Men när det gällde hypoteksdelen var

det nej. Ifrån att tidigare haft en ganska generös utlåning

övergick man till i det närmaste totalt stopp. Gick man inte för

långt när man under en period nästan vägrade lån till alla nya

objekt?

Hans Lundholm: Risken är att pendeln slår över för mycket

åt det andra hållet i en situation med så stora förluster. Men

samtidigt skulle jag ändå vilja framhålla att alla våra institut

inte känner igen den beskrivningen. Det är snarast fråga om att

man gör en noggrannare kreditprövning än tidigare, dels av

objektet, fastigheten i fråga, dels av kredittagaren. Det är en

helt ny situation, en ovan situation för låntagaren. Jag tror

att en del av de reaktioner som har kommit mera beror på att

synsättet och kreditbedömningen ser litet annorlunda ut nu än

tidigare.

Birger Andersson: Jag skulle vilja ställa en fråga om

ränteskillnader. Mats Rönnberg var inne på det i sitt

inledningsanförande.

Bostadslåneinstituten måste betala ett högre pris än staten

för sin upplåning. Det beror väl främst på marknadens bedömning

av kreditrisken. Egentligen är det ingen skillnad, såvitt

jag kan förstå, eftersom den statliga garantin för

betalningssystemet även omfattar bostadslåneinstituten. Därför

skulle jag vilja fråga: Kan vi hoppas på att ränteskillnaden

minskar, dvs. att bostadsobligationsräntorna kommer närmare

statsobligationsräntorna? För närvarande tror jag att den är 70

punkter, 0,7 %, om jag minns rätt. Den har varit nere vid 0,2 %

under vissa perioder.

Bostadslåneinstituten vill, när de lånar ut pengar, givetvis

ha en viss räntemarginal. Den har ökat kraftigt under senare år.

Vi som arbetar med dessa frågor på olika nivåer hoppas att denna

ränteskillnad skall minska, för det blir till stor glädje för

ägare av lägenheter, fastighetsägare, bostadsrättsinnehavare och

dem som hyr en lägenhet. Då frågar jag mig om

bostadslåneinstituten garderar sig alltför mycket för befarade

kreditförluster i dag. Ni har väl inte, såvitt jag förstår,

gjort så många verkliga kreditförluster ännu?

Hans Lundholm: Beträffande ränteskillnaden till staten

skulle vi naturligtvis också vara väldigt glada om den

differensen kom ner till 10--20 punkter. Vi är själva litet

bekymrade över att den ligger så högt. Det är väl en spegel av

obligationsköparna. De vill ha det riskpåslaget. Ett sätt att få

ner den är att se till att bostadsinstituten har en bra

intjäningsförmåga och därigenom kan få en bra konsolidering och

upplevs som stabila av placerarna. Det är egentligen det bästa

sättet att få ner räntespreaden.

Angående räntemarginalen gentemot subventionsräntan, som jag

förmodar Birger Andersson syftar på, skall jag säga att

subventionsräntan enbart är en administrativt bestämd ränta, som

egentligen inte speglar det enskilda institutets

upplåningskostnad. Det är det ena som kan sägas om den. Man

måste dessutom hålla i minnet att det som har skett de senaste

två tre åren är att vårt krav på att öka kapitaltäckningen nu

slår igenom fullt ut. Det var första gången vid utgången av 1992

som man krävde full kapitaltäckning enligt de nya

kapitaltäckningsreglerna.

Det innebär att vi för bostäderna skall hålla 4 % av eget

kapital, dvs. en utlåning till bostäder på säg 500 miljarder

kräver 20 miljarder i eget kapital. Därför har det skett en

oerhört kraftig kapitaluppbyggnad i dessa bostadsinstitut. Det

är naturligtvis pengar som kräver avkastning. Därför ligger det

nu i marginalen, tidigare fanns inte dessa

kapitaltäckningskrav.

Risksituationen är också betydelsefull när det gäller att

värdera marginalen. Tidigare när vi hade den höga inflationen

var riskerna närmast obefintliga i den här branschen. Den höga

inflationen gjorde att man successivt växte i fastigheterna.

Även om man hade producerat dem till höga kostnader, tog det

bara några år så hade de ett högre värde än vad de var belånade

till.

Nu är situationen en annan och kommer väl att så förbli med en

låginflationsekonomi. Det kommer att vara rent generellt större

risker med att låna ut även till bostadsfastigheter. Det måste

också spegla sig i marginalerna.

Det mest verksamma sättet att få ner marginalerna är att

minska risknivån i projekten. Återigen: kan man få upp andelen

eget kapital, minskar riskerna. Därigenom är det också

välgörande för att få ner marginalerna.

Birger Andersson: Vilken betydelse har det haft att vi

från statens sida gått in och garanterat betalningssystemet även

för bostadslåneinstituten? Har det inte haft någon betydelse

över huvud taget, eller hur många punkter har det betytt?

Hans Lundholm: Det är svårt att ha någon uppfattning om

det, eftersom vi inte kan mäta den omvända situationen. Man hade

hoppats att det hade haft större betydelse och större inverkan.

Mats Rönnberg: Den fråga som Birger Andersson reser om

skillnaden mellan statspapper och bostadspapper är ju

intressant. För min del är den intressant i så måtto att man kan

säga att med den statliga kreditgarantin försvinner behovet av

kapitaltäckning och man får så att säga lån som är väldigt

snarlika statspapper. Enligt det förslag som nu lagts fram om

att utöka kreditgarantier till 40 % för de projekt som sätts i

gång framöver skulle man kunna värdepapperisera dessa typer av

lån och sälja obligationer eller värdepapper med den här typen

av säkerheter bakom sig. Därmed skulle vi uppnå en effektiv

sänkning av skillnaden, åtminstone om man säljer obligationerna

internationellt.

Harry Staaf: Jag har en fråga till Mats Rönnberg. Han

talar om pantregler för bostadsrätter och menar att de borde

ändras så att bostadsrättsinnehavarna kommer helskinnade ur

situationen och kreditgivarna får stå för hela risken. Jag

skulle önska en utveckling av det påståendet.

Mats Rönnberg: Jag vill självklart understryka att man

aldrig skall generalisera. Jag vill inte på något sätt ge mig in

på några allmänna omdömen. Utfallet blir naturligtvis väldigt

olika beroende på vad det är för förutsättningar i det enskilda

fallet.

Vad jag ville påpeka, efter vad jag har förstått av

kreditinstituten, är att det finns många föreningar som

undersöker vad som är mest fördelaktigt, om man skall gå i

konkurs eller inte. Vi skulle kunna komma till rätta med det

problemet om man gick igenom pantreglerna och också gick igenom

fördelningen mellan lån till bostadsrättsföreningar och lån

till bostadsrättsinnehavarna.

Jag vill inte deklarera någon uppfattning i dag. Jag ville

bara påpeka att det finns ett behov av att närmare titta på

problemet, att undersöka de olika aspekterna. Det här är, tycker

jag, ett exempel på hur de ändrade allmänna ekonomiska

förutsättningarna har påverkat den här typen av säkerheter. Vi

har nu andra förutsättningar än tidigare.

Harry Staaf: Skiljer sig problemet, vilket jag tycker det

borde göra, i föreningar med låga insatser i förhållande till

dem med höga insatser?

Mats Rönnberg: Det tror jag att man kan säga generellt.

Bo G Jenevall: Jag skulle vilja höra panelens synpunkter

på marknadshyror på hela bostadsmarknaden. Jag skulle vilja

skicka med ett par påståenden. För det första att vi i den

större delen av beståndet i dag har marknadshyror och i vissa

fall t.o.m. mer än så. För det andra att om man konsekvent inför

marknadshyror, kommer hyrorna generellt att sjunka.

Per-Åke Eriksson: Hade vi haft Bengt Turner här i dag,

hade han kunnat redovisa resultat av de undersökningar som han

gjort. Han har jämfört de hyror som tas ut enligt

bruksvärdessystemet med vad hushållen betalar när de bor i

bostadsrätt, alltså avgiften plus kapitalkostnaden för den egna

insatsen. Av den undersökningen framgår att de i stort sett i

hela landet ligger på samma nivå. Det finns skillnader i

Stockholms och i Göteborgs innerstad. Det innebär alltså att man

är på väg åt det hållet.

Det är mycket möjligt att hyrorna över hela landet skulle

sjunka om man införde marknadshyror. Bruksvärdessystemets

tillämpning och hyresförhandlingarna har i mycket hög grad byggt

på att man har förhandlat med utgångspunkt i fastighetsägarens

kostnader, inte i vad hushållen är beredda att betala i hyra. På

många håll i landet har fastighetsägare högre kostnader än vad

folk är beredda att betala i hyra. Skulle man gå efter

betalningsförmågan, skulle man säkerligen komma fram till

hyressänkningar här och var. Men jag törs inte säga om det

skulle gälla generellt eller ej.

Hans Lundholm: Jag har en känsla av att för en stor del av

beståndet, åtminstone det nyproducerade, utgår i dag högre hyror

än de som skulle kunna kallas för marknadshyror, om vi med det

menar hyror som konsumenten skulle vilja betala i ett fritt val

med fler alternativ. Den ökade konkurrens som nu finns på

marknaden, som kanske är den positiva effekten av vakanserna,

gör att man börjar slåss om hyresgästerna. Man erbjuder

rabatter, man lägger större vinn vid att över huvud taget

beskriva sin produkt, nämligen bostaden. Det måste upplevas

positivt. Oavsett om vi sedan skall kalla dem marknadshyror

eller inte, är det i alla fall en anpassning som sker till vad

konsumenterna dels efterfrågar, dels är beredda att betala för.

Bo G Jenevall: Skulle man inte kunna påstå att om

vakanserna ökar, skulle vi få sjunkande hyror? Jag kommer ihåg

själv från mina ungdomsår att flyttlassen gick den 1 oktober

vartenda år. Man bytte bostad ganska ofta. Skälet var att man

kunde tjäna pengar. Man fick ofta tre månaders gratishyra osv.

Med andra ord: Om man ökar vakanserna till en marknadsmässigt

nödvändig nivå, skulle vi få sjunkande hyror genom ökad

konkurrens.

Per-Åke Eriksson: Man skall nog inte öka antalet vakanser

på det sättet att man lyfter ur folk där de bor. Om Bo Jenevall

däremot menar att man åstadkommer ett bostadsbyggande med ett

ökat utbud, så är det naturligtvis inte osannolikt att vi får

den typen av effekter.

Vi har i Sverige varit vana vid att man nästan haft noll i

vakansgrad, för att inte säga minus. Det har naturligtvis fått

en hel del egendomliga konsekvenser. Det är alldeles givet --

man behöver bara titta på lokalhyresmarknaden -- att är utbudet

större än efterfrågan pressas priset ner.

Lennart Nilsson: Vi har fått del av rapporter utifrån

landet om problem som man upplever i pågående produktion. Jag

har framför mig ett brev som handlar om en bostadsrättsförening

i Skåne. Bostadsrättsföreningen får ett brev från banken där det

står: Den säkerhet som ställs för krediten och/eller annan

förpliktelse ni har i banken är inte längre betryggande. Banken

säger upp krediten på 8 miljoner kronor. Det finns en säkerhet i

projektet på 9 miljoner kronor. Då blir man naturligtvis arg i

bostadsrättsföreningen och undrar vad som har hänt. Jag kan

förstå detta något, med utgångspunkt i det Mats Rönnberg säger,

att panten kommer först i tredje hand.

Jag har fått uppgifter om att det finns åtskilliga projekt som

pågår som har fått sina kreditiv, projekten har påbörjats, och

helt plötsligt uppkommer denna situation. Banken anser att

föreningen inte längre är betrodd.

Jag vill fråga Per-Åke Eriksson: Vilket ansvar har bankerna

egentligen för att klara ut frågor av detta slag? Vilken chans

ger bankerna sådana här projekt? I botten finns ju en säkerhet,

det finns kommunal borgen och andra som vill ställa upp. Lik

förbaskat säger banken upp krediten, därför att det inte finns

130 % säkerhet, efter vad jag kan förstå.

Min andra fråga vill jag ställa till Hans Lundholm. Han

bedömde att man behöver ha 30 % eget kapital för att klara av

nyproduktion. Det som verkar intressant var viss ombyggnad och

en och annan nybyggnad. Kan du ge en bedömning av hur du ser på

framtiden och beviljande av igångsättning av byggande av

bostäder? Såvitt jag kan bedöma av ditt inlägg tidigare handlade

det i princip om totalstopp för byggande framöver.

Per-Åke Eriksson: Det är naturligtvis väldigt svårt att

bedöma ett enskilt exempel utifrån dessa uppgifter. De krav man

skall ställa på kreditgivare är att de ger krediter upp till den

nivå som de anser att de har tillfredsställande säkerhet för.

Det gäller enligt banklagen och den övriga lagstiftning vi har.

Vi kan från statens sida inte kräva att man lånar ut mer pengar

än det finns tillfredsställande säkerhet för. Sedan måste man

naturligtvis föra en diskussion i varje enskilt fall om

säkerheterna är tillräckliga. Tanken med den statliga

kreditgarantin är att skapa möjligheter till ytterligare

lånefinansiering därutöver. Det innebär, med det nya förslaget,

att om man får låna upp till hälften av produktionskostnaden

från bottenlånegivaren, går det att lånefinansiera ytterligare

40 %. Om då kravet på den egna kapitalinsatsen ligger på 10 %,

bör ett sådant projekt gå att ro i land.

Vi vet att små, privata bostadsrättsföreningar som inte stöds

av HSB:s eller Riksbyggens garantifonder är speciellt utsatta,

eftersom de enskilda bostadsrättshavarnas förpliktelser i detta

sammanhang begränsar sig till de egna insatserna. Därmed ställs

kraven högre på att värdena i fastigheterna skall täcka

låneskulderna.

Hans Lundholm: Den första frågan gällde uppsägning av

krediter. Jag känner naturligtvis inte till det konkreta fallet.

Rent allmänt skulle jag dock vilja säga att det förefaller

märkligt att säga upp en kredit som sköts, dvs. kunden klarar

att betala räntorna. Det är en form av kontraproduktiv

verksamhet. Det innebär att problemen blir påtagliga och att man

måste hantera dem. Man måste nog titta litet mer i detalj på

varje enskilt ärende för att kunna svara på den frågan.

Lennart Nilsson frågade hur det kommer att bli framöver med

nybyggnation. Det kanske mera är framtidsforskarna som kan ha

synpunkter på det. Utifrån våra utgångspunkter tror jag möjligen

att det kan bli ett mer selektivt nybyggande. Man letar reda på

mark som man bedömer ligger attraktivt, insprängd i redan

färdiga områden. Där kan man hitta möjligheter att utnyttja

befintlig infrastruktur och goda lägen. Jag tror att vi kommer

att få se mera sådan nybyggnation. Man skulle önska att det kan

ske mera ombyggnader och anpassningar av det stora bestånd som

byggdes under 1970-talet, som väl i många avseenden har dålig

standard nu och skulle vara i stort behov av upprustning. Där

finns nog mycket att göra. Där är kapitalkostnaderna relativt

låga. Jag föreställer mig att det i många fall går att göra en

ganska intressant kalkyl på en rimlig ombyggnad av sådana

fastigheter. Jag skulle vilja påstå att vi som kreditgivare är

mycket intresserade av det.

Ivar Franzén: Jag vill ta upp frågan om räntemarginalerna

och börja med att belysa det med ett exempel. Jag utgår från

1993 års regler. Vi har i dag en subventionsränta på 7,87 %.

Den ligger ett antal punkter över obligationsräntan, som

bankerna handlar obligationer till. En bostadsrättsförening får

sannolikt låna till 9,5 % ränta. Det finns alltså en

räntesubvention med 57 % av subventionsräntan. Om nu bankerna

hade lånat ut till den gamla goda marginalen på 0,2--0,3 %,

skulle den ränta som bostadsrättsföreningen betalar vara 3,5 %.

I dag blir den 5 %. Det innebär att 30 % av den ränta som

bostadsrättsföreningen betalar beror på vad jag vill kalla för

onormalt hög räntemarginal. Fenomenet är detsamma för dem som

lånat för fem år sedan. De som byggde 1988 håller nu på att

lägga om sina lån. Det är vanligt att man hamnar på kostnader på

1,2 % och kanske mera över normal marginal på

subventionsräntan. Det gör i kostnad för den aktuella

bostadsrättsinnehavaren 1 000 kr i månaden. Det är ett vanligt

problem, både med det nya systemet och lån som konverteras efter

fem år, att man över en natt får högre kostnader beroende på

räntemarginalerna. Det är kostnader som kan uppgå till 1 000 kr

per månad. Självklart har dessa chockeffekter stor betydelse när

t.ex. bostadsrättsinnehavare ger upp och flyttar och de andra i

föreningen får betala också den bostadsrättsinnehavarens

grundavgift. Jag vänder mig här i första hand till Hans

Lundholm.

Jag vill nämna ytterligare ett exempel för att få rätt

dimension på detta. Lånestocken är ungefär 900 miljarder. 1 %

för hög räntemarginal innebär 9 miljarder -- en tusenlapp för

varje svensk.

En kort konkret fråga: De 40 miljarder som lånestocken har

ökat med, hur mycket var konkreta byggprojekt som har startat

1993 och hur mycket var uppföljning av gamla kreditlöften?

Hans Lundholm: Som jag sade tidigare är det svårt att

jämföra med den gamla s.k. goda tiden, då räntemarginalen var

0,2 %. Kapitaltäckningen i sig innebär 0,4 %, om man gör en

kostnadsmässig kalkyl på det. Våra förluster i instituten uppgår

nu i genomsnitt till 0,6 %. Där ligger 1 %, som innebär ökade

kostnader som vi har behov av att täcka. Man skall också vara

medveten om att en förutsättning för att marknaden skall fungera

är att vi kan låna upp pengar på våra obligationer. Det innebär

i sin tur att vi måste vara attraktiva för obligationsköparna.

Det är vi när vi har en stabil ekonomi och en god

intjäningsförmåga. Man får inte glömma bort att 900 miljarder

hämtas från kapitalmarknaden, på marknadens villkor. Det är inte

så lätt att isolera effekten av den här marginalen och säga att

om den inte fanns, så skulle det fungera. Då skulle vi

förmodligen inte kunna handla upp dessa pengar till den kostnad

vi har i dag.

När det gäller Ivar Franzéns sista fråga kan jag inte göra

någon bedömning. Jag skulle tro att merparten är avlyft av

befintliga kreditiv.

Britta Sundin: När man träffar människor ute i landet hör

man ofta bedömningen att det är svårt att få krediter, bl.a.

därför att det i kreditprövningen ingår en bedömning att det

egentligen finns tillräckligt med bostäder. Litet av det tyckte

jag också avspeglades i era inlägg tidigare. Vi har 50 000

tomma lägenheter, och med det i bagaget är inte behovet så

stort. Tidigare i dag fick vi ett annat besked. Jag tror att det

var Stellan Lundström som sade att det är önskvärt med en

nyproduktion på mellan 30 000 och 50 000 lägenheter per år för

att man skall få en fungerande marknad och bra möjlighet till

rörlighet på bostadsmarknaden. Han tyckte att det skulle finnas

betydligt fler tomma lägenheter. Vad säger ni om det? Gör han en

felaktig bedömning?

I kreditprövningen ingår också en bedömning att räntebidragen

i dag är så osäkra, så de värderas till noll, har jag hört

sägas. Vi inom Socialdemokraterna har föreslagit att man skall

göra en utredning som förhoppningsvis skall komma fram till en

enighet om en långsiktig bostadspolitik. Skulle det göra

bedömningen för er enklare, om vi fick en sådan överenskommelse?

Hans Lundholm: Först håller jag gärna med om att 50 000

tomma lägenheter kanske inte är så mycket. Vi skulle behöva ännu

fler tomma lägenheter. Det tror jag gynnar konsumenten. Då ökar

valfriheten. Då ökar möjligheterna att titta på olika

alternativ. Problemet är att för att åstadkomma det, krävs det

stabila, starka fastighetsägare, med en högre andel eget

kapital, som klarar av en vakansgrad på 2--3 %, som klarar av

att ge hyresrabatter och att inte höja hyran på ett par tre år,

och som väljer det för att få hyresgäster i konkurrensen och

tycker att det är en bra affär på lång sikt. När det gäller

målet att ha en högre vakansgrad är vi nog överens.

Till svar på den andra frågan vill jag säga att fasta

spelregler och långsiktighet i politiken naturligtvis är att

föredra för alla inblandade, inte minst för oss.

Britta Sundin: Uppenbarligen gör ni bedömningen att

fastighetsägare med denna stabilitet och säkerhet inte finns. På

vilket sätt skall vi kunna åstadkomma det? I och med att ingen

nyproduktion sker, skjuter vi ett mycket stort problem framför

oss.

Bo G Jenevall: Jag skulle vilja vända mig till Hans

Lundholm. Du sade i ditt anförande att man skulle satsa på

ROT-åtgärder, när kostnaderna var rimliga. Kostnaderna kan

knappast vara rimligare än de är för närvarande, för nu är de

mycket låga och kapaciteten är hög. Jag skulle vilja fråga: Vad

gör ni kreditgivare för att stimulera ett ökande byggande inom

ROT-sektorn?

Hans Lundholm: Jag vet inte om det är vi som skall

stimulera det. Fastighetsägarna är väl de som skall stimuleras

att göra detta. Jag tror att många fastighetsägare i dag jobbar

mycket med ombyggnader och andra ROT-åtgärder. Det är ett sätt

att behålla värdet i fastigheterna och göra dem attraktiva för

hyresgästerna.

Bo G Jenevall: Det kan ni visst göra genom att lämna

bättre villkor.

Hans Lundholm: Det gör vi gärna för en fastighetsägare som

har en kapacitet att göra detta och som sätter in en andel eget

kapital som är tillfredsställande. Han får också bättre villkor.

Marianne Carlström: Jag har två frågor. Vilka effekter får

det när kommunerna inte är beredda att gå i borgen vid

bostadsbyggande?

I det förra avsnittet av utfrågningen kom det fram en kritik

mot indragningen av de tre miljarderna. Jag undrar om regeringen

är beredd att ta hänsyn till den kritiken. Vilken betydelse

skulle det i så fall få för marknaden?

Mats Rönnberg: Frågan om kommunal borgen gäller, som jag

förstår det, framför allt att kommunerna inte vill vara med och

ta delat ansvar upp till 40 % på egnahemssidan. Det har

avvecklats redan. Enligt 1993 års system är det kravet borta.

Enligt det förslag som har lagts fram nu av Danell är det

meningen att man skall kunna växla över från 1992 års

kreditgarantiregler till 1993 års regler och därmed komma ifrån

detta problem. I några fall har också vi konstaterat att det

finns kommuner som inte vill stå fast vid sina gamla löften.

Problemet verkar kunna hanteras.

Per-Åke Eriksson: Som jag har uppfattat det som sades

tidigare i dag är det naturligtvis önskvärt att man inte

avvecklar räntebidragen så snabbt. Den uppfattningen är inte

svår att dela. Det sades aldrig under förmiddagen, men det är

naturligtvis lättare att föra ett sådant resonemang när vi har

en bra ekonomi i staten. Det problem vi nu upplever är att det

inte gjordes någonting för att bromsa utvecklingen. Hade man

gjort någonting, exempelvis under andra hälften av 80-talet, för

att bromsa den utveckling vi har sett, hade anpassningen kunnat

ske i en mer önskvärd takt. Det hade gjort det lättare för

fastighetsägare att klara av det hela. Nu har vi hamnat i en

situation med ett budgetunderskott på över 200 miljarder kronor.

Då är kostnaden för räntebidragen inte alls obetydlig. Den

situationen kräver helt andra åtgärder än om man hade kunnat

agera tidigare.

Jag tycker att man skall lägga på minnet att minskade

räntebidrag inte är huvudorsaken till de problem som finns. Det

är i första hand nergången från en höginflationsekonomi till en

låginflationsekonomi. Det innebär i princip att många hushåll

inte får en tänkt löneutveckling som täcker en minskning av

räntebidragen ens i reguljär omfattning. De förslag om hur

besparingarna skall läggas ut mellan åren 1994, 1995 och 1996

samt mellan olika årgångar innebär att de ömtåligaste årgångarna

inte får någon extra skärpning 1994. Under 1995 och 1996

begränsar sig effekterna till ungefär 25 kr per kvadratmeter.

Det är alltså mycket begränsat i förhållande till de

kostnadsökningar som de har gått in i systemet med.

Marianne Carlström: Jag skulle vilja höra de andras

synpunkter på detta också. Sammantaget har dessa effekter stor

betydelse för bostadskonsumenterna tillsammans med andra beslut

som har fattats. På grund av det minskade bostadsbyggandet har

staten också fått mindre kostnader.

Hans Lundholm: En alltför snabb avtrappning av de

nuvarande räntebidragen innebär naturligtvis problem. Det har

sagts många gånger, och vi kan bara understryka att det är så. I

den mån det visar sig i ökade förluster hos instituten påverkar

det naturligtvis marknaden. Det kan slå igenom i form av högre

räntor.

Knut Billing: Jag tycker att Mats Rönnberg har kommit

litet för enkelt undan när det gäller problemet med

kreditgaranti. Det finns en rad exempel på att

hypoteksinstituten säger att de beviljar lån för projekt där

finansieringen är klar, men Bostadskreditnämnden säger nej. Man

undrar då om det är Bostadskreditnämndens roll i systemet att

vara något slags överste granskare och säga: Vi bedömer inte

detta projekt som seriöst.

Jag vill ta upp en annan fråga, som jag gärna vill ha en

kommentar till från er alla tre. Vi fick tidigare höra om de

fastigheter som är byggda i slutet av 1980-talet och som har

problem med krediter. Hypoteksinstituten bedömer att det är

problem. Dessa fastigheter kommer att ingå i

fastighetsskattesystemet. På förmiddagen sades att det kunde

vara en klok åtgärd att se till att de inte kommer in i

fastighetsskattesystemet. Delar ni den uppfattningen?

Mats Rönnberg: Man måste hålla i minnet att det

kreditgarantisystem som vi administrerar är ett system som är

solidariskt uppbyggt. De förluster som uppstår skall fördelas på

alla garantitagare. Om det kommer in garantier som inte är

ordentligt prövade och inte står på sina egna meriter, drabbas

det övriga kollektivet. Det är mot den bakgrunden som denna

prövning görs. Jag känner inte riktigt igen beskrivningen, att

hypoteksinstituten säger ja och vi säger nej. Så upplever inte

jag att det fungerar. Kreditinstituten gör en kreditprövning,

som sker utifrån deras utgångspunkter. Den kreditgaranti som vi

lägger kommer högre upp. I sak är det ett högre riskläge. Jag

tror inte att man kan påstå att vi har någon annan syn på

kreditprövning generellt än vad kreditinstituten har.

Knut Billing: Du säger att ni inte har någon annan syn.

Det betyder att om hypoteksinstituten säger ja och ni säger nej,

så har ni gjort fel. Är det så vi skall tolka svaret?

Mats Rönnberg: Jag menar generellt. Det är klart att det

kan förekomma skillnader mellan olika kreditinstitut. Vår roll

är att försöka se till att vi får en jämn nivå på bedömningarna.

Det måste vara en likartad bedömning, vilket kreditinstitut man

än hamnar hos.

Ordföranden: Den andra frågan gällde om vi skall släppa in

problemårgångarna i fastighetsskattesystemet.

Hans Lundholm: Alla åtgärder som kan minska kostnaderna

för dessa fastigheter är positiva. Svaret är givet.

Lars Stjernkvist: Byggandet är nu nere på 1941 års nivå.

Man skulle kunna påstå att det krävs ett världskrig för att

ordna samma ras som Carl Bildt, men det gör jag naturligtvis

inte. Situationen är oerhört allvarlig. Min fråga är: Kommer

Danells förslag att ha någon effekt på nyproduktionen? Kommer

den att påverkas? Jag vänder mig i första hand till Mats

Rönnberg och Hans Lundholm.

Mats Rönnberg: Den effekt det kan få primärt är att man

tillfälligt utvidgar möjligheten att få kreditgaranti från 30 %

till 40 % generellt över hela landet. Det återstår att se om

det får den effekt man hoppas på. Det är i alla fall en ganska

avsevärd insats som sker genom kreditgarantisystemet. Jag vet

inte om Hans Lundholm har samma syn på detta.

Hans Lundholm: Jag delar den uppfattningen. Jag tror att

det kommer att påverka marknaden positivt. Det är ett utrymme på

ytterligare 10 % som ges i form av kreditgaranti. Det gör

naturligtvis att det är lättare att räkna hem flera kalkyler.

Lars Stjernkvist: Ni menar alltså att flera hus kommer att

byggas nu.

Ordföranden: Jag vill rikta frågan till Stellan Lundström,

som fortfarande är kvar. Du sade att Danells förslag icke var

tillräckligt. Vad vill du ha mer?

Stellan Lundström: De fastigheter som byggdes 1988--1992

har en speciell profil med ett positivt kassaflöde de första

åren. Sedan blir det negativt över tiden, generellt. Det normala

med omfördelning är att man omfördelar därför att man har en

negativ situation i dag och vill ha en positiv situation i

morgon. Risken är att man får värre problem i framtiden, om man

använder denna typ av omfördelningslån över tiden litet

okritiskt. Man har egentligen inte löst det grundläggande

problemet, nämligen att fastigheterna är för dyrt byggda. De kan

inte ens förräntas vid normal konjunktur, allra helst inte i en

lågkonjunktur. Här har man ett stort problem framför sig, som

det krävs ännu fler åtgärder för. Då pratar vi bara om

problemfastigheterna.

Ordföranden: Du pratade om abolition. Vad menar du då?

Stellan Lundström: Det gällde skatt. Jag menar nog att man

inte skall gå in i något fastighetsskattesystem med dessa

fastigheter. Sedan pratade jag om abolition kopplat till en

annan situation. Det var att man måste omfördela

fastighetsbeståndet här i landet, så att fastigheterna går att

förvalta bättre i framtiden. I dagsläget har vi många

förvaltningsenheter, framför allt kopplat till bankerna, som

egentligen är helt omöjliga att hantera. De omstruktureras inte

på grund av skatteeffekter -- stämpelskatt och reavinstskatt.

Ordföranden: Detta är kärnfrågan: Vad gör vi mera åt

problemfastigheterna utöver vad Danell har gjort?

Stellan Lundström: Jag tror att mycket av dessa åtgärder

måste gå ut på hjälp till självhjälp, dvs. att man tacklar

problemen redan innan de kommer upp. Jag tror att

kreditinstituten skall vara tidigt ute och hjälpa företagen med

råd, anvisningar och kanske praktiska eftergifter när det gäller

räntorna, så att man tar problemen på uppstuds, så att säga.

Mycket måste ske inne i företagen. Det finns en

rationaliseringspotential i de flesta företag.

Ordföranden: Men nu är problemen inte på uppstuds, utan

snarare i slutet av studsen. Vad gör vi då?

Stellan Lundström: Då får vi väl ta bollen på halvvolley.

Jag tror att problemet är delvis olösligt. Här måste till en

mängd olika åtgärder, ett samlat batteri av åtgärder. Jag tror

man får sätta sig ner och fundera på hur man skall lösa detta

och framför allt på hur man skall lösa bostadsrättsföreningars

och de kommunala bostadsföretagens problem.

Birger Andersson: Min fråga gäller de små, privata

bostadsrättsföreningarnas situation, som jag bedömer som ganska

allvarlig på sina håll. Jag vill påminna om att det i Morgonekot

i dag framfördes en del synpunkter på Danells förslag från en

fastighetsekonom. Jag skulle vilja bolla över frågan till er

tre.

Små, privata bostadsrättsföreningar kan ha 5--15

bostadsrätter. Om ett par av dem står tomma ett tag, drabbas

bostadsrättsföreningens ekonomi mycket hårt. Det är litet

annorlunda med HSB och Riksbyggen, som Per-Åke Eriksson har

varit inne på. En stor bostadsrättsförening kan ha ett hundratal

bostadsrättsinnehavare. Om det är ett par lägenheter som står

tomma, påverkar det inte ekonomin så hårt. Har ni någon lösning

för de små, privata bostadsrättsföreningarna? Jag tycker att det

finns anledning för oss att ömma särskilt för de små, privata

bostadsrättsföreningarna och hitta en bra lösning för dem.

Hans Lundholm: Det finns ingen enkel lösning. Som Stellan

Lundström sade, man får sätta in ett batteri av åtgärder. En

viktig ingrediens är det omfördelningslån som vi förhoppningsvis

har möjlighet att ge efter årsskiftet. Vi är medvetna om att en

ökad skuldsättning inte är den bästa vägen för att lösa detta

problem. Men eftersom det finns restriktioner för vad man kan

göra, inte minst statsfinansiellt, är det det minst dåliga i

nuläget, att ta detta omfördelningslån. Det bör kombineras med

olika typer av rådgivning och genomgång av föreningens ekonomi

och vilka åtgärder man kan vidta under ett antal år för att

försöka stabilisera situationen.

Ordföranden: Jag tycker att det under denna andra del av

utfrågningen har kommit fram en del konkreta åtgärder som jag

skulle vilja testa på Hans Lundholm och Per-Åke Eriksson. Mats

Rönnberg föreslog fem punkter av konkret natur för den

problematik som vi nu diskuterar. Vad anser ni om dem? Det

gällde t.ex. mer individuell kreditprövning och bättre

riskanalys. Är det dags att ta bort den svartlistning av stora

delar av länet som bankvärlden håller på med? Är ni beredda till

det, Hans Lundholm?

Det handlade också om att utveckla kreditgarantisystemet

bättre och gynna t.ex. bostadsbörjare, mer låntagaranpassade

lånevillkor, längre kredittider, annan syn på

amorteringsvillkoren och bättre pantregler för bostadsrätter.

Detta är en rad konkreta åtgärder. Vad säger Hans Lundholm och

Per-Åke Eriksson om dem?

Hans Lundholm: Jag är beredd att ställa upp på flera av

dessa förslag, t.o.m. allihop. En mer individuell prövning av

kredittagaren tror jag är viktigt. Att döma ut en landsända och

säga att vi i den delen av landet inte beviljar krediter för

byggande, är ett synsätt som jag och det institut jag

representerar inte delar. Det finns goda och mindre goda objekt

överallt. Genom att göra en mer individuell prövning, gå mera på

låntagaren och se på dennes förutsättningar, kan vi få en mer

nyanserad kreditmarknad och dessutom få effekter på

prissättningen i form av en differens mellan goda och mindre

goda låntagare.

Per-Åke Eriksson: Jag skulle säga att utvecklingen är på

väg åt detta håll när det gäller kreditprövningen. Det som

upplevs som problem i dag är en omställning, både bland

kreditgivare och låntagare. Jag tror att vi också i framtiden

kommer att se andra former för kreditgaranti.

Bostadskreditnämnden och Mats Rönnberg har ett uppdrag att pröva

nya former för kreditgarantier. En sådan diskussion pågår, har

jag förstått. Jag vet att Mats Rönnberg har tittat på hur man

har löst dessa problem i bl.a. Canada och USA. Det kan

säkerligen ge nya infallsvinklar på området.

Vidare har vi frågan om panträtt i bostadsrättslägenheter. Jag

har uppfattat att man från kreditinstitutens sida anser att det

finns ett större värde om de kan vara säkra på panträtten. Det

är möjligt att lösningen inte skall sökas inom upplåtelseformen

bostadsrätt, utan att det skall vara fråga om mer renodlade

ägarlägenheter. Det har igångsatts ett arbete inom

Justitiedepartementet för att se på vilka legala förutsättningar

som krävs för att det skall kunna ske.

Jag vill gärna lägga till ett par andra saker som tidigare har

diskuterats här. Det gäller bl.a. fastighetsskattesystemet och

över huvud taget beskattning av bostadsrätter. Det finns en

utredning som ser över beskattningen av fastighetsägare. Där

skall man se över frågan om vad som är ett rimligt skatteuttag

för bostadsfastigheter i det här sammanhanget. Man ser också

över beskattningen av bostadsrättshavare. De är i dag mer

ogynnsamt beskattade än t.ex. egnahemsägare. En del av lösningen

på de problem som gäller speciellt de små fastighetsägarna, vare

sig de är bostadsrättsägare eller andra, står att finna i att vi

finner andra former för beskattning än hittills.

Ordföranden: Därmed är klockan 13.02. Den beräknade tiden

är avklarad. Vi har tömt ut dessa två teman tillräckligt.

Framtiden får utvisa om vi har fått tillräckligt med konkreta

förslag. Vi har fått en del synpunkter på de problem som finns

för närvarande. Om inte annat har vi kunnat konstatera att det

här är aktuella frågor, och det finns en rad problem att nysta

vidare med. Vi tar med dessa synpunkter till

utskottsbehandlingen. Det första konkreta i det sammanhanget

blir att ta ställning till en proposition som skall läggas fram

baserad på Danellutredningens förslag. Vi får se vad det blir av

det så småningom. Men det har också pekats på en rad andra

åtgärder som går utanför besluten i detta hus och som jag tror

kommer att leda till en förändring och förbättring -- om alla

tar sitt ansvar på rätt sätt.

Jag vill tacka er som har medverkat, frågat och lyssnat. Denna

hearing är nu slut.

Underbilaga 1

Underbilaga 2

Underbilaga 3

Innehållsförteckning

Sammanfattning 1

Propositionen 1

Motionerna m.m. 2

Offentlig utfrågning 2

Utskottet 3

Inledning 3

Slopade krav på särskild lånefinansiering i samband med

räntebidrag enligt äldre bestämmelser m.m. 3

Statlig kreditgaranti för omfördelningslån 5

Utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder

som påbörjas före utgången av år 1995, m.m. 9

Räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m. 9

Övriga frågor 10

Hemställan 11

Reservationer 12

1. Slopande av krav på särskild lånefinansiering (mom. 1)

(s) 12

2. Införande av en statlig kreditgaranti för att omfördela

vissa ränteutgifter i vad avser subventionsräntan vid

konvertering (mom. 3) (s) 13

3. Stödet till vissa bostadsrättsföreningar (mom. 4)

(s) 14

4. Den sociala bostadspolitiken (mom. 7) (s) 15

Program vid bostadsutskottets offentliga utfrågning 17

Protokoll från bostadsutskottets offentliga utfrågning den

26 oktober 1993 om bostadsfinansieringen och

bostadskreditmarknaden 18

Tema I Bostadsbyggande utan statliga subventioner; möjligt

och önskvärt? 18

Tema II Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivning

undanröjas? 42