Bet. 1994/95:BoU19

Bostadsutskottets betänkande

1994/95:BOU19

Hyresrätt m.m.

Innehåll

Sammanfattning

Motionerna

Utskottet

Hemställan

Reservationer

1994/95

BoU19

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet tolv motioner helt eller

delvis. I motionerna som väckts under den allmänna motionstiden

1995 tas bl.a. upp frågor om hyresrätt och ägarlägenheter.

Motionerna avstyrks, flertalet av dem med hänvisning till en

förestående utredning avseende olika frågor inom det

hyresrättsliga området.

Två reservationer (m) och en reservation (m, c, fp, kds och

mp) har fogats till betänkandet.

Motionerna

I betänkandet behandlas de under allmänna motionstiden 1995

väckta motionerna

1994/95:Bo216 av Nalin Baksi och Christina Axelsson (s) vari

yrkas

4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om de boendes inflytande vid ombyggnad,

8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om ökade möjligheter till

andrahandsuthyrning.

1994/95:Bo225 av Ingvar Eriksson och Carl G Nilsson (m) vari

yrkas (delvis) att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om bosparande och ägarlägenheter.

1994/95:Bo401 av Rose-Marie Frebran och Ulf Björklund (kds)

vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om ägarlägenheter.

1994/95:Bo403 av Per Lager m.fl. (mp) vari yrkas att riksdagen

hos regeringen begär förslag till lagändring i enlighet med vad

som anförts i motionen om förtursrätt för hyresgäster som vill

köpa sina lägenheter.

1994/95:Bo405 av Owe Hellberg m.fl. (v) vari yrkas

1. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan

ändring i hyresförhandlingslagen att endast en

förhandlingsordning upprättas per enhet eller fastighet vid

hyresförhandling,

2. att riksdagen, vid avslag på yrkande 1, hos regeringen

begär förslag om en paragraf i förhandlingslagen, som förbjuder

att hyresvärden ges rätten och möjligheten att kräva ersättning

vid enskild förhandling enligt vad i motionen anförts.

1994/95:Bo409 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas att

riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i

motionen anförts om en översyn av lokalhyreslagstiftningen för

att stärka lokalhyresgästernas ställning på lokalhyresmarknaden

i linje med vad som anförts i motionen.

1994/95:Bo411 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas

4. att riksdagen hos regeringen begär förslag om införande av

ägarlägenheter i enlighet med vad som anförts i motionen,

8. att riksdagen beslutar att upphäva de kommunala

bostadsföretagens hyresledande roll i enlighet med vad som

anförts i motionen,

9. att riksdagen beslutar att upphäva lagen om förvärv av

hyresfastighet i enlighet med vad som anförts i motionen,

10. att riksdagen beslutar att stärka den boendes ställning

gentemot oseriösa hyresvärdar i enlighet med vad som anförts i

motionen.

1994/95:Bo412 av Sinikka Bohlin och Håkan Strömberg (s) vari

yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om förändringar i hyresförhandlingslagen.

1994/95:Bo413 av Sinikka Bohlin och Anita Johansson (s) vari

yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om översyn av hyreslagen och förvärvslagen.

1994/95:Bo414 av Owe Hellberg (v) vari yrkas att riksdagen som

sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om

ändring av förvärvslagstiftningen vid fastighetsförsäljningen.

1994/95:K216 av Gudrun Schyman m.fl. (v) vari yrkas

4. att riksdagen hos regeringen begär förslag om ändringar i

jordabalken för att ge funktionshindrade rätt att anpassa sin

bostad.

1994/95:L210 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas

1. att riksdagen hos regeringen begär förslag till en sådan

ändring i förvärvslagen att ekonomiska oegentligheter och

ekonomisk brottslighet förhindras i enlighet med vad som anförts

i motionen.

Uppgifter i anslutning till motionerna

Hyresförhandlingslagen

Hyresförhandlingslagen (1978:304) reglerar det kollektiva

förhandlingssystem som gäller beträffande hyror och vissa andra

boendefrågor. Lagen förändrades på flera punkter den 1 juli 1994

(prop. 1993/94:199, bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373).

Förändringarna innebär följande. En hyresgäst har efter eget val

rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet.

Hyresgästen får i sådant fall själv förhandla och träffa avtal

med sin hyresvärd. Förbudet mot flera förhandlingsordningar för

samma hus avskaffades. Detta innebär att två, eller mer

undantagsvis flera, hyresgästorganisationer samtidigt kan

bedriva kollektiva hyresförhandlingar för lägenheterna i ett och

samma hus under förutsättning att de var och en har ett

erforderligt stöd bland hyresgästerna.

Vissa hyreslagsfrågor

Samtidigt med de ovan beskrivna förändringarna i

hyresförhandlingslagen genomfördes vissa förändringar av

hyreslagen (12 kap. jordabalken). I syfte att göra det lättare

att träffa avtal om ny hyra med enskilt förhandlande hyresgäster

infördes en särskild regel (passivitetsregeln). Denna innebär

att hyran kan höjas genom att hyresvärden till hyresgästen

avsänder ett skriftligt meddelande med uppgift om

hyreshöjningen. Denna blir gällande under förutsättning att

hyresgästen inte motsatt sig höjningen inom viss tid från det

att han erhållit meddelandet. Till skydd för hyresgästen gäller

särskilda regler om meddelandet, om när hyreshöjningen kan börja

gälla samt om att hyresgästen har möjlighet att få hyrans

storlek prövad sedan den nya hyran börjat gälla (54 a och 55 c

§§ hyreslagen). En särskild regel infördes också om att en

hyresgäst som träder ur det kollektiva förhandlingssystemet har

rätt att få hyran sänkt med belopp motsvarande den

förhandlingsersättning som ingår i hyran (55 § fjärde stycket

hyreslagen).

Hyresgästinflytande vid ombyggnad

Bostadssaneringslagen (1973:531) infördes för att ge

hyresgästerna ett inflytande över ombyggnad och vissa andra

liknande åtgärder. Inflytandet kunde endast utövas genom en

hyresgästorganisation. Bostadssaneringslagen upphävdes den 1

juli 1994. I stället infördes i hyreslagen ett för hyresgästen

indirekt skydd mot för honom oönskade ombyggnadsåtgärder (55 a

§). Vid en bruksvärdesbestämning av hyran skall inte beaktas

förbättringsarbeten eller liknande åtgärd som hyresvärden utfört

i lägenheten, såvida åtgärden inte godkänts av hyresgästen.

Vissa undantag gäller, bl.a. om åtgärden vidtagits för att

lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard. Den 1 juli

1994 upphävdes också de bestämmelser i plan- och bygglagen

(1987:10) om bygg- och rivningslov i sådana boinflytandefall som

avsågs i bostadssaneringslagen. Likaså upphävdes reglerna om

hyresgästinflytande över den statliga bostadsfinansieringen.

Oseriösa hyresvärdar

För förvärv av hyresfastigheter krävs tillstånd enligt lagen

(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Lagen syftar till

att hålla olämpliga fastighetsägare borta från hyresmarknaden

och att förhindra spekulation i hyresfastigheter.

Bostadsförvaltningslagen (1977:792) ger också möjligheter till

ingripanden mot fastighetsägare som missköter sina

hyresfastigheter. Olämpliga fastighetsägare kan åläggas att

överlämna förvaltningen till en av honom utsedd förvaltare

(förvaltningsåläggande). Möjlighet till tvångsförvaltning finns

också. Detta innebär att hyresnämnden utser en förvaltare och

att fastighetsägaren så gott som helt kopplas bort från

förvaltningen. Därutöver finns regler i expropriationslagen

(1972:719) som innebär att expropriation kan ske för att

försätta eller hålla fastigheten i tillfredsställande skick, när

grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma.

Den förra regeringen tillkallade en utredning för att

kartlägga tillämpningen av bl.a. förvärvslagstiftningen och de

missförhållanden som rådde. Huvuduppgiften var att lägga fram

förslag till lagändringar som skulle innebära att man ökade

möjligheterna att ingripa mot det fåtal fastighetsägare som

agerar oseriöst, samtidigt som man skulle underlätta för andra

att förvärva fastigheter. Det angavs särskilt att utredningen

skulle undersöka möjligheterna att skärpa reglerna i

bostadsförvaltningslagen och samtidigt minimera eller helt

avskaffa förvärvslagen så att de seriösa fastighetsförvärvarna

skulle slippa den omständliga och tidskrävande

förvärvsprövningen (dir. 1993:53). Utredningen om förvärv och

förvaltning av hyreshus lade i mars 1994 fram sitt betänkande

SOU 1994:23 Förvalta bostäder. I betänkandet föreslogs att

förvärvslagen borde avskaffas och att bostadsförvaltningslagen

skulle skärpas. Skärpningarna skulle innebära att en möjlighet

öppnades att ingripa redan när det föreligger omständigheter som

med stor säkerhet kommer att leda till missförhållanden. Enligt

nuvarande lag krävs att det skall ha uppkommit ett konstaterbart

missförhållande som drabbat hyresgästerna. Vidare föreslogs att

det skulle införas en möjlighet till ett generellt verkande

förvaltningsförbud för fastighetsägare som grovt åsidosatt sina

åligganden som hyresvärd. Utredningens förslag omfattade även

vissa andra åtgärder. Betänkandet har inte lagts till grund för

något regeringsförslag om lagstiftning.

Kommande utredning m.m. inom det hyresrättsliga området

Enligt vad utskottet erfarit bereds nu inom

Justitiedepartementet direktiv till en ny utredning inom det

hyresrättsliga området. Utredningen avses omfatta vissa frågor

som rör hyresförhandlingslagen, bostadsförvaltningslagen och

lagen om förvärv av hyresfastigheter samt därutöver

boendeinflytandefrågor vad gäller ombyggnad och vissa

hyreslagsfrågor.

Ägarlägenheter

I Sverige finns i princip endast två olika upplåtelseformer

vad gäller lägenheter i ett flerbostadshus, bostadsrätt och

hyresrätt. Därtill kommer vissa äldre upplåtelseformer som

härrör från tiden före 1930 års bostadsrättslag (främst

boföreningar som står bostadsrätten nära) och den kooperativa

hyresrätten som bedrivs som en försökverksamhet. Vidare

förekommer bostadsaktiebolag, andelshus med lagfart och

handelsbolag som bildats med tanke på att bereda ägaren bostad.

Anledningen till att lagstiftaren inte velat tillåta fler

upplåtelseformer har vanligen angivits med att något behov av

fler upplåtelseformer inte finns samt att ytterligare sådana

skulle verka förvirrande för bostadskonsumenten.

Ägandet av lägenheter i flerbostadshus har diskuterats i

riksdagen sedan slutet av 1800-talet. I anslutning till

utarbetandet av 1930 års bostadsrättslag utreddes behovet av

ytterligare en upplåtelseform med möjlighet till direkt ägande.

Det konstaterades då att äganderätt till lägenheter inte skulle

medföra några fördelar som inte bostadsrätten hade och att

nackdelarna var så betydande att en äganderättsform inte kunde

förordas (SOU 1928:16 s. 11 och prop. 1930:65 s. 34). Genom SOU

1982:40 Ägarlägenheter framlades förslag till en särskild lag om

ägarlägenheter och en lag om rätt för hyresgäster att förköpa

fast egendom. Utgångspunkten för utredningen var att det så

långt möjligt skulle råda likställighet mellan ägande av småhus

och ägande av lägenheter i flerfamiljshus. Utredningen hade inte

i uppdrag att göra några egna överväganden beträffande behovet

av ägarlägenheter. Dess förslag fick ett blandat mottagande av

remissinstanserna. Flertalet av dem ansåg att förslaget inte

borde tas till utgångspunkt för en eventuell lagstiftning. De

flesta instanserna avstyrkte eller ifrågasatte förslaget med

motiveringen att upplåtelseformen bostadsrätt i allt väsentligt

tillgodosåg de syften som hade förts fram för att införa

ägarlägenheter.

Riksdagen har tidigare flera gånger tagit ställning till

frågan om ägarlägenheter (senaste bet. 1990/91:BoU1 och 9 samt

1993/94:BoU21). Särskilt bör nämnas lagutskottets

ställningstagande i anledning av en motion om införande av

ägarlägenheter som väcktes strax efter det att det ovan

behandlade utredningsbetänkandet lagts fram (mot. 1982/83:362,

bet. 1983/84:LU4). Utskottet ansåg att frågan om de

bostadssociala effekterna inte hade belysts på ett sätt som gav

anledning att ytterligare överväga ett system med ägarlägenheter

och avstyrkte motionen redan med hänsyn till de bostadspolitiska

konsekvenserna. Det framhölls också att införandet av

ägarlägenheter skulle göra den fastighetsrättsliga

lagstiftningen och regelsystemet i övrigt på bostadsområdet mer

komplicerat utan att några egentliga fördelar för de boende

skulle uppkomma. Utskottet ansåg att lagstiftningen beträffande

bostadsrätter i allt väsentligt gav de boende samma fördelar som

åberopats till stöd för införandet av ägarlägenheter.

I den inom Justitiedepartementet år 1994 upprättade

promemorian Ds 1994:59 Förstärkt bostadsrätt har anförts att det

på några punkter föreligger väsentliga skillnader mellan

bostadsrätter och ägarlägenheter. Det konstateras att det inte

finns fog för vad som anfördes under remissbehandlingen av

betänkandet Ägarlägenheter om att bostadsrätten som

upplåtelseform i allt väsentligt skulle tillgodose de syften som

kunde motivera ett införande av ägarlägenheter (promemorian s.

33 f.). Tre väsentliga skillnader nämndes i promemorian. Det

gällde lägenhetens värde som pant, lägenhetsinnehavarens

ekonomiska oberoende i förhållande till övriga

lägenhetsinnehavare och lägenhetsinnehavarens frihet att

överlåta respektive hyra ut sin lägenhet. I promemorian lämnades

förslag om en delvis ny upplåtelseform. Vid sidan av den

traditionella bostadsrätten skulle införas en ny form av

bostadsrätt, förstärkt bostadsrätt, som även benämndes en

enklare modell av ägarlägenheter. Utmärkande för denna form är

enligt promemorian följande.

1. Föreningen får inte ta upp lån, utan lånen tas upp av

bostadsrättshavarna med säkerhet i bostadsrätterna.

2. En bostadsrättshavare skall ha en i princip obegränsad rätt

att upplåta sin lägenhet i andra hand.

3. Juridiska personer skall ha samma möjlighet som fysiska

personer att bli medlemmar i föreningen.

Förslaget berörde inte möjligheten att bilda traditionella

bostadsrättsföreningar.

Promemorian Förstärkt bostadsrätt har inte lett till något

regeringsförslag om lagstiftning. Förslaget om förstärkt

bostadsrätt lades fram samtidigt som den förra regeringen

tillsatte en utredning med uppgift att lämna förslag till

lagändringar som skulle göra det möjligt att bl.a. bilda

fastigheter i flera plan i syfte att göra det möjligt att skapa

ägarlägenheter för bostadsändamål (dir. 1994:82). Detta

utredningsuppdrag har i de delar som här är aktuella återkallats

av den nuvarande regeringen (dir. 1994:136).

Utskottet

Bostadshyresrätt

I motion Bo413 (s) föreslås ett riksdagens tillkännagivande

till regeringen om en översyn av hyreslagen. Såvitt nu är i

fråga förordar motionärerna att det utredningsarbete bör

fullföljas som den nedlagda 1989 års hyreslagskommitté inledde.

I motionen nämns särskilt frågor om ökade möjligheter till

andrahandsuthyrning, avisering av hyran, underrättelse till

socialförvaltningen vid uppsägning på grund av bristande

hyresbetalning, möjligheter för hyresgästen att kunna deponera

hyran vid en tidigare tidpunkt samt ett strikt skadeståndsansvar

för hyresvärden för skador som hyresgästen drabbas av. I motion

Bo216 (s) yrkande 8 föreslås utökade möjligheter till

andrahandsuthyrning vad avser arbetslösa ungdomar som tvingas

flytta hem till sina föräldrar och sådana hyresgäster som önskar

bo tillsammans med någon på prov.

Frågan om uthyrning i andra hand har behandlats av 1989 års

hyreslagskommitté (SOU 1991:86 Ny hyreslag s. 127). Frågan är

alltjämt föremål för överväganden inom regeringskansliet och ett

ställningstagande från regeringen är att vänta. Med hänsyn till

detta finns inte anledning för riksdagen att nu ta ställning

till förändrade regler om andrahandsuthyrning. Utskottet

avstyrker av detta skäl motion Bo413 (s) såvitt nu är i fråga

och motion Bo216 (s) yrkande 8.

Utskottet förutsätter att de överväganden som den inom kort

tillsatta hyresrättsliga utredningen kommer att göra i allt

väsentligt omfattar även de ovan refererade frågor som tagits

upp i motion Bo413 (s) såvitt nu är i fråga. Vad i motionen

yrkats om en översyn av hyreslagen avstyrks i motsvarande

del med hänvisning till vad som nu anförts.

I motion Bo411 (m) yrkande 8 föreslås att de kommunala

bostadsföretagens hyresledande roll avskaffas. Det förordas att

den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet återupprättas

samt att ett system med fri hyresbildning i kombination med

besittningsskydd inrättas. Enligt motionärerna bör en sådan

ordning också innebära konsekvenser för utformningen av vissa

andra hyresrättsliga bestämmelser, bl.a. om avtalstid,

indexering av hyran, reparationer och rätten till överlåtelse.

En annan konsekvens bör bli en översyn även av det kollektiva

förhandlingssystemet.

Den föregående regeringen aktualiserade frågan om att ta bort

de allmännyttiga bostadsföretagens hyror som förstahandsnorm vid

en bruksvärdesprövning. Regeringen valde att inte föreslå någon

sådan förändring av bruksvärdesregeln. Ställningstagandet

motiverades med att vid hyressättningen kommit att tas större

hänsyn till den genomsnittlige hyresgästens värderingar bl.a.

vad gäller lägesfaktorn liksom att även på andra sätt större

hänsyn tagits till tillgång och efterfrågan. Bruksvärdessystemet

hade därigenom i viktiga avseenden återfått den flexibilitet som

ursprungligen åsyftats (prop. 1993/94:199 s. 79).

Vid behandlingen av regeringens förslag för mindre än ett år

sedan konstaterade också ett i det närmaste enhälligt

bostadsutskott beträffande bruksvärdessystemets tillämpning en

skillnad mot tidigare. Bostadshyrorna syntes inom systemets ram

under senare år mer anpassade till de boendes betalningsvilja.

Genom den utveckling som skett ansågs bruksvärdessystemet

tillämpas i allt väsentligt så som ursprungligen avsetts, något

som i sin tur kunde väntas innebära en rimlig hyresnivå och en

rättvis struktur på en marknad i balans (bet. 1993/94:BoU21 s.

19 f.). Beträffande de allmännyttiga bostadsföretagens

hyresledande roll erinrade utskottet om förarbetena till 1968

års hyreslag och anförde bl.a. att allmännyttans

kostnadsbaserade hyressättning kunde förväntas verka

återhållande på hyresnivån i nyproduktionen. Samtidigt bedömdes

den utgöra en garanti för att det statliga stödet till

bostadsbyggandet skulle komma hyresgästerna till godo. Vid

hyressättningen har utgångspunkten varit att hyrorna skall täcka

företagets kostnader. Allmännyttiga bostadsföretag, i vilka

kommunen har ett bestämmande inflytande, får inte drivas med

vinstsyfte (prop. 1968:91, bil. A, s. 189). Utskottet vidhåller

sin uppfattning. Tillräckliga skäl att överväga sådana

förändringar av bruksvärdessystemet som föreslås i motion

Bo411 (m) yrkande 8 saknas således. Motionen avstyrks.

Enligt motion Bo405 (v) finns exempel på att hyresvärdar hotat

med en avgift för enskilt förhandlande hyresgäster avseende de

merkostnader som uppstår i samband med sådana förhandlingar. I

motionen, yrkande 2, förespråkas ett förbud för hyresvärden att

kräva sådan ersättning vid enskild förhandling.

Med anledning av motionsyrkandet vill utskottet anföra

följande. De lagbestämmelser som finns om förhandlingsersättning

gäller sådan ersättning som lämnas till en hyresgästorganisation

för dess förhandlingsarbete och som ingår i hyran för en

hyresgäst som omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet

(20 § och 22 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Därutöver

finns en bestämmelse som innebär att en hyresgäst som genom sin

hyra betalat förhandlingsersättning skall få hyran sänkt med

motsvarande belopp, om han inte längre omfattas av det

kollektiva förhandlingssystemet (55 § fjärde stycket

hyreslagen).

En hyresvärd som önskar betinga sig särskild ersättning för de

merkostnader hyresförhandlingarna med en enskilt förhandlande

hyresgäst skulle kunna föra med sig måste, för att hyresgästen

skall bli skyldig att betala ersättningen, träffa avtal med

honom om detta. Ett sådant särskilt avtal torde inte kunna

bedömas som något annat än ett hyresvillkor. Hyresgästen har

möjlighet att vid hyresnämnden få skäligheten av ett

hyresvillkor prövat (se särskilt 54 och 55 §§ hyreslagen).

Enligt vad som upplysts från Svea hovrätt har någon sådan

villkorsändringstvist inte prövats av hovrätten.

Hyresförhandlingslagen ger hyresgästen rätt att förhandla

enskilt med sin hyresvärd. Hyresvärden bör inte genom särskilda

villkor, såsom en extra avgift, kunna påverka hyresgästen i

denna fråga. De kostnader hyresvärden har för förhandlingarna

bör, såsom normalt är för alla typer av transaktioner, täckas av

det vederlag som utgår. Så är också fallet beträffande

hyresvärdens kostnader avseende de hyresgäster som omfattas av

det kollektiva förhandlingssystemet. Den i lag reglerade

förhandlingsersättningen utgör ju ett vederlag till

hyresgästorganisationen. Det torde vara ovanligt att en

hyresvärd begär sådan ersättning som aktualiseras i motionen.

Med hänsyn härtill och till den möjlighet hyresgästen torde ha

att få ersättningen prövad vid hyresnämnden anser utskottet att

det inte finns tillräckliga skäl för riksdagen att ta initiativ

till den lagändring avseende ersättning för merkostnader vid

förhandling som förespråkas i motion Bo405 (v) yrkande 2.

Motionen avstyrks.

I Handikapputredningens betänkande, SOU 1992:52 Ett samhälle

för alla, föreslogs att i hyreslagen skulle införas en ny

paragraf enligt vilken bostadshyresgäster med funktionshinder

med stöd direkt i lagen skulle ha rätt att utföra nödvändig

anpassning enligt den dåvarande förordningen (1987:1050) om

statskommunalt bostadsanpassningsbidrag. Bestämmelsen skulle

göra bostadsanpassningen oberoende av hyresvärdens samtycke. Vid

behov av omfattande anpassning som rör planlösning eller

gemensamma utrymmen förslogs dock att anpassningen skulle ske i

samråd med fastighetsägaren. I motion K216 (v) yrkande 4

förespråkas att Handikapputredningens förslag i denna del

genomförs. Den i lagförslaget omnämnda förordningen har numera

ersatts av lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m.

med i allt väsentligt samma innehåll.

Enligt vad som inhämtats från Justitiedepartementet är

Handikapputredningens förslag i vad det avser

bostadsanpassning i nu berörd del föremål för beredning inom

departementet. Det finns enligt utskottets mening inte

tillräckliga skäl att föregripa de pågående övervägandena.

Motion K216 (v) yrkande 4 avstyrks således.

Lokalhyresrätt

I motion Bo409 (c) föreslås en översyn av

lokalhyreslagstiftningen i syfte att stärka lokalhyresgästens

ställning. Motionärerna förespråkar bl.a. att en hyresgäst inte

skall behöva flytta från sin lokal vid en tvist om hyran i en

förlängningssituation och att en hyresgäst vars lokal förstörs

skall ha förtur till att hyra lokalen om den återuppbyggs. I

översynen bör, enligt motionärerna, också ingå en utvärdering av

de förändringar av lokalhyreslagstiftningen som genomfördes

1988, bl.a. avseende minimiskadeståndsnivån vid obefogad

uppsägning och indexuppräkning av lokalhyra (prop. 1987/88:146,

bet. 1987/88:21, rskr. 1987/88:344).

Utskottet har från Justitiedepartementet under hand erfarit

att en översyn av lokalhyresbestämmelserna övervägs och att en

departementspromemoria med förslag till lagändringar är att

vänta. Utskottet vill i detta sammanhang erinra om riksdagens

tillkännagivande gällande uppsägningsrätt i förtid vid

lokalhyresgästs dödsfall (bet. 1992/93:BoU24, rskr.

1992/93:350). Med hänsyn till de överväganden som pågår får

syftet med motionen anses i inte ringa grad vara tillgodosett.

Motionen Bo409 (c) om en översyn av lokalhyresbestämmelserna

avstyrks.

Det kollektiva hyresförhandlingssystemet

I två motioner tas olika frågor upp som gäller det i lag

reglerade kollektiva hyresförhandlingssystemet. Motion Bo405 (v)

yrkande 1 får anses innefatta ett förslag om att en enda

förhandlingsordning skall gälla samtliga lägenheter i ett hus

vilket skulle medföra att enskilda hyresgäster inte längre

skulle kunna stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet och

att hyresgästerna i ett visst hus endast skulle kunna företrädas

av en hyresgästorganisation. I motion Bo412 (s) begärs en

översyn av hyresförhandlingslagens bestämmelser. Motionärerna

lämnar därvid förslag till vissa förändringar som bör göras. De

frågor som berörs gäller förhandlingsskyldigheten, möjligheten

att stå vid sidan av förhandlingssystemet, inflyttningshyror,

flera konkurrerande hyresgästorganisationers möjlighet till

samtidig förhandlingsverksamhet i samma hus och

förhandlingsersättning.

Genom den hyresrättsliga utredning som inom kort tillsätts

kommer, enligt vad utskottet erfarit, ett flertal frågor som

berör utformningen av det kollektiva förhandlingssystemet att

tas upp. Det finns således anledning att anta att också de

frågor som motionärerna tar upp i allt väsentligt kommer att bli

föremål för överväganden. Utskottet avstyrker motionerna Bo405

(v) yrkande 1 och Bo412 (s) om utformningen av det kollektiva

hyresförhandlingssystemet i den mån de inte kan anses

tillgodosedda med vad utskottet nu anfört.

Hyresgästinflytandet vid ombyggnad

I motion Bo216 (s) yrkande 4 lämnas förslag om att

hyresgästinflytandet vid ombyggnad skall ökas. Motionärerna

önskar att fastighetsägaren skall åläggas en primär

förhandlingsskyldighet vid ombyggnad och att hyresgästerna i lag

ges en rätt att hindra ombyggnader som går utöver ordinarie

underhåll eller ombyggnad för att bibehålla fastighetens skick.

Utskottet har erfarit att de frågor motionärerna tagit upp i

allt väsentligt kommer att övervägas i den utredning som

regeringen inom kort kommer att tillsätta. Utskottet avstyrker

med hänvisning till detta motion Bo216 (s) yrkande 4 om

hyresgästinflytande vid ombyggnad.

Oseriösa hyresvärdar

I flera motioner läggs förslag fram som gäller möjligheterna

att motverka oseriösa hyresvärdar. Främst gäller det åtgärder

för att förhindra fastighets- och hyresplundring. I motion Bo411

(m) yrkandena 9 och 10 föreslås dels att lagen om förvärv av

hyresfastighet m.m. skall upphävas, dels att de boendes

ställning gentemot oseriösa hyresvärdar skall förstärkas.

Motionärerna hänvisar till det i betänkandet SOU 1994:23

Förvalta bostäder framlagda förslaget vilket sammanfattningsvis

redovisats ovan. I motion Bo413 (s) såvitt nu är i fråga anförs

att lagen om förvärv av hyresfastighet bör skärpas och att

därför en översyn av lagen bör göras. I motion Bo414 (v) anges

att det behövs skärpta krav för den som förvärvar en

hyresfastighet i syfte att förhindra plundring av fastigheter

och att därför en försäljning av en hyresfastighet alltid måste

godkännas av hyresgästerna. I syfte att förhindra plundring av

hyresfastigheter föreslås i motion L210 (c) yrkande 1 att

förvärvslagen skall ändras.

Genom den kommande hyresrättsliga utredningen kommer enligt

vad utskottet erfarit de av motionärerna framförda frågorna att

i allt väsentligt bli föremål för överväganden. Utredningen

kommer att bedrivas med utgångspunkt i att förvärvslagen

behålls. Det finns mot denna bakgrund inte anledning för

riksdagen att genom ett ställningstagande föregripa de

överväganden som kommer att göras. Med hänvisning till detta

avstyrks samtliga motioner som gäller åtgärder mot oseriösa

hyresvärdar.

Ägarlägenheter

I motionerna Bo225 (m) såvitt nu är i fråga, Bo401 (kds),

Bo403 (mp) och Bo411 (m) yrkande 4 föreslås att ägarlägenheter

införs som en ny upplåtelseform. I mp-motionen förespråkas

därutöver att hyresgästerna skall ha rätt att förköpa det hus de

bebor för att ta över sina lägenheter med äganderätt.

Frågan om ägarlägenheter har diskuterats under lång tid. En

del oklarheter synes råda över den närmare innebörden av

begreppet ägarlägenheter. Visserligen kan sägas att

ägarlägenheternas förespråkare har det gemensamt att de önskar

en annan juridisk form än den bostadsrättslagen erbjuder genom

ett indirekt gemensamt ägande av den egna bostaden. De praktiska

skillnaderna i förhållande till bostadsrätten som dessa

förespråkare önskar torde i allt väsentligt kunna sammanfattas i

fyra punkter.

1. Lägenhetsinnehavaren skall själv svara för belåningen

(vilket en eventuellt gemensam förening inte skall ha någon del

i).

2. Lägenhetsinnehavaren skall fritt kunna överlåta och upplåta

lägenheten utan inblandning av övriga lägenhetsinnehavare.

3. Juridiska personer skall ha obegränsade möjligheter att

förvärva och äga lägenheter.

4. Lägenhetsinnehavaren skall kunna erhålla lagfart på och

inteckningar i sin lägenhet.

Syftet med ägarlägenheter sägs ofta vara att man önskar uppnå

full likhet med de villkor som gäller för egna hem, särskilt vad

gäller kredit- och pantvärdigheten.

Det enklaste sättet att tillgodose de framställda önskemålen

skulle vara genom förändringar i bostadsrättslagen. Redan mot

denna bakgrund finns det skäl att avstyrka motionerna om att

införa en helt ny upplåtelseform. Ett förslag med nyss nämnd

innebörd har nyligen varit ute på remiss (Ds 1994:59 Förstärkt

bostadsrätt). En i det närmaste enig remisskår avstyrkte

förslaget. Kritiken berörde nära nog samtliga de föreslagna

förändringarna. Ett flertal nackdelar uppmärksammades. Det torde

kunna hävdas att också ägarlägenheter som upplåtelseform

därigenom avstyrkts, praktiskt sett utan den överbyggnad som

begreppet ägarlägenheter har.

Enligt utskottet finns det ur boendesynpunkt inga fördelar med

ägarlägenheter som inte skulle kunna uppnås genom förändringar i

bostadsrättslagen. Det finns däremot nackdelar med

upplåtelseformen äganderätt i förhållande till bostadsrätten.

Utskottet vill i detta sammanhang särskilt fästa uppmärksamheten

på den grundläggande tanken med bostadsrättsinstitutet, nämligen

den om att ägaren och brukaren i princip skall vara en och

densamma. Bostadsrättshavarens särskilda intresse och omsorg för

det hus han bor i är att härleda till brukandet av en lägenhet

som han själv äger. Ett system med ägarlägenheter där en

lägenhetsinnehavare fritt kan upplåta lägenheten "i andra hand"

torde medföra att ett stort antal lägenheter skulle komma att

bebos av andra än ägarna vilket torde medföra negativa

konsekvenser för de övriga lägenhetsinnehavarna.

Uppmuntras "andrahandsupplåtelser" har det dessutom andra

negativa konsekvenser. Nackdelarna för hyresgästerna skulle vara

uppenbara med hänsyn till de svårigheter som är förknippade med

icke-professionella hyresvärdar. Därtill kommer att ett system

med ägarlägenheter skulle uppmuntra förvärv av lägenheter som

ren kapitalplacering vilket skulle motverka de sociala

bostadspolitiska mål som sedan länge ställts upp och vunnit en

bred anslutning.

Enligt utskottets mening råder det sådana skillnader mellan

att äga ett småhus och att äga en lägenhet i ett flerbostadshus

att det inte går att jämställa dem i all lagstiftning.

Skillnaderna står främst att finna i att ett gemensamt och nära

boende kräver samverkan och samförstånd mellan de boende. Det

gäller särskilt reglerna om andrahandsuthyrning, om ansvaret för

underhåll av gemensamma delar av huset, om besluten om

ekonomiska tillskott för den gemensamma verksamheten samt om

skuld- och pantsättning.

Behov kan finnas att för bostadsrätternas vidkommande öka den

ekonomiska stabiliteten för de boende och kreditgivarna. Denna

omständighet kan emellertid enligt utskottets mening inte

användas som ett argument för en ny upplåtelseform.

Sammanfattningsvis och med hänvisning till vad som anförts

anser utskottet att motionsförslagen om införandet av

upplåtelseformen ägarlägenheter inte bör tillstyrkas.

Utskottet avstyrker således motionerna Bo225 (m) såvitt nu är i

fråga, Bo401 (kds), Bo403 (mp) och Bo411 (m) yrkande 4.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande andrahandsuthyrning

att riksdagen avslår motionerna 1994/95:Bo216 yrkande 8 och

1994/95:Bo413 den sistnämnda motionen i motsvarande del,

2. beträffande översyn av hyreslagen

att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo413 i motsvarande del,

3. beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo411 yrkande 8,

res. 1 (m)

4. beträffande ersättning för merkostnader vid förhandling

att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo405 yrkande 2,

5. beträffande handikappanpassning

att riksdagen avslår motion 1994/95:K216 yrkande 4,

6. beträffande översyn av lokalhyresbestämmelserna

att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo409,

7. beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad

att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo216 yrkande 4,

8. beträffande det kollektiva hyresförhandlingssystemet

att riksdagen avslår motionerna 1994/95:Bo405 yrkande 1 och

1994/95:Bo412,

9. beträffande oseriösa hyresvärdar

att riksdagen avslår motionerna 1994/95:Bo411 yrkande 9 och

10, 1994/95:Bo413 den sistnämnda motionen i motsvarande del,

1994/95:Bo414 och 1994/95:L210 yrkande 1,

res. 2 (m)

10. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen avslår motionerna 1994/95:Bo225 i motsvarande

del, 1994/95:Bo401, 1994/95:Bo403 och 1994/95:Bo411 yrkande 4.

res. 3 (m, c, fp, kds, mp)

Stockholm den 30 mars 1995

På bostadsutskottets vägnar

Knut Billing

I beslutet har deltagit: Knut Billing (m), Lennart Nilsson

(s), Marianne Carlström (s), Lars Stjernkvist (s), Ingrid

Skeppstedt (c), Lena Larsson (s), Stig Grauers (m), Erling Bager

(fp), Lilian Virgin (s), Owe Hellberg (v), Carina Moberg (s),

Inga Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kds), Anders

Ygeman (s), Peter Weibull Bernström (m) och Magnus Johansson

(s).

Reservationer

1. Bruksvärdessystemet (mom. 3)

Knut Billing, Stig Grauers, Inga Berggren och Peter Weibull

Bernström (alla m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar

med "Den föregående" och slutar med "Motionen avstyrks." bort ha

följande lydelse:

För bostadskonsumenten är ett väl fungerande besittningsskydd

av den allra största betydelse. Hyresgästen behöver trygghet och

möjlighet till framförhållning i sitt boende. För att inte

hyresvärden skall kunna kringgå besittningsskyddet med hjälp av

krav på kraftigt höjd hyra krävs en restriktion av de

hyreshöjningar som det kan bli fråga om. Ett sådant skydd är av

särskild betydelse eftersom en hyregäst inte genom själva

hyresavtalet har möjlighet att skaffa sig den trygghet och

framförhållning han önskar, t.ex. genom en lång hyrestid,

indexering av hyran och rätt att fritt överlåta hyresrätten.

Samtidigt som bruksvärdessystemet har en viktig funktion måste

det uppfylla grundläggande krav på rättvisa. Den som bor sämre

skall betala mindre medan den som väljer att bo bättre måste

betala för detta. Hyrorna måste tillåtas att anpassa sig efter

varandra fullt ut i förhållande till lägenheternas varierande

bruksvärde. Vid en jämförelseprövning i ett enskilt fall måste

förskjutningar i hyresnivån få slå igenom. Anpassningen skall

tillåtas ske efter det utbud och den efterfrågan som finns.

Detta är inte bara av betydelse för rättvisan hyresgästerna

emellan. En flexiblare hyressättning har också fastighets- och

samhällsekonomisk betydelse. Samtidigt underlättas möjligheterna

för bostadskonsumenten att bedöma hyresrättens för- och

nackdelar i förhållande till egna hem och bostadsrätter.

Ursprungstanken med bruksvärdessystemet var framför allt att

det skulle trygga hyresgästen i dennes besittning till bostaden

men att hyresbildningen skulle ske efter marknadsmässiga

kriterier. År 1974 förändrades systemet och dess egentliga

fördelar gick förlorade. Förändringarna innebar en övergång från

ett i princip marknadsbaserat hyressättningssystem till en

betydligt hårdare reglering av hyresmarknaden.

Enligt utskottets mening finns det som tidigare framkommit

starka skäl för att återupprätta den ursprungliga tanken med

bruksvärdessystemet. Ett system med fri hyresbildning i

kombination med besittningsskydd måste inrättas. Mot den

bakgrunden bör de allmännyttiga bostadsföretagens hyresledande

roll avskaffas. Utskottet föreslår därför att riksdagen med

anledning av motion Bo411 (m) yrkande 8 ger regeringen till

känna att den bör återkomma till riksdagen med ett förslag om

en förändring av bruksvärdessystemet i vad avser att de

allmännyttiga bostadsföretagens hyresledande roll avskaffas.

dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

4. beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen med anledning av motion 1994/95:Bo411 yrkande 8

som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

2. Oseriösa hyresvärdar (mom. 9)

Knut Billing, Stig Grauers, Inga Berggren och Peter Weibull

Bernström (alla m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10

börjar med "Genom den" och slutar med "oseriösa

hyresvärdar." bort ha följande lydelse:

Lagen om förvärv av hyresfastigheter präglas av en byråkratisk

handläggningsordning och dess tillämpning medför lång

tidsutdräkt från det att ett förvärv sker till dess lagfart kan

beviljas. Detta drabbar de seriösa fastighetsförvärvarna.

Lagstiftningen öppnar också för godtycke eftersom den innebär en

förhandsprövning av en förvärvares kvalifikationer och

intentioner med förvärvet. En sådan prövning är i praktiken svår

att göra med någon större träffsäkerhet. Lagens syfte att

förhindra oseriösa fastighetsägare har inte heller uppnåtts.

Hyresgästernas berättigade krav på ett skydd mot oseriösa

hyresvärdar bör i stället tillmötesgås genom ordentliga

möjligheter till ingripande i det fall en fastighetsägare visat

sig inte fullgöra sina förpliktelser mot hyresgäster och andra.

Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus har i sitt

betänkande, SOU 1994:23 Förvalta bostäder, föreslagit att

förvärvslagen skall upphävas samtidigt som

bostadsförvaltningslagens möjligheter till ingripanden skall

stärkas. En sådan ordning tillgodoser de krav utskottet anser

skall ställas på större effektivitet vad gäller att bekämpa

oseriösa hyresvärdar samtidigt som den inte lägger hinder i

vägen för en naturlig omsättning av fastigheter. Riksdagen bör

därför ge regeringen till känna att den bör återkomma till

riksdagen med förslag till lagändringar som innebär att lagen om

förvärv av hyresfastigheter m.m. upphävs och som även i övrigt

innebär att förslagen i det nämnda betänkandet genomförs.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo411

(m) yrkandena 9 och 10 avslår motionerna Bo413 (s) i motsvarande

del, Bo414 (v) och L210 (c) yrkande 1 samt som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört om lagstiftningen mot

oseriösa hyresvärdar.

dels att moment 9 i utskottets hemställan bort ha följande

lydelse:

9. beträffande oseriösa hyresvärdar

att riksdagen med anledning av motion 1994/95:Bo411 yrkandena

9 och 10 avslår motionerna 1994/95:Bo413 i motsvarande del,

1994/95:Bo414 och 1994/95:L210 yrkande 1 samt som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

3. Ägarlägenheter (mom. 10)

Knut Billing (m), Ingrid Skeppstedt (c), Stig Grauers (m),

Erling Bager (fp), Inga Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf

Björklund (kds) och Peter Weibull Bernström (m) anser

dels att den del av utskottets betänkande som på s. 10

börjar med "Frågan om" och på s. 12 slutar "med yrkande 4" bort

ha följande lydelse:

I många länder finns både hyresrätt och en eller flera

kooperativa former för upplåtelse av bostadslägenheter i

flerfamiljshus men de kompletteras vanligen av en

äganderättsform, något som Sverige saknar. Krav på införande av

ägarlägenheter har framställts under lång tid. Ägarlägenheter

står inte i något motsatsförhållande vare sig till bostadsrätter

eller hyresrätter. En möjlighet att bo med äganderätt också i

flerfamiljshus skulle ge bostadskonsumenten större valfrihet att

forma sitt boende såsom han själv önskar.

Det bör vara möjligt att äga en bostad i ett flerfamiljshus

med i princip samma förutsättningar som gäller för egna hem. På

samma sätt som villaägaren i allt väsentligt kan bestämma om sin

bostad utan inblandning av andra, bör det vara möjligt för en

lägenhetsinnehavare att själv ha rådigheten över sin bostad.

Några nackdelar med en sådan självständighet har aldrig förts

fram mot det direkta ägandet av ett eget hem. Möjligheterna till

självbestämmande har störst betydelse vad gäller den ekonomiska

sidan av boendet. Lägenhetsinnehavaren bör själv få avgöra hur

han skall finansiera sitt förvärv. Han bör endast svara för de

skulder som är att hänföra till hans lägenhet. En ordning där

var och en svarar för kapitalförsörjningen utan att vara

beroende av andras förutsättningar och önskemål torde uppmuntra

bosparande, något som i dagens läge är av största vikt. Den

torde skapa helt andra förutsättningar för neutraliteten i

förhållande till egna hem, inte minst ur skattesynpunkt. För att

uppnå förbättrad kreditgivning krävs möjlighet till lagfart och

inteckning med lägenheten som säkerhet. En förbättrad

pantvärdighet torde bl.a. ge utslag i lägre räntor för den som

behöver låna till sitt förvärv. Självbestämmandet bör också

gälla möjligheterna att fritt överlåta lägenheten eller upplåta

den för kortare eller längre tid.

Sammantaget anser utskottet att behovet av ägarlägenheter som

en ny bostadsform är angeläget. Det är nödvändigt att närmare

utreda hur denna form bör vara konstruerad. Utgångspunkten bör

vara att en lägenhetsägare i allt väsentligt bör ha samma rätt

till självbestämmande och ansvar som en villaägare. Det bör vara

möjligt för de i ett hyreshus boende hyresgästerna att förköpa

huset för att ombilda det till ett hus med ägarlägenheter. Med

anledning av motionerna bör riksdagen som sin mening ge

regeringen till känna att den bör återkomma till riksdagen med

ett förslag om ägarlägenheter i enlighet med vad utskottet

förordat.

dels att moment 10 i utskottets hemställan bort ha

följande lydelse:

10. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen med anledning av motionerna 1994/95:Bo225 i

motsvarande del, 1994/95:Bo401, 1994/95:Bo403 och

1994/95:Bo411 yrkande 4 som sin mening ger regeringen till

känna vad utskottet anfört.