Bet. 1994/95:LU33

Lagutskottets betänkande

1994/95:LU33

Ny fastighetsmäklarlag (förnyad behandling)

Innehåll

Sammanfattning

Propositionen

Motionerna

Utskottet

Hemställan

Reservation

1994/95

LU33

Inledning

I betänkandet 1994/95:LU15 behandlade utskottet regeringens

proposition 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag jämte fyra

motioner som väckts med anledning av propositionen.

Vid kammarbehandlingen av nämnda betänkande den 22 februari

1995 beslutade riksdagen att återförvisa ärendet till utskottet.

I detta betänkande tar utskottet upp ärendet till förnyad

behandling. Denna behandling föranleder ändrade

ställningstaganden från utskottets sida endast i fråga om en i

propositionen föreslagen bestämmelse om förbud mot

fastighetshandel samt tidpunkten för lagens ikraftträdande.

Därutöver tar utskottet i detta betänkande upp spörsmålet om hur

examinations- och utbildningsfrågorna organisatoriskt bör

hanteras.

Sammanfattning

I förevarande proposition föreslås att en ny lag om

fastighetsmäklare skall ersätta den sedan 1984 gällande

fastighetsmäklarlagen. Förslaget innebär en genomgripande

förändring av de nuvarande näringsrättsliga reglerna, och flera

bestämmelser föreslås i syfte att effektivisera registrerings-

och tillsynsfunktionerna.

Förslaget innebär vidare nya civilrättsliga regler som tar

sikte på hur mäklarna skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Den

grundsyn som genomsyrar flera av dessa regler är att en mäklare

skall uppträda som en i princip opartisk mellanman som både

köpare och säljare skall kunna ha förtroende för. Mäklarna

åläggs en uttrycklig skyldighet att -- i enlighet med vad som

följer av god fastighetsmäklarsed -- iaktta både säljarnas och

köparnas intresse när de fullgör sina uppdrag. Som en konsekvens

av tanken att mäklaren skall uppträda som en i princip opartisk

mellanman föreslås att mäklaren inte skall få företräda säljare

eller köpare som ombud och inte heller skall ha rätt att i sin

verksamhet bedriva handel med egna fastigheter eller eljest ägna

sig åt annan verksamhet som till sin art är sådan att den kan

rubba förtroendet för honom som mäklare.

Den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 1995.

I de med anledning av propositionen väckta motionerna

kritiseras propositionen i olika hänseenden. Frågan om mäklarens

ställning som en opartisk mellanman tas upp i två

motionsyrkanden. Vidare ifrågasätts i ett motionsyrkande ett i

propositionen framlagt förslag till sanktion för att

upprätthålla krav på skriftliga uppdragsavtal, liksom de regler

som föreslås för hanteringen av handpenning. I en motion

kritiseras förslaget att upphäva ett nu gällande undantag från

lagens tillämpning när det gäller viss förmedling av

bostadsrätter. Övriga motionsyrkanden rör lokaliseringen av den

i propositionen föreslagna nya registrerings- och

tillsynsmyndigheten samt frågan om skydd för titeln

fastighetsmäklare.

Företrädare för Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarförbundet,

Högskolemäklarföreningen, HSB, Riksbyggen, Sveriges

bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) och Sveriges

Trähusfabrikers Riksförbund (STR) har inför utskottet framfört

organisationernas synpunkter på propositionen. På utskottets

begäran har professor Sten Hillert, Uppsala, informerat om

begreppet god fastighetsmäklarsed. Skrivelser i ärendet har

inkommit från Fastighetsmäklarförbundet,

Högskolemäklarföreningen, HSB, Riksbyggen, SBC, STR, Högskolan i

Gävle/Sandviken, Sektionen för fastighetsvärdering inom

Samfundet för fastighetsekonomi, Svensk Fastighetsförmedling

samt från enskilda fastighetsmäklare.

Utskottet förordar en ändrad lydelse av lagens bestämmelse om

förbud mot fastighetshandel (14 §). Vidare gör utskottet en

annan bedömning än den som redovisas i propositionen när det

gäller frågan huruvida mäklarlagen är tillämplig

i de fall en mäklare -- i strid med förbudet mot

fastighetshandel -- säljer egna fastigheter samt också i de fall

en mäklare fullgör ett uppdrag som ombud för uppdragsgivaren.

Utskottet tar också upp spörsmålet om hur examinations- och

utbildningsfrågorna organisatoriskt bör hanteras. Slutligen

förordar utskottet att den nya lagstiftningen skall träda i

kraft den 1 oktober 1995.

I övrigt tillstyrker utskottet propositionen och avstyrker

bifall till samtliga motionsyrkanden.

Till betänkandet har fogats en reservation (m, mp) beträffande

mäklarens ställning samt ett särskilt yttrande (m).

Propositionen

I proposition 1994/95:14 föreslår regeringen

(Justitiedepartementet) efter hörande av Lagrådet att riksdagen

antar det i propositionen framlagda förslaget till ny

fastighetsmäklarlag.

Lagförslaget har intagits som bilaga till betänkandet.

Motionerna

1994/95:L3 av Per Stenmarck m.fl. (m) vari yrkas att riksdagen

beslutar att anta förslaget till ny fastighetsmäklarlag med den

ändring som angivits i motionen.

1994/95:L4 av Sören Lekberg och Nils T Svensson (s) vari yrkas

1. att riksdagen avslår förslaget att slopa

undantagsbestämmelsen i 2 § andra stycket mäklarlagen,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

i motionen anförts om behovet av utredningar i denna och

angränsande frågor.

1994/95:L5 av Stig Bertilsson (m) vari yrkas

1. att riksdagen beslutar om ändring i regeringens förslag om

synen på fastighetsmäklares förmedlingsuppdrag i enlighet med

vad i motionen anförts,

2. att riksdagen beslutar att titeln fastighetsmäklare skall

skyddas.

1994/95:L6 av Sinikka Bohlin och Axel Andersson (s) vari yrkas

att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i

motionen anförts om lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämnden

till Gävle.

Utskottet

Allmän bakgrund

Före 1984 ställde samhället inga krav på den som ville ägna

sig åt fastighetsmäklaryrket. Den som så önskade kunde dock

ansöka om auktorisation hos en handelskammare. Reglerna för

sådan frivillig auktorisation hade fastställts i en kungörelse

år 1947, vilken innehöll krav på bl.a. utbildning, erfarenhet

och ansvarsförsäkring. Endast en mindre del av mäklarkåren var

ansluten till auktorisationssystemet. Till en del berodde detta

på att mäklare, som i och för sig uppfyllde de nyss nämnda

kraven, var uteslutna från möjligheten att bli auktoriserade

därför att handelskamrarna som ytterligare krav fordrade att

mäklaren hade en fri och oberoende ställning. Anställda vid

bankägda eller på annat sätt bankanslutna företag hörde till dem

som på grund av sistnämnda krav inte kunde bli auktoriserade.

Genom lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, som trädde i kraft

den 1 juli 1984, infördes både näringsrättsliga och

civilrättsliga regler för fastighetsmäklare. Samtidigt upphörde

ordningen med den frivilliga auktorisationen.

Lagen gäller för alla fysiska personer som yrkesmässigt

förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter, hyres- och

arrenderätter m.m. De näringsrättsliga reglerna innebär att

varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen

i det län där han huvudsakligen är verksam. För registrering

uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åt fastighetsmäkleri

skall vara myndig och får inte vara försatt i konkurs eller ha

förvaltare enligt föräldrabalken. Han skall vidare ha en

försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom enligt

lagens civilrättsliga regler. Försäkringen skall gälla intill

ett belopp om 500 000 kr för varje skadefall. Det ställs

slutligen krav på tillfredsställande utbildning samt att

personen i fråga bedöms vara lämplig som fastighetsmäklare.

Närmare bestämmelser om villkoren för registrering och om

registreringsförfarandet får meddelas av regeringen eller

myndighet som regeringen bestämmer. Sådana bestämmelser har

utfärdats genom förordningen (1984:82) om fastighetsmäklare.

Om en registrerad fastighetsmäklare inte längre uppfyller

kraven för registreringen eller inte betalar föreskriven

registreringsavgift, skall länsstyrelsen återkalla

registreringen. Beslut om återkallelse börjar gälla omedelbart.

Om det är tillräckligt, kan länsstyrelsen i stället för att

återkalla registreringen meddela fastighetsmäklaren en varning.

Mot den som yrkesmässigt är verksam som fastighetsmäklare utan

att vara registrerad kan länsstyrelsen ingripa endast genom att

vid vite förelägga vederbörande att upphöra med verksamheten.

Ett vitesföreläggande kan meddelas även i samband med en

återkallelse av registreringen.

Länsstyrelsens beslut i ärenden om fastighetsmäklare kan

överklagas till kammarrätten.

I civilrättsligt hänseende innehåller lagen bestämmelser om

hur fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och hur

ersättningen till honom skall bestämmas. Det ställs krav på att

uppdraget skall utföras omsorgsfullt och med iakttagande av god

fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare ge köpare och säljare

de råd och upplysningar som de kan behöva samt verka för att

köparen får alla uppgifter av betydelse angående objektet för

överlåtelsen och att denne undersöker fastigheten.

Fastighetsmäklaren har också en skyldighet att själv kontrollera

vissa uppgifter, t.ex. när det gäller säljarens förfoganderätt

samt inteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedling

till konsumenter skall mäklaren tillhandahålla förvärvaren en

skriftlig beskrivning av förmedlingsobjektet jämte en kalkyl

över dennes boendekostnader.

En mäklare som med uppsåt eller av oaktsamhet åsidosätter sina

förpliktelser enligt de civilrättsliga reglerna skall ersätta

den skada som till följd härav drabbar någon av parterna.

Reglerna om fastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i

huvudsak att ersättningen, om inte annat har avtalats, skall

utgå i form av provision, beräknad på försäljningspriset. Om

mäklaren själv eller någon närstående till honom förvärvar

förmedlingsobjektet, har mäklaren inte rätt till ersättning.

Riksdagen behandlade redan hösten 1988 en motion med yrkande

om bl.a. en översyn av fastighetsmäklarlagen (se bet.

1988/89:LU1). I motionen framhölls att lagen inte hade fått den

effekt som var åsyftad. Motionärerna pekade på att avsaknaden av

en närmare definition av begreppet god fastighetsmäklarsed

medfört problem för både köpare och säljare samt orsakat

svårigheter när det gäller att förhindra att mindre nogräknade

mäklare fortsätter sin verksamhet. I det sammanhanget påpekade

motionärerna att det medel lagen anvisar för att komma till

rätta med oregistrerade mäklare, vitesförbud, har visat sig vara

ett trubbigt instrument. De framhöll vidare att länsstyrelsernas

tillsyn över mäklarna inte är tillfredsställande, och de angav

som förklaring dels oklarheter i lagstiftningen, dels brist på

resurser. En annan nackdel med lagen var enligt motionärerna att

uppkommande tvister i många fall måste lösas domstolsvägen.

Motionärerna ansåg att det borde övervägas om det inte bör

tillskapas ett institut för tvistlösning på området, exempelvis

inom ramen för Allmänna reklamationsnämnden.

Motionen remissbehandlades. Så gott som samtliga

remissinstanser stödde motionärernas önskemål om en översyn av

lagen. I remissyttrandena påpekades att även andra än de av

motionärerna angivna spörsmålen borde övervägas. Exempelvis

pekade flera remissinstanser på behovet av ett klarläggande i

frågan huruvida lagen är tillämplig då svenska mäklare förmedlar

fastigheter belägna utomlands.

Vid sin behandling av motionen fann utskottet att det var

angeläget att de problem som har yppat sig vid den praktiska

tillämpningen av lagen undanröjs och att en översyn av lagen

därför borde komma till stånd i lämpligt sammanhang. Utskottet

framhöll att en lösning när det gäller de aktualiserade frågorna

om länsstyrelsens resurser för tillsynsverksamheten inte borde

anstå till dess översynen slutförts. Vad utskottet anfört gav

riksdagen som sin mening regeringen till känna (rskr.

1988/89:6).

Med anledning av riksdagens tillkännagivande tillfördes

länsstyrelserna i Stockholms, Göteborgs och Bohus samt Malmöhus

län för budgetåret 1989/90 vissa extra medel för en förstärkning

av tillsynsverksamheten.

Utskottet har även senare vid flera tillfällen tagit ställning

till motioner om fastighetsmäklare. I sitt av riksdagen godkända

betänkande 1990/91:LU26 behandlades motioner med krav på

högskoleutbildning för fastighetsmäklare och om kompetenskrav

för fastighetsvärderingsmän. Motionerna avslogs. Utskottet

fann sig inte kunna förorda högskoleutbildning som

registreringskrav för alla mäklare. Utskottet erinrade i

sammanhanget om att ett sådant villkor skulle medföra bl.a. att

det helt övervägande antalet av de yrkesverksamma mäklarna blev

obehöriga och att det knappast kan hävdas att högskoleutbildning

krävs vid alla de skiftande typer av förmedlingsuppdrag som

förekommer. Vidare framhöll utskottet att de missförhållanden i

mäklarbranschen som påtalats från olika håll inte främst synes

ha sin orsak i bristande utbildning av mäklare utan i stället i

att kontrollen över mäklarnas verksamhet i vart fall tidigare

varit bristfällig. Under hänvisning till ställningstagandet i

det tidigare nämnda betänkandet har därefter ytterligare två

motioner med krav på högskoleutbildning för mäklare avslagits

(se bet. 1991/92:LU24).

Den av riksdagen begärda översynen av fastighetsmäklarlagen

har bedrivits inom Justitiedepartementet och har redovisats i

departementspromemorian Ds 1992:87 Ny fastighetsmäklarlag.

Promemorian, som har remissbehandlats, ligger till grund för

propositionen.

Utskottet kommer nedan, efter en redovisning av propositionens

förslag i huvuddrag, att ta upp de frågor som har aktualiserats

genom motionerna eller som eljest har tilldragit sig utskottets

uppmärksamhet.

Propositionens förslag i huvuddrag

Propositionen berör stora delar av den gällande lagen och

innehåller både förslag till ändringar i nu gällande

bestämmelser och förslag till helt nya regler. Detta medför så

stora förändringar i regleringen att en ny lag föreslås ersätta

den sedan 1984 gällande fastighetsmäklarlagen.

Den nya lagen föreslås innehålla ändrade näringsrättsliga

regler om registrering och tillsyn över fastighetsmäklare och

nya civilrättsliga regler om hur fastighetsmäklaren skall

fullgöra sitt uppdrag. Ändringarna syftar i första hand till att

förstärka skyddet för enskilda som anlitar fastighetsmäklare.

Den nya lagen är, i samma omfattning som den gällande, tvingande

till förmån för konsumenter.

Enligt en särskild undantagsbestämmelse i gällande lag skall

lagen inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter

som upplåts av en bostadsrättsförening som är ansluten till en

riksorganisation eller till en regional organisation för

bostadsrättsföreningar. Den nya lagen skall dock gälla även för

denna grupp av mäklare.

När det gäller förutsättningarna för registrering föreslås en

skärpning av kravet på den sökandes allmänna lämplighet genom

att ett uttryckligt redbarhetsrekvisit införs. Vidare föreslås

att endast den som har för avsikt att vara yrkesverksam som

fastighetsmäklare skall ha rätt till registrering. En

fastighetsmäklare skall vara skyldig att ha en ansvarsförsäkring

som täcker skadeståndsskyldighet som kan drabba en mäklare som

åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen.

De nya civilrättsliga regler som föreslås tar sikte på hur

mäklarna skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Grundsynen, som

går igen i flera av reglerna, är att en mäklare skall uppträda

som en i princip opartisk mellanman som både köpare och säljare

skall kunna ha fullt förtroende för. Mäklare får enligt

förslaget en uttrycklig skyldighet att iaktta både säljarnas och

köparnas intresse när de fullgör sina uppdrag. I enlighet med

den regeln föreslås också ett förbud för mäklare att företräda

säljare eller köpare som ombud. Undantag från förbudet görs dock

för begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger

det. Vidare föreslås förbud mot s.k. självinträde. Mäklare skall

inte ha rätt att utnyttja sin ställning genom att själva träda

in som köpare av en fastighet som de har åtagit sig att förmedla

eller genom att förmedla fastigheten till någon närstående. Det

skall inte heller vara tillåtet för en mäklare att bedriva

handel med egna fastigheter. Inte heller annan verksamhet som är

ägnad att rubba förtroendet för mäklarens oberoende ställning

skall få förenas med mäklarverksamhet.

Mäklaren skall liksom enligt den nuvarande lagen utföra sitt

uppdrag enligt god fastighetsmäklarsed. Begreppet god

fastighetsmäklarsed skall liksom hittills utvecklas och närmare

preciseras i praxis. Principerna för den utvecklingen diskuteras

i propositionen, och i det sammanhanget belyses några

företeelser som exempel på förhållanden som inte bör anses

förenliga med god fastighetsmäklarsed. Det gäller anlitande av

oregistrerade medhjälpare vid fullgörande av väsentliga delar av

ett förmedlingsuppdrag, underlåtenhet att redovisa spekulanter

för uppdragsgivaren och låneförmedling mot provision.

Skriftlig form skall vara obligatorisk för alla uppdragsavtal.

När det gäller lagens tillämpningsområde klargörs rättsläget

genom att en ny regel föreslås om förmedling av utomlands

belägna fastigheter. Regeln innebär att mäklarlagen blir

tillämplig oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig

del av förmedlingsuppdraget utförs i Sverige.

En straffbestämmelse införs för den som är yrkesverksam som

fastighetsmäklare utan att vara registrerad.

Den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 1995.

Mäklarens ställning

I propositionen diskuteras utförligt frågan huruvida det bör

krävas av mäklaren att han vid fullgörandet av sitt uppdrag

strävar efter att tillgodose både säljarens och köparens

intresse eller om han i stället kan bevaka uppdragsgivarens, i

regel säljarens, intresse i större utsträckning.

I det sammanhanget slås fast att kärnan i fastighetsmäklarens

uppdrag ligger i att han skall sammanföra parter som har

intresse av att sluta avtal med varandra. Att mäklarens uppdrag

med tiden har vidgats så att han regelmässigt utför en hel del

övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att

träffa avtal med varandra kan enligt propositionen inte tas till

intäkt för att mäklarens traditionella ställning som en opartisk

mellanman har övergivits och att han i stället skall ta till

vara sin huvudmans intresse framför motpartens. Tvärtom sägs

denna utveckling stämma väl överens med det traditionella sättet

att se på mäklarens uppgift som en sakkunnig som både säljare

och köpare kan förlita sig på. I denna uppgift ingår nämligen

att ge upplysningar, förmedla kontakt med kreditgivare och att

hjälpa parterna med att upprätta köpehandlingar som fyller

lagens krav. När mäklaren utför dessa uppgifter är han båda

parter till hjälp, och han bör därvid vara skyldig att beakta

båda parters intresse. Enligt propositionen ligger det ett värde

i att mäklaren så långt som möjligt intar en neutral roll som

opartisk mellanman som förmedlar kontakter mellan parterna.

Däremot framstår det enligt propositionen som naturligt att

mäklaren, när det gäller rent affärsmässiga överväganden, t.ex.

frågor om priset på det förmedlade objektet, stödjer sin

uppdragsgivare snarare än motparten. Det ligger dock ingen

motsättning i detta eftersom motparten knappast förväntar sig en

strikt neutralitet från mäklarens sida i sådana frågor.

En utgångspunkt i propositionen är att mäklaren i allt har att

iaktta god fastighetsmäklarsed, och det påpekas att en mäklare

inte i något fall kan frångå vad som följer av god mäklarsed för

att främja sin uppdragsgivares intressen. Det framhålls vidare

att god mäklarsed får anses medföra att mäklaren skall informera

båda parterna om mäklarsedens innebörd i det nu diskuterade

hänseendet.

I propositionen framhålls att det i viss utsträckning

förekommer att mäklare uppfattar sig mer eller mindre som ombud

för säljaren och att de också fullgör sina uppdrag i enlighet

med den uppfattningen. Eftersom detta strider mot den grundsyn

som bör gälla, föreslås en uttrycklig bestämmelse om att

mäklaren skall iaktta både säljarens och köparens intresse när

han fullgör sitt uppdrag.

I motion L3 av Per Stenmarck m.fl. (m) anförs att kravet på

mäklaren att ta till vara både säljarens och köparens intresse

knappast är realistiskt. Mäklaren får i regel sitt uppdrag från

den ena av parterna, oftast säljaren. För parterna lika väl som

för mäklaren framstår det enligt motionärerna som naturligt att

mäklaren i första hand tillgodoser uppdragsgivarens intresse,

vilket i allmänhet innebär att söka få ut ett så högt pris som

möjligt.

Det skydd som både säljaren och köparen har rätt att fordra

uppnås enligt motionärerna i väl så hög grad redan genom den i

lagen inskrivna skyldigheten för mäklaren att utföra sitt

uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

I detta ligger att mäklare skall uppträda på ett förtroendefullt

sätt mot både säljare och köpare samt att båda skall kunna

förlita sig på den sakkunskap som mäklaren besitter. Detta är

grundnormen för alla mäklaruppdrag.

Det anförda leder enligt motionärerna till att någon

lagstadgad förpliktelse för mäklaren att iaktta både säljarens

och köparens intresse inte bör införas. Motionärerna yrkar

därför avslag på den föreslagna bestämmelsen om att mäklaren

skall tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Samma tankar förs fram i motion L5 av Stig Bertilsson (m).

Motionären anser att lagförslaget bygger på en orimlig grundsyn

när det gäller kravet på att fastighetsmäklaren skall uppträda

som en i princip opartisk mellanman med skyldighet att ta till

vara både köparens och säljarens intresse. Motionären yrkar att

riksdagen ändrar propositionens förslag i denna del (yrkande 1

i denna del).

Utskottet kan konstatera att redan nuvarande regler innebär

att mäklaren skall ta till vara både säljarens och köparens

intresse.

I nuvarande 9 § föreskrivs sålunda att fastighetsmäklaren

skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av

god fastighetsmäklarsed. Vidare skall fastighetsmäklaren enligt

10 § i gällande lag -- i enlighet med vad god mäklarsed kräver

-- ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan

behöva om fastigheten och om andra förhållanden som har samband

med överlåtelsen. Enligt sistnämnda bestämmelse skall mäklaren

också verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de

uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för

köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller

låter undersöka fastigheten.

Den i propositionen föreslagna ordningen innebär inte något

avsteg från vad som för närvarande ligger i begreppet god

fastighetsmäklarsed. Det av motionärerna kritiserade tillägget

skall främst ses som ett förtydligande av begreppet.

Utskottet delar den syn på mäklarens ställning i förhållande

till uppdragsgivaren och dennes motpart som redovisas i

propositionen. Synen på mäklaren som en i princip oberoende

mellanman bör även fortsättningsvis vara vägledande för hur

mäklaren vid utförandet av anförtrodda uppdrag skall förhålla

sig till sin uppdragsgivare och dennes motpart. Med hänsyn till

den betydande oklarhet som föreligger, inte minst bland

fastighetsmäklarna själva, bör en uttrycklig regel, såsom

föreslagits, införas i fastighetsmäklarlagen. Utskottet

tillstyrker således propositionens förslag och avstyrker bifall

till motionerna L3 samt L5 yrkande 1 i denna del.

Mäklaren som ombud för säljare eller köpare?

I propositionen föreslås en ny regel som innebär att mäklaren

inte får företräda köpare eller säljare som ombud. Förbudet

skall dock inte gälla generellt. Mäklaren skall nämligen kunna

åta sig begränsade ombudsåtgärder i den mån god

fastighetsmäklarsed medger det.

I propositionen anförs att från fastighetsmäklarens verksamhet

undantas genom den nya regeln ett slags uppdrag som typiskt sett

inte bör förenas med traditionell mäklarverksamhet. Köpare och

presumtiva köpare skall inte behöva räkna med att mäklare kan ha

särskilda förpliktelser gentemot sina uppdragsgivare, utöver vad

som gäller enligt mäklarlagen.

Trots den principiella inställningen finns det dock enligt

propositionen praktiska skäl som talar för att en mäklare skall

kunna uppträda som ombud i vissa avgränsade situationer. Som

exempel anges avslutande åtgärder i anledning av en

fastighetsförsäljning. En mäklare skall således kunna kvittera

köpeskillingen och vidta andra liknande avslutande åtgärder, så

länge det rör sig om rättshandlingar av endast formell

betydelse.

Stig Bertilsson kritiserar i motion L5 den föreslagna regeln

och yrkar att propositionsförslaget avslås i denna del (yrkande

1 delvis). Motionären framhåller att den föreslagna regeln

innebär att den som vill ge någon ett försäljningsuppdrag och

avser att uppdragstagaren skall sköta försäljningen med

iakttagande av vederbörandes intressen och agera aktivt för

dennes räkning inte skall kunna få hjälp med detta av en

fastighetsmäklare.

Utskottet har ingen erinran mot den föreslagna regeln om

förbud för mäklaren att företräda köpare eller säljare som

ombud. Enligt utskottets mening kan regeln snarast ses som ett

klargörande komplement till principen om mäklarens oberoende

ställning och hans skyldighet att se till både säljarens och

köparens intresse. Utskottet tillstyrker med det sagda

propositionens förslag i denna del och avstyrker bifall till

motion L5 yrkande 1 i denna del.

En särskild fråga som behandlas i propositionen gäller

huruvida lagen är tillämplig när mäklare åtagit sig ett

ombudsuppdrag. Utskottet vill fästa uppmärksamheten på vad som i

det avseendet redovisas i propositionen. Där sägs på s. 48

bl.a.:

Enligt 1 § i den nuvarande lagen om fastighetsmäklare avses

med fastighetsmäklare i lagens mening en fysisk person som

förmedlar bl.a. fastigheter. Regeringen föreslår ingen ändring

därvidlag. Med begreppet förmedling kan inte vara avsett annat

än mäklarverksamhet i traditionell mening, dvs. det arbete som

går ut på att sammanföra uppdragsgivaren med en motpart som är

lämplig att ingå avtal med. Denna traditionella mäklarroll måste

i princip anses oförenlig med uppdraget att ensidigt företräda

ena partens intresse.

Den mäklare som åtar sig att ombesörja en

fastighetsförsäljning för säljarens räkning eller att köpa en

fastighet för köparens räkning, kan alltså inte anses ha ingått

ett förmedlingsavtal. Mäklaren har i det fallet i stället åtagit

sig ett försäljnings- eller köpuppdrag, för vilket

fastighetsmäklarlagen inte gäller. När mäklaren utför ett

sådant uppdrag är han, till följd av ombudssituationen, skyldig

att lojalt ta till vara sin huvudmans intresse. På motsvarande

sätt kan ett förmedlingsavtal bringas att upphöra genom att

mäklaren får uppdragsgivarens fullmakt att slutföra en

försäljning eller ett köp.

Att mäklarlagen sätts ur spel därför att mäklaren blir ombud

för sin uppdragsgivare är naturligtvis olyckligt. Framför allt

drabbas uppdragsgivarens motpart. Denne har i allmänhet inte

anledning att räkna med annat än att mäklare i all yrkesmässig

verksamhet omfattas av mäklarlagens bestämmelser. I den mån

mäklaren handlar med stöd av fullmakt från sin uppdragsgivare är

han dock inte skyldig att iaktta mäklarlagens handlingsregler

gentemot uppdragsgivarens motpart. Dessutom kan lagens

skadeståndsregler inte åberopas mot en sådan mäklare. För

motparten är det inte lätt att avgöra när mäklarens uppdrag

faller utanför mäklarlagens tillämpningsområde.

Utskottet kan för sin del inte dela den uppfattning om lagens

innebörd som sålunda redovisas i propositionen. Utskottet gör i

stället följande bedömning.

Enligt 1 § i nuvarande lag gäller lagen för fastighetsmäklare

som yrkesmässigt förmedlar fastigheter m.m. Bestämmelsen, som

enligt förslaget oförändrad förs över till den nya lagen, kan

enligt utskottets mening inte rimligen ges annan innebörd än att

lagen är avsedd att omfatta yrkesverksamma mäklares

yrkesverksamhet utan någon begränsning. Varken i lagen eller i

dess förarbeten finns stöd för uppfattningen att lagen skulle

sättas ur spel därför att mäklaren i något hänseende handlar i

strid med uttryckliga lagregler eller god mäklarsed.

Däremot kan konstateras att den föreslagna lagen innehåller

bestämmelser som ger klart besked om att det är det motsatta

förhållandet som gäller. Av 20 §, som anger omfattningen av

mäklares skadeståndsansvar, följer att mäklaren kan åläggas

skadeståndsansvar enligt lagen bl.a. för det fall han

åsidosätter den föreslagna regeln i 15 §, enligt vilken han är

förhindrad att uppträda som ombud för köpare eller säljare.

Vidare skall, enligt den föreslagna 8 §, Fastighetsmäklarnämnden

kunna återkalla registreringen eller meddela varning beträffande

den fastighetsmäklare som handlar i strid mot sina skyldigheter

enligt lagen. Även denna regel skall kunna tillämpas när en

fastighetsmäklare har handlat i strid med 15 §.

Under hänvisning till det sagda har utskottet den bestämda

uppfattningen att den nya lagen skall tillämpas utan hinder av

att mäklaren agerar med stöd av fullmakt. En av lagens

viktigaste funktioner är just att tillhandahålla skyddsregler

för att lindra effekterna för enskilda av att mäklare handlar i

strid med lagens uttryckliga regler eller god

fastighetsmäklarsed.

Utskottet kan i så måtto dela propositionens uppfattning, att

ett ombudsuppdrag som en mäklare åtar sig inte kan anses som ett

förmedlingsuppdrag. Som framgår av det anförda för det

emellertid för långt att på den grunden från mäklarlagens

tillämpningsområde skilja ut uppdrag som fullgörs med stöd av

fullmakt. Denna bedömning innebär bl.a. att det inte finns något

utrymme för mäklare att i illojalt syfte sätta mäklarlagens

regler ur spel genom att skapa ett ombudsförhållande.

Skriftliga uppdragsavtal

I propositionen föreslås att det i lagen införs ett krav på

att uppdragsavtal skall upprättas skriftligt. Muntliga avtal och

avtalsvillkor som inte har tagits in i det skriftliga avtalet

skall enligt förslaget inte få åberopas av mäklaren, men däremot

av uppdragsgivaren.

Till stöd för förslaget anförs att det inte är ovanligt att

den som har lämnat ett uppdrag till en mäklare inte har förstått

skillnaden mellan ett uppdragsavtal som är förenat med ensamrätt

för mäklaren och ett avtal som inte ger mäklaren sådan rätt. Det

förekommer också att uppdragsgivaren inte har förstått vilka

skyldigheter han har gentemot mäklaren vid ensamrättsavtal. Det

framhålls att det är en naturlig strävan hos mäklaren att

försöka få uppdragen förenade med ensamrätt och att

ensamrättsavtal även för säljaren ofta är att föredra, eftersom

mäklaren kan förväntas lägga ner mer arbete på sådana uppdrag.

Enligt regeringens mening innebär ensamrättsavtal så ingripande

skyldigheter för uppdragsgivaren att avtalet bör vara

skriftligt. Även när det gäller övriga förmedlingsavtal innebär

ett skriftlighetskrav allmänt sett flera fördelar, bl.a.

motverkas bevisproblem liksom risken för framtida tvister mellan

mäklaren och hans uppdragsgivare. I lagen bör därför införas en

regel om att alla uppdragsavtal skall vara skriftliga.

I motion L5 av Stig Bertilsson (m) vänder sig motionären mot

den föreslagna regeln som innebär att uppdragsgivaren skall

kunna åberopa muntliga uppdragsavtal och avtalsvillkor som inte

har tagits in i det skriftliga avtalet men att motsvarande inte

skall gälla för fastighetsmäklaren. En sådan avtalskonstruktion

strider enligt motionären mot vedertagen juridisk praxis, och

propositionens förslag bör därför ändras i detta hänseende

(yrkande 1 i denna del).

Utskottet finner det värdefullt med ett skriftlighetskrav, som

kommer att vara obligatoriskt i konsumentförhållanden, och

utskottet kan för egen del instämma i vad som i propositionen

framhålls om behovet av en sådan regel. Det måste enligt

utskottet vidare anses som uppenbart att den nya regeln bör

förenas med en påföljd för att den skall kunna upprätthållas på

ett effektivt sätt. Den från konsumentskyddssynpunkt lämpligaste

påföljden måste vara att mäklaren, men inte uppdragsgivaren,

blir bunden av det som endast har avtalats muntligt. Därigenom

läggs nämligen ansvaret för att skriftlighetskravet upprätthålls

på mäklaren och mäklaren tvingas se till att alla

uppdragsgivarens förpliktelser preciseras i det skriftliga

avtalet. Det bör därtill framhållas att det i

konsumentförhållanden är mäklaren som besitter sakkunskapen på

området, och denne kan utan särskilda svårigheter försäkra sig

om att alla avtalsvillkor tas in i det skriftliga avtalet. Det

kan vidare anmärkas att den i motionen kritiserade regeln inte

är unik. En liknande bestämmelse finns i 9 §

konsumentkreditlagen (1992:830). Till följd av det anförda

tillstyrker utskottet propositionen i nu behandlad del och

avstyrker bifall till motion L5 yrkande 1 i denna del.

Handpenning

Enligt propositionens förslag skall i lagen tas in en

uttrycklig regel som innebär att mäklaren skall vara skyldig att

lämna över en handpenning till säljaren, om inte annat har

överenskommits i särskild ordning.

I motion L5 av Stig Bertilsson (m) framhålls att det

föreslagna förfaringssättet kan vara till nackdel för köparen.

Om säljaren är på obestånd eller av något annat skäl kan

förmodas vara oförmögen att handha handpenningen riskerar

köparen -- om affären inte kan fullföljas -- att handpenningen

är förverkad. Köparen har i den situationen mycket små

möjligheter att få ersättning för den uppkomna förlusten.

Propositionens förslag bör på grund av det anförda avslås

(yrkande 1 i denna del).

Utskottet kan konstatera att handpenningen erläggs i ett

rättsförhållande som mäklaren inte är part i och mäklaren kan

därför, såsom framhålls i propositionen, inte göra gällande

någon som helst självständig rätt till handpenningen. Mäklaren

är därför skyldig att utan vidare dröjsmål vidarebefordra en

mottagen handpenning till säljaren, om han inte har fått

parternas uppdrag att förvalta den. Självfallet kan det många

gånger ligga i både köparens och säljarens intresse att

handpenningen tas om hand av mäklaren i avvaktan på att den, när

ett bindande köpeavtal föreligger, kan överlämnas till köparen.

Det åligger därför mäklaren att i enlighet med god

fastighetsmäklarsed i köparens intresse verka för att en

deponering kommer till stånd genom att informera om den risk som

det kan innebära att säljaren får möjlighet att disponera över

handpenningen innan ett bindande köpeavtal föreligger.

Enligt propositionen råder det en relativt utbredd

missuppfattning att mäklaren utan någon särskild överenskommelse

om saken skulle ha rätt att ta hand om handpenningen. Med hänsyn

till den oklarhet som tycks råda i denna fråga, finner utskottet

det vara värdefullt med en uttrycklig reglering. Utskottet

tillstyrker propositionens förslag i nu behandlad del och

avstyrker således bifall till motion L5 yrkande 1 i denna del.

Förmedling av vissa bostadsrättsupplåtelser

I den gällande lagen anges i 2 § andra stycket att lagen inte

tillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts

av en bostadsrättsförening som är ansluten till en

riksorganisation eller till en regional organisation för

bostadsrättsföreningar. Undantaget tillkom vid

riksdagsbehandlingen av proposition 1983/84:16 om

fastighetsmäklare (bet. 1983/84:LU10) och det avsåg

ursprungligen endast den som förmedlade bostadsrätter upplåtna

av en bostadsrättsförening ansluten till en

"folkrörelsekooperativ riksorganisation eller en regional sådan

organisation av bostadsrättsföreningar". Frågan om undantaget

väcktes av HSB:s Riksförbund och Riksbyggen i en skrivelse till

lagutskottet. Sedan motioner med krav på att undantaget skulle

utvidgas till att omfatta även upplåtelser av bostadsrätter i en

bostadsrättsförening ansluten till Sveriges

bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) under flera år

hade avslagits, tillstyrkte utskottet i sitt av riksdagen

godkända betänkande 1990/91:LU8 att SBC, såvitt gällde

undantaget i 2 § andra stycket mäklarlagen, skulle jämställas

med HSB och Riksbyggen. Lagutskottet framhöll vid det tillfället

att undantaget endast skulle gälla HSB och Riksbyggen samt SBC

och SBC BO och att det inte skulle omfatta förmedling av

överlåtelser av bostadsrätter som upplåtits av en förening

ansluten till dessa organisationer.

Regeringen föreslår nu att undantaget tas bort.

I motion L4 av Sören Lekberg och Nils T Svensson (s)

kritiseras propositionens förslag om slopande av

undantagsregeln. Motionärerna anser att förslaget är illa

underbyggt och att skälen är svaga.

Motionärerna framhåller att det är vanligt att det inom de nu

aktuella organisationerna bildas bostadsrättsföreningar i vilka

tjänstemän och förtroendevalda till en början utgör styrelse och

firmatecknare till dess bostadsrätterna är upplåtna till

bostadsrättsinnehavare. Om en person som är anställd i en

organisation är såväl förmedlare av en bostadsrätt som

firmatecknare i den bostadsrättsförening i vilken upplåtelsen

sker, är mäklarlagen inte tillämplig. Om han däremot enbart är

anställd och förmedlar lägenheter träffas han av mäklarlagens

bestämmelser. För en köpare av en nyproducerad bostadsrätt

skapar förslaget ökad osäkerhet samtidigt som

förmedlingskostnaderna för säljare och köpare torde bli högre.

I motionen anförs vidare att de gränsdragningsproblem som ett

avskaffande av undantagsregeln orsakar skall hanteras av den

Fastighetsmäklarnämnd som enligt propositionen kommer att

inrättas. Detsamma gäller frågan huruvida mäklarlagens

bestämmelser skall vara tillämpliga när det gäller s.k.

förhandsavtal enligt 5 kap. bostadsrättslagen.

Ett slopande av undantagsbestämmelsen skulle enligt motionen

innebära en lagstiftningsåtgärd som har hastats fram på ett

ofullständigt underlag eftersom någon närmare utredning och

analys av frågan inte har skett. Såväl frågan om konsekvenserna

av ett slopande av undantagsbestämmelsen som frågan om

förhandsavtalens rättsliga karaktär i förhållande till

mäklarlagens utformning bör utredas närmare. Mot denna bakgrund

yrkar motionärerna att riksdagen avslår förslaget att slopa

undantagsbestämmelsen i 2 § andra stycket mäklarlagen (yrkande

1) samt att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna

vad i motionen anförs om behovet av utredningar i denna och

angränsande frågor (yrkande 2).

Som skäl för förslaget att nu slopa undantagsregeln anförs i

propositionen bl.a. att förhållandena på bostadsmarknaden när

undantaget infördes var väsentligt annorlunda än de är i dag.

Exempelvis ansågs vid den tiden de ekonomiska riskerna vid

förvärv av en nyproducerad bostadsrätt som närmast obefintliga.

Förhållandena på bostadsmarknaden har sedan dess förändrats i

grunden. Det förekommer att den som förvärvar en bostadsrätt

genom upplåtelse från en nybildad bostadsrättsförening har

klagat på ofullständig och inkorrekt information i olika

hänseenden. Det kan röra sig om att informationen om den

nybildade föreningens ekonomi varit bristfällig eller att

presenterade boendekalkyler visat sig vara orealistiska.

Informationen kan ha lämnats direkt från föreningen, från en

bostadsrättsorganisation eller från ett byggföretag som har

uppfört hus för en bostadsrättsförenings räkning. Kritik har i

olika hänseenden riktats både mot enskilda

bostadsrättsföreningar och mot bostadsrättsorganisationer i

vilka föreningarna varit medlemmar.

I propositionen understryks att den lag som nu föreslås syftar

till att ställa upp sådana villkor för den yrkesmässiga

fastighetsförmedlingen som behövs för att enskilda personer

skall få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när de

anlitar en mäklares tjänster. För att tillgodose det syftet görs

i propositionen bedömningen att undantaget i 2 § andra stycket i

den nuvarande lagen inte bör föras över till den nya

mäklarlagen, om inte starka skäl talar för att den skall

behållas.

Den genomgång som görs i propositionen av de närmare

konsekvenserna av ett upphävande av undantagsbestämmelsen leder,

mot bakgrund av de förhållanden som numera råder på

bostadsmarknaden, till att regeringen inte anser sig kunna finna

några vägande skäl som talar mot att undantagsbestämmelsen

upphävs.

Utskottet kan för egen del instämma i den bedömning som görs i

propositionen. Utgångspunkten för överväganden i hithörande

frågor måste enligt utskottet vara att mäklarlagens

konsumentskyddsregler skall gälla i så stor omfattning som

möjligt. Att undantagsregeln upphävs medför naturligtvis en del

problem för de organisationer som berörs, huvudsakligen av

övergående natur. Dessa bör inte överdrivas. När det gäller

frågorna om lagens tillämpning på förhandsavtal och

gränsdragningsproblem av annat slag är dessa enligt utskottets

mening exempel på det slags spörsmål för vilka lagstiftaren inte

en gång för alla bör ange en lösning. Dessa frågor bör, såsom

anvisas i propositionen, lösas av den föreslagna

Fastighetsmäklarnämnden, vid dess praktiska tillämpning av

lagen.

Till följd av det anförda tillstyrker utskottet propositionens

förslag i nu behandlad del samt avstyrker bifall till motion L4.

Registrering och tillsyn

Det arbete med registrering och tillsyn som i dag sköts av

länsstyrelserna skall enligt propositionens förslag föras över

till en ny myndighet, Fastighetsmäklarnämnden. Enligt

propositionen skall Fastighetsmäklarnämnden utgöra en egen

myndighet, men dess kansligöromål skall skötas av

Kammarkollegiet, som också skall tillhandahålla den personal som

skall bereda och föredra ärendena inför nämnden. Regeringen

avser att i en förordning närmare reglera nämndens

sammansättning och arbetsformer.

I motion L6 av Sinikka Bohlin och Axel Andersson (s) anförs

att vid Högskolan i Gävle/Sandviken har byggts upp landets enda

högskoleutbildning för fastighetsmäklare. Detta har skett med

stöd av den kompetens som finns vid Centralnämnden för

fastighetsdata (CFD) och Lantmäteriverket (LMV). Utbildningen

ger efter ett års studier såväl teoretiska som praktiska

kunskaper som kommer att krävas för ett kvalificerat

mäklararbete i framtiden. Vidare finns i Gävle kompetens inom

byggnads-, fastighets- och miljösektorn vid de två

forskningsenheterna, Institutionen för Byggd Miljö vid KTH i

Gävle samt Institutet för Bostadsforskning. De samlade

resurserna vid Högskolan i Gävle/Sandviken innefattar enligt

motionärerna kompetens beträffande såväl personal som teknik

inom fastighetssektorn som saknar motstycke i landet. Det ter

sig därför naturligt att en ny myndighet som

Fastighetsmäklarnämnden lokaliseras till Gävle. Till följd av

det anförda yrkas i motionen att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad som i motionen anförs om

lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämnden till Gävle.

Utskottet konstaterar med tillfredsställelse att

tillsynsfrågorna nu samlas på en hand. Att så sker torde

nämligen enligt utskottets mening vara en av de viktigaste

förutsättningarna för att ett effektivt tillsynsarbete skall

kunna bedrivas.

När det gäller lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämnden

saknar utskottet för sin del underlag för att bedöma alla de

skilda omständigheter som därvid måste övervägas. Utskottet

utgår emellertid från att regeringen gör en förutsättningslös

bedömning av lokaliseringsfrågan och att de förhållanden som

motionärerna pekar på beaktas. Till följd av det anförda

avstyrker utskottet bifall till motion L6.

Fastighetshandel

I propositionen föreslås en uttrycklig regel om förbud för

mäklare att bedriva handel med fastigheter (14 §). Med att

fastighetsmäklaren bedriver handel med fastigheter jämställs

enligt paragrafens andra stycke att handeln bedrivs antingen av

någon med vilken mäklaren är gift eller som tillhör hans hushåll

eller en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren

eller någon som han är gift med eller som tillhör hans hushåll

har ett bestämmande inflytande. Enligt ett föreslaget tredje

stycke får mäklaren inte heller ägna sig åt annan verksamhet som

är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

Andra stycket i paragrafen, som saknade motsvarighet i såväl

departementspromemorian som lagrådsremissen, har tillkommit med

anledning av påpekanden från Lagrådet.

Utskottet kan konstatera att syftet med den föreslagna

förbudsregeln är att den köpare som är intresserad av en

salubjuden fastighet och som vänder sig till en mäklare som har

marknadsfört fastigheten inte skall behöva räkna med att

mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför

företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid

handen. Enligt utskottets mening kan syftet med den föreslagna

förbudsregeln inte anses motivera ett generellt förbud för

mäklarens maka eller make eller annan hushållsmedlem att bedriva

fastighetshandel, särskilt som det enligt förslaget inte ens

förutsätts att verksamheten bedrivs i anslutning till mäklarens

verksamhet, eller ens på samma ort. Inte heller kan det enligt

utskottet anses nödvändigt att i lagtexten särskilt

peka ut det fallet att fastighetshandeln bedrivs i en juridisk

person. Förbudet mot fastighetshandel skall givetvis inte kunna

kringgås genom att mäklaren separerar de olika verksamhetsslagen

så att förmedlingsverksamheten sker i en juridisk person och

handeln med egna objekt i en annan.

Enligt utskottets mening kan det knappast i lagtexten uttömmande

regleras alla de fall som bör jämställas med att mäklaren själv

bedriver handel med fastigheter. Det bör därför i stället få

ankomma på den nya Fastighetsmäklarnämnden att med utgångspunkt

i principen om god fastighetsmäklarsed tillämpa förbudsregeln.

Med det anförda förordar utskottet således att 14 §

andra stycket utgår.

Utskottet vill i detta sammanhang peka på att det i

propositionen på s. 53, i anslutning till förslaget om förbud

mot fastighetshandel sägs att mäklarlagen inte är tillämplig när

mäklaren är säljare, helt enkelt därför att det i de fallen inte

är fråga om förmedling. Det betyder, enligt vad som sägs i

propositionen, att det skadeståndsansvar som mäklaren har enligt

lagen inte kan åberopas av den som köper mäklarens egen

fastighet.

Utskottet vill för egen del ta avstånd från vad sålunda anförs

i propositionen och peka på att den föreslagna skadeståndsregeln

i 20 § enligt sin lydelse innebär att den mäklare som

uppsåtligen eller av oaktsamhet bryter mot förbudet att bedriva

fastighetshandel skall ersätta den skada som därigenom kan

drabba en köpare. I övrigt vill utskottet hänvisa till vad som i

det föregående sagts om tillämpningsområdet enligt 1 § i den nu

gällande lagen. Där sägs att bestämmelsen, som enligt förslaget

förs över oförändrad till den nya lagen, enligt utskottets

mening inte rimligen kan ges annan innebörd än att lagen är

avsedd att omfatta yrkesverksamma mäklares yrkesverksamhet utan

någon begränsning. Varken i lagen eller dess förarbeten finns

stöd för uppfattningen att lagen skulle sättas ur spel därför

att mäklaren i något hänseende handlar i strid med uttryckliga

lagregler eller god fastighetsmäklarsed.

Skydd för titeln fastighetsmäklare

I motion L5 av Stig Bertilsson (m) yrkas att titeln

fastighetsmäklare skall skyddas. Motionären framhåller att

yrkesmässigt bedriven fastighetsförmedling av den som inte är

registrerad bedöms vara en så allvarlig överträdelse att det i

propositionen föreslås en bestämmelse om fängelse i sex månader

för att beivra överträdelser. Trots det har man i lagförslaget

inte tagit fasta på den viktigaste frågan för både konsumenter

och fastighetsmäklarkår, nämligen att skydda titeln

fastighetsmäklare. Enligt motionären kan oseriösa aktörer även i

fortsättningen kalla sig fastighetsmäklare och utan försäkring,

registreringsförfarande eller annan kontroll utföra

förmedlingsarbete under t.ex. täckmanteln att "hjälpa sina

vänner".

Den fråga som motionären tar upp behandlas inte i

propositionen. Utskottet saknar för egen del underlag för att

bedöma behovet av ett sådant lagskydd för titeln

fastighetsmäklare som motionären efterlyser. Utskottet kan

emellertid konstatera att propositionens förslag innebär att

positionerna på ett markant sätt flyttas fram när det gäller

förutsättningarna att komma till rätta med yrkesmässig

fastighetsförmedling som bedrivs av någon som saknar

registrering. Dels föreslås en ny straffbestämmelse, dels

föreslås en samlad tillsynsfunktion. Utskottet utgår från att

regeringen uppmärksamt kommer att följa utvecklingen och

effekterna av den nya lagen samt föreslå ytterligare åtgärder om

så skulle erfordras. Med det anförda avstyrker utskottet bifall

till motion L5 yrkande 2.

Utbildning

Enligt propositionen skall kunskapsprövningen i fråga om den

utbildning som krävs för registrering som fastighetsmäklare

skötas av en stiftelse, som också skall ha ansvar för att

kunskapskraven fortlöpande omprövas och vid behov ändras.

Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet har åtagit sig att

tillsammans anslå medel för bildandet av en sådan stiftelse,

vars främsta uppgift skall vara att självständigt ansvara för

utformningen och genomförandet av prov samt att utfärda bevis

över godkända prov. De författningsändringar som aktualiseras av

förslaget i denna del kan ske i förordningsform, och regeringen

avser att senare besluta om de ändringar som behövs.

Utskottet kan konstatera att förslaget om en fristående

stiftelse som centralt organ för examination och

utbildningsfrågor lades fram i den remissbehandlade promemorian

som ligger till grund för propositionen. För att placera det

förslaget i sitt sammanhang bör det erinras om att tillsyns- och

registreringsfrågorna därvid föreslogs anordnade på ett helt

annat sätt än vad som nu är aktuellt. I promemorian

presenterades en modell, enligt vilken branschen till stor del

själv skulle ta ansvar för dessa uppgifter. Mot den bakgrunden

framstod det som välbetänkt att låta en stiftelse självständigt

ta hand om examinationen och utbildningsfrågorna. Situationen är

emellertid nu en helt annan. Registrerings- och

tillsynsuppgifterna skall enligt propositionens förslag handhas

av en ny myndighet, Fastighetsmäklarnämnden. Liksom hittills

skall gälla att endast den som har tillfredsställande kunskaper

skall kunna bli registrerad som fastighetsmäklare. Ytterst är

det alltså den nya Fastighetsmäklarnämnden som får ansvaret för

mäklarkårens kunskapsnivå. Mot den bakgrunden finns det enligt

utskottets mening anledning att ifrågasätta om det är

ändamålsenligt att låta examinations- och utbildningsfrågorna

hanteras enligt förslaget, utan att de får en närmare koppling

till den verksamhet som Fastighetsmäklarnämnden skall bedriva.

Det kan nämligen inte uteslutas att den föreslagna ordningen i

vissa situationer kan förorsaka problem, exempelvis för det fall

att Fastighetsmäklarnämnden och utbildningsstiftelsen skulle

komma att företräda olika uppfattningar i fråga om vilken

kunskapsnivå som skall krävas för registrering resp. godkänt

prov. Utskottet utgår från att regeringen med anledning av vad

utskottet anfört på nytt kommer att överväga hur examinations-

och utbildningsfrågorna organisatoriskt lämpligast skall

hanteras.

Utskottet vill i detta sammanhang också framhålla att det

är angeläget att utbildningsfrågorna uppmärksammas i tillräcklig

grad. De förhållandevis blygsamma kunskapskrav som i dag ställs

på den som önskar registrera sig som fastighetsmäklare kan

enligt utskottets mening inte bibehållas. Ett av många tecken på

att utbildningskraven inte längre är i takt med

samhällsutvecklingen är det faktum att det sedan ett par år

bedrivs en två terminers mäklarutbildning vid Högskolan i

Gävle/Sandviken. Enligt uppgift är efterfrågan på

utbildningsplatserna betydligt större än tillgången.

Utskottet utgår från att utbildningskraven för nyregistrering

som fastighetsmäklare successivt kommer att höjas och att en

sådan utveckling initieras snarast möjligt. Utskottet saknar för

närvarande underlag för att ange någon tidtabell eller vilka

närmare krav som bör gälla.

Ikraftträdande

Den nya lagstiftningen har i propositionen föreslagits träda i

kraft den 1 juli 1995. Enligt utskottets mening är det angeläget

att lagen träder i kraft så snart som möjligt, men berörda

parter bör ändock ges en rimlig förberedelsetid. Med hänsyn

härtill och till att ett riksdagsbeslut i ärendet inte kan

förväntas förrän i mitten av april förordar utskottet att

ikraftträdandetidpunkten bestäms till den 1 oktober 1995.

Mot de delar av propositionen som inte särskilt har berörts

har utskottet ingen erinran.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande mäklarens ställning

att riksdagen med avslag på motionerna 1994/95:L3 och

1994/95:L5 yrkande 1 i denna del antar regeringens förslag till

fastighetsmäklarlag såvitt avser 12 § första stycket,

res. (m, mp)

2. beträffande mäklaren som ombud

att riksdagen

dels med avslag på motion 1994/95:L5 yrkande 1 i denna del

antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag såvitt avser

15 §,

dels godkänner vad utskottet anfört om lagens tillämpning

i ombudssituationer,

3. beträffande skriftlighetskravet

att riksdagen med avslag på motion 1994/95:L5 yrkande 1 i

denna del antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag

såvitt avser 11 §,

4. beträffande handpenning

att riksdagen med avslag på motion 1994/95:L5 yrkande 1 i

denna del antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag

såvitt avser 12 § andra stycket,

5. beträffande förmedling av vissa bostadsrättsupplåtelser

att riksdagen avslår motion 1994/95:L4,

6. beträffande lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämnden

att riksdagen avslår motion 1994/95:L6,

7. beträffande fastighetshandel

att riksdagen

dels antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag

såvitt avser 14 § med den ändringen att

andra stycket utgår och att det tredje stycket skall utgöra

paragrafens andra stycke,

dels godkänner vad utskottet anfört om lagens tillämpning

när en mäklare säljer egna fastigheter,

8. beträffande skydd för titeln fastighetsmäklare

att riksdagen avslår motion 1994/95:L5 yrkande 2,

9. beträffande fastighetsmäklarlagen i övrigt

att riksdagen antar regeringens förslag till

fastighetsmäklarlag, i den mån förslaget inte omfattas av vad

utskottet hemställt ovan, med den ändringen att

ikraftträdandetidpunkten bestäms till den 1 oktober 1995.

Stockholm den 28 mars 1995

På lagutskottets vägnar

Agne Hansson

I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Anita Persson

(s), Bengt Kronblad (s), Rolf Dahlberg (m), Rune Berglund (s),

Stig Rindborg (m), Karin Olsson (s), Eva Arvidsson (s), Birgit

Henriksson (m), Bengt Harding Olson (fp), Inger Segelström (s),

Tanja Linderborg (v), Sven-Erik Österberg (s), Henrik S Järrel

(m), Yvonne Ruwaida (mp), Birgitta Carlsson (c) och Eva Persson

Sellin (s).

Reservation

Mäklarens ställning (mom. 1)

Rolf Dahlberg (m), Stig Rindborg (m), Birgit Henriksson (m),

Henrik S Järrel (m) och Yvonne Ruwaida (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar

med "Utskottet kan konstatera" och och på s. 9 slutar med

"yrkande 1 i denna del." bort ha följande lydelse:

Utskottet kan konstatera att det i propositionens förslag till

12 § första stycket anges att mäklaren vid utövandet av sitt

uppdrag skall tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Ett sådant krav är -- som redan flera remissinstanser påpekat --

knappast realistiskt. Mäklaren får i regel sitt uppdrag av den

ena av parterna, oftast säljaren. För parterna framstår det som

naturligt att mäklaren i första hand tillgodoser

uppdragsgivarens intressen. Även för mäklaren, som får sin

ersättning för utfört arbete baserad på provision av köpesumman,

är det naturligt att i första hand företräda sin uppdragsgivare,

som i regel är säljaren.

Som motionärerna framhåller uppnås det skydd och den trygghet

som både säljaren och köparen har rätt att fordra i väl så hög

grad redan genom den i lagen inskrivna skyldigheten för mäklaren

att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god

fastighetsmäklarsed. Det får också förutsättas att mäklaren i

realiteten lever upp till de skyldigheter som god

fastighetsmäklarsed kräver. I detta begrepp ligger nämligen att

mäklaren skall uppträda på ett förtroendefullt sätt mot både

säljare och köpare samt att båda dessa skall kunna förlita sig

på den kunskap som mäklaren förmedlar. Detta är grundnormen i

alla mäklaruppdrag.

Det anförda leder enligt utskottets uppfattning till att någon

lagstadgad förpliktelse för mäklaren att tillvarata både

säljarens och köparens intresse inte bör införas. En sådan i lag

föreskriven opartiskhet är enligt utskottets mening helt

orealistisk. Med avslag på propositionens förslag i denna del

tillstyrker utskottet bifall till motionerna L3 och L5 yrkande 1

i denna del.

dels att utskottets hemställan under 1 bort ha följande

lydelse:

1. beträffande mäklarens ställning

att riksdagen med bifall till motionerna 1994/95:L3 och

1994/95:L5 yrkande 1 i denna del antar regeringens förslag till

fastighetsmäklarlag, såvitt avser 12 § första stycket med den

ändringen att andra meningen utgår.

Särskilt yttrande

Rolf Dahlberg, Stig Rindborg, Birgit Henriksson och Henrik

S Järrel (alla m) anför:

Enligt vår mening är propositionen om ny fastighetsmäklarlag

i många avseenden behäftad med stora brister. Förslaget är

inte genomarbetat på det sätt som riksdagen har anledning att

räkna med. Särskilt bör framhållas att propositionens lagförslag

på vissa punkter står i direkt strid med gjorda motivuttalanden.

I bl.a. dessa hänseenden har lagutskottets kansli på ett

förtjänstfullt sätt arbetat fram förslag till klargörande

uttalanden.

För att en ny lagstiftning som gagnar medborgarna skall kunna

åstadkommas är det viktigt att lagens utformning är så klar att

den inte kan missförstås av dem som skall efterleva lagen. Trots

den överarbetning som gjorts i utskottets kansli kvarstår enligt

vår mening vissa tveksamheter i lagen som kan ge upphov till

olika tillämpningsproblem.

Mot denna bakgrund hade den mest ändamålsenliga åtgärden

enligt vår mening varit att avslå propositionen och begära ett

nytt förslag från regeringen. En sådan åtgärd hade visserligen

medfört en fördröjning av ikraftträdandet av en ny

fastighetsmäklarlag. Denna olägenhet borde dock ha kunnat

accepteras med hänsyn till syftet att få fram ett bättre förslag

till lagstiftning.

Propositionens lagförslag

Förslag till fastighetsmäklarlag

Bilaga