Bet. 1996/97:BoU5

Bostadsutskottets betänkande

1996/97:BOU05

Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.

Innehåll

Sammanfattning

Propositionen

Motionerna m.m.

Utskottet

Hemställan

Reservationer

Innehållsförteckning

1996/97

BoU5

Sammanfattning

Utskottet tillstyrker i huvudsak

förslagen i proposition 1996/97:30 -

Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.

Regeringsförslaget syftar till att

stärka hyresgästernas inflytande och

ställning i förhållande till de regler

som gäller i dag.

Utskottet föreslår riksdagen att göra

vissa ändringar i förhållande till

regeringsförslaget, bl.a. vad gäller

övergångsbestämmelserna till de av

regeringen föreslagna reglerna.

Till betänkandet har fogats 16

reservationer, bl.a. om avslag på

regeringsförslaget, om möjligheten att ha

flera förhandlingsordningar för ett och

samma hus samt om hyresgästorganisations

möjlighet till förhandlingsersättning.

Propositionen

Regeringen har i proposition 1996/97:30

föreslagit att riksdagen antar

regeringens förslag till

1. lag om ändring i

hyresförhandlingslagen (1978:304),

2. lag om ändring i jordabalken,

3. lag om ändring i lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder,

4. lag om ändring i lagen (1994:831) om

rättegången i vissa hyresmål i Svea

hovrätt,

5. lag om ändring i lagen (1992:1574) om

bostadsanpassningsbidrag m.m.

Motionerna m.m.

I betänkandet behandlas de med anledning

av propositionen väckta motionerna

1996/97:Bo1 av Rolf Kenneryd m.fl. (c)

vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad i motionen

anförts om restriktivitet vid

tillämpningen av särskilda skäl,

2. att riksdagen hos regeringen begär

förslag om sådan ändring av

hyresförhandlingslagen att den enskilde

hyresgästens möjlighet att själv

förhandla om sin hyra underlättas i

enlighet med vad som anförts i motionen.

1996/97:Bo2 av Helena Frisk (s) vari

yrkas

1. att riksdagen beslutar precisera

antal lägenheter för rätt till

förhandlingsordning,

2. att riksdagen beslutar avslå

propositionens förslag avseende ändringar

i 12 kap. 18 § jordabalken,

3. att riksdagen hos regeringen begär

att 12 kap. 18 § jordabalken utformas i

enlighet med förslagen i utredningen SOU

1995:119,

4. att riksdagen hos regeringen begär

att 46 § hyreslagen kompletteras med en

skrivning om att hyresavtalet inte upphör

om hyresgästen tillfälligt avflyttar från

lägenheten under tiden arbetena

genomförs,

5. att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad i motionen

anförts om behovet av att avreglera

rätten till förhandlingsersättning.

(Yrkande 6 i motionen avser utskottet

behandla våren 1997.)

1996/97:Bo3 av Knut Billing m.fl. (m)

vari yrkas

1. att riksdagen beslutar att avslå

regeringens förslag i enlighet med vad

som anförts i motionen,

2. att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad i motionen

anförts om ändringar i

hyresförhandlingslagen,

3. att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad i motionen

anförts om att hyresmarknaden bör

avregleras.

1996/97:Bo4 av Michael Stjernström m.fl.

(kd) vari yrkas

1. att riksdagen beslutar att avslå

proposition 1996/97:30,

2. att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad i motionen

anförts om hur de aktuella frågorna kan

lösas utan ytterligare inskränkningar i

avtalsfriheten.

1996/97:Bo5 av Erling Bager m.fl. (fp)

vari yrkas

1. att riksdagen avslår regeringens

förslag i den del det gäller ny

omfattning av förhandlingsordningen,

2. att riksdagen avslår regeringens

förslag i den del det gäller

inskränkningar i passivitetsregeln,

3. att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad i motionen i

övrigt anförts om hyresgästinflytande.

Skrivelser i ärendet har inkommit från

Sveriges Fastighetsägare, Stockholms

Kooperativa Bostadsförening och Gunnar

Hafström.

Företrädare för Hyresgästernas

Riksförbund har muntligen lämnat

synpunkter i ärendet och i samband därmed

överlämnat en skrivelse.

Ärendet och dess beredning

Den av regeringen i april 1995

tillkallade utredningen med uppdrag att

göra en översyn av vissa delar av

hyreslagstiftningen överlämnade i

december samma år delbetänkandet

Ändringar i hyresförhandlingslagen -

Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.

Delbetänkandet har remissbehandlats. I

propositionen tar regeringen upp de

frågor som behandlades i delbetänkandet.

Sammanfattning av förslag i

propositionen och i motionerna

Propositionen

I propositionen sammanfattas dess

huvudsakliga innehåll på följande sätt.

Förslag förs fram om vissa ändringar i

hyreslagen och hyresförhandlingslagen.

Syftet med ändringarna är att stärka

hyresgästernas inflytande och ställning

så att balansen mellan hyresvärdarna och

hyresgästerna återställs.

Det föreslås att förbudet mot flera

förhandlingsordningar för ett hus

återinförs. Vidare föreslås att

hyresnämnden vid prövningen av om en

förhandlingsordning skall gälla, skall ta

hänsyn till bl.a. det antal lägenheter

som förhandlingsordningen kan förväntas

komma att omfatta.

En hyresgäst skall även i fortsättningen

ha rätt att själv avgöra om den egna

lägenheten skall omfattas av de

kollektiva förhandlingar som förs för

huset. Denna rätt föreslås emellertid

gälla med vissa begränsningar.

En förhandlingsordning skall sålunda som

huvudregel omfatta samtliga lägenheter i

ett hus, oberoende av om de enskilda

hyresavtalen innehåller en

förhandlingsklausul. Från denna

huvudregel skall det finnas två undantag.

En lägenhet skall inte omfattas av en

förhandlingsordning om hyresnämnden har

beslutat att hyresavtalet inte skall

innehålla en förhandlingsklausul.

Detsamma föreslås gälla om hyresvärden

och hyresgästen, tidigast tre månader

efter det att hyresförhållandet inleddes,

skriftligen har kommit överens om att

hyresavtalet inte skall innehålla en

förhandlingsklausul. Det innebär således

att en förhandlingsordning kommer att

omfatta även outhyrda lägenheter.

Vidare föreslås att en hyresvärd skall

vara skyldig att iaktta den primära

förhandlingsskyldigheten, om han vill

höja hyran för en lägenhet i förhållande

till vad den tidigare hyresgästen hade

att betala. Det innebär att

inflyttningshyrorna för sådana lägenheter

som är belägna i ett hus med

förhandlingsordning i fortsättningen inte

kommer att vara fria.

Tillämpningsområdet för den s.k.

passivitetsregeln föreslås begränsas på

så sätt att bestämmelsen i fortsättningen

skall vara tillämplig endast på

hyresavtal som gäller för obestämd tid

och som avser en lägenhet som är belägen

i ett hus med förhandlingsordning.

I propositionen föreslås ett nytt system

för hyresgästinflytande vid ombyggnad.

Enligt förslaget skall en fastighetsägare

få utföra en standardhöjande åtgärd

endast om den har godkänts av den berörda

hyresgästen eller, om åtgärden avser de

gemensamma delarna av fastigheten, av en

majoritet av hyresgästerna i de berörda

lägenheterna. Samma bestämmelse föreslås

gälla en åtgärd som medför en inte

obetydlig ändring av en lägenhet eller de

gemensamma delarna av fastigheten.

Om hyresgästen inte samtycker till den

begärda åtgärden, skall hyresvärden kunna

ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till

åtgärden. Hyresvärdens ansökan skall

bifallas, om hyresvärden har ett

beaktansvärt intresse av att genomföra

åtgärden och det inte är oskäligt mot

hyresgästen att den genomförs. Vid denna

skälighetsprövning skall hyresnämnden i

första hand beakta om det kan anses

oskäligt mot hyresgäster i allmänhet att

åtgärden utförs. Visst utrymme skall dock

finnas för att beakta den enskilda

hyresgästens synpunkter i frågan.

Slutligen föreslås att hyresnämnden, på

ansökan av en berörd hyresgäst, skall

förbjuda en fastighetsägare att utföra en

åtgärd, om behövligt godkännande eller

tillstånd saknas. Ett sådant förbud skall

kunna förenas med vite.

Lagändringarna föreslås träda i kraft

den 1 april 1997.

Motionerna

I motionerna 1996/97:Bo3 (m),

1996/97:Bo4 (kd) och 1996/97:Bo5 (fp)

yrkas avslag på regeringens förslag.

Avslagsyrkandet i den sista motionen får

uppfattas så att det endast gäller

regeringsförslaget i vad avser ändringar

i hyresförhandlingslagen.

Motionärerna erinrar om de förändringar

på hyreslagstiftningens område som

föreslogs av den förra regeringen och som

genomfördes den 1 juli 1994 (prop.

1993/94:199, BoU21).

I kd-motionen anses att det är tveksamt

om det är förenligt med regeringsformens

regler om föreningsrätt att i lag hindra

avtal om flera förhandlingsordningar för

ett och samma hus.

I m- och fp-motionerna samt i c-motionen

1996/97:Bo1 uttalas ett stöd för att det

s.k. objektiva hyresgästintresset - om

regeringens förslag blir riksdagens

beslut - i princip skall vara vägledande

för hyresgästinflytandet över ombyggnad.

I fp-motionen anförs emellertid att vissa

mindre förändringar i en hyreslägenhet,

såsom t.ex. byte av köksutrustning,

endast bör tillåtas med hyresgästens

medgivande.

I c-motionen liksom för övrigt också i m-

och kd-motionerna kritiseras regeringens

förslag om att det måste ha förflutit

minst tre månader sedan hyresförhållandet

inleddes innan det är möjligt för

hyresvärd och hyresgäst att träffa

överenskommelse om att hyresavtalet inte

skall innehålla en förhandlingsklausul.

Även vad i fp-motionen anförts om

ändringar i hyresförhandlingslagen får

anses omfatta denna fråga.

I motion 1996/97:Bo2 (s) - till den del

motionen behandlas i detta betänkande -

föreslås en precisering av antalet

lägenheter som bör grunda en rätt till

förhandlingsordning, samt den enskilda

hyresgästens inflytande vid förbättrings-

och ändringsarbeten. I denna motion tas

också frågan upp om det rimliga i att

hyresvärden skall kunna säga upp

hyresavtalet vid en större ombyggnad.

Utskottet

Allmänna utgångspunkter

Som anförs i propositionen förutsätter

en väl fungerande hyresmarknad att det

råder balans mellan parterna på denna

marknad. Reglerna måste vara så

utformade att en fastighetsägare har

möjlighet att bedriva rationell

fastighetsförvaltning samtidigt som en

hyresgäst har möjlighet att i rimlig

utsträckning ha inflytande över sin

bostad. I propositionen anförs vidare

att de förslag som där tas upp syftar

till att stärka hyresgästernas ställning

så att hyresmarknaden åter kommer i

balans.

Även i vissa av motionerna tas upp

frågan om balansen mellan parterna på

hyresmarknaden. I c-motionen 1996/97:Bo1

sägs att ett förstärkt

hyresgästinflytande enligt hyreslagen och

hyresförhandlingslagen är väl motiverat.

En liknande uppfattning förs fram även i

motion 1996/97:Bo2 (s).

I de tre övriga motionerna som behandlas

i detta betänkande, nämligen motionerna

1996/97:Bo3 (m), 1996/97:Bo4 (kd) och

1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1, yrkas avslag

på propositionen. I fp-motionen är, som

utskottet uppfattat förslaget,

avslagsyrkandet begränsat till

regeringens förslag till ändringar i

hyresförhandlingslagen. I korthet anförs

i dessa motioner att de ändringar som

gäller från den 1 juli 1994 inte nu bör

ändras. Motionärerna ger exempel på de

svårigheter som ett genomförande av

förslaget i propositionen skulle innebära

för balansen på hyresmarknaden. Till

dessa enskildheter i motionerna

återkommer utskottet nedan.

Utskottet vill emellertid inledningsvis

och från ett mera övergripande perspektiv

bedöma regeringens förslag och

avslagsyrkandena i de tre nu refererade

motionerna. Utskottet har tolkat

motionärerna så att de, liksom

regeringen, har som utgångspunkt för sina

förslag att skapa balans på

hyresmarknaden. Vad frågan då närmast

gäller är att bedöma om dagens ordning

ger denna balans eller om förändringar i

hyreslagstiftningen behöver vidtas. I

denna fråga har, som redovisats ovan,

regeringen och motionärerna olika

uppfattningar. Vid en bedömning av de

båda ståndpunkterna har utskottet kommit

till slutsatsen att de ändringar som

beslöts av riksdagen våren 1994 och som

gäller fr.o.m. halvårsskiftet detta år nu

bör övervägas på nytt. Enligt utskottets

mening finns anledning att åter ge

hyreslagstiftningen en sådan inriktning

att hyresgästernas ställning stärks. I

det följande gör utskottet en genomgång

av regeringsförslaget i huvudsak i vad

detta står mot övriga motionsförslag. Med

hänvisning till vad som nu anförts

avstyrker utskottet motionerna

1996/97:Bo3 (m) yrkande 1, 1996/97:Bo4

(kd) yrkande 1 och 1996/97:Bo5 (fp)

yrkande 1, de båda sistnämnda yrkandena i

motsvarande del, om avslag på

propositionen eller på delar av den.

Hyresförhandlingssystemet

Endast en förhandlingsordning för ett

och samma hus?

En av de ändringar som gjordes den 1

juli 1994 var att förbudet mot flera

förhandlingsordningar för ett och samma

hus avskaffades.

Enligt regeringens mening bör en

bestämmelse återinföras om att endast en

förhandlingsordning skall få gälla för

ett och samma hus. Vid prövningen om en

förhandlingsordning skall gälla bör

hänsyn tas till det antal lägenheter som

förhandlingsordningen kan komma att

omfatta.

I motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2,

1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1 och

1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 föreslås

riksdagen avslå regeringens förslag. I kd-

motionen görs gällande att förslaget

strider mot den i regeringsformen

garanterade föreningsfriheten i den del

den hindrar parterna på bostadsmarknaden

att sluta flera avtal om

förhandlingsordning vad gäller ett och

samma hus. I m-motionen anförs att ett

genomförande av regeringens förslag i

praktiken innebär att Hyresgästernas

Riksförbund ges monopol på kollektiva

förhandlingar och att hyresgästen

förhindras att ansluta sig till en annan

organisation eller bilda egen förening

för förhandlingar. Motionären bakom

motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 1 önskar

att en precisering sker av det antal

lägenheter som skall krävas för att rätt

till förhandlingsordning skall föreligga.

Motionären befarar att kraven ställs

alltför högt.

Liksom regeringen anser utskottet att de

praktiska skäl som talar mot att tillåta

flera förhandlingsordningar väger tyngre

än de principiella skäl som kan åberopas

mot den nuvarande ordningen. Förbudet mot

flera förhandlingsordningar gällande ett

och samma hus bör därför återinföras.

I kd-motionen har gjorts gällande att

ett förbud mot flera

förhandlingsordningar skulle strida mot

regeringsformens regler om

föreningsfrihet. I 2 kap. 1 § RF stadgas

att varje medborgare gentemot det

allmänna är tillförsäkrad föreningsfrihet

som sägs omfatta frihet att sammansluta

sig med andra för allmänna eller enskilda

syften. Lagstiftarens möjlighet att

begränsa föreningsfriheten är mycket

begränsad (1 kap. 14 § jämförd med 1 kap.

12 § RF).

Föreningsfriheten omfattar en rätt att

verka gemensamt inom ramen för en

sammanslutning (SOU 1975 s. 194, prop.

1975/76:209 s. 144). Enligt förarbetena

förbjuder grundlagsregeln att det ställs

upp hinder mot att i och för sig lovlig

verksamhet alls bedrivs genom

sammanslutning.

Det skulle i och för sig kunna göras

gällande att en lagregel som endast ger

en enda sammanslutning möjlighet att

vara verksam på visst sätt medan den

förnekar andra sammanslutningar denna

möjlighet skulle stå i strid mot

regeringsformens skydd av

föreningsfriheten. Den av regeringen

föreslagna regleringen innebär emellertid

inte i sig en reglering av nämnd art.

Konkurrerande föreningar ges möjlighet

att ta över den förhandlande föreningens

skyldigheter och rättigheter. Inget

hindrar heller att hyresgäster som står

utanför det kollektiva systemet sluter

sig samman i en förening för att genom

denna driva sina hyresfrågor och genom

befullmäktigat ombud låter sig företrädas

gentemot hyresvärden. Det råder i och för

sig skillnad i en sådan förenings

möjligheter att verka i jämförelse med

den förening som är part i en

förhandlingsordning. Utskottet anser dock

mot bakgrund av vad som nyss sagts om en

konkurrerande förenings möjligheter till

verksamhet att det knappast kan göras

gällande att en förening som inte har en

förhandlingsordning skulle hindras i sin

verksamhet på ett sådant sätt att det

ifrågavarande grundlagsskyddet kan

aktualiseras. Redan på denna grund anser

utskottet att vad i kd-motionen anförts

inte bör vinna riksdagens bifall.

Vad gäller påståendet i m-motionen om

att förening tillhörande Hyresgästernas

Riksförbund kommer att ges monopol på

förhandlingsverksamhet vill utskottet

erinra om att lagstiftningen är neutral i

vad avser valet av förhandlande

hyresgästorganisation. Utskottet kan lika

lite nu som vid alla tidigare tillfällen

när utskottet haft att bemöta en liknande

uppfattning ansluta sig till den.

Med det nu anförda avstyrker utskottet

motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2,

1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 och

1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1 samtliga

motioner i motsvarande del om flera

förhandlingsordningar och tillstyrker

regeringsförslaget i motsvarande del.

I motion 1996/97:Bo2 (s) hävdas att

skrivningen i propositionen om hur stort

antal lägenheter som skall gälla för att

en hyresgästorganisation skall ha rätt

till förhandlingsordning är något oklar.

I propositionen anförs i denna del

sammanfattningsvis att

prövningsmyndigheten bör ha frihet att

göra en helhetsbedömning av samtliga

omständigheter som skall ligga till grund

för prövningen. Rent allmänt anförs i

propositionen att om antalet lägenheter

som skulle komma att omfattas av

förhandlingsordningen uppgår till mer än

ett hundratal torde det regelmässigt vara

skäligt att en sådan ordning skall gälla.

Är antalet lägenheter som skulle omfattas

lägre torde det, enligt propositionen, i

allmänhet vara skäligt att

förhandlingsordningen gäller om den kan

komma att omfatta ett flertal av

lägenheterna i det eller de hus som den

skulle gälla.

Utskottet kan inte dela motionärens

uppfattning att skrivningen i

propositionen om att kraven för att

erhålla förhandlingsordning är oklara

eller för högt ställda. Med det nu

anförda avstyrks motion 1996/97:Bo2 (s)

yrkande 1 och tillstyrks regeringens

förslag i motsvarande del.

Utskottet finner anledning att i detta

avsnitt slutligen uppmärksamma följande

fråga. För det fall att det föreligger

konkurrens mellan två eller flera

organisationer beträffande rätten till

förhandlingsordning får anses rimligt att

en av de omständigheter som kan beaktas

är övriga hyresgästers intresse av vilken

förhandlingsordning som bör gälla.

Hyresgästens rätt att stå utanför det

kollektiva förhandlingssystemet

Enligt propositionen bör en hyresgäst

även i fortsättningen ha rätt att själv

avgöra om den egna lägenheten skall

omfattas av de kollektiva förhandlingar

som förs för huset. Denna rätt föreslås

emellertid bli förenad med vissa

inskränkningar. En förhandlingsordning

skall som huvudregel omfatta samtliga

bostadslägenheter i det hus som

förhandlingsordningen avser, oberoende

av om det enskilda hyresavtalet

innehåller en förhandlingsklausul.

Därmed kommer förhandlingsordningen

alltså att omfatta även outhyrda

lägenheter. En lägenhet skall dock inte

omfattas av en för huset gällande

förhandlingsordning, om hyresnämnden har

beslutat att hyresavtalet inte skall

innehålla en förhandlingsklausul.

Detsamma skall gälla om hyresgästen och

hyresvärden, tidigast efter tre månader

efter det att hyresförhållandet

inleddes, skriftligen har kommit överens

om att hyresavtalet inte skall innehålla

en förhandlingsklausul.

I motionerna 1996/97:Bo1 (c) yrkande 2,

1996/97:Bo3 (m) yrkande 2, 1996/97:Bo4

(kd) yrkande 2, 1996/97:Bo5 (fp) yrkande

1, de tre sistnämnda yrkandena i

motsvarande del, tas upp frågan om

hyresgästens rätt att stå utanför det

kollektiva förhandlingssystemet.

Motionärernas förslag går ut på att den

ordning som infördes den 1 juli 1994

beträffande hyresgästens rätt att stå

utanför detta skall bestå oförändrad.

Dagens regler innebär i korthet att en

hyresgäst alltid och från

hyresförhållandets första dag har rätt

att ställa sig utanför det kollektiva

förhandlingssystemet.

Liksom regeringen anser utskottet att

hyresgästens i princip ovillkorliga rätt

att stå utanför det kollektiva

förhandlingssystemet skall bibehållas.

Utskottet delar också regeringens åsikt

om att det genom hyresförhandlingslagen

lagfästa systemet måste motverka de

nackdelar som den nuvarande

lagstiftningen visat sig ha samt att

möjligheterna till missbruk i största

möjliga utsträckning hindras. Utredningen

har vad gäller dessa frågor pekat på att

oseriösa hyresvärdar som villkor för

uthyrning kräver att någon

förhandlingsklausul inte skall ingå i

avtalet eller att en hyresvärd lockar med

lägre hyra om hyresgästen förhandlar

enskilt. En annan nackdel är att

hyresvärden vid uthyrningen till en

hyresgäst utan förhandlingsklausul i sitt

kontrakt kan bestämma hyran fritt, dvs.

utan hänsyn till vad den tidigare

hyresgästen betalat. Hyresvärden har

genom 1994 års lagstiftning erhållit

större möjligheter att välja den

hyresgäst som är beredd att betala mest.

Utskottet delar således utredningens och

regeringens bedömning beträffande vilka

nackdelar den nuvarande regleringen är

förenad med. Den föreslagna ordningen

löser i allt väsentligt de problem som

dagens regler för med sig. Förslaget har

dock vissa nackdelar som också påpekats

av regeringen (prop. s. 51). En sådan är

enligt propositionen att det inte ger

hyresgästen rätt att från

hyresförhållandets första dag stå utanför

det kollektiva förhandlingssystemet.

Utskottet delar emellertid regeringens

åsikt att intresset av att skydda

hyresgästerna mot att utnyttjas av

oseriösa hyresvärdar väger tyngre än de

invändningar som kan göras mot den

föreslagna begränsningen av hyresgästens

rätt att ställa sig utanför det

kollektiva förhandlingssystemet. En

temporär begränsning av hyresgästens rätt

att stå utanför det kollektiva

förhandlingssystemet bör såsom anförs i

propositionen därför godtas.

Med det anförda avstyrker utskottet de

nu behandlade m-, fp-, c- och kd-

motionerna och tillstyrker propositionen

om hyresgästens rätt att stå utanför det

kollektiva förhandlingssystemet, allt i

motsvarande del.

Utskottet tar i detta sammanhang upp

ytterligare en fråga.

Enligt den ursprungliga lydelsen av

hyresförhandlingslagen kunde en lägenhet

inte undantas från att omfattas av

förhandlingsordning genom ett avtal

mellan hyresvärden och hyresgästen. Det

fordrades nämligen ett beslut av

hyresnämnden om att hyresavtalet inte

skulle innehålla en förhandlingsklausul.

Enligt hyresförhandlingslagen i dess

ursprungliga lydelse (se prop.

1977/78:175) kunde hyresnämnden i samband

med att den prövade att upphäva eller

införa en förhandlingsklausul också pröva

en bestående förhandlingsordnings

bestånd. Syftet var dels att kunna

tillgodose hyresgästernas önskemål att

inga kollektiva förhandlingar skulle

bedrivas för huset, dels att möjliggöra

för en konkurrerande organisation att få

en förhandlingsordning vilket förutsatte

att den befintliga förhandlingsordningen

upphörde. Hyresnämndens möjlighet att

upphäva en förhandlingsordning togs bort

1994. Hyresförhandlingslagen ändrades då

på i nu aktuellt avseende två punkter,

dels gavs den enskilde hyresgästen själv

bestämmanderätt om han ville förhandla

enskilt, dels tilläts mer än en

förhandlingsordning per hus vilket

möjliggjorde samtidig verksamhet av

konkurrerande organisationer. I den

proposition som nu behandlas föreslås att

hyresnämnden återigen skall få möjlighet

att förordna om att en

förhandlingsordning skall upphöra i

samband med att den prövar frågan om

införandet eller slopande av en

förhandlingsklausul. Enligt propositionen

innebär lagens ståndpunkt att det inte

skall förekomma någon

förhandlingsordning, om

hyresgästintresset är alltför litet och

att normalt hyresnämndens prövning bör

utfalla till förmån för den

förhandlingsordning som kan antas komma

att omfatta flest lägenheter (prop. s. 46

f.). Fråga är om de hyresgäster som står

utanför det kollektiva

förhandlingssystemet i ett hus för vilket

gäller en förhandlingsordning skall ges

möjlighet att få förhandlingsordningen

slopad till förmån för en ny

förhandlingsordning med en annan

organisation. I den ovannämnda

propositionen med förslag till

hyresförhandlingslag uttalades att det

inte kan bortses från att de parter som

ursprungligen har ingått avtal om

förhandlingsordning någon gång kan

motsätta sig att förhandlingsordningen

upphör, trots att hyresgästerna i huset

eller större delen av dem har fått sina

förhandlingsklausuler upphävda och därför

inte är bundna av de överenskommelser som

ingås med stöd av förhandlingsordningen.

En ny organisation kunde utestängas från

möjligheten att få till stånd en

förhandlingsordning (prop. 1977/78:175 s.

116). Enligt regeringens nu behandlade

förslag avses alltså möjligheten för

hyresnämnden att slopa en bestående

förhandlingsordning återinföras. Denna

möjlighet finns dock endast i det fall

nämnden skall avgöra en tvist om

införande eller slopande av

förhandlingsklausul. Enligt utskottets

mening bör hyresnämndens möjligheter att

upphäva en förhandlingsordning inte göras

beroende av att en tvist av nu nämnt slag

hänskjuts till nämnden. Samtliga de

hyresgäster som önskar bli företrädda av

en annan organisation kan ju redan ha

fått sina klausuler slopade. Utskottet

anser alltså att även den hyresgäst som

på avtalsmässig grund fått sin

förhandlingsklausul slopad bör ges

möjlighet att få frågan om en

förhandlingsordnings bestånd prövad. Han

skall inte först behöva begära att få en

förhandlingsklausul införd i avtalet för

att hyresnämnden skall ha denna

möjlighet. Regeringen bör till riksdagen

i lämpligt sammanhang återkomma med

förslag till ändring. Vad utskottet nu

anfört om möjligheten att få en

förhandlingsordning slopad bör riksdagen

som sin mening ge regeringen till känna.

Förbud mot fria inflyttningshyror i hus

med förhandlingsordning

I propositionen föreslås att en

hyresvärd som vill höja hyran i samband

med uthyrning av en lägenhet som

omfattas av en förhandlingsordning först

måste iaktta den primära

förhandlingsskyldigheten, dvs. ta

initiativ till, genomföra och avsluta

förhandling med hyresgästorganisationen.

Regeringen anför i propositionen att en

ordning där hyresvärden tillåts att, utan

att iaktta den primära

förhandlingsskyldigheten, ta ut en

inflyttningshyra som är högre än vad

tidigare hyresgäst har betalat innebär

flera olägenheter. Det anses kunna leda

till en höjning av hyresnivåerna och

därmed drabba särskilt de ekonomiskt

svaga hushållen. Det kan också leda till

en ökad bostadssegregation. Regeringen

anser att hyresvärdens möjligheter att

fritt sätta inflyttningshyror för

lägenheter som är belägna i hus där det

finns en förhandlingsordning bör

begränsas.

I motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2

och 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 båda

yrkandena i motsvarande del yrkas avslag

på propositionen även i denna del.

Genom 1994 års lagändringar utökades

möjligheten för hyresvärden att själv

bestämma inflyttningshyran. Han kan göra

detta genom att hyra ut till en hyresgäst

som accepterar ett hyresavtal utan

förhandlingsklausul varigenom hyresvärden

inte behöver iaktta den primära

förhandlingsskyldigheten. Visserligen har

hyresgästen möjlighet att begära en

bruksvärdesprövning av hyran men det

utökade utrymmet för fria

inflyttningshyror har som regeringen

konstaterar flera olägenheter. Utskottet

delar regeringens bedömning. Utskottet

delar också regeringens bedömning av att

inflyttningshyrorna inte måste vara fria

för att bruksvärdessystemet skall

fungera. Den primära

förhandlingsskyldigheten bör enligt

utskottets mening utsträckas. Vid ett

genomförande av det av utskottet ovan

behandlade förslaget om hyresgästens rätt

att stå utanför det kollektiva

förhandlingssystemet kommer samtliga

lägenheter i ett hus med

förhandlingsordning att vid

uthyrningstillfället omfattas av

förhandlingsordningen. Regeringens

förslag innebär att det inte heller i

förhållande till den hyra en tidigare

hyresgäst som förhandlat enskilt erlagt

skall gå att höja den hyra som skall

bestämmas för en ny hyresgäst utan att

den primära förhandlingsskyldigheten

iakttas.

Utskottet anser att ett genomförande av

regeringsförslaget avseende utformningen

av den primära förhandlingsskyldigheten

skapar en godtagbar balans mellan

hyresvärd och hyresgäst i nu berört

hänseende. Med det anförda tillstyrker

utskottet regeringsförslaget i

motsvarande del och avstyrker motionerna

1996/97:Bo3 (m) yrkande 2 och motion

1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 också dessa

båda yrkanden i motsvarande del.

Rätt till förhandlingsersättning

I utredningen föreslås att den

förhandlande hyresgästföreningen skall

ges rätt till förhandlingsersättning.

Ersättningen skall ses som en

förvaltningskostnad för hyresvärden.

För närvarande gäller att

förhandlingsordningens parter har

möjlighet att i en

förhandlingsöverenskommelse träffa avtal

om förhandlingsersättning.

Efter att i propositionen ha övervägt

utredningens förslag och den nuvarande

ordningen konstateras bl.a. att de

bestämmelser som nu gäller inte synes

vara förenade med några påtagliga

brister. Vidare upplyses i propositionen

att regeringen erfarit att det pågår

diskussioner mellan parterna om en

förändrad form av förhandlingsersättning

som skulle kunna kräva visst lagstöd. Mot

denna bakgrund anser regeringen att det

inte för närvarande finns skäl att ändra

nuvarande regler.

I motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 5

föreslås ett riksdagens tillkännagivande

till regeringen av innebörd att

regeringen bör återkomma till riksdagen

om parterna inte kan nå fram till en

gemensam lösning. Enligt vad utskottet

sedermera erfarit kommer två av

hyresmarknadens parter att inom kort

underställa regeringen ett förslag i

frågan.

Enligt utskottets uppfattning bör

resultatet av de pågående diskussionerna

avvaktas. Ett tillkännagivande enligt

motionärens förslag bör inte nu göras av

riksdagen. Med det anförda avstyrker

utskottet motionsförslaget beträffande

regler om förhandlingsersättning.

Passivitetsregeln

Passivitetsregeln infördes i hyreslagens

(54 a §) den 1 juli 1994. Den innebär i

korthet följande.

Om hyresvärden vill höja hyran och

samtidigt binda hyresgästen till den

begärda hyran, skall han skicka ett

skriftligt meddelande till hyresgästen.

Meddelandet skall innehålla uppgift om

den hyreshöjning som begärs, det totala

hyresbeloppet efter hyreshöjningen och

den dag den nya hyran skall börja gälla.

I meddelandet skall även anges det datum

då hyresgästen senast måste ha motsatt

sig hyreshöjningen för att den inte skall

börja gälla. Hyresgästen skall alltid ha

minst två månader på sig från den dag då

meddelandet lämnades att motsätta sig

kravet. Meddelandet skall dessutom

innehålla uppgift om att hyresgästen blir

bunden av sin passivitet om han inte

motsätter sig kravet. Den nya hyran får

börja gälla först efter den dag som i

meddelandet angetts som sista dag för att

motsätta sig hyreshöjningen.

Om hyresgästen meddelar hyresvärden att

han inte godtar hyreshöjningen, kan

hyresvärden hänskjuta frågan till

hyresnämnden. Enligt en föreskrift i

54 § första stycket hyreslagen måste

värden dock avvakta med hänskjutandet en

månad från det att han skickade ut det

skriftliga meddelandet.

Om hyresgästen förhåller sig passiv,

blir han bunden av den hyra som

hyresvärden har begärt. Vill hyresgästen

begära prövning av den nya hyran gäller

att han skriftligen skall begära

villkorsändring hos hyresvärden. Om

parterna inte kommer överens, kan

hyresgästen tidigast en månad efter det

att han lämnat meddelandet till

hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om

villkorsändring, dvs. prövning av den nya

hyran.

I propositionen föreslås att

tillämpningsområdet för passivitetsregeln

begränsas på så sätt att den i

fortsättningen skall vara tillämplig

endast på hyresavtal som gäller för

obestämd tid och som avser lägenhet som

är belägen i ett hus med

förhandlingsordning men som inte omfattas

av denna.

I motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2,

1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 dessa båda

yrkanden i motsvarande del och

1996/97:Bo5 (fp) yrkande 2 föreslås

riksdagen avslå förslaget i propositionen

om passivitetsregelns utformning. Enligt

motionärerna bör regelns nuvarande

utformning behållas.

Utskottet delar regeringens uppfattning

att regeln inte bör kunna tillämpas mot

hyresgäster som bor i ett hus utan

förhandlingsordning eftersom dessa inte

kan undgå att träffas av regeln i motsats

till vad enskilt förhandlande hyresgäster

som bor i ett hus med förhandlingsordning

kan genom att få en förhandlingsklausul

införd i sina hyresavtal.

Regeringsförslaget har dessutom en annan

fördel. Hyresförhandlingslagens regler

hindrar att regeln i dag tillämpas mot

hyresgäster som omfattas av det

kollektiva förhandlingssystemet med

mindre än att förhandlingarna strandat.

Genom regeringsförslaget kommer regeln

inte att kunna tillämpas över huvud taget

mot hyresgäster som omfattas av det

kollektiva förhandlingssystemet.

En hyresgäst med tidsbestämt avtal är

genom detta skyddad mot hyreshöjningar

som går utöver avtalet. Eftersom han inte

har att räkna med annat än att

hyresavtalet skall löpa på oförändrade

villkor under hyrestiden finns enligt

utskottets mening inte skäl att

passivitetsregeln skall kunna tillämpas

gentemot honom. Genom regeringsförslaget

kommer det inte heller att vara möjligt

för hyresvärden att använda sig av regeln

när hyresavtalet skall förlängas. Detta

kan dock inte anses utgöra någon större

nackdel.

Med det anförda tillstyrker utskottet

regeringens förslag om passivitetsregelns

utformning och avstyrker m-, fp- och kd-

motionerna i vad de står emot detta

förslag.

Hyresgästinflytande vid förbättrings-

och ändringsarbeten

Ett nytt system för hyresgästinflytande

m.m.

I propositionen redovisas de brister som

den nuvarande ordningen enligt

regeringen har avseende

hyresgästinflytande vid förbättrings-

och ändringsarbeten. Dessa brister anses

innebära att hyresgästen har ett

otillräckligt inflytande över sådana

arbeten i den egna lägenheten och i de

gemensamma delarna av huset. I

propositionen föreslås ett nytt system

för hyresgästinflytande vid ombyggnad.

Regeringsförslaget har i korthet

följande innebörd.

En fastighetsägare får utföra en

standardhöjande åtgärd endast om den har

godkänts av de berörda hyresgästerna

eller - om åtgärden avser gemensamma

utrymmen - av en majoritet av

hyresgästerna i de berörda lägenheterna.

Detsamma gäller i fråga om en åtgärd som

medför en inte obetydlig ändring av en

lägenhet eller de gemensamma delarna av

fastigheten. Godkännande behövs inte om

åtgärden vidtas för att en

bostadslägenhet skall få lägsta

godtagbara standard.

Om hyresgästerna inte har samtyckt till

åtgärden skall hyresvärden kunna ansöka

vid hyresnämnden om tillstånd till

åtgärden. Tillstånd skall lämnas om

hyresvärden har ett beaktansvärt intresse

av att genomföra åtgärden och det inte är

oskäligt mot hyresgästen att den

genomförs. Hyresnämndens prövning skall i

normala fall göras utifrån det objektiva

hyresgästintresset. Hyresnämnden kan,

efter ansökan av en berörd hyresgäst,

förbjuda en hyresvärd att utföra en vissa

åtgärd om behövligt godkännande eller

tillstånd saknas. Nämndens beslut får

förenas med vite.

Den enskilda hyresgästen skall ha

inflytande över vilka åtgärder som får

genomföras i den egna lägenheten och i de

gemensamma delarna av fastigheten. En

hyresgäst skall ha inflytande över

standardhöjande åtgärder som utförs i

fastigheten, dock inte över sådana

åtgärder som vidtas för att en lägenhet

skall få lägsta godtagbara standard eller

andra standardhöjande åtgärder som har

en endast obetydlig inverkan på

bruksvärdet. En hyresgäst skall vidare ha

inflytande över alla åtgärder som medför

en inte oväsentlig ändring av lägenheten

eller de gemensamma delarna av

fastigheten.

Vad nu redovisats om regeringens förslag

om ett nytt system för

hyresgästinflytande m.m. utvecklas i

propositionen på s. 62-71. Utskottet

hänvisar till vad där anförts.

Frågan om formerna för

hyresgästinflytandet och behovet av en

lagreglering av det tas ur ett mera

övergripande perspektiv upp motivledes i

samtliga de motioner som väckts med

anledning av propositionen. Liksom

regeringen anser motionärerna det

betydelsefullt att hyresgästerna ges ett

inflytande över vilka åtgärder utöver

lägsta godtagbara standard som skall

vidtas. I två av motionerna, nämligen

motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2 och

1996/97:Bo4 (kd) yrkande 2 båda i

motsvarande del anses emellertid att

regeringens val av lösning inte är den

lämpligaste för att tillgodose ett i och

för sig berättigat hyresgästinflytande.

Enligt motionärerna bakom motion

1996/97:Bo4 (kd) är regeringens förslag i

alltför hög grad ägnat att leda till

onödiga tvister och konflikter. Enligt

denna motion och motion 1996/97:Bo3 (m)

bör ordningen i första hand vara den att

av hyresavtalet skall framgå hur frågor

om standardhöjande åtgärder skall

regleras.

Utskottet delar uppfattningen i

propositionen och i motionerna att det är

positivt med en utveckling som går mot

ett ökat hyresgästinflytande vid

förbättrings- och ändringsarbeten.

Till skillnad från motionärerna anser

utskottet liksom regeringen det

nödvändigt med viss lagreglering för att

garantera detta inflytande. I vad frågan

behandlas i detta avsnitt anser utskottet

att den utformning lagstiftningen enligt

propositionen föreslås få väl motsvarar

intentionerna om hur ett rimligt

hyresgästinflytande bör garanteras. Med

det anförda tillstyrker utskottet

propositionen om ett nytt system för

hyresgästinflytande m.m. och avstyrker m-

och kd-motionerna i motsvarande del.

Prövningen i hyresnämnd

I denna del innebär regeringsförslaget

sammanfattningsvis följande.

Om en berörd hyresgäst inte godkänner

den planerade åtgärden, skall hyresvärden

kunna ansöka vid hyresnämnden om

tillstånd till åtgärden. En sådan ansökan

skall kunna ges in till hyresnämnden

tidigast en månad efter det att det

skriftliga meddelandet lämnats till

hyresgästen.

Vid hyresnämndens prövning skall den

hyresgäst som inte har godkänt den

begärda åtgärden vara motpart till

hyresvärden.

Hyresvärden skall få det begärda

tillståndet, om hyresvärden har ett

beaktansvärt intresse av att utföra

åtgärden och det inte är oskäligt mot

hyresgästen att den utförs. Vid denna

skälighetsbedömning skall hyresnämnden

väga hyresvärdens intresse av att

åtgärden utförs mot det intresse en

hyresgäst i allmänhet kan antas ha av att

den begärda åtgärden inte utförs (det

objektiva hyresgästintresset). Visst

utrymme skall emellertid finnas för att

beakta även den enskilda hyresgästens

inställning till den begärda åtgärden.

Som exempel på skäl som bör kunna beaktas

nämns i propositionen att utförandet av

en viss åtgärd skulle drabba hyresgästen

särskilt hårt på grund av sjukdom, hög

ålder eller liknande. Ett annat skäl

anges vara att hyresgästen efter

tillstånd av hyresvärden satt in och

bekostat ny fast inredning, som kommer

att förstöras om den av hyresvärden

begärda åtgärden utförs.

Frågan om hur intresseavvägningen mellan

hyresvärd och hyresgäst närmare skall

utformas har tagits upp i samtliga

motioner. I motion 1996/97:Bo1 (c) anförs

att den i propositionen föreslagna

ordningen får anses i huvudsak godtagbar.

Dock bör som beaktansvärda skäl inte

kunna åberopas hög ålder och kanske

ovilja mot de störningar i bostaden som

följer av ombyggnad. Hyresgästen bör inte

kunna stoppa angelägna åtgärder såsom

stambyten.

Också i motionerna 1996/97:Bo3 (m) och

1996/97:Bo4 (kd) förs fram en uppfattning

som får anses innebära att det objektiva

hyresgästintresset bör få större tyngd än

enligt regeringens förslag. I dessa båda

motioner är dock utgångspunkten, som

framgått ovan, att inflytandefrågorna

skall regleras i hyresavtalet och inte

genom lagstiftning.

Förslagen i motionerna 1996/97:Bo2 (s)

och 1996/97:Bo5 (fp) går längre än den

uppfattning som förs fram i propositionen

när det gäller möjligheterna för den

enskilda hyresgästen att påverka sin

situation inför en ombyggnad. I s-

motionen föreslås att de nu diskuterade

reglerna utformas enligt utredningens

förslag vilket innebär att hyresnämnden

vid en skälighetsbedömning skall beakta

den enskilda hyresgästens intresse i

stället för det objektiva

hyresgästintresset.

Vad nu redovisats motsvaras av följande

motionsförslag. I motionerna 1996/97:

- Bo1 (c) yrkande 1,

- Bo2 (s) yrkandena 2 och 3,

- Bo3 (m) yrkande 2 i motsvarande del,

- Bo4 (kd) yrkande 2 i motsvarande del,

- Bo5 (fp) yrkande 3.

Frågan om hyresvärdens och hyresgästens

inflytande vid ombyggnad har i skilda

sammanhang tilldragit sig stort intresse.

Vad det gäller är ytterst att finna en

acceptabel avvägning mellan ett

berättigat intresse från hyresvärden att

hålla fastigheten vid en god standard och

hyresgästens också berättigade intresse

av att kunna påverka den egna

boendesituationen. Även om dessa

synpunkter i det enskilda fallet kan

skilja sig åt är det naturligtvis långt

ifrån ovanligt att de sammanfaller. Vad

det också gäller att ta ställning till är

om lagstiftning är erforderlig för att

uppnå och behålla den önskvärda balansen

eller om inflytandefrågorna - som hävdas

i vissa motioner - bör regleras i

hyresavtalet.

Förslagen i propositionen och motionerna

kan sammanfattas sålunda. I motionerna

1996/97:Bo1 (c), 1996/97:Bo3 (m) och

1996/97:Bo4 (kd) förordas att det

objektiva hyresgästintresset ges en

starkare ställning än förslaget i

propositionen medan i motionerna

1996/97:Bo2 (s) och 1996/97:Bo5 (fp) den

enskilde hyresgästens synpunkter skall få

ett starkare genomslag än vad i

propositionen förordats.

Enligt utskottets uppfattning får ett

genomförande av förslaget i propositionen

anses väl ägnat att tillgodose den balans

mellan en hyresvärd och hyresgäst som bör

eftersträvas. Ett genomförande av

förslaget får därvid också anses ge

hyresgästen det inflytande som rimligen

bör tillkomma denne samtidigt som

hyresvärden ges möjligheter att även

framgent genomföra sådana ombyggnader som

i ett fastighetsekonomiskt perspektiv är

önskvärda och erforderliga.

Med det anförda tillstyrker utskottet

propositionen och avstyrker motionerna i

vad avser regler för beaktande av

hyresgästintresset m.m. i samband med

ombyggnad.

Påföljd för hyresvärd som inte följer

reglerna

Utskottet delar regeringens uppfattning

om att det bör finnas en påföljd för den

hyresvärd som inte följer reglerna om

hyresgästinflytande. Utskottet anser att

den av regeringen valda formen av

påföljd är lämplig. Däremot anser

utskottet att den närmare utformning

lagtexten fått kan medföra vissa

tillämpnings- och effektivitetsproblem.

Enligt regeringens förslag är

hyresnämnden inte behörig att på ansökan

av hyresgästen pröva frågan om

förbudsföreläggande förrän en åtgärd har

påbörjats. Hyresnämnden har behörighet

att meddela förbud för hyresvärden att

utföra åtgärden. Förbudsföreläggande

är obligatoriskt, dvs. nämnden skall

meddela ett föreläggande då det gäller

en otillåten åtgärd. Propositionens

motivtext berör inte särskilt

hyresnämndens prövningsmöjligheter i det

fallet att en otillåten åtgärd redan är

utförd när nämnden meddelar sitt beslut.

Ett förbud avseende en sådan åtgärd

kräver enligt utskottets mening

särskilda överväganden och torde vara

svår att förena med en för hyresnämnden

obligatorisk regel. Förutsättningarna

för ett ingripande vad gäller t.ex. en

redan genomförd totalrenovering av ett

kök är annorlunda än om renoveringen

inte har genomförts. Kapitalförstöringen

torde kunna bli stor och det synes inte

alltid vara rimligt att hyresvärden i

ett sådant fall först skulle behöva riva

ut köket för att sedan ersätta det med

ett annat, nytt kök; att kräva ett

återställande torde i praktiken inte

vara en framkomlig väg. Inledningsvis

har framgått att utskottet delar

regeringens uppfattning om val av

sanktionsform. Utskottet anser att

regeringsförslaget, trots vad nu

anförts, bör genomföras. Regeringen bör

emellertid överväga lagtextens närmare

utformning i syfte att åstadkomma en

effektivare och för olika situationer

mer lämplig reglering. Efter sedvanlig

beredning bör regeringen återkomma till

riksdagen med förslag till de ändringar

som kan anses behöva genomföras. I detta

sammanhang bör regeringen också

uppmärksamma frågan om hyressättning för

en lägenhet i vilken otillåtna

ändringsåtgärder blivit bestående. Vad

utskottet nu anfört om reglerna för

påföljd bör riksdagen som sin mening ge

regeringen till känna.

Rätten att säga upp ett hyresavtal inför

en större ombyggnad

Enligt propositionen bör en hyresvärd

även i fortsättningen ha möjlighet att

med stöd av hyreslagen (46 §) säga upp

ett hyresavtal inför en större ombyggnad

i huset.

Den kritik som riktats mot att möjlighet

i dag saknas att hindra att ett

hyresavtal sägs upp inför en omfattande

ombyggnad bemöts i propositionen - och

för övrigt också av utredningen - med att

de föreslagna ändringarna i hyreslagen

som går ut på att en förhandlingsordning

skall omfatta även outhyrda lägenheter

innebär att hyresvärden inte har någon

fördel att säga upp ett hyresavtal inför

en ombyggnad. Det påpekas också att genom

regeringsförslaget tillförsäkras en

hyresgäst med ett avtal som upphört inför

en ombyggnad inflytande över ombyggnaden

under förutsättning att det föreligger

återflyttningsrätt. Vidare anförs i

regeringsförslaget att hyresvärden

sannolikt inte har anledning att säga upp

hyresavtalet annat än i de fall där

hyresvärd och hyresgäst inte kan komma

överens eller där hyresgästen inte har

ett skyddsvärt behov av att behålla

hyresrätten t.ex. därför att han inte har

sin bostad i lägenheten. Regeringen delar

utredningens bedömning att de nuvarande

reglerna i 46 § hyreslagen bör bestå. I

propositionen hänvisas också till att den

i förra avsnittet behandlade möjligheten

till förbudstalan bör kunna förhindra

sådana oseriösa förfaranden som

aktualiserats i Hyresgästernas

Riksförbunds remissvar på utredningen. I

propositionen anförs att om de nu

behandlade reglerna inte får de

konsekvenser som antagits får en ändring

av 46 § övervägas på nytt.

De invändningar som i remissvaret

riktats mot utredningsförslaget förs fram

i motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 4.

Frågan har också tagits upp av förbundet

i en skrivelse till utskottet. Enligt vad

utskottet erfarit har skrivelsen för

kännedom även tillställts

Justitiedepartementet.

Utskottet, som delar regeringens mening

kan ansluta sig till de motiv som ligger

bakom förslaget att inte nu ändra 46 §

hyreslagen. Utskottet har noterat

regeringens uppfattning att det kan

finnas anledning överväga utformningen av

lagrummet på nytt. Under beredningen av

ärendet har utskottet kommit till

uppfattningen att sådana överväganden är

motiverade. Även om regeringen har för

avsikt att ånyo se över utformningen av

46 § hyreslagen finns det enligt

utskottets mening anledning för riksdagen

att genom ett tillkännagivande till

regeringen i frågan försäkra sig om att

den efter översynen kommer att

underställas riksdagen. Regeringen bör

sålunda i förening med sin syn på frågan

återkomma till riksdagen med de förslag

som översynen kan föranleda. Vad

utskottet nu med anledning av s-motionen

anfört om överväganden om möjligheten att

säga upp ett hyresavtal inför en större

ombyggnad bör riksdagen som sin mening ge

regeringen till känna.

Möjlighet att lämna dispens från vissa

regler i hyreslagen

I fråga om upplåtelse av en lägenhet med

kooperativ hyresrätt ställer sig

inflytandefrågorna annorlunda än när det

gäller upplåtelse av vanlig hyresrätt.

En upplåtelse av en lägenhet med

kooperativ hyresrätt förutsätter ett

medlemskap i den förening som upplåter

lägenheten. Inflytandet över det egna

boendet garanteras dels genom

medlemskapet och det deltagande i den

demokratiska föreningsprocess som detta

ger möjlighet till, dels genom att

ansvaret för reparationer av lägenheten

vanligen vilar på hyresgästen. Från

hyreslagens tvingande regler om att

hyresvärden med skäliga tidsmellanrum

skall ombesörja tapetsering, målning och

andra sedvanliga reparationer finns

dispensmöjligheter för kooperativa

bostadsföretag (p. 7 i

övergångsbestämmelserna till lagen

1984:694 om ändring av jordabalken;

senaste lydelse 1991:617 och 3 § lagen

1986:1242 om försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt; senaste lydelse

1994:1583). Dispensmöjligheterna

omfattar också vissa andra typer av

äldre bostadsföretag.

Enligt utskottets mening bör de företag

som bedriver verksamhet med kooperativ

hyresrätt ges möjlighet att erhålla

dispens från de nu behandlade reglerna om

hyresgästinflytande. Det kan nämnas att

en möjlighet till dispens från

bostadssaneringslagens bestämmelser fanns

för sådana bostadsföretag. För de

föreningar som deltar i

försöksverksamheten med kooperativ

hyresrätt bör den lag som reglerar

försöksverksamheten ändras så att

regeringens möjligheter att meddela

dispens kommer att omfatta de nya

inflytandereglerna. För andra kooperativa

hyresföretag, däribland Stockholms

Kooperativa Bostadsförening (SKB), och

vissa andra äldre bostadsföretag för

vilka särskilda övergångsbestämmelser

till bostadsrättslagen gäller, bör en

särskild dispensregel tas in bland

övergångsbestämmelserna till de nya

bestämmelser i hyreslagen som nu

föreslås. Utskottet föreslår således

riksdagen att anta utskottets lagförslag

om dispens från vissa regler i hyreslagen

m.m. Lagförslagen har som bilaga 2

bifogats detta betänkande.

Funktionssättet på hyresmarknaden

Ett motionsyrkande återstår att

behandlas nämligen yrkande 3 i motion

1996/97:Bo3 (m). I detta yrkande

föreslås riksdagen som sin mening ge

regeringen till känna vad i motionen

anförts om att hyresmarknaden bör

avregleras. Motionärerna anför att

hyresmarknaden på sikt bör avregleras

och nuvarande lagregleringar ersättas av

enskilda avtalslösningar och kollektivt

framförhandlade avtal.

Utskottet kan inte ställa sig bakom ett

genomförande av den ordning som

motionärerna för fram. Ett genomförande

av den skulle praktiskt taget helt rasera

den politik på hyreslagstiftningens

område som i sina huvuddrag gällt under

lång tid och som i ett övergripande

perspektiv torde omfattas av en bred

riksdagsmajoritet. Med det anförda

avstyrker utskottet bifall till motion

1996/97:Bo3 (m) om ett riksdagens

tillkännagivande till regeringen om

funktionssättet på hyresmarknaden.

Övergångs- och

ikraftträdandebestämmelser m.m.

De i propositionen intagna lagförslagen

föreslås träda i kraft den 1 april 1997.

De nya reglerna om hyresgästinflytande

skall enligt den föreslagna

övergångsbestämmelsen inte tillämpas i

fråga om åtgärder som har påbörjats före

lagens ikraftträdande. Regeringen har

uppmärksammat att det kan inträffa att en

ombyggnad inleds före ikraftträdandet men

att en åtgärd som ingår som en del i en

större ombyggnad påbörjas först efter

ikraftträdande. Enligt regeringens mening

vore det olämpligt att helt undanta en

ombyggnad som inletts före den 1 april

1997 från tillämpningen av den nya

regleringen. Regeringen anser det

lämpligare att bedöma varje åtgärd för

sig. I propositionen anges att om en

åtgärd däremot påbörjas först efter

ikraftträdandet av den nya lagen, skall

tillåtligheten av åtgärden bedömas enligt

de nya bestämmelserna i 18 d - f §§

hyreslagen. Detsamma anges skola gälla om

en åtgärd som påbörjas efter

ikraftträdandet av de nya bestämmelserna

ingår som ett delmoment i en större

åtgärd som har påbörjats efter

ikraftträdandet.

Enligt utskottet väcker bestämmelserna

vissa betänkligheter. Ombyggnads-åtgärder

som upphandlats före ikraftträdandet

torde kunna komma att försenas.

Visserligen kan hyresvärden söka

införskaffa godkännanden från

hyresgästerna men i de fall sådant

godkännande inte kan erhållas kan han

dock inte före lagens ikraftträdande

erhålla hyresnämndens tillstånd. Är en

entreprenad upphandlad och

igångsättningen blir försenad eller

uteblir kan hyresvärden i värsta fall

drabbas av skadeståndsansvar. Detta

framstår som obilligt, särskilt i de fall

hyresvärden beslutat en ombyggnad efter

förhandlingar med en hyresgästförening.

Enligt utskottets mening bör

övergångsbestämmelsen i huvudsak gälla

oförändrad men med en undantagsregel som

innebär att om hyresvärden ingått

bindande avtal om utförandet av en

ombyggnadsåtgärd med entreprenör eller

annan så skall de nya reglerna inte

tillämpas. För att hindra snabba

upphandlingar inför lagens ikraftträdande

bör detta endast gälla upphandlingar som

avslutats med bindande avtal före den 1

december 1996.

Övergångsbestämmelserna bör utformas

enligt förslaget i propositionen dock med

de förändringar i regeringens förslag som

utskottet nu förordat. I bilaga 2 har ett

förslag utformats i enlighet med vad nu

anförts.

Som redovisas i propositionen (s. 41-42)

har riksdagen beslutat att en ny

bestämmelse om hyresgästinflytande skulle

införas som förutsättning för statligt

stöd till ombyggnad av hyreshus. Denna

reglering har avsetts vara temporär dock

längst till utgången av juni 1997 i

avvaktan på att regler om ombyggnad tas

in i hyreslagstiftningen. Vid ett

riksdagens bifall till den nu behandlade

propositionen bör en samordning av

reglerna ske enligt vad bostadsutskottet

och riksdagen tidigare förutsatt.

Utskottet har under hand erfarit att

regeringen kommer att besluta i enlighet

härmed.

Vad i övrigt i propositionen föreslagits

har inte givit utskottet anledning till

erinran eller särskilt uttalande.

Utskottet föreslår sålunda att riksdagen

antar de i propositionen intagna

lagförslagen i vad de inte behandlats

ovan. De har som bilaga fogats till detta

betänkande.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande avslag på

propositionen eller på delar av den

att riksdagen avslår motionerna

1996/97:Bo3 yrkande 1, 1996/97:Bo4

yrkande 1 och 1996/97:Bo5 yrkande 1

de båda sistnämnda yrkandena i

motsvarande del,

res. 1 (m, kd)

res. 2 (fp)

2. beträffande flera

förhandlingsordningar

att riksdagen med bifall till

proposition 1996/97:30 samt med

avslag på motionerna 1996/97:Bo3

yrkande 2, 1996/97: Bo4 yrkande 1

och 1996/97:Bo5 yrkande 1 samtliga

motionsyrkanden i motsvarande del

antar regeringsförslaget i

motsvarande del i enlighet med bilaga

1 till detta betänkande,

res. 3 (m, fp, kd)

- villk. mom. 1

3. beträffande kraven för att

erhålla förhandlingsordning

att riksdagen med bifall till

proposition 1996/97:30 samt med

avslag på motion 1996/97:Bo2 yrkande

1 antar regeringsförslaget i

motsvarande del i enlighet med bilaga

1 till detta betänkande,

res. 4 (m, kd) -

motiv.

4. beträffande hyresgästens rätt

att stå utanför det kollektiva

förhandlingssystemet

att riksdagen med bifall till

proposition 1996/97:30 samt med

avslag på motionerna 1996/97:Bo1

yrkande 2, 1996/97:Bo3 yrkande 2,

1996/97: Bo4 yrkande 2 och

1996/97:Bo5 yrkande 1 de tre

sistnämnda motions- yrkandena i

motsvarande del antar

regeringsförslaget i motsvarande del

i enlighet med bilaga 1 till detta

betänkande,

res. 5 (m, c, fp,

kd) - villk. mom. 1

5. beträffande möjligheten att

få en förhandlingsordning slopad

att riksdagen bifaller proposition

1996/97:30 i motsvarande del i

enlighet med bilaga 1 till detta

betänkande samt som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet

anfört,

res. 6 (m , fp, kd)

- villk. res. 1 eller

2

6. beträffande utformningen av

den primära

förhandlingsskyldigheten

att riksdagen med bifall till

proposition 1996/97:30 samt med

avslag på motionerna 1996/97:Bo3

yrkande 2 och 1996/97:Bo4 yrkande 1

båda i motsvarande del antar

regeringsförslaget i motsvarande del

i enlighet med bilaga 1 till detta

betänkande,

res. 7 (m, fp,

kd) - villk. mom. 1

7. beträffande regler om

förhandlingsersättning

att riksdagen avslår motion

1996/97:Bo2 yrkande 5,

res. 8 (m, c, fp,

kd) - motiv.

res. 9 (v)

8. beträffande

passivitetsregeln

att riksdagen med bifall till

proposition 1996/97:30 samt med

avslag på motionerna 1996/97:Bo3

yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 1 båda

i motsvarande del och 1996/97:Bo5

yrkande 2 antar regeringsförslaget i

motsvarande del i enlighet med bilaga

1 till detta betänkande,

res. 10 (m, fp, kd)

- villk. mom. 1

9. beträffande ett nytt system

för hyresgästinflytande

att riksdagen med bifall till

proposition 1996/97:30 samt med

avslag på motionerna 1996/97:Bo3

yrkande 2 och 1996/97:Bo4 yrkande 2

båda i motsvarande del antar

regeringsförslaget i motsvarande del,

res. 11 (m, kd) -

villk. mom. 1

10. beträffande beaktande av

hyresgästintresset m.m. i samband med

ombyggnad

att riksdagen med bifall till

proposition 1996/97:30 samt med

avslag på motionerna 1996/97:Bo1

yrkande 1, 1996/97:Bo2 yrkandena 2

och 3, 1996/97:Bo3 yrkande 2,

1996/97:Bo4 yrkande 2 de båda

sistnämnda i motsvarande del och

1996/97:Bo5 yrkande 3 antar

regeringsförslaget i motsvarande del

i enlighet med bilaga 1 till detta

betänkande,

res. 12 (m, c, kd)

res. 13 (fp, v,

mp)

11. beträffande reglerna om

påföljd

att riksdagen bifaller proposition

1996/97:30 i motsvarande del i

enlighet med bilaga 1 till detta

betänkande samt som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet

anfört,

12. beträffande överväganden om

möjligheten att säga upp ett

hyresavtal

att riksdagen med anledning av motion

1996/97:Bo2 yrkande 4 som sin mening

ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

13. beträffande dispens från

vissa regler i hyreslagen m.m.

att riksdagen antar som bilaga 2 till

detta betänkande fogade förslag med

den lydelse som angivits som

utskottets till

a) övergångsbestämmelser till lag om

ändring i jordabalken i motsvarande

del,

b) lag om ändring i lagen

(1986:1242) om försöksverksamhet till

kooperativ hyresrätt,

res. 14 (m, kd) -

villk. mom. 1

14. beträffande funktionssättet

på hyresmarknaden

att riksdagen avslår motion

1996/97:Bo3 yrkande 3,

res. 15 (m)

15. beträffande

övergångsbestämmelserna i vad de

inte behandlats ovan

att riksdagen med anledning av

proposition 1996/97:30 i motsvarande

del antar som bilaga 2 till detta

betänkande fogat förslag med den

lydelse som angivits som utskottets,

res. 16 (m, kd) -

villk. mom.1

16. beträffande de i

propositionen intagna lagförslagen i

vad de inte behandlats ovan

att riksdagen med bifall till

proposition 1996/97:30 i motsvarande

del antar

a) lag om ändring i

hyresförhandlingslagen (1978:304),

b) lag om ändring i jordabalken,

c) lag om ändring i lagen (1973:188)

om arrendenämnder och hyresnämnder,

d) lag om ändring i lagen (1994:831)

om rättegången i vissa hyresmål i

Svea hovrätt,

e) lag om ändring i lagen

(1992:1574) om

bostadsanpassningsbidrag m.m.

Stockholm den 5 december 1996

På bostadsutskottets vägnar

Knut Billing

I beslutet har deltagit: Knut Billing

(m), Lennart Nilsson (s), Rune Evensson

(s), Britta Sundin (s), Sten Andersson

(m), Marianne Carlström (s), Rigmor

Ahlstedt (c), Lars Stjernkvist (s), Stig

Grauers (m), Erling Bager (fp), Owe

Hellberg (v), Lilian Virgin (s), Inga

Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf

Björklund (kd), Carina Moberg (s) och

Juan Fonseca (s).

Reservationer

1. Avslag på propositionen eller på

delar av den (mom. 1)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och

Ulf Björklund (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 5 börjar med Utskottet vill

och slutar med av den ,

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 5 börjar med En av och på s.

7 slutar med regeringsförslaget i

motsvarande del ,

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 7 börjar med Enligt

propositionen och på s. 10 slutar med

yrkanden i motsvarande del ,

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 11 börjar med

Passivitetsregeln infördes och på s. 13

slutar med motsvarande del ,

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 16 börjar med I fråga och på

s. 17 slutar med detta betänkande ,

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 17 börjar med Möjlighet att

och på s. 18 slutar med detta

betänkande bort ha följande lydelse:

Förändringar på hyresrättens område bör

präglas av regler som är enkla att

tillämpa och som inte verkar fördyrande

för fastighetsägarna och därmed

hyresgästerna. De bör också möjliggöra

för hyresgäster och hyresvärdar att finna

de lösningar som passar dem bäst och som

kan anpassas efter individuella önskemål.

Regeringens förslag till ny lagstiftning

som utskottet nu skall ta ställning till

uppfyller inte dessa krav. Utskottet

anser att förslagen leder till en än

sämre fungerande hyresmarknad.

Den reform av hyreslagstiftningen som

genomfördes år 1994 hade som sitt främsta

syfte att reformera det kollektiva

systemet för hyresförhandlingar. Den

viktigaste regelförändringen avsåg att

den enskilde hyresgästen själv skulle få

avgöra om han skulle omfattas av

kollektiva förhandlingar eller stå

utanför systemet för sådana

förhandlingar. Hyresgästen skulle inte

tvingas avstå från den grundläggande

rätten att själv få sluta avtal med sin

hyresvärd i så viktiga frågor som en

reglering av boendeförhållandena avser.

Regeringen har inte föreslagit att denna

valfrihet skall avskaffas men föreslagit

modifieringar av den. Enligt

propositionen skall samtliga hyresgäster

omfattas av det kollektiva

förhandlingssystemet under ett

hyresförhållandes tre första månader.

Enligt utskottets mening är det inte

acceptabelt att lagstiftningen innebär

ett tvång mot en hyresgästs och en

hyresvärds enstämmiga vilja om att

förhandlingarna dem emellan skall föras

enskilt. Hyresgästen omyndigförklaras och

det försvårar för hyresgäst och hyresvärd

att vid hyresavtalets ingående komma fram

till individuella lösningar.

Också de andra förslagen till

regelförändringar rörande det kollektiva

förhandlingssystemet innebär att detta

system och dessutom den organiserade

hyresgäströrelsen kommer att gynnas av

lagstiftaren. Det blir en återgång mot

ett läge där den organiserade

hyresgäströrelsens ställning mer baseras

på lagstiftningens innehåll än den kraft

rörelsen visar sig ha. Ett av dessa

förslag gäller återinförandet av förbudet

mot att flera förhandlingsordningar

samtidigt skall kunna gälla för ett och

samma hus. Bildandet av konkurrerande

hyresgästföreningar kommer att hindras

effektivt. Detta strider mot grunderna

för den konkurrenslagstiftning som finns.

Också grundlagsskyddet för

föreningsfriheten har aktualiserats.

Utskottet kommer att uppehålla sig vid

den sistnämnda frågan.

I kd-motionen har gjorts gällande att

ett förbud mot flera

förhandlingsordningar skulle strida mot

regeringsformens regler om positiv

föreningsfrihet. I 2 kap. 1 § RF stadgas

att varje medborgare gentemot det

allmänna är tillförsäkrad föreningsfrihet

som sägs omfatta frihet att sammansluta

sig med andra för allmänna eller enskilda

syften. Lagstiftarens möjlighet att

begränsa föreningsfriheten är mycket

inskränkt (1 kap. 14 § jämförd med 1 kap.

12 § RF).

Den positiva föreningsfriheten skyddar

medborgarna bara gentemot det allmänna.

Med det allmänna avses bl.a. de

normgivande organen men endast vid

normgivning inom det offentligrättsliga

området. Regeln avses inte binda

riksdagen som lagstiftare när det gäller

privaträttsliga regleringar. Det räcker

dock inte att klassificera att en lag är

av privaträttslig natur för att

konstatera att ett grundlagsskydd saknas.

Även sådan lagstiftning kan nämligen

anses vara av offentligrättslig karaktär

eller ha sådana inslag.

Hyresförhandlingslagen ger

hyresgästorganisationen ett starkt

inflytande över hyressättningen.

Inflytandet gäller inte bara

hyresnivåerna i det hus för vilket avtal

ingås utan kommer genom det lagreglerade

bruksvärdessystemets utformning att också

ha betydelse för hyressättningen i andra

hus. Hyresgästorganisationen kommer

genom hyresförhandlingslagen att delvis

och indirekt ges en ställning som

normgivare. Därigenom kan lagen inte

sägas vara av privaträttslig natur.

Lagstiftaren har sanktionerat

hyresförhandlingslagens bestämmelser med

skadeståndsregler som innehåller att vid

bedömande av och i vad mån skada har

uppkommit hänsyn skall tas till parts

intresse av att hyresförhandlingslagen

och förhandlingsordningen iakttas och

till övriga omständigheter av annan än

rent ekonomisk betydelse (28 §). Genom

bestämmelsen tydliggörs enligt utskottets

mening att lagstiftaren gått utanför

gränserna för en ren civilrättslig

reglering. Sammantaget anser utskottet

således att hyresförhandlingslagen kan

bedömas ha sådana offentligrättsliga

inslag att ett grundlagsskydd som riktar

sig mot det allmänna skall aktualiseras.

Föreningsfriheten omfattar en rätt att

verka gemensamt inom ramen för en

sammanslutning (SOU 1975 s. 194, prop.

1975/76:209 s. 144). Enligt förarbetena

förbjuder grundlagsregeln att det ställs

upp hinder mot att i och för sig lovlig

verksamhet alls bedrivs genom

sammanslutning. Enligt utskottets mening

omfattar grundlagsskyddet naturligen

också hinder som inskränker möjligheterna

för en sammanslutning att bedriva

verksamhet medan en annan sammanslutning

tillåts bedriva verksamheten. Lika med

ett direkt förbud att bilda en

sammanslutning eller för denna att

bedriva verksamhet av visst slag bör

jämställas att en sammanslutning

effektivt vingklipps eller i väsentliga

avseenden hindras att bedriva en

verksamhet som eljest är lovlig.

Grundlagsförbudet kan således hindra en

lagregel som gör ett av en förening

ingånget avtal ogiltigt.

Genom regeringsförslaget hindras en

hyresvärd att träffa avtal med de

sammanslutningar han önskar träffa avtal

om att kollektiva förhandlingar skall

bedrivas enligt hyresförhandlingslagens

regler. Konkurrerande föreningar hindras

att på avtalsmässig grund binda

hyresvärden till vissa skyldigheter vad

gäller främst förhandlingar om hyrans

storlek. Genom regeringsförslaget kommer

en konkurrerande förenings avtal om

förhandlingsordning att bli ogiltigt.

Konkurrerande föreningar ges i och för

sig möjlighet att ta över den

förhandlande föreningens skyldigheter och

rättigheter. Detta förutsätter dock

enligt vad som sägs i propositionen att

en majoritet av hyresgästerna ställer sig

bakom organisationen. Det kan dessutom

visa sig vara svårare än så för en

konkurrerande organisation att få överta

de kollektiva förhandlingarna eftersom

den av regeringen föreslagna lagtexten

saknar att hyresgästernas intressen skall

beaktas vid en tvist om vilken

organisation som skall ha rätt till

förhandlingsordning; enligt förslaget

skall endast de intressen som hyresvärden

och den organisation denne redan

förhandlar med beaktas vid den

skälighetsbedömning som hyresnämnden

skall göra. Eftersom en konkurrerande

organisation i ett visst givet ögonblick

hindras att sluta avtal om en

förhandlingsordning är möjligheterna att

överta de kollektiva förhandlingarna utan

intresse för den fråga som nu diskuteras.

Enligt utskottets mening innebär de

fördelar en förhandlande sammanslutning

har av hyresförhandlingslagen vilka

förnekas andra sammanslutningar ett

sådant hinder i de sistnämndas

möjligheter till verksamhet att den

förslagna regleringen kommer i konflikt

med det skydd av föreningsfriheten som

grundlagen innebär.

Regeringsförslaget innebär också att

lagstiftaren stärker sitt grepp om

hyressättningen i vad det avser

inflyttningshyrorna. Flera

remissinstanser har gjort gällande att

förslaget kommer i konflikt med

bruksvärdesreglerna som förutsätter att

det finns ett visst utrymme för

hyressättning vid uthyrning till en ny

hyresgäst. Utskottet erinrar här om att

hyressättningen i dag inte är helt fri

eftersom en hyresgäst alltid kan begära

att få en av honom avtalad hyra

bruksvärdesprövad. Utskottet anser inte

att det finns skäl att rubba

bruksvärdessystemet på det sätt som

regeringen föreslagit.

Genom 1994 års hyreslagstiftning

infördes den s.k. passivitetsregeln. Den

innebär i korthet att en hyresgäst som

förhåller sig passiv till en hyresvärds

önskemål om höjd hyra kan bindas till den

hyra som begärs. Passivitetsregeln är

försedd med olika

rättssäkerhetsgarantier. Bl.a. kan en

hyresgäst alltid få den nya hyrans

skälighet prövad av hyresnämnden. Regeln

innebär att hyressättningen underlättas

och att hyresvärden inte behöver gå till

hyresnämnden i de fall hyresgästen inte

svarar på hyresvärdens begäran om ny

hyra. Några nackdelar av regelns

tillämpning har inte givit sig till

känna. Det är mot bakgrund härav fel att

på sätt som föreslås i propositionen

inskränka regelns tillämpningsområde. En

sådan inskränkning förorsakar krångel och

kan leda till rättsförluster.

Propositionen innehåller också förslag

om ett utökat inflytande för hyresgästen

över vissa ombyggnadsåtgärder. Utskottet

anser det naturligt att en hyresgäst har

inflytande över de åtgärder som skall

vidtas i den lägenhet han bebor liksom

beträffande de gemensamma delarna i

fastigheten. Den reglering

inflytandefrågorna fått i propositionen

formaliserar och likriktar

inflytandefrågorna på ett sätt som inte

är till gagn för hyresgäster och

fastighetsägare. Det blir dessutom

omständligt och kostsamt. En mängd i

grunden onödiga tvister kommer att behöva

slitas i hyresnämnderna bl.a. därför att

förutsägbarheten av regeringens

lagförslag kommer att vara låg.

Enligt utskottets mening måste

inflytandefrågorna i första hand få sin

lösning på ett annat sätt än genom en

reglering i lag. Hyresgästen bör redan

genom sitt hyresavtal få veta vad som kan

komma att gälla i fråga om

standardhöjande åtgärder i fastigheten.

Han bör på så sätt själv - efter sina

egna behov och önskningar - kunna påverka

de regler som skall gälla. Det förtjänar

att nämnas att i de allra flesta fall det

inte föreligger något motsatsförhållande

mellan hyresvärd och hyresgäst i sådana

frågor. En huvudregel som också

hyresvärdar och hyresgäster torde kunna

förena sig om är att hyresvärden skall ha

rätt att genomföra åtgärder för att

upprätthålla en god boendestandard liksom

fastighetsekonomiskt motiverade åtgärder.

Den utformning lagen på denna punkt bör

få skall utgå från att inflytandefrågorna

i första hand skall få sin lösning på

avtalsmässig grund. Utskottet återkommer

senare till sin syn på hur dessa och ett

flertal andra hyresrättsliga frågor bör

få sin lösning.

Sammanfattningsvis anser utskottet att

inte något av propositionens lagförslag

bör genomföras. Riksdagen bör således med

anledning av motionerna om avslag på

propositionen eller delar av den -

motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 1,

1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 och

1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1, de båda

sistnämnda yrkandena i motsvarande delar

- avslå propositionens lagförslag.

dels att utskottets hemställan under 1,

2, 4, 6, 8, 9, 13 och 15 bort ha

följande lydelse:

1. beträffande avslag på

propositionen eller på delar av den

att riksdagen med anledning av

motionerna 1996/97:Bo1 yrkande 2,

1996/97:Bo3 yrkandena 1 och 2 det

sistnämnda i motsvarande del,

1996/97:Bo4 yrkandena 1 och 2 det

sistnämnda i motsvarande del samt

1996/97:Bo5 yrkande 1 avslår

proposition 1996/97:30 i motsvarande

del och motion 1996/97:Bo5 yrkande 2,

2. Avslag på propositionen eller på

delar av den (mom. 1)

Erling Bager (fp) anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 5 börjar med Utskottet vill

och slutar med av den ,

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 5 börjar med En av och på s.

7 slutar med regeringsförslaget i

motsvarande del ,

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 7 börjar med Enligt

propositionen och på s. 9 slutar med

till känna ,

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 11 börjar med

Passivitetsregeln infördes och på s. 12

slutar med detta förslag bort ha

följande lydelse:

Förändringar på hyresrättens område bör

präglas av regler som är enkla att

tillämpa och som inte verkar fördyrande

för fastighetsägarna och därmed

hyresgästerna. De bör också möjliggöra

för hyresgäster och hyresvärdar att finna

de lösningar som passar dem bäst och som

kan anpassas efter individuella önskemål.

Regeringens förslag till ny lagstiftning

som utskottet nu skall ta ställning till

uppfyller inte i alla delar dessa krav.

Utskottet anser att vissa av förslagen

leder till en än sämre fungerande

hyresmarknad.

Den reform av hyreslagstiftningen som

genomfördes år 1994 hade som sitt främsta

syfte att reformera det kollektiva

systemet för hyresförhandlingar. Den

viktigaste regelförändringen avsåg att

den enskilde hyresgästen själv skulle få

avgöra om han skulle omfattas av

kollektiva förhandlingar eller stå

utanför systemet för sådana

förhandlingar. Hyresgästen skulle inte

tvingas avstå från den grundläggande

rätten att själv få sluta avtal med sin

hyresvärd i så viktiga frågor som en

reglering av boendeförhållandena avser.

Regeringen har inte föreslagit att denna

valfrihet skall avskaffas men föreslagit

modifieringar av den. Enligt

propositionen skall samtliga hyresgäster

omfattas av det kollektiva

förhandlingssystemet under ett

hyresförhållandes tre första månader.

Enligt utskottets mening är det inte

acceptabelt att lagstiftningen innebär

ett tvång mot en hyresgästs och en

hyresvärds enstämmiga vilja om att

förhandlingarna dem emellan skall föras

enskilt. Hyresgästen omyndigförklaras och

det försvårar för hyresgäst och hyresvärd

att vid hyresavtalets ingående komma fram

till individuella lösningar.

Också de andra förslagen till

regelförändringar rörande det kollektiva

förhandlingssystemet innebär att detta

system och dessutom den organiserade

hyresgäströrelsen kommer att gynnas av

lagstiftaren. Det blir en återgång mot

ett läge där den organiserade

hyresgäströrelsens ställning mer baseras

på lagstiftningens innehåll än den kraft

rörelsen visar sig ha. Ett av dessa

förslag gäller återinförandet av förbudet

mot att flera förhandlingsordningar

samtidigt skall kunna gälla för ett och

samma hus. Bildandet av konkurrerande

hyresgästföreningar kommer att hindras

effektivt.

Regeringsförslaget innebär också att

lagstiftaren stärker sitt grepp om

hyressättningen i vad det avser

inflyttningshyrorna. Flera

remissinstanser har gjort gällande att

förslaget kommer i konflikt med

bruksvärdesreglerna som förutsätter att

det finns ett visst utrymme för

hyressättning vid uthyrning till en ny

hyresgäst. Utskottet erinrar här om att

hyressättningen i dag inte är helt fri

eftersom en hyresgäst alltid kan begära

att få en av honom avtalad hyra

bruksvärdesprövad. Utskottet anser inte

att det finns skäl att rubba

bruksvärdessystemet på det sätt som

regeringen föreslagit.

Propositionen innehåller också förslag

om ett utökat inflytande för hyresgästen

över vissa ombyggnadsåtgärder. Förslaget

är välkommet och bör nu genomföras men

går enligt utskottets mening inte

tillräckligt långt. Utskottet anser det

naturligt att en hyresgäst har inflytande

över de åtgärder som skall vidtas i den

lägenhet han bebor liksom beträffande de

gemensamma delarna i fastigheten.

Hyresgästens egna önskemål bör beaktas i

större utsträckning än vad som föreslås.

Utskottet återkommer senare till sin syn

på hur dessa frågor bör få sin lösning.

Sammanfattningsvis anser utskottet att

propositionens lagförslag i vad det avser

förändringar i hyresförhandlingslagen

inte bör genomföras. Riksdagen bör

således med anledning av motionerna om

avslag på propositionen eller delar av

den - motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande

1, 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 och

1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1, de båda

sistnämnda yrkandena i motsvarande delar

- avslå propositionens lagförslag om

ändringar i hyresförhandlingslagen samt

den därvid kopplade följdändringen i 17 §

lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

dels att utskottets hemställan under 1,

2, 4 och 8 bort ha följande lydelse:

1. beträffande avslag på

propositionen eller på delar av den

att riksdagen med anledning av av

motionerna 1996/97:Bo1 yrkande 2,

1996/97:Bo3 yrkandena 1 och 2 det

sistnämnda i motsvarande del,

1996/97:Bo4 yrkandena 1 och 2 det

sistnämnda i motsvarande del och

1996/97:Bo5 yrkandena 1 och 2 inte

antar de i proposition 1996/97: 30

intagna lagförslagen i vad avser

a) förslag till lag om ändring i

hyresförhandlingslagen (1978:304),

b) förslag till lag om ändring i

lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder såvitt förslaget

avser 17 § fjärde stycket,

3. Flera förhandlingsordningar (mom. 2)

Under förutsättning av bifall till mom.

1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Stig Grauers (m), Erling Bager (fp),

Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)

anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 5 börjar med En av och på s.

7 slutar med regeringsförslaget i

motsvarande del bort ha följande

lydelse:

Det system som nu föreslås om att endast

en förhandlingsordning skall gälla för

ett och samma hus innebär alltså i

praktiken en återgång till vad som gällde

före den 1 juli 1994. Detta system gav

hyresgästerna dåliga möjligheter att

bestämma vilken organisation av

hyresgäster som skulle företräda

hyresgästerna. Det måste anses både

rimligt och välmotiverat att

hyresgästerna har kvar sin möjlighet att

välja vilken hyresgästorganisation som

skall företräda dem vid

hyresförhandlingarna. I dag är det

möjligt för en grupp hyresgäster att gå

samman och låta en organisation utan

förhandlingsordning företräda dem. Nu

liksom vid tillkomsten av dagens regler

(se bet. 1993/94:BoU21 s. 12) anser

utskottet att hyresgästernas intressen

tillgodoses bäst om de inte bara kan

välja att stå utanför

hyresförhandlingssystemet utan även inom

detta kan välja mellan flera

hyresgästorganisationer. Liksom i dag bör

emellertid flera än två eller tre

förhandlingsordningar endast undantagsvis

tillåtas mot hyresvärdens bestridande.

Med det anförda tillstyrker utskottet de

nu behandlade m-, fp- och kd-motionerna.

Regeringen bör skyndsamt återkomma till

riksdagen med förslag som tillgodoser vad

nu anförts om flera

förhandlingsordningar. Detta bör

riksdagen med anledning av motionerna som

sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 2

bort ha följande lydelse:

2. beträffande flera

förhandlingsordningar

att riksdagen med anledning av

proposition 1996/97:30 i motsvarande

del och motionerna 1996/97:Bo3

yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 1

och 1996/97:Bo5 yrkande 1 samtliga

motionsyrkanden i motsvarande del

som sin mening ger regeringen till

känna vad utskottet anfört,

4. Kraven för att erhålla

förhandlingsordning (mom. 3,

motiveringen)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och

Ulf Björklund (kd) anser att den del av

utskottets yttrande som på s. 7 börjar

med Utskottet kan och slutar med

förslag i motsvarande del bort ha

följande lydelse:

Utskottets principiella uppfattning, som

bl.a. kommer till uttryck i motionerna

1996/97:Bo3 (m) och 1996/97:Bo4 (kd) är

att hyresmarknaden så långt möjligt bör

avregleras. Skäl saknas att i

lagstiftningen ta in regler om vilka

kriterier som skall vara uppfyllda för

att en förhandlingsordning skall krävas.

S-motionen avstyrks.

5. Hyresgästens rätt att stå utanför det

kollektiva förhandlingssystemet (mom. 4)

Under förutsättning av bifall till mom.

1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m),

Erling Bager (fp), Inga Berggren (m) och

Ulf Björklund (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 7 börjar med Enligt

propositionen och på s. 8 slutar med

motsvarande del bort ha följande

lydelse:

Ett genomförande av regeringens förslag

innebär också det - beträffande den

enskildes rätt att förhandla själv - i

princip en återgång till vad som gällde

före den 1 juli 1994. Som framgår av m-,

c-, fp- och kd-motionerna som väckts med

anledning av propositionen inskränks

genom regeringsförslaget hyresgästens

möjlighet att ställa sig utanför

kollektiva förhandlingar. Som framgår av

propositionen begränsas hyresgästens rätt

att själv förhandla med värden om

utformningen av sitt hyresavtal redan i

samband med tillträdet till lägenheten.

Detta får ske först tidigast tre månader

efter det att hyresförhållandet inleddes.

Ett genomförande av regeringsförslaget

får anses innebära en allvarlig

inskränkning. Den är närmast att jämföra

med en omyndigförklaring av

hyresgästerna.

Den möjlighet som i dag finns att inför

ett hyresförhållande finna individuella

lösningar avseende hyresavtalets

utformning och innehåll elimineras i

praktiken om regeringsförslaget

förverkligas.

Liksom motionärerna avvisar utskottet

regeringsförslaget i denna del. Den

nuvarande ordningen bör gälla även efter

den 31 mars 1997. Detta bör riksdagen som

sin mening ge regeringen till känna.

Regeringen bör skyndsamt återkomma med de

förändringar i lagstiftningen som kan bli

aktuella vid ett riksdagens bifall till

motionerna.

dels att utskottets hemställan under 4

bort ha följande lydelse:

4. beträffande hyresgästens rätt att

stå utanför det kollektiva

förhandlingssystemet

att riksdagen med anledning av

proposition 1996/97:30 i motsvarande

del och motionerna 1996/97:Bo1

yrkande 2, 1996/97:Bo3 yrkande 2,

1996/97:Bo4 yrkande 2 och

1996/97:Bo5 yrkande 1 de tre

sistnämnda motionsyrkandena i

motsvarande del som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet

anfört,

6. Möjligheten att få en

förhandlingsordning slopad (mom. 5)

Under förutsättning av bifall till res.

1 eller res. 2

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Stig Grauers (m), Erling Bager (fp),

Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)

anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 8 börjar med Utskottet tar

och på s. 9 slutar med till känna

bort utgå,

dels att utskottets hemställan under 5

bort utgå.

7. Utformningen av den primära

förhandlingsskyldigheten (mom. 6)

Under förutsättning av bifall till mom.

1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Stig Grauers (m), Erling Bager (fp),

Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)

anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 9 börjar med I propositionen

och på s. 10 slutar med motsvarande

del bort ha följande lydelse:

Ett genomförande av regeringsförslaget

om förbud mot fria inflyttningshyror

innebär, som anförs i m- och kd-

motionerna, ytterligare en reglering som

försvårar en hyressättning i enlighet med

hyresgästernas värderingar. En sådan

reglering står i direkt strid med

bruksvärdessystemets ursprungliga syften.

Det grundläggande synsättet bakom

bruksvärdessystemet var inte att det

skulle utvecklas till att bli ett nytt

hyresregleringssystem utan att det enbart

skulle vara till för att förhindra

oskäliga hyreshöjningar för hyresgäster

som redan bodde i en lägenhet. Detta

uttrycktes i den proposition genom vilken

bruksvärdessystemet fick sin ursprungliga

utformning (prop. 1968:91) på följande

sätt: Fastighetsägaren bör i ett

marknadsläge när full balans råder mellan

tillgång och efterfrågan på lägenheter

vara berättigad att ta ut den hyra som

han skulle kunna uppnå vid fri uthyrning

till vem som helst. Saken kan också

uttryckas så att hyresvärden bör få

utnyttja lägenheternas fulla

marknadsvärde. Tilläggas kan att jämvikt

på bostadsmarknaden uppstår då det råder

fri prisbildning och avtalsfrihet.

Det finns all anledning att återföra

tillämpningen av systemet enligt vad som

ursprungligen var avsikten.

Regeringens förslag om utformningen av

den primära förhandlingsskyldigheten bör

inte godtas av riksdagen. Ett nytt

förslag i enlighet med vad som förordas i

m- och kd-motionerna bör snarast

undanställas riksdagen. Detta bör ges

regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 6

bort ha följande lydelse:

6. beträffande utformningen av den

primära förhandlingsskyldigheten

att riksdagen med anledning av

proposition 1996/97:30 i motsvarande

del och motionerna 1996/97:Bo3

yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 1

båda i motsvarande del som sin mening

ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

8. Regler om förhandlingsersättning

(mom. 7, motiveringen)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m),

Erling Bager (fp), Inga Berggren (m) och

Ulf Björklund (kd) anser att den del av

utskottets yttrande som på s. 11 börjar

med Enligt utskottets och slutar med

om förhandlingsersättning bort ha

följande lydelse:

Frågan om förhandlingsersättning får

lösas av hyresmarknadens parter. Den bör

inte regleras genom lagstiftning.

Utskottet har noterat vad i propositionen

(s. 60) anförs om att en förändrad form

av förhandlingsersättning skulle kunna

kräva visst lagstöd. Utskottet avvisar en

sådan ordning. Andra lösningar bör sökas.

S-motionen avstyrks.

9. Regler om förhandlingsersättning

(mom. 7)

Owe Hellberg (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 11 börjar med Enligt

utskottets och slutar med om

förhandlingsersättning bort ha följande

lydelse:

Som anförs i 1996/97:Bo2 (s) är en

hyresgästorganisation som är part i en

förhandlingsordning lagligen skyldig att

förhandla för alla hyresgäster som väljer

att omfattas av förhandlingsordningen.

Förhandlingsskyldigheten gäller även för

outhyrda lägenheter i huset. Det är

därför rimligt att organisationen också

får en laglig rätt till ersättning för

förhandlingsarbetet. Utredningen hade

också lagt förslag om detta. Det är

beklagligt att inte denna fråga fått

någon lösning i propositionen. Om inte

parterna kan nå fram till en gemensam

lösning i frågan bör regeringen återkomma

med förslag till lagstiftning.

För att försäkra sig om att regeringen

återkommer till riksdagen i ärendet

föreslår utskottet ett tillkännagivande

i frågan. Vad nu anförts är en

anslutning till yrkande 5 i motionen.

dels att utskottets hemställan under 7

bort ha följande lydelse:

7. beträffande regler om

förhandlingsersättning

att riksdagen med anledning av motion

1996/97:Bo2 yrkande 5 som sin mening

ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

10. Passivitetsregeln (mom. 8)

Under förutsättning av bifall till mom.

1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Stig Grauers (m), Erling Bager (fp),

Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)

anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 11 börjar med

Passivitetsregeln infördes och på s.

12 slutar med detta förslag bort ha

följande lydelse:

Som framgått ovan innebär regeringens

förslag att den s.k. passivitetsregeln

inskränks så att den inte längre skall

vara gällande för enskilda hyreskontrakt

som är tidsbestämda och inte heller för

enskilda hyreskontrakt som är tecknade

för lägenheter i hus utan

förhandlingsordning. Regeln skall endast

gälla för enskilda hyresavtal som är

tecknade på obegränsad tid i fastigheter

med förhandlingsordning. Regeln syftar

till att reglera hur hyreshöjningar skall

genomföras för hyresgäster som valt att

inte ingå i det kollektiva

förhandlingssystemet. I korthet innebär

den, som också framgått ovan, att om en

hyresgäst inte inom en föreskriven tid

efter det att han eller hon erhållit

besked om en hyreshöjning har framfört

invändningar därmed accepterat

hyreshöjningen. Detta får anses vara en

nödvändig lösning då det gäller ett

kontrakt som inte på annat sätt stadgar

hur en hyreshöjning skall genomföras.

Utredningen som ligger till grund för

propositionen har framhållit att regeln

varit i kraft under för kort tid för att

några egentliga slutsatser skall kunna

dras. Regeringen väljer dock ändå att

genomföra inskränkningar i den.

Passivitetsregeln gäller främst för alla

som valt att teckna enskilda avtal vid

sidan om de kollektiva avtalen.

Förutsättningarna, inklusive

passivitetsregeln, är kända för dem som

väljer denna lösning. Något som motiverar

regeringens förslag till förändring finns

ej.

Riksdagen bör med anledning av de nu

behandlade m-, fp- och kd-motionerna som

sin mening ge regeringen detta till

känna. Regeringen bör skyndsamt återkomma

till riksdagen i frågan så att den nu

gällande ordningen kommer att gälla även

efter den 31 mars 1997.

dels att utskottets hemställan under 8

bort ha följande lydelse:

8. beträffande passivitetsregeln

att riksdagen med anledning av

proposition 1996/97:30 i motsvarande

del och motionerna 1996/97:Bo3

yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 1

båda i motsvarande del samt

1996/97:Bo5 yrkande 2 som sin mening

ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

11. Ett nytt system för

hyresgästinflytande (mom. 9)

Under förutsättning av bifall till mom.

1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och

Ulf Björklund (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 12 börjar med I

propositionen och på s. 13 slutar med

motsvarande del bort ha följande

lydelse:

Som framgått ovan finns ur ett

övergripande perspektiv inte delade

meningar mellan regeringen och

motionärerna om betydelsen av att

hyresgästerna ges ett inflytande över

vilka åtgärder utöver lägsta godtagbara

standard som bör vidtas i den egna

lägenheten och i de gemensamma delarna av

fastigheten. Emellertid framförs i

motionerna 1996/97:Bo3 (m) och 1996/97:

Bo4 (kd) kritik mot den av regeringen

valda lösningen för att tillgodose ett i

och för sig berättigat

hyresgästinflytande.

Utskottet delar motionärernas

uppfattning om att hyresgästinflytandet,

om regeringens förslag genomförs, kommer

att leda till onödiga tvister och

konflikter. Ordningen bör vara den att

det i hyresavtalet stadgas hur frågor om

standardhöjande åtgärder skall regleras.

Då vet såväl hyresvärd som hyresgäst

under vilka förhållanden sådana åtgärder

får vidtas och hur de eventuellt skall

påverka hyresnivån. Problemet är dock att

det stora flertalet av hyresavtalen i dag

inte reglerar detta utan att man i

stället varit utlämnade till lagstiftning

som godtyckligt behandlat såväl

hyresgästens som hyresvärdens intressen.

En lösning i enlighet med vad som

förordas i m- och kd-motionerna bör

framöver tas till utgångspunkt för hur

ett berättigat hyresgästinflytande skall

utformas. Därmed nås också en god balans

mellan hyresvärden och hyresgästen i

inflytandet över boendet. Vad utskottet

nu med anledning av motionerna anfört bör

riksdagen som sin mening ge regeringen

till känna. Riksdagen bör skyndsamt

föreläggas förslag i frågan i enlighet

med vad nu anförts.

dels att utskottets hemställan under 9

bort ha följande lydelse:

9. beträffande ett nytt system för

hyresgästinflytande

att riksdagen med anledning av

proposition 1996/97:30 i motsvarande

del och motionerna 1996/97:Bo3

yrkande 2 och 1996/97:Bo4 yrkande 2

båda i motsvarande del som sin mening

ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

12. Beaktande av hyresgästintresset m.m.

i samband med ombyggnad (mom. 10)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m),

Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)

anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 14 börjar med Enligt

utskottets och på s. 15 slutar med

med ombyggnad bort ha följande

lydelse:

Utskottet har ovan tämligen ingående

redovisat regeringsförslaget samt

förslagen i motionerna om de regler som

skall vägleda hyresnämndens prövning om

en berörd hyresgäst inte godkänner en

viss förbättrings- eller ändringsåtgärd.

Vid sin bedömning skall alltså

hyresnämnden väga hyresvärdens intresse

av att åtgärden inte utförs mot det

intresse en hyresgäst i allmänhet kan ha

av att åtgärden inte utförs, det s.k.

objektiva hyresgästintresset. Visst

utrymme skall enligt regeringsförslaget

finnas för att beakta även den enskilda

hyresgästens inställning till den begärda

åtgärden. Som exempel på särskilt

beaktansvärda skäl på hyresgästsidan

nämns att åtgärden skulle drabba

hyresgästen särskilt hårt på grund av

sjukdom, hög ålder eller liknande.

Grunderna för hyresnämndens prövning får

i allt väsentligt anses väl avvägda.

Innebörden av förslagen i m-, c- och kd-

motionerna är att de för hyresgästen

beaktansvärda skälen tolkas mera

restriktivt än vad regeringsförslaget går

ut på. Det skall emellertid inte som

anförs i c-motionen vara möjligt för en

hyresgäst att endast på grund av hög

ålder, och kanske ovilja mot de

störningar i bostaden som följer av en

ombyggnad, stoppa nödvändiga ombyggnader

såsom angelägna stambyten eller liknande.

Vad utskottet nu med anledning av de tre

ovan nämnda motionerna anfört bör

tillsammans med regeringens förslag

såvitt det inte står emot motionerna

vägleda hyresnämndens prövning i nu

berört hänseende. Regeringen bör

skyndsamt återkomma till riksdagen med

ett förslag som tillgodoser vad nu

anförts. Detta bör ges regeringen till

känna.

Vad nu förordats är inte förenligt med

förslagen i s- och fp-motionerna. Dessa

avstyrks därför.

dels att utskottets hemställan under 10

bort ha följande lydelse:

10. beträffande beaktande av

hyresgästintresset m.m. i samband med

ombyggnad

att riksdagen med anledning av

proposition 1996/97:30 i motsvarande

del och motionerna 1996/97:Bo1

yrkande 1, 1996/97:Bo3 yrkande 2,

1996/97:Bo4 yrkande 2 de båda

sistnämnda yrkandena i motsvarande

del samt med avslag på motionerna

1996/97:Bo2 yrkandena 2 och 3 samt

1996/97:Bo5 yrkande 3 som sin mening

ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

13. Beaktande av hyresgästintresset m.m.

i samband med ombyggnad (mom. 10)

Erling Bager (fp), Owe Hellberg (v) och

Per Lager (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 14 börjar med Enligt

utskottets och på s. 15 slutar med

med ombyggnad bort ha följande

lydelse:

Utskottet delar utredningens uppfattning

om att hyresnämnden vid

skälighetsbedömningen avseende en viss

förbättrings- och ändringsåtgärd skall

beakta den enskilda hyresgästens intresse

och inte, som föreslås i propositionen, i

första hand vägledas av det s.k.

objektiva hyresgästintresset. Detta

intresse får, som också utredningen

föreslagit, anses komma att tas till vara

genom det grundläggande kravet på att

hyresvärden skall ha ett beaktansvärt

intresse av att genomföra åtgärden.

Sådana skäl på hyresgästsidan som kan

utgöra anledning att avslå en begäran om

tillstånd kan exempelvis vara att

utförandet av en viss åtgärd skulle

drabba hyresgästen särskilt hårt på grund

av sjukdom, hög ålder eller liknande.

Vidare kan en hyresgäst, av exempelvis

estetiska eller praktiska skäl, föredra

att behålla en äldre inredning i sin

lägenhet. Hyresgästens personliga

förhållanden kan också vara sådana att

han önskar behålla lägenhetens befintliga

planlösning. Även denna typ av

omständigheter kan beaktas. Beaktas bör

även berättigade krav på varsam ombyggnad

samt faktorer som innebär att ekologiskt

hållbara lösningar premieras liksom vad

närmast ligger i begreppet

kretsloppslösning . Principen bör vara

reparation före utbyte.

Vad nu anförts innebär i allt väsentligt

en anslutning till s- och fp-motionerna.

Utskottet föreslår att riksdagen med

anledning av dem som sin mening ger

regeringen till känna vad nu anförts om

motiv för hyresnämndens prövning i

sammanhanget. Regeringen bör anmodas att

skyndsamt återkomma till riksdagen med

ett förslag i enlighet härmed.

Vad nu anförts är inte förenligt med

förslaget i m-, c- och kd-motionerna,

varför dessa avstyrks.

dels att utskottets hemställan under 10

bort ha följande lydelse:

10. beträffande beaktande av

hyresgästintresset m.m. i samband med

ombyggnad

att riksdagen med anledning av

proposition 1996/97:30 i motsvarande

del och motionerna 1996/97:Bo2

yrkandena 2 och 3 samt 1996/97: Bo5

yrkande 3 och med avslag på

motionerna 1996/97:Bo1 yrkande 1,

1996/97:Bo3 yrkande 2 samt

1996/97:Bo4 yrkande 2 de båda

sistnämnda i motsvarande del som sin

mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

14. dispens från vissa regler i

hyreslagen m.m. (mom. 13)

Under förutsättning av bifall till mom.

1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och

Ulf Björklund (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 16 börjar med Möjlighet att

och på s. 17 slutar med detta

betänkande bort utgå,

dels att utskottets hemställan under 13

bort utgå.

15. Funktionssättet på hyresmarknaden

(mom. 14)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Stig Grauers (m) och Inga Berggren (m)

anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 17 börjar med Utskottet kan

och slutar med på hyresmarknaden bort

ha följande lydelse:

Som anförs i motion 1996/97:Bo3 (m) bör

hyresmarknaden på sikt avregleras och

nuvarande lagregleringar ersättas av

enskilda avtalslösningar och kollektivt

framförhandlade avtal. Bristerna på

dagens marknad beror på att

avtalslösningar inte fått möjlighet att

utvecklas eftersom lagregleringen av

marknaden varit så omfattande att den

tagit överhanden. Det är i grunden ingen

skillnad mellan ett hyresavtal som gäller

en bostad och hyresavtal inom andra

marknader. Då ett avtal ingås finns ett

intresse för båda parter att på förhand

reglera hur tvister och andra frågor

skall bedömas och efterföljas. På en fri

och avreglerad marknad, där det inte

heller mer än undantagsvis och

tillfälligt kan uppstå bristsituationer,

har hyresgästen en lika god

förhandlingsposition som hyresvärden. När

parterna tecknar ett avtal gör de det

därför att de anser att avtalet

tillgodoser bådas berättigade intressen.

Vad nu anförts bör riksdagen med

anledning av motionen som sin mening ge

regeringen till känna. Regeringen bör

efter sedvanligt beredningsarbete

förelägga riksdagen förslag som

tillgodoser vad nu förordats.

dels att utskottets hemställan under 14

bort ha följande lydelse:

14. beträffande funktionssättet på

hyresmarknaden

att riksdagen med anledning av motion

1996/97:Bo3 yrkande 3 som sin mening

ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

16. övergångsbestämmelserna m.m. (mom.

15)

Under förutsättning av bifall till mom.

1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och

Ulf Björklund (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande

som på s. 17 börjar med De i och på s.

18 slutar med enligt härmed bort utgå,

dels att utskottets hemställan under 15

bort utgå.

Särskilt yttrande

Behandlingsfråga

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),

Stig Grauers (m), Erling Bager (fp),

Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)

anför:

I reservationerna 1 respektive 2 tas upp

frågan om hyreslagstiftningen från ett

övergripande perspektiv. Vad i dessa

reservationer förordats är att se som

förstahandsyrkanden från Moderaterna och

Kristdemokraterna respektive från

Folkpartiet liberalerna avseende

utformning av hyresgästinflytandet vid

ombyggnad m.m. Vid avslag på dessa

reservationer förs i reservationerna 3,

5, 7, 10, 11, 14 och 16 fram förslag om

förändringar av den nu behandlade

lagstiftningen. Dessa förslag blir

aktuella vid bifall till utskottets

hemställan under moment 1.

I propositionen intagna förslag till

1 Lag om ändring i

hyresförhandlingslagen (1978:304)

2 Förslag till ändring i jordabalken

3 Förslag till ändring i lagen

(1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

4 Förslag till lag om ändring i lagen

(1994:831) om rättegång i vissa hyresmål

i Svea hovrätt

5 Förslag till lag om ändring i lagen

(1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag

m.m.

>B

Utskottets lagförslag

1 Övergångsbestämmelser till regeringens

förslag till lag om ändring i

jordabalken

1. Denna lag träder i kraft den 1 april

1997.

2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d-h §§

skall inte tillämpas i fråga om åtgärder

som har påbörjats före lagens

ikraftträdande. Dessa bestämmelser skall

inte heller tillämpas beträffande

åtgärder som genom bindande avtal

upphandlats av fastighetsägaren före den

1 december 1996. I fråga om åtgärder för

vilka de nya bestämmelserna inte gäller

tillämpas fortfarande de upphävda

föreskrifterna i 12 kap. 55 a §. Härvid

skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i

sin äldre lydelse.

3. Om det finns särskilda skäl, kan

länsstyrelsen medge undantag från

tillämpningen av bestämmelserna i 12 kap.

18 d-h §§ i fråga om hus som ägs av

förening eller aktiebolag som avses i

punkt 7 övergångsbestämmelserna till

bostadsrättslagen (1991:614).

4. Vid tvist om hyra som blivit gällande

enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre

lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje

stycket i sin äldre lydelse.

2 Lag om ändring i lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ

hyresrätt

Härigenom föreskrivs att 3 § lagen

(1986:1242) om försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt1 skall ha följande

lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 §2

Om tillstånd lämnas, får regeringen

1. medge föreningen rätt att tillämpa

villkor som avviker från 12 kap. 15 §

andra stycket första meningen och 19 §

jordabalken,

2. medge undantag 2. medge undantag

från tillämpningen från tillämpningen

av 12 kap. 18 a-18 av 12 kap. 18 a §

c §§ jordabalken första - femte

och styckena och 18

hyresförhandlings- b-18 h §§

lagen (1978:304) i jordabalken och

fråga om hus som hyresförhandlings-

föreningen lagen (1978:304) i

förvaltar, fråga om hus som

föreningen

förvaltar,

3. ställa sådana villkor för

föreningens verksamhet att syftet med

försöksverksamheten kan uppnås.

________________

Denna lag träder i kraft den 1 april

1997. Vad regeringen i tidigare

meddelade tillståndsbeslut har

föreskrivit om undantag från

bostadssaneringslagen (1973:531) eller

från 12 kap. 18 a-18 c §§ jordabalken

skall i stället avse undantag från 12

kap. 18 a § första-femte styckena och 18

b -18 h §§.

Innehållsförteckning

Sammanfattning 1

Propositionen 1

Motionerna m.m. 1

Ärendet och dess beredning 2

Sammanfattning av förslag i

propositionen och i motionerna 3

Propositionen 3

Motionerna 4

Utskottet 4

Allmänna utgångspunkter 4

Hyresförhandlingssystemet 5

Endast en förhandlingsordning för

ett och samma hus ? 5

Hyresgästens rätt att stå utanför

det kollektiva

förhandlingssystemet 7

Förbud mot fria hyror i hus med

förhandlingsordning 9

Rätt till förhandlingsersättning 10

Passivitetsregeln 11

Hyresgästinflytande vid

förbättrings- och ändringsarbeten 12

Ett nytt system för

hyresgästinflytande m.m. 12

Prövningen i hyresnämnd 13

Påföljd för hyresvärd som inte

följer reglerna 14

Rätten att säga upp hyresavtal

inför en större ombyggnad 15

Möjligheten att lämna dispens

från vissa regler i hyreslagen 16

Funktionssättet på hyresmarknaden 17

Övergångs- och

ikraftträdandebestämmelserna m.m. 17

Hemställan 18

Reservationer 21

1. Avslag på propositionen eller på

delar av den (m, kd) 21

2. Avslag på propositionen eller på

delar av den (fp) 25

3. Flera förhandlingsordningar (m,

fp, kd) 26

4. Kraven för att erhålla

förhandlingsordning (m, kd) 27

5. Hyresgästens rätt att stå

utanför det kollektiva

förhandlingssy- stemet (m, c, fp,

kd) 27

6. Möjligheten att få en

förhandlingsordning slopad (m, fp,

kd) 28

7. Utformningen av den primära

förhandlingsskyldigheten (m, fp,

kd) 28

8. Regler om förhandlingsersättning

(m, c, fp, kd) 29

9. Regler om förhandlingsersättning

(v) 29

10. Passivitetsregeln (m, fp, kd) 30

11. Ett nytt system för

hyresgästinflytande (m, kd) 31

12. Beaktande av hyresgästintresset

m.m. i samband med ombyggnad (m, c,

kd) 32

13. Beaktande av hyresgästintresset

m.m. i samband med ombyggnad (fp,

v, mp) 33

14. Dispens från vissa regler i

hyreslagen (m, kd) 34

15. Funktionssättet på

hyresmarknaden (m) 34

16. Övergångsbestämmelserna (m,k d) 34

Särskilt yttrande 35

Behandlingsfråga (m, fp, kd) 35

Bilaga 1. I propositionen intagna

lagförslag 36

Bilaga 2. Utskottets lagförslag 54

_______________________________

1 Lagen omtryckt 1994:1583. Lagen

förlängd genom 1996:990.

2 Senaste lydelse 1994:1583.