Bet. 1996/97:BoU8

Bostadsutskottets betänkande

1996/97:BOU08

Hyresrätt m.m.

Innehåll

Sammanfattning

Motionerna

Utskottet

Hemställan

Reservationer

Innehållsförteckning

1996/97

BoU8

Sammanfattning

Utskottet behandlar i detta betänkande förslag i motioner - huvudsakligen från

den allmänna motionstiden 1996 - rörande hyresrätt, bostadsrätt, tomträtt och

expropriation m.m.

Utskottet avstyrker samtliga motionsyrkanden.

Till betänkandet har fogats 19 reservationer.

Motionerna

I betänkandet behandlas

dels den med anledning av proposition 1996/97:30 väckta motionen

1996/97:Bo2 av Helena Frisk (s) vari yrkas

6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om behovet av ytterligare ändringar i hyresförhandlingslagen,

dels de under allmänna motionstiden 1996 väckta motionerna

1996/97:Bo201 av Carl Bildt m.fl. (m) vari yrkas

12. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om restriktivitet och rättssäkerhet vid expropriation,

13. att riksdagen beslutar att avskaffa presumtionsregeln vid expropriation,

15. att riksdagen beslutar att avskaffa tomträttsinstitutet i enlighet med

vad som anförts i motionen,

16. att riksdagen hos regeringen begär förslag om införandet av

ägarlägenheter i enlighet med vad som anförts i motionen,

17. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om en reformerad lagstiftning i syfte att stärka bostadsrättens

ställning,

18. att riksdagen beslutar att förklara andra stadgar för

bostadsrättsföreningar än de som anges i bostadsrättslagen för ogiltiga,

19. att riksdagen beslutar om ett återupprättande av det ursprungliga

bruksvärdessystemet i enlighet med vad som anförts i motionen,

20. att riksdagen beslutar att hyresgäster och hyresvärdar äger rätt att vid

nytecknande av hyresavtal fritt komma överens om avtalsvillkor,

21. att riksdagen beslutar avskaffa förvärvslagstiftningen i enlighet med

vad som anförts i motionen.

1996/97:Bo209 av Marianne Samuelsson m.fl. (mp) vari yrkas

8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om fria marknadshyror.

1996/97:Bo222 av Ulf Björklund m.fl. (kd) vari yrkas

4. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lag för s.k. ägarlägenheter

i enlighet med motionen,

5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om villkoren för bostadsrätterna.

1996/97:Bo234 av Anita Johansson m.fl. (s) vari yrkas

3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om att privata bostadsförmedlingar måste omfattas av samhällsinsyn.

1996/97:Bo401 av Tom Heyman (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad i motionen anförts om att förordningen 78/313 bör

upphävas.

1996/97:Bo403 av Göthe Knutson (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av åtgärder för att

bekämpa fifflet och ekobrottsligheten i bostadsförmedlingsbranschen.

1996/97:Bo407 av Nils T Svensson (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening

ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en utredning om

handläggningstiderna vid tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen.

1996/97:Bo408 av Sören Lekberg (s) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om en översyn av bostadsrättslagen bl.a. i syfte att inarbeta klara

regler för pantsättning av bostadsrätter,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om behovet av att upprätta ett centralt bostadsrättsregister med de

rikstäckande bostadsrättsorganisationerna som huvudmän.

1996/97:Bo413 av Owe Hellberg m.fl. (v) vari yrkas

1. att riksdagen hos regeringen begär en utredning om möjligheten att komma

till rätta med oseriösa bostadsförmedlare genom t.ex. en auktorisation enligt

vad i motionen anförts,

2. att riksdagen beslutar om ändringar i jordabalkens hyresregler enligt vad

i motionen anförts,

3. att riksdagen hos regeringen begär en utredning om förändring av

jordabalkens hyresregler när det gäller hyreskontrakt för lokaler för t.ex.

nystartade småföretag enligt vad i motionen anförts,

4. att riksdagen hos regeringen begär en utredning om behandlingen av olika

bostadssökande med förslag om förändring av lagstiftningen för att få en

likvärdig behandling till stånd enligt vad som anförts i motionen.

1996/97:A434 av Eva Zetterberg m.fl. (v) vari yrkas

2. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagstiftning som tvingar

fastighetsägare att lämna attraktiva lägenheter till förmedling och att

godkänna hyresgäster med låga inkomster och olika bakgrund.

Utskottet

Hyresrätt

Avtalsfrihet

I partimotion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 20 har tagits upp en övergripande

fråga om hyreslagens utformning. Enligt motionärerna bör avtalsfriheten utökas

så att hyresvärden vid nytecknande av avtal kan komma överens med hyresgästen

vad gäller t.ex. servicenivå, avtalstid, uppsägningstid, indexering eller

annan upptrappning av hyran, reparationer, andrahandsupplåtelse och

överlåtelse.

Utskottet vill påminna om att utskottet nyligen behandlat och avstyrkt ett

liknande motionsyrkande (bet. 1996/97:BoU5). Utskottet finner anledning att

framhålla att de bestämmelser som i dag återfinns i hyreslagen är resultatet

av en kontinuerlig lagstiftningsprocess. De många reformerna på hyresrättens

område har vanligen som orsak att många hyresgäster inte på avtalsmässig grund

lyckats erhålla rimliga hyresvillkor. Det har därför visat sig nödvändigt att

göra vissa av hyreslagens regler tvingande till hyresgästens fördel.

Motionärernas förslag skulle enligt utskottets mening äventyra den funktion

som hyresrätten som upplåtelseform har i dag. Utskottet avstyrker därför

motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 20 om ökad avtalsfrihet på hyresrättens

område.

Hyressättning

Två motioner behandlar hyressättningssystemet. I motion 1996/97:Bo201 (m)

yrkande 19 föreslås att det ursprungliga bruksvärdessystemet skall

återupprättas för att en mer välfungerande bostadsmarknad skall skapas.

Förslaget omfattar fri hyresbildning i kombination med besittningsskydd jämte

avskaffande av de allmännyttiga bostadsföretagens roll som hyresledare. I

motion 1996/97:Bo209 (mp) yrkande 8 föreslås ett riksdagens tillkännagivande

om att helt fria marknadshyror inte skall införas eftersom sådana ökar en

oönskad boendesegregation.

Bostadsutskottet har vid ett par tillfällen under senare år behandlat

reglerna för hyressättning, senast i betänkande 1994/95:BoU19 med anledning av

en motion med liknande innehåll som i m-motionen. Utskottet fann då inte

tillräckliga skäl att överväga sådana förändringar av bruksvärdessystemet som

motionärerna önskade. Utskottet har inte skäl att förändra sitt

ställningstagande och avstyrker motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 19 om ett

återupprättande av bruksvärdessystemet. Utskottet har i detta sammanhang

noterat det utredningsuppdrag som regeringen givit den 19 december 1996

angående ett företags ställning som allmännyttigt bostadsföretag, m.m. vilket

uppdrag även innefattar överväganden av bruksvärdesregelns avfattning i vad

den gäller allmännyttiga bostadsföretag, dock inte så att någon saklig

förändring av den gällande ordningen för bruksvärdesprövning skall

aktualiseras av utredningen.

Genom sitt ställningstagande till m-motionen ovan har utskottet sakligt sett

tagit ställning också till mp-motionen. Något särskilt tillkännagivande i

denna fråga anser utskottet inte vara nödvändigt. Utskottet avstyrker således

även motion 1996/97:Bo209 (mp) yrkande 8 beträffande principerna för

hyressättning.

Dröjsmål med hyran

I motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 2 i motsvarande del aktualiseras fem

förslag till förändringar av hyreslagens bostadsregler om dröjsmål med att

betala hyran. Motionärerna föreslår att återvinningsfristen bör förlängas från

tre till fyra veckor och att även annan än en socialnämnd skall kunna

förhindra avhysning genom att under återvinningsfristen åta sig att betala

hyran. Vidare föreslås en utvidgning av de särskilda skäl som kan medföra att

hyresgästen inte kan skiljas från lägenheten trots att denne inte betalat

hyran under återvinningsfristen. Motionärerna förordar också att hyresnämndens

bedömning av om ett hyresavtal skall upphöra vid upprepad

betalningsförsummelse skall göras mer individuell.

Utskottet konstaterar att reglerna om bristande hyresbetalning varit föremål

för översyn av 1995 års hyreslagstiftningsutredning. I sitt slutbetänkande

Översyn av förvärvslagen och hyreslagen (SOU 1996:148) har utredningen

redovisat sitt arbete i nämnda frågor. Enligt vad utredningen har erfarit

beror det ökade antalet avhysningar inte på någon brist i hyreslagens

regelsystem utan synes huvudsakligen ha sin grund i det allt kärvare

ekonomiska klimat som såväl hyresgäster och hyresvärdar som sociala

myndigheter tvingas leva i. Utredningen har inte funnit skäl att föreslå någon

ändring av reglerna om förverkande av hyresrätt vid betalningsdröjsmål. Det

har inte heller framkommit skäl för utredningen att föreslå någon ändring i

övrigt i reglerna om upphörande av hyresavtal.

Hyreslagstiftningsutredningens slutbetänkande är nu föremål för

remissbehandling. Därefter kommer de frågor utredningen tagit upp att bli

föremål för vidare beredning och slutligen regeringens ställningstagande.

Utskottet anser mot denna bakgrund att det inte finns skäl för riksdagen att

nu ta ställning till de frågor som tagits upp i v-motionen. Utskottet

avstyrker således motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 2 i motsvarande del

beträffande en bostadshyresgästs betalningsförsummelse.

Slutligen anser motionärerna bakom motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 2 i

motsvarande del att hyreslagens regler skall ses över så att en

andrahandshyresgäst som råkar i betalningsdröjsmål med hyran för sin bostad

och därför sägs upp skall ha samma skydd som en förstahandshyresgäst i

motsvarande situation.

Till en början kan utskottet konstatera att förverkandereglerna är lika för

förstahands- och andrahandshyresgäster. En andrahandshyresgästs hyresavtal är

däremot inte förenat med besittningsskydd, såvitt hyresförhållandet inte varat

två år i följd eller annat är avtalat. Detta innebär att hyresvärden kan säga

upp en andrahandshyresgäst av vilka skäl som helst, dock under förutsättning

att uppsägningsreglerna tillåter detta, och att hyresgästen inte har någon

rätt till förlängning. Ett skydd mot en uppsägning som är orsakad av

betalningsdröjsmål torde förutsätta att ett besittningsskydd införs utan

möjligheter för hyresgästen av avstå från detta. En sådan ordning skulle

allvarligt rubba förutsättningarna för andrahandsmarknaden på bostäder och bör

inte övervägas. Motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 2 i motsvarande del

beträffande en andrahandshyresgästs betalningsförsummelse avstyrks därför.

I motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 3 föreslås att lokalhyresreglerna om

försenad hyresbetalning ändras så att dessa regler vinner närmare anslutning

till bostadshyresreglerna i vart fall med avseende på sådana hyresgäster som

är nyetablerade småföretagare.

För lokaler gäller att hyresrätten kan förverkas om hyresgästen dröjt med

att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen. För

bostadshyresgäster gäller en frist om en vecka. Återvinningsfristen är

beträffande lokaler två veckor medan den är tre veckor för bostäder. För

bostadshyresgäster gäller bl.a. därutöver att socialnämnden kan förhindra

avhysning genom att betala hyran under återvinningsfristen och att hyresgästen

inte heller under vissa förutsättningar kan skiljas från lägenheten om han

varit förhindrad att betala hyran under återvinningsfristen på grund av

sjukdom eller annan liknande oförutsedd omständighet.

Utskottet vill erinra om att reglerna om försenad hyresbetalning för lokaler

och bostäder tidigare i stort sett hade samma utformning. Vid riksmötet

1992/93 mildrades reglerna för bostadshyresgäster utan att motsvarande

ändringar gjordes för lokalhyresgäster. Utskottet avstyrkte då tre motioner om

att motsvarande ändringar skulle göras också av reglerna för lokaler (bet.

1992/93:BoU24) med motiveringen att det kunde ställas större krav på en

lokalhyresgäst, som ofta är näringsidkare, än på att en bostadshyresgäst

sköter hyresbetalningarna. Utskottet finner inte skäl att inta en annan

ståndpunkt nu och avstyrker därför motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 3 om en

lokalhyresgästs betalningsförsummelse.

Det kollektiva hyresförhandlingssystemet

I motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 6 i motsvarande del har lagts fram förslag om

förlängning av de i hyresförhandlingslagen stadgade tidsfristerna för

hyresvärdens begäran om förhandlingar avseende hyreshöjning och för

hyresnämndens möjligheter att höja hyran efter strandade förhandlingar. Syftet

är att uppnå större tidsmässig samstämmighet med de regler som gäller för

hyresvärdens möjligheter att ta ut högre hyra av enskilt förhandlande

hyresgäster.

Enligt hyresförhandlingslagen skall förhandling mellan hyresvärd och

hyresgästorganisation påbörjas inom tre veckor från det att

förhandlingsframställning gjorts. Förhandlingen skall bedrivas skyndsamt.

Sedan förhandling strandat kan part ansöka om ändring av hyresvillkoren i den

del som förhandlingen avsett. Beslut om ändring av hyresvillkoren får inte

avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från

dagen för ansökningen. Om det finns särskilda skäl till det, får hyresnämnden

besluta om villkorsändring från tidigare tidpunkt. Regeln avser bl.a. att

förhindra att en part skall tjäna på att dra ut på förhandlingarna.

Beträffande en enskilt förhandlande hyresgäst gäller följande. En hyresvärd

som vill ändra hyresvillkoren skall skriftligen meddela hyresgästen detta. Om

överenskommelse inte träffas, har hyresvärden rätt att hos hyresnämnden ansöka

om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det

att meddelandet lämnats till hyresgästen. Vill hyresvärden genom meddelandet

binda hyresgästen till en ny högre hyra, för det fall att hyresgästen inte

motsätter sig förändringen (passivitetsregeln) skall hyresvärden i meddelandet

bl.a. ange den dag från vilken den nya hyran skall börja tillämpas vilket

tidigast kan ske två månader efter det att meddelandet lämnades. Löper

hyresavtalet tills vidare får hyresnämndens beslut inte avse tiden före det

månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökan.

Hyresnämnden får, om det finns särskilda skäl till det, förordna att beslut om

villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt. För tidsbestämda avtal

ser reglerna annorlunda ut. Likaså är tidsfristerna annorlunda om hyresvärden

säger upp avtalet och begär ändrade villkor för det fall att avtalet skall

förlängas.

Tidsfristerna ser således något olika ut vad gäller hyresvärdens möjligheter

att få till stånd en förändring av hyran för en hyresgäst som omfattas av det

kollektiva förhandlingssystemet respektive en hyresgäst som förhandlar

enskilt. Detta kan innebära att hyresvärden får initiera en hyreshöjning vid

olika tidpunkter om han vill vara säker på att den nya hyran skall börja gälla

vid samma tidpunkt för båda dessa grupper. En förändring av fristerna

garanterar inte på det sätt motionären gör gällande att större samstämmighet

kan uppnås i praktiken eftersom skeendena vid kollektiva och enskilda

förhandlingar gestaltar sig i grunden olika. Utskottet avstyrker med det

anförda motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 6 i motsvarande del om fristerna för

villkors-ändring.

I s-motionen föreslås också vissa förändringar för att sanktionera och

därmed effektivisera det kollektiva förhandlingssystemet. Det gäller att med

brott mot en förhandlingsöverenskommelse skall följa en skadeståndsskyldighet,

att ett åsidosättande av genom avtal utvidgad primär förhandlingsskyldighet

skall drabbas av ogiltighetspåföljd samt att bestämmelser om föreningsrätt och

sanktioner mot kränkning av denna rätt bör införas efter mönster från

arbetsrätten.

Enligt utskottets mening kan det inte anses föreligga tillräckligt behov av

att ändra hyresförhandlingslagens bestämmelser i enlighet med motionärens

förslag för att garantera hyresgästorganisationernas verksamhet. Utskottet

avstyrker därför motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 6 i motsvarande del

beträffande sanktioner m.m. i hyresförhandlingslagen.

Bostadsrätt

Allmän översyn m.m.

Motionären bakom motion 1996/97:Bo408 (s) yrkande 1 föreslår att en översyn

skall göras av bostadsrättslagen i syfte att stärka bostadsrätten som

upplåtelseform. Översynen bör bl.a. omfatta frågan om klara regler för

pantsättning.

En utredare är tillsatt för att utforma ett offentligt bostadsrättsregister

och behandla vissa frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätt (dir.

1996:108). Enligt vad som upplysts utskottet från Justitiedepartementet

övervägs nu där ett utredningsuppdrag om en mer allmän översyn av

bostadsrättslagen. Syftet med motionen får anses i väsentlig grad tillgodosett

utan någon riksdagens åtgärd. Med det anförda avstyrker utskottet motion

1996/97:Bo408 (s) yrkande 1 beträffande en översyn av bostadsrättslagen.

Bostadsrättens värde som pant

I ett flertal motioner tas olika frågor upp som bl.a. har till syfte att

förbättra bostadsrättens värde som pant.

I motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i motsvarande del föreslås dels att en

långivare som tar i anspråk en pantsatt bostadsrätt bör få ovillkorlig rätt

till inträde i föreningen och till andrahandsuthyrning, dels att en

bostadsrättsförenings fordran på förfallna avgifter inte bör prioriteras

framför andra fordringar.

Riksdagen beslutade hösten 1995 om ändringar av bostadsrättslagen som syftar

till att stärka bostadsrättens pantvärde (bet. 1995/96:BoU3, rskr.

1995/96:101, SFS 1995:1464). Genom denna lagstiftning har en juridisk person

tillagts en rätt att under tre år utöva bostadsrätten utan att vara medlem i

föreningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv

försäljning eller tvångsförsäljning och då hade panträtt i bostadsrätten. Till

denna rätt är kopplad en rätt att upplåta den i bostadsrätten ingående

lägenheten i andra hand. Den lösning som valts beträffande en panthavares rätt

att utöva bostadsrätt har som förebild de regler som gäller dödsbons rätt att

utöva bostadsrätt efter en avliden. I samma lagstiftningsärende infördes en

legal panträtt omfattande fordran på förfallna avgifter. Genom regleringen

erhöll föreningen i förhållande till tidigare en mindre omfattande rätt till

företräde i förhållande till en panthavare för fordringar gentemot

bostadsrättshavaren. Samma motionsyrkanden som nu väckts behandlade riksdagen

vid sitt ställningstagande till de nya reglerna. Utskottet anförde då

sammanfattningsvis bl.a. följande. De betänkligheter som är förknippade med

att panthavaren inte har rätt till medlemskap är inte av sådan styrka att

någon annan lösning bör väljas. Tidsbegränsningen av rätten att utnyttja

bostadsrätten är skälig eftersom bostadsrättslagen inte ger juridiska personer

någon rätt till medlemskap. Fysiska personers lån med bostadsrätten som

säkerhet är uteslutande personligt betingade och behöver därför inte behandlas

på samma sätt som en juridisk persons förvärv.

Utskottet finner inte skäl att nu ändra sitt tidigare redovisade

ställningstagande. Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet motion

1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i motsvarande del beträffande en panthavares rätt

till medlemskap och andrahandsupplåtelse.

Utskottet har tidigare intagit den ståndpunkten att omfattningen av den

legala panträtten utgör en bra avvägning mellan å ena sidan föreningens

intressen och å andra sidan panthavarens krav att erhålla betalning för sin

fordran (bet. 1995/96:BoU3, rskr. 1995/96:101, SFS 1995:1464). Utskottet

finner inte heller på denna punkt skäl till annat ställningstagande. Utskottet

avstyrker med hänvisning till det anförda motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17

i motsvarande del beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt.

I motion 1996/97:Bo222 (kd) yrkande 5 i motsvarande del föreslås att

bostadsrättshavaren personligen skall svara för sin del av hela

bostadsrättsföreningens belåning. Syftet med en sådan ordning, om vilket

förslag lämnats av Bostadsvärderingskommittén (SOU 1992:8) och

Fastighetsbeskattningsutredningen (SOU 1994:57), är också att

bostadsrättshavarna skall kunna dra av räntekostnaderna i sina

inkomstdeklarationer.

Utskottet vill erinra om att det inte föreligger något hinder för en

bostadsrättsförening att ordna det så att medlemmarna i stället för föreningen

står som låntagare. I departementspromemorian Förstärkt bostadsrätt (Ds

1994:59) föreslogs att möjligheter skulle införas för en ny typ av

bostadsrättsförening i vilken bostadsrättshavarna skulle svara för lånen och

att för-eningen skulle förbjudas att ta lån och inteckna fastigheten.

Regeringen har övervägt frågan och inte funnit skäl att föra fram

promemorieförslaget till riksdagen. Utskottet finner inte heller skäl att

förorda lagstiftning av detta slag. Den bostadspolitiska utredningen har i

sitt betänkande Bostadspolitik 2000 (SOU 1996:156) föreslagit att

bostadsrättens behandling i skattelagstiftningen bör ses över i enlighet med

de ovan nämnda utredningarnas förslag. Den förordade förändringen skulle

sammanfattningsvis innebära att en schablonintäkt skall tas upp som en inkomst

av föreningen mot vilken för-eningens ränteutgifter får dras av. Ränteutgifter

utöver schablonintäkten skulle ligga till grund för återbetalning till

föreningen, och intäkter som överstiger ränteutgifterna skulle beskattas

enligt kapitalbeskattningsreglerna. De enskilda bostadsrättshavarna skulle

göra avdrag för sina egna ränteutgifter. Eftersom den skatterättsliga sidan av

en bostadsrättsförenings verksamhet är föremål för beredning finns det enligt

utskottet inte skäl för riksdagen att nu överväga motionsförslagets

frågeställning ur skatterättslig synpunkt. Utskottet avstyrker på anförda skäl

motion 1996/97:Bo222 (kd) yrkande 5 i motsvarande del om personligt låneansvar

för bostadsrättshavare.

I två motioner, 1996/97:Bo222 (kd) yrkande 5 i motsvarande del och

1996/97:Bo408 (s) yrkande 2, föreslås att det skall införas ett centralt

bostadsrättsregister. I s-motionen förespråkas att de rikstäckande

bostadsrättsorganisationerna skall vara huvudmän.

Såsom utskottet redan tidigare nämnt är frågan om ett centralt

bostadsrättsregister redan föremål för utredningsinsatser. Utredningen skall

enligt sina direktiv också överväga huvudmannaskapet för ett sådant register.

Det finns därför inte skäl för riksdagen att nu ta ställning till de i

motionerna behandlade frågorna. Utskottet avstyrker med det anförda motionerna

1996/97: Bo222 (kd) yrkande 5 i motsvarande del och 1996/97:Bo408 (s) yrkande

2 om införandet av ett centralt bostadsrättsregister.

I motion 1996/97:Bo222 (kd) yrkande 5 i motsvarande del förespråkas en

utvärdering av de ovan av utskottet omtalade förändringarna av

bostadsrättslagen avseende en förstärkning av bostadsrättens pantvärde. Enligt

motionärerna finns det behov av kompletteringar och förtydliganden av den

legala panträtten liksom rörande en köpares förpliktelser vid överlåtelse.

Också i motion 1996/97:Bo407 (s) förespråkas en utvärdering i anledning av de

nya reglerna. Det gäller handläggningstiden hos kronofogdemyndigheterna

avseende tvångsförsäljning.

De nya reglerna trädde i kraft så sent som den 1 januari 1996 (SFS

1995:1464). Utskottet anser att de nya bestämmelserna inte varit i kraft under

tillräckligt lång tid för att det skulle vara meningsfullt att göra en

utvärdering. Utskottet avstyrker nu, utan att i övrigt gå in på behovet av en

utvärdering, kd-motionen och s-motionen beträffande en utvärdering av reglerna

om förstärkning av bostadsrättens pantvärde.

Förbudet mot dubbelupplåtelse

Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att bostadsrätt inte får upplåtas till

en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 § bostadsrättslagen).

Bostadsrätt kan dock upplåtas till en hyresgäst som vill att lägenheten skall

omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa fall försvåra ombildningen

till bostadsrätt. Bostadsrättslagstiftningens förbud mot dubbelupplåtelse har

behandlats vid många olika tillfällen. Bl.a. behandlades det i en

departementspromemoria om s.k. bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I

promemorian bedömdes att förbudet inte skulle tas bort eftersom detta skulle

kunna innebära oklarheter och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda

till rättsförluster för hyresgäster i bostadsrättslägenheter.

I syfte att underlätta ombildning från hyresrätt till bostadsrätt föreslås i

motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i motsvarande del att förbudet mot

dubbelupplåtelse bör slopas i de fall upplåtelse sker till kommun eller

kommunalt bostadsbolag.

Under riksmötet 1995/96 avstyrkte utskottet en motion med samma innehåll

(bet. BoU3). Utskottets majoritet delade då en av regeringen redovisad

uppfattning om att negativa effekter skulle uppstå om förbudet togs bort helt

eller delvis. Det befarades att risken för oklarheter och missförstånd skulle

kunna leda till rättsförluster för hyresgästerna i bostadsrättslägenheter. Ett

partiellt förbud skulle dessutom för att skydda hyresgästerna behöva medföra

ett förbud för kommunen eller dess bolag att överlåta bostadsrätten.

Utskottet finner inte skäl att ändra sitt ställningstagande. Utskottet

avstyrker således motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i motsvarande del om ett

partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse.

Villkor för ändring av stadgarna

I bostadsrättslagen anges att om det i en bostadsrättsförenings stadgar

intagits något villkor för ändring av stadgarna utöver vad som följer av

lagens bestämmelser så gäller det villkoret (9 kap. 24 § bostadsrättslagen).

Ett exempel på ett villkor av detta slag är stadgevillkor om att en vid sidan

av en bostadsrättsförening stående bostadsrättsorganisation skall godkänna ett

beslut om stadgeändring.

I motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 18 förespråkas att medlemmarnas

inflytande över sina föreningar skall stärkas genom att det i

bostadsrättslagen skall införas en bestämmelse som innebär att andra villkor

för ändring av föreningsstadgarna än de som framgår av bostadsrättslagen skall

vara ogiltiga. I betänkande 1995/96:BoU3 avstyrkte utskottet ett motsvarande

yrkande med motiveringen att det får anses vara en fråga för medlemmarna i en

bostadsrättsorganisation att själva besluta om organisationen skall ha det

inflytande ett i motionen åsyftat stadgevillkor ger.

Utskottet avstyrker med hänvisning till nyss anförda skäl förslaget i motion

1996/97:Bo201 (m) yrkande 18 om föreningens självbestämmande över sina

stadgar.

Ägarlägenheter

I två motioner, 1996/97:Bo201 (m) yrkande 16 och 1996/97:Bo222 (kd) yrkande 4,

föreslås att ägarlägenheter skall införas som ny upplåtelseform.

Utskottet behandlade ingående vid riksmötet 1994/95 (bet. BoU19) likalydande

motionsyrkanden (m), (kd) och (mp). Dessa avstyrktes av utskottet. Det finns

inte anledning för utskottet att inta en annorlunda ställning till frågan om

införandet av en ny upplåtelseform. Utskottet avstyrker därför m- och kd-

motionerna om ägarlägenheter.

Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter

I motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 21 lämnas förslag om att lagen (1975:1132)

om förvärv av hyresfastighet m.m. skall avskaffas samt att ordentliga

möjligheter till ingripande mot oseriösa fastighetsägare införs.

Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus föreslog i sitt

betänkande Förvalta bostäder (SOU 1994:23) att förvärvslagen skulle avskaffas

samtidigt med att en skärpning av reglerna i bostadsförvaltningslagen

genomfördes. Flertalet remissinstanser motsatte sig förslaget, och regeringen

valde att inte lägga fram en proposition om att detta skulle genomföras. I

stället gavs 1995 års hyreslagstiftningsutredning i uppdrag att göra en

översyn av reglerna om förvärv och förvaltning av hyreshus. Översynen är

genomförd och utredningen har lagt fram sina slutsatser i sitt slutbetänkande,

Översyn av förvärvslagen och hyreslagen (SOU 1996:148). Betänkandet

remissbehandlas nu.

Enligt utskottets mening finns mot bakgrund av den pågående beredningen inte

anledning för riksdagen att nu ta ställning till det regelkomplex som

aktualiserats genom m-motionen. Utskottet avstyrker således motion

1996/97:Bo201 (m) yrkande 21 om förvärv och förvaltning av hyresfastigheter.

Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning

I ett flertal motioner tas frågor upp om bostadsförmedling och annan

bostadsanvisning. I motion 1996/97:A434 (v) yrkande 2 efterlyses tvingande

lagstiftning om att fastighetsägarna skall lämna attraktiva lägenheter till

förmedling och att de skall godkänna hyresgäster med låga inkomster och olika

bakgrund. Motionärerna bakom motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 4 föreslår att

det skall uppdras åt en utredning att överväga åtgärder för att bostadssökande

av hyresvärdarna skall få en likvärdig behandling när de söker bostad.

I motionerna 1996/97:Bo234 (s) yrkande 3, 1996/97:Bo401 (m), 1996/97: Bo403

(m) och 1996/97:Bo413 (v) yrkande 1 tas frågor om privat förmedlingsverksamhet

upp. I s-motionen föreslås att privata bostadsförmedlingar skall omfattas av

samhällsinsyn. I den förstnämnda m-motionen föreslås att prisregleringen av

bostadsförmedlingen skall avvecklas eftersom priserna är så låga att ingen

seriös förmedlingsverksamhet kan existera, och i den sistnämnda efterlyses

åtgärder för att bekämpa fifflet och ekobrottsligheten i

bostadsförmedlingsbranschen. I v-motionen förs fram förslag om att en

utredning skall genomföras angående oseriösa bostadsförmedlare omfattande

bl.a. frågan om en auktorisation.

Utskottet vill inledningsvis nämna att ersättning som huvudprincip inte är

tillåten för bostadsförmedling avseende permanentbostäder. Sker förmedlingen

yrkesmässigt får dock av Kammarkollegiet bestämda belopp tas ut (KAMFS

1994:3). Överträdelse av bestämmelserna är straffbar, och otillåtet utgivet

belopp skall betalas tillbaka. Enligt kollegiets föreskrifter får ersättning

uppbäras endast om en anvisning leder till att ett hyresavtal träffas. Högsta

ersättning (inklusive moms) är 1 200 kr för en lägenhet och 400 kr för ett

rum.

Företrädare för Inrikesdepartementet har tagit initiativ till diskussioner

med bostadsmarknadens parter vad gäller olika frågor om bostadsförsörjningen.

Samtalen omfattar också frågan om bostäder för svaga grupper. Diskussionerna

är ännu inte klara. Den bostadspolitiska utredningen har i sitt betänkande

Bostadspolitik 2000 (SOU 1996:156) också tagit upp frågor om

bostadsförsörjningen. Utredningen anser inte att det nu finns skäl att ge

kommunerna en lagstödd möjlighet till förmedlingsrätt för privata

hyresbostäder. Utredningen menar dock att kommunerna bör återfå en sådan

möjlighet, om kommunernas förmåga att uppfylla sitt bostadssociala ansvar

allvarligt hotas och förutsättningar för en lösning i samförstånd inte finns.

Utredningen är nu föremål för beredning inom Regeringskansliet.

Enligt utskottets mening är frågorna om bostadsanvisning och förmedling

synnerligen viktiga. Bostadsförsörjningen måste fungera för utsatta grupper,

och förmedlingsverksamhet måste ske under rimliga och trygga former. De

ansträngningar som nu pågår för att nå samförståndslösningar följer utskottet

med stort intresse. Det är av väsentlig betydelse att bostadsmarknadens parter

tar ett tydligare ansvar för bostadsförsörjningsfrågorna, särskilt vad gäller

bostäder till sådana svaga grupper som av egen kraft har svårt att hävda sig

på denna marknad. För det fall att de pågående samtalen inte leder framåt, bör

enligt utskottets mening regeringen följa upp med de förslag till åtgärder som

regeringen finner nödvändiga. Utskottet anser att det inte nu finns anledning

för riksdagen att ta ställning till de frågor som väckts genom motionerna. I

första hand bör resultatet av de nu pågående diskussionerna och de i anledning

därav av regeringen gjorda ställningstagandena avvaktas. Utskottet avstyrker

således motionerna 1996/97:Bo234 (s) yrkande 3, 1996/97:Bo401 (m),

1996/97:Bo403 (m), 1996/97:Bo413 (v) yrkandena 1 och 4 samt 1996/97:A434

yrkande 2 om bostadsförmedling och annan bostadsanvisning.

Tomträtt

I motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 15 föreslås att tomträttsinstitutet bör

begränsas så att inga nya tomträtter kan upplåtas.

Utskottet behandlade under föregående riksmöte ett liknande yrkande och

uttalade då (bet. 1995/96:BoU6): Tomträtt infördes år 1907 som ett särskilt

institut vid sidan av och som komplement till äganderätten. Ett av syftena var

bostadssocialt. Byggnadsverksamheten skulle uppmuntras genom att man gjorde

det möjligt för kommunerna att tillhandahålla mark för bostäder till ett lägre

pris än om den skulle säljas. Ett annat motiv var att markvärdesstegringen

inte skulle kunna kapitaliseras hos fastighetsägaren. Dessa synpunkter gör sig

alltjämt gällande. Enligt utskottets mening bör tomträttsinstitutet bibehållas

vid sidan av äganderätten. Varje kommun bör således som hittills på egen hand

kunna avgöra om och i vilken utsträckning tomträtt skall upplåtas.

Utskottet avstyrker nu med samma motivering motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande

15 om inskränkningar av tomträttsinstitutet.

Expropriation

Genom motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 12 i motsvarande del har väckts fråga

om en begränsning av expropriationsändamålen. Enligt motionärerna skall det

allmänna kunna inskränka de enskilda markägarnas rätt endast för att skydda

människors liv, hälsa och säkerhet, för att skydda miljön och naturen samt för

att kunna genomföra för landet och kommunen ytterst angelägna uppgifter.

Expropriation kan enligt gällande rätt ske för ett flertal ändamål och får

bl.a. ske för att ge en kommun möjlighet att förfoga över mark som med hänsyn

till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed

sammanhängande ordning. Det finns också bestämmelser om expropriation för

ändamål som har till syfte att tillgodose olika offentliga verksamheters behov

av mark, exempelvis för rikets försvar, för den allmänna samfärdseln och för

allmänna byggnader m.m.

Utskottet konstaterar att det med tiden ställs allt större krav på

markhushållning och planering. Inte minst hänsynen till miljön ligger bakom de

ökande kraven. Markägarens ansvar och befogenheter måste balanseras mot det

allmännas möjligheter att styra samhällsbyggandet. Expropriationslagen är

därvid ett viktigt instrument. Enligt denna lagstiftning skall vid

tillståndsprövningen hänsyn tas inte bara till kommunens intresse utan även

till motstående intressen. Tillstånd får inte meddelas om ändamålet lämpligen

bör tillgodoses på annat sätt eller om olägenheterna av expropriationen från

allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

Utskottet konstaterar mot den nu beskrivna bakgrunden, att det inte kan komma

i fråga att göra en översyn av expropriationslagen i syfte att starkt begränsa

möjligheterna till expropriation i enlighet med vad motionärerna synes önska.

Utskottet avstyrker således motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 12 i motsvarande

del beträffande expropriationsändamålen.

I motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 12 i motsvarande del och yrkande 13 har

föreslagits att markägaren vid expropriation skall få ersättning för det fulla

marknadsvärdet samt för de kostnader som uppkommer genom expropriationen.

Vidare har föreslagits att den exproprierande skall ha bevisbördan och att

presumtionsregeln skall avskaffas.

Expropriationslagens ersättningsregler har utformats i syfte att dämpa

markvärdesstegringen och hindra att samhället skall behöva ersätta vissa

värden som har uppstått till följd av samhällets egna insatser och som har

samband med tätbebyggelseutvecklingen. Utgångspunkten har varit att den

förlorande rättighetshavaren inte skall lida någon ekonomisk förlust men inte

heller göra någon ekonomisk vinning genom den samhällsutbyggnad vari de

avsedda åtgärderna ingår. Grundprincipen om att den enskilde skall ersättas

för sin förlust (löseskilling, intrångsersättning jämte ersättning för annan

skada) begränsas genom den s.k. presumtionsregeln. Denna regel innebär att den

ökning av fastighetens marknadsvärde som ägt rum tio år före

expropriationsansökan räknas fastighetsägaren till godo endast om det

konstateras att ökningen beror på annat än förväntningar om ändring i markens

tillåtna användningssätt. Fastighetsägaren har bevisbördan för att så är

fallet.

Den exproprierande svarar som huvudregel för motpartens kostnader för hela

expropriationsförfarandet. Kostnader som varit onödiga eller orsakats genom

försummelse ersätts inte. Beträffande domstolskostnader i högre rätt än

fastighetsdomstol gäller dock den inskränkningen att den exproprierande endast

svarar för egen kostnad samt för motparts kostnad som uppkommit genom att den

exproprierande fullföljt talan. Har rättighetshavaren själv fullföljt talan

får han således ersättning för sin kostnad endast i den mån han har framgång

med sitt överklagande.

Utskottet behandlar först motionsyrkandet i den del det avser

presumtionsregeln. Nyligen har Markersättningsutredningen avlämnat sitt

betänkande Presumtionsregeln i expropriationslagen (SOU 1996:45). I den

föreslås bl.a. att presumtionsregeln i sin grund skall finnas kvar men att den

exproprierande skall ha bevisbördan för att värdeökning beror på förväntningar

om ändring i markens tillåtna användningssätt. Betänkandet är nu föremål för

beredning inom Regeringskansliet. Utskottet anser att den nu pågående

beredningen och regeringens i anledning därav gjorda överväganden bör

avvaktas. Vad gäller reglerna om kostnadsersättning i samband med

expropriationsförfarandet kan erinras om att dessa praktiskt taget fullt ut

kompenserar den vars egendom exproprieras. Utskottet avstyrker således motion

1996/97: Bo201 (m) yrkandena 12 i motsvarande del och 13 beträffande

expropriationslagens ersättningsregler.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande ökad avtalsfrihet på hyresrättens område

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 20,

res. 1 (m)

2. beträffande återupprättande av bruksvärdessystemet

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 19,

res. 2 (m)

3. beträffande principerna för hyressättning

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo209 yrkande 8,

res. 3 (mp, v)

4. beträffande en bostadshyresgästs betalningsförsummelse

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo413 yrkande 2 i motsvarande del,

res. 4 (v)

5. beträffande en andrahandshyresgästs betalningsförsummelse

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo413 yrkande 2 i motsvarande del,

res. 5 (v)

6. beträffande en lokalhyresgästs betalningsförsummelse

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo413 yrkande 3,

res. 6 (v)

7. beträffande fristerna för villkorsändring

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo2 yrkande 6 i motsvarande del,

8. beträffande sanktioner m.m. i hyresförhandlingslagen

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo2 yrkande 6 i motsvarande del,

9. beträffande översyn av bostadsrättslagen

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo408 yrkande 1,

10. beträffande panthavares rätt till medlemskap och

andrahandsupplåtelse

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 17 i motsvarande del,

res. 7 (m)

11. beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 17 i motsvarande del,

res. 8 (m)

12. beträffande personligt låneansvar för bostadsrättshavare

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo222 yrkande 5 i motsvarande del,

res. 9 (m, fp, kd)

13. beträffande centralt bostadsrättsregister

att riksdagen avslår motionerna 1996/97:Bo222 yrkande 5 i motsvarande del

och 1996/97:Bo408 yrkande 2,

14. beträffande en utvärdering av reglerna om förstärkning av

bostadsrättens pantvärde

att riksdagen avslår motionerna 1996/97:Bo222 yrkande 5 i motsvarande del

och 1996/97:Bo407,

res. 10 (m, fp, kd)

15. beträffande partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 17 i motsvarande del,

res. 11 (m)

16. beträffande föreningens självbestämmande över sina stadgar

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 18,

res. 12 (m)

17. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen avslår motionerna 1996/97:Bo201 yrkande 16 och

1996/97:Bo222 yrkande 4,

res. 13 (m, c, fp, mp, kd)

18. beträffande förvärv och förvaltning av hyresfastigheter

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 21,

res. 14 (m)

19. beträffande bostadsförmedling och annan bostadsanvisning

att riksdagen avslår motionerna 1996/97:Bo234 yrkande 3, 1996/97: Bo401,

1996/97:Bo403, 1996/97:Bo413 yrkandena 1 och 4 samt 1996/97:A434 yrkande

2,

res. 15 (m)

res. 16 (v)

20. beträffande inskränkningar av tomträttsinstitutet

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 15,

res. 17 (m, c)

21. beträffande expropriationsändamålen

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 12 i motsvarande del,

res. 18 (m)

22. beträffande expropriationslagens ersättningsregler

att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkandena 12 i motsvarande del

och 13.

res. 19 (m)

Stockholm den 13 februari 1997

På bostadsutskottets vägnar

Lennart Nilsson

I beslutet har deltagit: Lennart Nilsson (s), Rune Evensson (s), Bengt-Ola

Ryttar (s), Britta Sundin (s), Sten Andersson (m), Rigmor Ahlstedt (c), Lars

Stjernkvist (s), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Lena Larsson (s), Owe

Hellberg (v), Lilian Virgin (s), Inga Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf

Björklund (kd), Juan Fonseca (s) och Jan-Olof Franzén (m).

Reservationer

1. Ökad avtalsfrihet på hyresrättens område (mom. 1)

Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén

(m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 3 börjar med ?Utskottet

vill? och slutar med ?hyresrättens område? bort ha följande lydelse:

Förändringar på hyresrättens område bör präglas av regler som är enkla att

tillämpa och som inte verkar fördyrande för fastighetsägarna och därmed

hyresgästerna. De bör också möjliggöra för hyresgäster och hyresvärdar att

finna de lösningar som passar dem bäst och som kan anpassas efter individuella

önskemål. Hyresmarknaden bör på sikt avregleras och nuvarande lagregleringar

ersättas av enskilda avtalslösningar och kollektivt framförhandlade avtal.

Bristerna på dagens marknad beror på att avtalslösningar inte fått möjlighet

att utvecklas eftersom lagregleringen av marknaden varit så omfattande att den

tagit överhanden. Det är i grunden ingen skillnad mellan ett hyresavtal som

gäller en bostad och hyresavtal inom andra marknader. Då ett avtal ingås finns

ett intresse för båda parter att på förhand reglera hur tvister och andra

frågor skall bedömas och efterföljas. På en fri och avreglerad marknad, där

det inte heller mer än undantagsvis och tillfälligt kan uppstå

bristsituationer, har hyresgästen en lika god förhandlingsposition som

hyresvärden. När parterna tecknar ett avtal gör de det därför att de anser att

avtalet tillgodoser bådas berättigade intressen. Utskottet förordar mot denna

bakgrund att avtalsfriheten utökas så att hyresvärden vid nytecknande av avtal

fritt kan komma överens med hyresgästen vad gäller t.ex. servicenivå,

avtalstid, uppsägningstid, indexering eller annan upptrappning av hyran,

reparationer, andrahandsuthyrning och överlåtelse. Frågan om större

avtalsfrihet bör bli föremål för vidare överväganden. Regeringen bör återkomma

till riksdagen med förslag till lagändringar.

Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m)

yrkande 20 som sin mening ge regeringen till känna. Regeringen bör efter

sedvanligt beredningsarbete förelägga riksdagen förslag som tillgodoser vad nu

förordats.

dels att utskottets hemställan under 1 bort ha följande lydelse:

1. beträffande ökad avtalsfrihet på hyresrättens område

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 20 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

2. Återupprättande av bruksvärdessystemet (mom. 2)

Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén

(m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 3 börjar med ?Bostads-

utskottet har? och på s. 4 slutar med ?av utredningen? bort ha följande

lydelse:

Samtidigt som bruksvärdessystemet har en viktig funktion måste det uppfylla

grundläggande krav på rättvisa. Den som bor sämre skall betala mindre medan

den som väljer att bo bättre måste betala för detta. Hyrorna måste tillåtas

att anpassa sig efter varandra fullt ut i förhållande till lägenheternas

varierande bruksvärde. Vid en jämförelseprövning i ett enskilt fall måste

förskjutningar i hyresnivån få slå igenom. Anpassningen skall tillåtas ske

efter det utbud och den efterfrågan som finns. Detta är inte bara av betydelse

för rättvisan hyresgästerna emellan. En flexiblare hyressättning har också

fastighets- och samhällsekonomisk betydelse. Samtidigt underlättas

möjligheterna för bostadskonsumenten att bedöma hyresrättens för- och

nackdelar i förhållande till egna hem och bostadsrätter.

Ursprungstanken med bruksvärdessystemet var framför allt att det skulle

trygga hyresgästen i dennes besittning av bostaden men att hyresbildningen

skulle ske efter marknadsmässiga kriterier. År 1974 förändrades systemet och

dess egentliga fördelar gick förlorade. Förändringarna innebar en övergång

från ett i princip marknadsbaserat hyressättningssystem till en betydligt

hårdare reglering av hyresmarknaden.

För hyresgästen är ett väl fungerande besittningsskydd av den allra största

betydelse. Hyresgästen behöver trygghet och möjlighet till framförhållning i

sitt boende. För att inte hyresvärden skall kunna kringgå besittningsskyddet

med hjälp av krav på kraftigt höjd hyra krävs en restriktion av de

hyreshöjningar som det kan bli fråga om. Ett sådant skydd är av särskild

betydelse eftersom en hyresgäst inte genom själva hyresavtalet har möjlighet

att skaffa sig den trygghet och framförhållning han önskar, t.ex. genom en

lång hyrestid, indexering av hyran och rätt att fritt överlåta hyresrätten.

Enligt utskottets mening finns det som tidigare framkommit starka skäl för

att återupprätta den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet. Ett sy-stem

med fri hyresbildning i kombination med besittningsskydd måste inrättas. Mot

den bakgrunden bör de allmännyttiga bostadsföretagens hyresledande roll

avskaffas. Utskottet föreslår därför att riksdagen med anledning av motion

1996/97:Bo201 (m) yrkande 19 ger regeringen till känna att den bör återkomma

till riksdagen med ett förslag om ett återupprättande av bruksvärdessystemet i

enlighet med vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse:

2. beträffande återupprättande av bruksvärdessystemet

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 19 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

3. Principerna för hyressättning (mom. 3)

Owe Hellberg (v) och Per Lager (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar med ?Genom sitt?

och. slutar med ?för hyressättning? bort ha följande lydelse:

Under senare år har flitigt diskuterats frågan om marknadshyror.

Diskussionerna har oroat många hyresgäster. I vissa fall har valet av bostad

påverkats av den osäkerhet som blivit resultatet av de förda diskussionerna.

Enligt bostadsutskottets mening skulle helt fria marknadshyror kraftigt

försämra många hyresgästers möjligheter att skaffa de bostäder de behöver.

Sådana hyror skulle också innebära en kraftig uppdelning av människor efter

ekonomiska och andra förutsättningar. En sådan boendesegregation skulle ha

långtgående för samhället allvarliga konsekvenser. Fientligheten människor

emellan skulle öka liksom förståelsen minska. Mot bakgrund av vad som nu sagts

är det av vikt att riksdagen ger en signal till bostadsmarknadens parter och

andra aktörer på denna marknad om att helt fria marknadshyror inte skall

genomföras. Riksdagen bör med anledning av motion 1996/97:Bo209 (mp) yrkande 8

beträffande principerna för hyressättning som sin mening ge regeringen till

känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 3 bort ha följande lydelse:

3. beträffande principerna för hyressättning

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo209 yrkande 8 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

4. En bostadshyresgästs betalningsförsummelse (mom. 4)

Owe Hellberg (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar med ?Hyres-

lagstiftningsutredningens slutbetänkande? och slutar med ?bostadshyresgästs

betalningsförsummelse? bort ha följande lydelse:

Utskottet konstaterar att reformerna av hyreslagens regler om

betalningsdröjsmål inte fått avsedd effekt att minska antalet avhysningar till

en mer rimlig nivå. Bestämmelserna behöver därför ändras så att hyresgästernas

skydd ökas. Inom Justitiedepartementet bereds nu 1995 års

hyreslagstiftningskommittés betänkande som behandlar frågor om dröjsmål med

hyresbetalningen. Utskottet finner därför anledning att ta upp de förändringar

av hyreslagens regler som utskottet anser bör genomföras.

Utskottet anser att återvinningsfristen om tre veckor är för snävt

tilltagen. Hyreslagen bör utformas så att hyresgästen, i fall av enstaka

svårigheter att betala hyran i tid, ges en något större möjlighet att göra

rätt för sig. Det bör inte sällan kunna ske om fristen görs så lång att en

månadslön kan komma att utbetalas under tiden. Fristens längd bör också

bestämmas med hänsyn till att socialnämnden skall ges tillräcklig tid för att

hinna nå kontakt med hyresgästen och besluta om bistånd. Mot bakgrund av det

anförda förordar utskottet att återvinningsfristens längd bör sättas till fyra

veckor.

Människor har olika kontaktnät och möjligheter att få hjälp. Trycket på de

sociala myndigheterna är stort vilket kan leda till förseningar, och

hyreskontraktet riskerar därmed att förverkas. Enligt utskottets mening bör,

som också förordas i v-motionen, införas en regel om att även annan än en

socialnämnd inom återvinningsfristen skall kunna åta sig att betala hyran med

den verkan att avhysning inte kan ske. Åtagande bör kunna ske av någon som

myndighet förordnat, såsom en god man eller förmyndare. Även bank eller annan

institution eller kreditvärdig person i övrigt bör kunna göra ett sådant

åtagande med samma rättsliga verkan. Den närmare utformningen av denna regel

bör det ankomma på regeringen att lämna förslag om.

Enligt gällande rätt ges den hyresgäst som på grund av någon oförutsedd

händelse, exempelvis sjukdom, varit förhindrad att betala hyran under

återvinningsfristen ytterligare en tidsfrist att betala hyran för att

förhindra att han eller hon skiljs från lägenheten. Enligt utskottets mening

har denna s.k. ventilregel fått en alltför snäv utformning. Regeringen bör

överväga hur regeln kan ges ett innehåll som bättre stämmer överens med den

allmänna uppfattningen om vad som bör verka ursäktande för en hyresgäst så att

denne undkommer den allvarliga påföljden att mista sitt hem.

De nu förordade förändringarna bör som konsekvens få att mer individuella

bedömningar bör göras av hyresnämnden om upprepade betalningsförsummelser

skall leda till att ett hyresavtal skall upphöra.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo413

(v) yrkande 2 i motsvarande del beträffande en bostadshyresgästs

betalningsförsummelse som sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 4 bort ha följande lydelse:

4. beträffande en bostadshyresgästs betalningsförsummelse

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo413 yrkande 2 i

motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört,

5. En andrahandshyresgästs betalningsförsummelse (mom. 5)

Owe Hellberg (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar med ?Till en? och

på s. 5 slutar med ?avstyrks därför? bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening har reglerna om att en andrahandsuthyrning inte

skall vara förenad med besittningsskydd med mindre än att hyresförhållandet

varat i två år fått oacceptabla verkningar för det fall att en hyresgäst

kommer i dröjsmål med hyran. Enligt utskottets mening bör frågan om hur en

andrahandshyresgäst kan tryggas i sin besittning i fall där han eller hon

kommer efter med hyran bli föremål för närmare överväganden av regeringen.

Regeringen bör återkomma till riksdagen med förslag till de lagändringar som

är nödvändiga för att även andrahandshyresgäster skall uppnå större trygghet

om de skulle komma efter med hyran. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med

anledning av motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 2 i motsvarande del beträffande

en andrahandshyresgästs betalningsförsummelse som sin mening ge regeringen

till känna.

dels att utskottets hemställan under 5 bort ha följande lydelse:

5. beträffande en andrahandshyresgästs betalningsförsummelse

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo413 yrkande 2 i

motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört,

6. En lokalhyresgästs betalningsförsummelse (mom. 6)

Owe Hellberg (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med ?Utskottet

vill? och slutar med ?lokalhyresgästs betalningsförsummelse? bort ha följande

lydelse:

Tidigare har det rått nästan full överensstämmelse vad gäller reglerna om

betalningsdröjsmål i fråga om bostadshyresgäster och lokalhyresgäster. Vid

reformering av hyreslagens bestämmelser under riksmötet 1992/93 mildrades

reglerna för bostadshyresgäster utan att motsvarande förändringar gjordes av

lokalhyresreglerna. De skarpa regler som nu gäller för lokaler har haft

negativa verkningar för företagsamheten. Det gäller särskilt för nyetablerade

företagare som ofta under den inledande delen av sin verksamhet kan ha problem

med sin likviditet. Enligt utskottets mening finns det skäl att göra

lokalhyresreglerna identiska med bostadshyresreglerna på denna punkt.

Regeringen bör till riksdagen återkomma med ett förslag med sådant innehåll.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av motion 1996/97: Bo413

(v) yrkande 3 beträffande en lokalhyresgästs betalningsförsummelse som sin

mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 6 bort ha följande lydelse:

6. beträffande en lokalhyresgästs betalningsförsummelse

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo413 yrkande 3 beträffande

en lokalhyresgästs betalningsförsummelse som sin mening ger regeringen

till känna vad utskottet anfört,

7. Panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse (mom. 10)

Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén

(m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ?Utskottet

finner? och slutar med ?och andrahandsupplåtelse? bort ha följande lydelse:

En panthavares lagliga möjligheter att skydda sin rätt genom att själv

förvärva bostadsrätten vid exekutiv försäljning och tvångsförsäljning har fått

en inte helt lyckad utformning.

De nu gällande reglerna avser endast långivare som är juridiska personer. M-

motionen tar sikte på att alla långivare skall ha denna möjlighet. En fysisk

person som inte själv avser att använda lägenheten som bostad, utan endast för

andrahandsupplåtelser, kan möta svårigheter att bli antagen som medlem i

föreningen liksom att få tillstånd att hyra ut lägenheten. Utskottet anser att

det inte finns några skäl för att juridiska personer skall ha en privilegierad

ställning. Långivare med panträtt i en bostadsrätt bör ges samma ställning

oavsett om det rör sig om juridiska eller fysiska personer.

Intresset av att den juridiska personens innehav skall vara tidsbegränsat

har gjort att en konstruktion valts som ansluter till vad som i dag gäller ett

dödsbos innehav av bostadsrätt. Den gällande regleringen ger långivaren

särskilda rättigheter under en tid av endast tre år. Enligt utskottets mening

förlorar de nu gällande bestämmelserna mycket av sin effekt genom att lagen

ställer upp en längsta tid för innehavet. I värsta fall kan en sådan reglering

t.o.m. innebära att långivaren tvingas sälja med ytterligare förlust. En

tidsbegränsning bör därför inte gälla. Enligt utskottets mening bör långivaren

ha alla de befogenheter som endast ett medlemskap kan innebära för att han på

bästa sätt skall kunna skydda det kapital bostadsrätten innebär. Regeringen

bör till riksdagen återkomma med förslag som innebär lika rättigheter för

långivare, oavsett om de är juridiska eller fysiska personer. Dessa

rättigheter skall även omfatta en rätt till medlemskap. Vad nu anförts bör

riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i motsvarande

del om panthavarens rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse som sin

mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 10 bort ha följande lydelse:

10. beträffande panthavares rätt till medlemskap och

andrahandsupplåtelse

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 17 i

motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört,

8. En bostadsrättsförenings förmånsrätt (mom. 11)

Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén

(m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ?Utskottet har?

och slutar med ?bostadsrättsförenings förmånsrätt? bort ha följande lydelse:

Den sedan den 1 januari 1996 gällande legala panträtten begränsar för-

eningens rätt till betalning före panthavaren i förhållande till vad som

tidigare gällt. Bostadsrättens pantvärde har därigenom stärkts något. Enligt

utskottets mening bör de tankar som ligger bakom bestämmelserna dras till sin

logiska slutpunkt. En pantförskrivning av bostadsrätten bör således i

förmånsrättshänseende ge utdelning före alla de fordringar mot

bostadsrättshavaren som föreningen har, alltså även före fordringar avseende

avgifter. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag till

lagändringar så att detta förverkligas.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m)

yrkande 17 i motsvarande del om en bostadsrättsförenings förmånsrätt som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 11 bort ha följande lydelse:

11. beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 17 i

motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört,

9. Personligt låneansvar för bostadsrättshavare (mom. 12)

Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Inga Berggren (m),

Ulf Björklund (kd) och Jan-Olof Franzén (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ?Utskottet

vill? och slutar med ?för bostadsrättshavare? bort ha följande lydelse:

Bostadsrätt är en i grunden bra upplåtelseform. Den behöver dock stärkas för

att förvärvaren av en bostadsrätt skall kunna erhålla lika förmånliga

lånevillkor som en ägare till ett eget hem. Pantvärdet på bostadsrätterna

måste således öka. En förändring av bostadsrätten som i detta avseende enligt

utskottets mening bör göras är att bostadsrättshavarna skall ansvara för de

lån som i dag vanligen åvilar föreningen. Genom en sådan ordning kommer också

bostadsrättshavarna att kunna göra ränteavdrag i sina inkomstdeklarationer på

samma sätt som en villaägare. Den ger också större flexibilitet på det sättet

att den enskilde bostadsrättshavaren själv kan bestämma storleken på det egna

kapital han vill skall vara nedlagt i bostadsrätten. Väljer

bostadsrättshavaren att amortera ner låneskulden på lägenheten torde han ha

lättare att sälja den. Något som kan vara av stor betydelse särskilt i

nybyggda bostadsrättshus. Samhällsekonomiskt uppmuntras dessutom på detta sätt

ett personligt sparande. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag

till de lagändringar som behövs för att ett system med ett personligt

låneansvar för bostadsrättshavare skall kunna genomföras.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo222 (kd)

yrkande 5 i motsvarande del om personligt låneansvar för bostadsrättshavare

som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 12 bort ha följande lydelse:

12. beträffande personligt låneansvar för bostadsrättshavare

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo222 yrkande 5 i

motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört,

10. En utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde

(mom. 14)

Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Inga Berggren (m),

Ulf Björklund (kd) och Jan-Olof Franzén (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med ?De nya? och

slutar med ?bostadsrättens pantvärde? bort ha följande lydelse:

Den 1 januari 1996 trädde nya regler i bostadsrättslagen i kraft som hade

som syfte att stärka bostadsrättens värde som pant. Reglernas syfte var

vällovligt men det finns enligt utskottets mening anledning att anta att det

eftersträvade målet inte har nåtts. Det är därför lämpligt att låta göra en

utvärdering av de nya reglernas effektivitet. Frågor som särskilt behöver

uppmärksammas är dels den legala panträtten, dels köparens förpliktelser vid

överlåtelse. Utvärderingen bör också omfatta kronofogdemyndigheternas

handläggningstider. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av

motionerna 1996/97:Bo222 (kd) yrkande 5 i motsvarande del och 1996/97:Bo408

(s) om en utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde

som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 14 bort ha följande lydelse:

14. beträffande en utvärdering av reglerna om förstärkning av

bostadsrättens pantvärde

att riksdagen med anledning av motionerna 1996/97:Bo222 yrkande 5 i

motsvarande del och 1996/97:Bo408 som sin mening ger regeringen till

känna vad utskottet anfört,

11. Partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse (mom. 15)

Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén

(m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med ?Utskottet

finner? och slutar med ?mot dubbelupplåtelse? bort ha följande lydelse:

I dagens kärva ekonomiska läge behövs åtgärder som underlättar ombildning av

hyresfastigheter till bostadsrätt. Sådan ombildning är av särskild betydelse i

områden med en ensidig social sammansättning. Bostadsrätt i dessa områden kan

öka intresset för inflyttning liksom det kan öka intresset bland dem som redan

bor där både för området och för de hus de bebor.

Priset för en ombildning är starkt beroende av andelen hyresgäster som vill

medverka. Förbudet mot dubbelupplåtelse bör upphävas så att det blir möjligt

att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till kommunen eller ett kommunalt

bostadsbolag oavsett ett pågående hyresförhållande. Detta skulle möjliggöra

att kommunen eller dess bolag kan ligga kvar med kapital när fastigheten

ombildas. Ombildning skulle så kunna möjliggöras i de fall där det i dagsläget

inte finns ett tillräckligt antal hushåll med en ekonomi som tillåter dem att

delta i ombildningen. De hushåll som förblir hyresgäster kan tillförsäkras

rätten att senare förvärva bostadsrätten. I de fall hyresförhållandet upphör

kan bostadsrätten försäljas på marknaden med inkomster för kommunen eller

bolaget.

Hyresgästerna i de lägenheter som innehas av kommunen eller dess

bostadsbolag skulle fortsättningsvis ha samma hyresvärd som tidigare. Detta

skulle ge dem trygghet. De bör dessutom i lag tillförsäkras samma rättigheter

som andra hyresgäster, t.ex. vad gäller byte av lägenheten.

Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med m-motionen i allt

väsentligt likalydande motionsförslag. På förslag av ett enhälligt

bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna (bet. 1993/94:BoU21, rskr.

1993/94:373) att det förslag som förts fram i motionen borde ingå i

regeringens fortsatta överväganden beträffande de närbesläktade förslag som

förts fram i en departementspromemoria om bostadsrättsoptioner m.m. (Ds

1993:54). Regeringen har valt att inte efterkomma tillkännagivandet.

Enligt utskottets mening bör regeringen nu åter ges i uppdrag att se över

bestämmelserna i bostadsrättslagen och hyreslagen med syfte att förbudet mot

dubbelupplåtelse ändras så att det blir möjligt att upplåta en lägenhet med

bostadsrätt till en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag oaktat att

lägenheten är uthyrd. Med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i

motsvarande del om partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse bör

riksdagen som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu anfört.

dels att utskottets hemställan under 15 bort ha följande lydelse:

15. beträffande partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 17 i

motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört,

12. Föreningens självbestämmande över sina stadgar (mom. 16)

Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén

(m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med ?Utskottet

avstyrker? och slutar med ?sina stadgar? bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening bör bostadsrättslagen inte innehålla regler som

möjliggör för t.ex. bostadsrättsorganisationer att lägga in sitt veto mot för-

eningens stadgeändringar. Det är de enskilda föreningarna som genom

demokratiska beslut själva skall avgöra om och i vilken utsträckning de skall

vara bundna till de olika bostadsrättsorganisationerna. Föreningens rätt till

självbestämmande bör garanteras av lagstiftningen så att sådana villkor för

stadgeändring som går utöver bostadsrättslagens villkor skall vara ogiltiga.

Utskottet anser att regeringen till riksdagen bör återkomma med ett förslag

med denna innebörd. Med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 18 om

föreningens självbestämmande över sina stadgar bör riksdagen som sin mening ge

regeringen till känna vad utskottet nu anfört.

dels att utskottets hemställan under 16 bort ha följande lydelse:

16. beträffande föreningens självbestämmande över sina stadgar

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 18 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

13. Ägarlägenheter (mom. 17)

Sten Andersson (m), Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp),

Inga Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kd) och Jan-Olof Franzén (m)

anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med ?Utskottet

behandlade? och slutar med ?om ägarlägenheter? bort ha följande lydelse:

Utskottet behandlade ingående vid riksmötet 1994/95 (bet. BoU19) likalydande

motionsyrkanden (m), (kd) och (mp). Dessa avstyrktes av utskottet. I en

gemensam reservation från Moderaterna, Centerpartiet, Folkpartiet,

Miljöpartiet och Kristdemokraterna argumenterades för att ägarlägenheter

skulle införas. Det finns nu anledning för utskottet att ställa sig bakom den

då gjorda reservationen. Den innebär att regeringen till riksdagen bör lägga

fram ett förslag om att ägarlägenheter skall införas som ny upplåtelseform.

Med anledning av motionerna 1996/97:Bo201 (m) yrkande 16 och 1996/97: Bo222

(kd) yrkande 4 om ägarlägenheter bör riksdagen som sin mening ge regeringen

till känna vad utskottet nu anfört.

dels att utskottets hemställan under 17 bort ha följande lydelse:

17. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen med anledning av motionerna 1996/97:Bo201 yrkande 16 och

1996/97:Bo222 yrkande 4 som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

14. Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter (mom. 18)

Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén

(m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med ?Enligt

utskottets? och slutar med ?av hyresfastigheter? bort ha följande lydelse:

Lagen om förvärv av hyresfastigheter präglas av en byråkratisk

handläggningsordning, och dess tillämpning medför lång tidsutdräkt från det

att ett förvärv sker till dess lagfart kan beviljas. Detta drabbar de seriösa

fastighetsägarna. Lagstiftningen öppnar också för godtycke eftersom den

innebär en förhandsprövning av en förvärvares kvalifikationer och intentioner

med förvärvet. En sådan prövning är i praktiken svår att göra med någon

träffsäkerhet. Lagens syfte att förhindra oseriösa fastighetsägare har inte

heller uppnåtts. Hyresgästernas berättigade krav på ett skydd mot oseriösa

hyresvärdar bör i stället tillmötesgås genom ordentliga möjligheter till

ingripande i det fall en fastighetsägare inte visar sig fullgöra sina

förpliktelser mot hyresgäster och andra. I betänkandet Förvalta bostäder (SOU

1994:23) har föreslagits att förvärvslagen skall upphävas samtidigt som

bostadsförvaltningslagens möjligheter till ingripande skall stärkas. Enligt

utskottets mening skulle denna ordning tillgodose de krav som kan ställas på

större effektivitet vad gäller att bekämpa oseriösa hyresvärdar samtidigt som

den inte lägger hinder i vägen för en naturlig omsättning på hyresfastigheter.

Riksdagen bör därför ge regeringen till känna att den bör återkomma till

riksdagen med förslag till lagändringar som innebär att lagen om förvärv av

hyresfastigheter m.m. upphävs och som även i övrigt innebär att förslagen i

det nämnda betänkandet genomförs.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m)

yrkande 21 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om

förvärv och förvaltning av hyresfastigheter.

dels att utskottets hemställan under 18 bort ha följande lydelse:

18. beträffande förvärv och förvaltning av hyresfastigheter

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 21 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

15. Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning (mom. 19)

Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén

(m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med ?Enligt

utskottets? och på s. 12 slutar med ?annan bostadsanvisning? bort ha följande

lydelse:

En väl fungerande bostadsmarknad förutsätter att det finns ett flertal

aktörer som verkar fritt. Enligt utskottets mening bör fastighetsägarna själva

kunna svara för förmedling av de lägenheter som finns till uthyrning. Vid

sidan härav bör kunna finnas särskilda bostadsförmedlingar. Dessa kan drivas i

privat lika väl som i kommunal regi. Huruvida kommunen skall bedriva sådan

verksamhet bör beslutas på kommunal nivå, dvs. av kommunerna själva. Staten

bör således inte med föreskrifter reglera sådan verksamhet. Inte heller bör

statens regler omfatta en prisreglering av den privata bostadsförmedling som

finns. Ett i och för sig välmenande syfte att hålla ner den enskildes kostnad

för en privat anvisning slår mot den enskilde genom att ingen seriös och

effektiv förmedlingsverksamhet kan bedrivas, om beloppen är för låga. En

bostadsförmedling i konkurrens garanterar däremot en priseffektivitet. Den

prisreglering som i dag gäller enligt hyreslagens regler bör således

avskaffas. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag i denna fråga.

I övrigt finner utskottet inte nu skäl att ta ställning till de i motionerna

behandlade frågorna med hänsyn till de överväganden i Regeringskansliet som

kommer att ske av dessa frågor, främst i anledning av den bostadspolitiska

utredningens förslag. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion

1996/97:Bo401 (m) och med avslag på motionerna 1996/97:Bo234 (s) yrkande 3,

1996/97:Bo403 (m), 1996/97:Bo413 (v) yrkandena 1 och 4 samt 1996/97:A434 (v)

yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om

bostadsförmedling och annan bostadsanvisning.

dels att utskottets hemställan under 19 bort ha följande lydelse:

19. beträffande bostadsförmedling och annan bostadsanvisning

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo401 och med avslag på

motionerna 1996/97:Bo234 yrkande 3, 1996/97:Bo403, 1996/97:Bo413

yrkandena 1 och 4 samt 1996/97:A434 yrkande 2 som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

16. Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning (mom. 19)

Owe Hellberg (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med ?Enligt

utskottets? och på s. 12 slutar med ?annan bostadsanvisning? bort ha följande

ly-delse:

De svaga grupperna på bostadsmarknaden har fått betala ett högt pris för den

avreglering som skett. De har svårt att hävda sig i konkurrensen när det

gäller att skaffa sig en lägenhet. Utslagningen ökar till följd av detta.

Hyresvärdarna har inte tagit sitt samhälleliga ansvar när det gäller

bostadsförsörjningen. På sina håll har frivilliga överenskommelser träffats om

att hyresvärdarna skall lämna lägenheter till kommunal förmedling. Många

privata värdar har inte gått med på sådana avtal. Det har även visat sig svårt

att nå uppgörelser med allmännyttiga bostadsföretag. De uppgörelser som dock

har träffats har ofta omfattat ett otillräckligt antal lägenheter. Ingångna

avtal har inte hållits. Vid anvisning av enskilda bostadssökande har dessa

många gånger mötts av negativa besked om uthyrning. Enligt utskottets mening

är det uppenbart att det måste till en ordning för bostadsanvisning som

grundar sig på lag för att tillgodose kommunernas möjligheter att erhålla ett

tillräckligt antal lägenheter för förmedling. Det gäller också att finna ett

system där behövande bostadssökande kan erhålla en rättvis möjlighet att efter

anvisning erhålla ett hyreskontrakt. Hyresvärdens möjligheter att neka en

bostadssökande att hyra en lägenhet måste kunna prövas på ett sätt liknande

det som sker i förlängningstvister. Endast objektivt godtagbara och skäliga

grunder för att neka en bostadssökande att teckna kontrakt bör godtas. Detta

bör gälla i alla situationer när en bostadssökande önskar hyra en lägenhet.

Regeringen bör få i uppdrag att göra de närmare överväganden som behövs för

att effektivisera anvisningen av bostäder jämte därmed sammanhängande frågor i

enlighet med vad utskottet nu sagt. Övervägandena bör också omfatta frågan om

samhällets krav kan få genomslag vid beviljandet av lån och stöd vid ny- och

ombyggnad.

Den privata bostadsförmedlingsverksamhet som i dag bedrivs kan inte

betecknas som annat än oseriös. Verksamheten bör bli föremål för en närmare

undersökning, och regler bör utarbetas i syfte att denna verksamhet skall

bedrivas i för den enskilde bostadssökanden trygga och rimliga former. Enligt

utskottets mening bör särskilt frågan om en auktorisation kan vara ett

lämpligt medel i detta sammanhang bli föremål för överväganden. Regeringen bör

tillse att en sådan utredning görs och bör därefter återkomma till riksdagen

med förslag till nödvändig lagstiftning.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motionerna 1996/97: Bo234

(s) yrkande 3, 1996/97:Bo401 (m), 1996/97:Bo413 (v) yrkandena 1 och 4 samt

1996/97:A434 (v) yrkande 2 och med avslag på motion 1996/97: Bo403 (m) som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om bostadsförmedling och

annan bostadsanvisning.

dels att utskottets hemställan under 19 bort ha följande lydelse:

19. beträffande bostadsförmedling och annan bostadsanvisning

att riksdagen med anledning av motionerna 1996/97:Bo234 yrkande 3,

1996/97:Bo401, 1996/97:Bo413 yrkandena 1 och 4 samt 1996/97: A434 yrkande

2 och med avslag på motion 1996/97:Bo403 som sin mening ger regeringen

till känna vad utskottet anfört,

17. Inskränkningar av tomträttsinstitutet (mom. 20)

Sten Andersson (m), Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m)

och Jan-Olof Franzén (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med ?Utskottet

avstyrker? och slutar med ?av tomträttsinstitutet? bort ha följande lydelse:

Genom tomträttsinstitutet snedvrids de marknadsmässiga principer som är av

vikt för att fastighetsmarknaden skall kunna fungera väl. Ur den enskildes

perspektiv kan markkostnaden vid omreglering av tomträttsavtalet komma att

stiga brant till följd av omständigheter som han inte kan påverka. Effekterna

kan bli liknande dem fastighetsskatten har. Tomträttsinstitutet infördes för

att underlätta småhusboende. Detta motiv har i dag spelat ut sin roll. Någon

nytta av institutet i markplaneringssyfte eller för att kommunen skall kunna

tillgodogöra sig en markvärdesstegring finns knappast, såvida inte rent kon-

fiskatoriska åtgärder skall tillåtas mot tomträttshavaren. Tomträttsinstitutet

bör av dessa skäl begränsas på så sätt att några nya tomträtter inte skall få

upplåtas. Regeringen bör ges i uppdrag att till riksdagen lämna förslag till

de lagändringar som behövs för att detta skall kunna genomföras. Riksdagen bör

med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 15 om inskränkningar av

tomträttsinstitutet som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu

anfört.

dels att utskottets hemställan under 20 bort ha följande lydelse:

20. beträffande inskränkningar av tomträttsinstitutet

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 15 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

18. Expropriationsändamålen (mom. 21)

Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén

(m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med ?Utskottet

konstaterar? och på s. 13 slutar med ?beträffande expropriationsändamålen?

bort ha följande lydelse:

Ett tvångsingripande som innebär att någon berövas den mark han äger är

ibland nödvändigt för att tillgodose viktiga samhälleliga intressen. Tvångs-

ingripande bör ske med stor restriktivitet. I expropriationslagen har införts

ett stort antal ändamål för vilka expropriation tillåts vilka inte uppfyller

krav på att endast angelägna allmänna intressen skall leda till att

äganderätten skall få vika. Enligt utskottets mening är tiden nu mogen för en

genomgripande reform av expropriationslagen. Reformen bör ha som utgångspunkt

att inskränkningar i enskild markägares rätt endast får ske för att skydda

människor till liv, hälsa och säkerhet, för att skydda miljö och natur och för

att kunna genomföra för landet och kommunen ytterst angelägna uppgifter. Den

viktiga avgränsningen av lagens möjligheter till ingripande bör anförtros en

parlamentariskt sammansatt kommitté. Regeringen bör föranstalta om en sådan

utredning. Riksdagen bör med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 12 i

motsvarande del om expropriationsändamålen som sin mening ge regeringen till

känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 21 bort ha följande lydelse:

21. beträffande expropriationsändamålen

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 12 i

motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört,

19. Expropriationslagens ersättningsregler (mom. 22)

Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén

(m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med ?Utskottet

behandlar? och slutar med ?expropriationslagens ersättningsregler? bort ha

följande lydelse:

Den enskilde som drabbas av en expropriation bör utan inskränkning få full

kompensation för den ekonomiska förlust som drabbar honom. Utskottet anser

därför att den s.k. presumtionsregeln bör avskaffas. Den som drabbas av

expropriation bör också fullt ut få täckning för de kostnader han lägger ner

vid den rättsliga prövning expropriationslagen anvisar. Han bör även vid ett

eget överklagande till hovrätt eller Högsta domstolen kunna få den lägre

instansens avgörande omprövat utan att riskera att han får betala de kostnader

som överklagandet fört med sig, ibland motsvarande en betydande del av den

ersättning han erhållit i anledning av expropriationen. Regeringen bör i

samband med de överväganden den gör i anledning av betänkandet

Presumtionsregeln i expropriationslagen (SOU 1996:45) utarbeta förslag till de

lagändringar som utskottet förordar. Arbetet bör omfatta överväganden om

expropriationslagen bör genomgå förändringar på annat sätt för att hindra att

den enskilde fråntas sin äganderätt eller att denna och andra rättigheter

inskränks utan att han erhåller full ersättning för den förlust han gör.

Regeringen bör återkomma till riksdagen i ärendet. Riksdagen bör i anledning

av motion 1996/97:Bo201 yrkande 12 i motsvarande del om expropriationslagens

ersättningsregler som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet

anfört.

dels att utskottets hemställan under 22 bort ha följande lydelse:

22. beträffande expropriationslagens ersättningsregler

att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 12 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

Innehållsförteckning

Sammanfattning........................................1

Motionerna............................................1

Utskottet.............................................3

Hyresrätt 3

Avtalsfrihet 3

Hyressättning 3

Dröjsmål med hyran 4

Det kollektiva hyresförhandlingssystemet 5

Bostadsrätt 6

Allmän översyn m.m. 6

Bostadsrättens värde som pant 7

Förbudet mot dubbelupplåtelse 9

Villkor för ändring av stadgarna 9

Ägarlägenheter 10

Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter 10

Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning 10

Tomträtt 12

Expropriation 12

Hemställan 13

Reservationer........................................16

1. Ökad avtalsfrihet på hyresrättens område (mom. 1) 16

2. Återupprättande av bruksvärdessystemet (mom. 2) 17

3. Principerna för hyressättning (mom. 3) 18

4. En bostadshyresgästs betalningsförsummelse (mom. 4) 18

5. En andrahandshyresgästs betalningsförsummelse (mom. 5) 19

6. En lokalhyresgästs betalningsförsummelse (mom. 6) 20

7. Panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse (mom. 10)

20

8. En bostadsrättsförenings förmånsrätt (mom. 11) 21

9. Personligt låneansvar för bostadsrättshavare (mom. 12) 22

10. En utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens

pantvärde (mom. 14)

22

11. Partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse (mom. 15) 23

12. Föreningens självbestämmande över sina stadgar (mom. 16) 24

13. Ägarlägenheter (mom. 17) 24

14. Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter (mom. 18) 25

15. Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning (mom. 19) 26

16. Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning (mom. 19) 27

17. Inskränkningar av tomträttsinstitutet (mom. 20) 28

18. Expropriationsändamålen (mom. 21) 28

19. Expropriationslagens ersättningsregler (mom. 22) 29