Bet. 1997/98:BoU7

Bostadsutskottets betänkande

1997/98:BOU07

Vissa frågor om hyresrätt och bostadsrätt m.m.

Innehåll

Sammanfattning

Propositionen

Motionerna

Utskottet

Hemställan

Reservationer

Innehållsförteckning

1997/98

BoU7

Sammanfattning

I detta betänkande behandlar utskottet de förslag till ändringar av hyreslagen

och viss annan hyresrättslig lagstiftning som regeringen lagt fram i

proposition 1997/98:46 jämte motionsförslag som väckts i anledning av

propositionen samt de motioner som väckts under den allmänna motionstiden år

1997 som gäller hyresrätt, bostadsrätt och annan lagstiftning inriktad på

boendet.

Utskottet tillstyrker regeringens förslag till lagändringar och avstyrker

samtliga motionsyrkanden. På initiativ av utskottet föreslås vissa

redaktionella ändringar i lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.

Till betänkandet har fogats 25 reservationer och ett särskilt yttrande.

Propositionen

Regeringen har i proposition 1997/98:46 föreslagit att riksdagen antar

regeringens förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea

hovrätt.

Motionerna

I betänkandet behandlas

dels de under allmänna motionstiden 1997 väckta motionerna

1997/98:Bo202 av Carl Bildt m.fl. (m) vari yrkas

15. att riksdagen beslutar om ett återupprättande av det ursprungliga

bruksvärdessystemet i enlighet med vad som anförts i motionen,

16. att riksdagen beslutar avskaffa hyresförhandlingslagen i enlighet med vad

som anförts i motionen,

17. att riksdagen hos regeringen begär förslag om införandet av

ägarlägenheter i enlighet med vad som anförts i motionen,

18. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om bostadsrätter,

19. att riksdagen beslutar att andra stadgar för bostadsrättsföreningar än de

som anges i bostadsrättslagen skall vara ogiltiga,

1997/98:Bo218 av Ulf Björklund m.fl. (kd) vari yrkas

12. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lag för s.k. ägarlägenheter

enligt motionen,

13. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om villkoren för bostadsrätterna,

1997/98:Bo219 av Cinnika Beiming m.fl. (s) vari yrkas

6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om införandet av en ny bostadsanvisningslag,

7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om att lagstiftningen bör ses över i syfte att försvåra den olagliga

handeln med hyreskontrakt,

8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om att privata bostadsförmedlingar måste omfattas av samhällsinsyn.

1997/98:Bo231 av Johan Lönnroth m.fl. (v) vari yrkas

3. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring enligt vad i

motionen anförts om en lagstiftad bostadsanvisningsrätt,

6. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring att

kommunerna ges rätt att ingripa mot såväl kommunala som privata

fastighetsägares möjlighet att ställa orimliga eller diskriminerande krav på

den bostadssökande,

7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om förlängning av återvinningsfristen vid försenad inbetalning av hyra,

1997/98:Bo403 av Roland Larsson (c) vari yrkas att riksdagen hos regeringen

begär förslag till sådan lagändring i enlighet med vad som anförts i motionen.

dels de med anledning av proposition 1997/98:46 väckta motionerna

1997/98:Bo8 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om andrahandsuthyrning,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om borgen och pant,

3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist,

4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om informationsskyldighet för hyresvärden,

5. att riksdagen beslutar avskaffa förvärvslagen i enlighet med vad som

anförts i motionen.

1997/98:Bo9 av Owe Hellberg m.fl. (v) vari yrkas

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om andrahandsuthyrning,

3. att riksdagen hos regeringen begär förslag på när man skall få begära

borgen i samband med uthyrning av lägenhet enligt vad som anförts i motionen,

4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts under avsnittet Undvik vräkningar,

5. att riksdagen hos regeringen begär förslag om förvärvstillstånd för även

de bolag vars huvudsakliga uppgift inte är att äga och förvalta fastigheter

enligt vad som i motionen anförts,

6. att riksdagen hos regeringen begär förslag om sådan ändring i

förvärvsreglerna att även hyresradhus ingår enligt vad som i motionen anförts,

7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om Hyresgästföreningens möjligheter att begära tillståndsprövning i

Hyresnämnden,

8. att riksdagen hos regeringen begär förslag till förändring av

bostadsförvaltningslagen enligt vad som anförts i motionen.

Propositionen

De föreslagna ändringarna i hyreslagen (12 kap. jordabalken) innebär i allt

väsentligt följande. Bestämmelsen om tillstånd till andrahandsuthyrning görs

mer förmånlig för hyresgästen genom att kravet på att hyresgästen under viss

tid inte skall ha tillfälle att använda lägenheten slopas. Härigenom blir det

lättare för äldre och sjuka att hyra ut sin lägenhet i andra hand under en tid

de vistas på institution. Det blir också möjligt för den som på prov vill bo

samman med någon annan att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Vidare införs

regler om att åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även vid sådana brister

i en lägenhets skick som finns på tillträdesdagen (s.k. ursprunglig brist).

Dessutom föreslås en bestämmelse om skyldighet för hyresvärden att lämna

information om sitt namn och om var han kan nås eller, om hyresvärden är en

juridisk person, ställföreträdarens namn och adress. Särskilda regler skall

dessutom gälla om hyresvärden eller en ställföreträdare inte finns i Sverige.

Slutligen lämnas förslag om en bestämmelse om att den som ställt borgen eller

pant till säkerhet för fullgörande av ett hyresavtal skall ha rätt att efter

viss tid säga upp sitt åtagande.

Bestämmelsen i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. om

skyldighet för den som har förvärvat en hyresfastighet m.m. att anmäla sitt

förvärv föreslås ändras så att ett sådant förvärv i fortsättningen kan anmälas

av såväl överlåtaren som förvärvaren. Den tid som kommunen har på sig att

begära hyresnämndens prövning av förvärvet föreslås bli förlängd till fyra

månader.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juni 1998.

De i propositionen intagna lagförslagen har som bilagor fogats till detta

betänkande.

Utskottet

Propositionens förslag och därtill anknutna motionsförslag

Andrahandsuthyrning

Enligt propositionens förslag skall det i fortsättningen räcka med att

hyresgästen har beaktansvärda skäl för att hyra ut sin lägenhet i andra hand

och att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Det nu

gällande kravet på att hyresgästen inte under viss tid skall vara i tillfälle

att använda sin lägenhet slopas. Förslaget avser främst att möjliggöra

andrahandsuthyrning vid vård på institution och vid prov av ett samboende.

Hyresnämnden skall när den ger tillstånd till andrahandsuthyrning alltid

begränsa det till viss tid.

Motionärerna bakom motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 1 anser att viss

restriktivitet skall gälla för andrahandsuthyrning när någon vill inleda ett

samboförhållande på prov. Enligt motionen skall den föreslagna förändringen av

lagtexten (40 § hyreslagen) godtas, men det skall klargöras att ändringen inte

skall uppfattas som ett generellt medgivande när samboförhållanden inleds.

I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 2 föreslås en regelbunden omprövning av

tillstånd, t.ex. varje år eller den kortare tid hyresnämnden bestämmer.

Enligt vad regeringen utvecklat i propositionen räcker det inte att en

situation av ett visst slag är för handen, t.ex. att någon vill inleda ett

samboförhållande på prov, för att tillstånd skall meddelas. Därutöver måste

förhållandena i det enskilda fallet vara sådana att hyresgästen kan anses ha

beaktansvärda skäl för att hyra ut lägenheten. Skälen måste således vara av en

viss styrka. Hyresgästen måste visa att han har behov av att behålla

anknytningen till lägenheten även om detta krav inte bör ställas alltför högt.

Enligt utskottets mening saknas skäl för att göra tillståndsprövningen mer

restriktiv än vad som föreslagits. Med tillstyrkan av regeringens förslag i

motsvarande del avstyrker utskottet således motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 1 om

andrahandsuthyrning för att pröva ett samboförhållande.

Det bakom propositionen liggande utredningsförslaget (SOU 1996:148, Översyn

av förvärvslagen och hyreslagen) innehöll att hyresnämndens tillstånd normalt

skulle begränsas till ett år. Liksom flera remissinstanser anser regeringen att

en sådan regel är alltför kategorisk och att förhållandena i praktiken är

alltför mångskiftande för att några generella tidsgränser skall kunna ställas

upp. Enligt propositionens förslag skall det därför överlåtas åt

rättstillämpningen att i varje särskilt fall avgöra hur länge en

andrahandsuthyrning skall få fortgå. Utskottet delar regeringens ståndpunkt.

Med tillstyrkan av regeringens förslag i motsvarande del avstyrker utskottet

således motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 2 om tidsgränsen för hyresnämndens

tillstånd till andrahandsuthyrning.

Borgen och pant beträffande bostadshyresavtal

Regeringens förslag om införande av en legal uppsägningsrätt avseende borgen

gäller endast i fråga om bostadshyresavtal. Uppsägningsrätten avses gälla

oberoende av om borgen gäller hyresgästens eller hyresvärdens fullgörande av

hyresavtalet men blir i praktiken inriktad på att gälla förpliktelserna på

hyresgästsidan. Enligt propositionens lagförslag tilläggs borgensmannen rätt

att säga upp sitt åtagande. Borgensåtagandet skall upphöra nio månader efter

uppsägning, dock tidigast två år efter det att åtagandet har börjat att gälla.

Kortare uppsägningstid skall kunna avtalas. Motsvarande reglering föreslås

beträffande pant. Ingen begränsning av möjligheterna att kräva borgen eller

pant föreslås. Ansvaret som följer av ett borgensåtagande föreslås inte bli

förändrat. De nya reglerna skall enligt regeringen också gälla vid

ikraftträdandet redan gjorda åtaganden. Vad gäller uppsägningsmöjligheten

föreslås dock att den ifrågavarande borgen eller panten skall anses ha börjat

gälla vid ikraftträdandet. Lagstiftningens genomslag på äldre åtaganden

motiveras med att den har ett starkt inslag av skyddslagstiftning.

Enligt utskottets mening skulle kunna ifrågasättas om den föreslagna

uppsägningsrätten kan utnyttjas beträffande sådan pant eller borgen som

länsstyrelsen funnit vara skälig när hyresgästen deponerat hyra enligt 21 §

hyreslagen. Säkerheten ställs för den kostnad som hyresvärden kan få för att få

ut det deponerade beloppet och för ränta på beloppet. Enligt utskottets mening

kan den föreslagna bestämmelsen inte anses gälla annan borgen eller pant än som

tillgodoser en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst om att säkerhet

skall ställas. Ett ifrågasättande av det nämnda slaget torde därför inte ha fog

för sig.

I motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 2 föreslås att det skall införas en

möjlighet för hyresvärden att omförhandla hyresavtalet när ett borgensåtagande

till följd av de nya reglerna skall upphöra att gälla. En sådan möjlighet avses

gynna de svagare hyresgästerna eftersom hyresvärden vid uthyrningen slipper

göra en riskavvägning som i många fall annars skulle leda till att hyresvärden

väljer en hyresgäst med bättre ekonomiska förutsättningar. I samma motions-

yrkande lämnas förslag om att rätten att ensidigt träda ur ett borgensåtagande

endast bör gälla fysiska personer. Tillgången till hyresrätter för socialt

utsatta grupper riskerar enligt motionärerna annars att minska. Motionärerna

tänker särskilt på de fall när en socialnämnd går i borgen för att möjliggöra

ett hyreskontrakt.

Enligt praxis torde det förhållandet att ett borgensåtagande har upphört inte

ensamt kunna föranleda att hyresavtalet upphör. Regeringen anser det rimligt

att hyresgästen, trots att en borgen upphört att gälla, normalt får bo kvar i

de fall han inte försummat att betala hyran eller på annat sätt brustit i sina

förpliktelser. Utskottet delar denna bedömning. Någon möjlighet till reella

omförhandlingar som kan påverka hyresgästens rätt att bo kvar bör inte ges

hyresvärden. Hyresgästens besittningsskydd bör alltså inte försvagas. De nya

reglerna medför inte någon skyldighet för en socialnämnd att säga upp ett

borgensåtagande den gjort för att någon skall kunna erhålla ett eget

hyreskontrakt. Utskottet utgår från att en socialnämnd fullgör sina åligganden

med utgångspunkt i att lämna det bistånd som anses lämpligast. Det finns inte

enligt utskottets mening skäl att inskränka de nya reglernas tillämpning till

fysiska personer.

Med tillstyrkan av regeringsförslaget i motsvarande del avstyrker utskottet

motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 2 om uppsägning av borgen och pant.

I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 3 föreslås en reglering av förutsättningarna

för att hyresvärden skall få kräva ett borgensåtagande och att hyresgästen

skall ges en möjlighet till överprövning när hyresgästen uppfattar att han fått

ett oskäligt nej av den hyresvärd han begärt att få hyra av.

Utskottet anser liksom regeringen det tveksamt om en ordning av denna typ

skulle bli verksam. Den bostadssökande som inte kan eller vill uppfylla

hyresvärdens krav på säkerhet torde knappast bli hjälpt av en möjlighet att

föra talan mot hyresvärden eftersom lägenheten inte skulle vara ledig när

frågan om hyresvärden ställt ett obefogat krav på säkerhet avgjorts. För det

fall att hyresgästen accepterar ett oskäligt villkor om borgen kan hyresgästen

begära hyresnämndens prövning av villkoret. Med hänsyn till det anförda

avstyrker utskottet motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 3 om en lagreglering av när

borgen kan krävas.

Hyresbetalning

Reglerna om förverkande på grund av betalningsdröjsmål bör inte ändras enligt

regeringens bedömning. Inte heller bör det införas någon ytterligare reglering

avseende de fall att ett hyresavtal på annat sätt än genom förverkande upphör

på grund av betalningsförsummelse. Regeringen föreslår inte några lagregler om

hyresavisering eller betalningspåminnelse.

I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 4 lämnas förslag om att hyresvärden skall

vara skyldig att skicka en betalningspåminnelse innan hyresvärden skall kunna

säga upp hyresgästen därför att hyresrätten förverkats p.g.a. av bristande

betalning. Först en vecka efter att en betalningspåminnelse avsänts skall

uppsägning få ske och återvinningsfristen börja löpa. Därefter skall proceduren

löpa som i dag. Samma motionsyrkande, liksom motion 1997/98:Bo231 (v) yrkande

7, innehåller förslag om att återvinningsfristen skall utsträckas från tre till

fyra veckor.

I propositionen hänvisas till att hyreslagens förverkanderegler innehåller

ett krav på att hyresgästen delges en formell underrättelse om

betalningsförsummelsen med information om att han genom att betala hyran inom

viss tid kan få tillbaka hyresrätten. Regeringen har inte funnit att något

talar för att ett lagligt krav på avisering eller påminnelse skulle ha någon

nämnvärd betydelse för det antal avhysningar som genomförs varje år. Regeringen

har samma inställning till frågan om att förlänga återvinningsfristen, bl.a.

med hänsyn till att flertalet hyresgäster som kommit efter med hyran inte har

möjlighet att betala sin skuld, eftersom den oftast avser flera månadshyror och

att dessa hyresgäster inte blir hjälpta av att de bereds ytterligare någon tid

att ordna betalningen. Regeringen har också kunnat konstatera att hyresvärdarna

endast i undantagsfall låter verkställa en avhysning om skulden betalas.

Sammanfattningsvis anser regeringen att det inte finns anledning anta att det

är lagreglerna i sig som är anledning till det ökade antalet avhysningar och

att det därför inte bör göras några lagändringar beträffande

betalningsdröjsmål.

Utskottet anser liksom regeringen att antalet avhysningar är oroväckande

stort. Utskottet gör också den bedömningen att det knappast genom en

förlängning av de olika frister som gäller eller liknande går att ge

hyresgästerna ett verkningsfullt anstånd så att de kan undvika avhysning genom

att betala sina skulder. Det stora antalet avhysningar har sin grund i andra

förhållanden än brister i hyreslagens reglering. På grund härav avstyrker

utskottet förslagen i motionerna 1997/98:Bo9 (v) yrkande 4 och 1997/98:Bo231

(v) yrkande 7 om dröjsmål med hyresbetalning.

Åtgärdsföreläggande

Regeringen föreslår att åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även vid s.k.

ursprunglig brist. De nya reglerna skall enligt förslaget även omfatta de

hyresavtal som gäller vid ikraftträdandet.

I motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 3 föreslås att de nya reglerna om

åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist endast skall gälla avtal som ingåtts

efter det att lagen trätt i kraft. Vidare föreslås att hyresvärden genom avtal

skall kunna friskriva sig från åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist.

Enligt gällande rätt kan åtgärdsföreläggande endast meddelas för skador och

brister som uppkommit under hyrestiden. Någon motsvarande möjlighet finns inte

för brister som finns redan på tillträdesdagen. Enligt utskottets mening bör

den av regeringen föreslagna nya regeln om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig

brist införas. Redan enligt dagens regler gäller att flera påföljder kan riktas

mot hyresvärden vid ursprunglig brist. Bland annat har hyresgästen med

iakttagande av vissa regler möjlighet att själv avhjälpa bristen på

hyresvärdens bekostnad. Det förutsätts att hyresgästen kan förskottera

kostnaden. Eftersom det inte gäller att utvidga hyresvärdens ansvar för dessa

brister utan endast att införa en ny påföljd finner utskottet inte någon

bärande invändning mot att de nya reglerna skall gälla också de hyresavtal som

gäller vid de nya lagreglernas ikraftträdande. Enligt regeringsförslaget skall

reglerna om åtgärdsföreläggande inte gå att avtala bort. En sådan möjlighet

skulle försvaga den föreslagna regelförändringen på ett sådant sätt att det

skulle kunna ifrågasättas om det vore meningsfullt att genomföra den.

Regeringens förslag till lagändring bör därför genomföras. Med tillstyrkan av

regeringens förslag i motsvarande del avstyrker utskottet således motion

1997/98:Bo8 (m) yrkande 3 om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist.

Informationsskyldighet för hyresvärden

I propositionen föreslås att hyresvärden skall vara skyldig att informera

hyresgästerna om sitt namn och om var han kan nås. Om hyresvärden är en

juridisk person skall motsvarande uppgifter lämnas även om ställföreträdaren.

Finns hyresvärden eller, om denne är en juridisk person, ställföreträdaren, i

utlandet, skall uppges vem som i Sverige är behörig att ta emot delgivning på

hans vägnar. Utskottet noterar att förslaget på denna punkt innebär ett krav på

att ytterligare uppgifter skall lämnas. Informationen skall lämnas genom anslag

på väl synlig plats i huset.

I motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 4 lämnas förslag om att det skall räcka att

information lämnas om ett ombud som är behörig att företräda hyresvärden.

Enligt utskottets mening är det av vikt att hyresgästen har tillgång till

uppgift om vem som är hans hyresvärd. Motionsförslaget är inte acceptabelt ur

den synvinkeln att det skulle innebära att ett byte av hyresvärd kunde ske utan

att det skulle vara synbart för hyresgästen. Motionsförslaget bör därför inte

genomföras. Inget hindrar att hyresvärden också lämnar uppgift om någon som är

behörig att företräda honom med upplysning om att kontakter företrädesvis bör

tas med denne. Regeringens förslag som innebär att uppgift alltid skall lämnas

om vem som är hyresvärd och att därutöver under vissa förutsättningar även

skall lämnas uppgifter om ställföreträdare och annan som på hyresvärdens vägnar

är behörig att ta emot delgivning jämte adressuppgifter, bör därför genomföras.

Med tillstyrkan av regeringens förslag i motsvarande del avstyrker utskottet

således motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 4 om informationsskyldighet för

hyresvärden.

Tillstånd till förvärv av hyresfastighet

Enligt regeringens bedömning bör lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m. bestå utan genomgripande förändringar.

I motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 5 föreslås att förvärvslagen avskaffas med

hänsyn till att den försvårar omsättningen av fastigheter och att dess

tillämpning innebär godtycke.

Liksom regeringen anser utskottet att lagstiftningen bör vara sådan att

oseriösa eller på annat sätt olämpliga förvärvare av hyresfastigheter i

möjligaste mån hindras från att över huvud taget komma in på

fastighetsmarknaden och att i ett sådant system förvärvslagen fortfarande är

ett viktigt instrument. Ju effektivare denna lag är, desto mindre blir behovet

att ingripa mot försumliga hyresvärdar och desto mindre olägenheter uppstår för

hyresgästerna. Utskottet avstyrker på anförda skäl motion 1997/98:Bo8 (m)

yrkande 5 om ett avskaffande av förvärvslagen.

Motionärerna bakom motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 5 önskar en skärpning av

lagen på det sättet att en prövning av förvärvstillstånd även skall ske vid

aktie- och andelsförvärv i bolag vars huvudsakliga uppgift är annan än att äga

och förvalta fastigheter. I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 6 föreslås att

hyresradhus bör omfattas av förvärvstillståndsprövning.

Tillståndsplikt för förvärv av aktier eller andel i ett bolag gäller endast

om taxeringsvärdet för de av bolaget ägda fastigheterna enligt senaste

balansräkning är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar.

Under den remissbehandling som föregick propositionen gjordes gällande att

bolag med blandad verksamhet där fastighetsinnehavet var litet många gånger

brister i sin fastighetsförvaltning och sitt hyresvärdskap. Regeringen anser

att det saknas fog för ett påstående om att dessa näringsidkare sköter sin

fastighetsförvaltning sämre än andra och att därför något mer uttalat behov att

utvidga lagens tillämpningsområde inte finns. Regeringen hänvisade också till

att de olägenheter som är förenade med förvärvsprövning skulle inträda i långt

fler fall än i dag.

En förutsättning för att ett förvärv skall bli föremål för tillståndsprövning

är att fastigheten skall vara taxerad som hyreshusenhet. Fastigheter som är

bebyggda med radhus är normalt taxerade som småhusenhet och omfattas då inte av

förvärvslagens bestämmelser. En utvidgning av förvärvslagen till att också

omfatta fastigheter bebyggda med hyresradhus har av regeringen bedömts vara

svår att utforma så att den endast träffat de förvärv av småhus som det är

angeläget att pröva. Det skulle enligt regeringen inte vara acceptabelt att

lagen fick en sådan utvidgning att den omfattar ett mycket stort antal förvärv

där det inte finns något prövningsbehov.

Utskottet delar regeringens bedömning av frågorna om en utvidgning av

förvärvslagens tillämpningsområde och avstyrker motion 1997/98:Bo9 (v)

yrkandena 5 och 6.

I fråga om kommunernas och hyresgästorganisationernas roller vid

förvärvsprövningen anser regeringen att kommunen skall behålla ansvaret för den

inledande förvärvsprövningen. Kommunen föreslås vara skyldig att bereda

hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig över den förvärvsanmälan som

förvärvaren eller överlåtaren gör. Vidare föreslås att hyresnämnden inte skall

kunna vägra förvärvstillstånd, om en ansökan har medgivits av kommunen och

hyresgästorganisationen.

I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 7 läggs förslag fram om att

hyresgästorganisationen bör ges samma villkor som kommunen att inleda en

tillståndsprövning i hyresnämnden.

Utskottet anser att det är ändamålsenligt att kommunen har det övergripande

ansvaret för förvärvstillståndsprövningen. Det får då också anses naturligt att

det inledande ställningstagandet till om hyresnämnden skall pröva ett förvärv

bör ankomma på kommunen ensam. En hyresgästorganisations inflytande garanteras

av den föreslagna skyldigheten för kommunen att lämna organisationen tillfälle

att yttra sig. Utskottet delar alltså regeringens bedömning av dessa frågor.

Utskottet avstyrker motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 7 om

hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen.

Enligt regeringsförslaget skall kommunen få fyra månader på sig att begära

förvärvstillståndsprövning. Enligt nuvarande regler gäller en tid om tre

månader. Den tid under vilken en kommun kan utöva sin förköpsrätt enligt

förköpslagen (1967:868) är bestämd till tre månader. Om försäljningen skall

anmälas till kommunen enligt 3 § första stycket lagen om förvärv av

hyresfastighet m.m. räknas tiden för förköp alltid från det att kommunen mottog

en sådan anmälan om försäljningen (se 7 § förköpslagen). På motsvarande sätt

som i förvärvslagen skall, om avskrift av köpehandlingen inte bifogats anmälan,

tiden räknas först från det att kommunen mottog sådan handling. Enligt

utskottet kan det finnas skäl att uppmärksamma om inte också tidsfristen enligt

förköpslagen bör utsträckas till fyra månader. Utskottet utgår från att

regeringen gör de överväganden som kan behövas.

Bostadsförvaltningslagen

Enligt regeringen bör det inte göras någon förändring i bostadsförvaltnings-

lagen (1977:792).

I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 8 föreslås att ingripande skall kunna ske på

ett tidigare stadium och på ett mildare sätt genom att en

förvaltningsanmärkning utfärdas i enlighet med vad Boverket anfört i sitt

remissvar.

Regeringen finner det tveksamt om behovet av en mildare sanktionstyp är så

stort och pekar på hyresgästernas nuvarande och förslagna möjligheter att

enligt hyreslagen begära åtgärdsföreläggande och de föreslagna ändringarna i

förvärvslagen. Mot denna bakgrund anser regeringen att ytterligare erfarenheter

bör vinnas innan en skärpning av bostadsförvaltningslagen övervägs. Regeringen

anser därför att lagen för närvarande inte bör ändras.

Utskottet anser att det inte nu finns anledning att genomföra den i motionen

föreslagna förändringen av bostadsförvaltningslagen. Ytterligare erfarenheter

av hyreslagens och förvärvslagens tillämpning bör vinnas innan man överväger en

skärpning av bostadsförvaltningslagen. Utskottet avstyrker således motion

1997/98:Bo9 (v) yrkande 8 om ytterligare möjligheter till ingripande enligt

bostadsförvaltningslagen.

Vissa följdändringar i anledning av propositionens lagförslag

Regeringens förslag till ändringar i lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m. bör vinna bifall. Förslaget avser bl.a. införandet av ett

nytt andra stycke i 10 §. Det stycke som nu utgör paragrafens tredje stycke

kommer till följd av detta att utgöra paragrafens fjärde stycke. I 9 § första

stycket, 10 a § första stycket och 13 § första stycket samma lag hänvisas till

10 § tredje stycket. Dessa hänvisningar bör ändras till att avse 10 § fjärde

stycket. Ett förslag till lagändring som omfattar dessa ändringar har bifogats

detta betänkande som bilaga 2. Utskottet föreslår att riksdagen antar det av

utskottet med anledning av propositionen förordade förslaget till lag om

ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Förslaget har som

bilaga 2 fogats till detta betänkande.

Propositionens förslag i övrigt

Utskottet har beträffande de lagförslag som inte berörts ovan inte funnit

anledning till erinran eller särskilt uttalande.

Utskottet föreslår sålunda att riksdagen antar de i propositionen intagna

lagförslagen i vad mån de inte behandlats ovan. De har som bilaga 1 fogats till

detta betänkande.

Vissa överväganden i anledning av propositionens lagförslag

Enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt får

regeringen försöksvis lämna ekonomiska föreningar tillstånd och medge undantag

från viss lagstiftning så att de kan bedriva verksamhet med kooperativ

hyresrätt. Försökslagen gäller t.o.m. utgången av år 1998. Utskottet anser det

önskvärt att det särskilt övervägs om de nu föreslagna reglerna som ger

möjlighet att säga upp ett åtagande om borgen eller pant bör gälla de

föreningar som deltar i försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt liksom

andra föreningar som upplåter kooperativ hyresrätt. Det gäller främst i fråga

om de föreningar som själv hyr lägenheter och upplåter dem i andra hand till

sina medlemmar när det gäller de säkerheter som kan ha ställts för föreningens

fullgörande av det avtal föreningen har med fastighetsägaren. Utskottet utgår

från att ett ställningstagande i denna fråga kommer att ingå i de överväganden

som regeringen förväntas göra om denna upplåtelseforms framtid.

Övriga motionsförslag

Hyressättning

Moderata samlingspartiet har i sin partimotion 1997/98:Bo202 från allmänna

motionstiden tagit upp vissa frågor om hyressättningssystemet. I motionens

yrkande 15 föreslås att riksdagen beslutar om att återupprätta det ursprungliga

bruksvärdessystemet. Motionärerna hänvisar till att bruksvärdessystemet

ursprungligen var avsett att ha en starkare koppling till marknadshyror.

Förslaget omfattar fri hyresbildning efter förhandling mellan hyresvärd och

hyresgäst i kombination med bevarat besittningsskydd. Vidare förutsätts att de

allmännyttiga bostadsföretagens hyresledande roll avskaffas.

Bostadsutskottet har vid flera tillfällen under de senaste åren, senast i

betänkande 1996/97:BoU8, behandlat motionsyrkande motsvarande vad som föreslås

i den nu aktuella motionen. Utskottet har vid dessa tillfällen inte funnit

anledning att överväga sådana förändringar i bruksvärdessystemet som

motionärerna förordar. Inte heller nu har i motionen presenterats argument som

ger utskottet anledning att ändra sitt ställningstagande. Motion 1997/98:202

(m) yrkande 15 avstyrks således.

Det kollektiva hyresförhandlingssystemet

I motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 16 föreslås att hyresförhandlingslagen skall

avskaffas.

Ett kollektivt förhandlingssystem har många fördelar både för hyresgästerna

och hyresvärden. Det underlättar regleringen av hyrorna och andra hyresvillkor.

Det ger också trygghet åt den enskilde hyresgästen eftersom denne inte behöver

uppträda ensam i förhandlingarna med hyresvärden. En lagstiftning som ger

hyresvärdarna en förhandlingsskyldighet gentemot en hyresgästorganisation är

nödvändig. Det kan nämligen befaras att vissa hyresvärdar annars skulle

undandra sig förhandlingar med hyresgästorganisationen. Särskilt mot s.k.

oseriösa hyresvärdar är hyresgästernas behov att uppträda kollektivt stort.

Hyresförhandlingslagen innebär också rättssäkerhetsgarantier för de enskilda

hyresgästerna. Den påbjuder en likabehandling av hyresgästerna vad gäller

hyressättningen för att bl.a. förhindra att de oorganiserade hyresgästerna

diskrimineras. Den ger hyresgästerna en särskild rätt till prövning av den

ersättning en hyresgästorganisation kan erhålla för sin förhandlingsverksamhet.

Av vikt är också att hyresgästerna genom lagen tillagts en särskild

prövningsrätt avseende de kollektiva överenskommelser om hyresvillkoren som

träffas mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. Lagen garanterar

dessutom de enskilda hyresgästerna en rätt att förhandla enskilt, om de så

önskar, vilken möjlighet ett av lagstiftningen oreglerat kollektivt system

hyresvärden annars ensam skulle ges bestämmanderätt över.

Enligt utskottets mening kan mot den angivna bakgrunden inte komma i fråga

att lämna det kollektiva förhandlingssystemet oreglerat. Hyresförhandlingslagen

skall därför inte avskaffas. Utskottet avstyrker motion 1997/98: Bo202 (m)

yrkande 16 om ett avskaffande av hyresförhandlingslagen.

Bostadsrätt

Villkor för ändringarna av stadgarna

I motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 19 föreslås att medlemmarnas inflytande över

sina bostadsrättsföreningar bör stärkas genom att andra villkor för ändringar

av föreningsstadgarna än de som framgår av bostadsrättslagen bör förklaras

ogiltiga.

I bostadsrättslagen anges att om det i en förenings stadgar intagits något

villkor för ändring av stadgarna utöver vad som följer av lagen så gäller det

villkoret (9 kap. 24 § bostadsrättslagen). Ett exempel på ett villkor av detta

slag är att en vid sidan av en bostadsrättsförening stående

bostadsrättsorganisation skall godkänna ett beslut om stadgeändring.

Senast under förra riksmötet (bet. 1996/97:BoU8) avstyrkte utskottet en

motsvarande motion med motiveringen att det får anses vara en fråga för

medlemmarna i en bostadsrättsorganisation att själva besluta om organisationen

skall ha det inflytande ett i motionen åsyftat stadgevillkor ger.

Utskottet finner inte anledning att ändra sitt ställningstagande och

avstyrker motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 19 om en bostadsrättsförenings

självbestämmanderätt över sina stadgar.

Partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse

I motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del föreslås att förbudet

mot dubbelupplåtelse bör slopas i de fall kommun eller kommunala bolag ombildar

huset till bostadsrätt i syfte att ombildning skall underlättas.

Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att bostadsrätt inte får upplåtas till

en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 § bostadsrättslagen).

Bostadsrätt kan dock upplåtas till en hyresgäst som vill att lägenheten skall

omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa fall försvåra ombildningen

till bostadsrätt.

Förbudet har behandlats vid många olika tillfällen. Bl.a. behandlades det i

en departementspromemoria om s.k. bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I

promemorian bedömdes att förbudet inte skulle tas bort eftersom detta skulle

kunna innebära oklarheter och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda till

rättsförluster för hyresgäster i bostadsrättslägenheter. Bakgrunden till den

bedömningen står att finna i att hyreslagen i vissa avseenden särreglerar

uthyrning av bostadsrättslägenheter, bl.a. vad gäller hyresgästens

besittningsskydd.

Under riksmötet 1995/96 avstyrkte utskottet en motion med samma innehåll

(bet. BoU3). Utskottet delade då en av regeringen redovisad uppfattning om att

negativa effekter skulle uppstå om förbudet togs bort helt eller delvis. Det

befarades att risken för oklarheter och missförstånd skulle kunna leda till

rättsförluster för hyresgästerna i bostadsrättslägenheter. Ett partiellt förbud

skulle dessutom, för att skydda hyresgästerna, behöva medföra ett förbud för

kommunen eller dess bolag att överlåta bostadsrätten.

Utskottet finner inte anledning ändra uppfattning i frågan. Utskottet

avstyrker motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del om ett

partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse.

Bostadsrättshavarens rättigheter mot föreningen

I motion 1997/98:Bo403 (c) föreslås att den enskilde bostadsrättshavaren skall

ges ett inflytande över standardhöjande åtgärder som föreningen vidtar i sitt

hus motsvarande den rätt som numera tillkommer en hyresgäst.

Bostadsrättsutredningen (dir. 1996:10 och 1997:116) skall göra en systematisk

jämförelse mellan hyreslagen och bostadsrättslagen vad gäller regleringen av

den boendes rättigheter och skyldigheter. Utredningens resultat bör avvaktas

innan riksdagen tar ställning till den av motionären väckta frågan. Utskottet

avstyrker motion 1997/98:Bo403 (c) bostadsrättshavarens inflytande över

standardhöjande åtgärder.

Personligt låneansvar för bostadsrättshavaren

I motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del föreslås att varje

bostadsrättshavare skall ansvara för sin del av hela bostadsrättsföreningens

belåning. Bostadsrättshavaren skulle därmed kunna tillgodogöra sig

privatpersonens rätt att dra av räntekostnader i inkomstdeklarationen.

Det föreligger inte något hinder enligt bostadsrättslagen för en

bostadsrättsförening att ordna det så att medlemmarna i stället för föreningen

tar upp lån för en ny- eller ombyggnad av föreningens hus. Vid

föreningsbildningen kan t.ex. insatserna sättas så att föreningen inte behöver

ta något lån. I departementspromemorian Förstärkt bostadsrätt (Ds 1994:59)

föreslogs att möjligheter skulle införas för en ny typ av bostadsrättsförening

i vilken bostadsrättshavarna skulle svara för lånen och att föreningen skulle

förbjudas att ta lån och inteckna fastigheten. Regeringen har inte funnit skäl

att föra fram promemorieförslaget till riksdagen.

Bostadsrättsutredningen skall analysera vilka problem ett system med

differentierade insatser kan innebära och om ett sådant system närmare bör

regleras i lagen (dir. 1996:10 och 1997:116). Utredningen skall också överväga

om det skall finnas från föreningslagen avvikande regler bl.a. vad gäller en

höjning av insatserna.

Utskottet finner inte skäl att förorda lagstiftning där det görs till regel

att de enskilda bostadsrättshavarna personligen skall ansvara för de skulder

som gäller huset. Däremot kan det finnas fördelar med att varje

bostadsrättshavare har möjlighet att efter eget val betala en större insats

eller göra annat kapitaltillskott mot att han erhåller en lägre årsavgift.

Sådana ordningar tillämpas i dag av en del föreningar. Problem i förhållande

till den lagstiftning som i dag gäller kan dock uppstå. En lagreglerad ordning

kan därför vara av värde. Bostadsrättsutredningens överväganden bör avvaktas.

Mot den angivna bakgrunden anser utskottet att motion 1997/98:Bo218 (kd)

yrkande 13 i motsvarande del om ett personligt låneansvar för

bostadsrättshavaren bör avstyrkas.

Utskottet vill i detta sammanhang anmärka att utskottet inte behandlar

förslaget ur skatterättslig synvinkel. Denna fråga behandlades bl.a. av den

bostadspolitiska utredningen (SOU 1996:156) som föreslagit att bostadsrättens

behandling i skattelagstiftningen bör ses över i enlighet med tidigare

utredningars förslag.

Bostadsrättens pantvärde

I motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del framförs krav på vissa

förbättringar av bostadsrättens pantvärde. Det gäller att en långivare som tar

i anspråk en pantsatt bostadsrätt bör få en ovillkorlig rätt till inträde i

föreningen och till andrahandsuthyrning. Vidare gäller att en

bostadsrättsföreningens fordran på förfallna avgifter inte bör prioriteras

framför andra fordringar.

Riksdagen beslutade hösten 1995 om vissa ändringar av bostadsrättslagen som

syftar till att stärka bostadsrättens pantvärde (bet. 1995/96:BoU3). Genom

denna lagstiftning har en juridisk person tillagts en rätt att under tre år

utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, om den juridiska

personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller

tvångsförsäljning och då hade panträtt i bostadsrätten. Till denna rätt är

kopplad en rätt att upplåta den i bostadsrätten ingående lägenheten i andra

hand. Denna lagtekniska lösning har delvis som förebild de regler som gäller

dödsbons rätt att utöva bostadsrätt efter en avliden.

I samma lagstiftningsärende infördes en legal panträtt för föreningen

omfattande fordran på förfallna avgifter. Genom regleringen erhöll föreningen,

jämfört med tidigare, en mindre omfattande rätt till företräde i förhållande

till en panthavare för fordringar gentemot bostadsrättshavaren.

Ett motionsförslag med samma innebörd som det som nu väckts behandlade

riksdagen vid sitt ställningstagande till de nya reglerna. Utskottet anförde då

sammanfattningsvis bl.a. följande. De betänkligheter som är förknippade med att

panthavaren inte har rätt till medlemskap är inte av sådan styrka att någon

annan lösning bör väljas. Tidsbegränsningen av rätten att utnyttja

bostadsrätten är skälig eftersom bostadsrättslagen inte ger juridiska personer

någon rätt till medlemskap. Fysiska personers lån med bostadsrätten som

säkerhet är uteslutande personligt betingade och behöver därför inte behandlas

på samma sätt som en juridisk persons förvärv. Motionsförslagen avslogs av

riksdagen.

Utskottet finner inte skäl att nu ändra sitt redovisade tidigare

ställningstagande. Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet motion

1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del beträffande en panthavares rätt

till medlemskap och andrahandsupplåtelse.

Utskottet har tidigare intagit den ståndpunkten att omfattningen av den

legala panträtten utgör en bra avvägning mellan å ena sidan föreningens

intressen och å andra sidan panthavarens krav att erhålla betalning för sin

fordran (bet. 1995/96:BoU3). Utskottet finner inte heller på denna punkt skäl

till annat ställningstagande. Utskottet avstyrker med hänvisning till det

anförda motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del beträffande en

bostadsrättsförenings förmånsrätt.

I motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del föreslås en

utvärdering av 1996 års ändringar om en förstärkning av bostadsrättens värde

som pant. Enligt motionärerna finns det behov av kompletteringar och

förtydliganden vad gäller omfattningen av den legala panträtten och köparens

förpliktelser vid överlåtelse av bostadsrätt.

De nya reglerna trädde i kraft den 1 januari 1996. Utan att i gå in på

behovet av en utvärdering anser utskottet att de nya reglerna varit i kraft

alltför kort tid för att det skall vara meningsfullt att göra en utvärdering.

Därtill kommer att Bostadsrättsutredningen utreder ett helt nytt system för

pantsättning. Den förväntas i denna del bli klar senast den 30 juni 1998.

Utredningsuppdraget har inte direkt den inriktning motionärerna föreslår, men

övervägandena avseende ett nytt pantsättningssystem bör avvaktas innan

riksdagen tar ställning till frågan om en utvärdering av reglerna som påverkar

en bostadsrätts pantvärde, eftersom en förändring av pantsättningssystemet kan

påverka bostadsrättens värde som pant. Utskottet avstyrker på anförda skäl

motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del om en utvärdering av

reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde.

I motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del föreslås ett

inrättande av ett allmänt bostadsrättsregister där ägare och pantsättningar

finns införda.

Frågan om ett centralt bostadsrättsregister är föremål för

Bostadsrättsutredningens överväganden (dir. 1996:10 och 1997:116) som i denna

del förväntas bli klara senast den 30 juni 1998. Resultatet av de pågående

övervägandena bör avvaktas. Utskottet avstyrker med det anförda motion

1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del om ett centralt

bostadsrättsregister.

Ägarlägenheter

I två motioner, 1997/98:Bo202 (m) yrkande 17 och 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 12,

föreslås att ägarlägenheter skall införas som ny upplåtelseform.

Utskottet behandlade ingående vid riksmötet 1994/95 (bet. BoU19) likalydande

motionsyrkanden av (m), (kd) och (mp). Dessa avstyrktes av utskottet. Det finns

inte anledning för utskottet att inta en annorlunda ställning till frågan om

införandet av en ny upplåtelseform. Utskottet avstyrker därför m- och kd-

motionerna om ägarlägenheter.

Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning

Två motioner behandlar frågor om bostadsanvisningsrätt och bostadsförmedling. I

båda motionerna hänvisas till ökande problem på bostadsmarknaden, särskilt för

svaga hushåll. Motionärerna anser att många fastighetsägare ställer allt högre

krav på nya hyresgäster. Kraven uppges avse såväl ekonomiska som andra

förhållanden.

I motion 1997/98:Bo219 (s) lämnas tre förslag om ett ökat samhällsinflytande

över bostadsanvisningen. I yrkande 6 föreslås ett riksdagens tillkännagivande

om införandet av en ny bostadsanvisningslag. Motionärerna framhåller att

kommunerna måste få starkare instrument för att kunna skydda dem som har det

besvärligt på bostadsmarknaden. Vidare tas i motionen upp frågor om privat

bostadsförmedling och förekomsten av ?svarta pengar? i detta sammanhang. Enligt

motionens yrkande 8 bör privata bostadsförmedlingar omfattas av samhällsinsyn

på ett sätt motsvarande vad som gäller vid förmedling av bostadsrätter. I

yrkande 7 föreslås att lagstiftningen bör ses över i syfte att försvåra den

olagliga handeln med hyreskontrakt.

Även i motion 1997/98:Bo231 (v) yrkande 3 föreslås riksdagen i ett

tillkännagivande framhålla behovet av en lagstiftad bostadsanvisningsrätt för

att stärka de svaga hushållens möjligheter på bostadsmarknaden.

Anvisningsrätten föreslås omfatta både de kommunala och privata

bostadsföretagens lägenhetsbestånd. I yrkande 6 föreslås riksdagen hos

regeringen begära förslag till sådana regler att kommunerna ges rätt att

ingripa mot såväl kommunala som privata fastighetsägares möjlighet att ställa

orimliga eller diskriminerande krav på de bostadssökande. Kommunerna föreslås

också få rätt att överklaga fastighetsägarnas fördelning av bostäder.

Bostadsutskottet delar den oro som framkommer i de två motionerna över de

problem som vissa hushåll har att komma in på den ordinarie bostadsmarknaden.

Många ungdomar och hushåll med begränsade ekonomiska resurser är i dag

hänvisade till osäkra hyresförhållanden med andrahandskontrakt eller andra

tillfälliga lösningar. Förutsättningarna på bostadsmarknaden varierar starkt

över landet. I vissa delar är tillgången på hyresbostäder i dagsläget mycket

god. En självklar strävan bör givetvis vara att en god bostadsförsörjning kan

tryggas även på orter med hög efterfrågan och för hushåll med begränsade

ekonomiska resurser. Utskottet anser liksom motionärerna att förekomsten av

oseriös bostadsförmedling och handel med hyreskontrakt självfallet är helt

oacceptabel.

Frågor om det ansvar som kommunerna respektive övriga parter på

bostadsmarknaden har för bostadsförsörjningen har under de senaste åren

övervägts i olika sammanhang. En fråga som därvid varit central är ansvaret för

bostadsförsörjningen för de grupper som i dag har svårt att av egen kraft hävda

sina intressen. Diskussioner har förts i denna fråga mellan företrädare för

Inrikesdepartementet och bostadsmarknadens parter. Vidare har den

bostadspolitiska utredningen i sitt slutbetänkande (SOU 1996:156) övervägt

frågan om kommunernas ansvar och styrmedel i sammanhanget. Utredningen ansåg

visserligen att det i nuläget inte fanns skäl att ge kommunerna lagstödd

möjlighet till förmedlingsrätt för privata hyresbostäder men att kommunerna bör

återfå en sådan möjlighet om deras förmåga att uppfylla sitt bostadssociala

ansvar allvarligt hotas.

Utgångspunkten för de överväganden som gjorts under de senaste åren i frågan

om hur bostadsförsörjningen för utsatta grupper skall kunna förbättras har

varit att i första hand frivilliga överenskommelser skall eftersträvas. Även

utskottet gör bedömningen att samförståndslösningar inte sällan kan ge bäst

resultat. Utskottet instämmer emellertid även i den bostadspolitiska

utredningens bedömning att nya kommunala styrmedel bör aktualiseras om sådana

lösningar inte kan uppnås. Denna inställning redovisade utskottet även

föregående år (se bet. 1996/97:BoU8 s. 11).

Bostadsutskottet gör bedömningen att den rådande situationen på

bostadsmarknaden är sådan att åtgärder behöver vidtas för att säkerställa att

bostäder förmedlas på ett sätt som bättre står i överensstämmelse med det

bostadspolitiska målet att alla människors behov av en god bostad skall kunna

tillgodoses. Utskottet förväntar sig därför att regeringen återkommer till

riksdagen med förslag med syftet att trygga en god tillgång till bostäder

särskilt för de på bostadsmarknaden utsatta grupperna. Det finns i detta

sammanhang även skäl att överväga om större krav på samhällsinsyn bör gälla vid

privat förmedling av hyresbostäder.

De i motionerna aktualiserade frågorna har givetvis ett starkt samband med

övriga bostadspolitiska frågor som kan förväntas bli behandlade i den

proposition om bostadspolitiken som regeringen har aviserat till den 19 mars i

år. Enligt vad utskottet erfarit kommer regeringen i den bostadspolitiska

propositionen att redovisa överväganden i frågor som gäller bostadsanvisning

och bostadsförmedling.

Mot den ovan redovisade bakgrunden gör utskottet inte nu en närmare bedömning

av motionsförslagen om bostadsanvisning och bostadsförmedling. Ett bättre

underlag för vidare överväganden och beslut i frågan bör avvaktas. Motionerna

1997/98:Bo219 (s) yrkandena 6-8 och 1997/98:Bo231 (v) yrkandena 3 och 6

avstyrks av detta skäl.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande andrahandsuthyrning för att pröva ett

samboförhållande

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion

1997/98:Bo8 yrkande 1 antar regeringsförslaget i motsvarande del i

enlighet med bilaga 1 till detta betänkande,

res. 1 (m) - motiv.

2. beträffande tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till

andrahandsuthyrning

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion

1997/98:Bo9 yrkande 2 antar regeringsförslaget i motsvarande del i

enlighet med bilaga 1 till detta betänkande,

res. 2 (v)

3. beträffande uppsägning av borgen och pant

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion

1997/98:Bo8 yrkande 2 antar regeringsförslaget i motsvarande del i

enlighet med bilaga 1 till detta betänkande,

res. 3 (m)

4. beträffande en lagreglering av när borgen kan krävas

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo9 yrkande 3,

res. 4 (v)

5. beträffande dröjsmål med hyresbetalning

att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Bo9 yrkande 4 och 1997/98:Bo231 yrkande

7,

res. 5 (v)

6. beträffande åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion

1997/98:Bo8 yrkande 3 antar regeringsförslaget i motsvarande del i

enlighet med bilaga 1 till detta betänkande,

res. 6 (m)

7. beträffande informationsskyldighet för hyresvärden

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion

1997/98:Bo8 yrkande 4 antar regeringsförslaget i motsvarande del i

enlighet med bilaga 1 till detta betänkande,

res. 7 (m)

8. beträffande avskaffande av förvärvslagen

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo8 yrkande 5,

res. 8 (m)

9. beträffande en utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo9 yrkandena 5 och 6,

res. 9 (m) - motiv.

res. 10 (v)

10. beträffande hyresgästorganisationernas roll vid

förvärvsprövningen

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo9 yrkande 7,

res. 11 (m) - motiv.

res. 12 (v)

11. beträffande ytterligare möjligheter till ingripande enligt

bostadsförvaltningslagen

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo9 yrkande 8,

res. 13 (v)

12. beträffande lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m.

att riksdagen med anledning av proposition 1997/98:46 antar i bilaga 2 som

utskottets förslag betecknade lydelse,

13. beträffande de i propositionen intagna lagförslagen i vad mån de

inte behandlats ovan

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 i motsvarande delar antar

de som bilaga 1 till detta betänkande fogade förslagen till

a) lag om ändring i jordabalken,

b) lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

c) lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i

Svea hovrätt,

14. beträffande förändringar i bruksvärdessystemet

att riksdagen avslår motion 1997/98:202 yrkande 15,

res. 14 (m)

15. beträffande ett avskaffande av hyresförhandlingslagen

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 16,

res. 15 (m)

16. beträffande en bostadsrättsförenings självbestämmanderätt över

sina stadgar

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 19,

res. 16 (m)

17. beträffande ett partiellt upphävande av förbudet mot

dubbelupplåtelse

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande del,

res. 17 (m, fp, kd)

18. beträffande bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande

åtgärder

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo403,

res. 18 (c)

19. beträffande ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande del,

res. 19 (kd)

20. beträffande en panthavares rätt till medlemskap och

andrahandsupplåtelse

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande del,

res. 20 (m)

21. beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande del,

res. 21 (m)

22. beträffande en utvärdering av reglerna om förstärkning av

bostadsrättens pantvärde

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande del,

res. 22 (kd)

23. beträffande ett centralt bostadsrättsregister

att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande del,

24. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Bo202 yrkande 17 och 1997/98:Bo218

yrkande 12,

res. 23 (m, c, fp, mp, kd)

25. beträffande bostadsanvisning och bostadsförmedling

att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Bo219 yrkandena 6-8 och 1997/98:Bo231

yrkandena 3 och 6.

res. 24 (m) - motiv.

res. 25 (v)

Stockholm den 19 februari 1998

På bostadsutskottets vägnar

Knut Billing

I beslutet har deltagit: Knut Billing (m), Lennart Nilsson (s), Rune Evensson

(s), Bengt-Ola Ryttar (s), Sten Andersson (m), Marianne Carlström (s), Rigmor

Ahlstedt (c), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Lena Larsson (s), Owe

Hellberg (v), Lilian Virgin (s), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kd), Carina

Moberg (s), Juan Fonseca (s) och Peter Weibull Bernström (m).

Reservationer

1. Andrahandsuthyrning för att pröva ett samboförhållande (mom. 1,

motiveringen)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull

Bernström (m) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar med

?Enligt vad? och slutar med ?ett samboförhållande? bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening bör lagen ge hyresgästen möjlighet att erhålla

tillstånd från hyresnämnden till andrahandsuthyrning för att hyresgästen under

en viss tid skall kunna prova på ett samboende. Det bör emellertid inte räcka

med att hyresgästen avser att inleda ett samboförhållande. Andra omständigheter

måste dessutom motivera tillståndet. Det är också något regeringen berör men

dess skrivningar är så svaga att ett tillstånd närmast framstår som en

oförytterlig rättighet. Enligt utskottets mening stämmer inte regeringens

motivering med den lagbestämmelse den föreslår. I lagtexten anges att tillstånd

skall lämnas om hyresgästen på grund av familjeförhållanden har beaktansvärda

skäl och dessutom hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Bara den omständigheten att ett provboende skall inledas räcker inte enligt den

ordalydelse lagtexten fått och så bör heller inte vara fallet. En annan ordning

skulle riskera att leda till en markant ökning av antalet andrahandsuthyrningar

i överhettade områden. Därigenom skulle den reguljära hyresmarknadens

funktionssätt liksom hyresrätten som upplåtelseform urholkas. Den förslagna

bestämmelsen om andrahandsuthyrning bör dock antas i föreslaget skick till

eftersom dess ordalydelse ger uttryck för den restriktivitet utskottet anser

skall gälla. Eftersom motionärerna blir tillgodosedda genom det förslag till

lagändring propositionen innehåller behöver motionen inte vinna bifall.

2. Tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning (mom. 2)

Owe Hellberg (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar med ?Det bakom? och

slutar med ?till andrahandsuthyrning? bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening bör reglerna om andrahandsuthyrning ge möjligheter

för den hyresgäst som har starka skäl för att hyra ut i andra hand att erhålla

tillstånd till det. Det bör samtidigt eftersträvas att de allra flesta

hyresgäster har ett hyresavtal direkt med fastighetsägaren och alltså inte hyr

i andra hand. Enligt utskottets mening tillgodoser regeringens förslag de skäl

som finns för utökade möjligheter till uthyrning i andra hand. För att

liberaliseringen inte skall gå alltför långt och äventyra den nyss utsagda

strävan mot att hyresgästerna i största utsträckning skall ha

förstahandskontrakt, bör införas en regel som innebär att tillstånden skall

förnyas varje år. Hyresnämnden bör ha möjlighet att ge tillstånd för kortare

tid. Regeringen bör i lämpligt sammanhang till riksdagen återkomma med de

förslag till lagändringar som är nödvändiga. Utskottet tillstyrker regeringens

förslag och föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 (v)

yrkande 2 om tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning

som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse:

2. beträffande tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till

andrahandsuthyrning

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 antar regeringens förslag

i motsvarande del och med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkande 2 som

sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

3. Uppsägning av borgen och pant (mom. 3)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull

Bernström (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med ?Enligt praxis?

och slutar med ?borgen och pant? bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening bör regeringens förslag nu godtas. Utskottet är dock

kritiskt till förslaget i två avseenden. Det gäller dels hyresvärdens

möjligheter till att omförhandla ett hyresavtal när en borgen kommit att

upphöra till följd av uppsägning, dels att rätten att ensidigt utträda ur ett

borgensåtagande även gäller juridiska personer.

En hyresvärd måste i många fall ha en garanti i form av en borgen vid

uthyrning av en lägenhet. En garanti underlättar ofta tillträde till

bostadsmarknaden för olika utsatta grupper, bl.a. ungdomar. Möjligheten att

ensidigt säga upp ett borgensåtagande efter två år påverkar hyresvärdens

bedömning och val av hyresgäster. En hyresvärd kommer sannolikt att välja den

hyresgäst som har bäst förutsättningar att betala hyran under de år som kommer.

Eftersom en borgen innebär att ekonomiskt svagare grupper kan bedömas som lika

säkra hyresgäster som ekonomiskt starkare grupper, kommer möjligheten att säga

upp ett borgensåtagande att innebära en större risk när hyresvärden hyr ut till

t.ex. en arbetslös eller en studerande som kanske har fem års studier framför

sig. I de fall en hyresvärd kan välja kommer valet att ge den hyresgäst som har

fast inkomst ett försteg. Utskottet anser att det går att komma till rätta med

detta problem, om det ges en möjlighet för hyresvärden att kunna omförhandla

avtalet i den del det gäller att säkerställa hyresgästens förpliktelser. Frågan

bör t.ex. kunna hänskjutas till hyresnämnden för det fall att hyresvärd,

hyresgäst och borgensman inte kan enas i frågorna om ett fortsatt

borgensåtagande skall gälla eller hur detta närmare skall vara utformat.

Motsvarande bör också gälla i fråga om pant.

I många fall går socialnämnden i borgen för att möjliggöra ett hyreskontrakt.

Denna möjlighet innebär att en långt större del av bostadsmarknaden blir

tillgänglig för socialt utsatta grupper i samhället. Möjligheten att säga upp

ett borgensåtagande bör därför inte omfatta andra än fysiska personer.

Motsvarande bör gälla även i fråga om pant.

Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag till de lagändringar

utskottet förordat för att stärka ställningen för de utsatta grupperna av

hyresgäster på bostadsmarknaden. Utskottet tillstyrker nu regeringens förslag

och föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 2 om

uppsägning av borgen och pant ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 3 bort ha följande lydelse:

3. beträffande uppsägning av borgen och pant

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 antar regeringens förslag

i motsvarande del och med anledning av motion 1997/98:Bo8 yrkande 2 som

sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

4. En lagreglering av när borgen kan krävas (mom. 4)

Owe Hellberg (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar med ?Utskottet

anser? och slutar med ?kan krävas.? bort ha följande lydelse:

Utskottet har tidigare konstaterat att de föreslagna möjligheterna att säga

upp en borgen eller pant bör genomföras. Bakgrunden till detta är att det inte

är rimligt att sådana förpliktelser gäller mer än två år. Enligt utskottets

mening är det många gånger inte skäligt att ett krav på borgen eller pant

ställs upp över huvud taget. En reglering bör därför ske av när hyresvärden kan

ställa krav på sådan säkerhet. Får en hyresgäst inte hyra en lägenhet för att

denne inte kan ordna ett borgensåtagande eller pant eller av annan anledning

inte vill tillmötesgå hyresvärdens krav på säkerhet, bör hyresgästen kunna

begära en prövning av frågan om hyresvärden ställt upp ett oskäligt krav. Ett

sådant system kan vara förenat med vissa lagtekniska svårigheter. Utskottet

anser det som angeläget att de berörda frågeställningarna blir föremål för en

utrednings överväganden. Till regeringen bör överlämnas att ge ett sådant

utredningsuppdrag. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen i anledning av motion

1997/98:Bo9 (v) yrkande 3 om en lagreglering av när borgen kan krävas m.m. som

sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 4 bort ha följande lydelse:

4. beträffande en lagreglering av när borgen kan krävas

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkande 3 som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

5. Dröjsmål med hyresbetalning (mom. 5)

Owe Hellberg (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar med ?Utskottet

anser? och på s. 7 slutar med ?med hyresbetalning? bort ha följande lydelse:

Utskottet konstaterar att reformerna av hyreslagens regler om

betalningsdröjsmål inte fått avsedd effekt att minska antalet avhysningar till

en mer rimlig nivå. Bestämmelserna behöver därför ändras så att hyresgästernas

skydd ökas. Regeringen har valt att inte föreslå några förändringar av

hyreslagens regler om betalningsdröjsmål. Utskottet anser däremot att reglerna

bör förändras.

Bostaden utgör för flertalet människor den grundläggande tryggheten i

tillvaron. Det framstår därför som i det närmast obegripligt att ett förfarande

som gäller förverkande och avhysning kan inledas utan att det ställs krav på

att en betalningspåminnelse har skickats ut. Detta skall ses mot bakgrund av

att det inte föreligger någon skyldighet för hyresvärden att ens avisera att

hyran skall betalas. Utskottet anser att det skall föreligga en obligatorisk

skyldighet för hyresvärden att skicka ut en betalningspåminnelse innan en

uppsägning får ske. Detta krav skall utgöra ett första steg för att en

hyresrätt skall kunna förverkas. Beträffande det andra steget,

återvinningsfristen, anser utskottet att den tid som nu gäller om tre veckor är

för snävt tilltagen. Hyreslagen bör utformas så att hyresgästen, i fall av

enstaka svårigheter att betala hyran i tid, ges en något större möjlighet att

göra rätt för sig. Det bör inte sällan kunna ske om fristen görs så lång att en

månadslön kan komma att utbetalas under tiden. Fristens längd bör också

bestämmas med hänsyn till att socialnämnden skall ges tillräcklig tid för att

hinna nå kontakt med hyresgästen och besluta om bistånd. Mot bakgrund av det

anförda förordar utskottet att återvinningsfristens längd bör sättas till fyra

veckor.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo9

(v) yrkande 4 och 1997/98:Bo231 (v) yrkande 7 om dröjsmål med hyresbetalning

som sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 5 bort ha följande lydelse:

5. beträffande dröjsmål med hyresbetalning

att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo9 yrkande 4 och

1997/98:Bo231 yrkande 7 som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

6. Åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist (mom. 6)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull

Bernström (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med ?Enligt

gällande? och slutar med ?ursprunglig brist? bort ha följande lydelse:

När en hyresgäst hyr en lägenhet är han medveten om de brister lägenheten har

när han tillträder den. Enligt dagens regler kan hyresgästen inte genom ett

åtgärdsföreläggande tvinga hyresvärden att åtgärda bristerna. Enligt utskottets

mening är det inte rimligt att avtalsfriheten inskänks genom den tvingande

reglering som regeringen föreslår. Regeln bör därför utformas så att den genom

överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen kan avtalas bort. Den bör

över huvud taget inte göras tillämplig på sådana hyresavtal som ingåtts före

lagens ikraftträdande i enlighet med de allmänna principer som gäller mot

retroaktivt verkande lag.

Enligt utskottets mening bör till 12 kap. 11 § jordabalken som ett nytt

andra stycke följande bestämmelse tilläggas.

Hyresvärden och hyresgästen får genom avtal bestämma att vad som sägs i första

stycket 5 inte skall gälla.

Utskottet anser att punkterna 2 och 3 i övergångsbestämmelserna till

propositionens förslag till ändringar i jordabalken skall ha följande lydelse.

2. I fråga om hyresavtal som träffats före lagens ikraftträdande skall 11 §

första stycket 5 och andra stycket inte tillämpas.

3. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande att ställa pant eller

borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid

ikraftträdandet.

Utskottet tillstyrker regeringens förslag med de av utskottet med anledning av

motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 3 förordade förändringarna om

åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist.

dels att utskottets hemställan under 6 bort ha följande lydelse:

6. beträffande åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist

att riksdagen med anledning av proposition 1997/98:46 och motion 1997/98:Bo8

yrkande 3 antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken i

motsvarande del med följande ändringar:

a) till 12 kap. 11 § skall läggas ett nytt andra stycke med lydelse:

Hyresvärden och hyresgästen får genom avtal bestämma att vad som sägs i första

stycket 5 inte skall gälla.

b) punkterna 2 och 3 i övergångsbestämmelserna med lydelse:

2. I fråga om hyresavtal som träffats före lagens ikraftträdande skall 11 §

första stycket 5 och andra stycket inte tillämpas.

3. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande att ställa pant eller borgen

som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid ikraftträdandet.

7. Informationsskyldighet för hyresvärden (mom. 7)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull

Bernström (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ?Enligt

utskottets? och slutar med ?för hyresvärden? bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening är det för hyresgästen väsentliga att denne lämnas

information om vem han skall vända sig till när han skall kontakta hyresvärden.

Hyresgästen har liten eller ingen anledning att känna till vem som tecknar

firma för ett stort fastighetsaktiebolag. Det bör därför vara tillräckligt att

hyresvärden lämnar information om en person som han befullmäktigat att

företräda honom och var denne kan nås. Denne person skall vara bosatt i landet.

Regeringens förslag till lydelse av 12 kap. 18 i § jordabalken bör därför

kompletteras med en bestämmelse som innebär att hyresvärden, i stället för att

lämna de uppgifter som anges i förslaget, kan lämna uppgift om en person som

befullmäktigats att företräda honom, om denna person är bosatt i Sverige.

Regeringen bör återkomma till riksdagen med förslag till den förordade

lagändringen. Utskottet tillstyrker regeringens förslag och föreslår att

riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 4 om

informationsskyldighet för hyresvärden som sin mening ger regeringen till känna

vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 7 bort ha följande lydelse:

7. beträffande informationsskyldighet för hyresvärden

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 i motsvarande del antar

regeringens förslag och med anledning av motion 1997/98:Bo8 yrkande 4 som

sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

8. Avskaffande av förvärvslagen (mom. 8)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull

Bernström (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ?Liksom

regeringen? och slutar med ?av förvärvslagen? bort ha följande lydelse:

Lagen om förvärv av hyresfastigheter präglas av en byråkratisk

handläggningsordning, och dess tillämpning medför lång tidsutdräkt från det att

ett förvärv sker till dess lagfart kan beviljas. Detta drabbar de seriösa

fastighetsägarna. Lagstiftningen öppnar också för godtycke eftersom den innebär

en förhandsprövning av en förvärvares kvalifikationer och intentioner med

förvärvet. En sådan prövning är i praktiken svår att göra med någon

träffsäkerhet. Lagens syfte att förhindra oseriösa fastighetsägare har inte

heller uppnåtts. Hyresgästernas berättigade krav på ett skydd mot oseriösa

hyresvärdar bör i stället tillmötesgås genom ordentliga möjligheter till

ingripande i det fall en fastighetsägare inte visar sig fullgöra sina

förpliktelser mot hyresgäster och andra. I betänkandet Förvalta bostäder (SOU

1994:23) har föreslagits att förvärvslagen skall upphävas samtidigt som

bostadsförvaltningslagens möjligheter till ingripande skall stärkas. Enligt

utskottets mening skulle denna ordning tillgodose de krav som kan ställas på

större effektivitet vad gäller att bekämpa oseriösa hyresvärdar samtidigt som

den inte lägger hinder i vägen för en naturlig omsättning på hyresfastigheter.

Riksdagen bör därför ge regeringen till känna att den bör återkomma till

riksdagen med förslag till lagändringar som innebär att lagen om förvärv av

hyresfastigheter m.m. upphävs och som även i övrigt innebär att förslagen i det

nämnda betänkandet genomförs.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo8 (m)

yrkande 5 om ett avskaffande av förvärvslagen som sin mening ger regeringen

till känna vad utskottet anfört .

dels att utskottets hemställan under 8 bort ha följande lydelse:

8. beträffande avskaffande av förvärvslagen

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo8 yrkande 5 som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

9. En utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde (mom. 9, motiveringen)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull

Bernström (m) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med

?Utskottet delar? och slutar med ?5 och 6? bort ha följande lydelse:

Med hänsyn till att utskottet anser att förvärvslagen skall avskaffas kan det

inte kan komma i fråga att utvidga lagens tillämpningsområde. Utskottet

avstyrker därför motion 1997/98:Bo9 (v) yrkandena 5 och 6 om en utvidgning av

förvärvslagens tillämpningsområde.

10. En utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde (mom. 9)

Owe Hellberg (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med ?Utskottet

delar? och slutar med ?5 och 6? bort ha följande lydelse:

Tillståndsplikt för aktie- och andelsförvärv gäller endast om taxeringsvärdet

för de av bolaget ägda fastigheterna enligt senaste balansräkning är större än

det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Det innebär att ett värde på

fastighetsbeståndet i relativa tal på 51 % ger tillståndsplikt medan ett värde

om 49 % inte ger det, även om det i det första fallet gäller endast fem

fastigheter och i det andra fallet gäller ett hundratal. Regeringen har ansett

att förvärvslagen inte bör utvidgas till att omfatta aktie- eller andelsförvärv

av bolag vars uppgift är en annan än att äga och förvalta fastigheter.

Regeringen anser det inte vara motiverat eftersom man inte kan säga att denna

kategori av fastighetsägare skulle vara sämre än andra och hänvisar också till

att de olägenheter som är förenade med förvärvsprövningen skulle inträda i

långt fler fall än i dag. Utskottet finner att dessa skäl inte är bärkraftiga.

Det räcker med att konstatera av att denna kategori av fastighetsägare inte är

påtagligt bättre än andra ägarkategorier för att motivera en tillståndsprövning

eftersom det är hyresgästernas behov av skydd mot oseriösa hyresvärdar som

skall tillgodoses. Med hänsyn till detta ändamål är det rimligt, vilket också

lagstiftningen i övrigt ger uttryck för, att överlåtare och förvärvare får

finnas sig i de olägenheter som en förvärvsprövning kan medföra. Den nu

behandlade ägarkategorin kan inte anses vara påtagligt bättre än andra

fastighetsägare, och förvärvslagen bör därför omfatta förvärv av alla bolag som

innehar hyresfastigheter.

Regeringen motiverar att en utvidgning av förvärvslagen till hyresradhus inte

skall göras med att det är svårt att utforma en reglering som endast träffar de

förvärv av småhusfastigheter som det är angeläget att pröva. Enligt utskottet

bör en sådan reglering ändå göras.

Regeringen bör således ges i uppdrag att utarbeta förslag till nödvändiga

lagändringar som tillgodoser de synpunkter utskottet har på frågorna om en

utvidgning av förvärvslagen tillämpningsområde. Vad utskottet anfört bör

riksdagen i anledning av motion 1997/98:Bo9 (v) yrkandena 5 och 6 om en

utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde som sin mening ge regeringen

till känna.

dels att utskottets hemställan under 9 bort ha följande lydelse:

9. beträffande en utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkandena 5 och 6 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

11. Hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen (mom. 10,

motiveringen)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull

Bernström (m) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med

?Utskottet anser? och slutar med ?vid förvärvsprövningen? bort ha följande

lydelse:

Med hänsyn till att utskottet anser att förvärvslagen skall avskaffas anser

utskottet att det inte kan komma i fråga att ge hyresgästorganisationerna

ytterligare befogenheter enligt lagen. Utskottet avstyrker därför motion

1997/98:Bo9 (v) yrkande 7 om hyresgästorganisationernas roll vid

förvärvsprövningen.

12. Hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen (mom. 10)

Owe Hellberg (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med ?Utskottet

anser? och slutar med ?vid förvärvsprövningen? bort ha följande lydelse:

Hyresgästorganisationerna spelar en aktiv och betydelsefull roll på

bostadsmarknaden. De besitter stora kunskaper om fastighetsägarnas lämplighet

att vara hyresvärd. De bör därför ges samma möjlighet som kommunen när det

gäller rätten att i hyresnämnden få en tillståndsprövning av ett förvärv av

hyresfastighet. Regeringen bör till riksdagen återkomma med ett lagförslag till

den förordade förändringen. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning

motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 7 om hyresgästorganisationernas roll vid

förvärvsprövningen som sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 10 bort ha följande lydelse:

10. beträffande hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkande 7 som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

13. Ytterligare möjligheter till ingripande enligt bostadsförvaltningslagen

(mom. 11)

Owe Hellberg (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med ?Utskottet

anser? och slutar med ?enligt bostadsförvaltningslagen? bort ha följande

lydelse:

Hyresgästens möjligheter till åtgärdsföreläggande och

upprustningsföreläggande ger honom bra verktyg för ett erhålla en rimlig

standard i sin bostad. Den enskilde hyresgästen kan dock uppleva det som

besvärligt att klaga hos hyresvärden och det kan gälla problem som är generella

i fastigheten. Det bör därför införas en möjlighet för hyresgästerna att

kollektivt begära ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen på ett tidigare

stadium än som kan ske enligt dagens regler. Boverket föreslog under

remissbehandlingen av det utredningsförslag som ligger bakom propositionen att

lagen skulle ge möjlighet till att utfärda förvaltningsanmärkning vid mindre

allvarliga försummelser från hyresvärdens sida. Enligt utskottets mening skulle

en sådan ordning kunna ha flera fördelar. En förvaltningsanmärkning bör inte

innebära något annat än att den ger publicitet och tjänar som en varning både

för fastighetsägaren själv och presumtiva hyresgäster. Flera anmärkningar bör

sammantaget kunna ge anledning till ett allvarligare ingripande enligt lagen.

Utskottet anser att regeringen bör tillsätta en utredning som bör göra

nödvändiga överväganden om ett förfarande med förvaltningsanmärkning samt

utarbeta de förslag till lagändringar som behövs för att förverkliga detta

system. Regeringen bör därefter återkomma med en proposition i frågan. Vad

utskottet nu anfört bör riksdagen i anledning motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 8

om ytterligare möjligheter till ingripande enligt bostadsförvaltningslagen som

sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 11 bort ha följande lydelse:

11. beträffande ytterligare möjligheter till ingripande enligt

bostadsförvaltningslagen

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkande 8 som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

14. Förändringar i bruksvärdessystemet (mom. 14)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull

Bernström (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med

?Bostadsutskottet har? och slutar med ?avstyrks således? bort ha följande

lydelse:

Bostadsutskottet instämmer i vad som i Moderata samlingspartiets partimotion

1997/98:Bo202 anförts om bruksvärdessystemet. Detta system har i praktiken

kommit att användas för att styra all hyressättning efter resultaten av

förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och de kommunala bostadsföretagen.

Vägledande för hyresnivåerna har därvid blivit de kommunala bolagens kostnader.

Systemet har därmed kommit att bli hyresdrivande. Bruksvärdessystemet hade

emellertid ursprungligen en helt annan inriktning. Tanken var att

hyresbildningen skulle ske efter marknadsmässiga kriterier samtidigt som

hyresgästens besittning av bostaden tryggades.

Utskottet anser att ursprungstankarna med bruksvärdessystemet bör vara

vägledande för förändringar i hyreslagstiftningen. De kommunalt ägda

bostadsföretagens hyresnormerande roll bör avskaffas. Lägenhetens marknadsvärde

bör avspegla sig i hyresnivåerna. Detta innebär att den som bor i mindre

efterfrågade lägen eller i sämre utrustade lägenheter får betala mindre medan

den som väljer att bo i mycket attraktiva lägenheter får betala en högre hyra.

Hyrorna måste således tillåtas att anpassa sig efter varandra fullt ut i

förhållande till lägenheternas varierande bruksvärde som det avspeglas i det

utbud och den efterfrågan som finns. Detta är inte bara av betydelse för

rättvisan hyresgästerna emellan. En flexiblare hyressättning har också

fastighets- och samhällsekonomisk betydelse. Samtidigt underlättas

möjligheterna för bostadskonsumenten att bedöma hyresrättens för- och nackdelar

i förhållande till egna hem och bostadsrätter.

Hyresgästernas intresse av trygghet och framförhållning i boendet bör säkras

genom ett väl fungerande besittningsskydd. En fastighetsägare skall inte kunna

kringgå detta skydd genom orimligt höga hyreskrav. Vid tvist mellan hyresvärd

och hyresgäst bör skäligheten i hyreskravet kunna prövas av domstol och ställas

mot frivilligt avtalade hyresnivåer i jämförbara lägenheter.

Enligt utskottets mening bör således den ursprungliga tanken med

bruksvärdessystemet återupprättas i ett hyressättningssystem med fri

hyresbildning i kombination med besittningsskydd. Det bör ankomma på regeringen

att snarast återkomma till riksdagen med förslag som medverkar till den

förordade utvecklingen.

Vad utskottet ovan anfört med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande

15 bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 14 bort ha följande lydelse:

14. beträffande förändringar i bruksvärdessystemet

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 15 som sin mening

ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

15. Ett avskaffande av hyresförhandlingslagen (mom. 15)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull

Bernström (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med ?Ett

kollektivt? och på s. 12 slutar med ?av hyresförhandlingslagen? bort ha

följande lydelse:

Hyreslagstiftningen kännetecknas i högre grad än andra områden av äldre

tiders synsätt och värderingar. Detta skadar bostadsmarknaden. Den

korporativism och därmed likriktning som kännetecknar hyresförhandlingslagen

hindrar hyresgäster och hyresvärdar att nå fram till lösningar som anpassar

hyresrätten som upplåtelseform till dagens och morgondagens behov.

Genom hyresförhandlingslagen har hyresgästorganisationerna givits en mycket

stark ställning. De avtal om hyrorna som organisationerna är med att förhandla

fram med de allmännyttiga hyresbolagen blir bestämmande för hyrorna på orten.

Hyresgästorganisationens värderingar om de olika faktorer som skall bestämma

hyran blir genom hyreslagens regler bestämmande på marknaden. Systemet fungerar

på ett principiellt sätt så att hyresgästorganisationerna har ett normativt

inflytande. Systemet låser prisbildningen och får i vissa fall egendomliga

konsekvenser. Hyrorna för äldre hus som ligger centralt i storstäderna vilka

lägenheter av gemene man uppfattas som alltigenom attraktiva, kan ha hyror som

understiger hyrorna för lägenheter som ligger långt från centrum i hus som

nyligen uppförts. Hyresgästorganisationernas medverkan vid hyressättningen har

medfört att vid ombyggnad hyran endast kan höjas om vissa åtgärder genomförs.

Ytrenovering och stambyte är t.ex. inte tillräckliga skäl för hyreshöjning. Av

denna anledning tvingas fastighetsägaren att renovera sina lägenheter utöver

vad som är nödvändigt för att genom sådana ?bruksvärdeshöjande? åtgärder få

kostnadstäckning just för de av fastighetsekonomiska skäl nödvändiga

åtgärderna. Detta är inte till fromma för hyresgästerna. Hyresförhandlingslagen

och den starka ställning den ger hyresgästorganisationerna har kommit att

snedvrida tillämpningen av bruksvärdesregeln som bör tillåtas fungera som det

ursprungligen var tänkt. Mot denna bakgrund föreslår utskottet riksdagen att

hyresförhandlingslagen avskaffas. Regeringen bör till riksdagen återkomma med

ett förslag hur det skall gå till. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med

anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 16 om avskaffandet av

hyresförhandlingslagen ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 15 bort ha följande lydelse:

15. beträffande ett avskaffande av hyresförhandlingslagen

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 16 som sin mening

ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

16. En bostadsrättsförenings självbestämmanderätt över sina stadgar (mom. 16)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull

Bernström (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med ?Utskottet

finner? och slutar med ?sina stadgar? bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening bör bostadsrättslagen inte innehålla regler som

möjliggör för t.ex. bostadsrättsorganisationer att lägga in sitt veto mot för-

eningens stadgeändringar. Det är de enskilda föreningarna som genom

demokratiska beslut själva skall avgöra om och i vilken utsträckning de skall

vara bundna till de olika bostadsrättsorganisationerna. Föreningens rätt till

självbestämmande bör garanteras av lagstiftningen så att sådana villkor för

stadgeändring som går utöver bostadsrättslagens villkor skall vara ogiltiga.

Utskottet anser att regeringen till riksdagen bör återkomma med ett förslag med

denna innebörd. Med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 19 om

föreningens självbestämmande över sina stadgar bör riksdagen som sin mening ge

regeringen till känna vad utskottet nu anfört.

dels att utskottets hemställan under 16 bort ha följande lydelse:

16. beträffande en bostadsrättsförenings självbestämmanderätt över sina

stadgar

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 19 som sin mening

ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

17. Ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse (mom. 17)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Ulf

Björklund (kd) och Peter Weibull Bernström (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med ?Under

riksmötet? och på s. 13 slutar med ?mot dubbelupplåtelse? bort ha följande

lydelse:

I dagens kärva ekonomiska läge behövs åtgärder som underlättar ombildning av

hyresfastigheter till bostadsrätt. Sådan ombildning är av särskild betydelse i

områden med en ensidig social sammansättning. Bostadsrätt i dessa områden kan

öka intresset för inflyttning liksom det kan öka intresset bland dem som redan

bor där både för området och för de hus de bebor.

Priset för en ombildning är starkt beroende av andelen hyresgäster som vill

medverka. Förbudet mot dubbelupplåtelse bör upphävas så att det blir möjligt

att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till kommunen eller ett kommunalt

bostadsbolag oavsett ett pågående hyresförhållande. Detta skulle möjliggöra att

kommunen eller dess bolag kan ligga kvar med kapital när fastigheten ombildas.

Ombildning skulle så kunna möjliggöras i de fall där det i dagsläget inte finns

ett tillräckligt antal hushåll med en ekonomi som tillåter dem att delta i

ombildningen. De hushåll som förblir hyresgäster kan tillförsäkras rätten att

senare förvärva bostadsrätten. I de fall hyresförhållandet upphör kan

bostadsrätten försäljas på marknaden med inkomster för kommunen eller bolaget.

Hyresgästerna i de lägenheter som innehas av kommunen eller dess bostadsbolag

skulle fortsättningsvis ha samma hyresvärd som tidigare. Detta skulle ge dem

trygghet. De bör dessutom i lag tillförsäkras samma rättigheter som andra

hyresgäster, t.ex. vad gäller byte av lägenheten.

Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med m-motionen i allt

väsentligt likalydande motionsförslag. På förslag av ett enhälligt

bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna (bet. 1993/94:BoU21, rskr.

1993/94:373) att det förslag som förts fram i motionen borde ingå i regeringens

fortsatta överväganden beträffande de närbesläktade förslag som förts fram i en

departementspromemoria om bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). Regeringen

har valt att inte efterkomma tillkännagivandet.

Enligt utskottets mening bör regeringen nu åter ges i uppdrag att se över

bestämmelserna i bostadsrättslagen och hyreslagen med syfte att förbudet mot

dubbelupplåtelse ändras så att det blir möjligt att upplåta en lägenhet med

bostadsrätt till en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag oaktat att

lägenheten är uthyrd. Med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i

motsvarande del om partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse bör

riksdagen som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu anfört.

dels att utskottets hemställan under 17 bort ha följande lydelse:

17. beträffande ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande

del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

18. Bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande åtgärder (mom. 18)

Rigmor Ahlstedt (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med ?Bostads-

rättsutredningen? och slutar med ?standardhöjande åtgärder? bort ha följande

lydelse:

I en bostadsrättsförening är det majoriteten, ibland endast i föreningens

styrelse, som bestämmer över vilka ombyggnadsåtgärder föreningen skall göra.

Sådana beslut kan ibland omfatta de enskilda lägenheterna. Bostadsrättslagen

innehåller vissa regler till skydd för de enskilda bostadsrättshavarna men den

ger inte dessa det inflytande som hyresgästerna har. Huvudregeln enligt

hyreslagen innebär att de enskilda hyresgästerna skall godkänna standardhöjande

åtgärder. Något sådant skydd gäller inte för bostadsrättshavarna i vad de

påverkas av de åtgärder föreningen beslutat. Trots att bostadsrätten anses vara

en mer demokratisk boendeform, har man således i vissa fall ett mindre

inflytande över det hus och den lägenhet man bebor än vad en hyresgäst har.

Enligt utskottets uppfattning bör ett mot hyresgästernas svarande inflytande

arbetas in i bostadsrättslagen. Regeringen bör ge den nu arbetande

Bostadsrättsutredningen i uppdrag att lägga fram de förslag till lagändringar

som behövs. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av motion

1997/98:Bo403 (c) bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande åtgärder

som sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 18 bort ha följande lydelse:

18. beträffande bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande

åtgärder

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo403 om bostadsrättshavarens

inflytande över standardhöjande åtgärder som sin mening ger regeringen

till känna vad utskottet anfört,

19. Ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren (mom. 19)

Ulf Björklund (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med ?Utskottet

finner? och på s. 14 slutar med ?bör avstyrkas? bort ha följande lydelse:

Bostadsrätt är en i grunden bra upplåtelseform. En förändring av

bostadsrätten som enligt utskottets mening bör göras är att de enskilda

bostadsrättshavarna i stället för bostadsrättsföreningen skall ansvara för de

lån som i dag vanligen åvilar föreningen. Genom en sådan ordning kommer också

bostadsrättshavarna att kunna göra ränteavdrag i sina inkomstdeklarationer på

samma sätt som en villaägare. Den ger också större flexibilitet på det sättet

att den enskilde bostadsrättshavaren själv kan bestämma storleken på det egna

kapital han vill skall vara nedlagt i bostadsrätten. Väljer bostadsrättshavaren

att amortera ner låneskulden på lägenheten torde han ha lättare att sälja den,

något som kan vara av stor betydelse särskilt i nybyggda bostadsrättshus.

Samhällsekonomiskt uppmuntras dessutom på detta sätt ett personligt sparande.

Dessutom kommer bostadsrättens värde som pant att förstärkas. Regeringen bör

till riksdagen återkomma med förslag till de lagändringar som behövs för att

ett system med ett personligt låneansvar för bostadsrättshavare skall kunna

genomföras.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo218 (kd)

yrkande 13 i motsvarande del om personligt låneansvar för bostadsrättshavare

som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 19 bort ha följande lydelse:

19. beträffande ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande

del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

20. En panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse (mom. 20)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull

Bernström (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14 börjar med ?Ett

motionsförslag? och slutar med ?och andrahandsupplåtelse? bort ha följande

lydelse:

Lagens regler om en panthavares möjligheter att skydda sin rätt genom att

själv förvärva bostadsrätten vid exekutiv försäljning och tvångsförsäljning har

fått en inte helt lyckad utformning.

De nu gällande reglerna avser endast långivare som är juridiska personer. M-

motionen tar sikte på att alla långivare skall ha denna möjlighet. En fysisk

person som inte själv avser att använda lägenheten som bostad, utan endast för

andrahandsupplåtelser, kan möta svårigheter att bli antagen som medlem i

föreningen liksom att få tillstånd att hyra ut lägenheten. Utskottet anser att

det inte finns några skäl för att juridiska personer skall ha en privilegierad

ställning. Långivare med panträtt i en bostadsrätt bör ges samma ställning

oavsett om det rör sig om juridiska eller fysiska personer.

Intresset av att den juridiska personens innehav skall vara tidsbegränsat har

gjort att en konstruktion valts som ansluter till vad som i dag gäller ett

dödsbos innehav av bostadsrätt. Den gällande regleringen ger långivaren

särskilda rättigheter under en tid av endast tre år. Enligt utskottets mening

förlorar de nu gällande bestämmelserna mycket av sin effekt genom att lagen

ställer upp en längsta tid för innehavet. I värsta fall kan en sådan reglering

t.o.m. innebära att långivaren tvingas sälja med ytterligare förlust. En

tidsbegränsning bör därför inte gälla. Enligt utskottets mening bör långivaren

ha alla de befogenheter som endast ett medlemskap kan innebära, för att han på

bästa sätt skall kunna skydda det kapital bostadsrätten innebär. Regeringen bör

till riksdagen återkomma med förslag som innebär lika rättigheter för

långivare, oavsett om de är juridiska eller fysiska personer. Dessa rättigheter

skall även omfatta en rätt till medlemskap. Vad nu anförts bör riksdagen med

anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del om

panthavarens rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse som sin mening ge

regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 20 bort ha följande lydelse:

20. beträffande en panthavares rätt till medlemskap och

andrahandsupplåtelse

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande

del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

21. En bostadsrättsförenings förmånsrätt (mom. 21)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull

Bernström (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14 börjar med ?Utskottet har?

och på s. 15 slutar med ?bostadsrättsförenings förmånsrätt? bort ha följande

lydelse:

Den sedan den 1 januari 1996 gällande legala panträtten begränsar för-

eningens rätt till betalning före panthavaren i förhållande till vad som

tidigare gällt. Bostadsrättens pantvärde har därigenom stärkts något. Enligt

utskottets mening bör de tankar som ligger bakom bestämmelserna dras till sin

logiska slutpunkt. En pantförskrivning av bostadsrätten bör således i

förmånsrättshänseende ge utdelning före alla de fordringar mot

bostadsrättshavaren som föreningen har, alltså även före fordringar avseende

avgifter. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag till lagändringar

så att detta förverkligas.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m)

yrkande 18 i motsvarande del om en bostadsrättsförenings förmånsrätt som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 21 bort ha följande lydelse:

21. beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande

del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

22. En utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde

(mom. 22)

Ulf Björklund (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15 börjar med ?De nya? och

slutar med ?bostadsrättens pantvärde? bort ha följande lydelse:

Den 1 januari 1996 trädde nya regler i bostadsrättslagen i kraft som hade som

syfte att stärka bostadsrättens värde som pant. Reglernas syfte var vällovligt,

men det finns enligt utskottets mening anledning att anta att det eftersträvade

målet inte har nåtts. Det är därför lämpligt att låta göra en utvärdering av de

nya reglernas effektivitet. Frågor som särskilt behöver uppmärksammas är dels

den legala panträtten, dels köparens förpliktelser vid överlåtelse.

Utvärderingen bör också omfatta kronofogdemyndigheternas handläggningstider.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo218 (kd)

yrkande 13 i motsvarande del om en utvärdering av reglerna om förstärkning av

bostadsrättens pantvärde som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört.

dels att utskottets hemställan under 22 bort ha följande lydelse:

22. beträffande en utvärdering av reglerna om förstärkning av

bostadsrättens pantvärde

att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande

del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

23. Ägarlägenheter (mom. 24)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m),

Erling Bager (fp), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kd) och Peter Weibull

Bernström (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15 börjar med ?Utskottet

behandlade? och slutar med ?om ägarlägenheter? bort ha följande lydelse:

Utskottet behandlade ingående vid riksmötet 1994/95 (bet. BoU19) likalydande

motionsyrkanden (m), (kd) och (mp) om införande av ägarlägenheter som ny

upplåtelseform. Dessa avstyrktes av utskottet. I en gemensam reservation från

Moderaterna, Centerpartiet, Folkpartiet, Miljöpartiet och Kristdemokraterna

argumenterades för att ägarlägenheter skulle införas. Det finns nu anledning

för utskottet att ställa sig bakom den då gjorda reservationen. Den innebär att

regeringen för riksdagen bör lägga fram ett förslag om ägarlägenheter. Med

anledning av motionerna 1997/98:Bo202 (m) yrkande 17 och 1997/98:Bo218 (kd)

yrkande 12 om ägarlägenheter bör riksdagen som sin mening ge regeringen till

känna vad utskottet nu anfört.

dels att utskottets hemställan under 24 bort ha följande lydelse:

24. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo202 yrkande 17 och

1997/98:Bo218 yrkande 12 som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

24. Bostadsanvisning och bostadsförmedling (mom. 25, motiveringen)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull

Bernström (m) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 16 börjar med

?Bostadsutskottet delar? och på s. 17 slutar med ?detta skäl? bort ha följande

lydelse:

Bostadsutskottet anser att en strävan bör vara att avveckla alla former av

regleringar som kan störa en fungerande bostadsmarknad där hyresgäster och

hyresvärdar fritt kan avtala om villkoren. Åtgärder med denna inriktning

främjar rörligheten och leder till ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet.

Detta innebär också att svårigheterna för ungdomar och andra grupper att ta sig

in på den ordinarie bostadsmarknaden minskar.

En fungerande bostadsmarknad förutsätter att förmedling av hyresbostäder kan

ske i fri konkurrens. De förslag som läggs fram i de aktuella motionerna

innebär ökad reglering och är således inte förenliga med utskottets synsätt.

Vad gäller de frågor om oseriös förmedlingsverksamhet som tas upp i en av

motionerna vill utskottet emellertid understryka att olaglig handel med

hyreskontrakt självfallet skall beivras.

Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet motionerna 1997/98:

Bo219 (s) yrkandena 6-8 och 1997/98:Bo231 (v) yrkandena 3 och 6 om

bostadsanvisning och bostadsförmedling.

25. Bostadsanvisning och bostadsförmedling (mom. 25)

Owe Hellberg (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16 börjar med

?Bostadsutskottet delar? och på s. 17 slutar med ?detta skäl? bort ha följande

lydelse:

Bostadsutskottet instämmer i den beskrivning av förhållandena på

bostadsmarknaden som ges i de aktuella motionerna. De svaga grupperna har fått

betala ett högt pris för den avreglering som skett av bostadsmarknaden. Allt

fler fastighetsägare, såväl privata som kommunala, har börjat tillämpa

diskriminerande villkor för att acceptera nya hyresgäster. Krav ställs på bl.a.

fast anställning och god ekonomi. Vissa hyresvärdar tycks dessutom tillämpa

regler som är direkt diskriminerande för invandrargrupperna.

På sina håll har frivilliga överenskommelser träffats om att hyresvärdarna

skall lämna lägenheter till kommunal förmedling. Många privata värdar har

emellertid inte gått med på sådana avtal. Det har även visat sig svårt att nå

uppgörelser med allmännyttiga bostadsföretag. De uppgörelser som har träffats

har dessutom omfattat ett otillräckligt antal lägenheter. Det är således

uppenbart att många hyresvärdar inte tagit sitt samhälleliga ansvar när det

gäller bostadsförsörjningen.

Enligt utskottets mening är en lagstiftad bostadsanvisningsrätt i både det

kommunala och privata bostadsbeståndet nödvändig för att stärka de svaga

hushållens ställning på bostadsmarknaden och för att skapa allsidigt

sammansatta bostadsområden. Detta hindrar givetvis inte att man i första hand

skall söka uppnå frivilliga överenskommelser mellan kommun och fastighetsägare.

Den förordade regleringen kommer sannolikt att påtagligt förbättra

förutsättningarna för att uppnå sådana lösningar.

För att kommunerna skall kunna uppfylla sitt bostadspolitiska ansvar behöver

vidare ett system utformas som ger de bostadssökande information om läget på

bostadsmarknaden, vilka kövillkor som gäller och vilka krav som

fastighetsägarna ställer på bostadssökanden. Kommunerna bör ges rätt att

ingripa mot såväl kommunala som privata fastighetsägare som tillämpar orimliga

eller diskriminerande krav.

Bostadsutskottet instämmer vidare i den bedömning av privat

bostadsförmedlingsverksamhet som redovisas i motionerna. Det finns klara tecken

på att verksamheten vid dessa förmedlingar ofta bedrivs i oseriösa former.

Handel med hyreskontrakt förekommer. Verksamheten bör därför bli föremål för en

närmare undersökning, och regler bör utarbetas i syfte att trygga den enskilde

bostadssökandens rättigheter. Enligt utskottets mening bör särskilt frågan om

en auktorisation övervägas i detta sammanhang.

Sammanfattningsvis bör regler utformas som ger de bostadssökande en rättvis

och likvärdig behandling. Kommunerna bör ges möjlighet att påverka

fastighetsägarnas krav på de bostadssökande samt rätt att överklaga

fastighetsägarnas fördelning av bostäder. En reglering bör utformas för privat

bostadsförmedlingsverksamhet. Det bör ankomma på regeringen att återkomma med

förslag i enlighet med vad utskottet nu förordat.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:

Bo219 (s) yrkandena 6-8 och 1997/98:Bo231 (v) yrkandena 3 och 6 som sin mening

ger regeringen till känna vad utskottet ovan anfört om bostadsanvisning och

bostadsförmedling.

dels att utskottets hemställan under 25 bort ha följande lydelse:

25. beträffande bostadsanvisning och bostadsförmedling

att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo219 yrkandena 6-8 och

1997/98:Bo231 yrkandena 3 och 6 som sin mening ger regeringen till känna

vad utskottet anfört,

Särskilt yttrande

En social bostadspolitik

Owe Hellberg (v) anför:

I Vänsterpartiets motion som väckts med anledning av propositionen om ändringar

i hyreslagen finns ett yrkande om en social bostadspolitik. Utskottet har valt

att behandla detta yrkande tillsammans med den bostadspolitiska propositionen

senare i vår. Jag har accepterat denna behandlingsordning men vill samtidigt

understryka behovet att överväga det samlade utfallet av bostadspolitikens

olika medel. Vid riksdagsbehandlingen av den bostadspolitiska propositionen bör

därför självklart utgångspunkten vara att ett helhetsgrepp skall tas på

bostadspolitikens utformning där hyreslagens regler utgör en viktig del

tillsammans med andra styrmedel.

Ett återupprättande av en social bostadspolitik kräver förändringar på många

områden och en skärpt lagstiftning i flera avseenden. Särskilt stort är behovet

att stärka de svaga gruppernas ställning på bostadsmarknaden. Inriktningen av

några av dessa förändringar framgår av mina reservationer till detta

betänkande. En bredare genomgång av önskvärda åtgärder redovisades i

Vänsterpartiets partimotion 1997/98:Bo231 från höstens allmänna motionstid. De

krav som där framfördes på bl.a. obligatorisk boendeplanering i kommunerna,

lagstiftad bostadsanvisningsrätt, ändrade regler för bostadsbidrag, ett

långsiktigt integrationsarbete, bättre bostadspolitiska styrmedel för

kommunerna och bättre tillgänglighet i bostadsområdena utgör alla viktiga delar

i en förändrad bostadspolitik.

Jag har givetvis för avsikt att återkomma och ytterligare utveckla

Vänsterpartiets syn på den sociala bostadspolitikens uppgifter i samband med

att den bostadspolitiska propositionen läggs på riksdagens bord den 19 mars.

Det har förespeglats att den socialdemokratiska regeringen i denna proposition

skall redovisa sin syn på den framtida bostadspolitiken. Förhoppningsvis

grundar sig denna syn inte primärt på statsfinansiella överväganden utan på en

insikt i innebörden av det övergripande bostadspolitiska målet om att alla

människors behov av en god bostad till rimlig kostnad skall tryggas.

I propositionen intagna lagförslag

1 Förslag till lag om ändring i jordabalken

2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

3 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa

hyresmål i Svea hovrätt

Utskottets lagförslag

Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.

Härigenom föreskrivs att 3, 3 a, 4, 6, 9, 10, 10 a, 13 och 27 §§ lagen

(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande lydelse.

Innehållsförteckning

Sammanfattning........................................1

Propositionen.........................................1

Motionerna............................................1

Propositionen.........................................3

Utskottet.............................................4

Propositionens förslag och därtill anknutna motionsförslag 4

Andrahandsuthyrning 4

Borgen och pant beträffande bostadshyresavtal 4

Hyresbetalning 6

Åtgärdsföreläggande 7

Informationsskyldighet för hyresvärden 7

Tillstånd till förvärv av hyresfastighet 8

Bostadsförvaltningslagen 9

Vissa följdändringar i anledning av propositionens lagförslag 10

Propositionens förslag i övrigt 10

Vissa överväganden i anledning av propositionens lagförslag 10

Övriga motionsförslag 11

Hyressättning 11

Det kollektiva hyresförhandlingssystemet 11

Bostadsrätt 12

Villkor för ändringarna av stadgarna 12

Partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse 12

Bostadsrättshavarens rättigheter mot föreningen 13

Personligt låneansvar för bostadsrättshavaren 13

Bostadsrättens pantvärde 14

Ägarlägenheter 15

Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning 15

Hemställan 17

Reservationer........................................20

1. Andrahandsuthyrning för att pröva ett samboförhållande (mom. 1,

motiveringen) 20

2. Tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning

(mom. 2) 20

3. Uppsägning av borgen och pant (mom. 3) 21

4. En lagreglering av när borgen kan krävas (mom. 4) 22

5. Dröjsmål med hyresbetalning (mom. 5) 23

6. Åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist (mom. 6) 23

7. Informationsskyldighet för hyresvärden (mom. 7) 24

8. Avskaffande av förvärvslagen (mom. 8) 25

9. En utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde (mom. 9,

motiveringen) 26

10. En utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde (mom. 9) 26

11. Hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen (mom. 10,

motiveringen) 27

12. Hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen (mom. 10) 27

13. Ytterligare möjligheter till ingripande enligt

bostadsförvaltningslagen (mom. 11) 28

14. Förändringar i bruksvärdessystemet (mom. 14) 28

15. Ett avskaffande av hyresförhandlingslagen (mom. 15) 29

16. En bostadsrättsförenings självbestämmanderätt över sina stadgar

(mom. 16) 30

17. Ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse (mom. 17)

31

18. Bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande åtgärder

(mom. 18) 32

19. Ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren (mom. 19) 33

20. En panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse

(mom. 20) 33

21. En bostadsrättsförenings förmånsrätt (mom. 21) 34

22. En utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens

pantvärde (mom. 22) 35

23. Ägarlägenheter (mom. 24) 35

24. Bostadsanvisning och bostadsförmedling (mom. 25, motiveringen) 36

25. Bostadsanvisning och bostadsförmedling (mom. 25) 36

Särskilt yttrande 38

En social bostadspolitik 38

I propositionen intagna lagförslag...................39

1 Förslag till lag om ändring i jordabalken 39

2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder 43

3 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa

hyresmål i Svea hovrätt

45

Utskottets lagförslag................................46

Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m. 46