Bet. 1997/98:FiU25

Finansutskottets betänkande

1997/98:FIU25

Statlig fastighetsförvaltning och lokalförsörjning, m.m. (prop. 1997/98:137)

Innehåll

Sammanfattning

Propositionen

Motionerna

Utskottet

Hemställan

Reservationer

Innehållsförteckning

1997/98

FiU25

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet proposition 1997/98:137 Förvaltning av

statens fastigheter och statliga myndigheters lokalförsörjning, m.m. jämte de

med anledning av propositionen väckta motionerna 1997/98:Fi12-16. Dessutom

behandlas en motion från allmänna motionstiden 1997 och två motioner som

utbildningsutskottet med eget yttrande överlämnat till finansutskottet.

I betänkandet instämmer utskottet i regeringens bedömning att den

lokalförsörjnings- och fastighetsförvaltningsreform som genomfördes 1991-1992

var nödvändig. Reformen har lett till ökad effektivitet i

fastighetsförvaltningen och myndigheternas lokalförsörjning. Utskottet anser

att riksdagen som sin mening bör ge regeringen till känna vad utskottet anför

om att direktiven till aktuella verk och bolag för ändamålsfastigheter bör

utformas så att de går ut på att fastighetsverksamheten är ett stöd till den

verksamhet som bedrivs i lokalerna med beaktande av effektivitetskrav i

fastighetförvaltningen. Utskottets ställningstagande innebär att

hyressättningen för ändamålsfastigheter bör få en flexibel tillämpning. Förslag

i motioner om att införa den generella modell för hyressättningen som

föreslagits av den särskilde utredaren avstyrks.

Utskottet tillstyrker regeringens förslag beträffande styrningen av den

statliga lokalförsörjningen. Förslagen innebär att nuvarande begränsningar för

statliga myndigheters rätt att teckna nya hyresavtal som sträcker sig längre än

sex respektive tio år ersätts med en modell som bygger på krav på flexibilitet

i statliga myndigheters lokalbindning.

Utskottet tillstyrker vidare regeringens förslag att regeringen övertar

aktierna i Specialfastigheter Sverige AB, dotterbolag till Civitas Holding AB,

genom utdelning eller annat förfarande, dock avstyrks motionsförslag om att

sälja aktier i Vasakronan AB. Dessutom tillstyrker utskottet att styrelserna i

Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag utses utan särskilda krav på

representation från universitet och högskolor. Slutligen tillstyrks att Stats-

kommunala marknämnden läggs ned per den 1 juli 1998.

Utskottet avstyrker i betänkandet motionsyrkanden om att hos regeringen

begära förslag till en lag om fastighetsinvesteringsbolag.

Till betänkandet har fogats 10 reservationer och 1 särskilt yttrande.

Propositionen

I proposition 1997/98:137 föreslår regeringen

1. att riksdagen godkänner vad regeringen föreslår om nya riktlinjer för

styrningen av den statliga lokalförsörjningen (avsnitt 6),

2. att riksdagen godkänner att regeringen övertar aktierna i

Specialfastigheter Sverige AB (avsnitt 7),

3. att riksdagen godkänner vad regeringen föreslår om sättet att utse

styrelserna i Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag (avsnitt 8),

4. att riksdagen godkänner att Stats-kommunala marknämnden läggs ned och att

regeringen vidtar de åtgärder som behövs för avvecklingen (avsnitt 9).

Motionerna

1997/98:Fi12 av Carl B Hamilton m.fl. (fp) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om att avyttringen av statens innehav av kommersiella fastigheter och

Vasakronan bör påbörjas snarast,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om vikten av att det i styrelserna för Statliga Akademiska Hus AB med

dotterbolag finns sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor,

3. att riksdagen beslutar att marknadsmässiga avkastningskrav inte skall

ställas på ändamålsfastigheter där hyresgästen saknar frihet att byta lokal

utan att verksamhetens karaktär förändras i hög grad,

4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att den bör ange

vilken instans som skall avgöra hyrestvist mellan fastighetsvärd och användare

av fastigheter eller lokaler med starkt specialiserad användning.

1997/98:Fi13 av Lars Tobisson m.fl. (m) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om hyressättning i av staten ägda ändamålsfastigheter,

2. att riksdagen hos regeringen begär att försäljning av aktier i Vasakronan

AB snarast påbörjas i enlighet med vad som anförts i motionen,

3. att riksdagen hos regeringen begär förslag till lag om

fastighetsinvesteringsbolag i enlighet med vad som anförts i motionen.

1997/98:Fi14 av Carl-Johan Wilson m.fl. (fp, m, c, v, mp, kd) vari yrkas

1. att riksdagen, med modifiering av tidigare beslut om avkastningskrav på

vissa kulturhistoriska ändamålsfastigheter, beslutar att ett särskilt

avkastningskrav inte skall ställas på ändamålsfastighet där hyresgästen saknar

frihet att byta lokal och staten av den anledningen inte står någon ekonomisk

risk,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om att, vid redovisning av effektiviteten i lokalförsörjning,

förvaltningen av statliga fastigheter skall belysas ur både ägarens och

brukarens perspektiv,

3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om att hyran för ifrågavarande ändamålsfastigheter bör kunna

fastställas i två delar, dels kapitalkostnader, dels drift och underhåll som

hyresgästen kan påverka,

4. att riksdagen hos regeringen begär förslag om vilken instans som skall

avgöra hyrestvist mellan fastighetsvärd och lokalbrukare.

1997/98:Fi15 av Johan Lönnroth m.fl. (v) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om att en hyres- och kontraktsmodell bör införas enligt utredningens

förslag,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om fastigheter av ändamålskaraktär inom Vasakronan AB.

1997/98:Fi16 av Roy Ottosson m.fl. (mp) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om hyressättning i ändamålsfastigheter,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om styrelserepresentation i Statliga Akademiska Hus AB.

1997/98:Fi908 av Lennart Hedquist och Carl Erik Hedlund (m) vari yrkas att

riksdagen hos regeringen begär förslag till lag om fastighetsinvesteringsbolag

i enlighet med vad som anförts i motionen.

1997/98:Ub38 av Beatrice Ask m.fl. (m) vari yrkas

8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om universitetens och högskolornas lokalförsörjning.

1997/98:Ub39 av Gunnar Goude m.fl. (mp) vari yrkas

6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om tilläggsdirektiv till Högskoleverkets utredning av universitetens

och högskolornas lokalförsörjning.

Yttranden från andra utskott

Finansutskottet har berett justitieutskottet, kulturutskottet och

utbildningsutskottet tillfälle att yttra sig över propositionen jämte

följdmotioner. Utskotten har avlämnat yttrandena 1997/98:JuU10y, 1997/98:KrU3y

och 1997/98: UbU7y som fogats till betänkandet som bilagorna 1-3.

Utskottet

Inledning

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen gör regeringen bedömningen att nuvarande riktlinjer för den

statliga fastighetsförvaltningen och lokalförsörjningen skall ligga fast.

Vad avser statliga myndigheters hyreskontrakt föreslår regeringen att

nuvarande begränsningar för statliga myndigheters rätt att teckna nya

hyresavtal som sträcker sig längre än sex respektive tio år ersätts med en

modell som bygger på krav på flexibilitet i statliga myndigheters

lokalbindning. Regeringen begär riksdagens godkännande att överta aktierna i

Specialfastigheter Sverige AB, dotterbolag till Civitas Holding AB, genom

utdelning eller annat förfarande.

Vidare föreslås att styrelserna i Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag

utses utan särskilda krav på representation från universitet och högskolor.

Slutligen föreslås att Stats-kommunala marknämnden läggs ned per den 1 juli

1998.

Ärendet och dess beredning

Genom beslut i mars 1996 gav chefen för Finansdepartementet efter regeringens

bemyndigande en särskild utredare i uppdrag att göra en utvärdering av

ombildningen av Byggnadsstyrelsen, m.m. (dir. 1996:21). I uppdraget ingick

bl.a. att undersöka konsekvenserna av ombildningen, belysa om syftena uppnåtts,

peka på eventuella brister och lämna förslag till förändringar.

Utredningen överlämnade i december 1996 delbetänkandet Statens

ändamålsfastigheter, princip för förvaltning och hyressättning (SOU 1996:187)

och i juni 1997 slutbetänkandet Lokalförsörjning och fastighetsägande, en

utvärdering av statens fastighetsorganisation (SOU 1997:96). I maj 1997

lämnades tilläggsdirektiv rörande vissa frågor om Fortifikationsverket (dir.

1997:88). Ett särskilt betänkande, Försvarets fastigheter, former för en

kostnadseffektiv och verksamhetsinriktad förvaltning (SOU 1997:144),

överlämnades i oktober 1997. De två förstnämnda betänkandena har

remissbehandlats.

Riksdagens revisorer har till riksdagen i maj 1996 anmält sin granskning av

myndigheternas lokalförsörjning (1995/96:RR11). I betänkandet (1996/97:FiU8)

Myndigheternas lokalförsörjning ansåg finansutskottet i februari 1997, med

hänvisning till det pågående utredningsarbetet och i avvaktan på regeringens

beredning av aktuella frågor, att det inte då fanns anledning för riksdagen att

ta ställning till de förslag som revisorerna framfört i sin granskning.

Utskottet ansåg emellertid att revisorernas rapport bör utgöra ett underlag för

det vidare utredningsarbetet. Utskottet förutsatte att rapporten även skulle

komma att utgöra en del av regeringens kommande beredningsarbete.

Bakgrund

Riksdagen beslutade i december 1991 om nya riktlinjer för den statliga

fastighetsförvaltningen och ombildningen av Byggnadsstyrelsen, m.m. (prop.

1991/92:44, bet. 1991/92:FiU8, rskr. 1991/92:107). Riksdagen lade då också fast

nya riktlinjer för den statliga lokalförsörjningen. Samtidigt tillkännagav

riksdagen att regeringen borde återkomma till riksdagen i vissa frågor angående

förvaltning av universitetens och högskolornas fastigheter, statens ansvar för

slottsanläggningar med omgivande mark och kronomarkerna samt förvaltningen av

nationella kulturinstitutioner.

Riksdagen beslutade i december 1992 om en ny organisation för förvaltning av

statens fastigheter och lokaler m.m. (prop. 1992/93:37, bet. 1992/93:FiU8,

rskr. 1992/93:123). Bland annat godkände riksdagen att huvuddelen av

universitets- och högskolefastigheterna fördes över till en särskild

fastighetskoncern, sedermera benämnd Statliga Akademiska Hus AB.

Lokalförsörjningsreformen och Byggnadsstyrelsens ombildning syftade till att

uppnå en effektivare lokalförsörjning samt en effektivare fastighets- och

förmögenhetsförvaltning. Riksdagen beslutade följande riktlinjer för den

statliga lokalförsörjningen:

Ð Fastighetsförvaltningen skall skiljas från brukandet av lokaler och mark.

Ð En mer rättvisande bild skall ges av mark- och lokalkostnaderna i

statsbudgeten.

Ð Fastighetsförvaltningen skall bedrivas med ett, så långt möjligt, mark-

nadsmässigt avkastningskrav.

Ð Fastighetsförvaltningen bör bedrivas i separata resultatenheter, som så

långt möjligt formas efter olika fastigheters särart.

Ð Statens ägarroll bör renodlas. Graden av kapitalbindning och avkastningen på

kapitalet bör fortlöpande bli föremål för prövning.

Ð Styrelsens och den verkställande ledningens ansvar för fastighetsför-

valtningen bör klaras ut på ett bättre sätt än vad som är möjligt inom

myndighetsformen. Förvaltningen bör därför företrädesvis bedrivas i

aktiebolagsform.

Ð De fastigheter som av historiska eller andra skäl inte kan överföras till

bolag bör, oavsett nuvarande förvaltare, omfattas av en samordnad

förvaltning i myndighetsform.

Övergripande utvärdering av lokalförsörjningsreformen

Propositionen

Regeringen konstaterar i propositionen (avsnitt 4) att den genomförda reformen

var bra och att principerna bakom den skall ligga fast. Regeringen aviserar

dock att den avser verka för ytterligare effektiviseringar inom

lokalförsörjningsområdet.

Skälen för regeringens bedömning är följande. Den reform av statens

fastighetsförvaltning och myndigheternas lokalförsörjningsansvar som genom-

fördes i början av 1990-talet och som bl.a. innebar att Byggnadsstyrelsen

ombildades var nödvändig. Den hade sitt ursprung i att den offentliga

verksamheten blivit mer differentierad. Effektivitet i verksamheten fordrar då

ökad delegering av ansvar och beslut, bl.a. om hur resurser skall fördelas

mellan personal och lokaler. Fastighetsreformen måste alltså ses som ett led i

en förändrad syn på budgetprocessen. Utvärderingen av Byggnadsstyrelsens

ombildning har visat att den nya reformen innebar en positiv förändring.

Huvudprinciperna om myndigheternas lokalförsörjningsansvar och uppdelningen

mellan fastighetsägande och lokalutnyttjande är bra. Lokalkostnader och

lokalanvändning analyseras på ett helt annat sätt än tidigare i myndigheternas

verksamhetsplanering. Flexibilitet och smidighet i hanteringen av lokalfrågor

har samtidigt ökat jämfört med tidigare. Utvecklingen går i den riktning som

reformen syftade till. En klar majoritet av lokalanvändarna anser också att det

nuvarande systemet fungerar bättre än det tidigare.

Regeringen konstaterar att förändringarna av lokalförsörjningen och

fastighetsförvaltningen är sammantaget så stora att man med fog kan tala om ett

systemskifte - från en centralstyrd och monopolistisk lokalför-sörjningsmodell

till ett delegerat och marknadsorienterat system. Om-läggningen, som är en

konsekvens av den mål- och resultatstyrning som har införts i

statsförvaltningen, kom tidsmässigt att sammanfalla med efterkrigstidens

djupaste kris på fastighetsmarknaden. Myndigheterna och de nya

fastighetsförvaltarna har tvingats förhandla fram nya hyresavtal för ett

fastighetsbestånd som i omfattning motsvarar en stor del av de börsnoterade

fastighetsbolagens lokaler. Mot denna bakgrund kan det vara svårt att dra

långtgående slutsatser av några få års erfarenheter av reformen. Vidare anser

regeringen att det är viktigt att förändringar inte grundas på

övergångsproblem, speciella yttre förutsättningar de inledande åren, kritik som

bottnar i kvarstående önskemål om hyresgästförvaltning eller

intressemotsättningar i enskilda hyresförhandlingar som till stor del kan vara

en naturlig följd av att lokalkostnaderna nu har fått en reell betydelse för

hyresgästernas (myndigheternas) ekonomi. Regeringen anser därför inte att det

finns skäl att ändra på principen om myndigheternas lokalförsörjningsansvar.

Ytterligare effektiviseringar inom lokalförsörjningsområdet kan dock

åstadkommas genom att de statliga myndigheterna mer aktivt engagerar sig i och

prioriterar sina lokalförsörjningsfrågor. Vissa myndigheter kan t.ex. krympa

sitt lokalutnyttjande.

Finansutskottets ställningstagande

Utskottet delar den bedömning som regeringen gör att reformen av statens

fastighetsförvaltning och myndigheternas lokalförsörjningsansvar som

genomfördes i början av 1990-talet, och som bl.a. innebar att Byggnadsstyrelsen

avskaffades, var nödvändig. Bedömningen bygger på den utvärdering som gjorts

och som bl.a. ledde till slutsatsen att reformen förde till ökad effektivitet.

Huvudprinciperna bakom reformen är bra, både myndigheternas

lokalförsörjningsansvar och uppdelningen mellan fastighetsägande och

lokalutnyttjande. I likhet med regeringen anser utskottet att det saknas skäl

att ändra dessa.

Statens ägande av ändamålsfastigheter och hyressättning i ändamålslokaler

Bakgrund - utredningen

Utredningens definition av en ändamålsfastighet är att den i regel består av en

byggnad som helt saknar eller har en mycket liten alternativ användning och att

den har skräddarsytts för sitt ändamål. Vissa lokaler är så specialanpassade

till unika hyresgästbehov, läge och funktion att hyresvärden sannolikt aldrig

kan finna en alternativ användning som på ett rimligt sätt kan förränta

kapitalet. Ett ömsesidigt och starkt beroendeförhållande föreligger mellan

hyresvärd och hyresgäst. För denna typ av mycket specialanpassade

ändamålslokaler är det enligt utredningen inte meningsfullt att tala om en

marknad eller marknadslik hyra. Utredningen konstaterar att det efter

lokalförsörjningsreformen på vissa håll uppstod konflikter mellan hyresvärd och

hyresgäst, främst när det gäller hyressättning för ändamålsfastigheter.

Konflikterna härrör enligt utredningen från brister i utformningen av

spelreglerna vid fastighetsreformen, t.ex. dålig öppenhet vid

hyresförhandlingar från fastighetsägarens sida samt dunkla principer vid

hyressättning och utformning av statens avkastningskrav.

För att komma till rätta med bristerna föreslår utredningen att en hyres- och

kontraktsmodell införs som i stort innebär långa kontraktstider för statens

ändamålslokaler. Hyreskontrakten skall bygga på långsiktighet. Hyresgästen

skall ha rätt att förlänga kontrakten, och vid en sådan omsättning skall samma

hyressättningsprincip fortsätta att gälla.

Hyresgästen skall samtidigt vara skyldig att kompensera fastighetsägaren om

han lämnar fastigheten innan hela investeringen är betald. Hyran utformas som

en komponenthyra, dvs. att hyra för kapitalkostnad, behov av ombyggnadsarbete,

drift och underhåll skiljs åt. I en separat klausul i kontraktet bör anges att

fastighetsägaren inte har rätt att ta ut mer än marknadsmässig ersättning för

drift och underhåll och att hyresgästen skall ha full insyn i

upphandlingsprocesser och liknande. Den del av hyran som utgör kapitalkostnad

bör bestämmas enligt en nominell modell där hyran minskar över tiden.

Utgångspunkten för statens avkastningskrav bör vara den femåriga

statsobligationsräntan samt den tekniska risk som är förknippad med fastigheten

och som bärs av fastighetsägaren. Om hyresgästen lämnar fastigheten i förtid

och fastigheten har ett värde, utöver restvärdet, i alternativ användning skall

75 % av detta värde tillfalla hyresgästen.

Vidare föreslås i utredningen att, utöver utformning av hyreskontrakt enligt

ovan, styrningen av de fastighetsförvaltande enheterna skall ske genom att

ägaren utformar direktiv som innefattar vilket risktagande bolaget/verket skall

få ta, dvs. marknadsrisker knutna till den framtida efterfrågan samt ränte- och

inflationsrisker. Särskilda anvisningar för att styra myndigheters lokalfrågor

i budgetprocessen bör samtidigt utarbetas.

Utredningen anser att ändamålsfastigheter kan betraktas som en viktig

produktionsfaktor för staten, och ett ägande kan motiveras av den kontroll som

staten därmed får över denna produktionsfaktor.

Propositionen

I propositionen (avsnitt 5) redogör regeringen för sin bedömning att det inte

är lämpligt att införa en sådan hyres- och kontraktsmodell för

ändamålsfastigheter som utredningen föreslagit. Däremot är det viktigt med en

öppen och aktiv dialog mellan fastighetsägare och hyresgäster. Detta är

särskilt angeläget beträffande ändamålslokaler.

Skälen för regeringens bedömning är följande. De fastigheter som utnyttjas i

den statliga verksamheten är av många olika slag. Staten bedriver verksamhet i

generella kontorslokaler på orter med väl fungerande lokalmarknader där

alternativen är många och uppenbara för såväl hyresvärd som hyresgäst

(kommersiella fastigheter). Annan statlig verksamhet bedrivs i specialanpassade

lokaler, t.ex. speciallaboratorier inom ett universitets campus-område och

kriminalvårdsanstalter, där alternativen för såväl hyresvärd som hyresgäst är

begränsade (ändamålsfastigheter). Regeringens uppfattning är dock att gränsen

mellan vad som är en ändamålsfastighet och en kommersiell fastighet ofta är

mycket svår att dra.

Skälen till att staten äger vissa ändamålsfastigheter är t.ex. att byggnaden

är symbolen för den primära verksamhet som bedrivs, att fastigheten betraktas

som ett nationellt kulturarv, att den ägs av historiska skäl, att den ägs av

säkerhetsskäl, eller att staten vill ha full rådighet över en

produktionsfaktor.

Staten äger genom fastighetsförvaltande bolag och verk ett omfattande

fastighetsbestånd av ändamålskaraktär. Dessa bolag och verk äger dock normalt

också fastigheter som inte bör betraktas som ändamålsfastigheter. Gemensamt för

statliga ändamålsfastigheter är att de är starkt förbundna med en viss statlig

verksamhet och att de inte kan förvaltas på renodlat kommersiella grunder. Ett

motiv för ett långsiktigt statligt ägande av ändamålsfastigheter är att kunna

erbjuda statlig verksamhet långsiktiga och stabila förutsättningar.

Vanligtvis utgör inte en fastighetsrörelse av ändamålskaraktär en

självständig affärsidé utan fastighetsrörelsen bedrivs i ett ömsesidigt

beroendeförhållande med en primärverksamhet. Inriktningen på en

fastighetsrörelse av ändamålskaraktär bör därför vara att stödja den myndighet

som brukar ändamålslokalerna i sin verksamhet. Ägarens uppdrag bör utgå ifrån

att fastighetsbolaget skall äga och förvalta vissa kategorier av fastigheter,

eller fastigheter för vissa hyresgäster, för att tillgodose en

primärverksamhets behov av ändamålslokaler. Ett självklart mål bör vara att

optimera kundnyttan, dvs. att till en given hyresnivå erbjuda maximal nytta i

form av t.ex. funktionella lokaler, hög standard och god service. De ekonomiska

målen får här inte samma mening som i en fullt konkurrensutsatt verksamhet där

ekonomiska resultatmått fungerar som det viktigaste, och kanske det enda,

kriteriet för effektivitet. Målstrukturen för fastighetsbolag och verk med

ändamålsfastigheter skiljer sig därför från vinstmaximerande fastighetsbolag

och kan många gånger vara mer komplicerat att fastställa.

Regeringen anser att bolag och verk som äger ändamålsfastigheter skall

bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt. Verksamheten skall generera

avkastning på det av staten tillskjutna kapitalet, med hänsyn till risktagande,

utan att högre hyror behöver tas ut än vad marknaden i övrigt betalar för

jämförbara lokaler. Kundnyttan kan inte drivas dithän att det i fastigheterna

investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning och successivt

urholkas i värde. En sådan utveckling skulle innebära att primärverksamheten

subventioneras på bekostnad av fastighetsrörelsen och att hyressättningen inte

sker korrekt. Lokalförsörjningsreformen innebär en frihet för statliga

hyresgäster att välja hyresvärd och lokal. Även de statliga ägarna av

ändamålsfastigheter är därför utsatta för konkurrens, särskilt i en

nybyggnadssituation. Detta innebär att förräntningskraven inte heller kan

sättas för högt. Avkastningskraven skall därför bestämmas utifrån affärsmässiga

principer med beaktande av risktagande.

Det är rimligt att hyresvärd och hyresgäst i hyresförhandlingar enas om

villkor som innebär att hyresgästen betalar en större del av investeringen

under kontraktstiden ju mer speciellt utformad fastigheten är. I de fall där

vare sig hyresvärd eller hyresgäst har några alternativ kan det vara

affärsmässigt att vid en nyinvestering avtala om att hyresgästen förbinder sig

att under kontraktstiden betala hela investeringen. I andra fall kan parterna

enas om andra villkor för t.ex. hur verksamhetsrisken skall fördelas mellan

hyresvärd och hyresgäst. Regeringen anser därför att det är viktigt att låta

parterna ha möjlighet att förhandla fritt i varje enskild situation. Ledningen

i fastighetsverksamheterna ansvarar samtidigt för att de finansiella riskerna

hanteras på ett ändamålsenligt sätt.

Regeringen anser därmed att det inte är lämpligt att införa en sådan hyres-

och kontraktsmodell som utredningen föreslagit.

Regeringen anser däremot att det är viktigt med en öppen och aktiv dialog

mellan fastighetsägare och hyresgäster i lokalfrågor. Det är särskilt angeläget

beträffande ändamålslokaler.

Motionerna

I flera motioner tar man mer eller mindre uttryckligen avstånd från regeringens

redovisade principer för hyressättningen. Sålunda konstateras i motion Fi13 av

Lars Tobisson m.fl. (m) att regeringen valt att utan rimliga skäl avvisa den av

utredningen föreslagna modellen för hyressättningen av ändamålsfastigheter.

Regeringen bör återkomma med ett förslag i den riktning som utredaren anvisat

(yrkande 1). I motion Fi15 av Johan Lönnroth m.fl. (v) yrkande 1 begärs

uttryckligen att en hyres- och kontraktsmodell skall införas enligt

utredningens förslag. Regeringen gör, menar motionärerna, inget åt

hyressättningsproblemet, utan skjuter det framför sig. Det var välkommet, heter

det i motion Fi16 av Roy Ottosson m.fl. (mp), när den särskilde utredaren

lämnade förslag om ändrade principer för hyressättningen. Regeringen väljer att

avstå från förändringar och betonar statens roll som kostnadseffektiv

fastighetsägare samt framhåller att hyresgästerna är fria att välja andra

hyresvärdar, anför motionärerna (yrkande 1).

I två likartade yrkanden, motion Fi12 av Carl B Hamilton m.fl. (fp) yrkande 3

och motion Fi14 av Carl-Johan Wilson m.fl. (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 1,

framförs uppfattningen att marknadsmässiga avkastningskrav inte skall ställas

på ändamålsfastigheter där hyresgästen saknar frihet att byta lokal.

Motionärerna anser det vidare lämpligt att regeringen i förväg anger hur

tvister mellan fastighetsvärd och lokalanvändare skall lösas (yrkande 4 i resp.

motion). I den senare motionens yrkande 3 begärs att riksdagen skall uttala sig

för att hyran för ifrågavarande ändamålsfastigheter bör kunna fastställas i två

delar, dels kapitalkostnad, dels drift och underhåll som hyresgästen kan

påverka.

I motion Ub38 av Beatrice Ask m.fl. (m) slutligen begärs att riksdagen som

sin mening skall ge regeringen till känna vad i motionen anförts om

universitetens och högskolornas lokalförsörjning (yrkande 8). Motionärerna

pekar på att det ställs krav på snabba anpassningar av lokalbeståndet och att

det är angeläget att besluten ligger så nära pedagoger och forskare som

möjligt. ?Marknadshyrorna? (cit. i mot.) har tillämpats trots att någon marknad

knappast kan anses råda. Höga avkastningskrav driver upp lokalhyrorna, anför

motionärerna, som anser att universiteten och de större högskolorna bör ges ett

större inflytande över sitt fastighetsbestånd.

Yttrandena

Justitieutskottets yttrande

Justitieutskottet gör i sitt yttrande (JuU10y) bedömningen att avståndet mellan

utredningens och regeringens respektive ståndpunkter inte är särskilt stort.

Utskottet anser emellertid att det är angeläget att uttryckligen slå fast att

avkastningskravet för ändamålsfastigheter inte kan sättas lika högt som för det

statliga fastighetsbeståndet i övrigt. Utskottet vill dock betona att det inte

kan bli fråga om att återgå till ett system med anslagsfinansierade lokaler;

ett hyressättningssystem måste naturligtvis uppmuntra ett effektivt lokal-

utnyttjande. Utskottet vill mot den bakgrunden förorda att en ny

hyressättningsmodell konstrueras för ändamålsfastigheterna med huvudsaklig

utgångspunkt i utredningens förslag. Samtidigt vill utskottet, i enlighet med

vad regeringen anför, understryka vikten av att största möjliga utrymme lämnas

för parterna att förhandla fritt i alla frågor som rör drift och underhåll,

m.m.

Justitieutskottet föreslår att finansutskottet föreslår riksdagen att som sin

mening ge regeringen till känna vad utskottet anfört.

Kulturutskottets yttrande

Kulturutskottet delar i sitt yttrande (KrU3y) regeringens uppfattning att

gränsen mellan vad som kan betecknas som en ändamålsfastighet och en

kommersiell fastighet ofta är mycket svår att dra. Utskottet anser att en

gränsdragning likväl måste göras för att fastighetsägare och hyresgäst skall

veta vilken hyressättningsprincip de har att utgå från.

Kulturutskottet understryker - i likhet med vad som görs i propositionen och

motionerna - vikten av att det förs en öppen och aktiv dialog mellan hyresvärd

och hyresgäst.

För vissa statliga hyresgäster inom kulturområdet, framför allt för dem som

bedriver central musei- och teaterverksamhet, utgör lokalhyran en mycket stor

del av verksamhetens totala kostnader. Situationen är också ofta den att dessa

hyresgäster har få, om ens några, alternativ till de nuvarande lokalerna och

därför är bundna vid staten som hyresvärd. Dessa speciella omständigheter bör

enligt utskottet föranleda att statens målsättning i fråga om fastigheter av

denna karaktär bör vara att stödja den institution som brukar lokalerna i sin

verksamhet. Ett självklart mål bör vara att optimera kundnyttan, dvs. att till

en given hyresnivå erbjuda maximal nytta i form av t.ex. funktionella lokaler,

hög standard och god service.

För denna typ av ändamålsfastigheter är det enligt utskottets mening, och som

framhållits i en av motionerna, inte meningsfullt att tala om en marknad eller

en marknadslik hyra.

För att det tydligt skall framgå hur hyran räknas fram anser utskottet, i

likhet med vad som föreslås av utredningen och i motionerna, att hyran skall

utformas som en komponenthyra, dvs. att kapitalkostnader samt kostnader för

drift och underhåll skiljs åt och klart redovisas för hyresgästen.

Vidare bör, såsom utredningen förslår, en separat klausul tas in i kontraktet

där det anges dels att fastighetsägaren inte har rätt att ta ut mer än

marknadsmässig ersättning för drift och underhåll, dels att hyresgästen skall

ha full insyn i upphandlingsprocesser och liknande.

Hur den del av hyran som utgör kapitalkostnad skall betalas, dvs. enligt en

nominell modell, där hyran initialt är hög och minskar över tiden, eller enligt

en balanshyresmodell, där hyran ligger på en konstant nivå, eller enligt någon

annan modell bör enligt utskottets mening parterna ha möjlighet att förhandla

fritt om.

För vissa ändamålsfastigheter inom kulturområdet finns ofta särskilda skäl

till att staten beslutat att äga dessa fastigheter. Ett sådant skäl kan vara

att byggnaden är symbol för den primära verksamhet som bedrivs där. Ett annat

skäl kan vara byggnadens kulturhistoriska värde. Någon alternativ användning av

lokalerna är då inte aktuell. Detta bör enligt utskottets mening beaktas inte

minst då frågan om tillgodoseende av ett avkastningskrav, som är en del av

kapitalkostnaden, skall bedömas.

Dessutom anser kulturutskottet att fastighetsägaren inte bör ta betalt för

den risk som är förknippad med verksamhetens framtid om situationen är den att

hyresgästen i praktiken saknar alternativ till lokal. Därigenom kan

kapitalkostnaden minska.

I den öppna och aktiva dialogen mellan fastighetsägare och hyresgäst som

förordas i propositionen bör även redovisas kapitalkostnadens olika delar.

Detta bör göras för att undanröja en del av de oklarheter som kan ha varit

orsak till de problem som uppstått inom kultursektorn sedan

lokalförsörjningsreformen genomfördes.

I utredningen föreslås att frågor om ersättning för drift- och underhålls-

kostnader och frågor om villkor för ombyggnader och kompletteringar skall, om

tvist uppkommer, hänskjutas till en skiljenämnd. Regeringen har i propositionen

inte tagit ställning till om tvister bör avgöras av skiljenämnd eller på annat

sätt. Utskottet förutsätter att denna fråga blir löst i regeringens fortsatta

beredningsarbete.

Det är kulturutskottets bestämda uppfattning att de hittillsvarande

svårigheterna och oklarheterna när det gäller hyresfrågor inom kulturområdet

måste avhjälpas genom tydliga ägardirektiv och spelregler att läggas till grund

för det fortsatta samspelet mellan parterna. Finansutskottet bör vid sin

behandling av propositionen i dess helhet föra fram de synpunkter som

kulturutskottet anfört med anledning av propositionen och motionerna i de delar

som rör kulturområdet.

Utbildningsutskottets yttrande

Utbildningsutskottet föreslår i sitt yttrande (UbU7y) att inget av de i

yttrandet behandlade yrkandena om hyressättning m.m. skall föranleda någon

särskild åtgärd från riksdagens sida, varför de bör avstyrkas av

finansutskottet. Som skäl för sitt ställningstagande anför utskottet följande.

Utbildningsutskottet erinrar om att dess överväganden görs med beaktande av

förhållanden som gäller för myndigheterna på utbildningsutskottets

ansvarsområde, dvs. universitet och högskolor.

I likhet med regeringen vill utbildningsutskottet understryka det positiva i

lokalförsörjningsreformen. Ett delegerat och marknadsorienterat system har

ersatt en centralstyrd lokalförsörjningsmodell. Lokalkostnaderna har fått en

reell betydelse för lärosätenas ekonomi. Det har skapats en medvetenhet om

kostnaderna för lokaler, vilket har lett till allt större krav på effektivitet

i verksamheten. Jämsides med lokalförsörjningsreformen har det skett en radikal

förändring av högskolans resurstilldelningssystem, vilken bl.a. inneburit en i

jämförelse med den tidigare ordningen stor frihet för lärosätena att själva

förfoga över hur de medel skall användas som anvisas av statsmakterna.

Kostnaderna för lokaler är numera schablonmässigt beräknade som en del i de

prislappar efter vilka ersättningen för utförda prestationer utgår till

universitet och högskolor. Det är utskottets bestämda uppfattning att

principerna bakom lokalförsörjningsreformen bör ligga fast. Utskottet

konstaterar att den snabba och omfattande utbyggnaden av högre utbildning och

forskning som skett under 1990-talet ägt rum med tillämpning av bl.a. det

nuvarande sy-stemet för lokalförsörjning.

Som utbildningsutskottet har uppfattat utredningens förslag kan ett

genomförande av det på sikt föra med sig mer inslag av planekonomi, vilket

innebär att regler kommer att tillämpas för högskolans lokaler som avviker från

marknaden i övrigt och som generellt möjliggör en lägre prissättning jämfört

med den övriga marknaden. Den frihet för lärosätena att välja mellan olika

aktörer på fastighetsmarknaden som i princip skall råda kan komma att sättas ur

spel. Detta gäller inte minst vid beslut om investeringar i utpräglade

ändamålsfastigheter. En monopolsituation skulle kunna uppstå för Statliga

Akademiska Hus AB. Utskottet delar regeringens uppfattning att även statliga

ägare av ändamålsfastigheter bör vara utsatta för konkurrens. Utskottet vill

för egen del tillägga att detta bör gälla också för Statliga Akademiska Hus AB.

Det bör här erinras om att flera högskolor i dag har andra hyresvärdar än

Statliga Akademiska Hus AB. En ordning bör självfallet undvikas som medför att

somliga högskolor följer marknadsregler och andra inte, beroende på vilken

hyresvärd man har. Utskottet påminner än en gång om att en lokalkostnadsdel

ingår i prislapparna. Denna beräknas schablonmässigt utifrån läget på

hyresmarknaden. Utskottet motsätter sig ett system som leder till att

lokalkostnadsdelen skall prövas individuellt vid beräkningen av varje enskild

högskolas anslag.

Utbildningsutskottet delar också regeringens uppfattning att bolag som äger

ändamålsfastigheter skall bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt.

Kundnyttan kan alltså inte, som regeringen påpekar, drivas därhän att det i

fastigheterna investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning och

successivt urholkas i värde. En sådan utveckling skulle innebära att

primärverksamheten subventioneras på bekostnad av fastighetsrörelsen och att

hyressättningen inte sker korrekt. Utskottet påminner om att det redan i det

tidigare systemet, där Byggnadsstyrelsen var ägare till fastigheterna, förelåg

ett avkastningskrav vid beräkningen av lokalanslagen. Skulle avkastningskravet

på bolaget till följd av en formaliserad ordning alltför mycket avvika från vad

som generellt gäller på marknaden och lokalkostnaderna därmed avsevärt skilja

sig från vad som allmänt gäller, finner utskottet det naturligt att riksdagen

reagerar och särskilt beaktar ett uppkommet sådant förhållande vid anvisandet

av anslagen till universitet och högskolor.

Lokalförsörjningsreformen innebär en frihet för lärosätena att välja

hyresvärd och lokal. Detta bör naturligtvis beaktas av fastighetsbolagen vid

hyresförhandlingarna och deras överväganden om förräntningskrav. Utskottet

delar regeringens uppfattning att det är viktigt att låta parterna ha möjlighet

att förhandla fritt i varje enskild situation. Det är viktigt, inte minst

beträffande ändamålslokaler, att det förs en öppen och aktiv dialog mellan

fastighetsägare och hyresgäster, vilket också framhålls av regeringen.

Utbildningsutskottet anser det inte påkallat att förorda något särskilt

uttalande av riksdagen med anledning av de båda yrkandena i motionerna Fi12

(fp) och Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd), vilka förefaller syfta till att en

särskild ordning skall läggas fast för hur eventuella tvister mellan

fastighetsägare och lokalbrukare skall lösas.

Med det anförda har utskottet - såvitt avser högskoleområdet - inget att

erinra mot regeringens bedömning beträffande statens ägande av

ändamålsfastigheter och hyressättning i ändamålslokaler.

Till utbildningsutskottets yttrande har i denna del fogats avvikande meningar

från företrädare för Moderata samlingspartiet, Folkpartiet liberalerna,

Vänsterpartiet, Miljöpartiet de gröna och Kristdemokraterna.

Finansutskottets ställningstagande

Modell för hyressättningen

Finansutskottet vill inledningsvis behandla förslaget att införa en särskild

modell för hyressättningen av ändamålsfastigheter.

De problem som i vissa fall har uppstått mellan hyresvärd och hyresgäst för

ändamålslokaler har, enligt utskottets bedömning, sin grund i att det vid

fastighetsreformens genomförande inte analyserades vilka särdrag som gäller för

ändamålsfastigheter. En gemensam utgångspunkt för såväl utredningens som

regeringens bedömningar är att de problem som uppstått mellan hyresvärd och

hyresgäst för ändamålsfastigheter har sin grund i avsaknaden av tydliga

ägardirektiv och klara spelregler för samspelet mellan parterna. Det har

uppstått osäkerhet om och skilda tolkningar av på vilka principiella grunder

denna samverkan skall vila. Detta har i sin tur till stor del orsakat de

svårigheter i hyresförhandlingar m.m. som förevarit.

I sitt förslag till lösning av detta har utredningen föreslagit att

principerna för en hyressättningsmodell anvisas bolaget eller verket, att det

skall råda krav på öppenhet samt att direktiv om inflation och ränterisk

lämnas. Principerna för hyressättningsmodellen bygger på att hyreskontrakten

bör utgå från långsiktighet. Hyresgästen skall ha rätt att förlänga kontrakten

och vid sådan omsättning skall samma hyressättningsprincip gälla som tidigare.

Hyresgästen skall samtidigt vara skyldig att kompensera fastighetsägaren om

fastigheten lämnas innan hela investeringen är betald. Hyran utformas som en

komponenthyra, dvs. att hyra för kapitalkostnad och drift och underhåll skiljs

åt. I en separat klausul i kontraktet bör framgå att fastighetsägaren inte har

rätt att ta ut mer än marknadsmässig ersättning för drift och underhåll och att

hyresgästen skall ha full insyn i upphandlingsprocesser och liknande. Den del

av hyran som utgör kapitalkostnad bör bestämmas enligt en nominell modell där

hyran faller över tiden. Utgångspunkten för statens avkastningskrav bör vara

den femåriga statsobligationsräntan plus en halv procentenhet för den tekniska

risken på byggnader som skall bäras av fastighetsägaren. Om hyresgästen lämnar

fastigheten i förtid och fastigheten har ett värde i alternativ användning

skall 75 % av detta värde tillfalla hyresgästen.

Utgångspunkten i regeringens bedömning är att det är särskilt viktigt att

ägaren ger klara och entydiga direktiv om fastighetsverksamhetens syfte,

inriktningar och mål, anpassade till de förutsättningar som ges av den

primärverksamhet den riktar sig till. Regeringen anser det däremot inte

lämpligt att i direktiven införa detaljerade principer för en

hyressättningsmodell m.m. såsom har föreslagits av utredningen. Regeringens

bedömning grundas på inställningen att parterna själva kan välja och anpassa

sig till de villkor som är rimliga i det enskilda fallet med de förutsättningar

som gäller vid varje tidpunkt givet de ramar som är ställda av statsmakterna i

tydliga direktiv.

Som utskottet ser det är det inget som hindrar att parterna upprättar

kontrakt i enlighet med vad som föreslås i utredningen i de fall det bedöms

vara lämpligt. Utskottet delar regeringens uppfattning att det inte är lämpligt

att påbörda parterna en hyressättningsmodell. I stället bör även

hyreskontraktets utformning vara föremål för förhandlingar och ömsesidiga

överenskommelser mellan parterna.

Finansutskottet noterar att det i propositionen tas fasta på att direktiv för

ändamålsfastigheter bör ha sin grund i optimal kundnytta och

kostnadseffektivitet för att styra verksamheterna i den riktning som regeringen

anser överensstämmer med ändamålsfastigheternas särdrag. Såsom har påpekats i

flera motioner och i alla tre yttrandena är en fastighetsrörelse av

ändamålskaraktär starkt förbunden med den verksamhet som bedrivs i fastigheten.

Uppdraget till en sådan verksamhet bör enligt utskottets mening utgå ifrån att

tillgodose en primärverksamhets behov av ändamålslokaler och optimera brukarens

nytta av de resurser som läggs på lokalanskaffning. Samtidigt måste krav

ställas att verksamheterna skall bedrivas på ett kostnadseffektivt sätt.

Direktiv med utgångspunkt från ovanstående resonemang anser utskottet ha en

hög grad av överensstämmelse med utredningens förslag. I begreppet kundnytta

bör enligt utskottets uppfattning inrymmas vad utredningen bl.a. föreslår om

hyresgästens och hyresvärdens gemensamt upprättade förvaltningsplaner för de

olika objekten, att hyresvärden över tiden inte kan ta ut mer än marknadsmässig

ersättning för underhåll, service m.m. som värden utför, att neddragning av

underhåll av fastigheterna ej sker för att frigöra medel för hyresgästen så att

fastigheternas långsiktiga användning hotas, att möjlighet skapas att särskilja

drift- och underhållskostnaden i hyressättningen m.m. En grundläggande

förutsättning för att uppnå maximal nytta för brukaren är enligt utskottets

bestämda uppfattning att denne känner att det råder god insyn i förvaltningen.

En naturlig följd härav är att krav därmed ställs på stor öppenhet i den

meningen att de olika hyresdelarna öppet redovisas, både de delar som avser

drift och underhåll och de olika komponenter som ingår i kapitalkostnader.

När kostnadseffektiviteten bedöms måste enligt utskottets mening beaktas dels

statens kostnad för det kapital som tillförts fastigheterna, dels inflations-

och ränterisk och dels att drift- och underhållsinsatser sker effektivt. En

väsentlig del av hyran utgörs av kapitalkostnaden, dvs. avskrivningar och

räntekravet på bundet kapital.

Sammantaget delar finansutskottet regeringens uppfattning att det inte är

önskvärt att genomföra utredningens förslag till modell för hyressättning.

Propositionen innebär som utskottet ser det ett förtydligande i synsättet på

ägande av och hyressättning i ändamålslokaler jämfört med riksdagens beslut

från 1992. Utskottet anser dock att riksdagen som sin mening bör ge regeringen

till känna vad utskottet ovan anfört om att direktiven till aktuella verk och

bolag för ändamålsfastigheter bör utformas så att de går ut på att

fastighetsverksamheten är ett stöd till den verksamhet som bedrivs i lokalerna.

Motionerna Fi13 (m) yrkande 1, Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 3, Fi15 (v)

yrkande 1 och Fi16 (mp) yrkande 1 avstyrks.

Sänkt avkastningskrav på ändamålsfastigheter

I några motioner föreslås ett sänkt avkastningskrav på ändamålsfastigheter.

Justitieutskottet och kulturutskottet förordar en sådan sänkning.

Justitieutskottet anser att avkastningskravet för ändamålsfastigheter inte bör

sättas lika högt som för det statliga fastighetsbeståndet i övrigt.

Kulturutskottet anför att det på kulturområdet ofta förhåller sig på så sätt

att statens ägande av fastigheterna grundas på att byggnaderna är en symbol för

den verksamhet som bedrivs i den eller att byggnaden har kulturhistoriskt

värde. Någon alternativ användning, hävdar de, är inte aktuell. Detta bör

enligt kulturutskottets mening beaktas inte minst då frågan om tillgodoseende

av ett avkastningskrav skall bedömas. Vidare anser kulturutskottet att

fastighetsägaren inte bör ta betalt för den risk som är förknippad med

verksamhetens framtid om situationen är den att hyresgästen i praktiken saknar

alternativ till lokal. Därigenom, skriver kulturutskottet, kan kapitalkostnaden

minska.

Finansutskottet har under beredningen inhämtat följande upplysningar. Statens

fastighetsverk har i dagsläget ett avkastningskrav på 2,8 %. Detta

avkastningskrav är uppbyggt från de olika verksamhetsgrenarnas avkastningskrav

där inrikes hyresfastigheter åläggs 8 %, utrikes hyresfastigheter 5 %, mark 2 %

och bidragsfastigheter 0 %. I och med att det statliga avkastningskravet är

vägt till 2,8 % med utgångspunkt från de olika verksamhetsgrenarnas andel

kapital och avkastning bär respektive gren sin ålagda kapitalkostnad.

Utskottet vill erinra om att en av riktlinjerna inför reformen 1991/92 var

att skapa en mer rättvisande bild av lokalkostnaderna i statsbudgeten. Även i

det fall fastigheten är helt avskriven finns det en kapitalkostnad, nämligen om

fastighetsägaren har en möjlighet att utnyttja byggnaden för annat ändamål.

Statens fastighetsverk beslutar i dialog med hyresgästen ett

återanskaffningsvärde som grund för kapitalkostnaden. Därigenom fås en hyra som

indikerar vad den statliga verksamheten kostar.

Väl att märka justerades myndigheternas anslag inför systemomläggningen för

att förändrade lokalkostnader inte skulle påverka verksamhetens

förutsättningar. Skulle man sänka avkastningskravet och därmed sänka hyran är

det därför rimligt att minska myndigheternas anslag med ett belopp motsvarande

denna hyressänkning. Manövern att sänka avkastningskravet leder nämligen inte

till att kapitalkostnaden minskar. Från statens synvinkel skulle ett ändrat

avkastningskrav leda till lägre inkomster från Statens fastighetsverk, vilket i

sin tur skulle leda till ökat upplåningsbehov och därmed förbundna

räntekostnader. Slutsatsen av detta är att, om det finns önskemål om att öka de

statliga medlen till kulturinstitutionernas verksamhet, det är naturligare att

öka deras anslag i den årliga budgetberedningen än att subventionera deras

hyreskostnader genom ett sänkt avkastningskrav på Statens fastighetsverk.

Finansutskottet vill emellertid inte utesluta att beslut om värderingar av

vissa ändamålsfastigheter skulle behöva omprövas. Utskottet utgår därför från

att regeringen i dialog med berörda myndigheter vidtar nödvändiga åtgärder för

att i vissa fall skapa en mer rättvisande bild av lokalkostnaderna i

statsbudgeten i enlighet med riksdagens tidigare beslut om riktlinjer för den

statliga fastighetsförvaltningen och lokalförsörjningen.

Utskottet vill vidare peka på att när hyresgästen har begränsade alternativ

och därmed är beroende av en statlig hyresvärd är det naturligt att

utgångspunkten för hyressättningen är självkostnad. I regeringens förslag är

det upp till parterna att förhandla om riskfördelningen i varje enskild

situation. Det är utifrån marknadsmässiga utgångspunkter uppenbart att ju högre

grad av specialanpassning i investeringarna, desto naturligare är det att

hyresgästen betalar investeringen under kontraktsperioden. Den överföring av

verksamhetsrisken på hyresgästen som detta medför innebär att fastighetsägarens

kostnadsrisk bör minska.

Med vad finansutskottet här anfört avstyrks motionerna Fi12 (fp) yrkande 3,

Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 1 och Ub38 (m) yrkande 8.

Tvistelösning

Vad slutligen gäller motionerna om tvistelösning vill finansutskottet anföra

följande.

Behov av tvistelösning kan uppkomma när parterna inte kan komma överens om

att ingå avtal eller att parterna är oense om tolkning av ingånget avtal. I de

fall tvist gäller avtal mellan statligt bolag och myndighet är avtalen bindande

enligt vanliga civilrättsliga regler. Sådana tvister avgörs enligt hyreslagen

genom allmän domstol, hyresnämnd eller skiljenämndsförfarande.

Motsvarande ordning gäller inte för kontrakt mellan ett statligt verk och en

statlig myndighet. Kan parterna inte komma överens så är det ytterst

regeringens sak att avgöra frågan. Väl att märka har, enligt uppgift i

betänkandet Lokalförsörjning och fastighetsägande (SOU 1997:96, s. 48), inga

konflikter på fastighetsområdet som rört Statens fastighetsverk avgjorts av

regeringen. I utredningen Statliga myndigheters avtal (SOU 1994:136)

presenterades ett förslag till modell för konflikthantering mellan myndigheter.

Förslaget ledde emellertid inte till någon proposition.

Utskottet kan således konstatera att det ur formell synvinkel inte råder

någon oklarhet om hur tvister slutgiltigt skall lösas. Utskottet kan inte

heller se att det föreligger något behov av att ändra dessa bestämmelser, t.ex.

genom att införa en särskild ordning för att lösa tvister beträffande avtal om

ändamålsfastigheter. Motionerna Fi12 (fp) yrkande 4 och Fi14 (fp, m, c, v, mp,

kd) yrkande 4 avstyrks.

Styrningen av den statliga lokalförsörjningen

Propositionen

I propositionen (avsnitt 6, yrkande 1) föreslår regeringen att nuvarande

begränsning för statliga myndigheters rätt att teckna nya hyresavtal längre än

sex respektive tio år ersätts med en modell som bygger på krav på flexibilitet

i statliga myndigheters lokalbindning. Styrningen av myndigheternas

lokalförsörjning skall i första hand ske inom ramen för den reguljära

budgetprocessen.

Det är, enligt regeringen, viktigt att myndigheten i ett tidigt stadium

redovisar eventuella planer på utökning av lokaler. Det kan också finnas skäl

för en särskild prövning av sådana kontrakt som besitter höga värden. Hur

modellen för regeringens styrning av flexibiliteten i myndigheternas

lokalbildning samt kontrollen av enskilda kontrakt bör utformas kommer att

närmare beredas inom Regeringskansliet. Det är viktigt, anför regeringen, att

påpeka i detta sammanhang att kravet på flexibilitet i lokalbildningen skall

kunna anpassas till myndigheternas verksamhet och lokalsituation.

Eftersom lokalkostnader utgör en betydande del av många myndigheters totala

kostnader anser regeringen att det är viktigt att kräva en särskild redovisning

av myndigheters effektivitet i lokalförsörjningen. Regeringen avser att under

året ta initiativ till att en modell för denna redovisning utarbetas.

Motionerna

Enligt motion Fi14 av Carl-Johan Wilson m.fl. (fp, m, c, v, mp, kd) är det av

stor vikt att se förvaltningen av statliga ändamålsfastigheter ur både ägarens

och brukarens perspektiv. När regeringen uppehåller sig vid frågan om

myndigheters effektivitet i lokalförsörjningen, är det, anser de, endast

ägarens perspektiv som anläggs. Motionärerna föreslår att riksdagen uttalar sig

för att förvaltningen skall belysas ur såväl ägarens som brukarens perspektiv

vid den av regeringen åberopade redovisningen (yrkande 2).

I motion Ub39 av Gunnar Goude m.fl. (mp) föreslås att regeringen vidgar

uppdraget till Högskoleverket så att det även omfattar en redovisning av

principerna för hyressättning samt principerna för bolagens investeringar,

t.ex. strategiska uppköp av mark och investeringar på attraktiva områden

(yrkande 6).

Yttrandena

Utbildningsutskottets yttrande

Utbildningsutskottet anför i sitt yttrande (UbU7y) att det inte har någon annan

uppfattning än motionärerna när det gäller de krav på effektivitet som staten

bör kunna ställa på både ägare och brukare av fastigheter. Utbildningsutskottet

anser att syftet med yrkandet är tillgodosett med vad regeringen anför i nu

berört sammanhang. Regeringen framhåller att redovisningskravet skall anpassas

till myndighetens verksamhet och lokalsituation. Beträffande innebörden i

effektivitet i lokalförsörjningen framhåller regeringen att därmed avses t.ex.

hur lokalkostnaden per anställd har utvecklats över tiden.

Vad avser förslaget om ett utvidgat uppdrag till Högskoleverket anser

utbildningsutskottet inte att en sådan redovisning som motionärerna föreslår är

påkallad och bör alltså inte omfattas av uppdraget till Högskoleverket.

Utbildningsutskottet anför vidare att när det gäller bolagens principer för

investeringar etc. är detta inte en fråga för statsmakterna. Det ankommer på

berörda bolagsstyrelser att på eget ansvar fatta de beslut som de bedömer bäst

gagnar respektive bolags rörelse.

Till utbildningsutskottets yttrande har i denna del fogats avvikande meningar

från företrädare för Moderata samlingspartiet och Miljöpartiet.

Kulturutskottets yttrande

Kulturutskottet vill i sitt yttrande (KrU3y), i likhet med vad som anförs i

motion Fi14 framhålla vikten av att effektiviteten i förvaltningen av statliga

ändamålsfastigheter ses ur både hyresgästs- och hyresvärdsperspektiv. Detta

bör, anför utskottet, tydligt framgå i den modell för redovisning av

effektiviteten som regeringen avser att utarbeta. Utskottet anser att detta bör

ges regeringen till känna som riksdagens mening.

Kulturutskottet erinrar vidare om att lokalhyran utgör en mycket stor del av

vissa kulturinstitutioners totala kostnader. Kulturutskottet anser att det

skulle vara av värde om regeringen i resultatredovisningen under

institutionernas anslag i kommande budgetpropositioner kort anger hur stor del

av föregående års anslag som använts till att betala hyreskostnader.

Finansutskottets ställningstagande

Finansutskottet vill inledningsvis framhålla att myndigheterna har ansvaret att

hålla sig med lokaler som inte är kostsammare än vad som är motiverat för att

uppnå målen med verksamheten. För att styra den statliga lokalförsörjningen i

denna riktning föreslår regeringen i propositionen att metoder skall utvecklas

som tar sikte på att myndigheten åläggs att ha en viss flexibilitet i sin

lokalbildning i syfte att kunna möta förändringar i lokalefterfrågan inom vissa

givna kostnader. Vidare avser regeringen att särskilt pröva nya kontrakt som

besitter ett högt värde och som kommer att medföra väsentligt högre

hyreskostnader i framtiden. Styrningen avses i första hand ske inom ramen för

budgetprocessen. Regeringen föreslår också att nuvarande tidsbegränsningar att

teckna hyresavtal för myndigheterna upphör.

Utskottet anser att regeringen med de föreslagna åtgärderna kommer att ha

goda förutsättningar att kunna få kontroll över både lokalförsörjningen och

förvaltningen av ändamålslokaler.

Finansutskottet kan vidare fullt ut instämma i att statens

fastighetsförvaltning och lokalförsörjning måste ses ur såväl hyresgästs- som

hyresvärdsper-spektiv. Detta gäller inte enbart ändamålsfastigheter. Utskottet

gör dock samma bedömning som utbildningsutskottet och anser att syftet med

yrkande 2 i motion Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) är tillgodosett med vad

regeringen anför i propositionen.

Finansutskottet gör inte heller någon annan bedömning än utbildningsutskottet

vad avser förslaget om utvidgat uppdrag till Högskoleverket.

Med det anförda tillstyrker finansutskottet propositionen i denna del och

avstyrker motionerna Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 2 och Ub39 (mp) yrkande

6.

Vad gäller den i kulturutskottets yttrande (KrU3y) efterfrågade informationen i

budgetpropositionen om hur stor del av föregående års anslag som använts till

att betala hyreskostnader vill utskottet inledningsvis erinra om följande. Den

modell för styrning av myndigheterna, resultatstyrning, som numera tillämpas

bör i första hand inriktas på övergripande frågor, framför allt vilka mål som

skall eftersträvas och vilka resultat som uppnås. Denna styrningsmodell ger

myndigheterna en större frihet än tidigare att välja metoder för att nå

uppsatta mål. Lokalförsörjningsreformen kan ses som ett led i övergången till

resultatstyrning eftersom myndigheternas ansvar för sin lokalförsörjning ökade

genom reformen. Myndigheterna har numera en större möjlighet att avväga t.ex.

vilket lokalutnyttjande, vilken personalbemanning, osv. som de bedömer ger den

största måluppfyllelsen. Det förefaller mot den bakgrunden inte nödvändigt att

regeringen i budgetpropositionen redovisar varje myndighets lokalkostnader. Det

faller inte på riksdagen att besluta om myndigheternas lokaler i enskilda fall.

Samtidigt är det naturligtvis viktigt att budgetpropositionen innehåller den

information som riksdagen efterfrågar och som utskotten bedömer vara relevant

för sin beredning. Den utformning som budgetpropositionen har haft sedan hösten

1996 har varit föremål för utvärdering. Dessutom förekommer en ständig dialog

mellan riksdagen och regeringen beträffande vilken information som bör lämnas i

budgetpropositionen. Det kan gälla krav från riksdagen på redovisning av hur

vissa beslut genomförs eller krav på resultatredovisning av visst slag. Det

förefaller naturligt att när riksdagen finner det särskilt påkallat begära

särskild redovisning av myndigheternas lokalförsörjning på t.ex. ett

verksamhetsområde. Det kan kanske vara särskilt angeläget på politikområden med

många ändamålslokaler och där hyreskostnaden utgör en hög andel av anslagen.

Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB

Propositionen

I propositionen (avsnitt 7, yrkande 2) föreslås att regeringen övertar aktierna

i Specialfastigheter Sverige AB genom utdelning eller annat förfarande.

Bakgrunden och skälet till förslaget är följande. Vid ombildningen av

Byggnadsstyrelsen bildades Vasakronan Holding AB med dotterbolaget Vasakronan

AB som i sin tur ägde dotterbolagen Vasakronan Krim AB och Vasajorden AB. Till

Vasakronan AB överläts i huvudsak kommersiella fastigheter. Till Vasakronan

Krim AB överläts det fastighetsbestånd som Kriminalvårdsstyrelsen nyttjar och

till Vasajorden AB de institutionsanknutna utbildningsfastigheterna som nyttjas

av Sveriges lantbruksuniversitet (SLU). Förvaltningsansvaret för de rena jord-

och skogsbruksfastigheterna som används för forsknings- och försöksändamål

överfördes däremot till SLU. Vasajorden AB har senare sålts till Statliga

Akademiska Hus AB, vilket har bidragit till ytterligare renodling av det

statliga fastighetsägandet.

Efter hand har konstaterats att vissa av Vasakronan AB:s fastigheter är så

speciella till sin karaktär att de bör betraktas som ändamålsfastigheter. I en

strävan att fortsätta renodlingen av Vasakronan AB till ett rent kommersiellt

fastighetsbolag bildades Specialfastigheter Sverige AB. Till Specialfastigheter

Sverige AB har överlåtits fastigheter av ändamålskaraktär som hyrs ut till

vissa statliga verksamheter, t.ex. kriminalvårdsfastigheter, vissa

försvarsfastigheter, räddningsskolor, specialskolor och sameskolor.

Vasakronan Holding AB har namnändrats till Civitas Holding AB och Vasakronan

AB och Specialfastigheter Sverige AB är således numera dotterbolag till detta

holdingbolag. Regeringen avser nu att skilja ut dotterbolaget

Specialfastigheter Sverige AB ur Civitaskoncernen. Bolaget kommer långsiktigt

att ägas av staten.

Avskiljandet av Specialfastigheter Sverige AB skall ses som ett led i en

ytterligare renodling av Civitaskoncernen och av statens ägande av skilda

kategorier av fastigheter. Civitaskoncernen ansvarar därefter för förädling,

utveckling, förvaltning och avveckling av kommersiella fastigheter och

fastighetsrelaterade tillgångar utan långsiktiga motiv för staten att äga och

med mål som innebär högsta möjliga långsiktiga avkastning på kapitalet. Vad

avser kommersiella fastigheter anser utredningen att staten på sikt bör

avveckla sitt engagemang som ägare av kommersiella fastigheter där eventuella

statliga hyresgäster har rimliga alternativ för sin lokalförsörjning.

Regeringen avser inte att påbörja ett arbete med utförsäljning av bolag med

sådana fastigheter.

Motionerna

I motion Fi13 av Lars Tobisson m.fl. (m) hänvisas till att den särskilde

utredaren anser att staten skall avveckla sitt engagemang av de kommersiella

fastigheter där eventuella statliga hyresgäster har rimliga alternativ för sin

lokalförsörjning. Detta skulle enligt motionärernas mening bäst ske genom en

snabb börsintroduktion av Vasakronan AB som nu av ledningen utformats som ett

renodlat kommersiellt och börsfähigt fastighetsbolag. Motionärerna föreslår att

regeringen ges i uppdrag att åstadkomma en börsintroduktion av Vasakronan AB

och en försäljning av statens aktier i bolaget (yrkande 2).

Ett likartat förslag framförs även i motion Fi12 av Carl B Hamilton m.fl.

(fp). Motionärerna anser att processen med att avveckla kommersiella

fastigheter i statlig ägo och att börsintroducera Vasakronan AB bör påbörjas

omedelbart. De motiverar sitt förslag med att det är lämpligt att göra det nu

när fastighetsmarknaden på många håll håller på att förstärkas. Avgörande för

deras förslag är emellertid att det av bl.a. konkurrensskäl inte är lämpligt

att staten är en stor ägare på fastighetsmarknaden, särskilt inte som staten

genom skattepolitik och andra politiska åtgärder i hög grad fastställer

spelreglerna på samma marknad (yrkande 1).

Johan Lönnroth m.fl. (v) erinrar i motion Fi15 om att i huvudsak kommersiella

fastigheter överläts till Vasakronan AB vid ombildningen av Byggnadsstyrelsen.

Efter hand har det konstaterats att vissa av Vasakronan AB:s fastigheter bör

betraktas som ändamålsfastigheter. Enligt motionärerna gör regeringen inte

klart i propositionen vad som skall hända med sådana fastigheter inom

Vasakronan AB. Om Vasakronan skall börsnoteras menar motionärerna att sådana

fastigheter som hyresgästen inte kan lämna inte skall finnas med i beståndet.

Det behövs, anför de, ytterligare en genomgång av Vasakronans bestånd i syfte

att lyfta ut fastigheter av sådan typ innan börsnotering sker (yrkande 2).

Finansutskottets ställningstagande

Utskottet bedömer inte att en börsnotering av Civitas Holding AB eller en

utförsäljning av aktierna för närvarande är aktuell, varför motionerna Fi13 (m)

yrkande 2 och Fi12 (fp) yrkande 1 avstyrks. När det gäller förslaget i motion

Fi15 (v) yrkande 2 anser utskottet att syftet med motionen är uppfyllt genom

skapandet av Specialfastigheter AB, varför även denna motion avstyrks.

Utskottet utgår från att regeringen tillser att ytterligare fastigheter förs

över till Specialfastigheter AB från Vasakronan AB om det vid en senare

tidpunkt visar sig att några felbedömningar gjorts vid den genomgång som

föregått bildandet av Specialfastigheter AB. Utskottet tillstyrker därmed

regeringens förslag.

Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB

Propositionen

I propositionen (avsnitt 8, yrkande 3) föreslår regeringen att styrelserna i

Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag utses utan särskilda krav på

representation från berörda universitet och högskolor. Den nuvarande ordningen

strider mot grundtanken om separation mellan förvaltande och nyttjande och mot

strävan att skapa en affärsmässig relation mellan fastighetsägare och

hyresgäst, anför regeringen. Den skapar en oklar roll för de styrelseledamöter

som nomineras av högskolan. Det skall inte längre föreligga någon rätt för

universitet och högskolor att nominera några representanter till styrelserna

inom koncernen Statliga Akademiska Hus AB. Men, anför regeringen, staten som

ägare till bolaget kommer att se till att sakkunskap om universitetens och

högskolornas villkor finns representerad i styrelsen. Regeringen bedömer att

även moderbolaget kommer att göra samma överväganden vid val av

styrelserepresentanter i sina dotterbolag.

Motionerna

I motion Fi12 av Carl B Hamilton m.fl. (fp) föreslås ett uttalande av riksdagen

om vikten av att det i styrelsen för Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag

finns sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor (yrkande 2). Ett

likartat uttalande begärs i motion Fi16 av Roy Ottosson m.fl. (mp), dock med

den skillnaden att det enligt motionärerna bör föreligga ett formellt krav på

tillräcklig representation för de berörda högskolorna och universiteten i

styrelserna (yrkande 2).

Utbildningsutskottets yttrande

Utbildningsutskottet anser i sitt yttrande (UbU7y) att finansutskottet bör

tillstyrka regeringens förslag. Utskottet instämmer i den beskrivning som

regeringen ger av de berörda styrelseledamöternas situation. Som

styrelseledamot i ett bolag skall dessa agera utifrån bolagets intressen, och

de har t.ex. inte rätt att föra information vidare. Å andra sidan är de

nominerade av högskolan för att bevaka högskolans intressen och har behov av

att kunna diskutera fastighetsfrågorna med andra inom högskolan med

utgångspunkt i all den information som de har.

Även om den nya ordningen i praktiken har fungerat tämligen väl under

genomförandet av reformen bör det inte uteslutas att svåra konfliktsituationer

kan komma att uppstå. Det är därför enligt utbildningsutskottet dags att även i

nu förevarande hänseende renodla bolagens och högskolemyndigheternas skilda

roller. Utskottet vill emellertid kraftigt understryka vikten av att

styrelserna tillförs sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor.

Utskottet förutsätter att detta sker i enlighet med vad regeringen anför i

propositionen, varför det inte behövs något riksdagsuttalande i frågan.

Utskottet har erfarit att det inom koncernledningen, i avvaktan på ett

riksdagsbeslut i enlighet med förslaget i propositionen, pågår överväganden om

hur personer med djupa kunskaper om och erfarenheter av högskolans verksamhet

och villkor skall kunna rekryteras till dotterbolagens styrelser.

Enligt utbildningsutskottet är yrkandet i motion Fi12 (fp) tillgodosett såväl

med vad regeringen anfört i propositionen som med vad utskottet nu har anfört.

Som utskottet ser det är syftet med motsvarande yrkande i motion Fi16 (mp)

likaledes tillgodosett. Finansutskottet bör således avstyrka båda yrkandena.

Till utbildningsutskottets yttrande har i denna del fogats avvikande meningar

från företrädare för Miljöpartiet de gröna.

Finansutskottets ställningstagande

Finansutskottet instämmer i vad utbildningsutskottet anfört och tillstyrker

regeringens förslag i denna del samt avstyrker därmed motionerna Fi12 (fp)

yrkande 2 och Fi16 (mp) yrkande 2.

Nedläggning av Stats-kommunala marknämnden

Propositionen

I propositionen (avsnitt 9, yrkande 4) föreslår regeringen att Stats-kommunala

marknämnden läggs ned per den 1 juli 1998. Regeringen skall vidta de åtgärder

som behövs för avvecklingen. Skälet till förslaget är att nämnden numera inte

har någon egentlig funktion att fylla.

Finansutskottets ställningstagande

Utskottet tillstyrker regeringens förslag i denna del.

Fastighetsinvesteringsbolag

Bakgrund - tidigare riksdagsbehandling

Vid föregående riksmöte behandlades två motioner med förslag om lagstiftning

som skulle möjliggöra bildande av s.k. fastighetsinvesteringsbolag: motionerna

1996/97:Fi909 av Carl Erik Hedlund (m) och 1996/97:L215 av Lennart Hedquist

(m). Motionärerna föreslog att det skapas en ny företagsform,

fastighetsinvesteringsbolag, för att effektivisera fastighets- och

kapitalmarknaderna. Ett fastighetsinvesteringsbolag definieras som ett svenskt

aktiebolag som uteslutande eller så gott som uteslutande äger och förvaltar

fastigheter, vars uppgift är att erbjuda aktie- och andelsägare möjlighet till

direkt tillgång till väl specificerade fastigheters avkastning och vari ett

stort antal fysiska och juridiska personer äger aktier eller andelar. Ett

fastighetsinvesteringsbolag liknar investmentbolag, men till skillnad från

dessa skall realisationsvinster beskattas. Det skall finnas en skyldighet för

fastighetsinvesteringsbolagen att utdela 80 % av vinsten. Denna utdelning skall

vara avdragsgill till 100 %. Förslaget innebär att privatpersoner kan investera

i fastigheter så att de dels har ägandets ekonomiska fördelar, dels har samma

skattevillkor som om de skulle placera i direktägande av fastigheter. Även för

större investerare skulle förslaget innebära ett säkrare, enklare och mer

flexibelt sätt att variera fastighetsandelen i sina portföljer.

Finansutskottet avstyrkte båda motionerna (bet. 1996/97:FiU20, rskr. 284)

efter att ha inhämtat från Finansdepartementet att det till departementet hade

inkommit skrivelser med begäran om införande av nya regler för

fastighetsinvesteringsbolag och att regeringen vid sammanträde den 28 november

1996 hade beslutat att inte vidta någon åtgärd med anledning av skrivelserna

med hänvisning till att problemen på fastighetsmarknaden torde kunna lösas med

tillämpning av befintliga regler. Samma resultat, dvs. enkelbeskattning, kan

uppnås genom att ett fastighetsbolag ger ut ett lån.

Motionerna

I motion Fi908 återkommer de båda motionärerna, Lennart Hedquist och Carl Erik

Hedlund (båda m), med förslag om att hos regeringen begära förslag till lag om

fastighetsinvesteringsbolag. Motionärerna menar att regeringens

ställningstagande till förslag om fastighetsinvesteringsbolag, dvs. att hänvisa

till att de åsyftade effekterna med fastighetsinvesteringsbolag skulle kunna

uppnås genom att bolaget ger ut speciella lånebevis, var egendomligt. Det är,

anför de, inte rimligt att på detta sätt hänvisa till en komplicerad och för

småsparare i praktiken helt otillgänglig metod. Regeringens beslut innebär de

facto att man inte vill åstadkomma de fördelar som fastighetsinvesteringsbolag

kan åstadkomma för fastighetsmarknaden och de småsparare som vill investera i

fastigheter.

Lars Tobisson m.fl. (m) hänvisar i motion Fi13 till motion Fi908 (m) och

anför att det är betydelsefullt att det skapas en ändamålsenlig form för ägande

av andelar i fastighetsbolag för att få till stånd ett brett folkligt ägande av

fastighetsaktier, vilket skulle vara viktigt inte minst i samband med att

Vasakronan AB börsintroduceras och statens aktier avyttras (yrkande 3).

Finansutskottets ställningstagande

Utskottet vidhåller sin tidigare inställning i denna fråga och avstyrker

motionerna Fi908 (m) och Fi13 (m) yrkande 3.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande modell för hyressättningen

att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Fi13 yrkande 1, 1997/98:Fi14 yrkande 3,

1997/98:Fi15 yrkande 1 och 1997/98:Fi16 yrkande 1 samt som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

res. 1 (m, v, mp)

2. beträffande sänkt avkastningskrav på ändamålsfastighet

att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Fi12 yrkande 3, 1997/98:Fi14 yrkande 1

och 1997/98:Ub38 yrkande 8,

res. 2 (fp, kd)

res. 3 (m, v, mp) - motiv. - villk. res. 1

3. beträffande tvistelösning

att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Fi12 yrkande 4 och 1997/98:Fi14 yrkande

4,

res. 4 (m, v, mp) - motiv. - villk. res. 1

4. beträffande styrningen av den statliga lokalförsörjningen

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:137 yrkande 1 och med avslag

på motionerna 1997/98:Fi14 yrkande 2 och 1997/98:Ub39 yrkande 6 godkänner

vad i propositionen förordats om nya riktlinjer för styrningen av den

statliga lokalförsörjningen,

res. 5 (mp)

5. beträffande ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas

Holding AB

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:137 yrkande 2 samt med avslag

på motionerna 1997/98:Fi12 yrkande 1, 1997/98:Fi13 yrkande 2 och

1997/98:Fi15 yrkande 2 godkänner att regeringen övertar aktierna i

Specialfastigheter Sverige AB,

res. 6 (m, fp, mp, kd)

res. 7 (v)

6. beträffande styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus

AB

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:137 yrkande 3 samt med avslag

på motionerna 1997/98:Fi12 yrkande 2 och 1997/98:Fi16 yrkande 2 godkänner

vad regeringen förordat om sättet att utse styrelserna i Statliga

Akademiska Hus AB med dotterbolag,

res. 8 (fp, kd)

res. 9 (mp)

7. beträffande nedläggning av Stats-kommunala marknämnden

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:137 yrkande 4 godkänner att

Stats-kommunala marknämnden läggs ned och att regeringen vidtar de

åtgärder som behövs för avvecklingen,

8. beträffande fastighetsinvesteringsbolag

att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Fi908 och 1997/98:Fi13 yrkande 3.

res. 10 (m, fp, kd)

Stockholm den 12 maj 1998

På finansutskottets vägnar

Jan Bergqvist

I beslutet har deltagit: Jan Bergqvist (s), Per-Ola Eriksson (c), Lisbet Calner

(s), Bo Nilsson (s), Lennart Hedquist (m), Arne Kjörnsberg (s), Sonia Karlsson

(s), Fredrik Reinfeldt (m), Carl B Hamilton (fp), Johan Lönnroth (v), Kristina

Nordström (s), Per Bill (m), Roy Ottosson (mp), Kjell Nordström (s), Sven-Erik

Österberg (s), Göran Lindblad (m) och Michael Stjernström (kd).

Reservationer

1. Modell för hyressättningen (mom. 1)

Lennart Hedquist (m), Fredrik Reinfeldt (m), Johan Lönnroth (v), Per Bill (m),

Roy Ottosson (mp) och Göran Lindblad (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med

?Finansutskottet vill inledningsvis? och på s. 15 slutar med ?yrkande 1

avstyrks? bort ha följande lydelse:

Utredningen om utvärdering av Byggnadsstyrelsens ombildning m.m. har i sitt

betänkande Statens ändamålsfastigheter (SOU 1996:187) pekat på att det finns

brister som behöver åtgärdas inom främst hyressättningen för s.k.

ändamålsfastigheter. Utredningen föreslog därför att en hyressättningsmodell

skall införas för att konflikter inte skall behöva uppstå mellan hyresgäst och

hyresvärd. Trots att de flesta remissinstanserna i stora delar tillstyrkt

utredningens förslag väljer regeringen att inte föreslå att en sådan modell

tillämpas. Några skäl för ställningstagandet redovisas, som utskottet ser

saken, inte i propositionen. I stället hänvisar regeringen till att det är

viktigt med en öppen och aktiv dialog mellan fastighetsägare och hyresgäster.

Enligt utskottets uppfattning innebär propositionen inget klargörande för

hyresvärdar och hyresgäster i ändamålsfastigheter. De konflikter som förekommer

när det gäller ändamålsfastigheter härrör från vissa brister i utformningen av

spelreglerna i samband med fastighetsreformen. Utan att göra nödvändiga

klargöranden kommer dessa konflikter att fortleva. Utskottet förordar mot denna

bakgrund att en ny hyressättningsmodell konstrueras för ändamålsfastigheterna

med huvudsaklig utgångspunkt i utredningens förslag. Samtidigt vill utskottet

understryka vikten av att största möjliga utrymme lämnas för parterna att

förhandla fritt i alla frågor som rör drift och underhåll, m.m. Det bör vidare

vara möjligt för parterna att avvika från hyressättningsmodellen om båda parter

är överens om det, men om hyresgästen föredrar hyressättningsmodellen skall den

tillämpas.

Vad utskottet här anfört bör riksdagen med anledning av motionerna Fi13 (m)

yrkande 1, Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 3, Fi15 (v) yrkande 1 och Fi16

(mp) yrkande 1 som sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 1 bort ha följande lydelse:

1. beträffande modell för hyressättningen

att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Fi13 yrkande 1, 1997/98:Fi14

yrkande 3, 1997/98:Fi15 yrkande 1 och 1997/98:Fi16 yrkande 1 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

2. Sänkt avkastningskrav på ändamålsfastighet (mom. 2)

Carl B Hamilton (fp) och Michael Stjernström (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15 börjar med ?I några

motioner? och på s. 16 slutar med ?(m) yrkande 8? bort ha följande lydelse:

I motion Fi12 (fp) föreslås att marknadsmässiga avkastningskrav inte skall

ställas på ändamålsfastigheter där hyresgästerna saknar frihet att byta lokal

utan att verksamhetens karaktär förändras i hög grad. Nuvarande modell leder

till rundgång i den offentliga bokföringen där hyresgästen får ett något större

statsanslag än eljest enbart för att i nästa ögonblick kvitta detta mot ett

helt schablonmässigt avkastningskrav. Krav på enkelhet och gensomsiktlighet i

offentlig förvaltning talar för att man slopar denna rundgång. Utskottet delar

denna uppfattning och anser att riksdagen med bifall till motionens yrkande 3

och med anledning av motionerna Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 1 och Ub38

(m) yrkande 8 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse:

2. beträffande sänkt avkastningskrav på ändamålsfastighet

att riksdagen med bifall till motion 1997/98:Fi12 yrkande 3 och med anledning

av motionerna 1997/98:Fi14 yrkande 1 och 1997/98:Ub38 yrkande 8 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

3. Sänkt avkastningskrav på ändamålsfastighet (mom. 2, motiveringen)

Under förutsättning av bifall till reservation 1 (mom. 1)

Lennart Hedquist (m), Fredrik Reinfeldt (m), Johan Lönnroth (v), Per Bill (m),

Roy Ottosson (mp) och Göran Lindblad (m) anser att den del av utskottets

yttrande som på s. 15 börjar med ?I några motioner? och på s. 16 slutar med

?(m) yrkande 8? bort ha följande lydelse:

En grundtanke i den hyresmodell som föreslås av utredaren är att hyresgästen

bär den risk som är förknippad med förändringar i verksamhetens inriktning.

Hyresgästen förbinder sig att betala hyra som ger fastighetsägaren en

avkastning på markvärdet och som täcker fastighetsägarens totala kostnader för

uppförande av byggnaderna, inklusive ersättning till eget kapital. Detta är

enligt utskottet en rimlig riskfördelning, eftersom en ändamålsfastighet

uppförs åt en viss hyresgäst för ett ändamål som är specifikt för denna

hyresgäst. Att lägga hela den risk som är förknippad med verksamhetens framtid

på myndigheten underlättar en samlad prövning av statens investeringar i

ändamålsfastigheter inom ett visst område. Riskfördelningen mellan hyresgäst

och fastighetsägare påverkar i sin tur vad som är ett rimligt avkastningskrav.

Genom att införa en modell för hyressättning av ändamålsfastigheter med den

inriktning som utredaren föreslår kommer fastighetsägarens risk att minska och

därmed kommer kostnadsrisken att minska. Därigenom torde syftet med

motionsyrkandena kunna anses vara tillgodosett. Motionerna Fi12 (fp) yrkande 3,

Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 1 och Ub38 (m) yrkande 8 avstyrks därför.

4. Tvistelösning (mom. 3, motiveringen)

Under förutsättning av bifall till reservation 1 (mom. 1).

Lennart Hedquist (m), Fredrik Reinfeldt (m), Johan Lönnroth (v), Per Bill (m),

Roy Ottosson (mp) och Göran Lindblad (m) anser att den del av utskottets

yttrande som på s. 16 börjar med ?Vad slutligen gäller? och på s. 17 slutar med

?yrkande 4 avstyrks? bort ha följande lydelse:

Att införa någon särskild instans eller på annat sätt göra särskilda

arrangemang för tvistelösning är inte nödvändigt om en modell för hyressättning

av ändamålsfastigheter införs i enlighet med vad utskottet anfört ovan. Om

parterna inte kan komma överens om hur hyressättningen skall ske skall, enligt

utskottets förslag, en fast hyressättningsmodell tillämpas. Motionerna Fi12

(fp) yrkande 4 och Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 4 avstyrks.

5. Styrningen av den statliga lokalförsörjningen (mom. 4)

Roy Ottosson (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 19 som börjar med

?Finansutskottet gör? och slutar med ?(mp) yrkande 6? bort ha följande lydelse:

Som ett led i styrningen av den statliga lokalförsörjningen bör regeringen i

enlighet med vad som föreslås i motion Ub39 (mp) vidga uppdraget till

Högskoleverket så att det även omfattar en redovisning av principerna för

hyressättning samt principerna för bolagens investeringar, t.ex. strategiska

uppköp av mark och investeringar på attraktiva områden.

Vad utskottet här anfört bör riksdagen med anledning av motion Ub39 (mp)

yrkande 6 som sin mening ge regeringen till känna. Med det anförda tillstyrker

utskottet propositionen i denna del och avstyrker motion Fi14 (fp, m, c, v, mp,

kd) yrkande 2.

dels att utskottets hemställan under 4 bort ha följande lydelse:

4. beträffande styrningen av den statliga lokalförsörjningen

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:137 yrkande 1 och med avslag

på motion 1997/98:Fi14 yrkande 2 godkänner vad som i propositionen

förordats om nya riktlinjer för styrningen av den statliga

lokalförsörjningen samt med anledning av motion 1997/98:Ub39 yrkande 6 som

sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

6. Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB (mom. 5)

Lennart Hedquist (m), Fredrik Reinfeldt (m), Carl B Hamilton (fp), Per Bill

(m), Roy Ottosson (mp), Göran Lindblad (m) och Michael Stjernström (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 21 som börjar med ?Utskottet

bedömer inte? och slutar med ?därmed regeringens förslag? bort ha följande

lydelse:

Utskottet har inget att invända mot förslaget i propositionen att skilja ut

Specialfastigheter Sverige AB ur Civitaskoncernen. I enlighet med vad som

föreslås i motionerna Fi12 (fp) och Fi13 (m) anser utskottet att staten snarast

bör avveckla sitt engagemang av kommersiella fastigheter. Detta bör ske genom

att Vasakronan AB börsintroduceras och att en försäljning av statens aktier i

bolaget inleds.

Vad utskottet här anfört bör riksdagen med anledning av motionerna Fi12 (fp)

yrkande 1 och Fi13 (m) yrkande 2 som sin mening ge regeringen till känna.

Propositionens förslag i denna del tillstyrks. Motion Fi15 (v) yrkande 2

avstyrks.

dels att utskottets hemställan under 5 bort ha följande lydelse:

5. beträffande ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas

Holding AB

att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:137 yrkande 2 samt med avslag

på motion 1997/98:Fi15 yrkande 2 godkänner att regeringen övertar aktierna

i Specialfastigheter Sverige AB samt med anledning av motionerna

1997/98:Fi12 yrkande 1 och 1997/98:Fi13 yrkande 2 som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

7. Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB (mom. 5)

Johan Lönnroth (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 21 som börjar med ?Utskottet

bedömer inte? och slutar med ?därmed regeringens förslag? bort ha följande

lydelse:

Utskottet har inget att erinra mot regeringens förslag i denna del. Såsom

påpekas i motion Fi15 (v) har det emellertid efter hand kunnat konstateras att

vid ombildningen av Byggnadsstyrelsen hamnade vissa ändamålsfastigheter i

Vasakronan AB. Om Vasakronan AB skall börsnoteras bör dessa fastigheter

avskiljas från Vasakronans fastighetsbestånd innan noteringen sker. Det behövs

därför ytterligare en genomgång av Vasakronans bestånd.

Vad utskottet här anfört bör riksdagen med anledning av propositionen och

motion Fi15 (v) yrkande 2 som sin mening ge regeringen till känna. Motionerna

Fi12 (fp) yrkande 1 och Fi13 (m) yrkande 2 avstyrks.

dels att utskottets hemställan under 5 bort ha följande lydelse:

5. beträffande ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas

Holding AB

att riksdagen med anledning av proposition 1997/98:137 yrkande 2 och motion

1997/98:Fi15 yrkande 2 samt med avslag på motionerna 1997/98:Fi12 yrkande

1 och 1997/98:Fi13 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

8. Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB (mom. 6)

Carl B Hamilton (fp) och Michael Stjernström (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 23 som börjar med

?Finansutskottet instämmer i? och slutar med ?(mp) yrkande 2? bort ha följande

lydelse:

Utskottet anser att det finns bärighet i argumentet i propositionen att

särskild representation i styrelserna för Statliga Akademiska Hus AB strider

mot strävan att skapa en affärsmässig relation mellan fastighetsägare och

hyresgäst. Riksdagen bör därför villfara regeringens förslag i denna del.

Utskottet kan dock instämma i vad som föreslås i motion Fi12 (fp) om vikten av

att det i styrelsen för Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag finns

sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor.

Vad utskottet här anfört bör riksdagen med anledning av propositionen och

motion Fi12 (fp) yrkande 2 som sin mening ge regeringen till känna. Motion Fi16

(mp) yrkande 2 avstyrks.

dels att utskottets hemställan under 6 bort ha följande lydelse:

6. beträffande styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB

att riksdagen med anledning av proposition 1997/98:137 yrkande 3 och motion

1997/98:Fi12 yrkande 2 samt med avslag på motion 1997/98:Fi16 yrkande 2

som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

9. Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB (mom. 6)

Roy Ottosson (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 23 som börjar med

?Finansutskottet instämmer? och slutar med ?(mp) yrkande 2? bort ha följande

lydelse:

Utskottet kan instämma i vad som i propositionen anförs om att den nuvarande

ordningen med majoritet för utbildningsintressena i styrelserna kan

ifrågasättas. För att med säkerhet kunna tillgodose lärosätenas berättigade

anspråk på sakkunskap i styrelserna om universitetens och högskolornas villkor

anser utskottet att det bör föreligga ett formellt krav på tillräcklig

representation för universitet och högskolor.

Vad utskottet här anfört bör riksdagen med bifall till motion Fi16 (mp)

yrkande 2 och med avslag på propositionen i denna del och motion Fi12 (fp)

yrkande 2 som sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 6 bort ha följande lydelse:

6. beträffande styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB

att riksdagen med bifall till motion 1997/98:Fi16 yrkande 2 samt med avslag på

proposition 1997/98:137 yrkande 3 och motion 1997/98: Fi12 yrkande 2 som

sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

10. Fastighetsinvesteringsbolag (mom. 8)

Lennart Hedquist (m), Fredrik Reinfeldt (m), Carl B Hamilton (fp), Per Bill

(m), Göran Lindblad (m) och Michael Stjernström (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 24 som börjar med ?Utskottet

vidhåller sin? och slutar med ?(m) yrkande 3? bort ha följande lydelse:

Utskottet anser att det finns flera skäl för att införa s.k.

fastighetsinvesteringsbolag (FIB):

* FIB skulle kunna bli det lok som drar med sig det nödvändiga tillskott av

egenkapital som både privata och offentliga fastighetsbolag med några

undantag i dag saknar och som de i dag inte kan attrahera på grund av

gällande regler. Just genom att FIB-aktien ger direktinvesteringens fördelar

i utdelning och värdestegring utan att medföra dess nackdelar vad gäller

odelbarhet och likviditet blir placeringsformen sannolikt attraktiv. I

nuvarande läge är detta viktigt eftersom likviditeten på fastighetsmarknaden

då kommer att öka och resultera i en effektiv prisbildning på fastigheter.

Att få en motsvarande likviditet i direktinvesteringar är inte lika önskvärt

eftersom det kan leda till dålig förvaltning och större osäkerhet för

hyresgäster. FIB löser problemen med finansiering och prisbildning utan att

störa långsiktigheten i förvaltningen.

* Vi får en stimulans till ökad långsiktighet och klar målinriktning i

fastighetsinvesteringar

* En ny struktur kan växa fram med olika typer av specialiserade

fastighetsbolag

* Möjligheter till förbättring av den totala portföljplaneringen hos

försäkringsbolag, fonder och andra kapitalförvaltare

* Möjligheter för små kapitalplacerare att direkt investera i stora

fastigheter

* Möjligheter till effektivisering av den svenska kapitalmarknaden som leder

till minskade kapitalkostnader och på sikt till sänkta kostnader för boende

och annan lokalanvändning.

Dessutom bör FIB kunna fylla en viktig funktion på marknaden i samband med att

statens kommersiella fastigheter, särskilt Vasakronan, skall börja avyttras

samt i samband med försäljning av andelar i kommunala bostadsföretag. Utskottet

tillstyrker därför förslagen i motionerna Fi908 (m) och Fi13 (m) yrkande 3 om

att riksdagen hos regeringen begär förslag till lag om

fastighetsinvesteringsbolag.

dels att utskottets hemställan under 8 bort ha följande lydelse:

8. beträffande fastighetsinvesteringsbolag

att riksdagen med bifall till motionerna 1997/98:Fi13 yrkande 3 och

1997/98:Fi908 hos regeringen begär förslag till lag om

fastighetsinvesteringsbolag.

Särskilt yttrande

Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB (mom. 5)

Per-Ola Eriksson (c) anför:

Centerpartiet har i sin partimotion Fi18 föreslagit att staten under åren 1999

och 2000 bör sälja ut sitt ägande i olika bolag. Det gäller statens innehav i

Nordbanken, Pharmacia, Assidomän och Celsius, liksom Vasakronan. Motionen är

väckt med anledning av den ekonomiska vårpropositionen, och i den redogörs för

Centerpartiets förslag till ekonomiska riktlinjer och vilken inriktning 1999

års budget bör få. Jag står givetvis bakom de förslag som vi lägger i den

motionen och avser att följa upp motionen under finansutskottets kommande

beredning av ärendet (betänkande 1997/98:FiU20).

Justitieutskottets yttrande

1997/98:JuU10y

Förvaltning av statens fastigheter, m.m.

Till finansutskottet

Inledning

Finansutskottet har den 2 april 1998 beslutat att bereda bl.a.

justitieutskottet tillfälle att yttra sig över regeringens proposition

1997/98:137 Förvaltning av statens fastigheter och statliga myndigheters

lokalförsörjning, m.m. jämte motioner som väckts med anledning av propositionen

i de delar som berör utskottets beredningsområde.

Med anledning av propositionen har det väckts fem motioner, 1997/98: Fi12-16.

Ärendet föranleder följande yttrande från justitieutskottet.

Utskottet

Bakgrund

I propositionen gör regeringen bl.a. bedömningen att nuvarande riktlinjer för

den statliga fastighetsförvaltningen och lokalförsörjningen skall ligga fast.

Regeringen redovisar vidare sina överväganden när det gäller statens ägande av

s.k. ändamålsfastigheter och hyressättning av ändamålslokaler. Regeringens

bedömning är att det inte är lämpligt att införa en sådan hyres- och

kontraktsmodell som Utredningen om utvärdering av Byggnadsstyrelsens ombildning

m.m. föreslagit i delbetänkandet Statens ändamålsfastigheter Princip för

förvaltning och hyressättning (SOU 1996:187). Regeringen betonar dock att det

är viktigt med en öppen och aktiv dialog mellan fastighetsägare och hyresgäster

och anför att detta är särskilt viktigt när det gäller ändamålslokaler.

Den fråga i propositionen som i första hand berör justitieutskottet rör just

hyresvillkoren för ändamålsfastigheter. Utskottet begränsar sitt yttrande till

den frågan.

Enligt propositionen är en ändamålsfastighet en fastighet där statlig

verksamhet bedrivs i specialanpassade lokaler där alternativen för såväl

hyresvärd som hyresgäst är begränsade. Dit hör t.ex. kriminalvårdsanstalter

anför regeringen.

Enligt den nyssnämnda utredningen, som gör en mer utförlig definition, avses

med en ändamålsfastighet en byggnad som helt saknar eller har en mycket liten

alternativ användning och som har skräddarsytts för sitt ändamål. Vissa

ändamålsfastigheter är så specialanpassade till unika hyresgästbehov att

hyresvärden sannolikt aldrig kan finna en alternativ användning som på ett

rimligt sätt kan förränta det i fastigheten nedlagda kapitalet. Ett ömsesidigt

starkt beroende föreligger alltså mellan hyresvärd och hyresgäst.

För den statliga lokalförvaltningen gäller bl.a. att fastighetsförvaltningen

skall skiljas från brukande av lokaler och mark och att fastighetsförvaltningen

skall bedrivas med ett så långt möjligt marknadsmässigt avkastningskrav (prop.

1991/92:44, bet. 1991/92:FiU8). En konsekvens härav är att

ändamålsfastigheterna hyrs ut till den myndighet som använder dem och att

myndigheten betalar marknadsmässig hyra.

När det gäller ändamålsfastigheterna har den marknadsmässiga hyressättningen

i olika sammanhang kritiserats. För att komma till rätta med kritiken föreslog

utredningen en ny hyressättnings- och kontraktsmodell. Denna innebär bl.a.

långa kontraktstider och ett avkastningskrav på det i fastigheten bundna

kapitalet som har den femåriga statsobligationsräntan som utgångspunkt.

Hyresgästen skall samtidigt vara skyldig att kompensera fastighetsägaren om han

lämnar fastigheten innan hela investeringen är betald. Hyran utformas som en

komponenthyra där hyran för kapitalkostnad, ombyggnationer, drift och underhåll

skiljs åt. Hyresgästen skall vidare ha full insyn i upphandlingsprocesser och

liknande.

Regeringen anför att bolag och verk som äger ändamålsfastigheter skall

bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt. Verksamheten skall generera

avkastning på det av staten tillskjutna kapitalet, med hänsyn till risktagande,

utan att högre hyror behöver tas ut än vad marknaden i övrigt betalar för

jämförbara lokaler. Kundnyttan får alltså inte drivas dithän att det i

fastigheten investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning.

Avkastningskraven skall därför bestämmas utifrån affärsmässiga principer med

beaktande av risktagandet. Regeringen gör vidare (s. 8) vissa uttalanden om

hyressättningen för nyinvesteringar som ligger i linje med utredningens

förslag. Regeringen betonar dock vikten av att parterna får förhandla fritt i

varje enskilt fall om t.ex. uppläggningen av hyresavtalet. Regeringens slutsats

blir, som tidigare framgått, att utredningens modell för hyressättning bör

avvisas.

Häremot står krav i motionerna Fi12 yrkande 3 (fp), Fi13 yrkande 1 (m), Fi14

yrkande 3 (m, fp, c, v, mp, kd), Fi15 yrkande 1 (v) och Fi16 yrkande 1 (mp) på

att hyressättningen för ändamålsfastigheter skall ske enligt utredningens

modell.

Överväganden

Inledningsvis vill utskottet slå fast att såväl häkten som

kriminalvårdsanstalter som regel uppfyller de kriterier som ovan angetts för

ändamålsfastigheter. Under år 1997 betalade Kriminalvårdsstyrelsen sammanlagt

535 995 000 kr i hyra för sådana fastigheter. Beloppet motsvarade 15 % av

driftskostnaden för kriminalvårdsanstalterna och 20 % av driftskostnaden för

häktena. Det måste också framhållas att den alternativa användningen när det

gäller kriminalvårdens fastigheter i praktiken är näst intill obefintlig. Det

är helt enkelt inte möjligt att tänka sig en alternativ användning av t.ex.

säkerhetsavdelningen på Kumlaanstalten. Omfattningen av verksamheten vid häkten

och kriminalvårdsanstalter kan inte heller styras av hyresgästen utan beror på

beslut i domstolarna som i sin tur är avhängiga den straff- och

processrättsliga regleringen.

Sammantaget innebär det nu sagda att den risk som är förknippad med uthyrning

av häkten och anstalter rimligen måste bedömas som obetydlig. Med tanke på att

det sällan finns någon alternativ hyresgäst är det också svårt att bedöma

vilken hyra som motsvarar hyran för jämförbara lokaler. Man kan alltså inte

påräkna någon press uppåt på hyrorna som beror på efterfrågan från andra

intressenter. Man kunde snarare förvänta sig att ändamålsfastigheterna i ett

marknadsanpassat system skulle uppvisa en lägre avkastning just på grund av

svårigheten att hitta alternativa hyresgäster.

Sett i detta perspektiv är det möjligt att avståndet mellan utredningens och

regeringens respektive ståndpunkter inte är särskilt stort. Utskottet anser

emellertid att det är angeläget att det uttryckligen slås fast att

avkastningskravet för ändamålsfastigheter inte kan sättas lika högt som för det

statliga fastighetsbeståndet i övrigt. Utskottet vill dock betona att det inte

kan bli fråga om att återgå till ett system med anslagsfinansierade lokaler;

ett hyressättningssystem måste naturligtvis uppmuntra ett effektivt

lokalutnyttjande. Utskottet vill mot den här anförda bakgrunden förorda att en

ny hyressättningsmodell konstrueras för ändamålsfastigheterna med huvudsaklig

utgångspunkt i utredningens förslag. Samtidigt vill utskottet, i enlighet med

vad regeringen anför, understryka vikten av att största möjliga utrymme lämnas

för parterna att förhandla fritt i alla frågor som rör drift och underhåll,

m.m.

Vad justitieutskottet anfört med anledning av propositionen och motionerna

bör finansutskottet föreslå riksdagen att ge regeringen till känna.

Stockholm den 28 april 1998

På justitieutskottets vägnar

Gun Hellsvik

I beslutet har deltagit: Gun Hellsvik (m), Lars-Erik Lövdén (s), Göran

Magnusson (s), Sigrid Bolkéus (s), Göthe Knutson (m), Märta Johansson (s),

Ingbritt Irhammar (c), Ann-Marie Fagerström (s), Alice Åström (v), Maud

Ekendahl (m), Kia Andreasson (mp), Rolf Åbjörnsson (kd), Helena Frisk (s),

Jeppe Johnsson (m) och Cinnika Beiming (s).

Kulturutskottets yttrande

1997/98:KrU3y

Förvaltning av statens fastigheter och statliga myndigheters lokalförsörjning,

m.m.

Till finansutskottet

Finansutskottet har den 2 april 1998 beslutat att bereda kulturutskottet

tillfälle att avge yttrande över proposition 1997/98:137 Förvaltning av statens

fastigheter och statliga myndigheters lokalförsörjning, m.m. jämte de med

anledning av propositionen väckta motionerna i de delar som rör

kulturutskottets beredningsområde.

Med anledning av propositionen i denna del har väckts ett antal motioner.

Kulturutskottet yttrar sig i det följande över

dels propositionen, såvitt avser Statens ägande av ändamålsfastigheter och

hyressättning i ändamålslokaler (avsnitt 5) samt delar av Styrningen av den

statliga lokalförsörjningen (avsnitt 6),

dels motionerna 1997/98:Fi12 (fp) yrkandena 3 och 4, 1997/98:Fi13 (m) yrkande

1, 1997/98:Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd), 1997/98:Fi15 (v) yrkande 1 samt

1997/98:Fi16 (mp) yrkande 1.

Utskottet

Utredningens förslag

Statens ändamålsfastigheter, princip för förvaltning och hyressättning (SOU

1996:187)

Av betänkandet SOU 1996:187 avgivet av utredningen om utvärdering av

Byggnadsstyrelsens ombildning m.m. framgår bl.a. följande.

I utredningen definieras en ändamålsfastighet som en fastighet som i regel

består av en byggnad som helt saknar eller har mycket liten alternativ

användning och som har skräddarsytts för sitt ändamål.

Utredningen konstaterar att det efter lokalförsörjningsreformen på vissa håll

uppstod konflikter mellan hyresvärd och hyresgäst, främst när det gäller

hyressättning för ändamålsfastigheter. Konflikterna härrör enligt utredningen

från brister i utformningen av spelreglerna vid reformen, t.ex. dålig öppenhet

från fastighetsägarens sida vid hyresförhandlingar samt dunkla principer vid

hyressättning och utformning av statens avkastningskrav.

För att komma till rätta med bristerna föreslår utredningen att en hyres- och

kontraktsmodell införs som i stort innebär långa kontraktstider för statens

ändamålslokaler. Hyreskontrakten skall bygga på långsiktighet och hyresgästen

skall ha rätt att förlänga kontrakten. Vid en förlängning skall de tidigare

hyressättningsprinciperna fortsätta att gälla.

Hyresgästen skall vara skyldig att kompensera fastighetsägaren om han lämnar

fastigheten innan hela investeringen är betald.

Hyran skall, enligt utredningen, utformas som en komponenthyra, dvs. hyra för

kapitalkostnad samt för drift och underhåll skils åt.

I en separat klausul i kontraktet bör enligt utredningen anges att

fastighetsägaren inte har rätt att ta ut mer än marknadsmässig ersättning för

drift och underhåll samt att hyresgästen skall ha full insyn i

upphandlingsprocesser och liknande.

Den del av hyran som utgör kapitalkostnad bör enligt utredningen bestämmas

enligt en nominell modell där hyran minskar över tiden.

Utgångspunkten för statens avkastningskrav bör vara den femåriga

statsobligationsräntan samt den tekniska risk som är förknippad med fastigheten

och som bärs av fastighetsägaren.

Om hyresgästen lämnar fastigheten i förtid och fastigheten har ett värde,

utöver restvärdet, i alternativ användning skall 75 % av detta värde tillfalla

hyresgästen.

Vidare föreslås i utredningen att styrningen av de fastighetsförvaltande

enheterna skall, utöver genom utformning av hyreskontrakt enligt ovan, ske

genom att ägaren utformar direktiv som innefattar vilket risktagande

bolaget/verket skall få ta, dvs. marknadsrisker knutna till den framtida

efterfrågan samt ränte- och inflationsrisker. Särskilda anvisningar för att

styra myndigheters lokalfrågor i budgetprocessen bör samtidigt utarbetas.

Regeringens förslag

Av den nu aktuella propositionen 1997/98:137 Förvaltning av statens fastigheter

och statliga myndigheters lokalförsörjning, m.m. framgår bl.a. följande.

Statens ägande av ändamålsfastigheter och hyressättning i ändamålslokaler

(avsnitt 5)

Regeringen konstaterar att gränsen mellan vad som är en ändamålsfastighet och

en kommersiell fastighet ofta är mycket svår att dra.

Skälen till att staten äger vissa ändamålsfastigheter är t.ex. att byggnaden

är symbolen för den primära verksamhet som bedrivs, att fastigheten betraktas

som ett nationellt kulturarv, att den ägs av historiska skäl, att den ägs av

säkerhetsskäl eller att staten vill ha full rådighet över en produktionsfaktor.

Gemensamt för statliga ändamålsfastigheter är att de är starkt förbundna med

en viss statlig verksamhet och att de inte kan förvaltas på renodlat

kommersiella grunder. Ett motiv för ett långsiktigt statligt ägande av

ändamålsfastigheter är att statlig verksamhet skall kunna erbjudas långsiktiga

och stabila förutsättningar.

Vanligtvis utgör inte en fastighetsrörelse av ändamålskaraktär en

självständig affärsidé utan fastighetsrörelsen bedrivs i ett ömsesidigt

beroendeförhållande med en primärverksamhet. Inriktningen på en

fastighetsrörelse av ändamålskaraktär bör därför, enligt regeringen, vara att

stödja den myndighet som brukar ändamålslokalerna i sin verksamhet.

Ett självklart mål bör vara att optimera kundnyttan, dvs. att till en given

hyresnivå erbjuda maximal nytta i form av t.ex. funktionella lokaler, hög

standard och god service. De ekonomiska målen får här enligt regeringen inte

samma mening som i en fullt konkurrensutsatt verksamhet där ekonomiska

resultatmått fungerar som det viktigaste, och kanske det enda, kriteriet för

effektivitet.

Regeringen anser att bolag och verk som äger ändamålsfastigheter skall

bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt. Verksamheten skall, med

hänsyn till risktagande, generera avkastning på det av staten tillskjutna

kapitalet utan att högre hyror behöver tas ut än vad marknaden i övrigt betalar

för jämförbara lokaler. Avkastningskravet skall därför bestämmas utifrån

affärsmässiga principer med beaktande av risktagande.

Det är enligt regeringen rimligt att hyresvärd och hyresgäst i

hyresförhandlingar enas om villkor som innebär att hyresgästen betalar en

större del av investeringen under kontraktstiden ju mer speciellt utformad

fastigheten är. Regeringen anser samtidigt att det är viktigt att låta parterna

ha möjlighet att förhandla fritt i varje enskild situation. Ledningen i

fastighetsverksamheterna ansvarar för att de finansiella riskerna hanteras på

ett ändamålsenligt sätt.

Regeringen anser att det inte är lämpligt att införa en sådan hyres- och

kontraktsmodell som utredningen föreslagit. Däremot är det, enligt regeringen,

viktigt med en öppen och aktiv dialog mellan fastighetsägare och hyresgäster i

lokalfrågor, särskilt beträffande ändamålslokaler.

Styrningen av den statliga lokalförsörjningen (avsnitt 6)

Regeringen anför att, eftersom lokalkostnader utgör en betydande del av många

myndigheters totala kostnader, det är viktigt att kräva en särskild redovisning

av myndigheters effektivitet i lokalförsörjningen. Med effektivitet avses t.ex.

hur lokalkostnaden per anställd har utvecklats över tiden. Redovisningskravet

skall anpassas till myndighetens verksamhet och lokalsituation. Regeringen

avser att under året ta initiativ till att en modell för denna redovisning

utarbetas.

Motionsförslagen

Motionärerna bakom motion Fi12 (fp) anser att marknadsmässiga avkastningskrav

inte skall ställas på ändamålsfastigheter där hyresgästen saknar frihet att

byta lokal utan att verksamhetens karaktär förändras i hög grad (yrkande 3).

Motionärerna begär vidare ett tillkännagivande om att regeringen skall ange

vilken instans som skall avgöra hyrestvister mellan fastighetsvärd och

användare av fastigheten eller lokaler med starkt specialiserad användning

(yrkande 4).

I motion Fi13 (m) befarar motionärerna att regeringens förslag till

hyressättning i ändamålslokaler kan leda till fortsatta konflikter beträffande

hyressättningen. Det är enligt motionärerna inte meningsfullt att tala om

marknad eller marknadshyra. Regeringen bör därför enligt motionärerna återkomma

med förslag i den riktning som utredaren anvisat (yrkande 1).

Även i motion Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) tar motionärerna upp frågan om

avkastningskrav. Motionärerna anser att riksdagen med modifiering av tidigare

beslut om avkastningskrav på vissa kulturhistoriska ändamålsfastigheter bör

besluta att ett särskilt avkastningskrav inte skall ställas på

ändamålsfastigheter där hyresgästen saknar frihet att byta lokal och staten av

den anledningen inte står någon ekonomisk risk (yrkande 1).

Motionärerna anser vidare att lokalkostnaderna för ändamålsfastigheter bör

fastställas i två delar, dels kapitalkostnader, dels kostnader för drift och

underhåll som hyresgästen kan påverka. Detta skulle, enligt motionärerna, ge

stabilare planeringsförutsättningar genom att hyresgästen härigenom ges

möjlighet att anpassa kostnaderna till sitt ekonomiska utrymme (yrkande 3).

Enligt motionen bör riksdagen hos regeringen begära förslag på vilken instans

som skall avgöra en hyrestvist mellan fastighetsvärd och lokalbrukare (yrkande

4).

Motionärerna tar slutligen upp frågan om regeringens krav på en särskild

redovisning av myndigheters effektivitet i lokalförsörjningen. Motionärerna

anser det vara av stor vikt att se förvaltningen av statliga

ändamålsfastigheter ur både ägarens och brukarens perspektiv. Detta bör, enligt

motionärerna, belysas vid den ovan nämnda redovisningen (yrkande 2).

I motionerna Fi15 (v) och Fi16 (mp) anser motionärerna att det bör införas en

hyres- och kontraktsmodell för ändamålsfastigheter i enlighet med utredningens

förslag (båda yrkande 1).

Utskottets bedömning

Utskottet delar regeringens uppfattning att gränsen mellan vad som kan

betecknas som en ändamålsfastighet och en kommersiell fastighet ofta är mycket

svår att dra. Utskottet anser att en gränsdragning likväl måste göras för att

fastighetsägare och hyresgäst skall veta vilken hyressättningsprincip de har

att utgå från.

Utskottet vill här - i likhet med vad som görs i propositionen och motionerna

- understryka vikten av att det förs en öppen och aktiv dialog mellan hyresvärd

och hyresgäst.

För vissa statliga hyresgäster inom kulturområdet, framför allt för dem som

bedriver central musei- och teaterverksamhet, utgör lokalhyran en mycket stor

del av verksamhetens totala kostnader. Situationen är också ofta den att dessa

hyresgäster har få, om ens några, alternativ till de nuvarande lokalerna och

därför är bundna vid staten som hyresvärd. Dessa speciella omständigheter bör,

enligt utskottet, föranleda att statens målsättning i fråga om fastigheter av

denna karaktär bör vara att stödja den institution som brukar lokalerna i sin

verksamhet. Ett självklart mål bör vara att optimera kundnyttan, dvs. att till

en given hyresnivå erbjuda maximal nytta i form av t.ex. funktionella lokaler,

hög standard och god service.

För denna typ av ändamålsfastigheter är det, enligt utskottets mening och som

framhållits i en av motionerna, inte meningsfullt att tala om en marknad eller

en marknadslik hyra.

För att det tydligt skall framgå hur hyran räknas fram anser utskottet, i

likhet med vad som föreslås av utredningen och i motionerna, att hyran skall

utformas som en komponenthyra, dvs. att kapitalkostnader samt kostnader för

drift och underhåll skils åt och klart redovisas för hyresgästen.

Vidare bör, såsom utredningen föreslår, en separat klausul tas in i

kontraktet där det anges dels att fastighetsägaren inte har rätt att ta ut mer

än marknadsmässig ersättning för drift och underhåll, dels att hyresgästen

skall ha full insyn i upphandlingsprocesser och liknande.

Hur den del av hyran som utgör kapitalkostnad skall betalas, dvs. enligt en

nominell modell, där hyran initialt är hög och minskar över tiden, eller enligt

en balanshyresmodell, där hyran ligger på en konstant nivå, eller enligt någon

annan modell, bör enligt utskottets mening parterna ha möjlighet att förhandla

fritt om.

För vissa ändamålsfastigheter inom kulturområdet finns ofta särskilda skäl

till att staten beslutat att äga dessa fastigheter. Ett sådant skäl kan vara

att byggnaden är symbol för den primära verksamhet som bedrivs där. Ett annat

skäl kan vara byggnadens kulturhistoriska värde. Någon alternativ användning av

lokalerna är då inte aktuell. Detta bör enligt utskottets mening beaktas, inte

minst då frågan om tillgodoseende av ett avkastningskrav, som är en del av

kapitalkostnaden, skall bedömas.

Dessutom anser utskottet att fastighetsägaren inte bör ta betalt för den risk

som är förknippad med verksamhetens framtid om situationen är den att

hyresgästen i praktiken saknar alternativ till lokal. Därigenom kan

kapitalkostnaden minska.

I den öppna och aktiva dialogen mellan fastighetsägare och hyresgäst som

förordas i propositionen bör även redovisas kapitalkostnadens olika delar.

Detta bör göras för att undanröja en del av de oklarheter som kan ha varit

orsak till de problem som uppstått inom kultursektorn sedan

lokalförsörjningsreformen genomfördes.

Beträffande myndigheters effektivitet i lokalförsörjningen vill utskottet i

likhet med vad som anförts i en motion framhålla vikten av att effektiviteten i

förvaltningen av statliga ändamålsfastigheter ses ur både hyresgästs- och

hyresvärdsperspektiv. Detta bör tydligt framgå i den modell för redovisning av

effektiviteten som regeringen avser att utarbeta.

I utredningen föreslås att frågor om ersättning för drift- och underhålls-

kostnader och frågor om villkor för ombyggnader och kompletteringar, om tvist

uppkommer, skall hänskjutas till en skiljenämnd. Regeringen har i propositionen

inte tagit ställning till om tvister bör avgöras av skiljenämnd eller på annat

sätt. Utskottet förutsätter att denna fråga blir löst i regeringens fortsatta

beredningsarbete.

Det är utskottets bestämda uppfattning att de hittillsvarande svårigheterna

och oklarheterna när det gäller hyresfrågor inom kulturområdet måste avhjälpas

genom tydliga ägardirektiv och spelregler att läggas till grund för det

fortsatta samspelet mellan parterna. Finansutskottet bör vid sin behandling av

propositionen i dess helhet föra fram de synpunkter som kulturutskottet här

anfört med anledning av propositionen och motionerna i de delar som rör

kulturområdet.

Kulturutskottet vill i sammanhanget även i korthet beröra två andra frågor som

rör lokalkostnaderna inom kulturområdet.

Kulturutskottet har uppmärksammat att debatten om lokalkostnaderna för vissa

kulturinstitutioner bl.a. har rört frågan om hur regeringen har lagt ut de

senaste årens besparingar på statlig konsumtion. Utskottet vill därför erinra

om att regeringen i budgetpropositionen för budgetåret 1996/97 anförde att den,

bl.a. vid pris- och löneomräkningen, hade beaktat att många kulturinstitutioner

har lokaler som är specialanpassade för verksamheten (prop. 1994/95:100 bil. 12

s. 8). Regeringen anförde vidare att dessa kulturinstitutioners möjligheter att

minska eller förändra sitt lokalinnehav begränsas genom dessa specialanpassade

lokaler. Kostnader för dessa lokaler hade därför tagits bort från underlaget

för beräkning av besparingarna på statlig konsumtion.

Som påpekats tidigare i detta yttrande utgör lokalhyran en mycket stor del av

vissa kulturinstitutioners totala kostnader. Kulturutskottet anser att det

skulle vara av värde om regeringen i resultatredovisningen under

institutionernas anslag i kommande budgetpropositioner kort anger hur stor del

av föregående års anslag som använts till att betala hyreskostnader.

Stockholm den 23 april 1998

På kulturutskottets vägnar

Åke Gustavsson

I beslutet har deltagit: Åke Gustavsson (s), Anders Nilsson (s), Leo Persson

(s), Lennart Fridén (m), Björn Kaaling (s), Marianne Andersson (c), Monica

Widnemark (s), Jan Backman (m), Carl-Johan Wilson (fp), Charlotta L Bjälkebring

(v), Ewa Larsson (mp), Fanny Rizell (kd), Elizabeth Nyström (m), Christina

Pettersson (s), Rune Berglund (s), Eva Arvidsson (s) och Lars Hjertén (m).

Utbildningsutskottets yttrande

1997/98:UbU7y

Förvaltning av statens fastigheter och statliga myndigheters lokalförsörjning,

m.m.

Till finansutskottet

Finansutskottet har den 2 april 1998 berett utbildningsutskottet tillfälle att

yttra sig över proposition 1997/98:137 Förvaltning av statens fastigheter och

statliga myndigheters lokalförsörjning, m.m. jämte de med anledning av

propositionen väckta motionerna 1997/98:Fi12-16 i de delar som berör utskottets

beredningsområde.

Utbildningsutskottet behandlar i det följande yrkandena 1 och 3 i

propositionen samt motionerna 1997/98:Fi12 (fp) yrkandena 2-4, 1997/98:Fi13 (m)

yrkande 1, 1997/98:Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd), 1997/98:Fi15 (v) yrkande 1 och

1997/98:Fi16 (mp).

Utskottet har den 15 april 1998 beslutat att med eget yttrande till

finansutskottet överlämna yrkande 8 i motion 1997/98:Ub38 (m) och yrkande 6 i

motion 1997/98:Ub39 (mp), vilka yrkanden också behandlas i detta yttrande.

Dessa motioner har väckts med anledning av proposition 1997/98:114 Nya

högskolor m.m.

Övergripande utvärdering av lokalförsörjningsreformen, m.m.

Riksdagen beslutade i december 1991 om nya riktlinjer för den statliga

fastighetsförvaltningen och ombildningen av Byggnadsstyrelsen, m.m. (prop.

1991/92:44, yttr. UbU2y, bet. FiU8, rskr. 107). Året därpå, i december 1992,

beslutade riksdagen en ny organisation för förvaltning av statens fastigheter

och lokaler m.m. (prop. 1992/93:37, yttr. UbU4y, bet. FiU8, rskr. 123). Bland

annat godkände riksdagen att huvuddelen av universitets- och

högskolefastigheterna fördes över till en särskild fastighetskoncern, sedermera

benämnd Statliga Akademiska Hus AB.

En särskild utredare fick i mars 1996 i uppdrag att göra en utvärdering av

ombildningen av Byggnadsstyrelsen, m.m. I uppdraget ingick bl.a. att undersöka

konsekvenserna av ombildningen, belysa om syftena uppnåtts, peka på eventuella

brister och lämna förslag till förändringar. Utredningen har i december 1996

respektive mars 1997 i två betänkanden dels bl.a. föreslagit vilka

hyressättningsprinciper som bör gälla mellan statliga myndigheter och statliga

fastighetsägare samt hur styrningen av lokalanskaffning bör vara utformad, dels

redovisat en utvärdering av statens fastighetsorganisation (SOU 1996:187 resp.

SOU 1997:96).

Regeringen konstaterar nu att den genomförda reformen var bra och att

principerna bakom den skall ligga fast. Regeringen avser dock att verka för

ytterligare effektiviseringar inom lokalförsörjningsområdet. Eftersom

lokalkostnader utgör en betydande del av många myndigheters totala kostnader

anser regeringen att det är viktigt att kräva en särskild redovisning av

myndigheters effektivitet i lokalförsörjningen. Regeringen avser att under året

ta initiativ till att en modell för denna redovisning utarbetas.

Enligt motion 1997/98:Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) är det av stor vikt att se

förvaltningen av statliga ändamålsfastigheter ur både ägarens och brukarens

perspektiv. När regeringen uppehåller sig vid frågan om myndigheters

effektivitet i lokalförsörjningen, är det endast ägarens perspektiv som

anläggs, menar motionärerna. De föreslår att riksdagen uttalar sig för att

förvaltningen skall belysas ur såväl ägarens som brukarens perspektiv vid den

av regeringen åberopade redovisningen (yrk. 2).

U t s k o t t e t har ingen annan uppfattning än motionärerna när det gäller

de krav på effektivitet som staten bör kunna ställa på både ägare och brukare

av fastigheter. Utskottet, som i det följande tar upp frågan om modell för

hyressättning, anser att syftet med yrkandet är tillgodosett med vad regeringen

anför i nu berört sammanhang. Regeringen framhåller att redovisningskravet

skall anpassas till myndighetens verksamhet och lokalsituation. Beträffande

innebörden i effektivitet i lokalförsörjningen framhåller regeringen att därmed

avses t.ex. hur lokalkostnaden per anställd har utvecklats över tiden. I

sammanhanget vill utskottet peka på att regeringen i proposition 1997/98:114

Nya högskolor m.m., som utskottet behandlar i sitt betänkande 1997/98:UbU17,

informerar riksdagen om uppdrag till Högskoleverket att bl.a. redovisa och

prognostisera kostnadsförändringar vad avser lokaler vid statliga universitet

och högskolor för budgetåren 1997-2001 samt att för åren därefter göra en

översiktlig prognos. Vidare skall Högskoleverket för år 1997 och för åren

1998-2000 analysera lokalkostnadernas relativa andel av högskolornas

anslagsintäkter respektive totala intäkter (exklusive gåvor och donationer). År

1996 lät utbildningsutskottet gör en uppföljning av riksdagens beslut om ny

organisation för högskolans lokalförsörjning (Utredningar från riksdagen,

1996/97:URD2). Uppföljningen avsåg bl.a. lokalförsörjningens kostnader,

relationen mellan Statliga Akademiska Hus AB och universiteten och högskolorna,

samarbete kring förvaltning och skötsel samt tillämpningen av förordningen om

statliga myndigheters lokalförsörjning.

Med hänvisning till det anförda föreslår utskottet att finansutskottet skall

avstyrka yrkande 2 i motion 1997/98:Fi14.

I motion 1997/98:Ub39 (mp) föreslås att regeringen vidgar uppdraget till

Högskoleverket så att det även omfattar en redovisning av principerna för

hyressättning samt principerna för bolagens investeringar, t.ex. strategiska

uppköp av mark och investeringar på attraktiva områden (yrk. 6).

U t s k o t t e t anser att finansutskottet bör avstyrka yrkandet. I det

följande behandlas utförligt principer för hyressättningen, framför allt med

sikte på universitetens och högskolornas lokaler. En redovisning av dem på det

sätt som föreslås av motionärerna finner inte utskottet påkallad och bör alltså

inte omfattas av uppdraget till Högskoleverket.

När det gäller bolagens principer för investeringar etc. är detta inte en

fråga för statsmakterna. Det ankommer på berörda bolagsstyrelser att på eget

ansvar fatta de beslut som de bedömer bäst gagnar respektive bolags rörelse.

Hyressättningsmodell, m.m.

Den inledningsvis nämnda Utredningen om utvärdering av Byggnadsstyrelsens

ombildning m.m. har i sitt delbetänkande Statens ändamålsfastigheter föreslagit

principer för förvaltning och hyressättning (SOU 1996:187). Dessa finns

redovisade i propositionen (s. 6 f.), varför utskottet nöjer sig med att här

mycket kortfattat återge dem. Utredningen föreslår att en hyres- och

kontraktsmodell införs som i stort innebär långa kontraktstider för statens

ändamålslokaler. Hyreskontrakten skall bygga på långsiktighet, och hyresgästen

skall ha rätt att förlänga kontrakten. Vid en sådan omsättning skall samma

hyressättningsprincip fortsätta att gälla. Hyran utformas som en komponenthyra,

dvs. att hyra för kapitalkostnad, behov av ombyggnadsarbete, drift och

underhåll skiljs åt. I en separat klausul i kontraktet bör anges att

fastighetsägaren inte har rätt att ta ut mer än marknadsmässig ersättning för

drift och underhåll och att hyresgästen skall ha full insyn i

upphandlingsprocesser och liknande. Den del av hyran som utgör kapitalkostnad

bör bestämmas enligt en nominell modell där hyran minskar över tiden.

Utgångspunkten för statens avkastningskrav bör vara den femåriga

statsobligationsräntan samt den tekniska risk som är förknippad med fastigheten

och som bärs av fastighetsägaren.

Regeringen anser att det inte är lämpligt att införa en sådan hyres- och

kontraktsmodell som utredningen föreslagit. Som skäl anför regeringen, i

korthet, följande. Det är viktigt att låta parterna ha möjlighet att förhandla

fritt i varje enskild situation. Det är t.ex. rimligt att hyresvärd och

hyresgäst i hyresförhandlingar enas om villkor som innebär att hyresgästen

betalar en större del av investeringen under kontraktstiden ju mer speciellt

utformad fastigheten är. I de fall vare sig hyresvärd eller hyresgäst har några

alternativ kan det vara affärsmässigt att vid en nyinvestering avtala om att

hyresgästen förbinder sig att under kontraktstiden betala hela investeringen. I

andra fall kan parterna enas om andra villkor för t.ex. hur verksamhetsrisken

skall fördelas mellan hyresvärd och hyresgäst. Ett självklart mål för

fastighetsbolaget bör vara att optimera kundnyttan, dvs. att till en given

hyresnivå erbjuda maximal nytta i form av t.ex. funktionella lokaler, hög

standard och god service. Kundnyttan kan dock inte drivas därhän att det i

fastigheten investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning och

successivt urholkas i värde. En sådan utveckling skulle innebära att

primärverksamheten subventioneras på bekostnad av fastighetsrörelsen och att

hyressättningen inte sker korrekt. Avkastningskraven skall bestämmas utifrån

affärsmässiga principer med beaktande av risktagande. Regeringen framhåller att

det är viktigt med en öppen och aktiv dialog mellan fastighetsägare och

hyresgäster i lokalfrågor. Det är särskilt angeläget beträffande

ändamålslokaler.

I flera motioner tar man mer eller mindre uttryckligen avstånd från

regeringens redovisade principer för hyressättningen. Sålunda konstateras i

motion 1997/98:Fi13 (m) att regeringen valt att utan rimliga skäl avvisa den av

utredningen föreslagna modellen. Regeringen bör återkomma med ett förslag i den

riktning som utredaren anvisat (yrk. 1). I motion 1997/98:Fi15 (v) yrkande 1

begärs uttryckligen att en hyres- och kontraktsmodell skall införas enligt

utredningens förslag. Regeringen gör, menar motionärerna, inget åt

hyressättningsproblemet, utan skjuter det framför sig. Det var välkommet, heter

det i motion 1997/98:Fi16 (mp), när den särskilde utredaren lämnade förslag om

ändrade principer för hyressättningen. Regeringen väljer att avstå från

förändringar och betonar statens roll som kostnadseffektiv fastighetsägare samt

framhåller att hyresgästerna är fria att välja andra hyresvärdar, anför

motionärerna.

Genom två likartade yrkanden, motion 1997/98:Fi12 yrkande 3 och 1997/98:Fi14

yrkande 1, framför Folkpartiet sin uppfattning att marknadsmässiga

avkastningskrav inte skall ställas på ändamålsfastigheter där hyresgästen

saknar frihet att byta lokal. Motionärerna anser det vidare lämpligt att

regeringen i förväg anger hur tvister mellan fastighetsvärd och lokalanvändare

skall lösas (yrk. 4 i resp. motion). I den senare motionens yrkande 3 begärs

att riksdagen skall uttala sig för att hyran för ifrågavarande

ändamålsfastigheter bör kunna fastställas i två delar, dels kapitalkostnad,

dels drift och underhåll som hyresgästen kan påverka.

I motion 1997/98:Ub38 (m) slutligen begärs att riksdagen som sin mening skall

ge regeringen till känna vad i motionen anförts om universitetens och

högskolornas lokalförsörjning (yrk. 8). Motionärerna pekar på att det ställs

krav på snabba anpassningar av lokalbeståndet och att det är angeläget att

besluten ligger så nära pedagoger och forskare som möjligt. ?Marknadshyrorna?

(cit. i mot.) har tillämpats trots att någon marknad knappast kan anses råda.

Höga avkastningskrav driver upp lokalhyrorna, anför motionärerna, som anser att

universiteten och de större högskolorna bör ges ett större inflytande över sitt

fastighetsbestånd.

U t s k o t t e t föreslår att inget av de nu redovisade yrkandena skall

föranleda någon särskild åtgärd från riksdagens sida, varför de bör avstyrkas

av finansutskottet. Som skäl för sitt ställningstagande vill utskottet anföra

följande. Utskottet erinrar om att utskottets överväganden görs med beaktande

av förhållanden som gäller för myndigheterna på utskottets ansvarsområde, dvs.

universitet och högskolor.

I likhet med regeringen vill utskottet understryka det positiva i

lokalförsörjningsreformen. Ett delegerat och marknadsorienterat system har

ersatt en centralstyrd lokalförsörjningsmodell. Lokalkostnaderna har fått en

reell betydelse för lärosätenas ekonomi. Det har skapats en medvetenhet om

kostnaderna för lokaler, vilket har lett till allt större krav på effektivitet

i verksamheten. Jämsides med lokalförsörjningsreformen har det skett en radikal

förändring av högskolans resurstilldelningssystem, vilken bl.a. inneburit en i

jämförelse med den tidigare ordningen stor frihet för lärosätena att själva

förfoga över hur de medel skall användas som anvisas av statsmakterna.

Kostnaderna för lokaler är numera schablonmässigt beräknade som en del i de

prislappar efter vilka ersättningen för utförda prestationer utgår till

universitet och högskolor. Det är utskottets bestämda uppfattning att

principerna bakom lokalförsörjningsreformen bör ligga fast. Utskottet

konstaterar att den snabba och omfattande utbyggnaden av högre utbildning och

forskning som skett under 1990-talet ägt rum med tillämpning av bl.a. det

nuvarande sy-stemet för lokalförsörjning.

Som utskottet har uppfattat utredningens förslag kan ett genomförande av det

på sikt föra med sig mer inslag av planekonomi, vilket innebär att regler

kommer att tillämpas för högskolans lokaler som avviker från marknaden i övrigt

och som generellt möjliggör en lägre prissättning jämfört med den övriga

marknaden. Den frihet för lärosätena att välja mellan olika aktörer på

fastighetsmarknaden som i princip skall råda kan komma att sättas ur spel.

Detta gäller inte minst vid beslut om investeringar i utpräglade

ändamålsfastigheter. En monopolsituation skulle kunna uppstå för Statliga

Akademiska Hus AB. Utskottet delar regeringens uppfattning att även statliga

ägare av ändamålsfastigheter bör vara utsatta för konkurrens. Utskottet vill

för egen del tillägga att detta bör gälla också för Statliga Akademiska Hus AB.

Det bör här erinras om att flera högskolor i dag har andra hyresvärdar än

Statliga Akademiska Hus AB. En ordning bör självfallet undvikas som medför att

somliga högskolor följer marknadsregler och andra inte, beroende på vilken

hyresvärd man har. Utskottet påminner än en gång om att en lokalkostnadsdel

ingår i prislapparna. Denna beräknas schablonmässigt utifrån läget på

hyresmarknaden. Utskottet motsätter sig ett system som leder till att

lokalkostnadsdelen skall prövas individuellt vid beräkningen av varje enskild

högskolas anslag.

Utskottet delar också regeringens uppfattning att bolag som äger

ändamålsfastigheter skall bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt.

Kundnyttan kan alltså inte, som regeringen påpekar, drivas därhän att det i

fastigheterna investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning och

successivt urholkas i värde. En sådan utveckling skulle innebära att

primärverksamheten subventioneras på bekostnad av fastighetsrörelsen och att

hyressättningen inte sker korrekt. Utskottet påminner om att det redan i det

tidigare systemet, där Byggnadsstyrelsen var ägare till fastigheterna, förelåg

ett avkastningskrav vid beräkningen av lokalanslagen. Skulle avkastningskravet

på bolaget till följd av en formaliserad ordning alltför mycket avvika från vad

som generellt gäller på marknaden och lokalkostnaderna därmed avsevärt skilja

sig från vad som allmänt gäller, finner utskottet det naturligt att riksdagen

reagerar och särskilt beaktar ett uppkommet sådant förhållande vid anvisandet

av anslagen till universitet och högskolor.

Som redan har framgått innebär lokalförsörjningsreformen en frihet för

lärosätena att välja hyresvärd och lokal. Detta bör naturligtvis beaktas av

fastighetsbolagen vid hyresförhandlingarna och deras överväganden om

förräntningskrav. Utskottet delar regeringens uppfattning att det är viktigt

att låta parterna ha möjlighet att förhandla fritt i varje enskild situation.

Det är viktigt, inte minst beträffande ändamålslokaler, att det förs en öppen

och aktiv dialog mellan fastighetsägare och hyresgäster, vilket också framhålls

av regeringen.

Utskottet anser det inte påkallat att förorda något särskilt uttalande av

riksdagen med anledning av de båda yrkandena i motionerna 1997/98:Fi12 och 14

vilka förefaller syfta till att en särskild ordning skall läggas fast för hur

eventuella tvister mellan fastighetsägare och lokalbrukare skall lösas.

Med det anförda har utskottet - såvitt avser högskoleområdet - inget att

erinra mot regeringens bedömning beträffande statens ägande av

ändamålsfastigheter och hyressättning i ändamålslokaler.

Styrningen av den statliga lokalförsörjningen

Regeringen föreslår att den nuvarande begränsningen för statliga myndigheters

rätt att teckna hyresavtal längre än sex respektive tio år ersätts med en

modell som bygger på krav på flexibilitet i statliga myndigheters

lokalbindning. Tioårsgränsen gäller för närvarande hyresavtal inom

högskolesektorn. Styrningen av myndigheternas lokalförsörjning skall enligt

regeringens förslag i första hand ske inom ramen för den reguljära

budgetprocessen. Det är viktigt, anser regeringen, att myndigheten i ett tidigt

skede redovisar eventuella planer på utökning av lokaler. Det kan också finnas

skäl för en särskild prövning av sådana kontrakt som besitter höga ekonomiska

värden. Hur modellen för regeringens styrning av flexibiliteten i myndigheters

lokalbindning samt kontrollen av enskilda kontrakt bör utformas kommer att

närmare beredas inom Regeringskansliet. Det är viktigt, anför regeringen, att

påpeka i detta sammanhang att kravet på flexibilitet i lokalbindningen skall

kunna anpassas till myndighetens verksamhet och lokalsituation.

Utskottet har inget att erinra mot förslaget och föreslår att finansutskottet

tillstyrker propositionen i denna del.

Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag

Regeringen föreslår att styrelserna i Statliga Akademiska Hus AB med

dotterbolag skall utses utan särskilda krav på representation från berörda

universitet och högskolor. Den nuvarande ordningen strider mot grundtanken om

separation mellan förvaltande och nyttjande och mot strävan att skapa en

affärsmässig relation mellan fastighetsägare och hyresgäst, anför regeringen.

Den skapar en oklar roll för de styrelseledamöter som nomineras av högskolan.

Det skall inte längre föreligga någon rätt för universitet och högskolor att

nominera några representanter till styrelserna inom koncernen Statliga

Akademiska Hus AB. Men, anför regeringen, staten som ägare till bolaget kommer

att se till att sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor finns

representerad i styrelsen. Regeringen bedömer att även moderbolaget kommer att

göra samma överväganden vid val av styrelserepresentanter i sina dotterbolag.

I motion 1997/98:Fi12 (fp) föreslås ett uttalande av riksdagen om vikten av

att det i styrelsen för Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag finns

sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor (yrk. 2). Ett likartat

uttalande begärs i motion 1997/98:Fi16 (mp), dock med den skillnaden att det

enligt motionärerna bör föreligga ett formellt krav på ?tillräcklig

representation? (cit. i mot.) för de berörda högskolorna och universiteten i

styrelserna (yrk. 2).

U t s k o t t e t anser att finansutskottet bör tillstyrka regeringens

förslag. Utskottet instämmer i den beskrivning som regeringen ger av de berörda

styrelseledamöternas situation. Som styrelseledamot i ett bolag skall dessa

agera utifrån bolagets intressen och de har t.ex. inte rätt att föra

information vidare. Å andra sidan är de nominerade av högskolan för att bevaka

högskolans intressen och har behov av att kunna diskutera fastighetsfrågorna

med andra inom högskolan med utgångspunkt i all den information som de har.

Även om den nya ordningen i praktiken har fungerat tämligen väl under

genomförandet av reformen bör det inte uteslutas att svåra konfliktsituationer

kan komma att uppstå. Det är därför enligt utskottet dags att även i nu

förevarande hänseende renodla bolagens och högskolemyndigheternas skilda

roller. Utskottet vill emellertid kraftigt understryka vikten av att

styrelserna tillförs sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor.

Utskottet förutsätter att detta sker i enlighet med vad regeringen anför i

propositionen, varför det inte behövs något riksdagsuttalande i frågan.

Utskottet har erfarit att det inom koncernledningen, i avvaktan på ett

riksdagsbeslut i enlighet med förslaget i propositionen, pågår överväganden om

hur personer med djupa kunskaper om och erfarenheter av högskolans verksamhet

och villkor skall kunna rekryteras till dotterbolagens styrelser.

Enligt utskottet är yrkandet i motion 1997/98:Fi12 tillgodosett såväl med vad

regeringen anfört i propositionen som med vad utskottet nu har anfört. Som

utskottet ser det är syftet med motsvarande yrkande i motion 1997/98:Fi16

likaledes tillgodosett. Finansutskottet bör således avstyrka båda yrkandena.

Stockholm den 23 april 1998

På utbildningsutskottets vägnar

Beatrice Ask

I beslutet har deltagit: Beatrice Ask (m), Eva Johansson (s), Ingegerd

Wärnersson (s), Rune Rydén (m), Agneta Lundberg (s), Torgny Danielsson (s), Ulf

Melin (m), Ola Ström (fp), Tomas Eneroth (s), Britt-Marie Danestig (v), Majléne

Westerlund Panke (s), Hans Hjortzberg-Nordlund (m), Gunnar Goude (mp), Inger

Davidson (kd), Nils-Erik Söderqvist (s), Catherine Persson (s) och Marie Wilén

(c).

Avvikande meningar

1. Beatrice Ask (m), Rune Rydén (m), Ulf Melin (m) och Hans Hjortzberg-Nordlund

(m) anför:

Övergripande utvärdering av lokalförsörjningsreformen, m.m.

Vi vill inledningsvis - i likhet med regeringen - konstatera att den reform av

statens fastighetsförvaltning och myndigheternas lokalförsörjning som

beslutades hösten 1991 var bra och nödvändig. Denna slutsats grundas på den

utvärdering som den av regeringen utsedde utredaren har genomfört.

När det gäller frågan om redovisning av myndigheters effektivitet instämmer

vi i vad motionärerna i motion 1997/98:Fi14 anför, nämligen att regeringen på

flera punkter i propositionen anlägger ägarens perspektiv. Vi anser att

finansutskottet bör tillstyrka motionens yrkande 2 om ett uttalande av

riksdagen om att såväl ägarens som brukarens perspektiv bör belysas vid en

redovisning av effektiviteten i lokalförsörjningen och förvaltningen av

statliga fastigheter.

Hyressättningsmodell m.m.

Vi anser att regeringen inte har redovisat rimliga skäl för sitt

avståndstagande från utredarens förslag om modell för hyressättningen.

Riksdagen bör återkomma med ett förslag i den riktning som utredningen anvisat.

Detta bör finansutskottet föreslå riksdagen att med bifall till motion

1997/98:Fi13 yrkande 1 och med anledning av motionerna 1997/98:Fi15 yrkande 1

och 1997/98:Fi16 yrkande 1 som sin mening ge regeringen till känna.

2. Britt-Marie Danestig (v) anför:

Hyressättningsmodell m.m.

Jag delar den uppfattning som framförs i motion 1997/98:Fi15 yrkande 1 att

regeringen egentligen inte gör något åt hyressättningsproblemet. Genom att

vissa grundläggande regler inte läggs fast ger man ingen vägledning för hur

hyreskonflikter skall kunna lösas. Finansutskottet bör föreslå riksdagen att

med bifall till yrkandet och med anledning av motionerna 1997/98:Fi13 yrkande 1

och 1997/98:Fi16 yrkande 1 som sin mening ge regeringen till känna att en

hyres- och kontraktsmodell bör införas enligt utredningens förslag.

3. Gunnar Goude (mp) anför:

Övergripande utvärdering av lokalförsörjningsreformen, m.m.

Jag delar inte regeringens och utskottsmajoritetens uppfattning att marknadens

villkor i huvudsak skall gälla när det gäller universitetens och högskolornas

lokalförsörjning. Det ligger enligt min uppfattning en fara i mer

marknadsmässighet vid uppgörelser mellan lärosäten och fastighetsägare om

hyressättning och investeringar. Jag instämmer i motion 1997/98:Ub39 yrkande 6

om att Högskoleverket genom tilläggsdirektiv bör få i uppdrag att redovisa

principerna för hyressättning. Uppdraget bör även omfatta principerna för

bolagens investeringar, t.ex. strategiska uppköp av mark.

Hyressättningsmodell m.m.

Jag anser beträffande hyressättningen att regeringen tonar ned problemen för de

berörda myndigheternas verksamhet på ett oacceptabelt sätt. Utredningens

förslag innebar att större hänsyn skulle tas till att fastigheterna faktiskt

har ett alldeles särskilt ändamål och att alternativen för såväl hyresvärd som

hyresgäst i praktiken är mycket begränsade. Jag anser att det i många fall är

direkt önskvärt att alternativen är begränsade med hänsyn till verksamheternas

och byggnadernas speciella karaktär, utformning och lokalisering. Vad jag nu

anfört bör finansutskottet föreslå riksdagen att med bifall till motion

1997/98:Fi16 yrkande 1 och med anledning av motionerna 1997/98:Fi13 yrkande 1

och 1997/98:Fi15 yrkande 1 som sin mening ge regeringen till känna.

Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag

Jag instämmer i att den nuvarande ordningen med majoritet för

utbildningsintressena i styrelserna kan ifrågasättas. För att med säkerhet

kunna tillgodose lärosätenas berättigade anspråk på sakkunskap i styrelserna om

universitetens och högskolornas villkor anser jag att det bör föreligga ett

formellt krav på tillräcklig representation för universitet och högskolor. Med

hänvisning till vad jag anfört bör finansutskottet tillstyrka motion

1997/98:Fi16 yrkande 2.

4. Beatrice Ask (m), Rune Rydén (m), Ulf Melin (m), Ola Ström (fp), Hans

Hjortzberg-Nordlund (m) och Inger Davidson (kd) anför:

Hyressättningsmodell m.m.

Vi ansluter oss till vad i motionerna 1997/98:Fi12 yrkande 3 och 1997/98:Fi14

yrkande 1 anförs om att marknadsmässiga avkastningskrav inte skall ställas på

ändamålsfastigheter där hyresgästen saknar frihet att byta lokal utan att

verksamhetens karaktär i hög grad förändras. Regeringen bör föranstalta om en

avgränsning mellan ändamålsfastigheter och andra fastigheter. Riksdagen bör på

förslag av finansutskottet med anledning av de båda aktuella yrkandena som sin

mening ge regeringen till känna vad vi här har anfört.

5. Ola Ström (fp) anför:

Hyressättningsmodell m.m.

Regeringen bör i enlighet med vad som föreslås i motion 1997/98:Fi12 yrkande 4

återkomma till riksdagen med en redovisning av vilken instans som skall avgöra

hyrestvist mellan fastighetsvärd och användare av lokaler med starkt

specialiserad användning. Detta bör finansutskottet föreslå riksdagen att med

bifall till det nu nämnda yrkandet och med anledning av yrkande 4 i motion

1997/98:Fi14 som sin mening ge regeringen till känna.

Innehållsförteckning

Sammanfattning......................................1

Propositionen.......................................2

Motionerna..........................................2

Yttranden från andra utskott........................3

Utskottet...........................................3

Inledning 3

Propositionens huvudsakliga innehåll 3

Ärendet och dess beredning 4

Bakgrund 4

Övergripande utvärdering av lokalförsörjningsreformen 5

Propositionen 5

Finansutskottets ställningstagande 6

Statens ägande av ändamålsfastigheter och hyressättning i

ändamålslokaler 6

Bakgrund utredningen 6

Propositionen 7

Motionerna 9

Yttrandena 10

Justitieutskottets yttrande 10

Kulturutskottets yttrande 10

Utbildningsutskottets yttrande 11

Finansutskottets ställningstagande 13

Modell för hyressättningen 13

Sänkt avkastningskrav på ändamålsfastigheter 15

Tvistelösning 16

Styrningen av den statliga lokalförsörjningen 17

Propositionen 17

Motionerna 17

Yttrandena 18

Utbildningsutskottets yttrande 18

Kulturutskottets yttrande 18

Finansutskottets ställningstagande 18

Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB 20

Propositionen 20

Motionerna 20

Finansutskottets ställningstagande 21

Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB 21

Propositionen 21

Motionerna 22

Utbildningsutskottets yttrande 22

Finansutskottets ställningstagande 23

Nedläggning av Stats-kommunala marknämnden 23

Propositionen 23

Finansutskottets ställningstagande 23

Fastighetsinvesteringsbolag 23

Bakgrund tidigare riksdagsbehandling 23

Motionerna 24

Finansutskottets ställningstagande 24

Hemställan 24

Reservationer......................................26

1. Modell för hyressättningen (mom. 1) (m, v, mp) 26

2. Sänkt avkastningskrav på ändamålsfastighet (mom. 2) (fp, kd) 27

3. Sänkt avkastningskrav på ändamålsfastighet (mom. 2, motiveringen) (m,

v, mp) 27

4. Tvistelösning (mom. 3, motiveringen) (m, v, mp) 28

5. Styrningen av den statliga lokalförsörjningen (mom. 4) (mp) 28

6. Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB

(mom. 5) (m, fp, mp, kd)

28

7. Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB

(mom. 5) (v) 29

8. Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB (mom. 6) (fp,

kd) 30

9. Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB (mom. 6) (mp)

30

10. Fastighetsinvesteringsbolag (mom. 8) (m, fp, kd) 31

Särskilt yttrande..................................32

Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB (mom. 5)

(c) 32

Bilagor

1. Justitieutskottets yttrande

1997/98:JuU10y.......................................33

2. Kulturutskottets yttrande

1997/98:KrU3y.........................................36

3. Utbildningsutskottets yttrande

1997/98:UbU7y................................42