Bet. 1998/99:BoU2

Bostadsutskottets betänkande

1998/99:BOU02

Kooperativ hyresrätt och ägarlägenheter

Innehåll

Sammanfattning

Motionerna

Utskottet

Hemställan

Reservation

1998/99

BoU2

Sammanfattning

Utskottet behandlar i detta betänkande motioner från

den allmänna motionstiden 1998, som gäller en

permanent lagstiftning om kooperativ hyresrätt, och

införandet av ägarlägenheter som en ny

upplåtelseform. Utskottet föreslår att riksdagen som

sin mening ger regeringen till känna att den

kooperativa hyresrätten skall permanentas som

upplåtelseform. Utskottet anser dessutom att det

finns bärande skäl för att överväga införandet av

ägarlägenheter. Utskottet föreslår att riksdagen som

sin mening ger regeringen till känna att det bör

utarbetas förslag till hur upplåtelseformen bör

regleras och att regeringen efter beredning bör

återkomma till riksdagen i frågan.

Till utskottets betänkande har fogats en

reservation (s och v) och ett särskilt yttrande (m).

Motionerna

1998/99:Bo209 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas

16. att riksdagen hos regeringen begär förslag om

införandet av ägarlägenheter i enlighet med vad som

anförts i motionen.

1998/99:Bo237 av Ulla-Britt Hagström m.fl. (kd) vari

yrkas

9. att riksdagen hos regeringen begär förslag till

lag om s.k. ägarlägenheter.

1998/99:Bo404 av Agne Hansson och Rigmor Ahlstedt

(c) vari yrkas

1. att riksdagen beslutar om förlängd giltighetstid

för lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med

kooperativ hyresrätt till och med utgången av år

2000,

2. att riksdagen hos regeringen begär förslag med

sikte på en permanentning av den kooperativa

hyresrätten.

1998/99:Bo408 av Eva Arvidsson m.fl. (s) vari yrkas

att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om behovet av en

permanent lagstiftning vad gäller kooperativ

hyresrätt.

1998/99:Bo409 av Inger Lundberg och Anita Johansson

(s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad i motionen anförts om att

försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt enligt

den s.k. arrendemodellen permanentas.

Bakgrund

Lägenheter i ett flerbostadshus kan i Sverige

upplåtas med antingen bostadsrätt eller hyresrätt.

Anledningen till att det inte finns fler

upplåtelseformer har vanligen angivits vara att

något behov av fler upplåtelseformer inte finns samt

att ytterligare sådana skulle verka förvirrande för

bostadskonsumenten. Förutom bostadsrätt och

hyresrätt förekommer vissa äldre upplåtelseformer

som härrör från tiden före 1930 års bostadsrättslag

(främst boföreningar som står bostadsrätten nära)

och den kooperativa hyresrätt som bedrivits som en

försöksverksamhet intill utgången av år 1998. Vissa

andra typer av bostadsföretag förekommer också. Det

gäller bl.a. bostadsaktiebolag, andelshus med

lagfart och handelsbolag som bildats med tanke på

att bereda ägaren bostad.

Kooperativ hyresrätt

Kooperativ hyresätt innebär att en ekonomisk

förening med hyresrätt upplåter bostadslägenheter

till sina medlemmar. Det är fråga om särskilda

hyresavtal som är fristående från andelsrätten i

föreningen. Flyttar hyresgästen får han tillbaka sin

insats men får inte ta ut någon ersättning för

nyttjanderätten.

Den 1 januari 1987 trädde lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

(försökslagen) i kraft. Genom lagen bemyndigades

regeringen att försöksvis lämna ekonomiska

föreningar tillstånd att utan hinder av

bestämmelserna i 1 kap. 8 § bostadsrättslagen

(1991:614) bedriva kooperativ hyresrätt. Avsikten

med försökslagen var att pröva en

självförvaltningsform för de boende inom

hyresrättens ram. Lagen gav regeringen möjlighet att

undanta försöksföreningarna från tillämpningen från

vissa hyresrättsliga bestämmelser. Det gällde bl.a.

hyreslagens bestämmelser om hyresvärdens

underhållsskyldighet, upprustningsåläggande och

hyresgästinflytande vid ombyggnad samt

hyresförhandlingslagens bestämmelser.

Försökslagen har tillämpats för föreningar enligt

två modeller, ägarmodellen och arrendemodellen.

Ägarmodellen innebär att föreningen innehar den

fastighet där den bedriver sin verksamhet med

äganderätt. Tillämpas arrendemodellen förhyr

föreningen hela eller delar av den fastighet

medlemmarna bebor.

Försökslagen var en tidsbegränsad lagstiftning.

Sedan dess giltighet förlängts flera gånger har den

vid utgången av år 1998 upphört att gälla. De

tillstånd som meddelats gäller även efter utgången

av lagens giltighet.

År 1990 tillsattes en parlamentariskt sammansatt

utredning för att utvärdera den pågående

försöksverksamheten. En utvärdering skulle äga rum

som sedan skulle ligga till grund för förslag till

den lagstiftning som behövdes för att

upplåtelseformen skulle permanentas. Sedan en ny

regering tillträtt beslutade denna att lägga ned

utredningen och föreslog för riksdagen att

försökslagen skulle upphävas. Regeringen återkallade

dock sitt förslag. Därefter förlängdes försökslagen

två gånger med hänvisning till att frågan om en

permanentning av upplåtelseformen bereddes inom

Justitiedepartementet och ännu en gång i avvaktan på

att en utvärdering av verksamheten skulle äga rum. I

december 1994 gav regeringen Boverket i uppdrag att

utvärdera den pågående försöksverksamheten med

kooperativ hyresrätt. Därefter förlängdes

försökslagen sista gången till utgången av år 1998

(prop. 1995/96:212, bet. 1996/97:BoU2).

Boverkets utvärdering av försöksverksamheten med

kooperativ hyresrätt publicerades i september 1996

(Boverkets rapport 1996:7). Verket konstaterade att

försöksverksamheten hade fått en relativt liten

omfattning och att många föreningar som fått

tillstånd att bedriva verksamhet hade avvecklats

eller övergått till bostadsrätt. Sammanlagt 75

föreningar hade fått tillstånd att delta i försöket,

endast 63 hade kommit till stånd och av dessa fanns

bara 43 kvar med sammanlagt 2 135 lägenheter. Det

var främst föreningar som tillämpat den s.k.

ägarmodellen som visat sig sårbara. Föreningar

enligt arrendemodellen hade visat sig mer robusta.

Verket uppmärksammade dock att försöksperioden hade

sammanfallit med en utomordentligt turbulent period

inom den svenska ekonomin och på bostadsmarknaden.

Huvuddelen av lägenheterna i de kooperativa

hyresrättsföreningarna hör till de s.k.

krisårgångarna från slutet av 80-talet och början av

90-talet. Enligt verkets utvärdering fanns dock

problem som föreföll vara av den karaktären att det

handlade om brister i själva försöksverksamhetens

utformning, vilket i sig inneburit att boendeformen

inte fått en riktig chans. Avsaknaden av en

permanent lagstiftning torde också ha spelat roll

för intresset av upplåtelseformen.

Boverket ansåg att den kooperativa hyresrätten

borde permanentas som upplåtelseform. Verket

framhöll bl.a. följande. Boendeformen enligt

arrendemodellen har öppnat vägen för s.k.

boföreningar enligt en modell som utvecklats bland

några av SABO:s medlemsföretag. Boföreningarna

innebär större boendeinflytande för hyresgästerna än

i vanlig hyresrätt och representerar en av flera

vägar att utveckla boinflytande bland de kommunala

bostadsföretagen. Kooperativ hyresrätt enligt

ägarmodellen innebär en ännu större grad av

boinflytande än arrendemodellen genom att föreningen

som fastighetsägare har det fulla ekonomiska

ansvaret. Boverket ansåg det viktigt att

boinflytande uppmuntras och att detta argument väger

tyngre än olägenheterna med en något ökad mångfald i

fråga om boendeformer. Verket framhöll i

sammanhanget att den kooperativa hyresrätten visat

sig innebära fördelar vid vissa former av

kategoriboende, särskilt vad gäller äldreboende med

starkt inslag av service och vård men också vid

kollektivhusboende.

Verkets positiva inställning till den kooperativa

hyresrätten försågs dock med en reservation om att

det inte kunde anses försvarligt att införa en

permanent lagstiftning med de villkor som gällt

under försöksperioden. Verket pekade på att

lagstiftaren måste lösa problem som bl.a. gäller

pantsättning, hyressättning och värdesäkring av

insatserna, samt vissa skatterättsliga frågor.

Verket ansåg också att det bör införas ett krav på

ekonomisk plan efter mönster från bostadsrättslagen.

Särskilt påpekades behovet av att upplåtelseformen

får klara och rimliga villkor.

Förutom de kooperativa föreningar som bedriver

verksamhet med tillstånd enligt försökslagen finns

vissa andra sådana föreningar som bildades i början

av 1900-talet. Störst och mest känd är Stockholms

Kooperativa Bostadsförening (SKB). Föreningen äger

ett större fastighetsbestånd omfattande över 6 200

lägenheter. Föreningen har ca 62 500 medlemmar. SKB

bedriver sin verksamhet med stöd av

övergångsbestämmelser till bostadsrättslagen och ett

antal undantag från hyreslagstiftningen. Boverket

påpekade i sin rapport att med en permanent

lagstiftning om kooperativ hyresrätt också SKB

skulle kunna inordna sin verksamhet under de

permanenta reglerna.

Ägarlägenheter

Ägandet av lägenheter i flerbostadshus har

diskuterats i riksdagen sedan slutet av 1800-talet.

I anslutning till utarbetandet av 1930 års

bostadsrättslag utreddes behovet av ytterligare en

upplåtelseform med möjlighet till direkt ägande. Det

konstaterades då att äganderätt till lägenheter inte

skulle medföra några fördelar som inte bostadsrätten

hade och att nackdelarna var så betydande att en

äganderättsform inte kunde förordas (SOU 1928:16 s.

11 och prop. 1930:65 s. 34). Genom SOU 1982:40

Ägarlägenheter framlades förslag till en särskild

lag om ägarlägenheter och en därtill knuten lag om

rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom.

Utgångspunkten för utredningen var att det så långt

möjligt skulle råda likställighet mellan ägande av

småhus och ägande av lägenheter i flerfamiljshus.

Utredningen hade inte i uppdrag att göra några egna

överväganden beträffande behovet av ägarlägenheter.

Dess förslag fick ett blandat mottagande av

remissinstanserna. Flertalet av dem ansåg att

förslaget inte borde tas till utgångspunkt för en

eventuell lagstiftning. Flera av instanserna

avstyrkte eller ifrågasatte förslaget med

motiveringen att upplåtelseformen bostadsrätt i allt

väsentligt tillgodosåg de syften som hade förts fram

för att införa ägarlägenheter.

Riksdagen har tidigare flera gånger tagit ställning

till frågan om ägarlägenheter (senaste bet.

1997/98:BoU7). Särskilt bör nämnas lagutskottets

ställningstagande i anledning av en motion om

införande av ägarlägenheter som väcktes strax efter

det att det ovan behandlade utredningsbetänkandet

lagts fram (mot. 1982/83:362, bet. 1983/84:LU4).

Utskottet ansåg att frågan om de bostadssociala

effekterna inte hade belysts på ett sätt som gav

anledning att ytterligare överväga ett system med

ägarlägenheter och avstyrkte motionen redan med

hänsyn till de bostadspolitiska konsekvenserna. Det

framhölls också att införandet av ägarlägenheter

skulle göra den fastighetsrättsliga lagstiftningen

och regelsystemet i övrigt på bostadsområdet mer

komplicerat utan att några egentliga fördelar för de

boende skulle uppkomma. Utskottet ansåg att

lagstiftningen beträffande bostadsrätter i allt

väsentligt gav de boende samma fördelar som

åberopats till stöd för införandet av

ägarlägenheter.

I den inom Justitiedepartementet år 1994 upprättade

promemorian Förstärkt bostadsrätt (Ds 1994:59) har

anförts att det på några punkter föreligger

väsentliga skillnader mellan bostadsrätter och

ägarlägenheter. Det konstaterades att det inte finns

fog för vad som anfördes under remissbehandlingen av

betänkandet Ägarlägenheter om att bostadsrätten som

upplåtelseform i allt väsentligt skulle tillgodose

de syften som kunde motivera ett införande av

ägarlägenheter (promemorian s. 33 f.). Tre

väsentliga skillnader nämndes i promemorian. Det

gällde lägenhetens värde som pant,

lägenhetsinnehavarens ekonomiska oberoende i

förhållande till övriga lägenhetsinnehavare och

lägenhetsinnehavarens frihet att överlåta respektive

hyra ut sin lägenhet. I promemorian lämnades förslag

om en delvis ny upplåtelseform. Vid sidan av den

traditionella bostadsrätten skulle införas en ny

form av bostadsrätt, förstärkt bostadsrätt, som även

benämndes en enklare modell av ägarlägenheter.

Utmärkande för denna form är enligt promemorian

följande. 1. Föreningen får inte ta upp lån, utan

lånen tas upp av bostadsrättshavarna med säkerhet i

bostadsrätterna. 2. En bostadsrättshavare skall ha

en i princip obegränsad rätt att upplåta sin

lägenhet i andra hand. 3. Juridiska personer skall

ha samma möjlighet som fysiska personer att bli

medlemmar i föreningen. Förslaget berörde inte

möjligheten att bilda traditionella

bostadsrättsföreningar.

Promemorian Förstärkt bostadsrätt har inte lett

till något regeringsförslag om lagstiftning.

År 1994 tillsattes en ny utredning om

ägarlägenheter (dir. 1994:82). Den dåvarande

regeringen ansåg att utredningsförslaget från år

1982 inte omedelbart kunde läggas till grund för

lagstiftning. Efter regeringsskiftet samma år

återkallades nyss nämnda utredningsuppdrag (dir.

1994:136). Regeringen uttalade att de nuvarande

upplåtelsformerna ger stora möjligheter till

valfrihet och att det inte finns något behov av att

skapa vare sig ägarlägenheter eller förstärkt

bostadsrätt. Den tillsatta utredningens uppdrag

förändrades. Utredningen har avgivit betänkandet

Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87)

och i detta föreslås en ny typ av

fastighetsindelning. Fastigheter skall kunna

avgränsas mot varandra också genom horisontella

gränser över eller under markytan. Enligt förslaget

skall det bli möjligt att bilda en självständig

fastighet av t.ex. ett våningsplan i en byggnad. Mot

bakgrund av vad som anförts i utredningsdirektiven

innehåller förslaget ett förbud mot att inrätta

ägarlägenheter för bostadsändamål.

Utredningsförslaget bereds nu inom

Regeringskansliet.

Utskottet

Kooperativ hyresrätt

I tre motioner lämnas förslag som avser att den

kooperativa hyresrätten skall permanentas som

upplåtelseform. Det gäller motionerna 1998/99:Bo408

(s) och 1998/99:Bo404 (c) yrkande 2. Förslaget i

motion 1998/99:Bo409 (s) är inskränkt till att gälla

den kooperativa hyresrättsformen enligt den s.k.

arrendemodellen. I c-motionens yrkande 1 föreslås

förlängd giltighetstid av lagen om försöksverksamhet

med kooperativ hyresrätt t.o.m. utgången av år 2000.

Boinflytande har varit föremål för uppmärksamhet

från lagstiftaren och bostadsmarknadens parter under

en lång följd av år. En orsak till detta är

naturligtvis att många boende funnit ett sådant

inflytande angeläget eftersom det har många positiva

effekter. Det möjliggör ett ökat engagemang och en

ökad tillfredsställelse förutom att det vanligtvis

leder till minskade utgifter för boendet. Som

exempel på insatser från lagstiftarens sida kan från

senare tid nämnas den lagstiftning som givit

hyresgästerna ökat inflytande vid ombyggnad och

möjligheter till att - enligt regelsystemet för de

kollektiva hyresförhandlingarna- träffa avtal om

självförvaltning. Bland de initiativ som kommer från

marknaden märks de avtal som träffats mellan

hyresmarknadens parter om ökat boinflytande, bl.a.

hyresgäststyrt underhåll och självförvaltning.

Ett viktigt syfte för lagstiftaren är att

tillgodose olika behov och önskemål bland de boende.

Olika upplåtelseformer har därför sitt berättigande.

Mångfalden gynnar de boende och samhället.

I linje med boinflytande- och

självförvaltningsavtalen inom den vanliga

hyresrättens ram står den kooperativa hyresrätten

som drivs enligt arrendemodellen. Hyresgästerna tar

i dessa projekt ett ökat ansvar och en ökad

delaktighet i förvaltningen av det hus de bebor. Den

kooperativa hyresrätten ersätter inte den

traditionella hyresrätten och det boinflytande som

utvecklats inom ramen för denna upplåtelseform, men

den möjliggör för de hyresgäster och hyresvärdar som

ser den som en fördel ett alternativ för ett ökat

inflytande. Ansvarstagandet vilar inte fullt ut på

de boende utan de kan förvänta sig intresse, råd och

stöd av fastighetsägaren. Ur en ekonomisk synvinkel

förutsätter upplåtelseformen inte något större

kapital hos de boende. Den kooperativa hyresrätten

enligt arrendemodellen har alltså många goda skäl

för sig.

Bostadsrätten erbjuder vissa fördelar men innebär

också vissa risker. De höga överlåtelsepriserna i

många områden stänger dessutom ute många från

möjligheten att skaffa sig en bostadsrättslägenhet.

Bostadsrätten är en äganderättsform som kännetecknas

av att den är fritt överlåtbar; den kan i princip

överlåtas till vem som helst och till vilket pris

som helst. Enligt utskottets mening bör det vid

sidan av denna äganderättsform finnas en

spekulationsfri äganderättsform. Vad utskottet nu

anfört talar för att även kooperativ hyresrätt

enligt ägarmodellen bör ges en permanent ställning

som upplåtelseform. Lika starkt talar

upplåtelseformens lämplighet för vissa former av

kategoriboende. Särskilda överväganden kan behöva

göras vad gäller hyresgästernas möjligheter att

omsätta sina kooperativa hyresrätter till kapital

t.ex. genom en ombildning till bostadsrätt.

Bland de ägarföreningar som bildades enligt

försökslagens bestämmelser bedriver i allt

väsentligt endast föreningar med kategoriboende

fortfarande verksamhet som kooperativ hyresrätt.

Behovet av upplåtelseformen skulle därför från vissa

utgångspunkter kunna ifrågasättas.

Försöksverksamheten har dock drivits under en period

då bygg- och bostadsmarknaden varit mycket

turbulent. Försöksföreningarna har därför varit

utsatta för mycket starka påfrestningar. Boverkets

utvärdering anger också detta som en trolig

förklaring till att så många av ägarföreningarna

upphört med sin verksamhet. De stora fördelarna med

ett boende inom en kooperativ förening tar också

många år att nå. De avbetalningar som

föreningsmedlemmarna gör på föreningens skulder

kommer ju de boende successivt till godo genom

sjunkande kapitalkostnader. Först efter en relativt

lång tid kommer de rent ekonomiska fördelarna med

detta boende att spela en särskild roll.

Sammantaget anser utskottet att skälen för en

permanent lagstiftning om den kooperativa

hyresrätten talar för att en sådan lagstiftning bör

införas. Den bör avse både den s.k. arrendemodellen

och ägarmodellen. Det bör överlåtas på regeringen

att se till att ett förslag till lagstiftning

arbetas fram. Regeringen bör därefter återkomma till

riksdagen med förslag till en permanent lagstiftning

om den kooperativa hyresrätten. Boverkets

utvärdering och synpunkter bör beaktas vid de

överväganden som görs. Övervägandena bör också avse

en möjlighet för de äldre kooperativa

hyresrättsföreningarna att inordna sig under de

permanenta regler som skall gälla.

Riksdagen bör med anledning av motionerna

1998/99:Bo408 (s), 1998/99:Bo409 (s) och

1998/99:Bo404 (c) yrkande 2 om kooperativ hyresrätt

som sin mening ge regeringen till känna vad

utskottet anfört.

Av Boverkets rapport om den kooperativa hyresrätten

framgår att de villkor som gällt för

försöksföreningarna varit bristfälliga i vissa

avseenden. Redan mot denna bakgrund anser utskottet

att det inte finns skäl att nya föreningar skall

drivas enligt de regler som gällt för

försöksföreningarna. I detta sammanhang vill

utskottet uppmärksamma att det kan finnas ett

lagstiftningsbehov för att regeringen i olika

avseenden skall kunna förändra redan givna

tillstånd. Utskottet anser sig kunna utgå från att

regeringen ägnar denna fråga uppmärksamhet.

Utskottet avstyrker med det anförda motion

1998/99:Bo404 (c) yrkande 1 om förlängd

giltighetstid för försökslagen.

Ägarlägenheter

I två motioner föreslås att ägarlägenheter skall

införas. Det sker i motionerna 1998/99:Bo209 (m)

yrkande 16 och 1998/99:Bo237 (kd) yrkande 9. I den

förstnämnda motionen preciseras förslaget att avse

ett individuellt ägande av lägenheterna på samma

sätt som gäller för egna hem med en

samfällighetsförening som har ansvar för de

gemensamma funktionerna. Vidare anges att ett strikt

ägaransvar skall gälla för kostnaderna med möjlighet

till fullt ränteavdrag på samma sätt som gäller egna

hem. Den nya upplåtelseformen bör enligt motionen

införas snarast.

Ett ökat inflytande över den egna bostaden är ett

centralt tema i bostadspolitiken. Avsikten är att

skapa ett ökat engagemang och en större

tillfredsställelse för den enskilde när det gäller

hans eller hennes boende. Det har betydelse ur många

synvinklar; bl.a. kan det vara ett verksamt medel

att möta de problem som är förknippade med den

tilltagande segregationen.

Lagstiftaren har försökt underlätta

förutsättningarna för boinflytandet på hyresrättens

område, senast då hyresförhandlingslagen och

skattelagstiftningen ändrades för att möjliggöra

kollektiva avtal om s.k. självförvaltning.

Lagstiftaren har också tillagt de enskilda

hyresgästerna lagliga rättigheter att bestämma över

sina lägenheter i olika avseenden. Det gäller t.ex.

rätten för hyresgästerna att vidta åtgärder i den

egna lägenheten och deras rätt till inflytande över

ombyggnadsåtgärder som vidtas av hyresvärden. Genom

bostadsrättsinstitutet har tillskapats en boendeform

som ger de boende ett stort inflytande med

äganderätten som grund.

Vid diskussioner om hur inflytandet för de boende

skall kunna ökas och förbättras måste enligt

utskottets mening flera vägar prövas. Utgångspunkten

måste vara att olika former för inflytande passar

olika individer mer eller mindre bra. De olika

formerna är också samhällsnyttiga på skilda sätt.

Utskottet har tidigare i detta betänkande föreslagit

att riksdagen som sin mening skall ge regeringen

till känna att en permanent lagstiftning om den

kooperativa hyresrätten skall införas, omfattande

både den s.k. arrendemodellen och ägarmodellen.

Utskottet har också pekat på boinflytandet för

hyresgäster och bostadsrättshavare.

Kännetecknande för bostadsrätten, sådan vi känner

den i Sverige, är att det ekonomiska företag en

bostadsrättsförening innebär grundar sig på

gemensamma åtaganden. Visserligen betalas

individuella insatser och överlåtelseersättningar

men föreningens möjligheter att ta upp lån och

pantsätta föreningens fastighet är centrala verktyg

för dess verksamhet. För många framstår detta

gemensamma ansvar som en utmärkt samverkansform för

boendet i flerfamiljshus. Andra åter söker en mer

individualistiskt präglad form där villkoren för

ägandet av ett eget hem är en bättre modell.

Särskilt gäller detta för frågor om finansieringen

av bostaden. Som en fördel framstår att

kreditgivning och beskattning kan ske på samma

villkor som gäller för en villafastighet. Någon

sådan upplåtelseform - ägarlägenheter - finns inte i

dag. I ett inledande avsnitt av detta betänkande har

en redogörelse lämnats över de tidigare överväganden

som skett beträffande ägarlägenheter.

Utskottet anser det viktigt att genom flera vägar

öka möjligheterna för människorna till inflytande

över den egna bostaden, oavsett om det gäller en

hyrd eller ägd bostad och oavsett om det sker i

gemensamma eller individuella former. Enligt

utskottets mening finns det bärande skäl att därför

också överväga införandet av ägarlägenheter i syfte

att tillgodose olika behov och önskemål bland de

boende. Något slutligt ställningstagande till den

nya upplåtelseformen kan enligt utskottets mening

inte komma i fråga förrän det är möjligt att bedöma

hur den närmare skall utformas. Utskottet anser

därför att det bör utarbetas ett fullständig förslag

till hur upplåtelseformen skall regleras.

Utredningsarbetet bör ankomma på regeringen som

efter remissbehandling av förslaget bör återkomma

till riksdagen i frågan.

Riksdagen bör med anledning av motionerna

1998/99:Bo209 (m) yrkande 16 och 1998/99:Bo237 (kd)

yrkande 9 om ägarlägenheter ge regeringen till känna

vad utskottet anfört.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande kooperativ hyresrätt

att riksdagen med anledning av motionerna 1998/99:Bo404

yrkande 2, 1998/99:Bo408 och 1998/99:Bo409 som

sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

2. beträffande förlängd giltighet av

försökslagen

att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo404 yrkande 1,

3. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen med anledning av motionerna 1998/99:Bo209

yrkande 16 och 1998/99:Bo237 yrkande 9 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört.

res. 1 (s, v)

Stockholm den 28 januari 1999

På bostadsutskottets vägnar

Lennart Nilsson

I beslutet har deltagit: Lennart Nilsson (s), Bengt-

Ola Ryttar (s), Lilian Virgin (s), Owe Hellberg (v),

Ulf Björklund (kd), Sten Andersson (m), Carina

Moberg (s), Inga Berggren (m), Anders Ygeman (s),

Sten Lundström (v), Ulla-Britt Hagström (kd), Carl-

Erik Skårman (m), Helena Hillar Rosenqvist (mp),

Rigmor Ahlstedt (c), Yvonne Ångström (fp), Carina

Adolfsson (s) och Ewa Thalén Finné (m).

Reservation

Ägarlägenheter (mom. 3)

Lennart Nilsson (s), Bengt-Ola Ryttar (s), Lilian Virgin (s), Owe Hellberg

(v), Carina Moberg (s), Anders Ygeman (s), Sten Lundström (v) och Carina

Adolfsson (s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med "Ett ökat" och

på s. 8 slutar med "utskottet anfört" bort ha följande lydelse:

Frågan om ägarlägenheter har diskuterats under lång tid. En del oklarheter

synes råda över den närmare innebörden av begreppet ägarlägenheter.

Visserligen kan sägas att ägarlägenheternas förespråkare har det gemensamt att

de önskar en annan juridisk form än ett indirekt gemensamt ägande av den egna

bostaden vilket bostadsrättslagen erbjuder. De praktiska skillnaderna i

förhållande till bostadsrätten som dessa förespråkare önskar torde i allt

väsentligt kunna sammanfattas i fyra punkter.

1. Lägenhetsägarna skall själva svara för belåningen. Den juridiska person som

skall ansvara för de gemensamma angelägenheterna skall inte vara tillåten att

ta upp lån eller lämna säkerhet.

2. Lägenhetsägarna skall fritt kunna överlåta och upplåta lägenheten utan

inblandning av övriga lägenhetsinnehavare.

3. Juridiska personer skall ha obegränsade möjligheter att förvärva och äga

lägenheter.

4. Lägenhetsinnehavaren skall kunna erhålla lagfart på och inteckningar i sin

lägenhet.

Syftet med ägarlägenheter sägs ofta vara att man önskar uppnå full likhet med

de villkor som gäller för egna hem, särskilt vad gäller kredit- och

pant-värdigheten. Det enklaste sättet att tillgodose de framställda önskemålen

skulle vara att förändra bostadsrättslagen i de nämnda avseendena. Redan mot

denna bakgrund finns det skäl att avstyrka motionerna om att införa en helt ny

upplåtelseform.

Ett förslag som avsåg att ändra bostadsrättslagen på nyss sagt sätt har för

inte så länge sedan varit ute på remiss (Ds 1994:59 Förstärkt bostadsrätt). En

i det närmaste enig remisskår avstyrkte förslaget. Kritiken berörde nära nog

samtliga de föreslagna förändringarna. Ett flertal nackdelar uppmärksammades.

Det torde kunna hävdas att också ägarlägenheter som upplåtelseform därigenom

avstyrkts, praktiskt sett, även om det skedde utan den överbyggnad som

begreppet ägarlägenheter har.

Enligt utskottet finns det ur boendesynpunkt inga fördelar med ägarlägenheter

som inte skulle kunna uppnås genom förändringar i bostadsrättslagen. Det finns

däremot flera nackdelar i förhållande till bostadsrätten. Utskottet vill i

detta sammanhang särskilt fästa uppmärksamheten på en grundläggande tanke

bakom bostadsrättsinstitutet, nämligen att ägaren och brukaren i princip skall

vara en och densamma. Bostadsrättshavarens särskilda intresse och omsorg för

det hus han bor i är att härleda till brukandet av en lägenhet som han själv

äger. Ett system med ägarlägenheter där en lägenhetsägare fritt kan upplåta

lägenheten "i andra hand" torde medföra att ett stort antal lägenheter skulle

komma att bebos av andra än ägarna vilket skulle medföra negativa konsekvenser

för övriga lägenhetsägare. "Andrahandsupplåtelser" har dessutom andra negativa

konsekvenser. Ett system med ägarlägenheter skulle uppmuntra förvärv av

lägenheter som ren kapitalplacering vilket skulle motverka de sociala

bostadspolitiska mål som sedan länge ställts upp och vunnit en bred

anslutning. Därtill kommer att nackdelarna för hyresgästerna skulle vara

uppenbara med hänsyn till de svårigheter som är förknippade med

icke-professionella hyresvärdar.

Utskottet vill också något uppehålla sig vid ett annat problem, som gäller

kapitalförsörjningen. När det krävs ett större kapitaltillskott, t.ex. vid en

ombyggnad, förutsätter ägarlägenhetsformen att lägenhetsägarna själva står för

tillskottet. En nödvändig ombyggnad kan fördröjas av att var och en av

lägenhetsägarna själv måste skaffa fram kapital. För vissa lägenhetsägare kan

det råda stora svårigheter att skaffa fram lån eller att ordna tillräckliga

säkerheter. Dröjsmålen kan komma att dra med sig stora negativa ekonomiska och

andra konsekvenser. För den som inte kan skaffa fram nödvändigt kapital kommer

det inte att finnas någon annan utväg än att han tvingas flytta för att

ersättas med någon mer kapitalstark person. Enligt utskottets mening kan

sådana konsekvenser inte accepteras. En utväg ur detta skulle naturligtvis

kunna vara att tillåta att lägenhetsägarna gemensamt får låna upp de medel som

behövs, vilket förutsätter för lägenhetsägarna gemensamma

pantsättningsmöjligheter. Med en sådan lösning skulle dock inte den av

ägarlägenhetsförespråkarna anförda ökade kreditvärdigheten kunna uppnås. Man

skulle dessutom vara tillbaka i en upplåtelseform som motsvarar bostadsrätten.

Enligt utskottets mening råder det sådana skillnader mellan att äga ett småhus

och att äga en lägenhet i ett flerbostadshus att det inte går att jämställa

dem i lagstiftningen så som motionärerna föreslår. Skillnaderna står främst

att finna i att ett gemensamt och nära boende kräver samverkan och samförstånd

mellan de boende. Det gäller särskilt reglerna om andrahandsuthyrning, om

ansvaret för underhåll av gemensamma delar av huset, om besluten om ekonomiska

tillskott för den gemensamma verksamheten samt om skuld- och pantsättning.

Behov kan finnas att för bostadsrätternas vidkommande öka den ekonomiska

stabiliteten för de boende och kreditgivarna. Denna omständighet kan

emellertid enligt utskottets mening inte användas som ett argument för en ny

upplåtelseform. Sammanfattningsvis och med hänvisning till vad som anförts

anser utskottet att motionsförslagen om införandet av upplåtelseformen

ägarlägenheter inte bör tillstyrkas. Utskottet avstyrker således motionerna

1998/99:Bo209 (m) yrkande 16 och 1998/99:Bo237 (kd) yrkande 9.

dels att utskottets hemställan under 3 bort ha följande lydelse:

3. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen avslår motionerna 1998/99:Bo209 yrkande 16 och 1998/99:Bo237

yrkande 9.

Särskilt yttrande

Breddat utbud av upplåtelseformer

Sten Andersson (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik Skårman (m) och Ewa Thalén

Finné (m) anför:

Det övergripande målet för bostadspolitiken bör vara att de bostäder som finns

på marknaden möter den efterfrågan som finns. Var och en skall kunna finna en

lämplig bostad vad gäller storlek, standard, service och kostnader. Samma

grundläggande målsättning bör också gälla upplåtelseformerna. Den enskilda

människan skall kunna välja en upplåtelseform som svarar mot hans eller hennes

önskemål och behov. Lagstiftaren bör därför ge utökade valmöjligheter i fråga

om upplåtelseformerna snarare än att prioritera bland dem. Denna princip är så

angelägen att den motiverar att ett breddat utbud av upplåtelseformer införs i

syfte att tillgodose bostadskonsumenternas individbaserade val.