Bet. 1998/99:BoU7

Bostadsutskottets betänkande

1998/99:BOU07

Ägarlägenheter

Innehåll

Sammanfattning

Utskottet

Hemställan

1998/99

BoU7

Sammanfattning

Med användande av sin initiativrätt tar utskottet

upp frågan om ägarlägenheter. Enligt utskottets

mening finns det bärande skäl för att överväga

införandet av ägarlägenheter. Något slutligt

ställningstagande till den nya upplåtelseformen kan

enligt utskottets mening inte komma i fråga förrän

det är möjligt att bedöma hur den närmare skall

utformas. Utskottet anser därför att det bör

utarbetas ett fullständigt förslag till hur

upplåtelseformen skall regleras. Utredningsarbetet

bör ankomma på regeringen som efter remissbehandling

av förslaget bör återkomma till riksdagen i frågan.

Utskottet föreslår att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört.

Till betänkandet har fogats en reservation (s och

v) och ett särskilt yttrande (s).

Bakgrund

Ägandet av lägenheter i flerbostadshus har

diskuterats i riksdagen sedan slutet av 1800-talet.

I anslutning till utarbetandet av 1930 års

bostadsrättslag utreddes behovet av ytterligare en

upplåtelseform med möjlighet till direkt ägande. Det

konstaterades då att äganderätt till lägenheter inte

skulle medföra några fördelar som inte bostadsrätten

hade och att nackdelarna var så betydande att en

äganderättsform inte kunde förordas (SOU 1928:16 s.

11 och prop. 1930:65 s. 34). Genom SOU 1982:40

Ägarlägenheter framlades förslag till en särskild

lag om ägarlägenheter och en därtill knuten lag om

rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom.

Utgångspunkten för utredningen var att det så långt

möjligt skulle råda likställighet mellan ägande av

småhus och ägande av lägenheter i flerfamiljshus.

Utredningen hade inte i uppdrag att göra några egna

överväganden beträffande behovet av ägarlägenheter.

Dess förslag fick ett blandat mottagande av

remissinstanserna. Flertalet av dem ansåg att

förslaget inte borde tas till utgångspunkt för en

eventuell lagstiftning. Flera av instanserna

avstyrkte eller ifrågasatte förslaget med

motiveringen att upplåtelseformen bostadsrätt i allt

väsentligt tillgodosåg de syften som hade förts fram

för att införa ägarlägenheter.

Riksdagen har tidigare flera gånger tagit ställning

till frågan om ägarlägenheter (bl.a. i bet.

1997/98:BoU7). Särskilt bör nämnas lagutskottets

ställningstagande i anledning av en motion om

införande av ägarlägenheter som väcktes strax efter

det att det ovan behandlade utredningsbetänkandet

lagts fram (mot. 1982/83:362, bet. 1983/84:LU4).

Utskottet ansåg att frågan om de bostadssociala

effekterna inte hade belysts på ett sätt som gav

anledning att ytterligare överväga ett system med

ägarlägenheter och avstyrkte motionen redan med

hänsyn till de bostadspolitiska konsekvenserna. Det

framhölls också att införandet av ägarlägenheter

skulle göra den fastighetsrättsliga lagstiftningen

och regelsystemet i övrigt på bostadsområdet mer

komplicerat utan att några egentliga fördelar för de

boende skulle uppkomma. Utskottet ansåg att

lagstiftningen beträffande bostadsrätter i allt

väsentligt gav de boende samma fördelar som

åberopats till stöd för införandet av

ägarlägenheter.

I den inom Justitiedepartementet år 1994 upprättade

promemorian Förstärkt bostadsrätt (Ds 1994:59) har

anförts att det på några punkter föreligger

väsentliga skillnader mellan bostadsrätter och

ägarlägenheter. Det konstaterades att det inte finns

fog för vad som anfördes under remissbehandlingen av

betänkandet Ägarlägenheter om att bostadsrätten som

upplåtelseform i allt väsentligt skulle tillgodose

de syften som kunde motivera ett införande av

ägarlägenheter (promemorian s. 33 f.). Tre

väsentliga skillnader nämndes i promemorian. Det

gällde lägenhetens värde som pant,

lägenhetsinnehavarens ekonomiska oberoende i

förhållande till övriga lägenhetsinnehavare och

lägenhetsinnehavarens frihet att överlåta respektive

hyra ut sin lägenhet. I promemorian lämnades förslag

om en delvis ny upplåtelseform. Vid sidan av den

traditionella bostadsrätten skulle införas en ny

form av bostadsrätt, förstärkt bostadsrätt, som även

benämndes en enklare modell av ägarlägenheter.

Utmärkande för denna form är enligt promemorian

följande. 1. Föreningen får inte ta upp lån, utan

lånen tas upp av bostadsrättshavarna med säkerhet i

bostadsrätterna. 2. En bostadsrättshavare skall ha

en i princip obegränsad rätt att upplåta sin

lägenhet i andra hand. 3. Juridiska personer skall

ha samma möjlighet som fysiska personer att bli

medlemmar i föreningen. Förslaget berörde inte

möjligheten att bilda traditionella

bostadsrättsföreningar.

Promemorian Förstärkt bostadsrätt har inte lett

till något regeringsförslag om lagstiftning.

År 1994 tillsattes en ny utredning om

ägarlägenheter (dir. 1994:82). Den dåvarande

regeringen ansåg att utredningsförslaget från år

1982 inte omedelbart kunde läggas till grund för

lagstiftning. Efter regeringsskiftet samma år

återkallades det nyss nämnda utredningsuppdraget

(dir. 1994:136). Regeringen uttalade att de

nuvarande upplåtelsformerna ger stora möjligheter

till valfrihet och att det inte finns något behov av

att skapa vare sig ägarlägenheter eller förstärkt

bostadsrätt. Den tillsatta utredningens uppdrag

förändrades. Utredningen har avgivit betänkandet

Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87),

och i detta föreslås en ny typ av

fastighetsindelning. Fastigheter skall kunna

avgränsas mot varandra också genom horisontella

gränser över eller under markytan. Enligt förslaget

skall det bli möjligt att bilda en självständig

fastighet av t.ex. ett våningsplan i en byggnad. Mot

bakgrund av vad som anförts i utredningsdirektiven

innehåller förslaget ett förbud mot att inrätta

ägarlägenheter för bostadsändamål.

Utredningsförslaget bereds nu inom

Regeringskansliet.

Utskottet

I början av året behandlade utskottet två motioner

från den allmänna motionstiden år 1998 i vilka det

föreslogs att ägarlägenheter skulle införas som en

ny upplåtelseform (bet. 1998/99:BoU2). Det gällde

motionerna 1998/99:Bo209 (m) yrkande 16 och

1998/99:Bo237 (kd) yrkande 9. I den förstnämnda

motionen hade förslaget preciserats till att avse

ett individuellt ägande av lägenheterna på samma

sätt som gäller för egna hem med en

samfällighetsförening som har ansvar för de

gemensamma funktionerna. Enligt motionärerna skall

ett strikt ägaransvar gälla för kostnaderna med

möjlighet till fullt ränteavdrag på samma sätt som

gäller egna hem. Den nya upplåtelseformen borde

enligt motionen införas snarast. Utskottet ansåg vid

sin behandling det viktigt att genom flera vägar öka

möjligheterna för människorna till inflytande över

den egna bostaden, oavsett om det gäller en hyrd

eller ägd bostad och oavsett om det sker i

gemensamma eller individuella former. Enligt

utskottets mening fanns det bärande skäl att

överväga införandet av ägarlägenheter i syfte att

tillgodose olika behov och önskemål bland de boende.

Något slutligt ställningstagande till den nya

upplåtelseformen kunde enligt utskottets mening inte

komma i fråga förrän det är möjligt att bedöma hur

den närmare skall utformas. Utskottet ansåg därför

att det borde utarbetas ett fullständigt förslag

till hur upplåtelseformen skulle regleras.

Utredningsarbetet föreslogs ankomma på regeringen

som efter remissbehandling av förslaget borde

återkomma till riksdagen i frågan.

Bakom utskottets ställningstagande stod ledamöterna

från Moderata samlingspartiet, Kristdemokraterna,

Centerpartiet, Folkpartiet och Miljöpartiet. Mot

utskottets ställningstagande reserverade sig

gemensamt ledamöterna från Socialdemokraterna och

Vänsterpartiet vilka avstyrkte de nämnda

motionsförslagen. Vid den omröstning riksdagen

företog i anledning av utskottets betänkande biföll

riksdagen den till betänkandet fogade reservationen.

Enligt utskottets uppfattning finns det anledning

att anta att en förnyad behandling av frågan om

ägarlägenheter skulle leda till en annan utgång. Med

användande av sin initiativrätt enligt 3 kap. 7 §

riksdagsordningen tar därför utskottet upp frågan på

nytt.

Ett ökat inflytande över den egna bostaden är ett

centralt tema i bostadspolitiken. Avsikten är att

skapa ett ökat engagemang och en större

tillfredsställelse för den enskilde när det gäller

hans eller hennes boende. Det har betydelse ur många

synvinklar; bl.a. kan det vara ett verksamt medel

att möta de problem som är förknippade med den

tilltagande segregationen.

Lagstiftaren har försökt att underlätta

förutsättningarna för boinflytandet på hyresrättens

område, senast då hyresförhandlingslagen och

skattelagstiftningen ändrades för att möjliggöra

kollektiva avtal om s.k. självförvaltning.

Lagstiftaren har också tillagt de enskilda

hyresgästerna lagliga rättigheter att bestämma över

sina lägenheter i olika avseenden. Det gäller t.ex.

rätten för hyresgästerna att vidta åtgärder i den

egna lägenheten och deras rätt till inflytande över

ombyggnadsåtgärder som vidtas av hyresvärden. Genom

bostadsrättsinstitutet har en boendeform tillskapats

som ger de boende ett stort inflytande med

äganderätten som grund.

Vid diskussioner om hur inflytandet för de boende

skall kunna ökas och förbättras måste enligt

utskottets mening flera vägar prövas. Utgångspunkten

måste vara att olika former för inflytande passar

olika individer mer eller mindre bra. De olika

formerna är också samhällsnyttiga på skilda sätt.

Utskottet har pekat på boinflytandet för hyresgäster

och bostadsrättshavare. Riksdagen har tidigare i år

som sin mening givit regeringen till känna att en

permanent lagstiftning om den kooperativa

hyresrätten skall införas, omfattande både den s.k.

arrendemodellen och ägarmodellen (bet.

1998/99:BoU2).

Kännetecknande för bostadsrätten, sådan vi känner

den i Sverige, är att det ekonomiska företag en

bostadsrättsförening innebär grundar sig på

gemensamma åtaganden. Visserligen betalas

individuella insatser och överlåtelseersättningar

men föreningens möjligheter att ta upp lån och

pantsätta föreningens fastighet är centrala verktyg

för dess verksamhet. För många framstår detta

gemensamma ansvar som en utmärkt samverkansform för

boendet i flerfamiljshus. Andra åter söker en mer

individualistiskt präglad form där villkoren för

ägandet av ett eget hem är en bättre modell.

Särskilt gäller detta för frågor om finansieringen

av bostaden. Som en fördel framstår att

kreditgivning och beskattning kan ske på samma

villkor som gäller för en villafastighet. Någon

sådan upplåtelseform - ägarlägenheter - finns inte i

dag. I ett inledande avsnitt av detta betänkande har

en redogörelse lämnats över de tidigare överväganden

som skett beträffande ägarlägenheter.

Utskottet anser det viktigt att genom flera vägar

öka möjligheterna för människorna till inflytande

över den egna bostaden, oavsett om det gäller en

hyrd eller ägd bostad och oavsett om det sker i

gemensamma eller individuella former. Enligt

utskottets mening finns det bärande skäl att därför

också överväga införandet av ägarlägenheter i syfte

att tillgodose olika behov och önskemål bland de

boende. Något slutligt ställningstagande till den

nya upplåtelseformen kan enligt utskottets mening

inte komma i fråga förrän det är möjligt att bedöma

hur den närmare skall utformas. Utskottet anser

därför att det bör utarbetas ett fullständigt

förslag till hur upplåtelseformen skall regleras.

Utredningsarbetet bör ankomma på regeringen som

efter remissbehandling av förslaget bör återkomma

till riksdagen i frågan.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen som sin

mening ge regeringen till känna.

Hemställan

Utskottet hemställer

beträffande utredning av ägarlägenheter

att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört.

res. (s, v)

Stockholm den 11 mars 1999

På bostadsutskottets vägnar

Knut Billing

I beslutet har deltagit: Knut Billing (m), Bengt-Ola

Ryttar (s), Lilian Virgin (s), Owe Hellberg (v), Ulf

Björklund (kd), Sten Andersson (m), Carina Moberg

(s), Inga Berggren (m), Anders Ygeman (s), Sten

Lundström (v), Ulla-Britt Hagström (kd), Carl-Erik

Skårman (m), Helena Hillar Rosenqvist (mp), Rigmor

Ahlstedt (c), Carina Adolfsson (s), Ewa Thalén Finné

(m) och Leif Jakobsson (s).

Reservation

Ägarlägenheter

Bengt-Ola Ryttar (s), Lilian Virgin (s), Owe

Hellberg (v), Carina Moberg (s), Anders Ygeman (s),

Sten Lundström (v), Carina Adolfsson (s) och Leif

Jakobsson (s) anser:

Frågan om ägarlägenheter har diskuterats under lång

tid. En del oklarheter synes råda över den närmare

innebörden av begreppet ägarlägenheter. Visserligen

kan sägas att ägarlägenheternas förespråkare har det

gemensamt att de önskar en annan juridisk form än

det indirekta gemensamma ägandet av den egna

bostaden som bostadsrättslagen erbjuder. De

praktiska skillnaderna i förhållande till

bostadsrätten som dessa förespråkare önskar torde i

allt väsentligt kunna sammanfattas i fyra punkter.

1. Lägenhetsägarna skall själva svara för

belåningen. Den juridiska person som skall ansvara

för de gemensamma angelägenheterna skall inte vara

tillåten att ta upp lån eller lämna säkerhet.

2. Lägenhetsägarna skall fritt kunna överlåta och

upplåta lägenheten utan inblandning av övriga

lägenhetsinnehavare.

3. Juridiska personer skall ha obegränsade

möjligheter att förvärva och äga lägenheter.

4. Lägenhetsinnehavaren skall kunna erhålla lagfart

på och inteckningar i sin lägenhet.

Syftet med ägarlägenheter sägs ofta vara att man

önskar uppnå full likhet med de villkor som gäller

för egna hem, särskilt vad gäller kredit- och pant-

värdigheten. Det enklaste sättet att tillgodose de

framställda önskemålen skulle vara att förändra

bostadsrättslagen i de nämnda avseendena. Redan mot

denna bakgrund finns det skäl att avstyrka

motionerna om att införa en helt ny upplåtelseform.

Ett förslag som avsåg att ändra bostadsrättslagen

på nyss sagt sätt har för inte så länge sedan varit

ute på remiss (Ds 1994:59 Förstärkt bostadsrätt). En

i det närmaste enig remisskår avstyrkte förslaget.

Kritiken berörde nära nog samtliga de föreslagna

förändringarna. Ett flertal nackdelar

uppmärksammades. Det torde kunna hävdas att också

ägarlägenheter som upplåtelseform därigenom

avstyrkts, praktiskt sett, även om det skedde utan

den överbyggnad som begreppet ägarlägenheter har.

Från boendesynpunkt finner vi inga fördelar med

ägarlägenheter som inte skulle kunna uppnås genom

förändringar i bostadsrättslagen. Det finns däremot

flera nackdelar i förhållande till bostadsrätten. Vi

vill i detta sammanhang särskilt fästa

uppmärksamheten på en grundläggande tanke bakom

bostadsrättsinstitutet, nämligen att ägaren och

brukaren i princip skall vara en och densamma.

Bostadsrättshavarens särskilda intresse och omsorg

för det hus han bor i är att härleda till brukandet

av en lägenhet som han själv äger. Ett system med

ägarlägenheter där en lägenhetsägare fritt kan

upplåta lägenheten "i andra hand" torde medföra att

ett stort antal lägenheter skulle komma att bebos av

andra än ägarna, vilket skulle medföra negativa

konsekvenser för övriga lägenhetsägare.

"Andrahandsupplåtelser" har dessutom andra negativa

konsekvenser. Ett system med ägarlägenheter skulle

uppmuntra förvärv av lägenheter som en ren

kapitalplacering, vilket skulle motverka de sociala

bostadspolitiska mål som sedan länge ställts upp och

vunnit en bred anslutning. Därtill kommer att

nackdelarna för hyresgästerna skulle vara uppenbara

med hänsyn till de svårigheter som är förknippade

med icke-professionella hyresvärdar.

Vi vill också något uppehålla oss vid ett annat

problem, som gäller kapitalförsörjningen. När det

krävs ett större kapitaltillskott, t.ex. vid en

ombyggnad, förutsätter ägarlägenhetsformen att

lägenhetsägarna själva står för tillskottet. En

nödvändig ombyggnad kan fördröjas av att var och en

av lägenhetsägarna själv måste skaffa fram kapital.

För vissa lägenhetsägare kan det råda stora

svårigheter att skaffa fram lån eller att ordna

tillräckliga säkerheter. Dröjsmålen kan komma att

dra med sig stora negativa ekonomiska och andra

konsekvenser. För den som inte kan skaffa fram

nödvändigt kapital kommer det inte att finnas någon

annan utväg än att han tvingas flytta för att

ersättas med någon mer kapitalstark person. Enligt

vår mening kan sådana konsekvenser inte accepteras.

En utväg ur detta skulle naturligtvis kunna vara att

tillåta att lägenhetsägarna gemensamt får låna upp

de medel som behövs, vilket förutsätter för

lägenhetsägarna gemensamma pantsättningsmöjligheter.

Med en sådan lösning skulle dock inte den av

ägarlägenhetsförespråkarna anförda ökade

kreditvärdigheten kunna uppnås. Man skulle dessutom

vara tillbaka i en upplåtelseform som i allt

väsentligt motsvarar bostadsrätten.

Enligt vår mening råder det sådana skillnader

mellan att äga ett småhus och att äga en lägenhet i

ett flerbostadshus att det inte går att jämställa

dem i lagstiftningen. Skillnaderna står främst att

finna i att ett gemensamt och nära boende kräver

samverkan och samförstånd mellan de boende. Det

gäller särskilt reglerna om andrahandsuthyrning, om

ansvaret för underhåll av gemensamma delar av huset,

om besluten om ekonomiska tillskott för den

gemensamma verksamheten samt om skuld- och

pantsättning. Behov kan finnas att för

bostadsrätternas vidkommande öka den ekonomiska

stabiliteten för de boende och kreditgivarna. Denna

omständighet kan emellertid enligt vår mening inte

användas som ett argument för en ny upplåtelseform.

Sammanfattningsvis och med hänvisning till vad som

anförts anser vi att det inte finns skäl för att

ägarlägenheter skall införas. Det saknades därför

också skäl för utskottet att ta initiativ i frågan.

Vi yrkar således avslag på utskottets hemställan.

Särskilt yttrande

Ägarlägenheter

Bengt-Ola Ryttar (s), Lilian Virgin (s), Carina

Moberg (s), Anders Ygeman (s), Carina Adolfsson (s)

och Leif Jakobsson (s) anför:

En majoritet i utskottet (m, kd, c och mp) har med

endast en rösts övervikt beslutat att ta ett

initiativ beträffande ägarlägenheter. Vi har från

vår sida valt att på saklig grund reservera oss mot

utskottsmajoritetens ställningstagande. Enligt vår

mening kan dessutom mer principiella invändningar

riktas mot majoritetens beslut.

Vi vill erinra om konstitutionsutskottets uttalande

om initiativrätt i samband med grundlagsreformen i

början av 1970-talet (bet. 1970:KU27 s. 7).

Konstitutionsutskottet förutsatte att utskottens

möjligheter att genom ett initiativ aktualisera ett

ärende skulle begagnas med varsamhet. Ärenden borde,

enligt utskottet, framdeles liksom tidigare normalt

väckas genom proposition eller motion, och politisk

enighet borde eftersträvas i de fall där initiativ

kommer i fråga.

Bostadsutskottets initiativ går stick i stäv med

vad konstitutionsutskottet och riksdagen förutsatte

när grundlagsreformen genomfördes. Det bör särskilt

uppmärksammas att det initiativ bostadsutskottet

tagit skett med minsta möjliga majoritet och att det

skett i en fråga som inte på något sätt är

brådskande eller på annat sätt genom sin

angelägenhetsgrad motiverar ett initiativ.

Vi konstaterar att utskottets majoritet inte bort

göra bruk av utskottets möjligheter att väcka

förslag hos riksdagen.

Elanders Gotab, Stockholm 1999