Bet. 1998/99:FiU16

Finansutskottets betänkande

1998/99:FIU16

Statlig fastighetsförvaltning och

fastighetsinvesteringsbolag

Innehåll

Sammanfattning

Motionerna

Utskottet

Hemställan

Reservationer

1998/99

FiU16

Sammanfattning

I detta betänkande behandlar utskottet fyra motioner

väckta under allmänna motionstiden som rör den

statliga fastighetsförvaltningen och myndigheternas

lokalförsörjning. Därtill behandlas en motion med

förslag om att införa en lag om

fastighetsinvesteringsbolag.

Utskottet avstyrker samtliga motioner.

Till betänkandet har fogats två reservationer och

ett särskilt yttrande.

Motionerna

1998/99:Fi503 av Lennart Hedquist och Carl Erik

Hedlund (m) vari yrkas att riksdagen hos regeringen

begär förslag till lag om

fastighetsinvesteringsbolag i enlighet med vad som

anförts i motionen.

1998/99:Fi506 av Rune Berglund och Berit Andnor (s)

vari yrkas att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad i motionen anförts om en

inventering av Fastighetsverkets skogsarealer.

1998/99:Fi903 av Birgitta Carlsson och Ulla-Britt

Hagström (c, kd) vari yrkas att riksdagen som sin

mening ger regeringen till känna vad i motionen

anförts om avkastningskrav på Akademiska Hus för

undervisningslokaler till högskolor.

1998/99:Fi907 av Maggi Mikaelsson och Gudrun

Lindvall (v, mp) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om att ompröva SFV:s

avkastningskrav,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om att regeringen ger

sådana instruktioner till SFV att inventeringar av

naturvården och skyddsvärda biotoper skyndsamt

genomförs samt att skogsinnehavet certifieras.

1998/99:Kr254 av Lennart Kollmats och Kenth Skårvik

(fp) vari yrkas

9. att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om att göra en

utredning om principerna vid hyressättning av museer

och andra liknande statliga byggnader.

Utfrågningar

Under ärendets beredning har utskottet haft två

interna utfrågningar. Den 19 januari 1999

informerade generaldirektör Christer Wadelius,

Statens fastighetsverk, om förvaltningen av statliga

fastigheter och fjällnära skogar och den 2 februari

redovisade professor Lars Vinell, Finanskollegiet,

och Carl Johan Åberg, Aktiefrämjandet, sina

synpunkter på förslaget om

fastighetsinvesteringsbolag.

Utskottet

Hyressättning av museer, m.m.

Bakgrund

Riksdagen beslutade i december 1991 om nya

riktlinjer för den statliga fastighetsförvaltningen

och ombildningen av Byggnadsstyrelsen, m.m. (prop.

1991/92:44, bet. 1991/92:FiU8, rskr. 1991/92:107).

Riksdagen lade då också fast nya riktlinjer för den

statliga lokalförsörjningen. Samtidigt tillkännagav

riksdagen att regeringen borde återkomma till

riksdagen i vissa frågor angående förvaltning av

universitetens och högskolornas fastigheter, statens

ansvar för slottsanläggningar med omgivande mark och

kronomarkerna samt förvaltningen av nationella

kulturinstitutioner. Riksdagen beslutade i december

1992 om en ny organisation för förvaltning av

statens fastigheter och lokaler m.m. (prop.

1992/93:37, bet. 1992/93:FiU8, rskr. 1992/93:123).

Lokalförsörjningsreformen och Byggnadsstyrelsens

ombildning syftade till att uppnå en effektivare

lokalförsörjning samt en effektivare fastighets- och

förmögenhetsförvaltning. Riksdagen beslutade

följande riktlinjer för den statliga

lokalförsörjningen:

- Fastighetsförvaltningen skall skiljas från

brukandet av lokaler och mark.

-

- En mer rättvisande bild skall ges av mark- och

lokalkostnaderna i statsbudgeten.

-

- Fastighetsförvaltningen skall bedrivas med ett, så

långt möjligt, mark-nadsmässigt avkastningskrav.

-

- Fastighetsförvaltningen bör bedrivas i separata

resultatenheter, som så långt möjligt formas efter

olika fastigheters särart.

-

- Statens ägarroll bör renodlas. Graden av

kapitalbindning och avkastningen på kapitalet bör

fortlöpande bli föremål för prövning.

-

- Styrelsens och den verkställande ledningens ansvar

för fastighetsför-valtningen bör klaras ut på ett

bättre sätt än vad som är möjligt inom

myndighetsformen. Förvaltningen bör därför

företrädesvis bedrivas i aktiebolagsform.

-

- De fastigheter som av historiska eller andra skäl

inte kan överföras till bolag bör, oavsett

nuvarande förvaltare, omfattas av en samordnad

förvaltning i myndighetsform.

-

I mars 1996 tillsattes en särskild utredare med

uppdrag att göra en utvärdering av ombildningen av

Byggnadsstyrelsen, m.m. (dir. 1996:21). I uppdraget

ingick bl.a. att undersöka konsekvenserna av

ombildningen, belysa om syftena uppnåtts, peka på

eventuella brister och lämna förslag till

förändringar.

Utredningen överlämnade i december 1996

delbetänkandet Statens ändamålsfastigheter, princip

för förvaltning och hyressättning (SOU 1996:187) och

i juni 1997 slutbetänkandet Lokalförsörjning och

fastighetsägande, en utvärdering av statens

fastighetsorganisation (SOU 1997:96). I maj 1997

lämnades tilläggsdirektiv rörande vissa frågor om

Fortifikationsverket (dir. 1997:88). Ett särskilt

betänkande, Försvarets fastigheter, former för en

kostnadseffektiv och verksamhetsinriktad förvaltning

(SOU 1997:144), överlämnades i oktober 1997.

Utredningen föreslog bl.a. att en särskild modell

för hyressättning av ändamålsfastigheter skulle

införas i staten.

Regeringen redogjorde i proposition 1997/98:137

Förvaltning av statens fastigheter och statliga

myndigheters lokalförsörjning m.m. för de

överväganden regeringen gjort med anledning av

utvärderingen. Regeringen bedömde att den genomförda

reformen var bra och att principerna bakom den bör

ligga fast. Samtidigt aviserade dock regeringen att

den avsåg att verka för ytterligare

effektiviseringar inom lokalförsörjningsområdet.

Regeringen ansåg inte att det fanns skäl att införa

den särskilda modell för hyressättning av

ändamålsfastigheter som utredaren föreslagit.

Finansutskottet delade i sitt betänkande

(1997/98:FiU25) regeringens bedömning.

Motionen

I den folkpartistiska kommittémotionen Kr254 av

Lennart Kollmats och Kenth Skårvik kritiseras

principerna för hyressättning av museer, m.m.

(yrkande 9). Motionärerna anser att principerna har

fått orimliga konsekvenser och att

redovisningsmetoden ger en felaktig bild av

lokalernas marknadsvärde. De anmärker att när staten

låter uppföra byggnader för museer görs detta för

respektive museums behov och inte allmänt för

uthyrning.

Motionärerna anför att Folkpartiet liberalerna

anser att principerna för hyressättning av museer

och andra liknande statliga byggnader bör ses över

så att inte en fiktiv hyra debiteras med

fantasibelopp som ger en felaktig uppfattning om

aktuellt statligt stöd till verksamheten. Riksdagen

bör, föreslår de, uppdra åt regeringen att tillsätta

en sådan utredning och sedan återkomma till

riksdagen med förslag.

Utskottets ställningstagande

Utskottet utgår från att regeringen noggrant följer

frågan. Det är viktigt att hyresgästernas behov och

intressen kan tillgodoses i dialogen med

hyresvärdarna. Enligt vad utskottet kan bedöma

fungerar denna dialog i dag väl, och utskottet kan

därför inte se behovet av någon ytterligare

utredning. Principerna för hyressättning för museer

m.m. var föremål för utvärdering av den ovan nämnda

utredningen och diskuterades utförligt i betänkandet

Statens ändamålsfastigheter, princip för förvaltning

och hyressättning (SOU 1996:187).

Utskottet vill också betona att en av intentionerna

med reformen var att skapa en mer rättvisande bild

av lokalkostnaderna i statsbudgeten. Även i det fall

fastigheten är helt avskriven finns det en

kapitalkostnad, nämligen om fastighetsägaren har en

möjlighet att utnyttja byggnaden för annat ändamål.

Statens fastighetsverk beslutar i dialog med

hyresgästen ett återanskaffningsvärde som grund för

kapitalkostnaden. Därigenom fås en hyra som

indikerar vad den statliga verksamheten kostar.

Påståendet i motionen om att museer betalar hyror

som uppgår till fantasibelopp har enligt vad

utskottet kunnat erfara inte något stöd i

verkligheten.

Motion Kr254 (fp) yrkande 9 avstyrks.

Statens fastighetsverks och Akademiska Hus

avkastningskrav

Bakgrund

För Statens fastighetsverk har regeringen beslutat

om ett avkastningskrav som innebär att verket skall

uppnå ett resultat efter finansiella poster (före

extraordinära poster inklusive eventuella reavinster

vid fastighetsförsäljningar) som motsvarar en

avkastning på genomsnittligt myndighetskapital på

2,8 %. Avkastningskravet bygger på ett antagande om

hyresintäkter och anslagsmedel under året på ca 1,5

miljarder kronor. Vidare skall Statens

fastighetsverk sträva efter att bibehålla en

relation mellan det totala myndighetskapitalet och

verkets totala omslutning på 50 %, dvs. en soliditet

på 50 %.

Akademiska Hus avkastningskrav är 10 % av eget

kapital. Av årsredovisningen för år 1997 framgår att

avkastningen det året uppgick till 9 %.

Motionerna

Birgitta Carlsson (c) och Ulla-Britt Hagström (kd)

föreslår i motion Fi903 att avkastningskravet för

Akademiska Hus AB sänks för undervisningslokaler

till högskolor. Motionärerna påpekar att Högskolan i

Skövde står inför en kraftig utbyggnad men att de

hyresvillkor som Akademiska Hus AB erbjuder

högskolorna ligger på en mycket hög nivå. Om

erbjudandet accepteras skulle det innebära att

hyreskostnadernas andel av statsbidraget skulle

uppgå till knappt 30 % mot normalt 15 %.

I motion Fi907 av Maggi Mikaelsson (v) och Gudrun

Lindvall (mp) föreslås att regeringen får i uppdrag

att ompröva avkastningskravet på Statens

fastighetsverk (yrkande 1). Motionärerna anför att

Statens fastighetsverk under senare tid har

kritiserats för att göra för stora avverkningar i

svårföryngrad skog med höga naturvärden i södra

Lappland. Motionärerna menar att en av orsakerna

till avverkningarna torde vara avkastningskravet.

Det kan inte, anför de, vara rimligt att ålägga ett

statligt verk avkastningskrav som leder till att

skogsvårdslagens miljömål riskerar att överträdas.

Utskottets ställningstagande

Utskottet vill inledningsvis erinra om att ett sänkt

avkastningskrav för Statens fastighetsverk eller

Akademiska Hus AB leder till ökat upplåningsbehov

och därmed förbundna räntekostnader över

statsbudgeten. Vad avser Akademiska Hus AB har

emellertid utskottet under beredningen erfarit att

avkastningskravet kan komma att omprövas i samband

med företagets bolagsstämma under våren.

Totalt sett kommer ett sänkt avkastningskrav för

Akademiska Hus AB att leda till lägre kapitalkostnad

i framtiden. Den ändrade kapitalkostnaden kommer

successivt att få genomslag på nya kontrakt genom

lägre hyror vid nyinvesteringar och i takt med att

gamla kontrakt omsätts. Myndigheternas anslag

justerades inför systemomläggningen för att

förändrade lokalkostnader inte skulle påverka

verksamhetens förutsättningar. Skulle man sänka

avkastningskravet och därmed sänka hyran är det

därför rimligt att genomföra en översyn av de

aktuella anslagen.

Vad beträffar avkastningskravet för Statens

fastighetsverk förutsätter utskottet att miljömålet

enligt skogsvårdslagen inte eftersätts på grund av

avkastningskravet. Vid den utfrågning som utskottet

höll med Statens fastighetsverks generaldirektör

Christer Wadelius framkom att verket bedömer att

avkastningskravet är rimligt satt och inte står i

motsättning till högt ställda ambitioner på

miljöområdet. Utskottet vill för sin del framhålla

miljövärdenas betydelse för skogsbruket inom

Fastighetsverkets skogsarealer.

Vad beträffar Akademiska Hus AB:s erbjudande till

Högskolan i Skövde ankommer det inte på utskottet

att uttala sig om det enskilda fallet. Det kan

emellertid vara värt att notera att med det system

som tillämpas för fastighetsförvaltningen i staten

är det inte helt säkert att ett sänkt

avkastningskrav för Akademiska Hus AB som

motionärerna föreslår skulle komma just Högskolan i

Skövde till godo. Om statsmakterna önskar stödja

utbyggnaden av Högskolan i Skövde ytterligare torde

ett mer träffsäkert sätt vara att höja högskolans

anslag över statsbudgeten. Vidare bör påpekas att

högskolan inte är hänvisad till att hyra av endast

Akademiska Hus utan också har möjlighet att hyra

lokaler av andra fastighetsvärdar - antingen i

eventuellt befintliga eller nya fastigheter.

Motionerna Fi903 (c, kd) och Fi907 (v, mp) yrkande

1 avstyrks.

Inventering av naturvårdsvärden i Statens

fastighetsverks skog

Bakgrund

Gällande bestämmelser

För sin skogsförvaltning har Statens fastighetsverk

att följa skogsvårdslagens (1979:429) bestämmelser.

Av portalparagrafen i skogsvårdslagen framgår att

skogen skall skötas så att den uthålligt ger en god

avkastning samtidigt som den biologiska mångfalden

behålls. I förarbetena framhålls att miljömålet och

produktionsmålet skall vara jämställda (prop.

1992/93:226, bet. 1992/93:JoU15 s. 18).

Skogsvårdslagen reglerar hur avverkning av skog får

ske. Av 10 § framgår att avverkning på skogsmark

skall vara ändamålsenlig för återväxt av ny skog

eller främja skogens utveckling. Syftet med denna

bestämmelse är enligt förarbetena att tillgodose

behovet av ett långsiktigt bärkraftigt skogsbruk.

Bestämmelsernas närmare utformning ändrades genom

1993 års skogspolitiska beslut (prop. 1992/93:226,

bet. 1992/93:JoU15) i syfte att möjliggöra en mindre

stel tillämpning genom att tillåta nya

avverkningsformer, dock med bibehållet krav på

ändamålsenlighet i fråga om återväxt. Efter den

utvärdering av skogspolitiken som genomfördes under

år 1998 kompletterades bestämmelserna i 10 § med ett

bemyndigande för regeringen att meddela föreskrifter

om hur avverkningen skall bedrivas för att vara

ändamålsenlig för återväxten eller för att främja

skogens utveckling (prop. 1997/98:158, bet.

1998/99:MJU3).

I 11 § skogsvårdslagen regleras skogsägarnas

möjligheter att avverka. För större skogsinnehav är

det således möjligt att ge föreskrifter om att högst

en viss andel av en brukningsenhets skogsmarksareal

får avverkas under en viss period. I fråga om mindre

skogsinnehav får föreskrifterna innebära att

avverkning inte får ske i sådan utsträckning att mer

än hälften av brukningsenhetens produktiva

skogsareal kommer att bestå av kalhyggen och yngre

skog.

En ny bestämmelse sedan 1 januari 1999 är att varje

brukningsenhet skall ha en aktuell redovisning som

anger hur skogen ser ut på brukningsenheten och

vilka natur- och kulturmiljövärden som finns

registrerade för enheten. Regeringen eller den

myndighet regeringen bestämmer får meddela närmare

föreskrifter om vad redovisningen skall innehålla,

om vad som avses med en aktuell redovisning och om

undantag från kravet på redovisning (14 a §). Av

förarbetena (prop. 1997/98:158) framgår att syftet

med denna skyldighet inte är att detaljreglera

skogsägarens handlande, utan att det bör råda en

stor frihet för skogsägaren att bestämma

detaljinnehållet. Det bör emellertid vara

obligatoriskt att redovisa uppgifter om natur- och

kulturmiljövärden som tagits fram och dokumenterats

genom myndigheternas inventeringar. Det framgår

vidare att skogsägaren bör ges rimlig tid att skaffa

sig en redovisning och att det inte finns någon

straffsanktion kopplad till bestämmelsen.

Enligt 15 § meddelar regeringen föreskrifter om att

skog som är svår att föryngra på grund av dess

ogynnsamma läge eller som behövs som skydd mot sand-

eller jordflykt eller för att förhindra att

fjällgränsen flyttas ned skall avsättas som

svårföryngrad skog eller skyddsskog. Avverkning i

svårföryngrad skog eller skyddsskog får inte ske

utan Skogsvårdsstyrelsens tillstånd (16 §). I

ansökan skall sökanden redovisa vad hon avser att

göra för att tillgodose naturvårdens och

kulturmiljövårdens intressen. I 18 § anges att

tillstånd till avverkning i fjällnära skog inte får

ges om avverkningen är oförenlig med intressen som

är av väsentlig betydelse för naturvården eller

kulturmiljövården.

I skogsvårdslagen finns även bestämmelser med

innebörden att skogsbruket skall visa hänsyn till

rennäringen (20-21 §§). Hyggenas storlek och

utläggning, skogsbilarnas sträckning etc. skall

göras på ett sådant sätt att berörd sameby får

tillgång till sammanhängande betesområden och

vegetation som behövs inom området för samling,

flyttning och rastning. Före avverkning inom

rennäringens åretruntmarker skall berörd sameby

beredas tillfälle till samråd. Samråd krävs dock

bara om brukningsenheten är större än 500 hektar

produktiv skogsmark och hygget är större än 20

hektar (10 hektar i fjällnära skogar). Samrådet

skall omfatta avverkningen, med efterföljande

skogsvårdsåtgärder.

I ansökan om tillstånd för avverkningen skall

sökanden redovisa vad hon avser göra för att

tillgodose rennäringens intressen. Tillstånd

meddelas inte om avverkningen medför sådant

väsentligt bortfall av renbete att möjligheterna att

hålla tillåtet renantal påverkas eller omöjliggör

sedvanlig samling och flyttning av vinterhjord.

Enligt 30 § skogsvårdslagen får regeringen eller

den myndighet regeringen bestämmer meddela

föreskrifter om den hänsyn som skall tas till

naturvårdens och kulturmiljövårdens intressen vid

skötseln av skog, såsom i fråga om hyggens storlek

och utläggning, beståndsanläggning, kvarlämnande av

träd och trädsamlingar, gödsling, dikning och

skogsbilvägars sträckning. Föreskrifter får inte

vara så ingripande att pågående markanvändning

avsevärt försvåras.

Motionerna

I motionerna Fi506 av Rune Berglund och Berit Andnor

(s) och Fi907 av Maggi Mikaelsson (v) och Gudrun

Lindvall (mp) föreslås att en inventering görs av

Statens fastighetsverks skogsarealer (yrkande 2).

I motion Fi907 (v, mp) anförs att Statens

fastighetsverk under senare tid har kritiserats för

stora avverkningar i svårföryngrad skog med höga

naturvärden i södra Lappland. De anser att det är

anmärkningsvärt att naturvärdesinventeringar

påbörjats först fem år efter det att verket bildades

och fyra år efter ikraftträdandet av den nya

skogsvårdslagen. Det är nödvändigt, menar

motionärerna, att staten är ett föredöme när det

gäller miljöhänsyn på de statligt ägda markområdena.

Därför bör regeringen ge sådana instruktioner till

Statens fastighetsverk att inventeringar av

naturvärden och skyddsvärda biotoper skyndsamt

genomförs samt att skogsinnehavet certifieras.

I motion Fi506 (s) anförs att Statens

fastighetsverks omfattande avverkningar är till

nackdel för naturvård och rennäring. Särskilt

påtagligt blir detta enligt motionärernas bedömning

i Jämtlands län där geologi, topografi och klimat

samverkar så att produktiv skogsmark når mycket nära

kalfjället. Avverkning i dessa områden leder till

att de sista större sammanhängande naturskogarna

eller skogar med naturskogskaraktär utanför

reservaten är på väg att försvinna. Dessa skogar är

dåligt inventerade från naturvårdssynpunkt. Därför

bör, menar motionärerna, en noggrann naturvårds- och

nyckelbiotopsinventering genomföras av Statens

fastighetsverks skogsarealer.

Utskottets ställningstagande

Utskottet vill inledningsvis betona att Statens

fastighetsverk har att följa skogsvårdslagens

bestämmelser om miljömålet. Skogsvårdslagen

likställer miljö- och produktionsmålen i

skogsbruket. Utskottet utgår från att Statens

fastighetsverk följer gällande bestämmelser i

lagstiftningen.

I skogsvårdslagen regleras i 14 a § kravet på

skogsägare att upprätta en skogs- och

miljöredovisning. I likhet med motionärerna anser

utskottet att en naturvärdesinventering på

Fastighetsverkets skogsarealer är mycket angelägen.

Vid den utskottsutfrågning som utskottet arrangerade

med generaldirektören för Statens fastighetsverk,

Christer Wadelius, framkom att verket bedriver ett

sådant kartläggningsarbete. Wadelius erinrade om att

Fastighetsverket tog över skogsarealen från Assi

Domän år 1996 och att verket bedriver arbetet med

den skyndsamhet som högt satta kvalitetskrav

tillåter och med beaktande av att arbetet

huvudsakligen måste bedrivas under den snöfria delen

av året. Utskottet vill för sin del understryka

vikten av att inventeringen är klar i god tid före

den utsatta tidsfristen år 2003.

Enligt uppgift under utfrågningen strävar Statens

fastighetsverk mot att uppfylla gällande kriterier

för certifiering av skogsbruk enligt FSC (Forest

Stewardship Council). En certifiering kan väntas

under innevarande år.

Utskottet konstaterar mot denna bakgrund att syftet

med motionerna Fi506 (s) och Fi907 (v, mp) yrkande 2

kan anses vara på väg att tillgodoses varför något

tillkännagivande inte är erforderligt. Motionerna

avstyrks därför.

Fastighetsinvesteringsbolag

Bakgrund

Regeringsärenden

I en skrivelse den 10 januari 1996 som överlämnades

till Finansdepartementet hemställde Lars Vinell att

skatteregler införs för en ny typ av

fastighetsinvesteringsbolag. Vidare tog Jan

Kvarnström, Securum, i en skrivelse den 15 januari

1996 upp frågan om införande av sådana regler i

skattelagstiftningen.

Regeringen beslutade vid sammanträde den 28

november 1996 att inte vidta någon åtgärd med

anledning av skrivelserna med hänvisning till att

problemen på fastighetsmarknaden torde kunna lösas

med tillämpning av befintliga regler. Samma

resultat, dvs. enkelbeskattning, kan uppnås genom

att ett fastighetsbolag ger ut ett lån.

I en skrivelse daterad i juni 1998 av Carl Johan

Åberg m.fl. med titeln Fastighetsinvesteringsbolag

(FIB) ett reformförslag föreslås att särskilda

bestämmelser införs för fastighetsinvesteringsbolag.

Bakom skrivelsen står Aktiefrämjandet. Förslaget

gäller framför allt ändringar av olika

skattebestämmelser. Skrivelsen är överlämnad till

Finansdepartementet och är för närvarande föremål

för beredning på värdepappersmarknadsenheten.

Tidigare riksdagsbehandling

Riksdagen har vid två tidigare tillfällen behandlat

motionsförslag om att införa särskild lagstiftning

för fastighetsinvesteringsbolag. Riksdagen har båda

gångerna avslagit motionerna (bet. 1996/97:FiU20,

1997/98:FiU25). I sitt betänkande 1996/97:FiU20

motiverade finansutskottet sitt ställningstagande

med att hänvisa till regeringens beslut den 28

november 1996.

Förslag om fastighetsinvesteringsbolag

I de motioner som tidigare väckts har hänvisningar

gjorts till en rapport av professor Lars Vinell:

Vitaliserad fastighetsmarknad genom nya

investeringsvägar. Rapporten utarbetades på uppdrag

av Catella, Diligentia och Securum och innehåller

ett förslag om att införa särskilda bestämmelser för

fastighetsinvesteringsbolag (FIB).

Fastighetsinvesteringsbolag skulle enligt förslaget

vara ett aktiebolag som uteslutande eller så gott

som uteslutande förvaltar och äger fastigheter. Det

skulle ur investerarnas synvinkel fungera som en

skattefri mellanhand. För

fastighetsinvesteringsbolag skulle normala

bestämmelser gälla för företagsbeskattning med

undantag av att utdelade vinster ej beskattas.

Ett fastighetsinvesteringsbolag skulle enligt

förslaget skatterättsligt betraktas som ett

investmentbolag med den skillnaden att

fastighetsinvesteringsbolag skulle beskattas för

realisationsvinster som ej delats ut. Följaktligen

skulle fastighetsinvesteringsbolag inte påföras den

schabloninkomst som lagen föreskriver för

investmentbolag.

Avsikten med förslaget är att investerarna skulle

få möjlighet att indirekt placera i fastigheter med

samma skattevillkor som om de gjorde direkta

investeringar i dessa tillgångar.

Lars Vinell föreslog också att företag för att bli

fastighetsinvesteringsbolag skall uppfylla tre

särskilda villkor: en särregel rörande spridning av

ägandet, en särregel rörande utdelning och en

särregel rörande soliditet.

Syftet med förslaget är att bidra till att lösa

följande problem på den svenska fastighetsmarknaden:

- Den mycket låga finansieringen med egenkapital av

fastighetsbestånden hos de kommunala

fastighetsföretagen och hos huvuddelen av börsens

fastighetsbolag.

-

- Den mycket svaga likviditeten på

fastighetsmarknaden.

-

- Den mycket speciella situationen för ett antal

ofrivilliga fastighetsägare som övertagit pantsatta

fastigheter.

-

- Bristen på fokusering i många av de stora

aktörernas fastighetsportföljer.

-

- De påtagliga problemen för skilda typer av

investerare inklusive småsparare att göra

direktinvesteringar i fastigheter främst på grund

av dessas odelbarhet. Fastighetsbranschen kan

därför inte nå en stor del av sparkapitalet.

-

Lars Vinell menar att det inte enbart är fastighets-

och byggnadssektorn - bl.a. i form av lägre total

byggnadsvolym - som blir lidande av dessa problem.

Via andra marknader, främst kapitalmarknaderna, har

de negativt inverkat på samhällsekonomin i dess

helhet, vilket tydligt illustrerades under

bankkrisen när staten i sista hand fick bära

ansvaret för fallissemangen på fastighets- och

finansmarknaderna.

Fastighetsfonder i Finland

Den 1 mars 1998 trädde Lag (1173) om

fastighetsfonder i kraft i Finland. Enligt

propositionen (77/1997 rd) avses med fastighetsfond

ett publikt aktiebolag som enligt sin bolagsordning

uteslutande eller huvudsakligen bedriver

fastighetsfondsverksamhet. Lagen tillämpas på

fastighetsfondsverksamhet som innebär att

allmänheten erbjuds möjlighet att delta i gemensamma

fastighetsplaceringar genom att teckna, köpa eller

på annat sätt förvärva aktier i ett publikt

aktiebolag. Fondbolagen vidareplacerar allmänhetens

medel huvudsakligen i fastigheter och

fastighetsvärdepapper.

I lagen regleras bl.a. fastighetsfondernas

informationsskyldighet, dvs. skyldigheten att

offentliggöra fastighetsfondsprojekt,

delårsrapporter och bokslut. Denna skyldighet

överensstämmer med de skyldigheter som ett börsbolag

har enligt värdepappersmarknadslagen. Vidare

regleras metoder för fastighetsvärderingen.

Fastighetsfondens tillgångar skall värderas av en

opartisk fastighetsvärderare. I lagen finns också

bestämmelser om hur en fastighetsfond bildas samt om

dess firma, aktiekapital, verksamhetsområde,

riskspridning och kredittagning samt om

Finansinspektionens tillsynsskyldighet.

Syftet med lagen är att skapa tydliga

förutsättningar för värdepapperisering av finländska

fastigheter. Till de primära ambitionerna hör också

att stärka placerarnas förtroende för

fastighetsmarknaden.

I sitt betänkande (31/1997 rd) anförde

ekonomiutskottet att med den nya lagen kan

fastighetsägarna med hjälp av fastighetsfonderna

omvandla svårrealiserbar fastighetsegendom i en mer

likvid form och bredda ägarbasen. Det blir också,

menade utskottet, lättare för andra än

institutionella placerare att investera

lättillgängligt kapital i fastighetsegendom. Det är

tryggare att placera i en fastighetsfond än att

direkt äga fastigheter eftersom fonden enligt

bestämmelserna är förpliktad att sprida riskerna.

Lagen medger befrielse från s.k. överlåtelseskatt

när fastighetsfonderna bildas. Fastighetsfonderna är

aktiebolag och beskattas precis som andra

aktiebolag. Ekonomiutskottet anförde i sitt

betänkande att om det anses motiverat att återkomma

till frågan om beskattningen av fastighetsfonder bör

det grundligt utredas om det föreligger ett behov av

skatteneutralitet för olika placeringsformer, hur de

olika placeringsaktörerna behandlas i

skattehänseende och hur hållbara

beskattningsprinciperna för publika aktiebolag är. I

princip bör man också utreda vilka syften de

fastighetsbolagiserande aktörerna driver och ta

ställning till om dessa eventuellt bör stödjas

skattemässigt.

Aktiefrämjandets förslag

Bakom den skrivelse som inlämnats till

Finansdepartementet i juni 1998 står bl.a.

Aktiefrämjandet och en grupp bestående av de stora

institutionella pensionsförvaltarna. Skrivelsen

innehåller såväl en utredning som detaljerade

förslag till författningsändringar, framför allt

gäller det skatteregler.

Motionen

I motion Fi503 föreslår Lennart Hedquist och Carl

Erik Hedlund (m) att en särskild lag om

fastighetsinvesteringsbolag införs. Motionärerna

erinrar om att de tidigare har väckt motsvarande

förslag, men att behandlingen av dessa motioner i

finansutskottet varit mycket summarisk. De anför att

det inte är rimligt att, som regeringen gör i sitt

beslut den 28 november 1996, hänvisa till en

komplicerad och för småsparare i praktiken helt

otillgänglig metod. Regeringens inställning innebär

de facto att man inte vill åstadkomma de fördelar

som fastighetsinvesteringsbolag kan åstadkomma för

fastighetsmarknaden och för de småsparare som vill

investera i fastigheter.

Motionärerna hänvisar till de skäl de angivit för

fastighetsinvesteringsbolag i sina tidigare

motioner. De finner det vara av stort allmänintresse

att fastighetsmarknaden blir mer likvid än i dag.

Det kommer, menar de, att ta mycket lång tid att

skapa effektiva och anpassade fastighetsinnehav om

ingenting görs för att underlätta denna process.

Inte minst mot bakgrund av det stora

omstruktureringsbehov som föreligger för de

kommunala bostadsbolagen är

fastighetsinvesteringsbolagen en angelägen reform.

Utskottets ställningstagande

Enligt utskottets uppfattning har det inte inkommit

någon avgörande ny information sedan utskottet

senast beredde förslag om

fastighetsinvesteringsbolag, och utskottet står

därför fast vid sitt tidigare ställningstagande.

Utskottet avstyrker motion Fi503 (m).

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande hyressättning av museer,

m.m.

att riksdagen avslår motion 1998/99:Kr254 yrkande 9,

2. beträffande Statens fastighetsverks och

Akademiska Hus avkastningskrav

att riksdagen avslår motionerna 1998/99:Fi903 och

1998/99:Fi907 yrkande 1,

res. 1 (v, mp)

3. beträffande inventering av

naturvårdsvärden i Statens fastighetsverks

skog

att riksdagen avslår motionerna 1998/99:Fi506 och

1998/99:Fi907 yrkande 2,

4. beträffande

fastighetsinvesteringsbolag

att riksdagen avslår motion 1998/99:Fi503.

res. 2 (m, kd, fp)

Stockholm den 9 februari 1999

På finansutskottets vägnar

Jan Bergqvist

I beslutet har deltagit: Jan Bergqvist (s), Lars

Tobisson (m), Bengt Silfverstrand (s), Lisbet Calner

(s), Sonia Karlsson (s), Fredrik Reinfeldt (m),

Carin Lundberg (s), Sven-Erik Österberg (s), Siv

Holma (v), Per Landgren (kd), Anna Åkerhielm (m),

Lena Ek (c), Karin Pilsäter (fp), Gunnar Axén (m),

Lars Bäckström (v), Birger Schlaug (mp) och Stefan

Attefall (kd).

Reservationer

1. Statens fastighetsverks och Akademiska

Hus avkastningskrav (mom. 2) (v, mp)

Siv Holma (v), Lars Bäckström (v) och Birger Schlaug

(mp) anser

dels att den del av utskottets ställningstagande

under rubriken Statens fastighetsverks och

Akademiska Hus avkastningskrav som börjar med "Vad

beträffar avkastningskravet" och slutar med

"Fastighetsverkets skogsarealer" bort ha följande

lydelse:

Beträffande avkastningskravet på Statens

fastighetsverk delar utskottet den bedömning som

motionärerna gör om att det höga avkastningskravet

torde vara en av orsakerna till alltför stora

avverkningar. Det är enligt utskottets mening inte

rimligt att avkastningskravet leder till att

skogsvårdslagens miljömål riskerar att överträdas.

Regeringen bör därför, som motionärerna föreslår,

ges i uppdrag att ompröva Fastighetsverkets

avkastningskrav. Detta bör riksdagen som sin mening

ge regeringen till känna.

dels att den del av utskottets ställningstagande

under rubriken Statens fastighetsverks och

Akademiska Hus avkastningskrav som börjar med

"Motionerna Fi903" och slutar med "yrkande 1

avstyrks" bort ha följande lydelse:

Utskottet tillstyrker med det anförda motion Fi907

(v, mp) yrkande 1. Däremot avstyrks motion Fi903 (c,

kd).

dels att utskottets hemställan under 2 bort ha

följande lydelse:

2. beträffande Statens fastighetsverks och

Akademiska Hus avkastningskrav

att riksdagen med bifall till motion 1998/99:Fi907 yrkande 1

och med avslag på motion 1998/99:Fi903 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört om att ompröva Statens fastighetsverks

avkastningskrav,

2. Fastighetsinvesteringsbolag (mom. 4) (m,

kd, fp)

Lars Tobisson (m), Fredrik Reinfeldt (m), Per

Landgren (kd), Anna Åkerhielm (m), Karin Pilsäter

(fp), Gunnar Axén (m) och Stefan Attefall (kd) anser

dels att utskottets ställningstagande under rubriken

Fastighetsinvesteringsbolag bort ha följande

lydelse:

Fastigheter utgör en betydande del av den svenska

nationalförmögenheten och villkoren för ägandet av

fastigheter har en mycket stor samhällsekonomisk

betydelse. Det är därför ett problem att det finns

en rad hinder för såväl stora som små placerares

möjligheter att i indirekt form via aktier placera i

fastigheter trots ett betydande latent intresse för

sådana kapitalplaceringar och ett stort kapitalbehov

inom fastighetssektorn. Framför allt gällande

skatteregler försvårar allvarligt möjligheten för

investerare att söka sig till aktier i

fastighetsbolag. Utskottet anser att beskattningen

måste förändras och en särskild lagreglering av

fastighetsinvesteringsbolag införas. Förändringar

krävs, inte minst för att möta en förväntad ökning

av det tillflöde av kapital som skall placeras.

Genom införandet av premiereservfonder inom det

reformerade ålderspensionssystemet väntas under år

1999 eller 2000 30-35 miljarder kronor komma att

överföras från den tillfälliga förvaltningen hos

Riksgäldskontoret till kapitalmarknaden.

Utskottet anser att det finns flera skäl för att

införa fastighetsinvesteringsbolag:

- Fastighetsinvesteringsbolag skulle kunna bli det

lok som drar med sig det nödvändiga tillskott av

egenkapital som både privata och offentliga

fastighetsbolag med några undantag i dag saknar och

som de i dag inte kan attrahera på grund av

gällande regler. Just genom att

fastighetsinvesteringsbolagsaktien ger

direktinvesteringens fördelar i utdelning och

värdestegring utan att medföra dess nackdelar vad

gäller odelbarhet och likviditet blir

placeringsformen sannolikt attraktiv. I nuvarande

läge är detta viktigt eftersom likviditeten på

fastighetsmarknaden då kommer att öka och resultera

i en effektiv prisbildning på fastigheter. Att få

en motsvarande likviditet i direktinvesteringar är

inte lika önskvärt eftersom det kan leda till dålig

förvaltning och större osäkerhet för hyresgäster.

Fastighetsinvesteringsbolag löser problemen med

finansiering och prisbildning utan att störa

långsiktigheten i förvaltningen.

-

- Vi får en stimulans till ökad långsiktighet och

klar målinriktning i fastighetsinvesteringar

-

- En ny struktur kan växa fram med olika typer av

specialiserade fastighetsbolag

-

- Möjligheter till förbättring av den totala

portföljplaneringen hos försäkringsbolag, fonder

och andra kapitalförvaltare

-

- Möjligheter för små kapitalplacerare att direkt

investera i stora fastigheter

-

- Möjligheter till effektivisering av den svenska

kapitalmarknaden som leder till minskade

kapitalkostnader och på sikt till sänkta kostnader

för boende och annan lokalanvändning.

-

Dessutom bör fastighetsinvesteringsbolag kunna fylla

en viktig funktion på marknaden i samband med att

statens kommersiella fastigheter, särskilt

Vasakronan, skall börja avyttras samt i samband med

försäljning av andelar i kommunala bostadsföretag.

Utskottet kan notera att regeringen som motivering

för sitt beslut den 28 november 1996 att inte vidta

några åtgärder med anledning av skrivelserna från

Lars Vinell och Jan Kvarnström hänvisar till att

samma syfte, nämligen att eliminera

dubbelbeskattningen av fastigheter ägda i

bolagsform, skulle kunna uppnås genom att ett

fastighetsbolag ger ut ett lån. Utskottet är

emellertid av den uppfattningen att man genom att

ersätta aktiekapital med konvertibla skuldebrev inte

skulle nå de fördelar som förslaget med

fastighetsinvesteringsbolag syftar till att uppnå.

Till nackdelarna med den modell som regeringen

hänvisar till hör att innehavaren av konvertibla

skuldebrev inte är försäkrad samma rättigheter som

en aktieägare är vad gäller inflytande över bolaget

eller minoritetsskydd. Även av andra skäl framstår

konvertibla skuldebrev som en väg som inte är

praktiskt framkomlig, i synnerhet inte för enskilda

småsparare som önskar placera delar av sina

besparingar i fastigheter.

Frågan om dubbelbeskattning kan förväntas bli en av

de frågor som kommer att noggrant penetreras vid

skatteöverläggningarna mellan riksdagens partier och

regeringen. Utskottet anser dock att även om

dubbelbeskattningen avskaffas finns det behov av

särskild lagstiftning för

fastighetsinvesteringsbolag.

Utskottet tillstyrker med det anförda förslaget i

motion Fi503 (m) om att riksdagen hos regeringen

begär förslag till lag om

fastighetsinvesteringsbolag.

dels att utskottets hemställan under 4 bort ha

följande lydelse:

4. beträffande fastighetsinvesteringsbolag

att riksdagen med bifall till motion

1998/99:Fi503 som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet

anfört om en lag om

fastighetsinvesteringsbolag.

Särskilt yttrande

Statens fastighetsverks och Akademiska Hus

avkastningskrav (mom. 2) (c)

Lena Ek (c) anför:

Det finns inget självändamål för staten att äga

fastigheter. Avkastningskravet bör bl.a. balansera

hänsyn till marknadsnivån, legitima krav från den

verksamhet som är inrymd i fastigheten och intäkter

för staten. Under utskottets beredning av ärendet

har underhandsinformation inkommit från

Finansdepartementet om att Akademiska Hus

avkastningskrav kan komma att sänkas i samband med

bolagsstämman under våren. Jag anser att en sådan

sänkning är angelägen och att regeringen därför bör

verka för att så sker.