Bet. 1998/99:LU9

Lagutskottets betänkande

1998/99:LU09

Vissa fastighetsrättsliga frågor, m.m.

Innehåll

Sammanfattning

Motionerna

Utskottet

Hemställan

Reservation

1998/99

LU9

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet åtta motioner som

väckts under den allmänna motionstiden år 1998. Två

motioner gäller bostadsarrende, två

fastighetsmäklare och fastighetsmäklarlagen samt

fyra inskrivning av förvärv av fast egendom.

Med anledning av de sistnämnda motionerna förordar

utskottet ett tillkännagivande som går ut på att

regeringen i lämpligt sammanhang för riksdagen skall

redovisa vilka åtgärder som vidtagits i syfte att

skapa en säkrare hantering i inskrivningsärenden.

Övriga motioner avstyrks.

Till betänkandet har fogats en

reservation (m, kd) angående

översyn av fastighetsmäklarlagen.

Motionerna

1998/99:L501 av Stig Rindborg (m) vari yrkas att

riksdagen hos regeringen begär förslag om ändring i

reglerna för fastighetsöverlåtelse i enlighet med

vad som anförts i motionen.

1998/99:L502 av Johan Pehrson och Ulf Nilsson (fp)

vari yrkas att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad i motionen anförts

angående förbättrade rutiner vid

fastighetsöverlåtelse.

1998/99:L504 av Agne Hansson och Rigmor Ahlstedt (c)

vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär en

översyn av lagstiftningen för att stärka

äganderätten i enlighet med vad som anförts i

motionen.

1998/99:L505 av Dan Ericsson (kd) vari yrkas att

riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring

i arrendelagstiftningen i enlighet med vad som

anförts i motionen.

1998/99:L507 av Lena Ek och Viviann Gerdin (c) vari

yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag

till sådan ändring i JB 19 kap. eller KK 1971:184

med tillämpningsföreskrifter för

inskrivningsväsendet enligt jordabalken att

inskrivningsmyndighetens arbete förändras så att

kontroll av till myndigheten givna uppgifter

förstärks.

1998/99:L508 av Tomas Högström (m) vari yrkas

1. att riksdagen begär att regeringen återkommer

med förslag som innebär ökade möjligheter till

ändringar av gällande arrendeavtal som är oskäliga i

enlighet med vad som anförts i motionen,

2. att riksdagen begär att regeringen återkommer

till riksdagen med förslag om ökade möjligheter att

häva sådana arrendeavtal som innebär betydande

intrång i fastighetens nyttjande i enlighet med vad

som anförts i motionen.

1998/99:L902 av Agne Hansson och Viviann Gerdin (c)

vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om en effektivare

myndighetsorganisation för

fastighetsmäklarverksamheten,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om utbildningskrav för

fastighetsmäklare vid nyregistrering.

1998/99:L907 av Stig Rindborg m.fl.

(m) vari yrkas att riksdagen som

sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om en

översyn av fastighetsmäklarlagen.

Utskottet

Bostadsarrende

Arrende föreligger när någon upplåter jord till

nyttjande mot ersättning. Upplåtelse kan ske i form

av jordbruksarrende, bostadsarrende,

anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Regler om

dessa arrendeformer finns i 7-11 kap. jordabalken

(JB).

Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelse som sker

för annat ändamål än jordbruk och som berättigar

arrendatorn att uppföra eller bibehålla bostadshus

på marken (10 kap. 1 § JB). Rättsinstitutet

bostadsarrende kom till år 1968 och syftade till att

förbättra den rättsliga ställningen för ägare till

fritidshus och permanentbostäder som disponerade

marken med arrenderätt (sommarstugearrenden och

arrendevillor). Avtal om bostadsarrende skall

träffas för viss tid, minst fem år, eller för

arrendatorns livstid. Uppsägning skall alltid ske

för att avtalet skall upphöra att gälla vid

arrendetidens utgång. Bostadsarrende är - liksom

jordbruksarrende - förenat med besittningsskydd i

form av en rätt till förlängning av arrendeavtalet

vid arrendetidens utgång. En förutsättning för att

besittningsskydd skall föreligga är att det, då

arrendeavtalet senast kan sägas upp från jordägarens

sida, på arrendestället finns ett bostadshus som är

avsett till bostad åt arrendatorn och honom eller

henne närstående.

Detta s.k. direkta besittningsskydd kan bara brytas

under i lagen angivna förutsättningar (10 kap. 5 §

JB). Att besittningsskyddet bryts innebär att

arrendatorn, i regel vid arrendetidens slut, måste

flytta. Förutom i fall då arrendatorn åsidosatt sina

föpliktelser enligt arrendeavtalet kan

besittningsskyddet brytas bl.a. om jordägaren gör

sannolikt att marken skall användas för bebyggelse

av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller

för jordbruk, industri eller annan ekonomisk

verksamhet samt att jordägarens intresse att kunna

förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt

överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende

(10 kap. 5 § första stycket p. 5 JB).

I motion L505 av Dan Ericsson (kd) framhålls att

lagstiftningen inte innehåller några regler till

skydd för en bostadsarrendators ekonomiska intressen

om han eller hon skulle vara tvungen att lämna

arrendestället, exempelvis därför att jordägaren

vill använda marken för annat ändamål. Enligt

motionären bör en skyldighet införas för jordägaren,

då bostadsarrendatorn måste lämna arrendestället,

att ersätta arrendatorn för investeringar som han

eller hon gjort. I motionen yrkas att riksdagen hos

regeringen begär förslag till ändring i

arrendelagstiftningen i enlighet med vad som anförts

i motionen.

Tomas Högström (m) påpekar i motion L508 att det

finns bostadsarrenden som är ingångna på mycket lång

tid med låg arrendeavgift och i avsaknad av

indexklausul. Med tiden kan arrendeavgiften för

jordägaren framstå som oskäligt låg mot bakgrund av

stigande kostnader och försämrat penningvärde.

Jordägaren har, framhåller motionären, under

avtalstiden ingen annan möjlighet att få

arrendeavgiften och andra arrendevillkor omprövade

än att väcka talan mot fastighetsägaren inför

domstol. Mot denna bakgrund yrkas i motionen att

regeringen skall återkomma till riksdagen med

förslag till lagändringar som innebär ökade

möjligheter att ändra villkor i arrendeavtal

(yrkande 1). I motionen efterlyses också förslag

till lagändringar som innebär en ökad rätt för

jordägaren att häva arrendeavtal som medför

betydande intrång i hans eller hennes möjligheter

att nyttja fastigheten (yrkande 2).

Vad först gäller en bostadsarrendators rätt till

ersättning för investeringar, underhåll m.m. på

arrendestället vill utskottet erinra om den

möjlighet - vilken också nämnts i motion L505 - som

finns enligt 8 kap. 21 § JB att få kompensation för

investeringar m.m. i samband med att arrendatorn

frånträder arrendet därför att avtalet upphör att

gälla. Enligt bestämmelsen skall en byggnad eller

vad som annars utförts av arrendatorn erbjudas

jordägaren till inlösen. Antar jordägaren inte

erbjudandet inom viss föreskriven tid, får

arrendatorn föra bort byggnaden m.m. eller överlåta

egendomen till en tillträdande arrendator.

Vidare vill utskottet peka på den möjlighet till

ersättning som erbjuds i samband med att arrendatorn

vill överlåta arrenderätten. Enligt 10 kap. 7 § JB

får en bostadsarrendator, om arrendeavtalet är

slutet på viss tid, överlåta arrenderätten till

någon med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han

skall därvid först erbjuda jordägaren att återta

arrendestället mot erläggande av skälig ersättning

för arrenderättens värde. Ett sådant erbjudande får

innefatta även byggnad och anläggningar som

arrendatorn utfört på arrendestället. Om jordägaren

inte vill återta arrendestället står det arrendatorn

fritt att överlåta sin arrenderätt till vilken

godtagbar ny arrendator som helst. Bakgrunden till

denna reglering är att en bostadsarrendator många

gånger kan ha befogad anledning att vilja avveckla

arrendeförhållandet i förtid, och en överlåtelserätt

gör det lättare för den avträdande arrendatorn att

få tillbaka kostnader som han lagt ned på huset och

arrendestället.

Som framhålls i motion L505 finns det emellertid

vid bostadsarrende inte någon lagreglerad skyldighet

för fastighetsägaren att lösa de investeringar som

arrendatorn utfört på arrendestället. Som jämförelse

kan nämnas att det vid jordbruksarrende sedan den 1

juli 1995 finns ett starkare investeringsskydd i

form av en utvidgad överlåtelserätt när arrendatorn

utfört en investering som långsiktigt främjar

jordbruket på arrendestället (se 9 kap. 31 a § JB,

prop. 1994/95:155, bet. LU26). Investeringsskyddet

vid jordbruksarrende innebär också en skyldighet för

jordägaren att lösa en investering av nämnt slag om

arrendatorn måste flytta från arrendestället därför

att besittningsskyddet brutits. Ett viktigt syfte

med de år 1995 införda förbättrade möjligheterna för

jordbruksarrendatorer att få kompensation för

investeringar på arrendestället var att ge

incitament till önskvärda investeringar i

arrendejordbruket. Enligt utskottets mening kan det

inte anses föreligga något motsvarande allmänt

intresse att främja investeringar på arrendeställen

som utgör bostadsarrende. Med hänsyn härtill kan vid

denna arrendeform inte heller anses föreligga något

behov av en sådan tvingande reglering i sammanhanget

som gäller vid jordbruksarrende. Vid bostadsarrende

får sålunda arrendatorn i första hand söka nå en

uppgörelse med jordägaren om ersättning eller i

andra hand utnyttja de möjligheter som står till

buds att få kompensation i samband med överlåtelse

av arrenderätten eller då arrendatorn frånträder

arrendet. Utskottet kan inte finna annat än att

nuvarande lagstiftning är utformad på ett

ändamålsenligt sätt, och utskottet avstyrker bifall

till motion L505.

När det sedan gäller önskemålet i motion L508 om

ökade möjligheter att ändra villkor m.m. vid

bostadsarrende, vill utskottet erinra om att ett

avtal om bostadsarrende, som gäller för viss tid,

måste sägas upp för att det skall kunna upphöra att

gälla vid arrendetidens utgång (10 kap. 3 § JB).

Vill jordägaren eller arrendatorn att

arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod,

skall han eller hon meddela motparten detta i den

ordning som gäller för uppsägning. Om avtalet inte

sägs upp gäller det på oförändrade villkor under

nästa arrendeperiod. Blir det tvist om vilka villkor

som skall gälla vid en förlängning av arrendeavtalet

kan tvisten bli föremål för arrendenämndens prövning

(se 10 kap. 6 a § jämfört med 9 kap. 10 § JB).

Som påpekas i motionen kan naturligtvis ett avtal i

något hänseende komma att framstå som obilligt mot

någon av parterna med hänsyn till förhållanden som

inträffat under arrendetiden. Utskottet har viss

förståelse för att det kan uppfattas som orättvist

och besvärande, om inte en frivillig uppgörelse kan

träffas, att behöva vänta till dess arrendeavtalet

kan sägas upp innan en ändring av arrendevillkoren

kan komma till stånd. Den möjlighet som erbjuds för

den drabbade parten, vilket också nämns i motionen,

är emellertid att väcka talan mot motparten vid

domstol med yrkande att avtalsvillkoret skall jämkas

eller lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen.

Regeln kan användas i arrendeförhållanden såväl när

ett villkor från början är otillbörligt som när

villkoret är att anse som otillbörligt på grund av

förhållanden som inträffar under arrendetiden.

Jämkning kan komma till stånd på begäran av både

jordägaren och arrendatorn. Vidare är jämkning på

grund av 36 § avtalslagen inte begränsad till avtal

som träffats efter lagens tillkomst år 1976 utan kan

göras även av dessförinnan tillkomna

rättsförhållanden. Det är ytterst domstol som avgör

om ett avtal skall jämkas med stöd av 36 §

avtalslagen, och det finns en tämligen omfattande

rättspraxis till belysning av regelns innebörd, även

för arrendeförhållandens vidkommande.

Med hänsyn till det anförda kan utskottet inte se

att det för närvarande finns skäl att se över

lagstiftningen i syfte att öka möjligheterna till

ändring av villkoren i gällande arrendeavtal. Därmed

avstyrker utskottet motion L508 yrkande 1.

Beträffande kravet i motion L508 om ökade

möjligheter för jordägaren att häva arrendeavtal,

vill utskottet för sin del erinra om att

lagstiftningen sedan lång tid utvecklats i riktning

mot att av sociala och ekonomiska skäl förstärka

arrendatorns ställning i arrendeförhållandet. Av

särskild vikt är därvid den rätt till förlängning av

arrendeförhållandet som bostadsarrendatorer och

jordbruksarrendorer har, det s.k. direkta

besittningsskyddet. Även om utvecklingen inneburit

att fastighetsägaren fått vidkännas vissa

inskränkningar i sina möjligheter att disponera sin

egendom som han eller hon vill har den nuvarande

regleringen utformats efter en avvägning av de

skilda intressen som gör sig gällande i ett

arrendeförhållande. Enligt utskottets mening saknas

det anledning att nu överväga någon ändring i den

berörda lagstiftningen.

Med det anförda avstyrker utskottet bifall till

motion L508 yrkande 2.

Fastighetsmäklarlagen

Den 1 oktober 1995 trädde en ny fastighetsmäklarlag

(1995:400) i kraft. Lagen, som ersatte 1984 års lag

i ämnet, syftar i första hand till att förstärka

skyddet för enskilda som anlitar fastighetsmäklare

och är, på samma sätt som den gamla lagen, tvingande

till förmån för konsumenter. Den nya lagen innebär

också genomgripande förändringar av de

näringsrättsliga reglerna. Flera bestämmelser har

tillkommit i syfte att effektivisera registrerings-

och tillsynsfunktionerna och att åstadkomma en

förbättrad kontroll av lagens efterlevnad. Det

arbete med registrering och tillsyn som enligt 1984

års lag sköttes av länsstyrelserna har genom den nya

lagen samlats på en hand och överförts till en för

ändamålet särskilt inrättad myndighet,

Fastighetsmäklarnämnden.

Den nya fastighetsmäklarlagen innehåller flera nya

civilrättsliga regler som tar sikte på hur en

mäklare skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Den

grundsyn som genomsyrar flera av dessa regler är att

en mäklare skall uppträda som en i princip opartisk

mellanman som både köpare och säljare skall kunna ha

förtroende för. Mäklarna är ålagda en i lagen

särskilt inskriven skyldighet att - i enlighet med

vad som följer av god fastighetsmäklarsed - iaktta

både säljarnas och köparnas intresse när de fullgör

sina uppdrag (12 §). I konsekvens med den regeln

gäller ett förbud för mäklare att som ombud

företräda en säljare eller en köpare (15 §). Vidare

gäller ett förbud mot s.k. självinträde (13 §). En

mäklare skall inte ha rätt att utnyttja sin

ställning genom att själv träda in som köpare eller

genom att till någon närstående förmedla en

fastighet som han eller hon har i uppdrag att

förmedla. Det är inte tillåtet för mäklare att

bedriva handel med fastigheter (14 §). Inte heller

är det enligt den nya lagen möjligt att förena

mäklarverksamhet med annan verksamhet, om denna är

ägnad att rubba förtroendet för mäklarens oberoende

ställning.

Närmare regler om registrering av

fastighetsmäklare, om avgifter, utbildningskrav m.m.

finns i fastighetsmäklarförordningen (1995:1028).

Vidare framgår av förordningen (1995:1029) med

instruktion för Fastighetsmäklarnämnden bl.a. att

nämnden skall särskilt inrikta sin verksamhet på att

fastighetsmäklarna följer god fastighetsmäklarsed,

att information sprids om vad god

fastighetsmäklarsed innebär samt att

fastighetsmäklarna har en god utbildning för sin

uppgift. I fråga om organisationen föreskrivs bl.a.

att Kammarkollegiet skall utföra nämndens

kansligöromål enligt avtal mellan nämnden och

kollegiet.

Utskottet beslöt i mars 1996 att inleda ett projekt

gällande en utvärdering av fastighetsmäklarlagen.

Huvudsyftet var att studera hur den nya

tillsynsverksamheten hade organiserats och hur det

löpande arbetet bedrevs samt att utvärdera

effekterna av den nya lagstiftningen och bedöma om

syftet hade uppnåtts. Utskottet uppdrog åt en

arbetsgrupp att genomföra utvärderingsprojektet.

Arbetsgruppen, som bestod av sju ledamöter från

samtliga inom utskottet representerade partier,

redovisade sitt uppdrag i en rapport till utskottet

- 1995 års fastighetsmäklarlag, slutredovisning av

utvärderingsuppdraget - i juni 1997.

Arbetsgruppen konstaterade bl.a. att den valda

organisationsmodellen, innebärande att

Kammarkollegiet utför Fastighetsmäklarnämndens

kansligöromål enligt avtal mellan nämnden och

kollegiet, inte syntes vara förenlig med ett

effektivt tillsynsarbete. Sammantaget innebar enligt

arbetsgruppens uppfattning de anmärkningar som kunde

riktas mot tillsynsfunktionen att denna måste anses

så bristfällig att det av det skälet fanns anledning

att sätta i fråga om syftet med lagstiftningen kunde

tillgodoses. Det var därför enligt arbetsgruppen

angeläget att tillsynsfrågorna snarast sågs över och

att åtgärder vidtogs för att säkerställa en effektiv

och ändamålsenlig tillsyn.

Utskottet redovisade utvärderingen av

fastighetsmäklarlagen våren 1998. I betänkande

1997/98:LU15 konstaterade utskottet att den valda

organisationsmodellen för Fastighetsmäklarnämndens

verksamhet framstod som det huvudsakliga problemet

för en effektivisering av tillsynsfunktionen.

Utskottet ansåg att en mer genomgripande översyn av

Fastighetsmäklarnämndens organisation var påkallad i

syfte att effektivisera verksamheten. Det fick

ankomma på regeringen att i lämpligt sammanhang för

riksdagen redovisa vilka åtgärder som vidtagits och

vilka resultat som uppnåtts. Vad utskottet sålunda

anfört med anledning av den gjorda utvärderingen av

den nya fastighetsmäklarlagen gav riksdagen som sin

mening regeringen till känna (rskr. 1997/98:158).

I motion L902 av Agne Hansson och Viviann Gerdin

(båda c) anförs att erfarenheterna hittills visar

att den nya fastighetsmäklarlagen inte till alla

delar fyller den funktion som avsetts. Fortfarande

förekommer det oseriösa fastighetsmäklare på

marknaden. Enligt motionärerna fungerar

tillsynsfunktionen inte tillfredsställande. I

motionen konstateras att regeringen ännu inte

redovisat några överväganden med anledning av

riksdagens tillkännagivande våren 1998. Mot bakgrund

härav bör riksdagen enligt motionen förnya sitt

tillkännagivande om en effektivare

myndighetsorganisation för

fastighetsmäklarverksamheten (yrkande 1). Enligt

motionen är fastighetsförmedling och värdering av

fastigheter en grannlaga uppgift som kräver kunskap

och kompetens. Därför är utbildningen av

fastighetsmäklare särskilt viktig. Motionärerna

anser att full högskolekompetens bör gälla för att

fastighetsmäklare skall kunna bli registrerade. I

motionen yrkas ett tillkännagivande med denna

innebörd (yrkande 2).

Stig Rindborg m.fl. (m) anför i motion L907 att den

regel i fastighetsmäklarlagen (12 §), som innebär

att fastighetsmäklaren skall uppträda som en i

princip opartisk mellanman, är onödig och har skapat

förvirring. Begreppet god fastighetsmäklarsed ger

enligt motionärerna fullgod vägledning för hur

mäklaren skall uppträda mot säljare och köpare.

Enligt motionen bör nämnda bestämmelse därför

utmönstras ur fastighetsmäklarlagen. Även i övrigt

bör en översyn göras av lagens civilrättsliga

regler. I motionen yrkas ett tillkännagivande i

enlighet med vad som nu anförts.

Vad först gäller tillsynen enligt

fastighetsmäklarlagen vill utskottet erinra om att

regeringen, med anledning av riksdagens

tillkännagivande våren 1998, i årets

budgetproposition gjort bedömningen att

Fastighetsmäklarnämnden från den 1 januari 1999 bör

göras till en från Kammarkollegiet helt fristående

myndighet (prop. 1998/99:1 utg.omr. 24). Nämnden bör

som en fristående myndighet ha en av regeringen

förordnad ordförande som myndighetschef. Genom att

göra Fastighetsmäklarnämnden till en fristående

myndighet med en ansvarig myndighetschef

underlättas, enligt regeringens mening, en

ändamålsenlig styrning och kontroll av nämndens

verksamhet. Av budgetpropositionen framgår vidare

att regeringen också avser att utreda möjligheterna

att effektivisera Fastighetsmäklarnämndens

tillsynsverksamheten samt nämndens framtida

organisation och finansiering. En utgångspunkt är,

anförs det, att tillsynen skall bedrivas i sådan

form och omfattning att den säkerställer att

fastighetsmäklarna följer god fastighetsmäklarsed.

Vad regeringen sålunda uttalade i

budgetpropositionen föranledde inte någon erinran

vid riksdagsbehandlingen (bet. 1998/99:NU1).

Utskottet kan nu konstatera att regeringen den 12

november 1998 beslutat tillkalla en särskild

utredare med uppgift att göra en översyn av

Fastighetsmäklarnämndens tillsyn över

fastighetsmäklare. Utredaren skall enligt sina

direktiv (dir. 1998:96) även överväga lämplig form

för Fastighetsmäklarnämndens framtida organisation

och finansiering i syfte att effektivisera

tillsynen. För att säkerställa en aktiv, rättssäker

och kostnadseffektiv tillsyn skall, enligt

direktiven, vid översynen särskilt uppmärksammas i

vilken form och i vilken omfattning tillsynen bör

bedrivas så att fastighetsmäklarna följer

fastighetsmäklarlagen och att god

fastighetsmäklarsed uppnås. Vidare skall utredaren

ägna särskild uppmärksamhet bl.a. åt frågan hur

Fastighetsmäklarnämnden skall kunna tillse att

tillsynsinsatserna i första hand inriktas på

situationer där det finns störst risk för ekonomisk

skada för konsumenten och om det, utöver den i

budgetpropositionen föreslagna omorganisationen,

behövs ytterligare åtgärder av organisatorisk

karaktär som ger bättre förutsättningar för styrning

och uppföljning av verksamheten. En redovisning av

utredningsuppdraget skall lämnas senast den 15 mars

1999.

Vidare kan utskottet konstatera att regeringen den

10 december 1998 beslutat att utvidga

utredningsuppdraget på så sätt att utredaren skall

förbereda Fastighetsmäklarnämndens övergång från

nämndmyndighet till självständig myndighet. Därvid

skall utredaren vidta de åtgärder som är nödvändiga

för att myndigheten skall fungera som en

självständig myndighet fr.o.m. den 1 januari 1999.

Enligt utskottets mening är önskemålet i motion

L902 om en översyn av Fastighetsmäklarnämndens

tillsynsfunktion och myndighetsorganisation

tillgodosett genom regeringens nu redovisade

utredningsuppdrag, och utskottet avstyrker bifall

till motion L902 yrkande 1.

Vad därefter gäller utbildnings- och

examinationsfrågor, vilka frågor också tas upp i

motion L902, vill utskottet erinra om att regeringen

den 20 maj 1998 avslagit Fastighetsmäklarnämndens

framställan om inrättande av en yrkesexamen för

fastighetsmäklare inom högskolan

(fastighetsmäklarexamen). Regeringen anför i

beslutet att det inte föreligger tillräckliga skäl

att reglera fastighetsmäklaryrket i enlighet med vad

Fastighetsmäklarnämnden föreslagit. Vidare erinrar

regeringen om att Fastighetsmäklarnämnden får

meddela närmare föreskrifter om innehållet i och

omfattningen av den utbildning som krävs för att en

fastighetsmäklare skall bli registrerad och att

nämnden på så sätt kan åstadkomma en höjning av

kunskapsnivån hos nyregistrerade mäklare, t.ex.

genom krav på högskoleutbildning.

Vidare kan utskottet konstatera att

Fastighetsmäklarnämnden den 16 september 1998

beslutat ändrade föreskrifter om de utbildningskrav

som skall gälla för registrering som

fastighetsmäklare (FMN 1998:2). Enligt dessa

föreskrifter gäller ett krav på högskoleutbildning

om minst 80 poäng, innefattande särskilda krav på

vissa kunskapsområden såsom fastighetsförmedling,

fastighetsrätt och ekonomi. Enligt vad utskottet

erfarit startar hösten 1999 vid Högskolan i Gävle en

ny fastighetsmäklarutbildning om 80 poäng. Utskottet

kan inte se annat än att den utbildningen uppfyller

de utbildningskrav som Fastighetsmäklarnämnden

numera ställer och att utbildningen innebär en

väsentlig höjning av kunskapsnivån för

nyregistrerade fastighetsmäklare i linje med vad

motionärerna och utskottet tidigare förordat. Enligt

utskottets mening finns det skäl att avvakta hur

planerade utbildningsinsatser utvecklar sig, och

någon åtgärd i frågan från riksdagens sida kan för

närvarande inte anses påkallad.

Med det anförda avstyrker utskottet bifall till

motion L902 yrkande 2.

Utskottet övergår härefter till att behandla

önskemålet i motion L907 om en översyn av

fastighetsmäklarlagens civilrättsliga bestämmelser.

Under lagstiftningsarbetet beträffande den nya

fastighetsmäklarlagen diskuterades utförligt frågan

huruvida det bör krävas av mäklaren att han vid

fullgörandet av sitt uppdrag strävar efter att

tillgodose både säljarens och köparens intresse

eller om han i stället skall bevaka

uppdragsgivarens, i regel säljarens, intresse i

större utsträckning. I propositionen med förslag

till ny fastighetsmäklarlag (prop. 1994/95:14)

anförde regeringen (s. 41 f.) att kärnan i

fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att han skall

sammanföra parter som har intresse av att sluta

avtal med varandra. Att mäklarens uppdrag med tiden

har vidgats så att han regelmässigt utför en hel del

övrigt arbete som syftar till att underlätta för

parterna att träffa avtal med varandra kan enligt

propositionen inte tas till intäkt för att mäklarens

traditionella ställning som en opartisk mellanman

har övergivits och att han i stället skall ta till

vara sin huvudmans intresse framför motpartens.

Tvärtom sägs denna utveckling stämma väl överens med

det traditionella sättet att se på mäklarens uppgift

som en sakkunnig som både säljare och köpare kan

förlita sig på. I denna uppgift ingår nämligen,

anfördes det, att ge upplysningar, förmedla kontakt

med kreditgivare och att hjälpa parterna med att

upprätta köpehandlingar som fyller lagens krav. När

mäklaren utför dessa uppgifter är han enligt

propositionen båda parter till hjälp, och han bör

därvid vara skyldig att beakta båda parters

intresse. Enligt propositionen ligger det ett värde

i att mäklaren så långt som möjligt intar en neutral

roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakter

mellan parterna. Däremot framstår det enligt

propositionen som naturligt att mäklaren, när det

gäller rent affärsmässiga överväganden, t.ex. frågor

om priset på det förmedlade objektet, stödjer sin

uppdragsgivare snarare än motparten.

En utgångspunkt i propositionen var att mäklaren i

allt har att iaktta god fastighetsmäklarsed, och det

påpekades att en mäklare inte i något fall kan

frångå vad som följer av god mäklarsed för att

främja sin uppdragsgivares intressen. Vidare

framhölls att det i viss utsträckning förekommer att

mäklare uppfattar sig mer eller mindre som ombud för

säljaren och att de också fullgör sina uppdrag i

enlighet med den uppfattningen. Eftersom detta

strider mot den grundsyn som bör gälla, föreslogs i

propositionen en uttrycklig bestämmelse om att

mäklaren skall iaktta både säljarens och köparens

intresse när han fullgör sitt uppdrag (12 §).

Propositionens ställningstagande i denna del

föranledde motioner av innebörd att någon lagstadgad

förpliktelse för mäklaren att iaktta både säljarens

och köparens intresse inte borde införas.

Vid behandlingen av propositionen och de då

aktuella motionerna konstaterade utskottet i sitt av

riksdagen godkända betänkande 1994/95:LU33 att redan

då gällande regler innebar att mäklaren skulle ta

till vara både säljarens och köparens intresse. Den

i propositionen föreslagna ordningen innebar inte

något avsteg från vad som låg i begreppet god

fastighetsmäklarsed. Det av motionärerna kritiserade

tillägget skulle enligt utskottet främst ses som ett

förtydligande av begreppet. Utskottet delade den syn

på mäklarens ställning i förhållande till

uppdragsgivaren och dennes motpart som redovisades i

propositionen. Synen på mäklaren som en i princip

oberoende mellanman borde enligt utskottet även

fortsättningsvis vara vägledande för hur mäklaren

vid utförandet av anförtrodda uppdrag skall förhålla

sig till sin uppdragsgivare och dennes motpart. Med

hänsyn till den betydande oklarhet som enligt

utskottet förelåg, inte minst bland

fastighetsmäklarna själva, borde en uttrycklig

regel, såsom föreslagits, införas i

fastighetsmäklarlagen.

I sammanhanget bör vidare nämnas att viss kritik

framfördes till arbetsgruppen för utvärdering av

fastighetsmäklarlagen beträffande enskilda

bestämmelser i lagens civilrättsliga delar, bl.a.

regeln om att mäklaren skall tillvarata både

säljarens och köparens intresse. Arbetsgruppen

konstaterade att synpunkterna redan övervägts under

lagstiftningsarbetet beträffande den nya

fastighetsmäklarlagen, och gruppen ansåg att det

inte hade kommit fram några egentliga omständigheter

som gav anledning att överväga ändringar i den nya

fastighetsmäklarlagen. Arbetsgruppens

ställningstagande i denna del föranledde inte några

särskilda uttalanden från utskottets sida (bet.

1997/98:LU15).

Utskottet finner nu inte något skäl att ändra sitt

tidigare ställningstagande till behovet av en

uttrycklig regel i fastighetsmäklarlagen om att

mäklaren skall tillvarata både säljarens och

köparens intresse. Enligt utskottets mening har det

inte heller framkommit några skäl att nu se över

fastighetsmäklarlagens civilrättsliga bestämmelser i

övrigt.

Med det anförda avstyrker utskottet bifall till

motion L907.

Fastighetsbedrägerier

Ett viktigt led i fastighetsrätten utgörs av

inskrivningsväsendet, dvs. systemet för inskrivning

i offentliga register av olika rättsförvärv rörande

fast egendom. Det kan exempelvis röra sig om

överlåtelse av en fastighet, upplåtelse av tomträtt,

inteckning av visst penningbelopp i fastigheten

eller upplåtelse av nyttjanderätt eller servitut i

sådan egendom. Inskrivningsväsendet bärs upp av

publicitetsprincipen som innebär att rättsförvärv

till fast egendom bör offentliggöras så att tredje

man kan få kunskap om dem. Genom den offentliga

registreringen söker man också nå en

tillfredsställande ordning, klarhet och

rättssäkerhet på fastighetsomsättningens och

fastighetskrediternas områden. Inskrivningsväsendet

handhas av inskrivningsmyndigheter. En

inskrivningsmyndighets område utgörs i princip av

domsaga, dvs. en tingsrätts domkrets. De

grundläggande bestämmelserna om inskrivningsväsendet

finns i 19-23 kap. JB. Enligt 20 kap. JB gäller att

den som med äganderätt förvärvat fast egendom är

skyldig att söka inskrivning av förvärvet (lagfart)

inom viss tid. Den som söker lagfart skall ge in

fångeshandlingen och övriga handlingar som fordras

till styrkande av förvärvet till

inskrivningsmyndigheten.

Inskrivning skedde tidigare i fastighetsbok men

numera, sedan all fastighetsregistrering har

överförts till ADB-medium, sker inskrivning i

inskrivningsregistret, se 3 § lagen (1973:98) om

inskrivningsregister. Inskrivningsregistret ingår

tillsammans med bl.a. det av lantmäterimyndigheterna

förda fastighetsregistret i lantmäterimyndigheternas

och inskrivningsmyndigheternas informationssystem,

grundat på automatisk databehandling.

Lantmäteriverket ansvarar för driften av

informationssystemet, se fastighetsdatakungörelsen

(1974:1058).

I motionerna L501 av Stig Rindborg (m), L502 av

Johan Pehrson och Ulf Nilsson (båda fp), L504 av

Agne Hansson och Rigmor Ahlstedt (båda c) samt L507

av Lena Ek och Viviann Gerdin (båda c) behandlas ett

på senare tid uppmärksammat bedrägligt förfarande i

samband med inskrivning av äganderättsförvärv. I

motionen anförs att det förekommit att

köpehandlingar förfalskats och ingetts till

inskrivningsmyndigheten, varpå lagfart beviljats för

ett förvärv som aldrig ägt rum. Enligt motionärerna

är det uppenbart att nuvarande lagstiftning och

rutiner vid inskrivningsärenden inte ger den

rättmätige ägaren tillräckligt skydd. Att lagfart

kan beviljas på grund av förfalskade köpekontrakt

medför stora olägenheter och påfrestningar för den

rätte ägaren när han eller hon skall åtgärda den

felaktiga inskrivningen. Motionärerna efterlyser

lagstiftningsåtgärder eller andra åtgärder för att

komma till rätta med problemet.

Utskottet vill inledningsvis framhålla att det

varje år sker flera hundratusen försäljningar av

fastigheter, och inskrivningen av dessa förvärv hos

inskrivningsmyndigheterna utgör en masshantering som

dessutom numera är helt ADB-baserad. Det bör också

påpekas att sådana brottsliga förfaranden som avses

i motionerna endast förekommer i några enstaka fall.

Förfarandena får emellertid mycket besvärande

följder för den fastighetsägare som drabbas. Han

eller hon måste nämligen vidta rättsliga åtgärder

för att få äganderätten fastställd, vilket är

förenat med kostnader, besvär och obehag. Utskottet

delar uppfattningen att det är viktigt att man

försöker förhindra det här slaget av brottslighet.

Samtidigt måste eventuella brottsförebyggande

åtgärder utformas så att de inte leder till hinder

för den allmänna omsättningen av fastigheter eller

till stora kostnadsökningar för det allmänna eller

för säljare och köpare av fastigheter.

I ett frågesvar i riksdagen den 21 oktober 1998 har

justitieministern uttalat att en möjlig åtgärd kan

vara att införa en särskild aviseringsrutin i

lagfartsärenden. Den skulle kunna utformas så att en

underrättelse i samband med ansökningen om lagfart

eller i samband med beslutet om lagfart skickas till

den (tidigare) lagfarne ägaren av fastigheten. Denne

skulle då ges möjlighet att reagera på vad som

pågår. Av frågesvaret framgår vidare att

Domstolsverket, såsom central förvaltningsmyndighet

för domstolarna och inskrivningsmyndigheterna,

kommer att överväga ifrågavarande spörsmål.

Enligt utskottets mening är det angeläget att

åtgärder snarast kommer till stånd i syfte att skapa

en säkrare hantering i inskrivningsärenden.

Regeringen bör i lämpligt sammanhang för riksdagen

redovisa vilka åtgärder som sålunda vidtagits.

Vad utskottet nu anfört med anledning av

motionerna L501, L502, L504 och L507 bör

riksdagen som sin mening ge regeringen till

känna.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande investeringar på

arrendestället

att riksdagen avslår motion 1998/99:L505,

2. beträffande ändring av arrendevillkor

att riksdagen avslår motion 1998/99:L508 yrkande 1,

3. beträffande hävning av arrendeavtal

att riksdagen avslår motion 1998/99:L508 yrkande 2,

4. beträffande tillsynen över

fastighetsmäklare

att riksdagen avslår motion 1998/99:L902 yrkande 1,

5. beträffande utbildningskrav för

fastighetsmäklare

att riksdagen avslår motion 1998/99:L902 yrkande 2,

6. beträffande översyn av

fastighetsmäklarlagen

att riksdagen avslår motion 1998/99:L907,

res.1 (m, kd)

7. beträffande bedrägliga

fastighetsförvärv

att riksdagen med anledning av motionerna 1998/99:L501,

1998/99: L502, 1998/99:L504 och 1998/99:L507 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört.

Stockholm den 26 januari 1999

På lagutskottets vägnar

Tanja Linderborg

I beslutet har deltagit: Tanja Linderborg (v), Rolf

Åbjörnsson (kd), Marianne Carlström (s), Stig

Rindborg (m), Rune Berglund (s), Karin Olsson (s),

Henrik S Järrel (m), Marina Pettersson (s),

Elizabeth Nyström (m), Roland Larsson (s), Christina

Nenes (s), Tasso Stafilidis (v), Kjell Eldensjö

(kd), Berit Adolfsson (m), Anders Berglöv (s),

Viviann Gerdin (c) och Ulf Nilsson (fp).

Reservation

Översyn av fastighetsmäklarlagen (mom. 6)

Rolf Åbjörnsson (kd), Stig Rindborg (m), Henrik S

Järrel (m), Elizabeth Nyström (m), Kjell Eldensjö

(kd) och Berit Adolfsson (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8

börjar med "Under lagstiftningsarbetet" och på s. 10

slutar med "motion L907" bort ha följande lydelse:

Som påpekats i motionen har samtliga

mäklarorganisationer regler för vad som gäller i

mäklarens relationer till köpare respektive säljare.

Enligt utskottets mening ger vidare begreppet god

fastighetsmäklarsed fullgod vägledning för hur

mäklaren skall uppträda mot säljare och köpare.

Utskottet kan dessutom konstatera att den nya

bestämmelsen i fastighetsmäklarlagen om att mäklaren

skall agera som en i princip opartisk mellanman inte

inneburit några förbättringar. Bestämmelsen har i

själva verket skapat mer osäkerhet än klarläggande,

och enligt utskottets mening bör bestämmelsen därför

utmönstras ur fastighetsmäklarlagen.

Utskottet vill vidare framhålla att det under

utskottets utvärdering av fastighetsmäklarlagen

redovisades vissa problem när det gäller

tillämpningen av den nya fastighetsmäklarlagen,

bl.a. i fråga om förbudet mot självinträde och

mäklarens möjlighet att agera som ombud. Enligt

utskottets mening finns det skäl att se över

fastighetsmäklarlagen i dessa hänseenden, och det

får ankomma på regeringen att ta initiativ till en

sådan översyn.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med bifall

till motion L907 som sin mening ge regeringen till

känna.

dels att utskottets hemställan under 6 bort ha

följande lydelse:

6. beträffande översyn av

fastighetsmäklarlagen

att riksdagen med bifall till motion 1998/99:L907 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört.