Bet. 1999/2000:BoU3

Bostadsutskottets betänkande

1999/2000:BOU03

Hyresrätt och bostadsrätt m.m.

Innehåll

Sammanfattning

Motionerna

Utskottet

Hemställan

Reservationer

1999/2000

BoU3

Sammanfattning

I detta betänkande behandlar utskottet de motioner

som väckts under allmänna motionstiden 1999 och som

avser hyreslagen och bostadsrättslagen jämte viss

annan lagstiftning inriktad på boendet.

Utskottet avstyrker samtliga motionsyrkanden.

Till betänkandet har fogats 20 reservationer.

Motionerna

I betänkandet behandlas de under allmänna

motionstiden 1999 väckta motionerna

1999/2000:Bo201 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m)

vari yrkas

3. att riksdagen beslutar att avskaffa kravet på

kvalificerad majoritet av de boende för omvandling

av hyresrätter till bostadsrätter.

1999/2000:Bo204 av Rigmor Ahlstedt m.fl. (c) vari

yrkas

13. att riksdagen som sin mening ger regeringen

till känna vad i motionen anförts om förbättrad

demokrati (delvis, se nedan),

16. att riksdagen hos regeringen begär en utredning

om möjligheter för flexibla hyresavtal med särskilt

lång bindningstid för hyresgäster,

17. att riksdagen som sin mening ger regeringen

till känna vad i motionen anförts om ökad variation

i boendet.

1999/2000:Bo206 av Bo Lundgren m.fl. (m) vari yrkas

12. att riksdagen beslutar att avskaffa

allmännyttans hyresledande ställning i enlighet med

vad som anförts i motionen,

13. att riksdagen som sin mening ger regeringen

till känna vad i motionen anförts om bostadsrätten,

14. att riksdagen beslutar återställa

majoritetskravet för fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt, liksom för

intresseanmälan för sådant förvärv, till ett krav på

mer än hälften av de boende i fastigheten i enlighet

med vad som anförts i motionen,

15. att riksdagen beslutar att andra stadgar för

bostadsrättsföreningar än de som anges i

bostadsrättslagen skall vara ogiltiga.

1999/2000:Bo231 av Eskil Erlandsson m.fl. (c) vari

yrkas

13. att riksdagen som sin mening ger regeringen

till känna vad i motionen anförts om undanröjande av

lagar som hindrar ombildning av hyresrätter till

bostadsrätter.

1999/2000:Bo232 av Yvonne Ångström och Kerstin

Heinemann (fp) vari yrkas

4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om en mer flexibel och

differentierad hyressättning i tillämpningen av

bruksvärdesprincipen.

1999/2000:Bo233 av Ulf Björklund m.fl. (kd) vari

yrkas

12. att riksdagen som sin mening ger regeringen

till känna vad i motionen anförts om villkoren för

bostadsrätterna.

1999/2000:Bo406 av Helena Bargholtz (fp) vari yrkas

att riksdagen hos regeringen begär tilläggsdirektiv

till Bostadsrättsutredningen om skydd för de

hyresgäster som ansluter sig i efterhand till

bostadsrättsombildningar.

1999/2000:Bo407 av Carl-Erik Skårman (m) vari yrkas

att riksdagen hos regeringen begär förslag till

sådana lagändringar att det framgår att hyresvärd

som för annans räkning i samband med hyresavisering

åtar sig insamlande av betalningar vid sidan av den

faktiska hyran i varje enskilt fall är lagligen

skyldig att ange för vems räkning, för vad och till

vilket belopp detta sker.

1999/2000:Bo409 av Lars Lindblad (m) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om avskaffandet av

bruksvärdessystemet,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om en fri,

marknadsbaserad hyressättning.

1999/2000:Bo411 av Sten Lundström m.fl. (v) vari

yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om överklagningsrätt

vid nej till hyreskontrakt,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om individuell prövning

i samband med uppsägning,

3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om att skärpa reglerna

kring besittningsskyddet och den bostadssociala

beredningen,

5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om

bostadsanvisningslagen.

1999/2000:Bo412 av Inger Lundberg (s) vari yrkas att

riksdagen som sin mening ger regeringen till känna

vad i motionen anförts om principerna för

hyressättning i särskilda boendeformer.

1999/2000:Bo415 av Yilmaz Kerimo (s) vari yrkas att

riksdagen som sin mening ger regeringen till känna

vad i motionen anförts om andrahandsuthyrning som

saknar ett godkänt kontrakt.

1999/2000:Bo417 av Cinnika Beiming och Eva Johansson

(s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger

regeringen till känna vad i motionen anförts om

lokalhyresgästernas besittningsskydd.

1999/2000:A230 av Elver Jonsson m.fl. (fp) vari

yrkas

24. att riksdagen som sin mening ger regeringen

till känna vad i motionen anförts om

hyresförhandlingslagen och ökade möjligheter till

självförvaltningsavtal.

1999/2000:A819 av Birger Schlaug m.fl. (mp) vari

yrkas

27. att riksdagen hos regeringen begär förslag till

ändring i hyreslagen för att kunna avhysa

hyresgäster som har porrklubbsverksamhet.

1999/2000:Sf637 av Lennart Daléus m.fl. (c) vari

yrkas

23. att riksdagen som sin mening ger regeringen till

känna vad i motionen anförts om marknadshyror.

Motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 behandlas i

detta betänkande endast i motsvarande delar. Det har

i en del behandlats i bet. 1999/2000:BoU1.

Resterande del kommer att behandlas vid ett senare

tillfälle.

Utskottet

Hyresrätt

Hyressättning

Ett flertal motionsförslag avser att

bruksvärdessystemet skall avskaffas eller förändras.

I Moderata samlingspartiets partimotion

1999/2000:Bo206 yrkande 12 föreslås att

allmännyttans hyror bör avskaffas som

förstahandsnorm. Förslaget till förändring av

bruksvärdessystemet omfattar också att det skall bli

möjligt för kunden och fastighetsägaren att vid

inflyttningen avtala om en hyra som är relaterad

till efterfrågan på bostäder. Domstol skall kunna

pröva rimligheten av både hyresnivå och storleken på

hyreshöjningar för att trygga ett starkt

besittningsskydd. Möjligheter skall också finnas

till långa kontraktstider avseende hyresbeloppets

storlek, vilket skulle göra boendekostnaderna

förutsebara. Motionären bakom förslaget i motion

1999/2000:Bo409 (m) yrkandena 1 och 2 anser att

bruksvärdessystemet skall avskaffas. I stället skall

det införas en fri, marknadsbaserad hyressättning.

Utbud och efterfrågan skall få möjlighet att mötas

genom fri hyressättning med utgångspunkt i vad

människor är beredda att betala för att få bo i en

viss lägenhet. Förslaget i motionen 1999/2000:Sf637

(c) yrkande 23 innebär att riksdagen genom ett

tillkännagivande skall klargöra dels att

marknadshyror inte skall införas men att

hyressättningen i högre grad bör spegla de olika

förhållanden som råder mellan olika områden avseende

bl.a. underhåll och service, dels de kommunala

bostadsbolagens särskilda ansvar för detta. I motion

1999/2000:Bo232 (fp) yrkande 4 föreslås en mer

flexibel tillämpning av bruksvärdesprincipen. Syftet

är få till stånd en mer differentierad hyressättning

som bättre avspeglar utbud och efterfrågan på

hyresmarknaden. Det gäller främst att lägesfaktorn

skall ges en större tyngd.

Bruksvärdesregleringen innebär att hyran skall

fastställas till skäligt belopp. En hyra är inte att

anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran

för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är

likvärdiga. Vid prövningen skall främst beaktas

hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av

allmännyttiga företag.

Under förra riksmötet (bet. 1998/99:BoU3) ansåg

utskottet att det fanns anledning att uppmärksamma

bruksvärdesregelns tillämpning och utformning dock

utan annat syfte än att bruksvärdesregeln på ett

effektivt sätt skall garantera hyresgästerna skäliga

hyresnivåer och därmed även fortsättningsvis kunna

upprätthålla hyresgästernas besittningsskydd.

Utskottet förutsatte att regeringen skulle ta de

initiativ som behövdes.

En särskild utredare genomför nu en utvärdering av

bruksvärdessystemet (dir. 1999:33). Utvärderingen

skall avse i vad mån systemet har bidragit till att

uppnå uppställda mål samt även i övrigt avse en

analys av systemets tillämpning och funktionssätt

mot bakgrund av de förändringar som skett på

bostadsmarknaden. Uppdraget skall vara slutfört

senast den 1 mars 2000. Samme utredare ser också

över olika frågor som gäller utvecklingen av de

allmännyttiga bostadsföretagen.

Mot bakgrund av de på området pågående

utredningsinsatserna finns det enligt utskottets

mening inte skäl för riksdagen att nu i sak ta

ställning till de motioner som rör systemet för

hyressättningen. Utskottet avstyrker således

motionerna 1999/2000:Bo206 (m) yrkande 12,

1999/2000:Bo409 (m) yrkandena 1 och 2,

1999/2000:Sf637 (c) yrkande 23 samt 1999/2000:Bo232

(fp) yrkande 4 om bruksvärdessystemet.

Motionären bakom motion 1999/2000:Bo412 (s) tar upp

principerna för hyressättning i särskilda

boendeformer. I motionen föreslås ett tillägg till

hyreslagens regler om hyra så att funktionshyra får

tillämpas i de fall att bostaden är en särskild

boendeform. Förslaget innebär att hyra skall få utgå

för gemensamma ytor och funktioner som kompletterar

lägenheten men inte för sådant som inte kan ses som

en del av den enskildes bostadsstandard, t.ex.

personalutrymmen och ytor som har direkt samband med

vård och behandling.

Vid en bruksvärdesprövning skall jämförelse göras

med lägenheter som är till bruksvärdet likvärdiga

med prövningslägenheten. Allt som har ett bruksvärde

beaktas vid en hyresprövning. Det kan noteras att

månatlig obligatorisk serviceavgift (för

dygnetrunttrygghet, sjuksköterska, arbetsterapeut

och dagverksamhet) som debiteras vid sidan av hyran

under vissa förutsättningar har bedömts även den som

hyra och alltså kan prövas av hyresnämnden.

En utredning som gäller boendebegreppet i de

särskilda boendeformerna samt avgifterna för sådant

boende och deras effekter har nyligen avslutat sitt

arbete (dir. 1997:111). I direktiven till

utredningen hade konstaterats att det förhållandet

att de särskilda boendeformerna i varierande grad

omfattas av hyreslagens bestämmelser för med sig en

osäkerhet såväl hos kommunerna som hos de boende om

vad som gäller. Utredningens uppdrag omfattade

hyreslagstiftningens tillämplighet i de särskilda

boendeformerna. Vidare omfattade uppdraget en

undersökning av formerna för hur boendeavgiften

fastställs när hyreslagen inte kan användas. I det

nyligen avgivna betänkandet från Boende- och

avgiftsutredningen (Bo tryggt, Betala rätt; SOU

1999:33) uppmärksammas att vid hyressättningen

värderingen av de gemensamma utrymmena varit ett

problem. I vissa fall har ytan för utrymmena

fördelats på hyresgästerna i en gruppbostad och

räknats som om den vore bostadsyta. Rättspraxis

visar entydigt att detta inte är tillåtet, utan att

bruksvärdesprincipen skall tillämpas, dvs. att de

gemensamma utrymmena skall påverka hyran beroende av

deras värde för den boende. Utredningen konstaterade

vidare att det saknas ännu en rättspraxis för hur

denna skälighetsbedömning skall ske. I betänkandet

föreslås att i de fall hyreslagen är tillämplig för

ett äldreboende kostnaden för boendet inte skall

kunna prövas enligt socialtjänstlagen. Något förslag

om att ändra hyreslagen i de delar som gäller

hyressättningen innehåller inte betänkandet. En

proposition med anledning av betänkandet förväntas

under år 2000.

Enligt utskottets mening finns skäl för riksdagen

att avvakta den vidare beredningen av de frågor som

behandlats av utredningen innan riksdagen närmare

tar ställning till de frågor som tas upp i motionen.

Det kan också finnas skäl att avvakta resultatet av

den pågående utredningen om bruksvärdessy-stemet.

Motion 1999/2000:Bo412 (s) om hyressättningen i

särskilda boendeformer avstyrks med hänvisning till

det anförda.

Dröjsmål med hyran

I motion 1999/2000:Bo411 (v) yrkande 2 lämnas

förslag om att skälen för att behålla en hyresrätt

trots ett förverkande på grund av betalningsdröjsmål

bör utökas och därmed ges en mer individuell prägel.

Reglerna om förverkande på grund av

betalningsdröjsmål innebär bl.a. följande. Om en

bostadshyresgäst dröjer med att betala hyran mer än

en vecka efter förfallodagen är hyresrätten

förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp

avtalet att upphöra i förtid. En bostadshyresgäst

som sagts upp på grund av förverkande kan återvinna

hyresrätten genom att inom tre veckor betala hyran

räknat från det att han erhållit meddelande om

möjligheten till återvinning och socialnämnden

underrättats om uppsägningen och anledningen till

denna. En hyresgäst förlorar inte sin lägenhet om

socialnämnden under återvinningsfristen meddelat

hyresvärden att den åtar sig att betala hyran. En

hyresgäst som inte betalat hyran under

återvinningsfristen förlorar inte lägenheten om han

varit förhindrad att betala hyran på grund av

sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och

hyran har betalats så snart det varit möjligt.

Betalning får dock inte ha skett senare än när

tvisten om avhysning avgörs i första instans. Den

bestämmelse som reglerar hyresgästens sistnämnda

möjligheter att få behålla hyresrätten kan

karakteriseras som en ventilregel (42-44 §§

hyreslagen).

I en av riksdagen relativt nyligen behandlad

proposition gjorde regeringen en bedömning av om

bl.a. reglerna om förverkande på grund av

betalningsförsummelse borde ändras (prop.

1997/98:46). Den till grund för propositionen

liggande utredningen hade inte föreslagit någon

ändring av dessa regler (SOU:1996:148).

Sammanfattningsvis ansåg regeringen att det inte

finns anledning att anta att det är lagreglerna i

sig som är anledning till det ökade antalet

avhysningar och att det därför inte bör göras några

lagändringar. Regeringen hade också konstaterat att

hyresvärdarna endast i undantagsfall låter

verkställa en avhysning om skulden betalas.

Utskottet har i allt väsentligt intagit motsvarande

ståndpunkt vid sin behandling av förslag om att

regelsystemet skall förändras, senast i bet.

1998/99:BoU3.

Förverkandereglerna utgör resultatet av en

avvägning mellan hyresvärdens berättigade intresse

av att erhålla hyra och hyresgästens motstående

intressen av att inte behöva förlora sin hyresrätt.

Förverkandereglerna innebär att hyresgästen påminns

om sin skuld och att han har en relativt lång tid på

sig att t.ex. komma överens om en avbetalningsplan

med hyresvärden eller att på något sätt skaffa fram

pengar. Socialnämnden kan genom ett

betalningsåtagande se till att hyresgästen

återvinner hyresrätten. Ventilregeln har en viktig

funktion eftersom den innebär ett skydd för

hyresgästen om något oförutsett skulle hindra honom

från att betala hyran under återvinningsfristen. Att

genom en utvidgning av ventilregeln eller på annat

sätt skapa förutsättningar för en mer allmän

skälighetsbedömning av det slag motionärerna

förespråkar skulle rubba grundvalen för

förverkandeinstitutet. Detta väcker frågor som är av

betydligt större räckvidd än motionen på ytan synes

innehålla.

Vid en sammantagen bedömning av de

förverkanderegler som nu gäller finner utskottet

inte skäl att ändra sin tidigare inställning om att

dessa regler inte bör ändras. På grund härav

avstyrker utskottet förslaget i motion

1999/2000:Bo411 (v) yrkande 2 om dröjsmål med

hyresbetalningen.

Hyresvärdens avisering

I motion 1999/2000:Bo407 (m) föreslås en

lagbestämmelse om att det vid hyresavisering skall

framgå om den avser betalningar vid sidan av hyran.

Det kan gälla t.ex. medlemsavgifter som tas upp för

en hyresgästförenings räkning. Det bör i sådana fall

krävas att aviseringen innehåller uppgift, förutom

om summa, om vad den avser och till vem pengarna

går.

Enligt hyreslagen skall hyran vara till beloppet

bestämd i hyresavtalet eller i en

förhandlingsöverenskommelse. Hyresgästen skall

underrättas om innehållet i en

förhandlingsöverenskommelse. Enligt ett

utredningsförslag till en ny reglering av

förhandlingsersättningen skall hyresvärden i

hyresavtalet eller på annat sätt - enligt

lagförslagsmotiven anslag eller hyresavi -

underrätta hyresgästen om ersättningens storlek.

Lagens reglering skall enligt utredningsförslaget

kunna förändras genom en förhandlingsöverenskommelse

(SOU 1999:81 Förhandlingsersättning till

hyresgästorganisation). En proposition i frågan

avses bli lagd på riksdagens bord i början av nästa

år.

Hyreslagens bestämmelser syftar till att

hyresgästen skall få kunskap om det hyresbelopp han

är skyldig att erlägga. De nu gällande

bestämmelserna fyller detta viktiga syfte. Det ovan

nämnda utredningsförslaget innebär att ett nytt

system för förhandlingsersättningen skall införas.

Ersättningen skall visserligen tas upp samtidigt med

hyran men fordringsförhållandet skall gälla mellan

hyresgästen och hyresgästorganisationen. Med en

sådan förändrad ordning framstår det som naturligt

med en reglering som avser att hyresgästen får en

underrättelse om vad han är skyldig att erlägga som

förhandlingsersättning. Behov av en lagreglering som

innebär krav på specificering av andra

betalningsförpliktelser vid en gemensam avisering -

t.ex. för kabel-TV-abonnemang - torde saknas. Det

kan finnas skäl att erinra om att hyreslagen inte

innehåller något krav på att hyran skall aviseras.

Med hänvisning till vad som anförts avstyrker

utskottet motion 1999/2000:Bo407 (m) i fråga om en

reglering av hyresvärdens avisering.

Hyresgästinflytande vid ombyggnad

De nuvarande reglerna om hyresgästinflytande vid

ombyggnad antogs av riksdagen vid riksmötet 1996/97

(prop. 1996/97:30, bet. 1996/97:BoU5).

I motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 i

motsvarande del lämnas förslag om att hyresgästernas

möjligheter att påverka ombyggnad bör förstärkas men

balanseras så att hyresgästerna inte får möjlighet

att blockera önskvärda förändringar gällande t.ex.

stambyte eller energibesparing.

Dagens inflytanderegler har varit i kraft en

relativt kort tid. Redan när de infördes befarade

riksdagen att regleringen av påföljderna för den

hyresvärd som inte följer lagen skulle kunna medföra

vissa tillämpnings- och effektivitetsproblem.

Riksdagen gav därför regeringen till känna ett behov

av att överväga lagtextens närmare utformning i

syfte att åstadkomma en effektivare och för olika

situationer mer lämplig reglering. I sammanhanget

borde regeringen också uppmärksamma frågan om

hyressättning för en lägenhet i vilken otillåtna

ändringsåtgärder blivit bestående. I ett andra

tillkännagivande tog riksdagen upp bestämmelserna om

hyresvärdens möjligheter att säga upp ett hyresavtal

inför en större ombyggnad. Riksdagen önskade att en

översyn av denna möjlighet skulle göras. Regeringen

har i anledning av riksdagens tillkännagivanden

givit en särskild utredare i uppdrag att se över de

berörda frågorna (dir. 1997:97).

Under förra riksmötet gav riksdagen som sin mening

regeringen till känna vad utskottet anfört i

anledning av motionsförslag som gällde

hyresgästinflytandet vid ombyggnad. Utskottet hade

anfört bl.a. följande: Reglerna om

hyresgästinflytande bör enligt utskottets mening

präglas av en balans mellan hyresvärdens anspråk att

få genomföra sådana åtgärder som i ett

fastighetsekonomiskt perspektiv är erforderliga och

hyresgästens befogade krav på inflytande. Reglerna

måste också innebära att en lämplig avvägning sker

mellan det allmänna hyresgästintresset och den

enskilde hyresgästens anspråk på inflytande när

dessa intressen inte sammanfaller. Hyreslagens

inflytanderegler avser att ett samråd skall komma

till stånd mellan hyresvärden och hyresgästen om de

åtgärder som skall genomföras. Häri låg enligt

utskottet en av reglernas viktigaste funktioner. I

motivtexten till de av utskottet behandlade

motionsförslagen hade kritik framförts mot reglernas

utformning i syfte att öka hyresgästernas

inflytande. Utskottet konstaterade att kritik mot

reglerna kommit såväl från hyresgäströrelsen och

enskilda hyresgäster som från fastighetsägarnas

sida. Enligt utskottet motiverade kritiken att en

utvärdering skulle göras av reglerna trots att de

varit i kraft endast en relativt kort tid.

Utvärderingen borde ge svar på om hyresgästerna i de

nämnda avseendena erhållit ett tillfredsställande

inflytande. En fråga som utskottet aktualiserade i

sammanhanget var om regelsystemet tillgodoser

rimliga krav på att en ombyggnad sker med varsamhet

(bet. 1998/99:BoU3).

1997 års hyreslagstiftningsutredning har genom

tilläggsdirektiv fått sitt uppdrag vidgat (dir.

1999:16). En utvärdering skall äga rum för att ge

svar på frågan om hyresgästerna har ett

tillfredsställande inflytande. Om så inte är fallet

skall utredaren med beaktande av riksdagens

tillkännagivande föreslå ändringar. Utredaren skall

överväga frågan om kollektiva förhandlingar kan vara

en lösning, särskilt med tanke på sambandet mellan

ombyggnad och hyressättning, samt om rimliga krav på

varsamhet blir tillgodosedda. Dessutom skall

utredaren ta ställning till om hyresgästerna skall

ges ett inflytande över om en lägenhet skall få

lägsta godtagbara standard. Hyresvärden behöver i

dag inte något godkännande för sådana åtgärder.

Utredningen skall vara klar senast den 31 augusti

2000.

Eftersom syftet med motion 1999/2000:Bo204 (c)

yrkande 13 i motsvarande del beträffande

hyresgästinflytande vid ombyggnad i allt väsentligt

synes vara tillgodosett genom de utredningsinsatser

som regeringen beslutat om avstyrker utskottet

motionen.

Lägenhetens utformning

I motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkandena 16 och 17

föreslås att möjligheter införs för att hyresgästen

i stor utsträckning själv skall kunna bestämma om

lägenhetens utformning och standard. I syfte att

hyresgästen skall ta ett rimligt ekonomiskt ansvar

när lägenhetens standard och utformning i mer

långtgående fall anpassats till honom eller henne

lämnas förslag om särskilda utredningsinsatser vad

gäller införandet av flexibla hyresavtal med lång

bindningstid. En enligt motionärerna tänkbar lösning

är att det i fråga om de kostnader hyresvärden

lägger ned på lägenheten skall krävas en

avskrivningsplan som godkänts av hyresnämnden. På så

sätt skall förhindras att hyresgästen binds på ett

oskäligt vis.

Vissa hyresvärdar erbjuder olika former av tillval

till lägenhetens grundstandard. Det förekommer också

i större utsträckning än tidigare att lägenheter mer

eller mindre skräddarsys för en viss hyresgästs

räkning. Det har också blivit vanligt att lägenheter

planeras och byggs med tanke på att den skall vara

anpassningsbar till olika hyresgästers önskemål.

En bostadshyresgäst har enligt hyreslagen rätt att

på egen bekostnad i lägenheten utföra målning,

tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskas

bruksvärdet av åtgärderna har hyresvärden rätt till

ersättning för skadan. Hyresgästens rättigheter kan

avtalas bort i vissa fall när det gäller en

förhyrning av ett enfamiljshus eller en bostadsrätt

(24 a § hyreslagen).

Hyresavtal ingås vanligen för obestämd tid, vilket

hyreslagen också anger som huvudregel, men kan också

ingås för bestämd tid, t.ex. ett eller två år (3 §

hyreslagen). Hyreslagens regler om uppsägningstid

och ikraftträdandet av nya hyresvillkor är ganska

invecklade. I hyreslagen har införts regler som

medför att hyresavtal med lång löptid inte i någon

egentligen nämnvärd utsträckning inskränker

hyresgästens möjligheter att få avtalet att upphöra

eller att få till stånd villkorsförändringar. En

bostadshyresgäst kan alltid bringa avtal både på

bestämd och obestämd tid att upphöra i vart fall

till det månadsskifte som inträffar närmast tre

månader efter uppsägningen (5 § hyreslagen). En

hyresgäst kan normalt få till stånd ändrade

hyresvillkor med samma tidsperspektiv räknat från

dagen för när han gav in ansökan till nämnden. Som

undantag från den angivna huvudregeln kan nämnas att

om avtalet löper på längre tid än ett år så kan

någon villkorsändring inte träda i kraft under

hyresförhållandets första år. För tidsobestämda

avtal gäller att ett avtalat villkor måste gälla i

sex månader innan ett ändrat villkor kan träda i

kraft i dess ställe (55 c § hyreslagen). Använder

sig hyresgästen av hyresförhandlingslagens

prövningsmöjligheter av hyresvillkoren gäller andra

regler om ikraftträdandet av nya hyresvillkor.

Enligt utskottets mening framstår det som tveksamt

om man genom en ändring av hyreslagens grundläggande

bestämmelser bör ge hyresgästen en utökad rätt att

utan hyresvärdens medgivande förändra sin lägenhet.

En annan sak är om hyresgästen genom avtal

tillförsäkras sådana möjligheter. Det kan ske med

kollektiva uppgörelser som grund eller direkt med

den enskilda hyresgästen. Sådana avtalsmässiga

lösningar är enligt utskottets mening att föredra.

Enligt motionärerna är ett viktigt instrument för

att utöka möjligheterna till en individuell

utformning av hyreslägenheterna att hyresgästen

skall kunna bindas till hyresavtalet under betydligt

längre tid än vad hyreslagen tillåter. Hyreslagens

regler medger en hyresgäst att med relativt kort

varsel avflytta från en lägenhet utan vidare

förpliktelser. Motionen synes bygga på den

förutsättningen att lägenheten efter genomförda

förändringar inte längre har samma gångbarhet på

marknaden som tidigare och att hyresvärden behöver

skydda sig mot detta genom en lång hyrestid. Även om

en lång avtalstid kan te sig skälig när hyresavtalet

ingås kan en hyresgästs livssituation ändras

avsevärt under löptiden. Det finns enligt utskottets

mening anledning att hysa farhågor för

konsekvenserna av den föreslagna ordningen.

Motsvarande gör sig också gällande beträffande en

ordning som innebär att en hyresgäst visserligen

skulle kunna avflytta från lägenheten utan vidare

förpliktelser efter en kortare uppsägningstid men,

om han bor kvar, skulle vara bunden till de avtalade

hyresvillkoren under ett flertal år.

Utskottet vill vad gäller den nu behandlade liksom

beträffande andra frågor om ökat hyresgästinflytande

peka dels på de överväganden som 1997 års

hyreslagstiftningsutredning nu gör beträffande

ombyggnadsreglerna, dels på de överväganden som sker

beträffande utvecklingen av de allmännyttiga

bostadsföretagen (dir. 1999:33). De senare

övervägandena skall avse olika vägar för att

utveckla hyresrätten som boendeform. I direktiven

anges bl.a. att de nya företagen bör präglas av ett

väl utvecklat hyresgästinflytande.

Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet

motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkandena 16 och 17 om

lägenhetsutformningen.

Andrahandsuthyrning

I motion 1999/2000:Bo415 (s) föreslås, såsom

utskottet förstår den, att avtal om

andrahandsupplåtelser som ingås utan hyresvärdens

eller hyresnämndens samtycke respektive tillstånd

skall vara ogiltiga med följd att hyresgästen inte

skall vara förpliktad att betala någon hyra.

Motionären har som skäl för sitt förslag till att på

detta sätt motverka andrahandsuthyrningar anfört

olika negativa konsekvenser som sådana upplåtelser

för med sig. Därutöver har han pekat på att den

föreslagna ordningen skulle ge socialtjänsten en

möjlighet att utan vidare neka ekonomiskt bistånd

till hyran när någon hyrt en lägenhet utan

erforderligt godkännande. Bakgrunden till påpekandet

förmodar utskottet vara att oriktiga andrahandsavtal

har åberopats vid bidragsbedrägerier.

Visserligen kan lätt konstateras att

andrahandsuthyrning som sker utan hyresvärdens

godkännande eller hyresnämndens tillstånd kan

föranleda en hel del problem. En otillåten uthyrning

är emellertid något som fastighetsägaren - eller

annan hyresvärd som hyr ut i första hand - bör och

kan ingripa emot. Hyreslagen ger honom ett

kraftfullt instrument genom den bestämmelse som

innebär att hyresrätten kan förverkas i ett sådant

fall. Enligt utskottets mening finns inte skäl av

tillräcklig tyngd som motiverar att lagen dessutom

skall göra avtalet mellan upplåtaren och

andrahandshyresgästen ogiltigt. Utskottet avstyrker

därför motion 1999/2000:Bo415 (s) om otillåtna

andrahandshyresavtal.

I motion 1999/2000:Bo411 (v) yrkande 3 lämnas

förslag om införandet av skärpta regler kring

besittningsskyddet för innehavare av "soci-

ala/kommunala" andrahandskontrakt där krav ställs

upp som har med vård och tillsyn att göra. Enligt

motionärerna bör deras motion föranleda

tilläggsdirektiv till den boendesociala beredningen.

Kommunen har rätt att utan hyresvärdens medgivande

eller hyresnämndens tillstånd i andra hand upplåta

en lägenhet den hyr. En andrahandshyresgäst har inte

något besittningsskydd om hyresförhållandet upphör

innan det varat två år i följd. Iakttar hyresvärden

gällande hyres- och uppsägningstid är en

andrahandshyresgäst i ett sådant fall skyldig att

flytta, oavsett hyresvärdens skäl för uppsägningen.

Vid längre hyresförhållanden kan hyresgästen ha

avstått från sitt besittningsskydd. Har hyresnämnden

godkänt ett avstående till besittningsskydd

föreligger inte något skydd vad gäller den situation

som föranlett avståendet.

Även om ett andrahandsavtal är förenat med

besittningsskydd är det i allmänhet svagare än när

det gäller ett förstahandskontrakt. Det ligger så

att säga i sakens natur att andrahandsavtal inte

skall gälla på samma sätt som avtal i förstahand. En

andrahandshyresgäst är utan rättigheter beträffande

lägenheten i de fall kommunen säger upp kontraktet

med sin egen hyresvärd.

Andrahandshyresgäster skyddas under de två första

åren av hyresförhållandet i sin besittning endast av

de regler som gäller om hyres- och uppsägningstider.

Är hyrestiden mycket kort betyder det att

hyresgästen kan förlora sin lägenhet mycket snabbt.

Hans möjligheter att få sina hyresvillkor ändrade

påverkas på ett praktiskt plan av att han kan sägas

upp utan att han har några lagliga möjligheter att

få sitt hyresavtal förlängt. Kontrakten utgör

vanligen tillsammans med andra åtgärder ett led i

samhällets insatser för att den enskilde skall få

det stöd, den vård eller annan hjälp han behöver.

Hur samhällets insatser närmare skall utformas är

naturligtvis individuellt. Enligt socialtjänstlagen

skall den verksamhet som bedrivs som socialtjänst i

samtliga fall bygga på respekt för människors

självbestämmanderätt och integritet. Vanligen torde

hyresrättsliga överväganden av gängse slag inte utan

vidare kunna appliceras på de hyreskontrakt det är

fråga om. Ibland reagerar en hyresgäst mot de

villkor som gäller för hans fortsatta boende eller

mot tillämpningen av dessa. Det har framgått att det

ofta saknas möjligheter för honom att enligt

hyreslagen ta strid i frågan. I övrigt torde

hyresgästen i allt väsentligt endast genom

Riksdagens ombudsmäns verksamhet och annan tillsyn

över socialtjänsten och annan myndighetsutövning

kunna få till stånd ett ingripande mot sådana

uppställda villkor för ett fortsatt boende som inte

är godtagbara.

Utskottet har erfarit att den nu behandlade

kontraktstypen är föremål för uppmärksamhet från den

boendesociala beredningens sida. Resultatet av

beredningens arbete bör avvaktas. Motion

1999/2000:Bo411 (v) yrkande 3 om vissa

andrahandshyresgästers besittningsskydd avstyrks

därför.

Grund för uppsägning

Genom Miljöpartiets partimotion 1999/2000:A819

yrkande 27 väcks förslag som innebär att en

hyresgäst som bedriver porrklubbsverksamhet i en

lokal eller annan lägenhet skall kunna sägas upp och

avhysas. Motionärerna pekar på att en del

hyresvärdar vid kontraktsskrivningen blir förda

bakom ljuset om vilken verksamhet som kommer att

bedrivas, vilket sedan drabbar hyresgästerna.

Utskottet anser inte att det finns tillräckliga

skäl att i hyreslagen införa en allmänt verkande

regel om att en porrklubbsverksamhet skall leda till

att den hyresgäst som bedriver verksamheten skall

kunna sägas upp och avhysas från den lägenhet där

verksamheten bedrivs. Enligt gällande rätt kan

hyresvärden ingripa mot vissa typer av sådan

verksamhet. En hyresrätt kan förverkas om lägenheten

helt eller till väsentlig del används för

näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är

brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till

en inte oväsentlig del. Förverkande kan också ske om

lägenheten används för tillfälliga sexuella

förbindelser mot ersättning (42 § första stycket 9

hyreslagen). En hyresvärd kan också ha rätt att säga

upp hyresgästen, om en ändamålsbeskrivning

beträffande en lokals användning tagits in i

hyreskontraktet och lokalen används i strid med vad

som bestämts. En bostadslägenhet får i princip inte

användas för annat ändamål än som bostad. Om en

verksamhet orsakar störningar för andra hyresgäster

i huset kan hyresvärden med stöd av hyreslagens

regler ingripa mot den för störningarna ansvariga

hyresgästen. De hyresgäster som blivit störda kan

göra olika påföljder gällande mot hyresvärden,

vilket kan fungera som påtryckningsmedel mot denne

för att agera mot den för störningarna ansvariga

hyresgästen. När en porrklubbsverksamhet beskrivs

som problematisk består det egentliga problemet i

vissa fall av att en mindre nogräknad hyresvärd inte

önskar ingripa mot verksamheten beroende på att det

finns stora pengar att tjäna på uthyrningen. Den av

motionärerna önskade lagändringen löser inte denna

typ av problem. Med hänvisning till det anförda

avstyrker utskottet förslaget i motion

1999/2000:A819 (mp) yrkande 27 om

porrklubbsverksamhet som grund för uppsägning.

Utskottet vill i sammanhanget erinra om att 1997

års hyreslagstiftningsutredning (dir. 1999:16)

behandlar frågan om snabba beslut om avflyttning i

de fall hyresrätten förverkats. Som ett exempel

anges i direktiven allvarliga ordningsstörningar vid

grava avvikelser från det avtalade ändamålet för

förhyrningen såsom då en lokal i strid med vad som

avtalats används som porrklubb. Det finns också skäl

att erinra om de överväganden som nu görs i

Regeringskansliet angående sådana situationer där

det till följd av förhållanden som är hänförliga

till en hyresgäst finns fara för liv eller hälsa för

den som vistas i fastigheten eller dess närhet. En

av de situationer som föranlett övervägandena är de

angrepp som förekommit mot lokaler där porrklubbar

bedrivit sin verksamhet.

Självförvaltning

I motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 i

motsvarande del lämnas förslag om att i synnerhet

självförvaltning bör stimuleras för att de boende,

och då särskilt de unga, skall ta del i och

medverka i utformningen och skötseln av sin

närmiljö. I motion 1999/2000:A230 (fp) yrkande 24

föreslås en ändring av hyresförhandlingslagen i

syfte att öka möjligheterna för mindre grupper av

hyresgäster till självförvaltning.

Den 1 juli 1997 infördes i hyresförhandlingslagen

bestämmelser som möjliggör kollektiva avtal om öppna

system för självförvaltning. Samtidigt gjordes viss

mindre ersättning till hyresgästerna för deras

deltagande skattefri (prop. 1996/97:119, yttr.

1996/97:BoU8y).

Utredningen om utvecklingen av de allmännyttiga

bostadsföretagen (dir. 1999:33) omfattar frågor om

att hyresgästinflytandet skall stärkas. Utredaren

skall lägga fram förslag som stimulerar en övergång

till de nya former för ägande och inflytande för

hyresgästerna som utredaren väljer att föreslå. I

utredningsdirektiven uppmärksammas bl.a. den

kooperativa hyresrätten. I sammanhanget skall

utredaren särskilt redovisa förslag till åtgärder

som stimulerar ökad självförvaltning.

Under förra riksmötet (bet. 1998/99:BoU2) gav

riksdagen regeringen till känna att kooperativ

hyresrätt bör införas som ny upplåtelseform.

Hyresmodellen (tidigare kallad arrendemodellen)

innebär att praktiskt taget hela

fastighetsförvaltningen kan föras över från

fastighetsägaren till hyresgästerna. Ägarmodellen

innebär att också äganderätten förs över. Den

utredning som blivit resultatet av riksdagens

tillkännagivande skall vara färdig senast den 1

november 2000 (dir. 1999:88).

Utskottet ser gärna att självförvaltning som

förvaltningsform utvecklas. Ett stort ansvar för

detta ankommer på hyresmarknadens parter. Dessa kan

genom överenskommelser anpassa

självförvaltningsverksamheten så att den tillgodoser

önskemålen hos de boende i olika bostadsområden

eller hus. Utskottet är inte berett att nu förorda

ytterligare utredningsinsatser i fråga om

självförvaltning. Det finns i stället skäl att

avvakta resultatet av de utredningsinsatser som nu

görs. Utskottet avstyrker med hänvisning till det

sagda motionerna 1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 i

motsvarande del och 1999/2000:A230 (fp) yrkande 24

om självförvaltning m.m.

Lokalhyresgästernas besittningsskydd

I motion 1999/2000:Bo417 (s) argumenteras för att

lokalhyresgästernas besittningsskydd behöver

stärkas. Särskild uppmärksamhet ägnas frågorna i

förhållande till småföretagare. Enligt motionärerna

medför bristen på ett direkt besittningsskydd att

lokalhyrorna omotiverat drivs upp till en nivå över

marknadshyran. I motionen görs invändningar mot att

de till lokalhyresgästerna utgående skadestånden är

för små och framhålls att hyresgästen måste få rätt

att stanna kvar i hyresförhållandet i avvaktan på en

slutlig prövning av de tvistefrågor som en vägrad

avtalsförlängning kan leda till.

En lokalhyresgäst har endast ett indirekt verkande

besittningsskydd. Hyresgästen får lämna lokalen vid

hyrestidens utgång om parterna inte kommer överens

om en förlängning. Har hyresvärden för en

förlängning krävt villkor som inte är skäliga blir

hyresvärden skyldig att ersätta hyresgästen för den

förlust som följer av att hyresavtalet upphört.

Detsamma gäller om hyresvärden utan befogad

anledning vägrar att förlänga hyresavtalet.

Motsvarande gäller om hyresgästen säger upp avtalet

för villkorsändring och parterna inte kan enas om de

fortsatta villkoren.

En hyra är inte att anse som skälig om den ligger

över marknadshyra. När marknadshyra bestäms skall

man främst beakta hyran för närmast jämförliga

lokaler på orten. I första hand görs en

jämförelseprövning, i andra hand en

skälighetsbedömning. Ett skadestånd skall enligt en

schablonregel bestämmas till en årshyra, maximalt

fyra basbelopp. Hyresgästen skall med vissa undantag

i skälig omfattning ersättas en förlust som

överstiger nämnda belopp.

Vissa frågor om det indirekta besittningsskyddet

behandlas av 1997 års hyreslagstiftningsutredning

(dir. 1997:97). Utredningen skall undersöka hur

jämförelseprövningen vid hyresbestämningen går till

och överväga om lagen bör ändras på grundval av den

kritik som riktats mot att skälighetsprövningar sker

i för stor utsträckning. Övervägandena skall också

avse storleken av den ersättning som skall utgå i

fall av förlängningsvägran. Vidare skall utredningen

överväga ändringar som föranleds av en eventuellt

förändrad hyres-process.

Det finns med anledning av motionen också skäl att

erinra om de regler i hyreslagen som ger

hyresnämnden möjlighet att medge skäligt uppskov med

avflyttningen med högst två år från hyrestidens

utgång. Hyresgästen har enligt samma lag möjlighet

att få förskott i avräkning på den ersättning

hyresvärden skall utge.

Lokalhyresreglerna gäller lika för en hyresgäst

oavsett om denne är en ensamföretagare eller ett

stort företag. Dessa företagare har väsentligt olika

förutsättningar att ta till vara sina intressen i

förhållande till i vart fall de stora och

professionella fastighetsägarna. Utskottet delar den

omtanke motionärerna ger uttryck för beträffande de

mindre näringsidkarnas situation. En viktig fråga

som tas upp gäller den ersättning hyresgästen har

rätt till. Kritik har framförts mot att

ersättningarna ofta inte täcker all den skada som

hyresgästen drabbas av vid en förlängningsvägran.

Som ovan framgått pågår för närvarande överväganden

av vissa frågor inom lokalhyresområdet. Utskottet

anser att resultatet av dessa överväganden bör

avvaktas innan riksdagen närmare tar ställning till

de olika frågor som motionen aktualiserar. Med

hänvisning till detta avstyrker utskottet motion

1999/2000:Bo417 (s) om lokalhyresreglerna.

Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

Majoritetsreglerna

I bostadsrättslagen (1991:614) regleras

förutsättningarna för en bostadsrättsförenings

beslut om att förvärva ett hus för ombildning av

hyresrätt till bostadsrätt. Beslutet är giltigt om

hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda

lägenheterna som omfattas av förvärvet har gått med

på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar

i föreningen. Innan beslutet fattas skall en

ekonomisk plan upprättas och hållas tillgänglig för

medlemmarna. Ett beslut som fattats i strid med

lagens bestämmelser är ogiltigt (9 kap. 19-21 §§

bostadsrättslagen). Inskrivningsmyndigheten skall

beakta ogiltighetspåföljden vid prövningen av

föreningens ansökan om lagfart. En ansökan skall

avslås om det är uppenbart att förvärvet är ogiltigt

(20 kap. 6 § 10 jordabalken).

Hyresgästerna har före andra köpare rätt att

förvärva den fastighet de bebor för ombildning till

bostadsrätt. En förutsättning för att hyresgästerna

skall kunna utnyttja sin rätt är att de har bildat

en bostadsrättsförening och att föreningen har gjort

en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för

anteckning i fastighetsboken

(inskrivningsregistret). En sådan intresseanmälan

kan göras om hyresgästerna i minst två tredjedelar

av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat

sig intresserade av en ombildning. Så länge en sådan

anmälan gäller får fastighetsägaren normalt inte

överlåta fastigheten till någon annan köpare, om

inte föreningen genom ett hembud först har erbjudits

att förvärva fastigheten (lagen, 1982:352, om rätt

till fastighetsförvärv för ombildning till

bostadsrätt - den s.k. ombildningslagen).

Den hyresgäst som inte vill delta i ombildningen

skyddas på olika sätt. Hyresgästen får bo kvar i

lägenheten med bostadsrättsföreningen som ny

hyresvärd. Föreningen kan inte upplåta bostadsrätt

till lägenheten så länge hyresförhållandet består

(förbudet mot dubbelupplåtelse). Hyresgästens

besittningsskydd består liksom dennes rätt att

använda lägenheten för att genom byte få en annan

bostad. Också i övrigt har hyresgästen samma

rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen som

vilken hyresgäst som helst.

De regler som nu föreskriver ett krav på en

kvalificerad majoritet för ombildning har gällt

sedan den 1 juli 1999. Dessförinnan hade under några

år gällt ett mindre långtgående majoritetskrav som

innebar att mer än hälften av hyresgästerna i de

uthyrda lägenheterna måste stå bakom ombildningen

(enkel majoritet).

I flera motioner lämnas förslag som går ut på att

de före den 1 juli gällande reglerna, som innebar

krav på enkel majoritet, skall återinföras. Det

gäller Moderata samlingspartiets partimotion

1999/2000:Bo206 yrkande 14 samt motionerna

1999/2000:Bo201 (m) yrkande 3, 1999/2000:Bo233 (kd)

yrkande 12 i motsvarande del och 1999/2000:Bo231 (c)

yrkande 13.

Vid sin behandling av propositionen om de nya

reglerna med krav på en kvalificerad majoritet

ställde sig utskottet bakom propositionens

lagförslag. Förslaget antogs slutligen av riksdagen

i enlighet med utskottets förslag (bet.

1998/99:BoU10 och 1998/99:KU27).

Eftersom utformningen av ombildningsreglerna vilar

på överväganden av bl.a. boendedemokratisk natur bör

i detta sammanhang uppmärksammas att den utredare

som skall överväga olika frågor om utvecklingen av

de allmännyttiga bostadsföretagen (dir. 1999:33)

skall lägga de förslag som stimulerar en övergång

till de nya former för ägande och inflytande för

hyresgästerna som utredaren väljer att föreslå.

Regeringen har dessutom nyligen givit en särskild

utredare i uppdrag att lägga fram förslag om en

permanentning av den kooperativa hyresrätten som

upplåtelseform omfattande både den s.k. ägarmodellen

och hyresmodellen (tidigare kallad arrendemodellen).

Majoritetsfrågorna avseende ombildning till

bostadsrätt behandlades i riksdagens kammare så sent

som i juni månad. Utskottet har utförligt redovisat

sina skäl för att tillstyrka de förslag som då

antogs som lag (bet. 1998/99:BoU10). Det saknas

anledning för utskottet att nu inta en annan

ställning. Utskottet avstyrker därför motionerna

1999/2000:Bo206 (m) yrkande 14, 1999/2000:Bo201 (m)

yrkande 3, 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i

motsvarande del och 1999/2000:Bo231 (c) yrkande 13

om majoritetskravet vid ombildning till bostadsrätt.

Förbudet mot dubbelupplåtelse

I Moderata samlingspartiets partimotion

1999/2000:Bo206 yrkande 13 i motsvarande del

föreslås att förbudet mot dubbelupplåtelse bör

slopas i de fall en kommun eller ett kommunalt bolag

ombildar huset till bostadsrätt. Förslaget syftar

till att ombildning skall underlättas. Enligt

motionärerna är en ökad ombildning till bostadsrätt

särskilt angelägen i ensidigt sammansatta

bostadsområden, vilka ofta är dominerade av

kommunalt ägda hyreshus.

Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att

bostadsrätt inte får upplåtas till en lägenhet som

är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 §

bostadsrättslagen). Bostadsrätt kan dock upplåtas

till en hyresgäst som vill att lägenheten skall

omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa

fall försvåra ombildningen till bostadsrätt.

Förbudet har behandlats vid många olika tillfällen.

Bl.a. skedde det i en departementspromemoria om s.k.

bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I

promemorian bedömdes att förbudet inte skulle tas

bort eftersom detta skulle kunna innebära oklarheter

och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda

till rättsförluster för hyresgäster i

bostadsrättslägenheter. Bakgrunden till den

bedömningen är att hyreslagen i vissa avseenden

särreglerar uthyrning av bostadsrättslägenheter,

bl.a. vad gäller hyresgästens besittningsskydd.

Utskottet har flera gånger tidigare avstyrkt

motsvarande motionsyrkande (senast i bet.

1998/99:BoU3). Utskottet har då ansett att negativa

effekter skulle uppstå om förbudet togs bort helt

eller delvis. Det befarades att risken för

oklarheter och missförstånd skulle kunna leda till

rättsförluster för hyresgästerna i

bostadsrättslägenheter. Ett partiellt förbud skulle

dessutom, för att skydda hyresgästerna, behöva

medföra ett förbud för kommunen eller dess bolag att

överlåta bostadsrätten.

Utskottet finner inte anledning att ändra

uppfattning i frågan. Utskottet avstyrker motion

1999/2000:Bo206 (m) yrkande 13 i motsvarande del om

ett partiellt upphävande av förbudet mot

dubbelupplåtelse.

Kvarvarande hyresgästers rätt till ombildning

I motion 1999/2000:Bo406 (fp) föreslås ett skydd för

de hyresgäster som ansluter sig i efterhand till

bostadsrättsombildningar. Enligt motionären skall

föreningen i sådana fall vara skyldig att sälja till

i huvudsak samma pris som tagits ut av de

hyresgäster som ursprungligen ombildade sina

lägenheter.

En bostadsrättsförening är skyldig att upplåta

bostadsrätt till en bostadshyresgäst som är medlem i

föreningen. En hyresgäst som var hyresgäst vid

föreningens förvärv av huset har en principiell rätt

att bli medlem intill ett år efter föreningens

förvärv av huset (2 kap. 8 § bostadsrättslagen).

Vid en tillkommande ombildning av en hyresrätt till

bostadsrätt kan föreningen vid upplåtelsen förutom

insats ta ut en upplåtelseavgift. En hög avgift kan

innebära att hyresgästen får betala lika mycket som

bostadsrätten skulle betinga vid en vanlig

försäljning. Möjligheterna att ta ut

upplåtelseavgift är dock begränsad av

bostadsrättslagens bestämmelser. Sådan avgift får

inte tas ut förrän efter en månad från den dag

föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten

upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex månader

gått får avgiften högst motsvara ränta på insatsen

(7 kap. 14 § bostadsrättslagen). Ett erbjudande

torde föreningen kunna göra först sedan hyresgästen

blivit medlem. Antar en medlem inom viss tid inte

ett givet erbjudande anses denne ha utträtt ur

föreningen (2 kap. 12 § bostadsrättslagen). Därefter

har hyresgästen inte någon rätt till ombildning.

Det ligger i en ombildande bostadsrättsförenings

intresse att de hyresgäster som av olika anledningar

inte har gått med i bostadsrättsföreningen redan

före fastighetsförvärvet bestämmer sig så snart som

möjligt om de vill bli medlemmar, och att det

därefter inom viss tid avgörs om hyresgästens

lägenhet skall ombildas med bostadsrätt. Dessa

frågor avgörs genom bostadsrättslagens regler om

rätt till medlemskap och om föreningens skyldighet

att upplåta bostadsrätt till sina medlemmar.

Bostadsrättslagen innebär också - främst genom

reglerna om upplåtelseavgift - en i tiden begränsad

reglering av avgifterna för en upplåtelse. En

hyresgäst som väntar med sitt beslut om han skall

delta i ombildningen kan således komma i ett läge

där han måste betala mer än de ursprungliga

bostadsrättshavarna eller där han t.o.m. saknar rätt

att förvärva sin lägenhet med bostadsrätt.

Enligt utskottets mening kan det inte anses rimligt

att en hyresgäst under någon längre tid skall kunna

avvakta för att se om ombildningen ekonomiskt slår

väl ut och så att säga med facit i hand ha rätt att

delta på i allt väsentligt samma villkor som gällt

för de ursprungliga bostadsrättshavarna. Dessa har

ju bestämt sig i ett läge när osäkerheten varit

större och utgjort grunden för att en ombildning

över huvud taget kommit till stånd.

Bostadsrättslagen bör därför inte ändras för att

tillgodose motionärens önskemål. Motion

1999/2000:Bo406 (fp) om kvarvarande hyresgästers

rätt till ombildning avstyrks därför.

Bostadsrätt

Personligt låneansvar för bostadsrättshavaren

I motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i

motsvarande del föreslås att varje

bostadsrättshavare skall ansvara för sin del av hela

bostadsrättsföreningens belåning.

Bostadsrättshavaren skulle därmed kunna tillgodogöra

sig privatpersonens rätt att dra av räntekostnader i

inkomstdeklarationen.

Det föreligger inte något hinder enligt

bostadsrättslagen för en bostadsrättsförening att

ordna det så att medlemmarna i stället för

föreningen tar upp lån för en ny- eller ombyggnad av

föreningens hus. Vid föreningsbildningen kan t.ex.

insatserna sättas så att föreningen inte behöver

låna upp något kapital. I departementspromemorian

Förstärkt bostadsrätt (Ds 1994:59) föreslogs att

möjligheter skulle införas för en ny typ av

bostadsrättsförening i vilken bostadsrättshavarna

skulle svara för lånen och att föreningen skulle

förbjudas att ta lån och inteckna fastigheten.

Regeringen har inte funnit skäl att föra fram

promemorieförslaget till riksdagen.

Den sittande bostadsrättsutredningen skall

analysera vilka problem ett system med

differentierade insatser kan innebära och om ett

sådant system närmare bör regleras i lagen (dir.

1996:10 och 1997:116). Utredningen skall också

överväga om det skall finnas från föreningslagen

avvikande regler bl.a. vad gäller en höjning av

insatserna. Ett betänkande väntas senast den 31

december 1999.

Utskottet finner inte skäl att förorda lagstiftning

där det görs till regel att de enskilda

bostadsrättshavarna personligen skall ansvara för de

skulder som gäller huset. Däremot kan det finnas

fördelar med att varje bostadsrättshavare har

möjlighet att efter eget val betala en större insats

eller göra annat kapitaltillskott mot att han

erhåller en lägre årsavgift. Sådana ordningar

tillämpas i dag av en del föreningar. Problem och

andra svårigheter i förhållande till nuvarande

lagstiftning kan dock uppstå. En lagreglerad ordning

kan därför vara av värde. Bostadsrättsutredningens

överväganden bör avvaktas innan riksdagen närmare

tar ställning i de nu aktualiserade frågorna.

Mot den angivna bakgrunden avstyrker utskottet

motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i motsvarande

del om ett personligt låneansvar för

bostadsrättshavaren.

Utskottet anmärker att förslaget inte behandlas ur

skatterättslig synvinkel.

Pantvärde

I Moderata samlingspartiets partimotion

1999/2000:Bo206 yrkande 13 i motsvarande del

framförs krav på vissa åtgärder som förbättrar

bostadsrättens pantvärde. Det gäller att en

långivare som tar i anspråk en pantsatt bostadsrätt

bör få en ovillkorlig rätt till inträde i föreningen

och till andrahandsuthyrning. Vidare gäller det att

en bostadsrättsförenings fordran på förfallna

avgifter inte bör prioriteras framför andra

fordringar.

Hösten 1995 beslutade riksdagen om vissa ändringar

av bostadsrättslagen som syftar till att stärka

bostadsrättens pantvärde (bet. 1995/96:BoU3). Genom

denna lagstiftning, som trädde i kraft den 1 januari

1996, har en juridisk person tillagts en rätt att

under tre år utöva bostadsrätten utan att vara

medlem i föreningen, om den juridiska personen har

förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning

eller tvångsförsäljning och då hade panträtt i

bostadsrätten. Till denna rätt är kopplad en rätt

att upplåta den i bostadsrätten ingående lägenheten

i andra hand. Denna lagtekniska lösning har delvis

som förebild de regler som gäller dödsbons rätt att

utöva bostadsrätt efter en avliden.

Genom samma lagstiftningsärende infördes en legal

panträtt för föreningen omfattande fordran på

förfallna avgifter. Föreningen erhöll därvid,

jämfört med tidigare, en mindre omfattande rätt till

företräde i förhållande till en panthavare för

fordringar gentemot bostadsrättshavaren.

Ett motionsförslag med samma innebörd som det som

nu väckts behandlade riksdagen vid sitt

ställningstagande till de nya reglerna. Utskottet

anförde då sammanfattningsvis bl.a. följande. De

betänkligheter som är förknippade med att

panthavaren inte har rätt till medlemskap är inte av

sådan styrka att någon annan lösning bör väljas.

Tidsbegränsningen av rätten att utnyttja

bostadsrätten är skälig eftersom bostadsrättslagen

inte ger juridiska personer någon rätt till

medlemskap. Fysiska personers lån med bostadsrätten

som säkerhet är uteslutande personligt betingade och

behöver därför inte behandlas på samma sätt som en

juridisk persons förvärv. Motionsförslagen avslogs

av riksdagen.

Utskottet finner inte skäl att nu ändra sitt

redovisade tidigare ställningstagande. Med

hänvisning till det anförda avstyrker utskottet

motion 1999/2000:Bo206 (m) yrkande 13 i motsvarande

del beträffande en panthavares rätt till medlemskap

och andrahandsupplåtelse.

Utskottet har tidigare intagit den ståndpunkten att

omfattningen av den legala panträtten utgör en bra

avvägning mellan å ena sidan föreningens intressen

och å andra sidan panthavarens krav att erhålla

betalning för sin fordran (bet. 1995/96:BoU3).

Utskottet finner inte heller på denna punkt skäl

till annat ställningstagande. Utskottet avstyrker

med hänvisning till det anförda motion

1999/2000:Bo206 (m) yrkande 13 i motsvarande del

beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt.

I motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i

motsvarande del föreslås en utvärdering av 1996 års

ändringar om en förstärkning av bostadsrättens värde

som pant. Enligt motionärerna finns det behov av

kompletteringar och förtydliganden vad gäller

omfattningen av den legala panträtten och köparens

förpliktelser vid överlåtelse av bostadsrätt.

De regler som motionärerna föreslår utvärderade

trädde i kraft den 1 januari 1996. Utan att gå in på

behovet av en utvärdering anser utskottet att de nya

reglerna varit i kraft alltför kort tid för att det

skall vara meningsfullt att göra en utvärdering.

Därtill kommer att Bostadsrättsutredningen lämnat

ett förslag till införande av ett

bostadsrättsregister och ett helt nytt system för

pantsättning. Utredningsbetänkandet

Bostadsrättsregister (SOU 1998:80) har varit ute på

remiss och är nu föremål för vidare beredning inom

Regeringskansliet. De av Bostadsrättsutredningen

föreslagna förändringarna avser att höja

bostadsrättens värde som pant. Även om förslaget

inte direkt tar sikte också på de enskildheter i

regelsystemet som nämns i motionen bör dock

riksdagens ställningstagande om en utvärdering anstå

till dess att man vet hur pantsättningssystemet

skall se ut. Utskottet avstyrker på anförda skäl

motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i motsvarande

del om en utvärdering av 1996 års lagändringar

avseende bostadsrättens pantvärde.

I motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i

motsvarande del föreslås ett inrättande av ett

allmänt bostadsrättsregister där ägare och

pantsättningar finns införda.

Av vad som sagts ovan har framgått att frågan om

ett centralt bostadsrättsregister är föremål för

beredning inom Regeringskansliet. Resultatet av det

pågående beredningsarbetet bör avvaktas innan

riksdagen tar ställning till om ett centralt

bostadsregister skall införas. Utskottet avstyrker

med det anförda motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande

12 i motsvarande del om ett centralt

bostadsrättsregister.

Villkor för ändringar av stadgarna

I Moderata samlingspartiets partimotion

1999/2000:Bo206 yrkande 15 föreslås att medlemmarnas

inflytande över sina bostadsrättsföreningar bör

stärkas genom att andra villkor för ändringar av

föreningsstadgarna än de som framgår av

bostadsrättslagen skall vara ogiltiga.

I bostadsrättslagen anges att om det i en förenings

stadgar intagits något villkor för ändring av

stadgarna utöver vad som följer av lagen så gäller

det villkoret (9 kap. 24 § bostadsrättslagen). Ett

exempel på ett villkor av detta slag är att en vid

sidan av en bostadsrättsförening stående

bostadsrättsorganisation skall godkänna ett beslut

om stadgeändring.

Senast under förra riksmötet (bet. 1998/99:BoU3)

avstyrkte utskottet en motsvarande motion med

motiveringen att det får anses vara en fråga för

medlemmarna i en bostadsrättsorganisation att själva

besluta om organisationen skall ha det inflytande

ett i motionen åsyftat stadgevillkor ger.

Utskottet finner inte anledning att ändra sitt

ställningstagande och avstyrker motion

1999/2000:Bo206 (m) yrkande 15 om en

bostadsrättsförenings självbestämmande över sina

stadgar.

Bostadsanvisning m.m.

Bostadsanvisningsrättslag

I motion 1999/2000:Bo411 (v) yrkande 5 föreslås att

lagstiftningen om bostadsanvisningsrätt åter införs.

Enligt motionärerna kan en sådan lagstiftning jämte

andra åtgärder skapa förutsättningar för allsidigt

sammansatta bostadsområden och förstärka de

resurssvaga hushållens möjligheter på

bostadsmarknaden.

Bostadsutskottet delar - liksom utskottet vid

upprepade tillfällen tidigare också givit uttryck

för - den oro som motionen ger uttryck för över de

problem som vissa hushåll har att komma in på den

ordinarie bostadsmarknaden. Många ungdomar och

hushåll med begränsade ekonomiska resurser är i dag

hänvisade till osäkra hyresförhållanden med

andrahandskontrakt eller andra tillfälliga

lösningar. Förutsättningarna på bostadsmarknaden

varierar starkt över landet. I vissa delar är

tillgången på hyresbostäder i dagsläget mycket god.

En självklar strävan bör givetvis vara att en god

bostadsförsörjning kan tryggas även på orter med hög

efterfrågan och för hushåll med begränsade

ekonomiska resurser.

Frågor om det ansvar som kommunerna respektive

övriga parter på bostadsmarknaden har för

bostadsförsörjningen har under de senaste åren

övervägts i olika sammanhang. En fråga som därvid

varit central är ansvaret för bostadsförsörjningen

för de grupper som i dag har svårt att av egen kraft

hävda sina intressen. Diskussioner har förts i denna

fråga mellan företrädare för dåvarande

Inrikesdepartementet och bostadsmarknadens parter.

Vidare har den bostadspolitiska utredningen i sitt

slutbetänkande (SOU 1996:156) övervägt frågan om

kommunernas ansvar och styrmedel i sammanhanget.

Utredningen ansåg visserligen att det i nuläget inte

fanns skäl att ge kommunerna lagstödd möjlighet till

förmedlingsrätt för privata hyresbostäder men att

kommunerna bör återfå en sådan möjlighet om deras

förmåga att uppfylla sitt bostadssociala ansvar

allvarligt hotas.

De i motionerna aktualiserade frågorna om

kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen togs upp

i den proposition om bostadspolitiken som riksdagen

behandlade våren 1998. Utskottet avstyrkte vid sin

beredning av propositionen ett motionsförslag

omfattande bl.a. att bostadsförsörjningslagen och

bostadsanvisningsrättslagen skulle återinföras (bet.

1997/98:BoU10). Utskottet ansåg att, även om den

rättsliga regleringen av kommunernas

bostadspolitiska ansvar i dag har en delvis annan

utformning än tidigare, innebär detta inte att

ansvaret skulle ha förändrats på något avgörande

sätt. Kommunernas möjligheter att engagera sig

följer av kommunallagens bestämmelser och

skyldigheterna av bestämmelserna i

socialtjänstlagen. Utskottet konstaterade också att

det är möjligt för kommunerna att även

fortsättningsvis vidta olika bostadspolitiskt

motiverade åtgärder såsom

bostadsförsörjningsplanering och bostadsförmedling.

Utskottet ansåg att de styrmedel kommunerna förfogar

över får bedömas vara tillräckliga och att de därför

inte nu bör ändras.

Den av regeringen i juni 1998 tillsatta

boendesociala beredningen skall följa utvecklingen

på det boendesociala området och lämna förslag till

åtgärder för att stödja särskilt utsatta grupper på

bostadsmarknaden. Beredningen skall lämna förslag

till åtgärder för den händelse att situationen på

bostadsmarknaden utvecklas på ett sådant sätt att

kommunerna inte genom samarbete med fastighetsägarna

kan uppfylla sitt boendesociala ansvar.

Utgångspunkten för beredningens arbete skall vara en

boendesocial kartläggning av situationen på

bostadsmarknaden. Beredningen skall vara verksam

intill utgången av år 2000.

Utskottet anser att den boendesociala beredningens

arbete bör avvaktas och finner därför inte skäl att

nu ändra sitt tidigare ställningstagande när det

gäller ett återinförande av en

bostadsanvisningsrättslag. Motion 1999/2000: Bo411

(v) yrkande 5 om bostadsanvisning avstyrks därför.

Rätt till förhyrning

I motion 1999/2000:Bo411 (v) yrkande 1 föreslås att

en bostadssökande som vill hyra en lägenhet men som

fått ett oskäligt nej av den tilltänkta hyresvärden

skall ha möjlighet att få skäligheten av

hyresvärdens ställningstagande prövad, bl.a. i den

situationen att hyresvärden på ett oskäligt sätt

krävt en borgen.

Den föreslagna prövningsmöjligheten avser att

hjälpa en bostadssökande som drabbas av olika former

av diskriminering eller på annat sätt av osakliga

skäl blir vägrad att hyra en ledig lägenhet. Det kan

också gälla att hyresvärden ställer upp oskäliga

villkor för uthyrningen som hyresgästen inte kan

eller vill uppfylla, t.ex. i fråga om borgen.

Hyresvärdens sakliga intresse kan i normalfallet

inte bedömas sträcka sig längre än till att

lägenheten blir uthyrd till en skötsam hyresgäst.

Motionärernas syften är i och för sig vällovliga.

Enligt utskottets mening skulle dock en

bostadssökande som av oacceptabla skäl nekas att

hyra en lägenhet knappast bli hjälpt av en möjlighet

att föra talan mot hyresvärdens ställningstagande

eftersom lägenheten i de flesta fall inte skulle

vara ledig när ett avgörande av tvisten föreligger.

Enligt utskottets mening bör det inte komma i fråga

att i lagstiftningen införa praktiskt verkningslösa

instrument. Utskottet avstyrker därför motion

1999/2000:Bo411 (v) yrkande 1 om rätten att hyra en

lägenhet.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen avslår motionerna 1999/2000:Bo206 yrkande 12,

1999/2000:Bo232 yrkande 4, 1999/2000:Bo409

yrkandena 1 och 2 samt 1999/2000:Sf637 yrkande

23,

res. 1 (m)

res. 2 (kd, c, fp)

2. beträffande hyressättningen i särskilda

boendeformer

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo412,

3. beträffande dröjsmål med

hyresbetalningen

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo411 yrkande 2,

res. 3 (v)

4. beträffande hyresvärdens avisering

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo407,

res. 4 (m)

5. beträffande hyresgästinflytande vid

ombyggnad

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo204 yrkande 13 i

motsvarande del,

res. 5 (c)

6. beträffande lägenhetsutformningen

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo204 yrkandena 16 och

17,

res. 6 (m)

res. 7 (c)

7. beträffande otillåtna

andrahandshyresavtal

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo415,

8. beträffande vissa

andrahandshyresgästers besittningsskydd

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo411 yrkande 3,

res. 8 (v)

9. beträffande porrklubbsverksamhet som

grund för uppsägning

att riksdagen avslår motion 1999/2000:A819 yrkande 27,

res. 9 (kd, mp)

10. beträffande självförvaltning

att riksdagen avslår motionerna 1999/2000:Bo204 yrkande 13 i

motsvarande del och 1999/2000:A230 yrkande 24,

res. 10 (kd, c, fp)

11. beträffande lokalhyresreglerna

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo417,

12. beträffande majoritetskravet vid

ombildning till bostadsrätt

att riksdagen avslår motionerna 1999/2000:Bo201 yrkande 3,

1999/2000:Bo206 yrkande 14, 1999/2000:Bo231

yrkande 13 och 1999/2000:Bo233 yrkande 12 i

motsvarande del,

res. 11 (m, kd, c, fp)

13. beträffande ett partiellt upphävande

av förbudet mot dubbelupplåtelse

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo206 yrkande 13 i

motsvarande del,

res. 12 (m, kd, fp)

14. beträffande kvarvarande hyresgästers

rätt till ombildning

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo406,

15. beträffande ett personligt låneansvar

för bostadsrättshavaren

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo233 yrkande 12 i

motsvarande del,

res. 13 (m, kd, c, fp)

16. beträffande en panthavares rätt till

medlemskap och andrahandsupplåtelse

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo206 yrkande 13 i

motsvarande del,

res. 14 (m)

17. beträffande en bostadsrättsförenings

förmånsrätt

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo206 yrkande 13 i

motsvarande del,

res. 15 (m)

18. beträffande en utvärdering avseende

bostadsrättens pantvärde

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo233 yrkande 12 i

motsvarande del,

res. 16 (m, kd, c, fp)

19. beträffande ett centralt

bostadsrättsregister

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo233 yrkande 12 i

motsvarande del,

res. 17 (kd)

20. beträffande en bostadsrättsförenings

självbestämmande över sina stadgar

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo206 yrkande 15,

res. 18 (m, c)

21. beträffande bostadsanvisning

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo411 yrkande 5,

res. 19 (v)

22. beträffande rätten att hyra en

lägenhet

att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo411 yrkande 1.

res. 20 (v)

Stockholm den 14 december 1999

På bostadsutskottets vägnar

Knut Billing

I beslutet har deltagit: Knut Billing (m), Lennart

Nilsson (s), Bengt-Ola Ryttar (s), Lilian Virgin

(s), Owe Hellberg (v), Ulf Björklund (kd), Carina

Moberg (s), Inga Berggren (m), Anders Ygeman (s),

Siw Wittgren-Ahl (s), Sten Lundström (v), Ulla-Britt

Hagström (kd), Carl-Erik Skårman (m), Helena Hillar

Rosenqvist (mp), Rigmor Stenmark (c), Yvonne

Ångström (fp) och Ewa Thalén Finné (m).

Reservationer

1. Bruksvärdessystemet (mom. 1)

Knut Billing (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik

Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4

börjar med "Mot bakgrund" slutar med "om

bruksvärdessystemet" bort ha följande lydelse:

Ett stabilt och på andra sätt attraktivt boende är

en viktig del av varje familjs grundtrygghet. Enligt

utskottets mening är det därför nödvändigt att

hyressystemet tar större hänsyn till kundernas och

de bostadssökandes önskemål.

Bruksvärdessystemet har i praktiken kommit att

användas för att styra all hyressättning efter

resultaten av hyresförhandlingarna mellan

Hyresgästför-eningen och de kommunala

bostadsföretagen. Vägledande för hyresnivåerna har

därvid blivit de kommunala bolagens kostnader.

Systemet har därmed kommit att bli hyresdrivande.

Bruksvärdessystemet hade emellertid ursprungligen en

helt annan inriktning. Tanken var att

hyresbildningen skulle ske efter marknadsmässiga

kriterier samtidigt som hyresgästens besittning av

bostaden tryggades. Detta kom till uttryck i den

proposition om bruksvärdessystemet som den

socialdemokratiska regeringen år 1968 lämnade till

riksdagen. Där sades att fastighetsägaren i ett

marknadsläge där full balans råder mellan tillgång

och efterfrågan på lägenheter bör vara berättigad

att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå vid

fri uthyrning till vem som helst. Enligt

propositionen kunde saken också uttryckas så att

hyresvärden bör få utnyttja lägenhetens fulla

marknadsvärde.

Dagens tillämpning av bruksvärdessystemet, där

allmännyttan är hyresledande, innebär att en

fastighets byggår är den helt avgörande faktorn vid

hyressättningen medan det bortses från kalkylmässiga

realiteter som räntekostnader och förmögenhetsvärde.

I storstaden är hyran för en lägenhet i stadens

ytterkanter i allt väsentligt densamma som för en

attraktiv lägenhet i stadskärnan. Omsättningen av

lägenheter har blivit liten med omfattande

svarthandel som följd. Vid denna handel betalas

ersättningar som gott och väl motsvarar skillnaden

mellan marknadshyra och bruksvärdeshyra. Endast den

som har ett kapital så stort att det räcker till köp

av ett svart hyreskontrakt kan skaffa sig en

hyreslägenhet.

Dagens bruksvärdessystem innebär också att en

överprissättning sker när hyrorna utanför

storstäderna bestäms, dels till följd av att

systemet motverkar konkurrens, dels därför att på

hyran - direkt eller indirekt - läggs kostnaderna

för de lägenheter de allmännyttiga företagen inte

lyckas hyra ut. Också i många av storstädernas

ytterområden innebär systemet att hyresgästerna

betalar alltför stora hyror i förhållande till vad

de får.

Utskottet anser att ursprungstankarna med

bruksvärdessystemet bör vara vägledande för de

förändringar av hyreslagstiftningen som nu är

nödvändiga. De kommunalt ägda bostadsföretagens

hyresnormerande roll bör således avskaffas.

Hyressystemet måste ta större hänsyn till kundernas

och de bostadssökandes önskemål. För att åstadkomma

en mer rörlig bostadsmarknad, ett fortsatt byggande

och en garanti för hyresrätten som upplåtelseform,

måste det vara möjligt för kunden och

fastighetsägaren att vid inflyttningen avtala om en

hyra som är relaterad till efterfrågan på bostäder.

Detta innebär att den som bor i mindre efterfrågade

lägen eller i sämre utrustade lägenheter får betala

mindre medan den som väljer att bo i mycket

attraktiva lägenheter får betala en högre hyra. En

flexiblare hyressättning är av betydelse för

rättvisan hyresgästerna emellan men har alltså också

fastighets- och samhällsekonomisk betydelse.

Samtidigt underlättas möjligheterna för

bostadskonsumenten att bedöma hyresrättens för- och

nackdelar i förhållande till egnahem och

bostadsrätter.

Hyresgästernas intresse av trygghet och

framförhållning i boendet bör säkras genom ett

fortsättningsvis starkt besittningsskydd. En

fastighetsägare skall inte kunna kringgå detta skydd

genom orimligt höga hyreskrav. Vid tvist mellan

hyresvärd och hyresgäst bör rimligheten både av

hyresnivån och storleken på en eventuell

hyreshöjning kunna prövas av domstol. På samma sätt

som en egnahemsägare har möjlighet att skapa

förutsebara bostadskostnader bör det vara möjligt

för den som hyr sin bostad att skriva mångåriga

kontrakt när det gäller hyresnivån liksom att i

avtal reglera vilka förutsättningar som skall gälla

vid omförhandling.

Enligt utskottets mening bör således den

ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet

återupprättas så att en friare hyresbildning kommer

till stånd med ett starkt besittningsskydd som

grund. Det bör ankomma på regeringen att snarast

återkomma till riksdagen med förslag som medverkar

till den förordade utvecklingen.

Riksdagen bör med avslag på motionerna

1999/2000:Bo232 (fp) yrkande 4, 1999/2000:Bo409 (m)

yrkandena 1 och 2 samt 1999/2000:Sf637 (c) yrkande

23 som sin mening ge regeringen till känna vad

utskottet ovan anfört med anledning av Moderata

samlingspartiets partimotion 1999/2000:Bo206 yrkande

12 om bruksvärdessystemet.

dels att utskottets hemställan under 1 bort ha

följande lydelse:

1. beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen med anledning av motion

1999/2000:Bo206 yrkande 12 och med avslag på

motionerna 1999/2000:Bo232 yrkande 4,

1999/2000:Bo409 yrkandena 1 och 2 samt

1999/2000:Sf637 yrkande 23 som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

2. Bruksvärdessystemet (mom. 1)

Ulf Björklund (kd), Ulla-Britt Hagström (kd), Rigmor

Stenmark (c) och Yvonne Ångström (fp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4

börjar med "Mot bakgrund" slutar med "om

bruksvärdessystemet" bort ha följande lydelse:

När bruksvärdessystemet tillkom var dess yttersta

syfte att skapa ett hållbart besittningsskydd för

hyresgästerna och motverka hyreshöjningar på

bostadsmarknader med brist på lägenheter. Systemet

var marknadsbaserat och hyresrelationerna skulle

återspegla marknaden.

Bruksvärdessystemet har emellertid tillämpats på

ett sätt så att den relativa hyresstrukturen i vissa

fall markant avviker från ett tänkt resultat av en

ren marknadsprissättning. Attraktiva lägenheter i

centrala lägen är underprissatta medan hyresgäster i

mindre attraktiva områden betalar för hög hyra. Den

snedvridna hyressättningen får många negativa

konsekvenser. I Stockholms centrala delar växer den

svarta hyresmarknaden. I andra delar av landet finns

så många tomma lägenheter att flera kommuners

ekonomi hotas.

Utskottet förespråkar mot denna bakgrund att det

skall införas en mer flexibel hyressättning. Det

finns särskild anledning för utskottet att nu göra

detta ställningstagande eftersom bruksvärdessystemet

är föremål för en utredares överväganden. Dessa

överväganden bör ges den inriktningen att

hyressättningen bättre skall avspegla utbud och

efterfrågan på hyresmarknaden. Det är främst fråga

om att lägesfaktorn skall ges en större tyngd. Bakom

detta ställningstagande ligger naturligtvis att

hyressättningen av hyresgästerna skall upplevas som

rättvis. Men det gäller framför allt att garantera

framtidens utbud av hyreslägenheter, både så att det

skall skapas ekonomiska förutsättningar att bygga

hyresrätter och att det som byggs motsvarar vad

hyresgästerna vill ha.

Riksdagen bör med avslag på motionerna

1999/2000:Bo206 (m) yrkande 12 och 1999/2000:Bo409

(m) yrkandena 1 och 2 som sin mening ge regeringen

till känna vad utskottet ovan anfört med anledning

av motionerna 1999/2000:Bo232 (fp) yrkande 4 och

1999/2000:Sf637 (c) yrkande 23 om

bruksvärdessystemet.

dels att utskottets hemställan under 1 bort ha

följande lydelse:

1. beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen med anledning av motionerna

1999/2000:Bo232 yrkande 4 och 1999/2000:Sf637

yrkande 23 samt med avslag på motionerna

1999/2000:Bo206 yrkande 12 och 1999/2000:Bo409

yrkandena 1 och 2 som sin mening ger regeringen till

känna vad utskottet anfört,

3. Dröjsmål med hyresbetalningen (mom. 3)

Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6

börjar med "Förverkande-reglerna utgör" och slutar

med "med hyresbetalningen" bort ha följande lydelse:

Utskottet konstaterar att hyreslagens regler om

betalningsdröjsmål medverkar till att antalet

avhysningar ligger på en nivå som inte är rimlig.

Hyresgästernas skydd behöver därför förbättras.

Sedan en översyn av hyreslagens regler om

betalningsdröjsmål genomförts för ett par år sedan

valde regeringen att inte föreslå några förändringar

av dessa. Utskottet anser däremot att reglerna bör

förändras. Vräkningar sker ofta för skulder som är

små i relation till kostnaderna för själva

vräkningen. Sedda i förhållande till den mänskliga

kostnad den vräkte ofta får betala i form av

familjesplittring eller ett marginaliserat liv i

uteliggarmiljö framstår skuldbeloppen som

obetydliga.

I v-motionen föreslås att den hyresgäst vars

hyresrätt förverkats skall få behålla sin hyresrätt

i större utsträckning än vad lagen i dag medger.

Motionärerna anser det befogat att en mer

individuell prövning skall ske. Bostaden utgör för

flertalet människor den grundläggande tryggheten i

tillvaron. Det framstår därför som i det närmaste

obegripligt att en hyresgäst kan förlora sin bostad

på det onyanserade sätt som hyreslagen anger. Lagen

innebär egentligen inte särskilt mycket mer än att

vissa frister skall ha gått till ända och vissa

underrättelser skall ha gjorts.

Utskottet vill på intet sätt förringa de syften som

ligger bakom hyreslagens bestämmelser. Men dessa når

inte ända fram till den rättvisa som bör gälla. En

hyresgäst kan på ett oskäligt sätt mista sin bostad

på grund av en försummelse som i det stora hela

framstår som rätt obetydlig och där hans fortsatta

rätt till förhyrning är lätt försvarbar.

Hyresnämnden bör därför ges möjligheter att väga in

alla de omständigheter som talar för att

hyresförhållandet skall bestå.

Motionen väcker också frågor kring

förverkandereglerna i övrigt. Det är anmärkningsvärt

att ett förfarande som gäller förverkande och

avhysning kan inledas utan att det ställs krav på

att en betalningspåminnelse har skickats ut. Detta

skall ses mot bakgrund av att det inte föreligger

någon skyldighet för hyresvärden att ens avisera att

hyran skall betalas. Också andra åtaganden att

betala hyresgästens skuld än som kommer från

socialnämnden bör kunna förhindra en vräkning.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning

av motion 1999/2000:Bo411 (v) yrkande 2 om dröjsmål

med hyresbetalningen som sin mening ge regeringen

till känna.

dels att utskottets hemställan under 3 bort ha

följande lydelse:

3. beträffande dröjsmål med hyresbetalningen

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo411 yrkande

2 som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

4. Hyresvärdens avisering (mom. 4)

Knut Billing (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik

Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6

börjar med "Hyreslagens bestämmelser" och på s. 7

slutar med "hyresvärdens avisering" bort ha följande

lydelse:

Fastighetsägare tar ibland upp betalningar för

andra huvudmäns räkning och det sker ofta efter en

gemensam avisering av hyran och andra fordringar. En

del fastighetsägare har sedan många år tagit upp

medlemsavgifter till hyresgästföreningen. Sedan

länge har i det kollektiva förhandlingssystemet

ingått att hyresvärden - med stöd av bestämmelser i

lagen - tagit ut och till Hyresgästföreningen

betalat ersättning för föreningens

förhandlingsarbete. Även andra debiteringar i

samband med hyresaviseringen förekommer.

Hyresgästen riskerar att genom missförstånd och

förbiseende undgå att förstå vad han betalar för.

Han kan då inte rätt bedöma värdet av de nyttigheter

han köper eller det pris som dessa betingar.

Grundläggande konsumentkrav blir inte tillgodosedda.

Mot bakgrund av det sagda bör det hyresrättsliga

regelsystemet kompletteras så att det vid

hyresavisering klart skall anges om aviseringen

avser något utöver hyra, vad aviseringen i så fall

avser, det belopp den avser och till vem betalningen

egentligen sker. Regeringen bör till riksdagen

återkomma med erforderligt lagförslag.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning

av motion 1999/2000:Bo407 (m) om hyresvärdens

avisering som sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 4 bort ha

följande lydelse:

4. beträffande hyresvärdens avisering

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo407 som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört,

5. Hyresgästinflytande vid ombyggnad

(mom. 5)

Rigmor Stenmark (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8

börjar med "Eftersom syftet" och slutar med

"utskottet motionen" bort ha följande lydelse:

Från hyresgäströrelsen och enskilda hyresgäster

liksom från fastighetsägarna har framförts kritiska

synpunkter mot utformningen av de gällande reglerna.

Utskottet kan för sin del liksom tidigare konstatera

att reglerna inte uppfyller de krav som bör kunna

ställas. I motivtexten till det av utskottet nu

behandlade motionsyrkandet framhålls att

hyresgästernas möjlighet att påverka en ombyggnad

bör förstärkas. Det poängteras samtidigt att

hyresgästerna inte bör ges en möjlighet att

förhindra önskvärda förändringar avseende t.ex.

stambyte eller energibesparing. Enligt utskottets

mening framstår det som självklart att

fastighetsekonomiska och miljömässiga hänsyn såväl

som boendedemokratiska hänsynstaganden bör prägla

den avvägning som skall ske av hyresgästernas och

hyresvärdens intressen när dessa inte sammanfaller.

De överväganden som nu görs i anledning av

riksdagens tidigare ställningstaganden om

hyresgästernas inflytande vid ombyggnad bör därför

ske med inriktning på att en sådan balans kommer

till klart uttryck i det förslag övervägandena ger

anledning till.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning

av motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 i

motsvarande del om hyresgästinflytande vid ombyggnad

som sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 5 bort ha

följande lydelse:

5. beträffande hyresgästinflytande vid

ombyggnad

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo204 yrkande

13 i motsvarande del som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

6. Lägenhetsutformningen (mom. 6)

Knut Billing (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik

Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9

börjar med "Enligt utskottets" och slutar med "om

lägenhetsutformningen" bort ha följande lydelse:

Utskottet anser att det saknas skäl att genom lag

ge hyresgästen en utökad rätt att utan hyresvärdens

medgivande förändra sin lägenhet. Det bör ytterst

ankomma på hyresvärden att avgöra om det i hans

fastighet skall genomföras större förändringar. En

helt annan sak är om hyresgästen och hyresvärden

sluter avtal om att lägenheten skall förändras i

olika avseenden.

Enligt motionärerna är ett viktigt instrument för

att utöka möjligheterna till en individuell

utformning av hyreslägenheterna att hyresgästen

skall kunna bindas till hyresavtalet under betydlig

längre tid än vad hyreslagen tillåter. Hyreslagens

regler medger i dag en hyresgäst att med relativt

kort varsel avflytta från en lägenhet utan vidare

förpliktelser liksom att få sina hyresvillkor

ändrade. Det är emellertid inte rimligt att en

hyresvärd som gjort avsevärda investeringar för att

tillgodose hyresgästens önskemål skall behöva

riskera att inte få avkastning på sitt kapital.

Hyresvärden bör därför kunna upprätta ett avtal med

hyresgästen om en betydligt längre bindningstid tid

än vad som i dag är fallet. En lagändring som

möjliggör detta bör leda till en ökad

variationsrikedom när det gäller lägenheternas

utformning. Enligt utskottets mening bör en

utredning få till uppdrag att utforma de förslag

till lagändringar som behövs. Utredningen bör i

detta sammanhang också uppmärksamma att det finns

andra skäl för att tillåta längre bindningstider.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning

av motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkandena 16 och 17 om

lägenhetsutformningen som sin mening ge regeringen

till känna.

dels att utskottets hemställan under 6 bort ha

följande lydelse:

6. beträffande lägenhetsutformningen

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo204

yrkandena 16 och 17 som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

7. Lägenhetsutformningen (mom. 6)

Rigmor Stenmark (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9

börjar med "Enligt utskottets" och slutar med "om

lägenhetsutformningen" bort ha följande lydelse:

När det gäller lägenheternas utformning talar man

ibland om att vi behöver ett varierat utbud med

hänsyn till de krav barnfamiljer, ensamboende, gamla

respektive unga ställer på sitt boende. Ett sådant

synsätt är inte tillräckligt utan bostäderna måste

dessutom passa olika barnfamiljer, olika

ensamboende, olika gamla och olika unga. Det är

därför dags att på olika sätt stimulera ett ökat

antal variationer av hyreslägenheter. Mycket kan

åstadkommas avtalsvägen och den vägen utnyttjas

också. Men det behövs dessutom en förändrad

lagstiftning som ger hyresgästen rätt att i högre

utsträckning själv bestämma hur bostaden skall se

ut. Hyreslagen bör därför ändras så att detta blir

möjligt. En hyresgäst som utnyttjar sina rättigheter

måste självfallet ta ett ekonomiskt ansvar i de fall

det blir fråga om en långt gående anpassning av hans

eller hennes lägenhet.

I de fall en hyresvärd är beredd att på

avtalsmässig grund göra speciella åtaganden för en

hyresgästs räkning när det gäller att tillgodose

dennes önskemål om lägenheten hindras parterna av

hyreslagens utformning. Behovet av en lagändring

visas av att det på marknaden förekommer

konstruktioner som på olika sätt försöker

säkerställa den extra investering som en hyresvärd

gör för att tillmötesgå hyresgästen. Hur hållbara en

del av dessa juridiska konstruktioner är återstår

att se.

Hyreslagen bör därför också ändras så att det blir

möjligt för hyresvärden och hyresgästen att träffa

avtal med lång bindningstid när detta sker i syfte

att en individuell anpassning av lägenheten skall

kunna komma till stånd. Lagens regler får dock inte

utformas så att hyresgästen binds under längre tid

än vad som är skäligt. Hyreslagens karaktär av

skyddslagstiftning bör alltså behållas. Ett

alternativ för att uppnå detta kan vara att

kostnaderna för i vart fall omfattande

anpassningsåtgärder läggs på en särskild

avskrivningsplan och att hyresnämnden i förväg måste

pröva om åtgärden är av den art att den kan

föranleda den speciella kontraktsskrivning som det

här blir fråga om.

En utredning bör ges i uppdrag att utforma förslag

till de lagändringar som utskottet förordat för att

vi skall få ett mer variationsrikt bestånd av

hyreslägenheter.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning

av motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkandena 16 och 17 om

lägenhetsutformningen som sin mening ge regeringen

till känna.

dels att utskottets hemställan under 6 bort ha

följande lydelse:

6. beträffande lägenhetsutformningen

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo204

yrkandena 16 och 17 som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

8. Vissa andrahandshyresgästers

besittningsskydd (mom. 8)

Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11

börjar med "Utskottet har" och slutar med "avstyrks

därför" bort ha följande lydelse:

Samtidigt med att hemlösheten har ökat har också

den sekundära bostadsmarknaden blivit större. En del

av denna består av hyresgäster med s.k.

sociala/kommunala kontrakt. För den sekundära

marknaden gäller att de boende har en svagare

ställning än de hyresgäster som har kontrakt direkt

med fastighetsägaren.

Det ställs ibland krav på hyresgäster med

sociala/kommunala kontrakt som inte skulle kunna

ställas vid uthyrning till vanliga hyresgäster.

Kraven kan variera från urinprovstagning till att

hyresvärden (kommunen) skall ha möjligheter att göra

inspektioner vid tidpunkt som den själv bestämmer.

Hyres- och uppsägningstiderna är korta, vilket

innebär att hyresvärden snabbt kan avsluta

hyresförhållandet. Hyresgästen har i praktiken inte

någon möjlighet att få skäligheten av sina

hyresvillkor prövade eftersom han riskerar att bli

uppsagd. Han har under de två första åren av

hyresförhållandet heller ingen möjlighet att få

hyresvärdens skäl för en uppsägning prövad eftersom

han enligt lagen då saknar besittningsskydd.

Det är naturligtvis nödvändigt att samhället

underlättar för olika utsatta grupper att komma in i

ett boende och att då vissa villkor för ett

hyreskontrakt utgör en del av vård och tillsyn.

Utskottet vänder sig naturligtvis inte mot detta. Å

andra sidan får det inte leda till rättslöshet för

den hyresgäst som är föremål för samhällets bistånd.

Reglerna om besittningsskyddet, eller snarare

reglerna om när sådant skydd saknas, måste ändras så

att de redan från början utsatta kategorierna av

hyresgäster erhåller en god trygghet i sin bostad.

Det framstår som utomordentligt lämpligt att den

boendesociala beredningen uttryckligen får till

uppdrag att överväga vilka lagändringar som behövs

för att uppnå detta mål.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning

av motion 1999/2000:Bo411 (v) yrkande 3 om vissa

andrahandshyresgästers besittningsskydd som sin

mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 8 bort ha

följande lydelse:

8. beträffande vissa andrahandshyresgästers

besittningsskydd

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo411 yrkande

3 som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

9. Porrklubbsverksamhet som grund för

uppsägning (mom. 9)

Ulf Björklund (kd), Ulla-Britt Hagström (kd) och

Helena Hillar Rosenqvist (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11

börjar med "Utskottet anser" och slutar med "för

uppsägning" bort ha följande lydelse:

Porrklubbsverksamhet orsakar många olägenheter för

samhället. Särskilt drabbade är de boende i de hus

där sådan verksamhet bedrivs. Trafiken till och från

klubbarna är störande. De attentat som ibland riktas

mot klubbarna riskerar att skada de kringboende.

Särskilt olämpligt är att barn och ungdomar har

verksamheten in på knutarna. Klubbarna har inget

skyddsvärde. Deras verksamhet utgör många gånger

inkörsporten till brott och missbruk för dem som

arbetar där. Ofta förknippas klubbarna också med

andra brott, t.ex. skattebrott.

Det förekommer att klubbägarna genom vilseledande

uppgifter om den verksamhet de skall bedriva skaffar

sig hyreskontrakt. En hyresvärd kan sedan ha svårt

att bli av med hyresgästen och dennes verksamhet.

Utskottet inser att en förändring av hyreslagen i

enlighet med vad som föreslagits i mp-motionen inte

löser alla problem med dessa klubbar. Men det är

ändå viktigt att ge en hyresvärd ett mer effektivt

instrument för att bli av med en

porrklubbsverksamhet som bedrivs i hans hus.

Utskottet förordar alltså att en hyresgäst skall

kunna sägas upp och avhysas, om han bedriver

porrklubbs-verksamhet i en lokal eller annan

lägenhet.

Vad utskottet ovan anfört med anledning av motion

1999/2000:A819 (mp) yrkande 27 om

porrklubbsverksamhet som grund för uppsägning bör

riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 9 bort ha

följande lydelse:

9. beträffande porrklubbsverksamhet som grund

för uppsägning

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:A819 yrkande

27 som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

10. Självförvaltning (mom. 10)

Ulf Björklund (kd), Ulla-Britt Hagström (kd), Rigmor

Stenmark (c) och Yvonne Ångström (fp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12

börjar med "Utskottet ser" och slutar med

"självförvaltning m.m." bort ha följande lydelse:

Hyresgästernas möjligheter till självförvaltning

bör stimuleras från statsmakternas sida.

Självförvaltningen väcker intresse för bostaden och

det hus och område den är belägen i, vilket kan få

särskilt stor betydelse i s.k. utsatta områden. De

möjligheter till hyressänkning självförvaltning ger

kan vara av avgörande betydelse för många

hyresgäster. Självförvaltningen ger därutöver

möjligheter till grannkontakter, gemenskap och ökad

trivsel.

Mot bakgrund av de positiva resultat som kan uppnås

bör enligt utskottets mening en utvärdering göras i

syfte att kartlägga på vilka konkreta sätt

självförvaltningen kan uppmuntras. Särskilt bör

uppmärksammas förutsättningarna för

självförvaltningen i de större bostadsområdena.

Många goda exempel finns på att ett långt gående

inflytande och ansvar har varit till gagn för

boendet och närmiljön. En sådan utveckling

möjliggörs om de lokala förutsättningarna får avgöra

och där inflytandet och ansvaret delas av det stora

flertalet boende. Genom nyligen genomförde

förändringar av hyresförhandlings-lagen och

skattelagstiftningen har ett steg tagits på vägen.

Enligt utskottets mening bör man fortsätta.

Hyresförhandlingslagen måste ge mindre grupper - i

ett enstaka hus eller kanske t.o.m. hyresgästerna i

någon enstaka trappuppgång - möjlighet att

tillsammans utforma ett system för självförvaltning

som passar dem och deras förutsättningar.

Regeringen bör ansvara för att en utvärdering

kommer till stånd och för riksdagen lägga fram de

förslag till åtgärder som utvärderingen ger

anledning till. Övervägandena bör också omfatta

andra åtgärder som uppmuntrar de boende till att ta

del i och medverka i utformningen av sin närmiljö.

Inte minst viktigt är det att ungdomar aktivt

medverkar i skötseln och utformningen av denna

miljö. Goda exempel bör lyftas fram och stimuleras.

Riksdagen bör som sin mening ge regeringen till

känna vad utskottet med anledning av motionerna

1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 i motsvarande del och

1999/2000:A230 (fp) yrkande 24 anfört om

självförvaltning.

dels att utskottets hemställan under 10 bort ha

följande lydelse:

10. beträffande självförvaltning

att riksdagen med anledning av motionerna 1999/2000:Bo204

yrkande 13 i motsvarande del och 1999/2000:A230

yrkande 24 som sin mening ger regeringen till

känna vad utskottet anfört,

11. Majoritetskravet vid ombildning till

bostadsrätt (mom. 12)

Knut Billing (m), Ulf Björklund (kd), Inga Berggren

(m), Ulla-Britt Hagström (kd), Carl-Erik Skårman

(m), Rigmor Stenmark (c), Yvonne Ångström (fp) och

Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15

börjar med "Majoritetsfrågorna avseende" och slutar

med "till bostadsrätt" bort ha följande lydelse:

Utskottet anser inte att de nya majoritetsreglerna

fyller något behov. Det gjorde inte heller en

förkrossande majoritet av de remissinstanser som

hördes över förslaget till de nya reglerna.

Regeringen angav i proposition till lagändringen i

huvudsak fyra skäl för sitt förslag. De omfattade

att säkerställa att en omvandling till bostadsrätt

blir framgångsrik, att skapa demokrati bland de

boende, att förhindra motsättningar mellan

bostadsrättshavare och hyresgäster samt att motverka

att bostadsrättsföreningar blir hyresvärdar eftersom

de inte är bra hyresvärdar. Utskottet vill för sin

del anföra följande om de skäl som grundlägger de

nya reglerna.

För det första. Varje ombildning som vilar på sunda

ekonomiska grundvalar kan bedömas bli framgångsrik.

Bostadsrättslagens regler om bl.a. ekonomiska planer

avser att garantera att endast sunda ekonomiska

företag kommer till stånd. De enskilda hyresgästerna

har med den ekonomiska planen som grund (eller i

vissa fall en kalkyl) att ta ställning till om han

eller hon vill bli bostadsrättshavare. En viktig

faktor för detta beslut är storleken på de

ekonomiska åtaganden den enskilde hyresgästen måste

göra. Åtagandena är bl.a. beroende av hur många av

hyresgästerna som önskar förvärva sin lägenhet med

bostadsrätt. Är det för få kommer ombildningen inte

att bli genomförbar. Ett krav på att en kvalificerad

majoritet skall gå med på föreningens beslut att

förvärva fastigheten har inte någon funktion för att

säkerställa att omvandlingen blir framgångsrik. Än

mindre gör sig denna typ av skäl gällande för ett

krav på kvalificerad majoritet som förutsättning för

att föreningen skall kunna göra en intresseanmälan

för ett förvärv. Som ordet i sig anger är det ju

endast fråga om att föreningen visar sitt intresse.

Flera remissinstanser har framhållit att några

ekonomiska problem inte uppstått i föreningar som

efter sänkningen av majoritetskraven år 1992 har

bildats genom ombildning.

För det andra. Utskottet har svårt att förstå att

en regel som i sin grund tar ställning mot en

ombildning - vilket en regel om kvalificerad

majoritet gör - kan vara motiverad från demokratiska

synpunkter. Den fördel som den föreslagna regeln ger

de hyresgäster som är emot en ombildning och som

vill förbli hyresgäster är svårförståelig också mot

bakgrund av att deras rättsliga ställning inte

förändras genom bostadsrättsföreningens förvärv.

Efter förvärvet fortsätter de att vara hyresgäster

med ett oförändrat besittningsskydd och med samma

rätt som tidigare att använda sin lägenhet för byte

till annan bostad. De har också kvar alla sina

övriga rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen,

deras nya hyresvärd.

För det tredje. Det kan naturligtvis uppstå

motsättningar i ett hus efter en ombildning. De

kvarvarande hyresgästernas intresse kan komma i

konflikt med bostadsrättsföreningens intresse. Det

är inte heller ovanligt att intressekonflikter

uppstår mellan hyresgäster och hyresvärdar i

hyreshus. Lagstiftaren har i syfte att lösa tvister

inom det hyresrättsliga området ställt upp ganska

detaljerade och omfattande lagregler med syfte att

skydda hyresgästerna. Dessa regler utgör självfallet

ett lika gott skydd för hyresgästerna i

bostadsrättshus som för andra hyresgäster.

För det fjärde. Enligt vad regeringen angav i

propositionen om de nya reglerna torde de flesta

bostadsrättsföreningar uppfylla sina skyldigheter

mot kvarvarande hyresgäster på ett

tillfredsställande sätt. Samtidigt finns enligt

regeringen en risk för att föreningarna sätter

medlemmarnas intresse framför hyresgästernas och att

de därför skulle vara en sämre typ av hyresvärdar.

Lagstiftaren har i olika sammanhang tagit

hyresgästernas parti mot dåliga hyresvärdar. Visar

hyresvärden dåliga egenskaper finns möjligheter för

hyresgästerna att tillgripa olika former av

sanktioner. Enligt utskottets mening förefaller det

orimligt att på det sätt regeringen faktiskt gjort

underkänna gällande regelsystem när man sökte motiv

för att införa ett krav på en kvalificerad

majoritet. Det är inte godtagbart att dra alla

bostadsrättsföreningar över en kam.

Som utskottet konstaterat var regeringens

lagförslag dåligt motiverat. Det kan ha att göra med

att det verkliga motivet står att finna på annat

håll än i propositionen, även om det möjligen antyds

där. Två av remissinstanserna har under

lagstiftningsärendets beredning uppfattat att

förslaget skulle utgöra en inskränkning i den

kommunala självbestämmanderätten. I de

tilläggsdirektiv regeringen lämnat 1997 års

hyreslagstiftningsutredning återkallades dess

uppdrag att utvärdera effekterna av de då gällande

majoritetskraven. Regeringen konstaterade i

direktiven att intresset för att ombilda hyresrätt

till bostadsrätt den senaste tiden ökat kraftigt och

att inte minst för lägenhetsbeståndet hos vissa

allmännyttiga bostadsföretag förbereds omfattande

ombildningar. Regeringen ansåg med hänvisning till

detta att översynen av majoritetskraven skulle ske

inom Regeringskansliet.

Det är enligt utskottet uppenbart att regeringen

ogillar det mandat väljarna i en del kommuner givit

sina förtroendemän att till de boende sälja

kommunens bostadsfastigheter. Anledningen till att

regeringen inte velat föra fram det verkliga skälet

bakom sitt förslag kan stå att finna i att

lagstiftningen då inte skulle kunnat motiveras fullt

ut, dvs. i den del den kommer att reglera

bostadsrättsföreningars förvärv från privata

fastighetsägare. Utskottet anser att också det

verkliga motivet för regeringens förslag bör

underkännas eftersom det bör vara kommunerna själva

som fullt ut skall bestämma över sin egendom.

Kommunen är dessutom den som i särklass bäst avgör

frågan om vilket bestånd av bostäder den själv bör

äga och vilken blandning av upplåtelseformer som är

eftersträvansvärd mot bakgrund av de förhållanden

som gäller lokalt.

Utskottet vill ytterligare beröra några av de

märkliga konsekvenser de nya reglerna fört med sig.

Kravet på kvalificerad majoritet innebär att en

fastighet som inte kan överlåtas till en

bostadsrättsförening i stället kan komma att

överlåtas till andra spekulanter, även om mer än

hälften av hyresgästerna skulle föredra

bostadsrättsföreningen som förvärvare. Tanken

strider enligt utskottets mening mot den innebörd av

begreppet boendedemokrati som regeringen åberopat i

sin proposition.

En annan konsekvens av regelförändringen som vi kan

konstatera är att ombildningen fortsatt i de mest

attraktiva delarna av våra städer medan den

effektivt stoppats, eller i vart fall avsevärt

försvårats, i förortsområdena där ombildning skulle

ha kunnat utgöra ett verksamt medel för att göra

områdena mindre utsatta, bl.a. genom att motverka

segregation.

Av de av utskottet redovisade invändningarna mot de

nya sedan den 1 juli gällande kraven på kvalificerad

majoritet följer att det i bostadsrättslagen och

ombildningslagen bör föras in det majoritetskrav som

gällt dessförinnan. Regeringen bör omedelbart

utarbeta nödvändiga förslag till de förordade

lagändringarna och skyndsamt underställa dessa

riksdagen.

Utskottet anser att riksdagen med anledning av

motionerna 1999/2000:Bo206 (m) yrkande 14,

1999/2000:Bo201 (m) yrkande 3, 1999/2000:Bo233 (kd)

yrkande 12 i motsvarande del och 1999/2000:Bo231 (c)

yrkande 13 beträffande majoritetskravet vid

ombildning till bostadsrätt som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 12 bort ha

följande lydelse:

12. beträffande majoritetskravet vid

ombildning till bostadsrätt

att riksdagen med anledning av motionerna 1999/2000:Bo201

yrkande 3, 1999/2000:Bo206 yrkande 14,

1999/2000:Bo231 yrkande 13 och 1999/2000:Bo233

yrkande 12 i motsvarande del som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

12. Ett partiellt upphävande av förbudet

mot dubbelupplåtelse (mom. 13)

Knut Billing (m), Ulf Björklund (kd), Inga Berggren

(m), Ulla-Britt Hagström (kd), Carl-Erik Skårman

(m), Yvonne Ångström (fp) och Ewa Thalén Finné (m)

anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16

börjar med "Utskottet finner" och slutar med "mot

dubbelupplåtelse" bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening behövs flera åtgärder som

underlättar ombildning av hyresfastigheter till

bostadsrätt. Sådan ombildning är av särskild

betydelse i områden med en ensidig social

sammansättning, vilka områden ofta är dominerade av

kommunalt ägda hyreshus. Fler bostadsrätter i dessa

områden kan öka intresset för inflyttning liksom det

kan öka intresset bland dem som redan bor där både

för området och för de hus de bebor.

Priset för en ombildning är starkt beroende av

andelen hyresgäster som vill medverka. Förbudet mot

dubbelupplåtelse bör upphävas så att det blir

möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till

kommunen eller ett kommunalt bostadsbolag oavsett

ett pågående hyresförhållande. Detta skulle innebära

att kommunen eller dess bolag kan ligga kvar med

kapital när fastigheten ombildas. Ombildning skulle

på detta sätt kunna möjliggöras i de fall där det i

dagsläget inte finns ett tillräckligt antal hushåll

med en ekonomi som tillåter dem att delta i

ombildningen. De hushåll som förblir hyresgäster kan

tillförsäkras rätten att senare förvärva

bostadsrätten. I de fall ett hyresförhållande upphör

kan bostadsrätten försäljas på marknaden med

inkomster för kommunen eller bolaget. Naturligtvis

kan det kommunala bolaget i stället välja att på

nytt hyra ut lägenheten. Hur bolaget skall handskas

med de lägenheter som efter hand blir lediga är en

fråga vilken, i enlighet med den grundlagsfästa

principen om den kommunala självstyrelsen, får

avgöras av respektive kommun med hänsyn till de

lokala förhållandena. Kommunen kan t.ex. använda

dessa lägenheter för integrationsändamål eller för

att tillgodose akuta bostadsbehov.

Hyresgästerna i de lägenheter som efter en

ombildning innehas av kommunen eller dess

bostadsbolag skulle fortsättningsvis ha samma

hyresvärd som tidigare. Detta ger kontinuitet åt

hyresförhållandet, vilket av många hyresgäster

upplevs som tryggt. Hyresgästerna bör dessutom i lag

tillförsäkras samma rättigheter som andra

hyresgäster, t.ex. vad gäller byte av lägenheten.

Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med

m-motionen i allt väsentligt likalydande

motionsförslag. På förslag av ett enhälligt

bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna

(bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373) att det

förslag som förts fram i motionen borde ingå i

regeringens fortsatta överväganden beträffande de

närbesläktade förslag som förts fram i en

departementspromemoria om bostadsrättsoptioner m.m.

(Ds 1993:54). Regeringen valde att inte efterkomma

tillkännagivandet.

Enligt utskottets mening bör regeringen nu åter ges

i uppdrag att se över bestämmelserna i

bostadsrättslagen och hyreslagen med syfte att

förbudet mot dubbelupplåtelse ändras så att det blir

möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till

en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag oaktat

att lägenheten är uthyrd.

Det kan erinras om att ett av de större

allmännyttiga bostadsföretagen till regeringen

inkommit med en begäran om lagändring motsvarande

vad som föreslagits i motionen.

Med anledning av motion 1999/2000:Bo206 (m) yrkande

13 i motsvarande del om ett partiellt upphävande av

förbudet mot dubbelupplåtelse bör riksdagen som sin

mening ge regeringen till känna vad utskottet nu

anfört.

dels att utskottets hemställan under 13 bort ha

följande lydelse:

13. beträffande ett partiellt upphävande av

förbudet mot dubbelupplåtelse

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo206 yrkande

13 i motsvarande del som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

13. Ett personligt låneansvar för

bostadsrättshavaren (mom. 15)

Knut Billing (m), Ulf Björklund (kd), Inga Berggren

(m), Ulla-Britt Hagström (kd), Carl-Erik Skårman

(m), Rigmor Stenmark (c), Yvonne Ångström (fp) och

Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 17

börjar med "Utskottet finner" och slutar med "för

bostadsrättshavaren" bort ha följande lydelse:

Bostadsrätt är en i grunden bra upplåtelseform. En

förändring av bostadsrätten som enligt utskottets

mening dock bör göras är att de enskilda

bostadsrättshavarna i stället för

bostadsrättsföreningen skall ansvara för de lån som

i dag vanligen åvilar föreningen. Genom en sådan

ordning kommer också bostadsrättshavarna att kunna

göra ränteavdrag i sina inkomstdeklarationer på

samma sätt som en villaägare. Den ger också större

flexibilitet på det sättet att den enskilde

bostadsrättshavaren själv kan bestämma storleken på

det egna kapital han vill skall vara nedlagt i

bostadsrätten. Väljer bostadsrättshavaren att

amortera ner låneskulden på lägenheten torde han ha

lättare att sälja den, något som kan vara av stor

betydelse särskilt i nybyggda bostadsrättshus.

Samhällsekonomiskt uppmuntras dessutom på detta sätt

ett personligt sparande. Dessutom kommer

bostadsrättens värde som pant att förstärkas.

Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag

till de lag-ändringar som behövs för att ett system

med ett personligt låneansvar för bostadsrättshavare

skall kunna genomföras.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av

motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i motsvarande

del om ett personligt låneansvar för

bostadsrättshavaren som sin mening ger regeringen

till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 15 bort ha

följande lydelse:

15. beträffande ett personligt låneansvar för

bostadsrättshavaren

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo233 yrkande

12 i motsvarande del som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

14. En panthavares rätt till medlemskap och

andrahandsupplåtelse (mom. 16)

Knut Billing (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik

Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18

börjar med "Utskottet finner" och slutar med "och

andrahandsupplåtelse" bort ha följande lydelse:

Lagens regler om en panthavares möjligheter att

skydda sin rätt genom att själv förvärva

bostadsrätten vid exekutiv försäljning och

tvångsförsäljning har fått en inte helt lyckad

utformning.

De nu gällande reglerna avser endast långivare som

är juridiska personer. M-motionen tar sikte på att

alla långivare skall ha denna möjlighet. En fysisk

person som inte själv avser att använda lägenheten

som bostad, utan endast för andrahandsupplåtelser,

kan möta svårigheter att bli antagen som medlem i

föreningen liksom att få tillstånd att hyra ut

lägenheten. Utskottet anser inte att det finns några

skäl för att juridiska personer skall ha en

privilegierad ställning. Långivare med panträtt i en

bostadsrätt bör ges samma ställning oavsett om det

rör sig om juridiska eller fysiska personer.

Intresset av att den juridiska personens innehav

skall vara tidsbegränsat har gjort att en

konstruktion valts som ansluter till vad som i dag

gäller ett dödsbos innehav av bostadsrätt. Den

gällande regleringen ger långivaren särskilda

rättigheter under en tid av endast tre år. Enligt

utskottets mening förlorar de nu gällande

bestämmelserna mycket av sin effekt genom att lagen

ställer upp en längsta tid för innehavet. I värsta

fall kan en sådan reglering t.o.m. innebära att

långivaren tvingas sälja med ytterligare förlust. En

tidsbegränsning bör därför inte gälla. Enligt

utskottets mening bör långivaren ha alla de

befogenheter som endast ett medlemskap kan innebära

för att han på bästa sätt skall kunna skydda det

kapital bostadsrätten innebär. Regeringen bör till

riksdagen återkomma med förslag som innebär lika

rättigheter för långivare, oavsett om de är

juridiska eller fysiska personer. Dessa rättigheter

skall även omfatta en rätt till medlemskap. Vad som

nu anförts bör riksdagen med anledning av motion

1999/2000:Bo206 (m) yrkande 13 i motsvarande del om

en panthavares rätt till medlemskap och

andrahandsupplåtelse som sin mening ge regeringen

till känna.

dels att utskottets hemställan under 16 bort ha

följande lydelse:

16. beträffande en panthavares rätt till

medlemskap och andrahandsupplåtelse

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo206 yrkande

13 i motsvarande del som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

15. En bostadsrättsförenings förmånsrätt

(mom. 17)

Knut Billing (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik

Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18

börjar med "Utskottet har" och slutar med

"bostadsrättsförenings förmånsrätt" bort ha följande

lydelse:

Den sedan den 1 januari 1996 gällande legala

panträtten begränsar för-eningens rätt till

betalning före panthavaren i förhållande till vad

som tidigare gällt. Bostadsrättens pantvärde har

därigenom stärkts något. Enligt utskottets mening

bör de tankar som ligger bakom bestämmelserna dras

till sin logiska slutpunkt. En pantförskrivning av

bostadsrätten bör således i förmånsrättshänseende ge

utdelning före alla de fordringar mot

bostadsrättshavaren som föreningen har, alltså även

före fordringar avseende avgifter. Regeringen bör

till riksdagen återkomma med förslag till

lagändringar så att detta förverkligas.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av

motion 1999/2000:Bo206 (m) yrkande 13 i motsvarande

del om en bostadsrättsförenings förmånsrätt som sin

mening ger regeringen till känna vad utskottet

anfört.

dels att utskottets hemställan under 17 bort ha

följande lydelse:

17. beträffande en bostadsrättsförenings

förmånsrätt

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo206 yrkande

13 i motsvarande del som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

16. En utvärdering avseende bostadsrättens

pantvärde (mom. 18)

Knut Billing (m), Ulf Björklund (kd), Inga Berggren

(m), Ulla-Britt Hagström (kd), Carl-Erik Skårman

(m), Rigmor Stenmark (c), Yvonne Ångström (fp) och

Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18

börjar med "De regler" och på s. 19 slutar med

"bostadsrättens pantvärde" bort ha följande lydelse:

Den 1 januari 1996 trädde nya regler i

bostadsrättslagen i kraft som hade som syfte att

stärka bostadsrättens värde som pant. Reglernas

syfte var vällovligt, men det finns enligt

utskottets mening anledning att anta att det

eftersträvade målet inte har nåtts. Det är därför

lämpligt att låta göra en utvärdering av de nya

reglernas effektivitet. Frågor som särskilt behöver

uppmärksammas är dels den legala panträtten, dels

köparens förpliktelser vid överlåtelse.

Utvärderingen bör också omfatta

kronofogdemyndigheternas handläggningstider.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av

motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i motsvarande

del om en utvärdering av 1996 års lagändringar

avseende bostadsrättens pantvärde som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 18 bort ha

följande lydelse:

18. beträffande en utvärdering avseende

bostadsrättens pantvärde

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo233 yrkande

12 i motsvarande del som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

17. Ett centralt bostadsrättsregister

(mom. 19)

Ulf Björklund (kd) och Ulla-Britt Hagström (kd)

anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19

börjar med "Av vad" och slutar med "centralt

bostadsrättsregister" bort ha följande lydelse:

På regeringens bord ligger nu ett utredningsförslag

som innebär att ett centralt bostadsrättsregister

skall införas. Enligt utskottets mening bör

regeringen skyndsamt till riksdagen komma med ett

förslag om att ett sådant register införs. Vad nu

anförts bör riksdagen med anledning av motion

1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i motsvarande del om

ett centralt bostadsrättsregister som sin mening ge

regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 19 bort ha

följande lydelse:

19. beträffande ett centralt

bostadsrättsregister

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo233 yrkande

12 i motsvarande del som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

18. En bostadsrättsförenings

självbestämmande över sina stadgar

(mom. 20)

Knut Billing (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik

Skårman (m), Rigmor Stenmark (c) och Ewa Thalén

Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19

börjar med "Utskottet finner" och slutar med "sina

stadgar" bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening bör bostadsrättslagen inte

innehålla regler som möjliggör för t.ex.

bostadsrättsorganisationer att lägga in sitt veto

mot för-eningens stadgeändringar. Det är de enskilda

föreningarna som genom demokratiska beslut själva

skall avgöra om och i vilken utsträckning de skall

vara bundna till de olika

bostadsrättsorganisationerna. Föreningens rätt till

självbestämmande bör garanteras av lagstiftningen så

att sådana villkor för stadgeändring som går utöver

bostadsrättslagens villkor skall vara ogiltiga.

Utskottet anser att regeringen till riksdagen bör

återkomma med ett förslag med denna innebörd. Med

anledning av motion 1999/2000:Bo206 (m) yrkande 15

om en bostadsrättsförenings självbestämmande över

sina stadgar bör riksdagen som sin mening ge

regeringen till känna vad utskottet nu anfört.

dels att utskottets hemställan under 20 bort ha

följande lydelse:

20. beträffande en bostadsrättsförenings

självbestämmande över sina stadgar

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo206 yrkande

15 som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

19. Bostadsanvisning (mom. 21)

Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 20

börjar med "Utskottet anser" och slutar med

"avstyrks därför" bort ha följande lydelse:

De svaga grupperna har fått betala ett högt pris

för den avreglering som skett av bostadsmarknaden.

Alltfler fastighetsägare, såväl privata som

kommunala, har börjat tillämpa diskriminerande

villkor för att acceptera nya hyresgäster. Alltför

hårda krav ställs bl.a. vad gäller fast anställning

och god ekonomi. Vissa hyresvärdar tycks dessutom

tillämpa regler som är direkt diskriminerande mot

invandrargrupperna.

På sina håll har frivilliga överenskommelser

träffats om att hyresvärdarna skall lämna lägenheter

till kommunal förmedling. Många privata värdar har

emellertid inte gått med på sådana avtal. Det har

även visat sig svårt att nå uppgörelser med

allmännyttiga bostadsföretag. De uppgörelser som har

träffats har dessutom omfattat ett otillräckligt

antal lägenheter. Det är således uppenbart att många

hyresvärdar inte tagit sitt samhälleliga ansvar när

det gäller bostadsförsörjningen.

Enligt utskottets mening är en lagstiftad

bostadsanvisningsrätt som gäller både det kommunala

och privata bostadsbeståndet nödvändig för att

stärka de svaga hushållens ställning på

bostadsmarknaden och för att skapa allsidigt

sammansatta bostadsområden. Detta hindrar givetvis

inte att man i första hand skall söka uppnå

frivilliga överenskommelser mellan kommun och

fastighetsägare. Den förordade regleringen kommer

sannolikt att påtagligt förbättra förutsättningarna

för att uppnå sådana lösningar.

För att kommunerna skall kunna uppfylla sitt

bostadspolitiska ansvar behöver vidare ett system

utformas som ger de bostadssökande information om

läget på bostadsmarknaden, vilka kövillkor som

gäller och vilka krav som fastighetsägarna ställer

på bostadssökanden. Kommunerna bör ges rätt att

ingripa mot såväl kommunala som privata

fastighetsägare som tillämpar orimliga eller

diskriminerande krav.

Villkoren för kommunernas bostadspolitiska ansvar

har förändrats. De ekonomiska villkoren för

byggandet i de kommunala bostadsföretagen har

försämrats och merparten av den speciallagstiftning

som reglerade den kommunala bostadspolitiken har

avvecklats. Bl.a. har bostadsförsörjningslagen från

1947 och bostadsanvisningsrättslagen från 1987

upphävts. Den förstnämnda ålade kommunen att

upprätta bostadsförsörjningsprogram och anordna

bostadsförmedling och skyldighet att på begäran

lämna information om läget på den lokala

bostadsmarknaden. Den sistnämnda gav kommunen

anvisningsrätt till lägenheter både i det privata

och det kommunala beståndet av bostäder.

Borttagandet av dessa lagar har t.ex. medfört att

antalet kommuner som upprättar särskilda

bostadsförsörjningsprogram minskat kraftigt och att

antalet kommuner med bostadsförmedling mer än

halverats. En annan följd är att bostadspolitiken

inte med nödvändighet kommer upp på den

kommunalpolitiska dagordningen.

Utskottet anser att en förstärkt och utvecklad

lagstiftning bör införas på bostadsområdet. Som ett

första steg bör en lag om bostadsanvisningsrätt

snabbt återinföras. Det bör ankomma på regeringen

att till riksdagen återkomma med förslag i enlighet

med vad utskottet nu förordat.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av

motion 1999/2000: Bo411 (v) yrkande 5 som sin mening

ger regeringen till känna vad utskottet ovan anfört

om bostadsanvisning.

dels att utskottets hemställan under 21 bort ha

följande lydelse:

21. beträffande bostadsanvisning

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo411 yrkande

5 som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

20. Rätten att hyra en lägenhet (mom. 22)

Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 21

börjar med "Motionärernas syften" och slutar med "en

lägenhet" bort ha följande lydelse:

Många hyresgäster som begär att få hyra en lägenhet

vägras på osakliga grunder ett hyreskontrakt. Det

kan gälla rent diskriminerande ställningstaganden

från hyresvärdens sida som grundar sig på den

bostadssökandes etniska eller sociala

grupptillhörighet. En hyresgäst bör ha en möjlighet

att i sådana fall få hyresvärdens ställningstagande

prövat. Den hyresvärd som vägrat att hyra ut en

lägenhet på felaktiga grunder bör kunna förpliktas

att hyra ut lägenheten, om den alltjämt är outhyrd,

eller annan motsvarande lägenhet eller till att

betala hyresgästen skadestånd. En möjlighet till

upprättelse bör också den hyresgäst kunna ha som

inte vill eller kan uppfylla oskäliga avtalsvillkor

som ställs på honom för att han skall få ett

hyreskontrakt och därför tackar nej till detta. Den

av utskottet efterlysta prövningsmöjligheten torde

ha sin viktigaste funktion genom det förebyggande

sätt varpå den verkar. En prövningsmöjlighet av det

slag utskottet förordat kan vara förenat med vissa

lagtekniska svårigheter. Utskottet anser det dock

som angeläget att de berörda frågeställningarna blir

föremål för en utrednings överväganden. Till

regeringen bör överlämnas att närmare utforma

utredningsuppdraget. Vad utskottet nu anfört bör

riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo411

(v) yrkande 1 om rätten att hyra en lägenhet som sin

mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 22 bort ha

följande lydelse:

22. beträffande rätten att hyra en lägenhet

att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo411 yrkande

1 som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,