Bet. 2000/01:BoU3

Bostadsutskottets betänkande

2000/01:BOU03

Hyresrätt, bostadsrätt och ägarlägenheter m.m.

Innehåll

Sammanfattning

Motionerna

Utskottet

Hemställan

Reservationer

2000/01

BoU3

Sammanfattning

I detta betänkande behandlar utskottet de

motionsförslag som väckts under allmänna

motionstiden 2000 och som avser hyreslagen och

bostadsrättslagens bestämmelser. Dessutom behandlas

motioner med förslag som avser att ägarlägenheter

och tredimensionell fastighetsindelning skall

införas.

Utskottet avstyrker samtliga motionsyrkanden.

Till betänkandet har fogats 15

reservationer och ett särskilt

yttrande.

Motionerna

I betänkandet behandlas de under allmänna

motionstiden 2000 väckta motionerna

2000/01:Bo230 av Rigmor Stenmark m.fl. (c) vari

yrkas:

1. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om att snarast

presentera lagförslag om ägarlägenheter i enlighet

med tidigare fattat riksdagsbeslut,

4. att riksdagen beslutar att bostadsrättslagen

(1991:614) 9 kap. 19 § skall ges följande lydelse:

En bostadsrättsförenings beslut att förvärva ett hus

för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall

fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt om

hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda

lägenheterna som omfattas av förvärvet har gått med

på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar

i bostadsrättsföreningen. Vid beräkning av antalet

lägenheter tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla

uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas

tillgängligt för hyresgästerna och ägaren av huset,

5. att riksdagen beslutar att 3 § andra stycket i

lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt skall ges följande

lydelse: att hyresgästerna i mer än hälften av de

uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig

intresserade av en ombildning av hyresrätt till

bostadsrätt och att dessa hyresgäster är medlemmar i

bostadsrättsföreningen,

8. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om en bättre

tillämpning av bruksvärdessystemet,

9. att riksdagen begär att regeringen tillsätter en

särskild utredning för att belysa möjligheter för

införande av flexibla hyresavtal med särskilt lång

bindningstid för hyresgäster.

2000/01:Bo233 av Ulla-Britt Hagström m.fl. (kd) vari

yrkas:

6. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om allmännyttans

hyresledande ställning,

7. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om att

hyresgästernas möjligheter till självförvaltning bör

öka,

11. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om att ombildning

till bostadsrätt kan ske om minst hälften av de

boende anger att de önskar det,

14. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om att

besittningsskyddet för hyresgästen inte försvagas,

16. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om att hyresgäst

och hyresvärd kan avtala om en förstagångshyra som

regleras genom mångårigt avtal.

2000/01:Bo234 av Rigmor Stenmark (c) vari yrkas:

4. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om

bruksvärdessystemet.

2000/01:Bo235 av Yvonne Ångström och Helena

Bargholtz (fp) vari yrkas:

4. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om att uppmuntra

omvandling från hyreslägenheter till bostadsrätter

samt vikten av en bättre blandning av olika

upplåtelseformer i områden där hyresrätten ofta är

den helt dominerande,

5. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om en mer flexibel

och differentierad hyressättning i tillämpningen av

bruksvärdesprincipen,

6. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om upphävande av

allmännyttan som förstahandsnorm för hyressättning.

2000/01:Bo402 av Knut Billing m.fl. (m, kd, c, fp)

vari yrkas:

1. att riksdagen beslutar att omedelbart införa

ägarlägenheter enligt av bostadsutskottet utformad

lagtext,

2. att riksdagen beslutar att införa

tredimensionell fastighetsbildning enligt av

bostadsutskottet utformad lagtext.

2000/01:Bo405 av Sten Lundström m.fl. (v) vari

yrkas:

2. att riksdagen begär att regeringen lägger fram

förslag till ändring av 46 § hyreslagen så att

orimliga vräkningar förhindras,

4. att riksdagen begär att regeringen bör återkomma

med förslag till skärpta regler kring

besittningsskyddet för innehavare av

andrahandskontrakt.

2000/01:Bo409 av Bengt Silfverstrand (s) vari yrkas

att riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om besittningsskydd vid

hyra av lokal.

2000/01:Bo411 av Gunnar Axén (m) vari yrkas att

riksdagen beslutar att avskaffa

hyresförhandlingslagen (1978:304) och 12 kap.

jordabalken.

2000/01:Bo414 av Bo Lundgren m.fl. (m) vari yrkas:

4. att riksdagen beslutar att införa

ägarlägenheter,

5. att riksdagen beslutar att avskaffa

allmännyttans hyresnormerande ställning,

7. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om en friare

hyressättning som stimulerar nyproduktion,

8. att riksdagen beslutar att återinföra kravet på

enkel majoritet för ombildning till bostadsrätt i

enlighet med vad som anförs i motionen.

2000/01:Bo415 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas:

1. att riksdagen beslutar att återinföra kravet på

enkel majoritet för ombildning till bostadsrätt i

enlighet med vad som anförs i motionen,

2. att riksdagen beslutar att utreda möjligheterna

att förstärka bostadsrättens pantvärde i enlighet

med vad som anförs i motionen,

3. att riksdagen beslutar att partiellt upphäva

förbudet mot dubbelupplåtelse i enlighet med vad som

anförs i motionen,

4. att riksdagen beslutar att ge panthavare,

juridisk eller fysisk person, som tar en

bostadsrättspant i anspråk, rätt till inträde i

bostadsrättsföreningen samt rätt till

andrahandsuthyrning i enlighet med vad som anförs i

motionen,

5. att riksdagen beslutar att ge en

pantförskrivning av bostadsrätt företräde framför

bostadsrättsföreningens fordringar avseende avgifter

i enlighet med vad som anförs i motionen,

6. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om

bostadsrättsföreningars självbestämmande över sina

stadgar.

2000/01:Bo416 av Marie Granlund m.fl. (s) vari yrkas

att riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad som i motionen anförs om behovet av

adekvat information vid handel med bostadsrätter.

2000/01:Bo417 av Karin Enström (m) vari yrkas:

1. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening att ett läges- och efterfrågestyrt

hyressättningssystem på sikt skall införas i

enlighet med vad i motionen anförs,

2. att riksdagen begär att regeringen lägger fram

förslag till ändring i hyreslagen för att möjliggöra

läges- och efterfrågestyrt hyressättningssystem på

nyproducerade bostäder i enlighet med vad som anförs

i motionen.

2000/01:Bo418 av Lars Lindblad (m) vari yrkas:

1. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om avskaffandet av

bruksvärdessystemet,

2. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om en fri,

marknadsbaserad hyressättning.

2000/01:A808 av Matz Hammarström m.fl. (mp) vari

yrkas:

41. att riksdagen begär att regeringen lägger fram

förslag till ändring i hyreslagen för att kunna

avhysa hyresgäster som har oetisk verksamhet såsom

porrklubbsverksamhet.

2000/01:N321 av Carl-Erik Skårman m.fl. (m) vari

yrkas:

3. att riksdagen begär att regeringen lägger fram

lagförslag till införande av tredimensionell

fastighetsbildning.

2000/01:Sf611 av Lennart Daléus m.fl. (c) vari

yrkas:

16. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om en bättre

användning av bruksvärdessystemet för hyressättning,

18. att riksdagen tillkännager för regeringen som

sin mening vad i motionen anförs om tillgång till

service och lokaler till rimliga priser i

bostadsområden.

Utskottet

Hyresrätt

Hyressättning

Ett flertal motionsförslag avser att

bruksvärdessystemet skall avskaffas eller förändras.

I Moderata samlingspartiets partimotion

2000/01:Bo414 yrkande 5 föreslås att allmännyttans

hyror skall avskaffas som förstahandsnorm och att

vid bruksvärdesprövning en jämförelse av hyrorna

skall ske utan hänsyn till ägarförhållandena. I

samma motion, yrkande 7, lämnas förslag om införande

av en friare hyressättning i syfte att stimulera

nyproduktionen. Enligt motionärerna bör den närmare

utformningen av systemet, om t.ex. hela eller delar

av beståndet skall omfattas av en initial

avreglering och i så fall under vilka former, bli

föremål för närmare överväganden. Hyran skall kunna

bindas genom ett flerårigt kontrakt. En viktig del

av systemet är enligt motionärerna att hyresgästerna

skall ha ett starkt besittningsskydd som

fastighetsägaren inte skall kunna kringgå genom

orimliga krav på hyreshöjningar. Domstol skall

därför kunna pröva hyrans rimlighet. Förslaget i

motion 2000/01:Bo417 (m) yrkandena 1 och 2 innebär

att ett läges- och efterfrågestyrt

hyressättningssystem på sikt skall införas

(marknadsmässig hyressättning). Som ett första steg

bör en ändring i hyreslagen genomföras för att

möjliggöra en läges- och efterfrågestyrd

hyressättning för nyproducerade bostäder

(marknadsmässig hyressättning) med syfte att

bostadsbyggandet snabbt skall öka. I motion

2000/01:Bo418 (m) yrkandena 1 och 2 föreslås ett

avskaffande av bruksvärdessystemet och införandet av

en fri, marknadsbaserad hyressättning. Utbud och

efterfrågan skall få möjlighet att mötas genom fri

hyressättning med utgångspunkt i vad människor är

beredda att betala för att få bo i en viss lägenhet.

Också i motion 2000/01:Bo233 (kd) yrkande 6 lämnas

förslag om att allmännyttan skall avskaffas som

förstahandsnorm. I samma motion, yrkandena 14 och

16, lämnas förslag om ett hyressättningssystem som

möjliggör avtal om en hyra som är relaterad till

efterfrågan på bostäder och som avspeglar

underhållsstandard och service m.m. Framför allt

gäller det att garantera framtidens utbud av

hyreslägenheter genom att det skapas ekonomiska

förutsättningar för nyproduktion. En kärnpunkt i

motionen är att hyresgästen och hyresvärden genom

ett mångårigt avtal skall kunna reglera

förstagångshyran. För att inte fastighetsägaren

skall kunna kringgå besittningsskyddet föreslås

tvister om hyran för följande avtalsperioder kunna

prövas i domstol.

I Centerpartiets partimotion 2000/01:Sf611 yrkande

16 lämnas förslag som innebär att hyressättningen i

högre grad bör spegla de olika förhållanden som

råder, dock utan att det är fråga om införande av

s.k. marknadshyror. Den mer flexibla tillämpning av

bruksvärdessystemet som förespråkas avses ge sänkta

hyror, bl.a. i eftersatta miljonprogramsförorter.

Också i motion 2000/01:Bo230 (c) yrkande 8 förordas

en förändring av bruksvärdessystemet. Syftet är att

förändringen skall leda till sänkta hyror i områden

som inte betraktas som prisvärda och att därmed

efterfrågan skall öka på lägenheter som annars

skulle stå tomma. Motionsförslaget omfattar också

att hyrorna för nybyggda lägenheter bättre skall

avspegla efterfrågan i syfte att öka byggandet. Även

beträffande lägenhetsbeståndet behövs enligt

motionärerna en hyressättning som i ökad

utsträckning tar hänsyn till efterfrågan och

faktiska kostnader. Ett förslag med inriktning på

att stimulera nybyggnationen återfinns också i

motion 2000/01:Bo234 (c) yrkande 4. Enligt motionen

bör en flexiblare tillämpning av eller ett

borttagande av bruksvärdessystemet i expansiva

områden ge denna effekt.

I motion 2000/01:Bo235 (fp) yrkandena 5 och 6

lämnas förslag om en mer flexibel och differentierad

hyressättning vid tillämpningen av

bruksvärdesprincipen så att systemet bättre lever

upp till 1968 års intentioner om en till

marknadsförhållandena anpassad hyresbildning. Syftet

är bl.a. att stimulera nyproduktion av hyresrätter.

Det förespråkas också en översyn med inriktning på

att allmännyttan inte skall utgöra förstahandsnorm

vid hyressättningen avseende dels beståndet, dels

nyproduktionen.

Hyreslagens bruksvärdesreglering innebär att hyran

skall fastställas till skäligt belopp. En hyra är

inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre

än hyran för lägenheter som med hänsyn till

bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen skall

främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs

och förvaltas av allmännyttiga företag.

Utskottet har tidigare (bet. 1998/99:BoU3) givit

uttryck för att det finns anledning att uppmärksamma

bruksvärdesregelns tillämpning och utformning dock

utan annat syfte än att bruksvärdesregeln på ett

effektivt sätt skall garantera hyresgästerna skäliga

hyresnivåer och därmed även fortsättningsvis kunna

upprätthålla hyresgästernas besittningsskydd.

Utskottet förutsatte att regeringen skulle ta de

initiativ som behövdes.

En särskild utredare har genomfört en utvärdering

av bruksvärdessystemet (SOU 2000:33). En

sammanfattande slutsats av de studier som genomförts

är att samspelet mellan bruksvärdessystemet,

hyresförhandlingslagen och allmännyttans roll som

förstahandsnorm resulterar i en förhållandevis god

måluppfyllelse. Samtidigt konstateras det att

systemet är utsatt för spänningar som kan relateras

till ökad individualisering av hyreskontakten,

minskad nyproduktion inom allmännyttan och allmänt

sett förändrade ekonomiska förutsättningar.

Resonemang förs i betänkandet om vissa begränsade

förändringar av bruksvärdessystemet.

Diskussionsförslagen avser bl.a. avskaffandet av

allmännyttan som förstahandsnorm och att

bruksvärdesregeln inte skall tillämpas på

nyproduktion under en s.k. karenstid. Utredningen

har remissbehandlats och bereds nu inom

Regeringskansliet.

Med hänsyn till den pågående beredningen inom

Regeringskansliet finns det enligt utskottets mening

inte skäl för riksdagen att nu i sak ta ställning

till de motioner som rör systemet för

hyressättningen. Utskottet avstyrker således

motionerna 2000/01:Bo414 (m) yrkandena 5 och 7,

2000/01:Bo417 (m), 2000/01:Bo418 (m), 2000/01:Bo233

(kd) yrkandena 6, 14 och 16, 2000/01: Sf611 (c)

yrkande 16, 2000/01:Bo230 (c) yrkande 8,

2000/01:Bo234 (c) yrkande 4 samt 2000/01:Bo235 (fp)

yrkandena 5 och 6 om bruksvärdessystemet.

Dröjsmål med hyran

I motion 2000/01:Bo405 (v) yrkande 2 förslås att en

översyn görs av 46 § hyreslagen i vad den avser

hyresgästens rätt till förlängning av sitt

hyresavtal när hyresgästen försummat att betala

hyran. Enligt motionärerna borde en rimlig ordning

vara att en betalningspåminnelse ges och att

därefter någon form av straffavgift utgår. Ingen

borde kunna avhysas enbart på grund av försenade

hyresinbetalningar.

I en av riksdagen relativt nyligen behandlad

proposition gjorde regeringen en bedömning av om

sanktionsreglerna vid betalningsförsummelse borde

ändras (prop. 1997/98:46). Den utredning som låg

till grund för propositionen hade inte föreslagit

någon ändring av dessa regler (SOU:1996:148).

Sammanfattningsvis ansåg regeringen att det inte

finns anledning att anta att det är lagreglerna i

sig som är anledning till det ökade antalet

avhysningar, som då kunde konstateras, och att det

därför inte bör göras några lagändringar. Regeringen

hade också konstaterat att hyresvärdarna endast i

undantagsfall låter verkställa en avhysning om

skulden betalas. Utskottet har i allt väsentligt

intagit motsvarande ståndpunkt vid sin behandling av

förslag om att regelsystemet skall förändras, bl.a.

i betänkande 1998/99:BoU3.

Hyreslagens sanktionsregler utgör resultatet av en

avvägning mellan hyresvärdens berättigade intresse

av att erhålla hyra och hyresgästens motstående

intressen av att inte behöva förlora sin hyresrätt.

Också i en förlängningstvist kan förverkande göras

gällande. Förverkandereglerna innebär att

hyresgästen påminns om sin skuld och att han har en

relativt lång tid på sig att t.ex. komma överens om

en avbetalningsplan med hyresvärden eller att på

något sätt skaffa fram pengar. Socialnämnden kan

genom ett betalningsåtagande se till att hyresgästen

återvinner hyresrätten. Det finns en s.k.

ventilregel som innebär ett skydd för hyresgästen om

något oförutsett skulle hindra honom från att betala

hyran under återvinningsfristen. I fråga om

betalningsförsummelse som inte lett till förverkande

finns möjligheter för hyresnämnden att ta hänsyn

till långt fler omständigheter vid sin bedömning än

i ett förverkandefall. Ytterst är det också då fråga

om en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens

intressen. Enligt utskottets mening saknas skäl att

anse att den praxis som utbildats i

förlängningstvister skulle vara så sträng mot

hyresgästerna att det finns anledning att med

lagstiftning förändra den. Det bör i vart fall inte

komma i fråga att ersätta dagens sanktionssystem med

straffavgifter, såsom motionärerna föreslagit,

eftersom det ofta rör sig om hyresgäster med dålig

ekonomi och dessa avgifter skulle brista i

effektivitet och dessutom försvåra många

hyresgästers möjlighet att få rätsida på sin

ekonomi.

Vid en sammantagen bedömning av det gällande

regelsystemet finner utskottet inte skäl att lämna

förslag om att det skall förändras i enlighet med

motionsförslaget. På grund härav avstyrker utskottet

motion 2000/01:Bo405 (v) yrkande 2 om dröjsmål med

hyran.

Hyrestid

I motion 2000/01:Bo230 (c) yrkande 9 föreslås

utredningsinsatser till belysande av flexibla

hyresavtal med möjligheter att binda hyresgästen

under en längre tid. Syftet med de påtänkta

regelförändringarna är bl.a. att hyresgästerna skall

ta ett rimligt ekonomiskt ansvar när lägenhetens

standard och utformning i mer långtgående fall

individuellt anpassats till dem, vilket skulle öka

möjligheterna för hyresgästerna att bestämma hur

bostäderna skall se ut. En enligt motionärerna

tänkbar lösning är att det skall krävas en av

hyresnämnden godkänd avskrivningsplan för de

kostnader som hyresvärden lägger ned på en lägenhet.

På så sätt skall förhindras att en hyresgäst binds

på ett oskäligt vis.

Vissa hyresvärdar erbjuder olika former av tillval

till lägenhetens grundstandard. Det förekommer också

i större utsträckning än tidigare att lägenheter mer

eller mindre skräddarsys för en viss hyresgästs

räkning. Det har också blivit vanligt att lägenheter

planeras och byggs med tanke på att de skall vara

anpassningsbara till olika hyresgästers önskemål.

En bostadshyresgäst har enligt hyreslagen rätt att

på egen bekostnad i lägenheten utföra målning,

tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskas

bruksvärdet av åtgärderna har hyresvärden rätt till

ersättning för skadan. Hyresgästens rättigheter kan

avtalas bort i vissa fall när det gäller en

förhyrning av ett enfamiljshus eller en bostadsrätt

(24 a § hyreslagen).

Hyresavtal ingås vanligen för obestämd tid, vilket

hyreslagen också anger som huvudregel, men kan också

ingås för bestämd tid, t.ex. ett eller två år (3 §

hyreslagen). Hyreslagens regler om uppsägningstid

och ikraftträdandet av nya hyresvillkor är ganska

invecklade. I hyreslagen har införts regler som

medför att hyresavtal med lång löptid inte i någon

nämnvärd utsträckning inskränker hyresgästens

möjligheter att få avtalet att upphöra eller att få

till stånd villkorsförändringar. En bostadshyresgäst

kan alltid bringa avtal både på bestämd och obestämd

tid att upphöra i vart fall till det månadsskifte

som inträffar efter att tre månader förflutit räknat

från uppsägningen (5 § hyreslagen). En hyresgäst kan

normalt få till stånd ändrade hyresvillkor med samma

tidsperspektiv räknat från dagen för när han gav in

ansökan till nämnden. Som undantag från den angivna

huvudregeln kan nämnas att om avtalet löper på

längre tid än ett år så kan någon villkorsändring

inte träda i kraft under hyresförhållandets första

år. För tidsobestämda avtal gäller att ett avtalat

villkor måste gälla i sex månader innan ett ändrat

villkor kan träda i kraft i dess ställe (55 c §

hyreslagen). Använder sig hyresgästen av

hyresförhandlingslagens prövningsmöjligheter av

hyresvillkoren gäller andra regler om

ikraftträdandet av nya hyresvillkor.

I utredningsbetänkandet På de boendes villkor -

allmännyttan på 2000-talet (SOU 1999:148)

konstateras att en kort bindningstid (hyresgästen

kan få avtalet att upphöra med kort varsel) är en av

hyresrättens fördelar. Samtidigt förespråkas att det

bör vara möjligt att teckna avtal på bestämd tid,

högst tio år, utan möjlighet till uppsägning i

förtid. En nackdel med korta avtal anges vara att de

leder till högre kostnader och därmed högre hyra för

alla hyresgäster. En annan nackdel som förs fram är

att hyresvärden drar sig för att göra individuella

anpassningar av investeringskaraktär. För att ett

avtal med lång bindningstid inte skall vara oskäligt

mot hyresgästen bör ändå hyresgästen ha viss

möjlighet att frånträda avtalet. Hyresnämnden skall

under vissa förutsättningar kunna medge förkortad

avtalstid, i vissa fall kopplat till att hyresgästen

betalar hyresvärden ersättning. Ett tidsbestämt

avtal avses också helt skydda hyresgästen mot av

denne inte önskade förbättrings- och

ändringsarbeten. Allbo-kommitténs direktiv (dir

1999:110) omfattar även den nu behandlade

frågeställningen. Utredningen förväntas senast den

16 november lämna ett delbetänkande. Någon tidsplan

för dess arbete därefter är ännu inte fastställd.

Enligt motionärerna är ett viktigt instrument för

att bl.a. utöka möjligheterna till en individuell

utformning av hyreslägenheterna att hyresgästen

skall kunna bindas till hyresavtalet under betydligt

längre tid än vad hyreslagen tillåter. Hyreslagens

regler medger en hyresgäst att med relativt kort

varsel avflytta från en lägenhet utan vidare

förpliktelser. Motionen synes bygga på den

förutsättningen att lägenheten efter genomförda

förändringar inte längre har samma gångbarhet på

marknaden som tidigare och att hyresvärden behöver

skydda sig mot detta genom en för hyresgästen lång

bindande hyrestid. Även om en lång avtalstid kan te

sig skälig när hyresavtalet ingås kan en hyresgästs

livssituation ändras avsevärt under löptiden. Det

finns enligt utskottets mening anledning att hysa

vissa tvivel om lämpligheten av den i motionen

föreslagna ordningen. Det nämnda utredningsförslaget

innehåller en lösning på denna problematik.

Enligt utskottet finns det anledning för riksdagen

att avvakta de överväganden som görs beträffande den

i motionen väckta frågeställningen och därför inte

nu bedöma motionsförslaget i sak. Utskottet

avstyrker därför motion 2000/01:Bo230 (c) yrkande 9

om hyrestiden.

Andrahandsuthyrning

I motion 2000/01:Bo405 (v) yrkande 4 lämnas förslag

om införandet av skärpta regler kring

besittningsskyddet för innehavare av "soci-

ala/kommunala" andrahandskontrakt där krav ställs

upp som har med vård och tillsyn att göra. Enligt

motionärerna måste de boende ges rimliga möjligheter

att komma in på den reguljära bostadsmarknaden.

Kommunen har rätt att utan hyresvärdens medgivande

eller hyresnämndens tillstånd i andra hand upplåta

en lägenhet den hyr (39 § andra stycket hyreslagen).

En andrahandshyresgäst har inte något

besittningsskydd, om hyresförhållandet upphör innan

det varat två år i följd (45 § första stycket 1

hyreslagen). Iakttar hyresvärden gällande hyres- och

uppsägningstid är en andrahandshyresgäst skyldig att

flytta, oavsett hyresvärdens skäl för uppsägningen.

Vid längre hyresförhållanden kan hyresgästen ha

avstått från sitt besittningsskydd. Har hyresnämnden

godkänt ett avstående av besittningsskydd föreligger

inte något skydd vad gäller en uppsägning som

grundas på de omständigheter som föranlett

avståendet.

Även om ett andrahandsavtal är förenat med

besittningsskydd är det i allmänhet svagare än när

det gäller ett förstahandskontrakt. Det ligger så

att säga i sakens natur att andrahandsavtal inte

skall gälla på samma sätt som avtal i första hand.

En andrahandshyresgästs rätt till lägenheten faller

i och med att förstahandshyresgästens avtal upphör,

t.ex. på grund av uppsägning.

I ett nyligen avgivet utredningsbetänkande har 1997

års hyreslagstiftningsutredning (SOU 2000:76)

föreslagit att en hyresgäst som hyr en bostad i

andra hand av en hyresvärd som i sin tur har hyrt

den tillsammans med minst två ytterligare lägenheter

för att hyra ut dem i andra hand (blockhyra), skall

ha besittningsskydd även under de två första åren.

Förslaget berör en del av de hyresgäster som

motionen avser, men torde inte innebära en reell

förändring av de förhållanden motionärerna avser.

Skälet till detta är bl.a. att

andrahandshyresgästens avstående av sitt

besittningsskydd kan göras till förutsättning för

förhyrningen.

Enligt nu gällande regler skyddas

andrahandshyresgäster under de två första åren av

hyresförhållandet i sin besittning endast av de

regler som gäller om hyres- och uppsägningstider. Är

hyrestiden mycket kort betyder det att hyresgästen

kan förlora sin lägenhet mycket snabbt. Hans

möjligheter att få sina hyresvillkor ändrade

påverkas på ett praktiskt plan av att han kan sägas

upp utan att han har några lagliga möjligheter att

få sitt hyresavtal förlängt. Kontrakten utgör

vanligen tillsammans med andra åtgärder ett led i

samhällets insatser för att den enskilde skall få

det stöd, den vård eller annan hjälp han behöver.

Hur samhällets insatser närmare skall utformas är

och bör naturligtvis vara individuellt betingade.

Enligt socialtjänstlagen skall den verksamhet som

bedrivs som socialtjänst i samtliga fall bygga på

respekt för människors självbestämmanderätt och

integritet. Vanligen torde hyresrättsliga

överväganden av gängse slag inte utan vidare kunna

appliceras på de hyreskontrakt det är fråga om.

Ibland reagerar en hyresgäst mot de villkor som

gäller för hans fortsatta boende eller mot

tillämpningen av dessa. Det har framgått att det

ofta saknas möjligheter för honom att enligt

hyreslagen ta strid i frågan. I övrigt torde

hyresgästen i allt väsentligt endast genom

Riksdagens ombudsmäns verksamhet och annan tillsyn

över socialtjänsten och annan myndighetsutövning

kunna få till stånd ett ingripande mot sådana

uppställda villkor för ett fortsatt boende som inte

är godtagbara.

Kommittén för hemlösa (SOU 2000:14) har behandlat

förhållandena på den sekundära bostadsmarknaden och

uttalat att det är väsentligt att kom-munerna

tillsammans med berörda bostadsföretag ingår en

överenskommelse där formerna och villkoren för

andrahandskontrakt klargörs. Det bedömdes som

oacceptabelt att hyresgäster med andrahandskontrakt

hos socialtjänsten vilka har skött sig klanderfritt,

skall nekas förstahandskontrakt och därmed under

obegränsad tid tvingas underkasta sig onormala

hyresvillkor.

Utskottet kan utan vidare ställa sig bakom de

uttalanden kommittén gjort. Förhoppningsvis kan de

till kommunerna och bostadsföretagen ställda

förslagen leda till förbättringar varigenom

motionsförslaget åtminstone delvis skulle bli

tillgodosett. Utskottet är nu inte berett att

föreslå utredningsinsatser om förändringar av

hyreslagen i anledning av motionen. Motion 2000/01:

Bo405 (v) yrkande 4 om vissa andrahandshyresgästers

besittningsskydd avstyrks därför.

Grund för uppsägning

Genom Miljöpartiets partimotion 2000/01:A808 yrkande

41 väcks förslag om att en hyresvärd skall ha

möjlighet att få en hyresgäst avhyst om denne i sin

lägenhet bedriver oetisk verksamhet såsom en

porrklubb. Motionärerna pekar på att en del

hyresvärdar blir lurade att hyra ut till verksamhet

som verkar vara etisk men som visar sig vara något

annat, vilket sedan drabbar de grannboende. I den

förordade översynen av regelverket bör enligt

motionen definitionen av oetisk särskilt

uppmärksammas så att vissa grupper inte

diskrimineras. Det gäller att se till att t.ex.

nattklubbar för homosexuella, som i vissa kretsar

skulle kunna räknas som oetisk verksamhet, inte

kommer att omfattas av de nya reglerna.

I det slutbetänkande 1997 års

hyreslagstiftningsutredning lagt fram (SOU 2000:76)

har behandlats frågan om snabba beslut om

avflyttning i de fall en hyresrätt förverkats. Som

ett exempel där detta behov gör sig gällande angavs

i utredningens direktiv allvarliga

ordningsstörningar vid grava avvikelser från det

avtalade ändamålet för förhyrningen såsom då en

lokal i strid med vad som avtalats används som

pornografisk klubb. Utredningen har föreslagit att

det skall bli möjligt att meddela

verkställighetsförordnande (ett beslut om avhysning

får verkställas även om det inte vunnit laga kraft)

i en vid hyresnämnden förd förlängningstvist

avseende en bostadslägenhet i de fall hyresrätten

förverkats. Avsikten är framför allt att åstadkomma

att övriga hyresgäster i huset besparas oacceptabla

störningar, våld eller hot om våld. Utredningen

anser däremot inte att det skall införas

bestämmelser om interimistiska beslut om avflyttning

i förverkandetvister som handläggs vid domstol. Inte

heller de s.k. förverkandegrunderna bör enligt

utredningen ändras i syfte att snabba på beslut om

avflyttning. Utredningen pekar på de möjligheter

domstol har att meddela verkställighetsförordnande

samt förordna om säkerhetsåtgärd. Utredningen bereds

nu inom Justitiedepartementet.

Utskottet anser inte att det finns tillräckliga

skäl att i hyreslagen införa en allmänt verkande

regel om att en av en hyresgäst bedriven

porrklubbsverksamhet, eller annan oetisk verksamhet,

utgör grund för att säga upp och avhysa hyresgästen

från den lägenhet där verksamheten bedrivs. Gällande

rätt ger en hyresvärd vissa möjligheter att ingripa

mot sådan verksamhet. En hyresrätt kan förverkas om

lägenheten helt eller till väsentlig del används för

näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är

brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till

en inte oväsentlig del. Förverkande kan också ske om

lägenheten används för tillfälliga sexuella

förbindelser mot ersättning (42 § första stycket 9

hyreslagen). En hyresvärd kan också ha rätt att säga

upp hyresgästen, om en ändamålsbeskrivning

beträffande en lokals användning tagits in i

hyreskontraktet och lokalen används i strid med vad

som bestämts. En bostadslägenhet får i princip inte

användas som annat än bostad, och en otillåten

användning kan utgöra grund för vräkning. Om en

verksamhet orsakar störningar för andra hyresgäster

i huset kan hyresvärden ingripa mot den för

störningarna ansvariga hyresgästen. De hyresgäster

som blivit störda kan göra olika påföljder gällande

mot hyresvärden, vilket kan fungera som

påtryckningsmedel mot denne för att agera mot den

för störningarna ansvariga hyresgästen. När en

porrklubbsverksamhet beskrivs som problematisk

består det egentliga problemet i vissa fall av att

en mindre nogräknad hyresvärd inte önskar ingripa

mot verksamheten beroende på att det finns stora

pengar att tjäna på uthyrningen. Den av motionärerna

önskade lagändringen löser, enligt utskottets

mening, inte denna typ av problem.

Det nämnda utredningsförslaget torde delvis komma

att tillgodose vad som förespråkas i motionen. Med

hänvisning till den beredning som nu sker av

utredningsförslaget och vad utskottet i övrigt

anfört avstyrker utskottet förslaget i motion

2000/01:A808 (mp) yrkande 41 om porrklubbsverksamhet

m.m. som grund för uppsägning.

Hyreslagstiftningen i stort

I motion 2000/01:Bo411 (m) föreslås att

hyresförhandlingslagen och hyreslagen skall

avskaffas.

Ett totalt avskaffande av hyreslagstiftningen

framstår som så orealistiskt att det inte erfordrar

närmare överväganden. Motionen avstyrks.

Självförvaltning

I motion 2000/01:Bo233 (kd) yrkande 7 föreslås att

hyresgästernas möjligheter till självförvaltning bör

öka bl.a. så att hyresförhandlingslagen ger mindre

grupper i ett enstaka hus, eller t.o.m.

hyresgästerna i någon enstaka trappuppgång,

möjlighet att tillsammans med hyresvärden utforma

ett system för självförvaltning.

Den 1 juli 1997 infördes i hyresförhandlingslagen

bestämmelser avseende kollektiva avtal om öppna

system för självförvaltning. Samtidigt gjordes viss

mindre ersättning till hyresgästerna för deras

deltagande skattefri (prop. 1996/97:119, yttr.

1996/97:BoU8y).

I den utredning som ligger till grund för

betänkandet På de boendes villkor (SOU 1999:148)

ingick att särskilt redovisa förslag till åtgärder

som stimulerar ökad självförvaltning. Utredaren

konstaterar att skattelagsändringarna i förhållande

till sitt syfte, bl.a. att främja självförvaltning,

haft motsatt effekt. Trots att utredarens uppdrag

inte omfattade skattefrågorna uttalades att taket

för skattefrihet bör höjas och schabloniseras samt

att förbudet mot olika ersättning för dem som deltar

i självförvaltningen tas bort. Utredaren föreslog

inte någon ändring i hyresförhandlingslagen. I

Allbo-kommitténs uppdrag (dir. 1999:110) ingår att

arbeta vidare med frågor om självförvaltning och

annat boinflytande.

Fastighetsbeskattningskommittén (SOU 2000:34) har

uttalat att det faktum att den som äger sin bostad

har större möjligheter att förvalta den genom eget

obeskattat arbete än en hyresgäst inte utgör någon

skattemässig neutralitetsbrist och bör därför inte

hanteras genom kompensatoriska justeringar i

inkomstbeskattningen. I stället bör lösningar sökas

i åtgärder som ökar hyresgästernas möjligheter till

självförvaltning på likartade villkor som för

egnahemsägare. I vilken utsträckning en ökad

användning av förvaltningsmodellen skall stimuleras

genom förändring av skattelagstiftningen låg utanför

utredningens uppdrag. Utredningen betonade dock rent

allmänt vikten av att stimulera till ökade

möjligheter till självförvaltning för hyresgäster i

syfte att sänka boendekostnaderna.

Under riksmötet 1998/99 (bet. BoU2) gav riksdagen

regeringen till känna att kooperativ hyresrätt bör

införas som ny upplåtelseform. Hyresmodellen

(tidigare kallad arrendemodellen) innebär att

praktiskt taget hela fastighetsförvaltningen kan

föras över från fastighetsägaren till hyresgästerna.

Ägarmodellen innebär att också äganderätten förs

över. Den utredning som blivit resultatet av

riksdagens tillkännagivande kommer inom kort att

överlämna sitt betänkande till regeringen.

Utskottet ser gärna att självförvaltning som

förvaltningsform utvecklas. Ett stort ansvar för

detta ankommer på hyresmarknadens parter. Dessa kan

genom överenskommelser anpassa

självförvaltningsverksamheten så att den tillgodoser

önskemålen hos de boende i olika bostadsområden

eller hus. Utskottet är inte berett att nu förorda

ytterligare utredningsinsatser i fråga om

självförvaltning utan anser att det finns skäl att

avvakta vad de avslutade och pågående utredningarna

kan leda till. Utskottet avstyrker med hänvisning

till det sagda motion 2000/01:Bo233 (kd) yrkande 7

om självförvaltning.

Lokalhyra

I motion 2000/01:Bo409 (s) lämnas förslag om att

lokalhyresgästernas besittningsskydd som huvudregel

skall göras direkt på liknande sätt som gäller för

bostadshyresgäster. Undantag skall göras, om det är

rimligt med hänsyn till skillnaderna mellan

bostadshyresavtal och lokalhyresavtal. Motionären

påpekar att det vanligen är fråga om småföretagare

som behöver ett stärkt skydd och att de skadestånd

som upprätthåller det indirekta besittningsskyddet

är för små.

En lokalhyresgäst har endast ett indirekt verkande

besittningsskydd. Hyresgästen får lämna lokalen vid

hyrestidens utgång om parterna inte kommer överens

om en förlängning av hyresavtalet. Har hyresvärden

för en förlängning krävt villkor som inte är skäliga

blir hyresvärden skyldig att ersätta hyresgästen för

den förlust som följer av att hyresavtalet upphört.

Detsamma gäller om hyresvärden utan befogad

anledning vägrar att förlänga hyresavtalet.

Motsvarande gäller om hyresgästen säger upp avtalet

för villkorsändring och parterna inte kan enas om de

fortsatta villkoren.

En av hyresvärden begärd hyra är inte att anse som

skälig om den ligger över marknadshyra. Hyresnämnden

kan i samband med medling avge yttrande om

marknadshyran. Ett sådant yttrande har s.k.

presumtionsverkan i en efterföljande tvist om

ersättning på grund av hyresförhållandets

upplösning. När marknadshyra bestäms skall man

främst beakta hyran för närmast jämförliga lokaler

på orten. I första hand görs en jämförelseprövning,

i andra hand en skälighetsbedömning. Ett skadestånd

skall enligt en schablonregel bestämmas till en

årshyra för lokalen, maximalt fyra basbelopp.

Hyresgästen skall med vissa undantag i skälig

omfattning ersättas för en förlust som överstiger

nämnda belopp.

1997 års hyreslagstiftningsutredning (SOU 2000:76)

har övervägt vissa mer begränsade frågor om

lokalhyresreglerna. För att besittningsskyddet vid

obefogad uppsägning inte i så hög grad skall vara

beroende av hyresgästens verksamhet och lönsamhet

samt hyrans storlek, föreslår utredningen att

minimiskadeståndet vid obefogad förlängningsvägran

utan begränsning skall uppgå till en årshyra. Enligt

utredningen kommer förslaget att leda till att

småföretagare, nystartade företag som inte har

hunnit ge någon vinst och ideella föreningar, som

hyr dyra lokaler, kommer att få ett starkare

besittningsskydd. Enligt utredningen ger förslaget

också vissa andra positiva effekter, bl.a. kommer

det att verka återhållande på hyreskrav. Vidare

föreslås bl.a. att hyresnämnden när den yttrar sig

om marknadshyra skall kunna pröva om de övriga

villkor som hyresvärden kräver för förlängning är

skäliga och bortse från oskäliga villkor när den

bestämmer vad som är skälig hyra. Förslaget är

avsett att motverka oskäliga villkor på överhettade

marknader. Utredningen har också haft i uppdrag att

undersöka hur jämförelseprövningen går till.

Utredningen föreslår en mindre förändring av hur

denna prövning skall gå till. När det gällde

bestämmelsen om att marknadshyra utgör norm vid

bestämning av om en krävd hyra skall anses skälig,

saknas enligt utredningen anledning att föreslå

ändring.

Lokalhyresreglerna gäller lika för en hyresgäst

oavsett om denne är en ensamföretagare eller ett

stort företag. Dessa företagare har väsentligt olika

förutsättningar att ta till vara sina intressen i

förhållande till i vart fall de stora och

professionella fastighetsägarna. Utskottet delar den

omtanke motionären ger uttryck för beträffande de

mindre näringsidkarnas situation. En viktig fråga

som tas upp i motionen gäller den ersättning

hyresgästen har rätt till. Kritik har framförts mot

att ersättningarna ofta inte täcker all den skada

som hyresgästen drabbas av vid en

förlängningsvägran. För närvarande bereds inom

Regeringskansliet det nämnda utredningsbetänkandet

vilket bl.a. avser regelförändringar som syftar till

att besittningsskyddet stärks i viss utsträckning.

Utskottet anser att resultatet av denna beredning

bör avvaktas innan riksdagen närmare tar ställning

till de olika frågor som motionen väcker. Med

hänvisning till detta avstyrker utskottet motion

2000/01:Bo409 (s) om lokalhyresgästernas

besittningsskydd.

I Centerpartiets partimotion 2000/01:Sf611 yrkande

18 lämnas förslag om att lokalhyreslagstiftningen

bör ses över så att mindre serviceföretag inte

drabbas av oskäliga hyreshöjningar för att inte

tillgången till service i ett bostadsområde skall gå

förlorad.

Den ovan nämnda utredningens överväganden

innefattar olika ställningstaganden till hur

besittningsskyddet kan stärkas och också i viss

utsträckning till hyressättningsfrågor. Utskottet

anser att beredningen av utredningsbetänkandet bör

avvaktas innan riksdagen närmare tar ställning till

den i motionen aktualiserade frågeställningen.

Motion 2000/01:Sf611 (c) yrkande 18 om hyran för

mindre serviceföretag avstyrks därför.

Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

Majoritetsreglerna

I bostadsrättslagen (1991:614) regleras

förutsättningarna för en bostadsrättsförenings

beslut om att förvärva ett hus för ombildning av

hyresrätt till bostadsrätt. Beslutet är giltigt om

hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda

lägenheterna som omfattas av förvärvet har gått med

på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar

i föreningen. Innan beslutet fattas skall en

ekonomisk plan upprättas och hållas tillgänglig för

medlemmarna. Ett beslut som fattats i strid med

lagens bestämmelser är ogiltigt (9 kap. 19-21 §§

bostadsrättslagen). Inskrivningsmyndigheten skall

beakta ogiltighetspåföljden vid prövningen av

föreningens ansökan om lagfart. En ansökan skall

avslås om det är uppenbart att förvärvet är ogiltigt

(20 kap. 6 § 10 jordabalken).

Hyresgästerna har före andra köpare rätt att

förvärva den fastighet de bebor för ombildning till

bostadsrätt. En förutsättning för att hyresgästerna

skall kunna utnyttja sin rätt är att de har bildat

en bostadsrättsförening och att föreningen har gjort

en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för

anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel.

En sådan intresseanmälan kan göras om hyresgästerna

i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna

skriftligen har förklarat sig intresserade av en

ombildning. Så länge en sådan anmälan gäller får

fastighetsägaren normalt inte överlåta fastigheten

till någon annan köpare, om inte föreningen genom

ett hembud först har erbjudits att förvärva

fastigheten (lagen, 1982:352, om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt -

den s.k. ombildningslagen).

Genomförs en ombildning skyddas den hyresgäst som

inte vill delta i denna på olika sätt. Hyresgästen

får bo kvar i lägenheten med bostadsrättsföreningen

som ny hyresvärd. Föreningen kan inte upplåta

bostadsrätt till lägenheten så länge

hyresförhållandet består (förbudet mot

dubbelupplåtelse). Hyresgästens besittningsskydd

består liksom dennes rätt att använda lägenheten för

att genom byte få en annan bostad. Också i övrigt

har hyresgästen samma rättigheter gentemot

bostadsrättsföreningen som vilken hyresgäst som

helst.

De regler som nu föreskriver ett krav på en

kvalificerad majoritet för ombildning har gällt

sedan den 1 juli 1999. Dessförinnan hade under några

år gällt ett mindre långtgående majoritetskrav som

innebar att mer än hälften av hyresgästerna i de

uthyrda lägenheterna måste stå bakom ombildningen

(oftast omnämnt som ett krav på enkel majoritet).

I flera motioner lämnas förslag som går ut på att

de före den 1 juli 1999 gällande reglerna, som

innebar krav på enkel majoritet, skall återinföras.

Det gäller Moderata samlingspartiets partimotion

2000/01:Bo414 yrkande 8, motionerna 2000/01:Bo415

(m) yrkande 1, 2000/01:Bo233 (kd) yrkande 11 (som

detta yrkande får förstås), 2000/01:Bo230 (c)

yrkandena 4 och 5 samt 2000/01:Bo235 (fp) yrkande 4.

M- och c-motionernas förslag innebär att riksdagen

omedelbart skall anta de lagregler som föreslås.

Vid riksdagsbehandlingen av de nu gällande reglerna

med krav på en kvalificerad majoritet ställde sig

utskottet bakom propositionens lagförslag i frågan.

Regeringsförslaget antogs slutligen av riksdagen i

enlighet med vad utskottet föreslagit (bet.

1998/99:BoU10 och 1998/99:KU27).

Eftersom utformningen av ombildningsreglerna vilar

på överväganden av bl.a. boendedemokratisk natur bör

i detta sammanhang uppmärksammas att Allbo-

kommitténs uppdrag (dir. 1999:110) omfattar frågor

om nya former för ägande och inflytande för

hyresgästerna. En särskild utredare kommer inom kort

att lägga fram ett förslag om en permanentning av

den kooperativa hyresrätten som upplåtelseform

omfattande både den s.k. ägarmodellen och

hyresmodellen (tidigare kallad arrendemodellen).

Utskottet har utförligt redovisat sina skäl för att

tillstyrka de nu gällande lagbestämmelserna i sitt

betänkande 1998/99:BoU10. Det saknas anledning för

utskottet att nu inta en annan ställning. Utskottet

avstyrker därför motionerna 2000/01:Bo414 (m)

yrkande 8, 2000/01:Bo415 (m) yrkande 1,

2000/01:Bo233 (kd) yrkande 11, 2000/01:Bo230 (c)

yrkandena 4 och 5 samt 2000/01:Bo235 (fp) yrkande 4

om majoritetskravet vid ombildning till bostadsrätt.

Förbudet mot dubbelupplåtelse

I motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 3 föreslås att

förbudet mot dubbelupplåtelse bör slopas i de fall

ett kommunalt bolag äger ett hus som ombildas till

bostadsrätt så att till kommunen eller bolaget kan

upplåtas bostadsrätt oavsett ett pågående

hyresförhållande. Förslaget syftar främst till att

ombildning skall underlättas. Enligt motionärerna är

en ökad ombildning till bostadsrätt särskilt

angelägen i ensidigt sammansatta bostadsområden,

vilka ofta är dominerade av kommunalt ägda hyreshus.

Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att

bostadsrätt inte får upplåtas till en lägenhet som

är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 §

bostadsrättslagen). Bostadsrätt kan dock upplåtas

till en hyresgäst som önskar få sin hyresrätt

omvandlad till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa

fall försvåra ombildningen till bostadsrätt.

Förbudet har behandlats vid många olika tillfällen.

Bl.a. skedde det i en departementspromemoria om s.k.

bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I

promemorian bedömdes att förbudet inte skulle tas

bort eftersom detta skulle kunna innebära oklarheter

och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda

till rättsförluster för hyresgäster i

bostadsrättslägenheter. Bakgrunden till den

bedömningen är att hyreslagen i vissa avseenden

särreglerar uthyrning av bostadsrättslägenheter,

bl.a. vad gäller hyresgästens besittningsskydd.

Utskottet har flera gånger tidigare avstyrkt

motsvarande motionsyrkande (senast i bet.

1999/2000:BoU3). Utskottet har då ansett - liksom

redovisats i promemorian - att negativa effekter

skulle uppstå om förbudet togs bort helt eller

delvis. Ett partiellt förbud skulle dessutom, för

att skydda hyresgästerna, behöva medföra ett förbud

för kommunen eller dess bolag att överlåta

bostadsrätten.

Utskottet finner inte anledning att ändra

uppfattning i frågan. Utskottet avstyrker motion

2000/01:Bo415 (m) yrkande 3 om ett partiellt

upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse.

Bostadsrätt

Information vid köp

Förslaget i motion 2000/01:Bo416 (s) avser att

säkerställa att adekvat information lämnas inför ett

köp av en bostadsrätt. Informationen skall

obligatoriskt vid all försäljning omfatta säljarens

redovisning bl.a. av följande. En uppställning över

föreningens lån omfattande skuldbelopp, bindetid,

omsättningstidpunkt, räntesats och årlig amortering.

Uppgift om föreningens räntebidrag, föreningens egna

medel både vad gäller kontanter och inlånat kapital,

taxeringsvärde, andelstalet redovisat i procent,

föreningens totala ytor fördelade på bostäder

respektive lokaler samt en tioårig kalkyl för

föreningens ekonomi där även den långsiktiga

underhållsplanen vägts in.

Fastighetsmäklarlagen (1995:400) avser att

tillgodose att en bostadsrätts-köpare skall

tillhandahållas relevanta upplysningar beträffande

en bostadsrätt som förmedlas genom mäklare. Det

finns inte i övrigt någon särskild lagre-glering med

inriktning på den information som skall lämnas inför

ett köp av en bostadsrätt. Däremot ställer

bostadsrättslagen krav på att information i olika

avseenden skall finnas att tillgå när en upplåtelse

av bostadsrätt sker. De regler som då gäller har

varit föremål för överväganden av

Bostadsrättsutredningen (SOU 2000:2). Utredningen

har inte ansett mer information till den enskilde

spekulanten som en framkomlig väg för att reellt

förbättra dennes skydd. Däremot har utredningen lagt

fram förslag som syftar till att på annat sätt

förbättra detta skydd. I utredningsbetänkandet, som

nu är föremål för remissbehandling, uppmärksammas

Konsumentverkets roll bl.a. vad gäller kontroll av

marknadsföring och information till bostadssökande

konsumenter. Verket har utarbetat riktlinjer för

tillhandahållande, utförande och marknadsföring av

mäklartjänster i konsumentförhållanden (KOVFS

1996:4). Det bör i sammanhanget nämnas att

Konsumentverket givit ut bl.a. en handledning för

bostadsrättsköpare, Goda råd till Dig som skall köpa

bostadsrätt. Den finns att tillgå i tryckt form men

är även tillgänglig på verkets hemsida.

Konsumentverket har haft regeringens uppdrag att i

samråd med Boverket undersöka möjligheterna att

inrätta en byrå för boenderådgivning till

konsumenter. Konsumentverket anser att det finns ett

stort behov av en samlad rådgivningsinstans på

boendeområdet men är med hänsyn till

finansieringsproblematiken inte berett att nu

föreslå ett införande av en sådan rådgivning.

En bostadsrättsaffär är den viktigaste och största

ekonomiska affären i många människors liv. När en

bostadsrättsförening varit verksam en tid framgår

bostadsföretagets ekonomiska stabilitet bl.a. av de

årsredovisningar som finns. Föreningens ekonomiska

förhållanden torde också tydligt ha avspeglats i

storleken på årsavgiften. För många människor

framstår emellertid en för en förening upprättad

kalkyl, ekonomisk plan och årsredovisning som

svårgenomträngliga dokument. Konsumentverkets

handledning eller annan litteratur kan då vara till

nytta. Det som är viktigast för en spekulant torde

vara uppgifter om överlåtelsepris och de avgifter

som skall betalas till föreningen och hur dessa

utgifter påverkar den egna ekonomin. Ett

kreditinstitut eller en mäklare upprättar

regelmässigt en boendekostnadskalkyl, vilken torde

utgöra en för köparen bra och tydlig grund att stå

på när han skall besluta sig. Lämnas bostadsrätten

som pant torde kreditinstitutets bedömning av dess

pantvärde också omfatta en bedömning av föreningens

ekonomiska stabilitet.

Den av motionärerna väckta frågeställningen

förtjänar uppmärksamhet. Enligt utskottets mening är

det dock tveksamt om det finns tillräckligt starka

skäl för att nu föreslå utredningsinsatser i syfte

att generellt lagreglera den information som skall

tillhandahållas en bostadsrättsspekulant. Utskottet

vill erinra om att Bostadsrättsutredningen tagit upp

frågor om mer och bättre information till den

enskilde bostadsrättsspekulanten, även om de

huvudsakligen endast avser förhållandena inför en

upplåtelse av bostadsrätt, och att denna utredning

nu är föremål för beredning inom Regeringskansliet.

Frågan om en generell reglering av den information

som skall tillhandahållas bostadsrättsspekulanter

kan i ljuset av beredningsresultatet komma i en ny

belysning.

På angivna skäl avstyrker utskottet motion

2000/01:Bo416 (s) om information vid

bostadsrättsköp.

Pantvärde

I motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 2 föreslås en

utrednings överväganden angående en förstärkning av

bostadsrättens pantvärde. Utredningens direktiv

föreslås omfatta att en bostadsrättshavares

möjligheter att avsäga sig sin bostadsrätt skall

avskaffas. Enligt motionärerna leder en avsägelse

till att de kvarvarande bostadsrättshavarna får en

ännu större avgift att bära, vilket medför orimliga

effekter för en förening i en situation av

lågkonjunktur på bostadsmarknaden. I samma motion,

yrkandena 4 och 5, föreslås ytterligare konkreta

åtgärder för att bostadsrättens pantvärde skall

förbättras. Det gäller att en panthavare - oavsett

om denne är en juridisk eller fysisk person - som

skyddar sin rätt genom att själv förvärva

bostadsrätten vid exekutiv försäljning och

tvångsförsäljning bör få ovillkorlig rätt till

inträde i föreningen och till andrahandsupplåtelse.

Vidare gäller det att en pantförskrivning i

förmånsrättshänseende bör ge utdelning framför alla

de fordringar mot bostadsrättshavaren som föreningen

har, även avseende avgifter.

Utskottet vill inledningsvis uppmärksamma att

motionsförslaget inte berör bostadsrättshavarens

möjligheter att efter uppsägning frånträda

bostadsrätten om avgiften höjts väsentligen (7 kap.

17 § bostadsrättslagen) eller en förhandstecknares

möjligheter att efter uppsägning frånträda ett

förhandsavtal (5 kap. 8 § bostadsrättslagen).

En bostadsrättshavare får avsäga sig sin

bostadsrätt tidigast två år från upplåtelsen och

därigenom bli fri från sina förpliktelser som

bostadsrättshavare. Genom avsägelsen övergår

bostadsrätten till föreningen tidigast vid det

månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader

från avsägelsen (4 kap. 11 § bostadsrättslagen).

Syftet med bestämmelsen är att ge en

bostadsrättshavare som inte klarar av de ekonomiska

förpliktelser som bostadsrätten medför, möjlighet

att komma ifrån sitt betalningsansvar för framtiden.

Föreningens skyldighet att ta emot bostadsrätten kan

vara ekonomiskt betungande för föreningen och därmed

övriga bostadsrättshavare. Det är alltså ytterst

fråga om en avvägning mellan två mot varandra

stående intressen. I departementspromemorian

Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och

panthavares rätt till betalning, tvångsförsäljning

m.m. (Ds 1994:7) övervägdes att införa ett förbud

mot avsägelse av en bostadsrätt som är pantsatt.

Något förbud befanns inte motiverat eftersom det

skulle innebära ett alltför stort ingrepp i en

bostadsrättshavares grundläggande rätt till skydd

för sina ekonomiska intressen. En avsägelse bedömdes

för övrigt vara till fördel för panthavaren på så

sätt att bostadsrätten inte belastas av ytterligare

avgifter under den tid som bostadsrätten innehas av

föreningen.

Utskottet delar utredarens värdering att skyddet

för den enskilde bostadsrättshavaren väger så tungt

att rätten till avsägelse inte bör avskaffas. Motion

2000/01:Bo415 (m) yrkande 2 i motsvarande del om

bostadsrättshavarens rätt till avsägelse av

bostadsrätt avstyrks därför.

Hösten 1995 beslutade riksdagen om vissa ändringar

av bostadsrättslagen som syftar till att stärka

bostadsrättens pantvärde (bet. 1995/96:BoU3). Genom

denna lagstiftning, som trädde i kraft den 1 januari

1996, har en juridisk person tillagts en rätt att

under tre år utöva bostadsrätten utan att vara

medlem i föreningen, om den juridiska personen har

förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning

eller tvångsförsäljning och då hade panträtt i

bostadsrätten. Till denna rätt är kopplad en rätt

att upplåta den i bostadsrätten ingående lägenheten

i andra hand. Denna lagtekniska lösning har delvis

som förebild de regler som gäller dödsbons rätt att

utöva bostadsrätt efter en avliden.

Ett motionsförslag med samma innebörd som det som

nu väckts om rätten till medlemskap och

andrahandsuthyrning behandlade riksdagen vid sitt

ställningstagande till de nya reglerna. Utskottet

anförde då sammanfattningsvis bl.a. följande. De

betänkligheter som är förknippade med att

panthavaren inte har rätt till medlemskap är inte av

sådan styrka att någon annan lösning bör väljas.

Tidsbegränsningen av rätten att utnyttja

bostadsrätten är skälig eftersom bostadsrättslagen

inte ger juridiska personer någon rätt till

medlemskap. Fysiska personers lån med bostadsrätten

som säkerhet är uteslutande personligt betingade och

behöver därför inte behandlas på samma sätt som en

juridisk persons förvärv. Motionsförslagen avslogs

av riksdagen.

Utskottet finner inte skäl att ändra sitt ovan

redovisade tidigare ställningstagande. Med

hänvisning till detta avstyrker utskottet motion

2000/01:Bo415 (m) yrkande 4 beträffande en

panthavares rätt till medlemskap och

andrahandsupplåtelse.

Genom det nyss nämnda lagstiftningsärendet infördes

en legal panträtt för föreningen omfattande fordran

på förfallna avgifter. Föreningen erhöll därvid,

jämfört med tidigare, en mindre omfattande rätt till

företräde i förhållande till en panthavare för

fordringar gentemot bostadsrättshavaren.

Utskottet har tidigare intagit den ståndpunkten att

omfattningen av den legala panträtten utgör en bra

avvägning mellan å ena sidan föreningens intressen

och å andra sidan panthavarens krav att erhålla

betalning för sin fordran (bet. 1995/96:BoU3).

Utskottet finner inte heller på denna punkt skäl

till annat ställningstagande. Utskottet avstyrker

med hänvisning till det anförda motion 2000/01:Bo415

(m) yrkande 4 beträffande en bostadsrättsförenings

förmånsrätt.

Bostadsrättsutredningen har lämnat ett förslag till

införande av ett bostadsrättsregister och ett helt

nytt system för pantsättning. Utredningsbetänkandet

Bostadsrättsregister (SOU 1998:80) har varit ute på

remiss och är nu föremål för vidare beredning inom

Regeringskansliet. De av Bostadsrättsutredningen

föreslagna förändringarna avser bl.a. att höja

bostadsrättens värde som pant.

Enligt utskottets mening bör riksdagens

ställningstagande till behovet av en utredning om en

förstärkning av bostadsrättens pantvärde anstå till

dess att man vet hur pantsättningssystemet skall se

ut. Utskottet avstyrker på anförda skäl motion

2000/01:Bo415 (m) yrkande 2 i motsvarande del.

Villkor för ändringar av stadgarna

I motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 6 föreslås att

medlemmarnas inflytande över sina

bostadsrättsföreningar bör stärkas genom att andra

villkor för ändringar av föreningsstadgarna än de

som framgår av bostadsrättslagen skall vara

ogiltiga.

I bostadsrättslagen anges att om det i en förenings

stadgar intagits något villkor för ändring av

stadgarna utöver vad som följer av lagen så gäller

det villkoret (9 kap. 24 § bostadsrättslagen). Ett

exempel på ett villkor av detta slag är att en vid

sidan av en bostadsrättsförening stående

bostadsrättsorganisation skall godkänna ett beslut

om stadgeändring.

Senast under förra riksmötet (bet. 2000/01:BoU3)

avstyrkte utskottet en motsvarande motion med

motiveringen att det får anses vara en fråga för

medlemmarna i en bostadsrättsorganisation att själva

besluta om organisationen skall ha det inflytande

ett i motionen åsyftat stadgevillkor ger.

Utskottet finner inte anledning att ändra sitt

ställningstagande och avstyrker motion 2000/01:Bo415

(m) yrkande 6 om en bostadsrättsförenings

självbestämmande över sina stadgar.

Ägarlägenheter och tredimensionell

fastighetsindelning

I flerpartimotionen 2000/01:Bo402 (m, kd, c, fp)

yrkandena 1 och 2 lämnas förslag om ett omedelbart

införande av ägarlägenheter och tredimensionell

fastighetsbildning i enlighet med av utskottet

utarbetade lagförslag. Också i Moderata

samlingspartiets partimotion 2000/01:Bo414 yrkande 4

föreslås ett omedelbart införande av lagstiftning

som möjliggör ägarlägenheter genom tredimensionell

fastighetsbildning. Förslag om införande av

ägarlägenheter och flerdimensionell

fastighetsindelning återfinns också i motionerna

2000/01:N321 (m) yrkande 3 och 2000/01:Bo230 (c)

yrkande 1.

Det har gått nästan tjugo år sedan frågan om

ägarlägenheter utreddes förra gången (SOU 1982:40).

Det då framlagda utredningsförslaget kritiserades i

många avseenden, också av de rättsinstanser som

granskat det. Flertalet remissinstanser ansåg att

förslaget inte borde tas till utgångspunkt för

lagstiftning. Regeringen har tillkallat en särskild

utredare om ägarlägenheter (dir. 2000:27). De

direktiv och andra förutsättningar som gäller för

utredningen avser att skapa en bra grundval för de

vidare överväganden som skall göras. Regeringens

intention att skapa ett fullgott beslutsunderlag

framgår av de ambitiöst skrivna direktiv utredaren

erhållit. Utredningen skall vara klar senast den 1

juni 2001. Motionsförslaget från Moderaterna,

Kristdemokraterna, Centerpartiet och Folkpartiet

innebär att riksdagen genom sitt kansli skall

utarbeta fullständiga lagförslag. Motionen

förutsätter, för att den skall vara meningsfull, att

arbetet bedrivs så pass skyndsamt att det efter

remissbehandling och lagrådsgranskning kan träda i

kraft tidigare än vad ett på utredningen grundat

förslag skulle kunna. En sådan skyndsamhet är enligt

utskottets mening inte möjlig, om man eftersträvar

ett rättssäkert och i övrigt hållbart regelsystem.

Utskottet kan inte inför riksdagen förorda ett

lagstiftningsprojekt om ägarlägenheter, i enlighet

med motionärernas förslag, där avkall görs i de

nämnda avseendena.

Ett utredningsbetänkande med förslag om införande

av tredimensionell fastighetsindelning finns redan

på regeringens bord (SOU 1996:87). Det har

remissbehandlats och bereds nu inom

Regeringskansliet, vilket regeringen redan redovisat

för riksdagen (prop. 2000/01:26). Det huvudsakliga

syftet med förslaget är att lösa vissa problem som

kan föreligga när olika slag av verksamheter skall

samordnas i komplicerade byggnadsanläggningar.

Förslaget medför att t.ex. en tunnel, ett bergrum

eller ett våningsplan i en byggnad skall kunna

utgöra en egen fastighet eller ingå i en annan

fastighet än den till vilken den över- eller

underliggande marken hör. Enligt förslaget skall det

emellertid inte vara möjligt att bilda en särskild

fastighet av en enskild bostadslägenhet. Betänkandet

har i huvudsak mottagits positivt.

Mot bakgrund av pågående och redan gjorda

utredningsinsatser finns inte anledning för

riksdagen att nu närmare ta ställning till

motionsförslagen. Motionerna 2000/01:Bo402 (m, kd,

c, fp), 2000/01:Bo414 (m) yrkande 4, 2000/01:N321

(m) yrkande 3 samt 2000/01:Bo230 (c) yrkande 1 om

ägarlägenheter m.m. avstyrks därför.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen avslår motionerna 2000/01:Bo230 yrkande 8,

2000/01: Bo233 yrkandena 6, 14 och 16,

2000/01:Bo234 yrkande 4, 2000/01: Bo235

yrkandena 5 och 6, 2000/01:Bo414 yrkandena 5 och

7, 2000/01:Bo417, 2000/01:Bo418 samt

2000/01:Sf611 yrkande 16,

res. 1 (m, kd, c, fp)

2. beträffande dröjsmål med hyran

att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo405 yrkande 2,

res. 2 (v)

3. beträffande hyrestiden

att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo230 yrkande 9,

res. 3 (m)

res. 4 (c)

4. beträffande vissa

andrahandshyresgästers besittningsskydd

att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo405 yrkande 4,

res. 5 (v)

5. beträffande porrklubbsverksamhet m.m. som

grund för uppsägning

att riksdagen avslår motion 2000/01:A808 yrkande 41,

6. beträffande avskaffande av

hyreslagstiftningen

att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo411,

7. beträffande självförvaltning

att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo233 yrkande 7,

res. 6 (kd, c)

8. beträffande lokalhyresgästernas

besittningsskydd

att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo409,

9. beträffande hyran för mindre

serviceföretag

att riksdagen avslår motion 2000/01:Sf611 yrkande 18,

res. 7 (kd, c)

10. beträffande majoritetskravet vid

ombildning till bostadsrätt

att riksdagen avslår motionerna 2000/01:Bo230 yrkandena 4

och 5, 2000/01:Bo233 yrkande 11, 2000/01:Bo235

yrkande 4, 2000/01: Bo414 yrkande 8 samt

2000/01:Bo415 yrkande 1,

res. 8 (m, kd, c, fp)

11. beträffande ett partiellt upphävande

av förbudet mot dubbelupplåtelse

att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo415 yrkande 3,

res. 9 (m, kd)

12. beträffande information vid

bostadsrättsköp

att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo416,

13. beträffande avsägelse av bostadsrätt

att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 2 i

motsvarande del,

res. 10 (m)

14. beträffande panthavares rätt till

medlemskap och andrahandsupplåtelse

att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo415 yrkande 4,

res. 11 (m)

15. beträffande en bostadsrättsförenings

förmånsrätt

att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo415 yrkande 5,

res. 12 (m)

16. beträffande en utredning om en

förstärkning av bostadsrättens pantvärde

att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo415 yrkande 2 i

motsvarande del,

res. 13 (m, kd, c, fp)

17. beträffande en bostadsrättsförenings

självbestämmande över sina stadgar

att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo415 yrkande 6,

res. 14 (m)

18. beträffande ägarlägenheter m.m.

att riksdagen avslår motionerna 2000/01:Bo230 yrkande 1,

2000/01: Bo402, 2000/01:Bo414 yrkande 4 samt

2000/01:N321 yrkande 3.

res. 15 (m, kd, c, fp)

Stockholm den 9 november 2000

På bostadsutskottets vägnar

Knut Billing

I beslutet har deltagit: Knut

Billing (m), Lennart Nilsson (s),

Bengt-Ola Ryttar (s), Lilian Virgin

(s), Owe Hellberg (v), Ulla-Britt

Hagström (kd), Sten Andersson (m),

Inga Berggren (m), Siw Wittgren-Ahl

(s), Sten Lundström (v), Annelie

Enochson (kd), Rigmor Stenmark (c),

Yvonne Ångström (fp), Carina

Adolfsson Elgestam (s), Ewa Thalén

Finné (m), Leif Jakobsson (s) och

Dag Ericson (s).

Reservationer

1. Bruksvärdessystemet (mom. 1)

Knut Billing (m), Ulla-Britt Hagström (kd), Sten

Andersson (m), Inga Berggren (m), Annelie Enochson

(kd), Rigmor Stenmark (c), Yvonne Ångström (fp) och

Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6

börjar med "Med hänsyn" och slutar med "om

bruksvärdessystemet" bort ha följande lydelse:

När bruksvärdessystemet tillkom var dess yttersta

syfte att skapa ett hållbart besittningsskydd för

hyresgästerna och motverka hyreshöjningar på

bostadsmarknader med brist på lägenheter. Systemet

var marknadsbaserat och hyresrelationerna skulle

återspegla förhållandena på bostadsmarknaden.

Bruksvärdessystemet har i praktiken kommit att

användas för att styra all hyressättning efter

resultaten av hyresförhandlingarna för de kommunala

bostadsföretagens lägenheter.

Vi befinner oss nu i ett läge där praktiskt taget

all nyproduktion av hyresrätter har upphört, vilket

lett inte bara till bostadsbrist på många orter utan

också till att hyresrätten som upplåtelseform är

hotad.

Dagens tillämpning av bruksvärdessystemet, där

allmännyttan är hyresledande, innebär att många

hyresgäster upplever hyressättningen som orättvis. I

storstaden är hyran för en lägenhet i stadens

ytterkanter i allt väsentligt densamma som för en

attraktiv lägenhet i stadskärnan. Omsättningen av

lägenheter har blivit liten med omfattande

svarthandel som följd. Dagens bruksvärdessystem

innebär också att en överprissättning sker när

hyrorna utanför storstäderna bestäms. Det är en

följd dels av att systemet motverkar konkurrens,

dels av att på hyran - direkt eller indirekt - läggs

kostnaderna för de lägenheter de allmännyttiga

företagen inte lyckas hyra ut. Lägre hyror på sådana

orter skulle öka deras attraktivitet. Det kapital

som finns nedlagt i dessa bostäder skulle åter komma

att utnyttjas på ett samhällsekonomiskt riktigt

sätt.

Vi befinner oss i ett läge där vi inte ytterligare

bör avvakta utredningar och andra överväganden om

hur framtidens hyressättningssystem i alla dess

delar bör vara utformat. Enligt utskottets mening

bör med det snaraste vissa begränsade förändringar

av hyressättningssystemet genomföras för att

tillgodose de ändamål utskottet inledningsvis

angivit. Bruksvärdessystemet måste göras mer

flexibelt. Utskottet anser att ursprungstankarna med

bruksvärdessystemet bör vara vägledande för de

förändringar av hyreslagstiftningen som nu framstår

som mer än nödvändiga. Helt klart står att de

kommunalt ägda bostadsföretagens hyresnormerande

roll skall avskaffas. Hyressystemet måste ta större

hänsyn till hyresgästernas och de bostadssökandes

önskemål vilka framför allt - och självklart - avser

att det skall byggas fler hyreslägenheter. Enligt

utskottets mening bör de hyresavtal som träffas vid

inflyttning i nybyggda hus inte kunna prövas mot

hyreslagens bruksvärdesregel. Den hyra hyresgästen

och hyresvärden träffar avtal om skall följaktligen

gälla under den hyrestid som avtalats. Härigenom

kommer man till rätta med den kanske allvarligaste

bristen i utformningen av bruksvärdessystemet,

vilken förlamat bostadsproduktionen. Den föreslagna

förändringen möjliggör nämligen tillräckligt stora

hyresintäkter för att möta de kostnader som är

förknippade med nyproduktion och undanröjer också

osäkerheten om de framtida hyresintäkternas storlek.

Hyresgästernas intresse av trygghet och

framförhållning i boendet skall förbli säkrat genom

ett fortsättningsvis starkt besittningsskydd. En

fastighetsägare skall inte kunna kringgå detta skydd

genom orimligt höga hyres-krav. Vid tvist mellan

hyresvärd och hyresgäst bör rimligheten av en av

hyresvärden krävd hyreshöjning kunna prövas av

domstol. Hyresnivån i sig kommer därigenom att bli

föremål för prövning. Det bör vara möjligt för den

som hyr sin bostad att skriva mångåriga kontrakt när

det gäller hyresnivån och på samma sätt som en

egnahemsägare ha möjlighet att skapa förutsebara

bostadskostnader.

Det bör ankomma på regeringen att snarast återkomma

till riksdagen med de förslag till ändringar av

hyreslagen som utskottet förordat. En utredning bör

i anslutning till att ett sådant förslag läggs fram

få till uppgift att dels utvärdera resultatet av de

genomförda förändringarna, dels förutsättningslöst

överväga utformningen av hela

hyressättningssystemet.

Riksdagen bör med anledning av motionerna

2000/01:Bo414 (m) yrkandena 5 och 7, 2000/01:Bo417

(m), 2000/01:Bo418 (m), 2000/01:Bo233 (kd) yrkandena

6, 14 och 16, 2000/01:Sf611 (c) yrkande 16,

2000/01:Bo230 (c) yrkande 8, 2000/01:Bo234 (c)

yrkande 4 samt 2000/01:Bo235 (fp) yrkandena 5 och 6

om bruksvärdessystemet som sin mening ge regeringen

till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 1 bort ha

följande lydelse:

1. beträffande bruksvärdessystemet

att riksdagen med anledning av motionerna 2000/01:Bo230

yrkande 8, 2000/01:Bo233 yrkandena 6, 14 och 16,

2000/01:Bo234 yrkande 4, 2000/01:Bo235 yrkandena

5 och 6, 2000/01:Bo414 yrkandena 5 och 7,

2000/01:Bo417, 2000/01:Bo418 samt 2000/01:Sf611

yrkande 16 som sin mening ger regeringen till

känna vad utskottet anfört,

2. Dröjsmål med hyran (mom. 2)

Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6

börjar med "Hyreslagens sanktionsregler" och på s. 7

slutar med "med hyran" bort ha följande lydelse:

Utskottet konstaterar att hyreslagens regler om

betalningsdröjsmål medverkar till att antalet

avhysningar ligger på en nivå som inte är rimlig.

Hyresgästernas skydd behöver därför förbättras.

Sedan en översyn av hyreslagens regler om

betalningsdröjsmål genomförts för ett par år sedan

valde regeringen att inte föreslå några förändringar

av dessa. Utskottet anser däremot att reglerna bör

förändras. Vräkningar sker ofta för skulder som är

små i relation till kostnaderna för själva

vräkningen. Sedda i förhållande till den mänskliga

kostnad den vräkte ofta får betala i form av

familjesplittring eller ett marginaliserat liv,

kanske t.o.m. som uteliggare, framstår skuldbeloppen

som obetydliga.

I v-motionen föreslås en översyn av de bestämmelser

som reglerar hyresgästens besittningsskydd när

hyresgästen gjort sig skyldig till

betalningsdröjsmål. Bostaden utgör för flertalet

människor den grundläggande tryggheten i tillvaron.

Det framstår därför som i det närmaste obegripligt

att en hyresgäst kan förlora sin bostad i anledning

av sådant dröjsmål från hans sida. Utskottet vill på

intet sätt förringa de syften som ligger bakom

hyreslagens bestämmelser. Men dessa når inte ända

fram till den rättvisa som bör gälla. En hyresgäst

kan på ett oskäligt sätt mista sin bostad på grund

av en försummelse som i det stora hela framstår som

rätt obetydlig och där hans fortsatta rätt till

förhyrning är lätt försvarbar. En rimlig

utgångspunkt för besittningsskyddsbestämmelserna bör

vara att en hyresgäst inte skall förlora sin

hyresrätt enbart på grund av försenade

hyresbetalningar. En hyresgäst som betalat sin hyra

för sent bör i stället erhålla en

betalningspåminnelse och därefter någon form av

sanktionsavgift. Enligt utskottets mening bör genom

en särskild utredare en översyn göras av

bestämmelserna i 46 § hyreslagen med de

utgångspunkter utskottet angivit. Om en hyresvärd

sagt upp ett hyresavtal till omedelbart upphörande

på grund av att hyresrätten förverkats tillämpas

inte 46 § hyreslagen. Finner utredaren vid översynen

konsekvens-enliga skäl för att föreslå förändringar

i de regler som tillämpas i ett sådant fall skall

han vara oförhindrad att göra det.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning

av motion 2000/01:Bo405 (v) yrkande 2 om dröjsmål

med hyran som sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 2 bort ha

följande lydelse:

2. beträffande dröjsmål med hyran

att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo405 yrkande 2

som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

3. Hyrestiden (mom. 3)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Inga Berggren

(m) och Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8

börjar med "Enligt motionärerna" och slutar med "om

hyrestiden" bort ha följande lydelse:

Enligt motionärerna är ett viktigt instrument för

att utöka möjligheterna till en individuell

utformning av hyreslägenheterna att hyresgästen

skall kunna bindas till hyresavtalet under betydligt

längre tid än vad hyreslagen tillåter. Hyreslagens

regler medger i dag en hyresgäst att med relativt

kort varsel avflytta från en lägenhet utan vidare

förpliktelser liksom att få sina hyresvillkor

ändrade. Det är emellertid inte rimligt att en

hyresvärd som gjort avsevärda investeringar för att

tillgodose hyresgästens önskemål skall behöva

riskera att inte få avkastning på sitt kapital.

Hyresvärden bör därför kunna upprätta ett avtal med

hyresgästen om en betydligt längre bindningstid än

vad som i dag är fallet, med möjlighet att reglera

hyran under hyrestiden och med möjlighet för

hyresgästen att säga upp avtalet för avflyttning. En

lag-ändring som möjliggör detta bör leda till en

ökad variationsrikedom när det gäller lägenheternas

utformning. Enligt utskottets mening bör en

utredning få till uppdrag att utforma de förslag

till lagändringar som behövs. Utredningen bör i

detta sammanhang också uppmärksamma att det finns

andra skäl för att tillåta längre bindningstider.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning

av motion 2000/01:Bo230 yrkande 9 om hyrestiden som

sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 3 bort ha

följande lydelse:

3. beträffande hyrestiden

att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo230 yrkande 9

som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

4. Hyrestiden (mom. 3)

Rigmor Stenmark (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8

börjar med "Enligt motionärerna" och slutar med "om

hyrestiden" bort ha följande lydelse:

När det gäller lägenheternas utformning talar man

ibland om att vi behöver ett varierat utbud med

hänsyn till de krav barnfamiljer, ensamboende, gamla

respektive unga ställer på sitt boende. Ett sådant

synsätt är inte tillräckligt utan bostäderna måste

dessutom passa olika barnfamiljer, olika

ensamboende, olika gamla och olika unga. Det är

därför dags att på olika sätt stimulera ett ökat

antal variationer av hyreslägenheter. Mycket kan

åstadkommas avtalsvägen och den vägen utnyttjas

också. I de fall en hyresvärd är beredd att på

avtalsmässig grund göra speciella åtaganden för en

hyresgästs räkning när det gäller att tillgodose

dennes önskemål om lägenheten, hindras parterna av

hyreslagens utformning. En hyresgäst måste

självfallet ta ett ekonomiskt ansvar i de fall det

blir fråga om en långt gående anpassning av hans

eller hennes lägenhet. Hyreslagen bör därför ändras

så att detta blir möjligt.

Behovet av en lagändring visas av att det på

marknaden förekommer konstruktioner som på olika

sätt försöker säkerställa den extra investering som

en hyresvärd gör för att tillmötesgå hyresgästen.

Hur hållbara en del av dessa juridiska

konstruktioner är återstår att se.

Hyreslagen bör i det nu angivna syftet ändras så

att det blir möjligt för hyresvärden och hyresgästen

att träffa avtal med lång bindningstid när detta

sker i syfte att åstadkomma en individuell

anpassning av lägenheten. Lagens regler får dock

inte utformas så att hyresgästen binds under längre

tid än vad som är skäligt. Hyreslagens karaktär av

skyddslagstiftning bör alltså behållas. Ett

alternativ för att uppnå detta kan vara att

kostnaderna för i vart fall omfattande

anpassningsåtgärder läggs på en särskild

avskrivningsplan och att hyresnämnden i förväg måste

pröva om åtgärden är av sådan art att den kan

föranleda den speciella kontraktsskrivning som det

här blir fråga om.

I utredningen om den framtida allmännyttan

förespråkas, som framgått ovan, hyresavtal med lång

bindningstid, i och för sig delvis med andra

utgångspunkter än de utskottet nu ger uttryck för.

Utredningen innehåller inte något lagförslag. En

särskild utredare bör därför ges ett konkret uppdrag

att utforma förslag till de lagändringar som

utskottet förordat i syfte att vi skall få ett mer

variationsrikt bestånd av hyreslägenheter.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning

av motion 2000/01:Bo230 (c) yrkande 9 om hyrestiden

som sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 3 bort ha

följande lydelse:

3. beträffande hyrestiden

att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo230 yrkande 9

som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

5. Vissa andrahandshyresgästers

besittningsskydd (mom. 4)

Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10

börjar med "Utskottet kan" och slutar med "avstyrks

därför" bort ha följande lydelse:

Samtidigt med att hemlösheten har ökat har också

den sekundära bostadsmarknaden blivit större. En del

av denna består av hyresgäster med s.k.

sociala/kommunala kontrakt. För den sekundära

marknaden gäller att de boende har en svagare

ställning än de hyresgäster som har kontrakt direkt

med fastighetsägaren.

Det ställs ibland krav på hyresgäster med

sociala/kommunala kontrakt som inte skulle kunna

ställas vid uthyrning till vanliga hyresgäster.

Kraven kan variera från urinprovstagning till att

hyresvärden (kommunen) skall ha möjligheter att göra

inspektioner vid tidpunkt som den själv bestämmer.

Hyres- och uppsägningstiderna är korta, vilket

innebär att hyresvärden snabbt kan avsluta

hyresförhållandet. Hyresgästen har i praktiken inte

någon möjlighet att få skäligheten av sina

hyresvillkor prövade eftersom han riskerar att bli

uppsagd. Han har under de två första åren av

hyresförhållandet heller ingen möjlighet att få

hyresvärdens skäl för en uppsägning prövad eftersom

han enligt lagen då saknar besittningsskydd.

Det är naturligtvis nödvändigt att samhället

underlättar för olika utsatta grupper att komma in i

ett boende och att då vissa villkor för ett

hyreskontrakt utgör en del av vård och tillsyn.

Utskottet vänder sig naturligtvis inte mot detta. Å

andra sidan får det inte leda till rättslöshet för

den hyresgäst som är föremål för samhällets bistånd.

Det är inte ovanligt att man bor kvar med ett

socialt kontakt i mer än två år.

Reglerna om besittningsskyddet, eller snarare

reglerna om när sådant skydd saknas, måste ändras så

att de redan från början utsatta kategorierna av

hyresgäster erhåller en god trygghet i sin bostad.

Syftet måste vara att de skall ha rimliga

möjligheter att komma in på den reguljära

bostadsmarknaden. Det framstår som utomordentligt

viktigt att det närmare övervägs vilka lagändringar

som behövs för att uppnå dessa mål. Enligt

utskottets mening bör regeringen på lämpligt sätt se

till att en sådan översyn genomförs.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning

av motion 2000/01:Bo405 (v) yrkande 4 om vissa

andrahandshyresgästers besittningsskydd som sin

mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 4 bort ha

följande lydelse:

4. beträffande vissa andrahandshyresgästers

besittningsskydd

att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo405 yrkande 4

som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

6. Självförvaltning (mom. 7)

Ulla-Britt Hagström (kd), Annelie Enochson (kd) och

Rigmor Stenmark (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12

börjar med "Utskottet ser" och slutar med "om

självförvaltning" bort ha följande lydelse:

Hyresgästernas möjligheter till självförvaltning

bör stimuleras från statsmakternas sida.

Självförvaltningen väcker intresse för bostaden och

det hus och område den är belägen i, vilket kan få

särskilt stor betydelse i s.k. utsatta områden. De

möjligheter till hyressänkning självförvaltning ger

kan vara av avgörande betydelse för många

hyresgäster. Självförvaltningen ger därutöver

möjligheter till grannkontakter, gemenskap och ökad

trivsel.

Mot bakgrund av de positiva resultat som kan uppnås

bör enligt utskottets mening en utvärdering göras i

syfte att kartlägga på vilka konkreta sätt

självförvaltningen kan uppmuntras. Särskilt bör

uppmärksammas förutsättningarna för

självförvaltningen i de större bostadsområdena.

Många goda exempel finns på att ett långt gående

inflytande och ansvar har varit till gagn för

boendet och närmiljön. En sådan utveckling

möjliggörs om de lokala förutsättningarna får avgöra

och där inflytandet och ansvaret delas av det stora

flertalet boende. Genom nyligen genomförde

förändringar av hyresförhandlings-lagen och

skattelagstiftningen har ett steg tagits på vägen.

Enligt utskottets mening bör man fortsätta.

Hyresförhandlingslagen måste på ett klart och

pedagogiskt sätt ge små grupper - i ett enstaka hus

eller kanske t.o.m. hyresgästerna i någon enstaka

trappuppgång - möjlighet att tillsammans med

hyresvärden utforma ett system för självförvaltning

som passar dem och deras förutsättningar.

Skattefrihetsreglerna måste förenklas, vilket

nyligen utredningen om den framtida allmännyttan

givit vid handen bl.a. på det sättet att förbudet

mot olika ersättning för dem som skall delta tas

bort.

Regeringen bör ansvara för att en utvärdering

kommer till stånd och för riksdagen lägga fram de

förslag till åtgärder som utvärderingen ger

anledning till. Övervägandena bör också kunna

omfatta andra åtgärder som uppmuntrar de boende till

att ta del i och medverka i utformningen av sin

närmiljö. Inte minst viktigt är det att ungdomar

aktivt medverkar i skötseln och utformningen av

denna miljö. Goda exempel bör lyftas fram och

stimuleras.

Riksdagen bör som sin mening ge regeringen till

känna vad utskottet med anledning av motion

2000/01:Bo233 (kd) yrkande 7 anfört om

självförvaltning.

dels att utskottets hemställan under 7 bort ha

följande lydelse:

7. beträffande självförvaltning

att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo233 yrkande 7

som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

7. Hyran för mindre serviceföretag (mom. 9)

Ulla-Britt Hagström (kd), Annelie Enochson (kd) och

Rigmor Stenmark (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13

börjar med "Den ovan" och slutar med "avstyrks

därför" bort ha följande lydelse:

Vissa bostadsområden är starkt eftersatta inte bara

i fråga om underhåll utan också vad gäller service.

Ofta betalar hyresgästerna hyror för sina bostäder

som ligger på samma nivå som lägenheter i andra

bostadsområden där tillgången på affärer och annan

service är betydligt bättre. Servicen måste

förbättras i de eftersatta områdena. Vissa av dem

saknar post, apotek och bank. För dem som inte har

ekonomiska förutsättningar att äga en bil kan den

vardagliga servicen vara mycket svårtillgänglig.

Tillgången till service är en viktig förutsättning

för den lokala utvecklingskraften. Också i områden

där lokalmarknaden är överhettad riskerar många

mindre företag att slås ut till följd av de stigande

lokalhyrorna.

Lokalhyreslagstiftningen bör mot den givna

bakgrunden ses över så att mindre serviceföretag

inte drabbas av oskäliga hyreshöjningar.

Riksdagen bör som sin mening ge regeringen till

känna vad utskottet med anledning av motion

2000/01:Sf611 (c) yrkande 18 anfört om hyran för

mindre serviceföretag.

dels att utskottets hemställan under 9 bort ha

följande lydelse:

9. beträffande hyran för mindre serviceföretag

att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Sf611 yrkande 18

som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

8. Majoritetskravet vid ombildning till

bostadsrätt (mom. 10)

Knut Billing (m), Ulla-Britt Hagström (kd), Sten

Andersson (m), Inga Berggren (m), Annelie Enochson

(kd), Rigmor Stenmark (c), Yvonne Ångström (fp) och

Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15

börjar med "Utskottet har" och slutar med "till

bostadsrätt" bort ha följande lydelse:

Utskottet anser inte att de nya majoritetsreglerna

fyller något behov. Det gjorde inte heller en

förkrossande majoritet av de remissinstanser som

hördes över förslaget till de nya reglerna.

Regeringen angav i proposition till lagändringen i

huvudsak fyra skäl för sitt förslag. De omfattade

att säkerställa att en omvandling till bostadsrätt

blir framgångsrik, att skapa demokrati bland de

boende, att förhindra motsättningar mellan

bostadsrättshavare och hyresgäster samt att motverka

att bostadsrättsföreningar blir hyresvärdar eftersom

de inte är bra hyresvärdar. Utskottet vill för sin

del anföra följande om de skäl som grundlägger de

nya reglerna.

För det första. Varje ombildning som vilar på sunda

ekonomiska grundvalar kan bedömas bli framgångsrik.

Bostadsrättslagens regler om bl.a. ekonomiska planer

avser att garantera att endast sunda ekonomiska

företag kommer till stånd. De enskilda hyresgästerna

har med den ekonomiska planen som grund (eller i

vissa fall en kalkyl) att ta ställning till om han

eller hon vill bli bostadsrättshavare. En viktig

faktor för detta beslut är storleken på de

ekonomiska åtaganden den enskilde hyresgästen måste

göra. Åtagandena är bl.a. beroende av hur många av

hyresgästerna som önskar förvärva sin lägenhet med

bostadsrätt. Är det för få kommer ombildningen inte

att bli genomförbar. Ett krav på att en kvalificerad

majoritet skall gå med på föreningens beslut att

förvärva fastigheten har inte någon funktion för att

säkerställa att omvandlingen blir framgångsrik. Än

mindre gör sig denna typ av skäl gällande för ett

krav på kvalificerad majoritet som förutsättning för

att föreningen skall kunna göra en intresseanmälan

för ett förvärv. Som ordet i sig anger är det ju

endast fråga om att föreningen visar sitt intresse.

Flera remissinstanser har framhållit att några

ekonomiska problem inte uppstått i föreningar som

efter sänkningen av majoritetskraven år 1992 tillkom

genom ombildning.

För det andra. Utskottet har svårt att förstå att

en regel som i sin grund tar ställning mot en

ombildning - vilket en regel om kvalificerad

majoritet gör - kan vara motiverad från demokratiska

synpunkter. Den fördel som den föreslagna regeln ger

de hyresgäster som är emot en ombildning och som

vill förbli hyresgäster är svårförståelig också mot

bakgrund av att deras rättsliga ställning inte

förändras genom bostadsrättsföreningens förvärv.

Efter förvärvet fortsätter de att vara hyresgäster

med ett oförändrat besittningsskydd och med samma

rätt som tidigare att använda sin lägenhet för byte

till annan bostad. De har också kvar alla sina

övriga rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen,

deras nya hyresvärd.

För det tredje. Det kan naturligtvis uppstå

motsättningar i ett hus efter en ombildning. De

kvarvarande hyresgästernas intresse kan komma i

konflikt med bostadsrättsföreningens intresse. Det

är inte heller ovanligt att intressekonflikter

uppstår mellan hyresgäster och hyresvärdar i

hyreshus. Lagstiftaren har i syfte att lösa tvister

inom det hyresrättsliga området ställt upp ganska

detaljerade och omfattande lagregler med syfte att

skydda hyresgästerna. Dessa regler utgör självfallet

ett lika gott skydd för hyresgästerna i

bostadsrättshus som för andra hyresgäster.

För det fjärde. Enligt vad regeringen angav i

propositionen om de nya reglerna torde de flesta

bostadsrättsföreningar uppfylla sina skyldigheter

mot kvarvarande hyresgäster på ett

tillfredsställande sätt. Samtidigt finns enligt

regeringen en risk för att föreningarna sätter

medlemmarnas intresse framför hyresgästernas och att

de därför skulle vara en sämre typ av hyresvärdar.

Lagstiftaren har i olika sammanhang tagit

hyresgästernas parti mot dåliga hyresvärdar. Visar

hyresvärden dåliga egenskaper finns möjligheter för

hyresgästerna att tillgripa olika former av

sanktioner. Enligt utskottets mening förefaller det

orimligt att på det sätt regeringen faktiskt gjort

underkänna gällande regelsystem när man sökte motiv

för att införa ett krav på en kvalificerad

majoritet. Det är inte godtagbart att dra alla

bostadsrättsföreningar över en kam.

Som utskottet konstaterat var regeringens

lagförslag dåligt motiverat. Det kan ha att göra med

att det verkliga motivet står att finna på annat

håll än i propositionen, även om det möjligen antyds

där. Två av remissinstanserna har under

lagstiftningsärendets beredning uppfattat att

förslaget skulle utgöra en inskränkning i den

kommunala självbestämmanderätten. I de

tilläggsdirektiv regeringen lämnat 1997 års

hyreslagstiftningsutredning återkallades dess

uppdrag att utvärdera effekterna av de då gällande

majoritetskraven. Regeringen konstaterade i

direktiven att intresset för att ombilda hyresrätt

till bostadsrätt den senaste tiden ökat kraftigt och

att inte minst för lägenhetsbeståndet hos vissa

allmännyttiga bostadsföretag förbereds omfattande

ombildningar. Regeringen ansåg med hänvisning till

detta att översynen av majoritetskraven skulle ske

inom Regeringskansliet.

Det är enligt utskottet uppenbart att regeringen

ogillar det mandat väljarna i en del kommuner givit

sina förtroendevalda att till de boende sälja

kommunens bostadsfastigheter. Anledningen till att

regeringen inte velat föra fram det verkliga skälet

bakom sitt förslag kan stå att finna i att

lagstiftningen då inte skulle ha kunnat motiveras

fullt ut, dvs. i den del den kommer att reglera

bostadsrättsföreningars förvärv från privata

fastighetsägare. Utskottet anser att också det

verkliga motivet för regeringens förslag bör

underkännas eftersom det bör vara kommunerna själva

som fullt ut skall bestämma över sin egendom.

Kommunen är dessutom den som i särklass bäst avgör

frågan om vilket bestånd av bostäder den själv bör

äga och vilken blandning av upplåtelseformer som är

eftersträvansvärd mot bakgrund av de förhållanden

som gäller lokalt.

Utskottet vill ytterligare beröra några av de

märkliga konsekvenser de nya reglerna fört med sig.

Kravet på kvalificerad majoritet innebär att en

fastighet som inte kan överlåtas till en

bostadsrättsförening i stället kan komma att

överlåtas till andra spekulanter, även om mer än

hälften av hyresgästerna skulle föredra

bostadsrättsföreningen som förvärvare. Tanken

strider enligt utskottets mening mot den innebörd av

begreppet boendedemokrati som regeringen åberopat i

sin proposition.

En annan konsekvens av regelförändringen som

utskottet kan konstatera är att ombildningen

fortsatt i de mest attraktiva delarna av våra städer

medan den effektivt stoppats, eller i vart fall

avsevärt försvårats, i förortsområdena där

ombildning skulle ha kunnat utgöra ett verksamt

medel för att göra områdena mindre utsatta, bl.a.

genom att motverka segregation.

Av de av utskottet redovisade invändningarna mot de

nya, sedan den 1 juli 1999, gällande kraven på

kvalificerad majoritet följer att det i

bostadsrättslagen och ombildningslagen bör föras in

det majoritetskrav som gällt dessförinnan.

Regeringen bör omedelbart utarbeta nödvändiga

förslag till de förordade lagändringarna och

skyndsamt underställa dessa riksdagen.

Utskottet anser att riksdagen med anledning av

motionerna 2000/01:Bo414 (m) yrkande 8,

2000/01:Bo415 (m) yrkande 1, 2000/01:Bo233 (kd)

yrkande 11, 2000/01:Bo230 (c) yrkandena 4 och 5 samt

2000/01:Bo235 (fp) yrkande 4 beträffande

majoritetskravet vid ombildning till bostadsrätt som

sin mening bör ge regeringen till känna vad

utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 10 bort ha

följande lydelse:

10. beträffande majoritetskravet vid

ombildning till bostadsrätt

att riksdagen med anledning av motionerna 2000/01:Bo230

yrkandena 4 och 5, 2000/01:Bo233 yrkande 11,

2000/01:Bo235 yrkande 4, 2000/01:Bo414 yrkande 8

samt 2000/01:Bo415 yrkande 1 som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

9. Ett partiellt upphävande av förbudet mot

dubbelupplåtelse (mom. 11)

Knut Billing (m), Ulla-Britt Hagström (kd), Sten

Andersson (m), Inga Berggren (m), Annelie Enochson

(kd) och Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15

börjar med "Utskottet finner" och slutar med "mot

dubbelupplåtelse" bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening behövs flera åtgärder som

underlättar ombildning av hyresfastigheter till

bostadsrätt. Sådan ombildning är av särskild

betydelse i områden med en ensidig social

sammansättning, vilka områden ofta är dominerade av

kommunalt ägda hyreshus. Fler bostadsrätter i dessa

områden kan öka intresset för inflyttning liksom det

kan öka intresset bland dem som redan bor där både

för området och för de hus de bebor.

Priset för en ombildning är starkt beroende av

andelen hyresgäster som vill medverka. Förbudet mot

dubbelupplåtelse bör upphävas så att det blir

möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till

kommunen eller ett kommunalt bostadsbolag oavsett

ett pågående hyresförhållande. Detta skulle innebära

att kommunen eller dess bolag kan ligga kvar med

kapital när fastigheten ombildas. Ombildning skulle

på detta sätt kunna möjliggöras i de fall där det i

dagsläget inte finns ett tillräckligt antal hushåll

med en ekonomi som tillåter dem att delta i

ombildningen. De hushåll som förblir hyresgäster kan

tillförsäkras rätten att senare förvärva

bostadsrätten. I de fall ett hyresförhållande upphör

kan bostadsrätten försäljas på marknaden med

inkomster för kommunen eller bolaget. Naturligtvis

kan det kommunala bolaget i stället välja att på

nytt hyra ut lägenheten. Hur bolaget skall handskas

med de lägenheter som efter hand blir lediga är en

fråga vilken, i enlighet med den grundlagsfästa

principen om den kommunala självstyrelsen, får

avgöras av respektive kommun med hänsyn till de

lokala förhållandena. Kommunen kan t.ex. använda

dessa lägenheter för integrationsändamål eller för

att tillgodose akuta bostadsbehov.

Hyresgästerna i de lägenheter som efter en

ombildning innehas av kommunen eller dess

bostadsbolag skulle fortsättningsvis ha samma

hyresvärd som tidigare. Detta ger kontinuitet åt

hyresförhållandet, vilket av många hyresgäster

upplevs som tryggt. Hyresgästerna bör dessutom i lag

tillförsäkras samma rättigheter som andra

hyresgäster, t.ex. vad gäller byte av lägenheten.

Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med

m-motionen i allt väsentligt likalydande

motionsförslag. På förslag av ett enhälligt

bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna

(bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373) att det

förslag som förts fram i motionen borde ingå i

regeringens fortsatta överväganden beträffande de

närbesläktade förslag som förts fram i en

departementspromemoria om bostadsrättsoptioner m.m.

(Ds 1993:54). Regeringen valde att inte efterkomma

tillkännagivandet.

Enligt utskottets mening bör regeringen nu åter ges

i uppdrag att se över bestämmelserna i

bostadsrättslagen och hyreslagen med syfte att ändra

förbudet mot dubbelupplåtelse så att det i en

ombildningssituation blir möjligt att upplåta en

lägenhet med bostadsrätt till en kommun eller ett

kommunalt bostadsbolag oaktat att lägenheten är

uthyrd.

Med anledning av motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 3

om ett partiellt upphävande av förbudet mot

dubbelupplåtelse bör riksdagen som sin mening ge

regeringen till känna vad utskottet nu anfört.

dels att utskottets hemställan under 11 bort ha

följande lydelse:

11. beträffande ett partiellt upphävande av

förbudet mot dubbelupplåtelse

att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo415 yrkande 3

som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

10. Avsägelse av bostadsrätt (mom. 13)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Inga Berggren

(m) och Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18

börjar med "Utskottet delar" och slutar med

"avstyrks därför" bort ha följande lydelse:

En bostadsrättshavares rätt till avsägelse av sin

bostadsrätt bör enligt utskottets mening avskaffas.

Utnyttjas rätten övervältras den avsägande

bostadsrättshavarens förpliktelser på de andra

medlemmarna. Detta framstår som en principiell

felaktighet som kan äventyra hela det gemensamma

bostadsföretagets framtid i en situation av

lågkonjunktur på bostadsmarknaden. I vart fall

påverkas de enskilda bostadsrätternas marknadsvärde

och därmed även deras pantvärde. Det finns anledning

att anta att avsägelser varit en starkt bidragande

orsak till att många bostadsrättsföreningar gått i

konkurs.

Med anledning av motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 2

i motsvarande del om avsägelse av bostadsrätt bör

riksdagen som sin mening ge regeringen till känna

vad utskottet nu anfört.

dels att utskottets hemställan under 13 bort ha

följande lydelse:

13. beträffande avsägelse av bostadsrätt

att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo415 (m)

yrkande 2 i motsvarande del som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

11. Panthavares rätt till medlemskap och

andrahandsupplåtelse (mom. 14)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Inga Berggren

(m) och Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18

börjar med "Utskottet finner" och slutar med "och

andrahandsupplåtelse" bort ha följande lydelse:

Lagens regler om en panthavares möjligheter att

skydda sin rätt genom att själv förvärva

bostadsrätten vid exekutiv försäljning och

tvångsförsäljning har fått en inte helt lyckad

utformning.

De nu gällande reglerna avser endast långivare som

är juridiska personer. M-motionen tar sikte på att

alla långivare skall ha denna möjlighet. En fysisk

person som inte själv avser att använda lägenheten

som bostad, utan endast för andrahandsupplåtelser,

kan möta svårigheter att bli antagen som medlem i

föreningen liksom att få tillstånd att hyra ut

lägenheten. Utskottet anser inte att det finns några

skäl för att juridiska personer skall ha en

privilegierad ställning. Långivare med panträtt i en

bostadsrätt bör ges samma ställning oavsett om det

rör sig om juridiska eller fysiska personer.

Intresset av att den juridiska personens innehav

skall vara tidsbegränsat har gjort att en

konstruktion valts som ansluter till vad som i dag

gäller ett dödsbos innehav av bostadsrätt. Den

gällande regleringen ger långivaren särskilda

rättigheter under en tid av endast tre år. Enligt

utskottets mening förlorar de nu gällande

bestämmelserna mycket av sin effekt genom att lagen

ställer upp en längsta tid för innehavet. I värsta

fall kan en sådan reglering t.o.m. innebära att

långivaren tvingas sälja med ytterligare förlust. En

tidsbegränsning bör därför inte gälla. Enligt

utskottets mening bör långivaren ha alla de

befogenheter som endast ett medlemskap kan innebära

för att han på bästa sätt skall kunna skydda det

kapital bostadsrätten representerar. Regeringen bör

till riksdagen återkomma med förslag som innebär

lika rättigheter för långivare, oavsett om de är

juridiska eller fysiska personer. Dessa rättigheter

skall även omfatta en rätt till medlemskap. Vad som

nu anförts bör riksdagen med anledning av motion

2000/01:Bo415 (m) yrkande 4 om en panthavares rätt

till medlemskap och andrahandsupplåtelse som sin

mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 14 bort ha

följande lydelse:

14. beträffande panthavares rätt till

medlemskap och andrahandsupplåtelse

att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo415 yrkande 4

som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

12. En bostadsrättsförenings förmånsrätt

(mom. 15)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Inga Berggren

(m) och Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18

börjar med "Utskottet har" och slutar med

"bostadsrättsförenings förmånsrätt" bort ha följande

lydelse:

Den sedan den 1 januari 1996 gällande legala

panträtten begränsar för-eningens rätt till

betalning före panthavaren i förhållande till vad

som tidigare gällt. Bostadsrättens pantvärde har

därigenom stärkts något. Enligt utskottets mening

bör de tankar som ligger bakom bestämmelserna dras

till sin logiska slutpunkt. En pantförskrivning av

bostadsrätten bör således i förmånsrättshänseende ge

utdelning före alla de fordringar mot

bostadsrättshavaren som föreningen har, alltså även

före fordringar avseende avgifter. Regeringen bör

till riksdagen återkomma med förslag till

lagändringar så att detta förverkligas.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av

motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 5 om en

bostadsrättsförenings förmånsrätt som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 15 bort ha

följande lydelse:

15. beträffande en bostadsrättsförenings

förmånsrätt

att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo415 yrkande 5

som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

13. En utredning om en förstärkning av

bostadsrättens pantvärde (mom. 16)

Knut Billing (m), Ulla-Britt Hagström (kd), Sten

Andersson (m), Inga Berggren (m), Annelie Enochson

(kd), Rigmor Stenmark (c), Yvonne Ångström (fp) och

Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19

börjar med "Enligt utskottets" och slutar med

"motsvarande del" bort ha följande lydelse:

Den 1 januari 1996 trädde nya regler i

bostadsrättslagen i kraft som hade som syfte att

stärka bostadsrättens värde som pant. Syftet med de

nya reglerna var vällovligt, men det finns enligt

utskottets mening anledning att anta att det

eftersträvade målet inte har nåtts. Bostadsrätter

har lägre belåningsvärde och högre ränta än fast

egendom.

Det är nu lämpligt att göra en vittomfattande

översyn av de regler som påverkar bostadsrättens

värde som pant. Syftet bör vara att åstadkomma en

pantvärdighet motsvarande den som fast egendom har.

Översynen bör inledas med en utvärdering av 1996 års

förändringar av bostadsrättslagen som hade som syfte

att stärka bostadsrättens pantvärde.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av

motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 2 i motsvarande del

beträffande en utredning om en förstärkning av

bostadsrättens pantvärde som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört.

dels att utskottets hemställan under 16 bort ha

följande lydelse:

16. beträffande en utredning om en

förstärkning av bostadsrättens pantvärde

att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo415 yrkande 2

i motsvarande del som sin mening ger regeringen

till känna vad utskottet anfört,

14. En bostadsrättsförenings

självbestämmande över sina stadgar

(mom. 17)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Inga Berggren

(m) och Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19

börjar med "Utskottet finner" och slutar med "sina

stadgar" bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets mening bör bostadsrättslagen inte

innehålla regler som möjliggör för t.ex.

bostadsrättsorganisationer att lägga in sitt veto

mot för-eningens stadgeändringar. Det är de enskilda

föreningarna som genom demokratiska beslut själva

skall avgöra om och i vilken utsträckning de skall

vara bundna till de olika

bostadsrättsorganisationerna. Föreningens rätt till

självbestämmande bör garanteras av lagstiftningen så

att sådana villkor för stadgeändring som går utöver

bostadsrättslagens villkor skall vara ogiltiga.

Utskottet anser att regeringen till riksdagen bör

återkomma med ett förslag med denna innebörd. Med

anledning av motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 6 om

en bostadsrättsförenings självbestämmande över sina

stadgar bör riksdagen som sin mening ge regeringen

till känna vad utskottet nu anfört.

dels att utskottets hemställan under 17 bort ha

följande lydelse:

17. beträffande en bostadsrättsförenings

självbestämmande över sina stadgar

att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo415 yrkande 6

som sin mening ger regeringen till känna vad

utskottet anfört,

15. Ägarlägenheter m.m. (mom. 18)

Knut Billing (m), Ulla-Britt Hagström (kd), Sten

Andersson (m), Inga Berggren (m), Annelie Enochson

(kd), Rigmor Stenmark (c), Yvonne Ångström (fp) och

Ewa Thalén Finné (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19

börjar med "Det har" och på s. 20 slutar med

"avstyrks därför" bort ha följande lydelse:

Den 11 mars 1999 föreslog utskottet riksdagen ett

tillkännagivande i fråga om att ägarlägenheter

skulle införas som en ny upplåtelseform i Sverige

(bet. 1998/99:BoU7). Riksdagen biföll utskottets

förslag fjorton dagar senare. Först mer än ett år

senare, den 6 april 2000, beslutade regeringen

direktiv till en utredning i enlighet med riksdagens

beslut (dir. 2000.27). Först drygt två månader

därefter förordnades en utredare. Utredaren skall

enligt sina direktiv redovisa sitt uppdrag senast

den 1 juni 2001. Därefter skall förslaget

remissbehandlas och beredas vidare inom

Regeringskansliet. Mot den givna bakgrunden finns

det anledning att anta att det kan dröja avsevärt

innan ett förslag kan komma att läggas fram på

riksdagens bord.

Utskottet har tidigare uttalat sig om fördelarna

med och behovet av ägarlägenheter som en ny

upplåtelseform på en bostadsmarknad som bör präglas

av mångfald och styras av konsumenternas önskningar

(se bet. 1998/99:BoU2 och BoU7).

Det finns ett klart behov av ett nytt, progressivt

och flexibelt fastighetsbildningsbegrepp. Det

utredningsbetänkande som finns om tredimensionell

fastighetsindelning (SOU 1996:87) behöver

förverkligas för att fastighetsutnyttjandet skall

bli mer rationellt och för att byggandet skall kunna

ökas. Dagens tvådimensionella fastighetsbildning

innebär i sig ett hinder för utvecklingen inte bara

vad gäller bostäder utan också av företagandet.

Utredningsförslaget bör nu omgående genomföras.

Det redan på regeringens bord liggande förslaget om

tredimensionell fastighetsindelning möjliggör

bildandet av ägarlägenheter för annat än

bostadsändamål. Förslaget möjliggör inte bildandet

av bostadsägarlägenheter på grund av ett i detta

insatt förbud mot sådan fastighetsbildning. Det

förbud förslaget innehåller är en följd av de

tilläggsdirektiv utredningen erhöll år 1994 av en

nytillträdd socialdemokratisk regering. Eftersom

grundstenarna för ägarlägenheter redan finns

framtagna - och remissbehandlade - bör den

nödvändiga tillkommande lagregleringen kunna arbetas

fram mycket snabbt.

Enligt utskottets mening bör regeringen kunna

färdigställa och för riksdagen lägga fram de

lagförslag som behövs för att ägarlägenheter och

tredimensionell fastighetsindelning skall kunna

införas med ett ikraftträdande redan den 1 april

2001.

Med anledning av motionerna 2000/01:Bo402 (m, kd,

c, fp), 2000/01: Bo414 (m) yrkande 4, 2000/01:N321

(m) yrkande 3 samt 2000/01:Bo230 (c) yrkande 1

ägarlägenheter m.m. bör riksdagen som sin mening ge

regeringen till känna vad utskottet nu anfört.

dels att utskottets hemställan under 18 bort ha

följande lydelse:

18. beträffande ägarlägenheter m.m.

att riksdagen med anledning av motionerna 2000/01:Bo230

yrkande 1, 2000/01:Bo402, 2000/01:Bo414 yrkande

4 samt 2000/01:N321 yrkande 3 som sin mening ger

regeringen till känna vad utskottet anfört,

Särskilt yttrande

Ägarlägenheter m.m.

Knut Billing (m), Ulla-Britt Hagström (kd), Sten

Andersson (m), Inga Berggren (m), Annelie Enochson

(kd), Rigmor Stenmark (c), Yvonne Ångström (fp) och

Ewa Thalén Finné (m) anför:

Vi har i vår gemensamma reservation som gäller

införandet av ägarlägenheter och tredimensionell

fastighetsindelning föreslagit att regeringen

skyndsamt skall utarbeta ett lagförslag och lägga

fram detta på riksdagens bord. Vi anser dock att det

finns skäl att bifalla flerpartimotionen fullt ut.

Riksdagen borde enligt vår mening vid sin behandling

av vår gemensamma motion anta nödvändig lagstiftning

för att upplåtelseformen, också omfattande införande

av tredimensionell fastighetsindelning, skall bli

verklighet. Av tidsmässiga skäl har vi inte kunnat

förse reservationen med de önskade lagförslagen.

Innehållsförteckning