Bet. 2000/01:LU10

Lagutskottets betänkande

2000/01:LU10

Vissa utsöknings- och insolvensrättsliga frågor

rörande fastigheter

Innehåll

Sammanfattning

Motionerna

Utskottet

Hemställan

2000/01

LU10

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet två motioner från

den allmänna motionstiden år 2000 i vissa

utsöknings- och insolvensrättsliga frågor rörande

fastigheter. En motion gäller exekutiv försäljning

av fast egendom och en motion gäller frågan om s.k.

herrelösa fastigheter i konkurs.

Utskottet avstyrker bifall till båda motionerna.

Motionerna

2000/01:L304 av Jarl Lander (s) vari föreslås att

riksdagen fattar följande beslut:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om exekutiva auktioner

av fastigheter.

2000/01:L306 av Kerstin Kristiansson Karlstedt m.fl.

(s) vari föreslås att riksdagen fattar följande

beslut:

Riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad i

motionen anförs om en översyn av

lagstiftningen i syfte att undvika

problem av det slag som beskrivits

i motionen.

Utskottet

Inledning

I betänkandet behandlar utskottet två motioner från

den allmänna motionstiden år 2000 i vissa

utsöknings- och insolvensrättsliga frågor rörande

fastigheter. En motion gäller exekutiv försäljning

av fast egendom och en motion avser frågan om s.k.

herrelösa fastigheter i konkurs. Som en allmän

bakgrund till motionerna vill utskottet redovisa

följande.

Efterlevnaden av civilrättsliga regler om

betalningsskyldighet regleras i sista hand av att

gäldenärens egendom tvångsvis genom utsökning eller

konkurs kan användas för att tillgodose

fordringsägarna. Vid utsökning beaktas allmänt sett

inte någon annan borgenärs intressen än

exekutionssökandens. Förfarandet behöver då inte

heller omfatta all gäldenärens egendom utan endast

så mycket av denna som kan beräknas förslå till

betalning åt sökanden. Man talar därför i dessa fall

om specialexekution. Konkursförfarandet, som utgår

från att gäldenären är på obestånd eller insolvent,

har däremot karaktär av generalexekution där i

princip alla borgenärer deltar och all gäldenärens

egendom tas i anspråk.

Regler om utsökning - eller verkställighet - finns

i utsökningsbalken (UB). Om verkställigheten avser

betalningsskyldighet sker den genom utmätning.

Verkställighet av annat än betalningsskyldighet sker

genom avhysning eller annan handräckning. Det är

kronofogdemyndigheten som handhar verkställighet

enligt UB. Genom myndighetens försorg skall utmätt

egendom säljas utan dröjsmål. Huvudformen för

försäljning är auktion, men inte sällan kan utmätt

egendom i stället säljas under hand.

De väsentligaste bestämmelserna om konkurs finns i

konkurslagen (1987: 672). När egendom skall säljas

exekutivt under konkurs gäller i tillämpliga delar

reglerna i UB om försäljning av utmätt egendom.

Den ordning i vilken betalningsanspråken skall

tillgodoses regleras i förmånsrättslagen (1970:979).

I lagen görs i fråga om förmånsrättsordningen

skillnad mellan å ena sidan s.k. särskilda

förmånsrätter, som belastar endast viss egendom och

som gäller både vid utmätning och i konkurs, samt å

andra sidan s.k. allmänna förmånsrätter, som avser

all gäldenärens egendom och som gäller enbart i

konkurs. Särskild förmånsrätt följer bl.a. med

företagshypotek, varmed avses en säkerhetsrätt på

grund av inteckning i en näringsidkares lösa

egendom, och med inteckning i fast egendom.

Exekutiv försäljning av fast egendom

Särskilda regler omgärdar exekutiv försäljning av

fast egendom (12 kap. UB). Huvudregeln är att utmätt

fast egenom skall säljas på offentlig auktion (12

kap. 1 §). Enligt 12 kap. 57 § får en utmätt

fastighet säljas under hand, om en försäljning i

sådan ordning bedöms vara mer ändamålsenlig än

försäljning på auktion och det är tillförlitligt

utrett vilka fordringar och rättigheter som belastar

fastigheten. Vid bedömningen av om en försäljning

under hand är mer ändamålsenlig skall särskilt

beaktas förutsättningarna för att därigenom erhålla

en högre köpeskilling för fastigheten än vid

försäljning på auktion.

UB:s regler om exekutiv försäljning av fast egendom

innebär sammanfattningsvis följande.

Innan försäljning äger rum skall

kronofogdemyndigheten beskriva och värdera

fastigheten samt införskaffa viss utredning om

fastighetens rättsliga förhållanden.

Kronofogdemyndigheten bestämmer tid och plats för

auktionen. Beslutet skall kungöras. I samband med

auktionen skall bevakningssammanträde hållas.

Sammanträdet har till syfte att fastställa vilka

fordringar och andra anspråk som skall beaktas och

att klarlägga villkoren i övrigt för försäljningen.

För detta ändamål upprättas vid sammanträdets

avslutande en sakägarförteckning (12 kap. 24 §). En

sådan förteckning skall upprättas även vid

försäljning under hand (12 kap. 58 §). De olika

typer av anspråk som i förekommande fall skall tas

upp i sakägarförteckningen utgörs av bl.a. fordran

som är förenad med panträtt i fastigheten,

nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk

kraft som grundas på upplåtelse av fastighetens

ägare, sökandens fordran samt

förrättningskostnaderna (12 kap. 25 §). Fordringar

och rättigheter skall i sakägarförteckningen tas upp

i den företrädesordning som gäller enligt

förmånsrättslagen och regler på annat håll i

lagstiftningen, främst UB och jordabalken.

En grundläggande princip vid exekutiv försäljning

av fastighet är att borgenärer med bättre rätt än

exekutionssökanden inte skall riskera att få sin

rätt försämrad genom försäljningen. Försäljning får

därför i princip inte ske utan att köpeskillingen

och andra medel som inflyter förslår till att täcka

de fordringar som har bättre rätt än

exekutionsfordringen och förrättningskostnaderna (12

kap. 29 § första stycket 1 och 32 §). Detta s.k.

skyddsbelopp skall anges i sakägarförteckningen.

Sedan budgivningen avslutats, skall

kronofogdemyndigheten pröva om den bjudna

köpeskillingen i förening med eventuellt andra

tillgängliga medel täcker skyddsbeloppet (12 kap. 40

§). Är så inte fallet får inropet inte godtas. Även

om skyddsbeloppet har blivit uppnått får inropet

inte godtas, om det är sannolikt att

kronofogdemyndigheten kan erhålla avsevärt högre

köpeskilling vid nytt försäljningsförsök. Att

skyddsbeloppet inte har uppnåtts utgör å andra sidan

inte hinder mot inropets godtagande, om samtliga

berörda sakägare medger det. Ett inrop som inte

täcker sökandens fordran får emellertid inte godtas

om sökanden motsätter sig det. Dessa villkor skall

tillämpas även vid försäljning under hand.

Kronofogdemyndigheten utfärdar köpebrev när

auktionen respektive underhandsförsäljningen har

vunnit laga kraft och köparen har erlagt

köpeskillingen. Köpeskillingen och andra influtna

medel skall fördelas mellan borgenärerna.

Ingår den fasta egendomen i ett konkursbo kan

förvaltaren begära att den säljs exekutivt och, som

förut nämnts, sker försäljningen då i den ordning

som föreskrivs i 12 kap. UB för utmätt fast egendom.

Förvaltaren får använda ett annat säljsätt om det är

fördelaktigare för boet.

Vid exekutiv försäljning av fast egendom under hand

anlitar kronofogdemyndigheten mäklare. De nuvarande

reglerna för underhandsförsäljning infördes den 1

juli 1994, varigenom en anpassning skedde till

reglerna för exekutiv försäljning på offentlig

auktion (prop. 1993/94:191, bet. LU30). Syftet var

att ge kronofogdemyndigheten större handlingsfrihet

att välja det försäljningssätt som passar bäst i det

enskilda fallet. En utgångspunkt var att en

försäljning under hand resulterar i en högre

köpeskilling än om fastigheten säljs på exekutiv

auktion och att en underhandsförsäljning i ett stort

antal fall skulle vara det för alla inblandade bästa

sättet att sälja en fastighet exekutivt. I

lagstiftningsärendet framhölls också att

underhandsförsäljning lämpar sig bäst för den

typiska villa- eller fritidsfastigheten utan alltför

många panträttshavare och utan belastande

rättigheter.

I motion L304 av Jarl Lander (s) anförs att

försäljning av fastigheter på offentlig auktion ofta

inbringar ett pris som är lägre än marknadsvärdet.

För att kunna få bästa möjliga pris vid exekutiv

försäljning bör kronofogdemyndigheten, enligt

motionärens mening, i större utsträckning anlita

mäklare. Det skulle gagna gäldenärerna, borgenärerna

och samhället i sin helhet. I motionen yrkas ett

tillkännagivande med denna innebörd.

Av Riksskatteverkets årsredovisning för år 1999

framgår att antalet sålda fastigheter år 1996

uppgick till 2 500 varav 33 % såldes under hand. År

1997 var motsvarande siffror 1 700 och 26 % samt 900

och 19 % år 1998. År 1999 såldes 800 fastigheter

varav 14 % var underhandsförsäljningar (RSV:s

årsredovisning 1999, 3.3.3 Tabell). Av tillgänglig

statistik från Riksskatteverket framgår också att

andelen försäljningar under hand minskat i relation

till det totala antalet exekutiva försäljningar.

Från år 1998 till år 1999 var minskningen i det

totala antalet exekutiva försäljningar 13 %, medan

minskningen av antalet underhandsförsäljningar

uppgick till 36 %. Någon förändring härvidlag verkar

inte ha skett under år 2000. Att försäljningarna

under hand minskar relativt sett kan enligt

Riksskatteverkets årsredovisning för 1999 förklaras

med att alltfler fastigheter är sådana att de inte

lämpar sig för underhandsförsäljning beroende på

bl.a. att det är fråga om i ökande utsträckning

sämre fastigheter av så lågt värde att

mäklarförsäljning inte är "lönsam".

Av Riksskatteverkets årsredovisning för år 1999

framgår vidare att köpeskillingarna vid exekutiv

försäljning för redovisningsåret uppgick till minst

80 % av fastighetens uppskattade marknadsvärde vid

55 % av försäljningarna, mot 28 % år 1998. Mindre än

60 % av uppskattat marknadsvärde uppnåddes år 1999

vid 20 % av försäljningarna, medan motsvarande

siffra för år 1998 var 62 %. Kronofogdemyndighetens

exekutiva försäljningar gav således år 1999 bättre

priser än föregående år. Någon större skillnad

förelåg inte under år 1999 avseende

försäljningspriser mellan auktions- och

underhandsförsäljningar. Skillnaden mellan

försäljningsformerna var betydligt större år 1998

varvid minst 80 % av priset uppnåddes vid 75 % av

underhandsförsäljningar men bara vid 24 % av

auktionsförsäljningar.

Enligt utskottets mening kan med fog ställas frågan

varför försäljning under hand av fast egendom inte

används i större utsträckning än som sker, med tanke

på att sådan försäljning i allmänhet inbringar en

högre köpeskilling än försäljning på auktion.

Underhandsförsäljning är också mer tilltalande för

gäldenären genom att den inte väcker uppmärksamhet

på samma sätt som en försäljning på auktion. Som

angetts i Riksskatteverkets årsredovisning kan en

förklaring vara att de fastigheter som utbjuds till

exekutiv försäljning i många fall - och till ökande

del - är sådana att det inte är lönsamt att anlita

mäklare. Vad som också enligt utskottets mening i

viss mån kan tala mot försäljning under hand är att

auktionsförfarandet i regel är snabbare.

Dessa och liknande frågeställningar ger enligt

utskottets mening vid handen att reglerna om

exekutiv försäljning av fast egendom vid lämpligt

tillfälle kan behöva utvärderas, bl.a. mot bakgrund

av de överväganden som låg till grund för 1994 års

reform. Utskottet är emellertid nu inte berett att

förorda ett formellt tillkännagivande därom, utan

utgår från att regeringen är införstådd med berörda

frågeställningar och tar de initiativ som kan

befinnas påkallade.

Med det anförda avstyrker utskottet bifall till

motion L304.

S. k. herrelösa fastigheter

Under en konkurs omhändertas tillgångarna för

borgenärernas räkning av konkursboet. Till

konkursboet räknas i princip all egendom som

tillhörde gäldenären när konkursbeslutet meddelades

eller som tillfaller gäldenären under konkursen och

som är sådan att den kan utmätas. Konkursboets

egendom skall säljas av förvaltaren så snart det

lämpligen kan ske. Som berörts i motionen förekommer

det att konkursförvaltaren avstår från att

omhänderta och realisera viss egendom för att

undvika kostnader knutna till egendomen i fall då

dessa överstiger vad konkursboet kan tillgodogöra

sig ur egendomen efter en försäljning. Det kan också

vara så att offentligrättsliga förpliktelser är

knutna till innehavet av egendomen som gör att

förvaltaren väljer att avstå från denna. Egendomen

kommer då inte att ingå i konkursboet utan förblir

under gäldenärens rådighet, såvida den inte skall

tillfalla panthavare.

För detta tillvägagångssätt brukar man använda

begreppet abandonering. Exempel på egendom som kan

bli föremål för abandonering är sjunkna fartyg,

nedskräpade lokaler, fastigheter med

rivningsförelägganden, s.k. svartbyggen och

fastigheter som kräver miljösanering. Det kan också

vara fråga om tomma hyreshus, även om det hittills

torde vara relativt sällsynt.

Inom svensk konkursrätt finns inte någon allmän

reglering av abandonering. Enligt 3 kap. 9 § första

stycket konkurslagen får emellertid, om det vid

konkursutbrottet pågår en rättegång mellan

gäldenären och någon annan om egendom som hör till

konkursboet, boet överta gäldenärens talan. Skulle

konkursboet avstå från ett övertagande har

gäldenären rätt att fortsätta vara part i

rättegången. Konkursboet skall då anses ha uppgivit

den omtvistade egendomen till förmån för gäldenären

och egendomen anses inte tillhöra boet. Om

konkursboet på detta sätt avstår från den omtvistade

egendomen slipper boet ansvaret för

rättegångskostnaderna i processen.

Under senare år har det förts en diskussion om de

rättsliga förutsättningarna för konkursboet att

avstå egendom till konkursgäldenären, dvs. att

abandonera egendomen (se bl.a. Håstad, Sakrätt

avseende lös egendom, 6:e uppl., s. 427 och

Insolvensrättsligt forum 22-23 januari 1997, s. 58,

Iustus förlag). En av de särskilda frågor som därvid

uppmärksammats är konsekvenserna vid abandonering då

konkursgäldenären är en juridisk person och

konkursen avslutats utan överskott. Ett aktiebolag,

ett handelsbolag eller en ekonomisk förening, som är

försatt i konkurs, är nämligen upplöst om konkursen

avslutas utan överskott, se bl.a. 13 kap. 19 §

aktiebolagslagen (1975:1385). Härigenom kommer den

egendom som konkursboet avstått till förmån för

gäldenären att sakna ägare. Detta kan vålla

olägenheter, exempelvis om det är fråga om egendom

som behöver underhållas eller som kan orsaka

miljöskador.

I motion L306 av Kerstin Kristiansson Karlstedt

m.fl. (s) framhålls att det kan vålla problem vad

gäller underhållet av en fastighet när

fastighetsägaren går i konkurs. Inte sällan handlar

det om hyreshusfastigheter belägna i centrala delar

av en kommun som lämnas utan tillsyn och underhåll

när ingen tar ansvar för egendomen. Motionärerna

pekar på att det inte heller finns något rättsligt

ansvar för en fastighet i en situation av här avsett

slag. Förhållandet leder till att dylika fastigheter

förfaller. I motionen begärs en rättslig översyn i

syfte att komma till rätta med det beskrivna

problemet.

Våren 1998 behandlade utskottet förevarande

spörsmål med anledning av en motion med liknande

inriktning som den nu aktuella (bet. 1997/98:LU14).

Utskottet ansåg att det var angeläget att få

frågorna allmänt belysta och att behovet av

lagstiftning klargjordes. Det fick ankomma på

regeringen att i lämpligt sammanhang föranstalta om

erforderligt utredningsarbete i syfte att klarlägga

behovet av lagstiftning i ämnet och att framlägga de

lagförslag som kan finnas erforderliga. Vad

utskottet anfört gav riksdagen som sin mening

regeringen till känna (rskr. 1997/98:157).

Utskottet kan nu konstatera att justitieministern i

ett svar den 27 oktober 2000 på en interpellation om

herrelösa fastigheter redovisat att det i

Justitiedepartementet sedan en tid pågår en

probleminventering. Den skall, enligt

interpellationssvaret, läggas till grund för de

överväganden som krävs, bl.a. när man tar ställning

till vilket ansvar staten bör ha. Justitieministern

anförde också att det i Justitiedepartementet

planeras en hearing om saken och att det är möjligt

att övervägandena leder till att en statlig

utredning bör tillsättas.

Mot bakgrund av vad sålunda redovisats finner

utskottet inte anledning att nu föreslå några

särskilda åtgärder från riksdagens sida med

anledning av motion L306, och utskottet avstyrker

bifall till motionen.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande exekutiv försäljning av

fast egendom

att riksdagen avslår motion 2000/01:L304,

2. beträffande s.k. herrelösa

fastigheter

att riksdagen avslår motion 2000/01:L306.

Stockholm den 18 januari 2000

På lagutskottets vägnar

Tanja Linderborg

I beslutet har deltagit: Tanja Linderborg (v), Rolf

Åbjörnsson (kd), Marianne Carlström (s), Rune

Berglund (s), Karin Olsson (s), Henrik S Järrel (m),

Nikos Papadopoulos (s), Elizabeth Nyström (m),

Marina Pettersson (s), Christina Nenes (s), Tasso

Stafilidis (v), Kjell Eldensjö (kd), Berit Adolfsson

(m), Viviann Gerdin (c), Ana Maria Narti (fp),

Christina Pettersson (s) och Anne-Katrine Dunker

(m).