Bet. 2001/02:LU15

Lagutskottets betänkande

2001/02:LU15

Arrenderättsliga frågor, m.m.

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet tre motioner från

den allmänna motionstiden år 2001 som gäller

arrenderättsliga frågor, nämligen bostadsarrende,

arrenderättens förverkande och friköp av historiska

arrenden. Därutöver behandlas en motion som gäller

kreditsäkerhet i byggnader på annans mark och en

motion som gäller fastighetsmäklare.

Utskottet föreslår att riksdagen avslår samtliga

motioner.

Till betänkandet har fogats två reservationer och

ett särskilt yttrande.

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

1. Bostadsarrende

Riksdagen avslår motion 2001/02:L244.

Reservation 1 (m, kd, c)

2. Förverkande av arrende

Riksdagen avslår motion 2001/02:L365.

3. Historiska arrenden

Riksdagen avslår motion 2001/02:L361.

4. Kreditsäkerhet i byggnader på annans

mark

Riksdagen avslår motion 2001/02:L304.

5. Fastighetsmäklare och företagsmäklare

Riksdagen avslår motion 2001/02:L225.

Reservation 2 (m)

Stockholm den 21 februari 2002

På lagutskottets vägnar

Tanja Linderborg

Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Tanja

Linderborg (v), Rolf Åbjörnsson (kd), Marianne

Carlström (s), Christel Anderberg (m), Rune Berglund

(s), Karin Jeppsson (s), Henrik S Järrel (m), Nikos

Papadopoulos (s), Elizabeth Nyström (m), Marina

Pettersson (s), Christina Nenes (s), Tasso

Stafilidis (v), Kjell Eldensjö (kd), Berit Adolfsson

(m), Anders Berglöv (s), Viviann Gerdin (c) och

Petra Gardos (m).

2001/02

LU15

Redogörelse för ärendet

I betänkandet behandlar utskottet tre motioner från

den allmänna motionstiden år 2001 som gäller

arrenderättsliga frågor, nämligen bostadsarrende,

arrenderättens förverkande och friköp av historiska

arrenden. Därutöver behandlas en motion som gäller

kreditsäkerhet i byggnader på annans mark och en

motion som gäller fastighetsmäklare.

En sammanställning över motionerna finns i bilaga

1.

Utskottet beslutade den 25 oktober 2001 att

motionen om bostadsarrende, 2001/02:L244, skulle bli

föremål för remissbehandling. Remissyttranden har

avgetts av Linköpings tingsrätt, Hyresnämnden och

arrendenämnden i Stockholm, Hyresnämnden och

arrendenämnden i Växjö, Institutet för

fastighetsrättslig forskning vid Uppsala

universitet, Lantbrukarnas Riksförbund, Sveriges

Fastighetsägareförbund och f.d. hovrättsrådet

Mauritz Bäärnhielm.

En sammanställning av remissvaren finns i bilaga 2

till betänkandet.

Utskottets överväganden

Bostadsarrende

Utskottets förslag i korthet

Motionsyrkanden med krav på en utredning om

de rättsliga möjligheterna för jordägaren att

vid bostadsarrende återta arrendestället och

ta ut högre arrendeavgift bör avslås.

Utskottet hänvisar till tidigare

ställningstagande och anser att det saknas

skäl att förorda ändringar i de principer som

bär upp gällande reglering. Jämför

reservation nr 1 (m, kd, c).

Gällande ordning

Arrende föreligger när någon upplåter jord till

nyttjande mot ersättning. Upplåtelse kan ske i form

av jordbruksarrende, bostadsarrende,

anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Regler om

dessa arrendeformer finns i 7-11 kap. jordabalken

(JB).

Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelse som

sker för annat ändamål än jordbruk och som

berättigar arrendatorn att uppföra eller bibehålla

bostadshus på marken (10 kap. 1 § JB). Ett avtal om

bostadsarrende skall träffas för viss tid, minst fem

år, eller för arrendatorns livstid. Uppsägning skall

alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla

vid arrendetidens utgång. Rättsinstitutet

bostadsarrende kom till år 1968 och syftade till att

förbättra den rättsliga ställningen för ägare till

fritidshus och permanentbostäder som disponerade

marken med arrenderätt (sommarstugearrenden och

arrendevillor).

En förutsättning för besittningsskydd vid

bostadsarrende är att det, då arrendeavtalet senast

kan sägas upp från jordägarens sida, på

arrendestället finns ett bostadshus som är avsett

till bostad åt arrendatorn och honom eller henne

närstående. Besittningsskyddet kan bara brytas under

i lagen angivna förutsättningar (10 kap. 5 § JB).

Att besittningsskyddet bryts innebär att

arrendatorn, i regel vid arrendetidens slut, måste

flytta. Förutom i fall då arrendatorn åsidosatt sina

föpliktelser enligt arrendeavtalet kan

besittningsskyddet brytas bl.a. om jordägaren gör

sannolikt att marken skall användas för bebyggelse

av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller

för jordbruk, industri eller annan ekonomisk

verksamhet samt att jordägarens intresse att kunna

förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt

överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende

(10 kap. 5 § första stycket 5 JB).

I likhet med vad fallet är vid jordbruksarrende

saknar jordabalken vid bostadsarrende bestämmelser

om arrendeavgiftens storlek för den första

arrendeperioden. I detta avseende råder alltså

avtalsfrihet. Annorlunda är situationen vid

förlängning som beror på att arrendatorn har

besittningsskydd. Lagen reglerar då inte bara

arrendeavgiften utan också övriga villkor. Enligt 10

kap. 6 § JB gäller sålunda att arrendeavgiften utgår

med skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn

inte enas om hur stor arrendeavgiften bör vara,

skall avgiften bestämmas så att den kan antas

motsvara arrenderättens värde med hänsyn till

arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i

övrigt. Den allmänna formuleringen är ett uttryck

för att det ställer sig svårt att i lagen närmare

precisera vad som skall anses utgöra skälig

arrendeavgift. Särskilt arrenden för fritidsändamål

har en mångskiftande karaktär och avser mark belägen

på vitt skilda ställen. I förarbetena har uttalats

att viss ledning när det gäller att avgöra

arrendeavgiftens storlek kan man få genom att utröna

vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga

arrenden (prop. 1968:19 s. 86). Om sådant

jämförelsematerial inte föreligger torde frågan få

avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas

vara beredda att betala. I normala fall anses det

inte oskäligt att arrendeavgiften är av den

storleksordningen att den får förränta markvärdet.

Har arrendatorn uppfört egen byggnad på

arrendestället eller har han eller hon i övrigt

nedlagt kostnader på detta utöver vad som ålegat

honom eller henne, gäller enligt 8 kap. 21 § JB att

byggnaden eller vad som annars utförts skall

erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn

frånträder arrendet därför att avtalet upphör att

gälla. Har jordägaren inte inom en månad från det

erbjudandet gjordes förklarat sig villig att antaga

detta, får arrendatorn föra bort egendomen eller

överlåta den till en tillträdande arrendator. Detta

måste arrendatorn i så fall göra inom viss tid,

annars tillfaller egendomen jordägaren utan lösen.

Lagen innehåller inga regler om löseskillingens

storlek. Kommer parterna inte överens härom får

saken avgöras i fastighetsdomstol.

Jordägaren kan göra gällande en inlösenrätt även i

samband med att arrendatorn vill överlåta

arrenderätten. Enligt 10 kap. 7 § JB får en

bostadsarrendator, om arrendeavtalet är slutet på

viss tid, överlåta arrenderätten till någon med

vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall

emellertid först erbjuda jordägaren att återta

arrendestället mot erläggande av skälig ersättning

för arrenderättens värde. Ett sådant erbjudande får

innefatta även byggnad och anläggningar som

arrendatorn utfört på arrendestället. Om jordägaren

inte vill återta arrendestället står det arrendatorn

fritt att överlåta sin arrenderätt till vilken

godtagbar ny arrendator som helst. Bakgrunden till

denna reglering är att en bostadsarrendator många

gånger kan ha befogad anledning att vilja avveckla

arrendeförhållandet i förtid, och en överlåtelserätt

gör det lättare för den avträdande arrendatorn att

få tillbaka kostnader som han lagt ned på huset och

arrendestället.

Lagen ger inte några anvisningar för hur

arrenderättens värde skall beräknas. Frågan har

emellertid behandlats i förarbeten, rättspraxis och

i den juridiska litteraturen. Allmänt kan sägas att

syftet med ersättningen för arrenderättens värde är

att ge arrendatorn kompensation för att han eller

hon frånträder arrendet i förtid samtidigt som

markägaren under den återstående arrendetiden kan

dra nytta av de förbättringar som arrendatorn

utfört. I första hand kommer därvid i fråga värdet

på installationer som arrendatorn gjort för att

underlätta driften eller höja avkastningen, men även

det värde som ligger i att arrendeavgiften är lägre

än arrendenivån i orten bör beaktas (se Bäärnhielm,

Larsson, Arrendelagen, Norstedts laghandbok, s.

10:22).

Kan parterna inte komma överens om löseskillingen

gäller även här att saken får avgöras av

fastighetsdomstol.

Motionen

I motion L244 av Ingegerd Saarinen m.fl. (mp)

kritiseras de nuvarande reglerna om bostadsarrende.

Enligt motionärernas mening innebär gällande rätt

att det allmänt sett är näst intill omöjligt för

markägaren att få ett arrendeavtal uppsagt och

återfå besittningen till marken. Inte ens när

arrendatorn avser att överlåta arrenderätten är det,

anför motionärerna, möjligt för markägaren att

återta arrendestället på rimliga villkor. Markägaren

måste då, enligt motionärernas mening, inte bara

betala för byggnadernas värde utan även för läget

och alltså köpa in sin mark en gång till. I motionen

påpekas också att det är svårt för markägaren att ta

ut en arrendeavgift som är marknadsmässig. I

motionen yrkas ett tillkännagivande om behovet av en

utredning av arrendereglernas konsekvenser i nämnda

hänseenden (yrkande 1). Vidare yrkas

tillkännagivanden om att man i samband med en sådan

utredning särskilt uppmärksammar dels behovet av

ändringar i arrendelagstiftningen så att markägarna

får rimliga möjligheter till återlösen av arrendet

när arrendatorn vill sälja (yrkande 2), dels

markägarnas möjlighet att ta ut ett arrende som

åtminstone täcker de skatter som ägaren betalar för

fastigheten (yrkande 3).

Remissvaren

Linköpings tingsrätt ifrågasätter, mot bakgrund av

tidigare utredningar och lagstiftningsarbete, om det

för närvarande finns skäl för ytterligare

utredningar om jordägarens lösen och värderingen i

samband med denna. Frågan om fastighetsskattens

inverkan på arrendeavgiften torde, anför

tingsrätten, kunna lösas inom ramen för en

villkorstvist i arrendenämnd eller

fastighetsdomstol. Det är därför, enligt

tingsrätten, tveksamt om behov föreligger för en

särskild utredning rörande denna fråga.

Enligt Hyresnämnden och arrendenämnden i Stockholm

kan det inte uteslutas att de ersättningar som

förekommer i samband med inlösen i vissa fall kan

ligga på en för jordägaren oacceptabelt hög nivå.

Arrendenämnden vill därför inte motsätta sig att

frågan om inlösen och överlåtelse av arrende samt

ersättning i samband därmed görs till föremål för en

närmare utredning. För detta talar, anför nämnden,

också behovet av mer lättbegripliga regler.

Hyresnämnden och arrendenämnden i Växjö anför att

påståendet i motionen att det är näst intill

omöjligt för markägaren att få arrendeavtalet att

upphöra måste betecknas som överdrivet. Motionärerna

har också, enligt nämnden, en oriktig uppfattning om

vilka rättsregler som gäller när det påstås att

markägaren i praktiken måste köpa in sin mark en

gång till. Arrendenämnden har inte erfarit att

reglerna skulle otillbörligt försvåra för en

markägare att återta arrendestället utan markägaren

har rimliga möjligheter till detta. Något behov av

att utreda frågan ser nämnden därför inte.

Beträffande arrendeavgiften är det, anför

arrendenämnden, inte ändamålsenligt att relatera

avgiften till den skatt som markägaren betalar för

markinnehavet. Det torde vara mycket ovanligt att

arrendeavgiften är lägre än den på arrendestället

belöpande fastighetsskatten. Det finns därför,

enligt arrendenämnden, inte heller något behov av

att utreda frågan om arrendeavgiftens förhållande

till fastighetsskatten.

Institutet för fastighetsrättslig forskning,

Uppsala universitet, kan på föreliggande underlag

inte annat än avstyrka förslagen i motionen.

Sveriges Fastighetsägareförbund ställer sig bakom

önskemålet om en utredning.

Lantbrukarnas Riksförbund anser att man vid

fastställande av arrendeavgiften i högre grad bör

beakta en skälig förräntning på tomtens värde och

att hänsyn tas till fastighetsskatten och andra

kostnader för jordägaren. När det gäller

inlösenfrågan konstaterar förbundet att det i dag

ofta görs en marknadsprissättning på arrendatorns

investeringar, vilket innebär att arrendeställets

lokalisering påverkar värdet mycket kraftigt.

Investeringarnas tekniska värde ligger oftast till

grund för värderingen i fråga om tomter som är

mindre attraktivt lokaliserade. Hur värdet skall

fastställas i fråga om själva arrenderätten och

arrendatorns investeringar är, enligt förbundet,

dock allmänt sett i nuvarande läge oklart.

Lantbrukarnas Riksförbund tillstyrker därför att en

utredning tillsätts.

Enligt f.d. hovrättsrådet Mauritz Bäärnhielm går

det knappast, som i motionen, att hävda att gällande

regler ger arrendatorn ett sådant övertag att

rimliga avslut normalt inte skulle kunna uppnås.

Rättsläget har dock ännu inte nått full stabilitet.

Beträffande frågan om arrendeavgiften är det, enligt

Bäärnhielm, i och för sig inte uteslutet att

fastighetsskatten kan bli högre än arrendet. Själv

har Bäärnhielm som praktiserande jurist på området

dock aldrig stött på något sådant fall. Han har

heller aldrig i sin verksamhet hört någon påstå att

arrendenämndernas beslut om avgifter varit orimliga

för jordägaren. Det krävs, enligt Bäärnhielm, mer

och bättre underlag för att starta en undersökning i

frågan.

Utskottets ställningstagande

Utskottet vill erinra om att utskottet våren 2001

behandlade en motion med samma innehåll som den nu

aktuella motionen (bet. 2000/01:LU6). I betänkandet

underströk utskottet att rättsutvecklingen sedan

lång tid varit inriktad på att i socialt och

ekonomiskt hänseende stärka arrendatorerna såsom

varande den svagare och mer utsatta parten i

arrendeförhållandet. I synnerhet gäller detta

beträffande möjligheterna för bostadsarrendatorer -

liksom för jordbruksarrendatorer - att få

arrendeavtalet förlängt vid arrendetidens utgång,

det s.k. direkta besittningsskyddet. Även om

utvecklingen inneburit att fastighetsägaren fått

vidkännas vissa inskränkningar i sina möjligheter

att disponera sin egendom som han eller hon vill

har, fortsatte utskottet, den nuvarande regleringen

utformats efter en avvägning av de skilda intressen

som gör sig gällande i ett arrendeförhållande.

Vad gällde den i den då aktuella motionen

framförda kritiken mot arrendeavgifternas storlek

anförde utskottet att det inte förelåg underlag för

att generellt påstå att gällande arrendeavgifter är

för låga i förhållande till marknadsvärdet.

Utskottet erinrade vidare om den möjlighet som

erbjuds för den som anser att ett arrendevillkor är

oskäligt att väcka talan mot motparten vid domstol

med yrkande att avtalsvillkoret skall jämkas eller

lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen. Regeln

kan, anförde utskottet, användas i

arrendeförhållanden såväl när ett villkor från

början är otillbörligt som när villkoret är att anse

som otillbörligt på grund av förhållanden som

inträffar under arrendetiden. Inte heller fanns,

enligt utskottets mening, underlag för påståendet i

motionen att gällande regler om inlösenrätt innebär

att markägaren måste betala för läget eller att han

eller hon måste köpa in sin mark en gång till.

Det anförda innebar att utskottet inte kunde finna

annat än att nuvarande bestämmelser innebär en

rimlig avvägning av de skilda intressen som gör sig

gällande i arrendeförhållanden av ifrågavarande

slag, och det saknades enligt utskottets mening skäl

att förorda några ändringar i de principer som bär

upp gällande reglering. - Med det anförda avstyrkte

utskottet bifall till motionen. Riksdagen följde

utskottet.

När ifrågavarande spörsmål nu åter aktualiseras

motionsvägen anser utskottet att remissvaren och vad

som i övrigt förekommit vid behandlingen av motionen

inte ger utskottet anledning att ompröva sitt

tidigare ställningstagande. Utskottet vill

emellertid peka på att ifrågavarande rättsregler är

tämligen svårtolkade och inte lätta att ta till sig.

Detta bekräftas också av vad som anförts i vissa

remissvar liksom av rättspraxis och uttalanden i den

juridiska litteraturen. Enligt utskottets mening kan

det därför finnas anledning att överväga om reglerna

har en ändamålsenlig utformning och om det inte går

att göra dem tydligare och lättare att tolka.

Utskottet förutsätter att regeringen är uppmärksam

på problemet och tar de initiativ som kan finnas

erforderliga därvidlag. Något initiativ till

lagändringar i linje med motionsönskemålen, som

skulle innebära inte oväsentliga försämringar för

bostadsarrendatorerna, kan utskottet emellertid inte

förorda.

Med det anförda föreslår utskottet att riksdagen

avslår motion L244.

Arrenderättens förverkande

Utskottets förslag i korthet

Ett motionsyrkande med krav på ändrade regler

som gäller arrenderättens förverkande bör

avslås. Utskottet anser inte att det finns

fog för den i motionen framförda kritiken.

Gällande ordning

Regler om arrenderättens förverkande finns i 8 kap.

JB. Att arrenderätten är förverkad innebär att

jordägaren har rätt att säga upp avtalet till

upphörande före den avtalade arrendetidens slut. De

anledningar som utgör grund för förverkande räknas

uttömmande upp i fem punkter i 8 kap. 23 §. Förutom

dröjsmål med betalning av arrendeavgiften (p. 1),

vanvård av arrendestället (p. 2), att arrendestället

nyttjas för annat ändamål än som förutsatts (p. 3)

eller att arrendatorn åsidosätter särskilda

avtalsförpliktelser (p. 5) är en förverkandegrund

att arrendatorn gör sig skyldig till otillåten

överlåtelse eller upplåtelse av arrenderätten, dvs.

överlåtelsen eller upplåtelsen har skett utan

samtycke från jordägarens sida (p. 4). Om

arrenderätten är förverkad på sistnämnda grund, men

jordägaren inte har sagt upp avtalet inom sex

månader från det han fick kännedom om överlåtelsen

eller upplåtelsen, får arrendatorn enligt 8 kap. 24

§ andra meningen JB inte därefter skiljas från

arrendestället på den grunden. Motsvarande gäller i

fråga om den förverkandeanledning som regleras i p.

5.

Motionen

I motion L365 av Gudrun Lindvall (mp) kritiseras

bestämmelsen i 8 kap. 24 § andra meningen JB.

Motionären anser att sex månader många gånger är för

kort tid för att jordägaren skall hinna reagera på

en otillåten markanvändning från arrendatorns sida.

Jordägaren går därmed miste om möjligheten att göra

en berättigad uppsägning av arrendeavtalet på grund

av arrenderättens förverkande. I motionen yrkas ett

tillkännagivande om att tiden bör förlängas.

Utskottets ställningstagande

Utskottet kan inte se att det finns fog för den i

motionen framförda kritiken mot regeln i 8 kap. 24 §

andra meningen JB. Den omständigheten att jordägaren

säger upp avtalet för sent enligt ifrågavarande

regel eller inte alls protesterar mot en överlåtelse

innebär i och för sig inte att en mot jordägaren

gällande överlåtelse har skett.

Det anförda innebär, enligt utskottets mening, att

motion L365 inte bör föranleda någon riksdagens

åtgärd, varför utskottet avstyrker bifall till

motionen.

Historiska arrenden

Utskottets förslag i korthet

Ett motionsyrkande som gäller pågående

utredningsarbete rörande historiska arrenden

bör avslås.

Bakgrund

Med historiska arrenden avses sådana arrenden som

innehafts av arrendatorn och hans släkt under flera

generationer. Frågan om en lagreglerad rätt att

friköpa sådana arrenden har varit föremål för

överväganden i åtskilliga sammanhang. En närmare

redogörelse härför finns i lagutskottets betänkande

1998/99:LU12.

Då frågan om införande av en friköpsrätt

behandlades senast av riksdagen våren 1999 med

anledning av två motioner fanns det enligt utskottet

anledning att erinra om att det snart gått tio år

sedan 1990 års Arrendekommitté lade fram sitt

förslag till lag om friköpsrätt vid historiska

arrenden (bet. 1998/99:LU12). Sedan dess har,

anförde utskottet, förhållandena ändrats i vissa

avseenden; bl.a. har antalet historiska arrenden

minskat till följd av frivilliga uppgörelser om

friköp. En del av dessa friköp har enligt uppgift

avsett endast byggnader med intilliggande tomt.

Enligt utskottets mening fanns det mot denna

bakgrund behov av en kartläggning av i vilken

utsträckning frivilliga överenskommelser om friköp

ägt rum och om det generellt sett alltjämt kan anses

föreligga intresse av lagstiftning om friköp av

historiska arrenden. En sådan kartläggning borde

vidare ha som syfte att utröna huruvida det allmänt

sett förekommer problem och tvister i dessa

arrendeförhållanden samt vilka villkor som gäller

för arrendatorerna. Om den förordade kartläggningen

ger vid handen att det föreligger ett behov av

lagstiftning ansåg utskottet att lagstiftningsfrågan

förutsättningslöst bör utredas på nytt. Det fick

ankomma på regeringen att bestämma de närmare

formerna för utredningsarbetets bedrivande och att

meddela direktiv för arbetet i enlighet med de

riktlinjer som utskottet angett.

Vad utskottet sålunda anfört gav riksdagen med

anledning av motionerna som sin mening regeringen

till känna (rskr. 1998/99:159).

Enligt vad utskottet erfarit pågår nu ett

utredningsarbete i enlighet med det tillkännagivande

som riksdagen beslutade våren 1999. Uppdraget kommer

att redovisas vid utgången av augusti 2002.

Motionen

Enligt motion L361 av Bengt Silfverstrand och Ingvar

Johnsson (båda s) talar såväl sociala som

medborgarrättsliga och politiska skäl fortfarande

starkt för införande av en laglig rätt till friköp

av historiska arrenden. Riksdagen bör nu, enligt

motionärerna, genom ett uttalande påskynda det

utredningsarbete som riksdagen tidigare beslutat om.

I motionen yrkas ett tillkännagivande med denna

innebörd.

Utskottets ställningstagande

I avvaktan på resultatet av pågående

utredningsarbete finns, enligt utskottets mening,

inte någon anledning för riksdagen att nu vidta

någon ytterligare åtgärd i frågan om friköp av

historiska arrenden. Riksdagen bör således avslå

motion L361.

Kreditsäkerhet i byggnader på annans

mark

Utskottets förslag i korthet

Ett motionsyrkande med krav på införande av

ett system för kreditsäkerhet i byggnader på

annans mark bör avslås. Utskottet hänvisar

till pågående överväganden i

Regeringskansliet.

Bakgrund

Byggnad på annans mark är ett slags egendom som

föreligger när byggnaden ägs av en person som inte

också äger marken där byggnaden står. En äldre men

ännu vanlig beteckning på samma förhållande är "hus

på ofri grund".

Byggnad på annans mark räknas rättsligt sett som

lös egendom. Den viktigaste innebörden härav är att

egendomen faller vid sidan av fast egendom och

sålunda inte omfattas av reglerna om inteckning och

panträtt i fastighet. Ett exempel på byggnad på

annans mark är bostadsarrende där arrendatorn har

uppfört och äger bostadshuset på marken.

Motionen

I motion L304 framhåller Kenth Högström (s) att

arrende är en relativt trygg upplåtelseform med

starkt lagstiftningsskydd för både markägare och

arrendatorer. Däremot är det svårt för arrendatorn

att finansiera ett uppförande eller en tillbyggnad

av bostadshus på marken på grund av svårigheterna

att utnyttja byggnaderna som kreditobjekt. Enligt

motionären bör man kunna skapa ett fungerande och

stabilt inteckningssystem som tillgodoser den

boendes behov av att kunna ställa säkerhet och

långivarens krav. I motionen yrkas att regeringen

skyndsamt återkommer till riksdagen med förslag i

syfte att möjliggöra ett inteckningssystem för

egendom uppförd på ofri grund.

Tidigare behandling

Byggnadspantsutredningen, som tillsattes år 1977,

hade i uppgift att skapa ett pantsystem för

byggnader på annans mark. Utredningen föreslog år

1984 i betänkandet (SOU 1984:22) Panträtt i

registrerad nyttjanderätt en ny lag om

registerpantsystem, motsvarande det som gäller för

fastigheter. Utredningens förslag ledde emellertid

inte till lagstiftning.

Med anledning av ett tillkännagivande från

riksdagen våren 1998 (bet. 1997/98:LU26, rskr. 221)

gav Justitiedepartementet i januari 2000 en utredare

i uppdrag att inhämta viss ytterligare utredning i

frågan som kan läggas till grund för ett

ställningstagande om huruvida ett större

lagstiftningsarbete inriktat på en ny

kreditsäkerhetsform för byggnader på annans mark bör

inledas.

Utredaren har presenterat resultatet av sitt

arbete i departementspromemorian Ds 2001:21

Kreditsäkerhet i byggnader på annans mark. I

promemorian konstateras att säkerhetsöverlåtelse

sedan länge är den enda kreditsäkerhetsform som kan

användas för att utnyttja en enskild byggnad på

annans mark som pantsäkerhet. Antalet gällande

säkerhetsöverlåtelser är emellertid inte särskilt

stort, och säkerhetsformen används i huvudsak i de

fall då byggnaden har ett avsevärt kreditvärde. I

promemorian framhålls att Förbundet för

Koloniträdgårdar och Fritidsbyar i många år

efterlyst bättre kreditmöjligheter för ägare av

kolonistugor, vilka nästan uteslutande är byggnader

på annans mark. I promemorian redovisas också att

det i dag finns omkring 100 000 bostadsarrenden på

mark som tillhör medlemmar hos Lantbrukarnas

Riksförbund. För dessa markägare finns, anförs det i

promemorian, ett ekonomiskt intresse av att det

erbjuds goda möjligheter för arrendatorerna att

utnyttja sina byggnader som kreditsäkerhet. Även

från kreditgivarhåll finns, enligt promemorian, ett

behov av att få till stånd ett system för

pantsättning av byggnad på annans mark. Sammantaget

konstateras i promemorian att det finns ett

beaktansvärt behov av en ny kreditsäkerhetsform för

byggnader på annans mark. Promemorian har

remissbehandlats.

Utskottets ställningstagande

Enligt vad utskottet erfarit kommer regeringen

senare i lämpligt sammanhang att för riksdagen

redovisa sin uppfattning i frågan om kreditsäkerhet

i byggnader på annans mark. Det saknas därför,

enligt utskottets mening, anledning för riksdagen

att nu vidta någon åtgärd i frågan. Riksdagen bör

därför avslå motion L304.

Fastighetsmäklare och

företagsmäklare

Utskottets förslag i korthet

Ett motionsyrkande med krav på vissa

ändringar i fastighetsmäklarlagen bör avslås.

Utskottet anser visserligen att regeringen

snarast bör ta initiativ till berört

lagstiftningsarbete, men att något formellt

tillkännagivande härom inte är erforderligt.

Jämför reservation nr 2 (m).

Gällande ordning

Den 1 oktober 1995 trädde en ny fastighetsmäklarlag

(1995:400) i kraft. Lagen syftar i första hand till

att förstärka skyddet för enskilda som anlitar

fastighetsmäklare och är tvingande till förmån för

konsumenter. Fastighetsmäklarlagen innehåller flera

civilrättsliga regler som tar sikte på hur en

mäklare skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Lagen

innehåller också en näringsrättslig reglering i

syfte att effektivisera registrerings- och

tillsynsfunktionerna.

Med fastighetsmäklare avses enligt

fastighetsmäklarlagen fysiska personer som

yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av

fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter,

bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet,

arrenderätter eller hyresrätter. Varje

fastighetsmäklare skall vara registrerad hos

Fastighetsmäklarnämnden.

Hösten 1996 tog Fastighetsmäklarnämnden ställning

till ett gränsdragningsproblem mellan

fastighetsförmedling och annan mäklarverksamhet.

Nämnden intog därvid ståndpunkten att en förmedling

av juridiska personer som är ägare av fastighet

eller förmedling av andelar i sådana personer inte

är att betrakta som fastighetsförmedling.

Yrkesförmedling av andra rörelser där fastighet

ingår bland tillgångarna är däremot enligt nämnden

att betrakta som fastighetsförmedling

(Fastighetsmäklarnämndens protokoll nr 12/96, fört

vid sammanträde den 25 september 1996).

Tidigare behandling

Våren 1998 behandlade utskottet en motion som

kritiserade den ståndpunkt som

Fastighetsmäklarnämnden tagit år 1996 om

gränsdragningen mellan fastighetsförmedling och

annan mäklarverksamhet (bet. 1997/98:LU15).

Utskottet delade därvid motionärernas uppfattning

att det inte är rimligt att den som står i begrepp

att överlåta ett företag, där en fastighet ingår i

överlåtelsen och som vill ha hjälp med förmedlingen,

i vissa fall skall vara tvingad att utöver en

företagsmäklare även anlita en fastighetsmäklare för

förmedlingsuppdraget. Till detta kommer, anförde

utskottet vidare, att det in i det sista kan vara en

öppen fråga huruvida företaget slutligen kommer att

överlåtas genom att ett bolag byter ägare eller

överlåtelsen sker genom en försäljning av bolagets

s.k. inkråm. I det senare fallet krävs medverkan av

en fastighetsmäklare, men inte i det förra.

Förutsättningarna vid förmedlingen av en

företagsöverlåtelse som inkluderar en fastighet

avviker, framhöll utskottet vidare, i så många

väsentliga hänseenden från förmedlingen av en

renodlad fastighetsöverlåtelse att det saknas skäl

att upprätthålla en lagregel som i vissa fall

innebär krav på en fastighetsmäklares medverkan vid

en företagsöverlåtelse. Regeringen bör därför,

anförde utskottet, i lämpligt sammanhang återkomma

till riksdagen med förslag till ändring i

fastighetsmäklarlagen i enlighet med det sagda. Vad

utskottet sålunda anfört gav riksdagen som sin

mening regeringen till känna (rskr. 1997/98:158).

Då frågan åter behandlades av riksdagen våren 2000

med anledning av en motion (bet. 1999/2000:LU7)

hade utskottet erfarit att den berörda frågan var

föremål för överväganden inom Justitiedepartementet.

Övervägandena borde, i enlighet med vad riksdagen

förordade våren 1998, leda fram till att regeringen

i lämpligt sammanhang återkommer till riksdagen med

ett lagförslag. Något förnyat tillkännagivande härom

från riksdagens sida kunde emellertid, enligt

utskottet, då inte anses erforderligt. Därmed

avstyrkte utskottet bifall till motionen.

Justitieministern har den 29 november 2000 i ett

skriftligt svar på en fråga uttalat att avsikten är

att det aktuella spörsmålet skall tas upp antingen

inom ramen för den utvärdering av

fastighetsmäklarlagen som planeras eller i något

annat lämpligt sammanhang. Arbetet bör, enligt vad

som anges i frågesvaret, kunna sättas i gång hösten

2001.

Motionen

I motion L225 av Anders G Högmark och Elizabeth

Nyström (båda m) framförs kritik mot att det gått

fyra år sedan riksdagens tillkännagivande utan att

något lagförslag presenterats. Enligt motionärerna

är det inte rimligt att en så förhållandevis enkel

lagändring skall behöva dröja så länge. Ett

lagstiftningsförslag bör, enligt motionen, vara

riksdagen till handa under år 2002. I motionen yrkas

ett tillkännagivande med denna innebörd.

Utskottets ställningstagande

Utskottet har stor förståelse för vad som anförts i

motionen. Såvitt är känt för utskottet har ännu

inte, trots vad som utlovats i det ovan redovisade

frågesvaret hösten 2001, något lagstiftningsarbete i

den berörda frågan inletts. Enligt utskottets mening

bör regeringen nu snarast ta initiativ till ett

sådant arbete och därefter återkomma med lagförslag

till riksdagen. Utskottet förutsätter att så kommer

att ske utan att något formellt tillkännagivande

därom från riksdagens sida behöver komma till stånd,

och utskottet föreslår därför att riksdagen avslår

motion L225.

Reservationer

1. Bostadsarrende (punkt 1)

av Rolf Åbjörnsson (kd), Christel Anderberg (m),

Henrik S Järrel (m), Elizabeth Nyström (m), Kjell

Eldensjö (kd), Berit Adolfsson (m), Viviann

Gerdin (c) och Petra Gardos (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 1 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservationen. Riksdagen bifaller

därmed motion 2001/02:L244.

Ställningstagande

Vi vill framhålla att dagens förhållanden vid

bostadsarrende tyder på att fastighetsägaren många

gånger inte har möjlighet att lösa in arrendet på

rimliga villkor i samband med att arrendatorn vill

överlåta arrenderätten till en ny arrendator.

Nuvarande regler om ersättning till arrendatorn för

arrenderättens värde vid inlösen innebär nämligen,

enligt vår mening, att jordägaren inte bara måste

betala för byggnader och andra investeringar på

arrendestället som arrendatorn kan ha bekostat utan

måste betala också ytterligare ersättning för

arrenderättens värde. Som framhålls i motionen kan

regleringen sägas innebära att markägaren måste

betala för markens värde. Enligt vår mening måste

nuvarande regler ifrågasättas.

Vi kan därutöver konstatera att rättsutvecklingen

sedan lång tid varit inriktad på att i socialt och

ekonomiskt hänseende stärka arrendatorerna såsom

varande den svagare och mer utsatta parten i

arrendeförhållandet. Enligt vår mening kan det, mot

bakgrund av bl.a. de tveksamheter i reglerna som

motionärerna pekat på, finnas anledning att i ljuset

av samhällsutvecklingen se över den nuvarande

avvägningen mellan parternas intressen i

arrendeförhållandet. Inte minst ter sig en sådan

översyn angelägen med hänsyn till att det nu gått

mer än 30 år sedan institutet bostadsarrende

infördes.

Mot bakgrund av det anförda delar vi motionärernas

uppfattning om behovet av en utredning som ser över

aktuella regler för bostadsarrende. I samband med en

sådan utredning bör särskilt uppmärksammas dels

behovet av ändringar i arrendelagstiftningen så att

markägaren får rimliga möjligheter till återlösen av

arrendet när arrendatorn vill sälja, dels

markägarnas möjlighet att ta ut ett arrende som

åtminstone täcker de skatter som ägaren betalar för

fastigheten. Det får ankomma på regeringen att

föranstalta om en sådan utredning.

Vad sålunda anförts bör riksdagen, med bifall till

motion L244, som sin mening ge regeringen till

känna.

2. Fastighetsmäklare och företagsmäklare

(punkt 5)

av Christel Anderberg, Henrik S Järrel, Elizabeth

Nyström, Berit Adolfsson och Petra Gardos (alla

m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 5 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservationen. Riksdagen bifaller

därmed motion 2001/02:L225.

Ställningstagande

I likhet med motionärerna kan vi konstatera att det

nu gått fyra år sedan riksdagen beslutade sitt

tillkännagivande om en ändring i

fastighetsmäklarlagen i syfte att åtgärda den

otillfredsställande ordning som gäller i fråga om

gränsdragningen mellan fastighetsförmedling och

företagsförmedling. Regeringen har dock ännu inte

presenterat något lagförslag och inte ens påbörjat

erforderligt lagstiftningsarbete. Enligt vår mening

är det inte rimligt att en så förhållandevis enkel

lagändring skall behöva dröja så länge. Vi anser mot

denna bakgrund att riksdagen nu bör kräva att

regeringen överlämnar ett lagförslag till riksdagen

under år 2002.

Vad som anförts i reservationen bör riksdagen, med

bifall till motion L225, som sin mening ge

regeringen till känna.

Särskilt yttrande

Fastighetsförmedling och företagsförmedling

av Viviann Gerdin (c).

Jag vill i detta sammanhang framhålla en fråga som

har ett visst samband med den lagändring som måste

komma till stånd rörande gränsdragningen mellan

fastighetsförmedling och företagsförmedling.

Enligt min mening bör det finnas ett lagreglerat

skydd för enskilda och småföretagare i samband med

förvärv eller försäljning av ett företag eller en

enskild firma som förmedlas av företagsmäklare.

Förutom att en sådan lagstiftning kan innebära en

viss säkerhet för köpare respektive säljare, kan den

också utgöra ett stöd för de seriösa

företagsmäklarna i deras verksamhet. Bortsett från

att det i skilda hänseenden självfallet måste

ställas olika krav på fastighetsmäklare och

företagsmäklare, finns det i grunden många likheter

mellan de båda verksamhetsslagen.

Jag anser därför att det finns anledning att

överväga lagregler för företagsmäklare med

utgångspunkt i vad som redan gäller för

fastighetsmäklarna. Det är dock, enligt min mening,

lämpligt att avvakta den närmare utformningen och

effekterna av den av riksdagen krävda lagändringen

beträffande gränsdragningen mellan

fastighetsförmedling och företagsförmedling.

BILAGA 1

Förteckning över behandlade förslag

Motioner från allmänna

motionstiden

2001/02:L225 av Anders G Högmark och Elizabeth

Nyström (m) vari föreslås att riksdagen fattar

följande beslut:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad i motionen anförs om att ett

lagstiftningsförslag med ändringar i

fastighetsmäklarlagen bör vara riksdagen till handa

under innevarande år.

2001/02:L244 av Ingegerd Saarinen m.fl. (mp) vari

föreslås att riksdagen fattar följande beslut:

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om behovet av en

utredning av arrendelagens konsekvenser vid

tomtarrende.

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om att man i samband

med en sådan utredning särskilt uppmärksammar

behovet av ändringar i arrendelagen så att

markägarna får rimliga möjligheter till återlösen

av tomtarrende när arrendatorn vill sälja.

3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om att man i samband

med en sådan utredning särskilt uppmärksammar

markägarnas möjlighet att ta ut ett arrende som

åtminstone täcker de skatter som ägaren betalar

för fastigheten.

2001/02:L304 av Kenth Högström (s) vari föreslås att

riksdagen fattar följande beslut:

Riksdagen begär att regeringen skyndsamt återkommer

till riksdagen med förslag i syfte att möjliggöra

ett inteckningssystem för egendom uppförd på ofri

grund.

2001/02:L361 av Bengt Silfverstrand och Ingvar

Johnsson (s) vari föreslås att riksdagen fattar

följande beslut:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad i motionen anförs om friköp av historiska

arrenden.

2001/02:L365 av Gudrun Lindvall (mp) vari föreslås

att riksdagen fattar följande beslut:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad i motionen anförs om förlängning av

sexmånadersregeln i 8 kap. 24 § jordabalken.

Bilaga 2

Remissyttranden

På lagutskottets begäran har

yttrande över motion 2001/02:L244

avgivits av Linköpings tingsrätt,

Hyresnämnden och arrendenämnden i

Stockholm, Hyresnämnden och

arrendenämnden i Växjö, Uppsala

universitet, juridiska fakulteten,

Lantbrukarnas Riksförbund, Sveriges

Fastighetsägareförbund och f.d.

hovrättsrådet Mauritz Bäärnhielm.

Linköpings tingsrätt

Linköpings tingsrätt har anfört:

I motionen anmäls behov av utredning av nuvarande

regler i jordabalken angående bostadsarrende vad

avser dels jordägarens möjligheter att säga upp

ett arrendeavtal och att återta arrendestället,

dels fastställandet av arrendeavgift.

Uppsägning av arrendeavtalet

Som tingsrätten förstår syftar motionen närmast

på en ändring av bestämmelsen i 10 kap. 5 § 5 p.

Jordabalken. Enligt denna regel har arrendatorn,

sedan jordägaren sagt upp arrendet, rätt till

förlängning av arrendeavtalet utom när jordägaren

gör sannolikt att marken skall användas för

bebyggelse av annat slag än det som avses med

upplåtelsen eller för jordbruk m.m. samt

intresset för honom att förfoga över marken för

sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns

intresse av fortsatt arrende.

Det ankommer således på jordägaren att göra

sina planer för markanvändningen sannolika.

Därefter sker en avvägning av parternas

motståenden intressen. Ett krav är att

jordägarens intressen påtagligt skall överväga

arrendatorns intressen för att en uppsägning av

arrendeavtalet skall godkännas. En liknande

avvägning av partsintressen är inte ovanlig i

andra sammanhang och sker till exempel i tvister

om uppsägning av jordbruksarrende (9 kap. 8 §

jordabalken). Det finns en omfattande rättspraxis

på området.

Tvister angående uppsägningar av arrendeavtal

prövas av arrendenämnd, fastighetsdomstol och i

sista hand hovrätt.

Huruvida det finns skäl att sänka beviskraven

för jordägaren i intresseavvägningen har

tingsrätten ingen uppfattning om. Då frågan har

betydelse även för andra upplåtelseformer, har

tingsrätten svårt att uttala sig om behovet av en

särskild utredning i saken.

Återtagande av arrendestället

I 10 kap. 7 § 2 st. Jordabalken finns regler om

hembud till jordägaren. Genom att betala

arrendatorn lösen kan jordägaren förhindra att

marken upplåts vidare eller att arrendet hamnar

hos en person som jordägaren inte vill ha som

arrendator. Ersättningsskyldigheten innebär att

jordägaren skall betala arrendatorn en skälig

ersättning för arrenderättens värde. Hembudet kan

också utvidgas till att avse byggnad eller

anläggning som arrendatorn uppfört på

arrendestället. Det finns inga anvisningar i

lagen hur arrenderättens värde skall beräknas. I

kommentarer till "Arrendelagen" av Bäärnhielm

m.fl. under avsnitt 10:22 kommenteras detta

närmare med hänvisning till rättsfall och

förarbeten.

Utöver bestämmelsen i 10 kap. 7 § jordabalken

finns regler om bl.a. inlösen av arrendatorn

tillhörig egendom i 8 kap. 21 § jordabalken.

Utöver förarbetena till sistnämnda bestämmelse,

se bl.a. prop. 1994/95:155, har frågan om lösen

tidigare berörts i olika utredningar (se bl.a.

SOU 1991:85 s. 114 och SOU 1992:109). Vad gäller

den specifika frågan om fritidshus finns ett

antal tidigare utredningar, som också berör samma

frågor. Tingsrätten vill här peka på SOU 1982:23,

särskilt sid. 113 ff. som tar upp frågan om

fritidshus på ofri grund samt delbetänkandet från

fritidsboendekommittén, Ds Bo 1981:3 sid. 149 ff.

Frågor om lösenskyldigheten har också

behandlats av lagutskottet i betänkandena

1998/99:LU9 och 1999/2000:LU7.

Tvist om lösesumman avgörs av fastighetsdomstol

som första instans.

Mot bakgrund av tidigare utredningar och

lagstiftningsarbete ifrågasätter tingsrätten om

det för närvarande finns skäl för ytterligare

utredningar om jordägarens lösen och värderingen

i samband med denna.

Arrendeavgiften

Frågan torde ha sin betydelse bara vid

förlängning av arrendeavtalet. Om

arrendeavgiftens bestämmande finns regler i 10

kap. 6 § jordabalken. Det är i första hand

arrendenämnden som prövar frågan om avgiften om

parterna inte kan enas. Frågan kan sedan efter

klander prövas i fastighetsdomstol.

Arrendeavgiften skall bestämmas med hänsyn till

arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i

övrigt. I Bäärnhielm nämnda kommentar, avsnitt

10:16 f., hänvisas till olika förarbeten till

lagen. Departementschefen uttalade i prop.

1968:19 sid. 68 bl.a. att det knappast var

lämpligt eller ens möjligt att i lagen ange några

närmare riktlinjer för arrendeavgiftens

bestämmande utan att frågan i stället skulle

överlåtas till rättstillämpningen. Frågan om

fastighetsskattens inverkan på arrendeavgiften

torde således kunna lösas inom ramen för en

villkorstvist i arrendenämnd eller domstol. Det

är därför tveksamt om behov föreligger för en

särskild utredning rörande denna fråga.

Hyresnämnden och arrendenämnden i

Stockholm

Hyresnämnden och arrendenämnden i Stockholm har

anfört:

I motionen, som präglas av jordägarintressen,

anförs bl.a. att jordägaren vid inlösen i

praktiken måste köpa sin mark en gång till och

att de arrenden som fastställs av arrendenämnden

ofta inte är rimliga. Endast om det förhåller sig

så att ersättningarna vid inlösen eller

överlåtelse av arrenderätt i allmänhet är högre

än som motiveras av ett nuvärde av de framtida

arrendeavgifter - utöver de nu utgående - som

jordägaren kan uppbära synes motionärernas

uppfattning ha fog. Närmare underlag saknas i

motionen för att bedöma dessa frågor. Det bör

påpekas att ersättningen för arrenderättens värde

på grund av bestämmelserna i 10 kap. 7 §

jordabalken alltid kan komma att bli bedömd av

domstol. Häri ligger alltså en viss garanti för

att oskäliga ersättningar inte tas ut.

Eftersom besittningsskyddet för en

bostadsarrendator är tämligen starkt när

jordägaren alltjämt avser att använda marken för

fritidsändamål, kan emellertid antas att värdet

av arrendet vid inlösen eller överlåtelse

påverkas uppåt i förhållande till värdet beräknat

på den aktuella arrendeperioden. Det kan därför

inte uteslutas att de ersättningar som förekommer

i vissa fall kan ligga på en för jordägaren

oacceptabel hög nivå, t.ex. i eftertraktade

fritidsområden. Arrendenämnden, som utifrån de

ärenden som nämnden prövar inte har någon egen

kunskap om de ersättningar som tas ut, vill

därför inte motsätta sig att frågor om inlösen

och överlåtelse av arrende samt ersättning i

samband därmed görs till föremål för en närmare

utredning. Därvid bör givetvis också

bostadsarrendatorernas berättigade intressen

uppmärksammas. För en närmare utredning talar

också behovet av mer lättbegripliga regler.

Arrendenämnden får i sin upplysningsverksamhet

till allmänheten många frågor om bostadsarrenden

vilka utifrån gällande regler ofta inte är lätta

besvara.

Hyresnämnden och arrendenämnden i

Växjö

Hyresnämnden och arrendenämnden i Växjö har anfört:

I motionen anförs att arrendelagens konsekvenser

vid "tomtarrende" bör utredas. Hyres- och

arrendenämnden i Växjö (i det följande

arrendenämnden) får med anledning därav anföra

följande.

I motiveringen till motionen hävdas att man bör

utreda behovet av lag-ändringar dels vad det

gäller möjligheterna för markägare att säga upp

arrendeavtalet när arrendatorn vill sälja sin

byggnad, dels vad det gäller möjligheten för

markägaren att erhålla en rimlig arrendeavgift.

Inledningsvis sägs det i motiveringen att, om

markägaren skulle vilja säga upp arrendet och

återfå rätten till sin mark, detta är "näst

intill omöjligt". - Det slags arrendeavtal som

avses i motionen betecknas i lagen som

bostadsarrende och regleras främst i 10 kap

jordabalken. Vad som anförs i motionen måste ses

mot bakgrund av det besittningsskydd för

arrendatorn som i de flesta fall gäller vid

bostadsarrende. Eftersom arrendatorn har ett

bostadshus på den arrenderade marken kan

upplåtelsen inte jämföras med t ex ett

hyresavtal avseende bostad. Som regel kan

arrendatorn inte arrendera en annan tomt, om

arrendeförhållandet upphör, eftersom det hus som

han har på tomten normalt inte kan flyttas

därifrån. Bostadsarrendatorer har därför

tillerkänts ett starkt besittningsskydd vid

uppsägning från markägarens sida.

Besittningsskyddet kan dock brytas i flera

situationer. Dels kan arrenderätten förverkas vid

vissa fall av kontraktsbrott från arrendatorns

sida, dels finns det flera situationer när

besittningsskyddet kan bortfalla. Påståendet att

det är "näst intill omöjligt" för markägaren att

få arrendeavtalet att upphöra måste därför

betecknas som överdrivet.

Det sägs vidare i motionen, att när arrendatorn

själv önskar "sälja sin stuga", är det "inte

möjligt att göra det på rimliga villkor". Det

sägs vidare att markägaren då måste betala

arrendatorn, förutom för byggnaderna, även "för

läget, dvs markens marknadsvärde" och att

markägaren "i praktiken måste köpa in sin mark en

gång till". Arrendenämnden kan inte se annat än

att motionärerna här har en oriktig uppfattning

om vilka rättsregler som gäller. Den situation

som motionärerna åsyftar är när arrendatorn vill

överlåta arrenderätten till annan person. (Han

kan ju som regel sälja huset till någon annan än

markägaren endast om denne, dvs den nye ägaren,

också får rätt att ha huset på den arrenderade

tomten.) Om markägaren vägrar överlåtelse kan

arrendatorn lämna ett s k hembud till markägaren,

vilket innebär att markägaren i stället får

möjlighet att bringa arrendeavtalet till

upphörande. Han måste emellertid då ersätta

arrendatorn, förutom för dennes byggnader, även

för "arrenderättens värde" (10 kap. 7 § andra

stycket jordabalken). Det är inte alldeles klart

efter vilka principer detta värde skall

bestämmas, men det råder ingen som helst tvekan

om att vad som avses är något annat än markens

marknadsvärde. Det är därför oriktigt att säga,

att markägaren måste "köpa in sin mark en gång

till". Det finns tyvärr inga vägledande

avgöranden i rättspraxis om hur värderingen skall

ske. (Frågan har på senare tid behandlats i en

artikel av Stieg Synnergren, Gunnar Admund och H-

Y Eriksson i tidskriften Advokaten nr 3/2000, s

24 f.) Arrendenämnden har emellertid för sin del

inte erfarit att den ifrågavarande bestämmelsen

skulle otillbörligt försvåra för en markägare att

återta arrendestället. Enligt arrendenämndens

mening ger de nu gällande bestämmelserna

markägaren "rimliga möjligheter" till detta.

Arrendenämnden ser därför inget behov av att

utreda den frågan.

I motionen sägs också att det "ofta inte är

möjligt för markägaren att få ett rimligt

arrende, ty arrendenämnderna säger nej till

sådant" samt att "de av arrendenämnderna

fastställda arrendena i vissa fall inte ens

täcker skatterna som markägaren betalar för

marken". - Vid tvist om arrendeavgiftens storlek

bestäms avgiften av arrendenämnden som första

instans. Enligt 10 kap. 6 § jordabalken skall

avgiften bestämmas till "skäligt belopp" och så

att den "kan antas motsvara arrenderättens värde

med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och

omständigheterna i övrigt". Självfallet tillämpar

arrendenämnderna denna bestämmelse. Påståendet

att arrendenämnderna "säger nej till rimliga

arrendeavgifter" är därför egendomligt. Vid

närmare eftertanke torde de flesta instämma i att

arrenderättens värde bör vara det som avgör

arrendeavgiftens storlek. Det framstår inte som

ändamålsenligt att relatera arrendeavgiften till

den skatt som markägaren betalar för

markinnehavet. Det torde för övrigt vara mycket

ovanligt att den arrendeavgift som arrendenämnden

bestämmer är lägre än den på arrendestället

fastighetsskatten. Arrendenämnden anser därför

inte att det finns något behov av att utreda

frågan om arrendeavgifternas förhållande till

fastighetsskatten.

Uppsala universitet

Uppsala universitet har anfört:

Institutet för fastighetsrättslig forskning (IFF)

vid Juridiska fakulteten kan på föreliggande

underlag inte annat än avstyrka de förslag till

riksdagsbeslut som motionen innefattar.

I sammanhanget bör kanske framhållas att IFF, i

linje med 4 kap. 10 § riksdagsordningen, givetvis

gärna bistår riksdagens utskott med upplysningar

i fastighetsrättsliga frågor. Detta förutsätter

dock att vi med rimlig arbetsinsats förmår

urskilja vilka frågor som avses och att utskickat

material i förekommande fall bereds så att det

uppfyller grundläggande kvalitetskrav.

Lantbrukarnas Riksförbund

Lantbrukarnas Riksförbund har anfört:

I Sverige finns uppskattningsvis 100 000 bostäder

där byggnaden och marken är i olika ägares

händer, oftast kallat hus på ofri grund.

Flertalet av dessa markupplåtelser är

bostadsarrendeupplåtelser. Före 1968 fanns inget

skydd för dessa upplåtelser, men från 1 juli 1968

har bostadsarrendatorn ett mycket kraftigt

besittningsskydd/förlängningsrätt. Före

lagändringen 1968 skrevs dessa avtal på mycket

långa upplåtelsetider, oftast 50 år, och till

mycket låga arrendeavgifter. När dessa sedan

skall förlängas blir det ofta svåra förhandlingar

och tvister i arrendenämnden eftersom

arrendeavgiften med hänsyn till inflation,

fastighetsskatter m m kraftigt måste höjas.

Enligt jordabalken 10:6 skall marknadsmässig

avgift utgå vid förlängningen, men eftersom

avgiftshöjningarna oftast blir betydande håller

prövningsinstansen, d v s arrendenämnden, oftast

en försiktig linje med relativt låga avgifter som

följd. Många gånger är det svårt att finna

jämförbara bostadsarrenden och då anser LRF att

det vore av intresse om man vid fastställande av

arrendeavgiften kunde titta lite mer på vad en

skälig förräntning på tomtens värde skulle

innebära samt att man tog större hänsyn till

befintliga fastighetsskatter och andra kostnader

för jordägaren.

En bostadsarrendator som inte bryter mot

villkoren i avtalet eller mot jordabalkens

bestämmelser sitter mycket säkert under

arrendetiden och även då avtalet skall förlängas.

Enda möjligheten för jordägaren att få

avtalsförhållandet att upphöra är då arrendatorn

vill överlåta arrenderätten och gjorda

investeringar. Före arrendatorn överlåter

arrenderätten skall han först hembjuda den till

jordägaren. Arrendatorn skall då först erbjuda

jordägaren att mot erläggande av skälig

ersättning för arrenderättens värde lösa

arrenderätten. Jordägaren skall dessutom inlösa

de byggnader och övriga investeringar som

arrendatorn har utfört. Hur dessa värderingar

skall utföras är oklart i nuvarande bestämmelser

enligt JB 10:7. I dag görs ofta en

marknadsprissättning på arrendatorns

investeringar vilket innebär att arrendetomtens

lokalisering påverkar värdet mycket kraftigt.

Investeringarnas tekniska värde ligger oftast

till grund för värderingen där tomterna är mindre

attraktivt lokaliserade. Hur värdet skall

fastställas både vad avser arrenderättens värde

och arrendatorns investeringar är i nuvarande lag

oklart.

Med hänvisning till ovanstående tillstyrker

Lantbrukarnas Riksförbund att en utredning

tillsättes som ser över arrendelagens

konsekvenser vad avser bostadsarrende samt övrigt

som framgår av motionen.

Sveriges Fastighetsägareförbund

Sveriges Fastighetsägareförbund har anfört:

Sveriges Fastighetsägareförbund är den centrala

instansen i organisationen Sveriges

Fastighetsägare. Organisationen, som på det

regionala planet för närvarande består av nio

fastighetsägareföreningar, arbetar för de privata

fastighetsföretagens intressen. Medlemsföretagens

verksamhet består huvudsakligen i uthyrning av

bostäder och lokaler. Sveriges Fastighetsägare

berörs således sällan eller aldrig av de

arrenderättsliga frågor som tas upp i motionen.

Generellt sett är det dock viktigt att ägare av

privat mark kan bedriva näringsverksamhet på

rimliga villkor. Förbundet kan därför ställa sig

bakom önskemålet om en utredning av arrendelagens

konsekvenser för markägare vid upplåtelse av

bostadsarrende (s.k. tomtarrende enligt

motionen).

Mauritz Bäärnhielm

Mauritz Bäärnhielm har anfört:

Gemensam bakgrund

Motionen syftar till ändring av vissa

bestämmelser i jordabalkens bestämmelser om

bostadsarrende (8 och 10 kap. JB).

De första bestämmelserna om bostadsarrende

tillkom genom SFS 1968:342. De inarbetades sedan

i JB (SFS 1970:994). De bestämmelser i JB som

aktualiseras genom motionen är dels 8 kap. 21 §,

som fick nuvarande lydelse genom SFS 1995:567,

dels 10 kap. 6 § (SFS 1979:371), dels 10 kap. 7 §

(SFS 1970:994).

Upplåtelser, som med dagens terminologi är

bostadsarrende, klassades före 1.7.1968 som

lägenhetsarrende. Bestämmelser därom fanns i 2

kap. 70 § lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom (NJL). På grund av gällande

övergångsbestämmelser har flertalet av dessa

upplåtelser, i den mån de fortfarande består,

kommit att föras in under JB:s ordning för

bostadsarrende.

Frågan om återlösen (Förslag 2 i motionen)

En rad ändringar i arrendelagstiftningen, som i

olika omgångar skett under 1900-talet, har

inneburit att arrendatorns ställning successivt

stärkts. I samband med JB:s tillkomst gjordes det

till en huvudregel att arrendelagstiftningen är

tvingande rätt till förmån för arrendatorn, se 8

kap. 2 § JB.

För bostadsarrende gäller att det krävs

uppsägning för att upplåtelsen skall upphöra; 10

kap. 3 § JB. Uppsägning kan enligt huvudregeln

bara göras till utgången av gällande

arrendeperiod. Denna skall vara tidsbestämd

("viss") och får enligt huvudregeln inte vara

kortare än fem år. Vid utgången av en

arrendeperiod har arrendatorn, även om uppsägning

skett, i princip rätt till förlängning

("besittningsskydd"; 10 kap. 4-5 §§ JB).

Ett annat förhållande, som gör att jordägaren

inte så ofta får tillfälle att återta ett

utarrenderat område, är att arrendatorn i

betydande utsträckning har rätt att överlåta

arrenderätten till en ny arrendator, se 10 kap. 7

§ JB. Bestämmelsen är ett undantag från den inom

avtalsrätten gällande allmänna rättsprincip som

säger att en förpliktad part inte utan motpartens

medgivande genom att överlåta sin rätt till

tredje man kan utträda ur rättsförhållandet

(förbud mot substitution).[1] Bostadsarrendatorns

överlåtelserätt är dock inte fri. Det krävs

sålunda alltid att den nye arrendatorn är någon

"med vilken jordägaren skäligen kan nöjas".

Dessutom gäller att en överlåtelse skall föregås

av hembud till jordägaren. (Undantag:

hembudsregeln gäller inte vid överlåtelse i

familjerättsliga situationer eller i arrendatorns

konkurs, se 10 kap. 7 § 3 st. JB). Hembudet

innebär att jordägaren ges en företrädesrätt i

förhållande till arrendator nr. två.

För att denna effekt skall uppstå krävs dock

att jordägaren till arrendatorn betalar ett

belopp som motsvarar arrenderättens värde. Har

arrenderätten inget värde, behöver jordägaren

inte betala. Oavsett om värde finns eller inte

gäller 8 kap. 21 § JB, som blir aktuell om

arrendatorn avträder arrendestället och

återlämnar det till jordägaren. Bestämmelsen

innebär att arrendatorn i samband med avträdet är

skyldig att till jordägaren hembjuda även hus och

andra investeringar som arrendatorn gjort eller

bekostat på arrendestället. Ett gammalt uttryck

för dessa ting är överloppshus. För detaljer

hänvisas till lagtexten i 8 kap. 21 § och 10 kap.

7 § JB. Värt att framhålla här är att

bestämmelserna om överloppshus inte är tvingande.

Någon skyldighet för jordägaren att lösa finns

inte vare sig i fråga om arrenderättens värde

eller överloppshus. Jordägaren väljer själv om

han vill lösa eller inte. Men vill han återta

dispositionsrätten till marken eller lösa in

överloppshusen, måste han acceptera hembudet.

Lagtexten ger inte några regler för hur

arrenderätten och överloppshusen skall värderas.

Kan parterna inte komma överens avgörs tvisten av

fastighetsdomstolen i första instans. Typfallet

då arrenderätten anses ha ett värde föreligger då

den utgående arrendeavgiften är lägre än vad som

är normalt.

Lämnar inte jordägaren ett positivt svar inom

en månad står det arrendatorn fritt att antingen

föra bort överloppshusen eller överlåta dem till

den arrendator som eventuellt efterträder honom.

Den sistnämnda möjligheten är resultatet av en

lagändring 1995 (SFS 567). Utnyttjar inte

arrendatorn sin rätt att föra bort eller överlåta

överloppshusen övergår de "gratis" till

jordägaren inom frister som anges i 8 kap. 21 § 2

st. JB. "Lagstiftaren" har av allt att döma tänkt

sig att frågan om lösen av arrenderätt och

överloppshus i första hand skall bestämmas genom

förhandlingar mellan parterna innan de går till

rättegång.

I motionen hävdas att det inte ens när

arrendatorn vill sälja är möjligt för jordägaren

att på rimliga villkor förvärva arrendatorns

stuga. Jag känner inte till något sådant fall,

men det kan naturligtvis ha förekommit. Det går

dock knappast att hävda att den gällande lagen i

denna situation ger arrendatorn ett sådant

övertag att rimliga avslut normalt inte skulle

kunna uppnås. Det kan heller inte hävdas att

lagens - vid tid efter annan gjorda - förarbeten

ger stöd för en sådan mening. Jag hänvisar till

NJA II 1908 nr. 5 s. 41, 1944 s. 192 ff[2]2, 1968

s. 177, 1972 s. 263, 324 ff, 335, SOU 1966:26 s.

125.

Ett fall där frågan om en tilltänkt arrendator

nr. två var godtagbar redovisas i Rättsfall från

hovrätterna 2000:21. I de vanliga

prejudikatsamlingarna har jag inte påträffat

något fall där frågan om ersättning efter hembud

enligt här nämnda bestämmelser har behandlats. -

Göta hovrätt har i en dom 16.11.1978 (DT 144)

behandlat en bostadsarrendators yrkande om högre

ersättning än vad jordägaren medgivit. Såväl

tingsrätten som hovrätten, som båda var

enhälliga, lämnade arrendatorns talan utan

bifall. Domen synes inte ha blivit föremål för

något referat. Av särskilt intresse är följande

uttalande i domen (s. 3): "ersättningen - - - bör

beräknas såsom värdet på den allmänna marknaden

av arrendatorns byggnader och andra anläggningar

samt rätten att såsom tomt till byggnaderna bruka

det arrenderade området."

Domen bifogas.[3]3

Den beskrivning av rättsläget som ges i

motionen får ett visst stöd i hovrättens sätt att

värdera den av arrendatorn hembjudna egendomen.

Ett annat sätt att värdera tillämpades av

tingsrätten i samma mål. Eftersom hovrättsdomen

inte kan sägas vara ett prejudikat i vedertagen

mening, synes det vara berättigat att säga att

rättsläget ännu inte nått full stabilitet.

Förhållandet bekräftas av den i not 3 omnämnda

artikeln av tre i ämnet väl insatta domare.

Frågan om arrendeavgiften (Förslag 3 i

motionen)

När en fastighetsägare och en blivande arrendator

träffar avtal om upplåtelse av mark för

bostadsarrende föreligger avtalsfrihet i fråga om

arrendeavgiften. Hinder föreligger inte heller

att utforma avtalet så att arrendeavgiften kommer

att omfatta fastighetsskatt som belöper på

arrendestället. (Detta i motsats till vad som

gäller för jordbruksarrende). Det är först när

tiden för upplåtelsen förlängs (om arrendet är

sådant att rätt till förlängning enligt lag

föreligger) som en tvist om arrendeavgiften

avgörs av arrendenämnden; se 8 kap. 30 § och 10

kap. 4 och 6 §§ JB. Syftet med denna ordning är

inte att hålla nere avgifterna eller sätta

prisstopp utan är i stället att garantera

förlängningsrätten. En förlängningsrätt, som inte

kombineras med någon form av avgiftsprövning av

ett utomstående organ, skulle bli ett slag i

luften.[4]4

Som instruktion för arrendenämnden i detta läge

gäller 10 kap. 6 § 1 st. JB. Där föreskrivs till

en början att avgiften skall vara skälig. Vidare

gäller att avgiften skall "motsvara

arrenderättens värde med hänsyn till avtalets

innehåll och omständigheterna i övrigt". En part

som finner att arrendenämndens beslut om avgift

inte motsvarar denna beskrivning kan överklaga

beslutet till fastighetsdomstolen; 8 kap. 31 §

JB. Denna dömer i dessa frågor som sista instans;

8 kap. 33 § JB. Avgiftsfrågan vid bostadsarrende

(liksom vid jordbruksarrende) kommer därför inte

under hovrätts eller Högsta domstolens prövning.

Det för med sig att någon prejudikatbildning i

vedertagen mening inte sker.

Enligt motionärerna är det ofta inte möjligt

för jordägaren att i samband med förlängning få

ett rimligt arrende. De uppger att arrendena i

vissa fall inte ens täcker fastighetsskatten.

I och för sig är det inte uteslutet att

fastighetsskatten kan bli högre än arrendet.

Själv har jag dock aldrig stött på något sådant

fall. Anledningen till att sådant ändå kan tänkas

ske är att det inte finns någon direkt koppling

mellan dessa olika företeelser. Om en fastighet

inte används på annat sätt än genom utarrendering

och inga andra värden finns, ter det sig mera

naturligt att taxeringsvärdet (som är bestämmande

för skatten) anpassas till arrendeavgiften än

tvärtom. Det motionärerna upplever som fel kan

således lika väl vara att taxeringsvärdet är för

högt som att arrendet är för lågt.

Alldeles bortsett från problemet med

fastighetsskatten kan det naturligtvis inträffa

att arrendenämnden sätter ett arrende som inte är

rimligt. Vad motionärerna syftar på är att

arrendet från jordägarens synpunkt är för lågt.

Men det kan också inträffa att arrendet - sett

från arrendatorns synpunkt - blir orimligt högt.

Båda har som sagt möjlighet att överklaga, men

även då kan det inträffa att resultatet upplevs

som orimligt. (Arrendatorn har då i vissa fall

rätt att säga upp arrendet - se hänvisningen i 10

kap. 6a § till 9 kap. 12a § JB). Det som i detta

sammanhang är avgörande kan dock inte vara att

resultatet är orimligt från partens synpunkt utan

från lagstiftarens. Vid en diskussion härom finns

det anledning att skilja på fallet att resultatet

är orimligt sett från den gällande lagens

synpunkt och att det är orimligt utifrån en lag

som man skulle vilja ha.

Jag har själv under åren 1972-1992 - vid sidan

av ordinarie tjänst - varit ställföreträdare för

ordförande i Arrendenämnden i Stockholm. Jag har

därunder varit med om att avgöra ett inte

obetydligt antal ärenden av det slag som här är

aktuellt. Huruvida jag därvid varit med om att

fastställa arrendeavgifter som jordägaren

uppfattat som orimliga känner jag inte till; men

det är möjligt. Besluten i fråga har dock såvitt

jag kommer ihåg alltid varit enhälliga och sällan

överklagats. Men ingen skall döma i egen sak, så

jag avstår från att kommentera de avgöranden som

jag deltagit i. Jag kan dock försäkra att min

strävan alltid varit att avgörandet skulle stå i

överensstämmelse med lagen.[5]5

Under de senaste 30 åren har jag aktivt

medverkat i mer än 100 konferenser och kurser med

arrendefrågor som huvudtema. Deltagarna har varit

av de mest skilda slag och diskussionerna har

ofta varit livliga. Jag har dock aldrig hört

någon påstå att arrendenämndernas beslut om

avgifter varit orimliga för jordägaren.

En undersökning som går ut på att ta reda på om

parterna uppfattat avgörandet som orimligt framstår

knappast som meningsfullt. Annorlunda framstår saken

om det gäller att fastställa om avgörandet objektivt

sett är orimligt. Teoretiskt är detta måhända inte

någon omöjlighet. Frågan är dock om frekvensen om

felaktiga avgöranden är så omfattande att en

undersökning framstår som meningsfull. Eftersom jag

i någon mån har del i saken borde jag egentligen

inte tala emot en sådan undersökning. Å andra sidan

anser jag det krävs mer och bättre underlag för att

starta en undersökning.

**FOOTNOTES**

[1]: Se exv. Rodhe, Obligationsrätt, 1956, 56 §

vid not 28; betr. nyttjanderätt i allmänhet

Bengtsson, Särskilda avtalstyper I, 1977, s. 43.

[2]:2 För båda de sistnämnda textställena gäller

att de inte är begränsade till jordbruksarrende

utan har avseende på arrende överhuvudtaget.

[3]:3 En analys av domen görs av Stieg Synnergren

m.fl. i artikeln "Vilka fallgropar kan en

bostadsarrendator ramla i ?", Advokaten nr.

3/2000, s. 24. - Hovrätten uttalar i domskälen

(s. 2) att förarbetena till 1907 och 1943 års

lagändringar betr. jordbruksarrende kan vara till

ledning. Det förhåller sig dock så att

ifrågavarande ändringar inte begränsades till

jordbruksarrende utan omfattade även

lägenhetsarrende, varur bostadsarrendet sedan

vuxit fram.

[4]:4 Arrendelagsutredningen SOU 1966:26 s. 117,

150, 217, prop. 1968:19 s. 86.

[5]:5 Inte sällan inträffar att ett arrende

förlängs beroende på någon formell brist i

jordägarens uppsägning. Arrendatorn sitter då

vanligen kvar under en ny period - i regel fem år

- och på oförändrade villkor. Särskilt i tider av

inflation kan detta säkert av många jordägare

upplevas som obilligt. Fall av detta slag hamnar

inte sällan hos arrendenämnderna - i regel med

samma utgång. Jag har dock utgått från att det

inte är sådana fall som motionärerna syftar på.