Bet. 2002/03:LU18

Lagutskottets betänkande

2002/03:LU18

Registrering av hyresförmedlare

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet regeringens

proposition 2002/03:71 Registrering av

hyresförmedlare jämte två motioner som väckts med

anledning av propositionen.

Propositionen innehåller förslag till vissa

ändringar i fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Förslaget syftar till att åstadkomma en ökad

samhällskontroll och ett förbättrat konsumentskydd

vid yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Enligt

förslaget skall det - med några särskilt angivna

undantag - blir obligatoriskt även för de

fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter

att registrera sig hos Fastighetsmäklarnämnden.

Genom att fastighetsmäklare som förmedlar enbart

hyresrätter registrerar sig ställs de, precis som

övriga fastighetsmäklare, under

Fastighetsmäklarnämndens tillsyn. Lagändringarna

föreslås träda i kraft den 1 oktober 2003.

Motionsyrkandena rör behovet av reglering,

undantagen från registreringsplikten samt ersättning

vid bostadsförmedling.

I ärendet har utskottet inhämtat yttrande från

bostadsutskottet.

Utskottet föreslår att riksdagen antar regeringens

lagförslag och avslår motionerna.

I betänkandet finns tre reservationer.

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

1. Behovet av reglering

Riksdagen avslår motion 2002/03:L15 yrkande 1.

Reservation 1 (m)

2. Lagförslaget

Riksdagen antar regeringens förslag till lag om

ändring i fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Därmed avslår riksdagen motionerna 2002/03:L15

yrkande 2 och 2002/03:L16 yrkande 1.

Reservation 2 (m, fp)

3. Ersättning vid bostadsförmedling

Riksdagen avslår motionerna 2002/03:L15 yrkande

3 och 2002/03:L16 yrkande 2.

Reservation 3 (m, fp, kd)

Stockholm den 20 maj 2003

På lagutskottets vägnar

Inger René

Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Inger

René (m), Raimo Pärssinen (s), Jan Ertsborn (fp),

Christina Nenes (s), Yvonne Andersson (kd), Tasso

Stafilidis (v), Maria Hassan (s), Bertil Kjellberg

(m), Rezene Tesfazion (s), Martin Andreasson (fp),

Anneli Särnblad Stoors (s), Henrik von Sydow (m),

Niclas Lindberg (s), Johan Löfstrand (s), Peter

Jonsson (s), Johan Linander (c) och Jan Emanuel

Johansson (s).

2002/03

LU18

Redogörelse för ärendet

Våren 1998 påpekade lagutskottet i sitt av riksdagen

godkända betänkande 1997/98:LU15 att erfarenheterna

av yrkesmässig förmedling av främst

andrahandsupplåtelser tyder på att det kan finnas

behov av att överväga någon form av samhällskontroll

och konsumentskyddsregler vid hyresförmedling (rskr.

1997/98:158).

I juni 1998 beslöt regeringen att tillkalla en

bostadssocial beredning med uppdrag att följa

utvecklingen på det bostadssociala området och lämna

förslag till åtgärder för att stödja särskilt

utsatta grupper på bostadsmarknaden. Beredningen

skulle även söka bilda sig en uppfattning om hur

stort problemet med oseriösa bostadsförmedlare är

samt bedöma om de problem som förekommit motiverar

någon form av samhällskontroll och ökat

konsumentskydd vid yrkesmässig förmedling av

hyreslägenheter. Beredningen skulle också undersöka

vilka förutsättningar och möjligheter som finns för

att åstadkomma samhällskontroll och förbättrat

konsumentskydd. Beredningen, som antog namnet

Boendesociala beredningen, överlämnade i juni 1999

delbetänkandet (SOU 1999:71) Oseriösa

bostadsförmedlare. I betänkandet redovisas att

beredningen fann många exempel på olika former av

oseriös bostadsförmedling, bl.a. genom information

från olika aktörer på bostadsmarknaden. Bland dessa

exempel finns fall där förmedlaren i realiteten

aldrig har haft några objekt att förmedla utan bara

haft för avsikt att ta in avgifter som sedan inte

återbetalas. Andra bedriver en reell

förmedlingsverksamhet men följer inte reglerna om

återbetalning av eventuella förskott eller om att

klientmedel skall hållas åtskilda. Det förekommer

också att den maximala förmedlingsersättningen

överskrids. Betänkandet innehåller inte några

lagförslag.

Inom Justitiedepartementet har därefter upprättats

promemorian (Ds 2002:37) Registrering av

hyresförmedlare. Promemorian har remissbehandlats

och ligger till grund för förslagen i förevarande

proposition.

I propositionen föreslår regeringen - efter

hörande av Lagrådet - att riksdagen antar i

propositionen framlagt förslag till lag om ändring i

fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Regeringens förslag återfinns i bilaga 1 och

lagförslagen i bilaga 2.

Med anledning av propositionen har två motioner

väckts. Förslagen i motionerna återfinns i bilaga 1.

Lagutskottet har inhämtat yttrande från

bostadsutskottet beträffande propositionen och de

med anledning av propositionen väckta motionerna.

Yttrandet återges i bilaga 3.

Utskottets överväganden

Registrering av hyresförmedlare

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör anta regeringens förslag till

ändringar i fastighetsmäklarlagen samt avslå

motionsyrkanden som rör behovet av reglering

och undantagen från registreringsplikten.

Jämför reservationerna nr 1 (m) och nr 2 (m,

fp).

Bakgrund

Fastighetsmäklarlagen (1995:400) innehåller regler

för yrkesmässig förmedling av bl.a. bostäder i olika

upplåtelseformer. Med fastighetsmäklare avses enligt

1 § fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar

fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på

annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter

avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

Flera av lagens bestämmelser är emellertid inte

tillämpliga vid förmedling av hyresrätter.

Enligt 5 § skall varje fastighetsmäklare vara

registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Detta

gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana

fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.

Därmed är förmedlarna av hyresrätter också

undantagna från de krav som ställs på en registrerad

fastighetsmäklare, nämligen att han eller hon skall

vara myndig, inte vara försatt i konkurs eller

underkastad näringsförbud eller ha förvaltare, ha en

ansvarsförsäkring, ha tillfredsställande utbildning,

vara redbar och i övrigt vara lämplig som

fastighetsmäklare (6 §).

Tillsyn över registrerade fastighetsmäklare utövas

enligt 7 § av Fastighetsmäklarnämnden. Nämnden skall

se till att fastighetsmäklarna i sin verksamhet

iakttar sina skyldigheter enligt

fastighetsmäklarlagen. En registrerad mäklare är

skyldig att låta nämnden granska akter, bokföring

och övriga handlingar som hör till verksamheten.

Nämnden kan utdela varningar eller återkalla en

registrering.

Fastighetsmäklare som ansöker om registrering

skall betala en ansökningsavgift. Vidare skall den

som är registrerad som fastighetsmäklare betala en

årlig avgift. Avgifterna tas ut enligt

avgiftsförordningen (1992:191).

Fastighetsmäklarnämndens verksamhet finansieras med

anslag via statsbudgeten men är indirekt finansierad

genom dessa avgifter. För nämnden gäller i princip

full kostnadstäckning.

Propositionen

I propositionen konstaterar regeringen att

omfattningen av den oseriösa förmedlingsverksamheten

av hyresrätter antas vara betydande. Regeringen

anser därför att det finns behov av en reglering av

hyresförmedlingsverksamheten, dels för att

åstadkomma ett bättre konsumentskydd, dels för att

etablera någon form av insyn i och samhällskontroll

av verksamheten. En sådan reglering skulle, anför

regeringen, också kunna vara till nytta för den

seriöst bedrivna förmedlingsverksamheten. I

propositionen föreslås att en sådan reglering införs

genom ändringar i fastighetsmäklarlagen. Förslaget

innebär att det - med några särskilt angivna

undantag - blir obligatoriskt även för de

fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter

att registrera sig hos Fastighetsmäklarnämnden.

Enligt förslaget skall det finnas två typer av

registreringar hos Fastighetsmäklarnämnden, en som

avser yrkesmässig förmedling av samtliga de

förmedlingsobjekt som omfattas av

fastighetsmäklarlagen (fullständig registrering) och

en som avser yrkesmässig förmedling av enbart

hyresrätter (registrering för hyresförmedlare).

Enligt förslaget skall fastighetsmäklare som

förmedlar enbart hyresrätter inte behöva vara

registrerade om de ägnar sig åt enbart

- kommunal förmedling av hyresrätter,

-

- vederlagsfri förmedling av hyresrätter till

personer inskrivna vid ett universitet eller en

högskola,

-

- förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,

-

- förmedling av hyresrätter till lokaler, eller

-

- förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden

uppgår till högst två veckor.

-

För att kunna bli registrerad som

fastighetsmäklare föreslår regeringen att den som

avser att förmedla enbart hyresrätter skall uppfylla

samma villkor som i fastighetsmäklarlagen ställs på

övriga fastighetsmäklare. Regeringen gör emellertid

bedömningen att kraven vid den närmare utformningen

i vissa avseenden bör ställas lägre än vad som

gäller för övriga fastighetsmäklare. Den föreslagna

lagregleringen innebär vidare att

Fastighetsmäklarnämnden skall ha hand om

registrering och tillsyn även av de

fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.

Nämnden skall ansvara för att även fastighetsmäklare

som förmedlar enbart hyresrätter iakttar sina

skyldigheter enligt lagen. I sin tillsynsverksamhet

skall nämnden ha rätt att granska akter, bokföring

och övriga handlingar som hör till en verksamhet som

drivs av en fastighetsmäklare som förmedlar enbart

hyresrätter. Liksom övriga fastighetsmäklare skall

en mäklare som förmedlar enbart hyresrätter vara

skyldig att lämna nämnden de uppgifter som behövs

för tillsynen. Den som yrkesmässigt bedriver

registreringspliktig hyresförmedling utan att vara

registrerad skall kunna dömas till böter eller

fängelse i högst sex månader. Detsamma skall gälla

den vars registrering avser endast förmedling av

hyresrätter men som trots det förmedlar andra objekt

som omfattas av fastighetsmäklarlagen.

De fastighetsmäklare som förmedlar enbart

hyresrätter bör, enligt regeringens mening, i likhet

med andra registreringspliktiga fastighetsmäklare,

betala dels en ansökningsavgift när de ansöker om

registrering, dels årliga avgifter.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1

oktober 2003.

Motionerna

Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m) anser i motion

L15 att regeringen, i stället för att försämra

villkoren för det begränsade antalet förmedlare av

hyresrätter, borde lägga fram förslag i syfte att

motverka den svarta bostadsmarknaden. I motionen

lämnas exempel på åtgärder som motionärerna anser

att regeringen bör vidta. Det gäller bl.a. slopad

fastighetsskatt, reformering av plan- och

bygglagstiftningen, friare hyressättning och

tredimensionell fastighetsindelning. Motionärerna

begär ett tillkännagivande i enlighet med det

anförda (yrkande 1). Vidare yrkas att kommunal

förmedling av hyresrätter inte skall vara undantaget

från kravet på registrering (yrkande 2).

Jan Ertsborn m.fl. (fp) begär i motion L16 att

kommunal förmedling av hyresrätter och vederlagsfri

förmedling av hyresrätter till personer inskrivna

vid ett universitet eller en högskola inte skall

vara undantagna från kravet på registrering (yrkande

1).

Bostadsutskottets yttrande

Beträffande motion L15 yrkande 1 anför

bostadsutskottet att motionsspörsmålen tidigare

behandlats av riksdagen. Sålunda har

bostadsutskottet under detta riksmöte avstyrkt

motionsförslag angående reformering av plan- och

bygglagen och om hyressättningssystemets utformning

med hänvisning till bl.a. att frågorna på ett eller

annat sätt varit föremål för utredning eller

beredning (bet. 2002/03:BoU4 resp. bet.

2002/03:BoU7, se även dir. 2002:97 resp. 2003:52).

Enligt vad bostadsutskottet har erfarit kommer

regeringen under våren 2003 att till riksdagen

överlämna en proposition angående tredimensionell

fastighetsindelning. Bostadsutskottet finner, mot

denna bakgrund, inte tillräckliga skäl för att gå

motionärerna till mötes och avstyrker därför

motionsyrkandet.

När det gäller undantagen från

registreringsplikten ansluter sig bostadsutskottet

till regeringens bedömningar samt tillstyrker

regeringens lagförslag.

Lagutskottets ställningstagande

Vad först gäller behovet av en reglering av

hyresförmedlingsverksamheten vill lagutskottet

framhålla att mycket talar för att förekomsten av

oseriösa hyresförmedlare under senare tid ökat

väsentligt. Den oseriösa verksamheten drabbar

sannolikt främst de svagaste grupperna av

bostadssökande. Lagutskottet ansluter sig därför

till regeringens och bostadsutskottets bedömning att

det föreligger ett behov av en reglering av

hyresförmedlingsverksamheten. Genom en sådan

reglering uppnås en ökad samhällskontroll och ett

förbättrat konsumentskydd. Därtill kommer att en

reglering också kan vara till nytta för den seriöst

bedrivna verksamheten. Som redovisats ovan har de

alternativa förslag som förs fram i motion L15

yrkande 1 tidigare behandlats av riksdagen och

därvid avslagits. Lagutskottet har för sin del inte

anledning att frångå bostadsutskottets

ställningstagande och avstyrker motionsförslagen.

Från den föreslagna registreringsskyldigheten för

fastighetsmäklare görs vissa undantag. Motionärerna

bakom motionerna L15 och L16 motsätter sig att

undantag görs för kommunal hyresförmedling och för

förmedling av studentbostäder.

Vad gäller undantaget för kommunal hyresförmedling

vill lagutskottet framhålla att det för kommunal

bostadsförmedling redan i dag finns former för insyn

och kontroll. Det skulle därför inte vara rimligt

att ålägga tjänstemän som är anställda vid en

kommunal bostadsförmedling en registreringsplikt.

Lagutskottet anser således, liksom regeringen och

bostadsutskottet, att kommunal hyresförmedling bör

undantas från registreringsplikten.

Angående förmedling till studenter anser utskottet

att det är sådan förmedling som bedrivs utan

vinstintresse som motiverar ett undantag. Eftersom

begreppet vinstintresse inte är alldeles entydigt

och kan ge upphov till tolkningssvårigheter bör

undantaget, som regeringen föreslagit, göras

beroende av att ersättning inte tas ut för

förmedlingen. Därmed torde verksamheter där det

finns rena vinstintressen inte kunna bli undantagna

från kravet på registrering. Lagutskottet ansluter

sig således till regeringens och bostadsutskottets

uppfattning att undantag även bör göras för

förmedling av studentbostäder.

Lagförslaget i övrigt har inte föranlett något

motionsyrkande.

Med det anförda föreslår lagutskottet att

riksdagen antar regeringens lagförslag och avslår

motionerna L15 yrkande 2 och L 16 yrkande 1.

Ersättning vid bostadsförmedling

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsyrkanden som rör

ersättning vid bostadsförmedling. Jämför

reservation 3 (m, fp, kd).

Bakgrund

I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) finns vissa

bestämmelser som avser att skydda hyresgäster från

otillbörliga krav på ersättning i samband med

uthyrning av lägenheter eller bostadsförmedling.

Enligt 65 § hyreslagen är det straffbart att

ställa upp villkor om särskild ersättning för

upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse

av hyresrätten till en sådan lägenhet. Av 65 a §

hyreslagen följer att det i princip är förbjudet att

ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av

hyressökande för förmedling av en lägenhet. Sådan

ersättning får dock utgå vid yrkesmässig

bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av

regeringen eller den myndighet som regeringen

bestämmer.

Regeringen har i förordningen (1978:313) om taxa

för yrkesmässig bostadsförmedling föreskrivit att

ersättning skall utgå enligt en taxa som fastställs

av Kammarkollegiet. Av Kammarkollegiets föreskrifter

framgår att ersättning för förmedling får uppbäras

endast om förmedlingen leder till att hyresavtal

träffas. För närvarande får ersättning för

förmedling tas ut med högst 2 000 kr för omöblerad

eller möblerad lägenhet i en- eller flerfamiljshus

och 700 kr för möblerat eller omöblerat rum.

Propositionen

I propositionen anför regeringen att en avveckling

av systemet med maximibelopp skulle kunna medföra

att den starka efterfrågan på hyresrätter på vissa

marknader driver upp ersättningsnivåerna, vilket

skulle kunna urholka grundprincipen om att en

hyresrätt inte skall kosta pengar utöver hyran.

Detta talar, anför regeringen, starkt mot införandet

av en fri prissättning. Förmedlingsersättningen bör

därför enligt regeringen, liksom hittills, på något

sätt vara begränsad.

Regeringen anser emellertid att det finns

anledning att tillåta en något högre ersättning än i

dag. Efter det att riksdagen har tagit ställning

till de nu aktuella lagförslagen avser regeringen

att genom förordningsändringar höja nivån på den

ersättning som får tas ut vid yrkesmässig förmedling

av hyresrätter. Liksom tidigare bör rätten att ta ut

ersättning vid bostadsförmedling vara knuten till en

faktiskt genomförd förmedling.

Motionerna

Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m) anser i motion

L15 att det inte skall finnas en statligt reglerad

taxa för förmedling av hyresrätter. Prissättningen

bör i stället vara fri. I motionen begärs ett

tillkännagivande i enlighet härmed (yrkande 3). Jan

Ertsborn m.fl. (fp) framställer i motion L16 ett

liknande yrkande (yrkande 2).

Bostadsutskottets yttrande

Bostadsutskottet ansluter sig till regeringens

bedömning angående formerna för bestämmande av

förmedlingsersättning och avstyrker därför

motionsyrkandena.

Lagutskottets ställningstagande

Lagutskottet har för sin del ingen annan

uppfattning än bostadsutskottet och regeringen i

denna fråga. Motionerna L15 yrkande 3 och L16

yrkande 2 bör därför avslås.

Reservationer

1. Behovet av reglering (punkt 1)

av Inger René, Bertil Kjellberg och Henrik von

Sydow (alla m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 1 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 1.

Därmed bifaller riksdagen motion 2002/03:L15 yrkande

1.

Ställningstagande

Regeringen föreslår nya regler för hyresförmedlare.

Reglerna syftar till att komma till rätta med

oseriösa hyresförmedlare och åstadkomma en ökad

samhällskontroll och ett förbättrat konsumentskydd

vid förmedling av hyresrätter.

Oseriösa hyresförmedlare har stor betydelse för

den svarta bostadsmarknaden, och vi delar helt

regeringens vilja att komma till rätta med denna

svarta marknad. Men faktum är att den svarta

bostadsmarknaden i grunden är ett resultat av

alltför mycket regleringar. För att undanröja den

svarta bostadsmarknaden krävs därför andra lösningar

än de som regeringen föreslår. Vad vi anser att

regeringen i stället bör vidta för åtgärder

utvecklas närmare i vår avvikande mening till

bostadsutskottets yttrande i ärendet.

Vad som anförts ovan bör riksdagen, med bifall

till motion L15 yrkande 1, som sin mening ge

regeringen till känna.

2. Lagförslaget (punkt 2)

av Inger René (m), Jan Ertsborn (fp), Bertil

Kjellberg (m), Martin Andreasson (fp) och Henrik

von Sydow (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 2 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen antar regeringens förslag till lag om

ändring i fastighetsmäklarlagen med den ändringen

att 5 § andra stycket första och andra punkten i

regeringens förslag utgår samt att punkterna 3-5

skall betecknas 1-3.

Därmed bifaller riksdagen motion 2002/03:L15 yrkande

2 och motion 2002/03:16 yrkande 1.

Ställningstagande

Regeringens förslag innehåller ett antal undantag

från registreringstvånget. Enligt vår uppfattning

bör kommunal förmedling av hyresrätter och

vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer

inskrivna vid ett universitet eller en högskola inte

omfattas av undantagskretsen.

Utgångspunkten bör vara att ge hyresgästerna ett

konsumentpolitiskt skydd.

Vi anser att det skall råda konkurrensneutralitet

mellan offentlig och privat verksamhet. Redan i dag

brister det i neutralitet mellan kommunala och

privata bostadsförmedlingar. Kommunala

bostadsförmedlare får t.ex. ta ut en köavgift för

att finansiera verksamheten, vilket privata

bostadsförmedlare inte får göra. Genom förslaget

accentueras den missgynnade ställning som privata

förmedlare har. Redan av det skälet anser vi att det

inte bör finnas något undantag för kommunal

förmedling av hyresrätter.

Beträffande undantaget för vederlagsfri förmedling

till studenter anser vi att det saknar betydelse om

en verksamhet är vederlagsfri eller inte. Kraven som

bör ställas på verksamheterna är desamma. Att koppla

ett undantag till en bostadssökandes situation, som

görs beträffande detta undantag, förefaller dessutom

opraktiskt och torde kunna föra med sig

tillämpningsproblem.

Vi anser således att kommunal förmedling av

hyresrätter liksom vederlagsfri förmedling av

hyresrätter till personer inskrivna vid ett

universitet eller en högskola inte skall vara

undantagna från kravet på registrering. Riksdagen

bör därför, med bifall till motionerna L15 yrkande 2

och L16 yrkande 1, anta regeringens förslag till lag

om ändring i fastighetsmäklarlagen med den ändringen

att 5 § andra stycket första och andra punkten i

regeringens förslag utgår samt att punkterna 3-5

skall betecknas 1-3.

3. Ersättning vid bostadsförmedling (punkt 3)

av Inger René (m), Jan Ertsborn (fp), Yvonne

Andersson (kd), Bertil Kjellberg (m), Martin

Andreasson (fp) och Henrik von Sydow (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 3 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen vad som anförs

i reservation 3.

Därmed bifaller utskottet motionerna 2002/03:L15

yrkande 3 och 2002/03: L16 yrkande 2.

Ställningstagande

En enhetstaxa för hyresrättsförmedling tar inte

hänsyn till vilka omkostnader som är förknippade med

tjänsten, eller vilken servicegrad som erbjuds.

Sannolikt finns behov, hos både uthyrare och

bostadssökande, av hjälp med t.ex. upprättande av

kontrakt, juridisk rådgivning eller praktiska

göromål i samband med flytt. Det vore därför bättre

om berörda parter fick fritt komma överens om

ersättningsnivåerna.

Enligt regeringen skall samma villkor ställas på

förmedlare av hyresrätter som nu ställs på

fastighetsmäklare. Det innebär bl.a. att förmedlaren

skall ha en försäkring för att täcka eventuella

skadeståndsanspråk. De fastighetsmäklare som

förmedlar fastigheter har möjlighet att ta ut

väsentligt högre arvoden än hyresförmedlare och har

goda möjligheter att finansiera en sådan försäkring.

En enhetligt fastställd förmedlingsavgift för

hyresrättsförmedlare framstår även på grund av detta

som mindre lämplig.

Vi delar således inte regeringens uppfattning att

nivån på den ersättning som får tas ut vid

yrkesmässig bostadsförmedling även i fortsättningen

skall fastställas av en statlig myndighet. Vi vill

inte ha statligt reglerad taxa för förmedling av

hyresrätter. I stället anser vi att det skall

införas fri prissättning.

Vad som anförts ovan bör riksdagen, med bifall till

motionerna L15 yrkande 3 och L16 yrkande 2, som sin

mening ge regeringen till känna.

Bilaga 1

Förteckning över behandlade förslag

Propositionen

I proposition 2002/03:71 föreslår regeringen

(Justitiedepartementet) - efter hörande av Lagrådet

- att riksdagen antar det i propositionen framlagda

förslaget till lag om ändring i

fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Lagförslaget har intagis som bilaga 2 till

betänkandet.

Följdmotioner

2002/03:L15 av Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m)

vari föreslås att riksdagen fattar följande beslut:

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om åtgärder för att

motverka den svarta bostadsmarknaden.

2. Riksdagen avslår regeringens lagförslag om

ändring i fastighetsmäklarlagen (1995:400) såvitt

avser 5 § andra stycket 1 om att fastighetsmäklare

som ägnar sig åt enbart kommunal förmedling av

hyresrätter skall undantas från krav på

registrering.

3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om ersättning vid

bostadsförmedling.

2002/03:L16 av Jan Ertsborn m.fl. (fp) vari föreslås

att riksdagen fattar följande beslut:

1. Riksdagen avslår proposition 2002/03:71 i den del

som gäller undantag från kravet på registrering

enligt den föreslagna 5 § andra stycket första och

andra punkterna.

2. Riksdagen avslår proposition 2002/03:71 i den

del som gäller förordningsreglerad taxa vid

yrkesmässig bostadsförmedling i enlighet med vad i

motionen anförs.

Bilaga 2

Regeringens lagförslag

Bilaga 3

Yttrande från annat utskott

Bostadsutskottets yttrande

2002/03:BoU4y

Till lagutskottet

Lagutskottet har den 10 april 2003 beslutat bereda

bostadsutskottet tillfälle att avge yttrande över

proposition 2002/03:71 Registrering av

hyresförmedlare jämte de med anledning av

propositionen väckta motionerna.

I yttrandet behandlar

bostadsutskottet propositionen

samt de två motioner som väckts

med anledning av denna.

Utskottets överväganden

Fastighetsmäklarlagen

Inledning

Våren 1998 påpekade lagutskottet med anledning av en

motion att erfarenheterna av yrkesmässig förmedling

av främst andrahandsupplåtelser tyder på att det kan

finnas behov av att överväga någon form av

samhällskontroll och konsumentskydd vid

hyresförmedling.

I propositionen föreslår regeringen nu vissa

ändringar i fastighetsmäklarlagen. Ändringarna

syftar till att åstadkomma en ökad samhällskontroll

och ett förbättrat konsumentskydd vid yrkesmässig

förmedling av hyresrätter.

Förslagen bygger på betänkandet (SOU 1999:71)

Oseriösa bostadsförmedlare och

departementspromemorian (Ds 2002:37) Registrering av

hyresförmedlare.

Obligatorisk registrering

Regeringen föreslår att det - med några särskilt

angivna undantag (se under nästa rubrik) - blir

obligatoriskt även för de fastighetsmäklare som

förmedlar enbart hyresrätter att registrera sig hos

Fastighetsmäklarnämnden.

Enligt förslaget skall det finnas två typer av

registreringar hos Fastighetsmäklarnämnden, en som

avser yrkesmässig förmedling av samtliga

förmedlingsobjekt som omfattas av

fastighetsmäklarlagen (fullständig registrering) och

en som avser yrkesmässig förmedling av enbart

hyresrätter (registrering för hyresförmedlare).

Genom att fastighetsmäklare som förmedlar enbart

hyresrätter registrerar sig ställs de, precis som

övriga fastighetsmäklare, under

Fastighetsmäklarnämndens tillsyn.

De fastighetsmäklare som förmedlar enbart

hyresrätter bör enligt regeringens bedömning, i

likhet med andra registreringspliktiga

fastighetsmäklare, dels betala en ansökningsavgift

när de ansöker om registrering, dels betala årliga

avgifter. Avgifterna bör enligt regeringens mening

vara samma som för övriga fastighetsmäklare - för

närvarande 1 500 kr vid ansökan om registrering och

1 700 kr i årlig avgift.

I propositionen konstaterar regeringen att

omfattningen av den oseriösa förmedlingsverksamheten

antas vara betydande. Regeringen anser därför att

det finns behov av en reglering av

hyresförmedlingsverksamheten, dels för att

åstadkomma ett bättre konsumentskydd, dels för att

etablera någon form av insyn i och samhällskontroll

av verksamheten. Enligt regeringen skulle en sådan

reglering också kunna vara till nytta för den

seriöst bedrivna verksamheten.

I motion 2002/03:L15 (m) yrkande 1 anför

motionärerna att regeringen i stället för att

försämra villkoren för det begränsade antal

förmedlare av hyresrätter som finns borde lägga fram

andra förslag i syfte att motverka den svarta

bostadsmarknaden (förslag om tillkännagivande).

Motionärerna lämnar flera exempel på åtgärder som de

anser bör vidtas. Det gäller bl.a. slopad

fastighetsskatt, reformering av PBL, friare

hyressättning och tredimensionell

fastighetsindelning.

De förslag som motionärerna för fram har tidigare

behandlats av riksdagen. Bostadsutskottet har under

detta riksmöte avstyrkt motionsförslag angående

reformering av PBL och om hyressättningssystemets

utformning med hänvisning till bl.a. att frågorna på

ett eller annat sätt var föremål för utredning eller

beredning (bet. 2002/03:BoU4 respektive bet.

2002/03:BoU7, se även dir. 2002:97 respektive

2003:52). Enligt vad utskottet har erfarit från

Regeringskansliet kommer regeringen att under våren

lämna en proposition angående tredimensionell

fastighetsindelning.

Bostadsutskottet finner för sin del inte

tillräckliga skäl för att nu gå motionärerna till

mötes och avstyrker därför motionsförslaget.

Utskottet ansluter sig till regeringens

bedömningar och tillstyrker därför lagförslaget i

denna del.

Undantag från registreringsplikten

Regeringen föreslår att fastighetsmäklare som

förmedlar enbart hyresrätter inte skall behöva vara

registrerade om de ägnar sig åt enbart

1. kommunal förmedling av hyresrätter,

2.

3. vederlagsfri förmedling av hyresrätter till

personer inskrivna vid ett universitet eller en

högskola,

4.

5. förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,

6.

7. förmedling av hyresrätter till lokaler, eller

8.

9. förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden

uppgår till högst två veckor.

10.

I motion 2002/03:L15 (m) yrkande 2 begär

motionärerna att kommunal förmedling av hyresrätter

inte skall vara undantagen från kravet på

registrering.

Motion 2002/03:L16 (fp) yrkande 1 innehåller ett

liknande yrkande. Förslaget innebär dessutom att

vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer

inskrivna vid ett universitet eller en högskola inte

heller skall vara undantagen från kravet på

registrering.

I propositionen anför regeringen att det för

kommunal bostadsförmedling redan finns former för

insyn och kontroll varför det inte skulle vara

rimligt att ålägga tjänstemän som är anställda vid

en kommunal bostadsförmedling en registreringsplikt.

Angående förmedling till studenter framhåller

regeringen att det är sådan förmedling som bedrivs

utan vinstintresse som motiverar ett undantag.

Eftersom begreppet vinstintresse emellertid inte är

alldeles entydigt och kan ge upphov till

tolkningssvårigheter föreslår regeringen i stället

att undantaget skall göras beroende av att

ersättning inte tas ut för förmedlingen. Enligt

regeringens bedömning skulle detta innebära att en

verksamhet där det finns rena vinstintressen inte

torde kunna bli undantagen från kravet på

registrering.

Utskottet ansluter sig till regeringens

bedömningar och tillstyrker propositionens

lagförslag avseende undantag från

registreringsplikten samt avstyrker

motionsförslagen.

Lagförslaget i övrigt

Enligt förslaget skall den som avser att förmedla

enbart hyresrätter för att kunna bli registrerad som

fastighetsmäklare uppfylla samma villkor som i

fastighetsmäklarlagen ställs på övriga

fastighetsmäklare. Regeringen har dock gjort

bedömningen att kraven, t.ex. på utbildning, i vissa

avseenden bör ställas lägre än vad som gäller för

övriga fastighetsmäklare.

Regeringens förslag innebär vidare att

Fastighetsmäklarnämnden skall ha hand om

registrering och tillsyn även av de

fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.

Nämnden skall ansvara för att också dessa

fastighetsmäklare iakttar sina skyldigheter enligt

lagen. I sin tillsynsverksamhet skall nämnden ha

rätt att granska akter, bokföring och övriga

handlingar som hör till fastighetsmäklarens

verksamhet. Liksom övriga fastighetsmäklare skall

den som förmedlar enbart hyresrätter vara skyldig

att lämna nämnden de uppgifter som behövs för

tillsynen.

Den som yrkesmässigt bedriver registreringspliktig

hyresförmedling utan att vara registrerad skall

enligt regeringens förslag kunna dömas till böter

eller fängelse i högst sex månader. Detsamma skall

gälla den vars registrering avser endast förmedling

av hyresrätter men som trots det förmedlar andra

objekt som omfattas av fastighetsmäklarlagen.

Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 oktober

2003.

Lagförslaget har i dessa delar inte mött

invändningar i motioner och tillstyrks av

bostadsutskottet.

Ersättning vid förmedling

I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) finns vissa

bestämmelser som avser att skydda hyresgäster från

otillbörliga krav på ersättning i samband med

uthyrning av lägenheter eller bostadsförmedling.

Enligt 65 § hyreslagen är det straffbart att

ställa upp villkor om särskild ersättning för

upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse

av hyresrätten till en sådan lägenhet. Av 65 a §

hyreslagen följer att det i princip är förbjudet att

ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av

hyressökande för förmedling av en bostadslägenhet.

Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig

bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av

regeringen eller den myndighet som regeringen

bestämmer.

För närvarande får ersättning för förmedling tas

ut med högst 2 000 kr för omöblerad eller möblerad

lägenhet i en- eller flerfamiljshus och 700 kr för

möblerat eller omöblerat rum.

Regeringen anser nu att det finns anledning att

tillåta något högre ersättning än i dag. Av

propositionen framgår att efter det att riksdagen

har tagit ställning till de nu aktuella lagförslagen

avser regeringen att genom förordningsändringar höja

nivån på den ersättning som får tas ut vid

yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Enligt

propositionen bör liksom tidigare rätten att ta ut

ersättning vid bostadsförmedling vara knuten till en

faktiskt genomförd förmedling.

I motion 2002/03:L15 (m) yrkande 3 anför

motionärerna att det inte skall finnas en statligt

reglerad taxa för förmedling av hyresrätter.

Prissättningen bör i stället vara fri (förslag om

tillkännagivande). Motion 2002/03:L16 (fp) yrkande 2

innehåller ett liknande yrkande.

Regeringen konstaterar att en avveckling av

systemet med maximibelopp skulle kunna medföra att

den starka efterfrågan på hyresrätter på vissa

marknader driver upp ersättningsnivåerna, vilket

skulle kunna urholka grundprincipen om att en

hyresrätt inte skall kosta pengar utöver hyran.

Enligt regeringens mening talar detta starkt mot

införandet av en fri prissättning.

Förmedlingsersättningen bör därför, liksom hittills,

på något sätt vara begränsad.

Bostadsutskottet ansluter sig till regeringens

bedömning angående formerna för bestämmande av

förmedlingsersättning och avstyrker därför

motionsförslagen.

Stockholm den 8 maj 2003

På bostadsutskottets vägnar

Göran Hägglund

Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Göran

Hägglund (kd), Owe Hellberg (v), Anders Ygeman (s),

Lilian Virgin (s), Marietta de Pourbaix-Lundin (m),

Nina Lundström (fp), Siw Wittgren-Ahl (s), Hans

Unander (s), Maria Öberg (s), Margareta Pålsson (m),

Ingela Thalén (s), Lars Tysklind (fp), Rigmor

Stenmark (c), Gunnar Sandberg (s), Peter Danielsson

(m) och Helena Hillar Rosenqvist (mp).

Avvikande meningar

1. Fastighetsmäklarlagen (m)

av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Margareta

Pålsson (m) och Peter Danielsson (m).

Inledning

Regeringen föreslår nya regler för hyresförmedlare.

De nya reglerna syftar till att komma till rätta med

oseriösa hyresförmedlare och åstadkomma en ökad

samhällskontroll och ett förbättrat konsumentskydd

vid förmedling av hyresrätter.

Oseriösa hyresförmedlare har stor betydelse för

den svarta bostadsmarknaden, och vi delar helt

regeringens vilja att komma till rätta med denna

svarta marknad. Men faktum är att den svarta

bostadsmarknaden i grunden är ett resultat av

alltför mycket regleringar. För att undanröja den

svarta bostadsmarknaden krävs därför andra lösningar

än de som regeringen föreslår. Regeringen

konstaterar också helt riktigt att

registreringsplikten "inte löser problemen med

svarthandel med hyresrätter" och tillägger att

lagförslaget skall ses som "en viktig markering från

samhällets sida av att oegentligheter inom området

hyresförmedling inte accepteras".

I Stockholms innerstad ligger hyrorna under vad

människor i allmänhet är beredda att betala, och

inte sällan under hyresnivån i förorterna. Byggandet

av nya hyreslägenheter har nästan helt avstannat.

Utbudet av hyreslägenheter klarar inte av att möta

inflyttningen till staden. I stället kanaliseras

nästan all efterfrågan till bostadsrättsmarknaden,

med våldsamt stigande överlåtelsepriser som följd.

Vidare ökar andrahandsuthyrningen och svarthandeln

inom hyreshusbeståndet.

Den bristande dynamiken beror på en kombination av

orsaker - allmännyttans hyresledande roll, politiskt

bestämda hyror, ett omfattande kommunalt

bostadsägande som har givit allmännyttan en

monopolliknande ställning på många lokala

bostadsmarknader samt det kollektiva

förhandlingssystemets sätt att fungera under dessa

förutsättningar.

För att komma till rätta med dessa problem krävs

adekvata åtgärder.

Hyresrätten måste återupprättas. Subventioner och

prisregleringar, vilka har lett till brist på

hyresrätter, långa köer och en omfattande svart

marknad, måste överges. För att det skall vara

möjligt att bygga och förvalta hyresrätter även i

framtiden måste i stället en friare hyressättning

tillåtas, särskilt i nyproduktion. Som ett led i

detta bör allmännyttans hyresnormerande ställning

avskaffas.

För att få i gång byggandet krävs även andra

förändringar. Plan- och byggprocessen måste

reformeras och antalet instanser för överklagande av

detaljplan och bygglov minskas. Beskattningen av

byggande och boende bör sänkas. Vi anser att

fastighetsskatten måste avskaffas. Större

möjligheter att utnyttja strandnära områden för

bebyggelse måste tillåtas. Vägnätet bör förbättras

för att möjliggöra nya bostadsområden. En lag som

möjliggör tredimensionell fastighetsbildning och

ägarlägenheter bör omedelbart införas.

Ägarlägenheter innebär att människor ges möjligheten

att själva äga en lägenhet på samma sätt som en

villaägare äger sitt hus.

För att underlätta för unga och studerande att få

tag på bostad bör en möjlighet att skattefritt hyra

ut del i stadigvarande bostad införas.

Med hänvisning till vad vi nu har anfört

tillstyrker vi motion 2002/03:L15 (m) yrkande 1.

Registreringspliktens omfattning

I stället för att, som regeringen föreslår, försämra

villkoren för de fåtaliga privata förmedlare av

hyresrätter som finns hade vi hellre sett mer

genomgripande förslag, i enlighet med vad vi har

redovisat ovan, i syfte att ta bort

förutsättningarna för en svart bostadsmarknad.

Vi motsätter oss dock inte obligatorisk

registrering men vill att undantagskretsen inskränks

i förhållande till regeringens förslag. Regeringens

förslag innebär bl.a. att registreringstvånget inte

skall omfatta kommunal förmedling av hyresrätter.

Vi anser att det skall råda konkurrensneutralitet

mellan kommunal och privat verksamhet. Redan i dag

brister det i neutralitet mellan kommunala och

privata bostadsförmedlingar. Kommunala

bostadsförmedlare får t.ex. ta ut en köavgift för

att finansiera verksamheten, vilket privata

bostadsförmedlare inte får göra. Genom förslaget

accentueras den missgynnade ställning som privata

förmedlare har. Redan av det skälet anser vi att det

inte bör finnas något undantag för kommunal

förmedling av hyresrätter.

Med hänvisning till vad vi nu har anfört

tillstyrker vi motion 2002/03:L15 (m) yrkande 2 och

avstyrker regeringens förslag till den del det

innebär att kommunal förmedling av hyresrätter

undantas från registreringsskyldighet.

Vidare tillstyrker vi förslaget i motion

2002/03:L16 (fp) yrkande 1, till den del det avser

undantag för kommunala förmedlingar, och avstyrker

det i övrigt.

2. Fastighetsmäklarlagen (fp)

av Nina Lundström (fp) och Lars Tysklind (fp).

Inledning

Folkpartiet liberalerna delar regeringens

uppfattning att det finns ett behov av en

reglering av hyresförmedlingsverksamheten.

Vi anser det dock inte vara ett bärande skäl för

lagförslaget att - som regeringen anför - etablera

någon form av insyn i och samhällskontroll av

verksamheten. I stället talar det andra skälet som

regeringen nämner, ett bättre konsumentskydd, för

ett genomförande av förslaget. Vidare anser vi

förslaget ha det positiva med sig att det kan vara

till nytta för den seriöst bedrivna

hyresförmedlingsverksamheten.

Det är lämpligt att som regeringen föreslår

genomföra förslaget genom ändringar i

fastighetsmäklarlagen. Utformningen av reglerna

framstår, förutom vad gäller undantagskretsen, som

välmotiverad.

Registreringspliktens omfattning

Regeringens förslag innehåller ett antal undantag

från registreringstvånget. Bland annat görs undantag

för kommunal förmedling av hyresrätter och

vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer

inskrivna vid ett universitet eller en högskola.

Beträffande dessa två undantag har vi en annan

uppfattning än regeringen.

Vi anser att det skall råda konkurrensneutralitet

mellan offentlig och privat verksamhet. Redan i dag

brister det i neutralitet mellan kommunala och

privata bostadsförmedlingar. Kommunala

bostadsförmedlare får t.ex. ta ut en köavgift för

att finansiera verksamheten, vilket privata

bostadsförmedlare inte får göra. Genom förslaget

accentueras den missgynnade ställning som privata

förmedlare har. Redan av det skälet anser vi att det

inte bör finnas något undantag för kommunal

förmedling av hyresrätter.

Vi anser vidare att undantagskretsarna bör bedömas

ur ett konsumentperspektiv. Ur ett sådant perspektiv

är det inte någon skillnad om hyresförmedlingen

utövas av privata företag eller kommunala

hyresförmedlingar. Det är inte heller någon skillnad

om en verksamhet är vederlagsfri eller inte. Kraven

som bör ställas på verksamheterna är desamma.

Att koppla ett undantag till en bostadssökandes

situation, som görs i punkten 2 (förmedling till

personer inskrivna vid universitet eller högskola),

förefaller dessutom opraktiskt och torde kunna föra

med sig tillämpningsproblem.

Vi anser således att kommunal förmedling av

hyresrätter liksom vederlagsfri förmedling av

hyresrätter till personer inskrivna vid ett

universitet eller en högskola icke skall vara

undantagna från kravet på registrering.

Vi avstyrker därför propositionens förslag i den

del som gäller undantag från kravet på registrering

enligt den föreslagna 5 § andra stycket 1 och 2 samt

tillstyrker motionerna 2002/03:L16 (fp) yrkande 1

och 2002/03:L15 (m) yrkande 2.

Regeringens förslag i övrigt tillstyrker vi.

3. Ersättning vid förmedling (m, fp,

kd, c)

av Göran Hägglund (kd), Marietta de Pourbaix-

Lundin (m), Nina Lundström (fp), Margareta

Pålsson (m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark

(c) och Peter Danielsson (m).

En enhetstaxa för hyresrättsförmedling tar inte

hänsyn till vilka omkostnader som är förknippade med

tjänsten, eller vilken servicegrad som erbjuds.

Sannolikt finns behov, hos både uthyrare och

bostadssökande, av hjälp med t.ex. upprättande av

kontrakt, juridisk rådgivning eller praktiska

göromål i samband med flytt. Det vore därför bättre

om berörda parter fick fritt komma överens om

ersättningsnivåerna.

Enligt regeringen skall samma villkor ställas på

förmedlare av hyresrätter som nu ställs på

fastighetsmäklare. Det innebär bl.a. att förmedlaren

skall ha en försäkring för att täcka eventuella

skadeståndsanspråk. De fastighetsmäklare som

förmedlar fastigheter har möjlighet att ta ut

väsentligt högre arvoden än hyresförmedlare och har

goda möjligheter att finansiera en sådan försäkring.

En enhetligt fastställd förmedlingsavgift för

hyresrättsförmedlare framstår även på grund av detta

som mindre lämplig.

Vi delar således inte regeringens uppfattning att

nivån på den ersättning som får tas ut vid

yrkesmässig bostadsförmedling även i fortsättningen

skall fastställas av en statlig myndighet.

Vi vill inte ha en statligt reglerad taxa för

förmedling av hyresrätter. Vi anser i stället,

liksom ett flertal remissinstanser, att det skall

införas fri prissättning.

Med hänvisning till det anförda tillstyrker vi

motionerna 2002/03:L15 (m) yrkande 3 och 2002/03:L16

(fp) yrkande 2.