Bet. 2003/04:BOU3

Bostadsutskottets betänkande

2003/04:BOU3

Hyresrätt och bostadsrätt m.m.

Sammanfattning

I detta betänkande behandlar bostadsutskottet riksdagsledamöternas förslag

från den allmänna motionstiden 2003 rörande hyresrätt, bostadsrätt,

kooperativ hyresrätt och ägarlägenheter.

Utskottet avstyrker samtliga motionsyrkanden.

Till betänkandet har fogats 20 reservationer och 5 särskilda yttranden.

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

1. Systemet för hyressättning - den allmänna lagregleringen

Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo236 yrkande 2 i denna del,

2003/04:Bo257 yrkandena 7 i denna del och 18, 2003/04:Bo263 yrkandena 3 och

4 och 2003/04:Bo297 yrkande 19.

Reservation 1 (m, fp, kd, c)

2. Systemet för hyressättning - regleringen för nyproduktion

Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo236 yrkandena 2 i denna del och 3,

2003/04:Bo253 yrkande 4, 2003/04:Bo257 yrkande 7 i denna del, 2003/04:Bo263

yrkande 5 och 2003/04:Bo297 yrkande 18.

Reservation 2 (m, fp, kd, c)

3. Hyressättning för studentbostäder

Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo248 yrkandena 1-3.

Reservation 3 (kd)

4. Hyra och yta

Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo273.

5. Det kollektiva förhandlingssystemet

Riksdagen avslår motionerna 2003/04:L351 yrkande 7, 2003/04:Bo236 yrkande

2 i denna del, 2003/04:Bo257 yrkande 21 och 2003/04:Bo297 yrkande 20.

Reservation 4 (m)

Reservation 5 (kd, c)

Reservation 6 (fp)

6. Bostadsförvaltningslagen m.m.

Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo258 yrkande 4 och 2003/04:Bo267.

Reservation

7 (m)

Reservation 8 (v)

7. Andrahandsuthyrning - rätt till förstahandsavtal

Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo231 yrkande 2.

Reservation 9 (v, mp)

8. Andrahandsuthyrning - överhyra

Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo231 yrkandena 3 och 4.

Reservation 10 (v, c)

9. Andrahandsuthyrning - blockuthyrning

Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo231 yrkande 7.

Reservation 11 (v)

10. Andrahandsuthyrning - besittningsskydd

Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo252 yrkande 8.

Reservation 12 (v)

11. Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande

Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo261 yrkande 5.

Reservation 13 (m, fp) - motiv

Reservation 14 (kd, c)

12. Förutsättningarna för vräkning - betalningsförsummelse

Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo252 yrkande 5.

Reservation 15 (v)

13. Besittningsskydd i en- och tvåfamiljshus

Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo240.

Reservation 16 (v)

14. Kooperativ hyresrätt - kommunalt inflytande över allmännyttiga

föreningar

Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo293.

15. Ombildning till bostadsrätt - majoritetsreglerna

Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo236 yrkande 5, 2003/04:Bo257 yrkande

14, 2003/04:Bo258 yrkande 7, 2003/04:Bo263 yrkande 21, 2003/04:Bo282 i

denna del och 2003/04:Bo297 yrkande 24.

Reservation 17 (m, fp)

Reservation 18 (kd, c)

16. Ombildning till bostadsrätt - förbudet mot dubbelupplåtelse

Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo257 yrkande 13 och 2003/04:Bo282

i denna del.

Reservation 19 (m, kd)

17. Bostadsrätt - inskrivningsregister

Riksdagen avslår motion 2003/04:L282 yrkande 2.

18. Ägarlägenheter - införandet av en ny ägarform

Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo236 yrkande 6, 2003/04:Bo254 yrkande

1, 2003/04:Bo257 yrkande 3, 2003/04:Bo282 i denna del och 2003/04:Bo297

yrkande 26.

Reservation 20 (m, fp, kd, c)

Stockholm den 20 november 2003

På bostadsutskottets vägnar

Göran Hägglund

Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Göran Hägglund (kd), Owe

Hellberg (v), Anders Ygeman (s), Lilian Virgin (s), Marietta de Pourbaix-Lundin

(m), Nina Lundström (fp), Hans Unander (s), Maria Öberg (s), Margareta

Pålsson (m), Ingela Thalén (s), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c),

Gunnar Sandberg (s), Peter Danielsson (m), Sten Lundström (v), Helena

Hillar Rosenqvist (mp) och Leif Jakobsson (s).

Redogörelse för ärendet

Ärendet och dess beredning

I detta betänkande behandlar utskottet motionsförslag som väckts under

den allmänna motionstiden 2003 (fristående motioner) och som gäller

lagstiftningen om hyra, framför allt utformningen av bestämmelserna i

hyreslagen (12 kap. jordabalken). Därutöver behandlas några frågor som gäller

bostadsrätt och ombildning till bostadsrätt, kooperativ hyresrätt samt

frågan om ägarlägenheter skall införas i Sverige som en ny form för

bostadsägande. Den senare frågan omfattar också utformningen av

fastighetsbildningslagens bestämmelser.

Utskottets överväganden

Hyresrätt

Hyressättning

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om hyressättningsfrågor gällande

den allmänna lagregleringen av hyressättningssystemet, jämför reservation

1 (m, fp, kd, c) och särskilt yttrande 1 (c),

hyressättning för nyproduktion, jämför reservation 2 (m, fp, kd, c),

hyressättning för studentbostäder, jämför reservation 3 (kd) och särskilt

yttrande 2 (m, fp, c), och

lägenhetsytans betydelse för hyrans storlek i vissa fall.

Systemet för hyressättning - den allmänna lagregleringen

I motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande 7 i denna del lämnas förslag om ett

riksdagens tillkännagivande om behovet av ett rättvist hyressättningssystem.

Det bör särskilt omfatta att den s.k. trepartsöverenskommelsen, som syftar

till att standard och läge på lägenheten skall få större genomslag på

hyran, är ett nödvändigt första steg på vägen mot ett friare

hyressättningssystem.

Vidare avses att lägga vikt vid att parterna i överenskommelsen uttalat

sig för att tillåta en friare hyressättning. Förslaget i motion 2003/04:Bo257

(m) yrkande 18 avser att de kommunala bostadsföretagens hyresledande

ställning skall avskaffas (förslag om riksdagsbeslut).

Förslagsställarna bakom motion 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 2 i denna del

önskar se genomfört ett system för friare hyressättning omfattande bl.a.

att lägesfaktorn ges större tyngd, att hyressättningen skall kunna göras

beroende av produktions-, drifts- och förvaltningskostnader, att systemet

med de kommunala bostadsföretagen som förstahandsnorm bör upphävas och

att hyresgästens möjligheter att begära omprövning av hyran efter sex

månader bör ses över (förslag om tillkännagivande).

I motion 2003/04:Bo297 (kd) yrkande 19 lämnas förslag om att de kommunala

bostadsföretagens hyresledande ställning skall upphävas (förslag om

tillkännagivande avseende tilläggsdirektiv till Hyressättningsutredningen).

Förslaget i motion 2003/04:Bo263 (c) yrkande 3 avser att riksdagen för

regeringen skall tillkännage som sin mening vad i motionen anförs om att

skapa utrymme för individuell hyressättning. Med ledning av ett motsvarande

motionsförslag under förra riksmötet förstår utskottet motionen så att

hyressättningssystemet skall skapa ett utrymme för individuell hyressättning

i syfte att hyresgästen skall kunna påverka boendekostnaden beroende på

val av utrustning, nivå på underhåll och förbrukning av värme och vatten

m.m. (det senare har även betydelse i fråga om miljöpåverkan). I motion

2003/04:Bo263 (c) yrkande 4 lämnas förslag om att de kommunala bostadsföretagens

hyresledande roll skall avskaffas. De privata fastighetsföretagen och

deras organisation skall därmed göras till en reell och fullvärdig

förhandlingspart i det kollektiva förhandlingssystemet. Systemet skall ge

utrymme för de lokala hyreskommittéerna (som bildats efter

trepartsöverenskommelsen),

med företrädare från hyresgästorganisationen, fastighetsägarföretagen

och de kommunala bostadsföretagen, att påverka bruksvärdesbestämningen

efter de principer som gällde när bruksvärdessystemet infördes (förslag

om riksdagsbeslut).

Regeringen har givit en särskild utredare (Hyressättningsutredningen) i

uppdrag att överväga om det bör införas särskilda hyressättningsregler

för lägenheter i nybyggda hus. Utredaren skall också se över förutsättningarna

för att i det befintliga lägenhetsbeståndet bättre anpassa hyrorna efter

bruksvärdet. Utredaren skall belysa hur prövningen i hyressättningstvister

går till och överväga om det behövs förändringar för denna prövning.

Slutligen skall utredaren överväga om förutsättningarna för en hyresgäst

att göra olika slag av s.k. tillval och frånval bör förändras. Utredaren

skall lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.

Uppdraget omfattar att särskilt beakta de synpunkter och förslag som

lämnats i den överenskommelse som hyresmarknadens parter har träffat och

söka finna lösningar som samtliga tre organisationer står bakom (dir.

2003:52). Uppdraget skall redovisas senast den 30 april 2004.

Med hänsyn till den utredning som pågår finns det enligt utskottets mening

inte skäl för riksdagen att nu i sak ta ställning till de motioner som

rör systemet för hyressättningen av bostäder. Utskottet avstyrker med

hänvisning till detta m-, fp-, kd- och c-motionerna.

Systemet för hyressättning - nyproduktionen

I flera motioner tas frågan upp om en särskild lagreglering avseende hyra

vid nyproduktion. Det skall erinras om att en del av de motionsförslag

som redovisats ovan, bl.a. om att de kommunala bostadsföretagen inte skall

vara hyresnormerande, också motiveras av att de avser att öka fastighetsägarnas

investeringsintresse.

Motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande 7 i denna del som avser ett tillkännagivande

om ett rättvist hyressättningssystem omfattar också vikten av att få till

stånd en generellt friare hyressättning för att öka nyproduktionen. I

motionen förespråkas att hyresgästens möjligheter att få sin hyra omprövad

efter sex månader bör omprövas.

I motion 2003/04:Bo253 (fp) yrkande 4 (partimotion) föreslås en

försöksverksamhet, i de tillväxtkommuner som så önskar, med en reformerad

hyressättning för att stimulera nyproduktionen. Förutom att ge fler bostäder

kan verksamheten enligt motionärerna ge ett bra underlag för den pågående

utredningen om en reformering av hyressättningssystemet enligt

trepartsöverenskommelsen (förslag om tillkännagivande). Även i motion

2003/04:Bo236

(fp) yrkande 3 lämnas förslag om en försöksverksamhet med friare hyressättning

med syfte att få i gång nyproduktionen och ge underlag för den pågående

reformeringen av hyressättningssystemet (förslag om tillkännagivande).

Förslagsställarna bakom motion 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 2 i denna del

önskar se genomfört bl.a. att hyressättningen skall kunna göras beroende

av produktionskostnader, att hyresnämnden skall kunna avgöra hyresnivån

före byggstart och att hyresgästens möjligheter att begära omprövning av

hyran efter sex månader bör ses över (förslag om tillkännagivande).

Förslaget i motion 2003/04:Bo297 (kd) yrkande 18 avser lagändringar som

så snart som möjligt möjliggör införandet av en friare hyressättning i

nyproduktionen i enlighet med vad trepartsöverenskommelsen innebär om att

hyror skall kunna framförhandlas med särskild hänsyn till produktionskostnaden

och att dessa skall anses vara bindande med mindre synnerliga skäl talar

för en ändring (förslag om tillkännagivande).

I motion 2003/04:Bo263 (c) yrkande 5 föreslås att ett undantag från

bruksvärdessystemet görs för nyproducerade lägenheter. De hyresavtal som

tecknas vid nyproduktion skall därigenom inte kunna omprövas i efterhand.

Enligt motionen innebär förslaget, med grund i ett starkt besittningsskydd,

ett reformerat bruksvärdessystem med större grad av marknadsanpassning,

inte införandet av rena marknadshyror (förslag om riksdagsbeslut).

Enligt utskottets mening bör riksdagen inte nu i sak ta ställning till de

framförda förslagen om en friare hyressättning vid nyproduktion m.m. Som

redan framgått arbetar nu en utredning med olika frågor om det framtida

hyressättningssystemet. Resultatet av utredningens arbete bör i stället

avvaktas. Utskottet avstyrker därför m-, fp-, kd- och c-motionerna.

Hyressättning för studentbostäder

Förslagen i motion 2003/04:Bo248 (kd) yrkandena 1-3 avser hyressättningen

för lägenheter som hyrs ut av vissa studentstyrda studentbostadsföretag.

Det gäller normerna för vad som skall utgöra skälig hyra (bruksvärdeshyra)

både vid förstahandsuthyrning och andrahandsuthyrning. Förslagen omfattar

införandet av en definition av studentbostadsföretag i lagen om allmännyttiga

bostadsföretag och ändringar i hyreslagen så att studentbostadsföretagen

dels blir hyresledande, dels vid upplåtelse i andra hand i hyran kan

inbegripa skäligt påslag för egna kostnader utöver förstahandshyran utan

att bli återbetalningsskyldiga (riksdagsbeslut om lagändringar i enlighet

med i motionen intagna förslag.) De föreslagna lagändringarna avses gälla

intill dess en generell översyn av de kommunala bostadsföretagens

hyresledande roll genomförts (jämför kd-motionerna ovan som gäller att de

kommunala bostadsföretagen inte längre skall vara hyresledande).

Enligt bruksvärdesregeln i 55 § hyreslagen skall endast kommunala

bostadsföretag enligt den definition som återfinns i lagen (2002:102) om

allmännyttiga bostadsföretag vara hyresnormerande. Fram till den 1 april

2002 utpekades i stället de allmännyttiga bostadsföretagen som hyresledande.

Ändringen genomfördes samtidigt som lagen om allmännyttiga bostadsföretag

infördes.

Den tidigare bestämmelsen i hyreslagen hänvisade inte och har aldrig

hänvisat till den tidigare reglering som möjliggjorde godkännande som

allmännyttigt bostadsföretag. Allbokommittén (Fi 2000:01) har därför dragit

slutsatsen att det inte var helt klart vilka bostadsföretag som omfattades

av hyreslagens begrepp "allmännyttiga bostadsföretag". Kommitténs slutsats

var att tolkningen av begreppet ytterst var en fråga för rättstillämpningen,

men att det torde vara klart att de bostadsföretag som enligt den tidigare

ordningen formellt hade godkänts som allmännyttigt bostadsföretag

innefattades i begreppet.

Några remissinstanser påtalade under beredningen av propositionens förslag

till lagen om allmännyttiga bostadsföretag (prop. 2001/02:58) problemen

med att tillåta andra än kommunägda allmännyttiga bostadsföretag att vara

hyresledande. Regeringen delade denna uppfattning och anförde bl.a.

följande:

Den möjlighet som öppnas genom detta lagförslag för andra än kommuner att

definieras som allmännyttigt bostadsföretag, bör inte automatiskt innebära

att dessa företag också tilldelas rollen som hyresledande. Ett framtida

scenario är att det inom denna kategori företag kommer att inrymmas en

mängd olika typer av företag, alltifrån små hyresgästägda kooperativ som

äger en fastighet, till större aktörer. Vissa av dessa fastighetsägare

skulle säkert fungera väl i en hyresledande roll, medan det i andra fall

- såsom för små kooperativa hyresrättsföreningar - är svårt att tänka sig

en sådan roll. Såsom påpekats under remitteringen av betänkandet kommer

hyrorna i sådana föreningar att variera mycket, bland annat beroende på

att storleken på medlemmarnas kapitalinsatser är olika. Mot bakgrund av

den osäkerhet som finns kring hur denna kategori av icke kommunägd

allmännytta kommer att se ut i framtiden, är regeringen för närvarande inte

beredd att föreslå att denna grupp företag tilldelas rollen som hyresledande

enligt bruksvärdessystemet. Som tidigare redovisats har regeringen denna

dag beslutat om en proposition med förslag till lag om kooperativ hyresrätt.

En del i detta förslag är att bruksvärdessystemet inte skall gälla för

kooperativa hyresrättsföreningar. Sammantaget anser regeringen att endast

sådana allmännyttiga bostadsföretag där kommunen har det bestämmande

inflytandet skall vara hyresledande enligt bruksvärdessystemet.

Utskottet anslöt sig till regeringens bedömningar när det i samband med

den nämnda propositionen behandlade motioner med invändningar mot att de

kommunala bostadsföretagen och övriga allmännyttiga bostadsföretag inte

kom att jämställas, speciellt när det gällde bruksvärdessystemet. Liksom

regeringen ansåg utskottet att det var nödvändigt att ha två kategorier

bostadsföretag inom denna sektor eftersom endast de kommunala bostadsföretagen

borde ges en hyresledande roll (bet. 2001/02:BoU4 s. 12, jfr s. 22).

Vid bedömningen av de nu föreliggande motionsförslagen anser utskottet

att det inte finns anledning att frångå den bedömning regering, utskott

och riksdag gjort om att det endast är de kommunala bostadsföretagen som

skall vara hyresledande. Kd-motionen bör således avslås.

Hyran och lägenhetens yta

I motion 2003/04:Bo273 (m) förespråkas att en hyresvärd skall vara ansvarig

för sina uppgifter om en lägenhets yta. Det föreslås att hyresgästen skall

få hyra som beräknats med utgångspunkt i ytan återbetald om lägenheten

visar sig vara mindre än vad som uppgivits (förslag om tillkännagivande

avseende ändring i hyreslagen).

Hyresnämnden skall fastställa hyran till skäligt belopp. Hyran är inte

att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som

med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid en bruksvärdesprövning

skall alla faktorer av betydelse inverka, bl.a. lägenhetens storlek, både

vad gäller antal rum och kvadratmeteryta. Lagen anvisar som metod att en

jämförelseprövning görs med andra lägenheter varvid i första hand skall

beaktas hyran för lägenheter som ägs och förvaltas av kommunala bostadsföretag

(55 § hyreslagen). I de fall en prövning inte kan grundas på en jämförelse

mellan likvärdiga lägenheter avgör hyresnämnden en hyressättningstvist

efter en allmän skälighetsbedömning.

Endast likvärdiga lägenheter kan användas vid en jämförelseprövning. Det

anses att de normalt bör ha samma bostadsyta som prövningslägenheten. Men

en lägenhet utesluts inte från jämförelsematerialet bara av det skälet

att den i storlek något avviker från den lägenhet vars hyra man skall

bestämma. Bruksvärdet påverkas inte av om ytan är någon eller några

kvadratmeter större eller mindre. I rättspraxis har exempelvis två

prövningslägenheter om 62 respektive 64,5 kvm jämförts med en lägenhet om 58

kvm men inte med en lägenhet om 52 kvm. En ytskillnad på 7,2 kvm (86,0-78,

8) har ansetts vara i största laget. Det har ibland antagits att 5 %

ytskillnad godtas. Lägenhetens storlek påverkar dock vilken procentuell

skillnad som godtas. Även om totalhyran räknats fram efter ett visst belopp

per kvadratmeter lägenhetsyta har Bostadsdomstolen inte ansett att hyrans

skälighet står och faller med om det antal kvadratmeter som legat till

grund för beräkningen är korrekt. Metoden har bedömts som endast ett

hjälpmedel. I sista hand är det mot bakgrund av bruksvärdet som det totala

beloppet blir bedömt. Det bör också framhållas att olika faktorer tillåts

väga upp varandra.

I den ovan berörda s.k. trepartsöverenskommelsen anförs att det under

många år har pågått en utveckling mot att hyresnämnderna i allt större

utsträckning fastställer hyran efter en allmän skälighetsbedömning. Enligt

de organisationer som står bakom överenskommelsen är det förenat med vissa

nackdelar att hyran inte fastställs enligt huvudregeln, dvs. efter en

jämförelse med hyran för likvärdiga lägenheter. Organisationerna anser

att s.k. kvittning - dvs. att det förhållandet att en lägenhet är t.ex.

sämre än en annan lägenhet i ett visst avseende tillåts uppvägas av att

den är bättre i något annat avseende - bör användas i större utsträckning

för att jämföra lägenheter med skilda egenskaper. Regeringens direktiv

till Hyressättningsutredningen omfattar denna fråga (dir. 2003:52).

En lägenhets yta utgör således en av flera faktorer som kan göra en

lägenhet jämförbar med en annan lägenhet. Såsom är fallet med de flesta

andra av de faktorer som bestämmer en lägenhets bruksvärde är det inte

bara fråga om att göra exakta jämförelser. En förändring av hela systemet

för hyresprövning så att endast exakta ytjämförelser skulle kunna göras,

t.ex. så att man alltid strikt räknade hyra per kvadratmeter och år, kan

utskottet inte ställa sig bakom. En ordning som innebär att hyresgästen

skulle kunna få en avtalad hyra nedsatt, och för förfluten tid återbetalad,

enbart på grund av att det "fattas" en eller annan kvadratmeter och

oavsett vad som utgör den högsta lagliga totalhyran förefaller inte heller

som lämplig. Hyresvärden måste kunna få prövat om den totala hyran med

beaktande av samtliga faktorer är riktig och om så är fallet inte vara

utesluten från att få denna hyra bestämd. Det är lätt att inse att

hyressättningssystemet med en sådan ordning skulle kompliceras med få eller

inga slutliga vinster i sikte. Det kan finnas skäl att påpeka, såsom

indirekt framgått ovan, att en konstaterad avvikelse från vad som tidigare

varit känt om en lägenhets yta i dag innebär att utgångspunkten för

hyresnämndens prövning kommer att ändras vilket har betydelse för frågan om

vilka lägenheter som kan ingå i jämförelsematerialet. Systemet fungerar

inte så att en mindre avvikelse alltid leder till att hyran skall sänkas.

Hyreslagens bestämmelser innebär dock att en hyra alltid kan bestämmas

till skäligt belopp.

Mot motionärens förslag talar även det förhållandet att hyresprocesserna

skulle komma att inriktas på uppmätning också i de fall ytan inte kan

sägas vara av någon egentlig, väsentlig betydelse. Av kostnadsskäl, både

ur allmän och enskild synvinkel, är detta inte motiverat.

Mot bakgrund av vad som anförts finner utskottet inte tillräckliga skäl

att föra motionsförslaget vidare. Motionen avstyrks således.

Det kollektiva förhandlingssystemet

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om att hyresförhandlingslagen bör

avskaffas eller ändras. Jämför reservationerna 4 (m), 5 (kd, c) och 6

(fp).

I motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande 21 föreslås att hyresförhandlingslagen

skall avskaffas. Motionärerna avser att därigenom bryta förhandlingsmonopolet

(förslag om tillkännagivande). Också motionärerna bakom motion 2003/04:Bo236

(fp) yrkande 2 i denna del är inriktade på att förhandlingsmonopolet skall

brytas. I motionen föreslås bl.a. att hyresgästen skall ges större

möjligheter att välja vem som skall företräda denne vid en förhandling med

hyresvärden och att förbudet mot flera samtidiga förhandlingsordningar

skall tas bort. I motion 2003/04:L351 (fp) yrkande 7 lämnas ett mer allmänt

förslag om en översyn med inriktning på att konsumentskyddet vid hyra av

bostad skall stärkas. Särskilt betonas att Hyresgästföreningens monopol

att företräda hyresgästerna måste brytas så att den enskilde hyresgästens

möjlighet att påverka boendet stärks (förslag om tillkännagivande). Även

i motion 2003/04:Bo297 (kd) yrkande 20 föreslås en utredning av

förutsättningarna för ett större individuellt inslag i hyresförhandlingslagens

bestämmelser bl.a. så att det skall bli lättare att stå utanför det

kollektiva förhandlingssystemet för den som så önskar. Systemet bör också

ge större utrymme för att förhandla fram olika individuella hyreskontrakt.

Hyresrätten skall genom detta som produkt kunna utvecklas samtidigt som

ett starkt och tydligt grundläggande konsumentskydd skall finnas (förslag

om tillkännagivande avseende tilläggsdirektiv för Hyressättningsutredningen).

Det kollektiva förhandlingssystemet såsom det utformats i hyresförhandlingslagen

är en viktig del av den reglering som avser att ta till vara och stödja

de intressen hyresgästerna har. Hyresgästerna ges styrka genom att de vid

de kollektiva förhandlingarna kan uppträda gemensamt genom en företrädare

som har förhandlingsvana och kunskaper om hyresmarknaden. Systemet är

också kostnadsbesparande och bidrar därför i viss utsträckning till att

hålla hyresnivåerna nere. Hyresförhandlingsslagen innehåller dessutom

regler som avser att ta till vara de enskilda hyresgästernas intressen.

Bland annat kan hyresgästerna få det kollektiva förhandlingsresultatet

och förhandlingsersättningens storlek överprövade vid hyresnämnden. Genom

lagen har säkerställts att vissa viktiga frågor kan avgöras också i strid

med hyresvärdens inställning till dem. Det gäller bl.a. om kollektiva

förhandlingar skall föras, vilken organisation som skall företräda

hyresgästerna och hyresgästens rätt att förhandla enskilt. Från

konsumentsynpunkt

framstår systemet som lämpligt. Enligt utskottets mening kan det inte

komma i fråga att avskaffa denna lagstiftning. M-motionen bör därför inte

vinna bifall.

Enligt hyresförhandlingslagen har den enskilda hyresgästen sedan en viss

karenstid förflutit rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet

och därmed inte omfattas av de överenskommelser om hyror och andra

hyresvillkor som träffas mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. Ett

avtal om att hyresgästen inte skall omfattas av systemet får träffas först

sedan hyresförhållandet varat tre månader. Motsvarande begränsning gäller

hyresnämndens möjligheter att fatta beslut i frågan (se 2 och 3 §§

hyresförhandlingslagen [1978:304]).

Sedan 1997 är det inte längre möjligt att två eller fler hyresgästorganisationer

på grundval av en med hyresvärden avtalad eller hyresnämnden beslutad

förhandlingsordning förhandlar för hyresgästerna i ett visst hus. Frågan

regleras genom ett förbud mot flera samtidiga förhandlingsordningar (se

4 § hyresförhandlingslagen). Förbudet hindrar dock inte att en konkurrerande

organisation tar över förhandlingsrätten för hyresgästerna i ett visst

hus (eller för en grupp hus), förutsatt bl.a. att denna organisation

åtnjuter hyresgästernas förtroende och har tillräckliga kvalifikationer

för att sköta ett regelbundet förhandlingsarbete med hyresvärden.

Utskottet kan således konstatera att det inte råder någon monopolsituation

för en viss förhandlande hyresgästorganisation, varken vad gäller

förhandlingsrätten för de enskilda hyresgästerna eller i förhållande till en

annan konkurrerande hyresgästorganisation. Inte heller finns det fog för

den i motionerna framförda kritiken mot den grundläggande ordningen i

övrigt.

I den ovan berörda s.k. trepartsöverenskommelsen betonas vikten av att

enskilda hyresgästers önskemål om avvikelser från ett "normalt" hyreskontrakt

tillgodoses så långt det är möjligt. Det kan enligt organisationerna gälla

olika slag av installationer i lägenheten, service eller avstående från

service eller underhåll för att minska boendekostnaden. För att åstadkomma

detta har de föreslagit att det skall införas en möjlighet att ingå

bindande flerårsavtal om individuella anpassningar. Regeringen har i sina

direktiv till Hyressättningsutredningen (dir. 2003:52) ansett att det

finns anledning att se över förutsättningarna för en hyresgäst att göra

olika slag av tillval och frånval. Frågan om överenskommelser om ett

tillval eller ett frånval bör kunna ske genom ett särskilt flerårigt avtal

bör därvid övervägas. Uppdraget skall redovisas senast den 30 april 2004.

Mot bakgrund av vad som anförts avstyrks även fp- och kd-motionerna i sin

helhet.

Bostadsförvaltningslagen m.m.

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om förändringar av bostadsförvaltningslagen

m.m. Jämför reservationerna 7 (m) och 8 (v).

I motion 2003/04:Bo267 (s) föreslås en översyn av bostadsförvaltningslagen

varvid särskilt bör övervägas (a) att hyresnämnden eller kommunen i första

hand skall utse det på orten befintliga kommunala bostadsföretaget som

förvaltare för fastigheter ställda under särskild förvaltning, (b) att

tvångsinlösen skall vara möjlig även då brister i förvaltningen utgörs av

fastighetsägarens personliga kvalifikationer och det framstår som utsiktslöst

att bristerna kommer att upphöra på sikt och (c) att en tvångsförvaltning

inte skall kunna falla på grund av att kommunen eller hyresnämnden, av

olika skäl, inte utser förvaltare. Enligt motionärerna skall det inte

vara möjligt för en fastighetsägare att komma undan nödvändiga åtgärder

beroende på att en kommun har dåliga rutiner (förslag om tillkännagivande).

Förslaget i motion 2003/04:Bo258 (m) yrkande 4 avser att lagen om förvärv

av hyresfastigheter skall avskaffas och ersättas av nya regler i

bostadsförvaltningslagen som ger ordentliga möjligheter till ingripande i de

fall där fastighetsägare visar sig inte fullgöra sina förpliktelser

gentemot hyresgäster och andra. Motionärerna pekar på att lagstiftning med

denna inriktning föreslagits av Utredningen om förvärv och förvaltning av

hyreshus i (SOU 1994:23) (förslag om tillkännagivande).

Bostadsförvaltningslagen (1977:792) innebär bl.a. att ingripanden kan ske

genom särskild förvaltning (förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning)

eller inlösen. Vid förvaltningsåläggande skall fastighetsägaren själv

överlämna förvaltningen till någon annan. Vid tvångsförvaltning skall

hyresnämnden utse förvaltare, och fastighetsägaren utestängs i praktiken

helt från fastighetens skötsel. Inlösen förutsätter att tvångsförvaltning

prövats och det visat sig att denna inte gett avsett resultat.

Vid sin senaste behandling av ett mot m-motionen svarande yrkande anförde

utskottet följande (bet. 2002/03:BoU8). Utskottet anser att lagstiftningen

bör vara sådan att oseriösa eller på annat sätt olämpliga förvärvare av

hyresfastigheter i möjligaste mån hindras från att över huvud taget komma

in på fastighetsmarknaden och att i ett sådant system förvärvslagen

fortfarande är ett viktigt instrument. Ju effektivare denna lag är, desto

mindre blir behovet av att ingripa mot försumliga hyresvärdar och desto

mindre olägenheter uppstår för hyresgästerna.

Utskottet finner skäl att vidhålla den redovisade ståndpunkten.

Bostadsförvaltningslagen har varit i kraft i drygt 25 år. Under 1990-talets

första hälft blev lagen om förvärv av hyresfastigheter och

bostadsförvaltningslagen

föremål för två utredningars överväganden. Den först verksamma utredningen

föreslog att förvärvslagen skulle avskaffas samtidigt som

bostadsförvaltningslagen

skulle skärpas (SOU 1994:23). Den senare utredningen föreslog vissa

ändringar av förvärvslagen men inte någon förändring av

bostadsförvaltningslagen.

Den föreslog dessutom vissa ändringar av reglerna om åtgärdsföreläggande

(SOU 1996:148). Det är värt att notera att utredningen vid sina överväganden

om bostadsförvaltningslagen i huvudsak utgått från det faktamaterial som

den tidigare utredningen redovisat. Någon ny undersökning hade således

inte genomförts. Dock hade tillgänglig statistik fogats till det gamla

materialet.

Enligt utskottets mening talar en del omständigheter för att en utredning

på nytt skulle ges i uppdrag att överväga vilka möjligheter som skall

finnas för att ingripa mot försumliga och på annat sätt olämpliga hyresvärdar.

S-motionären har pekat på några frågor som behöver uppmärksammas. Utskottet

är däremot inte berett att föreslå att en utvärdering och översyn med

detta syfte genomförs enbart beträffande bostadsförvaltningslagens

bestämmelser. En sådan utvärdering och översyn bör i stället ske i ett vidare

sammanhang, omfattande också bl.a. förvärvslagens bestämmelser och reglerna

om åtgärdsföreläggande. Utskottet finner inte tillräckliga skäl att nu

lämna riksdagen förslag om att en sådan utredning kommer till stånd.

Utskottet avstyrker på anförda skäl såväl s-motionen som m-motionen.

Andrahandsuthyrning

Utskottets förslag i korthet

Utskottet bör avslå motionsförslagen om andrahandsuthyrning avseende

rätt till förstahandsavtal, jämför reservation 9 (v, mp) och särskilt

yttrande 3 (m, fp),

överhyra, jämför reservation 10 (v, c) och särskilt yttrande 3 (m,

fp),

blockuthyrning, jämför reservation 11 (v) och särskilt yttrande 3 (m, fp),

och

besittningsskydd, jämför reservation 12 (v) och särskilt yttrande 3 (m,

fp).

Rätt till förstahandsavtal

Förslaget i motion 2003/04:Bo231 (v) yrkande 2 avser att en andrahandshyresgäst

skall kunna träda i förstahandshyresgästens ställe om dennes hyresrätt

upphör. I motionen påpekas att med dagens hyresrättsliga regler ingen

andrahandshyresgäst i en sådan situation kan göra något för att bo kvar,

oavsett vad som ligger bakom att förstahandsavtalet upphör eller vilka

omständigheter som gäller för andrahandshyresgästen, såsom andrahandsavtalets

längd (förslag om tillkännagivande).

Motionsförslaget synes närmast gå ut på att i åtminstone vissa situationer

en andrahandshyresgäst på något sätt skulle tilläggas en rätt att mot

hyresvärdens vilja ingå ett förstahandsavtal eller överta hyresrätten. En

sådan ordning kan, i varje fall vid en första anblick, framstå som skälig.

Det kan gälla om t.ex. andrahandsavtalet varat en längre tid. Utskottet

befarar emellertid att en möjlighet att bo till sig ett förstahandskontrakt

skulle komma att utnyttjas också för planerade överlåtelser av en hyresrätt.

En möjlighet att bo till sig ett förstahandskontrakt kan också befaras

leda till att andrahandskontrakten skulle öka i attraktivitet, vilket

skulle leda till en större marknad för sådana kontrakt med alla de nackdelar

som är förbundna med denna marknad. Mot denna bakgrund är utskottet inte

berett att föreslå riksdagen att den i motionen åsyftade ordningen skall

bli föremål för utredningsinsatser. V-motionen avstyrks.

Överhyra

I motion 2003/04:Bo231 (v) yrkandena 3 och 4 lämnas förslag som avser att

motverka att överhyror tas ut vid andrahandsuthyrning. Motionärerna avser

att få till stånd en granskning av andrahandshyrorna. I motionen föreslås

därför att en hyresvärds medgivande respektive en hyresnämnds tillstånd

till andrahandsuthyrning skall förutsätta att någon överhyra inte tas ut

(förslag om tillkännagivande). Vidare lämnas förslag om att en

förstahandshyresgästs uttag av överhyra skall rubriceras som ocker, vilket skall

kunna utgöra grund för att dennes hyresavtal skall upphöra (förslag om

tillkännagivande).

Hyreslagen ger särskilda möjligheter för en andrahandshyresgäst att

återkräva överhyra (55 d § hyreslagen). Sådana möjligheter finns inte för

en förstahandshyresgäst. Enligt vanliga regler kan hyresnämnden fastställa

skälig hyra för framtiden.

Utskottet finner skäl att vidhålla sin tidigare negativa inställning i

frågan om att utöka fastighetsägarens kontrollansvar till att omfatta

uttag av överhyror (se bet. 2001/02:BoU13). Utskottet anser alltså inte

att det skulle vara ett särskilt effektivt sätt att minska uttagen av

överhyror om man skulle öka fastighetsägarens kontrollmöjligheter. Det är

i och för sig naturligt att en fastighetsägare vill ha så få

andrahandshyresgäster

i sitt hus som möjligt, men när väl ett medgivande eller tillstånd till

uthyrning föreligger torde en fastighetsägare knappast ha tid eller

resurser att närmare intressera sig för den hyra en andrahandshyresgäst

betalar. Det synes också svårt att sanktionera en utebliven eller felaktigt

utförd kontroll. Förutsättningarna för hyresnämnden att lämna tillstånd

till andrahandsuthyrning bör inte bli föremål för någon särreglering i

det nu aktuella avseendet.

Det kan nämnas att utskottet under förra riksmötet avstyrkte en motion

som bl.a. gällde en bostadsrättsförenings kontroll av andrahandshyror.

Utskottet pekade bl.a. på de möjligheter (här redovisade ovan) som finns

att komma till rätta med överhyror (bet. 2002/03:BoU2).

Mot bakgrund av de möjligheter hyreslagen anvisar för att återkräva en

redan erlagd överhyra och att för framtiden sänka en avtalad sådan hyra

är utskottet inte berett att ställa sig bakom motionärernas krav på

regeländring.

Om ett uttag av överhyra utgjorde en förverkandegrund kan resultatet bli

att förstahandshyresgästen förlorar sitt kontrakt och andrahandshyresgästen

därmed ställs utan bostad. En andrahandshyresgäst skulle knappast under

hyresförhållandets gång ha ett intresse av att uppmärksamma fastighetsägaren

på den överhyra han betalar. Den föreslagna ordningen synes därför bli

ett alltför svagt instrument. V-förslaget i denna del skulle ha större

skäl för sig om det kopplades ihop med det ovan behandlade förslaget om

en rätt för andrahandshyresgästen att ta över hyresrätten från

förstahandshyresgästen. Utskottet har dock funnit skäl att avstyrka detta

förslag

och finner därför inte heller skäl att tillstyrka v-motionen i nu senast

behandlad del.

Utskottet vill samtidigt rikta uppmärksamheten mot att flera av de problem

som finns på andrahandsmarknaden i många kommuner ytterst är beroende på

att bostadsbyggandet i dessa varit alltför lågt och att det är genom ett

ökat byggande som problemen löses mest effektivt.

Utskottet avstyrker således v-motionens yrkanden 3 och 4.

Blockhyresavtal

Förslaget i motion 2003/04:Bo231 (v) yrkande 7 avser att blockuthyrning

skall föreligga så snart tre eller fler lägenheter hyrs från en och samma

hyresvärd, dvs. oavsett om upplåtelsen sker vid ett och samma tillfälle

eller genom ett eller flera avtal (förslag om tillkännagivande).

En hyresgäst som hyr en bostadslägenhet i andra hand av en hyresvärd som

har hyrt lägenheten genom s.k. blockhyresavtal har numera samma

besittningsskydd som hyresgäster som hyr direkt av fastighetsägaren. Denna

utvidgning av besittningsskyddet tillkom genom en lagändring som trädde i

kraft den 1 april 2002.

I samband med regeringsförslaget till den ovan nämnda lagändringen tog

utskottet ställning till ett motsvarande motionsförslag (bet. 2001/02:BoU3).

Utskottet som avstyrkte motionsförslaget anförde: "Den utvidgning av

besittningsskyddet som regeringen föreslår gäller om upplåtaren har hyrt

lägenheten tillsammans med minst två andra lägenheter för att hyra ut dem

i andra hand. Regeringen har i den nya bestämmelsen anknutit till vad som

menas med ett blockhyresavtal i en annan hyreslagsbestämmelse som medger

att det i blockhyresavtal tas in förbehåll som strider mot hyreslagens

tvingande bestämmelser (1 § sjätte stycket). Enligt utskottets mening

synes detta mest lämpligt."

Utskottet finner inte skäl att nu inta en annan ställning i frågan och

avstyrker därför motionen.

Besittningsskydd

Förslaget i motion 2003/04:Bo252 (v) yrkande 8 avser ett förstärkt

besittningsskydd vid andrahandsuthyrning med sociala/kommunala kontrakt

(sekundära bostadsmarknaden) med syfte att hyresgästen inte skall ha

orimliga hyresvillkor som rör vård och tillsyn (integritetsskydd m.m.) och

att hyresgästen skall ges möjligheter att få ett förstahandsboende,

antingen att andrahandskontraktet omformas till ett förstahandskontrakt

eller, om hyresgästen själv vill, denne garanteras en annan bostad med

förstahandskontrakt (förslag om tillkännagivande).

Kommunen har rätt att utan hyresvärdens medgivande eller hyresnämndens

tillstånd i andra hand upplåta en lägenhet den hyr (39 § andra stycket

hyreslagen). En andrahandshyresgäst har inte något besittningsskydd om

hyresförhållandet upphör innan det varat två år i följd (45 § första

stycket 1 hyreslagen). Iakttar hyresvärden gällande hyres- och uppsägningstid

dessförinnan är andrahandshyresgästen skyldig att flytta, oavsett

hyresvärdens skäl för uppsägningen.

Vid längre hyresförhållanden kan hyresgästen ha avstått från sitt

besittningsskydd. Har hyresnämnden godkänt ett avstående av besittningsskydd

föreligger inte något skydd vad gäller en uppsägning som grundas på de

omständigheter som föranlett avståendet.

Även om ett andrahandsavtal är förenat med besittningsskydd är det i

allmänhet svagare än när det gäller ett förstahandskontrakt. Det ligger så

att säga i sakens natur att andrahandsavtal inte skall gälla på samma

sätt som avtal i första hand. En andrahandshyresgästs rätt till lägenheten

faller i och med att förstahandshyresgästens avtal upphör, t.ex. på grund

av att denne säger upp avtalet.

Hyreslagen har nyligen ändrats så att en hyresgäst som hyr en bostad i

andra hand av en hyresvärd som i sin tur har hyrt den tillsammans med

minst två andra lägenheter för att hyra ut dem i andra hand (blockhyra)

skall ha samma besittningsskydd som en förstahandshyresgäst (bet.

2001/02:BoU3). Lagändringen berör en del av de hyresgäster som motionen avser,

men torde inte innebära en reell förändring av de förhållanden motionärerna

avser. Skälet till detta är bl.a. att andrahandshyresgästens avstående av

sitt besittningsskydd kan göras till förutsättning för förhyrningen.

Utskottet behandlade ett liknande motionsförslag förra året och uttalade

bl.a. följande (bet. 2002/03:BoU7):

Enligt nu gällande regler skyddas andrahandshyresgäster under de två första

åren av hyresförhållandet i sin besittning endast av de regler som gäller

om hyres- och uppsägningstider. Är hyrestiden mycket kort betyder det att

hyresgästen snabbt kan förlora sin lägenhet. Hans möjligheter att få sina

hyresvillkor ändrade påverkas på ett praktiskt plan av att han kan sägas

upp utan att han har några enligt lagen givna möjligheter att få sitt

hyresavtal förlängt. De hyreskontrakt som avses i motionen utgör vanligen

tillsammans med andra åtgärder ett led i samhällets insatser för att den

enskilde skall få det stöd, den vård eller annan hjälp han behöver. Hur

samhällets insatser närmare skall utformas är och bör naturligtvis vara

individuellt betingade. Enligt socialtjänstlagen skall den verksamhet som

bedrivs som socialtjänst i samtliga fall bygga på respekt för människors

självbestämmanderätt och integritet. Vanligen torde hyresrättsliga

överväganden av gängse slag inte utan vidare kunna appliceras på de

hyreskontrakt

det är fråga om. Ibland reagerar en hyresgäst mot de villkor som gäller

för hans fortsatta boende eller mot tillämpningen av dessa. Det har

framgått att det ofta saknas möjligheter för honom att enligt hyreslagen ta

strid i frågan. I övrigt torde hyresgästen i allt väsentligt endast genom

Riksdagens ombudsmäns verksamhet och annan tillsyn över socialtjänsten

och annan myndighetsutövning kunna få till stånd ett ingripande mot sådana

uppställda villkor för ett fortsatt boende som inte är godtagbara.

Kommittén för hemlösa (SOU 2000:14) har behandlat förhållandena på den

sekundära bostadsmarknaden och uttalat att det är väsentligt att kommunerna

tillsammans med berörda bostadsföretag ingår en överenskommelse där

formerna och villkoren för andrahandskontrakt klargörs. Det bedömdes som

oacceptabelt att hyresgäster med andrahandskontrakt hos socialtjänsten

vilka har skött sig klanderfritt, skall nekas förstahandskontrakt och

därmed under obegränsad tid tvingas underkasta sig onormala hyresvillkor.

Kommittén för hemlösa har i sitt slutbetänkande återigen behandlat

kommunernas andrahandsuthyrning (SOU 2001:95) och framhållit bl.a. att det

är väsentligt att öka tryggheten och självständigheten i boendet för

andrahandshyresgästen och därvid påtalat vikten av att långa kontraktstider

tillämpas och att eventuellt vidhängande hyresvillkor inte strider mot

hyreslagen samt lämnat en uppmaning om att förstahandskontrakt skall

tillämpas i större utsträckning. Kommittén anser att det finns skäl för

socialnämnderna att aktivt verka för att andrahandsuthyrningen reduceras.

Utskottet kan ställa sig bakom de ovan refererade uttalanden som kommittén

gjort. Förhoppningsvis kan de till kommunerna och bostadsföretagen ställda

förslagen leda till förbättringar varigenom motionsförslaget åtminstone

delvis skulle bli tillgodosett. Utskottet är nu inte berett att föreslå

utredningsinsatser om förändringar av hyreslagen i anledning av motionen.

V-motionen avstyrks därför.

Utskottet finner inte anledning att ändra sin inställning. V-motionen

avstyrks således.

Förutsättningarna för vräkning

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om

obligatoriskt samrådsförfarande, jämför reservationerna 13 - motiv. - (m,

fp) och 14 (kd, c), och

betalningsförsummelse, jämför reservation 15 (v).

Samrådsförfarande och betalningsförsummelse

I motion 2003/04:Bo261 (kd) yrkande 5 lämnas förslag om en översyn med

sikte på att ett samrådsförfarande mellan fastighetsägaren och socialnämnden

blir obligatoriskt inför hot om vräkning på grund av förverkande (förslag

om tillkännagivande). I reservationen till förmån för ett liknande förslag

som lades fram under föregående riksmöte (res. nr 4 till bet. 2002/03:BoU7)

utvecklades tanken om samråd så att det skall ställas krav på hyresvärden

att medverka i ett samråd och att detta skall utgöra en förutsättning för

att en vräkning skall få beslutas. I det fall att hyresgästen inte vill

medverka skall ett uteblivet samråd inte hindra vräkning.

Förslaget i motion 2003/04:Bo252 (v) yrkande 5 (partimotion) avser

förändringar av 46 § hyreslagen i fråga om betalningsförsening. Hyresgästernas

besittningsskydd bör stärkas genom förbättrade förutsättningar för dem

att kunna behålla sina kontrakt. Ingen borde kunna avhysas enbart på grund

av försenade hyresinbetalningar. Den normala konsekvensen bör vara - som

på andra områden - en betalningspåminnelse och därefter någon form av

straffavgift (förslag om tillkännagivande).

Kommittén för hemlösa har i sitt slutbetänkande framfört att ett gemensamt

uppsökande arbete från hyresvärdar och socialtjänst bör bedrivas gentemot

hushåll med hyresskulder. Arbetet skall ske med beaktande av socialtjänstens

uppgifter och ansvar. Kommittén anser att hyresvärdar och socialtjänst

bör sträva efter att utveckla en gemensam strategi för att så långt det

är möjligt förhindra vräkning. Vidare föreslår kommittén att vissa

lagändringar skall genomföras. Förslagen innebär att hyreslagens krav på

underrättelse till socialnämnden och rättelseanmaning till hyresgästen

skall utvidgas i förhållande till gällande rätt när det gäller uppsägning

på grund av hyresgästens betalningsförsummelse eller störningar i boendet.

Dessa förslag till lagändring återfinns i beskrivande form i kommitténs

betänkande Att motverka hemlöshet (SOU 2001:95 avsnitt 12.3.3 och 12.3.4).

Förslagen i de delarna bereds inom Justitiedepartementet.

Vissa förändringar av hyreslagens bestämmelser är nu föremål för beredning

inom Regeringskansliet. Enligt utskottets mening bör riksdagen nu inte i

sakligt hänseende ta ställning till motionsförslagen. Resultatet av den

pågående beredningen bör i stället avvaktas. Motionerna avstyrks därför.

Besittningsskydd i en- och tvåfamiljshus

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om besittningsskyddet i en- och

tvåfamiljshus. Jämför reservation 16 (v).

Genom motion 2003/04:Bo240 (s) tas en fråga upp som gäller besittningsskyddet

för hyresgäster i en- och tvåfamiljshus. En hyresgäst i ett en- eller

tvåfamiljshus som vid upplåtelsen är del av en affärsmässigt bedriven

uthyrningsverksamhet skall inte kunna förlora sitt besittningsskydd i

samband med en försäljning till en person som inte affärsmässigt bedriver

uthyrningsverksamhet (förslag om tillkännagivande).

Hyresgästen har rätt till förlängning av sitt hyresavtal utom när avtalet

avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår

i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant

intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta.

Det framgår av en särskild bestämmelse i hyreslagen (46 § första stycket

6).

Bestämmelsen innebär att hyresgästen kan tvingas flytta i de fall hyresvärden

vill bosätta sig i lägenheten eller den måste stå ledig vid en försäljning.

Hyresgästen har dock rätt till skäligt rådrum för att skaffa annan bostad.

Utgångspunkten för lagstiftaren har varit att en villa eller ett parhus

m.m. i regel förvärvas för att skaffa ägaren en bostad. Den skälighetsprövning

som hyresnämnden skall göra kan rymma att hänsyn tas till hur lång tid

hyresförhållandet har varit i gynnande riktning för hyresgästen. Under

vissa förhållanden kan det krävas att hyresgästen får tillgång till en

ersättningslägenhet.

Ingår uthyrningen av ett hus eller en del av ett tvåfamiljshus i en

affärsmässigt bedriven verksamhet görs samma prövning som beträffande en

lägenhet i ett flerfamiljshus. Hyresgästen har alltså i ett sådant fall

ett starkare eller vad man kan kalla ett vanligt besittningsskydd.

Om hyresförhållandet uppstått vid affärsmässig uthyrning och huset säljs

till en privatperson tas större hänsyn till hyresgästens intresse än som

normalt görs vid tillämpningen av huvudregeln i lagbestämmelsen om en-

och tvåfamiljshus (RBD 39:76; Bostadsdomstolens refererade beslut).

En förstärkning av hyresgästens besittningsskydd i den situation motionen

tar sikte på innebär att hyresvärdens möjligheter att avyttra huset starkt

skulle begränsas. I praktiken skulle köparkretsen egentligen bara bestå

av personer som avser att affärsmässigt bedriva uthyrningsverksamhet.

Enskilda personer skulle knappast längre vara intresserade av att förvärva

huset för att själv bo i det eftersom det skulle vara ovisst när detta

skulle kunna ske. Det är inte bara fråga om hur länge den aktuella

hyresgästen bor kvar utan denne kan ju också utnyttja sin bostad som bytesobjekt

med följd att en ny hyresgäst flyttar in. Det kan antas att ett sådant

hus värdemässigt, och därmed även kreditmässigt, skulle påverkas alltför

negativt om hyresgästens ställning gentemot en köpare som avser att själv

bosätta sig i huset skulle stärkas. Det finns anledning att erinra om det

nyss citerade rättsfallet som innebär en mot hyresgästen mjukare tillämpning

än eljest av den särskilda besittningsskyddsregeln i den situation som

motionen avser.

Beträffande det fallet att hyresgästen i ett tvåfamiljshus hyr en typisk

uthyrningslägenhet, vid sidan av en del av huset som mera påtagligt är

avsedd för ägaren, har det i förarbetena till den nu aktuella lagbestämmelsen

uttalats att det torde finnas anledning att fordra att hyresvärden gör

sannolikt att han själv skall disponera den för att besittningsskyddet

skall brytas. Är så inte fallet bör hyresgästen ha ett relativt starkare

skydd än annars.

I sammanhanget skall också beaktas att de i motionen åsyftade fallen synes

vara sällsynt förekommande.

Mot den nu givna bakgrunden finns det enligt utskottets mening inte skäl

för riksdagen av bifalla motionsförslaget. Det avstyrks således.

Kooperativ hyresrätt

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om kommunalt inflytande över

allmännyttiga föreningar m.m. Jämför särskilt yttrande 4 (m).

Kommunalt inflytande över allmännyttiga föreningar m.m.

Förslaget i motion 2003/04:Bo293 (s) syftar till ett tydliggörande och i

viss mån till ändringar i lagstiftningen avseende kommunernas delaktighet

i kooperativa hyresrättsföreningar som utgör ett allmännyttigt bostadsföretag

och därmed medverkar till den kommunala bostadsförsörjningen bl.a. vad

gäller kommunens inflytande i och stöd till föreningen (förslag om

tillkännagivande).

Sedan den 1 april 2002 gäller en permanent lagstiftning om kooperativ

hyresrätt. Kooperativ hyresrätt förekommer i två former, ägarmodellen och

hyresmodellen. Den förstnämnda formen innebär att hyresgästerna själva

äger det hus i vilket de är hyresgäster. Den sistnämnda upplåtelseformen

innebär att hyresgästerna genom en kooperativ förening i stället hyr huset

och sedan upplåter lägenheterna med hyresrätt till sig själva. Hyresmodellen

innebär att praktiskt taget hela fastighetsförvaltningen kan föras över

från fastighetsägaren till hyresgästerna.

En särskild utredare har utrett förutsättningarna för att i ett antal

pilotprojekt genomföra ombildning av vanlig hyresrätt till kooperativ

hyresrätt enligt ägarmodellen. Avsikten har varit att inom ramen för

pilotprojekten skapa kooperativa hyresrättsföreningar som kan bidra till

bostadsförsörjningen på orten och därmed även ha ett allmännyttigt syfte.

Vidare avsågs bl.a. att lagstiftningen skulle prövas och att man snabbt

skulle kunna finna och rätta till eventuella brister som framkommer först

vid den praktiska tillämpningen. Projekten avsågs även kunna visa i vilken

mån kooperativa hyresrättsföreningar kan fungera som alternativ eller

komplement till de kommunala bostadsföretagen. I uppdraget har ingått att

utarbeta förslag till stadgar som bl.a. skall bygga på en analys av hur

de enskilda hyresrättsföreningarna skall kunna bidra till att de

bostadspolitiska målen i kommunen uppnås (dir. 2001:97). I uppdraget har

dessutom ingått att utreda de juridiska förutsättningarna för statens och

kommunernas medlemskap och möjligheten till utdelning när initiativet

till föreningens bildande har tagits av sådana som inte själva är hyresgäster.

Projekten kommer att pågå under flera år. Uppdraget vad gäller igångsättning

m.m. har redovisats för regeringen (ej publicerat). Redovisningen har

blivit ofullständig bl.a. på grund av sjukdom. De frågor som utredningen

omfattat bereds nu inom Finansdepartementet. De har ett visst samband med

den utredning som tillkallades för att utreda förutsättningarna för att

förbättra möjligheterna för de boende i kommunala bostadsföretag att

förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt (dir. 2002:21).

Utredningen om försäljning av allmännyttiga bostäder har relativt nyligen

avlämnat sitt betänkande (SOU 2003:44). I det föreslås bl.a. att när det

är fråga om att ett kommunalt bostadsföretag skall överlåta ett hus så

skall hyresgästerna kunna utnyttja sin företrädesrätt enligt ombildningslagen

endast genom en kooperativ hyresrättsförening. De skall alltså inte kunna

göra det genom en bostadsrättsförening. Vidare föreslås att kooperativa

hyresrättsföreningar skall bli skyldiga att ha system för fördelning av

föreningens lägenheter till medlemmar i föreningen och att de bör vara

skyldiga att ta emot minst tre gånger så många medlemmar som föreningen

har kooperativa hyresrättslägenheter. Alla i föreningen kommer att ha

samma rösträtt när det gäller att överlåta föreningens hus. Det antas att

de medlemmar som står i kö för en lägenhet kommer att ha ett intresse av

att huset inte överlåts till en bostadsrättsförening. Systemet avses utgöra

ett hinder för ombildning från kooperativ hyresrätt och att ge enskilda

bättre möjlighet att söka bostad. Förslagen omfattar också att en förening

som förvärvat ett hus inte får överlåta huset under det första året efter

förvärvet.

Utredningen föreslår också att alla kommunala bostadsföretags försäljningar

av fastigheter m.m. skall kungöras i förväg för att andra allmännyttiga

företag skall ges möjlighet att förhandla om ett övertagande samt för att

ge hyresgästerna möjlighet att ombilda till kooperativ hyresrätt. Kommuner

eller deras företag skall få förvärva allmännyttiga bostäder i andra

kommuner.

Remissbehandlingen av utredningsförslaget har nyligen avslutats och vidare

beredning av detta pågår inom Finansdepartementet.

Utskottet anser att riksdagen inte nu i sak bör ta ställning till s-motionen.

I stället bör resultatet av det inom Finansdepartementet pågående

beredningsarbetet avvaktas. Motionsförslaget avstyrks således.

Ombildning till bostadsrätt

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om

förändringar av kraven på majoritet och folkbokföring vid ombildning till

bostadsrätt, jämför reservationerna 17 (m, fp) och 18 (kd, c), och

förbudet mot dubbelupplåtelse, jämför reservation 19 (m, kd) och särskilt

yttrande 5 (fp).

Majoritetsreglerna

I ett flertal motioner lämnas förslag om ett återinförande av kravet på

enkel majoritet för ombildning till bostadsrätt. Det gäller motionerna

2003/04:Bo257 (m) yrkande 14, 2003/04:Bo258 (m) yrkande 7, 2003/04:Bo282

(m) i denna del, 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 5, 2003/04:Bo297 (kd) yrkande

24 och 2003/04:Bo263 (c) yrkande 21. De nämnda förslagen i motionerna

2003/04:Bo257 (m), 2003/04:Bo258 (m) och 2003/04:Bo236 (fp) avser också

att det särskilda nyligen införda kravet på folkbokföring som gäller för

bostadshyresgäster skall tas bort.

För ombildning till bostadsrätt har tidigare gällt ett krav på enkel

majoritet som innebar att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda

lägenheterna måste vara för ombildningen (se bet. 1998/99:BoU10). Det

nuvarande kravet på kvalificerad majoritet - liksom tidigare kravet på

enkel majoritet - avser förutsättningarna för både att en intresseanmälan

skall få göras, vilket grundlägger föreningens rätt till förköp, och att

föreningen skall kunna besluta att förvärva en fastighet i syfte att en

ombildning skall ske. Hyresgästernas företrädesrätt regleras i ombildningslagen

och förutsättningarna för föreningens förvärvsbeslut regleras i

bostadsrättslagen. Den s.k. ombildningslagens beteckning är lagen (1982:352) om

rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ

hyresrätt.

De regler om kvalificerad majoritet som nu gäller för ombildning till

bostadsrätt har motiverats av att ju fler som deltar i en ombildning,

desto större är möjligheten att övergången till bostadsrätt blir lyckad.

Vidare har anförts bl.a. att boendet är av en så stor betydelse att det

därför inte är rimligt att en ombildning skall få genomföras om ett större

antal hyresgäster, kanske uppemot hälften, motsätter sig denna.

Genom en lagändring tidigare i år med ikraftträdande den 1 april ställs

krav på att de bostadshyresgäster som är för en ombildning måste vara

folkbokförda på fastigheten för att få räknas med i den majoritet som

erfordras (bet. 2002/03:BoU2). Kravet gäller både för att göra en

intresseanmälan och för att förvärva en fastighet. Utskottet instämde vid sin

beredning av lagförslaget i regeringens mening att det är mycket angeläget

att så långt möjligt säkerställa att ombildningar till bostadsrätt faktiskt

sker på de boendes villkor och att de i huset boende hyresgästerna inte

förbigås vid ombildningen.

Kravet på folkbokföring kommer i vissa situationer att försvåra möjligheterna

till ombildning. Utskottet anser att det är försvarbart eftersom en

ombildning torde ha större förutsättningar att bli framgångsrik ju fler

medlemmar som faktiskt bor i huset. Utskottet anser alltså att det finns

anledning att bibehålla kravet på att bostadshyresgästerna skall vara

folkbokförda på fastigheten för att få biträda ett beslut om ombildning

till bostadsrätt. Detsamma gäller för att bostadshyresgästerna skall få

räknas med i majoriteten för att en intresseanmälan skall få göras.

Utskottets inställning i dessa frågor är alltså oförändrad (se vidare nämnda

betänkande).

Utskottets ställningstagande under förra riksmötet innebar också att kravet

på en kvalificerad majoritet bör gälla även fortsättningsvis.

Utskottet finner inte anledning att ändra ståndpunkt i någon av de nu

genom motionerna väckta frågeställningarna. Motionsförslagen avstyrks

således.

Förbudet mot dubbelupplåtelse

I motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande 13 föreslås att förbudet mot

dubbelupplåtelse för kommunala bostadsbolag skall slopas. Förslaget avses skapa

möjlighet för bolaget att vid en ombildning till bostadsrätt träda in som

bostadsrättshavare till de lägenheter där hyresgästen inte vill delta.

Bolaget skulle också efter ombildningen vara dessa hyresgästers hyresvärd

(förslag om lagändring).

Också förslagsställaren i motion 2003/04:Bo282 (m) i denna del vill

underlätta för bostadsrättsombildningar bl.a. genom att ge den tidigare

fastighetsägaren möjlighet att kvarstå som hyresvärd för vissa hyresgäster

(förslag om tillkännagivande).

Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att bostadsrätt inte får upplåtas

till en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 § bostadsrättslagen).

Bostadsrätt kan dock upplåtas till en hyresgäst som vill att lägenheten

skall omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa fall försvåra

ombildningen till bostadsrätt.

Det totala förbudet mot dubbelupplåtelser motiveras bl.a. med att

hyresgästerna i dubbelupplåtna lägenheter där bostadsrättsupplåtelsen är den

senare upplåtelsen skulle behöva tilläggas fullt besittningsskydd och

oinskränkt bytesrätt. Sådana rättigheter har inte tillförsäkrats hyresgäster

i andra bostadsrättslägenheter. Särskiljandet av två typer av

bostadsrättslägenheter i de nämnda avseendena har befarats leda till osäkerhet

med åtföljande risk för rättsförluster. Detta är grundat på tidigare

erfarenheter.

Bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse har behandlats vid många

olika tillfällen. Bland annat skedde detta i en departementspromemoria om

s.k. bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I promemorian bedömdes att

förbudet inte skulle tas bort eftersom detta skulle kunna innebära oklarheter

och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda till rättsförluster för

hyresgäster i bostadsrättslägenheter. I stället föreslogs att vid ombildning

fastighetsägaren skulle kunna förvärva en bostadsrättsoption till de

lägenheter som inte ombildas till bostadsrätter. Optionen förutsatte

kapitaltillskott och medförde inflytande i föreningen. När en hyresrätt

upphörde skulle optionshavaren kunna hyra ut på nytt eller ombilda till

en bostadsrätt och därefter sälja den. Optionerna i sig skulle kunna

pantsättas och överlåtas. Gällde det flera optioner i en förening skulle

det ske gemensamt. Förslaget har inte förts fram till riksdagen.

Utskottet har flera gånger tidigare avstyrkt motsvarande motionsyrkande

(se bl.a. bet. 2002/03:BoU2). Utskottet har då ansett - i likhet med de

slutsatser som redovisats i promemorian - att negativa effekter skulle

uppstå om förbudet togs bort helt eller delvis. Ett partiellt förbud skulle

dessutom, för att skydda hyresgästerna, behöva medföra ett förbud för

kommunen eller dess bolag att överlåta bostadsrätten.

Utskottet finner inte anledning att ändra uppfattning i frågan. Motionerna

avstyrks.

Bostadsrätt

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om att ett inteckningsregister skall

införas.

Inteckningsregister

I motion 2003/04:L282 (s) yrkande 2 lämnas förslag om att ett pantregister

för bostadsrätter skall införas (förslag om tillkännagivande).

Bostadsrättsutredningen har föreslagit att ett bostadsrättsregister och

ett system för bostadsrättsinteckningar skall införas (SOU 1998:80).

Förslaget är föremål för beredning inom Justitiedepartementet.

Flertalet remissinstanser har varit positiva till utredningens förslag.

Även bostadsministern Lars-Erik Lövdén har uttalat att han anser att

utredningens förslag är bra, bl.a. därför att det ger en presumtiv

bostadsrättsköpare bättre möjligheter att förvissa sig om huruvida bostadsrätten

är pantsatt. Han har tillagt att det emellertid är viktigt att ett nytt

system utformas så att det kan tillgodose alla berördas intressen och

inte medför några onödiga kostnader. Särskilt som samtliga tre

bostadsrättsorganisationer - HSB, Riksbyggen och SBC - har avstyrkt utredningens

förslag finns det anledning till ytterligare samråd. Ministern avser att

under hösten ta initiativ till sådant samråd (svar på skriftlig fråga

2002/03:1261).

Mot bakgrund av den beredning som pågår av utredningsförslaget anser

utskottet att riksdagen nu inte i sak bör ta ställning till motionsförslaget.

Detta avstyrks därför.

Ägarlägenheter

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om att ägarlägenheter skall införas.

Jämför reservation 20 (m, fp, kd, c).

Införandet av en ny ägarform för bostäder

Förslagen i motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkande 3, 2003/04:Bo282 (m) i

denna del, 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 6, 2003/04:Bo254 (fp) yrkande 1 och

2003/04:Bo297 (kd) yrkande 26 innebär att ägarlägenheter skall införas

som en ny form för bostadsägande. Flertalet av förslagen omfattar

uttryckligen att hindren för denna ägarform i fastighetsbildningslagens

bestämmelser skall tas bort. Motion 2003/04:Bo236 (c) yrkande 20 omfattar

också den att ägarlägenheter skall införas. Utskottet har behandlat detta

motionsförslag i betänkande 2003/04:BoU1 eftersom det är mer vittomfattande

än att bara gälla ägarlägenheter.

En modell för hur ägarlägenheter skulle kunna regleras i Sverige har

föreslagits av 2000 års ägarlägenhetsutredning. Förslaget återfinns i

betänkandet Att äga sin lägenhet (SOU 2001:21). Det bereds för närvarande

inom Justitiedepartementet.

Riksdagen har nyligen tagit ställning till och avslagit ett flertal

motioner som syftar till att ägarlägenheter skall införas (bet. 2003/04:BoU2).

Utskottet avstyrkte dem med hänvisning till den beredning som pågår inom

Regeringskansliet av det ovan nämnda utredningsförslaget. Utskottet

avstyrker på samma grund de nya motionerna om ägarlägenheter.

Reservationer

Utskottets förslag till riksdagsbeslut och ställningstaganden har föranlett

följande reservationer. I rubriken anges inom parentes vilken punkt i

utskottets förslag till riksdagsbeslut som behandlas i avsnittet.

1. Systemet för hyressättning - den allmänna lagregleringen, punkt 1 (m,

fp, kd, c)

av Göran Hägglund (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström

(fp), Margareta Pålsson (m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c) och

Peter Danielsson (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo236 yrkande

2 i denna del, 2003/04:Bo257 yrkandena 7 i denna del och 18, 2003/04:Bo263

yrkandena 3 och 4 och 2003/04:Bo297 yrkande 19.

Ställningstagande

När bruksvärdessystemet tillkom var dess yttersta syfte att skapa ett

hållbart besittningsskydd för hyresgästerna och motverka hyreshöjningar

på bostadsmarknader med brist på lägenheter. Systemet skulle återspegla

värderingarna på bostadsmarknaden. Bruksvärdessystemet har i praktiken

kommit att användas för att styra all hyressättning efter resultaten av

hyresförhandlingarna för de kommunala bostadsföretagens lägenheter. I en

del fall får det ett rent orimligt resultat.

Dagens tillämpning av bruksvärdessystemet, där de kommunala bostadsföretagen

är hyresledande, innebär att många hyresgäster upplever hyressättningen

som orättvis. I storstaden kan hyran för en lägenhet i stadens ytterkanter

t.o.m. vara högre än hyran för en attraktiv lägenhet i stadskärnan.

Omsättningen av lägenheter har blivit liten med en omfattande svarthandel

och en stor andrahandsmarknad som följd. Överprissättningen i mindre

attraktiva områden i våra städer drabbar de boende hårt. Ett billigare

boende i sådana områden skulle öka deras attraktivitet. Dagens bruksvärdessystem

innebär också att en överprissättning sker när hyrorna utanför storstadsområdena

bestäms. Det är en följd dels av att systemet motverkar konkurrens, dels

av att på hyran - direkt eller indirekt - läggs kostnaderna för de lägenheter

de kommunala företagen inte lyckas hyra ut. Lägre hyror på sådana orter

skulle öka deras attraktivitet. Det kapital som finns nedlagt i dessa

bostäder skulle åter komma att utnyttjas på ett samhällsekonomiskt riktigt

sätt. Det skulle ge många delar av landet en ny chans att överleva och

utvecklas.

Vi anser att ursprungstankarna med bruksvärdessystemet bör vara vägledande

för de förändringar av hyreslagstiftningen som nu framstår som mer än

nödvändiga.

De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll skall avskaffas. Därmed

skapas förutsättningar för en hyressättning som tar större hänsyn till

hyresgästernas och de bostadssökandes önskemål. Alla likvärdiga lägenheter

bör - oavsett vem som äger fastigheten - få ingå i jämförelseunderlaget

med samma vikt när hyran för en lägenhet skall prövas. Först då får man

det omfattande och rättvisande jämförelseunderlag som avsågs när

bruksvärdessystemet infördes.

De kommunala bostadsföretagens hyresledande roll motverkar i sig

bruksvärdessystemets grundtanke, dvs. att hyressättningen skall spegla vad de

olika lägenheterna från hyresgästsynpunkt kan anses värda i förhållande

till varandra.

Hyresgästernas intresse av trygghet och framförhållning i boendet skall

förbli säkrat genom ett fortsatt starkt besittningsskydd. En fastighetsägare

skall inte kunna kringgå detta skydd genom oskäligt höga hyreskrav. Vid

tvist mellan hyresvärd och hyresgäst bör rimligheten av en av hyresvärden

krävd hyreshöjning även fortsättningsvis kunna prövas.

Vi anser att Hyressättningsutredningen bör ges direktiv som även omfattar

att de kommunala bostadsföretagens hyror inte skall utgöra förstahandsnorm

vid tillämpningen av bruksvärdesregeln utan att deras hyror vid

jämförelseprövningen skall likställas med andra fastighetsägares.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkandena

7 i denna del och 18, 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 2 i denna del, 2003/04:Bo297

(kd) yrkande 19 samt 2003/04:Bo263 (c) yrkandena 3 och 4.

2. Systemet för hyressättning - regleringen för nyproduktion, punkt 2 (m,

fp, kd, c)

av Göran Hägglund (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström

(fp), Margareta Pålsson (m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c) och

Peter Danielsson (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo236 yrkandena

2 i denna del och 3, 2003/04:Bo253 yrkande 4, 2003/04:Bo257 yrkande 7 i

denna del, 2003/04:Bo263 yrkande 5 och 2003/04:Bo297 yrkande 18.

Ställningstagande

Det är uppenbart att den nuvarande hyreslagstiftningen försvårar nyproduktion

av hyreslägenheter. Även på orter med betydande bostadsbrist är

bostadsbyggandet lågt, och då i huvudsak endast inriktat på bostadsrätter. En

viktig åtgärd för att få fart på bostadsbyggandet är att avskaffa de

kommunala bostadsföretagens hyresledande roll. Den nuvarande ordningen

öppnar möjligheter till en politiskt styrd hyressättning. Det skapar i

sin tur osäkerhet om de ekonomiska förutsättningarna för att investera i

hyresfastigheter och motverkar därmed nybyggnation av hyreslägenheter.

Om nyproduktionen av hyresrätter skall komma i gång behöver emellertid

ytterligare åtgärder vidtas. Den trepartsöverenskommelse som har ingåtts

mellan Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och SABO om en

reformerad hyressättning är ett steg i rätt riktning. Särskilt angeläget är

det att öppna möjligheter till en friare hyressättning i nyproduktionen.

Med dagens ordning är det möjligt att fritt avtala om en inflyttningshyra,

men redan efter sex månaders hyrestid kan en bruksvärdesprövning påkallas.

Detta är inte rimligt.

Regeringen måste därför skyndsamt återkomma med förslag till riksdagen om

en friare hyressättning i nyproduktionen. Genom snabbt genomförda

lagändringar kan en försöksverksamhet komma till stånd. Förutom att ge

välbehövliga bostäder bör den kunna utgöra ett bra underlag för

Hyressättningsutredningens arbete.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkande

7 i denna del, 2003/04:Bo253 (fp) yrkande 4, 2003/04:Bo236 (fp) yrkandena

2 i denna del och 3, 2003/04:Bo297 (kd) yrkande 18 och 2003/04:Bo263 (c)

yrkande 5.

3. Hyressättning för studentbostäder, punkt 3 (kd)

av Göran Hägglund (kd).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo248 yrkandena

1-3.

Ställningstagande

Det finns betydande problem på studentbostadsmarknaden. De är en följd av

de nya bestämmelserna om att endast de kommunala bostadsföretagen skall

vara hyresledande.

Min generella inställning är att de kommunala bostadsföretagen bör mista

sin hyresledande ställning och att alla lägenheter, oavsett ägare, skall

kunna utgöra norm vid en hyresprövning. Intill dess att en noggrann översyn

gjorts och beslut kan fattas om att avskaffa de kommunala bostadsföretagens

hyresledande ställning, bör de nuvarande bestämmelserna revideras.

Studentbostäder upplåts som regel genom kommunala bostadsföretag eller

särskilda studentstyrda studentbostadsföretag, vilket är fallet i Lund

och Stockholm. I Göteborg tillhandahålls studentbostäder genom en

bostadsstiftelse med lika styrelserepresentation för studenter och kommun

samt med en representant för högskolan. Det finns också mindre, privata

företag som på mer eller mindre ideell basis tillhandahåller studentbostäder

samt rent kommersiella företag som bedriver studentbostadsverksamhet i

liten skala.

De studentstyrda bostadsföretagen tillkom som en följd av att ansvaret

för studentsocial service från början ansågs alltför betungande att belasta

berörda kårortskommuner. I stället överlämnades ansvaret för bl.a.

bostadsförsörjningen att handhas av studenterna själva, genom för ändamålet

inrättade studentkommuner i form av sådana obligatoriska

studerandesammanslutningar

som numera regleras genom förordningen (1983:18) om studerandekårer,

nationer och studentföreningar för fakultet.

Studentbostadsföretagen kom således att styras av studenterna genom t.ex.

studentkårerna eller studentnationerna. De gavs allmännyttig status och

finansierades genom förmånliga lån och skattebefrielse på samma sätt som

motsvarande kommunala bostadsföretag.

Rent studentstyrda bostadsföretag finns i Lund och Stockholm. De drivs

enligt samma principer som allmännyttiga kommunala bostadsföretag.

Avkastningen på det egna kapitalet överstiger således inte den genomsnittliga

statslåneräntan under föregående räkenskapsår med ett tillägg av en

procentenhet (jfr förordningen [2003:348] om skälig utdelning från allmännyttiga

bostadsföretag). De rent studentstyrda bostadsföretagen i Lund och Stockholm

omsätter tillsammans ca 500 miljoner kronor per år. Företagen drivs i

stiftelseform. Till skillnad mot de flesta kommunala bostadsföretagen har

de studentstyrda bostadsstiftelserna inte några ägare som de behöver dela

ut vinst till. Eventuella överskott återinvesteras därför i verksamheten

och kommer på så sätt hyresgästerna till del.

Bestånden av bostäder utgörs enbart av små enheter som är dyrbara att

producera till följd av de många våtutrymmena (kök/kokvrå och badrum).

Medelytan per bostad uppgår till ca 23 kvadratmeter.

Fram till nyligen hade de studentstyrda studentbostadsföretagen s.k.

hyresledande status inom den särskilda brukvärdeskrets som utgörs av

studentbostäder (se RH 1999:65 där studentbostäder som ägdes av en studentnation

ansågs hyresledande; avseende studentbostäder som särskild bruksvärdeskrets

se även Svea hovrätts beslut den 27 februari 2001 i mål ÖH 2070-00). Som

en konsekvens av en lagändring den 1 april 2002 fråntogs de studentstyrda

studentbostadsföretagen sin hyresledande status. Detta har medfört att

nyproduktion av studentbostäder numera innefattar betydande risker eftersom

en bruksvärdesjämförelse i efterhand med kommunala företag (vilka kan

fördela sina kostnader över mer blandade bestånd) kan komma att medföra

att hyresnämnden fastställer nybyggnadshyran för de studentstyrda

studentbostadsföretagen under vad som motiveras av produktionskostnaden.

De allmännyttiga studentstyrda studentbostadsföretagen saknar såväl

kapitalstarka ägare som substantiellt eget kapital som kan täcka förluster.

Bristande kostnadstäckning medför således risk för konkurs. På sikt

innebär detta att de studentstyrda bostadsföretagen kan tvingas att upphöra

med sin nyproduktion eftersom framtida kostnadstäckande hyror, som är en

förutsättning för företagens hela existens, inte längre garanteras.

De studentstyrda studentbostadsföretag som även är allmännyttiga enligt

definitionen i lagen om allmännyttiga bostadsföretag bör således återinsättas

i sin hyresledande funktion enligt 55 § hyreslagen. Detta kan ske genom

att en särskild definition av studentbostadsföretag införs i 1 kap. 2 §

lagen om allmännyttiga bostadsföretag samt att bruksvärdesnormen i 55 §

första och andra styckena hyreslagen justeras med hänvisning till denna

definition.

Utbudet av studentbostäder består av upplåtelser i första hand av lägenheter

i hus som ägs eller förvaltas av upplåtaren/hyresvärden eller av upplåtelser

i andra hand, där hyresvärden från andra fastighetsägare hyrt in lägenheter

som hyrs ut.

I Stockholm äger Stiftelsen Stockholms Studentbostäder (SSSB) fastigheter

med ca 7 000 bostadslägenheter. Stiftelsen hyr även ut drygt 1 000 bostäder

i andra hand. Cirka hälften av dem är "insprängda" bostäder, dvs. lägenheter

i hus som även innehåller vanliga bostadslägenheter.

De "insprängda" studentbostäderna återfinns huvudsakligen i kommunalägda

fastigheter. Till del är det fråga om tillfälliga upplåtelser av lägenheter,

vilka annars hade stått tomma t.ex. i avvaktan på saneringsarbeten.

Till fastighetsägarna betalar Stockholms Studentbostäder normalt samma

hyra som utgår för övriga bostadslägenheter i fastigheten. Denna hyra är

som regel förhandlad med Hyresgästföreningen. För att täcka sina kostnader

för andrahandshyresverksamheten tar stiftelsen ut ett pålägg på

förstahandshyran (ca 300 kr per månad) vilket inkluderas i andrahandshyran.

Några studenter som inte ville betala detta pålägg vände sig till

hyresnämnden och begärde återbetalning enligt bestämmelsen i 55 d § hyreslagen.

Prövningshyrorna (inklusive pålägg) översteg inte i något fall den

förstahandshyra som utgår för likvärdiga studentlägenheter i Stockholms

Studentbostäders eget bestånd. I de flesta fall understeg andrahandshyrorna

dessa hyror t.o.m. kraftigt.

En student som bodde i en "insprängd" tvårumslägenhet på 41 kvm, centralt

belägen i Stockholm, betalade i andrahandshyra 824 kr per kvm/år. Han

begärde att hyran skulle sänkas till 683 kr per kvm/år. Jämförbar

(förhandlad) hyra för de studenter som bodde i likvärdiga lägenheter i

Stockholms

Studentbostäders eget bestånd vid Frescati utanför Stockholm uppgick till

1 020 kr per kvm/år.

En annan student som bodde i en "insprängd" tvårumslägenhet på 49 kvm,

även den centralt belägen i Stockholm, betalade i andrahandshyra 801 kr

per kvm/år. Hon begärde att hyran skulle sänkas till 715 kr per kvm/år.

Jämförbar (förhandlad) hyra för de studenter som bodde i likvärdiga

lägenheter i Stockholms Studentbostäders eget bestånd vid Frescati utanför

Stockholm uppgick till 1 052 kr per kvm/år.

Hyresnämnden liksom Svea hovrätt, som fastställde nämndens beslut, fann

att Stockholms Studentbostäder i de aktuella fallen inte fick göra några

kostnadspålägg utan enbart ta ut den med hyresgästorganisationen

framförhandlade hyra som stiftelsen betalade till fastighetsägarna. Stiftelsen

ålades därför att till de klagande studenterna återbetala hyrespåläggen

(se Svea hovrätt, beslut den 25 juni 2003 i mål nr ÖH 6662-02).

En konsekvens av dessa beslut är att andrahandsverksamheten inte tillåts

bära sina egna kostnader utan att dessa måste täckas på annat sätt. De

studenter som bor i första hand i studentbostadsföretagens egna bestånd

kommer således genom höjda hyror att tvingas betala, inte bara kostnaderna

för sitt eget boende, utan även för hyresgästerna i de "insprängda"

lägenheterna. Alternativet är att studentbostadsföretagen tvingas avveckla

andrahandshyresverksamheten. Enbart i Stockholm skulle detta innebära en

förlust av över 500 studentlägenheter.

De studentstyrda studentbostadsföretag som även är allmännyttiga enligt

definitionen i lagen om allmännyttiga bostadsföretag bör således enligt

min mening utan hinder av bestämmelsen i 55 d § hyreslagen tillåtas ta ut

ett skäligt pålägg för att täcka sina administrativa kostnader i samband

med andrahandsupplåtelser för studentbostadsändamål.

Förutom rent administrativa kostnader för företagens gemensamma förvaltning

och den särskilda ersättning som utgår vid hyresförhandlingar med

studentbostadsföretagens egna förhandlingsmotparter (som regel speciella

studenthyresgästföreningar) föranleder de "insprängda" hyresavtalen inte

sällan särskilda förvaltningskostnader för extra underhåll på grund av

upplåtelsernas speciella karaktär. Samtliga sådana kostnader borde

allmännyttiga studentbostadsföretag tillåtas kompensera sig för vid sina

upplåtelser i andra hand. Ett skäligt påslag bör som regel inte kunna

överskrida 15 % av grundhyran eller medföra att sluthyran påtagligt

överstiger den förstahandshyra som utgår för studentbostäder som med hänsyn

till bruksvärdet är likvärdiga.

Detta kan ske genom att den tidigare föreslagna definitionen av

studentbostadsföretag införs i 1 kap. 2 § lagen om allmännyttiga bostadsföretag

samt att det i 55 d § hyreslagen som ett nytt tredje stycke införs ett

undantag för sådana påslag som allmännyttiga kommunala bostadsföretag

eller studentbostadsföretag tar ut för att täcka skäliga kostnader för

sin andrahandshyresverksamhet.

Regeringen bör skyndsamt utarbeta och återkomma till riksdagen med de

lagförslag jag förordar.

Jag föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

jag framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo248 (kd) yrkandena

1-3.

4. Det kollektiva förhandlingssystemet, punkt 5 (m)

av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Margareta Pålsson (m) och Peter

Danielsson (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo257 yrkande 21

och avslår motionerna 2003/04:L351 yrkande 7, 2003/04:Bo236 yrkande 2 i

denna del och 2003/04:Bo297 yrkande 20.

Ställningstagande

En av de grundläggande friheterna i samhället är rätten att organisera

sig, som arbetstagare eller konsument för att ta några exempel. Alla

organisationer skall behandlas lika och opartiskt av staten. Så är inte

fallet när det gäller hyresgäströrelsen.

I dag har Hyresgästföreningen, dvs. den organiserade hyresgäströrelsen,

i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom en

förändring eller förbättring av sitt hyresboende är hyresgästen ofta

tvingad att gå med i Hyresgästföreningen. Hyresgäströrelsens monopolliknande

ställning beror på dess historiskt nära band till socialdemokratin med

dess långvariga maktinnehav. Socialdemokratin har konsekvent valt att

bortse från principen om likabehandling och opartiskhet i relationerna

till intresseorganisationerna i Sverige. Detta brukar vanligtvis benämnas

korporativism, vilket innebär att staten utser några särintressen att

förhandla med för att på så sätt tillgodose allmänintresset. I takt med

den ökade individualiseringen av samhället och att krav på omvandlingstryck

gjort de korporativa beslutsprocedurerna omoderna har de avvecklats. På

samma sätt som de korporativa beslutsprocedurerna nedmonterats inom

arbetsmarknads- och jordbrukspolitiken är det också rimligt att

hyresgäströrelsens

förhandlingsmonopol bryts.

För förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst finns hyresförhandlingslagen

(1978:304) som är en tvingande lagstiftning. Ur ett principiellt perspektiv

borde förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäst ske efter samma

regler som förhandlingar generellt i samhället. Hyresförhandlingslagen

baseras på ett gammalmodigt synsätt där alla hyresgäster dras över en kam,

trots att boende i ett och samma hus kan ha olika intressen som nödvändigtvis

inte sammanfaller. I ett modernt samhälle går det inte att behandla

hyresgäster som en enda grupp och i praktiken tvinga enskilda hyresgäster

att låta sig företrädas av ombud från en organisation, vars värderingar

de inte nödvändigtvis delar. En väl fungerande hyresmarknad förutsätter

därför att hyresförhandlingslagen slopas.

En hyressättning som är anpassad till enskilda hyresgästers behov och

önskemål utesluter dock inte i sig gemensamma hyresförhandlingar för ett

hus. Enskilda hyresgäster eller enskilda hyresvärdar kan genomföra sådana

förhandlingar utan hyresförhandlingslagen. De som så önskar kan på frivillig

basis låta sig företrädas i förhandlingar av ombud genom t. ex. fullmakt.

Parterna kan själva och på frivillig väg finna lämpliga former för

hyresförhandlingar. Genom sådana frivilliga lösningar kan man också avtala

om hyresgästorganisationens förhandlingsersättning.

Att avskaffa hyresförhandlingslagen innebär inte att hyresgästens

besittningsskydd eller hyresnivå påverkas eftersom dessa regleras genom andra

lagrum.

För att öka hyresgästernas makt på den politiska sfärens bekostnad krävs

att regler och förbud som förhindrar att fler organisationer etableras

avskaffas. Till exempel kan i dag enbart en organisation företräda

hyresgästerna i en fastställd förhandlingsordning. Genom att låta

hyresmarknadens

parter själva komma överens om förhandlingsordningen ökar den enskilde

hyresgästens möjligheter att få sina önskemål tillgodosedda. Vi anser

därför att hyresförhandlingslagen bör avskaffas i sin helhet.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande 21

samt avslår motionerna 2003/04:L351 (fp) yrkande 7, 2003/04:Bo236 (fp)

yrkande 2 i denna del och 2003/04:Bo297 (kd) yrkande 20.

5. Det kollektiva förhandlingssystemet, punkt 5 (kd, c)

av Göran Hägglund (kd) och Rigmor Stenmark (c).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo297 yrkande 20,

bifaller delvis motionerna 2003/04:L351 yrkande 7 och 2003/04:Bo236

yrkande 2 i denna del och avslår motion 2003/04:Bo257 yrkande 21.

Ställningstagande

Boendet utgör ofta en mycket stor del av våra utgifter. Att konsumera

boende är något som vi alla gör. Det är därför viktigt att konsumentpolitikens

aktörer i större utsträckning än i dag tar itu med frågor angående

bostadskonsumtion, köp av bostäder, hyresgästernas intressen som konsumenter

och över huvud taget konsumentens position på bostadsmarknaden.

I dag har Hyresgästföreningen, dvs. den organiserade hyresgäströrelsen,

i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom en

förändring eller förbättring av sitt hyresboende är man ofta tvingad att

gå med i Hyresgästföreningen. Detta är förstås inte acceptabelt.

Hyresgästföreningens "monopol" måste brytas och den enskilda hyresgästens

möjlighet att påverka boendet stärkas.

En översyn av konsumentskyddet vid hyresförhållanden behövs för att öka

de enskilda hyresgästernas makt över sitt boende. Översynen bör bl.a.

vara inriktad på att förbudet mot flera samtidiga förhandlingsordningar

skall tas bort. Därigenom öppnas möjligheter för fler konkurrerande

hyresgästorganisationer att vara verksamma inom ett bostadsområde. Vidare

bör en överenskommelse om att en hyresgäst inte skall omfattas av de

kollektiva förhandlingar som bedrivs i hans hus få gälla från hyresförhållandets

första dag, dvs. lagens bestämmelse om karenstid, vilken tvingar hyresgästen

och hyresvärden till kollektiva förhandlingar under hyresförhållandets

tre första månader, bör avskaffas.

Systemet för hyresförhandlingar bör också ge större utrymme för att

förhandla fram olika individuella hyreskontrakt för att därigenom utveckla

hyresrätten som produkt. Ett starkt och tydligt grundläggande konsumentskydd

skall finnas. Vi anser att regeringen bör ge Hyressättningsutredningen i

tilläggsuppdrag att utreda förutsättningarna för ett större individuellt

inslag i hyresförhandlingslagens bestämmelser.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo297 (kd) yrkande

20, bifaller delvis motionerna 2003/04:L351 (fp) yrkande 7, 2003/04:Bo236

(fp) yrkande 2 i denna del och samt avslår motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande

21.

6. Det kollektiva förhandlingssystemet, punkt 5 (fp)

av Nina Lundström (fp) och Lars Tysklind (fp).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:L351 yrkande

7 och 2003/04:Bo236 yrkande 2 i denna del, bifaller delvis motion

2003/04:Bo297 yrkande 20 och avslår motion 2003/04:Bo257 yrkande 21.

Ställningstagande

Boendet utgör ofta en mycket stor del av våra utgifter. Att konsumera

boende är något som vi alla gör. Det är därför viktigt att konsumentpolitikens

aktörer i större utsträckning än i dag tar itu med frågor angående

bostadskonsumtion, köp av bostäder, hyresgästernas intressen som konsumenter

och över huvud taget konsumentens position på bostadsmarknaden.

I dag har Hyresgästföreningen, dvs. den organiserade hyresgäströrelsen,

i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom en

förändring eller förbättring av sitt hyresboende är man ofta tvingad att

gå med i Hyresgästföreningen. Detta är förstås inte acceptabelt.

Hyresgästföreningens "monopol" måste brytas och den enskilda hyresgästens

möjlighet att påverka boendet stärkas.

En översyn av konsumentskyddet vid hyresförhållanden behövs för att öka

de enskilda hyresgästernas makt över sitt boende. Översynen bör bl.a.

vara inriktad på att förbudet mot flera samtidiga förhandlingsordningar

skall tas bort. Därigenom öppnas möjligheter för fler konkurrerande

hyresgästorganisationer att vara verksamma inom ett bostadsområde. Vidare

bör en överenskommelse om att en hyresgäst inte skall omfattas av de

kollektiva förhandlingar som bedrivs i hans hus få gälla från hyresförhållandets

första dag, dvs. lagens bestämmelse om karenstid, vilken tvingar hyresgästen

och hyresvärden till kollektiva förhandlingar under hyresförhållandets

tre första månader, bör avskaffas.

Den ingågna trepartsöverenskommelsen mellan Fastighetsägarna Sverige,

SABO och Hyresgästerna är ett steg i rätt riktning att reformera

hyressättningssystemet. Hyreskontrakten behöver i ökad grad anpassas utifrån

konsumentens behov genom hänsyn till tillval och frånval. Vissa åtgärder

kan man komma överens om i kollektiva förhandlingar. Specifika önskemål

från hyresgästen som inte är lämpliga att hantera kollektivt förutsätter

ändringar i hyreslagstiftningen, t.ex. avseende möjligheten att teckna

bindande flerårsavtal i samband med hyresgästanpassningar.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:L351 (fp) yrkande

7, 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 2 i denna del, bifaller delvis motion

2003/04:Bo297 (kd) yrkande 20 samt avslår motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande

21.

7. Bostadsförvaltningslagen m.m., punkt 6 (m)

av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Margareta Pålsson (m) och Peter

Danielsson (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 6 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo258 yrkande 4

och avslår motion 2003/04:Bo267.

Ställningstagande

En byråkratisk handläggningsordning präglar lagen om förvärv av

hyresfastigheter. Dess tillämpning medför lång tidsutdräkt från det att ett

förvärv sker till dess lagfart kan beviljas. Vidare behandlas skilda

kategorier av fastighetsägare på olika sätt. Kommunala bostadsföretags

förvärv är t.ex. helt undantagna från lagstiftningens krav. Dessa faktorer

slår mot de seriösa fastighetsägare som har valt att inte bli

allmännyttigförklarade med allt vad det i övrigt skulle innebära. Lagstiftningen

öppnar också för godtycke eftersom den innebär en förhandsprövning av en

förvärvares kvalifikationer och intentioner med förvärvet. En sådan

prövning är i praktiken svår att göra med någon träffsäkerhet. Lagens syfte

- att förhindra oseriösa fastighetsägare - har inte heller uppnåtts.

Hyresgästernas berättigade krav på ett skydd mot oseriösa hyresvärdar bör

i stället tillmötesgås genom ordentliga möjligheter till ingripande i det

fall en fastighetsägare inte visar sig fullgöra sina förpliktelser mot

hyresgäster och andra. I betänkandet Förvalta bostäder (SOU 1994:23) har

föreslagits att förvärvslagen skall upphävas samtidigt som

bostadsförvaltningslagens

möjligheter till ingripande skall stärkas. Enligt vår mening skulle denna

ordning tillgodose de krav som kan ställas på större effektivitet vad

gäller att bekämpa oseriösa hyresvärdar samtidigt som den inte lägger

hinder i vägen för en naturlig omsättning på hyresfastigheter. Regeringen

bör återkomma till riksdagen med förslag till lagändringar som innebär

att lagen om förvärv av hyresfastigheter m.m. upphävs och som även i övrigt

innebär att förslagen i det nämnda betänkandet genomförs.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo258 (m) yrkande 4

och avslår motion 2003/04:Bo267 (s).

8. Bostadsförvaltningslagen m.m., punkt 6 (v)

av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 6 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo267 och avslår

motion 2003/04:Bo258 yrkande 4.

Ställningstagande

Bostadsförvaltningslagen trädde i kraft den 1 januari 1978 då den ersatte

lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet.

Bostadsförvaltningslagen är i viss mån ett komplement till förvärvslagen

genom att den medger ingripanden i efterhand mot en fastighetsägare som

inte sköter förvaltningen på ett godtagbart sätt.

Bostadsförvaltningslagen har nu tillämpats i 25 år. Det har under senare

tid framkommit omständigheter som ger vid handen att det kan vara lämpligt

med en översyn av lagen i vissa delar.

Beslutar hyresnämnd om tvångsförvaltning, skall nämnden samtidigt utse

förvaltare. Till förvaltare skall utses bolag, förening eller annan som

har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning. Hyresnämnden kan

under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder

det. Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda

kommunen, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på

förvaltare (8 § bostadsförvaltningslagen och 16 § fjärde stycket lagen om

arrendenämnder och hyresnämnder).

Redan vid tillämpningen av den tidigare lagen visade det sig många gånger

svårt för hyresnämnden att finna lämplig förvaltare som var beredd att

åta sig uppdraget. Bostadsförvaltningsutredningen föreslog därför att

kommunen skulle vara skyldig att på begäran från hyresnämnden föreslå

förvaltare. Kommunen kan emellertid inte tvinga bolag, förening eller

annan att acceptera ett förvaltningsuppdrag. Om kommunen inte kan lämna

förslag på förvaltare är hyresnämnden skyldig att själv finna en för

uppdraget lämplig aktör. Skulle det vara så att varken kommunen eller

hyresnämnden lyckas skaffa fram en förvaltare, förfaller frågan om särskild

förvaltning.

Hyresgästföreningen har av tradition men också av nödvändighet tagit på

sig ansvaret för att finna en förvaltare som kan förordnas av hyresnämnden.

Det innebär i praktiken att Hyresgästföreningen tillfrågar fastighetsförvaltare

inom den privata sektorn som visat intresse av att även förvalta fastigheter

ställda under särskild förvaltning - tvångsförvaltning.

Det finns ett stort etiskt problem för Hyresgästföreningen med detta

förfarande som har att göra med den beroendeställning som föreningen kan

hamna i gentemot de förvaltningsbolag och privata fastighetsägare som tar

uppdrag som förvaltare för fastigheter ställda under särskild förvaltning.

Hyresgästföreningen möter dessa förvaltare även i andra sammanhang - vid

förhandlingar om hyrans storlek i fastigheter inom det egna beståndet,

som motparter i tvister inför hyresnämnden och allmän domstol osv.

Hyresgästföreningens erfarenheter är i dag att intresset från de privata

fastighetsbolagen att åta sig en tvångsförvaltning blivit allt mindre.

Hyresgästföreningens erfarenheter är ibland att det inte går att utse en

förvaltare för en fastighet som skall ställas eller blivit ställd under

särskild förvaltning eftersom ingen vill åta sig uppdraget då detta kan

vara förenat med obehagligheter såsom hot och repressalier.

Kan vare sig hyresnämnden, kommunen eller Hyresgästföreningen hitta en

godtagbar förvaltare förfaller frågan om särskild förvaltning (prop.

1975/76:81 s. 116). Det innebär att en fastighetsägare som hotar och

trakasserar hyresgäster eller tilltänkta förvaltare tillräckligt mycket får

behålla förvaltningen eftersom det inte går att uppbringa en förvaltare.

Som exempel på en liknande situation kan nämnas ett fall från Stockholm.

Frågan gällde entledigande av den utsedda förvaltaren, då förvaltaren

blev hotad till livet av personer som var i samröre med en lokalhyresgäst

i fastigheten, en porrklubb, som i sin tur hade ett nära samarbete med

fastighetsägaren.

Är en fastighet ställd under särskild förvaltning men förhållandena är

sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås, får kommunen

lösa fastigheten.

Inlösen får inte tillgripas förrän det visat sig att en tvångsförvaltning

inte givit avsett resultat. Inlösen är i dag inte ett alternativ till ett

beslut om tvångsförvaltning och kan heller inte tillgripas när

tvångsförvaltningen upphört. Bestämmelsen tar sikte på situationer när det inte

går att skaffa fram behövliga medel till förvaltningen. Det kan också

vara fråga om en rivningsmogen fastighet som är i så dåligt skick att det

inte är ekonomiskt försvarbart att försöka rusta upp byggnaden.

Det kan uppfattas som stötande att en fastighetsägare som gravt missköter

förvaltningen av fastigheten återfår kontrollen över förvaltningen några

år senare för att fortsätta med att missköta fastigheten och kontakterna

med hyresgästerna. Ett exempel kan hämtas från Södertälje, där en fastighet

var tvångsförvaltad under perioden 1986-1999 för att återigen bli

tvångsförvaltad i juli 2003 för ytterligare tre år. Skälet till

tvångsförvaltningen

är grava brister i fastighetens skötsel.

Instrumentet tvångsinlösen omfattar heller inte de fastighetsägare som

visserligen sköter den tekniska förvaltningen av fastigheten men som inte

kan sköta kontakten med hyresgästerna på ett tillfredsställande sätt. Det

handlar här om fastighetsägare som hotar och trakasserar sina hyresgäster,

ogrundat startar rättsliga processer och onödigt försvårar för hyresgästerna

att utnyttja de rättigheter som hyreslagen erbjuder osv. Det finns inte

heller i dessa fall skäl att tro att förvaltningen kommer att fungera

bättre när fastighetsägaren återfår förvaltarskapet. Det är rimligt att

äganderätten får vika i dessa situationer, precis som den får göra i andra

fall när det finns ett stort samhällsintresse. Man kan säga att även

förvärvslagen är ett ingrepp i äganderätten som dock är allmänt accepterat

eftersom det tjänar till att hindra oseriösa aktörer på hyresmarknaden.

Sammantaget

anser vi, i likhet med motionären bakom motion 2003/04:Bo267 (s), att

följande förändringar av bostadsförvaltningslagen särskilt bör övervägas.

Hyresnämnden eller kommunen skall i första hand utse det på orten befintliga

kommunala bostadsföretaget som förvaltare för fastigheter som ställts

under särskild förvaltning.

Tvångsinlöseninstrumentet bör utvecklas till att även gälla situationer

i vilka bristerna i förvaltningen utgörs av fastighetsägarens personliga

kvalifikationer och det framstår som utsiktslöst att bristerna kommer att

upphöra på sikt.

En tvångsförvaltning skall inte kunna falla på grund av att kommunen eller

hyresnämnden, av olika skäl, inte utser förvaltare. Det skall inte vara

möjligt för en fastighetsägare att komma undan nödvändiga åtgärder för

att en kommun har dåliga rutiner.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo267 (s) och avslår

motion 2003/04:Bo258 (m) yrkande 4.

9. Andrahandsuthyrning - rätt till förstahandsavtal, punkt 7 (v, mp)

av Owe Hellberg (v), Sten Lundström (v) och Helena Hillar Rosenqvist

(mp).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 7 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo231 yrkande 2.

Ställningstagande

Vi anser att boende som hyr i andra hand behöver starkare rättigheter. I

dag kan ingen andrahandshyresgäst göra något för att få bo kvar om

förstahandshyresgästens rätt upphör. Det spelar ingen roll vad som ligger

bakom. Förstahandshyresgästen kan ha dött, vräkts på grund av otillåten

andrahandsuthyrning eller vad som helst. Hur länge andrahandshyresgästen

haft lägenheten, hur skötsam hon eller han varit har inte den minsta

betydelse. Därför bör andrahandshyresgästen under vissa förutsättningar

kunna träda i förstahandshyresgästens ställe om dennes hyresrätt av något

skäl upphör. Det kan vara fråga om att andrahandshyresgästen under lång

tid bebott lägenheten och praktiskt taget framstår som den egentliga

hyresgästen. Vi anser att det finns skäl att närmare överväga hur en

reglering med den inriktning vi förordar kan utformas och hur de närmare

förutsättningarna för en rätt till ett förstahandsavtal bör vara utformade.

Därvid bör särskilt beaktas att systemet inte bör ge ett utrymme för

missbruk i form av planerade överlåtelser av hyresrätter.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo231 (v) yrkande 2.

10. Andrahandsuthyrning - överhyra, punkt 8 (v, c)

av Owe Hellberg (v), Rigmor Stenmark (c) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 8 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo231 yrkandena

3 och 4.

Ställningstagande

En hyresgäst som inte själv kan använda sin hyreslägenhet har enligt

hyreslagen rätt att under vissa förutsättningar hyra ut den i andra hand

om fastighetsägaren inte går med på uthyrningen. Det är inte ovanligt med

hög omsättning bland andrahandshyresgästerna och att en lägenhet hyrs ut

i både tredje och fjärde hand. Andrahandsuthyrningen ger skadeverkningar

för hyresmarknaden genom att lägenheter inte friställs. Fastighetsägarens

kontrollmöjligheter över vilka som vistas i fastigheten minskar och

slitaget på lägenheterna ökar.

Ändå är andrahandsuthyrning i vissa fall mycket angelägen, rent av en

nödvändighet för svaga grupper på bostadsmarknaden.

Den som hyr i andra hand har en svag rättsställning och saknar enligt

huvudregeln besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen med kort

varsel kan förlora sin bostad. En andrahandshyresgäst kan efter två år

erhålla ett besittningsskydd i förhållande till förstahandshyresgästen,

dock aldrig till fastighetsägaren.

Enligt lag skall hyresnämnden anse en hyra oskälig om den är påtagligt

högre än vad hyran är i en jämförbar lägenhet hos ett kommunalt bostadsföretag.

Bruksvärdesregeln gäller också för den som hyr i andra hand (i förhållande

till den som har förstahandskontraktet). Hyresnämnden brukar godkänna ett

påslag på ca 10 % om lägenheten hyrs ut möblerad. Det är dock ovanligt

att andrahandshyresgästen vänder sig till hyresnämnden för att få sin

hyra sänkt för framtiden och redan erlagd hyra återbetald. Detta beror

troligtvis på att besittningsskydd saknas.

För att förbättra förhållandena på andrahandsmarknaden bör hyresvärdarnas

och hyresnämndernas kontroll öka genom att värdens medgivande respektive

nämndens tillstånd skall förenas med villkor om vilken högsta hyra som

får tas ut. Ett för högt hyresuttag skall kunna leda till att

förstahandshyresgästens hyresrätt förverkas, vilket skulle ha en starkt

avskräckande

effekt när det gäller förstahandshyresgästens vilja att ta ut överhyror.

I dessa förverkandefall bör andrahandshyresgästen ha rätt att få överta

hyresrätten.

En ökad kontroll skulle leda till färre andrahandsuthyrningar eftersom

dessa inte skulle ge lika stora vinster som tidigare. Också med siktet

inställt på att fler lägenheter skall komma ut på den reguljära

(förstahands)marknaden behöver kontrollen över vilka hyror som tas ut vid

andrahandsuthyrning öka.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo231 (v) yrkandena

3 och 4.

11. Andrahandsuthyrning - blockuthyrning, punkt 9 (v)

av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 9 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo231 yrkande 7.

Ställningstagande

Den definition av upplåtare vid blockuthyrning som används innebär att

blockuthyrning förekommer då tre eller flera lägenheter hyrs av en upplåtare

vid ett och samma tillfälle. Det vill säga att den som har flera avtal om

att hyra lägenheter, där endast två lägenheter ingår i varje avtal, kan

bedriva andrahandsuthyrning utan att omfattas av reglerna som gäller för

blockuthyrning. Det betyder att andrahandshyresgästerna inte får ett

normalt besittningsskydd i dessa fall. Vi anser att begreppet blockuthyrare

bör ges en tydligare innebörd, så att lagstiftningen omfattar alla som

hyr ut tre eller fler lägenheter i andra hand.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo231 (v) yrkande 7.

12. Andrahandsuthyrning - besittningsskydd, punkt 10 (v)

av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 10 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo252 yrkande 8.

Ställningstagande

Samtidigt med att hemlösheten har ökat har också den sekundära bostadsmarknaden

blivit större. En del av denna består av hyresgäster med s.k. sociala/kommunala

kontrakt. För den sekundära marknaden gäller att de boende har en svagare

ställning än de hyresgäster som har kontrakt direkt med fastighetsägaren.

Det ställs ibland krav på hyresgäster med sociala/kommunala kontrakt som

inte skulle kunna ställas vid uthyrning till vanliga hyresgäster. Kraven

kan variera från urinprovstagning till att hyresvärden (kommunen) skall

ha möjligheter att göra inspektioner vid tidpunkt som den själv bestämmer.

Hyres- och uppsägningstiderna är korta, vilket innebär att hyresvärden

snabbt kan avsluta hyresförhållandet. Hyresgästen har i praktiken inte

någon möjlighet att få skäligheten av sina hyresvillkor prövade eftersom

han riskerar att bli uppsagd. Han har under de två första åren av

hyresförhållandet heller ingen möjlighet att få hyresvärdens skäl för en

uppsägning prövade eftersom han enligt lagen då saknar besittningsskydd.

Det

är naturligtvis nödvändigt att samhället underlättar för olika utsatta

grupper att komma in i ett boende och att då vissa villkor för ett

hyreskontrakt utgör en del av vård och tillsyn. Vi vänder oss självfallet

inte mot detta. Men det får inte leda till rättslöshet för den hyresgäst

som är föremål för samhällets bistånd. Det är inte ovanligt att man bor

kvar med ett socialt kontrakt i mer än två år.

Reglerna om besittningsskyddet, eller snarare reglerna om när sådant skydd

saknas, måste ändras så att de redan från början utsatta kategorierna av

hyresgäster erhåller en god trygghet i sin bostad. Syftet måste vara att

de skall ha rimliga möjligheter att komma in på den reguljära bostadsmarknaden.

En tänkbar ordning är att lagen gör det möjligt att omforma ett

andrahandskontrakt till ett förstahandskontrakt. Det framstår som utomordentligt

viktigt att det närmare övervägs vilka lagändringar som behövs för att

uppnå dessa mål. Enligt vår mening bör regeringen på lämpligt sätt se

till att en sådan översyn genomförs.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo252 (v) yrkande 8.

13. Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande, punkt 11 -

motiveringen (m, fp)

av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström (fp), Margareta Pålsson

(m), Lars Tysklind (fp) och Peter Danielsson (m).

Ställningstagande

Vi anser inte att det är meningsfullt att införa ett system med ett

obligatoriskt samrådsförfarande inför en vräkning. Vi anser att det bör

ligga på den enskilde hyresgästen att själv ta kontakt med socialtjänsten.

Vårt ställningstagande sker mot bakgrund av att den hyresrättsliga

regleringen i dag förutsätter en ganska betydande försumlighet från

hyresgästens sida för att en hyresrätt skall kunna förverkas (42-44 §§

hyreslagen). I systemet är dessutom inbyggt en del regler som ger hyresgästen

möjligheter att vidta rättelse eller på annat sätt fullgöra sina skyldigheter

och därmed undvika att förlora lägenheten. Ytterligare omgångar med

kontakter mellan hyresvärd, socialtjänst och hyresgäst skulle lägga sten på

börda för både hyresvärden och socialtjänsten i deras verksamheter. Vi

tror att mycket få vräkningar därigenom skulle undvikas och att nettoeffekten

därmed för hyresvärdens och socialtjänstens del skulle bli negativ i form

av ökade kostnader som hyresgästerna som grupp respektive skattebetalarna

skulle få stå för.

Med hänvisning till vad vi framför bör riksdagen avslå motion 2003/04:Bo261

(kd) yrkande 5.

14. Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande, punkt 11 (kd,

c)

av Göran Hägglund (kd) och Rigmor Stenmark (c).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 11 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo261 yrkande 5.

Ställningstagande

De bestämmelser i 42-44 §§ hyreslagen som anger förutsättningarna för

vräkning är mycket restriktiva för den enskilde hyresgästen. Hyresgästens

möjligheter blir i många fall ytterst beroende av kommunens förhållande

till fastighetsägaren. I flera kommuner finns det visserligen ett gott

samarbete där socialtjänsten går in som stöd för den enskilde och

fastighetsägaren. Det finns dock ett behov av att utveckla ett samrådsförfarande

för vräkningssituationer.

Enligt vår mening bör det i samtliga fall där frågan om vräkning blir

aktuell ställas krav på att hyresvärden medverkar i ett samrådsförfarande

som syftar till att göra det möjligt för hyresgästen att behålla sin bostad.

Det kan regleras i hyreslagen på det viset att hyresvärdens medverkan i

ett samråd görs till en förutsättning för att en vräkning skall få beslutas.

I den meningen bör samrådsförfarandet vara obligatoriskt. I de fall en

hyresgäst inte deltar i samrådet eller förklarar att han inte önskar att

samråd skall ske skall detta inte hindra att hyresgästen vräks.

Samrådsförfarandet skulle kunna innebära att hyresvärden och hyresgästen

samt en företrädare för kommunen, t.ex. socialförvaltningen, träffas för

att diskutera om och under vilka förutsättningar hyresavtalet skulle kunna

förlängas. Parterna i hyresförhållandet skulle i samband med detta kunna

träffa avtal om att hyresavtalet under en prövotid (t.ex. ett år) skall

gälla för en kortare bestämd tid (t.ex. en månad) med rätt till en kortare

förlängning (t.ex. en månad) vid utebliven uppsägning. Tanken är att

avtalet efter en problemfri prövotid skall förlängas på obestämd tid, vilket

är det normala. Vidare skulle det med kommunen kunna träffas avtal angående

hyresbetalningen m.m. Samrådsförfarandet skulle även kunna innehålla andra

moment. Beroende på grunden för uppsägningen kan vitt skilda lösningar

vara att föredra.

Vi är av den uppfattningen att ett samrådsförfarande tveklöst skulle leda

till färre vräkningar och anser att det nu skissade samrådsförfarandet

förtjänar en närmare utredning. Det bör ankomma på regeringen att skyndsamt

låta utföra en sådan utredning och därefter återkomma till riksdagen med

de lagförslag m.m. som kan bli aktuella.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo261 (kd) yrkande

5.

15. Förutsättningarna för vräkning - betalningsförsummelse, punkt 12

(v)

av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 12 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo252 yrkande 5.

Ställningstagande

Vi konstaterar att hyreslagens regler om betalningsdröjsmål medverkar

till att antalet avhysningar ligger på en nivå som inte är rimlig.

Hyresgästernas skydd behöver därför förbättras. Sedan en översyn av hyreslagens

regler om betalningsdröjsmål genomfördes för några år sedan valde regeringen

att inte föreslå några förändringar av dessa. Vi anser däremot att reglerna

bör förändras. Vräkningar sker ofta för skulder som är små i relation

till kostnaderna för själva vräkningen. Sedda i förhållande till den

mänskliga kostnad den vräkte ofta får betala i form av familjesplittring

eller ett marginaliserat liv, kanske t.o.m. som uteliggare, framstår

skuldbeloppen som obetydliga.

I v-motionen föreslås en översyn av de bestämmelser som reglerar hyresgästens

besittningsskydd när hyresgästen gjort sig skyldig till betalningsdröjsmål.

Bostaden utgör för flertalet människor den grundläggande tryggheten i

tillvaron. Det framstår därför som i det närmaste obegripligt att en

hyresgäst kan förlora sin bostad med anledning av sådant dröjsmål från

hans sida. Vi vill på intet sätt förringa de syften som ligger bakom

hyreslagens bestämmelser. Men dessa når inte ända fram till den rättvisa

som bör gälla. En hyresgäst kan på ett oskäligt sätt mista sin bostad på

grund av en försummelse som i det stora hela framstår som rätt obetydlig

och där hans fortsatta rätt till förhyrning är lätt försvarbar. En rimlig

utgångspunkt för besittningsskyddsbestämmelserna bör vara att en hyresgäst

inte skall förlora sin hyresrätt enbart på grund av försenade hyresbetalningar.

En hyresgäst som betalat sin hyra för sent bör i stället erhålla en

betalningspåminnelse och därefter någon form av sanktionsavgift.

Enligt vår mening bör genom en särskild utredare en översyn göras av

hyreslagens bestämmelser med de utgångspunkter vi angivit.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo252 (v) yrkande 5.

16. Besittningsskydd i en- och tvåfamiljshus, punkt 13 (v)

av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 13 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo240.

Ställningstagande

Vi anser att den särskilda bestämmelsen om besittningsskydd för hyresgäster

i en- och tvåfamiljshus kan godtas när det är en privatperson som har

hyrt ut huset eller en del av huset. Vi har särskilt noterat att det då

uthyrningen avser en typisk uthyrningslägenhet i ett tvåfamiljshus fordras

att fastighetsägaren måste göra sannolikt att han skall använda den uthyrda

delen av huset. Däremot förefaller det mycket tveksamt att en hyresgäst

som förhyrt ett hus (eller en lägenhet i ett tvåfamiljshus) av en

professionell hyresvärd skulle få ett försämrat besittningsskydd genom att

huset säljs till en privatperson. En förstärkning av besittningsskyddet

i denna situation synes egentligen inte innebära annat än att huset

visserligen inte skulle överlåtas till en privatperson till samma pris som

dagens regler ger men är överlåtbart på marknaden där andra professionella

hyresvärdar är verksamma, dvs. som ett hyressmåhus eller del av en grupp

sådana. Det är egentligen inte märkvärdigare än när det är fråga om

flerfamiljshus. Vi är i vart fall beredda att dra den slutsatsen att det

finns tillräckliga skäl för vidare överväganden om inte besittningsskyddet

bör kunna stärkas. Det kan erinras att besittningsskyddet i

bostadsrättslägenheter

är olika för det fall att hyresrätten upplåtits före eller efter upplåtelsen

av bostadsrätten. Endast i det fall att upplåtelsen av hyresrätten följt

på upplåtelsen av bostadsrätten har hyresgästen det svagare besittningsskydd

som stadgas i 46 § första stycket 6 a hyreslagen. Enligt vad vi menar har

lagstiftaren här på ett riktigt sätt lagt vikt vid att en hyresgäst som

en gång erhållit ett visst besittningsskydd inte skall få det försämrat

genom omständigheter som har med ägarförhållandena att göra.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo240 (s).

17. Ombildning till bostadsrätt - majoritetsreglerna, punkt 15 (m, fp)

av

Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström (fp), Margareta Pålsson

(m), Lars Tysklind (fp) och Peter Danielsson (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 15 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo236 yrkande

5, 2003/04:Bo257 yrkande 14, 2003/04:Bo258 yrkande 7 och 2003/04:Bo282 i

denna del och bifaller delvis motionerna 2003/04:Bo263 yrkande 21 och

2003/04:Bo297 yrkande 24.

Ställningstagande

Utgångspunkten för den bostadspolitik vi vill skall föras är att människor

själva skall kunna välja den bostad de önskar. Bostadsmarknaden skall

styras av människors efterfrågan och fria val, inte av regleringar och

politiska eller administrativa beslut. Bostadspolitiken skall ge

förutsättningar för bevarande och utveckling av olika upplåtelseformer som kan

tillgodose olika individers önskemål i olika skeden av livet. En viktig

målsättning är att boende i flerfamiljshus skall ges möjlighet att äga

och förvalta de hus de bebor. Starka bostadssociala skäl talar särskilt

för att ombildningar bör komma till stånd i ensidigt sammansatta förortsområden

som ofta utgjorde en del av det s.k. miljonprogrammet och domineras av

allmännyttiga hyresrätter. På sikt kan en sådan förändring motverka

segregation och utanförskap.

Socialdemokraterna, Miljöpartiet och Vänsterpartiet har valt att försvåra

alla hyresgästers möjligheter att ta över sina hus. I stället för anslutning

från mer än hälften av hyresgästerna, krävs det numera två tredjedels

majoritet för att en förening skall kunna göra intresseanmälan och för

att den skall få förvärva en fastighet för att bilda antingen bostadsrätt

eller kooperativ hyresrätt. Syftet med denna skärpning är att försvåra

för människor som vill äga och förvalta sin bostad. Vi har konsekvent

hävdat att det utökade majoritetskravet är omotiverat och att det skall

vara tillräckligt om mer än hälften av hyresgästerna är för ombildningen.

Kraven på kvalificerad majoritet måste snarast ersättas av krav på enkel

majoritet. Det är värt att notera att Vänsterpartiet under förra riksmötet

tog ytterligare ett steg i motsatt riktning genom sitt krav på enhällighet

bland hyresgästerna för att dessa gemensamt skall kunna förvärva den

fastighet de bebor.

Från den 1 april i år har införts ett krav på att bostadshyresgäster skall

vara folkbokförda på fastigheten för att få räknas med i den kvalificerade

majoritet som krävs för ett beslut om ombildning till bostadsrätt. Regeringen

har motiverat denna lagändring med att de boendes intressen skall tillvaratas.

Såsom påpekats under remissbehandlingen finns det i många fall legitima

skäl för exempelvis dubbel bosättning. En hyresgäst kan av olika skäl

även tvingas bo och folkbokföra sig på annan ort. Det kan bl.a. gälla

tingstjänstgöring, studier utomlands, vikariat eller en långvarig vistelse

på ett sjukhem. Därför är kravet på folkbokföring för att få delta i ett

beslut om ombildning en alltför långtgående inskränkning i de boendes

rätt att vara med och besluta. Det innebär att även sådana hyresgäster

som enligt hyreslagens regler har ett fullständigt besittningsskydd inte

har möjlighet att på föreningsstämman lägga en verksam röst för ombildning.

Det bör erinras om att besittningsskydd endast föreligger i de fall man

kan bedöma att lägenheten utgör hyresgästens egentliga hem, låt vara att

hyresgästen tillfälligt bor på annan ort, eller utgör ett nödvändigt

bostadskomplement.

Det är lätt att göra en koppling mellan folkbokföringskravet och den rigida

politik regeringen driver med syfte att försvåra ombildningar.

Kravet på folkbokföring kommer i en del fall att totalt omöjliggöra

ombildning. Det gäller främst i hus med få lägenheter där så pass många

hyresgäster inte är folkbokförda på fastigheten att det inte går att uppnå

den kvalificerade majoritet lagen i dag föreskriver. Även om samtliga

hyresgäster i huset är för en ombildning blir den alltså i vissa fall

omöjlig att genomföra. Det är oacceptabelt ur de boendes perspektiv.

Konsekvenser, som de ovan beskrivna, är enligt vår mening inte acceptabla.

Redan i dag är reglerna för ombildning alltför långtgående. Vi finner

det naturligt att den som vill skall ges möjlighet att äga sin bostad.

Intill dess att ägarlägenheter har blivit verklighet är bostadsrätten i

praktiken den enda upplåtelseform som möjliggör bostadsägande - om än

indirekt - i flerbostadshus.

Det är därför viktigt att möjliggöra ombildning till bostadsrätt för dem

som vill ta ett ökat ansvar för sitt boende. Det gäller inte minst i

förorter där det är angeläget att öka inslaget av bostadsrätter för att på

sikt minska segregationen. Genom blandning av olika upplåtelseformer ökar

de boendes valfrihet samtidigt som segregationstendenser till följd av

bristande mångfald i upplåtelseformer motverkas. Socialdemokraterna har,

med stöd av Miljöpartiet och Vänsterpartiet, höjt kraven för en

bostadsrättsförenings förvärv av fastighet för ombildning till bostadsrätt och

för att göra en intresseanmälan för sådant förvärv till att gälla minst

två tredjedelar av hyresgästerna och därutöver ställt krav på folkbokföring.

Kravet på folkbokföring bör slopas därför att det motverkar möjligheterna

till ombildning. Det torde dessutom sakna den effektivitet som bör krävas

när det gäller en lags måluppfyllelse. Regeringen har inte ens varit säker

på att lämnandet av oriktiga uppgifter i ett folkbokföringsärende är

straffbart. Vi tror inte att de individer som medverkar vid oriktiga

ombildningar kommer att avhålla sig från medverkan på grund av regeringens

svaga uttalanden.

Vi anser att regeringen med det snaraste bör återkomma med förslag till

de majoritetsregler vi förordar, dvs. enkel majoritet och utan krav på

folkbokföring.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkande

14, 2003/04:Bo258 (m) yrkande 7, 2003/04:Bo282 (m) i denna del och

2003/04:Bo236 (fp) yrkande 5 samt bifaller delvis motionerna 2003/04:Bo297

(kd) yrkande 24 och 2003/04:Bo263 (c) yrkande 21.

18. Ombildning till bostadsrätt - majoritetsreglerna, punkt 15 (kd,

c)

av Göran Hägglund (kd) och Rigmor Stenmark (c).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 15 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo263 yrkande

21 och 2003/04:Bo297 yrkande 24 och bifaller delvis motionerna 2003/04:Bo236

yrkande 5, 2003/04:Bo257 yrkande 14, 2003/04:Bo258 yrkande 7 och 2003/04:Bo282

i denna del.

Ställningstagande

Utgångspunkten för den bostadspolitik vi vill skall föras är att människor

själva skall kunna välja den bostad de önskar. Bostadsmarknaden skall

styras av människors efterfrågan och fria val, inte av regleringar och

politiska eller administrativa beslut. Bostadspolitiken skall ge

förutsättningar för bevarande och utveckling av olika upplåtelseformer som kan

tillgodose olika individers önskemål i olika skeden av livet. En viktig

målsättning är att boende i flerfamiljshus skall ges möjlighet att äga

och förvalta de hus de bebor. Starka bostadssociala skäl talar särskilt

för att ombildningar bör komma till stånd i ensidigt sammansatta förortsområden

som ofta utgjorde en del av det s.k. miljonprogrammet och domineras av

allmännyttiga hyresrätter. På sikt kan en sådan förändring motverka

segregation och utanförskap.

Socialdemokraterna, Miljöpartiet och Vänsterpartiet har valt att försvåra

alla hyresgästers möjligheter att ta över sina hus. I stället för anslutning

från mer än hälften av hyresgästerna, krävs det numera två tredjedels

majoritet för att en förening skall kunna göra intresseanmälan och för

att den skall få förvärva en fastighet för att bilda antingen bostadsrätt

eller kooperativ hyresrätt. Syftet med denna skärpning är att försvåra

för människor som vill äga och förvalta sin bostad. Vi har konsekvent

hävdat att det utökade majoritetskravet är omotiverat och att det skall

vara tillräckligt om mer än hälften av hyresgästerna är för ombildningen.

Kraven på kvalificerad majoritet måste snarast ersättas av krav på enkel

majoritet.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo297 (kd) yrkande

24 och 2003/04:Bo263 (c) yrkande 21 samt bifaller delvis motionerna,

2003/04:Bo257 (m) yrkande 14, 2003/04:Bo258 (m) yrkande 7, 2003/04:Bo282

(m) i denna del och 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 5.

19. Ombildning till bostadsrätt - förbudet mot dubbelupplåtelse, punkt 16

(m, kd)

av Göran Hägglund (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Margareta Pålsson

(m) och Peter Danielsson (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 16 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo257 yrkande

13 och 2003/04:Bo282 i denna del.

Ställningstagande

Enligt vår mening behövs flera åtgärder som underlättar ombildning av

hyresrätter till bostadsrätter. Sådan ombildning är av särskild betydelse

i områden med en ensidigt social sammansättning, vilka områden ofta är

dominerade av kommunalt ägda hyreshus. Fler bostadsrätter i dessa områden

kan öka intresset för inflyttning liksom det kan öka intresset bland dem

som redan bor där både för området och för de hus de bebor.

Priset för en ombildning är starkt beroende av andelen hyresgäster som

vill medverka. Förbudet mot dubbelupplåtelse bör upphävas så att det blir

möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till ett kommunalt

bostadsbolag oavsett ett pågående hyresförhållande. Detta skulle innebära

att det kommunala bolaget kan ligga kvar med kapital när fastigheten

ombildas. Ombildning skulle på detta sätt kunna bli möjlig också i de fall

där det i dagsläget inte finns ett tillräckligt antal hushåll med en

ekonomi som tillåter dem att delta i ombildningen. De hushåll som förblir

hyresgäster kan tillförsäkras rätten att senare förvärva bostadsrätten.

I de fall ett hyresförhållande upphör kan bostadsrätten försäljas på

marknaden med inkomster för det kommunala bostadsbolaget. Naturligtvis kan

bolaget i stället välja att på nytt hyra ut lägenheten. Hur bolaget skall

handskas med de lägenheter som efter hand blir lediga är en fråga vilken,

i enlighet med den grundlagsfästa principen om den kommunala självstyrelsen,

får avgöras av respektive kommun med hänsyn till de lokala förhållandena.

Kommunen kan t.ex. använda dessa lägenheter för integrationsändamål eller

för att tillgodose akuta bostadsbehov.

Hyresgästerna i de lägenheter som efter en ombildning innehas av det

kommunala bostadsbolaget skulle fortsättningsvis ha samma hyresvärd som

tidigare. Detta ger kontinuitet åt hyresförhållandet, vilket av många

hyresgäster upplevs som tryggt. Hyresgästerna bör dessutom i lag tillförsäkras

samma rättigheter som andra hyresgäster, t.ex. vad gäller byte av lägenhet.

Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med m-motionen i allt

väsentligt likalydande motionsförslag. På förslag av ett enhälligt

bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna (bet. 1993/94:BoU21, rskr.

1993/94:373) att det förslag som förts fram i motionen borde ingå i

regeringens fortsatta överväganden beträffande de närbesläktade förslag

som förts fram i en departementspromemoria om bostadsrättsoptioner m.m.

(Ds 1993:54). Regeringen valde att inte efterkomma tillkännagivandet.

Enligt vår mening bör regeringen nu åter ges i uppdrag att se över

bestämmelserna i bostadsrättslagen och hyreslagen i syfte att ändra förbudet

mot dubbelupplåtelse så att det i en ombildningssituation blir möjligt

att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till ett kommunalt bostadsbolag,

eller eventuellt också till kommunen direkt, oaktat att lägenheten är

uthyrd. Vi anser alltså att riksdagen bör ställa sig bakom vårt förslag

till förändring av bostadsrättslagens bestämmelser.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkande

13 och 2003/04:Bo282 (m) i denna del.

20. Ägarlägenheter - införandet av en ny ägarform, punkt 18 (m, fp, kd,

c)

av Göran Hägglund (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström

(fp), Margareta Pålsson (m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c) och

Peter Danielsson (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 18 borde ha följande

lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i

reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo236 yrkande

6, 2003/04:Bo254 yrkande 1, 2003/04:Bo257 yrkande 3, 2003/04:Bo282 i denna

del och 2003/04:Bo297 yrkande 26.

Ställningstagande

Att äga sin bostad innebär för många människor en social trygghet som

inte kan mätas i pengar. Att veta att bostaden är ens egen och att staten

har en lagstiftning som backar upp ägandet är en trygghet för många som

bor i eget hus, s.k. egnahemsboende. Med nuvarande svensk lagstiftning är

det inte möjligt för människor som av olika skäl föredrar att bo i lägenhet

att äga sin bostad. En hyresrätt, låt vara med fullt besittningsskydd,

eller en bostadsrätt motsvarar inte kraven för dem som ser ett värde i

ägandet. Ägarlägenheter förutsätter tredimensionell fastighetsbildning.

I och med riksdagens beslut att införa sådan fastighetsbildning har ett

första steg tagits mot den nya formen för bostadsägande. De flesta länderna

i vår närhet har lagstiftning som tillåter ägarlägenheter, däribland

Danmark, Norge, Tyskland, Nederländerna och Belgien. Där är det en uppskattad

boendeform, som fyller behov på ett sätt som hyresrätt och bostadsrätt

inte kan göra. Ju fler ägarformer som tillåts, desto fler medborgare kan

få bo så som de själva helst önskar med hänsyn till just deras preferenser

och krav. Olika alternativ har sina fördelar och brister.

Det är bara varje familj eller individ som själv kan avgöra vilken form

som passar bäst för just dem. Hyresrätten erbjuder hög service, men litet

eget inflytande över boendet. Bostadsrätten erbjuder mer personligt

deltagande, men har sina givna nackdelar jämfört med en ägarlägenhet eftersom

det saknas lagfart och inteckningsrätt för de enskilda bostadsrättslägenheterna.

Många bostadsrättsföreningar hamnade i ekonomiska problem när realräntechocken

kom kring år 1990. Med ägarlägenheter blir ansvaret personligt och risken

överblickbar. Syftet med innehav av en ägarlägenhet är att den skall kunna

lagfaras och intecknas på i princip samma sätt som ett småhus.

På det sättet skapas större trygghet för finansieringen, bl.a. eftersom

innehavaren av en ägarlägenhet inte risker att få betala någon del av de

(av föreningens) skulder som är att hänföra till grannarnas lägenheter.

Ägarlägenheter tillgodoser också bättre en bostadsköpares intresse att

med eget arbete färdigställa en lägenhet och på så sätt minska

anskaffningskostnaden. Med ägarlägenheter kan byggandet komma i gång relativt

snabbt i de områden där fler bostäder efterfrågas, särskilt i tillväxtregionerna

med den bostadsbrist och de bostadsköer på över 20 år som förekommer.

Möjligheterna att ovanpå affärs- och kontorsbyggnader bygga ägarlägenheter

ger fler bostäder. En positiv sidoeffekt av detta blir mer levande och

trygga stadskärnor, eftersom fler bereds möjlighet att bo centralt. Ett

mycket viktigt principiellt skäl för ägarlägenheter är att individerna i

ett fritt samhälle skall ha möjlighet att välja också en ägarform för

sitt boende. En blandning av upplåtelseformer inom boendet skulle kunna

gynna den sociala utvecklingen inom flertalet bostadsområden. Ägarlägenheter

skulle kunna införas som komplement, vilket är särskilt viktigt i socialt

utsatta områden. Sådana lägenheter kan vara en mer attraktiv form för

ägande än bostadsrätten. Regeringens saktfärdighet får inte längre göra

det omöjligt för människor att äga sin lägenhet. Vi anser därför att

regeringen med det snaraste bör återkomma till riksdagen med förslag om

att tillåta ägarlägenheter och att anpassa fastighetsbildningslagens

bestämmelser till den nya formen för boende.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad

vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkande

3, 2003/04:Bo282 (m) i denna del, 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 6, 2003/04:Bo254

(fp) yrkande 1 och 2003/04:Bo297 (kd) yrkande 26.

Särskilda yttranden

1. Systemet för hyressättning - den allmänna lagregleringen, punkt 1

(c)

Rigmor Stenmark (c) anför:

Jag vill särskilt uppmärksamma nödvändigheten av att det vid reformeringen

av hyressättningssystemet tillskapas möjligheter och utrymme för individuell

hyressättning. Den enskilde hyresgästen måste kunna påverka boendekostnaden

beroende på val av utrustning, nivå på underhåll och förbrukning av värme

och vatten m.m. Jag har förhoppningar om att Hyressättningsutredningen på

ett grundligt sätt tar sig an denna frågeställning. Det förtjänar att

uppmärksamma att frågorna om individuell debitering av värme och vatten

är viktig också ur ett miljöperspektiv.

2. Hyressättning för studentbostäder, punkt 3 (m, fp, c)

Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström (fp), Margareta Pålsson

(m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c) och Peter Danielsson (m)

anför:

Vi vill klargöra att vi anser att de kommunala bostadsföretagen bör förlora

sin unika, hyresledande roll. På så sätt skulle även studentbostadsföretagen,

såsom en hyresvärd bland andra, bli hyresledande. Intill dess vi kan

genomföra denna förändring av hyressättningssystemet anser vi att det

inte bör ske en utvidgning av den krets bostadsföretag som skall vara

hyresledande. Det är mot denna bakgrund vi anser att det inte finns skäl

att frångå bedömningen om att endast de kommunala bostadsföretagen skall

vara hyresledande.

3. Andrahandsuthyrning - rätt till förstahandsavtal m.m., punkterna 7, 8,

9 och 10 (m, fp)

Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström (fp), Margareta Pålsson

(m), Lars Tysklind (fp) och Peter Danielsson (m) anför:

De problem som är förknippade med andrahandshyresmarknaden har naturligtvis

sin grund i att det råder en brist på bostäder. Lösningen står att finna

i att nybyggnationen ökar. För att detta skall kunna ske måste det skapas

goda ekonomiska förutsättningar på bostadsmarknaden. Vi vill erinra om

våra förslag med denna inriktning, bl.a. våra motioner som gäller

hyressättningssystemet. Vi anser också att införandet av ägarlägenheter skulle

leda till ökat bostadsbyggande med minskat tryck på efterfrågan av bostäder

i våra storstäder som följd.

Förutsättningarna för nybyggande liksom annan näringsverksamhet beror,

vilket vi anser uppenbart, även på den allmänna politik som förs, bl.a.

hur skattesystemet utformas. I dessa frågor hänvisar vi till våra respektive

partimotioner.

4. Kooperativ hyresrätt - kommunalt inflytande över allmännyttiga

föreningar,

punkt 14 (m)

Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Margareta Pålsson (m) och Peter Danielsson

(m) anför:

Det kan finnas skäl att avvakta den vidare beredningen i Regeringskansliet

av olika frågor som avser den kooperativa hyresrätten innan riksdagen

debatterar och i sak avgör de i motionen väckta frågorna. Förhoppningsvis

kommer remisskritiken av betänkandet Om allmännyttan säljs att innebära

att förslagen läggs till handlingarna utan vidare åtgärder. Det skulle

effektivt stävja vidare tankar på att den kooperativa hyresrätten skulle

utvecklas till en ny form av kommunala bostadsföretag genom att kommunerna

ges inflytande i föreningarna och kanske också uppmuntras att satsa av

kommuninvånarnas pengar i dessa företag. Vi befarar att regeringen har

ett starkt intresse av att koppla dessa föreningar till kommunerna och

öppna dem för politisk styrning på hyresgästernas/de boendes bekostnad.

Vi vill redan nu förutskicka att vi anser att de kooperativa föreningarna

skall skötas av dem som har lägenheter i respektive förenings hus. Vi

vill också avisera att vi kommer att motarbeta att kommunerna ekonomiskt

stöder de kooperativa föreningarna, oavsett om det sker genom subventionerade

köpeskillingar eller direkta ekonomiska insatser.

5. Ombildning till bostadsrätt - förbudet mot dubbelupplåtelse, punkt 16

(fp)

Nina Lundström (fp) och Lars Tysklind (fp) anför:

Vi håller med motionärerna om att hyresgäster i ett kommunägt bostadshus

vid en bostadsrättsombildning som berör huset bör kunna bo kvar med

hyresrätt och ha kvar det kommunala bostadsföretaget som hyresvärd om de av

en eller annan anledning inte vill förvärva bostadsrätten till den lägenhet

de förhyr. Vi tror emellertid inte att den bästa ordningen för att åstadkomma

detta är att ta bort förbudet mot dubbelupplåtelse. Den av motionärerna

föreslagna lagändringen skulle kunna leda till osäkerhet vad gäller

besittningsskyddet m.m., vilket skulle kunna leda till rättsförluster för

hyresgästerna.

Vi önskar införa ägarlägenheter som en form för bostadsägande. Vi anser

att regelsystemet skall ge utrymme för att man vid en ombildning till

bostadsrätt skall kunna avstycka en eller flera lägenheter till egna

fastigheter, om lägenheterna inte skall omfattas av ombildningen. Äganderätten

till dessa ägarlägenheter kan då innehas av det kommunala bostadsbolaget,

och hyresgästerna i dessa lägenheter kan fortsätta att genom förstahandskontrakt

inneha nyttjanderätten till sin bostad.

Bilaga

Förteckning över behandlade förslag

Motioner från allmänna motionstiden hösten 2003

2003/04:L282 av Inger Segelström (s):

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att ett pantregister snarast införs.

2003/04:L351 av Martin Andreasson m.fl. (fp):

7. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om hyresgästers rättigheter som konsumenter.

2003/04:Bo231 av Sten Lundström m.fl. (v):

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att andrahandshyresgästen skall kunna träda i förstahandshyresgästens

ställe om dennes hyresrätt av något skäl upphör.

3. Riksdagen begär att regeringen återkommer med förslag som innebär att

en granskning av andrahandshyran ingår som en del vid själva beslutet om

tillstånd för att hyra ut.

4. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att hyreslagen bör utformas så att om en förstahandshyresgäst

tar ut överhyra rubriceras detta som ocker och bör vara skäl för förlust

av hyreskontraktet.

7. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att begreppet blockuthyrare bör ges en tydligare innebörd så

att lagstiftningen omfattar alla som hyr ut lägenheter i andra hand.

2003/04:Bo236 av Nina Lundström m.fl. (fp):

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om reformerat hyressättningssystem.

3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om försöksverksamhet avseende hyressättningssystemet.

5. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om enkel majoritet vid ombildande av hyresrätt till bostadsrätt.

6.

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs

om ägarlägenheter.

2003/04:Bo240 av Sinikka Bohlin (s):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs

om förbättrat besittningsskydd för hyresgäster i en- eller tvåfamiljshus.

2003/04:Bo248 av Göran Hägglund m.fl. (kd):

1. Riksdagen beslutar om ändring i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om

allmännyttiga bostadsföretag i enlighet med den lydelse som framgår av motionen.

2. Riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. 55 § jordabalken i enlighet

med den lydelse som framgår av motionen.

3. Riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. 55 d § jordabalken i enlighet

med den lydelse som framgår av motionen.

2003/04:Bo252 av Ulla Hoffmann m.fl. (v):

5. Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av 46

§ hyreslagen i enlighet med vad i motionen anförs.

8. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om reglerna för besittningsskydd för innehavare av andrahandskontrakt.

2003/04:Bo253 av Lars Leijonborg m.fl. (fp):

4. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om vikten av att starta försöksverksamhet inom hyressättningssystemet.

2003/04:Bo254 av Nina Lundström m.fl. (fp):

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om tredimensionell fastighetsbildning.

2003/04:Bo257 av Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m):

3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att avskaffa begränsningar för tredimensionell fastighetsbildning.

7. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att införa ett rättvist hyressättningssystem.

13. Riksdagen beslutar att bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse

slopas för kommunala bostadsbolag.

14. Riksdagen beslutar att återinföra kravet på enkel majoritet för

ombildning till bostadsrätt i enlighet med vad som anförs i motionen.

18. Riksdagen beslutar att avskaffa allmännyttans hyresnormerande ställning.

21. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att bryta hyresförhandlingsmonopolet.

2003/04:Bo258 av Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m):

4. Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till lagstiftning

för att ersätta lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastigheter i enlighet

med vad som anförs i motionen.

7. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om ombildning av hyresrätter till bostadsrätter.

2003/04:Bo261 av Dan Kihlström m.fl. (kd):

5. Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av

lagstiftningen kring vräkningsförfarande.

2003/04:Bo263 av Rigmor Stenmark m.fl. (c):

3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att skapa utrymme för individuell hyressättning.

4. Riksdagen beslutar att slopa allmännyttans hyresledande roll och göra

de privata fastighetsföretagen och deras organisation till en reell och

fullvärdig förhandlingspart i det kollektiva förhandlingssystemet.

5. Riksdagen beslutar att undanta nyproducerade lägenheter från

bruksvärdessystemet.

21. Riksdagen begär att regeringen återkommer med lagförslag för att

underlätta ombildning av hyresrätter till bostadsrätter.

2003/04:Bo267 av Mikael Damberg (s):

Riksdagen beslutar om ändring i bostadsförvaltningslagen enligt vad i

motionen anförs.

2003/04:Bo273 av Tomas Högström (m):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs

om ändring av hyreslagen.

2003/04:Bo282 av Anna Lilliehöök (m):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs

om att bostäder i flerfamiljshus skall kunna ägas som separat fastighet

och om förenklade regler för att bilda bostadsrättsförening.

2003/04:Bo293 av Kerstin Engle m.fl. (s):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs

om att öka kommunernas aktiva deltagande i allmännyttiga kooperativa

hyresrättsföreningar.

2003/04:Bo297 av Göran Hägglund m.fl. (kd):

18. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om införandet av en friare hyressättning i nyproducerade lägenheter.

19. Riksdagen begär att regeringen ger Hyressättningsutredningen i

tilläggsuppdrag att utreda förutsättningarna för ett upphävande av allmännyttans

hyresledande ställning.

20. Riksdagen begär att regeringen ger Hyressättningsutredningen i

tilläggsuppdrag att utreda förutsättningarna för ett större individuellt

inslag i hyresförhandlingslagens bestämmelser.

24. Riksdagen beslutar om ändring i bostadsrättslagen så att ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt är giltig om mer än hälften av de boende

gått med på ombildningsbeslutet.

26. Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag om införande av

ägarlägenheter.