Bet. 2004/05:BOU2

Bostadsutskottets betänkande

2004/05:BOU2

Hyresrätt och bostadsrätt, m.m.

Sammanfattning

I detta betänkande behandlar bostadsutskottet riksdagsledamöternas

förslag från den allmänna motionstiden 2004 rörande hyresrätt, bostadsrätt

och kooperativ hyresrätt. I betänkandet behandlas även ett förslag i en

följdmotion från föregående riksmöte.

Utskottet avstyrker samtliga motionsyrkanden.

Till betänkandet har fogats 16 reservationer och 4 särskilda yttranden.

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

1. Andrahandsuthyrning - rätt till förstahandsavtal

Riksdagen avslår motionerna 2004/05:Bo225 yrkande 2 och 2004/05:Bo265

i denna del.

Reservation 1 (v, mp)

2. Andrahandsuthyrning - överhyra

Riksdagen avslår motionerna 2004/05:Bo225 yrkandena 3 och 4 samt

2004/05:Bo265 i denna del.

Reservation 2 (v)

3. Andrahandsuthyrning - besittningsskydd

Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo277 yrkande 8.

Reservation 3 (v)

4. Andrahandsuthyrning - blockuthyrning

Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo225 yrkande 7.

Reservation 4 (v)

5. Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande

Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo3 yrkande 2 och 2004/05:Bo303

yrkandena 5 och 6.

Reservation 5 (m) - motiveringen

Reservation 6 (kd, c)

Reservation 7 (v, mp)

6. Hyra under uppsägningstid

Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo280.

7. Bostadsförvaltningslagen m.m.

Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo302 yrkande 4.

Reservation 8 (m)

8. Det kollektiva förhandlingssystemet

Riksdagen avslår motionerna 2004/05:L336 yrkande 5, 2004/05:Bo235

yrkande 10, 2004/05:Bo301 yrkande 22 och 2004/05:Bo306 yrkande 19.

Reservation 9 (m)

Reservation 10 (kd, c)

Reservation 11 (fp)

9. Kooperativ hyresrätt - uppräkning av medlemsinsatser vid

återbetalning

Riksdagen avslår motionerna 2004/05:Bo235 yrkande 20 och 2004/05:Bo248

yrkande 2.

Reservation 12 (m, c)

10. Ombildning till bostadsrätt - majoritetsreglerna

Riksdagen avslår motionerna 2004/05:Bo301 yrkande 14, 2004/05:Bo302

yrkandena 7 och 8, 2004/05:Bo306 yrkande 23 och 2004/05:Bo309 yrkande

2.

Reservation 13 (m, fp, kd, c)

11. Ombildning till bostadsrätt - förbudet mot dubbelupplåtelse

Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo301 yrkande 13.

Reservation 14 (m, kd, c)

12. Bostadsrätt - underrättelse till socialnämnd vid förverkande

Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo302 yrkande 10.

Reservation 15 (m, fp, kd)

13. Hyran vid andrahandsupplåtelse av bostadsrätt

Riksdagen avslår motionerna 2004/05:Bo238 och 2004/05:Bo309 yrkande 5.

Reservation 16 (m, fp)

14. Obligatorisk hemförsäkring

Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo217.

Stockholm den 9 december 2004

På bostadsutskottets vägnar

Ragnwi Marcelind

Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Ragnwi Marcelind (kd),

Owe Hellberg (v), Lilian Virgin (s), Marietta de Pourbaix-Lundin (m),

Nina Lundström (fp), Siw Wittgren-Ahl (s), Maria Öberg (s), Mariam

Osman Sherifay (s), Peter Danielsson (m), Gunnar Sandberg (s), Lars

Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c), Ewa Thalén Finné (m), Sten Lundström

(v), Helena Hillar Rosenqvist (mp), Matilda Ernkrans (s) och Tomas

Agenberg (s).

Redogörelse för ärendet

Ärendet och dess beredning

I detta betänkande behandlar utskottet motionsförslag som väckts under

den allmänna motionstiden 2004 (fristående motioner) och som gäller

lagstiftningen om hyra, framför allt utformningen av bestämmelserna i

hyreslagen (12 kap. jordabalken). Frågor om hyressättning kommer dock

utskottet att behandla under våren i ett betänkande om bostadsförsörjning,

omfattande frågor om bl.a. bostadsanvisning, rätt till förhyrning,

svarta lägenhetsaffärer samt ägarlägenheter som ny upplåtelseform. I

det föreliggande betänkandet behandlas vidare frågor som gäller bostadsrätt

och ombildning till bostadsrätt samt kooperativ hyresrätt.

Utskottet har den 18 november 2004 hållit en offentlig utfrågning med

temat vilka verkningar de genomförda bostadsrättsombildningarna har

haft. Program för denna utfrågning har tagits in i detta betänkande som

bilaga 2. I programmet anges de som ombetts att delta i utfrågningen.

En utskrift av den stenografiska uppteckning som gjordes vid tillfället

har tagits in som bilaga 3.

Utskottets överväganden

Hyresrätt

Andrahandsuthyrning

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om andrahandsuthyrning avseende

rätt till förstahandsuthyrning, jämför reservation 1 (v, mp) och särskilt

yttrande 1 (m, fp, kd, c),

överhyra, jämför reservation 2 (v) och särskilt yttrande 1 (m, fp, kd,

c),

besittningsskydd, jämför reservation 3 (v) och särskilt yttrande 1 (m,

fp, kd, c) samt

blockuthyrning, jämför reservation 4 (v) och särskilt yttrande 1 (m, fp,

kd, c).

Rätt till förstahandsavtal

I motion 2004/05:Bo265 (s) i denna del föreslås att andrahandsboendes

rättigheter skall stärkas vad gäller övertagandet av besittningsskyddet

till den lägenhet som hyrts i andra hand (förslag om tillkännagivande

avseende en översyn).

Enligt förslaget i motion 2004/05:Bo225 (v) yrkande 2 skall en

andrahandshyresgäst kunna träda i förstahandshyresgästens ställe om dennes

hyresrätt upphör. I motionen påpekas att ingen andrahandshyresgäst kan

göra något för att bo kvar, oavsett vad som ligger bakom att förstahandsavtalet

upphör eller vilka andrahandshyresgästens omständigheter är, såsom

avtalets längd m.m. (förslag om tillkännagivande).

Såsom framgår av motionerna kan andrahandshyresgästen inte hävda någon

rätt till nyttjande av lägenheten om förstahandshyresgästen säger upp

sitt hyresavtal eller dennes avtal upphör av annan anledning.

Regeringen har i den ungdomspolitiska propositionen (prop. 2004/05:2)

uttalat sin avsikt att tillsätta en utredare som skall se över villkoren

för uthyrning av bostad i andra hand. Detta görs mot bakgrund av att

många ungdomar särskilt i storstadsregionerna i dag är hänvisade till

ett andrahandsboende.

Motionsförslagen synes närmast gå ut på att åtminstone i vissa situationer

en andrahandshyresgäst på något sätt skulle tilläggas en rätt att mot

hyresvärdens vilja ingå ett förstahandsavtal eller överta hyresrätten.

En sådan ordning kan, i varje fall vid en första anblick, framstå som

skälig. Det kan gälla om t.ex. andrahandsavtalet varat en längre tid.

Utskottet befarar emellertid att en möjlighet att bo till sig ett

förstahandskontrakt skulle komma att utnyttjas också för planerade

överlåtelser av en hyresrätt. En möjlighet att bo till sig ett

förstahandskontrakt

kan också befaras leda till att andrahandskontrakten skulle öka i

attraktivitet, vilket skulle leda till en större marknad för sådana

kontrakt med alla de nackdelar som är förbundna med detta. Mot denna

bakgrund är utskottet inte berett att föreslå riksdagen att den i motionerna

åsyftade ordningen skall bli föremål för utredningsinsatser. Motionerna

avstyrks.

Överhyra

I motion 2004/05:Bo265 (s) i denna del föreslås att andrahandsboendes

rättigheter skall stärkas bl.a. vad gäller oskäliga hyror (förslag om

tillkännagivande avseende en översyn). Förslaget omfattar också att

Konsumentverket skall ges i uppdrag att informera och ge ut råd om vad

som gäller när man hyr ut i andra hand (förslag om tillkännagivande).

Förslaget

i motion 2004/05:Bo225 (v) yrkande 3 avser att det vid beslut om

andrahandsupplåtelse skall göras en granskning av hyran. Enligt förslaget

skall en hyresvärds medgivande respektive hyresnämndens tillstånd

förutsätta att överhyra inte tas ut (förslag om tillkännagivande). Enligt

samma motion - yrkande 4 - skall en förstahandshyresgästs uttag av

överhyra rubriceras som ocker, vilket skall utgöra grund för att dennes

hyresavtal upphör (förslag om tillkännagivande).

Hyreslagen ger särskilda möjligheter för en andrahandshyresgäst att

återkräva överhyra (55 d § hyreslagen). Sådana möjligheter finns inte

för en förstahandshyresgäst. Enligt vanliga regler kan hyresnämnden

fastställa skälig hyra för framtiden. Uttag av överhyra utgör enligt

gällande rätt inte tillräckligt skäl för att en förstahandshyresgästs

besittningsskydd skall brytas.

Som utskottet redan redogjort för har regeringen i den ungdomspolitiska

propositionen (prop. 2004/05:2) uttalat sin avsikt att tillsätta en

utredare som skall se över villkoren för uthyrning av bostad i andra

hand. Detta har gjorts mot bakgrund av att många ungdomar särskilt i

storstadsregionerna i dag är hänvisade till ett andrahandsboende.

Utskottet anser att riksdagen inte nu i sak bör ta ställning till de

frågor som väckts i motionerna. I stället bör sådana ställningstaganden

göras först sedan den aviserade utredningen slutfört sitt arbete.

Motionerna bör därför avslås.

Besittningsskydd

I motion 2004/05:Bo277 (v) yrkande 8 (partimotion) föreslås ett förstärkt

besittningsskydd vid andrahandsuthyrning med sociala/kommunala kontrakt

(sekundära bostadsmarknaden) med syfte att hyresgästen i vart fall inte

skall ha orimliga hyresvillkor som rör vård och tillsyn (integritetsskydd

m.m.) men frågan gäller också om särskilda villkor för förhyrning över

huvud taget skall kunna ställas. Vidare omfattar förslaget att hyresgästen

skall ges möjligheter att få ett förstahandsboende, antingen att

andrahandskontraktet omformas till ett förstahandskontrakt eller, om

hyresgästen själv vill, denne garanteras en annan bostad med förstahandskontrakt

(förslag om tillkännagivande).

Kommunen har rätt att utan hyresvärdens medgivande eller hyresnämndens

tillstånd i andra hand upplåta en lägenhet den hyr (39 § andra stycket

hyreslagen). En andrahandshyresgäst har inte något besittningsskydd, om

hyresförhållandet upphör innan det varat två år i följd (45 § första

stycket 1 hyreslagen). Iakttar hyresvärden gällande hyres- och uppsägningstid

dessförinnan är andrahandshyresgästen skyldig att flytta, oavsett

hyresvärdens skäl för uppsägningen.

Vid längre hyresförhållanden kan hyresgästen ha avstått från sitt

besittningsskydd. Har hyresnämnden godkänt ett avstående av besittningsskydd

föreligger inte något skydd vad gäller en uppsägning som grundas på de

omständigheter som föranlett avståendet.

Även om ett andrahandsavtal är förenat med besittningsskydd är det i

allmänhet svagare än när det gäller ett förstahandskontrakt. Det anses

så att säga ligga i sakens natur att andrahandsavtal inte skall gälla

på samma sätt som avtal i första hand. Dessutom faller en andrahandshyresgästs

rätt till lägenheten i och med att förstahandshyresgästens avtal upphör,

t.ex. på grund av att denne säger upp avtalet.

Hyreslagen har för ett par år sedan ändrats så att en hyresgäst som hyr

en bostad i andra hand av en hyresvärd som i sin tur har hyrt den

tillsammans med minst två andra lägenheter för att hyra ut dem i andra

hand (blockhyra) skall ha samma besittningsskydd som en förstahandshyresgäst

(bet. 2001/02:BoU3). Lagändringen berör en del av de hyresgäster som

motionen avser men torde inte innebära en reell förändring av de

förhållanden motionärerna avser. Skälet till detta är bl.a. att

andrahandshyresgästens avstående av sitt besittningsskydd kan göras till

förutsättning för förhyrningen.

Utskottet behandlade ett liknande motionsförslag förra året och återgav

då ett tidigare ställningstagande (bet. 2003/04:BoU3):

Enligt nu gällande regler skyddas andrahandshyresgäster under de två

första åren av hyresförhållandet i sin besittning endast av de regler

som gäller om hyres- och uppsägningstider. Är hyrestiden mycket kort

betyder det att hyresgästen snabbt kan förlora sin lägenhet. Hans

möjligheter att få sina hyresvillkor ändrade påverkas på ett praktiskt

plan av att han kan sägas upp utan att han har några enligt lagen givna

möjligheter att få sitt hyresavtal förlängt. De hyreskontrakt som avses

i motionen utgör vanligen tillsammans med andra åtgärder ett led i

samhällets insatser för att den enskilde skall få det stöd, den vård

eller annan hjälp han behöver. Hur samhällets insatser närmare skall

utformas är och bör naturligtvis vara individuellt betingade. Enligt

socialtjänstlagen skall den verksamhet som bedrivs som socialtjänst i

samtliga fall bygga på respekt för människors självbestämmanderätt och

integritet. Vanligen torde hyresrättsliga överväganden av gängse slag

inte utan vidare kunna appliceras på de hyreskontrakt det är fråga om.

Ibland reagerar en hyresgäst mot de villkor som gäller för hans fortsatta

boende eller mot tillämpningen av dessa. Det har framgått att det ofta

saknas möjligheter för honom att enligt hyreslagen ta strid i frågan.

I övrigt torde hyresgästen i allt väsentligt endast genom Riksdagens

ombudsmäns verksamhet och annan tillsyn över socialtjänsten och annan

myndighetsutövning kunna få till stånd ett ingripande mot sådana uppställda

villkor för ett fortsatt boende som inte är godtagbara.

Kommittén för hemlösa (SOU 2000:14) har behandlat förhållandena på den

sekundära bostadsmarknaden och uttalat att det är väsentligt att kommunerna

tillsammans med berörda bostadsföretag ingår en överenskommelse där

formerna och villkoren för andrahandskontrakt klargörs. Det bedömdes

som oacceptabelt att hyresgäster med andrahandskontrakt hos socialtjänsten

vilka har skött sig klanderfritt, skall nekas förstahandskontrakt och

därmed under obegränsad tid tvingas underkasta sig onormala hyresvillkor.

Kommittén för hemlösa har i sitt slutbetänkande återigen behandlat

kommunernas andrahandsuthyrning (SOU 2001:95) och framhållit bl.a. att

det är väsentligt att öka tryggheten och självständigheten i boendet

för andrahandshyresgästen och därvid påtalat vikten av att långa

kontraktstider tillämpas och att eventuellt vidhängande hyresvillkor inte

strider mot hyreslagen samt lämnat en uppmaning om att förstahandskontrakt

skall tillämpas i större utsträckning. Kommittén anser att det finns

skäl för socialnämnderna att aktivt verka för att andrahandsuthyrningen

reduceras.

Utskottet kan ställa sig bakom de ovan refererade uttalanden som kommittén

gjort. Förhoppningsvis kan de till kommunerna och bostadsföretagen

ställda förslagen leda till förbättringar varigenom motionsförslaget

åtminstone delvis skulle bli tillgodosett. Utskottet är nu inte berett

att föreslå utredningsinsatser om förändringar av hyreslagen i anledning

av motionen. V-motionen avstyrks därför.

Utskottet finner inte anledning att ändra sin inställning. V-motionen

avstyrks således.

Blockuthyrning

Enligt förslaget i motion 2004/05:Bo225 (v) yrkande 7 skall blockuthyrning

föreligga så snart tre eller fler lägenheter hyrs av en och samma

hyresvärd, dvs. oavsett om upplåtelserna sker vid ett och samma tillfälle

eller genom ett eller flera avtal (förslag om tillkännagivande).

En hyresgäst som hyr en bostadslägenhet i andra hand av en hyresvärd

som har hyrt lägenheten genom s.k. blockhyresavtal har numera samma

besittningsskydd som hyresgäster som hyr direkt av fastighetsägaren.

Denna utvidgning av besittningsskyddet tillkom genom en lagändring som

trädde i kraft den 1 april 2002.

I samband med regeringsförslaget till den ovan nämnda lagändringen tog

utskottet ställning till ett motsvarande motionsförslag (bet. 2001/02:BoU3).

Utskottet som avstyrkte motionsförslaget anförde: "Den utvidgning av

besittningsskyddet som regeringen föreslår gäller om upplåtaren har

hyrt lägenheten tillsammans med minst två andra lägenheter för att hyra

ut dem i andra hand. Regeringen har i den nya bestämmelsen anknutit

till vad som menas med ett blockhyresavtal i en annan hyreslagsbestämmelse

som medger att det i blockhyresavtal tas in förbehåll som strider mot

hyreslagens tvingande bestämmelser (1 § sjätte stycket). Enligt utskottets

mening synes detta mest lämpligt."

Utskottet finner inte skäl att nu inta en annan ställning i frågan än

den som redovisats ovan och avstyrker därför motionen.

Förutsättningarna för vräkning

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om ett obligatoriskt samrådsförfarande

inför hot om vräkning, jämför reservationerna 5 - motiv. (m), 6 (kd, c)

och 7 (v, mp) samt särskilt yttrande 2 (fp).

Samrådsförfarande

I motion 2003/04:Bo3 (kd) yrkande 2 lämnas förslag om en översyn med

sikte på att ett samrådsförfarande mellan fastighetsägaren, företrädare

för kommunen (t.ex. socialförvaltningen) och hyresgästen blir obligatoriskt

inför hot om vräkning på grund av störningar och betalningsförseningar

(förslag om tillkännagivande). Kravet på hyresvärden att medverka i ett

samråd skall utformas så att det utgör en förutsättning för att en

vräkning skall få beslutas. I det fall att hyresgästen inte vill medverka

skall ett uteblivet samråd inte hindra vräkning. Samrådet skall syfta

till att hyresgästen skall kunna bo kvar, vilket t.ex. inledningsvis

skall kunna ske efter ett avtal om viss prövotid (förslag om tillkännagivande

avseende en översyn). Förslaget i motion 2004/05:Bo303 (kd) yrkande 6

har i allt väsentligt samma inriktning som den ovannämnda motionen

(förslag om tillkännagivande avseende en översyn).

Förslaget i motion 2004/05:Bo303 (kd) yrkande 5 avser förändringar av

lagstiftningen kring vräkningsförfarandet bl.a. vad gäller kontrakts-

och boendeformer med syfte att bl.a. underlätta kommunens samarbete med

fastighetsägarna för att tillgodose bostadsbehovet hos de grupper av

människor som inte själva klarar att få ett stadigvarande boende (förslag

om tillkännagivande).

Kommittén för hemlösa har i sitt slutbetänkande framfört att ett gemensamt

uppsökande arbete från hyresvärdar och socialtjänst bör bedrivas gentemot

hushåll med hyresskulder. Arbetet skall ske med beaktande av socialtjänstens

uppgifter och ansvar. Kommittén anser att hyresvärdar och socialtjänst

bör sträva efter att utveckla en gemensam strategi för att så långt det

är möjligt förhindra vräkning. Vidare har kommittén föreslagit att vissa

lagändringar skall genomföras. Förslagen innebär att hyreslagens krav

på underrättelse till socialnämnden och rättelseanmaning till hyresgästen

skall utvidgas i förhållande till gällande rätt när det gäller uppsägning

på grund av hyresgästens betalningsförsummelse eller störningar i boendet.

Dessa förslag till lagändring återfinns i beskrivande form i kommitténs

betänkande Att motverka hemlöshet (SOU 2001:95 avsnitt 12.3.3 och 12.3.

4). Förslagen i de delarna bereds inom Justitiedepartementet.

Regeringen har den 21 oktober 2004 beslutat om att tillsätta en särskild

utredare med uppdrag att föreslå insatser för att förhindra vräkning

och hemlöshet bland barnfamiljer (dir. 2004:145). Under 2001 vräktes ca

1 000 barnfamiljer och uppskattningsvis mellan 1 500 och 2 000 barn

påverkades därmed av en vräkning enligt en studie som genomförts i

Socialdepartementet. Utredaren skall analysera och lämna förslag på hur

socialnämnden och andra myndigheter kan förebygga och motverka vräkningar

av barnfamiljer. Utredaren skall också se över hur socialtjänsten bättre

kan stödja och hjälpa de familjer som ändå blir vräkta. Utredaren skall

ta ställning till om det behövs lagändringar och i så fall vilka.

Uppdraget skall redovisas senast den 30 oktober 2005.

Enligt utskottets mening bör riksdagen nu inte i sakligt hänseende ta

ställning till motionsförslagen. Resultatet av de nämnda utrednings-

och beredningsåtgärderna bör i stället avvaktas. Motionerna avstyrks

därför.

Hyra under uppsägningstid

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om hyra under uppsägningstid.

I motion 2004/05:Bo280 (s) lämnas förslag om en översyn av reglerna som

ger hyresvärden möjlighet att kräva bostadshyresgästen på hyra under

tre månaders uppsägningstid. Översynens främsta syfte är att en avflyttande

hyresgäst skall kunna undvika dubbla boendekostnader i fall när hyresvärden

snabbt kan hyra ut lägenheten till en annan hyresgäst (förslag om

tillkännagivande).

Bostadshyresgästen har en ovillkorlig rätt att alltid säga upp sin

hyresrätt med tre månaders uppsägningstid (dvs. till det månadsskifte

som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen; 5 § hyreslagen).

Hyresgästen kan i vissa fall ha en kortare uppsägningstid men tre

månader är den praktiskt vanligast förekommande uppsägningstiden. För

vissa, korta tidsbestämda avtal gäller inte någon uppsägningstid (3 och

4 §§ hyreslagen). Hyresgästens skyldigheter att betala hyra och vårda

lägenheten kvarstår under uppsägningstiden. Det är naturligtvis möjligt

för hyresvärden och hyresgästen att i samband med uppsägningen komma

överens om att en kortare uppsägningstid skall gälla.

Den s.k. tremånadersregeln infördes genom lagstiftning som trädde i

kraft den 1 januari 1975 (prop. 1974:150, bet. CU 1974:36). Normalt

hade dittills ettårsavtal gällt på hyresmarknaden och hyresgästen varit

förhindrad att säga upp till annat än hyrestidens utgång, vilket kunnat

innebära att en hyresgäst som snabbt blivit tvungen att flytta fått

betala dubbla hyror i upp till nästan 15 månader. Enligt den bedömning

som gjordes i propositionen med förslaget till lagändringen framstod i

många fall en sådan betalningsskyldighet som oskäligt betungande.

Självfallet konstaterades det vara olägligt för hyresvärden att hyresgästen

avflyttar under löpande hyresperiod men hyresvärdens möjligheter till

riskfördelning bedömdes vara större än hyresgästens. Avvägningen mellan

hyresvärdens och hyresgästens intressen i enskilda fall av förevarande

art utföll därför till hyresgästens förmån.

Enligt utskottets mening bör motionsförslaget lämpligen behandlas som

en fråga om vilken uppsägningstid som skall gälla. Utskottet finner

inte tillräckliga skäl att föreslå en generell reglering som innebär

att en hyresgäst alltid skulle ha rätt till kortare uppsägningstid än

den hyresgästen tillagts genom tremånadersregeln. Hyresvärden har ett

berättigat intresse att få viss tid på sig att ordna med att skaffa

fram en ny hyresgäst, och viss framförhållning kan rimligen krävas av

en avträdande hyresgäst. Hänsyn måste också tas till den tillträdande

hyresgästens intresse att få tid på sig att avveckla sitt tidigare boende

och ordna med flyttning. Det gäller även i förhållande till en tillträdande

hyresgäst som lämnar en bostadsrättslägenhet eller villa. Tremånadersregeln

framstår enligt utskottets mening som väl avvägd mellan de olika intressen

som kan göra sig gällande. Inte heller finns det tillräckliga skäl att

föreslå att hyresgästen skall slippa hyra under en eller annan månad

för det fall att en hyresvärd på en marknad med stor efterfrågan lätt

skulle kunna skaffa sig en annan hyresgäst. En sådan reglering kan

befaras leda till tillämpningsproblem och gynna bostadssökande som snabbt

kan börja betala hyra för lägenheten. Motionen avstyrks således.

Bostadsförvaltningslagen m.m.

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om förändringar av bostadsförvaltningslagen

m.m., jämför reservation 8 (m).

Förslaget i motion 2004/05:Bo302 (m) yrkande 4 avser att det skall

införas nya regler som ger ordentliga möjligheter till ingripande i de

fall där fastighetsägare visar sig inte fullgöra sina förpliktelser

gentemot hyresgäster och andra. De nya reglerna skall ersätta lagen om

förvärv av hyresfastigheter. Motionärerna pekar på att lagstiftning med

denna inriktning föreslagits av Utredningen om förvärv och förvaltning

av hyreshus (SOU 1994:23) (förslag om tillkännagivande).

Bostadsförvaltningslagen innebär bl.a. att ingripanden kan ske genom

särskild förvaltning (= förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning)

eller inlösen. Vid förvaltningsföreläggande skall fastighetsägaren själv

överlämna förvaltningen till någon annan. Vid tvångsförvaltning skall

hyresnämnden utse förvaltare och fastighetsägaren utestängs från skötseln.

Kan någon lämplig förvaltare inte utses förfaller frågan. Inlösen

förutsätter att tvångsförvaltning prövats och att det visat sig att denna

inte gett avsett resultat.

Vid sin behandling förra året av ett mot m-motionen svarande motionsyrkande

jämte en s-motion om en översyn av bostadsförvaltningslagen uttalade

utskottet följande (bet. 2003/04:BoU3).

Utskottet anser att lagstiftningen bör vara sådan att oseriösa eller på

annat sätt olämpliga förvärvare av hyresfastigheter i möjligaste mån

hindras från att över huvud taget komma in på fastighetsmarknaden och

att i ett sådant system förvärvslagen fortfarande är ett viktigt instrument.

Ju effektivare denna lag är, desto mindre blir behovet att ingripa mot

försumliga hyresvärdar och desto mindre olägenheter uppstår för

hyresgästerna.

Bostadsförvaltningslagen har varit i kraft i drygt 25 år. Under 1990-talets

första hälft blev lagen om förvärv av hyresfastigheter och

bostadsförvaltningslagen föremål för två utredningars överväganden. Den först

verksamma utredningen föreslog att förvärvslagen skulle avskaffas

samtidigt som bostadsförvaltningslagen skulle skärpas (SOU 1994:23). Den

senare utredningen föreslog vissa ändringar av förvärvslagen men inte

någon förändring av bostadsförvaltningslagen. Den föreslog dessutom

vissa ändringar av reglerna om åtgärdsföreläggande (SOU 1996:148). Det

är värt att notera att utredningen vid sina överväganden om

bostadsförvaltningslagen i huvudsak utgått från det faktamaterial som den

tidigare utredningen redovisat. Någon ny undersökning hade således inte

genomförts. Dock hade tillgänglig statistik fogats till det gamla

materialet.

Enligt utskottets mening talar en del omständigheter för att en utredning

på nytt skulle ges i uppdrag att överväga vilka möjligheter som skall

finnas för att ingripa mot försumliga och på annat sätt olämpliga

hyresvärdar. S-motionären har pekat på några frågor som behöver uppmärksammas.

Utskottet är däremot inte berett att föreslå att en utvärdering och

översyn med detta syfte genomförs enbart beträffande bostadsförvaltningslagens

bestämmelser. En sådan utvärdering och översyn bör i stället ske i ett

vidare sammanhang, omfattande också bl.a. förvärvslagens bestämmelser

och reglerna om åtgärdsföreläggande. Utskottet finner inte tillräckliga

skäl att nu lämna riksdagen förslag om att en sådan utredning kommer

till stånd.

Utskottet avstyrker med hänvisning till vad som anförts under föregående

riksdagsår m-motionen.

Det kollektiva förhandlingssystemet

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om att hyresförhandlingslagen bör

avskaffas eller ändras, jämför reservationerna 9 (m), 10 (kd, c) och 11

(fp).

I fyra motioner behandlas frågor av mer grundläggande karaktär som gäller

det kollektiva förhandlingssystemet.

I motion 2004/05:Bo301 (m) yrkande 22 föreslås att hyresförhandlingslagen

skall avskaffas med syfte att förhandlingsmonopolet skall brytas (förslag

om tillkännagivande).

Förslaget i motion 2004/05:L336 (fp) yrkande 5 gäller konsumentskyddet

vid hyra av bostad särskilt vad gäller Hyresgästföreningens monopol att

företräda hyresgästerna, vilket måste brytas så att den enskilde

hyresgästens möjlighet att påverka boendet stärks (förslag om tillkännagivande

avseende en översyn).

Enligt förslaget i motion 2004/05:Bo306 (kd) yrkande 19 bör det genomföras

en utredning av förutsättningarna för ett större individuellt inslag i

hyresförhandlingslagens bestämmelser bl.a. så att det skall bli lättare

att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet för den som så önskar.

Systemet bör också ge större utrymme för att förhandla fram olika

individuella hyreskontrakt för att därigenom utveckla hyresrätten som

produkt. Ett starkt och tydligt grundläggande konsumentskydd skall finnas

(förslag om tillkännagivande avseende en översyn).

Också förslaget i motion 2004/05:Bo235 (c) yrkande 10 (partimotion)

avser ett avskaffande av förhandlingsmonopolet (förslag om riksdagsbeslut).

Det kollektiva förhandlingssystemet såsom det utformats i hyresförhandlingslagen

(1978:304) är en viktig del av den reglering som avser att ta till vara

och stödja de intressen hyresgästerna har. Hyresgästerna ges styrka

genom att de vid de kollektiva förhandlingarna kan uppträda gemensamt

genom en företrädare som har förhandlingsvana och kunskaper om hyresmarknaden.

Systemet är också kostnadsbesparande och bidrar därför i viss utsträckning

till att hålla hyresnivåerna nere. Hyresförhandlingslagen innehåller

dessutom regler som avser att ta till vara de enskilda hyresgästernas

intressen. Bland annat kan hyresgästerna få det kollektiva

förhandlingsresultatet

och förhandlingsersättningens storlek överprövade vid hyresnämnden.

Genom lagen har säkerställts att vissa viktiga frågor kan avgöras också

i strid med hyresvärdens inställning till dem. Det gäller bl.a. om

kollektiva förhandlingar skall föras, vilken organisation som skall

företräda hyresgästerna och hyresgästens rätt att förhandla enskilt.

Från konsumentsynpunkt framstår systemet som lämpligt. Enligt utskottets

mening kan det inte komma i fråga att avskaffa denna lagstiftning.

M-motionen bör därför inte vinna bifall.

Enligt hyresförhandlingslagen har den enskilda hyresgästen sedan en

viss karenstid förflutit rätt att stå utanför det kollektiva

förhandlingssystemet och därmed inte omfattas av de överenskommelser om hyror

och andra hyresvillkor som träffas mellan hyresvärden och

hyresgästorganisationen.

Ett avtal om att hyresgästen inte skall omfattas av systemet får träffas

först sedan hyresförhållandet varat tre månader. Motsvarande begränsning

gäller hyresnämndens möjligheter att fatta beslut i frågan (2 och 3 §§

hyresförhandlingslagen).

Sedan 1997 är det inte längre möjligt att två eller fler hyresgästorganisationer

på grundval av en med hyresvärden avtalad eller hyresnämnden beslutad

förhandlingsordning förhandlar för hyresgästerna i ett visst hus. Frågan

regleras genom ett förbud mot flera samtidiga förhandlingsordningar (4

§ hyresförhandlingslagen). Förbudet hindrar dock inte att en konkurrerande

organisation tar över förhandlingsrätten för hyresgästerna i ett visst

hus (eller för en grupp hus), förutsatt bl.a. att denna organisation

åtnjuter hyresgästernas förtroende och har tillräckliga kvalifikationer

för att sköta ett regelbundet förhandlingsarbete med hyresvärden.

Utskottet kan således konstatera att det inte råder någon monopolsituation

för en viss förhandlande hyresgästorganisation, varken vad gäller

förhandlingsrätten för de enskilda hyresgästerna eller i förhållande till

en annan konkurrerande hyresgästorganisation. Inte heller finns det fog

för den i motionerna framförda kritiken mot den grundläggande ordningen

i övrigt.

Hyressättningsutredningen (SOU 2004:91) har föreslagit förändringar av

bl.a. hyresförhandlingslagen som skall underlätta en mer individualiserad

hyressättning baserad på hyresgästens till- och frånval. Utredningens

förslag bereds inom Justitiedepartementet.

Mot bakgrund av vad som anförts avstyrks även fp-, kd- och c-motionerna

i sin helhet.

Kooperativ hyresrätt

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om att en medlem vid sitt utträde

ur en kooperativ hyresrättsförening skall kunna få tillbaka sina

medlemsinsatser med uppräkning för inflationen, jämför reservation 12 (m,

c).

Uppräkning av medlemsinsatser vid återbetalning

Förslagen i motionerna 2004/05:Bo235 (c) yrkande 20 (partimotion) och

2004/05:Bo248 (c) yrkande 2 avser en lagändring så att vid utträde ur

en förening som upplåter kooperativ hyresrätt medlemmen kan få tillbaka

insatsbeloppet uppräknat med inflationen (förslag om tillkännagivande).

En kooperativ hyresgäst som önskar flytta kan inte sälja den kooperativa

hyresrätten men har rätt att få tillbaka betalade insatser. Enligt 2

kap. 9 § fjärde stycket lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt skall

en avgående medlem inte ha rätt att få tillbaka ett högre belopp än det

han eller hon betalat till föreningen som insatser.

Enligt regeringens mening såsom den kom till uttryck i propositionen

till lagen om kooperativ hyresrätt (prop. 2001/02:62) beror svaret på

frågan om uppräkning av insatser skall tillåtas i grunden på vem man

vill prioritera, de medlemmar som går ur föreningen eller de som stannar

kvar. Förbudet mot uppräkning ger föreningen mer kapital som kan användas

till att t.ex. hålla hyrorna nere eller dela ut vinst.

Uppräkning kan dock göras av insatser vid en ny medlems inträde eller

en ny upplåtelse av hyresrätt. Något tak för uppräkningen finns inte.

Lagen i denna del innebär, enligt regeringens bedömning, inte någon

försvagning av föreningens eget kapital utan har en gynnsam inverkan på

föreningens ekonomi.

Utskottet avstyrkte vid sin beredning av lagen om kooperativ hyresrätt

motioner om indexuppräkning och inflationssäkring vid återbetalning av

insatser och anförde (bet. 2001/02:BoU5):

Såsom regeringen anför är frågan om en uppräkning av insatserna skall

tillåtas vid återbetalning till en avgående medlem ytterst beroende på

den värdering man gör av vem man vill gynna; den avgående medlemmen

eller de som bor kvar med kooperativ hyresrätt. Utskottet anser att

regelsystemet så långt möjligt bör utformas så att det i främsta rummet

ger utrymme för att hålla hyrorna nere. En sådan ordning kommer också

en avgående medlem att ha haft fördel av. Motionsförslagen om att

insatserna skall kunna räknas upp vid en återbetalning till en avgående

medlem bör riksdagen därför avslå.

Utskottet finner inte nu skäl att göra en annan bedömning och avstyrker

därför motionerna.

Ombildning till bostadsrätt

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen avseende ombildning till bostadsrätt

i fråga om

förändringar av kraven på majoritet gällande andel och folkbokföring,

jämför reservation 13 (m, fp, kd, c) och särskilt yttrande 3 (m, fp)

och

förbudet mot dubbelupplåtelse, jämför reservation 14 (m, kd, c) och

särskilt yttrande 4 (fp).

Majoritetsreglerna

I ett flertal motioner lämnas förslag om ett återinförande av kravet på

enkel majoritet för ombildning till bostadsrätt. Det gäller motionerna

2004/05:Bo301 (m) yrkande 14, 2004/05:Bo302 (m) yrkandena 7 och 8,

2004/05:Bo309 (fp) yrkande 2 och 2004/05:Bo306 (kd) yrkande 23. Förslagen

i m- och fp-motionerna omfattar eller innebär att det särskilda nyligen

införda kravet på folkbokföring som gäller för bostadshyresgäster skall

tas bort.

För ombildning till bostadsrätt har tidigare under en period gällt ett

krav på enkel majoritet som innebar att hyresgästerna i mer än hälften

av de uthyrda lägenheterna måste vara för ombildningen (prop. 1991/92:160;

bet. 1991/92:BoU22 och prop. 1998/99:101; bet. 1998/99:BoU10). Något

krav på att bostadshyresgästerna skulle vara folkbokförda på fastigheten

gällde inte då. Det nuvarande kravet på kvalificerad majoritet dvs.

stöd från minst två tredjedelar av hyresgästerna - liksom tidigare kravet

på enkel majoritet - avser förutsättningarna för både att en intresseanmälan

skall få göras, vilket grundlägger föreningens rätt till förköp, och

att föreningen skall kunna besluta att förvärva en fastighet i syfte

att en ombildning skall ske. Hyresgästernas företrädesrätt regleras i

lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till

bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (den s.k. ombildningslagen) och

förutsättningarna för föreningens förvärvsbeslut regleras i bostadsrättslagen

(1991:614).

Regelsystemet kan något mer utvecklat beskrivas på följande sätt. En

ombildning av hyresrätt till bostadsrätt sker genom att hyresgästerna

på en fastighet bildar en bostadsrättsförening som förvärvar fastigheten

och sedan upplåter lägenheterna med bostadsrätt till de hyresgäster som

vill delta i ombildningen. I bostadsrättslagen finns regler om hur en

ombildning till bostadsrätt skall gå till. Ett beslut att förvärva ett

hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en

föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i minst två

tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått

med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen

och, vad gäller bostadshyresgäster, folkbokförda på fastigheten (9 kap.

19 § bostadsrättslagen). Innan ett beslut om förvärv av ett hus får

fattas, skall en ekonomisk plan ha upprättats och hållits tillgänglig

för hyresgästerna (9 kap. 20 § bostadsrättslagen, jfr 3 kap. samma lag).

Ett beslut om förvärv i strid mot lagens bestämmelser är ogiltigt (9

kap. 21 § bostadsrättslagen). Inskrivningsmyndigheten skall beakta

ogiltighetspåföljden när en bostadsrättsförening söker lagfart på sitt

förvärv. En lagfartsansökan skall avslås om det är uppenbart att förvärvet

är ogiltigt (20 kap. 6 § 10 jordabalken).

Vid köp av en hyresfastighet krävs - om kommunen begär prövning av

förvärvet - tillstånd från hyresnämnden, s.k. förvärvstillstånd. (Se

lagen [1975:1132] om förvärv av hyresfastighet m.m. som vanligen benämns

förvärvslagen.) Lagstiftningen om förvärvstillstånd syftar till att

förhindra oseriösa eller på annat sätt olämpliga personer eller företag

att komma in på hyresmarknaden. Förvärvstillstånd fordras dock inte när

en bostadsrättsförening har fattat beslut om förvärvet på det sätt som

bostadsrättslagen föreskriver för ombildning.

För att främja en övergång från hyresrätt till bostadsrätt antogs med

ikraftträdande den 1 juli 1982 ombildningslagen. Samtidigt gjordes en

del ändringar i den gamla bostadsrättslagen. Bland annat infördes kravet

på viss majoritet för att en ombildning skulle få ske. Ombildningslagen

ger hyresgästerna rätt att för ombildning till bostadsrätt förvärva

huset de bor i före andra köpare. En förutsättning för att hyresgästerna

skall få en starkare ställning än andra spekulanter på fastigheten är

att de har bildat en bostadsrättsförening och att föreningen har gjort

en s.k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i

fastighetsregistrets inskrivningsdel. En intresseanmälan kan göras om

hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna

skriftligen har förklarat sig intresserade av ombildning. Också enligt

ombildningslagen gäller ett krav på folkbokföring för bostadshyresgäster.

Så länge en intresseanmälan gäller får en fastighetsägare normalt inte

överlåta fastigheten, om inte föreningen först har erbjudits att förvärva

fastigheten.

I förarbetena till de ombildningsregler som infördes år 1982 har

framhållits att en ombildning till bostadsrätt bör ske på de boendes villkor

samt att det är de boendes intressen, önskemål och synpunkter som bör

tillgodoses när det är fråga om en övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Bakgrunden till regleringen var att det enligt bostadsrättslagens

tidigare bestämmelser var möjligt att bilda en bostadsrättsförening med

syfte att ombilda en hyresfastighet utan att vare sig styrelseledamöterna

eller övriga medlemmar var bosatta i fastigheten samt att en ombildning

kunde genomföras helt utan insyn av de boende (prop. 1981/82:169, bet.

CU 1981/82:41).

I underlaget för majoritetsberäkningen ingår även hyresgäster som inte

bor i huset. Om en lägenhet inte är uthyrd skall den däremot inte räknas

in. Inte endast bostadslägenheter utan även lokaler skall ingå i

beräkningsunderlaget. Det är bara hyresgäster som hyr direkt av värden som

skall räknas med, vilket utesluter eventuella andrahandshyresgäster i

huset.

Ombildningslagen gäller sedan den 1 april 2002 även för ombildning till

kooperativ hyresrätt. Samma krav som gäller för ombildning till bostadsrätt

gäller för ombildning till kooperativ hyresrätt.

En hyresgäst som inte vill delta i en ombildning till bostadsrätt har

rätt att bo kvar i lägenheten som hyresgäst och får då bostadsrättsföreningen

som hyresvärd (7 kap. 11 och 13 §§ jordabalken). Föreningen får inte

upplåta bostadsrätt till lägenheten så länge hyresförhållandet består.

Enligt hyreslagen har hyresgästen samma besittningsskydd och bytesrätt

som tidigare. Bostadsrättsföreningen har samma skyldigheter som andra

hyresvärdar.

De regler som innebär ett krav på två tredjedels majoritet för ombildning

till bostadsrätt har motiverats av att ju fler som deltar i en ombildning,

desto större är möjligheten att övergången till bostadsrätt blir lyckad.

Det gäller bl.a. att föreningen skall vila på en ekonomiskt god grund.

Det är också fråga om att under föreningens fortsatta bestånd garantera

att verksamheten inte äventyras och att boendeformen blir framgångsrik.

Vidare har anförts bl.a. att boendet är av en så stor betydelse att

det därför inte är rimligt att en ombildning skall få genomföras om ett

större antal hyresgäster, kanske uppemot hälften, motsätter sig denna.

Många gånger har dessa hyresgäster valt att bo i huset just därför att

de önskar att en professionell hyresvärd ansvarar för fastighetsförvaltningen.

Det är alltså också ur denna synvinkel fråga om intressen av

boendedemokratisk natur (prop. 1998/99:101, bet. 1998/99:BoU10).

Genom en lagändring med ikraftträdande den 1 april 2003 ställs som redan

framgått krav på att de bostadshyresgäster som är för en ombildning

måste vara folkbokförda på fastigheten för att få räknas med (prop.

2002/03:12; bet. 2002/03:BoU2). Utskottet har i samband med att

folkbokföringskravet infördes instämt (i nämnda bet.) i regeringens mening

att det är mycket angeläget att så långt möjligt säkerställa att

ombildningar till bostadsrätt faktiskt sker på de boendes villkor och att

de i huset boende hyresgästerna inte förbigås vid ombildningen. Det har

bedömts att det finns vissa risker att försök kommer att göras för att

kringgå ett krav på folkbokföring. Regeringen har i detta sammanhang

pekat på folkbokföringens betydelse i andra sammanhang och brottsbalkens

bestämmelse om osant intygande, vilka faktorer kommer att motverka ett

kringgående. Ett krav på folkbokföring försvårar i vissa situationer

möjligheterna till ombildning. I likhet med regeringen har utskottet

ansett att det är försvarbart eftersom en ombildning torde ha större

förutsättningar att bli framgångsrik ju fler medlemmar som faktiskt bor

i huset. Utskottet har sammanfattningsvis ansett att det finns anledning

att ställa upp ett krav på att bostadshyresgästerna skall vara folkbokförda

på fastigheten för att få biträda ett beslut om ombildning till bostadsrätt.

Detsamma har utskottet ansett bör gälla för att bostadshyresgästerna

skall få räknas med i majoriteten för att en intresseanmälan skall få

göras.

Utskottet har vid flera tillfällen funnit skäl att ställa sig bakom de

majoritetsregler som gäller för ombildning och finner inte nu anledning

att ändra ståndpunkt i de frågor som väckts genom motionerna. De synpunkter

som framkommit vid den offentliga utfrågning som utskottet hållit om

vilka verkningar de genomförda ombildningarna till bostadsrätt har haft

styrker utskottet i sin uppfattning om att majoritetsreglerna inte bör

ändras på sätt som föreslagits. Utskottet vill särskilt uppmärksamma

värdet av att regelsystemet har en sådan utformning att det antal boende

som kommer att bo kvar som hyresgäster i ett ombildat hus bör vara få

eftersom det hyresvärdskap som relativt många bostadsrättsföreningar

står för inte utövas på ett tillräckligt professionellt sätt eller på

annat sätt avviker från vad som får anses vara god sed i ett hyresförhållande.

Det skall klargöras att flertalet bostadsrättsföreningar är fullt

korrekta i sitt förhållande till sina kvarboende hyresgäster. Det inses

dock lätt att föreningarnas förhållanden till sina bostadshyresgäster

i flera avseenden kommer eller riskerar att påverkas av att hyresverksamheten

så att säga inte ligger i linje med föreningens egentliga ändamål, att

bereda bostäder åt sina medlemmar. För de hyresgäster som blir kvar

torde ombildningen oavsett hur väl hyresvärdskapet sköts ha nackdel av

att bytesrätten urholkas genom att få andra hyresgäster, bostadsrättshavare

eller villaägare vill byta till sig en hyreslägenhet i ett bostadsrättshus.

Det kan vara värt att notera att inte någon av de bostadsrättsorganisationer

som deltagit i utfrågningen och inte heller Fastighetsägarna Sverige

som också representerar ett stort antal bostadsrättsföreningar förespråkar

lagändringar som innebär att ett krav på enkel majoritet skall återinföras.

Också chefen för Hyresnämnden i Stockholm gav vid utfrågningen uttryck

för att det är viktigt att man behåller ett krav på så hög majoritet

som möjligt. Han erinrade om att lagstiftningen från början innebar ett

krav på två tredjedels majoritet och att det syftade till att göra

bostadsrättsföreningarna ekonomiskt stabila och att man inte skulle få

alltför många hyresgäster.

Utskottet avstyrker således samtliga motioner.

Förbudet mot dubbelupplåtelse

I motion 2004/05:Bo301 (m) yrkande 13 lämnas förslag om ett slopande av

förbudet mot dubbelupplåtelse för kommunala bostadsbolag. Ombildningen

skulle förbilligas för hyresgästerna eftersom bolaget kan träda in som

bostadsrättshavare till de lägenheter där hyresgästen inte vill delta;

bolaget skulle fortfarande vara dessa hyresgästers hyresvärd (förslag

om tillkännagivande).

Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att bostadsrätt inte får upplåtas

till en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 § bostadsrättslagen).

Bostadsrätt kan dock upplåtas till en hyresgäst som vill att lägenheten

skall omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa fall försvåra

ombildningen till bostadsrätt.

Det totala förbudet mot dubbelupplåtelser motiveras bl.a. med att

hyresgästerna i dubbelupplåtna lägenheter där bostadsrättsupplåtelsen är

den senare upplåtelsen skulle behöva tilläggas fullt besittningsskydd

och oinskränkt bytesrätt. Sådana rättigheter har inte tillförsäkrats

hyresgäster i andra bostadsrättslägenheter (där hyresrätten upplåts

sist, vilket är den egentligen enda förekommande typen av andrahandsupplåtelse

när det gäller bostadsrättslägenheter). Särskiljandet av två typer av

bostadsrättslägenheter i de nämnda avseendena har befarats leda till

osäkerhet med åtföljande risk för rättsförluster. Detta är grundat på

tidigare erfarenheter.

Bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse har behandlats vid många

olika tillfällen. Bland annat skedde detta i en departementspromemoria

om s.k. bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I promemorian bedömdes

att förbudet inte skulle tas bort eftersom detta skulle kunna innebära

oklarheter och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda till

rättsförluster för hyresgäster i bostadsrättslägenheter. I stället föreslogs

att vid ombildning fastighetsägaren skulle kunna förvärva en bostadsrättsoption

till de lägenheter som inte ombildas till bostadsrätter. Optionen

förutsatte kapitaltillskott och medförde inflytande i föreningen. När en

hyresrätt upphörde skulle optionshavaren kunna hyra ut på nytt eller

ombilda till en bostadsrätt och därefter sälja den. Optionerna i sig

skulle kunna pantsättas och överlåtas. Gällde det flera optioner i en

förening skulle det ske gemensamt. Förslaget har inte förts fram till

riksdagen.

Utskottet har flera gånger tidigare avstyrkt motsvarande motionsyrkande

(se bl.a. förra årets bet. 2003/04:BoU3). Utskottet har då ansett - i

likhet med de slutsatser som redovisats i promemorian - att negativa

effekter skulle uppstå om förbudet togs bort helt eller delvis. Ett

partiellt förbud skulle dessutom, för att skydda hyresgästerna, behöva

medföra ett förbud för kommunen eller dess bolag att överlåta bostadsrätten.

Utskottet finner inte anledning att ändra uppfattning i frågan. Motionen

avstyrks således.

Bostadsrätt

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om

upphävande av kravet på underrättelse till socialnämnd vid vissa

uppsägningar, jämför reservation 15 (m, fp, kd) och

ändringar av hyressättningsregeln beträffande andrahandsupplåtelser av

en bostadsrättslägenhet, jämför reservation 16 (m, fp).

Underrättelse till socialnämnd vid förverkande

I motion 2004/05:Bo302 (m) yrkande 10 föreslås ett upphävande av det

nyligen genom lagstiftning införda kravet på underrättelse till socialnämnd

vid vissa uppsägningar av bostadsrättshavare (förslag om riksdagsbeslut).

Genom lagändringar som trädde i kraft den 1 april 2004 infördes följande

nya regler i bostadsrättslagen beträffande uppsägning på grund av

förverkande (prop. 2003/04:94, bet. 2003/04:BoU10).

En bostadsrättsförening är skyldig att innan en uppsägning sker på grund

av störningar från en bostadslägenhet underrätta socialnämnden om

störningarna. Underrättelsen är en förutsättning för uppsägningen. Vid

särskilt allvarliga störningar får dock uppsägning ske utan föregående

underrättelse. Tanken är att en avhysning i ett sådant fall skall kunna

verkställas snabbt till gagn för de grannar som störts. En kopia av

uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden.

Vidare är en bostadsrättsförening skyldig att inför en uppsägning på

grund av att årsavgift för en bostadslägenhet inte betalats i rätt tid

underrätta socialnämnden om försummelsen. Underrättelsen är en förutsättning

för uppsägningen. Någon underrättelseskyldighet föreligger inte vid

uppsägning som grundas på att sammantaget flera upprepade (ofta i

praktiken mindre) förseningar skett.

Lagändringarna föreslogs av regeringen med anledning av två tillkännagivanden

som riksdagen gjort på förslag av bostadsutskottet (bet. 2002/03:BoU2).

Tillkännagivandena gav uttryck för en önskan om att hyreslagens och

bostadsrättslagens regleringar i allt väsentligt skulle motsvara varandra.

Vid sin behandling av regeringens förslag och de motstående motionerna

(liknande den som nu bereds) uttalade utskottet bl.a. följande (bet.

2003/04:BoU10).

Riksdagens tillkännagivanden omfattade den uttalade uppfattningen att

en bostadsrättsförening, likt andra samhällsaktörer, har ett socialt

och samhälleligt ansvar för sina medlemmar och att det är lämpligt att

detta kommer till uttryck i form av kontakter eller annat samarbete med

bl.a. sociala myndigheter. Utskottet står fast vid denna uppfattning

och anser att bostadsrättslagen med den nya utformning som regeringens

lagförslag innebär kommer att svara mot de värderingar riksdagens

majoritet givit uttryck för. Genom en kontakt med socialnämnden kan

bostadsrättshavarens behov av att erhålla adekvat hjälp för de problem

han mött tillgodoses. Därutöver ges socialnämnden möjligheter till

insatser som hindrar eller förebygger att bostadsrättshavarens sociala

situation försämras genom de sanktioner som bostadsrättsföreningen kan

komma att vidta. Hänsynen till barn gör sig i dessa sammanhang gällande

med avsevärd styrka. Lagstiftaren bör söka garantera att de sociala

myndigheterna blir uppmärksammade på enskilda bostadsrättshavares problem.

En bostadsrättsförening är en form för samverkan där syftet är att bereda

ägarna bostäder. Det är för utskottet en främmande tanke att som angiveri

beteckna en underrättelse till socialnämnden om att någon i samverkanskretsen

riskerar att förlora sin bostad. Enligt utskottet ligger en

underrättelseskyldighet klart inom ramen för en god samverkan med syfte att

tillgodose medlemmarnas bostadsbehov.

Först vad gäller frågan om uppsägning på grund av störningar. Som bl.a.

Fastighetsägarna Sverige och Riksbyggen i sina remissvar har framhållit

finns det vissa olikheter mellan upplåtelseformerna hyres- och bostadsrätt

som synes tala mot att överföra de regler om underrättelseskyldighet

som gäller enligt hyreslagen till bostadsrättslagen. Hit hör t.ex. att

det kan vara känsligt för styrelsen i en bostadsrättsförening att skicka

en underrättelse om störningar som gäller en granne och föreningsmedlem

till socialnämnden. Vidare synes, såsom flera remissinstanser, bl.a.

HSB Riksförbund, har påtalat, systemet med underrättelser inte alltid

fungerat tillfredsställande på hyresrättens område. Konsumentverket har

framhållit att en möjlighet att komma till rätta med detta kan vara att

förbättra rutinerna i samband med avhysning. För att åstadkomma detta

behövs inga lagstiftningsåtgärder. Samtidigt står det klart att - som

Stockholms och Arvidsjaurs kommuner också har framhållit - en

underrättelseskyldighet kan ge kommunerna ökade möjligheter att sätta in

stödinsatser i tid så att man kan komma till rätta med störningarna och

därmed förhindra avhysning. Som skäl mot förslaget skulle man också

eventuellt kunna hävda att en underrättelseskyldighet medför en viss

administrativ belastning för bostadsrättsföreningarna. Invändningen är

av underordnad betydelse men det kan nämnas att inget har framkommit

som tyder på att förverkande av bostadsrätt är särskilt vanligt

förekommande. Sett i sitt sammanhang skulle därför ett system med underrättelse

till socialnämnden på bostadsrättens område medföra en enbart mycket

begränsad ökning av bostadsrättsföreningens åligganden. Vid en avvägning

av de skäl som kan anföras för och emot en underrättelseskyldighet anser

utskottet att fördelarna med en underrättelseskyldighet klart väger

över.

Enligt riksdagens mening framstod det som följdriktigt att en

underrättelseskyldighet gentemot socialnämnden införs också när en

bostadsrättshavare

kommit i betalningsdröjsmål och föreningen avser att säga upp honom.

Det kan, uttalade riksdagen, under vissa förutsättningar finnas goda

skäl att ge en bostadsrättshavare ekonomiskt stöd så att denne kan bo

kvar i sin lägenhet. Riksdagen tillkännagav därför att det finns skäl

att genom lagstiftning söka garantera att de sociala myndigheterna blir

uppmärksammade på enskilda bostadsrättshavares problem och att en

underrättelseskyldighet motsvarande den som gäller för hyresrätter därför

bör införas för bostadsrätter. Några remissinstanser, bl.a. Riksbyggen,

har hänvisat till att en bostadsrätt - till skillnad från en hyresrätt

- representerar ett förmögenhetsvärde och att en underrättelseskyldighet

därför inte är särskilt meningsfull. Vidare har flera remissinstanser

påtalat att underrättelserna inte fungerar särskilt bra på hyresrättens

område. Utskottet vill liksom regeringen framhålla att det finns

bostadsrätter med ett mycket begränsat ekonomiskt värde som såtillvida

liknar hyresrätter. Det bör också framhållas att socialnämnden, vid

förverkande av en bostadsrätt med ett betydande ekonomiskt värde, kan

vidta andra åtgärder än att verka för att bostadsrättshavaren får bo

kvar, t.ex. ordna med en ny bostad. Ovan har utskottet tillstyrkt

regeringens förslag om att en bostadsrättsförening skall underrätta

socialnämnden före uppsägning som grundas på störningar i boendet. Det är

enligt utskottets liksom regeringens mening naturligt att en liknande

ordning införs när det gäller uppsägning på grund av betalningsförsening.

En bostadsrättsförening skall därför vara skyldig att meddela socialnämnden

om en bostadsrättshavare sägs upp på grund av att årsavgiften inte har

betalats i rätt tid. Underrättelseskyldigheten bör - liksom enligt

hyreslagen - avse enbart bostadslägenheter. I hyreslagen utgör meddelandet

en förutsättning för att återvinningsfristen skall börja löpa. Detta

bör gälla även här. De föreslagna reglerna har utformats med de motsvarande

reglerna i hyreslagen som förebild.

På de här återgivna skälen och i övrigt på de skäl som redovisats i

propositionen tillstyrkte utskottet regeringens lagförslag och avstyrkte

de motstående motionerna.

Utskottet finner inte skäl att inta en annorlunda ståndpunkt än tidigare.

M-motionen avstyrks därför.

Hyressättning vid andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet m.m.

I motion 2004/05:Bo238 (m) lämnas förslag om att bruksvärdesprincipen

skall slopas vad gäller en andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet.

I motionen påpekas att någon hänsyn till bostadsrättshavarens kapitalkostnad

inte kan tas när hyresnämnden prövar skäligheten av hyran för en sådan

lägenhet (förslag om tillkännagivande).

Förslaget i motion 2004/05:Bo309 (fp) yrkande 5 gäller att en översyn

genomförs av reglerna om andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet

omfattande frågor om återbetalningsskyldighet av överhyra och hyresnivå

vid andrahandsupplåtelse vilka regleringar inte bör ske på samma sätt

som när det gäller andrahandsupplåtelse av en hyreslägenhet. I motionen

anförs att bostadsrättshavarens faktiska kostnader måste kunna beaktas

(förslag om tillkännagivande).

Genom lagstiftning under riksdagsåret 1987/88 infördes en möjlighet för

andrahandshyresgäster att återfå erlagd överhyra, dvs. hyra som ligger

över bruksvärdesnivå, och att få den framtida hyran bestämd (numera 55

d § hyreslagen). Bestämmelsen gäller vid andrahandsupplåtelser både av

hyreslagen och bostadsrättslägenheter. Möjligheten gäller endast i fråga

om bostäder men inte vid förhyrning för fritidsändamål. I lagstiftningsärendet

motionerades om att en bostadsrättshavare som upplåter sin lägenhet i

andra hand skall ha möjlighet att få ersättning för sina faktiska

kostnader när hyran fastställs. Det fanns vidare motionsförslag om att

regeringsförslaget helt skulle avslås. Reglerna om villkorsändring hade

dittills i många fall inneburit att hyresgästen blev bunden att betala

den hyra som överenskommits även om den låg över bruksvärdesnivå, låt

vara att vissa överuttag under en kortare tid varit straffbelagda (prop.

1987/88:162, bet. 1987/88:BoU22).

Utskottet avstyrkte motionsförslagen och anförde (i nämnda bet.) bl.a.

följande. "Inte minst mot bakgrund av läget på bostadsmarknaden finns

det enligt bostadsutskottets mening skäl att förstärka skyddet för bl.

a. andrahandshyresgäster. De som hyr sin lägenhet i andra hand representerar

ofta grupper - t.ex. ungdomar och invandrare - som har en svag ställning

i samhället och då inte minst på bostadsmarknaden. Det är därför nödvändigt

att vidta åtgärder som stärker deras ställning och som gör det möjligt

för dem att hävda sina krav. Andrahandshyresgästerna måste i likhet med

vad som gäller för andra hyresgäster, ges möjlighet att värja sig mot

orimliga hyror. Även enligt bostadsutskottets mening bör sålunda hyreslagen

ändras i enlighet med regeringens förslag. Utgångspunkten bör härvid

vara att en hyresgäst som hyr i andra hand inte skall behöva betala en

högre hyra än vad som motsvarar bruksvärdeshyran för den aktuella

lägenheten. Detta bör gälla oavsett om uthyrningen avser en hyreslägenhet

eller en lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt."

Utskottet har vid ett par senare tillfällen tagit upp motioner om friare

hyressättning vid andrahandsupplåtelser och då avstyrkt dessa med

hänvisning till vad som sagts i samband med det ovan nämnda

lagstiftningsärendet.

Regeringen har i den ungdomspolitiska propositionen (prop. 2004/05:2)

uttalat sin avsikt att tillsätta en utredare som skall se över villkoren

för uthyrning av bostad i andra hand. Detta görs mot bakgrund av att

många ungdomar särskilt i storstadsregionerna i dag är hänvisade till

ett andrahandsboende.

Utskottet anser att riksdagen bör avvakta med sitt sakliga ställningstagande

till motionsförslagen intill dess att överväganden kan göras mot bakgrund

av resultaten av de nämnda aviserade utredningsinsatserna. Det kan även

finnas skäl att avvakta beredningen av Hyressättningsutredningens förslag

som nu pågår inom Regeringskansliet för att se vilka förändringar av

bruksvärdessystemet som blir aktuella. Hyressättningsutredningens förslag

återfinns i betänkandet Reformerad hyressättning (SOU 2004:91). För

tydlighets skull skall nämnas att Hyressättningsutredningen inte lämnat

något förslag till lagändring av det slag motionerna syftar till. M-

och fp-motionerna avstyrks.

Övrigt

Obligatorisk hemförsäkring för boende

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om en obligatorisk hemförsäkring

för boende i hyres- och bostadsrätt.

Förslaget i motion 2004/05:Bo217 (s) avser att det skall införas krav

på en obligatorisk hemförsäkring för boende (förslag om tillkännagivande

avseende en översyn). Förslaget tar sikte på både hyresgäster och

bostadsrättshavare.

Utskottet har tidigare behandlat (bet. 2001/02:BoU13) ett liknande

förslag vad gäller hyresgäster och uttalade då:

Motionärernas i och för sig vällovligt syftande förslag synes närmast

förutsätta en ordning där hyresförhållandets bestånd görs beroende av

att hyresgästen innehar en försäkring. Det skulle nämligen vara föga

meningsfullt med en ordning som innebär att en av hyresgästen tagen

försäkring skall utgöra ett villkor för en förhyrning, om hyresgästen

sedan hyreskontraktet tecknats utan vidare skulle kunna säga upp

försäkringen.

Det förekommer att hyresvärdar ställer upp krav på hemförsäkring för

att en hyresgäst skall få hyra en lägenhet. En hyresvärd kan ju som

förutsättning för uthyrning i princip ställa upp de villkor han anser

viktiga. (Det finns undantag, se t.ex. brottsbalkens förbud mot olaga

diskriminering.) Villkoret kan i efterhand prövas av hyresnämnden. Bedöms

det som oskäligt kan nämnden besluta att det inte längre skall gälla.

Enligt vad utskottet erfarit har det inte genom ett överrättsavgörande

prövats om ett krav på försäkring är att anse som skäligt.

Enligt utskottets mening får det anses rimligt att en hyresgäst själv

får bestämma om denne genom en försäkring vill skydda sig för det fall

att skadeståndskrav riktas mot honom eller hans egendom förstörs. Det

kan befaras att ett krav på hem- eller brandförsäkring skulle försvåra

en resurssvag hyresgästs möjlighet att erhålla ett hyreskontrakt. Det

kan i vart fall inte komma i fråga att i förhållande till en normalt

aktsam hyresgäst göra dennes rätt att fortsättningsvis hyra en lägenhet

beroende av att han vidmakthåller en försäkring. Inte heller på annat

sätt finner utskottet skäl att förorda att en hem- eller brandförsäkring

görs obligatorisk för hyresgäster även om tagandet av en sådan försäkring

framstår som en klok handling.

Utskottet finner skäl att göra samma bedömning nu. Motsvarande synpunkter

gör sig i allt väsentligt gällande också i fråga om en obligatorisk

försäkring för bostadsrättshavare. Utskottet avstyrker således motionen.

Reservationer

Utskottets förslag till riksdagsbeslut och ställningstaganden har

föranlett följande reservationer. I rubriken anges vilken punkt i utskottets

förslag till riksdagsbeslut som behandlas i avsnittet.

1. Andrahandsuthyrning - rätt till förstahandsavtal, punkt 1 (v, mp)

av

Owe Hellberg (v), Sten Lundström (v) och Helena Hillar Rosenqvist (mp).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo225

yrkande 2 och 2004/05:Bo265 i denna del.

Ställningstagande

Vi anser att boende som hyr i andra hand behöver starkare rättigheter.

I dag kan ingen andrahandshyresgäst göra något för att få bo kvar om

förstahandshyresgästens rätt upphör. Det spelar ingen roll vad som ligger

bakom. Förstahandshyresgästen kan ha dött, vräkts på grund av otillåten

andrahandsuthyrning eller det kan vara något annat skäl. Hur länge

andrahandshyresgästen haft lägenheten, hur skötsam han eller hon varit

har inte den minsta betydelse. Andrahandshyresgästen kan alltså ställas

utan bostad helt oberoende av sitt eget handlande. Vi anser därför att

andrahandshyresgästen under vissa förutsättningar bör kunna träda i

förstahandshyresgästens ställe om dennes hyresrätt av något skäl upphör.

Det kan t.ex. vara fråga om att andrahandshyresgästen under lång tid

bebott lägenheten och praktiskt taget framstår som den egentliga

hyresgästen. Vi anser att det finns skäl att närmare överväga hur en

reglering med den inriktning vi förordar kan utformas och hur de närmare

förutsättningarna för en rätt till ett förstahandsavtal bör vara utformade.

Därvid bör särskilt beaktas att systemet inte bör ge ett utrymme för

missbruk i form av planerade överlåtelser av hyresrätter.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo225 (v)

yrkande 2 och 2004/05:Bo265 (s) i denna del.

2. Andrahandsuthyrning - överhyra, punkt 2 (v)

av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo225

yrkandena 3 och 4 samt bifaller delvis motion 2004/05:Bo265 i denna del.

Ställningstagande

En hyresgäst som inte själv kan använda sin hyreslägenhet har enligt

hyreslagen rätt att under vissa förutsättningar hyra ut den i andra

hand om fastighetsägaren inte går med på uthyrningen. Det är inte

ovanligt med hög omsättning bland andrahandshyresgästerna och att en

lägenhet hyrs ut i både tredje och fjärde hand. Andrahandsuthyrningen

ger skadeverkningar för hyresmarknaden genom att lägenheter inte friställs.

Fastighetsägarens kontrollmöjligheter över vilka som vistas i fastigheten

minskar och slitaget på lägenheterna ökar.

Ändå är andrahandsuthyrning i vissa fall mycket angelägen, rentav en

nödvändighet för svaga grupper på bostadsmarknaden.

Den som hyr i andra hand har en svag rättsställning och saknar enligt

huvudregeln besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen med kort

varsel kan förlora sin bostad. En andrahandshyresgäst kan efter två år

erhålla ett besittningsskydd i förhållande till förstahandshyresgästen,

dock aldrig till fastighetsägaren.

Enligt lag skall hyresnämnden anse en hyra oskälig om den är påtagligt

högre än vad hyran är i en jämförbar lägenhet hos ett kommunalt

bostadsföretag. Bruksvärdesregeln gäller också för den som hyr i andra hand

(i förhållande till den som har förstahandskontraktet). Hyresnämnden

brukar godkänna ett påslag på ca 10 % om lägenheten hyrs ut möblerad.

Det är dock ovanligt att andrahandshyresgästen vänder sig till hyresnämnden

för att få sin hyra sänkt för framtiden och redan erlagd hyra återbetald.

Detta beror troligtvis på att besittningsskydd saknas.

För att förbättra förhållandena på andrahandsmarknaden bör hyresvärdarnas

och hyresnämndernas kontroll öka genom att värdens medgivande respektive

nämndens tillstånd skall förenas med villkor om vilken högsta hyra som

får tas ut. Ett för högt hyresuttag skall kunna leda till att

förstahandshyresgästens hyresrätt förverkas, vilket skulle ha en starkt

avskräckande effekt när det gäller förstahandshyresgästens vilja att ta

ut överhyror. I dessa förverkandefall bör andrahandshyresgästen ha rätt

att få överta hyresrätten.

En ökad kontroll skulle leda till färre andrahandsuthyrningar eftersom

dessa inte skulle ge lika stora vinster som tidigare. Också med siktet

inställt på att fler lägenheter skall komma ut på den reguljära

(förstahands)marknaden behöver kontrollen över vilka hyror som tas ut vid

andrahandsuthyrning öka.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo225 (v)

yrkandena 3 och 4 och bifaller delvis motion 2004/05:Bo265 (s) i denna

del.

3. Andrahandsuthyrning - besittningsskydd, punkt 3 (v)

av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo277

yrkande 8.

Ställningstagande

Samtidigt med att hemlösheten har ökat har också den sekundära

bostadsmarknaden blivit större. En del av denna består av hyresgäster med s.

k. sociala/kommunala kontrakt. För den sekundära marknaden gäller att

de boende har en svagare ställning än de hyresgäster som har kontrakt

direkt med fastighetsägaren.

Det ställs ofta krav på hyresgäster med sociala/kommunala kontrakt som

inte skulle kunna ställas vid uthyrning till vanliga hyresgäster. Kraven

kan variera från urinprovstagning till att hyresvärden (kommunen) skall

ha möjligheter att göra inspektioner vid tidpunkt som den själv bestämmer.

Hyres- och uppsägningstiderna är korta, vilket innebär att hyresvärden

snabbt kan avsluta hyresförhållandet. Hyresgästen har i praktiken inte

någon möjlighet att få skäligheten av sina hyresvillkor prövade eftersom

han riskerar att bli uppsagd. Han har under de två första åren av

hyresförhållandet heller ingen möjlighet att få hyresvärdens skäl för en

uppsägning prövade eftersom han enligt lagen då saknar besittningsskydd.

Det är naturligtvis nödvändigt att samhället underlättar för olika

utsatta grupper att komma in i ett boende och att då vissa villkor för

ett hyreskontrakt utgör en del av vård och tillsyn. Men det får inte

leda till rättslöshet för den hyresgäst som är föremål för samhällets

bistånd. Det är inte ovanligt att man bor kvar med ett socialt kontrakt

i mer än två år.

Reglerna om besittningsskyddet, eller snarare reglerna om när sådant

skydd saknas, måste ändras så att de redan från början utsatta kategorierna

av hyresgäster erhåller en god trygghet i sin bostad. Syftet måste vara

att de skall ha rimliga möjligheter att komma in på den reguljära

bostadsmarknaden. En tänkbar ordning är att lagen gör det möjligt att

omforma ett andrahandskontrakt till ett förstahandskontrakt. Det framstår

som utomordentligt viktigt att det närmare övervägs vilka lagändringar

som behövs för att uppnå dessa mål. Det är viktigt att man ser över

dessa frågeställningar med det snaraste. Men enligt vår mening gäller

frågan också om särskilda villkor för förhyrning över huvud taget bör

ställas. Erfarenheterna från ett tyskt hemlöshetsprojekt (H13 i Hannover)

visar på framgångar när stöd från socialtjänsten och frivilligorganisationer

förmedlades som ett erbjudande, inte som ett villkor för bostad. Detta

alternativa närmande till hemlöshetsproblematiken och andra bostadsrelaterade

frågor på den sociala/sekundära bostadsmarknaden bör följas upp.

Regeringen bör på lämpligt sätt se till att en översyn genomförs med

den av oss förordade inriktningen.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo277 (v)

yrkande 8.

4. Andrahandsuthyrning - blockuthyrning, punkt 4 (v)

av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 4 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo225

yrkande 7.

Ställningstagande

Den definition av upplåtare vid blockuthyrning som används innebär att

blockuthyrning förekommer då tre eller flera lägenheter hyrs av en

upplåtare vid ett och samma tillfälle. Det vill säga att den som har

flera avtal om att hyra lägenheter, där endast två lägenheter ingår i

varje avtal, kan bedriva andrahandsuthyrning utan att omfattas av

reglerna som gäller för blockuthyrning. Det betyder att andrahandshyresgästerna

inte får ett normalt besittningsskydd i dessa fall. Vi anser att begreppet

blockuthyrare bör ges en tydligare innebörd, så att lagstiftningen

omfattar alla som hyr ut tre eller fler lägenheter i andra hand.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo225 yrkande

7.

5. Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande, punkt 5 -

motiveringen (m)

av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Peter Danielsson (m) och Ewa Thalén

Finné (m).

Ställningstagande

Vi anser inte att det är meningsfullt att införa ett system med ett

obligatoriskt samrådsförfarande inför en vräkning. Vi anser att det bör

ligga på den enskilde hyresgästen att själv ta kontakt med socialtjänsten.

Vårt ställningstagande sker mot bakgrund av att den hyresrättsliga

regleringen i dag förutsätter en ganska betydande försumlighet från

hyresgästens sida för att en hyresrätt skall kunna förverkas (42-44 §§

hyreslagen). I systemet är dessutom inbyggt en del regler som ger

hyresgästen möjligheter att vidta rättelse eller på annat sätt fullgöra

sina skyldigheter och därmed undvika att förlora lägenheten. Ytterligare

omgångar med kontakter mellan hyresvärd, socialtjänst och hyresgäst

skulle lägga sten på börda för både hyresvärden och socialtjänsten i

deras verksamheter. Vi tror att mycket få vräkningar därigenom skulle

undvikas och att nettoeffekten därmed för hyresvärdens och socialtjänstens

del skulle bli negativ i form av ökade kostnader som hyresgästerna som

grupp respektive skattebetalarna skulle få stå för.

Med hänvisning till vad vi framför bör riksdagen avslå motionerna.

6. Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande, punkt 5 (kd,

c)

av Ragnwi Marcelind (kd) och Rigmor Stenmark (c).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo3

yrkande 2 och 2004/05:Bo303 yrkandena 5 och 6.

Ställningstagande

Bestämmelserna i 42-44 §§ hyreslagen med de däri angivna förutsättningarna

för vräkning är mycket restriktiva för den enskilde hyresgästen.

Hyresgästens möjligheter blir i dessa och andra fall när vräkning blir

aktuell ytterst beroende av kommunens förhållande till fastighetsägaren.

I flera kommuner finns det visserligen ett gott samarbete där socialtjänsten

går in som stöd för den enskilde och fastighetsägaren. Det finns dock

ett behov av att utveckla ett samrådsförfarande för vräkningssituationer.

Enligt vår mening bör det i samtliga fall där frågan om vräkning blir

aktuell ställas krav på att hyresvärden medverkar i ett samrådsförfarande

som syftar till att göra det möjligt för hyresgästen att behålla sin

bostad.

Det kan regleras i hyreslagen på det viset att hyresvärdens medverkan

i ett samråd görs till en förutsättning för att en vräkning skall få

beslutas. I den meningen bör samrådsförfarandet vara obligatoriskt. I

de fall en hyresgäst inte deltar i samrådet eller förklarar att han

inte önskar att samråd skall ske skall detta inte hindra att hyresgästen

vräks.

Samrådsförfarandet skulle kunna innebära att hyresvärden och hyresgästen

samt en företrädare för kommunen, t.ex. socialförvaltningen, träffas

för att diskutera om och under vilka förutsättningar hyresavtalet skulle

kunna förlängas. Parterna i hyresförhållandet skulle i samband med detta

kunna träffa avtal om att hyresavtalet under en prövotid (t.ex. ett år)

skall gälla för en kortare bestämd tid (t.ex. en månad) med rätt till

en kortare förlängning (t.ex. en månad) vid utebliven uppsägning. Tanken

är att avtalet efter en problemfri prövotid skall förlängas på obestämd

tid, vilket är det normala. Vidare skulle det med kommunen kunna träffas

avtal angående hyresbetalningen m.m. Samrådsförfarandet skulle även

kunna innehålla andra moment. Beroende på grunden för uppsägningen kan

vitt skilda lösningar vara att föredra.

Vi är av den uppfattningen att ett samrådsförfarande tveklöst skulle

leda till färre vräkningar och anser att det nu skissade samrådsförfarandet

förtjänar en närmare utredning. Det bör ankomma på regeringen att

skyndsamt låta utföra en sådan utredning och därefter återkomma till

riksdagen med de lagförslag m.m. som kan bli aktuella. Utredningen bör

också omfatta frågan om hyreslagens regelsystem är väl anpassat till

att ge hyresgäster som inte uppfyller sina åtaganden som hyresgäst sådana

hyresvillkor, vilket kan möjliggöra att hyresgästen får bo kvar. I detta

sammanhang bör utredningen också ta upp frågor om hyreslagens utformning

är lämplig för att både kommunala och privata fastighetsägare skall

kunna erbjuda hyreskontrakt till särskilt utsatta grupper som i dag har

svårt att finna bostäder. Det är inte bara fråga om hur regleringen av

individuella kontrakt bör se ut utan regelöversynen bör även ges inriktning

på olika boendeformer. Hyreslagens utformning bör vara sådan att den

också blir ett stöd för socialtjänstens hantering av bostadsfrågor.

Även i övrigt bör utformningen vara sådan att den ger stöd åt kommunerna

att uppnå det bostadssociala målet och därmed undanröjer behovet av

särskilda "socialbostäder".

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo3 (kd)

yrkande 2 och 2004/05:Bo303 (kd) yrkandena 5 och 6.

7. Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande, punkt 5 (v,

mp)

av Owe Hellberg (v), Sten Lundström (v) och Helena Hillar Rosenqvist

(mp).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo3

yrkande 2 och 2004/05:Bo303 yrkande 6 och avslår motion 2004/05:Bo303

yrkande 5.

Ställningstagande

Vi konstaterar att hyreslagens regler om betalningsdröjsmål medverkar

till att antalet avhysningar ligger på en nivå som inte är rimlig.

Hyresgästernas skydd behöver därför förbättras. Sedan en översyn av

hyreslagens regler om betalningsdröjsmål genomfördes för några år sedan

valde regeringen att inte föreslå några förändringar av dessa. Vi anser

däremot att reglerna bör förändras. Vräkningar sker ofta för skulder

som är små i relation till kostnaderna för själva vräkningen. Sedda i

förhållande till den mänskliga kostnad den vräkte ofta får betala i

form av familjesplittring eller ett marginaliserat liv, kanske t.o.m.

som uteliggare, framstår skuldbeloppen som obetydliga.

I motionerna föreslås en översyn av de bestämmelser som reglerar när

hyresgästen riskerar att vräkas. Bostaden utgör för flertalet människor

den grundläggande tryggheten i tillvaron. Det framstår därför som i det

närmaste obegripligt att en hyresgäst kan förlora sin bostad med anledning

av t.ex. dröjsmål med hyresbetalning från hans sida. Vi vill på intet

sätt förringa de syften som ligger bakom hyreslagens bestämmelser. Men

dessa når inte ända fram till den rättvisa som bör gälla. En hyresgäst

kan på ett oskäligt sätt mista sin bostad på grund av en försummelse

som i det stora hela framstår som rätt obetydlig och där hans fortsatta

rätt till förhyrning är lätt försvarbar. En rimlig utgångspunkt för

översynen bör vara att en hyresgäst inte skall förlora sin hyresrätt

enbart på grund av försenade hyresbetalningar. En hyresgäst som betalat

sin hyra för sent bör i stället erhålla en betalningspåminnelse och

därefter någon form av sanktionsavgift.

Även i övrigt bör övervägas om reglerna för vräkning är ändamålsenliga

samt om och hur krav på utvidgade kontakter mellan hyresvärd, hyresgäst

och de sociala myndigheterna kan bidra till att minska antalet vräkningar.

Enligt vår mening bör genom en särskild utredare en översyn göras av

hyreslagens bestämmelser med de utgångspunkter vi angivit. Det skall

alltså vara fråga om en översyn med en bredare inriktning än vad som är

aktuellt genom den beredning som pågår inom Justitiedepartementet och

den utredning som nu tillsatts.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo3 (kd)

yrkande 2 och 2004/05:Bo303 (kd) yrkande 6 samt avslår motion 2004/05:Bo303

(kd) yrkande 5.

8. Bostadsförvaltningslagen m.m., punkt 7 (m)

av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Peter Danielsson (m) och Ewa Thalén

Finné (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 7 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo302

yrkande 4.

Ställningstagande

En byråkratisk handläggningsordning präglar lagen om förvärv av

hyresfastigheter. Dess tillämpning medför lång tidsutdräkt från det att ett

förvärv sker till dess lagfart kan beviljas. Vidare behandlas skilda

kategorier av fastighetsägare på olika sätt. Kommunala bostadsföretags

förvärv är t.ex. helt undantagna från lagstiftningens krav. Dessa

faktorer slår mot de seriösa fastighetsägare som har valt att inte bli

allmännyttigförklarade med allt vad det i övrigt skulle innebära.

Lagstiftningen öppnar också för godtycke eftersom den innebär en

förhandsprövning av en förvärvares kvalifikationer och intentioner med

förvärvet. En sådan prövning är i praktiken svår att göra med någon

träffsäkerhet. Lagens syfte - att förhindra oseriösa fastighetsägare -

har inte heller uppnåtts. Hyresgästernas berättigade krav på ett skydd

mot oseriösa hyresvärdar bör i stället tillmötesgås genom ordentliga

möjligheter till ingripande i det fall en fastighetsägare inte visar

sig fullgöra sina förpliktelser mot hyresgäster och andra. I betänkandet

Förvalta bostäder (SOU 1994:23) har föreslagits att förvärvslagen skall

upphävas samtidigt som bostadsförvaltningslagens möjligheter till

ingripande skall stärkas. Enligt vår mening skulle denna ordning tillgodose

de krav som kan ställas på större effektivitet vad gäller att bekämpa

oseriösa hyresvärdar samtidigt som den inte lägger hinder i vägen för

en naturlig omsättning på hyresfastigheter. Regeringen bör återkomma

till riksdagen med förslag till lagändringar som innebär att lagen om

förvärv av hyresfastigheter m.m. upphävs och som även i övrigt innebär

att förslagen i det nämnda betänkandet genomförs.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo302 (m)

yrkande 4.

9. Det kollektiva förhandlingssystemet, punkt 8 (m)

av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Peter Danielsson (m) och Ewa Thalén

Finné (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 8 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo301

yrkande 22 och avslår motionerna 2004/05:L336 yrkande 5, 2004/05:Bo235

yrkande 10 och 2004/05:Bo306 yrkande 19.

Ställningstagande

En av de grundläggande friheterna i samhället är rätten att organisera

sig, som arbetstagare eller konsument för att ta några exempel. Alla

organisationer skall behandlas lika och opartiskt av staten. Så är inte

fallet när det gäller hyresgäströrelsen.

I dag har Hyresgästföreningen, dvs. den organiserade hyresgäströrelsen,

i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom

en förändring eller förbättring av sitt hyresboende är hyresgästen ofta

tvingad att gå med i Hyresgästföreningen. Hyresgäströrelsens monopolliknande

ställning beror på dess historiskt nära band till socialdemokratin med

dess långvariga maktinnehav. Socialdemokratin har konsekvent valt att

bortse från principen om likabehandling och opartiskhet i relationerna

till intresseorganisationerna i Sverige. Detta brukar vanligtvis benämnas

korporativism, vilket innebär att staten utser några särintressen att

förhandla med för att på så sätt tillgodose allmänintresset. I takt med

den ökade individualiseringen av samhället och att krav på omvandlingstryck

gjort de korporativa beslutsprocedurerna omoderna har de avvecklats. På

samma sätt som de korporativa beslutsprocedurerna nedmonterats inom

arbetsmarknads- och jordbrukspolitiken är det också rimligt att

hyresgäströrelsens förhandlingsmonopol bryts.

För förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst finns hyresförhandlingslagen

(1978:304) som är en tvingande lagstiftning. Ur ett principiellt perspektiv

borde förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäst ske efter samma

regler som förhandlingar generellt i samhället. Hyresförhandlingslagen

baseras på ett gammalmodigt synsätt där alla hyresgäster dras över en

kam, trots att boende i ett och samma hus kan ha olika intressen som

nödvändigtvis inte sammanfaller. I ett modernt samhälle går det inte

att behandla hyresgäster som en enda grupp och i praktiken tvinga

enskilda hyresgäster att låta sig företrädas av ombud från en organisation,

vars värderingar de inte nödvändigtvis delar. En väl fungerande

hyresmarknad förutsätter därför att hyresförhandlingslagen slopas.

En hyressättning som är anpassad till enskilda hyresgästers behov och

önskemål utesluter dock inte i sig gemensamma hyresförhandlingar för

ett hus. Enskilda hyresgäster eller enskilda hyresvärdar kan genomföra

sådana förhandlingar utan hyresförhandlingslagen. De som så önskar kan

på frivillig basis låta sig företrädas i förhandlingar av ombud genom

t.ex. fullmakt. Parterna kan själva och på frivillig väg finna lämpliga

former för hyresförhandlingar. Genom sådana frivilliga lösningar kan

man också avtala om hyresgästorganisationens förhandlingsersättning.

Att avskaffa hyresförhandlingslagen innebär inte att hyresgästens

besittningsskydd eller hyresnivå påverkas eftersom dessa regleras genom

andra lagrum.

För att öka hyresgästernas makt på den politiska sfärens bekostnad krävs

att regler och förbud som förhindrar att fler organisationer etableras

avskaffas. Till exempel kan i dag enbart en organisation företräda

hyresgästerna i en fastställd förhandlingsordning. Genom att låta

hyresmarknadens parter själva komma överens om förhandlingsordningen ökar

den enskilde hyresgästens möjligheter att få sina önskemål tillgodosedda.

Vi anser därför att hyresförhandlingslagen bör avskaffas i sin helhet.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo301 (m)

yrkande 22 och avslår motionerna 2004/05:L336 (fp) yrkande 5, 2004/05:Bo306

(kd) yrkande 19 och 2004/05:Bo235 (c) yrkande 10.

10. Det kollektiva förhandlingssystemet, punkt 8 (kd, c)

av Ragnwi Marcelind (kd) och Rigmor Stenmark (c).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 8 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo235

yrkande 10 och 2004/05:Bo306 yrkande 19, bifaller delvis motion

2004/05:L336 yrkande 5 och avslår motion 2004/05:Bo301 yrkande 22.

Ställningstagande

Boendet utgör ofta en mycket stor del av våra utgifter. Att konsumera

boende är något som vi alla gör. Det är därför viktigt att konsumentpolitikens

aktörer i större utsträckning än i dag tar itu med frågor angående

bostadskonsumtion, köp av bostäder, hyresgästernas intressen som konsumenter

och över huvud taget konsumentens position på bostadsmarknaden.

I dag har Hyresgästföreningen, dvs. den organiserade hyresgäströrelsen,

i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom

en förändring eller förbättring av sitt hyresboende är man ofta tvingad

att gå med i Hyresgästföreningen. Detta är förstås inte acceptabelt.

Hyresgästföreningens "monopol" måste brytas och den enskilda hyresgästens

möjlighet att påverka boendet stärkas.

En översyn av konsumentskyddet vid hyresförhållanden behövs för att öka

de enskilda hyresgästernas makt över sitt boende. Översynen bör bl.a.

vara inriktad på att förbudet mot flera samtidiga förhandlingsordningar

skall tas bort. Därigenom öppnas möjligheter för fler konkurrerande

hyresgästorganisationer att vara verksamma inom ett bostadsområde. Vidare

bör en överenskommelse om att en hyresgäst inte skall omfattas av de

kollektiva förhandlingar som bedrivs i hans hus få gälla från

hyresförhållandets första dag, dvs. lagens bestämmelse om karenstid, vilken

tvingar hyresgästen och hyresvärden till kollektiva förhandlingar under

hyresförhållandets tre första månader, bör avskaffas.

Systemet för hyresförhandlingar bör också ge större utrymme för att

förhandla fram olika individuella hyreskontrakt för att därigenom

utveckla hyresrätten som produkt. Ett starkt och tydligt grundläggande

konsumentskydd skall finnas. Vi anser att regeringen bör ge en utredning

i uppdrag att förutsättningslöst utreda förutsättningarna för ett större

individuellt inslag bl.a. i hyresförhandlingslagens bestämmelser.

Hyressättningsutredningens förslag om till- och frånval är ett steg i

rätt riktning.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo306 (kd)

yrkande 19 och 2004/05:Bo235 (c) yrkande 10, bifaller delvis motion

2004/05:L336 (fp) yrkande 5 samt avslår motion 2004/05:Bo301 (m) yrkande

22.

11. Det kollektiva förhandlingssystemet, punkt 8 (fp)

av Nina Lundström (fp) och Lars Tysklind (fp).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 8 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:L336

yrkande 5 och 2004/05:Bo235 yrkande 10, bifaller delvis motion 2004/05:Bo306

yrkande 19 och avslår motion 2004/05:Bo301 yrkande 22.

Ställningstagande

Boendet utgör ofta en mycket stor del av våra utgifter. Att konsumera

boende är något som vi alla gör. Det är därför viktigt att konsumentpolitikens

aktörer i större utsträckning än i dag tar itu med frågor angående

bostadskonsumtion, köp av bostäder, hyresgästernas intressen som konsumenter

och över huvud taget konsumentens position på bostadsmarknaden.

I dag har Hyresgästföreningen, dvs. den organiserade hyresgäströrelsen,

i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom

en förändring eller förbättring av sitt hyresboende är man ofta tvingad

att gå med i Hyresgästföreningen. Detta är förstås inte acceptabelt.

Hyresgästföreningens "monopol" måste brytas och den enskilda hyresgästens

möjlighet att påverka boendet stärkas.

En översyn av konsumentskyddet vid hyresförhållanden behövs för att öka

de enskilda hyresgästernas makt över sitt boende. Översynen bör bl.a.

vara inriktad på att förbudet mot flera samtidiga förhandlingsordningar

skall tas bort. Därigenom öppnas möjligheter för fler konkurrerande

hyresgästorganisationer att vara verksamma inom ett bostadsområde. Vidare

bör lagens bestämmelse om karenstid, vilken innebär att en hyresgäst

alltid kommer att omfattas av de kollektiva förhandlingsöverenskommelserna

under hyresförhållandets tre första månader, utvärderas i syfte att

pröva om det finns anledning att återgå till tidigare gällande regelverk

och därmed avskaffa karenstiden.

Hyressättningsutredningens förslag som nu bereds i Regeringskansliet är

ett steg i rätt riktning. Hyreskontrakten behöver i ökad grad anpassas

utifrån konsumentens behov genom hänsyn till tillval och frånval. Vissa

åtgärder kan man komma överens om i kollektiva förhandlingar. Specifika

önskemål från hyresgästen som inte är lämpliga att hantera kollektivt

förutsätter ytterligare ändringar i hyreslagstiftningen, t.ex. avseende

möjligheten att teckna bindande flerårsavtal i samband med

hyresgästanpassningar.

Fastighetsägaren måste kunna säkerställa sig mot förlust om han

tillmötesgår hyresgästens önskemål.

Den s.k. lägesfaktorn måste ges större tyngd i hyresförhandlingarna, på

det sätt som de senaste åren i praktiken skett i Malmö. En flexiblare

hyressättning skapar en större mångfald i utbudet, med större sannolikhet

att nya hyresgäster skall hitta något som överensstämmer med deras egna

önskemål. Ingen ifrågasätter att en bostadsrätt är billigare i en förort

än i ett centralt stadsläge. Att steg tas i den riktningen även när det

gäller hyresrätter kan knappast anses orimligt, även om det naturligtvis

måste ske i sådana steg att hyresgästerna har bra förutsättningar att

anpassa sig till dem. Det finns också anledning att observera att den

press uppåt på hyrorna i attraktiva lägen detta innebär motverkas av

andra förslag i våra motioner, t.ex. åtgärderna för att öka det totala

utbudet av bostäder samt att pressa produktionskostnaderna. Det är även

angeläget att den samlade politiken motverkar segregation.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:L336 (fp)

yrkande 5 och 2004/05:Bo235 (c) yrkande 10, bifaller delvis motion

2004/05:Bo306 (kd) yrkande 19 samt avslår motion 2004/05:Bo301 (m) yrkande

22.

12. Kooperativ hyresrätt - uppräkning av medlemsinsatser vid återbetalning,

punkt 9 (m, c)

av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Peter Danielsson (m), Rigmor

Stenmark (c) och Ewa Thalén Finné (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 9 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo235

yrkande 20 och 2004/05:Bo248 yrkande 2.

Ställningstagande

Alla medlemmar i en kooperativ hyresrättsförening betalar en medlemsinsats.

Denna medlemsinsats innebär rätt att delta i föreningen. Föreningen

har också rätt att ta ut en medlemsinsats av särskilt slag, upplåtelseinsats,

när en lägenhet upplåts med kooperativ hyresrätt. Enligt lagen om

kooperativ hyresrätt skall inte någon uppräkning av en medlemsinsats

kunna göras i samband med en återbetalning. Däremot föreslås en uppräkning

få göras av den insats en ny medlem skall betala. Detta är ett system

och en inkonsekvens som vi anser skall ändras.

En uppräkningsmöjlighet innebär att en värdesäkring av medlemsinsatsen

kan göras, vilket är väsentligt bl.a. i tider med inflation. Även i

tider med måttlig inflation finns ett behov eftersom bostadsinnehaven

vanligen är långsiktiga och värdeförsämringen efter många år blir tydlig.

En uppräkning kompenserar den risk för förlust som annars finns. En

medlem har svårare att skydda sig mot förluster än den förening som

förvaltar medlemsinsatsen. Medlemsinsatsen bör ses som ett lån eller en

deposition som, åtminstone, skall inflationssäkras. Individens trygghet

måste sättas före kooperativets välstånd. Uppräkning av medlemsinsats

skall därför kunna göras, likaväl vid återbetalning som vid antagande

av ny medlem. Ett flertal remissinstanser som hördes om förslaget till

den lag som nu gäller, bl.a. Kammarrätten i Göteborg, Boverket och

Sveriges advokatsamfund, ansåg att stadgevillkor som tillåter indexuppräkning

borde vara tillåtna.

Regeringen bör snarast arbeta fram ett lagförslag som tillgodoser vad

vi framför.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo235 (c)

yrkande 20 och 2004/05:Bo248 (c) yrkande 2.

13. Ombildning till bostadsrätt - majoritetsreglerna, punkt 10 (m, fp,

kd, c)

av Ragnwi Marcelind (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström

(fp), Peter Danielsson (m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c) och

Ewa Thalén Finné (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 10

borde ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo302

yrkande 7 och 2004/05:Bo306 yrkande 23, bifaller delvis motionerna

2004/05:Bo301 yrkande 14 och 2004/05:Bo309 yrkande 2 och avslår motion

2004/05:Bo302 yrkande 8.

Ställningstagande

Vi vill att utgångspunkten för den bostadspolitik som skall föras är

att människor själva skall kunna välja den bostad de önskar. Bostadsmarknaden

skall styras av människors efterfrågan och fria val, inte av regleringar

och politiska eller administrativa beslut. Bostadspolitiken skall ge

förutsättningar för bevarande och utveckling av olika upplåtelseformer

som kan tillgodose olika individers önskemål i olika skeden av livet.

En viktig målsättning är att boende i flerfamiljshus skall ges möjlighet

att äga och förvalta de hus de bebor. Starka bostadssociala skäl talar

särskilt för att ombildningar bör komma till stånd i ensidigt sammansatta

förortsområden som ofta utgjorde en del av det s.k. miljonprogrammet

och domineras av allmännyttiga hyresrätter. På sikt kan en sådan förändring

motverka segregation och utanförskap.

Socialdemokraterna, Miljöpartiet och Vänsterpartiet har valt att försvåra

alla hyresgästers möjligheter att ta över sina hus. I stället för

anslutning från mer än hälften av hyresgästerna, krävs det numera två

tredjedels majoritet för att en förening skall kunna göra intresseanmälan

och för att den skall få förvärva en fastighet för att bilda antingen

bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Syftet med denna skärpning är

att försvåra för människor som vill äga och förvalta sin bostad. Vi har

konsekvent hävdat att det utökade majoritetskravet är omotiverat och

att det skall vara tillräckligt om mer än hälften av hyresgästerna är

för ombildningen. Kraven på kvalificerad majoritet måste snarast ersättas

av krav på enkel majoritet.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo302 (m)

yrkande 7, 2004/05:Bo306 (kd) yrkande 23 och bifaller delvis motionerna

2004/05:Bo301 yrkande 14 (m) och 2004/05:Bo309 (fp) yrkande 2 och avslår

motion 2004/05:Bo302 (m) yrkande 8.

14. Ombildning till bostadsrätt - förbudet mot dubbelupplåtelse, punkt

11 (m, kd, c)

av Ragnwi Marcelind (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Peter

Danielsson (m), Rigmor Stenmark (c) och Ewa Thalén Finné (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 11

borde ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo301

yrkande 13.

Ställningstagande

Enligt vår mening behövs flera åtgärder som underlättar ombildning av

hyresrätter till bostadsrätter. Sådan ombildning är av särskild betydelse

i områden med en ensidigt social sammansättning, vilka områden ofta är

dominerade av kommunalt ägda hyreshus. Fler bostadsrätter i dessa områden

kan öka intresset för inflyttning liksom det kan öka intresset bland

dem som redan bor där både för området och för de hus de bebor.

Priset för en ombildning är starkt beroende av andelen hyresgäster som

vill medverka. Förbudet mot dubbelupplåtelse bör upphävas så att det

blir möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till ett kommunalt

bostadsbolag oavsett ett pågående hyresförhållande. Detta skulle innebära

att det kommunala bolaget kan ligga kvar med kapital när fastigheten

ombildas. Ombildning skulle på detta sätt kunna bli möjlig också i de

fall där det i dagsläget inte finns ett tillräckligt antal hushåll med

en ekonomi som tillåter dem att delta i ombildningen. De hushåll som

förblir hyresgäster kan tillförsäkras rätten att senare förvärva

bostadsrätten. I de fall ett hyresförhållande upphör kan bostadsrätten

försäljas på marknaden med inkomster för det kommunala bostadsbolaget.

Naturligtvis kan bolaget i stället välja att på nytt hyra ut lägenheten.

Hur bolaget skall handskas med de lägenheter som efter hand blir lediga

är en fråga vilken, i enlighet med den grundlagsfästa principen om den

kommunala självstyrelsen, får avgöras av respektive kommun med hänsyn

till de lokala förhållandena. Kommunen kan t.ex. använda dessa lägenheter

för integrationsändamål eller för att tillgodose akuta bostadsbehov.

Hyresgästerna i de lägenheter som efter en ombildning innehas av det

kommunala bostadsbolaget skulle fortsättningsvis ha samma hyresvärd som

tidigare. Detta ger kontinuitet åt hyresförhållandet, vilket av många

hyresgäster upplevs som tryggt. Hyresgästerna bör dessutom i lag

tillförsäkras samma rättigheter som andra hyresgäster, t.ex. vad gäller

byte av lägenhet.

Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med m-motionen i allt

väsentligt likalydande motionsförslag. På förslag av ett enhälligt

bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna (bet. 1993/94:BoU21,

rskr. 1993/94:373) att det förslag som förts fram i motionen borde

ingå i regeringens fortsatta överväganden beträffande de närbesläktade

förslag som förts fram i en departementspromemoria om bostadsrättsoptioner

m.m. (Ds 1993:54). Regeringen valde att inte efterkomma tillkännagivandet.

Enligt vår mening bör regeringen nu åter ges i uppdrag att se över

bestämmelserna i bostadsrättslagen och hyreslagen i syfte att ändra

förbudet mot dubbelupplåtelse så att det i en ombildningssituation blir

möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till ett kommunalt

bostadsbolag, eller eventuellt också till kommunen direkt, oaktat att

lägenheten är uthyrd. Vi anser alltså att riksdagen bör ställa sig bakom

vårt förslag till förändring av bostadsrättslagens bestämmelser.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo301 (m)

yrkande 13.

15. Bostadsrätt - underrättelse till socialnämnd vid förverkande, punkt

12 (m, fp, kd)

av Ragnwi Marcelind (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström

(fp), Peter Danielsson (m), Lars Tysklind (fp) och Ewa Thalén Finné (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 12

borde ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo302

yrkande 10.

Ställningstagande

Regeringens av riksdagen antagna förslag innebär att bostadsrättslagens

regler gjorts lika med vad som gäller enligt hyreslagen. När samma frågor

behandlades av regeringen i en tidigare proposition ansåg regeringen

att bostadsrättslagen inte skulle göras lika med hyreslagen i de avseenden

som nu är aktuella. Regeringen hade då anfört bl.a. att systemet med

underrättelse på hyresrättens område i praktiken inte fungerar särskilt

bra. Tanken var att dessa regler inte utgjorde en bra förebild för

bostadsrättens del.

Vid utskottsbehandlingen av den först avlämnade propositionen motsatte

vi oss förslagen om tillkännagivanden, vilka stod mot den ståndpunkt

som regeringen då intagit. Vi gjorde alltså i allt väsentligt samma

bedömning som regeringen. Vi framhöll i vår gemensamma reservation,

förutom att systemet med underrättelse inom hyresrättens område inte

fungerar särskilt bra, bl.a. att den störande kan känna sig kränkt av

socialnämndens inblandning genom en anmälan från bostadsrättsföreningens

styrelse och att det dessutom kan vara känsligt för styrelsen att denna

skall vara skyldig att anmäla en granne till socialnämnden. Vi konstaterade

också, vad gäller betalningsförsening, att bostadsrätten i normalfallet

representerar ett förmögenhetsvärde och att dröjsmålen vanligen också

gäller räntor och amorteringar. Krav på underrättelse till socialnämnden

ställs inte på privata långivare. Det är då föga meningsfullt att

föreskriva en underrättelseskyldighet för bostadsrättsföreningen. Som

ytterligare ett argument i detta sammanhang anfördes att de åtgärder

som nämnden skulle kunna vidta torde vara avsevärt färre än vad gäller

hyresrätter. Vi ansåg det rimligt att förverkandereglerna utformas så

att den enskilde bostadsrättsinnehavaren själv kontaktar de sociala

myndigheterna om den hjälp och det stöd som behövs.

Vid remissbehandlingen av de förslag som antagits som lag hade centrala

remissinstanser som Fastighetsägarna Sverige, SCB Bostadsrättscentrum,

HSB Riksförbund och Riksbyggen motsatt sig att en underrättelseskyldighet

skulle införas. Organisationernas argument överensstämmer till stor del

med de argument som framfördes i våra reservationer. Flera remissinstanser

har hänvisat till att en bostadsrätt - till skillnad från en hyresrätt

- representerar ett förmögenhetsvärde och att en underrättelseskyldighet

därför inte är särskilt meningsfull. Konsumentverket framhöll att man

utan lagändring kan förbättra rutinerna vid avhysning. Det bör uppmärksammas

att kronofogdemyndigheten har skyldighet att underrätta socialnämnden

när en ansökan om avhysning från en bostad har gjorts (16 kap. 2 §

utsökningsförordningen).

Vi vill slopa kraven på underrättelse eftersom de reducerar bostadsrättshavare

och grannar till angivare. Det är väsentligt att betona bostadsrättens

skillnader i förhållande till hyresrätten. En viktig skillnad är det

särskilda ansvar som medlemmarna har såsom ägare av bostadsfastigheten.

En bostadsrättsförening är ett ekonomiskt företag som gemensamt drivs

av de boende i form av en förening. Bostadsrättshavarna är delägare i

föreningen och har satsat kapital i denna. Det finns således ett ägande

och ett ansvar på samma sätt som för en villaägare. En bostadsrättshavare

har alltså ett annat förhållande till bostadsrättsföreningen än vad en

hyresgäst har till sin hyresvärd. Att kräva att föreningen skall ange

till socialnämnden om en av dess medlemmar förverkat sin bostadsrätt är

att kräva att grannar skall ange varandra.

Dessutom innebär dagens lagregler att en bostadsrättshavare inte kan

bli tillgodosedd om han önskar att socialnämnden inte skall underrättas

om att han sagts upp. Regeringens förslag är integritetskränkande också

ur denna synvinkel.

Vi anser med hänvisning till de skäl vi nu särskilt framhåller att

reglerna om krav på underrättelse - som gjorts till lag mot regeringens

egen övertygelse och mot viljan hos de centrala bostadsrättsorganisationerna

som representerar merparten av landets bostadsrättshavare och deras

föreningar - skall tas bort. Regeringen bör återkomma till riksdagen

med ett lagförslag med denna innebörd.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo302 (m)

yrkande 10.

16. Hyran vid andrahandsupplåtelse av bostadsrätt, punkt 13 (m, fp)

av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström (fp), Peter Danielsson

(m), Lars Tysklind (fp) och Ewa Thalén Finné (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 13

borde ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo238

och 2004/05:Bo309 yrkande 5.

Ställningstagande

Tillämpningen av bruksvärdesprincipen har lett till ett minskat utbud

av hyresbostäder, låg rörlighet bland hyresgästerna och en utbredd

svarthandel med hyreslägenheter.

Bruksvärdesprincipens tillämpning vid uthyrning av bostadsrättslägenheter

har med största sannolikhet lett till ett minskat utbud av lägenheter

på andrahandsmarknaden. Svårigheterna för bl.a. ungdomar att skaffa sig

en bostad har därmed ökat eftersom de genom dagens misslyckade politik

inte har möjlighet att teckna ett förstahandskontrakt eller köpa sig en

bostadsrättslägenhet. Också andra grupper drabbas, bl.a. de som har ett

behov av en bostad för kortare tid.

Det är mot denna bakgrund viktigt att det andningshål som andrahandsmarknaden

trots allt utgör på en hård bostadsmarknad omfattar ett större antal

lägenheter. Uthyrningen av ett rum i en bostadsrättshavares egen lägenhet

eller upplåtelse av hela lägenheten bör därför uppmuntras.

För de allra flesta framstår det som rätt självklart att den som hyr ut

en lägenhet får täckning för sina kostnader. Vi är övertygade om att

det framstår som skäligt även för den som hyr en bostadsrättslägenhet

att han eller hon betalar bostadsrättshavarens kostnad samt att detta

beaktas vid en eventuell skälighetsprövning.

Hyressättningsutredningens förslag utgår från att det skall bli möjligt

för fastighetsägare av hyreshus att få fullt kostnadstäckande hyror för

de nya hus som produceras. Mot den bakgrunden är det konstigt att

bostadsrättshavarna inte skall kunna ta ut hyror om motsvarar avgiften

och kostnaden för det kapital som finns i lägenheten utan får nöja sig

med en hyra som bestäms genom en jämförelse med kommunalt ägda bostäder

och därmed kan tvingas till nettoutgifter för den lägenhet han låter

någon annan nyttja. Vi anser därför att den beredning som pågår inom

Regeringskansliet av hyressättningssystemet bör omfatta frågan om fullt

kostnadstäckande hyror för bostadsrättslägenheter. Ett lagförslag med

denna innebörd bör snarast läggas på riksdagens bord. Den särskilda

lagregel som reglerar möjligheterna till återbetalning av s.k. överhyra

vid andrahandsuthyrning bör självklart justeras i anslutning till detta.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo238 (m)

och 2004/05:Bo309 (fp) yrkande 5.

Särskilda yttranden

1. Andrahandsuthyrning - rätt till förstahandsavtal m.m., punkterna 1-4

(m, fp, kd, c)

Ragnwi Marcelind (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström

(fp), Peter Danielsson (m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c) och

Ewa Thalén Finné (m) anför:

De problem som är förknippade med andrahandshyresmarknaden har naturligtvis

sin grund i att det råder en brist på bostäder. Lösningen står att finna

i en ökad nybyggnation. För att detta skall kunna ske måste det skapas

goda ekonomiska förutsättningar på bostadsmarknaden. Vi vill erinra om

våra respektive partiers förslag med denna inriktning, bl.a. våra

motioner som gäller hyressättningssystemet. Vi anser också att införandet

av ägarlägenheter skulle leda till ökat bostadsbyggande med minskat

tryck på efterfrågan av bostäder i våra storstäder som följd.

Förutsättningarna för nybyggande liksom annan näringsverksamhet beror,

vilket vi anser uppenbart, även på den allmänna politik som förs, bl.

a. hur skattesystemet utformas. I dessa frågor hänvisar vi till våra

respektive partimotioner.

2. Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande, punkt 5 (fp)

Nina Lundström (fp) och Lars Tysklind (fp) anför:

Vi anser inte att det i dag finns anledning att införa ett nytt instrument

såsom ett obligatoriskt samrådsförfarande. Vi har i motioner beskrivit

problematiken med redan gällande lagstiftning och vår uppfattning är

att det som bör stå i fokus är en översyn av socialtjänstlagen.

Bestämmelsen i socialtjänstlagen borde ha gjort det svårare att vräka

barnfamiljer och socialtjänsten borde ha gjort mer för att förhindra

vräkningarna.

Det är tveklöst så att barn drabbas mycket hårt i de fall vräkningar

verkställs. Förutom att de mister sina hem och sina ägodelar måste de

kanske också byta daghem och skola med allt vad det innebär.

En rapport av forskaren Anders Nilsson visar att uppskattningsvis 1 000

barnfamiljer i Sverige vräks från sina hem varje år. Den huvudsakliga

orsaken till vräkningarna är att familjerna har hyresskulder. I en annan

rapport framkom att över 700 barn i Malmö är utan fast bostad och bor

i baracker, på campingplatser eller på hotell, oftast på grund av

vräkningar.

Den 1 januari 1998 infördes en bestämmelse i socialtjänstlagen om att

"när åtgärder rör barn skall det särskilt beaktas vad hänsynen till

barnets bästa kräver".

Problematiken kring hyresskulder och vräkningar uppkommer först när

familjer som haft tillräckliga inkomster eller redan fått socialbidrag

till hyran ändå inte har betalat den. Skälen till att föräldern inte

tagit sitt ansvar för att trygga att barnen har ett hem kan vara många.

Föräldern brister kanske i förmågan att hantera pengar eller prioriterar

andra utgifter.

Socialtjänstlagen bygger på frivillighet och samförståndslösningar.

Socialtjänsten har inga möjligheter att sköta ekonomin mot någons vilja.

Den som har skulder och betalningsanmärkningar har i dag mycket svårt

att få en ny bostad. De kommunala bostadsbolagen har blivit alltmer

restriktiva när det gäller att godkänna hyresgäster. Att lösa bostadsfrågan

för vissa grupper innebär i dag stora svårigheter. Trots kommunens s.k.

yttersta ansvar för dem som bor och vistas i kommunen är det ofta svårt

att ordna ett nytt boende såvida socialtjänsten inte har tillgång till

egna bostäder. Socialtjänstens befogenheter i samband med vräkningar

behöver ses över innan nya instrument övervägs.

3. Ombildning till bostadsrätt - majoritetsreglerna, punkt 10 (m,

fp)

Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström (fp), Peter Danielsson

(m), Lars Tysklind (fp) och Ewa Thalén Finné (m) anför:

Vi har konsekvent hävdat att det utökade majoritetskravet är omotiverat

och att det skall vara tillräckligt om mer än hälften av hyresgästerna

är för ombildningen. Se reservation nr 13.

Från den 1 april 2003 har införts ett krav på att bostadshyresgäster

skall vara folkbokförda på fastigheten för att få räknas med i den

kvalificerade majoritet som krävs för ett beslut om ombildning till

bostadsrätt. Regeringen har motiverat denna lagändring med att de boendes

intressen skall tillvaratas. Såsom påpekats under remissbehandlingen

finns det i många fall legitima skäl för exempelvis dubbel bosättning.

En hyresgäst kan av olika skäl även tvingas bo och folkbokföra sig på

annan ort. Det kan bl.a. gälla studier utomlands, tingstjänstgöring,

vikariat eller en långvarig vistelse på ett sjukhem. Därför är kravet

på folkbokföring för att få delta i ett beslut om ombildning en alltför

långtgående inskränkning i de boendes rätt att vara med och besluta.

Det innebär att även sådana hyresgäster som enligt hyreslagens regler

har ett fullständigt besittningsskydd inte har möjlighet att på

föreningsstämman lägga en verksam röst för ombildning. Det bör erinras om

att besittningsskydd endast föreligger i de fall man kan bedöma att

lägenheten utgör hyresgästens egentliga hem, låt vara att hyresgästen

tillfälligt bor på annan ort, eller utgör ett nödvändigt bostadskomplement.

Det är lätt att göra en koppling mellan folkbokföringskravet och den

rigida politik regeringen driver med syfte att försvåra ombildningar.

Kravet

på folkbokföring kommer i en del fall att totalt omöjliggöra ombildning.

Det gäller främst i hus med få lägenheter där så pass många hyresgäster

inte är folkbokförda på fastigheten att det inte går att uppnå den

kvalificerade majoritet lagen i dag föreskriver. Även om samtliga

hyresgäster i huset är för en ombildning blir den alltså i vissa fall

omöjlig att genomföra. Det är oacceptabelt ur de boendes perspektiv.

Kravet på folkbokföring bör slopas därför att det motverkar möjligheterna

till ombildning. Det torde dessutom sakna den effektivitet som bör krävas

när det gäller en lags måluppfyllelse. Regeringen har i propositionen

med förslaget enligt vilket folkbokföringskravet infördes inte ens varit

säker på att lämnandet av oriktiga uppgifter i ett folkbokföringsärende

är straffbart. Vi tror inte att de individer som medverkar vid oriktiga

ombildningar kommer att avhålla sig från medverkan på grund av regeringens

svaga uttalanden.

Enligt vår mening bör det krav tas bort som innebär att en bostadshyresgäst

endast kan räknas vara för en ombildning om han eller hon är folkbokförd

på fastigheten.

4. Ombildning till bostadsrätt - förbudet mot dubbelupplåtelse, punkt

11 (fp)

Nina Lundström (fp) och Lars Tysklind (fp) anför:

Vi håller med motionärerna om att hyresgäster i ett kommunägt bostadshus

vid en bostadsrättsombildning som berör huset bör kunna bo kvar med

hyresrätt och ha kvar det kommunala bostadsföretaget som hyresvärd om

de av en eller annan anledning inte vill förvärva bostadsrätten till

den lägenhet de förhyr. Vi tror emellertid inte att den bästa ordningen

för att åstadkomma detta är att ta bort förbudet mot dubbelupplåtelse.

Den av motionärerna föreslagna lagändringen skulle kunna leda till

osäkerhet vad gäller besittningsskyddet m.m., vilket skulle kunna leda

till rättsförluster för hyresgästerna.

Vi önskar införa ägarlägenheter som en form för bostadsägande. Vi anser

att regelsystemet skall ge utrymme för att man vid en ombildning till

bostadsrätt skall kunna avstycka en eller flera lägenheter till egna

fastigheter, om lägenheterna inte skall omfattas av ombildningen.

Äganderätten till dessa ägarlägenheter kan då innehas av det kommunala

bostadsbolaget, och hyresgästerna i dessa lägenheter kan fortsätta att

genom förstahandskontrakt inneha nyttjanderätten till sin bostad.

Bilaga 1

Förteckning över behandlade förslag

Följdmotion med anledning av proposition 2003/04:94 Bostadsrätt -

underrättelser till socialnämnden

2003/04:Bo3 av Dan Kihlström m.fl. (kd):

2. Riksdagen begär att regeringen skyndsamt utreder förutsättningarna

för införandet av ett bättre fungerande system än det med underrättelser

till socialnämnd i samband med att boende sägs upp på grund av störningar

i boendet eller betalningsförseningar.

Motioner från allmänna motionstiden hösten 2004

2004/05:L336 av Martin Andreasson m.fl. (fp):

5. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om hyresgästers rättigheter som konsumenter.

2004/05:Bo217 av Siw Wittgren-Ahl (s):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om obligatorisk hemförsäkring.

2004/05:Bo225 av Sten Lundström m.fl. (v):

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att andrahandshyresgästen skall kunna träda i förstahandshyresgästens

ställe om dennes hyresrätt av något skäl upphör.

3. Riksdagen begär att regeringen återkommer med förslag som innebär

att en granskning av andrahandshyran ingår som en del vid själva beslutet

om tillstånd för att hyra ut.

4. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att hyreslagen bör utformas så att om en förstahandshyresgäst

tar ut överhyra rubriceras detta som ocker och bör vara skäl till förlust

av hyreskontraktet.

7. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att begreppet blockuthyrare bör ges en tydligare innebörd så

att lagstiftningen omfattar alla som hyr ut lägenheter i andra

hand.

2004/05:Bo235 av Maud Olofsson m.fl. (c):

10. Riksdagen beslutar avskaffa förhandlingsmonopolet för hyreslägenheter.

20. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om inflationssäkring av medlemsinsatsen till kooperativa hyresrätter.

2004/05:Bo238 av Margareta Pålsson (m):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att bruksvärdesprincipen slopas vid andrahandsuthyrningar av

bostadsrättslägenheter.

2004/05:Bo248 av Jörgen Johansson (c):

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att insatsbeloppet i kooperativ hyresrätt inflationssäkras.

2004/05:Bo265

av Anne Ludvigsson m.fl. (s):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om information och råd till dem som hyr i andra hand och att

andrahandsboendes rättigheter bör stärkas.

2004/05:Bo277 av Lars Ohly m.fl. (v):

8. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om förslag om hur man kan skärpa reglerna kring besittningsskyddet

för innehavare av andrahandskontrakt.

2004/05:Bo280 av Carina Moberg m.fl. (s):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om behovet av en översyn av lagstiftningen som ger hyresvärden

möjlighet att regelmässigt avkräva tre månaders avflyttningshyra.

2004/05:Bo301 av Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m):

13. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse slopas för

kommunala bostadsbolag.

14. Riksdagen beslutar att återinföra kravet på enkel majoritet för

ombildning till bostadsrätt.

22. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att bryta hyresförhandlingsmonopolet.

2004/05:Bo302 av Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m):

4. Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till lagstiftning

för att ersätta lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastigheter i

enlighet med vad som anförs i motionen.

7. Riksdagen beslutar att enkel majoritet skall gälla vid intresseanmälan

om förvärvande av fastighet för att bilda bostadsrättsförening.

8. Riksdagen beslutar att slopa krav på folkbokföring vid ombildning av

hyresrätter.

10. Riksdagen beslutar att upphäva krav om underrättelse till socialtjänst

för bostadsrättsföreningar.

2004/05:Bo303 av Dan Kihlström m.fl. (kd):

5. Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av

lagstiftningen kring vräkningsförfarande.

6. Riksdagen begär att regeringen skyndsamt utreder förutsättningarna

för införandet av ett bättre fungerande system än det med underrättelser

till socialnämnd i samband med att boende sägs upp på grund av störningar

i boendet eller betalningsförseningar.

2004/05:Bo306 av Ragnwi Marcelind m.fl. (kd):

19. Riksdagen begär att regeringen utreder förutsättningarna för ett

större individuellt inslag i hyresförhandlingslagens bestämmelser.

23. Riksdagen beslutar om ändringen i bostadsrättslagen så att ombildning

av hyresrätt till bostadsrätt är giltig om mer än hälften av de boende

gått med på ombildningsbeslutet.

2004/05:Bo309 av Nina Lundström m.fl. (fp):

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om enkel majoritet gällande ombildande av hyresrätt till bostadsrätt.

5. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om översyn avseende andrahandsuthyrning av bostadsrätt.

Bilaga 2

Program för den offentliga utfrågningen

Bilaga 3

Offentlig utfrågning

Vilka verkningar har de genomförda bostadsrättsombildningarna haft?

Ordföranden: Jag vill hälsa er allesammans varmt välkomna till hearingen.

Jag hälsar välkomna ledamöter, inbjudna gäster och övriga som har visat

intresse att få delta under den här dagen.

Temat är: Vilka verkningar har de genomförda bostadsrättsombildningarna

haft? Det ska bli oerhört spännande att få ta del av alla synpunkter

från de inbjudna gästerna som har kommit hit i dag. Jag vill först och

främst säga ett varmt tack för att ni har hörsammat inbjudan att delta

i hearingen.

Vi har gäster och inledare från olika sammanhang som ska delge oss sina

synpunkter. Det är forskare, myndighetsrepresentanter, representanter

för bostadsföretag, hyresgäster och bostadsrättsorganisationer. Jag

kommer också att ge en närmare introduktion och presentation när jag

presenterar dem som kommer till tals om en liten stund.

Vi kommer att ha en paus på ca 15 minuter. Efter pausen kommer vi att

öppna för frågor och diskussion. Stenografiska uppteckningar sker under

hela hearingen. Det är därför angeläget att ni överlämnar de eventuella

bilder som ni har med och visar i samband med inledningen. Alla inledare

kommer att beredas möjlighet att ta del av uppteckningarna innan de

publiceras i något betänkande.

Om det finns någon bisittare som väldigt gärna vill yttra sig går det

bra. Det är viktigt att de talar om vad de heter så att det kommer med.

Jag hälsar än en gång riktigt varmt välkomna till en spännande hearing.

Jag hälsar därmed förste talare välkommen. Det är universitetslektor

Hans Lind från Kungl. Tekniska högskolan. Varsågod.

Hans Lind (bilder s. 99-100 överst): Jag tänkte presentera lite siffror.

De första är välkända siffror. Sedan har jag lite siffror från

examensarbeten som pågår eller har gjorts.

Den här bilden visar prisutvecklingen på hyreshusfastigheter i de

centrala delarna av större städer. Här är det Stockholm, Göteborg och

Malmö. Ni ser den kraftiga prishöjningen på hyreshusfastigheter särskilt

i Stockholm. Dagens prisnivåer är långt över de prisnivåer som noterades

förra gången vi hade höga priser kring år 1990.

Hur ska man förklara priserna? En tolkning - nu är vi inne på tolkningar,

så att vi vet vad som är fakta och vad som är tolkningar - är att vi

här har en situation med stor efterfrågan på bostäder. Vi har en situation

där det finns bostadsrätter med höga priser. Det innebär att varje

hyreshusfastighet innehåller en dold vinst. Det är en möjlig vinst som

kan plockas ut i samband med att man bildar bostadsrättsförening.

Prisutvecklingen speglar, i den här tolkningen, att vinsten delas. En

del tillfaller de hyresgäster som bor där och som blir bostadsrättsinnehavare

och sedan kan sälja bostadsrätten. Jag kommer till det om en liten stund.

En annan del av vinsten tillfaller fastighetsägaren genom att priset

stiger under processen.

Nästa fråga är: Hur ser det ut för den hyresgäst som är med i en

ombildning? Det här bygger på siffror från ett faktiskt fall. Vi håller på

att titta på ett antal andra fall för att bedöma hur representativt det

är. Det är slumpmässigt utvalt. Det är inte valt för att det ska ge

någon viss bild.

Vad säger diagrammet? Kurvan på mitten är hyresnivån. Här har vi gjort

en kalkyl som bygger på en prognos. Den bedömning vi gör är att hyran

med viss marknadsanpassning kommer att stiga relativt snabbt under ett

antal år för att sedan följa inflationen.

Vi antar att månadsavgiften, som är den nedersta kurvan, följer inflationen.

Det ni ser här är att månadsavgiften för den som är med i ombildningen

ligger betydligt under hyresnivån. Vi lägger till räntekostnader för de

lån som i det här fallet finansierade hela köpet.

Undrar ni varför det är ett hack här efter fem år beror det på att det

typiska i det företag som de här siffrorna kommer ifrån är att i samband

med ombildningarna lånar hyresgästen alltihop med fem års amorteringsfrihet.

Efter fem år kommer amorteringen.

Allt det här bygger på antaganden om finansiering och hyresutveckling,

men jag bedömer att det ändå inte är helt vansinniga antaganden. Ni

ser att boendeutgiften blir högre efter ombildningen. Summan av

månadsavgift och kapitalkostnad blir högre.

Sedan har vi gjort lönsamhetskalkyler. Vad händer om man säljer

bostadsrätten? Då får vi återigen göra antaganden om hur mycket priserna

ökar, och så vidare. Vi har gjort olika sådana kalkyler. Huvudresultatet

är om vi antar att det är realt konstanta priser, att priserna på

bostadsrätter följer inflationen, lönar det sig att sälja snabbt. Under

tiden som du bor kvar får du högre boendeutgifter.

I det här fallet blev det 20 000 kr per kvadratmeter. Det är vinsten om

man är med i ombildningen och efter ett år eller så säljer sin bostadsrätt.

Den tredje bilden bygger på en jämförelse mellan hus ägda av ett kommunalt

bostadsföretag som har omvandlats och hus som inte har omvandlats. Det

är en studie på tidiga ombildningar från mitten av 90-talet. Där har vi

kunnat följa lite längre vad som har hänt i huset.

Här har man valt ut hyreshus som från början var relativt likartade. Vi

har ett antal fastigheter som täcker ett par hundra lägenheter. Vi har

jämfört ett antal år efter. Vad händer i det som är kvar som hyreshus,

och vad händer i det som blev bostadsrätter?

Det första som kan noteras är att det redan från början är högre

inkomstnivåer i de fastigheter som ombildas. Här har vi 25 % som vid

ombildningen hade hushållsinkomst på över 350 000 kr.

Det vi ser är vad som händer under de första två åren i de här fallen.

Om det är representativt eller inte får ni bedöma. Ni kommer att få

mer information här under dagen. I de här fallen flyttade inom två år

35 % av dem som bodde i de hus som ombildades och 15 % i hyreshus.

Av dem som hade låga inkomster flyttade 70 % från bostadsrättshuset,

medan det var 15 %, ungefär samma, i hyreshuset. Tittar vi på vart

människor flyttar ser vi att det finns lite skillnader i mönster. Det

här var i Stockholms centrum. Låginkomsttagare flyttar oftare ut till

förorter eller flyttar helt enkelt från Stockholm.

Man kan se det som att man plötsligt har en massa pengar. Varför ska

man bo kvar i den lägenhet man bodde i tidigare? Man kanske vill köpa

ett hus någon annanstans. Man får nya möjligheter, och man utnyttjar

dem på olika sätt.

De som hade högre inkomster flyttade antingen inom Stockholms city eller

till en närförort till Stockholm. Ni kan själv tänka er att man plötsligt

får råd att flytta till ställen som man kanske tidigare har velat flytta

till.

Vi tittade också på dem som flyttade in. Ni ser att av dem som flyttade

in hade 45 % högre inkomst än 350 000 kr i bostadsrättshuset. Motsvarande

siffra var 5 % för dem som flyttade in i hyreshuset.

Ordföranden: Tack för det. Vi ska lämna över ordet till professor Bengt

Turner från Institutet för bostads- och urbanforskning. Varsågod, Bengt.

Bengt Turner (bilder s. 100 nederst-110): Tack så mycket för att jag

blev inbjuden att komma hit. Jag ska tala lite grann om en del kunskap

som kommit fram. Det kapitel jag har skrivit innehåller en del statistiska

uppgifter. Sedan ska jag föra till ytterligare en del kunskap.

Jag kommer att repetera en del av det som har sagts. Hur vanligt är

det? Vad är det som driver ombildningarna? Vilka effekter får det? Sedan

ska jag säga några ord om hyressättningssystemet och de nya förslagen

till nytt bruksvärdessystem.

Man kan konstatera att till exempel allmännyttiga företag köper och

säljer naturligt som en del av sin verksamhet. Det som man mest intresserar

sig för här är försäljning till bostadsrätt. Sedan ska man vara klar

över att allmännyttiga företag köper och säljer också på lite andra

sätt. Det är en naturlig del av verksamheten.

I det internationella perspektivet kan man konstatera att Sverige har

en relativ stor allmännytta och en relativt stor hyressektor. Den sektorn

ha minskat något i storlek. Men den har minskat mindre än vad allmännyttan

i allmänhet har gjort i andra delar av Europa. Östeuropa ska vi inte

jämföra med. Där har det sjunkit från 90 % till 5 % i vissa fall. Men

jämfört med vissa andra västeuropeiska länder har allmännyttan hållit

sin ställning relativt väl i Sverige.

Tittar vi på ombildningarna är det mest i Stockholm. Det är ett

storstadsfenomen, vilket inte är så okänt. Det har hänt lite grann i Stockholm

som ingen människa behöver bry sig om. Det händer mest i Stockholm. Det

händer lite grann i Haninge, Huddinge och Solna också. Det är välkänt.

Vi ser också från dessa data att i Göteborg har ombildningarna ökat

lite på senare tid medan allmännyttans ombildningar har stannat som en

naturlig följd av stopplagen. Ombildningar i privata hyresrätter tuffar

på i ungefär den takt som vi har sett tidigare.

Alla intresserar sig för det extrema. Det har inneburit att bostadsrättsandelen

i Stockholms innerstad har ökat från 29 % år 1990 till 54 % år 2003.

Det är naturligtvis en mycket snabb ombildningstakt oavsett vilket mått

man mäter med. Det har gått långsammare i ytterstaden. Det säger en del

om vilka drivkrafter som finns bakom ombildningarna.

Drivkrafterna kan man fundera och spekulera över. Det har gjorts en hel

del mer sociologiskt inriktade studier av det. I regel är det så att de

ekonomiska motiven dominerar, att legalisera gråa eller svarta inköp av

hyresrätt. Enda sättet att tvätta sina pengar på är att se till att

hyresrätten omvandlas till bostadsrätt.

Det handlar också om en oro över framtida hyreshöjningar,

kapitalplaceringsbehov,

grupptryck och genuint intresse av ägande och påverkansmöjligheter,

vilket är en viktig aspekt i sammanhanget. Sedan finns vissa arbitrageeffekter

som tycks ha försvunnit. Man har lyckats åtgärda vissa problem.

Tittar vi på ombildningars ekonomiska förutsättningar finns ett antal

case studies. En såg vi nyligen som Hans visade. En förutsättning är

ofta att avgiften inte får bli avsevärt högre än den nuvarande hyran.

Det måste finnas ett premium, och man måste tjäna pengar på det.

Osäkerheten om de framtida bostadsrättspriserna är stor. Det innebär att

man måste köpa till ett premium. Alla inser naturligtvis att

bostadsrättspriserna nu är extremt höga.

En annan förutsättning är att tillräckligt många hyresgäster i fastigheten

måste vara kreditvärdiga, två tredjedelar. Sedan finns det ekonomiska

incitament att ha kvar en viss andel resthyresgäster. Så småningom kan

man sälja de lägenheterna till marknadspriser i stället för till

inlösningspriserna man ofta har. Där finns majoritetskravet.

Man kan göra en liten kalkyl på skoj. Jag gjorde det för Pinnpojken 1

i Stockholm år 2002, som är ett konkret fall. Marknadsvärdet på de

lägenheterna var 26 000 kr kvadratmetern, vilket inte är orimligt för

innerstaden i Stockholm. Man fick köpa för 15 200 kr. Det höll

fastighetsägaren skadeslös ur cash flow-synpunkt. Samtidigt tvingas

fastighetsägaren att sälja till de boende hyresgästerna, vilket är en betydande

inskränkning i möjligheterna att ta ut ett fullt marknadsvärde.

För hyresgästerna ökade utgifterna med 41 %. Samtidigt ökade förmögenheten

med 864 000 kr. Det säger en del. Det är lite grann

fastighetsskatteproblematiken

eller bondens problem. Man lever fattig men dör rik.

De ekonomiska och sociala effekterna är att man får en inkomstomfördelning.

Men det gäller bara på riktigt heta marknader. Detta är ett Stockholmsfenomen,

och det ska man vara klar över. Det är lätt att inte tro det när man

sitter där vi sitter nu. Man förstärker alldeles tydligt segregationen.

De som flyttar in är resursrikare än de som flyttar ut.

Dagens hyressättning med låga hyror i innerstaden och i de attraktiva

delarna driver naturligtvis omvandlingen. Det är den ekonomiska motorn

i omvandlingarna. Sedan kan man tänka sig att priserna på bostadsrätter

dämpas en del genom att utbudet ökar.

Detta är ett exempel från Östermalm, som är det hetaste av det heta. Vi

ska inte bry oss om det. Det är en aspekt som är lite intressant. Jag

ska inte gå in så mycket på det. Min talartid är antagligen redan slut.

Inkomstsegregationen ökar. Men den demografiska segregationen minskar

i den meningen att det kommer in fler barnfamiljer genom ombildningarna.

Oavsett vilken ideologisk syn man har kan man glädja sig över att det

blir lite mer allsidigt från familjesammansättningssynpunkt.

De drivande argumenten är följande. Om andelen bostäder med hyresrätt

blir för liten äventyras rörligheten på bostadsmarknaden. Det är det

klassiska ekonomiska argumentet.

Detta har vi tagit fram med hjälp Lena Magnusson på IBF och en databas.

I Stockholms innerstad är numera hyresrättens andel 50 %, i Malmö 60 %

och i Göteborg 70 %. I Stockholms ytterstad är andelen fortfarande högst.

Om det är en stor eller liten del är mer en fråga om glaset är halvfullt

eller halvtomt. Det är bostadsutskottets bord och inte mitt bord.

Ett annat argument är att om andelen allmännyttiga bostäder blir för

litet äventyras hyressättningssystemet och därmed i förlängningen den

sociala bostadspolitiken. Stopplagen bygger på denna premiss. Hyreskommitténs

förslag ändrar självfallet spelreglerna. Man får då tre olika hyresnivåer,

och jämförelseprövningen är inte självklar längre. Då urholkas självfallet

en del av argumentet, vilket egentligen inte beaktas i någon nämnvärd

grad i utredningen. Det kanske inte heller var dess uppdrag.

Det handlar fortfarande om det halvfulla eller halvtomma glaset. I

Stockholms innerstad är allmännyttans andel av hyresrätterna 20 %, i

Malmö är den 20 % och i Göteborgs innerstad 40 %. Andelen är någorlunda

konstant för tillfället. I ytterstäderna är allmännyttans andel högst

i landet.

Man kan dra lite olika slutsatser av det. Det är relativt lite allmännytta

för att hålla stånd i det klassiska traditionella systemet. Hyresrättens

andel sjunker ganska snabbt i innerstaden. Nu är jag klar, tack för mig.

Ordföranden: Vi tackar för det, Bengt. Vi hastar snabbt vidare. Det är

Håkan Julius, som är chef för Hyresnämnden i Stockholm. Varmt välkommen.

Håkan Julius: Jag har varit chef för hyresnämnden sedan 1997. Sedan

dess har ärendetillströmningen ökat markant. Det var 10 000 ärenden år

1997 och 16 000 förra året. En liten del av ökningen hänför sig till

bostadsrättsomvandlingar. Jag ska förklara närmare snart.

Jag var med på utredningsstadiet och propositionsstadiet när ombildningslagen

infördes i början på 80-talet. Man underströk då bland annat bostadsrättens

alla fördelar. Jag ska inte gå in närmare på dem. Man underströk också

att ombildningarna ska ske på hyresgästernas villkor. Bland annat införde

man regler om att hyresgästerna vid en ombildning ska ha en oförändrad

rättsställning.

Omvandlingarna till bostadsrätt har sannolikt lett till att hyresgäster

fått flera fördelar av omvandlingarna och övergången till bostadsrätt

som är förenade med bostadsrättens upplåtelseform. Men man får ändå

säga, och det har framskymtat här, att det kan vara problematiskt från

olika perspektiv med omvandlingarna. Man får dels blandade upplåtelseformer

i samma hus, åtminstone inledningsvis under en tid, dels handlar det om

det ekonomiska värde som ni vet finns på bostadsrätterna.

Nyttjanderätten till en lägenhet i Stockholms innerstad representerar

ett mycket stort ekonomiskt värde. Det förhåller sig också så att

marknadsvärdet på bostadsrätten är väsentligt högre än den insats som

hyresgästen betalar när han förvärvar bostadsrätten vid ombildning.

Mellan insatsen och marknadsvärdet för bostadsrätten finns ett värde.

Det kallades dolt värde. Man kan kalla det för övervärde eller vad man

till. Men det finns ett värde som är intressant att tillgodogöra sig -

som i varje fall vi upplever det på hyresnämnden - för såväl fastighetsägaren

som säljer huset, som hyresgästen och bostadsrättsföreningen.

Det har en del negativa inverkningar vid en ombildning. Först och främst

tror jag att övervärdet är en stor anledning till att man går över till

bostadsrätt. Det driver fram ombildningen till bostadsrätt. Jag tror

det faktiskt. Att man får fördelar av bostadsrätten som upplåtelseform

är väl också uppenbart. Det har sin betydelse. Men det avgörande är de

ekonomiska faktorerna.

Jag har också det intrycket att övervärdet, eller dolda värdet, gör att

såväl den som säljer fastigheten som bostadsrättsföreningen vill få

lägenheter friställda i så stor utsträckning som möjligt. Om man får en

lägenhet friställd kan bostadsrättsföreningen tillgodogöra sig övervärdet

genom det som i bostadsrättslagen kallas upplåtelseavgift. Man har en

insats som man upplåter bostadsrätten till. Men får man den friställd

kan man upplåta bostadsrätten till någon utomstående. Då är det inte

enbart insatsen utan också en upplåtelseavgift på det. Det blir tillsammans

marknadsvärdet på bostadsrätten. Det blir en avsevärd ekonomisk fördel

för bostadsrättsföreningen.

Övervärdet och möjligheten att friställa lägenheter gör i sin tur att

säljaren har intresse av att friställa lägenheter. På så vis kan han få

ett högre pris på bostadsrättsfastigheten.

Striden om värdet alstrar en hel del tvister hos hyresnämnden. Hyresnämnden

handlägger tvister om förlängning av hyresavtal, det vill säga tvister

efter uppsägningar. Vi handlägger ärenden om medlemskap i bostadsrättsföreningar

och så kallat upplåtelseföreläggande i bostadsrättsföreningar. Vi

handlägger också tvister om förvärv av hyresfastighet och tvångsförvaltningar

och har en del uppgifter när det gäller hembuden vid ombildningar.

Man kan se att värdet alstrar tvister när det gäller framför allt

uppsägningar. Jag kan inte ge någon statistik på det tyvärr. Det finns

inte i vårt system någon möjlighet att få fram detta. Men det är ett

allmänt intryck som jag och mina kolleger på nämnden har att det finns

en hel del sådana tvister.

Det man strider om är egentligen inte det som hyreslagen är tänkt att

tillgodose, det vill säga besittningsskyddet för hyresgästerna. Det

kläs i sådana termer. Men den egentliga tvisten gäller värdet på

bostadsrätten. Det kommer till synes i förlängningstvisterna och tvister

om medlemskap och upplåtelseföreläggande.

Det finns andra tvister. Vi har haft tvångsförvaltningar och lite andra

tvister. Där har det i kanske större utsträckning än tidigare förekommit

att den som vill sälja sin fastighet vill friställa lägenheter och få

tomma lägenheter. Man sätter in bulvaner i lägenheterna, allt i syfte

att kringgå majoritetsregler och reglerna om tillstånd till förvärv av

hyresfastighet, som ju gäller när man inte fattar beslut med två tredjedels

majoritet. Då gäller de reglerna.

Det har man nu försökt att täppa till på olika sätt. Bland annat ska

man när man röstar för ombildning vara folkbokförd i lägenheten för att

kunna få rösträtt. Det är väl bra. Men som framhölls redan när ändringen

kom till stånd tror jag att det fuskas en del med folkbokföringen. I

varje fall är intrycket det från hyresnämndens verksamhet. Det finns

hål i detta.

Likadant är det med de nya reglerna om fusionering som riksdagen nyligen

beslutade om, det vill säga att man inte kan fusionera ett aktiebolag

med en bostadsrättsförening. Det har gjorts för att kringgå bland annat

majoritetsreglerna. De reglerna är nog bra. Men det finns också där

möjligheter att kringgå dessa regler. Man kan fusionera på annat sätt

genom olika omgångar och ändå få samma effekt av det. Jag ska inte gå

in närmare på det.

Sedan skulle jag också vilja framhålla från hyresnämndens horisont när

det gäller bostadsrättsföreningar vid ombildningar att det ofta visar

sig att föreningarna är väldigt oprofessionella när det gäller att

hantera tvisterna och hyresgäster.

Man känner inte till vilka regler som gäller. Man kommer oförberedd

till förhandlingar. Man säger upp lokalhyresgäster för att få högre

hyror. Man vet inte vilka regler som gäller. Det är mycket sådant som

vi möter. De protokoll som finns från föreningar från föreningsstämmorna

i olika tvister vi har är ofta bristfälliga. Man ska göra tolkningar av

vad man egentligen har beslutat och sådana saker.

Jag kan inte frigöra mig från tanken att när en bostadsrättsförening

har bildats och man har en blandad upplåtelseform så finns det ett A-

och ett B-lag. Det märks också hos nämnderna i de tvister vi har. Många

föreningar är väldigt bra, men i andra föreningar är det så här.

Bostadsrättsinnehavarna blir hyresvärdar till hyresgäster som inte vill

förvärva bostadsrätter. Det tror jag inte är så bra. Jag såg att det

fanns en skrift här från Hyresgästföreningen om detta.

Jag har inte något statistiskt underlag, men mitt intryck är att det

finns både positiva och negativa delar med ombildningarna. Det har rått

turbulens under årens lopp när det gäller majoritetsregeln, två tredjedelar

- det var ju 50 % ett tag. Det har gått fram och tillbaka. I anslutning

till det vill jag säga att jag tror att det är viktigt att man behåller

en så hög majoritetsregel som möjligt. Det ursprungliga förslaget innebar

två tredjedelar, och det syftade till att det ska vara en ekonomiskt

stabil förening och att man inte ska få alltför många hyresgäster i

fastigheten.

Jag vill också framhålla det som jag sade tidigare om att man ska försöka

stimulera föreningarna på olika sätt att bli mer professionella i sin

hantering av verksamheten.

Ordföranden: Jag tackar för det och lämnar ordet till Per Anders Hedkvist,

vd i Stockholms stads bostadsförmedling. Välkommen!

Per Anders Hedkvist (bilder s. 111-117 överst): Jag tänkte begå misstaget

att försöka driva två helt motsatta linjer under sex minuters föredragning.

Ni får väl se om ni står ut med det.

Jag har jobbat som vd för Bostadsförmedlingen i snart ett år.

Bostadsförmedlingen verkar vara någonting som alla människor har en bild av

och ett intryck av. Jag tänkte börja med att berätta en anekdot. För 14

dagar sedan fick vi ett brev till Bostadsförmedlingen från en 65-årig

herre i Bryssel. Med brevet bifogade han ett kontrakt som han tecknade

med Bostadsförmedlingen 1965. På den tiden var det möjligt för en

hyresgäst att lämna in en lägenhet till Bostadsförmedlingen och sedan ha

rätt att få tillbaka samma typ av lägenhet när han eller hon åter

flyttade till staden. Han flyttade till Bryssel 25 år gammal och har hållit

detta kontrakt i sin hand och haft det som en trygghet i livet. Nu

skickar han det alltså till oss och säger: Nu vill jag hemskt gärna ha

min tvåa i Skärholmen. Vi har en pärm på Bostadsförmedlingen med ett

30-40-tal sådana här kontrakt, som fortfarande finns kvar. Jag tycker

att det är rätt roligt med en förmedling som har haft så olika roller

i bostadspolitiken under den här perioden och att det fortfarande håller

med ett 40-årigt avtal på Stockholms bostadsmarknad.

Bostadsförmedlingen drivs i dag i bolagsform. Det har den gjort sedan

2000. Bostadsförmedlingen finansieras i dag helt och hållet av dem som

står i bostadskö. De betalar en årlig avgift på 325 kr för att stå i

kön, och de betalar 2 000 kr i förmedlingsavgift när de får en lägenhet

via förmedlingen. Vi driver också en förtursverksamhet som Stockholms

stad finansierar.

För att klara detta har vi som affärsidé att försöka vara den självklara

marknadsplatsen för hyresrätter i Stockholmsregionen. För att vara en

marknadsplats och för att de bostadssökande ska vilja betala för vår

verksamhet är det viktigt att vi har lägenheter att förmedla. Därför

har vi ägnat mycket tid under de här åren åt att bygga upp ett förtroende

hos fastighetsägarna i Stockholm. Vi har strävat efter att ge dem en

bra service och att vara tydliga mot dem. De ska känna trygghet i att

det är de som bestämmer villkoren för vilka hyresgäster som kommer till

deras lägenheter. Jag tror att de siffror som jag har visar att vi har

klarat det.

Samtidigt är det jätteviktigt att de som betalar för verksamheten - de

bostadssökande - förstår att det finns en tydlighet i hur lägenheterna

förmedlas. Vi förmedlar alla lägenheter efter kötidsordning med den

inskränkningen att fastighetsägaren har rätt att ställa krav på

hyresgästens inkomst eller annat. Det är den som har längst kötid och

uppfyller fastighetsägarkravet som får lägenheten. Detta redovisar vi för

varje lägenhet. Det gäller både hur det ser ut under förmedlingen och

efter förmedlingen, då vi redovisar hur lång kötid den person som fick

lägenheten hade.

Vi har lyckats skapa trovärdighet gentemot de bostadssökande. Vi har

fördelen att antalet i kön ökar lite grann år från år. Det kommer

förmodligen att vara 100 000 i kön när vi passerar årsskiftet. De som

står i bostadskön är ganska representativa för Stockholms befolkning.

Vi har dock en betoning på unga, och det betyder att inkomsterna ligger

något lägre än genomsnittet bland de boende i staden. Men detta är också

naturligt. Det är när man är ung som man ställer sig i bostadskön för

att få sin första bostad. Många i bostadskön har också mycket goda

inkomster. 25 % av hushållen har en inkomst på över 500 000. Det tycker

vi är viktigt inte minst nu, när vi får mer och mer nyproduktion att

förmedla.

Jag visar här en bild över inlämnade lägenheter. Den mörkblå stapeln

visar det totala antalet inlämnade lägenheter. Ni ser att vi kommer att

hamna på mer än 6 000 lägenheter i år. När vi startade verksamheten låg

vi på strax över 3 000. Det är en bra ökning, tycker vi. Den randiga

ljusblå stapeln representerar privata fastighetsägare. Som ni ser har

vi inte minst under det senaste året lyckats med en 75-procentig ökning

av inlämnade lägenheter från privata fastighetsägare. Det tycker vi är

jättekul och vi tolkar det som ett kvitto på att de privata fastighetsägarna

är nöjda med den service som vi ger dem.

Vi för också rent konkreta diskussioner med privata fastighetsägare om

att ta över all extern förmedling från dem. Det ser vi som ytterligare

ett tecken på att vi levererar bra service och bra hyresgäster till

fastighetsägarna. På det sättet får kön fler lägenheter att efterfråga,

och det är det som är vår affärsidé. Detta gäller också för innerstaden.

Där är inte ökningen lika dramatisk. Men trots allt - vilket är lite

märkligt - har vi lyckats öka antalet inlämnade lägenheter i innerstaden.

Nu ska jag snart byta fot och driva den andra linjen. Det går alltså

bra för bostadsförmedlingen. Vi har med vårt koncept lyckats få fler

och fler lägenheter att förmedla, och det är vi nöjda med och glada åt.

Däremot är vi lite oroliga för vad som händer i framtiden. De närmaste

åren kommer den omfattande nyproduktion som är på gång i Stockholm att

göra att vi får fler och fler lägenheter att förmedla. Men det finns en

underliggande trend, som flera ju har pratat om, redan i dag. Det gäller

vad som händer med bostadsbeståndet i staden. Man kan visa det på olika

sätt, och på den bild jag visar här har jag valt att göra om statistiken

till staplar. Ni ser att de blå staplarna, som representerar hyresrätter,

sjunker successivt, trots nyproduktion. Det beror på omvandlingen till

bostadsrätter. Bilden för innerstaden är ännu mer dramatisk. I innerstaden

är i dag bostadsrätterna färre än hyresrätterna och omvandlingen och

därmed minskningen av hyresrätterna fortsätter i dramatisk omfattning.

Eftersom vi bara kan förmedla hyresrätter så är det klart att detta

bekymrar oss. Någonstans slår vi i taket; det går inte att få in fler

lägenheter att förmedla, utan det kommer i stället att börja minska.

Ännu mer bekymrad blir jag när jag tittar på den bild som jag visar nu.

De röda prickarna står för fastigheter som är bostadsrätter. De blå

står för hyresrätter. De orange är fastigheter som sedan 1996 ombildats

till bostadsrätter. Bostadsförmedlingen finns på Fleminggatan på

Kungsholmen, och därför känns det naturligt att titta lite närmare på

Kungsholmen. När jag nu zoomar in bilden och går ett varv runt Tekniska

nämndhuset så ser vi att det är var och varannan fastighet som under de

här åtta åren har ombildats från hyresrätt till bostadsrätt. För att

bibehålla en hyresrättsmarknad är det viktigt att det fortfarande finns

hyresrätter även i det område som är mest attraktivt, och det är

innerstaden. Det är dit alla vill som det krävs en lång kötid för att få

en lägenhet. Vi har inga långa köer om man är beredd att flytta till

ytterstaden eller till en grannkommun. I både innerstaden och närförorten

sker en snabb ombildning. Detta blir problem i ett bostadsförmedlingsperspektiv

och i hyresrättens perspektiv som säkert är specifika för Stockholm.

Men det är ju Stockholm som jag jobbar i, och det är det jag är bekymrad

för.

Ordföranden: Vi tackar för detta. Vi går då vidare in på avdelningen om

synpunkter från bostadsföretag och hyresgäster. Inledare är Bengt Owe

Birgersson, vd för SABO. Välkommen!

Bengt Owe Birgersson: Jag börjar med att tacka för inbjudan att komma

hit. Det är tilltalande att bostadsutskottet intresserar sig för frågan.

Ett hyresavtal är ju inget vanligt leasingavtal, utan det är en oerhört

viktig relation som man har som hyresgäst med sin fastighetsägare. I

varje fall i de bästa av världar kan man utgå från att en stor del av

hyresgästerna har en möjlighet att välja sin fastighetsvärd. Relationen

mellan hyresvärden och hyresgästen bygger på ett slags förtroendeförhållande.

Det är naturligtvis ingen tillfällighet att man till exempel i

Storbritannien när man genomför så kallade stop transfers, som det heter

när man flyttar fastigheter från kommunen till en privat fastighetsägare,

gör det först efter en omröstning.

Mot den bakgrunden är det här viktiga frågor. Just när det gäller

bostadsrättsombildning tillkommer ytterligare en aspekt, som Håkan Julius

pekade på här på ett tydligt sätt; den nya värd som man får som hyresgäst

är de grannar som man bor tillsammans med. Det tillför ytterligare en

dimension till förändringen.

Det är en stor dramatik som hyresgäst att få en annan fastighetsägare

än den som man ursprungligen har vant sig vid och kanske till och med

aktivt valde en gång i tiden. Det är viktigt att ha det klart för sig.

Just därför är det förstås särskilt viktigt att fundera över vad den

här typen av förändringar får för konsekvenser, och det är ju det som

är temat i dag.

Jag har faktiskt inte så många uppgifter att redovisa, för det här är

inte något jättestort fenomen inom allmännyttan. Det är ett utpräglat

Stockholmsfenomen. De allmännyttiga bostadsföretagen både säljer och

köper fastigheter som ett naturligt inslag i sin verksamhet, precis som

Bengt Turner sade. Av de försäljningar som skedde under 2003 - det var

ungefär 7 000 lägenheter - var 70 % försäljningar till andra hyresvärdar.

Det var bara en mindre del som gällde ombildning till bostadsrätt. Det

var alltså 2003, och det var efter det att Allbolagen hade trätt i kraft.

Men den stora ombildningsvågen hos allmännyttan skedde för ungefär

fyra år sedan, under andra förhållanden. Det var innan den här lagstiftningen

infördes.

Min grundläggande inställning till frågan om vad som händer när man gör

sådana här förändringar är lite grann att jag egentligen tycker att det

är väl tidigt om man ska vara seriös. Jag tror att vi ännu inte riktigt

har sett de mer långsiktiga effekterna av förändringarna. Men det hindrar

inte att det är viktigt att uppmärksamma det som händer under resans

gång.

De frågor som man har varit inne på här och som är centrala att intressera

sig för gäller naturligtvis hur många som blir kvar som hyresgäster

direkt i samband med ombildningarna. Och vad händer med de hyresgästerna

över tid när de ska leva tillsammans med sina grannar som hyresvärdar?

Man har talat här om de nya hyresvärdarna - den oprofessionella föreningen.

Men så oprofessionell är den naturligtvis inte att den inte inser att

det skulle löna sig bra om hyresgästen flyttade utan att utnyttja sin

bytesrätt. Det är en intressant fråga, skulle jag vilja säga.

En annan fråga som har uppmärksammats lite grann, och som vi håller på

att titta lite mer på eftersom vi har medlemmar som är intresserade av

den, är vad som händer med de lägenheter som ombildas. Hur länge bor de

nya hyresgästerna kvar? Det där hade Hans Lind lite uppgifter om från

de studier man har gjort på Teknis. Det är naturligtvis också en intressant

fråga. Det handlar ju mycket om förmögenhetsöverföring.

Slutligen kommer jag till det som kanske är det centrala för en företrädare

för SABO, nämligen vad detta får för konsekvenser för bruksvärdessystemet

och möjligheterna att tillämpa det på olika delar av bostadsmarknaden.

Det är ju bakgrunden till Allbolagen; det krävs ett rimligt antal

allmännyttiga hyreslägenheter för att systemet ska fungera. Det finns

förslag nu om att ta bort nyproduktionshyrorna från bruksvärdessystemet.

Om man gör det så blir frågan ännu mer akut: Hur ska vi få bruksvärdessystemet

att fungera om det blir alltför få hyreslägenheter på en lokal

bostadsmarknad?

Man kan säga att ombildningen i dag i huvudsak sker av privata hyresrätter.

Det är ganska naturligt från ekonomiska utgångspunkter att en privat

fastighetsägare har till uppgift att bygga och förvalta fastigheter där

det lönar sig och när det lönar sig. Men en allmännyttig hyresvärd har

uppgiften att bygga och förvalta lägenheter där det behövs och när det

behövs. Det är en viss skillnad på de två affärsidéerna. Om man nu inte

vill trassla till tillvaron alltför mycket för privata investorer på

hyresmarknaden så är ändå slutsatsen den att om ombildningen av privata

hyresrätter fortsätter i den takt som den har skett så är det ännu

viktigare att se till att de allmännyttiga bostadslägenheter som finns

på de här ställena blir kvar. Annars blir till exempel Stockholms

innerstad alltför tunn när det gäller hyreslägenheter. Det finns många

synpunkter på det. Jag poängterar här omsorgen av bruksvärdessystemet,

men det finns också en massa andra, mer socialt orienterade synpunkter.

Någon har också varit inne på dem här. Vad händer med den ekonomiska

segregationen och så vidare? Men det är inte min uppgift att fundera

över det här.

Vi bedriver ett antal case studies på SABO. Det är ett mycket begränsat

antal, och jag tror att det påminner lite grann om det som Hans Lind

berättade om att man har gjort på Teknis. Jag tror att vi kommer att

kunna redovisa vissa resultat från dem före jul. Men grundinställningen

från min sida är att det är lite för tidigt att göra en seriös utvärdering

av det som hände till exempel i Stockholms innerstad för fyra år sedan.

Jag tror att det finns all anledning att följa upp detta ytterligare

under en period - i varje fall när det gäller frågan om vad det betyder

för de enskilda människor som är inblandade i processen.

Man slutade med en reklambild här. Får jag hjälpa till genom att säga

att jag tycker att det kunde vara en lämplig uppgift för Boverket att

ansvara för. Man skulle kunna ta stöd genom att ge Institutet för

bostadsforskning i Gävle ett utredningsuppdrag på området.

Ordföranden: Tack! Vi går då vidare till Sveriges Fastighetsägareförbund

och utredningschef Per-Åke Eriksson. Varmt välkommen!

Per-Åke Eriksson (bilder s. 117 nederst-120 överst): Jag kommer från

Fastighetsägarna Sverige, som det numera heter i stället för

Fastighetsägareförbundet. Vi har som tidigare framgått blivit mycket berörda

av omvandlingarna, då de i första hand sker i de privatägda hyreshusen.

När man ska svara på frågan om vilka verkningar som de genomförda

ombildningarna får så tycker jag att det är naturligt att man börjar med

att titta på det hela i de boendes perspektiv. Vi kan konstatera från

vår sida att detta är i högsta grad drivet av hyresgästernas önskemål.

Ombildningarna sker enbart om det finns en kvalificerad majoritet av

hyresgäster som vill att huset ska ombildas till bostadsrätt.

Som framgått tidigare är det en stark drivkraft att detta är ekonomiskt

fördelaktigt på många olika sätt, inte minst när det gäller skattetrycket.

Det blir avsevärt lägre i den här upplåtelseformen jämfört med i

hyresrättsformen. Det som också har nämnts tidigare är att de flesta

hushåll är alldeles på det klara med att hyreslägenheterna har ett värde.

Men hyreslagstiftningen förhindrar att det realiseras. Det innebär att

det som är svart på en reglerad marknad vid en ombildning blir vitt på

den oreglerade marknaden. Även om inte alla hyresgäster och boende

förstår alla lagstiftningens vindlingar kring detta så är det alldeles

uppenbart att det är en drivkraft.

När man har hamnat i bostadsrättsformen tvingas även vi som är verksamma

på hyresmarknaden konstatera att här öppnar sig möjligheter att tillgodose

individuella önskemål om hur lägenheten ska utformas, som hyresregleringen

dessvärre hindrar oss att tillgodose från vår sida.

Vi anpassar oss så fort vi hinner till den nya utvecklingen. Vi kan

konstatera att det i Stockholm fortfarande sker en ombildning till

bostadsrätter. En lägenhet varannan timme ombildas året runt, varje dag.

Vi ser att det sker ökningar i Göteborg. Man bedömer där att det kommer

att vara en fördubbling i år jämfört med tidigare år. Ökningstakten

finns även i södra Skåne, där vi också mäter det hela.

Vi kan notera att många av bostadsrättsföreningarna väljer att bli

medlemmar hos oss. I dag är andelen så hög som 15 %, och 40 % i Stockholm.

Det innebär att vi numera i väl så hög grad kan betrakta oss som en

bostadsrättsorganisation. Vi har också tagit på oss ansvaret att driva

bostadsrättsföreningarnas näringspolitiska frågor i högre grad än vad

vi kanske har gjort tidigare.

Ett viktigt skäl för bostadsrättsföreningarna att ansöka om medlemskap

är att de kan få både professionell hjälp i förvaltningen och goda råd

i hyresfrågor till exempel. Precis som tidigare har sagts har de styrelser

som finns i föreningarna av naturliga skäl inte den kompetens som kan

behövas. Därför vänder de sig till oss för att få hjälp med det.

Vi har också sedan länge ett dokument som heter God sed för hyresvärdar

och som är mycket uppskattat inte minst av Konsumentverket. Det framhålls

som ett föredöme. Vi håller nu på att utforma en motsvarande version av

dokumentet för bostadsrättsföreningar så att de som är hyresgäster där

- lokalhyresgäster eller bostadshyresgäster - ska åtnjuta samma skydd

och respekt som om de vore hyresgäster hos vanliga privata fastighetsföretag.

Ser man konsekvenserna för bostadsmarknaden som helhet så kan vi konstatera

att inte minst i Stockholms innerstad är antalet lediga hyreslägenheter

minst sagt begränsat. De är inlåsta till följd av regleringarna. Vi kan

också konstatera att när de kommer ut på bostadsrättsmarknaden så blir

de tillgängliga på ett helt annat sätt. Vi som bor i Stockholmsområdet

får varje vecka en stor tjock bunt med tidningar med tillgängliga

bostadsrättslägenheter.

Man kan också se att vi på den lite friare marknaden får en tydligare

bild av vad det är för egenskaper som de boende värderar hos olika

lägenheter. Det tror jag på många sätt gagnar en bättre marknadsanpassning

för hyressättningen för hyreslägenheter. Det är också möjligt att

tillgodose efterfrågan både när det gäller nybyggnation och, för all del,

ändringar i de befintliga lägenheterna. Det som vi ser som ett visst

bekymmer är att detta är en form som åtminstone på bristorterna kräver

ganska betydande kapitalinsatser. Då kan det bli risk för överbelåning.

Det är därför vi tycker att det är viktigt att hyresrätten finns kvar

som ett alternativ på bostadsmarknaden.

Det vi ser som direkta konsekvenser på hyresmarknaden är att hyresrätten

av olika skäl har hamnat i strykklass på det här sättet. Vi kan också

se av SCB:s statistik att antalet hyresrätter över hela landet har

minskat med 100 000 sedan 1994. För vår och våra medlemsföretags del kan

vi konstatera att den förköpsrätt som finns för bostadsrättsföreningar

och formellt även för kooperativa hyresgästföreningar många gånger är

ett hinder för att en fastighetsägare ska kunna sälja till en annan

fastighetsägare eller till ett fastighetsföretag. De som vill att huset

ska vara kvar och upplåtas som hyresrätt men av olika skäl måste avyttra

huset ser små möjligheter att överlåta det till ett annat fastighetsföretag.

Det som vi ser som en fördel är att det blir tydligare vilka nackdelar

som har följt i hyresregleringens spår. Jag tror att det kan vara bra

för diskussionen om hur man ska få ett bättre hyressättningssystem i

framtiden.

Vi skulle gärna vilja se att man för att rätta till det hela ser till

att hyresrätten får en normalisering och att hyresmarknaden blir

normaliserad. Vi har inga önskemål om att förutsättningarna för bostadsrätten

ska försämras på något sätt. Däremot vill vi argumentera för att

förutsättningarna för att upplåta med hyresrätt förbättras. Dit hör

naturligtvis hyresregleringen, som vi tycker att det börjar bli dags att

ompröva på lite olika sätt.

Vi kan också konstatera att en konkret effekt av ombildningarna och de

höga priser som gäller vid överlåtelser är att fastighetsskatten höjs

genom att taxeringsvärdena baseras på de höga överlåtelsepriserna. Det

finns därför skäl att pröva om det skattetryck som nu gäller för

hyresrätter är rimligt.

Vi tycker även att det finns skäl att ompröva om den förköpsrätt som nu

finns verkligen ska finnas kvar. Vi tycker att det är bättre att det

finns möjligheter för den som säljer att välja vem han vill sälja till.

Det tycker vi är naturligt.

Ordföranden: Tack så mycket, Fastighetsägarna Sverige - då har vi rättat

till det! Vi går vidare till Hyresgästföreningens Erik Lundberg, biträdande

regionchef i region Stockholm. Varsågod!

Erik Lundberg (bilder s. 120 nederst-125 överst): Ordförande! För

Hyresgästföreningens del har vi olika roller när det gäller

bostadsrättsombildningsfrågan. Det är en stor fråga för oss i dagsläget. Den ena

rollen är vad man skulle kunna kalla en politisk roll. Också andra har

varit inne på att det här påverkar antalet hyresrätter. I den här

regionen råder det ju också bostadsbrist, och inte minst brist på just

hyresrätter. Andra har också varit inne på detta med bruksvärdesregeln.

Den urholkas, och det blir svårigheter att tillämpa den med den mycket

snabba omvandling som sker.

Vi tycker, och har redan tyckt, att det är dags att titta på konsekvenserna.

Det är möjligt att det är för tidigt, som Bengt Owe säger, att dra

slutgiltiga slutsatser. Men vi bad Stockholms universitet att titta på

konsekvenser av den omvandling som hade skett av allmännyttan i Stockholm.

Där har man gjort ett mycket gediget arbete och belyst det här på olika

sätt. Även Bengt Turners institution har varit inblandad i detta. Man

har alltså tittat på olika aspekter och bland annat konstaterat att den

omvandling som har skett av allmännyttan skedde med snabba beslut men

utan att man på något sätt hade försökt att bedöma vilka konsekvenserna

kommer att bli.

Jag rekommenderar läsning av arbetet, men jag hinner inte gå in på det

mer. Jag kan dock säga att jag har lagt ut en liten delskrift som var

ett resultat av det arbetet och som heter Hyresgäster bland bostadsrätter

- omvandlingens osynliggjorda förlorare. Jag återkommer lite grann till

vad det handlar om. Forskarna kallade den gruppen för "resthyresgäster".

Det tycker jag är ett lite tråkigt begrepp. Man kan också kalla dem

för "ursprungshyresgäster", för de har varit kvar som hyresgäster hela

tiden.

Vi har en roll på det sättet att vi yttrar oss när den så kallade

stopplagen tillämpas. Då yttrar vi oss till länsstyrelsen om huruvida det

är möjligt att tillämpa bruksvärdesregeln om ombildning sker. Vi har

avgivit yttranden i 51 ärenden. I 41 av dem har vi föreslagit att

ombildning inte ska godkännas. Men av det ser ni också att vi inte har

motsatt oss det i tio fall. Vår prövning handlar strikt om ifall det

stämmer med bruksvärdesregeln oberoende av vad vi på andra sätt kan

tycka som organisation.

Länsstyrelsens ställningstagande har sammanfallit med vårt i 38 ärenden.

Alla ärenden är inte klara än. Det är rester från beslut som fattades

innan man förändrade inriktningen i Stockholms stad. Men det finns också

andra kommuner där det här pågår, i alla fall lite grann.

Den andra rollen som vi som medlemsorganisation har är vad vi kallar

för ombudsrollen. Medlemmar hos oss, hyresgäster, behöver hjälp att ta

ställning och hävda sina intressen i själva ombildningsprocessen. Som

bland annat Håkan Julius har varit inne på är det också så att ett antal

hyresgäster blir kvar som hyresgäster. De får en ny och tyvärr ofta

sämre hyresvärd.

För att vi ska klara de här uppgifterna har det bildats ett nätverk med

de här hyresgästerna, för de känner sig vara i en mycket speciell

situation. Det finns 700 hyresvärdar som är bostadsrättsföreningar i

Stockholm i dag. Det har alltså bildats ett särskilt nätverk för det,

och en särskild grupp hos oss på kontoret jobbar med de här förhandlingarna

eftersom det är en speciell situation. Motparterna är helt enkelt inte

professionella nog att sköta det här.

För att få en tydligare bild av konsekvenserna av det här har vi tagit

fram en rapport. Den har utskottets ledamöter fått i förväg, hoppas jag.

Den finns också tillgänglig för övriga här. Vi har kallat den för I

ombildningens spår. Jag ska kort försöka dra några punkter, sammanfattningsvis,

ur den här rapporten.

Vi har också en särskild grupp som just har jobbat med att ge stöd i

omvandlingsprocessen. Då kan vi konstatera att det många gånger är

tveksamma metoder som används i den här ombildningsprocessen. Ibland är

det naturligtvis på grund av okunskap, men det är inte alltid bara det.

Det kan också vara ganska styrt.

Först har vi detta med obegränsat antal köpstämmor. Det känns som en

stor otrygghet för den som bor. Trots att det blev nej - då kan man som

hyresgäst tänka att man ändå får bo kvar i lugn och ro - fortsätter

processen. Man försöker skapa majoritet med olika nya påtryckningar på

hyresgästerna. Det skapar stor otrygghet.

Under en sådan här process blir det ofta stopp för åtgärder som annars

skulle behövas och som hyresvärdarna har ansvar för. Det är få hyresvärdar

som vill satsa pengar i en fastighet som är föremål för en diskussion

om ombildning.

Det är ibland oklart vem som är medlem. En del bostadsrättsföreningar

har betraktat hyresgäster som medlemmar bara för att de har ringt och

frågat om någonting i en sådan här process. Det kanske inte har så stor

formell betydelse, men det är många hyresgäster som upplever det här

som väldigt tveksamt.

Sedan gäller det fullmakter i samband med omröstningar. Det förekommer

att man bildar en styrelse på fem personer i en förening. De skaffar

sig 30 fullmakter var och har därmed 150 fullmakter när de träffas. Så

fattar man det avgörande beslutet. Det känns inte bra, tycker vi.

En oklarhet gäller att när vi har sett att det finns uppenbara brister

i förfaringssättet och har vänt oss till inskrivningsmyndigheten för

att den inte ska bevilja lagfart så gör den det ändå. Lagreglerna är då

sådana att även om det sedan visar sig att det har varit något fel gäller

en beviljad lagfart. Jag kan förstå bakgrunden, men jag återkommer till

vad man borde göra åt det.

Slutligen är det konsulter inblandade i den här verksamheten. De har en

drivkraft, som andra har varit inne på, och det är att tjäna pengar. De

får nog ofta bara betalt om det verkligen blir en ombildning. Det

påverkar också deras agerande.

En annan sak som andra har varit inne på är att det ibland brister. Man

klarar inte av rollen som hyresvärd. Jag tycker att man i sanningens

namn ska säga att det inte är för att bli hyresvärd som man gör en

ombildning. Men man är inte medveten om att man får det på köpet.

Det är regelmässigt så att det blir hyresgäster kvar som inte kan, inte

vill eller inte får bli bostadsrättshavare. Det finns ju de som vill,

som alltså röstar för en ombildning, men som sedan inte kan eller får

bli bostadsrättshavare. Därför är det inte säkert att det är två

tredjedelar som deltar i ombildningen. Det ska vi vara klara över. Det

krävs att två tredjedelar röstar för en ombildning men inte att de deltar

i den.

Jag brukar säga att drivkraften ju heller inte är att äga ett hus

tillsammans, vilket är bostadsrättens idé. Drivkraften är att äga sin

lägenhet, vilket inte är bostadsrättens idé.

Utifrån detta har vår regionstyrelse i Stockholm diskuterat krav på

lagförändringar. Dem ska vi i och för sig skicka till vårt riksförbund,

som säkert återkommer till statsmakterna om detta. Men jag kan kort

bara nämna vad det handlar om.

Är det möjligt, och det kan vara tveksamt, att begränsa hur ofta och

snart man får pröva ombildning när det någon gång har sagts nej? Det

kan komma i konflikt med föreningslagen, men vi vill ändå att man

diskuterar detta. Vi tycker att det kan vara rimligt att beslut om ombildning

ska ske på samma sätt som stadgeändringar, det vill säga på två olika

stämmor.

Vi vill, när det gäller majoritetsregeln, faktiskt skärpa kravet från

två tredjedelar till tre fjärdedelar. Det kan tyckas, och det stod så

i tidningen i dag, att vi vill försvåra ombildning. Men någon annan har

varit inne på att det också handlar om att där det sker ombildning bör

det ske på villkor som gör att bostadsrättsföreningarna kan fungera bra.

Det är ett intresse för bostadsrättsföreningarna att många är med när

det blir en ombildning. Vi tror alltså att detta vore bra på flera sätt.

Ombudsfrågan var jag inne på. Där tycker vi att man borde kunna skärpa

reglerna. Sedan tror jag att det var Håkan som var inne på att det

förekommer bulvanförfaranden när det gäller vilka som ska delta i omröstning.

Det är mycket vanligt att det sker en stor inflyttning till en del

fastigheter - och motsvarande utflyttning veckan efter stämmans beslut.

Det är inte så att personerna har befunnit sig i fastigheten någon

gång, inte möblerat. Men man har skrivit sig där.

Ett ytterligare krav, angående inskrivningsmyndigheten, nämnde jag. Vi

tycker inte att det är rimligt att man fattar sina beslut innan

överklagningstiden i varje fall har gått ut. Annars är det ju poänglöst att

gå till en myndighet och få prövat om allt har gått rätt till, om affären

ändå verkställs.

Vi har också diskuterat att bostadsrättsföreningarnas förvärv borde

prövas inom ramen för förvärvslagstiftningen, förvärvsprövningen. När

den infördes tänkte man nog på de professionella bostadsrättsorganisationerna.

Där ska det inte behövas. Nu är det många icke-professionella, vill

jag påstå. Framför allt har detta udden mot de icke-seriösa fastighetsägare

som vill göra en ombildning med konstruktioner där inte hyresgästerna

egentligen är inblandade.

Vi tycker också att vi som organisation borde få en självständig möjlighet

att få till stånd prövningar.

Sedan är det mer en intern sak som har blivit ett problem när det gäller

allmännyttans ombildning i Stockholm. Det rör avtal som hyresgästerna

har uppfattat som väldigt bra när det gäller inflytande över lägenheten

och andra saker. Det är oklart i vad mån de gäller hos en ny ägare. Men

det är en sak som vi ska reda ut mellan parterna.

Slutligen vill jag säga att en mäklare som säljer en lägenhet eller ett

hus förväntas vara auktoriserad. För dem som agerar mäklare när det

gäller kanske 150 lägenheter finns ingen auktorisation. Det tycker vi

skulle vara angeläget att förändra.

Det finns mycket mer att säga om de här rapporterna men det återkommer

jag gärna till när det blir diskussion.

Ordföranden: Tack så mycket för det, Erik Lundberg. Nu går vi vidare

till synpunkter från bostadsrättsorganisationerna. Först ut är Kjell

Wedin, utredningschef från Riksbyggen. Varmt välkommen!

Kjell Wedin: Tack så mycket! I Riksbyggen, som jag kommer från, har vi

endast medverkat i ett fåtal ombildningar. Jag har inte så mycket

erfarenheter att redovisa för er och ska därför fatta mig ganska kort.

I de ombildningar som vi har medverkat till har vi arbetat utifrån

konsumentperspektivet. Vi har alltså inte agerat på uppdrag från

fastighetsägare som vill ombilda. Vi har också i samtliga ombildningar tagit

hand om förvaltningen. Det tycker vi är en viktig fråga, som flera har

tagit upp här, att det blir en professionell förvaltning i föreningen

efter en ombildning.

När det gäller regelsystemet tycker vi att det i stort sett fungerar

bra. Även om Håkan Julius säger att det fuskas en del vill jag ändå

säga att vi tycker att det fungerar väldigt bra. Vi anser också att

majoritetsregeln om minst två tredjedelar bör behållas. Skälet till det

är att man måste ha en ekonomisk bärighet i föreningen. Det är det

främsta skälet.

Vi tycker också att det är bra att man har infört den här regeln om

mantalsskrivning för dem som ska rösta.

När det gäller stoppregeln ska jag inte säga något annat än att det kan

finnas synpunkter på tillämpningen. Men i grunden anser vi att människor

ändå måste ges så stora möjligheter det går att få bo som de vill. Det

finns rationella skäl för att besluta att gå med i en bostadsrättsförening,

som har redovisats här tidigare.

En generell synpunkt är att en negativ konsekvens av ombildningarna,

som också har nämnts tidigare, är att de har medfört ökade taxeringsvärden

genom de priser som ombildningarna har skett till. Det har drabbat

bostadsrättsföreningar generellt, naturligtvis inte bara dem som har

ombildats utan även andra bostadsrättsföreningar och även hyreshus.

Främst gäller det dock bostadsrätter, som förutom fastighetsskatt också

har inkomstskatt ovanpå detta. Man kan säga att ombildningspriserna

ligger 30-40 % högre än vad avkastningsvärdena ligger på i fastigheterna.

Jag stannar där.

Ordföranden: Då tackar vi för det. Då hälsar jag SBC:s Ulrika Francke

välkommen fram.

Ulrika Francke (bilder s. 125 nederst-126): Tack. Vi bistår föreningar

i Stockholm, Göteborg, Malmö och Helsingborg vid ombildningar, det vill

säga vi bistår de boende när de har bildat sin förening. Allt blir inte

bostadsrättsföreningar, men ca 60 fastigheter är vi med om att föra

fram till bostadsrättsföreningar årligen.

Vad är det som driver på detta? Vi har varit inne lite på det tidigare,

men jag skulle vilja visa hur det ser ut, hur folk önskar bo. Vi lät

Sifo ställa frågan till 1 000 svenskar hur de önskar bo, med vilken

upplåtelseform. Av den bild jag nu visar upp framgår hur de svarade.

Om man klumpar är det 18 % bostadsrätter och 63 % äganderätt, som

sannolikt är villor. Det vet vi inte, för vi frågade just om äganderätt.

Det kan ju vara så att någon vill äga en andelslägenhet i flerfamiljshus

också. Man ser att det är en ganska stor andel av svenska folket som

faktiskt vill ha ett betydande inflytande över sitt boende på det här

sättet.

Eftersom svensk bostadspolitik nästan alltid bara handlar om Stockholm

frågade vi också särskilt i Storstockholm. Här blir skillnaderna lite

annorlunda. I storstaden är det större önskemål om hyresrätter, och det

finns fler som önskar bostadsrätt än i landet i övrigt.

Vi tycker inte att detta är så konstigt. Det har talats om de rationella

ekonomiska skälen när det gäller kapitalperspektivet. Men det finns

också ett annat perspektiv, och det är att driftskostnaden i en

bostadsrättsförening över tiden blir betydligt lägre än för hyresrätter.

Nu kan vi inte jämföra med det privata beståndet, för dess statistik är

inte tillgänglig. Men om vi tittar på SABO-beståndet kan vi se att

bostadsrätten ligger betydligt under. Det beror till viss del på att den

boende har ansvar för det inre underhållet själv i en bostadsrättsförening.

Det har SABO-företagen ansvar för i hyresrätterna. Men även om man tar

bort det ser man att driftskostnaderna blir lägre i en bostadsrättsförening.

Över tiden blir det alltså billigare att bo i en bostadsrätt.

Jag tog med ett exempel för att visa att det redan från början är

betydligt billigare att bo i en bostadsrätt än i en hyresrätt. Jag har

tagit två hus bredvid varandra på Liljeholmskajen i Stockholm som

produceras nu och räknat om räntor. Den är hundraprocentigt belånad i dag,

med ett topplån på 4,5 % och ett bottenlån på 3 % ränta i

bostadsrättsföreningens fall. Det andra är den kommunala bostaden.

Vi har människor i dag som har tecknat kontrakt i de allmännyttiga

bostadsföretagen, som ligger bredvid, och som kommer ned till oss och

säger: Vi vill hellre köpa en lägenhet nere på kajen. Där vi - SBC -

producerar lägenheter.

Så jag tycker att det finns två aspekter när det gäller ekonomin. Det

är inte bara möjligheten till vinst utan också driftskostnaderna över

tiden, som jag tycker är ett väldigt starkt skäl.

Det är också det skälet vi nästan alltid möter bland de boende, framför

allt i Stockholms innerstad. Man ser att man i dag betalar en, som man

tycker, kanske lite för låg hyra jämfört med många andra. Just

innerstadsfastigheterna har ju i allmänhet lägre hyra än vad

ytterstadsfastigheterna

har. Någonstans ser man att det inte kan fortgå så. Då säger man: Det

är bättre att vi bildar bostadsrätt nu, så vi får kontroll över våra

boendekostnader, för någon gång kommer det marknadshyror. Det är de

boendes enkla perspektiv på detta.

Bostadsrättsombildningarna drivs av lite olika skäl. Ibland är det

fastighetsägarna som tar initiativet också till att bilda bostadsrättsförening,

inte bara till att sälja. Då blir situationen lite annorlunda. I

Stockholm är det nästan aldrig så medan det i Göteborg har varit så vid

flera tillfällen. Fastighetsägare med lite större bestånd har själva

tagit initiativ för att det ska bli bostadsrättsföreningar. I Malmö är

det nästan alltid de boende som driver frågan.

Vi tycker att lagarna fungerar bra. Vi tycker att två tredjedelar är en

bra avvägning. Vi har ombildat både på Östermalms bästa gator och i

förortsområden med så kallade sociala problem. Där är det lite olika

hur kommunerna hanterar situationen. I Göteborg är Göteborgs stad mer

benägen att tillåta socialbidrag även för dem som går med i en

bostadsrättsombildning för att boendekostnaden har blivit lägre efter

ombildningen än vad den var innan.

Stockholms stad är annorlunda och säger att om man har gått med i en

bostadsrättsombildning måste man sedan sälja sin lägenhet, för man får

inte ta emot socialbidrag efteråt. Vi tycker att det är tråkigt att man

hanterar frågan så olika i olika kommuner. Då tvingar man faktiskt några

att flytta av just det skälet.

Väldigt många av de svagare hushållen, som vet att de understundom blir

beroende av socialbidrag, vågar inte gå med i bostadsrättsombildningen.

Det är också synd, för då ligger de kvar på en högre boendekostnad än

vad grannar gör, som har fått lägre boendekostnader. I de här husen har

kommunen ofta just velat sälja och få till stånd bostadsrättsföreningar,

kanske av andra skäl än de gängse. Det har handlat om en större stabilitet

i området och så vidare. Därför har man fått köpa husen väldigt billigt,

ofta nästan till bokförda värden. Det får sådana här oönskade konsekvenser.

Som organisation bistår vi alltid föreningarna i det här arbetet. Vi

ger utbildning, och vi håller dem i handen i minst två år efter

ombildningen så att de vet vilka åtaganden de har, dels gentemot de kvarboende

hyresgästerna, hur de ska hantera dem, dels när det gäller vilket ansvar

som styrelsen tar på sig. Vi ger väldigt mycket utbildningar till dem

som kliver på det här. Vi ser till att förvaltningen blir bra redan

från början.

Vårt intresse är ju inte själva ombildningssituationen även om vi som

bostadsrättsorganisation självklart tycker att det är jättekul att det

blir många fler bostadsrätter i landet. Vårt intresse är ett långsiktigt

förhållande till de här föreningarna, att hjälpa dem över tiden och se

till att bostadsrätten blir en bra boendeform. Därför vill vi minimera

antalet konflikter och antalet problem som uppstår. Vi tycker att det

skvätter på bostadsrätten som upplåtelseform, så det är vårt självklara

intresse att bistå i det här fallet.

När det gäller stopplagen vill jag bara säga ett par saker. Vi förstår

att den har tillkommit och av vilka skäl, alltså att det inte finns

jämförelsematerial. Det finns i och för sig stora stadsdelar där det

bara finns bostadsrätter, och det finns nästan hela kommuner där det

inte finns några hyresrätter i allmännyttan över huvud taget. Där kan

man uppenbarligen sätta hyror. Det har vi noterat.

Det vi tycker inte är bra är att det blir ett godtycke i överprövningen.

Det blir knepigt att förklara för någon bostadsrättsförening att andra

fick köpa ett hus på det här numret på den här gatan, men ni fick det

inte. Det är ingen bra situation. Lagen måste bli något mer förutsägbar

så att det blir någon form av rättssäkerhet. Man bör öka rättssäkerheten

i överprövningen.

Vi tycker också att det inte vore helt fel att man hörde hyresnämnden

i de här överprövningarna eftersom hyresnämnden sannolikt är den instans

som har erfarenhet av hyressättningen - mer, kanske, än vad länsstyrelse

och boverk har.

Ordföranden: Tack för det. Jag försöker blicka ut över åhörarna och

alla inledare. Alla ser otroligt fräscha och pigga ut. Så vi klarar av

att fullfölja den här lyssnardelen. Därmed lämnar jag ordet till Jan

Hellman, HSB.

Jan Hellman: Tack för det. Jag vill inledningsvis säga att vi har

relativt likartade erfarenheter bland bostadsrättsorganisationerna. Inom

HSB-rörelsen har vi drygt 80 års erfarenhet av bostadsrätten som

upplåtelseform. Jag vill med en gång säga att vi tycker att det är en

utomordentligt bra upplåtelseform. Vi har nästan 320 000 bostadsrätter

som vi förvaltar inom HSB-rörelsen. Men vi är sprungna ur hyresgäströrelsen.

Vi har också i dagsläget nästan 19 000 hyresrätter som de regionala

föreningarna äger. Därutöver förvaltar vi drygt 20 000 hyresrätter.

Vi tycker, och det vill jag understryka, att det är väldigt viktigt att

det finns olika upplåtelseformer i bostadsområdena. Vi har under senare

år byggt relativt lite, som alla byggherrar. När vi nu ökar produktionen

är det så att fler och fler av föreningarna bygger både bostadsrätter

och hyresrätter. Ungefär 15 % av det som vi producerar är hyresrätter.

I de flesta fall är det hyresrätter som vi själva kommer att förvalta.

Vi tycker också att det är bra om man ser till att bättre än i dag blanda

upplåtelseformerna. Det är i dag ingen bra ordning på bostadsmarknaden.

Det är ganska kraftig segregation på olika sätt. HSB Stockholm har

under det senaste året köpt två fastighetsbestånd. Ett ligger i Jordbro

och ett i Rinkeby. Det är hyresfastigheter. Det har vi gjort av olika

skäl, men ett av skälen är just den här integrationsaspekten. Vi har

dessutom behov av att kunna erbjuda våra bosparare, som är drygt 100 000,

möjligheten att medan de sparar få en hyresrätt. Det är många som är

tacksamma för det. Vi har redan märkt att det kommer in fler i Rinkeby

som är, ska vi kalla det, ursprungliga svenskar i det fastighetsbestånd

som vi nu har. Det är en positiv och trevlig trend.

Vi har en relativt liten erfarenhet av de här ombildningarna från

hyresrätt till bostadsrätt. Under senare år kan man räkna dem på båda

händernas fingrar. Det är ett tiotal. Flertalet av dem är i Stockholm,

Göteborg och Malmö. I några fall är det sådana ombildningar där vi har

varit konsulter till en extern uppdragsgivare. I några fall är det våra

egna hyresfastigheter där hyresgästerna har velat ombilda och där de

har kunnat göra det.

Jag vill samtidigt säga att vi har god erfarenhet av den nuvarande

ombildningslagens regler. Det är nödvändigt att det är minst två tredjedelar

av hyresgästerna som är med i en ombildning för att det ska vara ekonomiskt

rimligt att göra den. Vi ser gärna att det är ännu fler.

Vi har alltså inte så där väldigt många konkreta erfarenheter av

ombildningar. Däremot har vi en del indirekta erfarenheter och kommentarer

som jag vill göra. Jag vill understryka det som Kjell Wedin sade. Vi

tycker att vi är skattemässigt missgynnade inom bostadsrättsrörelsen.

Och jag tror att man kan säga att hyresgäströrelsen tycker detsamma

från sina utgångspunkter.

Skattesystemet medverkar i hög grad till att vi får den här strömmen

från hyresrätt till bostadsrätt i de mest attraktiva områdena. Men det

har också lett till att alla andra bostadsrättsinnehavare, och det är

i hög grad de som bor i HSB, har fått ökade boendekostnader för att

priserna har drivit upp taxeringsvärdena och därmed förmögenhetsvärdena.

Man tvingas betala mer skatt - fastighetsskatt och inkomstskatt.

År 2002 betalade de föreningar hos oss som har både inkomstskatt och

fastighetsskatt ungefär 200 miljoner kronor. Hälften av detta var

inkomstskatt, något som för bara 5-10 år sedan var näst intill okänt. Man

visste knappt om att vi var schablonbeskattade.

Det där är en tendens som förstärks. Gissningen är, vi har gjort en

stickprovsmässig undersökning på det, att tendensen nu förstärks. Fler

och fler kommer att få betala inkomstskatt. En del av orsakerna, inte

alla, handlar också om de här ombildningarna.

Det finns mycket mer att säga. Jag tror att jag får återkomma i frågorna

i så fall. Men jag vill nämna en sak som inte alls har varit uppe. Det

finns en ökande tendens till ombildning av bostadsrättsföreningar i

radhusform till egnahem. Det är också drivet av skattesystemet. När man

omvandlar en hyresrätt till bostadsrätt får man i regel lägre kostnader,

i varje fall om man inte behöver betala så väldigt mycket i insats

eller överlåtelsevärde. Samma sak inträffar i regel om man omvandlar

radhusbebyggelsen i bostadsrättsform till egnahem.

Det är ännu inte så förfärligt många, men det är något tiotal

bostadsrättsföreningar som har ombildats under de senaste åren, och det pågår

diskussioner om fler. Det tycker vi är oroande, för vi tycker att

bostadsrätten som upplåtelseform är bra. Det är säkert egnahem också. Det

är många som bor i egnahem - flertalet om man ska se på de tre stora

upplåtelseformerna. Men det är bra om skattesystemet, bostadsfinansieringen,

är utformat så att alla upplåtelseformer har rimligt likvärdiga villkor.

Så är det inte i dag.

Slutligen vill jag dessutom tilläga en sak om de stora överlåtelsevärden

som vi har fått av olika skäl. Ett skäl är naturligtvis den pågående

omvandlingen. De har lett till att många bostadsrättsinnehavare har

tagit mycket större risker än tidigare. Det normala för en bostadsrättsförenings

idé är ju att man tar gemensamt ansvar och gemensam risk. Det är poängen.

Det som vi nu ser är att den enskilde bostadsrättsinnehavaren tvingas

ta en alltför stor ekonomisk risk.

När det är uppåtgående tendenser, och det är så att man vill sälja just

då, kan man tjäna på det här. Men i en nedåtgående tendens kan man

förlora. Det var liksom inte ursprunget för bostadsrättsidén.

Ordföranden: Tack, Jan Hellman. Och ett varmt tack till er allesammans

för spännande inledningar. Jag vågar nästan förutspå att temperaturen

kommer att öka något ytterligare när frågeställningarna kommer framöver.

Jag vill gärna säga att jag vädjar till mina kolleger i utskottet som

ska ställa frågor att ni redan nu tecknar ned frågeställningarna så att

det blir korta frågor så att vi hinner med så många som möjligt under

den timme som vi kommer att ha kvar, på ett ungefär, efter att vi har

tagit paus.

Vi beräknar att dra igång igen 10.45. Vi har ambitionen att sluta ungefär

tio i tolv, så var på hugget nu. Bestäm er för vilka frågor ni ska ställa

och fokusera så att det blir korta, raka puckar. Och så vädjar jag också

till våra inledare att ge så korta svar som möjligt.

(Paus)

Ordföranden: Nu har vi upprättat en lista på alla som vill ställa frågor.

Vi har försökt att fördela det så att det ska bli rättvist partivis.

Jag hoppas att ni som ställer frågor riktar er direkt till en person.

Annars får vi se om det är fler som känner att de vill svara. Då förväntar

jag mig att det blir så korta och tydliga svar som möjligt så att det

inte drar ut på tiden alltför mycket.

Owe Hellberg (v): Jag har två frågor. Jag var på ett seminarium i Visby

i somras. Där pratade man om behovet av hyresrätter kontra rörligheten

på arbetsmarknaden. Man hänvisade till europeisk forskning om att det

blir problem om bristen på hyresrätter är alldeles för stor.

Det får bli en fråga till forskarna. Ser vi sådana tendenser här i

Sverige? Finns det några gränser för när det här blir ett jättestort

problem?

Den andra frågan gäller någonting som vi inte alls har berört här i dag.

Det är den kooperativa hyresrätten, och representanter för den är inte

heller här och pratar för sin vara. Vi har ju gjort den här lagstiftningen

permanent. En fråga är: Hur ska den bli ett alternativ i det här

sammanhanget? Den har ju sina fördelar och nackdelar.

Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): Låt

mig börja med den första frågan om hur många hyresrätter som egentligen

behövs. Man kan inte ställa frågan på det sättet. Det hänger på hur

hyresmarknaden fungerar. Har vi en hyresmarknad av dagens typ med

reglerade hyror är det lika svårt att få tag i en hyresrätt som i en annan

bostad. Svårigheten att få rörlighet är lika stor med en reglerad

hyresmarknad som med en ägandemarknad. Jag tror att det är viktigt för

den fortsatta diskussionen att vi vet vilka alternativ vi talar om här.

Vad är det vi vill åstadkomma långsiktigt? Då tror jag att det är lika

viktigt att få en fungerande hyresmarknad som det är att se till att

det blir ordning och reda på ombildningarna.

Den andra frågan handlade om kooperativ hyresrätt. Jag tror att bedömningen

hos dem som har tittat på detta är att svårigheten ligger i fördelningen

av de ekonomiska riskerna. Tanken med kooperativ är att man inte ska ta

några ekonomiska risker. Men frågan är: Vem är det då som ska ta dem

när de de facto finns där? När man inte kan lösa den frågan är det

väldigt svårt att skapa nya kooperativa hyresföreningar.

Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning

(IBF): Jag instämmer i det Hans säger. Har vi en reglerad hyresmarknad

är den inte särskilt tillgänglig. Samtidigt kan man säga att även med

en balanserad hyresmarknad fordras det kanske något fler hyresrätter än

vad vi ser ut att få i framtiden i Stockholms innerstad. Men då har man

också ställt kravet att alla stadsdelar ska ha en mix av olika

upplåtelseformer. Det är på något sätt ett väldigt svenskt krav. I andra

länder kan man mycket väl tänka sig att man inte har hyresrätter eller

bostadsrätter i vissa stadsdelar. Det är ett väldigt svenskt krav att

hyresrätter ska vara tillgängliga överallt i alla delar av staden och

att det ska vara balanserat. Det är ett svårt krav att tillgodose.

Lilian Virgin (s): Jag har en fundering. Vad är det vanligaste skälet

till ombildning? Det har vi delvis fått svar på nu. Det är fördelar för

fastighetsägare, hyresgäster och även för bostadsrättsföreningar. Det

blir lägre kostnader och så. Men då undrar jag varför det är ett

storstadsfenomen. De här sakerna borde ju kunna slå igenom även på andra

orter. Finns det något enkelt svar på det?

Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning

(IBF): Det enkla svaret är naturligtvis att det bara är i storstäderna

som vi har stora skillnader mellan bostadsrätternas priser och hyresrätternas

hyror. Det är bara där det finns stora övervinster att hämta hem. Det

är ett indirekt tecken på att det är ekonomin som är en väldigt stark

drivkraft. Annars skulle man kunna tänka sig att demokratiaspekter och

inflytandeaspekter skulle väga tungt. Då skulle vi ombilda många

hyresrätter i Ragunda och Bergs kommun, men det gör vi uppenbarligen inte.

Marietta de Pourbaix-Lundin (m): Fru ordförande! Först vill jag säga

att jag kommer att smita kvart i tolv. Det beror inte på ointresse utan

på en interpellationsdebatt med bostadsminister Mona Sahlin. Jag vill

säga det eftersom det ser väldigt oartigt ut när jag går.

Det är frestande att ställa frågan om stopplagen, godtycket och

rättssäkerheten, men jag vet faktiskt inte riktigt vem jag ska ställa den

till. Möjligen skulle jag vilja ställa den till Hyresgästföreningen ur

den aspekten att det faktiskt finns de som bor i ytterområdena som vill

ombilda. De är egentligen bara ute efter en enda sak, och det är inflytande

över sitt boende, och ändå stoppas detta med denna lag. Motivet för det

är ju att man ska bevara bruksvärdessystemet. Jag tycker att det är ett

mycket märkligt motiv för att stoppa dem som vill ombilda till bostadsrätter

i ytterområdena.

Sedan tycker jag att vi har fått väldigt olika bilder av vad kostnaderna

blir när man ombildar. Först lät som om det blir mycket dyrare, men på

slutet fick vi höra att det faktiskt blir billigare. Jag skulle vilja

att de som började och de som slutade utvecklar detta lite grann.

Sedan låter det nästan som om det är jämmer och elände för dem som bor

kvar som hyresgäster efter en ombildning till bostadsrättsförening. Det

fick vi i alla fall höra från Hyresgästföreningen. Jag skulle vilja

fråga SBC, Riksbyggen och HSB vilka erfarenheter ni har när det gäller

de som bor kvar. Hur är det? Det skulle jag vilja veta för att få en

annan bild av det hela.

Dessutom sades det att många säljer väldigt snabbt. Där fick vi bara

höra den ena sidan. Jag skulle vilja höra den andra sidan. Är det så

att folk säljer väldigt snabbt? Vilka erfarenheter har SBC, Riksbyggen

och HSB.

Den sista frågan gäller svarthandeln. Kan någon säga om den har minskat

med omvandlingen?

Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: När det gäller

stopplagen vill jag säga att bruksvärdesregeln inte bara gäller i

innerstan. Den måste fungera i alla olika sorters områden. Det är klart

att det uppstår en konflikt, men det är väldigt angeläget för dem som

bor kvar som hyresgäster i de här områdena att bruksvärdesregeln fungerar.

Det är vår utgångspunkt för den. Sedan finns det några exempel i

rättstillämpningen där det har upplevts som lite konstigt eftersom det

har varit flera föreningar på gång samtidigt. Vi har inte utifrån lagen

tyckt att vi har anledning att stoppa alla, men vi har avstyrkt så många

att bruksvärdesregeln fungerar. Länsstyrelsen har ofta följt detta.

Sedan var det frågan om det blir billigare. Det blir dyrare att bo där

det ombildas, så på kort sikt blir det dyrare. Sedan har andra pratat

om att bostadsrätten rent allmänt är billigare, men det får andra prata

om. På kort sikt blir det ofta dyrare. Man betalar ju faktiskt lite mer.

Det är inte så att alla bostadsrättsföreningar är dåliga hyresvärdar.

Det vill jag understryka. Det finns många som är bra och som försöker.

Men det är viktigt att komma ihåg att motivet för ombildningen inte är

att bli hyresvärd. Det är alltså hyresvärdar som inte vill vara hyresvärdar

till skillnad från privata hyresvärdar. De vill faktiskt vara det. Det

är en idé med detta. Det är inte så konstigt att det blir dåligt, men

det finns många som är bra. Det ska jag också säga.

Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): När

det gäller frågan om det blir billigare eller dyrare är det så att det

är olika saker i luften samtidigt. Det finns en rad studier som visar

att förvaltningskostnader för ägda fastigheter och bostadsrätter är

lägre än för hyresrätter av alla möjliga skäl. I den meningen blir det

mindre resursåtgång efter en ombildning. Men när man går in i ombildningen

måste ju den gamla hyresgästen betala för att köpa huset. Räknar man då

in kostnaderna för de lån som hyresgästen måste ta upp för det, tenderar

boendeutgifter, inte alltid men i ett antal fall som vi har tittat på,

att bli högre än vad de skulle ha varit med den gamla hyresnivån.

Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning

(IBF): Jag har lite erfarenheter från Gävle. I Gavlegården har vi sålt

till bostadsrätt, och där går det faktiskt att hitta en kombination där

företaget är skadeslöst samtidigt som de boende i bostadsrättsformen

kommer att få något lägre bostadsutgifter, framför allt genom lägre

förvaltningskostnader.

Det är en annan sak när det gäller Stockholm. Där köper man fastigheterna

långt över de bokförda värdena. Det leder till ökade utgifter. Det kan

ibland te sig som om det vore billigare, men det beror på att man har

gjort mycket stora egna insatser. Man har satt in eget kapital i lägenheten,

men det är ju bara ett slags penningillusion att tro att det därav

blir billigare.

Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): Det finns som

sagt alla exempel. Det bottnar oftast i vilket produktionsår fastigheten

har. Det hänger ihop med de bokförda värdena, som sades här. Det är den

stora skillnaden.

Om det blir problem i huset med hyresgästerna efteråt beror väldigt

mycket på hur själva ombildningsprocessen har gått till. Vår erfarenhet

är att har man en bra ombildningsprocess, vilket vi alltid strävar efter,

blir det inga problem efteråt. Men har det varit en hätsk ombildningsprocess

där man har stått mot varandra kan det bli problem. Därför tycker vi

att det är viktigt att man använder sig av erfarna konsulter när man

genomför ombildningar. Det är viktigt att man förstår vilket stöd

föreningens styrelse måste ha i utbildning och annat så att man får en

bra ombildningsprocess. Man ska ju leva tillsammans i huset sedan. Det

är viktigt.

Per-Åke Eriksson, utredningschef, Fastighetsägarna Sverige: Låt mig

säga någonting om svarthandeln. Vi har ingen riktigt färsk statistik

för hur det har påverkat. På bostadsrättsmarknaden finns det ingen

svarthandel. När det blir fler bostadsrätter verkar det i minskande

riktning. Å andra sidan är bostadsbristen och bristen på hyresrätter

väldigt stor. Det driver det åt andra hållet. Sedan tror jag också att

folk i allmänhet blir väldigt konfunderade. I ena fallet är det

fullständigt legitimt att ta betalt. Ju fler fall det blir, desto underligare

blir det för dem att man inte kan ta betalt när man byter hyresrätter

med varandra. Utan att ha någon statistik kan man säga att det fortfarande

finns drivkrafter åt svarthandelshållet.

Jan Hellman, bostadspolitisk expert, HSB: Jag vill kommentera detta med

billigare eller dyrare. På kort sikt är det nog i många fall så att det

blir lite dyrare för den enskilde därför att de tar upp väldigt höga

lån. På lång sikt vet vi statistiskt att det är billigare att bo i

bostadsrätt än det är att bo i hyresrätt. Det är klart att det finns en

sådan drivkraft. Men jag vill än en gång understryka att det är viktigt

att man uppmärksammar de här kraftigt ökade överlåtelsevärdena. De

innebär också stora risker för dem som ger sig in i de här affärerna. Vi

har relativt sett genomfört få ombildningar.

Marietta de Pourbaix-Lundin (m): En fråga fick inget svar. Det var den

om man ser att folk flyttar väldigt snabbt för att göra det snabba

klippet. Det skulle jag vilja ha en kommentar om från bostadsrättsföreningarna.

Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): I de föreningar

som vi förvaltar, som vi har kvar, är inte omsättningen stor. Den är

ofta lägre än vad den har varit i samma hus när det var en hyresfastighet.

Men som jag sade tidigare finns det drivkrafter där man kanske inte

får sitt socialbidrag och annat som gör att man tvingas att flytta. Men

generellt sett är vår bild att det inte är så att man tar sina pengar

och går.

Nina Lundström (fp): Ni har varit inne på drivkrafter vad gäller

ombildningarna. En fråga som ni bara har snuddat vid är den allmänna

bostadsbristen. Det finns ett väldigt litet utbud av bostäder. Jag skulle

vilja koncentrera mig på frågan om utbud och tillgång på hyresrätter

sett till nyproduktion och till flyttkedjor. Jag har en fråga som jag

hoppas att så många som möjligt av er svarar på. Det är: Om du var

bostadsminister Mona Sahlin och hade chansen att göra någonting nu, vad

vore din första åtgärd för att öka utbudet och tillgången på

hyresrätter?

Per Anders Hedkvist, vd, Stockholms Stads Bostadsförmedling AB: Jag har

alltid längtat efter att vara Mona Sahlin. Det byggs ju väldigt mycket

i Stockholm i dag. Vi har faktiskt en situation där det går att få

nyproducerade lägenheter i princip utan kötid. Jag tror att man skulle

kunna gå in på vår hemsida i dag och hitta ett antal. Det sker en ganska

dramatisk förändring av hur snabbt bostäderna blir tillgängliga i dag.

Men då är det nyproducerade hyresrätter med relativt hög hyra.

Om jag fick råda Mona Sahlin skulle jag vilja att hon tittade på

förutsättningarna för nyproduktion. Det är ändå det som är det bästa sättet

att öka tillgången på bostäder i Stockholmsregionen. Det finns naturligtvis

en del ekonomiska faktorer som förtjänar att tittas på när det gäller

stödet till nyproduktion, men jag skulle vilja säga att det är ännu

viktigare att man ser över miljökvalitetsnormer och bullerregler som

snart hotar att stoppa allt byggande i alla attraktiva lägen i Stockholm

där folk faktiskt vill bo. Ju längre kötid vi har, desto större risk är

det att det blir stopp på grund av de här reglerna. Det känns inte som

om de här två frågorna går i takt.

Bengt Owe Birgersson, vd, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO):

Jag skulle inte vara så orolig. Det är inte bara i Stockholm som

byggandet ökar dramatiskt. När det gäller allmännyttan är rena ketchupeffekten

på gång nu. Vi har byggt väldigt lite de första åren på 2000-talet av

naturliga skäl. Det gjorde alla. Vi har gjort en analys på SABO av hur

mycket som har byggts de senaste åren och vad som kommer att färdigställas

under 2005. Det går från ett par tusen lägenheter upp till över 7 000

lägenheter nästa år i allmännyttan spritt lite grann över hela landet.

Om vi tittar på vår marknadsandel så bygger vi mer i dag än vad vi

egentligen skulle göra om vi skulle ha oförändrad marknadsandel. Det

går faktiskt att producera bra bostäder i dag till rimliga kostnader

med det regelverk som vi har.

Om jag blev bostadsminister skulle jag sätta högsta fart på att ta fram

ett permanent system som ska gälla också efter 2006. Det finns en

osäkerhet bland bostadsföretagen om vad som kommer att gälla efter dagens

mer temporära regelverk.

Det är full rulle på allmännyttan i dag med det regelverk som vi har.

Jag ska gärna redovisa det materialet för bostadsutskottet i form av en

liten rapport som vi kan skicka över.

Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): Om jag

skulle vara rådgivare skulle jag säga att det är fel att tro att man

löser de problem vi har talat om i dag genom att bygga mera bostäder.

De problem vi talar om i dag är i det gamla beståndet. Vad händer där

på en reglerad marknad? Vill vi ha kvar dem som hyresrätter, eller ska

de ombildas till bostadsrätter? Det är precis som framkom här, det är

ingen brist på dyra nya hyreslägenheter i Stockholm. Man ska vara väldigt

försiktig när man talar om bostadsbrist. Vad är det egentligen man talar

om?

Per-Åke Eriksson, utredningschef, Fastighetsägarna Sverige: Det finns,

som har sagts, ett antal allmänna hinder för att bygga nytt, oavsett

upplåtelseform. Dem måste man naturligtvis kunna hantera. Om man är

särskilt intresserad av att utbudet av hyresrätter ska öka är det så,

precis som Hans är inne på, att hur stor ketchupeffekten än är när det

gäller hyresrätter talar vi om högst någon extra procent per år. Det

löser inte bostadsbristen. En ny bostadsminister skulle nog behöva sätta

sig ned och fundera på vad som gör att man när man bygger nytt väljer

att upplåta med bostadsrätt i stället för hyresrätt. Med mitt perspektiv

är den stora skillnaden hyresregleringen. Den andra skillnaden, som

många har varit inne på här, är skatteförutsättningarna som också har

sin betydelse. Se över detta och se om det går att normalisera

hyresrätten!

Jag vill nämna att när man i Finland avreglerade hyresmarknaden tillkom

i Helsingfors ungefär 80 000 nya hyreslägenheter, inte direkt över en

natt, men de tillkom. En massa övernattningslägenheter och andra frigjordes

när man fick en mer normal hyressättning.

Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Rubriken var

vilka verkningar bostadsrättsombildningarna har haft. Det är nog därför

jag är här. Jag känner inte riktigt att jag har mandat för att tala för

hela organisationen. Jag kan ändå instämma i att likvärdiga förutsättningar

för de olika upplåtelseformerna är väldigt centralt, att det blir en av

grunderna som man på central politisk nivå har ansvar för att lösa. Det

är ett samspel. Det handlar också om vad kommunerna gör när det gäller

upplåtelse av mark och förutsättningar för planering och sådant. Det är

en lång kedja som bostadsministern inte alltid äger. Ska det bli en

allmän bostadspolitisk debatt - det kan det naturligtvis bli och det

här är i kanten - tror jag att mina överordnade får komma och ta den.

Jag har kommit för att ta just den här biten. Jag hoppas att ni har

respekt för det, att jag inte är talesman för hela landet i dag.

Jan Hellman, bostadspolitisk expert, HSB: Vi har under de senaste 40

åren byggt bort bostadsbristen några gånger. Konsekvenserna har inte

alltid varit positiva. Jag skulle ge Mona Sahlin följande råd: Se till

att villkoren för de olika upplåtelseformerna blir likvärdiga! Det gäller

både skattevillkoren och bostadsfinansieringsvillkoren. Just nu satsar

vi mycket på små lägenheter, eftersom det finns en stor efterfrågan. Vi

försöker inom HSB-rörelsen att bygga olika lägenhetsstorlekar. Undersökningar

tyder på att vi med större, lite dyrare lägenheter åstadkommer längre

flyttkedjor än om vi bygger små lägenheter. Det är nästan dubbelt så

långa flyttkedjor med de stora som med de små. Likvärdiga villkor tror

jag kan bidra, men det krävs många andra åtgärder också.

Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning

(IBF): Jag tycker att man när det gäller hyressättning kan konstatera

att det har uppstått en hyressplittring i landet som är lite oavsedd.

En del av nyproduktionen av hyresrätter har möjliggjorts genom att

hyrorna har släppts upp på ganska höga höjder i nyproduktionen, så höga

att producenterna är villiga att producera och på en sådan nivå att

ändå en viss del av hyresgästerna är villiga att betala för det. Men

man når en mycket liten del av alla de 1 miljon eller 800 000 som står

i köerna. Därvidlag har vi balans. Men det är en balans till priset av

en hyressplittring. Den hyressplittringen är så pass långtgående att

den kanske gör det nya lagförslaget om ny hyressättning ganska meningslöst

och ganska onödigt. Det lustiga är att ingen har tittat på det här. Det

finns ingen statistik som visar exakt hur hyressplittringen har utvecklats

i landet och i vad mån det står i strid mot bruksvärdesprövningssituationer,

att en hyra ska kunna sättas ned om jämförbara lägenheter har lägre

hyra. Det är en tvist i sammanhanget. Det innebär att man ur

bostadsförsörjningssynpunkt möter efterfrågan men bara på den ganska höga nivån.

Det klarar naturligtvis inte av ombildningsproblematiken. Den drivs

inte av 1 200, 1 300 eller 1 500 kr per kvadratmeter. Det är kanske en

hyressättning på i stället runt 800 kr kvadratmetern. Det är det som

mycket driver ombildningen.

En kommentar till nyproduktion vid kajkanten, bostadsrättsproduktion i

Hammarby Sjöstad och attraktiva lägen: Det är klart att det sätter i

gång en flyttkedja, men när jag betraktar flyttkedjorna ser jag, som

har sett en del av fakta i sammanhanget, att i nio tiondelar av fallen

överdrivs och romantiseras flyttkedjorna på ett sätt som är ganska

osakligt. Kedjelängden är kanske två länkar. Den sugs upp väldigt snabbt

av att folk kommer från andra kommuner eller av att hushåll nybildas.

Så absorptionen är förvånansvärt snabb. Om man bygger en lägenhet i

Hammarby Sjöstad friställs kanske en och en halv eller två bostäder.

Sedan dör kedjorna ut. Om det är mycket eller lite är naturligtvis en

värderingsfråga.

Dan Kihlström (kd): Jag vill ta upp integrationsperspektivet. Jag vill

tro att en blandning av upplåtelseformer är bra ur ett integrationsperspektiv

och att det också borde påverka frågan om ombildning. Jan Hellman tog

upp det väldigt konkret. Bengt Turner var också inne på det lite grann.

Min fråga är om det inte vore bra ur ett integrationsperspektiv att

ytterligare underlätta för ombildningar i stora bostadsområden? Jan

kanske kunde utveckla lite om ert engagemang, och om någon ytterligare

vill ta upp tråden när det gäller integrationen vore det bra.

Jan Hellman, bostadspolitisk expert, HSB: Från HSB-rörelsens sida tycker

vi att det vore bra om man också hade omvandlingar i de mycket stora

miljonprogramsområdena. Det är ganska svårt att ombilda en bostadsrätt

till en hyresrätt. Det blir i regel otroligt dyrt att göra det. Att

ombilda en hyresrätt till bostadsrätt kanske är enklare. Man behöver ha

en mer genomtänkt idé om hur man ska stimulera integrationen i de

områdena. Man försöker kompletteringsbygga och se till att vi får andra

upplåtelseformer. Man kanske också ska se till, när man bygger om de

här områdena, att det blir fler olikartade lägenhetstyper än vad det är

i dag. I många av områdena är det typiskt sett tvåor och treor. Väldigt

mycket treor finns det från miljonprogrammets tid i hyresrätten, även

i bostadsrätten.

Det pågår i HSB-rörelsen en diskussion. Fler och fler av våra HSB-föreningar

överväger att skaffa sig fler hyresrätter. Det finns många olika skäl

till det. Ett av skälen är naturligtvis att vi vill ta en av våra

bostadspolitiska ambitioner på allvar, nämligen att försöka bidra till en

ökad integration. Vi vet att det hos våra medlemmar, de som står i vår

bosparkö, finns ett önskemål om att under en tid i varje fall få tillgång

till en hyresrätt. På det sättet kanske det blir lite fler hyresrätter

förvaltade inom och ägda av HSB-rörelsen.

Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Det är en

vällovlig tanke som jag har förståelse för. Verkligheten har visat

tvärtom, att ombildningen har varit som starkast där det nu är svårast

för vissa grupper att flytta in. I den mån det har förekommit i den

sortens områden som du kanske tänker på är det tyvärr så att det där är

rätt många som inte ens får vara med om en ombildning fast de vill. De

ekonomiska förutsättningarna att ombilda saknas för många även om

priserna är lägre på de ställena. Det finns exempel ute i ytterområden

att man verkligen har velat vara med om en ombildning men inte fått.

Det är ett annat dilemma. Det är nog ingen enkel lösning. Ska man jobba

med det måste det finnas en medveten politisk strategi för hur det ska

lyckas. Det som vi har pekat på och som har pekats på i forskningsrapporten

är att det inte fanns någon sådan strategi. Det var tvärtom så att när

diskussionen uppstod menade man i Stockholms stadshus att man måste

erbjuda precis på samma sätt överallt i hela staden, av något sorts

jämställdhetsperspektiv. Ditt perspektiv tyckte man inte gick att

tillämpa. Jag kan ha sympati för det, men det är ganska svårt att komma

dit.

Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): Vi har

gjort studier där vi har tittat runtom i världen på hur man gör för att

underlätta för folk att äga sina bostäder. Det är en del av samma fråga.

Hur kan man underlätta ombildningen? Problemet är precis som föregående

talare sade att bankerna inte är beredda att gå in till de här hushållen.

Det är för stora risker. Hushållen själva kan inte ta de riskerna.

Slutsatsen blir att någon annan måste gå in och hjälpa till på ett eller

annat sätt. Det vanligaste sättet är att staten kan gå in och garantera

lån och vara beredd att underlätta för de här hushållen att ta lån på

relativt förmånliga villkor, kanske även gå in och dela risken så att

man har någon garanti att inte förlora pengar om man säljer inom en

viss tid. Det innebär i slutändan att staten måste vara beredd att satsa

lite pengar på att göra det här.

Bengt Owe Birgersson, vd, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO):

Jag har bara en liten stillsam iakttagelse. Om man vill skapa en ökad

social eller ekonomisk spridning i bostadsområdena, vilket ju är ett

vällovligt syfte, kan väl ändå inte ombildning till bostadsrätt vara

ett instrument för det? Om man erbjuder de människor som bor i ett hus

att ombilda det huset till en bostadsrättsförening och de tackar ja

till det är det samma människor som bor kvar efter processen. Det kan

ju inte få den segregationspåverkande effekten annat än på väldigt lång

sikt. Det förutsätter att de människor som bor i huset när man ombildar

flyttar ut och att det kommer några andra från ett annat håll och flyttar

in. Det är väl inte riktigt den praxis som vi har sett.

Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): Ofta har

miljonprogramsområdena en väldigt hög omsättning av hyresgäster. Det har

i sig varit ett problem för dessa områden att omsättningen är hög. Vi

har sett i de fall där vi har hjälpt till att ombilda att omsättningen

går ned och att det blir stabilare. Ett av de problem som jag nämnde

inledningsvis är hur kommuner hanterar socialbidragen. Många av hushållen

känner att man släcker ut den möjligheten för all framtid och känner

sig tveksamma inför detta. Det är ett problem, för kommunerna hanterar

det olika. I allmänhet har kommuner utanför Stockholmsområdet varit mer

benägna att ställa upp eftersom de som har varit med om detta har fått

lägre boendekostnader. Men socialbidragsreglerna är ett problem.

Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning

(IBF): Jag har ett kort svar på frågan om segregation. Jag upprepar vad

segregationsexperten hos mig säger. Det är självklart att det, som Bengt

Owe säger, cementerar segregationen att omvandla till bostadsrätt i

miljonprogramsområden. Samtidigt vet vi att många som bor där kommer

från kulturer där ägandet är väldigt viktigt. Många av dem kommer från

ägarkulturer. Självklart ska de få möjlighet att göra en boendekarriär

i området. Ofta är det kanske viktigare att bo kvar i området än att

göra boendekarriär. Då är det ganska rimligt att man försöker kombinera

det genom ombildning och omvandlingar. Det finns ekonomiska aspekter.

Det är dåliga och osäkra låntagare, precis som Hans säger. Det är

möjligtvis där Mona Sahlin skulle kunna göra en insats. Ombildningar i

innerstaden är mer drivna av ekonomiska anomalier på hyresmarknaden. De

bekymrar mig mindre ur den här synvinkeln. Det är viktigare att försöka

åstadkomma en ökad andel bostadsrätter och ägarlägenheter i de invandrartunga

bostadsområdena.

Per-Åke Eriksson, utredningschef, Fastighetsägarna Sverige: Att få in

större inslag av blandade upplåtelseformer i bostadsområdena tror jag

är vällovligt. Jag vill bara nämna att av de ombildningar som sker i

Stockholmsområdet är hälften utanför innerstaden numera. Det är framför

allt söder om staden. Den processen går nog vidare i den riktningen,

och det gagnar nog detta syfte.

Siw Wittgren-Ahl (s): Jag vill tacka för intressanta föredragningar.

Det har varit jättelärorikt. Den slutsats som jag kan dra nu - den

behöver ni inte kommentera - är att när man ombildar verkar ägandet vara

det drivande, inte inflytandefrågorna som jag när det gäller boendet

tycker skulle vara de viktiga. Man får tolka det som man vill, men det

verkar ju så.

Jag har en fråga till SABO och Bengt Owe. Du sade att försäljning av

företag är väldigt vanligt inom SABO-världen. Man säljer ungefär 7 000

lägenheter. 70 % av dem har gått till andra fastighetsbolag. Per-Åke

Eriksson från Sveriges Fastighetsägareförbund sade att när de säljer

skulle de gärna vilja sälja till andra företag, men det är så krångligt.

Därför säljer de till bostadsrättsföreningar. Det var enklare. Jag

vill fråga varför SABO-världen kan göra det på sitt sätt och Sveriges

Fastighetsägareförbund på annat sätt? Jag förstår inte var skillnaden

ligger när det gäller försäljningen.

Per-Åke Eriksson, utredningschef, Fastighetsägarna Sverige: Skillnaden

är att de kommunala företagen lyder under stopplagen. De privata företagen

vill kunna sälja till andra privata företag i många fall, men då dyker

förköpsrätten upp för den bildade bostadsrättsföreningen. Den ger rätt

att ta över det hela till samma pris. I förköpslagstiftningen ligger

ett hinder att avyttra husen till andra som vill upplåta till hyresrätt.

Det är inte krångligt i sig. Det handlar om förköpsrätten. Det innebär

i många fall att den bildade bostadsrättsföreningen dessutom är beredd

att betala betydligt mer än vad andra fastighetsföretag kan göra för

att få förräntning på det hela. Det är där skon klämmer.

Bengt Owe Birgersson, vd, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO):

Man ska inte överdriva köp och försäljningar inom allmännyttan. Vi har

ungefär 830 000 allmännyttiga lägenheter. Jag tog fram ur SABO:s ekonomiska

statistik att under år 2003 sålde man 2 911 lägenheter och köpte 881.

Det är lite beståndsvård helt enkelt runtom i landet.

Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Vår bild är

dessutom att det inte är vanligt att förköpsrätten utnyttjas utan man

går som privat hyresvärd i en direktförhandling med de boende. Förköpsrätten

rent formellt har inte så stor betydelse, men den finns där bakom.

Rigmor Stenmark (c): Tack för en intressant föredragning. Jag trodde

inte att det skulle ge så mycket, eftersom jag tyckte, precis som SABO

och Per-Åke sade, att den här biten inte har pågått så länge och att

det är lite för tidigt att utvärdera. De flesta av er förespråkar att

det ska vara en tvåtredjedelsmajoritet. Vad jag förstår vet ni också

att det finns politiska förslag om enkel majoritet. Ni måste ändå ha

funderat på vad det skulle innebära. Jag skulle vilja få veta lite grann

om den biten.

Jag har en annan fråga också. Det har att göra med utbildning. Relationen

mellan grannar är inte alltid den bästa, skriver man. Så är det ju.

Problemställningen kan vara att man inte vet när man övergår från att

vara hyresgäst till att bli bostadsrättsinnehavare. Det kan vara en

problematik i sig. Då undrar jag om det finns någon utbildning för den

biten. Det tror jag är väldigt viktigt att man har så att man möter de

osämjor som ligger på lut. Proffsutbildningar för styrelsen tror jag är

jätteviktigt, även utbildning för bostadsrättsmäklare. Det har funnits

en utredning som har krävt att man ska titta över den biten. Jag undrar

om det behövs lagstiftning på hela problematiken, att människor får mer

utbildning för sitt boende.

Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SCB): Jag tror inte

lagstiftningsvägen är den rätta. Det här gäller ju som för vilken annan

förening som helst. Det finns många föreningar som hanterar stora värden

för medlemmar. Bostadsrätten är på det sättet inte unik. Vi ger alltid

utbildning till styrelsen. Vi ger också utbildning till dem som bor i

huset om vad det innebär att bo med bostadsrätt. Bo med bostadsrätt

heter utbildningen. För föreningar som har fått problem har vi

konflikthanteringsutbildning.

Jan Hellman, bostadspolitisk expert, HSB: Inom HSB-rörelsen är vi väldigt

angelägna om att våra föreningsstyrelser är duktiga på det de ska göra,

att förvalta sina bostäder. Därför ger vi dem sådan utbildning. Vi har

också en, visserligen ännu så länge ganska liten, diskussion om - och

i någon förening har man - så kallad köpskola för att se till att de

som är intresserade av att köpa en bostadsrätt hos oss får sådan

information och kunskap att de vet vad de ger sig in i. Det är ganska

diffust för många. Det är viktigt att säga det.

När det gäller 50 % eller två tredjedelar har vi inte riktigt funderat

över 50 %. Vi vill nog se att man är ännu fler än två tredjedelar innan

man ger sig på det här. Vi är ju en professionell förvaltare av hyresrätter.

Det krävs ganska mycket för att sköta de 19 000 hyresrätter vi har och

22 000 andra. Det är inte alltid så lätt för en nybildad bostadsrättsförening.

Därför är vi angelägna om att det är många som ska vara med om man ska

tillåta en försäljning till de boende.

Per-Åke Eriksson, utredningschef, Fastighetsägarna Sverige: När det

gäller gränsen kan man säga att oavsett om man skulle lägga den på en

lägre nivå är det ekonomiska realiteter som styr det hela. Vi behöver

kanske inte komma så förfärligt långt från de allra hetaste områdena

för att det måste finnas en övervägande del som ställer upp och är

medlemmar i bostadsrättsföreningen. Annars blir det ett för stort

risktagande att hyra ut. Det är inte givet på alla orter att det går att

hyra ut. Då blir det en risk. Jag vill också lägga till att det finns

gränser för när en förening inte längre blir äkta. Det påverkas också

av hur stor andel hyresintäkter man har i förhållande till intäkter

från avgifterna. Höjningen skedde, om jag förstår det rätt, i de heta

områdena i Stockholms innerstad där det kanske hade gått att räkna hem

även om färre än två tredjedelar hade anslutit sig.

Helena Hillar Rosenqvist (mp): Vi hör här att hyresrätten är hotad och

att det är väldigt många som står i kö i Stockholm, 100 000. Antalet

hyresrätter att förmedla minskar fast det är flera fastighetsägare som

ansluter sig. Det verkar som om det finns en viss hausse på

bostadsrättsmarknaden. Många har pekat på överbelåningen. Jag skulle vilja fråga

dem som har lite framtidsvyer om det finns någon risk att bubblan

spricker. Vad händer då med alla som har gått in och omvandlat till dagens

höga nivåer?

Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning

(IBF): Jag brukar prata om bubblor så jag får väl göra det nu också.

Det är klart att det finns en risk. Priserna är historiskt sett mycket

höga. När man köper bostadsrätter köper man en bra bit under de aktiva

marknadspriserna trots allt. Så det finns en slags gardering inbyggd i

systemet. Om man ligger väldigt nära den gränsen och belånar fullt ut

- bankerna är nu väldigt glada i att låna ut till nästan hundra procent

- är det klart att det är stora risker att de här lägenheterna blir

överbelånade. Det är en högst påtaglig risk. Det är inte mer att säga

om det.

Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): Det är

viktigt att betona att risken inte ligger hos dem som är med i ombildningen.

De får ju köpa ganska billigt, som Bengt säger. De stora riskerna ligger

nog hos dem som sedan köper på marknaden. Det är i den gruppen det kan

finnas hushåll som råkar illa ut.

Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): Riksbanken har

nu gett alla banker order om att lägga sig på en tänkt högre räntenivå

när man ger krediter för att mildra den här effekten. Om räntan är 3 %

i dag måste hushållen klara 5 % i morgon. Det är det direktiv Riksbanken

har gett till bankerna.

Per Anders Hedkvist, vd, Stockholms Stads Bostadsförmedling AB: Jag

vill bara tydliggöra kösituationen i Stockholm. Det är 100 000 i kö. Av

dem är det ungefär 30 000 som är intresserade av att få en bostad och

söker aktivt. Vi förmedlar ungefär 6 000 lägenheter om året. Genomsnittlig

kötid är 3-5 år. Situationen är inte fullt så dramatisk som man ibland

tror. Fullt så omöjligt är det inte.

Maria Öberg (s): Jag vill också säga att det var intressant att ha alla

åsikter och tankar samlade på en och samma gång. Det ger en bredare

bild. Jag vill bara göra en egen reflexion eftersom jag kommer utifrån

landet. Det var någon som sade att det egentligen inte råder någon större

brist på bostadsrätter i Stockholm. Jag kan läsa i tunnelbanan sida upp

och sida ned med bostäder som är till försäljning, och så talar man om

bristen på hyresrätter. Det är klart att det inte blir fler hyresrätter

när man ombildar dem till bostadsrätter. Det var bara en egen reflexion.

Jag skulle vilja ställa en fråga till Jan och kanske till Ulrika. När

det gäller situationen att man har bostadsrättsföreningar som har

hyresgäster har HSB lång erfarenhet av det. Vad jag förstår har SBC också

det. Gör man då kontinuerliga undersökningar och uppföljningar av hur

de hyresgäster som blir kvar upplever sin bostadssituation så man slipper

hamna i krishantering när det kanske är för sent och har lite koll på

vad som händer med hyresgästerna som bor i sina bostadsrättsföreningar?

Jan

Hellman, bostadspolitisk expert, HSB: Vi har väldigt liten erfarenhet

av detta. Det är väldigt få bostadsrättsföreningar som innehåller

hyresgäster. De flesta bostadsrättsföreningar vi har är bildade

bostadsrättsföreningar som ursprungligen var bostadsrättsföreningar. Med viss

reservation vill jag säga att jag inte tror att det genomförts någon

särskild undersökning om detta inom HSB-rörelsen. Däremot, när det gäller

utbildningsaktiviteter och liknande ingår det, om man har lokalhyresgäster,

att man vet vilka regler som gäller. Det är viktigt.

Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): Vi gör ingen

systematisk genomgång av detta, men i alla de föreningar som vi förvaltar

och som har ombildats de senaste åren bor det alltid kvar några hyresgäster.

Vi ser till att de föreningarna fungerar på ett bra sätt och att det

inte uppstår sådana här konflikter. Vi vet att det är viktigt att tänka

på detta redan från början vid ombildningstillfället så att man inte

skapar detta. Vi upplever inte att det är ett stort problem i våra

föreningar.

Det är tvärtom så att de flesta föreningarna har en löpande inkomst

från hyresintäkter. Man uppskattar att ha denna inkomst. Vi upplever

inte detta som ett problem, men jag vet att det finns sådana som har

problem. Jag tror att det ofta beror på det som har skett i själva

ombildningsögonblicket och att man inte har hanterat den situationen bra.

Peter Danielsson (m): Jag tänkte att jag skulle försöka hålla mig kvar

lite vid ombildningarna i ytterområdena och miljonprogramsområdena. Vi

har sagt här i dag att det har gått långsammare där. När det väl började

komma i gång kom stopplagen. Den har satt en del käppar i hjulet, inte

minst i Östberga. Det har vi alla hört om, inte minst genom

medierna.

Det är lätt att det blir lite problemorienterat när man samlas så här.

Man söker alla problem i ombildningssituationen. Jag skulle vilja vända

lite grann på kuttingen och försöka söka de positiva saker som finns i

ombildningsprocessen. Jag vet att en del ombildningar har skett ute i

miljonprogramsområdena, bland annat på Nystadsgatan i Akalla där de

jämna numren fick ombildas och inte de udda. Det finns en rätt intressant

studie över vad som har hänt med de här två husen. Det ena är kvar som

hyresrättshus, och det är andra är ombildat till bostadsrätt.

Min fråga riktar sig väl egentligen till forskarna som är med oss, Hans

och Bengt. Finns det några studier på effekter i form av bättre skötta

hus, lägre omsättning av hyresgäster, större personligt ansvar och

trygghet? Kan man lyfta ett område med hjälp av att man får lite mer

personligt ansvar i boendet?

Delar av bostadsutskottet har precis varit i USA och tittat lite grann

på hur de har jobbat med att förbättra områden som har varit utsatta.

De har bland annat använt sig av ägandet som ett redskap där.

Finns det några studier på detta? Planerar man några studier? Eller är

det för tidigt att se några effekter av detta?

Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning

(IBF): Jag kan säga någonting. Det har gjorts relativt få studier, och

det beror framför allt på att i regel så byter man också befolkning i

husen. Då vet man inte i vad mån ett förbättrat underhåll och en förbättrad

situation i husen beror på en annan befolkning eller på att boendeformen

i sig har sådana effekter. Sannolikt är det så att boendeformen i sig

har väldigt svaga effekter. Den tunga effekten beror på att man har

lättare att avvisa folk med uppenbara sociala problem. Det är det enkla,

snabba svaret.

Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): Jag

tror att det finns en annan aspekt att väga in här, och det är att det

inte är slumpartat var någonstans i de här områdena som ombildningarna

sker. Mitt intryck, utan att ha några vetenskapliga studier bakom mig

mer än möjligen det lilla som jag nämnde tidigare, är att ombildningen

sker i de kvarter där det finns en mer stabil befolkning från början.

Det är de som har möjlighet att driva detta. Där finns det tillräckligt

många som kan låna pengar.

Det här gör att det är svårt att jämföra sedan. Man vet inte, precis

som Bengt säger, vad som beror på vad. Mitt intryck är att få skulle

säga emot dig. De allmänna effekter som du talar om finns där. Men frågan

är hur vi ska göra för att påverka förändringstakten.

Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning

(IBF): Och i vad mån är det ett nollsummespel så att de hushåll som

har svårt att sköta sig i stället hamnar på andra ställen och ökar

förvaltningsproblemen där? Sannolikt är det en viss extraeffekt, men det

är väldigt svårt att utröna hur stark den är.

Peter Danielsson (m): Ett bra studieobjekt kan ju vara just det här

exemplet i Akalla där man har ett hus på var sida av gatan. Där kan man

ju titta på hur många det är som flyttar, vad som händer egentligen och

sådant. Det är ett litet forskningstips.

Sten Lundström (v): Det har ställts ganska många frågor. Jag skulle

egentligen vilja ha lite fakta, men jag vet inte vem jag ska rikta detta

till. Det finns ju ett övervärde för en bostadsrättsförening med en

lägenhet som ligger kvar i ett hus. Jag är lite nyfiken på en sak. Vi

vet om att vid varje ombildning stannar det kvar några hyresgäster. Jag

är lite nyfiken på hur länge de stannar kvar.

Jag var också på resan i USA. Där fick vi höra talas om de långa

kontraktens hyror, vilket skapade ett visst intresse för nya former av

avvisningseffekter, det vill säga att man kan tjäna betydligt mer pengar

på att en hyresgäst flyttar. Är det någon som har en aning om hur länge

man orkar vara kvar som hyresgäst när man har omvandlat?

Vi såg att det var en ganska stor omflyttning i nybildade

bostadsrättsföreningar.

Jag tror att du sade att det var 25 % som flyttade, Hans. Hur ser det

ut normalt när man startar en bostadsrättsförening? Hur stor är

omflyttningen de första två åren?

Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): De vanligaste

anledningarna till att man inte är med i själva bostadsföreningen vid

ombildningsögonblicket är att man är äldre och inte vill ta på sig lån

i den åldern. De bor i allmänhet kvar tills de flyttar av naturliga

skäl. Det är det vanligaste exemplet. Vi har inte någon systematisk

statistik över det.

Den andra frågan är väldigt svår att svara på. Det beror helt och hållet

på var man befinner sig på marknaden. Vi har varit med och producerat

föreningar där omsättningen har varit jättestor därför att prisuppgången

på marknaden under tiden har varit enorm. Då kan det hända att man inte

ens flyttar in. Det kan vara så att 20 % aldrig flyttade in utan sålde

direkt. Är det en stabil marknadssituation flyttar i stort sett 100 %

in. Efter ett halvår eller ett år har kanske någon enstaka sålt. Det

beror helt på hur marknadssituationen ser ut.

Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): När

man talar om omflyttning efter ombildning tror jag att det är viktigt

att inte se detta som någonting som skulle vara negativt och säga att

de bara gick in i detta på spekulation. Det kan mycket väl vara så att

man gick in i detta för att man hade ett seriöst intresse för

bostadsrättsformen, men sedan upptäcker man efter ett eller två att man

faktiskt har helt andra valmöjligheter nu. Man vill kanske ha en större

lägenhet, och nu har man ekonomiska möjligheter att skaffa sig det. Det

vore väldigt konstigt om den förändrade förmögenhetssituationen inte

gjorde att ganska många omprövade sin bostadssituation.

Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning

(IBF): Hans har ett väldigt positivt sätt att se det på, men jag

instämmer i att det finns en sådan aspekt också. Jag tänkte ge ett råd

till bostadsutskottet. Ska man studera de här ombildningarna och de

dynamiska effekterna ska man inte till USA utan österut. Man ska resa

till Östeuropa som är fullt av de här husen som man brukar kalla för

Swiss cheese problem, alltså Schweizerostproblem. Där har 20, 30 eller

40 % av bostadssektorn ombildats. Man har mängder med hus med dessa så

kallade resthyresgäster kvar. Där finns de dynamiska processer som sätts

i gång. Mitt råd är: Åk till Albanien eller Slovenien i stället för

USA!

Mariam Osman Sherifay (s): Jag har faktiskt stött på många hyresgäster

som har röstat för en ombildning och känner sig lurade för att de inte

har blivit beviljade lån på grund av sin låga inkomst. Är det inte

sjystast mot dessa hyresgäster som ångrar sig väldigt att kreditpröva

dem först innan man går till en omröstning?

Sedan har jag en fråga till. Hur kan allmännyttan göra hyresrätten till

en attraktiv boendeform?

Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Vi har

diskuterat frågan om det borde finnas ett samband mellan beslutet att

rösta för och att faktiskt delta i ombildningen. Det blir självfallet

ett problem för den som inte får. Där finns det mycket tragik. Man har

ju först visat att man vill vara med, men sedan måste man skylta med

att man är så fattig att man inte får vara med. Det är ju den signalen

man ger.

Men det får också den effekten för dem som faktiskt vill genomföra detta

seriöst att deras grund också blir svagare. Vi har diskuterat om det

ska finnas ett direkt samband, ett åtagande, men vi har inte funnit att

det är juridiskt rimligt att ha ett sådant. Det ena är ett beslut som

fattas på en stämma. Det andra är individuella beslut. Men det är ett

mycket stort problem som vi upplever. Det har många konsekvenser. Det

är inte heller så roligt att skylta med sin fattigdom.

Mariam Osman Sherifay (s): Vore det inte bra att upplysa om att det är

detta som gäller på en gång?

Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Det vore

alldeles utmärkt om de som driver de här processerna gjorde det. Det är

inte vi som gör det.

Ewa Thalén Finné (m): Jag vill ta upp två saker. Jag skulle vilja få

några reflexioner. Vi fick några när Sten ställde sin fråga. Det gäller

detta med förmögenhetsöverföringen från företag till privatpersoner.

Jag skulle vilja höra Hans Lind utveckla synen på vart man flyttar och

varför. Vi fick några svar på det. Det finns kanske någon annan som

vill komplettera det.

Sedan skulle jag vilja få speglat om det finns någon kunskap om hur

många sådana här ombildningar som sker i dag utan professionell hjälp.

Det låter lite som om det är ganska bra när man har haft professionell

hjälp, till exempel av SBC, men när Hyresgästföreningen pratade lät det

ju, trots vad de skriver i sin rapport, som om det finns ganska mycket

dåligt. Jag skulle vilja höra lite om det.

Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): Eftersom

jag nämndes måste jag väl säga någonting. Vi har väldigt dåliga kunskaper

om omflyttningar. Den studie som jag nämnde är en liten studie. Jag

skulle egentligen vilja säga att vi inte ska förvänta oss något speciellt

mönster. Det hänger ju på individernas och hushållens värderingar, hur

mycket pengar de vill lägga på bostäder, vilken livssituation de befinner

sig i, vilken ålder de har och så vidare. Vi ska förvänta oss att man

använder den här möjligheten på väldigt olika sätt.

Sedan tycker jag att det är lite fel att säga att det är någon sorts

förmögenhetsomfördelning. Det var ju ingen som hade den här förmögenheten

från början. Den var dold. Nu hamnar den delvis i fastighetsägarnas

fickor och delvis i hyresgästernas fickor, men det är inte någon som

har förlorat den.

Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Vi har inte

någon statistik över hur många som är bra och dåliga. Vi har ansvaret

att uppmärksamma de problem som uppstår. Så är det med all lagstiftning.

Den måste till för att skydda de allra svagaste. Det är inte alla som

behöver använda den. Det är det vi har uppmärksammat. Vi tycker att det

är för många, men vi har inte någon statistik på det. Vårt arbete, bland

annat med det här nätverket, kommer säkert att ge oss en bättre bild

även om den inte är statistisk. Det vore väldigt bra om forskningen

tittar på detta.

Stockholms stad har ju planer på att utvärdera omvandlingen av allmännyttan

som är en bit i det hela. Det tycker vi är angeläget. I den första

rapporten pekar man på att det inte fanns någon forskning eller några

utredningar innan man satte i gång den stora omvandlingen av allmännyttan.

Det är angeläget att man följer upp det ytterligare, och vi har försökt

bidra lite grann.

Gunnar Sandberg (s): Jag har en kort fråga. Har det skett några

ombildningar på orter med bostadsöverskott? Jag kommer från en sådan ort.

Även om det finns bostadsöverskott finns det ju exklusiva lägen, till

exempel sjönära.

Ordföranden: Finns det någon som kan svara på den frågan? Finns det

ingen som vågar gissa heller, som vi politiker brukar göra när vi inte

kan svara? Vi får skicka med den, som vi brukar säga, Gunnar. Du kanske

kan få ett skriftligt svar så småningom.

Leif Jakobsson (s): Den övergripande frågeställningen rör naturligtvis

de långsiktiga sociala effekterna. Där är det väl så som Bengt Owe

Birgersson säger att det är för tidigt att dra dessa slutsatser. Det

borde kanske egentligen vara ansvariga kommunalpolitiker som svarade på

de frågorna. Jag ska inte ställa för många frågor om detta. Vi har fått

en del svar.

Jag har en väldigt konkret fråga. Ni som representerar

bostadsrättsorganisationerna

har ju pratat om hur ni jobbar med kvalitetssäkring och utbildning. HSB

i Malmö har till exempel detta med certifierade föreningar. Allt detta

är jättebra. Men då ställer man sig ju frågan: Hur många av de nybildade

och ombildade föreningarna är medlemmar i era organisationer? Vad är

organisationsgraden?

Jan Hellman, bostadspolitisk expert, HSB: Vi har så få erfarenheter av

detta. När vi ombildar våra egna fastigheter blir de i regel medlemmar

hos oss. Sedan har vi haft några få konsultuppdrag. Där är det ingen

mig veterligt som har blivit medlem i HSB, men det rör sig bara om fyra

fem stycken.

Per-Åke Eriksson, utredningschef, Fastighetsägarna Sverige: Vi har

erfarenheten, inte minst från Stockholm, att många av föreningarna blir

medlemmar hos oss i Fastighetsägarna Stockholm. Dels behöver de proffshjälp

med förvaltningen och med att sköta huset, dels behöver de hjälp med

att klara förhållandena med hyresgästerna och hjälp med den juridiska

kompetens som behövs både för bostadshyresgäster och lokalhyresgäster.

Det innebär att de i många fall lägger ut förvaltningen och skötseln

på oss. Vi har fått en mycket stor medlemsanslutning från

bostadsrättsföreningarna. Som jag sade är vi angelägna om att utveckla

dokumentet

God sed för bostadsrättsföreningar så att de hyresgäster som finns i

föreningarna blir korrekt behandlade.

Kjell Wedin, utredningschef, Riksbyggen: Som jag nämnde tidigare har vi

deltagit i ett fåtal ombildningar som konsulter åt de hyresgäster som

har velat bilda om. Ingen av de föreningarna har blivit medlem i Riksbyggen.

Däremot har samtliga köpt förvaltningen från Riksbyggen i samband med

ombildningen. I övrigt har vi ungefär 2 000 föreningar som

medlemmar.

Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): Alla dem som

vi har hjälpt är medlemmar hos oss, och vi förvaltar dem. Det kan finnas

något enstaka undantag. Vi tar alltså hand om dem hela vägen. Det som

möjligtvis är ett problem är att det finns många mäklare som håller på

på marknaden. De kan i och för sig sälja enstaka bostadsrätter, men de

förstår inte riktigt vad det innebär att driva en bostadsrättsförening.

Där ligger en av skillnaderna.

Tomas Agenberg (s): Tack för spännande information! Vi har pratat mycket

om kvarvarande eller ursprungliga - det beror på hur man ser det -

hyresgäster i föreningarna. Min fråga rör de kvarvarande verksamheter

som kan finnas. Det är alltså hyresgäster i form av ideella föreningar

och andra föreningar, förskolor med mera. Jag har personliga erfarenheter

av det, för jag har barn på en förskola i en ombildad fastighet där man

gör vad man kan för att bli av med förskolan. Det känns som om de som

har ombildat bostadsrätterna inte var beredda på att det var en tvåa

med ett dagis som de köpte.

Finns det en tendens där man försöker göra sig av med de här övriga

hyresgästerna för att få in snabba pengar i föreningen? Eller är det

mer så att det är en trygg, långsiktig inkomst?

Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Tendenser

ska vara styrkta med statistik, men det finns alltför många exempel på

precis det som du säger. Det handlar väl om det här att man inte riktigt

visste vad det innebar att bli hyresvärd också för lokaler. Det finns

exempel på sådana verksamheter. Det rör också egna verksamheter för de

boende, lokaler och sådant. Det har blivit krångel med dem också ibland.

Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): Problemet är

att föreningarna blir så kallade oäkta föreningar. Vi bostadsrättsorganisationer

har uppvaktat Finansdepartementet ett antal gånger om att man ska undanta

landstingskommuner och kommuner i det underlag som man har när man räknar.

Det innebär att man kan ha gruppboenden och dagis kvar utan att bli

oäkta. Man kan lösa det ganska enkelt, för det är detta som driver det

hela.

Ordföranden: Då vill jag å bostadsutskottets vägnar framföra ett riktigt

varmt tack till alla föredragande som har varit med oss här i dag. Tack

också till alla ledamöter för alla kloka frågor!

Det är rätt intressant att man kan få se så många olika sidor av en och

samma bild. Jag satt i går kväll och läste en ny rapport från

Forskningsgruppen för samhälls- och informationsstudier. Där talar man om

utförsäljning av allmännyttan. Ute i landet är 30 % positiva och 26 %

negativa, och i storstad är skillnaden 7 %. 30 % är positiva och 37 %

negativa. Bilden kan alltså se olika ut beroende på med vilken pensel

man målar.

Jag tycker att vi har fått många fina infallsvinklar här i dag, som vi

nog med all sannolikhet kommer att använda oss av. Vi kommer att citera

och debattera och ni kommer kanske att få höra vid något tillfälle och

i någon debatt att "det sades då och då på vår offentliga hearing av

Hans Lind" eller vem det nu kan vara. Vi kommer naturligtvis att åberopa

er kunskap i de fortsatta sammanhangen.

Ett varmt tack till er alla!