Bet. 2004/05:LU16

Lagutskottets betänkande

2004/05:LU16

Vissa frågor rörande fastigheter

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet 15 motionsyrkanden från den allmänna

motionstiden år 2004. Motionsyrkandena gäller bl.a. jordabalkens felregler,

friköp av historiska arrenden, fastighetsmäklarlagen och arrendelagstiftningen.

Utskottet avstyrker bifall till samtliga motionsyrkanden, i huvudsak

med hänvisning till tidigare ställningstaganden samt pågående och

aviserat arbete.

I betänkandet finns fyra reservationer och ett särskilt yttrande.

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

1. Jordabalkens felregler

Riksdagen avslår motion 2004/05:L247.

Reservation 1 (fp)

2. Friköp av historiska arrenden

Riksdagen avslår motionerna 2004/05:L224 och 2004/05:L260.

Reservation 2 (v)

3. Fastighetsmäklarlagen

Riksdagen avslår motionerna 2004/05:L203, 2004/05:L204, 2004/05:L206,

2004/05:L207, 2004/05:L221, 2004/05:L261 och 2004/05:L381.

Reservation 3 (m, fp, kd, c)

4. Besiktningsmans ansvar vid överlåtelsebesiktning

Riksdagen avslår motion 2004/05:L222.

5. Arrende

Riksdagen avslår motionerna 2004/05:L213 och 2004/05:L229.

6. Kreditsäkerhet i byggnad på annans mark

Riksdagen avslår motion 2004/05:L382.

Reservation 4 (fp)

7. Ansvar för byggfel

Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo308 yrkande 2.

Stockholm den 22 mars 2005

På lagutskottets vägnar

Inger René

Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Inger René (m), Marianne

Carlström (s), Raimo Pärssinen (s), Christina Nenes (s), Hillevi Larsson

(s), Yvonne Andersson (kd), Tasso Stafilidis (v), Maria Hassan (s),

Bertil Kjellberg (m), Rezene Tesfazion (s), Martin Andreasson (fp),

Viviann Gerdin (c), Anneli Särnblad (s), Pia Nilsson (s), Johan Löfstrand

(s) och Mia Franzén (fp).

Utskottets överväganden

Jordabalkens felregler

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår en motion som gäller jordabalkens felregler. Utskottet

hänvisar till tidigare ställningstaganden från riksdagens sida. Jämför

reservation 1 (fp).

Bakgrund

Bestämmelser om säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser

vid köp av fast egendom finns i 4 kap. jordabalken. Av 19 § första

stycket följer att köparen har rätt att göra prisavdrag eller häva köpet

om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller

om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid

köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet

eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten

vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.

Som fel får enligt 19 § andra stycket inte åberopas en avvikelse som

köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som

varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten

hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Med dolda fel brukar sammanfattningsvis avses sådana bristfälligheter

i en fastighet som är av sådan karaktär att köparen enligt sakens natur

inte haft anledning att räkna med dem och inte heller borde ha upptäckt

dem vid en undersökning.

Enligt 4 kap. 19 b § preskriberas köparens fordran på grund av fel i

fastigheten tio år efter det han tillträtt fastigheten om inte preskriptionen

avbryts dessförinnan.

Motionen

Marietta de Pourbaix-Lundin (m) anför i motion L247 att gällande rätt

ålägger köparen en omfattande undersökningsplikt, samtidigt som säljaren

inte har en motsvarande upplysningsplikt. I den praktiska tillämpningen

fungerar inte denna avvägning mellan parternas intressen vilket, menar

motionären, leder till många tvister och oväntade kostnader. I motionen

framhålls att fel i en fastighet, som inte är kända och beaktade i

samband med en överlåtelse, kommer att påverka den säljande eller köpande

familjens ekonomi för lång tid framöver. Enligt motionären medför detta

att det finns en ekonomisk otrygghet vid köp och försäljning av fastighet

som alltfler upplever som besvärande. I motionen framhålls att det är

viktigt att både köparen och säljaren får ett så gott skydd som möjligt

mot ekonomiska överraskningar. Motionären anser att regeringen bör ta

initiativ till en översyn av jordabalkens felregler i syfte att skapa

en bättre balans mellan köparens och säljarens förpliktelser i samband

med en fastighetsöverlåtelse för att åstadkomma tryggare köp och

försäljningar. I motionen begärs ett tillkännagivande med detta innehåll.

Utskottets ställningstagande

Motionsyrkanden med samma inriktning som motion L247 har avstyrkts

tidigare av utskottet, senast våren 2004 i det av riksdagen godkända

betänkandet 2003/04:LU15. Utskottet har därvid bl.a. anfört att nuvarande

regler utgör en rimlig avvägning mellan köparens och säljarens intressen

och inte kunnat finna att någon översyn av jordabalkens felregler var

påkallad.

Utskottet finner inte skäl att nu frångå tidigare ställningstaganden

och föreslår därför att riksdagen avslår motion L247.

Friköp av historiska arrenden

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår motionsyrkanden med krav på införande av lagstiftning

om friköp av historiska arrenden. Utskottet hänvisar till pågående

beredningsarbete. Jämför reservation 2 (v).

Bakgrund

Med historiska arrenden brukar avses sådana arrenden som innehafts av

medlemmar i en och samma familj under flera generationer och när det är

sannolikt att den helt övervägande delen av arrendestället inte sedan

år 1900 varaktigt brukats av fastighetens ägare. Frågan om införande av

en lagreglerad rätt för arrendatorn att friköpa sådana arrenden har

varit föremål för överväganden i åtskilliga sammanhang. En närmare

redogörelse härför finns i lagutskottets betänkande 2003/04:LU15.

Då utskottet behandlade motioner med krav på införande av en friköpsrätt

våren 1999 med anledning av motioner fanns det enligt utskottet anledning

att erinra om att det snart gått tio år sedan 1990 års Arrendekommitté

lade fram ett förslag till lag om friköpsrätt vid historiska arrenden.

Sedan dess hade, anförde utskottet, förhållandena ändrats i vissa

avseenden; bl.a. hade antalet historiska arrenden minskat till följd av

frivilliga uppgörelser om friköp. Enligt utskottets mening fanns det

mot denna bakgrund behov av en kartläggning av i vilken utsträckning

frivilliga överenskommelser om friköp ägt rum och om det generellt sett

alltjämt kunde anses föreligga intresse av lagstiftning om friköp av

historiska arrenden. En sådan kartläggning borde vidare ha som syfte

att utröna huruvida det allmänt sett förekommer problem och tvister i

dessa arrendeförhållanden samt vilka villkor som gäller för arrendatorerna.

Om den förordade kartläggningen gav vid handen att det föreligger ett

behov av lagstiftning borde lagstiftningsfrågan förutsättningslöst

utredas på nytt.

Den av utskottet beställda kartläggningen redovisades i departementspromemorian

(Ds 2003:11) Historiska arrenden - en kartläggning. I promemorian påvisas

att antalet historiska arrenden har minskat och sannolikt kommer att

fortsätta att minska. Kartläggningen visar också att de problem som

finns vid historiska arrenden ofta kan förklaras av att det är fråga om

gårdsarrenden. De tvister som förekommer hade således kunnat uppkomma

även om arrendestället inte innehafts av samma släkt under lång tid. I

promemorian framhålls att de problem som identifierats synes förekomma

väsentligen vid arrenden hos vissa större privata jordägare medan

arrendatorer hos kyrka, stat och vid Uppsala universitet inte förespråkar

någon friköpsrätt. I takt med att brukningsenheterna blir allt större

kan det, anförs det i promemorian, befaras att en friköpsrätt i många

fall blir ett slag i luften eftersom köpeskillingen många gånger skulle

bli så hög att det vore svårt för arrendatorn att utnyttja en friköpsrätt.

I promemorian konstateras att det endast är ett begränsat antal personer

som är intresserade av en möjlighet till friköp. Några nya skäl som

talar för en friköpsrätt har, enligt vad som anförs i promemorian, inte

framkommit under kartläggningen. Departementspromemorian har remissbehandlats.

Motionerna

Tasso Stafilidis m.fl. (v) anför i motion L224 att rätten för arrendatorer

att friköpa den jord som de i generationer har brukat är en väsentlig

samhällsfråga av medborgarrättslig karaktär. Det är orättvist att

arrendatorerna inte har någon möjlighet att förvärva den trygghet och

rättssäkerhet som äganderätten till den arrenderade gården ger. Det

finns vidare, anser motionärerna, en obalans i avtalsförhållandet mellan

jordägaren och arrendatorn där arrendatorn är den svagare parten.

Införandet av en friköpsrätt skulle kunna leda till en större jämvikt

mellan parterna, även om rätten i det enskilda fallet inte utnyttjas.

Friköp av historiska arrenden kan inte heller anses utgöra ett hot mot

den enskilda äganderätten. Motionärerna delar inte uppfattningen som

kommer till uttryck i departementspromemorian och anser sammanfattningsvis

att regeringen skall lägga fram förslag till lagstiftning om rätt för

arrendatorer att friköpa historiska arrenden. I motionen begärs ett

tillkännagivande härom.

I motion L260 framhåller Christer Adelsbo (s) att såväl sociala som

medborgarrättsliga och politiska skäl starkt talar för införande av en

lagstadgad rätt till friköp av historiska arrenden. Motionären instämmer

inte i den slutsats som dras i departementspromemorian. Den omständigheten

att de som drabbas är få till antalet minskar, enligt motionärens

uppfattning, inte den orättvisa som arrangemanget med historiska arrenden

har skapat. Det finns också flera konkreta fall som visar att avsaknaden

av en möjlighet att friköpa ett historiskt arrende slår hårt mot enskilda

individer. I motionen begärs ett tillkännagivande om att det bör införas

en lagstadgad rätt till friköp av historiska arrenden.

Utskottets ställningstagande

Frågan om införande av en friköpsrätt avseende historiska arrenden

behandlades senast av utskottet våren 2004 i det av riksdagen godkända

betänkandet 2003/04:LU15. Utskottet konstaterade därvid att remissbehandlingen

av departementspromemorian (Ds 2003:11) Historiska arrenden - en

kartläggning var avslutad och att promemorian var föremål för beredning i

Regeringskansliet. Utskottet utgick från att pågående beredningsarbete

bedrevs med erforderlig skyndsamhet och avstyrkte med det anförda den

då aktuella motionen.

Enligt vad utskottet har erfarit bereds departementspromemorian alltjämt

inom Regeringskansliet. Resultatet av detta arbete bör inte heller nu

föregripas genom något uttalande från riksdagens sida.

Med det anförda föreslår utskottet att riksdagen avslår motionerna L224

och L260.

Fastighetsmäklarlagen

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår motionsyrkanden med krav på dels ändringar i

fastighetsmäklarlagen, dels en allmän översyn av lagen. Jämför reservation 3

(m, fp, kd, c) och särskilt yttrande (v).

Bakgrund

Den 1 oktober 1995 trädde en ny fastighetsmäklarlag (1995:400) i kraft.

Lagen syftar i första hand till att förstärka skyddet för enskilda som

anlitar fastighetsmäklare och är tvingande till förmån för konsumenter.

Fastighetsmäklarlagen innehåller flera civilrättsliga regler som tar

sikte på hur en mäklare skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Lagen

innehåller också en näringsrättslig reglering i syfte att effektivisera

registrerings- och tillsynsfunktionerna.

Med fastighetsmäklare avses enligt fastighetsmäklarlagen fysiska personer

som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader

på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet,

arrenderätter eller hyresrätter. Varje fastighetsmäklare skall vara

registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. En fastighetsmäklare får inte

bedriva handel med fastigheter. Mäklaren får inte heller ägna sig åt

annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

Tidigare överväganden, m.m.

Hösten 1996 tog Fastighetsmäklarnämnden ställning till ett gränsdragningsproblem

mellan fastighetsförmedling och annan mäklarverksamhet. Nämnden ansåg

att en förmedling av juridiska personer som är ägare av fastighet eller

förmedling av andelar i sådana personer inte är att betrakta som

fastighetsförmedling. Yrkesförmedling av andra rörelser där fastighet ingår

bland tillgångarna är däremot enligt nämnden att betrakta som

fastighetsförmedling (Fastighetsmäklarnämndens protokoll nr 12/96, fört vid

sammanträde den 25 september 1996).

Våren 1998 behandlade utskottet en motion i vilken Fastighetsmäklarnämndens

ståndpunkt kritiserades (bet. 1997/98:LU15). Utskottet delade därvid

motionärernas uppfattning att det inte är rimligt att den som står i

begrepp att överlåta ett företag, där en fastighet ingår i överlåtelsen

och som vill ha hjälp med förmedlingen, i vissa fall skall vara tvingad

att utöver en företagsmäklare även anlita en fastighetsmäklare för

förmedlingsuppdraget. Till detta kom att det in i det sista kan vara en

öppen fråga huruvida ett företag kommer att överlåtas genom att ett

bolag byter ägare eller att överlåtelsen sker genom en försäljning av

bolagets inkråm. I det senare fallet krävs medverkan av en fastighetsmäklare,

men inte i det förra. Förutsättningarna vid förmedlingen av en

företagsöverlåtelse som inkluderar en fastighet avviker, framhöll utskottet

vidare, i så många väsentliga hänseenden från förmedlingen av en renodlad

fastighetsöverlåtelse att det saknas skäl att upprätthålla en lagregel

som i vissa fall innebär krav på en fastighetsmäklares medverkan vid en

företagsöverlåtelse. Regeringen borde därför, enligt lagutskottets mening,

i lämpligt sammanhang återkomma till riksdagen med förslag till ändring

i fastighetsmäklarlagen i enlighet med det sagda. Vad utskottet sålunda

anfört gav riksdagen som sin mening regeringen till känna (rskr.

1997/98:158).

Frågan har därefter vid ett flertal tillfällen behandlats av utskottet

med anledning av motionsyrkanden, senast i februari 2004 i betänkande

2003/04:LU15. Utskottet konstaterade därvid - efter en ingående redogörelse

för vad som förevarit i frågan - att det gått sex år sedan riksdagens

tillkännagivande utan att regeringen ens påbörjat något arbete i syfte

att få till stånd de av riksdagen begärda lagändringarna. Enligt utskottets

mening var en sådan tidsutdräkt oacceptabel. Mot bakgrund av att

justitieministern i en interpellationsdebatt den 20 januari 2004 uppgett

att arbetet inom Regeringskansliet var inriktat på att en allmän översyn

av fastighetsmäklarlagen skulle kunna beslutas under år 2004 var det

dock, enligt utskottets uppfattning, knappast meningsfullt med ett nytt

tillkännagivande i ämnet, och då aktuella motioner avstyrktes. Riksdagen

följde utskottet.

Motionerna

I motion L203 av Tobias Billström (m) anförs att dagens fastighetsmäklarlag

i många avseenden är omodern och inte anpassad till den utveckling som

skett på fastighetsmarknaden, bl.a. på grund av internationaliseringen,

användningen av IT och köparnas allt större efterfrågan av service.

Motionären begär ett tillkännagivande om att regeringen skall tillsätta

en utredning med uppdrag att se över fastighetsmäklarlagen.

Ett motionsyrkande med samma inriktning finns i motion L261 av Ragnwi

Marcelind (kd).

Anders G Högmark och Elizabeth Nyström (båda m) tar i motion L204 upp

frågan om gränsdragningen mellan fastighetsförmedling och annan

mäklarverksamhet. Motionärerna menar att det inte är rimligt att en så pass

liten ändring i fastighetsmäklarlagen som riksdagen begärde våren 1998

skall behöva ta så lång tid. Ett lagförslag i enlighet med riksdagens

tillkännagivande från år 1998 bör således, anförs det i motionen, vara

riksdagen till handa under innevarande år. Regeringen bör i det

sammanhanget även utreda frågan om införande av krav på registrering av

kommersiella fastighetsförmedlare. Enligt motionärerna behövs en sådan

registrering för att minska förekomsten av bedrägeri och öka tryggheten

vid företagsöverlåtelser som innefattar kommersiell fastighetsförmedling.

I motionen begärs ett tillkännagivande i enlighet med det anförda.

Sten Tolgfors (m) framhåller i motion L206 att det krävs ändringar i

fastighetsmäklarlagen vad gäller hanteringen av handpenning som lämnas

vid ett fastighetsköp. Fastighetsmäklare bör således, anser motionären,

åläggas en skyldighet att informera parterna bl.a. om att mäklarens

hantering av handpenningen endast kan ske efter det att ett uttryckligt

uppdrag har lämnats och att mäklaren i utgångsläget saknar rätt till

ränta på handpenningen. I motionen begärs ett tillkännagivande härom.

I

motion L207 av Sten Tolgfors (m) begärs ett tillkännagivande om att

regeringen skall återkomma med förslag till lagändringar som innebär

att budgivning via mäklare skall ske öppet och att alla budgivare skall

kunna få ta del av vilka andra budgivare som deltar i budgivningen och

de bud som läggs.

Också Åsa Lindestam (s) anser i motion L381 att det behövs lagändringar

som innebär att alla parter som deltar vid en budgivning skall redovisas

och vara väl synliga.

Marietta de Pourbaix-Lundin (m) är i motion L221 positiv till en utveckling

mot fri rörlighet för tjänster, bl.a. för fastighetsmäklartjänster,

inom EU. Det är emellertid, anser motionären, av stor vikt att en

harmonisering av yrkeskvalifikationer för fastighetsmäklare sker med

bibehållande av det konsumentskydd som utmärker den svenska modellen.

Harmoniseringsarbetet bör, anförs det, inriktas på att försöka implementera

de för konsumenterna fördelaktiga regler som gäller i Sverige avseende

dels fastighetsmäklarnas utbildning, dels deras kvalifikationer att

hantera avtalsskrivning. I motionen begärs ett tillkännagivande i

enlighet med det anförda.

Utskottets ställningstagande

Som redovisats har det nu gått sju år sedan riksdagens tillkännagivande

om en ändring i fastighetsmäklarlagen våren 1998 utan att regeringen

påbörjat något arbete i syfte att få till stånd de av riksdagen begärda

lagändringarna. Som tidigare framhållits från utskottets sida är en

sådan tidsutdräkt oacceptabel.

Utskottet kan emellertid konstatera att justitieminstern i två skriftliga

frågesvar i februari och mars 2005 anfört att det finns behov av en

övergripande översyn av fastighetsmäklarlagen och att avsikten är att

en utredning skall tillsättas under året (svar på fråga 2004/05:1009

och 2004/05:1117). Utskottet förutsätter att en sådan översyn nu kommer

till stånd utan ytterligare dröjsmål och att de olika spörsmål som tas

upp i motionerna blir föremål för överväganden inom ramen för detta

arbete. Något formellt tillkännagivande i saken från riksdagens sida

kan inte anses erforderligt.

Med det anförda föreslår utskottet att riksdagen avslår motionerna L203,

L204, L206, L207, L221, L261 och L381.

Besiktningsmans ansvar vid överlåtelsebesiktning

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår ett motionsyrkande som gäller besiktningsmäns ansvar

vid överlåtelsebesiktning. Utskottet hänvisar till aviserat utredningsarbete.

Motionen

I motion L222 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m) anförs att det sätt på

vilket en besiktningsman utför sitt uppdrag vid en fastighetsöverlåtelse

är av stor betydelse, bl.a. mot bakgrund av köparens långtgående

undersökningsplikt och att mäklaren inte har någon skyldighet att undersöka

fastigheten. Enligt motionären är det vanligt att besiktningsmän antingen

begränsar sitt ansvar till att endast gälla i förhållande till den som

beställt besiktningen eller friskriver sig helt från ansvar för

besiktningen efter viss tid. Vidare kan det, anförs det, vara svårt för

konsumenten att få en klar uppfattning om besiktningstjänstens innebörd

och kvalitet. I motionen begärs ett tillkännagivande om behovet av en

utredning av besiktningsmannens roll och ansvar vid överlåtelsebesiktning.

Pågående och aviserat arbete

I september 2004 anordnades inom Regeringskansliet en hearing om det

civilrättsliga konsumentskyddet på tjänsteområdet. Vid hearingen

diskuterades huruvida det finns anledning att bredda konsumenttjänstlagens

tillämpningsområde till att omfatta ytterligare tjänster eller om

konsumentskyddet i stället bör stärkas genom sektorsvis lagstiftning. Som

en uppföljning till hearingen gav Konsumentverket i oktober 2004 in en

framställning till Justitiedepartementet, vari förespråkas en breddning

av lagens tillämpningsområde till att omfatta ytterligare typer av

tjänster, bl.a. besiktning av hus.

Hösten 2004 upprättades inom Regeringskansliet departementspromemorian

(Ds 2004:51) Den framtida konsumentpolitiken. I promemorian görs

bedömningen att det bör initieras en översyn av det civilrättsliga

konsumentskyddet inom tjänstesektorn. I översynen bör ligga, anförs det,

att utreda om det civilrättsliga konsumentskyddet behöver utvidgas och,

om så är fallet, föreslå lämpliga lösningar för att stärka konsumentskyddet.

Promemorian har remissbehandlats, och en proposition har aviserats

till senare delen av våren 2005.

Utskottets ställningstagande

Utskottet utgår från att motionsspörsmålet kommer att bli föremål för

överväganden inom ramen för det aviserade utredningsarbetet. Resultatet

av detta arbete bör inte föregripas nu genom något uttalande från

riksdagens sida.

Med det anförda föreslår utskottet att riksdagen avslår motion L222.

Arrende

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår motionsyrkanden med krav på ändringar i lagstiftningen

om arrenden. Utskottet hänvisar till tidigare ställningstaganden.

Bakgrund

Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot ersättning.

Upplåtelsen kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende,

anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Regler om dessa arrendeformer

finns i 8-11 kap. jordabalken. En närmare redogörelse för rättsläget på

området finns i lagutskottets betänkande 2003/04:LU15.

Motionerna

Ingegerd Saarinen m.fl. (mp) anför i motion L213 att det successiva

stärkandet av bostadsarrendatorernas besittningsskydd har medfört att

jordägarens ställning väsentligen har försämrats. Det är således, hävdar

motionärerna, nästintill omöjligt för jordägaren att få ett arrendeavtal

uppsagt och att återfå besittningen till marken. Vidare bestäms

inlösensersättningen vid ett återtagande många gånger till så orimliga belopp

att jordägaren i praktiken inte har råd att återta arrendestället. I

motionen begärs ett tillkännagivande om behovet av en utredning av

arrendereglernas utformning, vari särskilt skall beaktas regelverkets

ändamålsenlighet och språkliga utformning, arrendeavgifternas storlek

och fastighetsägarens inlösensvillkor.

I motion L229 anser Chatrine Pålsson (kd) att regeringen skall utreda

arrendelagstiftningen och lägga fram förslag till ramar för arrendesättningen

i enlighet med ett förslag som närmare redovisas i motionen. Motionären

anser vidare att arrendatorns besittningsrätt bör stärkas på så sätt

att en arrendator vid försäljningen av arrendestället efter 30 års

arrende, under vissa förutsättningar, skall ha rätt att köpa arrendestället.

I motionen begärs ett tillkännagivande i enlighet med det anförda.

Utskottets ställningstagande

Utskottet avstyrkte våren 2004 i det av riksdagen godkända betänkandet

2003/04:LU15 motionsyrkanden med samma inriktning som de nu aktuella.

Utskottet hänvisade därvid bl.a. till att den nuvarande lagstiftningen

utformats efter en avvägning av de skilda intressen som gör sig gällande

i ett arrendeförhållande.

Vad som anförts i motionerna utgör, enligt utskottets mening, inte skäl

att frångå riksdagens tidigare ställningstagande. Motionerna L213 och

L229 bör därför avslås.

Kreditsäkerhet i byggnad på annans mark

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår ett motionsyrkande, vari förordas att det skall införas

ett system för pantsättning av byggnader på ofri grund. Utskottet

hänvisar till tidigare ställningstaganden. Jämför reservation 4 (fp).

Bakgrund

Med byggnad på annans mark avses en byggnad som är belägen på mark som

byggnadens ägare varken äger eller innehar med tomträtt. I allmänhet

brukar byggnadens ägare disponera marken med arrenderätt. Byggnaden kan

därför inte pantsättas enligt det fastighetsrättsliga pantsättningssystemet.

Kreditvärdet i byggnaden kan däremot utnyttjas genom en s.k.

säkerhetsöverlåtelse.

Frågan om möjligheten att utnyttja kreditvärdet i byggnader på annans

mark kan förbättras har diskuterats under mycket lång tid och utretts

av bl.a. Byggnadspantutredningen. I betänkandet (SOU 1984:22) Panträtt

i registrerad nyttjanderätt föreslog utredningen att det skulle införas

ett system för pantsättning av byggnader på annans mark. Utredningens

förslag ledde inte till lagstiftning.

Med anledning av ett tillkännagivande från riksdagen våren 1998 (bet.

1997/98:LU26, rskr. 221) fick en utredare i uppdrag att kartlägga behovet

av en ny kreditsäkerhetsform. Utredarens slutsats, som redovisades i

departementspromemorian (Ds 2001:21) Kreditsäkerhet i byggnader på annans

mark, var att det finns ett behov av en ny kreditsäkerhetsform för

byggnader på annans mark.

Regeringen tog ställning till utredarens slutsats våren 2003 i proposition

2002/03:57 Effektivare pantbrevshantering m.m. I propositionen konstaterades

sammanfattningsvis att behovet av en ny kreditsäkerhetsform framstod

som förhållandevis begränsat. Eftersom vinsterna av ett sådant system

framstod som osäkra var det också, enligt regeringens uppfattning,

tveksamt om ett nytt system, som bör bygga på ett registreringsförfarande,

skulle kunna finansieras av dem som skall nyttja systemet. Därtill kom

att ett nytt system med nödvändighet skulle bli mycket komplicerat och

därmed svårt att tillämpa. Mot denna bakgrund ansåg regeringen att det

inte borde införas ett system för pantsättning av byggnad på annans

mark. Utskottet hade ingen annan uppfattning, och riksdagen följde

utskottet (bet. 2002/03:LU15, rskr. 170).

Motionen

Kenth Högström (s) framhåller i motion L382 att tusentals svenskar hyr

eller arrenderar mark på vilken de uppfört bl.a. fritidshus och egnahem.

Lagstiftningen ger, anser motionären, både markägare och arrendator en

stark ställning. Däremot är det svårare för arrendatorn att finansiera

byggnaden. Enligt motionären borde det inte vara svårt för staten att

skapa ett stabilt och fungerande inteckningssystem som tillgodoser den

boendes behov av att kunna inteckna egendomen. I motionen begärs ett

tillkännagivande om att det bör införas ett inteckningssystem för egendom

på ofri grund.

Utskottets ställningstagande

Som redovisats har frågan om införande av ett system för pantsättning

av byggnader på annans mark nyligen övervägts och därvid avvisats. Vad

motionären anfört utgör inte skäl att nu ändra uppfattning i frågan,

och utskottet föreslår att riksdagen avslår motion L382.

Ansvar för byggfel

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår ett motionsyrkande som gäller felansvarets längd vid

byggfel. Utskottet hänvisar till riksdagens tidigare ställningstagande.

Bakgrund

Hösten 2004 infördes i konsumenttjänstlagen (1985:716), med ikraftträdande

den 1 januari 2005, tvingande bestämmelser om entreprenader som avser

uppförande och tillbyggnad av småhus (51-61 §§). Bestämmelserna innebär

bl.a. att slutbesiktning skall göras om någon av parterna begär det.

Till slutbesiktningen har knutits särskilda regler om näringsidkarens

felansvar som innebär att näringsidkaren som huvudregel skall svara för

bristfälligheter som visar sig inom två år efter slutbesiktningen (prop.

2003/04:45, bet. LU25, rskr. 240).

Motionen

I motion Bo308 av Lars Tysklind m.fl. (fp) anförs att det är viktigt

att de ekonomiska konsekvenserna av ett felaktigt byggande inte drabbar

konsumenterna. Byggföretagets ansvar för fel orsakade vid byggnation

bör därför, menar motionärerna, förlängas från nuvarande två år till

tio år. En sådan ordning skulle också öka incitamentet för företagen

att arbeta med kvalitetsuppföljning under byggnationen. I motionen begärs

ett tillkännagivande härom (yrkande 2).

Utskottets ställningstagande

Utskottet konstaterar att riksdagen nyligen har övervägt frågan om

felansvarets längd vid slutbesiktning och, i likhet med regeringen, funnit

att en tid om två år utgör en rimlig avvägning mellan de intressen som

gör sig gällande. Skäl att nu ändra uppfattning i frågan har inte

framkommit. Inte heller i övrigt bör motionsyrkandet föranleda någon

riksdagens vidare åtgärd. Motion Bo308 yrkande 2 bör således avslås.

Reservationer

1. Jordabalkens felregler, punkt 1 (fp)

av Martin Andreasson (fp) och Mia Franzén (fp).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:L247.

Ställningstagande

Fel i en fastighet som inte är kända och beaktade i samband med en

överlåtelse kommer att påverka den säljande eller köpande familjens

ekonomi för lång tid framöver. Det finns, enligt vår mening, en ekonomisk

otrygghet vid köp och försäljning av fastighet som alltfler upplever

som besvärande. Liksom motionären bakom motion L247 anser vi att det är

viktigt att både köparen och säljaren får ett så gott skydd som möjligt

mot ekonomiska överraskningar. Vi anser att regeringen bör ta initiativ

till en översyn av jordabalkens felregler i syfte att skapa en bättre

balans mellan köparens och säljarens förpliktelser i samband med en

fastighetsöverlåtelse för att åstadkomma tryggare köp och försäljningar.

Det får ankomma på regeringen att ta initiativ till en sådan översyn.

Vad som sålunda anförts i reservationen bör riksdagen, med bifall till

motion L247, som sin mening ge regeringen till känna.

2. Friköp av historiska arrenden, punkt 2 (v)

av Tasso Stafilidis (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2

borde ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:L224

och 2004/05:L260.

Ställningstagande

Som framhålls i motionerna L224 och L260 talar en rad skäl för att det

nu införs en lagstadgad rätt för arrendatorer att friköpa historiska

arrenden. En sådan rätt utgör, enligt min mening, en väsentlig samhällsfråga

av medborgarrättslig karaktär. Det är orättvist att arrendatorerna inte

har någon möjlighet att förvärva den trygghet och rättssäkerhet som

äganderätten till den arrenderade gården skulle ge. Det föreligger vidare

en obalans i avtalsförhållandet mellan jordägare och arrendator där

arrendatorn är den svagare parten. Införandet av en friköpsrätt skulle,

anser jag, leda till en större jämvikt mellan parterna i arrendeförhållandet,

även om rätten inte utnyttjas i ett enskilt fall. En friköpsrätt kan

inte heller anses utgöra ett hot mot jordägaren, särskilt mot bakgrund

av att denne vid ett friköp kompenseras genom köpeskillingen. Genom

införandet av en friköpsrätt skulle också de sista resterna av

feodalsamhället äntligen rensas ut. Sammanfattningsvis är det nu hög tid att

regeringen lägger fram förslag till lagstiftning om införande av rätt

för arrendatorer att friköpa historiska arrenden.

Vad som sålunda anförts i reservationen bör riksdagen, med bifall till

motionerna L224 och L260, som sin mening ge regeringen till känna.

3. Fastighetsmäklarlagen, punkt 3 (m, fp, kd, c)

av Inger René (m), Yvonne Andersson (kd), Bertil Kjellberg (m), Martin

Andreasson (fp), Viviann Gerdin (c) och Mia Franzén (fp).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:L203

och 2004/05:L261 samt bifaller delvis motionerna 2004/05:L204, 2004/05:L206,

2004/05:L207, 2004/05:L221 och 2004/05:L381.

Ställningstagande

Vi delar motionärernas uppfattning att det föreligger ett påtagligt

behov av att se över fastighetsmäklarlagen och att anpassa den till

nuvarande förhållanden på fastighetsmarknaden. Det är därför hög tid

att regeringen nu, utan ytterligare dröjsmål, beslutar om direktiv till

en sådan översyn. De olika frågeställningar som tas upp i motionerna

bör, enligt vår mening, omfattas av utredningsdirektiven och bli föremål

för närmare överväganden inom ramen för det kommande utredningsarbetet.

Vad som sålunda anförts i reservationen bör riksdagen, med bifall till

motionerna L203 och L261 och med delvis bifall till motionerna L204,

L206, L207, L221 och L381, som sin mening ge regeringen till känna.

4. Kreditsäkerhet i byggnad på annans mark, punkt 6 (fp)

av Martin Andreasson (fp) och Mia Franzén (fp).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 6 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som

anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:L382.

Ställningstagande

Som närmare utvecklas i motion L382 finns behov av ett system för

pantsättning av byggnader på annans mark. Sådana system finns redan i

flera nordiska länder. Därtill kommer att en rad remissinstanser, bl.a.

Svenska Bankföreningen, LRF och Svenska Koloniträdgårdar och Fritidsbyar,

i sina remissyttranden över departementspromemorian (Ds 2001:21)

Kreditsäkerhet i byggnader på annans mark ansett att det bör införas en

möjlighet att pansätta byggnader på annans mark. På grund av den tekniska

utvecklingen kan Byggnadspantutredningens förslag från början av 1980-talet

givetvis inte genomföras nu. Enligt vår mening är det därför nödvändigt

att på nytt närmare utreda utformningen av ett system för pantsättning

av byggnader på annans mark. Det får ankomma på regeringen att ta

initiativ till sådana överväganden och återkomma med erforderliga lagförslag

till riksdagen.

Vad som sålunda anförts i reservationen bör riksdagen, med bifall till

motion L382, som sin mening ge regeringen till känna.

Särskilt yttrande

Fastighetsmäklarlagen, punkt 3 (v)

Tasso Stafilidis (v) anför:

Som framhålls i motionerna L203 och L261 föreligger det ett angeläget

behov av att se över och modernisera fastighetsmäklarlagen. Det är enligt

min uppfattning anmärkningsvärt att någon översyn ännu inte påbörjats.

Mot bakgrund av att justitieministern nyligen har utlovat att en

utredning kommer att tillsättas under året har jag dock kommit fram till

att inte formellt yrka bifall till motionerna. Jag avser att noga följa

frågans fortsatta utveckling och återkomma om det blir nödvändigt.

Bilaga

Förteckning över behandlade förslag

Motioner från allmänna motionstiden hösten 2004

2004/05:L203 av Tobias Billström (m):

Riksdagen begär att regeringen tillsätter en utredning för en översyn

av fastighetsmäklarlagen.

2004/05:L204 av Anders G Högmark och Elizabeth Nyström (båda m):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om ändringar i fastighetsmäklarlagen.

2004/05:L206 av Sten Tolgfors (m):

Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag om ändringar i

fastighetsmäklarlagen för att stärka kundernas rättigheter, i enlighet

med vad som anförs i motionen.

2004/05:L207 av Sten Tolgfors (m):

Riksdagen begär att regeringen återkommer till riksdagen med förslag

till ändring av regelverket med innebörd att budgivning via mäklare

skall ske öppet och att alla budgivare skall kunna få ta del av vilka

andra budgivare som finns och de bud som läggs, i enlighet med vad som

i motionen anförs.

2004/05:L213 av Ingegerd Saarinen m.fl. (mp):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om behovet av en utredning av arrendereglernas utformning, vari

särskilt skall beaktas regelverkets ändamålsenlighet och språkliga

utformning, arrendeavgifternas storlek och fastighetsägarens inlösensvillkor.

2004/05:L221 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om harmonisering gällande yrkeskvalifikationer för fastighetsmäklare.

2004/05:L222 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om behovet av att tillsätta en utredning avseende besiktningsmans

ansvar gällande överlåtelsebesiktning av fastighet.

2004/05:L224 av Tasso Stafilidis m.fl. (v):

Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till lagstiftning om

rätt till friköp av historiska arrenden i enlighet med vad som anförs

i motionen.

2004/05:L229 av Chatrine Pålsson (kd):

Riksdagen begär att regeringen utreder arrendelagstiftningen och ger

förslag till ramar för arrendesättning enligt vad i motionen anförs.

2004/05:L247 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om behovet av att göra en översyn av lagstiftningen avseende

ansvaret för fel på fastighet vid överlåtelse.

2004/05:L260 av Christer Adelsbo (s):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om friköp av historiska arrenden.

2004/05:L261 av Ragnwi Marcelind (kd):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om en genomgripande översyn av fastighetsmäklarlagen (1995:400).

2004/05:L381 av Åsa Lindestam (s):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om att tydligt redovisa de parter som deltar vid en budgivning.

2004/05:L382 av Kenth Högström (s):

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen

anförs om egendom på ofri grund.

2004/05:Bo308 av Lars Tysklind m.fl. (fp):

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i

motionen anförs om en förlängning av byggarens ansvar från nuvarande två

år till tio år.