Dir. 1989:27

Utredning om taxering av bostadsrättsfastigheter m.m.

Innehåll

Fastighetstaxeringen

Inkomsttaxeringen

Kapitalbeskattningen

Värderingsmodell

Administration m.m.

Vissa övriga frågor

Sammanfattningsvis bör utredaren lämna förslag till

Dir 1989:27

Beslut vid regeringssammanträde 1989-06-08.

Chefen för finansdepartementet, statsrådet Feldt, anför.

1 Mitt förslag

Jag föreslår att en särskild utredare tillkallas för att utreda hur ett

system för värdering av fastigheter som ägs av bostadsrättsföreningar

kan utformas som underlag för taxering samt lämna förslag till

lagstiftning om detta. I utredningsuppdraget ingår även att behandla en

närliggande fråga, nämligen den löpande beskattnigen av

bostadsrättsföreningar.

2 Inledning

En upplåtelseform som på senare år fått allt större uppmärksamhet är

bostadsrätten. Lägenheter upplåtna med bostadsrätt har på senare tid

vuxit i antal och representerar ofta ett betydande marknadsvärde för

innehavarna. Studier har påvisat att det år 1970 fanns omkring 550 000

bostadsrättslägenheter i landet och att i genomsnitt 10 % årligen bytte

ägare. Prisutvecklingen under 1970-talet var inte enhetlig i riket.

Under perioden sjönk priserna på bostadsrätter i reala värden i de

flesta mindre tätorter. De var ungefär oförändrade i de flesta större

orter medan de steg i storstadsområdena. Om man endast ser till andra

hälften av 1970-talet, var det dock fråga om en real prisstegring om 10

-- 30 % i samtliga ortsstorlekar. Det totala marknadsvärdet på

bostadsrättsbeståndet år 1980 torde kunna uppskattas till ca 25

miljarder kr. (jfr SOU 1981:74 s. 273 ff). Enligt en undersökning

genomförd av spardelegationen uppgick det samlade marknadsvärdet på

bostadsrätterna år 1985 till närmare 60 miljarder kr. Vissa ortstyper

har uppvisat en mycket kraftig prisstegring under senare år.

Prisutvecklingen kan dock lika litet som tidigare antas ha varit

enhetlig. Beståndet har också ökat och torde nu uppgå till omkring

600 000 lägenheter.

Det marknadsvärde som bostadsrätterna representerar kommer dock inte

till uttryck vid inkomst- och förmögenhetsbeskattningen, eftersom det

inte är den enskilda bostadsrätten som är skatteobjekt, utan fastigheten

i dess helhet. För flerfamiljshusen är dessutom fastighetens

taxeringsvärde beräknat utifrån rådande bruksvärdehyra i området, utan

hänsyntagande till marknadsvärdet på den eller de bostadsrätter som

upplåtits i den. Vidare är det inte den enskilde bostadsrättshavaren som

beskattas, utan den förening, i vilken denne är medlem. Vid

förmögenhetsbeskattningen beskattas dock den enskilde medlemmen för sin

andel i föreningen. Hans andel i bostadsföretagets behållna förmögenhet

beräknas då utifrån det taxeringsvärde som gäller för

föreningsfastigheten. Samma beräkningsgrunder gäller vid arvs- och

gåvobeskattning. Eftersom hänsyn också tas till föreningens skulder

uppkommer ofta inget värde att redovisa. Bostadsföreningar och

bostadsaktiebolag beskattas på enahanda sätt.

Redan det nu sagda visar att dagens situation inte är

tillfredsställande. Härtill kommer att utredningen (Fi 1987:07) om

reformerad inkomstbeskattning, vars arbete är inriktat på att söka uppnå

enkla, enhetliga och likformiga regler även för bostadsbeskattningen,

kunnat konstatera att avsaknaden av rättvisande skattevärden inom

bostadssektorn är ett hinder för reformarbetet i den delen. Det bör

därför nu utredas hur en ändring skall kunna åstadkommas.

Innan jag närmare går in på utredningsuppdraget kommer jag att

översiktligt redogöra för huvuddragen i det nuvarande

fastighetstaxerings- och bostadsbeskattningssystemet.

3 Nuvarande regler

Fastighetstaxeringen

Vid fastighetstaxeringen tillämpas skilda värderingsregler beroende av

vilken byggnadstyp fastigheten utgör. Byggnad som är inrättad till

bostad åt en eller två familjer hör till kategorin småhus, medan en

byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer benämns

hyreshus. Vid denna indelning har det ingen betydelse vilken

upplåtelseform bostaden har. Gemensamt för fastighetstaxeringen är att

den tar sin utgångspunkt i saluvärdet på den allmänna marknaden. För

småhusen bestäms värdet med ledning av en köpeskillingsstatistik. För

hyreshusen, som omsätts i mindre omfattning, beräknas marknadsvärdet med

ledning av hyresintäkter och priser för hyresfastigheter. Vanligtvis kan

den verkliga hyresintäkten tjäna till ledning när det gäller hyreshus

upplåtna med hyresrätt. För hyreshus där lägenheterna upplåtits med

bostadsrätt får vägledning i stället tas av bruksvärdehyran i de

allmännyttiga bostadsföretagen på orten. Marknadsvärdet för hyreshus med

bostadsrätter torde i allmänhet klart understiga de enskilda

bostadsrätternas samlade marknadsvärde. Skillnaderna är inte lika

uttalade mellan ägda småhus och småhus upplåtna med bostadsrätt,

eftersom prisnivån i orten på de förra även ligger till grund för

värderingen av de senare.

Inkomsttaxeringen

Till grund för beskattningen av småhus samt fastigheter som ägs av s.k.

''äkta bostadsföretag'', läggs det vid fastighetstaxeringen framtagna

taxeringsvärdet. Med ''äkta bostadsföretag'' avses i det här

sammanhanget bostadsförening eller bostadsaktiebolag vars verksamhet

uteslutande eller huvudsakligen består i att åt medlemmarna eller

delägarna bereda bostäder i föreningsfastigheten. I nu angivna fall

skall som en schablonintäkt tas upp viss procent av taxeringsvärdet.

Avdrag medges i huvudsak endast för låneräntor. I fråga om

bostadsföretagen redovisas schablonintäkten under inkomst av annan

fastighet hos bostadsföretaget, således ej hos de enskilda medlemmarna

eller delägarna.

För småhus och hyreshus som inte schablonbeskattas sker beskattningen i

stället på konventionellt vis, dvs. på grundval av de verkliga

intäkterna och kostnaderna.

Förutom inkomstskatt tas även statlig fastighetsskatt ut. Underlaget för

fastighetsskatten, liksom skatteuttaget, varierar dock beroende bl.a. av

om fastigheten är en småhus- eller hyreshusenhet och om den är schablon-

eller konventionellt beskattad.

Kapitalbeskattningen

Såsom inledningsvis påpekats skall vid förmögenhetstaxering den enskilde

medlemmens andel i föreningsförmögenheten redovisas som tillgång. En

effekt av avsaknaden av särskilda värderingsregler är att detta

förmögenhetsvärde normalt blir mycket lågt. Vad nu sagts gäller även

arvs- och gåvobeskattningen.

4 Pågående utredningsarbete

Ett omfattande utredningsarbete med att reformera inkomstbeskattningen

är nu i sitt slutskede. Det nya skattesystemet är tänkt att träda i

kraft den 1 januari 1991. Såvitt gäller bostadsbeskattningen behandlas

denna av den inledningsvis nämnda utredningen (Fi 1987:07). Utredningen

har i denna del även tagit upp den framtida beskattningen av

bostadsrättsföreningar och deras medlemmar. I det utredningsuppdrag som

nu är aktuellt bör ingå att även beakta vad som anförs av utredningen.

De linjer som där dras upp bör vara vägledande för det nu föreliggande

utredningsuppdraget.

I sammanhanget bör också nämnas att ett betänkande med en översyn av

bostadsrättslagen m.m. nyligen har överlämnats till chefen för

bostadsdepartementet (SOU 1988:14). En lagrådsremiss beräknas kunna

avlämnas under hösten 1989.

5 Utredningsuppdraget

Som framgått av det anförda är, såvitt gäller bostadsrättssektorn, det

grundläggande problemet att det för taxeringen saknas en självständig

värderingsmodell för såväl bostadsrätter som flerfamiljshus ägda av

bostadsrättsföreningar. Genom att samma modell används för dessa

fastigheter som i rena hyreshusfall kommer med dagens regler

taxeringsvärdet för en föreningsfastighet inte att återspegla det

samlade värde som bostadsrättslägenheterna i fastigheten representerar.

Detta medför brister i neutralitetshänseende vid beskattningen. En

första uppgift för utredningen bör därför vara att undersöka hur en

likformig värdering av bostadsrätter och sådana flerfamiljshus som ägs

av bostadsrättsföreningar bör utformas. En sådan likformighet torde

kräva att man kan finna en metod för att bestämma rättvisande värden för

bostadsrätterna. Utredningen bör visa hur detta kan uppnås.

I uppdraget bör vidare ingå att utreda om den tidigare nämnda

schablonbeskattningen av bostadsrättsföreningar är ändamålsenlig. Den

nuvarande gränsdragningen mellan äkta och oäkta bostadsrättsföretag är

av gammalt datum och har en del mindre tilltalande effekter. En annan

fråga som bör belysas är om beskattningen av bostadsrätt bör ske på

delägare- eller föreningsnivå. I denna del vill jag särskilt framhålla

en grundläggande tanke bakom nuvarande civilrättsliga lagstiftning i

fråga om bostadsrättsinstitutet, nämligen den form av samverkan som är

inbyggd i föreningssystemet. Detta talar för att den löpande

beskattningen för framtiden alltjämt bör knytas till föreningen och inte

till de enskilda andelarna.

Ytterligare en uppgift för utredningen bör vara att lämna förslag på

vilka värden på bostadsrätterna som skall läggas till grund för

förmögenhets- resp. arvs- och gåvobeskattningen.

Allmännyttiga bostadsföretag beskattas enligt samma schablonmetod som

bostadsrättsföreningarna. I samband med översynen av beskattningen av

bostadsrättsföreningar kan det visa sig finnas beröringspunkter med

frågan om beskattning av allmännyttans fastigheter eller eljest andra

skäl för en ändring. Utredaren bör vara oförhindrad att behandla denna

fråga.

Värderingsmodell

Fastighetstaxeringssystemet reformerades inför 1981 års allmänna

fastighetstaxering. I huvudsak fungerade det nya systemet väl.

Ytterligare erfarenheter har vunnits i samband med 1988 års allmänna

fastighetstaxering av hyreshus, bl.a. av det utbyggda datorstödet. De

förslag som utarbetas bör i så stor utsträckning som möjligt anknyta

till de värderingsprinciper m.m. som utbildats inom den nuvarande

fastighetstaxeringen.

Så bör t.ex. systemet med särskilda värderingsmodeller lämpligen kunna

byggas ut. Den värdering som sker enligt dessa modeller med utgångspunkt

i värdefaktorer, som är egenskaper knutna till fastigheten och som har

betydelse för marknadsvärdet, bör vara vägledande. I översynen bör ingå

uppgiften att lämna förslag till hur en modell för värdering av

bostadsrättslägenheter skall vara utformad. De särskilda värdena kan

sedan användas bl.a. som delvärden som sammantagna läggs till grund för

att bestämma taxeringsvärdet på föreningsfastigheten.

I fastighetstaxeringen finna vissa grundläggande värderingsprinciper,

som är gemensamma för samtliga slag av taxeringsenheter. Detta gäller

t.ex. principen att taxeringsvärdet skall bestämmas till det belopp som

motsvarar 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde under andra året före

taxeringsåret. Dessa allmänna frågor bör inte ingå i översynen utan

denna skall som nämnts avse endast de frågor som är specifika för

värderingen av bostadsrättslägenheter och fastigheter som ägs av

bostadsrättsföreningar.

En viktig omständighet i detta sammanhang är fastighetsskatten. Det är

angeläget att utredningen noga beaktar att de framtida taxeringsvärdena

skall kunna användas även som underlag för en fastighetsskatt.

Administration m.m.

Ett problem är att det inte existerar något register över

bostadsrättsbeståndet. Uppbyggandet av ett sådant register torde vara en

grundförutsättning för den angivna värderingsmodellen. Om ett sådant

register behövs bör det ingå i uppdraget att ta ställning till hur det

skall utformas, vad det bör innehålla, hur uppgifterna skall inhämtas

och vilken myndighet som skall handha registerföringen. Det finns t.ex.

redan i dag uppgifter att tillgå i den lägenhetsförteckning som varje

bostadsrättsförening skall föra. Förteckningen skall bl.a. innehålla

uppgifter om lägenheternas beteckning, belägenhet, rumsantal m.m. Det

får övervägas om ett deklarationsförfarande är nödvändigt som komplement

eller alternativ metod för uppgiftsinsamling.

En därmed sammanhängande fråga är hur man får tillgång till uppgifter om

företagna försäljningar av bostadsrätter. För fastigheter finns i dag

värderingsunderlag i form av den prisstatistik som lantmäteriverket för

med hjälp av uppgifter från inskrivningsmyndigheterna över lagfarna

fastighetsöverlåtelser. I vad mån den uppgiftsskyldighet som för

närvarande åligger bostadsrättsföreningarna enligt 42 § taxeringslagen

(1956:623) kan fylla samma funktion för bostadsrätternas del bör

övervägas. Enligt denna bestämmelse skall en förening lämna

kontrolluppgift till skattemyndigheterna när en bostadsrättshavare

överlåtit sin lägenhet och därvid bl.a. uppge avtalad köpeskilling. Det

bör ingå i uppdraget att redovisa vilka uppgifter som behövs för att

kunna taxera lägenheter samt hur uppgifterna skall inhämtas och

registreras.

Jag vill vidare framhålla vikten av att förslagen får sådan utformning

att de kan anknytas till den nuvarande taxeringsorganisationen. För

närvarande verkställs fastighetstaxeringen av en nämnd i varje

fastighetstaxeringsdistrikt för resp. slag av taxeringsenheter.

Utredningens mål bör vara att om möjligt söka undvika organisatoriska

särlösningar beträffande taxeringen av den egendom som ingår i

utredningsuppdraget.

Vid utformandet av systemet bör utredaren inhämta erfarenheter från

t.ex. Danmark, som har ett system för värdering av ägarlägenheter. Det

danska fastighetstaxeringssystemet har i övrigt många likheter med det

svenska. I samband med 1981 års egendomsvärdering infördes där ett

datoriserat värderingssystem. Med hjälp av detta värderades två

tredjedelar av all fast egendom jämte ägarlägenheter.

Vad jag hittills anfört bygger på att värderingen av bostadsrätter och

föreningsfastigheter utformas i nära anslutning till vad som gäller för

fastighetstaxeringen. Utredningen bör emellertid inte vara förhindrad

att söka sig fram till acceptabla värden på annat sätt än via

fastighetstaxeringen om detta skulle visa sig vara möjligt. I det fallet

måste det dock krävas att modellen har sådan träffsäkerhet att den ger

värden av sådan stabilitet att berättigade krav på rättssäkerhet och

effektivitet blir tillgodosedda.

Vissa övriga frågor

I den mån utredaren under sitt arbete även uppmärksammar problem som

ligger utanför det egentliga uppdraget bör denne vara oförhindrad att

lämna förslag till lösningar av dessa.

Ett flertal åtgärder har på senare tid vidtagits för att förenkla

skattereglerna. Åtgärderna har avsett såväl de materiella reglerna som

förfarandet, bl.a. genom förtryckning av uppgifter i

deklarationsblanketterna. Det bör vara en allmän inriktning vid

översynen att göra ett enkelt system utan att kravet på rättvisa och

likformighet äventyras.

Sammanfattningsvis bör utredaren lämna förslag till

hur värdering av bostadsrättslägenheter och fastigheter som ägs av

bostadsrättsföreningar, liksom hur den löpande beskattningen av

bostadsrättsföreningar och förmögenhets-, arvs- och gåvobeskattningen av

föreningens medlemmar, skall utformas, samt beträffande

fastighetstaxeringen,

vilka register som behöver upprättas,

vilket värderingsunderlag som behövs samt

hur det nya systemet skall administreras.

6 Redovisningen av utredningsuppdraget

Det utredningsuppdrag som jag ovan redovisat rör områden där

grundmaterial till stora delar helt saknas. I och för sig är det

önskvärt att de nya reglerna skulle kunna tillämpas senast i samband med

den allmänna fastighetstaxeringen av hyreshus som sker år 1994. I denna

del bör arbetet bedrivas så skyndsamt som möjligt. Förberedelsearbetet

för nämnda fastighetstaxering påbörjas nämligen senast våren 1992. Det

är således av stor betydelse att nödvändiga register byggs upp så snart

som möjligt för att ge ett komplett underlag för taxering. Utredaren bör

därför i särskild ordning kunna, om så anses lämpligt, redovisa denna

fråga. Även andra frågor skall på motsvarande sätt kunna behandlas

särskilt. Det kan t.ex. på ett tidigt stadium visa sig att uppgifter

behöver inhämtas från bostadsrättsföreningar och bostadsrättsinnehavare

för att förbereda taxeringen. Vad gäller övriga delar av

utredningsuppdraget bör dessa redovisas i sådan tid att de kan tillämpas

samtidigt med de nya taxeringsvärdena.

Utredaren skall beakta innehållet i regeringens direktiv (dir.1984:5 och

1988:43) till samtliga kommittéer och särskilda utredare angående

utredningsförslagens inriktning resp. EG-aspekter i

utredningsverksamheten.

7 Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen

bemyndigar chefen för finansdepartementet

att tillkalla en särskild utredare -- omfattad av kommittéförordningen

(1976:119) -- med uppdrag att utreda hur ett system för taxering och

beskattning av bostadsrättslägenheter och bostadsrättsföreningar skall

utformas,

att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt

utredaren.

Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall

belasta sjunde huvudtitelns anslag Utredningar m.m.

8 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller

hans hemställan.

(Finansdepartementet)