Dir. 1989:44

Översyn av hyreslagstiftningen

Innehåll

Beslut vid regeringssammanträde 1989-09-28

Mitt förslag

Bakgrund

Behovet av utredning

Riktlinjer för utredningsuppdraget

Hyresrättens förverkande m.m.

Avstående från besittningsskydd

Vissa andra hyreslagfrågor

Tillstånd till förvärv av hyresfastighet

Tidsplan m.m.

Hemställan

Vidare hemställer jag att regeringen beslutar

Beslut

Dir. 1989:44

Beslut vid regeringssammanträde 1989-09-28

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Lönnqvist, anför.

Mitt förslag

Jag föreslår att en kommitté med parlamentarisk sammansättning

tillkallas för att se över hyreslagstiftningen. Kommittén bör bl.a.

utreda frågor om förverkande av hyresrätt, förbudet mot särskild

ersättning för hyresrätt, andrahandsuthyrning och avståenden från

besittningsskydd. En språklig översyn av hyreslagen bör också göras.

Kommittén bör dessutom ta upp vissa frågor om bostadsförvaltning,

hyresgästernas inflytande vid ombyggnad m.m. och om tillstånd att

förvärva en hyresfastighet.

Bakgrund

De allmänna bestämmelserna om hyra finns i 12 kap. jordabalken

(hyreslagen). Lagen bygger på att villkoren för förhyrning mellan de

enskilda hyresparterna bestäms genom hyresavtalet. Bestämmelserna är

dock i stor utsträckning tvingande till hyresgästens förmån.

De principer som antogs av statsmakterna vid 1968 års genomgripande

hyresreform (se prop. 1968:91, 3LU 50, rskr. 286) gäller fortfarande.

Det kan här vara tillräckligt att erinra om det direkta

besittningsskyddet för bostadshyresgäster, bruksvärdeprincipen och

sättet för lösning av hyrestvister genom de statliga regionala

hyresnämnderna med representanter för hyresmarknadens parter.

Under årens lopp har flera viktiga förändringar genomförts och

hyresgästernas rättsställning har successivt förstärkts. En sådan

förstärkning har också skett genom lagstiftning vid sidan av hyreslagen.

Hyresnämndernas avgöranden överklagas sedan år 1975 till

bostadsdomstolen. Genom hyresförhandlingslagen (1978:304) har det

kollektiva förhandlingssystemet på hyresmarknaden lagreglerats.

Bostadssaneringslagen (1973:531), bostadsförvaltningslagen (1977:792)

och lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. har tillkommit

bl.a. i syfte att hyresfastigheter skall förvaltas på ett för de boende

och för samhället godtagbart sätt.

Hyresrättsutredningen överlämnade år 1981 sitt slutbetänkande (SOU

1981:77), Hyresrätt 3, bruksvärde, hyresprocess m.m. Betänkandet låg

till grund för de förändringar i hyreslagen som trädde i kraft den 1

januari 1985 (prop. 1983/84:137, BoU 29, rskr. 378, SFS 1984:694). Då

infördes bl.a. bestämmelser om att hyrestiden som regel skall vara

obestämd. Bestämmelserna om uppsägningstider förenklades och nya regler

infördes om förfarandet i förlängnings- och villkorstvister. I

lagstiftningsärendet slogs också fast att bruksvärdesystemet skulle

behållas.

Av de ändringar som genomförts i hyreslagstiftningen under senare år

vill jag nämna vissa ändringar angående besittningsskyddet för

hyresgäster i tjänste- och personalbostäder, ändringar i fråga om hyran

vid andrahandsupplåtelse samt ändringar i reglerna om lokalhyra (se SFS

1987:242, 1988:408 resp. 1988:927).

Behovet av utredning

Förändringar i hyreslagstiftningen har aktualiserats bl.a. genom

skrivelser till bostadsdepartementet och tillkännagivanden av riksdagen.

Mot bakgrund av olika frågor som har tagits upp, anser jag att en

kommitté med parlamentarisk sammansättning bör tillkallas för att se

över lagstiftningen i vissa delar. I de riktlinjer för utredningsarbetet

som jag lämnar i det följande kommer jag att ta upp sådana frågor som

jag för egen del anser vara i behov av en översyn. Till att börja med

vill jag emellertid peka på vissa frågor som mer allmänt belyser behovet

av utredning.

I en skrivelse till bostadsdepartementet den 14 april 1989 har

Hyresgästernas riksförbund begärt en lagändring som gör det möjligt att

förhindra avhysningar på grund av bagatellartade hyresskulder. Förbundet

har i samma skrivelse pekat på att socialförvaltningarna, som åtagit sig

att betala hyran för den enskilde, i några fall slarvat med

inbetalningarna med påföljd att hyresrätten har förverkats. Skrivelser

med motsvarande innehåll har kommit in från konsumentverket den 12

september 1989 och från Föreningen Sveriges socialchefer den 28 augusti

1989. I den sistnämnda skrivelsen framhålls bl.a. att antalet vräkningar

sedan år 1970 har fördubblats och att de under det senaste decenniet

varit högre än någon gång tidigare under 1900-talet.

Det är enligt min mening av central betydelse att hyreslagens regler är

så utformade att hyresgästerna regelmässigt betalar hyran på de tider

som har bestämts, vanligen den sista vardagen före varje kalendermånads

början. Härigenom skapas ordning och reda i hyresförhållandet och man

undviker att skulder uppstår som senare visar sig svåra att betala. Det

ligger alltså både i hyresvärdens och hyresgästens intresse att hyran

betalas i rätt tid och efter fasta rutiner.

Samtidigt är det inte rimligt att dröjsmål med obetydliga belopp,

enstaka betalningsförsummelser, tillfälliga betalningssvårigheter eller

andra förhållanden som framstår som bagatellartade eller ursäktliga kan

sätta tryggheten till det egna hemmet på spel. Enligt min mening tar de

nuvarande bestämmelserna i hyreslagen om hyresrättens förverkande inte i

tillräcklig grad hänsyn till sådana förhållanden.

Regeringen uppdrog i mars 1988 åt socialstyrelsen att i samarbete med

plan- och bostadsverket kartlägga socialnämndernas handläggning av

ärenden där enskilda eller familjer riskerar att bli avhysta från sina

bostäder på grund av att hyran betalats för sent. Jag har inhämtat att

uppdraget kommer att redovisas under hösten 1989 och att förslag då

också kan komma att lämnas om vissa förändringar av bestämmelserna i

hyreslagen.

Det är inte uteslutet att den redovisning som väntas från

socialstyrelsen kommer att föranleda vissa justeringar i gällande

lagstiftning. Som jag ser det krävs det emellertid en bredare översyn av

hyreslagstiftningen beträffande reglerna om förverkande m. m. än den som

ligger inom ramen för socialstyrelsens uppdrag. Bl.a. anser jag det

befogat att sätta i fråga om inte de nuvarande reglerna om förverkande

bör ersättas med regler som ger större utrymme för en bedömning av

omständigheterna i det enskilda fallet.

Mot bakgrund av vad jag nu har sagt bör alltså en översyn av hyreslagens

regler om förverkande komma till stånd. Av skäl som jag skall återkomma

till anser jag det vidare vara befogat att se över hyreslagens

bestämmelser om förbud mot särskild ersättning för hyresrätt. En annan

fråga gäller överenskommelser om avståenden från besittningsskydd.

Mängden av sådana ärenden hos hyresnämnderna tenderar att bli alltför

stor, varför en översyn även här är befogad. Förutom av vissa andra

hyreslagsfrågor bör en översyn även göras av olika frågor som

aktualiserats i samband med en genomgång i bostadsdepartementet av

lagstiftningen om bostadsförvaltning m.m. Häri ingår också

hyresgästernas inflytande vid ombyggnad m.m. Slutligen bör en översyn

göras av lagen om förvärv av hyresfastighet.

Det bör däremot inte ingå i utredningens uppdrag att se över hyreslagens

system för hyressättning, det s.k. bruksvärdesystemet.

Hyresnämndernas och bostadsdomstolens ställning har under senare år

varit föremål för överväganden i olika sammanhang (se bl.a.

hyresrättsutredningens nämnda slutbetänkande samt rättegångsutredningens

betänkande SOU 1987:13 Översyn av rättegångsbalken 3, expertmedverkan

och specialisering). Det är angeläget att frågan om hyresnämndernas och

bostadsdomstolens ställning snarast får sin lösning. Efter samråd med

chefen för justitiedepartementet har jag emellertid funnit det mest

ändamålsenligt att frågan bereds inom justitiedepartementet i samband

med de överväganden rörande domstolsväsendets framtida uppgifter,

arbetssätt och organisation som för närvarande pågår. Det är också

lämpligt att vissa andra hyresprocessuella frågor som aktualiserats

bereds inom justitiedepartementet.

Något behov av att i förevarande sammanhang särskilt utreda de frågor

som jag nu har berört föreligger alltså inte. Som jag senare skall

återkomma till kan emellertid hyresnämndernas resursbehov indirekt komma

att påverkas av de förändringar i de materiella reglerna som kan bli

följden av utredningens förslag.

Innan jag går närmare in på de frågor som utredaren bör ta upp, vill jag

framhålla som angeläget att en språklig översyn nu görs av hyreslagen.

Såsom lagutskottet framhöll i 1984 års hyreslagstiftningsärende (LU

1983/84:5) är hyresbestämmelserna komplicerade och svåröverskådliga. De

tillgodoser inte de krav som kan ställas på en modern lagstiftning och

särskilt inte kraven på en lagstiftning som angår en för människor i

allmänhet så viktig fråga som deras bostäder. Det är därför viktigt att

nu göra en genomgripande språklig översyn av lagstiftningen.

Riktlinjer för utredningsuppdraget

Allmänt om uppdraget

Kommittén bör i första hand koncentrera sig på de särskilda frågor som

jag tar upp i det följande. Den språkliga utformningen av hyreslagen bör

också tillmätas särskild vikt.

Även andra frågor än de som jag har angett kan behöva övervägas.

Kommittén bör vara oförhindrad att ta upp även dessa. Därvid bör dock

beaktas vad jag tidigare har sagt om bruksvärdereglerna och

hyresprocessen. Kommittén torde knappast heller ha anledning att ta upp

sådana frågor där ställningstaganden nyligen har gjorts av riksdagen.

Jag tänker t.ex. på de förändringar som genomförts beträffande reglerna

om lokalhyra (prop. 1987/88:146, BoU 21, rskr. 344). Det sagda utesluter

inte att justeringar bör kunna föreslås, om det skulle visa sig att

lagstiftningen har fått en mindre lämplig utformning.

Hyresrättens förverkande m.m.

Enligt 42 § första stycket 1 hyreslagen är hyresrätten förverkad om

hyresgästen dröjer med betalningen mer än två vardagar efter

förfallodagen. Det innebär att hyresvärden har rätt att säga upp

hyresavtalet i förtid, dvs. till omedelbart upphörande. Av 44 § framgår

dock att hyresgästen efter en uppsägning har rätt att få tillbaka

hyresrätten, om betalning sker inom en viss tid. Betalningen skall i så

fall ske senast på den tolfte vardagen efter det att hyresgästen i viss

ordning underrättats om sin rätt att få tillbaka hyresrätten och

dessutom ett meddelande om uppsägningen och anledningen till denna har

lämnats till socialnämnden (se förordningen /1978:314/ om underrättelse

och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken). Under denna tid får

hyresgästen inte avhysas.

Förverkandegrunderna är noga uppräknade i 42 § hyreslagen. Förutom

bristande betalning kan t.ex. åsidosättande av ordning och skick eller

otillåten överlåtelse eller upplåtelse av hyresrätten i andra hand

utgöra grund för förverkande. Generellt gäller att hyresrätten inte är

förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa

betydelse.

Om hyresrätten är förverkad på grund av bristande betalning, kan

hyresvärden i allmänhet begära lagsökning hos tingsrätten för sin

fordran och därvid också yrka handräckning för avhysning av hyresgästen.

Hyresvärden kan också, utan lagsökning, ansöka hos tingsrätten om

handräckning eller genom stämning vid fastighetsdomstolen yrka att

hyresgästen avhyses. Ytterligare en möjlighet är att hyresvärden avstår

från att säga upp hyresavtalet i förtid och i stället gör uppsägningen

till hyrestidens utgång samt hänskjuter tvisten till hyresnämnden för

prövning.

Om hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden blir bestämmelserna

i 46 § hyreslagen om hyresgästens besittningsskydd tillämpliga. Såvitt

nu är av intresse har hyresgästen rätt till förlängning utom när

hyresrätten är förverkad (46 § första stycket 1) eller hyresgästen i

annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet

skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2). I sistnämnda fall

krävs det alltså inte att hyresrätten är förverkad för att

hyresförhållandet skall upplösas. Man kan t.ex. tänka sig att

hyresgästen vid upprepade tillfällen försummat sina hyresbetalningar,

men att denne ändå bor kvar på grund av att han fått tillbaka

hyresrätten. Bestämmelsen kan också åberopas i övriga fall där

uppsägning på grund av förverkande i och för sig varit möjlig, men detta

av någon anledning inte skett, t.ex. vid störningar.

Om en hyresgäst inte betalar hyran, kan frågan om hyresavtalets bestånd

alltså komma under såväl tingsrättens, fastighetsdomstolens som

hyresnämndens bedömande. Endast när bestämmelsen i 46 § första stycket 2

åberopas, kan dock någon egentlig hänsyn tas till om det i det enskilda

fallet är skäligt att hyresförhållandet upplöses. I dessa fall, som

alltså bedöms av hyresnämnden inom ramen för

besittningsskyddsproceduren, kan avtalet förlängas om det endast varit

fråga om enstaka försummelser, beloppen varit bagatellartade eller

tillfälliga betalningssvårigheter förelegat. Sådana invändningar

är - bortsett från ringa försummelser - aldrig möjliga att göra när

hyresvärden åberopar att hyresrätten är förverkad.

Enligt min mening är det en brist i nuvarande lagstiftning att hänsyn

inte generellt kan tas till sådana omständigheter vid dröjsmål med

hyresbetalningen som framstår som ursäktliga. Inom den korta tid som

oftast står till buds torde det dessutom vara svårt för socialnämnderna

att kunna utreda och ta ställning till om en hyresgäst är berättigad

att få ekonomiskt stöd och om eventuella garantier kan ställas för hyran

för framtiden. Vidare är förfarandet vid upplösning av ett

hyresförhållande på grund av dröjsmål med betalningen eller annan

misskötsamhet inte enhetligt. Sammantaget måste reglerna vara svåra att

förstå för den enskilde.

Mot den nu angivna bakgrunden och med beaktande av vad jag tidigare har

anfört med anledning av skrivelserna från Hyresgästernas riksförbund,

Föreningen Sveriges socialchefer och konsumentverket, bör kommittén

överväga och lämna förslag till sådana förändringar som krävs för att

bota de brister i lagstiftningen som jag nyss har angivit.

En tanke som framförts bl.a. av Hyresgästernas riksförbund är att en

uppsägning på grund av försenad hyresbetalning endast skulle få ske med

stöd av reglerna i 46 § första stycket 2 hyreslagen och alltså endast

bedömas inom ramen för besittningsskyddsbestämmelserna. Därvid skulle

man kunna ta hänsyn till orsakerna till förseningen. Om frågan om

hyresförhållandets upplösning på grund av bristande betalning skall

prövas av hyresnämnden på det föreslagna sättet, måste systemet enligt

min mening vara så utformat att incitamenten för hyresgäster att betala

hyran i rätt tid inte går förlorade. Dessutom bör en sådan ordning

medföra att också de andra situationer i vilka hyresrätten enligt de

nuvarande reglerna kan förverkas prövas på motsvarande sätt. Som torde

ha framgått föreligger också här en möjlighet till prövning i den ena

eller andra ordningen. Vidare torde ett nytt system behöva omfatta såväl

bostadslägenheter som lokaler.

Enligt min mening bör den nu skisserade ordningen inte lämnas oprövad.

Kommittén bör därför analysera för- och nackdelar med en ordning för

prövning av förverkandefall inom ramen för besittningsskyddsproceduren.

Häri bör också ingå en analys av bl.a. hyresnämndernas resursbehov på

grund av ökad ärendetillströmning om den nya ordningen genomförs. Med

beaktande av vad jag tidigare har anfört om bristerna i dagens system

bör kommittén efter sin analys ta ställning till om den angivna

nyordningen bör införas eller om behövliga förändringar i stället bör

genomföras inom ramen för de nuvarande förverkandereglerna samt lägga

fram de lagförslag som föranleds av ställningstagandet.

I sammanhanget kan kommittén också behöva ta upp andra frågor som har

samband med de nu nämnda. Jag tänker t.ex. på behovet av regler om

skriftlig avisering av hyran, påminnelser m.m.

En fråga som kommittén bör ta upp särskilt gäller svårigheterna att

åstadkomma rättelse eller avhysning av störande hyresgäster. Inte minst

ur de boendes synpunkt är det väsentligt att sådana frågor löses snabbt.

Svårigheterna torde delvis hänga samman med bevissvårigheter och att

handläggningstiderna inför bl.a. tingsrätt och kronofogdemyndighet

ibland tenderar att bli långa, vilket i sin tur kan bero på

delgivningssvårigheter. Kommittén bör undersöka om det är möjligt att

med bibehållande av rimliga krav på rättssäkerhet göra förfarandet i

dessa fall snabbare och effektivare. I sammanhanget vill jag nämna att

Stockholms kommun, efter viss egen utredning, i en skrivelse till

regeringen den 27 augusti 1986 begärt en översyn av reglerna om detta.

Särskild ersättning vid överlåtelse av hyresrätt m.m.

Det blir allt vanligare att byte av bostad sker mellan hyresgäster och

de som bor i villa eller bostadsrätt. En fråga som då aktualiseras är om

hyresgästen gör sig skyldig till straffbart förfarande enligt 65 §

hyreslagen om han förvärvar villan eller bostadsrätten till ett lägre

pris än han skulle ha behövt betala om han inte lämnade hyresrätten i

byte. Om hyresvärden i den angivna situationen inte samtycker till att

hyresgästen överlåter hyresrätten genom byte och hyresgästen ansöker hos

hyresnämnden om tillstånd till bytet enligt 35 § hyreslagen, uppkommer

frågan om särskilda skäl enligt lagrummet talar mot bytet på grund av

prisreduktionen och tillstånd därför bör vägras.

Olika resonemang kan föras för den ena eller andra ståndpunkten när det

gäller tillämpningen av de nämnda bestämmelserna. Praxis i domstolarna

resp. hyresnämnderna tycks inte vara enhetlig.

En fråga som hänger samman med tillämpningen av straffbestämmelsen i

65 § hyreslagen är om det straffbara området bör utvidgas så att det

också blir straffbart att ta emot särskild ersättning för att ett

hyresförhållande skall upphöra. I denna del har en promemoria med

förslag till en sådan utvidgning lagts fram av bostadsdepartementet

under våren 1989 (dnr P 1058/88). Bakgrunden till förslaget är bl.a. att

särskild ersättning för upplösning av hyresförhållanden tycks förekomma

bl.a. vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt eller inför

ombyggnad. Vid remissbehandlingen har dock förslaget utsatts för kritik.

Jag anser därför inte att det bör ligga till grund för lagstiftning utan

ytterligare överväganden.

Enligt min mening är det bl.a. från bostadssocial synpunkt väsentligt

att hålla fast vid principen att en hyresrätt inte skall värderas i

pengar och att en hyresgäst inte skall få tjäna pengar på att överlåta

sin hyresrätt. En svårighet med de nuvarande straffbestämmelserna är

emellertid att uppdaga och utreda denna typ av brottslighet. Som

framgått är det vidare svårt att dra gränser för vilka förfaranden som

bör falla under straffbestämmelsen i 65 § hyreslagen och vilka som bör

falla utanför. Också tillämpningen av bestämmelserna om byte i 35 §

hyreslagen ger anledning till tveksamhet.

Mot den nu angivna bakgrunden bör kommittén se över de nämnda

bestämmelserna. Under förutsättning att andra regler införs som hindrar

att särskild ersättning tas ut för hyresrätt, är jag inte främmande för

att begränsa det straffbara området till de mest straffvärda fallen.

Väsentligt i sammanhanget är emellertid att gränsen mellan vad som är

tillåtet och inte tillåtet blir klar så att den osäkerhet som råder nu

undanröjs.

Avstående från besittningsskydd

Enligt hyreslagen är huvudregeln att hyresgästen efter uppsägning har

rätt till förlängning av avtalet utom när någon av de grunder som anges

i 46 § första stycket är tillämpliga. Av 45 § andra stycket framgår dock

att hyresvärden och hyresgästen i en särskild upprättad handling kan

komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till

förlängning. Om en sådan överenskommelse träffats innan

hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock

endast om den godkänts av hyresnämnden. Hyresnämndens prövning är

framför allt inriktad på att hindra missbruk av avtalsfriheten.

Handläggningen torde oftast vara tämligen enkel.

Enligt domstolsverkets statistik uppgick det totala antalet ärenden hos

hyresnämnderna som gällde godkännande av avstående från besittningsskydd

till 21 730 under år 1988, vilket motsvarar 50,6 % av samtliga de

hyresärenden nämnderna avgjorde under det året. Mot denna bakgrund har

bl.a. hyresnämnderna i Stockholm och Göteborg under hand framfört

önskemål om att reglerna förenklas eller ändras så att hyresnämndernas

resurser inte i lika stor utsträckning som i dag behöver tas i anspråk

för dessa ärenden.

Hyresnämnderna är hårt belastade. Det är bl.a. därför inte rimligt att

en så stor andel av nämndernas arbetsbörda går åt för arbete med de

enkla ärendena om avstående från besittningsskydd. Jag vill emellertid

nämna att frågan varit föremål för överväganden i 1984 års

hyreslagstiftningsärende (se prop. 1983/84:137 s. 103) men inte

föranlett lagstiftning. De svårigheter som då ansågs föreligga att ändra

reglerna bör enligt mening dock kunna överbryggas.

Det är givetvis viktigt att lagstiftningen om besittningsskydd inte

förlorar i effektivitet. Missbruk av avtalsfriheten i kringgående syfte

och med utnyttjande av de bostadssökandes trångmål bör förhindras. På

grundval av den praxis som under en lång följd av år utvecklats hos

nämnderna bör det emellertid inte vara omöjligt att i lag ange ett antal

fall där avstående utan vidare bör vara möjligt. Denna uppräkning kan

för mer svårbedömda fall behöva kompletteras med regler som t.ex. ger

hyresgästen rätt att under vissa förutsättningar påkalla hyresnämndens

prövning i efterhand av en överenskommelse. Man torde också kunna tänka

sig andra lösningar för att syftena med den nuvarande lagstiftningen

inte skall gå förlorade.

Sammanfattningsvis anser jag alltså i denna del att kommittén bör lägga

fram förslag till lagändringar som leder till färre ärenden hos

hyresnämnderna.

Vissa andra hyreslagfrågor

Riksdagen (BoU 1986/87:14, rskr. 250) har som sin mening givit

regeringen tillkänna att en utvärdering kan vara befogad i fråga om

tillämpningen av regeln i 40 § hyreslagen om tillstånd till

andrahandsuthyrning med avseende på äldres och sjukas möjligheter att få

sådant tillstånd. I anslutning härtill vill jag för egen del anmäla att

det från olika håll bl.a. av Hyresgästernas riksförbund satts i fråga om

inte möjligheterna till andrahandsuthyrning borde utvidgas, t.ex. när

två människor flyttar ihop på prov.

Riksdagen (BoU 1987/88:13, rskr. 212) har också uttalat att regeringen i

lämpligt sammanhang för riksdagen bör redovisa sina synpunkter på de

problem som aktualiserats i en motion angående en hyresgästs rätt att

påkalla hyresnämndens prövning av en förlängningstvist. Enligt den

motion som legat till grund för riksdagens ställningstagande kan det

förhållandet att en hyresgäst inte har rätt att ta initiativ till en

prövning av förlängningstvister hos hyresnämnden missbrukas av en

hyresvärd i fall där en hyresgäst vänder sig till hyresvärden för att få

tillstånd till byte av sin lägenhet. Det förekommer, enligt

motionärerna, att hyresvärden då säger upp hyresgästen till avflyttning,

men att han därefter inte fullföljer förlängningstvisten hos

hyresnämnden. I avvaktan på att fristen för värden att fullfölja frågan

löper ut, har hyresgästen i praktiken svårt att fullfölja det tilltänkta

bytet. Motionärerna föreslår en lagändring så att en hyresgäst får

initiativrätt i förlängningstvister.

Kommittén bör gå igenom de frågor som jag nu har tagit upp. Om

genomgången visar att de gällande bestämmelserna behöver ändras, bör

förslag till sådana ändringar lämnas.

Som jag tidigare har anfört bör kommittén - med de begränsningar som jag

nämnt - vara oförhindrad att ta upp även andra hyresrättsliga frågor än

de som jag har angivit. Jag tänker t.ex. på frågor om det är skäligt att

koppla ihop ett hyresavtal med ett avtal om biluppställningsplats i de

fall hyresgästen saknar bil. Jag tänker också på om hyresgästernas

möjligheter till byte av bostad innan lägenheten innehavts i tre år bör

kunna vidgas (jfr 35 § hyreslagen). I den del som berör hyreslagen vill

jag också nämna att bl.a. Sveriges fastighetsägareförbund och

Hyresgästernas riksförbund gjort framställningar till

bostadsdepartementet om lagändring i olika andra frågor som jag inte

anser nödvändigt att här särskilt redovisa. Jag har för avsikt att

överlämna skrivelserna till kommittén.

Hyresgästinflytande vid ombyggnad, lagstiftningen om bostadsförvaltning

m.m.

Med anledning bl.a. av vad riksdagen uttalat om en översyn av den

lagstiftning som syftar till att motverka bristfällig förvaltning av

hyresfastigheter (jfr CU 1981/82:39, rskr. 308, BoU 1983/84:29, rskr.

378 och BoU 1984/85:12, rskr. 194) har en genomgång gjorts inom

bostadsdepartementet av olika frågor som aktualiserats i sammanhanget.

Arbetet har resulterat i olika överväganden och förslag som

dokumenterats i ett antal promemorior. I dessa promemorior berörs bl.a.

följande punkter.

Hyresgästinflytande vid ändrings- och förbättringsåtgärder. Ett förslag

tas upp om att hyresvärden får s.k. primär förhandlingsskyldighet enligt

5 § hyresförhandlingslagen (1978:304) i fråga om ändrings- och

förbättringsåtgärder som berör husets bostadsutrymmen eller som

väsentligt påverkar boendemiljön. Skyldigheten föreslås gälla oberoende

av om åtgärderna är bygglovpliktiga eller ej.

Åtgärdsföreläggandens giltighet mot ny fastighetsägare. Förslag lämnas

om att ett åtgärdsföreläggande enligt 16 § hyreslagen skall vara giltigt

mot en ny fastighetsägare. Samtidigt uttalas dock tveksamhet till

förslaget som bl.a. kräver en omfattande administration.

Bostadsförvaltningslagen (1977:792), m.m. Reglerna om inlösen av

hyresfastighet i bostadsförvaltningslagen föreslås utformade så att

inlösen inte längre behöver föregås av tvångsförvaltning. Enligt

förslaget är det hyresnämnden som skall lämna tillstånd till inlösen.

Samtidigt föreslås att bestämmelsen om expropriation vid vanvård enligt

2 kap. 7 § expropriationslagen (1972:719) upphävs.

För egen del anser jag att de förslag som lagts fram bör övervägas

ytterligare. Kommittén bör därför ta del av förslagen och efter

övervägande och samråd med hyresmarknadens parter ta ställning till om

de kan genomföras eller om andra lösningar bör väljas. Därefter bör ett

fullständigt lagförslag arbetas fram i de frågor som är aktuella.

Tillstånd till förvärv av hyresfastighet

Riksdagen har hos regeringen begärt en översyn av lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfastighet m.m. vad gäller åtgärder för att förmå en

köpare av en hyresfastighet eller den som förvärvat aktier eller andelar

i ett fastighetsägande bolag att anmäla förvärvet till kommunen inom

föreskriven tid (se BoU 1986/87:13, rskr. 249 och BoU 1987/88:13, rskr.

212).

Den av riksdagen angivna frågan var föremål för överväganden i samband

med de ändringar i tillståndslagen som genomfördes år 1983. I en

departementspromemoria (Ds Ju 1982:12) föreslogs att en s.k.

förvärvsavgift skulle utgå om någon underlät att i rätt tid anmäla ett

förvärv till kommunen. Avgiften syftade till att eliminera en

schablonmässigt beräknad vinst på aktie- eller andelsförvärvet. Med

anledning av den ganska kraftiga remisskritik som uttalades mot

förslaget, kunde departementschefen dock inte instämma i detta, men

uteslöt inte att det i framtiden kunde finnas anledning att diskutera

avgiftsfrågan på nytt (prop. 1982/83:153 s. 15).

Mot den nu angivna bakgrunden bör kommittén genomföra den översyn som

riksdagen begärt. Lagstiftningen kan emellertid behöva ses över också i

andra avseenden. Kommittén bör därför undersöka om den nuvarande

regleringen är tillräcklig för att tillgodose de syften som ligger bakom

lagstiftningen och föreslå de förändringar som föranleds av

undersökningen.

Tidsplan m.m.

Utredningsarbetet bör vara avslutat före utgången av år 1991. Kommittén

bör dock vara oförhindrad att senast vid utgången av år 1992 genom ett

särskilt betänkande redovisa resultatet av översynen av tillståndslagen

och reglerna om tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen.

För kommittén gäller direktiven till samtliga kommittéer och särskilda

utredare angående utredningsförslagens inriktning (dir. 1984:5) och om

beaktande av EG-aspekter (dir. 1988:43).

Eftersom arbetet i hög grad berör hyresnämndernas och bostadsdomstolens

arbete, bör kommittén följa de överväganden som görs inom

justitiedepartementet och som berör dessa myndigheter.

Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen

bemyndigar chefen för bostadsdepartementet

att tillkalla en parlamentariskt sammansatt kommitté - omfattad av

kommittéförordningen (1976:119) - med högst fem ledamöter och med

uppdrag att se över hyreslagstiftningen,

att utse en av ledamöterna att vara ordförande,

att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt

kommittén.

Vidare hemställer jag att regeringen beslutar

att kostnaderna skall belasta elfte huvudtitelns anslag Utredningar

m.m.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller

hans hemställan.

(Bostadsdepartementet)