Dir. 1990:33

Arrendefrågor

Innehåll

Mitt förslag

Bakgrund

Jordbruksarrendatorers investeringar

Friköpsrätt vid historiskt arrende

Behovet av en utredning

Utredningsuppdraget

Friköp vid historiskt arrende

Övriga frågor

Hemställan

Beslut

Dir. 1990:33

Beslut vid regeringssammanträde 1990-05-17.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Freivalds, anför.

Mitt förslag

En kommitté tillkallas för att se över arrendelagstiftningen. Kommitténs

huvuduppgifter blir att utforma förslag till regler som

-- dels skyddar en jordbruksarrendators investeringar på arrendestället,

-- dels ger arrendatorn vid s.k. historiskt arrende rätt att friköpa

arrendestället.

Bakgrund

Allmänt om arrende

Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot

ersättning. Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende,

bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende.

Arrendereglerna finns väsentligen i 7-11 kap. jordabalken.

Jordbruksarrende, som föreligger när jord upplåts till brukande, är

antingen gårdsarrende eller sidoarrende. Gårdsarrende föreligger när

arrendet omfattar bostad för arrendatorn. Övriga jordbruksarrenden är

sidoarrenden. Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelser som sker för

annat ändamål än jordbruk och som ger arrendatorn rätt att uppföra eller

bibehålla bostadshus på den arrenderade marken. Med anläggningsarrende

avses arrende som sker för annat ändamål än jordbruk och som ger

arrendatorn rätt att uppföra eller bibehålla byggnad för

förvärvsverksamhet på den arrenderade marken. Med lägenhetsarrende avses

arrende som inte utgör jordbruksarrende, bostadsarrende eller

anläggningsarrende.

Sedan jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972 har flera

lagstiftningsåtgärder vidtagits i syfte att stärka arrendatorernas --

främst jordbruksarrendatorernas -- ställning. År 1979 (SFS 1979:371,

prop. 1978/79:183, LU 23) fick jordbruksarrendatorerna ett starkare

besittningsskydd i fall då jordägaren själv ville bruka arrendestället.

Vidare ändrades reglerna om bestämmande av arrendeavgiften vid

förlängning av arrendeavtalet bl.a. på så sätt att större hänsyn skulle

tas till arrendeställets avkastningsförmåga. År 1984 (SFS 1984:678,

prop. 1983/84:136, LU 35) infördes regler om skyldighet för jordägaren

att utföra sådana investeringar på arrendestället som påfordras av

myndighet. Vidare gjordes den dåvarande dispositiva bestämmelsen om rätt

för jordbruksarrendatorn att få ersättning för täckdikning tvingande

samt utvidgades jordbruksarrendatorns rätt att överlåta arrenderätten.

År 1985 gavs jordbruks- och bostadsarrendatorn genom lagen (1985:658) om

arrendatorers rätt att förvärva arrendestället en företrädesrätt att

förvärva arrendestället (prop. 1983/84:136, LU 1984/8 5:35).

Jordbruksarrendatorers investeringar

Enligt 9 kap. 15 § jordabalken skall en jordbruksarrendator vårda och

underhålla arrendestället. Om arrendestället försämras genom att

arrendatorn inte fullgör sina skyldigheter, har jordägaren rätt till

ersättning vid den avräkning mellan parterna som skall ske enligt 9 kap.

23 § jordabalken. Om arrendatorn avhjälper en brist som förelegat vid

tillträdet, har han å andra sidan enligt 9 kap. 1 6 § jordabalken rätt

till ersättning av jordägaren för detta. Detta gäller dock endast i

fråga om egendom som arrendatorn är skyldig att underhålla. De

ifrågavarande bestämmelserna bygger på principen att arrendestället

skall vara i samma skick när arrendatorn avträder det som när det

tillträddes. Arrendatorn är inte skyldig att underhålla en anläggning

som förslitits så att det inte är ekonomiskt försvarbart att reparera

den. I en sådan situation blir jordägaren i princip enligt 9 kap. 18 §

jordabalken skyldig att bygga om anläggningen eller ersätta den med en

ny. Varken jordägaren eller arrendatorn har i princip någon skyldighet

att förbättra arrendestället under arrendetiden genom nyinvesteringar.

Jordägaren kan dock, enligt 9 kap. 17 a och 21 §§, åläggas att svara för

nyinvesteringar dels i fråga om åtgärder som påfordras av myndighet,

dels i fråga om ny täckdikning. Vad jag nu har anfört innebär i

praktiken att nyinvesteringar i princip kan ske på en arrendefastighet

endast om parterna kommer överens om det. Om arrendatorn utför en

nyinvestering utan att ha träffat någon överenskommelse med jordägaren,

kan denne inte åläggas att lösa investeringen när arrendet upphör.

I 1984 års lagstiftningsärende diskuterades frågan om generella regler

för nyinvesteringar på arrendestället. Därvid anfördes att

arrendelagskommitténs förslag i den delen (se härom SOU 1981:80 s.

67-78) inte borde genomföras utan att frågan borde utredas ytterligare

(prop. 1983/84:136 s. 207, LU 35 s. 10). Regeringen uppdrog i september

1984 åt lantbruksstyrelsen att utforma förslag till de regler som kunde

behövas i detta hänseende. Inom lantbruksstyrelsen utarbetades därefter

en promemoria, daterad 1985-11-15, i ämnet. Promemorian, som har

remissbehandlats, har inte lett till lagstiftning.

Riksdagen har nyligen gett regeringen till känna att frågan om ett

lagreglerat skydd för jordbruksarrendatorernas investeringar nu bör bli

föremål för förnyad utredning (1989/90:LU6, rskr 39).

Friköpsrätt vid historiskt arrende

Som tidigare nämnts har jordbruks- och bostadsarrendatorer en

företrädesrätt att förvärva arrendestället enligt lagen om arrendatorers

rätt att förvärva arrendestället. Några regler som ger arrendatorer en

rätt att friköpa arrendestället, dvs. tvångsinlösa detta, finns däremot

inte numera. Före år 1977 hade dock vissa arrendatorer en friköpsrätt

enligt lagen (1925:334) om rätt i vissa fall för nyttjanderättshavare

att inlösa under nyttjanderätt upplåtet område. Denna lag, den s.k.

ensittarlagen, hade tillkommit för att skydda egendom som uppförts på

arrenderad mark. Skälet till att ensittarlagen upphävdes var främst att

lagen från allmän synpunkt innebar vissa olägenheter genom att det vid

ensittarförrättningen endast skedde en ofullständig prövning i jord- och

planpolitiskt hänseende (prop. 1967:144 s. 36 och 40).

Arrendelagskommittén berörde friköpsfrågan i sitt slutbetänkande (SOU

1981:80) Arrenderätt 2, Regler om investeringar i arrendejordbruket m.m.

Kommittén ansåg sig inte kunna förorda att arrendatorn skulle erhålla en

rätt att friköpa arrendestället (se betänkandet s. 119-120) .

Sedan frågan om införandet av en friköpsrätt för innehavarna av s.k.

historiska arrenden och om rätt till friköp av tomtmark till hus på ofri

grund tagits upp i motioner i riksdagen framhöll lagutskottet i ett

betänkande (LU 1982/83:27) att det var angeläget att frågan om en

friköpsrätt begränsad till innehavare av historiska arrenden blev

föremål för en förutsättningslös utredning. Även frågan om en

friköpsrätt till tomtmark och frågan om en sådan friköpsrätt kunde

utformas på ett sätt som tillgodosåg jordbruks- och planpolitiska krav

borde utredas. Vad lagutskottet anfört gav riksdagen som sin mening

regeringen till känna (rskr 1 982/83:266).

Regeringen tillkallade med anledning av riksdagens beslut i november

1983 en särskild utredning, Friköpsutredningen (Ju 1984:01), med uppdrag

att utreda de berörda friköpsfrågorna. Utredningen slutförde sitt

uppdrag år 1986 genom att avlämna betänkandet (SOU 1986:52) Friköp vid

historiskt arrende. Utredningen avstyrkte att det infördes lagregler om

friköpsrätt. Utredningen var inte enhällig. En av dess tre ledamöter

ansåg tillräckliga skäl föreligga att genomföra lagstiftning både i

fråga om historiskt arrende och i fråga om tomtmark till

permanentbostadshus på ofri grund. Till reservationen fogades som bilaga

ett utkast till lag med kommentarer.

Friköpsutredningens betänkande har remissbehandlats. Det stora flertalet

av remissinstanserna delade utredningens uppfattning att lagstiftning om

friköpsrätt inte borde införas. Några remissinstanser ansåg dock att en

sådan lagstiftning borde komma till stånd.

Frågan om friköpsrätt har nu på nytt behandlats i riksdagen. Därvid har

lagutskottet i sitt av riksdagen godkända betänkande (1989/9 0:LU6, rskr

39) anfört att en friköpsrätt vid historiska arrenden bör införas och

att det bör ankomma på regeringen att utforma förslag till lagstiftning

och därefter återkomma till riksdagen. Till ledning för övervägandena

har utskottet framhållit följande (bet. s. 18 f.).

"Friköpsrätten bör omfatta både jordbruksarrenden och bostadsarrenden. I

fråga om jordbruksarrenden bör dock endast gårdsarrenden kunna komma i

fråga för friköp. Sidoarrenden bör således i princip inte omfattas, men

undantag kan tänkas för de fall då jordägaren och hans företrädare

upplåtit både gårdsarrende och sidoarrende till arrendatorn och hans

släktingar och arrendena således i praktiken kan ses som en enhet. En

utgångspunkt bör vidare vara att endast arrendeställen som innehafts av

samma släkt i generationer bör kunna få friköpas. Vilka krav på

släktskap som skall uppställas anser sig utskottet för närvarande inte

kunna bedöma. Utskottet är inte heller berett att närmare ange hur länge

arrendestället skall ha innehafts inom släkten för att friköpsrätt skall

medges. En fråga som härvidlag kan behöva övervägas är huruvida

åtskillnad bör göras mellan bostads- och jordbruksarrenden så att det

krävs en längre tids innehav vid jordbruksarrenden än vid

bostadsarrenden. Eftersom det är släktinnehavet som skall vara avgörande

för friköpsrätten saknas det enligt utskottets mening anledning att

lagstiftningen skall vara tidsbegränsad. Också arrenden som i framtiden

fyller kraven bör således kunna ge rätt till friköp. Utskottet vill

vidare erinra om de speciella förhållanden som råder i fråga om egendom

som innehas under fideikommiss och som inte medger att egendomen

överlåts utan särskild prövning. För att möjliggöra friköp kan reglerna

i permutationslagen behöva ses över. Det måste också tillskapas ett

enkelt men från rättssäkerhetssynpunkt tillfredsställande

inlösenförfarande samt bestämmelser som garanterar en ur bägge parters

synpunkt skälig ersättning till jordägaren. Angeläget är vidare att

regelsystemet utformas så att Sverige inte åsidosätter sina

förpliktelser enligt Europarådskonventionen om mänskliga rättigheter."

Behovet av en utredning

Av det anförda framgår att det bör införas lagregler dels om skydd för

jordbruksarrendatorers investeringar på arrendestället, dels om

friköpsrätt vid historiskt arrende. Dessa lagstiftningsfrågor är

komplicerade. Frågan om hur en lagstiftning bör utformas måste därför

övervägas ytterligare. Dessa överväganden bör enligt min mening göras av

en särskild utredning. Utredningen bör också behandla vissa andra

arrenderättsliga frågor, i första hand sådana som tagits upp i

skrivelser till justitiedepartementet. Jag återkommer till dessa.

Utredningsuppdraget

Jordbruksarrendatorers investeringar

Regler om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar bör utformas

med beaktande av de utredningsförslag som redan föreligger och de

remissynpunkter som har lämnats på dessa förslag.

En lagstiftning torde endast böra avse investeringar som inte omfattas

av jordägarens byggnadsskyldighet och som är av vikt för

jordbruksdriften på arrendestället. Det måste givetvis stå parterna

fritt att i avtal reglera villkoren för sådana investeringar.

Lagreglerna bör endast avse sådana fall där parterna inte kan enas. Det

bör klargöras vad som i sådana fall krävs för att en investering skall

skyddas. En utgångspunkt synes böra vara att investeringen har godtagits

på förhand av arrendenämnden. Det ankommer på utredningen att närmare

ange de rättsliga förutsättningarna för att ett sådant godkännande skall

lämnas. Ett godkännande av arrendenämnden bör ge arrendatorn ett

lagreglerat skydd för investeringens värde när arrendeförhållandet

upphör.

Reglerna om skydd för arrendatorns investering när arrendet upphör kan

utformas på olika sätt. En möjlighet är att föreskriva att jordägaren

skall vara skyldig att lösa in investeringen. En sådan reglering bör

sannolikt kompletteras med regler om hur investeringen skall värderas

vid inlösentillfället. Regler om skydd för arrendatorns investering kan

också innebära att arrendatorn får en möjlighet att skydda investeringen

genom att han ges rätt att överlåta investeringen och arrenderätten till

någon med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Överlåtelserätten kan

eventuellt begränsas genom att arrendatorn blir skyldig att först

erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot skälig ersättning för

arrenderättens och investeringens värde (jfr 10 kap. 7 § jordabalken).

Det står utredningen fritt att föreslå den lösning av den berörda frågan

som utredningen finner mest ändamålsenlig. Av stor betydelse är att

reglerna utformas så att de så långt som möjligt förhindrar tvister

mellan parterna när arrendet upphör. Vid sina överväganden i denna del

bör utredningen beakta vad som anförts i en skrivelse från Lantbrukarnas

riksförbund som gavs in till justitiedepartementet den 15 mars 1988.

Skrivelsen bör därför överlämnas till utredningen.

Friköp vid historiskt arrende

Vägledning för utredningsarbetet avseende friköp av historiska arrenden

bör sökas i det tidigare återgivna uttalandet av riksdagens lagutskott

(1989/90:LU6 s. 18 f.). Jag vill här särskilt understryka att det

förfarande som skall tillskapas måste vara på en gång enkelt,

tillfredsställande från rättssäkerhetssynpunkt och förenligt med

Sveriges förpliktelser enligt Europarådskonventionen om de mänskliga

rättigheterna. Några direktiv utöver de anförda anser jag inte

erforderliga.

Övriga frågor

Utredningen bör också överväga vissa frågor som har aktualiserats i

skrivelser till justitiedepartementet från Sveriges

jordbruksarrendatorers förbund samt en samrådsgrupp bestående av

arrendatorsföreningarna på och kring sydsvenska höglandet. De frågor som

här blir aktuella rör flera olika områden av arrenderätten, nämligen

möjligheten att anslutningsvis klandra en arrendesyn, möjligheten att

deponera arrendeavgift hos länsstyrelsen (jfr 12 kap. 21 § jordabalken),

jordägarens ansvar för skador av storm m.m., viltskador vid

jordbruksarrende samt besittningsskydd för arrendatorn när en

medarrendator vill träda ut ur förhållandet (jfr 12 kap. 47 §

jordabalken). De berörda skrivelserna bör överlämnas till utredningen.

I den mån det under utredningsarbetet framkommer behov av det, bör det

stå utredningen fritt att föreslå ändringar av även andra

arrenderättsliga regler än de nyss berörda. Någon omprövning av de

grundläggande arrenderättsliga principerna eller av de reformer på

arrendelagstiftningens område som skett efter jordabalkens

ikraftträdande bör dock inte äga rum i detta sammanhang .

Utredningen bör ha slutfört sitt uppdrag senast före utgången av år

1991. Frågan om friköp av historiska arrenden bör behandlas med förtur i

ett delbetänkande.

För utredningen gäller regeringens direktiv (dir. 1984:5) till samtliga

kommittéer och särskilda utredare angående utredningsförslagens

inriktning.

Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen

bemyndigar chefen för justitiedepartementet

att tillkalla en kommitté med högst tre ledamöter -- omfattad av

kommittéförordningen (1976:119) -- att utreda de berörda

arrendefrågorna,

att utse en av ledamöterna att vara ordförande,

att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt

kommittén.

Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall

belasta andra huvudtitelns anslag Utredningar m.m.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller

hennes hemställan.

(Justitiedepartementet)