Dir. 1990:54

Utvärdering av försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt

Innehåll

Beslut vid regeringssammanträde 1990-06-21

Mitt förslag

Bakgrund

Innebörden av kooperativ hyresrätt

Regeringens tillstånd krävs

Behovet av en utvärdering

Riktlinjer för utvärderingen

Boinflytande

Kommunernas roll

Övriga frågor

Lagstiftning

Hemställan

Vidare hemställer jag att regeringen beslutar

Beslut

Dir. 1990:54

Beslut vid regeringssammanträde 1990-06-21

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Lönnqvist, anför.

Mitt förslag

En kommitté tillkallas för att göra en utvärdering av

försöksverksamheten med s. k. kooperativ hyresrätt. Med utgångspunkt i

de överväganden som görs med anledning av utvärderingen skall kommittén

lämna de förslag till lagstiftning som krävs för en permanentning av en

ny upplåtelseform.

Bakgrund

Sedan den 1 januari 1987 pågår en försöksverksamhet med s. k. kooperativ

hyresrätt. Syftet är att pröva en självförvaltningsform inom

hyresrättens ram. Verksamheten bedrivs med stöd av lagen (1986:1242) om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt (prop. 1986/87: 37, BoU6,

rskr. 78).

Innebörden av kooperativ hyresrätt

Kooperativ hyresrätt innebär att det med andelsrätt i en ekonomisk

förening följer en rätt att hyra bostadslägenhet. En ekonomisk förening

upplåter alltså bostadslägenheter med hyresrätt till sina medlemmar.

Hyresrätten upplåts enligt särskilda avtal och separat från andelsrätten

i föreningen. Vid avflyttning återfår hyresgästen sin insats, men får

inte ta ut någon ersättning för nyttjanderätten.

I praktiken förekommer att den ekonomiska föreningen antingen äger

fastigheten eller hyr lägenheterna i den för vidareupplåtelse till de

boende. Den förstnämnda modellen tillämpas bl. a. av de föreningar som

Riksbyggen tagit initiativ till. Inom Sveriges allmännyttiga

bostadsföretag (SABO) tillämpas den andra modellen. Den verksamhet med

kooperativ hyresrätt som Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB)

sedan lång tid bedriver omfattas inte av försöksverksamheten. SKB:s

verksamhet bedrivs med stöd av övergångsbestämmelser till

bostadsrättslagen (1971:479). Föreningen äger ett stort antal

fastigheter som upplåts med hyresrätt till medlemmarna enligt särskilda

turordningsregler.

De hyresrättsliga frågorna mellan de föreningar som bedriver verksamhet

med kooperativ hyresrätt och medlemmarna regleras, med vissa undantag,

av bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). De

föreningsrättsliga bestämmelserna tas upp i lagen (l987:667) om

ekonomiska föreningar och är desamma som gäller för ekonomiska

föreningar i allmänhet.

Regeringens tillstånd krävs

Enligt 79 § bostadsrättslagen råder ett principiellt förbud för

juridiska personer mot att upplåta andelsrätt med vilken följer en rätt

att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Lagen om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt ger dock regeringen möjlighet

att lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva sådan verksamhet

på försök. Om tillstånd lämnas, får regeringen också meddela dispens

från annan tvingande lagstiftning. Detta kan ske i fråga om

- hyresvärdens skyldighet enligt 15 § andra stycket hyreslagen att med

skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra

sedvanliga reparationer i bostadslägenheter,

föreskriften i 19 § hyreslagen att hyran skall vara till beloppet

bestämd i hyresavtalet,

- tillämpningen av hyresförhandlingslagen (1978:304) samt

- tillämpningen av bostadssaneringslagen (1973: 531).

Försöksverksamheten är tidsbegränsad och gäller för närvarande till

utgången av år 1991. En förening som erhåller tillstånd av regeringen

får fortsätta med sin verksamhet även när lagen har upphört.

Kommunerna har det övergripande ansvaret för försöksprojekten.

Regeringens tillstånd får därför lämnas endast om kommunen tillstyrkt

verksamheten. Kommunen kan härigenom påverka hur många projekt som sätts

i gång, var inom kommunen dessa skall bedrivas, vilka villkor som skall

gälla för verksamheten m. m. Regeringen får vidare meddela tillstånd

endast om föreningens stadgar föreskriver att minst en av kommunen

utsedd ledamot och suppleant för denne skall ingå i föreningens

styrelse. Kommunerna skall enligt lagen också fortlöpande följa

försöksverksamheten och bistå föreningarna med råd och upplysningar.

Behovet av en utvärdering

När lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt trädde i kraft

förutsattes att en senare utvärdering av verksamheten skulle ske, bl. a.

vad gäller de ekonomiska villkoren för de boende och boinflytandet i

praktiken (prop. 1986/87:37, s. 74-75). Utvärderingen borde också

innefatta ställningstaganden till hur en permanent lagstiftning om

kooperativ hyresrätt bör utformas. I det sammanhanget borde övervägas

vilka avvikelser som kan göras från hyreslagens tvingande regler, hur

den föreningsrättsliga regleringen bör se ut samt huruvida en permanent

lagstiftning bör inriktas på vissa boendeformer.

Storstadsutredningen har i sitt slutbetänkande (SOU 1990:36)

Storstadsliv. Rika möjligheter - hårda villkor ansett att de boende

själva måste få ta större ansvar för skötseln av sin bostad och

tillsammans med andra kringboende få ansvaret för gemensamma

bostadskomplement i bostadens närmaste omgivning (betänkandet s. 155).

Enligt utredningen måste därför formerna för upplåtelser av bostäderna

förändras. Utredningen anser (betänkandet s. 242) att det är mycket som

talar för att den kooperativa hyresrätten varaktigt etableras på den

svenska bostasmarknaden och föreslår bl. a. mot denna bakgrund att

försökslagstiftningen om kooperativ hyresrätt ersätts med en permanent

lagstiftning.

För egen del anser jag att en kommitté nu bör tillkallas för att

genomföra en sådan utvärdering som förutsattes i propositionen om

försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Jag vill förutskicka att jag

i den proposition om en ny bostadsrättslag som har aviserats till hösten

1990 också avser att föreslå att försöksverksamheten förlängs med två

år, dvs. till utgången av år 1993. Anledningen till detta är främst att

flertalet av de projekt till vilka regeringen lämnat tillstånd avser

nyproduktion där verksamheten ännu inte påbörjats eller där den kommit i

gång först under senare tid. Jag bedömer därför att en permanentning av

den nya upplåtelseformen inte kan ske så tidigt som vid den nuvarande

försöksperiodens utgång.

Jag delar emellertid uppfattningen att det är mycket som talar för att

den kooperativa hyresrätten i någon form bör etableras på den svenska

bostadsmarknaden. Det finns enligt min mening förutsättningar att

härigenom ge de boende ett mycket stort mått av självbestämmande inom

hyresrättens ram samtidigt som möjligheterna till förmögenhetsvinster

med anledning av bostadsinnehav motverkas. Innan ställning tas till hur

en ny upplåtelseform närmare bör utformas och bedrivas anser jag

emellertid att en allsidig belysning bör ske av olika frågor som

aktualiseras genom försöksverksamheten.

Jag förordar alltså att försöksverksamheten nu utvärderas med sikte på

att en permanent lagstiftning skall kunna träda i kraft så snart detta

är möjligt.

Riktlinjer för utvärderingen

Kooperativ hyresrätt - ytterligare en upplåtelseform

Fram till och med våren 1990 har regeringen lämnat ett 30-tal föreningar

tillstånd att bedriva försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Cirka

hälften av dessa föreningar äger fastigheten i fråga, cirka hälften hyr

från allmännyttiga bostadsföretag (s. k. boföreningar). Nästan samtliga

fastigheter där försöksverksamhet nu pågår är nyproducerade.

Kommittén bör bilda sig en uppfattning om hur den kooperativa

hyresrätten kan utvecklas för framtiden och om ytterligare initiativ

från samhällets sida behövs för att främja en positiv utveckling.

Kommittén bör därvid också söka belysa under vilka villkor som den

kooperativa hyresrätten har förutsättningar att etableras som en

upplåtelseform vid sidan av den ordinära hyresrätten och bostadsrätten

och bl. a. överväga vilka för- och nackdelar det kan finnas med ett

system där föreningen äger respektive hyr fastigheten.

Ekonomiska villkor m. m.

Boendekostnaderna för den enskilde hyresgästen består av hyran till

föreningen för lägenheten samt kapitalkostnaderna för insatsen eller det

kreditbelopp som hyresgästen lämnar till föreningen.

Kommittén bör söka kartlägga vilka hyresnivåer som tillämpas i

praktiken, vilka kapitalinsatser och kreditbelopp som krävs och hur de

fastställs och används.

Bruksvärdesreglerna i hyreslagen gäller även för kooperativa

hyresrätter, vilket sätter ett tak för hyresuttaget. Det kan sättas i

fråga om inte föreningen på samma sätt som bostadsrättsföreningar bör få

bestämma de löpande avgifterna (hyran) till föreningen. Kommittén bör

därför ta ställning till om bruksvärdessystemet även i ett permanent

system skall bestämma hyresuttaget eller om föreningarna skall få

bestämma om hyror utifrån föreningens självkostnader.

Även de ekonomiska villkoren för föreningarna och medlemmarna i övrigt

bör belysas av kommittén. Av intresse i det sammanhanget är bl. a. vilka

skattemässiga konsekvenser som följer av den nya upplåtelseformen. Av

intresse är också hur finansieringen av insatserna kan ske och vilka

garantier som finns att återfå insatserna när hyresgästen lämnar

föreningen, t. ex. genom borgensförbindelser och garantitaganden.

Boinflytande

En av idéerna bakom kooperativ hyresrätt är att öka de boendes

möjligheter att påverka boendekostnaderna, t. ex. genom egna

arbetsinsatser. Hyresgästernas inflytande över förvaltningen bör därför

också studeras av kommittén, bl. a. om det finns förvaltningsavtal

mellan förening och fastighetsägare och hur sådana avtal är utformade

samt i vilken utsträckning medlemmarna deltar i besluten i föreningen

och i dess verksamhet i övrigt. Av intresse är t. ex. också hur

föreningens storlek, dvs. antalet lägenheter och boende, inverkar på

verksamheten.

Kommittén bör också söka belysa vilka för- och nackdelar inflytandet

inom ramen för den kooperativa hyresrätten kan ha jämfört med det

boinflytande som utvecklas inom den ordinära hyresrätten. Detta gäller

inte minst hyresgästernas inflytande över underhåll och standard i den

egna lägenheten. I sammanhanget bör kommittén också undersöka om

systemet med kooperativ hyresrätt är särskilt lämpat för vissa

boendeformer, t. ex. kollektivboende, ungdomsboende eller fritidsboende.

Stadgefrågor m. m.

I utvärderingen bör också ingå att beskriva gällande stadgebestämmelser

och särskilda avtal m. m. med utgångspunkt i de särskilda

förutsättningar som gäller för denna typ av ekonomiska föreningar. Av

intresse är t. ex. reglerna för medlemskap, upplåtelse av lägenheterna i

andra hand, byte, grunder för avgiftsuttag, styrelsens uppgifter och

sammansättning, majoritetsregler för olika typer av beslut,

förhållandena vid upplösning av föreningen m. m. Väsentligt är också att

få en beskrivning av regler för bosparande, turordningsregler m m.

Kommunernas roll

Som nämnts ovan krävs enligt lagen att den kommun, i vilken den

ekonomiska föreningen bedriver sin verksamhet, tillstyrker

försöksprojektet. Kommunerna skall också följa försöken, bistå

föreningar med råd och upplysningar samt lämna uppgifter till regeringen

i samband med en utvärdering. Kommittén bör studera hur kommunerna har

agerat när det gäller kooperativ hyresrätt: Vilka krav har kommunerna

ställt på projekten för att de skall tillstyrkas? Finns prgram eller

andra kommunala beslut beträffande omfattningen av kooperativ hyresrätt

i t. ex. nyproduktionen? Vilka anvisningsregler tillämpas beträffande

lägenheter som upplåts eller kommer att upplåtas med kooperativ

hyresrätt? Detta är exempel på frågor som kommittén bör undersöka.

Övriga frågor

Vid utvärderingen är det av vikt att en allsidig belysning sker av för-

och nackdelar med den kooperativa hyresrätten. Kommittén bör därför

kunna ta upp även andra frågor än dem jag nämnt i det föregående och som

har betydelse för ett ställningstagande till utformningen av ett

framtida system. Kommittén bör härvid ta del av de erfarenheter och

synpunkter som finns inom SKB. Det kan i sammanhanget också vara av

intresse att göra vissa internationella jämförelser.

Lagstiftning

Med utgångspunkt i de överväganden som kommittén gör med anledning av

utvärderingen, skall kommittén lämna de förslag till lagstiftning som

krävs för en permanentning av en ny upplåtelseform. Kommittén bör då bl.

a. överväga vilka avvikelser som måste göas från hyreslagens tvingande

regler liksom vilken lagstiftning som behövs för den föreningsrättsliga

regleringen. Det bör också övervägas om särskilt tillstånd i

fortsättningen kan undvaras för att bedriva verksamhet med kooperativ

hyresrätt.

Enligt min mening finns mycket som talar för att det kommunala

inflytandet över föreningarnas verksamhet får bestå. Även denna fråga

bör emellertid belysas av kommittén, som också bör ta ställning till om

kommunen i fortsättningen obligatoriskt måste tillstyrka en förenings

verksamhet.

Om den nya upplåtelseformen permanentas, kan de bestämmelser som krävs

behöva tas upp i en ny lag om kooperativ hyresrätt. Det kan härutöver

finnas anledning till ändringar i andra författningar, t. ex. skatte-

och bostadslåneförfattningar. Kommittén bör beakta även detta, liksom de

förändringar som krävs i bostadsrättslagen när det gäller det nuvarande

förbudet enligt 79 § att förena andelsrätt med hyresrätt.

Vid de överväganden om lagstiftning som kommittén gör bör också frågan

tas upp om de äldre bostadsföreningar som bedriver sin verksamhet med

stöd av punkt 16 övergångsbestämmelserna till 1971 års bostadsrättslag,

bl. a. SKB, skall omfattas av den nya lagstiftningen.

Tidsplan m. m.

Kommitténs arbete bör vara avslutat i sådan tid att de förslag som

föranleds av utvärderingen kan beredas och föreläggas riksdagen i god

tid före försöksperiodens utgång, vilken jag enligt det föregående

alltså avser att föreslå skall förlängas till utgången av år 1993. Det

innebär att ett betänkande bör avlämnas så snart som möjligt och senast

under december månad år 1991.

I hyresrättsliga frågor bör kommittén samråda med 1989 års

hyreslagskommitté (Bo 1989:04, dir. 1989:44). Samråd bör också ske med

den särskilda utredare som tillkallats för att analysera den kooperativa

företagsformens utvecklingsmöjligheter på nya områden (C 1990:03, dir.

1990:23).

För kommittén gäller direktiven till samtliga kommittéer och särskilda

utredare angående utredningsförslagens inriktning (dir. 1984:5) och om

beaktande av EG-aspekter (dir. 1988:43).

Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen

bemyndigar chefen för bostadsdepartementet

att tillkalla en kommitté - omfattad av kommittéförordningen (1976:119)

- med högst tre ledamöter och med uppdrag att utvärdera

försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt,

att utse en av ledamöterna att vara ordförande samt

att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt

kommittén.

Vidare hemställer jag att regeringen beslutar

att kostnaderna skall belasta elfte huvudtitelns anslag Utredningar m.

m.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller

hans hemställan.

(Bostadsdepartementet)