Prop. 1980/81:148

Prop.
1980/81:148

Regeringens proposition 1980/81:148

om ändring i bostadsrättslagen (1971:479);

beslutad den 9 april 1981.

Regeringen föreslär riksdagen alt anta det förslag som har
upptagits i bifogade utdrag av regeringsprolokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar

OLA ULLSTEN

INGEMAR ELIASSON

Propositionens huvudsakliga innehåll

1 propositionen föresläs nya bestämmelser till skydd för
hyresgästerna i samband med all hyresfastigheter ombildas lill
bosladsrättsfasiigheier. Förslaget innebär all en lägenhet som är uthyrd i
princip inte skall få upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet
beslår. Om bostadsrätt upplåts i strid med förbudet, blir upplåtelsen ogiltig.

De nya bestämmelserna föreslås träda i krafl den I juli
1981.

1 Riksdagen 1980181. 1 .saml. Nr 148

Prop.
1980/81:148 2

Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs atl 2 och 8 §§ bostadsrätlslagen
(1971:479) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 §'

Nyttjanderätt enligt 1 § fär upplåtas endast av
bostadsrättsförening. Upplåtelse fär icke ske lill annan än medlem i
föreningen. Medlems räll i föreningen pä grund av upplåtelse kallas
bostadsrätt.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten
enligt bostadsan-visningslagen (1980:94) förvärvar medlemskap i föreningen
genom upplåtelsen.

En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inle
upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållande! beslår. Upplåtelse av
bo-siadsräll får dock ske, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och
hyresvärden och hyresgästen är ense om atl hyresförhållandet skall upphöra
ulan atl hyresrätten överlåts till någon annan.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som är avsedd att hell
eller till icke oväsentlig del användas som bostad.

8 §

Har bostadsrätt till viss lägenhet upplåtits ät flera var
för sig, äger upplåtelserna sinsemellan företräde efter den tidsföljd i vilken
de ägt rum. År upplåtelserna samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken
tidsföljd de skelt, skall rätten pä talan förordna om företrädel mellan dem
efter vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

När bostadsrätt skall vika enligt första stycket, skall
föreningen återbära grundavgift och upplätelseavgift som bosladsrällshavaren
betalat. Denne har även rätt lill ersättning av föreningen för skada, om han
vid upplåtelsen varken ägde eller bort äga kännedom om den andra upplåtelsen.

Om bostadsrätt har upplåtils i strid med 2 § Iredje
slyckel, är upplåtelsen ogiltig. I sådana fall gäller bestämmelserna i andra
stvcket.

Denna lag träder i krafl den 1 juli 1981. Bestämmelserna i
8 S Iredje stycket gäller inle. om upplåtelse av bostadsrätt har skett före
ikraftträdandet.

Senaste lydelse 1980:96.

Prop. 1980/81:148 3

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1981-03-19

Närvarande: stalsminislern Fälidin, ordförande, och
statsråden Ullslen, Bohman, Wikström, Friggebo, Mogård. Dahlgren, Krönmark,
Burenslam Linder, Johansson, Wirtén, Holm, Andersson, Boo, Winberg, Adelsohn,
Danell, Petri, Eliasson

Föredragande: statsrådet Friggebo

Lagrådsremiss om ändring i bostadsrättslagcn (1971:479)

1 Inledning

Efter bemyndigande av regeringen tillkallade jag år 1978
en kommitté för att utreda frågan om ökad användning av bostadsrätt inom
bostadsbeståndet (1979 ärs kommitléberättelse del II s. 357-363). Kommittén',
som antog namnet 1978 års bostadsrällskommillé (Bo 1978:06), avlämnade i
oktober 1980 deibetänkandet (Ds Bo 1980:3) Rättsskydd för kvarboende
hyresgäster vid övergång frän hyresrätt till bostadsrätt. Belänkandet, som
innehåller ett förslag till ändring i bostadsrätlslagen (1971:479), bör fogas
till protokollet i detta ärende som bilaga I.

Inom justitiedepartementet har därefter i oktober 1980
upprättats en promemoria om hyresgästinflytandel vid ombildning frän hyresrätt
lill bostadsrätt. I promemorian föresläs en ändring i lagen (1975: 1132) om
förvärv av hyresfastighet m. m. Promemorian bör fogas till prolokollel i detta
ärende som bilaga 2.

Betänkandet och promemorian har remissbehandlats. En
förteckning över remissinstanserna och en sammanställning av remissyttrandena
bör fogas lill prolokollel i della ärende som bilaga 3.

2 Föredragandens överväganden

2.1 Allmänt

En väsentlig uppgift för bostadspolitiken är att öka de
enskilda människornas inflytande över sitt boende. Delta kan ske bl.a. genom
all man

' Direktören Gunnar Dalgren. ordförande, riksdagsledamoten
Rolf Dahlberg, kommunalrådet Nils Yngvesson och riksdagsledamoten Sven Eric
Åkerfeldt.

Prop.
1980/81:148 4

underlättar för hyresgäster att bilda
bostadsrättsföreningar och överta sina lägenheter med bostadsrätt. Dessa frägor
prövas f. n. av 1978 års boslads-rätlskommilté.

Ombildningar från hyresrätt lill bostadsrätt förekommer
redan i dag och antalet ombildningar har ökal under senare tid. Med nuvarande
bestämmelser finns det emellertid ingen garanti för att hyresgästerna får
något inflytande över en ombildning. Olägenheler uppslår också för de hyresgäster
som vill ho kvar med hyresrätt. Enligt min mening är det önskvärt all förbättra
de boendes situation i dessa avseenden.

De förslag som har lagts fram i bostadsrättskommitténs
delbetänkande och i departementspromemorian syftar lill att minska
olägenheterna för hyresgästerna och ge dem etl ökal inflytande vid ombildningar
från hyresrätt till bostadsrätt.

Syftet med bosladsrältskommilténs förslag är i första hand
att äsladkomma ell bättre skydd för kvarboende hyresgäster när en
hyresfastighet ombildas till bostadsrättsfaslighet. Förslagel innebär i princip
att en lägenhet som är uthyrd inte fär upplåtas med bostadsrätt annat än till
hyresgästen själv sä länge hyresförhållandet bestar.

Förslagel i departementspromemorian har till syfte att ge
hyresgästerna ell garanterat inflytande när en hyresfastighet planeras bli
ombildad till en fastighet med bostadsrätt. För detla ändamål föreslås atl en
bostadsrättsförening inle skall fä tillstånd atl förvärva en hyresfastighet
enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (lillsländslagen),
om inle flerlalel hyresgäster i fastigheten har samtyckt till förvärvet.

Under remissbehandlingen har sä gott som alla
remissinstanser förklarat sig positivt inställda bäde lill att rättsskyddet för
kvarboende hyresgäster förstärks och till atl hyresgästerna fär ökal inflytande
i en ombildningssi-lualion. När del gäller sättet all realisera dessa syften är
remissutfallet emellertid splittrat. Elt tiotal remissinsianser tillstyrker
båda förslagen. Endast en remissinstans, hyresnämnden i Stockholm, avslyrker
hell. Även hyresnämnden är i och för sig positiv lill syftet med förslagen men
anser att man bör invänta bostadsrättskommilléns slutbetänkande för all få lill
ständ en samordning. Av de övriga remissinslanserna är vissa positiva lill
kommillébelänkandel och negaliva lill promemorieförslagel, medan andra intar
motsatta ståndpunkter.

En del remissinsianser anser alt man inte f. n. bör
genomföra de framlagda förslagen, eftersom de har samband med
bostadsrältskommitténs kommande arbele.

Föregen del villjag inledningsvis understryka viklen av
all hyresgästernas rättsliga ställning inte försämras när en hyresfastighet
ombildas till en faslighet med bostadsrätt. Del är angelägel att de hyresgäster
som väljer att bo kvar med hyresrätt kan göra detta utan alt riskera att
förlora något av sitt besittningsskydd eller sin bytesrätt. Som framgår av
redogörelsen för gällande rätt i kommiltébetänkandel är nuvarande bestämmelser
otill-

Prop. 1980/81:148 5

fredsställande i detta avseende. Det är därior angelägel
alt bestämmelserna ändras sä att kvarboende hyresgäster skyddas mot de
negativa konsekvenser som en ombildning kan medföra. Det är ocksä önskvärt atl
de lagändringar som behövs kan genomföras sä snart som möjligt, inte minst med
tanke på att antalet ombildningar har ökal under senare lid.

Vad jag nu har sagt talar för atl ell förslag i de frägor
som har behandlals i bosladsrältskommilténs delbetänkande läggs fram i sädan
tid att det kan behandlas redan vid innevarande riksmöte. Nya bestämmelser kan
dä träda i kraft den I juli 1981. Enligt min mening är de beröringspunkter som
finns mellan förslaget i delbelänkandel och de förslag som kan väntas i
kommitténs slutbetänkande inte sä påtagliga att en samordning är nödvändig.
Jag anser därför all del förslag som har lagts fram i delbelänkandel bör tas
upp till behandling redan nu.

Som jag lidigare har antytt är del ocksä angeläget atl
vidla ålgärder för atl ge hyresgästerna elt garanterat inflytande över
ombildningsprocessen. Detta lalar för alt man i enlighet med
promemorieförslagel inför elt krav på samtycke av en majoritet av hyresgästerna
för att en ombildning skall fä ske. Enligl min mening är det emellertid inte
lika angelägel med en skyndsam behandling av promemorieförslaget, särskilt
inte om man nu genomför' lagändringar pä grundval av kommitténs delbetänkande.
Som har påpekats under remissbehandlingen kommer nämligen införandet av ell
förbud mol all upplåta bostadsrutt till lägenheter som är inhyrda alt medföra
förbättringar från hyresgästernas synpunkl inte bara när det gäller kvarboende
hyresgästers rättsliga ställning utan också i fråga om hyresgästernas inflytande
över själva ombildningsprocesen. Om bosladsiätt får upplåtas endast till
hyresgäster, kommer fastighetsägaren irppenbarligen alt ha ell starkt intresse
alt samräda med hyresgästerna vid en ombildning. Delta innebär atl behovet
minskar av en uttrycklig lagregel om krav på samtycke av en majoritet av
hyresgästerna.

Till detta kommer alt det finns ell klart samband mellan
det nu behandlade promemorieförslaget och det arbele som bedrivs av
bostadsrätlskommillén. Kommittén väntas i sill slutbetänkande föreslå
bestämmelser oni förköp för hyresgäster. Enligt min mening är det en fördel om
Irågan om hyresgästernas inflytande i samband med en ombildning kan tas upp
till övervägande samtidigt med de tilltänkta reglerna om förköp. Jag anser
därtör all behandlingen av frågan om hyresgästernas inflytande vid en
ombildning bör anstå i avvaklan pä kommitténs slutbetänkande.

2.2 Rättsskyddet för kvarboende hyresgäster

Av kommilléns belänkande framgår atl kvarboende
hyresgäster i vissa fall kan få en försämrad rättsställning när en
hyresfastighet har ombildals till en fastighet med bostadsrätt. Gällande
bestämmelser om besitlnings-skydd och bytesrält medför också alt det lätt
uppslår osäkerhet om vilken

Prop.
1980/81:148 6

verkan en ombildning har för de kvarboende hyresgästerna.
De akluella bestämmelserna f"inns i 12 kap. 35 § andra stycket 4 och 46 !i
första stycket 6 a jordabalken.

Om en ombildning sker på det sättet att bostadsrätt
upplåts endasi till de lägenheter som innehas av hyresgäster som vill övergå
tili bostadsrätt uppkommer inga egentliga problem för de hyresgäster som bor
kvar med hyresräll. En kvarboende hyresgäst kommer dä att stä i
hyresförhällande till bostadsrättsföreningen. Han har kvar både
besittningsskydd och bytes-rätt. Om han använder lägenheten för all byta lill
sig en annan bostad, fär den nye hyresgästen samma besittningsskydd och
bytesrätt.

Problemen
uppkommer om en uthyrd lägenhet upplåts med bostadsrätt till någon annan än
hyresgästen. Om hyresgästen träffar etl nyll hyresavtal med
bosladsrällshavaren. anses lägenheten upplåten av bosladsrällshavaren.
Resultatet blir att hyresgästen förlorar bytesrätten och att hans
besittningsskydd försvagas. Han kan under vissa förutsättningar bli tvingad
atl flytta, om bosladsrällshavaren själv har intresse av atl förfoga över
lägenheten.

Om något nytt hyresavtal inle träffas mellan hyresgästen
och bostads-rättshavaren, kan det lätt uppkomma osäkerhet om hyresgästens rättsställning.
I enlighet med ett avgörande av bosladsdomslolen (Rättsfall från
bosladsdomslolen nr 4:79) har hyresgästen visserligen rätt all alltjämt hälla
sig till bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Pä så sätl kan bäde
besittningsskydd och bytesrält bevaras, inte bara för hyresgästen själv utan
ocksä för en efterföljande hyresgäst som övertar lägenheten genom byle.

Om emellertid hyresgästen inle gör gällande att han slär i
hyresförhällande lill bostadsrättsföreningen, torde resultatet i allmänhet bli
att den som har förvärvat bostadsrätten betraktas som ny hyresvärd. I praktiken
torde det vara vanligt all man på ömse håll utgår från all den som förvärvar
bostadsrätten lill en uthyrd lägenhet inträder som hyresvärd i föreningens
ställe. Detla medför visserligen inte atl hyresgästen för egen del förlorar
nägot av besittningsskyddet eller bytesrälten så länge lägenheten kan anses ha
upplåtits av den lidigare fastighetsägaren. Emellertid försvagas värdet av
bytesrälten betydligt genom all en efterföljande hyresgäst kan fä etl svagare
besittningsskydd och gä miste om bytesrälten, om upplåtelsen till honom anses
ha gjorts av bosladsrällshavaren.

Som framgår av del anförda är de nuvarande bestämmelserna
om kvarboende hyresgästers rättsställning svärförsläeliga. Situationen för en
hyresgäst som föredrar atl bo kvar med hyresräll efter en ombildning till
bostadsrätt blir i hög grad beroende på hans kännedom om bestämmelserna och
hans förmåga att hävda sina inlressen.

Enligt min mening är det uppenbart att man bör vidta åtgärder
för alt såvitt möjligt undanröja de olägenheter som kan uppkomma med nuvarande
bestämmelser. Della kan ske i huvudsak på två säll. Del ena alternati-

Prop. 1980/81:148 7

vet är att i enlighet med kommitténs förslag förbjuda
upplåtelse av bostadsrätt till en uthyrd lägenhet så länge hyresförhållandet
består. Det andra alternativet är att tillåta dubbelupplåtelse men införa
kompletterande bestämmelser till skydd för kvarboende hyresgäster.

Bland de remissinsianser som har tillstyrkt kommitténs
förslag atl förbjuda upplåtelse av bostadsrätt vid sidan av hyresrätt har ett
flertal framhållit atl del är värdefullt att rättsläget för kvarboende
hyresgäster klarläggs och att hyresgästerna fär behålla besittningsskydd och
bytesrält fullt ul. Flera av dessa remissinstanser pekar ocksä på att den
föreslagna ordningen kan medföra vissa olägenheler för en bostadsrättsförening
när del gäller finansieringen av fastighetsförvärvet och upprättandet av ekonomisk
plan för föreningen. De anser emellertid att dessa olägenheter är uv
underordnad betydelse i jämförelse med de fördelar som förslaget medför i
övrigl.

De remissinstanser som avstyrker förslaget eller som är
tveksamma till det framhåller framför allt att förslaget medför olägenheter i
fräga om finansiering och upprättande av ekonomisk plan. Nägra framhåller uttryckligen
att en möjlighet all upplåta bostadsrätt även till uthyrda lägenheter är av
stort värde genom att underlätta all ombildningar genomförs pä elt smidigt
sätl. Det framhålls att det från finansieringssynpunkt är en fördel all
föreningen kan få in grundavgifter även för de lägenheter sorn är uthyrda.

I valet mellan de båda angivna alternativen för att
förbättra kvarboende hyresgästers ställning lalar enligt min mening flera skäl
för det allernaliv som kommittén har föreslagil. Den föreslagna lösningen är
enkel och lättbegriplig. Den medför att kvarboende hyresgästers rättsställning
blir klarlagd. En kvarboende hyresgäst fär alllid bostadsrättsföreningen som
hyresvärd. Besittningsskydd och bytesrält bevaras fullt ut, inte bara för
hyresgästen själv ulan ocksä för den som byter till sig lägenheten av honom.
Dessutom är del frän principiell synpunkl tilltalande att dubbelupplålelser av
nyttjanderätter förhindras. Enligt min mening är fördelarna med den föreslagna
lösningen sä påtagliga att förslaget bör genomföras, om inte de skäl som talar
emot det är mycket starka.

Vad som har anförts mot den föreslagna lösningen är
framför allt att ett förbud mol upplåtelse av bostadsrätt till uthyrda
lägenheter kan försvåra finansieringen av bostadsrättsföreningens
faslighelsförvärv. Som kommittén har påpekat uppkommer emellertid dessa
svårigheter framför allt i sådana fall då endasi en mindre del av hyresgästerna
vill övergå lill bostadsrätt och återstoden bor kvar med hyresräll. Att
ombildning försvåras i sådana fall är enligt min mening inte någon nackdel.

I sädana fall dä en majoritet av hyresgästerna slödjer en
ombildning men några hyresgäster vill bo kvar med hyresrätt kan del i och för
sig underlätta finansieringen om bostadsrättsföreningen har möjlighel all
upplåta även de uthyrda lägenheterna med bostadsrätt antingen lill den tidigare
fastighets-

Prop.
1980/81:148 8

ägaren eller till nägon ulomsläende. Om intresset för en
övergång bland hyresgästerna är tillräckligt slorl bör del emellertid vara
möjligt all ordna finansieringen pä någol annal säll. Antingen kan de
hyresgäster som blir bostadsrätlshavare betala en högre grundavgift eller ocksä
kan föreningen ta upp ytteriigare län. En möjlighet som kan vara aktuell i
sädana fall då den förutvarande fastighetsägaren hade varit beredd att själv
teckna bostadsrätt för ell antal lägenheter är att fastighetsägaren lånar ul
pengar till föreningen. Även andra lösningar kan komma i fräga.

Jag vill tillägga atl del i och för sig mäsle betraktas
som en avgjord fördel om de boende själva eller genom sin förening anskaffar de
medel som behövs för fastighetsförvärvet utan att behöva lita till
kapitaltillskott från bostadsrätlshavare som inle har sin bostad i föreningens
hus. Pä det sättet minskar riskerna för alt utomstående fär inflytande över
föreningens verksamhel liksom riskerna för alt bostadsrätter utnyttjas som
rena spekula-lionsobjekt.

Vad beträffar frågan hur den föreslagna lösningen inverkar
på upprättandet av ekonomisk plan kan konstateras all det givetvis rent
praktiskt är enklare för den som upprättar planen om samlliga lägenheter redan
frän början upplåts med bostadsrätt. Det torde emellertid inte förorsaka nägra
oöverstigliga problem, om upplåtelse av bostadsrätt lill vissa lägenheter sker
försl vid en senare lidpunkt.

De problem som kan uppkomma i fräga om upprättande av
ekonomisk plan när bostadsrätter upplåts successivt är för övrigt inle nya.
Redan nu förekommer del i nybildade bostadsrättsföreningar atl vissa lägenheter
från början är uthyrda och att de upplåts med bostadsrätt först vid en senare
tidpunkt. De ölägenheter della kan medföra kan begränsas genom alt man redan
från början fastställer grundavgifter för samlliga lägenheter. Grundavgifterna
förde lägenheter som t. v. är uthyrda kan läckas antingen genom att föreningen
tar upp lån eller genom att bostadsrältshavarna skjuter till medel i form av
extra avgifter eller län till föreningen. Pä molsvarande sätt kan de uteblivna
årsavgifterna slås ut på bostadsrältshavarna i den män de inte täcks av
hyrorna frän hyresgästerna. När nägon av de uthyrda lägenheterna sedermera
upplåts med bostadsrätt behöver man inle göra nägon ny ekonomisk plan. Den
grundavgift som betalas för lägenheten kan användas till återbetalning av län
eller avgifter.

Sammanfattningsvis anser jag att de olägenheler som ett
förbud mot dubbelupplätelse kan medföra i fräga om finansiering och upprättande
av ekonomisk plan inte är sä belydande alt de bör hindra införandet av ett sädant
förbud. I enlighet med vad jag förut har sagt tillstyrker jag därför kommitténs
förslag. Jag föreslår alltså att del i bostadsrättslagen införs en bestämmelse
som förbjuder upplåtelse av bostadsrätt lill lägenheter som är upplåtna med
hyresräll.

1 detta sammanhang vill jag också beröra en annan fråga
som har anknytning lill frägan om upprättande av ekonomisk plan. Under remiss-

Prop.
1980/81:148 9

behandlingen
har från någol häll framförts betänkligheter mot kommitté-förslaget av den
anledningen atl förslaget i vissa fall skulle kunna medföra oberättigade
förmåner för kvarboende hyresgäster. Om en hyresgäst vid ombildningen väljer
atl bo kvar med hyresrätt men vid en senare tidpunkt förvärvar bostadsrätt till
lägenheten mot betalning av den urspmngliga gmndavgiften, kan han göra en
oberättigad vinst om marknadsvärdet på bostadsrätten har stigit.

Med
anledning härav vill jag påpeka all en bostadsrättsförening som övertar en
hyresfastighet har möjlighet att redan vid bildandet ta ställning till
villkoren för att kvarboende hyresgäster skall få förvärva bostadsrätt vid en
senare lidpunkt. Bestämmelser härom kan las in i den ekonomiska planen och
föreningens sladgar. En möjlighet är atl föreskriva att särskilda
upplålelseavgifter skall betalas av dem som blir bostadsrätlshavare vid en
senare tidpunkt. Enligt vad jag har inhämtat övervägs hithörande frågor av
bostadsrätlskommittén. Jag anser därför inle alt det f. n. finns anledning att
föreslå några åtgärder i detta avseende.

Om
man inför elt förbud mot upplåtelse av bostadsrätt till sådana lägenheter som
är upplåtna med hyresrätt, uppkommer frågan om förbudet bör gälla inte bara
bostadslägenheter utan också lägenheter som är uthyrda för något annat ändamål.
Önskemålet alt garantera rättsskyddet för kvarvarande hyresgäster gör sig inte
gällande med samma styrka beträffande lokalhyresgäster, eftersom reglerna om
direkt besittningsskydd och bytes-rätt inte gäller dem. Emellertid anser jag,
framför allt med hänsyn till att det från principiell synpunkt är önskvärt att
hell och hållet förhindra dubbelupplålelser av nyltjanderätl, all den
föreslagna bestämmelsen bör gälla också lägenheter som är uthyrda för något
annat ändamål än bostad, dvs. lokaler.

Hyresnämnden i Göteborg
har påpekat att det skydd som den föreslagna bestämmelsen är avsett all medföra
för hyresgäster kan sättas ur spel i sådana fall då elt hus genomgår en
omfattande ombyggnad och hyresgästerna flyttar ut sedan de har fått
ersätlningslägenheter och evenluellt också garanterats rätt att flytta tillbaka
(se 12 kap. 46 § tredje stycket jordabalken). Sedan hyresavtalen har upphört
atl gälla utgör den föreslagna bestämmelsen inte något hinder mot att
fastighetsägaren genomför en ombildning till bostadsrätt och upplåter
lägenheterna med bostadsrätt till andra än de lidigare hyresgästerna. Om någon
av dem därefter utnyttjar sin återflytlningsrätl och tecknar nytt hyresavtal
med bosladsrällshavaren, får han ett försvagat besittningsskydd och går miste
om sin bytesrält. Det ifrågasätts därför om inte den som har ålerflyttningsrätt
bör jämställas med en hyresgäst enligl den föreslagna bestämmelsen.

För
min del anser jag att ölägenheterna av en ombildning till bostadsrätt i
allmänhet inte torde vara så betydande för en hyresgäst som flyttar ul i
samband med en ombyggnad. En sådan hyresgäst har möjlighet att ta fill vara
sina intressen i samband med atl han sägs upp för avflyttning. Han

Prop.
1980/81:148 10

behöver
i princip inte flytta annat än om han får en annan bostad. Han kan också träffa
avtal med hyresvärden om villkoren för att få flytta tillbaka efter
ombyggnaden. Jag anser därför att det inte finns tillräckliga skäl att införa
en kompletterande bestämmelse för detta fall.

Hyresnämnden
i Göteborg har tagit upp en annan situation där det kan finnas risk för att den
föreslagna bestämmelsen kringgås, nämligen när en lägenhet övergår till en ny
hyresgäst i samband med byte. Om bytet genomförs som en verklig överlåtelse,
uppstår ingen sådan risk, eftersom den nye hyresgästen då inträder i den
lidigare hyresgästens rättsförhållande. Det är emellertid vanligt alt byten
genomförs pä del sättet att hyresvärden och hyresgästen kommer överens om atl
hyresavtalet skall upphöra och att hyresvärden därefter tecknar nytt avtal med
den Ullträdande hyresgästen. I sådana fall finns det enligt hyresnämnden risk
för att bostadsrättsföreningen passar på atl upplåta bostadsrätt till
lägenheten efter del att den gamla hyresgästen har skrivit av sitt kontrakt men
innan kontraktet med den nye hyresgästen har undertecknats.

Den angivna situationen
avser sådana fall då hyresvärden och hyresgästen är ense om atl hyresavtalet
skall upphöra och att en ny hyresgäst skall överta hyresrätten, I sådana fall
måste del anses föreligga en förpliktelse för hyresvärden alt ingå etl nyll hyresavtal
med den fillirädande hyresgästen. Hyresvärden har då inte rätl att under
mellantiden upplåta bostadsrätt till någon annan. Enligt min mening finns det
därför inte anledning att befara att den föreslagna bestämmelsen skall kringgås
på det angivna sättet. Jag anser följaktligen inte att det behövs nägon
särskild bestämmelse för detta fall.

Under remissbehandlingen
har nägra remissinstanser också framfört synpunkter på den närmare utformningen
av den föreslagna bestämmelsen i 2 § bostadsrätlslagen. Ett par remissinstanser
har påpekat att bestämmelsens utformning medför den olägenheten att någon
upplåtelse av bostadsrätt inte kan ske sä länge hyresgästen har rätt alt
använda lägenheten, även om del är hell klart all han kommer alt flytta.
Föreningen får alliså vänta med upplåtelsen tills lägenheten är friställd. Från
något håll har gjorts gällande att det föreslagna undantaget för upplåtelse av
bostadsrätt fill hyresgästen själv är onödigt och alt bestämmelsen kan
förenklas på denna punkt.

Även
jag anser att den föreslagna bestämmelsen bör förtydligas och atl det
uttryckligen bör föreskrivas att upplåtelse av bostadsrätt får ske, om
hyresvärden och hyresgästen är ense om att hyresförhållandet skall upphöra
utan alt hyresrätten skall överlåtas till någon annan. Innebörden av en
bostadsrättsupplåtelse som i enlighet med detta sker innan hyresgästen har
flyttat blir att själva upplåtelsen anses äga mm när avtalet Iräffas men att
tilhräde sker först när hyresgästen har flyttat. Etl sådanl avtal kan inle anses
komma i strid med förbudet mot förhandsavtal i 9 § bostadsrättslagen. För att
förhindra missbruk bör möjligheterna att upplåta bostadsrätt i de angivna
fallen begränsas till några månader före hyrestidens utgång.

Prop.
1980/81:148 11

På
gmnd av del anförda föreslår jag att 2 § tredje stycket bostadsrättslagen får
följande lydelse: "En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte
upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet beslår. Upplåtelse av
bostadsrätt får dock ske, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och
hyresvärden och hyresgästen är ense om atl hyresförhållandet skall upphöra
utan att hyresrätten överlåts till någon annan."

Under
remissbehandlingen har några remissinstanser tagit fasta på vad som har
framförts i de båda särskilda yttrandena till kommitténs betänkande angående
införande av en möjlighet atl ge dispens från ett förbud mot dubbelupplätelse.
Det anses på sina håll vara en fördel om man behåller en möjlighet alt fillämpa
det förfarande som i dag kommer lill användning i vissa fall när ombildning
från hyresrätt fill bostadsrätt sker på fastighetsägarens initiativ. Detla
förfarande innebär att fastighetsägaren tillsammans med några andra personer
bildar en bostadsrättsförening, som köper fastigheten av fastighetsägaren.
Därefter upplåts flertalet bostadsrätter lill fastighetsägaren själv, som sedan
erbjuder hyresgästerna att köpa bostadsrätterna.

De
fördelar som en möjlighet att ge dispens från förbudet mot dubbelupplåtelse
skulle kunna medföra från hyresgästernas synpunkt avser framför allt
finansieringsmöjligheterna och förfarandet vid upprättande av ekonomisk plan.
Jag har tidigare förklarat atl jag inle anser att dessa fördelar är så stora
att de uppväger de nackdelar som möjligheten att upplåta bostadsrätt til!
uthyrda lägenheter medför framför allt när det gäller kvarboende hyresgästers
rättsliga ställning.

Om
man genom införandet av en dispensbestämmelse skulle behålla möjligheten all i
vissa fall upplåta bostadsrätt vid sidan av hyresrätt skulle man bli nödsakad
att införa kompletterande bestämmelser som garanterade rättsskyddet för de
kvarboende hyresgästerna i den aktuella situationen.

Följden av en
dispensmöjlighet skulle också bli att man vid ombildning av hyresfastigheter
till bostadsrättsfasiigheler i framtiden skulle kunna få bostadsrättsföreningar
av två olika slag. I föreningar av del ena slaget skulle det vara förbjudet att
upplåta bostadsrätt till uthyrda lägenheter, i föreningar av det andra slaget
skulle det vara fillåtet. En sådan ordning skulle vara ägnad att leda fill
missförstånd och olägenheter för berörda parter.

Till
detta kommer att man, om man inför en dispensmöjlighel, i lagtexten bör ange
vilka fömtsättningar som skall föreligga för att dispens skall beviljas. Det är
emellertid inte lätt atl ange några omständigheter som är lämpliga att ställa
upp som generella normer för en dispensgivning. I etl av de särskilda
yttrandena till kommitténs betänkande har nämnts möjligheten att som en
fömtsättning för dispens föreskriva bl.a. att det finns tillfredsställande
garantier för att fastighetsägaren fullgör sina förpliktelser gentemot de
boende. Ett sådant villkor är emellertid enligl min mening alltför allmänt
hållet för att kunna godtas som förutsättning för dispens.

Prop.
1980/81:148 12

Pä
grund av det anförda anser jag att det inte bör införas någon möjlighet atl ge
dispens från förbudet mol upplåtelse av bostadsrätt till uthyrda lägenheter.
Jag vill tillägga att det inte torde vara förenat med nägra slörre svårigheier
för de företag som i dag tillämpar ett förfarande som bygger på
dubbelupplåtelse att göra om förfarandet så atl det inte kommer i strid med de
bestämmelser som föreslås nu.

2.3
Ikraftträdande m. m.

I
enlighet med vad som har föreslagits i kommiltébetänkandel föreslår jag att
lagändringarna skall träda i kraft den I juli 1981.

I
betänkandet har inte föreslagits någon särskild övergångsbestämmelse. Någon
invändning häremot har inte förts fram under remissbehandlingen. Liksom
kommittén anser jag för min del alt någon övergångsbestämmelse inte behövs
beträffande bestämmelsen i 2 § tredje stycket bostadsrättslagen om förbud mol
upplåtelse av bostadsrätt till en uthyrd lägenhet. Bestämmelsen hindrar
bostadsrälisupplätelser beträffande uthyrda lägenheter endast såvitt angår
tiden efter ikraftträdandet. Däremot anser jag att man för tydlighetens skull
bör införa en övergångsbestämmelse till ogil-fighelsregeln i 8 § tredje stycket
för att del klart skall framgå att bostadsrälisupplätelser som har skett före
ikraftträdandet inte blir ogiltiga på grund av den nya bestämmelsen. Jag
föreslär därför en bestämmelse om att 8 § tredje stycket inte är tillämplig om
upplåtelse har skett före ikraftträdandet.

3
Upprättat lagförslag

I
enlighet med det anförda har inom juslitiedepartementet upprättats ett förslag
till lag om ändring i bostadsrätlslagen (1971:479). Förslagel bör fogas lill
prolokollel i della ärende som bdaga 4'.

4 Hemställan

Jag
hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över lagförslaget.

5 Beslut

Regeringen
beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

'
Bilagan har uteslutils här. Förslaget är likalydande med det som är fogat till
propositionen.

Prop.
1980/81:148 13

Bilaga I

m BOSTADSDEPARTEMENTET

RATTSSKYDD FÖR KVARBOENDE HYRESGÄSTER VID ÖVERGÅNG FRÅN
HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTT

Delbetänkande av 1978 års bostadsrättskommitté

DsBo 1980:3

Prop. 1980/81:148 15

Till Statsr å det och
chefen f ö r bostadsdepartementet

Den 10 november 19T8 bemyndigade regeringen chefen fcr
bostads-, departementet att tilllcalla en konmitt é med h ö gst fyra ledam ö ter f ö r att utreda
fr å gan om ö kad anv ä ndning
av bostadsr ä tt inom bostadsbest å ndet. Med st ö d
av detta bemyndigande tillkallade departementschefen den 27 december 197S s å som ledamot och ordf ö rande i kommitt é n • /ice verkst ä llande direkt ö ren Gunnar Dalgren. Den 23 februari 1979 f ö rordr.ades h ä refter
d å varande riksdagsledamoten Georg
Danell, kommunalr å det Sils ing".resson och riksdagsledamoten
Sven Eric Å kerfeldt som ledam ö ter i kommitt é n.
I Danells st ä lle f ö rordnades fr.o.m. den 1 november 19T9 riksdagsledamoten Rolf
Dahlberg. Kommitt é n har antagit namnet 1979 å rs bostadsr ä ttskommitt é .

Kommitt é n f å r h ä rmed avl ä mna f ö revarande
promemoria som delbet ä nkande. Delbet ä nkandet ror endast en av de fr å gor 3cm behandlas i kommitt é ns 'direktiv (Dir 1978:91), n ä mligen r ä ttsskyddet
f ö r kvarboende hyresg ä ster Tid ö verg å ng fr å n hyresr ä tt till bostadsr ä tt
och skall ses act bakgrund av dels kommitt é ns
mening att denna fr å ga bor l ö sas snarast dels p å g å ende a-bece inom justitiedepartementet
i angr ä nsande fr å gor.

Scm sekreterare i kommitt é n tj ä nstg ö r fcrskningssekreterarer. Bengt Myman och hovr ä ttsfiskalen H å kan
Julius. Kontorsassistenten Christer Bergnan bitr ä der kommitt é n.
F ö rordnade e.tTjertsr ä r hovr ä ttsassessorerna
Jan Jcrsstr ö m och 3odil Hulgaard, verkst ä llande direkt ö ren
Ralf Hultberg, hyresr å det Inge Lindqvist, verkst ä llande direkt ö ren
H å kan Minnbergh, Esbj ö rn Olsson, direktoren Lennart Ramnek, ö veringenj ö ren
Arne Rosenlund, direkt ö ren 'J ö sta Rudholm, direkt ö ren Mats R ö nnberg, f ö rbundsordf ö randen
Erik Svensson och verkst ä llande direkt ö ren ?er Torn é e.

Ledamoten Dahlberg har avgivit ett s ä rskilt yttrande liksom ä ven med kommitt é ns
medgivande experterna Minnbergh och Torn é e.

Stockholm den 1 oktober I980 Gunnar Dalgren

Rolf Dahlberg Nils Yngvesson Sven Eric . \kerfeidt

/Bengt Nyman H å kan
Julia.";

Prop. 1980/81:148 16

1MSEH.4LL

F Ö RFATTNIHuSF Ö RSLAG

SAMMANFATTNING

1. UTREDKINGSUPPDRAGET

2. R Ä TTSSKYDD
F Ö F. KVARBOENDE HYRES

G Ä STER ENLIGT LAG OCK R Ä TTSPFJiXIS

2.1 Hyresuppl å telses
st ä llning enligt

T kap. jordabalken vid fastighetens ö verg å ng till ny ä gare

2.2
R ä tt hyresv ä rd
i f ö rh å llande till kvarboende hyresg ä ster.
Bostads-domstolens r ä ttsfall RB nr t:TQ.

2.3
Kvarboende
hyresg ä sters besittningsskydd ooh bj~esr ä tt

2.3.'' Allm ä nt
om besittningsskydd och bytesr ä tt

2-3.2 Reglerna avseende uthyrda bostads-r ä ttsl ä genheter f ö re 19'- å rs
lag ä ndring

2.3.3 BostadsdomstDlens r ä ttsfall RE nr

2.3.'* 1976 å rs
lag ä ndring

2.3.5 R ä ttsl ä get f ö r er.
njtilltr ä dande

hyresg ä st n ä r en kvarboende hyresg ä st anv ä nt
sin l ä genhet till byte

3. SAMMANFATTNING AV G Ä LLANDE R Ä TT

1. KOMMITT É NS
Ö VERV Ä GANDEN OCH F Ö RSLAG

5. SPECI.ALMOTIVERING

5.1 F ö rslaget
till lag om ä ndring i

bostadsr ä ttslagen (1971:ii?9)

5.2 Ikrafttr ä dande

S Ä KSKILT YTTRANDE AV LEDAMOTEN
D.iHLBERG

S Ä RSKILT YTTRANDE AV EXPERTERNA
MINNBERGH OCH TORN É E

Prop. 1980/81:148 17

FORFATTNINGSFORSLAG

Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:79)

Härigenom föreskrivs att 2 och 5 §5 bostadsrättslagen
(I971;'i79) skall ha nedan angiven lydelse

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 § '

Ej'-ttjanderätt enligt 1
§ fär upplåtas endast av bostadsrätts

förening. Upplåtelse får icke ske till annan än
medlem i före

ningen. Medlems rätt i föreninger. på grund sv
upplåtelse kallas

bostadsrätt.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåter,
enligt bostadsanvisningslagen (1980:9') förvärvar medlemskap i föreningen
genom upplåtelsen.

En 1 ägenhet som unn låt it s

med
hyresri

=tt

får

så länee

hyrespärter.
har rätt att

nyt-tja

läg.

?nh€

•ten

until åt
as

med bOE

;tadi

;rät

■t
endast till

hyrespäsxej

T el

-ler

tili
hyres-

gästen

ooh

den

. som
samman-

Dor meononom.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som är avsedd att
helt eller till icke oväsentlig del användas som bostad.

Senaste lydelse 1980:i

2 Riksdagen 1980/81. 1 saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148 18

Nuvarande lydelse F ö reslagen lydelse

Kar bostadsr ä tt
till viss l ä genhet uppl å tits å t flera var
f ö r sig, ä ger uppl å telserna
sinsemellar. f ö retr ä de efter den tidsf ö ljd i vilken
de ä gt rum. Ä r uppl å telsemi
samtidiga eller kan det ej utr ö nas i vilken
tidsf ö ljd de skett, skall r ä tten p å
talan f ö rordna om f ö retr ä det mellan
dem efter vad som med h ä nsyn till omst ä ndigheterna ä r
sk ä ligt.

N ä r bostadsr ä tt skall vika enligt f ö rsta stycket , skall f ö reningen å terb ä ra
grundavgift och uppl å telseavgift som bostadE-r ä ttshavarer. betalat. Denne har ä ven r ä tt till ers ä ttning av f ö reningen
f ö r skada, om han vid uppl å telsen varken ä gde
eller bort ä ga k ä nnedom om den andra uppl å telsen.

Uppl å telse som skett i strid med 2 § tredje stycket ä r
ogiltig. Vad som s ä gs i f ö reg å ende stycke
om å terb ä rinF av avgifter och ers ä ttning
f ö r skada skall i s å dant fall ä ga

motsvarande till ä mpning.

Denna lag tr ä der
i kraft den 1 juli 1981,

Prop.
1980/81:148 19

SAMMANFATTNING

N ä r h}'resg ä ster ö nskar bilda
bostadsr ä ttsf ö rening f ö r att ö verta den fastighet de bor p å f ö rekommer att
vissa hyresg ä ster av olika anledningar vill bo
kvar ned hyresr ä tt. Denna promemoria behandlar r ä ttssirddet f ö r
s å dana hyresg ä ster efter en ö verg å rig i huset till bostadsr ä tt.

Det tycks r å da en
betydande os ä kerhet om de kvarboende hyresg ä sternas r ä ttsliga
st ä llning. Denna os ä kerhet kvarst å r
trots att vissa f ö rfattnings ä ndringar inf ö rdes
197c med avsikt att st ä rka de kvarboende hjrresg ä Eternas besittningsskydd ooh bytesr ä tt m.m. (SFS 1976:305). Os ä kerheten h ä nger
fr ä mst samman me ä f ö rfaringss ä ttet att i samband med ombildningar till bostadsr ä tt upti å ta
bostadsr ä tt tili s å dana l ä genheter
so.t skall bebos med hyresr ä tt ä ven i forts ä ttningen. De fr å gor
som uppst å r vid s å dana sidouppl å telser
ä r om det ö verhuvudtaget ä r
till å tet att uppl å ta bostadsr ä tt
vid sidan av en befintlig hyresr ä tt ooh vem
som egentligen ä r r ä tt hyresv ä rd, bostadsr ä ttshavaren eller bostadsr ä ttsf ö reningen.
Olika uppfattningar haj- h ä rvid kommit till uttryck.
Besittningsskyddsreglerna och reglema om r ä tt
till byte i hyreslagen ä r heller inte entydiga i
ombildningsfaller..

Bostadsr ä ttskommitt é n anser att det ä r
angel ä get att s å dana å tg ä rder snarast vidtas som klarg ö r de kvarboende hyresg ä sternas r ä ttsliga st ä llning och som syftar till att bibeh å lls besittningsskydd och bj-xesr ä tt of ö r ä ndrat f ö r
dem. Bytesr ä ttens faktiska v ä rde f å r heller
inte minska genom att en njtilltr ä daride
hjTesg ä st i sin tur inte f å r anv ä nda l ä genheten till byte och sj ä lv f å r ett
svagare besittningsskydd till l ä genheten.

Vid vissa ombildningar till bostadsr ä tt f ö rekommer att
fastighets ä garen sj ä lv bildar bostadsr ä ttsf ö reningen med ett f å tal andra personer, s.k. s ä ljarbildade bostadsr ä ttsf ö reningar. Sidouppl å telse av bostadsr ä tt
till fastighets ä garen f ö rekommer regelbundet vid s å dana ombildningar. F ö rutom de ol ä genheter som n ä mnts om vem som ä r
r ä tt hyresv ä rd m.m. kan sidouppl å tel-sema ha spekulativa ~motiv. Andra ol ä genheter, s å som bristande

Prop. 1980/81:148 20

information och inflytande vid ombildningsf ö rfarandet f ö r
hyresg ä sterna, f ö ljer ocks å
med tillv ä gag å ngss ä ttet. Enligt kommitt é ns mening saknas anledning att underst ö dja s å dana ombildningar
till bostadsr ä tt som nu n ä mnts. Arbete p å g å r ocks å inom
justitiedepai-tementet i syfte att motverka f ö rekomsten av dessa s ä ljarbildade
bostadsr ä ttsf ö reningar.

Det f ö rslag som presenteras i denna
promemoria syftar i f ö rsta band till att f ö rst ä rka r ä ttsskj' ä det
f ö r de kvarooende hjTes-g ä sterna. En effekt av f ö rslaget ä r emellertid ocks å att tillkomsten av vissa s ä ljarbildade bostadsr ä ttsf ö reningar motverkas.

Kommitt é ns f ö rslag kan sammanfattningsvis s ä gas g å ut p å att uppl å telser
av bostadsr ä tt vid sidan av redan befintliga
hyresr ä tter i forts ä ttningen blir ogiltiga. H ä rigenom kommer de kvarboende hyresg ä sterna alltid att st å i hyresf ö rh å llande direkt med bostadsr ä ttsf ö reningen. Effekten h ä rav blir att besittningsskyddet och bytesr ä tten kommer att bevaras fullt ut, Sjtesr ä ttens faktiska v ä rde
kommer ocks å att best å .

Lag ä ndringar f ö resl å s i 2 och 8 §§ bostadsr ä ttslagen.

Prop.
1980/81:148 21

1. UTREDNINGSirPPDRAGET

Bostadsr ä ttskommitt é n utreder enligt sina direktiv (Dir 1978:91) fr å gor och problem som har sanband med ö nskem å let att fr ä mja en mer al 1 m ä .n
ö verg å ng fr å n hyresr ä tt till bostadsr ä tt.
S å dana fr å gor r ö r risker f ö r en ö kad
segregation samt prisutvecklingen p å
bostadsr ä tter. Finansieringen av hyresg ä stemas fastighetsf ö rv ä rv och f ö rv ä rv av
bostadsr ä tter h ä nger samman med dessa fr å gor. F ö rk ö psr ä tt f ö r hyresg ä sterna
till fastigheten ä r en annan fr å ga som kommitt é n
utreder. Kommitt é n uppm ä rksaimnar ä ven
s å dana problem som kan vara f ö rknippade med att hyresg ä ster i bost ä der.-i
allm ä nnjatig ä go ö nskar g å ö ver tiU.
bostadsr ä tt. Vissa fr å gor som inte direkt ber ö rs i kommitt é ns
direktiv ä r ocks å f ö rem å l f ö r utredning,
bl a r ö rande ekonomisk plan.

En s ä rskild fr å ga som tas upp i direktiven ä r r ä ttsskyddet f ö r s å dana hyresg ä ster som vid ö verg å ng fr å n hyresr ä tt till bostadsr ä tt
i huset ö nskar bo kvar med h,yreEr ä tt. Denna fr å ga
b ö r med h ä nsyn till f ö religgande
r ä ttsos ä kerhet och f ö rest å ende ö verg å ngar till bostadsr ä tt enligt
kommitt é ns mening l ö sas med f ö rtur.
Fr å gan har ocks å samband med det arbete inom justitiedepartementet
som r ö r fr å gan om s.k. s ä ljarbildade bostadsr ä ttsf ö reningar.

I bostadsr ä ttskommitt é ns direktiv anf ö r
departementschefen bl a f ö ljande (s i<-5).

"N ä r fr ä gan uppkommer bland hyresg ä sterna om att bilda en bostadsr ä ttsf ö rening f ö r att ö verta
fastigheten kan det h ä nda att n å gon av dem inte ö nskar
teckna bostadsr ä tt nen att han eller hon ä nd å vill bo
kvar i sin l ä genhet. Det ä r viktigt att en hyresg ä st som f ö redrar
att inte intr ä da som medlem i bostadsr ä ttsf ö reningen kan
bo kvar med hyresr ä tt ooh att hans eller hennes r ä ttsliga st ä llning
inte f ö rs ä mras. Besittningsskyddsreglerna har nyligen ä ndrats s å
att en hyresg ä sts besittningsskydd inte p å verkas av att l ä genheten
under p å g å ende hyrestid ä ndras fr å n vanlig hjTesl ä genhet
till bostadsr ä ttsl ä genhet (prop. 1977/78:175 s. 177, 219 och 226 samt SFS 1978:305).
Hyresg ä sten kan allts å bo kvar lika tryggt som f ö rut, ä ven om
bostadsr ä tt till l ä genheten f ö rv ä rvas av annan. Ocks å reglerna om bjT:esr ä tt har d ä rvid ä ndrats s å att hyresg ä sten
inte heller g å r miste om sin r ä tt att anv ä nda
l ä genheten till byte. Som jag framh ö ll i detta lagstiftnings ä rende (prop. 1977/78:175 s. 17S) minskar dock bytesr ä ttens faktiska v ä rde,
eftersom den som genom byte ö vertar
hyresr ä tten f å r ett svagare besittningsskydd

Prop. 1980/81:148 22

ä n
han eller hon annars skulle ha haft. Den nyt intr ä dande hyresg ä sten
har inte heller r ä tt att i sin tur anv ä nda l ä genheten
till byte.

Det ä r enligt min mening angel ä get att den som v ä ljer
att efter f ö reningsbildningen bo kvar i huset
med hyresr ä tt inte kommer i en s ä mre situation n ä r
det g ä ller m ö jligheten att utnj"ttja l ä genheten som bytesobjekt. Kommitt é n b ö r unders ö ka vilka å tg ä rder som beh ö ver
vidtas f ö r att bytesr ä tten skall beh å lla
sitt fulla v ä rde. Olika tekniska l ö sningar ä r
t ä nkbara. En m ö jlighet ä r
att uppst ä lla krav p å hyresg ä stens
samtycke f ö r att bostadsr ä tt till en l ä genhet
skall f å uppl å tas under p å g å ende uthyrning. Jag erinrar om att det enligt bostadsr ä ttslagen (1971:479) inte f ö religger n å got
hinder mot att en bostadsr ä ttsf ö rening disponerar -irissa l ä genheter
p å annat s ä tt ä n genom
bostadsr ä tts-uppl å telse, t ex genom uthyrning. En annan m ö jlighet ä r
att l å ta hyresg ä st, som efter bostadsr ä ttsuppl å telsen erh å ller l ä genheten
genom byte, å tnjuta samma r ä ttigheter ifr å ga
om besittningsskydd och bytesr ä tt som har g ä llt f ö r f ö retr ä daren. F ö r att en s å dan
ordning skall bli praktiskt till ä mpbar torde
det dock kr ä vas att den njailltr ä dande hyresg ä sten
l ä tt kan f ö r%'issa sig om sina r ä ttigheter i dessa avseenden, t ex genom en formaliserad p å skrift p å
hyreskontraktet."

2. RATTSEKDDET F Ö F
CTARBOENDE HYRESG Ä STER ENLIGT LAG OCH R Ä TT3FRAXIE

2.1 Hyresuotl å telses
st ä llning enligt 7 kap, jordabalken
vid fastighetens ö verg å ng till ny ä gare

Z 7
kap. 11 - 21 §§ jordabalken finns tvingande best ä mmelser om bl a hyresuppl å telses st ä llning
vid fastighetens ö verg å ng till ny ä gare. Reglema ä r komplicerade och kan h ä r endast ber ö ras
i sina huvuddrag. Viktigast ä r 13 § som sl å r
fast att en hyresuppl å telse g ä ller mot ny ä gare
av fastigheten om uppl å telsen skett genom skriftligt avtal
och tilltr ä de ä gt rum f ö re ö verl å telsen. Enligt 12 kap. jordabalken
(h ä refter ben ä mnt hyreslagen) skall skriftligt avtal uppr ä ttas om part beg ä r
det och de flesta hyresavtalen ä r
skriftliga. Om hyresa.vtalet ä r muntligt å ligger det s ä ljaren
att vid k ö pet g ö ra f ö rbeh å ll om avtalet f ö r att detta skall bli g ä llande mot k ö paren.
Om f ö rbeh å ll inte gjorts blir k ö paren ä nd å bunden om
han k ä nde till eller borde k ä nna till avtalet. Medf ö r de redovisade reglema att hyresuppl å telsen inte skall g ä lla mot den
nye

Prop. 1980/81:148 23

ä gare
skall uppl å telsen ä nd å best å om tilltr ä de
ä gt rum f ö re ö verl å telsen och k ö paren
inte s ä ger upp hyresavtalet inom tre m å nader fr å n
ö verl å telsen.

Att uppl å telsen blir
g ä llande mot den nye ä garen betyder i princip att hyresg ä sten kan g ö ra
samma r ä ttigheter g ä llande och inte vara underkastad andra f ö rpliktelser ä n
dem som g ä llde mot den f ö rre ä garen. Det
betyder ocks å att den nye ä garen f å r
ut ö va de befogenheter som p å grund av uppl å telseavtalet
g ä llde f ö r den f ö rre
ä garen. Har ä ndringar och till ä gg
f ö rts in i hyresavtalet f ö re ö verl å telsen ä r
hu\nadprincipen att dessa g ä ller mot den
nye ä garen om de finns anm ä rkta p å fastighets ä garens exemplar av hyreskontraktet.

De nu behandlade reglema i 7 kap. jordabalken inneb ä r - under f ö ruts ä ttning att hyresuppl å telsen best å r - inte annat ä n att den nye ä garen
blir bunden av best ä mmelsema i hyresavtalet under den
hyrestid som anges i detta. Reglema s ä ger
inte n å got om hyresg ä stens besittningsskydd eller bytesr ä tt efter ö verl å telsen. Besittningsskyddet f å r bed ö mas med till ä mpning av reglema i 6 § hyreslagen och bytesr ä tten f å r bed ö mas enligt
35 § i sanma lag. Hyresg ä stens lagstadgade r ä tt att p å egen bekostnad utf ö ra m å lning,
tapetsering och likJiande å tg ä r der i l ä genheten f å r p å motsvarande
s ä tt bed ö mas enligt 2 a § hyreslagen.
Besittningsskyddet och bytesr ä tten skall
behandlas i avsnitt 2.3.

2.2 R ä tt hyresv ä rd i f ö rh å llande till kvarboende hyresg ä ster. Bostadsdomstolens r ä ttsfall RB nr H:79

N ä r en hyresfastighet f ö rs ä ljs f ö r att l ä genheterna
skall uppl å tas med bostadsr ä tt upptr ä der
fastighets ä garen, hyresv ä rden, som s ä ljare
och den nye ä garen, bostadsr ä ttsf ö reningen,
som k ö pare. Bostadsr ä ttsf ö reningen
uppl å ter l ä genheter i huset med bostadsr ä tt.
Det finns inte n å got som hindrar att vissa l ä genheter uppl å ts
med hyresr ä tt eller att av tidigare fastighets ä garen uppl å tna
hyresr ä tter kvarst å r. Medan bostadsr ä ttsf ö reningen f ö rv ä rvar huset med ä gander ä tt innehar bostads-

Prop. 1980/81:148 24

r ä ttshavaren och hyresg ä sterna sina i ä genheter
med nyttjander ä tt . Efter fastighets ö verl å telsen blir
det i f ö rsta hand bostadsr ä ttsf ö reningen som
i egenskap av fastighets ä gare intr ä der som ny hyresv ä rd
i f ö rh å llande till s å dana hyresg ä ster som ö nskar
kvarbo med hyresr ä tt. Det finns emellertid inte n å got hinder mot att den kvarboende hyresg ä stens hyresf ö rh å llande mot f ö reningen
uppl ö ses efter ö verenskommelse och att nytt hyresavtal tr ä ffas mellan hyresg ä sten och n å gon till vilken bostadsr ä tt uppl å tes
till den aktuella l ä genheten. I s å fall f å r
l ä genheten anses uppl å ten i "andra hand" med bostadsr ä ttshavaren som hyresv ä rd.

I praktiken f ö rekommer
emellertid att bostadsr ä tt uppl å tes till en kvarboende hyresg ä sts l ä genhet utan
att hyresg ä sten och bostadsr ä ttshavaren tr ä ffar
n å got nj-tt hj-resavtal. Bostadsr ä ttshavaren anser sig sedan vara hyresv ä rd i f ö rh å llande till den hyresg ä st som ö nskar kvarbo i fastigheten Bed
hyresr ä tt. Detta f ö rfaringss ä ttet
ä r speciellt vanligt vid s å dana ombildningar till bostadsr ä tt d ä r fastighets ä garen sj ä lv
tar initiativ till att bilda den bostadsr ä ttsf ö rening som k ö per
fastigheten, s.k. s ä ljarbildade eller fastighets ä garbildade bostadsr ä ttsf ö reningar. I allm ä nhet torde hyresg ä sterna
inte aktivt ha motsatt sig f ö rfaringss ä ttet, men som senare skall visas medf ö r detta att deras r ä ttsliga st ä llning f ö rs ä mras.

Det fr ä msta sk ä let f ö r att
bostadsr ä tt uppl å tes vid sidan av en befintlig hyresr ä tt ä r att det kr ä vs insatskapital ä ven
f ö r de l ä genheter i %'ilka hyresg ä sterna inte vill g å ö ver till bostadsr ä tt. Om grundavgifter inte skulle beteilaE f ö r dessa l ä genheter
skulle ö vriga hyresg ä ster beh ö va
betala h ö gre grundavgifter eller s å skulle f ö reningen
beh ö va ta upp ytterligare l å n i fastigheten. F ö rfaringss ä ttet medf ö r dock att det efter bostadsr ä ttsuppl å telsen
ä r bosta ö sr ä ttshavaren
som uppb ä r hyra f ö r l ä genheten.
Hyran kan p å sikt bli h ö gre ä n den å rsavgift bostadsr ä ttshavaren
betalar till f ö reningen.

Prop.
1980/81:148 25

Ett annat sk ä l
ä r att den ekonomiska pleinen fr å n b ö rjan kan
uppr ä ttas p å s å s ä tt att samtliga l ä genheter
tas upp som bostadsr ä ttsl ä genheter. H ä rigenom beh ö ver planen inte omarbetas efterhand som ytterligare
hyresg ä ster best ä imner sig f ö r
att g å ö ver till bostadsr ä tt. Grundavgifter och å rsavgifter kan d å
ber ä knas p å ett s ä krare
s ä tt.

Om hyresg ä sterna sj ä lva inte har tecknat s å m å nga bostadsr ä tter att man uppn å r
den sextioprocentsgr ä ns f ö r s k " ä kta bostadsr ä ttsf ö rening"
som f ö reskrivs i riksskatteverkets anvisningar
till punkt 3 av an-v å sningama till 2it § kommunalskattelagen (1928:370) blir f ö reningen inte schablonbeskattad. F ö r att gr ä nsen
skall uppn å s kan anledning allts å finnas till sidouppl å telser. H ä rvid b ö r dock observeras att riksskatteverkets anvisningar
f ö reskriver att som huvudregel endast
ett bostadsr ä ttsinnehav skall beaktas vid ber ä kningen. I detta sammanhang kan ocks å erinras om bostadsstyrelsens f ö reskrifter till 58 § bostadsfinansieringsf ö rordningen
(197:96). Enligt f ö reskriften m å ste som huvudregel minst h ä lften av l ä genheterna
i huset ha tecknats med bostadsr ä tt innan
utbetalning av de f ö rm å nligaste statliga l å nen f å r ske.

Ett ytterligare sk ä l
till sidouppl å telse, som man inte b ö r bortse ifr å n,
ä r att f ö rfarandet kan ha spekiilativt syfte. Om hyresg ä sten s ä gs
upp f ö r avflyttning eller l ä mnar l ä genheten
frivilligt eller om motsvarande f ö rn å llande intr ä ffar
f ö r en hyresg ä st, som å tkommit
l ä genheten efter byte, kan bostadsr ä ttshavaren s ä lja
l ä genheten till fullt marknadspris
utan att sj ä lv ha betalt mer ä n sj ä lvkostnaden,
dvs. grundavgiften, f ö r l ä genheten. I tider med kraftig prisutveckling p å bostadsr ä tter
och gynnsamma beskattningsregler vid f ö rs ä ljning kan detta bli en god aff ä r f ö r bostadsr ä ttshavaren. S ä rskilt
ekonomiskt gynnsam kan en ombildning till bostadsr ä tt bli om det ä r
s ä ljaren sj ä lv som bildar bostadsr ä ttsf ö reningen och uppl å ter bostadsr ä tterna
till sig sj ä lv.

Det kan ifr å gas ä ttas om det ur r ä ttslig
synpunkt ö verhuvudtaget ä r m ö jligt att
uppl å ta en bostadsr ä tt vid sidan av en

Prop. 1980/81:148 26

tidigare uppl å ten
hyresr ä tt (jfr f ö r det f ö ljande
bl.a. Knutsson - Lindqvist, Bostadsr ä ttslagen,
s. 85; Lejman, Den nya hyresr ä tten, 1976
s. 3l6 f; Olsson/Ramnek, Bo med bostadsr ä tt,
1978 s. 56 f; prop. 1977/78:175, s. 177-178 och 219-223; CU 1978/79:31 s. 2 f).

En mening ä r att en
bostadsr ä ttsuppl å telse vid sidan av en hyresuppl å telse st å r
i strid med reglema i 7 kap. 22 § jordabalken
om dubbeluppl å telse. Huvudi-egeln enligt detta
lagrum ä r att den av flera r ä ttighetsuppl å telser
som sker f ö rst ä ger f ö retr ä de framf ö r de andra, om r ä ttigheterna inte "utan f ö rf å ng f ö r n å gondera"
kan ut ö vas vid sidan av varandra. Om hyresuppl å telsen och bostadsr ä ttsuppl å telsen inte anses kunna ut ö vas vid sidan av varandra skulle allts å hyresr ä ttsuppl å telsen ä ga
f ö retr ä de i det nu diskuterade fallet. Denna mening ä r emellertid h å llbar
endast om man till ä mpar det angivna lagrummet analogt
p å den f ö revarande situationen eftersom bostadsr ä tt helt och h å llet
ä r undantaget best ä mmelserna i jordabalien om nyttjander ä tter (7 kap. k §
jordabalken). Motsvarande best ä mmelser f ö r bostadsr ä tter,
6 § bostadsr ä ttslagen, tar endast upp konkurrensf ö rh å llandet
mellan flera uppl å tna bostadsr ä tter. I de fallen skall dock naturligen ingen pr ö vning g ö ras
av om n å gon av bostadsr ä tterna lider f ö rf å ng av den andra uppl å telsen utan en absolut f ö retr ä desr ä tt g ä lla f ö r den uppl å telse som ä gde
rum f ö rst,

Som ett annat sk ä l
f ö r att en bostadsr ä ttsuppl å telse
inte skulle kunna ske vid sidan av en hyresuppl å telse har anf ö rts att de r ä ttigheter som inryms i begreppet bostadsr ä tt i princip ä r
oskiljaktiga. En bostadsr ä ttsuppl å telse skulle s å ledes
inte kunna ske utan att nyttjander ä tten
ooks å ing å r i uppl å telsen. Undantag finns dock fr å n denna princip. S å lunda kan nyttjande-r ä tten f ö rverkas enligt 33 § bostadsr ä ttslagen utan att bostadsr ä ttens ekonomiska v ä rde omintetg ö rs.

De nu redovisade uppfattningarna som tar sikte p å att det inte skulle vara till å tet att uppl å ta
bostadsr ä tt till en redan ut-

Prop. 1980/81:148 27

hyrd l å genhet har
ocks å anf ö rts som st ö d f ö r att bostadsr ä ttsf ö reningen och inte bostadsr ä ttsinnehvaren
ä r r ä tt hyresv ä rd i f ö rh å llande till
en kvarboende hyresg ä st i den nu diskuterade
situationen.

De f ö ruts ä ttningar p å vilka bostadsr ä ttskommitt é ns
direktiv bygger utg å r emellertid fr å n en motsatt uppfattning, dvs. att bostadsr ä ttshavaren vid en s å dan sidouppl å telse det h ä r ä r fr å ga om automatiskt intr ä der som hyresv ä rd i f ö rh å llande till
den kvarboende hyresg ä sten. En s å dan uppfattning redovisas ocks å i civilutskottets bet ä nkande 1976/79:31 s. 2 f. Uppfattningen kan m ö jligen ses mot bakgrund av de i bet ä nkandet redovisade ä ndringarna av hyresg ä sters
besittningsskydd som ä gde rum den 1 juli 1978 (se h ä j-om avsnitt 2.3.), Dessa ä ndringar tog n ä mligen
sikte just p å den kvarboende hyresg ä stens besittningsskydd i f ö rh å llande till
en bostadsr ä ttshavare som f å tt bostadsr ä tten
uppl å ten till sig vid sidan av hyresuppl å telsen. .'''r å gan
om vem som ä r r ä tt hyresv ä rd ber ö rdes dock inte uttr5''Ckligen i propositioen ooh det
ä r d ä rf ö r os ä kert om man utg å tt ifr å n att bostadsr ä ttshavaren
under alla f ö rh å llanden ä r att anse som r ä tt hyresv ä rd
i den nu diskuterade situationen.

Uppfattningen att bostadsr ä ttshavaren automatiskt intr ä der
som hyresv ä rd har emellertid inte delats av
bostadsdomstolen som haft fr å gan uppe
till bed ö mning i r ä ttsfallet RB nr ij:79. Omst ä ndigheterna var f ö ljande:

Hyresg ä sten A hyrde
1958 en bostadsl ä genhet av B. 197 f ö rv ä rvades
fastigheten av bostadsr ä ttsf ö reningen C, varvid bostadsr ä tt
till den av A f ö rhyrda l ä genheten uppl å ts
å t D. D sade upp liyresavtalet att
upph ö ra 1.10.1976. A h ä nsk ö t tvisten till hyresn ä mnden och gjorde i f ö rsta hand g ä llande att hon stod i hyresf ö rh å llande t.ill
bostadsr ä ttsf ö reningen C och inte till D. I andra hand yrkade A f ö rl ä ngning av
hyresavtalet med D. D å sin sida h ä vdade att hon vax r ä tt hyresv ä rd i f ö rh å llande till
A och yrkade att hyran skulle h ö jas. Hyresn ä mnden fann att D:s f ö rv ä rv av bostadsr ä tten "naturligtvis" innebar att ett hyresf ö rh å llande uppst å tt mellan A och D samt f ö rl ä ngde avtalet
och h ö jde hyran. A anf ö rde besv ä r
hos bostadsdomstolen. Som st ö d f ö r sin talan å beropade
D h ä r ytterligare att A betalat hyran
till henne och att partema f ö rt f ö rhandlingar med varandra om reparation av l ä genheten. Bostadsdrmstolen ä ndrade hyresn ä mndens
beslut och bif ö ll A:s talan. I beslutet uttalade
domstolen f ö ljande: "Av best ä mmelsema i 7 kap. 13 § f ö rsta stycket jordabalken f ö ljer att genom bostadsr ä ttsf ö reningens

Prop.
1980/81:148 28

f ö rv ä rv av fastigheten ett hyresf ö rh å llande uppkommit mellan f ö reningen i dess egenskap av fastighets ä gare, å
ena,;och A som hyresg ä st, å andra sidan. F ö reningens uppl å telse av bostadsr ä tt
till D medf ö r enligt bostadsdomstolens mening
inte n å gon ä ndring i detta f ö rh å llande. - Vad i m å let blivit upplyst om att A eriagt
hyra till D och att vissa f ö rhandlingar
f ö rts mellan dem ang å ende reparationer i l ä genheten kan inte mot A:s be stridande tagas till int ä kt f ö r att A
godtagit D som hyresv ä rd i f ö reningens st ä lle.
P å anf ö rda sk ä l finner bostadsdomstolen att n å got hyresf ö rh å llande inte f ö religger
mellan partema."

Genom bostadsdomstolens beslut f å r det anses klarlagt att bo-stadsr ä .ttBhflBBrenjinte tr ä der in som hyresv ä rd i f ö rh å llande till
en kvarboende hyresg ä st endast p å grund av bostadsr ä ttsuppl å telsen. Ett hyresf ö rh å llande kan
dock ha uppst å tt mellan parterna p å grund av avtal eller omst ä ndigheter som utvisar att hyresg ä sten godtagit bostadsr ä ttshavaren som hyresv ä rd. Det
skall emellertid s ä rskilt framh å llas att domstolens beslut inte ger direkt svar p å fr å gan om det ö verhuvudtaget ä r
m ö jligt att uppl å ta bostadsr ä tt
vid sidan av hyresr ä tt.

2.3 Kvarboende hyresg ä sters
besittningsskydd ooh b>'1esr ä tt

2.3.1 Allm ä nt om
besittningsskydd och bytesr ä tt.

Hyreslagen tillerk ä nner
bostadshyresg ä ster ett direkt besittningsskydd.
Skyddet inneb ä r en principiell r ä tt till,f ö rl ä ngning av hyresavtalet efter hyrestidens utg å ng, s å ledes en r ä tt att f å
bo kvar. Vissa inskr ä nkningar i skyddet har gjorts. I
1*5 § anges vissa generella undantag och
i 1*6 § anges under vilka f ö ruts ä ttningar
besittningsskyddet kan brytas i det enskilda fallet.

Enligt 1(5 § undantas
hyresf ö rh å llanden som avser m ö blerade rum
och fritidsbost ä der och som upph ö r innan de varat i mer ä n nio m å nader
i f ö ljd. Ä ven l ä genheter som utg ö r del av uppl å tarens
egen bostad undantas liksom hyresf ö rh å llanden som upp-l ö r
p å grund av att dessa .f ö rverkats eller att s ä kerhet som hyresg ä sten st ä llt f ö r hyran f ö rs ä nrats.
Hyresg ä sten saknar dessutom
besittningsskydd om han i s ä rskild
ordning f ö rklarat att han vill avst å fr å n detta.

Prop.
1980/81:148 29

Best ä mmelserna i U6 § inneb ä r
att hyresg ä sten har r ä tt till f ö rl ä ngning av hyresavtalet om det inte f ö religger n å gon
s ä rskild, i lagen angiven s.k.
besittningsskyddsbrytande grund f ö r
att det skall upph ö ra. Med undantag f ö r det fall att hyresr ä tten ä r f ö rverkad eller att st ä lld s ä kerhet f ö r
hyran f ö rs ä mrats ä r r ä tten till f ö rl ä ngning av hyresavtalet beroende av en avv ä gning mellan hyresv ä rdens intresse av att f ö rfoga ö ver-l ä genheten och
hyresg ä stens intresse av att f å bo kvar. Hyresf ö rh å llandet kan uppl ö sas
om hyresg ä sten å sidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet, om huset skall rivas
eller genomg å st ö rre ombyggnad, om l ä genheten
inte l ä ngre skall anv ä ndas f ö r
bostads ä ndam å l, om hyresavtalet avser en- eller tv å -familjshus eller i vissa fall bostadsr ä ttsl ä genhet (se h ä rom vidare i det f ö ljande) eller om hyresf ö rh å llandet beror p å olika
former av anst ä llning. Upprsjcningen av grunderna
f ö r att ett hyresavtal skall upph ö ra avslutas med en s.k. generalklausul. Enligt
denna f ö religger inte r ä tt till f ö rl ä ngning om det inte "strider mot god sed i
hyresf ö rh å llanden eller eljest ä r obilligt
mot hyresg ä sten att hyresf ö rh å llandet upph ö r". F ö r
att hyresf ö rh å llandet skall uppl ö sas enligt
denna upph ö rsgrund [hS § f ö rsta stycket 10 hyreslagen) fordras att hyresv ä rden har s.k. sakligt sk ä l f ö r upps ä gningen.

Enligt 35 § hyreslagen
har bostadshyresg ä st under vissa f ö ruts ä ttningar r ä tt att genom ö verl å telse av sin hyresr ä tt p å annan kunna f å byta sin bostad. Om hyresv ä rden v ä grar
g å med p å bytet skall hyresn ä mnden p å ans ö kan av hyresg ä sten l ä mna tillst å nd
till detta "om hyresg ä sten har beaktansv ä rda sk ä l
f ö r bytet och detta kan ä ga rum utan p å taglig
ol ä genhet f ö r hjTesv ä rden".
Har hyresg ä sten erh å llit l ä genheten
genom byte och innehaft l ä genheten mindre ä n tre å r,
f å r tillst å nd l ä mnas endast
om synnerliga sk ä l f ö religger. Undantag i bytesr ä tten
g ö rs bl.a. f ö r vissa bostadsr ä ttsl ä genheter (se h ä rom
vidare i det f ö ljande), En framst ä llning om byte kan ä iren g ö ras av kommun eller bostadsf ö rmedling som medverkar till att hyresg ä sten f å r
annan bostad genom att anvisa eller f ö rmedla
denna. Som exempel p å "beaktansv ä rda sk ä l"
n ä mns i f ö rarbetena till lagen bl.a. att en v ä xande familj beh ö ver
st ö rre utrymmen eller att hyresg ä sten p å
grund av ekonomiska sk ä l vill ha en mindre hostad. I
kravet

Prop.
1980/81:148 30

att bytet- skall kunna ä ga
rum utan p å taglig ol ä genhet f ö r
hyresv ä rden ligger bl.a. att den som
hyresg ä sten vill s ä tta i sitt st ä lle
skall kunna godk ä nnas som hyresg ä st, bl.a. med avseende p å hyresbetalning och v å rd av l ä genheten. Den som ö vertar en l ä genhet
genom byte intr ä der i princip i r ä ttsf ö rh å llandet med hyresv ä rden p å samma villkor som g ä ller f ö r
f ö retr ä daren, men partema kan givetvis komma ö verens om ä ndrade hyresvillkor. Intet hindrar
att den nytilltr ä dande hyresg ä sten tecknar ett helt nytt kontrakt med hyresv ä rden.

Tvist om r ä tt till f ö rl ä ngning av
hyresavtal och r å tt till byte pr ö vas av hyresn ä mnden.
Beslut i f ö rl ä ngningstvist kan ö verklagas i bostadsdomstolen. D ä remot kan hyresn ä mndens
beslut i tvist om byte inte ö verklagas.

2.3.2 Reglema avseende uthyrda bostadsr ä ttsl ä genheter f ö re 1978 å rs
lag ä ndring

Bland de besittningsskyddsbrytande grunder som best ä mdes vid 1968 å rs
hyreslagstiftning upptogs i u6 § f ö rsta stycket 6 hyreslagen att hyresavtalet avs å g en- eller tv å familjsfastighet
eller "l ä genhet som uppl å taren innehar med bostadsr ä tt och uppl å taren
har s å dant intresse att f ö rfoga ö ver
l ä genheten att hyresg ä sten sk ä ligen
b ö r flytta". Som motivering f ö r att besittningsskyddet borde kunna brytas f ö r hyresg ä ster
i bostadsr ä ttsl ä genheter angavs i f ö rarbetena
att s å dana l ä genheter vanligen tillkommit f ö r att tj ä na
som bostad å t bostadsr ä ttsinne-havaren samt att bostadsr ä tten i allm ä nhet
inte kunde ö verl å tas om inte l ä genheten frist ä lldes f ö r
f ö rv ä rvarens r ä kning (se bl.a. prop. 1967:llil s.
66-69 och s. 92-93). Om uthyraren skulle bos ä tta
ag i l ä genheten eller f ö rs ä lja bostadsr ä tten borde enligt motiven d ä rf ö r
riktpunkten vara, att besittningsskyddet skulle brytas efter upps ä gning. Skyddet borde vidare kunna brytas om
fortsatt uthyrning hindrades p å grund av best ä mmelser i bostadsr ä ttslagen eller i bostadsr ä ttsf ö reningens stadgar. I samtliga fall borde emellertid
hyresg ä sten ges sk ä ligt r å drum
f ö r att anskaffa annan bostad, n å got som i praxis

Prop. 1980/81:148 31

medf ö rde att avsev ä rd tid kunde komma att f ö rflyta innan hyresg ä sten slutligen skildes fr å n
l ä genheten.

Den situationen att en fastighet f ö rv ä rvas av en
bostadsr ä ttsf ö rening, som efter f ö rv ä rvet uppl å ter
bostadsr ä tt till en redan uthjTd l ä genhet, uppm ä rksammades
inte i f ö rarbetena till hyreslagen. R ä ttspraxis kom emellertid att inta den st å ndpunkten, att besittningsskyddet f ö r en kvarboende hyresg ä st skulle bed ö mas p å samma s ä tt som vid fastighets ö verl å telse, dvs.
att riktpunkten skulle vara fullt besittningsskydd och att bed ö mningen av om hyresavtalet skulle upph ö ra eller ej skulle g ö ras efter principerna i 1*6 §
f ö rsta stycket 10 hyreslagen oaktat
punkt 6 formellt sett varit till ä mplig (jfr
bl.a. praxis fr å n hyresn ä mnderna PH 3:71).

Det f ö refaller som om hyresg ä sterna i de refererade r ä ttsfall d ä r
den anf ö rda principen till ä mpats inte motsatt sig att bostadsr ä ttshavaren intr ä tt
som hyresv ä rd. I alia fall har inte n å gon inv ä ndning
i processen gjorts om att bostadsr ä ttshavaren
inte var r ä tt hyresv ä rd. Eftersom en s å dan
inv ä ndning enligt processuella regler ä r n ö dv ä ndig f ö r
att fr å gan om r ä tt hyresv ä rd
skall komma under bed ö mning kan det av r ä ttsfallen inte dras n å gon slutsats om att bostadsr ä ttshavaren
under alla f ö rh å llanden intr ä der som hyresv ä rd i f ö rh å llande till den kvarboende hyresg ä sten. Tv ä rtom
utvisar ett r ä ttsfall i likhet med ovan n ä mnda RB nr 1*:79 fr å n bostadsdomstolen, att en bostads-r ä ttshavares upps ä gning gentemot en hyresg ä st f ö rklarats
sakna laga verkan sedan hyresg ä sten framst ä llt den erforderliga inv ä ndningen (ur praxis fr å n hyresn ä mnderna PE 15=70). H ä rigenom har hyresg ä sten kunnat bevara sitt besittningsskj'dd fullt ut gentemot bostadsr ä ttsf ö reningen.
Vid eventuellt byte har ä ven n ä stkommande hyresg ä st kommit att st å i hyresf ö rh å llande till f ö reningen
utan att n å gon f ö r ä ndring av besittningsskyddet eller
bytesr ä tten intr ä tt.

N ä r det g ä ller bytesr ä tten
togs bland undantagen i 35 § hyreslagen
upp det fallet att "uppl å taren
innehar l ä genheten med

Prop. 1980/81:148 32

bostadsr ä tt".
Motiveringen f ö r detta undantag var att hyresg ä ster i uthyrda bostadsr ä ttsl ä genheter i
allm ä nhet saknade r ä tt till f ö rl ä ngning. Det ä r
dock os ä kert om hyresg ä sten kunde f å
sin bytesr ä tt bevarad om fastigheten under
hans hyrestid ö verl ä ts till en bostadsr ä ttsf ö rening, som uppl ä t
l ä genheten med bostadsr ä tt.

2.3.3 Bostadsdomstolens r ä ttsfall RB nr 13:76

I mbricerade r ä ttsfall
har besittningsskyddet f ö r en hyresg ä st behandlats f ö r
det fall att en hyresfastighet f ö rs å lts till en bostadsr ä ttsf ö rening och bostadsr ä tt tiU. l ä genheten
uppl å tits å t annan ä n hj'resg ä sten.

Hyresg ä sten hade
sedan 1959 hyrt l ä genheten av en privat fastighets ä gare. Å r
1968 s å lde denna fastigheten till en bostadsr ä ttsf ö rening, som
uppl å t bostadsr ä tten till en utomst å ende person. Bostadsr ä tten ä rvdes h ä refter
av bostadsr ä ttshava-rens dotter. Hyresg ä sten, som underr ä ttats
om fastighetsf ö rs ä ljningen och bostadsr ä ttsuppl å telsen, hade betalat hyra direkt till bostadsr ä ttshavaren. Sedan I966 l ö pte avtalet p å
ett å r i s ä nder.

Sedan bostadsr ä ttshavaren
1975 sagt upp hyresg ä sten till avflyttning f ö rl ä ngde hyresn ä mnden avtalet. Vid en parallellt p å g å ende process
i tingsr ä tten hade hyresg ä sten yrkat fastst ä llelse av att det inte f ö rel å g n å got hyresf ö rh å llande
mellan henne och "bostadsr ä ttshavaren.
Genom dom som vann laga kraft ogillade emellertid tingsr ä tten: hyresg ä stens
talan. Motiveringen var bl.a. att hyresg ä sten
genom att underteckna ett till ä ggsavtal om
hyra p å vilket bostadsr ä ttshavaren angavs som hyresv ä rd, fick anses ha accepterat henne som hyresv ä rd.

Efter besv ä r i bostadsdomstolen
ö ver hjresn ä mndens beslut om f ö rl ä ngning konstaterade domstolen att
fr å gan om hyresf ö rh å llandet
mellan partema r ä ttskraftigt avgjorts av tingsr ä tten. Vidare fann domstolen att 12 kap. U6 § f ö rsta stycket
6 (i dess d å varande lydelse) formellt sett var
till ä mplig vid prov-

Prop. 1980/81:148 33

ningen av f ö rl ä ngningstvisten mellan bostadsr ä ttshavaren och hyresg ä sten. H ä refter anf ö rde domstolen

"I ett fall som det f ö revarande d ä r hyresf ö rh å llandet har
tagit sin b ö rjan innan bostadsr ä ttsf ö reningen f ö rv ä rvade fastigheten
och l ä genheterna uppl å ts med bostadsr ä tt
å t medlemmarna, b ö r enligt bostadsdomstolens uppfattning hyresf ö rh å llandet
visserligen kunna uppl ö sas - å tminstone p å
sikt - men hyresg ä sten anses ha ett starkare
besittningsskydd ä n om hon ing å tt hyresavtalet med vetskap om att uppl å taren innehade l ä genheten
med bostadsr ä tt."

Med h ä nsyn f ö ramf ö r ä llt till uppl å telsens
varaktighet fann bostadsdomstolen h ä refter
att hyresf ö rh å llandet inte borde uppl ö sas
med mindre hyresg ä sten anvisades en mer likv ä rdig bostad ä n
den han hade f å tt erbjudande om. F ö r att inte alltf ö r
l å ng tid skulle f ö rflyta innan bostadsr ä ttshavaren fick hyresf ö rh å llandet ompr ö vat,
f ö rkortades dock hyrestiden till sex
m å nader.

2.3.1* 1978 å rs
lag ä ndring

Med anledning av bostadsdomstolens beslut i det nyss
relaterade r ä ttsfallet togs fr å gan om kvarboende hyresg ä sters besittningsskydd upp till lagstiftning (prop.
1977/78:175 s. 177-178 och 219-223). Departementschefen menade, att den omst ä ndigheten att ett hyreshus f ö rvandlats till ett bostadsr ä ttshus inte borde f ä medf ö ra n å gon f ö rs ä mring av den enskilde hyresg ä stens
st ä llning (s. 178). Lagr å det anf ö rde
(s. 220) bl.a. att den r ä ttstill-l ä mpning, som f ö rel å g innan bostadsdomstolen tr ä ffade sitt avg ö rande
syntes ha de b ä sta sk ä len f ö r sig (jfr
ovan avsnitt 2.3.2). P å f ö rslag av lagr å det utformades d ä rf ö r, som ett f ö rtydligande, en ny upph ö rsgrund i 1*6 §
hyreslagen, punkt 6 a. Enligt denna punkt skall hyresg ä sten inte ha r ä tt
till f ö rl ä ngning av hyresavtalet om "avtalet avser l ä genhet, som uppl å tits
av n å gon som innehade den med bostadsr ä tt och l ä genheten
alltj ä mt innehaves med s å dan r ä tt samt
bostadsr ä ttshavaren har s å dant intresse att f ö rfoga ö ver l ä genheten att hyresg ä sten sk ä ligen b ö r
flj-tta". Lagrummet tr ä dde i kraft
den 1 juli 1978 samtidigt som best ä mmelserna
i den tidigare g ä llande punkt 6 endast kom att
omfatta en- och tv å familjsfastigheter.

3 Riksdagen 1980/81. 1 saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148 34

Lagrådet, som sjTies ha utgått ifrån att den till 'vilken
bostadsrätt upplåtes i ombildningsfall automatiskt inträder som hyresvärd i
förhållande till en kvarboende hyresgäst, har med denna förutsättning och genom
lagtextens formulering uppenbarligen avsett att bevara besittningsskyddet för
kvarboende hj'resgäster fullt ut.

Vid lagändringen beaktades emellertid inte, att en
kvarboende hyresgäst vid tvist skulle kunna invända att bostadsrättshavaren
enbart genom bostadsrättsupplåtelsen inte inträtt som hj'-resvärd i
förhållande till hyresgästen och genom en sådan invändning bevara sitt
besittningsskydd gentemot bostadsrättsföreningen fullt ut (jfr bostads
domstolens rättsfall RB nr 1*:79 under avsnitt 2.2 ovan). Det tycks
heller inte ha observerats att en domstol p å annan grund än
enbart själva bostadsrättsupplåtelsen kan slå fast att ett hyresförhållande
uppkommit mellan bostadsrättshavaren och den kvarboende hyresgästen. I
det rättsfall, som föranledde den aktuella lagändringen fann- ju tingsrätten
att hyresgästen fick anses ha accepterat bostadsrättshavaren som hyresvärd.

Med hänsyn till vad som nu anförts får det anses
tveksamt hur långt bestämmelsen i punkt 6 a egentligen sträcker sig.
Ordalagen ger sålunda utrymme för att det svagare besittningsskyddet enligt
punkt 6 a skali omfatta sådana fall i vilka särskilt hyresavtal upprättats
mellan en kvarboende hyresgäst och någon till vilken bostadsrätt upplåtits i
samband med ombildning, I de fallen har ju lägenheten "upplåtits av
någon som innehade den med bostadsrätt" och egentligen skiljer sig
inte de faller, från sådana i vilka domstol fastslagit att ett
hyresförhållande uppkommit mellan parterna. I de fall där hyresgästen
aldrig i-frågasätter att ett hyresförhållande uppkommer med någon till vilken
bostadsrätt upplåtes i samband med ombildning skulle dock besittningsskyddet
och bj'tesrätten komma att gälla fullt ut.

Motsvarande ändringar som för besittningsskyddet gjorde
också beträffande bytesrätten i 35 § hyreslagen. Undantag från
bytes-rätten gäller därför nxmera enligt 35 § under pxmkt 1* hyreslagen
endast om "lägenheten upplåtits av någon som innehade den med

Prop.
1980/81:148 35

bostadsr ä tt och l ä genheten alltj ä mt
innehas med s å dan r ä tt". Detta inneb ä r allts å att sedvanlig bytesr ä tt skulle g ä lla i de fall den kvarboende hyresg ä sten aldrig ifr å gas ä tter att hyresf ö rh å llande uppkommit med n å gon till vilken bostadsr ä tt
uppl å tits vid ombildning. Lagnmmets
ordalydelse ger emellertid utrymme f ö r
att bytesr ä tten ä r f ö rlorad om den kvarboende hyresg ä sten tr ä ffar
s ä rskilt hyresavtal med bostadsr ä ttshavaren.

2.3.5 R ä ttsl ä get f ö r en
nytilltr ä dande hyresg ä st n ä r en kvarboende
hyresg ä st anv ä nt sin l ä genhet
till byte

I lagstiftnings ä rendet
1978 framh ö ll departementschefen att den
bytesr ä tt som tillkommer en kvarboende
hyresg ä st i en bostadsr ä ttsfastighet kan bli mindre v ä rd eftersom den som genom bjte ö vertar hyresr ä tten
f å r ett svagare besittningsskydd ä n denne annars skulle ha haft. Den nytilltr ä dande hyresg ä sten
skull.e inte heller ha r ä tt att i sin tur anv ä nda l ä genheten f ö r byte (prop, 1977/76:195 s. 178 och kommitt é direktiven).

Den angivna uppfattningen grundar sig tydligen p å att l ä genheten
"uppl å tits" till den nytilltr ä dande hyresg ä sten
av den som innehar l ä genheten med bostadsr ä tt vid sidan av hyresr ä tten. H ä ri- genoTL skulle uppb ö rsgrunden i
1*6 § f ö rsta stycket 6 a hyreslagen och undantagsbest ä mmelserna i 35 §
andra stycket 1* samma lag bli till ä mpliga
p å den nytilltr ä dande hyresg ä stens
hyresf ö rh å llande med bostadsr ä ttshavaren.

Ett byte kan g å
till s å att den njilltr ä dsnde hyresg ä sten
skriver ett helt nytt kontrakt med hyresv ä rden,
som i f ö revarande fall f ö rutsattes vara en bostadsr ä ttshavare. I s å dana
fall torde det vara riktigt att p å st å att l ä genheten
"uppl å tits" av bostadsr ä ttshavaren. I de fall d å den nytilltr ä dande
h,yres-g ä sten ö vertar det gamla kontraktet har emellertid formellt sett en " ö verl å telse" ä gt rum. L ä genheten
har s å ledes i dessa fall inte "uppl å tits" av bostadsr ä ttshavaren, vilket ä r en f ö r-

Prop, 1980/81:148 36

uts ä ttning f ö r att de angivna lagmmmen skall vara till ä rapliga. Av det anf ö rda f ö ljer att den nytilltr ä dande hyresg ä stens
besittningsskydd och bytesr ä tt endast
skulle f ö r ä ndras i f ö rh å llande till f ö retr ä darens r ä tt i uppl å telsefallen och inte i ö verl å telsefallen.

Som framg å r av f ö reg å ende avsnitt
torde emellertid besittningsskyddet och bytesr ä tten bed ö mas enligt 1*6 § f ö rsta stycket
6 a respektive 35 § andra stycket ** hyreslagen n ä r en kvarboende hyresg ä st tecknar s ä rskilt hyresavtal med n å gon som f å r
l ä genheten å t sig uppl å ten
med bostadsr ä tt. I detta fall blir den njilltr ä dande hyresg ä stens
st ä llning under alla f ö rh å llanden
densajnma som f ö r f ö retr ä daren. Detta inneb ä r att den nytilltr ä dande hyresg ä sten har ett svagare besittningsskydd
ä n eljest och att r ä tt till byte inte f ö religger.

Av f ö reg å ende avsnitt framg å r vidare att
den kvarboende hyresg ä sten kan g ö ra g ä llande att
bostadsr ä ttsf ö reningen och inte bostadsr ä ttshavaren
ä r r ä tt hyresv ä rd. On bostadsr ä ttsf ö reningen ä r hyresv ä rd
beh ö ver ingen f ö rs ä mring intr ä da f ö r den
nytilltr ä dande hyresg ä sten eftersom denne ocks å kan h å lla
sig till bostadsr ä ttsf ö reningen som hyresv ä rd. Fall l ä r emellertid ha f ö rekommit
i vilka f ö reningen som villkor f ö r byte kr ä vt
att den nytilltr ä dande hyresg ä sten tecknar ett nytt.-hy res avtal med bostadsr ä ttshavaren.

3. SAMMANFATTNING AV G Ä LLANDE RATT

N ä r en bostadsr ä ttsf ö rening f ö rv ä rvar en
hyresfastighet f ö r ö verg å ng till bostadsratt i huset kan
utifr å n den f ö reg å ende framst ä llningen f ö ljande
typfall s ä gas f ö rekonma som ber ö r de kvarboende hyresg ä stemas r ä ttsst ä llning.

1. Bostadsr ä tt har inte
uppl å tits till l ä genheten. Hyresf ö rh å llande f ö religger
mellan hyresg ä sten och f ö reningen. N å gon
f ö rs ä mrad r ä tt f ö r hyresg ä sten intr ä der inte. En nytilltr ä dande hyresg ä st har samma r ä tt som han eljest skulle ha.

Prop. 1980/81:148 37

2. Bostadsr ä tt
har uppl å tits till l ä genheten och nytt hyres

avtal har tr ä ffats mellan hyresg ä sten och bostadsr ä ttsha

varen. Hyresf ö rh å llande f ö religger mellan hyresg ä sten och

bostadsr ä ttshavaren om hyresf ö rh å llandet med
f ö reningen upp- .

l ö ses. Det ä r os ä kert hur l ä ngt best ä mmelsema
i 1*6 §

f ö rsta stycket 6 a och 35 § andra stycket i hyreslagen

egentligen str ä cker sig i ombildningsfall. Å tminstone en

ligt lagtextens ordalydelse f å r hyresg ä sten genom att g å
med

p å att hans hyresf ö rh å llande med f ö reningen uppl ö ses
ooh

att teckna nytt hyresavtal med bostadsr ä ttshavaren finna sig i att han ej l ä ngre har sarama besittningsskydd som tidigare och
att bytesr ä tten g å r f ö rlorad.

3. Bostadsr ä tt
har utipl å tits till l ä genheten vid sidan av hy

resr ä tten utan att hyresg ä sten tr ä ffat
nytt hyresavtal med

bostadsr ä ttshavaren. Det torde finnas
anledning att inom

denna grupp skilja p å f ö ljande fall.

a)
Hyresg ä sten h ä vdar,
\'id -process eller eljest, att bostadsr ä ttsf ö reningen och inte bostadsr ä ttshavaren ä r
r ä tt hyres-v ä rd. Enligt bostadsdomstolens r ä ttsfall RE nr It:79 (se avsnitt 2.2 b ö r hyresg ä sten
ofta ha framg å ng med att h ä vda detta. R ä ttsl ä get blir d å
detsamma f ö r hyresg ä sten som i fall 1 ovan.

b)
Efter process f ö rklarar domstol eller hyresn ä mnd att bostadsr ä ttshavaren
ä r r ä tt hyresv ä rd. Samma os ä kerhet f ö religger
som betr ä ffande fall 2 ovan.

Bortsett fr å n vad som s å lunda skall g ä lla
torde mar. emellertid i praktiken ha att r ä kna
med att hyresg ä sten aldrig ifr å gas ä tter
bostadsr ä ttshavarens r ä tt att intr ä da
som hyresv ä rd. Man kan fr å n parternas sida ha den uppfattningen att bostadsr ä ttsuppl å telsen
skall likst ä llas med en fastighets ö verl å telse och r ä ttsf ö rh å llandet mellan hyresg ä sten och bostadsr ä ttshavaren bli detsamma som efter
en s å dan ö verl å telse. Enlijt de 1978 f ö r ä ndrade
reglerna skulle hyresg ä sten d å ha samma besittningsskydd och bytesr ä tt som tidigare. Bytesr ä tten skulle dock vara av

Prop. 1980/81:148 38

av ringa v ä rde eftersom
en efterkommande hyresg ä st - å tminstone i de fall d å nytt a-vtal
tecknas med den nytilltr ä dande hyresg ä sten och bostadsr ä ttshavaren
- inte l ä ngre skulle ha samma besittningsskydd
och bytesr ä tten g å f ö rlorad f ö r denne.

Man torde emellertid utg å fr å n felaktiga premisser om man j ä mst ä ller en
bostadsr ä ttsuppl å telse med en ä gander ä tts ö verl å telse. Ä ven
om bostadsr ä ttshavaren, p å ett s ä tt
som inte torde ha full motsvarighet i andra fall, f å r en ä garliknande
st ä llning med avseende p å l ä genheten
(jfr prop. 1977/78:175 s. 223) innefattar bostadsr ä tten enligt g ä llande
lagstiftning en nyttjander ä tt (1 och 2 §§ bostadsr ä ttslagen).
En uppl å telse av bostadsr ä tt vid sidan av en befintlig hyresr ä tt f å r d ä rf ö r anses vara
en dubbeluppl å telse av nyttjander ä tt till en och samma l ä genhet.

1;. KOMMITT É NS
Ö VERV Ä GANDEN OCH F Ö RSLAG

Kommitt é n g ö r f ö ljande bed ö mning:

Genomg å ngen av g ä llande r ä tt
-visar att nuvarande regler om besittningsskydd ooh bytesr ä tt f ö r s å dana hyresg ä ster
som vid ombildning tiU. bostadsr ä tt
v ä ljer att bo kvar med hyresr ä tt ä r
tillfredsst ä llande s å l ä nge bostadsr ä tt inte uppl å tes
till en redan uthyrd l ä genhet. Hyresg ä sten kommer n ä mligen
d å att st å i hyresf ö rh å llande till bostadsr ä ttsf ö reningen. Om f ö reningen vill uppl ö sa hyresf ö rh å llandet skall hyresg ä stens besittningsskydd
bed ö mas efter 1*6 § f ö rsta stycket
10 hyreslagen. Om hyresg ä sten ö nskar byta sin l ä genhet har han r ä tt till detta under de f ö ruts ä ttningar som
g ä ller enligt 35 § f ö rsta stycket
hyreslagen.

Av bostadsdomstolens r ä ttsfall
RE nr 1*:79, som ä r ett uttryck f ö r g ä llande r ä tt, f ö ljer
dessutom att den kvarboende hyresg ä sten
alltid kan h å lla sig till f ö reningen som hyresv ä rd och p å s å s ä tt bevara besittningsskyddet och
bytesr ä tten fullt ut,

Prop. 1980/81:148 39

N ä r bostadsr ä ttsf ö reningen ä r att anse som r ä tt
hyresv ä rd kan givet-vis ä ven en nytilltr ä dande
hyresg ä st som erh å llit l ä genhet
genom byte ocks å h å lla sig till f ö reningen som liyresv ä rd och p å
s å s ä tt f å sajmna besittningsskydd och bytesr ä tt som han annars skulle ha haft. H ä rigenom kommer inte heller bytesr ä ttens faktiska v ä rde
att minskas f ö r den kvarboende hyresg ä sten.

Det anf ö rda betyder
emellertid inte att nuvarande f ö rh å llanden ä r
tillfredsst ä llande. Tv ä rtom tycks en betydande os ä kerhet r å da
om den kvarboende hyresg ä stens m ö jligheter att h ä vda
sin r ä tt och om dennes besittningsskydd
och bytesr ä tt i de fall bostadsr ä tten uppl å tes
-vid sidan av hyresr ä tten eller s ä rskilt hyresa-vtal tecknas mellan bostadsr ä ttshavaren och hyresg ä sten. G ä llande r ä tt ger heller inget entydigt svar p å om det ö verhu%'ud-taget
ä r till å tet att uppl å ta
bostadsr ä tt till en redan uthyrd l ä genhet,

Den os ä kerhet som
tycks r å da betr ä ffande kvarboende hyresg ä sters r ä ttsliga
st ä 3J.ning i samband med ombildning
till bostadsr ä tt kan enligt -v å r mening leda till s å dana r ä ttsf ö rluster f ö r den enskilde hyresg ä sten som inte ä r
acceptabla.

Om den kvarboende hyresg ä sten s å lunda inte redan p å ett tidigt stadium markerar att han inte godtar n å gon annan ä n
bostadsr ä ttsf ö reningen som hyresv ä rd kan, om
bostadsr ä tt uppl å tes till den av honom hyrda l ä genheten, s å
sm å ningom ett sv å ivande r ä ttsf ö rh å llande uppst å . Detta kan medf ö ra
att en hyresg ä st, som ö ver hu-vud taget ifr å gas ä tter bostadsr ä ttshavarens r ä tt
att upptr ä da som hyresv ä rd, m å ste
tillgripa ett r ä ttsligt f ö rfarande f ö r
att f å klarhet i vem som egentligen ä r hans hyresv ä rd.
Om d ä rvid bostadsr ä ttshavaren och inte bostadsr ä ttsf ö reningen f ö rklaras vara r ä tt
hyresv ä rd ger g ä llande lagstiftning, enligt vad som tidigare sagts,
inte klart besked om hur det f ö rh å ller sig med besittningsskydd och bytesr ä tt.

Ä ven
s å dana fall d ä r den kvarboende hyresg ä sten tecknar ett nytt hyresa-vtal med bostadsr ä ttshavaren kan leda till r ä ttsf ö rluster

Prop.
1980/81:148 40

f ö r hyresg ä sten om denne inte klart inser att hans besittningsskydd,
å tminstone formellt sett, f ö rs ä mras och att
bj-esr ä tten g å r f ö rlorad.

Det ä r enligt v å r mening angel ä get
att s å dana å tg ä rder \'idtas som klarg ö r de kvarboende hyresg ä stemas r ä ttsliga st ä llning och som syftar till att bibeh å lla besittningsskydd och bytes-r ä tt of ö r ä ndrat f ö r
dem. I enlighet med de intentioner som kommer till uttryck i kommitt é ns direktiv ä r
det -vidare angel ä get att bytesr ä ttens faktiska v ä rde
inte minskar f ö r en kvarboende hyresg ä st av den anledningen att en nytilltr ä dande hyresg ä st
kan komma att f å ett svagare besittningsskydd och
salma bytesr ä tt.

N ä r det f ö rst g ä ller de
problem som uppkommer d å en bostadsr ä tt up-pl å tes
-vid sidan av en hyresr ä tt utan att n å got s ä rskilt
hyresa-vtal tr ä ffas mellan hyresg ä sten och bostadsr ä ttshavaren
kan dessa l ö sas efter i hu-vudsak tv å olika linjer. Den ena ä r att ö verhu-vudtaget
inte tillerk ä nna s å dana uppl å telser giltighet . Den andra ä r att visserligen acceptera s å dana uppl å telser
men inf ö ra regler som p å ett b ä ttre
s ä tt ä n f ö r n ä rvarande klarg ö r de kvarboende hyresg ä sternas r ä ttsliga
st ä llning och som tar sikte p å att bibeh å lla
bytesr ä ttens faktiska v ä rde f ö r dem.

Vid valet av l ö sning
ä r det enligt v å r mening naturligt att i f ö rsta hand efterstr ä va att f å till st å nd s å dana regler
som medf ö r att den kvarboende hyresg ä sten i de nu diskuterade fallen alltid kommer att st å i hyresf ö rh å llande till bostadsr ä ttsf ö reningen. Med en s å dan l ö sning
kommer, vilket framg å tt av vad som tidigare anf ö rts, redan nuvarande regler att tillgodose samtliga
de syften med avseende p å besittningsskydd och bytesr ä tt som enligt det f ö reg å ende å syftas, H ä rut ö ver b ö r ocks å s ä rskilt framh å llas betydelsen f ö r
hyresg ä sten att st å i direkt hyresf ö rh å llande till fastighets ä garen. Andra juridiska konsekvenser som inte har med besittningsskydd
och bytesr ä tt att g ö ra kan n ä mligen
bli f ö ljden av att man f å r en bostadsr ä ttshavare

Prop. 1980/81:148 41

som hyresv ä rd i st ä llet f ö r
fastighets ä garen direkt. Om exempel--vis
bostadsr ä tten f ö rverkas p å
grund av bostadsr ä ttshavarens bristande betalning
till f ö reningen och denne h ä rigenom skiljs fr å n
l ä genheten, kommer ä ven hyresg ä sten
att sakna r ä tt att bo kvar i l ä genheten.

Med h ä nsyn till det anf ö rda talar starka sk ä l f ö r att i enlighet med den tidigare
f ö rst n ä mnda linjen inte tillerk ä nna
bostadsr ä ttsuppl å telser giltighet i de fall l ä genheten redan ä r
uthyrd till n å gon som ö nskar kvarbo med hyresr ä tt. Den andra linjen b ö r v ä ljas endast om s ä rskilda sk ä l
ö verv ä ger de nu n ä mnda.

I avsnitt 2.2 har redogjorts f ö r de sk ä l
som uppb ä r att bostadsr ä tt uppl å tes
vid sidan av en hyresr ä tt. Dessa sk ä l av fr ä mst
finansiell och ekonomisk-teknisk natur h ä nger
till stor del samman med att -vissa hyresg ä ster
inte ö nskar g å ö ver till bostadsr ä tt. Ä ven om
systemet med sidouppl å telser i dessa fall kan ha vissa f ö rdelar saknas emellertid enligt v å r mening anledning att underst ö dja s å dana
ombildningar till bostadsr ä tt d ä r inte en viss majoritet av hyresg ä sterna
sj ä lva ansluter sig till bostadsf ö reningen ochtecknar bostadsr ä tt. Om en s å dan
majoritet ansluter sig och finansiella hinder ä nd å uppst å r b ö r enligt v å r mening erforderligt kapital f ö r de l ä genheter
i -vilka hyresg ä ster ö nskar bo kvar med hyresr ä tt
inte t ä ck-is genom att f ö rre fastighets ä garen
eller n å gon annan utomst å ende k ö per
bostadsr ä tten. De altemativ som å terst å r blir med
nuvar.ande regler d å antingen att de hyresg ä ster som ö verg å r till bostadsr ä tt
betalar en h ö gre grundavgift ä n de skulle ha gjort eljest eller att f ö reningen upptar ytterligare l å n. Att -vissa praktiska problem kan uppst å n ä r man skall
uppr ä tta ekonomi sk ".plan i fall
-vissa hyresg ä ster inte ö nskar g å
ö ver till bostadsr ä tt, b ö r enligt v å r mening inte inverka p å r ä ttsskyddsfr å gans bed ö mning.
Det finns emellertid anledning att i kommitt é ns
fortsatta arbete ta upp b å de de finansiella problemen och
problemen ned uppr ä ttande av den ekonomiska planen.

Enligt v å r mening
saknas -vidare anledning att underst ö dja
s å dana ombildningar d ä r f ö rv ä rv av bostadsr ä tt
till redan uthyrda

Prop. 1980/81:148 42

l ä genheter kan inneb ä ra att bostadsr ä ttshavaren
g ö r sig osk ä liga -vinster. I detta sammanhang vill kommitt é n inte underl å ta
att g ö ra f ö ljande p å pekande.

Vid -vissa ombildningar till bostadsr ä tt f ö rekommer att
fastighets ä garen sj ä lv bildar bostadsr ä ttsf ö rening tillsammans med f å tal ytterligare personer, s.k. s ä ljarbildade f ö reningar.
Sedan f ö reningen k ö pt fastigheten uppl å ter fastighets ä garen flera eller samtliga bostadsr ä tter å t sig sj ä lv utan att n å got
s ä rskilt hyreskontrakt tecknas med
hyresg ä sterna. H ä refter erbjuds hyresg ä sterna att ö verta bostadsr ä tten f ö r
den l ä genhet de bor i. Genom ett s å dant f ö rfaringss ä tt kommer fastighets ä garen att ha det dominerande inflytandet -vid ombildningsf ö rfarandet och hyresg ä sterna saknar allts å m ö jlighet till inflytande p å f ö re-ningsst ä mna och i styrelse. I verkligheten ä r det s å ledes
fastighets ä garen och inte den f ö rening i vilken hyresg ä sterna avses intr ä da som har best ä mmander ä tt
s ä v ä l d å det g ä ller fastighetens pris som d å det g ä ller
priset p å bostadsr ä tterna, "vilka fastighets ä garen kan ö verl å ta till hyresg ä sterna
for marknadsv ä rde. F ö rutom den brist p å
inflytande och risk f ö r bristande information f ö rfaringss ä ttet
kan medf ö ra kan bytesr ä ttens faktiska -v ä rde kamma att f ö rs ä mrais f ö r hyresg ä sten i enlighet -med vad som framg å r av det f ö reg å ende och vidare kan os ä kerhet hos hyresg ä sten uppst å om vem som egentligen ä r r ä tt hyresv ä rd. Slutligen kan den ekonomiska planens uppgifter
om andelstal, grundavgifter och å rsavgifter
helt s ä ttas ur spel -vid ett s å dant f ö rfarande.

Vid ö verv ä gande av de sk ä l som kan tala f ö r att bostadsr ä tt
uppl å ts -vid sidan av en hyresr ä tt utan att hyresg ä sten oc'n bostadsr ä ttshavaren
tecknar ett s ä rskilt hyresa-vtal saknas med h ä nsyn till vad som anf ö rts anledning att v ä lja en s å dan l ö sning att
bostadsr ä tter i forts ä ttningen b ö r
kunna uppl å tas p å detta s ä tt. F ö r att skapa klarhet i de kvarboende hyresg ä sternas r ä ttsliga
st ä llning, besittningsskydd och bytesr ä tt b ö r enligt v å r mening i st ä llet
senare bostadsr ä ttsuppl å telser fr ä n-k ä nnas giltighet i f ö rh å llande till s å dana hyresr ä tter
som uppl å tits tidigare.

Prop. 1980/81:148 43

N ä r det h ä refter g ä ller
m ö jligheten av att den kvai-boende
hyresg ä stens hyresf ö rh å llande med
bostadsr ä ttsf ö reningen uppl ö ses ooh nytt h.yresavtal tecknas
mellein "nyresg ä sten och bostadsr ä ttshavaren, kan utifr å n de f ö reg å ende synptinktema ö ver\' ä gas om inte bostadsr ä ttsuppl å telsen ä ven i dessa fall borde fr å nk ä nnas giltighet
s å att hyresg ä sten alltid kom att st å i hyresf ö rh å llande till f ö reningen.

Enligt v å r mening m ö ter visserligen inte samma betiinkligheter mot det
nu anf ö rda f ö rfaringss ä ttet som mot det d å bostadsr ä tt
uppl å tes vid sidan av en hyresr ä tt utan s ä rskilt
avtal. Genom att ing å ett nytt hyresavtal f å r ju hyresg ä sten
aliLtid klart f ö r sig vem som i forts ä ttningen ä r
hans hyresv ä rd. Vad som fr ä mst talar emot f ö rfaringss ä ttet ä r emellertid
att hyresg ä sten kan ha sv å rt att ö verblicka
konsekvensema av detta, dvs. att han enligt nuvarande regler bl.a,- torde f ö rs ä mra sitt besittningsskydd
och att bytesr ä tten kommer att g å f ö rlorad. Det
kan heller inte uteslutas att f ö rfaringss ä ttet kan komma att anv ä ndas s å , att en kvarboende hyresg ä sts ber ä ttigade
intressen å sidos ä tts,

En f ö ruts ä ttning f ö r att till å ta f ö rfaringss ä ttet skulle d ä rf ö r enligt v å r
mening vara att hyresg ä sterna tillerk ä ndes samma besittningsskydd ooh bytesr ä tt som de skulle ha haft om de stod i hyres f ö rh å lleinde
direkt med bostadsr ä ttsf ö reningen. Vid ö verv ä gandena i denna del kan f ö ljande
anf ö ras.

Grxinden f ö r att
besittningsskyddet skall kunna brytas d å
det g ä ller uthyrda bostadsr ä ttsl ä genheter har
ursprungligen varit att tillgodose ett intresse hos bostadsr ä ttshavaren att sj ä lv
bos ä tta sig i l ä genheten eller att frist ä lla denna f ö r
f ö rs ä ljning (se avsnitt 2.3.2). I dessa fall, d ä r bostadsr ä ttsl ä genheten vanligen tj ä nar som uthyrarens bostad, har n å gon
bytesr ä tt inte-".heller ansetts b ö ra tillerk ä nnas
hyresg ä sten. I de fall av ombildning till
bostadsr ä tt d ä r den kvarboende hyresg ä stens hyresf ö rh å llande med
bostadsr ä ttsf ö reningen l ö ses upp och nytt hyresavtal tecknas
med bostadsr ä ttshavare, har bostadsr ä ttshavaren aldrig haft sin bostad i l ä genheten. Det saknas d ä rf ö r anledning att tillerk ä nna bostadsr ä ttshavaren
n å gon speciell

Prop.
1980/81:148 44

r ä tt att uppl ö sa hyresf ö rh å llandet eller att utan r ä ttslig pr ö -vning
kunna f ö rhindra ett byte.

Det kunde ligga n ä ra
till hands att f ö r ä ndra lagstiftningen s å att det
svagare besittningsskyddet enligt 1*6 §
f ö rsta stycket 6 a hyreslagen och
undantaget fr å n bytesr ä tten enligt 35 §
andra stycket 1* samma lag generellt skulle g ä lla endast s å dana fall d ä r bostadsr ä ttshavaren
anv ä nt l ä genheten som sin bostad. Med en s å dan
f ö r ä ndring skulle det i kommitt é ns
direktiv å syftade resultatet om f ö rst ä rkt r ä ttsskydd f ö r
kvarboende hyresg ä ster -vid ö verg å ng till
bostadsr ä tt kunna em å s. En s å
utformad lag ä ndring skulle emellertid inte bara
ta sikte p å ombildnings-situationen. Ä ven andra hyresg ä ster
ä n de som hj'r bostadsr ä tts-l ä genheter som
tidigare inte anv ä nts som bostad skulle f å sin st ä llning
st ä rkt.

I praktiken f ö rekommer
flera fall d ä r bostadsr ä ttshavaren inte sj ä lv anv ä nder l ä genheten som egen bostad men d ä r hyresg ä sten
sakligt sett b ö r ha samma st ä llning med avseende p ä besittningsskydd och bytesr ä tt
som "nyresg ä ster i allm ä nhet. Vid nyprod-uktion f ö rekommer s å lunda
inom rikskooperationen att riksorganisation eller s.k. moderf ö rening tecknar s ä rskilt
hyresavtal med s å dana hyresg ä ster vars l ä genheter,
exempel-vis p å grund av villkor vid kommunal
marktilldelning, inte skall uppl å tas
med bostadsr ä tt utan med hyresr ä tt. Vidare f ö rekommer
att kommuner k ö per -vissa bostadsr ä tter f ö r
uthyrning. Enligt inh ä mtade upplysningar tycks kommunemas
bostadsr ä ttsf ö rv ä rv fr ä mst f ö rekomma f ö r att tillgodose bostadsbehovet å t pension ä rer,
handikappade, sociala rehabiliteringsfall m.fl., som har ett s ä rskilt bostadsbehov. Det f ö rekommer emellertid ä ven att bostadsr ä ttsl ä genheter uppl å tes av kommuner med hyresr ä tt till vilken bostadss ö kande som helst inom kommunen som inte sj ä lv kan satsa
erforderligt kapital. Enligt den nyligen anteigna bostadsanvisningslagen ä r hus ä garen under
vissa f ö ruts ä ttningar ocks å skyldig att uppl å ta bostadsr ä ttsl ä genheter till kommunen om den beg ä r det. Kommunen kan h ä refter uppl å ta l ä genheten med hyresr ä tt till n å gon bostadss ö kande.
Ä ven andra fall ä n de nu n ä mnda
torde f ö rekomma d ä r en juridisk eller enskild person

Prop. 1980/81:148 45

utan behov av bostadsr ä ttsl ä genheten som egen bostad hyr ut denna å t annan.

Anledning skulle allts å
enligt v å r mening kunna finnas att p å ett b ä ttre s ä tt ä n f ö r n ä rvarande
anpassa lagstiftningen s å att besittningsskyddet och bytesr ä tten kom att g ä lla
i alla fall d ä r n å got eget bostadsbehov f ö r bostadsr ä ttshavaren normalt inte f ö religger. Likv ä l
anser -vi att en s å dan anpassning f ö r n ä rvarande ger
anledning till -viss tvekan.

N ä r det f ö rst g ä ller
kommunemas uthyrning av bostadsr ä ttsl ä genheter sker detta till st ö rre delen till speciella kategorier m ä nniskor och speciella former f ö r boende under -viss pr ö votid till ä mpas.
Det ä r enligt v å r mening angel ä get
att kommunemas intresse av att f ö rfoga ö ver l ä genheter i
angivet syfte till fr ä mjandet av bostadsf ö rs ö rjningen
inte rubbas.

F ö r -vissa av de hyresg ä ster som hyr bostadsr ä ttsl ä genheter som innehas av kommuner
kvarst å r dock behovet av en anjiassning av
lagstiftningen s å , att dessa hyresg ä ster fomellt sett f å r fullt besittningsskydd och r ä tt
till byte. Detta g ä ller ocks å hyresg ä ster
som hyr av rikskooperationen innehavda bostadsr ä ttsl ä genheter.

I sammanhanget b ö r
emellertid erinras om hyresr ä ttsutredningens
p å g å ende arbete med fr å gan om en f ö rst ä rkt st ä llning f ö r
andra-handshyresg ä ster. Enligt vad -vi erfarit kommer
detta arbete visserligen inte att ber ö ra
det f ö rst ä rkta skydd f ö r hyresg ä ster i bostadsr ä ttsl ä genheter som h ä r
diskuteras. Bortsett fr å n den speciella situationen att en
bostadsr ä ttshavare kan vilja uppl ö sa hyresf ö rh å llandet f ö r
att s ä lja bostadsr ä tten, kan emellertid ofta liknande bed ö mningar g ö ra
sig g ä lliande s å -vitt avser besittningsskydd och bytesr ä tt b å de -vid uppl ö telser av hyresl ä genheter
ooh bostadsr ä ttsl ä genheter i andra hand. Sk ä l
kan d ä rf ö r finnas att a-wakta hyresr ä ttsutredninge.-.is
arbete innan skyddet f ö r hyresg ä ster i bostadsr ä ttsl ä genheter i allm ä nhet
tas upp till bed ö mning.

Prop. 1980/81:148 46

vi -vill h ä rtill f ä sta uppm ä rksamheten
p å ett speciellt problem som uppst å r om det skulle anses ö nskv ä rt att generellt f ö rst ä rka r ä ttsskyddet f ö r
de h}'-resg ä ster som bor i bostadsr ä ttsl ä genheter som
innehas av n å gon som inte normalt anv ä nder l ä gen
heten som bostad. Med undantag av s å dana
uppl å telser som g ö rs av kommunen ä r
huvudregeln enligt 30 § bostadsr ä ttslagen att bostadsr ä ttshavaren skall ha f ö reningsstyrelsens
samtycke eller hyresn ä mndens tillst å nd f ö r att en
bostadsr ä ttsl ä genhet skall f ä uppl å tas i andra hand. Om n å gon efter ö verg å ng till
bostadsr ä tt i huset innehar bostadsr ä tt till en l ä genhet
som hyrs ut och hyresg ä sten tillerk ä ndes r ä tt
till byte av l ä genheten gentemot bostadsr ä ttshavaren m å ste
allts å normalt styrelsens samtycke eller
hyresn ä mndens tillst å nd ä nd å inh ä mtas f ö r att bytet skall kunna genomf ö ras. Regler erfordras s å ledes inte bara f ö r
att tillf ö rs ä kra hyresg ä sten r ä tt till byte gentemot bostadsr ä ttshavaren utan ä ven
regler som tillgodoser en s å dan r ä tt mot bostadsr ä ttsf ö reningen.

Enligt v å r mening b ö r emellertid inte komma i fr å ga att generellt lagstifta om att styrelsens
samtycke kan undvaras -vid andrahandsuppi å telser.
Regler skulle allts å beh ö va inf ö ras som i bj-liesh ä nseende innebar att hyresg ä stemas st ä llning
blev densamma som om han hyrde l ä genheten
direkt av f ö reningen. Motsvarande problem
uppst å r om en hyresg ä st i en bostadsr ä ttsl ä genhet ö nskar
ö verl å ta sin hyresr ä tt till n å gon n ä rst å ende som varaktigt sammanbor med honom (3I* § hyreslagen) eller om hyresg ä sten i sin tur vill uppl å ta l ä genheten i
andra hand (1*0 § hyreslagen).

Sk ä l kan enligt v å r mening tala f ö r
att s å anpassa lagstiftningen om hyresg ä sters st ä llning
i bostadsr ä ttsl ä genheter, som innehas av n å gon
som normalt inte anv ä nder den som bostad, att hyresg ä sterna generellt ges r ä tt till byte av sin l ä genhet och
att det formella besittningsskyddet f ö rst ä rks. Mot bakgrund av den tveksamhet som g ä ller besittningsskyddet och bytesr ä tten i fr ä mst
bostadsr ä ttsl ä genheter som innehas av kommuner, hyresr ä ttsutredningens arbete om f ö rst ä rkt st ä llning f ö r
andrahands-hyresg ä ster samt de problem som uppst å r ang å ende
bostadsr ä ttsf ö reningens inflytande p å
andrahandsuppi å telser av bostadsr ä ttsl ä genheter, ä r vi emellertid inte nu beredda att f ö resl å regler

Prop. 1980/81:148 47

som generellt ber ö r
hyresg ä ster i bostadsr ä ttsl ä genheter.
Vi vill ocks å erinra cm kommitt é direktiven som i f ö rsta hand ber ö r r ä ttsskyddsfr ä gan f ö r hyresg ä ster i samband med ö verg å ng till
bostadsr ä tt. Uppm ä rksamhet b ö r
emellertid riktas p å att behovet av lagstiftning av n ä mnd art kan g ö ra
sig starkt g ä llande p å en v ä xande
bostadsr ä ttsmarknad.

I det f ö reg å ende har f ö reslagits
att senare bostadsr ä ttsupp-l ä telser skall fr å nk ä nnas giltighet i f ö rh å llande till tidigare hyresr ä ttsuppl å telser.
Detta f ö rslag st å r i ö verensst ä mmelse med vad som principiellt g ä ller i konkurrensf ö rh å llandet mellan tv å hjresr ä tter
enligt 7 kap. 22 § jordablaken och mellan tv å bostadsr ä tter
enligt 8 § bostadsr ä ttslagen. Enligt v å r mening skulle det inte inneb ä ra
ett alltf ö r stort ingrepp i a-vtals-friheten
om man gick ett steg l ä ngre och f ö reskrev att en l ä genhet
som uppl å tits med hyresr ä tt inte fick uppl å tas
med bostadsr ä tt till ng å on annan ä n
hyresg ä sten eller hyresg ä sten och den som sammanbor med honom s å l ä nge hyresg ä sten har r ä tt
att nyttja l ä genheten. Genom en s å dan regel skulle man f ö rhindra s å v ä l det tidigare behandlade f ö rfarandet
med sidouppl å telse av bostadsr ä tt utan s ä rskilt
a-vtal med hyresg ä sten som det senast behandlade f ö rfarandet d å
s å dant s ä rskilt a-vtal tr ä ffats.
En kvarboende hyresg ä st ska.ll d ä rf ö r alltid kvarst å som hyresg ä st
i f ö rh å llande till fastighets ä garen/bostadsr ä ttsf ö reningen och
besittningsskyddet och bytesr ä tten blir of ö r ä ndrat i f ö rh å llande till
vad som g ä llt tidigare. Bytesr ä ttens faktiska v ä rde
kommer h ä rigenom inte heller att f ö r ä ndras eftersom
en nytilltr ä dande hyresg ä st alltid kan kr ä va
att f å st å i direkt hyresf ö rh å llande med bostadsr ä ttsf ö reningen. Vid ombildning till bostadsr ä tt kommer det i f ö rsta
hand att bli hyresg ä sterna i huset som f å r r ä tt att
teckna bostadsr ä tt. Denna r ä tt best å r
s å l ä nge hyresg ä sten bor kvar i sin l ä genhet. Det saknas d ä rf ö r anledning att inf ö ra s ä rskilda
regler om r ä tt f ö r kvarboende hyresg ä ster att
teckna bostadsr ä tt f ö re annan.

En lag ä ndring av
den inneb ö rd som nu anf ö rts fyller enligt v å r aening kravet p å ett klarg ö rande och en f ö rst ä rkning av kvar-

Prop.
1980/81:148 48

boende hyresg ä sters
r ä ttsskydd vid ö verg å ng fr å n hyresr ä tt
till bostadsr ä tt. Kommitt é n vill d ä rf ö r f ö rorda en s å dan lag ä ndring
av 2 § bostadsr ä ttslagen att bostadsr ä ttsuppl å telser till kvarboende hyresg ä sters l ä genheter
i forts ä ttningen inte blir giltiga. Om en
uppl å telse ä nd å kommer till
st å nd b ö r f ö reningen å tebetala erlagda grund- och å rsavgifter. Skadest å nd b ö r kunna utg å om den till -vilken uppl å telsen skedde var i god tro. Reglema om å terb ä ring och
skadest å nd b ö r anslutas till 8 § bostadsr ä ttslagen, enligt vilket lagrum motsvarande regler g ä ller i de fall dubbeluppl å telse av bostadsr ä tt
ä gt rum. Kommitt é n anser slutligen att n å gra ö verg å ngsbest ä mmelser
icke ä r erforderliga.

5. SPECIALMOTIVERING

5.1 F ö rslaget till
lag om ä ndring i bostadsr ä ttslagen (1971:*79)

De f ö reslagna lag ä ndringarna inf ö rs
i dels 2 § som ett nytt tredje stycke dels 8 § som ett nytt tredje stycke.

2
§

S å l ä nge en hi'-resg ä st har r ä tt att nyttja den l ä genhet som uppl å tits till honom med hyresr ä tt f å r, enligt
lagf ö rslaget, l ä genheten uppl å tas
med bostadsr ä tt endast till hyresg ä sten eller till hyresg ä sten och n å gon som sammanbor med honom.

Best ä mmelserna avser att f ö rhindra att bostadsr ä tt uppl å tes till s å dana l ä genheter
som redan innehas med hyresr ä tt. Vid en ö verg å ng i huset
fr å n hyresr ä tt till bostadsr ä tt
kommer de hyresg ä ster som -vill bo kvar med hyresr ä tt i forts ä ttningen
alltid att st å i hyresf ö rh å llande
direkt med bostadsf ö reningen och inte till n å gon bostadsr ä ttshavare.
En effekt h ä rav blir att de kvarboende hyresg ä sternas besittningsskydd enligt 1*6 § hyreslagen och bytesr ä tt enligt 35 §
hyreslagen inte kommer att f ö r-

Prop.
1980/81:148 49

ä ndras
i f ö rh å llande till vad som g ä llde f ö re fastighets ö verl å telsen. En f ö r ä ndring h ä rvidlag
kan heller inte å stadkommas p å det s ä ttet
att hyresg ä sten f ö rst formellt uppl ö ser
sitt hyresa-vtal och att f ö reningen d ä refter uppl å ter
bostadsr ä tt till n å gon utomst å ende
som i sin tur tecknar ett nytt hyresavtal med hyresg ä sten. Hyresg ä sten
kan allts å bo kvar lika tryggt som f ö rut.

Bytesr ä ttens
faktiska v ä rde kommer heller inte att minskas
efter ö verg å ngen eftersom ä ven den som genom byte ö vertar hyresr ä tten
kommer att st å i hyresf ö rh å llande
direkt med bostadsr ä ttsf ö reningen .

Bostadsr ä ttsuppl å telse till n å gon
utomst å ende f ö rhindras endast s å
l ä nge hyresg ä sten har r ä tt
att nyttja l ä genheten. Har hyresg ä sten exempeliE genom en avhysningsdom skyldighet att
avflytta ä r det allts å m ö jligt att
uppl å ta l ä genheten med bostadsr ä tt .

Om hyresg ä sten sj ä lv ö nskar f ö rv ä rva bostadsr ä tt till l ä genheten
eller ö nskar han f ö rv ä rva bostadsr ä tten gemensamt med n å gon som sammanbor med honom medger lagf ö rslaget att s ä dan r ä tt f ö rv ä rvas redan under 'hyrestiden.

Som framg å r av lagf ö rslagets ordalydelse g ä ller best ä mmelsen., s å v ä l bostadsl ä genheter som lokaler.

8 §

I lagrummets nuvarande lydelse f ö reskrives att n ä r
bostadsr ä tt uppl å tes till flera var f ö r sig till samma l ä genhet, f ö retr ä de skall ges
den uppl å telse som skedde f ö rst. Om de till vilka uppl å telse skett inte kan enas skall domstol f ö rordna om f ö retr ä det efter vad som finnes sk ä ligt. N ä r
bostadsr ä tt skall ■vika har bostadsr ä ttshavaren alltid r ä tt att f å tillbaka grundavgiften och i f ö rekommande fall uppl å telseavgiften. Om han ä r i god tro
har han dessutom r ä tt till skadest å nd.

4 Riksdagen 1980/81. 1 saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148 50

Kommitt é n f ö resl å r ett nytt
tredje stycke som inneb ä r att uppl å telse i strid med den f ö reslagna regeln i 2 § tredje stycket skall vara ogiltig. Inneb ö rden h ä rav
blir att en kvarboende hyresg ä st alltid
kan å beropa bostadsr ä ttsuppl å telsens
ogiltighet om uppl å telse skett i strid med den n ä mnda best ä mmelsen.
Det spelar h ä rvid ingen roll om s ä rskilt hyresa-vtal slutits mellan den f ö rmente bostadsr ä ttshavaren
och hyresg ä sten eller om bostadsr ä ttshavaren g ö r
g ä llande att hyresa-vtal uppkommit
dem emellan.

Kar bostadsr ä tt
uppl å tits i strid med vad som g ä ller enligt 2 §
tredje stycket skall f ö reningen å terbetala grund- och å rsavgifter till den till -vilken uppl å telse skedde. Om denne -vid uppl å telsen
varken ä gde eller borde ä ga k ä nnedom om
att hyresr ä tt var uppl å ten till l ä genheten
eller att hyresg ä sten fortfarande hade r ä tt att nyttja l ä genheten
kan skadest å nd utg å .

5.2 Ikrafttr ä dande

Enligt kommitt é n
b ö r lag ä ndringarna tr ä da i kraft s å snart som m ö jligt,
enligt f ö rslaget den 1 juli I98I. F ö rslaget avser bostadsr ä ttsuppl å telser som sker efter ikrafttr ä dandet.

Kommitt é n har
stannat \id att inte f ö resl å n å gra s ä rskilda ö verg å ngsbest ä mmelser. H ä rvid har s ä rskilt
beaktats att kvarboende hyresg ä ster -vid ä ldre ö verg å ngar fr å n
hyresr ä tt till bostadsr ä tt ofta b ö r
kunna g ö ra g ä llande att bostadsr ä ttsf ö reningen och inte bostadsr ä ttshavaren ä r
r ä tt hyresv ä rd (jfr bostadsdomstolens r ä ttsfall RB nr It:79). I den m å n s å dan inv ä ndning inte g ö rs
b ö r dock fullt besittningsskydd ocb
full bytesr ä tt f ö religga i enlighet med 1976 ä rs
lag ä ndringar. Skulle det emellertid
-visa sig att hyresg ä sten uppr ä ttat ett s ä rskilt
hyresa-vtal med en bostadsr ä ttshavare i
samband med ombildning kommer formellt sett det svagare besittningsskyddet att
g ä lla liksom ä ven bjtesr ä tt
kommer att saknas. I t-vist om f ö rl ä ngning av hjresa-vtal mellan bostadsr ä ttshavaren och hyresg ä sten b ö r emellertid hyresg ä stens intresse i h ö g grad kunna tillgodoses inom ramen f ö r den intressea-w ä gning som skall ske enligt 1*6 § f ö rsta stycket
6 a hyreslagen.

Prop.
1980/81:148 51

S Ä RSKILT YTTRANDE AV LEDAMOTEN
DAHLBERG

Jag bitr ä der f ö religgande bet ä nkande,
men anser att, n ä r det g ä ller f ö rslaget
om f ö rbud mot dubbeluppl å telser, det kan komma att uppst å praktiska och ekonomiska sv å righeter -vid -vissa ombildningar, som kan leda till
att ö verg å ng till bostadsr ä tt f ö rsv å ras eller f ö rhindras. Detta strider d å mot intentionerna att ö verg å ng till
bostadsr ä tt skall underl ä ttas.

Det ä r d ä rf ö r -viktigt att ovann ä mnda problem uppm ä rksammas
ytterligare. En m ö jlig l ö sning vore att l ä nsstyrelsema
undantags-vis kunde ge dispens. Detta skulle d å ske i s å dana former att syftet med f ö religgande f ö rslag
i alla delar ä nd å skulle uppn å s.

Prop.
1980/81:148 52

S Ä RSKILT YTTRANDE AV EXPERTERNA
MINNBERGH OCH TORN É E

Vi ansluter oss till bet ä nkandet i fr ä ga om att bostadsr ä ttsf ö reningen b ö r vara r ä tt
hyresv ä rd i f ö rh å llande till
kvarboende hyresg ä ster liksom vad g ä ller dessa hyresg ä sters
besittningsskydd och bytesr ä tt. Det ä r v å r
uppfattning att r ä ttsl ä get beh ö ver klarl ä ggas i dessa h ä nseenden.

D ä remot han "vi inte ansluta oss
tiUL f ö rslaget att senare bostadsr ä ttsuppl å telser
skall fr å nk ä nnas giltighet i f ö rh å llande till tidigare hyresr ä ttsuppl å telser.
Innan -n. utvecklar sk ä len till v å rt
st ä llningstagande vill vi g ö ra f ö ljande
konstateranden av principiell natur.

Avser man att fr ä mja
ö verg å ng fr å n hyresr ä tt till bostadsr ä tt
m å ste man beakta s å v ä l den
praktiska hanteringen som kostnaderna f ö r
sj ä lva f ö rfarandet. Det ä r av stor -vikt att man m ö jligg ö r
olika former av ö verg å ng. Skillnaden ä r n ä mligen betydande mellan de fall d ä r
fastighets ä garen (enskild, allm ä nnyttig, rikskooperativ eller kommunal) medverkar
till ö verg å ng i auktoriserade former och de fall d å hyresg ä sterna upptr ä der som k ö pare
och sj ä lva administrerar och ansvarar f ö r aff ä ren. Vi
anser det ol ä mpligt att motverka den typ av ö verg å ngar som kan
handl ä ggas enkelt och smidigt och d ä rigenom tvinga in alla ö verg å ngar under
ett dyrare och omst ä ndligare f ö rfarande.

Det finns s å v ä l rikskooperativa som enskilda organ som kan genomf ö ra ö verg å ngar p å
ö nskv ä rt s ä tt. Vad g ä ller det enskilda har BR Fastighetsgaranti AB
arbetat fram en modell d ä r de s k dubbeluppl å telsema till ä mpas
utan att detta inneb ä r nackdel f ö r kvarboende hyresg ä ster, utan tv ä rtom f ö rdelar.

F ö rdelama med ett s å dant f ö rfarande
ä r bl.a.:

1. Man kan fr å n
b ö rjan uppr ä tta en ekonomisk plan d ä r alla l ä genheterna
ä r bostadsr ä tter, -vilket ger klarare linjer f ö r f ö reningens ekonomi
och inneb ä r att planen ej beh ö ver

Prop.
1980/81:148 53

omarbetas. H ä rigenom
flyter alla grundavgifter in till f ö reningen
och m ö jlighet ges att g ö ra en s ä ker
bed ö mning av driftskostnaderna och att
redo-visa korrekt f ö rdelade å rsavgifter. Att till hyresg ä sterna å terkomma
med varierande uppgift om grundavgiftens storlek allteftersom intresset
varierar, ä r inte ä gnat att v ä cka
f ö rtroende.

2.
Det ä r m ö jligt att
finansiera projektet. Man kan. n ä stan aldrig
r ä kna med en hundraprocentig
anslutning av hyresg ä sterna fr å n b ö rjan. I
regel har de intresserade hyresg ä sterna
ej heller m ö jlighet att finansiera de l ä genheter, som skulle bli kvar som hyresr ä tter. Genom att fastig-'nets ä gare ligger kvar med de os å lda l ä genheterna,
kan ö verg å ngar som annars vore om ö jliga genomf ö ras. Hyresl ä genheterna
kan bli f ö rlustbringande f ö r f ö reningen.

3.
F ö rv ä rvs'nandlingama
kan g ö ras villkorade av att bostadsr ä ttsf ö reningen
uppn å r kravet i kommunalskattelagen f ö r schablonbeskattning.

1*. Det skapas en -viss f ö rhandlingsm ö jlighet mellan hyres-g ä sten/"DliVande bostadsr ä ttshavaren och s ä ljaren
f ö r det fall n å gon l ä genhet har l ä gre standard eller s ä mre >'~t-skikt ä n ö -vriga l ä genheter.
Det finns med andra ord en prutm å n och en
regleringsmekanism som ej p å verkar
grundavgifterna.

5. En successiv ö verg å ng kan ske i ett hus. Det ä r i detta saimiianhang -viktigt att notera att m ä nniskor beh ö ver
olika l ä ng tid f ö r att best ä mma
sig f ö r ett s å dant engagemang. Viktigt ä r d å att hyresg ä ster som beh ö ver
l ä ngre tid p å sig, inte pressas till ett st ä llningstagande, utan att de ges den tid de beh ö ver, utan att detta ä ventyrar projektet som s å dant.

Det har i kommitt é ns
arbete konstaterats, att ett f ö rbud mot
dubbeluppl ä feelser kan inneb ä ra praktiska sv å righeter
-vid upp-

Prop. 1980/81:148 54

r ä ttande av ekonomisk plan och f ö r finansieringen. Dessa sv å righeter ä r
ej ringa. De ä r av s å dan beskaffenhet att de i m ä nga fall kommer att verka hindrande f ö r ö verg å ng till bostadsr ä tt.
Vilka dessa s-v å righeter ä r, hur stora de ä r,
hur de kan l ö sas, ä r fr å gor som m å ste klarl ä ggas.
Kommitt é n b ö r inte binda sig innan de praktiska fr å goma ä r utredda, i sjoiner-het inte innan
de ä r k ä nda.

Finner man det ol ä mpligt
att generellt till å ta dubbeluppl å telser, kan en utv ä g v ä rd att unders ö ka vara, att l ä nsstyrelsen
i samband med godk ä nnande av ekonomisk plan meddelar
dispens f ö r dubbeluppl å telser under f ö ruts ä ttning att tillfredsst ä llande garanti l ä mnas f ö r att inbetEilda grundavgifter kan å terbetalas om s å
skulle bli n ö dv ä ndigt och att fastighets ä garen
i ö vrigt fullg ö r sina f ö rpliktelser
gentemot de boende (jfr vad som g ä ller
vid nyproduktion).

Prop. 1980/81:148 55

BUaga2

JUSTITIEDEPARTEMENTET Dnr 21+15/60

Fastig"aetsrättsenheten (Ll) Oktober 193C

PROMEMORIA dli KYRESGÄSTINFLYTANDET VID OMBILDNING FFJj; .HYPiSPiTT TILL BOSTADSRÄTT

Prop.
1980/81:148 56

HTesg ä stinflytandet vid ombildning fr å n hyresr ä tt
till bostadsr ä tt

N ä r en bostadsfastighet skall
ombildas fr å n hyresr ä tt till bostadsr ä tt,
kr ä vs det f ö rst att det bildas en bostadsr ä ttsf ö rening, som
kan f ö rv ä rva ä gander ä tten till fastigheten och sedan uppl å ta bostadsr ä tt
till l ä genheterna till f ö reningens medlenmax.

I bostadsr ä ttslagen
(1971:47 ° ) finns inga n ä rmare best ä mmelser
om h'jr en bostadsr ä ttsf ö rening bildas. Vanligen g ä r
det till s å , att de som vill bilda f ö reningen samlas till ett konstituerande sammantr ä de, d ä man antar
stadgar och v ä ljer stjrrelse m.m. lin bostadsr ä ttsf ö rening blir
juridisk person genom att registreras hos l ä nsstyrelsen.
F ö r registrering kr ä vs bl.a, att f ö reningen
har minst fem medlemmar.

I bostadsr ä ttslagen
finns best ä omelser som ger en viss garanti f ö r att medlemmarna kan p å verka f ö reningens
angel ä genheter redan i inledningsskedet.
Det f ö reskrivs s å limda i 56 §
att minst tv å av styrelsens ledam ö ter eller, om styrelsen har f ä rre ä n fem ledam ö ter, minst en skall v ä ljas p å f ö reningsst ä mma. Det finns emellertid inga best ä mmelser om att f ö reningsmedleimiama
skall vara bosatta i f ö reningens hus. Det ä r allts å
fullt m ö jligt att bilda en bostadsr ä ttsf ö rening med
syfte att f ö rv ä rva en hyresfastighet f ö r ombildning
till bostadsr ä tt utan att vars sig styrelseledam ö terna eller Ö -vriga
f ö reningamedlemmar ä r bosatta i fastigheten.

F ö r att en bostadsr ä ttsf ö rening
s"kall kunna f ö rv ä rva en hyresfastighet kr ä vs
i princip tillst å nd av hyresn ä mnden. Lagen (1975:1132) om f ö rv ä rv av
hyresfastighet m.m. (tillst å ndslagen) ä r n ä mligen till ä mplig ocks å
n ä r f ö rv ä rvaren ä r en bostadsr ä ttsf ö rening. F ö rv ä rvstillst å nd
beh ö vs dock inte f ö r bostadsr ä ttsf ö reningar som ä r
anslutna till en riksorganisation av bostadsr ä ttsf ö reningar, dvs. HSr- eller
Riksbyggen.

Prop.
1980/81:148 57

Enligt tillst å ndslagen
skall den som f ö rv ä rvar en hyresfastighet, som inte omfattas av lagens undantagsbest ä mmelser, inom tre m å nader anm ä la f ö rv ä rvet till- kommunen. Om kommunen
vill att f ö rv ä rvet skall pr ö vas av hyresn ä mnden, skall kommunen anm ä la detta till n ä mnden
inom tre m å nader. Inom samma tid skall
kommunen ooks å meddela f ö rv ä rvaren
huruvida hyresn ä mndens pr ö -vning beg ä rs.
Avst å r kommunen fr å n pr ö -vning hos
hyresn ä mnden, blir f ö rv ä rvet giltigt
utan f ö rv ä rvstillst å nd.

Har kommunen beg ä rt
pr ö -vning hos hyresn ä mnaen, skall n ä mnden
f ö rel ä gga f ö rv ä rvaren att ans ö ka om f ö rv ä rvstillst å nd inom en m å nad.
Om f ö rv ä rvaren xmderl å ter att ans ö ka om tillst å nd
i tid, blir f ö rv ä rvet ogiltigt. I annat fall pr ö vas
hans ans ö kan av hyresn ä mnden enligt best ä mmelserna
i 4 § tillst å ndslagen. tiilirt den paragrafen skall f ö rv ä rvstillst å nd v ä gras, om
inte s ö kanden g ö r sannolikt

att han ä r i st å nd att f ö rvalta
fastigheten,

att syftet med f ö rv ä rvet ä r att han
skall idka bostadsf ö rvaltning' och d ä rvid h ä lla
fastigheten i s ä dant skick att den motsvarar de
anspr å k de boende enligt lag har r ä tt att st ä lla
samt att han ä ven i ö -vrigt kommer att iaktta god sed i hyresf ö rh å llanden.

Hyresn ä mndens
beslut i ett ä rende om f ö rv ä rvstillst å nd kan ö verklagas
hos bostadsdomstolen. Om f ö rv ä rvstillst å nd v ä gras genom ett beslut som vinner laga kraft, ä r f ö rv ä rvet ogiltigt.

Fr å gor om den n ä rmare inneb ö rden
av villkoren f ö r f ö rv ä rvstillst å nd behandlades i den proposition i vilken f ö rslaget till tillst å ndslagen lades fram (prop. 1975/76:33 s. 67-70). I propositionen togs
inte s ä rskilt upp fr å gan om f ö ruts ä ttningarna f ö r
att en bostadsr ä ttsf ö rening skall f ä tillst å nd att f ö rv ä rva en hjrresfastighet. Den fr å gan ber ö rdes
inte heller i prop. 1978/79:164 om ä ndring
i tillst å ndslagen.

Prop.
1980/81:148 58

Vid pr ö -vningen av
en ans ö kan fr å n en bostadsr ä ttsf ö rening om tillst å nd
att f ö rv ä rva en hyresfastighet g ö rs ingen
unders ö kning av hyresg ä stemas inst ä llning
till en ombildning fr å n hyresr ä tt till bostadsr ä tt.
Pr ö -vningen sker enligt samma grunder
som i andra fall n ä r fbrv ä rvaren av en hyresfastighet ans ö ker om tillst å nd
till f ö rv ä rvet.

Bostadsdomstolen har den 13 jtini I98O avgjort ett m å l enligt tillst å ndslagen,
d ä r fr å gan var om f ö rv ä rvstillst å nd skulle ges en bostadsr ä ttsf ö rening i
vilken den tidigare fastighets ä garen hade
ett dominerande inflytande (beslut nr 226/1960, BE 347,'?9-C'5). Omst ä ndigheterna -var f ö ljande.

Fastighetens taxeringsv ä rde
var 1 050 OOC kr. Den s å ldes till bostadsr ä ttsf ö reningen f ö r 3 400 000 kr. F ö reningens
styrelse bestod vid k ö petillf ä llet av den tidigare fastighets ä garen, hennes make ooh en f ö retagare i bygg'Dranschen. Sfter f ö rv ä rvet uppl ä t f ö reningen
bostadsr ä tt till samtliga 20 bostadsl ä genheter till den tidigare fastighets ä garen, soc sedan s å lde flertalet vidare, innan m å let
avgjordes i bostadsdomstolen tr ä ffades
a-/tal om å terg å ng till f ö reningen av bostadsr ä tterna till fem l ä genheter
som alltj ä mt var uppl å tna med hj'resr ä tt.

Kommunen avstyrkte f ö rv ä rvstillst å nd
och anf ö rde bl.a.: Hed h ä nsyn till stjTelsens sammans ä ttning 'Kan det p å
goda grunder antas att f ö reningens syfte med f ö rv ä rvet var att
tillf ö rs ä kra fastighets ä garen gynnsammare f ö rs ä ljningsvillkor
ä n vid en f ö rs ä ljning p å ö ppna
marknaden. S å v ä l bildandet av bostadsr ä ttsf ö reningen som f ö reningens
f ö rv ä rv av fastieten b ö r betraktas som spekulation i
hjTesfastighet. - - - HjTesg ä stema i
fastigheten informerades inte om bostadsr ä ttsf ö reningens bildande eller oe f ö reningens f ö rv ä rv av
fastigheten, vilken inte ö verensst ä mmer med god sed i 'nyresf ö rh å llanden.

F ö reningen genai ä lde att det saknas f ö rfattningsenlig skyldighet f ö r
en fastighets ä gare att diskutera, informera eller
inh ä mta godk ä nnande fr å n
hyresg ä ster oc'n andra ber ö rda inf ö r
å tg ä rder av det angi-vna slaget. F ö reningen
hade s å snart som m ö jligt efter sitt f ö rv ä rv informerat samtliga hyresg ä ster om detta samt erbjudit dem att erh å lla medlemskap i f ö reningen ooh d ä rvid f ö rv ä rva bostadsr ä tt.

Bostadsdomstolen anf ö rde
i sina sk ä l bl.a. f ö ljande: Det ä r
enligt bostadsdomstolens mening uppenbart att NK (den tidigare fastighets ä garen) har tagit initiativ till bildandet av bostadsr ä ttsf ö reningen och
ö verl å telsen av fastigheten till denna i avsikt att d ä rigenom erh å lla
b ä ttre ekonomiskt utbje ä n en

Prop. 1980/81:148 59

f ö rs ä ljning p å annat s ä tt skxille ha medf ö rt. Som nyss har anf ö rts salaiar
emellertid detta betydelse f ö r bed ö imiingen enligt lagen av fr å gan om f ö renin.gen
skall erh å lla f ö rv ä rvstillst å nd. Varken det f ö rh å llandet att f ö reningen
har uppl å tit bostadsr ä tterna till NN eller vad som i ö -vrigt har kommit fram i m å let ger anledning till antagande att f ö reningen skulle ha annan avsikt med sitt f ö rv ä rv ä n vad som har uppgivits eller att idka 'oostadsf ö rvaltning, l å t
vara i annan juridisk form ä n HN f ö rut har gjort.

Det har inte fr å n
n å got h å ll gjorts g ä llande att f ö reningen inte skulle vara i st å nd att f ö rvalta
fastigheten ooh att h å lla fastigheten i ett skic'k som de
boende enligt lag kan beg ä ra. Att hyresg ä sterna inte underr ä ttats i f ö rv ä g om planerna p ä i ö renings"Dildning m.m. kam inte tas till int ä kt f ö r antagande
att f ö reningen inte kommer att iaktta god
sed i hjTresf ö rh ä llanden, och bostadsdomstolen finner inte heller i ö -vrigt anledning f ö rekomma till s å dant antagande.

i enlighet med det anf ö rda
fann bostadsdomstolen att f ö reningen
uppfyllde villkoren i 4 § f ö rsta stycket tillst å ndslagen.
Bostadsdomstolen l ä mnade d ä rf ö r f ö reningen tillst å nd
att f ö rv ä rva

fas t i
met en.

En bostadsr ä ttsf ö rening som har f ö rv ä rvat en hjTesfastighet f ö r ombildning till bostadsr ä tt f å r inte uppl å ta bostadsr ä tt
utan vidare. Bostadsr ä tt f å r inte uppl å tas innan en ekonomisk plan f ö r f ö reningens
verksamhet har godk ä nts av l ä nsstyrelsen. Best ä mmelsema
on ekonomisk plan ä r avsedda som ett skydd f ö r blivande bostadsr ä ttsha-vare. Planen skall uppr ä ttas,
av f ö reningens stj-relse ooh inneh å lla de upplysningar som ä r av betydelse f ö r
att bed ö ma f ö reningens verksamhet. Den skall inneh å lla uppgift bl.a. om antalet l ä genheter,
anskaffningskostnaden f ö r f ö reningens hus, grundavgifter ooh å rsavgifter.

L ä nsstyrelsens granskning av en
ekonomisk plan ä r av rent formell natur och avser
inte planens h å llbarhet. En saklig granskning
skall emellertid ha gjorts innan planen ges in till l ä nsstyrelsen. Planen skall vara f ö rsedd med ett intyg om att den bygger p å tillf ö rlitliga,
grunder. Ett s å dant intyg utf ä rdas av tv å
personer som skall vara s ä rskilt auktoriserade.

N ä r den ekonomiska planen har godk ä nts, kan f ö reningen
uppl å ta bostadsr ä tt till l ä genheterna.
On inte den slutliga anskaffningskostnaden f ö r f ö reningens hus har redovisats i den
ekonomiska planen eller p å en f ö reningsst ä mma, kr ä vs dock s ä rskilt
tillst å nd av l ä nsstyrelsen f ö r
att uppl å telse skall f å ske. Bostads-

Prop. 1980/81:148 60

r ä tt skall uppl å tas skriftligen i en s ä rskild handling som skall inneh å lla
uppgift om villkoren f ö r uppl å telsen m.m.

Av det anf ö rda framg å r att de nuvarande best ä mmelsema i bostadsr ä ttslagen och tillst å ndslagen
inte garanterar att de som bor i en bostadsfastighet som ombildas fr ä n hyresr ä tt
till bostadsr ä tt f å r n å got inflytande ö ver ombildningen. Tv ä rton kan en s å dan ombildning genomf ö ras helt och h å llet
ö ver hu-vudet p ä de boende. I praktiken ä r det inte ovanligt att fastighets ä garen sj ä lv
tar initiativet till en ombildning och genomf ö r den utan hyresg ä sternas medvernan.

Vid en ombildning kan det g å till s å , att fastighets ä garen tillsammans med n å gra n ä rst å ende eller kompanjoner bildar en bostadsr ä ttsf ö rening i
vilken han f ö rbeh å ller sig sj ä lv ett avg ö rande inflytande. N ä r f ö reningen har registrerats, ö verl å ter han
fastigheten till f ö reningen f ö r ett pris som han sj ä lv best ä mmer och som kan ligga l å ngt ö ver det pris
son han skulle ha f å tt vid en f ö rs ä ljning p å ö ppna
marknaden. Sedan uppr ä ttas en ekonomisk plan, som godk ä nns av l ä nsstjTel-sen,
varefter hjTresg ä stema erbjuds att f ö rv ä rva bostadsr ä tt till sina resp. l ä genheter f ö r priser som 'oest ä ms av f ö reningens
styrelse, dvs. i praktiken den tidigare fastighets ä garen. Ibland uppl å ter f ö reningen bostadsr ä tterna direkt till hyresg ä sterna. I andra fall uppl å ts f ö rst samtliga
bostadsr ä tter till den tidigare fastighets ä garen, som sedan erbjuder hyresg ä sterna att ö verta
dem. I den m å n hjTesg ä stema inte accepterar, kan bostadsr ä tterna ö verl å tas till n å gon
utomst å ende eller ooks å beh å llas av den
tidigare fastighets ä garen f ö r att ö verl å tas vid n å got
senare tillf ä lle.

Det ä r uppenbart att ombildningar fr å n hyresr ä tt
till bostadsr ä tt som ä ger rum p å
detta s ä tt medf ö r nackdelar f ö r
hyresg ä sterna. Fastighets ä garen har det best ä mmajide inflytandet b å de vid
bildandet av bostadsr ä ttsf ö reningen, vid f ö rs ä ljningen av fastigheten till f ö reningen
och vid uppl å telsen av bostads-r ä ttema. Hyresg ä sterna
saknar m ö jlighet att p å verka ombildningsprocessen. De kan inte ut ö va n å got
inflytande p å villkoren vare sig vid ö verl å telsen av
fastigheten eller vid uppl å telsen av bostadsr ä tter.

Prop.
1980/81:148 61

S ä rskilt betydelsef-ullt ä r det att hjTesg ä stema
inte har n å got infljrtande p å priss ä ttningen
n ä r fastigheten f ö rv ä rvas av f ö reningen. I praktiken torde k ö peskillingen f ö r
en hyresfastighet vara betydligt h ö gre
n ä r ö verl å telse sker till en

s ä ljarbildad bostadsr ä ttsf ö rening ä n om f ö rs ä ljning sker till .n å gon/ /dlui'dH.
Ett h ö gt pris p å
fastigheten medf ö r att priset pressas

upp ooks å p å bostadsr ä tterna.
Det ligger i ö ppen dag att en fastighets ä gares m ö jligheter
att ensidigt "cest ä mma k ö peskillingens storlek ooh villkoren i ö -vrigt b å de f ö r ö verl å telsen av fastigheten ooh uppl å telsen
av bostadsr ä tter ä r ä gnade att underl ä tta transaktioner i rent spekulations-sj-fte.

Ä ven
i andra avseenden kan s å dana ombildningar fr ä n hyresr ä tt
till bostadsr ä tt som sker p å fastighets ä garens
initiativ medf ö ra ol ä genheter f ö r de boende. En framtr ä dande nackdel ä r
att de hjresg ä ster sort inte f ö rv ä rvar
bostadsr ä tt till sina l ä genheter utan bor kvar ned hyresr ä tt kommer i en os ä ker
situation. Deras r ä ttsliga st ä llning f ö rs ä mras, framf ö r
allt i s å dana fall d å bostadsr ä tterna
till de kvarboende hjTesg ä stemas l ä genheter uppl å ts
till utomst å ende. Hith ö rande problem har behandlats i 1978 ä rs "Dostadsr ä ttskommitt é s delbet ä nkande
(Ds 3o 1980:5) R ä ttsskydd f ö r kvarboende hyresg ä ster vid ö verg å ng fr å n hjresr ä tt till bostadsr ä tt.

De ol ä genheter som kan uppkomma i samband
med s ä ljarbildade bostadsr ä ttsf ö reningar har
uppm ä rksammats ä ven i andra sammanhang. Bl.a. har Bostadsf ö reningamas riksf ö rbund
(BR) och Stockholms bostadsf ö reningars
centralf ö rening (SSC) tagit upp fr å gan i en skrivelse till bostads-ministern
1980-05-28. De framh å ller d ä r att vissa ombildningar till bostadsr ä tt som har skett p å fastighets ä garens initiativ har visat sig medf ö ra otrygghet och ekonomisk skada f ö r de boende. Organisationerna anser att det ä r alltf ö r
enkelt f ö r fastighets ä garna att bilda bostadsr ä ttsf ö reningar.
Det ä r d ä rf ö r

Prop.
1980/81:148 62

angel ä get att g ö ra en ö versjm
av bostadsr ä ttslagen.eller ocks å b ö r nan vidta
andra å tg ä rder f ö r att f ö rb ä ttra skyddet
f ö r de boende, t.ex. genom ä ndringar i tillst å ndslagen.
Sammanfattningsvis hemst ä ller organisationerna om skjmdsamma
å tg ä rder f ö r att hindra bildandet av bostadsr ä ttsf ö reningar i
spekulati-vt syfte ooh f ö r att skapa ett b ä ttre skydd f ö r
hjresg ä stema.

Det m å ste anses angel ä get att f ö ra ö ka komma till r ä tta
med de problem som s ä ljarbildade bostadsr ä ttsf ö reningar kan
ge upphov till. F ö r att undanr ö ja de ol ä genheter
som s å dana f ö reri.ngar kan medf ö ra kr ä vs f ö rb ä ttringar av hyresg ä sternas st ä llning
i tv å avseenden. Dels beh ö vs garantier f ö r
att hyresg ä sterna akall kunna ut ö va infljrtande ö ver
ombildningsprocessen. Dels ben ö vs en f ö rst ä rkning av r ä ttsskyddet f ö r
de hyresg ä ster som inte f ö rv ä rvar
bostadsr ä tt till sina l ä genheter utan bor kvar med hyresr ä tt.

Bostadsr ä ttskommitt é n har i sitt delbet ä nkande lagt fram ett f ö rslag till ä ndringar i bostadsr ä ttslagen som i princip inneb ä r
att en l ä genhet som ax uthyrd inte f å r
uppl å tas med bostadsr ä tt till n å gon
annan ä n hjTesg ä sten s ä
l ä nge denne har r ä tt att ny-ttja l ä genheten.

Om kommitt é ns f ö rslag genomf ö rs,
kommer den r ä ttsliga st ä llningen f ö r
kvarboende hyresg ä ster att st ä rka.?. En hjresg ä st
som inte vill ö verg å till bostadsr ä tt kan lugnt bo kvar i f ö rvissning om att ha kvar b å de besittningsskydd och hyresr ä tt fullt ut. Ham beh ö ver inte, som nu kan vara fallet, ö verv ä ga att acceptera ett erbjudande att f ö rv ä rva bostadsr ä tt enbart f ö r
att inte riskera en f ö rs ä mring av sin r ä ttsliga st ä llning.

Prop. 1980/81:148 63

Ett genomf ö rande av
kommitt é ns f ö rslag torde vidare f å den verkan
att det blir ovanligare att fastighets ä gare
ombildar hjresfastigheter till bostadsr ä tt
utan att samr å da ned hjTesg ä stema. Om det saknas m ö j"lighet att uppl å ta bostadsr ä tt till l ä genheter
som hjTesg ä stema vill beh å lla med hjTesr ä tt,
kan den ekonomiska risken med en ombildning i m å nga fall te sig alltf ö r stor f ö r fastighets ä garen,
on han inte f ö rst f ö rvissar sig om att flertalet hjTesg ä ster
ä r villiga att g å ö ver till
bostadsr ä tt.

Ä ven
om de best ä mmelser som kommitt é n f ö resl ä r s å lunda i viss
utstr ä ckning kan verka avh å llande p å
fastighets ä garna, hindrar de i ooh f ö r sig inte att en fastighets ä gare ä ven i forts ä ttningen kan genomT ö ra en ombildning ö ver hu-vudet p ä hyresg ä sterna
genom att ö veri å ta sin fastighet till en bostadsr ä ttaf ö rening i vilken han sj ä lv har det dominerande inf ljutandet. Ä ven om nackdelarna med s å dana
f ö rfaranden ninskar efter ett genomf ö rande av kommitt é i ö rslaget, ä r
det tydligt att hyresg ä sterna i vissa fall kan å samkas ol ä genheter
genom en ombildning som de inte kan p å verka.

Som f ö rut har sagts ä r det allts å
ö nskv ä rt att det inf ö rs garantier f ö r att hjresg ä stema
kan ut ö va infljrtande ö ver ombildningsprocessen, framf ö r allt ö ver
det led i processen d å fastigheten ö verl å ts till
bostadsr ä ttsf ö reningen. En f ö rst ä rkning av hyresg ä sternas st ä llning i detta avseende 'Kan ske p å olika s ä tt.

Et altemativ ä r
att i bostadsr ä ttslagen inf ö ra best ä mmelser
som garanterar att det avg ö rande infljrtandet i en bostadsr ä ttsf ö rening
alltid tillkommer de medlemmar som har sin bostad i f ö reningens hus. Man skulle kunna utvidga den
nuvarande "oest ä mmelsen om att ett visst antal av
stjrelse-ledam ö terna skall v ä ljas p å
f ö reningsst ä mma. Vidare skulle man kunna f ö reskriva att en majoritet av de r ö stande p ä f ö reningsst ä mman
eller av medlemmarna i f ö reningen m å ste vara bosatta i f ö reningens hus.

Prop. 1980/81:148 64

Att inf ö ra best ä mmelser av detta slag i bostadar ä ttslagen medf ö r
emellertid vissa sv å righeter. S å dana best ä mmelser
slnille inte kunna g ä lla alla bostadsr ä ttsf ö reningar. De
skulle exempelvis inte kunna till ä mpas
fr å n b ö rjan i boctidsr ä ttsf ö reningar som bildas i samband med ny"Dyggen. F ö r att inte best ä mmelsema
s"Kulle f å alltf ö r stor r ä ckvidd
skulle det d ä rf ö r beh ö vas begr ä nsningar i olika avseenden. Sest ä mmelsema skulle s ä kerligen
bli ganska komplicerade. "Vidare ter det sig problematiskt att best ä mma en rimlig p å f ö ljd f ö r s å dana fall d å
en f ö reningsstyrelse eller f ö reningsst ä mma
fattar beslut i strid med best ä mmelsema.
Att t.ex. inf ö ra en generell ogiltighetsp å f ö ijd f ö r s ä dana bealut
f ö refaller alltf ö r str ä ngt.
Sammanfattningsvis skulle det vara f ö renat
med betydande sv å righeter att i bostadsr ä ttslagen f ö ra
in l ä mpliga best ä mmelser f ö r
oDbildningsfall é n. Denna l ö sning b ö r
d ä rf ö r inte v ä ljas.

Ett annat altemativ ä r
att ta ir. de 'oeh ö vliga 'Dest ä mmelaema i tillst å ndslagen.
Detta framst å r som en enklare l ö sning, s ä rskilt
son tillst å ndslagen ä r inriktad just p å
ö verl å telse av hyresfastigheter. Det enda som torde beh ö vas ä r att
komplettera villkoren f ö r f ö rv ä rvstillst å nd med en s ä rskild
best ä nmelae f ö r s å dana fall d å en hyresfastighet ö verl å ts till en bostadsr ä ttsf ö rening. Best ä .mmelsen b ö r
utformas s å , att den ger hjTesg ä stema m ö jlighet
att ut ö va inflj'tande ö ver sj ä lva"
ö verl å telsen. Det b ö r kr ä vas att majoriteten av hjTesg ä stema"
i fastigheten har samtj-c"Kt till att fastigheten ö verl å ts till f ö reningen.

Det f ö resl å s d ä rf ö r att det i 4 § f ö rsta stjoket tillst å ndslagen
inf ö rs en ny best ä mmelse som f ö reskriver
att f ö rv ä rvs-tillst å nd skall v ä gras en bostadsr ä ttsf ö rening, on inte s ö kanden
visar att flertalet hjTesg ä ster i fastigheten har samtyckt,
till f ö rv ä rvet. Lagf ö rslaget bifogas aom bilaga.

Prop. 1980/81:148 65

Av 2 § 2 tillst å ndslagen f ö ljer
att bostadsr ä ttsf ö reningar som ä r anslutna till HSB eller
Riksbyggen inte beh ö ver f ö rv ä rvstillst å nd.

i-led hyresg ä ster
avses endast de hyresg ä ster som har hyresa-vtal med
fastighets ä garen, inte andrahandshyresg ä ster. Begreppet hjTesg ä st omfattar b å de bostadshjTesg ä ster och lokalhjTes-g ä ster.

A"id bed ö mningen
av om flertalet hjTesg ä ster har samtyckt till f ö rv ä rvet skall
hansjm givetvis tas till samtliga h;Tesg ä ster
som har hjTesa-vtal med fastighets ä garen,
inte bara s å dana som har f ö rklarat sig ha f ö r
avsilrt att ö verg å till bostadsr ä tt. Bed ö mningen av om den erforderliga majoriteten ä r uppn å dd
b ö r g ö ras med utg å ngspunkt fr å n de hyresg ä ster
son st å r i hjTesf ö rh å llande till
fastighets ä garen vid tiden f ö r f ö rv ä rvet.

N å gon ä ndring av f ö ruts ä ttningarna f ö r att fr å gan om f ö rv ä rvs-tillst å nd
s"Kall komna under hjTesn ä nndens pr ö -vning f ö resl å s inte. Tillst å nd
skall allts å ä ven i forts ä ttningen be"n ö vas bara om kommunen beg ä r hjTesn ä mndens
pr ö -vning av ett fastighetsf ö rv ä rv. Det f ö ruts ä tts dock att
kommunen i praktiken kommer att beg ä ra
hyresn ä mndens pr ö vning i s ä dana
fall d å majoriteten av hjresg ä stema mots ä tter
sig f ö rv ä rvet. F ö r att kommunen skall f ä tillr ä ckligt
underlag f ö r sin bed ö mning kan ö verv ä gas att i f ö rordningen
(1975:1139) om till ä mpningen av tillst å ndslagen f ö reskriva
att f ö rv ä rvaren redan i sin anm ä lan till
kommunen skall visa att flertalet hyresg ä ster
har samtyckt till f ö rv ä rvet.

5 Riksdagen 1980181. I saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148 66

Förslag tiji Bilaga tiU bilaga 2

Lar om ändring; i lagen : 1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet n.m.

Härigenom
föreskrivs att 4 § lagen (1975:1132) om förvärv av hjTesfastighet m.m.
skall ha nedan angi-vna Ij-delse.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

F ö rv ä rvstillst å nd skall v ä gras,
om s ö kanden ej ger sannolikt att han ä r i st å nd
att f ö rvalta fastigheten, att sj-ftet med
f ö rv ä rvet ä r att han skall idka bostadsf ö rvaltning och d ä rvid
h å lla fastigheten i s å dant skick att den motsvarar de anspr å k de boende enligt lag har r ä tt att st ä lla
sant att han ä ven i ö -vrigt kommer att iaktta god sed i hyresi ö rn å llanden.

F ö rv ä rvstillst å nd skall v ä gras,
om s ö kanden ej g ö r sannoliirt att han ä r i st å nd att f ö rvalta fastigheten, att sj'-ftet med f ö rv ä rvet ä r att han skall idka bcstadsf ö rvaltning ooh d ä rvid
h å lla fastigheten i s å dant skick att den motsvarar de anspr å k de boende enligt lag har r ä tt att st ä lla
samt att han ä ven i ö -vrigt komner att iaktta god

sed i hyresf ö rh å llanden. Ä r
fcr-v ä rvaren en bostadsr ä ttsf ö rening.

skall f ö rv ä rvstillst å nd
ocks å v ä gras, om inte s ö kanden visar

att flertalet hjTesg ä ster
i fastigheten har santj-ckt till f ö rv ä rvet.

F ö rv ä rvstillst å nd' enligt denna lag f å r ej v ä gras,
om det i ä rendet visas att fastigheten ä r obebyggd eller bebyggd med annat ä n hyreshus eller med hjTeshus som icke inneh å ller fler ä n
tv å f ö r bostads ä ndam å l avsedda l ä genheter. Skall fastigheten enligt
g ä llande planer anv ä ndas f ö r
annat ä ndam å l ä n f ö r upnf ö rande av hjTeshus, f å r f ö rv ä rvstillst å nd
meddelas ä ven om de f ö ruts ä ttningar son
anges i. f ö rsta stj'oket ej f ö religger.

Denna lag tr ä der
i kraft den 1 juli I98I. 1 fr å ga om f ö rv ä rv som har
skett f ö re ikrafttr ä dandet g ä ller
ä ldre best ä mmelser.

1 Ls-gen omtryckt 1979:307.

Prop. 1980/81:148 67

Bilaga
3

Sammanställning av remissyttranden över 1978 års bostadsrättskommittés
delbetänkande (Ds Bo 1980:3) Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång
från hyresrätt till bostadsrätt samt justitiedepartementets promemoria om
hyresgästinflytandet vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt

Efter
remiss har yttranden avgetts av bostadsdomstolen, Stockholms tingsrätt,
hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö, konsumentverket,
bostadss';yrelsen, länsstyrelsen i Stockholms län, hyresrättsutredningen (Ju
1975:06), 1978 års bostadsrättskommitté (beträffande promemorian), Svenska
kommunförbundet, Stockholms, Göteborgs, Malmö, Uppsala och Danderyds kommuner,
Sveriges advokatsamfund, HSB:s riksförbund. Svenska Riksbyggen,
Bostadsföreningarnas riksförbund (BR), Stockholms bostadsföreningars
centralförening (SBC), Hyresgästernas riksförbund, Sveriges
fastighetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO),
Näringslivets byggnadsdelegation och BR Fastighetsgaranti AB.

1
Bostadsdomstolen

Departementspromemorian.
Bostadsdomstolen kan i huvudsak biträda promemorieförslaget men vill framföra
följande synpunkter.

Med
begreppet hyresgäst i förslaget avses såväl bostadshyregäst som lokalhyresgäst.
Lokalhyresavtalen kan emellertid avse mänga olika slag av hyresobjekt. Om
kravet på samtycke skall gälla också lokalhyresgäster, skall t.ex. alla de som
hyr parkeringsplatser i ett garage i fastigheten ha inflytande på
ombildningsprocessen. Det torde inte ha varit meningen. Enligt domstolens
uppfattning bör den föreslagna ändringen inte gälla andra än
bostadshyresgäster. Vilka som hör till denna kategori får avgöras med hjälp av
12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken.

Enligt
förslaget skall hänsyn tas till inställningen hos samtliga hyresgäster som har
hyresavtal med fastighetsägaren vid tiden för förvärvet. Lämpligheten av en
sådan ordning kan ifrågasättas. Det förefaller rimligare att kräva att samtycke
skall föreligga av hyresgästerna i flertalet lägenheter, eller om domstolens
synpunkter i det föregående delas, i flertalet bostadslägenheter. Annars kan
det inträffa att om två makar har skrivit under hyresavtalet båda får rätt att
höras i saken, medan make som inte står på hyreskontraktet inte har sådan rätt.
Den i promemorian föreslagna ordningen kan också leda till manipulationer från
hyresvärdens/överlåtarens sida. Sålunda kan han i ett läge där opinionen är
splittrad få till stånd ett för honom gynnsamt utfall av undersökningen genom
att helt enkelt upplåta hyresrätten till en och samma lägenhet till flera
"positiva" familjemedlemmar.

Under
hänvisning till vad som har anförts förordar bostadsdomstolen att den nya
bestämmelsen avfattas så att förvärvstillstånd skall vägras, om inte sökanden
visar att hyresgästerna i flertalet bostadslägenheter i fastigheten har
samtyckt till förvärvet.

Prop. 1980/81:148 68

Bostadsdomstolen
ifrågasätter också om den föreslagna lagändringen inte bör medföra en ändring
av 2 § förvärvstillståndslagen. Enligt första stycket 2 i paragrafen behöver
inte riksorganisation av bostadsrättsföreningar och bostadsrättsförening som
är ansluten till en sådan organisation söka förvärvstillstånd. Man kan med fog
fråga sig om hyresgästernas inflytande bör vara mindre i det fall att en till
riksorganisation knuten bostadsrättsförening förvärvar ett hyreshus än i det
fall att en fristående bostadsrättsförening gör det. Även hyresgästerna i en
fastighet som skall förvärvas av en riksorganisation eller av en till denna
ansluten bostadsrättsförening kan ju ha invändningar mot eller synpunkter på
den tillämnade ombildningen. Att undantaget slopas behöver inte medföra några
komplikationer. En kommun lär knappast påkalla hyresnämndsprövning, om
föreningen redan i sin anmälan till kommunen visar att erforderligt
hyresgästsamtycke föreligger.

Bostadsrättskommitténs
delbetänkande. Domstolen delar kommitténs uppfattning att det är angeläget att
tillskapa bestämmelser som medför att besittningsskyddet inte försvagas och aU
bytesrätten inte försvinner för en kvarboende hyresgäst eller för den till
vilken hyresrätten överiåtits t.ex. genom byte. Ett förbud mot dubbelupplåtelser
angriper roten till det onda och löser otvivelaktigt problemen för de
kvarboende hyresgästerna. Dessutom torde den föreslagna lösningen motverka
uppkomsten av s. k. säljarbildade föreningar. Det oaktat ställer sig
bostadsdomstolen tveksam till förslaget.

I
betänkandet har antytts att ett förbud mot dubbelupplåtelser kan innebära
praktiska svårigheter vid upprättande av ekonomisk plan och för finansieringen.
Två av utredningens experter har i ett särskilt yttrande framhållit att
konsekvenserna av ett förbud måste klariäggas innan det genomförs, i all
synnerhet som ett förbud kan verka hindrande på den enligt direktiven önskvärda
utvecklingen mot en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. De betänkligheter
som de båda experterna har anfört delar bostadsdomstolen. Missförhållandena
synes inte vara så omfattande att en reform bör genomföras utan att
konsekvenserna har kartlagts och övervägts. Olägenheterna torde dessutom
minska om förslaget enligt departementspromemorian genomförs. Det förefaller lämpligare
att ett ställningstagande i frågan om förbud mot dubbelupplåtelser får anstå
till dess att kommittén har slutfört den del av sitt uppdrag som gäller
finansieringsfrågorna och frågor rörande ekonomisk plan m. m.

Skulle det likväl anses
olämpligt att avvakta resultatet av kommitténs fortsatta arbete anser
bostadsdomstolen att man bör överväga en mindre ingripande lösning än den som
kommittén har föreslagit. En sådan kan vara att jämka 12 kap. 46 § första
stycket 6 a och 35 § andra stycket 4 jordabalken på så sätt att bestämmelserna
blir tillämpliga bara under den ytterligare förutsättningen att hyresgästen
eller den från vilken denne härieder sin hyresrätt har tillträtt lägenheten
efter det att den har upplåtits första gången med bostadsrätt. Bestämmelserna
förutsätts självfallet gälla också i det fallet att en hyresgäst t.ex. i
samband med byte skrivit nytt hyreskontrakt med bostadsrättshavaren.

1
a Skiljaktig mening av ledamoten Beck-Friis

I
fråga om departementspromemorian har jag samma mening som bostadsdomstolens
övriga ledamöter. Beträffande kommittébetänkandet har jag dock en annan
uppfattning än dessa. Den framgår av följande.

Prop.
1980/81:148 69

Det
finns ett önskemål att främja en mera allmän övergång från hyresrätt till
bostadsrätt. För att tillfredsställa detta önskemål kan det vara motiverat att
vidta olika åtgärder, exempelvis att underlätta finansieringen av
bostadsrättsföretag. Närmast till hands ligger väl att överväga en förbättring
av lånemöjligheterna.

Däremot
bör man inte legalisera förfaranden som visserligen kan främja en övergång till
bostadsrätt men som samtidigt försämrar rättsläget för dem som redan är
hyresgäster i det aktuella huset och som även fortsättningsvis vill bo kvar
med hyresrätt (kvarboende hyresgäster). I den mån gällande rätt lämnar utrymme
för sådana förfaranden, bör dessa förhindras.

Ett
förfarande som används av en del bostadsrättsföreningar för att underlätta
finansieringen, men som samtidigt kan försämra de kvarboende hyresgästernas
ställning, är att deras lägenheter, trots att dessa redan är upplåtna med
hyresrätt, upplåts med bostadsrätt till andra personer. Om en hyresgäst i detta
läge genom ett formellt avtal eller på annat sätt godtar bostadsrättshavaren
som hyresvärd i stället för fastighetsägaren/bostadsrättsföreningen, förmodas
hyresgästen helt förlora sin bytesrätt och få sitt besittningsskydd inskränkt.
Detta till följd av bestämmelserna i 12 kap. 35 och 46 §§ jordabalken.

Det
är osäkert om det över huvud taget är möjligt att med rättslig verkan och till
förfång för en tidigare upplåten hyresrätt också upplåta en bostadsrätt till
samma lägenhet. Ställs saken på sin spets, bör enligt min mening ledning sökas
i den grundsats i fråga om oförenliga nyttjanderättigheters inbördes ställning
som kommer till uttryck i 7 kap. 22 § jordabalken, nämligen att den tidigare
upplåtna rätten äger företräde, låt vara att paragrafen inte formellt avser
bostadsrätt (se 7 kap. 4 §).

Det
är enligt min mening också osäkert om ett hyresavtal mellan bostadsrättsinnehavaren
och den kvarboende hyresgästen, vilket avtal får de nyss angivna konsekvenserna
i fråga om bytesrätten och besittningsskyddet, verkligen bör stå sig vid en
rättslig prövning. Hyresgästen torde nämligen, åtminstone om han inte har
insett dessa konsekvenser, ha möjligheter att få avtalet jämkat eller lämnat
utan avseende med stöd av 36 § avtalslagen.

Den
osäkerhet som råder beträffande rättsläget motiverar en klargörande
lagstiftning. Eftersom de angivna förfarandena i praktiken tycks tillämpas till
förfång för de kvarboende hyresgästerna och eftersom takten i övergången till
bostadsrätt f. n. är hög, bör lagstiftning ske nu.

Vill man genom
lagstiftning garantera den kvarboende hyresgästen fortsatt bytesrätt och fullt
besittningsskydd står olika metoder till buds. En metod är att föreskriva ett
uttryckligt förbud mot att bostadsrätt upplåts till en redan uthyrd lägenhet
vid sidan av det bestående hyresförhållandet. Det är alltså den metod som
kommittén har valt. En annan metod är att försöka jämka 12 kap. 35 och 46 §§
joidabalken till förmån för de kvarboende hyresgästerna. Det är den metod som
bostadsdomstolen anvisar.

Enligt
min mening är kommitténs metod att föredra. Förbudet angriper det grundläggande
missförhållandet, nämligen att två funktionsmässigt likartade nyttjanderätter
upplåts till en och samma lägenhet åt olika personer. Förbudet rimmar också
väl med den grundsats i jordabalken som jag nyss angav. Det kan dessutom
uttryckas i en lättbegriplig lagregel, vilket är särskilt viktigt i detta
sammanhang.

Bostadsdomstolens
metod är symtomatisk. Den tar sikte på två av de nu aktuella olägenheterna av
dubbelupplåtelser. Spekulationsrisken och and-

Prop. 1980/81:148 70

ra
olägenheter som har påtalats av kommittén lämnas därhän. Jag fruktar att
ytterligare andra olägenheter ganska snart kommer i dagen, om man
fortsättningsvis godtar dubbelupplåtelserna.

Jag
är dessutom rädd för att en jämkning av 35 och 46 §§ i avsedd riktning kräver
sådant ingrepp i lagtexten att bestämmelserna blir praktiskt taget obegripliga
för de människor som berörs.

Också
av andra skäl kan, som framgår av följande, ändamålsenligheten av
bostadsdomstolens metod ifrågasättas. I alla normala fall, alltså när det inte
är fråga om ett kvarboende efter ombildning, saknar ju den som hyr en
bostadsrättslägenhet bytesrätt och hans besittningsskydd är begränsat.
Normalsituationen kan för en enskild person vara svår att skilja från den
speciella situationen att lägenheten hyrs ut till en kvarboende hyresgäst.
Härigenom kompliceras bilden på ett sådant sätt att en kvarboende hyresgäst
kan förledas att efterge det speciella skydd som han skulle tillerkännas genom
en jämkning av 35 och 46 §§.

Slutligen
vill jag i detta sammanhang framhålla att man också måste tänka pä de människor
som planerar att köpa en bostadsrätt. Om det redan bor en hyresgäst i den
aktuella lägenheten och denne har bytesrätt och fullt besittningsskydd, kan
bostadsrätten i realiteten visa sig ha ett mycket lågt värde för köparen. Ett
förbud mot dubbelöverlåtelse hindrar uppenbarligen att folk förleds att köpa
bostadsrätter som de inte kan utnyttja därför att hyresgästen sitter kvar i
lägenheten. Ett genomförande av bostadsdomstolens förslag får precis motsatt
effekt, vilken kan leda till en förstärkning av det spekulativa inslaget på
bostadsmarknaden.

Den
lagtext som kommittén har föreslagit bör enligt min mening justeras så att
själva principen - förbudet mot dubbelupplåtelse - klarare framgår, förslagsvis
på följande sätt: "En bostadslägenhet som har upplåtits med hyresrätt får
inte upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet består."

Att
göra undantag för upplåtelse av bostadsrätt till en kvarboende hyresgäst är
enligt min mening onödigt och förvirrande. Upplåter bostadsrättsföreningen/hyresvärden
bostadsrätt till en kvarboende hyresgäst, upphör samtidigt hyresförhållandet
dem emellan. Detta ligger i sakens natur. Vid behov kan förhållandet klargöras
i upplåtelsehandlingen.

Med
uttrycket "så länge hyresförhållandet består" avser jag även den tid
under vilken en tvist om förlängning prövas och den tid under vilken
hyresgästen har medgetts uppskov med avflyttningen.

Bestämmelsen
bör enligt min mening tas in som ett nytt stycke mellan första och nuvarande
andra stycket i 2 § bostadsrättslagen.

2
Stockholms tingsrätt

Tingsrätten
tillstyrker förslaget i justitiedepartementets promemoria.

Ett
allt större intresse att själv äga sina lägenheter har under senare år vuxit
fram hos hyresgäster. Det har emellertid visat sig att de regler som finns pä
berörda rättsområden är oklara i vissa hänseenden vid övergång från hyresrätt
till bostadsrätt i en fastighet. Detta gäller främst dels frågan om vem som
efter fastighetsöverlåtelse till bostadsrättsförening skall anses vara rätt
hyresvärd gentemot kvarboende hyresgäst, dels ock frågorna om kvarboende
hyresgästs besittningsskydd och bytesrätt. Det är av vikt att ett klargörande
på dessa punkter kommer till stånd. Så länge bostadsrätt icke upplåtits till
hyreslägenhet, vars innehavare ej önskar övergå till

Prop. 1980/81:148 71

bostadsrätt,
föreligger inga svårigheter. Sådan kvarboende hyresgäst kommer att ha
bostadsrättsföreningen som hyresvärd och har kvar sitt besittningsskydd och
sin bytesrätt till fullo. Upplåtes däremot bostadsrätt i bostadsrättsförenings
fastighet till samtliga lägenheter, kan problem uppstå vid lösande av frågor i
nämnda hänseenden. Kommittén skiljer mellan två olika typer av sådana
sidoöverlåtelser, dels sidoupplåtelse till bostadsrättshavare som icke tecknar
hyresavtal med den kvarboende hyresgästen, dels sidoupplåtelse där sådant avtal
träffats. För att komma fram till en lösning av problemen har kommittén
diskuterat två olika linjer. Den ena går ut på ett lagstadgat förbud för
sidoupplåtelse (dubbelupplåtelse), den andra att införa klarare regler för
hyresgästs rättsställning, vilka reglers närmare innehåll kommittén dock icke
utvecklat. Vid övervägande av olika skäl för och emot de båda alternativen har
kommittén stannat för att föreslå förbud för sidoupplåtelser, om än med viss
tvekan då det gäller fall där avtal träffats mellan bostadsrätlshavare och
hyresgäst.

Det kan emellertid starkt
ifrågasättas om kommitténs förslag gagnar grundtanken bakom kommitténs direktiv
att underlätta övergång till bostadsrätter i fastighet, där majoriteten av hyresgäster
önskar att själva övertaga förvaltningen av densamma.

Ett förbud mot
sidoupplåtelse medför, som experterna Minnbergh och Tornée framhållit,
betydande praktiska och ekonomiska olägenheter. Det synes som om kommittén
tillmätt spekulativa förfaranden vid föreningsbildande och
bostadsrättsförsäljning viss vikt. Med hänsyn till att det stora flertalet
bostadsrättsföreningar är seriösa, föreligger enligt tingsrättens mening dock
ej behov av förbud mot sidoupplåtelse på sådan grund. Vidare har som skäl för
förbud åberopats svårigheterna för den kvarboende hyresgästen att överblicka
konsekvenserna av att teckna hyresavtal med bostadsrättshavare. Detta skäl är
ej heller särskilt bärande. Då fråga uppkommer bland hyresgäster att gå samman
till bostadsrättsförening för inköp av den fastighet de bor i, förde de flesta
få klart för sig vad det gäller genom information på olika sätt. Det skulle
möjligen kunna ifrågasättas om inte skyldighet kunde åläggas föreningen att på
ett enkelt sätt upplysa hyresgäster, som ej är villiga att teckna bostadsrätt,
om gällande regler för besittningsskydd och bytesrätt på exempelvis liknande
sätt som stadgas i 12 kap. 44 § jordabalken vid uppsägning av hyresavtal på
grund av bristande hyresbetalning.

Det synes tingsrätten att
det andra av kommittén diskuterade förslaget till lösning, nämligen att införa
regler som klargör hyresgästernas rättsliga ställning och som tar sikte på att
bibehålla bytesrättens faktiska värde, är att föredraga. Den omständigheten att
sådant skydd och sådan bytesrätt tillkomme jämväl vissa hyresgäster, som
anvisats hyreslägenhet i av kommun med bostadsrätt innehavd lägenhet, bör ej
verka hindrande, då det här är fråga om en förhållandevis liten grupp
hyresgäster.

På grund av vad sålunda
anförts avstyrker tingsrätten de föreslagna lagändringarna och föreslår att man
närmare utreder vilka regler som behövs för att stärka ifrågavarande
hyresgästers ställning.

3
Hyresnämnden i Stockholm

Hyresnämnden
delar bostadsrättskommitténs uppfattning om det angelägna i att åtgärder
vidtas för att klarlägga de kvarboende hyresgästernas rättsliga ställning och
att bevara deras förlängnings- och bytesrätt. Det är

Prop.
1980/81:148 72

givetvis likaså angeläget att bytesrättens faktiska värde
inte minskar för en kvarboende hyresgäst av den anledningen att en
nytillträdande hyresgäst kan komma att få ett svagare besittningsskydd och
sakna bytesrätt.

Kommitténs förslag tili ändringar i bostadsrättslagen
innebär visserligen förbättringar i de berörda hänseendena genom att s. k.
dubbelupplåtelser inte blir möjliga efter lagändringens ikraftträdande.
Hyresnämnden anser det emellertid tveksamt om tillräckliga skäl visats
föreligga för att med förtur behandla frågan om förbud mot sädana upplåtelser.
Vid dubbelupplåtelser före ikraftträdandet torde sålunda hyresgästernas
ställning inte kunna påverkas annat än genom ändringar i 12 kap. jordabalken
som görs tillämpliga även på tidigare slutna hyresavtal. Kommittén synes avse
att återkomma till denna fråga under det fortsatta utredningsarbetet. Enligt de
till betänkandet fogade särskilda yttrandena kan vidare ett förbud mot
dubbelupplåtelser medföra vissa olägenheter från finansiella och ekonomisk-tekniska
synpunkter, till vilka kommittén likaså synes avse att återkomma.

Enligt bostadsdepartementets förteckning 1980-11-07 över
kommande betänkanden undertiden december 1980-juni 1981 skall kommittén sommaren
1981 avlämna ett betänkande kallat "Att bilda bostadsrättsförening i
hyreshus". Hyresnämnden utgår från att de nyss berörda kvarstående
frågorna kommer att behandlas i det aviserade betänkandet. Den nu föreslagna
reformen bör enligt nämndens mening bedömas mot bakgrund av kommitténs övriga
förslag i ombildningsfrågan vilka sålunda kan väntas föreligga inom kort.
Hyresnämnden avstyrker därför att bostadsrättslagen nu ändras på sätt
bostadsrättskommittén har föreslagit.

Skäl kan i och för sig anföras för att i enlighet med
departementsförslaget låta hyresgästernas allmänna inställning få betydelse
för prövningen enligt tillståndslagen. Av bostadsrättskommitténs delbetänkande
framgår emellertid att kommitténs uppdrag omfattar bl. a. frågan om förköpsrätt
för hyresgästerna till fastigheten. Hyresnämnden föreställer sig att en
lagstiftning i ämnet måste innehålla bestämmelser om möjlighet för en
majoritet bland hyresgästerna att genomföra ett förköp och att sådana
majoritetsregler bör samordnas med tillståndslagen. Frågan om ändringar i
denna lag för att ge hyresgästerna inflytande över ombildningsprocessen synes
utan större olägenhet kunna uppskjutas för behandling i det sammanhanget.
Härtill kommer att det för själva föreningsbildningen torde ha störst betydelse
hur stor del av fastighetens totala lägenhetsyta som kommer att upplåtas med
bostadsrätt. Antalet positivt inställda hyresgäster skulle med det synsättet
inte ha avgörande betydelse. Det kan också av den anledningen finnas skäl att
i ett sammanhang bedöma behovet av ändringar i tillståndslagen och kommitténs
blivande förslag i ombildningsfrågan. Hyresnämnden anser därför att inte
heller departementsförslaget nu bör läggas till grund för lagstiftning.

Hyresnämnden vill tillägga att departementsförslagets
majoritetsregel inte är entydig. Enligt promemorian skall hänsyn tas till
samtliga hyresgäster som har hyresavtal med fastighetsägaren. Det är inte
ovanligt att flera hyresgäster tillsammans hyr en lägenhet. Det bör klarläggas
om hänsyn skall tas till varje särskild hyresgäst i ett sådant hyresförhållande
eller om samhyresgäster vid tillämpning av majoritetsregeln skall anses som en
hyresgäst. Det förekommer också att en person hyr flera lägenheter i en
fastighet. Ett klarläggande uttalande om regelns tillämpning synes erforderligt
också för detta fall.

Prop. 1980/81:148 73

4
Hyresnämnden i Göteborg

Bostadsrättskommitténs
delbetänkande. Hyresnämnden finner att det syfte som ligger till grund för de
föreslagna ändringarna i bostadsrättslagen väl uppnås genom det framlagda
förslaget om lagändring. Någon erinran mot förslaget i och för sig finns därför
inte. Nämnden ifrågasätter dock om inte frågan om rättsskyddet för kvarboende
hyresgäst vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt, som endast är en av de
frågor som behandlas av bostadsrättskommittén, kunnat anstå till kommitténs
slutbetänkande. Någon mera betydande olägenhet av nuvarande regler har inte
förmärkts såvitt gäller hyresförhållanden inom nämndens verksamhetsområde.

Vad
gäller det framlagda förslaget vill nämnden göra följande påpekanden. Det bör
klargöras - lämpligen motivledes - att den föreslagna lydelsen av 2§
bostadsrättslagen självfallet endast tar sikte på förstahands-hyresgäst. Vidare
förutsätts, att om t.ex. två hyresgäster gemensamt hyr en lägenhet, hinder inte
skall möta att upplåta lägenheten med bostadsrätt till endast den ena om båda
är överens om det.

En
fråga som bör uppmärksammas gäller vad som kan inträffa när en fastighetsägare
låter ett hus övergå till en bostadsrättsförening i samband med att en
omfattande ombyggnad av huset inleds. I en sådan situation kan hyresgästerna
komma att sägas upp och tvingas att flytta sedan de har erhållit
ersättningslägenheter och eventuellt också garanterats rätt att flytta
tillbaka till huset. Sedan hyresavtalen har upphört att gälla utgör den
föreslagna lydelsen av 2§ tredje stycket bostadsrättslagen inte något hinder
mot att lägenheterna upplåts med bostadsrätt. Hyresgäst som utnyttjar sin
återflyttningsrätt och tecknar nytt hyresavtal till lägenhet i huset med den
som innehar bostadsrätten till lägenheten får ett försvagat besittningsskydd
och går miste om sin bytesrätt. Enligt hyresnämndens mening föreligger risk för
att det skydd som den föreslagna regeln skall utgöra för hyresgäster kommer att
sättas ur spel i den nu nämnda situationen. En möjlighet att komma till rätta
med detta förhållande skulle vara att i 2 § tredje stycket bostadsrättslagen
jämställa den som har återflyttningsrätt med hyresgäst.

En
annan situation där det kan finnas risk för att den föreslagna regeln kringgås
kan uppkomma när lägenhet övergår till ny innehavare, t. ex. i samband med
byte. Genomförs bytet som en verklig överlåtelse uppstår ingen sådan risk,
eftersom den till vilken överlåtelse sker då omedelbart inträder i den tidigare
hyresgästens rättsförhållande. Det är emellertid vanligt att ett byte av
lägenhet i stället genomförs i den formen, att hyresvärden och hyresgästen
träffar överenskommelse om att hyresavtalet skall upphöra och att hyresvärden
därefter tecknar nytt avtal med den tillträdande hyresgästen. I sådant fall
föreligger risk för att bostadsrättsföreningen passar på att upplåta
bostadsrätt till lägenheten efter det att den gamla hyresgästen har skrivit av
sitt kontrakt men innan kontraktet med den nye hyresgästen har undertecknats.

Så
länge hyresgästen har rätt att nyttja sin lägenhet kan bostadsrättsföreningen
inte upplåta bostadsrätt till lägenheten åt annan. Förbudet torde gälla även
under tiden från det att hyresgästen har sagt upp sitt avtal och till dess att
avflyttning sker samt under tid hyresgästen har beviljats uppskov med
avflyttningen. Eftersom en bostadsrättsupplåtelse kommer till ständ när
upplätelsehandlingen upprättas och inte när lägenheten tillträds och då s.k.
förhandsavtal inte får träffas beträffande bostadslägenhet får regeln till
följd att föreningen normalt får vänta ända till dess lägenheten är

Prop. 1980/81:148 74

friställd
innan den kan binda någon för en bostadsrätt till lägenheten. Detta är en från
praktisk synpunkt mindre lyckad följd av den föreslagna bestämmelsen.

Justitiedepartementets
promemoria. För att en bostadsrättsförening skall få förvärvstillstånd fordras
enligt förslaget att sökanden visar att flertalet hyresgäster i fastigheten har
samtyckt till förvärvet. Vad hyresnämnden ovan i anslutning till den
föreslagna ändringen i bostadsrättslagen har anfört om möjligheter att kringgå
lagstiftningen genom förfaranden i anslutning till att ett hus töms på
hyresgäster vid ombyggnad gäller även i nu aktuellt fall. Även här kan
ifrågasättas om inte den som har återflytl-ningsrätt bör jämställas med
hyresgäst.

I
promemorian uttalas, att bedömningen om den erforderliga majoriteten är uppnådd
bör göras med utgångspunkt från de hyresgäster som står i hyresförhållande till
fastighetsägaren vid tiden för förvärvet. I detta sammanhang efterlyser
nämnden klargörande om vad som menas med "hyresgäster". Skall varje
lägenhet anses ha en hyresgäst eller skall var och en som undertecknat ett
hyresavtal, dvs. samtliga medhyresgäster, anses som hyresgäster?

Vidare
förutsätts i promemorian, att kommunen i praktiken kommer att begära
hyresnämndens prövning i sådana fall då majoriteten av hyresgäster motsätter
sig förvärvet. Det förefaller lämpligt att förordningen om tillämpningen av
tillståndslagen kompletteras med en föreskrift att förvärvare redan i sin
ansökan till kommunen skall visa att flertalet hyresgäster har samtyckt till
förvärvet.

5
Hyresnämnden i Malmö

Bostadsrältskommitténs
betänkande. Betänkandet inleds med en förhållandevis fyllig redogörelse för
kvarboende hyresgästs rättsliga ställning när en fastighet övergår till att
ägas av en bostadsrättsförening och bostadsrätt upplåts till lägenheten i
fråga. Denna utredning är värdefull mot bakgrund av det komplicerade rättsläget
på området.

Fasthållas
bör att rättspraxis konsekvent synes ha vidhållit att bostadsrättsföreningen
och inte den till vilken bostadsrätt upplåtits är hyresvärd i förhållande till
den kvarboende hyresgästen, såvida inte hyresgästen genom underlåten
processinvändning eller eljest får anses ha godtagit att bostadsrättshavaren
har inträtt som hyresvärd (se t.ex. PH 15:70). Bostadsdomstolens rättsfall
13:76 synes på sina håll ha missförståtts men gör ingen ändring i denna
princip. I rättsfallet hade ju genom lagakraftvunnen dom i tingsrätt
fastslagits att hyresgästen stod i hyresförhållande till bostadsrättshavaren.
Vad bostadsdomstolen hade att pröva var hyresgästens besittningsskydd i den
därigenom uppkomna situationen. I bostadsdomstolens rättsfall 4:79 gjorde
däremot hyresgästen invändning om att hon stod i hyresförhållande till
bostadsrättsföreningen och inte till bostadsrättshavaren vilken sagt upp
hyresavtalet. Domstolen måste alltså som preliminärfråga taga ställning till
vem som var hyresvärd och fastslog att upplåtelsen av bostadsrätten inte
medfört någon ändring i hyresförhållandet mellan föreningen och hyresgästen.
Förutvarande praxis uppehölls alltså.

Mot
bakgrund av angivna rättspraxis är det som kommittén anför tveksamt hur långt
den 1978 tillkomna bestämmelsen i46§ punkt 6 a hyreslagen egentligen sträcker
sig. Lagändringen skall nog såsom lagrådet framhåller

Prop. 1980/81:148 75

(prop.
1977/78:175 s. 220 n) närmast uppfattas som ett förtydligande av förut gällande
rätt. Den äldre lydelsen av 46 § punkt 6 hade av förarbetena att döma
tillkommit med tanke på det fallet att upplåtelsen av hyresrätten gjorts av en
bostadsrättshavare och att lägenheten fortfarande vid uppsägningen innehades
med bostadsrätt. Som kommittén anför torde det svagare besittningsskyddet
enligt punkt 6 a omfatta dels sådana fall i vilka särskilt hyresavtal
upprättats mellan en kvarboende hyresgäst och bostadsrättshavaren och dels
sådana fall i vilka domstol fastslagit att ett hyresförhållande uppkommit
mellan parterna. I motsats mot kommittén anser emellertid hyresnämnden troligt
att det svagare besittningsskyddet också gäller i de fall där hyresgästen inte
gör invändning mot ett påstående att ett hyresförhållande uppkommit mellan
bostadsrättshavaren och honom. Hyresgästen får ju därigenom anses ha godtagit
att bostadsrättshavaren inträtt som hyresvärd istället för bostadsrättsföreningen
och därigenom att upplåtelsen sker från bostadsrättshavaren. Någon verklig
skillnad föreligger inte mellan detta fall och de två föregående.

En
hyresgäst som inte uttryckligen eller konkludent godtar att bostadsrättshavaren
inträder som hyresvärd kvarstår alltså i hyresförhållande till
bostadsrättsföreningen med fullt besittningsskydd. Därmed följer också rätt
till lägenhetsbyte utan inskränkning och fullt besittningsskydd även för den
som genom bytet förvärvar hyresrätten. Så länge hyresgästen fast-håller att han
står i hyresförhållande till bostadsrättsföreningen är alltså rättsläget
tillfredsställande för honom. Den egentliga faran för hyresgästen synes ligga i
att han genom konkludent handlande kan komma att godtaga bostadsrättshavaren som
hyresvärd och därigenom utan att vara medveten om saken försämra sitt
rättsläge. Enbart den omständigheten att hyresgästen på anmodan erlägger hyra
till bostadsrättshavaren innebär enligt praxis inte att han godtager denne som
hyresvärd (PH 15/70). Hyresgästen gör emellertid detta genom att underteckna
ett tilläggsavtal om hyra, på vilket bostadsrättshavaren anges som hyresvärd
(den till grund för bostadsdomstolens rättsfall 13:76 liggande
tingsrättsdomen). Det kan naturligtvis lätt hända att en hyresgäst undertecknar
ett tilläggsavtal innehållande förhandlingsklausul, ändrad klausul om
värmeersättning etc. utan att observera att tilläggsavtalet upptar
bostadsrättshavaren och inte bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Det kan
också hända att han genom skrivelser till och förhandlingar med
bostadsrättshavaren kommer i en sådan situation att det är oklart vem som är
hyresvärd. Såsom kommittén anför kan ett svävande rättsförhållande uppstå,
vilket måste vara till nackdel för hyresgästen.

Hyresnämnden
godtar vad kommittén anför och som utmynnar i att bostadsrätt inte skall få
upplåtas vid sidan av en hyresrätt. Nämnden tillstyrker alltså de föreslagna
tilläggen till 2 och 8§§ bostadsrättslagen. Dock vill nämnden inte förringa de
invändningar av finansiell och ekonomisk-teknisk natur som kan resas mot
förslaget och som framhålles i särskilt yttrande av experterna Minnbergh och
Tornée. Ett genomförande av förslaget kan försvåra övergång till bostadsrätt
även i fall då sådan övergång får anses lämplig och önskvärd. De uppenbara
nackdelarna med nuvarande ordning anser emellertid nämnden vara utslagsgivande
till förmån för förslaget.

I
anslutning till 2 § vill nämnden framhålla att det inte finns anledning
motsätta sig upplåtelse av bostadsrätt, när hyresförhållandet på grund av
uppsägning från hyresgästens sida eller eljest med säkerhet kommer att upphöra
vid en viss tidpunkt. Upplåtelse från en framtida tidpunkt då lägenheten blir
friställd kräver dock ändring av 9§ bostadsrättslagen, vil-

Prop. 1980/81:148 76

ket
skulle komma i konflikt med de intressen som föranledde regelns införande.

Justitiedepartementets
promemoria. Överförandet av en fastighet till en så kallad säljarebildad
bostadsrättsförening kan som framhålls i promemorian medföra nackdelar för
hyresgästerna. Med hänvisning till vad som anförts ovan vill hyresnämnden dock
betona att de som bor kvar med hyresrätt inte får sin rättsliga ställning
försämrad automatiskt såsom promemorian tycks mena. För att det svagare
besittningsskyddet skall inträda krävs såsom framgår av det föregående att
bostadsrätt upplåts till lägenheten och att bostadsrättshavaren inträder som
hyresvärd i den tidigare fastighetsägarens ställe. Ett genomförande av
kommitténs förslag att förbjuda dubbelupplåtelser skulle som hyresnämnden
framhållit få till följd att man undanröjer den rättsosäkerhet som följer av
oklarheten ifråga om vem som egentligen är hyresvärd.

Hyresnämnden
håller med om att de så kallade säljarebildade bostadsrättsföreningarna kan
medföra olägenheter för de boende även om kommitténs förslag genomföres. En
sådan olägenhet kan vara att de boende inte har något inflytande över
fastighetens förvaltning utan att denna kanske utövas av personer som inte alls
bor i huset. En annan kan vara att hyresgästerna inte har någon riktig
överblick över vad de bostadsrätter som erbjuds dem egentligen är värda. Det
kan ju röra sig om en äldre fastighet med stora dolda reparationsbehov.
Hyresnämnden vill dessutom framhålla att utbjudandet av bostadsrätter till
personer utanför fastigheten på samma sätt kan medföra risker för dessa. I de
fall det här är fråga om rör det sig i allmänhet om försäljningar till stora
belopp. Det kan vara en mindre behaglig överraskning för förvärvaren av
bostadsrätten att finna att bestämmanderätten i föreningen och förvaltningen av
fastigheten utövas av personer som inte är bosatta där och som kanske inte har
något riktigt intresse av fastighetsförvaltningen.

I
promemorian föreslås att i lagen om förvärv av hyresfastighet införs en ny
bestämmelse, som föreskriver att förvärvstillstånd skall vägras en bostadsrättsförening,
om inte sökanden visar att flertalet hyresgäster i fastigheten har samtyckt
till förvärvet. Hyresnämnden instämmer i att det vore lämpligt om
förvärvsprövningen kunde äga rum på ett sådant sätt att hyresgästernas
inställning beaktades. Nämnden är dock tveksam till den utformning som den
föreslagna lagregeln fått. Den innebär i praktiken att en bostadsrättsförening
som söker förvärvstillstånd i sin anmälan till kommunen måste bifoga en lista
på hyresgäster, med underskrifter av dem som samtycker till förvärvet.
Erfarenheten av sådana listor i hyresärenden visar att ovidkommande synpunkter
kan spela in och att hyresgästerna kan ha svårt att bedöma vad det är de skall
skriva under. Deras "samtycke" kanske i realiteten bara innebär att
det är likgiltigt för dem vem som äger fastigheten. Med den kategoriska
utformning regeln har fått gäller det vidare för hyresnämnden att fastställa
vad som menas med flertalet hyresgäster i fastigheten. Skall man räkna efter
huvudtalet efter principen en hyresgäst en lägenhet, eller skall man ta hänsyn
till om hyresgästen hyr bostad eller lokal, en stor eller liten lägenhet, om
han bott i huset kort tid eller länge osv. Lämpligare synes vara att ge hyresnämnden
möjlighet till en friare prövning. Hyresgästernas inställning bör vara ett
moment som tillsammans med de övriga rekvisiten enligt 4 § förvärvslagen skall
prövas som grund för förvärvstillståndet. Regeln kan förslagsvis utformas på
följande sätt: "Är förvärvaren en bostadsrättsförening, skall
förvärvstill-

Prop. 1980/81:148 77

stånd
ocksä vägras om med hänsyn till hyresgästernas inställning och omständigheterna
i övrigt grundad anledning därtill föreligger."

Med
den föreslagna regeln skulle det praktiska förfarandet i förvärvsärenden, när
en bostadsrättsförening är förvärvare, gestalta sig på ungefär följande sätt.
Efter anmälan till kommunen enligt 3 S förvärvslagen undersöker kommunen
huruvida styrelsemedlemmarna bor i fastigheten och anmodar föreningen att
inkomma med redogörelse för hyresgästerna och deras inställning till
föreningens förvärv. Vilka krav som här skall ställas får avgöras i det
särskilda fallet. Om styrelsemedlemmarna bor i huset och föreningsbildningen
eljest verkar acceptabel, torde sökandens uppgift att så eller så många
namngivna hyresgäster godtar förvärvet och är villiga att teckna bostadsrätt få
tagas för god. Om sökandens uppgifter befinns mindre fillfredsställande eller
ärendet eljest bedöms tveksamt, påkallar kommunen förvärvsprövning i
hyresnämnden. Nämnden kan då spm ett led i sin prövning bereda hyresgästerna
fillfälle att yttra sig. Utredning om hyresgästernas inställning och andra
uppgifter av betydelse kan också förväntas erhållas från vederbörande
hyresgästförening, som ju jämte kommunen är motpart till sökanden i
förvärvsärenden.

Slutligen
vill hyresnämnden framhålla att det inom ramen för den nuvarande regeln ges en
viss möjlighet att hindra förvärv av bostadsrättsföreningar av här åsyftat
slag. Om bostadsrättsföreningens styrelseledamöter inte bor i huset och om
deras handlande i samband med föreningsbildningen tydligt visar att deras
intresse av förvärvet främst är spekulativt, kan hyresnämnden finna att
avsikten med förvärvet inte är att idka bostadsförvaltning som motsvarar de
boendes berättigade anspråk samt att iaktta god sed i hyresförhållanden.
Hyresnämnden i Malmö har nyligen avgjort ett ärende där man på dessa grunder
avslog ett aktiebolags ansökan om förvärvstillstånd. Detta ärende är nu under
prövning i bostadsdomstolen.

6
Konsumentverket

Konsumentverket
ställer sig bakom de tankegångar som redovisats och tillstyrker förslagen.

I
justitiedepartementets promemoria anförs att det kan övervägas att i
förordningen om tillämpningen av tillståndslagen föreskriva att förvärvaren
redan i sin anmälan till kommunen skall visa att flertalet hyresgäster har
samtyckt till förvärvet. Konsumentverket anser att en sådan bestämmelse bör
införas.

7
Bostadsstyrelsen

Styrelsen
ansluter sig till vad bostadsrättskommittén anfört såväl i fråga om att
bostadsrättsföreningen bör vara hyresvärd för kvarboende hyresgäster som i
fråga om dessas besittningsskydd och bytesrätt. Beträffande den förstnämnda
frågan kan styrelsen i sammanhanget erinra om att en förutsättning för
erhållande av bostadsanpassningsbidrag bl.a. är att hyresavtal är tecknat
direkt med husets ägare, om inte sökanden hyr bostaden i andra hand av
kommunen.

Styrelsen
ansluter sig även fill förslaget att senare bostadsrättsupplåtelser skall
frånkännas giltighet i förhållande till tidigare hyresrättsupplå-

Prop. 1980/81:148 78

telser.
Rent principiellt synes det styrelsen vara mindre tilltalande att två olika
rättssubjekt samtidigt har nyttjanderätt till samma objekt, när den faktiska
nyttjanderätten endast innehas av det ena. (Styrelsen erinrar i detta
sammanhang om kommitténs påpekande att bostadsrätt, även om bostadsrättshavaren
får en ägariiknande ställning med avseende på lägenheten, enligt gällande
lagstiftning innefattar en nyttjanderätt.) Härtill kommer att ett förbud mot
dubbelupplåtelser mot bakgrund av 1978 års lagstiftning på området synes vara
det säkraste sättet att trygga kvarboende hyresgästs tillbörliga rätt. 1 detta
sammanhang bör för övrigt påpekas att det i de särskilda yttrandena inte
närmare redogjorts för när dispens från förbudet bör beviljas.

Styrelsen
instämmer helt i kommitténs bedömning att det saknas anledning alt understödja
sådana ombildningar till bostadsrätt där inte en viss majoritet av
hyresgästerna själva ansluter sig till bostadsrättsföreningen och tecknar
bostadsrätt.

Förfarandet
att fastighetsägaren själv bildar bostadsrättsförening tillsammans med ett
fåtal andra personer, som kanske inte ens bebor fasfigheten och inte heller
avser att göra detta, strider enligt styrelsens uppfattning mot grundläggande
bostadspolitiska värderingar med avseende på boende-demokrafi. Att de boende på
detta sätt bl.a. undandras möjligheterna att påverka köpeskillingen för
fastigheten kan ocksä leda till att fastigheter med ett eftersatt reparations-
och underhållsbehov belastas med lån som senare omöjliggör en nödvändig
upprustning.

Styrelsen
har, främst på senare tid, allt oftare kommit i kontakt med oroliga hyresgäster
som upplever en process som sker helt ovanför deras huvuden och där de helt
saknar möjlighel att bedöma konsekvenserna av fastighetsägarens agerande. De
saknar också möjligheter att genom indirekt representation påverka innehållet
i den ekonomiska planen. Genom att enligt förslaget sådana som i första hand
har ett intresse av att bebo fasfigheten kommer att dominera föreningen, skapas
enligt styrelsens mening bättre förutsättningar för att samtliga boendes
intressen tas tillvara.

Styrelsen
har inte heller uppfattat direktiven för bostadsrättskommittén så att utgångspunkten
för att främja en övergång fill bostadsrätt skulle vara oberoende av de
kvarboende hyresgästernas från bostadspolitiska utgångspunkter skydds värda
intressen. De argument härför som framförts i de särskilda yttrandena synes
inte vara särskilt tungt vägande. Ett godtagande av en sådan uppfattning
skulle också innebära att hyresgästerna inte skulle få något inflytande när det
gällde sådana för den ekonomiska planen och därmed de framtida
boendekostnaderna väsentliga förutsättningar som reparations- och
underhållsbehov m. m.

Nackdelarna
med förbudet att upplåta bostadsrätt vid sidan av gällande hyresavtal synes
också överkomliga. Beträffande finansieringsmöjligheterna erinras om
möjligheten för bostadsrättsförening som får lån med 29 % av låneunderiaget att
erhålla bostadslån för förvärv enligt 10 § bostadsfinansieringsförordningen.
För äldre fastigheter har denna möjlighet dock mindre värde, om inte bostadslån
för ombyggnad nyligen beviljats. Lånemöjligheterna borde bl.a. därt"ör
eventuellt vidgas. (Såväl de finansiella problemen som problemen med
upprättande av den ekonomiska planen kommer enligt vad kommittén anfört att tas
upp vid dess fortsatta arbete.)

Bostadsstyrelsen
ansluter sig också tiil vad som anförts i promemorian om hyresgästinflytandet
vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Förslaget att förvärvstillstånd
enligt tillståndslagen då förvärvaren är en

Prop. 1980/81:148 79

bostadsrättsförening,
skall vägras, om inte sökanden visar att flertalet hyresgäster i fastigheten
har samtyckt fill förvärvet, rimmar väl med styrelsens
tillämpningsföreskrifter till 58 § bostadsfinansieringsförordningen, enligt
vilka en förutsättning för utbetalning av bostadslån fill en bostadsrättsförening
i princip är att mer än hälften av bostadslägenheterna har tecknats för
upplåtelse med bostadsrätt. För att inte bestämmelserna skal! kunna kringgås
genom att fastighetsägaren först bildar en ekonomisk förening som förvärvar
fastigheten och sedan ombildar sig fill en bostadsrättsförening bör dock enligt
styrelsens uppfattning i tillståndslagen föreskrivas att sådan ombildning skall
jämställas med förvärv.

För
att kommunen skall få tillräckligt underiag för sin bedömning av huruvida
hyresnämndens prövning skall begäras eller inte bör vidare enligt styrelsens
uppfattning i förordningen om tillämpningen av fillståndslagen föreskrivas att
bostadsrättsföreningen redan i sin anmälan fill kommunen skall visa att
flertalet hyresgäster har samtyckt till förvärvet.

8
Länsstyrelsen i Stockholms län

Bostadsrättskommittén
har i sin utredning pekat på den osäkerhet som uppkommer beträffande den
kvarboende hyresgästens möjligheteratt hävda sitt besittningsskydd och sin
bytesrätt i de fall bostadsrätt upplåtes vid sidan av hyresrätt eller särskilt
hyresavtal tecknas mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen. Länsstyrelsen
delar kommitténs uppfattning att denna osäkerhet kan leda till sådana
rättsförluster för den enskilde hyresgästen som inte är acceptabla. Genom den
föreslagna lagändringen kommer hyresgästen alltid att kvarstå i ett direkt
hyresförhållande fill fastighetsägaren/bostadsrättsföreningen varigenom
besittningsskyddet och bytesrätten förblir oförändrade i förhållande till vad
som gällt tidigare. Bytesrättens faktiska värde kommer härigenom också att bevaras
då nytillträdande hyresgäst kommer att få samma besittningsskydd och bytesrätt
som sin föregångare.

I
utredningen har påtalats det förhållandet att ett förbud mot att upplåta
bostadsrätt vid sidan av hyresrätt kan medföra praktiska svårigheter vid bildandet
av vissa bostadsrättsföreningar nämligen i de fall där en inte så stor del av
hyresgästerna ansluter sig att grundavgift och upplånat kapital kan hållas på
en ekonomiskt försvarbar nivå. Även upprättandet av ekonomisk plan torde
försvåras då det kan bli nödvändigt att omarbeta dessa flera gånger om
hyresgäster som kvarbor med hyresrätt senare skulle vilja förvärva bostadsrätt.
Slutligen kommer det förhållandet att bytesrätten bevaras fullt ut också för en
genom byte nytillträdande hyresgäst förmodligen att medföra att lägenheter som
vid fastighetens övergång till bostadsrätt var upplåtna med hyresrätt även för
framtiden kommer att förbli hyresrätter. Detta torde innebära vissa praktiska
svårigheter i förvaltningen av bostadsrättsföreningen. Kommitténs förslag
kommer därför otvivelaktigt att i vissa fall försvåra övergången från
hyresrätt till bostadsrätt även i sådana fall där övergången eftersträvas av
ett stort antal hyresgäster i en fastighet. Oaktat de nyss påtalade
olägenheterna fyller de föreslagna lagändringarna ett angeläget syfte att
klargöra och förstärka kvarboende hyresgästs rättsliga ställning vid ombildning
av hyresfasfighét till bostadsrätt. Länsstyrelsen har därför ingen erinran mot
att förslaget redan nu genomförs.

Prop. 1980/81:148 80

Justitiedepartementets
förslag till ändring av lagen om förvärv av hyres-fasfigheter m. m. syftar i
första hand till att komma till rätta med de s. k. säljarbildade
bostadsrättsföreningarna. I dessa förbehåller sig fastighetsägarna det
dominerande inflytandet såväl vid prissättningen av bostadsrätterna som vad
beträffar villkoren i övrigt vid ombildningen. Genom förslaget tvingas
fastighetsägaren att göra såväl priserna på bostadsrätterna,
finansieringsvillkoren som ombildningsförfarandet i övrigt så lockande att de
attraherar en majoritet av de i fastigheten boende. Enligt förvärvslagen krävs
förvärvstillstånd om kommunen begär hyresnämndens prövning av ett
fastighetsförvärv. För att underlätta kommunens bedömning härvidlag bör i
förordningen om tillämpning av lagen om förvärv av hyresfastighet intas
bestämmelser om att föreningen i sin anmälan till kommunen om förvärvet skall
bifoga erforderlig utredning om att flertalet hyresgäster samtyckt till
förvärvet.

Den föreslagna
lagändringen torde vara den lagtekniskt enklaste lösningen på problemet att
motverka att bostadsrättsföreningar av fastighetsägaren bildas i spekulativt
syfte på sätt som nu förekommer. Länsstyrelsen tillstyrker förslaget.

Om länsstyrelsen i
framtiden skulle ges i uppdrag att pröva frågan om dispens för dubbelupplåtelse
av hyresrätt och bostadsrätt - en lösning som framskymtar i särskilda yttranden
av ledamoten Dahlberg och experterna Minnbergh och Tornée - förutsattes att
länsstyrelsen lämnas tillfälle att ge sina synpunkter på utformningen av en
sådan lagstiftning.

9
Hyresrättsutredningen

Vi
har begränsat vår granskning till att avse de hyresrättsliga frågor som berörs
i delbetänkandet och promemorian. Inom bostadsrättskommittén råder olika
meningar om den lösning som föreslås i delbetänkandet är den lämpligaste när
det gäller att komma till rätta med vissa av de problem som kan uppstå vid en
övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Eftersom de intresseorganisationer
som är representerade i hyresrättsutredningen beretts tillfälle att avge egna
yttranden över förslagen tar vi inte ställning till om den av
bostadsrättskommittén föreslagna lösningen är den lämpligaste eller ej.

Vi
vill emellertid kraftigt understryka kravet att hyresgästens besittningsskydd
och bytesrätt inte försämras vid eh övergång från hyresrätt till bostadsrätt.
Bostadsrättskommitténs förslag är i sig ägnat att tillgodose detta krav.

Förslaget
innebär också att någon ovisshet inte längre behöver råda om vem som är rätt
hyresvärd efter en övergång. Även i andra avseenden medför förslaget en ökad
trygghet för den hyresgäst som efter en övergång bor kvar med hyresrätt i
lägenheten. Eftersom lägenheten i sådant fall inte skall kunna upplåtas med
bostadsrätt, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på grund av att
bostadsrätten förverkats, vilket kan ske t.ex. om bostadsrättshavaren
underlåter att fullgöra sina ekonomiska skyldigheter gentemot
bostadsrättsföreningen.

Varken
av kommitténs överväganden och förslag eller av specialmotiveringen framgår
uttryckligen vad som är avsett att gälla om lägenhet som är uthyrd i andra hand
upplåts med bostadsrätt. I departementspromemorian har däremot uttryckligen
förklarats att med hyresgäster endast avses

Prop. 1980/81:148 81

de
hyresgäster som har hyresavtal med fastighetsägaren och inte andrahandshyresgäster.

Enligt
vår mening ligger det med de utgångspunkter bostadsrättskommittén haft för
sitt arbete närmast till hands att anlägga liknande synpunkter på kommitténs
förslag. Andrahandsupplåtelsen skulle således inte anses utgöra något hinder
mot att lägenheten upplåts med bostadsrätt till förstahandshyresgästen.

Den
nyss förordade tolkningen av begreppet hyresgäst får emellertid till följd att
en rätt att nyttja lägenheten med bostadsrätt som upplåts till andrahandshyresgästen
blir ogiltig enligt kommitténs förslag fill 8 § tredje stycket. Mot detta finns
med nu gällande regler inte mycket att invända.

Det
finns emellertid skäl att i olika hänseenden förstärka
andrahands-hyresgästernas ställning. Vi skall enligt våra direktiv (se t.ex.
SOU 1976:60 s. 30) överväga en sådan förstärkning. Vårt arbete kan leda till
att andrahandshyresgästen under vissa förutsättningar får ta över hyresrätten
till lägenheten. Sedan så skett kan självfallet bostadsrätt upplåtas till honom.
Våra överväganden i denna fråga kommer att ingå i slutbetänkandet. Det
beräknas vara klart omkring halvårsskiftet 1981.

Beträffande
det i departementspromemorian framlagda förslaget har vi från den utgångspunkt
vi företagit vår granskning inte något att invända.

10
Bostadsrättskommittén

Kommittén
motsätter sig inte promemorieförslaget men vill framhålla att frågan om ett
ökat hyresgästinflytande vid ombildning till bostadsrätt kan bli föremål för
ytterligare överväganden i kommittén.

Kommitténs
eget förslag i delbetänkandet syftar i första hand fill att förstärka
hyresgästernas rättsliga ställning såväl då ombildning till bostadsrätt
genomförs i säljarregi som då de rikskooperativa organisationerna genomför
ombildningen eller hyresgästerna själva står för denna.

När
det gäller de s. k. säljarbildade bostadsrättsföreningarna torde kommitténs
förslag i rättsskyddsfrågan i och för sig också komma att innebära att det blir
mindre vanligt att fastighetsägare ombildar hyresfastigheter utan att först
samråda med hyresgästerna. Kommittén delar ändock den i promemorian uttalade
uppfattningen att man för att komma till rätta med de problem som de
säljarbildade föreningarna kan ge upphov till också behöver garanfier för att
hyresgästerna skall kunna utöva inflytande över ombildningsprocessen. Den
föreslagna majoritetsregeln är betydelsefull för ett sådant inflytande.

Det
är väsentligt för samtliga slag av ombildningar att hyresgästerna ges ordentlig
information om ombildningen och att samråd sker i frågor som har betydelse för
denna. Inte minst viktigt är det att de ekonomiska konsekvenserna av övergången
klargörs för hyresgästerna och att den ekonomiska plan som obligatoriskt skall
upprättas innan bostadsrätt upplåtes är tillförlitlig. Ett väsentligt
inflytande över dessa frågor ernås bäst om de boende i huset engageras i
bostadsrättsföreningen som medlemmar så tidigt som möjligt, eventuellt redan
innan fastighetsöverlåtelsen äger rum till föreningen. Som uttalats i
promemorian kan det emellertid vara förenat med svårigheter att i
bostadsrättslagen införa lämpliga bestämmelser som tar hänsyn till nu nämnda
förhållanden, exempelvis föreskrifter om att en majoritet av de röstande på
föreningsstämma måste vara bosatta i föreningens hus. Kommittén är heller inte
beredd att för närvarande

6
Riksdagen 1980/81. I saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148 82

föreslå
några sådana lagändringar, men anser ändå att frågan härom bör hållas öppen.

Promemorieförslaget
omfattar förutom de säljarbildade föreningarna också sådana bostadsrättsföreningar
som bildats av hyresgästerna själva. Kommittén har ingen erinran mot detta och
föreslår nu ingen förändring i denna del. Kommittén vill ändå ifrågasätta om
inte sådana "egentliga" bostadsrättsföreningar som bildats av en
majoritet hyresgäster i huset med avsikt att upplåta bostadsrätt till de boende
i fortsättningen och i likhet med de rikskooperativa bostadsrättsföreningarna,
bör vara undantagna från tillståndsplikten enligt lagen om förvärv av
hyresfastighet.

Kommittén
skall enligt sina direktiv (Dir 1978:91) bl. a. överväga frågan om hur en
försäljningssituation skall kunna användas för att ge de grupper av hyresgäster
som så önskar en möjlighet att överta fastigheten. En möjlighet som anvisas i
direktiven är att införa en förköpsrätt för hyresgäster. Andra möjligheter är
emellertid ocksä tänkbara. Vid sina överväganden kommer kommittén in på frågan
i vilken utsträckning en övergång till bpstadsrätt bör vara beroende av att en
majoritet av hyresgästerna i huset ansluter sig till övergången. Allmänt torde
kunna sägas att åtgärder, som i likhet med förköpsinstitutet har viss
tvångskaraktär, kan komma att kräva regler med kvalificerad majoritet hos
hyresgästerna. Det är dessutom i första hand bostadshyresgäster som bör få sin
ställning förstärkt i de avseenden som nu diskuteras. Regler som begränsar
lokalhyresgästers inflytande vid övergångar kan därför visa sig ertbrderiiga.
Kommittén kommer således i sitt fortsatta arbete att överväga behovet av
majoritetsregler i till promemorieförslaget angränsande frågeställningar.

Slutligen
vill kommittén anföra följande. Det har förekommit uppgifter om att den i
promemorian föreslagna majoritetsregeln lätt skulle kunna kringgås genom ett
arrangemang där fastighetsägaren först bildar en ekonomisk förening, som
förvärvar fastigheten och att därefter - utan att ett nytt förvärv äger rum -
föreningen ombildas till en bostadsrättsförening efter bl. a. ändring av
stadgarna i överensstämmelse med 40 § bostadsrättslagen. Även om ett sådant
arrangemang inte lagligen torde kunna genomföras (jfr bl.a. 73 § lagen om
ekonomiska föreningar), vill kommittén fästa uppmärksamheten på detta
förhållande och att eventuella möjligheter att kringgå den i promemorian
föreslagna bestämmelsen förebyggs.

11
Svenska kommunförbundet

När
hyreslägenheter upplåts med bostadsrätt till annan än hyresgästen uppkommer med
nuvarande lagstiftning oklarheter av rättslig art som kan leda till förfång för
hyresgästen. Bibringas denne uppfattningen att icke bostadsrättsföreningen utan
bostadsrättshavaren är den nye hyresvärden kan hyresgästens besittningsskydd
försvagas. Denna försvagning inträder genast om bostadsrättshavaren och
hyresgästen mellan sig upprättar ett nytt hyresavtal. Förutom att oklarhet kan
råda om vem som är rätt hyresvärd är det från rättslig synpunkt tveksamt om
upplåtelse av bostadsrätt över huvud taget kan ske i en lägenhet som redan är
upplåten med hyresrätt. För att komma ifrån ovannämnda oklarheter samt stärka
rättsskyddet för hyresgäst som kvarbör som sådan i ett hus vari bostadsrätter
upplåtits har kommittén föreslagit ändringar i bostadsrättslagen. Dessa innebär
att lägenhet som är uthyrd ej får upplåtas med bostadsrätt till annan än

Prop. 1980/81:148 83

hyresgästen.
Kommunförbundets styrelse finner de föreslagna lagändringarna väl mofiverade
och tillstyrker dem.

Förutom
ovan redovisade verkningar av kommittéförslaget torde detsamma komma att verka
kraftigt dämpande på tillkomsten av säljarbildade bostadsrättsföreningar. Det
hinder kommittéförslaget innebär att med bostadsrätt upplåta tidigare uthyrda
lägenheter fill annan än hyresgästen kommer sannolikt att innebära betydande
svårigheter ur finansieringssynpunkt för en planerad bostadsrättsförening om
inte nästintill samtliga hyresgäster vill deltaga i denna. De nya reglerna
torde sålunda i praktiken väsentligt komma att begränsa möjligheterna för en
fastighetsägare att i rent spekulativt syfte och mot hyresgästernas önskan
överlåta fastigheten för bildande av en bostadsrättsförening. Hyresgästernas
initiativ och medverkan kommer sålunda i betydligt större utsträckning än
tidigare få betydelse för om en hyresfastighet skall övergå till
bostadsrättsformen.

Kommittéförslaget
torde regelmässigt medföra större krav på samråd och samförstånd rned
hyresgästerna än förslaget om ändring i tillståndslagen. Det synes därför
tveksamt om sistnämnda förslag kan sägas fylla någon ytterligare funktion. Med
den utformning departementsförslaget erhållit kan det dessutom lätt kringgås
genom överlåtelse av fastigheten till en ekonomisk förening som härefter genom
anmälan enligt 40 § bostadsrättslagen erhåller formen av en
bostadsrättsförening. Då man i förslaget icke skiljer på bostads- och
lokalhyresgäster kan resultatet härav bli att ett antal garagehyresgäster avgör
huruvida tillstånd skall ges till fastighetsförvärvet. Detta är naturligtvis
icke tillfredsställande.

Kommunförbundets
styrelse anser att förslaget om ändring i tillståndslagen icke bör genomföras
utan erforderlig omarbetning. Styrelsen anser det vara angeläget att man
noggrant utvärderar resultatet av de föreslagna ändringarna i bostadsrättslagen
samt att man fortsätter att överväga andra former för hyresgäsfinflytande dels
vid själva ombildningen till bostadsrätt och dels för kvarvarande hyresgäster
efter dylik ombildning.

Ila
Reservation av de borgerliga ledamöterna i kommunförbundets styrelse

När
hyreslägenheter- = majoriteten--- än hyresgästen.

Kommittéförslagets
huvudsyfte att tillförsäkra hyresgästerna ett bättre rättsskydd då en
hyresfastighet ombildas till bostadsrättsfastighet finner styrelsen lovvärt.
Det hinder kommittéförslaget innebär att med bostadsrätt upplåta fidigare
uthyrda lägenheter till annan än hyresgästen kommer emellertid att innebära
betydande svårigheter ur finansieringssynpunkt för en planerad
bostadsrättsförening om inte näst intill samtliga hyresgäster vill deltaga i
denna, vilket försvårar tillkomsten av bostadsrättsföreningar. I särskilt
yttrande har framhållits att den typ av upplåtelser kommittén vill förhindra
har flera väsentliga fördelar, förutsatt att det sker under betryggande
former. Eftersom en konvertering till bostadsrätt i vissa situationer kan anses
angelägen, ifrågasätter styrelsen om inte en annan väg till lösning borde
prövas, som ger kvarboende hyresgäster ett skäligt besittningsskydd men
samtidigt gör det fortsatt möjligt för kommunala, allmännyttiga eller
rikskooperativa fastighetsägare samt även seriösa enskilda fasfighetsägare att
akfivt medverka till och underlätta övergång till bostadsrätt. Styrelsen
finner det dessutom tveksamt att genomföra de föreslagna lagändringarna i
avvaktan på att man mera övergripande sett över

Prop. 1980/81:148 84

de
praktiska problem som blir följden av förslaget, vilka man själv pekat

på.---

En
lösning av hyresgästernas rättsskydd torde regelmässigt medföra

större krav på samråd och samförstånd med hyresgästerna än förslaget om

ändring i tillståndslagen. Det synes--------------- = majoriteten icke
till

fredsställande.

Kommunförbundets
styrelse anser att förslaget om ändring i tillståndslagen icke bör genomföras
utan erforderlig omarbetning och att det är angeläget att man fortsätter att
överväga andra former för hyresgästinflytande dels vid själva ombildningen
till bostadsrätt och dels för kvarvarande hyresgäster efter dylik ombildning.

12
Stockholms kommun

Kommunen
har inhämtat yttranden av fastighetsnämnden och stadsjuristen.

Fastighetsnämnden
har åberopat följande yttrande av fastighetskontoret:

Kommittéförslaget
har enligt fastighetskontorets bedömning flera fördelar. Dels garanteras kvarboende
hyresgästers besittningsskydd och bytesrätt. Dels undanröjes effektivt
nuvarande oklarheter vid rättstillämpningen. Dels motverkas bildandet av
bostadsrättsföreningar som inte stöds av en majoritet av hyresgästerna.

En
konsekvens av förslaget torde bli att grundavgifterna blir högre eller
upplåningen ökar i de fall en eller flera hyresgäster inte vill bli
bostadsrättshavare. I dag köper t.ex. fastighetsägaren ofta sådana andelar som
motsvarar hyresupplåtna lägenheter. Detta blir således omöjligt om kommittéförslaget
genomförs. Detta medför också att den ekonomiska planen blir mer
verklighetstrogen. För närvarande behöver man inte i planen uppge vilka
lägenheter som är bundna med hyresrätt.

Fastighetskontoret,
som i samband med framför allt tillståndsärendena kommit i kontakt med
olägenheterna och oklarheterna med dubbelupplåtelser, anser att
kommittéförslaget bör tillstyrkas. Förslaget är också rent principiellt
tilltalande genom att det omöjliggör två skilda nyttjanderätts-upplåtelser av
samma objekt. Det bör vidare anmärkas att kommittén i sitt kommande arbete
avser att belysa finansieringsfrågorna när inte alla hyresgäster blir medlemmar
i bostadsrättsföreningen.

Promemorieförslagel.
Fastighetskontoret har behandlat ett flertal tillståndsärenden som gällt
"fastighetsägarbildade" bostadsrättsföreningars förvärv. Av de
ärenden som är avgjorda i hyresnämnd eller bostadsdomstol har
fastighetsnämnden avstyrkt tillstånd i sex fall. Grunden för aystyr-kan har som
regel varit att säljaren eller styrelseledamöter köpt flera lägenheter för
vidareförsäljning (spekulation), att samrådet med hyresgäster har varit
bristfälligt eller att kvarvarande hyresgäster får försvagat besittningsskydd
och bytesrätt.

I
samtliga fall där fastighetsnämnden avstyrkt har hyresnämnden eller
bostadsdomstolen (1 fall) lämnat tillstånd. Bostadsdomstolen säger rakt ut att
spekulationsvinster inte diskvalificerar för fillstånd. Problemet med
dubbelupplåtelser tar domstolen över huvud taget inte upp. Hyresnämnden har
behandlat frågan i ett par ärenden och då menat att frågan inte är relevant för
tillståndsprövningen och hänvisat till gällande lagstiftning.

Prop.
1980/81:148 85

Mot
bakgrund av bostadsdomstolens och hyresnämndens tillämpning av tillståndslagen
när det gäller fastighetsägarbildade bostadsrättsföreningar finner
fastighetskontoret att det föreligger behov av en lagändring och tillstyrker
förslaget i departementspromemorian. Som framgått av bl.a. rapporter från
kommunstyrelsens utredning om fastighetshandeln tillämpas fillståndslagen över
huvud taget mycket milt, således ej bara i här berört avseende. I delrapport VI framhåller
utredningen att av 24 ärenden under perioden 1978-07-01-1980-07-01 som
avstyrkts av en så gott som alltid enig fastighetsnämnd har hyresnämnden
meddelat avslag i endast 6 ärenden (5 ärenden avskrevs). Kontoret anser det
därför motiverat med en allmän översyn av kraven för tillstånd.

Sammanfattning.--- Mot
bakgrund av fastighetskontorets erfaren

heter i tillståndsärenden, såväl vad gäller olägenheter och oklarheter vid

dubbla upplåtelser av bostadsrätt och hyresrätt som i fråga om spekula

tionsförvärv av bostadsrättsföreningar, tillstyrker kontoret de framlagda

förslagen. Med hänsyn fill att tillståndslagen över huvud taget tillämpas

mih anser kontoret att kraven för tillstånd bör skärpas även i andra

avseenden än när det gäller bostadsrättsföreningarnas förvärv.

Stadsjuristen
har yttrat:

De
framlagda förslagen innebär en förstärkning av hyresgästernas ställning i fall
då en fastighet förvärvas eller avses förvärvas av en bostadsrättsförening.
Förslagen är vidare ägnade att motverka förvärv som sker i spekulationssyfte.
Några tillämpningssvårigheter torde inte behöva uppkomma. För en smidig
tillämpning av bestämmelsen att en bostadsrättsförening skall visa samtycke
från flertalet hyresgäster i den fasfighet man förvärvar, synes det emellertid
lämpligt att införa en föreskrift om att erforderlig utredning härom bör
bifogas redan i föreningens anmälan av förvärvet till kommunen.

Sammanfattningsvis
får förslagen anses väl lämpade för lagstiftning, då man därmed på ett enkelt
sätt uppnår syften som är angelägna.

Kommunstyrelsen
har åberopat fastighetsnämndens och stadsjuristens yttranden samt följande
yttrande av borgarrådsberedningen:

Den
stora osäkerheten för dem som väljer att bo kvar som hyresgäster vid
ombildningar till bostadsrättsföreningar kan inte accepteras. De måste
garanteras samma rättsskydd som övriga hyresgäster. Likaså måste problemet med
de fastighetsägarbildade bostadsrättsföreningarna stävjas. De är ofta tillkomna
i rena spekulafionssyften. Borgarrådsberedningen delar därför helt de
synpunkter som fastighetsnämnden fört fram.

Mot
bakgrund av kommunens erfarenheter i tillståndsärenden, såväl vad gäller
olägenheter och oklarheter vid dubbla upplåtelser av bostadsrätt och hyresrätt
som ifråga om spekulationsförvärv av bostadsrättsföreningar, tillstyrker
borgarrådsberedningen de framlagda förslagen. Med hänsyn fill att
fillståndslagen överhuvudtaget tillämpas milt, bör kraven för tillstånd skärpas
även i andra avseenden är när det gäller bostadsrättsföreningamas förvärv.

12
a Reservation av de borgerliga ledamöterna i Stockholms kommunstyrelse

1
justitiedepartementets promemoria föreslås att bostadsrättsföreningar ej skall
få förvärvstillstånd om inte flertalet hyresgäster i fastigheten sam- 7 Riksdagen 1980181. 1 saml. Nr
148

Prop. 1980/81:148 86

tycker
till förvärvet. De boende får därmed möjlighet att påverka prissättning och
finansieringsvillkor, samtidigt som bildandet av bostadsrättsföreningar i rent
spekulativt syfte motverkas. Vi tillstyrker detta förslag.

Med bostadsrättskommitténs
förslag om förbud mot upplåtelse med bostadsrätt vid sidan av befintliga
hyresrätter såvida upplåtelse ej sker till hyresgästen, uppnås ett starkare
skydd för de hyresgäster som inte önskar övergå till bostadsrätt. Samtidigt
innebär det såväl ekonomiska som praktiska svårigheter vid vissa ombildningar.

Osäkerhet
om rådande lagstiftning och därmed osäkerhet vad beträffar kvarboende
hyresgästers rättsliga ställning i samband med ombildning till bostadsrätt
måste motverkas. Bostadsrättskommittén har i sitt arbete funnit anledning att
föreslå åtgärder för att stärka de kvarboende hyresgästernas ställning. Vi
tillstyrker kommitténs förslag, men förutsätter att de finansiella problemen
ses över. Det är angeläget att förslagen inte i onödan försvårar bildandet av
bostadsrättsföreningar. Det kan vidare finnas anledning att överväga huruvida
önskvärd förstärkning av hyresgästernas rättsskydd kan uppnås genom
justeringar i hyreslagen.

12
b Särskilt yttrande av vpk-ledamoten i Stockholms kommunstyrelse

Det
är bra att rättsskyddet ökar för hyresgäster i bostadsrättsföreningar. Detta
innebär inte att vänsterpartiet kommunisterna godkänner den pågående omvandlingen
av hyresfastigheter till bostadsrättshus.

Vi
är motståndare till denna utveckling eftersom den leder till ökad
lägenhetsspekulation och ökad boendesegregation. Spekulationen i bostadsrätter
visar helt klart nödvändigheten av en lagändring som innebär obligatorisk
hembudsskyldighet och kontroll över överlåtelsepriserna.

13 Göteborgs
komniun

Kommunen
tillstyrker förslagen i både betänkandet och promemorian.

14 Malmö
kommun

Kommunen
har som sitt yttrande åberopat följande utlåtande av fasfig-hetsnämnden

A. Delbetänkandet. Ett
oavvisligt krav bör vara att de boende i princip bör ha frihet att välja om de
vill bo med hyresrätt eller bostadsrätt. Ett sådant val kan vara grundat på
olika synsätt och förhållanden, bl. a. ekonomiska sådana. Med utgångspunkt
häri är det av största vikt att de hyresgäster, som önskar kvarbo med
hyresrätt, inte råkar i en oacceptabel situation genom ombildning till
bostadsrätt.

Den
av kommittén föreslagna lösningen innebär förbud mot att ifråga om lägenhet,
som innehas med hyresrätt, upplåta lägenheten med bostadsrätt till annan än
hyresgästen eller fill hyresgästen och den som sammanbor med honom. Detta
skulle medföra, att det blir fastslaget, att kvarboende hyresgäst kommer att
stå i direkt hyresförhållande till bostadsrättsföreningen och att därmed
hyreslagsfiftningens bestämmelser om rättsskydd för hyresgäst i full
utsträckning kvarstår.

Ett
sådant resultat är enligt fastighetsnämndens mening tillfredsställande och
fasfighetsnämnden har ej något att erinra mot betänkandets förslag.

Prop. 1980/81:148 87

B.
Justitiedepartementets promemoria. Fastighetsnämnden fin

ner det välbetänkt att uppställa villkor om samtycke från en majoritet av

hyresgäster för att försäljningen skall få ske. Fastighetsnämnden delar

departementets uppfattning att bestämmelser härom bör ha sin plats i lagen

om förvärv av hyresfastighet m.m. Fråga uppkommer emellertid om det är

tillräckligt med endast så många samtycken att enkel majoritet uppnås.

Förfarandet motsvarar i princip tillvägagångssättet inom en redan bildad

bostadsrättsförening. Det krävs för beslut i viktiga frågor kvalificerad

majoritet. Fastighetsnämnden anser, att tre fjärdedelsmajoritet ifråga om

samtycken till försäljning bör krävas. Härigenom erhålles även bättre

förutsättningar för att undvika större uppsplittring på de båda upplåtelse

formerna.

Utformningen av
tilläggsbestämmelser om samtycke från "flertalet hyresgäster i
fastigheten" är i lagtekniskt hänseende ej invändningsfri. Efter
ordalydelsen skulle majoritetsberäkningen komma att ske med utgångspunkt i
antalet personer i varje lägenhet fill vilka hyresupplåtelsen skett. Om denna
avser två eller eventuellt flera personer skulle envar av dessa få en röst.
Detta torde knappast vara meningen. Det torde t. ex. ofta vara en tillfällighet
om båda makarna eller endast en av dem står som hyresgäst. Riktigare torde vara
att antalet lägenheter, oavsett antalet hyresgäster i envar lägenhet, blir
utslagsgivande vid en majoritetsberäkning. Bestämmelsen bör därför i denna del
- med beaktande även av vad ovan sagts om kvalificerad majoritet - ändras till
"hyresgästerna i minst tre fjärdedelar av lägenheterna i
fastigheten".

För att få fullgott
underlagsmaterial för kommunernas - eller i förekommande fall hyresnämndernas
och bostadsdomstolens - bedömning huruvida kravet på den kvalificerade
majoriteten är uppfyllt, bör utfärdas tillämpningsbestämmelser om skyldighet
att fill ansökan om tillstånd foga uppgifter om hyresgäst- och
lägenhetsförhållanden.

15
Uppsala kommun

Kommunstyrelsen
vill inledningsvis påpeka det angelägna i att man behandlar mbricerade och
liknande frågor med utgångspunkt från önskemålet att underlätta en övergång
från hyresrätt till bostadsrätt när hyresgästerna så önskar.

Bostadsrättskommitténs
förslag gkr bl. a. ut på en ändring av bostadsrättslagen som innebär att
kvarboendes besittningsskydd och hyresrätt stärks. Kommunstyrelsen ser det som
mycket angeläget att så sker. Ett önskemål är att den erforderliga lagändringen
kan träda i kraft snarast möjligt.

Lagändringen är dock så
gjord att den enligt kommunstyrelsens mening försvårar bildandet av
bostadsrättsförening i det fall inte samtliga (eller näst intill samtliga)
hyresgäster är med på ombildningen. Genom att ej tillåta sido- eller
dubbelupplåtelse av bostadsrätter som ska förhyras av kvarboende hyresgäster
måste bostadsrättsföreningen stå som ägare av dessa bostadsrätter. Ett sådant
förfarande kommer att försvåra finansieringen i många fall och dessutom
innebära att förutsättningarna för bildandet av föreningen helt kan förändras
under processens gång - med följd att många som från böijan ställt sig positiva
fill att bilda en förening ändrar uppfattning på ett sent stadium.

Prop. 1980/81:148 88

I
vart fall när det är fråga om ombildning av hyresrätter i det allmännyttiga
hyresbeståndet till bostadsrättsförening bör en ombildning kunna ske så att det
allmännyttiga bostadsföretaget kan inträda som ägare av de bostadsrätter som
skall hyras ut fill kvarboende hyresgäster. En annan ordning kommer att
försvåra en övergång till bostadsrätt i detta bestånd, som ju även är det helt
dominerande bland hyreslägenheterna i landet. Om ett förbud mot
dubbelupplåtelser bedöms nödvändigt bör det alltså kompletteras med en
generell dispens när det gäller ombildningar från det allmännyttiga
bostadsbeståndet.

I
sammanhanget vill kommunstyrelsen passa pä att peka på några angränsande
frågor som i och för sig inte behandlas i här aktuellt förslag men som vi
förutsätter kommer att tas upp i andra delar av bostadsrättskommitténs arbete.

När
övergång från hyresrätt till bostadsrätt blir allt vanligare kan naturligtvis
också konflikter av olika slag komma att uppstå mellan dem som innehar
bostadsrätt — och således deltar i beslutsprocessen i föreningen -och dem som
väljer att behålla hyresrätten. Detta problem kan bli särskilt påtagligt om
föreningen beslutar att av bl. a. ekonomiska skäl låta medlemmarna ta på sig
en allt större del av den praktiska förvaltningen. Frågor uppkommer här bl.a.
om kvarboende hyresgästers skyldigheter samt hyressättningen på dessa
lägenheter. Kommunstyrelsen förutsätter att kommittén ser över här aktuella
lagar och bestämmelser så att sådana konflikter kan minimeras. Om man bedömer
att gällande rätt inte är tillfyllest för att undvika en väsenfiig ökning av
nämnda konflikter bör översynen göras med hög prioritet så att inte övergången
till bostadsrätt i större skala skulle kunna komma att försvåras av praktiska
frågor.

15
a Reservation av de socialdemokratiska ledamöterna och ytterligare en ledamot i
kommunstyrelsen i Uppsala

Bostadsrättskommitténs
förslag går bl.a. ut pä en ändring av bostadsrättslagen som innebär att
kvarboendes besittningsskydd och hyresrätt stärks. Kommunstyrelsen ser det som
mycket angeläget att så sker. Ett önskemål är att den erforderliga lagändringen
kan träda ikraft snarast möjligt.

Kommunstyrelsen
vill peka på att det från Uppsala finns erfarenheter som talar för att
hyresgästernas rättsskydd vid en ombildning till bostadsrätt stärks.
Kommunstyrelsen tillstyrker därför bostadsrättskommitténs förslag till
lagändringar i detta syfte.

Beträffande
vad som anförts i de särskilda yttrandena anser inte kommunstyrelsen att skäl
föreligger att frångå majoritetens förslag. Lagstiftningens syfte måste i
första hand vara att säkra hyresgästernas rättsliga ställning oberoende av vem
som är hyresvärd.

Kommunstyrelsen
tillstyrker också förslaget i Justitiedepartementets PM om förvärvstillstånd
för försäljning till bostadsrättsförening. Det kan ifrågasättas om man inte
dessutom borde kräva en kvalificerad majoritet för övergång till bostadsrätt
t.ex. 2/3 eller 3/4 majoritet. Beträffande förvärvstillstånd vill dock
kommunstyrelsen påpeka att möjligheter att kringgå bestämmelsen genom att
först bilda en ekonomisk förening torde finnas varför en skärpning av
bestämmelserna kan krävas för att förhindra detta.

Prop. 1980/81:148 89

16
Danderyds kommun

Den
ändring i lagen om förvärv av hyresfastigheter som redovisats i
departementspromemorian ger inte det skydd åt hyresgästerna som avses utan bör
överarbetas.

Beträffande
delbetänkandet anser kommunen att de ändringar i bostadsrättslagen som
föreslås ger kvarboende hyresgäster ett tillfredsställande rättsskydd. För att
underlätta ev. övergång från hyresrätt föreslås att § 2 får ett tillägg med
lydelsen "om icke hyresnämnden giver sitt medgivande till att lägenheten
må upplåtas med bostadsrätt". Dessutom anser kommunen att
besittningsskyddsreglerna, bytesrättsreglerna och medinflytan-defrågorna bör
bli föremål för separat översyn.

Fem
ledamöter av kommunstyrelsen har reserverat sig mot yttrandet.

17
Sveriges advokatsamfund

Det
förslag bostadsrättskommittén framlägger i sitt delbetänkande har fill
huvudsyfte att tillförsäkra hyresgästerna ett bättre besittningsskydd då en
vanlig hyresfastighet ombildas tiil "bostadsrättsfastighet".
Samfundet finner detta syfte lovvärt. Samfundet anser sig emellertid mot
bakgrund av sina medlemmars prakfiska erfarenheter böra understryka de
svårigheter som experterna Minnbergh och Tornée belyser i sitt särskilda
yttrande, nämligen att ett förbud mot dubbelupplåtelser kan innebära prakfiska
svårigheter vid upprättande av ekonomisk plan och för finansieringen. Därutöver
vill samfundet peka på risken för tvister om en kvarvarande hyresgäst önskar få
sin lägenhet konverterad till bostadsrätt mot bostadsrättsföreningens vilja.

I
de fall där föreningen i och för sig kan acceptera att ytterligare lägenhet
upplåts mot bostadsrätt kan i stället i ett senare skede tvist uppkomma om
värdet. Sådana svårigheter kan i allmänhet undvikas då samtliga lägenheter i
en fastighet på en gång ombildas till bostadsrättslägenheter.

Med hänsyn till såväl
huvudsyftet med kommitténs förslag och vad som anges i nyssnämnda särskilda
yttrande som påpekandena här ovan ifrågasätter samfundet om inte en annan väg
till lösning av den aktuella frågan borde prövas. Man borde sålunda kunna
godtaga att bostadsrätt upplåts vid sidan av hyresrätt i de fall där det i
upplåtelseavtalet avseende bostadsrätten och i bostadsrättsföreningens stadgar
intas en klausul att hyresgäst till en bostadsrättslägenhet i fastigheten skall
ha samma besittningsskydd som hyresgäst i ordinär hyresfastighet. Prövningen
huruvida denna förutsättning föreligger torde kunna företas av länsstyrelsen.

Skulle nu angivna väg inte
anses framkomlig menar samfundet att man i vart fall bör vidmakthålla en
dispensmöjlighet för sidoupplåtelse i de fall en sådan ter sig rationell och
befogad och hyresgästens besittningsskydd ändå är fillräckligt väl
tillgodosett.

18
HSB:s riksförbund

Förbundet
tillstyrker att förslagen läggs till grund för lagstiftning.

Prop. 1980/81:148 90

19
Svenska Riksbyggen

Kommittéförslaget.
Den av kommittén föreslagna bestämmelsen i bostadsrättslagens 2 och 8 §§, att
bostadsrätt endast skall kunna upplåtas till tidigare hyresgäst, innebär ett
fastställande av vad som i praktiken redan börjat tillämpas. Den föreslagna
bestämmelsen innebär att en tidigare hyresgäst i samband med att en fastighet
överlåtes till en bostadsrättsförening har kvar samma besittningsskydd,
bytesrätt och övriga rättigheter som han hade gentemot den tidigare ägaren. Ett
sådant förtydligande av bostadsdomstolens utslag i ett motsvarande rättsfall är
välbehövligt och kan därför i princip tillstyrkas.

Genom
att en hyresgäst i samband med att fastigheten ombildas till bostadsrätt ges
exklusiv rätt att teckna bostadsrätten uppstår emellertid också andra problem
som kommittén uppenbarligen inte har observerat.

Hyresgästen har rätt att
kvarbo med hyresrätt och kan därför själv välja fidpunkt då han eventuellt
önskar förvärva bostadsrätten. Bostadsrättslagen innehåller i dag inga
bestämmelser som begränsar den tid under vilken upplåtelse av bostadsrätt skall
ske enligt de villkor som angetts i den ekonomiska planen. Marknadspriset pä
bostadsrätten kan under tiden ha undergått stora förändringar till följd av
inflation och/eller förändrat serviceutbud i det område där bostadsrätten är
belägen. De personer som förvärvat bostadsrätt kan också genom egna ekonomiska
insatser bidra till att öka bostadsrättens värde. I praktiken innebär detta att
en hyresgäst som avvaktar med att lösa bostadsrätten sannolikt kommer i mycket
bättre läge än de som löser bostadsrätten redan från början. Han kan
tillgodogöra sig hela den eventuella värdeökningen utan att på minsta sätt ha
berörts av det risktagande som bostadsrättshavarna får lov att göra och utan
att med egna insatser ha deltagit i ökningen av bostadsrättens värde.

Den
föreslagna ändringen i bostadsrättslagen leder således till att de berörda
hyresgästerna inte bara behäller sina tidigare rättigheter utan tillförsäkras
ytterligare förmåner.

Det
finns ingen anledning att acceptera en sådan ordning. Så länge samhället inte
skaffar sig effekfiva instrument för att undanröja negativa effekter av
prisbildningen på bostadsmarknaden kan därför den föreslagna lagändringen inte
tillstyrkas utan förbehåll.

Det
är ett naturligt intresse hos bostadsrättsföreningen, vare sig den består av
stiftarna enbart eller bland medlemmarna redan finns personer som i egenskap av
bostadsrättshavare kommer att bo i föreningens fastighet, att upplåta så många
bostadsrätter som möjligt i ett så tidigt skede som möjligt. Medvetna om detta
intresse hos föreningen kan de personer som enligt nu föreslagna ändring i
bostadsrättslagen skulle ha exklusiv rätt tili att förvärva viss
bostadsrättslägenhet kräva särskilda förmåner som villkor för att teckna sig
för bostadsrätten. Stiftarna eller styrelsen kan bli tvungna att göra objektivt
sett oberättigade medgivanden för att få upplåtelser till stånd. Köparna kan
lyckas pressa grundavgifterna så att stiftarna eller de som står bakom dem gör
förluster. Detta kan ske alldeles oberoende av om marknadsläget är sådant att
bostadsrättshavarna praktiskt taget omgående skulle kunna sälja sina bostadsrätter
till priser som är många gånger högre än grundavgifterna.

Lagförslaget
bör kompletteras med bestämmelser som inte ensidigt gynnar de boende som valt
att bo kvar med hyresrätt utan också ger ett rimligt skydd för
bostadsrättshavarna och därmed för bostadsrättsföreningen.

Prop.
1980/81:148 91

Följande
åtgärder kan övervägas:

Bostadsrättsföreningarna
kan ges rätt att viss fid efter det den ekonomiska planen upprättats sälja
bostadsrätterna till marknadspris, alternativt kan de ges rätt att räkna upp
grundavgiften enligt den ekonomiska planen med hänsyn till den allmänna
kostnadsutvecklingen och med beaktande av förändringar i föreningens ekonomiska
tillstånd som inträtt under tiden. Det förefaller också rimligt att ge
bostadsrättsföreningarna rätt atl för lägenheter som innehas med hyresrätt
debitera en hyra som motsvarar den årsavgift som skulle ha utgått om lägenheten
upplåtits med bostadsrätt ökad med rimlig avkastning på grundavgiften.

Departementspromemorian.
Den föreslagna ändringen i tillståndslagen avser att ge hyresgästerna
tillfredsställande garantier för ett avgörande inflytande på en eventuell
ändring av upplåtelseformen från hyresrätt till bostadsrätt. Förslaget är från
principiell synpunkt vällovligt. Om emellertid, som föreslagits av bostadsrättskommittén,
hyresgästerna i motsvarande fall tillförsäkras samma rättigheter gentemot en
bostadsrättsförening som ägare fill fastigheten som de har i förhållande till
den tidigare ägaren, kan det ifrågasättas om den föreslagna ändringen i
tillståndslagen behövs.

Då
syftet med en bostadsrättsförenings tilltänkta förvärv av en fasfighet är att
lägenheterna skall upplåtas med bostadsrätt, utgör den föreslagna ändringen i
bostadsrättslagen ett tillräckligt effektivt skydd för hyresgästerna mot
exempelvis alltför höga avgifter inom föreningen. Den föreslagna ändringen i
tillståndslagen skulle leda till att bostadsrättsföreningar skulle komma i ett
sämre läge vid eventuellt förvärv av bostadsfastighet än övriga juridiska och
fysiska personer. Det tilltänkta förvärvet skulle för deras del inte bara
prövas med avseende på köparens avsikter utan dessutom göras beroende av
tillstyrkan från hyresgästerna. Detta ger hyresgästerna möjlighet att ställa
villkor för ett godkännande. Dessutom skulle förfarandet leda till en onödigt
tung administration.

Under
förutsättning att de av bostadsrättskommittén föreslagna ändringarna i
bostadsrättslagen genomförs finner vi således ingen anledning tillstyrka ett
genomförande av förslaget i justitiedepartementets promemoria om
hyresgästinflytande vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.

20
Bostadsföreningarnas riksförbund (BR)

Under
senare år har det - speciellt i Stockholmsregionen - blivit allt vanligare att
hyresfastigheter ombildas till bostadsrättsföreningar. Detta är en utveckling
som BR anser vara synnerligen positiv och böra ytterligare stimuleras.
Bostadsrättsinstitutet erbjuder nämligen som boendeform många fördelar både för
de enskilda boende och för samhället. Detta skall inte närmare utvecklas i
detta sammanhang.

Förutsättningar
för att åsyftade fördelar skall uppnås är emellertid bl. a. att en
bostadsrättsförening redan från sin början vilar på en sund ekonomisk grund,
att de boende i en bostadsrättsfastighet med få undantag är bostadsr 'shavare
och att de har ett avgörande inflytande och ansvar i samband med föreningens
bildande samt över dess förvaltning i ekonomiskt, juridiskt, tekniskt och
socialt avseende.

Ombildning
av hyresfastigheter till bostadsrättsfastigheter kan ske på inifiativ anfingen
av de boende eller av fastighetsägarna. BR kan för sin del acceptera båda
formerna för föreningsbildningen. I det senare fallet -s.k.

Prop.
1980/81:148 92

säljarbildade föreningar - har emellertid i flera fall
föreningsbildningen skett helt utan medverkan från de boende och under sådana
former att de skapat otrygghet och ekonomisk skada för dessa.

BR och dess största medlemsorganisation Stockholms
Bostadsföreningars Centralförening (SBC) har i en skrivelse till statsrådet
och chefen för bostadsdepartementet 1980-05-28 anfört några exempel på sådana
fall och hemställt om skyndsamma åtgärder för att dels hindra bildandet av bostadsrättsföreningar
i spekulativt syfte, dels skapa bättre skydd för hyresgäster i samband med
ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. BR uttrycker sin
tillfredsställelse över att förslag i dessa avseenden framlagts så snabbt.

Bostadsrättskommittén föreslår i sitt delbetänkande att
upplåtelser av bostadsrätter vid sidan av befintliga hyresrätter
fortsättningsvis skall bli ogiltiga. En effekt härav torde bli att i realiteten
- av skattemässiga skäl -inga bostadsrättsföreningar kommer att bildas om inte
minst 60% av hyresgästerna blir bostadsrättshavare, dvs. så att en s.k. äkta
bostadsrättsförening uppkommer. Vidare undvikes de problem som uppkommer då
säljaren i spekulativt syfte initialt helt eller delvis själv behållit bostadsrätterna.

I justitiedepartementets promemoria föreslås en sådan
förändring i den s.k. tillståndslagen att en bostadsrättsförening skal! få
förvärvstillstånd endast om en majoritet av hyresgästerna i fastigheten
samtyckt till förvärvet. Eftersom, om kommitténs förslag genomföres, en
(kvalificerad) majoritet av hyresgästerna kommer att bli bostadsrättshavare
för att ombildning till bostadsrättsförening skall bli aktuell, tillförsäkrar
förslaget i departementspromemorian de blivande bostadsrättshavarna ett
inflytande redan på ett tidigt stadium av föreningens tillblivelse.

Tillsammans innebär alltså förslaget att våra önskemål på
väsentliga punkter tillgodosetts och vi tillstyrker därför att de genomföres.

Bland BR:s medlemsföreningar har SBC ansett, att beslut
betr. kommitténs förslag bör anstå till dess kommittén framlagt sitt
slutbetänkande. När BR nu tillstyrker förslaget, har vi förutsatt att kommittén
i sitt fortsatta arbete finner konstruktiva lösningar på de problem av
finansiell och ekonomisk-teknisk natur som kommittén själv är medveten kan
uppkomma, om sidoupplätelser inte längre tillätes.

BR vill slutligen framhålla, att de framlagda förslagen, om
de genomföres, trots allt inte skapar någon garanti för att en ur de boendes -
de blivande bostadsrättshavarnas - synvinkel sund ekonomisk grundval lägges för
bostadsrättsföreningen. Ombildning av en hyresfastighet till en
bostadsrättsförening är en ur finansiell, juridisk och teknisk synvinkel så
komplicerad process, att få hyresgästgrupper torde vara kapabla att helt på
egen hand hantera dessa frågor i relation till en fastighetsägare. En av BR:s
och dess medlemsorganisationers uppgifter är därför att medverka i sådana
sammanhang i syfte att bilda ekonomiskt sunda och väl fungerande bostadsrättsföreningar
genom ett aktivt deltagande från de boendes sida.

21 Stockholms bostadsföreningars centralförening (SBC)

Bakgrund. SBC och Bostadsföreningarnas riksförbund (BR)
framhöll i en skrivelse 1980-05-28 till bostadsministern att det f.n. är
alltför lätt för fastighetsägare att bilda bostadsrättsföreningar och att vissa
ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt, som skett på fastighetsägarens
initiativ, har

Prop. 1980/81:148 93

medfört
otrygghet och ekonomisk skada för de boende. Organisationerna pekade på att
bostadsrättslagen f. n. medger att en bostadsrättsförening bildas med endast
fem medlemmar som inte behöver ha någon anknytning till fastigheten i fråga och
att lagen inte ger de boende garantier för att få medlemskap i föreningen till
de i den ekonomiska planen angivna grundavgifterna. SBC och BR hemställde
därför om skyndsamma åtgärder för att dels hindra bildandet av
bostadsrättsföreningar i spekulativt syfte, dels skapa bättre skydd för
hyresgäster genom översyn av bostadsrättslagen eller andra åtgärder t. ex.
ändring av förvärvstillståndslagen.

AUmänt.
SBC konstaterar med tillfredsställelse att både justitiedepartementet och
bostadsrättskommittén skyndsamt lagt fram förslag som båda syftar till att
tillgodose de önskemål som SBC och BR framfört.

Justitiedepartementets
förslag Enligt förslaget kommer endast en

bostadsrättsförening
som flertalet hyresgäster anslufit sig till att utan prövning få tillstånd
fill fastighetsförvärvet. De boende får på detta vis möjlighet att förhandla
om köpeskillingen och övriga överiåtelsevillkor, vilket inte är fallet om
fastighetsägarintressena dominerar föreningen. Köpeskillingen och
finansieringsvillkoren är av avgörande betydelse för den nya
bostadsrättsföreningens ekonomi. Justitiedepartementets förslag ger således de
boende avsevärt förbättrade möjligheter att påverka den ekonomiska planen där
bl. a. grundavgifterna bestäms. Om majoriteten av hyresgästerna blivit
medlemmar i föreningen och samtyckt till fastighetsförvärvet har de också fått
det avgörande inflytandet över fasfighetens ekonomiska och tekniska
förvaltning.

Justitiedepartementets
förslag tillgodoser på väsentliga punkter SBC:s önskemål. SBC tillstyrker
förslaget.

Bostadsrättskommitténs
förslag Som kommittén anför kan både

finansiella
problem och praktiska problem med den ekonomiska planen uppkomma om upplåtelser
av bostadsrätt vid sidan av hyresrätt inte till-låtes. Kommittén förklarar
också som sin avsikt att ta upp dessa problem i sitt fortsatta arbete.

SBC
har erfarit att kommitténs slutbetänkande kommer att framläggas relafivt snart,
redan före sommaruppehållet. SBC anser därför att det finns anledning avvakta
kommitténs fortsatta arbete innan ställning tas till det nu framlagda
förslaget. Då blir det möjligt att göra en samlad bedömning av detta och de
åtgärder som kan komma att föreslås för att dels underlätta finansieringen av
fastighetsförvärvet för föreningen och grundavgifterna för hyresgästerna dels
lösa de praktiska bekymren med den ekonomiska planen.

Sammanfattning.
SBC tillstyrker justitiedepartementets förslag till ändring i lagen om förvärv
av hyresfastighet m.m. men anser att beslut om bostadsrättskommitténs förslag
bör anstå tills kommittén framlagt sitt slutbetänkande. SBC anser det vidare
angeläget att ändring i förvärvstillståndslagen träder i kraft 1981-07-01 som
föreslagits i justitiedepartementets promemoria.

22
Hyresgästernas riksförbund

Bostadsrättskommitténs
delbetänkande behandlar frågan om hyresgästernas rättsskydd när fastigheten
förvärvas utav en bostadsrättsförening. Vi delar kommitténs uppfattning att de
kvarboende hyresgästernas rätt

8 Riksdagen 1980/81. 1 saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148 94

måste
klarläggas. Syftet bör vara att såväl besittningsskydd som bytesrätt skall
bevaras utan inskränkningar.

Kommitténs
förslag, att i lagen förbjuda upplåtelse av bostadsrätt till annan än
hyresgästen, är enligt vår mening väl ägnat att undanröja den osäkerhet som
nuvarande regler kan ge upphov till. Såvitt vi kan bedöma har det inte varit
lagstiftarens uttryckliga avsikt att bostadsrätt, såsom nu ibland ändå sker,
skall kunna upplåtas vid sidan av eller med företräde framför en tidigare
upplåten hyresrätt. Att rättsläget ändå har kommit att uppfattas på det sättet
beror väl på den bristande samordningen mellan 7 kap. jordabalken å ena sidan,
och bostadsrättslagen, å andra sidan.

Vi
fiilstyrker alltså kommitténs förslag med förutsättningen att "hyresgästen"
är den som hyr av fastighetsägaren. Den fråga som kan uppstå om
andrahandshyresgästens rätt i vissa fall bör dock prövas inom hyresrättsutredningen.

Enligt
vår mening bör också de överväganden som kommittén har gjort, beträffande
hyresgästens ställning när lägenheten har upplåtits av någon som innehar den
med bostadsrätt, granskas närmare i detta sammanhang. De undantag från
besittningsskyddet respektive bytesrätten som diskuteras, har som ursprungligt
motiv att upplåtaren kan behöva lägenheten, antingen för att bo i den eller för
att kunna överlåta bostadsrätten. Sådana förhållanden kan dock inte åberopas
utav alla som upplåter en bostadsrättslägenhet för uthyrning.

Ett
exempel som kommittén pekar på är att kommunen har bostadsrätten, varvid
hyresupplåtelsen syftar till att främja bostadsförsörjningen. Kommittén nämner
också fall där en rikskooperativ s. k. "moderförening" har åtagit sig
att hyra ut vissa lägenheter som ett villkor för markupplåtelsen.

Vi
har svårt att se några övervägande skäl för att hyresgästerna i nämnda fall
skall ha ett försvagat besittningsskydd. Det ligger något i vad kommittén
anför om kommunens intresse att förfoga över lägenheten. Å andra sidan gäller
precis samma intressen när kommunen hyr ut lägenheter i sin egenskap av
fastighetsägare. I sådana fall kan kommunen inte åberopa någon
besittningsskyddsbrytande grund som tar särskild hänsyn till kommunens behov
av att göra sociala insatser.

Sammanfattningsvis
menar vi att hyresgäst som hyr lägenhet av kommunen bör ha samma
besittningsskydd och bytesrätt, oavsett om kommunen innehar lägenheten med
ägande- eller bostadsrätt.

Vad
som nu har sagts kan också sägas om fall där s. k. "moderförening" är
hyresvärd. Sådana föreningar äger ibland också fastigheter med uthyrda
bostadslägenheter. Hyresgästerna har då besittningsskydd och bytesrätt utan
särskilda undantag. Detsamma bör gälla när föreningen hyr ut lägenhet som den
innehar med bostadsrätt.

Det
är sannolikt att såväl kommunernas som här omtalade "moderföreningars"
innehav av bostadsrättslägenheter kommer att öka. Allt fler hyresupplåtelser
kommer därigenom att omfattas av undantagen i 46 § punkt 6 a, jämte 35 § andra
stycket punkt 4. Vi hemställer att det nu klarlägges att dessa lagrum inte
gäller när upplåtaren är en kommun, en ekonomisk förening eller en annan
juridisk person. Ett sådant klarläggande bör kunna ske genom motivuttalanden
som godkännes av riksdagen.

Beträffande
Justitiedepartementets promemoria har vi inget att invända mot förslaget. Vi
har dock gjorts uppmärksamma på att den föreslagna bestämmelsen kan kringgås.
Som exempel har nämnts att förvärvet kan göras av en ekonomisk förening, vilken
sedan omvandlas till bostadsrätts-

Prop. 1980/81:148 95

förening.
Vi hemställer därför att den föreslagna bestämmelsen kompletteras att omfatta
även fall när förvärvaren är en ekonomisk förening.

23
Sveriges fastighetsägareförbund

A. AUmänt.
Bostadsrättskommittén skall enligt sina direktiv utreda oli

ka frågor som har samband med statsmakternas önskemål att - i syfte att

uppnå ett ökat inflytande för de boende och förbättrade möjligheter för den

enskilde att äga sin bostad - främja en mer allmän övergång från hyresrätt

till bostadsrätt.

Förevarande
delbetänkande och promemoria behandlar rättsskyddet för kvarboende hyresgäster
vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt samt hyresgästinflytandet vid
själva ombildningen. Båda dessa frågor är enligt förbundets uppfattning av
mycket stor betydelse. De kvarboende hyresgästernas besittningsskydd och
bytesrätt vid en övergång bör bevaras oinskränkt så länge detta inte
allvarligt försvårar en ombildning och vidare bör hyresgästerna ges ett reellt
inflytande vid övergängen till bostadsrätt.

B. Justitiedepartementets
promemoria. Förbundet finner att den i pro

memorian föreslagna huvudprincipen, att en majoritet av hyresgästerna

skall biträda bostadsrättsföreningens förvärv av fastigheten, är en lösning

som tillgodoser hyresgästernas krav på inflytande vid ombildningen. För

slaget torde inte heller motverka önskemålet i utredningens direkfiv att

främja en övergång till bostadsrätt. Det torde dock erfordras att majoritets

regeln preciseras ytteriigare.

Enligt
förbundets uppfattning finns inte lika bärande sociala skäl för inflytande vid
ombildningen för lokalhyresgäster som för bostadshyresgäster. Därför bör
majoritetsregeln begränsas till sistnämnda kategori hyresgäster.

Lokalhyresgästerna
är vidare en synnerligen heterogen grupp omfattande allt från större butiker,
kontor och industrilokaler till enstaka garage för personbilar och källarförråd
utan koppling till bostäder. Av dessa anledningar bör enligt förbundets
uppfattning majoritetsregeln under alla omständigheter kompletteras med regler
som medger jämkning i de fall fastigheten innehåller både bostäder och lokaler
och mellan lokaler av inbördes olika storlek. Vidare är det ej rimligt att
kräva att samtycke inhämtas från hyresgäster som endast förhyr garage, källare
eller andra obetydliga utrymmen i fastigheten.

Majoritetsregeln
måste även utformas på ett sådant sätt, att den kan tillämpas även då den
fastighet som är föremål för ombildningen endast är delvis eller inte alls
uthyrd, t. ex. i samband med sanering. Härvid är det, enligt förbundets
uppfattning, inte rimligt att tillämpa majoritetsregeln om fastigheten hyrts ut
endast till liten del eller inte alls. Det bör i detta sammanhang påpekas att
vissa praktiska frågor i samband med tillämpningen av regeln återstår att
lösa, t. ex. vilka krav berörda myndigheter bör ställa på den av parterna
förebringade utredningen.

Förbundet
anser vidare att man bör undvika att tillskapa skilda majoritetsregler för de
olika momenten vid en övergång till bostadsrätt. I dag finns redan
60-procentsregeln, som bestämmer vad som i skattehänseende skall anses vara en
s. k. äkta bostadsrättsförening. Ytterligare majoritetsregler kan bli
aktuella, t.ex. för att reglera eventuellt hyresgästförvärv p. g. a. hembud
eller förköp. Man bör därför enligt förbundets uppfattning

Prop. 1980/81:148 96

överväga
att bara ha en majoritetsregel. Förbundets ställningstagande innebär således,
att även den skattemässiga majoritetsregeln bör kunna bli föremål för översyn.

I
promemorian framhålls särskilt att förvärvstillstånd ej erfordras för
bostadsrättsföreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen. Om man vill ge alla
boende ett ökat inflytande över ombildningsprocessen saknas, enligt förbundets
uppfattning, anledning att undantaga HSB- och Riksbyggeföreningarna från
tillståndsplikten.

C.
Bostadsrättskommitténs delbetänkande. Förbundet anser, som ovan framgår, att de
kvarboende hyresgästernas besittningsrätt och bytesrätt vid en övergång måste
tryggas så långt möjligt. Förbundet biträder den i betänkandet framförda
uppfattningen, att detta rättsskydd är tillfredsställande i de fall
bostadsrättsföreningen är rätt hyresvärd i förhållande till kvarboende
hyresgäst. Förbundets ställningstagande i detta avseende innebär dock inte att
förbundet i allt biträder de civilrättsliga resonemang som kommittén ger
uttryck för i betänkandet.

Det
av bostadsrättskommittén i delbetänkandet framlagda förslaget att förbjuda
"dubbelupplåtelse" i syfte att bevara de kvarboende hyresgästernas
besittningsskydd innebär, enligt förbundets uppfattning, att en framtida mer
omfattande övergång till bostadsrätt inte stimuleras utan snarare motverkas.
Förslaget står härigenom i strid mot kommitténs övergripande direktiv och
vidare binder detta ställningstagande kommittén fill en lösning som menligt
påverkar möjligheterna att i det fortsatta utredningsarbetet framlägga förslag
som främjar en sådan övergång. Av denna anledning bör det framlagda förslaget i
varje fall inte bli föremål för lagstiftningsåtgärder förrän kommittén
fullföljt sitt uppdrag i enlighet med de fastställda direktiven. Det är, som
förbundet nedan kommer att visa, möjligt att med betydligt mindre ingrepp
bevara de kvarboende hyresgästernas rättsskydd samtidigt som en övergång till
bostadsrätt kan ske under betryggande former.

För
det fall att det i justifiedepartementets PM framlagda förslaget genomföres,
tryggas hyresgästernas inflytande i ombildningsfallet. Man bör kunna utgä ifrån
att en hyresgästmajoritet inte kommer att acceptera en uppgörelse som är
ekonomiskt ofördelaktig för dem. Förbudet mot "dubbelupplåtelse"
torde inte heller utan vidare eliminera att köpeskillingen vid en överlåtelse
till hyresgästen påverkas av de blivande bostadsrätternas värde, eftersom
dessa i regel dels beror på att de boende i attraktiva lägen är beredda att
bära en högre kostnad för boendet än vad som motiveras av utgående
bruksvärdehyror, dels på vårt skattesystem.

Om
ett förbud mot "dubbelupplåtelse" införes riskerar man. enligt
förbundets uppfattning, att det uppstår stora praktiska och ekonomiska
svårigheter vid många ombildningar och att den av statsmakterna önskade mer
omfattande övergången till bostadsrätt därigenom förhindras. Förbundet delar
härvidlag de synpunkter som framförts av ledamoten Dahlberg och experterna
Minnbergh och Tornée.

Enligt
förbundets uppfattning bör man, för att underlätta ombildnings-proceduren,
bibehålla möjligheten till "dubbelupplåtelse" förutsatt att
ombildningen sker på ett för de boende betryggande sätt. Förbundet anser att
den modell för ombildning som tillämpas av BR Fasighetsgaranti AB tillvaratar
de kvarboende hyresgästernas intressen bl.a. genom en treårig indexerad
optionsrätt. Innebörden av modellen beskrivs i det av experterna Minnbergh och
Tornée avgivna särskilda yttrandet.

Förbundet
finner det angeläget att framhålla de fördelar denna modell innebär för
finansieringen av bostadsrättsföreningens förvärv av den fas-

Prop.
1980/81:148 97

tighet som är föremål för ombildningen.
Finansieringsfrågans betydelse framhålles särskilt i direktiven och är enligt
föredragande statsrådet "avgörande för möjligheterna" att genomföra
en ombildning. 1 ett system med "dubbelupplåtelse" kan sannolikt i
regel finansieringen lösas på ett sätt som främjar en övergång, eftersom
grundavgifter inbetalas för alla lägenheter. Möjligheterna för föreningen att
finansiera en del av förvärvet med s.k. säljarreverser är sannolikt också goda.
Med ett genomförande av det av kommittén föreslagna förfarandet riskerar man,
enligt förbundet, att allvarligt försämra finansieringsmöjligheterna. För de
hyresgäster, som önskar bli bostadsrättshavare i ett sådant system, blir
finansieringsfrågan väsentligt svårare att lösa, eftersom den del av
grundkapitalet som belöper på de lägenheter som fortfarande är upplåtna med
hyresrätt måste tas ut antingen i form av högre grundavgifter för de blivande
bostadsrättshavarna eller, om föreningen lyckas täcka bristen med lån, högre
framtida årsavgifter. Vidare torde förutsättningarna för att säljaren skall
ligga kvar med kapital i fastigheten väsentligt försämras. Enligt förbundets
uppfattning har kommitténs majoritet underskattat betydelsen av att finansieringsmöjligheterna
försämras i och med att "dubbelupplåtelse" förbjuds.

Som
kommittén konstaterar är de kvarboende hyresgästernas rättsskydd
tillfredsställande så länge bostadsrättsföreningen, oavsett en eventuell
"dubbelupplåtelse", är rätt hyresvärd i förhållande till de kvarboende.
Enligt förbundets uppfattning är det i och för sig önskvärt att rättsläget
klarlägges och detta kan ske utan ett ingrepp med så vittgående konsekvenser
som ett förbud mot "dubbelupplåtelse" innebär. Förbundet anser att de
kvarboende hyresgästernas rättsskydd kan bibehållas oinskränkt, om man i
hyreslagen och bostadsrättslagen intager bestämmelser om att
bostadsrättsföreningen vid en ombildning alltid skall anses vara rätt
hyresvärd, om inte annat överenskommits under iakttagande av särskilda
formkrav, såsom upprättande av särskilt skriftligt avtal innehållande information
om konsekvenserna av att bostadsrättshavaren och inte bostadsrättsföreningen
blir hyresvärd. Härigenom tillförsäkras kvarboende hyresgäster och eventuella
successorer en möjlighet att bevara sitt rättsskydd samtidigt som
"dubbelupplåtelsens" fördelar vid ombildningspro-ceduren bibehålles.

D.
Sammanfattning. Med hänvisning till vad som ovan anförts kan förbundets
ställningstagande till det remitterade materialet sammanfattas enligt följande.

Förbundet
biträder den i justitiedepartementets promemoria föreslagna majoritetsregeln,
eftersom denna tillgodoser hyresgästernas krav på inflytande vid en ombildning
till bostadsrätt. Majoritetsregeln bör dock, enligt förbundets uppfattning,
preciseras och kompletteras på sätt som ovan visats.

Förbundet
motsätter sig däremot bestämt det av bostadsrättskommittén i delbetänkandet
framlagda förslaget att förbjuda upplåtelse av bostadsrätt till annan än den
hyresgäst som bor i lägenheten. Ett genomförande av detta förslag kommer,
enligt förbundets uppfattning, att direkt motverka en övergång till bostadsrätt
och förslaget står därför i strid mot de övergripande direktiven för
kommitténs arbete. Förbundet föreslår i stället att de kvarboende
hyresgästernas rättsskydd bevaras genom ändringar i hyres-och
bostadsrättslagarna av innebörd att bostadsrättsföreningen vid en ombildning
alltid skall anses vara rätt hyresvärd, om inte annat överenskommits under
iakttagande av särskilda formkrav. En sådan lösning torde

Prop. 1980/81:148 98

bättre
än kommitténs förslag främja en övergång till bostadsrätt utan att de
kvarboende hyresgästernas rättsskydd försämras.

Först
i sista hand bör enligt förbundets uppfattning en sådan dispensmöjlighet, som
föreslås av ledmoten Dahlberg och experterna Minnbergh och Tornée, införas.

24
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO)

SABO
tillstyrker kommittéförslaget.

SABO
finner syftet i promemorians förslag angeläget, men kan inte tillstyrka den
föreslagna lösningen. Enligt SABOs uppfattning är lösningen i praktiken helt
verkningslös eftersom den mycket lätt kan kringgås, exempelvis genom följande
arrangemang.

1.
En fastighetsägare bildar en
ekonomisk förening tillsammans med minst 4 övriga personer.

2.
Den ekonomiska föreningen köper
fastigheten.

3.
Den ekonomiska föreningen anger
i sina stadgar att syftet med föreningen är att i föreningens hus upplåta
lägenheter åt medlemmarna med bostadsrätt.

4.
Den ekonomiska föreningen begär
hos länsstyrelsen, i enlighet med bostadsrättslagens 40 §, att bli registrerad
som bostadsrättsförening.

Därmed
har således ett fastighetsköp och en bostadsrättsbildning skett utan att
prövning har behövt ske enligt den i promemorian föreslagna modellen.
Transformationen av en ekonomisk förening - med alla dess tillgångar och
skulder - till en bostadsrättsförening innebär att ingen fastighetsöverlåtelse
sker i detta led. De i promemorian behandlade problemen kvarstår därför
ograverade trots den föreslagna kompletteringen av förvärvslagen.

Sammanfattningsvis
tillstyrker SABO bostadsrättskommitténs förslag beträffande ändringar i
bostadsrättslagen i syfte att stärka rättsskyddet för kvarboende hyresgäster
vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. SABO avstyrker däremot justitiedepartementets
nu framlagda förslag till hur hyresgästernas inflytande skall säkras vid
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. SABO vill dock betona det ytterst
angelägna i att en lagstiftning som tillgodoser justitiedepartementets
promemorias syften snarast kommer till ständ.

25
Näringslivets byggnadsdelegation

/.
Beröringspunkter i de båda förslagen. Införandet av en majoritetsprincip
påverkar också förutsättningarna för diskussionen om skydd för kvarboende
hyresgäster i delbetänkandet. När en majoritet av boende skall värvas för
bostadsrättstanken, kommer detta naturligtvis att påverka förutsättningar och
villkor för övergången, eljest skulle en majoritet inte ansluta sig.

Också
delbetänkandet uppehåller sig kring problemet att ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt kan ske utan krav på anslutning från de boende i huset. Förslagen
har på så sätt delvis "gått om varandra". Bland annat påverkas som
påpekats problemet om prissättningen med den av justitiedepartementet
förordade lösningen. Det bör påpekas, att bostadsrättskom-

Prop. 1980/81:148 99

mitten
inte hade fillgång till justitiedepartementets PM när man avgav sitt
betänkande.

2. Majoritetsprincipen.
Majoritetsprincipen som förordats i justitiede

partementets promemoria innebär som framgått, att de boende kan påver

ka prissättning och finansieringsvillkor. Dessa måste ju vara så pass loc

kande, att de attraherar en majoritet av de boende, vilket naturligtvis

påverkar villkoren för överlåtelsen. På så sätt torde tankar om priskontroll

och liknande instrument för konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden

kunna avvisas. Vad en majoritet av vuxna myndiga medborgare accepterar

som rimliga villkor borde också samhället kunna ställa sig bakom. Rimli

gen bör åtminstone en majoritet av konsumenter kunna förstå sitt eget

bästa.

Majoritetsprincipen
innebär också andra viktiga rättspolitiska konsekvenser. Att en majoritet av
de boende förordat övergång till en annan förvaltningsform borde från
demokratisk synpunkt kunna accepteras som tillräckligt skäl att de övriga
boende inte försvårar eller undandrar sig vad majoriteten önskar. Det kan då
knappast som straxt skall beröras i behandlingen av delbetänkandet, vara
rimligt att låta enstaka boende hindra en fullständig harmonisering av
förvaltningsformen till bostadsrätt i synnerhet inte på ett sätt som kan
försvåra majoritetens önskningar att bli förverkligade över huvud taget.

Delegationen
vill med hänvisning till det anförda således tillstyrka förslaget i
justitiedepartementets promemoria.

3. Bostadsrättsupplåtelse
parallellt med bestående hyresrätt. Formellt

är kvarboende hyresgästers rättsskydd tillfredsställande i så motto, att

hyresförhållandets bestånd liksom bytesrätt kvarstår intakta, eftersom

hyresgäster inte är skyldiga acceptera någon förändring av rättsförhållan

det, därför att äganderätten fill fastigheten övergått till en bostadsrättsför

ening som hyresrätt.

Mot
den bakgrunden ter sig det remedium som föreslås som en för bostadsrättens
utveckling mycket diskutabel och tveksam lösning, eftersom delbetänkandet går
ut på att hyresboendet i bostadsrättshusen skall prioriteras på ett sätt, som
är ägnat att försvåra ombildningen och permanenta en splittrad
upplåtelsesituation i husen. Utredningen tänker sig som nämnts att upplåtelse
av bostadsrätt skall förbjudas vid sidan av hyresrätt, då hyreshus omvandlas
till bostadsrätt. Detta innebär i princip ett krav på hundraprocentig
anslutning från de boende i huset för att fastigheten helt skall övergå fill
bostadsrättsförvaltning. Detta mäste av flera skäl vara en betydande olägenhet
både för utvecklingen av bostadsrätt och för de boende som önskar bostadsrätten
som förvaltningsform. Rättstekniskt har utredningen i denna del fört ett
tvivelaktigt civilrättsligt resonemang på så sätt, att bostadsrätten betraktas
utgöra en dubbelupplåtelse från nyttjande-synpunkt till en och samma lägenhet.

Utredningen
bekräftar också att förslaget medför svårigheter för bostadsrättsbildningen.
Hyresgäster som övergår till bostadsrätt ställs inför finansieringsproblem för
de lägenheter, som består som hyresrätt, och bostadsrättsbildningen kan alltså
mötas av ekonomiska problem. Principen om hundraprocentig anslutning från
kvarboende hyresgäster vid övergång till bostadsrätt innebär vidare en
permanentning av en kluvenhet i förvaltningsformer, som kan bli mycket
besvärande från praktisk synpunkt då det gäller att harmonisera förvaltningen
på ett enhetligt sätt i ett bostadsrättshus. Reservanterna i betänkandet
påpekar också, hur konstruktionen av ekonomisk plan kommer att försvåras, i
synnerhet om grundavgifternas

Prop. 1980/81:148 100

storiek
måste förändras över tiden, vilket naturligen blir fallet om vissa hyresgäster
ansluter sig först efter många år, detta med tanke på inflationen.
Reservanterna påpekar också helt rikfigt, hur finansieringsproblem kan uppstå
för bostadsrättsprojektet, när lägenheter undantas från bostadsrättsbildningen,
och hur successiv övergång från hyresrätt till bostadsrätt därmed försvåras
eller omöjliggörs.

Delbetänkandet
speglar en målkonflikt, som uppstått för utredningen, när det gäller att beakta
kvarboende hyresgästers rättsskydd och bytesrätt å ena sidan, och målsättningen
att främja bostadsrättsbildning å den andra. Utredningen har genom förslaget
kommit att prioritera det förra och skapar med förslaget påtagliga svårigheter
för bostadsrättsomvandlingen. En successiv övergång från hyresrätt till
bostadsrätt kan som förut sagts t.o.m. komma att bli mycket starkt försvårad.
Detta gäller både vid ombildning av kommunala förvaltningsobjekt och vid
förändring av privata hyreshus till bostadsrättshus. I princip kan det därför
göras gällande, att delbetänkandet i denna del strider mot den överordnade
målsättningen enligt utredningsdirekfiven att främja tillkomsten av
bostadsrätt.

Med
hänsyn härtill bör uppenbarligen en annan lösning väljas än vad delbetänkandet
förordat, om målsättningen att främja bostadsrättsbildning skall kunna
upprätthållas. Särskilt angeläget är då att målkonflikten får en sådan lösning,
att bostadsrättsbildning inte försvåras från ekonomisk synpunkt.

Enligt
det sagda främjar man alltså inte tillkomsten av bostadsrätt med det förslag
som delbetänkandet innehåller. Det måste vara fel att på sätt utredningen tänkt
sig permanenta hyresrätter i bostadsrättshus, som en majoritet av de boende
vill konvertera. I synnerhet måste det vara orikfigt att tillskapa en
"evig" bytesrätt. Det kan knappast te sig som någon obillighet mot
kvarboende hyresgäster att underkasta sig en förändring, som majoriteten
anslutit sig till. Tvärt om har en sådan majoritetslinje tillämpats inom
fastighetsrätten tidigare mot olika grupper av fastighetsägare. Kan ägare
underkastas majoritetskrav på förändring, borde också nyttjanderättshavare
kunna det (som historiska exempel kan då nämnas hur anslutningstvång godtagits
till enskilda vägar, hur kraftverk fått byggas med majoritetsvitsord mot
minoritetens vilja, hur skiftesrätten under 1800-talet t. o. m. medgav att en
enda ägare mot övriga drev sin vilja igenom till en rafionellare ägoindelning
etc).

Mot
denna bakgrund kan det knappast ses som en obillighet mot hyresgäster att
rättsförhållandena för minoriteten får påverkas av majoritetens vilja, så att
en avveckling av bestående hyresförhållande underlättas för att skapa en
homogen förvaltningssituation i bostadsrättshusen. Då detta som framgått
kraftigt försvåras med delbetänkandets lösning måste delegationen av anförda
skäl helt avstyrka förslaget i delbetänkandet att omintetgöra
bostadsrättsbildning parallellt med bestående hyresräft.

4.
Optionsrätt och besittningsskydd. Problemet att lösa de kvarboende
hyresgästernas skydd behöver således få en annan lösning. Därvid bör
utgångspunkten kunna vara att målkonflikten får en lösning som stämmer med
majoritetens önskemål. Ett sätt att tillgodose minoritetens rättsskyddsbehov
kan då vara att medge de hyresboende en optionsrätt. Detta är utredningen också
inne på men avvisar tanken i en bisats. Med utredningens förslag får de
kvarboende en möjlighet att hur lång tid som helst spekulera i möjligheten att
övergå till bostadsrätt, något som i inflationstider med tiden måste bli ett
mycket besvärligt problem att lösa. Accepteras tanken på att fastigheterna
skall övergå i enhetlig förvaltningsform -

Prop.
1980/81:148 101

nämligen
bostadsrätt - bör konverteringen i stället få en tidsgräns av sådant slag, att
förändringar i penningvärde m. m. kan överblickas. Förslagsvis skulle därför
en optionsrätt inrättas för att framkalla så vitt möjligt fullständig övergång
inom loppet av exempelvis en 5-års period. Detta förefaller vara rundligt
tilltaget för att de kvarboende skall kunna överväga sin situation och ordna
sitt boende på ett acceptabelt sätt som i korthet framgår av följande.

Hyresgäst som inte önskar
engagera sig i bostadsrättsföreningen, därför att han ej haft för avsikt att
permanenta sitt boende på platsen, kan då utnyttja sin optionsrätt fill att
byta bostad på annat håll, exempelvis bland de mänga hyresboende som önskar
skaffa sig en bostadsrätt.

Hyresgäster som av
principiella skäl återigen inte önskar kvarbo med bostadsrätt, t.ex. av
bekvämlighetsskäl o.dyl., har samma möjlighet att använda optionsrätten till
att skaffa sig en hyreslägenhet på annat håll. Visseriigen får hyresgästen
underkasta sig besväret att flytta, men detta är å andra sidan en nödvändig
uppoffring för att majoritetens önskemål om förvaltningsform skall kunna
uppfyllas. På den punkten måste alltså målkonflikten få en lösning, men då en
lösning som rimligen bör innebära att man accepterar majoritetens önskan.
Samtidigt torde en hyresboende som vill behålla hyresrätt som förvaltningsform
ändå inom loppet av 5 år kunna hitta en lämplig ersättningslägenhet. Måhända
kan optionsrätten för honom också betyda möjligheter att erhålla ett visst
vederlag vid flyttningen, som kan kompensera hans besvär.

För vissa boende skulle
möjligen finansieringen av insatsen kunna betyda ett problem. Det måste då
emellertid observeras att de kvarboende därvidlag inte blir sämre ställda än
övriga hyresgäster, dvs. den majoritet som accepterat bostadsrättsövergången.
Därmed torde å andra sidan vara sagt, att rimlig rättvisa och billighet uppnås
också för minoritetsgrupperna, de blir i varje fall inte sämre ställda än
majoriteten.

Möjligen
skulle det sistnämnda problemet kräva vissa kompletteringar då det gäller stöd
att finansiera övergången, vilket delegationen skall återkomma till. Ett sädant
finansieringsstöd är emellertid lika motiverat för majoritetens del som för
minoriteten.

Optionsrättens ekonomiska
innehål! kan hyresgästen och eventuella förvärvare väl bedöma på grundval av
avtalet mellan förre ägaren och majoritetsgruppen, som förvärvar fasfigheten
som bostadsrättsfastighet. Också den ekonomiska planen ger tydligt besked. Med
optionsrätten skyddas hyresgästen också under avsevärd tid från att någon annan
boende än han själv kan göra anspråk på att överta lägenheten.

Med tanke på inflationen
och likställigheten mellan övriga bostadsrättshavare är det rimligt, att
indextillägg får göras för penningvärdeförändringar, som inträffat efter
bostadsrättsövergången, då hyresgäster utnyttjar optionsrätt i stället för att
omedelbart ansluta sig.

Opfionstidens
utgång bör tjäna som utgångspunkt för en successiv avveckling av hyresboende i
syfte att skapa en homogen förvaltningsform enligt majoritetens önskan. Med
optionsrätten bör egentligen skälig hänsyn på många sätt ha uppfyllts till
minoritetens behov av anpassningsregler, om den utformats på sätt vi här
skisserat.

Ett
fortsatt hyresboende efter opfionstidens utgång betyder ett beaktansvärt
avbräck för föreningen, som då måste räkna med att bostäder med kvarboende
hyresgäster blir belastade med åtaganden för framtiden, som kan nedsätta
bostadsrättsföreningens betalningsförmåga att fullgöra sina
fastighetsekonomiska åtaganden, eftersom lägenheterna inte ingår i för-

Prop. 1980/81:148 102

eningens
avgiftsunderlag. Detta gör bostadsrättshavarnas ekonomiska situafion
svårbedömbar. Med hänsyn härtill finns enligt delegationens uppfattning
anledning överväga, om inte hyresförhållandet borde få upplösas efter
opfionstidens utgång mot erbjudande av annan ersättningslägenhet, något som det
finns möjlighet till i vissa speciella situationer enligt hyreslagen.

Måhända
kan ett fortsatt hyresboende dock försiggå utan allt för stor olägenhet för
föreningen, om det åtminstone står klart att det får avvecklas under
överskådlig tid. En medelväg kan då vara att besittningsskyddet kvarstår så
länge tidigare hyresgäst önskar bo kvar. Däremot skulle bytesrätten upphöra,
så att hyresförhållandet inte förlängs med successioner på obestämd tid.

Under
hänvisning till det anförda föreslås därför, att optionsrätt införs under
förslagsvis 5 år för hyresgäster att överta ombildade hyresbostäder, och att
hyresboende efter optionstidens utgång bibehålles vid sitt besittningsskydd,
medan däremot bytesrätten upphör.

För
att tillgodose behovet av information om rättsläget för kvarboende hyresgäster,
som delbetänkandet tagit fasta på, vill vi vidare förorda, att
bostadsrättsföreningen får skyldighet att informera de kvarboende både om
optionsrätten och möjligheten att föriänga hyresförhållandet gentemot
föreningen med bibehållet besittningsskydd efter optionstidens utgång.

5.
Finansieringsfrågor. Vill man främja en snabb utbredning av bostadsrätt i
äldre hus, blir finansieringsfrågan naturligtvis en nyckelfråga. För att
underlätta en sådan övergång bör då vissa förbättringar i lånemöjligheterna
kunna övervägas. Ett steg torde exempelvis kunna vara att fillåta
kreditinstituten att rebelåna husen till den nivå, som reguljära kreditinstitut
kan acceptera vid fastighetsbelåning. Detta genomförs mest effekfivt, om sådan
långivning betraktas som prioriterad på lånemarknaden.

Vidare
kan övervägas att också ställa statlig garanti för bostadsanskaff-ningslån för
insatsen till hyresgäster i hus, där mer än 50 procent av de boende vill överta
fasfigheten med bostadsrätt. Också sådan långivning bör, om garanUn skall bli
effekfiv, få betraktas som prioriterad från kreditinstitutens synpunkt.

Över
huvud taget vill det synas som majoritetsprincipen vid förhandling av
bostadsrätt innebär betydande rättspolitiska och socialpolitiska fördelar. Med
majoritetsprincipen som utgångspunkt torde det t.ex. te sig rimligt, att
samhället stöder omvandlingen både då det gäller att prioritera
bostadsrättsboende före hyresboende i husen, och då det gäller finansiellt stöd
m. m. Det finansiella stödet kan då särskilt motiveras med att
överiå-telsepriset bedömts vara rimligt av en majoritet av de boende som
tidigare sagts.

Under
hänvisning till det anförda, får delegationen därför föreslå, att reformer
genomförs i den statliga bostadslångivningen för att underlätta övergång till
bostadsrätt.

26
BR Fastighetsgaranti AB

1
Justitiedepartementets promemoria

I
promemorian föreslås införande av en ny bestämmelse i tillståndslagen som
föreskriver att förvärvstillstånd skall vägras en bostadsrättsförening, om inte
sökanden visar att flertalet hyresgäster i fastigheten har samtyckt

Prop. 1980/81:148 103

till
förvärvet. En sådan majoritetsprincip stämmer i huvudsak väl överens med
Fastighetsgarantis inställning i denna fråga. Viss skillnad föreligger
emellertid.

I promemorian föreslås
majoritetskravet gälla antalet hyresgäster inklusive lokalhyresgäster medan
Fastighetsgaranti uppställer samma majoritetskrav som gäller som förutsättning
för schablonbeskattning. Vårt majoritetskrav kan därför bli såväl strängare
som mildare än promemorieförslagets, beroende på lägenhetssammansättning och
lokalandel. Denna kriterieskillnad kan ha sin grund i att Fastighetsgaranti
inte enbart ser till själva ombildningssituationen, utan även till
bostadsrättsföreningens förutsättningar att leva efter gängse
bostadsrättsregler.

Majoritetskravet i såväl
promemorian som i Fastighetsgarantis modell har bl.a. den väsentliga effekten
att fastighetsägaren, i de fall han tar initiativet till ombildning, tvingas
till förhandlingar med hyresgästerna vad gäller villkoren för överlåtelsen,
vilket i sin tur ställer stora krav på den information fastighetsägaren ger
hyresgästerna. Dessa förhandlingar torde ha en gynnsam inverkan på det
fortsatta arbetet med övergång till bostadsrätt.

Även
om vi är positiva till förslaget i promemorian vill vi särskilt framhålla
följande.

Vi antar att
promemorieförfattarens tanke är, att de hyresgäster som vid förvärvstillfället
samtycker till bostadsrättsföreningens förvärv av fastigheten också är
positivt inställda til) att förvärva bostadsrätt. Frägan uppkommer då vilket
värde ett sådant samtycke har. Värdet av en dylik viljeförklaring är väsentligt
för såväl säljaren som medhyresgästerna. Enligt gällande rätt får emellertid
avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt träffas endast i fråga om annan
lägenhet än bostadslägenhet. Förhandsavtal har tidigare tillämpats, men
förkastades i samband med tillkomsten av nu gällande bostadsrättslag.

Genomförs den föreslagna
förändringen i tillståndslagen får det enligt 2 § 2 punkten i denna lag den
följden att riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller
bostadsrättsförening ansluten till sådan organisafion undantas från kravet på
samtycke av flertalet hyresgäster. Det torde emellertid inte vara någon
självklarhet att hyresgästernas inflytande över ombildningsprocessen är
tillgodosett bara därför att den förvärvande bostadsrättsföreningen är
ansluten fill någon rikskooperativ verksamhet. Hyresgästerna har tvärtom i
många fall som önskemål att deras förening skall vara fristående och
självständig. Samma majoritetsprincip bör därför gälla alla förvärvande
bostadsrättsföreningar.

2
Delbetänkandet

2.1
Rätt hyresvärd i förhållande tdl kvarboende hyresgäster. Vid övergång från
hyresrätt till bostadsrätt förekommer inte sällan att, som framhålles i
delbetänkandet, bostadsrätt upplåtes till en kvarboende hyresgästs lägenhet
utan att hyresgästen och bostadsrättshavaren träffar något nytt hyresavtal. I
sådana fall är det en spridd uppfattning bland såväl hyresgäster som
bostadsrättshavare att ett hyresförhållande råder mellan bostadsrättshavaren
och hyresgästen. Det är vår uppfattning att rättsläget behöver klarläggas i
detta hänseende. Detta torde kunna ske genom en markering av gällande rätt,
sådan den kommit fill uttryck i bostadsdomstolens avgörande RB nr 4:79,
varigenom klart uttryckes kvarboende hyresgästs möjlighet att hålla sig till
bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Vi anser det också vara angeläget, att
hyresgäst och bostadsrättshavare inte

Prop. 1980/81:148 104

ges
möjlighet att mer eller mindre omedvetet glida in i ett hyresförhållande genom
att olika slag av filläggsavlal upprättas dem emellan.

2.2
Bostadsrättsupplåtelse vid sidan av bestående hyresrättsupplåtelse. I
delbetänkandet föreslås upplåtelser av bostadsrätt vid sidan av redan befintlig
hyresrätt bli ogilfiga. Syftet härmed är att värna om rättsställningen för de
hyresgäster som ej förvärvar bostadsrätten till sin lägenhet. Att kvarboende
hyresgästers rättsställning inte försämras finner Fastighetsga-ranti angeläget.
De föreslagna förändringarna torde visserligen få den avsedda effekten, men de
medför också betydande olägenheter, varom mer i det följande.

Enligt
vår uppfattning är olägenheterna av sådan beskaffenhet att de överväger
fördelarna, varför vi anser att man bör söka andra lösningar för att trygga
kvarboende hyresgästers rättsställning. Detta torde kunna ske i enlighet med
vad som anförts ovan, eventuellt fillsammans med införande av konkurrensregler
i jordabalkens 7:e kapitel så att de båda nyttjanderät-terna kan fungera vid
sidan av varandra.

När
man föreslår förändringar av den art delbetänkandet innehåller är det angeläget
att klarlägga grunderna i det regelsystem man vill förändra. De hyresrättsliga
spörsmålen har varit föremål för noggrann genomgång. Men grunderna för
bostadsrättsinstitutet har inte behandlats. Man har inte analyserat situationen
för bostadsrättsföreningen och dess medlemmar, under vilka förutsättningar
föreningen kan fungera, vilka förpliktelser medlemmarna iklätt sig etc.

Målet
med en övergång till bostadsrätt i en bostadsfastighet måste vara att samtliga
lägenheter upplåtes med bostadsrätt, att man får en homogen boende- och
förvaltningsform. Detta innebär, för att bostadsrättstanken skall fungera
tillfredsställande, att det för varje lägenhet måste finnas en huvudman som
insatt ett visst kapital och som förbundit sig att följa föreningens stadgar
och beslut. Nödgas föreningen vidta kostsamma reparationer, drabbar detta
bostadsrättshavarna i form av höjda årsavgifter eller i värsta fall genom krav
på nytt kapitaltillskott. Det är då väsentligt att detta ökade avgiftsuttag kan
fördelas över alla husets lägenheter. Eftersom hyran för kvarvarande
hyreslägenheter inte är kostnadsanpassad, blir dessa lägenheter i en sådan
situation en svår belastning för bostadsrättsföreningen och dess medlemmar.

Vi
vill särskilt framhålla, att det bör finnas olika former för övergång fill
bostadsrätt. En form är den då hyresgästerna själva organiserar sig och
uppträder som köpare och på egen hand administrerar och tar ansvar för
genomförandet. I denna form uppträder säljaren som vid en ordinär
fastighetsöverlåtelse, han överlåter fastigheten mot att köparen eriägger
köpeskillingen och är därefter fri från vidare ansvar för genomförandet. En
annan form är den där säljaren i auktoriserade former tar ansvar för hela
genomförandet, administration, finansiering, besiktning och står risken för att
överlåtelsen ej går att genomföra. Båda formerna bör finnas. Det är vår
erfarenhet att hyresgästerna i många fall föredrar den senare formen varvid de
s. k. "dubbelupplåtelserna" är till stor nytta för de boende,
förutsatt att de negativa sidorna elimineras. Genom att fastighetsägarna under
en övergångsperiod innehar bostadsrätterna till de lägenheter som ej övertas
av hyresgästen omedelbart, men vartill kopplas en förköpsrätt för den boende,
möjliggörs en successiv övergång till bostadsrätt. Tveksamma hyresgäster har
därigenom möjlighet att ansluta sig senare på likvärdiga villkor.

Prop.
1980/81:148 105

Det
förtjänar framhållas, att en övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan för
många människor innebära ett svårt ställningstagande. Det är därför angeläget
att inte driva frågan för hårt med dem som behöver tid på sig, vare sig från
fastighetsägarens eller medhyresgästernas sida. Varken fastighetsägaren,
säljaren, eller de hyresgäster som är med från början skall kunna göra
omotiverade förtjänster på bekostnad av dem som av ett eller annat skäl
ansluter sig senare. Med "dubbelupplåtelser" under betryggande
former har man möjlighet till en likvärdig övergång. "Dubbelupplåtelse"
till fastighetsägaren bör därför finnas kvar, men endast för att möjliggöra en
övergång där samtliga lägenheter blir bostadsrätter. Fastighetsägaren som nu
är bostadsrättshavare skall inte kunna förfoga över de lägenheter vilka han
innehar i egenskap av "övergångsbank" på annat sätt än vad som anges
i t.ex. ekonomisk plan för föreningen. Denna skall då innehålla uppgift om hur
lång tid hyresgästerna har förköpsrätt och efter vilken norm grundavgiften
uppräknas. Härigenom vet den hyresgäst som av olika skäl inte kan ta ställning
till köpet då fillfälle först erbjuds, att under en övergångsfid - några år -
dels ingen annan kan förvärva bostadsrätten till hans lägenhet, dels om han
själv vill förvärva den, priset är det som anges i föreningens ekonomiska plan
uppräknat med t. ex. konsumentprisindex.

Efter den erfarenhet
Fastighetsgaranti hittills vunnit kan man dra slutsatserna att många
övergångar aldrig kommer till stånd utan "dubbelupplåtelser" och att
övervägande delen av de övergångar som kommer till stånd icke ger homogena
föreningar, dvs. föreningar där det finns ett antal hyreslägenheter för vilka
ingen annan än föreningen själv bär ansvaret.

I övrigt ansluter vi oss
fill det särskilda yttrandet av experterna Minnbergh och Tornée, varvid vi
särskilt vill understryka det olämpliga i att motverka den typ av övergångar
som kan handläggas enkelt och smidigt, t.ex. genom Fasfighetsgaranti, och
dessutom påtala det olämpliga i att införa de föreslagna förändringarna innan
konsekvenserna är utredda, i synnerhet då kommitténs slutbetänkande bör ligga
nära i tiden. De föreslagna förändringarna främjar inte en övergång till
bostadsrätt, de har den motsatta effekten.

Prop. 1980/81:148 1%

Utdrag

LAGRÅDET PROTOKOLL

vid
sammanträde 1981-04-07

Närvarande:
f.d. justitierådet Petrén, regeringsrådet Hilding, justitierådet Vängby.

Enligt
lagrådet den 6 april 1981 tillhandakommet utdrag av protokoll vid
regeringssammanträde den 19 mars 1981 har regeringen på hemställan av
statsrådet Friggebo beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till lag
om ändring i bostadsrättslagen (1971:479).

Förslaget
har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Jan Forsström.

Förslaget
föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget
lämnas utan erinran.

Prop. 1980/81:148 107

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid
regeringssammanträde 1981-04-09

Närvarande:
statsråden Ullsten, ordförande, och Bohman, Mogård, Dahlgren, Åsling, Söder,
Krönmark, Burenstam Linder, Johansson, Wirtén, Holm, Boo, Winberg, Adelsohn, Danel),
Eliasson

Föredragande:
statsrådet Eliasson

Proposition
om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Föredraganden
anmäler lagrådets yttrande' över förslag till lag om ändring i
bostadsrättslagen (1971:479).

Föredraganden
upplyser att lagrådet har lämnat lagförslaget utan erinran och hemställer att
regeringen föreslår riksdagen att anta förslaget.

Regeringen
ansluter sig fill föredragandens överväganden och beslutar att genom
proposition föreslå riksdagen att anta det förslag som föredraganden har lagt
fram.

Beslut
om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde den 19 mars 1981

Prop. 1980/81:148 108

Innehåll

Propositionens
huvudsakliga innehåll ..................... .... I

Propositionens lagförslag ...................................... .... 2

Utdrag
av protokoll vid regeringssammanträde den 19 mars 1981 ... 3

1
Inledning.......................................................... 3

2
Föredragandens överväganden ............................ .... 3

2.1
Allmänt .................................................... .... 3

2.2
Rättsskyddet för kvarboende
hyresgäster ........ .... 5

2.3
Ikraftträdande m. m...................................... .. 12

3
Upprättat lagförslag ........................................ 12

4
Hemställan ..................................................... 12

5
Beslut .......................................................... 12

Bilaga
I Kommittébetänkandet .............................. 13

Bilaga 2
Departementspromemorian ....................... 55

Bilaga 3 Sammanställning
av remissyttranden ......... 67

Bilaga 4 Det remitterade
lagförslaget (bilagan har uteslutits här)

Utdrag
av lagrådets protokoll den 7 april 1981 ....... 106

Utdrag
av protokoll vid regeringssammanträde den 9 april 1981 .... 107

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1981