Prop. 1981/82:169

Prop.
1981/82:169

Regeringens proposition

1981/82:169

med förslag till åtgärder för att främja övergång från
hyresrätt till bostadsrätt m.m.;

beslutad den 25 mars 1982.

Regeringen förelägger riksdagen vad som har lagils upp i
bifogade utdrag av regeringsprolokoll ovannämnda dag för de åtgärder och del
ändamål som föredraganden har hemställt om.

På regeringens vägnar THORBJÖRN FÄLLDIN

BIRGIT FRIGGEBO

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås åtgärder för all främja övergäng
från hyresrätt lill bostadsrätt. En särskild lag om rätt lill fastigheisförvärv
för ombildning till bostadsrätt föreslås. Om hyresgästerna i en faslighet har
bildat en bostadsrättsförening och gjort en s. k. intresseanmälan hos
inskrivningsmyndigheten, blir enligt den nya lagen fastighetsägaren, när han
vill sälja fasligheten, skyldig all först erbjuda hyresgästerna all köpa den.

I propositionen föreslås också flera ändringar i
bostadsrällslagen som syftar till all stärka hyresgästernas ställning och
inflytande vid ombildning lill bostadsrätt. Enligt en särskild regel skall
hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna ha fattat
beslut om faslighetsförvär-vel på en föreningsstämma för alt en ombildning
skall få ske. Del är alltså i fortsättningen hyresgästerna själva som skall
besluta om en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Den ekonomiska planen
för en bostadsrättsförening skall vid ombildning alllid finnas som underlag
för hyresgästernas beslut om ett fastigheisförvärv. Även vissa andra förslag
läggs fram i propositionen, bl. a. om rätt för hyresgästerna lill medlemskap i
bostadsrättsföreningen.

I propositionen föreslås även en särskild bestämmelse i
bostadsrällslagen om all avlal om överlåtelse av bostadsrätt alltid skall vara
skriftliga. Om köpeskiUingen inte är korrekt angiven i avtalet är delta
ogiltigt. Något förslag om hembudsskyldighel lill kommunen eller någon annan
vid överlåtelse av bostadsrätt läggs inle fram i propositionen. Huvudregeln
skall fortfarande vara all en bostadsrätt skall kunna överlåtas fritt. 1 Riksdagen 1981/82. I saml. Nr
169

Prop. 1981/82:169 2

En
ny statlig låneform föreslås införd för dem som av ekonomiska skäl annars kan
tvingas all avslå från att delta i en övergång. Den långfristiga finansieringen
av bostadsrättsföreningens fastigheisförvärv bör liksom f. n. ske genom
bollenlåneinstiluten. Om säljaren binder en del av konlanl-ersätiningen för ell
fastigheisförvärv i en s. k. kapilalmarknadsrevers kan finansieringen dock
underiältas. En ombildning till bostadsrätt kan anses vara ett angeläget
ändamål för den opriorilerade långivningen.

Den
nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den I juli 1982.

Prop.
1981/82:169 3

1 Förslag till

Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har
hyresgäster enligt

denna lag rätt all förvärva hyresfastigheten genom en bostadsrättsför

ening.

Rätten lill förvärv gäller fast egendom som är laxerad som
annan faslighet och som vid fastighetstaxering har betecknats som
hyreshusenhet.

Vad som i denna lag sägs om fasi egendom skall gälla även
tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när del är fråga om tomträtt, i
stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.

2 § Lagen gäller inle, om egendomen innehåller
färre än fem lägenheter.

Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet

varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och
självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager
och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsulrymmen bortses.

Intresseanmälan

3 § Om hyresgäster har intresse av all förvärva fast
egendom för om

bildning av hyresrätt lill bostadsrätt får detta anmälas lill inskrivningsmyn

digheten för anteckning i fastighelsboken. Intresseanmälan skall för hyres

gästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.

Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om
antalet lägenheter i den fasta egendom som omfattas av anmälningen saml om all
hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen
har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt.

4
§
Fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen skall av inskrivningsmyndigheten
underrättas om att en intresseanmälan har antecknats i fastighelsboken.

5
§ Sedan
anteckning har sketl gäller en intresseanmälan fram lill den inskrivningsdag
som inträffar närmast efter tvä år från den inskrivningsdag då anteckningen
gjordes. Om hembud som avses i 6 § sker under denna lid. gäller anmälningen
dock alllid fram lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efler två år
från den dag då hembudel skedde. Vad som nu har sagts gäller även i förhållande
till ny ägare av fastigheten.

En ny
intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den lidigares
giltighet upphörl.

Hembud

6 § Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för
vilken en intres

seanmälan gäller, får inle överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte

ulan alt den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbju-

Prop. 1981/82:169 4

dils
alt förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. En
överlåtelse får ske ulan hembud till bostadsrättsföreningen.

1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2. om staten förvärvar egendomen,

3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när
makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överiåtarens avkomling,

4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig
auktion enligt lagen (1904:48 s. I) om samäganderäll.

Hembud
behövs inle heller, om ell förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara
oskäligt med hänsyn lill förhållandel mellan överlålaren och en annan
förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna
vid en sådan överiålelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på
begäran av fastighetsägaren.

7 §
Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av faslig-

helsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat

skriftligt förslag lill köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskilling

en för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om
det för en öveilåldse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4*i giftermålsbalken,
skall makens samtycke ges till avtalsförslagel.

8 §
Förslaget till köpeavtal skall genom hyresnämndens försorg delges

den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Sedan delgivning

skett får inle hembudel eller samtycket lill avtalsförslagel återkallas eller

förslaget ändras.

Sedan
hembud skett, är fastighetsägaren skyldig alt bereda föreningen tillfälle all
besikla fastigheten.

Hyresnämnden
skall för anteckning i fastighelsboken underrätta inskrivningsmyndigheten om
hembudel och om dagen då hembudet skedde.

Antagande
av hembud

9 §
Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hyres

fastigheter för ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt finns i 60 a § bo-

sladsrättslagen (1971:479).

10 §
Hembudel antas genom att bostadsrättsföreningen inom tre måna

der från den dag då hembudel skedde skriftligen anmäler lill hyresnämn

den alt föreningen beslutat all förvärva den hembjudna egendomen på de

villkor som anges i fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. Faslighels-

ägaren skall av hyresnämnden underrättas om all hembudel har anlagils.

Om
bostadsrättsföreningen inom den lid som anges i första stycket skriftligen
anmäler lill hyresnämnden all föreningen är intresserad av all förvärva den
hembjudna egendomen, förlängs tiden för all anta hembudel till sex månader från
den dag då hembudel skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas
härom.

Hembudet
upphör all gälla, om del inle antas inom föreskriven tid och på föreskrivet
sätt.

11 §
Om hembudel har antagils, skall del anses som om fastighetsägaren

och bostadsrättsföreningen har slutit ell avtal om köp av den hembjudna

Prop.
1981/82:169 5

egendomen
pä de villkor som anges i förslaget lill köpeavtal. 1 förslaget skall anses
föreskrivet alt köpebrev skall upprättas.

12 §
Även om hembudel har upphört alt gälla får överlåtelse genom köp

eller byte till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort

intresseanmälan inle ske medan föreningens intresseanmälan gäller, om

köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är

avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hem

budet. Har fastighetsägaren sedan ell hembud upphört ati uiiila gjort ett

nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest

ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att

gälla, skall första meningen tillämpas på del nya hembudel.

Första stycket skall äga
motsvarande tillämpning om överlåtelsen avser andel av hyreshusenheten.

I
fråga om förbudet i första stycket äger 6§ andra och tredje styckena
motsvarande tillämpning. Om något undanlag inle föreligger, är överlålaren
skyldig all inhämta hyresnämndens tillstånd till överiåldsen.

Ogiltighet

13 §
Överlåtelser i strid med 6 eller 12 § är ogiltiga.

Om
lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 eller 7 § 11 jordabalken,
gäller inte första stycket.

Särskilda
bestämmelser

14 § 1 fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden
enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder.

15 § Hyresnämndens beslut enligt denna lag överklagas
hos bostads-domstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
Besvärshandlingen ges in till domstolen.

16 § I ärenden enligt denna lag skall vardera parten
svara för sina rättegångskostnader i bostadsdomslolen, i den mån annat inte
följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Denna
lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Prop.
1981/82:169

2 Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom
föreskrivs i fråga om bostadsrällslagen (1971:479) dels alt 3-5, 37, 45, 49, 52
och 67 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas fem
nya paragrafer, 9 a, 11 a, 12 a, 51 a och 60 a §§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Innan
bostadsrätt upplåts, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha
upprättats av föreningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Innan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan för
föreningens verksamhet ha upprättats av föreningens styrelse och godkänts av
länsstyrelsen.

Planen
skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedöman del av
föreningens verksamhet.

Inträffar
sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för
bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förrän
ny ekonomisk plan upprättats och godkänts.

Inträffar
sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för
bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förrän
ny ekonomisk plan upprättats och registrerats.

4 §'
Ekonomisk plan skall upprättas i två exemplar och undertecknas av samtliga
ledamöter i föreningens styrelse.

Planen
skall vara försedd med intyg av två personer om alt planen enligt deras omdöme
vilar pä tillförlitliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga
omständigheter som ligger lill grund för omdömet. Intygsgivare ulses bland dem
som regeringen eller myndighet, som regeringen/örarc/nor, förklarat behöriga
ati utfärda sådant intyg. Till inlygsgivare får ej ulses någon, beträffande
vilken det föreligger omständighet som är ägnad all rubba förtroendet till
hans opartiskhet.

Planen
skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme
vilar på tillförlitliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga
omständigheter som ligger till grund för omdömet. Intygsgivare ulses bland dem
som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat
behöriga all utfärda sådant intyg. TUI inlygsgivare får ej ulses någon,
beträffande vilken del föreligger någon omständighet som är ägnad att rubba
förtroendet lill hans opartiskhet. Endast den ene intygsgivaren får vara
anställd hos företag, organisation eller någon annan

' Senaste lydelse 1974: 1087.

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Ansökan om godkännande av ekonomisk plan göres av
styrelsen. Vid ansökningshandlingen skall båda exemplaren av planen fogas.

Styrelsen
skall hålla godkänd ekonomisk plan tillgänglig för den som vill taga dd av
planen.

Föreslagen lydelse

som har bildat bostadsrättsföreningen eller biträtt med
föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.

Ansökan om
registrering av ekonomisk plan görs av styrelsen. Vid ansökningshandlingen
skall båda exemplaren av planen fogas.

Styrelsen
skall hålla registrerad ekonomisk plan tillgänglig för den som vill ta del av
planen.

Innan
den slutliga kostnaden för anskaffandet av föreningens hus redovisats i
registrerad ekonomisk plan eller på föreningsstämma, får bostadsrätt lill
bostadslägenhet ej upplåtas utan tillstånd av länsstyrelsen. Sådant
tillstånd skall lämnas, om ekonomisk plan registrerats av länsstyrelsen och
föreningen hos länsstyrelsen ställt betryggande säkerhet för fullgörande av
skyldighet all utge ersättning för bostadsrätten med belopp motsvarande
grundavgiften för denna.

Innan den slutliga kostnaden för anskaffandet av
föreningens hus redovisats i godkänd ekonomisk plan eller på föreningsstämma,
får bostadsrätt lill bostadslägenhet ej upplåtas ulan tillstånd av länsstyrelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas, om ekonomisk plan godkänts av länsstyrelsen och
föreningen hos länsstyrelsen ställt betryggande säkerhet för fullgörande av
skyldighet all utge ersättning för bostadsrätten med belopp motsvarande grundavgiften
för denna.

Säkerhet skall på begäran av föreningen återställas sedan
ett år förflutit från del den slutliga anskaffningskostnaden redovisats på
föreningsstämma. Har lalan om ersättning väckts före utgången av nämnda lid,
får säkerheten dock ej återställas förrän talan är slutiigl avgjord och
föreningens betalningsskyldighet fullgjorts.

En bostadsrättsförening får i stadgarna föreskriva att de
hyresgäster som biträder ett beslut enUgt 60 a § om förvärv av en' hyresfastighet
.för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skaU vara skyldiga att teckna
bostadsrätt tiU sina lägenheter efter förvärvet. FöreUgger en sådan
skyldighet, är bostadsrättsföreningen å sin sida skyldig att upplåta
bostadsrätt till varje hyresgäst som har burätt beslutet.

Otn ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har
upplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser enligt
första

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

stycket. ViU en hyresgäst överlåta sin hyresrätt, får hyresvärden
dock som villkor för överlåtelsen föreskriva att den tillträdande hyresgästen
övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt.

Om heslut har fattats om väsent

lig ökning av de avgifter som skall

utgå för bostadsrätt, får en hyres

gäst genast efter uppsägning från-

träda sin skyldighet att teckna bo

stadsrätt, om det inte är oskäligt

mot bostadsrättsföreningen eller

medlemmarna. Uppsägningen

skall ske inom tre månader från det hyresgästen fick
kännedom om av-giftshöjitingen. I fråga om uppsägningen gäller 39 §.

11 a 8

Sådana villkor för medlemskap är utan verkan som innebär
att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än
bo-stadsrättshavaren eller godkännas i annan ordning än som enligt denna lag
gäller för inträde i cn bostadsrättsförening.

12 a §

Avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall
upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Avtalet skaU
ta upp den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Motsvarande
skaU gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

Överlåtelser som inte uppfyller föreskrifterna i första
stycket är ogUtiga.

37 §

Har bosladsrätlshavaren blivit skild från lägenheten till
följd av uppsägning i fall som avses i 33 §, skall föreningen sälja bostadsrätten
på offentlig auktion så snart det kan ske, om ej föreningen och
bosladsrätlshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anslå till
dess brist för vars avhjälpande bosladsrätlshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen
uppbära så mycket som behövs för all läcka föreningens fordran hos
bosladsrätlshavaren. Vad som återstår tillfaller denne.

Prop.
1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Har föreningen underrättats om pantsättning av en
bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrätts-havarens obetalda avgifter tiU
föreningen överstiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med
betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta
panthavaren därom. Försummas det, har föreningen vid försäljning enligt första
stycket företräde till betalning före paiuha-varen endast ifråga om belopp som
skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.

45 §-

Bostadsrättsförenings firma skall innehålla ordet
bostadsrättsförening.

I firman
får ej ordet bolag eller eljest något som betecknar ett bolagsförhållande
intagas på sådant sätt all därav kan föranledas del misstaget all firman
innehas av ett bolag.

Firman
skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut registrerade och
ännu beslående föreningsfirmor. För registrering av förenings firma gäller i
övrigt vad som föreskrives i firmalagen (1974: 156).

Annan än
bostadsrättsförening och sammanslutning ov bostadsrättsföreningar får ej i
sin firma eller annars vid beteckning av rörelsen använda ordet
bostadsrätt.

Annan än bostadsrättsförening får ej i sin firma eller
annars vid beteckning av rörelsen använda ordet bostadsrätt.

49 § Lägenhetsförleckningen skall för varje lägenhet ange
1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen.

2. dagen
för länsstyrelsens registrering av den ekonomiska plan som ligger lill grund
för upplåtelsen.

2. dagen för länsstyrelsens godkännande
av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen,

3. bosladsrällshavarens namn,

4. grundavgiften för bostadsrätten.

Uppgifter
enligt första stycket skall genast införas i förteckningen när bostadsrätt
upplåtes.

Underrättas
föreningen om pant-sättning av bostadsrätt eller ändras uppgift i
förteckningen, skall delta genast antecknas.

Underrättas
föreningen om pant-sättning av bostadsrätt eller ändras uppgift i
förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt
skall styrkt avskrift av överlåtelseavtalet fogas tiU förteckningen på
lämpligt sätt.

Dagen för anteckning skall anges.

Senaste lydelse 1974: 170.

Prop.
1981/82:169 10

Nuvarande
lyddse Föreslagen lydelse

51 a §

En bostadsrättsförening, som har förvärvat eller avser att
förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt, får inte vägra en
hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen, om hyresgästen uppfyller de
villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan
nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare. Inträde får dock vägras, om
hyresförhållandet avser en annan lägenhet än bostadslägenhet och lagenheten
inte skall upplåtas med bostadsrätt.

52 § .

Förvärvare av bostadsrätt, som Förvärvare av bostadsrätt, som

vägrats inträde i föreningen, kan vägrats inträde i
föreningen, kan

inom en månad från del han fick del inom en månad från del han fick del

av beslutet härom hänskjula tvisten av beslutet härom hänskjula tvisten

till hyresnämnden. lill hyresnämnden. Detsamma gäl-

ler hyresgäster som vägrats inträde enligt 51 a§.

60 a §

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av
hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på
föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar
av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall
vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från
garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsulrymmen.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift
om hur beräkningen av rösterna har skett och hållas tUlgängligt för hyresgästerna
och fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighetsförvärv fattas, skall sådan
ekonomisk plan som avses i 4 § upprättas och hållas tillgänglig för
hyresgäs-

Prop. 1981/82:169 H

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

terna. TiU planen skaU fogas ett besiktningsprotokoll,
som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt
4 §.

Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltiga.
Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit
tUlgänglig enUgt fjärde stycket. Om likväl förvärv har skett enligt beslutet
och lagfart har meddelats, skaU dock vad nu sagis ej gälla.

67 § Bestämmelsema i 99-105§§ lagen (1951: 308) om ekonomiska
föreningar äger motsvarande tillämpning i fråga om bostadsrättsförening.
Härvid skall hänvisningen i 100 § femte stycket till 7§ tredje stycket avse 45
§ tredje stycket denna lag.

Beträffande ansökan om godkän- Beträffande ansökan om registre

nande av ekonomisk plan skall be- ring av ekonomisk plan skall be

stämmelserna om anmälan för re- stämmelserna
om anmälan för re

gistrering äga motsvarande tillämp- gislrering
äga motsvarande tillämp

ning, ning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om
arrendenämnder

och hyresnämnder' dels all nuvarande 16 e § skall
betecknas 16 f§, dels all rabriken närmast före 16 e § skall sättas närmast
före 16 f §, dels att 4, 22 och 23 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels all
i lagen skall införas en ny paragraf, 16 e§, och närmast före

denna paragrafen ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 § Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken
härtill uppgift att 1. medla i hyres- eller bosladsrällslvisl,

•'Senaste lydelse 1974: 170. ' Lagen omtryckt 1980:97.

Prop.
1981/82:169 12

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2. pröva tvist om reparalionsföreläggande enligt 12
kap. 16 § andra

stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a§, överlåtelse av hyresrätt enligt 12

kap. 34-36§§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40S,

föriängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap.

49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12

kap. 59§, aUt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22- 24 §§
hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller om ålerbelalningsskyldighel enligt 23
§ samma lag,

3. pröva tvist om hyresvillkor enligt
7§ sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket
eller medlemskap enligt 52 §, allt bosladsrättslagen (1971:479),

4. pröva fråga om godkännande av
överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut
som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrällslagen,

5.
vara
skiljenämnd i hyres- eller bostadsrällslvisl,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och
hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bosladssaneringslagen
(1973: 531) och bosladsför-vallningslagen (1977:792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975:
1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8.
pröva frågor
enligt bosladsanvisningslagen (1980:94),

9. pröva frågor enligt lagen (1982:000) om rätt
till.fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upplages av den hyresnämnd inom vars område
fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av
hyresfastighet m. m. upplages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets
styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen
föres.

Ärende angående ombildning till bostadsrätt m. m.

16 e §

Ansökan i en fråga som avses i 6§ tredje stycket eller 12
§ tredje stycket lagen (1982:000) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt skcdl vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om det berörda
huset och dess ägare samt sökandens yrkande och grunderna för detta.

Bestämmelserna i 8§ andra-femte styckena skall tillämpas
ifråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det inte är
uppenbart att någon förhandling inte behövs. Om en part skall inställa sig per-

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

sonUgen, får nämnden förelägga vite. Om sökanden har
kallats men inte kommer till förhandlingen, avskrivs ärendet. Att motparten
uteblir hindrar inte att ärendet avgörs.

Beslut av
nämnd äger, sedan lid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot
beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första
stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts
nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläggande enligt
12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 §
jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrällslagen (1971:479) eller ansökan
om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller
medgivande som avses i 2 a§ bosladssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om
rätt lill förhandlingsordning enligt 9§ hyresförhandlingslagen (1978:304)
lämnats ulan bifall.

Beslut av
nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot
beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första
stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, S eller 9. Vad som
sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparalionsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34-36 eller
40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrällslagen (1971:479) eller
ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud
eller medgivande som avses i 2 a§ bosladssaneringslagen (1973:531) eller yrkande
om rätt lill förhandlingsordning enligt 9§ hyresförhandlingslagen (1978: 304)
lämnats ulan bifall.

Om
fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken
eller hyresförhandlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt,
bo-sladssanering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975:
1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. eller enligt bosladsanvisningslagen
(1980:94) finns bestämmelser i 12 kap. 70§ jordabalken, 31 §
hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsrällslagen (1971: 479), 21 § bosladssaneringslagen
(1973:531), 34§ bostadsförvaltningslagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv av
hyresfastighet m. m. samt 14 § bosladsanvisningslagen.

Om
fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken
eller hyresförhandlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt,
bostadssanering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., enligt bosladsanvisningslagen
(1980:94) eller lagen (1982:000) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 §
hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsrällslagen (1971:479), 21 §
bostadssaneringslagen (1973:531), 34§ bosladsför-vallningslagen (1977:792), 25
§ lagen om förvärv av hyresfastighet m.m., 14§ bosladsanvisningslagen samt 15
§ lagen om rätt tiU fastig-

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

14

hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a § får talan ej föras.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om
nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8,
11, 14-16, 16a, lecdler I6d§,

2. avskrivit ärende enligt 8-10, 15
a, 16, 16 a, 16 c eller 16 d§, dock ej när ärendet kan återupptagas.

1. avvisat ansökan som avses i 8,

11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16

e§,

2. avskrivit ärende enligt 8-10,

15 a, 16, 16 a, Ide, 16 deller 16 e§,

dock ej när ärendet kan återuppta

gas,

3. förordnal angående ersättning för
någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för
underlåtenhet all iakttaga föreläggande eller ådöml straff för förseelse i
förfarandet,

5. utlåtit sig i annat fall än som
avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

Särskild
lalan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet
meddelades. Besvärshandingen skall inges lill domstolen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

4 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom
föreskrivs all 28§ lagen (1974:1082) om bostadsdomslol skall ha nedan angivna
lydelse.

Nuvarande
lydelse

28 Beslut av bostadsdomslolen äger rättskraft, såvitt
därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller Slagen
(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej
beslut, varigenom ansökan om reparalionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34, 34 a eller 36 § jordabalken eller
ansökan om

Föreslagen lydelse

§'

Beslut av bostadsdomslolen äger rättskraft, såvitt
därigenom avgjorts fråga som avses i A första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, S
eller 9 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu
gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparalionsföreläggande enligt 12
kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34, 34 a eller 36§
jorda-

Prop.
1981/82:169

Nuvarande lydelse

förbud eller medgivande som avses i 2 a §
bosladssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning
enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats ulan bifall.

15

Föreslagen lydelse

balken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses
i 2 a§ bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning
enligt 9§ hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats ulan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

5 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder
till bostadsförsörjningens främjande m. m.

Härigenom
föreskrivs all 2§ lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens
främjande m. m.' skall ha nedan angivna lydelse.

2 §

Nuvarande
lydelse

Kommun är skyldig att genom lämpligt kommunalt organ
förmedla lån och bidrag, som utgå av statsmedel i syfte att främja bostadsförsörjningen
inom riket eller eljest gälla bosläder och lokaler inom bostadsområde, saml
all vid sådan statlig låne- och bidragsverksamhet biträda vid byggnadskontroll
och låneförvaltning.

Föreslagen
lydelse

En kommun är skyldig att genom lämpligt kommunall organ
förmedla lån och bidrag, som utgår av statsmedel i syfte att främja bostadsförsörjningen
inom riket eller eljest gäller bosläder och lokaler inom ett bostadsområde,
samt all vid sådan statlig låne- och bidragsverksamhet biträda vid
byggnadskontroll och läneförvaltning och utöva insyn i bostadsrättsföreningars
verksamhet.

Genom lämpligt organ skall kommun fortlöpande samla
uppgifter om bostadsförsörjningen i kommunen och på begäran underrätta
bostadssökande om möjligheterna att få bostad i kommunen, bostädernas belägenhet,
storlek och utrustning, bostadskostnader saml andra förhåltanden som
bosladssökande behöver kännedom om.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Lagen omtryckt 1975: 131. Senaste lydelse av lagens rubrik
1975: 131.

Prop.
1981/82:169 16

6 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs all 4 kap. 1 S jordabalken' skall ha
nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap. 1 § Köp av fast egendom slutes genom upprättande av
köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaga
köpeskillingen och innehålla förklaring av säljaren alt egendomen överlåtes på
köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpeskilling, är
del tillräckligt all denna anges.

Köp som icke uppfyller föreskrit'- Köp som inte uppfyller föreskrif-

terna i
första stycket är ogiltigt, terna i
första stycket är ogiltigt.

Dock är förvärv, som en bostadsrättsförening har gjort
enligt Ingen (1982:000) om rätt tiU.fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt, giltigt även omföreskrifterna iförs-ta stycket inte har
iakttagits.

Denna lag träder i kraft den I juli 1982.

Balken omtryckt 1971:1209.

Prop.
1981/82:169 17

Utdrag

BOSTADSDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1982-03-11 Närvarande:
statsministern Fälldin, ordförande, och statsråden Ullslen, Wikström, Friggebo,
Dahlgren, Åsling, Söder, Johansson, Wirtén, Andersson, Boo, Petri, Eliasson,
Gustafsson, Elmstedt, Tilländer, Ahriand, Molin

Föredragande; statsrådet Friggebo

Lagrådsremiss med förslag till åtgärder för att främja
övergång från hyresrätt till bostadsrätt m.m.

1 Inledning

Efter bemyndigande av regeringen tillkallade jag år 1978
en kommitté för att utreda frågan om ökad användning av bostadsrätt inom
bostadsbeståndet (1979 års kommittéberätlelse del II s. 357-363). Kommittén antog namnet 1978 års
bostadsrättskommitté (Bo 1978:06). Ett av kommittén avlämnat delbetänkande (Ds
Bo 1980: 3) Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt
lill bostadsrätt har legal lill grund för ändringar i bostadsrällslagen
(1971:479), som har trätt i kraft den 1 oktober 1981 (prop. 1980/81; 148, LU
29, rskr 414, SFS 1981:603).

Kommittén' överlämnade i oktober 1981 sitt slutbetänkande
(SOU 1981:74) Från hyresrätt lill bostadsrätt. Betänkandet innehåller bl. a.
ell förslag till lag om förköpsrätt för hyresgäster och ett förslag lill lag om
ändring i bostadsräUslagen. Belänkandet har remissbehandlats.

Till protokollet i delta ärende bör fogas dels kommitténs
sammanfattning av sill belänkande som bilaga 1, dels kommitténs
förfatlningsförslag som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna
och en sammanställning av remissyttrandena som bUaga 3. Beträffande gällande
ordning och kommitténs närmare överväganden hänvisas lill belänkandet.

' Direktören Gunnar Dalgren, ordförande, riksdagsledamoten
Rolf Dahlberg, kommunalrådet NUs Yngvesson och riksdagsledamoten Sven Eric
Äkerfeldl.

2 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

Prop. 1981/82:169 18

2
Allmän motivering

2.1
Allmänna utgångspunkter

2.7.7
Boendedemokrati i ett bostadspolitiskt målperspektiv

Strävan
alt förbättra medborgarnas möjligheter all la till vara sina egna intressen och
att i samverkan med andra råda över sina förhållanden är ett allt mera
framträdande drag inom olika sektorer av samhället. Också när del gäller
bostadspolitiken är det en central uppgift att öka de boendes möjligheter alt
utöva inflytande över sina boendeförhällanden.

Boendeinflytande
är inte bara ett mål ulan är också ell medel all nå gemenskap och sociala
kontakter mellan de boende. Delaktigheten stimulerar intresse och
ansvarstagande hos de boende samtidigt som den frigör kunnande och fantasi.
Möjligheterna all påverka den närmaste omgivningen torde bl. a. underlätta för
ungdomar att växa in i del vuxna samhällel och all känna delaktighet även i
större sammanhang. Ell ökal boendeinflytande har också betydelse från
jämslälldhelssynpunkt, eftersom det ger nya förutsättningar för alla all komma
lill sin rätt och få användning för sina egna kunskaper och erfarenheter.

Kravet
på demokrati i boendel syftar bl. a. lill alt med närdemokratin i det egna
bostadsområdet som bas utveckla en social gemenskap mellan människorna i ell
bostadsområde. I vissa av dagens småhusområden och bostadsrättsföreningar har
vikliga inslag av äldre liders gemenskap kunnat återskapas. Boendedemokralin
bör utformas så att den bidrar till all bryta den anonymitet och isolering, som
präglar människornas situation i många av de nya bostadsområdena.

En
ny gemenskap stimuleras främst av möjligheter lill inflytande över
förvaltningen av bostaden och bostadsområdet. Men även den fysiska miljöns
utformning har betydelse. Grannskapskontakterna fungerar l.ex. ofta olika i
flerbostadshus- och småhusområden. Både organiserade och spontana träffar
mellan de boende underlättas om del finns en lokal att samlas i. Genom
gårdarnas och entréernas utformning samt genom olika slag av bostadskomplement
kan kontakterna grannar emellan stimuleras.

Den
svenska bostadspolitiken under efterkrigstiden har främst syftat till all komma
lill rätta med den tidigare akuta bostadsbristen saml med den låga utrymmes-
och ulrastningsslandarden. Denna politik har också varit framgångsrik. Den
materiella bostadsstandarden har höjts kraftigt. Genom omfattande ekonomiska
stödinsatser från samhällets sida har breda konsumentgrupper kunnat erbjudas
moderna lägenheter. Genom subventionssystemets utformning har de skyddals frän
ell fullt genomslag på boendekostnaderna av de stigande kostnaderna för
byggande samt för drift och underhåll. Delta har möjliggjorts genom ell starkt
statligt och kommunall engagemang i bostadsbyggandet. De allmännyttiga
förelagens insatser för all genomföra ell omfattande bostadsbyggande har varit
helt nödvändiga

Prop. 1981/82:169 19

och
har möjliggjort all i princip alla hushåll har kunnat få en god bostad.
Förekomsten av ett stort allmännyltigt bostadsbestånd har därvid också varit en
prisstabiliserande faktor av stor betydelse.

Produktionsapparaten har
emellertid främst varit inriktad på kvantitet. Konsumenternas önskemål i olika
avseenden har inle alllid kunnat tillgodoses. Det direkta medborgarinflylandel
över såväl planering och byggande som förvaltning har varit begränsat; det är
först under de allra senaste åren som mera medvetna åtgärder har vidtagits för
all öka möjligheterna liU direkt deltagande inom del representativa systemets
ram. Målet om en allsidig hushållssammansätlning har inle heller kunnat uppnås
i alla områden. Del är uppenbart all brislen på alternativ lill hyresrätt i
vissa områden har bidragit lill all resursslarka hushåll efler hand har sökt
sig lill andra områden, där kanske äganderätten har varit lika ensidigt
förekommande.

Ell grundläggande syfte
med bostadspolitiken är all värna om bostadskonsumenternas intressen.
Bostadens och boendemiljöns värde för oss som individer kan inte överskallas.
Grundläggande är därför naturligtvis alltjämt alt tillse all alla hushåll får
en tillräckligt stor bostad av modern standard. Kraven på valfrihet och
inflytande måste också ges en framskjuten ställning. Det är viktigt att
bostadspolitiken leder lill en sä reell valfri-hel för bostadskonsumenlerna som
möjligt när del gäller bostadens storlek, utformning, standard, upplålelseform
och pris. Ett ökat boendeinflytande och större variation i upplåldseformerna
bör också bidra lill all människor i olika inkomslskikt och olika åldrar i
större utsträckning finner del naluriigt all bo i samma bostadsområden.

Under 1980-lalel kommer
tyngdpunkten inom bostadspolitiken alt allt mera förskjutas mot ett rationellt
utnyttjande äv det befintliga bostadsbeståndet genom underhåll, varsam
ombyggnad och komplettering. Stora ansträngningar måsle göras för att
intensifiera energisparandel och all dämpa kostnadsutvecklingen inom
bostadssektorn i dess helhet. Att öka de boendes inflytande är ett viktigt led
även i dessa strävanden.

Under
senare år har en rad insatser gjorts för all öka de boendes inflytande. Genom
de nya möjligheterna för lokala organ i kommunerna kan medborgarinflylandel
stärkas i planeringsledel. Bl. a. kan stadsförnyelsearbetet på så sätt få en
bättre lokal förankring. En genomgripande reformering av plan- och
byggnadslagstiftningen förbereds f. n. i regeringskansliet. Vidare har
hyresgästernas inflytande över sina boendefrågor vidgats genom flera åtgärder.

Bostadssaneringslagen
(1973:531) ger möjlighet för kommunen eller organisation av hyresgäster alt
ansöka om åläggande för fastighetsägare all rusta upp lägenheter till lägsta
godtagbara standard. Sådan organisation kan också förhindra att fastighetsägaren
förser lägenheterna med lyxslan-dard, vilket kunde pressa upp hyran på ell icke
godtagbart sätt.

Bosladsförvaltningslagen
(1977:792) ger rätt för kommunen eller organisation av hyresgäster all ansöka
om all förvaltningen av fastigheten över-

Prop. 1981/82:169 20

förs
lill någon annan än ägaren då denne inle sköter fastigheten på rätt sätt.

Genom
hyresförhandlingslagen (1978:304) har hyresgästerna fått laglig rätt att
förhandla om hyror och andra boendeförhällanden. Lagen är neutral i förhållande
lill hyresgäslemas val av intresseorganisation. Båda parter kan påkalla
förhandlingar om hyresvillkor, lägenheternas och husels skick, gemensamma
anordningar i huset saml övriga boendeförhällanden som rör hyresgästerna
gemensamt.

Vidare
har SABO och Hyresgästernas riksförbund 1979 rekommenderat en form av avtal om
boinflytande för allmännyttiga förelag. Avtalen skall syfta till all ge
hyresgästerna information, möjlighet lill samråd och viss beslutanderätt.
Beslut om förvaltning, underhäll och drift inom bostadsföretaget skall fattas
på sådant sätt och i sådana former alt de boende kan påverka besluten och ha
del i dessa. I praktiken krävs i många fall en decentralisering av
beslutsfunktioner lill mindre förvaltningsområden inom företaget.

De
boendes inflytande inom hyressektorn befinner sig alltså i ell skede som bäst
kan beskrivas med ordet förhandlingsdemokrali. 1 dag gäller den huvudsakligen
hyresfrågor. De boende bör få ett ökal inflytande också på underhåll av
lägenheter och den yttre miljön. Sådana frågor behandlas av
underhållsfondsulredningen (Bo 1978:05).

Del
finns alltså enligt min mening starka skäl för att utveckla
hyresgäst-inflytandet. Del är dock knappast möjligt all uppnå samma möjligheter
lill inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande- eller bostadsrätt
med hänsyn lill bl. a. del ekonomiska ansvar, som är förenat med ägande och
förvaltning av fastigheter. Både fastighetsägar- och hyresgäst-parterna har
legitima och av samhället erkända intressen all hävda. Ett ökat boendeinflytande,
ulöver vad som är möjligt på hyresrättens område, bör därför kunna åstadkommas
genom att bostäder i ökad omfattnig upplåts med bostadsrätt.

Enligt
1975 års folk- och bostadsräkning upplåts 14,3% av alla lägenheter i riket med
bostadsrätt, medan 20,2% förvaltades av allmännyttiga förelag och 61,8% av
enskilda. Om man undantar småhusen var fördelningen på ägarkalegorier 24% för
bostadsrättsföreningar, 34% för allmännyttiga förelag och 38% för enskilda.
Förhållandena varierar mycket mellan kommunerna. I 101 av de 277 kommunerna
fanns 1975 mindre än 5% av lägenheterna i bostadsrättsföreningar. I 109
kommuner var motsvarande andel mellan 5 och 14,3% (= riksgenomsnittet).

Flertalet
av dessa kommuner var mindre eller medelstora kommuner; några tillhörde gruppen
förorlskommuner lill Stockholm. I de mindre kommunerna var det i regel en stor
övervikt för enskilt ägda lägenheter. I ett 20-lal fall svarade den
allmännyttiga sektorn för mer än 25 % av antalet lägenheter; två hade över 47%
av beståndet. Del är troligt all förhållandena har ändrats sedan 1975. Del är
emellertid knappast troligt all dessa förändringar är så stora all mönstret kan
ha förändrats mera genomgripan-

Prop. 1981/82:169 21

de.
Slutsatsen blir alt bostadskonsumenterna i många regioner och kommuner har
mycket begränsade möjligheter alt välja inom ell någorlunda rikhaltigt utbud av
bosläder i olika upplåldseformer.

Bostadsrättens
sociala värde ligger enligt min mening särskilt i all de boende själva i
inbördes samverkan inom sin förening lar ansvar för sina gemensamma frågor
kring boendemiljön och ekonomin. Sammanfattningsvis anser jag all
bostadsrätten bör öka, särskilt i områden där hyresrätten dominerar, i syfte
alt åstadkomma en större variation mellan upplåldseformerna för alt bostadskonsumenlernas
önskemål bättre skall kunna tillgodoses och för att del skall bli vanligare
att olika upplåldseformer tillhandahålls i samma bostadsområde.

Bosladsrällskommittén
har lagt fram en rad förslag om hur en övergång från hyresrätt lill bostadsrätt
kan ske under bosladssodall acceptabla former. Förslagen har remissbehandlats
och bör nu läggas till grund för lagstiftning. Innan jag i detalj redovisar
förslagen vill jag ta upp några allmänna frågeställningar som bakgrand för
förslagen.

2.7.2
Bostadsrättens fördelar

Skillnaderna
mellan hyresrätt och bostadsrätt kan sammanfattas på följande sätt:

- Bostadsrätten
upplåts ulan begränsning i liden. Detta ger bosladsrätls

havaren bättre besittningsskydd än hyresgästen.

— Genom medlemskapet i föreningen har
bosladsrätlshavaren stort inflytande över bostadsmiljön och de ekonomiska
villkoren.

— Bosladsrätlshavaren har också betydligt större
inflytande än hyresgästen över den egna lägenheten. Han kan reparera och ändra
tämligen fritt. Delta medför också större ansvar.

- Bostadsrätten
representerar ett förmögenhelsvärde eftersom den kan

överlåtas.

— Bostadsrätten
kan pantsättas, vilket gör alt den kan användas som

säkerhet för lån, t. ex. för inköp av bostadsrätt eller för slandardhöjande

åtgärder.

- Ekonomiskt
ställer del sig ofta förmånligare att bo med bostadsrätt.

Bostadsrättsföreningen har inget vinstintresse. Genom all medlemmar

na kan tillgodogöra sig den ekonomiska fördelen av egen aktsamhet och

händighet hålls underhållskostnaderna nere. Härtill bidrar alt boslads

rätlshavaren själv svarar för inre reparationer.

Tillgänglig
statistik visar all särskilt driftkostnaderna per m- lolalyta är betydligt
lägre för bostadsrättsföreningar än för hyreshus oavsett om de är enskilt ägda
eller ingår i del allmännyttiga beståndet. Skillnaderna lill
bostadsrättsföreningarnas fördel har ökal sedan 1975.

Kostnader
för fierbostadshus 1980

Kf/lcvni tol « lyti

AILMAN.-J-TTIG BOSlAMfOtlAG

ENSKILT AGDA FASTIGHETtR

EOSlALiSRATTS-fORENlNuAfl

Toiiliru

koitnd

I

Di.fl-koitn « d

1975 76 7? 78 7ä 60 '.975 76
77 78 79

Källa: Statistiska centralbyrån. SM Bo 1981: 15

Uppgifterna tyder på att den angelägna kampen i alla led
för en sänkning av kostnadsnivån i boendet har särskilt goda förutsättningar
inom bostadsrätten. Jag anser del främst bero på att samma personer,
medlemmarna i föreningen, har inflytande över besluten och kostnadsansvar för
beslutens konsekvenser. Om de boende vUl hålla tillbaka kostnaderna för boendet
kan de inom bostadsrätten själva välja vägar för all söka nå detta mål -genom
ökad aktsamhet med gemensamma lillhörigheler, genom anpassning av
serviceanspråken lill sin egen villighet att betala eller genom ökade
personliga insatser inom föreningens ram. Ett ökat antal övergångar från
hyresrätt lill bostadsrätt kommer då att bidraga till all vi får en med liden
allt effektivare press på kostnaderna.

Bosladsrällskommilténs studier tyder på all utgifter för
privata lån lill köpet av bostadsrätt i en hel del fall kan göra de sammanlagda
boendekostnaderna högre för bosladsrältshavarna än för kvarvarande
hyresgäster. Detta gäller särskilt för andra generationen av
bostadsrättshavare, som fått betala ett mera marknadsanpassal pris som ofta
varit högre.

För kvarvarande hyresgäster har boendekostnaderna i stort
sett inle påverkats av själva förändringen av ägarförhållandena i fastigheten.
Hyressätlningen enligt bruksvärdesprindpen kvarstår ju, och de hyreshöjningar
som man har fått hos de nya föreningarna skulle man sannolikt ha fåll tåla
också med en annan hyreshusägare.

En stor del av debatten kring bosladsrätlsfrågorna har
varit inriktad på problemen med del lilla antalet myckel dyra bostadsrätter som
finns framför allt i Stockholms innerstad. Man menar att systemet med
övergångar till bostadsrätt inte kan acepteras eftersom låginkomsttagarhushåll
inte kan efterfråga sådana lägenheter av ekonomiska skäl. Man bör dock vara

Prop.
1981/82:169 23

medveten om alt del generellt inte är så all
låginkomsttagarhushåll av ekonomiska skäl hindras från att klara av kostnaderna
för en bostadsrätts-lägenhet. Om man kan betala hyran för en hyreslägenhet, som
driflkost-nadsmässigl är en relativt dyr boendeform, bör man kunna klara av månadskostnaderna
för en motsvarande lägenhet i bostadsrätt, som i regel är en billigare
boendeform om man ser lill de löpande driftkostnaderna. Del är god
bostadspolitik all utgå från detta faktum och att sedan underlätta för
hushållen att skaffa fram erforderligt kapital för grundavgiften lill rimliga
kostnader. Jag kommer därför i del följande all föreslå all möjligheterna att
finansiera bostadsrältsförvärv i övergångsfall skall förbättras genom en
möjlighet till ell särskilt statligt lån.

Stigande priser på bostadsrätter är delvis ett uttryck för
en bristsituation på bostadsmarknaden. Där priserna stiger är tillgången på
bostäder -särskilt i eftertraktade lägen - för liten i förhållande lill
efterfrågan, vilket gäller säväl hyres- som bosladsrällslägenheter. En ökad
omvandling av hyreslägenheter lill bostadsrätter bör medföra en dämpning av
prisutvecklingen på bostadsrätter genom all tillgången förbättras. Samtidigt
måste kommunen vara uppmärksam på vad som sker både inom bostadsbeståndet och
med den allmänna bostadsefterfrågan, så att tillgången på hyreslägenheter inle
faller under efterfrågan på sådana.

Genom en skärpt beskattning av vinster vid försäljning av
bostadsrätter minskas intresset för bostadsrätten som spekulationsobjekl och
främjas en lugnare prisutveckling. Kapitalvinstkommillén (B 1979:05) har i
uppdrag alt lägga fram förslag om en evig realisationsvinstbeskattning av
bostadsrätter och ett belänkande väntas myckel snart. Del förslag om en
begränsning av underskoltsavdragens skattemässiga värde som regeringen nyligen
har remitterat lill lagrådet kommer sannolikt också att verka dämpande på
överlålelsepriserna, eftersom förvärv av bostadsrätt ofta sker med lånade
medel.

Vidare har anförts farhågor för att ett ökal antal
bostadsrättsföreningar skulle minska möjligheterna för s.k. svårplacerade
hushåll att erhåUa bostad. Bosladsanvisningslagen omfattar som bekant inte
vidareförsäljning av bostadsrätt. Kommunerna har emellertid med stöd av lagen
(1947:523) om kommunala åtgärder lill bostadsförsörjningens främjande m.m.
möjlighet alt tillhandahålla bostadsrätlsköpare slöd i form av kommunala lån
eller kommunal borgen för banklån lill förvärvet. Kommunen kan också förvärva
bostadsrätter och upplåta dem i andra hand.

2.2 Åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till
bostadsrätt

2.2.7 Allmänt

I direktiven för bostadsrällskommiltén pekade jag på all
de nuvarande möjligheterna lill övergång lill bostadsrätt ler sig otillräckliga
genom bl. a. svårigheter med finansiering av fastighetsförvärvet och oklarheter
belräff-

Prop. 1981/82:169 24

ande kvarboende hyresgästers rättsskydd. Vidare anförde
jag att önskemålet om att öka möjligheterna till sådan övergång i del
befintliga bostadsbeståndet inte kan motivera expropriation. Kommittén har
också arbetat fram ett förslag till former för hyresgäslförvärv i fall där en
försäljningssi-luation föreligger. Jag anser fortfarande att denna
ambitionsnivå tills vidare får anses vara tillräcklig när del gäller all med
lagstiftningens hjälp undertätta övergångar. Erfarenheterna från tillämpningen
av de här föreslagna förändringarna får utvisa i vad mån som mera
genomgripande åtgärder kan behöva vidtas för all främja del bostadspolitiska
syftet.

Med utgångspunkt i bosladsrätlskommitléns förslag kommer
jag alt förorda vissa lagsliflningsätgärder och medelsanvisningar av riksdagen
i syfte alt underlätta övergång från hyresrätt till bostadsrätt i bostadsbeståndet.
Vid genomgång av kommitténs förslag och de remissynpunkter som har kommit fram
har jag funnit skäl att i vissa delar låta mina förslag avvika från vad
kommittén har föreslagit. En noggrann genomgång av de olika förslagen skall
göras i följande avsnitt. Inledningsvis vill jag först beröra kommunernas roll
i arbetet saml behovet av information kring de förbättrade möjligheterna till
omvandling till bostadsrätt.

2.2.2 Kommunernas roll

Ansvarsfördelningen mellan stal och kommun inom
bostadsförsörjningen innebär sedan länge all kommunerna har ansvar för
verksamhetens omfattning och innehåll. Från en tidigare inriktning på främst
ny- och ombyggnad av själva bostäderna har del kommunala planeringsansvaret
utvecklats i riktning mot en helhetssyn på boendel, där ny- och ombyggnad
liksom andra åtgärder diskuteras i ett sammanhang. Del bör således vara vikliga
utgångspunkter för kommunens bostadspolitiska åtgärder all åstadkomma ell
tillräckligt och varierat utbud av bosläder i olika delar av kommunen, att
skapa en god boendemiljö och alt ge goda förulsätlningar för en allsidig
hushållssammansätlning i olika bostadsområden. Bebyggelsen bör kunna ges en
varierad utformning i fråga om hustyper, lägenhets-fördelning och
besillningsformer. Ell och samma område bör kunna erbjuda valmöjligheter
mellan småhus och flerbostadshus samt mellan ägda, hyrda och
bosladsrältsupplålna bostäder.

Kravet på allsidighet är lättast all tillgodose i samband
med nyproduktion men bör också aktivt bevakas som ett led i förbättringen av
befintlig bebyggelse. Omvandling av vissa hyresrätter till bostadsrätt kan
bidra till förbättringen av ett bostadsområde. En ökad andel bostadsrätt med
dess större möjligheter lill enskih ansvarsanlagande och inflytande i samverkan
med andra kan medverka till att öka ell områdes attraklivUet.

1 den bostadspolitiska debatten har del hävdals att en
förbättring av möjligheterna till omvandling av hyreslägenheter hos
allmännyttiga bostadsföretag till bosladsrällslägenheter skulle innebära ett
grandskoll mot dessa företag och mot kommunernas möjligheter all i
fortsättningen bedri-

Prop. 1981/82:169 25

va
en aktiv bostadspolitik. Jag har redan inledningsvis framhållit värdet av de
allmännyttiga bostadsföretagens insatser. De har också tillskapats med syfte
att möjliggöra för alla hushåll alt få en god bostad lill rimligt pris. Del är
inle självklart all de nya bostadspolitiska mål som nu ställs i förgranden bäst
uppnås genom dessa förelag. Riskerna för vad som kan hända vid ell ökal antal
övergångar till bostadsrätt har dessutom överdrivits i den allmänna debatten.

En
aktiv kommunal bostadspolitik kan bedrivas i många olika former. Genom den fysiska
planeringen klarläggs vilka områden som skall användas för bostadsändamål och
för andra ändamål. I bosladsförsörjningspro-grammet avgörs fördelningen av
bostadsproduktionen på hustyper, upplåtelseformer, lägenhetsstorlekar,
byggherrar m. m. samt utbyggnadstakten. En aktiv kommunal markpolilik kan syfta
till all kommunen tillhandahåller byggbar mark i rätt tid, varvid
kommunaltekniska investeringar bör ha utförts i förväg. Bland
byggherrealternativen spelar del allmännyttiga företagel en viktig roll på
marknaden. Inom del kommunala förmedlingsor-ganel har kommunen möjlighet all
påverka enskilda ärenden. Del är en kommunal uppgift all informera
bosladssökande om bostadsmarknaden. Kommunen kan anordna kostnadsfri
bostadsförmedling. Möjligheterna för kommunerna all la sitt bostadspolitiska
ansvar slår och faller således inle med en viss omfattning på verksamheten inom
allmännyttiga bostadsföretag.

Detta
visas med stor tydUghel i den senaste ingående statistik vi har över
bostadsbeståndet i våra kommuner (folk- och bostadsräkningen 1975). Bland de 10
största kommunerna varierade andelen lägenheter i aUmännyl-tiga företag mellan
16,0% (Malmö) och 35,6% (Örebro). Bland de 20 största kommunerna varierade
andelen mellan 7,0% (Skellefteå) och 38,9% (Södertälje). Jag vill med
bestämdhet hävda all andelen lägenheter i del allmännyttiga beståndet inte är
något mått på en kommuns vilja och förmåga och sörja för kommunmedlemmarnas
bostadsförsörjning.

Del
finns enligt min mening inte heller någon anledning varför hyresgästerna hos
allmännyttiga företag skulle bli sämre ställda än hyresgäster hos enskilda
fastighetsägare när del gäller möjlighet alt gå samman om att i
bostadsrättsföreningens form la över fastigheten. En sådan diskriminering
skulle vara stötande för rätlvisekänslan.

Slutligen
är del inle särskilt troligt all övergångar från hyresrätt lill bostadsrätt
kommer att bli särskilt omfatiande inom de allmännyttiga förelagens fastigheter
lill följd av den lagstiftning om hyresgästförvärv, som jag förordar. Del är nämligen
förhållandevis sällan som dessa förelag genomför försäljningar av
sina-fastigheter. Man kan då också fråga sig om det från kommunens, från de
boendes eller från bostadsförelagets synpunkt skulle vara bättre att l.ex. ell
enskih fastighetsbolag får köpa en allmännyltigt ägd faslighet än alt de boende
får möjlighet att i ell sådant läge gå in och förvärva fasligheten och själva
la ansvar för sill hus.

Prop. 1981/82:169 26

Jag
anser på grund av del anförda att del bör vara möjligt också för hyresgästerna
i de aUmännytligl ägda bostadsföretagen att före andra köpare få förvärva sina
hus. Det bör vara ett naturligt led i arbetet för ell allmännyttigt förelag som
avser all försälja ell hus alt i förväg undersöka om de boende är intresserade
av att själva ta över ansvaret i bostadsrättsföreningens form.

I
ell senare avsnitt redovisar jag i samlad form min syn på olika led av
processen med en rätt för hyresgästerna att förvärva sitt hus för ombildning
lill bostadsrätt. Sammanfattningsvis vill jag här konstatera att kommunens
grandläggande roll även i detta sammanhang bör vara att stödja
bostadskonsumenlerna i deras strävan att lösa sin bostadsfråga.

2.2.3
Information

Bostadsrällskommiltén
har inte ansett det påkaUat att staten eUer kommunerna skall etablera några
särskilda insatser för hjälp med ombUdning till bostadsrätt i enskilda fall.
Sådana insatser bör ankomma på de etablerade bosladsrältsförelagen eller andra
konsullorgan. Däremot bör kommunerna som ett led i den allmänna
konsumentinriklade informationen i bostadsfrågor bl. a. verka för alt
kunskaperna sprids till allmänheten om för- och nackdelar med olika
upplåldseformer. Befintligt material hos kommunerna som underlag för sådan
information bör kompletteras med ett allmänt informationsmaterial, som på ell
sakligt och lätlillgängligt sätt redovisar hur del går lill vid övergång från
hyresrätt lill bostadsrätt. Detta aUmänna material bör tillhandahållas av
bosladsstyrelsen.

Jag
delar kommitténs uppfattning. Bosladsstyrelsen har redan inom ramen för sina
nuvarande uppgifter ansvar för information om upplåldseformer,
hyresutvecklingen och bosladsförvaltning m.m. De förbättrade möjligheterna alt
övergå tiU bostadsrätt utgör dock nya förhållanden, som styrelsen inle har
kunnat planera för. För upprättande av ett informationsmaterial, som bör
produceras och distribueras under innevarande år, avser jag därför all i annat
sammanhang föreslå regeringen att ställa vissa medel till styrelsens
förfogande.

2.3
Hyresgästinflytandet vid ombildning till bostadsrätt m. m.

2.3.1
Majoritetsregeln vid beslut om fastighetsförvärv Departementsförslaget: För
ombildning lill bostadsrätt skall gälla all hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de lägenheter som är uthyrda i den berörda fastigheten engagerar
sig som medlemmar i en bostadsrättsförening och på föreningsstämma beslutar om
förvärv av fastigheten.

Kommitténs
förslag: Överensstämmer med departementsförslaget utom såtillvida att undantag
har gjorts för rikskooperativa bostadsrättsföreningar vid frivilliga förvärv
(se belänkandet s. 103-118).

Prop. 1981/82:169 27

Remissinstanserna:
Förslaget har fåll ett mycket positivt mottagande. Några remissinstanser, bl.
a. SABO, Stockholms Bostadsföreningars Centralförening (SBC) och
Bostadsföreningarnas Riksförbund (BR), är dock kritiska mot det av kommittén
föreslagna undantaget för rikskooperaliva bostadsrättsföreningar. SABO anser
det orimligt om kommunen eller annan skulle kunna genomdriva en ombildning mot
de boendes vilja genom all vända sig till en rikskooperaliv organisation. Några
remissinstanser, bl. a. SBC och BR, anser del omotiverat all kräva så mycket
som två tredjedelars majoritet.

Skäl
för departementsförslaget: Jag delar kommitténs uppfattning all en ombildning
till bostadsrätt bör ske på de boendes villkor. Del är framför allt de boendes
intressen, önskemål och synpunkter som bör tillgodoses när del är fråga om en
övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.

En ombildning till
bostadsrätt innebär att hyresgästerna på ett heh annat sätt än tidigare lar på
sig ell ekonomiskt ansvar för sitt boende. Detta gäller såväl för varje enskild
hyresgäst som för hyresgästerna gemensamt. Villkoren för förvärvet av
fastigheten är av central betydelse för vad varje hyresgäst skall betala för
sin bostadsrätt och för bostadsrättsföreningens framtida ekonomi. Enligt min
mening bör därför ell köp inle få äga rum om inle hyresgästerna får delta i
beslutet. Del är i släUel angelägel all faslig-helsägaren och hyresgästerna som
jämbördiga parter kan diskutera köpet och komma överens om de villkor som är
rimliga med beaktande av olika faktorer som påverkar fastighetens värde. Härvid
är del givelvis av särskild betydelse att hyresgästerna får kännedom om
fastighetens skick och underhåUsslandard saml om drift- och kapitalkostnader.

Den
nu gällande bostadsrällslagen från år 1971 kom till under ell skede då
övergångar frän hyresrätt till bostadsrätt inte var särskilt vanliga. I flera
hänseenden är lagen därför präglad av förhållandena vid nyproduktion av
bostäder som skall upplåtas med bostadsrätt. Vid nyproduktion bildas
bostadsrättsföreningen nästan undantagslöst av någon annan än de blivande
bosladsrältshavarna, exempelvis ell byggnadsföretag eller någon av de
rikskooperativa organisationerna HSB eller Riksbyggen. Del har mot bakgrund av
förhållandena vid nyproduktion ansetts vara nödvändigt att bostadsrällslagen
tillförsäkrar föreningsbildaren del avgörande inflytandet i föreningens
inledningsskede.

De
nu åsyftade bestämmelserna i bosladsrättslagen är emellertid i och för sig tiUämpliga
även vid föreningsbildningar som sker vid övergång från hyresrätt lill
bostadsrätt. Detta medför alt det är möjligt all bilda en bostadsrättsförening
med syfte att ombilda en hyresfastighet ulan alt vare sig styrelseledamöter
eller övriga medlemmar är bosatta i fastigheten. Som framgår av kommitténs
betänkande tillämpas denna teknik både när fastighetsägaren själv bildar en
bostadsrättsförening och då de rikskooperativa organisationerna står för
föreningsbildningen. Eftersom antagning av

Prop. 1981/82:169 28

medlemmar
och upplåtelse av bostadsrätt sker som ett sista led i ombild-ningsproceduren
kan faslighelsförvärvel och de andra åtgärder som hänger samman med
ombildningen genomföras helt ulan insyn från de boende.

På
grundval av ell delbetänkande av kommittén har 2 § bostadsrällslagen ändrats
med ikraftträdande den I oktober 1981. Ändringen innebär att lägenheter som är
uthyrda i princip inte skall få upplåtas med bostadsrätt så länge
hyresförhållandet beslår. Härigenom bevaras besittningsskydd och bylesrätl för
de hyresgäster som väljer att bo kvar med hyresrätt. Även om denna lagändring
motverkar tillkomsten av sådana faslighels-ägarbildade bostadsrättsföreningar i
vilka hyresgästerna saknar inflytande, är det enligt min mening angeläget att
ytterligare åtgärder vidtas för all öka hyresgästernas inflytande.

Jag
anser på grund av det anförda att de boendes inflytande över
ombild-ningsprocessen bör garanteras genom en majorilelsregd. Härvid är del som
kommittén framhåller inte tillräckligt all en majoritet av hyresgästerna
samtycker lill ombildningen. 1 överensstämmelse med kommilléförslagel bör
majoritelsregeln också innebära all en viss majoritet av hyresgästerna skall
som medlemmar i bostadsrättsföreningen besluta om det fastighets-förvärv som
behövs för ombildningen. Förvärv som inle uppnår den föreskrivna majoriteten
bör inle få genomföras.

Med hänsyn lill den stora
betydelse som en ombildning till bostadsrätt får för de boende i fastigheten är
del angelägel att så mänga som möjligt av dem deltar i beslutet. Om en stark
majoritet av hyresgästerna engagerar sig underlättas också
bostadsrättsföreningens fortsatta verksamhet, bl. a. i ekonomiskt hänseende.
Grundtankarna bakom bostadsrättssyslemet främjas också, om så många lägenheter
som möjligt i den berörda fastigheten är upplåtna med bostadsrätt.

De
motiv som jag nu har redovisat talar för att del bör krävas en kvalificerad
majoritet av hyresgästerna för beslutet om ombildning och fastighetsförvärv.
Jag ansluter mig därför lill kommitténs förslag all beslutet skall fattas av
hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna.

Mitt
ställningstagande lill majoriletsregdns utformning innebär all jag inte har
tagit fasta på ett förslag av Stockholms Bostadsföreningars Centralförening
och Bostadsföreningarnas Riksförbund all knyta an lill någon av de mindre
långtgående majoritetsregler som redan finns i vissa skattedier lånesammanhang
(se belänkandet s. 110-111). I stället är del enligt min mening naturligt att
det i lämpligt sammanhang övervägs i vad mån dessa majorilelsregler, som är
utformade i anvisningar från riksskatteverket resp. bosladsstyrelsen, kan
anpassas lill den nu föreslagna majoritets-regeln.

Endast
hyresgäster som hyr sin lägenhet direkt av värden bör räknas med vid
tillämpning av den nu föreslagna majoritelsregeln. Andrahands-hyresgästerna bör
alltså lämnas utanför. Majoritelsregeln bör formuleras

Prop.
1981/82:169 29

så alt när flera hyresgäster hyr gemensamt samtliga
hyresgäster i lägenheten måste biträda beslutet för alt deras lägenhet skall
räknas med.

Vid tillämpning av majoritelsregeln bör hänsyn tas inle
bara lill bostadslägenheter Ulan även till lokaler. Begreppet lägenhet avser
alltså här liksom i andra sammanhang även lokaler. Undanlag bör dock göras för
garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som
förva-ringsutrymme.

Del kan i många fall även vara värdefullt alt innehavarna
av lokaler

stöder en ombildning genom alt själva förvärva bostadsrätt. Som kommit

tén framhåller bör dock inte något hinder ställas upp för föreningen all

vägra lokalhyresgäsler medlemskap, om föreningen av ekonomiska eller

andra skäl anser att innehavare av lokaler bör kvarstå som byjesgäsler hos

föreningen (se vidare avsnitt 2.3.3). ~~ ——

Jag kommer all senare ta upp frågan om majoriletsregdns
tillämpning när bostadsrättsföreningen förvärvar fasligheten genom alt anta ell
s. k. hembud av fastighetsägaren (se avsnitt 2.4.5). Jag vill emellertid redan
nu förulskicka all jag anser att majoritelsregeln bör gälla även vid sådana
förvärv.

Kommittén har föreslagit all bostadsrättsföreningar inom
de rikskooperaliva organisationerna HSB och Riksbyggen skall undantas från
tillämpning av majoritelsregeln. Undanlaget avser frivilliga förvärv men
däremot inle de nyss berörda förvärven som sker genom att ell hembud antas.

Kommittén har som motiv för det föreslagna undanlaget
framhållit alt de rikskooperativa organisationerna alltid förhandlar om
vUlkoren för fastig-helsförvärvel med den fastighetsägare som vill sälja sin fastighet.
Detta medför att priset i regel bestäms på samma sätt som för hyresfastigheter
i allmänhet. De ekonomiska villkoren vid faslighelsförvärvel och vid
bo-sladsrätlsupplåtelserna har enligt kommittén kunnat avpassas så att boendekostnaderna
för hyresgästerna inle har påverkals i negaliv riktning. Anslutningen har
härigenom oftast blivit hög. Den kooperativa grundtanken ligger också inbyggd
i systemet och organisationerna har enligt kommittén alla möjligheter att
under ombildningsprocessen lämna de boende en tillfredsställande information om
övergången. Mot bakgrund bl. a. av del anförda anser kommittén all de
rikskooperaliva företagens teknik för ombildning vid egna initiativ till
fastigheisförvärv i huvudsak fungerar bra och all den ger möjligheter till ett
lillfredsslällande inflytande för hyresgästerna.

Jag ansluter mig i allt väsentligt lill den bedömning som
kommittén har gjort beträffande de ombildningar som har genomförts på initiativ
av de rikskooperativa organisalionema. Ändå anser jag att del kan ifrågasättas
om del undanlag från majoritelsregeln som kommittén har föreslagit för dessa
organisationer är lämpligt.

När en riksorganisation lar initiativ lill en
föreningsbildning består föreningens styrelse och medlemmar ursprungligen av
personer som har

Prop. 1981/82:169 30

utsetts
inom organisationen. Först när faslighelsförvärvel är klart och bosladsrätlerna
upplåts till hyresgästerna blir dessa medlemmar i föreningen. Hyresgästerna
saknar därför ell direkt inflytande över ombildningsprocessen.

Enligt
min mening är del svårt alt försvara alt vissa bostadsrättsföreningar skulle
särbehandlas när del gäller en så viktig fråga som möjligheterna för de boende
all deha i besluten när del är aktueUt med en ombildning lill bostadsrätt. Jag
anser därför all majoritelsregeln bör gälla även när bildandel av en
bostadsrättsförening och fastighetsförvärvel sker på initiativ av de
rikskooperativa organisationerna.

Vad
jag nu har anfört innebär inle alt det föreligger några hinder för de
rikskooperativa organisalionema alt liksom f. n. själva la initiativ lill en
ombildning genom att förvärva hyresfastigheter. Del är tvärtom min förhoppning
att en ökad omvandling lill bostadsrätt kan ske genom sådana inhiativ.
SkUlnaden gentemot nuvarande ordning blir alt bostadsrättsföreningens
fastigheisförvärv måsle beslutas på föreningsstämma av en kvalificerad
majoritet av hyresgästerna och all hyresgästerna aktivt engageras redan på
detta stadium.

Jag
vUl också understryka att de rikskooperativa organisationerna givelvis är i
sin fulla rätt att för sin medverkan vid en ombildning ställa upp sådana
villkor med avseende på förvaltningen av bostadsrättsföreningen och olika
former av samverkan m. m. som är betingade av grandvalarna för den
rikskooperaliva verksamheten.

2.3.2
Skyldighet att teckna bostadsrätt

Departementsförslaget;
En bostadsrättsförening skall i sina stadgar kunna föreskriva alt de
hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för
ombildning till bostadsrätt skall vara skyldiga alt teckna bostadsrätt till
sina lägenheter.

Kommitténs
förslag: Överensstämmer med departementsförslaget (se betänkandet s. 115-117).

Remissinstanserna:
Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av alla remissinstanser
utom Sveriges advokatsamfund. Enligt samfundet är risken uppenbar för all
enskilda hyresgäster inle tillräckligt klart inser de personliga konsekvenserna
av all biträda ell förvärvsbeslul. Samfundet anser del dock angelägel all
möjlighet till förhandsavtal införs.

Skäl
för departementsförslaget: Enligt bostadsrällslagen får upplåtelse av
bostadsrätt ske bara i viss närmare angiven ordning. Av bestämmelserna följer
att det, utom när det gäller lokaler, inte är möjligt att sluta bindande
förhandsavlal om upplåtelse av bostadsrätt öch all la upp förskott. Motivet
till dessa regler, som har tillkommit mot bakgrund av förhållandena vid

Prop. 1981/82:169 31

nyproduktion,
har framför allt varit del förhållandel alt de som betalar förskoll inle
omedelbart antas som medlemmar i föreningen och under avsevärd tid kan komma
att stå utanför denna. Trots betalning och utfästelse att senare teckna
bostadsrätt kan de förskollsbelalande alltså inte påverka föreningens
verksamhet (se prop. 1971:12 s. 79-82).

Enligt
min mening är del angelägel alt bostadsrällslagen anpassas lill situationen vid
ombildning så att de hyresgäster som förklarar att de vill gå över lill
bostadsrätt också har skyldighet all teckna bostadsrätt när bostadsrättsföreningen
har förvärvat fastigheten och upplåtelse av bostadsrätt kan ske. Det nu
gällande förbudet mot förhandsavtal bör alltså modifieras så alt någon form av
bundenhet kan åstadkommas redan innan det är möjligt att upplåta
bostadsrätterna.

Den
majorilelsregd som jag redan har föreslagit innebär all det är hyresgästerna
själva som skall besluta om en ombildning. Varje hyresgäst har alltså all la
ställning lill om han vill gå över lill bostadsrätt eller förbli hyresgäst. Som
jag kommer all närmare utveckla senare (se avsnitt 2.3.4) kommer hyresgästerna
att ha ett gott underlag för sill ställningstagande i den ekonomiska planen.

Med
hänsyn till vad jag nu har sagt kan del inte anses oskäligt all de hyresgäster
som biträder ett beslut om förvärv av hyresfastigheten också blir skyldiga alt
teckna bostadsrätt. En annan ordning skulle dessutom kunna äventyra
bostadsrättsföreningens ekonomi och ändra de ekonomiska förutsättningarna för
dem som förvärvar bostadsrätt.

Jag
förordnar aUlså på grund av del anförda att en bostadsrättsförening i sina
stadgar skall kunna föreskriva alt de hyresgäster som biträder ett beslut om
förvärv av en hyresfastighet skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt. Denna
skyldighet för hyresgästerna bör givelvis motsvaras av en skyldighet för
föreningen alt upplåta bostadsrätt.

Med
den nu föreslagna ordningen behövs det inte några särskilda avtal med varje
hyresgäst. Sådana avtal är enhgt min mening inle heller påkallade av
rättssäkerhetsskäl.

Jag
vill också framhålla att jag inle anser det lämpligt all generellt öppna en
möjlighet till förhandsavlal vid ombildning utan nuvarande förbud mot
förhandsavlal och förskott bör fortfarande gälla med den förändring som följer
av vad jag nu har föreslagit.

De
tillskott som bostadsrättsföreningen behöver från de hyresgäster som har
deltagit i ombildningsbeslulel bör inte betecknas som förskott utan som vanliga
lån. Som kommittén framhåller kan det härvid exempelvis vara lämpligt att i
lånevillkoren ange att lånet förfaller lill betalning, om skyldigheten att
teckna bostadsrätt upphör.

Den
nu förordade skyldigheten för hyresgästerna att teckna bostadsrätt bör
emellertid inte vara ovillkorlig utan bör förses med vissa undantag.

För
alt tillgodose bosladsrällshavarnas intresse av alt inle drabbas av väsentligt
skärpta ekonomiska förpliktelser gäller f. n. enligt 23 § bostads-

Prop. 1981/82:169 32

rättslägen
all en bostadsrättshavare vid en väsentlig avgiftshöjning efter uppsägning får
frånlräda bostadsrätten, om del inle är obilligl mot föreningen eller dess
medlemmar. Det kan vara fråga om både grundavgift och årsavgift. Uppsägningen
skall ske inom tre månader från del bosladsrätlshavaren fick kännedom om
avgiftshöjningen.

Enligt
min mening bör en hyresgäst ha motsvarande.möjlighet all bli fri från från en
skyldighet all teckna bostadsrätt vid ombildning. Innehållet i den ekonomiska
planen och de föratsättningar under vilka hyresgästen har biträtt beslutet om
förvärv av fastigheten bör vara väsentliga vid bedömningen. Om hyresgästen på
grundval av uppgifterna i den ekonomiska planen har kunnat förutse avgiflsökningen
eller själv har varit med om all besluta denna, bör han normall inle kunna bli
fri från sin skyldighet.

Ytterligare
ett undantag är enligt min mening motiverat. Hyresgästens skyldighet all teckna
bostadsrätt bör inle inverka på hyresrätten fram till dess upplåtelse av
bostadsrätt sker. Hyresgästen bör alltså ha möjlighet all säga upp sitt avtal
för avflyttning och bör då bli fri från skyldigheten alt teckna bostadsrätt.
Även hyresvärden kan ha anledning all säga upp hyresgästen exempelvis på grund
av bristande betalning av hyran. I denna situation bör inte
bostadsrättsföreningen vara skyldig all upplåta bostadsrätt. Om
hyresförhållandet upphör bör alltså även skyldigheten alt teckna resp. upplåta
bostadsrätt upphöra. Det torde i allmänhet inle möta några svårigheter för
föreningen att finna någon annan som vill teckna bostadsrätt lUI den lediga
lägenheten.

Annorlunda
är situationen när hyresgästen vill utnyttja sin rätt all byta eller alt på
annat sätt överlåta hyresrätten. Resultatet blir här inte alt hyresförhållandet
upphör utan all en ny hyresgäst övertar hyresrätten med sedvanligt
beshlningsskydd. Enligt min mening är del inle lämpligt all begränsa den
ursprangliga hyresgästens rättigheter all överiåta hyresrätten. Däremot bör
hyresvärden som vUlkor för en överlåtelse får kräva att den tillträdande
hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Rätten att ställa ell
sådant villkor bör ges inle bara bostadsrättsföreningen i dess egenskap av
fastighetsägare efler förvärvet utan även den ursprunglige fastighetsägaren,
om äganderätten ännu inle har gått över på föreningen. I sistnämnda avseende
avviker förslaget från vad kommittén har föreslagit.

Om
en hyresgäst vägrar att teckna bostadsrätt trots att en skyldighet härtiU
föreligger enligt de nu föreslagna bestämmelserna bör föreningen kunna få
hyresförhållandet upplöst enligt 12 kap. 46§ första stycket 10 jordabalken.

2.3.3
Rätt till medlemskap

Departementsförslaget:
Vid ombildning till bostadsrätt skall hyresgästerna ha rätt att bli medlemmar i
bostadsrättsföreningen. Lokalhyresgäsler får dock vägras medlemskap, om
lokalerna inle skall upplåtas med bostadsrätt.

Prop.
1981/82:169 33

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med
departementsförslaget (se betänkandet s. 117).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats
ulan erinran av samtliga remissinstanser.

Skäl för departementsförslaget: En bostadsrättshavare
måste vara medlem i bostadsrättsföreningen. Däremot finns del i
bosladsrättslagen ingen bestämmelse som förbjuder att andra än
bostadsrättshavare är medlemmar. 1 fråga om rätlen till medlemskap gäller olika
regler för den som förvärvar bostadsrätt när den upplåts av föreningen och den
som förvärvar bostadsrätt efler överiålelse av en bostadsrättshavare. I del
förstnämnda fallet är prövningsrätten fri men föreningens stadgar kan innehålla
särskilda regler för medlemskap. För del andra fallet finns del däremot
särskilda lagregler. Enligt 11 § bostadsrällslagen får den som har förvärvat
bostadsrätt genom överlåtelse inle vägras inträde i föreningen, om han
uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen
skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. Den som förvärvar
bostadsrätt men vägras medlemskap kan enligt 52 § bostadsrällslagen få frågan
om medlemskap prövad av hyresnämnden.

Hyresgäslinflytandel vid ombildning till bostadsrätt skall
utövas genom bostadsrättsföreningen. En tillämpning av den föreslagna
majoritelsregeln (se avsnht 2.3.1) förutsätter att de hyresgäster som är
intresserade av en ombildning engagerar sig som medlemmar i
bostadsrättsföreningen. Del är alltså angelägel all hyresgästernas rätt lill
medlemskap vid ombildning garanteras genom en särskild lagregel. Denna bör
motsvara vad som gäller enligt 11 § bostadsrällslagen. En hyresgäst bör alltså
inle kunna vägras inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för
medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med
honom som bostadsrättshavare. En hyresgäst som vägras medlemskap bör kunna få
frågan prövad av hyresnämnden.

Kommitténs förslag är utformat så att del gäller
hyresgäster hos en bostadsrättsförening även om fasligheten inle är föremål för
ombildning. Enligt min mening bör de nya bestämmelserna emellertid begränsas
lill ombildningsfaUen, eftersom del är då som del är angelägel all ingen hyresgäst
mot sin vilja ställs utanför föreningen.

Som jag redan har anfört vid behandlingen av
majoritelsregeln (se av-snUt 2.3.1) bör något hinder inte ställas upp för
föreningen att vägra lokalhyresgäster medlemskap, om föreningen av ekonomiska
eller andra skäl anser att lokalhyresgästerna bör kvarstå som hyresgäster hos
föreningen. Detta stämmer överens med vad kommittén har föreslagit.

Om emellertid föreningen anser att en eller flera lokaler
bör upplåtas med bostadsrätt bör enligt min mening de berörda
lokalhyresgästerna ha samma rätt till medlemskap som föreslås för
bosladshyresgäslerna. Jag 3 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

Prop.
1981/82:169 34

förordar aUlså all bestämmelserna med ändring av
kommilléförslagel utformas så att delta blir fallet.

2.3.4 Ekonomisk plan vid ombildning

Departementsförslaget: Vid ombildning lill bostadsrätt
skall den ekonomiska planen upprättas och granskas av intygsgivarna innan
bostadsrättsföreningen får besluta om förvärv av fastigheten. Till planen
skall fogas ett besiktningsprotokoll som ulvisar fastighetens skick.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med
departementsförslaget utom såtillvida alt undanlag har gjorts för
rikskooperaliva bostadsrättsföreningar vid frivilliga förvärv (se betänkandet
s. 118-126).

Remissinstanserna: Förslaget har tUlstyrkts eller lämnats
ulan erinran av praktiskt tagel samtliga remissinstanser. Några remissinstanser
(Stockholms Bostadsföreningars Centralförening, Bostadsföreningarnas Riksförbund,
HSB och Svenska Byggnadsentreprenörföreningen) anser dock alt det är onödigt
eller olämpligt att kräva ekonomisk plan före förvärvet.

Skäl för departementsförslaget: Enligt 3 §
bostadsrällslagen skall en ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha
upprättats av föreningens styrelse och godkänts av länsstyrelsen innan
bostadsrätt får upplåtas. 1 en särskild bilaga lill bostadsrällskungördsen
(1971:486) anges vilka uppgifter som skall finnas i en ekonomisk plan. Syftet
med den ekonomiska planen är att skapa föratsättningar för alt föreningens
verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk grund.

Bestämmelserna om ekonomisk plan präglas av förhållandena
vid nyproduktion. I en sådan situation spelar den ekonomiska planen knappast någon
roll som informalionsinslramenl för den enskilde. Del är i stället den
information som föreningsbildaren lämnar och själva upplåtelseavlalet som utgör
underlag för ställningstagandet i fråga om förvärv av bostadsrätt.

Situationen är emellertid annoriunda vid en ombildning
från hyresrätt lill bostadsrätt. Del är självfallet av väsentlig betydelse att
hyresgästerna före beslutet om förvärv av fastigheten får en lillfredsslällande
information om de ekonomiska föratsätlningarna för en ombildning. Den ekonomiska
planen bör härvid utgöra del viktigaste beslutsunderlaget för hyresgästerna.
Det är enligt min mening alltså inle tillräckligt med någon form av preliminär
plan ulan en slutlig kalkyl bör föreligga i form av en ekonomisk plan.

Enligt nuvarande bestämmelser skall den ekonomiska planen
upprättas innan bostadsrätt får upplåtas. Detta innebär vid ombildning all
planen inle behöver upprättas förrän efter förvärvet. Bostadsrätt kan ju inle
upplåtas förrän förvärvet är klart. Jag anser emellertid all del bör krävas all
den

Prop. 1981/82:169 35

ekonomiska
planen föreligger när hyresgästerna skall falla beslut om faslighelsförvärvel.
Jag förordar alltså alt en bestämmelse härom las in i bostadsrällslagen.

Del bör även krävas alt
planens hållbarhet har prövats av intygsgivarna (se vidare avsnitt 2.3.5) och
all de har utfärdat ell intyg härom. Däremot bör del inle krävas all
länsstyrelsen har hunnit granska planen i formellt avseende. Jag delar alltså
kommitténs uppfattning all denna prövning av lidsskäl bör kunna anslå lill
efler förvärvsbeslulet.

När
del härefter gäller innehållet i den ekonomiska planen är det väsentligt att
hyresgästerna vid sitt ställningstagande lill ombildningen får kännedom om
sådana kostnadsökningar som kan förutses. Härvid är det särskilt viktigt att
fastighetens skick undersöks och alt en beräkning görs av de kostnader som
efler faslighelsförvärvel kan behöva läggas ner på underhållsåtgärder av olika
slag. Del bör l.ex. inle få komma som en obehaglig överraskning för hyresgästerna
att fastighetens slamledningar för vatten och avlopp måsle bytas ut strax efter
del all föreningen har förvärvat fastigheten. Om fastigheten skall byggas om
bör hyresgästerna så långt del är möjligt få kännedom om ombyggnadens
omfattning och den ökning av avgifterna som kommer all bli följden av
ombyggnaden.

På
grund av del anförda föreslår jag att en bestämmelse las in i bostadsrällslagen
om all ett besiktningsprotokoll, som utvisar fastighetens skick, skall fogas
lill den ekonomiska planen vid ombildning.

Förutom
besiktning är del givelvis i allmänhet tillrådligt all hyresgästerna låter
ulföra en opartisk värdering av fastigheten. Jag delar emellertid kommitténs
uppfattning all värdering inte bör vara obligatorisk vid upprättande av den
ekonomiska planen.

Jag
delar också kommitténs uppfattning all bosladsrätlskungördsen bör kompletteras
med särskilda bestämmelser för ombildningsfaUen om vilka uppgifter som skall
finnas i den ekonomiska planen. Dessa bestämmelser bör bl. a. avse förutsebara
kostnadsökningar. Jag kommer all senare anmäla frågan om ändring i
bosladsrätlskungördsen.

Kommittén har föreslagit
alt bostadsrättsföreningar inom de rikskooperaliva organisationerna HSB och
Riksbyggen skall undantas frän tillämpning av de nya bestämmelserna om ekonomisk
plan. Jag har redan med avvikelse från kommilléförslagel föreslagit all något
undantag för dessa föreningar inte skall göras när del gäller kravet på all en
kvalificerad majoritet av hyresgästerna skall biträda beslutet om ombildning
och fastigheisförvärv (se avsnitt 2.3.1). Inle heller när del är fråga om
ekonomisk plan anser jag att del finns skäl all göra undantag för de berörda
föreningarna. Jag förordar alltså all de nya bestämmelserna om ekonomisk plan
vid ombildning får gälla även för rikskooperaliva bostadsrättsföreningar.

Prop.
1981/82:169 36

2.3.5 Intygsgivarnas ställning m. m.

Departementsförslaget: Minst en av intygsgivarna för den
ekonomiska planen skall vara fristående från den organisation eller del förelag
som har biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska
planen. Detta gäller både vid nyproduktion och ombildning. Planen bör
registreras hos länsstyrelsen.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med
departementsförslaget (se betänkandet s. 126-129).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats
utan erinran av samtliga remissinstanser.

Skäl för departementsförslaget: En ekonomisk plan skall
granskas av länsstyrelsen. Länsstyrelsens granskning är emellertid rent
formell. För att förebygga missuppfattningar om länsstyrelsens roll är del
enligt min mening lämpligt att som kommittén har föreslagit byta ut uttrycket
godkänna planen mot registrera. Jag förordar alltså all bostadsrällslagen
ändras i detta avseende.

Den reella prövningen av en ekonomisk plan görs i stället
av de s. k. inlygsgivarna. Deras uppgift är alt intyga all den ekonomiska
planen vilar på tillförUtliga grunder. Enligt 4 § bostadsrällslagen skall
föreningen i varje enskilt fall utse två intygsgivare bland dem som
bosladsstyrelsen har förklarat behöriga all utfärda sådana intyg. Till
inlygsgivare får inte ulses någon beträffande vilken det föreligger
omständighet som är ägnad att rubba förtroendet lill hans opartiskhet. Avsikten
med regeln om opartiskhet har inte varit all utesluta alla som är anställda
hos den organisation eller del förelag som har bildal föreningen. Först om
anställningen är av den arten att den är ägnad att förringa vederbörandes
tillförlitlighet som intygsgivare får personen i fråga inle ulses (se härom
prop. 1971: 12 s. 99 och 252).

1 praktiken förekommer del i stor utsträckning all
inlygsgivare utses bland anställda hos organisationer eller företag som har
bildat bostadsrättsföreningen eller som biträtt med föreningsbildningen eller
med all upprätta den ekonomiska planen. Kritik har riktals mot denna ordning.
Bakgrunden är all det i några uppmärksammade fall har förekommit all
bosladsrätlhavare fåll vidkännas kraftiga avgiftshöjningar ganska snart efter
sina förvärv av bostadsrätt lill lägenheter som har producerats av de
rikskooperativa organisationerna (se betänkandet s. 120-122).

Jag har förestådse för den kritik som har riktats mot
nuvarande ordning. Del kan i vissa fall vara svårt för en intygsgivare att
gentemot sin arbetsgivare hävda en egen uppfattning om planens hållbarhet
eller om beräkningarna i planen. Det är alltså inte uteslutet alt en
beroendeställning hos inlygsgivarna kan inverka negativt på planens kvalitet.
Under alla omslän-

Prop. 1981/82:169 37

digheter
är del angelägel alt objektiviteten hos intygsgivarna inle kan sältas i fråga.

Jag
delar emellertid kommitténs uppfattning alt man inle bör driva
objeklivitetsprincipen så långt all anställda hos organisationer och förelag på
bosladsrätlsmarknaden helt utestängs från möjUgheten all åla sig uppdrag som
inlygsgivare hos sina arbetsgivare. Med en sådan ordning skulle man gå miste om
de värdefulla kunskaper som sådana intygsgivare f. n. har. Det ligger också ett
värde i att en inlygsgivare pä nära håll kan följa arbetet med den ekonomiska
planen.

På
grund av det anförda biträder jag kommitténs förslag all minst en av de två
inlygsgivarna skall vara frislående från den organisation eller del förelag som
har biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska
planen. Jag förordar alltså att en bestämmelse med detta innehåll tas in i
bostadsrällslagen. Bestämmelsen bör givelvis vara tillämplig både vid
nyproduktion och ombildning.

Kommittén
har diskuterat hur den frislående intygsgivaren skall utses. Bosladsstyrelsen
anser att del kan sällas ifråga om inte kommunen eller länsstyrelsen bör utse
den fristående intygsgivaren för att dennes oberoende ställning skall
ytterligare markeras. Jag delar emellertid kommitténs uppfattning att
bostadsrättsföreningen bör utse även den fristående intygsgivaren och föreslår
alltså inle någon ändring av gällande ordning i detta avseende.

Enligt
3 § bosladsrätlskungördsen får behörighet all vara inlygsgivare meddelas endast
den som är väl förtrogen med byggnadsverksamhet och förvaltning av bostadsrällsfastigheler.
Kommittén anser all även andra personer med sådan särskUd kunskap som
bostadsstyrelsen finner erforderiig bör kunna meddelas behörighet som
inlygsgivare. Jag kommer alt senare anmäla frågan om ändring i
bostadsrältskungörelsen på denna punkt.

Jag
vill i detta sammanhang påpeka att om förslaget om alt minst en av
inlygsgivarna skall vara fristående genomförs, så bör detta föranleda bosladsstyrelsen
all i väsentligt större omfattning än f. n. rekrytera intygsgivare bland andra
än anställda hos organisationer och företag på bosladsrätlsmarknaden.

Kommittén
föreslår all bosladsstyrelsen skall lämna allmänna råd lill dem som upprättar
ekonomiska planer och lill intygsgivare. Råden bör avse bl. a. innehållet i
planerna och rrietoder för alt bestämma storleken av grundavgifter saml
framlida drifts-, underhålls- och ombyggnadskosl-nader. Kommittén anser även
alt bosladsstyrelsen med uppmärksamhet bör följa inlygsgivarnas verksamhet. Jag
kommer att senare la upp dessa frågor.

Prop.
1981/82:169 38

2.4 Hyresgästernas rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt

2..7 Allmänna utgångspunkter

Departementsförslaget: Hyresgästerna i en hyresfastighet
ges rätt att före

andra köpare förvärva fastigheten för ombildning till
bostadsrätt.

Kommitténs förslag: Hyresgästerna ges en förköpsräll (se
betänkandet s. 169-198).

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är positiva
till en förköpsräll för hyresgästerna, bl. a. bosladsstyrelsen, länsstyrelserna
i Stockholms och Göteborgs och Bohus län, Stockholms Bostadsföreningars
Cenlralför-ening. Bostadsföreningarnas Riksförbund och Hyresgästernas Riksförbund.

Kritik av varierande styrka framförs emellertid av ett
stort antal remissinstanser, bl. a. Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges
advokatsamfund och hyresnämnden i Stockholm. Några av de kritiska remissinstanserna
anser all kommittén inle har påvisat något behov av en förköpsräll och vissa
ifrågasätter om förslaget skulle medföra någon ökad ombildning lill
bostadsrätt. Tyngdpunkten i kritiken är all förslaget är krångligt, synnerligen
ingripande mot fastighetsägaren och besvärande för faslighelsom-sällningen.

Några remissinstanser (länsstyrelsen i Malmöhus län, Malmö
kommun, hyresnämnden i Malmö, Riksbyggen, HSB och SABO) förordaren utvidgning
av den kommunala förköpsrätlen i stället för den av kommittén föreslagna
förköpsrätlen för hyresgästerna (se betänkandet s. 308).

Skäl för departementsförslaget: En övergång från hyresrätt
lill bostadsrätt kan f. n. bara ske om fastighetsägaren är beredd att sälja sin
fastighet till en bostadsrättsförening. Den majorilelsregd som jag redan har
föreslagit (se avsnitt 2.3.1) innebär att försäljningen i så fall skall ske
till en bostadsrättsförening i vilken minst två tredjedelar av hyresgästerna
som medlemmar har beslutat om faslighelsförvärvel. Bostadsrättsföreningen har
emellertid inte någon rätt att före andra tänkbara köpare få förvärva
fastigheten. Fastighetsägaren kan av olika anledningar föredra alt sälja
fastigheten lill någon annan.

Kommittén har föreslagit all hyresgästerna ges en
förköpsräll, dvs. en rätt att före andra förvärva fasligheten. 1 huvudsak
innebär föreslaget att hyresgäster som är intresserade av att förvärva den
fastighet där de bor skall göra en s. k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten.
En sådan intresseanmälan medför att fastighetsägaren inle får sälja fastigheten
lill någon annan ulan all först erbjuda hyresgästerna alt förvärva fastigheten.
Erbjudandel kallas hembud. Hyresgästerna har sammanlagt sex månader på sig för
all anta hembudel.

Prop. 1981/82:169 39

Som
skäl för förslaget har kommittén bl. a. anfört all hyresgästerna inle har samma
möjligheter som andra tänkbara köpare att förvärva en faslighet. Detta hänger
samman med att hyresgästerna i allmänhet inle har någon förhandlingsberedskap,
eftersom de inle är organiserade. Hyresgästerna har enligt kommittén inte
heller den finansiella beredskap som behövs för ell fastighetsförvärv. Som
ytterligare ell skäl åberopar kommittén den prisdämpande effekt som förslaget
kan få. Enligt kommittén skall hyresgäster som vill gå över till bostadsrätt i
princip inte behöva betala ell högre pris för fastigheten än del marknadsvärde
som fastigheten har som hyresobjekt. Kommittén anför även all den föreslagna
förköpsrätlen från samhällets synpunkt är ett medel att tillgodose en allmän
bostadspolitisk målsättning om en ökad övergång från hyresrätt lill
bostadsrätt.

För
egen del vill jag till en början erinra om all del inle är främmande för svensk
lagstiftning att ge vissa kategorier av köpare en rätt all före andra få
förvärva fast egendom. Del är f. n. bara kommuner som har en sådan rätt enligt
förköpslagen (1967:868). Tidigare hade emellertid vissa arrendalorer en
förköpsrätt (se betänkandet s. 163-166) och jag kan nämna alt arrende-lagskommillén
i sill nyligen framlagda slutbetänkande (SOU 1981: 80) har föreslagit en
förköpsräll för jordbruksarrendalorer.

Jag
har redan behandlat de bostadspolitiska motiven för en ökning av övergången
från hyresrätt lill bostadsrätt. I detta sammanhang kan jag nöja mig med alt
särskilt framhålla att flera av de remissinstanser som är kritiska mot
kommitténs förslag om en förköpsräll ändå ansluter sig lill min målsättning all
få ett ökal boendeinflytande inom bostadsrättens ram.

Mot
bakgrund av de bostadspolitiska motiven för en ökad ombildning till bostadsrätt
är min egen grundinställning klar. Har hyresgästerna i en fastighet tagit
initiativ lill och engagerat sig för en ombildning till bostadsrätt bör också
en sådan ombildning underlättas. Jag delar därför kommitténs uppfattning alt
de boendes och samhällets intresse av en ökad ombildning lill bostadsrätt
motiverar en lagstiftning som garanterar hyresgästerna en rätt all framför
andra få förvärva den hyresfastighet där de bor.

Del
är ofrånkomligt all en övergång från hyresrätt till bostadsrätt medför en hel
del arbete för hyresgästerna. De måste organisera sig i en bostadsrättsförening
och komma överens i en rad olika frågor. Det krävs bl. a. alt de lar reda på
fastighetens skick och upprättar en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen.
Vidare måste de utreda de ekonomiska föratsätlningarna för
faslighelsförvärvel, exempelvis i fråga om lånemöjligheler. F. n. finns del
alllid en påtaglig risk för all fasligheten under liden säljs lill någon annan
och all allt det arbete som hyresgästerna har lagt ner på ombildningsfrågan
visar sig vara förgäves. Enligt min mening är del mot bakgrund av del anförda
uppenbart att en lagstiftning som ger hyresgästerna en rätt all framför andra
förvärva fastigheten kommer att stimulera hyresgästerna att la initiativ lill
och att engagera sig i en ombildning. Jag är alltså övertygad om att en sådan
lagstiftning kommer all medföra en ökad övergång från hyresrätt lill
bostadsrätt.

Prop.
1981/82:169 40

En annan positiv effekt av den föreslagna lagstiftningen
är alt faslighels-ägarna på ett helt annat sätt än f. n. får intresse av att la
upp diskussioner med hyresgästerna för all genomföra en försäljning till dem.
Enligt min bedömning kommer del inle all bli särskilt vanligt all reglerna i
den nya lagstiftningen behöver tillämpas fullt ut. Man torde i stället kunna
räkna med att frivilliga uppgörelser blir del vanliga.

Några remissinstanser har förordat en utvidgning av den
kommunala förköpsrätlen i stället för den av kommittén föreslagna förköpsrätlen
för hyresgästerna. Jag kan medge all en sådan ordning skulle kunna ha flera
fördelar från praktisk synpunkt. Hyresgästernas ställning skulle emellertid bli
beroende av politiska beslut inom varje kommun. Enligt min mening är detta inle
önskvärt. I likhet med kommittén anser jag mig alltså inte kunna förorda en
ordning som innebär alt den kommunala förköpsrätlen utvidgas. Jag kommer att
senare ta upp frågan om förhållandet mellan den nya lagstiftningen och
kommunernas förköpsräll enligt förköpslagen (se avsnitt 2.4.7).

Jag kommer alt i följande avsnitt behandla de olika
delarna av kommitténs förslag till förköpsräll för hyresgästerna. Härvid
kommer jag all föreslå åtskilliga ändringar för all tillgodose den kritik som
har framförts vid remissbehandlingen. Jag vill emellertid redan nu förulskicka
alt jag ansluter mig lill den grundläggande konstruktionen i kommitténs
förslag. Om hyresgästerna är intresserade av ett fastigheisförvärv bör de
alltså göra en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten (se avsnitt 2.4.3).
Denna intresseanmälan bör medföra all fastighetsägaren inle får sälja
fastigheten till någon annan utan att först ha hembjudit den till hyresgästerna
(se avsnitt 2.4.4). Hyresgästerna bör därefter ha viss lid på sig för all anta
hembudet (se avsnitt 2.4.5).

Kommittén har använt begreppet förköpsräll. Detta har
kritiserats av flera remissinstanser. Även jag anser del lämpligt all
förbehålla begreppet förköpsräll för den rätt som kommuner har enligt
förköpslagen all överta ett färdigt köp. Jag förordar alltså att man undviker
att använda begreppet förköpsräll i förevarande sammanhang.

2.4.2 Undantag för vissa fastigheter

Departementsförslaget: Undanlag görs för fastigheter som
innehåller färre

än fem lägenheter.

Kommitténs förslag: Undanlag görs även för fastigheter som
ägs av staten, kommuner, landstingskommuner, kommunalförbund, allmännyttiga bostadsföretag
eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun (se
betänkandet s. 193-195; jfr s. 199-223).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats ulan
erinran av remissinstanserna. Några remissinstanser (l.ex. bostadsdomslolen,
hyres-

Prop.
1981/82:169 41

nämnden i Stockholm, Stockholms Bostadsföreningars
Centralförening, Bostadsföreningarnas Riksförbund och Norrköpings kommun) anser
dock att hyresgästerna i de allmännyttiga bostadsföretagen inte bör undantas.

Skäl för departementsförslaget: Vid försäljning av
bostadsfasligheler för pernrianenl brak som ägs av staten gäller särskilda
bestämmelser enligt 26 § förordningen (1971:727) om försäljning av staten
tillhörig fast egendom m.m. Paragrafens aktuella lydelse (se SFS 1981:1124)
grundas på ell principbeslut om avveckling av statens bestånd av
ulhyrningsbosläder (prop. 1980/81:158, CU 35, rskr 361). Om den kommun inom
vilken fastigheten är belägen inle har anmält behov av fastigheten för
samhällsbyggnadsändamål, skall i första hand berörda hyresgäster erbjudas all
förvärva fasligheten. I andra hand skall kommunen erbjudas all förvärva
fastigheten.

Enligt min mening saknas det skäl att i den nu aktuella
lagstiftningen undanta hyresfastigheter som ägs av staten. Jag anser mig alltså
inle kunna biträda kommitténs förslag om att undantag skall göras för sådana
fastigheter.

Kommittén har som nämnts också föreslagit ell undanlag för
fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag.

Jag har redan behandlat frågan om ombildning lill
bostadsrätt av hyreslägenheter hos allmännyttiga bostadsföretag (se avsnitt
2.2.2). Jag anförde då all del är ett rältvisekrav all hyresgästerna hos de
allmännyttiga bostadsföretagen har samma möjligheter som andra
hyresgästkategorier att genomföra en ombUdning lill bostadsrätt. Enligt min
mening bör del alltså i den nu aktuella lagstiftningen inle göras något
undantag för fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag. Undantag bör
av motsvarande skäl inte heller göras för fastigheter som ägs av kommuner,
landstingskommuner eller kommunalförbund.

Det är i och för sig rikligt att ifrågavarande fastigheter
inle säljs i någon större utsträckning. Detta utgör emellertid inte något skäl
mot att de berörda fastigheterna omfattas av lagstiftningen. På det sättet
stimuleras också en debatt inom kommunen av om en ombildning lill bostadsrätt
bör ske.

För registrering av en bostadsrättsförening fordras enligt
43 § bostadsrällslagen all föreningen har minst fem medlemmar. Av 65 §
bostadsrällslagen följer vidare att föreningen kan tvingas alt träda i
likvidation om antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare har gått ned
under fem.

Mot bakgrund av dessa bestämmelser har kommittén
föreslagit ett undantag för fastigheter som innehåller färre än fem
lägenheter. Jag anser all förslaget är lämpligt och förordar all det genomförs.

Del nu föreslagna undanlaget för fastigheter som
innehåller färre än fem lägenheter innebär all den nya lagen över huvud inle
skall tillämpas. En

Prop.
1981/82:169 42

intresseanmälan för en sådan fastighet skall alltså
avvisas av inskrivningsmyndigheten. Jag återkommer senare lill vissa andra
undanlag som avser fastighetsägarens skyldighet att efler intresseanmälan göra
hembud (se avsnitt 2.4.6).

2.4.3 Intresseanmälan

Departementsförslaget: Om hyresgästerna i en
hyresfastighet är intresserade av att förvärva fastigheten skall de anmäla
detta lill inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighelsboken. Endast en
bostadsrättsförening får göra en intresseanmälan. Till anmälan skall fogas
intyg av föreningens styrelse om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av
de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en
ombildning till bostadsrätt.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med
departementsförslaget utom såtillvida all en intresseanmälan skall få göras -
förutom av en bostadsrättsförening - av en annan förening som har bildats av
hyresgästerna samt all del skall räcka med enkel majoritet bland hyresgästerna
(se betänkandets. 176-179 och 183-184).

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagits av
remissinstanserna. Flera remissinstanser, bl. a. Sveriges
Fastighetsägareförbund, anser all en intresseanmälan endast bör få göras av en
bostadsrättsförening och all det bör krävas två tredjedelars majoritet bland
hyresgästerna.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan förklarat
all jag ansluter mig lill den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag
(se avsnitt 2.4.1). Jag anser alltså att del är en lämplig ordning all
hyresgästerna får göra en intresseanmälan och all denna intresseanmälan medför
all faslig-helsägaren inle får sälja fasligheten till någon annan ulan all
först ha hembjudit den till hyresgästerna (se vidare avsnitt 2.4.4).
Motsatsvis innebär denna ordning all några restriktioner inte åläggs
fastighetsägaren, om hyresgästerna inle har manifesterat sitt intresse för en
ombildning genom en intresseanmälan. Jag anser detta vara lämpligt med hänsyn
lill den normala fastighetsomsältningen.

Med hänsyn lill den betydelse som en intresseanmälan får
för fastighetsägaren är del enligt min mening viktigt all bestämmelserna
utformas så att intresseanmälningar som inle är allvarligt menade förhindras.
Del är här av intresse alt diskutera kraven dels på organisation bland
hyresgästerna, dels på majoritet när beslutet om en intresseanmälan fallas.

Kommittén har ansett att det skulle föra för långt att
obligatoriskt kräva all endast bostadsrättsföreningar skulle fä göra
intresseanmälningar. Enligt kommitén bör del som ett alternativ godtas all
intresseanmälan görs av en ideell förening som har bildals av hyresgästerna.

Prop.
1981/82:169 43

Enligt min mening talar flera skäl för att i detta
sammanhang endast godta en bostadsrättsförening. Om en ombildning skall
genomföras måsle en sådan förening bildas förr eller senare. Jag har i och för
sig förståelse för argumentet all det inte är önskvärt med
bostadsrättsföreningar som framstår som onödiga därför att någon ombildning
aldrig kommer lill stånd. En registrering av en bostadsrättsförening har
emellertid flera fördelar bl. a. alt del ur länsstyrelsens register är läll all
få uppgifter om föreningens styrelse m. m. Detta är viktigt när ett hembud
aktualiseras. Med en bostadsrättsförening som obligatorisk organisation uppnår
man också en större stabilitet och kontinuitet i ombildningsförfarandet och
undviker de problem som kan uppkomma när en ideell förening skall omvandlas
lill en bostadsrättsförening.

Som ell ytterligare skäl bör nämnas all del torde vara
tryggare för hyresgästerna att till en bostadsrättsförening tillskjuta de medel
som behövs för all förbereda en ombildning. En sådan förening skall tillvarata
medlemmarnas ekonomiska intressen och del finns särskilda lagregler lill skydd
för medlemmarna.

På grund av del anförda förordar jag att endast
bostadsrättsföreningar får göra intresseanmälan.

Jag har tidigare föreslagit en majorilelsregd vid beslut
om fastigheisförvärv (se avsnitt 2.3.1) som innebär all del skall krävas minst
tvåtredjedels majoritet bland hyresgästerna. Denna majoritetsregel bör gälla
även när förvärvet sker genom att ell hembud antas (se avsnitt 2.4.5).
Kommittén har emellertid i detta sammanhang ansett all del bör räcka att
hyresgästerna i flertalet lägenheter förklarar sig intresserade av en
ombildning.

Som flera remissinstanser har framhållit är del en fördel
om man kan undvika all ha olika majorilelsregler. Enligt min mening finns det
heller inget avgörande skäl som talar mot att man redan för en intresseanmälan
kräver en kvalificerad majoritet. En intresseanmälan medför inte några direkta
skyldigheter för hyresgästerna. Jag förordar alltså alt det för en intresseanmälan
skall krävas all hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda
lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning.

Intresseanmälningar bör som kommittén har föreslagit göras
hos inskrivningsmyndigheten och antecknas i fastighelsboken. Hos
inskrivningsmyndigheten bör bostadsrättsföreningens styrelse genom ell intyg
styrka all den nyss föreslagna majoriteten av hyresgäster är för en ombildning.

En intresseanmälan som har antecknats i fastighelsboken
utgör en upplysning för andra länkbara köpare om all hembudsskyldighel
föreligger. Anteckningen utgör också en spärr mot alt lagfart meddelas för ett
köp som skett ulan all bestämmelserna om hembud har iakttagits.

Kommittén har föreslagit att en intresseanmälan skall
gälla två år från del den antecknades i fastighelsboken.

Jag delar kommitténs uppfattning all en intresseanmälan
bör gälla endast

Prop. 1981/82:169 44

under
en begränsad lid och finner all två år är en väl avvägd tid med hänsyn lill all
intresset hos hyresgästerna och förutsättningarna för en ombildning kan ändras.
Tiden bör dock räknas lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två
år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. Om inget hembud görs under
denna lid måsle bostadsrättsföreningen alltså göra en ny intresseanmälan för
alt behålla hem-budsrätlen. För en förnyelse bör inle gälla några särskilda
krav ulöver vad som gäller för en intresseanmälan.

Om
ell hembud görs under tvåårsliden följer av kommitténs förslag all del ändå i
vissa fall kan bli nödvändigt med en ny intresseanmälan för att hyresgästerna
inle skall föriora sin rätt. Så skulle bli fallet om hembudet inte har anlagils
när intresseanmälan upphör all gälla. En sådan ordning skulle medföra avsevärda
risker för rättsförluster och är enligt min mening inle lämplig. Jag förordar
därför att tvåårsliden automatiskt föriängs när ell hembud görs.

I
och för sig skulle del vara tillräckligt att en intresseanmälan alltid gavs
giltighet under en lid av sex månader från ell hembud, eftersom del under denna
lid kommer alt klaras ut om hembudel antas eller inle (se vidare avsnitt
2.4.4). Emellertid har ell hembud som inle har antagits vissa verkningar när
del gäller fastighetsägarens möjligheter att sälja fastigheten till någon annan
än bostadsrättsföreningen. Dessa begränsningar i faslig-helsägarens rätt all
sälja fasligheten (som jag skall behandla i avsnitt 2.4.6) avses gälla under en
tid av två år från hembudet. Med hänsyn härtill förordar jag all ell hembud
automatiskt bör medföra alt giltigheten av en intresseanmälan förlängs till den
inskrivningsdag som inträffar närmast efter två är från del hembud skedde.

Jag
förordar vidare all en ny intresseanmälan får göras tidigast vid en sådan
tidpunkt att den nya anmälan börjar gälla när den lidigares giltighet upphör.

2.4.4
Hembud

Departementsförslaget:
Hyresfastigheter för vilka en intresseanmälan gäller får inte överlåtas genom
köp eller byte ulan all bostadsrättsföreningen har erbjudits all förvärva
fastigheten. Ell sådant erbjudande (hembud) sker genom all fastighetsägaren ger
in ell förslag till köpeavtal till hyresnämnden. Sedan delgivning har skett
med bostadsrättsföreningen får faslighels-ägaren inle återkalla hembudel eller
ändra förslaget lill köpeavtal.

Kommitténs
förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförslaget utom såtillvida
alt hembud sker genom att fastighetsägaren direkt delger hembudel med den
förening som har gjort intresseanmälan. Faslig-helsägaren kan vidare när som
helt återkalla hembudet (se betänkandet s. 175-176 och 185-186).

Prop.
1981/82:169 45

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagits av
remissinstanserna. Sveriges Fastighetsägareförbund anser all fastighetsägaren
bör lämna hembud i skriftlig form till inskrivningsmyndigheten och att hembudshand-lingen
bör innehålla samtliga villkor som fastighetsägaren önskar åberopa. Enligt
förbundet bör ändring av hembudet kunna ske genom återkallelse och avlämnande
av nytt hembud.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan förklarat
att jag ansluter mig till den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag
(se avsnitt 2.4.1). Om en intresseanmälan har gjorts bör fastighetsägaren
alltså inle få sälja fastigheten till någon annan än bostadsrättsföreningen
ulan alt först ha erbjudit föreningen all förvärva fastigheten genom ell
hembud.

Enligt min bedömning kommer del inle att bli särskilt
vanligt med formella hembud. I stället är del som kommittén framhåller
naturligt all en intresseanmälan får den effekten att parterna lar upp vanliga
förhandlingar om en överiålelse av fastigheten. Hembud kan emellertid behövas
om fastighetsägaren av någon anledning vill påskynda förhandlingarna.

Kommittén har föreslagit all hembudel skall ske genom all
faslighels-ägaren delger sitt erbjudande direkt med föreningen. Även anlagande
av hembudet skall enligt kommitténs förslag ske utan medverkan av någon
myndighet (se vidare avsnitt 2.4.5).

Enligt min mening torde man kunna undvika onödiga tvister
om man i stället låter förfarandet starta hos hyresnämnden. Man får då lill all
börja med klariagt att del är fråga om ett hembud i formell mening och all
erbjudandet uppfyller de krav man bör ställa på ett hembud. Vidare får man en
lätt konstaterad utgångspunkt för de frister som skall börja löpa.
Utgångspunkten bör då vara den dag då handlingarna stämplas in hos
hyresnämnden. Hembudet finns vidare tillgängligt hos hyresnämnden, vilket kan
vara av betydelse bl. a. för andra länkbara köpare än bostadsrättsföreningen
(se vidare avsnitt 2.4.6).

Jag förordar alltså på grund av del anförda alt hembudet
skall göras hos hyresnämnden. Hembudshandlingarna bör sedan genom hyresnämndens
försorg delges bostadsrättsföreningen. Hyresnämnden bör också underrätta
inskrivningsmyndigheten om alt hembud har skett, eftersom delta innebär en
automatisk förlängning av giltighetstiden för en intresseanmälan (se avsnitt
2.4.3).

En grundprincip i kommitténs förslag är all även ett
förvärv efler hembud kommer till stånd endast genom all parterna på vanligt
sätt upprättar och undertecknar en köpehandling. Ett köp kommer alltså inle
till stånd enbart genom alt föreningen antar ell hembud (se vidare avsnitt
2.4.5). Det är också möjligt för fastighetsägaren all återkalla hembudel.

Enligt min mening är kommitténs förslag om att hembudet
inte skall vara bindande för fastighetsägaren förenat med betydande
ölägenheter. Att fastighetsägaren fritt kan återkalla sitt hembud kan innebära
alt avsevärda

Prop. 1981/82:169 46

kostnader
som hyresgästerna har lagt ner på ombildningsfrågan blir onyttiga. Även del
arbete som hyresgästerna har ulfört kan bli onyttigt. Om syftet med
återkallelsen är alt avlämna ell nytt hembud med l.ex. högre pris, ändras
föratsätlningarna för förvärvet på ett sätt som kanske blir avgörande för
föreningens möjligheter att genomföra ell förvärv.

Förbudei
mot återkallelse av hembud innebär givelvis inte all faslighels-ägaren är
förhindrad all sedan hembudel anlagils göra gällande att köpet är ogiltigt
enligt bestämmelserna i avtalslagen. Något hinder mot all begära jämkning av
avtalsvillkoren enligt 36 § avtalslagen föreligger inle heller.

Som
skäl för all ett hembud inte skall vara bindande för fastighetsägaren har
kommittén åberopat en sedan länge gällande rättsgrundsats som innebär att en
utfästelse att sälja fast egendom inle är bindande. Bundenhet uppkommer först
när parterna har undertecknat en köpehandling som uppfyller kraven i 4 kap. I §
jordabalken.

Som
jag tidigare har nämnt talar flera skäl för all hembudel bör vara bindande för
fastighetsägaren. Vad kommittén åberopat utgör inle något hinder för all i
delta sammanhang införa en sådan ordning. Jag förordar alltså en regel som
innebär all fastighetsägaren sedan delgivning har skett med
bostadsrättsföreningen inle får återkalla hembudet eller ändra de villkor som
har angetts i detta.

Mot
bakgrund av vad jag nu har anfört bör hembudel ske genom ett av
fastighetsägaren undertecknat skriftligt förslag lill köpeavtal. Detta bör
innehålla uppgift om köpeskilling och övriga villkor för förvärvet. Om samtycke
av make krävs enligt 6 kap. 4 § giftermålsbalken bör ell sådant samtycke
föreligga till förslaget till köpeavtal.

All
hembudet görs bindande innebär givelvis inle att parterna är förhindrade att
förhandla om andra villkor än de som har angetts i hembudet. En förutsättning
är emeUertid här all parterna kommer överens om dessa ändringar och
undertecknar en vanlig köpehandling. Som kommittén har framhållit bör givetvis
det normala vara att förhandlingar som förs medan hembudsliden löper leder lill
att parterna kommer överens om en vanlig försäljning och att reglerna om
anlagande av hembud alltså endast undantagsvis behöver komma lill användning
(se vidare avsnitt 2.4.5).

Som
kommittén har föreslagit bör hembudsskyldighelen endast gälla vid köp eller
byte. Förvärv genom exempelvis gåva, bodelning, arv eller testamente påverkas
alltså inle.

Ell
hembud bör inle heller krävas om bostadsrättsföreningen godkänner all
försäljning sker lill någon annan. Till detta och andra undanlag när del gäller
fastighetsägarens skyldighet all hembjuda fastigheten återkommer jag senare (se
avsnitt 2.4.6).

2.4.5
Antagande av hembud

Departementsförslaget:
Ell hembud antas genom all bostadsrättsföreningen inom tre månader från den
dag då hembudel skedde skriftligen anmäler

Prop.
1981/82:169 47

till hyresnämnden all föreningen har beslutat att förvärva
den hembjudna fastigheten på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag
till köpeavtal. Om föreningen inom denna tid i stället anmäler till
hyresnämnden all föreningen är intresserad av all förvärva fastigheten, förlängs
liden till sex månader. När hembudet har anlagils har ell köp kommit lill
stånd.

Kommitténs förslag: Hyresgästerna skall inom två månader
från delgivning av hembudel bevaka sin förköpsräll hos fastighetsägaren. Om
hyresgästerna vill anta hembudet skall en av dem bildad bostadsrättsförening
anmäla detta till fastighetsägaren inom sex månader från delgivning av hembudet.
Ett köp kommer sedan lill stånd genom att parterna upprättar och undertecknar
ett köpeavtal (se betänkandet s. 175-176 och 186-188).

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagils av
remissinstanserna. Flera remissinstanser anser dock all liden för antagande av
hembudel bör kunna förkortas. Några remissinstanser (bl. a. bostadsdomslolen,
hyresnämnden i Stockholm, Sveriges Fastighetsägareförbund och Sveriges
advokatsamfund) är kritiska mot alt frislen för anlagande inle är absolut.
Kritiken går ut på all detta kan leda lill tvister mellan parterna och att
förfarandet kan dra ut på tiden. Fastighetsägareförbundet anser all ett
anlagande av hembudet skall vara bindande för bostadsrättsföreningen.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan föreslagit
alt ett hembud skall göras hos hyresnämnden (se avsnitt 2.4.4). Mot den
bakgrunden är det naturligt all även anlagandel av hembudel görs hos
hyresnämnden. Med en sådan ordning kan hyresnämnden omedelbart kontrollera all
hembudel antas inom rätt tid och på rätt sätt. Jag förordar alltså all hembud
skall antas genom en anmälan till hyresnämnden.

Denna
anmälan bör avse att bostadsrättsföreningen beslutat alt förvärva den hembjudna
fastigheten på de villkor som fastighetsägaren har angivit i förslaget lill
köpeavtal. För föreningens beslut om förvärv bör gälla den majoritetsregel som
jag redan har förordat (se avsnitt 2.3.1). Hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de lägenheter som är uthyrda måste alltså slå bakom
föreningsstämmans beslut.

Kommittén har som nämnts föreslagit all hyresgästerna
skall vara skyldiga all bevaka sin rätt genom en särskild anmälan inom två
månader (se betänkandet s. 86).

Syftet med kravet på bevakning är all på ell tidigt
stadium få avgjort om föreningen verkligen är intresserad av förvärvet. Enligt
min mening kan detta syfte emellertid bättre tillgodoses på ell annat sätt,
lill vilket jag strax skall återkomma. Jag anser mig alltså inte kunna förorda
något krav pä bevakning.

Efter ett hembud måsle hyresgästerna ha skälig tid på sig
för förberedelser och nödvändiga åtgärder innan hembudel kan antas.
Utgångspunkten

Prop. 1981/82:169 48

bör
vara all tidsfristen mellan hembud och antagande avpassas så all man inle
behöver räkna med all någon bostadsrättsförening utestängs från ell förvärv på
grund av tidsbrist. Fristen bör ä andra sidan begränsas med hänsyn lill
fastighetsägarens intressen.

Den
lid som går ål för en ombildning lill bostadsrätt kan variera. Generellt sett
lar en ombildning som är förenad med ombyggnad längre lid än andra
ombildningar. Olika finansiella förutsättningar påverkar också den tid som kan
behövas. Man får oflas räkna med all en bostadsrättsförening måste la upp nya
län för all kunna finansiera faslighelsförvärvel. Efler kontakter med, olika
kreditinstitut går det då alltid åt viss tid för låneberedning och
fastighetsvärdering m. m. Vid en ombildning kan också åtskilliga hyresgäster
behöva la upp egna lån för all finansiera sin insats i föreningen. Sedan
finansieringsfrågorna har klarnat skall en ekonomisk plan upprättas och dess
hållbarhet prövas av inlygsgivarna (se avsnitt 2.3.4 och 2.3.5). Flera andra
föreberedelseätgärder är också nödvändiga för all ett förvärv skall kunna
genomföras.

Å
andra sidan är del i flera fall sannolikt att vissa förberedelsearbeten redan
har utförts när hembudet görs. Alt enligt mitt förslag en bostadsrättsförening
redan har bildals torde också vara ägnat all underlätta förberedelserna för en
ombildning.

Mot
bakgrund av vad jag har anfört finner jag att tiden för att anta ett hembud bör
kunna bestämmas lill tre månader.

Enligt
min mening kan det emellertid finnas behov av möjligheter att fä denna lid förlängd.
Jag förordar därför att tiden skall förlängas lill sex månader, om
bostadsrättsföreningen inom Iremånadersfristen begär en sådan förlängning hos
hyresnämnden. Några andra förutsättningar bör enligt min mening inle ställas
upp för en förlängning.

Jag
har redan med ändring av kommilléförslagel föreslagit all ell hembud skall
vara bindande för fastighetsägaren (se avsnitt 2.4.4). Frågan är då om ett
anlagande av hembudel bör vara bindande för hyresgästerna på motsvarande sätt.

All
ett hembud har anlagils av en bostadsrättsförening innebär enligt kommitténs
förslag inle all ett köp har kommit till stånd. Efler ell anlagande måsle
parterna därför upprätta och underteckna erforderliga köpehandlingar. Som
motiv för en sådan ordning har kommittén i huvudsak anfört all del för båda
parter bör vara en fördel om köpet genomförs på vanligt sätt vid den tidpunkt
då parterna är överens. Om bostadsrättsföreningen med bindande verkan antar ett
hembud och muntliga förhandlingar har förts dessförinnan kan del enligt
kommittén vara svårt alt avgöra vad som skall gälla i del avtalsförhållande som
uppslår. Är hembudel otydligt kan tveksamhet också uppslå hos hyresgästerna om
innebörden av att ett hembud antas.

För
egen del anser jag all en nackdel med kommitténs förslag i denna del är all en
part har möjlighet all vägra att underteckna ell köpeavtal eller

Prop.
1981/82:169 49

förhålla sig helt passiv trols all ell hembud har
anlagils. Beror del på hyresgästerna att ell avtal inle kommer till stånd
förfaller deras rätt all förvärva fastigheten. Beror det på fastighetsägaren
beslår denna rätt men ett köp kan då inte framtvingas. Tvist om vem som har
förorsakat att köpehandlingarna inle skrivs under skall enligt förslaget prövas
av hyresnämnden. Det är uppenbart all en sådan prövning kan bli besvärlig.
Förfarandet kommer också all dra ut på liden och fastighetsägaren kan härigenom
alltså under avsevärd lid hindras att sälja fastigheten lill någon annan än
hyresgästerna.

En annan nackdel med kommitténs förslag är att en
bostadsrättsförening kan anta ett hembud ulan all samtliga förutsättningar för
förvärvet är uppfyllda. När frislen för anlagande går ut kanske föreningen ännu
inle har kunnat lyfta ett lån. Förvärvet kan då också vara beroende av alt
några ytterligare hyresgäster tillskjuter medel och ansluter sig lill
övergången. Enligt min mening är del inte lämpligt all möjligheter ges lill
respit på detta sätt. Man bör i stället kräva att hyresgästernas förebereddser
är avslutade vid frislens utgång.

Del är sålunda flera nackdelar som är förenade méd all en
bostadsrättsförenings anlagande av ell hembud inte får bindande verkan mellan
parterna. På grund härav kan jag inte biträda kommitténs förslag i denna del.
Jag förordar i ställer en ordning som innebär all ett köp kommer lill stånd om
bostadsrättsföreningen antar hembudel.

Om ell hembud har antagils hos hyresnämnden inom den
föreskrivna tidsfristen bör del alltså anses som om fastighetsägaren och
bostadsrättsföreningen har slutit ell avlal om köp av den hembjudna egendomen
på de villkor som har angivits i fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. Del
antagna förslaget jämte hyresnämndens beslut om att hembudel har antagils på
föreskrivet sätt och inom föreskriven tid kommer härvid all utgöra den
köpehandling på vilken bostadsrättsföreningen grundar sill förvärv.

Redan i förslaget lill köpeavtal kan fastighetsägaren ha
tagit in föreskrifter om att köpeskillingen skall erläggas på visst sätt och
på viss lid. Sådana föreskrifter bör självfallet gälla. Vidare bör köpels
fullbordan alltid vara beroende av att bostadsrättsföreningen erlägger
köpeskillingen.

Jag förordar därför en särskild bestämmelse som anger alt
det i förslaget till köpeavtal skall anses föreskrivet att köpebrev skall
upprättas. Enligt 4 kap. 5 § jordabalken kommer då automatiskt alt gälla all
förvärvels fullbordan och bestånd är beroende av att köpeskillingen erläggs.
Av 20 kap. 7§ 12 jordabalken följer all en lagfartsansökan som enbart grundar
sig på ett anlaget förslag lill köpeavtal jämte hyresnämndens beslut skall
förklaras vilande i avvaktan på all köpebrev utfärdas som kvitto på
köpeskillingen.

Med den av mig förordade ordningen kommer även i övrigt
jordabalkens system av sanktioner för underlåten uppfyllelse från någondera
parlens sida all träda i tillämpning. Om köpeskillingen inle erläggs av
bostadsrälls- 4
Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

Prop,
1981/82:169 50

föreningen kan fastighetsägaren häva köpet och kräva
skadestånd enligt 4 kap. 25 § andra stycket jordabalken. Av 14 § i samma kapitel
följer all bostadsrättsföreningen kan ha rätt till skadestånd eller häva köpet
om fastighetsägaren inle medverkar till att utfärda köpebrev. Av allmänna
regler följer också all bostadsrättsföreningen kan föra lalan vid domstol om
all fastighetsägaren vid vite skall förpliktas all utfärda köpebrev.

Här bör även framhållas all bostadsrättsföreningens
förvärv kan vara beroende av att kommunalt förköp inle sker (se vidare avsnitt
2.4.7) eller av alt prövning sker enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m. m. Dessa frågor torde emellertid i allmänhet kunna klaras ut med kommunen
redan innan hembudet antas.

2.4.6 Försäljning till annan än hyresgästerna

Departementsförslaget: Vissa undantag görs när det gäller
fastighetsägarens skyldighet all hembjuda fastigheten. Hembud behövs bl. a.
inte, om ell förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn
till förhållandel mellan överlålaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen
eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse.

Även om ett hembud har förfalUl därför alt del inle har
antagits får en överiålelse genom köp eller byte lill någon annan än
bostadsrättsföreningen inte ske under en tid av två år från hembudel, om
köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är
avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angivits vid hembudel.

En överiålelse är ogiltig om den strider mot
bestämmelserna om hembudsskyldighel eller bestämmelserna om villkoren för en
överlåtelse efler del att hembudet har förfallit.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med
departementsförslaget utom såtillvida all undanlag när del gäller
hembudsskyldighelen även görs för förvärv som endast avser andel i fastighet
(se betänkandet s. 188-196).

Remissinstanserna: Förslagen har i huvudsak lämnats ulan
erinran av remissinstanserna. Flera remissinstanser, bl. a. bostadsdomslolen,
är dock kritiska mot alt undantag görs för andelsförvärv. Sveriges
Fastighetsägareförbund anser all en försäljning lill annan än
bostadsrättsföreningen sedan hembudet har förfallit bör få ske, om inte
samtiiga villkor (alltså även priset) avsevärt avviker från hembudel.
Synpunkter på denna regel har också framförts av bl. a. Sveriges advokatsamfund
och Svenska Riksbyggen.

Skäl för departementsförslaget: Även om en intresseanmälan
gäller finns del vissa situationer då fastighetsägaren inle bör behöva göra
något hem-

Prop. 1981/82:169 51

bud
till den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Så bör enligt min
mening vara fallet om bostadsrättsföreningen godkänner all försäljning sker
lill någon annan (se avsnitt 2.4.4).

Kommittén
har även föreslagit vissa andra undanlag när del gäller fastighetsägarens
skyldighet att hembjuda fastigheten innan den får säljas till någon annan. Jag
ansluter mig till kommitténs förslag med ell undanlag som jag strax återkommer
lill. Undantag bör alltså göras när staten är förvärvare samt när förvärvet
sker genom inrop på exekutiv auktion. Undanlag bör också göras när förvärvaren
är en nära anhörig till fastighetsägaren.

Kommittén
har även föreslagit all undanlag skall göras för förvärv som endast avser andel
i fastighet. Detta undanlag har kritiserats av flera remissinstanser, bl. a.
bostadsdomslolen. Jag anser del med hänsyn till risken för kringgående av
lagstiftningen inle lämpligt med ell undanlag för andelsförvärv och vill alltså
inte förorda något sådant undanlag.

De
nu föreslagna undantagen är av den karaktären all de läll kan kontrolleras av
inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet.

Som
undanlag har kommittén också föreslagit all ell hembud inte skall behövas om
ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara obilligl med hänsyn lill
förhållandel mellan överlålaren och en annan förvärvare än
bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan
överiålelse. Bestämmelsen har utformats efler mönster av 9 § förköpslagen.
Även jag anser alt ett sådant undanlag är lämpligt. Jag förordar dock all ordet
obilligt byts ut mot oskäligt, som numera används i sådana sammanhang. 1
specialmotiveringen kommer jag all la upp de situationer som främst bör vara
aktuella vid regelns tillämpning.

Frågan
om oskälighel bör prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren. För
att inskrivningsmyndigheten skall kunna beakta ifrågavarande undanlag i ell
lagfartsärende krävs del alltså ett beslut av hyresnämnden.

Jag
övergår nu lill att behandla situationen när ett hembud har förfallit därför
all del inte har anlagils av bostadsrättsföreningen. Fastighetsägaren bör då
givetvis ha rätt att sälja fastigheten lill någon annan än bostadsrättsföreningen.
I hyresgästernas intresse bör del emellertid ställas upp vissa restriktioner
beträffande villkoren för en sådan försäljning. Faslighels-ägaren skulle annars
kunna hembjuda fasligheten på sådana villkor all bostadsrättsföreningen inle
har någon möjlighet att anta hembudel och därefter sälja fastigheten lill någon
annan på vUlkor som är förmånligare för köparen exempelvis genom alt priset är
lägre.

Kommitténs
förslag i denna del innebär att hyresgästerna inom en tvåårsperiod från
hembudel skall ha möjlighet att begära hyresnämndens prövning av
överlåldsevillkoren. Om hyresnämnden finner att priset på fastigheten är lägre
eller villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än
hembudel, skall hyresnämnden förklara förvärvet ogiltigt.

Prop. 1981/82:169 52

Jag
vill först ta upp frågan om utformningen av själva villkorsregeln och
återkommer sedan till hur prövningen skall gå till.

Allra
först är det emellertid angelägel all understryka all de undanlag som jag nyss
har föreslagit i fråga om hembudsskyldighelen givetvis bör gälla även i den nu
aktuella situationen. Detta innebär bl. a. att fastighetsägaren alltid kan
begära hyresnämndens prövning av frågan om ett förvärv av
bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn lill förhållandel mellan
överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller med hänsyn
till villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överiålelse.

När
det gäller villkorsregeln innebär kommitténs förslag till all börja med alt
överlåtelsen inle får ske om priset är lägre än det som angivits vid hembudet.
I denna del är regeln helt entydig. Hembudsreglerna skulle enligt min mening
föriora avsevärt i effektivitet om avsteg gjordes från denna regel.

Fastighetsägareförbundet
har föreslagit all priset jämte övriga köpevillkor skall få avvika från
hembudel, bara inle avvikelsen är avsevärd. Enligt min mening är en sådan
ordning inle lämplig. Inom ramen för den nyss angivna oskälighetsprövningen bör
det emellertid finnas möjlighet att beakta specieUa omständigheter som medfört
att fastigheten efler hembudel har förioral i värde. Man kan exempelvis länka
sig all fastigheten har utsatts för brand och att del då kan framstå som
oskäligt att faslighets-ägaren skall behöva la upp nya förhandlingar med
hyresgästerna.

Även
om priset vid en överiålelse är delsamma eller högre än som angivits vid
hembudel, kan övriga villkor avvika så myckel från hembudet all köpevillkoren
som helhet kan anses vara förmånligare för den nye köparen än hembudel.
Kommittén har utformat sill förslag så all överiåldsen inte får ske om
villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än
hembudel. En sådan regel kan visserligen medföra vissa gränsdragningsproblem.
Enligt min mening är del emellertid när del gäller andra köpevillkor än priset
nödvändigt att ge fastighetsägaren och den nye köparen viss frihet all avtala
om nya eller ändrade villkor. Om priset i hembudel är väl avvägt i förhållande
till övriga villkor torde man endast undanlagsvis behöva räkna med all
fastighetsägaren tvingas acceptera sådana övriga villkor att köpevillkoren
sammantagna blir avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än hembudel.

I
ullrycket avsevärt ligger all del bör vara fråga om en mera uppseendeväckande
avvikelse från hembudet. Det bör alltså finnas en tämligen god marginal för
fastighetsägaren all inom ramen för samma köpeskilling ändra olika villkor och
anpassa dessa till del nya förhandlingsläge som uppslår mellan honom och den
nye köparen. Man får alltså i allmänhet godta all fastighetsägaren gör vissa
justeringar i de ränle- och amorteringsvillkor som gäller för föratsälla
säljarreverser. Fastighetsägaren bör inte heller generellt sett vara förhindrad
all utfärda en säljarrevers som inle funnits

Prop. 1981/82:169 53

med
bland villkoren vid hembudel. Om del nya priset är högre än priset vid hembudel
ökar utrymmet för sådana reverser och för andra villkor som är förmånliga för
den nya köparen.

Vid
bedömningen av om de nya villkoren avsevärt avviker från de som tagits upp i
hembudel kan det dock vara befogal all göra en jämförelse mellan den
kontantinsats som föreskrivs i hembudel och den som föreskrivs i de nya
villkoren. För bostadsrättsföreningen är det ofi:i väsentligt alt erhålla lån
åtminstone lill 75% av faslighetens s. k. uppskaltningsvärde. Systemet med
kapitalmarknadsreverser syftar lill att möjliggöra en sådan belåning (se
avsnitt 2.6.1). Fastighetsägaren är dock inle tvungen all acceptera systemet
med kapilalmarknadsreverser. Denne kan därför kräva en betydligt högre
kontantinsats än vad som förutsätts i detta system. Om kontantinsatsen vid en
överlåtelse lill någon annan än bostadsrättsföreningen i så fall sätts till
ett avsevärt lägre belopp än vad som föreskrivits vid hembudel får
fastighetsägaren dock räkna med all överlåtelsen kan bli ogiltig.

Sammanfattningsvis
biträder jag alltså kommitténs förslag om all köpeskillingen inte får vara
lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för
fastighetsägaren än som angivils vid hembudel.

Jag
har tidigare föreslagit alt en intresseanmälans giltighet automatiskt skall
förlängas om hembud sker och härvid föreslagit all förlängning skall ske till
den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från det hembud skedde
(se avsnitt 2.4.3). Enligt min mening bör den nu föreslagna villkorsregeln ges
giltighet så länge som bostadsrättsföreningens intresseanmälan gäller efler
förlängning. Delta överensstämmer i huvudsak med den av kommittén föreslagna
tvåårsliden.

När
en intresseanmälan har upphört att gälla kan alltså fastighetsägaren sälja
fastigheten oberoende av de villkor som angavs vid hembudel. Om
bostadsrättsföreningen gör en ny intresseanmälan för lid efler det all den
tidigare intresseanmälan har upphört all gälla bör dock hembudsskyldighelen
inträda på nytt (se avsnitt 2.4.3).

Jag
delar kommitténs uppfattning att frågor om tillämpning av villkorsregeln bör
prövas av hyresnämnden. Kommitténs förslag om hur denna prövning skulle
åstadkommas förutsätter bl. a. en samordning med förfarandet enligt lagen
(1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Förslaget är enligt min mening
alltför komplicerat. Jag förordar därför i stället en ordning som innebär alt
fastighetsägaren blir skyldig att begära hyresnämndens tillstånd lill
överlåtelsen. Överlåtelsen blir alltså i detta avseende beroende av
hyresnämndens tillstånd.

Enligt
min mening bör del särskilt föreskrivas all överlåtelser i strid med hembudsskyldighelen
eller villkorsregeln är ogiltiga.

Sveriges
Fastighetsägareförbund anser all del är angelägel att faslighels-ägaren har
rätt all sälja fasligheten lill någon annan än bosladsrällsföre-

Prop.
1981/82:169 54

ningen med villkor om att föreningen har rätt lill hembud.
Försäljningen blir alltså giltig endast om bostadsrättsföreningen inle antar
hembudel (se belänkandet s. 189). Sådana villkorade köp torde inle i och för
sig behöva slå i strid med jordabalken. Av 4 kap. 4 § jordabalken följer att ett
köps fullbordan eller bestånd får göras beroende av villkor under högst två år,
men att hinder inle föreligger all uppställa villkor som grundas på bestämmelse
i lag. Den villkorade försäljningen strider inte heller mot bestämmelserna om
fastighetsägarens hembudsskyldighel, eftersom avsikten är all fastigheten skall
hembjudas. Även om jag inle delar fastighetsägareförbundets syn på behovet av
villkorade försäljningar kan jag alltså inte finna att det föreligger något
hinder mot detta förfarande. Enligt min mening behövs del inte någon särskUd
lagregel härom.

2.4.7 Förhållandet till den kommunala förköpsrätten
Departementsförslaget: Alt en bostadsrättsförening förvärvar en fastighet genom
att anta ell hembud påverkar i princip inle kommunens rätt lill förköp. Ell
kommunalt förköp torde emellertid i allmänhet var obilligt och regeringen kan
därför vägra tillstånd lill förköpet.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med
departementsförslaget (se betänkandet s. 171-173)

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats utan
erinran av remissinstanserna. Några remissinstanser, t. ex. Svenska
kommunförbundet och Hyresgästernas Riksförbund, anser dock att kommunens
möjligheter till förköp bör förslärkas i förhållande lill
bostadsrättsföreningen.

Skäl för departementsförslaget: Ell fastigheisförvärv som
sker genom att ett hembud antas bör i princip anses som ett vanligt
fastigheisförvärv när del gäller tillämpningen av den kommunala förköpslagen.
Kommunen kan därför i den ordning som anges i förköpslagen besluta att förköpa
fastigheten på de villkor som har avtalats mellan fastighetsägaren och
bostadsrättsföreningen. Som grund för förköp kan kommunen åberopa antingen all
fasligheten behövs för,tätbebyggelse eller alt fastigheten behöver rustas upp
(se 1 § förköpslagen).

Kommittén har ullalat att del i allmänhet får anses
obilligl mot en bostadsrättsförening om kommunen skulle utöva sin förköpsräll.
Regeringen torde därför kunna vägra tillstånd till förköp med slöd av 9 §
förköpslagen.

Jag delar kommitténs syn på förhållandet mellan den
kommunala för-köpsrälten och bostadsrättsföreningens rätt att förvärva
fastigheten efter hembud. Bedömningen bör alltså göras på samma sätt som om del
var fråga om ell frivilligt förvärv. Enligt praxis vid tillämpning av förköpslagen
(se betänkandet s. 161) tas emellertid hänsyn lill de förberedelser och del

Prop. 1981/82:169 55

arbete
som hyresgästerna har lagt ner på ombildningen och till hyresgästernas starka
intresse av att ta över förvaltningen av den faslighet de bor i. Även om
bostadsrättsföreningen inte tillerkänns någon företrädesrätt framför kommunen
torde därför en ansökan av kommunen om förköp i allmänhet komma att avslås med
slöd av obillighelsregdn i 9 § förköpslagen.

Vad
jag nu sagt avser framför allt fastigheter som är i behov av upprustning. Om
kommunen däremot åberopar all fastigheten behövs för lälbe-byggelseändamål
torde omständigheterna kunna vara sådana att bostadsrättsföreningens förvärv
får vika för de kommunala intressena. Om föreningen har genomfört ett förvärv
i strid med de kommunala intentionerna, fastigheten skall l.ex. rivas, kommer
delta givelvis alt inverka på obillig-hetsprövningen.

Jag
vill avslutningsvis understryka att vad jag nu anfört avser den principieUa
frågan om förhållandel mellan bostadsrättsföreningens fastigheisförvärv och
den kommunala förköpsrätlen. I praktiken torde det i de allra flesta fall vara
så att föreningen redan före förvärvet kan få besked från kommunen om all
förköp inte kommer att ske.

2.5
Prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt m. m.

2.5.7
Frågan om hembudsskyldighet

Departementsförslaget:
Några föreskrifter om hembudsskyldighet vid överlåtelse av bostadsrätt eller
rätt för kommun alt påkalla prisföreskrifler införs inle. Huvudregeln skall
fortfarande vara all en bostadsrätt kan överlåtas fritt. Sådana villkor för
medlemskap som i praktiken innebär en hembudsskyldighel för bosladsrätlshavaren
förhindras.

Kommitténs
förslag: En bostadsrättsförening skall i sina stadgar förutom prisföreskrifler,
som är möjliga all införa i stadgarna redan med gällande lagstiftning, också
kunna införa en s. k. hembudsklausul. Efter hembud lill bostadsrältföreningen
före en överlåtelse skall föreningen, rikskooperaliva organisationer,
allmännyttiga bostadsföretag eller kommunen kunna lösa bostadsrätten.
Länsbostadsnämnden skall i vissa fall efter kommunens yttrande som villkor för
bostadslån kunna kräva att prisföreskrifler och hembudsklausul las in i
bostadsrättsföreningens stadgar under fem år (se belänkandet s. 287-299).

Remissinstanserna:
Åtskilliga remissinstanser är kritiska mot kommitténs förslag. Argument som
anförs mot förslaget är bl. a. all spekulation inte förekommer, att höga priser
är begränsade till främst Stockholms innerstad, all med förslaget en
splittring skulle uppstå på bosladsrätlsmarknaden och att andra åtgärder
verkar i prisdämpande riktning, bl. a. boendekostnadsutvecklingen, kommande
realisationsvinstbeskattning och begränsningar i underskollsavdragen.

Prop. 1981/82:169 56

Avstyrker
helt gör Stockholms Bostadsföreningars Cenlralförening, Bostadsföreningarnas
Riksförbund, Sveriges. Fastighetsägareförbund, Sveriges advokatsamfund,
riksrevisionsverket saml hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö.

HSB
är positiv lill regler om hembud och prisföreskrifter men anser i motsats lill
kommittén all organisationen bör få del av värdestegringen på bostadsrätter när
dessa försäljs efler ell hembud. HSB hänvisar lill en särskUd skrivelse lill
regeringen där organisationen kräver en särskild parlamentarisk utredning om
bl. a. prisfrågan.

KommUléns
förslag tillstyrks av bl. a. länsstyrelserna i Malmöhus saml Göteborgs och
Bohus län. Malmö kommun. Hyresgästernas Riksförbund och Svenska Riksbyggen.

SABO
anser alt de av kommittén föreslagna reglerna inle får så stor effekt.
Länsstyrelsen i Stockholms län anser det viktigt all lokala lösningar undviks
när det gäller att motverka höga överlåtelsevärden. Enligt länsstyrelsen är
kommitténs förslag otillräckliga för all komma tillrätta med de problem som
finns på bostadsmarknaden i Stockholm.

Skäl
för departementsförslaget: 1 kommitténs uppdrag har ingått att belysa
prisutvecklingen på bostadsrätter under senare år saml all överväga om
utvecklingen ger anledning lill åtgärder från statens sida. Kommittén har i
anledning härav låtit utföra en särskild studie av prisutvecklingen under
1970-lalet (Priser och omsättning på bosladsrältslägenheler. Ds Bo 1981: 2)
saml föreslagit vissa åtgärder i syfte all dämpa priserna på bostadsrätter på
vissa lokala marknader. En sammanfattning av prisulvecklingssludiens resultat
finns i kommitténs belänkande (s. 273-277).

Sammanfattningsvis
har kommittén funnit all prisbildningen på bostadsrätter genomgått vissa
karaktäristiska förändringar sedan den allmänna priskontrollen på bostadsrätter
upphörde att gälla vid utgången av år 1968. Skillnaderna i prisnivåer för
likvärdiga lägenheter inom och mellan orterna var inle påtagligt stora 1970.
Överlåtelseprisel för en lägenhet på tre rum och kök översteg normall inle
10000-15000 kr. Prisnivåerna har därefter utvecklats myckel olika. På vissa
orter har priserna stigit kraftigt och i Stockholms innerstad t.o.m. myckel
kraftigt efter en allmän stagnation under första hälften av 1970-lalet, främst
på grund av lägenhelsöverskoll. Kommittén har dock efter 1979 kunnat förmärka
en viss stagnation på priserna, främst på orter där prisnivån redan är hög.

Kommittén
har anseti alt prisutvecklingen på bostadsrätter under det senaste decenniet
pekar på all det finns behov av all på vissa, lokall avgränsade marknader inom
enskilda kommuner kunna vidta åtgärder i prisdämpande syfte. Enligt kommittén
bör kommunerna och de rikskooperaliva bostadsföretagen ges ökade möjligheter
att påverka priserna genom att tillämpa prisföreskrifler.

Enligt
kommilléförslagel skall en bostadsrättsförening i sina stadgar.

Prop. 1981/82:169 57

föralom
prisföreskrifter som är möjliga redan enligt gällande lagstiftning, också kunna
införa en klausul om skyldighet för bosladsrältshavarna all före en överiålelse
hembjuda bostadsrätten lill bostadsrättsföreningen, rikskooperativa
organisationer, allmännyttigt förelag eller kommunen. Dessutom skall en kommun
i samband med den statliga bosladslångivning-en kunna påkalla hos
länsbostadsnämnden all en bostadsrättsförening tar in prisföreskrifler jämte
hembudsklausul i sina stadgar under en lid av högst fem år. Tanken är alt
sådana villkor för de statliga lånen skall kunna föreskrivas på orter där
problem med höga överlålelsepriser föreligger. Kommunens möjligheter alt
påkalla villkoren begränsar sig huvudsakligen till nybildade
bostadsrättsföreningar.

Jag
delar kommitténs uppfattning alt del finns problem med alltför höga
överlåldsevärden på bostadsrätter. På sina håll, kanske framförallt i
Stockholms innerstad, är del inle möjligt för en stor del av befolkningen all
förvärva en bostadsrätt i ett äldre hus. Bostadsrätterna förbehålls de hushåll
som redan innehar en bostadsrätt eller ell småhus som kan säljas lill ell högl
pris eller de hushåll som annars är ekonomiskt starka.

Ell
annat problem är att risken för spekulation ökar med höga överiåld-sepriser på
bostadsrätter. Denna risk upplevs ibland som särskilt påtaglig vid nyproduktion
och vid ombildning till bostadsrätt där grundavgifterna kan vara ganska
måttliga i förhållande lill överlålelsepriserna. Enligt kommittén har del
emellertid inte framkommit något som tyder på en systematisk spekulation med
bostadsrätter i den betydelsen all bostadsrättshavare i någon större omfattning
för egen vinning medvetet utnyttjar stigande prisnivåer. Det är också min
uppfattning all människor i del alldeles övervägande antalet fall förvärvar
bostadsrätt för all få en god bostad och inte för att omedelbart sälja
bostadsrätten med ekonomisk vinst.

Jag
vill emellertid betona alt det finns en stor splittring av prisnivåerna på
olika orter och även inom orterna. På de flesta håll är prisnivåerna definitivt
inle sådana att del finns någon anledning till speciella åtgärder från statens
sida. Mot bakgrund av förhållandena på vissa orter - och speciellt då i
Stockholms innerstad - har jag dock förståelse för kommitténs ambition alt
söka nå en lösning som ger möjligheter lill all på vissa lokala marknader kunna
vidta åtgärder i prisdämpande syfte. Del förefaller emellertid tveksamt om
förslaget skulle få någon större effekt på de marknader där prisnivåerna redan
är höga. Detta hänger samman med all förslaget endast avser nybildade
föreningar. Det är självfallet inle heller möjligt att utsträcka ell förslag av
förevarande slag lill äldre föreningar, i vilka bosladsrältshavarna redan
förvärvat sina bostadsrätter. Bortsett från den eventuellt prisdämpande effekt
som förslaget skulle kunna få är dess genomförande också förenat med betydande
nackdelar.

Om
förslaget genomförs som del är tänkt kommer det att uppslå flera oUka typer av
bostadsrättsföreningar på bostadsmarknaden. Även inom samma ort kan del komma
att finnas olika typer av bostadsrättsföreningar.

Prop. 1981/82:169 58

De
flesta föreningar kommer inte alls att ha några prisföreskrifler eller
hembudsklausuler. I sådana nybildade föreningar som tillhör de rikskooperaliva
bostadsorganisationerna kan man förvänta sig att prisföreskrifter och
hembudsklausuler gäller för mycket lång tid medan del i andra föreningar kan
finnas föreskrifter som är begränsade alt gälla under fem år.
Hembudsklausulerna och prisföreskriflerna kan sinsemellan också vara mycket
olika utformade. Situationen torde bli mycket svår all överblicka för den
enskilde. Prissplillringen på en och samma marknad kan bli markant.

Ett
förslag om hembudsskyldighel måsle rimligen göra undanlag för överlåtelser
genom byte. Annars skulle bosladsrättshayarna bli sämre ställda än
hyresgästerna som har en laglig rätt lill byte. Med detta undantag från
förslaget torde emellertid frestelsen många gånger bli stor att anordna
skenbyten i syfte all komma runt prisbeslämmelserna. Kommitténs förslag
innehåller naturligen också undanlag som betingas av de familjerätlsliga
förvärvsprinciper som gäller för bostadsrätter. Undanlagssiluationerna är
alltså många.

Vad
jag framför allt vänder mig mot när del gäller kommittén förslag är emellertid
all del på ett betänkligt sätt naggar bostadsrätten som upplålelseform i
kanten. I denna del vill jag anföra följande.

Den
grundläggande principen i bosladsrättslagen är alt en bostadsrätt skall kunna
överlåtas till en ny innehavare ulan att föreningen kan lägga sig i själva
övergången. Den prövning som föreningen kan göra begränsas lill den
efterföljande frågan om medlemskap för den nye innehavaren. Rätten till fri
överlåtelse hänger samman med att en bostadsrättshavare, lill skillnad från
andelshavare i andra ekonomiska föreningar, inle kan utträda ur föreningen och
begära ersättning för bostadsrätten hos föreningen. En sådan rätt skulle kunna
äventyra hela föreningens ekonomi, eftersom insatserna är bunda i fasligheten.
Del är därför endast genom överiålelse av bostadsrätten som ersättning kan
erhåUas.

Vissa
inskränkningar i den fria överlåtelserätten är möjliga att göra med stöd av
bostadsrällslagen. Beträffande lokaler är del sålunda möjligt alt i stadgarna
la in föreskrifter om lösningsrätt i den meningen all föreningen eller dess
medlemmar efter en överlåtelse får lösa bostadsrätten hos förvärvaren.
Bostadsrättsföreningen kan också ställa upp särskilda villkor för medlemskap i
föreningen. I förarbetena nämns som exempel all den medlemssökande måsle
tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande
beskaffenhet (se SOU 1969:4 s. 180). En inskränkning i rätten till fri
överlåtelse kan också sägas föreligga om en bostadsrättsförening med slöd av
44 § 8 bostadsrällslagen inför särskilda prisföreskrifter i stadgarna. Däremot
finns del i bostadsrällslagen inga bestämmelser som tillåter stadgeföreskrifter
om hembudsskyldighel före en överiålelse.

Del
är uppenbart all införandel av en hembudsskyldighel för
bostads-rättsinnehavaren utgör en betydande inskränkning i den rätt lill fri
överlåtelse varpå hela bosladsrällsinslilutel vilar. Redan i förarbetena till
nuva-

Prop. 1981/82:169 59

rande
bosladsrättslag uttalades all starka skäl måsle finnas för varje inskränkning
i denna rätt (se SOU 1969:4 s. 180). Särskilt kännbar blir inskränkningen om
del inle är de boende själva som beslutar om den ulan, vilket kommitténs
förslag förutsätter, det är kommunen eller de rikskooperaliva organisationerna
som har del avgörande inflytandet över inskränkningen. Del skulle enligt min
mening också bli en uppseendeväckande skillnad mellan rätten lill överlåtelse
av småhus och rätten lill överlåtelse av bostadsrätt om kommitténs förslag
genomfördes.

Jag
vill i sammanhanget också erinra om alt bosladsanvisningslagen (1980:94) inle
omfattar rätt lill kommunal anvisning av bostadsrätter som skall överlåtas. Del
finns ingen anledning för mig all nu inta en annan ståndpunkt när del gäller
kommunal anvisning än jag gjorde vid införande av bosladsanvisningslagen (se
prop. 1979/80:72 s. 24-25).

Som
jag tidigare anförde har jag förståelse för kommitténs ambition all söka
åstadkomma en lösning som begränsar priserna på vissa lokala marknader. Av vad
jag nyss har sagt framgår emellertid all del är myckel svårt att komma
tillrätta med höga överlålelsepriser genom reglerande åtgärder av den typ som
kommittén nu har föreslagit ulan all betydande ölägenheter i SläUel uppkommer.
Än mindre finns det skäl all införa någon form av statlig priskontroll på
bostadsrätter. Som kommittén själv har uttalat torde del finnas en bred
uppslutning i samhällel bakom bedömningen att söka undvika sådana allmänt
reglerande åtgärder.

Som
bosladsrällskommittén har påpekat kan en skärpt realisationsvinstbeskattning
vara ett verksamt medel för all begränsa överlålelsevärdena på bostadsrätter.
F. n. beskallas försäljningar av bostadsrätter endast om de sker inom fem år
från förvärvet. Kapitalvinstkommillén (B 1979:05) väntas emellertid myckel
snart lägga fram förslag om en evig realisationsvinstbeskattning på
bostadsrätter. Det är uppenbart att prisbildningen på bostadsrätter kan komma
att påverkas av en sådan beskattning. Beredningen av kommillébelänkandel skall
göras skyndsamt. Chefen för budget-departementet avser all lägga förslag lill
riksdagen under hösten 1982.

Till
lagrådet har nyligen remitterats ell förslag om en sänkning av marginalskallen
och begränsningar i underskollsavdragen. Sannolikt kommer detta förslag alt få
prisdämpande inverkan på bosladsrällspriserna, eftersom förvärv av bostadsrätt
oftast sker med lånade medel och ränteavdragens värde ökar med
marginalskallen.

Del
är också min förhoppning all en ökad omvandling lill bostadsrätt kommer tUl
stånd saml alt nyproduktionen av bostäder håller en sådan nivå all del inle
uppstår brist på bostäder. Som kommitténs prisutveck-lingssludie ulvisar finns
det ell tydligt samband mellan tillgången på bosläder överhuvudlaget och
prisutveckhngen på bostadsrätter. Om andelen bostadsrätter ökar motverkar delta
också att priserna höjs.

På
grund av vad jag sålunda anfört kan jag inte ansluta mig lill kommitténs
förslag i den nu berörda delen. Jag har alltså inle för avsikt all lägga

Prop.
1981/82:169 60

fram
något förslag som begränsar bosladsrällshavarnas fria överiåldse-räll. Inle
heller bör kommunen kunna påkalla införande av prisföreskrifter och
hembudsklausul i samband med den statliga långivningen.

Jag
skall nu gå över lill en särskild fråga som kommittén redogjort för (se
betänkandet s. 282-284). Del har på senare tid förekommit all de rikskooperaliva
organisationerna, ibland i samarbete med kommunen, på olika sätt sökt all
bemöta utvecklingen med höga överiåldsepriser. Olika konstruktioner har valls
med syfte bl. a. att bryta kontakten mellan säljare och köpare.
Bosladsrällshavarnas möjligheter lill överiålelse har därvid inskränkts.

Ell
känt exempel är den s. k. VärmdömodeUen, som bl. a. innebär all ell villkor för
medlemskap enligt stadgarna är all bostaden har anvisats av kommunen. Stadgarna
innehåller också prisföreskrifler. Sedan stadgarna registrerats av
länsstyrelsen i Stockholms län har beslutet om registrering kritiserats av
justitiekanslern (JK) i ell beslut den 23 december 1981. 1 huvudsak innebär JK:s
utlåtande all del strider mot föreningsrällsliga grundsatser alt någon annan än
föreningen eller ansvariga föreningsmedlemmar skall förverkliga dess syften,
all stadgarna åsidosätter medlemmarnas ekonomiska intressen på ett sätt som
strider mot huvudsyftet med en bostadsrättsförening, all kontrollen åsidosätter
rätlen till fri överlåtelse och står i strid med förbudei mot lösningsrätt i 14
§ bostadsrällslagen saml att det med fog kan göras gällande all modellen
strider mot bosladsanvisningslagen.

JK:s
beslut har mött invändningar i den allmänna deb?itien. Vad som har förekommit
visar att innebörden i gällande rätt behöver klargöras. Lagstiftningen bör
tydligt ange vad som är tillåtet och inte tillåtet. Som framgår av vad jag
tidigare har anfört bör utgångspunkten vara all man bibehåller den fria
överlåtdserällen för bostadsrätter.

Jag
har tidigare anfört all bostadsrällslagen inte medger föreskrifter om
hembudsskyldighel i stadgarna. Å andra sidan är del lika klart att en. förening
kan ställa upp olika villkor för medlemskap. Som jag tidigare omtalat nämns i
förarbetena som exempel all en bostadsrättshavare måsle tillhöra en viss
sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet. Det är
emellertid uppenbart alt villkoren för medlemsskap enligt lagen inle får vara
så inskränkande alt de i praktiken innebär en hembudsskyldighel för
bosladsrältshavarna. Föreskrifter om kommunal anvisningsräll får ur den
synpuklen anses gå alltför långt. Bosladsrätlshavaren är ju med sådana
föreskrifter helt betagen möjligheten all själv utse en förvärvare och att
överlåta bostadsrätten tUl denne. Jag anser alltså all sådana föreskrifter inte
bör få ställas upp. Jag anser del heller inte förenligt med bostadsrällslagen
all en förvärvare av bostadsrätt skall godkännas i annan ordning än vad som
gäller när förvärvaren ansöker om medlemsskap i föreningen.

För
all motverka att olika modeller växer upp på marknaden som i

Prop. 1981/82:169 61

praktiken innefattar en hembudsskyldighel för
bostadsrättshavare anser jag att det är påkallat med ett förtydligande av
gällande rätt. I bostadsrällslagen bör därför föreskrivas all villkor för
medlemsskap som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses
av annan än bosladsrätlshavaren är ulan verkan. Motsvarande bör gälla om
föreskriften innebär att förvärvaren skall godkännas i annan ordning än som
enligt bostadsrällslagen gäller för inträde i bostadsrättsföreningen.

En bestämmelse av den angivna innebörden utgör inle hinder
för en bostadsrättsförening att — i enlighet med vad som f. n. får anses gälla
-kräva all den medlemssökande tillhör en viss sammanslutning eller en på
förhand bestämd krets av personer. Däremot hindrar bestämmelsen att t. ex. en
kommun eller en rikskooperaliv organisation anvisar en bestämd person som
köpare eller all kommunen vid en överiålelse utser flera personer som
bosladsrätlshavaren har all välja emellan. Att en förvärvare av bostadsrätt
skall godkännas av kommunen innan medlemskap beviljas blir inle heller
tillåtet.

2.5.2 Skriftligt överlåtelseavtal

Departementsförslaget: Avlal om överlåtelse av bostadsrätt
skall upprättas skriftligen och skrivas under av överlålaren och förvärvaren.
Avtalet skall la upp den bostadsrätt som överiåldsen avser saml köpeskillingen.
Överlåtelser som inte innehåller de nämnda föreskrifterna är ogiltiga. En
styrkt avskrift av överlåtelseavtalen skall fogas lill bostadsrättsföreningens
lä-genhelsförleckning.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med
departementsförslaget. Kommittén föreslår också att en förvärvare skall ha
rätt till ersättning av överlåtaren för den skada som uppstår om förvärvet blir
ogiltigt. Talan om ogiltighet och ersättningsanspråk skall ha väckts senast
inom sex månader från det lägenheten tillträddes (se belänkandet s. 299—300).

Remissinstanserna: Förslaget tillstyrks eller lämnas ulan
erinran. Med hänsyn lill alt frågan om skriftiigt avlal kommer upp vid
medlemsanlagningen anser bostadsdomslolen alt ersättningsbestämmelsen bör utgå.
Hyresnämnden i Göteborg anser all någon tidsfrist för att väcka lalan vid
domstol inte bör ställas upp.

Skäl för departementsförslaget: Enligt 6§
bostadsrällslagen skall bostadsrätt upplåtas skriftligen. Parternas namn, den
lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp varmed grundavgift och årsavgift
skall utgå skall anges i upplålelsehandlingen. Någon motsvarande bestämmelse
finns inte för avlal om överlåtelse av bostadsrätt (se prop. 1971: 12 s. 105).

Kommittén anser att skriftlig form vid överlåtelse av
bostadsrätt är av stor vikt för precisering av avtalsvillkoren och i övrigt för
att skapa ordning

Prop. 1981/82:169 62

och
reda i rättsförhållandena. Skriftlig form för överiålelse tillämpas regelmässigt
inom de rikskooperaliva organisationerna och är i övrigt myckel vanligt. Enligt
kommittén kan det knappast göras gällande all det skulle vara oskäligt
betungande all införa ell krav på skriftlig form. Riskerna för rättsförluster i
de fall skrifllighelskravel förbises eller delta inle helt är uppfyllt bör
enligt kommitténs mening inte överdrivas.

För
egen del kan jag ansluta mig till kommitténs överväganden när del gäller all
införa krav på skrifllighet vid överiålelse av bostadsrätt. Ell sådant krav
gäller vid överlåtelse av fast egendom och motiveras bl. a. av de skäl som
kommittén åberopat för att införa skrifllighelskravel även vid överlåtelse av
bostadsrätt.

Enligt
vad jag inhämtat från kapitalvinstkommillén (B 1979:05) är ell ovillkorligt
krav på skrifllighet viktigt för alt tillgodose konlrollaspeklerna i ell syslem
med evig realisationsvinstbeskattning.

Jag
förordar alltså alt avlal om överlåtelse av bostadsrätt skall upprättas
skriftligen och skrivas under av överlålaren och förvärvaren. Del bör krävas
all i avtalet las upp den lägenhet som överlåtelsen avser saml köpeskUlingen.
Om dessa föreskrifter inte iakttas bör avtalet bli ogiltigt. En kopia av
överlåtelseavtalet bör fogas lill lägenhelsförteckningen.

Skrifllighelskravel
torde normalt komma att uppmärksammas i samband med medlemsanlagningen. Man får
också räkna med att brister i avtalen kommer all kompletteras innan
medlemsantagning sker. Med hänsyn härtill anser jag alt kommitténs förslag om
rätt lill skadestånd för förvärvaren om avtalet blir ogiltigt kommer all sakna
praktisk betydelse. Jag anser inle heller alt någon särskild lalefrist är
nödvändig. Kommitténs förslag i dessa delar bör enligt min mening alltså inle
genomföras.

2.6
Finansieringsfrågor

2.6.1
Finansiering av fastighetsförvärv

Departementsförslaget:
I samband med övergången från hyresrätt till bostadsrätt bör bollenlåneinstiluten
svara för den långfristiga långivningen till bostadsrättsföreningarna. Den
tidigare ägaren av fastigheten förutsätts normalt vara beredd alt köpa en
kapilalmarknadsrevers eller en obligation av del institut som beviljar del
långfristiga lånet. Finansieringen av grundavgifter för lägenheter som efler
ombildningen innehas med hyresrätt kan ske genom all avgifterna för de övriga
lägenheterna höjs eller genom all föreningen lar upp ytterligare lån.

Kommitténs
förslag: Överensstämmer i stort med departementsförslaget (se belänkandet s.
225-246).

Remissinstanserna:
Förslagen har föranlett endast ell fåtal invändningar från remissinstansernas
sida. Till dem som har riktat invändningar mot

Prop. 1981/82:169 63

utredningens
förslag hör bl. a. Svenska bankföreningen. Enligt föreningen är den föreslagna
långivningen för att finansiera uteblivna grundavgifter inle godtagbar,
eftersom den innebär all föreningen lånar upp riskkapital på kredilmarknaden.
Några remissinstanser, bl. a. Stockholms Bostadsföreningars Centralförening
och Bostadsföreningarnas Riksförbund, delar inle kommitténs uppfattning all lån
mot säkerhet i fasligheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som
fastighetsägare och inle av medlemmarna personligen. Sveriges
fastighetsägareförbund ifrågasätter den del av förslaget som avser säljarens
åtagande i samband med bosladsinslilulens prövning av långfristiga lån.

Skäl
för departementsförslaget: I samband med hyresgästernas fastigheisförvärv i
syfte alt göra en ombildning lill bostadsrätt uppslår normall ett lånebehov.
Vanligtvis kan delta behov lill viss del tillgodoses genom att hyresgästerna
övertar de lån som redan finns i fastigheten. För fastigheter som nyligen har
uppförts täcker lånen normall en relativt stor del av del totala lånebehovet,
vilket gör all behovet av ytterligare län är relativt begränsat i dessa fall.
Annorlunda är situationen i samband med förvärv av äldre hus. Vid sådana
förvärv är det inle ovanligt all del krävs en relativt omfattande nybdåning.

Finansieringsförutsättningarna
kan sålunda variera högst avsevärt mellan olika fastigheisförvärv. I vissa
fall är möjligheterna till en lillfredsslällande belåning helt avgörande för
om en planerad ombildning till bostadsrätt skall kunna genomföras. I andra
fall kan en ombildning komma till stånd trots en ofördelaktig belåning men leda
lill all hyresgäster med begränsade ekonomiska resurser utestängs från
möjligheten att bli medlemmar i bostadsrättsföreningen på grund av de höga
kostnader som blir följden av den ofördelaktiga belåningen.

Med
hänsyn lill den centrala roll som finansieringsfrågan normall spelar i samband
med ombildningen lill bostadsrätt är det enligt min mening viktigt all bättre
finansieringsförutsättningar skapas. De svårigheter som f.n. finns bör därför i
möjlig mån undanröjas. De kan sägas inrymma två huvudproblem, dels hur de
allmänna finansieringsförulsällningarna i samband med ombildningar lill
bostadsrätt skall förbättras, dels hur man skall stödja de ekonomiskt mindre
starka hushållen.

Jag
tar först upp frågan om de allmänna finansieringsförulsältningarna och
bostadsrättsföreningarnas lånebehov.

Kommittén
har utgått från all del är bostadsrättsföreningen som i egenskap av köpare
skall skaffa fram erforderligt kapital vid en ombildning från hyresrätt lill
bostadsrätt. Ulöver de lån i fastigheten som kan tas över i samband med köpet
krävs det normall dels alt nya lån las upp dels all bosladsrällshavarna
tillskjuter kapital genom grundavgifter. Kommittén har ansett del angeläget alt
hålla fast vid principen om all lån mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av
bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och

Prop.
1981/82:169 64

inte
av medlemmarna personligen. Härigenom kan förutsättningar skapas för att hålla
grandavgifterna pä en rimlig nivå, vilket enligt kommittén torde vara ell
villkor för en mer omfattande övergång lill bostadsrätt.

Kommittén
har vidare utgått från all den långfristiga långivning som behövs för
finansieringen av faslighelsförvärvel måsle ske på den opriorilerade
kredilmarknaden. Kommittén har vid sina överväganden funnit all
bollenlåneinstilulen bör vara de mest ändamålsenliga kreditgivarna i sammanhanget.
Enligt kommittén bör långivningen ha i princip samma utformning som den som
gäller för institutens långivning avseende förvärv av äldre egnahem. Denna
långivning innebär i korthet följande.

Under
förutsättning all säljaren är beredd alt köpa en kapilalmarknadsrevers eller
en obligation beviljas köparen ett långfristigt lån. Lånet är ett s.k.
oprioriterat botlenlån och har en förhållandevis lång löplid. Räntan fastställs
på i princip marknadsmässiga grunder. Långivningens omfattning styrs av
riksbanken. Styrningen sker via ett ramsyslem som är konstruerat så all del
skall stimulera instituten lill en finansiering av långivningen med hjälp av
medel från den icke organiserade kredilmarknaden, l.ex. genom att binda en del
av försäljningssumman i form av en kapilalmarknadsrevers i samband med
fastighetsöverlåtelser. Instituten kan således öka sina utlåningsmöjligheter
genom försäljning av kapilalmarknadsreverser och obligationer i samband med att
de beviljar lån för fastigheisförvärv. Något krav på sådan försäljning från
riksbankens sida finns dock inte.

Riksbanken
har däremot gjort vissa uttalanden om vilka låneändamål som skall betraktas som
angelägna i situationer där instituten inle kan tillgodose hela efterfrågan på
opriorilerade lån. Till lånekalegorin för angelägna ändamål hänförs f. n.
ombyggnad och reparation för äldre egnahem saml vissa överlåtelser av äldre
lågt belånade fastigheter.

Jag
delar kommitténs uppfattning att de mest ändamålsenliga kreditgivarna i
sammanhanget är bolienlåneinslilulen. Som fullmäktige i riksbanken framhåller
i sitt yttrande bör ombildningar till bostadsrätt utgöra ett bland de många
ändamål som bollenlåneinstilulen tjänar med sin kreditgivning. Fullmäktige
förklarar sig också beredd all vid prövningen av institutens totala
opriorilerade långivning beakta del lånebehov som uppstår i samband med
ombildningsfaUen.

I de
fall bosladsinslitulen inle kan tillgodose hela efterfrågan på oprioriterade
lån bör enligt min mening lån avseende ombildning till bostadsrätt, i likhet
med lån till vissa egnahem, anses utgöra ell angelägel ändamål. Enligt vad jag
har erfarit har riksbanken gentemot instituten gjort ett uttalande med denna
innebörd.

Om
säljaren köper en kapitalmarknadsrevers eller motsvarande bör således
bostadsrättsföreningens långfristiga lånebehov kunna tillgodoses genom lån hos
bollenlåneinstilulen. 1 vilken utsträckning säljarna kommer all medverka lill
köp av revers eller obligation är svårt all förutse. Eftersom man kan anta all
ombildningarna lill övervägande del kommer att ske

Prop. 1981/82:169 65

genom frivilliga överenskommelser mellan säljaren och
köparen är del enligt min mening dock rimligt alt räkna med all finansieringen
i stort sett kan komma att fungera enligt intentionerna med
bollenlåneinslitulens långivning. I vissa fall kan man dock förutse
svårigheter och i första hand för de ombildningar som inle kommer lill stånd på
frivillig väg. Åtminstone lill viss del bör dock bollenlåneinstilulen kunna
svara för erforderliga lån även i dessa fall.

Större delen av finansieringen av faslighelsförvärvel bör
således normalt kunna klaras genom att bostadsrättsföreningen lar över de lån
som den tidigare ägaren har beviljats och alt föreningen beviljas nya
långfristiga lån hos ett bollenlåneinslitul. Den övriga delen av finansieringen
bör normall kunna klaras med hjälp av grundavgifter från föreningens medlemmar.
Svårigheter kan dock framför allt uppstå i de fall där relativt många
lägenheter även efler ombildningen innehas med hyresrätt. Sådana lägenheter
måsle nämligen finansieras genom alt avgifterna för de övriga lägenheterna
höjs eller genom all föreningen tar upp ytterligare lån. Eftersom del i dessa
fall blir fråga om lån som i säkerhetshänseende har en sämre placering än
bollenlån bör detta lånebehov i första hand tillgodoses genom lån i
bankinstilut. I vissa fall torde dock krävas att föreningen kan lämna
kompletterande säkerhet, l.ex. i form av kommunal borgen. Till viss del bör
även boltenlåneinslitulen kunna medverka i denna långivning.

Kommittén har föreslagit all delegationen (In 1967: 30)
för bostadsfinansiering vid sina överläggningar med företrädare för
bankinsliluien bör verka för att krediter kan ställas lill föreningarnas
förfogande som kompensation för uteblivna grundavgifter på grund av fortsatt
hyresrättsupplå-lelse. Enligt min mening borde det inle vara behövligt med
överläggningar i denna fråga, eftersom denna typ av långivning bör anses vara
en naturlig del av bankinslitutens långivning. Om det uppslår svårigheter bör
dock regeringen ge delegationen i uppdrag all la initiativ till sådana överläggningar.

Kommittén har också föreslagit all delegationen skall ges
i uppdrag att ta upp överläggningar med bollenlåneinslilulen om regler som
syftar lill alt instituten i samband med ombildningen lill bostadsrätt skall
verka för att lån mot säkerhet i fastigheten beviljas endast
bostadsrättsföreningen och inte föreningens medlemmar.

Jag delar kommitténs uppfattning all del är angelägel all
hålla fast vid principen om alt lån mot säkerhet i fastigheten bör las upp av
bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och inle av medlemmarna
personligen. Behovet av överenskommelse med instituten om vissa regler bör dock
enligt min mening prövas först när erfarenheter av den nya finansieringsordningen
har vunnits. I avvaktan på dessa erfarenheter är jag inle beredd alt lämna
förslag till åtgärder från statsmakternas sida. I sammanhanget kan nämnas alt,
som Konungariket Sveriges sladshypolekskassa erinrar om i sitt yttrande,
sladshypoleksinstilulionen av formella skäl är förhind- 5 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr
169

Prop. 1981/82:169 66

rad
att fördela beviljade lån lill föreningars medlemmar. Detta har samband med
institutionens uppbyggnad och är en följd av att låntagarna i
stadshypoteksföreningarna blir medlemmar i föreningarna och all en bostadsrättshavare
inle uppfyller kraven för medlemskap.

Jag
återkommer senare lill vissa frågor som gäller bostadsrättsföreningarnas
möjlighet alt la över och la upp nya statliga lån i samband med ombildningar
från hyresrätt lill bostadsrätt (se avsnitt 2.6.3).

2.6.2
Finansiering av bostadsrättsförvärv

Departementsförslaget:
Ell statligt behovsprövat låneslöd införs för alt finansiera grundavgiften i de
fall hyreslägenheter ombildas lill bosladsrällslägenheter. Behovsprövningen
skall ske mot bakgrund av förmögenhets- och inkomslförhållandena.

Kommitténs
förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförslaget. Behovsprövningen
skall i första hand ske mot förmögenheten (se betänkandet s. 247-268).

Remissinstanserna:
Förslaget all behovsprövade statliga insalslån införs har tillstyrkls eller
lämnats utan erinran av flertalet remissinstanser. I fråga om behovsprövningens
utformning finns det dock delade meningar. Bl. a. förordar några
remissinstanser all prövningen i större utsträckning skall ske mot bakgrund av
inkomstförhållandena. De remissinstanser som avvisar förslaget all införa
statliga insalslån förordar i allmänhet en läneform som redan nu finns, bl. a.
den som tillämpas i vissa kommuner och som innebär att kommunen går i borgen
för ett banklån.

Skäl
för departementsförslaget: Grundavgifterna kommer enligt beräkningar som
kommittén har gjort alt i normalfallen uppgå till 25000-40000 kr. Under
förutsättning all det finns tillfredsställande säkerhet bör del enligt
kommittén finnas goda föratsättningar för bosladsrätlshavaren att i någon form
låna medel lill åtminstone en del av avgiften. Del finns därför inle anledning
alt generellt förbättra lånemöjligheterna för förvärv av bostadsrätt. Däremot
finns det enligt kommittén anledning att i en situation där en ökad omvandling
till bostadsrätt stimuleras av statsmakterna garantera en lånemöjlighel för
dem som av ekonomiska skäl kan tvingas all avslå från förvärv av en bostadsrätt
i samband med en omvandling. Mot denna bakgrund föreslår kommittén all det
införs ett behovsprövat, slatiigl insalslån till grandavgiften vid övergång
från hyresrätt till bostadsrätt.

Jag
delar kommitténs uppfattning all del inle är rimligt all vissa
hushålls-kategorier av ekonomiska skäl skall tvingas avslå från en övergång
från hyresrätt lill bostadsrätt. En möjlighet som kommittén har prövat för att
undanröja de ekonomiska hindren är all kommunen medverkar genom ett
borgensåtagande och att detta borgensåtagande används för att garantera

Prop. 1981/82:169 67

den
säkerhet som behövs för ell banklån. En sådan finansieringsordning har redan
införts i vissa kommuner, bl. a. Stockholm och Göteborg. Den har, som flera
remissinstanser har påpekat, ell antal fördelar. Den knyter an lill en redan
befintlig låneform på området och belastar inle statsbudgeten. En
grundläggande svaghet med finansieringsordningen är dock att hushållens
lånemöjlighet blir beroende av det allmänna kredilmarknads-lägel. I en
situation där kredilreslriklioner gäller för bankinslitutens långivning torde
nämligen hushållens möjligheter att få lån vara begränsade. Begränsningen
skulle visserligen i princip beröra alla hushåll men skulle komma all bli mest
kännbar för hushåll med låga inkomster i förhållande till försörjningsbördan.
Möjligheterna för ekonomiskt svaga hushåll all i ell sådant läge förvärva en
bostadsrätt i samband med en ombildning från hyresrätt måsle anses som mycket
små. Mot denna bakgrund anser jag i likhet med kommittén all ett särskilt
statligt låneslöd bör införas för finansiering av grundavgiften i vissa fall.
Stödet bör avse förvärv av bostadsrätter i samband med omvandling från hyresrätt.
Stödet bör träda i kraft den I juli 1982 och medel för långivningen bör las
från trettonde huvudtitelns reservationsanslag B 3. Lån lill bostadsbyggande.

För
lånen bör gälla de villkor som kommittén har föreslagit. Sålunda bör lån kunna
beviljas med 80% av grundavgiften, dock högst 20% av lägenhetens andel av
beräknad anskaffningskostnad för fastigheten och lägst 5000 kr. Lånen bör vara
subventionsfria och normall återbetalas på tio år med möjlighet lill eftergift
och senarelagda amorteringar. Lånen bör vara personliga, dvs. vid försäljning
av bostadsrätten sägs lånet upp. Kommunen bör gå i borgen för lånen som för
egen skuld.

Därutöver bör gälla
följande. Lånen bör löpa med bostadslåneränta, dvs. f.n. 13%, och amorteras med
belopp som bestäms på grundval av fasta annuileler med en ränta på 10%.
Möjlighet lill senareläggning av amortering bör finnas vid tillfällig
betalningssvårighel. Eftergift av hela eller en del av lånet bör kunna medges
endast i de fall det är fråga om betalningssvårighel av mer permanent karaktär.

Kommittén har föreslagit
att behovsprövningen skall göras mot bakgrund av den beskattningsbara
förmögenheten. Kommunen skall dock i samband med sin prövning av
borgensåtagande kunna göra en vidare behovsprövning. Genom all avslå från sitt
borgensåtagande kan kommunen enligt kommittén förhindra att lån beviljas en
sökande vars behov, bl. a. med hänsyn lill inkomslförhållandena, inle
överensstämmer med lånels grundsyfte.

Som
jag tidigare har nämnt finns del delade meningar bland remissinstanserna i
fråga om behovsprövningens utformning. Några remissinstanser anser att
prövningen i större utsträckning bör ske mot bakgrund av inkomstförhållandena.
För egen del har jag funnit all prövningen bör ske mot såväl inkomst- som
förmögenhetsförhållandena. Härigenom skapas bättre förutsättningar för en
bedömning av hushållens svårigheter alt la upp lån på den allmänna
kreditmarknaden.

Prop.
1981/82:169 68

Vad gäller de närmare grunderna för en sådan prövning
anser jag i likhet med kommittén all del inle är motiverat med ett så
komplicerat prövningsförfarande som del som används i bosladsbidragssyslemet.
Enligt min mening är det dock lämpligt alt tillämpa vissa av de principer som
används för bostadsbidragen vid prövningen av insatslånen.

I bosladsbidragssyslemet läggs såväl inkomsten som
förmögenheten till grund för behovsprövningen. Med inkomst avses den lill
statlig inkomstskatt laxerade inkomsten vid laxeringen året före bidragsåret.
För gifta och sammanboende beaktas den sammanlagda inkomsten. Till den laxerade
inkomsten läggs bl. a. underskott i förvärvskälla och en viss andel av
hushållels förmögenhet som överstiger ett visst belopp. Inkomstgränserna för om
bidrag kan beviljas är olika för ensamstående resp. gifta och sammanboende.
Gränserna är också olika för hushåll utan resp. med barn under 17 år. Inom
vissa inkomstinlervall beviljas bidrag med reducerat belopp.

Även vid prövningen av insatslånen bör enligt min mening
en viss del av hushållets förmögenhet läggas lill inkomsten och skilda
inkomstgränser tillämpas för olika hushållskalegorier. Del är dock inle
motiverat att som i bosladsbidragssyslemet reducera slödels omfattning i vissa
inkomstinlervall. Behovsprövningen bör således omfatta enbart frågan om
förutsättningarna för lån är uppfyllda. Lånets storiek bör bestämmas mot
bakgrund av grundavgiftens storlek.

Med hänsyn
lill vad jag nu har anfört och med utgångspunkt i de inkomslgränser som
tillämpas i fråga om bostadsbidragen förordar jag all inkomslgränsen för
ensamslående sätts lill 45 000 kr. och lill 60000 kr. för gifta och
sammanboende. För varje barn under 17 år bör gränsen höjas med 20000 kr. Till
grund för beräkningen av inkomsten bör ligga den till statlig inkomstskatt
laxerade inkomsten. För gifta och sammanboende bör den sammanlagda inkomsten
läggas till grund för beräkningen. Underskott i förvärvskälla och den del av
hushållels förmögenhet som överstiger 15000 kr. bör läggas lill den laxerade
inkomsten. De föreslagna gränserna bör gälla åtminstone fram lill utgången av år
1983.

Kommittén har föreslagit all insalslånen skall
administreras på i princip samma sätt som de statliga bostadslånen, dvs.
ansökan om lån lämnas till kommunens förmedlingsorgan, som med eget yttrande
vidarebefordrar ansökan lill länsbostadsnämnden. Endast om särskilda skäl
föreligger får nämnden frångå förmedlingsorganets yttrande. Besvär över
nämndens beslut kan anföras hos bosladsstyrelsen och i regel vidare hos
regeringen.

Eftersom den föreslagna ordningen för behovsprövningen
liknar prövningen för bostadsbidragen, kan del förefalla naturligt att i fråga
om administrationen knyta an lill vad som gäller för bostadsbidragen, vilket
skulle innebära all kommunen i stället för länsbostadsnämnden skulle falla
beslut om lån. Mot detta talar dock, som bostadsstyrelsen har påpekat, bl. a.
de problem som är förenade med att skilja på beslut om lån och förvaltningen av
lånen.

Prop. 1981/82:169 69

I avvaktan pä mer övergripande ställningstaganden i fråga
om bostadslånens förvaltning på grundval av bosiadslånekommilléns betänkande
(SOU 1981: 104) Statliga lån eller kreditgarantier — Administration av
bo-sladslångivningen förordar jag alt insalslånen administreras på i princip
samma sätt som bostadslånen. Med hänsyn lill långivningens ringa komplexitet
bör dock styrelsen - som den själv här föreslagit - vara sista besvärsinslans.

Som jag
tidigare har nämnt bör medel för långivning: .-. tas frän trettonde
huvudtitelns reservationsanslag B 3. Lån lill bostadsbyggande. Långivningens
omfattning är svår all beräkna. Vid en omvandling av 5000 lägenheter per år
torde antalet ansökningar om lån enligt en grov bedömning som kommittén har
gjort, inle komma att översliga 1 000. Detta motsvarar en lånevolym på ca 25
milj. kr. per år i 1980 års prisnivå. För budgetåret 1982/83 beräknades i årets
budgetproposition (prop. 1981/82:100 bil. 16 s. 61) utbetalningarna på anslaget
B 3. Lån lill bostadsbyggande uppgå lill ca 6545 milj. kr. Jag beräknar att
medelsbehovel för insalslånen under budgetåret 1982/83 ryms inom del för budgetåret
föreslagna anslaget.

2.6.3 Vissa ytterligare frågor i samband med den statliga
långivningen

Departementsförslaget: Kommunen skall i den statliga
låneverksamhelen vara skyldig att utöva insyn i bostadsrättsföreningars
verksamhet. I bostadsfinansieringsförordningen (BFF) preciseras kommunernas
skyldig-hel. Utvidgning av möjligheterna för bostadsrättsföreningar all vid ombyggnad
få bostadslån med 29% av låneunderlagel. Länsbostadsnämnden får fatta beslut om
förvärvslän ulan medgivande av regeringen. Hyresförlust- och underhållslån fär
inle överläs från den tidigare ägaren i samband med en ombildning lill
bostadsrätt.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med
departementsförslaget i fråga om formerna för den kommunala insynen.
Beträffande liden för insynen föreslår kommittén att länsbostadsnämnden skall
kunna medge att insynen helt upphör före utgången av den angivna tidsperioden.
Hyresförlust- och underhållslån bör få övertas vid en ombildning lill
bostadsrätt (se betänkandet s. 136-144, 233 och 246).

Remissinstanserna: Kommitténs förslag har föranleti endast
ell fåtal synpunkter från remissinstansernas sida. Bosladsstyrelsen betonar
all den kommunala insynen är av intresse både för staten och för de boende.
Enligt styrelsen bör kommunens insyn bl. a. ses som en garanti för att
ombildningen sker på de boendes villkor och att dessa garanteras en fullständig
och saklig information om föratsätlningarna för övergången. Styrelsen anser
därför all kravet på kommunal representation redan från föreningens bildande
bör upprätthållas som villkor för lån med 29% av låneunderlaget vid samtliga
fall av övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.

Prop. 1981/82:169 70

I
fråga om formerna för den kommunala insynen ifrågasätter styrelsen om
kommunernas arbetsinsatser i huvudsak enligt nuvarande ordning skulle bli så
omfattande att de motiverar en så individuell bedömning som kommittén synes
utgå från. Stockholms Bostadsföreningars Centralförening och Bostadsföreningars
Riksförbund pekar på att kravet i 26 § BFF om att kommunal insyn måste finnas
från föreningens bildande utestänger äldre bostadsföreningar och
bostadsrättsföreningar ulan kommunal insyn från möjligheten all få bostadslån
med 29% av låneunderlagel i samband med en ombyggnad. Undantag kan endast göras
för sådana bostadsrättsföreningar som har förvärvat hus med bostadslägenheter,
vilka före förvärvet var upplåtna med hyresrätt. I dessa fall räcker del med
alt kommunal insyn finns från och med den dag då låneansökan ges in lill
förmedlingsorganel. Organisationerna anser att lidsbegränsningen är obefogad
och föreslår all den slopas. Enligt riksrevisionsverket bör en förening som
ombildar en allmännyttigt ägd fastighet till bostadsrätt inte kunna la över
hyresföriust-och underhållslån. Svenska kommunförbundet och några kommuner avstyrker
förslaget att kommunerna skall åläggas alt utöva insyn.

Skäl
för departementsförslaget: Bostadsrättsföreningar kan i vissa fall få
bostadslån för ny- och ombyggnad med 29% av låneunderiagel. Som förutsättning
för detta gäller bl. a. alt föreningen arbetar ulan enskilt vinstsyfte och all
mer än halva antalet ledamöter i föreningens styrelse från föreningens bildande
antingen är frislående i förhållande till bygginlressent eller representerar
bosladskooperaliv riksorganisation eller förening som är ansluten till sådan
organisation. Vidare gäller alt kommunen utser minst en av styrelsens ledamöter
och en revisor, inkl. suppleanter för dessa, under tiden från föreningens
bildande till dess tio år har förflutit från utbetalningen av lånet. Uppfylls
inle dessa krav kan föreningen få lån med enbart 22% av låneunderiagel.

Sådana
bostadsrättsföreningar som uppfyller nämnda krav, kan också få bostadslån för
förvärv av sådana hus för vilka bostadslån har beviljats med en lägre låneandel.
Bostadslån för förvärv lämnas med ett belopp som motsvarar skUlnaden mellan 29%
av låneunderiagel och den lägre låneandelen. Bostadslån för förvärv kräver
medgivande av regeringen. Enligt av riksdagen år 1975 (prop. 1975:1 bil. 14)
antagna riktlinjer får sådant medgivande lämnas endast om förvärvet ger
föratsättningar för en effektivare fastighetsförvaltning eller om del annars
finns godtagbara skäl för förvärvet.

För
all statliga bostadslån skall lämnas ställs vissa allmänna förutsättningar upp
som gäller alla låntagare. Bostadslån skall enligt 15 § BFF inte medges bl.a.
om låntagaren antas sakna förutsättningar att fullgöra de skyldigheter som är
förbundna med lånet eller att förvalta huset tillfredsställande. Lån medges
inle heller, om hyrorna eller årsavgifterna blir så höga att risk föreligger
för föriusl. I 16 § BFF stadgas om viss köpeskil-

Prop.
1981/82:169 71

lingskonlroU.
Vid ombyggnad gäller enligt 8 § BFF bl. a. att kostnaden för ombyggnaden skall
vara skälig och all ombyggnaden skall medföra en väsentlig ökning av
bostadsvärdel. Förmedlingsorganel i kommunen har under lånetiden skyldighet all
i viss utsträckning biträda vid byggnadskontroll och låneförvaltning (60-63 §§
BFF). Sistnämnda skyldighet är också direkt föreskriven i lagen (1947:523) om
kommunala åtgärder för bostadsförsörjningens främjande m. m.
(bostadsförsörjningslagen).

Som kommittén närmare har
utvecklat föreligger del emellertid enligt gällande lagstiftning inte någon
skyldighet för en kommun all utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet i
samband med den statliga långivningen (se betänkandet s. 140). I praktiken har
del därför förekommit all en kommun - trots att förutsättningarna för lån i
övrigt är uppfyllda -vägrat att utöva insyn i en förening. Därigenom går
föreningen miste om möjligheten att erhålla de förmånliga statliga lånen upp
lill 29% av låneunderlaget.

Med
hänsyn till att kommunerna i allmänhet ändå utövar insyn i bostadsrättsföreningars
verksamhet har kommittén ansett all det inle föreligger några principiella
eller av bristande resurser betingade skäl mot all kommunerna uttryckligen
åläggs all utöva en sådan insyn. Kommittén föreslår därför en ändring av 2 §
bostadsförsörjningslagen så att skyldigheten att utöva insyn kommer lill
uttryck.

Jag
ansluter mig lill kommitténs förslag i denna del. Om föratsätlningarna för den
högre belåningen i övrigt är uppfyllda bör del således vara samhällets
skyldighet att ordna med erforderlig insyn. Vissa bostadsrättsföreningar skall
aUtsä inte ha fördelar framför andra beroende pä skäl som ligger vid sidan av
de grander som ställs upp för den statliga bosladslångiv-ningen. I
överensstämmelse med kommitténs förslag förordar jag därför en ändring i 2 §
bosladsförsörjningslagen.

Enligt
kommittén bör denna skyldighet inte sträcka sig så långt att kommunen skall
vara skyldig all upprätthålla den i 26 § BFF angivna huvudregeln med
styrelseledamot och revisor. Kommunen bör med utgångspunkt i vissa riktlinjer
själv få avgöra omfattningen av insynen och anpassa den efter förhållandena i
enskilda fall. En allmän riktpunkt bör enligt kommittén vara att kommunen skall
utse en styrelseledamot och suppleant eller en kommunal rapportör och alt
revisionen utövas antingen av en utsedd revisor eller av ett organ inom kommunen.

Jag
delar kommitténs uppfattning att kommunerna med utgångspunkt i vissa angivna
riktlinjer bör få avgöra omfattningen av insynen i bostadsrättsföreningarna. I
sammanhanget vill jag erinra om vad jag anförde i prop. 1977/78:93 (s. 173) i
denna fråga. Jag konstaterade att systemet med kommunal rapportör sedan länge
hade använts i ett flertal kommuner och att del torde vara väl ägnat all
tillgodose såväl statens som bosladsrällshavarnas intressen. Enligt min mening
borde systemet med kommunal rapportör godtas. Jag aviserade att jag hade för
avsikt alt föreslå regering-

Prop.
1981/82:169 72

en sådana ändringar i gällande bestämmelser som gav
bostadsstyrelsen möjligheter all, med beaktande av skäliga anspråk på en
betryggande kontroll av bostadsrättsföreningar, tillgodose kraven på en
praktisk och lämplig ordning för den kommunala kontrollen. Regeringen har
sedermera faltal beslut om sådana ändringar i fråga om alternativ till kravet
på styrelseledamot.

Beträffande alternativ lill kravet på revisor delar jag
kommitténs uppfattning att granskningen av föreningens ekonomi och räkenskaper
bör kunna ske av ett organ inom kommunen. Däremot är jag f. n. inte beredd att
tillstyrka kommitténs förslag all kommunens insyn skall kunna upphöra före
tioårsperiodens utgång. Den kommunala insynen är motiverad av bl. a. slatens
intresse som kreditgivare. En förkortning av lidsperioden för kommunernas insyn
kan medföra ell ökat risklagande för staten. Frågan om ell ökal risklagande bör
prövas i ett vidare sammanhang.

Som jag tidigare har nämnt föreslår Stockholms
Bostadsföreningars Cenlralförening och Bostadsföreningarnas Riksförbund vissa
ändringar i fråga om den kommunala insynen i samband med ombyggnad. Jag delar
organisationernas uppfattning alt det saknas skäl för att vid fastställandet av
lånegränsen behandla föreningarna olika beroende på när de har bildals. Enligt
min mening bör avgörande för om en bostadsrättsförening skall kunna få
bostadslån lill 29% av låneunderlaget vid en ombyggnad vara alt kommunal insyn
finns vid ombyggnaden och under den därpå följande tioårsperioden. Den
undanlagsmöjlighel som nu finns för vissa bostadsrättsföreningar bör därför
gälla generellt för alla bostadsrättsföreningar.

Mot denna bakgrand avser jag all seriare föreslå
regeringen ändringar av 26 § BFF i fråga om den kommunala insynen. Därvid bör
också motsvarande bestämmelser för äldre låneformer ändras.

Bosladsstyrelsen föreslog i sin anslagsframställning för
budgetåret 1980/ 81 att länsbostadsnämnderna skulle få falla beslut om förvärvslån
utan medgivande av regeringen.

Ulöver bostadsrättsföreningar som uppfyller
förutsättningarna för all få bostadslån till 29% av låneunderlagel kan
förvärvslån beviljas kommun och allmännyttigt bostadsföretag. Som jag tidigare
har nämnt lämnas sådant medgivande endast om förvärvet ger föratsättningar för
en effektivare fastighetsförvaltning eller om det annars finns godtagbara skäl
för förvärvet. Bland de fall som regeringen hittills har prövat har det
förekommit i princip tvä typer nu godtagbara skäl ulöver en effektivare
fastighetsförvaltning, nämligen all gå över från hyresrätt lill bostadsrätt i
syfte all öka boendeinflytandet och all förvärva fastigheten i syfte alt bryta
en ensidig struktur av fastighetsägare i ell visst område.

Styrelsen erinrade i nyssnämnda framställning om all den i
sin anslagsframställning för budgetåret 1978/79 hade föreslagit en omfattande
delegering av beslulanderällen i låne- och bidragsärenden lill i första hand
länsbostadsnämnderna i syfte att förenkla och rationalisera ärendehandlägg-

Prop.
1981/82:169 73

ningen. Flertalet av förslagen lill decentralisering har
genomförts, dock inte i fråga om förvärvslånen; Detta motiverades i prop.
1977/78:93 (s. 190) med alt lånen ofta uppgick till betydande belopp och dessutom
kunde omfatta förvärv inom flera kommuner eller t.o.m. län. I avvaktan på
vidare erfarenheter borde beslut om lån fallas av regeringen.

Mot bakgrand av de erfarenheter som numera finns
beträffande förvärvslånen biträder jag i princip bostadsslyrdsens förslag all
länsbostadsnämnderna får fatta beslut om förvärvslån ulan medgivande av
regeringen. Sålunda bör länsbostadsnämnderna ges rätt att fatta beslut om
förvärvslån utan medgivande av regeringen i de fall del är fråga om förvärv av
den typ som regeringen har godtagit vid sin hittillsvarande prövning. I övriga
fall bör del ankomma på regeringen all pröva om godtagbara skäl föreligger för
alt lämna lån.

Som villkor för förvärvslån beträffande
bostadsrättsförening bör dessutom gälla all den kommunala insynen påbörjas vid
föreningens bildande.

Kommittén har utgått från att hyresförlust- och
underhållslån skall kunna överläs i samband med en ombildning lill
bostadsrätt. Ell förtydligande med denna innebörd bör enligt kommittén föras in
i förordningen (1978:992) om lån för underhåll av vissa bostadshus.

Syftet med underhållslånen var all främja en god
underhåUsslandard i hyreshus genom all ge bostadsföretagen möjlighet all
avhjälpa brister i underhållet. Lån kunde lämnas för hyreslägenheter i sådana
hus som hade uppförts med statligt stöd under åren 1965-1975 eller som under
samma lid hade uppförts ulan sådant slöd men för vilka ränldån utgick. En
ombildning lill bostadsrätt av lägenheter för vilka lån har beviljats innebär
enligt min mening all föratsätlningarna för lån inle längre är uppfyllda,
eftersom del ursprangliga kravet om all det skall vara fråga om hyreslägenheter
inte kan tillgodoses. Vid en sådan ombildning bör därför lånet sägas upp lill
betalning.

Även i fråga om hyresförlusllån bör enligt min mening en
ombildning till bostadsrätt utgöra hinder för överlagande av lån. Visserligen
kunde sådant lån beviljas även för lägenheter upplåtna med bostadsrätt, men en
ombildning innebär i princip alt en helt ny situation uppstår i förhållande
till den som gällde när lånet beviljades. Med hänsyn härtill och mot bakgrund
av vad jag tidigare har anfört i fråga om bostadsrättsföreningarnas möjlighet
all ta upp nya lån i samband med en ombildning, bör enligt min mening
hyresförlusllån inle få las över vid en ombildning lill bostadsrätt. Lånet bör
således sägas upp lill betalning vid en sådan ombildning.

2.7 Ikraftträdande m. m.

Den nya lagstiftningen bör träda i kraft snarast möjligt.
Jag förordar alt ikraftträdandet sker den I juli 1982. Några särskilda övergångsbestämmelser
behövs inle.

Prop. 1981/82:169 74

De förslag som jag nu har lagt fram innebär nya
arbetsuppgifter för inskrivningsmyndigheterna och hyresnämnderna. Del är svårt
all i förväg uppskatta den ökning av arbetsbördan som blir en följd härav.
Denna torde emellertid kunna klaras av inom ramen för tillgängliga resurser.

3 Upprättade lagförslag

1 enlighet med del anförda har inom bostadsdepartementet
upprättats förslag lill

1. lag om rätt lill fastighetsförvärv för ombildning
lill bostadsrätt,

2. lag om ändring i bosladsrättslagen
(1971:479),

3. lag om ändring i lagen (1973: 188)
om arrendenämnder och hyresnämnder,

4. lag om ändring i lagen (1974:1082)
om bostadsdomslol,

5. lag om ändring i lagen (1947:523)
om kommunala åtgärder lill bostadsförsörjningens främjande m. m.

Förslagen bör fogas lill protokollet i detta ärende som
bilaga 4.'

4 Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt

Den nya lagen har behandlats i den allmänna motiveringen
(se avsnitt 2.4).

Lagen har
delals in i olika avsnitt som skiljs ål genom underrubriker. Under rabriken
inledande bestämmelser anges lagens tillämpningsområde (I och 2 §§). Följande
avsnitt innehåller bestämmelser om intresseanmälan (3-5 §§), hembud (6-8 §§),
anlagande av hembud (9-12 §§) och ogiltighel (13 §). Lagen avslutas med
särskilda bestämmelser i vissa processuella frågor (14-16 §§).

Inledande bestämmelser

1 § Hyresgäster har enligt bestämmelserna i denna lag rätt
lill fastighets-förvärv för ombildning lill bostadsrätt.

Rätten till förvärv gäller fast egendom som är laxerad som
annan faslig-hel och som vid fastighetstaxering har betecknats som
hyreshusenhel.

Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även
tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när del är fråga om tomträtt, i
stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.

' Bilagan har uteslutits här. 1 den män förslagen inte är
likalydande med dem som är fogade till propositionen kan i allt väsenUigl
hänvisas till den i speciaimotiveringen intagna lagtexten.

Prop.
1981/82:169 75

I första stycket anges lagens tillämpningsområde.
Hyresgästernas rätt all förvärva hyresfastigheten avser endast ombildning lill
bostadsrätt. Av förevarande lag och 60 a § bostadsrällslagen följer all del är
en bostadsrättsförening som förvärvar fastigheten. En föratsättning för att
bestämmelserna om rätt lill hembud m. m. skall bli tillämpliga är all
bostadsrättsföreningen har gjort en intresseanmälan enligt 3 §.

1 andra stycket begränsas lagens tillämpningsområde till
hyreshusenheter. Delta överensstämmer med vad som gäller enligt 1 § lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (se prop. 1980/81:61 s. 37). Vad
som avses med hyreshusenhel framgår av faslighelslaxeringslagen (1979:1152) och
riksskatteverkets föreskrifter lill denna lag. Del är fråga inle bara om
bostadsfasligheler ulan också om fastigheter med huvudsakligen lokaler.

Enligt de nämnda bestämmelserna kan en hyreshusenhel under
vissa föratsättningar omfatta mer än en regislerfaslighel. 1 så fall måsle
fastigheterna ha samma ägare och förvallas och drivas förelagsmässigl tillsammans
som en ekonomisk enhet. Byggnaderna måste alltså ligga intill varandra i samma
kvarter.

Tredje stycket överensstämmer med vad som gäller enligt
annan lagstiftning om fast egendom, bl. a. 1 § andra stycket förköpslagen och
1 § tredje stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

2 § Lagen gäller inle, om egendomen innehåller
färre än fem lägenheter.

Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag bortses från garage,

lager och andra lägenheter som i första hand används som
förvarings-ulrymme.

Första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen
(se avsnitt 2.4.2). En intresseanmälan för en fastighet som innehåller färre än
fem lägenheter skall inle godtas av inskrivningsmyndigheten.

Andra stycket motsvarar vad som föreslås gälla enligt 60 a
§ andra stycket bostadsrällslagen. Bestämmelsen får betydelse för första
stycket i förevarande paragraf saml vid tillämpning av majoritelsregeln i 3 §
andra stycket (se även 9 §).

Intresseanmälan

3 § Om hyresgäster har intresse av alt förvärva fast
egendom för om

bildning till bostadsrätt får delta anmälas till inskrivningsmyndigheten för

anteckning i fastighelsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas

räkning göras av en bostadsrättsförening.

Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om
antalet lägenheter i den fasta egendom som omfattas av anmälningen samt om att
hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen
har förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt.

Prop.
1981/82:169 76

Paragrafen har behandlats i den aUmänna motiveringen (se
avsnitt 2.4.3).

Av första stycket framgår all del endast är en
bostadsrättsförening som får göra intresseanmälan. Bostadsrättsföreningen skall
vara registrerad hos länsstyrelsen (se 40-42 §§ bostadsrällslagen). Del krävs
inte att det är hyresgästerna som har bildal föreningen. Del föreligger alltså
inle något hinder mot att föreningen ursprangligen har bildats av l.ex. en rikskooperaliv
organisation. Del krävs i förevarande sammanhang (jfr 60 a § bostadsrällslagen)
inle heller all hyresgästerna är medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Enligt 1 § andra stycket gäller rätten lill förvärv fast
egendom som vid fastighetstaxering har betecknats som hyreshusenhel. En
intresseanmälan skall därtor avse en hyreshusenhet. Som jag redan har nämnt vid
1 § andra stycket kan en hyreshusenhel undantagsvis omfatta mer än en
regislerfaslighel. En intresseanmälan får i sådana fall inle begränsas lill en
fastighet som ingår i hyreshusenhelen. Anteckning i fastighelsboken skall
givelvis göras för samtliga fastigheter.

Inskrivningsmyndighetens anteckning bör göras i
lagfartsspaltens anmärkningskolumn. Jag kommer all senare anmäla frågan om ändring
av 12 § faslighelsbokskungördsen (1971:708) och 8 § lomlrällsbokskungörel-sen
(1971:801).

Inskrivningsmyndighetens granskning av en intresseanmälan
är av formell natur. Anmälan skall till all börja med avse fast egendom som
har en typkod för hyreshusenhet. Typkoden anges i faslighetstaxeringslängden
och framgår av taxeringsbeviset. Del skall vidare vara en bostadsrättsförening
som gör anmälan. Slutligen skall den fasta egendom som omfattas av anmälningen
innehålla minst fem lägenheter och en kvalificerad majoritet av hyresgästerna
skriftligen ha förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt.
Enligt andra stycket i förevarande paragraf kan inskrivningsmyndighetens
kontroll i sistnämnda två avseenden göras på grundval av ell intyg av föreningens
styrelse som skall fogas lill anmälningen. Inskrivningsmyndigheten behöver
alltså inte närmare kontrollera de uppgifter som styrelsen lämnar. Om styrelsen
i intyget har lämnat osanna uppgifter, kan straffansvar inträda för osant
intygande enligt 15 kap. 11 § brottsbalken. I så fall kan intresseanmälningen
också förklaras vara ulan verkan (se vidare vid 4 §).

För bevis om anteckning i fastighetsboken skall
inskrivningsmyndigheten la ut en expeditionsavgift enligt
expeditionskungörelsen (1964:618). Det är enligt min mening befogal all
avgiften för bevis om en intresseanmälan sätts högre än som gäller för andra
anteckningar i fastighelsboken (f. n. 10 kr). Frågan om avgiftens storlek
kommer all las upp senare.

4 § Fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen skall av
inskrivningsmyndigheten underrättas om all en intresseanmälan har antecknats i
fastighelsboken.

Prop. 1981/82:169 77

Fastighetsägaren kommer i allmänhet inle att beredas
tillfälle all yttra sig i inskrivningsärendel. Däremot skall han enligt
förevarande paragraf underrättas om all en intresseanmälan har antecknats i
fastighelsboken. Underrättelsen har betydelse bl. a. för hans besvärsrält (se
19 kap. 14 § jordabalken och 58 a § lagen, 1970:995, om införande av nya
jordabalken).

Fastighetsägaren kan senare väcka lalan vid domstol om all
en intresseanmälan skall vara ulan verkan, t. ex. på grund av felaktiga
uppgifter av bostadsrättsföreningens styrelse. Frågan om en intresseanmälans
giltighet kan också komma upp i ell lagfarlsärende, om fastigheten har sålts
till någon annan än bostadsrättsföreningen och köparen gör gällande all
intresseanmälningen skall vara utan verkan.

5 § Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan
fram till den

inskrivningsdag som inträffar närmast efler två år från den inskrivningsdag

då anteckningen gjordes. Om hembud sker under denna lid, gäller anmäl

ningen dock alllid fram lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efler

två år från den dag då hembudel skedde.

En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den
inskrivningsdag då den lidigares giltighet upphört.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se
avsnitt 2.4.3).

A\ första stycket framgår all en anteckning gäller
omedelbart, dvs. ulan hinder av all fastighetsägarens besvärslid inte har gått
ut. Enligt 20 kap.

6 § 5 jordabalken skall en lagfarlsansökan avslås, om
överiåldsen slår i

strid med en mot överlålaren gällande inskränkning i hans rätt all förfoga

över egendomen och, när överlåtelsen skedde, ärende om anteckning i

fastighelsboken av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag. Om

en överlåtelse har sketl före den inskrivningsdag då anteckningen gjordes,

kommer anmälningen att få rättsverkan endast mot förvärvaren och alltså

inle mot den gamle fastighetsägaren. Detta gäller även om förvärvaren inte

har sökt lagfart när anteckningen görs.

Enligt 8 § andra stycket skall hyresnämnden för anteckning
i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndigheten om all ell hembud har
skett och om dagen för detta. En intresseanmälan fortsätter all gälla även om
ett hembud inle antas (se vidare vid 12 §).

Avsikten med bestämmelsen i andra stycket är all hindra
alt en ny intresseanmälan medför rätt lill hembud innan den lidigares giltighet
har upphörl (se 6 och 12 §§).

Hembud

6 § Fast egendom för vilken en intresseanmälan gäller får
inte överlåtas genom köp eller byte ulan att den bostadsrättsförening som har
gjort intresseanmälan har erbjudils all förvärva egendomen. Ell sådant erbjudande
kallas hembud.

En överlåtelse får ske ulan hembud lill
bostadsrättsföreningen.

Prop.
1981/82:169 78

1. om bostadsrättsföreningen godkänner överiåldsen,

2. om staten förvärvar egendomen,

3. om förvärvaren är gift med överiåtaren eller om förvärvaren eller, när
makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överiåtarens avkomling,

4. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Hembud
behövs inle heller, om ell förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara
oskäligt med hänsyn till förhållandel mellan överiåtaren och en annan
förvärvare än bostadsrättsföreningen eller vUlkoren för eller omständigheterna
vid en sådan överiålelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på
begäran av fastighetsägaren.

Första
stycket har behandlats i denna allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4).
Hembudsskyldighelen inträder endast om en intresseanmälan gäller. Del är
vidare endast genom köp eller byte som fastighetsägaren inle får överlåta sin
fastighet ulan hembud. Assodalionsrällsliga fång, såsom tillskott, utdelning,
skifte eller fusion, får alltså ske ulan hembud. Delsamma gäller förvärv genom
gåva, bodelning, arv eller testamente.

Om
fastigheten ägs av ett aktiebolag, föreligger del inle något hinder mot att
överiåta aktierna i bolaget.

Som
har berörts vid 1 § andra stycket och 3 § första stycket kan en hyreshusenhel undanlagsvis
omfatta mer än en regislerfaslighel. En intresseanmälan skall då omfatta
samtliga fastigheter och fastighetsägaren blir enligt förevarande bestämmelse
också skyldig all hembjuda all den fasta egendom som omfattas av anmälningen.

Andra
stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6). Dessa
undanlag är av den karaktären all de läll kan kontrolleras av
inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet. I fråga om undantaget
i första punkten gäller inget krav på all beslutet om godkännande fallas på
föreningsstämma. För inskrivningsmyndighetens del räcker del med all
kontrollera att bostadsrättsföreningen har godkänt överiålelsen genom en
behörig ställföreträdare, såvitt inte föreningens stadgar föreskriver något
annat.

Tredje
stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6). Frågan
om oskälighel föreligger enligt förevarande bestämmelse prövas av hyresnämnden.
För all inskrivningsmyndigheten skall kunna beakta undantaget i ell
lagfarlsärende krävs del alltså ett beslut av hyresnämnden. Hyresnämndens
prövning bör ske innan fastighetsägaren överlåter fastigheten. Om
fastighetsägaren redan har tecknat ell köpeavtal utgör detta dock inget hinder
för hyresnämndens prövning.

Oskälighelsregdn
har utformats efler mönster av 9 § första stycket 2 förköpslagen. Prövningen
enligt den nu ifrågavarande lagen måsle emellertid ske med något annorlunda
utgångspunkt än prövningen enligt förköpslagen. Till skillnad från vad som
gäller vid förköp kommer nämligen en bostadsrättsförening inle alt la över ett
redan genomfört köp på däri angivna villkor.

Oskälighelsregdn
har tillkommit med tanke på sådana fall där kravet på

Prop. 1981/82:169 79

hembud är oskäligt, men där generella undanlag av olika
skäl inle är lämpliga. Oskälighetsbedömningen måsle givelvis alllid ha som
utgångspunkt att en bostadsrättsförening som har gjort en intresseanmälan
också har ell myckel starkt inlesse av all förvärva fastigheten. Särskilt
gäller delta om förberedelser vidtagits för en ombildning. En restriktiv bedömning
lill förmån för bostadsrättsföreningen är alltså påkallad.

Enligt
oskälighelsregdn skall hänsyn las lill förhållandel mellan överlåtaren och en
annan förvärvare än bostadsrättsföreningen. Det kan då vara fråga om släktskap
eller personlig gemenskap, men även ell förhållande mellan juridiska personer,
l.ex. ell koncernförhållande. Om överlåtaren och förvärvaren sammanbor med
varandra under äktenskapsliknande förhållanden bör delta kunna jämställas med
del uttryckliga undantaget för överiålelse lill make enligt andra stycket. I
övrigt bör släktskap eller personlig gemenskap i och för sig inle vara
tillräckligt för all oskälighel skall anses föreligga. Del krävs alltså
någonting mer. Främst bör härvid beaktas all fastighetsägaren redan under sin
livstid kan vilja fördela sin egendom bland dem som kan ifrågakomma för arv
eller testamente. Däremot bör enbart den omständigheten all fastighetsägaren
särskilt vill gynna någon närslående med ell särskilt förmånligt pris inle
medföra att kravet på hembud efterges. Fastighetsägaren har ju möjlighet att
hembjuda fastigheten lill bostadsrättsföreningen för ell marknadspris och
bostadsrättsföreningen får i dessa fall anses ha del starkaste intresset av
ett förvärv (jfr dock motiveringen lill 12 §).

En
fastighetsägare kan i vissa fall av ekonomiska skäl ha behov av all sälja en
fastighet ulan hembud. Han kan l.ex. ha förhandlat en längre lid med
bostadsrättsföreningen ulan att avtal har kunnat träffas och vara i den
situationen all han av tvingande ekonomiska skäl måsle sälja fastigheten l.ex.
för att undgå en exekutiv auktion. Om hyresgästerna dä inte är beredda all
träffa en snabb uppgörelse bör fastighetsägaren kunna sälja fastigheten till en
annan intressent.

En fastighetsägare kan vidare av affärsmässiga skäl ha
behov av alt sälja fler fasligheter samtidigt. Ibland kan då fastigheterna ha
ett sådant samband med varandra att en försäljning bör fä omfatta samtliga
fastigheter, även om en intresseanmälan gäller för en av fastigheterna. Enligt
min mening kan del inle komma i fråga all generellt undanta sådana blockförsäljningar.
Förhållandena får i stället bedömas från fall lill fall, varvid del ankommer på
fastighetsägaren alt i del aktuella fallet visa all ett hembud skulle vara
oskäligt.

Jag har i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6)
anfört all del -med hänsyn lill risken för kringgående av lagstiftningen - inle
är lämpligt med ett undantag för förvärv som endast avser andel i fastighet. Om
fastighetsägaren har för avsikt att sälja en andel föreligger därför i princip
hembudsskyldighet för hela den fasta egendom som omfattas av en intresseanmälan.
Oskälighetsprövningen bör i första hand inriktas på frågan om

Prop. 1981/82:169 80

syftet
med anddsöverlåldsen är all kringgå lagstiftningen. Ett sådant syfte torde i
och för sig vara mer sannolikt om en uppdelning sker av äganderätten lill en
faslighet i andelar än om säljaren redan innehar en andel i fastigheten som
denne vill sälja.

Om
fastighetsägaren endast vill sälja en områdesbeslämd del av fastigheten för
fastighetsbildning föreligger i princip också skyldighet all hembjuda hela den
fasta egendom som omfattas av en intresseanmälan: Även i dessa fall kan
emellertid omständigheterna vara sådana att det kan vara oskäligt med ell
hembud.

Undantagen
i andra och tredje styckena i förevarande paragraf gäller också vid den
villkorsprövning som kan ske enhgt 12 §.

7 §
Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastig-

helsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ell av honom undertecknat

skriftligt förslag lill köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskilling

en för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om
del för en överiålelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4 §
giftermålsbalken, skall makens samtycke ges lill avtalsförslagel.

Paragrafen
har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4). Den dag då
hembud sker bildar utgångspunkt för den iremånaders-frisl som gäller för all
anta hembudet (se 10 § första stycket), Hyresnämndens granskning av hembudel
och förslaget lill köpeavtal är endast formell.

Enligt
20 kap. 7 § I jordabalken skall en lagfartsansökan förklaras vilande, om
överiåtarens underskrift på fångeshandlingen inte är styrkt av tvä vittnen (se
även 20 kap. 8 § jordabalken). Fastighetsägarens underskrift på förslaget lill
köpeavtal bör därför vara bevittnat. Något krav på bevillning i förevarande
paragraf behövs dock inle (jfr 4 kap, I § jordabalken).

Makes
samtycke kan tecknas på förslaget lill köpeavtal eller på en särskilt upprättad
handling. Underskriften skall bevittnas (se 6 kap. 4 § giftermålsbalken).

8 §
Förslaget lill köpeavtal skall genom hyresnämndens försorg delges

den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Sedan delgivning

skett får fastighetsägaren inle återkalla hembudel eller ändra förslaget lill

köpeavtal.

Hyresnämnden
skall för anteckning i fastighelsboken underrätta inskrivningsmyndigheten om
hembudel och om dagen då hembudet skedde.

Paragrafen
har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4). I samband med
ddgivningen bör hyresnämnden upplysa bostadsrättsföreningen om när hembudel
skett.

Prop. 1981/82:169 '

Antagande av hembud

9 § Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut all
förvärva hyres

fastigheter för ombildning lill bostadsrätt finns i 60 a § bostadsrällslagen

(1971:479).

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se
avsnitt 2.4.5). Innan bostadsrättsföreningen antar ett hembud skall föreningen
ha beslutat om förvärvet i den ordning som anges i 60 a § bostadsrällslagen.
Majoritelsregeln i nämnda paragraf gäller alltså även vid förvärv genom
anlagande av hembud.

10 § Hembudel antas genom all bostadsrättsföreningen inom
tre måna

der från den dag då hembudel skedde skriftligen anmäler lill hyresnämn

den alt föreningen beslutat all förvärva den hembjudna egendomen på de

villkor som anges i fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. Faslighets-

ägaren skall av hyresnämnden underrättas om all hembudel har antagils.

Om bostadsrättsföreningen inom den tid som anges i första
stycket skriftligen anmäler lill hyresnämnden att föreningen är intresserad av
att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs liden för alt anta hembudet lill
sex månader från den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden
underrättas härom.

Hembudel upphör att gälla, om det inle antas inom
föreskriven tid och på föreskrivet sätt.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se
avsnitt 2.4.5).

Enligt/ö«ra stycket antas ett hembud hos hyresnämnden.
Hyresnämnden skaU kontrollera att hembudet har antagils i rätt lid och alt
bostadsrättsföreningen beslutat om förvärvet enligt 60 a § bostadsrällslagen.
All ett sådant beslut har fattats framgår av protokollet från föreningsstämman.
Hyresnämnden bör givelvis även kontrollera all den föreskrivna majoriteten
bland hyresgästerna har uppnåtts. Hyresnämnden bör utan dröjsmål upprätta ell
enkelt utformat beslut, i vilket konstaleras all hembudel har anlagils eller
ev. att föreningens anmälan gjorts för sent.

Ell antagande kan endast innebära att
bostadsrättsföreningen godtar de villkor som finns i förslaget lill köpeavtal.
Ell anlagande som är förenat med tillägg, inskränkningar eUer förbehåll är
därför inte giltigt och skall alltså avvisas av hyrenämnden.

Enligt andra stycket kan bostadsrättsföreningen få tiden
för anlagande av hembudel förlängd. Förlängning kan begäras av styrelsen och
del krävs alltså inle någon majoritet bland hyresgästerna i förevarande
sammanhang. Eftersom hyresnämnden inle skall göra någon materiell prövning av
en sådan begäran om förlängning skall fastighetsägaren inle beredas tillfälle
att yttra sig ulan endast underrättas om förlängningen.

Enligt tredje stycket upphör ett hembud att gälla, om del
inte antas inom

6 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

Prop.
1981/82:169 82

föreskriven
lid eller på föreskrivet sätt. Hyresnämnden behöver inle särskilt bevaka
tidsfristens utgång ulan del får ankomma på fastighetsägaren all kontrollera
all hembudet inle har antagits.

11 §
Om hembudel har anlaghs, skall det anses som om fastighetsägaren

och bostadsrättsföreningen har slutit ett avlal om köp av den hembjudna

egendomen på de villkor som anges i förslaget lill köpeavtal. I förslaget

skall anses föreskrivet all köpebrev skall upprättas.

Paragrafen
har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5).

Ett
antagande av hembudet ersätter ett undertecknande från föreningens sida av
förslaget till köpeavtal. Köpet kommer till stånd den dag hembudel antas.
Fångeshandlingarna utgörs av förslaget lill köpeavtal och hyresnämndens beslut
all hembudel antagils. Lagfart kan alltså sökas på dessa handlingar.

Bostadsrättsföreningen
är skyldig all anmäla förvärvet lill kommunen enligt 3 § lagen om förvärv av
hyresfastighet m. m. Kommunen kan också besluta att utöva sin förköpsräll
enligt förköpslagen. Frågan om förhållandel lill den kommunala förköpsrätlen
har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.7).

Eftersom
köpet inte kommer till stånd förrän hembudel antas kan fastighetsägaren i
hembudet inle ställa upp villkor om all bostadsrättsföreningen skall fullgöra
någon prestation - l.ex. handpenning - innan antagandel sker. Köpels fullbordan
eller bestånd kan emellertid göras beroende av andra villkor under de
föratsättningar som anges i 4 kap. 4 § jordabalken om villkorliga köp. Direkt
av andra meningen i förevarande paragraf, följer också all köpels fullbordan
kommer att bli beroende av all köpebrev utfärdas och köpeskilling erläggs (se 4
kap. 5 § jordabalken). I den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5) har jag
närmare redogjort för innebörden härav.

12 §
Även om hembudet har upphört alt gälla får överiålelse genom köp

eller byte till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort

intresseanmälan inle ske medan föreningens intresseanmälan gäller, om

köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är

avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hem

budet.

1
fråga om förbudet i första stycket äger 6 § andra och tredje styckena
motsvarande tillämpning. Om något undanlag inte föreligger, är överlålaren
skyldig all inhämta hyrenämndens tillstånd till överiålelsen.

Paragrafen
har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6).

Enligt
6 § andra stycket 1 behövs inle hembud om bostadsrättsföreningen godkänner en
överiålelse till någon annan. Motsvarande undanlag gäller

Prop.
1981/82:169 83

vid
tillämpning av förevarande paragraf. Tillstånd av hyresnämnden behövs alltså
inle om föreningen har godkänt överlåtelsen. Föreningen kan också i tillståndsärendet
godkänna överlåtelsen och någon vidare prövning skall då inte ske. Det
föreligger i och för sig inte något hinder för föreningen all godkänna en
överlåtelse även om den strider mot villkorsregeln i första stycket i
förevarande paragraf.

Jag
har vid 6 § anfört all enbart den omständigheten att fastighetsägaren särskilt
vill gynna någon närstående med ett särskilt förmånligt pris inte bör medföra
att kravet på hembud efterges. Om bostadsrättsföreningen inte har antagit ett
hembud kan emellertid bedömningen av en sådan förmånlig överiålelse bli
annorlunda. Det kan enligt min mening alltså bedömas som oskäligt all
fastighetsägaren i ett sådant fall skall behöva iaktta villkorsregeln i första
stycket. Det kan också vara motiverat att fastighetsägaren åberopar
oskälighelsregdn om fastigheten efter hembudel har förioral i värde. Jag
hänvisar till vad jag har anfört härom i den allmänna motiveringen (se avsnitt
2.4.6).

Tillståndsprövningen
enligt andra stycket andra meningen skall ske sedan en överlåtelse har ägt
rum. Något hinder mot att överiåtaren i ett sådant lillslåndsärende åberopar
oskälighelsregdn i 6 § tredje stycket föreligger inte.

Ogiltighet

13 §
Överiåldser i strid med 6 eller 12 § är ogiltiga.

Om
lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 eller 7 § 11 jordabalken,
gäller inte första stycket.

Första
stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6). Enligt
20 kap. 6 § 5 skall en lagfartsansökan avslås om överlåtelsen slår i strid med
hembudsskyldighelen enligt förevarande lag. Sedan hembudel förfallit kan en
överlåtelse till någon annan än bostadsrättsföreningen ändå vara beroende av
hyresnämndens prövning enligt 12 §. En lagfarlsansökan skall då förklaras
vilande enligt 20 kap. ■? § 11.

Bestämmelsen i andia
tycket är motiverad av rättssäkerhetsskäl och lar sikte på det fallet, att
lagfart på grand av förbiseende meddelas i strid mot jordabalkens bestämmelser
(jfr 5 § andra stycket lagen* 1975:1132, om förvärv av hyresfastighet m.m. och
13 § andra stycket jordförvärvslagen, 1979:230).

Särskilda
bestämmelser

14 §
I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärendeh eriligt denna lag

finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres

nämnder.

Prop.
1981/82:169 84

1 16 e § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder har
tagils in bestämmelser om förfarandet i ärenden enligt 6§ tredje stycket och 12
§ andra stycket förevarande lag (se avsnitt 4.3).

För de övriga frågor som hyresnämnden skall pröva enligt
förevarande lag behövs del inle några särskilda förfarandebestämmelser. Del är
fråga om mottagande och delgivning av hembud enligt 7 och 8§§, antagande av
hembud enligt 10 § första stycket och föriängning av liden för all anta hembud
enligt 10 § andra stycket.

15 § Hyresnämndens beslut enligt denna lag överklagas hos
bostads

domslolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet medde

lades. Besvärshandlingen ges in lill domstolen.

Bestämmelser om rättskraft finns i 22 § lagen orn
arrendenämnder och hyresnämnder och 28 § lagen om bostadsdomstol (se avsnitt
4.3 och 4.4).

16 § I ärenden enligt denna lag skall vardera parten svara
för sina rätte

gångskostnader i bostadsdomslolen, i den mån annat inte följer av 18 kap.

6 § rättegångsbalken.

Paragrafen motsvarar bl. a. 26 § lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m.

4.2 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

3 §

Ändringarna i första och tredje styckena (ordet
"godkänts" har bytts ut mot "registrerats") har behandlats
den allmänna rnotiveringen (se avsnitt 2.3.5).

Fjärde stycket, som är nytt, har behandjats i den allmänna
motiveringen (se avsnitt 2.3.4). De nya bestämmelserna innebär alt den
ekonomiska planen vid ombildning skall upprättas innan beslutet om
faslighelsförvärvel får fattas (se 60 a §). Planen skall även ha granskals av
inlygsgivarna. Däremot krävs del inle all planen har registrerats av
länsstyrelsen före förvärvsbeslulet.

Med besiktningsprotokoll avses en handling som har
upprättals och undertecknats av någon sakkunnig som kan bedöma fastighetens
skick. Skicket måsle kunna utläsas av handlingen. I den ekonomiska planen bör i
fråga om fastighetens underhållsbehov m. m. kunna hänvisas lill besiktningsprotokollet
i denna del.

Av 60 a § Qärde stycket följer all bostadsrättsföreningens
beslut att förvärva fastigheten blir ogiltigt om förevarande bestämmelser inle
iakttas.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör
bostadsrältskungörelsen kompletteras med särskilda bestämmelser för
ombildningsfaUen om vilka uppgifter som skall finnas i den ekonomiska planen.
Jag kommer all senare anmäla frågan om ändring i bostadsrältskungörelsen.

Prop.
1981/82:169 85

4 §

1 andra stycket har tillagts en ny fjärde mening, som har
behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5). Den nya bestämmelsen
innebär alt den ene av inlygsgivarna skall vara frislående från den
organisation eller del förelag som har biträtt med föreningsbildningen eller
med all upprätta den ekonomiska planen. Förevarande bestämmelse gäller både vid
nyproduktion och ombildning.

Den nya bestämmelsen avser endast anstäUda. På grund av
den allmänna regeln om opartiskhet bör emellertid samma förhållande gälla för
uppdragstagare hos organisationen eller förelaget. Hinder bör emellertid inte i
och för sig anses föreligga mot all en inlygsgivare har uppdrag som
inlygsgivare för flera föreningar samtidigt inom en organisation och all någon
i organisationen anställd därvid är intygsgivare tillsammans med denne.

Ändringarna i tredje och fiärde styckena (ordet
"godkännande" i olika former har bytts ut mot
"registrering" i motsvarande form) har behandlats i den allmänna
motiveringen (se avsnitt 2.3.5).

5 §

Ändringarna i första stycket är av samma karaktär som de
nyss behandlade ändringarna i 4 § tredje och Qärde styckena.

7 § Ändringen i andra stycket är redaktionell.

9 a §

En bostadsrättsförening får i stadgarna föreskriva all de
hyresgäster som biträder ett beslut enligt 60 a § om förvärv av en
hyresfastighet för ombildning lill bostadsrätt skall vara skyldiga all teckna
bostadsrätt lill sina lägenheter efter förvärvet. Föreligger en sådan
skyldighet, är bostadsrättsföreningen å sin sida skyldig alt upplåta
bostadsrätt lill varje hyresgäst som har biträtt beslutet.

Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har
upplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser enligt första
stycket. Vill en hyresgäst överlåta sin hyresrätt, får hyresvärden dock som
villkor för överlåtelsen föreskriva att den tillträdande hyresgästen övertar
skyldigheten all teckna bostadsrätt.

Om beslut har fallals om väsentlig ökning av de avgifter
som skall utgå för bostadsrätt, får en hyresgäst genast efler uppsägning
frånlräda sin skyldighet all teckna bostadsrätt, om det inte är oskäligt mot
bostadsrättsföreningen eller medlemmarna. Uppsägningen skall ske inom tre
månader från del hyresgästen fick kännedom om avgiftshöjningen. I fråga om uppsägningen
gäller 39 §.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna
motiveringen (se avsnitt 2.3.2).

En förutsättning för all förevarande paragraf skall bli
tillämplig är all 7
Riksdagen 1981/82 I saml. Nr 169

Prop. 1981/82:169 86

bostadsrättsföreningen
har tagit in en bestämmelse härom i stadgarna. I fråga om lokaler kvarstår dock
möjligheten lill förhandsavtal (se 9 §).

Det
följer av uttrycket "skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter"
att skyldigheten alt teckna bostadsrätt endast avser den lägenhet som
hyresgästen innehar med hyresrätt. Om en bosladsrältsupplåldse skall avse
någonting annat eller mera än vad som omfattas av förpliktelsen, kan avtal om
detta ingås först vid själva bostadsrättsupplåtelsen.

Med
uttrycket "hyresvärden" i andra stycket andra meningen avses både den
urspranglige fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen när förvärvet har
genomförts.

Beträffande
bestämmelserna i tredje stycket kan i tillämpliga delar hänvisas lill vad som
har anförts i förarbetena till 23 § bosladsrättslagen (se prop. 1971: 12 s. 84
och LU 1971:9 s. 48).

Frågor
enligt första och tredje styckena i förevarande paragraf prövas av
fastighetsdomstol. En fråga om överlåtelse enligt andra stycket kan bli föremål
för tillståndsprövning hos hyresnämnden enligt 12 kap. 34-36 §§ jordabalken. Av
37 § i samma kapitel får anses följa att hyresnämnden kan förena ett
tillståndsbeslul med villkor om övertagande av skyldighet all teckna
bostadsrätt. Fastighetsägarens rätt att ställa sådana villkor bör också beaktas
vid förlängningslvister som avses i 12 kap. 47 och 47 a §§ jordabalken.

iia§ ;

Sådana
villkor för medlemskap är ulan verkan soni innebär all den till vilken en
bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bosladsrätlshavaren eller
godkännas i annan ordning än som enligt denna lag gäller för inträde i en
bostadsrättsförening.

Paragrafen,
som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.1). Som
framgår av vad jag anfört där är avsikten med paragrafen alt klargöra att det
inte är tillålel med sladgebeslämmdser av typ VärmdömodeUen som i praktiken
innebär en hembudsskyldighet.

12a§

Avlal
om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen och
skrivas under av säljaren och köparen. Avtalet skall ta upp den lägenhet som
överlåtelsen avser saml köpeskillingen. Motsvarande skall gälla överlåtelse av
bostadsrätt genom byte eller gåva.

Överlåtelser
som inle uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga.

Paragrafen,
som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.2).

Kravet
på skriftlig form vid överiålelse gäller vid köp, byte och gåva. Om mellangifl
lämnas vid ett byte, skall alltså beloppet anges.

På
skäl som anförts i den allmänna motiveringen har av kommittén

Prop.
1981/82:169 87

föreslagna
bestämmelser om rätt till skadestånd för förvärvaren m. m. inte fått någon
motsvarighet i förevarande paragraf.

Om skriftligt avtal saknas
vid en överiålelse eller köpeskillingen inte är korrekt angiven blir
överlåtelseavtalet ogiltigt. På motsvarande sätt som enligt 6§
bostadsrällslagen gäller för upplåtelser av bostadsrätt skall även den lägenhet
som överlåtelsen avser tas upp i avtalet för all detta skall vara giltigt (jfr
49 § första stycket bosladsrättslagen). Överiålelsen skall gå åter om den inle
är giltig. Överlåtaren skall alltså återbetala erhållen köpeskilling till
förvärvaren. Om förvärvaren har lillträtl lägenheten skall besittningen återgå
till överlåtaren.

Enligt
53 § andra stycket bosladsrättslagen skall medlem som upphör all vara
bostadsrättshavare anses ha utträtt ur föreningen. Eftersom ett ogiltigt
överlåtelseavtal innebär alt säljaren inle upphör att vara bostadsrättshavare
behöver denne inle på nytt ansöka om medlemskap i föreningen när köpet återgår.
På motsvarande sätt får del anses som om ett beviljat medlemskap inle gäller
för köparen. Del ankommer ju också på föreningen att vid medlemsanlagningen
kontrollera att ett skriftligt överiåtelseavtal föreligger.

En
följdändring lill förevarande paragraf har gjorts i 49 § tredje stycket.

37 §

Tredje
stycket är nytt och innehåller bestämmelser om alt bosladsrätlshavaren under
vissa förutsättningar är skyldig all underrätta en panlha-vare, om
bosladsrätlshavaren häftar i skuld till föreningen.

Del
nya stycket grundar sig på ell förslag av bostadsrällskommiltén (se betänkandet
s. 252-256 och 266). Förslaget har tillstyrkts av bankinspektionen och Svenska
Bankföreningen och inte heller i övrigt föranleti någon erinran under
remissbehandlingen.

Panlsällning
av bostadsrätt sker genom avlal om pantförskrivning. 1 analogi med vad som
gäller för enkla skuldebrev enligt 31 § lagen (1936:81) om skuldebrev anses att
pantsätlningen blir sakrätlsligt fullgången genom att bostadsrättsföreningen
underrättas om pantsätlningen (s. k. denunlia-lion). En sådan underrättelse
skall enligt 49 § tredje stycket bostadsrällslagen antecknas i föreningens
lägenhelsförleckning.

En
pantsall bostadsrätt kan utmätas (se 5 kap. 1 och 13 §§ utsökningsbalken). I
så fall kan emellertid panthavarens fordran mot bosladsrätlshavaren kollidera
med bostadsrättsföreningens anspråk på obetalda avgifter. Del är alltså
tänkbart ätt panthavaren begär utmätning av bostadsrätten, i samma skede som
föreningen säger upp bosladsrätlshavaren på grund av bristande betalning och
förverkande av nyttjanderätten enligt 33 § bostadsrällslagen. Enligt 37 §
bostadsrällslagen får föreningen då sälja bostadsrätten på offentlig auktion.

I
ell rättsfall från högsta domstolen (NJA 1961 s. 246) hade bostadsrätten sålts
på exekutiv auktion, innan föreningen gjort bruk av sin rätt all sälja

Prop. 1981/82:169 88

bostadsrätten
på offentlig auktion. Högsta domstolen fann emellertid att den exekutiva försäljningen
inle inverkade på föreningens rätt att sälja bostadsrätten. Man kan på grund
härav säga alt bostadsrätten i första hand alltid är belastad med den
fordringsräll som föreningen kan ha mot bosladsrätlshavaren. Den belastningen
kvarstår oberoende av del exekutiva förfarandet.

Pantens
värde kan alltså komma all minska i takt med all skulden till föreningen ökar,
eftersom föreningen alltid äger företräde för sin fordran före panthavaren.
Denna olägenhet kan visserligen minskas, om panthavaren som villkor för lånet
föreskriver alt lånet förfaller då bosladsrätlshavaren häftar i skuld lill
föreningen. Panthavaren kan då få till stånd en exekutiv auktion på
bostadsrätten och därmed förhindra all bosladsrällshavarens skuldbörda mot
föreningen ökar. Ett sådant villkor blir emellertid inle effektivt, om
panthavaren inte snarast underrättas om skulden lill föreningen.

Genom
den underrättelseskyldighet som föreslås i förevarande paragraf kan en
panthavare alltså förebygga att en ökande skuldbörda lill bostadsrättsföreningen
urholkar pantens värde. Underrättelseskyldigheten inträder först när
bosladsrällshavarens obetalda avgifter lill föreningen överstiger vad som
motsvaras av en månadsavgift. Är årsavgiften uppdelad på kvartal i stället för
månad, inträder underrättelseskyldigheten omedelbart efler två veckor från
förfallodagen. Motsvarande gäller om bosladsrätlshavaren resterar med l.ex.
grundavgift, som överstiger vad som motsvaras av en månadsavgift.

Om
föreningen försummar sin underrättelseskyldighet, följer del av paragrafen alt
en viss del av föreningens fordran får uppbäras först efter del alt panthavaren
har fått täckning för sin fordran vid den offentliga auktionen.

45
§

Ändringen
i fjärde stycket innebär all även en sammanslutning av bostadsrättsföreningar
i sin firma får använda ordet bostadsrätt.

Stockholms
Bostadsföreningars Cenlralförening (SBC) har i en skrivelse den 9 februari 1982
anfört all medlemskapet i organisationen undan för undan förskjuts från
bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Enligt SBC vore del därför
naturligt och önskvärt alt denna omständighet avspeglas i organisationens namn
så all ordet "bostadsföreningar" byts ut mot
"bostadsrättsföreningar". Det torde enligt SBC inle medföra några
farhå gor för missbruk av ordet bostadsrätt om sammanslutning av bostadsrättsföreningar
medges rätt all begagna ordet i sin firma.

Ändringen
i förevarande paragraf innebär all SBC:s önskemål har tillgodosetls.

Prop.
1981/82:169 89

49 §

Ändringen i första stycket (ordet "godkännande"
har bytts ut mot "registrering") har behandlats i den allmänna
motiveringen (se avsnitt 2.3.5).

1 tredje stycket har en andra mening lagts lill (jfr
12a§). Den nya bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (se
avsnitt 2.5.2).

För
utlämnande av uppgifter om överlåldsepris bör gälla delsamma som för andra
uppgifter i lägenhetsförleckningen (se 50§ och prop. 1971:12 s. 149). Del är
alltså viktigt all föreningen med hänsyn till den enskildes intressen iakttar
återhållsamhet när del gäller all lämna uppgifter lill utomstående. Som
kommittén har anfört föreligger det dock inte något hinder mot all t. ex.
skaltemyndigheterna får del av en uppgift om överiätdseer-sätlning.

51a§

En bostadsrättsförening, som har förvärvat eller avser all
förvärva en hyresfastighet för ombildning lill bostadsrätt, får inte vägra en
hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen, om hyresgästen uppfyller de
villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan
nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare. Inträde får dock vägras, om
hyresförhållandet avser en annan lägenhet än bostadslägenhet och lägenheten
inle skall upplåtas med bostadsrätt.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna
motiveringen (se avsnitt 2.3.3).

De
formella rekvisiten för inträde i föreningen är desamma som gäller för
medlemskap vid förvärv av bostadsrätt enligt 11 § första stycket. Huruvida
föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare, får
emellertid bedömas mot bakgrand av att hyresgästen redan bor i den fastighet
som föreningen äger eller skall förvärva. Bostadsrättsföreningen bör därför i
allmänhet inle kunna göra gällande att del, med hänsyn lill hyresgästens
personliga förhållanden eller dennes betalningsförmåga, skulle vara till nackdel
för föreningen, om denne förvärvade bostadsrätt i stället för all kvarbo som
hyresgäst.

En annan sak är alt föreningen som förutsättning för
medlemskap bör kunna kräva, alt hyresgästen är villig att teckna bostadsrätt.
Under förutsättning att del finns sladgebeslämmdser i enlighet med 53 §
bostadsrällslagen, bör pä motsvarande sätt en hyresgäst kunna uteslutas ur
föreningen, om hyresgästen genom sitt förhållningssätt visar att avsikt inle
föreligger att förvärva bostadsrätt. Grund för uteslutning bör i sä fall kunna
vara all hyresgästen inte biträder ell beslut om fastigheisförvärv enligt 60a
§.

52 §

1 paragrafen har en andra mening lagts till. Den nya
bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.3). En
hyresgäst

Prop.
1981/82:169 90

som har vägrats inträde i föreningen enligt 51 a § kan
inom en månad från del han fick del av beslutet hänskjula tvisten lill
hyresnämnden.

60a§

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av
hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt skall fattas på
föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa
hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage,
lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymme.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift
om hur beräkningen av rösterna har sketl och hållas tillgänghgt för
hyresgästerna och fastighetsägaren.

Förvärv i strid med första stycket eller 3 § fjärde
stycket är ogUtiga. Vad nu har sagts gäller dock inle om lagfart har meddelats.

Paragafen, som är ny, har behandlats i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.3.1).

Majoritelsregeln i första stycket gäller både vid vanliga
förvärv och när bostadsrättsföreningen antar ell hembud (se 9§ lagen om rätt
lill fastighets-förvärv för ombildning till bostadsrätt).

Majoritelsregeln innebär att de hyresgäster som utgör den
kvalificerade majoriteten skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. När
det gäller att avgöra om de uppnår den erforderiiga majoriteten las emellertid
hänsyn även lill de hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen.

Hänsyn las endast lill sådana hyresgäster som hyr sin
lägenhet direkt av värden. Andrahandshyresgäsler lämnas alltså utanför. När
flera hyresgäster hyr gemensamt måste samtliga hyresgäster i lägenheten
biträda beslutet för alt deras lägenhet skall räknas med.

Inte bara bostadslägenheter utan även lokaler skall räknas
med vid tillämpning av majoritelsregeln. Detta gäller även om avsikten inte är
all lokalerna skall upplåtas med bostadsrätt. 1 andra stycket har dock gjorts
undantag för garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som
förvaringsutrymme (jfr 2 § andra stycket lagen om rätt till fastigheisförvärv
för ombildning lill bostadsrätt).

Tredje stycket är bl. a. motiverat av all röslberäkningen
avser även hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen.

Fjärde stycket innehåller en ogillighelspåföljd, eftersom
det i förevarande fall inle kan anses tillräckligt med en möjlighet all
klandra förenings-slämmobeslulel (jfr 64 § bostadsrällslagen och 69 § lagen,
1951:308, om ekonomiska föreningar). Denna ogillighelspåföljd skall beaktas av
inskrivningsmyndigheten när lagfart söks på föreningens förvärv (se 20 kap.
6§9 jordabalken). Bestämmelsen i andra meningen om all lagfart läker ogillighelen
är motiverad av rättssäkerhetsskäl och lar sikte på del fallet all lagfart på
grund av förbiseende meddelas trots ogiltigheten (jfr 5 § andra

Prop. 1981/82:169 91

stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. och 13§
andra stycket jordförvärvslagen).

Ogiltighet enligt förevarande stycke inträder också för
det fall att föreningen inte iakttar de nya bestämmelserna i 3 § fjärde stycket
om all den ekonomiska planen skall finnas tillgänglig innan beslutet om
fastighetsförvärv får fattas.

På skäl som anförts i den allmänna motiveringen (se
avsnitt 2.3.1) har i förevarande paragraf undanlag inle gjorts för
rikskooperaliva bostadsrättsföreningar.

67 §

Ändringen i andra stycket (ordet "godkännande"
har bytts ut mot "registrering") har behandlats i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.3.5).

4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen om
arrendenämnder och hyresnämnder

4§

Bland de uppgifter som enligt första stycket ankommer på
hyresnämnden har som en ny punkt upplagils skyldigheten all pröva frågor
enligt lagen om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt.

16e§

Ansökan i en fråga som avses i 6 § tredje stycket eller 12
§ andra stycket lagen (1982:000) om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning
till bostadsrätt skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om del
berörda huset och dess ägare saml sökandens yrkande och granderna för detta.

Bestämmelserna i 8 § andra-femte styckena skall tillämpas
i fråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det inle är
uppenbart att någon förhandling inle behövs. Om en part skall inställa sig
personligen, får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallals men inle
kommer till förhandlingen, avskrivs ärendet. Alt motparten uteblir hindrar inte
att ärendet avgörs.

Paragrafen är ny och föregås av en ny rubrik (Ärende
angående ombildning lill bostadsrätt m. m.). Lagen hänvisar lill lagen om rätt
lill fastighets-förvärv för ombildning lill bostadsrätt. Detta innebär all
reglerna om förfarandet i lagrummet skall tillämpas om fastighetsägaren ansökt
om undanlag från hembudsskyldighelen på grund av oskälighet eller
faslig-helsägaren ansökt om tillstånd lill överlåtelse lill någon annan än
bostadsrättsföreningen efler ett hembud.

Bostadsrättsföreningen kan godkänna en överiålelse inför
hyresnämnden. Om föreningen uteblir frän en förhandling skall villkoren ändå
prövas. Hyresnämndens prövning torde då emellertid inle behöva bli särskilt
ingående.

Prop.
1981/82:169 92

22 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om rättskraft. De
beslut som hyresnämnden meddelar enligt lagen om rätt lill fastigheisförvärv
för ombildning lill bostadsrätt bör vara utrustade med rättskraft. Paragrafen
har därför ändrats så att detta blir fallet.

23 §

Första och tredje styckena har kompletterats med
bestämmelser om talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt lagen om rätt
lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt.

4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen om
bostadsdomstol

28 § förevarande lag har i överensstämmelse med
motsvarande ändring i 22 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder
kompletterats med en hänvisning lill 4 § första stycket 9 nämnda lag.

4.5 Förslaget till lag om ändring i lagen om
kommunala åtgärder till bostads

försörjningens främjande m. m.

Ändringen i 2§ har behandlats i den allmänna motiveringen
(se avsnitt 2.6.3). Enligt den nya bestämmelsen är kommunen skyldig att i den
statliga låneverksamhelen utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet.
Av-siklen är all skyldigheten skall preciseras närmare i
bostadsfinansierings-förordningen.

5 Hemställan

Jag hemstäUer att lagrådels yttrande inhämtas över
förslagen till

1. lag om rätt lill fastigheisförvärv
för ombildning lill bostadsrätt,

2. lagom ändring i bostadsrällslagen
(1971:479),

3. lag om ändring i lagen (1973: 188)
om arrendenämnder och hyresnämnder,

4. lag om ändring i lagen (1974:1082)
om bostadsdomslol,

5. lag om ändring i lagen (1947:523)
om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m.

6 Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens
hemställan.

Prop. 1981/82:169 93

Utdrag

LAGRÅDET PROTOKOLL

vid sammanträde 1982-03-25

Närvarande: f. d. justitierådet Petrén, regeringsrådet
Delin, justitierådet Bengtsson.

Enligt lagrådet tillhandakommet utdrag av protokoll vid
regeringssammanträde den 11 mars 1982 har regeringen på hemställan av
statsrådet och chefen för bostadsdepartementet Friggebo beslutat inhämta
lagrådels yttrande över förslag till

1. lag om rätt lill fastigheisförvärv
för ombildning lill bostadsrätt,

2. lag om ändring i bostadsrällslagen
(1971:479),

3. lag om ändring i lagen (1973: 188)
om arrendenämnder och hyresnämnder,

4. lag om ändring i lagen (1974:1082)
om bostadsdomslol,

5. lagom ändring i lagen (1947:523) om
kommunala åtgärder lill bostadsförsörjningens främjande m. m.

Förslagen har inför lagrådet föredragils av
hovrätlsfiskalen Håkan Julius.

Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt

Allmänna synpunkter

Genom den föreslagna lagstiftningen skall det bli möjligt
för hyresgäster alt även mot hyresvärdens vilja förvärva fasligheten genom en
bostadsrättsförening och i fortsättningen inneha lägenheterna med bostadsrätt.
Som utvecklats i remissprotokollet kan ett sådant ökal inflytande för de boende
le sig värdefullt från åtskilliga synpunkter. All tillskapa en tvångs-rätt av
del angivna slaget för hyresgästerna är emellertid förbundet med besvärliga
rättslekniska problem.

Till en början bör framhållas det avsteg förslaget innebär
från de allmänna reglerna om fastighetsöverlåtelse. Reglerna om hembud medför
all i motsats till vad som gäller i dag säljaren blir bunden av ell anbud att
sälja fast egendom. 1 och för sig är väl inle så myckel all invända mot en
sådan nyhet i lagstiftningen; den traditionella principen, all utfästelse all
sälja en faslighet inle har bindande verkan, bygger synbarligen på resonemang
som i dag saknar större tyngd (jfr l.ex. Vahlén, Fastighetsköp. 2 uppl. 1968 s.
133 fO. Men lagförslaget innebär inle bara all anbudet blir bindande, ulan
också alt ell sådant anbud måsle avges innan fastigheten kan säljas och all 8 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr
169

Prop.
1981/82:169 94

därefter
motparten kan ha en acceplfrist ända upp lill sex månader. Under denna lid kan
fastighetens värde och föratsältningarna i övrigt för köpet ändras på olika
sätt. Av mindre intresse är väl att värdet minskas l.ex. genom att fastigheten
skadas eller myndighet inskränker ägarens rådighet över den (jfr 4 kap. 18 §
jordabalken); i detta fall kan bostadsrättsföreningen underiåla all anta
hembudel, och följden blir då bara alt detta med hänsyn till fastighetsvärdet
framstår som alldeles för högt vid tillämpning av 12 § i lagförslaget. En
större olägenhet torde vara att marknadsvärdet under mellantiden kan stiga på
grund av pågående inflation. Del är inle alllid läll all vid hembudel förutse,
i vilken takt denna kommer att fortsätta. En köpeskilling som då framstår som
adekvat kan vid sexmånadstidens utgång visa sig klart understiga det verkliga
värdet. Också av andra anledningar kan fastigheten öka i värde under denna
tid. Liksom i andra situationer, där en ensidig bundenhet av ell avtal
föreligger, kan man befara all regleringen öppnar möjlighet lill spekulation
för motparten. Särskilt i tider av accelererande penningvärdeförsämring, men
också annars, vinner föreningen på all dröja så länge som möjligt med all ta
ställning lill hembudel. Detta kan i sin tur leda till all fastighetsägaren
anger priset med en betydande säkerhetsmarginal i avtalsförslagel, något som
dock kan medföra svårigheter för honom om han försöker sälja fasligheten sedan
hembudel avslagils.

Ett
argument för lagförslagets reglering är naluriiglvis, all föreningen ofta intar
en underlägsen ställning i förhållande lill fastighetsägaren, både ekonomiskt
och med hänsyn till medlemmarnas bristande ert"arenhet av
faslighelstransaktioner. Det kan frän den synpunkten verka rimligt att ge föreningen
förmånen av en väl tilltagen belänketid. I vissa fall, där avtalet med hänsyn
lill ändrade förhållanden framstår som klart oskäligt för fastighetsägaren,
bör man vidare kunna komma lill ell rimligt resultat genom att jämka
avtalsvillkoren med slöd av 36 § avtalslagen. Men under alla förhållanden är
det tydligt, att avvikelsen från gällande avialsrältsliga principer kan medföra
åtskiUiga komplikationer vid tillämpningen, vilka inle är lätta att överblicka.

Också
i ell annat avseende innebär lagförslagels konstruktion ell avsteg från
nuvarande grundsatser. Del medför, åtminstone enligt lagtexten, en
formalisering av avtalsslutet som går tvärt emot den reform som år 1970
infördes genom anlagandel av den nya jordabalken. Då inskränktes räckvidden av
formkravet vid fastighetsköp, lill synes på goda grunder (jfr 4 kap. 1 -3 §§
jordabalken); enligt lagförslaget skall däremot de villkor gälla vilka angetts
i del lill hyresnämnden ingivna, skriftliga avtalsförslagel, och del framstår
som tveksamt om del alls finns något utrymme för överenskommelser vid sidan av
denna handling. I remissprotokollel har inle diskuterats, i vad mån man kan ta
hänsyn till uttalanden och löften som skett muntligen eller i brevväxling
mellan parterna, när del gäller exempelvis den praktiskt vikliga frågan om
faktiska fel förekommit i fastigheten (jfr 4

Prop. 1981/82:169 95

kap. 19 § jordabalken). Också på denna punkt är det svårt
all förutse, vilka problem som lagförslaget kan medföra i den praktiska
tillämpningen. Lagrådet återkommer till frågan vid behandlingen av 11 § i
lagförslaget.

Den berörda problematiken i fråga om överlåtelseavtalets
tillkomst är visserligen inte alldeles ny. Den är delvis aktuell också enligt
förköpslagen (1967:868). Här är emellertid all märka, all ett bindande avlal
redan föreligger, när kommunen skall la ställning till förköpsfrågan, och alt
fristerna för kommunen är kortare än vad som föreslagits för föreningens del
(se 7 § andra stycket förköpslagen). Anmärkas kan också all även muntliga
villkor fär effekt samt all villkor i det avtal som föranlett förköpet enligt
en särskild lagregel kan jämkas (5 §).

I ännu ett hänseende föreligger en väsentlig oklarhet i
lagförslaget. Del gäller del centrala begreppet "lägenhet". Både
lagens tillämpningsområde (2 §) och den vikliga majorilelsberäkningen (3 §
andra stycket; se också 60 a § förslaget lill lag om ändring i
bostadsrällslagen) är beroende av antalet lägenheter i fastigheten. Som
lägenhet kan betraktas en sådan del av fastigheten som med utgångspunkt från
hur fastigheten är byggd naturligen utgör en brukningsenhel. Men anknytning
kan också göras lill lägen-helsbegreppet i 12 kap. jordabalken, vilket innebär
all bestämmande blir vad som omfattas av ett hyresavtal. Del remitterade
förslaget anger ej närmare hur begreppet lägenhet är all bestämma (jfr nedan
vid 2 §).

Vissa vanskligheter från juridisk-ieknisk synpunkt är
sålunda förbundna med den föreslagna reformen. Till viss del synes de kunna
avlägsnas om de jämkningar lagrådet i del följande förordar godtages. I andra
avseenden åter står de kvar. De kan dock inle sägas vara av den tyngd all de
utgör ell hinder mot alt förslaget antages. Självfallet innebär förslaget en
inskränkning i fastighetsägarens rådighel över fastighet lill förmån för
hyresgästerna. Bedömningen av detta spörsmål kan dock icke anses ankomma på
lagrådet.

Lagens rabrik

Med den formulering rubriken fåll framgår ej vad som skall
ombildas lill bostadsrätt. Lagrådet förordar alt lagen i stället erhåller
följande rubrik:

"Lag om rätt till fastigheisförvärv för ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt."

Godtages delta förslag föranleder del motsvarande
jämkningar i 4, 16 e och 23 §§ förslaget till lag om ändring i lagen om
arrendenämnder och hyresnämnder.

1 §

Den sammanfattande beskrivning av lagens innebörd som ges
i första stycket av förevarande paragraf är inte helt exakt; bl. a. bör av
bestämmelsen framgå, all hyresgästerna inte personligen ulan genom en
bostadsrättsförening förvärvar fastigheten. Dessutom torde böra anges alt det
är hyres-

Prop.
1981/82:169 96

rätt som ombildas lill bostadsrätt. Lagrådet föreslår
följande jämkade lydelse:

"Hyresgäster har rätt att enligt bestämmelserna i
denna lag genom en bostadsrättsförening förvärva hyresfastigheten för
ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt."

Godtages förslaget all ange all del är hyresrätt som
ombildas till bostadsrätt bör motsvarande jämkning göras i 3 och 9 §§ detta
lagförslag saml i 3, 9 a och 60 a §§ förslaget till lag om ändring i
bostadsrällslagen.

2 §

Enligt första stycket skall lagen inte gälla om egendomen
innehåller färre än fem lägenheter. Som inledningsvis framhållits, vållar
lägenhetsbegrep-pel över huvud tagel svårigheter vid tillämpning av den nya
lagstiftningen. Man kan sälla i fråga dels om lägenheter som fastighetsägaren
själv disponerar skall inräknas i olika sammanhang, dels om som lägenhet skall
anses även enstaka rum och andra mindre utrymmen, i den mån de inte undantas
enligt andra stycket av förevarande paragraf Enligt 12 kap. jordabalken kan
lägenhet otvivelaktigl inbegripa också sådana utrymmen, om särskilt hyresavtal
träffas rörande dem. Vid tillämpning av förevarande lagstiftning synes del
emellertid inle lämpligt alt i något avseende utgå från jordabalkens
lägenhelsbegrepp. En anknytning lill detta lägenhetsbegrepp skulle medföra att
lagens tillämpningsområde skulle komma att bero av sådana förhållanden som om
en lägenhet slår tillfälligt outhyrd. Vidare skulle det få betydelse om en
hyresvärd hyrt ut rum i sin egen bostad eller slutit ell eller flera hyresavtal
med olika personer som tillsammans nyttjar en våning i fastigheten, något som
bl. a. när del är fråga om beräkningen av majoritet enligt 3 § skulle kunna
leda lill föga rimliga resultat. Att möjligheter skulle öppnas all kringgå
lagen på olika sätt är tydligt. Över huvud taget är del föga rationellt att här
la hänsyn också till upplåtelser där hyresgästen inle gärna kan ha något
beaktansvärt intresse att förvärva bostadsrätt.

Enligt lagrådels mening bör man konsekvent betrakta som
lägenhet varje del av hyreshuset som utgör ell naluriigt objekt för uthyrning,
oavsett om den faktiskt uthyrts eller inte. Ett i viss mån liknande
lägenhelsbegrepp torde användas enligt 4 § andra stycket i lagen (1975: 1132)
om förvärv av hyresfastighet m. m. Del är i alla händelser av vikt all inte
begreppet lägenhet används i olika bemärkelser i en och samma lag.

Som lägenhet bör alltså i princip räknas en avskild enhet,
som är inrättad all varaktigt och självständigt användas som bostad eller för
annat ändamål. Naluriiglvis kan del uppkomma komplikationer, om flera
hyresgäster var för sig hyrt delar av samma våning och man sedan skall beräkna
majoritet enligt 3 § andra stycket förevarande lag. Har inte alla hyresgäster i
en sådan lägenhet skriftligen förklarat sig intresserade av ombildningen, torde
man böra bortse från hyresgästerna i denna lägenhet. På samma sätt torde vid
oenighet hyresgästerna i lägenheten sakna rösträtt vid omrösl-

Prop. 1981/82:169 97

ning enligt 60 a § bostadsrättslagen (jfr om ell liknande
fall Knulsson-Lindquisl, Bostadsrällslagen s. 146 T). Lagrådet föreslår alt
paragrafens andra stycke fär följande avfattning: "Vid beräkning av
antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägen-hel varje avskild enhet
som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för
annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter som i första hand
används som förvaringsulrymmen bortses."

3§

Angående innebörden av begreppet lägenhet hänvisas till
vad lagrådet föreslagit vid 2 §.

5§

Av ordalydelsen framgår inte klart, om intresseanmälan
gäller under i paragrafen angiven tid även mot den som förvärvat fasligheten
med slöd av undantagen i 6 § andra och tredje styckena eller efler avslag på
ell hembud (jfr 12 §). Meningen lär emellertid vara, alt intresseanmälan skall
kunna göras gällande också mot den nye ägaren. På grund härav föreslås all som
en sista mening i första stycket av förevarande paragraf tilläggs:

"Vad som nu har sagts gäller även i förhållande lill
ny ägare av fasligheten."

6§

Av motiven framgår all förslaget avses ha den innebörden
all om faslig-helsägaren har för avsikt all sälja en andel i den fasta egendom
som omfattas av en intresseanmälan hembudsskyldighel föreligger inle beträffande
andelen utan beträffande hela den fasta egendom som omfattas av anmälningen.
Avsikten torde vara att principen skall gälla vare sig situationen är den att
fastighetsägaren, som endast äger en andel i fastigheten, vill överlåta denna
andel eller den alt en fastighetsägare, som äger hela fastigheten, vill
överlåta endast en andel i denna.

Förslaget inger ej obetydlig tveksamhet särskilt i del
fallet all fastighetsägaren vill eller av en eller annan anledning är nödsakad
att avyttra den honom tillhöriga andelen i fastigheten. Bortsett från de
möjligheter bestämmelserna i andra och tredje styckena kan ge är enda sättet
för honom all fä en avyttring till stånd alt också hans samägare går med på all
deras andelar hembjudes föreningen. Vägrar dessa och är ej fall som avses i
andra och tredje styckena synes han sakna möjlighet att genom köp eller byte
avyttra sin andel. Enligt samäganderältslagen har han visserligen en rätt att
få hela egendomen försåld, men dä sådan försäljning skall ske på offentlig
auktion kan på grund av nu förevarande lag, som kräver att hembud först sker
innan överlåtelse sker till någon annan, i själva verket någon försäljning
enligt samäganderältslagen ej komma lill stånd. Den ordning som följer av
förslaget innebär också all, om oenighet uppslår

Prop. 1981/82:169 98

mellan delägarna i fastigheten, förevarande lag fråntager
dem den möjlighet all få den upplösning genom försäljning på offentiig auktion
som samäganderältslagen anvisar.

Starka skäl talar därför för all försäljning på offentlig
auktion enligt samäganderältslagen skall kunna ske ulan all den föregåtts av
hembud. Föreningen belages icke därigenom möjlighet alt förvärva fastigheten.
Den kan på auktionen konkurrera med andra spekulanter på fastigheten. Visserligen
har kanske föreningen om försäljningen kommer oväntal vissa svårigheter all
göra erforderiiga undersökningar beträffande fastigheten och i fråga om
hyresgästernas inställning lill det pris och de andra villkor föreningen skall
vara beredd all godtaga. Dessa vanskligheler fär dock -särskilt som föreningen
rimligtvis gjort vissa överväganden redan innan intresseanmälningen gjordes -
anses väga mindre lungt än det i realiteten närmast totala försäljningsförbud
som del remitterade förslaget kan innebära för den som äger en andel i en
hyreshusenhel.

På grund av del anförda bör enligt lagrådets mening i
andra stycket -lämpligen i punkt 4 - som ett ytterligare undantag från
hembudsskyldighelen upplagas del fall all förvärvet sker genom inrop på
offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderäll.

För all av lagtexten tydligt skall framgå all ett hembud
inle kan begränsas till all avse en andel i en hyreshusenhet ulan måsle gälla
hela enheten förordas därjämte att första stycket jämkas på följande sätt:

"Fast egendom, som utgör en hyreshusenhel och för
vilken en intresseanmälan gäller, får inle överlåtas helt eller delvis genom
köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan
har erbjudits all förvärva hela hyreshusenhelen. Ett sådant erbjudande kallas
hembud."

8§

Det i första stycket stadgade förbudei mot återkallelse av
hembudel bör gälla även makes samtycke enligt 6 kap. 4 § giftermålsbalken.
Lagrådet föreslår därför all styckets andra mening får följande lydelse:

"Sedan delgivning skett får inle hembudel eller samtycket
lill avtalsförslagel återkallas eller förslaget ändras."

Av skäl som lagrådet anför vid 3 § förslaget lill ändring
i bostadsrällslagen fordras en särskild bestämmelse om att
bostadsrättsföreningen har rätt all besiktiga fastigheten även om hyresvärden
motsätter sig det. Lagrådet förordar all som ett nytt andra stycke i
förevarande paragraf upplages en bestämmelse av förslagsvis följande lydelse:

"Sedan hembud skett, är fastighetsägaren skyldig att
bereda bostadsrättsföreningen tUlfäUe alt besiktiga fasligheten."

Andra stycket enligt del remitterade förslaget blir, om
del förordade tillägget godtages, i stället tredje stycket.

Prop.
1981/82:169 99

II §

Enligt
paragrafen skall avtalet anses slutet på de villkor som angetts i förslaget
lill köpeavtal. Som inledningsvis framhållits är del oklart, i vad mån
köpevillkor som inle kommit till ullryck i det skriftliga förslaget gäller och
i vilken utsträckning man kan beakta utfästelser och uttalanden som i andra
sammanhang gjorts från parternas sida. Lagtexten lär inte innebära något hinder
mot all man tar viss hänsyn till sådana förhållanden. Del är tänkbart all
fastighetsägaren och föreningen innan hembudet avgavs fört förhandlingar med
varandra, vilka inte resulterat i avtal, och all därvid åtskilligt förekommit
som inle upplagils i del skriftliga avtalsförslaget. Om ett formligt villkor på
delta sätt diskuterats utan att las in i förslaget, måsle detta i regel
uppfattas så all fastighetsägaren inle avsett att villkoret skall gälla.
Rimligare kan del synas all beakta vad som tidigare avhandlats mellan parterna
rörande faslighetens skick och övriga förhållanden av betydelse för köparen, t.
ex. när man prövar om rädighelsfd enligt 4 kap. 18 § eller faktiskt fel enligt
4 kap. 19 § jordabalken föreligger - lål vara alt uttalanden frän säljarens
sida före hembudel inle så ofta kan betraktas som skadeståndsgrundande
utfästelser enligt 19 §. Och under alla förhållanden måste föreningen kunna
åberopa fastighetsägarens yttranden i sådana sammanhang som stöd för alt ell
köp skall återgå på grund av 30 eller 33 §§ avtalslagen. - Vad åter angår
förhandlingar efter hembudel, torde vad säljaren uttalat ofta kunna uppfattas
som kompletteringar till det skriftliga avtalsförslaget, och det är dä
naturligt all fästa viss vikt vid uttalandena. Inte heller i detta läge torde
väl muntligt avtalade villkor kunna anses gälla, om inle särskilda
omständigheter talar för detta; har parterna nått fram till en överenskommelse
som ligger utanför del skriftliga förslaget, är det naturliga all de sätter upp
ell särskilt kontrakt om överlåtelsen ulan all gå omvägen över hyesnämnden. Men
vad säljaren vid sådana avtalsförhandlingar sagt om fastighetens egenskaper
torde böra tillmätas ungefär samma betydelse som vid en överlåtelse vilken tillkommit
genom ett vanligt köpekontrakt. — Här bortses då från alt hyresgästerna torde
ha större möjligheter än andra köpare alt bedöma fastighetens skick (jfi"
också föreskriften om besiktningsprotokoll i 3 § bostadsrällslagen i dess nu
föreslagna lydelse).

Som
också antytts i inledningen innebär den form för överiålelse av faslighet som
lagförslaget föreskriver ett avsteg från vad som stadgas i 4 kap. I §
jordbalken. Där sägs bl. a. all köp av fast egendom sluts genom upprättande av
köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen, all handlingen skall
innehålla förklaring all egendomen överlåts på köparen och all köp som inle
uppfyller dessa föreskrifter är ogiltigt. Enligt lagförslaget skall däremot
bindande avlal anses föreligga genom alt föreningen gör skriftlig anmälan lill
hyresnämnden om all det tidigare gjorda hembudel antas. Det synes nödvändigt
all i 4 kap. 1 § andra stycket jordabalken uttryckligen undanta fall då avtal
anses slutet enligt den nu föreslagna

Prop. 1981/82:169 100

lagen. Del föreslås därf'ör att i nämnda stycke tilläggs
följande andra mening:

"Dock är förvärv, som bostadsrättsförening gjort
enligt lagen (1982:000) om rätt till fastigheisförvärv för ombildning av
hyresrätt lill bostadsrätt, giltigt även om föreskrifterna i första stycket
inte iakttagits."

12 §

Har hembud skett gäller enligt 5 § intresseanmälningen
under två år från del hembudel skedde. Hembudel skall enligt 10 § antagas inom
tre månader eller efter förlängning inom sex månader från dagen för hembudel.
Antages del ej inom denna tid upphör hembudet att gälla. Intresseanmälningen
kommer alltså, om ett hembud ej anlagils och därför upphörl all gälla, all
bestå under 1 1/2 eller I 3/4 är efler del all liden för hembudels giltighet
gått ut. Enligt bestämmelsen i första stycket i förevarande paragraf
föreligger under hela denna lid i princip förbud för fastighetsägaren all lill
annan än bostadsrättsföreningen genom köp eller byle överiåta fasligheten på
villkor som är för fastighetsägaren ogynnsammare än dem som upptogs i hembudel.
All en regel med denna inriktning är påkallad för all hindra kringgående av
föreningens förvärvsräll torde vara tydligt. Emellertid innebär regeln, om man
bortser från den möjlighet lill undanlag som hänvisningen lill 6 § andra och
tredje styckena innebär, att all överlåtelse till annan än föreningen på för
fastighetsägaren ogynnsammare villkor är utesluten under intresseanmälningens
hela återstående verkningstid. Alt situationer kan förekomma där detta kan
innebära avsevärda ölägenheter för fastighetsägaren framstår som ovedersägligt.
Detta synes kunna undvikas, utan all därför bostadsrättsföreningens intressen
träds för när, om lagen — mot vad som enligt del remitterade förslaget synes
vara avsett — ger fastighetsägaren möjlighet all göra ett nytt hembud med
villkor som är för honom ogynnsammare än enligt det tidigare hembudel. Del
senare hembudels villkor för förvärvet skall sedan, om hembudet ej antas,
utgöra den gräns under vilken överlåtelse till annan än föreningen ej får ske
under intresseanmälningens fortsatta giltighetstid. Anmärkas må att enligt 5 §
del nya hembudel medför all denna tid kommer all ytterligare föriängas, något
som fastighetsägaren får la i betraktande då han överväger om han skall göra
ett nytt hembud. På grund av del anförda föreslås all i förevarande paragrafs
första stycke upptas en ny andra mening av följande lydelse:

"Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphörl alt
gälla gjort ell nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller
villkoren eljest ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta
hembud att gälla, skall första meningen tillämpas på del nya hembudel."

Varken lagtexten eller motiveringen innehåller något
besked om hur bestämmelsen i första stycket är all tillämpa i del fall all -
sedan ell hembud beträffande hela hyreshusenhelen upphörl all gälla därför all
del ej antagits - överiålelse av en andel av enheten önskas bli genomförd.

Prop. 1981/82:169 101

Något
hinder mot en sådan överiålelse bör i och för sig ej föreligga. Den gräiis i
fråga ofri köpeskilling och andra villkor som därvid ej får underskridas torde
böra bestämmas genom all så stor del av vederlaget enligt hembudel anses belöpa
på andelen som denna utgör del av hela enheten. För all lagtexten skall ge
någon upplysning om att i den föreliggande situationen en andelsöverlåtelse kan
ske och om den gräns i fråga om vederlaget som skall gälla för en sådan
överlåtelse förordas all i förevarande paragraf som ett hytt andra stycke
upptas följande bestämmelse:

"Första
stycket skall äga motsvarande tillämpning om överiålelsen avser andel av
hyreshusenhelen".

Andra
stycket enligt del remitterade förslaget får då bli tredje stycket.

Förslaget
till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

3§

Del
nya fjärde stycket avser, i motsats lill paragrafen i övrigt, inle fallet då
bostadsrätt upplåtes. Kravet på ekonomisk plan gäller i stället situationen då
beslut om fastigheisförvärv skall fattas. Del naturliga torde vara att inta
denna bestämmelse i 60 a § där föratsältningarna för giltigt beslut regleras.
Lagrådet föreslår en sådan omdisponering. Godtas delta, skall ingen ändring ske
i 7 §.

Bestämmelsen
om besiktningsprotokoll i Qärde stycket lär förutsätta, att
bostadsrättsföreningen kan låta besiktiga fasligheten också i delar där
hyresgästerna inle äger tillträde på grund av hyresavtalet. För all delta skall
kunna genomföras även om hyresvärden motsätter sig inspektion fordras en
särskild bestämmelse härom. Situationen torde i praktiken bli aktuell endast
när överenskommelse om förvärv ej kan träffas frivilligt. Bestämmelsen föreslås
bli inlagen i 8 § lagen om rätt till fastigheisförvärv för ombildning lill
bostadsrätt (se ovan).

7§

Godtages
lagrådels förslag vid 3 § om överflyttning av del nya ijärde stycket tUl 60 a
§, skall ingen ändring göras i denna paragraf. Delta föranleder jämkning också
i lagförslagels ingress.

37
§ Lagrådet förordar att del nya tredje stycket ges följande kortare lydelse:
"Har föreningen underrättats om panlsällning av en bostadsrätt, skall
föreningen, om bosladsrällshavarens obetalda avgifter lill föreningen överstiger
en månadsavgift och bosladsrätlshavaren dröjer med betalningen mer än två
veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta panthavaren därom.
Försummas del, har föreningen vid försäljning enligt första stycket företräde
lill betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats
innan underrättelse skulle ha skett."

Prop. 1981/82:169 102

60 a §

Del avgörande för tillämpningen av majoritelsregeln i
första stycket är begreppet lägenhet. Lagrådet får hänvisa lill vad lagrådet
anfört därom vid 2 § i förslaget lill lag om fastigheisförvärv för ombildning
lill bostadsrätt. Del synes uppenbart att begreppet lägenhet vid tiUämpning av
förevarande regel bör ha samma innebörd som angetts i den av lagrådet
föreslagna lydelsen av nämnda paragraf. Någon särskild bestämmelse i ämnet
synes inle erforderlig i bostadsrällslagen.

Enligt vad som sagts under 3 § bör den nya bestämmelsen i
fjärde stycket av den paragrafen flyttas till förevarande paragraf Del
föreslås, alt före sista stycket inskjules följande nya stycke:

"Innan beslut om fastigheisförvärv fallas, skall
sådan ekonomisk plan som avses i 4§ upprättas och hållas tillgänglig för
hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll, som visar
fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4§."

Godtages
delta förslag bör sista stycket enligt departementsförslaget jämkas sålunda:

"Beslut om förvärv i strid med första stycket är
ogiltigt. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats ulan all ekonomisk plan
varit tillgänglig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv skett enligt
beslutet och lagfart meddelats, skall dock vad nu sagts ej gälla".

Övriga lagförslag

Förslagen föranleder ej erinran.

Godtages vad lagrådet föreslagit i fråga om rubriken av
förslaget till lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombUdning lill
bostadsrätt, erfordras dock jämkningar i förevarande förslag enligt vad
lagrådet angivit vid sitt ändringsförslag.

Framhållas må också all lagrådet vid 11 § förslaget till
lag om fastighets-förvärv för ombildning till bostadsrätt förordat en ändring
som innebär all ytterligare ell lagförslag - lag om ändring i jordabalken - bör
framläggas.

Prop. 1981/82:169 103

Utdrag

BOSTADSDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1982-03-25

Närvarande: statsministern Fälldin, ordförande, och
statsråden Wikström, Friggebo, Dahlgren, Åsling, Söder, Johansson, Wirtén,
Andersson, Boo, Petri, Eliasson, Gustafsson, Elmstedt, Ahrland, Molin

Föredragande: statsrådet Friggebo

Proposition med förslag till åtgärder för att främja
övergång från hyresrätt till bostadsrätt m. m.

Föredraganden anmäler lagrådels yttrande' över förslag
lill

1. lag om rätt lill fastigheisförvärv
för ombildning lill bostadsrätt,

2. lag om ändring i bosladsrättslagen
(1971:479),

3. lag om ändring i lagen (1973:188)
om arrendenämnder och hyresnämnder,

4. lag om ändring i lagen (1974:1082)
om bostadsdomslol,

5. lag om ändring i lagen (1947:523)
om kommunala åtgärder lill bostadsförsörjningens främjande m. m.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande.

Lagrådet, som i huvudsak har godtagit de framlagda
lagförslagen, har framhållit all reglerna medför vissa vanskligheler från
juridisk-ieknisk synpunkt men att svårigheterna inle har sådan tyngd all de
utgör ell hinder mot all förslagen antas. På några punkter har lagrådet fört
fram erinringar som berör förslagens sakliga innehåll. Vidare har lagrådet
förordat en del förtydligande ändringar och tillägg.

Jag kan för min del i allt väsentligt ansluta mig till de
förslag som lagrådet har fört fram. Jag förordar sålunda att ändringar görs
i-1, 3 och 9§§ i förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt för all markera alt del är fråga om en ombildning
från hyresrätt till bostadsrätt. Motsvarande ändringar bör göras i 9 a och 60
a §§ i förslaget lill lag om ändring i bosladsrättslagen. Av 1 § i förslaget
lill lag om rätt lill fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt bör
också framgå all del är

' Beslut om lagrådsremiss fallat vid regeringssammanträde
den 11 mars 1982.

Prop.
1981/82:169 104

genom
en bostadsrättsförening som hyresgästerna har rätt alt förvärva fastigheten.
Jag tillstyrker vidare de ändringar som lagrådet föreslagit beträffande 2, 5,
6, 8 och 12 §§ i del angivna lagförslaget. Jag finner emellertid inle skäl all
ändra lagens rubrik.

När del gäller förslaget
lill lag om ändring i bosladsrättslagen tillstyrker jag de av lagrådet
förordade ändringarna i 3, 37 och 60 a §§. Som en följd av att bestämmelserna i
3 § fjärde stycket i del remitterade förslaget fiyttas lill 60 a § kan 7§
lämnas oförändrad.

I anslutning lill 11 § i
förslaget lill lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill
bostadsrätt har lagrådet föreslagit ell tillägg lill 4 kap. I S jordabalken.
Jag tillstyrker delta förslag. Jag ansluter mig även till de särskilda
uttalanden till ledning för rällslillämpningen som lagrådet gjort vid den
angivna 11 §. Även de uttalanden i övrigt som lagrådet orl i samband med de
föreslagna ändringarna i lagförslagen ansluter jag mig till.

I
övrigt bör vissa ytterligare redaktionella jämkningar ske av den föreliggande
lagtexten.

Jag
vill erinra om vad jag tidigare har anfört om finansiering av fastigheisförvärv
och bostadsrältsförvärv saml vissa ytterligare frågor i samband med den
statliga långivningen (se avsnitt 2.6 i remissprotokollel). Härtill vill jag
ytterligare anföra följande.

En
ökad användning av bostadsrätt understryker behovet av ell värdesaken sparande
inom bostadssektorn. Genom ett utvidgat bosparande skulle
självfinansieringsgraden i bostadssektorn kunna höjas, vilket bl. a. utifrån
samhällsekonomiska utgångspunkter är önskvärt. Denna fråga kommer all
aktualiseras i annat sammanhang.

Hemställan

Jag
hemställer all regeringen föreslår riksdagen

dels
alt anta

de
av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna ändringar saml

6. förslaget
till lag om ändring i jordabalken,

dels all

7. godkänna
att lån av statsmedel får ges för förvärv av bostadsrätt i

samband med ombildning från hyresrätt på de villkor som jag har angett.

Jag
hemställer vidare all regeringen bereder riksdagen tillfälle all la del av vad
jag har anfört om finansiering av fastigheisförvärv i samband med ombildning
från hyresrätt till bostadsrätt och om vissa frågor i samband med den statliga
långivningen.

Prop. 1981/82:169 105

Beslut

Regeringen
ansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar att genom
proposition förelägga riksdagen vad föredraganden har anfört för de åtgärder
och det ändamål som föredraganden har hemställt om.

Prop.
1981/82:169 106

Innehåll

Propositionen ................................................................... 1

Propositionens
huvudsakliga innehåll ............................ ..... 1

Lagförslag

1. Lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill

bostadsrätt ................................................................. 3

2.
Lag om ändring
i bostadsrällslagen (1971:479) ......... ..... 6

3.
Lag om ändring
i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 11

4.
Lag om ändring
i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol 14

5.
Lag om ändring
i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande
m.m ...................................................................................... 15

6. Lag om ändring i jordabalken .................. 16

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 11 mars
1982 ... 17

1
Inledning ...................................................................... ... 17

2
Allmän
motivering ........................................................ ... 18

2.1 Allmänna utgångspunkter ........................................ ... 18

2.1.1
Boendedemokrati
i ett bostadspolitiskt målperspekliv .. 18

2.1.2
Bostadsrättens
fördelar ................................. ... 21

2.2 Åtgärder för alt främja övergång från hyresrätt lill

bostadsrätt ........................................................... ... 23

2.2.1
Allmänt ........................................................... ... 23

2.2.2
Kommunernas
roll .......................................... ... 24

2.2.3
Information ................................................... ... 26

2.3 Hyresgästinflytandet vid ombildning till bostadsrätt
m. m. ... 26

2.3.1
Majoritelsregeln
vid beslut om fastigheisförvärv 26

2.3.2
Skyldighet all
teckna bostadsrätt..................... ... 30

2.3.3
Rätt lill
medlemskap ......................................... ... 32

2.3.4
Ekonomisk plan
vid ombildning ....................... ... 34

2.3.5
Inlygsgivarnas
ställning m.m............................ ... 36

2.4............................................................................. Hyresgästernas
rätt till fastigheisförvärv för ombildning lill

bostadsrätt ............................................................ ... 38

2.4.1
Allmänna
utgångspunkter .............................. 38

2.4.2
Undanlag för
vissa fasligheter ....................... 40

2.4.3
Intresseanmälan
........................................... ... 42

2.4.4
Hembud ......................................................... ... 44

2.4.5
Anlagande av
hembud ................................... ... 46

2.4.6
Försäljning
lill annan än hyresgästerna ........... ... 50

2.4.7
Förhållandet
lUl den kommunala förköpsrätlen ... 54

2.5 Prisföreskrifler vid överiålelse av bostadsrätt m.m.... ... 55

2.5.1
Frågan om
hembudsskyldighet ....................... 55

2.5.2
Skriftligt
överlåtelseavtal ................................ 61

2.6 Finansieringsfrågor ................................................. .. 62

2.6.1
Finansiering av
fastighetsförvärv .................... 62

2.6.2
Finansiering av
bostadsrättsförvärv ............. .. 66

2.6.3
Vissa
ytterligare frågor i samband med den statliga långivningen 69

2.7 Ikraftträdande m. m.................................................. .. 73

3
Upprättade
lagförslag ................................................... .. 74

4
Specialmotivering
......................................................... 74

4.1 Förslaget lill lag om rätt till fastigheisförvärv för
ombildning till

bostadsrätt ........................................................... 74

Prop. 1981/82:169 107

4.2 Förslaget till lag om ändring i bostadsrällslagen
84

4.3 Förslaget lill lag om ändring i lagen om
arrendenämnder och hyresnämnder 91

4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen om
bostadsdomslol 92

4.5 Förslaget lill lag om ändring i lagen om kommunala
åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m 92

5 Hemställan ....................................... i........... . 92

6 Beslut .......................................................... . 92

Bilaga
1-3 (se bilagedel)

Bilaga 4. De remitterade
förslagen (bilagan har uteslutils här)

Utdrag
av lagrådels protokoll den 25 mars 1982 ...... 93

Utdrag
av protokoU vid regeringssammanträde den 25 mars 1982 ... 103

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1982

Prop. 1981/82:169 1

BUaga I

Kommitténs sammanfattning av sitt betänkande (SOU 1981:74)

Vår uppgift har varit all utreda och föreslå statliga
åtgärder i syfte alt främja ell ökal boendeinflytande i bosladsrätlsform genom
en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Bakgrund

Utvecklingen av bostadspolitiken har under en följd av år
kännetecknats av bl. a. ell uttalat syfte att öka likställdheten mellan de
olika besillningsfor-merna på bostadsmarknaden - äganderätt, bostadsrätt och
hyresrätt. Detta har särskilt gällt de ekonomiska villkoren. Riksdagen har
sålunda beslutat om ändringar i det statliga systemet för bostadsfinansiering
som är av betydelse för framför allt det nyare bostadsbeståndet och nyproduktionen.

Frågan om likställdhet mellan olika besillningsformer är
emellertid inte enbart en ekonomisk fråga. Del är också en fråga om de boendes
möjligheter att utöva inflytande över sina egna boendeförhällanden. Dessa
möjligheter är mindre för hyresgästen än för den som äger sin bostad eller
innehar den med bostadsrätt. Utvecklingen under senare år har även i detta
avseende emellertid inneburit en viss utjämning av skillnaderna mellan
besittningsformerna genom ökade möjligheter för hyresgästerna att påverka sin
situation. Det gäller t. ex. det förstärkta besittningsskyddet, bylesrålten,
hyresgästinflytandet i samband med ombyggnad och vid särskild förvaltning
enligt bosladsförvaltningslagen samt inflytandet enligt hyreslagsliftningen.

Hyresförhandlingslagen ger dessutom hyresgästerna en
lagfäst rätt all förhandla med hyresvärden om sina boendeförhällanden. Genom
alt uppträda gemensamt kan alltså de boende förhandlingsvägen tillförsäkra sig
ett ökat inflytande över frågor som rör den egna lägenheten, gemensamma anordningar
i huset och den dagliga boendemiljön i övrigt. Den av regeringen tillsatta
utredningen om underhåll av hyres- och bostadsrättsfas-ligheler,
underhållsfondsutredningen, har nyligen också i ett delbetänkande,
Hyresgåstinflytande på målning och tapetsering (SOU 1981: 47). lagt fram
förslag om att hyresgästerna själva får bestämma över målning och tapetsering i
sin lägenhet.

Det anförs emellertid i direktiven för vårt arbete all det
inte torde gå att inom överskådlig tid uppnå samma inflytande för hyresgäster
som för dem som bor med ägande-eller bostadsrätt, med hänsyn till bl. a. det
ekonomiska 1 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop.
1981/82:169 2

ansvar som är förenat med ägande och förvaltning av
fasligheter. Om man vill åstadkomma ell ökal boendeinflytande, utöver vad som
är möjligt på hvresrättens område, måste del därför ske genom att bostäder i
ökad omfattning upplåts med ägande- eller bostadsrätt. Våra direktiv behandlar
frågan om statliga åtgärder i syfte att främja ell ökat boendeinflytande i
bosladsrätlsform.

En övergång frän hyresrätt till bostadsrätt kan ske genom
alt hyresgästerna i en fastighet bildar en bostadsrättsförening, som förvärvar
fastigheten och upplåter lägenheterna med bostadsrätt. Detta har hittills
förekommit endast i begränsad omfattning - under hela 1970-talet har del berört
ca 9 000 lägenheter - vilket främst torde bero på all övergången till
bostadsrätt är förenad med åtskilliga problem. Vi har haft i uppdrag att utreda
dessa problem och föreslå åtgärder för att befrämja övergångar.

Del anförs i direktiven att man inle kan bortse från att
en övergång från hyresrätt till bostadsratt kan innebära risker för en ökad
segregation i boendet, som en följd av att personer med låga inkomster och ulan
tillräckliga medel för kapitalinsatsen får svårt alt göra sig gällande på denna
del av bostadsmarknaden. Vi har därför också haft till uppgift all så långt
möjligt söka eliminera dessa risker vid utformningen av våra förslag. Del
gäller bl. a. överväganden huruvida utvecklingen av priserna vid försäljning av
bostadsrätter under senare år bör ge anledning till åtgärder från statens sida.

Utredningsarbetet

Vårt arbete har varit starkt präglat av den omfattning och
komplexitet som frågeställningarna i direktiven har. Vi har tagit del av ett
mycket omfattande undersökningsmaterial om såväl svenska som utländska
förhållanden. Vi har bl. a. studerat de erfarenheter som man har i Danmark,
Norge och Storbritannien av övergång från hyresrätt till kooperativa
upplåtelseformer. Vi har sjiilva också genom flera konsultuppdrag initierat
studier för att belysa en del av de frågor som direktiven tar upp och som vi
och våra experter har ansett vara nödvändiga.

Resultaten av sådana studier återges i betänkandet och då
främst i kap. 1 och 2. Kap. 1 om bostadsrätten som upplåtelseform refererar bl.
a. några undersökningar om boendes attityder och kunskaper om upplåtelseformer
och andra boendevillkor. En enkätundersökning redovisas t. ex. som Statistiska
Centralbyrån har genomfört på vårt uppdrag bland hyresgäster i såväl enskilt
som allmännyttigt ägda fastigheter om deras attityder till boendet och till en
övergång till bostadsrätt.

Kap. 2 om erfarenheter från ombildningar under 1970-talet
redovisar en enkätundersökning som vi själva har genomfört bland 50 av landets
största kommuner om deras inställning till en ökad andel bostadsrätter i
bostadsbeståndet. Kapitiel omfattar också resultatet av en studie inom
förelagsekonomiska institutionen vid Stockholms Universitet om karakteristiska
drag i redan genomförda ombildningar. Slutligen redovisas där i sammandrag en
undersökning vid avdelningen för byggnadsfunklionslära. Tekniska Högskolan i
Stockholm (KTH) om konsekvenser för de boende i några övergångs-

Prop.
1981/82:169 3

områden. Rapporten, som har tagils fram på uppdrag av oss,
har tidigare publicerats i dess helhet. Konsekvenser för de boende vid övergång
till bostadsrätt (Ds Bo 1981: 4).

Även andra undersökningar, som vi själva har initierat,
återges i sammandrag i betänkandet. Det gäller t. ex. den studie av
prisutvecklingen på bostadsrätter som har genomförts vid institutionen för
fastighetsekonomi vid KTH, Priser och omsättning på bosladsrättslägenlieier (Ds
Bo 1981: 2). Vi har genom ett uppdrag lill en fristående forskare och
företagskonsult (ekon. dr Ingemar Gärdborn) speciellt låtit studera
konsekvenserna för de allmännyttiga företagen vid en övergång lill bostadsrätt
i företagens fastigheter. Lantmäteriverket har dessutom för vår räkning sökt
utveckla några olika modeller för prissättning på sådana fastigheter.
Konsekvenserna för stat och kommun vid en övergång lill bostadsratt i
allmännyttigt ägda fastigheter har analyserats i ell antal uppsatser,
författade av några administratörer och forskare med inriktning på
bostadsmarknad, samhällsplanering och samhällsekonomi. Vi har tidigare
publicerat uppsatserna i en debattbok. Bostadsrätt - bättre bosiadssäit?
(LiberFörlag, Stockholm 1981).

Vi avlämnade i oktober månad 1980 ett delbetänkande.
Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt till
bostadsrätt (Ds Bo 1980: 3), som sedermera har lett till regeringsförslag och
riksdagsbeslut om en ändring i bostadsrällslagen fr. o. m. den 1 oktober 1981
(prop. 1980/ 81: 148, LU 1980/81: 29, SFS 1981: 603).

Genom sammansättningen av vår expertkrels har vi haft ett
naturligt och ingående samarbete med företrädare för parisorganisationerna på
hyresmarknaden, fastighetsägarintressen och de bostadskooperativa organisationerna.
Dessa har bl. a. deltagit i olika arbetsgrupper, som har haft till uppgift all
la fram underlag för våra förslag.

Företrädare för vår kommitté har också haft samråd med
fritidsboende-kommittén, hyresrätlsulredningen, kapitalvinstkommillén,
stadsförnyelsekommittén, underhållsfondsutredningen och ägarlägenhetsutredningen.
Vi har tagit del av underlagsmaterial för kooperationsutredningen och vi har
informerat bl. a storstadskommunerna om vårt arbete. Vi har utanför kommittén i
speciella frågor dessutom haft samråd med företrädare för bosladsstyrelsen,
konsumentverket, lantmäteriverket, riksskatteverket, länsstyrelsen i Stockholms
län, delegationen för bostadsfinansiering, riksbanken. Svenska bankföreningen
och Svenska sparbanksföreningen.

Överväganden och förslag

De övergångar från hyresrätt till bostadsrätt som hittills
ägt rum har inte i någon större utsträckning planerats eller styrts av
samhället. Erfarenheterna från dessa ombildningar utgör enligt vår mening inle
skäl för samhällel att acceptera att en övergång lill bostadsrätt uteslutande
sker på de villkor som fastighetsmarknadens parter själva anger. Direktiven för
vårt arbete är på denna punkt tvärtom mycket tydliga och föreskriver att vi.
när vi ulformar våra förslag, skall söka eliminera de risker för en ökad
segregation som en ändring av upplåtelseformen kan innebära.

Prop.
1981/82:169 4

Den mest betydelsefulla utgångspunkten för våra förslag är
all ombildningen skall ske på de boendes villkor. Del är i första hand de
boendes krav, önskemål och synpunkter som skall tillgodoses med en övergång.
Våra förslag syftar därför bl. a. till att förbättra förutsättningarna i olika
avseenden för hyresgästerna i den fastighet som blir föremål för ombildning.
Ombildningarna får emellertid inle heller åsamka övriga hyresgäster i
flerbostadshus förluster i form av t. ex. ökade kostnader genom höjda hyror.
Samhället måste därför ställa upp vissa regler och villkor för hur övergångar
skall ske.

Staten och
kommunerna delar ansvaret för samhällets åtgärder inom bostadsförsörjningen.
Vår huvudsakliga uppgift är visserligen all föreslå statliga åtgärder, men
dessa våra förslag förutsätter å andra sidan en viss medverkan från kommunernas
och även föreningsbildarnas sida, för alt en ökad övergång i seriösa former
skall befrämjas. Vi beskriver i kap. 2 den rollfördelning som vi anser bör
finnas mellan stal, kommun och förenings-bildare, för alt syftet skall uppnås.

De
åtgärder av statsmakterna som kan komma ifråga för alt befrämja övergångar är
dels lagstiftning, dels kapitalförsörjning och långivning. Lagstiftningen bör i
första hand syfta till alt stärka ställningen och förhandlingsposilionen för de
boende i den fastighet som blir föremål för ombildning. Den som efler
ombildningen ändock föredrar att bo kvar med hyresrätt skall kunna göra detta
utan att vederbörandes rättsskydd därmed försämras.

En ökad
omvandling lill bostadsrätt får inle bidra lill all fastighetspriserna trissas
upp. Kapitalförsörjningen måste därför vara förknippad med villkor, som gör att
bostadsrättsföreningar inle skall kunna finna anledning att betala mer för
fastigheter än vad andra köparkategorier normalt gör. Finansieringsförutsättningarna
bör dessutom vara sådana all grundavgifterna kan hållas på en rimlig nivå.
Genom samhällets försorg förbättrade möjligheter lill lån mot säkerhet i
fastigheten bör emellertid riktas lill bostadsrättsföreningen. Det är också
angelägel all ingen tvingas avstå från all delta i en övergång på grund av
brist på tillräckliga medel för kontantinsatsen.

Kommunernas uppgift inom bostadsförsörjningen är i
huvudsak att svara för den praktiska verksamheten. De har dock stor frihet alt
handla efter lokala förhållanden och egna målsättningar. Del måsle då ligga i
statsmakternas intresse att förse kommunerna med de instrument som krävs, för
att även övergång från hyresrätt lill bostadsrätt skall kunna bli ett medel för
kommunal bostadsförsörjning.

Vi kan
konstatera att det finns en ambition från kommunernas sida ått öka andelen
bostadsrätter i nyproduktionen. Eftersom möjligheterna alt genom nyproduktion
kunna åstadkomma några väsentliga förändringar av bostadsbeståndets
sammansättning och fördelning under 1980-talet torde vara starkt begränsade,
borde även övergångar från hyresrätt lill bostadsrätt kunna vara ett medel för
kommunerna att nå en annan fördelning i bostadsbeståndet, om delta
eftersträvas.

Det finns
även andra argument, bl. a. prisbildningen på bostadsrätter, som talar för ett
mer aktivt kommunall engagemang för ombildningar som en del i ansvaret för
bostadsförsörjningen. Övergångar från hyresrätt till bostadsrätt skulle enligt
vår mening genom initiativ från kommunernas sida kunna bli ett

Prop. 1981/82:169 5

väsentligt medel för att i olika avseenden utveckla och
förändra bostadsmarknader med problem. Detta kräver dock ett bakomliggande
handlingsprogram och en uttalad målsättning, som lämpligen kommer till ullryck
i bostadsförsörjningsprogrammen och som grundar sig bl. a. på bostadssociala
inventeringar. Kommunerna kan aktivt också medverka till att ombildningar
kommer till stånd, bl. a. genom ekonomiskt stöd för förvärv av bostadsrätt saml
genom information och service vid övergångar.

Initiativtagaren till att en bostadsrättsförening bildas,
föreningsbildaren, har också en betydelsefull roll vid övergång från hyresrätt
lill bostadsrätt. Ombildning förutsätter bl. a. engagemang och kunskap bland de
boende, vilket bör vara grundläggande för föreningsbildarens åtgärder. De ekonomiska
villkoren är av avgörande betydelse för anslutningen lill övergången. Även
föreningens storlek har stor betydelse för möjligheterna all uppnå ett ökal
intresse för boendel och boendemiljön.

Ombildningsförfarandet vid övergång lill bostadsrätt kan
utformas på flera sätt. Den tidsmässiga ordningen mellan de ingående momenten
kan vara olika och hyresgästernas inflytande på förfarandet kan variera. Förutsättningarna
är väsentligt olika, om föreningsbildaren är den förre fastighetsägaren, en
rikskooperativ organisation eller hyresgästerna själva.

Vi
beskriver i ap. J de olika förfaringssätten och konstaterar bl. a. att den
teknik som tillämpas när fastighetsägaren bildar bostadsrättsförening innebär
stora nackdelar för de boende. Faslighelsförvärvel kan visserligen ske på ett
smidigt sätt och de finansiella möjligheterna kan normall skapas för förvärvet.
Hyresgästerna saknar emellertid möjlighet alt påverka ombildningsprocessen och
förfarandet kan ge utrymme för spekulation på de boendes bekostnad. Som en
följd av vårt tidigare nämnda delbetänkande samt regeringens förslag och
riksdagsbeslutet i frågan träder en lagändring i kraft den 1 oktober 1981 i
avsikt att stärka kvarboende hyresgästers rättsskydd. Lagändringen torde även
komma att motverka tillkomsten av fastighetsägarebildade
bostadsrättsföreningar.

Även om de
rikskooperaliva företagens teknik vid ombildning är likartad den som
fastighetsägarna tillämpar, ger den andra möjligheter lill ett
tillfredsställande inflytande för hyresgästerna. Förfarandet ger bl. a. utrymme
för information om övergången och de ekonomiska villkoren kan i regel också
avpassas så all boendekostnaderna för hyresgästerna inle påverkas negativt. Vi
har också anledning att förvänta oss att tekniken för ombildning och inflytande
för hyresgästerna ytterligare utvecklas efter de erfarenheter som har vunnits
vid hittills genomförda övergångar.

I de fall
hyresgästerna själva är föreningsbildare bör man söka åstadkomma en teknik som
bättre än f. n. tillgodoser flertalels intressen. Vi anser all man genom
särskilda majorilelsregler bör skapa bestämda former för inflytande vid
faslighelsförvärvel. Det är enligt vår mening också viktigt att man har samma
regler, oberoende av om fastigheten förvärvas på frivillig väg eller efter
förköp.

Vi föreslår därför alt hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de uthyrda lägenheterna engagerar sig i en bostadsrättsförening
som medlemmar och fattar beslut om fastighetsförvärvel på en föreningsstämma,
för att övergång lill bostadsrätt skall gälla. De rikskooperativa
bostadsrättsföreningarna undantas från denna regel vid frivilliga förvärv men
inte vid förvärv genom

Prop. 1981/82:169 6

förköp. En förening skall ha rätt all i sina stadgar ta in
ett förbehåll om att den hyresgäst som biträder beslutet om fastighetsförvärvel
skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet så länge
hyresförhållandet beslår. Ingen bostadshyresgäsl bör kunna vägras medlemskap i
en bostadsrättsförening vid en ombUdning.

Ledamoten Yngvesson föreslår i en reservation alt
föreningsbildning uteslutande skall ske genom någon av de rikskooperaliva
organisationerna för all man skall undvika allt för stora risker för hyresgästerna
och garantera dessa en grundtrygghet vid bedömningen av fastigheten. Genom en
sådan ordning kan även fastighetsägaren känna en större säkerhet om alt
ombildningen kan genomföras, menar reservanten.

Den
ekonomiska planen spelar en central roll när bostadsrätt skall upplåtas och kan
sägas vara ett instrument för alt åstadkomma alt bostadsrättsföreningen vilar
på betryggande ekonomiska grunder både vid nyproduktion och vid ombildning.
Bosladsrättslagens regler är emellertid i första hand utformade med hänsyn till
nyproduktionens krav. Eftersom den ekonomiska planen vid ombildning till
bostadsrätt spelar en väsentligt större roll som informationsinslrumenl för den
enskilde bosladskonsumenlen, bör vissa förändringar göras i lagstiftningen.
Bosladsstyrelsen bör i fortsättningen bl. a. spela en mer aktiv roll när det
gäller planernas utformning m. m.

Vi föreslår att en ekonomisk plan skaU upprättas, innan en
bostadsrättsförening förvärvar en hyresfastighet för övergång till
bostadsrätt. Planen skall då ha försetts med del enligt bostadsrällslagen
erforderliga intyget av två personer, som har förklarats behöriga av
bostadsstyrelsen - s. k. intygsgivare - och hållas tillgänglig för
hyresgästerna före föreningens beslut om fastigheisförvärv. Bostadsrättsföreningar
anslutna till de rikskooperativa organisationerna skall vara undantagna från
bestämmelsen, om förvärvet inte sker genom hyresgästernas förköp. Ett
besiktningsprotokoll skall obligatoriskt fogas lill den ekonomiska planen i
ombildningsfall.

Intygsgivarnas
ställning är en principiellt mycket viktig fråga både vid nyproduktion och vid
ombildning. Risken för beroendeställning i förhållande till det förelag där
planen görs eller lill dem som har upprättat planen kan förringa tilltron till
deras objektivitet och till planens hållbarhet. Vi föreslår därför att
åtminstone en av intygsgivarna bör vara fristående från organisation, företag
eller förening som har biträtt med föreningsbildningen eller upprättat den
ekonomiska planen. Bosladsstyrelsen bör aktivt och i större omfattning än f. n.
rekrytera inlygsgivare bland andra än dem som är anställda hos organisationer
och företag som vanligen upprättar ekonomiska planer och handhar frågor om
föreningsbildning. Styrelsen bör även i övrigt utöva tillsyn över intygsgivarnas
verksamhet.

Det bör
också ankomma på bosladsstyrelsen all inom ramen för en allsidig information om
olika upplåtelse- och förvaltningsformer lämna en allmän, saklig och
lättillgänglig m/omiadon om tillvägagångssättet vid ombildningar. Vi anser del
däremot inte påkallat att staten eller kommunerna etablerar några särskilda
insatser för hjälp med ombildningar i enskilda fall. De organisationer som f.
n. verkar på bosladsrätlsmarknaden - HSB, Riksbyggen, centralföreningar
tillhörande Bostadsföreningarnas Riksförbund saml BR Fastighetsgaranii AB - har
tillräckliga resurser och erfarenheter för all klara den verksamheten.

Prop. 1981/82:169 7

Bostadsrättsföreningar främjas i vissa fall särskilt med
en högre belåning än många andra lånlagarkategorier, om vissa speciella
förutsättningar angivna i bostadsfinansieringsförordningen är uppfyllda. Som
villkor för dessa förmånliga lån krävs bl. a. en kommunal insyn i föreningen,
för att staten skall få en garanti för att samtliga låneförutsätlningar vidmakthålls
även efler del att lånet har beviljats. Behovet av insyn och kontroll är enligt
vår mening störst under en förenings inledningsskede och i ett ombyggnadsskede
särskilt vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Däremot är behovet av
insyn inte så påtagligt under förvallningsskedel.

Vi föreslår alt en kommun enligt lag skall vara skyldig
all i låneverksamheten åla sig alt utöva insyn i bostadsrättsföreningars
verksamhet. Kommunen bör dock själv få avgöra omfattningen av kommunens
skyldigheter och dessa bör kunna anpassas efler förhållandena i varje enskilt
fall. Den kommunala insynen får t. ex. utövas av en kommunal rapportör i
stället för genom styrelseledamot och insynen i övrigt kan ske genom all
kommunen i erforderlig omfattning granskar föreningens ekonomi och räkenskaper.

Hyresgäster, som när en fastighet skall säljas vill
förvärva den för övergång till bostadsrätt, har f. n. inle samma möjligheter
som andra presumtiva köpare att göra detta. Det har bl. a. att göra med att de
oftast inle är Organiserade och därför inle heller har sådan
förhandlingsberedskap som enskilda köpare, bolag eller andra länkbara köpare.
Vi anser att en majoritet av hyresgäster, som önskar gå över till bostadsrätt,
alllid bör ha en reell möjlighet all förvärva fasligheten vid försäljning. Vi
föreslår i kap. 4 en förköpsräll, som tillsammans med finansiella åtgärder bör
ge hyresgästerna en sådan möjlighet.

En möjlighet för hyresgästerna att på rätislig väg kunna
utverka all fastigheten säljs lill dem, när ägaren är beredd all avhända sig
egendomen, bör leda lill att denne i första hand på frivillig väg försöker all
nå en uppgörelse med hyresgästerna om förvärv. Den förstärkta ställning för
hyresgästerna som följer av förköpsrätten bör leda till att fastighetspriserna
dämpas vid framtida övergångar. Ett förköpsinstilul markerar också samhällets
positiva inställning till övergångar, vilket tillsammans med finansiella
åtgärder bör initiera allt fler hyresgäster att gå över till bostadsrätt.
Förköpsräll bör dock endast föreligga när privata hyresfastigheter skall
säljas.

Vi har ingående övervägt olika modeller för hyresgästernas
förköp. En utvidgad kommufial förköpsräll i ombildningssyfle t. ex. har
obestridligen flera fördelar från praktisk synpunkt. Tidsaspekten får emellertid
en alldeles särskild betydelse för kommunen. Vår slutsats är all även med en
något förlängd tidsfrist i förhållande lill nuvarande tre månader så kan inle
en kommunal förköpsräll införas, ulan att man ger avkall på smidighet och
effektivitet i handläggningen. Vi har dessutom, mot bakgrund bl. a. av
riksdagens tidigare uttalanden härom, anseti oss förhindrade att föreslå någon
mer omfattande förlängning av tidsfristen.

Vi har slutligen stannat för all konstruera förfarandet
för hyresgästernas förköp som en hembudsskyldighet för fastighetsägaren. En
sådan skyldighet innebär alt fastighetsägaren, med angivande av köpevillkor,
först skall erbjuda hyresgästerna att köpa fastigheten, innan den säljs lill
någon annan. Ledamoten Yngvesson föreslår i en reservation lill majoritetens
förslag, alt

Prop.
1981/82:169 8

gällande kommunala förköpsräll i stället bör utvidgas lill
all gälla även delta ändamål. Förutom en väsentligt förenklad administration
skulle kommunen enligt reservanten då lättare kunna styra socialt motiverade
ändringar, när det gäller bostadsområdenas sammansättning med avseende på
upplåtelseform. Om hyresgästerna i fastigheter som berörs av förköp anmäler
sitt intresse för alt i folkrörelsekooperativ form la över fasligheten, skall
kommunen, om den finner det bosladssocialt motiverat, medverka lill detta.

Vi föreslår att en särskild lag om förköpsräll för
hyresgäster införs. En fastighetsägare skall enligt lagförslaget under vissa
förutsättningar vara skyldig alt erbjuda hyresgästerna förvärv av fastigheten
för övergång till bostadsrätt. Erbjudandet skall ske genom ett hembud, som
skall innehålla de villkor som fastighetsägaren vill ställa upp för
försäljningen. Rätten till hembud och förköp av fastigheten grundas på en
intresseanmälan som hyresgästerna lämnar in till inskrivningsmyndigheten vid
tingsrätten. En förutsättning för att en intresseanmälan skall godtas är att
flertalet hyresgäster i huset har förklarat sig intresserade av en övergång
till bostadsrätt och att dessa har bildat en bostadsrättsförening eller en
annan förening, som lämnar anmälan.

En
fastighetsägare, som vill sälja sin fastighet, skall vara skyldig att hembjuda
fastigheten till den förening som har lämnat in en intresseanmälan. En förening
som har delgivils ett hembud måste bevaka förköpsrätten inom två månader och då
visa att hyresgästerna i minst två tredjedelar av lägenheterna har förklarat
sig intresserade av en övergång till bostadsrätt. Förköpsrätlen förfaller om
den inte bevakas. En bostadsrättsförening, som har bildals av hyresgästerna,
måste hos fastighetsägaren anta hembudet inom sammanlagt sex månader från det
alt del avgavs. Hyresgästerna i minst två tredjedelar av»lägenheterna skall då
vara medlemmar i föreningen och ha fattat beslut om förvärv av fastigheten. Förköpsrätlen
förfaller, om inte hembudet antas.

Fastighetsöverlåtelsen
är ett vanligt civilrättsligt avtal, som kan ingås när som helst under
hembudsproceduren. Lagfart skall dock inle kunna beviljas för någon annan än
hyresgästerna så länge som deras förköpsrätt består. Begränsningar i
hembudsskyldighelen gäller i vissa fall med hänsyn till faslighet,
överlåtelsens art, ägare och förvärvare. Fastighetsägaren får, om hyresgästerna
inte utnyttjar sin förköpsräll, inte sälja fastigheten lill någon annan inom en
ivåårsperiod från hembudel, om priset på fastigheten är lägre eller villkoren
för försäljningen lUlsammanlagna är avsevärt ogynnsammare för ägaren, än de som
gällde för erbjudandet till hyresgästerna. Tvist mellan fastighetsägaren och
hyresgästerna i förköpsfrågan bör prövas av hyresnämnden.

Många frågor i samband med övergång från hyresrätt till
bostadsrätt är från bostadskonsumentens synpunkt desamma, oberoende av om
fastigheten tidigare har varit i enskild eller i allmännyttig ägo.
Bostadsrättsföreningars förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter har
emellertid ur samhällets synvinkel speciella aspekter av såväl bostadspolitisk
som ekonomisk karaktär. Vi behandlar dessa speciella aspekter i kap. 5 om
förvärv av allmännyltigt ägd faslighet.

De allmännyttiga bostadsföretagen har en gång tillkommit
på statsmak-

Prop. 1981/82:169 9

temas initiativ för all utgöra ett medel för en social
bostadspolitik. Avsikten har varit att för produktion och förvaltning av
bosläder satsa på företag som arbetar utan enskilt vinstintresse och i
samverkan med kommunerna. Det har för oss varit en självklar utgångspunkt att
de allmännyttiga bostadsföretagen även i framtiden kommer alt vara ett
betydelsefullt instrument för att förverkliga vissa bostadspolitiska mål, som
statsmakterna fastlägger. En övergång till bostadsrätt bör med hänsyn till det
övergripande ansvaret för bostadsförsörjningen därför endast kunna ske i den
utsträckning som den enskilda kommunen finner det motiverat.

Eventuella ombildningar bör ses mot bakgrund av ell
medvetet handlingsprogram från de berörda kommunernas sida och vissa principer
bör tillgodoses i största möjliga utsträckning. 1 kommunens ansvar för bostadsförsörjningen
har det länge ansetts ligga bl. a. ett ansvar för en allsidig hushållssammansätlning
och för att tillgodose behovet av goda bosläder. Vi anser att kommunen också
bör känna ett ansvar för att tillgodose ett behov av olika upplåldseformer,
självfallet ulan att ge avkall på övriga mål för bostadsförsörjningen. En
uppblandning av besittningsformerna borde också verksamt kunna bidra till alt
utveckla många bostadsområden i positiv riktning. Genom ett handlingsprogram
för del redan existerande bostadsbeståndet skulle kommunerna kunna
vidareutveckla de allmännyttiga bostadsföretagens roll som ett medel för en
social bostadspolitik.

Ledamoten Yngvesson anför i ett yttrande att det inte
finns några motiv för all inflytandefrågorna i allmännyttig hyresrätt skall
angripas genom utförsäljning av dessa lägenheter lill bostadsrätt. Demokratisering
i boendel med inflytande såväl ekonomiskt som praktiskt skall kunna ske inom
ramen för allmännyttans nuvarande organisation. Detta kräver dock ett starkare
engagemang från fastighetsägarens och hyresgästernas sida samt alt möjlighet
ges lill att en kooperativ hyresrätt får införas.

Vi anser
all kommunfullmäktige, oberoende av vem som tar initiativ till övergång lill
bostadsrätt, bör besluta om vissa principer för hur eventuella övergångar skall
genomföras. Ett sådant beslut bör innefatta en rekommendation om en ändring aföretagets ändamålsbeskrivning, om övergångarna avses få någon nämnvärd
omfattning. Principer bör fastställas för prissättningen på de fastigheter som
skall försäljas och frågan om lill vad försäljningsintäkterna skall användas
bör dessutom avgöras. Beslutet bör också ange till vem försäljning skall ske
eller andra riktlinjer för eventuellt huvudmannaskap för
bostadsrättsföreningarna. Därmed avgörs frågan om det allmännyttiga
bostadsföretaget i fortsättningen skall ha något inflytande över föreningens
verksamhet. En fortsatt anknytning till det allmännyttiga företaget torde
enligt vår mening innebära vissa fördelar från bostadsförsörjnings- och
förvaltningsorganisatorisk synpunkt.

Ledamoten Dahlberg reserverar sig mot majoritetens åsikt
all kommunfullmäktige bör fastställa riktlinjer för till vem försäljning av
fastigheterna skall ske. De boende skall själva bestämma detta och hur
huvudmannaskapet fortsättningsvis skall ordnas. Del finns enligt reservationen
inte heller anledning alt förorda en fortsatt anknytning till det allmännyttiga
företagel. En sådan bostadsrättsförening skulle bli av en särskild typ,
betydligt mer styrd och ofri än andra.

Den fråga som torde ha störst betydelse i ett
kommunalpolitiskl beslut om

Prop.
1981/82:169 10

eventuell försäljning av allmännyttigt ägda fastigheter är
principerna för prissättning på fastigheterna. Vi visar i några räkneexempel
vilka konsekvenser för de boende och för företagen olika prissällningsmodeller
får, om de utgår från avkaslningsvärdemetoder. Samtliga alternativ ger ett
acceptabelt resultat för fastigheterna i relation till del bokförda värdet.
Resultatet gynnar dock de boende på det allmännyttiga företagels bekostnad, om
inle intäktssidan i kalkylen korrigeras med hänsyn till en solidarisk
hyresuljäm-ning. Resultatet kommer annars all undersliga ell bedömt
marknadsvärde. Modellerna torde för de boende i regel ge acceptabla resultat,
även om man på kostnadssidan i kalkylen lar hänsyn lill en viss egen
arbetsinsats från deras sida.

Vi
diskuterar i kapitlet också konsekvenser för företagen vid övergång lill
bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter. Det framgår bl. a. alt övergång i
äldre, attraktiva områden torde såväl försämra företagels ekonomiska
förutsättningar som bidra till all förstärka icke önskvärda segregationstendenser.
Del framförs emellertid i vår undersökning all begränsade övergångar i s. k.
problemområden skulle kunna bidra till all skapa en större social stabilitet
genom att minska utflyttningen av resursslarka hushåll. Del skulle därmed också
skapas ekonomiska möjligheter all utveckla andra delar av företagel.

Konsekvenserna för förelagens förvaltningsorganisation och
sysselsättning torde vara begränsade och hanlerbara. Detta gäller speciellt om
ombildningen endast avser en mindre del av företagels totala lägenhelsbe-stånd
och inte koncentreras tidsmässigt. Slordriflsförddarna i bostadsför-vallningen
är dessutom begränsade, vilket innebär alt möjligheten all anpassa
förvaltningsorganisationens kapacitet lill en förändrad volym borde vara stor.

Övergång
till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter får en rad konsekvenser för
stal och kommun. Del ökar del kollekliva bosladssparandel och torde minska
samhällets utgifter för bostadsbidrag. Del ökar de boendes egna insatser och
kan därmed leda lill en högre underhållsstandard. Det utgör ett väsentligt
incitament för energibesparande åtgärder och ger då utrymme för en minskad
energiförbrukning. Övergångarna får samtidigt inte bli ett dominerade inslag i
områden som förvaltas av allmännyttan, för att inle rationella
förvaltningsenheter skall brytas ner och de framlida möjligheterna all
utveckla områdena som helhet skall försämras. Ombildning skulle normalt kunna
äga rum i det yngsta beståndet ulan nämnvärda konsekvenser för
bruksvärdesprincipen eller företagens hyresuljämning inom beståndet.

För kommunernas bosladsförsörjningsansvar innebär
övergångar vid brist på hyreslägenheter alt det blir svårare för
boendekategorier med stor rörlighet på bostadsmarknaden att skaffa bostad vid
inträde på marknaden. Ombildningarna kan i en sådan situation också få
arbetsmarknads- och regionalpolitiska effekter.

Finansieringsfrågan spelar en central roll, när
hyresgästerna bildar bostadsrättsförening och vill förvärva en fastighet i
syfte att gå över till bostadsrätt. Del är bostadsrättsföreningen som i
egenskap av köpare måste skaffa fram erforderligt kapital vid en övergång. Del
krävs oftast nybdåning, ulöver de lån i fastigheten som får tas över och vad
säljaren eventuellt kan

Prop. 1981/82:169 11

medverka med. Det förutsätts också att bosladsrältshavarna
normall skjuter till kapital genom grundavgifter. De finansiella
förutsättningarna får karlläggas och diskuteras mellan hyresgästerna och
fastighetsägaren i varje enskilt fall. Vi föreslår i kap. 6 åtgärder för alt
underlätta bostadsrättsföreningarnas finansiering av fastighelsförvärvet och i
kap. 7 åtgärder för att ingen hyresgäst skall tvingas avstå från all förvärva
bostadsrätt på grund av brist på kapital lill grundavgiften.

Vi utgår från att den långfristiga finansieringen av
fastighetsförvärvel måsle ske på den opriorilerade marknaden. Vi har funnit all
bollenlåneinstiluten bör vara de mest ändamålsenliga kreditgivarna i detta
sammanhang. Riksbankens årligen fastställda ram för den oprioriterade
utlåningen hos sladshypoleksinstilulionen och kreditaktiebolagen bör därför
även avses omfatta finansiering av ombildningar. Bostadsrättsförening bör där
kunna erhålla lån upp lill i vart fall 75 % av uppskattningsvårdel, under förutsättning
att säljaren binder en del av försäljningssumman mot en kapilalmarknadsrevers
eller obligation.

Vi har vid våra överväganden och förslag i
finansieringsfrågorna ansett del angelägel att hålla fast vid principen om att
lån mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som
fastighetsägare och inle av medlemmarna personligen. Vi föreslår alt
delegationen för bostadsfinansiering (DFB) och kreditinstituten bör komma
överens om regler för detta efler uttalande av statsmakterna. DFB bör i sina
årliga överläggningar med instituten också verka för all krediter ställs till
bostadsrättsföreningarnas förfogande för alt kompensera uteblivna grundavgifter
på grund av fortsatt hyresrältsupplåtelse.

De olika låneformer som står till buds ger förulsätlningar
för all låna medel åtminstone lill del av insatsen vid förvärv av bostadsrätt,
om det finns bankmässig säkerhet. Vi anser därför inle att del finns anledning
att förbättra lånemöjlighelerna i allmänhet för förvärv av bostadsrätt, även om
befintliga låneformer är beloppmässigl begränsade och inte är garanterade.
Utgångspunkterna är dock annorlunda vid övergång från hyresrätt till
bostadsrätt. En ökad omvandling stimulerad av statsmakterna bör också
kombineras med StatUga län för bostadsrältsförvärv till dem som av ekonomiska
skäl annars kan tvingas alt avslå från att delta i övergången.

Vi föreslår därför att samhällel bör erbjuda en
lånemöjlighet lill kontantinsatsen vid övergång från hyresrätt till
bostadsrätt. En behovsprövning av ett statligt insalslån bör ske på
bostadssociala grunder och i första hand mot beskattningsbar förmögenhet. Till
förmögenhet under 15 OUO kr. tas dock ingen hänsyn. Lånet skall oreducerat
kunna utgå med 80 % av grundavgiften, dock högst 20 % av lägenhetens andel av
beräknad anskaffningskostnad för fastigheten. Lägsta lånebelopp bör vara 5 000
kr.

Kommunerna får genom borgensåtagande ett avgörande
inflytande över låneprövningen och skall bl. a. kunna kräva att bostadsrätten
pantsattes som säkerhet. Kommunen skall också kunna avstå från borgensåtagande,
om man finner att sökandens inkomst är av den storleken att denne normalt borde
kunna få lån på annat sätt. Bostadsrättens värde som panlsäkerhel bör
förslärkas, genom alt man inför en skyldighet för bostadsrättsföreningen att
underrätta panthavaren. när bostadsrättshavaren häftar i skuld lill föreningen.
Vi föreslår att insatslånel. som skall vara personligt och alltså inte kan

Prop. 1981/82:169 12

överlåtas tillsammans med bostadsrätten, normall skall
återbetalas på tio år med möjlighet lill eftergift eller senarelagda
amorteringar, men vara ulan räntesubvention.

PrisbUdningen vid överlåtelse av bostadsrätt har genomgått
några karaktäristiska förändringar sedan bostadsrällskonlrollagen upphörde all
gälla vid utgången av år 1968. Priserna har utvecklats mycket olika och har på
vissa orter stigit kraftigt och i Stockholms innerstad t. o. m. mycket kraftigt
efter en allmän stagnation under första hälften av 1970-lalel. Del framgår av
redovisningen i kap. 8 alt man i de flesta fall kan se tydliga samband mellan
tillgången på bosläder och prisutvecklingen på bostadsrätter. Prisskillnaderna
på grund av lägel inom orten har blivit tydligare och bosladsrällshavarnas
kunskaper om marknaden har fått allt större betydelse för priserna.

De problem
som följer av denna utveckling är av såväl bostadspolitisk som
förddningspolilisk karaktär. Stora obeskattade vinstmöjligheter med åtföljande
risker för en utbredd spekulation framstår från förddningspolilisk synpunkt som
del huvudsakliga problemet. Del har inle framkommit något som lyder på en
systematisk spekulation med bostadsrätter, i den betydelsen all
bostadsrättshavare i någon större omfattning för egen vinning medvetet
utnyttjar stigande prisnivåer i de fall dessa förekommer. En ökad övergång till
bostadsrätt får dock inte, anser vi, stimuleras av förmodanden om stora
framlida försäljningsvinsler. Vi har därför för egen del all anledning alt
ställa oss bakom en snar och betydande skärpning av reglerna för beskattning av
realisationsvinster.

Den lydliga prisspliltring som har uppstått sedan
konirollagen slopades är från bostadspolitisk synpunkt den mest väsentliga
förändringen. Sambandet mellan tillgången på lägenheter på den lokala marknaden
och prisutvecklingen betyder all del finns en risk för att fler orter under
1980-talel kommer att få allt högre prisnivåer. Strukturförändringar på
arbetsmarknaden bl. a. kan få betydelse för vilka dessa orter kommer att bli.
Sådana faktorer som tillgången på kapital, reallönernas utveckling och den
lokala marknadens utbredning blir förmodligen avgörande för hur höga
prisnivåerna kommer att bh.

Såväl de
rikskooperativa organisationerna som olika kommuner försöker på olika sätt att
möta denna utveckling, vilket har medfört att man på lokala marknader har fåll
olika modeller för hur prisutvecklingen skall stävjas. Del kommer därmed alt
råda olika förulsätlningar olika delmarknader emellan och del torde bli svårt
för bostadskonsumenlerna all vid byle av bostad känna till de regler som gäller,
om dessa olika modeller kommer till användning i någon större utsträckning.
Detta talar för alt man bör förhindra en utveckling mot användningen av dylika
modeller.

En viktig uppgift för bostadspolitiken bör vidare vara all
motverka segregation i boendel. Prisstegringar på bostadsrätter, som leder lill
höga prisnivåer eller lill stora lokala prisvariationer, kan medföra en
situation där endast ekonomiskt starka hushåll förbehålls vissa
bostadslägenheter. En målsättning bör enligt vår mening vara att risken för
högre prisnivåer och allt större lokala prisvariationer inte förstärks vid
kommande nyproduktion och förstagångsupplålelse av bostadsrätt eller vid
övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Del finns bl. a. en viss risk för all
de lägre grundavgifter som statliga lån medför utnyttjas i spekulativa syften.

Prop. 1981/82:169 13

En allmän priskonlroll på bostadsrätter skulle emellertid
från flera synpunkter vara både olämplig och opåkallad. Däremot bör
bostadsrättsföreningar, rikskooperativa organisationer och i vissa fall även
kommuner ha möjlighet att när de så bedömer det nödvändigt kunna besluta om
åtgärder för att påverka prisbildningen på bostadsrätter. Sådana åtgärder bör
avse nybildade föreningar och ha en enhetlig karaktär. Bosladsrällsbegreppel
bör enligt vår mening så långt möjligt hållas entydigt och lokala lösningar
undvikas. Del är därför också angeläget att lagstiftningen på ett mer
klargörande sätt än hittills anger gränserna för vad som är tillåtet och inte
tiUåtet.

Bosladsrättslagen ger visserligen redan idag utrymme för
en bostadsrättsförening all i sina stadgar införa särskilda prisföreskrifler.
Medlemskap kan vägras, om föreskrifterna åsidosätts. Man kan emellertid
konstatera all den möjlighet som lagstiftningen f. n. erbjuder inte alls torde
utnyttjas, vilket bl. a. hänger samman med alt metoden inte är tillräckligt
effektiv med avseende på kontrollmöjligheterna. Det enda egentligt effektiva
sättet all förhindras, k. svarta pengarvid försäljning av bostadsrätter i
föreningar med prisföreskrifler torde vara all ingripa i den fria
överlåtelserätten och helt bryta kontakten mellan säljaren och den köpare som
kan vara intresserad av alt betala ett högre pris än vad prisföreskriflerna
medger. Vi stöder oss i denna vår bedömning bl. a. på undersökningar som har
genomförts i Norge.

Vi
föreslår att en bostadsrättsförening i sina stadgar förutom prisföreskrifter
skall kunna införa en klausul om skyldighet för bostadsrättshavare att före
överlåtelse hembjuda lägenheterna till lösen av bostadsrättsföreningen,
rikskooperativ organisation, allmännyltigt bostadsföretag om sådant är
föreningsbildare, kommunen eller någon som dessa har anvisat. Hembud skall i så
fall ske lill del pris som anges i stadgarnas prisföreskrifler. Undantag gäller
för överlåtelse genom byle m. m. eller familje- och successionsrätisliga
förvärv.

Länsbostadsnämnden
skall dessutom i vissa fall och efter kommunens yttrande som vUlkor för
upptagande eller övertagande av siailigt bostadslån kunna kräva all
prisföreskrifter tas in i stadgarna för nybildade föreningar för en tid av
högsl fem år. Prisföreskrifter som har införts i samband med statligt
lånebeslut får inle vara oskäligt betungande för bostadsrättshavaren. Under den
angivna liden skall prisföreskrifterna inte kunna upphävas utan kommunens
medgivande. Kommunens rätt till prisföreskrifler bör normalt tillförsäkras
genom ett avtal mellan bostadsrättsföreningen och kommunen. Lånet skall kunna
sägas upp, om föreningen inte uppfyller sina skyldigheter enligt avtalet, t.
ex. genom att bevilja medlemskap i strid med prisföreskrif-len.

Hembudsskyldighet tUlkommunen skall också kunna påbjudas i
stadgarna i kombination med prisföreskrifler, som villkor förstatliga lån. Vi
förutsätter dock att vederbörlig hänsyn genom särskilda överenskommelser tas
till bosladskooperativ organisations önskemål om att få förmedla lägenheter via
egen bosparkö, på motsvarande sätt som enligt bostadsfinansieringsförordningens
regler f. n. gäller vid upplåtelse av bostadsrätt.

Ledamoten Dahlberg reserverar sig mot majoritetens förslag
i dessa avseenden. Han anser bl. a. att det inte finns något behov av
priskontrolle-

Prop.
1981/82:169 14

rande åtgärder, då höga överlåtelsepriser egentligen
enbart förekommer i Stockholms innerstad. 1 de fall de förekommer, kommer de
all bli beskattade genom ändrade realisalionsvinslregler, som kommer alt verka
prisdämpande. Det finns enligt reservanten mycket som talar för att
utvecklingen av överlålelsepriserna kommer alt dämpas även av andra skäl.
Följden av att införa en möjlighet lill priskonlroll och hembudsskyldighet
skulle enbart bli olika sorters marknader för bostadsrätter, risker för en
"svart marknad" saml ett minskat intresse för ett gott underhåll.

Vi
föreslår slutligen också all avtal om överlåtelse av bostadsrätt skall vara
skriftiigt. Kopia av avtalet skall av bostadsrättsföreningen fogas till lägenhelsförteckningen
.

De av oss
föreslagna lagändringarna m. m. bör träda i kraft den 1 juli 1982. Ulöver
nämnda reservationer lill betänkandet har också flera av våra experter lämnat
särskilda yttranden.

Prop.
1981/82:169 15

Bilaga 2

Kommitténs författningsförslag

1 Förslag till

Lag om förköpsrätt för hyresgäster

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Hyresgäster som vill gå över lill bostadsrätt har
förköpsräll lill fast

egendom, som enligt fastighetstaxeringen utgör eller ingår i en hyreshusen

hel, om intresseanmälan gäller enligt 3 §.

Bestämmelserna om fast egendom i denna lag gäller även
tomträtt.

Undantag från förköpsrätten

2 § Förköpsrätt föreligger inte, om

1.
egendom
innehåller färre än fem lägenheter,

2.
egendom ägs av
staten, kommun, landstingskommun, kommunförbund, allmännyttigt bostadsföretag
eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller landstingskommun,

3.
staten är
förvärvare,

4.
förvärvaren är
gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar
gemensamt, någon av dem är överiåtarens avkomling,

5.
förvärv endast
avser andel i fastighet,

6.
förvärv sker
genom inrop på exekutiv auktion,

7.
förvärv sker på
annat sätt än genom köp eller byle,

8.
del är obilligt
att förköp sker med hänsyn lill förhållandet mellan överlålare och förvärvare
eller villkoren för eller omständigheterna vid en överiålelse.

Intresseanmälan

3 § Hyresgäster som har intresse av att utöva förköpsrätt
skall ge in en intresseamnälan till inskrivningsmyndigheten. Anmälan skall
göras av en bostadsrättsförening eller annan förening, som har bildats av
hyresgästerna. I anmälan skall lämnas uppgift om antalet lägenheter på den
fasta egendom som omfattas av anmälan samt intyg från föreningens styrelse om
att

Prop.
1981/82:169 16

hyresgästerna i flertalet uthyrda lägenheter har förklarat
sig intresserade av att gå över till bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet
lägenheter skall bortses från garage, lager eller annan lägenhet som i första
hand används som förvaringsutrymme.

Inskrivningsmyndigheten skall i fastighetsboken anteckna
att intresseanmälan har gjorts, om den fasta egendomen inle är undantagen från
förköpsrätt enligt 2 § 1 eller 2. Föreningen och fastighetsägaren skall
underrättas om anteckningen.

En intresseanmälan gäller under två år från det den
antecknades i fastighelsboken. Anmälan gäller ulan hinder av att beslutet om
anteckning inle äger laga kraft.

Hembud, bevakning och antagande av hembud

4§ Om en ägare av fast egendom, beträffande vilken
anteckning om intresseanmälan gäller, avser all överlåta egendomen, skall han
skriftligen hembjuda egendomen lill hyresgästerna.

Hembudel skall undertecknas av fastighetsägaren och delges
den förening som har gjort intresseanmälan. Det skall innehålla uppgift om
priset och övriga villkor för förvärv av egendomen saml fastighetsägarens
adress.

5 § För alt bevara rätten till förköp skall hyresgästerna
bevaka förköpsrätten inom två månader från delgivningen av hembudet. Bevakning
sker genom all föreningen skriftligen anmäler till fastighetsägaren att
hyresgästerna är intresserade av alt förvärva egendomen på de villkor som anges
i hembudel.

Vid bevakningen skall föreningen foga bevis om att
hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen
har förklarat sig intresserade av all gå över till bostadsrätt. Vid beräkningen
av antalet lägenheter skall hänsyn inle las till garage, lager eller annan
lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.

Bevakningen anses fullgjord, om föreningen inom
föreskriven tid har lämnat erforderliga handlingar på poslen för befordran med
rekommenderat brev till fastighetsägaren under den adress som han har angivit i
hembudet.

6§ Öm hyresgästerna vill anta hembudel, skall de göra
detta inom sex månader från delgivningen av hembudel. Anlagande sker genom all
en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening skriftligen anmäler till
faslighels-ägaren att den vill förvärva egendomen på de villkor som anges i hembudet.

Vid antagande av hembudet skall föreningen bifoga
protokoll från en föreningsstämma, som ulvisar alt hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de uthyrda lägenheterna har beslutat om förvärvet i
överensstämmelse med bestämmelserna i 60 a § bosladsrättslagen (1971:479).

Hembudet anses som anlaget, om föreningen inom föreskriven
tid har lämnat erforderliga handlingar på posten för befordran med
rekommenderat brev till fastighetsägaren under den adress som han har angivit i
hembudel.

Prop.
1981/82:169 17

Förlust av förköpsrätten

7 § Förköpsrätlen förfaller, om

1.
hyresgästerna
efter ett hembud underlåter all bevaka förköpsrätlen eller anta hembudet inom
föreskriven tid och på föreskrivet sätt,

2.
en förening som
företräder hyresgästerna efler ell hembud förklarar all hyresgästerna avslår
från att utnyttja förköpsrätlen,

3.
en
bostadsrättsförening som antagit ett hembud undandrar sig att underteckna
köpehandling som grundas på hembudel.

Vill
fastighetsägaren göra gällande att föreningens bevakning av förköpsrätlen inle
har sketl inom föreskriven lid eller på föreskrivet sätt, skall han underrätta
föreningen härom utan oskäligt dröjsmål. I annat fall förlorar han rätten att
göra brislen gällande mot föreningen.

Överlåtelse till annan än hyresgästerna

8 § Om förköpsrätten förfaller på grund av att
hyresgästerna inte utnyttjar sin förköpsräll efter ell hembud, får
fastighetsägaren inom två år efler delgivningen av hembudet överlåta
fastigheten utan hinder av bestämmelserna i denna lag. Förutsättningen är dock
att priset inte är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt
ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs i hembudet.

Prövning av förköpsrättens bestånd m. m.

9 § Om del råder tvist mellan en fastighetsägare och en
förening av

hyresgäster huruvida förköpsräll enligt denna lag föreligger eller ej, skall

hyresnämnden pröva frågan på begäran av endera parlen.

10 § En kommun, som av annan än en av hyresgästerna
bildad bostadsrätts

förening har mottagit en anmälan om förvärv enligt 3 § lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfastighet m. m., skall bereda förening som företräder

hyresgästerna tillfälle att yttra sig inom en månad, om anteckning om

intresseanmälan gällde när förvärvet skedde och föreningen inte har godkänt

förvärvet.

Begär föreningen i yttrandet att hyresnämnden prövar
frågan om förköpsrältens bestånd eller om överlåtelsen strider mot 8 §, skall
kommunen anmäla detta till nämnden och bifoga yttrandet. Kommunens anmälan
skall göras inom den lid som föreskrivs i 3 a § lagen om förvärv av
hyresfastighet m. m.

Förklarar
hyresnämnden alt hyresgästernas förköpsrätt består eller att överlåtelsen
strider mot 8 §, är förvärvet ogiltigt. Underlåter hyresgästerna alt begär;i
prövning enligt andra stycket, gäller förvärvet ulan hinder av bestämmelserna i
denna lag.

11 § Om en kommun, enligt vad därom särskilt är
föreskrivet, underrättas

om förvärv av fast egendom i annan ordning än enligt 3 § tagen (1975:1132)

om förvärv av hyresfastighet m.m., skall bestämmelserna i 10 § äga

motsvarande tillämpning. Kommunens anmälan lill hyresnämnden skall i

2 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop.
1981/82:169 18

dessa fall dock ske inom den lid som föreskrivs i 7 §
andra stycket förköpslagen (1967:868) eller, om förköpsrält ej föreligger för kommunen,
före den inskrivningsdag som infaller närmast efler tre månader från det
lagfart söktes på köparens förvärv.

Om en
kommun har förvärvat en hyresfastighet ulan alt utöva förköpsrält enligt
förköpslagen, skall 10 S gälla i tillämpliga delar.

Särskilda bestämmelser

12 § I fråga om förfarandet vid
hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188)
om arrendenämnder och hyresnämnder.

13 § Mot hyresnämndens beslut enligt
denna lag får part föra lalan hos bostadsdomslolen inom tre veckor från den dag
beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall ges in till domstolen.

14 § I ärende enligt denna lag skall
vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, i den mån
annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. I övrigt gäller allmänna
bestämmelser om rättegångskostnader i bostadsdomslolen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Prop.
1981/82:169 19

2 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 20 kap. 7 § jordabalken skall ha
nedan angivna lyddse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

20 kap. 7§ Förekommer icke omständighet som avses i 6 §,
skall lagfarlsansökan förklaras vilande, om

1. vid köp, byte eller gåva överlåtarens underskrift
på fångeshandlingen

icke är styrkt av två vittnen och överiålelsen ej skett genom statlig myndig

het,

2.
fångesmannen ej
har lagfart och fall som avses i 9 § icke föreligger,

3.
rättegång pågår
om hävning eller återgång av förvärv av fastigheten eller om bättre rätt lill
denna,

4.
lagfart sökes
på grund av testamente, dom eller förrättning som ännu icke vunnit laga kraft,

5.
vid förvärv
genom legat detta ej utgivits,

6.
vid förvärv på
exekutiv försäljning köpebrev ej utfärdals eller vid expropriation eller
liknande Ivångsförvärv inlösen ej fullbordats,

7.
vid överlåtelse
överlåtaren är gift och förvärvet enligt giftermålsbalkens bestämmelser är
beroende av andra makens samtycke,

8.
vid överlåtelse
genom boutredningsman förvärvet enligt ärvdabalkens bestämmelser är beroende av
dödsbodelägarens samtycke,

9.
förvärvet avser
del av fastighet och är beroende av fastighetsbildning,

10. vid köp eller byte förvärvet är 10. vid köp eller byle förvärvet är

beroende av att förköp ej sker eller beroende av all förköp av kommun

vid förköp detta ej är fullbordat, ej sker eller vid sådant förköp
detta

ej är fullbordat,

10 a. vid köp eller byte förvärvet är beroende av
hyresgästers förköpsrält eller av att villkoren för förvärvet prövas av
hyresnämnden, allt enligt lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyresgäster,

11. förvärvet i annat fall enligt lag
är beroende av domstols eller annan myndighets tillstånd,

12. förvärvet är beroende av villkor
och, i fråga om gåva, villkoret avser viss lid som ej överstiger två år från
den dag då gåvohandlingen upprättades.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

3 Förslag till

Lag om
ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m. m.

Härigenom
föreskrivs alt 3 a § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.
skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

3a§'

Vill
kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas lill
hyresnämnden inom tre månader efler del anmälan skett enligt 3 § första
stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad lill
anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det
åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma lid underrätta
förvärvaren huruvida prövning påkallas.

Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall
beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efler del anmälan
skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen
inte var fogad till anmälningen, tre månader från det all kommunen mottog
sådan avskrift. Det åligger kommunen all snarast möjligt och senast inom samma
tid underrätta förvärvaren huruvida prövning påkallas. Om skyldighet för
kommunen aU i vissa fall bereda hyresgäster tillfälle att yttra sig, finns
bestämmelser i 10 § lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyresgäster. Har
anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid, skall
hyresnämnden förelägga förvärvaren alt inom en månad från det alt han fått del
av föreläggandel ansöka om förvärvstiUstånd. Föreläggande skall
innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet skall fogas en
avskrift av kommunens anmälan.

Denna lag
träder i kraft den 1 juli 1982.

' Senaste lydelse 1979:307.

4
Förslag till

Lag om ändring i
förköpslagen (1967:868)

Härigenom
föreskrivs att 3 och 7 §§ förköpslagen (1967:868) skall ha nedan angivna
lydelse.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

3 § '

Förköpsrält får ej utövas, om

1. försäljningen endast avser faslighet, som har en
ägovidd understigande

3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller

kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för

fritidsändamål för högst två familjer,

2.
staten är
säljare,

3.
staten eller
landstingskommun är köpare,

4. köparen är säljarens make och ej
heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är
säljarens avkomling,

5.
försäljningen
sker på exekutiv auktion,

6. försäljningen avser endast andel av
fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel
förvärvats på annat sätt än genom gåva.

6.
försäljningen avser endast andel av fastighet saml köparen redan äger annan
andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

7.
försäljningen
avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i
fastigheten och denna andel förvärvals på annat sätt än genom gåva,

8.
försäljningen
är beroende av hyresgästers förköpsrätt eller av att villkoren för
försäljningen prövas av hyresnämnden, allt enligt lagen (1982:000) om
förköpsräu för hyres- . gäster.

Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om
försäljningen avser del av fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas
skall därvid bedömas som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart
innan förköpsräll utövas, bedömes frågan i stället med hänsyn lill delen, om
denna är utbruten, eller, när försäljningen avser område av fastighet,
faslighetsbildningsbeslul meddelats.

Förköp i
strid med bestämmelserna i denna paragraf är ulan verkan.

Förköpsrätlen
utövas genom att kommun inom lid som anges i andra stycket underrättar säljare
och köpare om beslut att utöva förköpsrält saml anmäler detta beslut lill
inskrivningsmyndigheten med föreleende av bevis om underrättelserna. Avser
beslutet fastighet inom annan kommuns område, gäller vad som sagts om
underrättelse till säljare och köpare också den andra kommunen. Beslutet skall
antecknas i fastighetsboken för varje fastighet som ingår i försäljningen.

Förköpsrätten skall utövas sist på den inskrivningsdag som
infaller närmast

' Senaste lydelse

1979:895.

- Senaste
lydelse

1979:308.

Prop.
1981/82:169 22

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

efler tre månader från det lagfart söktes på köparens
förvärv eller, om förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen (1979:230)
eller lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten all förvärva fast
egendom m. m., från del tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen, med
överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, innan lagfart eller
tillstånd sökts, anmäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta
egendomen är belägen, räknas tiden i stället från del kommunen mottog sådan
anmälan. Skall försäljningen anmälas till kommunen enligt 3 § första stycket
lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., räknas liden alllid från
del kommunen mottog anmälan om försäljningen. Var avskrift av köpehandlingen
ej bifogad ansökan eller anmälan, räknas tiden först från det kommunen mottog
sådan handling.

Utan hinder av bestämmelserna i andra stycket, får
kommunen utöva sin förköpsrält på den inskrivningsdag som infaller närmast
efter en månad från det hyresnämndens beslut om au förköpsrätt för hyresgäster
ej består vunnit laga kraft. Detsamn.a gäller om hyresnämndens beslut innebär
att villkoren för en överlåtelse står i strid med 8 § lagen (1982:000) om
förköpsrält för hyresgäster. Utövas förköpsrätlen ej inom föreskriven lid, är
förköpsrätten förlorad.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Prop.
1981/82:169 23

5 Förslag till

Lag om
ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i

rätten
att förvärva fast egendom m. m.

Härigenom föreskrivs att 5 § lagen (1916:156) om vissa
inskränkningar i

rätten att förvärva fast egendom m. m. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5§'

Ansökan om
tillstånd till förvärv av fast egendom enligt 1 eller 2 § eller om prövning
enligt 4 § tillslälles länsstyrelsen i det län där egendomen eller del av denna
år belägen. Ansökan göres skriftligen före fånget eller inom tre månader från
del fånget skedde. 1 ärendet bör fångeshandlingen eller, om sådan ännu ej
upprättats, fångesmannens skriftliga samtycke till ansökningen företes i
huvudskrifl eller bestyrkt avskrift. Har del ej skett och är ej fråga om
förvärv på auktion som avses i 8 §, må sökanden föreläggas att avhjälpa brislen
vid äventyr att ansökningen eljest avvisas.

Angår ansökan som avses i första Angår ansökan som avses i första

stycket förvärv av fast egendom stycket förvärv av fast
egendom

genom köp eller byte. får ansökning- genom köp eller byle, får ansökning

en ej prövas eller på grund av en ej prövas eller på grund av

återkallelse avskrivas, innan det bli- återkallelse avskrivas, innan det bli

vit slutligt avgjort huruvida förköp vil slutiigl avgjort huruvida förköp

enligt förköpslagen (1967:868) äger enligt förköpslagen (1967:868) äger

rum. Vad nu sagts äger ej tillämp- rum. Vad nu sagts äger ej tillämp

ning, om det är uppenbart att för- ning, om det är uppenbart att för

köpsräll icke kommer alt utövas. köpsrätt
icke kommer all utövas.

Ansökan får dock inte prövas, om förvärvet är beroende av
hyresgästers förköpsrätt eller av att villkoren för förvärvet prövas av
hyresnämnden, aUl enligt lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyresgäster.

Göres ej ansökan om tillstånd till förvärv som avses i
första stycket inom föreskriven tid och på föreskrivet sät* eller vägras
tillstånd, är fånget ogillt. Delsamma gäller, om ansökan om prövning enligt 4 §
lämnas utan bifall och beslutet härom vinner laga kraft samt tiden för ansökan
om tillstånd enligt första stycket utgått.

Sökes tillstånd i fall, som enligt vad ovan sägs ankommer
på regeringens prövning, åligger länsstyrelsen alt insända handlingarna jämte
eget ullålande till regeringen.

Närmare föreskrifter rörande den utredning, som må
erfordras för länsstyrelses prövning i ärende, som nu sagts, meddelas av
regeringen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

' Senaste lydelse 1979:897.

6 Förslag till

Lag om
ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder'

dels att nuvarande löd och 16 e §§ skall betecknas som 16
f och 16g§§,

dels att rubriken närmast före 16 d S skall sättas närmast
före den nya 16 f S och att rubriken närmast före 16 e§ skall sållas närmast
före den nya 16gS.

dels all 4 och 16 b S§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels
att i lagen skall införas två nya paragrafer, 16 d och 16 e §S, och närmast
före den nya 16 d § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande
Ivdelse

Föreslagen
lydelse

4S-

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till
uppgift att

1.
medla i hyres-
eller bosladsrättstvisl,

2. pröva tvist om
reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, skadestånd enligt
12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 *}§, upplåtelse
av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 S, förlängning av hyresavtaleller
villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap.
55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 S, allt jordabalken.

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 S§
hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om ålerbelalningsskyldighel enligt 23 S
samma lag.

3. pröva tvist om hyresvillkor 3. pröva tvist om hyresvillkor

enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av enligt 7 § sista stycket,
upplåtelse av

lägenhet
i andra hand enligt .30 § andra stycket, medlemskap enligt 52 S eller
överlåielsepris enligt 14 a §, allt bosladsrättslagen (1971:479),

lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller
medlemskap enligt 52 §. allt bosladsrättslagen (1971:479),

4.
pröva fråga om
godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken
eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrällslagen.

5.
vara
skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättslvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och
hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6.
pröva frågor
enligt bosladssaneringslagen (1973:531) och bostadsför-vallningslagen
(1977:792).

7.
pröva frågor
enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m..

8. pröva
frågor enligt bosladsanvisningslagen (1980:94).

8.
pröva frågor
enligt bosladsanvisningslagen (1980:94).

9.
pröva
frågor enligt lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyresgäster.

' Senaste lydelse av löd S 1980:97, av 16e§ 1974:1090. -
Senaste lydelse 1980:97.

Prop.
1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

25

Ärende
upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som
avses i 9. 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptages dock
av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sill säte eller, i fråga om
handelsbolag, där förvaltningen föres.

16 b ij'

Ansökan
om förvärvstiUstånd skall för yttrande tillställas kommun där
tillståndspliktig fast egendom finnes samt, om det lämpligen kan ske,
organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan
tillstånd lill förvärv av aktie, skall liden för avgivande av yttrande
bestämmas så att den ej understiger tre månader.

1 ärende
angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egendomen är belägen,
saml hyresgästorganisation, som berörs av ansökningen, anses som sökandens
motparter.

I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna
i 14 § andra stycket motsvarande tillämpning.

Ansökan om
tillstånd att förvärva

1. fast egendom eller tomträtt genom köp
eller byle,

2.
aktie genom köp
eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m. m.. får ej prövas eller på grund av återkallelse
avskrivas innan del blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

Föreläggande enligt 3 a § andra stycket lagen om förvärv
av hyresfastighet m.m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort all
förköp ej skall äga rum.

Ansökan om tillstånd all förvärva

1.
fast egendom
eller tomträtt genom köp eller byte,

2.
aktie genom köp
eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m. m., får ej prövas eller på grund av återkallelse
avskrivas innan del blivit slutligt avgjort om förköp enligt förköpslagen
(1967:868) eller lagen omförvärv av hyresfastighet m. m. skall äga rum.

Föreläggande
enligt 3 a § andra stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. får ej
utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp enligt förköpslagen
(1967:868) eller lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. ej skall äga rum.
Sådant föreläggande får ej heller utfärdas Innan del blivU slutligt avgjort om
förköpsrält för hyresgäster består eller om villkoren står i strid med 8 §
lagen (1982:000) om förköpsrält för hyresgäster.

Ärende angående hyresgästers förköpsrätt m. m.

Senaste lydelse 1979:898.

Prop.
1981/82:169

Nuvarande lydelse

26

Föreslagen lydelse

16 d §

Ansökan i fråga som avses i 9 § lagen (1982:000) om
förköpsräu för hyresgäster skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om
det berörda huset och dess ägare saml sökandens yrkande och grunderna för delta.
■

Bestämmelserna i 8 § andra-femte styckena skall tillämpas
ifråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det Inle är
uppenbart alt någon förhandling Inte behövs. Om en part skall inställa sig
personligen, får nämnden förelägga viie. Om sökanden har kallals men inle
kommer till förhandlingen, avskrivs ärendet. Att motparten uteblir hindrar
inle alt ärendet avgörs.

16 e§

Om hyresgäster har begärt prövning enligt 10 eller 11 §
lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyresgäster, skall deras begäran
tillställas överlåtaren och förvärvaren för yttrande. Överlålaren och
förvärvaren är hyresgästernas motparter.

I ärende enligt denna paragraf äger bestämmelserna i 14 §
andra stycket motsvarande tillämpning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

7 Förslag till

Lag om
ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bosladsrättslagen
(1971:479)'

dels all i 5 § ordet "godkänna" i olika
böjningsformer skall bytas ut mot

"registrera""
i motsvarande form och all i 49 och 67 §§ ordet "godkännande"

skall
bytas ut mot '"registrering",

dels alt 3, 4, 14, 37, 49 och 52 §§ skall ha nedan angivna
lydelse,

dels att i lagen skall införas fem nya paragrafer, 9 a, 12
a, 14 a, 51 a och

60 a §S av
nedan angivna lydelse.

Föreslagen
lydelse

Innan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan för
föreningens verksamhet ha upprättats av föreningens styrelse och
registrerats av länsstyrelsen.

Nuvarande lydelse

3 §

Innan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan för
föreningens verksamhet ha upprättals av föreningens styrelse och godkänts av
länsstyrelsen.

Planen
skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av
föreningens verksamhet.

Inträffar
sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för
bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsratt ej vidare upplåtas
förrän ny ekonomisk plan upprättats och godkänts.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som
är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får
bostadsrätt ej vidare upplåtas förrän ny ekonomisk plan upprättats och
registrerats.

Ekonomisk
plan skall ha upprättats av styrelsen och hållas tillgänglig för
hyresgästerna, innan beslut fattas om förvärv av liyresfaslighei för ombildning
till bostadsrätt enligt 60 a ff. Ett besiktningsprotokoll, som ulvisar
fastighetens skick, skall vara fogad till planen. Planen skall även vara
försedd med intyg enligt 5 !).

4 §2 Ekonomisk plan skall upprättas i
två exemplar och undertecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.

Planen
skall vara försedd med intyg av två personer om all planen enligt deras omdöme
vilar på tillförlitliga grunder. 1 intyget skall anges de huvudsakliga
omständigheter som ligger till grund för omdömet. Inlygsgivare ulses bland dem
som regeringen eller myndighet, som regeringen förordnar, förklarat be-

Planen
skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme
vilar på tillförlitliga grunder. 1 intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter
som ligger lill grund för omdömet. Inlygsgivare ulses bland dem som regeringen
eller myndighet, som regeringen förordnar, förklarat be-

' Senaste lydelse av 67 i 1974:170.

- Senaste lydelse 1974:1087.

Prop.
1981/82:169 28

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

höriga att utfärda sådant intyg. Till höriga att utfärda
sådant intyg. Till inlygsgivare får ej utses någon, inlygsgivare får ej utses
någon, beträffande vilken del föreligger beträffande vilken det föreligger
omständighet som är ägnad all rub- omständighet som är ägnad all rubba
förtroendet till hans opartiskhet. ba förtroendet lill hans opartiskhet.

A v intyget skall framgå all minst en

av intygsgivarna inte är anställd hos

förelag, organisation eller annan,

som bildat bostadsrättsföreningen el

ler bilrätt med föreningsbildningen

eller med att upprätta den ekono

miska planen.

Ansökan om godkännande av Ansökan
om registrering av eko-

ekonomisk plan göres av styrelsen. nomisk plan göres av
styrelsen. Vid Vid ansökningshandlingen skall ansökningshandlingen skall båda
ex-båda exemplaren av planen fogas. emplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla gorfAfl«d eko- Styrelsen skall hålla
registrerad

nomisk plan tillgänglig för den som ekonomisk plan
tillgänglig för den

vill taga del av planen. som vill taga del av planen.

9a §

Ulan hinder av bestämmelsen i 9 § får en
bostadsrättsförening i stadgarna föreskriva att de hyresgäster som biträder
ett beslut om förvärv av liyresfaslighei för ombildning till bostadsrätt enligt
60 a § skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt lill sina lägenheter efler
förvärvet. Föreligger en sådan skyldighet, är bostadsrättsföreningen å sin
sida skyldig all upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som biträtt beslutet.

Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har
upplåtils, förfaller föreningens och hyresgästernas förpliktelser enligt
första stycket. VUl hyresgästerna överlåta sin hyresrätt när
bostadsrättsföreningen är ägare nv fastigheten, får föreningen dock som villkor
för överlåtelsen föreskriva all den tillträdande hyresgästen övertar
skyldigheten alt teckna bostadsrätt.

Om beslut har fallats om väsentlig ökning av de avgifter
som skall utgå för hyresgästen, får denne genast

Nuvarande
lydelse

Föreslagen lydelse

efler uppsägning frånlräda sin skyldighet alt teckna
bostadsrätt, om detta inle är obilligl mot bostadsrättsföreningen eller
medlemmarna. Bestämmelserna om uppsägning i 23 och 39 §§ skall i så fall äga
motsvarande tilllämpning.

12 a §

Överlåtelse av bostadsrätt skall ske genom skriftligt
avtal, som skrivs under av överlåtaren och förvärvaren. Avtalei skall ta upp
den bostadsrätt som överlåtelsen avser samt köpeskillingen.

En överiålelse som strider mot första stycket är ogiltig.
Förvärvaren har rätt lill ersättning av överlåtaren för den skada som uppstår.
Talan om ogiUighel och ersättningsanspråk skall ha väckts senast inom sex månader
från det lägenheten tillträddes.

14 §

7
stadgarna kan intagas förbehåll au vid övergång av bostadsrätt till annan
lägenhet än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna skall ha rätt att lösa
bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösningsrätten
skall lillkom-ma föreningen och medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall
göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för
bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skaU betalas.

Bostadsrättsföreningen
får i stadgarna inta en föreskrift om rätt till lösen av bostadsrätt som skall
överlåtas. Stadgarna skall I så fall ange efter vilka grunder ersättning för
bostadsrätten skall bestämmas. Lösningsrätten kan i den ordning som stadgarna
föreskriver tiUkomma föreningen, bostadskooperativ organisation,
allmännyltigt bostadsföretag eller kommun. Ell allmännyttigt bostadsföretag får
dock tillförsäkras lösningsrätt endast i samband med att förelaget överlåter
fast egendoin eller tomträtt till bostadsrättsföreningen.

En föreskrift om rätt lill lösen gäller inle, om
överlåtelse sker

1. i syfte att bosladsrätlshavaren
genom byle skall erhålla annan bostad,

2. till make, makes avkomling,
släkting i rätt upp- och nedstigande led, syskon, syskons avkomling eller

Prop.
1981/82:169

Nuvarande lydelse

30

Föreslagen lydelse

någon som varaktigt sammanbor med bostadsrättshavaren och,
om bostadsrättshavaren avlidit, överlåtelse sker av dödsboet till någon som
varaktigt sammanbott med denne,

3. till en kommim eller av en kommun.

4. genom gåva,

5. genom exekutiv auktion eller
offentlig auktion enligt 10, 12 eller 37 §.

14 a §

Gäller en föreskrift om rätt lill lösen enligt 14 §, skall
en bostadsrättshavare, som vill överlåta sin bostadsrätt, skriftligen anmäla
detta till föreningen med uppgift om lilllrä-desdag och begärt pris. Inom en
månad från det en sådan anmälan mottogs, skaU föreningen fatta beslut om
överlåtelse priset enligt de grunder som anges i stadgarna. 7 beslutet skall
anges vem som har rätt alt lösa bostadsrätten och den lösningsheräl-tigades
adress. Bostadsrättshavaren äger rätt lill kontant betalning för bostadsrätten
på överlåtelsedagen, om annai ej medges.

År bostadsrättshavaren inle nöjd med det pris som
föreningen beslutat, får bosladsrätlshavaren hänskjula tvisten till
hyresnämnden inom en månad från det denne fick del av beslutet.

Lösningsrätten är förfallen och bosladsrätlshavaren
berättigad all sälja bostadsrätten till annan inom ett år från det den har
förfallit, om

1. bostadsrättsföreningen underlåtit
att fatta beslm enligt forsla stycket och inom lid .som där sägs,

2. den lösningsberätligade avslår från
sin rätt,

3. lösningsrätten ej görs gäUande
hos bostadsrättshavaren inom en

Prop.
1981/82:169 31

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

månad från det denne i rekommenderat brev anmodat den
lösningsberätligade att lösa bostadsrätten till del pris som har beslutats.

Den lösningsberätligade får inte tillämpa andra grunder
för prissättningen vid försäljning av förvärvad bostadsrätt än de som gällt i
förhållande till bostadsrättshavaren.

37 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten
till följd av uppsägning i fall som avses i 33 §, skall föreningen sälja
bostadsrätten på offentlig auktion så snart del kan ske, om ej föreningen och
bostadsrättshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anslå lill
dess brist för vars avhjälpande bostadsrättshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen
uppbära så myckel som behövs för all läcka föreningens fordran hos
bosladsrätlshavaren. Vad som återstår tillfaller denne.

Om föreningen har underrättats om panlsällning av en
bostadsrätt, är föreningen skyldig att utan dröjsmål underrätta panthavaren, om
bosladsrällshavarens obetalda avgifter till föreningen överstiger en månadsavgift
och bosladsrätlshavaren dröjer med betalningen utöver två veckor från förfallodagen.
Har föreningen försummat sin underrättelseskyldighet, har den vid försäljning
enligt förslå stycket företräde till betalning före panthavaren, endast i fråga
om belopp som förfallit till betalning innan underrättelse borde ha sketl.

49 § Lägenhetsförleckningen skall för varje lägenhet ange

1.
lägenhetens
beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen.

2.
dagen för
länsstyrelsens godkännande av den ekonomiska plan som ligger lill grund för
upplåtelsen,

3.
bostadsråltshavarens
namn.

4.
grundavgiften
för bostadsrätten.

Uppgifter enligt första stycket skall genast införas i
förteckningen när bostadsrätt upplåtes.

Underrättas föreningen om pant- Underrättas föreningen om panl-

sällning av bostadsrätt eller ändras sällning av
bostadsrätt eller ändras

Prop.
1981/82:169 32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

uppgift i förteckningen, skall delta uppgift i
förteckningen, skall detta

genast antecknas. genast antecknas. Vid överlåtelse
av

bostadsrätt skall styrkt avskrift av överlåtelseavtal
fogas till förteckningen på lämpligt sätt. Dagen för anteckning skall anges.

51 a §

En bosladsrätt.sförening. som har förvärvat eller avser
att förvärva hus. får inte vägra en bostadshyresgäst i huset inträde i
föreningen, om hyresgästen uppfyller de vUlkor för medlemskap som föreskrivs
i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som
bostadsrättshavare. Inträde får dock vägras så länge som föreningen inle
börjat att anta medlemmar bland hyresgästerna.

52 §

Förvärvare av bostadsrätt, som Förvärvare
av bostadsrätt, som

vägrats
inträde i föreningen, kan vägrats inträde i föreningen, kan

inom en månad från det han fick del inom en månad från del han fick del

av beslutet härom hänskjula tvisten av beslutet härom hänskjula tvisten

till hyresnämnden. till hyresnämnden. Detsamma gäller

den som är bostadshyresgäsl i föreningens hus och vägrats
inträde i föreningen.

60 a §

En bostadsrättsförenings heslut om förvärv av
hyresfastighet för . ombildning till bostadsrätt skaU fattas på en
föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna I minst två
tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa
hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter skall hänsyn inle
tas till garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som
förvaringsutrymme.

Protokollet,
från föreningssläm-

Prop.
1981/82:169

Nuvarande lydelse

33

Föreslagen lydelse

man skall innehålla uppgift om hur beräkningen av rösterna
har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Bestämmelserna
i denna paragraf gäller för bostadsrättsförening som är ansluten till
rikskooperativ organisation, endast om förvärvet sker genom förköp enligt
lagen (1982:000) om förköpsräu för hyresgäster.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

3 Riksdagen 1981/82. 1 samt. Nr 169. Bilagedel

Prop.
1981/82:169 34

8 Förslag till

Lag om
ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder

för
bostadsförsörjningens främjande m. m.

Härigenom föreskrivs all 2 § lagen (1947:523) om kommunala
åtgärder för bostadsförsörjningens främjande m. m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2§

Kommun är skyldig att genom Kommun är skyldig alt genom

lämpligt
kommunall organ förmedla lämpligt kommunall organ förmedla

lån och bidrag, som utgå av statsme- lån och bidrag, som utgå av statsme

del i syfte all främja bosladsförsörj- del i syfte att främja bostadsförsörj

ningen inom riket eller eljest gälla ningen inom riket eller eljest gälla

bosläder och lokaler inom bostads- bostäder och lokaler inom bostads

område, saml alt vid sådan statlig område, saml all vid sådan statlig

låne- och bidragsverksamhel biträda låne- och bidragsverksamhet biträda

vid byggnadskontroll och låneför- vid byggnadskontroll och låneför

valtning, valtning och utöva insyn i bostads

rättsföreningars verksamhet.

Genom lämpligt organ skall kommun fortlöpande samla
uppgifter om bostadsförsörjningen i kommunen och på begäran underrätta
bostadssökande om möjligheterna all få bostad i kommunen, bostädernas
belägenhet, storlek och utrustning, bostadskostnader saml andra förhållanden
som bostadssökande behöver kännedom om.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Prop. 1981/82:169 35

Bilaga 5

Saimianst ä llning: av
remissrirttrandena

Efter remiss har yttranden ö ver bet ä nkandet avgetts av ■
bostadsdoQstolen, kanmarr ä tten i Stockholm, doiastolsverket,
hyresn ä mnderna i Stockholci, G ö teborg och rialm ö ,
socialstyrelsen, bankinspektionen, konsumentverket, bostadastyxelsen, statens r å d f ö r
byggnadsforskning, l ä nsstyrelserna i Stockholms, G ö teborgs och Bohus samt nalm ö hus l ä n, ä garl ä genhetsutredningen
(Ju 1980:04), konimitt é n (3 1930:05) om
underskottsavdraig, fritidsboendekommitt é n
(Bo 1978;01), Sveriges riksbank. Svenska koimnunf ö rbundet, Stockholms kommun, G ö teborgs
koimnun, Malm ö komnun, Uppsala kommun, Norrk ö pings kommun, Sveriges advokatsamfund. Svenska Bankf ö reningen, Svenska sparbanksf ö reningen. Svenska F ö reningsbankers F ö rbund, Konungariket Sveriges
stadshypotekskassa. Sparbankernas Inteckningsaktiebolag (SPIHTAB), Svensk
Bostadsfinansiering AB (SOPAB), Svenska Riksbyggen, KS3:s Riksf ö rbund, Bostadsf ö reningamas
Riksf ö rbund (BR), Stockholms Bostadsf ö reningars Centralf ö rening (SBC), Stockholms Kooperativa Bostadsf ö rening (SKB), Hyresg ä steimas Riksf ö rbund, Sveriges Fastighets ä garef ö rbund, Sveriges
Allm ä nnyttiga Bostadsf ö retag (SA30), N ä ringslivets
Byggnadsdelegation, Svenska 3ygg-nadaentreprsn ö rf ö reningen, BR Fastighetsgaranti AB,
Fastighets-anst ä lldas forbimd, Sveriges K ö pmannaf ö rbund,
Sveriges Hantverks-och Industriorganisation (SHIO) - Familjef ö retagen. Yttranden har dessutom inkommit ifr å n riksrevisionsverket, statskontoret, Stockholms
Handelskammare,.F ö reningen Stockholms Bostadsr ä tts-intressenter och AB Bostadsgaranti.

Kommitt é n (B
1980:05) om underskottaavdrag har anf ö rt
att den inte hajr n å gra synpunkter att l ä gga p å bet ä nkandet.

Svenska Bankf ö reningen
har i sitt yttrande anm ä rkt att Poat-och Kreditbanken,
PK-banken, har deltagit i handl ä ggningen av
yttrandet ooh anslutit aig till detta. Sverigea F ö reningsbankers F ö rbund har i sitt yttrande anslutit
sig till Svenska Bankf ö reningens synpunkter. 30FAB har i
sitt yttrande anslutit sig till vad Svenska Bankf ö reningen anf ö rt i fr å ga om den l å ng-

Prop. 1981/82:169 36

fristiga finansieringen.

Sveriges K ö pmannaf ö rbund och Stockholms Handelskammare har i sina
yttranden anslutit sig till N ä ringslivets
Byggnadsdelegations y-ttrande.

L ä nsstyrelserna har bifogat yttranden
av Stockholms Fastighets ä garef ö rening, G ö teborgs Fastigheta ä garef ö renings
Service AB, AB Garnisonen och Helsingborga kommun.

1 30ST.U)SD0i'IST0LEN AlLH Ä MA SYNPUNKTER

Kommitt é ns uppgift
har varit att f ö resl å lagregler som fr ä njar en mera omfattande ö verg å ng fr å n hyresr ä tt
till bostadsr ä tt utan att detta leder till en ö kad segregation p å
bostadsmarknaden.

I vad m å n ett genomf ö rande av huvudlinjerna i det f ö reslagna regelsystemet skulle f å den avsedda effekten, ä r sv å rt att avg ö ra. Man f å r
visserligen f ö rmoda att redan inf ö randet av en hembudsskyldighet f ö r er. fastighets ä gare
i en del fall kan v ä cka ett intresse hos hans hyresg ä ster att bilda en bostadsr ä ttsf ö rening, som
kan ca ö ver fastigheten. Avg ö rande f ö r
deii enskilde hyresg ä stens st ä llningstagande till fr å gan om han verkligen skall k ö pa
en bostadsr ä tt i huset torde dock vara den
privatekonomiska bed ö mning han g ö r av situationen. Begr ä nsningar i avdragsr ä cten f ö r skuldr ä ntor
och str ä ngare realisationsvinstbeskattning
ä r exempel p å faktorer som kan g ö ra att en ö verg å ng till bostadsr ä tt framst å r som ett mindre attraktivt alternativ f ö r en hel del hyresg ä ster ä n tidigare. Andra h ä mmande faktorer ligger inbyggda i sj ä lva koramitt é f ö rslaget, fr ä mst
i best ä mmelserna om prisreglering vid ö verl å telse av en
bostadsr ä tt, l å t vara att dessa best ä mmelser
syftar till att s ä nka prisniv å n f ö r att d ä rigenom motverka bostadssegregationen. - Det f ö rtj ä nar att i
detta sammanhang p å pekas att m å nga, oberoende av sin ekonomiska situation, ä ven forts ä ttningsvis
kommer

Prop. 1981/82:169 37

att f ö redra den mera obundna boendeform
som hyresr ä tten represen-

terar.

Det regelsystem som kommitt é n har f ö reslagit m å ste dessv ä rre
betecknas som t ä mligen invecklat. Det framst å r som sv å rhanterligt
b å de f ö r hyresg ä ster och fastighets ä gare. Ocks å
ett antal myndigheter av olika slag riskerar att dras in i omst ä ndliga och resurskr ä vande procedurer. D ä rtill kommer
att regelsystemets konsekvenser f ö r
fastighetsmarknaden ä r sv å ra att ö verblicka.

Ett visst m å tt av kr å ngel hade varit l ä ttare
att acceptera, om man varit mera ö vertygad
om att ett genomf ö rande av regelsystemet hade lett
till en mera omfattande ö verg å ng fr å n hyresr ä tt till bostadsr ä tt.
Hursomhelst f ö religger det en p å taglig risk f ö r
att ett genomf ö rande av regelsystemet kommer att
uppfattas som ett utslag av on ö dig byr å krati, allrahelst som projektet ju inte ä r inriktat p å
att ö ka antalet bostadsl ä genheter p å
de bristorter som n ä rmast ber ö rs. - Det' ä r
s å ledes tveksamt om f ö rdelama med f ö rslaget
v ä ger ö ver de ol ä genheter som det kar. leda till.

S Ä RSKILDA SYNPUNKTER

F ö rslaget till lag om f ö rk ö psr ä tt f ö r hyresg ä ster

1.
F ö rslagets rubrik svarar d å ligt mot dess inneh å ll. Mera korrekt vore att det ben ä mndes
Lag om f ö rk ö psr ä tt f ö r bostadsr ä ttsf ö reningar. -L ä ggs f ö rslaget till grund f ö r
lagstiftning, b ö r den nuvarande f ö rk ö pslagen
(1976:368) i forts ä ttningen ben ä mnas Lag om f ö rk ö psr ä tt f ö r kommuner.

2.
De befogenheter
som f ö rslaget tillerk ä nner ett hyresg ä stkollektiv
har lagts p å en av hyresg ä sterna bildad ideell f ö rening eller bostadsr ä ttsf ö rening." Trots detta anv ä nds i lagtexten i flera fall uttrycket hyresg ä sterna f ö r
den juridiska person som har tillerk ä nts
befogenheterna. Texten brister s å ledes i den
klarhet som m å ste kr ä vas av en lag, och den b ö r d ä rf ö r omarbetas.

Prop. 1981/82:169 38

3. Undantaget i 2 §
2 f ö r fastighet som tillh ö r ett allm ä nnyttig
bostadsf ö retag f ö refaller vara omotiverat-. Det ä r ju h ä r
inte fr.g £ o- att tvinga f ö reEaget ;tt s ä lja.
L ä get ä r i st ä llet det att f ö retaget har best ä mt
sig f ö r att ö verl å ta
fastigheten. Det saknas d å sk ä l att inte m ö jligg ö ra f ö r hyresg ä sterna att f ö rk ö pa fastigheten. Skulle det av en eller annan
anledning - t ex d å fr å ga ä r om en ö verl å telse mellan
allm ä nnyttiga f ö retag - vara ö nskv ä rt att den tillt ä nkta
ö verl å telsen kommer tiil st å nd, finns ju
alltid m ö jligheten att å beropa generalklausulen i punkten 3. -Fr å n de utg å ngspunkter
som h ä r har redovisats kan det s ä ttas i fr å ga
om undantagen enligt punkten 2 ö ver huvud ä r motiverade.

A. Undantaget i 2 5 5 b ö r under alla f ö rh å llanden utm ö nstras. Det ö ppnar m ö jlighet
till illojala f ö rfaranden, som helt kan s ä tta den f ö reslagna
lagen ur spel. Enligt f ö rslaget ä r det n ä mligen
ingenting som hindrar att en och samma f ö rv ä r'.'are f ö rst
k ö per en andel i fastigheten och
sedan, genom ett annat k ö p, resten av fastigheten. I s å dana fall d å
ett andelsk ö p b ö r kunna genomf ö ras utan hinder av hyresg ä stemas f ö rk ö psr ä tt, kan ju
generalklausulen i punkten 3 till ä mpas.

5.
1 3 § f ö rsta stycket
b ö r anges att intresseanm ä lan skall g ö ras
hos inskrivningsmyndigheten i den ort d ä r
fastigheten ä r bel ä gen.

6.
Det kan ifr å gas ä ttas, om det
inte redan vid en intresseanm ä lan borde kr ä vas att en bostadsr ä ttsf ö rening hade bildats. Oetta synes
emellertid vara att uppst ä lla ett alltf ö r str ä ngt krav,
som kan motverka lagens syfte. Dessutom skulle l ä nsstyrelserna komma att drabbas av registrerings ä renden f ö r
bostadsrattsf ö reningar som kanske aldrig kommer
att fungera som s å dana. Dock synes initialtr ö skeln f ö r
hyresg ä stkollektivet b ö ra h ö jas n å got, inte minst med tanke p å de betydande r ä ttsverkningar
som en intresseanm ä lan f å r f ö r fastighets ä garen. L ä mpligt
kan vara att - s å som p å andra st ä llen i lagen - kr ä va tv å
tredjedelars majoritet incm hyresg ä stkollektivet.
Vidare b ö r kr ä vas n å gon form av bevis f ö r att denna majoritet verkligen f ö religger. Detta kan ske genom att vederb ö rande hyresg ä ster
skriftligt

Prop. 1981/82:169 39

f ö rklarar att de bitr ä der intresseanm ä lan.

■:■. Ii? f ö rsta
stycket och i andra lagrum talas om ö verl å telse av egendom. Av 2 § 7 framg å r
emellertid att f ö rk ö psr ä tt endast. avses f ö religga, om - som det f å r f ö rst å s - fastighets ä garen
avser att s ä lja eller byta bort fastigheten
till n å gon annan ä n till en av hyresg ä sterna bildad bostadsr ä ttsf ö rening. Ordet ö verl å telse b ö r
d ä rf ö r genomg å ende ers ä ttas med k ö p
eller byte. Vidare b ö r i 2 § klarg ö ras
att paragrafen handlar om f ö rv ä rv soip skulle g ö ras
av n å gon annan ä n en bostadsr ä ttsf ö rening som har bildats av hyresg ä sterna.

8.
Enligt f ö rslaget f ö rfaller
f ö rk ö psr ä tten, om en bostadsr ä ttsf ö rening som
har antagit, ett hembud undandrar sig att fullf ö lja k ö pet (7 § f ö rsta stycket
3). Det har emellertid inte angivits hur l å ng
tid som skall ha f ö rflutit f ö r att f ö rk ö psr ä tten skall
vara f ö rfallen. Det ä r otillfredsst ä llande
att r ä ttsf ö rh å llandet p å detta s ä tt
h å lls sv ä vande. D ä rf ö r b ö r ö verv ä gas att inf ö ra en absolut tidsfrist f ö r k ö pets fullf ö ljande.

9.
I 10 § andra stycket finns en best ä mmelse av den inneb ö rden

att kommunen inom viss tid skall anh ä ngigg ö ra f ö reningens talan

i tvister mellan f ö reningen
och fastighets ä garen. F ö reningens

r ä tt blir med andra ordberoende av
att kommunen inom r ä tt tid

I h ä nskjuter tvisten till n ä mnden. En s å dan
ordning kan knappast

godtas. I st ä llet
b ö r f ö reningen sj ä lv i f ö rekommande fall anh ä ngigg ö ra sin talan.

10. Dispositionen av de processuella best ä mmelserna ä r
inte bra.

7 § andra stycket synes b ö ra placeras n ä rmast
efter 5 § . Best ä m

melsema i 9 § torde h ö ra hemma n ä rmast
efter nuvarande 7 §

f ö rsta stycket. Best ä mmelsen i 10 § tredje stycket f ö rsta meninj-

en synes med f ö rdel kunna tas upp i anslutning
till 8 § .- Andra

meningen i 10 § tredje stycket f ö refaller vara en ren truism och

b ö r d ä rf ö r slopas.

11. Enligt 12 §
andra stycket i den kommunala f ö rk ö pslagen

(1967:868) ä r f ö rk ö psr ä tten f ö rlorad, om lagfart har beviljats

f ö r k ö paren i strid med 20 kap 7 §
10 jordabalken. Det b ö r ö vei-

Prop. 1981/82:169 40

v ä gas om inte en best ä mmelse av sacT.a inneb ö rd borde inf ö ras ä ver. i den nu aktuella fcrk ö pslagen.

'.?.. .-..-.ura meningen i 14 j ä r
ä gnad att f ö rvirra och b ö r
d ä rf ö r slopas; jfr 17 § lagen (1974:.1082)-om
bostadsdomstol. - Detsaima g ä ller f ö r ö vrigt
motsvarande best ä mmelse i lagen (1975:1132) om f ö rv ä rv av
hyresfastighet m m.

Lagen om ä ndring i
bostadsr ä ttslagen (1971:479)

1. Enligt den f ö reslagna best ä mmelsen i 12 a §
andra stycket

skall en f ö rv ä rvare av en bostadsr ä tt, om f ö rv ä rvet ä r ogiltigt

p å grund av formfel, ha r ä tt till ers ä ttning
av ö verl å taren f ö r

uppkcmnen skada. .N" å gon motsvarande f ö reskrift finns inte i fr å ga

om f ö rv ä r\' av. fastighet. Med h ä nsyn
h ä rtill och d å den fSreslaen:

best ä nnelsen synes sakna praktisi;
betydelse (se bet ä nkandet

s 345) b ö r best ä meisen utg å .

2. Vi vill som v å r
mening framh å lla att den f ö reslagna 60 a §

ber inf ö ras, oavsett vilken st ä llning son slutligen tas till det

av koirr.itt é n f ö reslagna regelkomlexet i ö vrigt.

Med anledning av att kommitt é n i motiven har anf ö rt, att
ar.dra-handshyresg ä ster skall st ä llas utanf ö r
beslutsproceduren vill vi p å peka f ö ljande. Det f ö rekomr.er
i viss utstr ä ckning att hyresavtal sor.
fomiellt ä r att anse sor.
andrahandsupplitelser reellt ä r att
betrakta som uppl å telser av fastighets ä garen. Ett slags bulvanf ö rh å llande kan
med andra crd f ö religga. I fastigheter d ä r detta regelm ä ssigt
f ö rekomr.er st ä lls de boende helt utanf ö r den f ö reslagna
beslutsordningen. Detta ä r inte godtagbart. Man skulle h ä r kunns: ö ver\' ä ga att l å ta
hyresr. ä r.nderna f å pr ö va fr å gan om hyresg ä sternas
st ä llning, jfr f ö 12 kap 48 §
jorcabalker. i hyresr ä ttsutredningens f ö rslag till ä ndring
i sagda balk, SOU 1981:77 s 37.

3. Det synes numera vara en utbredd uppfattning att en
bostadsr ä t kan pants ä ttas med skydd f ö r
panthavaren mot pants ä ttarens andra fordrings ä gare genom s k denuntiation. Direkta lagregler i

Prop. 1981/82:169 41

ä mnet
saknas dock. Om lagstiftaren anser det l ä mpligt
med en pants ä ttning av detta slag b ö r uttryckliga regler tillskapas.

KAWT-IARR Ä TTEN I
STOCKHOLM

Sammanfattningsvis finner kammarr ä tten att anledning f ö religger till starka bet ä nkligheter
mot de l ö snings som f ö rordas i bet ä nkandet
och kan d ä rf ö r inte tillstyrka att f ö rslag
l ä ggs fram p å grundval av detta.

D é t ä r angel ä get att den enskilde har ett direkt
inflytande ö ver den egna boendemilj ö n. Bl a ö kar
f ö ruts ä ttningarna f ö r att han skall finna sig v ä l till r ä t
i denna milj ö och engagera sig i. att fortl ö pande f ö rb ä ttra den. Det ä r
d ä rf ö r ocks å ö nskv ä rt att goda betingelser skapas f ö r att uppl å telser
skall ske med

Prop. 1981/82:169 42

bostadsr ä tt, som
typiskt sett ger ä ven den som bor i l ä genhet stora m ö jligheter
i aktuellt h ä nseende. Kammarr ä tten ä r allts å positiv
till den m å ls ä ttning som har angetts f ö r kommitt é ns
arbete.

Fr å n de
synpunkter som har angetts nu ä r det emellertii sv å rt act inse att den boendes
intresse av att kunna f å till st å nd en ö verg ä ng fr å n hyres- till bostadsr ä tt i
praktiken skulle vara mindre n ä r en fastighet ä gs av staten, kommun, allm ä nnyttigt
bostadsf ö retag eller annat r ä ttssubjekt, som anges i 2 § 2. i f ö rslaget
till lag om f ö rk ö psr ä tt f ö r hyresg ä ster, ä n av andra. Om en dylik ordning skapas f ö religger
risk f ö r att de som bor i s å dana hus kommer att uppleva det som diskriminerande
att de ä r betagna de m ö jligheter att p å verka boendeformen som f ö religger
f ö r andra kategorier av hyresg ä ster. Kammarr ä tten f ö rordar d ä rf ö r att, om f ö rslaget skulle genomf ö ras, det aktuella undantaget
f å r utg å . En annan sak ä r att ö verl å telser fr ä n dessa r ä ttssubjek-
torde vara s ä llsynta ö ch att den praktiska effekten d ä rf ö r ej kan
v ä ntas bli s ä stor.

Vad
h ä refter ang ä i* formerna f ö r att underl ä tta ö verg å ngen fr ä n hyres- till bostadsr ä tt finner
kammarr ä tter att anledning f ö religger till avsev ä rda bet ä nkligheter
mot kommitt é ns f ö rslag.

Som
utvecklas n ä rmare i forts ä ttningen ä r det å ena sidan inte osannolikt att reformen, om den
genomf ö rs, s ä rskilt p ä sikt blir n å got av ett slag i luften. A andra sidan ä r f ö rslaget i
sig ä gnat att medf ö ra en avsev ä rt ö kad byr å krati och att f ö rsv å ra
fastighetshandeln.

M ö jlighet f ö r hyresg ä sterna
att f å till st å nd en ö ver-

Prop. 1981/82:169 43

g å ng fr ä n hyres-
till bostadsr ä tt f ö religger enligt f ö rslaget endast n ä r
fastigheten ö verl ä ts. En f ö rut s ä ttning f ö r att en s å dan ö verg ä ng skall komjna till st å nd i
denna situation ä r att hyresg ä sterna i tid dessf ö rinnan har skapat en s ä rskild
intressef ö rening med sikte p å att, om f ö rs ä ljning
blir aktuell, ö verta fastigheten. De skall dessutom ha gjort en
intresseanm ä lan hos inskrivningsmyndighet och vid behov upprepa
anm ä lningen vartannat å r. F ö reningen skall ocks å h ä llas vid
liv intill dess f ö rs ä ljning blir aktuell. Kammarr ä tten
befarar att det kommer att bli sv å rt f ö r hyresg ä sterna att p å detta s ä tt organisera sig med sikte p ä att vid
en ok ä nd tidpunkt i framtiden ö verta fastighet och - framf ö r allt -
att vidmakth å lla intresset. Detta g ä ller s ä rskilt
sedan n å gon tid har g å tt efter en eventuell reform.

Den
mest sannolika situationen f ö r ett engagemang i aktuellt h ä nseende
fr å n hyresg ä sternas sida synes vara om fastigheten ä r p å v ä g att
komma eller just har kommit i h ä nderna p å en person som de upplever som ol ä mplig. I
den situationen ä r det emellertid inte m ö jligt f ö r hyresg ä sterna
att hinna vidta de å tg ä rder som f ö rslaget f ö ruts ä tter.

Om
de farh å gor som har uttalats nu besannas, har en tyngande och ganska
omfattande lagstiftning genomf ö rts och g ä ller utan att den fyller en s å dan
funktion att den framst å r som tillr ä ckligt motiverad. D ä rtill korjr.s: att den i de
fall, d ä r den sl å r, medf ö r de betydande nackdelar som beskrivs i det f ö ljande.

A
andra sidan ä r det m ö jligt att det kan finnas personer som finner det f ö renligt
med sina intressen att mera yrkesm ä ssigt s ö ka i st ö rre omfattning f å till st å nd
intressef ö reningar av det slag som ä r
aktuellt

Prop.
1981/82:169 44

h ä r samt
att m ö t ers ä ttning st å f ö r arrangemangen f ö r dessas bildande och best å nd.

Det
kan till en b ö rjan vara tveksamt om det verkligen alltid ä r i
hyresg ä sternas intresse att, kanske utan att i f ö rv ä g vara
medvetna om konsekvenserna, p å s å s ä tt dra p å iig kostnader och annan omg å ng f ö r den os ä kra m ö jligheten
att en ö verl å telse skall bli akr,uell.

Klart
ä r
att en lagstiftning i enlighet med f ö rslaget ä r ä gnad att medf ö ra att fastighetshandeln f ö rdr ö js,
kompliceras och f ö rdyras i de fall d ä r intresseanm ä lar. f ö religger.
Detta ä r en p å taglig ol ä genhet, s ä rskilt som f ö rdr ö jningen likav ä l rsom kostnaderna kan bli betydande i dot
enskilda fallet. Man m å ste Vara medveten om att det kan finnas ett klart
legitimt behov av att en fastighet f å r s ä -ljas snabbt, t ex f ö r att m ö jligg ö ra ett
ackord eller p å annat s ä tt hindra en konkurs. Risk f ö religger
ocks å , trots best ä mmelsen i 2 § 8 i f ö rslaget till lag om f ö rk ö psr ä tt f ö r hyresg ä ster, att
v ä rdet av tillskapade s k naturliga fastighetskomplex minskar.

En
s ä rskild komplikation utg ö r de dubbla f ö rk ö psm ö jlir-heter soiti
f ö religger, n ä mligen dels f ö r kommun och del; n ä r intresseanm ä lan har
skett, f ö r hyresg ä ster. Detta g ä ller s ä rskilt som fristerna och reglerna i ö vrigt f ö r de
olika f ö rk ö pen inte st ä m.mer ö verens. F ö r fastighets ä garna m å ste detta vara f ö rvirrande. Hyresg ä sterna
kan komma . i den situationen att deras intresse f å r vika f ö r
kommunens (jfr bet s 172 f). I s å fall har de i on ö dan lagt ner arbete och
kostnader i syfte att sj ä lva f ä f ö rv ä rva fastigheten. Skulle korrjnunen senare s ä lja denna
vidare till n å gon enskild har hyresg ä sterna
inte enligt f ö rslaget n å gon r ä tt att l ö sa den till sig.

Prop.
1981/82:169 45

F ö rslaget bygger p å att intre,':;seanm ä l3n skall ö ras till inskrivningsmyndighet oc.t med regelbundna .-nellan-rura f ö rnyas hos denna samt antecknas i fastighetsbok. Med
h ä nsyn h ä rtill finner ka.Timarr ä tten beklagligt att bet ä nkandet inte
har remitterats till n å gon inskrivningsmyndighet eller ö verhuvud till n å gra
all!:: ä nna domstolar, till vilkas
ansvarsomr å de inskrivningsv ä sendet h ö r
och som d ä rf ö r har s ä rskilda m ö jligheter att bed ö ma
effekterna i aktuellt h ä nseende. Enligt kammarr ä ttens uppfattning ä r .'' ö rslaget, om det genomf ö rs och kommer till mera beaktansv ä rd anv ä ndning,
ä gnat att medf ö ra en hel del merarbete och ibland en ganska
invecklad pr ö vning (se t ex bet s 336 f, 3'*2,
344) f ö r inskrivningsr;iyndigheterna. D ä rmed f ö i-eligger
risk f ö r f ö rl ä ngda expeditionstider med de
nackdelar f ö r realkrediten och
fastighetchandeln som detta "ed-f ö r.
Det ä r att m ä rka att det hitintills har anseT;ts angel ä get att s ö ka
h å lla antalet anteckningar i fastig
hetsb ö ckerna (resp antalet uppgifter i
databasen n ä r data har inf ö rts) s å
l å gt som m ö jligt.

I denna del vill kammarr ä tten slutligen p å peka at1? anslutningskravet enligt
5 § andra stycket i f ö rslaget till lag om f ö rk ö psr ä tt f ö r hyresg ä ster inte ö verensst ä mmer med de f ö reskrifter
som ä r avg ö rande f ö r uppdelningen mellan s k ä kta och o ä kta
bostadsr ä ttsf ö reningar, se 24 § 3 mom kommunalskattelagen
(1928:370), anvisning 3 till sagda lagrum och riksskatteverkets meddelande RSV
Dt 1976:43. Om f ö rslaget genomf ö rs, f ö r ligger d ä rmed risk f ö r
att fall kan f ö rekomma d ä r v ä l en
bostadsr ä ttsf ö rening kommer till st å nd - genom
anslutning f ö retr ä desvis fr å n hyresg ä st.er med mindre l ä genheter - men fastigheten likv ä l
e.kattem ä ssigt betraktas som en
hyresfastighet. Det ligger i ö ppen dag att
en s å dan ordning kan missleda hyresg ä sterna och medf ö ra
allvarliga ekonomiska korisekvenser f ö r
dom.

Prop.
1981/82:169 46

Kammarr ä tten f ö resl å r att, om
f ö rslaget skulle genor-;-f ö ras, de b å da majoritetsreglerna bringas i ö verejis-st ä mmelse
med varandra. H ä rvid synes ö verv ä gande sk ä l tala f ö r att, 1 enlighet med vad som g ä ller i
det skatter ä ttsliga samma.nhanget, viss h ä nsyn ocks å tillm ä ts
storloken av den l ä genhetsyta som respektive hyresg ä ster f ö rfogar ö ver.

I
syfte att f ö rebygga att " ö vervinster" skall
uppkorr.-a vid ö verl å telse av bostadsr ä tt f ö resl å r
komm.itt é n att stadgarna f ö r bostadsr ä ttsf ö rening i
framtiden skall f å inneh å lla f ö reskrifter om begr ä nsningar av ö verl å telser ä tten och ö verl å telsev ä rdet.

Det
ä r
m ö jligt att en s å dan ordning skulle g ö ra flera kommuner ben ä gna att
utnyttja bostadsr ä ttsinstitutst. Kam.marr ä tten
finner emellertid att starka b å de principiella och praktiska inv ä ndningar
f ö religger mot f ö rslaget i denna del och avstyrker d ä rf ö r att det
genc.T.-f ö rs.

Problemet
med eventuella ö vervinster synes naturligen b ö ra
angripas genom å tg ä rder inom ramen f ö r realisationsvinstbeskattningen.
En s ä rskild kommitt é arbetar ocks å "med denna fr å ga och har angett att den
inom kcr--i ett bet ä nkande kommer att f ö resl å avsev ä rt sk ä rpta
regler i fr å ga om realisationsvinstbeskattningen vid ö verl å telse av
bostadsr ä tt. St ä llning till ö vervinst-fr å gan kan d ä rmed tas i sitt naturliga sammanhang. Man b ö r kunna
utg å fr å n att detta f ö rslag i f ö rening med aviserade nya regler om avdrag f ö r g ä ldr ä ntor
ko.mmer att leda till en ordning som medf ö r att ett eventuellt ö vervinstproblem, undanr ö js.

Om
man, n ä r statliga eller kommunala l ä n f ö religger, vill f ö rebygga att hela
"inflationsvinsten" h ä rav ko-- bostadsr ä ttshavarna till del, synes
det kunna ske ger.; att l å nen indexregleras.

Prop.
1981/82:169 47

Fr å n
principiell synpunkt synes de f ö reslagna begr ä nsningsreglerna vara sv å rf ö renliga
med den ekonomiska f ö reningens - i detta fall bostadsr ä ttsf ö reningens
- generella huvudsyfte enligt g ä llande lag, n ä mligen att fr ä mja medlemmarnas ekonomiska intressen. Se 1 § lagen
(1951:308) om ekonomiska f ö reningar. Kammarr ä tten h ä nvisar
till vad justitiekanslerr som inte heller har erh å llit bet ä nkandet p ä remiss,
anf ö r (s 3 ff) i sitt beslut den 23 december 198l, dnr 314-81-21, med
anledning av klagom å l mot l ä nsstyrelsens i Stockholms l ä n beslut
att registrera stadgarna f ö r Riksbyggens Bostadsr ä ttsf ö rening V ä rmd ö hus nr 1
i V ä rmd ö koiranun. - Den t ä nkta kopplingen mellan bostadsr ä ttsf ö reningarna
och respektive kommuner ä r invecklad (se t ex s 297 f) samt ter sig b å de teoretiskt
och praktiskt tveksam.

En
s ä rskild nackdel med den f ö reslagna regleringen ä r att den skulle medf ö ra att
det i framtiden kommer att finnas bostadsr ä ttsf ö reningar som medf ö r vitt skilda ekonomiska
konsekvenser f ö r ä garna - ett bostadsr ä ttsf ö reningarnas
A- respektive B-lag -ton i samma kommun. F ö r den enskilde blir bostadsmarknade-n ä n mer f ö rvirrande.
Risk f ö religger att den bostadss ö kande g ä r in i en f ö rening med begr ä nsningsklausuler utan att
vara medveten om saken med de negativa ekonomiska konsekvenser f ö r honom
som det medf ö r. Det sagda g ä ller s ä rskilt i fr å ga om personer som har mer begr ä nsade
erfarenheter och mindre kvalificerad utbildning. Fara f ö religger
ocks å f ö r ö kad bostadssegregation.