Prop. 1981/82:221

Prop.
1981/82:221

Regeringens proposition

1981/82:221

med
förslag till lag om exploateringssamverkan m. m.;

beslutad den 29 april 1982.

Regeringen föreslår riksdagen alt
antaga de förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll
ovannämnda dag.

På regeringens vägnar JAN-ERIK WIKSTRÖM

BIRGIT FRIGGEBO

Propositionens huvudsakliga innehåll

För att få till stånd ny bebyggelse
eller förtätning och andra större förändringar i redan bebyggda områden fordras
i dag oftast all de berörda fastigheterna genom köp eller expropriation samlas
i en hand av kommunen eller någon annan exploatör. I propositionen läggs fram
ett förslag till lag om exploateringssamverkan som i första hand skall ses som
elt medel alt genomföra kommunala planintentioner. Förslaget gör det möjligt
för flera fastighetsägare inom ett område att tillsammans vidta åtgärder för
att ställa i ordning mark för ny bebyggelse eller förtätning eller andra
förbättringar i redan bebyggda områden (exploateringssamverkan). Förslaget
innebär också att den ökning av markvärdet som en ny eller ändrad stadsplan
eller byggnadsplan kan medföra kan fördelas mellan fastigheterna i förhållande
till deras ursprungliga ägoinnehav inom området.

De förändringar i den befintliga
fastighetsindelningen som är nödvändiga för samverkansförelaget skall
genomföras som fastighetsreglering och handläggas tillsammans med övriga frågor
om exploateringssamverkan.

I proposirionen föreslås också
vissa kompletterande ändringar i bl. a. lagen (1973:1150) om förvaltning av
samfälligheler och i byggnadslagen (1947:385).

Det s.k. markvillkoret i
bosladsfinansieringsförordningen (1974:946) skall inte gälla i fråga om mark
som en lånesökande har filldelats vid en exploateringsförrätlning.

De nya bestämmelserna skall träda i kraft den I juli 1983.

1 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop.
1981/82:221 2

1 Förslag till

Lag om exploateringssamverkan

Tillämpningsområde m. m.

1
§ Enligt denna
lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område
(samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs
för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana
anordningar som behövs för bebyggelsen (exploateringssamverkan).

2
§ Frågor om
exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploateringsförrättning) som
handläggs av fasfighelsbildningsmyndigheten.

Villkor för exploateringssamverkan m.m.

3 § Exploateringssamverkan får beslutas, om det med hänsyn
till bebyg

gelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark

för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggel

sen.

Exploateringssamverkan får inte
beslutas, om ändamålet med samverkan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt
eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger
de fördelar som kan vinnas genom den.

4
§ Exploateringssamverkan
får beslutas endast om kommunfullmäktige tillstyrkt detta. I tillstyrkandet
skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

5
§
Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken inom
samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har
beakiansvärda skä| för delta. Vid denna prövning skall främst deras mening
beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.

6
§ Den som äger
mark inom samverkansområdet får delta i exploateringssamverkan om han har
begärt det. I samverkan får dock inte delta ägare lill fasfigheter som endast
har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.

Exploateringssamfällighet

7 § För genomförande av exploateringssamverkan utgör de
fastigheter,

vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfäl

lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje

särskild fastighet.

Förrättningen

8 § Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan
av fasrig

hetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämn

den.

Vid exploateringsförrältningar får
frågor om åtgärder enligt faslighels-bildningslagen (1970:988),
anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrättslagen (1973:1144) tas upp utan
ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas
gemensamt med frågor om exploate-

Prop. 1981/82:221 3

ringssamverkan
vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på
skilda förrättningar.

9 §
I fråga om exploateringsförrältningar tillämpas 4kap. 1-24, 27-40

och 42 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988).

10
§
Faslighetsbildningsmyndighelen skall i samråd med sakägarna utreda
förutsätiningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploateringssamverkan.
Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utredningar och värderingar som
behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämnden och vid behov också med andra
myndigheter som berörs av exploateringen.

11
§ Vid förrättningen skall
bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan
och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal
fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelslalet för en fastighet skall bestämmas efter
vad som är skäligt med hänsyn främsi till arealen av den för exploatering
tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det
bidrag en fastighet lämnar genom tillskoll i mark inte vad fastigheten har att
tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar.
Därvid skall 4kap. expropriationslagen (1972:719) tillämpas. Om en stadsplan
eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt
13 § har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas lill den inverkan som
planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet inom samverkansområdel, som saknar
för exploatering riilgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är
skäligt med hänsyn främst fill den nytta som fastigheten har av exploateringen.
I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering
som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt
andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.

12
§ Om
exploateringssamfälligheten skall förvallas av en samfällighets-förening, får
faslighetsbildningsmyndighelen för varje fastighet fastställa det belopp
(förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen
(1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om
förvaltning av samfälligheler samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för
atl förmånsrätten skall gälla. Förmånsrätlsbeloppet får inte översliga den
värdehöjning som beräknas uppkomma på varje faslighet.

13
§ Om det inte finns något
hinder mot exploateringssamverkan, skall fasfighelsbildningsmyndigheten meddela
exploateringsbeslut. I beslutet skall anges

1.
exploateringens ändamål,
samverkansområdels omfattning och de exploateringsålgärder som skall utföras i
samverkan,

2.
de fastigheter som skall ingå i
exploateringssamfälligheten,

3.
fastigheternas andelstal,

4.
förmånsrältsbeloppets storlek
och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla,

5.
föreskrifter för
exploateringens utförande,

6.
den tidpunkt när exploateringen
skall vara slutförd.

Prop. 1981/82:221 4

Om det är lämpligt, får de frågor som avses i
första stycket 3-6 meddelas i ett senare beslut.

I exploateringsbeslutet skall även anges vilka
fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring.

14
§ Förordnanden enligt 5 kap. 21
och 22 §§ faslighetsbildningslagen (1970:988) om inskränkning i rätlen alt
under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i
samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med
exploateringsbeslutet.

15
§ Om exploateringsbeslut har
meddelats, skall förrättningskostna-derna fördelas mellan ägarna av de
fasfigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt.
I övrigt riilämpas 2 kap. 6§ faslighetsbildningslagen (1970:988).

Markfrågor
m.m.

16 §
Vid en exploateringsförrätlning skall fastighetsreglering inom sam

verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra explo

ateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i

fastighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 §§, 7 §
första

och andra styckena, 8-13 och 18 §§ samt 8 kap. 1 -6 §§ fastighetsbildnings

lagen skall dock gälla 11, 15 och 17-23 §§ denna lag. Innebär överenskom

melse enligt 23 § alt en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer

av ll§ andra stycket eller I8§, skall 5kap. 20§ faslighetsbildningslagen

tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3 S andra stycket

denna lag tillämpas.

Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske
innan exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde
framför annan fastighels-bildningsförrättning inom samverkansområdel som berör
exploateringen.

17
§ Fastighetsreglering fär inte
medföra överföring av mark, på vilken det finns en byggnad som står i
huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.

18
§ Fastighet med mark
tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom
fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande
i förhållande till de andelstal som besiämts enligt 11 § andra stycket. Kan
fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden
utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning i pengar skall också utgå för annan
skada som uppkommer för faslighetens ägare eller innehavare av särskild räu
till fasligheten på grund av fastighetsregleringen.

19 §
Om exploateringssamfälligheten begär det, får faslighetsbildnings

myndighelen förordna att fasligheter, som inte ingår i exploateringssamfäl

ligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avslås och över

föras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de
dellagan

de fastigheterna. Sådant förordnande fär dock meddelas endast under

förutsättning att

1. marken är belägen inom samverkansområdet och
omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det
exploateringsbe-slutel vann laga kraft.

Prop. 1981/82:221 5

2.
det framgår av planen att den
skall genomföras enligt denna lag och

3.
marken behövs för att
exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.

20 §
Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfällig

heten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig

hetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl

lighet för de deltagande fasUgheterna. Skyldighet alt lösa marken förelig

ger dock endast under fömtsättning att

1.
marken är belägen inom
samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har
fastställts efter del exploaleringsbe-slutet vann laga kraft,

2.
det framgår av planen atl den
skall genomföras enligt denna lag och

3.
planen medför atl ägaren kan
utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till
dess tidigare värde.

Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den
fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av
indelningen som har skett för planens genomförande.

Inlösen skall begäras hos
fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter del alt beslutet om
fastställelse av stadsplanen eller byggnadsplanen vann laga kraft.

Ersättning

21 §
Om mark enligt 19 eller 20 § överförs lill annan fastighet eller till en

samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap.

expropriationslagen (1972:719). Hänsyn skall dock inte las lill den inver

kan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.

Vid bestämning av ersättning enligt första stycket
skall 4 kap. 3 § expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt
mm under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslulel vann laga
kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en
fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som
tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den
värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som
skall tillgodoräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada
uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället
ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

22 §
Ersättning enligt 21 § skall betalas inom tre månader efter del att

ersättningsbeslutel vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången

av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen

(1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång,
skall

ränta betalas även enligt 5 § räntelagen från den dag tillträdel skedde lill

dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen

denna paragraf.

Överenskommelse
mellan fastighetsägare m.m.

23 §
Undantag får göras från II,
17, 18, 21 och 22§§, om de fastighets

ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen

medger det.

Avser regleringen fastigheter som svarar för
fordran, får undanlag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske
endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras en fasrighet av
gemensam inteck-

Prop. 1981/82:221 6

ning,
fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings-havare som i
22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxalion. Medgivande av rättsägare
behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Verkställighet
m.m.

24
§ När exploateringsbeslut har
meddelats, skall i fasfighetsboken eller tomirättsboken införas uppgift om
vilka fastigheter som ingår i samverkansområdet. I fastighetsboken skall även
införas beslutade förmånsrätts-belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25 §
har upphört att gälla skall även det antecknas.

25
§ Exploateringsbeslutet upphör
att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt beslutet skall vara
slutförd.

Om det finns särskilda skäl får
faslighetsbildningsmyndighelen förlänga tidsfristen.

Verkan
av ändrade förhållanden m. m.

26 §
Inträder innan exploaleringsförrättningen avslutats ändrade förhål

landen som väsentligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom

exploaleringsbeslut, kan frågan las upp till förnyad prövning.

En fastighet får utträda ur
exploateringssamfälligheten endast om utträdet kan ske utan olägenhet för
övriga fastighetsägare.

27
§ Beslutas om ändring i fråga
om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas
samfälligheten av en samfällig-hetsförening, skall det prövas om föreningen
skall upplösas.

28
§ Om en fastighet inom
samverkansområdet skall inträda i exploateringssamfälligheten, skall ägaren
betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat
överskott som tillförs honom genom anslutningen.

Första
stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.

29
§ Om en fastighet utträder ur
exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga
delägare för den andel i ett enligt

30
§ beräknat överskott som han
förlorar genom utträdet. Föreligger enfigt samma paragraf underskoll skall han
betala ersättning för sin andel i detta.

Första
stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

30 §
Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighelsförening,

skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller under

skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och

föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den

andra.

I
andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

31 §
I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29 § tillämpas

22
§.

32 §
En överenskommelse atl en faslighet skall inträda i eller utträda ur

exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras

har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den

Prop. 1981/82:221 7

godkänns
av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om del
är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Domstolsprövning
m. m.

33 §
I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbild

ningsmyndigheten enligt denna lag riilämpas 15 kap. faslighetsbildningsla

gen (1970:988). Bestämmelserna om faslighetsbildningsbeslul skall därvid

tillämpas även på beslut enligt 13 §.

Vid
tillämpning av 15 kap. 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande
enligt 32 § denna lag räknas besvärstiden från dagen för fasfighetsbildningsmyndighelens
beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det
sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av
exploaleringsbeslut.

34 §
Bestämmelserna i 16-18 kap. faslighetsbildningslagen (1970:988)

om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs

enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighets

reglering enligt 19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om

inlösenersättning.

Denna
lag träder i kraft den I juli 1983.

Den som innehar en fastighet med ständig
besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag
anses som fastighetens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall alt en
fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av
rätt fill avkomst eller annan förmån.

Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall
tillämpas även på avstyckningsplaner.

2
Förslag till

Lag
om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom
föreskrivs i fråga om faslighetsbildningslagen (1970:988)' dels att 6kap. 1 §
skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas en ny paragraf,
6kap. 2a§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

6kap.
1§

För ändamål av stadigvarande betydelse för flera
fasfigheter får samfällighet bildas, om ej ändamålet kan rillgodoses bättre på
annat sätt.

Samfällighet
får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig
betydelse att ha del i samfälligheten.

Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad
som med hänsyn lill omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.

'
Lagen omtryckt 1971:1035.

Prop.
1981/82:221 8

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Denna paragraf gäller ej sådan Denna paragraf gäller ej sådan

samfällighetsbildning
som avses i 2 samfällighetsbildning som avses i 2,

eller 4§. 2 a eller 4§.

2a§

Av mark som ingår i samverkansområdet
för en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan får särskilda samfälligheter bildas om det behövs för
att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall
därvid motsvara dess andelstal i exploateringssamfälligheten enligt II § andra stycket nämnda lag.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

3 Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

Härigenom föreskrivs att 18§
anläggningslagen(l973:l 149) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

18§'

Rätt atl påkalla förrättning enligt
denna lag tillkommer ägaren av fastighet, som avses skola deltaga i
anläggningen, byggnadsnämnden och hyresgästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla
förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större
betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande
tvångsförvärv får förväryaren påkalla förrättning för inrättande av sådan
anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller
förebyggas.

Om rätt för väghållare alt påkalla
förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20 a § och 25 § tredje
stycket väglagen (1971:948).

En samfällighetsförening, som
förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan, får begära förrättning enligt denna lag, om åtgärden
syftar till att genomföra sådan samverkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli
1983. Senaste lydelse 1981:380.

Prop. 1981/82:221 9

4
Förslag till

Lag
om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs aU 1,4,5,18,20,21,23 och 61 §§
lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheler skall ha nedan angivna
lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

l§ Vid tillämpningen av denna lag skall som
samfällighet anses

1.
samfällighet enligt
fasfighetsbildningslagen (1970:988),

2.
annan mark som gemensamt
tillhör ägarna av de mantalssatla fastigheterna i en socken,

3.
servitut eller annan särskild
rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt,

4.
samfällighet enligt
anläggningslagen (1973:1149),

5. samfällighet enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan.

Med delägarfastighel förstås i lagen fastighet som
har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighel.

4 §

Samfällighet
förvaltas antingen Samfällighet förvaltas antingen

direkt
av delägarna (delägarför- direkt av delägarna (delägarför

valtning) eller av särskilt bildad valtning) eller av särskilt bildad

samfällighetsförening (förenings- samfällighetsförening (förenings-

förvaltning), förvaltning). I fråga om mark som

är
belägen inom ett samverkans-, område gäller även vad därom föreskrivs i lagen
(1982:000) om exploateringssam verkan.

5§

Avstyckas samfällighet som Avstyckas samfällighet som

avses
i 1 § första stycket I eller 2 avses i I § första stycket 1 eller 2

eller viss ägovidd av sådan samfäl- eller viss ägovidd av sådan samfäl

lighet utan att ha övergått till annan lighet utan att ha övergått till annan

ägare och förvaltas samfälligheten ägare och förvaltas samfälligheten

av samfällighetsförening, övergår av samfällighetsförening, övergår

äganderätten till den såluna bildade äganderätten till den sålunda bil

fastigheten genom avstyckningen dade fastigheten genom avstyck-

till föreningen. ningen till föreningen. Detta gäller.

dock
ej samfällighetsförening som förvaltar en explateringssamfäl-lighet enligt
lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

m

Samfällighelsförenings ändamål är att förvalta den
samfällighet för vilken den bildats.

Samfällighelsförening
får ej driva Samfällighetsförening får ej driva

verksamhet
som är främmande för verksamhet som är främmande för

Prop.
1981/82:221

Nuvarande lydelse

det ändamål som samfälligheten skall tillgodose.

10

Föreslagen lydelse

det ändamål som samfälligheten skall tillgodose.

Samfällighetsförening som förvaltar
en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkanfår
ej äga mark.

20!

Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att
de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen
förordnal därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock
skall i samband med förrättning enligt faslighetsbildningslagen (1970:988) eller
anläggningslagen (1973:1149), faslighetsbildningsmyndighelen eller, om
särskild förrättningsman förordnats enligt 4§ sistnämnda lag, denne hålla
sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av
förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av
väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen
förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock
skall i samband med förrättning enligt fasfighetsbildningslagen (1970:988),
anläggningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan
fastighetsbildningsmyndigheten eller, om särskild förrättningsman förordnats
enligt 4§ anläggningslagen, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande
samfällighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär
det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att
samfällighetsförening bildas.

I fråga om sammanträde för bildande av
samfällighetsförening äger 7§ andra stycket, 8-ll§§, 12 § första stycket första
punkten och 14 § motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med
förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen
(1973:1149), äger dock i fråga om delgivning av kallelse till sammanträdet vad
som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen
motsvarande tillämpning.

I fråga om sammanträde för bildande av
samfällighelsförening äger 7§ andra stycket, 8-ll§§, 12 § första stycket första
punkten och 14 § motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med
förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen
(1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan äger dock i fråga
om delgivning av kallelse till sammanträdet vad som gäller om delgivning av
kallelse till sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

23 § '

I fråga om klander av beslut vid sammanträdel äger 15 §
motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings- eller anläggningsbeslut
meddelats, får sammanträde för bildande av samfällighetsförening hållas innan
beslutet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses
därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten.
Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under fömtsättning atl
fastighetsbildnings- eller anläggnings6e5/«/er vinner laga kraft eller, i
fråga om anläggningsbeslut, att förordnande meddelas enligt 27 a § anläggningslagen
(1973:1149).

Har fastighetsbildnings-, anläggnings- eller
exploateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bildande av
samfällighetsförening hållas innan beslutet om samfällighetens bildande
vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt
beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet
gäller endast under förutsättning atl fas-fighetsbildnings-, anläggnings- eller
exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anlägg-ningsbeslul,
att förordnande meddelas enligt 27 a § anläggningslagen (1973:1149).

Samfällighelsförening skall upplösas, när den eller de
samfälligheter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall
vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt
för faslighetsbildningsmyndighelen att förordna om upplösning av
samfällighelsförening finns bestämmelser i anläggningslagen (1973:1149),

Samfällighelsförening skall upplösas, när den eller de
samfälligheter som förvaltas av föreningen upphör all bestå. Upplösning skall
vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger del.
Bestämmelser om rätt för faslighetsbildningsmyndighelen atl förordna om
upplösning av samfällighetsförening finns i anläggningslagen (1973:1149) och
lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

5 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för
fordran på grund av fastighetsbildning

Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (1970:990) om
förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning skall ha nedan angivna
lydelse.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

1§

Har vid förrättning enligt fastig- Har vid förrättning enligt fastig-

hetsbildningslagen (1970:988) be-
hetsbildningslagen (1970:988) eller

' Senaste lydelse 1977:365.

Prop.
1981/82:221 12

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

stämts att ägare av fastighet skall lagen (1982:000) om exploaterings

utge ersättning lill annan sakägare samverkan
bestämts att ägare av

och har fordran på ersättning icke fastighet skall utge ersättning till

förfallit till betalning tidigare än ett annan sakägare och har fordran på

år före utmätning eller konkursan- ersättning icke förfallit till betalning

sökan, skall med fordringen följa tidigare än ett år före utmätning el-

förmånsrätt enligt 6§ 1 förmåns- ler
konkursansökan, skall med

rättslagen (1970:979). fordringen följa förmånsrätt enligt

6§ 1
förmånsrältslagen (1970:979).

Samma förmånsrätt Ullkommer fordran
på ersättning i pengar enligt 5 kap. 31 § tredje stycket
fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för
fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen
(1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om
förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Med samfällighelsförenings fordran
på belopp, som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av
samfälligheler påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtl, följer
förmånsrätt enligt 6§ I eller 7§ 2 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet
icke förfallit lill betalning tidigare än ett år före utmätningen eller
konkursansökan.

Om föreningen förvaltar en exploateringssamfällighet
enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, gäller förmånsrätten dock
inte större belopp än som följer av beslut enligt 13 § nämnda lag.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop.
1981/82:221 13

7 Förslag till

Lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)

Härigenom föreskrivs att 25, 48,
70, 107, 113 och 116§§ byggnadslagen (1947:385)' skall ha nedan angivna
lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

25 §

Stadsplan skall utmärka och till
gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen,
nämligen

byggnadskvarter,

gator, torg, parker och andra allmänna platser samt

specialområden, såsom järnvägs- och
andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa
anläggningar, hamnområden, idrottsområden, begravningsplatser och
vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.

Stadsplan skall ock innehålla de
ytterligare bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i
övrigt som finnas erforderliga.

Om en stadsplan skall genomföras
enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark
därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna
samverkan, skall planen innehålla uppgift även om detta.

48 §

Skall mark enligt stadsplanen
användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till
följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande
till dess tidigare värde, vare kommunen skyldig att lösa marken.

När ett år förflutit från
tomtindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande
tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart
missförhållande till markens värde.

Frågan humvida lösningsplikt
föreligger skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde vid tiden
för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för
planens eller för tomfindelnings genomförande.

I fråga om mark som är belägen inom
ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller
särskilda bestämmelser.

70 §

Lägges stadsplan över område i en
ägares hand, må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande
förordna, alt mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till
gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning
tillfalla kommunen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan
förväntas få av

' Lagen omtryckt 1981:872

Prop.
1981/82:221 14

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

planens genomförande och övriga omständigheter prövas
skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser.
Marken skall avträdas, när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett
ändamål.

Första stycket gäller också när
stadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall
därvid i stället gälla exploateringssamfälligheten.

När fråga väckts om tillämpning När fråga väckts om tillämpning

av vad i första stycket sägs, skall av
vad i första eller andra stycket

byggnadsnämnden göra anmälan sägs, skall
byggnadsnämnden göra

därom hos inskrivningsmyndighe- anmälan
därom hos inskrivnings

ten för anteckning i fasfighetsbo- myndigheten
för anteckning i fas-

ken; och vare överlåtelse av mark tighetsboken;
och vare överlåtelse

som äger mm efter det sådan anmä- av
mark som äger mm efter det så-

lan inkommit ej hinder för förord- dan
anmälan inkommit ej hinder

nande om markens avstående till för
förordnande om markens av-

kommunen, stående till kommunen.

Vid fastställande av ändring av
stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro
därtill, förordna att mark som avslåtls enligt första stycket skall utbytas mot
annan mark, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

107 §

Har tätbebyggelse uppkommit eller
kan sådan bebyggelse väntas uppkomma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna
till atl stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan
upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av
bebyggelsen.

Byggnadsplan skall utmärka och lill
gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, såsom
byggnadsmark saml vägar och andra allmänna platser. I den mån så erfordras
skola jämväl höjdlägen angivas.

Erfordras särskilda bestämmelser
angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt, skola sådana bestämmelser
intagas i planen.

Om en byggnadsplan skall genomföras
enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark
därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna
samverkan, skall planen innehålla uppgifter även om detta.

Prop, 1981/82:221 15

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1I3§ Lägges byggnadsplan över
område i en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen
ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, att ägaren
skall, ändå atl 112 § ej är riilämplig, utan ersättning upplåta obebyggd mark,
som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till väg eller annan
allmän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få
av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som
förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas,
när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när
byggnadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall
därvid i stället gälla exploateringssamfälligheten.

Väckes hos kommunens fullmäk- Väckes hos kommunens fullmäk

tige fråga att göra framställning om tige
fråga atl göra framställning om

förordnande som i första stycket förordnande
som i första eller and-

sägs, skall byggnadsnämnden göra ra stycket
sägs, skall byggnads

anmälan därom hos inskrivnings- nämnden göra
anmälan därom hos

myndigheten för anteckning i fas- inskrivningsmyndigheten
för an-

tighetsboken; och vare överlåtelse teckning
i fastighetsboken; och

av mark som äger mm efter det så- vare
överlåtelse av mark som äger

dan anmälan inkommit ej hinder för mm
efter del sådan anmälan in-

förordnande om markens upplå- kommit ej
hinder för förordnande

lande. Uppkommer fråga om för- om markens
upplåtande. Uppkom-

ordnande enligt första stycket hos mer
fråga om förordnande enligt

länsstyrelsen, har denna att fullgöra första
eller andra stycket hos läns-

den nu stadgade anmälningskyl- styrelsen,
har denna atl fullgöra

digheten. den nu stadgade anmälningsskyl

digheten.

Äro synnerliga skäl därtill, må
länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i
förordnande som avses i första stycket, såvitt det kan ske utan förfång för
ägaren.

116§ Har i byggnadsplan bestämts
att mark skall användas till väg eller annan allmän plats utan att skyldighet
att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 §, och kan markens ägare
till följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i
uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad till
ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare
av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtils
innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet atl svara för ersättningen
åligger i fråga om mark, som är avsedd till allmän väg, väghållaren saml beträffande
annan mark vägförening inom vars område marken är belägen. Finnes ej
vägförening

Prop. 1981/82:221 16

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts,
skall länsstyrelsen föranstalta om sådan förenings bildande.

Ersättningen skall bestämmas att
utgå med visst åriigt belopp, med rätt för såväl den ersätlningsskyldige som
markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller
sedan tio år förflutit från del ersättningen senast besiämts erhålla ny
prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen
förutsatts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl
mot den som efter byggnadsplanens fastställande förvärvat sakägarens rätt till
marken.

Frågan humvida ersättningsplikt
föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid
tiden för byggnadsplanens fastställande, med de ändringar av indelningen som
skett för planens genomförande.

I fråga om mark som är belägen inom
ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller
särskilda bestämmelser.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1981/82:221 17

Utdrag

BOSTADSDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid
regeringssammanträde 1982-04-29

Närvarande:
statsrådet Wikström, ordförande, och statsråden Friggebo, Dahlgren, Åsling,
Söder, Johansson, Wirtén, Andersson, Boo, Petri, Eliasson, Gustafsson, Elmstedl,
Tilländer, Ahrland, Molin

Föredragande:
statsrådet Friggebo

Proposition
med förslag till lag om exploateringssamverkan m. m.

1
Inledning

Utredningen (Bo 1978:07) om ny byggnadslagstiftning
(PBL-utredning-en)' tillkallades med stöd av regeringens bemyndigande den 16
november 1978 med uppgift att utforma förslag till en ny byggnadslagstiftning.

I september 1979 överlämnade utredningen
betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag.

Utredningens förslag bereds f.n. inom
regeringskansliet. I förslaget ingår bl. a. bestämmelser om samverkan mellan
fastigheter vid exploatering för bebyggelse (exploateringssamverkan). Jag vill
nu ta upp utredningens förslag i den delen till särskild behandling.

Till protokollet i detta ärende bör som bilaga 1 fogas
en redogörelse för nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner samt
en sammanställning av utredningens morivering till förslaget och utredningens
lagförslag. En förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig över
förslaget om exploateringssamverkan och en sammanställning av remissvaren bör
bifogas protokollet som bilaga 2.

Regeringen beslöt den I april 1982 alt inhämta
lagrådels yttrande över följande inom bostadsdepartementet upprättade
lagförslag, nämligen

1.
lag om exploateringssamverkan,

2.
lag om ändring i
fastighetsbildningslagen (1970:988),

3.
lag om ändring i
anläggningslagen (1973:1149),

4.
lag om ändring i lagen
(1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

5.
lag om ändring i lagen
(1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning.

'
Dåvarande statssekreteraren Karl Gustaf Scherman. 2 Riksdagen 1981/82. 1
saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221 18

6. lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt
för fordringar

enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

7. lag
om ändring i byggnadslagen (1947: 385).

Förslagen bör fogas lill protokollet som bilaga 3.

Lagrådets yttrande över förslagen bör fogas till
protokollet som bilaga 4. Jag återkommer till yttrandet i den allmänna
motiveringen (avsnitten 2.1.4, 2.2.1, 2.2.3 och 2.3.1) och i
specialmofiveringen till förslaget till lag om exploateringssamverkan (II, 14, 16-18, 26 och 33 §§), förslaget till lag om ändring i
faslighetsbildningslagen (6 kap. 2 a §), förslaget till lag om ändring i lagen
om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av
samfälligheter och förslaget fill lag om ändring i byggnadslagen (70 och 113
§§).

Inom lantmäteriverket har utarbetats två skilda
exempel på exploateringssamverkan avseende förtätning och fritidsbebyggelse.
Exemplen bör fogas till protokollet som bilaga 5.

2
Allmän motivering

2.1
Lagstiftningens inriktning och omfattning

2.1.1
Reformbehovet

Dagens byggnadslagstiftning erbjuder endast
begränsade möjligheter att få till stånd samordnade aktiva insatser inom ell
planområde, när äganderätten till fastigheterna är uppdelad på flera händer.
Härför krävs direkt medverkan av markägarna inom planområdet. Det fordras på
grund härav i praktiken att kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet av
upprättade planer genom att antingen förvärva marken eller ingå
exploateringsavtal med markägarna.

Den framtida tätortsulbyggnaden torde i stor
utsträckning komma alt ske genom förtätning eller förnyelse av äldre
bebyggelseområden. Man kan inte längre räkna med atl kommunerna därvid - i den
utsträckning som tidigare varit fallet vid utbyggnad genom exploatering av
obebyggd mark - skall kunna behärska plangenomförandet genom eget markinnehav
eller genom exploateringsavtal med enstaka exploatörer. Den befintliga
bebyggelsemiljön representerar så stora värden atl det inte framstår som
möjligt eller ens önskvärt atl binda upp samhällets resurser i ett omfattande
program för förvärv av bebyggda fastigheter. Förnyelsen måste i stor
utsträckning i stället ske genom en aktiv medverkan från fastighetsägarna inom
området. Inte heller när det gäller nyexploatering inom områden med splittrad
fastighetsindelning finns det anledning att alltid fömt-sätta ett aktivt
kommunalt engagemang.

Prop. 1981/82:221 19

Utredningens förslag innebär att man inför ett
system som ger möjlighet för fastighetsägarna att delta i kostnaden för
förändringsålgärder men också att få del i exploateringsverksamhetens
avkastning. Sådan samverkan (exploateringssamverkan) skall enligt förslaget
kunna utmynna i atl den byggbara marken fördelas på de deltagande
fastigheterna.

Som
utredningen påpekar är samverkan mellan fastigheter en gammal företeelse inte
bara på landsbygden ulan också i mindre tätorter. På senare tid har även inom
stora tätorter ett behov av samverkan mellan fastigheter växt fram. Genom
tillkomsten år 1966 av lagen (1966:700) om vissa gemen-samhetsanläggningar, som
numera har ersatts av anläggningslagen (1973:1149), skapades större möjligheter
till samverkan mellan fastigheter i tätorter. I takt med att
förnyelseverksamheten genom sanering eller på annat sätt får större betydelse
kommer behovet av samverkan mellan fastigheter sannolikt att ytterligare öka.

Behovet
av ett regelsystem om samverkan mellan fastigheter vid exploatering för
bebyggelse grundas i första hand på det allmänna önskemålet att lagstiftningen
skall ge effektiva medel att genomföra den bebyggelse m. m. som fömtsätts i
stadsplaner och byggnadsplaner enligt byggnadslagen (1947:385, omtrycki
1981:872). Genom ett sådant regelsystem ökas möjligheterna att välja goda
planläggningsalternativ. Med förbättrade genomförandemedel kan man alltså
åstadkomma bättre lösningar totalt sett. Även mark med mindre goda
fömtsättningar från fastighetsindelningssynpunkt kan komma i fråga för
exploatering för bebyggelse.

När flera fastigheter berörs eller när
fastighetsindelningen är splittrad, ger visserligen
fastighetsbildningslagsliflningen medel alt i viss utsträckning åstadkomma
överensstämmelse mellan fastighetsindelningen och planen. Därmed är problemet
emellertid inte löst. Del behövs ofla också en reglering av relationerna mellan
markägaren och kommunen angående exploateringens bedrivande. Erfarenheten visar
alt detta inte är möjligt att åstadkomma vid en splittrad indelning.

Det finns dämtöver rent allmänt elt behov av att
kunna la lill vara det intresse och den vilja till ansvar som finns bland
fastighetsägare och andra att förnya och förbättra befintliga
bebyggelsemiljöer. Många gånger är insatser från de berörda parterna en
avgörande förutsättning för att förändringar över huvud tagel skall kunna
åstadkommas i sådana områden.

En vanlig situation där samverkan kan komma till
användning är vid förnyelse och förtätning av äldre villa- och
fritidsbebyggelseområden. Förnyelseverksamheten i dessa områden har hittills
hämmats av bl. a. det splittrade ägandet till marken och svårigheter att
frigöra kommunala resurser för investeringar i förbättringar av vägar, vatten-
och avloppsanläggningar m. m. Åtgärderna inom dessa områden kan komma atl
omfatta marköverföringar för att bilda bebyggbara fastigheter och att utföra gemensamma
anordningar inom kvartersmark. I exploateringsavtal kan knytas åtaganden
gentemot kommunen om atl vägar, vatten- och avloppsan-

Prop. 1981/82:221 20

läggningar m. m. skall utföras, liksom att gatumark eller
parkmark skall överlämnas till kommunen.

Inom kvarter med flerfamiljshus kan
samverkan bli aktuell när ett område, exempelvis ett kvarter, skall förnyas i
ett sammanhang. De åtgärder, som därvid föranleder behov av samordning, kan
t.ex. bestå av planändringar och i samband därmed förbättringar i den yttre
miljön, omläggningar av galutrafiken och ordnandet av parkering och gemensamma
friytor m. m.

I fråga om fritidsbebyggelsen har
den befintliga fastighetsindelningen hittills i stor utsträckning låst
lokaliseringen och planeringen. Genom samverkan mellan berörda fastighetsägare
bör fritidsbebyggelseplaneringen kunna ske mer oberoende av den befintliga
fastighetsindelningen.

Jag delar således utredningens
bedömning i fråga om behovet av samverkansregler och föreslår att en
lagstiftning nu genomförs som främjar enskild samverkan samtidigt som
kommunens övergripande inflytande över plangenomförandel behålls. Enligt min
mening finns del ingen anledning att avvakta arbetet med en ny plan- och
bygglag innan samverkansregler införs. Sådana regler kan nämligen - utan att
detta arbete föregrips -utformas så att de kan samordnas med såväl den nu
gällande som en kommande byggnadslagstiftning.

2.1.2 Huvuddragen iförslaget

Syftet med samverkan

En reform med det nu angivna syftet
bör innebära att fastigheterna inom ett område, där någon förändring avses ske
(samverkansområde), samlas i ett gemensamt företag. Förändringen kan t.ex. vara
föranledd av att kommunen genom översiktlig planering har funnil att en
förändring av markanvändningen eller en förbättring av miljön bör komma till
stånd eller av att fastighetsägarna inom området anser att del finns behov av
förbättringar. Reglerna bör utformas så atl en samordning av de olika
intressena underlättas vid planläggning av området. De bör även underlätta
förhandlingarna mellan kommunen och fastighetsägarna om förutsättningarna för
ett genomförande. Resultatet av att marken kan utnyttjas effektivare genom
samordningen bör kunna fördelas bland dellagarna på ett rättvist sätt i
förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav inom området.

För kommunen bör reglerna innebära
— fömtom alt kommunen förbehålls del övergripande inflytandet över
plangenomförandet - att förhandlingar kan ske med en part för hela området på
samma säU som om detla kontrollerades av en enda exploatör.

För atl exploateringssamverkan
skall få komma Ull stånd bör således i princip gälla att det skall vara fråga
om sådana fall där samverkan är önskvärd från kommunens synpunkt eller det
finns en önskan från fastig-

Prop.
1981/82:221 21

hetsägarna
inom ett område alt ställa i ordning marken för bebyggelse. I första hand bör
exploateringssamverkan kunna komma lill stånd för alt i ett sammanhang
genomföra åtgärder som beslutas i en stadsplan eller en byggnadsplan. Att
detaljplan finns eller skall upprättas bör emellertid inte alltid vara en
fömtsättning för exploateringssamverkan. Det kan i vissa fall vara önskvärt att
kunna utnyttja möjligheterna till samverkan mellan fastighetsägare också i
sådana situationer då de tilltänkta åtgärderna inte kräver en detaljplan.

En
fömtsättning för exploateringssamverkan bör emellertid vara alt de deltagande
fastighetsägarna har möjligheter att klara av all ulföra de gemensamma
anordningar som kan komma i fråga. Det bör inte komma i fråga att
fastighetsägarna skall utföra mer komplicerade tekniska anläggningar eller
anläggningar av annat slag som de kan förväntas få svårigheter med.
Fömtsättningen att klara av olika åtgärder varierar också med de berörda
fastighetsägarnas kompetens.

De
frågor som aktualiseras vid exploateringssamverkan synes bäst behandlas vid en
förrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten. Erforderliga
faslighetsbildningsåtgärder kan då las upp och avgöras samtidigt. Den
samordning av fastighetsägarnas intressen som bör ske för ett
exploateringsförelag tillgodoses vidare enligt min mening bäst genom att en
samfällighet (exploateringssamfällighet) bildas med samma sakrälts-liga
konslmktion som en anläggningssamfällighel enligt anläggningslagen.

Smärre fastighetsbildningsåtgärder, om vilka
fastighetsägarna är överens, kan många gånger vara fillräckliga för atl klara
ett visst exploateringsbehov. Något hinder mot atl därvid lösa uppkomna frågor
med tillämpning av enbart fastighetsbildningslagen, bör givetvis inte finnas.
Värdet av atl tillskapa en för ändamålet lämplig association, en samfällighet,
som företräder och samordnar fastighetsägarna vid exploateringen visar sig
främst när exploateringen avser mera komplicerade frågor om fastighetsbildning
och fördelning av kostnader och intäkter lill följd av exploateringen. Därigenom
ges då också möjlighet fill elt samfällt markägande för de deltagande
fastigheterna, vilket kan vara nödvändigt vid mera genomgripande åtgärder.

Utformningen av det förslag somjag nu angett
motsvarar i huvudsak vad utredningen föreslagit. Det materiella innehållet i de
regler som utredningen föreslagit har också i huvudsak godtagits av
remissinstanserna.

Stockholms kommun (juridiska avdelningen) har
framhållit att förslaget har bostadspolitiska och bostadsekonomiska
konsekvenser som inte har belysts. Svenska riksbyggen har hävdat atl reglerna
om exploateringssamverkan torde resultera i ett generellt markpolifiskl
instrument som sätter gängse principer om offentlig markförsörjning ur spel.
Med anledning av dessa påpekanden vill jag framhålla alt det förslag som nu
läggs fram kommer att ge kommunen ett avgörande inflytande över frågan om samverkan
över huvud taget skall få komma till stånd. Därigenom kan kom-

Prop. 1981/82:221 22

munen
prioritera egna markförvärv och andra investeringar och på så sätt tillgodose
bostadspolitiska ambitioner av olika slag.

Samverkansåtgärder

En viktig fråga är vilka åtgärder som skall kunna
omfattas av exploateringssamverkan. Enligt min mening finns det inte någon
anledning alt begränsa möjligheterna fill endast vissa typer av åtgärder, ulan
alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseändamål och
som syftar till att ställa i ordning marken för bebyggelse eller att underlätta
förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Inom ramen för en
exploateringssamverkan skall också kunna inrättas sådana anläggningar som avses
i anläggningslagen. Däremot bör inte själva uppförandel av nya hus eller
ombyggnad av hus på enskilda fastigheter kunna omfattas av
exploateringssamverkan. Sådana åtgärder ligger utanför själva exploateringen
av marken. I första hand blir det således fråga om att göra mark tillgänglig
för bebyggelse, antingen för nyexploatering av råmark eller också för
förtätning inom befintliga bebyggelseområden. Alla de transaktioner i form av
markförvärv, fastighetsbildning, undersökningar, inventeringar o. d. som
behövs bör kunna ombesörjas genom samverkan.

Samfällighetens
befogenheter

För att en exploateringssamverkan skall kunna uppnå
sitt syfte, nämligen att ställa i ordning marken för bebyggelse och utföra
behövliga anordningar för bebyggelsen, krävs atl samfälligheten får tillgång
lill marken inom det område som berörs av samverkan (samverkansområdel). De
fastighetsägare som deltar i exploateringen skall därför i princip ställa sin
mark till förfogande för behövliga marköverföringar och storleksförändringar
som fömtsätts i de planer som avses genomföras inom samverkansområdet. Även
sådana fastigheter eller fastighelsdelar inom samverkansområdet som inte ingår
i samverkan bör i princip vara tillgängliga, i den mån marken enligt detaljplan
som tillkommit för exploateringen behövs för genomförandet. Sådan mark bör
således mot ersättning kunna överföras genom fastighetsreglering för fördelning
mellan de deltagande fastigheterna.

För att hindra all de bebyggelsemöjligheter som
följer av en uppräUad detaljplan för samverkansområdel utnyttjas av en
fastighetsägare som valt att stå utanför exploateringssamfälligheten, bör
byggnadsförbud kunna meddelas.

I fråga om utförandet av olika gemensamma åtgärder
bör exploateringssamfälligheten gentemot kommunen kunna uppträda på samma sätt
som om hela det område, inom vilket samverkan skall äga rum, var i samfällighetens
hand. Samfälligheten bör sålunda kunna utföra anordningar, dels sådana som
enligt exploateringsavtal skall överlämnas till kommunen, dels sådana som
behövs som gemensamhelsanläggningar för bebyggelsen.

Prop. 1981/82:221 23

Samfälligheten
bör därvid också kunna ta initiativ till inrättande av gemensamhelsanläggningar
enligt anläggningslagen och få frågan härom prövad samfidigt med övriga
exploateringsålgärder.

Exploateringssamverkans
varaktighet

Exploateringssamverkan skall avse genomförande av
vissa åtgärder fram till en viss tidpunkt. Sådan samverkan är således av
tillfällig natur, och när åtgärderna är genomförda skall den upphöra. Om en
detaljplanläggning genomförs i etapper, bör samverkan kunna beslå så länge som
krävs för att fullfölja hela företaget. Exploateringssamverkan bör således inte
kunna ha till ändamål att mera långsiktigt förvalla ett område som består av
flera fastigheter. Uppstår önskemål om en långsiktig gemensam förvaltning får
detta tillgodoses genom de medel som nuvarande lagstiftning erbjuder, t. ex.
genom bildande av marksamfälligheter eller gemensamhelsanläggningar. Ett annat
sätt är att delägarna för den långsikliga förvaltningen bildar en ekonomisk
förening eller elt bolag.

2.1.3
Lagteknisk lösning

Den av utredningen föreslagna lagtekniska lösningen
av frågan om exploateringssamverkan, som innebär att vissa bestämmelser finns
i förslaget till en ny plan- och bygglag och att andra finns i
anläggningslagen, faslighetsbildningslagen och lagen om förvaltning av
samfälligheter, har mött en ganska omfattande kritik från remissinstanserna.
Genom uppdelningen på flera olika lagar har enligt remissinstanserna reglerna
blivit splittrade och svåröverskådliga. Uppdelningen leder till att olika
beslut, med möjligheter till besvär i såväl administrariv som judiciell
ordning, behöver meddelas för varje steg i processen, vilket anses ge ett
tungrott förfarande och begränsa möjligheterna atl utnyttja
exploateringssamverkan inom förnyelseområden. Jag delar remissinstansernas
kritik på denna punkt. Det bör således undersökas om inte frågan om
exploateringssamverkan kan regleras på ett sätt som blir mera överskådligt och
som leder lill elt effektivare förfarande än utredningens förslag.

En lagteknisk utformning från dessa utgångspunkter
kan sökas efter flera linjer. Bestämmelserna om exploateringssamverkan skulle
sålunda kunna inarbetas på ett mera gmndligt sätt i anläggningslagen. Såsom
flera remissinstanser framhållit är dock syftet med anläggningslagen alt
tillskapa gemensamma anläggningar som är avsedda atl komplettera de deltagande
fastigheterna med gemensamma funktioner, medan avsikten med exploateringssamverkan
är en helt annan. Anläggningar enligt anläggningslagen skall således i princip
vara av stadigvarande betydelse för de deltagande fastigheterna, medan exploateringssamverkan
är tidsbegränsad. En omfattande samordning mellan anläggningslagen och
reglerna om exploateringssamverkan framstår därför inte som lämplig.

Prop. 1981/82:221 24

En annan möjlighet är alt ge exploateringssamverkan
formen av en fastighetsreglering enligt faslighetsbildningslagen. Därigenom
skulle de önskemål om ett sammanhållet förfarande, som framförts av vissa
remissinstanser, kunna rillgodoses. FasUghelsregleringsinstitulet medger emellertid
inte marköverföringar i den omfattning som behövs vid exploateringssamverkan.
Det beror bl. a. pä att fastighelsbildningslagens tilldelningsregler i princip
förutsätter att en fastighetsreglering inte skall leda till att en fastighets
användningssätt förändras (5 kap. 8§ fastighetsbildningslagen).
Exploateringssamverkan däremot leder normalt till en förändrad användning av de
berörda fasUgheterna. Dessutom kan inte fastighetsbildningslagens
ersättningsregler oförändrade användas för de ersättningssi-luationer som
uppkommer i samband med exploateringssamverkan. En lagteknisk lösning inom
fastighelsbildningslagens ram skulle därför förutsätta ändringar av
principiell natur i reglerna om storleksförändringar och lagens
ersättningssystem. Därtill skulle det bli nödvändigt att införa regler om ett
nytt samfällighetsinstitut. En sådan förändring leder lill två principiellt
skilda typer av fastighetsregleringar i faslighetsbildningslagen som del skulle
bli svårt att på ett tydligt sätt hålla isär. Inte heller en sådan lösning bör
därför genomföras.

Bl. a. hovrätten över Skåne och Blekinge och
hovrätten för Nedre Norrland har föreslagit att bestämmelserna om
exploateringssamverkan tas upp i en särskild lag. Lagen skulle enligt
hovrätterna kunna utformas så att den i behövlig omfattning hänvisar till
reglerna i anläggningslagen. De speciella regler som behövs för att genomföra
fastighetsregleringar vid exploateringssamverkan och som av systematiska skäl
inte hör hemma vare sig i 5 eller 8 kap. fastighetsbildningslagen kan enligt
hovrätterna med fördel placeras i den särskilda lagen.

Jag ansluter mig till de båda hovrätternas åsikt
atl reglerna om exploateringssamverkan bör tas in i en särskild lag. Detla kan
vara lämpligt också av det skälet atl det framdeles kan visa sig atl reglerna
om exploateringssamverkan kan utnyttjas även för andra syften än exploatering
för bebyggelse. Den särskilda lagen bör benämnas lag om
exploateringssamverkan.

I lagen bör tas upp bestämmelser om bildande av
exploateringssamfällighet inom vilken de olika fastighetsägarintressena skall
samordnas. Bestämmelserna bör i huvudsak motsvara dem som i utredningens
förslag har tagits in i anläggningslagen. Markfrågorna bör som utredningen har
föreslagit behandlas vid en fastighetsreglering. För all vinna ökad
åskådlighet bör emellertid i konsekvens med vad jag nyss anförde de
undantagsregler, som behövs för att syftet med exploateringssamverkan skall
kunna fullföljas, placeras i den särskilda lagen i stället för i
faslighetsbildningslagen. På så sätt blir skillnaden tydligare mellan
fastighetsreglering enligt faslighetsbildningslagen i allmänhet och
fastighetsreglering i syfte att genomföra exploateringssamverkan.

När
det gäller förvaltningen av exploateringssamfälligheter delar jag

Prop. 1981/82:221 25

utredningens uppfattning att reglerna i lagen om
förvaltning av samfälligheler bör tillämpas. Några avgörande invändningar mot
detta har inte framförts av remissinstanserna. Lagen är avsedd alt passa för
olika typer av samfälligheter och har ell regelsystem som är väl lämpat även
för förvaltning av exploateringssamfälligheter.

2.1.4 Lagrådets allmänna synpunkter på förslagen

Lagrådet har uttryckt tveksamhet i
flera avseenden beträffande förslaget till lag om exploateringssamverkan
(bilaga 4). Lagrådet har särskilt uppehållit sig vid anpassningen av den nya
lagen till den nu gällande byggnadslagstiftningen och anser att del sätt på
vilket anpassningen har skett inte går fritt från invändningar. Det gäller
främst grunderna för fördelningen av den vinning som exploateringssamverkan
väntas medföra. Lagrådet vill emellertid inte motsätta sig alt förslaget
genomförs, i vart fall inte om vad lagrådet anför beträffande principerna för
fastställande av andelstal godtas.

Jag kommer i del följande att
närmare utveckla min syn på de frågor som lagrådet tar upp. Redan nu vill jag
emellerfid anmäla att jag i allt väsentligt vidhåller det förslag som
remitterades till lagrådet (bilaga 3).

2.2 Förutsättningar för att bilda en
exploateringssamfällighet

2.2.1 Grundläggande villkor

De gmndläggande villkoren för att
exploateringssamverkan skall få komma ull stånd har utredningen tagit in i
förslaget lill ny plan- och bygglag. Bestämmelserna återfinns i 11 kap., som
avhandlar vissa frågor om plangenomförande (11 kap. 22 §).

Enligt utredningsförslaget är
exploateringssamverkan avsedd att användas inom sådana områden där del är
angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida
utvecklingen av samlad bebyggelse eller för atl ett planmässigt byggande skall
främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig
orsak. Dessutom fömtsätts att området är uppdelat mellan flera fastigheter på
ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom
försvåras. Förslaget, som är utformat i nära anslutning fill
exproprialionsgrun-derna i 2kap. 1§ expropriationslagen, innebär således att
området skall avgränsas på planmässiga gmnder.

Förslaget innebär vidare att det är
kommunerna som i ett särskilt beslut — ett markförordnande - anger de närmare
villkoren för exploateringssamverkan, såsom syftet med den avsedda
exploateringen och avgränsningen av samverkansområdet.

Mitt förslag bygger på samma
gmndläggande tankar som utredningsförslaget, nämligen atl
exploateringssamverkan skall vara avsedd all användas om del med hänsyn lill
bebyggelseutvecklingen är angelägel att i ett

Prop.
1981/82:221 26

sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och ulföra
anordningar för bebyggelsen.

Det bör dessutom krävas att
exploateringssamverkan inte får ske om ändamålet lämpligen bör rillgodoses på
något annat sätt. Om fastighetsägarna t.ex. vill samverka för alt få lill
stånd endast en gemensamhelsanläggning torde detla önskemål kunna tillgodoses
enbart med hjälp av anläggningslagen. I sådana fall bör alltså
exploateringssamverkan inte få ske.

Enligt min mening bör också en viss
samhällsekonomisk lämplighetsavvägning göras innan en exploateringssamverkan
beslutas. Jag föreslår därför en regel som liknar expropriationslagens
avvägningsregel i delta hänseende (2 kap. 12 § första stycket
expropriationslagen).

Nuvarande byggnadslagstiftning
innehåller emellertid inte något planinstitut som kan fylla samma funktion som
markförordnandet har i utredningsförslaget. Eftersom det inte är lämpligt att
nu införa ett nytt institut i byggnadslagen, bör de gmndläggande villkoren i
stället anges i den nya lagen. De bör utformas så atl kommunen får det reella
inflytandet i sådana frågor som avser företagets tillåtlighet och avgränsning.
Kommunen bör således ha vetorätt mot exploateringssamverkan.

Initiativ till exploateringssamverkan

Enligt utredningsförslaget ligger
del formella initiativet till exploateringssamverkan hos kommunen. Rätt alt
söka exploateringsförrätlning hos faslighetsbildningsmyndighelen skall därefter
Ullkomma fastighetsägare inom området och byggnadsnämnden. Det är dock enligt
förslaget inget som hindrar att en fastighetsägare ansöker om förrättning innan
ett mark-förordnade har beslutats.

Eftersom någon motsvarighet lill
markförordnande inte kommer att finnas i mitt förslag, bör ansökan om
förrättning utgöra den formella inledningen Ull samverkansförfarandet. Detta
innebär naturligtvis inte alt kraven på kommunens beslutsunderlag i form av
t.ex. översiktliga planer kommer alt bli lägre. Av naturliga skäl måste ju
kommunen ha ett fylligt underlagsmaterial för att kunna ta ställning lill
frågan om exploateringssamverkan. Även med denna ordning anser jag att en
exploateringsförrätlning bör kunna påkallas av såväl fastighetsägare som
byggnadsnämnden. Ansöker fastighetsägare om förtätlning och kommunen motsätter
sig ansökningen bör förrättningen inställas. Ansöker byggnadsnämnden om
exploateringssamverkan mot markägarnas vilja, faller å andra sidan samverkansfrågan
på det opinionsvillkor somjag återkommer till senare.

Avgränsning av samverkansområdet

Avgränsningen av det område, inom
vilket samverkan skall ske, är en viktig fråga i inledningen av förfarandet.
Gränsdragningen har direkt betydelse för vilka fastigheter som får möjlighet
att delta i exploateringen och som därmed kan få del av företagets avkastning.
Eftersom exploaterings-

Prop. 1981/82:221 27

samverkan
i första hand bör ses som elt medel att genomföra kommunala planintentioner,
bör gränserna för samverkansområdet som jag nyss anförde bestämmas utifrån
planmässiga principer, dvs. efter vad som är lämpligt att planlägga i ett
sammanhang. Därvid bör också enskildas intressen tillbörligen beaktas. Detta
medför som jag tidigare betonat atl kommunen måste få ett avgörande inflytande
på områdets huvudsakliga avgränsning. Det fömtsätter också, när samverkan
skall avse ell område med stads- eller byggnadsplan, att arbetet med planen har
fortskridit så långt att kommunen har en klar uppfattning i frågan om den
planmässiga avgränsningen av samverkansområdel. Formellt bör det slutgiltiga
beslutet om gränserna för samverkansområdel meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten
i förrättningen, men reellt bör alltså kommunens ställningstagande vara helt
avgörande för fastighetsbildningsmyndighetens beslut i denna del. Kommunen kan
i sin prövning bl. a. väga in de kommunalekonomiska konsekvenserna av en
exploatering och därmed sammanhängande utbyggnad av kommunal service.

En
nödvändig fömtsättning för alt exploateringssamverkan över huvud taget skall få
komma till stånd bör enligt min mening vara atl kommunen har tillstyrkt det.
Kommunens tillstyrkan till exploateringssamverkan bör fattas av
kommunfullmäktige. Anledningen härtill är alt frågan om huvudmannaskapet för
en exploatering har mycket stor såväl principiell som praktisk betydelse för
kommunen. Speciellt påtagligt är detta när exploateringssamverkan syftar till
att genomföra en stadsplan eftersom kommunen enligt byggnadslagen har ett
stort genomförandeansvar för sådana planer. Vad fullmäktige angett i fråga om
samverkansområdets huvudsakliga avgränsning bör också vara bindande för
förrättningen.

Som
jag tidigare framhållit skall exploateringssamverkan kunna utnyttjas bl. a.
för att underlätta genomförandet av befintliga detaljplaner där markägandet är
splittrat. Samverkansområdel bör därför även kunna omfatta ett redan tidigare
detaljplanelagt område. Del bör också kunna omfatta en del av elt sådant
område, t. ex. elt kvarter, eller i övrigt en begränsad del av ett område med
en gällande plan som av någon anledning inte har blivit genomförd.

Det lorde ibland vara olämpligt atl fastställa en
detaljplan för hela det område som bör omfattas av exploateringssamverkan. Vid
främst frilids-bebyggelse lorde sekundära grönområden, dvs. områden som inte
fordrar gemensam skötsel men ändå utgör en förutsättning för den tillkommande
bebyggelsen, kunna lämnas utanför detaljplanen, i den mån förutsättningarna
inte är sådana att områdena bör tas upp i planen som mark för jord-och
skogsbmksändamål. Detla innebär alt värdeutfallet av en detaljplan i vissa
situationer kommer alt fördelas mellan samtliga fastighetsägare inom ett
samverkansområde trots att detaljplanen inte omfattar alla fastigheterna.
Exploateringssamfälligheten och därmed avgränsningen av området för samverkan
skall för övrigt kunna bestämmas innan en detaljplan antas.

Prop. 1981/82:221 28

Lagrådet diskuterar ingående grunderna för
vinstfördelning vid exploateringssamverkan. Jag vill redan nu ta upp en av de
frågor som lagrådet avhandlar, nämligen den som gäller vilka fastighetsägare
som skall få la del av vinsten.

Lagrådet
finner det särskilt anmärkningsvärt alt den som inte äger mark inom en
detaljplan, som skall genomföras genom samexploalering, men medverkar i företagel
genom att han har exploaleringsbar mark i närheten skall få ta del av vinsten,
trots atl hans mark inte underkastas några bindande föreskrifter av
plankaraktär. Lagrådet motsätter sig ändå inte förslaget på denna punkt.

Somjag
tidigare har uttalat avses förslaget om exploateringssamverkan ge ökade och
effektivare möjligheter att inom områden med splittrat ägoinnehav till marken
samordna fastighetsägarna i ett gemensamt förelag för att genomföra de åtgärder
för bebyggelse m.m. som förutsätts i stadsplaner och byggnadsplaner. Samtidigt
åsyftas med exploateringssamverkan atl det värdeutfall som en ny eller ändrad
stadsplan eller byggnadsplan medför skall fördelas mellan de deltagande
fastigheterna i förhållande lill deras ursprungliga ägoinnehav även om planen
omfattar endast en viss del av samverkansområdel. Sistnämnda förhållande står,
som lagrådet påpekat, i viss motsättning lill gällande lagstiftning. Enligt
min mening är det emellertid av vikt att sådana slumpmässiga värdeutfall som i
dag kan uppkomma vid planläggning tas bort vid ett gemensamt plangenomförande
av fastighetsägarna inom ett samverkansområde. En bestämmelse härom ser jag
också som en nödvändig fömtsättning för att få till stånd samverkan mellan
fastighetsägarna. Dessa är ju inbördes beroende av atl kunna genomföra planen
i ett sammanhang.

Jag
vill emellertid samtidigt framhålla alt del i och för sig kan vara önskvärt all
en detaljplan överensstämmer med samverkansområdel. Så kommer också atl vara
fallet i flertalet samverkansföretag, särskilt vid förtätning och sanering av
bebyggelse. 1 vissa speciella situationer, främsi vid samverkan för
fritidsbebyggelse, kan det dock inträffa att en byggnadsplan omfattar endast
en del av samverkansområdel. Det är dock att märka atl samverkansområdels
omfattning alltid bedöms av kommunfullmäktige och därvid prövas bl. a. ur
plansynpunkl. Om kommunen ytterligare vill säkerställa markanvändningen inom de
delar av ett samverkansomräde som inte omfattas av byggnadsplanen, kan
byggnadslagens bestämmelser om fastställd generalplan utnyttjas. Enligt min
mening ges härigenom tillfredsställande möjligheter att säkerställa en önskad
markanvändning.

Som
jag tidigare framhållit är del väsentligt atl enskild exploateringssamverkan
står i överensstämmelse med kommunens syn på exploateringens genomförande. Vid
del ställningstagande kommunfullmäktige gör i fråga om lämpligheten av atl
överlämna exploateringen till fastighetsägarna skall hänsyn las till behovet
av atl bebyggelseålgärder och med bebyggelsen sammanhängande anordningar utförs
eller förbättras i ett sammanhang. Åtgärderna bör också vara sådana att de med
hänsyn till

Prop. 1981/82:221 29

bl.
a. omfattning, teknisk komplexitet och sakägarnas kompetens är lämpliga för
fastighetssamverkan. Åtgärder som lika gärna kan genomföras av fastighetsägarna
var för sig eller gemensamt med stöd av anläggningslagen bör däremot inte
omfattas av exploateringssamverkan. Det kan också finnas skäl för kommunen att
särskilt bedöma fastighetsägarnas fömtsättningar att genomföra den begärda
exploateringen. Speciellt gäller del när samverkan avser genomförandeåtgärder
inom områden med fastställd stadsplan. Fullföljs inte exploateringen har
kommunen i dessa fall nämligen skyldighet att upplåta gator eller andra
allmänna platser.

För
att få samverkansinstitutel effekfivt krävs, som remissinstanserna också
framhållit, att regler tillskapas för fastighetsägarnas anslutning till
samverkansformen och att behövlig mark ställs till förfogande. Jag återkommer
i det följande till dessa frågor.

2.2.2
Deltagande i exploateringssamverkan

Exploatering för bebyggelse innebär alltid ett
visst ekonomiskt risktagande. Enligt utredningen bör därför en fastighetsägare
inte mot sin vilja kunna tvingas in i ett samexploateringsföretag. Flera
remissinstanser, bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen,
Sveriges villaägareförbund samt flera kommuner, har riktat kritik mot
utredningens förslag och framhållit att det under vissa fömtsättningar bör
finnas möjlighet att tvångsvis förordna att en fastighet skall ingå i en
exploateringssamfällighet för att institutet skall bli rillräckligt effektivt.
Jag kan inte ansluta mig till den kritiken.

Det
får anses vara ett allmänt intresse att en exploateringssamfällighet får
möjlighet att genomföra hela exploateringen inom samverkansområdel, även om
någon eller några markägare inom området avböjer alt delta. Om det allmänna
genom översiktliga planer och detaljplaner har tagit ställning till att
exploatering av ett visst område bör ske, är det också ell allmänt intresse atl
sådana beslutade planer genomförs. Jag anser emellertid att det är rillräckligt
att de som deltar i exploateringssamverkan ges möjlighet alt, i den
utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen, ta i anspråk mark från
sådana fastighetsägare som vall att stå utanför samverkan. Man behöver alltså
inte kräva alt dessa fastighetsägare direkt deltar i samverkan. Jag förordar
således den principiella lösning som utredningen föreslagit och som innebär
att erforderlig mark skall kunna ställas till exploale-ringssamfälligheiens
förfogande utan krav på tvångsanslutning av fastighetsägare som valt atl
ställa sig utanför samverkan.

Rätten
till inlösen av mark från icke dellagande fastighetsägare bör dock enligt min
mening inte gälla oinskränkt. Fastighetsägaren kan ha ett berättigat intresse
av att — fömtom att få framföra sina synpunkter vid prövningen av frågan om
exploateringssamfällighetens bildande - kunna påverka samverkansområdets
avgränsning och få frågan om inlösen av marken prövad. Särskilda regler härom
bör således införas. Inte heller bör det finnas möjlighet atl lösa in mark med
byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med planen.

Prop. 1981/82:221 30

En fastighetsägare som avböjer att delta skall inte
ha del av företagets avkastning. Han skall å andra sidan inte heller lida någon
ekonomisk förlust genom att stå utanför exploateringsförelaget. För den mark
som fastighetsägaren genom fasfighetsreglering avträder Ull exploateringssamfälligheten
bör därför utgå ersättning som i princip motsvarar markens värde före den
eventuellt nya planläggningen. Fastighetsägarens ersättning bör således motsvara
vad som skulle ha betalats om kommunen hade löst in marken.

Jag föreslår därför att bestämmelserna om
exploateringssamverkan utformas så atl de ger exploateringssamfälligheten
möjlighet alt genom fastighetsreglering ta i anspråk mark från icke dellagande
fastigheter inom samverkansområdet, om marken behövs för atl genomföra
samverkansföretaget. Denna möjlighet bör dock avse endast områden med stads-
eller byggnadsplan som har fastställts efter det atl
exploateringssamfälligheten har bildats, dvs. områden som har varit föremål för
prövning av planmyn-dighelen i planärendet. Jag återkommer senare (avsnitt
2.3.2) till denna fråga. Det bör också föreskrivas alt ersättningen därvid
skall bestämmas med bortseende från inverkan av sådan plan. Det sagda innebär
bl. a. att dessa föreskrifter om inlösen och om ersättning inte blir
tillämpliga, när exploateringssamverkan skall komma till stånd inom ett område
med en gällande plan som inte avses att ändras.

Utredningens förslag, vilket jag således godtar,
innebär sammanfattningsvis att någon tvångsanslutning till
exploateringsföretaget inte skall fä ske. Utöver de skäl för detta som jag
tidigare har anfört vill jag framhålla att frivillighet i deltagandet skapar
större förutsättningar för att den gemensamma förvaltningen skall fungera
tillfredsställande. Man är överens från början och samarbetar med gemensam
målsättning. Det bör medföra att det blir lättare att få exploateringssamverkan
till stånd. Härtill kommer att del är enbart de fastighetsägare som är med i samfälligheten
som får del i den uppkomna avkastningen eller som får bära eventuella
förluster. Går man med, kan fastigheten, inklusive andelen i
exploateringssamfälligheten, säljas och fastighetsägaren på så sätt få del av
den förväntade avkastningen. Väljer fastighetsägaren att stå utanför, blir den
mark som skall ingå i exploateringen genom fastighetsreglering överförd för
fördelning mellan de deltagande fastigheterna till det värde marken hade före
planen.

I betänkandet framhålls att fastigheter vilkas
andel i samfälld mark har sådant obetydligt värde att någon ersättning enligt 6
kap. 6 § faslighetsbildningslagen normalt inte utgår vid överföring av mark
från en samfällighet, inte skall få ingå i en exploateringssamfällighet. Vidare
framhålls att mark och byggnader som inte påverkas av exploateringen inte skall
få påverka andelstalen.

Enligt min mening kan det vara en fördel om även en
fastighetsägare som inte har annan mark än den egna tomten kan delta i
samverkan. Han kan ha intresse av att kunna påverka t. ex. frågan om utbyggnad
av galor och va-anläggningar samt utformningen av den yttre miljön i sitt
område.

Prop. 1981/82:221 31

Känslan
av samhörighet och ett gemensamt intresse inom samverkansområdet torde allmänt
sett stärkas med en sådan lösning. Jag förordar således atl i en
exploateringssamfällighet skall kunna ingå samtliga fastigheter inom området,
oavsett om de bidrar med mark till exploateringsföretaget eller ej. Samtidigt
bör dock bestämmelserna utformas så alt det är endast de fastigheter som bidrar
med mark som får rätt till marktilldelning i företaget.

I de fall en faslighet endast har en andel med elt
obetydligt värde i samfälld mark inom samverkansområdet anserjag i likhet med
utredningen att denna fastighet inte bör få ingå i förelaget. Det intresse en
sådan andelsägare har av företaget får nämligen anses vara alltför svagt.

2.2.3
Övriga villkor för att inrätta en exploateringssamfällighet

Som villkor för att få inrätta en
exploateringssamfällighet gäller enligt utredningsförslaget ett opinions- och
elt bålnadsvillkor enligt samma principer som i fastighetsbildningslagen och
anläggningslagen. Som jag nyss förordade skall en fastighetsägare inte mot sin
vilja kunna åläggas att delta i exploateringssamverkan. Man kan då fråga sig om
villkor av detta slag behövs.

Opinionsvillkoret

Ett system med enbart frivilligt deltagande får som
resultat att de som är positiva till exploateringen deltar i företagel, medan
de som är negativa ställer sig utanför. De positiva får genom
exploateringssamfälligheten vissa legala möjligheter, bl. a. i princip rätt
fill tvångsvis fastighetsreglering och rätt att genomföra behövliga åtgärder
inom samverkansområdet även på de fastigheter vilkas ägare avböjt att delta i exploateringsföretaget.
Avkastningen fördelas mellan de fastighetsägare som deltagit. Ell
opinionsvillkor får i det sammanhanget den betydelsen all del krävs en viss
uppslutning bland fastighetsägarna inom ett tänkt exploateringsområde för att
de som är positiva till en exploatering skall kunna använda sig av dessa
möjligheter. Om något opinionsvillkor inte föreskrivs, kan ett fåtal markägare
med ett kanske myckel litet markinnehav genomdriva en exploatering mot
flertalet fastighetsägares vilja och själva tillgodogöra sig hela avkastningen
av verksamheten. Detta är enligt min uppfattning inte acceptabelt. Grundtanken
med exploateringssamverkan är gemensam exploatering och inte atl elt fåtal
markägare skall få rätt att tvångsvis skaffa sig förfoganderätten Ull övrig
mark inom ett exploateringsområde. Mot den här bakgrunden anserjag i likhet med
utredningen att det är nödvändigt med ell opinionsvillkor vid
exploateringssamverkan.

Erfarenheterna av opinionsvillkoret så som det är
utformat i anläggningslagen är såvitt bekant goda. Det ger möjlighet till en
smidig och ändamålsenlig tillämpning och lämpar sig enligt min mening väl även
för den nya lagen. Någon motsvarighet lill undantagsregeln i 7 § andra stycket
anläggningslagen bör dock inte gälla vid exploateringssamverkan. Enligt

Prop.
1981/82:221 32

den
regeln behöver inte opinionsvillkoret uppfyllas om behovet av en anläggning är
synnerligen angelägel. Är en exploatering synnerligen angelägen från kommunens
synpunkt men saknas ändå en positiv opinion, bör frågan i stället lösas genom
all kommunen själv går in som huvudman.

Hyresgäster som bor inom samverkansområdel har
enligt utredningsförslaget tilldelats samma ställning som enligt
anläggningslagen med det undanlaget att de inte har någon initiativrätt. Det
innebär att hyresgästernas mening, som den kommer till uttryck genom
hyresgästorganisation, skall beaktas vid opinionsprövningen, atl
hyresgästorganisationen skall underrättas om förrättningen, sammanträden och
beslut saml att organisationen harfullföljdsrält.

En ledamot i lagrådet har anslutit sig till
utredningsförslaget i denna fråga.

För egen del anser jag inte alt det finns skäl att
ge hyresgästerna samma ställning i en exploateringsförrätlning som i en anläggningsförrältning.
Exploateringsförrättningen avser i första hand frågan om vem som skall vara
huvudman för att genomföra olika exploateringsålgärder, om del skall vara
kommunen, de enskilda fastighetsägarna var för sig eller om det skall ske genom
exploateringssamverkan. Den frågan saknar direkt intresse för hyresgästerna.

En anläggningsförrältning avser däremot ofta frågor
om miljöutformningen och har därigenom ett mer påtagligt intresse för
hyresgästerna. Hyresgästernas möjligheter att ta till vara sina intressen när
en detaljplan upprättas och när gemensamhelsanläggningar för hyresfastigheter
skall inrättas är desamma oavsett om exploateringssamverkan sker eller inte.
Vid den fastighetsreglering som ingår som ett led i exploateringssamverkan -
liksom vid annan fastighetsreglering - skall dessutom särskilda skyddsregler
för hyresgäster och andra nyttjanderättshavare iakttas. Bl. a. gäller därvid
att hyresrätt i en fastighet som undergår fastighetsreglering inte får mbbas. Överförs
byggnaden till annan fastighet, krävs att den nya fastighetsägaren säger upp
hyresavtalet inom en månad. I annat fall gäller avtalet mot honom (7 kap. 29 §
jordabalken). Hyresgästerna är även sakägare vid fastighetsregleringen om
deras rätt berörs.

Från dessa utgångspunkter anserjag alt
opinionsvillkoret vid exploateringssamverkan bör utformas med 7 § första
stycket anläggningslagen som förebild med undantag av reglerna om
hyresgästernas inflytande. Bestämmelsen bör utformas så alt samverkan inte får
inrättas, om fastighetsägarna inom samverkansområdet mera allmänt motsätter
sig samverkan och har beaktansvärda skäl för det. Vid den prövningen skall
främsi deras mening beaktas som har störst nytta av samverkan.

Båtnadsvillkoret

Exploateringssamverkan medför somjag nyss nämnde
vissa möjligheter att genom fastighetsreglering tvångsvis förfoga över mark och
byggnader inom exploateringsområdet. Sådana tvängsmöjligheter bör inte
tillskapas.

Prop. 1981/82:221 33

om
inte samverkansföretaget är ekonomiskt moriverat. Del är också från
samhällsekonomisk synpunkt önskvärt att exploatering för bebyggelse sker med
sund ekonomi. Omständigheter av delta slag talar i och för sig för att den nya
lagen bör innehålla inte bara elt opinionsvillkor ulan också krav på att
exploateringen skall medföra en viss båtnad. En båtnadsprövning ger dessutom
sakägarna den fördelen att de får hjälp med en opartisk bedömning av företagets
konsekvenser när de skall la ställning till om de skall delta i samverkan eller
inte.

Det kan emellertid å andra sidan vara svårt att
alllid påvisa atl elt exploateringsföretag medför någon direkt båtnad. Så kan i
synnerhet vara fallet vid förnyelse- och förtätningsverksamhel inom äldre bebyggelseområden.
Oftast är själva markexploateringen där inte huvudmålet utan snarare en
höjning av standarden på bebyggelsen och anslutande anordningar samt omvandling
av områdets miljö i dess helhet.

Jag anser med hänsyn härtill att det för en
exploateringssamverkan inte bör uppställas ett krav på atl företaget skall vara
vinstgivande för att det skall få komma till stånd. Vid detta ställningslagande
har jag också tagit särskild hänsyn till att deltagande i samverkan enligt milt
förslag inte innehåller några regler om tvångsanslulning till företaget ulan
grundar sig på frivillighei från fastighetsägarnas sida.

Viss redovisning av företagels ekonomiska
konsekvenser anserjag likväl bör företas. Somjag nyss påpekade kan del vara
värdefullt för faslig-hetsägarna när de skall bedöma om de skall delta i
samverkan eller ej. För att tillgodose delta intresse är det emellertid enligt
min mening tillräckligt alt förtättningsmannen vid sammanträde med sakägarna
för bildande av en exploateringssamfällighet redovisar de ekonomiska
konsekvenserna och övriga fömtsättningar för samverkan.

2.2.4
Exploateringsbeslut

Enligt utredningens förslag skall en
exploateringssamfällighet bildas när fasfighelsbildningsmyndigheten efter
prövning av uppställda villkor meddelar ett exploateringsbeslut. Detta skall
meddelas i så nära anslutning som möjligt till beslutet att anta detaljplan för
området. Enligt utredningen kan det vara lämpligt att exploaleringsbeslutel
fattas under tiden mellan detaljplanens utställande och dess anlagande. För
atl ge exploateringssamfälligheten tillfälle att vid planläggningen uppträda
som part gentemot kommunen har utredningen föreslagit en möjlighet att meddela
ell preliminärt exploateringsbeslut. I ett sådant beslut skall anges
exploateringens ändamål samt deltagande fastigheter och deras andelslal. Mot
delta beslut skall talan inte få föras och det skall gå i verkställighet
omedelbart.

Jag delar utredningens uppfattning att en
exploateringssamfällighet skall bildas genom atl fastighetsbildningsmyndigheten
- efter det kommunfullmäktige har tillstyrkt samverkan och prövning av
villkoren för exploateringssamverkan skett - meddelar elt exploaleringsbeslut.
3 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221 34

Förslaget om preliminära exploaleringsbeslut har
emellertid kritiserats av remissinstanserna. Bl. a. har framhållits
svårigheterna att pröva opinionsvillkoret, eftersom många markägare torde vilja
avvakta en redovisning av företagets ekonomiska villkor, innan de tar
ställning lill om de vill delta i exploateringen eller ej.

Jag ansluter mig till remisskritiken på den här
punkten. Någon möjlighet till ett preliminärt exploateringsbeslut i den form
som utredningen föreslagit bör inte finnas. Syftet alt få lill stånd en
förhandlingspart till kommunen under planarbetet bör visserligen tillgodoses,
men del bör ske genom att det egentliga exploateringsbeslutet får fattas i ett
tidigt skede i processen. Beslutet bör därför kunna delas upp så att frågorna
om samverkans ändamål och omfattning saml vilka fasfigheter som ingår i
exploateringssamfälligheten meddelas i elt första beslut, medan frågor om bl.
a. andelstal och om behövliga föreskrifter för exploateringens utförande tas
upp i senare beslut. Exploateringsbeslutet behöver inte nödvändigtvis fattas
mellan detaljplanens utställande och antagande. Beslutet bör även kunna helt
eller delvis meddelas tidigare. Innan exploaleringsbeslutel, alternativt ett
delbeslut, får fattas, måste naturligtvis faslighetsbildningsmyndighelen
utreda fömtsättningarna för företagel och komplettera bedömningsunderlaget så
långt att en prövning av opinionsvillkoret och andra villkor kan ske.

2.3
Den ekonomiska regleringen

2.3.1
Andelstal

Kostnaderna för exploateringssamverkan och de
fördelar som kan vinnas genom denna bör fördelas efter andelstal.
Fastighetsägare som avböjer att delta bör inte ha del av företagets avkastning
men å andra sidan inte heller ha något ansvar för kostnader med anledning av
företaget. Detta överensstämmer med utredningens förslag. Andelstalen skall
enligt förslaget återspegla marknadsvärdet av den mark med vilken varje
fastighet bidrar till del gemensamma förelaget. Därvid skall man bortse från
inverkan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samexploateringen.

Endast ett fåtal remissinstanser har berört frågan
om andelstal. Sveriges villaägareförbund menar alt andelstalen måste beräknas
efter enkla grunder, om institutet skall bli effekfivt. Länsstyrelsen i
Stockholms län anser att läge och andra fördelar samt särskilda tillgångar och
belastningar skall vägas in.

När det gäller fastigheter som bidrar med mark till
exploateringen innebär förslaget i betänkandet alt markens värde före den nya
detaljplanen skall läggas till gmnd för uppskattning av delaktigheten i
exploateringssamfälligheten. Detta torde i flertalet fall leda till all
andelslal enkelt kan åsättas dellagande fastigheter i proportion till arealen
av den mark fastigheten bidrar med till del gemensamma företaget. Utredningens
huvudregel kan emellertid enligt min mening leda till olämpliga resuhat i vissa
fall.

Prop. 1981/82:221 35

Markvärdet
- med vilket torde förstås ett värde som bestäms enligt expropriationslagens
regler — är ju nämligen i hög grad beroende av del pågående användningssättet.
Andelslalen kan alltså bli olika beroende på vilken användning som pågår även
om fastigheterna bidrar med lika mycket mark till exploateringsförelaget. Jag
anser därför alt andelstalen - som bl. a. reglerar hur stor del av avkastningen
som skall fillfalla respektive faslighet - bör bestämmas med utgångspunkt i
främst hur stor areal mark varje fastighet bidrar med till
exploateringsförelaget. Om värdet av den mark som respektive fastighet bidrar
med inte motsvarar del således bestämda andelslalet bör skillnaden utjämnas i
pengar. Med värdet av marken menar jag här den löseskilling eller
intrångsersättning som skulle utgå enligt 4kap. expropriationslagen vid en
expropriation. Uppkommer i övrigt skada för fastighetsägaren bör den också
ersättas på samma sätt srm i expropriationslagen (4kap. 1 § första stycket).
Det kan t.ex. vara fråga om förluster i en jordbmksrörelse till följd av mindre
produktiv areal eller ökade kostnader för omdisponering av fastigheten när en
byggnad har rivits.

Lagrådet har föreslagit att andelslalet skall
bestämmas främst med hänsyn lill marknadsvärdet av den för exploatering
tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet men med
bortseende från byggnader m. m. Förslaget innebär bl. a. atl hänsyn därvid
skall tas även till s. k. förväntningsvärden, dvs. värden som gmndas på
förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. Som gmnd för sitt
ställningslagande anför lagrådet i huvudsak dels att denna princip riilämpas
vid fastighetsregleringar enligt fastighetsbildningslagen, dels att
fastighetsägare riskerar atl återfå en betydande del av fillskjutet realvärde i
pengar i stället för i mark, dels att det för fastighetsägarna torde framstå
som mest naturligt atl andelstalen bestäms i förhållande till marknadsvärdet.

I och för sig delar jag lagrådets uppfattning att
marknads värdeprincipen skulle ansluta väl till gällande ordning. Många gångar
skulle den troligen också fungera tillfredsställande. Somjag nyss har
framhållit skulle emellertid en sådan princip i vissa fall få olämpliga
konsekvenser. Visserligen är det - som lagrådet framhåller - i princip markens
värde som skall ligga till gmnd för tilldelningen vid fastighetsregleringar
enligt fastighetsbildningslagen. Enligt min mening är del emellertid inte
jämförbara situationer som föreligger vid traditionella fastighetsregleringar
och vid exploateringssamverkan. Traditionella fastighetsregleringar syftar i
första hand till atl åstadkomma förbättringar av fastighetsindelningen inom
ramen för den pågående markanvändningen. Omregleringar inom ramen för en
exploateringssamverkan däremot syftar till en förändring av markanvändningen.
Jag anser att det är mera naturligt att tilldelningen vid exploateringssamverkan
i princip bestäms med hänsyn till det värde marken har för
exploa-teringsföretagel och inte fill det värde den kan ha med hänsyn fill den
pågående användningen eller med hänsyn lill förväntningar om en annan

Prop. 1981/82:221 36

markanvändning.
Med eU sådant synsätt ligger det närmast till hands all utgå i första hand från
markens areal när andelstalen skall bestämmas.

Jag vill också framhålla att, så snart planläggning
för bebyggelse har påbörjats bebyggelsemarken till följd av förväntningar om en
annan markanvändning normalt får elt högre värde än den från
bebyggelsesynpunkt mindre lämpliga marken, t.ex. vägmark och parkmark. En av
grundtankarna bakom förslaget om exploateringssamverkan är som jag nyss har
redovisat all värdeutfallel inom ett samverkansområde skall bli lika stort,
oavsett om marken behövs för enskilt bebyggande eller för allmän plats,
eftersom båda kategorierna är nödvändiga för den planerade bebyggelsen. Om
förväntningsvärden av detta slag skulle få påverka värdeutfallel vid en
exploateringssamverkan, skulle syftet med de föreslagna reglerna delvis
motverkas.

Jag tror vidare atl en marknadsvärdeprincip som
grund för andelstalen skulle upplevas som orättvis av flertalet
fastighetsägare. Speciellt påtaglig blir enligt min mening orättvisan i de fall
en faslighets värde grundas på en förväntan om att få genomföra en annan
markanvändning än den som faktiskt medges genom exploateringssamverkan. Den
angivna principen torde upplevas som orättvis även i de fall en fastighet har
elt mycket lågt värde — t. ex. lill följd av atl samhället har infört
långtgående restriktioner för markanvändningen i syfte atl tillvarata allmänna
intressen — och därigenom får en myckel liten andel av planens värdeutfall,
trots alt hans fastighet kanske har den största betydelse för atl
exploateringen skall komma lill stånd.

Sammanfattningsvis anserjag således att övervägande
skäl talar för den regel som jag nyss förordade, nämligen atl andelslalen skall
bestämmas med hänsyn främsi lill arealen av den mark som är tillgänglig för
exploateringsföretaget.

Den föreslagna regeln skall ses som en huvudregel.
Det kan emellertid vara olämpligt att låsa tillämpningen alltför hårt eftersom
förhållandena kan vara vitt skilda, t.ex. vid en enkel exploatering för
fritidsbebyggelse och en innersladssanering. Förrättningsmännen bör därför ha
viss frihet vid bestämmande av andelstalen.

Somjag fidigare uttalat (avsnitt 2.2.1) bör ett samverkansområde
även kunna omfatta ett redan tidigare detaljplanelagl område där planen inte är
avsedd atl ändras. Syftet att åstadkomma en vinstutjämning mellan fastighetsägarna
bortfaller dock i detta fall, eftersom den värdehöjning som planen medför redan
har inträtt, när frågan om exploateringssamverkan aktualiseras. Vid värdering
av mark är del här inte rimligt att bortse från inverkan av den plan som skall
genomföras, utan värderingen måste grundas på de planförhållanden som rådde
när ansökan om exploateringsförrättningen gjordes.

Om fastighetsindelningen är okomplicerad och
bebyggelseförutsättningarna är likartade inom huvuddelen av samverkansområdet,
vilket många gånger torde vara fallet, bör den nu föreslagna grunden för
andelstal i

Prop. 1981/82:221 37

kombination
med värdejämförelsen i praktiken inte möta några svårigheter. När
förhållandena är komplicerade eller berörda markägare är oense om
marknadsvärdena, torde det däremot bli nödvändigt med en mera ingående prövning
av frågan.

I fråga om fasfigheter som deltar i exploateringen
men som ej bidrar med mark till företaget bör andelstalen bestämmas efter en
uppskattning av exploateringens nytta för dem.

2.3.2
Tillskott och tilldelning

För att fördela kostnader och avkastning mellan
fastigheter som avstår mark i exploateringssamverkan har i betänkandet
föreslagits följande tre principiellt olika metoder.

1.
Samfälligheten förvärvar all
mark som berörs av exploateringsåtgärder, genomför företaget och realiserar
värdet. Avkastningen fördelas sedan efter andelstal i pengar.

2.
Markbyte genomförs mellan
berörda fasligheter så alt delägarna får byggbar mark i förhållande till sina
andelstal. Därefter svarar delägarna för att realisera värdet av den byggbara
mark de tilldelals.

3.
Några markbyten för anpassning
till detaljplanen genomförs inte. Fastighetsägaren betalar i stället en
exploateringsavgifl, som motsvarar värdehöjningen för hans fastighet, lill
samfälligheten. Sedan förelaget slutförts fördelas överskottet efter
andelstalen.

Vilken av dessa metoder som bör väljas beror enligt
utredningen på situationen i del enskilda fallet. Förslaget innebär dock att
avkastningen i första hand fördelas genom marköverföring. Systemet med
exploateringsavgifter ses främst som ett komplement fill marköverföring i
sådana fall då tillkommande bebyggelsemöjligheter inte går alt fördela enligt
andelslal mellan dellagande fastigheter.

Alt marköverföringsalternativet skall tillämpas i
första hand har kritiserats av flera av de remissinstanser som berört frågan.
Markfrågornas behandling anses komplicerad. Som skäl mot marköverföring har
framförts bl. a. atl det leder lill krav på betydande kontantinsatser som utestänger
många från medverkan saml att metoden är orationell jämfört med fördelning i
pengar. Ett par remissinstanser har föreslagit att marksamfälligheter skall
bildas under och efter företagets genomförande.

Jag anser lill en början att det system med
exploateringsavgifter utredr ningen föreslagit är opraktiskt. Förslaget innebär
atl alla marköverföringsfrågor lämnas kvar till någon tidpunkt efter det att
samverkan har upphört. För att få ett rationellt syslem är del enligt min
mening nödvändigt alt dessa frågor klaras av inom ramen för exploateringssamverkan.

Som jag ser det kan det huvudsakligen finnas två
alternativa sätt att fördela eventuella fördelar och åtemtdela gjorda insatser
från exploateringssamverkan. Det ena är fördelning i pengar och det andra
fördelning genom marköverföringar mellan de deltagande fastigheterna.

Om fördelning i pengar skall ske innebär det aU all
bebyggbar mark inom samverkansområdet måste antingen överföras lill en
exploaleringsfas-

Prop.
1981/82:221 38

tighet,
som ägs av en samfällighetsförening, eller bilda en marksamfäl-lighet, i vilken
vaije deltagande fastighet därvid får del efter sitt andelstal. Därefter
avstyckas och säljs de nybildade tomterna från exploateringsfastigheten eller
marksamfBlligheten i föreningens regi. Eventuellt kan hela
exploateringsfastigheten säljas. Sedan samtliga kostnader har betalats,
fördelas överskottet bland de deltagande fastigheterna. Jag kan emellertid
redan här fömtskicka atl jag av i första hand skattetekniska skäl kommer att föreslå
regler som omöjliggör för föreningen att äga någon mark. Skall avstyckning och
försäljning ske i föreningens regi måste därför avstyck-ning göras från en
marksamfällighet. Varje avstyckningslott kommer då att ägas gemensamt av de
deltagande fastigheterna. Jag återkommer till denna fråga i specialmotiveringen
till ändringarna i lagen om förvaltning av samfälligheter.

När en exploateringssamfällighet förvaltar all
samfälld mark och genomför hela exploateringsföretagel kan således uppkommande
överskott enkelt fördelas i pengar efter andelstal. Detta alternativ, som
innebär att en huvudman leder och genomför hela exploateringsprojektet, ger i
och för sig fömtsättningar för ett rationellt genomförande. Från kommunal synpunkt
kan det också vara en fördel all det är samma huvudman som ingår
exploateringsavtal och som svarar för iordningställandet av marken för
bebyggelse. För delägarna kan dock delta alternativ medföra vissa problem.
Markförvärv och anläggningar kan sålunda kräva större kapitaltillskott vid
tidpunkter som kan vara olämpliga för den enskilde delägaren. Genom
samfällighetens eng8gemang minskas också de enskilda markägarnas möjligheter
att med egna initiativ genomföra planen.

Det andra sättet att fördela avkastningen är somjag
nyss nämnde marköverföringar mellan de deltagande fastigheterna. Till skillnad
mot det förra alternativet kan en sådan fördelning skapa fömtsättningar för ett
mera individuellt plangenomförande som ibland också kan fullbordas successivt.
Ett sådant tillvägagångssätt torde normalt ställa mindre krav på
kontantinsatser från delägarna. Fördelning genom marköverföring innebär också
för den enskilde fastighetsägaren en större trygghet i företaget genom att han
kan påräkna att tilldelas mark i förhållande till vad han har bidragit med.

Enligt min mening bör med hänsyn till det sagda en
fördelning genom marköverföring ges företräde framför del alternativ som
innebär en fördelning i pengar. En sådan företrädesregel finns i
fastighetsbildningslagen (5 kap. 2 §) och bör bli tillämplig även vid
exploateringssamverkan. Regeln måste dock kompletteras med en möjlighet till
ersättning i pengar i de fall marköverföring inte kan ske fullt ut.

I vissa situationer kan det visa sig prakfiskl
omöjligt att fördela avkastningen genom marköverföringar, t.ex. om
exploateringssamverkan genomförs för att möjliggöra ombyggnad och upprustning
av äldre hyreshus i slutna stadskvarter. Det bör då finnas en möjlighet för
fastighetsägarna att komma överens om tilldelning i pengar i stället för i
mark.

Prop. 1981/82:221 39

Den
lagtekniska lösningen

I det föregående (avsnitt 2.1.1) har jag berört
behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen inom ett
samverkansområde till den plan som företaget avser att genomföra, samtidigt som
de deltagande fastigheterna i möjlig utsträckning ges byggbar mark. Jag har
även berört behovet av att kunna överföra mark från fastigheter inom
samverkansområdet vilkas ägare avböjt att delta. I likhet med utredningen anserjag
alt fastighetsregleringsinstitutet enligt fastighetsbildningslagen bör
utnyttjas för att fullfölja exploateringssamverkan i fråga om marken. En nära
samordning mellan förfarandet vid exploateringssamverkan och
fastighetsreglering är från flera synpunkter naturlig. Normalt är frågorna om
fastighetsindelningen centrala i de situationer som det här är fråga om. Den
mark som skall avstås skall tas om hand av och fördelas bland de dellagande
fastigheterna. Vidare kan det fömtsättas att fastighetsägarna inom
samverkansområdet många gånger kan träffa överenskommelser om
fastighetsreglering, varvid marköverföringarna kan ske genom
fastighetsreglering enligt nuvarande regler i fastighetsbildningslagen. Detta
förenklar förrättningsförfarandet i hög grad.

Lagtekniskt bör, som jag tidigare har framhållit
(avsnitt 2.1.3), den lösningen väljas att föreskrifter som avviker från det
nuvarande regelsystemet i fastighetsbildningslagen tas upp i den nu föreslagna
lagen om exploateringssamverkan, medan fastighetsbildningslagen endast
kompletteras med föreskrifter som ger ökade möjligheter att bilda
marksamfälligheter i förevarande sammanhang.

Beskrivning
av fastighetsregleringsinstitutet

Jag skall här något närmare beskriva
fastighetsregleringsinstitutet i fastighetsbildningslagen och ange i vilka
delar särskilda regler erfordras för markreglering vid exploateringssamverkan.

Bestämmelserna om fastighetsreglering, som finns i
5 kap. fastighetsbildningslagen, innebär att en mer eller mindre ingripande
omreglering kan göras beträffande redan bestående fastigheter i syfte att nå en
förbättring av fastighetsbeståndet. Ombildningen kan innebära att ett
markområde överförs från en fastighet till en eller flera andra fasligheter
eller att servitut bildas, ändras eller upphävs. Av särskild betydelse i detla
sammanhang utgör de villkor som i lagen uppställs för sådan fastighetsreglering,
som innebär förändring av den bestående fastighetsindelningen, saml för
värdering och ersättning vid omreglering.

I fråga om möjligheterna att få till stånd en
omreglering uppställs vissa villkor lill skydd för sakägare, så att inte dessa
blir indragna i en reglering som inte medför tillräckligt värdefulla
förbättringar. I de fall överenskommelse om regleringen inte föreligger mellan
de berörda fastighetsägarna, får fastighetsreglering till en böijan ske endast
under fömtsättning all en lämpligare fastighetsindelning eller eljest en mer
ändamålsenlig markan-

Prop. 1981/82:221 40

vändning
vinns saml att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som
regleringen medför, det s.k. båtnadsvillkoret (5kap. 4§ första stycket). I 5
kap. 5 § uppställs vidare dels ett krav på att fastighetsreglering, som begärs
av sakägare, skall vara nödvändig för atl förbättra sökandens fasrighet, dels
elt opinionsvillkor. Opinionsvillkoret innebär hinder mot en reglering, om
sakägare som har ett väsentligt intresse i saken mera allmänt motsätter sig
regleringen och har beaktansvärda skäl för det.

Bestämmelser om regleringens omfattning, dvs. vilka
fastigheter som skall ingå och vilka åtgärder som skall vidtas, finns i 5kap.
6§ första stycket. Fastighetsreglering skall i första hand ske i den omfattning
som avses med ansökan. Sker regleringen i syfte att åstadkomma en allmän
förbättring av fastighetsbeståndet inom ett område, skall beaktas att området
avpassas efter upprättade planer, fastighetsindelningens beskaffenhet,
naturförhållandena samt befintliga och avsedda anläggningar så att största
möjliga fördel uppkommer utan atl förrätlningsarbetet onödigt försvåras. I
fråga om överföring av mark som är bebyggd gäller vissa begränsningar. I
princip får sålunda överföring inte avse bebyggd mark. Endast under
fömtsättning att väsentlig olägenhet för sakägare ej uppkommer får sådan
överföring ske, om byggnaden har endast ett obetydligt värde eller om
överföringen i betydande mån underlättar möjligheterna alt vinna en ändamålsenlig
fastighetsindelning (5 kap. 7§).

De gmndläggande bestämmelserna om regleringsfastighelernas
sammansättning och dimensionering ges i 5 kap. 8 §. Vid en fastighetsreglering
skall således, om sakägarna inte samtycker till annat, iakttas att varje
ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den inte i
mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål varfill den är avsedd
alt användas. Storleksförändringar inom vissa angivna gränser är dock tillåtna.
Vid sidan härav kan i speciella fall förordnas atl en faslighet eller en
fastighetsdel skall inlösas enligt bestämmelserna i 8kap. Detla får ske om en
fastighetsreglering har till syfte alt åstadkomma en allmän förbättring av
fastighetsbeståndet och det är ett väsentligt intresse från allmän synpunkt att
storleksförändringar genomförs (8 kap. 1 §). Denna inlösenmöjlighet begränsas
dock av bl.a. bestämmelsen i 8kap. 3§, enligt vilken inlösen inte får ske, om
avsevärd olägenhet därigenom skulle uppkomma för fastighetens ägare eller
brukare. En särskild inlösensituation föreligger i fråga om tomtdelar. Tillhör
enligt lomlindelning särskilda delar av en tomt olika ägare, får en av dessa
begära inlösen av hela återstoden av tomten (8 kap. 4§). Regler om ersättning
för inlöst egendom och om inverkan av inlösen på särskilda rättigheter i dessa
fall ges i 8 kap. 5 och 6§§.

Till gmnd bl. a. för bedömningen av de
storleksförändringar som fasUgheterna genomgår skall enligt 5 kap. 9 §
särskilda graderingsvärden fastställas förde områden som ingår i regleringen.
Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsregleringen
tilläggs en

Prop. 1981/82:221 41

fastighet
inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, skall
skillnaden enligt 5 kap. 10 § utjämnas i pengar. Ersättningen skall bestämmas
på gmndval av en värdering, s. k. likvidvärdering. Vid denna värdering skall
hänsyn las till egendomens användning för det ändamål som föranleder det högsta
värdet saml till förhållandena vid tillträdet, om inte annat följer av atl avlrädaren
har rätt att tillgodogöra sig skog eller gröda. I övrigt skall värderingen ske
med hänsyn särskilt lill egendomens marknadsvärde.

I 5kap. 11 § finns vissa jämkningsmöjligheter. Om
regleringen genomförs på sådant sätt atl en ägare av en fastighet lider förlust
antingen genom att fastighetens värde minskas, utan all han får gotlgörelse
enligt andra bestämmelser, eller genom att han åläggs att betala belopp som
överstiger fastighetens värdehöjning, skall jämkning av likviderna ske så all
förlust inte uppkommer. Jämkning skall också ske om likviden för vad som
frångår fastigheten i väsendig mån överstiger den värdeminskning som
överföringen innebär för fastigheten, om det är skäligt med hänsyn lill
omständigheterna.

Vid alla värderingar som sker enligt
fastighetsbildningslagen skall värdet anknytas ull förhållandet vid tillträdet.
Vinstfördelningen vid fastighetsregleringen kommer i väsentlig mån alt styras
av vilken värdenivå som väljs, dvs. om värdenivån skall knytas Ull det värde
som är relevant för avträdaren, eller till den nivå som är relevant för
fillträdaren eller om den skall väljas någonstans däremellan.

Kostnaderna för att genomföra en
fastighetsreglering skall fördelas efter vad som är skäligt med hänsyn främst
lill den nytta varje sakägare har av regleringen (5 kap. 13 §). För att denna
fördelning skall kunna göras måste i princip en särskild båtnadsvärdering ske
av de värdeförändringar som de olika fastigheterna genomgår vid
fastighetsregleringen. Hur detla skall ske är inte närmare reglerat i
fastighetsbildningslagen.

Marköverföring
inom samverkansområdet

Frågan i vad mån de bestämmelser som jag nu har
redovisat kan utnyttjas vid sådan fastighetsreglering som sker inom ell
samverkansområde bör till en början bedömas med hänsyn till atl exploateringssamverkan,
till skillnad från fastighetsreglering enligt faslighetsbildningslagen, grundas
på ett frivilligt deltagande. Liksom utredningen anserjag därför att det vid
marköverföring mellan fastigheter som deltar i exploateringssamverkan inte bör
krävas någon båtnad av själva fastighetsregleringen eller ställas upp något
krav på förbättring av sökandens egen fastighet eller på en viss opinion för
fastighetsregleringen.

Enligt utredningens förslag skall inte heller
restriktionerna i 5 kap. 7§ faslighetsbildningslagen mot överföring av bebyggd
mark gälla. Dessa frågor skall i stället beaktas vid den avvägning mellan olika
intressen som skall göras vid planläggningen enligt byggnadslagen eller som
redan gjorts när det är fråga om en befintlig plan.

Prop. 1981/82:221 42

Jag delar i och för sig utredningens uppfattning
atl det vid en exploatering inte sällan föreligger behov av att få fill stånd
omregleringar inom bebyggda områden. Främsi gäller det inom saneringsområden.
En rätt för exploateringssamfälligheten alt inom samverkansområdel fritt
disponera över mark med bebyggelse leder emellertid enligt min mening för
långt. En sådan ordning skulle nämligen för ägaren inte sällan innebära alltför
slora personliga uppoffringar. En bestämmelse härom bör dock ges en något annan
utformning än den som finns i fastighetsbildningslagen och innebära förbud mot
marköverföring i fråga om sådan del av en fastighet på vilken det finns en
byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med den detaljplan som gäller
för området. Bestämmelsen bör gälla oavsett om fastigheten deltar i
exploateringen eller ej.

Vad jag nu har sagt innebär således alt
bestämmelserna i 5 kap. 4, 5 och 7§§ fastighetsbildningslagen inte bör gälla
för marköverföring vid exploateringssamverkan. Bestämmelserna i 5 kap. 6§
faslighetsbildningslagen om en fastighetsreglerings omfattning bör däremot
tillämpas även vid omreglering för exploateringssamverkan.

När det gäller möjligheten att ta i anspråk och
fördela behövlig mark för atl genomföra en exploatering har utredningen utgått
från de föreslagna reglerna i plan- och bygglagen om fastighetsplan.
Utredningen har sålunda föreslagit att man med stöd av en fastighetsplan skall
kunna överföra all mark från en fastighet genom fastighetsreglering enligt
inlösenreglerna i 8 kap. fastighetsbildningslagen. Utredningen har också
föreslagit ändringar i fastighetsbildningslagen som skall göra del möjligt att
genom fastighetsreglering fördela den byggbara marken bland de deltagande
fastigheterna i förhållande Ull åsatta andelstal. För värdering av den mark
från en icke deltagande fastighet som blir föremål för fastighetsreglering har
utredningen föreslagit en särskild regel av innebörd att ersättningen skall
bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en
sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för alt
genomföra. Somjag tidigare har framhållit är det avsett att värdehöjningen
därigenom skall bli förbehållen de fastigheter som deltar i exploateringssamverkan.

Remissinstanserna har inte riktat någon egentlig
kritik mot det sakliga innehållet i utredningens förslag i denna del.

I nuvarande byggnadslagstiftning finns ingen
egentlig motsvarighet till fasUghetsplanen. Den motsvaras närmast av
tomtindelning i gällande rätt. Tomfindelning kan emellertid endast tillämpas
inom stadsplan. En anknytning till tomlindelningsinstitutet i fråga om
fastighetsreglering för exploateringssamverkan skulle därför starkt begränsa
tillämpningsområdet för sådan samverkan.

Frågor om samfällighetens bildande och om
avgränsning av samverkansområdet bör - som jag tidigare har nämnt - prövas vid
förrättningen. Inlösen av mark anserjag emellertid vara en fråga som inte bör
prövas av

Prop. 1981/82:221 43

fastighetsbildningsmyndigheten.
Exproprialiva effekter uppkommer i dag vanligen genom att regeringen meddelar
tillstånd fill expropriation eller genom att en plan fastställs. Ett särskilt
lillståndsförfarande anser jag alltför omständligt. I stället ligger det enligt
min mening närmast ull hands att låta tillstånd till inlösen av mark från en
fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten följa av en
planfastställelse. Som jag nyss nämnde har utredningen föreslagit att ett
sådant fillslånd skulle följa av en antagen fastighetsplan. Atl en rätt fill
inlösen följer av en fastställd plan gäller redan i dag beträffande t. ex. mark
för allmän plats (41 § byggnadslagen). En fastställd tomtindelning medför
vidare att enskilda fastighetsägare tillerkänns lösenrätt i vissa fall (8 kap.
4§ fasfighetsbildningslagen). Jag föreslår därför att samma princip fillämpas
vid exploateringssamverkan men att den utvidgas till att gälla all mark som behövs
för exploateringen, oavsett om den ligger inom en stadsplan eller en
byggnadsplan.

Avvägningen
mellan allmänna och enskilda intressen när del gäller behovet av mark för
genomförande av en plan sker därvid vid prövningen enligt
byggnadslagstiftningen, dvs. i normalfallet i samband med all detaljplanen
fastställs. I princip bör det alltså vara möjligt att göra marken inom
samverkansområdet tillgänglig i den utsträckning som behövs för atl genomföra
företaget. För fastigheter som deltar i samverkan bör del, som nyss
konstaterats, inte gälla några särskilda begränsningar i skyldigheten att avstå
mark utöver vad som följer av skyddet för mark med byggnader och
företrädesregeln beträffande marktilldelningen som jag tidigare har berört. I
fråga om fastigheter, vilkas ägare avböjt atl delta i samverkan, bör däremot
skyldigheten atl avslå mark inom exploateringsområdet hämtöver begränsas till
sådan mark som omfattas av stads- eller byggnadsplaner som fastställts efter
exploaleringsbeslutel. Härigenom ges sålunda möjlighet att få frågan om
ianspråklagande av marken prövad i planärendet. Föreligger därvid möjlighet
till olika alternativa lösningar att genomföra exploateringen, torde det följa
av byggnadslagstiftningens krav på hänsyn till enskilda intressen och av de
gmndläggande fömtsättningarna för exploateringssamverkan (jfr avsnitt 2.1.1)
att man skall välja det alternativ som vållar minst skada för fastighetsägaren.

Vid inlösen av endast en del av en fastighet, som
tillhör en icke deUagan-de fastighetsägare, bör del vidare föreligga en
skyldighet för exploateringssamfälligheten att i vissa fall lösa återstoden,
om ägaren begär det. Sådan skyldighet bör föreligga i fråga om mark inom
fastställd stads- eller byggnadsplan, om marken kan nyttjas endast på ett sätt
som slår i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. En motsvarande
regel finns i 48 § byggnadslagen. Jag återkommer ytterligare till denna fråga i
det följande (avsniu 2.5.4 och 2.5.6).

Jag har tidigare (avsnitt 2.2.2) uttalat min
anslutning lill utredningens förslag atl ersättningen för mark som avslås skall
bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från ii.verkan av
sådan plan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.

Prop.
1981/82:221 44

Fördelning
av markvärde

När det slufligen gäller fördelningen mellan
deltagarna i en exploateringssamverkan av markens värdehöjning kan detta som
jag tidigare har anmärkt inte åstadkommas med fastighelsbildningslagens
regelsystem. Svårigheterna bottnar i atl fastighelsbildningslagens
lilldelningsregel i 5 kap. 8 § i princip förutsätter alt en faslighels
användningssätt inte förändras. Vid den likvid värdering som sker i samband
med marköverföring efter det att en ny eller ändrad plan fastställts, tvingas
man beakta den fördelning av mark för enskilt bebyggande som planen innebär.
Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall, och en
fastighet som inte fått någon mark för enskilt bebyggande får inte del av
värdeutfallel.

Av vad jag nu har anfört framgår alt
fastighetsbildningslagens tilldelningsregler inte står i överensstämmelse med
vad som åsyftas med exploateringssamverkan, nämligen att det värdeutfall som
en ny eller ändrad stads- eller byggnadsplan medför skall fördelas mellan de
dellagande fastigheterna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav. Med
hänsyn härtill anserjag — i likhet med utredningen - atl, när
fastighetsreglering utgör ett led i fördelningen av avkastningen i en
exploateringssamfällighet, andelstalen i samfälligheten bör vara styrande för
tilldelningen. Som jag har angett i det föregående (avsnitt 2.3.1) i fråga om
andelstalens bestämmande skall därvid bortses från inverkan av den detaljplan
som tillkommit för att genomföras med samexploalering.

Den lösning somjag nu har förordat innebär således,
att reglerna i 5 kap. 8-12§§ och 8 kap. l-6§§ faslighetsbildningslagen ersätts
med särskilda bestämmelser i den nya lagen.

2.3.3
Förmånsrätt

Som framhållits i betänkandet fordrar
exploateringssamverkan medel för verksamheten, bl. a. för att lösa in mark och
för all anlägga gemensamma anordningar. Dessa medel kan anskaffas antingen
genom uttaxering av bidrag från delägarna eller genom att
samfällighetsföreningen tar upp lån. Del är väsentligt att den
samfällighetsförening som förvaltar exploateringssamfälligheten får möjlighet
att låna pengar för att alla fastighetsägare inom samverkansområdel, oberoende
av ekonomisk ställning, skall ha möjlighet att delta i exploateringsförelaget.
För att föreningen skall kunna la lån krävs bl. a. att den kan ställa
tillfredsställande säkerhet.

I lagen om förvaltning av samfälligheter är frågan
om säkerhet löst på så sätt atl en samfällighetsförening vid uttaxering av
bidrag från delägarna har förmånsrätt i delägarfastigheterna. Förmänsrätten
gäller före inteckningar i fastigheterna och är inte begränsad till något visst
belopp. Utredningen har föreslagit att 'systemet i lagen om förvaltning av
samfälligheter med förmånsrätt bör gälla även vid exploateringssamverkan.
Förmånsrättsbeloppets storlek bör dock enligt utredningen begränsas till alt
motsvara högst den värdehöjning som detaljplanen medför.

Prop. 1981/82:221 45

Vissa remissinstanser, bl. a. hovrätten för Nedre
Norrland, anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom
förmånsrätt i de deltagande fastigheterna. Statens planverk anser det vara
redigare alt göra samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när
finansieringen är ordnad utan att delägarnas övriga mark belastas med osäkra
skulder.

Enligt min bedömning torde någon form av
panlförskrivning från del-ägamas sida inte kunna undvaras, om säkerhet skall
ställas på något annat sätt än genom förmånsrätt i delägarfastigheterna. En
sådan ordning torde dock bli omotiverat omständlig från förvaltningssynpunkt
och kräva kreditbedömning för varje ingående delägarfastighel. Genomförandet
av exploateringssamverkan blir i så fall beroende av varje delägares
möjligheter att ordna kredit. Om exploateringsområdet skall utgöra ell
självständigt kreditobjekt måste en s.k. exploateringsfastighet bildas, som
lämpligen bör ägas av samfällighetsföreningen. Somjag tidigare har nämnt skall
det emellertid inte vara möjligt för föreningen atl äga någon mark.

Systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter
med förmånsrätt i de deltagande fastigheterna har såvitt bekant fungerat
tillfredsställande när det gäller anläggningssamfälligheter. De remissinstanser
som företräder kreditgivarna har vid remissen heller inte haft några erinringar
mot utredningens förslag att detta system i princip även skall gälla för
exploateringssamfälligheter. Jag ansluter mig till utredningsförslaget och
föreslår således att systemet med förmånsrätt för samfällighetsföreningen i de
deltagande fastigheterna tillämpas även vid exploateringssamverkan.

En begränsning av föi-månsrältens storlek
förefaller emellertid riktig med hänsyn till att bebyggelseexploatering är en
verksamhet, vars ekonomiska utfall bl. a. är beroende av
samfällighetsföreningens sätt atl sköta verksamheten. Utredningen har, somjag
nyss nämnde, föreslagit att förmånsrättsbeloppet skall begränsas till den
värdehöjning som detaljplanen medför. Jag anser emellertid att även den
värdehöjning som beror av utförda investeringar m. m. i området bör gmnda
förmånsrätt. Kravet för förmånsrätt bör därför utformas så alt
förmånsrättsbeloppet inte får överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma
för respektive fastighet inom området genom exploateringsföretagel. Mitt
förslag innebär vidare att förmånsrätten inte direkt kopplas till värdeutfallet
av en detaljplan. Det väsendiga är alt värdehöjning uppkommer, oavsett om denna
härleds frän en eventuell ny plan eller från företagna investeringar. För att
få ell smidigt system bör utrymme ges för förrättningsmannen atl i
exploaleringsbeslutel ange förmånsrättsbeloppets storlek under olika skeden av
förrättningen.

I de fall beräkningen visar sig felaktig på gmnd av
att den detaljplan som slutligt fastställs är annorlunda än det förslag som
lagts till gmnd för beräkningen av förmånsrättsbeloppet, anser jag atl en
omprövning av exploaleringsbeslutel i detta avseende bör kunna ske. Någon
ytterligare begränsning av förmånsrätlsbeloppet behövs därför inte enligt min
bedöm-

Prop. 1981/82:221 46

ning.
Om förutsättningarna är osäkra vid beräkningen av beloppet för förmånsrätt,
ligger det i sakens natur att man uppskattar värdeökningen lågt för att få en
viss säkerhetsmarginal.

2.4
Förrättulngsförfarandet

Somjag tidigare framhållit anserjag all det
förfarande för exploateringssamverkan som utredningen föreslagit inte är helt
tillfredsställande. Beslutsordningen förefaller splittrad och kan medföra att
förfarandet onödigtvis fördröjs genom upprepade besvär. Förfarandet, och då
främst de många beslutslillfällena, har också rönt en hel del kritik av
remissinstanserna. Jag kan alltså instämma i remisskritiken på den här
punkten. Något kommunalt beslut om exploateringssamverkan — motsvarande det av
utredningen föreslagna markförordnandet — bör således inte införas. Frågan om
samexploatering bör i stället helt prövas inom förrättningens ram. Kommunens
inflytande på frågan om exploateringssamverkan skall komma till stånd eller
inte sker genom ett krav på kommunalt tillstyrkande av förrättningen.

I det förfarande jag föreslår får alltså
förrättningen en relativt sett större betydelse än enligt utredningsförslaget.
Mitt förslag innebär att man får ett sammanhållet förrällningsförfarande, dvs.
förrättningen inleds när ansökan om exploateringssamverkan sker och avslutas
inte förrän alla de ändringar i fastighetsindelningen m.m. som
exploateringssamverkan ger upphov Ull har genomförts. I denna förrättning ingår
fastighetsreglering som en integrerad del. Kommunens uppgifter och beslut i
själva planarbetet ingår dock inte i förrättningen. Beslutsbefogenheten när
det gäller plan-och bebyggelsefrågor respektive fastighetsbildningsfrågor är
inte avsedd alt ändras genom det nya institutet exploateringssamverkan. Ett
nära samråd och samarbete mellan byggnadsnämnden och fastighetsbildningsmyndigheten
är dock en fömtsättning för att exploateringssamverkan skall kunna ske.

1 det här sammanhanget vill jag även betona atl
information till och diskussion med sakägarna är viktig redan i ett tidigt
skede i processen. Detta bör kunna underlättas genom det förfarande med en
sammanhållen förrättning somjag föreslår. Det bör åligga fastighetsbildningsmyndigheten
att i samverkan med byggnadsnämnden och tillsammans med sakägarna utreda de
gmndläggande frågorna, främst vad gäller ändamålet med exploateringssamverkan,
förrättningsförfarandet och grundläggande fömtsättningar från plansynpunkt.
Finns ett förslag lill detaljplan eller håller ett sådant förslag på alt
upprättas bör fastighetsbildningsmyndigheten kunna göra en bedömning av
exploateringens ekonomiska konsekvenser. Finns inte något planförslag, måste
likväl utredningsarbetet inför exploateringen drivas så långt att en
uppskattning av de ekonomiska följderna kan göras, så atl markägarna får
tillräckligt underlag för atl kunna ta ställning till om de skall delta i
samverkansföretaget eller inte.

Prop. 1981/82:221 47

Somjag fidigare (avsnitt 2.2.4) har förordat bör
del finnas möjlighet alt dela upp exploaleringsbeslutel i skilda delbeslul.
Syftet med elt delbeslul är att i ett så tidigt skede som möjligt dels få till
stånd en exploateringssamfällighet som förhandlingspart till kommunen under
planarbetet, dels få klarlagt att exploateringssamverkan skall få ske och
vilket slutgiltigt område samverkan skall omfatta.

Ett
delbeslut bör minst innehålla uppgifter i följande frågor, nämligen

— exploateringens
ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall
utföras i samverkan och

— de
fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten.

Om exploateringsbeslutet meddelas i form av
delbeslul, bör del slutliga beslutet innehålla uppgifter om

— deltagande
fastigheters andelstal,

— förmånsrättsbeloppets
storlek och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätt skall
gälla,

— behövliga
föreskrifter för exploateringens utförande, och

— den
tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Själva exploaleringsförrättningen avslutas som jag
nyss nämnde inte genom exploateringsbeslutet, ulan förrättningen pågår till
dess alt avsedd fastighetsreglering och anslutande anläggningsförrättning är
avslutad.

När exploateringsbeslutet har meddelats bör uppgift
om beslutet införas i fastighets- eller tomträttsboken.

Exploateringssamfälligheten genomför exploateringen
enligt detaljplanen och exploateringsavtalet fram till och med atl bebyggbar
tomtmark föreligger. I detta innefattas bl. a. att samfälligheten utför de
gemensamma exploateringsanläggningar som krävs inom området, t. ex. gator och
va-anläggningar.

Faslighetsbildningsmyndighelen verkställer de
fasfighetsregleringar som är nödvändiga för att genomföra samexploateringen.
Myndigheten bör även ha möjlighet alt ta initiativ till de ytterligare åtgärder
enligt fastighetsbildningslagen, anläggningslagen eller ledningsrättslagen
(1973:1144) som är nödvändiga för genomförandet. Även den förening som
förvaltar exploateringssamfälligheten bör ha initiativrätt till de åtgärder
enligt anläggningslagen som krävs för att genomföra företaget.

Fastighetsreglering enligt de särskilda reglerna i
lagen om exploateringssamverkan och övriga åtgärder enligt faslighetsbildningslagen,
anläggningslagen eller ledningsrättslagen, som är nödvändiga för det
fastighets-rättsliga genomförandet, sker lämpligen vid gemensam handläggning i
en och samma förrättning. När fastighetsbildningsmyndigheten genomfört samtliga
faslighetsregleringsåtgärder, inklusive anslutande anläggningsförrättning,
avslutas exploateringsförrättningen.

Prop. 1981/82:221 48

Det förfarande, somjag nu föreslår, är således
sammanfattningvis avsett att kunna komma till användning i en process där man

1.
lar initiativ lill
delaljplanläggning,

2.
upprättar en detaljplan och ett
exploateringsavtal,

3.
utför gemensamma
markanordningar för markens iordningställande,

4.
företar en värdeutjämning
mellan de dellagande fastigheterna,

5.
i övrigt företar de ändringar i
fastighetsindelningen som föranleds av den nya planen.

Även om förfarandet principiellt skall kunna
omfatta hela denna kedja, lämnar mitt förslag också möjligheter till betydande
förenklingar, när exploateringssamverkan avser enklare fall. Sådan enklare
handläggning kan bli aktuell när exploateringssamverkan avser åtgärder som inte
kräver detaljplan, när kommunen tar ett stort ansvar för att genomföra
företagel eller annars när företaget avser mindre omfattande förtätningar, där
värdeutjämningen är del primära och del inte är aktuellt att utföra några
anläggningar gemensamt. Något behov av att teckna exploateringsavtal med en
behörig företrädare för de berörda fastigheterna finns kanske inte heller i
dessa fall.

2.5
Vissa frågor om plangenomförande

2.5.1
Exploateringsavtal

Frågan om markoverlålelser mellan en exploatör och
en kommun brukar vanligen regleras i elt exploateringsavtal som ingås innan en
detaljplan antas. Avtalen brukar även innehålla bestämmelser om vem som skall
ansvara för utförandel av galor, vägar, vatten- och avloppsanläggningar m. m.
inom området.

I betänkandet framhålls alt kommunen skall kunna
förhandla med en exploateringssamfällighet på samma sätt som man förhandlar med
en vanlig exploatör som förfogar över ett större markområde. Enligt gällande
rätt kan regeringen förordna att en exploatör, i förhållande till den nytta han
anses ha av en stadsplans genomförande, i skälig utsträckning skall utan
ersättning avstå mark som behövs för gata, annan allmän plats eller lill allmän
byggnad (70 § byggnadslagen). På motsvarande sätt kan förordnas att en
exploatör skall vara skyldig alt bekosta utförandel av galor saml vatten- och
avloppsanläggningar inom området (73 § byggnadslagen). Upprättas byggnadsplan
kan länsstyrelsen i samband med planens fastställande förordna att en markägare
utan ersättning skall upplåta obebyggd mark som erfordras till väg eller annan
plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av
planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt (113 §
byggnadslagen).

Flera remissinstanser har framhållit atl kommunens
befogenheter att ställa krav i t.ex. exploateringsavtal om tidpunkter för
byggande, finansiering med statliga lån m. m. är oklara. Länsstyrelserna i
Norrbottens och

Prop. 1981/82:221 49

Gävleborgs
län anser sålunda att regelsystemet bör ändras så all kommunen ges en mer
aktiv roll, t.ex. genom atl kommunen i all exploateringssamverkan ingår som
delägare och får befogenheter atl genomföra exploateringen om samfällighetens
styrelse inte fullföljer fattade beslut. Borås kommun efterlyser bl. a.
möjlighet för kommunen att ställa krav på att fastigheterna bebyggs inom viss
rid.

Jag kan i huvudsak ansluta mig fill utredningens
förslag atl kommunen skall kunna ingå exploateringsavtal med
exploateringssamfälligheten vid plangenomförandet. Eftersom
exploateringssamverkan inte skall omfatta uppförande av hus, kan kommunen dock
inte i förhandlingar med samfälligheten ställa villkor om att fastigheterna
skall bebyggas inom viss rid. Exploateringsavtalet mellan kommunen och
exploateringssamfälligheten kan således endast innehålla krav på att de åtgärder
som åligger exploateringssamfälligheten skall utföras inom viss tid.

Överlåts exploateringsområdet till t.ex. en
byggnadsentreprenör som avser att bebygga området, kan ett särskilt avtal
träffas mellan kommunen och byggnadsentreprenören. De villkor som gäller för
statlig belåning ger därvid kommunen möjligheter alt öva inflytande på del
fortsatta byggnadsföretaget. Om åter den byggnadsklara marken delas mellan
delägarna i exploateringssamfälligheten, blir markens bebyggande beroende av de
enskilda delägarnas vilja atl avyttra marken eller att själva börja bygga på
den. Några regler om att t. ex. tilldelning av mark skall göras beroende av att
de olika markägarna åtar sig att se lill att bebyggelse kommer till stånd inom
viss tid, såsom föreslagits av vissa remissinstanser, är jag inte beredd att
förorda.

Kommunens inflytande över företagels genomförande
får utövas i huvudsak genom exploateringsavtal. I fråga om kommunens
möjligheter att av exploateringssamfälligheten kräva exploateringsavtal av en
viss utformning bör, somjag nyss sagt, samma principer gälla som när det är
fråga om en enda exploatör. Skillnaden uppträder i fråga om vem som skall anses
vara exploatör. Förordnande om skyldighet för exploatör att till kommunen
avstå mark utan ersättning (70 § byggnadslagen), om skyldighet för exploatör
att bekosta utförande av galor och anordningar för vatten och avlopp (73 §
byggnadslagen) samt i byggnadsplanefallet om skyldighet för exploatör att utan
ersättning upplåta mark till väg eller annan allmän plats (113 § byggnadslagen)
bör också kunna riktas mot exploateringssamfälligheten, om samfälligheten som
helhet har sådan nytta av planens genomförande som krävs för atl de angivna
lagmmmen skall kunna tillämpas.

Att ställa krav på att kommunen skall delta i alla
exploateringssamfälligheter, såsom vissa remissinstanser har förordat, finner
jag inte lämpligt. Om kommunen önskar delta mera akfivt i en
exploateringssamverkan kan detta ske genom att kommunen förvärvar någon
faslighet inom området och deltar som fastighetsägare. Skulle den samfällighet
som förvaltar samfälligheten inte klara av all genomföra förelaget, kan
kommunen genom att 4 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221 50

vända
sig lill länsstyrelsen se till att samfällighetens styrelse förstärks med
representanter för det allmänna eller alt syssloman förordnas (31 och 33 §§
lagen om förvaltning av samfälligheter).

2.5.2 Tidsgränser

Somjag framhållit fidigare anserjag - i likhet med
vad som föreslagits i betänkandet - att en lidsgräns bör anges för
genomförandel av exploateringssamverkan. Denna ridsgräns är nödvändig av flera
skäl. Den ger kommunen en viss säkerhet för att de olika åtgärderna, som skall
ske genom exploateringssamverkan, kommer fill stånd inom rimlig tid. Kommunfullmäktige
kan tillstyrka exploateringssamverkan vid en relativt tidig fidpunkt, även
innan förslag till detaljplan finns framme. Exploateringsavtal kan härigenom
träffas inom rimlig tid.

I betänkandet har föreslagits atl tiden mellan
kommunens beslut om exploateringssamverkan och den tidpunkt när en
exploateringssamfällighet skall vara bildad och en detaljplan anlagen inte
skall få överstiga tre år. Tiden för att genomföra exploateringssamverkan kan enligt
förslaget variera mellan fem och femton år.

I likhet med vissa remissinstanser anserjag att det
är mindre lämpligt att i lagtexten ange fasta tider för de olika åtgärderna.
Reglerna bör i stället utformas på samma sätt som i anläggningslagen, nämligen
att i exploaleringsbeslutel anges tidsgränser som är anpassade till vad som
kan anses rimligt i varje särskilt fall. Tidsgränsen bör således avse den tid
inom vilken exploateringen skall vara slutförd. Därvid bör givetvis hänsyn las
till den tid inom vilken en gällande stads- eller byggnadsplan fömtsätts
förehgga. Tidsgränserna bör kunna förlängas om det finns skäl för det.
Exploateringsbeslutet bör upphöra all gälla, om samfälligheten inte genomför
exploateringsåtgärderna inom den fastställda liden och tiden inte förlängs.

2.5.3 Mark
för allmän plats

Mitt förslag innebär att delägare normall skall
avslå mark avsedd för allmän plats utan ersättning i pengar. Ersättningen får
han i stället genom avkastningen, dvs. genom att hans fastighet tillförs bebyggbar
mark i förhållande till fastighetens andelstal eller, om det inte kan ske fullt
ut, i pengar. I de flesta fall kan avslåendet av mark som behövs för allmän
plats och fördelningen av avkastningen regleras i ett sammanhang vid ett
fillfäl-le. I vissa fall kan dock tänkas att mark för allmän plats, t. ex. för
vägbygge, behöver tas i anspråk innan marköverföringar kan genomföras. I
sådana fall är ägaren garanterad ersättning genom atl hans fastighet ingår i
samfälligheten och därmed i normalfallet får ersättning genom tilldelning av
annan mark. Mark för allmän plats som läggs ut på en fastighet som inte deltar
i samfälligheten skall kunna överföras på motsvarande sätt men mot ersättning i
pengar. Ersättningen lill den fastighetsägaren betalas då av

Prop. 1981/82:221 51

exploateringssamfälligheten
enligt motsvarande regler som gäller enligt byggnadslagen. Marken kommer
således i detta fall atl värderas efter enhetliga principer oberoende av om
kommunen löser marken enligt 41 § byggnadslagen eller marken överförs vid
fastighetsreglering enligt mitt förslag.

Själva marköverföringen skall, somjag tidigare
framhållit, ingå som en integrerad del i exploateringsförrätlningen.
Fastighetsregleringen bör normalt kunna grundas på överenskommelse och
genomföras så alt den mark som skall avslås för allmän plats förs till en
kommunägd gatufastighet. Kan ingen överenskommelse nås, kan
fastighetsregleringen ändå genomföras enligt de särskilda reglerna om
fastighetsreglering vid exploateringssamverkan. Marken överförs således från
den avstående fastigheten genom fastighetsreglering till kommunens
gatufastighet.

Även inom byggnadsplan är del vanligt att det
bildas en särskild faslighet av den mark som utlagts till allmän plats. Oftast
utgör en sådan fastighet grönområde infill bebyggelsen. När exploateringen är
slutförd överlåts normall äganderätten lill fastigheten till den som i
fortsättningen skall förvalta den, dvs. vanligen en vägförening eller en
samfällighetsförening. Enligt mitt förslag kan samma förfaringssätt tillämpas
när planen genomförs med exploateringssamverkan.

2.5.4
Planskada

Enligt 48 § första stycket byggnadslagen är
kommunen skyldig atl lösa mark som enligt stadsplan skall användas för annat
ändamål än enskilt bebyggande, om markens ägare till följd av planen endast kan
använda marken på ett sätt som slår i uppenbart missförhållande fill dess
tidigare värde. På motsvarande sätt är kommunen skyldig atl lösa tomtdel när
ett år förflutit från tomtindelningens fastställande (48 § andra stycket
byggnadslagen). Dessa regler är tillkomna för alt i viss utsträckning hålla
fastighetsägare skadeslösa för oförmånliga verkningar av plarter. Kommunen
svarar för skadan genom skyldigheten alt lösa in marken.

För byggnadsplaner finns en motsvarande skyldighet
atl ersätta skada till följd av plan i I16§ byggnadslagen. Emellertid skall
ersättning enligt den paragrafen utgå med ett årligt belopp och betalas av
väghållaren beträffande allmän väg och i övrigt av vägförening.

I betänkandet har föreslagits att kommunen alltid
skall vara skyldig att lösa mark som enligt en detaljplan utlagts till något
annat ändamål än enskilt bebyggande. Skall annan än kommunen vara väghållare,
är varken kommunen eller väghållaren skyldig att lösa marken.

Vid exploateringssamverkan är avsikten att en
utjämning skall ske av planens olika verkningar mellan de berörda
fastighetsägarna. Även sådana planskador som avses i 48 och I16§§ byggnadslagen
bör ingå i utjämningen. Enligt min mening bör därför kommunens lösenskyldighet
enligt 48 § byggnadslagen och vägförenings ersättningsskyldighet enligt 1I6§
bygg-

Prop.
1981/82:221 52

nadslagen inte gälla när del är fråga om
exploateringssamverkan. I stället föreslår jag att det i den nya lagen las upp
en regel som ger ägare av en fastighet, som inte deltar i
exploateringssamfälligheten, rätt alt begära fastighetsreglering för alt föra
över marken lill annan fastighet eller till en samfällighet, om planens
fastställande medför ett kvalificerat intrång i den pågående användningen av
marken. Denna möjlighet bör utvidgas fill att gälla även mark för enskilt
bebyggande eller t.ex. då tomtindelning innebär att markens ägare kan utnyttja
en tomtdel på elt sätt som slår i uppenbart missförhållande till dess tidigare
värde. De fastigheter som deltar i samfälligheten hålls skadeslösa genom sin
rätt att få del av företagets avkastning.

Enligt nuvarande bestämmelser kan fastighetsägare begära
inlösen enligt 48 § byggnadslagen eller ersättning enligt 116 § byggnadslagen i
princip när som helst. Denna princip kan inte upprätthållas vid
exploateringssamverkan, eftersom samfälligheten efter genomförandet skall
avvecklas. Frågan om inlösen bör därför behandlas innan samfälligheten avvecklats.
I betänkandet har föreslagils att talan om inlösen för bl. a. planskada skall
väckas inom två år från det atl beslutet, på vilken talan grundas, har vunnit
laga kraft. Tiden för fastighetsägares rätt atl begära
fastighetsbildningsförrätl-ning för reglering av planskada vid
exploateringssamverkan bör vara kortare men ändå så lång att den ger berörda
fastighetsägare skäligt rådrum. Jag föreslår att ansökan härom bör göras hos
faslighetsbildningsmyndighelen inom sex månader från det all den plan på
vilken talan grundas blivit fastställd.

2.5.5 Byggnadsförbud m. m.

I utredningens betänkande har
föreslagits atl bygglov för åtgärder på fastigheter, som inte deltar i
exploateringssamverkan, skall få lämnas endast om åtgärderna syftar lill att
vidmakthålla eller förbättra den verksamhet som pågår på fastigheten. Syftet
med förslaget är atl hindra alt de bebyggelsemöjligheter, som följer av en
detaljplan, som är avsedd alt genomföras genom exploateringssamverkan,
utnyttjas av fastighetsägare som valt att slå utanför samverkan.

Utredningens förslag har mött viss
kritik av remissinstanserna, bl. a. därför atl byggnadsnämnden innan man
beviljar bygglov tvingas förvissa sig om att sökanden förfogar över den
fastighet som lovet avser.

I mitt förslag kommer en fastighetsreglering att ingå som
en integrerad del i exploateringsförrättningen. I fastighetsbildningslagen
finns i dag vid fastighetsreglering möjligheter att förordna om att
skogsavverkning eller jord-, grus- eller sandtäkt inte får bedrivas eller all särskilda
villkor skall gälla för sådan verksamhet. Sådana förordnanden får meddelas
endast om det kan befaras alt regleringen annars väsentligen försvåras eller
all oriktiga ersättningsbelopp fastställs (5 kap. 21 §
fastighetsbildningslagen). Den som uppsåtligen överträder förordnandet kan
dömas till böter eller fängelse i högst sex månader (5 kap. 35 §
fastighetsbildningslagen).

Prop.
1981/82:221 53

Om det behövs för att underlätta förrättningen och
säkerställa dess resultat kan vidare fastighetsbildningsmyndigheten förbjuda
atl nybyggnad företas inom samverkansområdet eller byggnad sätts i stånd utan
myndighetens medgivande. Sådant medgivande får vägras endast om åtgärden
väsentligt försvårar regleringen (5 kap. 22 § fastighetsbildningslagen). Om
byggnad uppförs eller iståndsälts i strid mot ett sådant förordnande, kan den
flyttas utan hänsyn till de kostnader och ölägenheter som uppkommer för
sakägare (5 kap. 25 § andra stycket faslighetsbildningslagen).

Nu angivna möjligheter att förordna om förbud för
atl underlätta förräll-ningsförfarandet och säkerställa förtällningsresultatet
bör också finnas vid sådan fastighetsreglering som enligt mitt förslag ingår i
exploateringsförrätlningen. Syftet med det byggnadsförbud som har föreslagils
i betänkandet är just att säkerställa den värdeutjämning som är ett av syftena
med exploateringssamverkan. Värdeutjämningen genomförs enligt mitt förslag på
det sättet att bebyggbar mark på fastighet som inte deltar i samverkan överförs
genom fastighetsreglering till annan faslighet eller till en marksamfällighet.
Nuvarande regler om möjlighet för faslighetsbildningsmyn-digheten att förordna
om byggnadsförbud synes således med den laglekniska utformning som jag
föreslår ge tillräckliga möjligheter att tillse att syftet med
exploateringssamverkan uppnås. Några ytterligare regler i detla syfte är
således inte nödvändiga.

Även möjligheterna alt meddela förbud mot
skogsavverkning och täktverksamhet vid fastighetsreglering kan givetvis bli
aktuella atl tilläma vid sådan fastighetsreglering, som sker för att genomföra
exploateringssamverkan.

Förordnanden om förbud mot avverkning,
täktverksamhet eller nybyggnad bör tas upp samtidigt som exploaleringsbeslut
meddelas och omfatta både fastigheter som deltar i exploateringssamverkan och
sådana som ' avböjt att delta. Jag anser också all den utformning som förbuden
har enligt fastighetsbildningslagen är att föredra framför den lösning som utredningen
har föreslagit. I fastighetsbildningslagen är del inte fråga om ell kategoriskt
förbud utan snarare om att bringa åtgärderna under
fastighels-bildningsmyndighetens kontroll. Faslighetsbildningsmyndighelen kan
då i varje särskilt fall bedöma om en åtgärd försvårar fastighetsregleringen
eller inte. Sådana åtgärder som inte väsenfligt försvårar fastighetsregleringen
skall fastighetsbildningsmyndigheten medge.

2.5.6
Fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan

Jag
har i det föregående i skilda sammanhang berört förhållandena för de
fastigheter som är belägna inom ett samverkansområde men som inte ingår i
exploateringssamfälligheten. Det synes behövligt atl lämna en samlad
redovisning av dessa fasligheters förhållanden lill exploateringssamfälligheten.
För att uppnå syftet med exploateringssamverkan, nämligen atl i ett

Prop. 1981/82:221 54

sammanhang
få ulfört nödvändiga och önskade åtgärder för att ställa i ordning mark för
bebyggelse eller anordningar som behövs för bebyggelsen, måste samfälligheten
få tillgång till behövlig mark på samma sätt som när exploateringen ombesörjs
av en kommun. Den fastighet som står utanför samverkan kan således inte lämnas
opåverkad av företaget. Del nu framlagda lagförslaget innehåller emellertid
olika regler som tillgodoser behovet av skydd för utanförstående fasfigheter, i
första hand regler som hindrar att de dras in i ett samverkansföretag som
enligt fastigheternas ägare inte är sakligt motiverat och att mark som inte
erfordras tas i anspråk för exploateringsföretaget.

Bildande
av exploateringssamfällighet

För bildande av en exploateringssamfällighet skall
somjag tidigare föreslagit (avsnitt 2.1.2 och 2.2) krävas alt samverkan skall
vara angelägen med hänsyn till bebyggelseutvecklingen och behovet av atl i elt
sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och ulföra anordningar. Vid
prövningen skall vidare bedömas, om ändamålet med samverkan bör tillgodoses på
annat sätt och om fördelarna med den överväger de ölägenheter från allmän och
enskild synpunkt som samverkan kan medföra.

Av betydelse för samverkan är också del s.k.
opinionsvillkoret. Vid prövningen av detta villkor ges även de fastighetsägare
som avstår från deltagande möjlighet atl påverka ullkomsten av förelaget. De
har också ställning som sakägare i planärendet om ny eller ändrad plan skall
utarbetas för området, samt vid evenruell fastighetsreglering eller
anläggningsförrättning som berör deras fastigheter.

Inlösen
av mark

Jag har tidigare (avsnitten 2.2.2) föreslagit atl
exploateringssamfälligheten ges rätt att lösa in sådan mark som behövs för
exploateringen. Det kan vara fråga om en stor villatomt som behövs för t. ex.
en planerad gmpphus-bebyggelse eller gemensamhelsanläggning. Om villatomten är
bebyggd och byggnaden kan passas in i planeringen så att den kan bestå även
efter plangenomförandet, skall det dock inte vara möjligt att lösa in byggnaden
med tillhörande tomt. Inlösen får då avse enbart den del av tomlen som behövs
för exploateringen. Inlösenmöjligheten skall således endast föreligga i den
utsträckning som behövs för alt genomföra exploateringsföretagel.

Som jag också tidigare angett kan det i vissa fall
vara en olägenhet för fastighetsägaren att inte få fastigheten inlöst. Ett
exploateringsbeslut kan t. ex. ha fatlats och en detaljplan fastställts utan
alt exploateringssamfälligheten utnyttjar sin rätt att lösa marken. I detla
läge kan problem uppkomma för fastighetsägaren, eftersom han inte kan utnyttja
den rätt till bebyggelse som planen medger. Dessutom kan det vara svårt att
sälja fastigheten i en sådan situarion. En köpare vet ju att samfälligheten när

Prop.
1981/82:221 55

som
helst kan påkalla inlösen av fastigheten eller en del av den. Jag har därför föreslagit
alt fastighetsägaren skall ha rätt att begära att samfälligheten löser in den
berörda marken. Det kan gälla såväl mark för enskilt bebyggande som annan mark.
Förutsättningen för inlösenskyldighel för samfälligheten bör dock vara alt det
inte är fråga om endast en bagatellar-tad skada. Inlösenskyldighet bör m.a. o.
föreligga endast om fastighetsägarens möjligheter att utnyttja fasligheten
står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. Motsvarande
möjligheter finns i dag beträffande mark som i en stadsplan är avsatt för annat
ändamål än enskilt bebyggande samt tomtdelar (48 § första respektive andra
stycket byggnadslagen).

Enligt byggnadslagen är det fasfighelsdomstolen som
i första hand skall pröva om förutsättningar för inlösen föreligger. Jag anser
emellertid att praktiska skäl talar för alt det bör vara
faslighetsbildningsmyndighelen som i första hand prövar frågan om
fastighetsreglering inom ett område för exploateringssamverkan. Frågor av detta
slag kommer nämligen alltid all utgöra ett nödvändigt inslag i del förfarande
som skall leda fram till exploateringens genomförande. Det är då naturligt att
nu avsedd fastighetsreglering får ingå som ett led i förrättningsförfarandel.
Denna ordning överensstämmer med beslut i fastighetsbildningsfrågor, och jag
anser att fasfighetsbildningsmyndigheterna är väl lämpade att bedöma och som
första instans avgöra frågor av detta slag.

Somjag närmare redovisat i del föregående (avsnitt
2.5.4) bör en fasfig-hetsägares rätt alt begära fastighetsreglering avseende
planskada vid exploateringssamverkan göras gällande inom sex månader räknat
från det att den plan på vilken talan gmndas blivit fastställd.

Gator
och va-anläggningar (områden med stadsplan)

Inom områden med sladsplanär del kommunen som primärt
ansvarar för att ställa i ordning och upplåta gator och parker. Delsamma gäller
normalt utbyggnaden av vatten- och avloppssystem. Om en exploateringssamfällighet
skall ulföra dessa anläggningar kommer förhållandet mellan samfälligheten och
kommunen normalt att regleras i ett exploateringsavtal. Sannolikt kommer
exploateringssamfälligheten därvid att åla sig kostnaderna och ansvaret för
att utföra anläggningarna, medan kommunen formellt står som huvudman för
dessa. Sedan exploateringssamverkan har avslutats, övertar kommunen driften och
underhållet av anläggningarna. I dessa situationer kan emellertid
exploateringssamfälligheten inte ta ut någon del av anläggningskostnaderna för
de kommunala anläggningarna från sådan fastighetsägare som står utanför samverkan.
Det kan dock vara rimligt att även dessa fastighetsägare bidrar lill
kostnaderna på samma sätt som om exploateringen hade skett i kommunens regi. I
sådant fall kan nämligen kommunen som huvudman la ut kostnaderna av
fastighetsägarna med stöd av gatukostnadsbestämmelserna i byggnadslagen och
avgiftsreglerna i lagen (1970:244) om allmänna vallen- och
avloppsanläggningar.

Prop. 1981/82:221 56

Dessa
förhållanden bör emellertid i förekommande fall kunna beaktas när
exploateringsavtalet upprättas och kräver ingen särskild reglering i lagen om
exploateringssamverkan.

Gemensamhetsanläggningar

Vägar och parker samt vatten- och
avloppsanläggningar inom områden med byggnadsplan inrättas oftast som
gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen. Delsamma kan gälla även andra
anläggningar, såsom parkeringsutrymmen, lekplatser etc. inom områden med såväl
byggnadsplan som stadsplan. Anläggningsförrättningen kan därvid, enligt vad
jag tidigare har föreslagit, handläggas gemensamt med förrättningen om exploateringssamverkan.
I anläggningsförrätlningen kan då även sådana fastighetsägare som inte deltar
i exploateringssamverkan vara sakägare och bli anslutna fill anläggningen med
skyldighet all delta i kostnaderna för dess utförande och drift.

2.6
Förvaltningen av en exploateringssamfällighet

2.6.7
Förvaltningsformer m.m.

Somjag tidigare anfört anserjag i likhet med
utredningen atl exploateringssamfälligheter bör förvaltas enligt reglerna i
lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

Eftersom systemet med exploateringssamverkan skall
kunna tillämpas inom områden med splittrad fastighetsindelning och syftar lill
all möjliggöra elt effektivt plangenomförande inom sådana områden, har
utredningen föreslagit att exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en
juridisk person, dvs. en samfällighetsförening. I dessa situationer anser också
jag atl en föreningsbildning bör komma till stånd. Emellertid kan exploateringssamverkan
även ha till syfte all åstadkomma en värdeutjämning mellan elt begränsat antal
fastighetsägare eller i övrigt endast omfatta ett fåtal fastighetsägare. Något
krav på alt föreningsförvallning enligt lagen om förvaltning av samfäUigheter
alltid skall komma till stånd bör därför inte ställas upp. I stället bör de
möjligheter som denna lag ger att välja mellan delägarförvaltning och
föreningsförvaltning även finnas vid exploateringssamverkan.

Flera remissinstanser har påtalat atl del kan
finnas behov av sakkunnigt biträde i föreningens styrelse. Bl. a. föreslår
Sveriges villaägareförbund att förrättningsmannen bör kvarstå som sakkunnig
under processen. Umeå kommun föreslår att länsstyrelsen får möjlighet alt utse
en samhällsrepre-sentant i styrelsen för samfälligheten. Borås kommun menar att
det krävs omfattande medverkan från konsulter eller från kommunen.

Jag håller med remissinstanserna om att del i vissa
fall kan finnas behov av sakkunskap i samfällighetsföreningens styrelse. Detla
behov är emellertid redan fömtsatl i lagen om förvaltning av samfälligheter.
Sålunda får

Prop.
1981/82:221 57

länsstyrelsen
utse en eller, om synnerliga skäl föreligger, flera ledamöter i
samfällighetsföreningens styrelse. Länsstyrelsen kan också förordna syssloman
i styrelseledamots ställe för all styrelsen skall kunna fullgöra sina
åligganden (31 och 33 §§ lagen om förvaltning av samfälligheter). Något krav på
att det vid exploateringssamverkan allrid skall finnas en samhälls-representant
i föreningens styrelse bör enligt min uppfattning inte införas. Om det
uppkommer behov av särskild sakkunskap, bör detta kunna tillgodoses med de nu
gällande reglerna. Att ge kommunen möjlighet att utse representant i
föreningens styrelse anserjag inte lämpligt. Exploateringssamfälligheten
uppträder ju som motpart i förhållande till kommunen bl. a. vid de
förhandlingar som föregår elt eventuellt exploateringsavtal. Inte heller bör
förrättningslantmälaren åläggas uppgifter utanför förrättningshandläggningen.
Det hindrar dock inte att fastighetsbildningsmyndigheten, vilket inte är
ovanligt i förrättningssammanhang, står till förfogande för opartisk
rådgivning.

2.6.2
Upplösning av en samfällighetsförening

Enligt 61 § lagen om förvaltning av samfälligheter
skall en samfällighetsförening upplösas när den samfällighet som föreningen
förvallar upphör alt bestå. Upplösning skall också ske om medlemmarna är ense
om det och länsstyrelsen medger del. Föreningen får dock inte upplösas förrän
alla dess skulder betalats eller de medel som fordras för betalningen nedsatts
hos länsstyrelsen (62 § lagen om förvaltning av samfälligheter).

Enligt vad jag tidigare har föreslagit (avsnitt
2.5.2) skall exploaterings-beslutet upphöra att gälla när tidsfristen har gått
ut. Då bör även samfälligheten upphöra och samhällighetsföreningen upplösas.
Föreningen bör även kunna upplösas tidigare, om verksamheten har slutförts och
avvecklats. Om föreningen förvaltar även en anläggningssamfällighel skall
givetvis inte föreningen upplösas. Däremot skall den verksamhetsgren som berör
exploateringssamverkan avvecklas (64 § lagen om förvaltning av samfälligheter).

Den tidpunkt när föreningens verksamhet skall anses
ha slutförts och avvecklats infaller när fördelningen av bebyggbar mark skett
och eventuella ersättningar i pengar betalats. Genomför
samfällighetsföreningen hela exploateringen är föreningens verksamhet inte
slutförd förrän gemensamma anläggningar utförts, exploateringskoslnaderna
betalats, byggnadsmarken överförts till de deltagande fastigheterna samt
fastighetsindelningen i övrigt anpassats till den nya planen.

Med hänsyn bl. a. lill att exploateringssamverkan
är tidsbegränsad torde de lån som samfälligheten tar upp få relativt kort
löplid. När exploateringsbeslutet upphört att gälla och exploateringssamfälligheten
också upphört atl bestå skall föreningen upplösas. Återstår amorteringar på
föreningens lån måste lånen antingen lösas genom att bidrag uttaxeras från
deltagarna och betalas in till kreditgivaren eller föras över på respektive delägarfas-

Prop.
1981/82:221 58

tighet.
Av 62 § lagen om förvaltning av samfälligheter framgår atl delta måste
ombesörjas innan upplösning av samfällighetsföreningen sker.

2.7
Beskattningsfrågor

Av det jag i det föregående har anfört (avsnitt
2.3.2) framgår att överföringar av mark kan ske på ohka sätt och vid olika
tidpunkter under exploaleringsförrättningen, beroende på vilken form av
exploateringssamverkan som fastighetsägarna väljer. Detta innebär i sin tur att
olika samverkansformer kan få sinsemellan skilda beskattningskonsekvenser. Jag
skall i det följande behandla skattefrågorna. Jag har i denna del samrått med
chefen för budgetdepartemenlel.

För beskattningen av samfälligheter gäller
särskilda regler som i huvudsak tillkom genom lagstiftning år 1975. Vid
utformningen av bestämmelserna utgick man från att samfälligheler bildas för
att stadigvarande höra till och tjäna delägarfastigheterna. Av denna anledning
utgör en juridisk person som förvaltar en samfällighet som regel inte något
självständigt skattesubjekt, utan inkomster och förmögenhet delas upp på och
beskattas hos delägarna. Bestämmelserna innebär i korthet följande.

Vid fasfighelstaxeringen utgör samfälligheterna som
regel inte särskilda taxeringsenheter utan värdet delas upp på
delägarfastigheterna och ingår i deras taxeringsvärden. Särskilda
taxeringsenheter bildar i huvudsak endast sådana marksamfälligheter och
gemensamhetsanläggningar som förvaltas av en juridisk person och har en
delägarkrets som till mer än 10% består av konventionellt beskattade
fastigheter och jordbruksfastigheter.

Som självständiga skattesubjekt vid
inkomsttaxeringen behandlas bara sådana föreningar som förvaltar
marksamfälligheter och regleringssamfäl-ligheler som utgör särskilda
taxeringsenheter. I dessa fall beskallas alltså föreningen för inkomsterna i
verksamheten. Avdrag medges därvid för vad som delas ut till delägarna. Dessa
beskattas sedan för utdelningen.

Föreligger inte skattskyldighet för en
samfällighelsförening delas resultatet upp på delägarna och beskattas direkt
hos dem. Vissa smärre belopp är skattefria. I princip skall beskattningen ske i
den förvärvskälla vari fastigheten ingår.

Vid förmögenhetstaxeringen utgör endast sådana
samfällighelsförening-ar som förvaltar häradsallmänningar, sockenallmänningar
o.d. särskilda skattesubjekt.

Som jag har nämnt bygger lagstiftningen om
beskattning av samfälligheter på att dessa bildas för atl stadigvarande höra
till delägarfastigheterna. Vid utformningen av lagstiftningen torde man därför
ha utgått från att överlåtelse av en del i en samfällighet i princip endast
skulle ske i samband med överlåtelse av delägarfastighelen. Frågan om hur man
skall beskatta realisationsvinster som uppkommer genom försäljning av samfälld
eller föreningsägd egendom har därför inte behandlats närmare i

Prop.
1981/82:221 59

förarbetena.
Rättsläget är på gmnd härav lill stor del oklart på delta område. Detsamma
gäller i fråga om beskattningen vid utskiftning av tillgångar från en
samfällighetsförening.

Genom inrättandet av exploateringssamfälligheter
kommer flera av de frågor som sålunda i dagens läge är oklara alt aktualiseras
i en mängd fall. Med anledning härav pågår inom budgetdepartementet en översyn
av de berörda reglerna om beskattning av samfälligheler.

Det är mot denna bakgmnd givelvis vanskligt atl nu
göra några uttalanden om hur beskattningen bör ske i olika fall av
exploateringssamverkan. Vägledande vid översynen av beskattningsfrågorna bör
emellertid vara att skattereglerna så långt möjligt skall vara neutrala i den
meningen alt de inte bör styra valet av marköverföringsalternativ. Det lorde
med denna utgångspunkt vara lämpligt att sträva efter en ordning som innebär
att beskattningen alltid sker hos delägarna och i huvudsak enligt de grunder
som skulle ha tillämpats om delägaren hade exploaterat marken och sålt tomtema
utan inblandning av en exploateringssamfällighet. För atl underlätta
möjligheterna att nå detla resultat föreslår jag regler i lagen om förvaltning
av samfälligheter som omöjliggör för samfällighelsföreningar som förvaltar
exploateringssamfälligheter att äga någon mark.

2.8
Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsflnansieringsförordningen

PBL-utredningen har föreslagit alt beslut om
exploateringssamverkan automatiskt skall innebära dispens från markvillkorel i
bosladsfinansie-ringsförordningen (1974:946). Markvillkorel innebär all
bostadslån för ny-eller ombyggnad endast beviljas om kommunen eller ett
aktiebolag, som helt ägs av kommunen och vars verksamhet uteslutande består i
att förvärva eller förvalta mark, har till lånesökanden för genomförande av
byggnadsföretaget överlåtit marken, upplåtit den med tomträtt eller överiålit
tomträtt lill marken.

Markvillkoret infördes den 1 januari 1975 och
gällde urspmngligen för såväl exploateringsområden som saneringsområden. Sedan
den 1 juli 1981 tillämpas villkoret endast i fråga om sådana bostadslån som
avser ny- eller ombyggnad i exploateringsområden (prop. 1980/81:194, CU
1980/81:40, rskr 1980/81:400). Det av utredningen förslagna undantaget skulle
således avse mark villkorets fillämpning i områden utan samlad äldre
bebyggelse.

För egen del anserjag att markvillkorel inte bör
kunna hävdas beträffande mark som har filldelats fastighetsägare vid en
exploateringsförrättning. Kravet på kommunal markupplåtelse skulle kunna
allvarligt motverka exploateringssamverkan i fråga om mark för
bostadsbebyggelse. Meningen med exploateringssamverkan är ju all fastighetsägarna
skall ges möjligheter all genomföra den bebyggelse som fömtsätts ske inom
området. Markvillkorel är avsett att vara ett medel att genom en kommunal
markfördelning tillse att bostadsbyggandet anförtros byggherrar som har bästa
förut-

Prop. 1981/82:221 60

sättningar
och vilja alt bygga goda och billiga bostäder. 1 fall med exploateringssamverkan
blir detta syfte enligt min mening i tillräcklig utsträckning tillgodosett
genom den vetorätt mot en sådan samverkan som kommunen föreslås få. Om
kommunen godtar en samverkan mellan berörda fastighetsägare, bör det således
inte ställas krav på någon ytterligare prövning av fastighetsägarnas
lämplighet alt genomföra bebyggelsen inom området.

Vad jag nu har anfört gäller endast markvillkorels
tillämpning beträffande mark som tilldelas vid en exploateringsförrätlning.
Som framgår av 18 § förslaget lill lag om exploateringssamverkan skall
samverkan utmynna i alt de dellagande fastigheterna tilldelas byggklar mark i
förhållande till andelstalen. Enligt 23 § kan emellertid fastighetsägarna
komma överens om alt marktilldelningen skall ske på annat sätt. Den byggklara
marken kan således antingen fördelas mellan deltagande fasligheter eller -
efter överenskommelse enligt den nyss nämnda 23 § - tilldelas någon eller
några av dessa fastigheter. Undantaget bör således avse mark som pä något av
dessa sätt tilldelas deltagande fasfigheter. Markvillkoret bör däremot gälla,
om sådan mark säljs vidare.

Jag förordar således att markvillkoret inte skall
gälla i fråga om sådan mark i elt exploateringsområde som lånesökanden har
förvärvat genom att delta i en exploateringssamverkan. Undanlaget bör gälla
även i det fall förvärvet av den mark som tillförts exploateringssamverkan
skett under sådan tid atl del för bostadslån eljest skulle ha krävts att marken
upplåtits av kommunen eller kommunalt markbolag.

I samband med remissbehandlingen har också fråga
uppkommit om ett motsvarande undantag i fråga om det för bostadslån gällande
konkurrensvillkoret. Detta villkor innebär alt bostadslån för nybyggnad lämnas
i princip bara om byggnadsarbetena upphandlas genom infordrande av anbud och
genom prövning och antagande av anbud utan föregående förhandling med
anbudsgivare. Under vissa förutsättningar får dock även andra
produktionsformer, såsom förhandlingsupphandling eller egenregi-bygge, godtas.
Konkurrensvillkoret gäller inte i fråga om bostadslån för nybyggnad av småhus
som skall bebos av den som söker lånet (s. k. styckebyggt småhus).

Konkurrensvillkoret infördes i syfte alt främja
konkurrens i bostadsbyggandet. Någon anledning att, såsom någon remissinstans
har föreslagit, undanta byggnadsverksamhet som kommer till stånd efter en
exploateringssamverkan från denna lånefömtsätlning kan jag inte se. Samma
regler om upphandling bör således gälla i fråga om bebyggelse med stöd av
bostadslån, oavsett om byggnadsverksamheten sker efter exploateringssamverkan
eller inte.

Prop.
1981/82:221 61

2.9
Ikraftträdande m. m.

Förslaget fill lag om exploateringssamverkan och
förslagen lill följdändringar i annan lagstiftning kommer att kräva en viss
omställningsfid för i första hand fastighetsbildningsmyndigheterna. Visserligen
liknar de föreslagna reglerna de som gäller vid fastighetsbildnings- och
anläggningsförrättningar men förslaget innebär ändå ett flertal nyheter. Jag
vill framhålla atl eventuella utbildningsinsatser och annat förberedelsearbete
skall genomföras utan att särskilda anslag tilldelas för detta.

Även för kommunerna torde en väl filltagen
omställningsfid vara lämplig-

Fömtom att det behövs en omslällningstid för
fastighetsbildningsmyndigheterna och kommunerna måste före ikraftträdandet
skatlelagsfiftning-en i berörda delar ses över för att nå de resultat som är
önskvärda enligt vad jag nyss (avsnitt 2.7) har beskrivit.

Med hänsyn till det nu anförda föreslår jag att den
föreslagna lagstiftningen träder i kraft den 1 juli 1983,

3
Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom
bostadsdepartementet upprättats förslag till

1.
lag om exploateringssamverkan,

2.
lag om ändring i
faslighetsbildningslagen (1970:988),

3.
lag om ändring i
anläggningslagen (1973:1149),

4.
lag om ändring i lagen
(1973:1150) om förvaltning av samfälligheler,

5.
lag om ändring i lagen
(1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning,

6.
lag om ändring i lagen
(1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning
av samfälligheter,

7.
lag om ändring i byggnadslagen
(1947:385).

4
Specialmotivering

4.1
Förslaget till lag om exploateringssamverkan

Tillämpningsområde
m. m.

1§

Enligt denna lag fär beslutas att ägare till
fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall
vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark
för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen
(exploateringssamverkan).

Prop. 1981/82:221 62

Av paragrafen framgår att det endast är ägare Ull
mark inom ett samverkansområde som får rätt att delta i
exploateringssamverkan. Det innebär bl. a. att den som har en fastighet eller
en andel i samfälld mark får delta. Det framgår också att lagen är tillämplig
endast på sådana åtgärder, som behöver vidtas inom samverkansområdet. Däremot
är det inte nödvändigt att all mark inom området berörs ay åtgärderna.
Samverkan kan enligt paragrafen avse åtgärder som behövs för att ställa i
ordning viss mark inom området för bebyggelse.

Ett samverkansområde bör bestämmas utifrån
planmässiga principer. Inom området skall det finnas elt sådant inbördes
samband att det med hänsyn till naturliga fömtsättningar, bebyggelsens nuvarande
och framtida omfattning, behovet av gemensamma anordningar saml förhållandena i
övrigt uppstår uppenbara fördelar om det planeras i ett sammanhang. Det är
således det funktionella sambandet inom området som skall avgöra omfattningen.
Skogsmark eller andra områden där markanvändningen inte avses att ändras och
där marken inte heller behövs för den avsedda bebyggelsen, t. ex. för
rekreationsändamål e. d., bör således inte hänföras till samverkansområdet.

Inom befintliga bebyggelseområden lorde samverkansområdena
ofla bli väsentligt mindre än vid nyexploatering. Behovet av att i ett
planmässigt sammanhang studera förtätningsmöjligheter och förbättringar av den
yttre miljön som är lämpade för fastighetssamverkan torde där ofla kunna tillgodoses
inom ett kvarter eller inom en del av ett kvarter.

Som framgår av 4 § är det kommunfullmäktige som
anger samverkansområdets huvudsakliga avgränsning. Preciseringen av områdets
simliga gränser bestäms därefter vid förrättningen.

Avgränsningen av ett samverkansområde kan i vissa
fall ske genom översiktlig planläggning. I de flesta kommuner utgörs de
översikdiga planerna av antagna generalplaner, kommunöversikler och
markdispositions-planer. 1 sådana planer kan tas ställning inte bara till vilka
områden som är lämpliga för tätbebyggelse eller för stadsförnyelse utan också i
viss mån till genomförandefrågor. Planerna bör i många fall kunna utgöra,ett
underlag fill avgränsning av lämpliga samverkansområden. Genom ätt dessa planer
vanligtvis handläggs i den ordning som i byggnadsstadgan föreskrivs för
generalplaner kan allmänheten och övriga berörda ta del av och framföra
synpunkter på bl. a. sådana genomförandefrågor som indelningen i samverkansområden
.

Den indelning som kan göras i en kommunöversikt
eller markdisposi-fionsplan måste dock i många fall bli ganska grov. Del
närmare ställningstagandet till indelningen kan då ske t. ex. genom att
kommunen upprättar en områdesplan eller väljer utvägen att avgränsa
samverkansområdet i anslutning till arbetet med en detaljplan. I de fall då
samverkan skall avse åtgärder inom en gällande detaljplan, sker avgränsningen
lämpligen med utgångspunkt i de ställningstaganden som kommunen gjort i
detaljplanen eller i en tomtindelning.

Prop. 1981/82:221 63

I andra fall kan förhållandena vara sådana atl
kommunen inte är beredd att ta ställning till samverkansområdels omfattning
förrän en detaljplan föreligger eller detaljplanearbetet är i ett långt
framskridet skede.

Exploateringssamverkan kan ske i olika
bebyggelsesituationer, t. ex. vid nyexploatering för bostadsändamål samt vid
förbättring och förtätning av befintliga bebyggelsemiljöer. Det kan därvid vara
fråga om såväl helårs-som frifidsbebyggelse eller bebyggelse för andra ändamål.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.2) har jag
angett vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploateringssamverkan. Jag
framhöll där att alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering för
bebyggelseändamål och som syftar lill att iordningställa marken för bebyggelse
eller atl underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Däremot
bör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus på enskilda
fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. De åtgärder som kan
behövas för atl iordningställa mark för bebyggelse kan avse upprättande av
erforderliga planer för området tillsammans med kommunen, genomförande av
fastighetsreglering, rivning av byggnader, utförande av anläggningar som
behövs inom området saml fördelning av mark mellan deltagande fastigheter i
samverkan. Ett av syftena med samverkan är med andra ord att samtliga de
åtgärder som behövs inom området skall samlas och samordnas i elt företag.

Inom en exploateringssamverkans ram kan således
vidtas skiftande åtgärder för markens iordningställande inom
samverkansområdet. Inte sällan föreligger därvid behov av att inrätta sådana
gemensamma anläggningar för fastigheterna som skall bestå även efter
exploateringens genomförande. Anläggningar av detta slag prövas enligt
anläggningslagen. Det nu framlagda förslaget ger dock möjlighet att pröva en
anläggningsfråga gemensamt med exploateringssamverkan vid samma förrättning.
Jag återkommer till denna fråga i anslutning till 8 §.

För alt exploateringssamverkan skall kunna ske
krävs att området är uppdelat mellan flera fastigheter. Begreppet fastighet bör
i delta sammanhang ha samma betydelse som i fastighetsbildningslagen, dvs.
enhet som registrerats som fastighet i faslighelsregislret eller enligt
gällande bestämmelser skall registreras som faslighet. Egendom av annan typ
som gmva, tomträtt, byggnad på ofri gmnd skall inte kunna delta i
exploateringssamverkan.

Exploateringssamverkan kan komma att innefatta
relativt omfattande ändringar i fastighetsindelningen. Sådan privat jorddelning
som enligt lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering kan
legaliseras kräver för en eventuell anslutning till exploateringssamverkan en
föregående legalisering.

I bl. a. anläggningslagen finns en regel om vem som
skall anses vara ägare när fastigheter innehas på gmnd av testamentariskt
förordnande utan att äganderätten tillkommer någon. Med hänsyn till att
exploateringssam-

Prop.
1981/82:221 64

verkan
kan leda fill betydande förändringar i fastighetsindelningen tas inte upp någon
motsvarighet till anläggningslagens bestämmelse i denna del. Det medför att god
man enligt 18 kap. 4§ föräldrabalken måste förordnas då fastighet som innehas
på grund av testamentariskt förordnande blir berörd av fråga om
exploateringssamverkan. I anslutning till övergångsbestämmelserna tar jag upp
vissa andra äldre rättsförhållanden som är under avveckling, nämligen ständig
besittningsrätl och fideikommissrätt hksom avkomsträtt eller annan förmån.

2§

Frågor om exploateringssamverkan prövas vid
förrättning (exploateringsförrätlning) som handläggs av
faslighetsbildningsmyndighelen.

Enligt denna paragraf skall frågor om
exploateringssamverkan prövas vid exploateringsförrätlning som handläggs av
fastighetsbildningsmyndigheten.

Av 9§ framgår att en exploateringsförrätlning i
princip skall handläggas enligt 4 kap. fastighetsbildningslagen.
Faslighetsbildningsmyndighelen består av en förrätlningslantmätare och i de
delar av förrättningen där det behövs dessutom av två gode män valda av
kommunfullmäktige (4 kap. 1 och 2§§ fasfighetsbildningslagen). För frågor som
kräver särskild fackkunskap får myndigheten enligt 4 kap. 34 §
faslighetsbildningslagen dessutom anlita biträde av sakkunnig. Vid
exploateringsförrätlning torde del ofla uppstå behov av att tillkalla såväl
gode män som sakkunnigt biträde.

Villkor
för exploateringssamverkan m. m.

3§

Exploateringssamverkan får beslutas, om del med
hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angelägel all i elt sammanhang ställa i
ordning mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för
bebyggelsen.

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om
ändamålet med samverkan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller
ölägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de
fördelar som kan vinnas genom den.

Paragrafen innehåller de i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.2.1) behandlade bestämmelserna om de grundläggande
villkoren för att exploateringssamverkan skall få komma lill stånd. Sådan
samverkan får enligt första stycket beslutas endast om det är angeläget alt i
ett sammanhang ställa i ordning mark för en avsedd bebyggelse och utföra
anordningar som behövs för bebyggelsen. Somjag anfört i anslutning lill 1 § är
ett av syftena med exploateringssamverkan att samtliga de åtgärder som behöver
vidtas inom området samlas och samordnas i elt förelag. Kan de lika gärna
genomföras på de berörda fastigheterna var för sig föreligger inte förutsättning
för exploateringssamverkan. Kravet på ett sammanhang mellan de

Prop.
1981/82:221 65

olika
åtgärderna bör däremot inte hindra att de genomförs vid olika lidpunkter, t.
ex. genom en etappindelning.

Som ytterligare villkor för exploateringssamverkan
anges vidare alt exploateringsåtgärderna skall vara angelägna med hänsyn till
bebyggelseutvecklingen. Ändamålet med detla villkor är att avgränsa samverkansinstitutets
tillämpning till sådana situationer där del föreligger elt angelägel behov alt
få behövlig exploatering genomförd. Samtidigt är ändamålet alt garantera att
samhällets planer i fråga om bebyggelse inom området kan förverkligas.

I och för sig innebär förslaget att
exploateringssamfälligheten ges en dispositionsrätt för atl genomföra
markförändringar inom samverkansområdet som motsvarar expropriarion. Förslaget
om exploateringssamverkan bygger emellertid på att de fastighetsägare som
deltar i samverkan frivilligt ställer behövlig mark till förfogande. Endast när
en fastighetsägare med mark som behövs för exploateringen avslår från att delta
i samverkan kan ett tvångsvis ianspråklagande av mark aktualiseras. Vissa
skyddsregler behöver dock uppställas i fråga om samfällighetens rätt alt
disponera över marken inom samverkansområdet. Jag återkommer till dessa frågor
i anslutning till 17-20 §§.

I andra stycket behandlas vissa allmänna
avvägningsfrågor som kan uppkomma vid prövning av exploateringssamverkan. Sådan
samverkan får sålunda inte komma till stånd, om ändamålet lämpligen bör
tillgodoses på annat sätt eller om olägenheterna av samverkan från allmän och
enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. I princip
skall samma avvägningar göras som vid expropriation (2 kap. 12§ första stycket
expropriationslagen).

Bestämmelsen skall ses som en komplettering till de
mera generella villkor för exploateringssamverkan som anges i första stycket.
Till en början ger bestämmelsen en möjlighet att bedöma humvida de avsedda
åtgärderna bör genomföras som exploateringssamverkan. Avser en ansökan om
samverkan endast sådana frågor som kan lösas med hjälp av exempelvis
anläggningslagen skall genomförandet i stället ske enligt den lagen. Andra
stycket ger vidare en möjlighet att företa en allmän bedömning humvida den
avsedda exploateringen är lämpad all ombesörjas av fastighetsägarna. Det kan t.
ex. gälla en bedömning av de planerade åtgärdernas svårighetsgrad men också
huruvida åtgärderna bör ombesörjas av fastighetsägarna var för sig eller i
samverkan. ,

Förhållandet kan också vara det alt olika
alternativa lösningar föreligger vid exploatering av t.ex. ej detaljplanelagt
område. I sådant fall skall del alternafiv väljas som vållar minst skada. Inom
detaljplanelagda områden torde däremot planen ange hur exploateringen skall
genomföras.

5 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop.
1981/82:221 66

4§

Exploateringssamverkan får beslutas endast om
kommunfullmäktige tillstyrkt delta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange
samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) har jag
föreslagit alt kommunen skall ha ett avgörande inflytande på frågan om
exploateringssamverkan skall få komma fill stånd eller inte. Delta har kommit
till uttryck i förevarande paragraf, där det ställs krav på tillstyrkande från
kommunfullmäktige för alt samverkan skall få ske.

Kommunfullmäktiges ställningstagande skall givetvis
grundas på de krav för exploateringssamverkan som jag har redovisat i
anslutning lill 1 och 3§§. Genom kravet på tillstyrkande ges kommunfullmäktige
också tillfälle att bedöma om samverkansfrågan ur kommunens synvinkel är
lämplig atl överlämna fill fastighetsägarna och om de har fömtsättningar alt
genomföra erforderliga åtgärder.

Om kommunfullmäktige tillstyrker att
exploateringssamverkan får komma till stånd, skall fullmäktige samtidigt ange
samverkansområdels huvudsakliga avgränsning.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) och i
anslutning lill 1 § har jag angett de principer som bör ligga till grund för
avgränsningen av samverkansområdel. Avser exploateringen en redan fastställd
detaljplan torde en närmare avgränsning kunna ges redan i kommunfullmäktiges
tillstyrkan. Detsamma kan vara fallet om arbetet med en ny eller ändrad
detaljplan befinner sig på ett långt framskridet stadium. Del slutliga beslutet
huruvida exploateringssamverkan skall komma till stånd och om samverkansområdets
närmare avgränsning fattas av faslighetsbildningsmyndighelen i
exploaleringsbeslutel. Någon formell bundenhet för myndigheten att besluta i
enlighet med kommunens tillstyrkan föreligger därvid inte.
Fastighetsbildningsmyndighelens ställningstagande i frågan kan nämligen vara
beroende av andra intressen än sådana som kommunen har atl beakta. Avstyrker
fullmäktige måste exploaleringsförrättningen inställas.

5§

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna
till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan
och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främsi deras mening
beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.

I denna paragraf regleras frågan om
opinionsprövning för att exploateringssamverkan skall få komma till stånd.
Skälen härför har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3).

Opinionsvillkoret har utformats på samma sätt som i
fastighetsbildningslagen och anläggningslagen. Villkoret innebär att
exploateringssamverkan inte får beslutas om ägarna till marken inom
samverkansområdet mera

Prop.
1981/82:221 67

allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl
för detta. Vid prövningen av villkoret skall fastighetsbildningsmyndigheten
göra en helhetsbedömning av de invändningar som anförs mot företaget. I första
hand får därvid beaktas antalet sakägare som motsätter sig företaget. Den numerära
fördelningen bör dock inte ensam vara avgörande för frågans lösning. Av
väsentlig betydelse är också tyngden av de skäl som framförs mot företaget. De
olika sakägarnas reella intressen av den föreliggande frågan måste också få
tillmätas betydelse så att uppfattningen hos dem som kan väntas få den största
nyttan och därmed tar den största risken bör tillmätas större betydelse. Den
utformning som villkoret fått innebär att en inte alltför obetydlig minoritet i
vissa fall kan stoppa exploateringssamverkan, medan det i andra fall kan vara
motiverat att kräva att motståndarna bör vara i klar majoritet för att kunna
stoppa företaget. Med hänsyn fill att möjligheterna för delägarna att gemensamt
genomföra exploateringen i stor utsträckning är beroende av en positiv grundsyn
hos delägarna bör del dock i normalfallet krävas atl det finns en klar
majoritet för exploateringssamverkan för att företaget skall få komma fill
stånd.

6§

Den som äger mark inom samverkansområdet
får delta i exploateringssamverkan om han har begärt det. I samverkan får dock
inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom
området, om andelen har ett obetydligt värde.

Av paragrafen framgår att
deltagandet i en exploateringssamverkan är frivilligt. En fastighetsägare som
inte vill delta i exploateringssamverkan har således rätt att stå utanför.
Fastighetsägaren belastas då inte av några av de kostnader som
samexploateringen ger upphov till, men han får heller inte del av den
avkastning som exploateringsföretagel kan ge. Förslaget har närmare motiverats
i den allmänna motiveringen (avsnitten 2.2.2 och 2.5.6).

Vilka fastigheter som skall ingå i
exploateringssamfälligheten beslutas av fastighetsbildningsmyndigheten i
exploateringsbeslutet. Önskan att delta i samverkan kan framföras exempelvis i
ansökan om förrättningen eller vid förrättningssammanträde. Del väsentliga är
alt begäran om deltagande sker genom en posifiv förklaring från
fasfighetsägaren. Så länge exploateringsbeslutet inte är meddelat finns
möjlighet för en fastighetsägare inom samverkansområdet att ansluta sig till
den gemensamma exploateringen. Om ändrade förhållanden inträffar kan
exploaleringsbeslutel enligt 26 § komma att ändras bl. a. i fråga om vilka
fasligheter som skall delta i exploateringssamfälligheten. Möjlighet finns
också att träffa överenskommelse om in- eller utträde ur samfälligheten efter
det att exploateringsbeslutet vunnit laga kraft. Närmare bestämmelser härom
ges i 32 §.

Den som avsagt sig delaktighet i
exploateringssamfälligheten skall i princip inte kunna utnyttja det medgivande
till förändring av markanvänd-

Prop.
1981/82:221 68

ningen
på hans fastighet som kan följa av den detaljplan för samverkansområdet som
senare fastställs. Ett sådant hinder bör emellertid endast avse mark som skall
inlösas för alt genomföra exploateringen. Ett särskilt förbud att vidta
byggnadsåtgärder eller att avverka skog m. m. medan samverkan pågår kan således
enligt 14 § meddelas på den del av fasligheten som berörs av exploateringen.

Gmndprincipen vid exploateringssamverkan är att den
som äger en faslighet som till någon del är belägen inom samverkansområdet har
rätt att få delta. Något krav på en minsta markandel för alt få delta uppställs
inte.

Även den som äger en fastighet med del i samfälld
mark inom området har möjlighet att delta i exploateringssamverkan. Somjag
framhållit tidigare (avsnitt 2.2.2) bör emellertid inte fastigheter som inom
samverkansområdet endast har andel i samfälld mark och andelen har elt
obetydligt värde ingå i exploateringsförelaget. En bestämmelse härom tas upp i
denna paragraf. Med obetydligt värde avses i detta sammanhang att någon ersättning
i de fall som anges i 6kap. 6§ faslighetsbildningslagen normalt inte skulle
utgå. Det torde här främsi vara fråga om samfällda vägar och diken inom
området. Sädana fastigheters andelar i exploateringssamfälligheten skulle bli
mycket små. Delägarnas intresse av atl fä del av exploateringens avkastning kan
enligt min uppfattning inte uppväga de ökade administrationskostnader och
andra olägenheter som skulle bli följden om samtliga delägare i dessa
marksamfälligheter skulle få delta i exploateringssamverkan.

Exploateringssamfällighet

7 §

För genomförande av exploateringssamverkan utgör de
fasligheter, vars ägare deltar i denna en särskild samfällighet
(exploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med
äganderätt till varje särskild faslighet.

I denna paragraf anges lill en början atl de
fastigheter vilkas ägare deltar i en exploateringssamverkan utgör en särskild
samfällighet. Begreppet samfällighet används här, somjag strax återkommer till,
i sin associations-rättsliga betydelse av fasfighetssammanslulning. I denna
sammanslutning ingår således alla dellagande fastigheter, oavsett om de bidrar
med mark eller ej till exploateringsföretaget.

I paragrafen anges vidare den sakrältsliga
knylningen mellan exploateringssamfälligheten och de deltagande fastigheterna.
Denna knytning innebär att det är fastigheterna som sådana som ingår i
samfälligheten. En ny ägare fill en fastighet som är ansluten till
samfälligheten är bunden av de beslut som fattats vid förrättningen.
Förrältningsbesluten kan inte ändras på annat sätt än genom en ny förrättning.
Genom den sakrältsliga knyt-

Prop. 1981/82:221 69

ningen
kommer samfålligheten atl utgöra en stabil bas för den verksamhet som skall
bedrivas. Denna stabilitet är väsentlig som gmnd för att kommunen och en
sammanslutning av enskilda fastighetsägare skall kunna ingå avtal om
genomförandet av en detaljplan och ge fömtsättningar för att avtalet blir
fullföljt.

Begreppet samfällighet har i
lagsfiftningssammanhang getts olika innebörd. I första hand förstås sålunda
med samfällighet egendom eller rättighet av servitutskaraktär som tillhör
flera fasligheter. Dessa samfälligheler kan delas upp pä tre olika huvudtyper,
nämligen dels marksamfälligheter, dvs. mark - ofta skogsmark - som tillhör
flera fastigheter gemensamt, dels anläggningssamfälligheter eller gemensamma
anläggningar, dvs. anläggningar som tillhör flera fastigheter, och dels övriga
samfälligheter som avser vissa andra fastighetssammanslutningar, t.ex.
samfällda fisken, samfällda servitut och andra samfällda rättigheter.
Undantagsvis kan en samfällighet vara knuten lill annat rättssubjekt än
fasfighel.

Med begreppet samfällighet kan vidare avses den
associalionsrättsliga sammanslutning av fastigheter som äger del i
marksamfällighet, gemensam anläggning eller sådan fastighetssammanslutning som
betecknats övrig samfällighet.

Många samfälligheter förvaltas enligt lagen om
förvaltning av samfälligheter. Enligt denna lag finns två förvaltningsformer,
delägarförvaltning och föreningsförvaltning. Vid delägarförvahning beslutar
delägarna i samfälligheten gemensamt om förvaltningsåtgärder. Vid
föreningsförvallning bildas en särskild juridisk person, en
samfällighetsförening, som handhar förvaltningen. Somjag angett i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.1.3) bör en exploateringssamfällighets förvaltning och
behörighet all företräda deltagande fastighetsägare regleras genom lagen om
förvaltning av samfälligheter.

Begreppet samfällighet används i denna lag, liksom
i bl. a. anläggningslagen, i båda bemärkelserna och kan således i vissa fall
åsyfta gemensam egendom eller gemensamma rättigheter, i andra fall en
associafionsrällslig sammanslutning av fasfigheter. Vilken betydelse begreppet
har framgår dock av sammanhanget i de enskilda paragraferna.

Förrättningen

8§

Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter
ansökan av fastighetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av
byggnadsnämnden.

Vid exploateringsförrättningar får frågor om
åtgärder enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen
(1973:1149) eller ledningsrättslagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de
är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med
frågor om exploateringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam
förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.

Prop.
1981/82:221 70

Första stycket anger vem som har rätt att påkalla
en exploateringsförrätlning. Sådan rätt tillkommer ägare av fastigheter, som
kan ingå i företaget, och byggnadsnämnden. Del innebär atl en fastighetsägare,
som anser att exploateringssamverkan bör komma lill stånd och alt hans
fastighet skall delta, har rätt alt söka förrättningen. Visar det sig sedan
under den fortsatta utredningen alt sökandens faslighet inte får ingå i
exploateringssamfälligheten och anmäler sig ingen annan fastighetsägare som
kan gå in som sökande, föreligger hinder mot atl besluta om exploateringssamverkan.

Enligt andra stycket ges möjlighet att pröva
fastighetsbildningsfrågor och anläggningsfrågor vid samma förrättning och att
formellt koppla samman dem med exploateringsförrättningen. Åtgärder som nu
avses får tas upp vid en exploateringsförrätlning utan särskild ansökan, om de
är av betydelse för exploateringen. Bestämmelsen är avsedd att underlätta en
smidig samordning mellan exploateringsförrältnigen samt dels sådana åtgärder -
t. ex. fastighetsbeslämningar - som kan erfordras innan exploateringsbeslutet
kan meddelas, dels sådana åtgärder som krävs för det fastighetsrättsliga
genomförandet i övrigt av exploateringen.

Det ankommer på faslighetsbildningsmyndighelen all
i varje särskilt fall avgöra om en gemensam handläggning av förrättningarna bör
ske. Av andra stycket framgår vidare all en gemensam förtätlning åter kan delas
upp på skilda förtätlningar. Även denna fråga avgörs av fastighetsbildningsmyndigheten.

9§

I fråga om exploateringsförtättningar riilämpas
4kap. 1-24, 27-40 och 42 §§ fasfighetsbildningslagen (1970:988).

Bestämmelserna om faslighelsbildningsförtällning i
4 kap. fastighetsbildningslagen skall tillämpas på motsvarande sätt vid en
exploateringsförrätlning. På samma sätt som i 19 § anläggningslagen görs dock
vissa undantag. Något behov av en motsvarighet lill reglerna om
fastighetsbildningsbeslut och tillståndsbeslut i 4 kap. 25 och 26 §§
fasfighetsbildningslagen har bedömts inte föreligga. I 4kap. 25 § samma lag ges
också föreskrifter om skyldighet för fastighetsbildningsmyndigheten atl söija
för utredning och om meddelande av fastighelsbildningsbelut. Motsvarande
handläggningsordning skall visserligen gälla vid en exploateringsförrättning,
men dessa föreskrifter lämpar sig inte helt för en motsvarande tillämpning vid exploateringssamverkan.
Särskilda bestämmelser om skyldighet för faslighetsbildningsmyndighelen att
sörja för utredning tas därför i stället upp i 10 § och bestämmelser om
meddelande av exploaleringsbeslut i 13 §.

Föreskrifterna i 4kap. 41 § fastighetsbildningslagen,
som handlar om vad som skall iakttas när fastighetsbildning leder till ändring
av kommun- eller församlingsgräns, saknar helt aktualitet vid
exploateringssamverkan.

Prop.
1981/82:221 71

Med de undantag jag nu nämnt skall alltså i princip
samma förrättnings-förfarande som vid fastighetsbildning tillämpas vid en
exploateringsförrättning. Även överföring av mark inom samverkansområdet
enligt de föreskrifter somjag föreslår i 19 § skall ske helt enligt fastighelsbildningslagens
förfaranderegler inom ramen för exploateringsförrättningen. Jag skall här kort
redogöra för vissa bestämmelser som har betydelse vid en exploateringsförrättning
.

Sedan
ansökan om förrättning tagils upp, åligger del fastighetsbildningsmyndigheten
atl i behövlig utsträckning utreda vilka som i egenskap av fastighetsägare
eller på annan gmnd är sakägare. Som ägare anses därvid den som har lagfart på
fastigheten, om det inte visas all fastigheten tillhör annan (4kap. 11 §
fastighetsbildningslagen). Vid exploateringssamverkan är samtliga
fastighetsägare och vanligtvis alla delägare i samfälld mark inom
samverkansområdel sakägare vid förrättningen. Fastighetsbildningsmyndighetens
utredning enligt 11 § faslighetsbildningslagen bör alltså ske sedan
kommunfullmäktige i sitt tillstyrkande enligt 4§ angett gränsen för
samverkansområdet.

I
20§ anläggningslagen finns en kompletterande bestämmelse om alt innehavare av
särskild rätt är sakägare vid en anläggningsförrältning när hans rätt berörs.
Begreppet särskild rätt har där samma innebörd som i 1 kap. 2 §
expropriationslagen och avser således nyttjanderätt, servitut, rätt till
elektrisk kraft samt liknande rätt (prop. 1973:160 s.230). En motsvarande
bestämmelse finns i 18 § ledningsrättslagen. Vid en exploateringsförrättning
blir innehavare av särskilda rättigheter berörda i den mån deras rätt påverkas
av en fastighetsreglering. Särskilda regler härom ges i
fastighetsbildningslagen. Enligt 5 kap. 34 § fastighetsbildningslagen är således
innehavare av nyttjanderätt sakägare vid förrättningen, om rätten berörs av
fastighetsreglering och regleringen har betydelse för innehavaren.
Servitutshavare är jämställd med fastighetsägare och är därmed sakägare vid en
fastighetsreglering. Någon motsvarighet till föreskrifterna i 20 §
anläggningslagen och 18 § ledningsrättslagen behöver därför inte tas upp i
lagen om exploateringssamverkan.

Beträffande formerna för förrättningen gäller som
huvudregel att förrättningen skall handläggas vid sammanträde med sakägarna.
Detta torde bli normalförfarandet vid en exploateringsförrättning. Vissa
undanlag gäller dock. Åtgärder av förberedande art eller teknisk beskaffenhet
får sålunda företas utan sammanträde. Detsamma gäller om ansökan skall avvisas
eller del är uppenbart att den sökta åtgärden inte kan tillåtas (4 kap. 14 §
faslighetsbildningslagen) .

Bestämmelser om gränser och karta finns i 4 kap. 27
och 28 §§ fasfighetsbildningslagen. Karta över samverkansområdel bör
upprättas. Däremot kan det normalt inte anses nödvändigt au gränserna för
området utstakas och utmärks på marken.

Förtättningen
avslutas enligt 4 kap. 29 § fasfighetsbildningslagen genom

Prop. 1981/82:221 72

en
särskild förklaring (avslulningsbeslut). Förklaringen, som har karaktären av
elt förrätlningsbeslut, skall meddelas så snart alla till förrättningen hörande
göromål blivit utförda. Innan faslighetsbildningsmyndighelen får avsluta en
exploateringsförrätlning måste exploaleringsbeslutel i sin helhet vara meddelat
och nödvändiga fastighetsregleringar genomförda. I övrigt har
faslighetsbildningsmyndighelen möjlighet att välja om förrättningen skall
avslutas efter det att exploateringsbeslutet är meddelat och fastighetsregleringen
är genomförd eller om samma förrättning skall fortsätta även med det
fastighelsrältsliga genomförandel i övrigt av exploateringen, t. ex. inrättande
av gemensamhetsanläggningar. Vilket förfarande som bedöms som mest rationellt
samt sakägarnas önskemål bör vara utslagsgivande för
faslighelsbildningsmyndighelens beslut i denna fråga.

Möter hinder mot den sökta åtgärden skall, enligt 4
kap. 31 § faslighetsbildningslagen, förrättningen så snart som möjligt
avbrytas och beslut om dess inställande meddelas. Förrättningen skall vidare
inställas om sökanden återkallar sin ansökan och annan, som själv kunnat
ansöka om åtgärden, inte begär all förrättningen fortsätts (4 kap. 32 §
faslighetsbildningslagen).

10
§

Faslighetsbildningsmyndighelen skall i samråd med
sakägarna utreda fömtsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av
exploateringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utredningar
och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämnden och vid behov
också med andra myndigheter som berörs av exploateringen.

Enligt paragrafen åligger del
faslighetsbildningsmyndighelen att utreda fömtsättningarna för exploateringen.
Myndighetens prövning skall inte bara la sikte på frågan huruvida de legala
villkoren för samverkan enligt bl. a. 3 och 4 §§ föreligger. Också spörsmålet
om de faktiska möjligheterna för samverkan och olika alternativ härför skall
undersökas.

Av stor betydelse är givetvis den finansiella
planläggningen. I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3) har jag avvisat
tanken på alt ställa krav på en viss båtnad för exploateringsföretaget.
Samtidigt framhöll jag att en viss redovisning av företagets konsekvenser ändå
bör göras. I enlighet härmed föreskrivs att förrätlningsmannen skall utreda
även de ekonomiska konsekvenserna av samverkan. Därvid kan beaktas sådana
omständigheter som den ökning av fastighetsvärdena som en kommande detaljplan
medför samt delägarnas och kommunens investeringar i olika anläggningar kan
förväntas medföra. Även sådana fördelar som inte direkt kan konstateras genom
ökade fastighetsvärden t.ex. miljöförbättringar, bör i viss utsträckning kunna
beaktas under förutsättning att de kommer det aktuella området lill godo. Det
bör dock i så fall inte vara fråga om rent personliga intressen eller om
fördelar för andra än dem som bor eller är verksamma

Prop. 1981/82:221 73

inom
området. Samtidigt bör hänsyn tas lill de kostnader som belastar
fastighetsägarna. Det kan t.ex. gälla kostnader för all lösa in mark från
fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan, anläggningskostnader för
gemensamma anläggningar, avgifter till kommunen, förrättnings-kostnader och
administrationskostnader.

Till de ohka arbetsuppgifter som ålagts
fastighetsbildningsmyndigheten hör också atl ombesörja tekniska utredningar och
värderingar. Förslaget om exploateringssamverkan bygger på ett akfivt
dellagande av fastighetsägarna vid genomförandet av exploateringen. Det är
därför av betydelse att förrätlningsmannens utredningsarbete företas tillsammans
med sakägarna. En föreskrift härom ges i 10§. Som regel lorde samarbeiet med
sakägarna ske vid sammanträden. Många gånger kan emellertid mera informella
kontakter med representanter för exploateringssamfälligheten underlätta
utredningsarbetet.

I fastighetsbildningsmyndighetens utredningsarbete
ingår också att ta kontakt med andra myndigheter som berörs av exploateringen
och samråda med dem för atl få till stånd godtagbara lösningar. Av särskild
betydelse är naturligtvis samarbeiet med kommunen. Om byggnadslov fordras, bör
byggnadslovsärendet samordnas med övriga exploateringsåtgärder. Genom
hänvisningen fill 4 kap. 24 § faslighetsbildningslagen i den nyss berörda 9 §
är del sörjt för all byggnadsnämnden alltid får tillfälle atl delta i förrätlningssammanträden.

ll§

Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för
fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som
vinnes genom denna. För detla ändamål skall andelstal fastställas för varje
fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter
vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering
tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdel. Motsvarar del
bidrag en faslighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har atl
tillskjuta med tillämpning av andelslalet, skall skillnaden utjämnas i pengar.
Därvid skall 4 kap. expropriationslagen (1972:719) tillämpas. Om en stadsplan
eller byggnadsplan har fastställts efter det alt exploateringsbeslutet enligt
13 § har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som
planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet inom samverkansområdel, som saknar
för exploatering tillgänglig mark, skall andelslal bestämmas efter vad som är
skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen.
I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark riilgänglig för exploatering
som för fastigheter ulan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt
andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.

Gmnderna för fördelning av exploateringens
kostnader och fördelar skall enligt första stycket fastställas vid
förrättningen. Det sker genom all för varje deltagande fastighet anges ett
andelstal. I allmänhet lorde samma

Prop.
1981/82:221 74

andelstal
kunna gälla för fördelning av såväl kostnader som fördelar. I en
exploateringssamverkan kan emellertid ingå även sådana fastigheter som inte
avstår mark fill företagel. Dessa skall enligt 18 § inte tilldelas avkastning
i mark. Det medför att skilda andelslal kan krävas för kostnader och avkastning
i sådana fall då en fastighet som ej bidrar med mark bör åsättas andelstal i
kostnadsdelen. Jag återkommer närmare i del följande till frågan om andelstal
för nu angivna fastigheter.

I andra stycket behandlas frågan om andelslal för
fasligheter med mark riilgänglig för exploateringsföretagel. Hit räknas
givetvis i första hand fastigheter som berörs av marköverföringar inom området
för den planerade bebyggelsen eller för gemensamma anordningar. Hit bör
emellertid också räknas mark som enligt planen behövs för t. ex. strövområden
eller rekreation inom ell fritidsområde även om marken inte behövs för själva
bebyggelsen eller anordningarna. Särskilt gäller det när en samlad bebyggelse
på viss eller vissa fastigheter inom området förutsätter tillgång till
strövområden.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1) har jag
framhållit alt andelstalen i de flesta fall bör kunna uppskattas med enkla
schablonartade metoder, i första hand med hjälp av fastighetens areal. Denna
regel måste emellertid kompletteras med en regel om utjämning i pengar i vissa
situationer. Samverkansområdet kan t.ex. omfatta terrängavsnitt som från
bebyggelsesynpunkt är att betrakta som impediment, dvs. höga berg, försumpade
områden med svårbemästrade grundförhållanden, storblockig terräng m.m. Det kan
då inte anses rimligt att ägarna till dessa områden skall vara med och dela på
fördelarna av exploateringen i direkt proportion till arealen utan atl någon
hänsyn las lill del värde marken har före beslutet om exploateringssamverkan.
Det kan också vara så atl en detaljplan omfattar endast en del av ett
samverkansområde. Vissa fasligheter behöver kanske då inte fillskjuta någon
mark till planområdet. Somjag har anfört i den allmänna motiveringen bör därför
en utjämning i pengar ske om andelstalet inte motsvarar värdet av den
tillskjutna marken. Man kan också uttrycka detla så att varje ägare som
fillskjuler mark fill exploateringsföretaget får fillgodoräkna sig det värde
som marken har före exploateringen. Detta fillgodoräknande bör bestämmas
enligt expropriationslagens värderingsregler. En bestämmelse härom finns i
tredje meningen i andra stycket. Värderingen skall dock grundas på de
planförhållanden som råder när exploaleringsbeslutel fattas. Om en plan har
fastställts innan exploateringsbeslutet vunnit laga kraft är det således värdet
enligt planen som skall ligga till grund för andelstalsberäkningen. Däremot skall
värdehöjning lill följd av detaljplan som fastställs efter
exploaleringsbeslutel inte påverka värderingen. En bestämmelse om det tas upp i
andra stycket.

Om alla fastigheter inom ett samverkansområde
tillskjuter lika stor areal mark — och därigenom får lika andelstal — innebär
det system jag nu föreslagit att de fastighetsägare vars mark är mindre värd än
genomsnittet i

Prop. 1981/82:221 75

princip
får skjuta till pengar till exploateringssamfälligheten. I motsatt situation
får samfälligheten betala ersättning lill fastighetsägaren. Somjag har anfört i
den allmänna motiveringen skall också sådan övrig skada som avses i 4 kap. 1 §
första stycket expropriationslagen ersättas. Som lagrådet har påpekat torde
sådana skador inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den
byggbara marken. I likhet med lagrådet anserjag därför att frågan om
skadeersättning bör regleras i 18 §. Dessa utjämningar i pengar kommer normalt
att tas upp i den slutavräkning som görs i samband med att den byggbara marken
fördelas enligt 18 §.

Somjag också har framhållit i den allmänna
motiveringen torde det vara svårt att i vissa situationer, t.ex. vid
förtätningar i innerstadskvarter bestämma andelstalen enligt den nu angivna
huvudregeln. Förrättningsmännen bör då ha frihet att tillämpa en i det
sammanhanget mera ändamålsenlig andelstalsberäkning.

I många fall kommer byggnader atl finnas på de
fastigheter som ingår i samverkansområdet. I belänkandet har framhållits alt
byggnader som inte påverkas av exploateringen inte heller skall få betydelse
för andelstalens beräkning. Jag delar den uppfattningen. Jag vill dessutom
utvidga denna princip lill alt gälla även de byggnader som berörs av företagel.
Hus kanske måste rivas eller flyttas eller byggas om på något sätt för att den
nya planen skall kunna genomföras. Med det system för ersättning för
tillskjulen mark frän delägarna somjag föreslår får berörda fastighetsägare
full kompensafion från samfälligheten för de värden deras mark, inklusive
byggnader och anläggningar, har före den nya detaljplanen utan alt detta
påverkar andelstalen.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen
(avsnitt 2.3.2) kan jag inte ansluta mig fill lagrådets förslag atl andelslalen
skall bestämmas främsi med hänsyn till fastigheternas marknadsvärden. Bortsett
från detta har paragrafens andra stycke i allt väsenfligt utformats i enlighet
med lagrådets förslag.

I en exploateringssamfällighet kan det också ingå
fastigheter som inte bidrar med mark till företagel. För sådana fastigheter
måste givetvis andelstalet bestämmas efter andra principer. Andelslalet har i
detla fall närmast betydelse som gmnd för fördelning av främst samfällighetens
kostnader. Till skillnad mot vad som skall gälla för fastigheter som bidrar med
mark har andelslalen här ingen betydelse som norm för marktilldelning eller
värdeutjämning i företaget. Andelslalet synes därför inte behöva bestämmas med
direkt koppling till de principer som anges i andra stycket. Det väsentliga är
atl andelstalen för de olika fastighelskategorierna står i rimlig proportion
fill varandra.

Med hänsyn till det sagda anges i tredje stycket
att andelslalet för en fastighet som inte bidrar med mark till
exploateringsföretaget skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn
främst lill den nytta som fasligheten har av exploateringen. Vid bedömningen
härav kan hänsyn tas till den nytta fasfigheten antas få av viss
anläggningsåtgärd eller av exploaterings-

Prop. 1981/82:221 76

företagel som sådant. I andra fall kan förhållandena dock
vara sådana att någon egentlig nytta inte kan konstateras eller att en
fastighetsägare deltar i samverkan närmast för atl kunna påverka utformningen
av anläggningar, miljö o.d. En fastighets nytta kan också vara endast marginell
vid en jämförelse med övriga dellagande fastigheter. Del kan då vara rimligt
all andelstalet för fastigheten bestäms till noll.

Lagrådet har framhållit att i vissa
fall - t.ex. då det är fråga om filldelning av mark - åtgärden endast berör
fastigheter med mark tillgänglig för exploatering. I dessa fall skall de för
dessa fastigheter bestämda andelslalen direkt tillämpas. När del gäller andra
åtgärder - t.ex. vid bestämmande av tillskott som skall läcka kostnader eller
utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighelsförening - skall
andelslalen för samtliga fastigheter läggas till grund. Det medför atl en
samordning får ske av de andelstal som besiämts för fastigheter med
exploaterbar mark respektive fastigheter ulan sådan mark. En viss jämkning
måste ske. Lagrådet anser att lagtexten bör innehålla en upplysning om detta.
Jag ansluter mig till lagrådets uppfattning. En erinran om atl andelslalen
skall jämkas i de nu berörda fallen har tagits in i tredje stycket sista
meningen.

12§

Om exploateringssamfälligheten
skall förvallas av en samfällighetsförening, får
faslighetsbildningsmyndighelen för varje fastighet fastställa det belopp
(förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen
(1973:1152) om förmånsräU för fordringar enligt lagen (1973:1150) om
förvaltning av samfälligheler samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för
all förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet fär inte överstiga den
värdehöjning som beräknas uppkomma på varje faslighet.

Moriven för ell förmånsrättssyslem
vid exploateringssamverkan har jag angett tidigare (avsnitt 2.3.3).

En fömtsättning för atl förmånsrätt
skall får åtnjutas är alt delägarnas gemensamma insatser beräknas ge upphov
till värdehöjning inom samverkansområdet. Vid många exploateringsföretag torde
delägarna ha goda möjligheter alt klara finansieringen med annan säkerhet som
gmnd än förmånsrätten. I sådant fall behöver givelvis inte något
förmånsrättsbelopp fastställas.

I betänkandet har den värdehöjning
som avselts grunda förmånsrätten angetts som skillnaden mellan områdets värde
före och efter ny eller ändrad detaljplan. Somjag anfört i avsnitt 2.3.3 bör
emellertid även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m.m. gmnda
förmånsräU.

Till följd av bestämmelsen i andra
meningen i paragrafen kan emellertid någon förmånsrätt inte bestämmas förtån
förutsätiningarna för exploateringen har klarlagts och eventuell värdehöjning
kan bedömas. Del kan ske antingen genom att en detaljplan har fastställts
eller, om exploateringen skall ske utan sådan plan, genom att t. ex.
byggnadslov har meddelats eller

Prop.
1981/82:221 77

värdehöjande
markåtgärder vidtagits. Här måste dock påpekas att i detta skede uppkommen
värdehöjning endast avser skillnaden mellan områdets värde före beslutet och
värdet av rålomlmark och övriga tillgångar som har uppkommit som en följd av
planfastställelsen eller byggnadslovsbeslulet. Värdehöjning som följer av
investeringar i gator, vägar, ledningar m. m. uppkommer inte förrän dessa
anläggningar utförs. Således motsvaras inte förmånsrätten av verkliga
tillgångar förrän dessa investeringar gjorts, vilket innebär att man i förväg
måste uppskatta den värdehöjning som respektive investering medför.

I3§

Om det inte finns något hinder mot
exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela
exploaleringsbeslut. I beslutet skall anges

1.
exploateringens ändamål,
samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall ulföras i
samverkan,

2.
de fastigheter som skall ingå i
exploateringssamfälligheten,

3.
fastigheternas andelstal,

4.
förmånsrättsbeloppets storlek
och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla,

5.
föreskrifter för
exploateringens utförande,

6.
den fidpunkt när exploateringen
skall vara slutförd.

Om det är lämpligt, får de frågor som avses i
första stycket 3-6 meddelas i ett senare beslut.

I exploateringsbeslutet skall även anges vilka
fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) har jag
närmare beskrivit förrättningsförfarandet. Av vad jag har anfört där framgår
all exploateringsföretaget inleds genom atl faslighetsbildningsmyndighelen
fattar ett exploaleringsbeslut. Detta framgår av första stycket i förevarande
paragraf som också innehåller en uppräkning i sex punkter av vad som skall tas
in i beslutet.

Enligt punktl skall anges exploateringens ändamål,
samverkansområdets omfattning samt de exploateringsåtgärder som skall ulföras
i samverkan. Det kan därvid vara lämpligt att ange om exploateringens ändamål
avser fråga om t.ex. nyexploatering, förnyelse och förtätning av äldre villa-
eller fritidsbebyggelseområden eller sanering av innersladskvarter.

Omfattningen av samverkansområdel bör lämpligen
beskrivas genom hänvisning till en karta. Exploateringens innehåll i övrigt kan
exempelvis avse typ av bebyggelse, exploateringsgrad, åtgärder i form av
gemensamhetsanläggningar, allmänna anläggningar o.d. Finns förslag till
områdes-plan eller detaljplan kan beskrivningen anknytas fill planförslaget.
Fastställs en detaljplan som avsevärt avviker från de gmnder som har angetts i
exploateringsbeslutet bör beslutet kunna omprövas enligt 26 §.
Detalje-ringsgraden i denna beskrivning måste anpassas till behovet. Företagels
omfattning måste givetvis klargöras så alt delägarna vet vad samverkan innebär.
Samtidigt är det viktigt att beskrivningen inte blir så detaljerad all
delägarnas handlingsmöjligheter i det fortsatta utredningsarbetet, förhandlingar
om exploateringsavtal m. m. begränsas i onödan.

Prop. 1981/82:221 78

Den förteckning som enligt punkt 2 skall göras över
de deltagande fastigheterna måste naturligtvis vara så klar alt del inte
behöver uppstå någon tvekan om vilka fastigheter som ingår i samfälligheten.

Enligt punkt 3 skall också de dellagande
fastigheternas andelstal anges i beslutet. I den frågan vill jag hänvisa fill
vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt2.3.1) och i anslutning
till 11 §.

Enligt punkt 4 skall anges det belopp med vilket
exploateringssamfälligheten skall åtnjuta förmånsrätt i de deltagande
fastigheterna samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten
skall få utnyttjas. Hur beloppet bör beräknas har jag närmare kommenterat i
anslutning till 12.§ och i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.3.3). Finns
inget behov av förmånsrätt bör i denna punkt anges att någon förmånsrätt inte skall
finnas. Någon särskild bestämmelse om detta anserjag dock inte nödvändig.

Enligt punkt 5 skall anges behövliga föreskrifter
för exploateringens utförande. Till gmnd för sådana föreskrifter kan ligga
sådant som föranleds av synpunkter från kommunen, t. ex. standardkrav på väg-
eller gatunätet, vatten- och avloppsanordningar, gemensamhetsanläggningar m. m.
Även föreskrifter av annat slag kan bli aktuella, t. ex. sådana som framkommit
vid samråd med andra myndigheter. Del kan bl. a. gälla föreskrifter som rör
naturvård, trafiksäkerhet och kulturminnesvård.

Enligt punkt 6 slufligen skall anges den tidpunkt
när exploateringen skall vara slutförd. Tiden härför bör bestämmas bl. a. med
hänsyn lill när en ny eller ändrad plan kan antas föreligga och till omfattningen
av de åtgärder som avses med exploateringen. Av 25 § framgår att
exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den lidpunkt när exploateringen
enligt exploateringsbeslutet senast skall vara slutförd. Dock har
fastighetsbildningsmyndigheten möjlighet att förlänga tiden om särskilda skäl
finns. Genom fidsfrislen är det sörjt för att ett beslut om
exploateringssamverkan, med de särskilda rättsverkningar som är förenade med
ett sådant beslut, inte kommer att gälla under oskäligt lång tid utan att en plan
fastställs eller att exploateringen fullföljs. Jag finner emellertid inte skäl
föreligga att bestämma någon maximal längd av tidsfristen. Den tid som anges i
beslutet får givetvis ingen formell betydelse för kommunens handläggning av
plan- eller byggnadslovsärendet enligt byggnadslagstiftningen.

Av andra stycket framgår att frågor som avses i
punkterna 3-6, dvs. fastigheternas andelstal, förmånsrättsbeloppets storlek,
tidpunkten när exploateringen skall vara slutförd samt behövliga föreskrifter
för exploateringens genomförande, får tas upp i ett senare beslut om det är
lämpligt. Bestämmelsen ger möjlighet till atl i elt fidigt skede meddela ett
exploateringsbeslut för att få till stånd en samfällighetsförening som deltar
i arbetet med planläggning av området och som kan uppträda som en part gentemot
kommunen. Besluten om andelstal, förmånsrättsbelopp m. m. kan då meddelas vid
en lidpunkt närmare planens fastställande.

Prop.
1981/82:221 79

I tredje stycket anges att exploateringsbeslutet
också skall innehålla en erinran om vilka fastigheter som inte deltar i
exploateringen men som berörs av marköverföringar för förelagels genomförande.
Rätt att ta i anspråk mark från sådana fastigheter föreligger enligt 19 § om
marken omfattas av en stads- eller byggnadsplan som fastställts efter det att
exploateringsbeslutet vunnit laga kraft. Uppgifterna om marköverföringar måste
därför bli endast preliminära. Det är dock enligt min mening väsentligt att en
fastighetsägare som kan beröras av marköverföring får besked om det i ett så
tidigt skede som möjligt.

14§

Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§
faslighetsbildningslagen (1970: 988) om inskränkning i rätten att under
fastighetsreglering utnyttja natur-fillgångar och om byggnadsförbud i samband
med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med exploateringsbeslulel.

I denna paragraf stadgas att förordnande om förbud
mot eller särskilda villkor för skogsavverkning eller jord-, grus- eller
sandtäkt enligt 5 kap. 21 § fastighetsbildningslagen eller förbud enligt 5 kap.
22 § samma lag mot att utan fastighetsbildningsmyndighelens medgivande företa
nybyggnad eller sätta i stånd byggnader får meddelas samtidigt som
exploaleringsbeslutel.

Paragrafens lydelse överensstämmer i sak med den
som lagrådet har föreslagit.

Syftet med dessa förordnanden vid
exploateringssamverkan har jag berört tidigare (avsnitt 2.5.5).

Till det sammanträde, vid vilket
exploateringsbeslutet meddelas, bör i princip alla fastighetsägare inom
samverkansområdel kallas. Genom föreskriften att eventuella förordnanden
enligt 5 kap. 21 och 22 §§ fastighetsbildningslagen skall meddelas samtidigt
som exploateringsbeslutet blir de, om förordnandet tillkännages vid
sammanträdel, gällande omedelbart. Meddelas förordnandet i annan ordning gäller
det mot var och en som fått kännedom om det. Däremot är del inte lämpligt att
ta upp dessa förordnanden direkt i elt exploateringsbeslut, eftersom
besvärsreglerna inte överensstämmer med dem som gäller för
exploateringsbeslutet. I de fall exploaleringsbeslut delas upp i särskilda
beslut kan förordnande enligt 5 kap. 21 eller 22 §§ meddelas i anslutning fill
något av delbeslulen.

Ett byggnadsförbud får meddelas, om det behövs för
att underlätta förtättningen och säkerställa resultatet. Vid
exploateringssamverkan är del väsentligt att den byggnadsrätl som en ny eller
ändrad detaljplan för med sig inte utnyttjas innan fördelningen av den
bebyggbara marken är genomförd. Byggnadsförbud enligt 5 kap. 22 §
fastighetsbildningslagen bör därför regelmässigt kunna utfärdas av
faslighetsbildningsmyndighelen om det finns någon risk för atl byggnadsrälterna
utnyttjas innan marköverföringen är gjord.

Innan ett byggnadsförbud meddelas av
fasfighelsbildningsmyndigheten bör samråd ske med byggnadsnämnden. Nämnden bör
även underrättas

Prop. 1981/82:221 80

skriftligt
när fasfighelsbildningsmyndigheten förordnar om byggnadsförbud och när
förordnandet upphör atl gälla. Kommunikationen med byggnadsnämnden är viktig
och nödvändig för alt nämnden skall ha möjlighet att upplysa en sökande av
byggnadslov om att även medgivande av faslighetsbildningsmyndighelen krävs för
att byggande skall få ske inom området. Föreskrifter om denna kommunikation
bör meddelas i en förordning.

Vid överträdelse av ett meddelat förordnande
gäller, liksom vid annan fastighetsreglering, bestämmelserna om flyttning av
byggnad i 5 kap. 25 S andra stycket och ansvarsbestämmelsen i 5 kap. 35 §
fastighetsbildningslagen. När ett förbud inte längre behövs, bör
faslighetsbildningsmyndighelen snarast upphäva förbudet. Har förordnandet inte
upphävts, upphör det automatiskt när ersättningsfrågorna angående den mark som
berörs av förordnandet sluUigt avgjorts (5 kap. 23 §).

Enligt 15 kap. 4§ fastighetsbildningslagen har
sakägare besvärsrätt i fråga om förordnande enligt 5 kap. 21 §. Däremot
föreligger ingen besvärs-rätt mot förordnande enligt 5 kap. 22 §. Besvär i
dessa fall får i stället anföras när någon med stöd av förordnandet nekas
medgivande atl bygga. Sådan talan är inte inskränkt till viss tid.

15§

Om exploaleringsbeslut har meddelats, skall
förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i
exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2
kap. 6 § fastighetsbildningslagen (1970:988).

När exploaleringsbeslut meddelats skall
förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i
exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. Normalt torde de andelslal
som besiämts vid förrättningen kunna utgöra grund för denna fördelning.
Sakägarna har även enligt paragrafen en viss möjlighet alt själva bestämma hur
förrätl-ningskoslnaderna skall fördelas.

I paragrafen föreskrivs vidare att 2 kap. 6§
faslighetsbildningslagen skall i övrigt tillämpas vid fördelningen av
kostnaderna. Handläggs flera för-rältningsåtgärder vid gemensam förrättning
skall de gemensamma kostnaderna enligt 2 kap. 6 § första stycket
faslighetsbildningslagen fördelas på de olika åtgärderna efter vad som är
skäligt. Detta gäller bl. a. när den gemensamma handläggningen avser åtgärder
enligt olika lagar, såsom exploale-ringssamverkansfråga och inrättande av
gemensamhelsanläggningar. Sådan fastighetsreglering som sker enligt 19 § och
som avser överföring av mark inom samverkansområdet utgör, liksom
fastighetsreglering mellan deltagande fastigheter, en del av
exploateringsförrätlningen. Förrättnings-kostnaderna för sådana åtgärder skall
således fördelas enligt bestämmelserna i denna paragraf.

Avvisas ansökan eller inställs förrättningen, skall
enligt 2 kap. 6§ andra stycket faslighetsbildningslagen redan uppkomna
kostnader betalas av sökanden, såvida inte särskilda omständigheter föranleder
all betalnings-

Prop.
1981/82:221 81

skyldigheten bör fördelas mellan samtliga sakägare eller
vissa av dem. Har byggnadsnämnden påkallat förrättningen skall kommunen normall
svara för kostnaderna.

1
tredje stycket
av 2 kap. 6§ faslighetsbildningslagen ges sakägarna i princip rätt atl komma
överens om hur förrättningskostnaderna skall fördelas. Avtalsfriheten
begränsas av villkoret att det inte får vara uppenbart att överenskommelsen
tillkommit i otillbörligt syfte.

2
kap. 6§ sista
stycket faslighetsbildningslagen anger vilka kostnader som utgör
förtättningskoslnader. Dessa är till en början den taxereglerade avgift som
skall utgå till statsverket eller lill kommun som bär ansvaret för
fastighetsbildningsverksamheten. Till förrättningskostnaderna hör vidare
ersättning till sakkunnigt biträde vid förrättningen och lill syssloman,
utgifter för hantlangning som inte ingår i laxeavgiften samt ersättning för
skada enligt 4kap. 38 § tredje stycket faslighetsbildningslagen. Som förrättningskostnad
anses däremot inte kostnad för anlitande av gode män eller det allmännas
utgifter för ersättning till tolk. Sådan kostnad skall betalas av det allmänna.

Kostnad som en enskild kan ha för
att ta till vara sin rätt vid förrättningen, t.ex. för resor till
sammanträden, för anlitande av ombud eller för särskilda utredningar, utgör
inte förtätlningskostnad. Sådana kostnader stannar således på den enskilde.

Markfrågor m. m.

16§

Vid en exploateringsförrätlning
skall fastighetsreglering inom samverkansområdet ske i den utsträckning som
krävs för atl genomföra exploateringen. I fråga om sådan fasfighetsreglering
gäller bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5
kap. 4 och 5 §§, 7 § första och andra styckena, 8-13 och 18 §§ samt 8 kap.
l-6§§ fastighetsbildningslagen skall dock gälla II, 15 och 17-23 §§ denna lag. Innebär överenskommelse
enligt 23 § att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 11 §
andra stycket eller 18 §, skall 5 kap. 20 § fasfighetsbildningslagen tillämpas.
Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3 § andra stycket denna lag
tillämpas.

Fasfighetsreglering enligt denna
lag får ej ske innan exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde
framför annan fastighets-bildningsförtättning inom samverkansområdet som berör
exploateringen.

I den allmänna motiveringen
(avsnitt 2.3.2) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa
fastighetsindelningen till den plan som företaget avser att genomföra och för
att de deltagande fastigheterna i möjlig utsträckning skall kunna tilldelas
byggbar mark i förhållande till sina andelstal. Jag har där även berört
behovet av atl genom fastighetsreglering kunna tillföra
exploateringssamfälligheten mark från fastigheter inom samverkansområdet vars
ägare avböjt alt delta. Sådan mark, liksom berörd mark från fastigheter som
deltar i samfälligheten, skall tas om hand av samfälligheten och fördelas
mellan de dellagande fastigheterna enligt andelslalen. 6 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr
221

Prop.
1981/82:221 82

Enligt paragrafens första stycke skall
fastighetsreglering inom samverkansområdet ske i den utsträckning som krävs
för att genomföra exploateringen. För de deltagande fastighetsägarna innebär
delta att de är skyldiga att tåla de marköverföringar m.m. som är nödvändiga
för ändamålet. I bl. a. 17 och 18 §§ finns föreskrifter som skyddar
fastighetsägarna mot oförmånliga effekter av fastighetsregleringarna.

Skyldigheten för icke dellagande fastighetsägare
att tåla fastighetsregleringar finns föreskriven i 19 §. Inlösen- och
ersättningsregler för dessa fall finns i 20 och 21 §§. Dessutom gäller även här
17 §.

I 16§ första stycket föreskrivs vidare att faslighetsbildningslagen
skall tillämpas för överföring av mark inom samverkansområdet. I alla avseenden
är emellertid inte bestämmelserna om fastighetsreglering i den lagen lämpade
för marköverföringar inom ett samverkansområde. Jag har i den allmänna motiveringen
(avsnitt 2.3.2) utförligt uppehållit mig vid de problem som aktualiseras i
exploateringssammanhang och redovisat i vilka avseenden särskilda regler för
marköverföring behövs inom ett samverkansområde. De bestämmelser i
fastighetsbildningslagen, som ej bör gälla för exploatering, är bestämmelserna
om båtnads- och opinionsvillkoren (5 kap. 4 och 5§§), överföring av mark som är
bebyggd (5 kap. 7 § första och andra styckena), regleringsfastighelernas
sammansättning och dimensionering (5 kap. 8§) samt värdering och ersättning
mellan sakägarna (5 kap. 9-13 §§). I stället gäller vid exploateringssamverkan
de regler som tagils upp i II,
15 och 17-22§§ den nu föreslagna
lagen.

I
5 kap. 20 § ges regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap.
18 § sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten att förvärva fast
egendom kringgås. Som lagrådet påpekar är avsikten alt också vid
exploateringsförrättningar hinder skall föreligga att genom överenskommelse
kringgå dessa regler. I överensstämmelse med lagrådets förslag har därför i
första stycket tagils in en föreskrift med denna innebörd.

Genom
all särskilda bestämmelser om marköverföring från icke deltagande fastigheter
tas upp i 19 och 20 §§ ersätts också de särskilda bestämmelserna om inlösen
och ersättning m.m. härför i 8 kap. 1 -6 §§ faslighetsbildningslagen. I fråga
om 8 kap. kvarstår bestämmelserna om förfarandet vid inlösen (7§). Reglerna i 8
kap. 2 och 3 §§ till skydd för enskilda intressen är således undantagna. Den
närmaste motsvarigheten i förevarande lagförslag är 3 § andra stycket. I
likhet med lagrådet anserjag att av 16 § bör framgå atl 3 § andra stycket skall
gälla även fastighetsregleringar enligt lagen om exploateringssamverkan. Detta
har kommit lill uttryck i första styckets sista mening.

Mitt förslag till ett sammanhållet
förrättningsförfarande innebär, somjag tidigare framhållit, alt
marköverföringar enligt denna paragraf ingår som en integrerad del i
exploateringsförrättningen. Några särskilda initiativ behövs således inte för
sådana åtgärder. Inom ramen för dessa marköverföringar får givetvis frågor om
bildande eller upphävande av samfälligheter

Prop. 1981/82:221 83

eller
servitut, liksom om gemensamt arbete, las upp i den utsträckning som krävs för
att genomföra marköverföringarna. Ett laga kraft vunnet beslut om
exploateringssamverkan måste dock föreligga. En bestämmelse härom tas upp i
andra stycket i denna paragraf.

Förfarandereglerna
innebär bl. a. atl frågor om tillträde lill mark som överförs genom
fastighetsreglering kommer att prövas enligt bestämmelserna i 5 kap. 30-32§§
fastighetsbildningslagen. Därigenom öppnas möjlighet fill s.k. förtida
tillträde (5 kap. 30 a §). När exploateringssamverkan syftar till att genomföra
en detaljplan lorde normall sådana särskilda omständigheter föreligga som
krävs för beslut om förtida tillträde.

Som
angetts i I och 3§§ är syftet med exploateringssamverkan alt i ett sammanhang
ställa i ordning mark för bebyggelse och anordningar som behövs för
bebyggelsen. För alt delta syfte skall tillgodoses föreskrivs i tredje stycket
att exploaleringsförtättning har företräde framför annan
fasfighetsbildningsförrällning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

17§

Fastighetsreglering får inte medföra överföring av
mark, på vilken del finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse
med stadsplan eller byggnadsplan.

Paragrafen avhandlar det i den allmänna
mofiveringen (avsnitt 2.3.2) berörda skyddet för byggnader som står i huvudsaklig
överensstämmelse med en fastställd stads- eller byggnadsplan.

Paragrafens lydelse överensstämmer med den som
lagrådet har föreslagit.

För fastigheter som inte ingår i
exploateringssamfälligheten får paragrafen betydelse endast i de fall som
avses i 19§,dvs. när tvångsvis marköverföring kan tillgripas. Bl. a. krävs då
att planen har fastställts efter del att exploaleringsbeslutel vann laga kraft.

Somjag framhöll i anslutning lill 16 § är ägarna
lill de fastigheter som ingår i exploateringen skyldiga att tåla de
fastighetsregleringar som behövs för all exploateringen skall kunna genomföras.
Den skyldigheten gäller oavsett om samverkan avser en plan som har fastställts
efter det exploateringsbeslulel vann laga kraft eller en äldre plan. För dessa
fasligheter får 17 § således en mer generell betydelse.

Skall
ny detaljplan upprättas för samverkansområdel måste den uppställda
skyddsregeln beaktas vid utformandet av planen. Planen måste således utformas
så alt man tar klar ställning till om en byggnad kan bli föremål för
tvångsövertagande. I förslaget lill ändringar i byggnadslagen anges bl. a. att
det i stads- eller byggnadsplaner särskilt skall anges att planen i fråga skall
genomföras i exploateringssamverkan.

Kommer man vid den avvägning av allmänna och
enskilda intressen som skall göras vid planprövningen fram till atl en viss
byggnad inte bör lösas

Prop. 1981/82:221 84

in,
måste planen utformas så alt byggnaden kommer atl stå i överensstämmelse med
planen. Fastställs däremot en detaljplan så att den aktuella byggnaden strider
mot planen är det därmed klariagt atl den skall rivas och marken las i anspråk
för något annat ändamål. Då bör också exploateringssamfälligheten ha rätt att
överta marken och byggnaden vid genomförandet av exploateringssamverkan.

Frågan
huruvida en byggnad står i huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan skall
bestämmas med hänsyn till såväl byggnadens art som dess omfattning.
Bestämmelsen innebär således, att del på marken skall finnas uppfört en
byggnad, som i fråga om läge, höjd, djup, våningsanlal och den tekniska
utformningen i övrigt i huvudsak överensstämmer med detaljplanen. Ett
motsvarande krav på bebyggelses huvudsakliga överensstämmelse med stadsplan
vid tomtexpropriation uppställdes före lagändring år 1971 i 45 §
byggnadslagen. Viss ledning vid tolkningen av den nu föreslagna bestämmelsen
kan erhållas i den praxis som utbildats enligt nyssnämnda regel i byggnadslagen
(jfr Bexelius-Nordenstam-Köriof: Byggnadslagstiftningen, 5:e upplagan, s. 190).

18 §

Fastighet med mark tillgänglig för exploatering
inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark
som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som
besiämts enligt 11 § andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen
inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning
i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare
eller innehavare av särskild rätt lill fastigheten på grund av
fastighetsregleringen.

Vid en fastighetsreglering skall enligt 5 kap. 8 §
fastighetsbildningslagen regleringen ske så atl fastigheterna inte blir mindre
lämpade för sitt ändamål än före regleringen. När fastighetsregleringen utgör
ell led i fördelningen av bebyggbar mark inom en exploateringssamfällighet är
del i stället andelstalen i exploateringssamfälligheten som skall vara styrande
för hur regleringen skall genomföras. Reglerna härom i denna paragrafs första
stycke skall som jag nämnde i anslutning lill 16 § ersätta motsvarande regler i
5 kap. faslighetsbildningslagen.

Första
stycket har utformats i enlighet med lagrådets förslag.

Enligt huvudregeln i första meningen skall en
fastighet som avstår mark för exploateringens genomförande erhålla tilldelning
i bebyggbar mark i förhållande lill sill andelslal. De krav på bl. a.
planenlighet och lämplighet som ställs i 3 kap. fastighetsbildningslagen kan
emellertid leda till att fastigheten i vissa fall inte kan få tilldelning i
mark efter andelslalet. Dessa krav leder nämligen till atl endast hela tomter,
inte tomtdelar, kan tilldelas de deltagande fastigheterna. Det kan förväntas
att del främst vid förnyelse och förtätning inte sällan kommer atl saknas
fömtsättningar för marktilldelning till samtliga deltagande fasfigheter. Något
krav på medgivande från fastighetsägare eller särskilda föreskrifter i fråga om
fastighetsregleringen i

Prop. 1981/82:221 85

denna
situation synes inte böra införas. Det ligger i sakens natur att
fastighetsägare som deltar i samexploatering inte alltid kan ha garanti för
marktilldelning. I stället bör då de värdeskillnader som uppslår utjämnas genom
pengar. En bestämmelse om del har tagits in i andra meningen.

Frågan
om hur tilldelningen skall ske, vem som skall ha mark osv., får bedömas med
ledning av föreskrifterna i 5 kap. 6 § andra stycket fastighetsbildningslagen.
Del innebär bl. a. alt regleringen skall verkställas på det sätt som föranleder
minsta olägenhet ulan alt lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt
försämras. Finns nytljanderätler upplåtna på en faslighet för hus på ofri gmnd,
måste vidare tillses att fastigheten tilldelas mark så att nyttjanderätterna i
största möjliga utsträckning kan bestå.

Frågan om företräde lill mark vid bristsituationer
bör inte lagregleras. I de enskilda fallen torde en bedömning med hänsyn lill
skäligheten ganska lätt kunna göras. Vid tveksamma fall kan t. ex. andelstalens
storlek tillmätas avgörande betydelse.

Den
mark som fastigheterna tilldelas kan vara värd olika myckel. Värdeskillnaderna
kan hänföras till markens läge. Mark med sjöutsikt kan t.ex. ha större värde än
mark som saknar sådan utsikt osv. Även byggnadsrätten på marken kan variera.
Kostnaderna för att bebygga marken kan vidare variera med gmndförhållandena.
Som utredningen påpekar kan vissa av dessa värden utjämnas genom att kostnadema
för t. ex. gmndför-stärkning behandlas som en gemensam kostnad som fördelas
efter andelstalen. Andra värdeskillnader måste i vissa fall få påverka
tilldelningen. Till ledning för filldelningen kan det vara lämpligt alt den
mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens
marknadsvärde vid tillträdel. Vid tilldelningen måste givetvis beaktas inte
bara värdet av den mark som en fastighet tillförs genom fastighetsreglering
ulan också värdet av den bebyggbara mark som redan finns på fastigheten och som
får behållas.

Till följd av den ändring som jag kommer att
föreslå i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av
fastighetsbildning kommer de likvider som utgår till fastighetsägare all utgöra
fastighetsbildningslikvider med förmånsrätt i betalningsskyldiga fastigheter.
Om en fastighet, som upphör att existera eller minskar i värde, svarar för
fordran har fordringsägare i princip rätt till betalning ur likviden. Om
fastigheten minskar i värde måste vid förtättningen tillses att den ersättning
som tilldelas fastigheten för bristande tilldelning i mark inte kvittas mot
eventuella gemensamma kostnader på ett sådant sätt atl panträttshavarnas
säkerhet kan komma i fara. Jag återkommer i det följande med en närmare
redovisning av vad som gäller i fråga om fordringshavarnas ställning vid en
exploaleringsförtättning.

Även för innehavare av servitut och nytljanderätler
måste givetvis en ekonomisk reglering ske om deras rättigheter upphör. Detta
sker normalt genom avtal eller fastighetsreglering. Innehavare av servitut
eller nylljan-

Prop.
1981/82:221 86

derätter
i den mark som berörs är sakägare vid fastighetsregleringar och berättigade
till ersättning. Fastighetsbildningslagen innehåller även andra särskilda
skyddsregler för innehavare av servitut och nyttjanderätter som måste iakttas
vid fastighetsregleringar. Så t.ex. åtnjuter hyresgäster samma skydd som vid
exekutiv försäljning. Nyttjanderätter som inte tillkommit genom avtal, s. k.
officialnytljanderätter såsom t.ex. vågrätt, kan inte påverkas genom en
fastighetsreglering.

Ersättningar som skall utgå enligt denna paragraf
ingår i avräkningen enligt 5 kap. 15 § fastighetsbildningslagen vid
fastighetsreglering.

Med hänsyn till vad jag anförde i anslutning till
11 § bör en bestämmelse om skadeersättning tas in i förevarande paragrafs andra
stycke. Eftersom hänvisningen i 16 § inte omfattar 5 kap. 12 §
fastighetsbildningslagen bör -som lagrådet har föreslagit — bestämmelsen
utformas så alt den gäller även innehavare av särskild rätt till fastigheten.

Fordringshavares
ställning

I samband med marköverföring inom ett
samverkansområde måste givetvis fordringshavares ställning uppmärksammas.
Bestämmelser som skyddar fordringshavare finns i faslighetsbildningslagen, och
dessa bestämmelser kommer enligt mitt förslag att gälla även vid markreglering
för exploateringssamverkan.

Bestämmelserna gäller sådana fordringar för vilka
en faslighet svarar på gmnd av inteckning eller bestämmelse i lag.
Inteckningshavare är inte sakägare i denna egenskap ocl. har inget direkt
inflytande på fastighetsbildningen. I stället är
fastighetsbildningsmyndigheten skyldig att ex officio beakta sådana
rättighetshavares intressen. Detta sker dels genom värderings- och
ersättningsreglerna i 5 kap. 9§ fastighetsbildningslagen, som hindrar att
fastighetsägare lider förlust genom marköverföring, dels genom att
fastighetsägare inte fritt får disponera en utbetald ersättning (5 kap. 16§).
Om en fasfighel som svarar för fordran minskar i värde, skall ersättningen
enligt 5 kap. 16§ inbetalas.lill myndighet (statens lantmäteriverk) för att fördelas
på samma sätt som en expropriationsersättning. Efter medgivande av alla
fordringshavare eller fastighetsbildningsmyndighetens konstaterande att
regleringen är väsentligen utan betydelse för rättsägare - s. k.
oskadlighetsprövning - får dock inbetalning underiålas. I fråga om
ersättningens storlek gäller bl. a. att den får gmndas på överenskommelse som
innebär avsteg från lagens ersättningsregler endast efter fordringshavares
medgivande, såvida inte oskadlighetsprövning kan ske. Möjligheten att ta ut
beslutad ersättning av den betalningsskyldige är tryggad genom lagen om
förmånsrätt för fordran pä gmnd av fastighetsbildning.

Vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet
har fasfighelsbildningsmyndigheten lika stort ansvar för panlrätlshavare som
eljest. Om fördelning av mark enligt andelstalen inte kan ske fullt ut, skall
enligt 18 § andra meningen skillnaden utjämnas med ersättning i pengar.

Prop. 1981/82:221 87

Ersättningarna enligt 19 § denna lag är avsedda att
las upp samtidigt med avräkning enligt 5 kap. 15 § fastighetsbildningslagen. I
avräkningen skall också las upp ersättning enligt 21 § denna lag för mark som
överförts från fasfighel som inte deltar i samverkan. Somjag nyss redovisat
utgör ersättningarna fastighetsbildningslikvider enligt
fastighetsbildningslagen, vilka normalt skall inbetalas till statens
lantmäteriverk för fördelning mellan fordringsägare i fastigheter som minskar i
värde. Betalningen regleras allrid mellan fastigheterna. Detla gäller även det
fall att ersättning skall utgå till eller betalas av delägarna i en
marksamfällighet. Somjag tidigare nämnde blir betalningar i de nu avsedda
fallen tryggad av förmånsrätt enligt den föreslagna ändringen i lagen om
förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning.

Förhållandet är i princip detsamma för innehavare
av fordran i fasligheter som ingår i exploateringsförelaget. I dessa fall
skall fastigheterna enligt 18 § tilldelas bebyggbar mark eller, om det inte kan
ske fullt ut, få ersättning i pengar. För sådan ersättning gäller 5 kap. 16 §
faslighetsbildningslagen.

I vissa fall kan det för genomförande av
exploateringen vara lämpligt att mark från en deltagande fastighet överförs
till en marksamfällighet. Andelen i marksamfälligheten kommer då alt tillhöra
de deltagande fastigheterna och utgör således även i fortsättningen säkerhet
för fordran. Sker avstyckning från marksamfälligheten, skyddas fordringshavare
genom bestämmelserna i 10 kap. 2§ andra stycket fastighetsbildningslagen.
Dessa innebär atl avstyckning, i de fall delägande fasfighel svarar för
inteckning, får ske endast om ett belopp, som enligt
fastighetsbildningsmyndighetens bedömning motsvarar värdet av den intecknade
fastighetens andel i den mark som avstyckas, inbetalas till myndigheten för
fördelning. Inbetalning behöver dock inte göras om inleckningshavaren ger sitt
medgivande till avstyckningen eller oskadlighetsprövning görs.

I9§

Om exploateringssamfälligheten begär del, får
fastighetsbildningsmyndigheten förordna atl fasligheter, som inte ingår i
exploateringssamfälligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall
avstås och överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en
samfällighet för de deltagande fastigheterna. Sådant förordnande får dock
meddelas endast under förutsättning all

1.
marken är belägen inom
samverkansområdel och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har
fastställts efter det exploateringsbeslutet vann laga kraft,

2.
del framgår av planen alt den
skall genomföras enligt denna lag och

3.
marken behövs för att
exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.

Somjag har anfört bl. a. i den allmänna
mofiveringen (avsnitt 2.3.2) skall en exploateringssamfällighet ha rätt att
överta sådan mark inom samver-

Prop. 1981/82:221 88

kansområdet
som omfattas av en fastställd stads- eller byggnadsplan och som tillhör
fastigheter vars ägare avböjt deltagande i exploateringsföretaget. Sådant
övertagande får dock ske endast om marken omfattas av en detaljplan som har
fastställts efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft och endast i
den utsträckning som behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i
enlighet med exploateringsbeslutet. Som ytteriigare fömtsättning gäller alt del
av planen skall framgå att den skall genomföras enligt denna lag. Bestämmelser
om detta las upp i förevarande paragraf. Som jag föml nämnde gäller härutöver
skyddsregeln avseende byggnad i 17§.

Den mark som avstås torde normalt tillföras någon
dellagande fastighet eller bilda en marksamfällighet. Den kan emellertid också
tillföras t. ex. en gatufastighet som ägs av kommunen. Den rätt som
exploateringssamfälligheten får är således till sin natur inget annat än en
rätt till marköverföring, som kan innebära atl all mark till en fastighet
överförs lill en annan enhet inom samverkansområdel.

Om en fastighetsreglering med stöd av denna
paragraf måste ske innan det ännu kan avgöras vart marken skall överföras, bör
den tillföras en samfällighet som bildas med stöd av de föreskrifter somjag
föreslår i 6 kap. 2a § faslighetsbildningslagen.

När fråga uppkommer om överföring av mark enligt 19
§ gäller de bestämmelser om förfarandet som anges i 8 kap. 7 §
fastighetsbildningslagen. De innebär bl. a. alt ägaren till den fastighet som
blir föremål för marköverföring och övriga berörda sakägare skall underrättas
om överföringen innan regleringsfrågan får företas till slutlig behandling och
att anmälan skall göras till inskrivningsmyndigheten för anteckning i
fastighelsboken. Ägaren lill fasfigheten är också skyldig att lämna
upplysningar om innehavare av särskilda rättigheter i fastigheten.
Hänvisningen till 8 kap. 7§ fasfighetsbildningslagen medför vidare att elt
förordnande om marköverföring skall las upp i fastighelsbildningsbeslutel.

20 §

Om ägaren till en fastighet som inte ingår i
exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas
och genom fastighetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller
bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet alt lösa
marken föreligger dock endast under fömtsättning att

1.
marken är belägen inom
samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har
fastställts efter del exploateringsbeslulel vann laga kraft,

2.
del framgår av planen all den
skall genomföras enligt denna lag och

3.
planen medför alt ägaren kan
utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till
dess tidigare värde.

Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den
fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av
indelningen som har skett för planens genomförande.

Prop. 1981/82:221 89

Inlösen skall begäras hos
fasfighelsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet om
fastställelse av stadsplanen eller byggnadsplanen vann laga kraft.

Paragrafen motsvarar i huvudsak 48 och 1I6§§
byggnadslagen. I förhållande fill byggnadslagens regler innebär förslaget dock
vissa förändringar. Yrkar en fastighetsägare ersättning enligt 116 §
byggnadslagen bestäms den att utgå med visst årligt belopp. Äganderätten till
marken kvarstannar dock hos den tidigare ägaren. Vid motsvarande situation inom
ett samverkansområde saknas anledning till samma konslmktion av
ersättningsreglerna. I stället bör eftersträvas enhetliga normer oberoende av
vilket planinstilul som används. Mark som begärs inlöst skall därför enligt
första stycket överföras till någon fastighet som deltar i
exploateringssamfälligheten eller bilda en marksamfällighet.

En annan skillnad i förhållande till de nyss nämnda
paragraferna i byggnadslagen är atl den nu föreslagna 20 § omfattar även mark
som är avsedd för enskilt bebyggande. Motivet till denna skillnad har jag
utvecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4).

När fråga väcks enligt denna paragraf är
förrättningsformen den mest lämpade för reglering av ersättningsanspråken. Del
är då möjligt att genomföra regleringarna vid samma förrättning som övriga
marköverföringar i exploateringsföretaget och överföra den ianspråktagna marken
till de fastigheter som slutligt skall motta den.

Bedömningen humvida rätt till inlösen föreligger
skall enligt andra stycket ske med hänsyn lill den fastighetsindelning som
gällde vid tiden för planens antagande och med de ändringar av indelningen som
skett för planens genomförande. Vid bedömningen skall med andra ord hänsyn las
till sådana förändringar inom samverkansområdet som faktiskt innebär ett
genomförande av stads- och byggnadsplanen.

Begäran om inlösen skall enligt tredje stycket
göras senast sex månader efter det atl beslutet om fastställelse av planen vann
laga kraft. Somjag har anmärkt i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4 och
2.5.6) har fidsgrän-sen sex månader valts för alt ge fastighetsägare, som är
berättigad atl begära inlösen, skäligt rådmm utan att för den skull fördröja
genomförandet av exploateringssamverkan. Del leder bl. a. lill att tiden för
exploateringssamverkans genomförande bör i de fall en inlösensituation kan
påräknas, inkludera sexmånadersfrislen.

Ersättning

21 §

Om mark enligt 19 § eller 20 § överförs lill annan
fastighet eller fill en samfällighet, skall ersättningen bestämmas med
tillämpning av 4 kap. expropriationslagen (1972:719). Hänsyn skall dock inte
tas fiU den inverkan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på
markens värde.

Prop. 1981/82:221 90

Vid bestämning av ersättning enligt första stycket
skall 4 kap. 3 § expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt
rum under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslutet vann laga
kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en
fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som
tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med elt belopp som motsvarar den
värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som
skall tillgodoräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada
uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället
ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

När ersättning skall bestämmas i samband med
marköverföring enligt 19 eller 20 § skall enligt/drifa stycket bestämmelserna i
4 kap. expropriationslagen tillämpas med vissa modifikationer. Hänvisningen
innebär i huvudsak följande. För fastighet som överförs i sin helhet skall
löseskilling betalas med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde.
Överförs bara en del av en fasrighet, skall ersättningen betalas med belopp som
motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom
överföringen. I båda fallen kan fastighetsägaren dessutom få ersättning för
annan skada som uppkommer. I vissa fall skall löseskilling och annan ersättning
jämkas med tillämping av bestämmelserna i 4 kap. 2-5 §§ expropriationslagen.

Vid beräkning av markens värde skall i
exploateringssammanhang bortses från sådan inverkan på värdet som föranleds av
detaljplan som exploateringen avser. Motivet till denna föreskrift har jag
redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2). För inverkan från ny
eller ändrad detaljplan är principen således densamma som gäller när
exproprialionstillstånd söks först och detaljplan därefter fastställs,
nämligen att man -beträffande mark för enskilt bebyggande — skall bortse från
inverkan av sådan plan när ersättningen bestäms. Är det t.ex. fråga om mark som
enligt äldre plan varit avsedd till gata eller annan allmän plats skall ersättningen
bestämmas på samma sätt som om inlösen skett enligt den äldre planen.

Det är väsentligt att påpeka atl, när
exploateringssamverkan avser genomförande av en plan som inte innehåller någon
föreskrift all den skall genomföras enligt denna lag, ersättningen inte skall
beräknas efter förhållandena före planens antagande. Skulle man i dessa fall
bortse från planen, skulle det kunna få betydelse för värdenivån och innebära
oacceptabla ingrepp i rådande förhållanden. Stadgandet i denna paragraf avser
således enbart den påverkan som härtör från en detaljplan som har antagits för
att genomföras enligt denna lag.

I andra stycket anges hur 4 kap. 3 §
expropriationslagen skall fillämpas vid bestämmande av ersättning. En
motsvarande bestämmelse finns i 13§ första stycket anläggningslagen.

Efter mönster från bl. a. fastighetsbildningslagen
(5 kap. 12 § tredje stycket) och anläggningslagen (13 § andra stycket) har i
tredje stycket tagits

Prop. 1981/82:221 91

in
föreskrifter om beräkning av ersättningen när del finns rättighetshavare som är
berättigade lill ersättning.

22§

Ersättning enligt 21 § skall betalas inom tre
månader efter del alt ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen
betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas
enligt 6§ räntelagen (1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före
fristens utgång, skall ränta betalas även enligt 5 § räntelagen från den dag
tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas
enligt andra meningen denna paragraf

Paragrafen
har utformats med 32 § anläggningslagen som förebild.

Några bestämmelser om vem som skall erlägga
ersättningen anges inte i paragrafen. Av reglerna i lagen om förvaltning av
samfälligheter följer dock att betalningsskyldigheten skall fullgöras av
samfällighelsförening, om sådan bildats. I annat fall har de deltagande
fastighetsägarna enligt allmänna rättsregler solidariskt att svara för
betalningen.

I fråga om ersättningar enligt 21 § skall 5 kap. 16
§ fastighetsbildningslagen om nedsättning av ersättningsbelopp hos myndighet
tillämpas. Detla framgår av hänvisningen i 16 § till bl. a. 5 kap. 16§
fastighetsbildningslagen.

Överenskommelse
mellan fastighetsägare m. m. 23 §

Undantag får göras från II, 17,
18, 21 och 22§§, om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av
fastighetsregleringen medger del.

Avser regleringen fastigheter som svarar för
fordran, får undanlag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske
endast om även fordringens innehavare medger det. Besväras en fasfighel av
gemensam inteckning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och
fordringshavare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxalion.
Medgivande av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan
betydelse för honom.

Förslaget om exploateringssamverkan utgår, som
tidigare flera gånger framhållits, från att frivillig samverkan föreligger
mellan fasfighelernas ägare och att exploateringsbeslutet kan gmndas på den träffade
överenskommelsen. 1 första stycket anges vilka regler i lagen som får
åsidosättas genom överenskommelse. Det gäller reglerna om andelslal (11 §),
skydd av byggnad (I7§), filldelning av mark och utjämning i pengar (18 §) samt
om ersättnings storlek och utbetalning (21 och 22§§).

Andra stycket innehåller föreskrifter till skydd
för rättsägare som inte själva kan bevaka sina intressen vid förrättningen.
Andra stycket har utformats efter förebild av bl. a. 5 kap. 18 § andra stycket
fastighetsbildningslagen.

Prop. 1981/82:221 92

Verkställighet
m.m.

24 §

När exploateringsbeslut har meddelats, skall i
fasfighetsboken eller tomirättsboken införas uppgift om vilka fastigheter som
ingår i samverkansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade
förmånsrätts-belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25 § har upphört att
gälla skall även det antecknas.

Somjag fidigare har påpekat skall
exploateringsbeslutet och det eller de fastighetsbildningsbeslut som avser
markreglering kunna meddelas i en och samma förrättning. Också övriga
faslighetsbildningsbeslul m. m. som kan behövas för atl genomföra
exploateringen kan meddelas i den förrättningen. Exploateringsförtättningen
kan således komma att pågå under en relativt lång tid efter det en ansökan om
exploateringssamverkan an-hängiggjorts och få betydande verkningar för berörda
fastigheter. Härtill kommer att en samfällighelsförenings bidragsfordran i de
deltagande fastigheterna i vissa fall är förenad med förmånsrätt. Med hänsyn
till bl. a. dessa omständigheter är det angelägel att kreditgivare och de som
avser atl förvärva fastigheter som berörs av exploateringen får vetskap om
företaget. I förevarande paragraf har därför föreskrivits atl i
fastighetsboken eller tomträttsboken skall införas uppgift om
exploaleringsbeslutel så snart del har meddelats. Anteckning skall också göras
när beslutet har upphört atl gälla enligt 25 §. Av samma skäl bör i
förekommande fall också antecknas i fastighetsboken det förmånsrättsbelopp som
beslutas enligt 13 §.

I fastighetsbildningssammanhang är det gängse
förfarandet att anteckning sker i faslighelsregislret. Med hänsyn till all
exploateringssamverkan endast avser en begränsad tidsperiod anser jag
emellertid att det inte är påkallat att belasta fastighetsregistrel med någon
anteckning i frågan.

25 §

Exploateringsbeslulel upphör att gälla vid den
tidpunkt när exploateringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får
faslighetsbildningsmyndighelen förlänga tidsfristen.

Enligt/örs/a stycket upphör exploateringsbeslutet
atl gälla vid den lidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Detta
innebär ett krav på samfällighetsföreningen eller de delägare som förvaltar
samfälligheten att fullfölja exploateringen inom föreskriven tid. Del medför
också all exploateringsbeslutet inte blir gällande under lång lid utan att
någon exploatering sker. När den angivna tidpunkten inträffar upphör
exploateringssamfälligheten, såvida inte tiden förlängs.

Förfaller ett exploaleringsbeslut upphör den
sakrältsliga sammanslutningen av de deltagade fastigheterna. Av 61 § lagen om
förvaltning av samfälligheler följer att samfällighetsföreningen skall upplösas
när exploateringssamfälligheten upphört atl bestå.

Prop.
1981/82:221 93

Av andra stycket framgår att
fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om förlängning av tidsfristen för
exploateringen, om särskilda skäl föreligger. Eftersom exploaleringsbeslutel
normall meddelas pä ett tidigt stadium i exploateringsprocessen, kommer det
ofla alt vara svårt atl ange tiden när exploateringen skall vara slutförd. En
möjlighet att kunna förlänga denna fid bör därför finnas. Alt ofömtsedda
händelser inträffar, som gör att den beslutade tiden inte kan hållas bör
således vara ett skäl atl besluta om förlängning av tiden. Överklaganden som
leder till långa handläggningstider hos beslutande myndigheter kan vara sådana
ofömtsedda händelser. Ett annat särskilt skäl kan vara atl del bedöms återstå
endast en kort tid innan en detaljplan finns eller exploateringen är avslutad.
Över huvud taget bör förlängning kunna beslutas om elt aktivt arbete pågår för
atl genomföra företaget och det således finns skäl att anta alt det verkligen
kommer att genomföras på avsett sätt. Förlängning bör således kunna beslutas
utan att sådana ändrade förhållanden som avses i 26 § har inträtt. Om
exploateringen inte genomförs på grund av all de förutsättningar som låg till
gmnd för exploateringsbeslulel väsentligt ändrats, kan frågan om att fortsätta
exploateringssamverkan i stället prövas antingen vid en ny förrättning eller
vid en omprövning enligt 26 §.

Beslut om förlängning av tiden för exploateringen
måste fattas innan tidsfristen gått ut och exploateringsbeslutet upphört. Som
regel bör initiativ till förlängningen komma från sakägarhåll, men
faslighetsbildningsmyndighelen har också möjlighet att självmant ta upp
frågan. Ett sådant initiativ från myndigheten kan bli aktuellt då del
urspmngliga initiativet fill exploateringssamverkan kommer från kommmunen.
Någon skyldighet för myndigheten all kontrollera om det finns behov av
förlängning av tidsfristen skall dock inte föreligga. Eftersom frågan om
förlängning normall kommer alt bli aktuell under pågående förrättning, har
fastighetsbildnings-myndigheten ändå ett intresse av atl se lill att
exploaleringsbeslutel inte i onödan förfaller. Samrådsskyldigheten med
sakägarna och kommunen gäller även i detta sammanhang. Framför allt är kommunens
inställning viktig, och kommunens yttrande bör få stor betydelse för
fasfighelsbild-ningsmyndighetens beslut i förlängningsfrågan. Något särskilt
medgivande av kommunen för att förlänga en tidsfrist bör dock inte krävas.

Beslut om förlängning meddelas inte vid förrättning
utan är i likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen atl betrakta som en
särskild åtgärd.

I 33 § första och tredje styckena anläggningslagen
finns föreskrifter som motsvarar den nu föreslagna 25 §.

Verkan
av ändrade förhållanden m. m.

26 §

Inträder innan exploateringsförrätlningen avslutats
ändrade förhållanden som väsenfligt inverkar på en fråga som har slutligt
avgjorts genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.

Prop. 1981/82:221 94

En fastighet får utträda ur
exploateringssamfälligheten endast om utträdet kan ske utan olägenhet för
övriga fastighetsägare.

Somjag framhållit i den allmänna motiveringen
(avsnitt 2.4) innebär det av mig förordade förfarandet att
förrättningshandläggningen kommer att pågå ända tills de
fastighetsregleringsåtgärder som krävs är slutförda. Exploateringsbeslulel kan
däremot vinna laga kraft på elt tidigt stadium, t.ex. om ell delbeslut meddelas
för alt en samfällighetsförening skall kunna bildas.

Paragrafens lydelse överensstämmer med den som
lagrådet har föreslagit.

Första stycket motsvarar 35 § anläggningslagen och
föreskriver att en fråga, som behandlats i ett exploaleringsbeslut som vunnit
laga kraft, får tas upp till förnyad prövning om ändrade förhållanden inträtt
som väsentligt inverkar på frågan. Därmed avses i princip att det skall vara
fråga om nya eller ändrade förhållanden av rent faktisk natur och inte bara om
annat bedömande av föreliggande fakta. Omprövning bör dock i vissa fall kunna
medges även när föreliggande fakta fidigare bedömts felaktigt. Är de deltagande
fastigheternas ägare ense om att beslutet bör ändras och finns det inte hinder
av annat slag, bör sålunda omprövning som regel inte vägras. I vissa sådana
situationer kan det dock vara nödvändigt all också kommunens samtycke inhämtas.

Skäl fill omprövning kan uppkomma av flera
anledningar. De planmässiga fömtsättningarna kan t. ex. förändras mellan
fidpunkten för exploateringsbeslutet och plangenomförandet. Oförutsedda
omständigheter i fråga om de grundläggande förutsättningarna för
exploateringssamverkan o.d. bör också i vissa fcdl kunna leda till omprövning,
liksom väsentliga förändringar av möjligheterna att avyttra de färdiga
tomterna på marknaden. Över huvud taget bör exploateringsföretag som på gmnd av
ändrade fömtsättningar visar sig leda till en klar förlust kunna avvecklas.

Det kan också vara ett skäl till omprövning att en
fasfighetsägare, som tidigare avböjt att medverka i förelaget, begär atl få
delta i samverkan. I sådana fall bör fastigheten i första hand kunna inträda i
samfälligheten efter överenskommelse som godkänns av
fastighetsbildningsmyndigheten enligt 32 §. Träffas inte överenskommelse bör
det även i sådana fall i princip krävas att ändrade förhållanden har inträffat
som väsenfligt inverkar på frågan för alt en omprövning skall kunna komma till
stånd.

Vid en omprövning tillämpas samma förfarande och
villkor som vid den urspmngliga prövningen. Således fordras kommunfullmäktiges
yttrande när det gäller sädana förändringar som påverkar samverkansområdels
avgränsning eller andra fömtsättningar för företagel som kan ha getts av
kommunfullmäktige i tillstyrkandet enligt 4 §. Även opinionsvillkoret skall
prövas på nytt. Vid denna prövning skall givetvis de åtgärder som redan
vidtagits inom ramen för den pågående exploateringssamverkan beaktas.

Prop.
1981/82:221 95

Det är emellertid samtidigt väsentligt för
exploateringens genomförande att kretsen deltagande fastighetsägare inte ändras
genom att någon eller några fastighetsägare utträder. Ett sådant utträde kan
annars försälla de kvarvarande fastighetsägarna i en svår situation, särskilt
om en faslighets-ägare med stor andel i företagel begär utträde. I andra
stycket föreskrivs med hänsyn härtill alt utträde ur
exploateringssamfälligheten får ske endast om utträdet kan ske utan olägenhet
för de andra fastighetsägarna. Det bör således inte godtas som skäl för
utträdet atl kostnaderna för företagel blivit högre än vad fastighetsägaren
antog. Har en fastighetsägare endast ett lågt andelstal i exploateringen bör
dock även en försämrad ekonomi kunna beaktas.

27 §

Beslutas om ändring i fråga om de fasligheter som
skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en
samfällighetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.

I likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen
(36 §) lämnar mitt förslag möjlighet till att man på två skilda sätt kan klara
av den ekonomiska reglering som föranleds av att exploateringsbeslulel
omprövas. Den ekonomiska regleringen kan tillgå antingen så atl den befintliga
samfällighetsföreningen upplöses och en ny bildas eller så alt en avräkning
sker direkt mellan delägarna enligt 28-30 §§. I förevarande paragraf regleras
möjligheten för faslighetsbildningsmyndighelen att under den pågående
förrättningen eller i samband med en ny förrättning förordna om upplösning av
en befinUig samfällighetsförening.

För att en samfällighetsförening skall få upplösas
krävs alt den betalat sina skulder och skiftat sina eventuella tillgångar. Det
kan därför la lång tid innan föreningen slutligt upplösts. Detta förhållande
hindrar dock inte att en ny förening bildas och tillträder förvaltningen av exploateringssamfälligheten.

28 §

Om en fastighet inom samverkansområdet skall
inträda i exploalerings-samfälhgheten, skall ägaren betala ersättning lill
övriga delägare för den andel i elt enligt 30 § beräknat överskott som tillförs
honom genom anslutningen.

Första
stycket skall tillämpas även när en fastighets andelslal höjs.

Paragrafen motsvarar 37 § anläggningslagen. Den
innehåller bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet inträder i en
beslående exploateringssamfällighet och när en fasUghets andelstal höjs.

I dessa fall skall fastighetens ägare enligt första
stycket betala ersättning för den andel i samfällighetens överskott som
tillförs honom genom anslutningen. Hur överskottet beräknas anges i 30 §.

När
samfälligheten förvaltas av en samfällighelsförening, innebär en

Prop.
1981/82:221 96

anslutning automatiskt alt fastighetsägaren blir skyldig
att efter fastighetens andelstal bidra till betalning av föreningens
förbindelser. Vid beräkningen av överskoll enligt 30 § skall hänsyn därför tas
till sådana förbindelser. Här bör framhållas alt lill en förenings
förbindelser hör även den fordran på föreningen som delägarna har för värdet av
tillskjuten mark. Förvaltas samfälligheten däremot direkt av delägarna, innebär
anslutningen inget ansvar för de förbindelser som de tidigare delägarna åtagit
sig.

Som överskott skall i detta fall
anses värdet av utförda anläggningar. Det synes lämpligt atl
ersättningsskyldigheten enligt denna paragraf då helt eller delvis fullgörs på
så sätt att den inträdande genom särskild utfästelse övertar ansvaret för en
del av dessa förbindelser (jfr prop. 1973: 160 s. 258).

När en redan ansluten fastighets
andelstal höjs behövs en ekonomisk reglering av i princip samma slag som vid
nyanslutning. Detta regleras i andra stycket.

29 §

Om en fastighet utträder ur
exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga
delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat överskott som han förlorar
genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala
ersättning för sin andel i detta.

Första stycket skall tillämpas även när en faslighets
andelslal minskas.

I denna paragraf meddelas
bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet utträder ur en bestående
samfällighet och när en fastighets andelstal minskas. Bestämmelsen motsvarar
38 § anläggningslagen.

På motsvarande sätt som vid inträde
skall ägaren till en faslighet som utträder erhålla ersättning för sin andel i elt
eventuellt överskott. Förvallas samfälligheten av en samfällighelsförening
torde det åligga denna att betala ersättning till den utträdande för den andel
i samfällighetens överskott som han förlorar genom utträdet. I annat fall får
skyldigheten anses åvila kvarvarande delägare i samfälligheten, var och en
efter sitt andelstal (jfr prop. 1973:160 s.259). Föreligger underskott, vilket
endast kan förekomma vid föreningsförvaltning, är den utträdande skyldig att
betala sin andel härav till samfällighetsföreningen.

De bestämmelser, som gäller vid en
faslighets utträde ur en beslående samfällighet, bör tillämpas på motsvarande
sätt när en fastighets andelstal minskar. Stadgande härom finns i andra
stycket.

30 §

Förvallas
exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpning
av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller underskott anses motsvara
skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, å
ena sidan, och föreningens förbindelser, å den andra.

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses
som överskoll.

Prop. 1981/82; 221 97

Paragrafen, som motsvarar 39 § anläggningslagen,
anger grunderna för beräkning av överskott eller underskott i de fall som regleras
i 28 och 29 §§. Innehållet i paragrafen överensstämmer i sak med utredningens
förslag. Enligt betänkandet skall 39 § anläggningslagen i sin helhet tillämpas
vid förändringar i fråga om delägarkrets och andelstal. Det innebär bl. a. alt
värdet av befintliga anläggningar skall uppskattas efter vad som är skäligt med
hänsyn främst ull kostnaderna för anläggningarnas utförande och till
anläggningarnas ålder Och fortsalla användbarhet.

Till skillnad från utredningsförslaget på denna
punkt anser jag att det inte bör lagfästas vilken metod som skall användas vid
värderingen av anläggningarna. Eftersom det är värdet av investeringarna som
skall bedömas, kan en kostnadsvärdering inte vara annat än ett hjälpmedel i
delta sammanhang. Värdet av en anläggning kan många gånger avvika från
kostnaden för densamma på grund av t. ex. ändrade behov av anläggningen, högre
kvalitet på utförandel än erforderligt, slitage, ålder m. m. För att inte låsa
bedömningarna i dessa situationer innehåller mitt förslag inget stadgande på
denna punkt. Jag vill därmed betona alt del här mer är fråga om en
skälighetsbedömning än en på mätbara faktiska förhållanden grundad matematisk
beräkning (jfr prop. 1973:160 s. 260).

31 §

I
fråga om betalning av ersättning enligt 28 eller 29 § tillämpas 22 §.

Paragrafen överensstämmer med motsvarande regler i
40 § anläggningslagen.

32 §

En överenskommelse att en fastighet skall inträda i
eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att en faslighets andelstal
skall ändras har samma yerkan som beslut vid ny exploateringsförrätlning, om
den godkänns av faslighetsbildningsmyndighelen. Sådant godkännande får lämnas
endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Paragrafen
motsvarar 43 § anläggningslagen.

Faslighetsbildningsmyndighelen får godkänna en
överenskommelse endast om det är uppenbart att den inte strider mot denna lag.
Därmed avses sådana regler som inte kan åsidosättas genom överenskommelse
mellan de berörda sakägarna, t. ex. de grundläggande kraven för all
exploateringssamverkan skall få ske. Överenskommelsen måste också ligga inom
ramen för kommunfullmäktiges tillstyrkande. En överenskommelse kan innebära att
inträde i samfälligheten medges för en faslighet som är belägen inom samverkansområdet
och vars ägare fidigare avböjt alt delta. Däremot kan inte en fastighet, som
ligger utanför samverkansområdet, inträda genom en överenskommelse. En
överenskommelse som innebär att samfällighetens 7 Riksdagen 1981/82. 1 saml.
Nr 221

Prop. 1981/82:221 98

möjligheter
att genomföra exploateringsföretaget allvariigt försvåras bör inte heller
godkännas. Över huvud tagel bör en överenskommelse inte godkännas om del råder
minsta tveksamhet om överenskommelsens förenlighet med denna lag (jfr prop.
1973:160 s. 263).

När en samfällighetsförening förvallar
exploateringssamfälligheten bör en överenskommelse träffas mellan föreningen
och ägaren av de i övrigt berörda fastigheterna. Föreligger delägarförvaltning
måste samtliga delägare biträda överenskommelsen. Överenskommelsen bör i
allmänhet upprättas skriftligen. Den kan emellertid också ingås vid elt
förrättnings-sammanträde och tas upp i protokollet.

Domstolsprövning
m.m.

33§

I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av
fasfighelsbildningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap.
fastighetsbildningslagen (1970:988). Bestämmelserna om
fastighelsbildningsbeslul skall därvid till-lämpas även på beslut enligt 13 §.

Vid tillämpning av 15 kap. 6§
faslighetsbildningslagen i ärenden om godkännnande enligt 32 § denna lag räknas
besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighelens beslut. Beslut om
sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den
lid som gäller för sakägares överklagande av exploaleringsbeslut.

Paragrafen har utformats med 30 § anläggningslagen
som förebild och har getts den lydelse som lagrådet har föreslagit.

Reglerna om förfarandet vid förtätlning för
exploateringssamverkan har i allt väsenfligt anpassats till motsvarande
bestämmelser i faslighetsbildningslagen (jfr 9§). Bestämmelserna om
domstolsprövning har därför i första stycket utformats i nära anslutning till
15 kap. fastighetsbildningslagen. De bestämmelser som i kapitlet avser
faslighetsbildningsbeslul skall därvid tillämpas på exploateringsbeslutet.

Somjag närmare beskrivit i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.5.6) har en exploateringssamfällighet tillagts
förhållandevis långtgående befogenheter att ta i anspråk behövlig mark för
exploateringsföretagel även från fastighetsägare som avböjt att delta.
Samtidigt gäller åtskilliga regler som tillgodoser sådana fastighetsägares
intressen, bl. a. skyldigheten enligt 3§ andra stycket atl söka alternativa
lösningar för exploateringen, opinionsvillkoret i 5§, skydd av byggnad i 17 §,
begränsningarna i rätten att överföra mark enligt 19 § saml samfällighetens
skyldighet att inlösa mark enligt 20 §. Icke deltagande fastighetsägare kommer
därmed att i egenskap av sakägare kunna överklaga en stor del av de beslut som
fattas under exploateringsförräUningen.

I andra stycket har lagils upp en bestämmelse som
klargör att besvärstiden i ärenden om godkännande enligt 32 § skall räknas
från dagen för fastighetsbildningsmydighetens beslut. Även byggnadsnämnden får
föra talan mot ett sådant beslut.

Prop.
1981/82:221 99

34
§

Bestämmelserna i 16-18kap. fastighetsbildningslagen
(1970:988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs
enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av
fastighetsreglering enligt 19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande
mål om inlösenersällning.

Enligt denna paragraf skall 16—18kap.
faslighetsbildningslagen tillämpas på mål som fullföljs enligt 33§. 16kap.
faslighetsbildningslagen behandlar förfarandet vid fastighetsdomstol, 17kap.
rättegången i hovrätt och 18 kap. rättegången i högsta domstolen. I denna del
överensstämmer paragrafen med 31 § första stycket anläggningstagen.

Enligt
16 kap. 14 § faslighetsbildningslagen skall i mål om markersättning m. m.
sakägare, som avstår mark eller särskild rättighet, få gotlgörelse för sin
kostnad oberoende av utgången av målet. Motsvarande princip bör gälla i fråga
om överföring av mark från fastigheter som inte deltar i
exploateringssamfälligheten, dvs. när fastighetsreglering sker med stöd av 19
eller 20§. Ett stadgande härom har tagils upp i paragrafen.

Övergångsbestämmelser

Denna
lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Den som innehar en fastighet med ständig
besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag
anses som fastighetens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en
faslighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av
rätt till avkomst eller annan förmån.

Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall
fillämpas även på avstyckningsplaner.

I bestämmelserna om lagens ikraftträdande har jag
tagit upp några äldre rättsinstitut som är under avveckling. Sålunda stadgas
all den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller
fideikommissrätt skall vid tillämpning av lagen anses som fastighetens ägare.
Den ständiga besittningsrätten utgörs i huvudsak av s. k. åborätt och rätt
till ofri tomt i stad. Vidare har angetts att vad som gäller för en fastighet
som svarar för fordran även skall gälla när en fastighet besväras av
avkomsträtt eller annan förmån. En motsvarighet till dessa bestämmelser finns i
5 § och 6§ första stycket lagen (1973:1151) om införande av anläggningslagen
(1973; 1149) och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

Vidare anges atl lagens bestämmelser om
byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner. En motsvarande
bestämmelse finns i bl. a. 6 § andra stycket nyssnämnda lag.

Prop.
1981/82:221 100

4.2 Förslaget till lag om ändring i
fastighetsbildningslagen (1970:988)

6kap. 1§

För ändamål av stadigvarande
betydelse för flera fastigheter får samfällighet bildas, om ej ändamålet kan
tillgodoses bättre på annat sätt.

Samfällighet får ej bildas för
andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig betydelse all ha del
i samfälligheten.

Fastighets andel i samfällighet
bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och
skäligt.

Denna paragraf gäller ej sådan
samfällighetsbildning som avses i 2, 2a eller 4 §.

6 kap. 2a §

Av mark som ingår i
samverkansområdet för en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan får särskilda samfälligheter bildas om det behövs för
att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall
därvid motsvara dess andelstal i exploateringssamfälligheten enligt 11 § andra
stycket nämnda lag.

1 6 kap. faslighetsbildningslagen
finns särskilda bestämmelser om samfälligheter, som gäller vid sidan av
reglerna i 5 kap. samma lag. För atl en samfällighet skall bildas genom
fastighetsreglering måste behövlig mark särskilt avstås till samfälligheten och
delaktigheten i denna bestämmas. En samfällighet får dock enligt huvudregeln i
6 kap. I § fastighetsbildningslagen - vid sidan av andra särskilt angivna
villkor - endast bildas för ändamål som är av stadigvarande betydelse för flera
fastigheter. En fastighets delaktighet i samfälligheten bestäms efter vad som
är ändamålsenligt och skäligt. Undantag från bl. a. dessa krav gäller i fråga
om samfälligheler för skogsbruksändamål (6 kap. 2§) och om uppdelning av
samfälligheter (6 kap. 4§).

Somjag framhållit i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.3.2) anserjag i likhet med hovrätten över Skåne och
Blekinge att det bör införas en möjlighet i faslighetsbildningslagen att bilda
en marksamfällighet av den exploaleringsbara marken, även om ändamålet med
samfällighetsbildning-en inte är av stadigvarande betydelse för fastigheterna.
Härigenom öppnas enkla möjligheter att tillföra exploateringssamfälligheten
mark. Syftet härmed kan växla. Genom marksamfälligheten skapas ett gemensamt
mark-ägande. Detla kan vara en nödvändig fömtsättning för mera genomgripande
åtgärder vid förnyelse av bebyggelse och anläggningar. I andra fall kan marken
inom samverkansområdel inte bli tillgänglig för erforderliga åtgärder utan atl
den överförs i exploateringssamfällighetens hand. Detta gäller främsi mark tillhörande
fastigheter, vars ägare avböjt alt delta, i det fall marken inte kan överföras
direkt till rätt fastighet. Jag föreslår därför att särskilda samfälligheter
skall få bildas inom samverkansområdet för en exploateringssamfällighet, om del
behövs för atl genomföra exploateringssamverkan, ulan hinder av de villkor som
gäller för samfällighetsbildning

Prop. 1981/82:221 101

enligt 6 kap. 1 § fastighetsbildningslagen. I sådana
marksamfälligheter skall ingå de fastigheter som deltar i
exploateringssamfälligheten, och för dem skall gälla de andelstal som besiämts
i exploaleringsbeslutel. Regler härom har tagits upp i en ny paragraf i 6 kap.
faslighetsbildningslagen, betecknad 2a§. Paragrafens lydelse överensstämmer med
den som lagrådet har föreslagit.

Några ytterligare krav på
samfällighelsbildningen bör inte uppställas. Som regel torde en samfällighet
som bildas med stöd av dessa bestämmelser bli överflödig i samband med att
exploateringssamverkan genomförs beträffande marken. Den kommer då atl utplånas
genom att marken överförs Ull någon av de dellagande fastigheterna. Behöver
mark bibehållas samfälld för gemensamma ändamål, bör delaktigheten i
samfälligheten överföras till lämpliga fastigheter, t.ex. i samband med
avstyckning av tomter.

En samfällighet som bildas med stöd
av dessa regler bör förvaltas av den samfällighetsförening som förvaltar
exploateringssamfälligheten. I samband med att marksamfälligheten bildas bör
fastighetsbildningsmyndigheten ta upp frågan om att förvahningen av
marksamfälligheten skall handhas av den befinfliga samfällighetsföreningen.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

Ändringarna i
fastighetsbildningslagen bör träda i kraft samtidigt med lagen om
exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.3 Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen
(1973:1149)

18 §

Rätt att påkalla förtätlning enligt
denna lag tillkommer ägaren av faslighet, som avses skola dellaga i
anläggningen, byggnadsnämnden och hyresgästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla
förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större
betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv
får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning
varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Om rätt för väghållare att påkalla
förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20 a§ och 25 § tredje stycket
väglagen (1971:948).

En samfällighetsförening, som
förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan, får begära förrättning enligt denna lag, om åtgärden
syftar till att genomföra sådan samverkan.

I 18 § anläggningslagen anges vilka
som har rätt att ta initiativ lill en anläggningsförrättning. I ett nytt sista
stycke föreskrivs alt en samfällighelsförening, som förvaltar en
exploateringsamfällighet, får påkalla för-

Prop.
1981/82:221 102

rättning
enligt anläggningslagen, om åtgärden syftar lill att genomföra
exploateringssamverkan. Bestämmelsen har tillkommit för att samfällighetsföreningen
skall kunna la inifialiv lill att bilda sådan gemensamhelsanläggning som krävs
för alt exploateringen skall kunna fullföljas. Anlägg-ningsålgärden syftar till
atl genomföra exploateringssamverkan och får således vid
anläggningsförrättningen bedömas mot bakgmnd av vad som framgår av detaljplanen
eller vad som angetts i exploateringsbeslulel och exploateringsavtalet.

Samfällighetsföreningens initiativrätt torde främsi
få betydelse om en gemensamhelsanläggning behöver inrättas och bestå även efter
det att exploaleringsförrättningen avslutats. Atl fastighetsbildningsmyndigheten
vid en exploateringsförrätlning kan la initiativ lill sådana förrättningar
enligt bl. a. anläggningslagen som har betydelse för samexploateringen framgår
av 9 § förslaget lill lag om exploateringssamverkan.

Förvaltas samfälligheten direkt av delägarna, har
dessa initiativrätt enligt de nuvarande reglerna i första stycket.

Ikraftträdande

Denna
lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Ändringarna i anläggningslagen bör träda i kraft
samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda
övergångsbestämmelser behövs inte.

4.4
Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av
samfälligheter

1§ Vid tillämpningen av denna lag skall som
samfällighet anses

1.
samfällighet enligt
faslighetsbildningslagen (1970:988),

2.
annan mark som gemensamt
tillhör ägarna av de mantalsalta fastigheterna i en socken,

3.
servitut eller annan särskild
rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt,

4.
samfällighet enligt
anläggningslagen (1973:1149),

5. samfällighet
enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Med delägarfastighel förslås i lagen fastighet som har del i samfällighet

och
med delägare ägaren av delägarfastighel.

Förvaltningen av exploateringssamfälligheter skall
enligt vad jag tidigare (avsnitt 2.1.3) har förordat ske enligt lagen om
förvaltning av samfälligheter.

4§

Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna
(delägarförvaltning) eller av särskilt bildad samfällighelsförening
(föreningsförvaltning). Ifråga om mark som år belägen inom ett samverkansområde
gäller även vad därom föreskrivs i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Prop. 1981/82:221 103

Fasligheter, till vilka hör andel i
samfälld mark inom ell samverkansområde, skall kunna ingå i en
exploateringssamfällighet. Detla framgår av 6§ förslaget lill lag om
exploateringssamverkan och av vad jag har anfört i specialmotiveringen till den
paragrafen. Det är således varje delägande fastighet som ansluts var för sig på
begäran av respektive fasfighetsägare. Delta står inte i överensstämmelse med
bestämmelserna i lagen om förvaltning av samfälligheter där det finns
särskilda bestämmelser om hur beslut skall fattas som berör t.ex. en
marksamfällighet. På grund härav föreslår jag beträffande förevarande paragraf
ett tillägg där det anges atl det i lagen om exploateringssamverkan också finns
bestämmelser som rör förvaltningen av marksamfälligheter. I övriga
förvaltningsfrågor skall emellertid lagen om förvaltning av samfälligheter
gälla.

5§

Avstyckas samfäUighet som avses i 1
§ första stycket I eller 2 eller viss ägovidd av sådan samfällighet utan att ha
övergått till annan ägare och förvallas samfälligheten av
samfällighetsförening, övergår äganderätten till den sålunda bildade
fastigheten genom avstyckningen till föreningen. Detta gäller dock ej
samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen
(1982:000) om exploateringssamverkan.

Denna ändring är, som närmare
motiverats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7), föranledd av
skattetekniska skäl. Avstyckade fastigheter kommer till följd av ändringen atl
ägas gemensamt av de fastighetsägare som har del i samfälligheten.

18 §

Samfällighelsförenings ändamål är
atl förvalla den samfällighet för vilken den bildats.

Samfällighetsförening får ej driva
verksamhet som är främmande för del ändamål som samfälligheten skall
tillgodose.

Samfällighetsförening som förvaltar
en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan
får ej äga mark.

Bestämmelsen atl en
exploateringssamfällighet inte får äga mark har jag motiverat i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.7).

20§

Samfällighetsförening bildas vid
sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket
hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande
meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt
faslighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lagen
(1982:000) om exploateringssamverkan fastighetsbildningsmyndigheten eller, om
särskild förrättningsman förordnals enligt 4 § anläggningslagen, denne hålla
sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av
förrättningen, om delägare i samfälligheten begär del eller om del är av
väsentlig betydelse från allmän synpunkt alt samfällighetsförening bildas.

Prop.
1981/82:221 104

Genom ändringar i denna paragraf
ges möjlighet all bilda samfällighetsförening för att förvalla en
exploateringssamfällighet. Det blir därigenom också möjligt att ta upp frågan
om bildande av en samfällighetsförening för att förvalta en marksamfällighet
som inrättas vid en exploateringsförrätlning.

21§

I fråga om sammanträde för bildande
av samfällighelsförening äger 7 § andra stycket, 8-11 §§, 12 § första stycket
första punkten och 14 § motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdel i samband
med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen
(1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan äger dock i fråga
om delgivning av kallelse till sammanträdet vad som gäller om delgivning av
kallelse till sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

När sammanträde för bildande av en
samfällighelsförening hålls i samband med en förrättning enligt lagen om
exploateringssamverkan bör reglerna om delgivning av kallelse till sammanträde
vid förrättningen gälla även för kallelse till sammanträde för föreningsbildning.

23 §

I fråga om klander av beslut vid
sammanträdel äger 15 § motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings-,
anläggnings- eller exploateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bildande
av samfällighetsförening hållas innan beslutet om samfällighetens bildande
vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt
beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet
gäller endast under fömtsättning att fastighetsbildnings-, anläggnings- eller
exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut,
alt förordnande meddelas enligt 27 a§ anläggningslagen (1973:1149).

Genom denna ändring ges en
möjlighet alt få till stånd en samfällighetsförening på ett tidigt stadium i
förrättningen.

61 §

Samfällighetsförening skall
upplösas, när den eller de samfälligheter som förvallas av föreningen upphör
atl beslå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och
länsstyrelsen medger det. Bestämmelser om rätt för fasfighelsbildningsmyndigheten
alt förordna om upplösning av samfällighelsförening finns i anläggningslagen
(1973:1149) och lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Enligt 13 § förslaget till lag om
exploateringssamverkan skall i exploateringsbeslulel anges bl. a. den tidpunkt
när exploateringen skall vara slutförd. När denna tidpunkt eller den senare
tidpunkt som kan ha blivit beslutad efter förlängning inträffar, upphör
exploateringsbeslulel automatiskt enligt förslaget lill 25 §. Av den lydelse
som 61 § anläggningslagen nu

Prop.
1981/82:221 105

föreslås
få framgår all samfällighetsföreningen senast vid denna lidpunkt skall
upplösas. Om exploateringssamverkan skulle vara slutförd dessförinnan, bör
samfällighetsföreningen kunna upplösas efter medgivande från delägarna och
länsstyrelsen. Enligt min mening bör man med dessa möjligheter kunna avstå
från alt införa särregler om upplösning av en samfällighetsförening som
förvallar en exploateringssamfällighet. Däremot bör en erinran införas i denna
paragraf om fasfighetsbildningsmyndighelens möjligheter att förordna om
upplösning av en samfällighetsförening om det enligt 27 § förslaget fill lag om
exploateringssamverkan beslutas om ändring i kretsen av dellagande fasligheter
i samfälligheten.

I detta sammanhang vill jag med anledning av ett
remissyttrande kommentera en fråga om länsstyrelsens uppgifter i samband med
upplösning av en samfällighetsförening. Enligt utredningens förslag skall
länsstyrelsen innan den medger alt en samfällighetsförening upplöses,
kontrollera att den fullgjort sina skyldigheter, bl.a. enligt
exploateringsavtalet. Detta har kritiserats av statens planverk såsom utgörande
onödig byråkrati. Enligt min mening framstår det emellertid som nödvändigt atl
länsstyrelsen, vid sitt medgivande till att föreningen får upplösas,
kontrollerar att föreningen fullgjort sina åligganden gentemot tredje man och
fördelat sina tillgångar bland delägarna. Denna kontroll sker således inte
enbart av hänsyn till kommunerna utan utgör en garanti för tredje man all elt
avtal med en samfällighelsförening kommer att genomföras. Exploateringsavtalet
utgör onekligen ett mycket viktigt avtal i detta sammanhang som länsstyrelsen
regelmässigt har anledning atl bevaka. Detla bör emellertid kunna ske på ett
förhållandevis enkelt sätt. I övrigt skiljer sig inte länsstyrelsens uppgifter
i detla sammanhang från vad som bör iakttas vid upplösning av annan förening
som är registrerad hos länsstyrelsen.

Ikraftträdande

Denna
lag träder i kraft den I juli 1983.

Ändringarna i denna lag bör träda i kraft samtidigt
med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser
behövs inte.

4.5
Förslaget till lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på
grund av fastighetsbildning

1§

Har vid förrättning enligt faslighetsbildningslagen
(1970:988) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan besiämts alt ägare
av fastighet skall utge ersättning lill annan sakägare och har fordran på
ersättning icke förfallit fill betalning tidigare än ett år före utmätning
eller konkursansökan, skall med fordringen följa förmånsrätt enligt 6§ 1
förmånsrättslagen (1970:979).

Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning
i pengar enligt 5 kap. 31 § tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog
som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.

Prop.
1981/82:221 106

Tillägget i denna paragraf innebär att de
ersättningar som en exploateringssamfällighet skall betala som följd av
markregleringar vid en exploateringsförrätlning utgör en ersättning
motsvarande faslighetsbildningslikvid. För denna gäller den särskilda
förmånsrätt som anges i paragrafen. Eftersom utdebiteringen från fastigheterna
i exploateringssamfälligheten sker enligt de andelstal som gäller enligt
exploateringsbeslulel, är det möjligt all beräkna storleken av det belopp som
med förmånsrätt kan åvila en fastig-hel.

Ikraftträdande

Denna
lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Ändringen i denna lag bör träda i kraft samtidigt
med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser
behövs inte.

4.6
Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar
enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Med samfällighelsförenings fordran på belopp, som
vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
påförts ägare av fastig-hel eller innehavare av lomträu, följer förmånsrätt
enligt 6§ 1 eller 7§2 förmånsrältslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit
till betalning tidigare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.

Om föreningen förvaltar en
exploateringssamfällighet eitligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan,
gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som följer av beslut enligt 13
§ nämnda lag.

I enlighet med vad jag angett i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.3.3) och i anslutning Ull 12 och 13 §§ förslaget till
lag om exploateringssamverkan skall en samfällighetsförening som förvaltar en
exploateringssamfällighet inte få åtnjuta förmånsrätt för störte belopp än som
har angetts i exploateringsbeslulel. En bestämmelse härom tas upp i ett nytt
andra stycke rill förevarande lag. Har inget belopp angetts i
exploateringsbeslulel kan samfällighetsföreningen inte heller åtnjuta någon
förmånsrätt.

Den föreslagna lydelsen i andra stycket
överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit.

Förmånsrätten gäller för samfällighetsföreningens
fordringar hos delägarna. Det kan vara fråga om kostnader för att utföra
gemensamma anläggningar, administrafionskostnader m. m. De ersättningar som
samfällighetsföreningen skall betala vid en exploateringsförrätlning motsvaras
av en faslighetsbildningslikvid, för vilken särskild förmånsrätt gäller enligt
lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning (se
avsnitt 4.5).

Vid
delägarförvaltning föreligger ingen förmånsrätt enligt denna lag.

Prop. 1981/82:221 IO7

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

Ändringarna i denna lag bör träda i
kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda
övergångsbestämmelser behövs inte.

4.7 Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen
(1947:385)

25 §

Stadsplan skall utmärka och till
gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen,
nämligen byggnadskvarter,

gator, torg, parker och andra allmänna platser samt
specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden, skydds-
eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrotlsområden,
begravningsplatser och vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.

Stadsplan skall ock innehålla de
ytterligare bestämmelser angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt
som finnas erforderliga.

Om en stadsplan skall genomföras
enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark
därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna
samverkan, skall planen innehålla uppgift även om detta.

I ett nytt sista stycke till 25 §
byggnadslagen anges alt en stadsplan skall innehålla uppgift om att planen
skall genomföras genom exploateringssamverkan. Genom delta tillägg i
byggnadslagen kommer frågan om marköverföring att bedömas i planärendet och i
övrigt handläggas i den ordning som gäller för fastställande av planer.
Uppgiftskravet i 25 § gäller dock endast om mark skall las i anspråk från en
icke deltagande fastighet. Om t. ex. en stadsplan saknar uppgift om alt den
skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen om exploateringssamverkan,
hindrar delta inte fastighetsbildningsmyndigheten att besluta om sådan
samverkan. I ett sådant fall får emellertid inte någon mark tvångsvis tas i
anspråk från fasfigheter som slår utanför samverkan.

48 §

Skall mark enligt stadsplanen
användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till
följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande
fill dess tidigare värde, vare kommunen skyldig atl lösa marken.

När ett år förflutit från
tomfindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande
tomldel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart
missförhållande till markens värde.

Frågan huruvida lösningsplikl föreligger
skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde vid tiden för
stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens
eller för tomfindelnings genomförande.

/ fråga om mark som är belägen inom
ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller
särskilda bestämmel-

Prop. 1981/82:221 108

Tillägget lill 48 § byggnadslagen innebär att
kommunens inlösenskyldighet inom område med stadsplan eller lomlindelning inte
skall gälla inom ett samverkansområde. I stället skall markinlösenfrågan
regleras vid förrättningen för exploateringssamverkan. I denna del får jag
hänvisa lill vad jag har anfört i anslutning till 20 § förslaget till lag om
exploateringssamverkan.

70
§

Lägges stadsplan över område i en ägares hand, må
regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, att mark
som för områdets ändamålsenliga användning erfordras lill gata eller annan
allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kommunen,
i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens
genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som
förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas,
när kommunen behöver laga den i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när stadsplan
fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall
därvid i stället gälla exploateringssamfälligheten.

När fråga väckts om tillämpning av vad i första
eller andra stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos
inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken; och vare överlåtelse
av mark som äger mm efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande
om markens avstående till kommunen.

Vid fastställande av ändring av stadsplan äger
regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna alt
mark som avslåtls enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt
det kan ske utan förfång för ägaren.

Del nya andra stycket i denna paragraf innebär, atl
regeringen på ansökan av kommunen skall kunna förordna atl mark, som för
områdets ändamålsenliga användning behövs till gata eller annan allmän plats
eller till allmän byggnad, skall utan ersättning överlåtas till kommunen av
exploateringssamfälligheten, i den mån det med hänsyn lill den nytta
samfälligheten kan förväntas få av planens genomförande och övriga
omständigheter prövas skäligt. Bestämmelsen medför att man vid bedömningen av
en plans nytta för de berörda fastigheterna kan se fill den totala nyttan för
alla fastigheter som ingår i samverkansområdet.

För att marken utan ersättning skall kunna överiämnas
lill kommunen fordras att en fastighetsreglering sker inom ramen för
exploateringsförrättningen. En sådan fasfighetsreglering kan innebära att
marken överförs till en kornmunägd fastighet. Frångår marken fastigheter som
inte ingår i exploateringssamfälligheten, skall samfälligheten enligt reglerna
i förslaget till lag om exploateringssamverkan erlägga ersättning för marken i
samband med avståendet.

De
flesta galumarksregleringar sker redan i dag genom faslighetsregie-

Prop.
1981/82:221 109

ring. Förfarandemässigt skiljer sig fastighetsreglering
från inlösen därigenom att fasfighelsbildningsmyndigheten vid
fastighetsreglering är skyldig atl utreda fömtsättningarna för den sökta
åtgärden och - om överenskommelse inte träffas - genomföra en
officialvärdering. Fastighetsägare har därmed inte samma möjligheter alt få
ersättning för utredning som han själv genomför vid förrättningen som vid
inlösen enligt byggnadslagen. Först om han anför besvär över faslighelsbildningsmyndighetens
värdering, kan han få ersäitning för sådan ulredningskostnad. Reglerna för
fördelning av förrältningskostnader innebär emellertid enligt förslaget till
lag om exploateringssamverkan (15 §) att det är de deltagande fastighetsägarna
som svarar för förrättningskoslnaderna. Dessa drabbar således inte
fastighetsägare som står utanför samverkan.

Som anges i 73 § kan regeringen i
samband med förordnande enligt 70 § föreskriva att en markägare skall vara
skyldig att bekosta anläggning av gator samt anordning för vattenförsörjning
och avlopp inom området. Motsvarande skyldighet kan genom del nu föreslagna
tillägget i 70 § åläggas även en exploateringssamfällighet. Bestämmelsen lorde
främst få betydelse som en gmnd för reglering av dessa frågor i ett
exploateringsavtal mellan kommunen och exploateringssamfälligheten.

Det föreslagna andra stycket medför
- som lagrådet har föreslagit - alt paragrafens tredje stycke får kompletteras
med en hänvisning också lill det nya andra stycket.

107 §

Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse
väntas uppkomma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till att
stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i
den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen.

Byggnadsplan skall utmärka och till
gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, såsom
byggnadsmark saml vägar och andra allmänna platser. I den mån så erfordras
skola jämväl höjdlägen angivas.

Erfordras särskilda bestämmelser
angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt, skola sådana
bestämmelser inlagas i planen.

Om en byggnadsplan skall genomföras
enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark
därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna
samverkan, skall planen innehålla uppgifter även om detta.

Beträffande ändringen i 107 § får
jag hänvisa lill vad jag har anfört i anslutning till 25 § byggnadslagen.

I13 §

Lägges byggnadsplan över område i
en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på
länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, atl ägaren skall, ändå
att 112 § ej är tillämplig, utan ersättning upplåta obebyggd mark, som för
områdets ändamålsenliga an-

Prop. 1981/82:221 1 lo

vändning erfordras till väg eller annan allmän plats, i
den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens
genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som
förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas,
när den behöver lagas i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också når byggnadsplan fastställs
inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.
Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla
exploateringssamfälligheten.

Väckes hos kommunens fullmäktige
fråga atl göra framställning om förordnande som i första eller andra stycket sägs,
skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för
anteckning i fasfighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger mm efter
del sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens upplåtande.
Uppkommer fråga om förordnande enligt första eller andra stycket hos
länsstyrelsen, har denna att fullgöra den nu stadgade anmälningsskyldigheten.

Äro synnerliga skäl därtill, må
länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i
förordnande som avses i första stycket, såvitt det kan ske ulan förfång för
ägaren.

Enligt denna paragraf kan
länsstyrelsen på ansökan av kommunen förordna att mark, som för ett områdes
ändamålsenliga bebyggande behövs till väg eller annan allmän plats, i vissa
fall utan ersäitning skall upplåtas av exploateringssamfälligheten för avsett
ändamål. Bestämmelsen är tillämplig vid fastställelse av byggnadsplaner. I
likhet med vad som gäller om motsvarande möjlighet enligt 70 § i fråga om
stadsplaner utgör bestämmelsen främst en gmnd för atl upprätta
exploateringsavtal.

Av samma skäl som jag har angett
vid 70 § föreslår jag elt nytt andra stycke i paragrafen saml — i enlighet med
lagrådets förslag - kompletterande hänvisningar i tredje stycket.

Föreligger byggnadsplan är kommunen
inte skyldig att genomföra planen i fråga om mark för allmän plats. För planens
genomförande svarar i stället fastighetsägarna genom en vägförening eller
anläggningssamfällighel. Bestämmelserna i 113 § byggnadslagen innebär därför
inte alt det sker någon äganderältsövergäng, ulan i stället all vägföreningen
eller an-läggningssamfälligheten kan ta marken i anspråk för avsett ändamål
utan ersättning.

Den praktiska innebörden av
förordnandet torde normalt bli alt upplåtelsen säkerställs enligt den lag som
tillämpas för markens ianspråklagande, t.ex. anläggningslagen. Förordnandet får
därvid sin största betydelse när ersättning för utrymme enligt anläggningslagen
skall bestämmas. Om del finns elt förordnande enligt nu förevarande paragraf om
atl exploateringssamfälligheten utan ersättning skall upplåta marken eller om
det finns elt exploateringsavtal av motsvarande innebörd, torde del vid
förrättningen vara klart all det är exploateringssamfälligheten som skall svara
för eventuell ersäitning för upplåtelsen.

Prop. 1981/82:221 111

116§

Har i byggnadsplan besiämts atl
mark skall användas lill väg eller annan allmän plats utan att skyldighet att
upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 §, och kan markens ägare lill
följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i
uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad fill
ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare
av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtits
innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet att svara för ersättningen
åligger i fråga om mark, som är avsedd till allmän väg, väghållaren samt
beträffande annan mark vägförening, inom vars område marken är belägen. Finnes
ej vägförening när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall
länsstyrelsen föranstalta om en sådan förenings bildande.

Ersättningen skall bestämmas att
utgå med visst årligt belopp, med rätt för såväl den ersätlningsskyldige som
markens ägare eller annan sakägare alt i händelse av ändrade förhållanden eller
sedan tio år förflutit från det ersättningen senast bestämts erhålla ny
prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen
förutsatts skola gälla mellan den ersätlningsskyldige och sakägare gälle jämväl
mot den som efter byggnadsplanens fastställande förvärvat sakägarens rätt fill
marken.

Frågan humvida ersättningsplikt
föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid
liden för byggnadsplanens fastställande, med de ändringar av indelningen som
skett för planens genomförande.

/ fråga om mark som år belägen inom
ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller
särskilda bestämmelser.

I enlighet med vad som har anförts
i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4) och i likhet med vad jag har
föreslagit beträffande 48 § har i denna paragraf införts ett nytt Qärde stycke
av innebörd att frågor om ersättning för planskada enligt 116 § första — tredje
styckena skall vid exploateringssamverkan i stället behandlas enligt
bestämmelserna i lagen om exploateringssamverkan. Därigenom skapas en
överensstämmelse mellan stads-och byggnadsplan i fråga om behandlingen av
planskada.

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Ändringarna i denna lag bör träda i
kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda
övergångsbestämmelser behövs inte.

5 Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har
anfört hemställer jag alt regeringen föreslår riksdagen att

dels antaga de av lagrådet
granskade lagförslagen med vidtagna ändringar,

dels godkänna vad jag har förordat
om undantag från markvillkoret i fråga om bostadslån.

Prop. 1981/82:221 112

6
Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens
överväganden och beslutar att genom proposition förslå riksdagen atl antaga de
förslag som föredraganden har lagt fram.

Prop. 1981/82:221 113

Bilaga
1

Nuvarande ordning samt sammanfattning vad avser
ex-ploateringssamverltan av betänlandet (SOU 1979:65,66) Ny plan- och bygglag

1
Nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner

Enligt gällande byggnadslagstiftning är det
samhället som har ansvaret för all genom planläggning bestämma om bl. a.
tätbebyggelse skall få komma till stånd. Det kommer till uttryck i 5§ andra
stycket byggnadslagen. För att mark skall få användas till tätbebyggelse
fömtsätts enligt bestämmelserna i detla stycke atl marken vid planläggning
prövats från a.llmän synpunkt lämpad för ändamålet.

Ansvaret för atl genomföra detaljplaner, dvs.
stads- eller byggnadsplaner, är däremot delat mellan i första hand kommunen
och fastighetsägarna.

Kommunens ansvar för alt genomföra en stadsplan är
i princip begränsat till galor och andra allmänna platser. För delta
genomförande finns i byggnadslagstiftningen flera regler om rätt och skyldighet
för kommunen att lösa mark som enligt planen är avsedd för galor eller andra
allmänna platser och om skyldighet att anlägga och underhålla galor m.m.

Kommunen har emellertid också rätt all lösa
kvartersmark inom områden med stadsplan. Om tomtindelning har skett och
fastighetsägarna inte genomför den inom viss tid efter fastställandet, kan
nämligen kommunen lösa tomldelar för atl genomföra tomlindelningen. I övrigt
ankommer det på fastighetsägarna att genomföra stadsplaner.

Inom områden nied byggnadsplan svarar
fasfighetsägarnä för genomförandel beträffande såväl kvartersmark som vägar
och annan mark för allmän plats. För all utföra och underhålla anordningar som
är gemensamma för flera fastigheter kan en vägförening enligt 3 kap. lagen
(1939:608) om enskilda vägar bildas eller gemensamhelsanläggning enligt
anläggningslagen (1973:1149) inräUas.

Byggnadslagstiftningen saknar i övrigt i stor
utsträckning medel för samhället att få lill stånd ett aktivt genomförande av
de åtgärder som fömtsätts när marken är i enskild ägo. Eftersom kommunen i
sådana situationer är beroende av markägarnas vilja och förmåga att genomföra
planer, kan dessa i hög grad inverka på både fidpunkten för och omfattningen
av genomförandet.

Riksdagen fastställde år 1967 rikthnjerför
samhällets markpolilik (prop. 1967:90 resp. 100, L3U 1967:54 resp. SU
1967:100). I sammanhanget uttalades bl. a. att en aktiv kommunal markpolitik är
nödvändig för att samhället skall få tillfredsställande kontroll över den
komplicerade process 8 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221 114

som
samhällsbyggandet utgör. Kommunerna har med hjälp av stadigt kreditstöd i form
av markförvärvslån och lomlrätlslån sedan dess förvärvat stora markområden för
bebyggelse. De uttalanden som gjordes i anslutning till de nämnda
propositionerna har senare preciserats i olika sammanhang.

Exploateringsavtal

En annan lösning för en kommun atl skaffa sig
nödvändig kontroll över plangenomförandet är att ingå s. k. exploateringsavtal
med markägaren.

Exploateringsavtal har fått en stor betydelse i
genomförandeprocessen. När en stadsplan eller en byggnadsplan antas ställer
kommunen ofta som krav alt ett exploateringsavtal skall upprättas. Avtalets
giltighet görs därvid beroende av att planen fastställs i huvudsaklig
överensstämmelse med del förslag som ligger till gmnd för avtalet.

Exploateringsavtal används för att komplettera
bestämmelserna i den formella planen och bestämmelser i sådana författningar
som berör genomförandet. Avtalet utformas ibland som ett styrinstrument för
genomförandet (från detaljplanens antagande i kommunen lill den planerade
bebyggelsens färdigställande). Del kan också begränsas lill alt reglera vissa
åtgärder, som behövs för att åstadkomma färdig tomtmark.

Några regler om exploateringsavtal finns inte i nu
gällande lagstiftning. I två avseenden ger dock byggnadslagen grund för
upprättande av exploateringsavtal. Inom områden med stadsplan kan med stöd av
70 och 73 §§ byggnadslagen förordnas alt exploatören skall avstå mark, som
behövs för gator eller andra allmänna platser eller allmänna byggnader saml att
han skall bekosta anläggande av galor och anordningar för vatten och avlopp.

Beträffande byggnadsplanelagd mark kan en exploatör
med stöd av 113 § byggnadslagen förpliktas alt ulan ersäitning upplåta obebyggd
mark, som behövs för en väg eller någon annan allmän plats. Vidare kan det
förordnas om nybyggnadsförbud intill dess atl vägar, vattenförsörjning och
avlopp för området har anordnats i erforderlig mån (110 § andra stycket
byggnadslagen).

Bestämmelser som motsvarar reglerna i 73 §
byggnadslagen om gator, vatten och avlopp saknas vid exploatering inom en
byggnadsplan. Del är emellertid trots detta ganska vanligt att en exploatör i
elt exploateringsavtal åtar sig atl inom en byggnadsplan anlägga vägar och
anordningar för vatten och avlopp.

Den gängse formen för ett exploateringsavtal är
således att avtalet träffas mellan kommunen och en markexploatör. Exploatören
är redan när avtalet träffas ägare till marken och behåller sådana delar av
området som utgör kvartersmark för enskilt bebyggande, medan mark för gator,
allmänna platser m.m. avstås lill kommunen eller Ull en blivande anläggningssamfällighel
när marken har ställts i ordning för del avsedda ändamålet.

Prop. 1981/82:221 115

På senare tid har en annan (sekundär) typ av
exploateringsavtal blivit allt vanligare. Kommunen är i dessa fall ägare till
markområdet och infordrar anbud på områdets bebyggande. Den exploatör som efter
bedömning av inkomna förslag anses böra komma i fråga för uppdraget, får genom
avtalet överta den kommunägda marken, genomföra exploateringen och därefter
överlämna fill kommunen de anläggningar, gator, vägar, ledningar m. m. som
skall betjäna området. Denna typ av avtal benämns ibland
"markupp-lålelseavtal". Markupplåtelsen sker många gånger efter
upphandling genom anbudskonkurrens i kommunens regi. Upplåtelsen kan även ske
lill en viss producent utan föregående upphandling, varefter byggnadsarbetena
upphandlas i konkurrens. Avtalen innehåller ofla bestämmelser med syfte atl
reglera förhållandet mellan exploatör och kommande köpare.

Fastighetsrättsliga
genomförandemedel

Tekniken med exploateringsavtal fömtsätter i
praktiken alt marken är i en eller ett fåtal exploatörers hand. Är äganderätten
mer splittrad ger lagstiftningen f. n. endast i vissa avseenden eller i vissa
fall möjligheter att underlätta ett samordnat plangenomförande. Med stöd av
faslighetsbildningslagen kan sålunda fastighetsindelningen bringas i
överensstämmelse med planen. Fasfighetsbildningslagen är uppbyggd så atl sådana
åtgärder skall kunna genomföras oberoende av om de berörda fasfighetsägarnä
kommer överens eller inte. Vissa regler hindrar dock alltför omfattande
förändringar. I endast två fall kan fastighetsreglering innefatta fullständig
inlösen av fastighet. Inlösen kan således ske dels för all genomföra en
fastställd tomfindelning, dels för atl genom fastighetsreglering åstadkomma en
allmän förbättring av fastighetsbeståndet när området omfattar mark lill ett
flertal fasligheter med skilda ägare.

Genom anläggningslagen kan anläggningar, som är av
stadigvarande betydelse för flera fastigheter, inrättas som
gemensamhetsanläggningar. Liksom fastighetsbildningslagen är anläggningslagen
uppbyggd på det sättet, atl sådana gemensamma anläggningar som är nödvändiga
för att genomföra en plan kan inrättas i princip oberoende av om de berörda
fastig-helsägarna kommer överens eller inte.

Såväl byggnadsnämnden som en fastighetsägare kan la
initiativ fill åtgärder enligt faslighetsbildningslagen eller anläggningslagen
för alt genomföra en plan.

Sammanfattningsvis kan således sägas alt del för
atl genomföra en plan i princip krävs aktiva insatser av markägarna inom
planområdet. Gällande ordning erbjuder endast begränsade möjligheter alt få
lill stånd samordnade aktiva insatser inom planområdel där äganderätten är
uppdelad på flera olika händer. Det kan därför vara svårt atl inom sådana
områden få till stånd exploateringsavtal och fastighetsbildningslagsliflningen
ger inte tillräckligt stöd för en samordning. I sådana fall fordras således i
praktiken all kommunen aktivt engagerar sig i genomförandel genom förvärv av
marken eller åstadkommande av exploateringsavtal.

Prop. 1981/82:221 116

Fördelning
av ökat markvärde tillföljd av plan

En annan olägenhet som uppkommer vid
lälortsutbyggnad gäller fördelningen mellan fastighetsägarna av markens
värdehöjning. När en detaljplan fastställs medför del nämligen normalt en
värdehöjning inom det planlagda området. Värdehöjningen motsvarar bl. a. värdet
av den genom planen tillkommande rätten till bebyggelse. Är
fastighetsindelningen splittrad inom området, ligger det i sakens natur atl
detta värde ofta blir ojämnt fördelat mellan fastighetsägarna, eftersom
värdehöjningens storlek i hög grad beror på storleken eller arten av den rätt
lill bebyggelse som de olika fastigheterna tilldelas enligt planen. Fastigheter
som inte får sådan rätt, t. ex. genom alt de läggs ut som allmän plats, får
inte alls någon värdehöjning.

Skall fastigheter eller fastighelsdelar inlösas
enligt byggnadslagen eller förvärvas enligt expropriationslagen åstadkoms inte
heller någon fördelning av en detaljplans värdeulfall på de berörda
fastighetsägarna.

Vid fastighetsreglering enligt
fastighetsbildningslagen finns däremot elt system för viss värdeutjämning.
Fastighetsbildningslagens syslem medför dock vissa svårigheter att åstadkomma
en utjämning av en detaljplans värdeulfall. Svårigheterna bottnar i att
fastighelsbildningslagens tilldelningsregler i princip förutsätter att en
fastighets användningssätt inte förändras, medan en detaljplan oftast leder
till en förändrad användning av de berörda fastigheterna. Vid den värdering, s.
k. likvidvärdering, som sker i samband med marköverföringar för atl bestämma
fastigheternas ersättning efter del att en ny eller ändrad plan fastställts,
tvingas man beakta den fördelning av rätlen till bebyggelse som planen
inneburit. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall och
en fastighet som inte fått någon rätt lill bebyggelse får inte del av
värdeutfallet.

Vid en planläggning skall enligt 4 § byggnadslagen
såväl allmänna som enskilda intressen tillbörligen beaktas. Att det således
saknas medel för värdeutjämning mellan fastigheter som berörs av en detaljplan
utgör en betydande olägenhet i planläggningsarbetel. Från allmän synpunkt angelägna
planlösningar, som skulle innebära ett ojämnt värdeutfall, kommer ofta inte
lill stånd. Ibland är del med hänsyn härtill myckel svårt att över huvud laget
få till stånd en planläggning av någoriunda rimlig kvalitet av områden med
flera ägare. Å andra sidan händer det inte sällan att planlösningar ger
värdeutfall som från fastighetsägarnas synpunkt framstår som helt slumpartat.

2
Tidigare behandling av frågan om exploateringssamverkan

Såväl frågan om en samordning vid plangenomförande
av enskilda intressen som frågan om värdeutjämning inom ell planområde har
varit föremål för debatt under lång tid.

Prop.
1981/82:221 117

Under mitten av 1960-talel aktualiserades dessa
frågor med avseende på frågan om samverkan mellan fastigheter för utvinning av
sten och grus. I samband med behandlingen av naturvårdsulredningens förslag
lill naturvårdslag begärde riksdagen en utredning om möjligheterna att införa
en lagstiftning om gmssamfälligheter (L3U 1964:41 s.93, rskr 1964:371). Frågan
har därefter tagits upp i flera motioner under slutet av 1960- och böljan av
1970-talet. Ell förslag till lagstiftning om täktsamverkan lämnades av
grustäktskommitlén i betänkandet (SOU 1972:46) Landskapsvård genom
täktsamverkan. Förslaget ledde inte till någon lagsfiftning. Frågan logs senare
upp av naturvårdskommittén som i betänkandet (SOU 1979:14) Naturvård och
täktverksamhet lade fram ett förslag lill lagsfiftning om täktsamverkan.
Förslaget bereds f n. inom regeringskansliet.

Frågan om värdeutjämning mellan fastigheter vid
delaljplanläggning behandlades av expropriafionsulredningen (SOU 1969:50 och
51) som föreslog särskilda regler om värdeutjämningsexproprialion. En allmän
uppfattning den gången bland remissinstanserna var atl syftet med
exproprialions-utredningens förslag var gott men att utredningens förslag var
behäftat med sådana brister all del inte borde genomföras. Föredragande
statsrådet ansåg att en gmndläggande svaghet i utredningens förslag var alt
utjämningen avsågs åstadkommas genom alt kommunen löste in mark, faslän det
var fråga om mark som kommunen inte önskade förvärva. Statsrådet uttalade
vidare att mycket i och för sig talade för behovet av ell
värdeut-jämningsinslitut i samband med planläggning men att del fanns anledning
att överväga om inte frågan borde lösas efter andra vägar än dem utredningen
följt. Frågan överlämnades till bygglagutredningen för fortsatt utredning.

I principbetänkandet (SOU 1974:21) Markanvändning
och byggande uttalade sig bygglagulredningen för en lagreglering av någon typ
av exploateringssamfälligheter. Utredningens förslag innebar bl. a. att det i
alla kommuner skulle finnas en kommunplan som omfattade kommunens hela område.
I kommunplanen kunde, framhöll utredningen, göras den bedömningen att ell
område borde las i anspråk för en viss exploatering utan all kommunerna alltid
var intresserade av alt expropriera marken och svara för utbyggnaden. Samtidigt
kunde förhållandena vara sådana alt marken var splittrad på flera ägare, vilket
försvårade möjligheterna att träffa exploateringsavtal. Bl. a. i ett sådant
läge borde enligt utredningen i en kommunplan kunna föreskrivas att områdets
fortsatta planläggning skulle vara beroende av att de skilda ägarintressena
samlades på en hand eller att en exploateringssamfällighet bildades.

Infördes regler om exploateringssamfälligheter
syntes enligt bygglagutredningen behovet av att vid sidan av dessa ha
särskilda regler om värdeuljämning falla bort.

Remissvaren över bygglagulredningens betänkande har
publicerats i en sammanställning (SOU 1975:17). Utredningens principförslag om
exploateringssamverkan fick i stort sett elt gynnsamt mottagande (se s.
68-71).

Prop. 1981/82:221 118

3
Utredningsförslaget

PBL-utredningen har i betänkandet (SOU 1979:65 och
66) Ny plan- och bygglag föreslagit regler om exploateringssamverkan. Syftet
med förslaget är i första hand alt fillhandahålla effektiva genomförandemedel,
vilket i sin lur bör underlätta planeringen. Vidare avser förslaget rent
allmänt att ta till vara det intresse och den vilja lill ansvar som finns bland
fastighetsägare och andra inom befintliga bebyggelsemiljöer att förnya och
förbättra miljön. Detta är enligt utredningen många gånger en avgörande
förutsättning för att förändringar över huvud taget skall kunna åstadkommas i
sådana områden.

Bestämmelserna om exploateringssamverkan bör enligt
utredningen inte begränsas fill endast vissa angivna bebyggelsesituationer.
Sådan samverkan bör kunna användas också för alt t.ex. underlätta förnyelse
med förtätning av bebyggelsen i befinfliga bebyggelsemiljöer, för sanering, för
nyexploatering både för helårsbebyggelse i och utanför tätorter och för
fritidsbebyggelse av olika koncentrationer. Exploateringssamverkan bör vidare
kunna syfta lill alt fördela den bebyggbara marken på de deltagande
fasfighelerna eller till atl gemensamt försälja mark för bebyggelse.

Den lösning för den lagtekniska regleringen av
exploateringssamverkan som utredningen har valt innebär dels att en
grundläggande regel om exploateringssamverkan tas in i förslaget lill den nya
plan- och bygglagen, dels att anläggningslagen och lagen om förvaltning av
samfälligheter utnyttjas för atl reglera den samfällighet som skall ombesörja
de olika gemensamma göromålen och dels att fastighetsbildningslagen utnyttjas
för atl reglera de marköverföringar som behövs mellan fastigheterna inom
samverkansområdet. Utredningen har således föreslagit kompletterande regler i
anläggningslagen, lagen om förvaltning av samfälligheter och fastighetsbildningslagen.

Förfarandet enligt PBL-förslagel fömtsätter alt
kommunen genom elt markförordnande tar ställning till om exploateringssamverkan
skall få ske och vilka fastigheter som skall ha rätt atl delta i företaget.
Avgränsningen av området skall ske från planmässiga principer. Markförordnande
är ett helt nytt institut som har vissa likheter med dagens generalplan.

Byggnadsnämnden eller fastighetsägare kan ta
initiafiv till en exploaleringsförtättning, som enligt förslaget skall
handläggas av fastighetsbildningsmyndigheten. Fasrighet inom det område som
kommunen avgränsat i markförordnandel har rätt men inte skyldighet alt delta i
samfälligheten. Vidare föreslås i betänkandet all båtnads- och opinionsvillkor
skall prövas innan fastighetsbildningsmyndigheten kan meddela ell
exploaleringsbeslut. Båtnadsvillkoret innebär elt krav på atl fördelarna av
exploateringen skall överstiga de kostnader som exploateringen medför.
Opinionsvillkoret innebär all exploateringssamverkan inte får komma till stånd
om ägaren till de fasligheter som skall delta i samverkan och hyresgästerna i
sådana

Prop.
1981/82:221 119

fastigheter
mera allmänt motsätter sig delta och har beakiansvärda skäl för det. Vid
prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av åtgärden.
Om behovet av exploateringssamverkan är synnerligen angelägel gäller inte
opinionsvillkoret.

PBL-förslaget fömtsätter vidare att en
samfällighelsförening genomför företaget och fördelar avkastningen enligt de
andelstal som gäller i samfälligheten. Avkastningen kan fördelas antingen
genom en ändring av fastig-helsindelningen så att fastigheterna får bebyggbar
mark i enlighet med sina andelstal eller genom att samfälligheten genomför hela
exploateringen och därefter fördelar avkastningen i pengar. En tredje möjlighet
är atl ingen ändring sker i fastighetsindelningen utan att planens värdeutfall
på de olika fastigheterna utjämnas med pengar genom särskilda
exploateringsavgifter.

Genom de ändringar utredningen har föreslagit i
fasfighetsbildningslagen skall det bli möjligt att la i anspråk mark som behövs
för exploateringen från både fastigheter som deltar i samfälligheten och sådana
vars ägare avböjt atl delta. Om det är nödvändigt, kan marken inlösas sedan
fastighetsplan enligt bestämmelserna i plan- och bygglagen har upprättats. Genom
fastighetsreglering kan också bebyggbar mark fördelas bland de delägande
fastigheterna i förhållande till andelstalen. För värdering av den mark som
blir föremål för fastighetsreglering har föreslagits en särskild regel som
innebär, att ersättningen skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men
med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som
exploateringssamfälligheten har tillkommit för alt genomföra. Syftet med denna
bestämmelse är alt värdehöjningen skall bU förbehållen de fasligheter som
deltar i exploateringssamverkan och som bidrar till att göra exploateringen
möjlig.

4
PBL-utredningens lagförslag vad avser exploateringssamverkan 4.1 Utdrag ur
förslag till plan- och bygglag

Härigenom
föreskrivs följande.

9
kap. Detaljplan 16§

I en detaljplan kan föreskrivas att bygglov inte
får lämnas till åtgärder som utgör förändrad markanvändning, förrän en viss
trafik-, vatten- eller avloppsanläggning har kommit till stånd eller en viss
byggnad eller byggnadsdel har rivits eller fått en viss annan användning.

Om en detaljplan är avsedd att genomföras genom
exploateringssamverkan enligt 11 kap. 22 § och om en exploateringssamfällighet
finns vid lidpunkten för detaljplanens antagande, skall i planen anges att
bygglov som avser förändrad markanvändning inte får meddelas i fråga om sådana
fastigheter inom planen som inte ingår i exploateringssamfälligheten. Detta

Prop.
1981/82:221 120

villkor skall gälla under den genomförandetid som bestäms
enligt 17 § eller, om samfälligheten upphör före utgången av denna tid, så
länge som samfälligheten består.

11 kap. Vissa frågor om plangenomförande

Avstående av mark m. m.

I6§

Om en detaljplan antas för ett
område som är i en ägares hand, får länsstyrelsen förordna alt ett markområde,
som skall användas för något annat än enskilt bebyggande, skall överlåtas till
kommunen eller överlåtas eller upplåtas till någon annan huvudman utan
ersättning. Ansökan om ett sådant förordnande skall göras samtidigt som
kommunen överiämnar handlingar om den antagna planen lill länsstyrelsen enligt
9 kap. 27 § andra stycket.

Ett förordnande får meddelas endast
om det kan anses skäligt med hänsyn till den nytta ägaren kan väntas få av att
planen genomförs och till övriga omständigheter. Den mark som förordnandet
avser skall anges lill läge och gränser.

När en fråga har väckts om elt
förordnande, skall byggnadsnämnden genast anmäla del till
inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighelsboken. Överlåtelse av mark
som sker efter det att en sådan anmälan har gjorts utgör inte hinder mot all
marken skall avstås eller upplåtas.

Ändras detaljplanen får
länsstyrelsen, om det finns synneriiga skäl, förordna att mark som har överiåtits
enligt första stycket skall bytas ut mot någon annan mark, om del kan ske utan
olägenhet för ägaren.

17 §

Den som har avstått ell markområde
enligt 16 § skall frigöra det från inteckning och annan särskild rätt som
gäller i området. Kan detta inte ske är han skyldig all hålla kommunen
skadeslös.

Om det på området, när det avträds,
finns byggnader, stängsel, växande skog, planteringar eller något annat som kan
hänföras lill den fasta egendomen, skall ersättning betalas för detla.

18§ 1 ett förordnande som avses i
16 § får länsstyrelsen, om det anses skäligt, på kommunens begäran föreskriva
att områdets ägare skall vara skyldig att bekosta anläggande av gator och vägar
samt anordningar för vattenförsörjning och avlopp inom området.

19§

Vad som sägs om ägare i 16-18§§
skall gälla även beträffande en exploateringssamfällighet enligt 56 §
anläggningslagen (1973:1149).

Prop. 1981/82:221 121

22
§

I ett markförordnande får meddelas bestämmelser om
exploateringssamverkan enligt 56§ anläggningslagen (1973:1147) för ett område,
om det är angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den
framtida utvecklingen av samlad bebyggelse eller för att ett planmässigt
byggande skall främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon
annan jämförlig orsak. Fömtsättningen för ett sådant förordnande är vidare att
området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder
för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvåras. Inom ett område med
detaljplan får ett markförordnande inte meddelas förtån genomförandetiden för
planen har gått ut.

I ett markförordnande enligt första stycket skall
anges den tid inom vilken en exploateringssamfällighet enligt förordnandet
skall bildas och en detaljplan avseende exploateringen antas. Denna lid får
bestämmas till högst tre år. Har någon exploateringssamfällighet inte kommit
till stånd eller detaljplan inte antagits inom den angivna tiden förfaller
markförordnandet.

Anm. Bestämmelser om markförordnande ges i 10 kap.
1 -8 §§. Markförordnande är ett nytt insfitut som har vissa likheter med en
fastställd generalplan och utomplansbestämmelser. Fömtom beslut om exploateringssamverkan
mellan fastighetsägare avses enligt förslaget elt markförordnande kunna
innehålla föreskrifter om att ett område skall bevaras på ett visst sätt eller
att åtgärder inte får vidtas som försvårar att mark senare används för en
allmän anläggning. Genom ett markförordnande avses vidare tillståndsplikt
enligt förslaget kunna utvidgas eller inskränkas, byggnadsreglerande
bestämmelser kunna införas o. d.

4.2
Förslag tUl

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)'

Härigenom föreskrivs i fråga om
fastighetsbildningslagen (1970:988) dels att (3 kap. 2 och 3 §§, 4 kap. 25 §),
5 kap. 3, 4 och 8 §§, (7 kap. 4 §), 8

kap.
4 och 5§§, (14 kap. 1 §, 15 kap. 5 och 8§§) skall ha nedan angivna

lydelse, dels att i lagen skall införas två nya
paragrafer, (4 kap. 10a§) och 5 kap.

9a
§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

5
kap.

3§

Rätt all påkalla fastighetsreglering Rätt att
påkalla fastighetsreglering

tillkommer ägare av fastighet som tillkommer ägare av fastighet som

beröres av regleringen. beröres av regleringen och byggnads-

nämnden.

'
Anm. De av utredningen föreslagna ändringarna som inte berör reglerna om
exploateringssamverkan har satts inom parentes. Lagen omtryckt 1971:1035.

Prop.
1981/82:221 122

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Vid expropriation eller liknande
tvångsförvärv får förvärvaren begära sådan fastighetsreglering varigenom
olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Byggnadsnämnd får begära fastighetsreglering
som avser område där tätbebyggelse föreligger eller är alt vänta.

Länsstyrelsen kan påkalla
fastighetsreglering som länsstyrelsen finner vara av större betydelse från
allmän synpunkt.

Exploateringssamfällighet får begära
fastigheisreglering som syftar till att genomföra exploateringssamverkan
enligt 56 ii anläggningslagen (1973:1149).

4§ Fastighetsreglering får ske,
under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer
ändamålsenlig markanvändning vinnes saml att fördelarna härav överväger de
kostnader och ölägenheter som regleringen medför.

Åtgärden är dock ej tillåten, om
den skulle väsentligt försvåra eller fördyra en mer omfattande reglering som
behövs och som kan väntas inom en nära framtid.

Fastighetsreglering får utan hinder
av första och andra styckena och 5 i) ske för att genomföra exploateringssamverkan
enligt 56 § anläggningslagen (1973:1149). Regleringen skall ges den omfattning
som behövs för att detta syfte skall nås.

8§ Vid fastighetsregleringen
iakltages atl varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och
utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det
ändamål vartill den är avsedd att användas. Fastigheten får icke ändras så, att
dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning alt
avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren. Vad som sålunda föreskrivits utgör
icke hinder mot förordnande enligt 8 kap. atl faslighet eller del därav skall
avslås genom inlösen.

När fastighetsreglering syftar till
att fördela avkastningen i en exploateringssamfällighet enligt 56 § anläggningslagen
(1973:1149) skall regleringen ske utan hänsyn till första stycket första
meningen och vad som i

Prop.
1981/82:221 123

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

andra meningen sägs om ökning av graderingsvärde. Sådan
reglering skall ske så, att de deltagande fastigheterna påförs mark avsedd för
enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som har fästställts enligt
61 § anläggningslagen. Kan den mark som enligt detaljplanen är avsedd för
enskilt bebyggande intefördelasjämnt mellan de deltagande fastigheterna enligt
andelstalen skall skillnaderna utjämnas i pengar.

9a§

När fäsiighcisrcglering sker som
ett led i gcnomjörandei av exploateringssamverkan enligt 56 anläggningslagen
(1973:1149) gäller inte reglerna i 9-12 jfff delta kapitel.

Ersättningen för mark som avslås
inom ell område med esploaierings-samfällighei skall bestämmas med utgångspunkt
i marknadsvärdci men med bortseende Jrån inverkan av en sådan detaljplan som
exploaierings-samfållighetcn har tillkommit för au genomföra.

1 övrigt tillämpas expropriationslagen
(1972:719) vid bestämmandel av ersäiiningen.

8 kap.

4§

För atl bringa
fasiigheisiiidetningen i överensstämmelse med fastighetsplan får
fastighetsreglering genomföras utan hinder av 5 kap. 7 och 1-3 f detta kap.

Prop. 1981/82:221

Nuvarande lydelse

Tillhör enligt lomlindelning
särskilda delar av tomt olika ägare, får ägare av sådan tomtdel på begäran
lösa återstoden av tomten utan hinder av de inskränkningar beträffande inlösen
som framgår av 5 kap. 7 § och av 1-3 f'} / detta kapitel. Yrkas inlösen av
Jlera. äger den företräde vars tomtdel vid uppskattning åsältes största värdet.
Åsättes tomtdelarna lika värde, äger den företräde som först yrkat inlösen. Om
ändringar i fastighetsindelningen samtidigt genomföres med tillämpning av 5
kap., skall dessa beaktas vid uppskattningen.

124

Föreslagen lydelse

Tillhör enligt en fastighetsplan
delar av en föreslagen fastighet ohka ägare och yrkas inlösen av flera, äger
den företräde vars del vid uppskattning åsättes största värdet. Asätts delarna
lika värde, äger den företräde som först yrkat inlösen. Om ändringar i
fastighetsindelningen samtidigt genomförs med tillämpning av 5 kap., skall
dessa beaktas vid uppskattningen.

Finns en exploateringssamfällighet enligt 56 §
atdäggningslagen (1973: 1149) gäller inte andra stycket under detaljplanens
genomförandetid. Exploateringssamfälligheten får utan hinder av 5 kap. 7 § och
1-3 §§ detta kap. inom elt område med fastighetsplan inlösa sådan mark som
behövs for att genomföra en fördelning enligt 5 kap. 8 § andra stycket.

5f Ägare av fastighet som inlöses är berättigad till
ersäitning motsvarande fastighetens marknadsvärde. Inlöses del av fastighet,
skall intrångsersältning utgå med belopp motsvarande den minskning av
fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom åtgärden. Uppkommer eljest
genom inlösen skada för ägaren, skall också sådan skada ersättas.

Har sedan fastighetsreglering sökts
kostnad nedlagts på fastigheten i uppenbar avsikt alt höja ersättningen, skall
den därigenom uppkomna ökningen av fastighetens värde icke beaktas vid
ersättningens bestämmande.

Vid en åtgärd som utgör ett led i
genomförandet av exploateringssamverkan enligt 56 anläggningslagen
(1973:1149) bestäms ersättningen enligt reglerna i 5 kap. 9 a §.

1.
Denna lag
träder i kraft den 1 januari 1985.

2.
Äldre
bestämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före
ikraftträdandet.

Senaste lydelse 1971:917.

Prop. 1981/82:221 125

4.3 Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)'

Härigenom föreskrivs i fråga om anläggningslagen
(1973:1149) (dels att 23 § skall upphävas), dels att 1, (6, 9, 10), 18 §§ skall
ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas tolv nya paragrafer,
56-67 §§, och närmast före 56 § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

Enligt denna lag kan inrättas anläggning som är
gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande
betydelse för dem (gemensamhelsanläggning). Fråga om gemensamhelsanläggning
prövas vid förrättning.

/
den ulsiräckning som följer av 56-67 tillämpas lagen också på samverkan
mellan flera fastigheter för utnyttjande av mark för bebyggelse eller förnyelse
av bebyggelse (exploateringssamverkan). Kan enligt bestämmelserna i annan
författning än fastighetsbildningslagen (1970:988) fråga om inrättande av
anläggning gemensamt för flera fasligheter prövas av domstol eller annan
myndighet, gäller ej denna lag. Ej heller gäller lagen allmän vatten- och
avloppsanläggning eller allmän fjärrvärmeanläggning.

18
§3

Rätt
att påkalla förrättning enligt Rätt au påkalla förrättning enligt

denna
lag tillkommer ägare av fas- denna lag tillkommer ägare av fastig-

tighet, som avses skola deltaga i an- het, som avses skola deltaga i anlägg-

läggningen, byggnadsnämnden och ningen, byggnadsnämnden, exploa-

hyresgästorganisafion. icringssamjällighei och hyresgästor-

ganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för
inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från
allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får
förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom
olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

'
Anm. De av utredningen föreslagna ändringarna som inte berör reglerna om
exploateringssamverkan har satts inom parentes. Senaste lydelse 1976:843. '
Senaste lydelse 1974:822.

Prop.
1981/82:221

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

126

56 §

Exploateringssamverkan får inom ett
område (samvcrkaiisområde) anordnas mellan fastigheter när kommunen i ell
markförordnande har meddelat beslut enligt 11 kap. 22 plan- och bygglagen
(0000:000).

De fastigheter som deltar i exploateringssamverkan
utgör en samfällighet i allt som rör företaget (exploateringssamfälligheten).
Delaktighet i en esploalcringssamjällighet är förenad med äganderätten till
varje särskild fastighet.

57 §

Avböjer ägaren av en fastighet,
lill vilken hör mark inom exploateringsområdet, all delta i exploaieringssam-fälligheten.
får fastigheten inte anslutas till samfälligheten.

58 §

Explooteringssamjållighet får
bildas endast om fördelarna av exploateringen överstiger de kostnader som
exploateringen medför.

59 §

Avkastningen av
cxploateringsverk-samheien skall fördelas mellan de deltagande Jåstigheterna
genom marköver/öring om inte fördelning i pengar är mer ändamålsenligt.

60 §

För överföring av mark mellan
fastigheter som deltar i en exploateringssamverkan och för överföring av mark
till exploateringssamfälligheten tillämpas fastigheisbildningslagen (1970:988).

61 §

Kostnaden för och avkastningen av
exploateringsverksamheien fördelas

Prop.
1981/82:221 127

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

mellan ägarna till de fastigheter som ingår i
samfölligheten efter andelstal, som bestäms vid förrättningen. Andelstalen
skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till marknadsvärdet
av den del av fastigheten som berörs av exploaterings-verksamheten. Därvid
skall bortses från inverkan av den detaljplan som exploateringssamfälligheten
har tillkommit för att genomföra.

Fastighetsägare skall i förekommande
fäll betala exploaieringsav-gifi till e.xploaieringssamfållighcien. Grunderna
för beräkning av exploate-ringsavgifien skall bestämmas vid förrättningen.

62 §

17c/ förrättningen skall
fasisiällas del totala beloppJör vilket den samfällighetsförening som
föivaliar exploateringssamfällighet får åiiijuia förmånsrätt enligt lagen
(1973:1152) om fönnånsräti för fordringar enligt lagen (1973:1150) om
föiratining av samfälligheter. Beloppet lår inte överstiga skillnaden mellan
områdets värde med hänsyn lill den i deialiplanen tillåtna markanvändningen och
områdets marknadsvärde med bortseende Jrån inverkan av planen.

63 §

Fråga om bildande av en
exploaie-ringssamjällighel upptas eller ansökan. Vid törrällningcii för
cxploatc-ringssaimcrkan får en anläggningsåtgärd enligt denna lag eller
fastighetsreglering eller en åtgärd enligt 9 kap. faslighetsbildningslagen
(1970:988) eller en åtgärd enligt lagen om förvaltning av samfälligheter
(1973:1150) vidtas utan särskild ansökan, om åtgärden är av hciydelse för
cxploatc-ringsälgärden.

R ä tt all p å kalla f ö rr ä ttning f ö r

Prop.
1981/82:221

Nuvarande lydelse

128

Föreslagen lydelse

exploateringssamverkan tillkommer ägare av en fastighet,
som avses delta i Jöiviagei. och byggnadsnämnden.

64 S

I fråga om explooteriiigssamverkan
lillämpas bcsiämmclscnia om gemensamhelsanläggning i 2-4 och 7 !)§. 9-//W.
19-21 s. 29-31 ss och 345 W.

65 §

Om något hinder inte möter inoi att
en cxploatciingssamfällighet bildas, skall faslighetsbildningsmyndighelen
meddela ett exploaleringsbeslut.

1 beslutet skall anges

1. exploateringens ändamål,
om-Jäiiniiig och exploateringens innehåll i övrigt.

2.
de
Jäsiighcier som skall delta i samfälligheten.

3.
principerna
J ö r f ö rdelning av avkastningen.

4.
behövliga
Jöreskrl/ier i fråga om exploateringens iil/öraiidc.

5.
förmånsrättsbelopp
enligt 62 §.

1 besluiei får också anges bestämmelser
om exploatering.savgiji enligi 59 § och om andelslal enligi 61 .

66 §

En exploaleringsbeslut jår meddelas
som preliminärbeslui. Sådant beslut skall Jöljas av .slutligt
exploaie-riiigsbeslul så snart det är möjligt, och innan en detaljplan antas.

Preliminärbeslui lär meddelas ulan
hinder av an någon båinadsprövning enligi 58 > inte har sken.

1 preliminärbeslui skall anges

1. exploateringens ändamål.

2.
de
lasiigheier som skall delta i exploaieringssanijältiglieten.

3.
andelslal.

Moi preliminärbeslui får talan inte
Jöras. Beslutet går omedelbari i verk-siällighei.

Prop. 1981/82:221 129

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

67 §

Exploateringssamfälligheten upphör
automatiskt når den samfällighetsförening som förvaltar
cxploaie-ringssamjälligheten har upplösts enligi 61 i) lagen (1973:1150) om
förvaltning av samfälligheter.

1.
Denna lag
träder i kraft den 1 januari 1985.

2.
Äldre
bestämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före
ikraftträdandet.

4.4 Förslag tUl

Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av

samfälligheter

Härigenom föreskrivs alt 4,20och 61 §§ lagen (1973:1150)om
förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4§ Samfällighet förvallas antingen
direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad
samfällighetsförening (föreningsförvaltning).

Exploateringssamfällighei förvaltas
alltid av en samfällighelsförening.

20 ij

Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna
genom alt

de antager
stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som
fastighetsdomstolen

förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran
av delägare. Dock

skall i samband med förrättning enligt
faslighetsbildningslagen (1970:988)

eller anläggningslagen (1973:1149)
faslighetsbildningsmyndighelen eller, om

särskild förrättningsman förordnats enligt 4 !f sistnämnda
lag, denne hålla

sammanträde
enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av

förrättningen,
om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av

väsentlig betydelse från allmän synpunkt atl
samfällighelsförening bildas.

Sammanträde
skall alltid hållas i

samband
med förräiiniiigför bildande

av en exploaterlngssamfällinhei.
9 Riksdagen 1981182. 1 samL Nr 221

Prop. 1981/82:221 130

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

61 § Samfällighetsförening skall
upplösas, när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen upphör
att bestå. Upplösning skall vidare ske om medlemmarna är ense om det och
länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighetsbildningsmyndigheien att
förordna om upplösning av samfällighetsförening finns bestämmelser i
anläggningslagen (1973:1149).

En samfällighetsförening som förvaltar
en exploateringssamfällighet skall upplösas när verksamheten har slutförts och
avvecklats eller om exploateringssamfälligheten upphör att bestå.

Denna lag träder i kraft den I januari 1985.

4.5 Förslag tUl

Lag om
ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för

fordringar
enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av

samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt
för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall
ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Med samfällighelsförenings fordran
på belopp som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av
samfälligheter påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtt, följer
förmånsrätt enligt 6 § I eller 7 § 2 förmånsrältslagen (1970:979), om beloppet
icke förfallit till betalning tidigare än elt år före utmätningen eller
konkursansökan.

I fråga om en samfällighetsförening
som förvaltar en exploateringssamfällighet gäller förmånsrätten dock Inte
större belopp än som har angetts i exploateringsbeslutet.

Denna lag träder i kraft den I januari 1985.

Prop. 1981/82:221 131

Bilaga
2

Sammanställning av remissyttrandena över betänkandet (SOU
1979:65,66) Ny plan- och bygglag i den del de avser exploateringssamverkan

1
Remissinstanser

Följande remissinstanser har i sina yttranden över
PBL-utredningens betänkande (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag särskilt
kommenterat utredningens överväganden och förslag angående exploateringssamverkan.

Hovrätten
för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge, universitets- och
högskoleämbetet, näringsfrihetsombudsmannen, bostadsstyrelsen, statens råd för
byggnadsforskning, statens institut för byggnadsforskning, statens planverk,
statens lantmäteriverk, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska
högskolan i Stockholm, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Kronobergs,
Kalmar, Kristianstad?, Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs,
Gävleborgs, Jämtlands och Norrbottens län. Fastighetsrådens förening.
Föreningen för samhällsplanering. Föreningen Sveriges
byggnadsnämndssekreterare. Föreningen Sveriges stadsarkitekter,
Göteborgsregionens kommunalförbund. Hyresgästernas sparkasse- och
byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Kooperativa förbundet. Näringslivets
byggnadsdelegalion. Samfundet för fastighetsvärdering, Stockholms
byggmäslareförening. Svenska byggnadsentreprenörföreningen. Svenska
kommunförbundet. Svenska kommunallek-niska föreningen. Svenska riksbyggen,
Sveriges domareförbund, Sveriges lantmätareförening, Sveriges
villaägareförbund. Västra Sveriges byggföre-tagare, Östergötlands
handelskammare samt följande kommuner nämligen Ale, Bollnäs, Borås, Bromölla,
Danderyd, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Golland, Gällivare, Gävle, Göteborg,
Halmstad, Haninge, Haparanda, Hedemora, Helsingborg, Härnösand, Jokkmokk,
Jönköping, Kalix, Kalmar, Karlsborg, Karlskrona, Karlstad, Kiruna,
Kristinehamn, Kävlinge, Köping, Laholm, Lessebo, Lund, Malmö, Motala, Nacka,
Norrköping, Norrtälje, Nyköping, Nynäshamn, Orust, Osby, Oskarshamn, Partille,
Skövde, Sollentuna, Solna, Stockholm, Storuman, Sundsvall, Sunne, Söderhamn,
Södertälje, Tyresö, Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Vaxholm, Värmdö,
Värnamo, Västervik, Västerås, Åtvidaberg, Älmhull, Örkelljunga, Östersund och
Östra Göinge.

Prop.
1981/82:221 132

REMISSYTTRANDENA

2 Allmänna synpunkter

Ett stort antal remissinstanser
tillstyrker alt del införs ett regelsystem för exploateringssamverkan mellan
fastighetsägare. Till dessa hör bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten
över Skåne och Blekinge, bostadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning,
lantmäteriverket, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Kronobergs, Kalmar,
Kristianstads, Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs, Jämtlands
och Norrbottens (med tvekan) län, Fastighetsrådens förening. Föreningen för
samhällsplanering, Föreningen Sveriges byggnadsnämndssekreterare,
Göteborgsregionens kommunalförbund. Kooperativa förbundet. Näringslivets
byggnadsdelegation. Svenska byggnadsetreprenörförening-en. Svenska
kommunaltekniska föreningen (med tvekan), Sveriges domareförbund, Sveriges
villaägareförbund, Östergötlands handelskammare samt ett fyrtiotal kommuner.
Av dessa uttalar bosladsstyrelsen:

Genomförandeproblemen inom
exempelvis förnyelseområden har ofta berott på splittrad fastighetsindelning
och många ägare med olika viljor och möjligheter. Kommunerna har vid förnyelse
för all överhuvudlaget kunna åstadkomma något fått bära omfattande kostnader
för exploateringsverksamheten, varvid vissa fastighetsägare har kunnat göra
väsentliga vinster. Några möjligheter att genom exempelvis avtal styra dessa
konsekvenser mot ett rimligare resultat enskilda fastigheter emellan eller
gentemot kommunen har inte stått till buds. Detta har i många fall lett till
atl kommunerna underlåtit alt arbeta med planläggning i denna typ av områden.
Det i PBL föreslagna genomförandemedlet - exploateringssamverkan - är därför
intressant.

Umeå kommun anför:

Inom områden med splittrade
ägoförhållanden är det idag svårt alt få fram planer såvida inte kommunen går
in och frivilligt eller tvångsvis förvärvar fastigheter. Många gånger innebär
det en arbetsinsats från kommunens sida som inte slår i proportion lill det
utbyte kommunen får. Det finns därför behov av lagstadgade former där
fasfighetsägarnä gemensamt kan genomföra t. ex. sanering, förtätning och
nyexploatering av bebyggelse.

Hovrätten över Skåne och Blekinge anför:

Även om hovrätten har sina
betänkligheter mot att tynga lagstiftningen med det krångliga regelsystem som
här är i fråga anser hovrätten således atl systemets införande kan försvaras.

Följande instanser avstyrker eller
är tveksamma till atl det införs regler om exploateringssamverkan nämligen
statens institut för byggnads-

Prop. 1981/82:221 133

forskning, statens planverk, lånsstyrelsen i Gävleborgs
lån, Samfundet för fastighetsvärdering. Svenska kommunförbundet, Västra
Sveriges bygg-företagare, samt Norrköpings, Nynäshamns, Sundsvalls, Södertälje,
Tyresö, Västerviks och Ålmhults kommuner.

Svenska kommunförbundet:

En nyhet i PBL-förslaget är
reglerna om exploateringssamverkan. Systemet framstår som komplicerat och
styrelsen är inte övertygad om alt del motsvaras av elt tillräckligt stort
behov. Det kan ifrågasättas om inte slopandet av de eviga byggrätterna kommer
att öka benägenheten lill den typ av samverkan som utredningen föreslår.
Styrelsen föreslår ytterligare överväganden i frågan med inriktningen alt på
annat sätt (t.ex. avtals vägen) tillgodose behovet av samverkan
fasfighetsägarnä emellan.

Norrköpings kommun:

Institutet exploateringssamverkan
bygger på frivilliga överenskommelser mellan berörda fastighetsägare, och del
synes därför tveksamt om institutet kan medföra några väsentligt utökade
möjligheter till samverkan i jämförelse med vad nuvarande anläggningslag
erbjuder.

Statens planverk anför bl. a. atl
"konstmktionen med samverkanstvång genom markförordnande är en kraftig
förflyttning av gränsen mellan allmänt och enskilt". Vidare anser
planverket atl utformningen av förslaget till exploateringssamverkan riskerar
"atl ge yrkesmässigt arbetande markköpare för starkt försteg framför
markägare med mindre resurser".

Statens institut för
byggnadsforskning befarar att de villkor som gäller för att bilda en
exploateringssamfällighet och svårigheterna att åstadkomma en fördelning av
kostnader och avkastning som kan accepteras av alla inblandade parter kan
medföra all exploateringssamverkan inte kommer atl användas i någon större
usträckning.

Åtskilliga remissinstanser anser
atl det är svårt attbedömaeffek-terna av de föreslagna reglerna om
exploateringssamverkan. Det gäller även flera av de instanser som tillstyrkt
att reglerna införs. Bl. a. följande remissinstanser anser att de föreslagna
reglerna är svårbedömda. Länsstyrelserna i Stockholms, Hallands och Gävleborgs
län. Föreningens Sveriges byggnadsnämndssekreterare. Svenska kommunal-tekniska
föreningen, Ale, Danderyds (en minoritet), Falu (en minoritet), Gävle,
Härnösands (en minoritet), Jönköpings, Kalix, Kalmar, Lunds (en minoritet),
Malmö, Sollentuna, Skövde, Täby och Västerås kommuner.

Svenska kommunal-tekniska föreningen anför:

Effekten av det helt nya systemet
med bestämmelser om exploateringssamverkan, som kan införas genom ett ev.
markförordnande, är svår alt bedöma. Fördelen med det nya systemet jämfört med
de avtal som i dag kan träffas kan vara atl de dellagande fastigheternas
rättigheter och skyldigheter blir bättre klarlagda och dokumenterade.

Prop.
1981/82:221 134

Kalix m.fl. kommuner uttalar:

Förslaget innehåller också andra
bestämmelser som berör stadsförnyelse, t. ex. exploateringssamverkan i områden
med många fastighetsägare. Alla dessa förslag är svåra atl bedöma effekten av.
De behöver därför noggrant granskas med utgångspunkt från den kommunala praktiken.

Flera instanser anser alt de
föreslagna reglerna är komplicerade och svåröverskådliga. Länsstyrelsen i
Göteborgs- och Bohus län anför t.ex.;

Regelsystemet för
exploateringssamverkan har förts in i PBL för atl ge ett alternafiv lill
exploatering i kommunal eller enskild regi, och torde kunna komma till
användning i vissa speciella situationer. Regelsystemet är emellertid så
komplicerat och processen så svåröverskådlig för inblandade parter all det kan
befaras att förslaget i denna del lorde få ganska liten praktisk användning.

I huvudsak liknande synpunkter
framförs av bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, näringsfrihetsombudsmannen,
länsstyrelserna i Stockholms och Kronobergs län. Göteborgsregionens
kommunalförbund. Svenska byggnadsentreprenörföreningen. Svenska
kommunförbundet, Sveriges villaägareförbund samt Ale (en minoritet),
Halmstads, Malmö, Partille, Söderhamns, och Östersunds kommuner.

Frågan om exploateringssamverkan
bör enligt några remissinstanser utredas ytterligare. Till dessa hör bl. a.
hovrätten för Nedre Norrland, universitets- och högskoleämbetet (Stockholms
universitet, juridiska fakulteten), länsstyrelserna i Kronobergs och Gävleborgs
län. Näringslivets byggnadsdelegation, Stockholms byggmästareförening. Svenska
kommunförbundet. Västra Sveriges byggföretagare saml Ale, Bollnäs, Danderyds
(en minoritet), Falu (en minoritet), Gällivare, Haparanda, Helsingborgs,
Härnösands (en minoritet), Jokkmokks, Kalix, Kiruna, Kävlinge, Lunds (en
minoritet), Malmö och Värmdö (en minoritet) kommuner.

Universitets- och högskoleämbetet anför:

Föreskrifterna är rätt detaljerade
men motiven är trots detta ganska kortfattade. Fakulletsnämnden anser alt
föreskrifter om exploateringssamverkan aktualiserar så komplicerade civil- och
förvallningsrätlsliga problem, att frågan bör bli föremål för ytterligare
utredning.

Kiruna m.fl. kommuner uttalar:

Om markförordnande meddelas och
detaljplan antas har kommunen visserligen möjlighet att få lill stånd en
exploateringssamfällighet genom byggnadsnämndens inifialiv men någon garanti
för ett effektivt plangenomförande finns ändock inte.

Prop.
1981/82:221 135

Del kan konstateras att de föreslagna reglerna om
exploateringssamverkan inte fått den allsidiga utformning som varit önskvärd
ur kommunal synpunkt.

Några remissinstanser, bl. a. lantmäteriverket,
länsstyrelserna i Hallands och Jämtlands län samt Oskarshamns kommmun,
föreslår atl del genomförs någon form av praktiska försök innan reglerna
införs.

Statens institut för byggnadsforskning föreslår alt
forsknings- och utredningsinsatser sätts in för all följa tillämpningen.

3
Behov och användningsområden

Några remissinstanser ställer sig tveksamma till om
exploateringssamverkan kommer att bli det effektiva plangenomförandel som
utredarna tänkt sig. Länsstyrelsen i Gävleborgs lån anför t. ex.;

Enligt länsstyrelsens mening har utredningen
föreslagit en lagleknisk lösning som tillgodoser fördelningsmålet väl men i
övrigt inte kan väntas ge ett tillräckligt effektivt genomförande. Särskilt i
tälortsfallet lorde kommunens inflytande enligt förslaget vara alltför
begränsat. Möjligheterna att expropriera torde vara beskurna lång tid efter ett
förordnande om samexploatering. Förslaget synes leda till att kommunen efter
initiativ till exploateringssamverkan kan få avslå från ytterligare åtgärder
för all påverka takten i plangenomförandet under en lång följd av år. Detta
särskilt som det är oklart vilka befogenheter kommunen får att i
exploateringsavtal la upp frågor om lidsfrister m. m. för den enskilt bedrivna
exploateringen.

Liknande synpunkter framför länsstyrelsen i
Norrbottens lån saml Gällivare, Haparanda, Jokkmokks, Kalix, Kiruna och
Östersunds kommuner. Även Nynäshamns kommun synes vara tveksamt inställd till
om exploa-teringssamverkan blir ett effektivt genomförandemedel.

Näringslivets byggnadsdelegation tror däremot atl
faslighetssamverkan kan utvecklas li|l en rationell metod för plangenomförande,
särskilt i områden där en stor sakägarkrels berörs. Även Haninge kommun hyser
vissa förhoppningar om snabbare planläggning och genomförande genom förslaget
om exploateringssamverkan.

Länsstyrelserna i Stockholms, Kalmar och
Kristianstads län delar utredningens uppfattning att exploateringssamverkan
ökar möjligheterna att välja goda planläggningsallernaliv.

När det gäller frågan om i vilka
bebyggelsesituationer bestämmelserna om exploateringssamverkan bör tillämpas
framhåller flera remissinstanser att reglerna kommer atl få betydelse vid
förnyelse och förtätning av befintliga bebyggelsemiljöer. Bl.a. byggforskningsrådet
anför;

Prop.
1981/82:221 136

Det är välbekant atl förnyelse
kombinerad med förtätning hittills haft svårigheter att komma igång.
Förhållandel har bl. a. belysts i en serie forskningsobjekt stödda av rådet.
Dessa har bl. a. visat alt genom lämplig planering och anpassning av den
tekniska standarden kan ofta fullgoda och klart ekonomiska lösningar
åstadkommas inom äldre områden. Atl trots delta verksamheten ännu är ringa har
framför allt berott på dels stela kostnadsfördelningsregler mellan kommun och
markägare - vilket problem synes vara på väg atl lösas i den nya
lagstiftningen - dels brist på lämpliga former för samordning
planering-plangenomförande och för fastighetsägarnas medverkan och
medinflytande. I flertalet undersökta fall har önskemål om sådan medverkan
myckel klart framkommit. Bristen på organiserade former för samverkan
kommun-markägare har gjort proceduren tung, förhandlingsarbetet svårt och ökat
misstron mellan parterna.

Såväl praktisk erfarenhet som
forskningsresultat tyder därför entydigt på atl elt formaliseral institut som
ger fastighetsägarna möjlighet att uppträda samlat, träffa avtal med kommunen
och själva medverka i exploateringsprocessen bör införas.

I huvudsak Uknande synpunkter
framförs av bl. a. länsstyrelserna i Kalmar och Jämtlands län saml Göteborgs,
Haninge, Nyköpings, Stockholms och Täby kommuner.

Beträffande användbarheten av
exploateringssamverkan vid sanering synes instanserna ha en mer tveksam
inställning. Det gäller bl. a. Föreningen för samhällsplanering, Samfundet för
fastighetsvärdering och Stockholms kommun. Kommunen framhåller:

Reglerna om exploateringssamverkan
är angelägna. De täcker elt behov i synnerhet i förtätningsområdena. Frågan om
fastighetssamverkan inom de täta innersladsområdena kvarstår emellertid,
speciellt när del gäller all få till stånd gårdssamverkan där inte alla
fastighetsägare är ense. Lagreglerna bör förstärkas på denna punkt.

Stockholms fastighetskontor anför:

Inom stenstadens saneringsområde
torde dock bestämmelserna om exploateringssamverkan få mindre betydelse.
Nuvarande regler i bostadssaneringslagen och anläggningslagen är i huvudsak
tillräckliga. Ett ytterligare tvång torde inte innebära några fördelar. En
tänkbar nytta med exploateringssamverkan skulle vara att kommunen får en
formell motpart i samband med planarbetet.

Stockholms stadsbyggnadskontor anför;

I Stockholm föreligger behov av ett
system för kostnadsutjämning mellan fastigheter i samband med sanering och
upprustning av gårdsmiljöer. Den situation som åsyftas är den atl del inom ell
innerstadskvarter finns ett gårdshus som av olika skäl bör rivas. Avkastningen
av byggnaden kan ofta vara sådan att det för den enskilde fastigheten är
ekonomiskt orimligt med en rivning. För flera fasligheter sammanlaget kan dock
fördelarna i form av bl. a. bättre miljö tillsammans vara sådana alt de överväger
kostnadema för en rivning av gårdshusel.

Prop.
1981/82:221 137

Exploateringssamverkan skulle därvid i princip kunna
tänkas vara en

lämplig form för kostnadsutjämning.- För ytterligare
klargörande av

problemställningen bör framhållas atl antydd önskvärd
rivning av gårdshus endast i vissa fall blir kopplad till gårdssanering av den
omfattning alt anläggningslagen blir tillämplig. Om anläggningslagen utnyttjas
är det heller inte utan vidare självklart atl rivning av ett gårdshus kan
inräknas i kostnaderna för en gårdssanering och därigenom bli föremål för
kostnadsfördelning mellan flera fastighetsägare.

Statens institut för
byggnadsforskning och Stockholms kommun anser att exploateringssamverkan kommer
att få filen betydelse vid nyexploatering för helårsbebyggelse.

Stockholms kommun anför:

Beträffande genomförande av större
nyexploateringar för bostäder och industri saknar exploateringssamverkan
betydelse som genomförandeinstrument. I dessa fall krävs så omfattande
förändringar i ägandestmktur och fastighetsindelning atl i första hand
kommunalt och i andra hand enskilt förvärv av samlade markområden krävs för ett
ändamålsenligt och planmässigt genomförande.

När det gäller nyexploatering för
fritidsbebyggelse tycks dock flera remissinstanser anse alt
exploateringssamverkan kan komma lill användning, bl. a. statens institut för
byggnadsforskning, lånsstyrelserna i Gävleborgs och Jämtlands län samt Kalmar
och Nyköpings kom-

Länsstyrelsen i Gävleborgs län:

Länsstyrelsen vill lill en början
understryka behovet av effektivare genomförandemedel för att utföra
exploateringsålgärder inom områden med splittrat markägande. I tätorterna är
svårigheterna framför allt knutna till saneringsområdena, eftersom kommunernas direkta
engagemang i markfrågor där i allmänhet är mindre än vid nyexploatering. För
fritidsbebyggelsens utveckling, som nästan helt sker på privatägd mark, är en
splittrad fastighetsindelning i dag oftast ett avgjort hinder mot alt planlägga
oberoende av fastighelsförhållandena. All hitta nya vägar för all underlätta
samexploatering är därför angelägel.

4 Syfte och avgränsning av samverkansområdet

Några remissinstanser har tagit upp
frågan om vid vilken fidpunkt e x-ploateringssamverkan skall kunna komma till
stånd.

Näringslivets byggnadsdelegation
förespråkar en betydligt vidare tillämpning av institutet än vad som föreslås i
betänkandet. Delegationen anför närmare;

Prop.
1981/82:221 138

I princip har utredningen på detta
sätt löst ett flertal fördelningsproblem vid omreglering av
fastighetstillgångar för bebyggelseändamål. Frågan är också, om metoden inte av
rällspolitiska skäl borde få en mer konsekvent behandling. Utredningen anser, att
man bör nöja sig med markpolitiska bedömningskriterier för tillämpningen. Men
inslaget av likabehandling vid omregleringen bör i princip vara något, som
sakägare inom elt planområde skall kunna påräkna ex officio (jfr
faslighetsbildningslagen, regleringens betydelse för iredjemansinlressen,
panthavare m.fl.). Från rällspolitisk synpunkt torde det därför te sig
motiverat all genomgående använda faslighetssamverkan som genomförandemetod,
när ägovidd av någon betydelse tillhör flera sakägare i elt planområde.

Gällivare, Haparanda, Jokkmokks,
Kalix och Kiruna kommuner anser att möjligheterna all utfärda elt
markförordnande om exploateringssamverkan är betydligt kringskurna.

Statens institut för
byggnadsforskning frågar sig vem som avses la initiativ till exploateringssamverkan
via exploateringssamfällighet. Är det avsett att användas av kommunen eller
fastighetsägarna, eller av båda? Institutionen för fastighetsteknik vid
tekniska högskolan i Stockholm anser att det bör diskuteras om inte enskilda
kan ges ökade möjligheter att ta initiativ till samverkan.

Huddinge kommun anser atl samverkan
bör kunna användas även inom en del av ett större planområde som avgränsats
efter "planmässiga principer" istället för att två separata
detaljplaner skall behöva upprättas för området i fråga.

Lantmäteriverket tar upp frågan om
avgränsningen av markförordnandel och anför;

Avgränsningen av markförordnandel
får avgörande betydelse för vilka fasfigheter som skall delta i
exploateringssamverkan och således få del av exploateringsvinsten. I första
hand vid fritidsbebyggelse torde det ibland vara olämpligt att anta detaljplan
för hela området med markförordnande. Sekundära grönområden, som inte fordrar
gemensam skötsel men som ändå har betydelse för exploateringsområdet, kan lämnas
utanför detaljplanen. Behövliga restriktioner avseende markägarnas utnyttjande
av dessa grönområden kan införas genom ändring av markförordnandel. För atl
ett markförordnande skall få lämplig avgränsning kan det bli aktuellt alt
förordnandet meddelas med stöd av en områdesplan och genomförandebeskrivningen
som tillhör denna.

Svenska
byggnadsentreprenadföreningen, Gotlands och Halmstads kommuner anser att den i
belänkandet föreslagna giltighetstiden -högst 3 år - för markförordnandet är
för kort.

Prop. 1981/82:221 139

5
Exploateringssamfällighetens bildande

5.1 Val
av regelsystem

Flera remissinstanser anser all reglerna om
exploateringssamverkan bör gesiensärskildlag. Hovrätten för Nedre Norrland
anför;

Hovrätten delar ej utredningens
uppfattning atl reglerna om samfällighetsbildning har sin plats i AL. Det
föreligger nämligen en gmndläggande skillnad mellan den form av samverkan som i
dag regleras i AL och exploateringssamverkan. Samverkan enligt AL förutsätter
all ändamålet med samverkan är av stadigvarande betydelse för fastigheterna och
syftar fill elt beslående förhållande mellan dessa. Exploateringssamverkan är
emellertid inriktad på en verksamhet under begränsad tid och kommer
huvudsakligen att bli av mera fillfällig natur. En annan betydande olikhet är
att samverkan enligt AL utmynnar i anläggningar som skall fylla en
servicefunktion åt de samverkande fastigheterna, medan den verksamhet som en
exploateringssamfällighet kommer atl bedriva är av helt annat slag. Hovrätten
vill mot bakgrund härav förorda att i det fortsatta lagstiftningsarbetet
övervägs att reglerna om exploateringssamverkan samordnas i en särskild lag.

Liknande synpunkter framför bl. a.
länsstyrelserna i Göteborgs- och Bohus samt Jämtlands lan. Fastighetsrådens
förening, Sveriges domareförbund saml Malmö kommun.

Hovrätten över Skåne och Blekinge
förordar atl man i del fortsatta lagstiftningsarbetet överväger på vad sätt
reglerna om exploateringssamverkan och reglernaom täktsamverkan kan samordnas
i en särskild lag.

Lånsstyrelsen i Jämtlands län,
Näringslivets byggnadsdelegation saml Södertälje kommun (en minoritet) menar
att reglerna bör samlas i ett kapitel i PBL.

Statens råd för byggnadsforskning
och Umeå kommun anser atl det är naturligt att anknyta till anläggningslagens
regelsystem. Byggforskningsrådet framhåller dock att vissa alternafiva
konstruktioner också förefaller möjliga.

Svenska kommunförbundet anser alt
om reglerna om exploateringssamverkan alls behövs så måste anläggningslagen
genomgå en mer omfattande omarbetning än vad som förutsätts i förslaget.
Anläggningslagen har kommit till för att reglera samverkan beträffande
anläggningar och inte för att reglera verksamheter (exploatering). Även
Oskarshamns kommun är inne på liknande tankegångar.

Länsstyrelsen i Stockholms län
anser att sambandet mellan reglerna är komplicerat och anför;

Sambandet mellan FBL och AL saml
FBL:s regler om exploateringssamverkan och fastighetsplan är ganska
komplicerat. Lämpligen bör hän-

Prop. 1981/82:221 140

visning ske mellan lagarna så atl det klart framgår att
markägare som avböjer att delta (57 § AL) kan få sin fastighet inlöst om marken
behövs för exploateringens genomförande saml att hans mark kommer alt ersättas
enligt föreslagna 5:9 a § FBL.

5.2 Villkor för inrättande av en exploateringssamfällighet

Hovrätten för Nedre Norrland och
Fastighetsrådens förening anser alt opinionsvillkoret i anläggningslagen
behöver stärkas vid exploateringssamverkan.

Fastighetsrådens förening:

Enligt förslaget skall
opinionsvillkoret i AL vara uppfyllt. Föreningen ifrågasätter om inte detta
villkor behöver stärkas med hänsyn till det slora riskmoment som ligger i en
exploateringssamverkan. Detta gäller särskilt i rider av osäker
fastighetsmarknad, när måhända efterfrågan kan komma att minska.

Nacka kommun anser alt opinionen
för samverkan bör ha klarlagts redan när markförordnandel upprättas.

Lantmäteriverket anser att
undantagsregeln från opinionsvillkoret i 7 § andra stycket anläggningslagen
inte bör gälla vid exploateringssamverkan. Verket anför;

Den möjlighet all besluta om
samverkan med bortseende från opinionen som enligt en undantagsregel i 7§
anläggningslagen föreligger i speciellt kvalificerade fall finns det enligt
LMV:s uppfattning knappast anledning att utnyttja vid exploateringssamverkan.
Det skulle innebära alltför ogynnsamma fömtsättningar för samverkan om den
måste beslutas mot en helt negativ opinion. Skulle exploateringen vara
nödvändig eller myckel angelägen är del i elt sådant läge bättre all kommunen
köper upp marken och går in som huvudman.

I fråga om bålnadsvillkorel
framhåller statens institut för byggnadsforskning att en förtätning i områden
med äldre villa- eller frifidsbebyggelse sällan lorde ge fastighetsägarna som
kollekliv något överskott.

Borås kommun påpekar alt
kostnadsansvaret är oklart i fråga om det kalkylunderlag som måste tas fram för
att bedöma rimligheten av en exploateringssamverkan. Kommunen undrar vidare vad
som händer om man bedömer att underskott uppkommer.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anför:

I 22§ i kapitlet anges att vid
bildande av exploateringssamfälligheter båtnads- och opinionsvillkoret i
anläggningslagen skall gälla. Länsstyrelsen tillstyrker atl möjlighet i
princip öppnas för bildande av exploateringssamfälligheter på angivet sätt.
Emellertid kan övervägas om inte den

Prop.
1981/82:221 141

planpolitiska bedömning som exempelvis ingår i
fastighetsplanens bålnadsvillkor på liknande sätt bör infogas i lagtexten. I
normalfallet torde nämligen exploateringssamfälligheten bildas innan såväl
detaljplan som fastighetsplan har upprättats, varför planbedömningen måste
göras vid själva bildandel av samfälligheten. När exempelvis ett gemensamt
parkeringshus för flera fastigheter behöver byggas krävs härvidlag
planpolitiska bedömningar som saknar annat planstöd. Stadgande om detta bör
infogas i lagtexten.

Enligt Näringslivets
byggnadsdelegation skapar opinions- och båtnadsvillkoren vissa problem.
Således anser delegationen atl samhällsplanering och fastställda planer borde
vara fillräckligt underlag från inlres-seavvägningssynpunkt för
exploateringssamverkan, dvs. samma princip som valts i plansammanhang.

5.3 Deltagande i exploateringssamfälligheten

Några remissinstanser anser atl det
under vissa förutsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis ansluta en
fastighetsägare i exploateringssamverkan. Till dessa hör hovrätten för Nedre
Norrland, bostadsstyrelsen, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska
högskolan i Stockholm, Svenska kommunal-tekniska förenirtgen, Sveriges
villaägareför-buhd saml Bollnäs, Eskilstuna, Gävle. Karlskrona, Köpings,
Lessebo, Motala, Nacka, Norrtälje, Stockholms, Sundsvalls, Sunne, Södertälje,
Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Vårnamo och Västerås kommuner. Av dessa
anför villaägareförbundet;

Enligt PBL-förslaget skall en
fastighetsägare inte kunna tvingas in i företaget för faslighetssamverkan.
Förslaget bör övervägas ytterligare. Fastighetsägare, vars mark behöver tas i
anspråk för enskilt bebyggande eller allmän plats och som inte vill ingå i
samverkan, lorde ev. ändå behöva kunna anslutas. Denne fastighetsägare kan då
få del av den vinst som påräknas. Genom att sälja den mark, som vid
omarronderingen av hans faslighet skall läggas till annan, kan fastighetsägaren
då mot ersättning i pengar utträda ur samverkansförelaget. Huruvida en sådan
ordning skulle kunna äventyra altrakfiviteten med exploateringssamverkan bör
bedömas i samband med att förbundets påpekande utreds.

Eskilstuna kommun anför;

Vidare är det en brist atl en
fastighetsägare inte mot sin vilja kan tvingas in i en exploateringssamverkan,
särskilt som det i motiven sägs alt avgränsningen av samverkansområdel skall
bedömas utifrån planmässiga principer. Om en viss fastighetsägare med ett
strategiskt markinnehav avböjer atl delta kan hela syftet med ett
markförordnande om exploateringssamverkan förfelas.

Prop.
1981/82:221 142

Lånsstyrelsen i Stockholms län
anser däremot att del torde vara svårt att ta in regler som tvingar in
markägare i samverkan, eftersom det rör sig om exploateringsföretag med vilka
allfid elt visst risklagande är förenat.

Hedemora, Kalmar, Lunds och
Kristinehamns kommimer anser atl om en fastighetsägare avböjer alt delta i
samverkan bör exploateringssamfälligheten få lösen rät t lill den mark som
berörs av fastighetsplanen.

Helsingborgs och Sollentuna
kommuner menar att kommunen bör få rätt alt ta över ansvaret för sådana
fastigheter vars ägare avböjt att delta i exploateringssamverkan. Däremot bör
enligt Sollentuna kommun inte någon ytterligare "privat
expropriationsrätt" tillskapas.

Angående minsta andel för
deltagande i samverkan anför länsstyrelsen i Stockholms lån:

Av uttalanden på s. 387 m framgår
atl fastigheter som berörs av exploatering endast på så sätt alt de har andel
i samfälld mark inom exploateringsområdet skall kunna delta i samverkan,
såvida andelarna i samfällda marken inte har endast obetydligt värde. Tvekan
kan uppstå, huruvida fastighet som med sin enskilda mark ingår lill bara någon
liten del i exploateringsområdet alltid skall ha rätt alt delta i samverkan.
Molivutlalanden humvida någon minsta andel skall ställas upp som villkor för
deltagande kan vara lämpliga.

5.4 Exploateringsbeslut

Frågan om möjligheten atl meddela
ett preliminärt exploateringsbeslut bör utredas ytterligare enligt hovrätten
för Nedre Norr land, hovrätten över Skåne och Blekinge, länsstyrelsen i Kalmar
lån samt Fastighetsrådens förening. Länsstyrelsen anför:

Många markägare torde vilja avvakta
en bålnadskalkyl innan de lar slutlig ställning om deltagande i
exploateringssamfälligheten. Det bör finnas mycket speciella skäl alt göra
exploateringsbeslulel till preliminärfråga om det ej finns möjlighet alt göra
båtnadsberäkning. Det måste också vara svårare atl få en opinion för en
exploateringssamfällighet innan man vet hur planen kommer att utformas. Skall
man vänta till dess att detaljplanen utställts finns det knappast anledning
till detta förfarande. Frågan bör övervägas ytterligare.

Fastighetsrådens förening:

När ell preliminärbeslut meddelats
kan en tveksam fastighetsägare avvakta med elt ställningstagande. Lämpligheten
av detta bör ytterligare övervägas. Det bör vidare klarläggas hur
opinionsmätningen skall ske. Skall en passiv markägare räknas som
"obefintlig" eller som negativ?

Lantmäteriverket anser att en extra
avgift bör las ut av de fastighetsägare som ansluter sig till företaget först
vid del slutliga exploaleringsbeslutel. Verket anför:

Prop. 1981/82:221 143

Om en fastighetsägare vid ett preliminärbeslut (66
§ AL) avböjt atl delta har han ändå möjlighet alt vid elt slutligt beslut
enligt 65 § AL delta. Eftersom någon båtnadsprövning normalt inte sker till
gmnd för ett preliminärbeslui löper de fastighetsägare som redan då beslutar
sig för all delta viss ekonomisk risk. De fastighetsägare som beslutar sig för
att delta först då båtnadsprövning skett till grund för ett slutligt
exploaleringsbeslut löper däremot på detta sätt ingen större ekonomisk risk.
Genom detla syslem torde de flesta försiktiga markägare avvakta med atl delta.
Detta medför i sin tur att själva tanken bakom ett preliminärbeslut knappast
blir uppfylld. Det kan ifrågasättas om dessa fastighetsägare inte borde betala
någon form av extra avgift, utöver andelen i de eventuella kostnader som
exploateringssamfälligheten haft, för att få möjlighet att inträda först då
det är tämligen klart att företaget kommer att gå med vinst.

Lunds kommun påpekar att del bör framgå av beslutet
all exploateringssamverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. Kommunen
anför:

I samband med exploateringssamverkan lorde del bli
vanligt atl en fastighetsplan utarbetas. Fastighetsplanens utformning kan bli
avgörande för bland annat principen för fördelning av avkastningen. Därför bör
av exploateringsbeslutet, i förekommande fall, också framgå atl exploateringssamverkan
avser en fastighetsplan av viss utformning. Antas en fastighetsplan, som
avviker från det fömtsatta planförslagel, ges då möjlighet att, i likhet med
vid motsvarande förhållande beträffande detaljplan, få lill stånd en omprövning
av exploateringsbeslulel.

6
Metoder att fördela kostnader och avkastning

Det i betänkandet föreslagna sättet att bestämma
andelslalen medför enligt Sveriges lantmätareförening att man erhåller en
rättvis grund för fördelning av byggnadsrätten inom exploateringsområdet. Inte
heller lantmäteriverket har något att erinra mot det föreslagna sättet alt
beräkna andelstalen.

Sveriges villägareförbund framhåller särskilt att
det för institutets effektivitet är viktigt all enkla och lätthanterliga
principer kan fillämpas vid andelstalens beräkning.

Helsingborgs kommun finner att förslaget är oklart
när det gäller beräkning av andelstal för berörda fastigheter,
värderingsgrunder, beräkning av exploateringsavgifter m. m.

Statens institut för byggnadsforskning framhåller
att utredningens tre olika metoder för att fördela kostnader och avkastning
efter andelstal fömtsätter att fastighetsbildningsmyndighetens mark- och
fastighetsvärderingar accepteras av alla inblandade parter. Institutet anser
atl en utvärdering och uppföljning av denna process är nödvändig.

Läges-och andra fördelar bör i vissa fall beaktas
vid andelstalsberäkningen enligt lånsstyrelsen i Stockholms län, som anför:

Prop. 1981/82:221 144

Om man inom elt exploateringsområde har klart olika
gynnsamma be-fingelser för byggande i skilda delar, kan man räkna med att en
markägare, som har från läges- eller bebyggbarhetssynpunkl bättre mark,
uppfattar det som orättvist atl han inte får tillgodoräkna sig detta vid
åsällande av andelstal. Det bör övervägas om inte läges- och andra fördelar i
vissa fall bör få tillgodoräknas. Vidare bör vid beräkning av andelstal hänsyn
tas till särskilda tillgångar, såsom växande skog och gms liksom till negativa
faktorer, t. ex. rivningskostnader.

Liknande
synpunkter framför lantmäteriverket.

Frågan om vilken metod som bör väljas för
fördelning av kostnader och avkastning bör utredas ytterligare anser statens
planverk och länsstyrelsen i Stockholms län. Planverket anför:

Omfattningen av dessa reglers fillämpning och
effekter blir beroende av metoderna att fördela kostnader och avkastning. Tre
metoder att fördela nämns (s. 388) och utredningen föreslår att lagstiftningen
skall möjliggöra alla ulan några vägledande resonemang om de skilda konsekvenser
de har. Detla frågekomplex bör belysas ytterligare. Preferensen för marköverföring
leder ofta till krav på betydande kontantinsatser som utestänger många från
medverkan,

Länsstyrelserna i Stockholms, Kalmar och Gävleborgs
län ifrågasätter det lämpliga i att fördelningen i första hand skall ske genom
marköverföring. Ofta torde det vara mer rationellt att fördelningen av
avkastningen sker i pengar.

Länsstyrelsen
i Kalmar län:

I 59§ AL anges att avkastningen av exploateringen
skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna genom marköverföring om inte
fördelning i pengar är mer ändamålsenligt. Detla är huvudregeln. Denna regel
ifrågasattes. Det torde vara betydligt mer rationellt, framför allt vid
nyexploateringar, att exploateringssamfälligheten ordnar genomförandet från
början rill slut. Därför borde avkastningen kunna fördelas helt i pengar. Man
skulle få elt minst lika rättvist system. Dessutom skulle det kunna undvikas
en hel del besvär mot fördelningsprinciperna som fattas vid förrättningen.

Angående tvä av de föreslagna metoderna för
fördelning av kostnader och avkastning anför laritrnäteriverket:

Möjligheten atl fördela avkastningen genom
överföring av bebyggbar mark, som i lagtexten är huvudregel, kan vara en
lämplig metod t. ex. inom fömyelseområden eller då få fasligheter berörs. Vid
större nyexploateringar torde det vara mest ändamålsenligt att
exploateringssamfälligheten sköter genomförandet från början fill slut varvid
alltså avkastningen fördelas i pengar. På detta sätt uppnås fördelar vid t.ex.
marknadsföring och försäljning av tomter. En annan fördel är att tomterna i
delta fall blir värderade direkt av marknaden medan det vid fördelning av
bebyggbar mark lill intressenterna måste ske en värdering inom förrättningens
ram.

Prop.
1981/82:221 145

7 Exploateringssamfällighetens verksamhet

Umeå kommun föreslår alt
länsstyrelsen får möjlighet att i styrelsen för samfällighetsföreningen utse
ensamhällsrepresentant med kunskaper inom det aktuella verksamhetsområdet.

Sveriges villaägareförbund anser i stället all den
förrättningsman som beslutar om bildande av exploateringssamverkan bör kvarstå
som sakkunnig under processen fram till genomförandet med ändringar av
fastighetsindelningen m. m.

Borås kommun frågar sig om
exploateringssamverkan kan genomföras utan omfattande medverkan från konsulter
eller kommun.

Statens plariverk anser det vara
onödig byråkrati atl länsstyrelsen skall kontrollera huruvida
exploateringsavtalet fullgjorts innan samfällighetsföreningen upplöses.

7.1 Ekonomiska förhållanden

Samfällighetsföreningens
förmånsrätt bör begränsas något i förhållande till utredningens förslag anser
bostadsstyrelsen, lantmäteriverket, länsstyrelsen i Kalmar län saml Stockholms
kommun.

Bostadsstyrelsen;

En fråga av speciellt intresse för
bosladsstyrelsen som långivare är förmånsrättens värde vid
exploateringssamfällighet. För alt underiätta finansieringen av exploateringen
har införts elt system där samfällighetsföreningen har erhållit förmånsrätt i
delägarfastighel för fordran som påförts delägaren inom ett år från
förfallodagen. Med detla syslem skall del vara möjligt för kreditgivare att
utan övrig säkerhet låna pengar till en samfällighelsförening. Denna
förmånsrätt är i princip obegränsad, vilket gör del svårt för en kreditgivare
alt bedöma förmånsrättens värde vid olika rid-punkter. Det finns fall där
bottenlångivare vägrat ställa upp med lån beroende på det osäkra lägel. Någon
form av begränsning av förmånsrättens värde bör införas för aU företagel skall
te sig ekonomiskt sunt.

Lunds kommun påpekar att
förmånsrätten, för alt skydda inleckningshavaren, inte bör gälla förtån
beslutet atl anta detaljplanen vunnit laga kraft.

Några remissinstanser anser att
finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de deltagande
fastigheterna. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland som uttalar:

Enligt hovrättens mening bör
finansieringen ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i deltagande
fastigheter. I vart fall skapar den föreslagna begränsningen i 62 § AL ell
osäkert kreditunderiag eftersom resultatet av exploateringsföretaget i delta
stadium av genomförandel är ovisst. I de fall en exploateringssamfällighet
bildas innan detaljplan föreligger finns för övrigt ingen möjlighet all
fastställa förmånsrätt enligt 62 § AL. 10 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop.
1981/82:221 146

Statens
planverk anför:

Farhågor inger också resonemanget om förmånsrätt
(s. 390), som ska begränsas fill högst den värdehöjning som en ännu inte
antagen detaljplan ger. Om plansystemets rätlsgaranlier är värda något blir
denna inteck-ningshavarnas säkerhet i samma mån mindre. Det synes vara redigare
att göra samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när
finansieringen är ordnad ulan atl delägarnas övriga mark belastats med osäkra
belastningar. Möjligheten alt beräkna beloppen för förmånsrätt torde ha överskattats
eftersom det nog ofla kommer många överraskande extrakostnader.

Näringslivets byggnadsdelegation framför tanken alt
berörda fasligheter genomgående borde kunna befrias från betalningsansvar och
anför bl. a:

En teknisk förbättring borde vidare kunna ske i
fråga om behandlingen av faslighetsbelastningar då plangenomförande sker med
exploateringssamverkan. Faslighetskrediter mot pantbrev i berörda fastigheter
borde genomgående kunna relaxeras, dvs. fastighetsdelen befrias från betalningsansvar
för ägovidd, som ingår i planområden på samma sätt som vid expropriation,
eventuellt efter nedsättning av fordringsbelopp hos överexekutor etc.
Utredningen anvisar här en annan metod, som bygger på tanken att gravationer i
princip består och får avlösas på frivillig väg. Med tanke på att nybelåning
ändock måste ske av byggnadsfasligheterna, är det mera praktiskt att frigöra
dessa från äldre hypotek och utnyttja gravations-fria fasligheter som säkerhet
för nybebyggelsen.

8
Detaljplan vid exploateringssamverkan

8.1
Kommunen — exploateringssamfälligheten

Om samverkan kommer lill stånd företräds markägarna
av en juridisk person. Detla bör enligt länsstyrelsen i Stockholms län vara
till fördel t. ex. vid upprättande av exploateringsavtal. Täby kommun är dock
tveksam till om man skulle kunna få fill stånd exploateringsavtal i någon
större omfattning än i dag mot bakgrund av atl systemet bygger på
frivillighet.

Några instanser anser att kommunen bör ges ell
större inflytan-d e över exploateringen. Till dessa hör länsstyrelsen i
Norrbottens län som anför;

För att undvika att angelägen förnyelse eller
förtätning av bebyggelse, sanering, nyexploatering etc. ska göras alltför
beroende och i viss mån styras av enskilda vinstintressen borde enligt
länsstyrelsens mening regelsystemet ändras så att kommunen ges en mera aktiv
roll. Härigenom skulle exploateringssamverkan kunna bli ett goll alternativ
till genomgripande och mycket kapitalkrävande expropriation. Ett ökat kommunalt
inflytande kunde exempelvis ta sig uttryck i att kommunen i all
exploateringssamverkan skulle ingå som delägare med viss andel och att
kommunen fick

Prop. 1981/82:221 147

befogenheter atl genomföra exploateringarna om
samfällighetens styrelse icke fullföljer fattade beslut.

Liknande synpunkter framför länsstyrelsen i Gävleborgs
lån.

Sveriges lantmätareförening anser
all kommunen bör vara sakägare vid den lanlmäteriförrättning där
samverkansfrågorna regleras och ges rätt all delta i samexploateringen,
förslagsvis efter andelslalen för de fasfigheter, vars ägare avböjt ett
deltagande. Även Bollnäs och Borås kommuner synes vara av den åsikten att
kommunen enligt förslaget har för små möjligheter att påverka exploateringen.
Borås kommun efterlyser bl. a. möjlighet för kommunen atl ställa krav på atl
fasfigheter bebyggs inom viss fid och att kommunen själv ska utföra
anläggningsarbetena för galor och va. Kommunen menar också alt
exploateringssamverkan kommer att innebära att utjämning av
exploateringskoslnader mellan skilda områden inte kan göras.

Halmstads kommun ifrågasätter om
det inte i anläggningslagen borde införas bestämmelser som möjliggör atl vid
förrättning ställa krav på standardfrågor för exploateringsanläggningar. Detta
skulle enligt kommunen vara önskvärt som komplement i de fall detta ej
regleras i exploateringsavtal, t. ex. inom fastighetsplan utanför
detaljplanelagl område.

Svenska riksbyggen, Sveriges
kommunaljuridiska förening samt Borås och Stockholms kommuner påtalar all de
mark-ochbosladspolitis-ka konsekvenserna av förslaget om exploateringssamverkan
inte diskuterats i utredningen. Kommunaljuridiska föreningen anför;

Såsom utredningen påpekar
fömtsätter samverkansinstitutet att bestämmelserna om markvillkoret i
bosladsfinansieringsförordningen ändras på så sätt atl ett beslut av kommunen
om exploateringssamverkan jämlikt 11 kap. 22 § PBL aulomafiskt skall ge dispens
från markvillkoret vid stadig belåning. Förslaget om exploateringssamverkan
inrymmer alltså inte endast tekniska aspekter. I själva verket har frågan om
att införa ett sådant insfitut även mark- och bostadspolitiska saml
bostadsekonomiska dimensioner som överhuvud inte blivit belysta eller
diskuterade av utredningen.

Borås kommun avstyrker automatisk
dispens från markvillkoret vid exploateringssamverkan. Kommunen anser dock alt
reglerna för dispens kan förändras så att större hänsyn tas till kommunens
mening vid dispensgivningen.

Även statens institut för
byggnadsforskning pekar på möjligheterna att omforma dispensmöjligheten och
anför:

Utredningen föreslår slutligen att
dispens från markvillkoret automatiskt skall ges vid ett beslut om
exploateringssamverkan. Detta förslag kan tolkas så att kommunen i och med ett
beslut om dispens också avhänder sig kontrollen över mark- och
exploateringskostnader. Det förefaller möjligt att med anknytning lill dagens
praxis omforma dispensmöjlighelen så att kommunen inte frånhänder sig
kostnadskontrollen. Oavsett om det

Prop.
1981/82:221 148

gäller
förnyelse med förtätning eller nyexploatering är del av betydelse för kommunen
atl ha kostnadsutvecklingen under kontroll.

Jönköpings kommun befarar atl automatisk dispens
från markvillkoret kan medföra alt exploateringsrätten utnyttjas som
handelsvara.

Näringslivets byggnadsdelegation och Svenska
byggnadsentreprenörföreningen anser atl dispens bör lämnas även från
konkurrensvillkoret vid exploateringssamverkan. Delegationen anför:

Däremot anses konkurtensvillkoret behöva bestå.
Delta kan kanske vara begripligt om samfälligheten själv uppträder som
exploatör inom hela området. Däremot förefaller tanken mindre begriplig om
området fördelas på flera byggherrar. En konkurrenssituation uppkommer ju
därvidlag automatiskt.

Näringsfrihetsombudsmannen framhåller
angelägenheten av alt kommunerna vid exploateringssamverkan medverkar till en
konkurrens på lika villkor samt tillvaratar och stimulerar
konkurtensförutsältningarna så långt det är möjligt i syfte att hålla
kostnaderna nere.

8.2
Enskilda fastighetsägare — exploateringssamfälligheten

Förfarandet atl vägra bygglov som inte avser
pågående markanvändning för åtgärder på en fastighet som inte deltar i
exploateringssamfälligheten anses vara orationellt av bostadsstyrelsen och
statens planverk. Bostadsstyrelsen anser därför att alla fastighetsägare i
samverkansområdet på något sätt bör tvingas med i samfälligheten.

Statens
planverk anför;

Byggnadsnämnden ska vara förhindrad atl lämna
byggnadslov för ändrad markanvändning enligt plan om fastighetsägaren valt att
slå utanför samfälligheten (s. 392), Denna regel innebär ytterligare en
belastning på nämnden. Idag behöver man inte förvissa sig om alt sökanden
förfogar över den faslighet som han söker för. Den regeln borde kunna gälla
även i fortsättningen. Om fastighetsägaren står utanför bör antingen
samfälligheten ha tagit över eller också detaljplanen inte fastställas i den
delen.

Sveriges lantmåtareförening anser att fastighetsägare
inom viss lid bör kunna häva byggnadsförbudel. Föreningen anför:

Fastighetsägare, som dragit på sig ett
byggnadsförbud enligt 9:16 andra stycket PBL genom atl inte delta i
samexploatering bör inom viss tid kunna häva byggnadsförbudet genom att till
kommunen betala vad han skulle ha debiterats vid ett deltagande.

Prop.
1981/82:221 149

9 Marköverföring m. m.

Hovrätten för Nedre Norrland,
institutionen för fastighetstekruk vid tekniska högskolan i Stockholm och
Fastighetsrådens förening anser alt frågorna om överföring av mark lill
exploateringssamfälligheten bör bli föremål för ytterligare utredning.
Hovrätten anför:

Enligt utredningen skall del vara
möjligt all lill exploateringssamfälligheten överföra mark. För atl möjliggöra
detta föreslås ändringar i 5 kap. och 8 kap. FBL. När det gäller överföring av
exploaleringsbar mark torde uppmärksammas alt sådan genom fastighetsreglering
kan överföras endast om samfälligheten äger någon fastighet, som marken kan
föras till, eller om marksamfällighet bildas enligt 6 kap. FBL. I fråga om
överföring av mark till samfälligheten krävs enligt hovrättens mening
ytterligare överväganden.

Hovrätten över Skåne och Blekinge
och Sveriges lantmätareförening framför följande synpunkter på frågan om
marköverföringar, inom samverkansområdel.

Hovrätten över Skåne och Blekinge:

I de fall då metod 2 skall komma
lill användning framstår det som uppenbart omotiverat alt låta samfälligheten
förvärva exploaleringsbar mark. De erforderliga markbytena måste här utan
olägenhet kunna företas direkt mellan de i samverkansområdet ingående
fastigheterna. Även när det gäller metod 1 framstår det som onödigt komplicerat
all låta samfälligheten förvärva äganderätt. Saken har för övrigt vikliga
skallerällsliga konsekvenser, något som över huvud taget inte beaktats i
betänkandet. Målet för samfälligheten vid metod 1 är alt avyttra eller upplåta
den exploateringsbara marken sedan den indelats i lämpliga enheter. Det mest
ändamålsenliga sättet att uppnå delta mål förefaller hovrätten vara att låta
den exploateringsbara marken bilda en marksamfällighet. Därefter delas
samfälligheten in i önskade fasfigheter och avyttras eller upplåtes. Denna
lösning kräver några smärre ändringar i 6 kap. FBL. Detta borde dock inte
avskräcka från atl la frågan under närmare övervägande i del fortsatta
lagstiftningsarbetet.

Regler om skyldighet alt avslå mark
för gemensamhelsanläggning finns i 12 § AL. Det framstår som uppenbart för
hovrätten atl mark inom samverkansområdet som behövs för
gemensamhelsanläggning utan olägenhet kan avstås direkt från berörda
fastighetsägare till anläggningsföreningen utan något mellankommande
äganderätlsförvärv för exploateringssamfälligheten.

En teknisk fråga är också hur
storleksförändringar skall ske inom samverkansområdel. För att del alllid
skall vara möjligt all göra erforderliga marköverföringar har utredningen
föreslagit införande av regler i 5 kap. 8 § och 8 kap. 4 § FBL som innebär en
utvidgning av möjligheterna alt tvångsvis göra undanlag från spärregeln i
nuvarande 5 kap. 8 § FBL. Regeln i 5 kap. 8 § ger möjlighet fill plusjämkningar
utöver vad spärregeln medger och regeln i 8 kap. 4§ ger möjlighet fill
minusjämkningar i motsvarande mån.

Prop. 1981/82:221 150

De
överväganden som kan ligga bakom en uppdelning av de båda jämkningsfallen i
två paragrafer i skilda kapitel är för hovrätten förborgade. Klarheten blir
inte större när man konstaterar att utredningen föreslagit samma
ersättningsregler oavsett vilken av paragraferna som används för
marköverföringen. Den synbara skillnaden mellan de båda situationerna är atl
för större minusjämkningar krävs en fastighetsplan medan större plusjämkningar
får äga mm utan en sådan. För hovrätten framstår denna skillnad som omotiverad.
Härtill kommer att, såvitt man kan förutse, fastighetsplan torde erfordras i de
övervägande antalet fall av exploateringssamverkan (se utredningens egna
uttalanden s. 393 xm och 833 my). Mot bakgrund av det sagda föreslår hovrätten
att de förevarande undantagen från spärregeln sammanförs till en regel och atl
denna regel föreskriver att fastighetsplan erfordras för att jämkning skall få
ske. Av systematiska skäl passar en sådan regel inte in vare sig i 5 kap. eller
8 kap. Detta förhållande ger ytterligare belägg för hovrättens ovan framförda
uppfattning om all reglerna om exploateringssamverkan bör stå i en särskild
lag.

Sveriges
lantmätareförening:

Sådana bestämmelser bör införas all kvartersmarken
kan fördelas mellan samtliga sakägare (inklusive dem som inte deltar i
samexploateringen) påföljande sätt.

Kvartersmarken fördelas så långt är möjligt med
tillämpning av 5:8 FBL mellan sakägarna efter deras andelstal. Om marken inte
fullt ut kan fördelas med stöd av 5:8 FBL eller överenskommelse enligt 5:18
FBL upprättas en fastighetsplan. Ägarna till de andelar, som är så små att de
inte enligt 5:8 FBL kan omsättas i hel tomt ges räU enligt 8:4 FBL lill inlösen
av tomt. Företräde till inlösen ges efter andelarnas storlek.

Om ingen yrkar på inlösen utläggs resltomterna var
för sig som samfälligheter. Vid en framtida upplösning av sådan samfällighet
ges företräde för inlösen enligt 8:4 FBL framför försäljning enligt lagen om
förvaltning av samfälligheter.

Eskilstuna och Lessebo kommuner anser att
expropriationsrätt borde finnas vid exploateringssamverkan.

När det gäller den föreslagna ersättningsregeln i
faslighetsbildningslagen anser statens råd för byggnadsforskning att en
ytterligare genomarbetning är önskvärd. Rådet finner det utomordentligt
känsligt om olika sätt att genomföra en detaljplan leder till alt
ersättningarna bedöms enligt olika regler.

Statens planverk och Stockholms kommun är också
tveksamt inställda lill ersättningsregelns utformning. Kommunen anför;

Det anförda synes innebära att - om kommun medger
det genom alt förordna om exploateringssamverkan — enskilda personer eller
företag ges samma möjligheter som hittills har ansetts böra förbehållas det
allmänna att, inom ett område som avses för t.ex. bostadsbyggande, tvångsvis
förvärva för exploatering erforderlig mark, till pris som understiger det
marknadsvärde marken kan betinga med hänsyn till förväntningar om ändrad användning.
Delvis synes de enskilda exploatörerna t.o.m. kom-

Prop.
1981/82:221 151

ma i ett bättre läge än en kommun då den i motsvarande
siluafion exproprierar, i det att man vid inlösen i samband med
exploateringssamverkan regelmässigt skall bortse från den gällande planens
eventuellt värdehöjande effekt.

Länsstyrelsen i Uppsala län
ifrågasätter om inte den föreslagna laglekniska lösningen vad gäller
fördelning av ersättningar enligt FBL bör ses över.