Prop. 1982/83:146

Prop.
1982/83:146

Regeringens proposition 1982/83:146

om
ändnng i 12 kap. 15 § jordabalken;

beslutad
den 17 mars 1983.

Regeringen
föreslår riksdagen alt anta det förslag som har tagits upp i bifogade utdrag av
regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På
regeringens vägnar OLOF PALME

HANS
GUSTAFSSON

Propositionens
huvudsakliga innehåll

I
propositionen föreslås att den tvingande bestämmelsen i 12 kap. 15 § andra
stycket jordabalken om hyresvärdens underhållsskyldighet i fråga om uthyrda
bostadslägenheter ändras så att hyresgästerna kan få inflytande över
underhållet av den egna lägenheten genom förhandlingsöverenskommelser enligt
hyresförhandlingslagen.

Lagändringen
föreslås träda i krafl den 1 juli 1983.

1 Riksdagen 1982/83. 1 samt. Nr 146

Prop.
1982/83:146 2

Förslag
till

Lag
om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs
att 12 kap. 15 § jordabalken' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen lydelse 12 kap.
15 §

Under hyrestiden skall
hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §, om ej annat
avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt eller
delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tids-mellanmm
ombesöija tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning
av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus,
gäller dock vad som sagts nu endast om ej annat avtalats.

Om lägenheten helt
eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med
skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer
med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bmk. Detta gäller dock
inte, om något annat har avtalats och

1.
hyresavtalet avser ett
enfamiljshus, eller

2.
hyresavtalet innehåller
förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande
bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda
lag.

Denna
lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Balken
omtryckt 1971:1209. 12 kap. omtryckt 1979: 252.

Prop.
1982/83:146 3

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid
regeringssammanträde 1983-02-17

Närvarande:
statsministern Palme, ordförande, och statsråden Lundkvist, Feldt, Sigurdsen,
Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Andersson, Rainer, Boström, Bodström,
Göransson, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Holmberg, Hellström, Thunborg

Föredragande:
statsrådet Gustafsson

Lagrådsremiss
om ändring i 12 kap. 15 § jordabalken

1
Inledning

Enligt
12 kap. 15 § andra stycket jordabalken (JB) skall hyresvärden, om en lägenhet
helt eller delvis är uthyrd fill bostad, i bostadsdelen med skäliga
tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer
med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Regeln är
tvingande utom för det fall alt hyresavtalet avser ett enfamiljshus.

Sveriges
allmännyttiga bostadsföretag (SABO) och Hyresgästemas riksförbund har i en
skrivelse den 2 december 1982 fill regeringen hemställt att regeringen snarast
förelägger riksdagen förslag om en sådan ändring av 12 kap. 15 § JB att
hyresgästerna kan få inflytande över underhållet av den egna lägenheten genom
förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304).
Skrivelsen bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 1.

Sveriges
fastighetsägareförbund har i en skrivelse den 7 februari 1983 till jusfitiedepartementet
framfört synpunkter med anledning av den nyss nämnda skrivelsen.
Fastighetsägareförbundets skrivelse bör fogas till protokollet i detta ärende
som bilaga 2.

2
Överväganden

Den
grundläggande hyresrättsliga bestämmelsen om lägenhetens skick finns i 12 kap.
9 § JB, där det föreskrivs att hyresvärden på tillträdesdagen skall
tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna
uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Det ti
Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 146

Prop.
1982/83:146 4

åligger
vidare hyresvärden alt under hyrestiden hålla lägenheten i angivet skick (12
kap. 15 § första stycket JB). De nämnda bestämmelserna, som avser alla typer av
lägenheter, gäller inle om något annat har avtalats.

När
det gäller sedvanliga reparationer av bostadslägenheter med anledning av
dessas försämring genom ålder och bmk finns det däremot, somjag redan har nämnt,
en tvingande bestämmelse i 12 kap. 15 § andra stycket JB om att hyresvärden är
skyldig att med skäliga lidsmellanmm ombesöija sådana reparationer (se om denna
regel prop. 1968:91 bihang A s. 210, 322 och 359). Att bestämmelsen är
tvingande innebär att förbehåll som strider mot bestämmelsen är utan verkan mot
hyresgästen (se 12 kap. I § Qärde stycket JB).

Enligt
12 kap. 24a § JB, som infördes den 1 januari 1975, har bostadshyresgäster rätt
att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga
åtgärder i lägenheten (se härom prop. 1974:150 s. 454 och CU 1974:36 s. 51).
Något samtycke från hyresvärden behövs inte. Om lägenhetens bruksvärde minskas
genom hyresgästens åtgärder har dock hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

Den
rätt som hyresgästerna har fått att utföra vissa arbeten i lägenheten innebär
inte någon inskränkning i principen om hyresvärdens underhållsskyldighet. Det
är alltså inte möjligt att med bindande verkan överföra underhållsskyldigheten,
helt eller delvis, på hyresgästen. Hyresgästen kan inte heller för framtiden
avstå från rätten till underhåll av lägenheten.

Bakgrunden
till skrivelsen från SABO och Hyresgästernas riksförbund är att
organisationerna finner det angeläget att vidareutveckla formerna för hyresgästernas
inflytande över den egna lägenheten utöver vad som följer av 12 kap. 24a § JB.
En sådan utveckling hindras enligt organisationerna av det sätt varpå 12 kap.
15 § andra stycket JB f. n. är utformad.

I
organisationernas skrivelse anges följande utgångspunkter för en önskvärd
ordning. Hyresvärdens underhållsskyldighet får inte mbbas. Hyresgästerna skall
ha största möjliga bestämmanderätt över åtgärder i den egna lägenheten. En
hyresgäst som är aktsam, avstår från eller själv utför underhållsarbeten
(målning eller tapetsering) skall ha ekonomisk nytta av detta.

Enligt
organisationerna bör 12 kap. 15 § JB ändras så att formema för hyresgästernas
inflytande över reparationer i den egna lägenheten får regleras i
överenskommelser mellan hyresvärd och organisation av hyresgäster inom ramen
för gällande avtal om förhandlingsordning.

För
egen del vill jag först erinra om att hyresrättsutredningen i sitt
slutbetänkande (SOU 1981:77) bl.a. har föreslagit ett nytt 12 kap. JB. Betänkandet
har remissbehandlats och bereds nu inom regeringskansliet med den målsättningen
att en proposition skall kunna överlämnas till riksdagen före utgången av år
1983. Utredningen har inte närmare behandlat de frågor som nu är aktueUa.

Däremot
har underhållsfondsutredningen (Bo 1978:05) fått i uppdrag att

Prop. 1982/83:146 5

se
över förutsättningarna för underhäll av hyres- och bostadsrättsfastigheter.
Utredningen har i ett delbetänkande (SOU 1981:47) Hyresgästinflytande på
målning och tapetsering bl.a. föreslagit en särskild lag om underhåll av
hyreslägenheter. Utredningens förslag innebär i princip alt varje hyresgäst
själv får bestämma över målning och tapetsering av sin lägenhet. Utredningens
förslag har vid remissbehandlingen utsatts för en omfattande krifik. Enligt min
mening kan det inte läggas till grund för lagstiftning.

Underhållsfondsutredningen
har nyligen avlämnat sitt slutbetänkande (SOU 1982:65) Återinvestera i
bostäder.

För
egen del anser jag liksom organisationerna att del är angeläget att snabbt få
fram ett system som möjliggör för hyresgästerna att få ett större inflytande
över reparationer i lägenheten, främst målning och tapetsering.

Som framgår av den
redogörelse jag lämnat för gällande rätt är det främst den tvingande regeln om
hyresvärdens underhållsskyldighet som utgör ett hinder för en önskvärd
vidareutveckling av hyresgäsfinflytandet på detta område. Denna regel är
emellertid av gmndläggande betydelse för hyresgästemas rätt till sedvanliga
reparationer med anledning av lägen-heteiis försämring genom ålder och bmk.
Regeln skulle förlora mycket av sitt värde om den gjordes dispositiv så att
hyresvärden genom avtal med enskilda hyresgäster kunde överföra ansvaret för
underhållet på dem. Framför allt vid hyresavtalets ingående torde hyresvärdens
förhandlingsöverläge ofta vara sådant att han skulle kunna befria sig från
underhålls-ansvaret ulan att hyresgästerna fick någon kompensation för detta.
Det föreligger alltså avsevärda risker för atl enskilda hyresgäster skulle
tvingas att godta för dem oförmånliga överenskommelser om underhållsansvaret. Med
hänsyn härtill bör det enligt min mening inte komma i fräga att göra regeln om
hyresvärdens underhållsplikt disposiliv på del sättet att hyresvärden och
enskilda hyresgäster kan avtala bort den.

Frågan om tvingande eller
dispositiva bestämmelser i 12 kap. JB har emellertid kommit i ell nytt läge
genom det kollektiva förhandlingssystem som har lagfästs i hyresförhandlingslagen
(1978:304). Genom att hyresgästerna vid dessa förhandlingar uppträder
kollektivt har de goda förutsättningar att hävda de rättigheter som hyreslagstiftningen
ger dem. Förhandlingarna, som alltså förs mellan hyresvärden och en organisafion
av hyresgäster, sker på gmndval av en förhandlingsordning som kommer till
stånd genom avtal mellan de förhandlande partema eller genom beslut av hyresnämnd.
En förhandlingsordning ger normalt parterna rätt att påkalla förhandlingar i
fråga om hyresvillkoren och lägenheternas skick. Förhandlingsöverenskommelser
om hyresvillkoren blir bindande för de enskilda hyresgästerna under
förutsättning att hyreskontrakten innehåller en s. k. förhandlingsklausul (se 2
§ hyresförhandlingslagén). En hyresgäst har rätt att begära att hyresnämnden
prövar en förhandlingsöverenskommelse om hyresvillkoren i den del den avser
honom eller henne (se 22 § hyresför-

Prop.
1982/83:146 6

handlingslagen).
Förhandlingsordningar torde finnas för alla fastigheter som ägs av allnfiännyttiga
bostadsföretag samt för cirka 80 procent av det privata fastighetsbeståndet.

Enligt
min mening är det flera skäl som talar för att man låter det kollektiva
förhandlingssystemet omfatta även frågor om det ifrågavarande underhållet.
Systemet får anses innebära tillräckliga garantier både för att hyresgästernas
intressen tillgodoses och för att underhållet inte eftersatts. Som
organisationerna framhåller möjliggör förhandlingssystemet också att parterna
kan välja olika lösningar och härvid beakta skillnader mellan olika bostadsföretag
och olika bostadsområden. Jag anser också att man kan räkna med att
organisationerna väljer sådana lösningar som begränsar möjlighetema till skatteundandragande
o. dyl. genom att underhåll utförs av icke seriösa företag.

Mot
bakgmnd av del anförda delar jag organisationernas uppfattning att den
tvingande bestämmelsen om hyresvärdens underhållsskyldighet såfill-vida bör
göras disposiliv att den inte skall gälla om något annat har avtalats i en
förhandlingsöverenskommelse. En förebild till en sådan ordning finns inom
arbetsrätten där vissa bestämmelser i lag får ändras genom kollektivavtal (se t.ex.
4 § lagen, 1976:580, om medbestämmande i arbetslivet; jfr 12 kap. 67 § JB).

Jag
förordar således att 12 kap. 15 § andra stycket JB ändras så att vad som där
föreskrivs inte gäller om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul
enligt hyresförhandlingslagen och de avvikande bestämmelserna har tagits in i
en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Genom den nu föreslagna
lagändringen skapas möjligheter för parterna på hyresmarknaden atl träffa
överenskommelser som ger hyresgästerna valmöjligheter och rätt att bestämma om
underhållet i den egna lägenheten. Kan parterna inte enas om en
överenskommelse, kan hyresgästerna givelvis inte la över underhållsansvaret.
Frågan kan inte heller föras vidare till hyresnämnden enligt 24 §
hyresförhandlingslagen. I sådana fall kommer i stället den tvingande regeln i
12 kap. 15 § andra stycket JB att gälla.

Sådana
överenskommelser som det här är fråga om kan erbjuda hyresgästerna olika
alternativ. Hyresgästerna kan exempelvis ges möjlighet att avstå från t. ex. en
förestående tapetsering mot att de får en lägre hyra än den hyresgäst som
väljer alt få sin lägenhet tapetserad. Denna konstmktion bygger på principen
att det är hyresvärden som har ansvaret för det ifrågavarande underhållet men
ger också hyresgästen en möjlighet att avstå från underhåll. Den hyresgäst som
avstår från att få sin lägenhet tapetserad genom hyresvärdens försorg har
givetvis möjlighet att med stöd av 12 kap. 24 a § JB själv tapetsera
lägenheten.

Att
hyresgästerna kan ta över ansvaret för det ifrågavarande underhållet kan
medföra vissa praktiska svårigheter när det gäller att bestämma hyran enligt
bruksvärdesystemet (se 12 kap. 48 § JB samt SOU 1981:77 s. 176-178). F.n. skall
ju hyresvärden svara för målning och tapetsering i en

Prop.
1982/83:146 7

vanlig
hyreslägenhet. Förslaget medför att man på hyresmarknaden kommer att få vissa
lägenheter där hyresgästen helt eller delvis svarar för målning och tapetsering
och andra där hyresvärden svarar för detta. Därigenom kommer jänförelsemöjligheterna
vid bmksvärdeprövningen i viss mån att begränsas och försvåras. Svårigheterna
ur bruksvärdesynpunkt torde dock inte bli alltför stora. Redan nu beaktas
således en lägenhets reparationsstandard vid en bruksvärdejämförelse.
Underhållsarbeten i en lägenhet som bekostats av hyresgästen fär därvid
tillgodoräknas hyresvärden endasi om särskilda skäl föreligger (se 12 kap. 48
§ andra stycket andra meningen JB).

När
det gäller bmksvärdeprövningen bör givelvis i första hand jämförelse ske mellan
sådana i övrigt jämförliga lägenheter där hyresvärden har samma ansvar för
målning och tapetsering. Finns i jämförelsematerialet inte tillräckligt många
direkt jämförliga lägenheter bör en jämförelse likväl kunna ske mellan
lägenheter där hyresvärden inte har samma underhållsansvar. Vid hyressättningen
måste hänsyn naturligtvis las fill den skillnad som i så fall föreligger. Hur
stor skillnaden i hyra skall vara får då avgöras efter skälighet.

Den
föreslagna lagändringen bör träda i kraft den 1 juli 1983.

3
Upprättat lagförslag

I
enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats ett förslag
till lag om ändring i jordabalken. Förslaget bör fogas lill protokollet i detta
ärende som bilaga i.'

4
Hemställan

Jag
hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslaget till lag om ändring i
jordabalken.

5
Beslut Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

'
Bilagan har uteslutils här. Förslaget är likalydande med det som är fogat till propositionen.

Prop. 1982/83:146 8

Bilaga 1

Skrivelse 1982-12-02 från SABO och Hyresgästernas riksförbund
om hyresgästinflytande över den egna lägenheten

SABO och Hyresgästernas Riksförbund finner det angeläget
att vidareutveckla formerna för hyresgästens inflytande över den egna
lägenheten. Elt första steg togs i riksdagsbeslutet år 1974 genom ändring av
hyreslagen, tillägget 12 kap. jordabalken 24 a §. Det förslag som föregående är
presenterades av underhållsfondsutredningen, Hyresgäslinflylande på målning
och tapetsering, SOU 1981:47, har de båda organisafionerna var för sig yttrat
sig över tidigare. Såvitt nu kan bedömas kan inte utredningsförslaget resultera
i beslut utan genomgripande ändringar.

De båda organisationerna har ett betydande intresse av att
snabbt få fram elt system som möjliggör för hyresgästen att få ett avgörande
inflytande över reparationer i lägenheten, främst målning och tapetsering. De
lösningar som bör komma ifråga är förhållandevis enkla. En viktig aspekt är
också atl olika lösningar skall vara möjliga med hänsyn till skillnader i fömtsättningar,
organisation m. m. mellan olika bostadsföretag och till och med mellan olika
bostadsområden.

De båda organisafionerna anger följande utgångspunkter för
den önskvärda ordningen:

Hyresvärdens underhållsskyldighet rubbas inte.

Hyresgästen skall ha största möjliga bestämmanderätt över
åtgärder i den egna lägenheten.

Hyresgäst som är aklsam, avstår från eller som själv utför
underhållsarbeten (målning och tapetsering) skall ha ekonomisk nytta av detta.

Formerna för den enskilde hyresgästens inflytande bör
regleras genom en överenskommelse mellan bostadsföretag och hyresgästförening,
utgående från gällande förhandlingsordning. Detta möjliggör att lösningar kan
utformas olika och med hänsyn till lokala fömtsättningar. Vi ser detta som en
stor fördel. Förhandlingslösningar gör det också möjligl att snabbare
genomföra förändringar än om fullständig enhefiighel skall eftersträvas, t.
ex. genom lagreglering.

Sådana förhandlingslösningar kan utformas så, att den
enskilde hyresgästen ges valmöjligheter och räll atl bestämma ifråga om reparafioner
i den egna lägenheten. Hyresgästen kan avstå från reparationer eller själv låta
utföra målning och tapetsering, varvid hyran skall reduceras i motsvarande
grad. Hyresgästen kan välja högre kvalitet än den som normalt ingår i hyran mot
särskild ersättning för merkostnaderna.

Gällande lagstiftning ger inte tillräckligt utrymme för
överenskommelser av antytt slag. Hyreslagens bestämmelser - som är avsedda att
skydda

Prop.
1982/83:146 9

hyresgästens
intressen — bör inte försvåra sådana åtgärder som kan ge hyresgästen ett slörre
inflytande. Därför erfordras en viss, ej särskilt omfattande förändring av
gällande lagstiftning:

Hyreslagen
skall medge att formerna för hyresgästens inflytande över reparationer i den
egna lägenheten regleras i överenskommelse mellan hyresvärd och organisation av
hyresgäster inom ramen för träffat avtal om förhandlingsordning. I första hand
erfordras ett tillägg i 15 § hyreslagen.

I
sammanhanget bör klarläggas att skillnaderna ifråga om underhållsservice och
övriga åtaganden från hyresvärdens sida skall beaktas vid prövningen av hyran
enligt hyreslagens s k bmksvärderegler.

SABO
och Hyresgästernas Riksförbund hemställer att regeringen snarast förelägger
riksdagen förslag om ändrad lagstiftning på sådant säll alt de i denna
skrivelse angivna intentionerna kan fullföljas.

Prop. 1982/83:146 10

BUaga2

Skrivelse 1983-02-07 från Sveriges fastighetsägareförbund

Sedan
det kommit till Fastighetsägareförbundets kännedom alt Sveriges Allmännyttiga
Bostadsföretag (SABO) och Hyresgästernas Riksförbund (HR) i skrivelse den 2
december 1982 hos regeringen hemställt om viss ändring av 12 kap. 15 §
jordabalken får förbundet anföra följande.

Som
närmare utvecklas nedan leder förslagen lill en rad praktiska och juridiska
problem. Det är därför förvånande att skrivelsen inte innehåller någol som
helst försök till analys av förslagens konsekvenser i angivna avseenden. Organisalionema
måste ju rimligen vara medvetna om de problem som uppstår om ansvaret för
lägenhetsunderhåll helt eller delvis lägges över på hyresgästerna. Inte minst
remissyttrandena över underhållsfondsutredningens delbetänkande
"Hyresgästinflytande på målning och tapetsering" belyser åskådligt
detta. Självfallet blir inte problemen mindre genom alt de ändrade ansvarsförhållandena
i del enskilda fallet överenskommes mellan parterna i en
förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen.

Fastighetsägareförbundet
anser av nedan angivna skäl att organisationernas förslag är olämpligt och att
det därför inte bör föranleda någon åtgärd. Om regeringen gör en annan
bedömning, fömtsätter förbundet alt förslagel blir föremål för en allsidig
beredning och utredning. Faslighets-ägareförbundet hemställer att få deltaga i
detta arbete och att förbundet också självfallet erhåller eventuellt
departementsförslag på remiss, eftersom frågan berör de enskilda
fastighetsägarna i minst samma omfattning som SABO och hyresgäströrelsen.

Förslaget
berör underhållsfondsutredningens pågående arbete

Organisafionerna
preciserar inte vilka arbeten den begärda avtalsfriheten skäll omfatla.
Sålunda talas i skrivelsen på vissa ställen om "reparationer i
lägenheten" och på andra om "målning och tapetsering". Eftersom man
föreslår ett tillägg till 15 § hyreslagen, fömtsätter förbundet att man avser
det underhåll som omfattas av sagda lagmm.

I
15 § hyreslagen regleras fömtom målning och tapetsering även "andra sedvanliga
reparafioner med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bmk".
Lagmmmel gäller således även underhåll av golv, sani-tetsporslin, maskinell utmstning,
el- och vvs-installationer osv. Underhållsfondsulredningens ovannämnda
delbetänkande avser endast målning och tapetsering.

I
utredningens slutbetänkande, som enligt uppgift kommer att föreligga inom någon
månad, föreslås regler även för lägenhetsunderhållet med

Prop. 1982/83:146 11

undantag
av målning och tapetsering. Fastighetsägareförbundet anser det inte bör komma i
fråga att ändra lagregler i sådana delar som är föremål för utredning och
sålunda ej heller genomgått sedvanlig remissbehandling.

Om
organisationerna - trots skrivelsens utformning - endast avsett att framställningen
skulle gälla målning och tapetsering, är det tveksamt om lagändringen kan
begränsas till 15 § hyreslagen. Underhållsfondsutredningen föreslog att
ifrågavarande underhåll skulle brytas ut till en särskild underhållslag.

Principerna
för hyresgästinflytande

Fastighetsägareförbundet
anser det värdefullt om det går att finna lämpliga former för ett meningsfullt
inflytande för de hyresgäster som så önskar. På förbundets initiativ pågår det
därför sedan ett par år tillbaka förhandlingar med Hyresgästernas Riksförbund
om i första hand formerna för inflytande i frågor av gemensamt intresse för hyresgästerna.
Det är förbundets förhoppning att dessa förhandlingar inom kort skall resultera
i en gemensam rekommendafion.

Fastighetsägareförbundet
anser det även rimligt att möjligheter öppnas för de hyresgäster som sköter
sina lägenheter väl att få lägre boendekostnader. Samtidigl borde hyresgäster
som genom hårt slitage förorsakar intensiva underhållsåtgärder få betala dessa
merkostnader i större utsträckning än i dag.

Problemen
i samband med ökat hyresgästinflytande över målning och tapetsering ligger i
att finna lagtekniskt acceptabla lösningar som tillgodoser de enskilda
hyresgästernas och hyresvärdarnas rättssäkerhet ulan en kostsam byråkratisk
administration. Det måste vidare vara ett allmänt intresse alt den "svarta
sektom" inte ytterligare breder ul sig.

Alla
hittills diskuterade system med hyresgäsfinflytande över lägenhetsunderhållet
medför betydande tekniska svårigheter om graden av inflytande skall förändras
i en viss lägenhet. Detta innebär också att betydande övergångsproblem uppkommer
när ett hyresgäsfinflytande skall införas.

Frågorna
om hyresgäsfinflytande över lägenhetsunderhållel sammanhänger i hög grad med hyressättningen.
Som närmare utvecklas nedan måste underhållsfrågoma i sin helhet lösas
tillsammans med hyressätt-ningssystemet. En dellösning enbart för visst lägenhelsunderhåll
skulle allvarligt försvära framtida mer genomgripande lösningar.

De juridiskt-tekniska
problemen i samband med ett ökat hyresgäslinflylande över lägenhetsunderhållet
har fill viss del belysts i underhållsfondsutredningens arbete samt i
remissyttrandena över utredningens delbetänkande. Åven hyresrällsutredningen
diskuterade, enligt vad förbundet erfarit, ifrågavarande problem ingående utan
att hitta nägon lösning.

Förbundet
vill med denna skrivelse understryka vikten av att eventuella lagändringar med
syfte atl öka hyresgästinflytandet över lägenhetsunderhållet blir föremål för
ingående överväganden. Dåligt genomtänkta lösning-

Prop.
1982/83:146 12

ar
kommer alt leda fill ökade kostnader i fasfighelsförvallningen och därmed för
de boende samt en mängd tvister, som kommer att belasta såväl domstolar och
myndigheter som parterna på hyresmarknaden. Inte minst måste effekterna på
administrationskostnaderna analyseras. Detta illustreras åskådligt i
remissyttrandena över underhållsfondsulredningens delbetänkande.

Det
i skrivelsen föreslagna systemet kommer också att försvåra fastighetsöveriåtelser.
Härvid måste inte bara utredas omfattningen och arten av parternas ansvar för
underhållet i samtliga lägenheter. En köpare måste också göra bedömningar av i
vad mån befintliga eller nya hyresgäster kommer att begära förändringar
beträffande underhållsansvaret.

Förhållandel
till bruksvärdesystemel

SABO
och HR har vid utformning av sitt förslag uppenbariigen endast tänkt på
situationen för de allmännyttiga företagen. I dessa bestäms hyrorna praktiskt
tagel uteslutande efter självkoslnaderna. Jämförelse med andra lägenheter
behöver i princip ej göras.

Beträffande
privatägda hyreshus bestäms hyrorna (både vid förhandlingar och då
överenskommelse ej träffats utan hyresnämnden avgör tvisten) efter jämförelse
med andra likvärdiga lägenheter. Redan i dag är det många gånger svårt att
fastställa vad som är en till bruksvärdet likvärdig lägenhet. Ett genomförande
av förslagel skulle med nuvarande bmksvärderegel leda till allvarliga komphkafioner.

I
varje enskilt fall måste återfinnas lägenheter som i underhållsavseende är
likvärdiga. Om parter i stor omfattning kommer att avtala om skilda grader och
arter av underhållsskyldighet för hyresgäster, kommer det att bh mycket besvärhgt
att finna lämpligt jämförelsematerial.

Riskerna är påtagliga att
det i praktiken kommer att visa sig alltför komplicerat att beakta standarden
på lägenhetsunderhållet vid bruksvärdejämförelsen. I stället kommer en
lagändring att framtvingas med innebörd att lägenhetsunderhållet överhuvudtaget
inte skall beaktas vid bruksvärdejämförelsen utan särskild ersättning skall i
stället erläggas av hyresgästen för av fasfighetsägaren utfört
lägenhetsunderhäll. Sädana särskilda underhållsavgifter föreslogs i
underhållsfondsutredningens delbetänkande och blev föremål för myckel hård
kritik från merparten av remissinstansema.

Riskerna
är uppenbarligen påtagliga att' vi går mot en utveckling där hyresgästerna får
betala olika "avgifter" vid sidan av själva hyran. Härigenom minskas
fastighetsägarens incitament att hålla nere kostnaderna genom en rationell
förvaltning. Dessutom skulle övergången till "totalhyror", som nu
pågår över hela landet, brytas. Denna utveckling av hyressättningen har bl. a.
motiverats av en önskan att sfimulera fastighetsägaren till energibesparande
åtgärder.

Förbundet
vill med det ovan anförda peka på att underhållsfrägorna har ett starkt samband
med hyressättningssystemet. Det är därför nödvändigt

Prop. 1982/83:146 13

atl
de framtida effekterna på bruksvärdesystemel blir förmål för en ingående
analys innan en eventuell lagändring ytterligare överväges.

Effekter
på den "svarta sektorn"

Uppenbarligen finns det
betydande risker för att organisationernas förslag leder till att
"svart" arbetskraft kommer att anlitas i ökad utsträckning. Denna
fråga finns utförligt belyst i remissyttrandena över underhållsfondsutredningens
delbetänkande. Förbundet vill särskilt hänvisa till de synpunkter som framförts
av Målarmästarnas Riksförening.

Inte mindre betänkligt är atl
förslaget sannolikt leder fill att avflyttande hyresgäster kommer atl betinga
sig ofillåtna ersättningar i större utsträckning än i dag. Skälen härtill är
följande.

Om ansvaret för lägenhetsunderhållel
läggs över på hyresgästerna, kommer standarden på detta underhåll inte att
beaktas vid hyressättningen. För en tillträdande hyresgäst är däremot
underhållsstandarden intressant. Han undgår egna kostnader för målning och
tapetsering efter inflyttningen, om han får möjlighel alt flytta in i en
lägenhet där den tidigare hyresgästen lagl ner betydande belopp på målning och
tapetsering. Om den bostadssökande i stället skulle flytta in i en lägenhet
med eftersatt underhåll, drabbas han av betydande kostnader för eftersatt
underhåll.

Konsekvensema av del sagda
är uppenbara. Tillträdande hyresgäster skulle till de avträdande betala ofillåten
ersättning för god underhållsslah-dard. Detta problem går knappast att lösa pä
ett enkelt sätt genom att i lagsfiftningen medge ersättning för välvårdade
lägenheter. 1 praktiken skulle det inte gå att skilja på ersättning som avsåg
underhållsstandard respektive gott läge. Alla typer av ersättningar hyresgäster
emellan skulle därför behöva medges, vilket i sin lur helt strider mot idén med
hyresrätt.

Om det sålunda är
olämpligt med ekonomiska ersättningar berörda hyresgäster emellan måste någon
form av avräkningsförfarande ske i förhållande fill fastighetsägaren. En sådan
avräkning får göras i förhållande fill någon form av normal underhållsstandard.

I de fall underhållet i en
avträdande hyresgästs lägenhet inte når upp till normalstandard skulle
hyresgästen bli tvungen att utge ersättning för detta. Om systemet skulle
fungera blev fastighetsägaren tvungen att begära säkerhet av tillträdande hyresgäster.

Ett avräkningsförfarande
av ovan angiven modell torde kräva relativt detaljerade regler. Uppenbarligen
skulle också riskerna för tvister mellan parterna vara stora med ett sådant
system. Det byråkratiska krånglet och kostnadema skulle bh betydande - av minst
samma storieksordning som om förslagen i underhållsfondsutredningens
delbetänkande realiserats.

Inträde
i och byte av system för lägenhetsunderhållel

I
organisationernas skrivelse berörs ej problemen i samband med att ansvaret för lägenhetsunderhållel
går över från hyresvärden till hyresgäs-

Prop. 1982/83:146 14

ten eller omvänt. Enligt Fastighetsägareförbundets
uppfattning är det just dessa frågor som är de svåraste att lösa i samband med
konstruktionen av olika system som ger hyresgästerna ökat inflytande.

Fastighetsägaren måste via hyran få betalt för det
lägenhetsunderhåll som han utför. Innan sä har skett kan hyresgäst inte
rimligen medges hyresreduktion på grund av att han tagit över ansvaret för lägenhetsunder-hället.

Omvänt kan inte en hyresgäst, som en gång tagit över
underhållet, kräva att fastighetsägaren ånyo tar över ansvaret utan att den
sistnämnde på någol sätt ekonomiskt kompenseras för delta.

Det ovanstående illustrerar - fömtom problemen när
ansvaret går över från en part till en annan - även sambandet med
underhållsfinansieringen. Detta framgår för övrigt av
underhållsfondsutredningens delbetänkande och remissyttrandena över detta.

Hyresnåmndsprövningen

Om hyresgästförening yrkar att vissa hyresgäster skall få
ta över ansvaret för lägenhetsunderhållel och fastighetsägaren av någon
anledning anser sig icke kunna acceptera detta, kan yrkandet komma att
underställas hyresnämndens prövning. Med den lydelse 48 § hyreslagen har i dag
kan hyresgästen eller hyresgästföreningen inte framtvinga nya villkor.

Om däremot hyresrättsutredningens förslag genomföres,
skall särskild preferens inte tillmätas endera parten utan hyresnämnden skall
kunna välja mellan parternas yrkanden. Det är härvid nödvändigt att det för
hyresnämnderna finns entydiga regler för hur denna inlresseawägning skall ske.
Nämnderna måste veta hur rent förvaltningsekonomiska synpunkter skall vägas mot
hyresgästernas eventuella intresse att ta över ansvaret för lägenhetsunderhållel.

De processuella frågorna berörs inte alls i organisafionemas
skrivelse.

Fastigheter utan förhandlingsordning

SABO:s och HR:s förslag är begränsat till hus för vilka
förhandlingsordning gäller. Utanför lämnas således de bostadshyresgäster som
bor i hus utan förhandlingsordning. Det kan därför ifrågasättas om det
verkligen är etl inflytande för de boende som man eftersträvar. I vart fall
blir effekten av deras förslag ett ökat inflytande för hyresgästorganisafionen
som sådan och inte för de boende, i vart fall inte för de boende som vall att
stå utanför hyresgästorganisationen.

Det har i
olika sammanhang pekats på atl hyresgäströrelsens starka ställning har en
negativ effekt inte minst på de kommunala bostadsföretagens ekonomi. Sålunda
har hyresrättsutredningen i sitt slutbetänkande lagt fram förslag som skulle
göra hyresvärd och hyresgästorganisation mer jämbördiga. De här aktuella
förslagen skulle motverka ett sådant syfte. Dessutom anser förbundet det
olämpligt att underhållsansvaret för en

Prop.
1982/83:146 15

enskild
lägenhet skall regleras genom en förhandlingsöverenskommelse över huvudet på
berörd hyresgäst.

Övriga
synpunkter

Beträffande
övriga synpunkter hänvisar vi till vad vi anfört i vårt remissyttrande över
underhållsfondsutredningens delbetänkande. Av detta framgår att
organisationernas förslag leder till valfrihet endast för vissa hyresgäster,
till ökade administrationskostnader och betydande förlustrisker för
fastighetsförvaltningen, till ökade kostnader för målning och tapetsering samt
till ett ökat antal tvister.

Prop.
1982/83:146 16

Utdrag

LAGRÅDET PROTOKOLL

vid
sammanträde 1983-03-14

Närvarande:
f.d. regeringsrådet Paulsson, regeringsrådet Delin, justitierådet Bengtsson.

Enligt
protokoll vid regeringssammanträde den 17 februari 1983 har regeringen pä
hemställan av statsrådet Gustafsson beslutat inhämta lagrådets yttrande över
förslag till lag om ändring i jordabalken.

Förslaget
har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Lars Andersson.

Förslaget
föranleder följande yttrande av lagrådet:

Den
föreslagna ändringen i 12 kap. 15 § jordabalken avser en bestämmelse, som
betraktats som ett väsenfligt skydd för den enskilde hyresgästen. Syftet med
lagförslaget är att möjliggöra ett ökat hyresgästinflytande över lägenhetens
underhåll även i flerfamiljshus. Samtidigt vill man förhindra att enskilda
hyresgäster skulle kunna förmås att ingå ofördelaktiga överenskommelser i
detta hänseende. Avvikelser från lagens tvingande regel skall enligt förslaget
godtas endast när förhandlingsöverenskommelser innehåller bestämmelser härom. .
Bedömningen av förslaget försvåras av att underlaget för lagrådets prövning är
begränsat. Förslaget grundas på en skrift frän SABO och Hyresgästernas
riksförbund och har krifiserats i en skrivelse från Sveriges fastighetsägareförbund,
där invändningar av praktisk natur framförts. Några remissinstanser har inte
hörts, och särskilt kan framhållas att remissprotokollet inte innehåller
uppgifter om hur hyresnämnder och bostadsdomstolen ser på de praktiska problem
som lagändringen kan medföra. Det kan anmärkas att, enligt vad som framgår av
remissen, en proposition på grundval av hyresrättsutredningens slutbetänkande (SOU
1981:77) avses bli framlagd före utgången av 1983. Det hade legat nära till
hands att låta den nu föreslagna detaljändringen i hyreslagstiftningen anstå
tills det finns slörre möjligheter att överblicka hur den går att infoga i
regelsystemet. I sammanhanget kan tilläggas att utredningen, utan att beröra
det nu aktuella spörsmålet, föreslagit att 12 kap. 15 § jordabalken skall
ändras på annat sätt.

Vad
angår förslagets närmare innehåll kan det till en böijan synas tveksamt om en
förhandlingsöverenskommelse, som rimligen måste anpassas till hyresgästemas
genomsnittliga önskemål, i förevarande fall utgör ett tillräckligt skydd för
den enskilde hyresgästen. Hyresgästerna i ett hus kan ha vitt skilda intressen
i fråga om underhållet och mycket skiftande fömtsättningar alt själva fullgöra
detta. I en och samma fastighet kan finnas både hyresgäster som gärna vill
utnyttja de möjligheter lagen ger dem att själva sköta underhållet och andra,
exempelvis gamla människor

Prop.
1982/83:146 17

eller
personer med stora sociala problem, som har påtagliga svårigheter i detta
avseende. Man kan inte begära att hyresgästorganisationen i sina förhandUngar
skall kunna beakta alia de växlande förhållanden och önskemål som kan
förekomma i de enskilda husen. En parallell med arbetsrättens kollektiva
överenskommelser, som rör betydligt mera homogena grupper, synes bl.a. av
sådana skäl mindre träffande. Den möjlighet 22 § hyresförhandlingslagen ger en
hyresgäst att ansöka om ändring av en förhandlingsöverenskommelse såvitt den
avser honom torde i praktiken inte ge någon garanti för att den kategori
hyresgäster som bäst behöver skydd undgår oönskade förändringar i fråga om
underhällsskyldigheten; remissen ger f.ö. inte någon ledning för hyresnämndens
bedömning i sådana fall. Möjligen är tanken atl hyresgästen inte skall
påtvingas en lösning av underhållsfrågan som avviker från huvudregeln i 12 kap.
15 § jordabalken.

Vad
som nu sagts får speciell betydelse med tanke på de vittgående förpliktelser
som enligt förslaget kan läggas på en hyresgäst. Detta medger inte bara att
hyresgästerna får inflytande över underhållet utan också, enligt sin lydelse,
att hyresvärden helt kan frita sig från underhållsskyldigheten. Härav torde
följa att denna skyldighet kan komma att åvila hyresgästen - något som också
förutsätts i motiven. Förmodligen är inte avsikten att
förhandlingsöverenskommelserna normalt skall ha detta innehåll, men något sådant
framgår inte av remissen.

Om underhållsskyldigheten
på sådant sätt överförs till hyresgästen är det oklart vilka konsekvenser detta
kan få i fråga om vårdnadsplikten i 12 kap. 24 § jordabalken, som bygger på att
underhållsskyldigheten normalt åligger hyresvärden. Tydligt är emellertid att
hyresgästen riskerar atl bli ■ skadeståndsskyldig, om han inte fullgör de
förpliktelser som åläggs honom och lägenheten tar skada härigenom.

Med
hänsyn till det anförda kan ifrågasättas om en avvikelse från huvudregeln i 12
kap. 15 § bör få rättslig verkan under annan förutsättning än att inte bara
hyresgästorganisationen utan också den enskilde hyresgästen uttryckligen
godtagit avvikelsen med kännedom om dess innehåll. Ett sådant godkännande — som
lämpligen finge lämnas i en särskilt upprättad handling (jfr 12 kap. 45 §
jordabalken) - borde då ges i en situation där hyresgästen redan träffat
hyresavtal och följaktligen inte på samma sätt som vid avtalsslutet är beroende
av hyresvärden.

Godtas
det sagda, skulle paragrafen förslagsvis kunna utformas pä följande sätt:

"Under
hyrestiden... andra stycket.

Om
lägenheten... ålder och bruk. Detta gäller dock inte om annat

har
avtalats och hyresavtalet avser ett enfamiljshus samt inte heller om förhandlingsöverenskommelse
enligt hyresförhandhngslagen (1978:304) innehåller avvikande beslämmelser och
hyresgästen efter hyresavtalets ingående i särskilt upprättad handling godtagit
dessa i den del de avser honom."

Prop.
1982/83:146 18

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid
regeringssammanlräde 1983-03-17

Närvarande:
statsministern Palme, ordförande, och statsråden I. Carlsson, Lundkvist, Feldl,
Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson, Andersson, Rainer,
Boström, Bodström, Göransson, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Holmberg, Hellslröm

Föredragande:
statsrådet Gustafsson

Proposition
om ändring i 12 kap. 15 § jordabalken

Föredraganden
anmäler lagrådets yttrande' över förslag till lag om ändring i jordabalken.

Föredraganden
redogör för lagrådets yttrande och anför.

Jag
vill inledningsvis erinra om att den ifrågavarande tvingande bestämmelsen om
hyresvärdens underhållsskyldighet infördes i hyreslagstiftningen år 1969 i
anledning av ett yrkande från Hyresgästernas riksförbund. Dessförinnan kunde
frågor rörande lägenhetens skick i princip fritt regleras genom avtal mellan
hyresvärden och hyresgästen (se prop. 1968:91 bihang A s. 210, 322 och 359).
Denna ordning gäller för övrigt alltjämt beträffande enfamiljshus.

Förslaget
i lagrådsremissen innebär i princip egentUgen inget annat än en återgång till
vad som gällde före den 1 januari 1969. Avtalsfriheten har dock för att skydda
den enskilde hyresgästen begränsats till det kollektiva förhandlingssystemet.
Förslaget har, som framgår av remissprotökollet, tillkommit i anledning av en
framställning från Hyresgästernas riksförbund och Sveriges allmännyttiga
bostadsföretag (SABO). Synpunkter har också inkommit från Sveriges
fastighetsägareförbund.

Enligt
min mening är det föreliggande materialet fullt tillräckligt för att man skall
kunna ta ställning till frågan om avtalsfriheten på det ifrågavarande området
bör utökas. De praktiska problem som lagändringen kan förorsaka hänger främst
samman med bmksvärdesystemet. Problemen kan, som framhålls i remissen,
bemästras inom ramen för gäUande regler (se också SOU 1981:77 s. 177). Mot
bakgrund av det sagda har jag ansett det onödigt alt, som lagrådet har varit
inne på, låta framställningen bU föremål för en formell remissbehandling.

'
Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringss,immanträde den 17 februari 1983.

Prop.
1982/83:146 19

Genom
förslaget skapas möjligheter för en vidareutveckling av boende-demokratin inom
hyresrätten. Frågan är enligt min mening så viktig att den inle bör fördröjas,
vilket skuUe bli följden om den behandlades i anslutning till hyresrättsulredningens
förslag. Den förändring av gällande regler som nu föreslås får givetvis beaktas
vid utarbetandet av en ny lagstiftning på gmndval av det nämnda
utredningsförslaget.

Lagrådet
föreslår atl det ifrågavarande lagmmmet utformas så alt en förhandlingsöverenskommelse
får medföra en avvikelse från huvudregeln endasi under fömtsättning att
hyresgästen själv skriftligen har godtagit avvikelsen. Avsiklen med förslaget
är atl trygga den enskilde hyresgästens rätt.

För
egen del vill jag erinra om att en förhandUngsöverenskommelse enligt 2§
hyresförhandlingslagen kan leda till att ett enskilt hyresavtal ändras såväl
beträffande hyran som beträffande andra hyresviUkor. Den enskilde hyresgästen
har enligt det koUektiva förhandlingssystemet möjligheter att ta tiUvara sina
intressen dels genom att föra klandertalan enligt 22 § hyresförhandlingslagen,
dels genom att säga upp avtalet enligt 12 kap. 54 § jordabalken.

Enligt min mening finns
det inte skäl alt kompUcera regelsystemet och förfarandet genom att behandla de
nu ifrågavarande hyresviUkoren på annat sätt än sådana hyresvillkor beträffande
vUka förhandUngsrätt enligt hyresförhandhngslagen redan föreligger. Den enskUde
hyresgästens intressen får anses tillgodosedda på ett fiiUt godtagbart sätt
även utan en sådan tiUäggsregel som lagrådet har föreslagit. Jag vidhåller
följaktligen det remitterade förslaget.

Hemställan

Jag
hemstäUer att regeringen föreslår riksdagen att anta det av lagrådet granskade förslagel.

Beslut

Regeringen
ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom
proposition föreslå riksdagen att anta det förslag som föredraganden har lagt
fram.

Prop.
1982/83:146 20

Innehåll

Propositionen
..................................................... ... 1

Propositionens
huvudsakliga innehåll........................ ... 1

Lagförslag ...................................... ,................. ... 2

Utdrag av protokoll vid regeringssammanlräde
den 17 februari 1983 3

1
Inledning ......................................................... 3

2
Överväganden.................................................. ... 3

3
Upprättat lagförslag ........................................ 7

4
Hemställan .................................................... 7

5
Beslut .......................................................... ... 7

BUaga
1 Skrivelse 1982-12-02 från SABO och Hyresgästernas

riksförbund
om hyresgäslinflylande över den egna lägen

heten .................................................. ... 8

Bilaga
2 Skrivelse 1983-02-07 från Sveriges fastighetsägareför

bund....................................................... .. 10

Bilaga 3 Det remitterade
förslaget (bilagan har uteslutits här)

Utdrag
av lagrådels protokoll den 14 mars 1983 ...... 16

Utdrag
av protokoll vid regeringssammanträde den 17 mars 1983 ... 18

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1983