Prop. 1983/84:137

Prop. 1983/84:137 Regeringens proposition

1983/84:137

med
förslag till ändringar i hyreslagstiftningen;

beslutad
den 8 mars 1984.

Regeringen
föreslår riksdagen all anta de förslag som har lagits upp i bifogade utdrag av
regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På
regeringens vägnar

OLOF
PALME

HANS
GUSTAFSSON

Propositionens
huvudsakliga innehåll

I
proposilionen läggs fram förslag lill ändringar i hyreslagstiftningen, främst
jordabalkens regler om hyra. Genom förslagen förbättras hyresgästernas
rättsställning.

När
det gäller normerna för hyressältningen av bosläder föreslås i proposilionen
all bruksvärdesyslemel behålls. Samtidigt föreslås en del jusleringar i
bruksvärdereglerna. Bl.a. slopas den nuvarande regeln om all den hyra som
hyresvärden fordrar skall godtas, om den inle är oskälig. I stället föreslås
atl frågan vilken hyra som i fortsätlningen skall gälla bedöms genom en
skälighetsprövning där parlerna i princip likställs. Även i fråga om prövningen
av andra villkor än hyran föreslås alt det nuvarande företrädet för
hyresvärdens mening slopas.

Hyresnämnden
föreslås få möjligheler alt vid vite förelägga en hyresvärd all lämna ut
sådana hyresuppgifler för sina lägenheler som kan behövas för en hyressättning
enligl bruksvärdeprincipen belräffande andra lägenheler.

I
propositionen föreslås vidare alt det nuvarande syslemet med bränsle-och
va-klausuler i princip förbjuds, atl hyrestiden i regel skall vara obestämd
och alt reglerna om olika uppsägningstider förenklas.

Vidare
föreslås nya bestämmelser i fråga om förfarandet vid förlängnings- och
villkorstvister. Bostadshyresgästernas slällning förbättras genom att del
alltid är den part som vill få lill slånd en ändring av hyresförhål-

1
Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84:137 2

landet
som har att hänskjula en tvist till hyresnämnden. Detta innebär alt det s. k.
avflyttningsmeddelandet slopas. Det föreslås också ett förenklat
prövningsförfarande för s. k. massärenden av innebörd att när vissa typfall har
avgjorts får övriga ärenden avgöras i princip utan sammanträde och efter
delgivning genom kungörelse. Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den
I januari 1985.

Prop.
1983/84:137

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom
föreskrivs att 7 kap. 16 8 och 12 kap. jordabalken' skall ha nedan angivna
lydelse.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Efler
exekutiv försäljning av fastighet gäller upplåtelse av nyttjan-derätl,
serviiul eller rätt till elektrisk kraft mol den nye ägaren endasl om
försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap.
ulsökningsbalken eller rättigheten enligt samma kapitel är skyddad utan
förbehåll.

Efter exekutiv försäljning av fastighet gäller upplåtelse
av nytljan-derätt, serviiul eller rätt till elektrisk kraft mol den nye ägaren
endasl om försäljningen skell under förbehåll om rättighetens bestånd enligt
12 kap. ulsökningsbalken eller rättigheten enligl samma kapitel är skyddad
ulan förbehåll. Är fastigheten taxerad som annan fastighet och har den vid taxeringen
betecknats som hyreshusenhet, gäller dock upplåtelser som avser hyra av en
bostadslägenhet med obestämd hyrestid och som grundar sig på en skriftlig
handling alltid mot den nye ägaren, om hyresgäslen har tiUträtt lägenheten före
den exekutiva försäljningen.

Bestämmelser
om verkan av underlåtenhet all uppsäga arrende- eller hyresavtal som enligt
första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap. ulsökningsbalken.

12 kap. Hyra

Inledande
bestämmelser

Detta
kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande
mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal
eller avtal i anslulning lill sådanl avlal.

Innefattar
avlalel även upplåtelse av jord att nyttjas / förening med

Delta
kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande
mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtils genom tjänsteavtal
eller avtal i anslutningtill sådant avlal.

Innefattar
avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tiUsammans med

' Balken omtryckt 1971: 1209, 12 kap. omtryckt 1979:252.
Senaste lydelse 1981:784.

' Senaste
lydelse 1980:95.

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse

lägenheten, äger della kapitel tillämpning på avtalet,
om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för
annat ändamål än jordbruk. Förenas tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse,
med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, äger kapitlet
tillämpning, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen
av jorden.

Med
bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för atl helt eller till icke
oväsentlig del användas som bostad.

Föreslagen lydelse

lägenheten, skaU delta kapitel tiU-lämpas på avtalet, om
jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat
ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa belydelse,
med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skaU kapitlet
tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera belydelsefull än upplåtelsen av
jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för alt
hell eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses
annan lägenhet än bostadslägenhet.

Förbehåll
som strider mot bestämmelse i delta kapitel är utan verkan mot hyresgästen
eller den som har rätt alt träda i hans ställe, om ej annat anges.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel
är ulan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt all träda i hans ställe,
om ej annat anges.

Omfattar hyresavtalet fler än tio bostadslägenheter, som
hyresgästen skaU hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som
strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under
förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och
inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för
fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant
förbe-håU gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs
dock inte om staten, kommun, landstingskommun, kommu-- nalförbund,
allmännyttigt bostadsföretag eller aktiebolag, som helt ägs av en kommun eller
landstingskommun, är hyresvärd.

Om upplåtelse i vissa fall av bostadslägenheter finns
bestämmelser i bostadsanvisningslagen (1980:94).

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Hyresavtals ingående

Föreslagen lydelse Hyresavtalet

Hyresavtal
skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

Har
hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i laga ordning i
hyresgästens ställe, skall anteckning därom på begäran göras på handlingen.

Har hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i
laga ordning i hyresgästens ställe, skall detta på begäran antecknas på
avtalet.

Följer
av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att
användas gemensamt av hyresgästerna, får en sådan rätt inte upphävas eller
ändras i annan ordning än som gäller för ändring av hyresvillkor, även om
rätten inte är sår skilt reglerad i avtalet mellan parterna.

Hyrestid och uppsägning

Är hyresavtal träffaiför bestämd tid, skall, om
hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre ån nio månader i följd,
uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens
utgång.

Innehåller avtal, som skaU uppsägas för att upphöra vid
hyrestidens utgång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske,
om hyrestiden är

1.
längst
en vecka, senast en dag i förväg,

2.
längre
än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3.
längre
än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,

4.
längre
än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5.
längre
än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg,

6.
längre
än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7.
längre
än fem år, senast ett år i förväg.

Avser avtalet annan lägenhet än

Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat följer
av andra stycket. Hyresavtal som gäller för obestämd tid skall sägas uppför att
upphöra att gälla.

Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal
upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annal har avtalats. Har
hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid
sägas uppför att upphöra att gälla.

Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses
förlängt på obestämd tid

1.
om
avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs
upp till hyrestidens ulgång trots att uppsägning skall ske, eller

2.
om
hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt
att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden
anmodat honom att flytta.

För anmodan enligt tredje stycket 2 gäller vad som
föreskrivs

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

bostadslägenhet och är hyrestiden längre än nio månader,
har hyresgästen alltid rätt tiU en uppsägningstid av minst nio månader. Vad
nu sagts gäller dock ej om lägenheten ej är avsedd att användas för
förvärvsverksamhet och avtalet har samband med hyresavtal som avser bostadslägenhet.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven
uppsägning och uppsäges det ej inom rätt tid, anses det, om hyrestiden
överstiger nio månader, förlängt på ett år och i annat fall på tid som
motsvarar hyrestiden.

Föreslagen lydelse

om uppsägning i 8 §. Ytterligare bestämmelser om sådan
anmodan finns i 49 § tredje stycket.

Är
hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har
hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre ån nio månader i
följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i
lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom
att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid
icke avtalats, utgå en tnånad efter uppsägning eller, såvida
hyresförhållandet varat längre än ett år, på den jar-dag som inträffar närmast
efter tre månader från uppsägningen. Avier hyresavtalet annan lägenhet än bostadslägenhet
och har hyresförhållandet vid uppsägningen, varat längre än nio månader, i
följd, har hyresgästen dock alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio
månader. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses 146 §
första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst
en tnånad.

Fardagar år den 1 april och den 1 oktober.

Hyresavtal
som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats,
sägas upp för att upphöra att gälla

1. vid
det månadsskifte som in

träffar närmast efter tre månader

från uppsägningen, när avtalet

avser en bostadslägenhet, eller

2. vid
det månadsskifte som in

träffar närmast efter nio månader

från uppsägningen, när avtalet

avser en lokal.

Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att
upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen
ske senast

1. en dag i förväg om hyrestiden

är längst två veckor,

2.
en vecka
i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,

3.
tre
månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en
bostadslägenhet,

4.
tre
månader i förväg om hyrestiden år längre än tre månader men längst nio månader
och det är fråga om en lokal,

5.
nio
månader i förvåg om hyrestiden är längre ån nio månader och det är fråga om en
lokal.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande
lydelse

4a §

Avser
hyresavtal bostadslägenhet, får hyresgästen uppsäga hyresavtalet att upphöra
vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.

Föreslagen lydelse

Avlider hyresgäst som hyrt bostadslägenhet före
hyrestidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från
dödsfallet. Avtalet upphör att gälla en månad efter uppsägningen. Har
bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av makarna,
tillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och den efterlevande maken i
förening.

Är
lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, får vid dennes död hans make
inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet
träffades och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap,
får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som
inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet upphör att
gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande makens död, skall
lägenheten avträdas på den fardag som inträffar närmast efter en månad från
dödsfallet.

Avser
ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga upp
hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast
efter tre månader från uppsägningen.

Om hyresgästen har avlidit, får dödsboet också inom en
månad från dödsfallet säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte
som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Har bostadslägenhet
hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av dem, tillkommer den rätt som
angivits nu dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Uppsäges
hyresavtal av orsak som anges i 11-14 eller I6-/9 88, upphör det genast att
gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 8, om ej annat följer av 44 5.

Uppsäges
hyresavtal av annan orsak som ger hyresvärd eller hyresgäst rätt alt frånträda
avtalet och innehåller detta kapitel ej särskild bestämmelse om uppsägningstid,
gäller den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 3 § andra stycket,
om avtalet är träffat

Sägs ett
hyresavtal wpp av en orsak som anges i 11 — 14 eller 16-18 88, upphör det
genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 8, om ej annal följer
av 44 8.

Sägs ett
hyresavtal upp av någon annan orsak som ger hyresvärd eller hyresgäst rätt att
frånträda avtalet och är det inte fråga omfaU som avses i 5 § andra stycket
gäller, oavsett vad som har avtalats om uppsägningstid, den uppsägningstid som
för varje särskilt fall anges i

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

för bestämd tid, eller i 4 8 andra stycket, om hyrestiden
ej år bestämd. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör
avtalet dock genast att gälla.

Föreslagen lydelse

4 § första stycket, om hyresavtalet gäller för obestämd
tid, eller i 4 5 andra stycket, om hyresavtalet gäller för bestämd tid. Sker
uppsägning innan hyresgäslen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast
atl gälla.

Upphör
ett avtal om hyra av bostadslägenhet att gälla och finns förutom hyresavtalet
ett annat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen som avser en nyttighet som
har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre
betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet
samtidigt att gälla.

När
hyrestiden har löpt ut skall hyresgästen senast påföljande dag lämna
lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten tUlgänglig för
den som skall tiUträda den.

InfaUer
den dag då lägenheten skall tillträdas eUer lä/nnas på en söndag, annan
allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton, skall det
i stället ske nästa vardag.

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall
tiUträdas eller avträdas på söndag eller annan allmän helgdag, skaU tillträde
eller avträde i stället ske nästa vardag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12
av-trädesdagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tiUträda den.
Omfattar lägenhet som heh eller delvis är uthyrd tdl bostad minst två rum som
år avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas
tillgängUg klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan
allmän helgdag, klockan 8 cv-trädesdagen.

Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

Uppsägning
skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd
vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, utom i
fall som avses i 54, 58 och 58 a §§, vara muntlig, om skriftligt erkännande av
uppsägningen lämnas. Uppsägning får ske hos den som är behörig

En
uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre
månader i följd vid den fidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen
får dock, ulom i fall som avses 158 a §, vara muntlig, om det är hyresgästen
som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt er-

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse

atl mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för
uppsägning, dock utan tUlämpning av 12-15 §§ delgivningslagen (1970:428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen
sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av
uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen
medlem i det hushåU som han tUlhör eller, om han driver rörelse med fast
kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som
angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om
sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fidlgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall
ske, ej känt hemvist här i riket öch finns ej heller känt ombud som har rätt
alt mottaga uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Posl-
och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande atl hyresförhållande skall
upphöra och ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning
skell i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av
hyresavtal, som gäller annan lägenhet än bostadslägenhet, finns i 58 5.

Föreslagen lydelse

kännande av uppsägningen. Uppsägning får ske hos den som
är behörig all ta emot hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för
uppsägning / den ordning som anges i8 kap. 8 § ändra och tredje styckena, om
inte annat följer av tredje eUer ftärde styckena i denna paragraf.

Har den
som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det inte fråga om en
uppsägning iförtid enligt 42 § eller en sådan uppsägning som avses i 58 §,
får uppsägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett
när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Har
hyresgästen lämnai hyresvärden uppgift om en adress, under vilken meddelanden
till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall anses
den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall
sägas upp, inte har något känt hemvisl här i landet och om det inte heller
finns något känl ombud som har rätt all ta emot uppsägning för honom, får
uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande atl hyresförhållande skall
upphöra och ansökan om avhysning av hyresgäst gäller som uppsägning när
delgivning skell i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av
hyresavtal som gäller lokaler finns i 58 8.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

På tillträdesdagen skall hyresvär- På
tillträdesdagen skall hyresvär-

den, om ej
annat avtalats, tillhan- den, om inte bättre skick har avta-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

dahålla lägenheten i sådanl skick att den enligt den
allmänna uppfattningen i orten är fullt bmkbar för det avsedda ändamålet.

Föreslagen lydelse

lats, lillhandahålla lägenheten i sådant skick att den
enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt bmkbar för del avsedda
ändamålet. Avtal får dock träffas om att lägenheten skaU vara i sämre skick,
om

1. upplåtelsen avser en bostads

lägenhet för fritidsändamål eller en

lokal, eller

2. hyresavtalet
innehåller för

handlingsklausul enUgt hyresför

handlingslagen (1978:304) och be

stämmelserna om lägenhetens

skick har tagits in i en förhandlings

överenskommelse enligt nämnda

lag.

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för
tillträdet så förstörd att den ej kan användas för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet. Är hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej
utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt fill
ersättning för skada.

Meddelar
myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet förbud mol
alt använda lägenheten för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet, även om
beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhällande som föranlett beslutet på
försummelse av hyresvärden eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen
meddelande om beslutet, har hyresgästen rätt fill ersättning för skada.

Blir lägenheten före tillträdesdagen så förstörd alt den
inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är hyresvärden
vållande lill händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen
meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av
lägenhetens beskaffenhet förbud mol alt använda lägenheten för det avsedda
ändamålet, upphör avtalet att gälla, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Om
del förhållande som föranlett beslutet beror på försummelse av hyresvärden
eller om denne ej utan dröjsmål lämnar hyresgästen meddelande om beslutet,
har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

Uppkommer
före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 8 första
stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är
lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 8, på tillträdesdagen icke i
del skick som hyresgäslen har rätt

Prop.
1983/84:137 11

Föreslagen lydelse

atl fordra, får han avhjälpa brislen på hyresvärdens
bekostnad, om hyresvärden underlåler atl efter tillsägelse ombesörja
åtgärden så snart del kan ske. Kan brislen ej avhjälpas ulan dröjsmål eller
underlåler hyresvärden atl efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart del
kan ske, får hyresgästen säga upp avlalel. Uppsägning får dock ske endast om
brislen är av väsenllig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt av
hyresvärden får avlalel inte sägas upp. För den tid lägenheten är i
bristfälligt skick har hyresgästen räll lill skälig nedsättning av hyran.

Nuvarande lydelse

att fordra, får han avhjälpa brislen på hyresvärdens
bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden
så snart del kan ske. Kan brislen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåler
hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart del kan ske, får
hyresgäslen uppsäga avtalet. Uppsägning får dock ske endast om brislen är av
väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avshjälpl av hyresvärden får avtalet
ej uppsägas. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen
rätt lill skälig nedsättning / hyran.

I fall som
avses i första stycket har hyresgäslen även rätt till ersällning för skada, om
hyresvärden ej visar alt bristen icke beror på hans försummelse.

Första och
andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts i befintligt skick,
om lägenheten icke är i sådant skick som anges i 9 § och hyresgästen ej vid
avtalets ingående kände lill brislen eller kunnat upptäcka den med vanlig
uppmärksamhet.

Har
lägenheten hyrts ut i befintligt skick och är den inte enligt den allmänna
uppfattningen i orten fullt bmkbar för det avsedda ändamålet, gäller första
och andra styckena, om upplåtelsen avser en bostadslägenhet för
fritidsändamål eller en lokal och hyresgästen inte, när avtalet ingicks, kände
lill bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

Meddelar
myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet beslut
varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen eller denne på annat
sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning i
hyran. Innebär beslutet väsenfiig inskränkning i nyttjanderälten, får
hyresgäslen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om
ersättning för skada äger 10 5 andra stycket motsvarande tillämpning.

Meddelar
en myndighel före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhel beslut
som leder till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten eller att
hyresgästen på annal säll lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt lill
skälig nedsättning av hyran. Innebär beslutet en väsentlig inskränkning i
nyttjanderälten, får hyresgästen säga upp avtalet, även om beslutet inte har
vunnit laga kraft. I fråga om ersällning för skada gäUer 10 8 andra stycket
andra meningen.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Avser
hyresavtalet lägenhel som icke färdigställts vid avtalets ingående och är
lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning ( hyran och sådan rätt atl uppsäga avtalet som
anges i 11 5. Uppsägning får ske även före den avtalade tidpunkten för
tillträde, om del är uppenbart atl lägenheten på tillträdesdagen ej kan användas
för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om
hyresvärden ej visar atl dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

Avser
hyresavtalet en lägenhet som inte färdigställts när avtalet ingicks och är
lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen
rätt fill skälig nedsällning av hyran och sådan räll att säga upp avtalet som
anges i 11 5. Uppsägning får ske även före den avtalade tillträdesdagen, om det
är uppenbart alt lägenheten då inte kan användas för avsett ändamål.

Hyresgästen har även rätt lill ersättning för skada, om
hyresvärden inte visar alt dröjsmålet inte beror på hans försummelse.

Är
lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avfiytta, har hyresgästen rätt
till skälig nedsällning /■ hyran för den tid han ej kan nyttja
lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det alt
hyresvärden undertätlats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 8 om rätt
för hyresgästen att uppsäga avtalet på gmnd av brist i lägenheten motsvarande
ullämpning.

Hyresgäslen
har även rätt tili ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att hindret
icke beror på hans försummelse.

Är
lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall fiytta, har hyresgäslen rätt
till skälig nedsällning av hyran för den lid han inte kan använda lägenheten
eller en del av den. Om hindret inte undanröjs genast efter det alt
hyresvärden har undertätlats om förhållandet, gäller beslämmelserna 1118 om
rätt för hyresgäslen att säga upp avtalet på grund av brist i lägenheten.

Hyresgäslen har även rätt lill ersättning för skada, om
hyresvärden inte visar atl hindret inte beror på hans försummelse.

Under
hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges 19 8,
om ej annnat avtalats eller följer av andra stycket.

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i
sådanl skick som anges i 9 8 första stycket, om ej annat har avtalats eller
följer av andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd lill bostad,
skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga lidsmellanrum ombesörja
tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av
lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Delta gäller dock inle, om något
annat har avtalals och

I. hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller

" Senaste lydelse 1983:899.

Prop. 1983/84:137 13

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande bestämmelsema har tagits in
i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Andra stycket 2 gäller endast under tiden den 1 januari
1984-den 31 december 1986.

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda
utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, skall hyresvärden
hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte annat
har avtalats.

16 8

Bestämmelserna i 10-12 88 äger Beslämmelserna i 10-12 88 gäl-

motsvarande tillämpning, om ler också, om

1.
lägenheten
skadas under hyrestiden utan atl hyresgästen är ansvarig för skadan,

2.
hyresvärden
brister i sin underhållsskyldighet enligl 15 8 andra stycket,

3.
hinder eller
men på annat sätt uppstår i nyttjanderälten utan hyresgästens vållande, eller

4.
myndighet under
hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 8 andra stycket eller 12 8 utan atl
hyresgästen givit anledning till det, dock ej förtån beslutet länder till
efterrättelse.

Avser hyresavtalet bostadslägen- Avser hyresavtalet en bosladslä-

hel, får hyresnämnden i fall som genhet, får
hyresnämnden ifall som

avses i första stycket 1 -3 på ansö- avses
i första stycket 1 -3 eller om

kan av hyresgäslen ålägga hyres- hyresvärden
inte fullgör sin under

vården au avhjälpa bristen (repara- hållsskyldighet
enligt 15 § fiärde

tionsföreläggande). I föreläggan- stycket
på ansökan av hyresgästen

del, som får förenas med vite, skall ålägga
hyresvärden att avhjälpa

bestämmas viss tid inom vilken åt- brislen
(åtgärdsföreläggande). 1 fö-

gärd som avses med föreläggandel rdäggandet,
som får förenas med

skall ha vidtagits. Föreligger sär- vite,
skall bestämmas viss lid inom

skilda skäl, får tiden förlängas, om vilken
den eller de åtgärder som

ansökan därom göres före utgången avses
med föreläggandel skall ha

av den löpande tidsfristen. vidtagits.
Föreligger särskilda skäl,

får liden förlängas, om ansökan otn

det görs före utgången av den lö

pande fidsfrislen.

Hyresvärden och hyresgästen Hyresvärden
och hyresgästen

kan med bindande verkan träffa av- kan
med bindande verkan träffa av

tal om inskränkning i rätten atl en- tal
om inskränkning i rätten all en

ligl första stycket erhålla nedsatt- ligt
första stycket erhålla nedsätt

ning / hyran för hinder eller men i ning
av hyran för hinder eller men i

nyttjanderälten till följd av att nylljanderätten
lill följd av all

hyresvärden låter utföra arbete för hyresvärden
låter ulföra arbete för

an sälta lägenheten i avtalat skick all
sälta lägenheten i avtalat skick

eller för att utföra sedvanligt under- eller
för atl utföra sedvanligl under-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

håll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat
arbele som :>är-skilt anges i avtalet.

Föreslagen lydelse

håll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat
arbete som särskilt anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för
vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten
innan ansökan görs.

Överlåts
fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i ftärde
stycket, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet
överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång.

Om
tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan ansökan om
åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fasligheten med
äganderättsanspråk.

Beslämmelserna om skada dier brist på lägenheten äger
motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten lill men för
hyresgäslen.

I fråga om
bostadslägenhet :iom ulgör del av hus är hyresvärden skyldig atl vidtaga tjänliga
ålgärder för all utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för att sådan
förekommer i lägenheten. Är hyresgäslen ulan ansvar för ohyran, har han rätt
lill ersättning för nödvändig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd för atl
utrota ohyran.

Bestämmelserna om skada eller brist I lägenheten gäller
också om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om en bostadslägenhet som ulgör en del av ett hus
är hyresvärden skyldig atl vidta lämpliga ålgärder för atl utrota ohyra, även
om hyresgästen är ansvarig för atl sådan förekommer i lägenheten. Är
hyresgäslen ulan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändiga
kostnader som han får genom åtgärder för att utrota ohyran.

Om någon
del av lägenheten frångår hyresgästen på grund av alt annat förvärv äger
företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap. 25 8, har
hyresgäslen rätt till skälig nedsättning / hyran. Hyresgäslen har även sådan
rätt atl uppsäga avtalet som anges i 11 S, om han var i god tro när avtalet
träffades. Bestämmelser om ersättning för skada finns i 7 kap.

Om
hyresgästen måste avslå någon del av lägenheten på grund av atl ett annal
förvärv äger företräde eller fill följd av omständighet som avses i 7 kap. 25
5, har hyresgästen rätt lill skälig nedsättning av hyran. Hyresgästen har även
sådan rätt att säga upp avlalel som anges 1115, om han var i god tro när
avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för skada finns i 7 kap.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Är
bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda för
inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden ej bristen
genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om han icke har
rätt tiU det enligt annan bestämmelse.

Hyran för bostadslägenheter skall vara till beloppet
bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller
dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens
uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för
vatten och avlopp

1.
om
hyresavtalet innehåUer förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för
ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse
eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,

2.
om
lägenheten år belägen i ett en- eller Ivåfamiljshus, eller

3.
om
kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individueU mätning.

I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand
eller som av upplåtaren innehas med bostadsrätt, får utan hinder av första
stycket avtalas att hyran skall anknytas till den hyra eller årsavgift som
upplåtaren betalar.

Hyran för lokaler skall också vara till beloppet bestämd i
avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket
andra meningen. Utan hinder av detta gäller dock förbehåll i avtalet om att
hyran skall utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens
rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å
ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare,
i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av
hyresgäster. Är avtalet träffat för bestämd tid och är hyrestiden längre än
ett år, gäller dessut-

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Hyran 19 a 5

Hyran för bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd
i avtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt
hyresför-handlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta
gäller dock ej ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhetens
uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för
vatten och avlopp.

Hyran
för annan lägenhet än bostadslägenhet skall också vara tUl beloppet bestämd i
avtalet HU den del den icke omfattar ersättning som avses i första stycket
andra punkten. Utan hinder härav gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran
skall utgå med belopp som står i visst förhållande tdl hyresgästens
rörelseintäkter eller som bestämmes genom skriftlig överenskommelse mellan å
ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och organisation av fastighetsägare,
i vilken hyresvärden är medlem och å andra sidan organisation av hyresgäster.
Är avtalet träffat för bestämd tid, som är längre än ett år, gäller dessutom
förbehåll otn att hyran skaU utgå med belopp som bestämmes enligt annan
beräkningsgrund än som nu har sagts.

om förbehåll om att hyran skall utgå med ett belopp som
bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har angetts.

Har
avtal träffats i strid med första eller tredje stycket, skall hyran utgå med
ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga
förhållanden när avtalet träffades.

Om
ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när
förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlings-lagen.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Har avtalet träffats i strid med vad som sägs i första och
andra styckena, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst
till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om
ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning
gäller finns bestämmelser i hyresförhandlings-lagen.

Föreslagen lydelse

Har avlal ej träffals om tiden för betalning av hyra som
skall utgå i pengar, skall hyran belalas senast sista vardagen före vaije
kalendermånads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad,
senast sista vardagen före början av den lid för vilken hyran beräknas. För
bostadslägenhet som omfatlar högst fyra rum, varvid kök räknas, som rum, får
dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den första betalas senast
sisla vardagen före månadens början, även om avtal träffals om lidigare
förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvisl eller på annan
plats som anvisas av honom. Belalning får alltid ske genom poslanvisning,
postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort ulom rikel, är hyresvärden
skyldig alt svara för de särskilda koslnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom
riket genom postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto
eller har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giro-
eller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till hända den dag
då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten eller
giro- eller utbetalningskortel inkom

2 Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som
skall ulgå i pengar, skall hyran belalas senast sista vardagen före vaije
kalendermånads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad,
senast sisla vardagen före böijan av den lid för vilken hyran beräknas. För
bostadslägenhet fär dock den hyra som belöper på en annan kalendermånad än den
första betalas senast sisla vardagen före månadens början, även om avlal träffats
om lidigare förfallodag.

Hyran skall belalas i hyresvärdens hemvist eller under
annan adress som anvisas av honom. Belalning får alltid ske genom postanvisning,
postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på en ort ulom rikel, är
hyresvärden skyldig att svara för de särskilda koslnader delta medför.

Om hyresgästen betalar hyran på posl- eller bankkonior,
anses beloppet ha kommit hyresvärden tUl hända omedelbart vid betalningen.
Lämnar hyresgästen ett betalningsuppdrag på hyran till bank-, posl-eller
girokontor anses beloppet ha kommit hyresvärden till hända när
betalningsuppdraget togs emot av det förmedlande kontoret.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

till postgirokontoret. Vid betalning av hyra genom
bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha kommit hyresvärden till hända
den dag då betalningsuppdraget mottogs av bankkontoret.

Föreslagen lydelse

Anser hyresgästen, att han enligl 11-14,16-18 eller 26 8
har räU till nedsältning / hyran eller till ersättning för skada eller för
avhjälpande av brist eller atl han har annan mol-fordran hos hyresvärden, och
vill hyresgäslen avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han
nedsätta beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagls nu äger motsvarande
tillämpning, när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar
men ej är till beloppel bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos
lilns-slyrelsen, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt
ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den koslnad för
beloppels utfående som kan åsamkas hyresvärden och för ränta på beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos länsstyrelsen,
får hyresvärden icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund
av atl det nedsatta beloppel ej betalats lill honom.

Anser hyresgäslen atl han enligl 11-14, 16-18 eller 26 8
har räU till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för
avhjälpande av brist eller all han har någon annan motfordran hos hyresvärden,
och vill hyresgästen dra av moisvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får
han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagls nu gäller också när del
råder tvist om storieken av hyra som skall utgå i pengar men som ej är till
beloppel bestämd i avlalel.

När hyresgästen enligl första stycket deponerar belopp hos
länsstyrelsen, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet saml
slälla pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad
hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet.

Har hyresgäslen deponerat hyra hos länsslyrelsen, får
hyresvärden icke göra gällande, atl hyresrätten blivit förverkad på grund av
att del deponerade beloppel ej betalats till honom.

Beslut av länsstyrelsen med anledning av deposition får
överklagas i hovrätten genom besvär.

Länsstyrelsen
skall ofördröjligen undertälta hyresvärden i rekommenderat brev om nedsättning
enligt 21 8.

' Senaste lydelse 1981:784. " Senaste lydelse
1981:784,

Länsstyrelsen
skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommenderat brev om deposition
enligt 21 8.

Prop.
1983/84:137 19

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Visar hyresvärden ej inom tre Visar hyresvärden ej inom tre

månader från det beloppet förfallit månader
från det beloppel förfallit

till betalning och underrättelse om till
betalning och undertättelse om

nedsättningen sänts till honom alt depositionen
sänts lill honom all

han träffat överenskommelse med han träffat
överenskommelse med

hyresgästen om atl få lyfta beloppet hyresgästen
om all få lyfta beloppet

eller att han väckt talan därom mol eller
att han väckt talan därom mol

hyresgästen, har denne rätt att hyresgäslen,
har denne räll att

återfå beloppet. Har hyresvärden återfå
beloppet. Har hyresvärden

väckt talan inom angiven tid, får väckt
talan inom angiven tid, får

beloppet ej lyftas, förrän hyresvär- beloppet
ej lyftas, förrän hyresvär

dens talan blivit slufiigt avgjord. dens
talan blivit slulligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjh- Deponerat belopp skall ofördröj-

gen
insättas i bank mol ränla. Rän- ligen insättas
i bank mot ränla.

tan skall belalas till den som får Räntan skall belalas fill den som får

lyfta beloppel. lyfta beloppel.

Hyresgästens nyttjande av lägenhe- Hyresgästens
användning av lägen-

len heten

23 8

Hyresgästen får icke använda lä- Hyresgäslen får inte använda lä

genheten för annat ändamål än del genheten
för något annal ändamål

avsedda. Hyresvärden får dock än del
avsedda. Hyresvärden får

icke åberopa avvikelse som är utan dock
inle åberopa avvikelser som är

betydelse för honom. utan belydelse för honom.

24 5

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten
med vad därtill hör. Han är skyldig atl ersätta all skada som uppkommer genom
hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till
hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten
eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke
vållat är han dock ansvarig endasl om han brustit i den omsorg och tillsyn som
han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen
måsle avhjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen
skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är
hyresgästen och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller
bristen visar sig och har hyresgäslen berett hyresvärden fillfälle all vid
behov komma in i lägenheten under bortovaron, är del dock, om lägenheten utgör
del av hus, tillräckligt all hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar
hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada eller
brist än sådan som angivits förut i della stycke skall lämnas hyresvärden ulan
oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgäslen ätt undertälta hyresvärden enligt vad
som föreskrivits i della stycke, är han ansvarig för skada som föranledes av
hans försummelse.

Bestämmelserna i första och and- Beslämmelserna i första och and

ra styckena om skada eller brist ra styckena
om skada eller brist

äger motsvarande tillämpning, om gäller också
om det finns ohyra i

ohyra förekommer i lägenheten. lägenheten.

Prop. 1983/84:137 20

Föreslagen
lydelse

Har hyresgästen ulan behövligt samtycke eller tillstånd
överlåtit hyresrätten eller ål någon annan upplåtit rätt atl begagna lägenheten,
är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha ersatt
enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit hyrd av
honom.

Nuvarande lydelse

Har hyresgästen ulan behövligt samtycke eller tillstånd
överiåtil hyresrätten eller åt annan upplåtit rätt alt begagna lägenheten, är
hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersatta enligt
första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet, som upplåtits för atl helt eller
delvis användas för annat ändamål än bostad, Iräffals avtal, varigenom
hyresgästens ansvar utsträckts utöver vad som föreskrives i försla-Qärde
styckena, gäller avtalet.

24 a 8

Bostadshyresgäst
har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och
därmed jämförlig åtgärd. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har
hyresvärden räU lill ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet enfamiljshus som icke är avsett atl
uthyras varaktigt eller lägenhet, vilken upplåtits av någon som innehade den
med bostadsrätt och vilken alltjämt innehaves med sådan räll, gäller första
stycket endasl om ej annat har avtalals.

Fråga om skyldighel för hyresgästen atl utgiva ersättning
enligt första stycket prövas av hyresnämnd.

Bostadshyresgäster har rätt alt på egen bekostnad i
lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder.
Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt fill ersättning
för skadan.

Avser
hyresavtalet ett enfamiljshus som inte är avsett all hyras ut varaktigt eller
en lägenhet, vilken upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och
vilken alltjämt innehas med sådan rätt, gäller första stycket endasl om inte
annat har avtalats.

Frågan om skyldighet för hyresgästen att betala
ersättning enligl första stycket prövas av hyresnämnden.

Hyresgästen
är skyldig alt vid lägenhetens begagnande iakttaga alll som fordras för atl
bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgäslen skall hålla
noggrann tillsyn över alt vad som sålunda åligger honom själv lakttages även av
dem för vilka han svarar enligt 24 8 första stycket.

Gods som
veterligt år eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får icke
införas i lägenheten.

Hyresgästen är skyldig all när han använder lägenheten
iaktta allt som fordras för all bevara sundhet, ordning och skick inom
fastigheten. Hyresgäslen skall hålla noggrann lillsyn över att detta också
iakttas av dem för vilka han svarar enligl 24 8 första stycket.

Gods som enligt vad hyresgästen vet 'är eller med skäl kan
misstänkas vara behäftat med ohyra får inle föras in i lägenheten.

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Hyresvärden har rätt aU utan uppskov erhålla tillträde
till lägenheten för att utöva nödig lillsyn eller utföra förbättringsarbete
som ej kan uppskjutas ulan skada. När lägenheten är ledig lill uthyrning, är
hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

Efler tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden
i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar
väsentligt hinder eller men i nylt-janderätten. Sådant arbete får dock ej ulan
hyresgästens medgivande ulföras under sista månaden av hyresförhållandets
bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbele i lägenheten, får hyresgästen
inom en vecka från det alt han erhöU meddelande därom uppsåga avtalet till
upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från
uppsägningen. Sådant arbete får icke ulan hyresgästens medgivande påbörjas
förtän avtalet sålunda kunnal bringas att upphöra. Bestämmelserna i delta
stycke gäller e/arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra åt hyresgäslen.

I fall som anges i första eller andra stycket skall
hyresvärden tillse att hyresgästen ej tiUskyndas slörre olägenhet än nödvändigt.
Skada som åsamkas hyresgästen genom arbele som avses i andra stycket skall
ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig alt tåla inskränkningar i
nylljanderätten, som föranledes av nödvändiga åtgärder för atl utrota ohyra i
fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra.
Därvid äger 17 8 motsvarande tillämpning.

Hyresvärden har räll alt utan uppskov få tillträde lill
lägenheten för all utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som
inte kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till ulhyrning, är
hyresgästen skyldig atl låta den visas på lämplig lid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden
i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar
väsentligt hinder eller men i nylljanderätten. Sådana arbeten får dock inte
ulan hyresgästens medgivande utföras under den sista månad som
hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbele i lägenheten,
får hyresgäslen inom en vecka från det atl han fick meddelande om detta säga
upp avtalet till upphörande. Sådanl arbete får inte utan hyresgästens
medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnal bringas att upphöra. Bestämmelserna
i detta stycke gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig atl ulföra ål
hyresgäslen eller som han genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att
utföra.

I fall som anges i första eller andra siyckei skall
hyresvärden tillse alt hyresgäslen ei) förorsakas störte olägenhet än
nödvändigl. Skada som förorsakas hyresgästen genom arbete som avses i andra
stycket skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgäslen är skyldig atl tåla inskränkningar i
nylljanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i
fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten inte besväras av ohyra.
Därvid gäller 17 8 andra stycket.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde
till lägenheten när denne har rätt .till det.

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

kan tingsrätten förordna om handräckning. I fråga om
sådan handräckningfinns bestämmelser i 17 § handräckningslagen (1981:847).

27 8'

Underlåter
hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne enligt
26 § har rätt tid det, kan tingsrätten förordna om handräckning. I fråga om sådan
handräckning finns bestämmelser i 17 § handräckningslagen (1981:847).

Om hyresgästen överger lägenheten, får hyresvärden genast
återta den.

Om det
i en lägenhet som hyresgästen har lämnat eller från vilken han avhysts eller i
ett utrymme som hör till lägenheten finns egendom, som kan antas tillhöra honom
eller någon i hans hushåll, och om han inte inom tre månader från anmaning
eller inom sex månader från det han lämnade eller avhystes från lägenheten har
avhämtat egendomen, tillfaller den hyresvärden utan lösen.

21 a 8

Överger hyresgästen lägenheten, får hyresvärden genast
återtaga den.

Finnes i lägenhet som hyresgästen lämnat eller i utrymme
som hör till lägenheten egendom, som kan antagas tiUhöra honom eller någon i
hans hushåll, och har han ej inom tre månader från anmaning eller inom sex
månader från det han avträdde lägenheten avhämtat egendomen, tillfaller den
hyresvärden utan lösen.

Pant eller borgen

28 8

Är pant
eller borgen ställd för hyresavtalets fuUgörande och försämras säkerheten, är
hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhel med vilken hyresvärden
skäligen kan nöjas. Gör han del ej inom en månad, får hyresvärden uppsäga
avtalet. / fråga om bostadslägenhetfår dock hyresvärden

Är pant
eller borgen ställd tiU säkerhet för att ett avtal om hyra av en lokal
fullgörs och försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig alt på anfordran
slälla ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöja sig. Gör han det ej
inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet.

''Senaste lydelse 1981:849.

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse

uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse
för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obiUigt mot
hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

Föreslagen lydelse

Utmätning och konkurs

29 8

Om
fastigheten blivit utmätt före fillträdesdagen, får hyresgästen uppsäga
avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning skall dock
ske inom en månad från del hyresgästen fick kännedom om alt fastigheten blivit
utmätt. Upphäves utmätningen eller förfaller eljest frågan om fastighetens
försäljning, får ej uppsägning ske därefter.

Om
fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får hyresgäslen säga upp
avtalet. Han har även rätt fill ersättning för skada. Uppsägning skall dock
ske inom en månad från det hyresgäslen fick kännedom-om att fastigheten blivit
utmätt. Upphävs utmätningen eller blir i annat faU frågan om fastighetens
försäljning inaktueU får inte uppsägning ske därefter.

Bestämmelserna
i 29 8 äger motsvarande tillämpning, om hyresvärden/öwdrre,? i konkurs före
tillträdesdagen.

Bestämmelserna
i 29 5 gäller också, om hyresvärden försätts i konkurs före tillträdesdagen.

Försättes hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga
avtalet. Beträffande bostadslägenhet fordras dock atl gäldenären samtycker
till uppsägningen.

Har
lägenheten ej lilllrälls när konkursen inträffar och har ej hyresvärden
säkerhet för avtalets fuUgörande med vilken han skäligen kan nöjas, får
hyresvärden uppsäga avlalel om han ej erhåller sådan säkerhel inom en vecka
efter anfordran.

Inträffar i fråga om annan lägenhet än bostadslägenhet
konkursen efter tillträdet och har ej hyresvärden säkerhel för avtalets
fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas, får hyresvärden uppsäga avtalet,
om ej sådan säkerhet ställes

Om hyresgästen försätts i konkurs, får konkursboet säga
upp avtalet. Belräffande bostadslägenheter fordras dock att gäldenären
samtycker till uppsägningen.

Har
lägenheten ej tilllrätls när konkursen inträffar och har ej hyresvärden sådan
säkerhet för atl avtalet fullgörs att han skäligen kan nöja sig, får
hyresvärden säga upp avlalel om han ej erhåller sådan säkerhel inom en vecka
efter anfordran.

Inträffar
i fråga om en lokal konkursen efler fillträdet och har ej hyresvärden sådan
säkerhet för att avtalet fullgörs att han skäligen kan nöja sig, får
hyresvärden säga upp avtalet

/. om inte sådan säkerhet ställs

■ Senaste lydelse 1979:341.

Prop.
1983/84:137 24

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

inom en månad efter anfordran eller inom en månad
efter anfordran,

inom samma tid konkursboet for- 2. om
inte konkursboet inom

klarar sig vilja svara för hyresg.äs- samma tid
förklarar sig vilja svara

tens skyldigheter under hyrestiden för hyresgästens skyldigheter under

eller, när hyresrätten får överlåtas, hyrestiden, eller

överlåtelse sker i enlighet med av- 3.
om inte, när hyresrätten får

talet. överlåtas, överlåtelse sker i
enlig-

hel med avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första- Sägs
avtalet upp enligt första,

tredje stycket, har hyresvärden rätt andra eller
tredje stycket, har

till ersättning för skada. hyresvärden rätt till ersättning
för

skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 5'

Hyresgästen får icke överliila Hyresgästen får inte överlåta

hyresrätten utan hyresvärdens hyresrätten utan hyresvärdens

samtycke, om ej annat följer av samtycke, om ej annal följer av

34-56 55. 34-i7 88.

Vägras samtycke utan skälig am- Vägras samtycke ulan skälig an

ledning eller lämnar hyresvärden ej ledning
eller lämnar hyresvärden ej

besked inom tre veckor efler del ;itt besked
inom tre veckor efler del all

samtycke begärdes, får hyresgästen samtycke
begärdes, får hyresgästen

uppsäga hyresavtalet. säga upp hyresavtalet.

Om förbud i vissa fall för hyresvärden all medverka lill
överiålelse av hyresrätten till en bostadslägenhet finns bestämmelser i 6 8
bostadsanvisningslagen (1980:94).

33 8

Bestämmelserna i 32 8 äger mot- Bestämmelserna i 32 8 om över

svarande tUlämpning på hyresrät- låtelse av
hyresrätten gäller också i

tens övergång genom bodelning, fråga om
övergång genom bodel

arv, testamente, bolagsskifte eller ning,
arv, testamente, bolagsskifte

liknande förvärv. eller liknande förvärv.

Har hyresrätten till lägenhet, som varil avsedd atl
uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen
och hans make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av boskillnad,
äktenskapsskillnad eller hyresgästens död, får dock maken träda i hyresgästens
eller dödsboels ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevande make som är
ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden undertätlats om all
hyresrätten tillagts hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen
eller hans dödsbo ej för sina förpliktelser enligl hyresavtalet. Hyresgästens
make svarar jämle hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligl
avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen.

Andra och tredje styckena äger Andra och tredje styckena gäller

motsvarande tillämpning, när lä- också när
lägenheten har hyrts av

' Senaste lydelse 1980:95.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

genheten hyrts av makar gemensamt.

Andra-fjärde
styckena äger motsvarande tillämpning, när någon har övertagit hyresrätt
enligl lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad.

Föreslagen lydelse

makar gemensamt.

Andra-Qärde styckena gäller också när någon har övertagit
hyresrätt enligl lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad.

Hyresgäst,
som ej avser alt använda bostadslägenhet för återstående hyrestid, får
överiåta hyresrätten lill närstående som varaktigt sammanbor med honom, om
hyresnämnden lämnar tillstånd till överiåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,
om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första stycket äger motsvarande tUlämpning om hyresgästen
avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten lill sådan
dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde
med honom.

34 a 5'°'

Har en bostadslågenhet upjilåtils tiU en kommun, får
kommunen överlåta hyresrätten till lägenheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd
till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske
utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

En
hyresgäst, som ej avser all använda sin bostadslägenhet, får överlåta
hyresrätten till en närstående som varakfigt sammanbor med honom, om
hyresnämnden lämnar tillstånd lill överlåtelsen. Sådanl tillstånd skall lämnas,
om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Tdlståndet kan förenas
med villkor.

Första siyckei gäller också om hyresgäslen avlider under
hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten lill sådan dödsbodelägare
eller annan hyresgäslen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

Hyresgästen
får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte alt genom byte erhålla annan
bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga
rum ulan pålaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit
lägenheten genom

Hyresgästen
får överlåta hyresrätten lill sin bostadslägenhet i syfte all genom byte
erhålla en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd lill överlåtelsen.
Sådanl tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet
och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte
heUer andra särskilda

' Senaste lydelse 1980:95.

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse

byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får
tillstånd dock lämnas endasl om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten
är förhyrd i andra

hand,

2.
lägenheten
ulgör del av upplåtarens bostad,

3.
lägenheten är
belägen i enfamiljshus som icke är avsett alt uthyras varaktigt eller i
ivåfamiljshus,

4.
lägenheten
upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt
innehaves med sådan rätt,

5.
hyresavtalet
avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet ej
varat längre än nio månader i följd.

Medverkar kommun lill all hyresgäslen får annan bostad genom
att anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framslällning hos
hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller
även kommunalförbund, som handhar/ör två eller flera kommuner gemensam
bostadsförmedling.

Föreslagen lydelse

skäl talar mot bytet. Har hyresgästen erhållit lägenheten
genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas
endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan före nas med villkor.
Första stycket gäller ej, om

1.
lägenheten/lyM
i andra hand,

2.
lägenheten
utgör en del av upplåtarens bostad,

3.
lägenheten är
belägen i eft enfamiljshus som icke är avsett all hyras ut varaktigt eller i
ett Ivåfamiljshus,

4.
lägenheten
har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten
alltjämt innehas med sådan rätt, eller

5.
hyresavtalet
avser ett möblerat mm eller en lägenhet för fritidsändamål och
hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

Medverkar
en kommun till att hyresgäslen får annan bostad genom alt anvisa eller
förmedla denna, får kommunen göra framställning hos hyresnämnden om tillstånd
som avses i första stycket. Vad som sagls nu gäller även kommunalförbund, som
handhar bostadsförmedling som är gemensam för två eller flera kommuner.

Hyresgäst,
som hyr lägenhet för atl helt eller lill väsenllig del använda den för handel,
hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten
till den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådanl tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad
anledning motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Har hyresgästen innehaft
lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga
:ikäl föreligger.

Den som
hyr en lägenhet för att hell eller lill väsenllig del använda den för handel,
hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten
till den som skall överta verksamhelen, om hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad
anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgäslen innehaft
lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endasl om synnerliga
skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med vUlkor.

Prop. 1983/84:137 27

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

31
8"

Tillstånd som avses i 34, 34 a, 35 Har en bostadslägenhet upplåtits

eUer 36 § kan förenas
med vUlkor. till en kommun, får kommunen

överlåta
hyresrätten tiU lägenheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd tUl
överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske utan
påtaglig olägenhet för hyresvärden. Tidslandet kan förenas med villkor.

38
8 Överlåter hyresgästen hyresräUen med samtycke av hyresvärden eller med
tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som hyresavtalet
ålägger honom för tiden efter överiåtelsen, om ej annat villkor fogats till
samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgäslen svarar jämte den
avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överiåtelsen, om
ej annat avtalats med hyresvärden.

Upplåtelse
av lägenheten i andra hand 39 8"

Hyresgästen
får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta lägenheten i dess helhel
utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 8.

Har
en bostadslägenhet upplåtits fill en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i
dess helhel i andra hand. Hyresvärden skall genast underrättas om upplåtelsen.

Om
förbud i vissa fall för hyresvärden aU medverka lill all en bostadslägenhet
upplåts i andra hand finns bestämmelser i 6 5 bostadsanvisningslagen
(1980:94).

40 §

Hyresgäst,
som under viss lid ej är i tillfälle alt använda sin bostadslägenhet, får
upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar
tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har
beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att
vägra samtycke.

Tillstånd
enligt första stycket kan begränsas till viss lid och förenas med villkor.

41 5

Hyresgäslen
får ej inrymma ut- Hyresgästen får inte inrymma ut

omstående personer i lägenheten, omsiående personer i lägenheten,

om det kan medföra men för hyres- om det kan medföra men för hyres

värden, värden.

"
Senaste lydelse 1980:95. '2 Senasle lydelse 1980:95.

Nuvarande
lydelse

Hyresrättens 42 HyresräUen är förverkad och
hyresvärden således berättigad atl uppsäga avtalet,

1.
om hyresgästen
dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver två vardagar efter
fört''al-lodagen och annal ej följer av 53 §, dock, i fall då hyran skall
belalas i förskott för längre tid än en månad, endast om hyresgäslen dröjer med
betalning av den på en kalendermånad belöpande hyran utöver två vardagar efter
månadens början eller, såvitt angår hyran för första kalendermånaden under
hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2.
om
hyresgäslen ulan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten
eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand
och ej efler tillsägelse vidtager rättelse uian dröjsmål.

3.
om lägenheten
användes i strid med 23 eller 41 5 och hyresgäslen icke efter tillsägelse
vidtager rättelse ulan dröjsmål,

4.
om hyresgäslen
eller annan, fill vilken hyresrätten överlåfits eller lägenheten upplåtits,
genom vårdslöshet är vållande till alt ohyra förekommer i lägenheten eller
genom underlålenhet att underrätla hyresvärden därom bidrager till alt ohyran
sprides i fastigheten,

5.
om lägenheten
på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller annan, till vilken
hyresrätten överlåtils eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad
som enligt 25 5 skall iakttagas vid lägen-helens begagnande eller brisler i den
tillsyn som enligt nämnda para-

Föreslagen lydelse

förverkande

5''

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att
säga upp avtalet att upphöra iförtid,

1.
om hyresgäslen
dröjer med belalning av hyra som ulgår i pengar utöver tvä vardagar efter
förfallodagen och annal ej följer av 55 a § fjärde—sjätte styckena, dock, i
fall då hyran skall belalas i förskott för längre tid än en månad, endast om
hyresgästen dröjer med belalning av den på en kalendermånad belöpande hyran
ulöver två vardagar efter månadens början eller, såvitt angår hyran för första
kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2.
om
hyresgäslen ulan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten
eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i
andra hand och inte efler tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse
eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

3.
orn lägenheten
används i strid med 23 eller 41 5 och hyresgästen icke efter tillsägelse vidtar
rättelse utan dröjsmål,

4.
om hyresgästen
eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten
upplåtils, genom vårdslöshet är vållande lill atl ohyra förekommer i
lägenheten eller genom underlåtenhet atl underrätta hyresvärden om detta
bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

5.
om lägenheten
på annal sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten
överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter någol av vad som enligl 25
5 skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den lillsyn som
enligt nämnda paragraf

Lydelse enligl prop. 1983/84: 105.

Prop.
1983/84:137 29

Nuvarande lydelse

graf åligger hyresgäst och rättelse icke utan dröjsmål
sker efter tillsägelse,

6. om i strid med 26 8 tillträde
till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter
avtalsenlig skyldighet, som går ulöver hans åligganden enligt detta kapitel,
och del måste anses vara av synneriig vikl för hyresvärden att skyldigheten
fullgöres.

Föreslagen
lydelse

åligger hyresgäst och rättelse icke ulan dröjsmål sker
efter tillsägelse.

8. om
lägenheten helt eller till väsenllig del nyttjas för näringsverksamhet eller
därmed likartad verksamhet, vilken ulgör eller i vilken till ej oväsenfiig
del ingår brottsligt förfarande eller för tillfälliga sexuella förbindelser
mot ersättning.

7.
om
hyresgäslen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden
enligt delta kapitel, och del måsle anses vara av synnerlig vikl för
hyresvärden att skyldigheten fullgöres, eller

8.
om lägenheten
helt eller till väsenllig del används för näringsverksamhet eller därmed
likarlad verksamhel, vilken ulgör eller i vilken lill ej oväsenfiig del ingår
brottsligt förfarande eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mol
ersättning.

Hyresrätten är icke förverkad, om det som ligger hyresgästen
till last är. av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvär- Sägs avtalet upp har hyresvärden

den rätt
till ersällning för skada. rätt lill ersällning för skada.

Är
hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 8 första stycket
1-3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt
all säga upp avlalel, kan hyresgäslen inte därefter skiljas från lägenheten
på den grunden. Delsamma gäller om hyresvärden inte har sagt upp avtalet
inom tvä månader frän del han fick kännedom om förhållande som avses i 42 5
första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden inte inom två månader från del
han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 2 sagt till
hyresgästen alt vidta rättelse.

43 Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som
avses i 42 8 första stycket 1-3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden
gjort bmk av sin rätt atl uppsäga avlalel, kan hyresgäslen icke därefter
skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke
uppsagt avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som
avses i 42 8 första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden icke inom två månader
från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 2
tillsagt hyresgästen atl vidtaga räUelse.

En hyresgäst kan skiljas frän lägenheten på grund av
förhållande som avses i 42 8 första stycket 8 endast om hyresvärden har sagt
upp avtalet inom tvä månader från del alt han fick kännedom om förhållandet. Om
den brottsliga verksamheten har angetts lill ålal eller fömndersökning rörande
denna annars har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin rätt alt
säga upp avtalet infill dess aU två månader har förflutit från det aU

Senasle lydelse 1980:893.

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller del
rättsliga förfarandet har avslutals på annat sätt.

44 8'

Är
hyresrätten enligt 42 8 första stycket I förverkad på grund av dröjsmål med
betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet,
får hyresgäslen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om
hyran betalas på det sätt som anges i 20 8 andra eller tredje stycket eller
deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 8 senast tolfte vardagen efter del atl
hyresgästen delgelts undertättelse om alt han genom att belala hyran på
angivet sätt får tUlbaka hyresrätten samt, i fråga om bostadslägenhet,
meddelande om uppsägningen och anledningen lill denna lämnals socialnämnden i
den kommun där lägenheten är belägen. I avvaktan på alt hyresgäslen visar sig
ha fullgjort vad som sålunda fordras för atl få tUlbaka hyresrätten får
beslut om avhysning inte meddelas förtän florton vardagar förflutit från det
alt hyresgästen delgetts undertättelsen och, i fråga om bostadslägenhet,
meddelandet lämnals socialnämnden.

Är hyresrätten enligt 42 8 första stycket 1 förverkad på
grund av dröjsmål med belalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav
uppsagt avtalet, får hyresgäslen ej på grund av dröjsmålet skiljas från
lägenheten, om hyran betalas på sätt som anges i 20 8 andra eller tredje
stycket eller ried-sättes hos länsstyrelsen enligt 21 8 senasl tolfte vardagen
efter det alt hyresgäslen, / den ordning som gäller för uppsägning, delgivits
underrättelse om atl han genom att betala hyran på angivet sätt äger återvinna
hyresrätten samt, i fråga om bostadslägenhet, meddelande om uppsägningen och
anledningen till denna lämnats socialnämnden i den kommun där lägenheten är
belägen. I avvaklan på atl hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda
fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning icke meddelas
förtån fjorton vardagar förflutit från del atl hyresgäslen delgivits
undertättelsen och, i fråga om bostadslägenhet, meddelandet lämnats
socialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyldighet all flytta
inträder inom kortare lid än en månad efter det atl hyresrätten förverkades.

Regeringen
eller myndighet som regeringen beslämmer fastställer formulär till
undertättelse och meddelande som avses i första stycket.

Rätt
tUl förlängning av hyresavtalet

Förlängning
av hyresavtal för bostadslägenheter

Beslämmelserna
i 46-5i 85 gäller vid upplåtelse av bostadslägenhet, om ej

1.
hyresavtalet
avser möblerat mm eller lägenhel för fritidsändamål och hyresförhållandet
upphör innan det varat längre än nio.månader i följd,

2.
lägenheten
utgör del av upplå-tarens egen bostad, eller

'- Senaste lydelse 1981:784.

Beslämmelserna
i 46-52 58 gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte

1.
hyresavtalet
avser ett möblerat rum eller en lägenhel för fritidsändamål och
hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd,

2.
lägenheten
ulgör en del av upplälarens egen bostad, eller

s. 3 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten
är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej
följer av 47 eller 47 a §.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad
handhng överenskommit, alt hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till
förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffals innan
hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast
om den godkänts av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten sin
bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen
mot honom endast om han godtagit den.

Vad i andra stycket tredje punkten föreskrives om make
äger motsvarande tillämpning på sådan samboende som enligt lagen (1973:651) om
ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt alt övertaga hyresrätten vid
upplösning av samlevnaden.

Föreslagen lydelse

3. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i
förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47
eller 48 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad
handling överenskommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt lill
förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffals innan
hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast
om den godkänls av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten sin
bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen
mol den maken endasl om han eller hon har godtagit den.

Vad som i andra stycket tredje meningen föreskrivs om make
gäller också sådan samboende som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes
gemensamma bostad har rätt all överta hyresrätten vid upplösning av
samlevnaden.

Om
hyresvärden uppsagt hyresavtalet eller, i fall som avses i 4 § första stycket,
anmodat hyresgästen alt flytta, har hyresgästen rätt fill förlängning av
avtalet, ulom när

1. hyresrätten är förverkad eller

avtalet kan uppsägas enligt 28 §

ulan all Ukväl hyresvärden uppsagt

avtalet att upphöra på någon av

dessa grunder,

2.
hyresgäslen i
annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke
bör förlängas,

3.
huset skall
rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen alt hyresförhållandet upphör,

4.
husel skall
undergå störte ombyggnad och det icke är uppenbart

Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som
avses i 3 § första stycket 2, anmodat hyresgäslen all flytta, har hyresgästen
rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad utan atl hyresvärden har sagt
upp avtalet att upphöra iförtid.

2.
hyresgäslen i
annal fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad all avtalet skäligen
icke bör förlängas,

3.
husel skall
rivas och det ej är oskäligt mot hyresgäslen atl hyresförhållandet upphör,

4.
husel skall
undergå slörre ombyggnad och det icke är uppenbart

Prop. 1983/84:137

Nuvarande
lydelse

att
hyresgäslen kan sitta kvar i lägenheten ulan nämnvärd olägenhet för
ombyggnadens genomförande saml del ej är obilligt mot hyresgästen alt
hyresförhållandet upphör,

5.
lägenheten ej vidare skall
an-våndas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att
hyresförhållandet upphör,

6.
avtalet avser lägenhet i en- eller
Ivåfamiljshus och upplåtaren har sådanl intresse atl förfoga över lägenheten
att hyresgäslen skäligen bör flytta,

6 a. avtalet avser
lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten
alltjämt innehaves med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse
att förfoga över lägenheten alt hyresgästen skäligen bör flytta.

Föreslagen
lydelse

atl
hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för
genomförandet av ombyggnaden saml det ej är oskäligt mot hyresgästen att
hyresförhållandet upphör,

5.
lägenheten ej vidare skall användas
som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgäslen atl hyresförhållandet
upphör,

6.
avtalet avser en lägenhet i
en-eller Ivåfamiljshus och upplåtaren har sådanl intresse atl förfoga över
lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

6
a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med
bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt saml
bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten atl
hyresgästen skäligen bör flytta.

7. hyresförhållandet beror
av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med
bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning,
om den är av sådan art alt det är nödvändigl för arbetsgivaren atl förfoga över
lägenheten för upplåtelse ät anställningens innehavare, samt anställningen har
upphört.

8.
hyresförhållandet i annal fall
än som avses i 7 beror av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet
samt anställningen har upphört och del ej är obilligt mol hyresgästen att
även hyresförhållandet upphör,

9.
hyresförhållandet beror av annan
anslällning än som avses i 7 eller 8 och som upphört och det ej är obiUigt mot
hyresgäslen atl även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat
längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för atl upplösa
hyresförhållandet,

10. det
i annal fall icke strider

mot god sed i hyresförhållanden el

ler eljest är obilligt mot hyresgästen

att hyresförhållandet upphör.

Om
hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom atl hyresgästen

8.
hyresförhållandet i annal fall
än som avses i 7 beror av anslällning för skölsel och tillsyn av fastighet
saml anställningen har upphört och det ej är oskäligt mol hyresgästen atl även
hyresförhållandet upphör,

9.
hyresförhållandet beror
av annan anslällning än som avses i 7 eller 8 och som upphörl och det ej är
oskäligt mol hyresgäslen alt även hyresförhållandet upphör saml, om
hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för
atl upplösa hyresförhållandet, eller

10. del
i annat fall icke strider

mot god sed i hyresförhållanden el

ler eljest är oskäligt mot hyresgäs

ten atl hyresförhållandet upphör.

Om
hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom atl hyresgäslen

Nuvarande
lydelse

avträder endasl en del av lägenheten och avtalet
lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigl, har hyresgäslen
utan hinder av första stycket rätt lill sådan förlängning.

AvfröÉ'/-bostadshyresgäst
lägenhet eller del därav med anledning av all huset skall undergå störte
ombyggnad, skall hyresgästen om möjligl beredas lillfälle att efter ombyggnaden
hyra likvärdig lägenhel i huset.

Föreslagen
lydelse

lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen
kan förlängas såviit avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av
första stycket rätt lill sådan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av
den med anledning av alt husel skall undergå större ombyggnad, skall hyresgäslen
om möjligt beredas tillfälle all efler ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhel
i huset.

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på
grund av uppsägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighel,
som hänför sig lill endasl en av dem, ej gemensamt rätt lill förlängning av
hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad tiU förlängning, om hyresvärden
skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagls nu gäller ej när
hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § utan all
likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är medhyresgäslen
make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett all hyresgäslerna ej
gemensaml har räll till förlängning av avtalet, har han den rätt som angivits
åven när hyresrätten är förverkad på annan gmnd än dröjsmål med belalning av
hyra. Delta gäller också när hyresvärden bringar hyresavtalet att upphöra på
grund av förverkandel.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i
hyresrätten, uppsäger hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för all bringa
det att upphöra eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av
avlalel, är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad tiU
förlängning, såvida hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som

3 Riksdagen 1983/84. 1 .saml. Nr 137

Har
lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av att en av dem sagt
upp hyresavtalet eller lill följd av annan omständighet, som hänför sig lill
endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är en
medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om
hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu
gäller ej när hyresrätten är förverkad utan alt hyresvärden har sagt upp
avlalel atl upphöra i förtid. Är medhyresgäslen make lill den som sagt upp
avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej gemensaml har rätt till
förlängning av avtalet, har han eller hon en sådan rätt till förlängning även
när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med belalning av hyran.
Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att upphöra
iförtid på grund av förverkandet. Om en hyresgäst, som är gift och vars make ej
har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd
för att få del all upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt
lill föriängning av avlalel, har maken, om han eller hon har sin bostad i
lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

hyresgäst. Vad som sagts nu gälter också när hyresvärden
uppsagt hyresavtalet att upphöra på grund av förverkande eller förhållande som
avses 128 §. Bestämmelserna i 48 §, 49 § första och tredje styckena och 50-53
§§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs make.

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket,
svarar båda makarna för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före
förlängning«;n, om ej annat avtalats med hyresvärden.

Föreslagen lydelse

del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom
eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har
sagt upp hyresavtalet på gmnd av förverkande. Har hyresgästen avlidit,
tillkommer samma rätt hans eller hennes efterlevande make, om dödsboet saknar
rätt till förlängning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken.
Bestämmelsema i 49—52 §§, 55 § samt 55 a § ftärde—sjätte styckena om hyresgäst
gäller även i fråga om hyresgästs make.

Förlängs ett hyresavtal i fall som ayses i andra stycket,
svarar båda makarna respektive den efterlevande maken och den avlidne makens
dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej
annat har avtalats med hyresvärden.

47 a 8

Bestämmelserna i 47 § om make äger motsvarande tUlämpning
ifråga om den som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma
bostad har rätt att vid upplösningen av samlevnaden övertaga hyresrätten.

Vid
förlängning av hyresavtal utgår hyran med skäligt belopp. Den hyra som
hyresvärden fordrar skaU godtagas, om den ej är oskälig. Fordrad hyra är att
anse som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med
hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Härvid skall bortses från lägenhet vars
hyra icke är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast
jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus.

Vid
prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus
som äges och förvaltas av allmännyttigt hostadsföre-

Bestämmelserna
i 47 § om make gäller även ifråga om den som enligt lagen (1973:651) om ogifta
samboendes gemensamma bostad har rätt att vid upplösningen av samlevnaden
överta hyresrätten.

Prop. 1983/84:137 35

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

tag. Har ombyggnads-, ändrings-eller underhållsarbete eUer
åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekostats av hyresgäst, får vid bestämmande
av hyra enligt första stycket hänsyn tagas till åtgärden endast om särskilda
skäl föreligger.

Annat av hyresvärden uppställt vUlkor skall gälla, om det
ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obiUigt. Hyrestiden
skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres-
eller uppsägningstid av särskild anledning av lämpligare.

I den mån ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall
samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om
villkoren för det fortsatta hyresförhållandet, skall överenskommelsen,
oavsett bestämmelserna i första , och tredje styckena, lända till efterrättelse
i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

49 8

Föreligger tvist om förlängning Har hyresvärden sagt upp hyres-

av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § avtalet och föreligger tvist om for

eller om vUlkor för sådan förläng- langning av avtalet enligt 46 § eller

ning, åligger det hyresvärden att 47 § första stycket, är uppsägning-

skriftligen meddela hyresgästen att en utan verkan, om inte hyresvär-

denne, om han icke går med på att den senast en månad efter hyresti-

fiytta, har att senast tre veckor ef- dens utgång hänskjuter tvisten tUl

ter det att hanfått del av meddelan- hyresnämnden eller hyresgästen

det hänskjula tvisten tiU hyres- ändå flyttat senasl vid hyrestidens

nämnden. Meddelandet skall läm- utgång.

nas i den ordning som enligt 8 § VUl hyresvärden inte samtycka

gäller för uppsägning. Bestämmel- till förlängning av hyresavtalet en-

sen i 8 § tredje stycket tredje punk- ligt 47 eller 48 §, skall han senast

ten gäller dock ej. inom en månad efter det att hyres-

Meddelande som avses i första förhållandet med hyresgästen upp

stycket skall lämnas senast inom hörde anmoda den som enligt

tre månader efter hyrestidens ut- nämnda bestämmelser kan ha rätt

gång. lakttages ej tiden, är uppsäg- tiU förlängning att flytta. För an-

ningen utan verkan, om hyresgäs- mödan gäller vad som föreskrivs

ten ej före tremånaderstidens ut- om uppsägning i 8 §. En sådan an-

gång har hänskjulii tvisten till hy- mödan är utan verkan, om inte

resnämnden eller ändå avflyttat. hyresvärden inom en månad däref-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt
första och andra styckena, har den som fordrar förlängning att hänskjula
tvisten tid hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. lakttages ej
denna, förfaller rätten tiU förlängning av avtalet. Vad som har sagts nu gäller
ej, om inom samma tid tvist hänskjutes tUl nämnden enligt 54 § fjärde stycket.

Föreslagen lydelse

ter hänskjuter tvisten till hyres- nämnden eller den som
har anmodats ändå flyttar innan tiden för hänskjutande gått ut. Har anmodan
skett tidigare än en månad före hyrestidens utgång, får hånskjutande dock ske
fram till hyrestidens utgång.

Andra stycket tredje och ftärde meningarna gäller också
ifall som avses i 3 § tredje stycket 2.

Är fråga
om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden går ul, har
hyresgäslen rätt alt kvarbo i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord.
För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten skall de fömt gällande
hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt
bestämda.

Ar frågan
om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden går ut, har
hyresgäslen rätt atl bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord.
För den tid som hyresgästen sålunda bor kvar i lägenheten skall de förut gällande
hyresvillkoren lillämpas till dess hyresvillkoren för samma lid blir slutligt
bestämda.

52 5

Bifalles
hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren för den
fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som
avlal om fortsatt förhyrning. Mol hyresförhållandet får ej åberopas omständighet
som kunnat åberopas i målet eller ärendet.

Bifalls
inte hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra ett gälla, skall för
den fortsatta ut-nyrningen fastställas samma vUlkor som förut tillämpats, om
inte parterna kommer överens om att andra villkor skall gälla. Önskar hyresvärden
ändring av hyresvillkoren för det fall att hans talan inte bifalls, skall han
samtidigt som han hänskjuter förlängningstvisten till hyresnämnden ansöka om
ändring av hyresvillkoren.

Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt
uthyrning. Mot hyresförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnal
åberopas i målet eller ärendel.

Bifalles
ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i beslutet skäligt
uppskov med av-flyttningen medges, om hyresvärden eller hyresgästen begär del.
Är hyresrätten förverkad eller kan hy-

Bifalls
hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att gälla, får i beslutet
skäligt uppskov medges med avflyltningen, om hyresvärden eller hyresgäslen begär
det. Är hyresrätten förverkad

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse

resavtalet uppsägas enligt 28 § ulan all likväl
hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder eller är
rätten till förlängning förfallen, får på begäran av hyresgästen uppskov dock
medges endasl om hyresvärden samtycker till del.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges
uppskov med avflyltningen, skaU hyresvillkoren för tiden från avtalets
upphörande till avflyltningen fastställas enligt 48 §.

Föreslagen lydelse

utan alt hyresvärden har sagt upp avlalel all upphöra i
förtid, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden
samtycker lill del.

Avgörs förlängningstvisten efter hyrestidens ulgång eller
medges uppskov med avflyltningen, gäller 51 § första stycket i fråga om
hyresvillkoren för tiden från det avtalet upphörde till avfiytlningen.

Prövning av hyran och andra hyresvillkor för
bostadslägenheter

53 5

SkaU
hyresgäst enligt hyresnämndens eller bostadsdomstolens beslut utge högre hyra
för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten icke förverkad på
grund av dröjsmål med betalning av det överskjutande beloppet, om betalningen
sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu
gäller ej, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid
än två månader efter nämnda dag.

På
överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit
till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enUgt
5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och
enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

I
beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande beloppet
jämte ränta som avses i andra stycket, om skäl föreligger tUl det. Medges
anstånd, får bestämmas att ränta tUl förfallodagen skall beräknas enligt 5 §
räntelagen.

Bestämmelserna i 54—55 a §§ gäller vid upplåtelser av
bostadslägenheter, om inte

1.
hyresavtalet
avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till
hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i
följd, eller

2.
lägenheten
utgör en del av upplåtarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning en

ligt hyresförhandlingslagen

(1978:304) gäller för lägenheten,

tillämpas 54—55 a §§ endast om

det följer av nämnda lag.

Nuvarande lydelse

Rätt till prövning av hyresvillkoren

Föreslagen
lydelse

Bostadshyresgäst
har rätt att till tidpunkt då han enligt 3 § andra stycket eller 4 § andra
stycket första punkten eller enligt avtal kunnat bringa hyresförhållandet att
upphöra i stället med iakttagande av den uppsägningstid som i sådant fall
skulle ha gällt uppsäga hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren.
Hyresgästen skall i upp::äg-ningen uppgiva att han begär ändring av
hyresvillkoren.

Första stycket äger ej tUlämpning, om hyresavtalet avser
möblerat rum eller lägenhet för frilids-ändamål och hyresförhållandet vid den
tidpunkt då det kunnat bringas atl upphöra ej varat längre än nio månader i
följd eller om lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad.

Är hyresavtal som avser bostadslägenhet träffat för
bestämd tid och är hyrestiden längre än ett år, får hyresgästen uppsäga avtalet
för ändamål som avses i första stycket till den fardag som inträffar närmast
efler sex månader från uppsägningen, om hyresförhållandet på fardagen varat
längre än nio månader i följd.

Har
hyresgästen uppsagt hyresavtalet enligt första eller tredje stycket, skall han
inom tre veckor från uppsägningen hänskjula tvisten till hyresnämnden. Gör han
det ej, är uppsägningen utan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom
samma tid tvist hänskjutes tUl nämnden enligt 49 § tredje stycket.

ViU
hyresvärden eller hyresgästen att hyresviUkoren skall ändras, skaU han
skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse inte kan träffas,
har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan
får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats HU motparten.

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden pröva även
hyres-villkor som har samband med villkor som angetts i ansökningen.

Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om
villkor för fortsatt uthyrning.

Vid
prövning av tvist som avses i 54 § skall villkoren för den fortsatta förhyrningen
fastställas enligt 48 §. Bestämmelserna i 50 § andra punkten, 51 § andra
stycket första punkten och 53 § äger motsvarande

Om
hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skaU hyran fastställas
tiU skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är
påtagligt högre än hyran för lågenheter som med

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse tillämpning.

Föreslagen lydelse

hänsyn tiU bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas
hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.
Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas
hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyres-läge och i övrigt
likartade förhållanden på hyresmarknaden. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten
eller åtgärder av därmed jämförUg betydelse bekostats av en hyresgäst, får
förbättringen tillgodoräknas hyresvärden endast om det finns särskilda skäl.

Om
tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden
eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till
hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare
inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara
obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om
hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning
i en tvist enligt första eller tredje stycket, gäller de överenskomna villkoren,
oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av
bestämmelserna i övrigt i denna balk.

Om rätt
tiU prövning av hyresvillkoren för bostadslägenhet i vissa faU när
förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen
(1978:304).

.
Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om
ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits
tiU hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som
inträffar närmast efter tre månader från da-

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

gen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren
får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader
förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas.

Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet
sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den
tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan
uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av
hyresviUkoren inte avse tiden före den tidpimkt tiU vilken avtalet tidigast
hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till
hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av
hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse
tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från
dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i
följd.

Hyresnämnden får, när det finns särskilda skäl, förordna
att beslut om vUlkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller
bostadsdomstolens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat
utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen
av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag
då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att
flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda
dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som
om beloppet förfallit tiU betalning samtidigt med den förut utgående hyran.
Räntan beräknas enligt 5 §

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Rätt tdl ersättning med anledning av hyresförhållandets
upphörande m.m.

räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit
laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det
överskjutande beloppet jämte ränta som avses i femte stycket. Medges anstånd,
får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 §
räntelagen.

Om
hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller bostadsdomstolens
beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala
tillbaka vad han tillföljd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan
skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande
till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden
därefter.

Vissa bestämmelser om lokaler

Beslämmelserna
i 57-60 88 gäller för upplåtelse av annan lägenhet än bostadslägenhet, om ej

Bestämmelserna
i 57-60 88 gäller för upplåtelser av lokaler, om inte

1.
hyresförhållandet
upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller

2.
hyresförhållandet
upphör på den grund all hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i
28 8 föreligger.

Har hyresvärden och hyresgäslen i särskill upprättad
handling överenskommit om villkor som strider mol 57-60 85, är
överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen iräffals innan hyresförhållandet
varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endasl om den godkänls av
hyresnämnden.

57 5

Har
hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han atl förlänga hyresförhållandet
eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd pä den grund alt
hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller uppställer
annal villkor som strider mot god sed i hyresför-

Har
hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga
hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den
grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller
ställer upp annal villkor som strider mot god sed i hyresför-

Prop.
1983/84:137

Nuvarande
lydelse

hållanden
eller eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen
dennes föriusl pä grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1.
hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att del icke skäligen kan
fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet.

Föreslagen
lydelse

hållanden
eller eljest är oskäligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen
dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upphör, om inte

I. hyresgästen åsidosatt sina
förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras atl hyresvärden
förlänger hyresförhållandet,

2.
huset skall rivas eller undergå
sådan störte ombyggnad atl hyresgäslen uppenbariigen icke kan sitta kvar i
lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande samt därjämte
antingen hyresvärden anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan
nöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om atl hyresförhållandet skall
upphöra på grund av rivning eller ombyggntid av huset och rivningen eller
ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att
upplösa hyresförhållandet.

Första stycket äger
motsvarande tillämpning, om hyresgäslen har uppsagt avtalet i annat fall än som
avses i 6 5 och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade
villkor.

Förlust för hyresgästen
som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten skall beaktas vid
ersättningens bestämmande endasl om hyresvärden samtyckt till ändringen eller
hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få ulföra
ändringen. Forlusten beräknas i sådant fall lill högsl det belopp varmed
lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

Första stycket gäUer
också, om hyresgästen har sagt upp avtalet i annat fall än som avses i 6 5 och
i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor.

Förlust
för hyresgäslen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten
skall beaktas när ersättningen bestäms endast om hyresvärden samtyckt lill ändringen
eller hyresgästen träffat hyresavtalet under fömlsättning att han skulle få
utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall till högst del belopp
varmed lägenheten genom ändringen ökal i värde som hyreslägenhet.

57a
5

Vid
tillämpningen av 57 8 är hyra som hyresvärden kräver för förlängning ej att
anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens
utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av
marknadshyran skall dock bortses från hyresan-bud eller hyresavtal som ej är
rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av
lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.

I
tvist om ersättning enligt 57 8 får yttrande av hyresnämnden frångås endast om
det visas eller eljest är uppenbart

1.
när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än
hyresnämnden angivit.

Prop.
1983/84:137

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

2. när yttrandet avser
anvisad lägenhet, att hyresnämndens bedömning icke varil riklig.

Har i fall som avses i
andra stycket 1 hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud
eller träffat avtal om förhyrning av lägenheten utan att han under medlingen
lämnat uppgift om del, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endasl
om synnerliga skäl föreligger.

Har i fall som avses i
andra siyckei 1 hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud
eller Iräffal avtal om uthyrning av lägenheten utan alt han under medlingen
lämnat uppgift om del, fär anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast
om synnerliga skäl föreligger.

58
8

Vill
hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen undertälta hyresgästen
om de villkor han uppställer för alt föriänga hyresförhållandet eller om
orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessulom
innehålla undertättelse atl hyresgästen, om han icke går med på atl flytta ulan
atl få ersättning enligt 57 8, har att inom två månader frän uppsägningen
hänskjula tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter
hyresvärden atl fullgöra vad som åligger honom enligl första stycket, är
uppsägningen ulan verkan.

Har hyresvärden
fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke
lämna lägenheten utan att få ersättning enligl 57 8, har hyresgästen att
hänskjula tvisten till hyresnämnden inom den i första siyckei angivna tiden.
lakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu
gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes fill nämnden enligt 58 a 8 första
stycket.

Innan medlingen har
avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet icke kräva högre
hyra eller annat för hyresgästen oförmånligare villkor än han har uppgivit i
uppsägningen. Gör han det och kommer förlängningen ej till slånd, har
hyresgästen alltid rätt till ersäUning enligl 57 8.

Innan medlingen har
avslutats får hyresvärden för föriängning av hyresförhållandet inte kräva högre
hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han
har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte lill
stånd, har hyresgästen allfid rätt till ersättning enligt 57 8.

Har hyresgästen uppsagt
avtalet och i uppsägningen begärt föriängning av avtalet på ändrade villkor,
skall han inom två månader från uppsägningen hänskjula tvisten till
hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade
villkoren.

Underlåter hyresgästen atl
hänskjula tvisten lill hyresnämnden inom den i första stycket angivna

Har hyresgästen sagt upp
avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet pä ändrade villkor,
skall han inom två månader från uppsägningen hänskjula tvisten fill
hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade
villkoren.

Underlåler hyresgäslen att
hänskjula tvisten till hyresnämnden inom den i första siyckei angivna

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

tiden eller återkallar han före hyrestidens utgång sin
ansökan om medling, är uppsägningen ulan verkiin. Har han ej angett de
ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att
avhjälpa bristen inom viss tid. Eflerkommes ej föreläggandet, skall ansökan
om medling avvisas.

Har
hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall
hyresnämnden förelägga hyresvärden alt uppge de villkor han uppställer för
att förlänga hyresförhållandet eller orsaken lill alt han vägrar medge
förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt
enligl 57 5 första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgäslen
önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet. Förlängningen
anses som avtal om fortsatt förhyrning.

Föreslagen lydelse

tiden eller återkallar han före hyrestidens utgång sin
ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de
ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att
komplettera ansökningen inom viss tid. Följs inte föreläggandet, skall ansökan
om medling avvisas.

Har hyresgäslen fullgjort vad som åligger honom enligt
första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor
han stäUer upp för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till alt han
vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandel och är avtalet
ej uppsagt enligl 57 8 första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av
hyresgästen önskade villkoren. En upplysning om detta skall tas in i föreläggandet.
Förlängningen anses som avtal om fortsalt uthyrning.

Skall
hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden och har
hyresgästen behov av uppskov med avflyltningen, får hyresnämnden/öre hyrestidens
utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant ujip-skov under skälig
tid, dock hö.gsl ett år.

SkaU
hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresgästen i fall som
avses i 57 § andra stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller
hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst ett år
från hyrestidens utgång.

Uppskov
enligt första eller andra stycket får ej medges, om hyresvärden, hyresgästen
eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet
eller om avfiytlningen med hänsyn fill omständigheterna utan olägenhet kan

Skall
hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller,
ifall som avses i 57 § andra stycket, av hyresgästen, får hyresnämnden på
begäran av hyresvärden eller hyresgäslen medge uppskov med avflyltningen under
skälig tid, dock högst ell år från hyrestidens utgång.

Uppskov får ej medges, om hyresvärden, hyresgästen eller
någon annan därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet eller
om avflyltningen med hänsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid
den tidpunkten

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

ske vid tidpunkten för avtalets upphörande.

Medges
uppskov enligt första eller andra stycket, skall hyresnämnden fastställa
skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyltningen.

Föreslagen lydelse

då avtalet upphör.

Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga
hyresvillkor for tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen skaU
flytta.

I mål om
ersättning enligt 57 5 skall rätten på yrkande av hyresgästen, om
hyresvärden medger skyldighet att betala ersättning eller sådan skyldighet
fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden atl
betala förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att bestämmas.
,

Första
stycket gäller inte, om det är uppenbart all förskottet blir obetydligt. Har
beslut i fråga om förskott meddelats, fär nytt yrkande om förskott inte tas
upp till prövning förtån tre månader förtlutit sedan del föregående beslutet
vann laga kraft.

Beslut
i fråga om förskoll får meddelas ulan huvudförhandling. Innan beslut
meddelas, skall parlerna beredas tillfälle atl yttra sig. Beslut som
meddelats under rättegången skall överklagas särskilt. Hovrättens beslut får
inte överklagas.

I mål om ersättning enligt 57 8 skall rätlen på yrkande av
hyresgäslen, om hyresvärden medger skyldighet alt utge ersättning eller sådan
skyldighel fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden
alt utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma alt bestämmas.

Första stycket äger ej tUlämpning, om det är uppenbart
att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får
nytt yrkande om förskott ej upptagas till prövning förtån tre månader förflutit
sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas ulan
huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att
yttra sig. Mot beslut som meddelats under rättegången skall talan föras särskilt.
Mot hovrättens beslut får talan ej föras.

Har hyresgäslen uppburit förskott som översliger den
slutligt bestämda ersättningen, är han skyldig atl till hyresvärden betala
tillbaka del överskjutande beloppet jämte ränla. Räntan beräknas enligt 5 8
räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppels mottagande lill dess
ersättningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och
enligl 6 5 räntelagen för tiden därefter.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Särskilda
bestämmelser 61 5

Hyresvärd
eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av
hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år frän det hyresgäslen
avträdde lägenheten, lakttages ej denna tid, är rätlen till talan förlorad, om
ej annat avtalals. Har den ena parten väckt lalan i rätt tid, har den andra
parten räll till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

Hyresvärd
eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av
hyresförhållande, skall väcka lalan därom inom två år från del hyresgäslen
lämnade lägenheten. Iakttas ej denna lid, är rätten till lalan förlorad, om ej
annat avtalals. Har den ena parten väckt lalan i rätt tid, har den andra
parten rätt till kvittning, fastän hans räll till talan är förlorad.

Hyresnämnden
skall självmant upptaga fråga om utdömande av vite som förelagts med stöd av 16
§ andra stycket. Har ändamålet med vitet förfallit, fär vilel ej utdömas.

Vite som avses i första stycket får ej förvandlas.

Vite som förelagts med stöd av detta kapitel utdömes av
hyresnämnden. Nämnden skall självmant ta upp frågan om utdömande. Har
ändamålet med vitet förfallit, får vitet inte dömas ut.

Vite
som förelagts med stöd av detta kapitel fär inte förvandlas //// fängelse.

Är sådant
meddelande från hyresvärden som avses i 10 § eiler 42 § första stycket 2, 3
eller 5 eiler sådant meddelande från hyresvärden till socialnämnd som avses i
44 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall
hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller
beträffande sådant meddelande från hyresgästen som avses ill, 14, 19, 24
eller33 §. I fall som avses i 24 8 är det dock //// fyllest atl meddelandet är
avsänt på annal ändamålsenligt sätt.

Har meddelande
som avses i 10, 11, 14, 24 eller 33 §, i 42 § första Stycket 2, 3 eUer 5 eUer i
44 eller 54 § avsänts i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress,
skall avsändaren anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. I fall som avses
i 24 8 är det dock tillräckligt alt meddelandet är avsänt på annal
ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en
adress under vilken meddelanden tiU honom skall sändas, anses den som hans
vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är
behörig att la emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnai
någon särskild adressuppgift, får hyresvär-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

den sända meddelanden under den uthyrda lägenhetens
adress.

64 5'

Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om
hyran för hans lägenheter som kan behövas för en prövning enligt 55 § första
stycket, får hyresnämnden efter ansökan förelägga hyresvärden att lämna
uppgifterna tUl nämnden. I föreläggandet, som får förenas med vite, skaU
bestämmas en viss tid, inom vilken uppgifterna skaU ha kommit in till nämnden.

Har hyresvärden lämnat uppgifter tiU hyresnämnden enligt
första stycket, får inom ett år efter avlämnandet något nytt föreläggande
inte meddelas beträffande de lägenheter som avsågs med de lämnade
uppgifterna.

65
8

Uppställer
någon uppsåtligen villkor om särskilt vederlag för upplåtelse av
bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, dömes
till böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas
fill straff.

Är brottet,grovt, dömes till fängelse i högsl två år. Vid
bedömande huruvida brottet är grovt skall särskilt beaktas om det utgjort led
i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i störte omfattning eller om
gärningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare
eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltigt- Den som
uppställt villkoret är skyldig att återbära vad han mottagit.

Uppställer
någon uppsåtligen villkor om särskild ersättning för upplåtelse av
bostadslägenhet eller för överiålelse av hyresrätten fill sådan lägenhet, skaU
han dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall skall
dock ej dömas till straff.

Är brottet
grovt, döms till fängelse i högsl två år. Vid bedömande av om brottet är grovt
skall särskilt beaktas om det utgjort ett led i en verksamhel som bedrivils
yrkesmässigt eller i störte omfattning eller om gärningsmannen eljest i avsevärd
mån har missbmkat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet.

Villkor
som avses i första siyckei är ogiltiga. Den som har ställt upp villkoret är
skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emot.

'* Förutvarande 64 § upphävd genom 1976:193.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Ej får
någon mottaga, iräffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för
anvisning av bostadslägenhet. Sådan ersättning, får dock utgå vid yrkesmässig
bostadsförmedling enligt grunder som fore-skrt"vs av regeringen eller
myndighet som regeringen bestämmer.

Den som
uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter eller fängelse i högst
sex månader. Är brottet grovt, dömes till fängelse i högsl tvä år.

Den som
har uppburit otillåten ersättning är skyldig alt återbära den.

Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning
av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet. Sådan ersättning får dock
utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som före-skrtvs av
regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till
böter eller fängelse i högsl sex månader. Är brottet grovt, döms lill fängelse
i högst tvä är.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig all
betala tillbaka den.

Saknar
hyresgäslen, när hyresavtalet avser en bostadslägenhet, rätt tUl förlängning
enligt 45 §, första stycket 1 eller 2 eller andra stycket och begagnar sig
hyresvärden uppsåtligen av detta förhållande till att ta ut en hyra som är uppenbart
oskälig med hänsyn tUl lägenhetens bruksvärde, döms hyresvärden till böter
eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i
högst två år. Hyresvärden är dessutom skyldig att lämna tillbaka vad han tagit
emot i den mån det överstiger skälig hyra för lägenheten jämte ränta på detta
belopp. Räntan beräknas enligt 5 § råntelagen (1975:635) för tiden från dagen
för beloppets mottagande till dess domen vunnit laga kraft och enligt 6 §
räntelagen för tiden därefter.

66 8 Avlal mellan hyresvärd och hyresgäst, all framlida
tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av
skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna all klandra skiljedomen, får ej
göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighel atl tillträda
eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51
eller 52 8 eller bestämmande av ersättning enligt 57 8.1 övrigt gäller
skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats
om skiljemännens anlal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid
skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän
lillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för atl i skiljeavtalet ulse
hyresnämnden

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

till skiljenämnd eller bestämma kortare lid för
skiljemannaålgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda
lag.

67 8

Överenskommelse
om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot
hyresgäslen eller den som har rätt all träda i hyresgästens ställe även om
överenskommelsen strider mot beslämmelse i 33-35, 40, 46, 47, 49-55 eller 66
5, såvida den har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan slutits
eller godkänts av organisation som enligl lagen (1976:580) om medbestämmande i
arbelslivet är atl anse såsom cenlral arbetstagarorganisation.

Överenskommelse
om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot
hyres-' gästen eller den som har räll att träda i hyresgästens ställe även om
överenskommelsen strider mol beslämmelse i 4, 33-35, 37, 40, 46-54, 55 a eller
66 8, såvida överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på
arbetstagarsidan har slutits eller godkänls av organisation som enligl lagen
(1976; 580) om medbestämmande i arbelslivet är atl anse såsom cenlral
arbetstagarorganisation.

67a
8" Talan mot beslut av länsstyrelsen med anledning av nedsättning enligl
21 §förs i hovrätten genom besvär.

Förfarandet i hyrestvister 68 5

I varje
län skall finnas en hyresnämnd. Regeringen kan dock beslämma, att annat
område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

I vaije län skall finnas en hyresnämnd. Regeringen får
dock bestämma, all annat område än ett län skall ulgöra verksamhetsområde för
hyresnämnden.

Hyresnämnd
har till uppgift att medla i hyrestvister saml atl pröva frågor enligt 49 och
55 §§ samt övriga frågor som enligl delta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden
kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd
meddelas i särskild lag.

Hyresnämnden
har till uppgift atl medla i hyrestvister saml all pröva frågor som enligl
detta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister.
Närmare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

s. 1 Kontrollera mot PDF

' Senaste lydelse 1981:784.

4 Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Talan mot
hyresnämnds beslut i fråga som avses i 16 5 andra stycket, 24a, 34,34 a, 36,
49, 52,55 eder 62 § föres genom besvär inom tre veckor frän den dag beslutet
meddelades.

Mot hyresnämnds beslut ifråga som avses i 35, 40, 45, 56
eller 59 5 får talan ej föras.

Beslut av
hyresnämnden i frågor som avses i 16 8 andra stycket, 24a, 34, 36, 37, 49, 52,
54, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet
meddelades.

Beslut
av hyresnämnden i frågor som avses i / § femte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59
8 får inte överklagas.

, Hyrestvist som ej enligt 69 8 ankommer på hyresnämnds
prövning och ej heller rör kollekfivavlal skall upptagas av den
fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.

Om laga domstol i tvist med anledning av tillfällig
upplåtelse av hus eller del av hus för uppställning av fordon finns bestämmelse
i 10 kap. 10 8 rättegångsbalken. Belräffande laga domstol i hyrestvist som
skall prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen
(1981:847) finns bestämmelser i dessa lagar.

Besvärstalan som avses i 70 8 upptages, om den rör
kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av bosladsdomstolen.
Besvärshandlingen skall inges lill den domstol som har atl upptaga besvären.

Hyrestvister
som ej enligt 69 8 skall prövas av hyresnämnden och inte heller rör
kollektivavtal skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område
fastigheten är belägen.

Om laga
domstol i tvister med anledning av tillfällig upplåtelse av hus eller del av
hus för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 5
rättegångsbalken. Beträffande laga domslol i hyrestvister som skall prövas
enligl lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981:847) finns
bestämmelser i dessa lagar.

Överklagande
som avses i 70 5 tas upp, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i
annat fall av bostadsdomstolen. Besvärshandlingen skall ges in till den domslol
som har atl ta upp besvären.

I fråga om
handläggningen av besvärsmäl vid arbetsdomstolen äger 18, 22, 28 och 30 58
lagen (1974:1082) om bostadsdomstol motsvarande tillämpning. I övrigt gäller i
tillämpliga delar vad som i lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister
föreskrives om räUe-gången i mål som fullföljts till arbetsdomstolen genom
besvär. ,Be-

I
fråga om
handläggningen av besvärsmäl vid arbetsdomstolen gäller 18, 22, 28 och 30 58
lagen (1974:1082) om bostadsdomstol. I övrigt gäller i tillämpliga delar vad
som i lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister/öre5Ä:nVi om rättegången
i mål som överklagats lill arbetsdomstolen genom besvär. Besvärsmäl kan dock
även företas

s. 51 Kontrollera mot PDF

'* Senaste lydelse 1980:95. " Senaste lydelse
1981:849.

Prop. 1983/84:137 51

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

svärsmål
kan dock även företagas fill avgörande efter huvudförhand-

lill avgörande efler
huvudförhand- ling.

ling.

73 8

I hyrestvist som avses i 49 eller I hyrestvister som avses i 49 eller

55 8 och i mål om reparationsföré- 54 8 och i mål om åtgärdsföreläg-

läggande enligt 16 5 andra stycket gande enligt 16 8 andra stycket el-

eller om utdömande av vite enligt ler om utdömande av vite enligt

62 8 skall vardera parten svara för 62 8 skall vardera parten svara för

sin rättegångskostnad i bostads- sin rättegångskostnad i bostads

domstolen eller arbetsdomstolen, / domstolen eller arbetsdomstolen,

den mån annat ej följer av 18 kap. om inte annat följer av 18 kap. 6 8

6 8 rättegångsbalken. rättegångsbalken.

1.
Denna lag träder i kraft den 1
januari 1985.

2.
Äldre bestämmelser tillämpas i
fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftlrädandet, om inte något annat
föreskrivs i del följande.

3.
Om inte någol annat följer av
punkterna 4-9, fillämpas den nya lydelsen av 7 kap. 16 8 samt 12 kap. 1 och 2
55, 3 5 andra-Qärde styckena, 4-8 88, 15 5 Qärde stycket, 16, 20, 26, 28, 35,
42, 45-55a, 63 och 67 55 även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före
ikraftträdandet.

Om
ett hyresavtal har sagts upp före ikraftträdandet, lillämpas fortfarande äldre
bestämmelser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande saml
hänskjutande av tvist Ull hyresnämnd även om hyrestiden går ut först efter
ikraftträdandet. Äldre bestämmelser om uppsägningstid tilllämpas också för
hyresavtal, som har ingåtts för bestämd tid, om uppsägningstiden är längre
enligl de nya bestämmelserna och uppsägning sker före utgången av januari 1985.

Innehåller
ett hyresavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet, villkor som strider mot
bestämmelserna i 12 kap. 19 5 i dess nya lydelse, gäller villkoret mot
hyresgäslen lill ulgången av år 1986 eller, om avtalet inte kan sägas upp till
upphörande vid den tidpunkten, lill den senare tidpunkt då avtalet på gmnd av
uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter.

4.
Har ell avtal om hyra av en
bostadslägenhet ingålls för bestämd lid före ikraftlrädandet, skall hyrestiden
ändå anses vara obestämd, om inle parterna har kommit överens om någol annal
senast vid den tidpunkt till vilken avtalet efter ikraftträdandet fidigast kan
sägas upp av båda parter. En sådan överenskommelse gäller mot en ny ägare av
fasligheten, om hyresavtalet har upprättats skriftligen och överenskommelsen
har antecknats på hyresvärdens exemplar av handlingen.

5.
Bestämmelsen i punkten 3 andra
stycket första meningen om verkan av att hyresavtalet har sagts upp före
ikraftträdandet gäller inte om avtalet efler uppsägningen har förlängts för tid
efter ikraftträdandet.

6.
Om ett hyresavtal som har
ingåtts före ikraftträdandet är träffat på obestämd tid eller med förbehåll för
såväl hyresvärden som hyresgästen att säga upp avtalet och en uppsägning, sedan
lagen har trätt i kraft, inte sker till den lidpunkt avlalel pä grund av sådan
uppsägning lidigasl kan frånträdas, skall de nya bestämmelserna med undantag
av 12 kap. 19 5 lillämpas på avlalel frän den lidpunkten, även om det inle
följer av någon annan övergångsbestämmelse. Detta gäller även om uppsägning
sker men avtalet föriängs.

s. 52 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 52

7.
Om del
föreligger särskilda skäl, kan länsslyrelsen ge en förening eller ett
aktiebolag som avses i punkl 16 i övergångsbestämmelserna lill
bosladsrätlslagen (1971; 479) tillstånd att Ullämpa avtalsklausul som strider
mot 12 kap. 15 S andra stycket första meningen eller 19 5. Tillstånd som har
meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet.

8.
Hyrestvister
som har anhängiggjorts vid domstol eller hyresnämnd före ikraftträdandet prövas
enligl äldre bestämmelser.

9.
Vid tillämpning
av bestämmelsen om fardag i 11 5 lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss
gäller, såvitt angår hyra, 12 kap. 4 8 tredje siyckei i dess äldre lydelse även
efler ikraftträdandet.

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1972i: 188) om arrendenämnder och
hyresnämnder

Härigenom föreskrivs alt 4, 8, 9, 11, Ila, 13 a, 15, 22
och 30 88 lagen (1973:188) om artendenämnder och hyresnämnder' skall ha nedan
angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 8 Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har
lill uppgift alt

1.
medla i hyres-
eller bostadsrätlstvisl,

2.
pröva tvist om
reparations- 2. pröva tvist om
åtgärdsföre-föreläggande enligt 12 kap. 16 8 läggande enligt 12 kap. 16 5 andra andra stycket, skadestånd enligl 12 stycket, skadestånd enligt 12 kap. kap. 24 a 8,
överlåtelse av hyres- 24 a §, överlåtelse av hyresrätt
en-rätt enligl 12 kap. 34-i6 85, upplå- ligt 12 kap. 34-37 58, upplåtelse av telse av lägenhet i
andra hand enligt lägenhel i andra hand enligl 12
kap. 12 kap. 40 5, förlängning av hyies- 40
5, förlängning av hyresavtal en-avtal eUer vUlkor för sådan förläng- ligt 12 kap. 49 8, hyresvillkor enligl ning enligt
12 kap. 49 8, hyresvill- 12 kap. 54 §, uppskov med
avflytt-kor enligt 12 kap. 55 § eller upp- ning enligt 12 kap. 59 8 eller före-skov med avflyttning enligt 12
kap. läggande enhgt 12 kap. 64 §, allt
59 8, alll jordabalken, jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 88
hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller om ålerbetalningsskyldighet enligt 23
8 samma lag,

3. pröva
tvist om hyresvillkor enligl 7 8 sisla stycket, upplåtelse av

lägenhel i andra hand enligl 30 8 andra stycket eller medlemskap enligl

52 8, alll bostadsränslagen (1971:479),

' Lagen omtryckt 1980:97. - Senaste lydelse 1983:439.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

4, pröva fråga om godkännande av överenskommelse som
avses i 12 kap. 45 eller 56 5 jordabalken eller av beslut som avses i 60 5
första stycket 1 bosladsrätlslagen.

Föreslagen lydelse

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses
i 12 kap. / § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som
avses i 60 5 första siyckei 1 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrätlstvisl,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och
hyresgästorganisation enligl hyresförhandlingslagen,

6.
pröva frågor
enligl bostadssaneringslagen (1973:531) och bosladsför-valtningslagen
(1977:792),

7.
pröva frågor
enligl lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.,

8.
pröva frågor
enligt bostadsanvisningslagen (1980; 94),

9.
pröva frågor
enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning lill
bostadsrätt.

Ärende
upptages av den hyresnämnd inom vars område fasligheten är belägen. Ärende som
avses i 10, 17 eller 18 5 lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptages
dock av hyresnämnden i den ort där bolagels slyrelse har sitt säte eller, i
fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

s. 10 Kontrollera mot PDF

Tvist
som avses i 1 5 första stycket 1 eller 2 eller 4 5 första stycke 1 -3
hänskjutes av part till nämnd genom ansökan som skall vara skriftlig saml
innehålla uppgift om parternas namn och hemvisl, den berörda fastighetens
belägenhet och tvistens beskaffenhel. Ansökan i tvist om förlängning av arrendeavtal
skall innehålla uppgift om de skäl som åberopas mol förlängning. Ansökan i
tvist om ändring av arrendevillkor skall innehålla uppgift om den ändring
av villkoren som begärs.

Tvist som avses i 1 5 första stycket 1 eller 2 eller 4 5
första stycket 1-3 hänskjutes av part till nämnd genom ansökan som skall vara
skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn och hemvisl, den berörda
fastighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet. Ansökan i tvist om
förlängning av arrende- eller hyresavtal skall innehålla uppgift om de skäl
som åberopas mot föriängning. Ansökan i tvist om ändring av arrende- eller
hyresvillkor skall innehålla uppgift om den ändring av villkoren som begärs.

Uppfyller ansökan.ej vad som föreskrives i första stycket,
skall nämnden förelägga sökanden atl avhjälpa brislen inom viss lid.
Eflerkommes ej föreläggandel, fär ansökningen avvisas.

Parts
första inlaga till nähnnden skall innehålla uppgift om hans personnummer och
postadress. Vidare bör angesiparlens yrke och telefonnummer samt de övriga
omständigheter som är av betydelse för delgivning med honom. Har part vidtalat
ombud alt företräda honom, skall ombudets namn, postadress och telefonnummer
anges. Sker ändring i förhållande, som part sålunda uppgivit, skall parten utan
dröjsmål anmäla del till nämnden.

Lydelse enligt prop. 1983/84: 136.

s. 6 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

s. 7 Kontrollera mot PDF

Ansökan varigenom tvisten hänskjuts till nämnden bör
tillika innehålla uppgift om motpart i de hänseenden som sägs i tredje stycket.
Återkallas ansökan, avskrives ärendet.

9 5

s. 8 Kontrollera mot PDF

När tvist
hänskjufits till nämnd, skall nämnden, utom i fall :>om avses i andra
stycket, kalla parterna alt inställa sig inför nämnden. Skall part inställa
sig personligen, fär nämnden förelägga vite.

När tvist
hänskjutits till nämnd, skall nämnden, ulom i fall som avses i andra eller
tredje stycket, kalla parterna atl inställa sig inför nämnden. Skall part
inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.

s. 9 Kontrollera mot PDF

Har tvisten hänskjutits till nämnden enligt 11 kap. 6 a 5
eller 12 kap. 58 a 5 jordabalken och har sökandens motpart ej iakttagit
föreläggande som avses i tredje stycket i samma lagrum, skall ärendet
avskrivas, om avtalet ej är uppsagt enligt 11 kap. 5 5 första stycket eller 12
kap. 57 5 första stycket samma balk.

Handlägger hyresnämnden samtidigt ett stort antal tvister
av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om
villkoren för hyra av bostadslägenheter, får nämnden, sedan ett lämpligt antal
typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan
muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs.

11 5

Rör ärende
som avskrivits enligl 10 8 första stycket första punkten tvist som avses i 9
kap. 10 5, 10 kap. 6 a 5 eller 12 kap. 49 eller 55 5 jordabalken, 22 eller 24 5
hyresför-handhngslagen (1978:304), 5 8 lagen (1957:390) om fiskearrenden eller
52 5 bostadsrättslagen (1971:479), skall nämnden återupptaga ärendet på
ansökan av sökanden. Ansökan göres skriftligen inom tre veckor frän den dag
beslutet om avskrivning meddelades.

Rör ärende
som avskrivits enligt 10 5 första stycket första punkten tvist som avses i 9
kap. 10 5, 10 kap. 6 a 5 eller 12 kap. 49 eller 54 5 jordabalken, 22 eller 24 5
hyresförhandlingslagen (1978:304), 5 5 lagen (1957:390) om fiskearrenden
eller 52 5 bosladsrätlslagen (1971:479), skall nämnden återuppta ärendet på
ansökan av sökanden. Ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag
beslutet om avskrivning meddelades.

s. 11 Kontrollera mot PDF

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på
nytl.

11 aS

s. 12 Kontrollera mot PDF

Gäller för
lägenhel förhandlingsordning enligl hyresförhandlingslagen (1978:304), får
hyresnämnd i hyrestvist enligl 12 kap. jordcibal-ken icke pröva hyresvärds
yrkande

Gäller för
lägenhel förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), fär
hyresnämnd i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken inte pröva hyresvärds
yrkande

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse

om högre hyra, om ej förhandling som skall påkallas enligt
förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Detsamma gäller yrkande
om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i
12 kap. 19 a J jordabalken. Har förhandling ej ägt mm, får yrkande ändå
upptagas fill prövning, om hyresvärden påkallat förhandling men mot denna mött
hinder som icke berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som
är part enligt förhandlingsordningen.

Föreslagen lydelse

om högre hyra, om ej förhandling som skall påkallas enligl
förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Detsamma gäller yrkande
om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i
12 kap. 79 J jordabalken eller ändring av en hyresgästs rätt att använda
utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Har
förhandling ej ägt rum, får yrkande ändå tas upp lill prövning, öm hyresvärden
påkallat förhandling men mot denna mött hinder som inte har berott av
hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt
förhandlingsordning-

Lämnar
hyresnämnd hyresgästs talan om förlängning av hyresavtalet utan bifaU, får
nämnden efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgäslen att flytta
vid den tidpunkl då lägenheten skall avträdas.

Bifalls
hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att gälla, får
hyresnämnden efler yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att
flytta vid den tidpunkl dä lägenheten skall lämnas.

15 8
Har parterna avtalat atl tvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om
rätt för parterna att klandra skiljedomen och har, vid arrendetvist,
arrendenämnden eller, vid hyres- eller bostadsrältstvisl, hyresnämnden utsetts
lill skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om
ej hinder möter enligt 1 8 andra stycket lagen (1929:145) om skiljemän. Om
sådan ansökan gäller 8 8. Har tvisten redan hänskjufits till nämnd, kan
skiljedom dock påkallas muntligen inför nämnden.

I ärende
som nämnd har all avgöra genom skiljedom gäller lagen om skiljemän, i den mån
ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som
avses i 9 kap. 10 eller 14 8, 10 kap. 6 8 dier 12 kap. 49 eller 55 8
jordabalken, 5 5 lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 7 8 sista stycket
bostadsränslagen (1971; 479).

I ärende som
nämnd har alt avgöra genom skiljedom gäller lagen om skiljemän, i den mån ej
annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som
avses i 9 kap. 10 eller 14 8, 10 kap. 6 8 eller 12 kap. 49 eller 54 8
jordabalken, 5 8 lägen (1957: 390) om fiskearrenden eller 7 8 sista stycket
bostadsränslagen (1971:479).

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Beslut av
nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär ulgåtl när talan får föras mol
beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 5 första
stycktil 2 eller 5 eller 4 8 första stycket 2,2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad
som sagls nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläggande
enligt 12 kap. 16 8 andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34-i6 eller 40
5 jordabalken eller 30 5 andra stycket bostadsrättslagen (1971:479) eller
ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 5 jordabalken eller ansökan om förbud eller
medgivande som avses i 2 a 8 bosladssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om
rätt till förhandlingsordning enligt 9 5 hyresförhandlingslagen (1978:304)
lämnats utan bifall.

Beslut av
nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mol
beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 8 första
stycket 2 eller 5 eller 4 5 första stycket 2,2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad
som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 16 8 andra siyckei eller tillstånd enligt 12 kap. 34-J7 eller 40
8 jordabalken eller 30 8 andra stycket bosladsrätlslagen (1971:479) eller
ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 8 jordabalken eller ansökan om förbud
eller medgivande som avses i 2 a 8 bosladssaneringslagen (1973:531) eller yrkande
om rätt till förhandlingsordning enligt 9 5 hyresförhandlingslagen (1978;
304) lämnats utan bifall.

Skall
inlaga, kallelse, föreläggande eller annan handling enligt bestämmelse i
denna lag eller eljest tillställas part, sker det genom delgivning, om ej
annat följer av andra stycket.

Skall inlaga, kallelse, föreläggande eller annan handling
enligt bestämmelse i denna lag eller eljest tillställas part, sker det genom
delgivning, om ej annal följer av andra stycket. Om hyresnämnden samtidigt handlägger
ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och
dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får delgivning
i de ärenden som enligt 9 § tredje stycket avgörs utan muntlig förhandling ske
genom kungörelse. Därvid tillämpas inte 17 § andra stycket delgivningslagen
(1970: 428).

Beslut som skall tillställas part sändes till parten i
vanligt brev under hans för nämnden kända adress. Om beslutet meddelats i
samband med förhandling, skall del sändas inorn sju dagar därefter och i annat
fall samma dag som beslutet meddelas.

Lydelse enligt prop. 1983/84: 136.

Denna
lag träder i kraft den 1 januari 1985. De nya beslämmelserna lillämpas även i
fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftlrädandet. Har avtalet sagts upp
dessförinnan, fillämpas dock fortfarande 8 5 i sin äldre lydelse.

3
Förslag till

Lag
om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom
föreskrivs atl 2, 5, 22-25 58 hyresförhandlingslagen (1978:304) skall
ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Med förhandlingsklausul
avses i denna lag beslämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning
kommit till stånd enligl denna lag, förbinder sig all gentemot honom får utan
uppsägning tillämpas bestämmelse om hyra eller annal hyresvillkor, varom
överenskommelse träffas på grundval av förhandlingsordningen
(förhandlingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller
bibehållande av förhandlingsklausul i hyresavtal kan av hyresgästen hänskjutas
ull prövning av hyresnämnd enligt vad som sägs i 12 kap. 49 och 54 §§
jordabalken. I stället för 48 § tredje stycket jordabalken gäller all
förhandlingsklausul skall föras in eller bibehållas i hyresavtalet, om det inte
med hänsyn till hyresgästens personliga boendeförhållan-den, inställningen hos
övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter
är skäligt an förhandlingsklausulen inte skall gälla.

Med förhandlingsklausul
avses i denna lag beslämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning
kommit till stånd enligl denna lag, förbinder sig atl gentemot honom får
lillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse
träffas på grundval av förhandlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller
bibehållande av förhandlingsklausul i hyresavtal kan hänskjutas lill prövning
av hyresnämnd enligl 12 kap. 57 § första stycket andra meningen eller 54 §
jordabalken. I slällel för 55 § iredje stycket nämnda kap. gäller att
förhandlingsklausul skall föras in eller bibehållas i hyresavtalet, om det
inle med hänsyn till hyresgästens personliga boendeför-hållanden, inställningen
hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter
är skäligt atl förhandlingsklausulen inte skall gälla.

Förhandlingsordning medför
skyldighet för hyresvärden aU påkalla förhandling med hyresgästorganisationen
i fråga om höjning av hyran eller ändring av grunderna för beräkning av sådan
särskild ersäUning som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken.

Förhandlingsordning medför
skyldighel för hyresvärden alt påkalla förhandling med hyresgästorganisationen
i fråga om

7.
höjning av hyran/ör en lägenhet,

2. ändring av grunderna
för beräkning av sådan särskild ersällning

s. 3 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 58

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

som avses i 12 kap. 19 # jordabalken, eller

3. ändring av vUlkor som avser hyresgästernas rätt att
använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

Förhandlingsordning medför \'idare, om parterna ej enas om
annat, rätt för båda parter atl påkalla förhandling i fråga om

1.
hyresvillkoren,

2.
lägenheternas
och husets skick,

3.
gemensamma
anordningar i huset,

4.
övriga
boendeförhållanden i den män de rör hyresgäslerna gemensamt.

Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också
medföra rätt för hyresgästorganisationen alt påkalla förhandling om fråga som
rör tillämpning av enskill hyresavtal under fömlsättning alt hyresgästen genom
skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen atl företräda honom
i saken.

Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i
hyresgästetis rätt att begära prövning av hyresviUkoren enligt 12 kap. 54 §
jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53— 55 a §§
samma balk.

■ 22 8

Har förhandlingsöverenskcim- Har förhandlingsöverenskom

melse träffats om hyran eller annal melse
iräffals om hyran eller annat

hyresvillkor för hyresgäst, har hyresvillkor
för hyresgäst, har

hyresgästen rätt alt utari uppsäg- hyresgäslen
rätt att hos hyresnämn-

ning av hyresavtalet hos hyres- den ansöka
om ändring av överens-

nämnden ansöka om ändring av kommelsen i
den del den avser ho-

överenskommelsen i den del den nom. För alt
kunna upptas lill be-

avser honom. För att kunna upptas handling
skall ansökan ha kommit

till behandling skall ansökan ha in till
hyresnämnden inom tre må-

kommit in till hyresnämnden inom nåder frän
den dag då hyresgästen

tre månader från den dag då hyres- , fick
underrättelse om det nya vill-

gästen fick undertättelse om del koret eller,
i fråga om hyra, tre må-

nya villkoret eller, i fråga om hjra, nåder
frän den dag då villkoret bor

tre månader från den dag då \'ill- jade
tillämpas mol honom,

koret började tillämpas mol honom.

Vid prövning av hyresvillkor en- Vid prövning av hyresvillkor en

ligt första stycket skall 12 kap. 48 § ligt
första stycket skall 12 kap. 55 §

jordabalken tillämpas med den av- jordabalken
tillämpas med den av

vikelse som kan följa av 21 8. Skä- vikelse
som kan följa av 21 8. Skä-

lighelen av belopp som avses i 20 8 ligheten
av belopp som avses i 20 8

fär prövas även ulan samband med får prövas
även utan samband med

prövning av hyran i övrigt. prövning
av hyran i övrigl.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Beslut
varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen
i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till
hyresgästen betala lillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket
jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 8 räntelagen (1975:635) för liden
från dagen för beloppets mottagande till dess atl beslutet har vunnit laga
kraft och enligt 6 8 räntelagen för fiden därefter.

Beslämmelserna
i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har ingåtts efter
förhandling enligt 5 8 tredje stycket.

23
8

Omfattas lägenhel av
förhandlingsordning, är avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen i
fråga som avses i 5 8 första stycket ogiltigt, om förhandhng enligt förhandlingsordningen
ej har ägt rum. Sådanl avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning
utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse eller ändring av
grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 a
§ jordabalken / strid med träffad förhandlingsöverenskommelse. Hyresvärden
är skyldig att betala lillbaka vad han har uppburit för myckel jämte ränta
därpå enligt 6 8 räntelagen (1975:635) från dagen för beloppets mottagande.

Omfattas
lägenhel av förhandlingsordning, är avtal som hyresvärden träffar med
hyresgästen i fråga som avses i 5 8 första stycket ogiltigt, om förhandling
enligt förhandlingsordningen ej har ägt mm. Sådant avtal är även ogiltigt, om
det avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse
eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses
i 12 kap. 79 § jordabalken eller av villkor som avser hyresgästernas rätt att
använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna och
avtalet strider mot en förhandhngsöverenskom-melse. Hyresvärden är skyldig atl
betala fillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt 6 5
räntelagen (1975:635) från dagen för beloppets mottagande.

Första
stycket gäller ej, om rnol förhandling har mött hinder som ej har berott av
hyresvärden eller av fasfighetsägarorganisalion som är part enligt
förhandlingsordningen.

24 8

s. 60 Kontrollera mot PDF

Har förhandling enligt
förhandlingsordning avslutats ulan atl överenskommelse träffals, har
hyresvärden och hyresgäst rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos
hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen
har avsett. Delsamma gäller om mot förhandling har mött hinder, som ej har
berott av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren eller av organisafion

Har förhandling enligt
förhandlingsordning avslutats utan alt överenskommelse träffats, har
hyresvärden och hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av
hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Detsamma gäller om mot
förhandling har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring
av hyresvillkoren eller av organisation som enligt förhandlingsordningen

Prop. 1983/84:137 60

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

som enligt förhandlingsordningen är part på hans sida.

är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyres\'ill- Beslut om ändring av hyresvill

koren får ej avse tid före del må- koren får inte avse tiden före det

nadsskifte som inträffar närmast ef- månadsskifte som inträffar närmasl

ter tre månader från dagen för an- efler tre månader från dagen för an

sökningen. Om del av särskild an- sökningen. Om det finns skål till

ledning finnes skäligt, fär hyres- det, får hyresnämnden dock för

nämnden dock förordna att beslut ordna att beslut om vUlkorsändring

om hyra skall avse även tid dessjör- skall gäUa från en tidigare tid-

innan. punkt.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring
av hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämpning av beslämmelsen i andra siyckei
andra meningen, skall skälen härför anges.

25 8 Vid prövning av tvist som avses i 24 5 gäller
följande.

Villkoren för den fortsatta för- Hyran och andra hyresvillkor

hyrningen skall fastställas enligt 12 skall
fastställas enligl 12 kap. 55 §

kap. 48 § jordabalken. jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även
hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsell.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 5 Bestämmelserna i 12 kap. 50 5

andra meningen och 53 § jordabial- andra meningen och
55 a § tredje-

ken skall tillämpas. sjunde styckena jordabalken skall

tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om
villkoren för fortsatt förhyrning.

Denna lag träder i kraft den 1 Januari 1985.

4 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya
jordabalken

Härigenom föreskrivs alt 51 § lagen (1970:995) om
införande av nya jordabalken' skall upphöra alt gälla vid utgången av år 1984.

Lagen omtryckt 1971:1210.

s. 61 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 61

5 Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs att 15 och 36 58 bosladsrätlslagen
(1971:479)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

15 8

För lid efter det att föreningen underrättas om atl
bostadsrätt övergått lill medlem i föreningen svarar den från vilken rätten
övergått ej för de förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten.

Första stycket äger motsvarande lillämpning, om
bostadsrätt genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande
förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 10, 12
eller 37 8 övergått till någon, som ej är medlem i föreningen. Har i annal fall
bostadsrätt övergått lill någon som ej är medlem, är den från vilken rätten
övergått fri från förpliktelser enligt första stycket för tid efter det all
förvärvaren antagils lill medlem.

Förvärvaren
svarar jämle den från vilken bostadsrätten övergått för denne åvilande
förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om ej annal överenskommits
mellan föreningen och förvärvaren.

Finns mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten
tiU en bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har
ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre
betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet
att gälla vid den tidpunkt som anges i första och andra styckena.

36 8

Uppsögs bostadsrättshavaren till Scigs
bostadsrättshavaren upp lill

avflyttning av orsak som anges i avflyttning
av orsak som anges i

33 5 första stycket 1, 4-6 eller 8, är 33
5 första stycket 1, 4-6 eller 8, är

han skyldig alt genast avflytta, om han
skyldig alt genast avflytta, om

ej annat följer av 35 5. Uppsögs inte annat
följer av 35 8. Sägs bo-

bostadsrättshavaren av annan i 33 8 stadsrätlshavaren
upp av annan i

angiven orsak, fär han bo kvar lill 33
8 angiven orsak, får han bo kvar

den fardag för avträdande av hyrd till
det månadsskifte som inträffar

lägenhet som inträffar närmast ef- närmasl
efler tre månader från upp

tar tre månader från uppsägningen, sägningen,
om inte rätlen prövar

om ej rätten prövar skäligt ålägga skäligt
ålägga honom att avflytta ti-

honom alt avflytta tidigare. digare.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. Om uppsägning
har skett före ikraftträdandet lillämpas 36 8 i sin äldre lydelse.

' Lagen omtryckt 1982:353.

s. 62 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 62

6
Förslag till

Lag
om ändring i bostadsanvisningslagen (1980:94)

Härigenom
föreskrivs att 6 och 9 88 bostadsanvisningslagen (1980:94) skall ha nedan
angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

6 8

När en husägare har delgelts en När en husägare har delgelts en

undertättelse enligt 5 §, får han inte undertättelse enligt 5 8, får han inte

upplåta en lägenhet, som omfattas upplåta en lägenhet, som omfattas

av beslutet, med hyresrätt eller av beslutet, med hyresrätt eller

bostadsrätt till någon annan än en bostadsrätt till nägon annan än en

bosladssökande, som kommunen bostadssökande, som kommunen

anvisar, eller kommunen. Han får anvisar, eller kommunen. Han får

inte heller medverka till att hyres- inle heller medverka lill alt hyres

rätten till en sådan lägenhet över- rätten till en sådan lägenhet över

låts eller lägenheten upplåts i andra läts eller lägenheten upplåts i andra

hand ulom när förhållandena är så- hand utom när förhållandena är så

dana alt de i 12 kap. 34 och 34 a §§, dana atl de i 12 kap. 34 §, 35 8 förs-

35 5 första stycket och 40 § jorda- ta stycket, i7 och 40 §J jordabalken

balken med avseende på hyresgäs- med avseende på hyresgästen an-

ten angivna förutsättningarna för givna förulsältningarna för tillstånd

tillstånd föreligger. föreligger.

Förbudet
enligl första stycket gäller inle sedan kommunen underrättat husägaren om atl
kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökande eller få lägenheten upplåten till
sig. Förbudet gäller inte heller om upplåtelse av lägenheten beror av
anställning hos husägaren och lägenheten även lidigare var upplåten till följd
av sådan anställning eller om lägenheten upplåts enligt beslämmelserna i 12
kap. 46 5 iredje stycket jordabalken.

9 8
Om en lägenhel enligt 8 8 andra siyckei skall anses ha upplåtits till kommunen
med hyresrätt eller bostadsrätt och lägenheten på grund av dröjsmål från
husägarens sida inte kan tillträdas den dag som angetts i meddelandet enligl 7
5, får hyresnämnden pä ansökan av kommunen föreskriva atl upplåtelsen skall
gälla frän en senare tidpunkt. Avser upplåtelsen en hyreslägenhet, får
hyresnämnden föreskriva alt för upplåtelsen skall även i övrigt gälla andra
villkor än de som har angetts i meddelandet. Ansökan om hyresnämndens prövning
skall göras inom två månader från den dag då upplåtelsen skall anses ha skett.

Vid
prövning av hyresvillkoren Vid prövning av hyresvillkoren

tillämpas 12 kap. 48 § första-tredje tillämpas 12 kap. 55 § försla-tredje

styckena jordabalken. Om hyra för styckena jordabalken. Om hyra för

lägenheten har bestämis i förhand- lägenheten har bestämts i förhand

lingsöverenskommelse enligt hy- lingsöverenskommelse enligt hy

resförhandlingslagen (1978:304), resförhandlingslagen (1978:304),

skall dock den hyran gälla. Om hy- skall dock den hyran gälla. Om hy-

s. 63 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137

Föreslagen
lydelse

Nuvarande lydelse

resnämnden
nedsätter hyran, skall den lägre hyran gälla från och med den dag då
hyresförhållandet började.

resnämnden nedsäuer hyran, skall den lägre hyran gälla
från och med den dag då hyresförhållandet började.

Föreskriver hyresnämnden att upplåtelsen skall gälla från
en senare tidpunkt eller att hyran skall utgå med ett lägre belopp än som har
angetts i meddelandet enligl 7 5, skall husägaren samtidigt åläggas att till
kommunen betala lillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket
jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 8 räntelagen (1975:635) för tiden
frän dagen då husägaren mottog beloppet lill dess att beslutet har vunnit laga
kraft och enligt 6 8 räntelagen för liden därefter.

Denna
lag träder i kraft den 1 januari 1985.

7
Förslag till

Lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 25 och 58 nedan angivna
lydelse.

utsökningsbalken skall ha

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

12 kap. 25,8 I sakägarförteckningen upptas förutom
exekufionsfordringen

1. fordran som skall utgå med förmånsrätt enligt 6 5 I
eller 7 5 1 eller 2

förmånsrättslagen (1970:979) och som förfaller till betalning senast den

tillträdesdag som anges i 36 5,

2.
fordran som är
förenad med panträtt i fastigheten,

3.
fordran som är
förenad med förmånsrätt i fastigheten på grund av betalningssäkring,

s. 64 Kontrollera mot PDF

4.
nylQanderäU, serviiul eller rätt till eleklrisk kraft som besvärar
fasfigheten, om rätfighelen är inskriven eller grundar sig på skriftlig
handling som är fillgänglig, dock ej sådan rättighet som skall bestå oavsett
fastighetens försäljning,

4. nyttjanderätl, serviiul eller rätt till elektrisk kraft
som besvärar fasligheten, om rättigheten är inskriven eller grundar sig pä
skriftlig handling som är tillgänglig eller avser hyra av en bostadslägenhet i
en fastighet, som är taxerad som annan fastighet och vid taxeringen betecknats
som hyreshusenhet,, om hyresgästen har tiUträtt lägenheten, dock ej sådan
rätfighet som skall bestå oavsett fastighetens försäljning, 5.
förtältningskostnaderna.

Om fastigheten hör till konkursbo, upptas även arvode och
annan kostnad för fastighetens förvaltning under konkursen.

Prop. 1983/84:137 64

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

58 5

Vid försäljning under hand iskall köparen åläggas atl
svara för alla fordringar som på grund av panträtt, utmätning eller eljest är
förenade med förmånsrätt i fastigheten och för förrätlningskostnaderna, i den
mån ej borgenär kan erhålla betalning ur andra tillgängliga medel eller avstår
från förmånsrätt i fastigheten eller sökanden medger att försäljning får ske
utan att förrättningskostnaderna blir täckta. Rätt på grund av ägarhypolek
anses ej som fordran.

Fordran som är förfallen till betalning skall betalas
kontant, om ej köparen visar att han har avtalat annat med borgenären eller
betalning skall ulgå ur särskill tillgängliga medel. Om ej sökanden har avstått
från täckning av förtältningskostnaderna, skall vad som behövs för sådan täckning
betalas kontant.

Före försäljningen upplåten rät- Före försäljningen upplåten rät-

tighet som gmndas på skriftlig lighet som grundas på
skriftlig

handling skall förbehållas. I fråga handling skall förbehållas. Förbe-

om sådan rättighet gäller vad som håU skall också göras för varje upp-

sägsi47 5. låten hyresrätt till en
bostadslägen-

het i en fastighet, som är taxerad som annan fastighet och
vid taxeringen betecknats som hyreshusenhet, om hyresgästen har tillträtt lägenheten.
I fråga om sådana rättigheter gäller vad som sägs i 47 5.

Köparen skall lämna handpenning enligt vad som föreskrivs
i 35 8 i fråga om inrop på auktion. Återstoden av den kontanta köpeskillingen
skall betalas senast fyra veckor efter det att köpehandling har upprättats. Försummas
del, är köpet ogiltigt.

Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 8 om
handpenning. Vad som sägs om auktion i 43 8 första siyckei gäller även
försäljning under hand.

I övrigl beslämmer kronofogdemyndighelen köpevillkoren.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. Om
sakägarförteckningen har upprättats före ikraftträdandet fillämpas fortfarande
äldre bestämmelser.

s. 65 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 65

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanlräde 1983-11-24

Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och
statsråden I. Carisson, Lundkvist, Feldt, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon,
Hjelm-Wallén, Pelerson, Andersson, Boström, Bodsiröm, Göransson, Gradin, Dahl,
R. Carlsson, Holmberg, Hellström, Thunborg, Wickbom

Föredragande: statsrådet Gustafsson

Lagrådsremiss med förslag till ändringar i
hyreslagstiftningen

1 Inledning

Är 1975 tillkallades sakkunniga för all se över
hyreslagstiftningen (se 1976 års kommitléberällelse s. 91-97). De sakkunniga
antog namnei hy-resräUsulredningen (Ju 1975:06). Ulredningen har tidigare lagl
fram delbetänkandel (SOU 1976:60) Hyresrätt 1. Förhandlingsordningar på
bostads-hyresmarknaden m.m. samt delbetänkandel (SOU 1978:8) Hyresräu 2
Lokalhyra. Betänkandena har legat lill grund för lagstiftning (prop. 1977/ 78;
175, CU 32, rskr 347, SFS 1978:304-311 resp. prop. 1978/79:89, CU 32, rskr 308,
SFS 1979:252 och 253).

Utredningen' överiämnade i november 1981 sitt
slutbetänkande (SOU 1981:77) Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess m.m.
Belänkandel innehåller bl. a. förslag lill ändringar i jordabalken och
hyresförhandlingslagen (1978; 304) saml ell förslag till hyresprocesslag.
Belänkandel har remissbehandlals.

Till prolokollel i delta ärende bör fogas dels
utredningens sammanfattning av sitt betänkande som bilaga 1, dels utredningens
förslag lill ändringar i jordabalken och hyresförhandlingslagen som bUaga 2,
dels en förteckning över remissinstanserna som bilaga 3. En sammanslällning av
remissyttrandena har gjorts inom justitiedepartementet och finns tillgänglig i
lagstiftningsärendet (Dnr 2834-81).

' Justitierådel Staffan Vängby. ordförande, ombudsmannen
Bengt Bengtsson, direktören Arne Fagander, direktören Sven Jansson,
tandläkaren Erik Johansson, andre förbundsordföranden Stig Landqvist.
länsbostadsdirektören, ledamoten av riksdagen Yngve Nyquisl, skoldirektören
Kari-Erik Strömberg.

5 Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

s. 66 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 66

2
Allmän motivering

2.1
Allmänna synpunkter

Hyresrältsutredningens
slutbetänkande (SOU 1981:77) innefattar en allmän översyn av 12 kap.
jordabalken (hyreslagen). I enlighel med riksdagens önskemål (CU 1977/78: 32,
rskr 347) har utredningen gjort en utvärdering av bruksvärdesystemet och sett
över förfarandet när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) har
strandat. Utredningen föreslår vissa justeringar i bruksvärdereglerna samt att
s. k. kollektiva tvister skall få föras till hyresnämnden för avgörande, om de
förhandlande parlerna inte kan enas. I övrigl föreslår ulredningen bl.a. att
det nuvarande systemet med bränsle- och va-klausuler i princip förbjuds, atl
hyrestiden i regel skall vara obestämd och atl reglerna om olika
uppsägningstider förenklas. Vidare föreslär utredningen nya bestämmelser om
förfarandel vid förlängnings- och villkorstvisier, om avstående från
besittningsskydd och om andrahandshyresgästernas ställning. Utredningen
föreslår ocksä ändrade regler om handläggningen av hyrestvister.

Ulredningen är inte ense
om förslagen i belänkandel ulan reservationer föreligger på ett flertal
punkter.

Vid remissbehandlingen har
utredningens förslag i allmänhet fåll ett positivt mottagande. Kritik av
varierande styrka framförs emellerfid mot flera av förslagen.

Jag anser, i likhel med
flertalet remissinslanser, atl utredningens förslag är väl ägnade att läggas
till grund för lagstiftning. Mot bakgrund särskilt av vad som har kommil fram
vid remissbehandlingen anserjag emellertid all del finns anledning alt i några
hänseenden överväga andra lösningar än dem som utredningen har föresfigit.

I
del följande kommer jag alt behandla huvudpunkterna i den föreslagna
lagstiftningen. Redan nu villjag emellerfid la upp utredningens förslag till
nya bestämmelser om handläggningen av hyrestvister (se belänkandel s. 269-306).

Ulredningen
föreslår alt i princip alla hyrestvister enligl hyreslagen skall prövas av
hyresnämnderna i första instans och med bosladsdomstolen som slutinstans.
Förslagel innebär atl vissa lyper av mål förs över från fastig-helsdomstolarna
till hyresnämnderna. Utredningen föreslär också en särskild lag,
hyresprocesslagen, som skall reglera handläggningen vid hyresnämnderna och i
bostadsdomstolen. Förslaget till hyresprocesslag bygger på rättegångsbalken och
medför all hyresnämnderna i fortsättningen skall betraktas som domstolar.

Utredningens
förslag godtas av flertalel remissinslanser (se remissammanställningen avsnitt
8). Mot förslaget alt föra över alla hyrestvister till hyresnämnderna uttalar
sig emellertid bl. a. Svea hovrätt, domstolsverket, riksrevisionsverket och
rättegångsulredningen (Ju 1977:06). De förordar i

s. 67 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 67

stället att hyresnämnderna förs samman med
fastighetsdomstolarna. En sådan ordning förordas också av bostadsdomstolen och
Sveriges advokatsamfund. Kritik mot förslaget lill hyresprocesslag framförs av
bl.a. rättegångsulredningen, som anser att en reformerad rättegångsbalk i
huvudsak bör kunna användas även för handläggningen av hyrestvister.

Enligt min mening är fiden ännu inle mogen för atl ta
slällning till frågan om en reform av hyresprocessen. Det finns bl. a.
anledning atl avvakta vad som blir resultatet av rätlegångsutredningens arbete
med att reformera förfarandet vid de allmänna domstolarna. I
rätlegångsutredningens uppdrag ingår även att överväga kompetensfördelningen
mellan allmän domstol och fastighetsdomstol.

Jag har alltså inte för avsikt att nu ta slällning till
utredningens förslag till nya bestämmelser om handläggningen av hyrestvister.
Jag förordar i stället att nuvarande ordning lills vidare behålls.

Jag har i denna fråga särskilt samrått med chefen för
juslifiedeparlemen-let, söm i en lagrådsremiss lidigare denna dag med förslag
till ändringar i arrendelagstiftningen har behandlat frågan om handläggningen
av artendelvisler.

2.2 Bruksvärdeprincipen m. m.

2.2.7 Allmänt om bruksvärdesystemet

Mitt förslag: Bruksvärdesystemet behålls.

Utredningens förslag: Överensstämmer med milt förslag (se
belänkandet s. 119-181 med slutsatser belräffande bruksvärdesyslemel på s.
179-181). Kritik mol bruksvärdesystemet har förts fram av vissa ledamöler (se
belänkandet s. 451, 455 och 469).

Remissinstanserna: Även om åtskilliga remissinstanser har
fört fram synpunkler på bmksvärdereglernas närmare ulformning, har man allmänl
godtagit all bruksvärdesystemet behålls (se remissammanställningen avsnitt
2.1).

Skäl för mitt förslag: I utredningens uppdrag har ingått
all ta slällning lill bruksvärdesyslemel och överväga i vilka avseenden
bruksvärdereglerna kan behöva justeras (se CU 1977/78:32 s. 19).

Bruksvärdesyslemel infördes år 1968 som norm för
hyressältningen för alt trygga bosladshyresgästernas besittningsskydd. Syslemet
var tänkt alt efterlikna en ordning med marknadsbestämda hyror där i huvudsak
likvärdiga bosläder skulle ha samma hyra. Systemet ersatte den
hyressättnings-norm som gällt alltsedan 1940-lalel, nämligen hyresregleringen.
Hyresreg-

s. 68 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 68

leringen
innebar att hyrorna faslslälldes genom myndighelsbeslut på grundval av
fastigheternas produktions- och driftskostnader. Regleringen upphörde helt med
utgången av år 1978.

Enligl gällande rätt kan
hyresvärden och hyresgästen i princip fritt bestämma hyrans storlek. Hynsgästen
har vid hyrestidens utgång i de fiesta fall rätt till förlängning av
hyresavtalet, dvs. ett besittningsskydd. För alt hindra alt besittningsskyddet
förlorar sill innehåll lill följd av oskäliga hyreskrav ges i 48 8 hyreslagen
normer för hyressältningen, de s.k. bruksvärdereglerna. Reglerna innebär efler
ändringar år 1974 sammanfattningsvis följande (se prop. 1974: 150 s. 311 och
470).

Vid förlängning av
hyresavtal för bostadslägenheter utgår hyran med skäligt belopp. Den hyra som
hyresvärden fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. Fordrad hyra är alt
anse som>oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn
lill bruksvärdet är likvärdiga. Jämförelse skall i första hand ske med hyran
för lägenheler i hus som tillhör allmännytliga bostadsförelag. Vid
jämförelseprövningen skall bortses från lägenheter vars hyra inte är rimlig
med hänsyn lill hyresläget i orten för närmasl jämförliga lägenheler i nybyggda
bostadshus.

Med en lägenhets
bruksvärde avses vad den med hänsyn lill beskaffenhet och förmåner saml övriga
faklorer kan anses vara värd ur konsumentens - hyresgästens synpunkt i
förhällande till likvärdiga lägenheler pä samma ort. De omständigheter som
inverkar på bruksvärdet skall bedömas ulan avseende på den enskilde
hyresgästens värderingar eller behov. Vid bedömningen skall man bortse från
produktions-, drifts- och förvaltningskostnader.

Även om hyreslagen bygger
på atl hyresvärden och hyresgäslen själva kommer överens om hyrans storlek
bestäms hyrorna numera ofta vid regelbundet återkommande hyresförhandlingar.

Hyran för lägenheter som
tillhör allmännyttiga bostadsföretag bestäms efter förhandlingar enligl
hyresförhandlingslagen mellan föreiagei och en organisation av hyresgäster, i
regel tillhörig Hyresgästernas riksförbund. Hyrorna fastställs så att de i
princip skall täcka förelagels självkoslnader för drift, kapilal och underhäll
av bostäderna. Inom bostadsbeståndet förekommer en hyresuQämning som innebär
atl en del av den erforderliga hyran för nya bosläder fördelas på hyrorna för
lägenheterna i det äldre beståndet.

Även inom del enskill ägda
bostadsbeståndet besläms hyrorna numera ofta vid förhandlingar mellan
hyresvärden och en organisation av hyresgäster. Cirka 80 procenl av
lägenheterna omfattas av förhandlingsordningar. Hyrorna besläms efter en
jämförelse med hyrorna i allmännyttiga bostadsföretag. Till skillnad mel
huvudprincipen vid hyresförhandlingar inom del allmännytliga bostadsbeståndet,
nämligen självkoslnadsläck-ning, sker alltså förhandlingarna inom det enskilt
ägda beståndet i princip utan alla kostnadsjämförelser.

s. 69 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 69

Om
parterna inte kan komma överens om hyrans sloriek och hyresförhandlingarna
strandas, kan den enskilde hyresvärden eller hyresgästen få hyran för
lägenheten bestämd av hyresnämnden. Nämnden tillämpar då bruksvärdereglerna.
Bruksvärdereglerna lillämpas också om en förhandlingsöverenskommelse om hyran
har träffals mellan parterna och den enskilde hyresgästen inte vill godta
överenskommelsen i den del den avser honom utan vänder sig till hyresnämnden
för atl få hyran ändrad.

Under
senare år har bruksvärdesyslemel kritiserats. Enligl utredningen medför
systemet åtskilliga tillämpningssvårigheter. Svårigheterna hänger samman med
bl.a. de s.k. sociala kostnaderna och de höga nyproduk-tionskostnadenia för
flerbostadshus. De hänger också samman med den hyresuQämning som sker inom det
allmännyttiga bosladsbesländet, svårigheterna atl finna representativa
jämförelselägenheter vid bruksvärderingen och riskerna att en växande andel av
hyran görs koslnadsanknuten.

Kriliken
mol bruksvärdesystemet innebär enligt ulredningen sammanfattningsvis följande.

De
allmännyttiga bostadsföretagen får bära ett slörre socialt ansvar än andra
fastighetsägare, vilkel ökar kostnaderna i det allmännyttiga beståndet. Till
följd av jämförelseprövningen blir hyrorna i det privatägda beståndet för höga
i förhållande lill koslnaderna i detta bestånd. Å andra sidan kan hyrorna i de
privatägda fastigheterna påverkas i motsatt riklning genom atl de allmännytliga
bostadsföretagen inle tar ul full täckning för sina koslnader.

Bruksvärdeprincipen kan
också leda till all del inte är möjligl atl fä hyran alt läcka de numera
kraftigl ökande kostnaderna för nyproduktion av bosläder. Den hyresuQämning
mellan yngre och äldre bosladshus som förekommer inom de allmännytliga
bostadsföretagen medverkar till atl hyrorna blir alltför låga i nyproduktionen.
A andra sidan kan utjämningen skapa alllför höga hyresnivåer i del äldre
bostadsbeståndet. Brislen på jämförelsematerial och de problem som kan uppkomma
när samtliga allmännyttiga förelag i en kommun eller en kommuns enda
allmännyttiga förelag begär hyreshöjning för samlliga sina lägenheter medför
också särskilda svårigheler.

Även om utredningens
ledamöler har kommit till olika meningar vid bedömningen av den kritik som
förts fram mot bruksvärdesyslemel arman ense om att bruksvärdesystemet - trots
vissa brister - är överlägset det system med hyresreglering som lidigare
gällde. Ulredningen har också gjort den bedömningen att problemen med de höga
nyprodukfionskostna-derna och de sociala kostnaderna för främst allmännyttiga
bostadsföretag knappast kan lösas genom ändringar av bruksvärdereglerna ulan
måsle angripas med andra ålgärder av bostadspolitiskt och bostadssocialt slag.

Under
remissbehandlingen har utredningens uppfallning vunnit allmän anslulning.

Även
jag delar utredningens uppfattning. Av de tre metoder för hyres-

s. 70 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 70

sättning
som rimligen kan aktualiseras, nämligen marknadsprisbildning, bruksvärdering
och hyresreglering, är bruksvärderingen enligt min mening klart överlägsen.
Självfallet uppfylls inte de gmndläggande bostadspolitiska målen enbari genom
valet av den ena eller andra hyressätlningsnormen. Tillsammans med andra
behövliga åtgärder är emellertid bruksvärderingen den bäsla metod vi f. n.
känner för atl försöka ge alla människor en bra bostad till rimligt pris.

Somjag
nyss antydde kräver flera av de problem som idag kan iakttas på
bostadshyresmarknaden helt andra åtgärder än allmänt verkande ändringar i
reglerna för hyressättningen. Det gäller särskilt de problem som hänger samman
med de ekonomiska förutsättningarna för byggande och boende.

Del
finns i det här sammanhanget därför också skäl atl erinra om det arbete som
bedrivs av bosladskommiltén (Bo 1982:02). Somjag framhållit i kommilténs
direkliv skall arbelel i fråga om den statliga bostadspolitiken inriktas på bl.a.
en övergripande översyn av bostadsstöd och finansieringsvillkor i allmänhel
samt en översyn av förulsältningarna för de allmännyttiga bostadsföretagens
\'erksamhet med utgångspunkten atl deras roll i den sociala
bostadsförsörjningen skall tryggas (se dir 1982:94 s. 10).

Vad
jag nu har anfört innebär atl någon annan norm än bruksvärdesysle-met för
hyressättning av bostadslägenheter inte bör införas.

2.2.2
Parternas jämställdhet

Mitt
förslag: Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran
fastställas att utgå med skäligt belopp. Förslagel innebär all det företräde
som nu gäller för av hyresvärden fordrad hyra försvinner.

Utredningens
förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se belänkandet s. 182-183). En
ledamot är skiljakfig (se betänkandet s. 459).

Remissinstanserna:
Förslaget h;ir i allmänhet lämnats ulan erinran av remissinstanserna. Sveriges
fastighetsägareförbund och näringslivets byggnadsdelegation anser atl regeln
om hyresvärdens företräde bör behållas. (Se remissammanställningen avsnitt
2.1.)

Skäl
för mitt förslag: Enligt nuvarande ordning skall den hyra som hyresvärden
fordrar godtas, om den inte är oskälig. Del gäller alltså ett företräde till
förmån för av hyresvärden fordrad hyra.

Vid
jordbruks- och bostadsarrende gällde tidigare ett motsvarande företräde till
förmån för av jordägaren fordrad artendeavgift. Detta företräde logs emellertid
bort är 1979 (se 9 kap. 9 8 och 10 kap. 6 8 jordabalken). Härvid framhölls det
särskill att man uppnådde det från principiell syn-

s. 71 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 71

punkl
tillfredsställande resultatet alt parternas jämställdhet i avtalsförhållandet
kom till klarare uttryck (se LU 1978/79:23 s. 20 och 48).

För
att likställa hyresparterna har utredningen föreslagit att motsvarande ändring
nu görs i hyreslagen. En hyresgäst kan redan nu ulan samband med en
förlängningsprocess föra lalan i hyresnämnden om villkorsändring. Del kan också
förekomma att både hyresvärd och hyresgäst begär ändring i fråga om hyran.
Enligt utredningen finns det då inte anledning att ge företräde åt hyresvärdens
ståndpunkt. I stället bör frågan vilken hyra som i fortsättningen skall gälla
bedömas genom en skälighetsprövning där parterna i princip likställs.

Förslaget
har kritiserats från faslighetsägarhåll. Kritiken går ut på att del är
naturligt att ett visst företräde ges för hyresvärdens yrkanden, eftersom det
är hyresvärden som bjuder ul lägenheten och därvid anger de villkor han önskar.
En sådan ordning anges också stämma överens med reglerna i 5 8 köplagen.

Den
kritik som riktals mot utredningsförslaget är enligt min mening inle bärande.
En jämförelse med reglerna för köp och då i synnerhet reglerna om
köpeskillingens bestämmande kan vara berättigad vid nyupplåtelse av
bostadslägenheter. Vid nyupplåtelser gäller också avtalsfrihet i fråga om
hyrans storlek. Bruksvärdereglerna däremot lar sikle på redan bestående
hyresförhållanden genom att ange normen för villkoren för den fortsalla
uthyrningen. Atl i förlängningssituationen göra en jämförelse med reglerna om
köpeskillingens bestämmande är mindre träffande.

Jag
ansluter mig på gmnd av del anförda lill utredningens förslag att slopa
företrädet för av hyresvärden fordrad hyra. Vid tvist bör i slällel hyran
fastställas att utgå med skäligt belopp.

2.2.3
Lägenheter med olika förmåner

Mitt
förslag: Inga ändringar görs i fråga om själva bruksvärdebegreppel.

Utredningens
förslag: Prövningen av själva bruksvärdet skall i fortsättningen avse vad en
lägenhet med hänsyn lill dess beskaffenhet och boendemiljön i övrigt kan anses
vara värd för hyresgäster i allmänhel. Övriga förmåner (i form av service o.
dyl.), som ligger vid sidan av detta bruksvärde, får däremot värderas särskilt.
Detta innebär sammantaget alt hyran skall vara skälig med hänsyn fill
lägenhetens bruksvärde och de förmåner som hyresvärden skall tillhandahålla.
(Se betänkandet s. 183.)

Remissinstanserna:
Flera remissinstanser, bl. a. bosladsdomstolen, har ansett all uppdelningen av
bruksvärdebegreppet inte bör genomföras (se remissammanställningen avsnitt 2.1).

s. 72 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 72

Skäl
för mitt förslag: Som lidigare nämnts avses med en lägenhets bruksvärde enligt
gällande rätt vad den med hänsyn lill beskaffenhet och förmåner saml övriga
faklorer kan anses vara värd ur hyresgästens synpunkl i förhållande till
likvärdiga lägenheler på samma ort.

Lägenhetens
beskaffenhet bestäms bl.a. av dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge
inom huset, reparalionsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar
bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättsluga, särskilda
förvaringulrymmen, god faslighelsservice, garage och biluppställningsplats.
Även faklorer som husets allmänna läge, boendemiljön i slort och närhet till
kommunikationer påverkar bruksvärdet.

Del
kan enligl utredningen bli vanligt all förmånerna för hyresgästerna växlar och
att variationerna också avser mer väsentliga förmåner. Under dessa nya
förhållanden är det enligt ulredningen lämpligt att i bruksvärderegeln ange
att de störte eller mindre förmåner som är förenade med nylQanderätten till
lägenheten skall beaktas särskilt.

Utredningsförslaget
innebär att bruksvärdebegreppet ges en snävare innebörd än enligt gällande
räll. Förslagel skall ses mot bakgrund av bl. a. underhållsfondsutredningens
delbetänkande (SOU 1981:47) Hyresgäslin-flytande på målning och tapetsering. I
belänkandel föreslås alt lägenhetsunderhåll under vissa förutsättningar skall
belalas vid sidan av hyran och att i så fall bruksvärdejämförelsen över huvud
taget inle skall avse lägenheternas skick i fråga om målning och tapetsering.

Jag
har våren 1983 i samband med förslag till ändringar av reglerna om hyresvärdens
underhållsskyldighet (se 15 8 hyreslagen) uttalat att underhållsfondsutredningens
delbetänkande inte bör läggas lill grund för lagstiftning (prop. 1982/83; 146
s. 5). Jag har i slället förordat alt ändring görs i hyreslagens tvingande
bestämmelser om hyresvärdens underhållsskyldighet i fråga om sedvanliga
reparationer — främsl målning och tapetsering — av innebörd alt hyresgäslerna
kan få inflyiande över sådanl underhåll i den egna lägenheten genom
förhandlingsöverenskommelser enligl hyresförhandlingslagen. Jag har i det
sammanhanget också lagit ställning lill normerna för hyressättningen så till
vida att jag funnil atl bruksvärdereglerna inle behövde ändras (se prop.
1982/83: 146 s. 6-7).

Mot
bakgrund av det anförda och i överensstämmelse med vad bl.a. bosladsdomstolen
har förordai under remissbehandlingen anserjag alt del inte föreligger
tillräckliga skäl för en ändring av bruksvärdebegreppels innebörd. Utredningens
förslag bör alltså i denna del inte läggas lill grund för lagstiftning.

2.2.4
Påtaglighetsrekvisitet

Mitt
förslag: Påtaglighetsrekvisitet behälls. Detta innebär atl hyran inte anses som
skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet är likvärdiga.

s. 73 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 ' 73

Utredningens
förslag: Överensstämmer med milt förslag (se belänkandel s. 183-184). Två
ledamöter är skiljaktiga och förordar en återgång till tidigare gällande
väsentligheisrekvisit (se betänkandet s. 458).

Remissinstanserna:
Förslagel har i allmänhet lämnals utan erinran av remissinstanserna. Några
instanser är emellertid kritiska. Till dem hör Sveriges
fastighetsägareförbund, som anser all den snabba kostnadsutvecklingen kräver
en återgång till väsentlighelsrekvisitet. Stockholms kommun däremoi
ifrågasätter om påtaglighetsrekvisitet bör finnas kvar med hänsyn lill atl
formuleringen kan ge utrymme för onödiga skillnader i hyreshöjande riktning.
(Se remissammanställningen avsnitt 2.1.)

Skäl
för mitt förslag: När en lägenhets bruksvärde skall fastställas är
jämförelseprövningen av avgörande belydelse. För all prövningslägenhe-len och
jämfördselägenhelerna vid bruksvärdeprövningen skall anses likvärdiga krävs
endasl atl de i grova drag motsvarar varandra. Sedan man funnil
jämförelselägenheler som med hänsyn lill bruksvärdet är likvärdiga med
prövningslägenhelen undersöks var hyresnivån ligger för
jämförelse-lägenheterna. Den hyra som hyresvärden begär för prövningslägenhelen
skall godtas, om den ligger under eller överensstämmer med den nivå man kommit
fram till genom jämförelseprövningen. Även om den begärda hyran något
överstiger nivån skall den godtas. Den får dock inle vara påtagligt högre än
den konstaterade nivån. Genom alt hyran kan sättas någol högre än hyresnivån
för jämförliga lägenheter finns ett vissl ulrymme för en allmän uppjustering
av hyresnivån närdetta motiveras av situationen pä hyresmarknaden.

F.n.
gäller alltså att hyran inte får vara påtagligt högre än hyran för likvärdiga
lägenheler. Före 1974 års ändringar i 48 8 hyreslagen gällde alt hyran inte
fick vara väsenlligl högre (se prop. 1974: 150 s. 473).

Ulredningen
har föreslagit alt påtaglighetsrekvisitet behälls. Den marginal vid
bruksvärdeprövningen som rekvisilet innebär behövs. Däremot kan en återgång
lill väsentlighelsrekvisitet medföra en snabbare uppgång av hyrorna i äldre
årgångar än som är önskvärd.

När
påtaglighetsrekvisitet infördes år 1974 ansåg man del givet atl det kunde
behövas ell ulrymme för hyreshöjningar utöver den nivå som kunde konstateras
genom jämförelseprövningen. Samtidigt betonades atl utrymmet inle borde vara
slörre än vad som var motiverat framför allt av önskemålet all skapa
förutsättningar för röriighel på hyresmarknaden (se prop. 1974:150 s. 473). Jag
anser aU dessa argument allQämt är bärande.

Påtaglighetsrekvisitet
får anses vara ett tillräckligt flexibelt instrument vid jämförelseprövningen.
En viss varsamhet vid tillämpningen torde dock alltid vara befogad för alt
undvika en ulveckling som kan leda lill alllför höga hyresnivåer som i sin lur
senare åberopas och läggs till grund för ytteriigare höjningar. Nägon återgång
till väsentlighelsrekvisitet bör enligt min mening inle komma i fråga.

s. 74 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 74

Jag
ansluter mig alltså till utredningens förslag om att behålla påtaglighetsrekvisitet.

2.2.5
De allmännyttiga bostadsjöretagens prisledande funktion

Mitt
förslag: De allmännytliga företagens prisledande funktion behålls. Vid
bruksvärdeprövningen skall främsl beaklas hyror för de allmännyttiga
företagens lägenheler. Den särskilda spärtégeln, den s. k. brislorts-regeln,
slopas.

Utredningens
förslag: Överensstämmer med milt förslag (se betänkandet s. 185-187).

Remissinstanserna:
Förslaget alt behålla hänvisningen till de allmännyttiga förelagens hyror har i
allmänhel fält ell positivt mottagande under remissbehandlingen. Förslaget
avstyrks emellertid av Sveriges fastighetsägareförbund och näringslivels
byggnadsdelegalion. Förslaget alt slopa brist-ortsregeln har allmänl godtagits.
(Se remissammanställningen avsnitt 2.1.)

Skäl
för mitt förslag: Enligl nuvarande ordning har de allmännyttiga bostadsföretagen
en prisledande funktion. Vid bruksvärdeprövningen skall, som tidigare nämnts,
främst beaktas hyran för lägenheter som ägs och förvaltas av allmännyttiga
bostadsföretag.

Enligt
en särskild spärregel, den s. k. bristorlsregeln, skall vid jämförelseprövning
bortses från lägenheler vilkas hyra inle är rimlig med hänsyn till hyresläget i
orten för närmasl jämförliga lägenheter i nybyggda bosladshus.

Enligl
utredningen bör den särskilda hänvisningen till de allmännytliga förelagens
hyror behållas för att motverka hyreshöjningar som från samhällels synpunkl
inle är godtagbara. Eftersom dessa hyror är baserade på självkostnadsprincipen
påverkas de enligt utredningen i mindre mån av en bristsituation. Däremot bör
den särskilda bristortsregeln enligl utredningen slopas. Regeln har medfört
\'issa lillämpningssvårigheter och den särskilda hänvisningen till de
allmännyttiga företagens hyror är enligt utredningen en bättre spärt i en
bristsituation.

Förslaget
att behälla hänvisningen lill de allmännyttiga företagens hyror har mön kritik
frän faslighetsägarhåll. Sveriges fastighetsägareförbund anser sålunda att
nägot företräde inle bör ges för de allmännyttiga företagens hyror. I enlighet
med bruksvärdereglernas ursprungliga innebörd vid införandet år 1968 bör
företagens hyror få den inverkan på hyresnivån som deras marknadsandel
motiverar. Liknande synpunkter förs fram av näringslivets byggnadsdelegation,
som betonar all, eftersom de allmännytliga företagen inle upprätthåller
självkostnadstäckning, en frikoppling från

s. 75 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 75

de
allmännyttiga företagens hyressättning är nödvändig för att åstadkomma atl
åtminstone det enskilt ägda fastighetsbeståndet blir självfinansierande och
lösgörs frän fortsatt beroende av subventioner.

Den särskilda hänvisningen
till de allmännytliga företagens hyror infördes vid 1974 års hyresreform för
atl skapa ytterligare garantier för alt bmksvärdesystemet medför skäliga hyror
och för att säkerställa att 1968 års hyressättningsprinciper skulle slå igenom
i full utsträckning i tillämpningen. Den prisledande funktionen ansågs
nödvändig för att rida spärt mol en opåkallat snabb höjning av den allmänna
hyresnivån (se prop. 1974; 150 s. 470-473). Enligt min mening är dessa argument
allQämt bärande.

Jag delar alltså
utredningens uppfattning all den nuvarande hänvisningen lill de allmännyttiga
företagens hyror bör behållas.

Den s. k. bristortsregeln
infördes ursprungligen som en spärt för hyresutvecklingen på orter där full
balans inte råder mellan lillgång och efterfrågan på lägenheler (se prop.
1968; 91 Bih. A s. 189-190). Vid införandet av den särskilda hänvisningen till
de allmännyttiga företagens hyror anfördes atl bristortsregeln därmed fick en
minskad betydelse, då redan vid jämförelseprövningen hänsyn skall tas till ett
representativt inslag av allmännytliga företags lägenheter i
jämförelsematerialet (se prop. 1974; 150 s. 473).

Jag har nyss förordai atl
den särskilda hänvisningen till de allmännytliga företagens hyror behålls.
Därmed skulle bristortsregeln även i fortsättningen ha ringa belydelse. På
grund härav och dä den enligl utredningen har vållat vissa lillämpningssvårigheter
delar jag utredningens uppfattning alt regeln bör slopas.

I anslulning lill frågan
om de allmännytliga företagens prisledande verkan har under remissbehandlingen
från några håll gjorts invändningar om de allmännyttiga bostadsföretagens
bristande möjligheler alt upprätthålla principen om självkoslnadstäckning vid
hyresförhandlingar och om förekomsten av kommunala subventioner. Jag vill med
anledning härav framhålla viklen av att tilltron lill bruksvärdesyslemel
bibehålls. Denna tilltro skulle uppenbarligen rubbas, om en avsevärd del av de
allmännyttiga bostadsföretagens hyror direkt eller indirekl skulle belalas med
kommunala medel. I en sådan situation blir det svårt att slå vakt om ett
regelsystem som innebär alt hyrorna i de allmännytliga företagen är prisledande
vid varje bmksvärdeprövning. Personligen är jag emellertid övertygad om atl del
inte föreligger någon sådan situation pä bostadsmarknaden i dag. Samtidigt är
del rimligt atl, i den mån ett bostadsföretag har särskilda koslnader av social
natur e.d., kommunen kan bidra lill att täcka dessa koslnader utan att detta
behöver rubba bruksvärdesystemets funktionsduglighet.

s. 76 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 76

2.2.6
Vissa tillämpningsfrågor

Mitt
förslag: Bruksvärdereglerna förtydligas i vissa avseenden. Om en jämförelse
inle kan ske med lägenheler på orten, fär i slället beaklas hyran för
lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade
förhållanden på hyresmarknaden. Bara om särskilda skäl föreligger, får vid
hyresbestämningen hänsyn las lill ombyggnads-, ändrings- eller
underhållsarbeten som har bekostats av en hyresgäst.

Utredningens
förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se belänkandet s. 187-188). Fyra
ledamöler är skiljaktiga och vill atl hyresnämnden skall vara skyldig alt pröva
skälighelen av hyresändringar som begärs av allmännytliga förelag i
förhållande till förelagets kostnadsändringar (se betänkandet s. 451 och 455;
se även s. 459).

Remissinstanserna:
Flera remissinstanser, bl.a. bosladsdomstolen, hörda hyresnämnder och
Hyresgästernas riksförbund, delar utredningens uppfattning när del gäller
lägenhelshyrorna i allmännyttiga bostadsförelag, nämligen atl företagens
självkostnader normalt inte skall beaktas vid bruksvärdeprövningen. Åtskilliga
andra däremoi, bland dem byggnadsstyrelsen, bosladsstyrelsen. Svenska
kommunförbundet, Sveriges fastighetsägareförbund, SABO och HSB, anser atl de
allmännyttiga förelagens självkostnader måste beaktas vid bruksvärdeprövningen
på del sättet att hyrorna för lägenheter i ett allmännyttigt bostadsföretag
skall fastställas på grundval av en skälighetsbedömning av förelagels
självkostnader. (Se remissammanställningen avsnitt 2.1.)

Skäl
för mitt förslag: När en liigenhets bruksvärde skall bestämmas är jämförelser
med hyran för andra lägenheter avgörande. I vissa situationer kan emellertid
någon jämförelseprövning inte göras. Det i praktiken viktigaste fallet är att
några jämförelselägenheter inte alls åberopas eller all de som åberopas inte
anses likvärdiga med prövningslägenheten. Man är då enligt gällande ordning
hänvisad lill en ren skälighetsbedömning.

Ulredningen har särskill
uppehållit sig vid frågan hur man skall finna jämförelselägenheter i en
situation då alla allmännyttiga bostadsföretag i en kommun eller kommunens enda
allmännyttiga bostadsföretag sedan hyresförhandlingarna strandals har vänt sig
till hyresnämnden och begärt hyreshöjning för samlliga sina lägenheter (jfr CU
1977/78; 32 s. 18). Frågan om hur hyran skall bestämmas i en sådan situation
har föranlett delade meningar inom ulredningen.

En majorilel av
utredningens ledamöter har ansett atl redan gällande ordning ger anvisningar om
hur hyressältningen skall gå lill. Hyresnämnden skall i så fall avgöra tvisten
efter en skälighetsprövning. Om lämpliga jämförelselägenheter saknas pä orten
får nämnden godta jämfördsemate-

s. 77 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 77

rial
från andra orter med jämförbart hyresläge och i övrigl likartade förhållanden
på hyresmarknaden. En direkt regel härom bör föras in i bruksvärdeparagrafen.
Skulle inle heller en sådan jämförelse vara möjlig får nämnden göra en mer
renodlad skälighetsbedömning, varvid man inle kan undgå atl även beakta del
allmänna hyresläget och kostnadsökningarna. Att direkt anknyta hyressättningen
till kostnadsutvecklingen i företaget skulle däremot medföra belydande
svårigheler vid tillämpningen - genom att hyresnämnden tvingades pröva
skälighelen av olika kostnader - och på sikt kunna medföra sådana risker för en
återgång till hyresreglering atl den vägen inle bör väljas.

En
minoritet inom utredningen har däremot ansett att längre gående ändringar
krävs. Enligt denna mening måsle de allmännyttiga förelagen, som är
självkostnadsförelag, ges möjligheler alt få skäligheten av yrkade
hyresändringars relation till åberopade kostnadsförändringar prövade på ett
opartiskt sätt. Bruksvärderegeln bör därför enligl minoritetens mening
kompletteras så alt hyresnämnderna ges inle bara möjlighel ulan också
skyldighet att pröva begärda hyresändringars skälighet i förhållande till
företagens kostnadsändringar.

Under
remissbehandlingen har utredningens förslag fåll ett blandat mottagande. Mänga
remissinslanser är kritiska lill förslagel om alt hyresnämnden skall pröva de
kostnadsförändringar som åberopats av de allmännyttiga bosladsförelagen vid
hyresförhandlingarna. Åtskilliga remissinslanser anser däremoi atl en
kostnadsrelalerad hyresnivå är nödvändig.

För
min del ansluter jag mig i alll väsenlligl till utredningsmajorilelens
uppfattning, nämligen alt bruksvärdereglernas nuvarande innehåll ger anvisning
om hur hyressältningen i nu åsyftade fall skall gå lill.

Om parterna inte kan komma
överens om hyran, skall en till beloppet skälig hyra fastställas.
Utgångspunkten härvid är atl lägenheler som ur hyreskonsumternas synpunkt är
likvärdiga i princip skall ha samma hyra. I första hand bör hyran bestämmas
efler en direkt jämförelse med hyran för andra lägenheter på samma ort. Vid
hyresprövningen skall främsl beaktas hyran för de allmännytfiga
bostadsföretagens lägenheter. Om det inle står sådana jämförelselägenheler till
buds för all kunna genomföra prövningen - antingen av det skälet alt några
jämförelselägenheler inle alls har åberopats eller atl de som har åberopats
ulgör en sä lilen andel sådana lägen-' heter alt de inte ger underlag för en
bedömning av hyrsnivån i jämförliga lägenheler eller atl de som har åberopats
inle ansetts vara likvärdiga - får hyresnämnden lita till den grundläggande
regeln om att hyran skall vara skälig. Vad som är skäligt i nu åsyftade fall
måsle avgöras med hänsyn till andra omständigheter. Enligt min mening är
hyresnämnden därvid oförhindrad att beakta förhållanden i första hand på
ortens hyresmarknad men ocksä övriga omsländigheler.

Saknas
alltså helt likvärdiga lägenheler på orten, kan ledning hämtas frän hyran för
närmast likvärdiga lägenheter pä samma ort. Även hyresni-

s. 78 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 78

vän
i det enskilt ägda fasfighelsbeståndet kan därvid tillåtas inverka vid
jämförelseprövningen.

Om jämförelsematerial helt
saknas på orten finns enligl min mening inget som hindrar att ledning hämtas
från hyresmarknaden på en annan ort, om förhållandena på den orten i övrigt
förefaller likvärdiga. En sådan vidgning av ortsbegreppet kan enligl min mening
väl förenas med hyresnämndernas nuvarande möjligheter att företa en allmän
skälighetsbedömning.

Skulle inle heller en
jämförelse med hyreshöjningar och hyresnivåer på andra orter ge lillräckhgt
säkeil underlag för en bruksvärdeprövning får hyresnämnden göra en mer renodlad
skälighetsbedömning. Jag delar uppfattningen att det i en sådan situation kan
vara naturligt alt hyresvärden och hyresgäslen kommer in på resonemang om
behovel av hyreshöjning med hänsyn till kostnadsutvecklingen i det företag som
förvaltar lägenheten. I vad mån kostnadsaspekterna får ett avgörande
inflytande vid prövningen i det enskilda fallet beror självfallel främst på
styrkan hos de övriga omständigheter som hyresnämnden skall beakta. Vid den
sammanvägning som hyresnämnden måsle göra innan den slufiigt bestämmer sig för
vilken hyra som skall ulgå för lägenheterna kan i undantagsfall vägas in också
sådana omständigheter som hänger samman med bostadsföretagets kostnadsutveckling.

Möjlighelen
att vid en jämförelseprövning där jämförelselägenheler saknas pä den akluella
orten i stället hämta ledning av hyresläget på andra orter med jämförbart
hyresläge och i övrigl likartade förhållanden på hyresmarknaden, har av
ulredningen bedömts vara av så stor betydelse att den förtjänar att särskilt
omniimnas i lagtexten. Jag delar utredningens uppfattning och förordar alltså att
bruksvärdereglerna komplelleras med en sådan bestämmelse.

Jag
övergår nu fill alt behandla frågan om arbeten som har utförts av en hyresgäst.

Har ombyggnads-, ändrings-
eller underhållsarbete eller en åtgärd av därmed jämförlig belydelse bekostats
av en hyresgäst, får enligt gällande rätt (se 488 andra siyckei andia meningen
hyreslagen) vid bestämmande av hyran hänsyn tas lill åtgärden endast om
särskilda skäl föreligger (se prop. 1974; 150 s. 459 och 500 samt CU 1974:36 s.
67 och 103). Jag delar utredningens uppfallning all denna regel bör behållas
men ges en något annan formulering för atl tydligare underslryka att åtgärder
som har bekostats av en hyresgäst endast undanlagsvis skall få tillgodoräknas
hyresvärden. Jag vill också särskilt understryka att den aktuella hyresgästen
får åberopa åtgärder som har bekostats av tidigare hyresgäster.

s. 79 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 79

2.2.7
Lokaler

Mitt
förslag: Några nya bestämmelser om hyressättning för lokaler föreslås inte.

Utredningens
förslag: Överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna:
Remissinstanserna har inte haft någol att erinra.

Skäl
för mitt förslag: Bruksvärdesystemet gäller endast bosladslägenheler och
omfattar alltså inte lokaler. I fråga om lokaler kan fastighetsägaren la ut
marknadshyror. Lokalhyresgästerna är skyddade mot oskäliga hyreskrav genom ett
s. k. indirekt besittningsskydd. Detta innebär alt hyresgäslen kan tvingas
flytta från lokalen om han blir uppsagd, men all han har rätt till ersättning
bl.a. om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet har krävt en hyra som inte
är skälig. Tvister om hyran för en lokal kan aldrig hänskjutas till
hyresnämnden. Däremoi skall medling hos hyresnämnden alllid ske innan
hyresgäslen kan väcka talan om ersättning hos faslighels-domstol.

Reglerna
om lokalhyra har ändrats år 1979 på grundval av ett tidigare belänkande från
hyresrältsutredningen (se prop. 1978/79:89 och CU 32). Systemet med ett
indirekt besittningsskydd behölls men medlingsförfarandet gjordes effektivare,
bl.a. genom att hyresnämnden på begäran skall yttra sig om lokalens
marknadshyra (se 12 a8 lagen, 1973:188, om arrendenämnder och hyresnämnder).

Under
senare år har från olika håll, bl. a. detaljhandels- och hantverks-företag,
framhållits all stora hyreshöjningar genomförts på lokalhyresmarknaden. Mol
den bakgmnden beslöl statens pris- och kartellnämnd (SPK) år 1981 att kartlägga
och analysera hyresutvecklingen för butikslokaler i landel. Frågan om
hyressältningsprinciperna för lokaler har också aktualiserats i riksdagen (se
CU 1981/82; 23 s. 6, rskr 239).

SPK
har i juni 1983 färdigställt utredningen Butikshyror i Stockholm 1978-1981
(SPK:s utredningsserie 1983:8). Av utredningen framgår bl. a. alt under tiden
1978-1981 den genomsnittliga årliga hyresökningen för butikslokaler var omkring
13%, medan den genomsnitfiiga årliga konsumentprisökningen uppgick till
omkring 11 %. Drygt hälften av butikslokalerna hade under samma tid fått
hyreshöjningar som procentuellt sell var högst lika slora som hyreshöjningarna
för bosladslägenheler i Stor-Stockholm, eller 35-40%, medan omkring en
tredjedel av lokalerna fått hyreshöjningar som var högsl lika stora i kronor
per kvadratmeter som de genomsnittliga hyreshöjningarna för bostäder eller 57
kronor per kvadratmeter.

Enligt
SPK skulle en undersökning av buiikshyror i andra kommuner sannolikt inle bidra
med ytterligare aspekler än de som kommil fram i

s. 80 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 80

ulredningen
rörande Stockholm. Mol bakgrund därav och det förhållandet atl Sveriges
köpmannaförbund, SHIO-Familjeföretagen och Sveriges fastighetsägareförbund i
december 1982 träffat en överenskommelse om principerna för hyresändringar pä
lokalhyresmarknaden, har SPK beslutat atl utredningen begränsas fill Stockholm.

Enligt
min mening finns det mot bakgrund av del anförda inte f. n. någol behov av nya
bestämmelser i fråga om hyressättningen för lokaler (se även avsnitt 2.9).
Skulle förhållandena på lokalhyresmarknaden ändras, får emellertid
lagstiftningsfrågan tas upp på nytt.

2.3
Förfarandet när förhandlingar har strandat

2.i.7
Kollektiva tvister

Mitt
förslag: Det införs inte några bestämmelser om kollekliva tvister. När
förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen har strandat är del liksom hittills
endast hyresvärden eller hyresgästen som kan hänskjula tvisten till
hyresnämnden (se 245 hyresförhandlingslagen). Hyresnämndens prövning kommer
alltså liksom hittills endasl alt gälla de enskilda hyresavtalen.

Utredningens
förslag: De förhamilande parterna - hyresvärden och i förekommande fall hans
organisatioin, å ena sidan, och hyresgäsiernas organisation, å andra sidan -
får möjlighel alt själva hänskjula en tvist om hyran eller andra hyresvillkor
till hyresnämnden för avgörande, om förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen
har strandat (se belänkandet s. 188-192). En ledamol är skiljaktig (se
betänkandet s. 462).

Remissinstanserna:
Förslaget om kollekliva tvister i hyresnämnd har fält ett blandat mottagande.
Mot förslaget uttalar sig bl.a. bostadsdomstolen, hyresnämnderna i Slockholm
och Malmö, konsumentverket och Hyresgästernas riksförbund. Positiva lill
förslaget är däremot bl.a. hyresnämnden i Göteborg, Sveriges
fastighetsägareförbund, SABO och HSB. (Se remissammanställningen avsnill 2.2.)

Skäl
för mitt förslag: I utredningens uppdrag har ingått att la slällning till
frågan om förfarandet när förhandlingar enligl hyresförhandlingslagen har
strandat (se CU 1977/78:32 s. 14).

I gällande rätt finns det
inga särskilda regler som gör del möjligl atl föra över en kollekliv
förhandlingstvist från förhandlingar till hyresnämnd. För tvister i frågor som
regleras i hyreslagen finns alltid möjlighelen all begära hyresnämndens
prövning. I förhandlingssystemet däremoi saknar förhandlingsordningens parter
möjlighel all föra sin tvist lill hyresnämnden, om förhandlingarna avslutas
utan alt en överenskommelse Iräffals.

s. 81 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 81

Hyresmarknadens huvudorganisationer har själva skapat
förlikningsorgan för att slita lokala tvister. Förlikningsorganen - på den
allmännytliga sekiorn hyresmarknadskommitlén och för del privatägda beståndet
bo-sladsmarknadskommitlén - avger f. n. rekommendationer om hur hån-skjutna
tvister bör lösas. Om kommitlén kan enas om en rekommendation är de lokala
parlerna i princip skyldiga att följa dess innehåll. Om däremot enighel inle
kan nås om rekommendationen återstår för de lokala parlerna all stranda
förhandlingarna. Vänder sig hyresvärden i det läget till hyresnämnden och
begär prövning av hyrorna för samtliga lägenheler blir alla de enskilda
hyresgästerna motparter. Processen inför hyresnämnden förs mellan de enskilda
hyresparterna, hyresvärd och hyresgäst.

Enligl utredningen har den nuvarande ordningen nackdelar.
Om de förhandlande parlerna inle kommer överens och hyresnämnden blir tvungen
att pröva ett stort antal enskilda hyrestvister skulle belydande svårigheler
uppstå för nämnden. För de allra slörsla bosladsförelagen skulle del i
praktiken inte gå all få en hyresnämndsprövning till stånd därför atl hyresnämnderna
inle klarar av en tvist med sä mänga enskilda parler. Den som begär
villkorsändring är därmed enligl utredningen i realiteten i ett faktiskt
underläge vid förhandlingarna. En grundtanke i hyresförhandlingslagen, nämligen
tanken pä likställighet mellan de förhandlande parlerna, luckras därmed upp.

Utredningen har sammanfaitningsvis framhållit all
förhandlingsparterna visserligen måsle ha en press pä sig all göra upp om
hyresvillkoren men alt den pressen inle får bli så stark atl parternas
förhandlingssitalulion inle framslår som jämbördig.

Utredningens förslag innebär alt de förhandlande parterna
får föra sin förhandlingstvist till hyresnämnden för avgörande, om man inle
lyckas komma överens vid förhandlingarna.

Utredningsförslaget är inle enhälligt. Det avvisas i en
reservation under hänvisning till bl.a. atl offenlliga ingripanden i partsorganisationernas
intresselvisler bör ske endasl medlingsvis och hyresgäslerna inte har något alt
vinna på ett fortsatt kollektivt parlsförhållande, om förhandlingarna har
misslyckats.

Bland
remissinstanserna har utredningens förslag föranlett delade meningar.
Åtskilliga är kritiska mol förslaget. Argument som anförs mot förslaget är
bl.a. all systemet leder lill en dubbdprövning inför hyresnämnden, all de
förhandlande parternas vilja all iräffa uppgörelser minskas, atl en
domstolsprövning av rena intresselvisler är främmande för svensk rältslradition
och all ett hyresregleringssyslem och normer för bedömningen av ett
bostadsbestånds koslnader måste las fram, om hyresnämnden skulle fatta
principavgöranden om skälig tolalhyra inom den 'allmännyttiga bosladsseklorn.

Frågan om särskilda regler borde införas för kollekliva
förhandlingslvis-ler diskuterades redan vid tillkomsten av
hyresförhandlingslagen (se prop. 6 Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

s. 82 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 82

1977/78;
175 s. 134-136). En sådan ordning avvisades emellertid, främsl med motiveringen
atl den skulle minska de förhandlande parternas vilja atl nå en uppgörelse.

.Erfarenheterna
efler hyresförhandlingslagens tillkomst är såvitl jag vet i stort sett goda.
Besvärliga tvister har i allmänhet kunnat lösas förhandlingsvägen. Även i ett
väl fungerande förhandlingssystem måsle man naturiigtvis dock räkna med atl en
uppgörelse i vissa fall inle kan träffas. Frågan är då om del bör finnas en
instans som avgör tvister som parterna inte kan lösa lokalt eller med hjälp av
egna förlikningsorgan.

Även
om det finns skäl som talar för en sådan ordning anserjag samtidigt atl del
finns en uppenbar risk för atl tyngdpunkten i själva arbetet därmed skulle
förskjutas frän den fria förhandlingssitulationen fill den striktare
myndighetsprövningeii. Den föreslagna ordningen skulle alltså leda till en
försvagning av förhandlingssystemet.

En
sådan försvagning kan enligl min mening inte accepteras. I stället är det
viktigt all pressen pä parterna atl nå en förhandlingsuppgörelse -också i
svårare tvister - inte minskas. De skäl som anfördes vid hyresförhandlingslagens
tillkomst till slöd för den nuvarande ordningen är enligt min mening allQämt i
allt väsenlligl bärande.

Liksom
flera remissinstanser anserjag alltså att man bör hålla fast vid den nuvarande
ordningen och att kollektiva tvister inte bör kunna föras lill hyresnämnden för
avgörande.

2.3.2
Massärenden

Mitt
förslag: Om hyresnämnden samtidigt handlägger ett slort antal enskilda tvister
om villkor för hyra av bostadslägenheter hos samma hyresvärd skall hyresnämnden
ha rätt alt, sedan ett lämpligl anlal typfall prövats, avgöra övriga enskilda
tvister utan sammanlräde under förutsättning atl de är av likartad
beskaffenhel. I den situationen fär delgivning ske genom kungörande ulan att
varje hyresgäst underrättas genom brev.

Utredningens
förslag: Överensstämmer med milt förslag (se betänkandet s. 189). En ledamol är
skiljaklig (se belänkandet s. 466).

Remissinstanserna:
Utredningens förslag har i allmänhet fått ett positivt mottagande (se
remissammanställningen avsnitt 2.2).

Skäl
för mitt förslag: Enligl gällande rätt skall i allmänhel en muntlig förhandling
hållas inför hyresnämnden och tvisten beredas lill avgörande vid del tillfället
(se 9 5 lagen om artendenämnder och hyresnämnder).

Enligt
165 delgivningslagen (1970:428) får delgivning med ell störte antal personer
under vissa förutsättningar ske genom kungörelse. Särskil-

s. 83 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 83

da
bestämmelser gäller i fråga om delgivning av personer som hyr eller innehar
lägenhel i samma fastighet. I ett sådanl fall skall vid sidan om kungörandet
den handling som skall delges i regel sändas med poslen lill var och en av dem
(17 5 andra stycket delgivningslagen).

Ulredningen har föreslagil
en särskild ordning för del fall att hyresnämnden samtidigt handlägger ett
slort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes
hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter. Nämnden skall dä, när
ett lämpligt anlal tvister har prövats i vanlig ordning, med ledning av dem
kunna avgöra övriga tvister utan sammanträde på grundval av handlingarna och
efler delgivning genom kungörelse. I de mål som avgörs utan sammanlräde skall
enligl förslaget bestämmelserna i 17 5 andra stycket delgivningslagen inle
lillämpas.

Utredningens
förslag är inle enhälligt. I en reservation avvisas förslagel under
motiveringen atl möjlighelen alt pröva s. k. pilotfall är fillräcklig och atl
hyresgäslen under alla förhållanden bör ha rätt all föra lalan inför
hyresnämnden personligen eller genom ombud.

Utredningens förslag har
fått ell positivi mottagande under remissbehandlingen. Även jag finner det
angeläget atl på olika säll söka komma lill rätta med de prakliska problem som
uppstår när hyresnämnderna har atl handlägga ett stort anlal ärenden av
likartad beskaffenhet. Jag delar utredningens uppfattning om behovel av de nya
bestämmelserna och förordar alt lagen om artendenämnder och hyresnämnder
kompletteras med bestämmelser i angivna hänseenden.

2.3.3
Från vilken tidpunkt skaU ett ändringsbeslut gälla

Mitt
förslag: Huvudregeln enligl gällande rätt behålls, nämligen all hyresnämndens
beslut om villkorsändring inte får avse tiden före det månadsskifte som
inträffar närmasl efter tre månader från dagen för ansökningen fill hyresnämnden.
Om del finns skäl lill del, får nämnden dock välja en lidpunkt dessförinnan.

Utredningens
förslag: Hyresnämndens beslut om villkorsändring skall inte avse liden före del
månadsskifte som infaller närmasl efler tre månader från den dag då den part
som begärt ändring av hyresvillkoren har gjorl framställning om
villkorsändringen hos motparten (se belänkandet s. 194-197). Tre ledamöter är
skiljaktiga och vill behålla nuvarande ordning (se belänkandel s. 466).

Remissinstanserna:
Flertalet remissinslanser har godtagit utredningens förslag. Hyresgästernas
riksförbund och konsumentverket är emellertid kritiska mot förslagel. (Se
remissammanställningen avsnitt 2.2.)

s. 84 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 84

Skäl för mitt förslag: Enligl 24 5 hyresförhandlingslagen
skall beslut om villkorsändring i en tvist efter det alt förhandlingarna har
strandat börja tillämpas från det månadsskifte som inträffar närmasl efler tre
månader från dagen för ansökningen lill hyresnämnden. Om del av särskild anledning
är skäligt, får hyresnämnden beslämma en tidpunkt dessförinnan. En hyreshöjning
kan alltså i vissa fall få tas ut retroaktivt och avse liden före
tremånadersfristens utgång.

Ulredningen
har funnil alt hyresförhandlingar endast undanlagsvis kan avslutas så tidigt
atl en eventuell, tvist hinner hänskjutas lill hyresnämnden senasl tre månader
före utgången av den tidigare överenskommelsens giltighetstid. Om hyresvärden
får ut skäliga hyreshöjningar först från en senare tidpunkt än den då ny hyra
normalt skulle börja utgå kan detta medföra allvarliga påfrestningar för
bostadsföretaget. Hyresvärden kommer enligl utredningen i ett faktiskt
förhandlingsunderläge, eftersom motparten saknar anledning alt driva på
förhandlingsarbetet. Den tidpunkt från vilken hyresändringen skall ske bör i
slällel enligt utredningen väljas så alt ingen av parterna har något intresse
av alt dra ul pä förhandlingarna och sä att tidpunkten kan förulses när
förhandlingarna börjar. Därför bör tidsfristen i allmänhel bestämmas med
utgångspunkt från när förhandlingarna påkallas.

För egen
del villjag framhålla viklen av att retroaktiva hyror undviks så långt det är
möjligt. En sådan tanke ligger även bakom den nuvarande ordningen (se prop.
1977/78:175 s. 137).

Även om
utredningens förslag har den fördelen i förhållande till gällande ordning att
parterna redan när förhandlingsarbetet påbörias kan förutse den tidpunkt från
vilken hyresändringen normall skall gälla, känner jag iveksamhet inför
förslaget.

Det torde
— som ocksä har påpekats under remissbehandlingen - i regel inle vara möjligl
all hinna med både hyresförhandlingar och behandling av en tvist i hyresnämnden
under loppet av tre månader. Delta gäller särskill om cenlrala förhandlingar
skall ske. Enligt min mening finns del därför med utredningens förslag en
betydande risk för all hyresgästerna i många fall kommer atl drabbas av
retroaktiva hyror.

Enligl min
mening är del viktigt atl parlerna allQämt ges anledning all försöka Iräffa
frivilliga överenskommelser. Om hyresvärden vet att tremånadersfristen börjar
löpa så snart han har påkallat förhandlingar om villkorsändring hos motparten,
minskar sannolikt hyresvärdens intresse av alt Iräffa frivilliga uppgörelser
med hyresgästerna. Detta skulle innebära en försvagning av
förhandlingssystemet.

Enligt min
mening är del en bättre lösning all behålla den nuvarande ordningen men ge
hyresnämnderna något större möjligheler atl beslämma en annan lidpunkt. F. n.
fordras för delta all del av särskild anledning är skäligt. Enligt min mening
är det tillräckligt alt det finns skäl till del. Jag förordar atl 24 5
hyresförhandlingslagen ändras i enlighet härmed.

s. 85 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 85

2.3.4
Interimistiska beslut

Mitt
förslag: Hyresnämnden ges rätt att förordna att dess slutliga beslut om
villkorsändring får verkställas trols atl de inle har vunnit laga kraft.

Utredningens
förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 194-195). En
ledamot är skiljaklig och vill alt hyresnämnden även skall kunna beslula om
preliminära hyresändringar för den lid som går åt för hyresnämndens prövning
(se belänkandet s. 458).

Remissinstanserna:
Förslaget har i allmänhet fått ett positivt mottagande. Förslagel avstyrks dock
av Hyresgäsiernas riksförbund och Sveriges advokatsamfund, medan Sveriges
fasfighelsägareförbund ansluter sig lill reservationen. (Se
remissammanställningen avsnitt 2.2.)

Skäl
för mitt förslag: Enligt gällande rätt saknar hyresnämnden möjligheter all
meddela interimistiska beslut om hyran eller andra hyresvillkor. Ell beslut av
hyresnämnden får alltså inle verkställas innan del har vunnit laga kraft. Om
beslutet överklagas till bosladsdomstolen, ändras inte villkoren förtån
bostadsdomstolen har träffat sitt avgörande.

Enligl
ulredningen medför en utdragen tvist om hyresändring regelmässigt betydande
likvidilelspåfreslningar för hyresvärden. Om det slulliga avgörandet kommer
sent, kan även hyresgäslerna få svårigheler till följd av relroakliva
hyreshöjningar.

Hyresnämnden
föreslås därför få möjligheter att förordna all dess slulliga beslut om
villkorsändring skall gälla trots all de inle har vunnit laga kraft. Överklagas
beslutet, skall bosladsdomstolen ha möjlighel all meddela inhibition av
hyresnämndens verkställighetsbeslut.

Ett
par remissinslanser vill gå ett steg längre. Till dessa instanser hör Sveriges
fastighetsägareförbund, som anser all hyresnämnden bör ha möjlighel alt
meddela interimistiska beslut om hyresändringar för tiden intill dess tvisten
avgörs av hyresnämnden och atl som huvudregel bör gälla alt nämndens slutliga
beslut får tillämpas trots alt beslutet inle har vunnit laga kraft, såvida inte
särskilda skäl föreligger mol della.

Hyresgästernas
riksförbund däremoi avstyrker utredningsförslaget. Även advokatsamfundet anser,
främsl med hänsyn lill risken för inhibi-tionsbeslul av bosladsdomstolen, alt det
inte finns skäl all genomföra förslagel.

Utredningen
avvisar för sin del en ordning som innebär alt interimistiska beslut om hyran
skall kunna ges under den lid förfarandel pågår vid hyresnämnden. Jag delar på
den punkten utredningens uppfattning. Det kan enligt min mening befaras alt
prövningen av frågan om ett interimistiskt beslui skulle ta alllför lång tid i
anspråk i förhållande lill hela förfarandel och försena del slutliga
avgörandet på ell icke godtagbart sätt. Jag är

s. 86 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 86

alltså inte beredd alt föreslå alt interimistiska beslut
om hyresändring skall få ges av hyresnämnden för fiden intill dess nämnden
slutligt avgör tvisten.

Min utgångspunkl är i stället atl ändrade hyresvillkor
inte bör tillämpas, innan beslutet om villkorsändringen har vunnit laga kraft.
Den situationen kan emellertid länkas uppkomma alt det är till fördel för både
faslighels-ägarsidan och hyresgästerna all hyresnämndens slulliga avgörande
omgående får slå igenom. Hyresvärdens likviditet kan annars lida allvarliga
påfrestningar, samtidigt som hyresgästerna kan stå inför risken av kraftiga
retroaktiva hyreskrav. Jag anser alltså att hyresnämnden, när det finns
särskild anledning till det, bör få förordna att nämndens beslut får verkställas
trots alt det inte har vunnit laga kraft.

Jag förordar alltså att del införs en bestämmelse om
interimistiska beslut av angiven innebörd. Bestämmelsen bör gälla både när
kollekliva förhandlingar har strandat (se 24 och 25 55 hyresförhandhngslagen)
och vid vanlig villkorsprövning enligl hyreslagen.

2.4 Förhandlingsunderlaget

Mitt förslag: Om en hyresvärd inte frivilligl lämnar ut de
hyresuppgifler för sina lägenheter som kan behövas för en hyressättning enligt
bruksvärdeprincipen, kan hyresnämnden på begäran förelägga hyresvärden atl
inom viss lid lämna uppgiftema till hyresnämnden. Om uppgifterna lämnas, får
hyresnämnden inle inom ett år meddela någol nytl föreläggande i fråga om samma
lägenheter.

Utredningens förslag: Överensstämmer med milt förslag (se
betänkandet s. 198-200). En ledamol är skiljaklig och förordar en begränsning
till s.k. bruksvärdemål vid hyresnämnderna och bosladsdomstolen (se belänkandel
s. 454).

Remissinstanserna: Utredningens förslag har i allmänhet
godtagits av remissinstanserna. Några anser emellertid all
uppgiflsskyldighelen bör begränsas på olika sätt. SABO pekar på
kostnadsaspekterna i samband med uppgiftslämnandet. (Se remissammanställningen
avsnitt 2.3.)

Skäl för mitt förslag: I gällande rätt finns inga
generella regler om hur man; får lillgång till sådana uppgifter om hyror m. m.
som kan ha betydelse för hyresförhandlingar och bruksvärdeprövningar. Rätlen
lill information i själva förhandlingssituationen är däremot reglerad i
hyresförhandlingslagen (17 §) genom en föreskrift om edilionspUkt vid
kollektiva förhandlingar. Innebörden är att en part som vid förhandling
åberopar en viss handling; är skyldig alt hålla handlingen tillgänglig för
motparten vid förhandlingen.

s. 87 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 87

Problemet
om hur de privata fastighetsägarna i förhandlingsarbetet skall få tillgång lill
sådana uppgifter om de allmännyttiga bostadsföretagens hyror som har betydelse
för hyressättningen inom det privatägda bostadsbeståndet diskulerades redan
vid fillkomslen av hyresförhandlingslagen (se prop. 1977/78:175 s. 126, 216 och
225). Några särskilda regler för au lösa informafionsproblemet föreslogs inle.

Utredningen
har funnit alt frågan om de allmännytliga förelagens medverkan vid utlämning
av hyresuppgifler till utomstående fortsatt atl försvåra förhandlingsarbetet
även efler hyresförhandlingslagens tillkomst. Ett frivilligt informationsutbyte
fungerar bra på många orter, där de allmännyttiga företagen lämnar uppgifter
fill fastighetsägareföreningen och vice versa, men mindre bra på andra orter.
Utredningen föreslår därför atl del införs en allmän skyldighet för hyresvärdar
atl lämna uppgifter om avtalade hyror m.m. till hyresnämnden, om utomslående
inle får tillgång till uppgifterna på frivillig väg.

Jag
delar utredningens uppfattning atl del - om bruksvärdesyslemel skall kunna
fungera på avsett sätt - behövs bestämmelser som garanterar alt hyresvärdar och
hyresgäster får tillgång till de uppgifter som behövs för hyresförhandlingar
och bruksvärderingar. Att begränsa uppgiftsskyldigheten till enbart fall när
bmksvärdefrågan är föremål för tvist i hyresnämnden eller bosladsdomstolen är
enligt min mening inte lämpligl. Det skulle medföra uppenbara.risker för en
förskjutning av tyngdpunkten i arbetet från den fria förhandlingssituafionen
till den formella myndighelspröv-ningen. Jag ser inga fördelar med en sådan
ordning.

Även
när det gäller att ta ställning till uppgiftsskyldighetens närmare innehåll kan
jag instämma i utredningens bedömning, nämligen att uppgiftsskyldigheten bör
vara begränsad. Bruksvärdesyslemel bygger inte på koslnader och det bör som
utredningen betonar inte komma i fråga all fastighetsägarna skall lämna
uppgifter om sina kostnader i förvaltningen.

Enligl
utredningen behövs för en bruksvärdering uppgifter om hyrans storlek.
Ulredningen knyler an till en kravspecifikation för hyresredovis-ning som år
1974 arbetades fram inom SABO för alt ge vägledning i fråga om vilka krav som
bör ställas på en dalarulin för hyresredovisning. Ur mtinen kan hämtas vissa
grunduppgifter om antal, yta och årshyra för lägenheter av olika storlek inom
varje fastighet eller bostadsområde, bränsleavgift per kvadratmeter
bosladslägenhetsyta och uppvärmningsmetod.

Jag
delar utredningens uppfallning att de angivna grunduppgiftei-na i
kravspecifikationen är tillräckliga för all ge erforderiigl underlag för hyressältningen
inom del privatägda bostadsbeståndet.

Några
remissinstanser har gjort gällande att den av utredningen föreslagna
uppgiflsskyldighelen bör begränsas ytterligare. Jag delar inte den uppfattningen.

s. 88 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 88

Jag
anser del vikfigt, främsl för alt bruksvärdesyslemel skall fungera, all inte
bara privata hyresvärdar och deras organisationer utan också andra, exempelvis
enskilda hyresgäster och hyresvärdar som valt all slå ulanför en fastighetsägareorganisation,
har lika möjligheler all skapa sig en uppfattning om hyresnivån inom i första
hand det allmännyttiga bostadsbeståndet men också inom den enskilda sektorn.
Jag är alltså inte beredd alt tillmötesgå önskemål från hyresnämnden i
Stockholm om atl begränsa rätten alt begära föreläggande lill enbari sådana
hyresparter som har tecknat förhandlingsordning.

När
det gäller skyldigheten att lämna ut uppgifter är det givetvis främsl de
allmännyttiga företagen som är av inlresse. Uppgiftsskyldigheten bör emellertid
även gälla de privata fastighetsägarna, om uppgifter om hyrorna i deras
fastigheter kan behövas för en bruksvärdeprövning.

Utredningen
har föreslagil den ordningen i fråga om uppgiflsskyldighelen att någol nytl
föreläggande inte får meddelas av hyresnämnden förtän tidigast ell år efter del
att hyresvärden lämnai uppgifter beträffande lägenheterna till hyresnämnden.

Jag
delar utredningens åsikt att hyresnämnden i vissa situationer bör kunna vägra
att ge ett föreläggande. Uppgiftslämnandet innebär självfallel alltid ett visst
merarbele för hyresvärden. Det är också enligt min mening rimligt atl
hyresvärdarnas uppgiftsskyldighel inte inträder oftare än en gång årligen. Jag
godtar alltså utredningens förslag.

Frågan
om hyresnämnderna skall kunna vägra ett föreläggande också av andra grunder har
berörts under remissbehandlingen. Hyresnämnden i Stockholm har ansett att
utredningsförslaget bör kompletteras på det sättet att ett föreläggande också
bör kunna vägras, om de begärda uppgifterna uppenbarligen inle erfordras för
prövningen.

I
utredningsförslaget ligger alt ett föreläggande endast får avse sådana
hyresuppgifler som kan behövas för en bruksvärdeprövning. Uppenbart orimliga
önskemål om uppgifter bör hyresnämnden alltså utan vidare kunna avslå. Jag
vill dock understryka atl hyresnämnden inte bör ägna sig åt någon
delaljkontroll av om de begärda uppgifterna verkligen i alla delar behövs för
en bruksvärdering.

De allmännytliga företagen
bör normalt kunna lämna de uppgifter som avses här utan någon speciell
bearbelning av befintligt material. Bl. a. med hänsyn härtill delar jag
utredningens uppfattning alt hyresvärdarna inte bör ges någon särskild rätt
lill ersättning för kostnader som kan vara förenade med uppgiftslämnandet.

s. 89 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 89

2.5 Prövningen av andra hyresvillkor än hyran

Mitt förslag: Vid tvist om andra hyresvillkor än hyran
skall av hyresvärden eller hyresgäslen uppslällda villkor gälla i den män del
är skäligt med hänsyn lill hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets
tillkomst, senare inträffade förhållanden och omsländighelerna i övrigl.

Utredningens förslag: Överensstämmer med milt förslag (se
betänkandet s. 201-202).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats ulan
erinran. SABO och HSB vill att bestämmelsen görs disposiliv. Förslagel avslyrks
av näringslivels byggnadsdelegation. (Se remissammanställningen avsnill 3.)

Skäl för mitt förslag: Jag hänvisar till vad jag redan
anfört om parternas jämslälldhel vid tvist om hyrans sloriek (se avsnill 2.2.2).

Enligl nuvarande ordning gäller i fråga om andra
hyresvillkor än hyran all av hyresvärden uppslällda villkor skall gälla, om de
inle strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilliga (48 8
iredje stycket hyreslagen). Del gäller alltså ett företräde för de villkor som
hyresvärden släller upp.

Vid
jordbruks- och bosladsartende gällde lidigare ett moisvarande företräde för av
jordägaren uppställda villkor. Della företräde togs emellertid bort är 1979.
Därefter gäller alt ett av jordägaren eller arrendatorn uppställt villkor skall
gälla i den mån del är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll,
omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och
omständigheterna i övrigt (se 9 kap. 9 5 och 10 kap. 6 5 jordabalken). Del
framhölls särskilt att jordägaren och arrendalorn skall ha samma rätt all få
villkor som de uppställer införda i avlalel (se prop. 1978/ 79; 183 s. 179 och
184).

Jag delar utredningens uppfattning alt moisvarande ändring
nu bör göras i hyreslagen. Delta innebär alt det företräde som nu gäller för
hyresvärden slopas och all parlerna i princip likställs.

I motsats lill vad som nu anses gälla innebär den nya
regeln alt en hyresgäst i princip kan få ett hell nyll villkor infört i
hyresavtalet.

SABO framhåller all bostadsföretag med ell stort antal
hyresgäster skulle slällas inför en från administrativ synpunkl orimlig
situation om de enskilda hyresgäslerna får den föreslagna möjlighelen. SABO
vill därför atl beslämmelsen görs dispositiv och alt frågor av denna art
hanleras inom ramen för förhandlingssystemet.

Jag har i och för sig förståelse för atl den av mig
förordade ordningen i vissa fall kan komma all orsaka en del besvär och
koslnader för hyresvärdarna. Svårigheterna bör dock inle överdrivas. En
möjlighel alt avlalsvis förhindra en tillämpning av den nya ordningen skulle
enligl min mening

s. 90 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 90

kraftigt
minska värdel av förslaget. Jag är därför inte beredd au förorda aU
bestämmelsen görs disposiUv.

Enligl
gällande räll skall vid tvist hyrestiden bestämmas lill ett år med tre månaders
uppsägningslid, om inte nägon annan hyres- eller uppsägningslid av särskild
anledning iir lämpligare (48 8 tredje stycket andra meningen hyreslagen). Jag
delar utredningens uppfallning atl hyresfiden bör vara obestämd, om inte
bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare (se om hyrestider och
uppsägningstider vidare avsnitt 2.8). Jag förordar alllsä alt bestämmelsen
ändras i överensstämmelse med vad jag nu har sagt.

2.6
Kopplade avtal

Mitt
förslag: Del införs inte någon särskild bestämmelse om skäligheten av villkor
som innebär att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet är förenat med ett
annal avtal, t. ex. om biluppställningsplats.

Utredningens
förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 202-207).

Remissinstanserna:
Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran. Hyresgästernas riksförbund och
bosladsstyrelsen anser dock att det behövs en beslämmelse om
biluppställningsplatser. (Se remisssammanställningen avsnitt 3.)

Skäl
för mitt förslag: Avtal om hyra av en bostadslägenhet förenas ibland med ett
avtal om andra nyttigheler, t.ex. nyiQande av en biluppslällnings-plats,
tillgång till mal eller annan service. Vad som då skall gälla beror på
omständigheterna i del enskilda fallet (se LU 1977/78:14). Omfallar hyresavtalet
också den särskilda nylligheten, skall avtalet i sin helhel bedömas enligl
reglerna om hyra av bostadslägenheter, dvs. som eU hyresavtal. Är avtalet om
upplåtelse av nylligheten fristående i förhållande till hyresavla-.lel, kan det
vara ett villkor för upplåtelsen av bostadslägenheten att särskill avtal
träffas om nyttigheten. Frågan om ett sådant kopplingsvillkor skall gälla kan
enligt gällande rätt prövas i en förlängnings- eller villkors-tvist enligt 48 8
hyreslagen (se avsnitt 2.5). Den kan också prövas av domstol enligt
generalklausulen i 36 8 avtalslagen (1915: 218) eller av marknadsdomstolen
enligl lagen (1971:112) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor.

Det
har gjorts gällande att en hyresgäst som inte har bil inte heller skall behöva
betala för en biluppslällningsplats. Frågan har inte fått någol entydigt svar
i rättspraxis, eftersom det hittills enda avgörandet i bostadsdomstolen avsåg
en hyresgäst som hade bil (se rättsfall från bosladsdomstolen 1976; 32).
Bostadsdomstolen godtog i det fallet kopplingsvillkorel.

s. 91 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 91

Enligt
utredningen talar övervägande skäl för all frågan om koppling av hyresavtal med
upplåtelse av andra nyttigheler inle lagregleras ulan överlämnas åt
rättstillämpningen och parternas förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen.
Om det emellertid skulle anses mycket angeläget så kan i bruksvärdeparagrafen
tas in en bestämmelse om atl det skall anses oskäligt med villkor om att den
som inte har motorfordon skall vara skyldig alt hyra eller artendera en
uppställningsplats.

Enligt min mening bör man
inte utan tungt vägande skäl lagreglera specialföreteelser av det slag som det
här är fråga om. Några sådana skäl har inte framkommit. Jag vill också erinra
om vad jag nyss har föreslagit om prövningen av andra hyresvillkor än hyran (se
avsnitt 2.5). Förslaget innebär goda möjligheter att göra en lämplig avvägning
mellan hyresgästens intresse av att slippa ett kopplingsvillkor och
hyresvärdens intresse av all ett sådant villkor skall gälla.

Jag delar alltså
utredningens uppfattning att det inle finns anledning atl införa någon särskild
beslämmelse om skäligheten av kopplingsvillkör.

Utredningen
har föreslagit en särskild bestämmelse om uppsägning vid kopplade avlal. Jag
kommer atl behandla den frågan i specialmoliveringen.

2.7
Bränsle- och va-klausuler

Mitt
förslag: Bränsle- och va-klausuler förbjuds i princip i fråga om
bostadslägenheter. Delta sker genom att man låter del nuvarande förbudet mol
rörliga hyror omfatta även ersättning för lägenheternas uppvärmning, förseende
med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Förbudet
mol rörliga hyror gäller dock inte om beräkningsgrunden för ersättningens
storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse enligl
hyresförhandlingslagen. Vidare får avtalas alt en bo-sladshyresgäst skall
särskilt ersätta kostnaden för sin förbrukning av. energi, vatten eller
liknande nyttighet, om lägenheten är belägen i ell en- eller Ivåfamiljshus
eller om kostnaden påförs hyresgäslen efler individuell mätning.

Utredningens
förslag: Överensstämmer i huvudsak med milt förslag (se betänkandet s.
209-223). Två ledamöter är skiljaktiga och framhåller atl förslaget verkar som
ett påtryckningsmedel för alt framtvinga förhandlingsordningar (se betänkandet
s. 461).

Remissinstanserna:
Utredningens förslag har tillstyrkts eller lämnals utan erinran av flertalet
remissinstanser. Åtskilliga remissinstanser är dock kritiska. Kritiken går ul
på att en ordning med lotalhyror minskar hyres-

s. 92 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 92

gästernas
motivation för energisparande. Inte heller tillgodoses behovel av anpassning
till snabba kostnadsförändringar. Det framhålls också all förslaget missgynnar
de faslighelsiigare som saknar förhandlingsordning. (Se remissammanställningen
avsniu 4.)

Skäl
för mitt förslag: Enligl 19 a 8 första siyckei hyreslagen i gällande lydelse
skall hyran för bostadslägenheter vara till beloppet bestämd i hyresavtalet
eller i en förhandlingsöverenskommelse. Detta förbud mol röriiga hyror gäller
f. n. inle ersällning för kostnader för lägenheternas uppvärmning, förseende
med \'armvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.
Som skäl till delta undanlag har angivils att dessa ersättningar oftast inte
med tillräcklig grad av säkerhel kan bestämmas i förväg (se prop. 1973:23 s.
160).

Enligt
gällande ordning kan alltså de angivna ersättningarna anlingen ingå i hyran -
man brukar tala om tolalhyra - eller tas ut för sig, varvid i regel den metod
som skall användas anges i hyresavtalet.

F. n. tillämpas tre olika
lyper av klausuler när det gäller atl beslämma koslnaderna för värme och
varmvatten i bostadslägenheter. Inklusiveklau-sulerna innebär atl koslnaden för
en genomsniusförbrukning ingår i hyran och att eventuella bränsletillägg
varierar med förändringarna i bränslepriserna men inte påverkas av
bränsleförbrukningen i del enskilda fallet. Merkoslnadsklausulerna innebär alt
bränsletillägget utgår utöver ell i hyran ingående grundpris för bränsle och
att det överskjutande beloppet varierar med hänsyn till slorieken av
fastighetens förbrukning och bränsleprisernas förändring. Exklusiveklausulerna
innebär att inle någon del av bränslekoslnaderna ingår i hyran ulan hell följer
ändringarna i fastighetens förbrukning och bränslepriserna.

Bränsleklausuler
tillämpas på den privata hyresseklorn men under de senaste åren har del skett
en belydande övergång lill lotalhyror. Inom den allmännyttiga bostadssektorn
lillämpas redan en ordning med lotalhyror. I flertalel allmännyttiga
bostadsföretag träffas före varje bränsleårs böijan en
förhandlingsöverenskommelse om vilken kostnadsersättning per kvadratmeter
lägenhetsyta som skall tas ut för bränslekostnaderna under hela det kommande
året. Efler Utgån.gen av årel träffas en ny förhandlingsöverenskommelse om
avräkning m(;d hänsyn till de faktiska bränslekostnaderna.

Även när del gäller
kostnaderna för vatten och avlopp förekommer det alt hyresgästerna debiteras
särskild ersättning enligl olika va-klausuler. Systemet med särskilda
va-tillägg fillämpas endast i vissa privatägda bostadsfastigheler. Hos de
allmännyttiga bostadsföretagen ingår kostnaderna för vatten och avlopp i
lolalhyran.

Jag är liksom utredningen
kritisk mot de klausuler som nu lillämpas när det gäller bostadslägenheter. De
ger i vissa fall hyresvärdarna en för hög kompensation i förhållande lill
kostnaderna, de är svårbegripliga och otids-

s. 93 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 93

enliga och de stimulerar varken hyresvärdar eller
hyresgäster lill energibesparande ätgärder.

Utvecklingen har också gått mot lotalhyror. Som jag nyss
nämnde förhandlar man inom den allmännyttiga sektorn om totalhyror. Inom den
enskilda sektorn har olika typer av klausuler börjal avskaffas genom överenskommelser
mellan partsorganisationerna och en betydande övergång lill totalhyror har
skett. Emellertid lorde cirka 20 procenl av det privata fastighetsbeståndet stå
utanför förhandlingssystemet. I sådana fasligheler kan hänvisningar till olika
typer av klausuler leva kvar i de enskilda kontrakten under mycket lång lid, om
inte lagsliflningen ändras.

Jag vill också understryka att jag delar utredningens
uppfattning all del från energisparsynpunkt inte finns anledning all förorda
någon form av bränsleklausuler framför en genom förhandlingar överenskommen
totalhyra som direkl eller indirekl (via bruksvärdemetoden) omfattar
ersällning också för de faktiska bränslekostnaderna. I samband med
förhandlingarna fär parterna tillfälle alt diskutera bränslebesparande ätgärder
och dessas återverkningar på hyran. Hyresgästerna kan på så säll få del i
resultatet av besparingsåtgärderna.

Mot bakgrund av del anförda harjag övertygats om det
rikliga i atl som utredningen föreslär i princip förbjuda automatiskt verkande
bränsle- och va-klausuler när det gäller bostadslägenheter.

Den metod för atl beslämma ersättning för bränslekoslnader
m. m. som lillämpas inom den allmännyttiga sektorn strider inte mot förbudei
mol rörlig hyra. Frågan är emellertid om ell sådant avräkningsförfarande ger
parterna tillräcklig handlingsfrihel. Bränsleklausulerna har trots sina nackdelar
haft den fördelen att vid mycket snabba och slora stegringar av bränslepriserna
hyran har kunnal anpassas till en nivä som varit skälig med hänsyn till den
belastning på fastighetsförvaltningens ekonomi som prisstegringarna medfört.
Farhågor för nya kraftiga prisstegringar kan emellertid försvåra för parlerna
att träffa avlal om så långa avtalsperioder som från andra synpunkter skulle
vara rimliga.

Del är enligl min mening svårt all inse varför inle
parlerna vid förhandlingar inom ramen för en förhandlingsordning skulle kunna
få Iräffa avtal om grunderna för ersättning för uppvärmning m. m. under
avtalsperioden, ulan att ersättningen faslslälls till ett bestämt belopp.

Ell exempel pä en sådan ordning är överenskommelser om alt
privata faslighelsägare skall få kompensation för ökning av bränslekostnaderna
i samma män som de allmännytliga företagen. Sådana överenskommelser har
Iräffals i samband med avvecklingen av bränsleklausuler i Slockholm och Malmö.

, Jag vill heller inte utesluta alt del i någol fall kan
vara lämpligt all inom ramen för förhandlingssystemet komma överens om
lillämpning av någon äldre eller nykonstruerad klausul. I förhandlingssystemet
kan olämpliga verkningar av en förhandlingsöverenskommelse kortigeras i näsla
för-

s. 94 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 94

handlingsomgång.
De återkommande förhandlingarna utgör en garanli för att inte avtalade
klausuler automatiskt lever vidare. Förhandlingssystemet innebär också att
hyresgästerna har goda fömtsättningar atl hävda sina intressen genom all de
upplräder kollektivt.

Jag anser på grund av det
anförda att förbudet möt rörliga hyror inte bör gälla om beräkningsgmnden för
ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse
enligt hyresförhandhngslagen.

Förslaget medför hinder
för bränsleklausuler m.m. i hyresavtal som saknar förhandlingsklausul och som
alltså inle omfattas av förhandlingssystemet. Som ulredningen har förslagit
bör del dock föreskrivas en tvåårig övergångstid under vilken äldre klausuler
fortfarande får lillämpas. Under denna tid bör alllsä berörda fastighetsägare
ta slällning till om de skall gå över lill totalhyra eller teckna
förhandlingsordning och förhandla om formerna för ersättning för värme m. m.

Frågor om individuell mätning
och debitering av kostnader för uppvärmning och tappvarmvattenberedning har
övervägts av värmemätnings-utredningen (Bo 1979:03). Utredningen har nyligen
överiämnal ett princip-belänkande (Ds Bo 1983:4) Mätning och debitering av
varmvatten.

Ersättning för
bränslekostnader m. m. som mäts individuellt ulgör en form av rörlig hyra. Av
vad jag redan föreslagit följeratt avtal om individuell mätning och debitering
får träffas genom förhandlingsöverenskommelser enligl hyresförhandlingslagen.
Enligt min mening behövs det emellertid ytterligare undanlag från förbudet mol
rörliga hyror.

Jag delar till att börja
med utredningens uppfattning alt undantag bör göras för lägenheler som är
belägna i en- eller Ivåfamiljshus. För sådana lägenheter brukar ersättningen
normalt sättas i direkt relalion till koslnaderna. Jag kan inte finna någon
anledning atl gå ifrån denna ordning. Jag förordar alltså all hyresvärd och
hyresgäst beträffande sådana lägenheter ges frihel alt avtala om alt
hyresgästen skall särskill ersätta koslnaden för sin förbrukning av energi m.
m.

Del finns enligl min
mening anledning alt gä ett sleg längre. Individuell mätning förekommer redan
idag i viss ulslräckning även i flerfamiljshus. Del är angelägel att en sådan
ordning kan bibehållas och ulvecklas. Jag förordar alltså alt undantag görs för
de fall att hyresgästen påförs kostnaden för uppvärmning m. m. efter
individuell mätning.

Hillills harjag enbart
uppehållit mig vid bostadslägenheter. I fråga om lokaler gäller enligt 19 a 8
andra siyckei hyreslagen i gällande lydelse (se CU 1978/79:32 s. 5) som
huvudregel all hyran skall vara lill beloppet bestämd i avtalet till den del
den inte omfattar ersättning för uppvärmning m. m.

Hyresförhandlingslagen är
inte tillämplig i fråga om lokaler. Energiförbrukningen och
vattenförbrukningen är dessulom ofta i hög grad beroende av verksamhelen i
lokalen. Jag delar mol bakgrund av del anförda utredningens uppfallning alt
det även i fortsättningen bör vara möjligt atl träffa

s. 95 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 95

individuella
avtal om rörlig ersättning för hithörande koslnader. Jag förordar alltså alt
nuvarande ordning behålls när det gäller lokaler.

2.8
Hyrestider och uppsägningstider

Mitt
förslag: Hyrestiden skall vara obestämd för både bostadslägenheter och
lokaler, om inte partema har kommit överens om en bestämd hyrestid.

I
fråga om uppsägning av hyresavtal med obestämd hyrestid föreskrivs vissa
minimitider, nämligen tre månader för bostadslägenheter och nio månader för
lokaler. Även i fråga om hyresavtal med bestämd hyresfid föreskrivs vissa
minimifider som beror av hyrestidens längd.

Bostadshyresgäster
har liksom enligt gällande rätt alltid - oavsett vad som har avtalats - rätt
atl säga upp avtalet att upphöra tre månader från uppsägningen.

Utredningens
förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se betänkandet s. 225-227
och 234-239).

Remissinstanserna:
Förslaget har i allmänhet fått ett positivt mottagande. Några remissinslanser
är emellertid kritiska. Hyresgästernas riksförbund anser att hyrestiden för bostadslägenheter
i regel bör vara ett år och att, om förslagel om obestämd hyrestid genomförs,
uppsägningstiden för hyresvärden bör vara sex månader. Sveriges
fastighetsägareförbund anser alt bestämmelserna om uppsägningstider liksom
hittills bör vara disposiliva. (Se remissammanställningen avsnitt 5.)

Skäl
för mitt förslag: F. n. ingås hyresavtal i regel för en bestämd tid, ett år när
det gäller bostadslägenheter och ett eller flera år när del gäller lokaler.
Hyresavtalen löper i allmänhet ul vid samma tidpunkt på årel, nämligen den 1
oklober. Hyrestiden kan också vara obestämd. Så är fallet inte bara när
parterna inle bestämt någol om hyrestiden utan även när de kommil överens om
atl avtalet skall löpa tills vidare.

Bostadshyresgästerna
har ett starkt besittningsskydd. Hyresvärden kan normall inte tvinga
hyresgäslen all flytta. Om hyresvärden säger upp avtalet skall hyresnämnden
besluta om förlängning av avtalet, om det inte föreligger någon speciell grund
som bryter besittningsskyddet. Om avtalet inte sägs upp förlängs det i
allmänhet automatiskt.

Bostadshyresgästerna
har sedan 1973 en rätt atl lämna lägenheten tre månader efter en uppisägning
(se 4 a 8 hyreslagen i gällande lydelse). Denna uppsägningsrält är frikopplad
från hyrestiden (se prop. 1974:150 s. 459).

s. 96 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 96

Redan
idag är del alltså naturligt att betrakta avtal om bostadshyra som
tillsvidareavtal. En sådan ordning stämmer också bäst överens med del nya
förfarande vid förlängnings- och villkorstvisier som jag strax skall behandla
(se avsnitt 2.9) och som bl.a. innebär alt en villkorsprövning alllid kan ske
utan att avtalet sägs upp.

Mol
bakgrund av del anförda delar jag utredningens uppfattning att hyreslagen bör
utformas så att avtal om hyra av bostadslägenheter gäller för obestämd tid, om
inte annat har avtalats. Parternas avtalsfrihet behålls alltså men obestämd
hyrestid blir huvudregel.

F.
n. är de flesta hyresavtalen utformade med en bestämd hyrestid. Om ingenting
görs beträffande äldre avtal kommer den nya huvudregeln om obestämd hyrestid
att slå igenom först efler myckel lång tid. Ulredningen har därför föreslagit
en övergångsregel av innebörd att äldre avlal om hyra av bostadslägenheter
skall gälla :För obestämd lid, om inte parterna avtalar om annat senast vid den
tidpunkt lill vilken avtalet kan sägas upp av båda parter genom en uppsägning
efter ikraftträdandet. Jag anser del önskvärt med en sådan övergångsregel och
förordar all den genomförs.

Jag
vill här erinra om vad jag redan har anfört om atl vid en tvist mellan parterna
hyrestiden bör vara obestämd, om inle bestämd hyrestid av särskild anledning är
lämpligare (se avsnitt 2.5).

Hittills
harjag talat om bostadslägenheter. När del gäller lokaler föreligger inle de
skäl för en obestämd hyrestid somjag nyss har anfört. Tvärtom är det i
allmänhel till fördel för både hyresvärd och hyresgäst med en bestämd hyrestid.
Eftersom avtalsfrihet råder kan jag dock godta utredningens förslag alt regeln
om obestämd hyrestid skall gälla även för lokaler. Den nyss förordade
övergångsregeln bör dock - i överensstämmelse med vad utredningen föreslagit -
inle ges tillämpning belräffande lokaler. Äldre lokalhyresavtal med bestämd
hyrestid kommer alltså all kunna löpa vidare ulan atl parterna behöver ta någol
initiativ.

Ett
hyresavtal som gäller för obestämd lid bör givetvis sägas upp, om någon av
parterna vill all del skall upphöra att gälla. F. n. gäller i fråga om
hyreavlal med bestämd hyrestid ett krav pä uppsägning, om hyresförhållandet
vid hyrestidens utgång hai- varat längre än nio månader i följd (se om
innebörden av detta uttryck prop. 1968:91 Bih. A s. 320). Jag delar utredningens
uppfattning all detta är en lämplig ordning även för framliden.

Jag
övergår nu till atl behandla frågan om uppsägningstidens längd. Det nya
förfarandel vid förlängnings- och villkorstvister (se avsnitt 2.9) innebär alt
uppsägning i fortsättningen bara skall behövas om hyresvärden eller hyresgästen
vill att hyresförhållandet skall upphöra och att ändring av hyresvillkoren kan
ske utan uppsägning.

Somjag redan har nämnt har
bostadshyresgästerna sedan år 1973 en rätt all lämna lägenheten tre månader
efter en uppsägning. Beslämmelsen är tvingande och gäller alltså oavsett avtal
om längre uppsägningslider.-Jag delar utredningens uppfallning alt
hyresgästerna bör ha kvar denna rätt.

s. 97 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 97

När det sedan gäller frågan om uppsägningstid i övrigl för
bosladslägenheler råder f. n. avtalsfrihet. Del vanligaste är en
uppsägningstid på tre månader (jfr 48 5 tredje stycket hyreslagen i gällande
lydelse), vilket innebär atl uppsägning måste ske före den 1 juli om avtalet
skall kunna upphöra den 1 oktober. Om avtalet inle innehåller någon beslämmelse
om uppsägningstid gäller vissa utfyllande bestämmelser om olika
uppsägningslider som i huvudsak beror på hyrestidens längd (se 3 och 4 88
hyreslagen i gällande lydelse).

Utredningen har när det gäller avtal om bostadslägenheter
med obestämd hyrestid föreslagit en minimitid om tre månader.

Jag delar utredningens uppfallning att man bör kunna
bortse från risken för upprepade, obefogade uppsägningar för avflyttning. Med
det nya förfarandet vid föriängningslvisler (se avsnitt 2.9) är det
hyresvärden som skall la inilialiv till en hyresnämndsprövning. Hyresgästerna
riskerar alltså inle längre all göra rällsföriuster genom underlåtenhet att
föra tvisten till hyresnämnden. Vid hyresnämndsprövningen ulgör
besillningsskyddsreg-lerna en garanti för hyresgästen mot obefogade
uppsägningar.

När en fastighet skall byggas om eller rivas gäller f.n.
all hyresvärden ofta känner sig tvungen alt säga upp samtliga hyresgäster,
därför alt avtalen annars förlängs för ett hell år. Della gäller även om det
inle är säkert atl arbelena kommer i gäng under detta år. Denna ordning skapar
lätt oro och irritation bland hyresgäslerna. Den medför också en onödig
arbetsbelastning för hyresnämnderna, eftersom del ändå i regel är så alt
parterna under liden för handläggningen i hyresnämnden kommer överens om en
ersättningslägenhel. Enligl min mening är det fördelaktigt om parlerna i dessa
s. k. evakueringsfall kan förhandla om ersällningslägenheler utan alt
hyresnämnden behöver kopplas in och att hyresvärden tillgriper uppsägning först
om överenskommelse inte kan nås. En sådan ordning främjas om uppsägningstiden
för hyresvärden inte är alllför lång.

Jag ansluter mig på grund av det anförda till utredningens
förslag om tre månaders uppsägningstid när det gäller bostadslägenheter med
obestämd hyrestid.

När det därefter gäller lokaler råder f. n. i princip
avtalsfrihet. År 1979 infördes emellertid ivingande bestämmelser som normall
ger hyresgäslen rätt till en uppsägningstid om minsl nio månader när
hyresvärden säger upp avlalel (se CU 1978/79:32 s. 6-7). Ulredningen föreslär
nu när del gäller avtal med obestämd hyrestid en minimitid om nio månader för
både hyresvärd och hyresgäst. Jag ansluter mig lill utredningens förslag.
Enligl min mening bör denna tid gälla oavsett hur länge hyresförhållandet har
varat vid uppsägningen.

När det slutligen gäller uppsägningstidens längd vid avlal
med bestämd hyrestid bör denna liksom f. n. variera beroende på hyrestidens
längd. Jag delar utredningens uppfattning att den nuvarande katalogen över
uppsägningstider bör förenklas. Huvudregeln bör vara tre månader beträffande 7 Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr
137

s. 98 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 98

bostadslägenheter,
om hyrestiden är längre än tre månader, samt nio månader beträffande lokaler,
om hyrestiden är längre än nio månader. De i lagen angivna uppsägningstiderna
bör i överensstämmelse med utredningens förslag ulgöra minimitider.

2.9
Förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister

Mitt
förslag: I fråga om bostadslägenheter skall uppsägning endast ske när
hyresvärden eller hyresgästen vill atl hyresförhållandet skall upphöra. Om
hyresvärden har sagt upp hyresavtalet och hyresgästen inte vill flytta, är
uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens
utgång hänskjuter förlängningslvisten lill hyresnämnden.

Vill
hyresvärden eller hyresgäslen att hyresvillkoren ändras, skall han skriftligen
meddela della fill motparten. Om överenskommelse inte kan träffas har han rätt
all - en månad efter del alt meddelandet lämnades lill motparten - hos
hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

Vid
hyresavtal med obestämd hyrestid fär beslut om ändring av hyresvillkoren inte
avse liden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande
villkoren böljade fillämpas. Vid hyresavtal med bestämd hyrestid fär beslut om
;andring av hyresvillkoren i regel inle avse tiden före den tidpunkt till
vilken avtalet hade kunnat sägas upp.

Hyresförhandlingslagens
bestämmelser om ändring av hyresvillkoren ändras inte. Inte heller ändras vad
som gäller i fråga om lokaler.

Utredningens
förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se belänkandel s.
227-246).

Remissinstanserna:
Förslagel har i allmänhet fält ell posilivl mottagande. Viss kritik framförs
emellertid mot alt hyresvärden i allmänhel tvingas att agera medan hyresgäslen
kan förbli passiv. (Se remissammanställningen avsnitt 5.)

Skäl
för mitt förslag: F.n. gäller följande när hyresvärden vill alt en
bosladshyresgäst skall flytta. Utgångspunkten för reglerna är att hyresgästen
i allmänhet har besittningsskydd, dvs. en rätt alt få avtalet förlängt,
eventuellt på ändrade villkor. Enbart uppsägningen medför inte atl hyresgäslen
blir skyldig au flytta. A>'siklen är all parterna sedan uppsägning har skett
skall fä tillfälle fill förhandlingar (se prop. 1968; 91 Bih. A s. 232). Om
parlerna inle kommer överens, skall hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen
alt denne, om han inte vill flytta, har att hänskjula tvisten till hyresnämnden
inom tre veckor från del all han delgivits meddelandet (se 49 8 hyreslagen i
gällande lydelse). Detta s.k. avflytlningsmeddelande

s. 99 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 99

skall
lämnas senasl inom tre månader efler hyresfidens ulgång. Iakttas inte denna lid
är uppsägningen ulan verkan. Hyresgästens räll lill förlängning av avtalet
förfaller om han inle hänskjuter tvisten till hyresnämnden inom rätt lid.

F.n.
är det alltså alllid hyresgäslen som är skyldig att hänskjula en
förlängningstvist till hyresnämnden. En sådan ordning är enligt min mening
tveksam från principiell synpunkt. Normalt är det den som önskar en ändring av
ell bestående rättsförhållande som är skyldig att agera. Systemet med atl
uppsägningen skall kompletteras med ett särskill avflytlningsmeddelande kan
också vara svårt att förstå för hyresgästerna. Hyresgästerna riskerar vidare
atl göra rättsförluster genom underlåtenhet att föra tvisten till hyresnämnden.

Jag
delar på grund av del anförda utredningens uppfattning atl hyresvärden i
stället för hyresgästen bör vara skyldig atl föra en förlängningslvisl fill
hyresnämnden. Med en sådan ordning fyller avflyttningsmeddelandet inte längre
någon funklion och bör slopas.

Tiden
mellan uppsägningen och hänskjulandel lill hyresnämnden bör enligl min mening
vara sä lång alt den ger ulrymme för förhandlingar. Det är också angeläget atl
undvika onödiga tvister vid hyresnämnderna. Samtidigt är det angeläget alt del
så tidigt som möjligt klaras ut om uppsägningen skall gälla eller inte. En
hyresgäst bör givelvis kunna acceptera en uppsägning och flytta vid
hyrestidens utgång. Om han emellertid väljer att hävda sin rätt till
förlängning av avtalet bör han liksom f. n. ha rätt alt bo kvar fill dess
förlängningslvisten är slulligt avgjord. Förlorar han tvisten bör han också
kunna fä skäligt uppskov med avflyltningen. Mot bakgmnd av det anförda bör med
viss avvikelse från utredningens förslag hänskjutande lill hyresnämnden få ske
senast en månad efler hyrestidens utgång. Uppsägningen bör förlora sin verkan
om inte hänskjutande har skett eller hyresgästen ändå har flyttat vid
hyrestidens utgång.

Jag
kan däremot inte anslula mig till utredningens förslag atl hyresvärden skall
vara skyldig att redan i uppsägningen ange den omständighet han åberopar som
skäl för att inte vilja föriänga avtalet. Ett sådant krav skulle enligt min
mening kunna komplicera förfarandet inför hyresnämnden. Jag- anser alltså atl
det är tillräckligt att hyresvärden anger grunden för sin talan i sin ansökan
lill hyresnämnden.

Om
hyresnämnden beslutar om förlängning av hyresavtalet gäller f.n. att
hyresnämnden också skall fastställa villkoren för den fortsatta uthyrningen
(se 51 8 första stycket hyreslagen i gällande lydelse). Jag delar utredningens
uppfattning all det nu är motiverat med en delvis annan ordning. Huvudregeln
bör vara att samma villkor som fömt tillämpats skall gälla även för den
fortsatta uthyrningen, om inte parterna kommer överens om andra villkor. Det
bör emellertid vara möjligl för hyresvärden alt i en förlängningslvisl i andra
hand få hyresvillkoren ändrade. Hyresvärden bör dä vara skyldig att samtidigt
med att han hänskjuter föriängningslvisten till hyresnämnden ansöka om ändring
av hyresvillkoren.

s. 100 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 100

Vad
jag nu har anfört avser inte de fall där hyresvärden kan säga upp hyresgäslen
lill omedelbar avflyttning med påslående all hyresrätten är förverkad.
Ulredningen har emellertid i delta sammanhang diskuterat gränsdragningen mellan
förverkandelvister och förlängningslvisler. Jag ålerkommer lill den frågan i
specialmoliveringen.

Jag
vill också underslryka att jag endasl diskuterat del fallet atl del är
hyresvärden som säger upp hyresgästen lill avflyttning. Om del är hyresgästen
som säger upp avtalet därför atl han vill flytta aktualiseras aldrig någon
förlängningstvist och del behövs därför inle några ålgärder utöver
uppsägningen.

Jag
övergår nu till att behamJla frågan om villkorsändring. Om det är hyresvärden
som vill alt hyresvillkoren ändras, gäller f. n. samma regler som jag nyss har
redogjort för när del gäller uppsägning för avflyttning. Hyresvärden måste
alltså säga upp avtalet och även lämna ett avflytlningsmeddelande, om parterna
inte kommer överens om de nya villkoren. Hyresgäslen är å sin sida skyldig att
hänskjula tvisten till hyresnämnden, om han inte väljer atl flytta.

Om
det är hyresgästen som vill alt hyresvillkoren ändras gäller f.n. delvis andra
regler (se 54 5 hyreslagen i gällande lydelse saml prop. 1973:23 s. 101-109).
Hyresgäslen har rätt alt till hyrestidens utgång säga upp avtalet för
villkorsändring med bibehållet besittningsskydd. I uppsägningen måste
uttryckligen anges alt den endast avser villkorsändring. Hyresgästen skall
därefter hänskjula villkorslvisten lill hyresnämnden inom tre veckor från
uppsägningen. Hyresgästen kan inte kombinera villkorsprövningen med en
uppsägning för avflyttning. Om han inte får bifall lill sin lalan om ändring av
hyresvillkoren, kan han dock även under löpande avtalsperiod lämna lägenheten
tre månader efler uppsägning (se 4 a 5 hyreslagen i gällande lydelse samt
avsnitt 2.8).

Vad
jag nu sagt gäller hyreslagen. Enligt hyresförhandlingslagen gäller en annan
ordning för de bosladslägenheler som omfattas av en förhandlingsordning. Förhandlingsöverenskomrnelser
om hyran och andra hyresvillkor gäller utan atl uppsägning behöver ske.
Ändring av hyresvillkoren kan ske oberoende av hyrestiden. Om en förhandling
har avslutals utan all överenskommelse iräffals, har hyresvärden och hyresgäslerna
enligt 24 5 hyresförhandlingslagen räll alt ulan uppsägning av hyresavtalet
ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett (se
prop. 1977/78:175 s. 136). Inle heller när del gäller en hyresgästs rätt atl få
en förhandlingsöverenskommelse prövad av hyresnämnden finns del någol krav pä
uppsägning.

Enligl
min mening har den nuvarande ordningen för villkorsprövning enligt hyreslagen
flera nackdelar. Kravel på uppsägning även när avsiklen är att hyresgästen
skall bo kvar kan skapa en onödig oro hos hyresgästerna. Som jag redan har
berört riskerar hyresgästerna vidare alt göra rällsföriuster genom
underlåtenhet atl föra tvisten till hyresnämnden.

s. 101 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 101

Jag
delar därför utredningens uppfattning att det är motiverat att slopa kravet pä
uppsägning vid villkorsprövning. Villkorsprövningen bör alltså kunna ske ulan
att det föreligger någon skyldighet för hyresgästen atl flytta. Om hyresgästen
skulle finna att de nya villkor som fastställs är oacceptabla för honom, bör han
liksom enligl gällande räll ha möjlighel att lämna lägenheten efler tre månader
(se avsnitt 2.8).

Enligt min mening bör
liksom enligt gällande ordning hyresnämnden tas i anspråk först om parterna
inte kan komma överens om de nya villkoren. För alt parterna skall ges
tillfälle lill förhandlingar bör förfarandet inledas med att hyresvärden eller
hyresgäslen skriftligen meddelar motparten alt han vill att hyresvillkoren
ändras. Om parlerna inle kommer överens bör villkorslvisten få hänskjutas till
hyresnämnden. Del bör förflyta minst en månad från del meddelandet lämnades
till dess hänskjutande får ske. Del bör givelvis vara den som vill all
hyresvillkoren ändras som skall ta inifialivet till en hyresnämndsprövning.

I
ansökningen till hyresnämnden bör anges vilka ändringar som begärs. Jag delar
utredningens uppfattning alt yrkandena inle behöver vara identiska med vad som
angivits i meddelandet lill motparten, eftersom syflel med meddelandet endast
är att fä till stånd förhandlingar. Det bör, om det finns särskilda skäl, vara
möjligl för hyresnämnden all pröva även hyresvillkor som har samband med
villkor som angetts i ansökningen (jfr 25 5 iredje stycket
hyresförhandlingslagen).

Om ett hyresavtal har
sagts upp bör ett beslut om ändring av hyresvillkoren inte få avse tiden före
den tidpunkt till vilken uppsägning skett. När en villkorsändring sker utan
uppsägning uppkommer emellertid frågan om från vilken tidpunkl ett
ändringsbeslut bör gälla.

När
del försl gäller avlal med obestämd hyrestid delar jag utredningens uppfattning
att beslutet om ändring av hyresvillkoren inte bör få avse tiden före det
månadsskifte som inträffar närmasl efler tre månader från dagen för ansökningen
till hyresnämnden (jfr avsnitt 2.3.3 i fråga om villkorsprövning enligl 24 5
hyresförhandlingslagen). Jag delar också utredningens uppfattning alt del
behövs en spärr mol alltför täta villkorsändringar. Del kan vara frestande för
hyresvärden eller hyresgäslen att förkorta liden fram till nästa
villkorsändring genom alt på nytt vända sig till hyresnämnden även om
villkoren nyligen fastställts. Viss tid bör alltså förflyta innan villkoren får
ändras. Härigenom hindras inle bara upprepade läla ansökningar om
villkorsändring utan även atl hyresvärden eller hyresgäslen omedelbart efler
del alt ett avlal träffats begär ändring av villkoren. Ka-rensliden bör dock
inte vara alltför lång. Som jag tidigare har berört (se avsnill 2.7) kan det
exempelvis finnas behov av atl anpassa hyran lill snabba stegringar av
bränslekostnaderna. Jag anser atl den av utredningen föreslagna karensliden på
sex månader är lämpligt avvägd.

När
del därefter gäller avlal med bestämd hyrestid är det enligt min mening
naturligt atl nya villkor får tillämpas först frän den tidpunkt till

s. 102 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 102

vilken
avtalet hade kunnal sägas upp (jfr 54 5 hyreslagen i gällande lydelse).
Ansökan om villkorsändring bör alltså ske senast vid den tidpunkl då avtalet
skulle ha sagls upp. Liksom enligt gällande rätt bör hyresgäster med
långtidsavtal ha möjlighel att få villkoren ändrade under löpande avtalsperiod
(se prop. 1973:23 s. 107 och 109). Beslut om ändring av hyresvillkoren bör i
detta fall få avse liden,efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre
månader från dagen för ansökningen, dock lidigasl sedan hyresförhållandet varat
ett år i följd.

Jag
vill understryka alt vad jag nu har diskuterat är villkorsprövning enligt
hyreslagen. Enligt min mening är några ändringar inte påkallade i fråga om den
ordning som enligt hyresförhandlingslagen gäller för bostadslägenheter som
omfattas av en förhandlingsordning (se dock avsnitt 2.3.3). Jag delar alltså
utredningens uppfallning atl det inte finns några skäl all ge den nyss
förordade karensfiden på sex månader en motsvarighet i hyresförhandlingslagen.
När förhandlingsordning gäller, behöver man inte befara missbruk av en
möjlighet atl med täta mellanrum begära ändring av hyresvillkoren.

Vad
jag nu har föreslagit i fråga om förfarandet vid förlängnings- och
villkorstvister avser bostadslägenheter och hänger samman med det besittningsskydd
som gäller i fråga om sådana lägenheter. När del gäller lokaler är
förhållandena annorlunda (se 56-60 55 hyreslagen). För lokaler gäller s.k.
indirekl besittningsskydd, som innebär alt hyresgäslen kan tvingas flytta från
lokalen om han blir uppsagd, men all han har rätt lill ersättning bl.a. om
hyresvärden för förlängning av,hyresavtalet har krävt en hyra som inle är
skälig (se avsnitt 2.2.7). Tvister om förlängning av avtalet eller om
hyresvillkoren kan aldrig hänskjutas till hyresnämnden. Däremot skall medling
hos hyresnämnden alllid ske innan hyresgäslen kan väcka lalan om ersättning hos
fastighetsdomstolen.

Ulredningen
föreslår atl en hyresvärd som säger upp en lokalhyresgäst också skall vara
skyldig att själv vända sig till hyresnämnden för att få lill slånd medling.
Förslaget ulgör enligt ulredningen en konsekvens av de lidigare berörda
förslagen om atl den som vill atl hyresförhållandet upphör eller ändras också
skall vara skyldig att agera.

Enligt
min mening är emellertid nuvarande ordning alt föredra på denna punkl. Medling
är obligatorisk om hyresgästen vill ha kvar sin rätt till ersättning. Genom alt
påkalla medling visar hyresgäslen all han inte är vilhg atl flytta ulan
ersällning. Jag anser alltså att det är naturligt att hyresgäslen lar inilialiv
till medling om han inte är beredd att flytta ulan ersättning.

Jag
delar utredningens uppfattning att kravet pä uppsägning inte bör slopas i fråga
om lokaler, även om parternas avsikt från början endasl är alt få lill stånd en
ändring av hyresvillkoren.

Jag
anser alltså atl del inle f. n. finns behov av några nya bestämmelser i fråga
om lokaler Qfr avsnitt 2.2.7).

s. 103 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 103

2.10
Avstående från besittningsskydd

Mitt
förslag: Någon ändring av gällande ordning görs inle (se 45 5 andra stycket
hyreslagen). Hyresvärden och hyresgästen bör alltså liksom nu, i vissa fall
dock bara med hyresnämndens godkännande, kunna komma överens om all hyresrätten
inte skall vara förenad med rätt till förlängning.

Utredningens
förslag: I fråga om bostadslägenheter avskaffas möjligheten att i förväg få
hyresnämndens godkännande av en överenskommelse om avstående från
besittningsskydd. Sådana överenskommelser skall dock i vissa situationer under
en tid av tre år godtas av hyresnämnden i en förlängningslvisl, om det inte
finns synnerliga skäl att förlänga hyresavtalet. (Se betänkandet s. 247-256.)
Två ledamöter förordar en tid av fem år i stället för tre år (se betänkandet s.
461).

Remissinstanserna:
ÄtskilJiga remissinstanser är krifiska mot utredningens förslag (se
remissammanställningen avsnitt 6).

Skäl
för mitt förslag: När del gäller bostadslägenheter kan hyresvärden och
hyresgästen i en särskilt upprältad handling komma överens om alt hyresrätten
inte skall vara förenad med rätt fill förlängning. Om överenskommelsen har
träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader, gäller den dock
endast om den godkänns av hyresnämnden (se 45 8 andra stycket hyreslagen).

Utredningen framhåller alt
det kan vara svårt för hyresnämnderna alt i förväg göra en meningsfull prövning
av överenskommelser om avstående av besittningsskydd. Del är enligl ulredningen
dessulom angelägel att minska den arbetsbelastning på hyresnämnderna som
ärenden om avstående av besittningsskydd medför.

Utredningen anser därför
alt möjligheten atl i förväg få hyresnämndens godkännande av en överenskommelse
bör avskaffas. Prövningen bör i stället ske i efterhand i en evenluell
förlängningslvisl. Därvid bör överenskommelsen i vissa bestämda situationer
godtas, om del inte finns synnerliga skäl all föriänga hyresavtalet. De
situationer som utredningen har tänkt på är dels det fallet aU rivning eller
ombyggnad skall påbörjas inom tre år från hyresförhållandets början, dels del
fallet att upplåtaren själv bodde i lägenheten och skall flytta tillbaka till
den inom tre år från hyresförhållandets början.

Bostadshyresgästernas
besittningsskydd är av cenlral betydelse. Jag

delar därför utredningens uppfattning alt del behövs regler som förhindrar

missbruk av möjligheterna att avtala bort besittningsskyddet. Valet slår då

mellan atl behålla nuvarande ordning och alt införa någon form av efter

handsprövning. ' -

s. 104 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 104

Utredningens
förslag om en prövning i efterhand har enligt min mening belydande nackdelar
jämfört med nuvarande ordning.

Vad
jag framför allt vänder mig mol är alt utredningens förslag ger upphov till
osäkerhet för parlerna. Trols att hyresvärden och hyresgästen från böljan är
överens om avtalets innehåll och, enligt vad man kan anta, också är inställda
på att hålla sin del av avtalet, kommer på grund av eflerhandsprövningen under
hela avtalets bestånd osäkerhet atl råda om dess verkningar.

De
enskilda hyresparternas ovisshet om verkningarna av ell ingånget avtal kan
också få effekter för bostadsmarknaden i stort. Som framhållits under
remissbehandlingen kan effekten bli alt fastighetsägare och
första-handshyresgäsler i vissa fall hellre avslår från all upplåta
lägenheterna än riskerar atl inte ha tillgång lill dem när en rivning eller
ombyggnad är föreslående eller när del är dags alt återvända till bostaden.
Därmed undandras i och för sig tillgängliga lägenheter frän
bostadshyresmarknaden och onödiga problem skapas i saneringsprocessen.

Jag
är dessutom tveksam om utredningens förslag verkligen skulle medföra de
arbetsvinster för hyresnämnderna som utredningen räknar med. Enligt min mening
kan man på goda grunder anta alt hyresgäslerna, om de vet alt avtalels
giltighet kan avgöras vid en efterhandsprövning, i många fall förlitar sig på
alt jusl deras förhållanden av hyresnämnden erkänns som synnerliga skäl och
alllsä leder lill atl de får bo kvar i lägenheten. Hyresvärden å andra sidan
torde ha svårt atl inse alt det finns skäl som hindrar att han får lillbaka
lägenheten inför rivningen eller ombyggnaden eller när han i egenskap av
förstahandsbyresgäst vill flytta tillbaka till bostaden. Man kan alltså befara
att den inte avgjorda frågan om avtalets giltighet kommer atl förorsaka
åtskilliga förlängningslvisler.

Mot
bakgrund av det anförda harjag kommit fram till att utredningens förslag inte
bör genomföras. Jaig förordar alltså all gällande ordning får bestå när det
gäller bostadslägenheter.

En
motsvarande ordning gäller i fråga om lokaler (se 56 8 andra stycket
hyreslagen). Jag delar utredningens uppfallning alt del inle finns anledning
all ändra vad som gäller i fråga om lokaler.

Hyresnämnden
i Stockholm anser all hyresnämnderna bör ges möjlighel att begränsa
verkningarna av en överenskommelse genom att villkora godkännandet, exempelvis
sä att del gäller endast viss lid. Det är f. n. inte möjligt att meddela
särskilda villkor. Däremot kan hyresnämnden vägra att godkänna en
överenskommelse., om inte parterna själva vilFgöra de ändringar som nämnden
anser önskvärda (se Svensk juristtidning:1974 s. 693). Enligl min mening bör
della vara tillräckligt även i fortsättningen och jag är alltså inte beredd atl
förorda några nya bestämmelser i detta.avseende.

Enligt
min mening är del inte heller lämpligt att ta bort det nu gällande förbudei att
överklaga hyresnämndens beslut i fråga om godkännande av överenskcmmeiser
om'avstående från_hesitlningsskycld (se 70 8 andra stycket hyreslagePi).

s. 105 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 105

2.11 Andrahandshyresgästernas ställning

Mitt förslag: Någon ändring av gällande rätt görs inte.

Utredningens förslag: Om en förstahandshyresgäsls rätt
till en bostadslägenhet upphör sedan andrahandshyresgäslen boll i lägenheten i
minst tre år, får andrahandshyresgäslen en rätt all överta hyresavtalet och få
del förlängt. Denna räll gäller dock bara om det inle är uppenbart obilligt mol
hyresvärden och andra bostadssökande. Dessutom krävs all andrahandshyresgäslen
skäligen kan godtas som hyresgäst. (Se belänkandet s. 257-268.)

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinslanser är kritiska
mot utredningens förslag (se remissammanställningen avsnitt 7).

Skäl för mitt förslag: Enligl 39 5 hyreslagen får en
hyresgäst inle utan hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i dess helhet i
andra hand. Bostadshyresgäsler, som under viss lid inle är i tillfälle att
använda lägenheten, får dock göra en sådan upplåtelse, om hyresnämnden lämnar
tillstånd lill upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgäslen har
beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inle har befogad anledning
atl

.vägra
samtycke (40 5 hyreslagen).

Andrahandshyresgäslen har inle nägon självständig räll
genlemol hyresvärden. I förhållande lill andrahandshyresgäslen är det
förslahandshyres-gästen.som är hyresvärd. .-, Andrahandshyresgästens slällning
kan vara bekymmersam. Om första-

-handshyresgäslens avtal upphör, har andrahandshyresgäslen
inle någon rätt atl sitta kvar i lägenheten. Avtalet kan upphöra på grund av
omsländigheler som andrahandshyresgäslen inte kan påverka. Särskilt allvarligt
är del om förslahandshyresgästen i själva verkel är en bulvan för fastighetsägaren.
De kan då komma överens om all avtalet skall upphöra just för att bli av med
andrahandshyresgäslen.

. Utredningen har föreslagil all i vissa närmare angivna
situationer, som kan lyda på att det föreligger ett bulvanförhållande, en
andrahandsupplåtelse skall anses vara en uijplåtelse direkl av
fastighetsägaren (se belänkandel S:.37). Ett motsvarande förslag finns också
på artendeomrädet (se SOU I981;80s. 149-154).

Jag delar utredningens uppfattning att del finns behov av
regler om bulvanförhållanden för all komma till rätta med vissa problem som har
konstaterats när det gäller uthyrning av bostadslägenheter.. Emellertid har
frågan om en allmän lagstiftning mot bulvanförhållanden behandlats av
kommissionen (Ju.I982:05) mol ekonomisk brottslighet, i delbelänkandet (SOU
:1983;46) Bulvanlag,:som f. n. remissbehandlas. Enligl min mening bör man
avvakta den vidare behandlingen av kommissionens betänkande

s. 106 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 106

innan
ställning las till hyresrältsutredningens förslag i denna del. Jag har i denna
fråga särskilt samrått med chefen för justitiedepartementet.

Jag
övergår därefter lill all behandla utredningens förslag om en räll för
andrahandshyresgäslerna atl fä överta hyresavtalet. Om en förstahandshyresgäsls
räll lill en bostadslägenhet upphör sedan andrahandshyresgäslen bott i
lägenheten i minsl tre är, fär enligl förslagel andrahandshyresgäslen i
princip en rätt att överta hyresavtalet och få det förlängt. Förslaget innebär
att en andrahandshyresgäsl som har besittningsskydd gentemot
förslahandshyresgästen kan göra delta gällande även mol hyresvärden.

Jag
känner i likhel med åtskilliga remissinslanser Iveksamhet inför delta förslag.

Det
är viktigl att bostadsbeståndet utnytQas rationellt. Det bör därför finnas
möjligheter att göra andrahandsupplåtelser. Det innebär emellerfid också alt
man inte bör vidla åtgärder som i avsevärd män kan minska hyresvärdarnas och
förstahandshyresgästernas villighet all ställa lägenheter till förfogande för
andrahandsuthyrning.

Ett
annal och allvarligare problem är risken för systematiska andrahandsupplåtelser
och en ökad s. k. svart handel med andrahandskonlrakl. Om utredningens förslag
genomförs kan andrahandskonlrakl komma alt framstå som särskilt åtråvärda,
närmast som en följd av prakfiska svårigheler atl skilja andrahandsupplåtelser
frän rena överlåtelser av hyresrätten. Enligt min mening kan frestelsen mänga
gånger bli slor att anordna skenöverlålelser när del i själva verkel är fråga
om alt överlåta själva hyresrätten.

Vad
jag framför alll vänder mig mol när del gäller utredningens förslag är atl del
på ett betänkligt sätt naggar de kommunala bosladsförsörjningsam-bilionerna i
kanten. Om förslaget genomförs, kan hyresvärden och hyresgästen i samförstånd
genom en andrahandsupplåtelse kringgå reglerna om skyldighel för hyresvärden
all lå.la bostadsförmedlingen anvisa ny hyresgäst. Andrahandshyresgäslerna ges
med förslaget en möjlighet atl ta sig förbi den ordinarie kön hos
bostadsförmedlingen.

Mol
bakgrund av det anförda har jag kommil lill den slutsatsen all utredningens
förslag inte bör genomföras. Jag är alltså inte beredd att föreslå några regler
som ger andrahandshyresgäslerna en rätt alt överta hyresavtalet.

2.12
Ikraftträdande

Den
nya lagstiftningen bör träda i kraft den 1 januari 1985. Äldre regler bör dock
allQämt gälla i vissa fall i fråga om hyresavtal som har ingåtts före
ikraftlrädandet. Jag återkommer lill detta i specialmoliveringen.

s. 107 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 107

3 Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har inom juslitiedeparlemenlet
upprättats förslag till

1.
lagom ändring i
jordabalken,

2.
lag om ändring
i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

3.
lag om ändring
i hy resförhandlingslagen (1978: 304),

4.
lag om ändring
i lagen (1970; 995) om införande av nya jordabalken,

5.
lag om ändring
i bostadsrättslagen (1971:479),

6.
lag om ändring
i bostadsanvisningslagen (1980:94),

7.
lag om ändring
i utsökningsbalken.

Förslagen bör fogas till protokollet i delta ärende som
bilaga 4.'

4 Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

7 kap. 16 5

En frivillig överiålelse av den faslighet i vilken en
hyresrätt gäller påverkar i regel inte hyresrättens ställning. Enligl
beslämmelserna i 7 kap. jordabalken är den nye fastighetsägaren i de flesta
fall bunden av de hyresavtal som gällde vid överlåtelsen. Bestämmelser härom
finns i 13 och 14 55. Enligt 11 5 åligger del vidare den som överlåter en
fasfighel all vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtna hyresrätter.
Försummelse all göra förbehåll kan enligt 18 5 leda fill skadeståndsansvar.
Grundas hyresrätten på skriftlig handling och har lägenheten lillträtts före
försäljningen gäller den mot förvärvaren även om förbehåll inte skell.

Vid exekutiv försäljning av en fastighet gäller däremoi
andra regler. Vid en sådan försäljning måste ju även fordringsägarnas intressen
beaktas. Av 7 kap. 16 5 jordabalken i gällande lydelse framgår sålunda att
efter en exekutiv försäljning består en rättighet bara om den blivit
förbehållen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller enligt delta kapitel är
skyddad utan förbehåll. Rättigheter som är skyddade utan förbehåll är sådana
som har bättre rätt än exekulionsfordringen. Rättigheter som har sämre räll än
exekutionsfordringen eller som inle är inskrivna måsle därför förbehållas för alt
bestå efler försäljningen. En rättighet kan bara förbehållas om den tagils upp
i den s. k. sakägarförteckningen. I denna redovisas förulom inskrivna
rättigheter även sådana som grundar sig på en skriftlig handling som är
tillgänglig när förteckningen upprättas. Exempelvis munUiga hyresavtal skall
alltså inte tas upp i sakägarförteckningen och inle heller skriftliga avtal
som inte företes.

' Bilagan har uteslutits här. Förslagen är i huvudsak
likalydande med dem som är fogade till propositionen.

s. 108 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 108

En
nylQanderätt som tagils upp i sakägarförteckningen skall efter en s.k.
oskadlighelsprövning särskilt förbehållas om det saknas anledning anta att
rättigheten belastar fastigheten till beaktansvärd skada för innehavare av
fordran med bättre räll. De på delta säll särskill förbehållna rättigheterna är
skyddade vid försäljningen (12 kap. 33 8 andra stycket utsökningsbalken).
Övriga i sakägaiförteckningen upptagna rättigheter kan bli skyddade om
försäljningen kan ske med förbehåll för dessa. Fastigheten ropas då försl ul
utan och sedan med förbehåll för rättigheten. Uppnås vid det senare utropet bud
som läcker fordringar med bättre rätt än rättigheten eller som, utan atl täcka
dem, är minst lika högt som slutbudet vid det första utropet, har budet vid det
senare utropet företräde, dvs. försäljningen sker med förbehåll för rättigheten
(12 kap. 39 8 första stycket ulsökningsbalken). Även om fastigheten säljs utan
förbehåll för en hyresrätt består denna, om inte den nye ägaren inom en månad
från tillträdet säger upp hyresrätten (12 kap. 46 8 andra stycket
utsökningsbalken). Regeln gäller bara rättigheter som tagils med i
sakägarförteckningen. Vid uppsägning gäller dessutom i och för sig hyreslagens
regler om besittningsskydd.

I
stället för all säljas på auktion kan en fastighet som är indragen i ett
exekutivt förfarande säljas under hand. Som huvudregel gäller då atl alla
nyttjanderälter som grundar sig på en skriftlig handling skall förbehållas (12
kap. 58 8 utsökningsbalken).

Även
om oskadlighelsprövningen stärkt hyresrättens ställning vid exekutiv
försäljning finns det allQämt vissa brister i hyresgäsiernas skydd, vilka
framslår som svårförenliga med de sociala hänsyn som bär upp
besiltningsskyddsreglerna i hyreslagen. Iögonfallande är dels atl ell skriftligt
avtal måsle företes, dels att muntliga avtal inte alls är skyddade. Ulredningen
har dessutom påpekat all det i praxis förekommer atl hyresrätterna när det
gäller försäljning av hyresfastigheter inle ens tas upp i sakägarförteckningen
trots alt de grundar sig på skriftliga avtal. Dessa hyresrätter kan därmed inte
särskilt förbehållas efter en oskadlighelsprövning.,De kan inte heller
förbehållas vid auktionen. Det förhållandet, alt den nye ägaren normall
underlåler alt säga upp hyresgästerna inom en månad från tillträdet innebär
inte alt hyresrätterna blir bestående. Formellt upphör ju hyresrätterna genom
försäljningen, eftersom de inte tagits med i sakägarförteckningen. Denna
formella konsekvens, som följer av del förfaringssätt som tillämpas, motsvaras
dock inte av några praktiska följder för hyresgästerna, eftersom hyresrätterna
normalt tycks få gälla även efler försäljningen. Detta är i och för sig
naturligt, eftersom en hyresupplålelse är ett självklart led i förvaltningen av
en hyresfastighet.

Diskrepensen mellan
formell rätt och vad som faktiskt sker vid exekutiv

försäljning av en
hyresfastighet bör dock inte bestå, ulan utvecklingen i

praxis bör las till intäkt
för en reform av gällande bestämmelser till skydd

• för bostadshyresgästerna.
Utgångspunkten bör vara atl en exekutiv för-

s. 109 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 109

säljning
av en hyresfastighet inte skall medföra någon rubbning av bostadshyresgästernas
ställning.

Ulredningen har pekat pä
atl ett utökat skydd för hyresrätter vid exekutiv försäljning av en faslighet
kan missbmkas. En gäldenär som har anledning all räkna med atl hans faslighet
kan komma atl bli utmätt och såld exekutivt kan exempelvis med nägon närstående
upprätta ett långlidskon-irakt på myckel förmånliga villkor till förfång för
fordringsägarna. Utredningen har dock bedömt all denna risk är lilen, i vart
fall när det gäller hyresfastigheter. Utredningen har därför föreslagil all ett
ulökal skydd för hyresrätter skall gälla vid försäljning av hyresfastigheter,
dvs. vid försäljning av fast egendom som taxerats som annan faslighet och
därvid betecknats som hyreshusenhel.

Jag delar i och för sig
utredningens bedömning atl risken är lilen atl en ägare till en hyresfastighet
sluter långtidsavtal som allvarligt kan påverka fastighetens värde. I de fall
fastighetsägaren själv eller någon honom närslående disponerar en lägenhet i
fasligheten kan dock denna risk inte avfärdas. Risken för mer eller mindre
otillbörliga konstruktioner med långvariga upplålelseavlal och annat torde också
vara påtaglig när det är fråga om lokaler. Jag har därför funnit all
utredningens förslag bör kompletteras på sä sätt all endasl hyresrätter lill
bostadslägenheter upplåtna med obestämd hyrestid omfallas av ett fullständigt
skydd vid exekutiva försäljningar. Det sociala intresse som föreligger vid
bostadslägenheter väger inte lika tungt när del gäller lokaler. För det fall en
bostadshyresrätt inte har upplåtits pä marknadsmässiga villkor har en ny
förvärvare om avtalet löper på obestämd tid möjlighel all relativt snabbt få
lill stånd en ändring av villkoren.

Ett automatiskt inträdande
skydd bör bara omfatta sådana hyresrätter till bostadslägenheter som grundar
sig på en skriftlig handling. Endast i dessa fall är del möjligl alt ulan ett
bevakningsförfarande klarlägga de fullständiga hyresvillkoren. När det gäller
muntliga avtal bör däremoi ell utökat skydd fömlsätla alt hyresgäslen bevakar
sin rätt. Såväl när det gäller muntliga som skriftliga avlal bör, för alt
ytterligare minska risken för illojala förfaranden, krävas all hyresrätten
lillträtts före den exekutiva försäljningen. I de fall ell skriftligt avtal i
och för sig föreligger men tillträde inle har skell, bör, som hillills,
rältighetsinnehavaren vara skyldig all bevaka sin rätt sä att denna las upp i
sakägarförteckningen.

På grund av del anförda
har i första stycket i förevarande paragraf lagts till en ny beslämmelse som
gäller för fastigheter som taxerats som annan fastighet och betecknats som
hyreshusenhel. En hyresrätt till en bostadslägenhet i en sådan faslighet skall
alllid bestå vid en exekutiv försäljning under fömlsättning atl hyresrätten
grundar sig på en skriftlig handling, atl lägenheten upplåtits för obestämd lid
och all hyresgästen lilllrätl lägenheten före den exekutiva försäljningen. En
sådan hyresrätt skall med hänsyn lill beslämmelserna i 12 kap. 25 8 första
siyckei 4 utsökningsbalken inte tas

s. 110 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 110

upp
i sakägarförteckningen, eftersom den gäller oavsett faslighetens försäljning.

Jag vill i della
sammanhang understryka alt den föreslagna ändringen inte medför någon
förändring av kronofogdemyndighetens skyldighet att i samband med beskrivning
och värdering av en utmätt fastighet noggrant utreda vilka nytQanderälter som
belastar fasligheten. Det är nämligen av stor betydelse för spekulanterna alt
få en klar och fullständig uppfattning om de hyresrätter som upplåtils i
fastigheten. Delta gäller särskilt om hyresrätterna inte skall redovisas i
sakägarförteckningen.

När det gäller muntliga
hyresavtal avseende bostadslägenheter bör dessa, somjag nyss anfört, kunna las
upp i sakägarförteckningen och således förbehållas, antingen särskilt enligt
beslämmelserna i 12 kap. 33 8 andra stycket utsökningsbalken eller också vid
försäljningen enligt 39 8 första siyckei ulsökningsbalken. Della föranleder en
ändring av 12 kap. 25 8 första stycket 4 ulsökningsbalken (se avsnill 4.7).

I enlighet härmed bör
också bestämmelsen i 12 kap. 58 8 tredje stycket ulsökningsbalken om förbehåll
för hyresrätt vid försäljning av utmätt hyresfastighet under hand ändras så atl
munfiiga hyresavtal avseende bostadslägenheter skall förbehållas även vid sådan
försäljning.

För att bostadshyresgäster
med muntliga avtal skall få kännedom om den exekutiva auktionen och sålunda
kunna bevaka sin hyresrätt bör kronofogdemyndigheten vara skyldig all även
kungöra auktionen genom anslag i fastigheten. Jag kommer att senare anmäla
frågan om en ändring i utsökningsförordningen (1981:981).

De
nya reglerna bör bara gälla försäljningar efler den nya lagens ikraftträdande.
Särskilda övergångsbestämmelser behövs därför inte till ändringen i
förevarande paragraf.

När
del gäller andra fastigheter än hyresfastigheter är förhållandena
mångskiftande. Nuvarande regler innefaltar en rimlig avvägning mellan olika
intressen som gör sig gällande vid exekutiv försäljning av sådana fastigheter.
Jag föreslår därför ingen ändring av dessa regler.

12
kap. 1 5

I
paragrafen avgränsas hyreslagens tillämpningsområde och vissa begrepp
definieras. Ett tillägg har skett i Iredje stycket. Vidare har ett nytl femte
stycke fogats till paragrafen.

I
utredningens förslag finns i huvudsak moisvarande bestämmelser i 1-3 55.

Ändringarna
i första och andra styckena är redaktionella.

I
tredje stycket har tillagts en andra mening. Genom detta tillägg införs i
hyreslagen den i del prakliska rättslivel sedan lång tid begagnade termen
"lokal" för sådana lägenheter som inte är bostadslägenhet. Vad som är
att anse som bostadslägenhet framgår av första meningen.

Ändringen
i ftärde stycket är redaktionell.

s. 111 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 111

Femte
stycket år nytl. Enligt gällande rätt (fjärde stycket) är ell förbehåll som
strider mot bestämmelserna i hyreslagen utan verkan mol hyresgäslen eller den
som trätt i hans ställe om inte annat anges i lagen. Bakgmnden härtill är bostadssocial.

Lagen utgär från att ett
hyresavtal normalt endast omfattar en bostadslägenhet. Emellertid förekommer
del att en hyresgäst hyr ett eller flera bosladshus eller ett flertal
bostadslägenheter i olika hus för all sedan själv hyra ut lägenheterna i andra
hand. Detta förfarande bmkar kallas blockuthyrning. Självfallet är
fastighetsägaren vid blockuthyrning införstådd med all lägenheterna hyrs ut i
andra hand. Som exempel på blockulhyrning kan nämnas alt ett industriföretag
eller en sjukvårdshuvudman hyr ett störte antal lägenheler och i sin tur hyr ul
lägenheterna till sina anställda. Det kan också vara en studentbostadsstiflelse
som vidareupplåter lägenheterna till studenter.

Såväl
för hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och förslahandshyresgästen som
mellan denne och andrahandshyresgäslerna gäller f. n. hyreslagens tvingande
regler om bosladslägenheler. Emellertid lorde många gånger förhållandena vid
blockuthyrning vara sädana, all en vidare avtalsfrihet mellan fastighetsägaren
och förslahandshyresgästen är motiverad. Delta kan exempelvis gälla sådana
frågor som underhåll, indexreglering av hyran, uppsägningslid och
villkorsändringar. I dessa och andra frågor kan parterna vara mer beQänla av
alt tillämpa de regler i hyreslagen som gäller för lokaler. Avtalsfriheten får
emellertid inle ulvidgas så långt, att den påverkar andrahandshyresgästernas
rättsställning. Detta skulle kunna bli fallet om det direkta besittningsskyddet
kunde avtalas bort vid blockuthyrning. Så länge förslahandshyresgästen vill
bevara hyresförhållandet, tillgodoses andrahandshyresgästernas intressen bäst
av atl ett direkl besittningsskydd gäller mellan fastighetsägaren och
förslahandshyresgästen. Det direkta besittningsskyddet för vidare med sig all
bruksvärdereglerna gäller för hyressältningen.

De
nya bestämmelserna innebär att blockulhyrning anses föreligga om ett hyresavtal
avser uthyrning av fler än tio bostadslägenheter och avsikten är alt
hyresgäslen skall hyra ul lägenheterna i andra hand. Vid blockulhyrning får
parterna avtala om förbehåll som strider mot hyreslagens bestämmelser om
bostadslägenheter, under förutsättning alt förbehållet inte strider mot
bestämmelserna om lokaler och inle heller avser rätten till förlängning av
hyresavtalet eller gmnderna för fastställande av hyresvillkor i samband med
sådan förlängning.

Möjlighelen till
blockuthyrning skulle kunna missbrukas av en mindre nogräknad hyresvärd. I
stället för all upplåta lägenheterna direkt skulle nämligen en faslighelsägare
i avsikl all undandra sig de Ivingande reglerna i hyreslagen kunna upplåta
samtliga lägenheler i fasligheten till nägon honom närstående i form av
blockuthyrning Qfr avsnitt 2.111 den allmänna motiveringen). För att motverka
detta har i förevarande stycke även lagits

s. 112 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 112

in
ett krav på hyresnämndspriivning. Hyresnämndens prövning skall främst avse att
det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning, exempelvis för att
tillgodose en läroanstalts behov av studentbostäder eller en arbetsgivares
behov av personalbostäder. En sådan prövning behövs inte om fastigheten ägs av
staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, allmännyttigt
bostadsföretag eller av ell akliebolag som helt ägs av en kommun eller en
landstingskommun. Hyresnämndens beslut kan inte överklagas (se 70 5 andra
stycket).

12
kap. 2 8

Till
paragrafen, som innehåller bestämmelser om hyresavtalet, har fogals ett nytl
Iredje stycke. Detta innehåller besiämmelser om upphävande eller ändring av
hyresgästernas rätt all använda utrymmen som är gemensamma för flera
lägenheler. Tillägget har föranlett en ändring av den rubrik som föregår
paragrafen.

En
motsvarighet till de nya bestämmelserna finns i 2 8 andra stycket i
utredningens förslag (se även betänkandet s. 460).

Ändringarna
i andra stycket är redaktionella.

Tredje
stycket är somjag redan nämnt nytt.

Förulom den direkta rätten
till lägenheten kan ett hyresavtal ge hyresgäslen även andra förmåner, t.ex.
räll alt fä begagna tvättstuga och andra gemensamma utrymmen. Del förekommer
också att hyresvärden utan särskilda utfästelser i hyresavtalet släller vissa
utrymmen till hyresgästernas gemensamma förfogande, exempelvis en
fritidslokal.

I den mån hyresgäsiernas
rätt atl få begagna gemensamma utrymmen grundar sig på ett avtalsvillkor, kan
hyresvärden under löpande avtalsperiod inle utan hyresgäsiernas medgivande
ändra villkoren eller upphäva dem. I samband med förlängning av avlalel har
däremoi hyresvillkoren hitintills kunnat justeras eller bringats att hell
upphöra. För andra villkor än hyrans storlek har därvid gällt att hyresvärdens
krav skulle godtas om de inte stred mot god sed i hyresförhållandet eller
eljest var obilliga. Enligl 55 8 Iredje stycket i dess nya lydelse skall
däremoi ett tidigare gällande villkor om rätt till gemensamma utrymmen gälla
även i framliden om detta framslår som skäligt. Genom denna beslämmelse
förbättras hyresgästernas slällning i, de fall rätlen alt nylQa gemensamma
utrymmen grundas på ett avtalsvillkor.

När del gäller icke
avtalsreglerade förmåner att nylQa gemensamma utrymmen har rättsläget varil
någol osäkert Qfr rättsfall frän bostadsdomstolen 1978: 1, som avser Hässelby
familjehotell). Lagutskottet har med anledning av en motion bl. a. framhållit
(se LU 1977/78:27) alt förekomsten av gemensamma utrymmen som hobby- och
fritidslokaler och andra liknande förmåner utgör betydelsefulla inslag i
boendemiljön. Utskottet konstaterade atl några särskilda bestämmelser rörande
utrymmen som hyresgästerna nyttjar gemensamt inle finns i hyreslagen och all
nägon fasl

s. 113 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 113

praxis pä områdel inte utvecklats. Enligt utskottets
mening lorde del ligga i både hyresgästernas och hyresvärdarnas intresse atl
iräffa överenskommelser om gemensamhelsanordningarna. Även om del således
kunde förväntas alt man avtalsvägen skulle komma all bota bristen på regler
för sådana anordningar fann utskottet del angeläget alt behovet av lagregler på
området övervägdes. Utskoltsbelänkandel har överlämnats lill hyresrältsutredningen
(rskr 1977/78; 296).

Jag delar
utredningens uppfattning all rätten att få nylQa gemensamma utrymmen inte bör
vara beroende av att särskilt avtal härom träffals eller atl hyresvillkoren
utformats på visst sätt. Följer av hyresförhållandet, exempelvis genom all
hyresvärden renl faktiskt låtit hyresgäslerna utnyttja vissa utrymmen
gemensamt, eller kan en sådan rätt på grund av andra omständigheter intolkas i
avtalet, bör denna rätt inle få ändras eller upphävas i annan ordning än som
gäller för hyresvillkor i allmänhet. De nya beslämmelserna i iredje stycket är
avsedda att reglera delta fall.

De nya bestämmelserna avser både bostadslägenheter och
lokaler.

I fråga om bostadslägenheter för vilka förhandlingsordning
gäller har dessutom gjorts ett tillägg till 5 8 första stycket
hyresförhandlingslagen (se avsnitt 4.3). Hyresvärden blir därigenom, när
förhandlingsordning finns, skyldig all påkalla förhandling om han vill upphäva
eller ändra rätten till gemensamma utrymmen.

12 kap. 3 5

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyrestidens längd, i
vilka fall uppsägning behövs saml konsekvenserna av utebliven uppsägning.

Utredningens förslag i hithörande frågor fmns i 5 8 första
stycket, 68 första stycket, 7 och 11 55.

Paragrafen har behandlals i den allmänna motiveringen
(avsnill 2.8).

I första stycket läggs den nya huvudregeln fast, att ett
hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat avtalats. Huvudregeln om
löpande hyresavtal är alltså inle tvingande. Regeln gäller alla lyper av
lägenheter men torde få störst belydelse för bostadslägenheter.

Ett löpande hyresavtal måste sägas upp för att upphöra all
gälla. Bestämmelser om uppsägningstidens längd finns i 4 8 första stycket
samt, när del gäller bostadslägenheter, även i 5 5.

Övergångsbestämmelserna (punkt 4) har utformats så att
huvudregeln om löpande hyresavtal skall slå igenom på äldre tidsbestämda
hyresavtal för bostadslägenheter när dessa förlängs, såvida parterna inte
avtalar annat. Lokalhyresavtalen omfattas inte av denna övergångsbestämmelse.
För alt äldre lokalhyresavtal skall bli löpande behövs del alltså en särskild
överenskommelse.

I fråga om bostadslägenheter gäller vidare atl vid tvist
mellan parterna hyresfiden skall vara obestämd, om inle bestämd hyrestid av
särskild anledning är lämpligare (se 55 8 tredje stycket andra meningen). 8
Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

s. 114 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 114

I
andra stycket anges atl ell hyresavtal även kan ingås för bestämd tid. Den
grundläggande regeln är aitt ett sådanl avtal upphör atl gälla vid hyrestidens
utgång om inte parterna har avtalat om en annan ordning. Lika lite som enligt
gällande rätt är dock denna regel utan undanlag. Undantaget, som innebär all
uppsägning alllid måste ske om hyresförhållandet varat mer än nio månader,
stämmer överens med gällande rätt (se prop. 1968:91 Bih. A s. 320).
Bestämmelser om uppsägningstidens längd finns beträffande de tidsbundna avtalen
i 4 5 andra stycket samt, när det gäller bostadslägenheter, i 5 5.

Tredje
stycket motsvarar 3 5 Qärde stycket samt 4 8 första siyckei i gällande räll.

Punkt
1 handlar om verkan av utebliven uppsägning beträffande hyresavtal, som är
ingånget för bestämd lid och som skall sägas upp för att upphöra alt gälla.
Saknar ell sådant avtal bestämmelser om verkan av all en uppsägning inte sker,
förlängs avtalet för obestämd tid, om del inte sägs upp inom rätt lid. Avtalet
förvandlas alltså lill ett löpande avtal vid en utebliven uppsägning.

Punkt
2 innehåller bestämmelser om s. k. lyst förlängning. En tyst förlängning kan
självfallet bara komma i fråga i de fall ett hyresavtal automatiskt skall upphöra
att gälla vid hyrestidens utgång. Regeln gäller alltså bara de lidsbundna
avtalen och, med hänsyn lill bestämmelsen i andra stycket, bara sådana där
hyresförhållandet vid hyrestidens ulgång inle varat längre än nio månader, s.k.
kortlidsavtal. Saknar ett korttidsavlal bestämmelser om alt uppsägning skall
ske, dvs. avtalet har upphört att gälla vid hyrestidens ulgång, men har
hyresgäslen trots della suttit kvar i lägenheten en månad efler hyrestidens
utgång utan att hyresvärden anmodat honom alt flytta, anses hyresavtalet
förlängt på obestämd tid. Avtalet förvandlas alltså även i delta fall lill ett
löpande avtal.

För
anmodan enligt Iredje stycket 2 gäller samma förfaranderegler som för
uppsägning. Bestämmelser härom finns i ftärde stycket som också innehåller en
hänvisning lill beslämmelserna i 498 om hyresvärdens åligganden för del fall
hyresgäslen inle efterkommer hyresvärdens anmodan om alt flytta. Bestämmelser
om formerna för uppsägning finns i 8 8.

12
kap. 4 8

Paragrafen
innehåller bestämmelser om uppsägningstider. Den motsvarar närmast 3 8 andra
och tredje styckena saml 4 8 andra och iredje styckena i gällande rätt.
Utredningens förslag lill bestämmelser om uppsägningstider finns i 68 andra
och tredje styckena.

Paragrafen
har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnill 2.8).

I
första stycket behandlas uppsägningstiderna vid löpande hyresavtal.

De
nya uppsägningstiderna (tre månader för bosladslägenheler och nio månader för
lokaler) är såtillvida tvingande, att en överenskommelse i avtalet om kortare
uppsägningslid inle blir gällande gentemot hyresgäslen.

s. 115 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 115

Regeln
är tvingande till hans förmån. Däremot är en överenskommelse, som innebär alt
hyresvärden för egen del accepterar en kortare uppsägningstid bindande för
honom. Detta följer av 1 8 Qärde stycket. Vad som nu sagls innebär inle alt
parterna i anledning av en redan inträffad händelse är förhindrade all iräffa
en uppgörelse som strider mol lagens tvingande regler. Parterna kan efler en
uppsägning komma överens om atl hyresförhållandet skall upphöra lidigare än
vad som skulle följa av den för hyresförhållandet gällande uppsägningstiden. I
praktiken är det också vanligt atl parterna direkl och alltså utan formell
uppsägning kommer överens om att hyresförhållandet skall upphöra - man skriver
gemensaml av kontraktet.

När det gäller
överenskommelse om längre uppsägningsfider föreligger full avtalsfrihet. Här
bör dock observeras all när avtalet avser en bostadslägenhet, en hyresgäst
enligl 5 8 alltid och således oavsett vad som avtalats, har rätt att säga upp
avtalet att upphöra efler tre månader.

I
fråga om lokaler bör vidare anmärkas att uppsägningstiden räknas lill
månadsskifte och inte som f. n. till den dag med samma ordningsnummer som
uppsägningsdagen. Kravet på all hyresförhållandet skall ha varat längre än nio
månader har också slopats.

Begreppet
fardag mönstras ul ur hyreslagen så alt ett hyresavtal alllid upphör viss tid
efler uppsägning. I hyreslagen i dess nuvarande lydelse finns begreppet fardag
förulom i 4 5 tredje stycket även i 5 5 andra stycket och i 26 8 andra stycket.
Begreppet fardag bör även tas bort i 36 8 bosladsrätlslagen (se avsnitt 4.5).

I 3 kap. 3 8 första
stycket expropriationslagen (1972:719) finns en regel som knyler an lill
fardagsbegreppet. En exproprialionssökande, som redan har en nylQanderätt till
den fastighet som avses med ansökningen, har nämligen enligt della stadgande
rätt atl utan hinder av vad som annars skulle gälla nylQa fastigheten fram till
viss fardag. Är nylQanderätten hyra eller arrende kommer därvid jordabalkens
regler om fardag alt gälla. För de nytQanderälter som saknar bestämmelser om
fardag gäller enligl sisla meningen i nyss angivet stycke en särskild regel
nämligen all skyldighel alt flytta - i stället för all inträda på fardag -
inträder när tre månader förflutit frän det att expropriafionslillslåndel
förföll, expropriationsrätten förverkades eller expropriationsansökningen
prövades.

Vid artende kommer det
fortfarande att finnas bestämmelser om fardag (se 8 kap. 4 8 jordabalken).
Enligl min mening saknas del anledning all nu ändra i expropriationslagen.
Delta innebär atl tillämpningsområdet för beslämmelsen i 3 kap. 3 8 första
stycket sista meningen expropriationslagen kommer all vidgas i och med atl
bestämmelser om fardag vid hyra försvinner.

Regler
om avflyttning pä fardag finns även i fideikommisslagsliflning. Jag återkommer
lill det vid övergångsbestämmelserna (punkl 9).

En
särskild lyp av tidsobestämda hyresavtal är sädana som beror av viss
anställning. Enligl gällande rätt har hyresgästen belräffande vissa sådana

s. 116 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 1'

avtal
alltid räll till en uppsägningstid om minst en månad (4 8 andra stycket sista
meningen). Eftersom en minsta uppsägningstid om tre månader nu kommer alt gälla
för alla tidsobestämda hyresavtal, saknas del anledning atl särreglera dessa
avtal på del sätt som hittills skett (se även 678 där undantag inte görs för
bestämmelserna om uppsägningstid).

I
andra stycket finns beslämimdser om uppsägningstid för del fall ett hyresavtal
pä bestämd lid skall sägas upp för att upphöra att gälla Qfr 3 S andra
stycket). De angivna uppsägningstiderna är minimitider. Uppsägningstidens
längd varierar med hyrestiden och är längst tre månader för bostadslägenheter
och längst nio månader för lokaler.

12
kap. 4a5 Paragrafen upphävs. Bestämmelsen har förls över lill 5 8.

12
kap. 5 8

Paragrafen,
som innehåller en speciell uppsägningsbestämmelse för bostadshyresgäsler,
motsvarar 4a8 i gällande lydelse. I utredningsförslaget ålerfinns motsvarande
beslämmelse i 6 5 Qärde stycket.

Paragrafen
har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.8).

I
gällande lydelse innehåller 5 8 vissa specialbestämmelser om uppsägning av ett
hyresavtal. Enligt första stycket får sålunda ett dödsbo, när hyresgästen
avlidit före hyrestidens ulgång, säga upp ett hyresavtal beträffande
bostadslägenhet inom en månad frän dödsfallet. Avtalet upphör då en månad efter
uppsägningen. I andra stycket finns regler för hyresavtal som slutils för
hyresgästens livstid. Regierna innebär dels alt när en bostadslägenhet är
upplåten för hyresgästens livslid fär vid dennes död hans make under vissa
förutsättningar inträda som hyresgäst under sin livsfid, dels en rätt för
hyresvärden atl säga upp den efterlevande makens livslidskontrakt för det fall
han gifter om sig.

Jag
delar utredningens uppfattning alt dessa bestämmelser kan utgå.

När
det gäller ett dödsbos uppsägningsrält villjag erinra om att 5 8 enligl mitt
förslag innebär att uppsägning från en hyresgästs sida, dvs. i detta fall från
ett dödsbos sida, alltid får ske så all avtalet upphör all gälla vid det
månadsskifte som inträffar efler tre månader frän uppsägningen.

Enligt
gällande rätt kan ett hyresavtal ingås för hyresgästens livslid (se 7 kap. 5 §
jordabalken). Denna möjlighel påverkas inle av alt 5 5 andra siyckei i gällande
lydelse utgär. Däremoi påverkas den rätt att fä bo kvar i lägenheten efler
hyresgästens död som i dag tillkommer hyresgästens make. Även om avtal för
hyresgästens livslid är sällsynta, finns del av sociala skäl anledning alt slå
vakt om efterlevande makes rätt atl få bo kvar i lägenheten. En beslämmelse
härom bör emellertid inte tas upp bland uppsägningsreglerna utan i stället
bland de bestämmelser som gäller förlängning av hyresavtalet. Enligl 47 8
andra stycket gäller f.n. att om en hyresgäst som är gift och vars make inte
har del i hyresrätten säger upp

s. 117 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 117

hyresavtalet,
vidtar annan åtgärd för ätt bringa del atl upphöra eller av annan anledning
saknar rätt till förlängning, har maken, om han har sin bostad i lägenheten,
rätt till förlängning såvida hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som
hyresgäst. Denna beslämmelse har kompletterats så alt om ett dödsbo saknar rätt
lill förlängning av ett hyresavtal - vilket är fallet om hyresgästen vid ett
livslidskontrakt avlidit - efterlevande make skall ha en rätt atl inträda i
hyresförhållandet och fä delta förlängt för egen del, dvs. för sin livstid.
Efterlevande make kommer således atl få en i förhållande till gällande rätt
oförändrad ställning. Att hyresvärden genom denna förändring förlorar sin rätt
att säga upp den efterlevande maken i fall då denne ingär nytt äktenskap, torde
vara av ringa praklisk betydelse.

Jag
ålerkommer till dessa frågor vid övergångsbestämmelserna (punkl 3).

12
kap. 6 8

Till
paragrafen, som innehåller bestämmelser om när ett avtal upphör atl gälla, har
fogals ett nytt tredje stycke med regler om s.k. kopplade avtal. Första och
andra styckena har sin motsvarighet i 8 8 utredningsförslaget medan tredje
siyckei är hämtat från 5 8 andra stycket i utredningens förslag.

Ändringarna
i första och andra styckena år redaktionella. I första siyckei har gjorts en
ändring i paragrafhänvisningen. Andra siyckei har ändrals sä alt det klart
skall framgå all de uppsägningstider som anges i 4 8 första stycket (löpande
avlal) respektive andra stycket (tidsbestämda avlal) i den akluella
situationen gäller oavsett vad avtalen innehåller om uppsägningslid. Atl
uppsägningstiderna i 4 8 första och andra styckena gäller lill förmån för
hyresgästen följer i och för sig redan av all de är Ivingande lill hans förmån.
Vad som sägs i denna paragraf gäller emellertid också hyresvärden. Enligt
nuvarande lydelse av andra stycket gäller vad som sägs där bara om inte
hyreslagen innehåller några särskilda bestämmelser om uppsägningstid (t. ex. 5
8 och 26 5 andra stycket). Eftersom mitt förslag inte innehåller sådana
särskilda bestämmelser behövs inle det nämnda förbehållet.

Tredje
stycket har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6). Del förekommer
ibland atl avtal om hyra av en bostadslägenhet förenas med avtal om annan
nyttighet, t. ex. garageplals, biluppslällningsplats eller restaurangservice.
Det är här fråga om nyttigheter som har ett omedelbart samband med användningen
av lägenheten men - typiskt sett - saknar värde för hyresgästen om han flyttar
frän lägenheten. Upphör bostadshyresavtalet atl gälla bör ett sådant till
bosladshyresavtalet kopplat sidoavial samtidigt upphöra all gälla under
förutsättning all sidoavtalel avser en nyttighet som har ett omedelbart samband
med användningen av lägenheten och avser en nyttighet som är av mindre
belydelse i jämförelse med användningen av lägenheten. Förulom de nyss anförda
exemplen bör här

s. 118 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 118

särskilt nämnas avlal om nyttjande av möbler när en
lägenhet hyrs ut i andra hand. Sådana avtal faller typiskt sett under denna
beslämmelse. Avtalet om uthyrning av möblerna upphör således atl gälla
samtidigt med själva andrahandsupplåtelsen.

12 kap. 7 8

Paragrafen innehåller bestämmelser om när en lägenhel
skall hållas tillgänglig för den som skall tillträda den. I förhållande till
gällande rätt har den inbördes ordningen mellan första och andra styckena
kastals om. Bestämmelser om när en lägenhel skall hållas tillgänglig för
filllräde finns i utredningens förslag 19 8.

Första
stycket. F. n. finns del inte något uttryckligt stadgande om vilken dag en
lägenhet skall avträdas. Tveksamhet kan i vissa fall uppstå om en lägenhet
skall avträdas den dag då hyrestiden löper ul eller någon efterföljande dag.
För atl undanröja eventuella oklarheter på denna punkt föreskrivs nu att
hyresgästen skall lämna lägenheten dagen efler del atl hyrestiden har löpt ut.

Liksom hittills skall lägenheten hållas tillgänglig för
den som skall flytta in senast klockan 12 på tillträdesdagen.

I gällande rätt finns en särskild regel beträffande
filllräde lill lägenhet som hell eller delvis är uthyrd till bostad och som
omfatlar minsl två rum avsedda för bostadsändamål. Jag anser all dessa
detaljregler utan olägenhet kan undvaras. Det bör överlåtas åt dem som skall
lämna respektive tillträda lägenheten att själva triiffa en överenskommelse om
hur della rent prakfiskt skall gå till.

Andra stycket. Med hänsyn till alt lördagar numera för
flertalet är arbelsfria dagar och det därför kan vara svårt alt en sådan dag få
flylt-ningshjälp finns det skäl att när del gäller flyttning uttryckligen
jämställa lördag med söndag och allmän helgdag. Även vissa helgdagsaftnar,
vilka mer allmänt kommil att bli arbelsfria, bör i delta sammanhang jämställas
med söndag Qfr bl. a. 2 8 lag, 1930; 73, om beräkning av lagstadgad lid).

Infaller den dag då en lägenhel skall tillträdas eller
lämnas på en söndag, annan allmän helgdag, lördag midsommarafton, julafton
eller nyårsafton skall lill- eller avträde i stället ske näsla vardag.

Bestämmelserna i paragrafen är enligt tredje stycket
dispositiva.

12 kap. 8 8

Paragrafen innehåller bestämmelser om formerna för
uppsägning. Utredningens förslag i hithörande frågor finns i 10 8.

Del nya förfarandel vid förlängnings- och villkorstvisier
(se avsnitt 2.9 i den allmänna motiveringen) innebär i fråga om
bostadslägenheter alt uppsägning endast skall ske när hyresvärden eller
hyresgästen vill atl hyresförhållandet skall upphöra medan i fråga om lokaler
nuvarande ordning behälls.

s. 119 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 119

Enligt
första stycket är skriftlig uppsägning allQämt huvudregel. I förhållande fill
gällande rätt har utrymmet för muntliga uppsägningar ytterligare inskränkts. En
uppsägning skall således vara skriftlig redan när hyresförhållandet varat i
tre månader. Enligt gällande rätt är motsvarande lidsgräns nio månader. Denna
inskränkning kommer i praktiken all leda fill atl alla avtal på obestämd tid
kräver skriftlig uppsägning och atl den muntliga uppsägningsformen endast
kommer att gälla hyresavtal på bestämd tid som inle är längre än tre månader.

Enligt
gällande rätt får en uppsägning ulom i vissa undantagsfall vara muntlig, om ett
skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. Ulredningen har föreslagil atl
denna möjlighel till muntlig uppsägning skall ulgå.

Från
flera remissinstanser har del framhållits alt den muntliga uppsägningen fyller
en funktion för hyresgästerna. En hyresgäst kan enligt nuvarande ordning ringa
upp sin hyresvärd och säga upp avtalet, varefter denne i ett brev bekräftar
uppsägningen. Detta förfarande är väl inarbetat på hyresmarknaden och bör bestå
när avsikten är atl hyresförhållandet skall upphöra. När en lokalhyresgäst
säger upp avtalet enligt 58 a 5 bör del dock liksom f. n. krävas en skriftlig
uppsägning.

Andra
och tredje styckena. Liksom enligt gällande rätt är huvudregeln att skriftliga
uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning. Härmed förstås atl
uppsägningen skall överbringas på sådant sätt alt den som påkallar uppsägningen
får kännedom om - eller p. g. a. legala definitioner har rätt att utgå från -
alt uppsägningen verkligen nått den som sökts för uppsägning. I och med all del
i hyreslagen anges att delgivning skall ske, följer att delgivningslagens
(1970:428) bestämmelser i princip skall tillämpas.

Delgivningslagen
innehåller i 12—15 55 särskilda bestämmelser om s.k. surrogatdelgivning för det
fall det inle är möjligt att personligen nå den som söks för delgivning. Dessa
regler gäller emellertid f. n. inte när en uppsägning skall delges ulan
hyreslagen innehåller i 8 5 tredje stycket i gällande lydelse särskilda
surrogatdelgivningsregler. Moisvarande bestämmelser finns i 8 kap. 8 5 iredje
stycket jordabalken för del fall uppsägningen avser ett arrendeförhållande.

Delgivningsreglerna
i hyreslagen har kritiserats för atl vara svåra att tillämpa (se rättsfall från
bosladsdomstolen 1976:7).

Jag
delar utredningens uppfattning atl undantaget från kravet på vanlig delgivning
i många fall bör kunna utformas på ett enklare sätt än vad som f. n. är fallet.

Jag
godtar utredningens förslag som innebär att när en bosladshyresgäst som har
hemvisl här i landet söks för delgivning bör uppsägningen normalt kunna få ske
genom ett rekommenderat brev. Detta innebär i överensslämmelse med utredningens
förslag alt del inle längre krävs att vederbörande försl skall ha sökts för
delgivning och inte anträffats.

s. 120 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 120

Utredningen
har diskuterat om ett på della sätt förenklat uppsägningsförfarande
tillgodoser rimliga ki-av på rättssäkerhet när uppsägning sker med begäran alt
hyresförhållandet skall upphöra i förtid på grund av atl hyresrätten är
förverkad. Utredningen har stannat för atl så får anses vara fallet.

Jag
kan inte dela utredningens, uppfattning i denna fråga. Det nya förfarandet vid
förlängningstvister innebär såvitt gäller bostadslägenheter alt hyresgästen
inte behöver reagera på en uppsägning utan kan avvakta atl hyresvärden
hänskjuter tvisten till hyresnämnden. Dessa regler gäller emellertid inte i
förverkandefallen. Del förenklade förfarandel med rekommenderat brev bör
därför inte få tillämpas i förverkandefallen. Ell undantag har alltså gjorts
för dessa fall i tredje stycket första meningen. I samma mening har undantag
gjorts för del fall atl en hyresvärd enligt 58 5 säger upp en lokalhyresgäst.
En sådan uppsägning omfattas nämligen inle av de nya förfarandereglerna. I
stället har en uppsägning av en lokalhyresgäst en direkt rättsverkan pä samma
säll som enligt gällande rätt.

När
uppsägning inte får ske med rekommenderat brev, bör de nuvarande
delgivningsreglerna tillämpas. Z>å dessa besiämmelser redan finns upptagna
i 8 kap. 8 8 andra och tredje styckena jordabalken, görs i andra stycket i
förevarande paragrafen hänvisning till dessa bestämmelser.

Även
när del är hyresgäslen som säger upp avtalet medför uppsägningen en direkt
rättsverkan, nämligen ;itt hyresförhållandet upphör utan ytterligare åtgärder.

Flera
remissinslanser har ifrågasatt det lämpliga i all en uppsägning i dessa fall
kommer till slånd i och med alt uppsägningen sänds iväg i ett rekommenderat
brev till hyresvärden. Det kan, menar dessa remissinslanser, inte uteslutas
att hyresvärden med ett sådant uppsägningsförfarande inte får reda på
uppsägningen förrän hyresgäslen har flyttat.

Under senare år har
antalet rekommenderade postförsändelser uppgått till ca 14 milj. per år. Enligl
postverkets statistik är det endasl mellan tvä och trehundra av dessa
försändelser som inle når den adress under vilken de är avsända. Mot denna
bakgrund är del enligt min bedömning rimligt att utgå från atl en uppsägning
som sänds i rekommenderat brev kommer att nå angiven adress. Därmed är det dock
inle sagt att brevel når sin adressat, d. v. s. att hyresvärden efler normal
postbefordringstid får del av uppsägningen.

Hyresvärden
kan exempelvis vara bortrest eller hans kontor kan lidvis vara obemannat. Det
får emellertid anses ingå i en god fastighetsförvaltning atl en hyresgäst
alltid kan komma i kontakt med sin hyresvärd. Denne bör således, om han inle är
direkt anträffbar på den lill hyresgäslerna uppgivna adressen vidla sådana
ålgärder, att meddelanden som sänds under denna adress når honom. Risken av alt
en uppsägning som avsänts under riktig adress under exempelvis en
semesterperiod blir liggande pä ett obemannat konior bör därför hyresvärden
själv stå. Jag ansluter mig alltså

s. 121 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 121

till
utredningens förslag atl en hyresgäst skall kunna säga upp sitt hyresavtal
genom all tillställa hyresvärden uppsägningen i rekommenderat brev. Enligl
första stycket får uppsägning ske hos den som är behörig att ta emol hyra pä
hyresvärdens vägnar. Hyresgäslen kommer alltså alltid all ha tillgång lill en
adress under vilken uppsägning kan ske. Ändringarna i fjärde-sjätte styckena år
redaktionella.

12
kap. 9 8

Paragrafen
handlar om lägenhetens brukbarhet. Andra stycket är nytt. Utredningens förslag
finns i 12 8.

Första
stycket. Enligt 9 S i gällande lydelse skall hyresvärden på tillträdesdagen
tillhandahålla lägenheten i sådanl skick atl den enligl den allmänna uppfattningen
i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bestämmelsen är disposiliv.

Jag
delar utredningens bedömning atl, när del gäller bostadslägenhet som är avsedd
för permanentboende, det inte är rimligt alt hyresvärden skall få hyra ul en
sådan lägenhel om den är i det skicket all den inte är fulll brukbar för sill
ändamål. Kravel på viss minimistandard bör därför göras Ivingande i fråga om
sådana lägenheler.

På
grund av det anförda har bestämmelsen ändrats så atl parterna endasl har frihet
atl träffa avtal om bällre skick. Genom atl kravel på viss minimistandard görs
Ivingande belräffande bostadslägenheter kan bestämmelserna i nuvarande 19 8 om
rätt för hyresgäslen all säga upp avlal om hälsovådliga lägenheler ulgå.

I
andra stycket, som är nytl, görs i tvä punkier undanlag från den i första
stycket fastlagda huvudregeln.

I
fråga om fritidsbosläder är det lämpligl all behålla möjlighelen för parterna
all fritt avtala om lägenhetens skick. Fritidsbostäderna är av alltför växlande
beskaffenhet - liksom hyresgäsiernas önskemål - för all avtalsfriheten skall
kunna begränsas.

Belräffande
lokaler är del inte ovanligt atl hyresgästen helt eller delvis svarar för
inredningen. Denna möjlighel bör bibehållas och någon inskränkning i parternas
avtalsfrihet sker därför inte.

Fullständig
avtalsfrihet bör också bibehållas inom ramen för del kollektiva
förhandlingssystemet. Andra punkten i förevarande stycke har utformats i
överensstämmelse med 15 8 andra stycket 2 i lydelse enligl prop. 1982/83: 146.

12
kap. 10 8

Ändringarna
är redaktionella. Ulredningen har gjort en fullständig omredigering av 10-14
58. Jag delar den uppfallning som har förts fram av flera remissinstanser alt
resultatet är mindre lyckat. Den nuvarande dispositionen har därför behållits.

s. 122 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 122

12
kap. 118

Bestämmelserna
i tredje stycket är delvis nya. Ändringen är föranledd av ändringarna i 9 8.
Motsvarande beslämmelse ålerfinns i 14 8 tredje stycket i utredningens förslag.

Ändringarna
i för st a .stycket är redaktionella.

I
tredje stycket finns i dess nuvarande lydelse bestämmelser om hyresgästens
rältigheter vid hinder i hyresrätten när lägenheten hyrs ul i befinlligl
skick. Som framgår av 9 8 föreslår jag att en bostadslägenhet som är avsedd för
permanentboende alllid skall lillhandahållas i sådant skick alt den enligt den
allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.
Några särskilda bestämmelser för det fall alt en bostadslägenhet avsedd för
permanentboende hyrs ul i befintligt skick behövs därför inte. Följaktligen
har beslämmelserna i förevarande stycke inskränkts till upplåtelser i
befiinlligt skick som avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en
lokal (se 9 8 andra stycket 1).

12
kap. 12-14 88 Ändringarna är redaktionella.

12
kap. 15 8

Till
paragrafen har fogats ett nytt Qärde stycke. Del moisvarar delvis

20 8 i utredningsförslaget. '

första stycket har gjorts en redaktionell ändring, föranledd av ändringen i 9
8.

Fjärde
stycket. I 2 5 tredje stycket har nya bestämmelser tagits in om utrymmen som är
avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Sålunda gäller atl om det av
ett hyresförhållande följer en rätt all använda ett sådanl ulrymme så får denna
rätt inte upphävas eller inskränkas i annan ordning än som gäller för ändring
av hyresvillkor. Genom denna bestämmelse har hyresgäsiernas rätt lill utrymmen
som har denna karakiär kommil klarare lill uttryck. Om denna rätt inle skall
vara illusorisk, bör del åligga hyresvärden atl hälla äv<;n dessa utrymmen i
skick. Samma norm som gäller för lägenheterna bör lillämpas, dvs. utrymmena
skall hållas i sådant skick all de enligl den allmänna uppfattningen på orten
är fulll brukbara för del avsedda ändamålel. Parlerna bör dock ha möjlighel atl
träffa avlal om annat skick. Förevarande stycke har utformats i enlighel med
vad som nu anförts.

Fjärde
siyckei avser såväl bostads- som lokalhyresförhållanden.

12
kap. 16 5

Beslämmelserna
i andra stycket om reparationsföreläggande har ändrats. Vidare har tre nya
stycken av processuell karakiär fogals till paragrafen. Processuella regler av
likarlad innebörd ålerfinns 1215 utredningsförslaget.

s. 123 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 123

Ändringen
i första stycket är redaktionell.

I
andra stycket i gällande lydelse behandlas hyresnämndens möjlighel alt i vissa
fall på ansökan av hyresgäst ålägga en hyresvärd atl avhjälpa en brist i en
bostadslägenhet (reparalionsfördäggande).

I 15 8 har lagits in en ny
bestämmelse om hyresvärdens ansvar för utrymmen som är gemensamma för
hyresgästerna. Om en hyresnämnd skulle finna att en hyresvärd brister i sina
åligganden med avseende på nu avsedda utrymmen bör hyresnämnden, på samma sätt
som gäller brister i lägenheterna, kunna ålägga hyresvärden att vidta
erforderliga ålgärder. Då dessa åtgärder inte bara behöver avse reparation av
befintliga anordningar utan över huvud taget kan avse ätgärder för atl
utrymmena skall kunna användas på ett ändamålsenligt säll, har den nuvarande
benämningen "reparationsföreläggande" bytts mot den mer neutrala
beteckningen "äl-gärdsföreläggande".

Utredningen
har i sitt förslag diskuterat det fall då hyresvärden eftersätter sina
åligganden även i andra hänseenden än sädana som medför fysiska hinder i
nylQanderätten. Som exempel nämner ulredningen att hyresvärden eftersätter
sina skyldigheter beträffande värme och varmvallen, trapp-städning och skötsel
av gemensamma utrymmen. Utredningens majoritet har föreslagit alt ett
reparationsföreläggande skall kunna omfatta även sädana brister Qfr belänkandet
s. 460).

Flera remissinstanser har
ifrägsatl om det är möjligt att utfärda ett föreläggande som inle avser en
konkret och bestämd åtgärd utan som syftar till att uppnå en viss servicenivå.
Ett föreläggande av sistnämnda typ, exempelvis all tillhandahålla varmvatten,
skulle behöva bestå för en obestämd tid, eftersom avsikten självfallet är all
lägenheterna alltid skall ha lillgång till varmvatten. Jag delar den tveksamhet
som remissinstanserna känner inför ett på detta sätt utvidgat institut med
viiessanklionerade förelägganden. Jag ifrägsätter även behovet av en sådan
utvidgning. Föreligger det brist i fråga om skölsel av gemensamma utrymmen —
tvättstugan kan exempelvis inle användas därför alt en trasig tvättmaskin inte
repareras - bör hyresgäslerna kunna få lill stånd rättelse genom den nyss
berörda utvidgningen av åtgärdsföreläggandet. I de fall förvallningen å andra
sidan är så bristfällig, att det inte är tillräckligt atl en fysisk brist i
nylQanderätten undanröjs, bör ingripande inte ske genom ålgärdsföreläg-gande
ulan med slöd av bostadsförvallningslagen (1977:792). Enligt
bo-stadsförvallningslagen kan ingripanden ske vid en bristfällig fastighetsförvaltning
om bristerna inte är obetydliga eller endast av fillfällig art. Paragrafen
innehåller alltså inle någon motsvarighet lill den av ulredningen i denna del
föreslagna utvidgningen.

Ändringen
i tredje stycket är redaktionell.

Fråga
om åtgärdsföreläggande prövas av hyresnämnden på ansökan av en hyresgäst. En
sådan ansökan kan alltid riktas mol fastighetens verkliga ägare. För att
förebygga svårigheter vid ägarskiften och bulvanförhållan-

s. 124 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 124

den
införs i ftärde stycket efter förebild i 30 8 första stycket bostadsförvallningslagen
en legitimationsregel enligl vilken ansökan om åtgärdsföreläggande kan rikias
mol den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt.

Förfarandet i hyresnämnden
regleras av förvaltningslagen (1971:290) och lagen om arrendenämnder och
hyresnämnder. Dessa lagar saknar bestämmelser för det fall den fastighet som
berörs av ansökan om åtgärdsföreläggande överlåts innan ansökningen slutligt
prövats. I 30 5 andra stycket bostadsförvaltningslagen föreskrivs att
rättegångsbalkens regler om verkan av atl tvisteföremälet överlåts och om
Iredje mans dellagande i rättegången skall gälla i en sådan situation. En motsvarighet
lill denna bestämmelse har lagils upp i femte stycket förevarande paragraf.

Även sjätte stycket har
sin motsvarighet i 30 8 bostadsförvaltningslagen där del i tredje stycket
stadgas att om tvist om äganderätten till en fastighet är aniecknad i
faslighelsboken kan ansökan riktas mot den som innehar fastigheten med
äganderättsanspråk.

12
kap. 17-18 88 Ändringarna är redaktionella.

12
kap. 19 8

Pä
skäl som redovisats vid 9 § första stycket har 19 5 i gällande lydelse inle
fått någon motsvarighet.

I
19 5 redovisas därför motsvarigheten till de bestämmelser som f.n. finns i 19 a
5 och som handlar om på vilkel säll hyran skall vara reglerad i avtalet.
Utredningen har redovisal sitt förslag i hithörande frågor i 23 5.

Paragrafen
har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7).

Enligt
första stycket i gällande lydelse (av 19 a 8) skall hyran för en
bostadslägenhet vara till beloppet bestämd i avtalet eller, om del i avtalet
finns en förhandlingsklausul enligl hyresförhandlingslagen, i en förhand-Ungsöverenskommelse.
Della gäller dock inle ersättning för koslnader för lägenhetens uppvärmning,
förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och
avlopp.

Pä
skäl som anförts i den allmänna mofiveringen tas nu delta undantag från
förbudet mot rörliga hyror bort. Detta innebär alt bränsle- och va-klausuler i
princip förbjuds i fiåga om bostadslägenheter. Enligl över-gängsbestämmelserna
(punkt 3) gäller en tvåårig övergångstid under vilken äldre klausuler
fortfarande får lillämpas.

Förbudet mot rörliga hyror
har försetts med vissa undantag när del gäller ersättning för uppvärmning m. m.
Viktigast är alt grunderna för sådana ersättningar fär fastställas genom en
förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Avtalsfrihet råder
alltså fortfarande inom ramen för del kollekliva förhandlingssystemet.

Undantaget
för förhandlingsöverenskommelser avser också den situa-fionen att beslut
meddelas enligl 22 eller 25 5 hyresförhandlingslagen, dvs.

s. 125 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 125

när
en hyresgäst hos hyresnämnden har ansökt om ändring av en förhandlingsöverenskommelse
i den del den avser honom eller när kollekliva förhandlingar har strandat. Jag
vill här i likhel med ulredningen underslryka atl hyresnämnden inte bör
utnyttja denna möjlighel om inle parterna redan tidigare har tillämpat ett
motsvarande villkor och del gäller att bygga vidare på denna praxis.

Undantag har vidare
gjorts, om lägenheten är belägen i ett en- eller ivåfamiljshus eller om
lägenheten påförs kostnaderna efter individuell mätning.

I andra stycket behandlas
det fall då en bostadslägenhet hyrs ut i andra hand eller av upplåtaren innehas
med bosladsräll. I båda dessa fall föreligger det ett legitimt behov av alt
kunna anknyta hyran for andrahandsupplåtelsen lill den hyra eller årsavgift
som upplåtaren själv belalar. Upplåta-rens egen hyra kan vara rörlig därför att
den bestäms av en förhandlingsöverenskommelse. Beträffande
bostadsrällslägenheler finns över huvud taget inte något förbud mol rörliga
avgifter. En andrahandshyresgästs inlresse av skälig hyra tillgodoses bäst, om
hyran får följa vad upplåtaren själv belalar. Har parterna kommil överens om
alt ett särskilt tillägg exempelvis skall utgå för användning av möbler eller
liknande, skall della tillägg vara fast. Undanlaget från förbudet mot röriig
hyra gäller alllsä bara den del av hyran som direkt anknyts lill vad upplålaren
själv belalar.

Tredje
— femte styckena moisvarar 19 a 8 andra - Qärde styckena i gällande lydelse med
redaktionella ändringar.

12
kap. 19 a 8 Paragrafen upphävs. Moisvarande bestämmelser har lagits in i 19 8.

12
kap. 20 5

Paragrafen,
som innehåller bestämmelser om när hyran skall belalas, molsvaras i
utredningens förslag av 24 8.

Första
stycket. Enligl gällande räll kan hyresvärden och hyresgäslen fritt avtala om
när hyran skall betalas. Har avtal i denna fråga inte träffats finns särskilda
bestämmelser om betalningstiden. För bosladslägenheler som omfattar högsl fyra
mm, varvid kök räknas som rum, är emellertid avtalsfriheten inskränkt till förmån
för hyresgäslen. Den som hyr en sådan lägenhel får nämligen belala hyran
förskottsvis per månad även om avlal träffats om längre betalningsperioder,
exempelvis kvartal. Enligl 42 8 första stycket I gäller dessutom att en
hyresrätt, helt oberoende av lägenhets-typ, inte förverkas på grund av
bristande hyresbetalning så länge hyresgästen belalar hyran månadsvis i
förskott.

I
överensstämmelse med utredningens förslag Qfr LU 1979/80:6) har andra meningen
i förevarande stycke ändrals så att rätten till månadsvis belalning gäller alla
bostadslägenheter oberoende av storlek.

Ändringarna
i andra stycket år redaktionella.

s. 126 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 126

Tredje
stycket har formulerats om. Första meningen överensstämmer i sak med gällande
rätt. Hyran skall således anses som betald när hyresgästen på ett posl- eller
bankkontor mot kontant betalning uppdrar ål posten eller banken all överföra
pengartia lill hyresvärden. Åven andra meningen, som behandlar belalning genom
ett girosyslem, motsvarar i sak gällande räll. Emellertid har det tillkommit
två girotyper utöver posl- och bankgiro, nämligen privat- och sparbanksgiro.
Vatje girotyp har sina egna regler. Gemensamt för dem alla är dock att
gäldenären har ett särskilt konto anslutet lill systemet och att han genom en
skriftlig betalningsorder kan påkalla atl del betalningsförmedlande organet
belaslar delta konto och överför pengar till en angiven betalningsmottagare.
Hyresbetalning skall anses ha skett när en betalningsorder avseende hyra las
emot av det konior som enligt reglerna för det individuella girokonlot skall
förmedla betalningen pä grund av uppdraget. För att betalning skall anses ha
skell vid denna tidpunkt krävs självklart att erforderligt belopp finns
tillgängligl på kontot och alt betalningsuppdraget i övrigt uppfyller de krav
som gäller för respektive girosystem.

12
kap.21 8

Ändringarna
i första - tredje styckena är redaktionella.

Fjärde
stycket, som är nytl, moisvarar 67 a 8 i gällande lydelse och innehåller
bestämmelser om överklagande av länsstyrelsens beslut enligt förevarande
paragraf.

12
kap. 22-25 88 Ändringarna är redaktionella.

12
kap. 26 8

Paragrafen
behandlar hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten och atl där utföra
reparationer. Ett nytl femte stycke har fogals till paragrafen. Ulredningen har
redovisal moisvarande bestämmelser i 31-32 SS.

Ändringarna
i första stycket är redaktionella.

I
andra stycket har gjorts en följdändring med hänsyn till alt begreppet
"fardag" mönstras ut ur hyreslagen (se vad som anförts vid 4 8).
UtnylQar hyresgäslen sin rätt enligl delta stycke all säga upp avtalet, upphör
della sedan den för avtalsförhållandet gällande uppsägningstiden enligl 4 8
löpt ut. Delta följer av 6 8 andra stycket.

Beslämmelserna om
hyresgästens uppsägningsrält gäller inte arbeien som hyresvärden enligl
hyresgästens önskemål utfäst sig atl göra. Delsamma bör gälla i fråga om
arbeten som hyresvärden genom ell älgärdsfö-reläggande enligl 16 8 ålagts alt
utföra. Ell tillägg av denna innebörd har gjorts i sista meningen i förevaninde
stycke.

Ändringarna
i tredje och jjärde styckena är redaktionella.

s. 127 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 127

Femte
stycket moisvarar 27 8 i gällande lydelse. Beslämmelsen har sådant samband med
övriga bestämmelser i 26 5 att en överföring synts motiverad.

12
kap. 27 5

27
5 i gällande lydelse har förts över till 26 8 femte stycket. Förevarande
paragraf motsvarar i huvudsak 27 a 8 i gällande lydelse.

I
förarbetena fill andra stycket (i 27 a 5) uttalas bl.a. atl bestämmelsen inte
bara skallgälla när hyresgästen har övergett lägenheten ulan också i sådana
situationer när hyresgästen avträtt lägenheten sedan hyresförhållandet har
upphörl, t.ex. efler förverkande eller efler hyresperiodens utgång (prop.
1973:23 s. 162).

I den prakfiska
rättstillämpningen har tveksamhet uppkommil om bestämmelsens räckvidd. Sålunda
har del gjorts gällande atl den inle äger lillämpning i de fall hyresgäslen
avhysls frän lägenheten. Emellertid har en hyresvärd i ett sådant fall ansetts
berättigad fill ersättning för de direkta utlägg han haft för att la om hand
och förvara egendom som hyresgästen vid avhysningen lämnat i lägenheten.
Hyresvärden har inte heller ansetts skyldig atl lämna ifrån sig egendom som han
omhändertagit utan all få ersättning för sina kostnader (se rättsfall från
hovrätterna 1981; 158).

Starka
skäl talar för atl bestämmelsen skall äga direkt lillämpning vid avhysning.
Lagtexten har i förtydligande syfte komplellerals i enlighet härmed.

12
kap. 27 a 8 Paragrafen upphävs. Bestämmelserna har förls över till 27 5.

12
kap. 28 8

I
paragrafen behandlas frågan om uppsägning av ett hyresavtal i förtid på grund
av alt en säkerhet, som ställts för fullgörande av hyran, försämrats.
Utredningens förslag finns i 34 8.

Med
hänsyn till den vikt som bör fästas vid en hyresgästs rätt lill sin bostad har
bestämmelsen i överensslämmelse med utredningens förslag begränsats fill alt
avse enbart lokaler. Ändringen innebär ingel förbud mot att säkerhel krävs vid
bostadshyresförhållanden. Frågor som har samband med en säkerhet skall dock i
sådana fall behandlas på samma sätt som övriga hyresvillkor.

12kap.
29-33 88 Ändringarna är redaktionella.

12
kap. 34-37 88

Enligt
37 8 i gällande lydelse kan tillstånd som avses i förevarande paragrafer
förenas med villkor. Detta har nu föreskrivits i vatje paragraf.

s. 128 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 128

Bestämmelsen
i 37 8 behövs alltså inte längre och 34 a 8 i gällande lydelse har därför förts
över lill 37 8.

I 35
8 första stycket finns bestämmelser om bosladshyresgästernas rätt att byta
bostad med en annan person Qfr 42 5 i utredningens förslag). Beslämmelserna
innebär f. n. att hyresnämnden skall lämna tillstånd, om hyresgästen har
beaktansvärda skäl för bytet och delta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för
hyresvärden. Enligl utredningen har lillsländ lill byte vägrals när det varit
känt att otillåten ersättning har förekommit. Jag delar utredningens
uppfattning att denna praxis bör fä stöd i lagtexten. 35 8 första stycket har
därför kompletterats så atl tillstånd inte heller skall lämnas om andra
särskilda skäl talar mot bytet.

Övriga
ändringar i förevarande paragrafer är redaktionella.

12
kap. 38-40 55 Paragraferna ändras inte.

12
kap. 41 5

Ordet
"men" har bytts ut mot "pålaglig olägenhet". Ändringen är
redaktionell.

12
kap. 42 5

Paragrafen,
som innehåller bestämmelser om vad som gäller när hyresrätten är förverkad,
motsvaras i utredningens förslag av 50 5.

Frågan
om gränsdragningen mellan förverkandelvister och förlängningslvisler behandlas
vid 45 S.

Enligt
första stycket 2 i gällande lydelse är hyresrätten förverkad och hyresvärden
berälligad alt säga upp avtalet om en hyresgäst ulan behövligt samtycke eller
tillstånd överlåter hyresrätten eller eljest sätter annan i sill ställe eller
upplåter lägenheten i andra hand. Hyresrätten är dock inle förverkad om
hyresgäslen ulan dröjsmål efler tillsägelse vidtar rättelse. Är det som ligger
hyresgästen till last av ringa betydelse är hyresrätten enligt andra stycket
inle heller förverkad.

I praxis har fråga
uppkommil vilken betydelse en ansökan om tillstånd .att överlåta hyresrätten
skall ha om överlåtelse lill annan skell och om ansökan om tillstånd härtill
görs försl efler det atl förslahandshyresgästen anmanats alt vidla rättelse.
Bostadsdomstolen har sålunda (se rättsfall frän bostadsdomstolen 1980:29) inle
uteslutit all tillstånd i efterhand lill en redan genomförd överiålelse av
hyresrätten under vissa belingelser kan förhindra förverkande. En förutsättning
för en sådan rättstillämpning måsle dock enligt bosladsdomstolen under alla
förhållanden vara alt hyresgästens ansökan om tillstånd till överlåtelsen har
gjorts ulan dröjsmål efler anmaningen atl vidta rättelse.

Jag
delar utredningens bedömning att den rättstillämpning som bostadsdomstolen
ifrågasatt som möjlig vid överlåtelse av en hyresrätt bör godtas

s. 129 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 129

och
direkl slås fast i lag. Rättsläget bör vara detsamma om en lägenhel upplåtits i
andra hand. Ändringen i första stycket 2 är en följd av denna min ståndpunkt.

En
viss ledning vid tolkning av vad som avses med uttrycket "ulan
dröjsmål" kan hämtas i bostadsdomstolens nyss nämnda beslut. Där uttalas
atl sex veckor är en alllför lång lid för alt ansökningen skall kunna anses
gjord utan dröjsmål efler tillsägelsen. Den närmare innebörden bör emellertid
överlåtas ät rättstillämpningen.

Enligt/ör.y/a
stycket 5 krävs f. n. inte tillsägelse om rättelse vid vanvård men väl vid
övriga i punklen angivna förverkandegrunder (se prop. 1968:91 Bih. A s. 328).
Jag delar utredningens uppfallning all del är rimligt alt hyresgästen även vid
vanvård fär en möjlighet att efler tillsägelse vidla rättelse innan
förverkandepåföljden inträder. I överensstämmelse med utredningens förslag
markeras den avsedda ändringen genom atl ordet "om" inle upprepas.

Övriga
ändringar i förevarande paragraf är redaktionella.

12
kap. 43 5 Ändringarna är redaktionella.

12
kap. 44 8

I
utredningens förslag återfinns moisvarande bestämmelser i 52 5.

När
en hyresrätt är förverkad på grund av brislande hyresbetalning gäller enligl
första stycket i förevarande paragraf atl hyresgäslen kan återvinna sin
hyresrätt genom alt belala hyran. Enligl gällande räll skall belalning ske
senast tolfte vardagen efler del atl hyresgäslen - i den ordning som gäller för
uppsägning - delgivits underrättelse om sin återvin-ningsräll. Bestämmelserna i
8 5 om formerna för uppsägning har emellertid ändrats. De nya bestämmelserna
innebär all uppsägning får ske genom rekommenderat brev i de fall uppsägning
inle medför någon direkt rättsverkan för hyresgäslen. I övriga fall skall
uppsägningen delges hyresgäslen. Delta har föranlett en redaktionell ändring i
första stycket så all det klarl skall framgå att en underrättelse om
återvinning, på samma sätt som enligt gällande räll, alllid skall delges
hyresgästen.

Den
nya ulsökningsbalken har föranlett all ordet '"vräkning'" bytts ut
mol "avhysning".

12
kap. 45 5

I
paragrafen avgränsas del område för vilket bestämmelserna om besittningsskydd
lill bostadslägenheter gäller. Motsvarande bestämmelser i utredningsförslaget
återfinns i 53 5.

EnVigt
första stycket tredje punkten i gällande lydelse gäller inte besiltningsskyddsreglerna,
om hyresförhållandet upphör på den grunden att hyresrätten är förverkad. I
sådana fall är uppsägningen antingen befogad, 9 Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr
137

s. 130 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 130

och då är hyresgästen skyldig atl flytta, eller obefogad
och då består hyresförhållandet som om uppsägning inle hade skell. Vägrar
hyresgäslen alt flytta, kan hyresvärden få frågan prövad av fastighetsdomstol
eller, i mål enligt handräckningslagen (1981:847), av tingsrätt. Hyresnämnden kan
inte pröva en uppsägning som har skett på gmnd av någon nu nämnd grund. Däremot
kan nämnden i en förlängningslvisl pröva om en sådan grund föreligger, för del
fall atl grunden inle har åberopats i uppsägningen (se 46 5 första stycket 1).

Som utredningen har framhållit (se betänkandet s. 239) kan
del bero pä lillfälliga omständigheter om hyresvärden i uppsägningen åberopar
all förverkande föreligger eller orn han inle gör det. Mera påtagligt är om
hyresvärden vill få avtalet alt upphöra i förtid eller försl i och med hyrestidens
utgång. Jag delar därför utredningens uppfattning atl hyresnämnden i
fortsätlningen bör få pröva även en uppsägning pä grund av förverkande, om
uppsägningen sker med iakttagande av normal uppsägningsfrisl.

På grund av det anförda har undantaget i förevarande punkt
ändrals så att del avser det fallet att hyresvärden säger upp hyresförhållandet
alt upphöra i förtid på grund av förverkande. Moisvarande ändring har även
gjorts i 46 5 första siyckei 1.

Övriga ändringar i förevarande paragraf är redaktionella.

Utredningen har föreslagit att bestämmelserna i andra och
tredje styckena om avslående av besittningsskydd skall upphöra alt gälla. På
skäl som anförts i den allmänna motiveringen (avsnill 2.10) harjag emellertid
funnil alt beslämmelserna bör finnas kvar.

12 kap. 46 5

Av paragrafen framgår i vilka fall en bosladshyresgäst har
räll till förlängning av hyresavtalet. I paragrafen slås hyresgästens räll
lill förlängning fasl saml anges de undanlag fiån denna förlängningsrätt som
föreligger. Utredningens förslag återfinns i 54-60 55.

Ändringen i första stycket 1 har behandlals vid 45 8.
Övriga ändringar är redaktionella.

12 kap. 47 5

Paragrafen handlar om medhyresgästs och äkta makes räll
till förlängning av hyresavtalet i vissa fall. Utredningens förslag återfinns
i 61 8.

Ändringarna i första stycket är redaktionella. Jag
hänvisar lill vad jag anfört vid 45 8 om gränsdragningen mellan förverkande-
och förlängningslvisler.

I andra stycket behandlas en makes rätt lill förlängning
av ell hyresförhållande när del är den andre maken som är formell hyresgäst
och som har sagt upp hyresavtalet, vidlagil annan åtgärd för all få avtalet alt
upphöra eller för egen del saknar rätt till förlängning. Den make som inle är
hyresgäst är i dessa fall, om han har sin bostad i lägenheten, berälligad lill

s. 131 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 131

förlängning
om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst.

Eftersom endast den ene
maken är hyresgäst bör den andres rätt formuleras på det sättet atl han har
räll att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del. Första
meningen har ändrats i överensstämmelse härmed.

I nuvarande lydelse
behandlas inle den situationen all hyresgästen avlidit och dödsboet vidtagit
åtgärder för alt bringa hyresrätten att upphöra. I rättstillämpningen har
emellertid bestämmelsen i andra stycket ansetts fillämplig även i denna
situation (se rättsfall från bosladsdomstolen 1982:30). Jag anser att en sådan
ordning är väl motiverad. I förtydligande syfle har därför i andra stycket
införts en regel all om hyresgäslen avlidit och dödsboet saknar rätt lill
förlängning, har efterlevande make som inte är hyresgäst samma rätt till
förlängning som om hyresgäslen sagt upp avtalet eller vidtagil nägon annan
åtgärd för alt få det att upphöra eller eljest saknar rätt till förlängning.
Efterlevande makes rätt till förlängning bör inte föreligga om maken själv
föranlett upphörandet exempelvis genom att som företrädare för dödsboet ha sagt
upp avlalel.

Efterlevande
makes rätt atl överta avtalet och få detta förlängt för egen del innebär att
avtalet förlängs på oförändrade villkor. Detta leder till, i de fall det
förlängda avtalet lidigare gällt för hyresgästens livslid, atl även den
efterlevande maken får ett livslidskontrakt Qfr vad som anförts vid 5 8).

Ändringarna
i tredje stycket år redakfionella.

12
kap. 47 a 8 Paragrafen upphävs. Bestämmelsen har förts över lill 48 5.

12
kap. 48 5

Paragrafen,
som innehåller bestämmelser om alt samboende i vissa fall skall jämställas med
make, moisvarar 47a8 i gällande lydelse. I utredningens förslag finns
motsvarande bestämmelse i 62 8.

Bestämmelserna
i 48 8 i gällande lydelse om prövning av hyra (bruksvärderegeln) och andra
hyresvillkor har förts över lill 55 8.

12
kap. 498

Paragrafen,
vars innehåll är nytt, handlar om hur förfarandet vid en förlängningstvist
inleds. I utredningens förslag finns moisvarande bestämmelser i 64 8.

Paragrafen
har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).

Första stycket. Om en
hyresvärd inte vill atl hyresförhållandet skall förlängas skall han säga upp
hyresgästen. Går inle hyresgäslen med på alt flytta åligger del hyresvärden, om
han vidhåller sin inställning, atl hänskjula frågan lill hyrenämnden. Detta
skall ske senast en månad efter hyrestidens ulgång. Underlåter hyresvärden all
hänskjula frågan lill hyresnämn-

s. 132 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 132

den
eller sker inle delta i rätt tid, förlorar uppsägningen sin verkan. Avtalet
blir då förlängt på oförändrade villkor.

En
uppsägning medför alltid alt hyresgästen har rätt. att anse hyresförhållandet
upplöst vid hyrestidens utgång. Denna rätt är oberoende av om hyresvärden under
uppsägningstiden hänskjuter frågan till hyresnämnden eller ej. Har däremoi
hyresgästen vall alt sitta kvar i lägenheten kan han inte, sedan hyrestiden väl
löpt ul, själv bryta hyresförhållandet därför att hyresvärden inom den
ytterligare månad som slår honom lill buds, hänskjuter uppsägningen lill
hyresnämnden.

Del är endasl hyresvärden
som fär vända sig fill hyresnämnden. En hyresgäst som har blivit uppsagd kan
inte ta inifiativ till en föriängningslvisl.

Andra stycket. Av 47 8
första stycket framgår alt om flera hyresgäster gemensamt hyr en lägenhet kan -
om en av hyresgästerna säger upp hyresavtalet eller till följd av annan
omständighel, som hänför sig lill endast en av dem, - medhyresgästerna ha rätt
till föriängning av avtalet. Enligt andra siyckei samma paragraf gäller atl
make som inle själv har del i hyresrätten men har sin bostad i lägenheten under
vissa förulsällningar kan få ta över hyresrätten om hyresgästens rätt upphör.
Vill en hyresvärd i nägot av dessa falla att hela hyresförhållandet skall
upphöra och atl förlängning för medhyresgäst eller make inle skall komma lill
stånd, måste hyresvärden anmoda den som kan ha räll fill förlängning av
hyresavtalet atl flytta. Anmodan skall ske senast en månad efter del atl
hyresförhållandet upphörde med hyresgäslen i fråga.

För att en sådan anmodan,
som skall delges på samma sätt som en uppsägning, skall få verkan måste
hyresvärden inom en månad från del anmodan delgavs, hänskjula tviiiten till
hyresnämnden. Lämnar hyresvärden anmodan mer än en månad före hyrestidens
ulgång får han dock hänskjula tvisten lill hyresnämnden senasl vid den tidpunkt
då hyrestiden går ut. Även i della fall blir följden av all tvisten inle
hänskjuts all den av hyresvärden åsyftade förändringen, dvs. att
hyresförhållandet i sin helhel skulle upphöra, inle uppnås.

Av tredje stycket framgår
atl beslämmelserna i andra stycket tredje och Qärde meningarna om den lid incim
vilken hyresvärden efler anmodan skall hänskjula tvisten till hyresnämnden
ocksä gäller i de fall hyresvärden vid tidsbestämda avlal enligt 3 5 tredje
stycket 2 i vissa fall har alt anmoda hyresgäslen atl flytta. Sålunda skall en
hyresvärd - som inte önskar atl ett tidsbestämt hyresavtal skall förlängas
genom alt hyresgäslen efter hyrestidens utgång sitter kvar i lägenheten - inom
en månad efter hyrestidens utgång anmoda hyresgäslen au flytta. Inom
ytterligare en månad från anmodan har hyresvärden att hänskjula tvisten lill
hyresnämnden.

12
kap. 505 Ändringarna är redaktionella.

s. 133 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 133

12
kap. 518

Paragrafen
handlar om vad som skall gälla belräffande hyresvillkoren om hyresgäslen vinner
en föriängningslvisl. Utredningens förslag återfinns 1668.

Paragrafen
har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).

Enligt
första stycket, som har en helt ny lydelse, skall hyresnämnden, om den ogillar
hyresvärdens talan om atl hyresförhållandet skall upphöra, för den fortsatta
uthyrningen fastställa de villkor som tidigare tillämpats. Detta gäller dock
inte om parlerna träffat ett avtal om atl andra villkor skall gälla.

En
hyresvärd kan självfallet aldrig vara helt säker på atl hans begäran atl
hyresgäslen skall flytta vinner framgång i hyresnämnden. Det bör därför finnas
en möjlighel för hyresvärden atl förena förlängningsfrågan med en begäran om
atl i andra hand få hyresvillkoren ändrade. Härför fordras dock enligt andra
meningen atl hyresvärden, samlidigi som han hänskjuter förlängningslvisten fill
hyresnämnden, ansöker om ändring av hyresvillkoren (se 54 5).

Återkallar
hyresvärden sin talan i hyresnämnden måsle åtskillnad göras mellan olika
situationer. Sker återkallelsen innan hyrestiden löpt ut fär verkan av
uppsägningen anses vara förfallen, dvs. hyresförhållandet består på oförändrade
villkor om inte hyresgäslen finner för goll all lämna lägenheten senast vid
hyrestidens slut i enlighet med uppsägningen. Hyresgästen behöver inte för
egen del säga upp avtalet eller vidtaga någon annan åtgärd för alt kunna
förfara på detta sätt.

Har
hyrestiden däremoi löpl ut när återkallelsen sker och bor hyresgästen allQämt
kvar i lägenheten består hyresförhållandet. Vill hyresgäslen i detta fall lämna
lägenheten får han själv säga upp avtalet och har då alllid möjlighel att lämna
lägenheten efter tre månader.

I
andra stycket slås fast att beslut om förlängning anses som avlal om fortsatt
uthyrning. Preklusionsregeln i andra meningen är i förhållande lill gällande
rätt oförändrad (se prop. 1973:23 s. 126-129, 153 och 177).

12
kap. 52 5

Paragrafen
innehåller bestämmelser om uppskov med avflyttning. Utredningens förslag i
hithörande frågor återfinns i 675.

Ändringarna
är i huvudsak redaktionella. Jag hänvisar lill vad jag anfört vid 45 5 om
gränsdragningen mellan förverkande- och förlängningslvisler.

12
kap. 53 5

53 5
i gällande lydelse har förts över till 55 a 5 Qärde-sjätie styckena.

Förevarande
paragraf anger tillämpningsområdet för de nya bestämmelserna om
villkorstvister. I utredningens förslagfinns motsvarande bestämmelser i 685.

s. 134 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 134

Första
stycket moisvarar 54 5 andra stycket i gällande lydelse. Undantagen stämmer
överens med de undantag som enligt 45 5 första stycket 1 och 2 gäller
beträffande de grundläggande besiUningsskyddsreglerna.

Andra stycket innehåller
en föreskrift atl när en förhandlingsordning gäller enligl
hyresförhandlingslagen så skall hyreslagens regler om villkorstvisl bara
lillämpas om del följer av hyresförhandlingslagen Qfr 55a5 i gällande lydelse).
Avsikten med bestämmelsen är bl.a. att klargöra att reglerna i 55 a 5 första
och andra styckena om karenstid och om lidpunkt från vilken nya villkor får
tillämpas inte gäller vid tvister enligl hyresförhandlingslagen (se även
hänvisningen i 25 5 hyresförhandlingslagen lill vissa bestämmelser i
hyreslagen). Från vilken tidpunkl nya villkor skall fillämpas i sådana fall
anges i 245 hyresförhandlingslagen. Avsiklen med beslämmelsen är däremot inte
att hindra att en enskild hyresgäst begär villkorsändring enligl hyreslagen. En
uttrycklig bestämmelse om del har tagils in i 5 5 Qärde stycket
hyresförhandlingslagen.

12
kap. 54 5

Paragrafen
som är ny innehåller bl. a. bestämmelser om hur en villkorstvist inleds.
Utredningen har behandlat dessa frågor i 69-71 88.

Paragrafen
har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).

Första stycket. Eftersom
en villkorstvist enligt den nya ordningen förs utan.atl bosladshyresavtalet har
sagts upp kan en sådan tvist inte sluta med att hyresförhållandet upphör.
Medför hyresnämndens avgörande att hyresgästen inle vill bo kvar i lägenheten,
får han i stället säga upp avtalet (se 5 8).

Önskar hyresvärden eller
hyresgästen att villkoren för en upplåtelse av en bostadslägenhet ändras skall
ett skriftligt meddelande härom lämnas till motparten. Meddelandet bör
innehålla uppgift om den ändring som påkallas. Några krav på meddelandets
innehåll slälls inle och en underiåtenhet att i meddelandet ange vilken ändring
som önskas leder inte fill någon påföljd. Avsiklen med meddelandet är nämligen
endasl all få igång förhandlingar mellan parterna. Delta syfle kan uppnås även
om det i meddelandet endasl anges all villkorsändring begärs. Konstruktiva
förhandlingar torde dock lättare komma till slånd om villkorsändringen
preciseras och i någon omfattning också motiveras.

En
part är aldrig tvungen all Iräda i förhandlingar efter ett meddelande om
villkorsändring. Inle ens om den som avsänt meddelandet vägrar att förhandla
trols atl motparten är villig därtill inträder någon påföljd. Om någon
överenskommelse inte uppnås mellan parlerna får den part som avsänt meddelandet
ansöka om ändring av villkoren. Sådan ansökan skall göras hos hyresnämnden.
Minsl en månad skall förflyta från det meddelandet lämnades fill dess ansökan
ges in.

Någon
beslämmelse om på vilkel sätt ell skriftligt meddelande om villkorsändring
skall överbringa;; lill motparten finns inte. Med hänsyn lill

s. 135 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 135

den
tidsfrist om en månad som skall löpa ut innan ansökan kan ske hos hyresnämnden,
bör dock den part som översänder meddelandet säkerställa att han kan visa när
detta skett. Har meddelandet sänts med rekommenderat brev anses den part som
påkallar villkorsändringen ha gjort vad på honom ankommer. En bestämmelse härom
finns i 63 8 första stycket. Har meddelandet sänts med rekommenderat brev
börjar tiden löpa från och med den dag meddelandet lämnades för postbefordran.

I
63 5 andra stycket finns bestämmelser om under vilken adress ett meddelande
till hyresvärd respektive hyresgäst skall sändas.

Enligt andra stycket får
hyresnämnden, om det finns särskilda skäl, pröva även hyresvillkor som har
samband med villkor som angetts i ansökningen Qfr 25 5 tredje stycket
hyresförhandlingslagen). Yrkande om sådan prövning bör kunna framställas såväl
av den som gjort ansökningen till hyresnämnden som av motparten. Enligt 8 5
första stycket tredje meningen lagen om artendenämnder och hyresnämnder skall
ansökningen i tvist om hyresvillkor innehålla uppgift om den ändring av
villkoren som begärs. Bestämmelsen i förevarande stycke utgör ett undantag till
huvudregeln alt ramen för tvisten anges i ansökningen.

Enligt
tredje stycket anses beslut om ändring av hyresvillkoren som avtal om villkor
för fortsatt förhyrning. I gällande rätt följer detta av en hänvisning i 55 8
till 51 8 andra stycket första meningen.

12
kap. 55 8

Paragrafen
innehåller de grundläggande bestämmelserna om prövning av hyran och andra
hyresvillkor. Den motsvarar 48 8 i gällande lydelse. I utredningens förslag
finns bestämmelser i dessa frågor i 708.

Paragrafen
har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2 och 2.5).

12
kap. 55 a 5

Paragrafens
tre första stycken är nya och innehåller bestämmelser om den tidpunkl från
vilken ell beslut om ändring av hyresvillkoren skall gälla. De tre följande
styckena moisvarar 53 8 i gällande lydelse. Del sjunde stycket är nytt.
Paragrafen överensstämmer med 73-7688 i utredningens förslag.

Första stycket har
behandlats i den allmänna motiveringen (avsnill 2.9) och innehåller
bestämmelser om hyresavtal som gäller för obestämd lid. Ett beslut om ändring
av ell villkor i ett sådant avtal får inte avse fid före det månadsskifte som
inträffar närmasl efler tre månader frän dagen för ansökningen. Har avtalet
sagts upp, vilket förutsätter atl en tvist om villkoren kommil upp i en förlängningslvisl
enligt 51 8 första stycket andra meningen, gäller dock ändringen från den
tidpunkt lill vilken avlalel sagls upp.

s. 136 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 136

Pä
skäl som anförts i den allmänna motiveringen har i tredje meningen i
förevarande stycke också tagits in en bestämmelse om viss karenstid som skall
hindra alllför täta ansökningar Om villkorsändring. Beslämmelsen avser endast
hyresavtal med obestämd tid. Beslut om ändring av hyresvillkor får aldrig avse
tid innan se.x månader förflutit efter del alt de förut gällande villkoren
börjat tillämpas. Hyresvillkoren skall alltså ha gällt i sex månader innan nya
villkor kan träda i kraft och detta gäller även de villkor som bestämts vid
hyresförhållandets början. En hyresgäst kan inte få den avtalade inflyttningshyran
ändnid förrän efler sex månader.

Andra
stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9) och innehåller
bestämmelser om hyresavtal som gäller för bestämd lid. Vid uppsägning får
enligt första meningen ändringsbeslutet inle avse liden före den tidpunkl till
vilken uppsägning skett. Om uppsägning inle skett får enligt andra meningen
ändringsbeslutet inte avse tiden före den lidpunkt till vilken avtalet tidigast
hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen om villkorsändring
ges in till hyresnämnden. Härvid får hyresgästen även tillgodoräkna sig den
särskilda uppsägningstiden enligl 5 8, vilket innebär en avvikelse i
förhållande till gällande rätt (se 54 8 första stycket i gällande lydelse).
Enligl tredje meningen har hyresgäster med långtidsavtal en viss rätt att få
villkoren ändrade under löpande period Qfr 54 8 tredje stycket i gällande
lydelse).

Tredje
stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.4) och ger
hyresnämnden en möjlighel alt meddela interimistiska beslut soni saknas f. n.
Den nya bestämmelsen gäller även vid tvist som avses i 248
hyresförhandlingslagen (se 25 8 Qärde stycket nämnda lag).

Fullföljs
talan mot beslutet om villkorsändring till bosladsdomstolen kan denna upphäva
det interimistiska beslutet (dvs. meddela inhibition).

Fjärde-sjätte
styckena moisvarar 53 8 i gällande lydelse. Ändringarna är redaktionella.

Sjunde
stycket är nyll. F. n. har inle hyresgäslen någon möjlighet alt få ränla pä vad
han betalat för mycket i hyra, om hyresnämnden eller bostadsdomstolen sänker
hyran för förfluten tid Qfr dock 22 8 tredje siyckei hyresförhandlingslagen).
Hyresgäslen är däremoi skyldig att belala ränta på vad han betalat för litet
under förfluten tid (se femte stycket, som motsvarar 53 8 andra stycket i
gällande lydelse). I överensstämmelse med utredningens förslag (768) har i
förevarande stycke lagits in bestämmelser om skyldighet även för hyresvärden
atl belala ränta.

I
tvister som avses i 24 8 hyresförhandlingslagen gäller tredje-sjunde styckena i
förevarande paragraf (se 25 8 Qärde stycket hyresförhandlingslagen) men
däremot inle första odi andra styckena.

12
kap. 56-6088

Paragraferna
innehåller bestämmelser om lokaler. Jag har i den allmänna motiveringen
(avsnitt 2.2.7) uttalat atl det inte f.n. finns något behov av

s. 137 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 137

nya
bestämmelser i fråga om hyressättningen för lokaler. I samband med behandlingen
av förfarandel vid förlängnings- och villkorslvister i fråga om
bosladslägenheler harjag även anförl alt det inle f. n. finns behov av några
nya bestämmelser i fråga om lokaler (se avsnitt 2.9 i den allmänna motiveringen).

I 598 första siyckei
föreslås den ändringen atl ell uppskovsbeslul får meddelas även efter
hyrestidens utgång. En motsvarighet till 59 5 andra stycket i gällande lydelse
har vidare förts in i första stycket, som alltså motsvarar båda styckena. 1
övrigt är ändringarna i förevarande paragrafer redaktionella.

På skäl som redovisats i
den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9) har 58 8 inte ändrats i överensslämmelse
med utredningens förslag (808). Del är alltså fortfarande hyresgäslen (och inle
hyresvärden) som skall la initiativ till medling hos hyresnämnden om han vill
ha kvar sin rätt lill ersällning.

12
kap. 618 Ändringarna är redaktionella.

12
kap. 62 8

Paragrafen
behandlar frågan om hyresnämndens möjlighet atl förelägga och döma ut vite.
Hyresnämndens möjlighel alt förelägga vite med stöd av hyreslagen har utvidgats
till följd av de nya bestämmelserna om uppgifts-lämnande i 64 5. Paragrafen har
justerats med anledning härav.

12
kap. 63 5

Paragrafen,
lill vilken fogats ell nytt andra stycke, innehåller bestämmelser om hur och
under vilken adress meddelanden skall sändas. Utredningens förslag finns i 85
5.

Ändringarna i första
stycket år i huvudsak redaktionella.Bland de meddelanden som kan sändas med
rekommenderat brev har lagits med begäran om villkorsändring enligl 548.

Andra stycket, som är
nytl, innehåller bestämmelser om vad som skall förstås med hyresvärdens eller
hyresgästens vanliga adress enligt första siyckei Qfr 8 8 första siyckei tredje
meningen och tredje siyckei andra-Qärde meningarna). För den hyresgäst som inte
permanenl bor i den hyrda lägenheten eller som inte använder denna som konior
är del viktigt alt meddela hyresvärden en adress under vilken meddelanden kan
sändas.

Även hyresvärden kan lämna
meddelande om särskild adress under vilken han vill ha meddelanden. Hyresgäslen
är dock inle skyldig att hålla rätt på en sådan adress ulan kan alltid meddela
sig med hyresvärden genom att sända meddelanden till den som är behörig alt la
emol hyra på hyresvärdens vägnar, dvs. den som kan anses ha ställningsfullmakl
atl företräda hyresvärden.

s. 138 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 138

12
kap. 64 8

Paragrafen,
som är ny, innehåller bestämmelser om möjlighet för hyresnämnden att förelägga
en hyresvärd atl lämna ut de uppgifter om storleken av hyran för hans lägenhel,
som kan behövas för en prövning enligl 55 8 första stycket. Utredningens
förslag finns i 93 8.

Paragrafen
har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4).

Beslut
av hyresnämnden enligt förevarande paragraf fär överklagas (se 708 första
stycket).

12
kap. 65 8 Ändringarna är redaktionella.

12
kap. 65 a 8

Till
paragrafen har fogals ett nytt Qärde stycke.

Ändringarna
i första-tredje styckena år redaktionella. Jag delar utredningens uppfattning
(se betänkandet s. 377) att bestämmelserna liksom f. n. bör gälla alla lyper av
bostadslägenheter, alltså lägenheler avsedda både för permanentboende och för
fritidsboende.

Fjärde
stycket motsvarar 88 8 i utredningens förslag. I vissa fall kan en hyresgäst
över huvud tagel inle enligt hyreslagen få lill slånd en omprövning av
hyresvillkoren. Della gäller exempelvis vid korllidsupplåtelse av möblerat rum.
Hyresgäslen kan ocksä sakna prakliska möjligheter att påkalla villkorsprövning,
eftersom en sådan åtgärd - i de fall parterna träffat avtal om att hyresrätten
inte skall vara förenad med räll lill föriängning — kan resultera i en
uppsägning.

Del kan finnas en risk för
att en icke seriös hyresvärd utnyttjar här beskrivna situationer för all ta ul
oskäligt hög hyra. Särskilt finns en sådan risk i lider av bostadsbrist och då
efterfrågan på andrahandslägenheler är stor.

Brottsbalkens
ockerparagraf (9 kap. 5 8) och 36 8 avtalslagen torde många gånger visa sig
otillräckliga i dessa lägen. Räckvidden i ockerpara-grafén är begränsad och
förutsätter att hyresgästens trångmål, oförslånd, lättsinne eller beroende
slällning utnyttjats. Det kan vara svårt all visa all en ockersiluation
förelegat. Tillämpning av avtalslagen förutsätter en civilprocess och en sådan
kan vara svår alt genomföra för en hyresgäst.

Jag delar utredningens
bedömning alt en särskild straffsanktion, som riktar sig mot uttagande av
orimligt hög hyra, bör införas. De hyresvärdar som på förul angivet sätt kan vara
beredda all begagna sig av hyresgästens underläge blir förmodligen mindre
benägna därtill om de kan drabbas av straffansvar. Ett sådanl straffsladgande
synes böra ta sikte på förfaranden som typiskt sell har karaktär av ocker,
ehuru måhända rekvisiten i brottsbalkens ockerparagraf inte kan styrkas i del
enskilda fallet. En hyresvärd som begagnar sig av atl en hyresgäst saknar
förlängningsrätt och därför tar ut en hyra som är uppenbart orimlig med hänsyn
till lägenhetens bruksvärde kan dömas till böter eller fängelse i högsl sex
månader.

s. 139 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 139

Om
brottet är grovt, vilkel kan vara fallet om den olagliga verksamhelen skett
yrkesmässigt eller eljest haft slor omfattning, kan påföljden bestämmas till
fängelse i högst två år.

Den
hyra som hyresvärden lar ul skall vara uppenbart oskälig med hänsyn lill
lägenhetens bruksvärde. Del fär således inle råda nägon som helst tvekan om att
hyran är oskälig om straffansvar skall kunna inträda. Ingår även nylQanderätt
till möbler i hyran skall delta givetvis beaktas vid jämförelsen.

Direkl
bevisning alt det föreligger orsakssammanhang mellan avsaknaden av
besittningsskydd och det förhållandet alt hyresvärden lar ul orimligt hög hyra
kan inte krävas. I regel får ett sådant sammanhang anlas föreligga.

Beslämmelserna
gäller bara bostadslägenheter.

Har
hyresvärden tagit en hyra som är uppenbart oskälig med hänsyn till lägenhetens
bmksvärde skall han belala tillbaka vad han erhållit för myckel jämle ränla.
Vid prövning av ålerbetalningsskyldighetens sloriek skall man utgå från vad som
är en skälig hyra för lägenheten med hänsyn fill dess bruksvärde.

12
kap. 668 Paragrafen ändras inle.

12
kap. 67 8

Enligt
paragrafens nuvarande lydelse får i fråga om hyresförhållanden som beror av
anställning överenskommelser träffas som strider mol vissa i paragrafen angivna
ivingande bestämmelser i hyreslagen (bl.a. bestämmelserna om besittningsskydd
i 46 5). En förutsättning härför är alt överenskommelsen har formen av
kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slufits eller godkänls av en
organisation som enligl lagen (1976:580) om medbesiämmande i arbelslivet är att
anse som cenlral arbelslagarorganisa-fion (se prop. 1968:91 Bih. A s. 93). Mot
undantagsregeln i förevarande paragraf svarar 24 8 lagen om medbesiämmande i
arbetslivet som möjliggör att kollektivavtal träffas om arbetstagares
hyresförhållanden.

Utredningen
har inle föreslagil någon ändring av nuvarande ordning (se betänkandet s. 379
saml LU 1977/78:27).

Av
inlresse i sammanhanget är också de s. k. besillningsskyddsbryiande grunder som
gäller i fråga om Qänste- och personalbosiäder (se 465 första stycket punkterna
7-9). Inte heller i fråga om dessa har utredningen föreslagit någon ändring.

Den
utveckling som har skett under senare år innebär alt sambandet mellan
anställning och bostad inte har samma belydelse som tidigare (se motion
1982/83:1221; se även mofion 1982/83:891). Del saknas emellerfid i detta
lagstiftningsärende underlag för atl la slällning till om hyreslagens
bestämmelser om Qänste- och personalbosiäder är lämpligl utformade med

s. 140 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 140

hänsyn till denna utveckling. Frågan bör enligl min mening
övervägas ytterligare i annat sammanhang.

Del finns då också anledning all la upp en fråga som har
aktualiserats av Fastigheternas förhandlingsorganisation i en skrivelse den 3
november 1983. Organisationen hemställer i nämnda skrivelse att förevarande
paragraf lillförs en beslämmelse som tillåter arbetsgivaren all tillämpa ett
kollektivavtal även på arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslulande
organisationen (se prop. 1968:91 Bih. A s. 347 och 366 saml exempelvis 2 5
Iredje stycket lagen, 1982:80, om anställningsskydd).

Ändringarna i förevarande paragraf är i huvudsak
redaktionella. Somjag redan har anfört vid 48 görs del inte nägot undantag för
de nya tvingande beslämmelserna om uppsägningslid.

12 kap. 67 a 8

Paragrafen upphävs. Motsvarande beslämmelse om
överklagande har tagits in i 21 8 Qärde stycket.

12 kap. 68-73 88 Ändringarna är i huvudsak redaktionella.

Övergångsbestämmelserna Punkt 7 Lagändringarna föresläs
träda, i kraft den 1 januari 1985.

Punkt 2

Enligl allmänna regler skall ny civilrätlslig lagstiftning
inle lillämpas på avlal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte starka
skäl lalar härför. Denna huvudregel har i åtskilliga fall modifierats vid
tidigare reformer på hyresrättens område. Del har ansetts ofrånkomligt alt låta
nya bestämmelser gälla också på gamla hyresavtal men först från den tidpunkl
lill vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter
ikraftträdandet Qfr prop. 1968:91 Bih. A s. 245, 353 och 367 samt prop. 1973:
23 s. 192).

Även i förevarande sammanhang har övergångsbestämmelserna
utformats med utgångspunkt i huvudregeln atl äldre bestämmelser skall gälla
för de hyresavtal som har ingåtts före 1 januari 1985, om inte något annat
följer av övergångsbestämmelserna.

I fråga om processrättsliga bestämmelser gäller den
grundsatsen alt de blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet även pä
gamla avtal, om något annat inte sägs Qfr prop. 1973:23 s. 211).

Gmndläggande för strafflags tillämplighet i tiden är alt
nya straffbestämmelser inte får ges tillbakaverkainde kraft, när de medför alt
en gärning som tidigare varil straffri blir straffbelagd Qfr 5 5 lagen, 1964;
163, om införande av brottsbalken). Till ansvar får fällas endast om gärningen
har begåtts efter ikraftträdandet. Några sänskilda övergångsbestämmelser lill
den nya straffbestämmelsen i 12 kap. 65 a 5 Qärde stycket behövs alltså inte.

s. 141 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 141

Punkt
3

I
första stycket anges de nya bestämmelser som skall tillämpas även på hyresavtal
som har ingåtts före ikraftträdandet.

Den
nya regeln i 7 kap. 165 bör av naturiiga skäl gälla även i fråga om äldre
hyresavtal.

1
5 femte siyckei innehåller nya bestämmelser om s. k. blockulhyrning, dvs.
hyresavtal varigenom fler än tio bosladslägenheler upplåts lill en och samma
hyresgäst som i sin tur hyr ul lägenheterna i andra hand. De nya bestämmelserna
bör få tillämpas även i fråga om äldre hyresavtal.

125
tredje stycket finns nya regler om i vilken form en ändring av hyresgäsiernas
rätt atl nyttja vissa gemensamma utrymmen skall ske. Beslämmelserna bör enligt
min mening tillämpas så snart som möjligl. Det är en fördel om samma regler
gäller för alla lägenheler i en faslighet. Bestämmelsen bör därför lillämpas
även på äldre avlal.

3
5 första siyckei innehåller den nya grundprincipen atl hyresavtal gäller för
obestämd tid, om annat inte har avtalats (se vidare punkl 4 i övergångsbestämmelserna).

I
fråga om bestämmelserna om uppsägning och uppsägningstidens längd förordar jag
all äldre bestämmelser skall gälla om uppsägning har skell före ikraftträdandet
men hyrestiden går ut försl därefter (se andra stycket i förevarande punkt). I
övrigl anserjag alt de nya beslämmelserna i 3-5 55 bör tillämpas även i fråga
om äldre avtal.

Som
jag har framhållit i den allmänna motiveringen är avsiklen all hyrestiden i
regel skall vara obestämd, i vatje fall belräffande bostadslägenheter.
Hyresavtal skall anses förlängt på obestämd tid vid säväl utebliven uppsägning
enligt 3 5 tredje stycket punkl 1 som tyst föriängning enligt punklen 2 i samma
paragraf.

De
nya beslämmelserna i 6 5 första och andra styckena gäller efter ikraftträdandet
även belräffande äldre avlal om annal inte följer av andra stycket i
förevarande punkl.

I
65 tredje stycket finns en ny regel om när s. k. kopplade avlal upphör alt
gälla. Bestämmelsen bör gälla även äldre avlal, om de inte har sagts upp före
lagens ikraftträdande.

Beslämmelserna
i 7 5 om när en lägenhel skall hållas fillgänglig för den som skall tillträda
den har fält en någol annorlunda ulformning än i gällande rätt. Del är enligl
min mening en fördel om samma regler härvidlag gäller såväl äldre som nya
avlal. De nya beslämmelserna bör därför gälla i samlliga fall när en lägenhet
skall lämnas eller tillträdas efler ikraftträdandet.

Om
ett avtal sägs upp efter ikraftträdandet bör alltid de nya beslämmelserna i 8
5 om uppsägningens form och sättet för delgivning av uppsägningen tillämpas
även i fråga om äldre avlal. Delsamma gäller sådan anmodan som avses i 3 5
Qärde stycket.

s. 142 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 142

I
fråga om beslämmelserna om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten bör de
nya bestämmelserna om hyresvärdens skyldigheter avseende för hyresgästerna
gemensamma utrymmen, 15 5 Qärde stycket, och om åtgärdsföreläggande, 165 andra
och Qärde-sjätte styckena, lillämpas även belräffande äldre avlal.

Även
de nya beslämmelserna i 205 om när och hur hyran skall belalas bör omedelbart
gälla även äldre avtal. Detsamma bör gälla den nya bestämmelsen i 268 om
undantag för sådana arbeten som hyresvärden har ålagts all ulföra till följd av
ett ålgärdsföreläggande. Handräckningsbestämmelsen i paragrafens sista stycke
överensstämmer redan i sak med 27 8 i gällande rätt.

Den
nya lydelsen av 35 8 om tillstånd lill byte bör likaledes gälla äldre avtal.
Anledning saknas också att inle läla även äldre avlal omfattas av de nya
bestämmelserna i 42 8 första siyckei 2 och 5.

Nya
bestämmelser om besittningsskydd och prövning av hyran och andra hyresvillkor
har vid 1968 och 1974 års lagändringar på hyresrättens område fått slå igenom
även belräffande äldre avlal. Jag anser atl så bör ske även den här gången. Som
framgår av andra stycket i förevarande punkl skall om uppsägning skell före
lagens ikraftträdande äldre bestämmelser lillämpas beträffande hänskjutande av
tvist till hyresnämnd även om hyrestiden går ul först efter ikraftträdandet. Om
uppsägning däremot sker efler ikraftträdandet bör de nya reglerna om
hänskjutande gälla även belräffande äldre avlal. De paragrafer som alltså blir
tillämpliga på äldre avlal är 45-55a 88.

Bestämmelserna
i 63 8 om användande av rekommenderat brev för vissa meddelanden kan tillämpas
omedelbart också på äldre avtal.

I
fråga om den hell nya straffbestämmelsen i 65 a 5 Qärde siyckei kan hänvisas
lill vad jag anfört under punkl 2 om strafflags tillämplighet i liden.

Liksom
vid tidigare reformer av hyresrätten bör, om hyresavtalen har sagls upp före
ikraftträdandet, äldre bestämmelse lillämpas i vissa frågor även om hyrestiden
går ut försl efter del alt de nya beslämmelserna har trätt i kraft. Parterna
bör vid tidpunkten för uppsägningen kunna hämta ledning i då gällande räll när
de lar slällning lill hur de skall förfara i fortsättningen. Bestämmelsen har
tagits in i andra stycket. Om ett hyresavtal har sagts upp före ulgången av
december 1984 gäller forlfarande äldre bestämmelser om uppsägningslid, tid för
hyresavtalets upphörande och om hur en tvist skall hänskjutas. lill
hyresnämnden även om hyrestiden går ut försl efler ikraftträdandet.

De
äldre bestämmelserna bör enligl min mening i vissa fall också gälla om
uppsägning sker efler ikraftträdandet. Jag föreslår i 4 8 andra stycket
belräffande tidsbestämda avtal atl katalogen över uppsägningslider förenklas.
Ändringen innebär bl.a. att uppsägningstidens längd förlängs i vissa
situationer.

s. 143 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 143

Om
hyrestiden för en bostadslägenhet är längre än tre men längst sex månader,
skall enligt de äldre bestämmelserna uppsägning ske senast en månad i förväg (3
8 andra stycket 4). Enligl mitt förslag i 4 5 andra stycket 3 skall uppsägning
i sådanl fall ske senast tre månader i förväg. I fråga om lokaler är
uppsägningstiden f. n. i allmänhet nio månader, om hyrestiden är längre än nio
månader (3 5 tredje stycket). I övrigl gäller samma uppsägningstider för
lokaler som för bostadslägenheter. Enligl mitt förslag i 45 andra stycket 4. är
uppsägningstiden för lokaler tre månader om hyrestiden är längre än tre månader
men längst nio månader.

Mitl förslag innebär alllsä
att uppsägningstiden belräffande både bostadslägenheter och lokaler föriängs
från en lill tre månader. Innebörden är alt i de nu angivna fallen måste
uppsägning ske tidigare enligl de nya beslämmelserna än enligt äldre. I vissa
lägen skulle detta kunna vara oskäligt mot hyresvärden eller hyresgästen. Jag
föreslår därför all äldre bestämmelser om uppsägningslid skall gälla även efler
ikraftträdandet, om uppsägning sker senast den 31 januari 1985 Qfr prop.
1968:91 s. 84).

I
tredje stycket finns särskilda bestämmelser för del fall all hyresgästen har
avlidit före ikraftlrädandet. Milt förslag innebär att uppsägningstiden
förlängs från nuvarande en månad (5 5 första stycket) till tre månader när det
gäller bostadslägenheter. Delta bör inle gälla om hyresgästen har avlidit före
ikraftlrädandet. I sådant fall bör dödsboet och i förekommande fall den
efterlevande maken allQämt ha räll all säga upp avtalet enligl äldre
bestämmelser. Reglerna i gällande rätt om uppsägning av livslidsavtal i vissa
fall (5 5 andra stycket) saknar motsvarighet i mitt förslag. Om hyresgästen
har avlidit innan de nya beslämmelserna har trätt i kraft gäller de äldre
beslämmelserna om livslidsavtal. Någon särskild övergångsbestämmelse behövs
inle om detta.

I
ftärde stycket finns en särskild övergångsbestämmelse i fråga om sådana villkor
i äldre hyresavtal som avser ersättning för kostnader som hänför sig till
lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvallen eller elektrisk ström eller
avgifter för vatten och avlopp (se avsnill 2.7 i den allmänna motiveringen).
Enligt de nuvarande bestämmelserna i 19aS behöver ersättningen för dessa
nyttigheler inle vara till beloppet bestämd i avtal eller
förhandlingsöverenskommelse. Hur ersättningen för sådana nyttigheler skall
beräknas besläms i många fall genom atl en särskild överenskommelse om vilken
beräkningsgrund som skall lillämpas las in i avtalet, s. k. bränsle- eller
va-klausuler.

När
det gäller bostadslägenheter föreslår jag i 19 8 all del inle längre skall vara
lillåtet för parlerna atl la in sådana klausuler i de enskilda hyresavtalen.
Systemet med bränsleklausuler o. dyl. skall enligl milt förslag endast få
tillämpas om förhandlingsordning finns. De klausuler som f. n. finns bör dock
få gälla under en övergångsperiod.

Enligt
förevarande övergångsbestämmelse skall därför villkor som strider mot
beslämmelserna i 19 8 i mitl förslag ha verkan mol hyresgäs-

s. 144 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 144

terna
till ulgången av år 1986. Tidpunklen för klausulernas giltighet bör emellertid
knyta an till en lidpunkt lill vilken parterna kan säga upp avlalel till
upphörande. Om avtalet inle kan sägas upp lill utgången av år 1986 anserjag atl
villkoret skall förlora sin verkan mot hyresgästen först vid den senare
tidpunkt då avtalet pä grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda
parter.

Punkt
4

Bestämmelserna
har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.8).

Enligt
3 8 första stycket skall hyresavtal gälla för obestämd tid, om någol annal inte
bestäms. För all påskynda övergången lill löpande hyresavtal harjag i den
allmänna motiveringen förordai en särskild övergångsbestämmelse för äldre,
tidsbestämda hyresavtal som avser bostadslägenheter. I sådana hyresförhållanden
men alltså inle för lokaler skall enligt förevarande övergångsbestämmelse
hyrestiden anses obestämd om inle parterna vid den första tidpunklen efter
lagens ikraftträdande till vilken avtalet kunnal sägas upp av båda parter
kommii överens om någol annat.

Om
någon av parterna vill att hyrestiden skall vara bestämd och den andre inte går
med på detta, kan frågan prövas i en villkorstvisl. Enligl 55 8 tredje stycket
andra meningen skall hyrestiden härvid vara obestämd, om inle bestämd hyrestid
av särskild anledning är lämpligare.

Om
parterna i ell hyresförhållande på vilkel äldre lag är tillämplig före den
första tidpunkl efler lagens ikraftträdande till vilken avtalet kunnat sägas
upp kommer överens om alt hyrestiden skall vara bestämd kan fråga uppslå om en
sådan överenskommelses giltighet mol ny ägare av fasligheten. För att undvika
tveksamheter i en sådan situation föreslår jag all överenskommelsen är gillig
mol den nye ägaren om anteckning har gjorts på hyresvärdens exemplar av
hyresavtalet. Detta gäller naturligtvis endasl om hyresavtalet är skriftligt.
Beslämmelsen befriar inle en ny ägare av fasligheten från hans
undersökningsplikt i della avseende.

Punkt
5

Enligl
punkl 3 skall de nya beslämmelserna i vissa fall gälla även äldre avlal. Om ell
äldre avlal emellertid har sagts upp före ikraftträdandet gäller äldre
bestämmelser i de frågor som anges i punkl 3 andra stycket. Förlängs ett sådant
avlal efter uppsägningen för liden efler del alt de nya bestämmelserna har
trätt i kraft bör emellertid de nya bestämmelser som anges i punkl 3 bli
tillämpliga på avtalet. Detta bör liksom vid 1973 års hyresrätts-liga reform
gälla oavsett om förlängningen skett genom dom, beslut eller överenskommelse
Qfr prop. 1973:23 s. 197).

s. 145 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 145

Ptmkt
6

När
nya bestämmelser har införts på nylQanderättens område har regelmässigt avtal
som har ingåtts för obestämd lid eller med förbehåll om räll till uppsägning
förts in under de nya beslämmelserna, om de inte efter lagens ikraftträdande
har sagls upp lill första möjliga lidpunkt Qfr prop. 1973:23 s. 198). Därvid
gäller de nya bestämmelserna om uppsägningstid. Liksom vid 1973 års ändringar i
hyreslagen anserjag all de nya beslämmelserna också bör gälla om uppsägning
sker men en förlängning av avtalet kommer till stånd. Regeln bör emellertid
inle vara undantagslös. I fråga om ersättning för sådana nytfigheter som avses
i 19 5 finns en särskild över-gängsbestämmelse i punkt 3.

Punkt
7

Enligt
övergångsbestämmelser fill tidigare ändringar i hyreslagen får vissa
kooperativa bostadsföretag tillämpa avtalsklausuler som strider mol nuvarande
19a5, om länsstyrelsen medger det. Vilka företag som avses med dessa
övergångsregler framgår av förarbetena lill 1973 års hyresrättsliga
lagstiftning (prop. 1973:23 s. 196) och till hyresförhandlingslagen (CU
1977/78:32 s. 23). Det slörsla företagel i denna kategori är Stockholms
kooperativa bostadsföretag (SKB). Länsstyrelsen kan också enligt 518 lagen om
införande av nya jordabalken ge de kooperativa bostadsföretagen dispens från
bestämmelserna i 15 8 andra stycket första meningen i hyreslagen. Hyresvärden
kan alltså befrias från skyldigheten atl med skäliga tidsmellanrum ombesörja
tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av en
bostadslägenhets försämring genom ålder och bruk. Undantag från bestämmelserna
får endast göras om särskilda skäl föreligger.

Enligt
min mening kan det alltjämt finnas behov för de kooperativa bostadsföreningarna
alt tillämpa avialsklausuler som strider mot 12 kap. 15 8 andra stycket första
meningen och 19 8 (19a8 i gällande rätt). Länsstyrelsens dispensmöjligheter
bör därför behållas. Liksom hittills bör dispens endast ges om särskilda skäl
föreligger. Tillstånd som har lämnals enligt äldre bestämmelser bör gälla även
efler del all mitl förslag har trätt i kraft. Förevarande övergångsbestämmelse
för med sig all bestämmelsen 1518 lagen om införande av nya jordabalken kan
upphävas (se avsnitt 4.4).

Punkt
8

Här
anges den vedertagna principen atl äldre bestämmelser skall lillämpas i
hyrestvister som har anhängiggjorls före ikraftträdandet. Della är en avvikelse
frän grundsatsen om att processuella regler blir omedelbart tillämpliga. En
särskild övergångsregel behövs därför Qfr punkten 2). Under pågående
handläggning av hyrestvister vid domstolar eller hyresnämnder får ny civillag
inte ändra förulsältningarna för tvistens bedömning. Äldre besiämmelser skall
lillämpas i äldre mäl och ärenden. Delta gäller tillämpningen av såväl
materiella som processuella bestämmelser. H) Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

s. 146 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 146

Punkt
9

Som
framgår av specialmoliveringen lill 4 8 hyreslagen utmönstras begreppet
fardag. Begreppet kommer dock att finnas kvar i lagstiftningen om fideikommiss.
Ulan en särskild övergångsbestämmelse förfaller hänvisningen 1115
fideikommissavvecklingslagen. Jag förordar därför att vid tillämpningen av
denna bestämmelse 48 Iredje stycket hyreslagen i dess äldre lydelse skall gälla
även efler ikraftträdandet.

4.2
Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder

Ändringarna
är redaktionella.

Ändringarna
i första stycket har behandlats i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.9). Jag
hänvisar också lill vad som anförts vid 12 kap. 54 8 jordabalken (se avsnitt
4.1).

Ändringen
i första stycket är redaktionell.

Tredje
stycket är nyll och har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2).
Det bör tilläggas alt beslämmelsen endasl är tillämplig om tvisten gäller
hyresförhållanden med en och samma hyresvärd.

En
särskild bestämmelse om. delgivning i massärenden har tagits in i 30 S.

11,
11 a, 13 a, 15 och 22 58

Ändringarna
är redakfionella med undanlag för tillägget i 11 a 5. Delta har föranletls av
ändringen i 5 5 första stycket 3 hyresförhandlingslagen om primär
förhandlingsskyldighet i fråga om ändring av villkor avseende gemensamma
utrymmen.

30
5

I
första stycket har lagls lill två nya meningar om delgivning i massärenden Qfr
9 5 tredje stycket). De nya beslämmelserna har behandlals i den allmänna
motiveringen (avsnill 2.3.2).

s. 147 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 147

4.3
Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

25
Ändringarna är redaktionella.

Första
stycket innehåller bestämmelser om s.k. primär förhandlingsskyldighet. I
gällande lydelse innebär beslämmelserna en skyldighel för hyresvärden att
påkalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av hyran.
Bostadsdomstolen har funnil alt rättsläget får anses vara del atl en hyresvärd
inle åsidosätter sin primära förhandlingsskyldighet genom att av en ny
hyresgäst la ul en högre hyra än som har utgått tidigare, i vart fall inte om denne
har ingått ett helt nytl hyresavtal belräffande lägenheten (se rättsfall frän
bosladsdomstolen 1981:45 samt prop. 1977/78:175 s. 153).

Vid
remissbehandlingen har Hyresgästernas riksförbund framfört kritik mol gällande
rätt på denna punkl. Jag delar förbundets uppfattning atl en hyresvärd inle
utan förhandling bör fä höja hyran för en lägenhet som omfallas av en
förhandlingsordning. En förhandlingsöverenskommelse om hyran bör alltså gälla
även om en hyresgäst flyttar och hyresvärden tecknar avtal med en ny
hyresgäst. Delta har i lagtexten uttryckts genom alt efter orden "höjning
av hyran" lagls till orden "för en lägenhet".

Vidare
har i förevarande stycke lagts lill en ny bestämmelse om att hyresvärden har
primär förhandlingsskyldighet även i fråga om ändring av villkor som avser
gemensamma utrymmen. Jag hänvisar till vad som anförts om sådana utrymmen vid
12 kap. 2 5 tredje stycket jordabalken (se avsnitt 4.1).

Fjärde
stycket är nytt och har behandlats vid 12 kap. 53 8 andra siyckei jordabalken
(se avsnitt 4.1). Bestämmelsen är ett förtydligande av gällande rätt.

22
och 23 85 Ändringarna är redaktionella.

24 8

Ändringen
i första stycket är redaktionell.

Frågan
om från vilken lidpunkt ett ändringsbeslut skall gälla har behandlats i den
allmänna mofiveringen (avsnitt 2.3.3). Andra stycket har ändrats i
överensslämmelse med vad som anförts där.

25 8

Ändringarna
är i huvudsak redaktionella. Hänvisningen lill 55 a S tredje stycket hyreslagen
innebär all de nya beslämmelserna om interimistiska beslut blir tillämpliga vid
tvister som avses i 24 8 hyresförhandlingslagen (se 2.3.4 i den allmänna
mofiveringen).

s. 148 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 148

4.4 Förslaget
till lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya

Jordabalken

Länsstyrelsen
har enligt 51 § lagen om införande av nya jordabalken i vissa fall rätt alt
medge undanlag från beslämmelserna i nuvarande 12 kap. 15 8 andra siyckei
första meningen jordabalken, dvs. från hyresvärdens skyldighet att med skäliga
tidsmellanrum i bostadsdelen av en lägenhel ombesöija tapetsering, målning och
andra reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och
bruk.

En
motsvarande bestämmelse har tagits in i punkl 7 i övergångsbestämmelserna till
ändringarna i jordabalken. 51 8 kan därför upphävas.

4.5 Förslaget
till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

15 8

Fjärde
stycket är nytt och moisvarar 12 kap. 6 5 tredje siyckei jordabalken. Jag
hänvisar lill vad jag har anförl om kopplade avlal i den allmänna mofiveringen
(avsnitt 2.6) samt vid den nyss nämnda bestämmelsen i jordabalken (se avsnitt
4.1).

36
8

Begreppet
fardag försvinner här liksom i 12 kap. jordabalken. Jag hänvisar till vad som
anförts vid 12 kap. 4 8 jordabalken.

4.6 Förslaget
till lag om ändring; i bostadsanvisningslagen (1980:94)

6
och 9 88 Ändringarna är redaktionella.

4.7 Förslaget
till lag om ändring i utsökningsbalken

12
kap. 25 och 58 88

Ändringarna
har samband med ändringen av 7 kap. 16 8 jordabalken och jag hänvisar lill vad
som anfört:» vid den beslämmelsen (se avsnitt 4.1).

5
Hemställan

Jag
hemställer atl lagrådels yttrande inhämtas över förslagen lill

1. lag
om ändring i jordabalken,

2.
lag om ändring i lagen (1973;
188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

3.
lag om ändring i
hyresförhandlingslagen (1978: 304),

4.
lag om ändring i lagen (1970:995)
om införande av nya jordabalken.

s. 149 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 149

5.
lag om ändring i
bosladsrätlslagen (1971:479),

6.
lag om ändring i
bostadsanvisningslagen (1980:94),

7.
lag om ändring i
ulsökningsbalken.

6
Beslut

Regeringen
beslular i enlighel med föredragandens hemslällan.

s. 150 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 150

BUaga 1

Utredningens sammanfattning av betänkandet

Vi har i delbetänkanden 1976 och 1978 redovisal delar av
vårl uppdrag. I Hyresrätt 1 (SOU 1976:60) behandlade vi frågan om
förhandlingsrätt på bosladshyresmarknaden. Vi lade vidare i della första
delbetänkande fram förslag lill skärpta ålgärder mot den s.k. svarta handeln
med bostadslägenheter. Det andra delbetänkandel - Hyresrätt 2 (SOU 1978:8) -
innehöll förslag lill delvis nya bestämmelser om lokalhyra. Betänkandena har
lagls lill grund för lagstiftning i huvudsaklig överensslämmelse med våra
förslag (prop. 1977/78:175, CU 1977/78:32, rskr 1977/78:347, prop. 1978/79:89,
CU 1978/79:32, rskr 1978/79:308).

I delta Iredje belänkande, som också är vårt
slutbetänkande, lar vi upp de delar av vårl uppdrag, som vi inle tidigare
behandlal. Slutbetänkandel innefaltar en allmän översyn av 12 kap. jordabalken
och vi lar därvid särskilt upp följande frågor: En bedömning av
bruksvärdesyslemel, förfarandel när förhandlingar enligl hyresförhandlingslagen
strandat, prövning av andra hyresvillkor än hyran, bränsle- och va-klausuler,
hyrestid, uppsägningslid och proceduren vid förlängnings- och villkorstvister,
avstående från besittningsskydd, förslärkning av andrahandshyresgästernas ställning
saml handläggning av hyrestvister.

Bruksvärdeprincipen tillkom 1968 för atl Irygga
bostadshyresgästernas besittningsskydd. Del direkta besittningsskyddet ger i de
flesla fall hyresgäslen räll atl vid hyrestidens slut få hyresförhållandet
förlängt. Denna rätt skulle emellertid lätt kunna urholkas genom krav på
hyreshöjningar från hyresvärdens sida. om hyresgäslen utan vidare skulle vara
tvungen all godta den hyra hyresvärden fordrar för förlängning. År 1968 gällde
sedan många år en hyresreglering. Denna innebar atl hyrorna faslslälldes genom
en myndighels beslut. Genom bruksvärdeprincipen slog man in på en annan väg.
Avtalsfrihet skulle i princip råda i fråga om hyrans sloriek. Hyresgästen
skulle vid förlängning av hyresavtalet ha räll all få den hyra värden yrkade
prövad av hyresnämnden.

I dag innebär bruksvärdeprincipen i huvudsak följande:
Hyran skall vid förlängning ulgå med skäligt belopp. Vid prövningen skall den
hyra hyresvärden fordrar godtas om den inte är oskälig. För all avgöra om den
fordrade hyran är oskälig eller inte skall en jämförelse ske med hyran för
andra lägenheler. Den fordrade hyran skall därvid anses som oskälig om den är
påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn lill bruksvärdet är
likvärdiga. Jämförelse skall i första hand ske med hyran för lägenheter i hus
som tillhör allmännyttiga bostadsföretag.

s. 151 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 151

Hyran för lägenheler som lillhör allmännyttiga
bostadsföretag fastställs efler förhandlingar mellan företagel och en
organisation av hyresgäster -oftast tillhörig Hyresgästernas riksförbund. Hyran
bestäms i princip så atl den skall täcka företagets självkostnader.

Även för
lägenheler som lillhör andra hyresvärdar än allmännytliga bostadsföretag och
därmed likställda faslställs numera hyran ofta genom förhandlingar mellan
hyresvärden och i förekommande fall hans organisation, å ena sidan, saml en
organisation av hyresgäster, å andra sidan.

Förhandlingar
på såväl den allmännyttiga som den enskilda sektorn regleras sedan 1978 av
hyresförhandlingslagen. I den mån förhandlingar inle leder till
överenskommelse, kan hyran för enskilda hyresgäster fastställas av
hyresnämnden. Därvid tillämpas bruksvärdeprincipen.

Bruksvärdeprincipen
har under senare år blivit utsatt för kritik. Därvid har bl.a. hävdats följande:
Hyrorna i de privatägda fastigheterna faslställs efler jämförelse med de hyror
som gäller i allmännyttiga bostadsförelag. De allmännyttiga bostadsföretagens
hyror skall spegla företagens självkoslnader. Eftersom de allmännyttiga
bosladsförelagen får bära ett slörre socialt ansvar, vilkel ökar kostnaderna,
blir p.g.a. jämförelseprövningen hyrorna i del privatägda beståndet för höga i
förhållande till kostnaderna inom detta bestånd. Del har emellertid också
gjorts gällande att hyrorna i de privatägda fastigheterna påverkas i motsatt
riklning genom all de allmännyttiga bostadsföretagen inle lar ul full täckning
för sina kostnader vid hyresförhandlingarna. De privata fastighetsägarna anser
vidare all den hyresuQämning mellan yngre och äldre bostadshus, som förekommer
inom de allmännyttiga bostadsföretagen, medverkar fill att hyrorna blir alltför
låga i nyproduktionen. Å andra sidan anförs atl utjämningen skapar alllför höga
hyresnivåer i det äldre bostadsbeståndet. Bruksvärdeprincipen anses dessutom leda
lill all del inle är möjligl att få hyran atl läcka de numera kraftigl ökade
kostnaderna för nyproduklion av bostäder. Vidare pekas på de problem som kan
uppkomma vid tillämpningen av bruksvärderegeln, när samlliga allmännyttiga
företag i en kommun eller en kommuns enda allmännyttiga förelag ansöker om
hyreshöjning för samlliga sina lägenheter.

För all
belysa verkningarna av bruksvärdeprincipen har vi inhämtat upplysningar vid
sammanträden med företrädare för hyresmarknadens organisationer, hyresnämnderna
och bosladsdomstolen. Vi har vidare samlat in statistiska uppgifter om bl.a.
nyproduklion och produktionskostnader, förvaltningskostnader samt kommunall
stöd till bostadsförelag. Dessutom lämnar vi i belänkandet redogörelser för
undersökningar som gjorts, delvis på vårt uppdrag, beträffande hyresslrukturer
saml sociala kostnader.

Vid
bedömningen av den framförda kritiken har vi kommil lill olika meningar inom
ulredningen. Vi är emellertid därvid ense om att bruksvärdeprincipen är
överlägsen del syslem med hyresreglering som lidigare tillämpades i vårt land
(avsnitt 2.6.5). Vi anser vidare att del grundläggande problemet med de höga
nyproduklionskostnaderna inle på ett avgörande säll kan bringas ur världen
genom ändringar av bruksvärderegeln utan måsle lösas genom bostadspolitiska
ålgärder (avsnitt 2.6.2). Belräffande frågan i vad mån bruksvärderegeln
medverkat till den låga nyproduktionen är

s. 152 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 152

emellertid meningarna delade (re:iervalionerna av Sven
Jansson m. fl. och av Arne Fagander). De problem som de sociala koslnaderna för
med sig framför allt för allmännyttiga företag i vissa kommuner kan knappast
lösas genom ändringar i hyressättningsreglerna utan måste lösas med andra
åtgärder (avsnitt 2.6.3).

Vad gäller kriliken i övrigl mot bruksvärderegeln i dess
nuvarande utformning anser de fyra av oss som slår bakom huvudtexten i
belänkandet, att tillämpningen av bruksvärdeprincipen visserligen är förenad
med åtskilliga svårigheter, främsl på grund av bristen på jämförelsematerial i
vissa fall. När det emellertid gäller del fall som främst salts i blickpunklen
av kritiken, nämligen när samtliga allmännyttiga förelag i en kommun eller en
kommuns enda allmännyttiga bostadsföretag hos hyresnämnden ansöker om
hyreshöjning för samtliga sina lägenheler, saknas enligt denna mening inte
regler om hur hyran skall bestämmas - grundläggande för bruksvärdeprincipen är
ju atl hyran skall utgå med skäligt belopp. Hyresnämnden skall således avgöra
tvisten efler en skälighetsprövning. Därvid får nämnden om lämpliga
jämförelselägenheter saknas på orten godta jämförelsematerial från andra orter
med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.
En direkt regel härom föreslås i bruksvärdeparagrafen. Skulle inle heller detta
vara möjligl får nämnden göra en mer renodlad skälighetsbedömning. Hyresnämnden
kan därvid inte undgå atl även beakta det allmänna hyresläget och
kostnadsökningarna. Alt direkt anknyta hyressättningen till
kostnadsutvecklingen i förelaget skulle däremot enligl denna mening medföra
belydande svårigheler vid tillämpningen - genom att hyresnämnden tvingades
pröva skäligheten av olika kostnader - och på sikt kunna medföra sådana risker
för en återgång till hyresreglering alt denna väg inte bör väljas (avsnill 2.6.4).

Fyra av
oss anser däremot att den kritik som framförts mot bruksvärdeprincipen är så
befogad alt längre gående ändringar krävs. Enligt denna mening måste de
allmännyttiga företagen, som är självkostnadsförelag, om skälig
kostnadstäckning inte kan uppnås vid förhandlingar, ges möjligheler alt få
skäligheten av vid förhandlingarna yrkade hyresändringars relation lill
åberopade kostnadsförändringar prövade på ett opartiskt sätt. Bruksvärderegeln
bör därför kompletteras så all hyresnämnderna ges inle bara möjligheler ulan
också skyldigheter atl pröva begärda hyresändringars skälighet i förhållande
till företagens kostnadsändringar (reservationerna av Sven Jansson m. fl. och
av Arne Fagander).

En av dessa fyra ledamöter riktar längre gående kritik mot
bruksvärderegeln och anser även andra ändringar i denna önskvärda i riktning
mot en mera fri prisbildning. Bruksvärdesyslemel skulle därvid stå kvar som ett
komplement lill besittningsskyddet så atl de marknadsmässiga hyrorna inte fick
en sådan genomslagskraft att de annat än i skälig omfattning påverkade
nuvarande hyresgästers hyror och besittningsskydd (reservalionen av Arne
Fagander).

I övrigl har vår genomgång av biuksvärdesystemet lett fram
lill förslag om vissa justeringar av lagtexten medan i andra hänseenden den
nuvarande utformningen ansetts kunna stå kvar. Bedömningen utmynnar i huvudsak
i följande (avsnitt 2.6.6).

För det första anser vi atl parternas jämställdhet i
avtalsförhållandet bör

s. 153 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 153

komma till klarare uttryck. Enligl bruksvärderegelns
nuvarande lydelse skall ■ den hyra hyresvärden fordrar godtas om den inte
är oskälig. För atl likställa parlerna anser vi all som huvudregel bör anges
all hyran skall ulgå med skäligt belopp.

För del andra bör bruksvärdereglerna utformas så alt de
möjliggör en jämförelse mellan lägenheler med olika förmåner. Farhågor har
nämligen uttalats för all bruksvärdeprincipen skulle utgöra ell hinder mol
boinflytande i individuella eller kollekliva former. Sådanl inflytande kan
bl.a. medföra atl det allmännyttiga bostadsbeslåndel kan förlora sin
likformighet eftersom de förmåner som är knutna lill lägenhelsinnehavei kan
komma atl växla. Underhållsfondsulredningen har vidare beträffande målning,
tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i bostadslägenheter föreslagil
att hyresgästen får välja mellan all låta hyresvärden ulföra underhållel mot
särskild avgift eller all själv svara för det.

Vi föreslår.att prövningen av själva bruksvärdet i
fortsättningen skall avse vad en lägenhel med hänsyn lill dess beskaffenhet och
boendemiljön i övrigt kan anses vara värd för hyresgäster i allmänhet. Övriga
förmåner, som ligger vid sidan av della bruksvärde, får däremoi värderas
särskilt. Della innebär sammantaget all hyran skall vara skälig med hänsyn lill
lägenhetens bruksvärde och de förmåner som hyresvärden skall tillhandahålla.

Liksom hittills skall en hyra inle anses skälig om den är
"påtagligt" högre än hyran för likvärdiga lägenheler.

De allmännyttiga förelagens prisledande slällning vid
bruksvärdeprincipens lillämpning ulgör en spärr mot sådana hyreshöjningar som
inte kan godtas ur samhällels synpunkt. Detta har i den nuvarande
bruksvärdeprincipen dels kommil lill uttryck genom alt vid jämförelsen i
första hand skall beaktas hyran i de allmännyttiga företagens lägenheler dels
genom alt man vid jämförelsen skall bortse från lägenheler vävs hyra inle är
rimlig med hänsyn lill det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter i nybyggda hus. Denna senare, exlra, spärregel har visat sig svår atl
fillämpa. Den förstnämnda regeln utgör en tillräcklig spärr i en
bristsituation. Vi föreslår därför alt den extra spärregeln utgår.

En fråga, vars vikt särskill underslrukils i del
belänkande av civilulskotlel som ulgör grunden för vårl uppdrag i denna del (CU
1977/78:32 s. 14 ff), är förfarandet när förhandlingar enligt
hyresförhandlingslagen strandat. Sådana förhandlingar, som i regel rör hyrans
storlek och andra hyresvillkor, förs mellan hyresvärden och i förekommande fall
hans organisation saml en organisation av hyresgäster. Avslutas förhandlingarna
utan att en överenskommelse kommer lill slånd saknar de förhandlande parlerna
möjlighel alt få tvisten sliten av hyresnämnden. Del är i slällel de enskilda
parlerna i hyresförhållandet - hyresvärden och hyresgästerna - som får föra
frågan om hyrans storlek och andra hyresvillkor lill hyresnämnden, om de vill
ha en ändring till slånd. Eftersom en del bostadsföretag har tusentals
hyresgäster blir sådana processer mycket besvärliga och i vissa fall i praktiken
omöjliga all hanlera. Eftersom den enda lösning som bjuds, om
förhandlingsparterna inte kan komma överens, är ell opartiskt avgörande, medför
svårigheler att få ett sådant till stånd alt den som begär villkorsändring får
ett underläge vid förhandlingarna. Särskilt om hyresvärden har
likvidiielssvårigheler kommer han i en besvärlig situation. Tanken på
likställighet mellan de förhandlande

s. 154 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 154

parterna, som är en grundtanke i hyresförhandlingslagen,
har därigenom kommil att luckras upp.

För att komma till rätta med del nu redovisade problemet
föreslår del övervägande flertalet av oss att de förhandlande parterna skall få
föra en tvist vidare till hyresnämnden när förhandlingar strandat (avsnitt
2.6.7). Vid en sådan tvist företräds således hyresgästerna även vid
hyresnämnden och i bosladsdomstolen av den förhandlande organisationen.
Hyresnämndens beslut får samma verkan som en förhandlingsöverenskommelse. En
enskild hyresgäst, som är missnöjd med hyresnämndens avgörande av tvisten, kan
begära ändring av beslutet såvitt rör honom själv.

Vi är inte eniga om hur förfarandel skall gestaltas när
förhandlingar enligl hyresförhandlingslagen strandat. En av oss hävdar
(reservationen av Stig Landqvist), under hänvisning främsl lill såväl parternas
vilja som parlsorga-nisalionernas förmåga att klara upp sina mellanhavanden i
frivilliga överenskommelser, att offenlliga ingripanden i
parisorganisationernas intressetvister bör ske endasl medlingsvis och alt
förslagel i denna del alltså inte bör genomföras.

De förut omnämda svårigheler som en hyresnämndsprövning
kan föra med sig för hyresvärden sammanhänger också med beslämmelserna om den
tidpunkt från vilkel ell beslut av nämnden om villkorsändring blir gällande.
Ett sådanl beslut får nämligen i regel inte avse lid före del månadsskifte som
inträffar närmasl efler tre månader från dagen för ansökningen till nämnden. Vi
föreslår (avsnitt 2.6.7) atl tremånadersfristen i stället skall räknas från den
dag då part som begärt ändring av hyresvillkoren hos motparten gjorl
framslällning om villkorsändring. Om hyran fastställts för viss lid, skall dock
ett beslut om ändring av hyran i princip gälla från den tidpunkt då den
lidigare överenskommelsen eller beslutet utgick. Om del av särskilda skäl
finnes skäligt, får också en annan tidpunkt väljas. Vi föreslår vidare alt
hyresnämnden skall kunna förordna alt dess beslut får verkställas utan hinder
av att del inte vunnit laga kraft.

Vid förhandlingar enligl hyresförhandlingslagen har del
ibland visal sig besvärligt för en part an få tillgång lill erforderligt
maierial om hyressättningen i lämpliga jämförelselägenheler. För atl råda bot
härpå föreslår vi (avsnitt 2.6.8) en beslämmelse som medför skyldighet för
hyresvärdarna alt om del begärs lämna ul uppgifter om hyrorna i de lägenheler
de förvallar. De uppgifter som skall lämnas ut moisvarar närmasl de uppgifter
SABO-företagen skall redovisa i sin hyresstalislik. Uppgifterna behöver ej
lämnas oftare än en gång per år.

När det gäller prövning av andra hyresviUkor än hyran skall
enligt bruksvärdeparagrafen i dess nuvarande lydelse annat villkor som
hyresvärden ställer upp för förlängning gälla, om det inle strider mot god sed
i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Liksom i fråga om hyran bör
preferensen för hyresvärdens mening inte längre gälla. Råder tvist om annat
villkor än hyran skall därför av hyresvärden eller hyresgäslen uppställt
villkor gälla om det är skäligt med hänsyn till omständigheterna (avsnill 3.1).
En speciell lyp av villkor som vi diskuterat i betänkandet innebär all hyra av
en bostadslägenhet är förenad med ett annat avtal, t.ex. om att hyresgästen
skall belala för biluppslällningsplats, restaurangservice osv., s.k. kopplade
avtal. Vi anser att denna fråga, med ledning bl.a. av vad vi föreslårom fastställande

s. 155 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 155

av andra villkor än hyran, bör kunna lösas utan särskild
lagstiftning (avsnitt 3.2).

Ersättningen
för en lägenhets uppvärmning och förseende med varmvatten eller elektrisk
ström eller avgifter för vatten och avlopp ingår i dag i många fall inte i
hyran. Inte heller behöver dessa ersättningar vara till beloppet bestämda i ett
hyresavtal eller en förhandlingsöverenskommelse. Ersättningen för bränsle,
vatten och avlopp bestäms i stället ofta genom särskilda klausuler, bränsle-
och va-klausuler. Särskilt när det gäller bostadslägenheter har klausulerna
utsatts för krifik. De anses i vissa fall ge hyresvärdarna för hög kompensafion
i förhållande fill kostnaderna, de är svårbegripliga och otidsenliga och de
sfimulerar varken hyresvärdar eller hyresgästerna fill energibesparande
åtgärder. Vi har funnit att det bästa sättet att komma till rätta med dessa
problem är att i princip förbjuda bränsle-och va-klausuler i bostadslägenheter.
Klausulerna får enligt förslaget (avsnitt 4.3.1) tillämpas för
bostadslägenheter i flerfamiQshus, endast om överenskommelse härom träffas i
förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. I annal fall skall
ersättningen för bränsle, va m.m. ingå i den avtalade hyran. Det bör påpekas
atl vi utformat vårt förslag i nu angivna delar så att det inte skall utgöra
något hinder mot en framtida övergång fill individuell mätning och debitering
av energiförbrukning m.m. (avsnitt 4.3.2).

I samband med att vi behandlat proceduren vid
förlängnings- och villkorstvister har vi också tagit upp frågor om hyrestid
och uppsägningstid. För att närma reglerna lill den uppfallning de flesla
bostadshyresgäsler torde ha om bostadshyresavlal som ell löpande
rättsförhållande föreslår vi (avsnill 5.3.1) att sådana avtal i fortsättningen
skall anses ingångna för obestämd lid, om annal inle avtalats. Vi förordar
också all antalet olika uppsägningsfider minskas saml all begreppet fardag
utmönstras ur hyreslagen. Den normala uppsägningstiden när del gäller
bostadslägenheter blir i forlsältningen tre månader.

Enligt nuvarande regler i hyreslagen måsle, till skillnad
från vad som gäller enligt hyresförhandlingslagen, ett bostadshyresavlal sägas
upp inte blott när avsiklen är alt hyresgäslen skall fiytta utan även när
tanken är alt han skall bo kvar men på ändrade villkor. Går inte hyresgästen
med på de villkor hyresvärden uppställer för förlängning är det hyresgäslen som
skall hänskjula tvisten till hyresnämnden.

Den
nuvarande ordningen vid tvister enligt hyreslagen har flera nackdelar. Kravet
på uppsägning när avsikten är alt hyresgäslen skall bo kvar kan skapa obefogad
oro. Del är vidare ur många synpunkler opraktiskt alt det är hyresgäslen som
skall vända sig lill hyresnämnden även" när del är hyresvärden som vill ha
en ändring till slånd. För all råda bot härpå och för alt nå likformighet med
vad gäller vid tvister enligl hyresförhandlingslagen föreslår vi (avsnitt
5.3.2) atl uppsägning endasl skall ske när någon av parlerna önskar alt
hyresförhållandet skall upphöra. Är avsiklen endasl all villkoren för den
forlsalla förhyrningen skall ändras räcker det med att den part som önskar
ändringen lämnar motparten ett skriftligt meddelande om detta. Någon uppsägning
behövs således inte längre i denna situation. Vidare föreslår vi all, om
parlerna inte kan komma överens om hur tvisten skall lösas, del skall åligga
den part som vill ha en ändring till slånd atl hänskjula

s. 156 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 156

tvisten till hyresnämnden. Beträffande
lokalhyresförhållanden föreslår vi att hyresvärden, om han sagt upp
hyresgäslen, själv skall påkalla medling i hyresnämnden.

En hyresvärd och en hyresgäst kan för närvarande i en
särskilt upprättad handling komma överens om alt hyresrätten inte skall vara
förenad med rätt lill förlängning - avstående från besittningsskydd. Träffas en
sådan överenskommelse innan hyresförhållandet varat nio månader i föQd gäller
den bara om den godkänts av hyresnämnden. Överenskommelse om avstående från
besittningsskydd träffas i många olika silualioner när en bostadslägenhet hyrs
ul och uthyraren vill ha garantier för alt han efter en viss tid åter skall
kunna disponera lägenheten utan atl den som hyrt den skall kunna göra rätten
fill förlängning gällande. Besittningsskyddet är av stor betydelse för
bostadshyresgäsler och möjligheten atl avtala bort det medför risk för
rättsförluster. Vid fidpunkten för hyresavtalets ingående är det svårt för
nämnden att göra en meningsfull prövning. Bällre är om prövningen kan förläggas
till den lidpunkt då frågan om verkningarna av avståendet aktualiseras. Det är
vidare angelägel att minska den belastning på hyresnämnderna som ärenden £iv
denna lyp medför, eftersom vi i annat sammanhang föreslår atl ytterligare typer
av mål skall föras över till hyresnämnderna. Vi har därvid funnil alt en framkomlig
väg är atl avskaffa möjlighelen till förlida godkännande av avstående från
besittningsskydd belräffande bostadslägenheter. I stället föreslår vi (avsnitt
6.2) atl i vissa situationer en skriftlig överenskommelse om avstående från
besittningsskydd skall godtas i en förlängningslvisl, om inte synnerliga skäl
föranleder annat. Så är fallet om lägenheten är belägen i ett hus som skall
rivas eller byggas om och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom tre
år från hyresförhållandets början. Liknande regler föreslås gälla om
hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i vilken upplåtaren själv bodde
när avtalet ingicks och upplåtaren skall flytta tillbaka fill lägenheten inom
tre år från hyresförhållandets början.

Den som hyr en lägenhet i andra hand har mången gång en
bekymmersam ställning. Om förslahandshyresgäsiens hyresavtal upphör har han
inte någon rätt att sitta kvar i lägenheten. I vissa fall kan t.o.m.
hyresvärden och förslahandshyresgästen vara överens om att hyresrätten skall
upphöra jusl för att bli av med andrahandshyrtisgäslen. Så kan vara fallet när
förslahandshyresgästen är bulvan för hyresvärden. En förstärkning av
andrahandshyresgästernas ställning behövs sålunda när det gäller
bosladslägenheler. Vi föreslår därför (avsnitt 7.4), att om
förstahandshyresgästens rätt till lägenheten upphör sedan andrahandshyresgäslen
bott i lägenheten i minst tre år, andrahandshyresgäslen får ta över
hyresavtalet. Denna räll gäller dock bara om del inle är uppenbart obilligl mot
hyresvärden och andra bostadssökande. Dessutom krävs att andrahandshyresgäslen
skäligen kan godtas som hyresgäst. Vidare förordar vi alt det i hyreslagen slås
fast alt i vissa närmare angivna siluafioner, som kan tyda på all ett
bulvanskap föreligger, en upplåtelse i andra hand skall anses vara en
upplåtelse direkt av fastighetsägaren.

Handläggning av hyrestvister kan enligl nuvarande regler
ske endera vid hyresnämnd eller vid fastighetsdomstol. De hyrestvister som
skall tas upp vid hyresnämnd är särskilt angivna i hyreslagen.
Fullföljdsinstans är bostads-

s. 157 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 157

domstolen. Övriga hyrestvister tas upp vid
fastighetsdomstolen. Dessa mål fullföQs till hovrätten och i förekommande fall
högsta domstolen. För handläggningen av mål vid hyresnämnden gäller lagen om arrendenämnder
och hyresnämnder samt förvaltningslagen. I bosladsdomstolen gäller
bostadsdomslolslagen och rättegångsbalken. Handläggningen av de mål som skall
tas upp av fastighetsdomstol regleras av rättegångsbalken. Olika hyrestvister
skall sålunda handläggas vid olika myndigheter. I vissa fall kan dessutom olika
lagar reglera handläggningen i under- och överinstans. Denna splittring medför
naturligtvis problem. Dessutom har under senare år alltfler uppgifter enligl
olika speciallagstiftningar lagls på hyresnämnderna.

Vi
föreslår därför (avsnitt 8.3.1) all i princip alla hyrestvister enligt
hyreslagen skall prövas av hyresnämnderna i första instans och med
bostadsdomstolen som slutinstans. Därigenom kan man på ell effeklivi sätt
fillgodogöra sig de specialkunskaper som, inle minst genom
inlresseledamö-ternas medverkan, finns i hyresnämnderna och bosladsdomstolen.
Vad som sagts om hyrestvister gäller också bostadsrättstvister. För att undvika
en alltför slor belastning av hyresnämnderna anser vi emellertid atl mål av
rutinkaraktär inte bör föras över till hyresnämnderna. Mål enligt lagsökningslagen
och handräckningslagen bör därför ligga kvar hos de allmänna domslolarna.

Flera av
de lyper av mål som vi nu föreslår skall föras över lill hyresnämnderna är av
renodlad tvistemålskaraklär. Den fria handläggningen enligt den nuvarande
nämndlagen är inte allfid lämplig för handläggning av sådana mål. Dessutom bör
samma handläggningsregler gälla vid hyresnämnden och i bosladsdomstolen. Vi
föreslår därför (avsnitt 8.3.2) en särskild lag - hyresprocesslagen - sorn
skall reglera handläggningen av mål som las upp vid hyresnämnd.
Hyresprocesslagen bygger på bestämmelser i nämndlagen, bostadsdomslolslagen,
rättegångsbalken, lagen om rättegången i tvistemål om mindre värden
(småmålslagen) och lagen om rättegången i arbetstvisler. I de fall där
särskilda bestämmelser saknas i hyresprocesslagen gäller rättegångsbalkens
bestämmelser om tvistemål vari förlikning om saken är tillålen. En föQd av den
föreslagna nya lagen blir alt även hyresnämnderna i fortsätlningen skall
betraktas som domstolar.

Hyresprocesslagen
bygger på principen att processen skall vara snabb och enkel. Mål kan avgöras
såväl efter förhandling som efter enbari skriftlig handläggning. Domstolarnas -
framför allt hyresnämndernas - processledande funklion betonas kraftigl.
Enligt nuvarande regler står vardera parten för sina kostnader för förfarande i
hyresnämnden. Vi föreslår att detta alltjämt skall gälla som huvudregel. För
vissa lyper av de mål som enligl förslaget skall flyttas över från
fastighetsdomstol, nämligen om skadestånd, utfående av penningfordringar och
förverkande, föreslår vi dock en fillämpning av rättegångsbalkens regel om all
förlorande part skall ersätta den vinnande parten hans kostnader (avsnill
8.3.2.8). För alt underlälla hanleringen av mål där ell flerlal, ja kanske
tusentals hyresgäster är parter, har vi föreslagit särskilda regler om
handläggning av s.k. massärenden (avsnitt 2.6.7).

Bland de
frågor som vi lar upp vid den allmänna genomgängen av hyreslagen och som
behandlas i specialmotiveringen lill ändringarna i denna (avsnitt 9.1) märks
främst följande. Vi lägger fram ett förslag om hur rätten

s. 158 Kontrollera mot PDF

Prop.
1983/84:137 158

att utnyttja utrymmen som är avsedda all nyttjas gemensamt
av flera hyresgäster får ändras. Vidare föreslår vi bestämmelser om rätt lill
avvikelser från hyreslagens bestämmelser om bostadslägenheter, när ett
hyresavtal omfallar fler än lio bosladslägenheler som skall hyras ul i andra
hand (s.k. blockulhyrning).

Förslaget innehåller vidare delvis nya bestämmelser om hur
en uppsägning får delges. Avsnittet om lägenhetens skick och hinder i
hyresrätten har arbetats om i systematiskt hänseende för att bli mer
lältöverskådligl. Där föreslås också vissa nyheter, bl.a. en utvidgning av
möjligheten all tillgripa reparalionsfördäggande.

Delvis nya bestämmelser föreslås belräffande den tidpunkt
när hyran skall erläggas. Vi föreslår också atl hyresvärdens rätt atl säga upp
avtalet lill omedelbart upphörande, när en säkerhel som slällls för hyran
försämras, tas bort när del gäller bostadslägenheter. Ell förslag läggs fram om
att en hyresgäst som betalat för hög hyra i vissa fall skall ha rätt lill ränta
på vad han betalat för mycket.

Vidare föreslås ändring i bestämmelserna om uppskov med
avflyttning från lokal. Vi anser sålunda all beslut härom skall få meddelas
även efler hyrestidens utgång. Dessutom anser vi, som framgår av vårt förslag
till hyresprocesslag, all lalan skall få föras mot ett beslut om uppskov med
avflyltningen från en lokal.

En annan nyhet i förslaget är en bestämmelse som stadgar
straff för en hyresvärd som av en bosladshyresgäst tar ut en hyra, som är
uppenbart orimlig i förhållande till lägenhetens bruksvärde, när hyresgäslen
saknar rätt lill förlängning eller har sådan lätt endasl om synnerliga skäl
föreligger.

Ell slorl anlal paragrafer har dessutom undergått
språkliga ändringar för atl anpassas lill den lagslil som numera anses
önskvärd.

Antalet ändringar i hyreslagen är som framgår av
sammanfattningen belydande. För alt inle lagen skall bli alllför
svåröverskådlig har vi föreslagit all beslämmelserna numreras om och hela 12
kap. jordabalken således ges en ny lydelse. Vi vill dock underslryka alt vi
inle eftersträvat en allmän omarbelning av hyreslagen. Den tidigare
dispositionen kvarstår i huvudsak och paragraferna har som regel frånsett
språkliga justeringar omarbetats endasl när ändringar i sak ansetts påkalla
del.

Ulöver de reservationer som särskill omnämnts i del
föregående föreligger ytterligare vissa reservationer på enskilda punkter saml
ett särskill yttrande.

Vi föreslår att de nya beslämmelserna träder i kraft den 1
januari 1983.

s. 159 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137

159
BUaga2

Utredningens lagförslag

1 Förslag tiil

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom
föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 7 kap. 16 8 skall ha nedan angivna
lydelse, dels att 12 kap. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Efter
exekutiv försäljning av fas-fighet gäller upplåtelse av nyttjanderätt, servitut
eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäQningen
skett under förbehåll om rätfighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken
eller rättig heten enligt samma kapitel är skyddad utan förbehåll.

Efter exekutiv försäljning av fastighet gäller upplåtelse
av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mol den nye ägaren
endast om försäljningen skett under förbehåll om rätfighetens bestånd enligt 12
kap. utsökningsbalken eller rättigheten enligl samma kapitel är skyddad utan
förbehåll. Är fastigheten taxerad som annan fastighet och har den vid
taxeringen betecknats som hyreshusenhet, gäller dock upplåtelse som avser hyra
och grundar sig på skriftlig handling alltid mot den nye ägaren, om hyresgästen
har tillträtt lägenheten före försäljningen. Bestämmelser om verkan av
underlåtenhet att uppsäga arrende- eller

hyresavtal
som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap.

utsökningsbalken.

12 kap. Hyra

Inledande bestämmelser

Detta kapitel avser avtal, vari- Detta
kapitel avser avtal, vari-

genom hus
eller del av hus upplåtes genom ett hus eller en del av ett hus

' 12 kap.
jordabalken omtryckt 1979:252.

Senaste lydelse 1981:784.

3 Senaste lydelse 1980:95.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

fill
nyttjande mot vederiag. Detta gäller även om lägenheten uppliitits genom
Qänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

upplåts till nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om
lägenheten upplåtits genom ett tjänsteavtal eller ett avtal i anslutning till
sådant avtal. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord alt nylQas i förening
med lägenheten, äger detta kapitel fillämpning på avtalet, om jorden skall
användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annal ändamål än
jordbmk. Förenas tjänsteavtal, som ej är av ringa belydelse, med upplåtelse av
såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, äger kapitlet tillämpning, om
upplåtelsen av lägenheten är mera belydelsefull än upplåtelsen av jorden.

femte stycket

Om upplåtelse i vissa fall av bostadslägenheter finns
bestämmelser i bostadsanvisningslagen (1980:94).

18 tredje
stycket Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller
till. icke oväsentlig del användas som bostad.

1 8 fjärde stycket Förbehåll som strider mol bestämmelse
i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda
i hans ställe, om ej annat anges.

Med bostadslägenhet avses en lägenhet som upplåtils för
att helt eller till en inte oväsenfiig del användas som bostad. Med lokal
avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Innefattar
hyresavtalet en rätt att utnyttja utrymmen som är avsedda att användas
gemensamt av hyresgästen och hyresgästerna i andra lägenheler, får en sådan
rätt inte upphävas eller ändras i annan ordning än den som gäller för ändring
av hyresvillkor.

Ett förbehåll som strider mot en bestämmelse i delta
kapitel är ulan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans
ställe, om inte annat anges.

Omfattar ett hyresavtal fler ån tio bostadslägenheter, som
av hyresgäslen skaU hyras ut i andra hand, får parterna dock avtala om
förbehåll som strider mot bestämmelserna om bostadslägenheter, under förutsättning
an förbehållen inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte avser rätten
till förlängning av hyres-

•
Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

avtalet eller grunderna för fastställande av hyresviUkor
i samband med sådan förlängning.

Hyresavtal
skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

Har
hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon / laga ordning i
hyresgästens ställe, skall anteckning därom på begäran göras på handlingen.

Ett
hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgäslen begär
det.

Har ett
hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i hyresgästens ställe, när
så får ske, skall en anteckning därom på begäran göras på handlingen.

38 första stycket Är hyresavtal träffat för bestämd tid,
skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader
i följd, uppsägning alltid ske för aU avtalet skall upphöra att gälla vid
hyrestidens utgång.

48 andra stycket År hyrestiden ej bestämd, skall den, om
uppsägningstid icke avtalats, utgå en månad efter uppsägningen eller, såvida
hyresförhållandet varat längre än ett år, på den fardag som inträffar närmast
efter tre månader från uppsägningen. Avser hyresavta-11 Riksdagen 1983/84. 1
saml. Nr 137

Ett hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat
avtalats.

Upphör
ett avtal om hyra av bostadslägenhet att gälla och finns förutom hyresavtalet
annat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen som avser sådan nyttighet som
har omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre
betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet
samtidigt att gälla.

Ett hyresavtal skall sägas upp för att upphöra att gälla.
Detta gäller dock inte ett hyresavtal som ingåtts för bestämd tid, om
hyresförhållandet vid hyrestidens utgång inte varat längre än nio månader i
följd.

Sägs ett hyresavtal, som gäller för obestämd tid, upp och
är inte längre uppsägningstid avtalad, upphör det att gälla vid det
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen eller,
när avtalet avser en lokal och hyresförhållandet

Nuvarande lydelse

let annan lägenhet än bostadslägenhet och har
hyresförhållandet vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd, har
hyresgästen dock alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Beror
hyresförhållandet av annan anställning än som avses i 46 § första stycket 7,
har hyresgästen alltid rätt tiU en uppsägningstid av minst en månad.

48 tredje stycket Fardagar är den 1 aprU och den 1
oklober.

Föreslagen lydelse

vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd,
närmast efter nio månader från uppsägningen.

38 andra stycket Innehåller avtal, som skaU uppsägas för
att upphöra vid hyrestidens utgång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall
uppsägningen ske, om hyrestiden är

1.
längst
en vecka, senast en dag i förväg,

2.
längre
än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3.
längre
än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,

4.
längre
än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5.
längre
än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg,

6.
längre
än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7.
längre
än fem år, senast ett år i förväg.

38 tredje stycket Avser avtalet annan lågenhet än
bostadslägenhet och är hyrestiden längre än nio månader, har hyresgästen
alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Vad nu sagts gäller
dock ej om lägenheten ej är

Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att
upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägning
ske, om hyrestiden är

1.
längst
två veckor, senast en dag i förväg,

2.
längre
än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,

3.
längre
än tre månader och fråga är om en bostadslägenhet, senast tre månader i förväg,

4.
längre
än tre månader men längst nio månader och fråga är om en lokal, senast tre
månader i förväg,

5.
längre
tid än nio månader och fråga är om en lokal, senast nio månader i förväg.

Nuvarande lydelse

avsedd att användas för förvärvsverksamhet och avtalet
har samband med hyresavtal som avser bostadslägenhet.

4a8 Avser hyresavtal bostadslägenhet, får hyresgästen
uppsäga hyresavtalet att upphöra vid månadsskifte som inträffar tidigast efter
tre månader från uppsägningen.

35 Qärde stycket Saknar avtalet bestämmelse om verkan av
utebliven uppsägning och uppsäges det ej inom rätt tid, anses det, om
hyrestiden överstiger nio månader, förlängt på ett år och i annat faU på tid
som motsvarar hyrestiden.

48 första stycket Är hyresavtal träffat för bestämd tid
utan förb ehåU öm uppsägning och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång
icke varat längre ån nio månader i följd, anses avtalet förlängt på obestämd
lid, om hyresgäslen sutttt kvar i lägenheten en månad efler hyrestidens utgång
ulan atl hyresvärden anmodat honom att flytta.

Avlider
hyresgäst som hyrt bostadslägenhet före hyrestidens utgång, får dödsboet
uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. A vta--let upphör att gälla en
månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avlider
den ena av makarna, lillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och den
efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livslid, får vid
dennes död hans

Föreslagen lydelse

Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen
alltid säga upp hyresavtalet att upphöra tidigast vid det månadsskifte som
inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

Saknar ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid och
som skaU sägas upp för ett upphöra vid hyrestidens utgång, bestämmelse om
verkan av utebliven uppsägning och sägs det ej upp inom rätt lid, anses avtalet
förlängt på obestämd tid.

Är ett hyresavtal ingånget för bestämd tid och behöver det
ej sägas upp för att upphöra, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen
fortsatt au nyttja lägenheten en månad efter hyrestidens utgång ulan alt
hyresvärden anmodat honom all flytta.

Nuvarande lydelse

make inträda som hyresgäst under sin livstid, om
äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades och annat ej avtalats. Ingår den
efterlevande maken nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att
upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från
uppsägningen. När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den
efterlevande makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som inträffar
närmast efter en månad från dödsfallet

Föreslagen
lydelse

Uppsäges
hyresavtal av orsak som anges i 11-14 eller 16-19 §§, uppihör del genast att
gälla. Detsamma gäller fall som anges i 42 §, om ej annat följer av 44 §.

Uppsäges
hyresavtal av annan orsak som ger hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda
avtalet och innehåller detta kapitel ej särskild bestämmelse om uppsägningstid,
gäller den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 3 § andra
stycket, om avtalet är träffat för bestämd tid, eller ( 4 § andra stycket, om
hyrestiden ej är bestämd. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten,
upphör avtalet dock genast att gälla.

78 andra stycket Den som har att avträda lägenhet skall
senast klockan 12 avträde:;da-gen hålla lägenheten tillgänglig för den som
skall fillträda den. Omfattar lägenhet som helt eller delvis är uthyrd till
bostad minst två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av
bostadsrummen hållas tillgänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är
söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdes-dagen.

Sägs ett hyresavtal upp av orsak som anges i 14, 15, 17,
18 eller 22 §, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller fall som anges i
50 § om ej annat följer av 52 §.

Sägs ett
hyresavtal upp av annan orsak som ger hyresvärden eller hyresgästen rätt att frånträda
avtalet, gäller, oavsett avtalets bestämmelser om uppsägningstid, den
uppsägningtid som för varje särskilt fall anges i 6 § andra stycket eller, om
hyresavtalet gäller för bestämd tid, i 6 § tredje stycket. Sker uppsägning
innan hyresgästen filltrält lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla.

När hyrestiden löper ut, skall hyresgästen senast
påföljande dag lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla
lägenheten tillgängUg för den som skall tillträda den.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

s. 10 Kontrollera mot PDF

första
stycket Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller
avträdas på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i
stället ske nästa vardag.

Infaller dag då lägenheten skall tillträdas eller lämnas
på söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton,
skall det i stället ske nästa vardag.

s. 8 Kontrollera mot PDF

7 § tredje stycket Första och andra styckena gäller ej, om
annat avtalats.

8§

Uppsägning
skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd
vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, utom i
faU som avses i 54, 58 och 58 a §§, vara muntlig, om skriftligt erkännande av
uppsägningen lämnas. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga
hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftlig uppsägning skaU delges den som sökes för
uppsägning, dock utan tillämpning av 12-15 §§ delgivningslagen (1970:428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen
sändas i rekommenderat brev under harts vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen
skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det
hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret
till nägon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall
uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning
har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Första och andra styckena gäller inte, om annat är
avtalat.

10 8 En uppsägning skall vara skriftlig, om
hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till
vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att ta
emot hyra på hyresvärdens vägnar.

En skriftlig uppsägning får delges den som söks för
uppsägning. Vid tillämpning av 12 och 15 §§ delgivningslagen (1970:428) fåren
uppsägning hos hyresgästen inte lämnas till hyresvärden eller annan som är i
hans ställe.

Har en
hyresvärd eller en hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, hemvist här i
riket, anses uppsägningen också ha skett när den avlämnats för postbefordran i
rekommenderat brev under hans vanliga adress. Har hyresgästen lämnat
hyresvärden uppgift om en adress, under vilken meddelanden till honom skall
sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall får hyresvärden sända
uppsägningen under den uthyrda lägenhetens adress.

s. 9 Kontrollera mot PDF

Nuvarande lydelse

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall
ske, ej känt hemvist här i rikel och finns ej heller känl ombud som har rätt
att mottaga uppsägning för honom, får upp.säg-ning ske genom kungörelse i
Post-och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande all hyresförhållande skall
upphöra och ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av
hyresavtal, som gäller annan lägenhet än bostadslägenhet, finns i 58 §.

Föreslagen lydelse

Har en hyresvärd eller en hyresgäst, hos vilken
uppsägning skall ske, inte känl hemvist här i riket och finns inte heller ett
känl ombud som har rätt att motta en uppsägning för honom, får uppsägningen ske
genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan
till domstol med yrkande om att hyresförhållandet skall upphöra och en ansökan
om vräkning av hyresgästen gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig
ordning.

Särskilda
bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal finns i 64 och 80 §§.

118
Belräffande anmodan enligt 7 § andra stycket eller 64 § andra stycket gäller
bestämmelserna i 10 §.

s. 11 Kontrollera mot PDF

Lägenhetens
skick och hinder 98 På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej a«/iaf
avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enhgt den
allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet

10 8

första stycket

Blir
lägenheten före den avtalade

tidpunkten
för tillträdet så förstörd

att den ej
kan användas för det

avsedda ändamålet, förfallet avlalel.

hyresrätten

12 5

På tillträdesdagen skall hyresvär

den, om ej bättre skick avtalats,

tillhandahålla lägenheten i sådant

skick att den enligt den allmänna

uppfattningen i orten är fullt bruk

bar för det ändamål för vilkel den har

upplåtits. Avser upplåtelsen en bo

stadslägenhet för fritidsändamål eller

en lokal, får avtal träffas även om att

lägenheten skall vara i sämre skick än

som hu angetts.

Bestämmelserna
i 12, 14, 16, 17 och 19-21 §§ gäller inte, om annat följer av lagen (1981:000)
om underhåll av hyreslägenheter.

13 5

Blir lägenheten före tillträdesdagen så förstörd atl den
inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Hyresvärden

s. 12 Kontrollera mot PDF

Nuvarande
lydelse

År hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han
ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt tiU
ersättning för skada.

11 §

Uppkommer
före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första
stycket och är skadan ej avhjälpt eller är lägenheten eljest, i annat faU än
som avses i 13 §, pä tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen har rätt
att fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden
underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan
bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter
tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga
avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse.
Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den
tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning
/■ hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även
rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror
på hans försummelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när
lägenheten uthyrts i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick
som anges i 9§ och hyresgästen ej vid avtalets ingående kände till bristen
eller kunnat upptäcka den med vanlig upp-

Föreslagen lydelse

skall utan dröjsmål meddela hyresgästen detta. Gör han
inte det, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Vad som sagts nu
gäller också om hyresvärden är vållande tiU att lägenheten inte kan användas.

14 5 Ar lägenheten, när den skall tillträdas, inte i det
skick som hyresgästen har rätt att fordra och kan bristen inte avhjälpas utan
dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden
så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock
ske endast om bristen är av väsentlig belydelse. Sedan bristen har blivit
avhjälpt av hyresvärden får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i
bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsältning av hyran.

Hyresgästen har även rätt att avhjälpa bristen på
hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att på tillsägelse ombesörja
åtgärden så snart det kan ske. Hyresgäslen har vidare rätt till ersättning för
skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på försummelse från
hans sida.

Har en bostadslägenhet som är avsedd för fritidsändamål
eller en lokal uthyrts i befintligt skick och är den inte i sådant skick som
anges i 72 §, gäller dock första och andra styckena, om hyresgästen inte vid
avtalets ingående kände till bristen eller kun-

s. 13 Kontrollera mot PDF

Nuvarande lydelse märksamhet.

13 5

första stycket

Avser
hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående och är
lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga avtalet som
anges i 11 §. Uppsägning fär ske även före den avtalade tidpunkten för
tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen ej kan
användas för det avsedda ändamålet

14 5

första stycket

Är
lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenheten
eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det att hyresvärden
underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt för
hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsvarande
tillämpning.

13 5

andra stycket

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om
hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 5

andra stycket

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om
hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

Föreslagen lydelse

nat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

15 5

Får hyresgästen, när lägenheten skall tillträdas, inte
tillträde i rätt tid och beror inte dröjsmålet på honom, har han rätt fill
skälig nedsältning av hyran för den tid han inte kan nyttja lägenheten eller
del av den. Är hindret av väsentlig betydelse och undanröjs det inte genast
efter det att hyresvärden tillsagts att vidla rättelse, får hyresgästen säga
upp avtalet. Sedan tillträde erhållits får uppsägning inte ske.

Hyresgäslen har rätt till ersättning för skada, om
hyresvärden inte visar att dröjsmålet inte beror på försummelse från hans
sida.

s. 14 Kontrollera mot PDF

Nuvarande lydelse

15 § Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten
i sådant skick som anges 19 §, om ej annat avtalats eller följer av andra
stycket.

Om lägenheten hell eller delvis är uthyrd till bostad,
skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja
tapetsering, målning och andra sedvanliga reparafio-ner med anledning av
lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus,
gäller dock vad som sagts nu endast om ej annat avtalats.

16 8 första stycket Bestämmelserna i 10-12 §§ äger
motsvarande tillämpning, om

1.
lägenheten
skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2.
hyresvärden
brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket,

3.
hinder
eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderälten utan hyresgästens vållande,
eller

4.
myndighet
under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan
att hyresgästen givit anledning tiU det, dock ej förrän beslutet länder till
efterrättelse.

Föreslagen lydelse

16 5

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i
sådant skick som anges i 12 §, om inte bättre skick avtalats eller kan krävas
enligt andra stycket. Avser upplåtelsen en bostadslägenhet för fritidsändamål
eller en lokal, fär avtal träffas även om att lägenheten skall vara i sämre
skick än som har angetts.

Om
lägenheten hell eller delvis är uthyrd fill bostad, skall hyresvärden i
bostadsdelen ombesörja sedvanliga reparationer ; den mån det behövs och inte
hyresgästen är ansvarig för förslitningen eller felet. Avser hyresavtalet ett
enfamiljshus, gäller dock vad som sagts nu om hyresvärdens
reparationsskyldighet endast om inte annat avtalats.

17 8

Brister hyresvärden i sin reparationsskyldighet eller
uppkommer utan hyresgästens vållande hinder eller men i nyttjanderälten, sedan
tillträde tnedgetts, på grund av att lägenheten skadas eller på annat sätt,
gäller 13 och 14 §§.

16 8
tredje stycket Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal
om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran
för hinder eller men i nyttjanderät-

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa
ett avtal om inskränkning i rätten alt enligl första stycket erhålla
nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjan-

Nuvarande lydelse

ten fill följd av att hyresvärden låter ulföra arbete för
att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll
av lägenheten eller fasfigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges
i avtalet.

12 5 Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av
lägenhetens beskaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå
hyresgästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har
han rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning
i nylljanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit
laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket motsvarande
tillämpning.

17 5

första
stycket

Bestämmelserna om skada eller

brist
på lägenheten äger motsvarande

tillämpning,
om ohyra förekommer i

lägenheten till men för hyresgästen.

10 5 andra stycket Meddelar myndighet före tillträdesdagen
på grund av lägenhetens beskaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det
avsedda ändamålet, förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft.
Beror det förhållande som föranlett b?slulet på försummelse av hyresvärden
eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet, har
hyresgästen rätt till ersättning för skada.

17 5 andra stycket I fråga om bostadslägenhet <;om

Föreslagen lydelse

derälten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete
för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligl
underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som
särskilt anges i avtalet.'

18 5 Bestämmelserna om skada och brist på lägenheten
gäller också, om en myndighet på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar
ett beslut som medför intrång i hyresgästens nyttjanderätt eller om ohyra förekommer
i lägenheten till men för hyresgästen.

Förbjuder en myndighet före tillträdet på grund av
lägenhetens beskaffenhet att den används för avsett ändamål, förfaller avtalet,
även om beslutet inte vunnit laga' kraft. Uppsägning enligt 14 § första stycket
får också ske trots att beslutet inte vunnit laga kraft., Meddelas ett beslut
under hyrestiden gäller hänvisningen i 17 § första stycket till 13 och 14 §§,
när beslutet länder till efterrättelse.

I fråga om en bostadslägenhet som

Nuvarande lydelse

utgör del av hus är hyresvärden skyldig atl vidtaga
tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för
att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, har
han rätt fill ersättning för nödvändig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd
för att utrota ohyran.

16 8 andra stycket Avser hyresavtalet bostadslägenhet,
får hyresnämnden i faU som avses i första stycket 1-3 på ansökan av hyresgästen
ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (reparationsföreläggande). I
föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken
åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda
skäl, får tiden förlängas, om ansökan därom göres före utgången av den löpande
fidsfrislen.

Föreslagen
lydelse

utgör en del av ett hus är hyresvärden skyldig att vidta
lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för
att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, har
han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som han får genom åtgärd för att
utrota ohyran.

19 8

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet och brister
hyresvärden i sin reparationsskyldighet eller uppkommer utan hyresgästens
vållande hinder eller men i nyttjanderälten, sedan tillträde medgetts, på
grund av att lägenheten skadas eller på annat sätt, får hyresnämnden på ansökan
av hyresgästen ålägga hyresvärden alt avhjälpa bristen
(reparafionsföre-läggande). I föreläggandel, som får förenas med vite, skall
bestämmas viss tid inom vilken en åtgärd som avses med föreläggandet skall ha
vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om en ansökan därom
görs före ulgången av den löpande tidsfristen.

20 5

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet och brister
hyresvärden i sina åligganden i fråga om

1.
nyttigheter
som avses i 23 § första stycket andra meningen,

2.
trappstädning
och andra tjänster, eller

3.
utrymmen
på fastigheten som är avsedda för de boendes gemensamma användning,

gäller också bestämmelserna i 19 § om
reparationsföreläggande.

21 8

En ansökan om reparationsföreläggande kan riktas mot
den för

s. 7 Kontrollera mot PDF

Nuvarande lydelse

18 8

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen på grund
av att annat förvärv äger företräde eller fill följd av omständighet som avses
i 7 kap. 25 8, har hyresgäslen rätt lill skälig nedsättning i hyran. Hyresgästen
har även sådan rätt att uppsåga avtal som anges i 11 §, om han var i god tro
när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för skada finns i 7 kap.

19 8

År
bostadslägenhet sä beskaffad att det är förenat med uppenbar vada för
inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden ej bristen
genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om han icke har
rätt tiU det enligt annan bestämmelse.

Föreslagen lydelse

vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om
denne har överlåtit fastigheten innan ansökningen görs. Föreligger fall som
sagts nu gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet
överlåts och om tredje mans dellagande i rättegången.

Om en tvist angående äganderätten är antecknad i
faslighelsboken, kan en ansökan om reparationsföreläggande riktas mot den som
innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

22 8 Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen på
grund av alt ett annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet
som avses i 7 kap. 25 8, har hyresgästen rätt till skälig nedsällning i hyran.
Hyresgästen har även rätt att säga upp avtalet, om bristen är av väsentlig
betydelse och han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning
för skada finns i 7 kap.

s. 8 Kontrollera mot PDF

19 a 8
Hyran för bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avtalet eller, om
avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhand-lingslagen
(1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock ej ersättning för
kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärm-

23 8 Om
annat ej följer av lag, skall hyran för en bostadslägenhet vara lill beloppet
bestämd i hyresavtalet eller, när hyresavtalet innehåller en
förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i en förhandlingsöverenskommelse.
Ersättning för kostnad som hänför sig lill

Nuvarande
lydelse

ning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller
avgifter för vatten och avlopp.

Hyran för annan lägenhel än bostadslägenhet skall också
vara till beloppel bestämd i avlalel till den del den icke omfattar ersättning
som avses i första siyckei andra punkten. Utan hinder härav gäller dock förbehåll
i avtalet om all hyran skall ulgå med belopp som står i vissl förhållande till
hyresgästens rörelseintäkter eller som bestämmes genom skriftlig
överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och
organisation av faslighelsägare, i vilken hyresvärden är medlem och å andra
sidan organisafion av hyresgäster. Är avtalet träffat för bestämd tid, som är
längre än ett år, gäller dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med belopp
som bestämmes enligl annan beräkningsgrund än som nu har sagts.

Har avlal träffals i slrid med vad som sägs i första och
andra styckena, skall hyran utgå med belopp som är

Föreslagen
lydelse

lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller
elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp behöver ej vara tid
beloppet bestämd, om beräkningsgrunden för ersättningens storlek har
fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen
eller genom ett beslut av hyresnämnden eller bostadsdomstolen enligt 22 eller
25 § samma lag. Vidare får avtalas att hyresgästen skall särskilt ersätta sin
förbrukning av energi, vallen eller liknande nyttighet, om lägenheten är
belägen i ett en- eller Ivåfamiljshus.

1 fråga
om en bostadslägenhet, som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas
med bostadsrätt, får utan hinder av första stycket avtalas att hyran skall
anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar.

Hyran för en lokal skall också, om ej annat följer av lag,
vara lill beloppel bestämd i avlalel lill den del den inte omfattar ersättning
som avses i första stycket andra meningen. Utan hinder härav gäller dock ett
förbehåll i avtalet om att hyran skall utgå med ett belopp som står i vissl
förhållande lill hyresgästens rörelseintäkler eller som besläms enligt en
skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och
en organisation av faslighelsägare, i vilken hyresvärden är medlem, ochå andra
sidan en organisation av hyresgäster. Är avlalel Iräffal för bestämd tid och
är hyrestiden längre än ell år, gäller dessulom ett förbehåll om atl hyran
skall ulgå med ett belopp som bestäms enligl annan beräkningsgrund än som nu
har sagls.

Har ett avlal träffals i slrid med första och tredje
styckena, skall hyran utgå med ett belopp som är

Hyran
skall belalas i hyresvärdens bostad eller under annan adress som anvisas av
honom. Belalning får alllid ske genom poslanvisning, postgiro eller bankgiro.
Skall hyran belalas på en ort ulom rikel, är hyresvärden skyldig alt svara
för de särkilda koslnader della medför. Har hyran sänts lill hyresvärden från
poslanstalt inom riket genom postanvisning eller inbetalningskort lill
hyresvärdens postgirokonto eller har innehavare av sådanl konto betalat hyran
till hyresvärden genom giro- eller utbelalningskort, anses hyran ha kommit
hyresvärden lill banda den dag då postanvisningen eller inbetalningskortet
lämnades på postanslalten eller giro- eller utbetalningskortel inkom lill
postgirokoniorel. Vid belalning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom
rikel anses hyran ha kommit hyresvärden till banda den dag då
betalningsuppdraget mottogs av bankkontoret.

Nuvarande lydelse

skäligt med hänsyn främsl lill parternas avsikter och
övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om
ogiltighet av avlal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning
gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

20 8

Har avtal
ej träffats om liden för betalning av hyra som skall ulgå i pengar, skall hyran
belalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början eller, om hyran
beräknas för kortare lid än en månad, senast sista vardagen före början av den
fid för vilken hyran beräkrias. För bostadslägenhet som omfattar högst fyra
rum, varvid kök räknas som rum, får dock den hyra som belöper på annan
kalendermånad än den första betalas senasl sisla vardagen före månadens
början, även om avtal träffats orri tidigare förfallodag.

Hyran skall belalas i hyresvärdens hemvist eller på annan
plats som anvisas av honom. Belalning får alltid ske genom postanvisning,
postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden
skyldig all svara för de :>är-skilda koslnader della medför.

Föreslagen lydelse

skäligt med hänsyn främst lill parternas avsikter och
övriga förhållanden när avtalet Iräffades,

Om
ogiltighet av ett avlal om hyra för en bostadslägenhet i vissa fall när en
förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

24 8 Har ett avlal ej träffals om tiden för belalning av
hyra som skall ulgå i pengar, skall hyran belalas senasl sisla vardagen före
varje kalendermånads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en
månad, senasl sisla vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.
För en bostadslägenhet får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än
den första belalas senast sisla vardagen före månadens början, även om ett
avlal iräffals om en lidigare förfallodag.

21 8'
Anser hyresgästen, alt han enligl 11-14, 16-18 eller 26 § har räll lill
nedsättning i hyran eller lill ersäll-

25 8 Anser
hyresgäslen, all han enligt 14, 15, 17, 18 eller 31 § har fält till nedsällning
i hyran eller lill ersätl-

' Senaste lydelse 1981:784.

Nuvarande lydelse

ning för skada eller för avhjälpande av brist eller atl
han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen avdraga
motsvarande belopp på hyra som ulgår i pengar, får han nedsätta beloppet hos
länsstyrelsen. Vad som sagls nu äger motsvarande tillämpning, när det råder
tvist om slorieken av hyra som skall utgå i pengar men ej är till beloppet
bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligl första stycket nedsätter belopp hos
länsstyrelsen, skall kan lämna skriftlig uppgift i två exemplar om
hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens
beskaffenhet samt slälla pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skäHg,
för den koslnad för beloppets utfående som kan åsamkas hyresvärden och för
ränta på beloppel.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos länsstyrelsen får
hyresvärden icke göra gällande, atl hyresrätten blivit förverkad på grund av
att del nedsatta beloppet ej betalats till honom.

22 8'

Länsslyrelsen skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i
rekommenderat brev om nedsättning enhgt 27 5.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från del beloppel
förfallit till belalning och underrättelse om nedsättningen sänts fill honom
att han träffat överenskommelse med hyresgästen om alt få lyfta beloppet eller
atl han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå beloppel.
Har hyresvärden väckt lalan inom angiven tid, får beloppet ej lyftas, förrän hyresvärdens
talan blivit slutligt avgjord.

Föreslagen lydelse

ning för skada eller för avhjälpande av brist eller att
han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen dra av
motsvarande belopp på hyra som ulgår i pengar, får han sätta ned beloppet hos
länsstyrelsen. Vad som sagls nu gäller också, när det råder tvist om storleken
av hyra som skall utgå i pengar men ej är lill beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligl första stycket sätter ned ett
belopp hos länsslyrelsen, skall han lämna en skriffiig uppgift i två exemplar
om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens
beskaffenhet saml slälla pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig,
för den kostnad för beloppels utfående som kan åsamkas hyresvärden och för
ränta på beloppet.

Har hyresgäslen sålunda satt ned hyra hos länsslyrelsen
får hyresvärden inte göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund
av att del nedsatta beloppet ej betalals lill honom.

26 5

Länsslyrelsen skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i
rekommenderat brev om nedsältning enligt 25 5.

Visar hyresvärden inte inom tre månader från det beloppet
förfallit fill belalning och en underrättelse om nedsättningen sänts till honom
atl han träffat en överenskommelse med hyresgäslen om atl få lyfta beloppel
eller att han väckt talan därom mol hyresgästen, har denne räll atl få beloppel
åter. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får beloppel ej lyftas,
förrän hyresvärdens talan blivit slulligt avgjord.

' Senaste lydelse 1981:784.

Nuvarande lydelse

Nedsatt belopp skall ofördröjHgen insättas i bank mot
ränta. Räntan skall belalas fill den som får lyfta beloppet.

Föreslagen lydelse

Nedsatt belopp skall ofördröjligen sättas in i en bank mot
ränta. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppel.

s. 23 Kontrollera mot PDF

Hyresgästens
nyttjande av lägenheten

23 8

Hyresgästen får icke använda

lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden
får dock icke åberopa avvikelse som är utan betydelse för honom.

24 8

Hyresgästen skall under hyresti

den väl vårda lägenheten med vad

därtiU hör. Han är skyldig att ersätta

all skada som uppkommer genom

hans vållande eller genom vårdslös

het eller försummelse av någon som

hör lill hans hushåll eller gästar

honom eller av annan som han

inrymt i lägenheten eller som där

utför arbete för hans räkning. För

brandskada som han själv icke vållat

är han dock ansvarig endast om ban

brustit i den omsorg och tillsyn som

han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen
måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgäslen
skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är
hyresgästen och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller
bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden lillfälle att vid
behov komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock. om lägenheten utgör
del av hus, tillräckligt all hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar
hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada eller
brist än sådan som angivits förul i detta stycke skall lämnas

27 8

Hyresgäslen får inte använda

lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden
får dock inte åberopa en avvikelse som är utan betydelse för honom.

28 5

Hyresgästen skall under hyresti

den väl vårda lägenheten med vad

som hör till den. Han är skyldig att

ersätta all skada som uppkommer

genom hans vållande eller genom

vårdslöshet eller försummelse av

någon som hör lill hans hushåll eller

gästar honom eller av annan som han

inrymt i lägenheten eller som där

ulför ett arbete för hans räkning. För

en brandskada som han själv inle

vållat är han dock ansvarig endasl

om han brustit i den omsorg och

lillsyn som han bort iaktta.

Uppkommer en skada eller visar sig en brist som
ofördröjligen måste avhjälpas för atl allvarlig olägenhet inte skall uppslå, är
hyresgäslen skyldig att genast lämna hyresvärden ett meddelande om skadan eller
brislen. Är hyresgäslen och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan
uppkommer eller brislen visar sig och har hyresgäslen berett hyresvärden
lillfälle alt vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är del dock, om
lägenheten utgör en del av ett hus, tillräckligt atl hyresgäslen omedelbart
efler återkomsten lämnar hyresvärden ett meddelande om skadan eller brislen.
£« meddelande om annan skada eller brist än sådan som angetts förul i della
stycke skall

s. 24 Kontrollera mot PDF

Nuvarande lydelse

hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen
att underrätta hyresvärden enligt vad som föreskrivits i della stycke, är han
ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse.

Beslämmelserna i första och andra styckena om skada eller
brist äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen ulan behövligt samtycke eller tillstånd
överlåtit hyresrätten eller åt annan upplåtit rätt all begagna lägenheten, är
hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt
första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varil förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet, som upplåfits för att helt eller
delvis användas för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom
hyresgästens ansvar utsträckts ulöver vad som föreskrives i första-fjär-de
styckena, gäller avtalet.

24 a 5

Bosladshyresgäst
har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och
därmed jämförlig åtgärd. Minskär därigenom lägenhetens bruksvärde, har
hyresvärden räll lill ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet enfamiQshus som icke är avsett alt
uthyras varakfigt eller lägenhel, vilken upplåtils av någon som innehade den
med bosladsräll och vilken alltjämt innehaves med sådan rätt, gäller första
stycket endasl om ej annat har avtalats.

Fråga om skyldighel för hyresgästen atl utgiva ersättning
enligt första stycket prövas av hyresnämnd.

12 Riksdagen 1983184. 1 saml. Nr 137

Föreslagen lydelse

lämnas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar
hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad som anges i detta stycke, är
han ansvarig för skada som föranleds av hans försummelse.

Beslämmelserna i första och andra styckena om skada eller
brist gäller också, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgäslen utan behövligt samtycke eller tillstånd
överlåfit hyresrätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är
hyresgäslen ansvarig för en skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt
första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om en lägenhet, som upplåtits för att helt
eller delvis användas för annal ändamål än bostad, Iräffals ett avtal,
varigenom hyresgästens ansvar utsträckts utöver vad somföreskrivs i
första-fjärde styckena, gäller avtalet.

29 8

En
bostadshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning,
tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens
bruksvärde, har hyresvärden rätt lill ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet ett enfamiljshus som inte är avsett
alt uthyras varakfigt eller en lägenhet, vilken upplåtits av någon som innehade
den med bostadsrätt och vilken allQämt innehas med sådan rätt, gäller första
siyckei endasl om inte annat har avtalats.

Första
och andra styckena gäller inle, om annat följer av lagen (1981:000) om underhåU
av hyreslägenheter.

s. 25 Kontrollera mot PDF

Nuvarande
lydelse

25 5

Hyresgästen
är skyldig atl vid lägenhetens begagnande iakttaga alll som fordras för att
bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann
lillsyn över att vad som sålunda åligger honom själv lakttages även av dem för
vilka han svarar enligt 24 § första stycket.

Gods som
veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får icke
införas i lägenheten.

Föreslagen lydelse

30 §

Hyresgäslen är skyldig alt vid lägenhetens begagnande
iaktta allt som fordras för atl bevara sundhet, ordning och skick inom
fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann fillsyn över atl vad som sålunda
åligger honom själv iakttas även av dem för vilka han svarar enligt 28 § första
stycket.

Gods som
enligt vad hyresgästen vet är eller med skäl kan misslänkas vara behäftat med
ohyra får inte föras in i lägenheten.

s. 26 Kontrollera mot PDF

26 8 31 8

Hyresvärden
har rätt all utan uppskov erhålla tillträde fill lägenheten för att utöva
nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas utan
skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att
låta den visas på lämplig lid.

I fall
som anges i första eller andra siyckei skall hyresvärden tillse alt
hyresgästen ej tillskyndas slörre olägenhet än nödvändigt. Skada som åsamkas
hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av
hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgäslen är skyldig atl tåla Hyresgästen är skyldig att tåla

inskränkningar
i nyttjanderälten, inskränkningar i nyttjanderälten.

Efter
tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta ulföra
mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsenlligl hinder eller
men i nylljanderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyresgästens medgivande
utföras under sisla månaden av hyre:iför-hållandets bestånd. Vill hyresvärden
utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgäslen inom en vecka från det att
han erhöll meddelande därom uppsäga avlalel till upphörande på den fardag som
inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Sådan arbete får icke
utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas
att upphöra. Beslämmelserna i detta stycke gäller ej arbele som hyresvärden
utfäst sig att utföra åt hyresgästen.

Efter
tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta ulföra
ett mindre brådskande förbättringsarbete som inte vållar väsenlligl hinder
eller men i nylljanderätten. Sådant arbete får dock inte utan hyresgästens
medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets bestånd. Vill
hyresvärden utföra annal arbele i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka
från det att han erhöll ett meddelande därom såga upp avtalet till upphörande.
Sådant arbete får inte utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet
sålunda kunnat bringas alt upphöra. Bestämmelserna, i delta stycke gäller inte
arbele som hyresvärden har utfäst sig atl utföra ål hyresgästen eller som han
genom ett reparationsföreläggande har ålagts att utföra.

s. 27 Kontrollera mot PDF

Nuvarande
lydelse

som föranledes av nödiga ålgärder för att utrota ohyra i
fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. Därvid
äger 77,? motsvarande tUlämpning.

27 8' Underlåler hyresgästen att bereda hyresvärden
filllräde till lägenheten när denne enligt 26 8 har rätt fill det, kan
fingsrätten förordna om handräckning. I fråga om sådan handräckning finns
bestämmelser i 17 8 handräckningslagen (1981:847).

27 a 8

Överger hyresgästen lägenheten, får hyresvärden genast
återtaga den.

Finnes i
lägenhel som hyresgästen lämnai eller i utrymme som hör till lägenheten
egendom, som kan antagas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och har
han ej inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han
avträdde lägenheten avhämlat egendomen, tillfaller den hyresvärden ulan lösen.

Föreslagen
lydelse

som föranleds av nödiga ålgärder för att utrota ohyra i
fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten inte besväras av ohyra.
Därvid gäller 18 §.

32 8

Underlåter hyresgäslen att bereda

hyresvärden
tilUräde till lägenheten när denne enligt J7 5 har räll till det, kan
fingsrätten förordna om handräckning. I fråga om sådan handräckning finns
bestämmelser i 17 5 handräckningslagen (1981:847).

33 5

Överger hyresgästen lägenheten, får hyresvärden genast
återta den.

Finns i en lägenhet som hyresgästen lämnat eller i ett
utrymme som hör lill lägenheten egendom, som kan anlas tillhöra honom eller
någon i hans hushåll, och har han ej inom tre månader från anmaning eller inom
sex månader från det han avträdde lägenheten avhämlat egendomen, fillfaller
den hyresvärden ulan lösen.

s. 28 Kontrollera mot PDF

Är
pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, är hyresgästen skyldig all på anfordran slälla ny säkerhet med
vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad, får
hyresvärden uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhetfår dock hyresvärden
uppsäga avtalet endasl om del är av väsentlig betydelse för hyresvärden att
sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upplöses.

Pant eller borgen

28 5 " 34 8

Är pant eller borgen ställd tiU säkerhet för att ett avlal
om hyra även lokal fidlgörs och försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig
alt på anfordran slälla en ny säkerhel med vilken hyresvärden skäligen kan
nöjas. Gör han det inte inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet.

' Senaste lydelse 1981:849.

s. 29 Kontrollera mot PDF

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

s. 30 Kontrollera mot PDF

Utmätning
och konkurs

29 8 Om
fastigheten blivit utmätt före fillträdesdagen, får hyresgästen uppsäga
avlalel. Han har även rätt lill ersättning för skada. Uppsägning skall dock ske
inom en månad fiån det hyresgästen fick kännedom om att fastigheten blivit
utmätt. Upphäves utmätningen eller förfaller eljest frågan om fastighetens
försäljning, får ej uppsägning ske därefter.

35 8

Om
fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får hyresgästen säga upp
avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning skall dock ske
inom en månad från det hyresgästen fick kännedom om att fasligheten blivit
utmätt. Upphävs utmätningen eller förfaller / annat fall frågan om
faslighetens försäljning, får ej uppsägning ske därefter.

s. 31 Kontrollera mot PDF

30 5

Beslämmelserna i 29 § äger mot

svarande tillämpning, om hyresvär

den/öriöHe i konkurs före tillträ

desdagen.

31 8'

Försattes
hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. Belräffande bostadslägenhet
fordras dock att gäldenären samtycker lill uppsägningen.

Har
lägenheten ej tilllrätls när konkursen inträffar och har ej hyresvärden
säkerhel för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas, får
hyresvärden uppsäga avtalet om han ej erhåller sådan säkerhet inom en vecka
efter anfordran.

Inträffar i fråga om annan lägenhet än bostadslägenhet
konkursen efter tillträdet och har ej hyresvänJen säkerhet för avtalets
fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas; får hyresvärden uppsäga avlalel,
om ej sådan säkerhet ställes inom en månad efler anfordran eller inom samma tid
konkursboet förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under
hyrestiden eller, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet
med avtalet.

36 8 Bestämmelserna
i 35 § gäller också, om hyresvärden försätts i konkurs före tillträdesdagen.

37 5

Försätts
hyresgäslen i konkurs, får konkursboet säga upp avtalet. Beträffande en
bostadslägenhet fordras dock att gäldenären samtycker till uppsägningen.

Har
lägenheten ej lillträtts när konkursen inträffar och har ej hyresvärden
säkerhet för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas, får
hyresvärden säga upp avtalet om han ej erhåller sådan säkerhet inom en vecka
efler anfordran.

Inträffar
i fråga om en lokal konkursen efler tillträdet och har ej hyresvärden säkerhel
för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas, får hyresvärden
säga upp avtalet, om ej sådan säkerhet ställs inom en månad efler anfordran
eller inom samma tid konkursboet förklarar sig vilja svara för hyresgästens
skyldigheter under hyresfiden eller, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse
sker i enlighel med avlalel.

1 Senaste lydelse 1979:341.

s. 32 Kontrollera mot PDF

Nuvarande lydelse

Uppsäges avtalet enligt första-tredje stycket, har
hyresvärden rätt till ersättning för skada.

Överiålelse

32 5'

Hyresgästen får icke överlåta

hyresrätten
utan hyresvärdens samtycke, om ej annal följer av 54-J6 88.

Vägras samtycke ulan skälig anledning eller lämnar hyresvärden
ej besked inom tre veckor efler det all samtycke begärdes, får hyresgästen
uppsäga hyresavtalet.

Om förbud
i vissa fall för hyresvärden alt medverka till överiålelse av hyresrätten lill
en bostadslägenhet finns bestämmelser i 6 5 bostadsanvisningslagen (1980:94).

33 5

Bestämmelserna i 32 § äger mot

svarande tUlämpning på hyresrättens

övergång genom bodelning, arv, tes

tamente, bolagsskifte eller liknande

förvärv.

Har
hyresrätten till lägenhel, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen
användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make, tillagts maken
genom bodelning eller skifte med anledning av boskillnad, äktenskapsskillnad
eller hyresgästens död, får dock maken träda i hyresgästens eller dödsboels
ställe. Sådan rätt lillkommer även efterlevande make som är ensam arvinge
efter hyresgäslen.

För lid efter del alt hyresvärden underrättats om atl
hyresrätten till-lagts hyresgästens make enligt andra stycket svarar
hyresgästen eller hans dödsbo ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet.
Hyresgästens make svarar jämte hyresgäslen eller hans dödsbo för sådarta
förpliktelser

Föreslagen lydelse

Sägs avtalet upp enligl försla-tredje stycket, har
hyresvärden rätt till ersättning för skada.

av hyresrätten

38 5

Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan
hyresvärdens samtycke, om ej annat föQer av 40-4J58.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar
hyresvärden ej besked inom tre veckor efler det atl samtycke begärdes, får
hyresgästen säga upp hyresavtalet.

Om förbud i vissa fall för hyresvärden all medverka lill
en överlåtelse av hyresrätten till en bostadslägen-hel finns bestämmelser i 6 8
bostadsanvisningslagen (1980:94).

39 5 Bestämmelserna i 38 § gäller också vid hyresrättens
övergång genom bodelning, arv, teslamlente, bolagsskifte eller liknande
förvärv.

Har hyresrätten lill en lägenhet, som varit avsedd att
uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen
och hans make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av
boskillnad, äktenskapsskillnad eller hyresgästens död, får dock maken träda i
hyresgästens eller dödsboels ställe. Sådan rätt lillkommer även en
efterlevande' make som är ensam arvinge efter hyresgäslen.

För lid efler det att hyresvärden underrättals om all
hyresrätten till-lagts hyresgästens make enligt andra stycket svarar
hyresgästen eller hans dödsbo infe för sina förpliktelser enligt hyresavtalet.
Hyresgästens make svarar jämle hyresgästen eller hans dödsbo för sådana
förpliklelser

' Senaste lydelse 1980:95.

s. 33 Kontrollera mot PDF

Nuvarande lydelse

enligl avtalet som hänför sig lill liden före
underrättelsen.

Andra och
iredje styckena äger moisvarande lillämpning, när lägenheten hyrts av makar
gemensaml.

Andra-fjärde
styckena äger motsvarande tillämpning, när någon har övertagit hyresrätt
enligl lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad.

34 8

Hyresgäst,
som ej avser alt använda bostadslägenhet för återstående hyrestid, får
överlåta hyresrätten lill närslående som varaktigt sammanbor med honom, om
hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådanl tillstånd skall lämnas,
om hyresvärden skäligen kan nöjas rned förändringen.

Första
stycket äger motsvarande lillätnpning om hyresgäslen avliider under hyrestiden
och dödsboet vill överlåta hyresrätten fill sådan dödsbodelägare eller annan
hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

Föreslagen lydelse

enligt avtalet som hänför sig till tiden före
underrättelsen.

Andra och
tredje styckena gäller också, när lägenheten hyrts av makar gemensamt.

Andra-fjärde
styckena gäller också, när någon har övertagit hyresrätt enligl lagen
(1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad.

40 8

En
hyresgäst, som ej avser att använda en bostadslägenhet för återstående
hyresfid, får överlåta hyresrätten lill en närstående som varaktigt sammanbor
med honom, om hyresnämnden lämnat fillstånd lill överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första
stycket gäller också om hyresgäslen avlider under hyrestiden och dödsboet vill
överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen
närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

s. 34 Kontrollera mot PDF

34 a 8' 41 8

Har
en bostadslägenhet upplåfits till en kommun, får kommunen överlåta hyresrätten
till lägenheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådanl
tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske ulan påtaglig olägenhet för
hyresvärden.

s. 35 Kontrollera mot PDF

35 8
Hyresgäslen får överlåta hyresrätten lill bostadslägenhet i syfte alt genom
byte erhålla annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd lill överlåtelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgäslen har beaktansvärda skäl för bytet
och delta kan äga rum ulan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen
erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får
fillstånd dock

42 8
Hyresgäslen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet i syfte att
genom byte erhålla en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda
skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden
samt ej heller annat särskih skäl lalar mot bytet. Har hyresgästen erhållit
lägenheten genom byte och innehaft

1 Paragrafen införd genom 1980:95.

s. 38 Kontrollera mot PDF

Nuvarande
lydelse

lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1.
lägenheten är
förhyrd i andra hand,

2.
lägenheten
utgör del av upplåtarens bostad,

3.
lägenheten är
belägen i enfamiQshus som icke är avsett att uthyras varakfigt eller i
tvåfamiQshus,

4.
lägenheten
upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt
innehaves med sådan rätt,

5.
hyresavtalet
avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet ej
varat längre än nio månader i föQd.

Medverkar kommun till att hyres-gästen får annan bostad
genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framställning hos
hyresnämnden om fillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller
även kommunalförbund, som handhar för två eller flera kommuner gemensam
bostadsförmedling.

36 8 Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller fill
väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan
förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten fill den som skall övertaga
verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant
tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig
att hyresrätten överlåtes. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre
år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Föreslagen
lydelse ,

lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas
endasl om synnerliga skäl föreligger. Första stycket gäller inte, om

1.
lägenheten förhyrs
i andra hand,

2.
lägenheten
utgör en del av upplälarens bostad,

3.
lägenheten är
belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att uthyras varaktigt eller i ett
tvåfamiQshus,

4.
lägenheten har
upplåfits av någon som innehade ■ den med bostadsrätt och lägenheten
alltjämt innehas med sådan rätt,

5.
hyresavtalet
avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och
hyresförhållandet inte varat längre än nio månader i föQd.

Medverkar en kommun till atl hyresgästen får en annan
bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framställning
hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu
gäller även ett kommunalförbund, som handhar en för två eller flera kommuner
gemensam bostadsförmedling.

43 8 En hyresgäst, som hyr en lägenhet för atl hell eller
till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan
förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta
verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att
hyresrätten överlåts. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år,
får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Nuvarande lydelse

37 8'

Tillstånd som avses i 34, 34 a, 35 eller 36 8 kan förenas
med villkor.

38 8

Överlåter
hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av
hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som hyresavtalet ålägger honom
för liden efter överlåtelsen, om ej annal villkor fogats lill samtycket eller
fill-ståndel. Den tilhrädande hyresgästen svarar jämte den avträdande för
förpliktelserna enligt avtalet för fiden före överlåtelsen, om ej annat avtalas
med hyresvärden.

Föreslagen lydelse

448 Ett tillstånd som avses i 40, 41, 42 eller 43 5 kan
förenas med villkor.

45 5 Överiåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av
hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de
förpliklelser som hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om
inte annat villkor fogals till samtycket eller fillslåndel. Den tillträdande
hyresgästen svarar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för
tiden före överiåtelsen, om inle annat avtalas med hyresvärden.

s. 39 Kontrollera mot PDF

Upplåtelse
av lägenheten i andra hand

39 5'
Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta
lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i andra stycket eller i 40
&

46 8 Hyresgästen får inle utan hyresvärdens samtycke i
andra hand upplåta lägenheten i dess helhel ulom i fall som avses i andra
stycket eller i 47 8.

Har en
bostadslägenhet upplåtits fill en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i
dess helhet i andra hand. Hyresvärden skall genast underrättas om upplåtelsen.

Om förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till
att en bostadslägenhet upplåts i andra hand finns bestämmelser i 6 8
bostadsanvisningslagen (1980:94).

s. 40 Kontrollera mot PDF

40 8

Hyresgäst,
som under viss tid ej är i fillfälle alt använda sin bostadslägenhet, får
upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar
fillstånd lill upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har
beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att
vägra samtycke.

Tillstånd
enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.

47 5

En
hyresgäst, som under viss tid inte är i tillfälle att använda sin
bostadslägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhel i andra hand, om
hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant fillstånd skall lämnas,
om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har
befpgad anledning att vägra samtycke.

Ett
fillstånd enligl första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med
villkor.

• Senaste lydelse 1980:95.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen lydelse

48 8 Upplåts en bostadslägenhet i andra hand av

1. någon som är gift eller har varit

gift med hyresvärden eller är i rätt

upp- eller nedstigande släktskap eller

svågerlag med hyresvärden eller är

syskon till hyresvärden eller på annat

liknande sätt är hyresvärden närstå

ende,

2.
en
juridisk person för vilken hyresvärden eller någon som avses i 1 är såsom
styrelseledamot eller annan liknande egenskap ställföreträdare eller över
vilken hyresvärden eller någon som avses i 1 eljest pä grund av aktieägande
eller annan liknande anledning har ett bestämmande inflytande,

3.
någon
som, när hyresvärden är en juridisk person, själv har en sådan ställning i
förhållande till hyresvärden som avses i 2 eller är närstående till någon som
har en sådan ställning,

4.
någon
som är anställd hos hyresvärden eller har ekonomisk intressegemenskap med
hyresvärden eller står i annat liknande förhållande till denne,

och kan det på grund därav antagas att upplåtaren inte
vid upplåtelsen handlat självständigt iförhållande till hyresvärden, skall
lägenheten, om andrahandshyresgäslen begär det, anses ha upplåtits till denne
direkt av hyresvärden.

Har i fall som avses i första stycket ett hyresavtal
upprättats skriftligen, skall anteckning om att avtalet gäller direkt med
hyresvärden på begäran av hyresgästen göras på handlingen. I annat fall
tillämpas 4 § första stycket.

41 8
Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om

49 8 Hyresgästen får inte inrymma utomstående
personer i lägenheten,

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

det
kan medföra men för hyresvär- om det kan medföra men för hyres-

den. värden.

Hyresrättens
42 8' Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad all
uppsäga avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i
pengar ulöver två vardagar efter förfallodagen och annat ey föQer av 55 8,
dock, i fall då hyran skall betalas i förskott för längre fid än en månad,
endast om hyresgäslen dröjer med betalning av den på en kalendermånad
belöpande hyran utöver två vardagar efter månadens början eller, såvitt angår
hyra för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller fillstånd
överlåter hyresrätten eller eQest sätter annan i sitt ställe eller upplåter
lägenheten i andra hand och ej efter tillsägftlse vidtager rättelse utan
dröjsmål.

3.
om lägenheten
anvä«rfe5 i slrid med 23 eller 41 8 och hyresgästen icke efter tillsägelse
vidtager rätt<:lse utan dröjsmål,

4.
om hyresgästen
eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåfits,
genom vårdslöshet är vållande till att ohyra fiire-kommer i lägenheten eller
genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden därom bidrager till att ohyran
sprides i fastigheten,

5.
om lägenheten
på annat sätt vanvårdas eller om hyresgäslen eller annan, till vilken
hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåfits, åsidosätter något av vad
som enligt .15 8

förverkande

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således
berättigad att säga upp avtalet tiU omedelbart upphörande.

1.
om hyresgästen
dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver två vardagar efter
förfallodagen och annat inte föQer av 75 8, dock, i fall då hyran skall
betalas i förskott för längre tid än en månad, endast om hyresgästen dröjer med
betalning av den på en kalendermånad belöpande hyran utöver två vardagar efter
månadens början eller, såviit angår hyran för första kalendermånaden under
hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2.
om
hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller
eQest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och
inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om
tillstånd och med anledning av ansökningen erhåller sådant,

3.
om lägenheten
används i strid med 27 eller 49 8 och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar
rättelse utan dröjsmål,

4.
om hyresgästen
eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits,
genom vårdslöshet är vållande till atl ohyra förekommer i lägenheten eller
genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden därom bidrar lill att ohyran
sprids i fastigheten,

5.
om lägenheten
på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten
överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som enligt 30
8

Senaste lydelsi 1980:893.

Nuvarande lydelse

skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister
i den fillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och rättelse icke
utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

6.
om i strid med
26 8 tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig
ursäkt,

7.
om
hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighel, som går utöver hans åligganden
enligt detta kapitel, och det måsle anses vara av synnerlig vikl för
hyresvärden att skyldigheten fullgöres,

8.
om lägenheten,
helt eller till väsentlig del nyttjas för näringsverksamhet eller därmed
likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till ej oväsentlig del ingår
brottsligt förfarande.

Hyresrätten är icke förverkad, om det som ligger
hyresgästen till last är av ringa belydelse.

Uppsäges avlalel, har hyresvärden rätt till ersättning för
skada.

43 8'

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses
i 42 8 första stycket 1-3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort
bruk av sin rätt alt uppsäga avlalel, kan hyresgäslen icke därefter skiljas
från lägenheten på den grunden. Delsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt
avtalet inom två månader från del han fick kännedom om förhållande som avses i
42 5 första siyckei 4 eller 7 eller hyresvärden icke inom två månader från det
han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 2 tillsagt
hyresgästen att vidtaga rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av
förhållande som avses i 42 8 första stycket 8 endasl om hyresvärden har sagt
upp

Föreslagen lydelse

skall iakttas vid lägenhetens begagnande eller brister i
den lillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgästen och rättelse inte
utan dröjsmål sker efter tillsägelse, ■ 6. om i strid med 31 8 tillträde
till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa gillig ursäkt,

7.
om
hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden
enligt detta kapitel, och det måsle anses vara av synnerlig vikl för
hyresvärden alt skyldigheten fullgörs,

8.
om lägenheten
helt eller till väsenfiig del nyttjas för näringsverksamhet eller därmed
likartad verksamhel, vilken utgör eller i vilken till inte oväsentlig del
ingår brottsligt förfarande.

Hyresrätten är inte förverkad, om del som ligger
hyresgästen lill last är av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp, har hyresvärden rätt till ersättning för
skada.

51 8

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses
i 50 8 första stycket 1-3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort
bruk av sin rätt att säga upp avtalet, kan hyresgästen inre därefter skiljas
från lägenheten på den grunden. Delsamma gäller om hyresvärden inte sagt upp
avlalel inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i
50 8 första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden inte inom två månader från det
han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 2 sagt till
hyresgästen av vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av
förhållande som avses i 50 5 första stycket 8 endast om hyresvärden har sagl
upp

' Senaste lydelse 1980:893.

s. 42 Kontrollera mot PDF

Nuvarande lydelse

avtalet inom två månader från det all han fick kännedom om
förhållandet. Om den brottsliga verksamhelen har angetts fill åtal eller
förunder;;ök-ning rörande denna annars har inletts inom samma fid, har hyresvärden
dock kvar sin räll alt säga upp avtalet intill dess att två månader har
förflutit från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det
rättsliga förfarandet har avslulats på annal sätt.

Föreslagen lydelse

avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om
förhållandel. Om den brottsliga verksamhelen har angetts lill åtal eller
förundersökning rörande denna annars har inletts inom samma lid, har hyresvärden
dock kvar sin rätt att säga upp avlalel intill dess att två månader har
förflutit från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller del
rättsliga förfarandet har avslutats på annat säll.

. 44 8' Är
hyresrätten enligt 42 8 första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med
betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt avtalet, får
hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiQas från lägenheten, om hyran betalas
på sätt som anges i 20 8 andra eller iredje stycket eller nedsättes hos
länsstyrelsen enligt 27 8 senasl tolfte vardagen efter det att hyresgästen, i
den ordning som gäller för uppsägning, delgivits underrättelse om alt han
genom att betala hyran på angivet sätt äger återvinna hyresrätten samt, i fråga
om bostadslägenhet, meddelande om uppsägningen och anledningen till denna
lämnats socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. I avvaklan på
att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för atl
återvinna hyresrätten får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjorton vardagar
förflutit från del alt hyresgäslen delgivits underrättelsen och, i fråga om
bostadslägenhet, meddelandet lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta
inträder inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

52 8

Är
hyresrätten enligt 50 8 första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med
betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet,
får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiQas från lägenheten, om hyran
betalas på sätt som anges i 24 8 andra eller tredje stycket eller sätts ned hos
länsstyrelsen enligt 25 8 senast tolfte vardagen efter del att hyresgästen, i
den ordning som enligl 10 § andra stycket gäller för uppsägning, delgetts en
underrättelse om att han genom atl betala hyran på angivet sätt äger återvinna
hyresrätten saml, i fråga om en bostadslägenhet, ett meddelande om
uppsägningen och anledningen till denna lämnats socialnämnden i den kommun
där lägenheten är belägen. I avvaklan på att hyresgäslen visar sig ha
fullgjort vad som sålunda fordras för alt återvinna hyresrätten får ett beslut
om vräkning inte meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från del att hyresgästen
delgelts underrättelsen och, i fråga om en bostadslägenhet, meddelandet
lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller inte, om skyldighet alt flytta
inträder inom kortare lid än en månad efler del atl hyresrätten förverkades.

I Senaste lydelse 1981:784.

Nuvarande
lydelse

Regeringen eller myndighel som regeringen beslämmer
fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första
stycket.

Föreslagen
lydelse

Regeringen eller en myndighet som regeringen bestämmer
fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första
stycket.

Rätt lill
förlängning av hyresavta- Förlängning av hyresavtalet

let

45 8 Bestämmelserna i 46-53 88 gäller vid upplåtelse av
bostadslägenhet, om ej

1.
hyresavtalet
avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet
upphör innan det varat längre än nio månader i följd,

2.
lägenheten
utgör del av upplälarens egen bostad, eller

3.
hyresförhållandet
upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses
128 § föreligger samt annal ej följer av 47 eller 47 a §.

Har hyresvärden och hyresgäslen i särskih upprättad
handling överenskomma, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till
förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats
innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock
endast om den godkänts av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten
sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen
mot honom endasl om han godtagit den.

Vad i andra stycket tredje punklen föreskrives om make
äger motsvarande tillämpning på sådan samboende som enligt lagen (1973:651)
om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt alt övertaga hyresrätten vid
upplösning av samlevnaden.

53 5 Bestämmelserna i 54-67 58 gäller vid upplåtelse av en
bostadslägen-hel, om inte

1.
hyresavtalet
avser eH möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och
hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd,

2.
lägenheten
utgör en del av upplälarens egen bostad, eller

3.
hyresvärden
säger upp hyres-- förhållandet till omedelbart upphörande på den grund att
hyresrätten är förverkad samt annat inte följer av 61, 62 eller 63 §.

Nuvarande lydelse

46 8 Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet eller, i fall
som avses i 4 § första stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen
rätt fill förlängning av avtalet, utom när

46 8 första stycket

1.
hyresrätten
är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden
uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder,

2.
hyresgästen i
annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån atl avtalet skäligen icke
bör förlängas,

3.
huset
skall rivas och det ej är obilligl mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

4.
huset
skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan
sitta kvar i lågenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande
samt

Föreslagen lydelse

54 8

Om hyresvärden sagt upp hyresavtalet eller, i fall som
avses i 7 § andra stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt
fill förlängning av avtalet, om inte annat följer av 55-60 §§.

55 5

Hyresgästen saknar rätt till för

längning, om

1. hyresrätten är förverkad utan att likväl hyresvärden
sagt upp avtalet till omedelbart upphörande eller

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliklelser i
sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas.

56 5

Skall det hus i vilket lägenheten är belägen rivas eller
undergå större ombyggnad, saknar hyresgäslen rätt till förlängning, om
hyresvärden och hyresgäslen träffat en skriftlig överenskommelse om det när
hyresavtalet ingicks och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom tre
år från hyresförhållandets början. Vad nu sagts gäller inte, om synnerliga skäl
finns att förlänga hyresavtalet. Hade hyresgästens make eller, i fall som sägs
i 62 §, samboende sin bostad i lägenheten när överenskommelsen Iräffades utan
att likväl ha del i hyresrätten, gäller överenskommelsen mot honom endast om
han godtaga den.

Skall i annat fall än som avses i första stycket huset
rivas eller undergå större ombyggnad, saknar hyresgästen rätt till
förlängning, om det inle är obUligl mot honom att hyresförhållandet upphör.
Vid ombyggnad äger dock hyresgästen bo kvar i lägenheten, om del är uppenbart
att

Nuvarande lydelse

det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

46 5 Iredje stycket Avträder bostadshyresgäst lägenhet
eller del därav med anledning av atl huset skall undergå större ombyggnad,
skall hyresgästen om möjligl beredas lillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig
lägenhet i huset.

46 8 första stycket 5. lägenheten ej vidare skall
användas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att
hyresförhållandet upphör,

Föreslagen lydelse

det kan ske utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande.

Avträder en bosladshyresgäst sin lägenhet eller en del
därav med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall han om
möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i
husel.

SkaU lägenheten inte längre användas för bostadsändamål,
gäller bestämmelserna i andra stycket första meningen.

57 8

s. 6 Kontrollera mot PDF

6. avtalet avser lägenhet i en- eller Ivåfamiljshus och
upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen
skäligen bör flytta,

6 a. avtalet avser lägenhet som upplåtits av någon som
innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehaves med sådan rätt
samt bostadsrättshavaren har sådant in-

Avser hyresavtalet upplåtelse av en lägenhet i vilken
upplålaren själv bodde när avtalet ingicks, saknar hyresgästen rätt till
förlängning, om hyresvärden och hyresgästen träffat en skriftlig
överenskommelse om det när avtalet ingicks och upplåtaren skall flytta tillbaka
till lågenheten inom tre år från hyresförhållandets början. Vad nu sagts gäller
inte, om synnerliga skäl finns att förlänga hyresavtalet. Hade hyresgästens
make eller, i fall som sägs i 62 §, samboende sin bostad i lägenheten när
överenskommelsen träffades utan att likväl ha del i hyresrätten, gäller
överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

Avser hyresavtalet i annat fall än som anges i första
stycket

1.
en
lägenhel i ett en- eller Ivåfamiljshus eller

2.
en lägenhet som
upplåtits av någon vilken innehade den med bostadsrätt och som alltjämt innehas
med sådan rätt,

saknar hyresgästen rätt till förlängning, om
upplåtaren har sådant

Nuvarande
lydelse

tresse att förfoga över lägenheten atl hyresgästen
skäligen bör flytta.

Föreslagen lydelse

intresse alt förfoga över lägenheten att hyresgästen
skäligen bör flytta.

7.
hyresförhållandet
beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad
med bostadstvång eller av anslällning inom lantbruket eller av annan
anställning, om den är av sådan art atl det är nödvändigt för arbetsgivaren
atl förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, saml
anställningen har upphört,

8.
hyresförhållandet
i annat fall än som avses i 7 beror av anställning för skötsel och lillsyn av
fasfighel saml anställningen har upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen
att ä\en hyresförhållandet upphör,

9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som
avses i 7 eiler 8 och som upphört och det ej är obUligt mot hyresgästen att
även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre
år, hyresvärden har synneriiga skäl för alt upplösa hyresförhållandet.

10. del i annat fall icke strider mot god sed i
hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgäslen att
hyresförhållandet upphör.

46 andra stycket Om hyresvärdens inlresse blir
fill-godoselt, genom alt hyresgästen avträder endast en del av lägenheten och
avtalet lämpligen kan föriängas såvitt avser lägenheten i övrigl. har

58 8

Beror hyresförhållandel av sådan anslällning i statlig
eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning
inom lantbruket eller av annan anställning, som år av sådan art att det är
nödvändigl för arbetsgivaren alt förfoga över lägenheten för upplåtelse ål
anställningens innehavare, saknar hyresgäslen rätt tdl förlängning, om
anställningen har upphört.

Beror hyresförhållandet i annat fall än som avses i första
stycket av anställning för skötsel och tillsyn av en fastighet, saknar
hyresgästen rätt tiU förlängning, om anställningen har upphört och det inte är
obilligt mot hyresgäslen att även hyresförhållandet upphör.

Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses
i första eller andra stycket och som upphört, gäller bestämmelserna i andra
stycket. Om hyresförhållandel varat längre än tre år, saknar dock hyresgästen
rätt till förlängning endast om hyresvärden har synnerliga skäl för all
upplösa det.

59 8

Hyresgästen .saknar rätt ull för

längning, om del i annal fall än som

anges i 55-58 §§ inle strider mol god

sed i hyresförhållanden eller eljest är

obilligl mol honom atl hyresförhål

landel upphör.

60 8

Har hyresgästen ej rätt ttU förlängning enligt 55 -59 §§
men blir hyresvärdens intresse tillgodosett genom att hyresgästen avträder
endast en del av lägenheten och kan avtalet

Nuvarande
lydelse

hyresgästen utan hinder av första stycket rätt lill sådan
förlängning.

47 8

Har
lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av uppsägning, som
gjorts av en av dem, eller till föQd av annan omständighet, som hänför sig
till endast en av dem, ej gemensaml rätt till förlängning av hyresavtalet, är
medhyresgäst berättigad tiU förlängning, om hyresvärden skäligen kan nöjas med
honom som hyresgäst. V ad som sagts nu gäller ej när hyresrätten är förverkad
eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden
uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är medhyresgäslen make lill den som
uppsagt avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej gemensamt har rätt
till förlängning av avtalet, har han den rätt som angivits även när
hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyra.
Detta gäller också när hyresvärden bringar hyresavtalet att upphöra på grund
av förverkande.

Om
hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, uppsäger
hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för atl bringa det atl upphöra eller
om han i annal fall ej har rätt till förlängning av avtalet, är maken, om han
har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning, såvida hyresvärden
skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när
hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upphöra på grund av förverkande eller
förhållande som avses i 28 §. Bestämmelserna i 48 §, 49 § första och tredje
styckena och 50-53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs
make. 13 Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Föreslagen lydelse

lämpligen förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har
hyresgästen / stället räll till sådan förlängning.

618 Har lägenheten hyrts av flera gemensaml och har de på
grund av en uppsägning, som gjorts av en av dem, eller lill föQd av annan
omständighet, som hänför sig fill endast en av dem, inte gemensaml rätt till
förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet
förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som
hyresgäst och annat inte följer av 55-60 8§. Är medhyresgäslen make lill den
som sagt upp avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna inte gemensamt
har rätt till förlängning av avtalet, har han en sådan rätt till förlängning
även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av
hyra. Detta gäller också när hyresvärden sagt upp hyresavtalet tiU omedelbart
upphörande på grund av förverkande.

Om en hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i
hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar annan åtgärd för alt bringa
det atl upphöra eller om han i annat fall inte har rätt lill förlängning av
avtalet, har maken, om han har sin bostad i lägenheten, rätt att överta
hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden
skähgen kan nöjas med honom som hyresgäst och annat inte följer av 56-60 §§.
Har hyresgästen avlidit, tillkommer samma rätt hans efterlevande make, om dödsboet
saknar rätt tiU förlängning och detta ej föranletts av maken. Vad som sagls nu
gäller också när hyresvärden sagt upp hyresavtalet ////

s. 63 Kontrollera mot PDF

Nuvarande
lydelse

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket,
svarar båda makarna för förpliktelserna enligt avtalet för liden före
förlängningen, om ej annal avtalats med hyresvärden.

47 a 5 Bestämmelserna i 47 5 om make äger motsvarande
tillämpning i fråga om den som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes
gemensamma bostad har rätt att vid upplösningen av samlevnaden övertaga
hyresrätten.

Föreslagen
lydelse

omedelbart upphörande på grund av förverkande.

Förlängs
ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna respektive
den efterlevande maken och den avlidna makens dödsbo för förpliktelserna
enligt avtalet för fiden före förlängningen, om inte annal avtalats med
hyresvärden.

62 5 Bestämmelserna \56,57 och 61 om make tillämpas också
i fråga om den som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma
bostad har räll att vid upplösningen av samlevnaden ta över hyresrätten.

63 5

Har en bostadslägenhet under minst tre år i följd varit
upplåten till samma andrahandshyresgäsl och upphör upplåtarens hyresavtal på
grund av uppsägning eller eljest att gälla, har andrahandshyresgäslen rätt att
överta upplåtarens hyresrätt och att få hyresavtalet förlängt för egen del, om

1.
han har
sin bostad i lägenheten,

2.
det inte
är uppenbart obilligt mot hyresvärden eller andra bostadssökande att han får
överta hyresrätten,

3.
hyresvärden
även i övrigt skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst, samt

4. annat ej följer av 56-60 §§.

Vad som sagts nu gäller också når

hyresvärden sagt upp avtalet till omedelbart upphörande
på grund av förverkande.

När andrahandshyresgäslen övertar hyresrätten, upphör
hans avtal med upplåtaren att gälla.

s. 64 Kontrollera mot PDF

Nuvarande lydelse

49 5

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligl 46
eller 47 § eller orn vUlkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att
skriftligen meddela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta,
har att senast tre veckor efler det att han fått del av meddelandet hänskjula
tvisten till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8
§ gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8§ tredje stycket tredje punkten
gäller dock ej.

Meddelande som avses i första stycket skall lämnas senast
inom tre månader efter hyrestidens utgång, lakttages ej tiden, är uppsägningen
utan verkan, om hyresgästen ej före tremånaderstidens utgång har hän-skjuttt
tvisten till hyresnämnden eller ändå avflyttat.

Om
hyresvärden fullgjort vad som åUgger honom enligt första och andra styckena,
har den som fordrar förlängning att hänskjula tvisten till hyresnämnden inom
den i första stycket angivna tiden, lakttages ej denna, förfaller rätten tiU
förlängning av avtalet. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom .samma tid
tvist hänskjutes till nämnden enligt 54 § fjärde stycket.

Föreslagen lydelse

64 5

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger
tvist om förlängning av avtalet enligt 54-60 § eller 61 § första stycket, är
uppsägningen utan verkan, om ej hyresvärden före hyrestidens utgång väcker
talan vid hyresnämnden om hyresavtalets upphörande eller hyresgästen ändå
flyttar senast vid hyrestidens utgång.

VUl
hyresvärden inte samtycka till förlängning av hyresavtalet enligt 61 § andra
stycket, 62 eller 63 §, skall han senast inom en månad efter det att
hyresförhållandet med hyresgästen upphörde på det sätt som anges i 11 § anmoda
den som enligt nämnda bestämmelser kan äga rätt till förlängning att flytta.
Sådan anmodan är utan verkan, om ej hyresvärden inom en månad därefter väcker
talan vid hyresnämnden om hyresavtalets upphörande eller den som anmodats ändå
flyttar innan tiden för hänskjutande gått ut. Har anmodan skett tidigare än en
månad före hyrestidens utgång, får hänskjutande dock ske fram till sistnämnda
tidpunkt.

Andra
stycket andra och tredje meningarna skall tillämpas också i fall som anges i 7
§ andra stycket.

I uppsägning eller anmodan skaU hyresvärden ange
anledningen tdl att han önskar atl hyresavtalet skall upphöra. Annan anledning
som hyresvärden känt till eller bort känna till vid tiden för åtgärden får
därefter inte åberopas.

Bestämmelserna i 65-67 §§ om hyresgäst äger tillämpning åven
i fråga om den som enligt andra stycket anmodats att flytta.

s. 65 Kontrollera mot PDF

50 5 65 5

Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord
när hyresfiden går ul, har hyresgäslen rätt att kvarbo i lägenheten till dess
frågan är slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i
lägenheten skall de förut

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

gällande
hyresvillkoren lillämpas. till dess hyresvillkoren för samma fid blir slutligt
bestämda.

515 Bifalles
hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren för den
fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avlal
om fortsatt förhyrning. Mot hyresförhållandet får ej åberopas omständighet
som kunnat åberopas i målet eller ärendet.

52 8

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av
hyresavtalet, fiir i beslutet skäligt uppskov med avflyltningen medges, om
hyresvärden eller hyresgäslen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan
hyresavtalet uppsägas enligt 28 § utan alt likväl hyresvärden uppsagt avtalet
att upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten tid förlängning
förfallen, får på begäran av hyresgäslen uppskov dock medges endast om
hyresvärden samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens ulgång eller medges
uppskov med avflyltningen, skall hyresvillkcDren för liden från avtalets
upphörande till avfiytlningen fastställas enligt 48 §.

Rätt till prövning av hyresvillkoren

54 8 andra stycket Första stycket äger ej tillämpning, om
hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för frifidsändamål och

66 8

Bifalls inte hyresvärdens talan om hyresavtalets
upphörande, skall för den fortsatta förhyrningen fastställas samma villkor som förul
tillämpats, om inte parterna kommer överens om att andra villkor skall gälla.
Önskar hyresvärden ändring av hyresvillkoren för det fall att hans talan inte
bifalls, gäller 69 § tredje stycket samt 70-76 §§.

Beslut om förlängning anses som avtal om fortsalt
förhyrning. Mot hyresförhållandet får inte åberopas omständighet som kunnat
åberopas i målet.

67 8 Bifalls hyresvärdens lalan om hyresavtalets
upphörande, får i beslutet skäligt uppskov medges med avfiytlningen, om
hyresvärden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad utan all
likväl hyresvärden sagt upp avlalel tiU omedelbart upphörande, får på begäran
av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden samtycker fill det.

Avgörs tvisten efter hyrestidens

utgång eller medges uppskov med

avflyltningen, skall hyresvillkoren

för tiden från avtalets upphörande

lill avflyltningen fastställas enligt

70 8. ,

Prövning av hyresvillkoren

68 5 Beslämmelserna i 69-76 §§ gäller vid upplåtelse av en
bostadslägenhet, om ej

Nuvarande lydelse

hyresförhållandet vid den tidpunkt då det kunnat bringas
att upphöra ej varat längre än nio månader i följd eller om lägenheten ulgör
del av upplälarens egen bostad.

Föreslagen lydelse

1. hyresavtalet avser ett möblerat

rum eller en lägenhet för fritidsända

mål och hänskjutande till hyres

nämnden enligt 69 § sker innan

hyresförhållandet varat nio månader

i följd, eller

2. lägenheten
utgör en del av

upplåtarens egen bostad.

55 a 8
Om rätt till prövning av hyresvillkoren för bostadslägenhet i vissa fall när
förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen
(1978:304).

54 § första stycket Bostadshyresgäst har rätt att lill
tidpunkt då han enligt 3 § andra stycket eller 4 § andra stycket första punkten
eller enligt avtal kunnat bringa hyresförhållandet att upphöra i stället med
iakttagande av den uppsägningstid som i sådant fall skulle ha gäUt uppsäga
hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren. Hyresgästen skall i uppsägningen
uppgiva att han begär ändring av hyresvillkoren.

54 5 Iredje stycket Är hyresavtal som avser bostadslägenhet
träffat för bestämd tid och är hyrestiden längre än ett år, får hyresgästen
uppsäga avtalet för ändamål sotn avses i första stycket till den fardag som
inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen, om hyresförhållandet på fardagen
varat längre än nio månader i följd.

Gäller förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304), tillämpas 69-76 §§ endast om det följer av nämnda lag.

69 8 ViU hyresvärden eller hyresgästen att villkoren för
upplåtelse av en bostadslägenhet skall ändras, skall han skriftligen meddela
motparten den ändring han önskar. Kan en överenskommelse inte träffas, har han
rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden, sedan minst en
månad förflutit från det meddelandet lämnades.

1 ansökningen till hyresnämnden skall sökanden ange den
ändring han önskar i de avtalade villkoren.

ViU en hyresvärd, som önskar att hyresgästen flyttar, att
villkoren för upplåtelsen ändras, om hans talan om avflyttning inte skulle
bifallas, skall han i uppsägningen ange den ändring han önskar och samtidigt
som han väcker talan om hyresavtalets upphörande ansöka om ändring av
hyresvillkoren.

54 5 fjärde stycket Har hyresgästen uppsagt hyresavtalet
enligt första eller tredje stycket, skall han inom tre veckor från upp-

Nuvarande lydelse

sägningen hänskjula tvisten tid hyresnämnden. Gör han del
ej, år uppsägningen utan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma
tid ivisi hänskjutes liU nämnden enligt 49 § iredje stycket.

48 5 Vid förlängning av hyresavtal Ulgår hyran med skäligt
belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas, om den ej år oskälig.
Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för
lägenheter som med hånsyn lill bruksvärdet är likvärdiga. Härvid skall bortses
från lägenhet vars hyra icke är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget
i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus.

Vid prövning enligt första stycket skall främsl beaktas
hyran för lägenheler i hus som äges och förvallas av allmännyttigt
bostadsföretag. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd
av därmed jämförlig betydelse bekostats av hyresgäst, får vid bestämmande av
hyra enligt första stycket hänsyn tagas till åtgärden endast om särskilda skäl
föreligger.

Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det
ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt.
Hyrestiden skall

Föreslagen lydelse

70 5 Tvistar parterna om hyrans storlek, skall hyran
fastställas att utgå med skäligt belopp. En hyra är inte skälig, om den med
hänsyn tiU lägenhetens bruksvärde och värdet av de nyttigheter och förmåner
som enligt hyresavtalet skall lillhandahållas av hyresvärden påtagligl
överstiger hyran för likvärdiga lägenheler. Vid prövning härav skall främsl
beaktas hyran för lägenheler i hus som ägs och förvallas av allmännyttiga bostadsföretag.
Kan jämförelse ej ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för
lägenheter på annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade
förhållanden på hyresmarknaden. Har ombyggnads-, ändrings- eller
underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekostats av en
hyresgäst, får förbättringen tillgodräknas hyresvärden endast om särskilda
skäl föreligger.

Råder tvist om annat villkor än hyran skaU av hyresvärden
eller hyresgästen uppställt villkor gälla i den mån det är skäligt med hänsyn
till

Nuvarande lydelse

dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej
annan hyres-eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare.

Föreslagen lydelse

hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets
tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrig.
Hyrestiden skall vara obestämd, om ej bestämd hyrestid av särskild anledning
är lämpliga-

1 den
mån ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skaU samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om
villkoren för det fortsatta hyresförhållandel, skaU överenskommelsen, oavsett
bestämmelserna i första och tredje stycket, lända tUl efterrättelse i den mån
ej annat följer av bestämmelserna i övrigl i denna balk.

Träffas / tvist som avses i första eller andra stycket
överenskommelse om villkoren för del fortsatta hyresförhållandet, gäller
villkoren, oavsett bestämmelserna i nämnda stycken, i den mån inte annat
följer av beslämmelserna i övrigl i denna balk eller vad som annars är särskih
föreskrivet.

55 8
Vid prövning av tvist som avses i 54 § skaU villkoren för den fortsatta
förhyrningen fastställas enligt 48 §. Bestämmelserna i 50 § andra punkten, 51
§ andra stycket första punkten och 53 § äger motsvarande tillämpning.

71 8

En part
får inte kräva vUlkor som är oförmånligare för motparten än vad han har begärt
i ansökningen tid hyresnämnden.

Om
särskilda skäl föreligger fär dock hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har
samband med ett villkor som har tagits upp i ansökningen.

72 8 Ett beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som
ett avtal om villkor för fortsatt förhyrning.

. 73 8 Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har
avtalet sagts upp, får

Nuvarande
lydelse

Föreslagen lydelse

beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tid före den
lidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan
uppsägning hänskjutits till nämnden, får beslutet inte avse tid före det
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för
ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de
fall som nu angetts avse tid innan sex månader förflutit efter det att de förut
gällande villkoren började tillämpas.

År
hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om
ändring av hyresvillkoren inte avse tid före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits
till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tid före
den tidpunkt lill vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning
skett när ansökningen ingavs tid hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år
och sker ändring av hyresviUkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får
beslutet likväl avse tid efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre
månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat
ett år i följd.

74 5 Hyresnämnden får, när det finns särskilda skäl,
förordna att beslut om villkorsändring skall tillämpas utan hinder av att det
inte vunnit laga kraft.

53 5 Skall
hyresgäst enligt hyresnämndens eller bostadsdomstolens beslut utge högre hyra
för förfluten tid än som skolat utgå fömt, är hyresrätten icke förverkad på gmnd
av dröjsmål

75 5 Skall
hyresgästen enligl hyresnämndens eller bostadsdomstolens beslut utge högre
hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad
på grund

s. 6 Kontrollera mot PDF

Nuvarande lydelse

med betalning av det överskjutande beloppet, om
betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad
som sagts nu gäller ej, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen
inom kortare lid än två månader efler nämnda dag.

Föreslagen lydelse

av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet,
om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft.
Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig-, het att flytta inträder för
hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. På överskjutande
belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet

förfallit
till belalning samfidigt med den förut utgående hyran. Räntan

beräknas enligl
5 5 räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga

kraft och enligt 6 8 räntelagen för tiden därefter. I
beslutet får anstånd medges med betalningen av del överskjutande

beloppet
jämte ränta som avses i andra stycket, om skäl föreligger till det.

Medges anstånd, får bestämmas alt ränta till förfallodagen
skall beräknas

enligt 5 8
räntelagen.

76 8 Sänks hyran för förfluten tid genom hyresnämndens
eller bostadsdomstolens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till
hyresgästen betala tillbaka vad han tiU följd därav har uppburit för mycket
jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden
från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och
enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Rätt lill
ersättning med anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

s. 1 Kontrollera mot PDF

56 8
Bestämmelserna i 57-60 88 gäller för upplåtelse av annan lägenhet än
bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet
upphör innan

eller

2. hyresförhållandet upphör på

den grund atl hyresrätten är förver

kad eller förhållande som avses i 28 5

föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad
handling överenskommit om villkor som strider mot 57-60 88, är
överenskommelsen gäl-

77 8 Beslämmelserna i 78-83 88 gäller för upplåtelse av en
lokal, om ej

del varat längre än nio månader i föQd,

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten
är förverkad eller förhållande som avses i 34 8 föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad
handling kom-mit överens om villkor som strider mot 78-83 88, är
överenskommelsen

Nuvarande lydelse

lande. Har överenskommelsen tiäf-fats innan
hyresförhållandet vairat längre än nio månader i föQd, gäller den dock endast
om den godkänt;; av hyresnämnden.

57 5 Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han
att föriänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till
stånd på den grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är
skälig eller uppställer annal villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen
dennes förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1.
hyresgästen
åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen kan fordras att
hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2.
huset skall
rivas eller undergå sådan större ombyggnad atl hyresgästen uppenbarligen icke
kan Siitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande
samt därjämte anlingen hyresvärden anvisar annan lägenhel med vilken
hyresgästen skäligen kan nöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om att
hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av husel
och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets
tillkomst, eller

3.
hyresvärden i annal
fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandel.

Första siyckei iiger motsvarande tillämpning, om
hyresgästen har uppsagt avtalet i annat fall än som avses i 6 5 och i
uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor.

Föreslagen lydelse

gällande. Har överenskommelsen träffats innan
hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast
om den godkänts av hyresnämnden.

78 5 Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han
att förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till
stånd på den grund all hyresvärden för förlängning kräver en hyra som ej är
skälig eller ställer upp annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden
eller annars är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen
dennes förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1.
hyresgästen
åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det inte skäligen kan fordras att
hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2.
husel skall
rivas eller undergå sådan större ombyggnad atl hyresgästen uppenbarligen inte
kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande
samt därjämte antingen hyresvärden anvisar en annan lägenhet med vilken
hyresgästen skäligen kan nöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om alt hyresförhållandel
skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller
ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3.
hyresvärden i
annat fall har en befogad anledning att upplösa hyresförhållandel.

Första stycket gäller också, om hyresgästen har sagl upp avlalel
i annat fall än som avses i 8 8 och i uppsägningen begärt förlängning av
avtalet på ändrade villkor.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Förlust
för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten
skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om hyresvärden samtyckt tiU
ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han
skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall lill högsl det
belopp varmed lägenheten genom ändringen ökal i värde som hyreslägenhet.

57 a 8 Vid
fillämpningen av 57 5 är hyra som hyresvärden kräver för förlängning ej atl
anse som skälig, om den översfiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens
utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av
marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är
rimligt med hänsyn till del allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av
lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.

I tvist om ersällning enligt 57 8 får yttrande av
hyresnämnden frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart,

1.
när
yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden
angivit,

2.
när yttrandet
avser anvisad lägenhel, alt hyresnämndens bedömning icke varit riktig.

Har i fall
som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande
fått anbud eller träffat avtal om förhyrning av lägenheten utan att han under
medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaklas vid
prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

58 5 Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall ha i
uppsägningen underrätta

79 5

Vid fillämpningen
av 78 5 är hyra som hyresvärden kräver för förlängning inte att anse som
skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan
antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av
marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som inte är
rimligt med hänsyn till del allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas fill ökning av
lägenhetens värde, som en hyresgäst åstadkommil.

I tvist om
ersättning enligt 78 5 får ett yttrande av hyresnämnden frångås endast om det
visas eller eljest är uppenbart,

1.
när
yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än
hyresnämnden angett,

2.
när yttrandet
avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens bedömning inte varil riklig.

Har i fall
som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid fiden för hyresnämndens yttrande
fått ett anbud eller träffat ett avtal om förhyrning av lägenheten utan alt han
under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid
prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

80 5

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i
uppsägningen underrätta

Nuvarande lydelse

hyresgästen om de villkor han uppställer för alt förlänga
hyresförhållandet eller om orsaken fill att han vägrar medge förlängning.
Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han
icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två
månader från uppsägningen hänskjula tvisten tiU hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom
enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt
första stycket och viU hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få
ersättning enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjula tvisten till hyresnämnden
inom den i första stycket angivna tiden, lakttages ej denna, förfaller rätten UU
ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes tiU
nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutals får hyresvärden för
förlängning av hyresförhållandel icke kräva högre hyra eller annat/ör hyresgäslen
oförmånligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han det och
kommer föriängning ej lill stånd, har hyresgästen alltid rätt lill ersättning
enligt 57 5.

58 a 8 Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen
begärt föriängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader
från uppsägningen hänskjula tvisten till hyresnämnden för medling och där-

Föreslagen lydelse

hyresgästen om de villkor han uppställer för all förlänga
hyresförhållandet eller om anledningen till atl han vägrar medge förlängning.
Iakttar hyresvärden inte denna föreskrift, är uppsägningen utan verkan. Annan
anledning som hyresvärden känt till eller bort känna tiU vid tiden för
uppsägningen får därefter inte åberopas.

Om hyresvärden har sagl upp avtalet, har han att hänskjula
tvisten tiU hyresnämnden för medling. Hänskjutande skaU ske, om uppsägningstiden
är nio månader eller längre, inom två månader från uppsägningen och eljest inom
tre veckor från uppsägningen, dock alltid före hyrestidens utgång. Iakttar
hyresvärden inte föreskriven tidsfrist, är uppsägningen utan verkan, om ej
hyresgästen före utgången av fristen själv hänskjuter tvisten UU hyresnämnden
eller, när hänskjutande kan ske intill hyrestidens utgång, ändå avflyttar.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för
förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller annat villkor som
är oförmånligare för hyresgästen än vad han har uppgett i uppsägningen. Gör
han det och kommer förlängning inte lill stånd, har hyresgästen alllid rätt
till ersättning enligt 78 5.

815 Har hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen
begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader
från uppsägningen hänskjula tvisten till hyresnämnden för medling och där-

Nuvarande lydelse

vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter
hyresgästen att hänskjula tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket
angivna fiden eller återkallar han före hyrestidens ulgång sin ansökan om medling,
är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de
avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom alt avhjälpa bristen inom
viss tid. Eflerkommes ej föreläggandel, skall ansökan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt
första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden atl uppge de villkor
han uppställer för atl förlänga hyresförhållandel eller orsaken till att han
vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet
ej uppsagt enligl 57 8 första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgäslen
önskade villkoren. Erinran härom skall inlagas i föreläggandet. Förlängningen
anses som avlal om fortsatt förhyrning.

Föreslagen lydelse

vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter
hyresgästen att hänskjula tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket
angivna fiden eller återkallar han före hyrestidens ulgång sin ansökan om medling,
är uppsägningen utan verkan. Har han inte angett de ändringar han önskar i de
avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom atl avhjälpa bristen inom
viss tid. Efter-koms inte föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har
hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligl första stycket, skall
hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han uppställer för alt
förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge
förlängning. Iakttar hyresvärden infe föreläggandel och är avtalet inte uppsagt
enligl 78 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen
önskade villkoren. En erinran härom skall intas i föreläggandet. Förlängningen
anses som ett avtal om fortsatt förhyrning.

59 8 Skall
hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden och har
hyresgästen behov av uppskov med avfiytlningen, får hyresnämnden före hyrestidens
Utgång på begäran av hyresgäslen medge denne sådant uppskov under skälig lid,
dock högst ett år.

SkaU hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts
av hyresgäslen i fall som avses i 57 § andra stycket, får hyresnämnden på begäran
av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig
lid, dock högst ett år från hyrestidens utgång.

82 8
Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden
eller, i fall som avses i 78 § andra stycket, av hyresgästen, får hyresnämnden
på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avfiytlningen
under skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens utgång.

Nuvarande lydelse

Uppskov enligt första eller andra stycket får ej medges,
om hyresvärden, hyresgästen eller annan därigenom skulle tillskyndas belydande
skada eller olägenhet eller om avflyltningen med hänsyn fill omständigheterna
utan olägenhet kan ske vid tidpunklen för avtalets upphörande.

Medges uppskov enligt första eUer andra stycket, skall
hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande
till avfiytlningen.

60 5

I mål om ersättning enligt 57 5 skall rätten på yrkande av
hyresgästen, om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan
skyldighet faslslälls genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden
alt utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma all bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart atl
förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskoll meddelats, får nytl
yrkande om förskott ej upplagas lill prövning förrän tre månader förflutit
sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan
huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att
yttra sig. Mol beslut som meddelats under rättegången skall talan föras särskih.
Mot hovrättens beslut får talan ej föras.

Har hyresgäslen uppburit förskoll som översliger den slulligt
bestämda ersättningen, är han skyldig alt lill hyresvärden betala tillbaka det ö\'er-skjulande
beloppet jämle ränla. Räntan beräknas enligt 5 8 räntelagen (1975:635) för
liden från dagen

Föreslagen lydelse

Ett uppskov enligl första stycket får inte medges, om
hyresvärden, hyresgästen eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande
skada eller olägenhet eller om avflyltningen med hänsyn till omständigheterna
ulan olägenhet kan ske vid lidpunkten för avtalets upphörande.

Medges ell uppskov enligl första stycket, skall
hyresnämnden faslslälla skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets
upphörande till avflyltningen.

83 8

1 ett mål om ersättning enligt 78 5 skall hyresnämnden på
yrkande av hyresgästen, om hyresvärden medger skyldighet all utge ersättning
eller sådan skyldighet fastställts genom ett beslui som vunnit laga kraft,
förplikta hyresvärden alt utge förskott i avräkning på den ersättning som kan
komma att bestämmas.

Första stycket gäller inte, om del är uppenbart all
förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskoll meddelats, får nytl
yrkande om förskott ej upptas till prövning förrän tre månader förflutit sedan
det föregående beslutet vann laga kraft.

Har hyresgästen uppburit ett förskott som översliger den
slutligt bestämda ersättningen, är han skyldig atl lill hyresvärden betala lillbaka
del överskjutande beloppel jämte ränla. Räntan beräknas enligt 5 8 räntelagen
(1975:635) för tiden från

s. 61 Kontrollera mot PDF

Nuvarande
lydelse

för beloppets mottagande lill dess ersättningen blivit
slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt 6 5 räntelagen för
liden därefter.

Föreslagen lydelse

dagen för beloppets mottagande till dess ersättningen
blivit slulligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 5
räntelagen för tiden därefter.

61 8

Hyresvärd
eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av
hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen
avträdde lägenheten, lakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om
ej annat avtalals. Har den ena parlen väckt talan i rätt lid, har den andra parten
rätt till kvittning, faslän hans rätt till talan är förlorad.

63 8

Är sådanl
meddelande från hyresvärden som avses i 10 8 eller 42 5 första stycket 2, 3
eller 5 eller sådant meddelande från hyresvärden till socialnämnd som avses i
44 5 avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden
anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller belräffande
sådant meddelande från hyresgästen som avses i 77, 14,19, 24 eller 55 5.1 fall
som avses i 24 § är del dock till fyllest atl meddelandet är avsänt på annat
ändamålsenligt sätt.

64
5'

65
5

Uppställer
någon uppsåtligen villkor om särskill vederlag för upplå-

84 8

En
hyresvärd eller en hyresgäst, som vill framställa ett fordringsanspråk på
grund av ett hyresförhållande, skall väcka lalan därom inom två år från del hyresgäslen
lämnade lägenheten. Iakttas ej denna lid, är rätlen till talan förlorad, om ej annal
avtalats. Har den ena parlen väckt lalan i rätt lid, har den andra parlen räll fill
kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

85 5

Är sådant
meddelande från hyresvärden som avses i 75 5, 50 5 första stycket 2, 3 eller 5
eller 69 8 första stycket eller sådant meddelande från hyresvärden till en
socialnämnd som avses i 52 8 avsänt i ett rekommenderat brev under mottagarens
vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom.
Detsamma gäller belräffande sådant meddelande från hyresgästen som avses i
14, 15, 28 eller 39 § eller 69 5 första stycket. I fall som avses i 25 5 är det
dock tillfyllest alt meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Har
hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vilken meddelanden
till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall fär
hyresvärden sända meddelanden under den uthyrda lägenhetens adress.

86 8

Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskilt vederlag
för upplå-

' Paragrafen upphävd genom 1976:193.

Nuvarande
lydelse

telse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av
hyresrätt till sådan lägenhet, dömes till böter eller fängelse i högst sex
månader. I ringa tall skall dock ej dömas till straff.

Är brottet grovt, dömes till fängelse i högst två år. Vid
bedömande huruvida brottet är grovt skall särskilt beaklas om det utgjort led
i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i slörre omfattning eller om
gärningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare
eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltigt. Den som
uppställt villkoret är skyldig att återbära vad han mottagit.

65 a 5

Ej får någon mottaga, Iräffa avlal om eller begära
ersättning av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet. Sådan ersättning
får dock ulgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs
av regeringen eller myndighel som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till
böter eller fängelse i högsl sex månader. Är brottet grovt, dömes till fängelse
i högsl två år.

Den som har uppburit otillåten ersällning är skyldig alt återbära
den.

Föreslagen
lydelse

telse av en bostadslägenhet eller för överlåtelse av
hyresrätt till en sådan lägenhet, döms till böter eller fängelse i högsl sex
månader. I ringa fall skall dock ej dömas fill straff.

Är brottet grovt, döms till fängelse i högsl två år. Vid
bedömande huruvida brottet är grovt skall särskill beaklas om del utgjort led
i en verksamhel som bedrivils yrkesmässigt eller i slörre omfattning eller om
gärningsmannen/jåannaridH i avsevärd mån har missbrukat sin slällning som
ägare eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltigt. Den som
uppställt villkoret är skyldig alt lämna tUlbaka vad han mottagit.

87 5

Ej får någon motta, Iräffa avtal om eller begära ersällning
av en hyressökande för anvisning av en bostadslägenhet. Sådan ersättning får
dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av
regeringen eller en myndighel som regeringen beslämmer.

Den som uppsåtligen bryter mol första stycket döms lill
böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse
i högsl två år.

Den som har uppburit otillåten ersällning är skyldig
betala tUlbaka den.

88 8

Saknar
hyresgästen, när hyresavtalet avser en bostadslägenhet, rätt till förlängning enligl
53 § första stycket 1 eller 2 eller har han enligt 56 § första stycket eller 57
§ första stycket räll tid förlängning bara när synnerliga skäl föreligger och
begagnar sig hyresvärden av detta förhållande tiU att ta ut en hyra som är
uppenbart orimlig med hänsyn tdl lägenhetens bruksvärde

Prop.
1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

209

och värdet av de nyttigheter och förmåner som enligt
hyresavtalet skall tillhandahållas av hyresvärden, döms hyresvärden till böter
eller fängelse i högst sex månader. År brottet grovt, döms till fängelse i
högst två år.

I
fall som avses i första stycket är hyresvärden skyldig att lämna tillbaka vad
han mottagU i den mån det överstiger skälig hyra för lägenheten.

66 8

Avlal
mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av
hyresförhållandet skall hänskjutas lill avgörande av skiljemän utan förbehåll
om rätt för parterna att klandra skiQedomen, får ej göras gällande i fråga om
hyresgästens rätt eller skyldighet atl tillträda eller behålla lägenheten,
fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 57 eller 52 5 eller
bestämmande av ersättning enligt 57 8. I övrigl gäller skiljeavtalet ej
såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiQemännens
anlal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I
berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiQemän lillämpas. Vad som sagls
nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden lill
skiljenämnd eller beslämma kortare tid för skiljemannaålgärdens avslutande än
den lid om sex månader som anges i nämnda lag.

67 8

Överenskommelse om villkor i

fråga
om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den
som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider
mot be-14 Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

89 8

Ett avtal
mellan en hyresvärd och en hyresgäst, att framfida tvist med anledning av
hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiQemän utan förbehåll
om rätt för parlerna att klandra skiQedomen, får ej göras gällande i fråga om
hyresgästens räll eller skyldighet att lilllräda eller behålla lägenheten,
fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 66, 67 eller 69 5 eller
bestämmande av ersättning enligt 7S 5. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt
därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens
antal, sättet för deras utseende eller förfarandel vid skiljenämnden. I berörda
hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu
utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd
eller bestämma kortare tid för skiQeman-naåtgärdens avslutande än den tid om
sex månader som anges i nämnda lag.

90 5

En
överenskommelse om villkor i fråga om ett hyresförhållande som beror av
anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i
hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot 39,

Nuvarande lydelse

stämmelsei33-35, 40, 46, 47, 49-55 eller 66 §, såvida den
har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan slutits eller godkänls av
organisafion som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är
alt anse såsom central arbetstagarorganisation.

67 a 5'
Talan mot beslut av länsstyrelsen med anledning av nedsättning enligt 27 8
förs i hovrätten genom besvär.

Förestagen lydelse

40, 42, 47, 54-69, 71 -76 eller 89 §, såvida den har
formen av ett kollektivavtal och på arbetstagarsidan slutils eller godkänts
av en organisafion som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivel
är att anse såsom en central arbetstagarorganisation.

91 5 Talan
mot ett beslut av länsstyrelsen med anledning av nedsättning enligl 25 8 förs
i hovrätten genom besvär.

s. 1980 Kontrollera mot PDF

Förfarandet
i hyrestvister

68 8

7 varje län skall finnas en hyresnämnd. Regeringen kan
dock bestämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för
hyresnämnd.

69 8

Hyresnämnd har till uppgift att

medla i hyrestvister samt att pröva frågor enligt 49 och
55 §§ saml övriga frågor som enligt detta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden
kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd
meddelas i särskild lag.

10
f

Talan mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i 16 §
andra stycket, 24, 34, 34 a, 36, 49, 52, 55 eller 62 § föres genom besvär inom
tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i35, 40, 45, 56
eller59 §får lalan ej föras.

718

Hyrestvist som ej enligt 69 § ankommer på hyresnämnds prövning
och ej heller rör kollektivavtal skall upptagas av den fastighetsdomstol inom
vars område fastigheten är belägen.

92 8 En tvist med anledning av en upplåtelse av
nyttjanderätt enligt 1 § (hyrestvist) skaU las upp av hyresnämnden, om inte annal
föreskrivs.

' Senaste lydelse 1981:784. '

2 Senaste lydelse 1980:95.

' Senaste lydelse 1981:849.

s. 1981 Kontrollera mot PDF

Nuvarande lydelse

Om laga domstol i tvist med anledning av tillfällig
upplåtelse av hus eller del av hus för uppställning av fordon finns beslämmelse
i 10 kap. 10 8 rättegångsbalken. Belräffande laga domstol i hyrestvist som skaU
prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981:847)
finns bestämmelser i dessa lagar.

Besvärstalan som avses i 70 § upptages, om den rör
kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av bosladsdomstolen.
Besvärshandlingen skall inges till den domslol som har att upptaga besvären.

72 8

7 fråga om handläggningen av besvärsmål vid
arbetsdomstolen äger 18, 22, 28 och 30 §§ lagen (1974:1082) om bostadsdomslol
motsvarande tUlämpning. 1 övrigt gäller i tillämpliga delar vad som i lagen
(1974:371) otn rättegången i arbetstvister föreskrives om rättegången i mål
som fullföljts lid arbetsdomstolen genom besvär. Besvärsmål kan dock även
företagas tiU avgörande efler huvudförhandling.

73 8

7 hyrestvist som avses i 49 eller 55 § och i mål om
reparationsföreläggande enligt 16 § andra stycket eller 'om utdömande av vite
enligt 62 § skaU vardera parten svara för sin rättegångskostnad i
bostadsdomstolen eller arbetsdomstolen, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6
§ rällegångsbalken.

Föreslagen lydelse

Om laga domstol i en tvist med anledning av

. 7.
upplåtelse av gästrum i en rörelse pä vilken beståmtnelserna i lagen
(1966:742) om hotell- och pensionatsrörelse är tillämpliga eller

2. fillfällig
upplåtelse av ett hus eller en del av ett hus för uppställning av fordon finns
bestämmelser i 10 kap. 10 8 rättegångsbalken.

Beträffande
laga domstol i en hyrestvist som skall prövas enligt lagen (1982:000) om
lagsökning och belalningsföreläggande samt handräckning i hyres- och
bostadsrättstvister finns särskilda bestämmelser i lagsökningslagen (1946:808)
och handräckningslagen (1981:847).

Nuvarande lydelse

62 8

Hyresnämnden
skall självmant upptaga fråga om utdötnande av vite som förelagts med slöd av
16 § andra stycket. Har ändamålel med vitet förfallit, får vitet ej utdömas.

Vite som avses i första stycket får ej förvandlas.

Föreslagen lydelse

93 8

Om en
hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om storleken av hy ran för
hans lägenheter som kan behövas för en prövning enligt 70 §, får hyresnämnden
efter ansökan förelägga honom att lämna uppgifterna tUl nämnden. I
föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken
uppgifterna skall ha kommit in till nämnden.

Har
hyresvärden lämnat uppgifter till hyresnämnden enligt första stycket, får inom
ett år därefter nytt föreläggande inte meddelas belräffande de lägenheter som
de tidigare uppgifterna avsåg.

94 8

Vite som förelagts med stöd av detta kapitel får inte
förvandlas.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983. . 2. Äldre
bestämmelser gäller i fråga om hyresavtal, som slutits före ikraftträdandet, om
inte annal föreskrivs i del följande.

3. Bestämmelserna i 7 kap. 16 § samt 12 kap. 1-4 88,5 5
andra stycket, 6-11, 19 - 21, 24, 29, 31, 34, 42, 53 - 82, 84 och 90 58 skall,
om inle annat föreskrivs i det följande, tillämpas även på avlal som slutils
före denna lags ikraftträdande.

Har ett hyresavtal sagts upp före denna lags
ikraftträdande, gäller äldre bestämmelser om uppsägningslid och lid för
hyresavtals upphörande samt om hur en tvist hänskjuts lill hyresnämnden, även
om hyrestiden går ut först efler nämnda lidpunkt. Äldre bestämmelser om
uppsägningslid gäller också för ett hyresavtal, som slutits på bestämd tid, om
uppsägningstiden'är längre enligt de nya beslämmelserna och uppsägning sker
före utgången av januari 1983.

Har en hyresgäst avlidit före denna lags ikraftträdande,
gäller allQämt de äldre beslämmelserna i fråga om dödsboets och den
efterlevande makens rätt atl säga upp avtalet.

Innehåller ett hyresavtal, som slutits före denna lags
ikraftträdande.

Prop.
1983/84:137 213

villkor söm strider mot bestämmelserna i 12 kap. 23 8,
äger villkoret verkan mot hyresgästen till utgången av år 1984 eller, om
avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, lill den senare tidpunkl
då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter.

Bestämmelserna i 12 kap. 48 5 skall från och med den 1
januari 1986 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den
tidpunkten, från och med den senare lidpunkt då avtalet på grund av uppsägning
tidigast kan frånträdas av båda parter, gälla även ett hyresavtal, som slutits
före denna lags ikraftträdande.

4. Har ett avlal om hyra av en bostadslägenhet, som
träffats för bestämd

tid, ingålls före denna lags ikraftträdande, skall hyrestiden anses vara

obestämd, om inte parterna kommit överens om annat senast vid den första

fidpunkt till vilken avtalet efter ikraftträdandet kan sägas upp av båda
parter.

Sådan överenskommelse gäller mot ny ägare av fastigheten, om överenskom

melsen, när hyresavtalet upprättats skriftligen, har antecknats på hyresvär

dens exemplar av handlingen. Vad som sagts i denna punkt gäller dock inte

om ell hyresavtal omfattar fler än tio bostadslägenheter, som av hyresgästen

skall hyras ut i andra hand.

5. Beslämmelsen i punkt 3 andra stycket första meningen
om verkan av att

avtalet sagts upp före den tidpunkt då denna lag träder i kraft gäller inte om

avlalel efler uppsägningen har förlängts för tid efter ikraftträdandet.

6.
Är ett
hyresavtal som slutits före denna lags ikraftträdande träffat på obestämd tid
eller med förbehåll för såväl hyresvärden som hyresgäslen att säga upp avtalet
och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av
sådan uppsägning avtalet tidigast kan frånträdas, skall de nya bestämmelserna
med undantag av 12 kap. 5 8 första stycket, 23 och 48 58 tillämpas på avtalet
från nämnda tid, även om det inte följer av annan övergångsbestämmelse.
Detsamma gäller om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer fill
stånd.

7.
Har parlerna
före lagens ikraftträdande träffat en giltig överenskommelse enligt 12 kap. 45
8 andra och iredje styckena i deras lydelse före ikraftträdandet om att
hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet,
har hyresgäslen rätt till förlängning av avtalet endast om synnerliga skäl
föreligger.

8.
Om särskilda
skäl föreligger, kan länsstyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag, som
avses i punkt 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1971:479),
tillstånd alt tillämpa en avlalsklausul som strider mot 12 kap. 16 S andra
stycket första meningen och 23 8. Ett tillstånd som meddelats enligl äldre
bestämmelser gäller även efler ikraftträdandet av denna lag.

9.
Har lalan i en hyrestvist
före denna lags ikraftträdande väckts vid en tingsrätt, skall tvisten
handläggas enligl äldre lag. Detta gäller dock inte när ett mål om lagsökning
eller belalningsföreläggande som Ivisligt hänskjuts till rättegång eller en
ansökan om återvinning görs enligt 35 8 lagsökningslagen (1946:808) eller 12 8
handräckningslagen (1981:847).

10. Förekommer i lag eller annan
författning hänvisning till ett lagrum, som ersatts genom en bestämmelse i
denna lag, skall i stället den bestämmelsen lillämpas.

11. Vid tillämpning av bestämmelsen om fardag
i 11 5 lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss gäller, såvitt angår hyra,
12 kap. 4 5 tredje stycket i dess äldre lydelse även efter ikraftträdandet av
denna lag.

4 Förslag till

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen
(1978:304),

dels all 31 och 32 85 skall upphöra atl gälla,

dels att
2, 5, 17, 22 - 25 och 30 88 skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse

Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i
hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommil till slånd
enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får utan uppsägning lillämpas
beslämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på
grundval av förhandlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller bibehållande av
förhandlingsklausul i hyresavtal kan av hyresgäslen hänskjutas lill prövning
av hyresnämnd enligt vad som sägs i 12 kap. 49 och 54 §§ jordabalken. I slället
för 48 § tredje stycket jordabalken gäller atl förhandlingsklausul skall föras
in eller bibehållas i hyresavtalet, om del inle med hänsyn till hyresgästens
personliga boendeförhållanden, inställningen hos övriga hyresgäster som
berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt att
förhandlingsklausulen inte iskall gälla.

Föreslagen
lydelse

Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i
hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit lill slånd
enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får fillämpas bestämmelse
om hyra eller annal hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på grundval av
förhandlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse) utan att vad som i 12
kap. jordabalken sägs om ändring av hyresvillkor iakttagits.

Tvist om
införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyresavtal kan hänskjutas
lill prövning av hyresnämnd enligt 12 kap. 69 8 jordabalken. I slällel för 70 5
andra stycket jordabalken gäller alt förhandlingsklausul skall föras in eller
bibehållas i hyresavtalet, om det inle med hänsyn till hyresgästens personliga
boendeförhållanden, inställningen hos övriga hyresgäster som berörs av
förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt att
förhandlingsklausulen inte skall gälla.

Förhandlingsordning medför .skyldighet för hyresvärden
all påkalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av
hyran eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersällning
som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken.

Förhandlingsordning medför skyl dighet för hyresvärden
att påkalla förhandling med hyresgästorganisa tionen i fråga om

1.
höjning av
hyran,

2.
ändring av
grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som

s. 3 Kontrollera mot PDF

Prop. 1983/84:137 215

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

avses i, 12 kap. 23 § jordabalken eller

3. ändring
av villkor som uvser hyresgästernas rätt att gemensamt nyttja utrymmen.
Förhandlingsordning medför vidare, om parterna ej enas om annal, rätt för båda
parter att påkalla förhandling i fråga om

1.
hyresvillkoren,

2.
lägenheternas
och husets skick,

3.
gemensamma
anordningar i huset,

4.
övriga boendeförhållanden
i den mån de rör hyresgästerna gemensaml.

Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också
medföra rätt för hyresgästorganisationen alt påkalla förhandling om fråga som
rör fillämpning av enskill hyresavtal under förutsättning all hyresgästen genom
skriftlig fullmakt har bemyndigal hyresgästorganisationen att företräda honom i
saken.

Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i
hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 69 §
jordabalken. Därvid gäller beslämmelserna i 12 kap. 68-76 §§ samma balk.

17 5 Part som vid förhandling åberopar viss handling skall
vid sammanträde hälla den tillgänglig för motparten, om denne begär del.

Om en hyresvärds skyldighet att lämna ut erforderliga
uppgifter om hyrans storlek finns bestämmelser i 12 kap. 93 § jordabalken.

22 5

Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annal
hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att ulan uppsägning av
hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den del
den avser honom. För atl kunna upptas till behandling skall ansökan ba kommit
in lill hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse
om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader från den dag då
villkoret började tillämpas mol honom.

Vid prövning av hyresvillkor Vid prövning av hyresvillkor

enligt
första stycket skall 12 kap. enligt första stycket skall 12 kap.

48 § jordabalken lillämpas med den 70 8 jordabalken tillämpas med den

avvikelse som kan följa av 21 8. avvikelse som kan följa av 21 8.

Skäligheten av belopp som avses i Skäligheten av belopp som avses i

20 8 får prövas även utan samband 20 8 får prövas även utan samband

med prövning av hyran i övrigt. med
prövning av hyran i övrigl.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för
förhandlingsöverenskommelsen i den delen. Avseir beslutet hyra, skall
hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till
följd därav har uppburit för mycket jämte ränla. Räntan skall beräknas enligt 5
8 räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande lill dess
alt beslutet har vunnit laga kraft och enhgt 6 8 räntelagen för tiden därefter.

Bestämmelserna
i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har ingålls efter
förhandling enligt 5 8 iredje stycket.

23 8

mottagande.
Första stycket gäller ej, om mol förhandling har mött hinder som ej har
berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligl
förhandlingsordningen.

Omfattas lägenhel
av förhandlingsordning, är avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen i
fråga som avses i 5 8 första stycket ogiltigt, om förhandling enligl
förhandlingsordningen ej har ägt rum. Sådanl avtal är även ogiltigt, om det
avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse
eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som
avses i 12 kap. 19 a § jordabalken / strid med träffad förhandlingsöverenskommelse.
Hyresvärden är skyldig alt betala tillbaka vad han har uppburit för mycket jämle
ränta därpå enligt 6 8 räntelagen (1975:635) från dagen för beloppets
mottagande.

Omfattas lägenhel
av förhandlingsordning, är avtal som hyresvärden träffar med hyresgäslen i
fråga som avses i 5 8 första stycket ogiltigt, om förhandling enligt
förhandlingsordningen ej har ägt rum. Sådant avtal är även ogiltigt, om det
avser hyreshöjning eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild
ersättning som avses i 12 kap. 23 § jordabalken eller av villkor som avser
hyresgästernas rätt atl gemensamt utnyttja utrymme och avtalet strider mot
träffad förhandlingsöverenskommelse. Hyresvärden är skyldig att betala
tillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt 6 8
räntelagen (1975:635) från dagen för beloppels

24 8

Har
förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan all överenskommelse
träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att ulan uppsägning av
hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del
som förhandlingen har avsett. Detsamma gäller om mot förhandling har mött
hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren
eller av organisation som enligl

Har ert
förhandling enligl förhandlingsordning avslutals utan alt överenskommelse
träffats, får den som är part enligt förhandlingsordningen eller, om både
hyresvärden och fastighetsägarorganisationen är parter enligt
förhandlingsordningen, dessa gemensaml ansöka hos hyresnämnden om ändring av
hyran eller annal hyresvillkor för hyresgästerna i den del som förhandlingen
har avsett. Motpart i hyresnämnden är den som

Nuvarande
lydelse

förhandlingsordningen är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren får ej avse tid före
det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för
ansökningen. Om det av särskild anledning finnes skäligt, får hyresnämnden
dock förordna att beslut om hyra skall avse tid dessförinnan.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring
av hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i andra stycket
andra meningen, skall skälen härför anges.

Föreslagen lydelse

vartt motpart vid förhandlingarna.

Ansökan
som sägs i första stycket får göras även om mot förhandlingen har mött hinder,
som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren eller av
organisation som enligt förhandlingsordningen är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren skaU avse tid efter
det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader från den dag då part
som begärt ändring av hyresviUkoren gjorde framställning hos motparten om förhandhng
om villkorsändring. Har tidigare förhandlingsöverenskommelse eller beslut om
hyresvillkor avsetts skola gälla tiU annan tidpunkt, skall dock beslutet om
villkorsändring i slället gälla från den tidpunkten. Om det av särskild
anledning finnes skäligt, får hyresnämnden förordna atl beslut om vUlkorsändring
skall gälla från annan tidpunkt än som sagts nu.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring
av hyresvillkoren yrkas.

• 25 8

Vid prövning av tvist som avses i 24 8 gäller följande.

Villkoren för den fortsatta förhyr- Hyran och annat hyresvillkor för

ningen skall fastställas enligt 12 kap. hyresgästerna
skall fastställas enligt

48 § jordabalken. 12 kap. 70 § jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även
hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsell.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 53 §
jordabalken skaU tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren Hyresnämndens beslut om hyran

ändras anses som avtal om villkoren och annat
hyresvillkor för hyresgäs-

för fortsatt förhyrning. terna har samma verkan som om det

träffats genom förhandlingsöverens-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

218