Prop. 1983/84:16

Regeringens proposition 1983/84:16

om fastighetsmäklare;

beslutad den 25 augusti 1983.

Regeringen föreslår riksdagen att anta det förslag som har
tagits upp i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar

INGVAR CARLSSON

OVE RAINER

Propositionens
huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs fram förslag till en lag om
fastighetsmäklare. Denna lag består av näringsrättsliga och civilrättsliga
regler, vilka skall tillämpas på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar
fastigheter, tomträtter eller bostadsrätter e.d.

De näringsrättsliga reglerna innebär all varje
fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen. För registrering
krävs att mäklaren har försäkring, har tillfredsställande utbildning och i
övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare. Avsikten är att den nuvarande
författningsregleringen om frivillig auktorisation hos handelskamrarna
samtidigt skall upphävas.

De civilrättsliga reglerna innebär på åtskilliga punkter
en kodifiering av vad som anses gälla f.n. Mäklaren skall enligt dessa regler
utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed.
Han skall vidare ge köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva
och verka för att köparen får alla uppgifter av betydelse angående fastigheten.
Vid förmedling av fastigheter till konsumenter skall mäklaren tillhandahålla
köparen en beskrivning av fastigheten och en beräkning av dennes
boendekostnader. Fastighetsmäklaren kan bli skadeståndsskyldig mot köparen
eller säljaren, om han uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina
förpliktelser mot dem.

I likhet med vad som gäller f.n. skall ersättningen till
fastighetsmäklaren som regel betalas i form av provision. Har mäklaren erhållit
sitt uppdrag med s.k. ensamrätt, får tiden för ensamrätten i
konsumentförhållanden bestämmas till högst tre månader ät gången.

Den nya lagen om fastighetsmäklare föreslås träda i kraft
den 1 juli 1984,

1 Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 16

Prop.
1983/84:16

Prop.
1983/84:16 2

Propositionens
lagförslag

Förslag
till

Lag om
fastighetsmäklare

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Med fastighetsmäklare avses i
denna lag fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av
fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter
avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

2 § Vad som föreskrivs om fasligheter
i denna lag skall också tillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §.Vid
förmedling av arrende eller hyra tillämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vid sådan
förmedling skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten
och vad som sägs om köpare avse motparten.

3 § Om inte annat anges i del
följande, får bestämmelserna i denna lag ej frångås till nackdel för en
konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som
säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.

Registrering av fastighetsmäklare

4 § Varje fastighetsmäklare skall
vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam.
Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana fastighetsmäklare som
förmedlar enbart hyresrätter.

5 § För att en fastighetsmäklare
skall bli registrerad krävs att han

1.
är myndig och
ej försatt i konkurs,

2.
har försäkring
som täcker den skadeståndsskyldighet intill 500 000 kronor för varje skadefall
som kan drabba honom om han åsidosätter sina åligganden enligt 9-13 §§,

3.
har
tillfredsställande utbildning, samt

4.
i övrigt bedöms
lämplig som fastighetsmäklare.

Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om
registreringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som
regeringen bestämmer. Regislreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig
avgift bestäms av regeringen.

6 § Finner länsstyrelsen att en fastighetsmäklare inte
längre uppfyller kraven

enligt 5 § eller betalar mäklaren inte föreskriven registreringsavgift, skall

Prop. 1983/84:16 3

länsstyrelsen återkalla registreringen. Ett beslut om återkallelse
gäller omedelbart.

Om det är tillräckligt, kan länsstyrelsen i stället för
att återkalla registreringen meddela varning.

7 § Länsstyrelsens beslut enligt
denna lag får överklagas fill kammarrätten genom besvär.

8 § Den som yrkesmässigt förmedlar
fastigheter utan att vara registrerad enligt denna lag kan av länsstyrelsen vid
vite föreläggas att upphöra med verksamheten. Ett sådant föreläggande kan också
meddelas i samband med beslut om återkallelse av registrering enligt 6 §.

Ett
vitesföreläggande enligt första stycket får överklagas endast i samband med
överklagande av beslut om utdömande av vitet. Har föreläggandet meddelats i
samband med beslut om återkallelse av registrering, får föreläggandet dock
även överklagas i samband med att detta beslut överklagas.

Fastighetsmäklarens uppdrag

9§ Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag
omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed.

Pengar och
andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning skall hållas
skilda från andra tillgångar.

10 § Fasfighetsmäklaren skall, i den
mån god fasfighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och
upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har
samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före
överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse
för köparen, liksom att denne före förvärvet undersöker eller låter undersöka
fastigheten.

11 § Fastighetsmäklaren skall
kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar,
servitut och andra rättigheter som belastar den.

12 § När förmedlingen avser en
fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall
fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av
fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts
i 11 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal.
Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och
byggnadssätt.

Vid förmedling som anges i första stycket skall mäklaren
innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av
dennes boendekostnader.

Prop.
1983/84:16 4

13 § Fastighetsmäklaren skall verka
för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas
i samband med överlåtelsen. Om inte annat har överenskommits, skall mäklaren
hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för
överlåtelsen.

14 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen
eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt 9-13 §§, skall han
ersätta skada som till följd härav drabbar köparen eller säljaren. Om det är
skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort.

Har fastighetsmäklaren betalat skadestånd till köparen på
grund av skada som denne har rillfogats genom att fastigheten avviker från vad
köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka
skadeståndet från säljaren i den mån också denne är ansvarig för skadan och det
inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

15 § Om inte annat har överenskommits, skall fasrighetsmäklarens
ersättning

beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).

Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om
överlåtelse har träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon
som har anvisats av mäklaren.

Har mäklaren erhållit uppdraget med ensamrätt och träffas
utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller,
har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. I
konsumentförhållanden får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre
månader åt gången.

16 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag
ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för kostnader
endast om detta särskilt har överenskommits.

17 § Fastighetsmäklaren har inte rätt
till ersättning för sitt förmedlingsarbete, om han själv eller någon sådan
närstående till honom som avses i 29 a § konkurslagen (1921:225) inträder som
köpare.

18 § Fastighetsmäklarens ersättning
kan sättas ned, om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina
åligganden mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock ej, om åsidosättandet
är av ringa betydelse.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juH
1984.

2. Den som vid lagens ikraftträdande
är verksam som fastighetsmäklare skall ansöka om registrering enligt denna lag
senast den 30 september 1984. Har ansökan gjorts senast denna dag, får mäklaren
fortsätta sin verksamhet i avvaktan på länsstyrelsens beslut med anledning av
ansökningen.

Prop.
1983/84:16 5

3.
Den som vid lagens ikraftträdande är verksam som fastighetsmäklare utan att ha
sådan utbildning som avses i 5 § första stycket 3 kan trots detta registreras
enligt denna lag för tiden till utgången av juni 1986.

Prop. 1983/84:16 6

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1983-05-11

Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och
statsråden Lundkvist, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Peterson, Andersson,
Bodström, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Holmberg, Thunborg

Föredragande: statsrådet Leijon

Lagrådsremiss om fastighetsmäklare

1 Inledning

I mars 1975 fillsattes en kommitté' för att utreda frågan
om skydd för konsumenter i samband med förvärv av småhus. Enligt direkriven
skulle en av utredningsuppgifterna vara frågan om lagreglering av fastighetsmäklarnas
verksamhet. Kommittén, som antog namnet småhusköpkommittén (Ju 1975:02),
redovisade denna del av sitt uppdrag genom att avlämna betänkandet (SOU
1981:102) Fastighetsförmedlingslag. Betänkandet har remissbehandlats.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels en
sammanfattning av betänkandet som bilaga I, dels det lagförslag som läggs fram
i betänkandet som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna som
bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena har gjorts i justitiedepartementet
och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Dnr 320-82).

Beträffande nuvarande svenska och utländska förhållanden
samt kommitténs närmare överväganden hänvisas fill betänkandet.

I lagstiftningsärendet har överläggningar hållits med
företrädare för de danska och finländska justitiedepartementen och det norska
finansdepartementet, liksom med företrädare för konsumentverket, mäklarbranschen
och försäkringsbranschen.

' Lagmannen Olof Tranell, ordförande, samt professorn Ulf Bernitz,
fru Kerstin Gellerman, utredningssekreteraren Yngve Hjalmarsson och
riksdagsledamöterna Oskar Lindkvist, Ingegärd Oskarsson ocl Allan Åkerlind.

Prop.
1983/84:16 7

2 Allmän motivering Allmänna ut-

gångspunkter

2.1
Allmänna utgångspunkter

Ett
fastighetsköp har stor ekonomisk betydelse för de flesta privatpersoner. Dessa
har emellertid ofta begränsade kunskaper om vad som bör iakttas när en
fastighet överlåts. De som förmedlar sådana överlåtelser - fas-fighetsmäklarna
- har därför en viktig funktion. Detta gäller i synnerhet som mäklarna numera
vanligen också biträder parterna med att upprätta de olika handlingar som
behövs för överlåtelsen.

F.n.
finns det inte några lagregler om fastighetsmäklarnas verksamhet. Den som vill
ägna sig åt fastighetsförmedling kan emellertid med stöd av en särskild
kungörelse (1947:336) erhålla auktorisation hos landets handelskammare. För
sådan auktorisation, som alltså är frivillig, gäller vissa krav i form av
utbildning och praktisk erfarenhet m.m.

Kommittén
har funnit det angeläget att de tjänster som utförs av fastighetsmäklarna
regleras i lag och har för detta ändamål lagt fram ett förslag till fastighetsförmedlingslag.
Detta förslag innehåller både näringsrättsliga och civilrättsliga
bestämmelser. Lagen avses bli tillämplig på dem som förmedlar fastigheter,
byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter och andra nyttjanderätter.

När
det gäller den näringsrättsliga regleringen föreslår kommittén all de som
bedriver fastighetsmäklarverksamhet i fortsättningen skall vara registrerade
hos länsstyrelsen. För registrering krävs enligt förslaget att mäklaren har
försäkring som täcker den skadeståndsskyldigbet han kan drabbas av i förhållande
till köparen eller säljaren.

Den
civilrättsliga reglering som kommittén föreslår innebär på många punkter en kodifiering
av vad som anses gälla f.n. Reglerna avser fasfighetsmäklaruppdragets
varaktighet och utförande, Hksom mäklarens rätt fill ersättning och hans
skyldighet att betala skadestånd om han åsidosätter sina skyldigheter mot
köparen eller säljaren.

Remissinstanserna
har överlag tillstyrkt att fastighetsmäklarnas verksamhet regleras i lag.
Många remissinstanser menar dock att samhällets kontroll över fastighetsmäklarbranschen
bör gå längre än kommittén har föreslagit. Även kommitténs förslag till
civilrättsliga regler har utsatts för kritik i vissa detaljer. I stort sett har
kommittéförslaget dock fått ett positivt mottagande under remissbehandlingen.

Enligt
min mening står det klart att samhället med hänsyn rill fastighetsköpens stora
betydelse för de enskilda bör ställa särskilda krav på dem som yrkesmässigt
bedriver verksamhet som fastighetsmäklare och att dessa krav bör slås fast i
lag. Liksom kommittén anser jag att en sådan lagreglering bör bestå av både
näringsrättsliga och civilrättsliga regler. Dessa regler bör samlas i en
särskild lag om fastighetsmäklare, som i enlighet med kommitténs

Prop.
1983/84:16 8

förslag bör tillämpas på dem som förmedlar
fastigheter, tomträtter. Allmänna ut-

bostadsrätter etc. gängspunkter

När det först gäller de näringsrättsliga reglerna finns
det enligt min mening fog för den remisskritik som går ut på att kraven på dem
som vill vara fastighetsmäklare bör ställas högre än som följer av
kommittéförslaget. Som jag kommer att utveckla närmare i avsnitt 2.2 anser jag
att registrering som fastighetsmäklare bör beviljas bara den som - utöver att
han har tecknat försäkring som täcker hans skadeståndsskyldighet - har
tillfredsställande utbildning och bedöms lämplig som mäklare.

När det sedan gäller de civilrättsliga reglerna anser jag
kommitténs förslag i huvudsak väl avvägt. På vissa punkter är dock tekniska och
sakliga ändringar påkallade. Jag återkommer till detta i det följande.

Det kan tilläggas att konsumentverket enligt sin
instruktion (1976:429) kan utfärda riktlinjer för fastighetsmäklarnas
verksamhet i olika avseenden. Enligt vad jag har erfarit pågår f.n. ett arbete
i samråd med bl.a. mäklarorganisationerna pä sådana riktlinjer. Dessa kan
enligt min mening utgöra ett värdefullt komplement till de nya lagreglerna.

Slutligen vill jag i detta sammanhang beröra ett förslag
av kommittén om att tvister mellan mäklare och deras kunder skall kunna
behandlas vid allmänna reklamationsnämnden, något som inte är möjligt f.n.
Liksom kommittén anser jag att det kan vara av värde för konsumenterna att få
vända sig till nämnden med sina tvister i stället för att uteslutande vara
hänvisade till en prövning vid domstol. Det bör dock beaktas att den kommitté
som nyligen har tillsatts för att se över konsumentpolitiken (Fi 1983:03) bl.a.
har till uppgift att överväga om allmänna reklamationsnämndens verksamhetsområde
bör utvidgas. Enligt min mening bör man avvakta resultatet av dessa
överväganden innan man tar ställning till om tvister om fastighetsmäklar-tjänster
bör kunna prövas av nämnden. Småhusköpkommitténs förslag i denna del bör alltså
inte genomföras i detta sammanhang.

I det följande avser jag att närmare behandla frågorna om

samhällets tillsyn över fastighetsmäklarna i avsnitt 2.2,

fastighetsmäklarens uppdrag i avsnitt 2.3,

fastighetsmäklarens skadeståndsansvar i avsnitt 2.4,

ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag i avsnitt 2.5,

ikraftträdande m.m. i avsnitt 2.6, och

resursfrågor i avsnitt 2.7.

Mina kommentarer rill de enskilda lagbestämmelserna
återfinns i special-mofiveringen (avsnitt 4).

Prop.
1983/84:16

2.2 Samhällets tillsyn över fastighetsmäklarna

Samhällets tillsyn

Mitt förslag: Den som yrkesmässigt arbetar som
fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen. För registrering
krävs, utöver att mäklaren är myndig och inte är försatt i konkurs, att han har
ansvarsförsäkring, har rillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms
lämplig som fasfighetsmäklare. - Den nuvarande författningsregleringen om
frivillig auktorisation hos handelskamrarna upphävs.

Kommitténs förslag: Alla fastighetsmäklai-e skall vara
registrerade hos länsstyrelsen. För registrering krävs enbart att mäklaren,
utöver att han är myndig och inte är försatt i konkurs, har ansvarsförsäkring. -
Den nuvarande författningsregleringen om frivillig auktorisation hos
handelskamrarna behålls.

Remissinstanserna: Praktiskt taget alla remissinstanser
anser att samhällets kontroll av mäklarna bör skärpas i förhållande fill vad
som gäller f.n. Åtskilliga remissinstanser förordar att man går längre i denna
kontroll än kommittén har föreslagit.

Skälen för mitt förslag: F.n. uppställs inte från
samhällets sida några särskilda krav på den som vill arbeta som fasfighetsmäklare.
Enligt kungörelsen (1947:336) om auktorisation av fastighetsmäklare kan dock
den som driver mäklarverksamhet erhålla auktorisation hos landets handelskammare.
För denna auktorisation gäller, som tidigare nämnts, vissa krav i form av
utbildning och praktisk erfarenhet m.m. Handelskamrarna utövar tillsyn över de
auktoriserade mäklarnas verksamhet. Av landets ca 2 000 mäklare och mäklarföretag
är Ln. omkring 600 mäklare auktoriserade.

Samhällets kontroll av fasfighetsmäklarnas verksamhet är
alltså begränsad. Även om många av de mäklare som fn. är verksamma i branschen
säkerligen är kompetenta för sin uppgift, finns det inte något hinder mot att
också personer som är mindre lämpade för yrket etablerar sig som mäklare. Den
nuvarande ordningen framstår som särskilt betänklig med tanke på den
ansvarsfulla uppgift som mäklarna, enligt vad som tidigare nämnts, har gentemot
de köpare och säljare som anlitar dem.

Det finns därför skäl att införa en samhällelig fillsyn
över mäklarkåren i dess helhet. För denna tillsyn är det nödvändigt att
mäklarna registreras hos någon myndighet. Enbart en sådan registrering är
emellertid inte tillräcklig, utan vissa krav bör uppställas för rätten att bli
registrerad. Dessa krav bör å andra sidan inte vara så stränga att det totala
utbudet av mäklartjänster inte svarar mot behovet från konsumenter och andra
eller att konkurrensen mellan mäklarna i övrigt begränsas på ett olyckligt
sätt. En avvägning mellan dessa delvis motstående intressen får därför göras.

Vid sidan av det självklara kravet att mäklaren skall vara
myndig och inte

rop. 1983/84:16 10

ir vara försatt i konkurs bör ett grundläggande krav för
registrering vara att Samhällets tillsyn

räklaren har genomgått viss utbildning för sitt yrke. 1
enlighet med vad jag

yss nämnde får utbildningskravet dock inte ställas alltför
högt. Efter

verläggningar med företrädare för bl.a. mäklarbranschen
och konsument-

erket har jag kommit fram till att utbildningen lämpligen
bör motsvara

ardringarna enligt den läroplan för kommunal
vuxenutbildning av fastig-

etsmäklare som fastställs av skolöverstyrelsen (f.n.
omfattande 340

iktionstimmar). Utbildning på denna nivå bedrivs redan i
dag i stor utsträck-

ling av de etablerade mäklarorganisationerna.

Ett annat krav som bör uppställas är att mäklaren allmänt
sett kan anses ämplig för sitt yrke. Jag avser då inte egenskaper som t.ex.
fallenhet för näklarsysslan utan i stället att mäklaren är en redbar och seriös
yrkesutöva-e. Det kan visseriigen synas vara en besvärlig uppgift för rillsynsmyndighe-en
att bedöma någons lämplighet redan i samband med en ansökan om egistrering.
Tanken är emellertid inte att myndigheten vid registreringen kall behöva göra
några mera ingående efterforskningar. Jag återkommer till letta i
specialmotiveringen. Det största värdet i ett lämplighetskrav ligger i ;tället
i den möjlighet som myndigheten därigenom får att återkalla registreringen, om
en fasfighetsmäklare missköter sig på sådant sätt att han kan inses olämplig
att utöva detta yrke i fortsättningen. Ett återkallande av egistreringen får då
verkan som ett slags näringsförbud på fastighets-"örmedlingsområdet.

Som kommittén har föreslagit bör vidare krävas att
mäklaren är försäkrad 'not den skadeståndsskyldighet som kan uppkomma, om han
åsidosätter sina iligganden mot köpare eller säljare vid utförandet av
uppdraget. Under remissbehandlingen har visserligen från olika håll uttryckts
farhågor för att Försäkringsbolagen - på grund av svårigheten att beräkna
risken för [örsäkringsfall - i praktiken inte kan eller vill tillhandahålla en
sådan försäkring. Dessa farhågor kan möjligen vara berättigade om man i
enlighet med kommitténs förslag avstår från alla krav på mäklarna i form av
utbildning och personlig lämplighet. Saken kommer emellertid i ett annat läge
om man, som jag nyss har föreslagit, kräver att mäklarna har genomgått
tillfredsställande utbildning och även i övrigt är lämpliga som fastighetsmäklare.
Med en tillsyn från samhällets sida av detta slag bör kollektivet av
försäkringstagare bli så pass homogent att det inte finns något hinder för
försäkringsbolagen att meddela en sådan ansvarsförsäkring som det nu är fråga
om. Detta har bekräftats vid överiäggningar som under lagstiftningsärendets
beredning har hållits med företrädare för försäkringsbranschen. Av
försäkringstekniska skäl krävs det dock att ett tak införs för försäkringsansvaret.
Ett lämpligt maximibelopp är enligt min mening 500 000 kr. för varje skadefall.

Ett krav som gäller f.n. för auktorisation enhgt 1947 års
kungörelse är viss tids erfarenhet som mäklare. Ett sådant krav kan dock
uppenbarligen inte ställas upp när det gäller rätten att efter registrering få
bedriva - och alltså

Prop. 1983/84:16 11

även påbörja - verksamhet som mäklare. Däremot skulle man
i och för sig Samhällets tillsy kunna fordra att den som vill bli
registrerad har viss tids erfarenhet i branschen, t.ex. som lärling, utan att
ha varit verksam som mäklare. Ett så begränsat krav på yrkeserfarenhet har
emellertid knappast något större värde. Jag anser därför att något sådant krav
inte bör ställas upp.

Ett annat krav som handelskamrarna brukar uppställa för auktorisation,
även om detta krav inte uttryckligen anges i 1947 års kungörelse, är att
mäklaren har en fri och obunden ställning. Det innebär i korthet att mäklaren
inte genom anställningsavtal eller något annat rättsförhållande får vara knuten
exempelvis till ett företag som bedriver verksamhet med förvärv eller
försäljning av fastigheter eller med fastighetsbelåning. Den i praktiken mest
betydelsefulla konsekvensen av detta krav är att bankanslutna fastighetsmäklare
f.n. saknar möjlighet att bli auktoriserade hos handelskamrarna.

Frågan om fastighetsmäklarnas ställning i förhållande till
banker och andra kreditinstitut har vid skilda fillfällen varit föremål för
bedömning av näringsfrihetsombudsmannen och bankinspektionen. En ingående redogörelse
för deras ställningstagande återfinns i kommitténs betänkande (s. 169-178).
Enligt min mening bör de intressen som har förestavat det berörda
självständighetskravet kunna tillgodoses genom den fillsyn som på detta sätt
sker enligt konkurrens- och banklagstiftningen. Något särskilt krav på en fri
och obunden ställning bör därför inte ställas upp som förutsättning för
registrering och därmed rätten att bedriva verksamhet som fastighetsmäklare.

Sammanfattningsvis anser jag att de grundläggande anspråk
som samhället bör ställa på en fasfighetsmäklare är tillgodosedda om han -
utöver att han är myndig och inte är försatt i konkurs - har tillfredsställande
utbildning, i övrigt bedöms lämplig som mäklare samt har ansvarsförsäkring. Jag
vill understryka att dessa anspråk alltså inte innebär att det skall göras
någon prövning av behovet av ytterligare mäklare i branschen.

Om de krav jag nu har förordat ställs upp för
registrering, saknas det enligt min mening anledning att samridigt behålla en
författningsreglerad auktorisation av det slag som finns f.n. Det är givetvis
ingenting som hindrar att mäklarorganisationerna liksom hittills ställer upp
egna krav, exempelvis på viss yrkeserfarenhet, för att en fastighetsmäklare
skall få marknadsföra sig som medlem i organisationen. Ett sådant frivilligt
system kan, om det utformas på ett lämpligt sätt, tvärtom vara värdefullt
eftersom det bidrar till att ytterligare höja kvaliteten på mäklartjänsterna.
Det finns dock inte tillräckliga skäl att reglera ett sådant system i
författning.

Det återstår att ta ställning fil! vilken myndighet som
bör ha hand om registreringen, och därmed bl.a. lämplighetskontrollen, av
mäklarna. En möjlighet är att lägga denna uppgift på kommerskollegium, där
ärenden om auktorisation och godkännande av revisorer f.n. handläggs. En annan
utväg är att anförtro uppgiften åt länsstyrelserna, som också har erfarenhet av

len om
registrering och tillståndsgivning på det näringsrättsliga områ-

ir att låta kommerskollegium ha hand om registreringen av
mäklarna framför allt önskemålet om att få en så långt möjligt enhetlig ipning,
särskilt när det gäller de känsliga frågor som kravet på irnas lämplighet
innebär. Förutsättningar för en enhetlig filllämpning gger dock även om
uppgiften läggs på länsstyrelserna, i och med att beslut kan överklagas fill
kammarrätterna och - under vissa förutsätt-r - i sista hand fill
regeringsrätten. Det innebär vidare uppenbara lar om registreringen anförtros
åt myndigheter som är regionalt senterade över hela landet (jfr NU 1982/83:30 s.
22 f). Härtill kommer an vid en fördelning av arbetet mellan de olika
länsstyrelserna bättre j till vara befintliga resurser. Även statsfinansiella
skäl talar alltså för att :yrelserna får bli registreringsmyndighet. Jag
förordar därför denna Ig-

; vill
erinra om att länsstyrelsernas organisationsnämnd här liksom på i områden bör
kunna svara för viss samordning av rutiner, t.ex. när det - blanketter och
beträffande kontakter med försäkringsbranschen.

Fastighetsmäklarens uppdrag

astighetsmäklarens uppdrag

God fastighetsmäklarsed m.m.

itt förslag: Mäklaren skall utföra sitt uppdrag
omsorgsfullt och med kttagande av god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall
vidare hålla Igängar som han får hand om skilda från andra tillgångar.

mmitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag med det undanta-:t
mäklaren enligt kommitléförslaget också skall så långt möjligt söka dose både
köparens och säljarens berättigade intressen. missinstanserna: Flera
remissinstanser krifiserar kommitténs förslag om äklaren skall inta en opartisk
ställning i förhållande till båda parterna. I t godtas kommitléförslaget
allmänt.

ilen för mitt förslag: Ett grundläggande krav på dem som
är verksamma näklare är att de utför sina uppdrag omsorgsfullt och med
iakttagande d fastighetsmäklarsed. Ett annat viktigt krav är att de håller egna
och IS tillgångar åtskilda. Dessa krav bör slås fast i den nya lagen, ra
samband med kravet på god fastighetsmäklarsed har den principiella n om
mäklarens roll i förhållande till både sin uppdragsgivare och ;s motpart.
Enligt kommittén bör mäklaren inta en alltigenom lende och opartisk ställning
gentemot båda parterna. Under remiss-idlingen har bl.a. Sveriges advokatsamfund
invänt att det beträffande era affärsmässiga övervägandena i samband med en
överlåtelse bör

anses
åligga mäklaren att i första hand bevaka sin uppdragsgivares intressen. Enligt
samfundet kan mäklaren i sådana frågor inte samtidigt tjäna två parter med
sinsemellan motstridiga intressen.

Jag kan
visserligen hålla med kommittén om att mäklaren bör tillgodose båda parternas
berättigade intressen när det gäller t.ex. information om förhållanden som är
av betydelse för dem. Vilka närmare skyldigheter av delta slag som mäklaren bör
ha återkommer jag till i nästa avsnitt. Beträffande de rent affärsmässiga
överväganden som aktualiseras mellan parterna, främst prisfrågan, anser jag
emellertid a« det inte är realistiskt att kräva att mäklaren är fullständigt
neutral. Enligt min mening är det naturiigt all mäklaren i sådana frågor har
ett starkare band till den av parterna som har lämnat det ursprungliga
uppdraget till honom. Med detta vill jag inte ha sagt att mäklaren skulle ha en
skyldighet att ensidigt bevaka dennes intressen. Men det kan å andra sidan inte
begäras att mäklaren i lika mån beaktar motpartens intressen.

Jag anser
därför, i motsats till kommittén, att man inte bör ställa upp en bestämmelse om
att mäklaren så långt möjligt skall söka tillgodose båda parternas berättigade
intressen. Frågan om mäklarens roll i förhållandet till parterna bör i stället
i varje särskilt fall bedömas mot bakgrund av den allmänna bestämmelse om god fastighetsmäklarsed
som jag nyss har förordat.

Fastighetsmäkl: drag

2.3.2 Fastighetsmäklarens åligganden

Mitt förslag: Mäklaren skall ge köpare och säljare råd och
upplysningar samt verka för alt köparen får alla uppgifter av betydelse
angående fastigheten. Mäklaren skall också förvissa sig om vem som äger
fastigheten och om vilka inteckningar m.m. som belastar den. Vid förmedling av
fastigheter i konsumentförhållanden skall mäklaren tillhandahålla en
beskrivning av fastigheten och en beräkning av köparens boendekostnader. Det
skall normalt ingå i mäklarens skyldigheter att hjälpa parterna med att
upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i stort sett med mitt
förslag. Enligt kommittéförslaget skall mäklaren dock även vara skyldig att
upplysa köparen om plan-, byggnads-och hälsovårdsbestämmelser som kan bedömas
väsentligt inskränka nyttan av fastigheten.

Remissinstanserna: Kommitléförslaget lämnas i allmänhet
utan erinran. Flera remissinstanser anser dock alt undersöknings- och
upplysningsskyldigheten beträffande planbestämmelser och liknande går alltför
långt.

Skälen för mitt förslag: Sedan lång tid tillbaka anses det
höra till mäklarens

p.
1983/84:16 14

idläggande skyldigheter att ge köpare och säljare råd och
upplysningar Fastighetsmäklarens upp-l att kontrollera ägar- och
inteckningsförhållandena. Mäklaren anses •'"'S ligen också ha
skyldighet att hjälpa köparen och säljaren med att upprätta ehandlingar, likvidavräkningar
och andra handlingar som behövs för rlåtelsen. Dessa åligganden bör nu regleras
genom uttryckliga bestäm-ser i fastighetsmäklarlagen. Där bör även tas in en
bestämmelse om att Llaren vid förmedling av fasfigheter till privatpersoner
skall tillhandahålla ikriftlig beskrivning över fastigheterna, något som ofta
sker redan nu. ,n viktig fråga är i vilken mån mäklaren skall vara skyldig att
undersöka ighetens storlek och fakfiska beskaffenhet. Enligt kommittén kan det
inte 1 att omständigheterna särskilt påkallar det komma i fråga att mäklaren i sa
hänseenden skall göra en ingående undersökning av fastigheten, nmittén anser
att det skulle föra för långt, om mäklaren skulle ha en län plikt att ingripa
på området för de skyldigheter som åvilar säljaren och laren enligt reglerna i
4 kap. jordabalken.

ag delar kommitténs åsikt att mäklaren inte bör ha någon
skyldighet att .a ingående undersöka om fastigheten är behäftad med faktiska
fel. emot bör det åligga honom att upplysa om sådana brister i fastigheten 1
han känner till, i varje fall om dessa brister inte är uppenbara för var och om
fasrigheten visas för. Vidare bör mäklaren ha en principiell skyldighet upplysa
om sådana fel i fastigheten som framgår redan vid en ytlig lersökning eller som
mäklaren annars med hänsyn till omständigheterna 1 ha haft anledning att
misstänka, exempelvis genom tidigare försäljning liknande fastigheter.
Mäklarens ansvar för fastighetens skick bör enligt 1 mening inte sträcka sig
längre. I övrigt bör köparen alltså, om fastigheten behäftad med fel, kunna
vända sig enbart mot säljaren. Mäklaren bör för aktivt verka för att denne
lämnar alla uppgifter av betydelse för lömningen av fasrighetens skick.
Mäklaren bör givetvis också upplysa )aren om vikten av att denne själv noga
undersöker fastigheten. Mäklaren bör vidare i konsumentförhållanden åläggas en
lagreglerad Idighet att tillhandahålla en kalkyl över boendekostnaden. Frågan
är ellertid om denna skyldighet bör, i enlighet med vad kommittén har eslagit,
föreligga endast när förmedlingsobjektet är avsett som perma-itbostad eller om
den, som konsumentverket har framhållit under lissbehandlingen, bör gälla även
vid förmedling av fritidshus. För egen del er jag att det är angeläget att även
den som förvärvar ett fritidshus erhåller boendekostnadskalkyl. Skyldigheten
att upprätta en sådan kalkyl bör för gälla vid förmedling av alla fastigheter i
konsumentförhållanden. In särskild fråga är hur pass individuellt
boendekostnadskalkylen bör armas. Kommitténs förslag innebär att kalkylen skall
gälla de genomsnitt-i kostnaderna enligt ett schablonmässigt beräkningssätl.
Under remissbe-idlingen har från några håll framhållits att mäklaren dessutom
före :rlåtelsen bör tillhandahålla köparen en kalkyl som grundas på de skilda
förutsättningar som gäller för denne. Sådana individuellt utfor-

made kalkyler utförs redan i dag i stor utsträckning av
seriösa fastighetsmäklare och är utan tvekan av stort värde för köparen, som i
dessa fall normalt är en privatperson. Jag delar uppfattningen att mäklaren bör
ha skyldighet att före överiåtelsen tillhandahålla köparen en kalkyl av detta
slag. En bestämmelse av detta innehåll bör därför tas in i lagen. Enligt min
mening saknas det då anledning att föreskriva att mäklaren därutöver skall vara
skyldig alt tillhandahålla mera allmänt utformade kalkyler. Sådana typkalkyler
torde under alla omständigheter utföras av mäklarna som ett led i
ansträngningarna att sälja fasrigheten. Den bestämmelse om en kalkyl rörande de
genomsnittliga boendekostnaderna som kommittén har föreslagit kan alltså
undvaras.

Enligt kommitténs förslag skall mäklaren vidare vara
skyldig aU undersöka plan-, byggnads- och hälsovårdsbestämmelser och i vissa
fall upplysa köparen om dessa. Meningarna bland remissinstanserna i denna fråga
är delade. Mäklarorganisationerna har framhållit att en sådan kontroll i
allmänhet inte utförs f.n. och att den skulle bli onödigt betungande för både
mäklare och myndigheter. Andra remissinstanser har framfört liknande
synpunkter.

I linje med vad jag tidigare har förordat i fråga om
faktiska fel hos fasligheten bör mäklaren inte heller när det gäller s.k. rådighetsfel,
dvs. sådana som avser inskränkningar i rätten att disponera över fasrigheten,
ha någon skyldighet att rutinmässigt undersöka om några sådana rådighetsin-skränkningar
föreligger. Den av kommittén föreslagna bestämmelsen om kontroll av
planbestämmelser m.m. bör alltså inte tas in i lagen. Mäklarens verksamhet i
dessa hänseenden bör i stället inriktas på att se till att säljaren lämnar alla
tillgängliga upplysningar av betydelse till köparen. Självfallet bör mäklaren
också upplysa köparen om sådant som han själv har fått reda på genom säljaren
eller på annat sätt. Om köparen begär det, bör mäklaren ge anvisningar om vart
köparen kan vända sig för att själv inhämta upplysningar om planbestämmelser
och liknande.

Fastighetsmäkl deståndsansvai

2.4 Fastighetsmäklarens skadeståndsansvar

Mitt förslag: Fasfighetsmäklaren skall ersätta skada som
köparen eller säljaren tillfogas genom att mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet
åsidosätter sina förpliktelser mot dem. Om det är skäligt, kan skadeståndet
dock sättas ned eller helt falla bort. Har mäklaren utgett skadestånd till
köparen på grund av skada som denne har tillfogats genom alt fastigheten
avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva
tillbaka skadeståndet från säljaren i den mån också denne är ansvarig för
skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar
ensam.

'rop.
1983/84:16 16

Kommitténs förslag: Innehåller endast en regel om
skadeståndsskyldighet Fastighetsmäklarens sku-

ör mäklaren vid uppsåtlig eller oaktsam försummelse. deståndsansvar

Remissinstanserna: Kommittéförslaget lämnas i allmänhet
utan erinran. -rån en del håll förordas dock att mäklarens skadeståndsansvar
begränsas till äll där oaktsamheten är grov eller på annat sätt kvalificerad.
Flera emissinstanser framhåller vidare att säljarens ansvar för fel i
fastigheten inte 5ör kunna övervältras på mäklaren.

Skälen för mitt förslag: En mäklare som åsidosätter sina
förpliktelser vid atförande av uppdraget bör givetvis bli skadeståndsskyldig,
om han har gjort detta uppsåtligen och köparen eller säljaren har tillfogats
ekonomisk skada. Frågan är i vad mån ett sådant skadeståndsansvar skall kunna
drabba mäklaren även när försummelsen har skett av oaktsamhet. Som några remissinstanser
har varit inne på skulle man kunna tänka sig att mäklaren blir ikadeståndsskyldig
endast vid fall av grov eller på annat sätt kvalificerad aaktsamhet. Enligt min
mening skulle mäklarens ansvar emellertid då bli alltför begränsat. I
sammanhanget bör beaktas att mäklaren, enligt vad jag tidigare har förordat,
skall hålla sig med försäkring som täcker hans skadeståndsansvar.

En mäklare som av oaktsamhet har åsidosatt sina
förpliktelser mot köparen eller säljaren och därigenom har föranlett en skada
av ekonomisk natur bör alltså kunna åläggas skadeståndsskyldighet även om oaktsamheten
inte är grov eller på annat sätt kvalificerad. En annan sak är att rent bagatellartade
eller ursäktliga misstag från mäklarens sida ofta inte kan anses >om någon oaktsamhet
över huvud taget.

Även om en oaktsamhet föreligger, kan omständigheterna
ibland vara >ådana att det skulle te sig oskäligt att ålägga mäklaren att
ersätta hela ikadan. Skadeståndet bör då kunna sättas ned eller undantagsvis
helt falla bort. En bestämmelse om detta bör tas in i lagen.

Flera remissinstanser har framhållit att mäklarens
skadeståndsansvar bör preskriberas efter en kortare tid än den tioårstid som
gäller för fordringar i allmänhet enligt preskriptionslagen (1981:130). Enligt
min mening saknas det dock anledning att för fall av detta slag ha en annan
preskriptionstid än den som gäller för andra skadeståndsfordringar. Någon särskild
preskriptionsbestämmelse med avseende på mäklarens skadeståndsansvar bör
därför inte ställas upp i fastighetsmäklarlagen.

En särskild fråga är vad som bör gälla när köparen
tillfogas skada på grund av att fastigheten avviker från vad han har haft anledning
att räkna med. Säljaren ansvarar då för felet enligt reglerna i 4 kap.
jordabalken, i första hand genom att priset för fastigheten kan sättas ned. Samridigt
kan även mäklaren ha ett ansvar för skadan på den grund att han i något
hänseende har åsidosatt vad som ålegat honom enligt de regler som jag har
förordat i Föregående avsnitt. Enligt kommittén bör i ett sådant fall den
inbördes fördelningen av ansvaret mellan säljaren och mäklaren göras efter skälig-bet.

Under
remissbehandlingen har från flera håll påpekats att det finns en risk för att
säljarens ansvar enligt 4 kap. jordabalken urholkas, om ansvaret helt eller
delvis kommer att belasta mäklarens ansvarsförsäkring. För egen del anser jag
att denna kritik är befogad. Mäklaren bör visserligen även i de aktuella fallen
primärt ha en skyldighet att vid försumlighet ersäUa köparens skada. Det
slutliga ansvaret för skadan bör dock i allmänhet falla på säljaren ensam. Om
mäklaren har utgett skadestånd till köparen bör han alltså ha rätt att kräva fillbaka
detta belopp från säljaren. Undantag bör dock gälla i den mån ett sådant ålerkrav
skulle vara oskäligt, t.ex. därför att köparens skada huvudsakligen har vållats
av mäklaren. En bestämmelse om den återkravs-möjlighet jag nu har förordat bör
tas in i lagen.

Frågan om
mäklarens och säljarens inbördes ansvar hänger ytterst samman med regleringen
av säljarens ansvar enligt 4 kap. jordabalken. Denna reglering ses f.n. över av
kommittén (Ju 1983:03) med uppdrag att utreda frågor om förbättrat
konsumentskydd vid förvärv av småhus m.m. Resultatet av kommitténs överväganden
kan alltså få betydelse även för den nu aktuella regressfrågan. Det innebär att
den lösning av denna fråga som jag nyss har förordat kan komma att omprövas
senare.

Ersättningen för uppdraget

2.5 Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

2.5.1 Formen för fastighetsmäklarens ersättning

Mitt förslag: Om inte annat har överenskommits, skall
ersättningen till fastighetsmäklaren beräknas efter viss procent på
köpeskillingen (provision). Provision utges endast om avtal om överlåtelsen har
träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har
anvisats av mäklaren (beträffande provision vid ensamrättsuppdrag se dock
avsnitt 2.5.3).

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna: Kommittéförslaget har i allmänhet
lämnats utan erinran. Ett par remissinstanser anser dock att provisionsersältning
inte bör föreskrivas som huvudregel.

Skälen för mitt förslag: Sedan lång tid tillbaka är
provisionsersättning den dominerande ersättningsformen i fastighetsmäklarbranschen.
Karakteristiskt för denna ersättningsform är att ersättningen bestäms i förväg
och vanligen motsvarar en viss procent av köpeskillingen. Mäklaren blir vid
denna ersättningsform berättigad till ersättning endast om del kommer till
stånd en överlåtelse mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av
mäklaren. Mäklaruppdraget har alltså i dessa fall karaktären av ett riskavtal i
den meningen att mäklaren blir utan ersättning för de kostnader och det

2 Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 16

Prop. 1983/84:16 18

arbete som han har lagt ned på uppdraget, om fastigheten
förblir osäld eller Ersättningen för upp-

säljs till någon som han inte själv har anvisat. draget

Ett alternativ till provisionsersältning är ersättning som
beräknas efter det arbete och de kostnader som mäklaren har lagt ned på
uppdraget, oavsett om detta har lett till någon överiåtelse eller ej. Det kan
också förekomma ersättningsformer som har inslag av både provision samt
ersättning för arbete och ko.stnader.

Enligt min mening bör en utgångspunkt vara att mäklaren
och uppdragsgivaren i det enskilda fallet har frihet att välja den
ersättningsform de finner lämplig. Jag anser alltså inte att det finns
anledning att i lagen uttryckligen förbjuda eller påbjuda någon viss
ersättningsform.

Frågan är då hur ersättningen till mäklaren skall
bestämmas i de fall då någon överenskommelse om ersättningsformen inte har
träffats. F.n. gäller enligt fast praxis att ersättningen i sådana fall skall
utges i form av provision. Kommittén har föreslagit en presumtionsregel som
innebär att denna praxis lagfästs.

Under remissbehandlingen har systemet med
provisionsersättning kritiserats framför allt av näringsfrihetsombudsmannen
(NO), som anser att lagstiftningen bör vara helt neutral i frågan om ersättningsformen.
NO har pekat på all provisionen utgör ersättning till mäklaren både för
insatser på uppdrag som inte har lett till någon överlåtelse och för
merkostnader som har uppkommit vid försäljning av mera svårsålda objekt. Den
dåliga kostnadsanpassning som detta medför kan enligt NO sägas strida mot den
i konkurrensrätten grundläggande principen om pris efter prestation. NO har
vidare framhållit alt det föreligger en prisstelhet i branschen som till stor
del sammanhänger med de provisionstaxor som branschorganisationerna
rekommenderar sina medlemmar att tillämpa.

Enligt min mening bör det i klarhetens intresse slås fast
i lagen efter vilka grunder mäklarens ersättning skall beräknas i de fall då
någon uttrycklig överenskommelse om ersättningsformen inte har träffats. Jag
kan alltså inte biträda uppfattningen att lagen inte bör innehålla några
anvisningar i denna fråga.

Ersättning i form av provision innebär onekligen vissa
nackdelar av det slag som NO har omnämnt. Vad särskilt gäller frågan om
prisstelheten i branschen vill jag dock framhålla att provisionssystemet som
sådant inte behöver få en sådan konsekvens. Inget hindrar nämligen att mäklarna
konkurrerar med varandra genom att tillämpa olika procentsatser vid bestämmande
av provision. Priskonkurrens av detta slag förefaller ha blivit vanligare på
senare tid.

Systemet med provisionsersättning har å andra sidan flera
fördelar som har berörts av kommittén och som kan sammanfattas på följande
sätt. Uppdragsgivaren kan vända sig till en mäklare och ge denne ett uppdrag
utan att någon ersättning behöver lämnas för sådant arbete som inte leder till
avsett resultat. Uppdragsgivaren har t.o.m. frihet ari samtidigt vända sig till

flera mäklare, som då får konkurrera om att fullfölja
uppdraget. Vidare kan uppdrag.sgivaren på förhand beräkna ersättningens storlek
för den händelse en överlåtelse kommer till stånd. Sannolikt förhåller det sig
också så att ersättning i form av provision innebär ett starkt ekonomiskt tryck
på mäklaren att så snabbt som möjligt slutföra uppdraget genom att ordna en
överlåtelse som tillfredsställer uppdragsgivaren.

Ersättning
i form av provision har gammal hävd i fastighetsmäklarbranschen såväl i vårt
land som i andra länder. Enligt min mening överväger systemels fördelar allmänt
sett dess nackdelar. Jag förordar därför att man nu lagfäster den praxis som
redan råder. Detta innebär att det i lagen bör slås fast att ersättningen, om
inte annat har överenskommits, skall beräknas efter viss procent på
köpeskillingen och betalas endast i de fall då en överlåtelse har kommit till
stånd. Som förutsättning för ersättning bör dessutom, i enlighet med nuvarande praxis,
gälla att medkontrahenten skall ha anvisats av mäklaren och att det finns ett
orsakssamband mellan anvi,sningen och överlåtelsen. Den närmare innebörden av
dessa krav återkommer jag till i specialmotiveringen.

Ersättningen för uppdraget

2.5.2 Ersättning för kostnader m.m.

Mitt förslag: Om fastighetsmäklarens uppdrag skall
ersättas med provision, är fastighetsmäklaren berättigad till ersättning för
kostnader bara om detta särskilt har överenskommits.

Kommitténs förslag: Fastighetsmäklaren får vid
provisionsuppdrag avtala om ersättning för kostnader endast om särskilda
omständigheter föranleder det. I konsumentförhållanden skall överenskommelsen
vara skriftlig.

Remissinstanserna: Kommittéförslaget har kommenterats av
endast ett fåtal remissinstanser. Ett par av dessa har uttryckt uppfattningen
att mäklaren allrid bör ha rätt att avtala om särskild ersättning för kostnader.

Skälen för mitt förslag: Det sedvanliga
provisionsuppdraget innebär f.n. att mäklaren blir utan ersättning för arbete
och kostnader, om uppdraget inte leder fill någon överlåtelse, och att
provisionen för de lyckade uppdragen får täcka både förmedlingsarbetel och
kostnaderna för annonser, taxeringsbevis, gravationsbevis o.d. avseende
mäklarens samfiiga uppdrag.

Enligt kommittén bör provisionsuppdragens karaktär av
riskavtal inte få tunnas ut genom att mäklaren också betingar sig arbets- eller
kostnadsersättning för det fall att uppdraget misslyckas. Kommittén anser
vidare att provisionsersätlningen för genomförda uppdrag normalt inte bör få
utökas med särskild arbets- eller kostnadsersättning.

Av den regel om provisionsersältning som jag har förordat
i avsnitt 2.5.1

Prop.
1983/84:16 20

följer att provisionen innefattar ersättning för både
arbete och kostnader, om ErsäUningen för mäklaren och uppdragsgivaren inte har
kommit överens om något annat. uppdraget Som jag utvecklade där bör det i
princip råda avtalsfrihet så att mäklaren och uppdragsgivaren i det enskilda
fallet kan avtala om den ersättningsform de finner lämplig. Den regel som
kommittén har föreslagit om att parterna vid provisionsuppdrag får avtala om
ersättning för kostnader och arbete endast om särskilda omständigheter
föranleder det kan sägas innebära en inskränkning i denna avtalsfrihet. Frågan
är då i vad mån en sådan inskränkning är motiverad.

Ersättning för utlägg som mäklaren har haft kan avse
värderingsintyg, gravationsbevis, taxeringsbevis, resekostnader och
annonsering. Det är enligt min mening inte orimligt all mäklaren och
uppdragsgivaren kan avtala om att sådana kostnader skall ersättas särskilt,
oavsett om uppdraget leder till försäljning eller ej. Ersättningen avser f.ö.
ofta sådant som uppdragsgivaren i alla händelser kan ha nytta av. Jag anser
alltså att det inte finns någon anledning att begränsa mäklarens möjligheter
att avtala om särskild ersäUningför utlägg. Det kan däremot ha eri värde att
klargöra att mäklaren vid provisionsuppdrag inte har rätt till ersättning för
kostnader om delta inte särskilt har avtalats. En regel av denna innebörd bör
tas in i lagen.

När det gäller särskild ersättning för nedlagt arbete kan
man tänka sig olika situationer. Ett fall är att mäklaren och uppdragsgivaren
kommer överens om att sådan ersättning skall utges endast under förutsättning
att en överlåtelse kommer till stånd, alltså som ett komplement till
provisionen. En sådan överenskommelse har i stort sett samma innebörd som ett
avtal om att en högre procentsals än den vanliga skall tillämpas vid
beräkningen av provisionen. Det finns enligt min mening ingen anledning att
begränsa möjligheterna att träffa sådana överenskommelser.

Saken ställer sig delvis annorlunda, om överenskommelsen
innebär att mäklaren skall få ersättning för nedlagt arbete även för det fall
alt uppdraget inte leder till avsett resultat och någon provision alltså inte
kommer i fråga. Sådana överenskommelser lär i praktiken förekomma i den formen
att mäklaren betingar sig en viss avgift för att över huvud taget ta på sig
uppdraget. Kommittén har ansett det inte vara förenligt med god mäklarsed att
vid ett provisionsuppdrag generellt betinga sig en sådan avgift. Jag kan för
egen del instämma i denna uppfattning, i varje fall om överenskommelsen innebär
att den provision som mäklaren skall erhålla för den händelse uppdraget leder
till avsett resultat uppgår till ett normalt belopp. Man kan emellertid också
tänka sig fall där en viss ersättning för arbete skall kombineras med ett lågt
provisionsbelopp för del fall att uppdraget leder fill en överlåtelse. En sådan
överenskommelse behöver inte strida mot vad som kan anses vara god mäklarsed.
Med detta vill jag ha sagt att inte alla överenskommelser med den angivna
principiella uppbyggnaden kan betecknas som oskäliga. Det är knappast möjligt
alt i en enkel formel fånga in de fall som inte bör godtas. Man får i stället
bedöma saken frän fall till fall och då se

till
överenskommelsen som helhet.

Med hänsyn
fill det anförda anser jag alt lagen inte bör innehålla någon regel som
generellt begränsar möjligheterna för mäklaren att avtala om ersättning för
arbete för del fall att uppdraget inte leder till någon överlåtelse. Om ett
sådant avtalsvillkor i det enskilda fallet skulle vara oskäligt med hänsyn
bl.a. till avtalets innehåll i övrigt, får det i stället angripas med
tillämpning av lagen (1971:112) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor eller 36 §
avtalslagen. En mäklare som mera systematiskt ställer upp sådana oskäliga
villkor får vidare anses handla i strid mot god sed i fastighetsmäklarbranschen.
Han riskerar då att få sin registrering hos länsstyrelsen återkallad.

Ersättningen för uppdraget

2.5.3 Ersättning vid ensamrätlsuppdrag

Mitt förslag: Om mäklaren har erhållit ett
provisionsuppdrag med ensamrätt, har han rätt till provision för överlåtelser
som sker inom den tid som har avtalals för ensamrätten även om överlåtelsen
inte har skett genom hans förmedling. I konsumentförhållanden får denna tid
bestämmas till högst tre månader åt gången.

Kommitténs förslag: Om uppdragsgivaren utan giftig
anledning bryter ett avtal om ensamrätt är mäklaren berättigad till skadestånd.
I konsumentförhållanden skall ett sådant avtal ingås skriftligen och gälla för
högst två månader åt gången.

Remissinstanserna: Flera remissinstanser anser att
mäklaren skall ha rätt till avtalad provision, om uppdragsgivaren bryter mot en
överenskommelse om ensamrätt. Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt
att en fidsbegränsad ensamrätt skall få förekomma även i konsumentförhållanden.
Flera remissinstanser anser att den av kommittén föreslagna tidsbegränsningen
är alltför snäv.

Skälen för mitt förslag: Till ett mäklaruppdrag kan knytas
en ensamrättsklausul. VanHgen anges då ensamrätten gälla under viss tid.
Klausuler av detta slag innebär som regel att uppdragsgivaren förbinder sig att
under tiden för ensamrätten sälja fastigheten endast genom förmedling av
mäklaren. Uppdragsgivaren blir då skyldig att betala provision till mäklaren
även om fastigheten försäljs till någon som har anvisats av en annan mäklare.
Samma sak anses i allmänhet gälla om uppdragsgivaren säljer fastigheten till
någon som han själv har fått kontakt med. Det står dock givetvis mäklaren och
uppdragsgivaren fritt att avtala om en ensamrätt med mindre långtgående
innebörd, exempelvis så aft uppdragsgivaren förbehålls rätten att sälja fastigheten
till någon som han själv har fått kontakt med.

En ensamrätlsklausul kan innebära fördelar för såväl
uppdragsgivaren

Prop.
1983/84:16 22

som mäklaren. Mäklaren kan göra en större arbetsinsats än
annars i Ersättningen för medvetande om att han inte har konkurrens av någon
annan mäklare. I uppdraget motsats till vad som gäller vid normala mäklaruppdrag
innebär ett ensamrättsuppdrag också normalt att mäklaren tar på sig att
prestera ett visst arbete. Detta kan vara av särskild betydelse exempelvis när
fastigheten är svårsåld eller belägen på ett sådant avstånd att kostnaderna för
resor m.m. blir högre än normalt.

Samtidigt slår det klart att ensamrätten för
uppdragsgivaren innebär en stark bundenhet, i synnerhet när ensamrätten avser
en längre tid. Jag anser därför att det är befogal att i detta hänseende införa
en särskild reglering till skydd för de uppdragsgivare som är konsumenter, dvs.
i detta sammanhang de som säljer fasfigheter som de har innehaft huvudsakligen
för enskilt bruk.

Under remissbehandlingen har från något håll framhållits
att mäklarens möjlighet att förbehålla sig ensamrätt bör begränsas till fall
där det finns särskilda skäl, exempelvis då den aktuella fastigheten kan
bedömas vara svårsåld. En sådan reglering bör emellertid enligt min mening inte
komma i fråga redan av det skälet att den skulle bli alltför oklar. Principen
bör alltså även i konsumentförhållanden vara att det alltid är möjligt att
avtala om ensamrätt.

Kommittén har föreslagit att ensamrättsuppdragen i
konsumentförhållanden skall ingås skriftligen. Så torde emellertid i de flesta
fall ske redan i dag. Ett skäl fill det är att mäklaren har bevisbördan för att
det föreligger ensamrätt. Enligt kommittén skulle ett skriftlighetskrav kunna
förhindra att konsumenten alltför lättvindigt blir bunden av en klausul med så
pass ingående rättsverkningar. Jag kan dock för min del inte finna att detta
utgör ett tillräckligt skäl för att just i detta avseende uppställa ett sådant
formkrav.

Däremot anser jag i likhet med kommittén att tiden för
ensamrätten bör begränsas i konsumentförhållanden. Denna tidsbegränsning bör
avvägas så att rättsverkningarna för uppdragsgivaren lindras, samtidigt som
mäklaren ges rimliga möjligheter att åstadkomma en överlåtelse inom den utsatta
tiden. Enhgt flera remissinstanser är den av kommittén föreslagna tiden av
högst två månader för kort. Jag anser för min del att tiden bör kunna bestämmas
till högst tre månader åt gången, med möjlighet för parterna att varje gång föriänga
överenskommelsens giltighet. Det bör alltså inte vara tillräckligt att den
ursprungliga överenskommelsen förses med en klausul om aft ensamrätten automariskt
föriängs för det fall att uppdragsgivaren inte vidtar någon åtgärd för att
undvika detta.

Av särskild betydelse är vad som skall gälla i fall då
avtal om överiåtelse av fastigheten kommer fill stånd utan mäklarens
förmedling. Som jag berört i det föregående har mäklaren f.n. även i dessa fall
normalt rätt till ersättning under förutsättning att fastigheten överlåts under
ensamrättens giltighetstid. Kommittén har föreslagit att mäklaren i stället
skall bli berättigad till

skadestånd,
om uppdragsgivaren ulan giltigt skäl bryter avtalet om ensamrätt, och att det i
princip skall åligga mäklaren att visa storleken av den skada som har
tillfogats honom. Som framhållits av flera remissinstanser -bl.a. Svea hovrätt,
juridiska fakulteten vid Uppsala universitet och Sveriges advokatsamfund -
skulle emellertid en sådan regel ofta kunna ge upphov till tvister mellan
mäklare och uppdragsgivare. Enligt min mening skulle också ensamrättens värde
för mäklaren urholkas i alltför hög grad. Den tidsbegränsning som jag nyss har
förordat får anses utgöra ett tillräckligt skydd för konsumenten. Denne kan ju inväntaaft
tiden för ensamrätten går ut, om han själv vill sälja fastigheten.

Jag förordar av dessa skäl att mäklaren även i
fortsättningen som regel skall ha rätt till full ersättning i de berörda
fallen. En sådan regel kan dock inte vara undantagslös. Det måste i vissa
situationer finnas möjlighet att sätta ned ersättningen. Detta gäller framför
allt i de fall där mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter enligt
uppdragsavtalet, exempelvis genom att han inte under rimlig tid har vidtagit
några förmedlingsåtgärder. Jag återkommer till detta i avsnitt 2.5.6.

Ersättningen för uppdraget

2.5.4 Betalningsansvaret för provision

Mitt förslag: Betalningsansvaret för provision som
mäklaren är berättigad till åvilar den som säljer fastigheten, om annat inte
har överenskommits.

Kommitténs förslag: Saknar motsvarighet till milt förslag.

Remissinstanserna: Ingen remissinstans har yttrat sig i
frågan.

Skälen för mitt förslag: Av allmänna regler om sysslomannaskap
följer att det är uppdragsgivaren som är skyldig att betala ersättning till
sysslomannen för dennes uppdrag. Detta gäller även beträffande
fastighetsmäklare i fall där uppdragsavtalet innebär att ersättningen skall
bestämmas efter det arbete som mäklaren har lagt ned. Någon bestämmelse som lar
sikte på den situationen behöver inte tas in i lagen.

Saken ställer sig enligt min mening annoriunda när mäklaruppdraget
skall ersättas med provision. 1 sådana fall gäller f.n. enligt fast praxis att
det, när annat inte har överenskommits, alltid är säljaren som gentemot
mäklaren har ansvaret för betalningen av provisionen. Säljaren får med andra
ord då betala provisionen även när det är köparen som ursprungligen har
kontaktat mäklaren.

Lagen bör innehålla en regel som klargör vad som skall
gälla i den situation som jag nu har angett. Övervägande skäl talar för att en
sådan regel bör ansluta till vad som gäller f .n., alltså att det är den av
avtalsparterna till vilken köpeskillingen erläggs som i förhällande till
mäklaren har att betala

Prop.
1983/84:16 24

provisionen. Regeln bör dock ge möjlighet till
överenskommelse om att Ersättningen för provisionen i stället skall utges
av den som erlägger köpeskillingen. En sådan uppdraget överenskommelse bör
kunna träffas antingen i samband med eller efter överlåtelsen.

2.5.5 Ersättning vid s.k. självinträde

Mitt förslag: Fastighetsmäklaren har inte rätt till
ersättning för sitt förmedlingsarbete, om han själv eller någon fysisk eller
juridisk person som är närstående till honom inträder som köpare eller säljare.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag med
det undantaget att kommitléförslaget bara avser fall då mäklaren själv träder
in som motpart till uppdragsgivaren.

Remissinstanserna: Kommittéförslaget lämnas i allmänhet
utan erinran. En remissinstans anser dock att bestämmelsen skall ta sikte även
på fall där någon fysisk eller juridisk person som är närstående till mäklaren
träder in som uppdragsgivarens motpart.

Skälen för mitt förslag: Ibland kan det förekomma att
mäklaren själv träder in som uppdragsgivarens motpart. Det kan ifrågasättas om
inte mäklaruppdraget då måste anses ha förfallit. I varje fall står det enligt
min mening klart att mäklaren inte bör vara berättigad till någon ersättning
för det arbete han har utfört i ett sådant fall. En uttrycklig regel av detta
innehåll bör tas in i lagen.

Enligt kommittén är det inte motiverat eller ens möjligt
att föreslå generella regler för fall då mäklaren inte själv träder in som
motpart men ändå kan ha ett större eller mindre egeninlresse i saken. En
remissinstans har mot detta invänt att rätten till ersättning bör falla bort
även när någon fysisk eller juridisk person som är närstående till mäklaren
träder in som motpart till uppdragsgivaren. Jag delar denna uppfattning. Den
regel som jag nyss förordade bör alltså kompletteras med en föreskrift av detta
slag. Med uttrycket "närstående" bör avses sådana fysiska eller
juridiska personer som vid tillämpning av konkurslagen (1921:225) skall anses
som närstående till konkursgäldenären (se 29 a § konkurslagen).

Det kan tilläggas att om en mäklare mer än vid enstaka
tillfällen själv eller genom närstående inträder som köpare eller säljare,
länsstyrelsen kan ha anledning att pröva om mäklaren därigenom får anses ha
åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

2.5.6
Nedsättning av ersättningen

Ersättningen
för uppdraget

Mitt förslag: Mäklarens ersättning kan sättas ned, om han
vid uppdragets utförande har åsidosatt sina åligganden mot köparen eller
säljaren. Ersättningen skall dock inte sällas ned, om försummelsen är av ringa
betydelse.

Kommitténs förslag: Mäklarens ersättning kan sältas ned,
om den med hänsyn till avtalad ersättningsform eller övriga omständigheter är
oskälig.

Remissinstanserna: Enligt flera remissinstanser bör
jämkning av ersättningen kunna göras endast när mäklaren har åsidosatt sina
åligganden mot köparen eller säljaren.

Skälen för mitt förslag: I avsnitt 2.4 har jag förordat
att mäklaren skall vara skyldig att utge skadestånd, om han åsidosätter sina
åligganden mot köparen eller säljaren och därigenom tillfogar någon av dem
ekonomisk skada. Om skadan drabbar den av parterna i överlåtelsen som har
betalningsansvaret för ersättningen, kommer skadeståndet i första hand att
avräknas mot mäklarens fordran på ersättning för sitt uppdrag. I dessa fall
innebär alltså skadeståndsregeln i praktiken att mäklarens rätt till
ersättning helt eller delvis bortfaller.

Möjligheterna alt sätta ned ersättningen bör dock enligt
min mening inte vara begränsade till sådana situationer där mäklarens
försummelse har föranlett en skada för köparen eller säljaren.
Skadeståndsregeln bör kompletteras med en allmän bestämmelse om prisavdrag
oavsett om köparen eller säljaren har tillfogats någon skada. Som exempel på en
situation då bestämmelsen kan bli fillämplig kan nämnas det fallet att mäklaren
efter att ha sammanfört parterna helt underlåter alt hjälpa dem med all
upprätta de handlingar som behövs för överiåtelsen. Om parterna själva klarar
av att göra detta, har det inte uppkommit någon ekonomisk skada till följd av
mäklarens försummelse. Trots detta kan det vara rimligt att ersättningen sätts
ned i denna situation.

Jag kan instämma i vad flera remissinstanser har anfört om
att nedsättning av ersättningen bör komma i fråga endast i fall dä mäklaren på
något sätt har åsidosatt sina åligganden mot köparen eller säljaren. Den
förordade nedsättningsregeln bör därför ges en sådan innebörd: Detta utesluter
inte att ersättningen i särskilda fall kan jämkas även när den, som kommittén
har uttryckt saken, med hänsyn till avtalad ersättningsform eller övriga
omständigheter är oskälig. Jämkning kan i sådana fall göras med stöd av 36 §
avtalslagen.

Möjligheten att jämka ersättningen när mäklaren har varit
försumlig innebär en press på mäklaren all iaktta sina skyldigheter mot köpare
och säljare vid utförande av uppdraget. Emellertid bör ersättningen inte kunna
sällas ned på grund av varje försummelse av mäklaren. Del skulle inte vara

Prop.
1983/84:16 26

förenligt med del praktiska livets krav att nedsättning
aktualiseras även vid Ikraftträdande en försummelse av bagatellartat slag.
Kommittén har av detta skäl ansett att nedsättningsregeln bör kunna tillämpas
endast när mäklaren väsentligt har försummat sina skyldigheter. Enligt min
mening skulle möjligheterna till prisavdrag emellertid då bli alltför
begränsade. Jag anser alt nedsättning bör vara utesluten endast när
försummelsen är av ringa betydelse.

2.6 Ikraftträdande m.m.

Del är önskvärt att lagen om fastighetsmäklare träder i
kraft så snart som möjligt. Före ikraftträdandet måste emellertid en del
förberedelsearbete vidtas. Länsstyrelserna kan behöva viss tid för att lösa
organisatoriska frågor med anledning av de nya arbetsuppgifter som lagen för
med sig. Den läroplan som skolöverstyrelsen har fastställt för utbildning av
fastighetsmäklare måste vidare anpassas fill innehållet i lagen. Dessutom
behöver fastighetsmäklarna och deras organisationer ett visst rådrum för
utbildning och information om de nyheter som lagen innebär. Med hänsyn till dessa
förhållanden bör lagen träda i kraft först den 1 juli 1984.

Särskilda övergångsbestämmelser är nödvändiga beträffande
de fastighetsmäklare som är verksamma i dag. Det kommer ofrånkomligen att ta
en viss tid innan länsstyrelserna har behandlat alla ansökningar om
registrering. Fastighetsmäklarna måste ha möjlighet att bedriva sin verksamhet
under denna tid. Vidare bör mäklarna ha en kortare tid på sig att göra ansökan
om registrering sedan lagen har trätt i kraft. Enligt min mening bör det vara
tillräckligt att ansökan om registrering görs inom tre månader efter lagens
ikraftträdande. Och har ansökan gjorts inom denna tid, bör mäklaren ha rätt att
bedriva sin verksamhet i avvaktan på länsstyrelsens beslut.

En övergångsbestämmelse behövs också beträffande de
fastighetsmäklare som vid lagens ikraftträdande inte har genomgått den
föreskrivna utbildningen. Dessa mäklare bör ges en viss lid att skaffa sig
denna utbildning. Denna tid kan lämpligen bestämmas till högst två år från
lagens ikraftträdande.

Enligt allmänna grundsatser tillämpas inte nya
civilrättsliga bestämmelser i fråga om rättsförhållanden som har uppkommit före
bestämmelsernas ikraftträdande, om inte annat särskilt föreskrivs. Enligt min
mening bör lagens bestämmelser av civilrättslig natur tillämpas endast i sådana
fall där ett uppdrag har lämnats till mäklaren efter ikraftträdandet.

2.7 Resursfrågor

Uppgiften att registrera samtliga fastighetsmäklare
innebär ett visst merarbete för länsstyrelserna i förhållande fill vad som
gäller i dag. Under en övergångsperiod efter lagens ikraftträdande kommer denna
uppgift att fordra vissa extra arbetsinsatser. De övergångsbestämmelser som jag
har

Prop. 1983/84:16 27

förordat i avsnitt 2.6 innebär emellertid att detta arbete
kan fördelas över en Specialmotivering 1 § viss tid. Merarbetet för
länsstyrelserna när detta inledande registreringsarbete har utförts torde inte
bli omfattande. Enligt min mening kan arbetsinsatserna med anledning av reformen
rymmas inom ramen för länsstyrelsernas nuvarande resurser. Några nya tjänster
kommer därför inte alt behöva inrättas med anledning av den nya lagen. I denna
fråga har jag samrått med chefen för civildepartementet.

I likhet med vad som gäller vid registrering och tillståndsgivning
i övrigt på det näring.srättsliga området bör en viss avgift kunna tas ut av
mäklaren dels i samband med registreringen, dels därefter varje år. Förutom att
statsfinansiella skäl talar för en sådan avgift kan framhållas att en löpande
avgift av detta slag bidrar till att länsstyrelsernas register hålls aktuella
och alltså upptar endast sådana mäklare som verkligen är verksamma i branschen.
Avgiftens storlek bör bestämmas av regeringen.

3 Upprättat lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom
justitiedepartementet upprättats ett förslag till lag om fastighetsmäklare.

Förslaget bör fogas till protokollet i detta ärende som
bilaga 4.

4 Specialmotivering

Inledande bestämmelser

If

Med fastighetsmäklare avses i denna lag den som
yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter eller bostadsrätter.

(Jfr 1 kap. 1 och 2 §§ i kommittéförslaget)

Paragrafen innehåller en definition av vem som i lagens
mening är fastighetsmäklare. Den bestämmer därmed också lagens tillämpningsområde.
Såväl de näringsrättsliga bestämmelserna i 4-8 §§ om registrering av mäklare
som de civilrättsliga reglerna i 9-18 §§ om mäklarens uppdrag är nämligen
tillämpliga endast på den som enligt denna paragraf är att anse som
fastighetsmäklare. Vilka rättsregler som gäller beträffande den som förmedlar
en fastighet utan att vara en sådan fastighetsmäklare som omfattas av lagen får
liksom hittills avgöras i rättstillämpningen.

Uttrycket förmedla fastigheter etc. tar sikte på en sådan
verksamhet som går ut på alt anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken
uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse av fastigheten. I praktiken
lämnar mäklare även annat bistånd som är av betydelse för tillkomsten av
avtalet. Som

' Paragrafen har ändrats i propositionsförslaget.

•rop.
1983/84:16 28

xempel på detta kan nämnas rådgivning av juridisk och
ekonomisk natur Specialmotivering 2 § ich upprättande av köpehandlingar.
Sådan verksamhet är inte i sig att anse om förmedling i lagens mening. Den som
yrkesmässigt ägnar sig enbart åt ådan verksamhet, exempelvis inom ramen för en
allmän juridisk konsulta-ionsverksamhet, omfattas alltså inte av lagens
bestämmelser.

För att lagen skall bli tillämplig krävs att förmedlingen
sker yrkesmässigt. ;å är givetvis fallet beträffande de mäklare som bedriver en
affärsmässigt »rganiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsid-are
som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan mellertid någon
gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för ledömningen är i dessa fall i
vad mån förmedlingen är en återkommande öreteelse. Om exempelvis en advokat
eller annan som bedriver verksamhet ned juridisk eller ekonomisk rådgivning
förmedlar en fastighet vid något nstaka tillfälle, kan lagen inte anses
tillämplig. För bedömningen har det mellertid också betydelse hur
näringsidkaren marknadsför sin verksamhet. )m en näringsidkare erbjuder
allmänheten sina tjänster som fastighetsför-nedlare, bör lagen anses fillämplig
även om förmedling rent faktiskt äger um endast vid något enstaka tillfälle.

I begreppet yrkesmässigt ligger att förmedlingen skall
bedrivas som ett led näringsverksamhet. Anvisning av spekulanter som äger rum
som ett led i nyndighetsutövning omfattas följaktligen inte av lagen. Det
räknas sålunda nte som yrkesmässig förmedling att en kommun anvisar exploatören
av ett lytt bostadsområde spekulanter som har stått i den kommunala tomtkön.

Lagen tillämpas på fastighetsmäklare som förmedlar/asf/g/i<?rer,
tomträtter •ller bostadsrätter. Om en sådan mäklare dessutom förmedlar delar av
astigheter, byggnader på annans mark, arrenderätter eller hyresrätter, ;äller
lagens bestämmelser - med vissa undantag - även vid denna örmedling (se 2 §).

'#'

Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall
tillämpas också på delar IV fastigheter,
byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, irrenderätter och
hyresrätter. Vid förmedling av arrende eller hyra tillämpas lock ej 12, 15
eller 16 §. Vid sådan förmedling skall vad som sägs om säljare ivse den som
överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om ;öpare avse
motparten i avtalet.

Jfr 1 kap. 1 och 3 §§ i kommittéförslaget)

I de följande paragraferna behandlas uttryckligen endast
förmedling av astigheter, dvs. registerfastigheter. Enligt förevarande paragraf
gäller dessa )estämmelser dock även förmedling av delar av fastigheter,
byggnader på

Paragrafen har ändrats i propositionsförslaget.

Prop.
1983/84:16 29

annans mark, tomträtter, bostadsrätter, arrenderätter och
hyresrätter. Där Specialniotivering 3 «; lagen talar om fastigheter får
detta ord alltså i förekommande fall bytas ut mot något av de andra
förmedlingsobjekt sorn det är fråga om.

Beträffande förmedling av arrende och hyra gäller dock
enligt andra meningen vissa undantag. Dessa innebär i praktiken bl.a. all
lagens regler om provisionsersättning inte skall tillämpas vid sådan
förmedling.

3 § '

Om inte annat anges i det följande, är etlavtalsvillkorogiltigt
iden mån det innebär att bestämmelserna i denna lag frångås till nackdel för en
konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som
säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.

(Jfr 1 kap. 4 §, 3 kap. 7 § och 4 kap. 6 § i
kommittéförslaget)

Paragrafen innebär alt lagens bestämmelser som regel är
tvingande på del sättet all de inte i förväg kan avtalas bort till nackdel för
den som är konsument. Däremot finns det givetvis inget som hindrar att parterna
träffar avtal om villkor som är förmånligare för konsumenten än lagens
bestämmelser.

Begreppet konsument har här samma innebörd som i annan
konsumenträttslig lagstiftning. Det syftar alltså på en enskild medborgare i
egenskap av privatperson. 1 förhållande till mäklaren kan såväl köparen som
säljaren vara konsument. Konsumentbegreppet har dock preciserats på så sätt att
förmedlingsobjektet skall ha innehafts eller vara avsett att innehas huvudsakligen
för enskilt bruk.

Kravet alt förmedlingsobjektet skall ha innehafts eller
vara avsett att innehas huvudsakligen för enskilt bruk tar sikte främst på
sådana situationer där fastigheten har använts eller skall användas för
bostadsändamål av konsumenten eller någon som är närstående till honom. I de
flesta fall torde del inte möta några svårigheter att avgöra om så är fallet.
Sålunda torde t.ex. en- och tvåfamiljsfastigheter i allmänhet vara avsedda för
enskilt bruk. Gränsdragningen kan bli besvärlig främst i situationer då
fastigheten tjänar dubbla funktioner. Som exempel kan tas det inte opraktiska
fallet att en villa skall användas delvis som bostad och delvis som kontor,
verkstad eller affär. Avgörande blir då vilken funktion som i del enskilda
fallet ter sig som den huvudsakliga. Om endast en mindre del av villan skall
användas för förvärvsverksamhet, torde boendet i allmänhet få ses som det
primära.

Lagtexten har jämkats något i propositionsförslaget.

Prop. 1983/84:16 30

Registrering av fastighetsmäklare Specialmotivering 4 och

5§§

Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos
länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam. Detta gäller dock
inte i fråga om advokater.

(Jfr 5 kap. 2 § i kommittéförslaget)

I paragrafen fastslås registreringsskyldigheten för
fastighetsmäklare, dvs. varje fysisk person som yrkesmässigt förmedlar
fastigheter etc. (se 1 §). Det saknar betydelse om vederbörande gör det i eget
namn eller som anställd. För de mäklarföretag som verkar i branschen betyder
detta att varje anställd som självständigt förmedlar fastigheter måste
registreras. Den som i egenskap av lärling e.d. endast biträder en
fastighetsmäklare utan att själv utföra någon uppgift på eget ansvar behöver
däremot inte vara registrerad. Kravet på registrering gäller givetvis inte
heller anställda som utför kontorsgöromål och liknande arbetsuppgifter.

Ansökan om registrering görs hos länsstyrelsen i det län
där fastighetsmäklarens verksamhet huvudsakligen utövas. Om verksamheten
utövas i flera län, bör registreringen som regel ske hos länsstyrelsen i del
län där mäklarens kontor är beläget.

Ett undantag från registreringsplikten gäller för
advokater. Med den bestämning av begreppet fastighetsmäklare som har gjorts i 1
§ omfattar lagen även advokater som mer än någon enstaka gång förmedlar
fastigheter inom ramen för sin övriga verksamhet. Med tanke på den samhälleliga
tillsyn som gäller för advokater har det inte ansetts nödvändigt eller lämpligt
att låta de näringsrättsliga bestämmelserna i 4-8 §§ bli tillämpliga på dem.

5f

För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs
att han

1.
är myndig och
ej försatt i konkurs,

2.
har försäkring
som täcker den skadeständsskyldighet intill 500 000 kronor för varje skadefall
som kan drabba honom om han åsidosätter sina åligganden enligt 9-13 §§,

3.
har
tillfredsställande utbildning, samt

4.
i övrigt bedöms
lämplig som fastighetsmäklare.

Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om
registreringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som
regeringen bestämmer. Registreringsavgift bestäms av regeringen.

(Jfr 5 kap. 1-2 §§ i kommittéförslaget)

' Paragrafen har ändrats i propositionsförslaget.

2 Paragrafens andra stycke har jämkats något i
propositionsförslaget.

Prop. 1983/84:16 31

I paragrafen anges förutsättningarna för alt en mäklare
skall kunna Specialmotivering 5 < registreras.

Första stycket

Att mäklaren har försäkring för den skadeständsskyldighet
som kan drabba honom innebär att försäkringen måste vara utformad så att den
skadelidande kan fä ut hela ersättningen av försäkringsbolaget utan avdrag för
självrisk e.d.

Av försäkringstekniska skäl har försäkringsskyldighelen
begränsats till alt gälla högst 500 000 kr. per skadefall. Med skadefall avses
här sådana skador som på grund av en och samma försumlighet av mäklaren drabbar
en viss köpare eller säljare.

De närmare kraven på mäklarnas utbildning avses bli
angivna i de föreskrifter som regeringen kan meddela enligt andra stycket. Som
har angetts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) är avsikten att
utbildningen skall motsvara fordringarna enligt den läroplan för kommunal
vuxenutbildning av fastighetsmäklare som fastställs av skolöverstyrelsen. I
enlighet med vad som har uttalats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6)
måste den läroplan som gäller f.n. anpassas till de nya krav som lagen ställer
på mäklarna.

Kravet att mäklaren skall ha tillfredsställande utbildning
är givetvis inte uppfyllt redan genom att mäklaren har genomgått en viss
undervisning. Det måste också visas att mäklaren verkligen har tillgodogjort
sig de kunskaper som meddelats. Detta förutsätter att någon form av examination
tillskapas. Även den frågan får regleras i de nyss nämnda föreskrifterna.

De krav i fråga om utbildning som nu har angetts motsvarar
dem som gäller f.n. enligt 1947 års auktorisationskungörelse. Det innebär att
de mäklare som i dag är auktoriserade får anses utan vidare uppfylla
utbildningskraven.

Kravet på allmän lämplighet innebär, som angetts i den
allmänna motiveringen (avsnitt 2.2), att mäklaren skall vara en redbar och
seriös yrkesutövare. Avsikten är inte att länsstyrelsen i samband med en
ansökan om registrering skall behöva göra några mera ingående efterforskningar
för att utröna om sökanden kan anses uppfylla detta krav. En mäklare som vid
lagens ikraftträdande är auktoriserad av handelskammaren får anses utan vidare
uppfylla kravet. I andra fall bör det normalt anses tillräckligt att
länsstyrelsen riktar en förfrågan om sökanden till mäklarorganisationerna och
till de referenser som sökanden har uppgett. Även hyresgäst- och faslighelsägareorganisationer
kan tillfrågas om sä bedöms lämpligt.

Om det vid en sådan kontroll inte framkommer något
anmärkningsvärt om sökanden, får lämplighetskravet anses uppfyllt. Ger
utredningen däremot vid handen att den sökande tidigare i betydande
utsträckning eller på ett allvarligt sätt har misskött uppdrag som
fastighetsmäklare, bör länsstyrelsen vägra registrering. Detsamma bör gälla om
utredningen ger belägg för att sökanden har ägnat sig åt mindre seriös
affärsverksamhet. Omständigheter

Prop.
1983/84:16 32

som kan bli av betydelse för bedömningen är exempelvis om
mäklaren själv Specialmotivering 6 § eller olika förelag som har drivits
av honom upprepade gånger har försatts i konkurs eller har stora skatteskulder.
Och den som är ålagd näringsförbud enligt 199 b § konkurslagen (1921:225) kan
givetvis inte vinna registrering som mäklare.

Det ligger i sakens natur att en ansökan om registrering
bör avslås endast i mera flagranta fall. Lämplighetsbedömningen kommer i ett
annat läge när den aktualiseras i samband med att någon har gjort en anmälan
till länsstyrelsen mot en registrerad fastighetsmäklare (se specialmotiveringen
fill6§).

Andra stycket

De närmare föreskrifterna om villkoren för registrering
och om registreringsförfarandet torde främst komma att gälla
utbildningskravet, liksom examinationsförfarandet.

När del gäller registreringsavgiften bör påpekas att den,
som nämnts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7), är avsedd att bestå dels
av en engångsavgift som betalas vid själva registreringen, dels av en årlig
avgift som utgör ett slags registerhållningsavgift.

6§

Finner länsstyrelsen att en fastighetsmäklare inte längre
uppfyller kraven enligt 5 S eller betalar mäklaren inte föreskriven
registreringsavgift, skall länsstyrelsen återkalla registreringen. Ett beslut
om återkallelse gäller omedelbart.

Om det är tillräckligt, kan länsstyrelsen i stället för
att återkalla registreringen meddela varning.

(Paragrafen saknar motsvarighet i kommittéförslaget)

Frågan om återkallelse av en mäklares registrering kan tas
upp av länsstyrelsen självmant. Ärendet kan också initieras genom en formlig
anmälan exempelvis av någon som har anlitat mäklaren, någon av organisationerna
i fastighetsmäklarbranschen eller det försäkringsbolag som har meddelat
försäkring för mäklaren.

Beträffande förfarandet vid länsstyrelsen gäller
förvaltningslagen (1971:290). Det innebär bl.a. all mäklaren i regel skall
beredas tillfälle att yttra sig innan ärendet avgörs.

Första stycket

Förutsättningarna för art återkalla registreringen är
knutna till de krav som ställs enligt 5 § för att registrering skall ske.

Länsstyrelsen skall utan vidare återkalla registreringen
av en mäklare som har förklarats omyndig eller som har f()rsatts i konkurs (se
5 § första stycket !)■

Prop. 1983/84:16 33

Om det visar sig att mäklaren underlåter att hålla försäkring,
skall Specialmotivering 6 § länsstyrelsen också ovillkorligen återkalla
registreringen (se 5 S första stycket 2). För alt länsstyrelsen skall få
kännedom om mäklarens underlåtenhet är det önskvärt att försäkringsbolaget
underrättar länsstyrelsen om detta. Länsstyrelserna och försäkringsbolagen
torde gemensamt kunna utbilda lämpliga former för underrättelser av detta slag.

Eftersom länsstyrelsen vid behandlingen av mäklarens ansökan
om registrering skall kontrollera all kravet på utbddning (se 5 § första
stycket 3) är uppfyllt, torde det inte komma alt inträffa att registreringen
återkallas med hänsyn till delta krav.

Av störst praktisk och principiell betydelse torde de
situationer vara då det kommer i fråga att återkalla registreringen därför att
mäklaren inte uppfyller det allmänna kravet på lämplighet (se 5 § första
stycket 4). Det ligger i sakens natur att en åtgärd som är sä ingripande för
den enskilde näringsidkaren bör kunna tillgripas endast i fall då dennes
bristande lämplighet är starkt uttalad. Några bestämda kriterier för att återkallelse
skall kunna komma i fråga kan med hänsyn till de skiftande förhållandena inte
uppställas. Några riktlinjer för bedömningen kan dock anges.

Om mäklaren har begått en brottslig gärning, kan
omständigheterna ofta vara sådana att del bör inverka på hans registrering.
Givelvis bör registreringen återkallas, om mäklaren har gjort sig skyldig till
förmögenhetsbrott under utövandet av mäklarsysslan. Även sådana förmögenhetsbrott
som har begåtts vid sidan av mäklarverksamheten bör kunna föranleda återkallelse.
Detsamma gäller beträffande allvarligare skattebrott. För att brottsliga
gärningar skall kunna läggas till grund för återkallelse bör i allmänhet krävas
att det föreligger en fällande dom. Har mäklaren erkänt gärningen, bör
länsstyrelsen dock kunna återkalla registreringen utan att avvakta utgången i
brottmålet.

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan alt begå en
straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller
underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är
det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd.
Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant
sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är all mäklaren
förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde.
Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som
strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen
i allmänhet återkallas.

Även det förhållandet att mäklaren visar sig inkompetent
för fastighets-mäklarsysslan bör ytterst kunna leda till återkallelse av
registreringen. Bedömningen måste dock i dessa fall göras med försiktighet.
Även om samhället bör ställa särskilda krav på den som utövar mäklaryrkel måste
man acceptera att alla inte kan vara lika kunniga och skickliga. Om emellertid
en mäklare på grund av okunnighet eller oskicklighet upprepade gånger begår

3 Riksdagen 1983/84. I saml. Nr 16

Prop.
1983/84:16 .34

sådana misstag i sin verksamhet som leder till skada för
uppdragsgivarna, bör Specialmotivering 6 § återkallelse kunna övervägas.

Ungefär samma synpunkter gör sig gällande i fall där
mäklaren visserligen inte allmänt sett kan sägas vara inkompetent men på grund
av vårdslö.shet missköter sina sysslor till skada för uppdragsgivaren eller
dennes motpart. Av betydelse är i sådana fall huruvida det är fråga om upprepat
slarv eller om endast enstaka misstag.

I de fall då mäklarens handlande har lett till att hans
försäkring måste tas i anspråk för skadeståndsansvar gentemot köpare eller
säljare, kommer försäkringsbolaget att få en uppfattning om mäklarens
lämplighet för yrket. Vid upprepade skadefall är det i och för sig naturligt om
försäkringsbolaget överväger all säga upp försäkringen till upphörande vid
närmaste förfallodag. Lämplighetsprövningen, och därmed en viktig del av den
näringsrättsliga kontrollen, skulle emellertid i praktiken komma att utövas av
försäkringsbolagen om försäkringen utan vidare sägs upp i dessa fall. Det är
därför angeläget att bolagen i en sådan situation i stället underrättar länsstyrelsen
om förhållandena och avvaktar dess ställningslagande i frågan om mäklarens
fortsatta registrering.

Ett speciellt fall då registreringen för en mäklare kan
återkallas är att mäklaren underlåter att betala registreringsavgift. I
praktiken blir återkallelse av denna anledning aktuell endast vid underlätenhet
att betala den avgift som är avsedd att tas ut årligen som ett slags
registerhållningsavgift (se specialmoliveringen till 5 § andra stycket). Det
kan tilläggas att länsstyrelsen givetvis inte bör inleda ett förfarande för att
få registreringen återkallad förrän mäklaren har påmints om sin
betalningsskyldighet.

Om länsstyrelsen finner att en mäklare inte längre
uppfyller kraven för alt vara registrerad och därför återkallar registreringen,
får beslutet omedelbar verkan. Överklagas beslutet till kammarrätten (se 7 §),
kan kammarrätten dock enligt 28 § förvaltningsprocesslagen (1971:291) förordna
att beslutet tills vidare inte skall gälla.

Andra stycket

Som tidigare anförts bör en så ingripande åtgärd som återkallelse
av mäklarens registrering tillgripas endast när brislen på lämplighet är starkt
uttalad. Situationen kan därför ibland vara den all länsstyrelsen finner
anledning till kririk av mäklarens handlingssätt trots alt det saknas skäl att
återkalla registreringen. I sådana fall bör länsstyrelsen kunna meddela
mäklaren en varning.

7§

Länsstyrelsens beslut enligt denna lag får överklagas till
kammarrätten genom besvär.

Prop. 1983/84:16 35

(Paragrafen saknar motsvarighet i kommittéförslaget) Specialmotivering 8 o

9§§

Om länsstyrelsens beslut överklagas till kammarrätten
gäller reglerna i förvahningsprocesslagen (1971:291) för förfarandet i
kammarrätten. Av 2 § 1 lagen (1971:289) om allmänna förvaltningsdomstolar
framgår att kammarrättens beslut under vissa förutsättningar kan överklagas till
regeringsrätten.

8§'

Är någon verksam som fastighetsmäklare utan att vara
registrerad enligt denna lag, kan länsstyrefsen förelägga honom vid vite att
upphöra med verksamheten. Ett sådant föreläggande får överklagas endast i
samband med att ett beslut om återkallelse av registrering överklagas.

(Jfr 5 kap. 4 § i kommittéförslagel)

Som framgår av paragrafen krävs för att vitesföreläggande
skall meddelas - förutom bristande registrering - att någon utövar verksamhet
som fastighetsmäklare, dvs. yrkesmässigt förmedlar fastigheter etc. Den närmare
innebörden av dessa krav har behandlats i specialmotiveringen till 1 och 4§§.

Vitesföreläggande meddelas av länsstyrelsen i det län där
mäklarens verksamhet huvudsakligen utövas (se 4 §). Ett sådant föreläggande
torde i allmänhet komma att meddelas i samband med att länsstyrelsen återkallar
registreringen för en mäklare. Vitesföreläggande kan även bli aktuellt i fall
där länsstyrelsen efter anmälan eller på annat sätt får vetskap om att någon
verkar som fastighetsmäklare utan att vara registrerad som sådan.

Om ett vitesföreläggande inte efterkoms, får länsstyrelsen
hemställa att allmän åklagare för talan vid allmän domstol om utdömande av det
förelagda vitet. Enligt 18 § lagen (1946:804) om införande av nya
rättegångsbalken tillämpas i fråga om sådan talan bestämmelserna i
rättegångsbalken om åtal för brott för vilket inte kan följa svårare straff än
böter. Samtidigt med denna talan kan länsstyrelsen meddela nytt föreläggande
vid förhöjt vite.

Fastighetsmäklarens uppdrag

9§

Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt
och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed.

Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för
någon annans räkning skall hållas skilda från andra tillgångar.

' Paragrafen har ändrats i propositionsförslaget.

Prop. 1983/84:16 36

(Jfr 3 kap. 1 § i kommittéförslagel) Specialmotivering 9 §

Första stycket

Innebörden av den föreskrivna omsorgsplikten kan variera allt
efter arten av det aktuella uppdraget. Beträffande del normala förmedlingsuppdragel
förutsätts att mäklaren visar den omsorg och fullgör de plikter i övrigt som
seriösa fastighetsmäklare i allmänhet iakttar. Detta betyder i första hand att
mäklaren skall fullgöra de förpliktelser som följer av lagens bestämmelser.
Härtill kommer att del enskilda uppdraget kan innebära en skyldighet för
mäklaren att utföra också andra åtgärder, vare sig detta uttryckligen har överenskommits
eller på grund av särskilda förhållanden får anses ligga i uppdraget.

I de fall då uppdraget är mer begränsat än det vanliga
påverkas givetvis även omsorgsplikten av detta. Om mäklaren och uppdragsgivaren
exempelvis har kommit överens om att uppdraget skall gå ut enbart på att
anvisa en medkontrahent - något som är tillåtet utanför konsumentförhållanden -
får man utgå från all mäklaren inte har några andra förpliktelser.

I omsorgsplikten bör vidare innefattas ett krav på
tillbörlig skyndsamhei. Ett undantag torde dock gälla beträffande det
sedvanliga provisionsuppdraget i den del detta gäller anvisning av
spekulanter. Att mäklaren på grund av ringa arbetsinsatser först efter lång tid
lyckas förmedla en affär kan i sådana fall inte sägas strida mot omsorgspliklen.
Om han har fått uppdraget med ensamrätt eller om uppdraget skall ersättas med
timarvode eller liknande, måste han emellertid söka utföra uppdraget utan
onödigt dröjsmål. Detsamma gäller generellt i fråga om de övriga inslagen i mäklarsysslan,
dvs. rådgivning, kontraktsskrivning o.d.

Utöver kravet på omsorgspliklen gäller att mäklaren skall
iaktta god fastighetsmäklarsed. I detta krav ligger bl.a. att mäklaren i
åtskilliga hänseenden bör tillgodose både köparens och säljarens berättigade intressen.
Beträffande denna principiella fråga hänvisas till den allmänna motiveringen
(avsnitt 2.3.1). När det gälleratt i övrigt bestämma innebörden av begreppet
god fastighetsmäklarsed får man i första hand söka vägledning i vad som i
allmänhet anses som god sed i affärsförhållanden. Härutöver finns det särskild
anledning alt la fasta på sådana etiska regler som tillämpas av de etablerade mäklarorganisationerna.
Dessa regler tar i stor utsträckning sikte på förhållanden som är säregna för mäklarbranschen.
Hit hör exempelvis sådant som att mäklaren, om han får ersättning även av annan
än uppdragsgivaren, skall upplysa samtliga parter om ersättningens storlek och
anledningen till all den utgår. Exempel på förfaranden som anses strida mot god
mäklarsed är vidare att mäklaren utannonserar ett förmedlingsobjekl ulan alt
ange sitt namn och sin egenskap av fastighetsmäklare eller att han mer än vid
enstaka tillfällen själv träder in som uppdragsgivarens motpart.

Begreppet god fastighetsmäklarsed bör kunna utvecklas och
förändras

Prop. 1983/84:16 37

från tid till annan. Dess innebörd får bero av
utvecklingen i bran.schen, Specialmolivering 10 § riktlinjeöverenskommelser
mellan konsumentverket och mäklarorganisationerna, organisationernas
rekommendationer till sina medlemmar samt rättspraxis såväl i mål vid de
allmänna domstolarna om skadestånd ed. som i ärenden vid länsstyrelserna om
tillämpningen av de näringsrättsliga bestämmelserna i lagen.

Andra stycket

Efter mönster av vad som gäller för bl.a. advokater har
föreskrivits all mäklaren skall hålla pengar m.m. som tillhör någon annan
avskilda från andra tillgångar. Avskiljandet medför alt lagen (1944:181) om
redovisningsmedel blir tillämplig.

En mäklare som åsidosätter sin skyldighet enligt andra
stycket kan drabbas av ansvar för olovligt förfogande enligt 10 kap. 4 §
brottsbalken. Han riskerar också att få sin registrering som mäklare återkallad
enligt 6 §.

Den i första stycket föreskrivna omsorgsplikten torde
innefatta en skyldighet att hålla anförtrodda medel räntebärande, såvida det
inte rör sig om ett tillfälligt omhändertagande.

10 §'

Fastighetsmäklaren skall ge köpare och säljare råd och
upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden. Mäklaren
skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om
fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen.

(Jfr 3 kap. 1 § i kommittéförslaget)

Enligt första meningen gäller en allmän rådgivningsskyldighet
för mäklaren. Rådgivningen kan gälla frågor av juridisk, ekonomisk eller
teknisk natur som aktualiseras i samband med förmedlingen av fastigheten.
Vilken närmare omfattning rådgivningsskyldigheten har kan inte anges generellt
utan får avgöras från fall till fall med ledning av vad som får anses utgöra
god fastighetsmäklarsed. Om mäklaren inte anser sig kompetent att bedöma något
problem av exempelvis skatterättslig art, bör han inte ge sig in på problemet
utan i stället göra uppdragsgivaren uppmärksam på det så att denne får
möjlighet att vända sig till någon sakkunnig.

Första meningen innehåller vidare en allmän
upplysningsskyldighet som innebär att mäklaren måste informera köpare eller
säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta
innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått av den ena
kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det
bör han dock först granska riktigheten av .sådana uppgifter innan han
vidarebefordrar dem.

' Paragrafen har jämkats något i propositionsförslaget.

Prop.
1983/84:16 38

Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har rätt att
okritiskt förmedla Specialmotivering 11 § påståenden av säljaren rörande
fastighetens skick.

Som har berörts i den allmänna motiveringen (avsnitt
2.3.2) har mäklaren inte någon skyldighet att mera ingående undersöka
fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäklaren att
upplysa köparen om fel som han känner till, i varje fall om felet inte är
uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel
som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i
övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av
liknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sakkunskap och
erfarenhet han har som mäklare.

Skyldigheten att upplysa om sådant som mäklaren känner fill
har också sina gränser. Mäklaren behöver inte lämna andra uppgifter än sådana
som kan antas få betydelse i ett kommande avtalsförhållande mellan parterna.
Hänsyn till den ena partens berättigade intressen kan också föranleda att
mäklaren inte bör vidarebefordra en viss uppgift. Som exempel kan nämnas en
uppgift om de bevekelsegrunder som säljaren har för överlåtelsen, såsom att han
av något skäl är tvungen att mycket snabbt sälja fastigheten.

I andra meningen har slagits fast en skyldighet för
mäklaren att verka för att

säljaren före överlåtelsen lämnar uppgifter om fastigheten som kan antas vara

av betydelse för köparen. Bestämmelsen skall ses mot bakgrund av att

mäklaren, som nyss berörts, inte skall ha någon skyldighet att mera ingående

undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Någon undersökningsplikt

gäller inte heller generellt beträffande sådana rådighetsinskränkningar som

kan framkomma genom kontroll av plan- och byggnadsbestämmelser.

Mäklaren bör klargöra för säljare och köpare vad som gäller enligt

jordabalken och andra bestämmelser och aktivt påverka dem att undanröja

missförstånd och oklarheter rörande fastigheten. Det ligger i sakens natur att

mäklarens verksamhet i detta hänseende främst inriktas på säljaren, som ju

är den som sitter inne med de största kunskaperna om fastigheten. Mäklaren

bör givetvis också upplysa köparen om vikten av att denne själv undersöker

fastigheten.

II §

Fastighetsmäklaren skall förvissa sig om vem som har rätt
att förfoga över fasligheten och om vilka inteckningar, servitut och andra
rättigheter som belastar den.

(Jfr 3 kap. 3 § i kommittéförslaget)

I paragrafen regleras mäklarens skyldighet att kontrollera
bl.a. äganderätts- och inskrivningsförhållanden.

' Paragrafen har jämkats i propositionsförslaget.

Prop. 1983/84:16 39

Beträffande fastigheter och tomträtter har mäklaren i
första hand att Specialmotivering 12 i» vända sig till inskrivningsmyndigheten
för all få upplysning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan
undersökning är normalt tillräcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli
tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör
vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke
inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen.
Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och
andra förrättningshandlingar som denne innehar. Går del inte att få fram
sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar
för fastighets-registreringen . En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om
säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till
misstanke alt det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrätlningshandling-arna.

Vid förmedling av bostadsrätter och byggnader på annans
mark gäller kontrollskyldigheten i praktiken endast vem som har rätt att
förfoga över objektet. Beträffande bostadsrätter kan detta lämpligen ske genom
att säljaren företer sitt bostadsrättsbevis. Mäklaren bör även ta kontakt med
bostadsrättsföreningens styrelse för att undersöka om bostadsrätten har
pantsalts. Kontroll av äganderätten fill byggnad på annans mark kan ske genom
alt säljaren visar upp sin fångeshandling eller genom att mäklaren tar kontakt
med ägaren till marken.

Mäklaren måste även vid förmedling av arrende och hyra
förvissa sig om vem som har rätt att förfoga över objektet. Däremot blir det i
praktiken inte fråga om någon kontroll av om objektet belastas av några
rättigheter.

12 f

Vid förmedling av fastigheter i konsumentförhållanden
skall fastighetsmäklaren tillhandahålla en skriftlig beskrivning av
fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts
i 11 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal.
Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och
byggnadssätt.

Innan fastigheten överlåts skall mäklaren tillhandahålla
köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

(Jfr 3 kap. 5 § i kommittéförslaget)

Paragrafen gäller endast i konsumentförhållanden, dvs. när
en konsument köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller säljer en
fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk. Av 2 § följer
att paragrafen också skall tillämpas vid förmedling av delar av fastigheter,
byggnader på annans mark, tomträtter och bostadsrätter, men däremot inte vid
förmedling av arrende eller hyra.

' Paragrafen har jämkats något i propositionsförslaget.

Prop.
1983/84:16 40

Första stycket Specialmotivering 12 §

I lagtexten har inte närmare angetts till vem mäklaren
skall tillhandahålla den skriftliga beskrivningen av fastigheten. Avsikten är
att den skall hållas tillgänglig åtminstone för dem som mera allvarligt
spekulerar på att förvärva fastigheten.

I beskrivningen skall anges vem som äger fastigheten och
vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.
Beträffande dessa uppgifter kan hänvisas till specialmotiveringen till 11 §.

Att beskrivningen också skall innehålla uppgift om
fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal torde inte vålla några
särskilda problem beträffande fastigheter och tomträtter. Tillämpningen av
bestämmelsen vid förmedling av bostadsrätter eller byggnader på annans mark får
anpassas efter de förhållanden som gäller beträffande sådan egendom.

En byggnads exakta ålder kan ibland vara okänd. I sådana
fall är det givetvis tillräckligt att den skriftliga beskrivningen innehåller
en ungefärlig uppgift om åldern. Byggnadens storlek kan lämpligen preciseras
genom en uppgift om bostadsytan och antalet rum. Byggnadssättet kan i de flesta
fall anges genom en mer allmän beskrivning. Av denna bör framgå byggnadens
grundförhållanden, väggarnas ytterbeklädnad, takbeklädnad, uppvärmnings- och VVS-förhållanden
samt annat som i det särskilda fallet är av intresse. Mäklaren kan i de flesta
fall få de behövliga uppgifterna från säljaren. Om omständigheterna inte ger
anledning till annat, bör han ha rätt att lita på att de är korrekta.

Andra stycket

Skyldigheten för mäklaren att upprätta en skriftlig
boendekostnadskalkyl gäller, liksom enligt första stycket, bara i
konsumentförhållanden. Till skillnad från vad som gäller beträffande den
skriftliga beskrivningen av förmedlingsobjektet skall boendekostnadskalkylen
vara inriktad på just den spekulant som står i begrepp att förvärva detta
objekt. Det är givetvis en fördel om mäklaren dessutom tillhandahåller samtliga
spekulanter en schablonmässigt utformad kalkyl som kan ge en ungefärlig bild av
boendekostnaden för olika kategorier köpare.

Själva lagtexten innehåller ingen anvisning om hur
beräkningen för den aktuelle köparen skall utföras. Avsikten är emellertid att
den skall utformas efter mönster av de kalkyler som seriösa mäklare sedan flera
år tillbaka rillhandahåller. Alla kostnader som är av någon betydelse bör
beaktas. Kapitalkostnaderna skall anges med såväl amorterings- som räntebelopp.
Förekommande låns löptid och räntesats skall uppges. Om tidpunkten för en viss
förändring av lånevillkoren är känd, bör denna anmärkas (exempelvis när ett
långfristigt lån skall omsättas eller när ett i inledningsskedet amorteringsfritt
lån skall börja amorteras). I kalkylen bör hänsyn vidare tas fill de skattemässiga
effekterna. För aU detta skall åstadkommas måste bl.a. köparens inkomstförhällanden
och tillämplig kommunalskattesats föras in i kalkylen. Kalkylen bör slutligen
uppta normala driftkostnader (för bl.a.

Prop. 1983/84:16 41

värme, vatten, avlopp, sotning. sophämtning och
försäkring). Specialmotivering

Boendekostnadskalkylen är främst avsedd att göra
den presumtive "" "

förvärvaren uppmärksam på om han kan klara av det
ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom. Del är därför viktigt all
mäklaren gör kalkylen med goda säkerhetsmarginaler samt förser den med
vederbörliga reservationer. Köparen måste få klart för sig att de förhållanden
som kalkylen bygger på ganska snart kan ändras och att en ekonomisk reserv
behövs för andra förutsebara och oförutsebara utgifter, exempelvis för
reparationer,

13 §

Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och
säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med
överlåtelsen. Om inte annat har överenskommits, skall mäklaren hjälpa köparen
och säljaren med alt upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

(Jfr 3 kap. 6 § i kommittéförslaget)

I samband med en överlåtelse uppkommer olika frågor som
måste lösas mellan parterna. Många av dessa är av rent praktisk natur, medan
andra kan vara mera komplicerade och gripa in i själva överlåtelseavtalet.
Enligt förevarande paragraf har mäklaren en handlingsplikt vid avtalsslutet
mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas.
Han bör också lägga fram förslag till en överenskommelse som kan
tillfredsställa båda parterna.

Som exempel kan nämnas att säljaren vill friskriva sig
från ansvar för dolda fel i fasligheten. Mäklaren bör då klargöra för köparen
vad en sådan friskrivningsklausul kan innebära för denne för det fall att ett
dolt fel senare visar sig i fastigheten. Ett annat exempel är att mäklaren bör
vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet. Ett inte
ovanligt fall är att köpet inte skall vara bindande förrän köparen har fått sin
fastighet såld. Eller också görs köpet beroende av att köparen erhåller lån på
vissa villkor. I alla dessa fall åligger det mäklaren att klargöra
köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i
köpehandlingen.

Enligt andra meningen skall mäklaren hjälpa parterna med
att upprätta de handlingar som behövs. Regeln är dock inte tvingande. De
handlingar som åsyftas är främst köpekontrakt, köpebrev och likvidavräkningar.
Ibland kan parterna behöva få hjälp även med andra handlingar, exempelvis
fullmakter och reverser.

14 f

Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet
åsidosätter sina förpliktelser enligt 9-13 S§, skall han ersätta skada som
drabbar köparen

' Paragrafen har jämkats något i propositionsförslaget.

•rop.
1983/84:16 42

ller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas
ned eller helt falla Specialmotivering 14 § iOrt.

Har fasfighetsmäklaren betalat skadestånd till köparen på
grund av skada om denne har tillfogats genom att fasligheten avviker från vad
köparen har laft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka
skadeståndet från äljaren i den mån också denne är ansvarig för skadan och del
inte är oskäligt tt säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.

(Jfr 4 kap. 5 § i kommittéförslaget) "örsta stycket

Den skadeståndsgrundande handlingen har här beskrivits som
ett åsido-ättande av 9-13 §§. Det följer härav att skadeståndsansvaret kan aktualise-as
i situarioner av åtskilliga slag. Åsidosättandet kan givetvis ske genom åväl
aktivt handlande som underlåtenhet att handla.

Någon mer fullständig genomgång av situationer då
skadeståndsansvaret iktualiseras kan inte gärna komma i fråga. Några exempel
skall dock anges. \.v praktiskt intresse är sådana fall där mäklaren har lämnat
en oriktig ippgift eller lämnat ett felaktigt råd. Mäklaren ger t.ex. en
felaktig uppgift im realisationsvinstskatt eller ger ett felaktigt besked i
någon annan kattefråga. Andra exempel är att han lämnar oriktiga uppgifter om örmedlingsobjektets
storlek eller beskaffenhet i övrigt. Skadeståndsansva-et kan också aktualiseras
när mäklaren på något sätt har varit försumlig vid ipprättande av
köpehandlingarna, t.ex. genom att dessa har fått en bristfällig itformning
eller genom att mäklaren har underlåtit att kontrollera en uppgift )m inteckningar
och liknande.

För att åsidosättandet av mäklarens skyldigheter skall
föranleda skade-tåndsansvar krävs att mäklaren har handlat (eller underlåtit
all handla) med ippsåt eller oaktsamhet. Det förutsätts inte att oaktsamheten
är grov eller på innat sätt kvalificerad. Som har anförts i den allmänna moriveringen
(avsnitt 1.4) kan dock rent bagatellartade eller ursäktliga misstag från
mäklarens sida )fta inte anses som någon oaktsamhet över huvud taget. Frågan om
)aktsamhet föreligger får avgöras med hänsyn till omständigheterna i det mskilda
fallet och till hur en omsorgsfull mäklare normalt skulle ha handlat i ;amma
situation. Att lämna några andra generella anvisningar för bedöm-lingen är
knappast möjligt. Det får i stället i sista hand överlämnas till lomstolarna
att från fall till fall avgöra vilka närmare krav som bör ställas på näklaren.

Enligt första meningen skall mäklaren ersätta skada som
drabbar köpare •ller säljare. Därmed får i detta sammanhang förstås även
presumtiva köpare ;ller säljare. En annan sak är att det endast undantagsvis
torde kunna örekomma att andra än sådana som har tecknat avtal lider ekonomisk
skada ;enom något handlande från mäklarens sida. Ett exempel är dock att näklaren
genom något misstag omintetgör en nästan fullbordad försäljning ned påföljden
att uppdragsgivaren åsamkas merkostnader.

Uttrycket skada tar i detta sammanhang sikte på ekonomisk
skada. Ibland

Prop. 1983/84:16 43

kan det vara svårt att konstatera om någon ekonomisk
förlust har uppkommit Spccialmotivering 14 i till följd av mäklarens handlande.
Detta gäller inte minst när mäklaren har lämnat ett felaktigt besked i någon
skallerättslig fråga. Som exempel kan nämnas det fallet att uppdragsgivaren på
grund av försäljningen har påförts högre realisationsvinstskatt än som förutsetls
av mäklaren. För all få skadestånd torde uppdragsgivaren bl.a. vara tvungen att
visa att han med kännedom om den verkliga skatten över huvud tagel inte skulle
ha sålt fasligheten. Även i andra situationer kan det vara svårt att konstatera
om någon skada har uppkommit. Dessa frågor får slutgiltigt lösas i rättstillämpningen
med ledning av allmänna skadeständsrältsliga grundsatser. Detsamma gäller
beträffande den i många situationer tveksamma frågan om hur skadeståndet skall
beräknas.

Enligt andra meningen kan skadeståndet jämkas i vissa
fall. Som förutsättning för detta har i lagtexten endast angetts att detta är
skäligt. Vid bedömningen bör i första hand beaktas sådana omständigheter som
enligt allmänna principer kan föranleda jämkning av skadestånd, t.ex. att den
skadelidande har ett medansvar för skadans uppkomst eller storlek. Framför allt
det förhållandet att mäklaren är skyldig att ha ansvarsförsäkring föranleder
emellertid att jämkningsregeln bör ges en restriktiv tillämpning.

Andra stycket

Bestämmelsen ger en mäklare som har utgett skadestånd till
köparen möjlighet att i vissa situationer kräva tillbaka skadeståndet helt
eller delvis från säljaren. Beträffande skälen för bestämmelsen hänvisas till
allmänna motiveringen (avsnitt 2.4).

För att bestämmelsen skall bli tillämplig krävs till en
början all det skadestånd som mäklaren har utgett till köparen gäller skada som
denne har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen haft
anledning att räkna med. Den skada som har tillfogats köparen kan utgöras av
antingen s.k. rättsligt fel, rådighetsfel eller faktiskt fel.

En ytterligare förutsättning för mäklarens regressrätt är
att inte bara han utan också säljaren är ansvarig för skadan. I vilken mån
säljaren har ett sådant ansvar får avgöras med ledning av reglerna i 4 kap.
16-19 §§ jordabalken. Ett exempel där både mäklaren och säljaren kan ha ett
ansvar mot köparen är att de i samförstånd förtiger förekomsten av ett sådant
fel. Säljaren torde däremot inte ha något ansvar, om mäklaren helt
självständigt och utan säljarens vetskap har lämnat en oriktig uppgift till
köparen om fastighetens skick (se kommitténs betänkande s. 211). Någon
regressrätt för mäklaren föreligger alltså inte då, liksom givetvis inte heller
om säljaren har friskrivil sig från sitt ansvar enligt jordabalken.

Ålerkrav får enligt bestämmelsen ske bara i den mån det
inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära ansvaret ensam. Vad som kan
anses oskäligt får bedömas från fall till fall. Som ett exempel där ålerkrav
kan vara oskäligt kan

Prop.
1983/84:16 44

nämnas att mäklaren medvetet förtiger ett dolt fel i
fastigheten som säljaren Specialmotivcring 15 § är ansvarig för men som
han inte känt till. Ett annat exempel kan vara att mäklaren av vårdslöshet har
underlåtit att till köparen vidarebefordra en upplysning frän säljaren om ett
för köparen dolt fel i fastigheten.

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

15 §'

Om inte annat har överenskommits, skall
fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen
(provision) och betalas av säljaren.

Mäklaren har rätt till provision endast om avtal om
överlåtelsen har träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och
någon som har anvisats av mäklaren.

Har mäklaren erhållit uppdraget med ensamrätt och sker
överlåtelse inom den lid som avtalals för ensamrätten, har mäklaren dock rätt
till provision även om avtal om överlåtelsen inte har träffats genom hans
förmedling. I konsumentförhållanden får tiden för ensamrätten bestämmas till
högst tre månader åt gången.

(Jfr 2 kap. 2 och 3 §§ samt 4 kap. 1 S i kommittéförslaget)

Paragrafen innehåller de grundläggande bestämmelserna om
mäklarens ersättning. Av 2 S följer att den inte är tillämplig vid förmedling
av hyra eller arrende.

Första stycket

I överensstämmelse med nuvarande rättspraxis har här
slagits fast att ersättningen till fastighetsmäklaren som regel skall utges i
form av provision. Ersättningen skall sålunda bestämmas efter viss procent av
köpeskillingen. Härav följer att ersätlningsrätten blir beroende av att ett
avtal om överlåtelse träffas (se vidare specialmotiveringen till andra
stycket).

I bestämmelsen anges inte vilken procentsats som skall
tillämpas vid beräknande av provisionen. Det normala är givetvis att mäklaren
och uppdragsgivaren träffar ett uttryckligt avtal om detta i samband med att
mäklaren tar emot uppdraget, I annat fall får den tillämpliga procentsatsen
ytterst fastställas med ledning av de principer om bestämmande av priset som
gäller inom närliggande rättsområden. Tillämpade på förhållandet mellan
mäklaren och dennes uppdragsgivare torde nuvarande principer innebära att
mäklaren har rätt till provision efter den procentsats som han begär, såvida
inte denna betydligt överstiger vad som är gängse pris på marknaden. Rättslägel
kan dock på denna punkt komma att ändras med anledning av det pågående arbetet
på ny lagstiftning inom köp- och tjänsteområdena.

I Paragrafen har jämkats något i propositionsförslaget.

Prop. 1983/84:16 45

Bestämmelsen i första stycket innehåller vidare en presumlion
för att det Specialmotivering 15 är säljaren som gentemot mäklaren har
betalningsansvaret för provisionen. Detta gäller även om det är köparen som
ursprungligen har kontaktat mäklaren. Bestämmelsen ger dock möjlighet att
träffa överenskommelse om att provisionen i stället skall utges av köparen
eller fördelas mellan denne och säljaren. En sådan överenskommelse kan träffas
antingen i samband med eller efter överlåtelsen. Det vanliga torde dock vara
att saken görs upp vid överlåtelsen, eftersom ansvaret för provisionen från
parternas synpunkt har ett nära samband med frågan om köpeskillingens storlek.
Överenskommelsen om betalningsansvaret måste omfattas även av mäklaren.
Säljaren och köparen kan alltså inte ensamma disponera över frågan.

Bestämmelsen om att ersättningen skall utges i form av
provision är dispositiv och ger alltså möjlighet för mäklaren och
uppdragsgivaren att komma överens om en annan ersättningsform. Alternativet
torde främst vara alt ersättningen skall beräknas efter arbetad tid e.d. saml
utges vare sig uppdraget leder till någon överlåtelse eller ej.
Överenskommelser om denna ersättningsform synes hittills ha varit sällsynta i fastighetsmäklarbranschen.
För situationen då en sådan överenskommelse har träffats innehåller lagen inga
anvisningar om vare sig sättet att beräkna ersättningen eller vem som skall
utge den. Beträffande den sistnämnda frågan torde dock följa av allmänna
grundsatser att del i första hand är uppdragsgivaren som har ansvaret för
betalningen.

Andra stycket

Bestämmelsen anknyter i sak till den praxis som har
utbildats beträffande mäklarens rätt till provision vid sedvanliga mäklaruppdrag,
nämligen att det fordras att ett avtal om överlåtelse har träffats genom
mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av
mäklaren. Utförliga redogörelser för denna praxis finns i kommitténs betänkande
(s. 127 ff och 293 ff) samt hos Beckman, Rättspraxis om mäklarprovision, i
Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. I det följande lämnas en mera översiktlig
beskrivning av de förutsättningar för provision som ansetts gälla och som även
i fortsättningen skall föreligga enligt bestämmelsen i detta stycke.

En första förutsättning är givetvis att det föreligger ett
mäklaruppdrag. dvs. ett uppdrag som går ut på att finna en medkontrahent till
uppdragsgivaren. Om uppdraget inte syftar till att förmedla ett avtal utan
endast att t.ex. bistå parterna med alt upprätta köpehandlingar, föreligger
inget provisions-grundande mäklaruppdrag. Gäller uppdraget tills vidare -
vilket enligt allmänna grundsatser är huvudregeln i fall då bestämd lid inte
har avtalats -kan uppdraget när som helst återkallas. Om emellertid ålerkallelsen
sker först efter det att mäklaren har anvisat en spekulant som senare förvärvar
fastigheten, blir ålerkallelsen utan verkan vad beträffar mäklarens ersättning.

Vidare förutsätts för provision att del är mäklaren som
har anvisat

Prop.
1983/84:16 46

uppdragsgivaren dennes medkontrahent. Det räcker inte att
mäklaren har Specialmotivering 15 § tagit kontakt med medkontrahenten, utan det
fordras dessutom alt överlåtelsen har kommit till stånd genom att mäklarens
verksamhet direkt eller indirekt har lett till underhandlingar mellan parterna.
Mäklaren kan dock låta medkontrahenten själv ta kontakt med uppdragsgivaren.
Det krävs inte att mäklaren har haft direkt kontakt med medkontrahenten.
Avtalet behöver alltså inte ha upprättats av mäklaren. Det räcker alt medkontrahenten
t.ex. på grund av en annons har satt sig i förbindelse med mäklarens uppdragsgivare.
T.o.m. en ännu mer indirekt anvisning har godtagits i praxis, nämligen när en
av mäklaren anvisad spekulant i sin tur anvisar en person som utan mäklarens
vidare medverkan köper fastigheten. Däremot är kravet på anvisning som regel
inte uppfyllt, om mäklaren hänvisar till en spekulant som uppdragsgivaren redan
känner till eller som är allmänt känd.

En ytterligare förutsättning för provision är, som nämnts,
att ett avtal om överlåtelse har träffats mellan uppdragsgivaren och den
motpart som mäklaren har anvisat. Om uppdragsgivaren låter bli att träffa avtal
med en anvisad spekulant, har mäklaren alltså inte rätt till provision (och
inte heller till annan ersättning), för så vitt han inte har kommit överens med
uppdragsgivaren om det. Det saknar därvidlag betydelse vilka skäl uppdragsgivaren
har för att inte träffa något avtal. Är avtalet villkorat på så sätt att dess
giltighet har gjorts beroende av att en viss omständighet senare skall inträffa,
exempelvis att köpeskillingen betalas, uppskjuts mäklarens provi-sionsrätl till
dess att denna omständighet inträffar. Däremot påverkas provisionsrätten i
princip inte av att ett träffat avtal hävs eller av annan anledning inte
fullgörs.

Slutligen krävs för provision att avtalet har träffats
genom mäklarens förmedling, dvs. att det finns ett orsakssamband mellan
anvisningen och det avtal som träffats. Om, som normalt är fallet, en enda
mäklare har medverkat och avtalet har slutils med den spekulant som han har
anvisat, torde sådant orsakssamband i regel kunna presumeras. Sambandet kan
dock vara tveksamt inte minst i fall då förhandlingarna mellan parterna har
avbrutits och senare återupptagits ulan mäklarens medverkan.

Tredje stycket

Bestämmelserna i detta stycke behandlar konsekvenserna i
ersättningshänseende av alt mäklaren har erhållit uppdraget med ensamrätt. Ett
sådant uppdrag kan karakteriseras som ett provisionsuppdrag, kompletterat med
en klausul som innebär att mäklaren får en mer eller mindre exklusiv rätt att
ulföra uppdraget. Genom ensamrältsklausulen kan mäklaren säkerställa sin rätt
till provision även om ett bindande avtal utan hans förmedling kommer till
stånd inom tiden för ensamrätten.

Vid tvist om uppdragets natur ankommer det på mäklaren alt
visa all uppdraget har varit förenat med ensamrätt. Det kan alltså finnas skäl
för mäklaren att se till att överenskommelsen träffas skriftligen.

Prop. 1983/84:16 47

I tredje stycket har ensamrätten getts den innebörden att
mäklaren - som Specialmolivering i; ett undantag från de förutsättningar för
provision som ställs upp i andra stycket - har rätt till provision även om
avtalet inte har träffats genom hans förmedling. Rätten till provision uppkommer
alltså exempelvis om fastigheten säljs till någon som har anvisats av en annan
mäklare. Samma sak gäller om uppdragsgivaren säljer fastigheten till någon som
han själv har fått kontakt med. Det står dock mäklaren och uppdragsgivaren
fritt att avtala om en ensamrätt av mindre långtgående innebörd, exempelvis så
att uppdragsgivaren förbehålls rätten att sälja fastigheten till någon som han
själv har fått kontakt med. Detta gäller även i konsumentförhållanden. Ett
förbehåll av del aktuella slaget innebär inte att bestämmelsen frångås till
nackdel för konsumenten.

På samma sätt som beträffande sedvanliga provisionsuppdrag
förutsätts för provision att ett avtal om överlåtelse har träffats.
Överlåtelsen måste emellertid också ha tillkommit inom den tid som har avtalats
för ensamrätten för att denna skall kunna åberopas av mäklaren. Om överlåtelsen
i stället sker efter tidens utgång, är mäklaren berättigad till provision
endast under de förutsättningar som anges i andra stycket. Detta innebär att
han har rätt till provision, om den anvisning som lett till överenskommelsen
har skett under ensamrättens bestånd. Om situationen i stället är den att
mäklaren har anvisat någon sedan ensamrätten har upphört, uppkommer frågan om
mäklaren då fortfarande har ett uppdrag från huvudmannen. Så torde emellertid i
allmänhet anses vara fallet, om uppdragsgivaren inte har gett uttryck för annat
när ensamrätten har löpt ut.

Vill uppdragsgivaren av någon anledning återkalla
uppdraget innan den ursprungligen bestämda liden för ensamrätten har gått ut,
kan det naturligtvis inträffa att uppdragsgivaren och mäklaren enas om att låta
uppdraget förfalla. Om emellertid en sådan enighet inte uppnås och
uppdragsgivaren själv försäljer fastigheten inom den avtalade tiden, blir
mäklaren i princip berättigad till provision. En annan sak är att denna kan
sättas ned enligt 18 §, om mäklaren har åsidosatt sina åligganden.

Enligt andra meningen får ensamrätten i
konsumentförhållanden - dvs. i sådana situationer som avses i 3 § - gälla under
högst tre månader åt gången. Bestämmelsen innebär att en ny överenskommelse
måste träffas för att ensamrätten skall fortsätta att gälla efter tremånaderstidens
utgång. Det är alltså inte tillräckligt att avtalet t.ex. förses med en
förlängningsklausul enligt vilket ensamrätten beslår, om inte uppdragsgivaren
har vidtagit någon åtgärd för att säga upp den. Bevisbördan för att
överenskommelse om fortsalt ensamrätt har träffats vilar på fastighetsmäklaren.

Prop. 1983/84:16 48

16 § Specialmotivering

16 och 17 §§

Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av
provision, har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om detta
särskilt har överenskommits.

(Jfr 4 kap. 2 § i kommittéförslaget)

Innebörden av alt mäklarens uppdrag skall ersättas med
provision har redan behandlats i specialmotiveringen till 15 §, Förevarande
bestämmelse kan ses som ett förtydligande tillägg beträffande mäklarens
ersättningsrätt vid sädana uppdrag. Bestämmelsen innebär att mäklaren har rätt
till ersättning för kostnader endast om detta särskilt har överenskommits. Med
kostnader avses här utlägg exempelvis för taxeringsbevis, resor, annonser och
liknande.

Bestämmelsen gäller inte bara då en överlåtelse har kommit
till stånd och mäklaren blivit berättigad till provision. Den tar också sikte
pä det fallet att mäklaren har misslyckats med uppdraget och önskar ersättning
för utlägg som han har haft.

17 §

Fastighetsmäklaren har inte rätt till ersättning för sitt
förmedlingsarbete, om han själv eller någon sådan närstående till honom som
avses i 29 a § konkurslagen (1921:225) inträder som köpare.

(Jfr 4 kap, 3 § i kommittéförslagel)

I paragrafen behandlas ersättningsfrågan vid s,k,
självinträde. Eftersom det i provisionsfallen som regel är säljaren som har
betalningsansvaret för provisionen har det ansetts tillräckligt att reglera
ersättningsfrågan i fall då mäklaren träder in som köpare. Bestämmelsen innebär
att mäklaren i dessa fall inte har rätt till någon ersättning.

Till dem som enligt 29 a § konkurslagen är närstående till
mäklaren och därmed i detta sammanhang jämställs med denne hör bl.a. den som är
gift med mäklaren eller är på visst sätt släkt med honom. Som närstående räknas
också en fysisk eller juridisk person som har en pä ekonomiskt intresse grundad
väsentlig gemenskap med mäklaren. Delsamma gäller den över vilkens verksamhet
mäklaren har ett bestämmande inflytande. Ett bolag som mäklaren äger eller
kontrollerar räknas alltså som närslående i förevarande sammanhang.

Prop. 1983/84:16 49

7(S'.' Specialmolivering 18 §

Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren
vid uppdragels utförande har åsidosatt sina åligganden mot köparen eller
säljaren. Detta gäller dock ej, om försummelsen är av ringa betydelse.

(Jfr 4 kap. 4 § i kommittéförslaget)

Bestämmelsen är avsedd att ge möjlighet att sätta ned
mäklarens ersättning i situationer då han har åsidosatt sina åligganden även om
del inte har uppstått någon skada. Den innebär därmed en press på mäklaren att
iaktta samtliga sina skyldigheter vid utförande av uppdraget. Som har framgått
av specialmotiveringen till 15 § uppkommer mäklarens provisionsrätt vid
sedvanliga uppdrag i princip redan genom att det kommer till stånd en
överlåtelse genom mäklarens förmedling. Om mäklaren då åsidosätter sina
åligganden enligt 9-13 §§, exempelvis genom att underlåta att upprätta
köpehandlingar eller boendekostnadskalkyl, kan hans ersättning sättas ned
enligt den här aktuella bestämmelsen.

En annan situation då nedsättningsregeln får betydelse är
då mäklaren har fått uppdraget med ensamrätt. Om han missköter uppdraget,
exempelvis genom att inte utföra några förmedlingsåtgärder, kanske
uppdragsgivaren tar saken i egna händer och säljer fastigheten till någon som
han själv har fått kontakt med. Regeln i 15 § tredje stycket innebär då att
provision skall utges till mäklaren, om överlåtelsen har skett under
ensamrättens bestånd. Provisionen kan emellertid nedsättas, eventuellt till
noll, med stöd av förevarande paragraf.

För att nedsättning skall äga rum krävs inte att mäklaren
subjektivt sett varit försumlig. Ersättningen kan alltså sättas ned oberoende
av anledningen till att mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter.

I andra meningen görs undantag för fall då försummelsen är
av ringa betydelse. Vad detta närmare innebär får avgöras från fall till fall.
Undantaget bör exempelvis kunna tillämpas om mäklaren i en sådan skriftlig
beskrivning som avses i 12 S inte redovisar alla de uppgifter som anges där.

Nedsättning av ersättningen kan förekomma vid sidan av
skadeståndsansvar för en och samma försummelse av mäklaren. Om skada drabbar
den av parterna i överlåtelsen som har betalningsansvaret för ersättningen,
blir mäklaren skadeståndsansvarig mot denne samtidigt som hans ersättning
alltså kan sättas ned helt eller delvis. Skadeståndet och vad som efter nedsättningen
kan kvarstå av mäklarens fordran på ersättning utgör dä motstående fordringar
som kan kvittas i den mån de täcker varandra.

' Paragrafen har jämkats något i propositionsförslaget. 4 Riksdagen 1983/84. I saml. Nr 16

Prop.
1983/84:16 50

Övergångsbestämmelser Specialniotivering

Övergångshestämmelser

i. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1984.

2.
Den som vid
lagens ikraftträdande är verksam som fastighetsmäklare skall ansöka om regisiiering
enligt denna lag senast den 30 september 1984. Har ansökan gjorts senast denna
dag, får mäklaren fortsätta sin verksamhet i avvaktan på länsstyrelsens beslut
med anledning av ansökningen.

3.
Den som vid
lagens ikraftträdande är verksam som fastighetsmäklare utan alt ha sådan
utbildning som avses i 5 § första stycket 3 kan trots detta registreras enligt
denna lag för liden till utgången av juni 1986.

Punkt I

Den föreslagna lagen kan beräknas bli antagen av riksdagen
först under slutet av år 1983. Det förberedelsearbete som behöver vidtas med
anledning av lagen kan knappast - även om det påbörjas redan innan lagen har
antagits - bli klart tidigare än den 1 juli 1984. Av denna orsak kan lagen inte
träda i kraft före detta datum.

Några särskilda övergångsbestämmelser har inte uppställts
när det gäller de civilrätlsliga reglerna i 9-18 §§. Härav följer att dessa
regler enligt allmänna grundsatser tillämpas endast på uppdrag som mäklaren har
fått efter ikraftträdandet.

Som nämnts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) bör
kungörelsen (1947:336) om auktorisation av fastighetsmäklare upphävas fr.o.m.
den nya lagens ikraftträdande. Bestämmelser om detta kan utfärdas av regeringen.

Punkt 2

Denna övergångsbestämmelse innebär att de
fastighetsmäklare som är verksamma vid ikraftträdandet får tre månader på sig
att ansöka om registrering som mäklare. De kan därefter fortsätta sin
verksamhet till dess att länsstyrelsen har hunnit pröva deras ansökan.

Punkt 3

I enlighet med vad som har förordats i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.6) har de fastighetsmäklare som är verksamma vid lagens
ikraftträdande två år på sig alt genomgå den utbildning som avses i lagen.

5 Hemställan

Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över
förslaget till lag om fastighetsmäklare.

6 Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens
hemställan.

LAGRÅDET

Utdrag
PROTOKOLL

vid
sammanträde 1983-06-21

Lagrådets yttrande

Närvarande: justitierådet Fredlund, regeringsrådet Brodén,
justitierådet Palm.

Enligt lagrådet den 31 maj 1983 tillhandakommet utdrag av
protokoll vid regeringssammanträde den 11 maj 1983 har regeringen på hemställan
av statsrådet Anna-Greta Leijon beslutat inhämta lagrådels yttrande över
förslag till lag om fastighetsmäklare.

Förslaget har inför lagrådet föredragits av
hovrättsassessorn Michael Koch.

Förslaget föranleder följande yttrande av lagrådet:

1 och 2 §§

Dessa två paragrafer avses reglera lagens
tillämpningsområde. Bestämmelserna är emellertid oklara i två viktiga hän.seenden,
nämligen dels i frågan hur långt tillämpligheten sträcker sig vid annan
förmedling än sådan som avser fastigheter, dels i frågan om tillämpningen när mäklarverksamhet
drivs i bolagsform. Lagrådet tar först upp frågan rörande förmedling av annat
än fastigheter.

Med fastighetsmäklare skall enligt 1 § i förslaget förstås
den som yrkesmässigt förmedlar "fastigheter, tomträtter eller
bostadsrätter". I 2 S förslaget anges, att vad som i lagen föreskrivs om
fastigheter också skall med vissa undantag tillämpas pä "delar av
fastigheter, byggnader på annans mark. tomträtter, bostadsrätter, arrenderätter
och hyresrätter". Med dessa bestämmelser sammantagna har man, enligt vad
som angetts för lagrådet vid föredragningen, velat slå fast två principer för
tillämpningen av lagen i övrigt. Den mäklare, vars förmedlingsverksamhet avser
enbart hyresrätter (liksom fastighelsdelar, byggnader på annans mark och
arrenderätter) skall inte anses vara fastighetsmäklare i lagens mening. Lagen
gäller alltså inte för en sådan mäklare. När en person, som är
fastighetsmäklare enligt 1 §, förmedlar något sådant objekt eller någon sådan
rättighet skall emellertid lagens bestämmelser om uppdragets utförande,
skadestånd och ersättning för uppdraget i princip gälla. Den avsedda innebörden
framgår inte av den föreslagna lagtexten. Även om fastighetsbegreppel i 2 §
anges avse endast därefter följande paragrafer blir regleringen alltför
otydlig. Om lagen anses böra bli genomförd med det angivna innehållet kan 1 och
2 S§ i princip få följande innehåll:

"1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag den som
yrkesmässigt förmedlar överlåtelse av fastighet eller överlåtelse eller
upplåtelse av

Prop. 1983/84:16 52

tomträtt eller bostadsrätt. Vad i lagen föreskrivs
beträffande förmedling av Lagrådets yUrande fastighetsöverlåtelse skall på
motsvarande sätt gälla förmedling som avser tomträtt eller bostadsrätt."

"2 § Bestämmelserna i 3 och 9 - 18 §§ skall ha
motsvarande tillämpning när en fastighetsmäklare yrkesmässigt förmedlar
överlåtelse eller upplåtelse av del av fastighet, byggnad på annans mark,
arrenderätt eller hyresrätt. Såvitt avser de två sistnämnda förmedlingsobjekten
gäller detta dock inte 12,15 och 16§§."

Med den nu föreslagna texten klargörs att - som avsikten
måste vara - det också i de fall som sägs i 2 § skall vara fråga om yrkesmässig
förmedling. Lagrådet har förutsatt all också 9 och 13 §§ skall gälla vid
förmedling av annat än fastigheter, fastän detta inte tydligt framgår av
lagförslaget eller motiveringen (jfr specialmotiveringen till 2 §).

Remissförslaget innebär alltså att huvudparten av lagens
civilrättsliga regler skall gälla vid förmedling av hyresrätter, fastighetsdelar,
byggnader på ofri grund och arrenderätter men bara om förmedlaren yrkesmässigt
förmedlar också fastigheter, bostadsrätter och/eller tomträtter och alltså är
eller bör vara registrerad som fastighetsmäklare hos länsstyrelsen. Eftersom
detta förhållande inte har berörts i remissyttrandena, därför att kommitténs
lagförslag i sin helhet var tillämpligt på alla de angivna slagen av
förmedling, vill lagrådet framhålla några synpunkter beträffande hyresförmedlingen
som i praktiken torde vara den enda från fastighetsförmedlingen fristående
verksamheten.

Del skyddsbehov som säkerligen finns också när det gäller hyresförmed-ling
torde inte vara lika uttalat som när det gäller förmedling av fastigheter
eftersom hyresförmedling inte i samma omfattning leder till kapitalinvesteringar.
Om en reglering till skydd för kundkretsen anses påkallad kan det ifrågasättas
om den skall gälla bara om förmedlaren också är fastighetsmäklare. Det kan
tilläggas att den uppgift att skaffa fram en hyreslägenhet åt säljaren som är
vanlig i samband med försäljningsuppdragen torde få anses ingå i mäklarens
uppdrag och därmed omfattas av omsorgsplikten enligt 9§.

Såvitt avser förmedlingsobjekten vill lagrådet slutligen
påpeka att I och 2 §§ inte omfattar förmedling av sådana andelsrätter som avses
i punkt 16 i övergångsbestämmelserna till bosladsrätlslagen.

Angående frågan om mäklarverksamhet i bolagsform vill
lagrådet anföra följande.

Den auktorisation av fastighetsmäklare som f.n. sker hos
handelskamrarna med stöd av en kungörelse från år 1947 står i princip öppen
för var och en som "yrkesmässigt utövar fastighetsmäklarverksamhet".
Det framgår av redovisningen i betänkandet som ligger till grund för det
förevarande lagstiftningsärendet (se särskilt s. 263-264 i SOU 1981:102) att
när verksamheten drivs av ett handelsbolag eller ett aktiebolag auktorisationen
tar sikte på ägare och ställföreträdare i bolaget, samtidigt som vissa

Prop. 1983/84:16 53

restriktioner rörande ägandeförhållanden m.m. föreskrivs.
Anställda i Lagrådets yttrande sådana bolag behöver att döma av redovisningen
inte vara auktoriserade. Kommitténs bestämmelser om registrering och auktorisation
tar tydligen också sikte närmast på "näringsidkaren" (se t.ex. s.
192). I sitt lagförslag har kommittén i kap. 6, .som handlar om auktorisation
av handelskammare, tagit in en regel som innebär, att verksamheten kan drivas i
bolagsform men att då särskilda av handelskammaren uppställda villkor skall
gälla (se 6 kap. 4 § och s. 254 i betänkandet). Det är känt för lagrådet att fastighetsmäklarverksamhet
idag i betydande omfattning drivs i form av aktiebolag.

Specialmotiveringen till 1 § lagförslaget utgår ifrån att
det är den som driver mäklarverksamheten, "näringsidkaren", som skall
anses motsvara definitionen på fastighetsmäklare och således skall vara den för
vilken registreringskravet gäller. I motiven till 4 § anges å andra sidan, att
regislre-ringskravet gäller varje fysisk person som yrkesmässigt förmedlar
fastigheter etc. och alt för de mäklarföretag som verkar i branschen registreringskravel
betyder, att varje anställd som självständigt förmedlar fastigheter måste
registreras. 1 övrigt förbigås frågan. Vid föredragningen har lämnats beskedet,
alt någon kontroll över juridiska personer som driver mäklarverksamhet inte är
avsedd men att lagen i stället förutsätter ett fullt ansvar för de hos bolaget
anställda fastighetsmäklarna gentemot bolagets kunder.

Lagtexten får anses närmast ge anledning anta, att med
fastighetsmäklare .skall avses den som yrkesmässigt utövar den förmedlande
verksamheten, dvs. beträffande bolag den juridiska personen. Med den tolkningen
saknas emellertid ändamålsenliga bestämmelser om villkoren för registrering.
Läses i stället lagen så att vid verksamhet i bolagsform endast de anställda
mäklarna skall registreras är lagens civilrättsliga bestämmelser inte
tilllämpliga, eftersom förmedlingsuppdraget, ersättningen och eventuellt skadeståndsansvar
är en fråga mellan den juridiska personen och kunden.

Det kan erinras om att en principiellt likartad
problematik har övervägts ingående med anledning av propositionen 1977/78:2 med
förslag till sådan ändring av förbudet att driva advokatrörelse i
aktiebolagsform att advokatsamfundets styrelse kan medge undantag. Förutom
ändring i 8 kap. 4 § rättegångsbalken och i stadgarna för samfundet ledde
propositionen till ett tillägg till 1 kap. 1 § aktiebolagslagen, varigenom
delägare i aktiebolag, som bedriver advokatverksamhet, förpliktas svara
solidariskt med bolaget för sådana förpliktelser mot klienter som bolaget ådrar
sig medan han är delägare. (Jfr också förordningen 1973:221 om auktorisation
och godkännande av revisorer och bestämmelserna i 15 kap. 2 § aktiebolagslagen
om gemensamt ansvar för revisionsbolag och ansvarig revisor när det gäller
ersättning för skada genom revision.)

Oklarheten i den nu berörda grundläggande frågan måste
enligt lagrådels uppfattning undanröjas innan förslaget föranleder
lagstiftning. Yttrandet i det följande är avfattat med bortseende från de
ändringar som behövs i denna del.

Prop.
1983/84:16 54

3 § Lagrådels yttrande

Lagförslaget har som utgångspunkt att avtalsfrihet råder
mellan uppdragsgivaren och mäklaren. De civilrättsliga reglerna i 9- 18 §§ är
således i princip av disposiliv natur. Enligt förevarande paragraf skall dock
lagens bestämmelser vara tvingande till skydd för den som är konsument, därvid
emellertid några bestämmelser skall undantas. Avsteg från lagens bestämmelser
som är till nackdel för en konsument kommer således i regel att sakna laga
verkan, såväl när det är en konsument som lämnar förmedlingsuppdrag till en
fastighetsmäklare som när konsumenten står utanför uppdragsförhål-landet som
spekulant på en av mäklare salubjuden faslighet.

Syftet all lagens bestämmelser skall vara tvingande i
konsumentförhållanden nås genom ordalagen "ett avtalsvillkor (är)
ogiltigt i den mån det innebär att bestämmelserna i denna lag frångås till
nackdel för en konsument". Det citerade uttrycket bör enligt lagrådets
mening kunna med fördel förenklas och ersättas med en regel om att
bestämmelserna i 9-18 §§ inte får frångås till nackdel för en konsument.

De stadganden som skall undantas frän huvudregeln i 3 §
och alltså avses kunna frångås även i förhållande till en konsument, anges inte
uttryckligen ulan innefattas i ett inledande förbehåll "om inte annat
anges i det följande". De undantagna bestämmelserna, till antalet två,
utmärks i det följande genom att de inleds med orden "Om inte annat har överenskommits".
Detta gäller 13 § andra meningen och 15 § första stycket. Denna lokution leder
emellertid närmast tanken till att dessa regler generellt kan frångås genom
avtal och motsatsvis till att lagens övriga bestämmelser skulle vara tvingande.
Genom en annan lagteknisk metod kan uttrycket undvaras och bestämmelsen i 3 §
göras tydligare.

Lagrådet föreslår att 3 § ges följande lydelse:

"Bestämmelserna i 9 - 18 §§ får inte frångås till
nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk
eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt
bruk.

Bestämmelserna i första stycket gäller dock inte 13 §
andra meningen och 15 § första stycket."

Om lagrådets förslag antas, bör erforderliga justeringar
vidtas i lagtexten till 13 § andra meningen och 15 § första stycket.

5 och 6 §§

Enligt kommitténs förslag i betänkandet "Fastighetsförmedlingslag"
skulle den nuvarande frivilliga auktorisationen genom handelskamrarna behållas
och visseriigen kompletteras med en obligatorisk försäkrings- och
registreringsskyldighet för alla yrkesmässigt verksamma fastighetsmäklare men
utan några villkor om lämplighet eller utbildning. I remissen har en längre
gående samhällskontroll funnits vara påkallad. Beträffande den
lämplighetsprövning som föreslås i sammanhanget anges det emellertid i motiven rill
5 och 6 §§, att den inte bör föranleda vägrad registrering annat än i flagranta
fall och inte heller utgöra anledning rill återkallelse om inte den

Prop. 1983/84:16 55

bristande lämpligheten är starkt uttalad. Det förefaller
dessutom som om Lagrådets yttrande enligt förslaget prövningsmyndigheterna ofta
kommer att sakna sådana uppgifter som avses bli relevanta för besluten. Sädana
omständigheter som allvarligare förmögenhetsbrottslighet - i vissa fall även
när domstols fällande dom inte föreligger - upprepade konkurser och stora
skatteskulder bör enligt motiven inverka men det betonas samtidigt, att
länsstyrelserna sjiUva inte bör göra mer ingående efterforskningar. För all
systemet inte skall i för hög grad bli beroende av benägenheten hos allmänhet
och organisationer all göra anmälan anser lagrådet, att det behövs föreskrifter
om uppgiftsskyldighet från domstolar och eventuellt kronofogdemyndigheter.
Sådana kan meddelas i administrativ ordning. När det gäller upphörande av
eller inskränkning i sådan försäkring som enligt 5 § måste föreligga för
registrering är det enligt lagrådet nödvändigt med en underrätlelseföreskrift
för försäkringsbolagen. En sådan föreskrift kan också meddelas administrativt,
om ett bemyndigande tas in i lagen.

I 5 § andra stycket förslaget finns ett bemyndigande för
regeringen att bestämma registreringsavgift. Med anslutning till en terminologi
som används i annan lagstiftning kan lämpligen den tilltänkta registerhållningsavgiften
nämnas uttryckligen. I motiven till den föreslagna bestämmelsen i 6 § om återkallelse
av registrering när registreringsavgiften inte betalas anför föredragande
statsrådet att det i praktiken blir aktuellt med återkallelse bara vid
underlåtenhet alt betala den avgift som är avsedd alt tas ut årligen, dvs.
registerhållningsavgiften. Detta föranleder frågan varför inte på motsvarande
sätt en utebliven betalning av engångsavgiften vid registreringen skall leda
till att registrering vägras. En sådan ordning torde kräva särskild föreskrift
i lagen, eftersom avgiften inte är konstruerad som en ansökningsavgift.
Lagrådet vill emellertid fästa uppmärksamheten på att verkan av en återkallelse
eller av en vägrad registrering i praktiken innebär ett näringsförbud och
därmed kan framstå som en alltför ingripande påföljd fören betalningsförsummelse.
Det kan därför ifrågasättas om inte indrivning av obetald avgift exekutivt kan
vara en rimligare lösning för de fall mäklaren inte själv begärt att bli avförd
ur registret.

8§

Bestämmelsen i 8 § ger länsstyrelsen befogenhet att, om
någon är verksam som fastighetsmäklare utan att vara registrerad, meddela honom
föreläggande vid vite att upphöra med verksamheten. I specialmotiveringen
uttalas att ett sådant föreläggande i allmänhet torde komma att ges i samband
med beslut alt återkalla registreringen för en mäklare. Uttalandel är
svårförståeligt, eftersom den förutsättning som enligt lagtexten skall gälla
för ett vitesföreläggande, nämligen att någon är verksam som fastighetsmäklare
utan alt vara registrerad, inte kan tänkas föreligga vid tidpunkten för
beslutet om återkallelse. Om avsikten har varit all vitesföreläggande
innebärande förbud mot fortsatt verksamhet skall kunna meddelas i omedelbar
anslutning

Prop.
1983/84:16 56

till länsstyrelsens beslut om återkallelse av
registrering, måste bestämmelsen Lagrådels yttrande i 8 § kompletteras med ett
stadgande härom. I sådant fall bör 8 § första meningen få förslagsvis följande
lydelse: "Är någon verksam som fastighetsmäklare utan alt vara registrerad
enligt denna lag eller meddelas beslut om återkallelse enligt 6 §, kan
länsstyrelsen förelägga fastighetsmäklaren vid vite att upphöra med
verksamheten."

lOS

Fastighetsmäklaren skall enligt första meningen i denna
paragraf ge köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva om
fastigheten och andra förhållanden. Den sålunda i lagtexten angivna
rådgivnings- och upplysningsskyldigheten är beydligt mera vidsträckt och
kategorisk än som åsyftas i motiven och som rimligen kan ifrågakomma. Lagtexten
bör modifieras så, att den ger utrymme för tillämpande myndighet att beakta
synpunkter som anförs i motiven eller eljest finnes ha fog för sig.

Av stor praktisk betydelse är frågan i vilken utsträckning
mäklaren har att efterforska och för köparen tillkännage faktiska fel i
fastigheten. I remissen anförs bl.a., att mäklaren inte är skyldig att göra
någon mera ingående undersökning huruvida fastigheten är behäftad med sådant
fel men har att upplysa köparen om faktiska fel som mäklaren känner till och i
princip också fel som framgår redan vid en ytlig undersökning av fastigheten.
Häremot finns inte anledning till erinran. I motiven tilläggs emellertid, att
mäklaren skall lämna köparen upplysning också om faktiska fel som mäklaren
"med hänsyn till omständigheterna kan ha haft anledning att misstänka,
exempelvis genom tidigare försäljning av liknande fastigheter" (avsnitt
2.3.2). Innebörden av uttalandet är inte klar. Yttrandet kan tolkas så, att
mäklarens upplysningsplikt skulle omfatta alla fel som en köpare enligt 4 kap.
19 § jordabalken själv har att stå för. En så långtgående upplysningsplikt
torde dock inte vara åsyftad i förslaget. Härpå tyder bl.a uttalandet att
mäklaren inte här att göra någon mera ingående undersökning av fastigheten. Enligt
lagrådets mening bör, i linje med det sist angivna uttalandet, när det gäller
andra faktiska fel än sådana som mäklaren känner till eller som framträder
redan vid en ytlig undersökning i princip gälla att mäklaren inte har någon
undersöknings- eller upplysningsplikt rörande dem. Avsteg härifrån bör inte
göras annat än i speciella undantagsfall, t.ex. när mäklaren känner till att
byggnad av den modell eller produktion som förmedlingen avser brukar vara
behäftad med ett visst fel.

Vad angår 10 § i övrigt är det av stor vikt för att
undvika framtida tvist i anledning av fastighetsköp såväl att säljaren före
överlåtelsen fullgör sin upplysningsplikt som att köparen före förvärvet
föranstaltar om en undersökning av fastigheten. 110 § andra meningen föreslåsen
bestämmelse som ålägger mäklare att verka för att säljaren före överlåtelsen
lämnar de uppgifter om fasligheten som kan antas vara av betydelse för köparen.
Någon uttrycklig regel om skyldighet för mäklare att verka för att köparen före

Prop. 1983/84:16 57

förvärvet undersöker fastigheten innehåller däremot inte
lagförslaget. Lagrådets yttrand

Motiven utgår likväl från att sådan skyldighet bör åvila
mäklaren. Lagrådet

förordar, att 10 § kompletteras med en bestämmelse härom.
Den bör inte

utformas så, att den kan ge uttryck av alt det
nödvändigtvis behöver vara

köparen "själv" som skall undersöka fastigheten
(jfr avsnitt 2.3.2 och

specialmotiveringen till 10 §). I många fall är det
nämligen bättre att köparen

anlitar sakkunnig person.

Med hänvisning till det anförda föreslår lagrådet, att 10 §
får följande lydelse:

"Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed
kräver det, ge köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva om
fastigheten eller andra med överlåtelsen sammanhängande förhållanden. Mäklaren
skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om
fasligheten som kan antas vara av betydelse för köparen och all köparen före
förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten."

11 §

Enligt denna paragraf skall fastighetsmäklaren
"förvissa sig om" vem som har rätt att förfoga över fastigheten och
vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Paragrafen
avses gälla inte bara vid förmedling av fastigheter utan på grund av 2 § (jfr
lagrådets yttrande vid 1 och 2 §S) även vid förmedling av tomträtter,
bostadsrätter, arrenderätter, hyresrätter, fastighetsdelar och byggnader på
annans mark. Skyldigheten för mäklaren att skaffa sig visshet om de
förhållanden som åsyftas i 11 § är ofta omöjlig all fullgöra. Detta kan inte
minst inträffa, när det är fråga om oinskrivna rättigheter som belastar
fastighet eller om fastigheter i landsdelar där fastighetsägarna i betydande
omfattning saknar lagfart. Enligt specialmotiveringen till 11 § avses inte
heller en skyldighet att förvissa sig om angivna förhållanden utan en
skyldighet att så långt rimligen kan ske undersöka eller kontrollera dessa.
Lagrådet vill med hänsyn härtill föreslå att uttrycket "förvissa sig
om" byts ut mot antingen ordet "undersöka" eller ordet
"kontrollera". Om sä sker kommer 11 § sammanställd med 9 § att
innebära, att fastighetsmäklaren skall omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed
undersöka resp. kontrollera vem som äger fastigheten och vilka inteckningar, servitut
och andra rättigheter som belastar den. Motsvarande skyldighet kommer också att
gälla vid förmedling av tomträtt, bostadsrätt, arrenderätt, hyresrätt m.m.

12 §

Första stycket i paragrafen upptar bestämmelser om
skyldighet för fastighetsmäklare att tillhandahålla skriftlig beskrivning av
fastigheten. Bestämmelserna föreslås tillämpliga vid förmedling "i
konsumentförhållanden". Enligt lagrådets mening behöver bestämmelsen inte
gälla i alla i 3 § avsedda konsumentförhållanden. Det är tillräckligt att de är
tillämpliga när det är den till vilken överlåtelsen sker som är konsument.
Lagrådet föreslår,

.p. 1983/84:16 58

12 S första meningen får följande lydelse: Lagrådets yttrande

När förmedlingen avser fastighet, som överlåts till
konsument huvudsak-

n för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren
tillhandahålla en skriftlig

krivning av fastigheten."

bestämmelsen i andra stycket föreskrivs all mäklaren innan
"fasligheten"

liåls skall tillhandahålla köparen en skriftlig
beräkning av dennes

ndekostnad. Det bör anges tydligare, att också den
bestämmelsen skall

a endast i konsumentförhållanden. Tillämpligheten
bör emellertid

ränsas pä samma sätt som lagrådet föreslagit beträffande
första stycket.

dra stycket bör därför få följande lydelse: "Vid
förmedling som anges i

ila stycket skall mäklaren innan fastigheten
överlåts tillhandahålla

)aren en skriftlig beräkning av dennes
boendekostnader."

3§

{cträffande uttrycket "Om inte annat har överenskommits"
hänvisar

rådet till sitt yttrande vid 3 §.

4§

)m fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet
åsidosätter sina pliktelser enligt 9-13 §§, skall han enligt bestämmelsen i 14
§ första :ket första meningen ersätta skada som drabbar köparen eller säljaren.
irådet föreslår den ändringen i lagtexten, alt orden "till följd
härav" juls mellan orden "som" och "drabbar" för att
ange att ersättningsskyl-heten avser skada som orsakats av det uppsåtliga eller
oaktsamma be-ndet.

iom exempel på fall då skadeståndsansvar enligt
bestämmelsen akluali-as nämns i motiven främst, all mäklaren lämnat oriktig
uppgift eller iktigt råd. Därmed avses givetvis fall då mäklaren uppsåtligen
eller av ;tsamhet lämnar oriktig uppgift eller felaktigt råd. I detta
sammanhang tjänar uppmärksammas, att en mäklare i stor utsträckning har att arebefordra
meddelanden från den ena parten till den andra. Mäklaren 1 naturligtvis ådra
sig skadeståndsansvar, om han vidarebefordrar en från t härrörande uppgift som
han vet vara oriktig. Vanligare är fall då klaren inte vel, huruvida en uppgift
.som ena parten vill ha framförd till 1 andra är riktig eller inte. Något krav
på att mäklaren rutinmässigt skall itrollera uppgiftens riktighet kan knappast
uppställas. Som angetts i nissen får å andra sidan krävas all mäklaren inte
okritiskt vidarebefordrar 5gifler mellan parterna. När mäklaren med sin kännedom
om förhållania i saken och sin yrkeserfarenhet har särskild anledning
misstänka att en part lämnad uppgift inte är korrekt, bör han inte
vidarebefordra uppgiften n att kontrollera dess riktighet. Om så likväl sker
och uppgiften visar sig iktig, kan förfarandet såsom oaktsamt ådra mäklaren skadeslånds-'Idighet.
Med tanke på fall då oriktig uppgift eller felaktigt råd berott på ;ot misstag
från mäklarens sida kan nämnas, alt såsom påpekats i remissen »atellartade
misstag ofta inte är att bedöma som oaktsamhet. Ursäktliga

Prop.
1983/84:16 ?9

misstag är över huvud inte alt hänföra till oaktsamhet. Lagrådets yttrand

Bestämmelsen i andra stycket av förevarande paragraf lar
sikte på fall då fiistighelsmäkluren på grund av första stycket i paragrafen
och säljaren på grund av reglerna i 4 kap. jordabalken båda står ansvar lör att
fastigheten avviker från vad köparen haft anledning räkna med. Om mäklaren
betalat skadestånd till köparen för "skada" som denne lidit genom
avvikelsen, kan mäklaren enligt andra stycket kräva tillbaka skadeståndet av
säljaren i den mån del inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära
ansvaret ensam. Termen "skada" torde, fastän den har annan innebörd i
4 kap. jordabalken, i delta sammanhang böra omfatta även sådan del av erlagd
köpeskilling som köparen enligt jordabalken är berättigad att dra av på grund
av avvikelsen. Det föreslagna andra stycket har tillkommit med anledning av
vissa under remissbehandlingen gjorda påpekanden av innebörd att det finns risk
för att säljarens ansvar enligt 4 kap. jordabalken urholkas, om ansvaret helt
eller delvis kommer att belasta mäklarens ansvarsförsäkring. Föredragande statsrådet,
som funnit remisskritiken befogad, har som motiv för bestämmelsen i andra
stycket bl.a. anfört, att mäklaren även i de nu aktuella fallen bör primärt ha
skyldighet alt vid försumlighet ersätta köparens skada men att det slutliga
ansvaret för skadan dock i allmänhet bör falla på säljaren ensam. Lagrådet vill
påpeka, att en situation parallell med den i andra stycket reglerade
föreligger, när mäklaren på grund av första stycket och köparen på grund av
reglerna i 4 kap. jordabalken båda står ansvar för att fasligheten är behäftad
med fel. Köparen har exempelvis försummat sin undersökningsskyldighet enligt
jordabalken och därför inte upptäckt felet och mäklaren har försummat sin i
motiven till det remitterade förslaget förutsatta skyldighet att verka för alt
köparen före förvärvet undersöker fasrigheten. I sådant fall är det möjligt att
tillämpa den i första stycket andra meningen upptagna regeln enligt vilken
skadestånd på grund av mäklares försummelse kan sättas ned eller helt falla
bort, om det är skäligt. 1 motiven till regeln ges den anvisningen, att
jämkningsbestämmelsen bör ges en restriktiv tilllämpning med hänsyn rill att
mäklaren är skyldig att ha ansvarsförsäkring. Följs denna anvisning i det nu
behandlade fallet, uppkommer tydligen på köparsidan sådan risk för att ansvaret
enligt 4 kap. jordabalken urholkas som på säljarsidan föranlett
specialregleringen i andra stycket. Anvisningen tar möjligen inte sikte på det
nu diskuterade fallet. Del skulle vara av värde, om det i lagstiftningsärendet
klargörs, huruvida köparen, i likhet med vad som föreslagits beträffande
säljaren, i princip skall bära sitt ansvar enligt 4 kap. jordabalken, när både
köpare och mäklare gjort sig skyldiga till försummelse.

15§

I paragrafens första stycke föreslås en disposiliv regel
om att ersättning till fastighetsmäklaren skall utgå som provision efter viss
procent av köpeskillingen och betalas av säljaren. Beträffande del andra ledet
av bestämmelsen, enligt vilket betalningsansvaret läggs på säljaren, framgår av
specialmotive-

op. 1983/84:16 60

gen att förslaget enbart avser det vanliga fallet att
ersättningen skall utgå i Lagrådets yttrande

m av provision. För det fall alt annan ersättningsform
avtalas, innehåller

slaget ingen regel om vem av köparen eller säljaren som är
skyldig att

:ala ersättningen. Presurntionsregeln i första stycket
bör därför, om

slaget i denna del skall genomföras, förtydligas så att
del framgår att

/Idighelen för säljaren alt svara för ersättningen till
fastighetsmäklaren

dast skall gälla ersättning i form av provision.

Presurntionsregeln i första stycket ansluter enligt
motiven till vad som

ler f.n. enligt fast praxis. Detta synes klart såvitt
gäller presumtionen för

ersättningen till fastighetsmäklaren skall utgå i form av
provision räknad på köpeskillingen. Såvitt gäller frågan om vem som skall
betala .ättningen får ledning sökas i de allmänna uppdragsreglerna, enligt
vilka svaret för ersättningen åvilar uppdragsgivaren, dvs. vanligen den som skall
ja en fastighet. Enligt förslaget skall presumtionsregeln om säljarens talningsansvar
tillämpas även i de fall köparen ensam är uppdragsgivare, träffande en sådan
situation föreligger dock såvitt bekant för lagrådet inte ättspraxis några
klara belägg för den föreslagna regeln om säljarens talningsansvar. Av
rättsfallen på området synes inte framgå annat än att jaren har att betala
ersättning till fastighetsmäklaren när säljaren själv har nnat denne
förmedlingsuppdraget eller, när uttryckligt uppdrag inte nnats, del på grund av
omständigheterna har kunnat antas, att säljaren för

del godtagit mäklaren som förmedlare av
fastighetsförsäljningen. Har remot i ett tänkt fall säljaren avböjt biträde av
en mäklare som på köparens pdtag medverkar i fastighetsöverlåtelsen är del
tydligt alt vare sig ett ryckligt eller tyst uppdragsförhållande föreligger
mellan säljaren och iklaren. 1 en sådan situation torde mäklaren med stöd av
allmänna tsregler kunna rikta anspråk på ersättning endast mot uppdragsgivarenparen
och således inte med framgång kunna vända sig mot säljaren, [lämpad på det
angivna fallet skulle den föreslagna presumtionsregeln om talningsansvar för säljarparien
kunna få det föga rimliga resultatet att jaren förpliktas betala en provisionsersättning
för mäklartjänster som mmit enbart motparten rill godo.

I det övervägande antalet mäklaruppdrag är säljaren
uppdragsgivare och gon tvekan om dennes skyldighet att svara för ersättningen
till mäklaren pkommer i regel inte. I det mera ovanliga fallet att köparen
anlitar itighetsmäklare torde i allmänhet inte heller någon ovisshet i betalnings-[gan
uppstå. Beträffande de jämförelsevis fåtaliga fall när frågan oni talningsansvaiet
för mäklarprovision blir tvistig bör det enligt lagrådets ;ning liksom hittills
överlämnas åt domstol att avgöra frågan på grundval av Ilande allmänna
uppdragsregler.

I likhet med den ståndpunkt kommittén intagit i sitt
lagförslag förordar ;rådet därför, att i lagen om
fastighetsmäklare inte tas in någon ssumtionsregel om betalningsansvar
för provisionsersältning. Bestämmelsen i 15 § första stycket får åsidosättas
genom överenskommel-

Prop. 1983/84:16 '1

se också i ett konsumentförhållande. Detta framgår
uttryckligen av 3 S andra Lagrådets ytirand. stycket i paragrafens lydelse
enligt lagrådets förslag.

Om en mäklare har förmedlat en fastighetsförsäljning, får
han enligt 15 § andra stycket rätt till provision i och med att avtal om överlåtelse
kommer till stånd. Är övertåtelseavialets giltighet beroende av villkor,
framgår av motivutlalandena att mäklarens rätt till provision också avses bli
svävande till dess att villkoret uppfyllts. Enligt bestämmelsen i 15 S tredje
stycket har mäklaren vid ensamrättsavtal räU fill provision, även om han inte
själv har medverkat till att avtalet om överiåtelse träffas. Om ensamrättsavlalet
är tidsbegränsat, är det dock enligt förslaget en förutsättning att
"överlåtelse" sker inom den tid som avtalats för ensamrätten.
Emellertid framgår det inte klart vad .som härvid skall förstås med att
"överlåtelse" sker inom ensamrättsklausulens giltighetslid.
Bestämmelsen i tredje stycket bör därför enligt lagrådets mening ändras så att
det tydligt anges att, när uppdraget är förenat med ensamrätt och avtal om
överlåtelse träffas utan mäklarens förmedling inom den tid som ensamrätten
gäller, mäklaren skall ha rätt till provision som om avtalet förmedlats av
honom. År överlåtelsen i ett sådant fall svävande på grund av förbehåll i
avtalet, blir bedömningen densamma som i del fall mäklaren själv har förmedlat
överlåtelseavtalet.

Med stöd av det nu anförda och med hänvisning till vad som
anförts i yttrandet vid 3 § föreslår lagrådet att 15 § ges följande lydelse:

"Ersättning till fastighetsmäklaren skall beräknas
efter viss procent på köpeskillingen (provision).

Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om
överlåtelse har träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon
som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren erhållit uppdraget med ensamrätt och
träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den lid som ensamrätten
gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet förmedlats av honom. I
konsumentförhållanden får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre
månader åt gången."

18 §

Enligt den föreslagna 18 § skall ersättningen till en fastighetsniäklare
kunna sättas ned, om mäklaren har åsidosatt sina åligganden vid uppdragets
utförande. I andra meningen av paragrafen anges, att detta dock inte gäller, om
"försummelsen" är av ringa betydelse.

En mäklare, som har eftersatt sina åligganden av uppsåt
eller av oaktsamhet sä alt han åstadkommit skada för säljaren eller köparen, är
skadeståndsskyldig enligt 14 §. Nedsättning av ersättning skall däremot kunna
ske oberoende av försummelse eller skada så snart någon del av den prestation
som ersättningen beräknats på inte har kommit till utförande. Orsaken till
underlåtenheten kan vara ett laga förfall lika väl som en försummelse. Ordet
"försummelsen" i lagtexten blir därför missledande och bör ersättas
med något i sammanhanget mera neutralt såsom "underlåtenheten" eller
"åsidosättandet".

JUSTITIEDEPARTEMENTET

Utdrag PROTOKOLL

vid
regeringssammanträde

1983-08-25

Slutprotokoll

Närvarande: statsrådet I. Carisson, ordförande, och statsråden Lundkvist, Feldt,
Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson, Andersson, Rainer,
Göransson, Gradin, R. Carisson, Holmberg, Hellström, Thunborg

Föredragande: statsrådet Rainer

Proposition om fastighetsmäklare

1 Anmälan av lagrådsyttrande

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande' över förslag
till lag om fastighetsmäklare.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

1 och 2 §§

Det remitterade förslaget innebär att lagen med vissa
undantag skall gälla vid förmedling av delar av fastigheter, byggnader på
annans mark, arrenderätter och hyresrätter, under förutsättning att förmedlaren
yrkesmässigt förmedlar också fastigheter, bostadsrätter eller tomträtter och
därmed är fastighetsmäklare enligt definitionen i 1 §. Som lagrådet har
framhållit torde del emellertid i praktiken endast vara hyresförmedling som i
vissa fall bedrivs fristående från förmedling av fastigheter, bostadsrätter
eller tomträtter. När det gäller förmedling av de övriga speciella objekten kan
lagen därför lika gärna göras tillämplig utan att del krävs att
fastighetsmäklaren dessutom bedriver förmedling av fastigheter etc.

Som lagrådet har varit inne på torde de flesta av lagens
civilrättsliga bestämmelser kunna tillämpas också på sådan verksamhet som avser
förmedling av enbart hyresrätter. I enlighet med vad som har sagts i del
remitterade förslaget bör emellertid undanlag göras från reglerna om
beskrivning av fastigheten och om provision m.m. när det gäller förmedling av
såväl hyresrätter som arrenderätter. Enligt min mening skulle det vidare

' Beslut om lagrädsremiss fattat vid regeringssammanträde
den 11 maj 1983.

Prop.
1983/84:16 63

föra för långt att ställa upp krav på
registrering för en .sjjilvständig Slutprotokoll förmedlingsverksamhet
av hyresrätter. I övrigt bör lagen emellertid göras tillämplig även på de nu
angivna fallen. Jag återkommer till undantaget beträffande registrering i
anslutning fill 4 §.

Som lagrådet har påpekat omfattar det remitterade
lagförslaget inte förmedling av sådana andelsrätter som avses i punkt 16 i
övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1971:479). Också dessa förmedling.sobjekt
bör enligt min mening omfattas av lagen.

Lagtekniskt bör 1 och 2 §§ utformas så. att det i 1 § slås
fast att med fastighetsmäklare avses den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter
eller de övriga objekt som jag tidigare har nämnt medan det i 2 § anges att vad
som föreskrivs om fastigheter skall - med vissa undantag för arrenderätter och
hyresrätter - tillämpas också på de andra objekten.

Som har sagts i specialmotiveringen till 4 § avses med
fastighetsmäklare endast fysiska personer som yrkesmässigt bedriver
fastighetsförmedlingsverksamhet. Detta framgår av lagtexten bl.a. genom de
krav som har ställts upp i 5 § om att mäklaren skall vara myndig och ha
tillfredsställande utbildning. För att undanröja den tveksamhet som lagrådet
har uttryckt i fråga om lagförslagets innebörd på denrra punkt bör i 1 S
uttryckligen anges att endast fysiska personer avses.

För de förelag som är verksamma i mäklarbranschen innebär
vad jag nu har sagt att varje anställd som självständigt förmedlar fastigheter
måste registreras, medan däremot företaget som sådant inte kan vinna
registrering (se specialmotiveringen till 4 §). Mot denna lösning har lagrådet
invänt att lagens civilrätlsliga bestämmelser inte blir tillämpliga vid
förmedling av anställda mäklare, eftersom förmedlingsuppdraget, ersättningen
och eventuellt skadeståndsansvar är en fråga mellan företagel och kunden.

Jag kan inte biträda lagrådets uppfattning på denna punkt.
Eftersom ett mäklarföretag som sådant inte får yrkesmässigt förmedla
fastigheter, blir en hänvändelse till ett förelag efter lagens ikraftträdande
närmast att uppfatta som ett uppdrag till företaget att anvisa uppdragsgivaren
en fastighetsmäklare. Det verkliga mäklaruppdraget kommer att avse den eller
de personer som faktiskt utför mäklarsysslan för uppdragsgivarens räkning. De civilrättsliga
reglerna i lagen är då tillämpliga i förhållandet mellan uppdragsgivaren och
dessa fastighetsmäklare. En anställd mäklare har i enlighet härmed ett skadeståndssanklionerat
ansvar direkt mot uppdragsgivaren. Han är också den som enligt lagen är berättigad
till ersättning för uppdraget, låt vara att mäklaren - i likhet med vad som
gäller för exempelvis en biträdande jurist på en advokatbyrå - enligt
anställningsavtalet kan bli skyldig att vidarebefordra ersättningen till
arbetsgivaren.

Det kan tilläggas att lagens innebörd i det nu angivna
hänseendet inte torde behöva föranleda några förändrade rutiner hos de förelag
som i dag driver mäklarverksamhet. Det torde också stämma med principerna för handels-

Prop.
1983/84:16 64

kamrarnas nuvarande auktorisationspraxis att mäklarnas
personliga ansvar Slutprotokoll inte kan övervältras på mäklarföretagen som
sådana. Med hänsyn till vad jag nu har sagt bör 1 och 2 §§ ges följande lydelse:

1 § Med fastighetsmäklare avses i
denna lag fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av
fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätler
avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

2 § Vad som föreskrivs om fastigheter
i denna lag skall också tillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1§.
Vid förmedling av arrende eller hyra rillämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vid
sådan förmedling skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller
upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten.

3§

Den formulering som har valts i lagrådsremissen för att
uttrycka att lagens regler i princip är tvingande i konsumentförhållanden
överensstämmer i huvudsak med motsvarande formuleringar i annan
konsumenträttslig lagstiftning. Jag vill dock inte motsätta mig den något
kortare formulering som lagrådet har föreslagit. Samtidigt bör framhållas att
någon ändrad innebörd inte avses med denna formulering.Påföljden för att ett
avtalsvillkor strider mot lagen till nackdel för en konsument är sålunda att
villkoret är ogiltigt.

Den lagtekniska metod som har använts i det remitterade
förslaget för att ge utrymme för avtalsfrihet i konsumentförhållanden när det
gäller 13 och 15 §§ kan enligt min mening inte vålla missförstånd. I stället
anser jag att lagrådsremissens text är ägnad att underlätta förståelsen av 13
och 15 §§. På grund härav finner jag inte anledning att frångå det remitterade
förslaget i denna del.

Med hänsyn till vad jag nu har sagt bör 3 § ges följande
lydelse:

Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i
denna lag ej frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet
huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har
innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.

4§

Av de skäl som har anförts i anslutning till 1 och 2 §§
bör paragrafen kompletteras med ett undantag från registreringsskyldigheten
beträffande dem som i lagens mening är fastighetsmäklare men vilkas verksamhet
går ut pä att förmedla enbart hyresrätter.

I enlighet härmed bör 4 § ges följande lydelse:

Prop. 1983/84:16 65

Varje fasfighetsmäklare skall vara registrerad hos
länsstyrelsen i det län Slutprotokoll där han huvudsakligen är verksam.
Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana fastighetsmäklare som
förmedlar enbart hyresrätter.

5§

Vad lagrådet har anfört om behovet av uppgiflsskyldighel
för domstolar och eventuellt kronofogdemyndigheter avser jag att ta ställning
till senare. Det ankommer på regeringen att meddela föreskrifter om en sådan
uppgiftsskyldighet. Jag vill emellertid redan nu nämna att jag inte anser det
nödvändigt med föreskrifter om underrättelseskyldighet för försäkringsbolagen.
Något bemyndigande för regeringen alt meddela sådana föreskrifter bör alltså
inte tas in i lagen.

Jag vill inte motsätta mig att 5 § andra stycket
förtydligas så att den tilltänkta årliga avgiften nämns uttryckligen. Samtidigt
kan det i lagtexten klargöras att engångsavgiften avses få karaktären av en ansökningsavgifl
som utgör en förutsättning för registrering.

Med anledning av vad lagrådet har anfört beträffande
påföljden av att mäklaren inte betalar den årliga avgiften vill jag påpeka att
den mäklare som har fått sin registrering återkallad därför att han - efter en
eller flera påminnelser (se specialmotiveringen till 5 § första stycket) - har
underlåtit att betala denna avgift kan bli registrerad på nytt, om han ansöker
om det och betalar ansökningsavgift (under förutsättning naturligtvis att han
uppfyller övriga krav för registrering). Något slags näringsförbud för
betalningsförsummelsen är det alltså inte fråga om. Att, som lagrådet har
ifrågasatt, i stället lita fill exekutiva åtgärder för alt få en obetald avgift
indriven är enligt min mening mindre lämpligt, särskilt som länsstyrelsen då
måste efterforska orsaken till att avgiften inte har betalts i fall då mäklaren
inte själv har begärt att bli avförd ur registret.

Med hänsyn till vad jag nu har sagt bör 5 § andra stycket
ges följande lydelse:

Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om
registreringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som
regeringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig
avgift bestäms av regeringen.

8§

För att länsstyrelsen skall kunna meddela
vitesföreläggande i samband med beslut om återkallelse bör lagtexten, som
lagrådet har förordat, kompletteras med en uttrycklig föreskrift om detta.
Enligt min mening bör paragrafen ges följande lydelse:

5 Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 16

Prop. 1983/84:16 66

Den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter utan att vara
registrerad Slutprotokoll enligt denna lag kan av länsstyrelsen vid vite
föreläggas att upphöra med verksamheten. Ett sådant föreläggande kan också
meddelas i samband med beslut om återkallelse av registrering enligt 6 §.

Ett vitesföreläggande enligt första stycket får överklagas
endast i samband med överklagande av beslut om utdömande av vitet. Har
föreläggandet meddelats i samband med beslut om återkallelse av registrering,
får föreläggandet dock även överklagas i samband med att detta beslut överklagas.

10 §

Jag instämmer i vad lagrådet har anfört i anslutning till
denna paragraf och biträder i allt väsentligt förslagen till komplettering av
lagtexten. Paragrafen bör enligt min mening ges följande lydelse:

Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed
kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om
fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren
skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om
fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att denne före
förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

11 §

Jag kan i allt väsentligt godta vad lagrådet har anfört i
anslutning till denna paragraf. Som har sagts i specialmotiveringen blir det
dock vid förmedling av arrende och hyra i praktiken inte fråga om någon
kontroll av om objektet belastas med några rättigheter.

Med hänsyn till det sagda bör bestämmelsen ges följande
lydelse:

Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att
förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter
som belastar den.

12 §

Jag biträder lagrådets uppfattning att det är tillräckligt
att paragrafen är tillämplig när den fill vilken överlåtelsen sker är
konsument. Jag ansluter mig också till lagrådets förslag fill justering av
lagtexten. Med hänsyn härfill bör paragrafen ges följande lydelse:

När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper
huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla
köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla
uppgifter i de avseenden som har angetts i 11 § samt uppgift om fastighetens
benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla
uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Prop. 1983/84:16 67

Vid förmedling som anges i första stycket skall mäklaren
innan fastigheten Slutprotokoll överlåts tillhandahålla köparen en
skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

13 §

I enlighet med den ståndpunkt jag har intagit beträffande
3 § finner jag inte anledning att ändra lagtexten.

14 §

Jag har ingen erinran mot det förtydligande tillägg till
paragrafens första stycke som lagrådet har föreslagit.

Jag kan vidare ansluta mig till vad lagrådet har anfört om
mäklarens skadeståndsansvar för oriktiga uppgifter eller felaktiga råd.

Med anledning av vad lagrådet har sagt i anslutning till
andra stycket vill jag framhålla att mäklarens skadestånd med tillämpning av
regeln i första stycket andra meningen bör kunna sättas ned eller helt falla
bort i fall då köparen har försummat sin undersökningsplikt.

15 §

Som har sagts i lagrådsremissen är det f.n. fast praxis i mäklarbranschen
att, när ersättningen till mäklaren skall utgå i form av provision, denna
alltid betalas av säljaren om inte annat har överenskommits. Avsikten med den presumtionsregel
om betalningsansvaret för provisionsersättning som har föreslagits i
lagrådsremissen har endast varit att slå fast denna praxis.

Lagrådet har emellertid förordat att någon presumfionsregel
av detta slag inte tas in i lagen. Regeln skulle enligt lagrådets uppfattning
slå fel i den situationen då en säljare har avböjt biträde av en mäklare som på
köparens uppdrag medverkar i fastighetsöverlåtelsen.

Jag kan visserligen inte dela lagrådets uppfattning att
den föreslagna regeln i en sådan situation med nödvändighet skulle leda fill
att säljaren förpliktas att stå för ersättningen till mäklaren. Parterna får i
detta fall ofta anses ha kommit överens om att provisionen i stället skall
betalas av köparen. Det är emellertid möjligt att regeln någon gång kan ge ett
mindre lämpligt resultat. Jag kan också hälla med om att de fall då
betalningsansvaret för mäklarprovisionen blir tvistiga torde vara jämförelsevis
fåtaliga. Jag vill under dessa omständigheter inte motsätta mig lagrådets
förslag att presumtionsregeln om säljarens ansvar får utgå och att frågan om
vem som skall betala denna provision i stället överlämnas fill rättslillämpningen.

Jag instämmer vidare i vad lagrådet har anfört i
anslutning till paragrafens tredje stycke och biträder lagrådets förslag till omformulering
av styckets första mening.

Med hänsyn till vad jag nu har anfört och i enlighet med
den ståndpunkt jag har intagit beträffande 3 § bör 15 § ges följande lydelse:

Prop.
1983/84:16 68

Om inte annat har överenskommits, skall
fastighetsmäklarens ersättning Slutprotokoll beräknas efter viss procent på
köpeskillingen (provision).

Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om
överlåtelse har träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon
som har anvisats av mäklaren.

Har mäklaren erhållit uppdraget med ensamrätt och träffas
utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller,
har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. I
konsumentförhållanden får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre
månader åt gången.

18 §

Jag biträder vad lagrådet har anfört och föreslår att
ordet "försummelsen" i andra meningen byts ut mot
"åsidosättandet".

2 Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag
att regeringen föreslår riksdagen att anta det av lagrådet granskade
lagförslaget med vidtagna ändringar.

3 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden
och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta det förslag som
föredraganden har lagt fram.

Pn,p. 198.3/84:16 ""

tillaga I

Sammanfattning av belänkamiet hilagu i

Bakgrund

Sverige saknar- i uiotsais till övriga noidisk;i länder iaglii:siåriniieiscr
som reglerar fasiighcisinäklaiuppdragets iitfoiandL-. Seiiaii lång tid har
framförts krav om sådan lagstiftning, inte minsi genom niolioiic; i riksd;ig..'..'i.
F.n. torde fastighetsinäklarv i viss i>nitatliiing ha alt s;v,ir.i löi skada
smn de eller deras anställda vålkii genom tel eller forsiimmcl.sc i vei ki.iiiil-ieten
Det är emellertid oklart liur lång! detta aiisvai .sl/äcker sig.

Under de senaste årtiondena har ett omfattande sinuhtisbyggaiulc
agt rum vilket medfört en ökad onisätliiirrg av fastigheter och Uor cftijiträgan
p;i mäklartjänster. Tastighetsköpel är iin de flesl:i crtskilJ;! av stor fknncmiisk
betydelse. Merparten av småhusköpare är [)rivd(pL:rs,Mier, :>oin iiu: begriiii-sade
kunskaper om vad sorn böi iakttas vid köp och försäljning av fastighettr. Mot
denna bakgrund hyr kornmitlén funnit det ön.-ikväil, särskilt frän konsumentsynpunkt,
<iii det gtni.iin säiskild lagstitriiing skapas regi. ! iöi utförandel av fustighetsmilklarljäiislcr
och för utoviuidel av yrke:-;ma:,sig fastighetsförmedling.

De bestämmelser som f.n. finns pä fastigiieisiöimedliiigst.iniiådLt
li.ii tagits in i kungörelsen (1947336) om auktorisation av taslighctsmäklare.
Kungörelsen innehållei regler av näringsiättsligt slag, vilka anger förul;-vätt
ningarna för handclskamrarn;i .Ut meddela och återkalla :iiiktoris;itioii lör fastighetsmäklare
saml formerna för och omiattningen a\ handelskamrarnas
tillsyn över de aiikloriserade niäklarnu.

Med tanke på det konsumentskydd som har till.skapats inom
andra områden av näringslivet uttalar kommittén att det nu fimi.s anledning att
söka åstadkomma en fastare samhällelig tillsyn (iver faslighcisniäklare och den
yrkesmässiga fastighetslörmcdiing s<.>rii utövas av dem Delta lioi lmIil'1 kommittén ske genom
lagstiftning.

Som resultat av sina övcrvägancitn {(»reslar koriiinii.tcii
en liistii\iuisfor~ medlingslag jämte en till denna anslutande förordning.-

Den lag som föreslås omfaltai yrkesmässig förnicdiiiig ;iv
fas'i egendom, byggnad på annans mark, tomträtt, bostadsrätt samt överlåtelse
eller upplåtelse av nyttjauderätl till mark eller byggnad, l.agföisl:!gct
innehåller både civihårisliga och iiänngsiåtlsliga bestiiiniiu-lscr. Ijctalircglcr
av näringsrätlslig natur föreslås dock ingå i den anslutande förordningen.

Civilrätlsliga regler

Lagen är inte omedelbart tillämplig pä den som iiilöi endast
en.staka fastighetsförmedlingsuppdrag och sorn inte pä gnind av övriga omstäiidig
heter kan anses bedriva fastighetsiörmedlingsrorelse. fniremot kan lagen i
vissa situationer bli analogt tillämplig även pä en sådan icke yrkesmässig

6 Riksdagen I9S3/84. I.umil. Nr 16

Prop.
1983/84:16 70

förmedling. Lagförslaget g;iller ;(ll formeillingsverksamhc;
som lastighets- Bilaga 1 miiklare normalt åtar :lg, obeioetide av o\i\ parterna
kan betecknas som näringsidkare eller konsumenter Den omstainligheten att parterna
lillhör någon av dessa katep:;,'/ei k:Mi cloek ha betydelse för bedömningen av
frågan om mäklarens skyidigliet mot dem och lör omfattningen av hans ansvar. I
vissa hänseenden föreslås iiämligeii tvingande regler till forman för konsumenter.
I övrigt är lagens civilrätlsliga regier av dispositiv natur, dvs. de kan frångås
och ersättas av särskilda öveieiiskommclser mellan mäklare och övriga partei.

Når det gäller formerna foi maklaruppdragets läinnaiide
och dess varaktighet innebär kommitténs förslag liil viss del en kodifiering av
gällande rätt. Kommittén har därvid utgått Iran att pro\isioiisuppdragel liksom
hittills kommer att vara det v.inligasie uppdraget.

I kommitténs förslag regleras vidare den speciella form av
mäklaruppdrag som är förenad med ensamrätt lor mäklaren att under viss tid
förmedla försäljningen av objekt. När uppdragsgivaren ar konsument år denna ensamrätt
begränsad i tiden till högst Ivä månader åt gången. Dessutom finns lör sådana fall,
till skillnad från vad som i övrigt gäller, en föreskrift att överenskommelsen
skall ha skriftlig lorm.

Beträffande sättet för måklaruppdragets utförande anges i
lagförslaget i första hand att en fastighetsmäklare skall utföra sitt uppdrag omsiKgsfullt
och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Mäklarens opartisk;) ställning och
ansvar inte blott mot uppdragsgivaren utan mot bägge de avtalande parterna sias
fast i en regel om :itl mäklaren skall bistå både säljare och köpare ined erfortleiliga
rad och upplysningar och sa långt möjligt söka tillgodose båda parters
berättigade intressen. Efter denna mer allmänt hållna huvudregel anges i vilka
hänseenden mäklaren skall inhämta information och lämna parterna upplysningar. Mäklaren
skall förvissa sig om vem som äger förfoga över objektet och om vilka
inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar det. Han ar skyldig
att upplysa säljare och köpare om dessa förhållanden samt om de planhyggnacis-
och halsovardsbestämmelser som kan bedömas väsentligt inskränka köparens nytta
och användning av fasligheten.

I förhållande till parlci som äi konsumeiiler löresläs en
mer omfattande skyldighet för mäklaren. I dessa fall åligger del mäklaren att
upplysa om vilka förmedlingsåtgärder som kan bli nödvändiga föratt ullöra
uppdraget och orn grunderna för beräkning av mäklarersattniiigcn. .Ar förmedlingsobjektel
en-eller tväfamiljshus skall mäklaren dessutom tillhandahålla en skriftlig
beskrivning av objektet. Ar objektet avsef. att användas som permanent-boslad.
skall beskrivningen innehålla en beräkning av de genomsnittliga boendekostnaderna.
I förhålla.nde till mäklarkunder som är konsumenter skall mäklaren vidare, om
parterna inte överenskommer om annat, bistå dem med all upprätta de avtalslrancllingar
som behövs för överlåtelsen.

Samtliga de åligganden avseende uppdragets utförande som
kommittén nu

Prop. 1983/84:16 71

föreslår har av företräilare loi niakl.nkar'ii heikj.als
kun' :i •.,;,.r..:'. ,noiii Bilai;a I ramen för den ninarande \:igle(:laiKle
ni(nisioiisi:i:s;i:. ioi" liisu:;! :-.>;.aklar-Ijansler.

Om en fastighetsmåklaie llpp;åtligen eller .iv o.iklsaiiihji
i.adosätt/i iiia förpliktelser enligt uppdraget kan han enligt lagiorslage!
ådra sig sk;;de-ståndsansvar, om hans beteende h:ir orsak:il törniogenlictsskada
;o!' ;ia;:on av parterna.

Med utgångspunkt i att provisionsiipj'>ilr:igel :iven i
foitsäl!ningen kommer att vara den av maklarkunderria me:-;t aiiivttjatle iippdra.gsforme.ii
iuir i lagförslaget tagits in en presumtionsregel av inrieh;'ill att niäklarersaltningin
skall utgå i form av provision, om inte uppdragsgivare och mäklare har irattai överenskommelse
om hur ersättningen lör upprlragei skal! bestamiiias. ( lagtexten erinras
samtidigt om den för provisioi!;-,ers:ittniiig alimä.iit gällande förutsättningen
att uppdragel leder iill hnid.iiide .ivt:il mellan säljare och köpare.
Lagförslagels bestämmelser hindrar inte en upp(.!r;ig::givare. 'are .ig han är
konsument eller.ej. att beroende pa omständigheterna träffa avt.il med mäklaren
om att ersättningen for uppdraget ikall utgå i annan form, t.ex. efter den lid
och de kostnader mäkl.ne!! visa; sig h;: kigl ned pa uppdraget, eller att
överenskomma meil makkireii om lägre eller hoi;re provision än den gängse. För
att förhindra att provisionsiippdiagets karaktär av riskavtal enligt regeln
"inget avtal - ingen ersiittning" luckras upp genom olika former av
kostnadsersättningar som upptlragsgivaren skall sia för, har i förslaget tagits
in en bestämmelse alt mäklaren får betinga sig ersättning tor kostnader endast
om särskilda omständigheter löranleder det oeli atl en sådan överenskommelse i rörhåilande
till en konsument skall vara skrift-

lig.

Beträffande mäklarersättningen föreslås den begränsnmgeii
att en fastighetsmäklare som själv träder in som säljare eller köpare inte skall
ha ratt till ersättning för sitt förmedlingsarbete.

Av olika skäl kan ersättningen för ett mäklaru|)p(lrag
vara oskälig. Så kan vara fallet beroende på sätlet att beräkna eisaiiniiigeii
tor uppdragel eller ibland vid illojalt förfarande eller andra allvarliga iörsuininelser
frän mäklarens sida. För sådana speciella situationer har konirnittéii f öre-slagit
en regel atl en oskälig mäklarersåltning skall kiiinia sättas ned.

Näringsrättsliga regler

Kommitténs förslag till näringsrätlslig reglering innebär att
en obligatorisk försäkrings- och regislreringsskyldighet infors för alla vrkesinässigt
verksam ma fastighetsmäklare, att den nuvarande frivilliga auktorisationen
genom handelskamrarna bibehålls samt att allmanna rekkimationsnämnden ges
möjlighet att ta upp tvister mellan mäklare ocli mäkiarkund.

Registreringsskyldighelen töreslas fullgjord pä det särtef
att var och en som utövar eller avser all utöva yrkesmässig
fastighetsförmedlingsverksamhet anmäler detta lokalt till länsstyrelsen, som
på grundval av anmälningarna

Prop.
1983/84:16 72

upprättar ett fastighetsmaklarregistcr. I samband med registeranmälaii
- Bilaga 1 som har till syfte alt identifiera mäklarens person, firma och
adress - skall mäklaren visa att han har en till visst belopp gällande
ansvarsförsäkring för den ersättningsskyldighet som han kan iidraga sig i sin
yrkesutövning. Vid registeranmälan och därefter årligen erläggs en avgift av
förslagsvis 50(1 kr. För den som bryter mot registrerings- och
försäkringsplikten föreslås bötesstraff.

Någon lämplighetsprovning eller något utbildningskrav
föreslås inte knytas till registreringen hos länsstyrelsen. Kommittén räknar i
stället med att mäklarbranschen själv, under inlryck av den inbördes
konkurrensen och de krav som den föreslagna fastighelsförmedlingslagen ställer
på yrkesmässigt verksamma fastighetsmäklare, kommer att tortsätla den
omfattande utbildningsaktivitet som under senare år bedrivits både geirom irrlern
utbildning och genom anlitande av den vu.xemitbikliving av fastighetsmäklare
för vilken skolöverstyrelsen nyligen dragit upp ändrade riktlinjer.

Kommittén föreslår, som tidigare nämnts, att det nuvarande
frivilliga auktorisationssystemet skall bibehållas. Kommittén finner det
önskvärt och rimligt att fastighetsmäklare som imderkastai sig särskilda, av samliallet
uppställda krav i fråga om utbildning och ansvar även lortsäilningsvis skall
kunna marknadsföra sig som auktoriserad fastighetsmäklare. Haiidelskam-rarna
bör även i fortsättningen ha hand om antagningen och tillsynen av auktoriserade
fastighetsmäklare. Principerna härför föresläs i stor' förbli oförändrade.

Den föreslagna näringsrältsliga regleringen innebär alt
det på marknaden kommer alt finnas olika grupper av fastighetsmäklare, nägol
som kommittén anser vara av värde för konsumenterna. Ett brett utbud skapar
möjlighet till konkurrens, som i sin tur kan bidra till bättre mäklarinsatser
och verka återhållande på priset för mäklartjänster!.

För fastighetsmäklare som enbart kommer att vara
registrerade hos länsstyrelse föreslås ingen myndighetskonlrollerad tillsyn med
rent disciplinärt syfte. För att tillgodose behovet av konsumentskydd föreslås
i stället att allmänna reklamationsnänmden ges behörighet att behandla faslighetsmäk-lartvisler.
För detta ändamål bör inrättas en särskild avdelning vid nämmlen. Vid denna
skall tvister mellan mäklare och mäkiarkund som är konsument, vare sig kunden
är säljare eller köpare, kunna tas upp till provning. Begäran om prövning skall
alltid göras av konsumenten.

Allmänna reklamationsnänindens verksamhet med mäklartjänster
kommer att föranleda särskilda kostnader. Kommittén ;inser att dessa, liksom
länsstyrelsernas kostnader för register föringen, får beaktas vid
fastställandet av storleken av den regislreringsavgift som samtliga yrkesmässigt
verksamma fastighetsmäklare har att erlägga. Avdelningen för fastighetsmäklartjanster
bör bestå av en lagfaren ordförande samt företrädare lör lästighetsmäklar-branschen
och dess kunder. I denna sammansättning kan nämnden formulera branschetik och
utveckla praxis i fråga om fastighetsmäklartvis-ter.

Prop. 1983/84:16 73

Bihiga 2

Kommitténs lagförslag Bilaga 2

Förslag
till Fa.stighetsförmedlingslag

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Allmänna bestämmelser

IS Lagen gäller den som vrkesniässigt förmedlar

1.
överlåtelse av
äganderätt till fastighet eller byggnad pä annans mark.

2.
överlåtelse
eller upplåtelse av tomträtt eller bostadsratt.

3.
överlåtelse
eller upplåtelse av annan nyttjanderätt till mark, byggnad eller del av
byggnad.

2 § Den som utövar verksamhet som anges i 1 S kallas
fastighetsmäklare och

är skyldig att vara försäkrad och registrerad enligt bestämmelserna i 5

kap.

En fastighetsmäklare kan bli auktoriserad enligt
bestämmelserna i 6 kap.

3 S Parterna i överlåtelser och
upplåtelser som anges i 1 § i lagen kallas säljare och köpare.

4 8 Säljaren eller köparen anses som
konsument, om han är en privatperson och förmedlingsobjektet är avsett
huvudsakligen för enskilt bruk.

Om förmedlingsobjektel är ett en- eller tvålämiljshus,
skall det alltid anses avsett huvudsakligen för enskilt bruk.

5§ I fråga om Underlätelse att lämna information, som är
av särskild betydelse från konsumentsynpunkt, gäller marknadsföringslagen
(1975:1418).

2 kap. Uppdragets varaktighet

1 § Ett fastighetsmäklaruppdrag
gäller tills vidare, om inte överenskommelse träffats om viss tid som uppdraget
skall gälla.

2 8 En fastighetsmäklare kan genom
särskild överenskommelse få ensamrätt för viss tid till ett mäklaruppdrag.

Är uppdragsgivaren konsument skall överenskommelsen vara
skriftlig och gälla för högst två månader åt gängen. Denna bestämmelse får inte
frångås till konsumentens nackdel.

Prop. 1983/84:16 74

3S Bryter uppdragigivareii eti iivml onr cii....imrätt,-,uppdiag
nian giltig Bilaga 2 anledning, skall lian ersätt:) fastiiihetsniäkiaien
dennes, skada.

3 kap. IJppdragtis ultöEandc

1 § Fastighetsmäklaren skall utföra silt uppdrag onisorgstulll
och i allt iaktta god faslighetsmäkkused. Han skall bistå säljare och köpare mefl
erforderliga råd och upplysningar och sä långt möjligt söka tillgodose båda
parters berättigade intressen.

Fastighetsmäklaren skall iiälla penningmedel och andra
tillgångar som han får om hand och som tillhör säljare eller köpare skilda frän
vad som tillhör honom själv.

2§ Vill fastighetsmäklaren själv eller någon honom
närstående fysisk eller juridisk person träd;: in som säljare eller köpitre eller
h:ir mäklaren väsentligt ekonomiskt intresse av överlåtelsen utöver vad som
följer av uppdraget, skall han snarast upplysa uppdragsgivaren om detta

3§ Fastighetsmäklaren skall förvissa sig om vem som äger
förfoga över förmedlingsobjektet och orn de inteckning;ir. servitut oelr andra
rättigheter som belastar det. Han skall upplysa säljare och köpare om dessa
förhållanden och om de plan-, byggnads- och halsovardsbestämmelser som kan
bedömas väsentligt inskränka en köpares nytla och användning av fastigheten.
Särskilda bestämmelser för konsunieniföi hållanden

4 § I samband med att en koiisumeiit lämnar uppdrag till
en fastighetsmä

klare skall mäklaren upplysa om vilka förmedlingsåtgärder som kan bli

nödvändiga med hänsyn till uppdragets arl samt om grunderna för beräkning

av mäklarersättningen.

5 § Är förmedlingsobjektet en- eller tväfamiljshus skall fastighetsmäklaren

tillhandahålla en skriftlig beskrivning av objektet. Beskrivningen skall

upplysa om de förhållanden som anges i 3 §. Där så är möjligt, skall be

skrivningen också ange objektets benämning, taxeringsvärde och areal samt

husets ålder, storlek och byggnadssätt.

Är förmedlingsobjektet avsett som permanentboslad skull
beskrivningen innehålla en beräkning av de genomsnittliga boendekostnaderna.

6 § Fastighetsmäklaren skall verk;i för att parterna
träffar överenskommelse i

frågor som behöver lösas i samband med ö'-erlåtelsen. Orn parterna inte

överensko.mmer on'i annat, skall m;'.kl;;ren bistå dem med ;rtt upprätta de

avlalshandlingai som behrivs för ö'N'erlåtelsen.

7§ Bestämmelserna i -r-O i§ fai ;ii;e fia;igas till koriuimenternas
nackdel.

Prop.
1983/84:16 75

4 kap. Ersättning för uppdraget m.m. Bilaga 2

1 § Fastighetsmäklaruppdraget skall ersättas med
provision, om inte uppdragsgivaren och mäklaren överenskommit oni :intiari ersiittningsform.
Provision utgår endast för avtal om överlåtelse eller upplåtelse som genom
mäklarens förmedling träffats mellan uppdragsgivaren och en av mäklaren anvisad
medkontrahent.

2§ Skall uppdraget ersättas med provision, fär
fastighetsmäklaren betinga sig ersättning för kostnader endast om särskilda
omständigheter föranleder det. Är uppdragsgivaren konsument skall
överenskommelsen härom vara skriftlig.

3 § Inträder fastighetsmäklaren som köpare eller säljare,
har han inte rätt till ersättning för sitt förmedlingsarbete.

4§ Ersättningen för uppdraget kan sättas ned, om den med
hänsyn till avtalad ersättningsform eller övriga omständigheter är oskälig.

5 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen
eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser vid uppdragels utförande och
därigenom orsakar skada för säljare eller köpare, skall han betala skadestånd.

6 § Är uppdragsgivaren konsument, får
bestämmelserna i 2-5 SS inte frångås till konsumentens nackdel.

5 kap. Försäkrings- och registreringsskyldighet

1 § En fastighetsmäklare skall vara
försäkrad för den skadeståndsskyldighet som han kan ådraga sig enligi 4 kap. 5 S.

2 § En fastighetsmäklare skall vara registreriid
hos länsstyrelsen i det län där verksamheten huvudsakligen bedrivs. För
registrering fordras alt mäklaren är myndig och ej i konkurstillstånd samt att
han är bosatt här i riket.

Innan en fastighetsmäklare börjar sin verksamhet och
därefter ärligen före den 1 februari skall han göra anmälan hos länsstyrelsen orn
sin verksamhet och förete bevis om att erforderiiga försäkringsavgifter har beliilats.
Kör en sådan anmälan skall mäklaren betala en avgift.

3 § Närmare föreskrifter om
tillämpningen av 1 och 2 S§ meddelas av kommerskollegium.

4 § Den som bryter mot 1 § eller 2 S
straffas ined böler

Prop.
1983/84:16 76

6 kap. Auklorlsalion Bilaga 2

1 § En fastighetsrnäki;ire kan bli aiikloriser:Kl av en liandelskaminare.
För

auktoris;ition fordras att nuikkireii har lilltredsstiilkinde utbildning och

praktisk erfare-iihel samt :i(t li;iii ;ii k/inJ for re(lb;.irhcl oeh beiloms
lämplig

även i övrigt.

Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer meddelar
närm;i-re föreskrifter om auktorisation av faslighetsmaklare.

2 § Auktorisation meddelas för en tid av fem äi.
Förlängning av auktorisa

tionen skall föregås av förnyad piövninti.

3§ För ansökan om auktorisation eller föriängning av ;tMktorisation
sk;ill sökanden betala en avgift.

Avgiftens storlek bestäms av kominerskoliegiuin.

4 § Vill en auktoriserad fastighetsmäklare
driva sin verksamhet i form av aktiebolag, handelsbolag eller kommanditbolag,
skall bolaget uppfylla de villkor som handelsk-inimaren föreskriver

5 § En auktoriserad fastighetsmäklare
får inte själv eller genom honom närstående fysisk eller juridisk person
bedriva låneverksamhet eller handel med förmedlingsobjekt som omfatras av
lagen. Han får inte heller vara anställd hos annan ån auktoriserad
fastighetsmäklare, bolag som avses i 4 S eller sammanslutning som
handelskammaren godtagit.

6 § Handelskammaren skall tillse atl
auktoriserade fastighetsmäklare iakttar god fasfighetsmäklarsed oeh utför sina
uppdrag enligt bestämmelserna i denna lag.

7 § Finner handelskammaren alt en
auktoriserad fastighetsmäklare inte längre uppfyller kraven enligt 1 § eller atl
han på annat sätt är olämplig, skall handelskammaren återkalla auktorisationen.
Är omständigheterna mildrande får handelskammaren i stället tilldela mäklaren
en varning.

Handelskammaren får inte besluta om återkallelse av auktorisationen
eller om varning utan att mäklaren beretts tillfälle att yttra sig.

8 § Den som vägrats auktorisation eller fått sin auktorisation
återkallad eller

tilldelats en varning får överklaga handelskammarens besliil genom besvär

hos en särskild besvärsnämnd.

Besvärsinlagan skall ges in till handelskammaren inom tre
veckor från den dag klaganden fick del av beslutet.

Besvärsnämndens beslut får inte överklagas.

9 § Besvärsnämnden skall beslå av tre ledamöter och lika
många ersättare

som utses av regeringen för viss tid. Ordföranden skall vara lagkunnig och

erfaren i domarvärv. En av de övriga ledamöterna utses på förslag av

kommerskollegium och den andra på förslag av handelskamrarnas organ för

avgörande av gemensamma frågor.

Prop. 1983/84:16 77

10 S Den som oriktigt utger sig för atl vara auktoriserad
fastighetsmäklare Bilaga 2 straffas med böter.

Övergångsbestämmelser

1, Denna lag träder i kraft den —, då kungörelsen
(1947:336) om

auktorisation av fastighetsmäklare upphör att gälla.

2. Den som vid lagens ikraftträdande erhållit auktorisation
enligt 1947 års

kungörelse skall anses ha erhållit auktorisation enligt denna lag för tiden

fram till den för honom gällande auktorisationsperiodens utgång.

»rop.
1983/84:16 78

Bilaga 3

"örteckning
över remissinstanserna Bilaga 3

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetls av
Svea hovrätt, jöteborgs tingsrätt, bankinspektionen, kommerskollegium,
näringsfrihets-ombudsmannen, statens pris- och kartellnämnd, konsumentverket, allmän-la
reklamationsnämnden, länsstyrelsernas organisationsnämnd (LON), änsstyrelsen i
Stockholms län, juridiska fakultetsnämnden vid Uppsala iniversitet.
institutionen för fastighetsekonomi vid Tekniska högskolan i >tockholm, försäkringsrätlskommiltén.
Svenska kommunförbundet. Landsorganisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens
centralorganisation (TCO), 5veriges advokatsamfund. Auktoriserade
fastighetsmäklares riksförbund, Esseff Svensk fastighetsförmedling AB, Sveriges
aktiva fastighetsmäklares iksförbund. Svenska bankföreningen. Svenska
sparbanksföreningen, Sveriges föreningsbankers förbund. Svenska sparbankernas
fastighetsbyrå AB, Sverigefastigheter Förmedlings AB, Svenska handelskammarförbundet,
Svenska försäkringsbolags riksförbund. Samfundet för fasfighetsvärdering, Sveriges
fastighetsägareförbund, Sveriges villaägareförbund, HSB:s riksförbund.
Hyresgästernas riksförbund ek. för., Sveriges bostadsrättsföreningars Centralorganisation
ek. för.. Näringslivets delegation för marknadsrätt.

Länsstyrelsen i Stockholms län har bifogat yttrande från
Stockholms landelskammare.

Yttrande har dessutom inkommit från lantmäteriverket.

Prop. 1983/84:16 79

Bilaga 4

Lagrådsremissens lagförslag Bilaga 4

Förslag till

Lag om fastighetsmäklare

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Med fastighetsmäklare avses i
denna lag den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter eller
bostadsrätter.

2 § Vad som föreskrivs om fastigheter
i denna lag skall tillämpas också på delar av fastigheter, byggnader på annans
mark, toniträtter, bostadsrätter, arrenderätter och hyresrätter. Vid förmedling
av arrende eller hyra till-lämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vid sådan
förmedling skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten
och vad som sägs om köpare avse motparten i avtalet.

3 § Om inte annat anges i det
följande, är ett avtalsvillkor ogiltigt i den mån det innebär att
bestämmelserna i denna lag frångås till nackdel för en konsument som köper en
fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en faslighet som han
har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.

Registrering av fastighetsmäklare

4 § Varje fastighetsmäklare skall
vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam.
Detta gäller dock inte i fråga om advokater.

5 § För att en fastighetsmäklare
skall bli registrerad krävs att han

1.
är myndig och
ej försatt i konkurs,

2.
har försäkring
som läcker den skadeståndsskyldigbet intill 500 000 kronor för varje skadefall
som kan drabba honom om han åsidosätter sina åligganden enligt 9-13 §§,

3.
har
tillfredsställande utbildning, saml

4.
i övrigt bedöms
lämplig som fastighetsmäklare.

Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om
registreringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som
regeringen bestämmer. Regislreringsavgift bestäms av regeringen.

Prop. 1983/84:16 80

S S Finner länsstyrelsen atl en fastighetsiniiklaie inle
längre uppfyller kraven Bilaga 4 inligt 5 S eller belalai mäklaren inte
föreskriven regislierings;ivgift, sk:ill änsstyrelsen återkalla
registreringen. Ett beslut om ;'iterk;illelse gäller imedelbart.

Om det är tiliräekligt, k;in länsstyrelsen i stället
för ;>t! återkalla registreringen meddela varning.

7S Länsstyrelsens beslut enligt denna lag tär (iverkkigas
till k;iniiiiairätten enorn besvär.

8 § Är någon verksam som fastighetsmäklare ulan ;il{
var;i registrerad enligt

denna lag, kan länsstyrelsen ftrrelägga honom vid vite att upphöra med

verksamheten. Ett sådant föreläggande fär överklagas endast i samband med

att ett beslut om återk;illelse av registrering överkkigas.

Fastighetsmäklarens uppdrag

9 § Fastighetsmäklaren skall utf()ra sitt upp<lr;tg
omsorgsfulil och med

iakttagande av god fastighetsmäklarsed.

Pengar och andra tillgångar som mäklaren lar hand om för nägon
annans räkning skall hällas skilda från andra tillgångar.

10 § Fastighetsmäklaren skall ge köpaie
och säljare råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra
förhållanden. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de
uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen.

11 § Fastighetsmäklaren skall förvissa
sig om vem som har rätt att tVrrfoga över fastigheten och om vilka
inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.

12 8 Vid förmedling av fastigheter i
konsumentförhållanden skall fastighetsmäklaren tillhandahålla en skriftlig
beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de
avseenden sorn har angetts i 11 S samt uppgift om fastighetens benämning,
taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om
byggnadens ålder, storlek oeh byggnadssätt.

Innan fastigheten överlåts skall mäklaren
tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

13 8 Fastighetsmäklaren skall verka
för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor sorn behöver
lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har överenskommits, skall
mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs
för överiåtelsen.

14 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen
eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt 9-13 SS, skall han
ersätta skada som drabbar köparen eller säljaren. Om det ar skäligt, kan
skadeståndet sättas ned eller helt falla bort.

Prop. 1983/84:16 H\

Har fastighetsmäklaren betalat skadesiiind till köparen på
giuinl ;iv skada Bilaga 4 som denne har tillfogats genom att fastigheten iivviker
från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadesiändel
från säljaren i den mån också denne är ansvarig för skadan oeh del inte ar osk;iligt
att säljaren i sista hand får bära detta aiisv;ii ensam.

Ersättning för fastighetsmäklHrens uppdrag

15 § Om inte annat haröveieiiskomrnils. .-.kall lastiglietsiiiäklårens
eisiittning

beräknas efter viss prr)cent pä köpeskillingen (provision) oeh betalas av

säljaren.

Mäklaren har rätt till provision eiukisl om avtal om
överlåtelsen har träffats genom hans förmedling mellan n|ipdragsgivaren oeh
någon som liar anvisats av mäklaren.

Har mäklaren erhållit uppdraget medensamiätt (ich sker
överlåtelse mkmii den tid som
avtalats för ensamratten, har mäklaren dock rätt till provision även om avtal
om överlåtelsen inte har träffats genom hans hirmediing, I konsumentförhållanden
får liden (or ensamrätten bestänimas till hogsf tre månader åt gången.

16 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag
ersättas i form av provision, har mäklaren rått till ers;itlning för kosiiKider
end;ist om detta särskilt har överenskommits.

17 § Fastighetsmäklaren h;ir inte rätt
till ersättning för sitt föimedliiigsaibe-te, om han .själv eller nägon sådan
närstående till lionom som avses i 29 a § konkurslagen (1921:225) inträder som
köpare.

18 8 Fastighelsmäklaiens ersättning kan
sättas ned, om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina åligganden
mot köp;uen eller säljaren. Delta galler dock ej, om Icirsurnmelseii är av linga
betydelse.

1.
Denna lag Iriider
i kraft den I juli 19S4.

2.
Den som vid
lagens ikraftträdande ;ir verksam sorn t'astighelsin;iklaie skall ansöka om
registrering enligt denna kig senast den 30 september 19X4. Har ansökan gjorts
senast denna dag, får mäklaren fortsätta sin verks;imliet i avvaktan på
länsstyrelsens beslut med anledning av ansi')krmigen.

3.
Den soni vid lagens
ikraftträdande är verksam som fastiglielsm:iklaie ul;in alt ha sådan utbildning
som avses i 5 S första stycket 3 kan trois dett;i registreras enligt denna lag
för tiden Iill utgången ;iv juni !9S(i.

Prop.
1983/84:16 82

Innehåll

Propositionens huvudsakliga innehåll ............................ 1

Propositionens lagförslag .............................................. 2

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 11 maj
1983 ... 6

1
Inledning ................................................................. 6

2
Allmän
motivering .................................................... ........ 7

2.1
Allmänna
utgångspunkter ............................... ........ 7

2.2
Samhällets tillsyn
över faslighelsmäklarna .... 9

2.3
Fastighetsmäklarens
uppdrag ........................ 12

2.3.1
God fastighetsmäklarsed
m.m .............. 12

2.3.2
Fastighetsmäklarens
åligganden ........ 13

2.4
Fastighetsmäklarens
skadeståndsansvar ...... 15

2.5
Ersättning för mäklaruppdraget
...................... 17

2.5.1
Formen för
fastighetsmäklarens ersättning 17

2.5.2
Ersättning för
kostnader m.m................ ..... 19

2.5.3
Ersättning vid
ensamrättsuppdrag ....... 21

2.5.4
Betalningsansvaret
för provision ........ 23

2.5.5
Ersättning vid s.k.
självinträde ............ 24

2.5.6
Nedsättning av
ersättningen ............... 25

2.6
Ikraftträdande m.m
......................................... 26

2.7
Resursfrågor .................................................... 26

3
Upprättat
lagförslag ................................................. 27

4
Specialmolivering
...................................................... 27

5
Hemställan ............................................................... 50

6
Beslut ...................................................................... 50

Utdrag av lagrådets protokoll den 21 juni 1983............. ..... 51

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 25
augusti 1983

Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet ..................... 69

Bilaga 2 Kommitténs lagförslag ...................................... 73

Bilaga 3 Förteckning över remissinstanserna ................ 78

Bilaga 4 Lagrådsremissens lagförslag ............................ 79