Prop. 1984/85:197

Prop.
1984/85:197

Regeringens proposition

1984/85:197

om
arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge;

beslutad
den 11 april 1985.

Regeringen
föreslår riksdagen att anta det förslag som har tagits upp i bifogade utdrag av
regeringsprolokoll ovannämnda dag.

På
regeringens vägnar OLOF PALME

STEN
WICKBOM

Propositionens
huvudsakliga innehåll

1
propositionen föreslås att det till jordabalkens regler om jordbruksarrende
läggs en regel av innebörd att man vid avräkningen mellan jordägaren och arrendalorn
skall beakta om kostnaderna för alt avhjälpa de brister som förelåg vid
avräkningsperiodens början har förändrats under perioden.

Lagändringen
föreslås träda i kraft den 1 januari 1986. I fråga om avräkningsperioder som
löper vid ikraftträdandet skall äldre regler alltjämt gälla, om parterna i
arrendeavtalet har reglerat hur kostnadsförändringar skall beaktas eller om del
med hänsyn till arrendevillkoren och omständigheterna vid arrendevillkorens
tillkomst skulle vara oskäligt att tillämpa den nya regeln.

1 Riksdagen 1984/85. 1 saml. Nr 197

Prop.
1984/85:197 2

Förslag till

Lag om ändring i Jordabalken

Härigenom föreskrivs att 9 kap. 23 § jordabalken' skall ha
nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9 kap.

23 §

Avräkning mellan jordägaren och arrendalorn skall ske, när
arrendestället avlrädes. Avräkning skall även ske vid tidigare lidpunkt i den
mån avtal därom träffats. I samband med förlängning av arrendeavtalet skall
avräkning alltid ske, om mer än nio år förflutit från tillträdet eller från
närmast föregående avräkning.

Om ej annat avtalals, skall avräkning grundas på syn vid
avräkningsperiodens början och slut.

Vid avräkningen skall beaktas om kostnaderna för att
avhjälpa de brister som förelåg vid avräkningsperiodens början har förändrats
under perioden.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1986.

2. Den nya bestämmelsen i 9 kap. 23 § tredje stycket
skall tillämpas

också beträffande avräkningsperioder som löper vid ikraftträdandet. Detta

gäller dock inte, om parterna i arrendeavtalet har reglerat hur kostnadsför

ändringar skall beaktas eller om det med hänsyn lill artendevillkoren och

omständigheterna vid arrendevillkorens tillkomst skulle vara oskäligt att

tillämpa den nya bestämmelsen.

Balken omtryckt 1971: 1209,

Prop. 1984/85:197

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1985-03-28

Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och statsråden
Lundkvist, Feldt, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson, Andersson,
Boström, Bodström, Göransson, Gradin, Dahl, Holmberg, Thunborg, Wickbom

Föredragande: statsrådet Wickbom

Lagrådsremiss om arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge

1 Inledning

Vid tillträde och avträde av jordbruksarrende, liksom i
vissa fall vid förlängning av sådant arrende, hålls syn. Därvid antecknas och
värderas konstaterade brister på arrendestället. Vid avträdel eller vid
förlängningen sker en avräkning mellan jordägaren och arrendalorn. Är bristerna
störte vid avträdel än de var vid tillträdet, är jordägaren berättigad till
ersättning från arrendalorn. Är bristerna mindre vid avträdel, innebär det att
artendatorn har förbättrat artendestället och då är han berättigad till
ersättning frän jordägaren.

1 prop.
1983/84: 136 med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen diskuterades om
reglerna om avräkning behövde kompletteras för att hänsyn skulle kunna tas till
förändringar i penningvärdet mellan tiden för tilllrädessyn och avträdessyn.
Någon ny reglering föreslogs emellertid inte. Detla ställningslagande byggde pä
uppfattningen att de befintliga reglerna medgav att man vid avräkningen tog
vederbörlig hänsyn lill förändringar i penningvärdet (se prop. s. 61). I
propositionen påpekades all Svea hovrätt i en dom den 10 mars 1983 hade funnit
att en rättvisande jämförelse mellan arrendeställets skick vid tillträdet och
vid avirädet kan ske endast om bristbeloppen uttrycks i samma penningvärde. Del
anmärktes i propositionen att domen hade överklagats till högsta domstolen.

Vid riksdagsbehandlingen av propositionen underströks
vikten av att regeringen noga följde frågan och särskilt beaktade om det med
hänsyn till utgången i högsta domstolen fanns anledning att pä nytt överväga
lagstiftningsåtgärder (LU 1983/84: 35 s. 22).

Prop. 1984/85:197 4

Högsta domstolen meddelade dom i målet den 10 juli 1984
(se Nytt juridiskt arkiv 1984 s. 550). 1 motsats lill hovrätten fann högsta
domstolen alt reglerna om arrendeavräkning inte innebar att brislbelopp
schablonmässigt kunde räknas om med hänsyn lill penningvärdels fall.

Med anledning av vad högsta domstolen i domen hade uttalat
om de gällande lagreglernas innebörd inleddes i justitiedepartementet arbete pä
en lagändring. En promemoria med förslag lill nya bestämmelser upprättades
(Dnr 3172-84). Promemorian har remissbehandlats.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels promemorian
som bilaga I, dels en förteckning över remissinstanserna och en sammanställning
av remissyttrandena som bilaga 2.'

2 Föredraganden

2.1 Skall förändringar i kostnadsläget beaktas vid arrendeavräkning?

Mitt förslag: Vid avräkningen mellan jordägaren och jordbruksartenda-lorn
enligt 9 kap. 23 § jordabalken (JB) skall hänsyn tas lill de förändringar i
kostnadsläget som har ägt rum under avräkningsperioden.

Promemorieförslaget: Överensstämmer med mitl förslag.

Remissinstanserna: En betydande majoritet av
remissinstanserna tillstyrker eller godtar lagstiftningsåtgärder med den
inriktning som har föreslagils i promemorian.

Bakgrunden till mitt förslag: Arrendalorn skall under
arrendetiden vårda och underhålla artendestället. Försämras del genom alt arrendalorn
eftersätter vad som åligger honom, har jordägaren rätt till ersättning (9 kap.
15 § JB). Arrendalorn är dock inte skyldig att avhjälpa en brist som föreligger
redan vid tillträdet. Avhjälper han en sådan brist, har han rätt till

' Bilagan 2 utesluten här. Den finns tillgänglig hos
justitiedepartementet i lagstiftningsärendet (Dnr 3172-84).

Remissyttranden har avgivits av Svea hovrätt, Göteborgs
tingsrätt, arrendenämnderna i Stockholm, Linköping, Malmö och Göteborg,
kammarkollegiet, Uppsala universitet, lantbruksstyrelsen, lantbruksekonomiska samarbelsnämnden,
domänverket. Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Svenska kommunförbundet. Svenska
kyrkans nämnd för församlings- och pastoratsförvaltning, Sveriges advokatsamfund,
Sveriges jordbruksarrendatorers förbund samt Sveriges jordägareförbund.

Kammarkollegiet har bifogat yttranden av stiftsnämndema i
Uppsala, Linköping, Skara, Lund och Göteborg,

Prop.
1984/85:197 5

ersättning av jordägaren (9 kap. 16 § JB).
Ersättningsfrågorna skall i allmänhet avgöras vid avräkning enligt 9 kap. 23 §
JB. Avräkning skall ske när arrendalorn avträder arrendestället. Avräkning
skall också ske i samband med förlängning av ett arrendeavtal, om mer än nio
år har förflutit från tillträdet eller närmast föregående avräkning. Om inte
annat har avtalats, skall avräkningen grundas på en syn vid avräkningsperiodens
början och slut. Vid synen skall enligl 9 kap. 26 § JB undersökas allt som hör lill
arrendestället. Om brist föreligger, skall anteckning göras om bristens
beskaffenhet, de åtgärder som behövs för dess avhjälpande saml kosinaclen för
detta.

Syn och avräkning går i stora drag ofta lill på följande
sätt. Vid tillträdes-synen antecknas bristerna. För varje brist antecknas vad
del beräknas kosta att avhjälpa den. Bristbeloppen bildar tillsammans
tillträdets bristsumma. Vid avräkningsperiodens slut gör man på samma sätl och
får då fram avirädels bristsumma. Därefter sker en jämförelse mellan brislsum-morna
vid tillträdet och avträdel. Är avirädels brislsumma större än tillträdets och
ingår i avirädels bristbelopp ej sådana belopp som avser brister för vilka
jordägaren har att svara, exempelvis på grund av sin byggnadsskyldighet, skall
arrendalorn i princip betala skillnaden. Är förhållandet det motsatta, skall
jordägaren betala skillnaden lill arrendalorn. Här bortses från bl. a. del
fallet att jordägaren redan före avräkningen har ersatt arrendalorn för att
denne avhjälpt en lillträdesbrisl.

Penningvärdeförsämringen under senare år har medfört all
förändringar i allmänhet har skett i kostnadslägel mellan liden för avirädet
och tiden för tillträdet. Kostnaderna för all avhjälpa en viss lillträdesbrisl
är då högre på avirädesdagen än på tillträdesdagen. Om hänsyn inte tas lill
sådana förändringar, kan resultatet bli att en artendaior som i enlighet med
lagen har hållit arrendestället i oförändrat skick - de faktiska bristerna har
inte ökat — ändå blir skyldig alt betala ersättning. Kostnaderna för alt
avhjälpa avlrädesbrislerna anges som nämnts i dagens kostnadsläge, medan kostnaderna
för all avhjälpa lillirädesbrislerna har angetts i det kostnadsläge som rådde
vid tillträdet.

Högsta domstolens tidigare omnämnda dom den 10 juli 1984
(se NJA 1984 s. 550) gällde tillämpning av reglerna i 1907 års nyttjanderältslag.
Jordabalkens regler om avräkning har emellertid i allt väsentligt samma
innehåll som avräkningsreglerna i 1907 års lag. Domen har därför i praktiken
betydelse också då del gäller jordabalkens avräkningsregler.

I domen anför högsta domstolen all bestämmelserna om artendeavräk-ning
inte kan anses innebära all bristbelopp vid tillträdet schablonmässigt skall
räknas upp vid avirädet. Högsta domstolen ansåg vidare att omständigheterna i
målet inte var sådana all avtalet kunde jämkas enligl 36 § avtalslagen. Högsta
domstolen biföll därför jordägarens yrkande om alt arrendalorn skulle betala
honom skillnaden mellan den brislsumma som antecknades vid avlrädessynen år
1979 och den bristsumma som hade antecknats vid lilllrädessynen år 1970.

11 Riksdagen 1984/85. I saml. Nr 197

Prop.
1984/85:197 6

Skälen för mitt förslag: 1 konsekvens med grundprincipen
att arrendalorn skall vårda och underhålla arrendestället bör arrendalorn bli ersiiiinings-skyldig
endast om arrendestället totalt sett har försämrats till följd av alt han har
eftersatt vad som ålegat honom. Jordägaren synes vidare med fog kunna hävda att
ersättningsskyldighet skall kunna åläggas honom endast fördel fall att
arrendestället rent faktiskt har förbättrats. Bristbeloppen vid tillträde och
avträde fastställs, som nämnts, i de kostnadslägen som råder vid resp. synelillfälle.
Om kostnadsläget har förändrats undertiden mellan lilllrädessynen och avlrädessynen,
måste delta därtör beaktas vid avräkningen för att en rättvisande bedömning
skall kunna göras av om arrendestället har förbättrats eller försämrats under
arrendetiden.

Med hänsyn lill högsta domstolens avgörande är det
emellertid oklart i vad mån gällande rätt ger stöd för att regelmässigt pä det
sättet beakta förändringar i kostnadsläget. Ett sådant rättsläge framstår som
otillfredsställande, särskilt med tanke på arrendatorerna. Bestämmelserna i 9
kap. JB om avräkning bör därför kompletteras med en regel om att föriindringar
i kostnadsläget under avräkningsperioden skall beaktas.

Som framhållits i den förut nämnda promemorian bör den nya
regeln vara tvingande till arrendatorns förmån. Av 8 kap. 2 § JB fiamgär att
bestämmelserna i bl. a. 9 kap. JB är tvingande till arrendatorns förmän, om
inte annat anges. För att det inte skall råda någon tvekan om att den nu
aktuella bestämmelsen är tvingande bör den placeras som ett nytt tredje stycke
i 9 kap. 23 § JB och inte las in som ett tillägg i paragrafens andra stycke,
vilket föreslogs i promemorian. Bestämmelsen i andra stycket är nämligen disposiliv.

Artendelagstiftningens metod att genom särskilda syner
skapa underlag för avräkningen kan synas ålderdomlig och omständlig.
Förfarandet i>cks dock på det hela laget fungera tillfredsställande. Jag är därtör
inte beredd att nu la upp frågan om ändringar i arrendelagen för att möjliggöra
begränsningar av antalet syner m. m., något som har förordats av Uppsala
universitet. Föreskriften om att avräkning skall grundas pä syn är f.ö.
dispositiv. Parterna kan sålunda avtala om andra metoder för avräkning.

Jag är inte heller beredd att - som förordats av
Lantbrukarnas riksförbund och Sveriges jordbruksarrendatorers förbund -
föreslå att det nu införs en lagstadgad rätt för arrendalorn att erhålla
ersättning för sina kostnader så snart som en väsentlig brist har åtgärdats.
Parterna har enligt gällande regler möjlighet alt avtala om att jordägaren
skall utge sådan ersättning och torde också många gånger utnyttja denna
möjlighet. En disposiliv regel om rätt lill omedelbar ersättning torde inte i
praktiken medföra någon störte förändring. För en avgörande förändring i
rättsläget skulle fordras att en bestämmelse om rätt lill ersättning gjordes
tvingande. Något underlag för all föreslå en sådan tvingande reglering
föreligger dock inte f. n. En tvingande reglering synes f.ö. i vissa fall kunna
komma att hindra ett arrende, t. ex. för del fall att artendaiorn - men inte
jordägaren

Prop. 1984/85:197 7

- på tillträdesdagen har ekonomiska möjligheter all
avhjälpa föreliggande brister.

2.2 Grunderna för omräkning

Mitt förslag: Omräkningen skall göras schablonmässigt med
ledning av ett index. Som regel bör konsumentprisindex användas. Visst utrymme
för att tillämpa andra index skall dock finnas.

Promemorieförslaget: Överensstämmer med mitt förslag utom
i vad avser frågan om vilket index som skall användas i första hand. Enligt
promemorian bör en rättvisande omräkning av bristbeloppen frän tillträdet
kunna göras med hjälp av tvä speciella indexserier, vilka ingår som delposter i
produktionsmedelprisindex.

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser delar eller
lämnar utan erinran uppfattningen all en rättvisande omräkning av
bristbeloppen som regel kan göras med hjälp av index. När det gäller val av
index anser åtskilliga remissinstanser all konsumentprisindex i regel är alt
föredra framför de i promemorian föreslagna indexserierna.

Skälen för mitt förslag: Frågan om kompensation för
förändringar i kostnadsläget bör inte få komplicera avräkningsförfarande! mer
än vad som är försvarligt för att man skall nå ett i det stora hela rättvist
och rimligt resultat. Jusleringsmöjlighelen får inte heller leda till att man
rubbar grundsatsen att en oklandrad syn gäller som fullt bevis för
arrendeställets skick den dag lill vilken synen hänför sig (se 9 kap. 28 § JB).
Med hänsyn till del sagda delar jag uppfattningen att justeringen som
huvudregel bör göras schablonmässigt med ledning av ett index. Det finns dock
vissa särfall då en omräkning efter index förefaller onödig. Jag återkommer
till dem inom kort.

När del så gäller frågan om lämplig indexserie synes
parterna på arrendemarknaden allmänt vara av den uppfattningen au en
tillämpning av konsumentprisindex ger ett lika rättvist resultat som en
tillämpning av de indexserier som har förordats i promemorian. Med hänsyn
härtill och då konsumentprisindex är att föredra även ur praktisk synpunkt
anser jag att detla index bör användas i första hand.

Principen att omräkning skall ske efter konsumentprisindex
bör dock inte få hindra all parterna kommer överens om att använda något annat
index som de finner lämpligare. Syftet med en sådan överenskommelse får dock -
med hänsyn lill den nya regelns tvingande karaktär - givetvis inte vara all i
realiteten beröva arrendalorn rätten till uppräkning. Vid en tvist bör också
domstolarna ha möjlighet au använda sig av en annan omräk-

Prop.
1984/85:197 8

ningsgrund än konsumentprisindex, om det finns särskilda
skäl lill del. Del kan t. ex. gälla åtgärder för vilka kostnadsutvecklingen
myckel kraftigt avviker från förändringen av konsumentprisindex. Mot bakgrund
av vad jag nu har anfört om lämplig omräkningsgrund ansluter jag mig till
förslaget i promemorian att det inte i lagtexten i detalj bör anges eller
vilken grund omräkning skall ske. Det bör i stället endast anges att man skall
beakta om kostnaderna har förändrats. En sådan bestämmelse ger enligl min
mening utrymme för den flexibilitet som behövs för att under skiftande
förhållanden nå en rättvis omräkning.

Som iag nyss har nämnt kan det finnas fall dä del inte är piikallat
med någon indexjustering av bristbeloppen från tillträdet. Jag tänker dä
särskilt på de fall då en brist, som har antecknats vid avräkningsperiodens
början, kvarstår oförändrad vid periodens slut. Det kan också vara fräga om en
brist som t.o.m. har förvärtals men som blivit billigare att avhjälpa genom nya
metoder, som har kommit i bruk. 1 fall som de nu nämnda torde in- och utgående
brist kunna kvittas direkt mot varandra.

I praxis förekommer alt parterna överenskommer dels all arrendalorn
omedelbart skall få ersättning för en lillträdesbrisl som han avhjälper inom
något år efter synen, dels all indexuppräkning inte får ske om bristen inte
avhjälps inom angiven tid. Några remissinstanser har framhållit au ett sådant
förbud mol uppräkning kan stimulera arrendatorerna all avhjälpa brister så
snart som möjligt och därigenom leda lill en förbättrad underhållsnivå på artendegårdarna.
Enligt dessa remissinstanser bör parterna även i fortsättningen få träffa avtal
om förbud av detla slag.

Jag delar uppfattningen alt del många gånger kan vara
lämpligt att jordägaren ersätter en brist så snart som den har avhjälpts. Det
är givetvis från jordbruksekonomisk synpunkt angeläget att gårdarna hälls i
gott skick. En omedelbar ersättning för avhjälpta brister kan vara en faktor
som stimulerar lill gott underhåll. Den nya regeln om hänsyn till kostnadsutvecklingen
bör därför inte hindra att jordägaren ersätter en brist omedelbart när den har
avhjälpts.

Jag är däremot inte beredd att tillstyrka att ett åtagande
från jordägaren om omedelbar betalning får kombineras med ett förbud mot
indexuppräkning för det fall att bristen inte avhjälps inom viss tid. Ett
sådant förbud skulle, enligt min mening, knappast i någon avgörande
utsträckning påverka artendalorns intresse av att underhålla artendestället.
Detta intresse är ju beroende också av en mängd andra faktorer. Ett förbud mot
indexuppräkning i dessa fall skulle vidare ibland kunna bli oskäligt mot
artendatorn, t. ex. om denne lill följd av sjukdom inte kunnat avhjälpa bristen
inom avtalad lid. Även principiella skäl kan anföras mot ett förbud av delta
slag. Ell sådant förbud kan nämligen ses som ell slags avtalsvite varigenom
artendatorn indirekt åläggs en underhållsskyldighet som går utöver vad som
följer av reglerna härom i 9 kap. 15 § JB.

Prop. 1984/85: 197 9

Av den nya regeln om all kostnadsutvecklingen skall beaktas
vid avräkningen följer all kostnadsutvecklingen skall beaktas även vid
regleringar som sker under löpande avriikningsperiod. Har t, ex. koslnadsliiget
ändrats frän tillträdessynen och fram lill dess alt bristen avhjälps, kan inte
den vid tillträdessynen antecknade kostnaden för alt avhjälpa brislen direkt
användas som ersättningsbelopp.

2.3 Ikraftträdande m. m.

Mitt förslag: Den nya regeln, som skall träda i kraft den
1 januari 1986, blir tillämplig även på avriikningsperioder som löper vid ikraftträdandet.
Detta skall dock inte gälla om parterna i arrendeavtalet har reglerat hur
kostnadsförändringar skall beaktas eller om det med hänsyn till
arrendevillkoren och omständigheterna vid arrendevillkorens tillkomst skulle
vara oskäligt alt tillämpa den nya regeln.

Promemorieförslaget: Överensstämmer med milt förslag utom
så till vida att undantaget med hänsyn lill oskälighet saknades.

Remissinstanserna: Promemorieförslaget har fått ett
blandat mottagande av remissinstanserna.

Skälen för mitt förslag: Enligl min mening är det fullt
rimligt alt den nya bestämmelsen tillämpas på arrendeavtal som har ingåtls före
ikraftträdandet när fråga är om avräkningsperioder som böljar efter
ikraftträdandet. Den bör däremot inte tillämpas beträffande avräkningsperioder
som redan har löpt ul vid ikraftträdandet, även om avräkningen slutförs efter
ikraftträdandet. När det gäller avräkningsperioder som löper vid
ikraftträdandet är det svårare all finna en från alla synpunkter lämplig
avvägning. Remissinstanserna har också haft delade meningar om hur
övergångsregleringen bör utformas för dessa sistnämnda fall.

Förslaget i promemorian att äldre regler alltjämt skall
gälla, om parterna i artendeavtalel har reglerat hur kostnadsförändringar skall
beaktas, har kritiserats av Svea hovrätt och Sveriges jordbruksartendatorers
förbund. Enligl dessa instanser bör den nya regeln gälla också för det fall att
det i avtalet uttryckligen sägs att växlingar i den allmänna prisnivån inte
skall beaktas.

Jag anser för min del att del inte finns tillräckliga skäl
att frångå promemorieförslaget och retroaktivt generellt underkänna
avtalsklausuler om alt uppräkning inte skall ske. Eventuellt oskäliga
konsekvenser av förbuden bör enligt min mening lösas inom ramen för gällande
rätt t. ex. med hjälp av 36 § avtalslagen. Jag vill i detta sammanhang
framhålla att, när det gäller arrendeavtal som inte tidigare har innehållit
förbud mot indexuppräkning.

Prop. 1984/85:197 10

jordägaren inte under tiden till dess att den nya regeln
träder i kraft ensidigt kan införa ett sådant nytt avtalsvillkor i samband med
förlängning av avtalet (se 9 kap. JB).

Promemorians förslag all den nya regeln skall tillämpas på
löpande avräkningsperioder, om arrendeavtalet saknar bestämmelser om hänsyn lill
kostnadsutvecklingen, har godtagits av Svea hovrätt, arrendenämnden i
Linköping, Lantbrukarnas riksförbund och Sveriges jordbruksarrendatorers
förbund. Förslaget har kritiserats bl. a. av Göteborgs tingsrätt, arrendenämnderna
i Stockholm, Malmö och Göteborg, lantbruksstyrelsen samt Sveriges
advokatsamfund. Dessa senare instanser anser att förslaget alltför myckel
griper in i beslående rättsförhållanden och att de äldre reglerna därför bör
gälla för de nu ifrågavarande fallen.

För egen del hyser jag förståelse för att invändningar
reses mot att den nya regeln skulle leda till indexuppräkning trots att
parterna före ikraftträdandet bestämt villkoren under den förutsättningen att
uppräkning inte skall ske. Enligt min uppfattning bör den nya regeln inte på
det sättet få ingripa i bestående avtal. Å andra sidan är del mot bakgrund av
det oklara rättsläge som nu råder föga tilltalande alt helt lämna de nu löpande
avräkningsperioderna utanför den nya lagstiftningen. En möjlig utväg synes
vara att föreskriva att de nya reglerna skall gälla, om inte detta skulle vara
oskäligt med hänsyn till arrendevillkoren och omständigheterna vid arrendevillkorens
tillkomst. Jag kan för min del inte se något hinder mot en sådan ordning.

Under hänvisning till del anförda föreslår jag att den nya
regeln inte skall tillämpas på avräkningsperioder som löper vid
ikraftträdandet, om parterna i arrendeavtalet har reglerat hur
kostnadsförändringar skall beaktas eller om det med hänsyn till
arrendevillkoren och omständigheterna vid arrendevillkorens tillkomst skulle
vara oskäligt alt tillämpa den nya regeln.

Beträffande frågan om när det skulle kunna vara oskäligt
att tillämpa den nya regeln vill jag anföra följande.

Möjligheten all avvika från regeln att uppräkning skall
ske trots att arrendeavtalet inte innehåller några direkta bestämmelser om
indexuppräkning bör ses som ett undantag som skall tillämpas med försiktighet.
Det är den part som vill att grundregeln skall frångås som skall visa alt
tillämpning av grundregeln skulle leda till ell oskäligt resultat. Härvid är
främst omständigheterna vid artendevillkorens tillkomst av intresse.

Kan jordägaren visa att parterna diskuterat frågan om
indexuppräkning och utgått ifrån att en sådan ej skall ske bör enligt min
mening den nya regeln inte bli fillämplig. Detta fall synes nämligen böra
behandlas på samma sätt som det fallet all parterna i avtalet uttryckligen
föreskrivit aU uppräkning inte skall ske.

Även om jordägaren inte kan visa att frågan om
indexreglering direkt har diskuterats kan omständigheterna ibland ändå vara
sådana att det skulle vara oskäligt att tillämpa den nya regeln. Härvid får
hänsyn las lill arrende-

Prop. 1984/85:197 11

villkoren. Dessa kan sålunda innehålla bestämmelser som,
ulan att direkt beröra frågan om indexreglcring av bristbeloppen, kan vara av
betydelse för frågan. Har exempelvis arrendeavgiften indexreglerats, torde det
saknas skäl att avvika från huvudregeln om indexreglering av bristbeloppen,
även om parterna inte förut har tilliimpat något index vid avräkningen. Har
arrendeavgiften höjts under avräkningsperioden i samband med förlängning av
arrendeavtalet, torde del inte heller kunna anses oskäligt att tillämpa
indexregeln vid avräkningen, såvida inte höjningen beror på förändringar på
fasligheten. Om däremot arrendeavgiften har varit oförändrad under hela
avräkningsperioden är det en faktor som, sammantagen med den omstiindigheten
att indexuppräkning inte har tillämpats tidigare, kan göra det oskiiligt att
tillämpa den nya regeln. Härvid förutsätts dock alt avgiften inie från början
har satts till en nivå som ger anledning anta att avgiften har bestämts med
hänsyn lill en förväntad kostnadsutveckling.

3 Upprättat lagförslag

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet
upprättats förslag till lag om ändring i jordabalken. Förslaget bör fogas lill regeringsprolokollet
i detta ärende som bilaga i.'

4 Hemställan

Jag hemställer alt lagrådels yttrande inhämtas över
förslaget.

5 Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens
hemställan.

- Bilagan har uieslutils här. Förslaget är likalydande
med det som är fogat till propositionen.

Prop. 1984/85:197 12

Utdrag

LAGRÅDET PROTOKOLL

vid
sammanträde 1985-04-02

Närvarande:
f.d. regeringsrådet Paulsson, regeringsrådet Mueller, justitierådet Jermsten.

Enligl
protokoll vid regeringssammanträde den 28 mars 1985 har regeringen på
hemställan av chefen för justitiedepartementet, statsrådet Wickbom, beslutat
inhämta lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i jordabalken.

Förslaget
har inför lagrådet föredragits av departementsrådet Erik Ters-meden.

Lagrådet
lämnar förslaget utan erinran.

Prop.
1984/85:197 13

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1985-04-11

Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och
statsråden I. Carlsson. Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson,
Andersson, Boström, Bodström, Göransson, Dahl, R. Carlsson, Thunborg, Wickbom

Föredragande: statsrådet Wickbom

Proposition om arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge

Föredraganden anmäler lagrådels yttrande' över förslag
till lag om ändring i jordabalken.

Föredraganden upplyser att lagrådet har lämnat
lagförslaget utan erinran och hemställer alt regeringen föreslår riksdagen att
anta förslaget.

Regeringen ansluter sig lill föredragandens överväganden
och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta det förslag som
föredraganden har lagt fram.

Beslut om lagrådsremiss faltal vid regeringssammanträde
den 28 mars I98.'i.

Prop. 1984/85:197

15

JUSTITIEDEPARTEMENTET

December 1984

Dnr 3172-84

Bilaga 1

Promemoria om hur kostnadsförändringar skall beaktas vid arrendeavräkning

Prop.
1984/85:197 16

Innehåll

1
Inledning ......................................................... 17

2
Arrendeavräkning vid ändrat
kostnadsläge .......... 17

3
Upprättat lagförslag ........................................ 21

Bilagor

1.
Högsta domstolens dom den 10
juli 1984, nr DT 27'

2.
Lagförslag .................................................... 22

Bilagiin har ulesliilits har.

Prop.
1984/85:197 17

Promemoria om hur kostnadsförändringar skall beaktas vid arrendeavräkning

1 Inledning

Vid tillträde och avträde av jordbruksarrende, liksom i
vissa fall vid förlängning av sådant arrende, hälls syn. Därvid antecknas och
värderas konstaterade brister på arrendestället. Vid avträdel eller vid
förlängningen sker en avräkning mellan jordägaren ochjordbruksarrendatorn.

I prop.
1983/84: 136 med förslag lill ändringar i arrendelagstiftningen diskuterades om
reglerna om avräkning behövde kompletteras för alt hänsyn skulle kunna tas lill
förändringar i penningvärdet mellan liden för tillträdessyn och avträdessyn.
Någon ny reglering föreslogs emellertid inte. Detta ställningstagande byggde på
uppfattningen att de befintliga reglerna medgav alt man vid avräkningen log
vederbörlig hänsyn till förändringar i penningvärdet (se prop, s. 61). 1
propositionen påpekades att Svea hovrätt i en dom den 10 mars 1983 hade funnit
att en rättvisande jämförelse mellan arrendeställets skick vid tillträdet och
vid avträdel endast kan ske om bristbeloppen uttrycks i samma penningvärde.
Del anmärktes samtidigt i propositionen att domen hade överklagats till högsta
domstolen.

Vid riksdagsbehandlingen av propositionen underströks
vikten av att regeringen noga följde frågan och särskilt beaktade om det med
hänsyn till utgången i högsta domstolen fanns anledning alt på nytt överväga
lagstiftningsåtgärder (LU 1983/84:35 s. 22).

Högsta domstolen meddelade dom i målet den 10 juli 1984,
nr DT 27. Domen, som har refererats i Nytt juridiskt arkiv 1984 s. 550, fogas
till denna promemoria som bilaga I.'

Domen ger anledning att överväga lagstiftningsåtgärder. 1
denna promemoria framläggs förslag om ändrad lagstiftning.

2 Arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge

Förslag: I 9 kap. 23 § andra stycket jordabalken (JB) tas
in en regel av innehåll att vid avräkningen mellan jordägaren och jordbruksarrenda-torn
hänsyn skall tas till de förändringar i kostnadsläget som har ägt rum under
avräkningsperioden.

Den nya regeln, som föresläs träda i kraft den 1 juli
1985, blir i princip tillämplig även pä arrendeavtal som har ingåtls före
ikraftträdandet.

Bilagan har uteslutits här.

Prop. 1984/85:197 18

Bakgrund till förslaget: Arrendalorn skall under
arrendetiden vårda och underhålla arrendestället. Försämras det genom att arrendalorn
eftersätter vad som åligger honom, har jordägaren rätt till ersättning (9 kap.
15 § JB). Artendatorn är dock inte skyldig att avhjälpa en brist som föreligger
redan vid tillträdet. Avhjälper han en sådan brist, har han rätt lill
ersättning av jordägaren (9 kap. 16 8 JB). Ersättningsfrågorna skall i allmänhet
avgöras vid avräkning enligt 9 kap. 23 § JB. Avräkning skall ske när arrendalorn
avträder arrendestället. Avräkning skall också ske i samband med förlängning
av ett arrendeavtal, om mer än nio år har förflutit från tillträdel eller
närmast föregående avräkning. Om inte annat har avtalats skall avräkningen
grundas på en syn vid avräkningsperiodens böljan och slut. Vid synen skall enligl
9 kap. 26 S JB undersökas allt som hör lill arrendestället. Om brist
föreligger, skall anteckning göras om bristens beskaffenhet, de åtgärder som
behövs för dess avhjälpande samt kostnaden för detla.

Syn och avräkning går normalt lill på följande sätt.Vid lilllrädessynen
antecknas bristerna. För varje brist antecknas vad det beräknas kosta att
avhjälpa den. Bristbeloppen bildar tillsammans tillträdets bristsumma. Vid
avräkningsperiodens slut gör man på samma sätt och får då fram avträdels brislsumma.
Därefter sker en jämförelse mellan brisisummorna vid tillträde och avträde. Är
avirädels bristsumma större än tillträdets, skall arrendalorn i princip betala
skillnaden. Är förhållandet del motsatta, skall jordägaren betala skillnaden
till arrendalorn.

Med hänsyn bl. a. lill penningvärdesförsämringen under
senare år har mellan liden för avträde och tilliräde i allmänhet förändringar
skett i kostnadsläget. Kostnaderna för att avhjälpa en viss brist är då högre
på avirädesdagen än pä tillträdesdagen. Om hänsyn inte tas till sådana förändringar,
kan resultatet bli att en artendator som i enlighet med lagen har hållit
arrendestället i oförändrat skick - de faktiska bristerna har inte ökat - ändå
blir skyldig att betala ersättning. Kostnaderna för att avhjälpa avlrädesbrislerna
anges som nämnts i dagens kostnadsläge medan kostnaderna för all avhjälpa lillirädesbrislerna
har angetts i det kostnadsläge som rådde då.

Enligl högsta domstolens dom den lOjuli 1984 (se bilaga 1)'
innebär reglerna i 1907 års nyttjanderältslag inte att tillträdets bristbelopp
skall schablonmässigt uppräknas vid avräkningen med hänsyn lill penningvärdets
försämring. Högsta domstolen ansåg vidare all omständigheterna i målet inte var
sådana att avtalet kunde jämkas enligt 36 § avtalslagen. Högsta domstolen
biföll därför jordägarens yrkande om att arrendalorn skulle betala honom
skillnaden mellan del bristbelopp som antecknats vid avlrädessynen år 1979 och
det bristbelopp som antecknats vid tillträdes-synen år 1970.

' Bilagan har uieslutils här.

Prop.
1984/85:197 19

Som nyss sagts tillämpade högsta domstolen avräkningsreglerna
i 1907 års lag. Eftersom JB: s regler har i huvudsak samma innehåll som
reglerna i 1907 års lag ligger det nära lill hands att anta att resultatet
skulle ha blivit delsamma om JB: s avräkningsregler hade tillämpats. Domskälen
i högsta domstolens dom synes inte utesluta all i vissa fall enligl avräkningsreglerna
hänsyn kan tas lill de förändringar i penningvärdet som har skett mellan lilllrädessynen
och avlrädessynen. Utrymmet för sädana hänsyn är dock naturligen inte närmare
behandlat i domskälen. Det synes vidare vara svårt alt bedöma vilken betydelse
högsta domstolens dom skall tillmätas för det fall att arrendatorns
kompensationskrav inte grundas pä del allmänna prislägets förändring utan pä
ändringarna i de särskilda kostnaderna för att avhjälpa en brist.

Skäl för förslaget: Den naturliga grundprincipen i fräga
om arrendatorns skyldighet att värda och underhålla arrendestället är att arrendalorn
blir ersältningsskyldig, om arrendestället totalt sett har försämrats till
följd av att han har eftersatt vad som ålegat honom. Jordägaren synes vidare
med fog kunna hävda att ersättningsskyldighet skall kunna åläggas honom endast
för del fall att arrendestället rent faktiskt har förbättrats. Bristbeloppen
vid tillträde och avträde fastställs, som nämnts, i de kostnadslägen som råder
vid resp. synetillfälle. Om kostnadslägel har förändrats under liden mellan lilllrädessynen
och avlrädessynen. måste detta därför beaktas vid avräkningen för att en
rättvisande bedömning skall kunna göras av om arrendestället har förbättrats eller
försämrats under arrendetiden. Med hänsyn till högsta domstolens avgörande fär
del emellertid anses oklart huruvida gällande lagtext ger siöd för alt
regelmässigt pä det sättet beakta förändringar i kostnadsläget. Ett sådant
rättsläge framstår som oiillfreds-ställandc. siirskilt med tanke pä arrendatorerna.

Mot bakgrund av det anförda föreligger skäl att
komplettera bestämmelserna i 9 kap. JB om avräkning och syn med en regel om
att förändringar i kostnadsläget under avräkningsperioden skall beaktas vid avräkningen.
Del bör emellertid inie vara fräga om en schablonmässig kompensation för
förändringar i penningvärdet. I stället bör grundprincipen vara att man tar
hänsyn lill kostnadsutvecklingen inom jordbruket när det är fråga om hävd av
byggnader och jord.

Det förefaller inie lämpligt alt i lagbestämmelsen i
detalj ange efter vilka normer tillträdets brislbelopp skall fastställas. Det
bör kunna överlämnas ål parterna och rätten att med beaktande bl, a, av
bristens art avgöra vilken justering som skall göras i det enskilda fallet.

Vid valet av justeringsmetod måste beaktas att frågan om
kompensation för förändringar i kostnadsläget inte bör fä komplicera avräkningsförfaran-det
mer än vad som är försvarligt för ati nä ell i del stora hela rättvist och
rimligt resultat. Jusleringsmöjlighelen får inte heller användas så all man
rubbar grundsatsen att en oklandrad syn gäller som fullt bevis för arrende-

Prop.
1984/85:197 20

ställets skick den dag lill vilken synen hänför sig (se 9
kap. 28 § JB). Mol bakgrund av det anförda synes justeringen böra göras med
ledning av en indexserie. Det ideala vore att vaije lillträdesbrisl omräknades
med ledning av en indexserie som nära belyser prisutvecklingen för just de
insatser som krävs för att bota den ifrågavarande brislen. Mot en sådan ordning
talar dock dels att avräkningsförfarandel skulle bli komplicerat, dels att del f.n.
inte torde finnas indexserier som passar alla typer av brister. Mest praktiskt
synes vara om omräkning kan göras med hjälp av någon eller några indexserier
som redan finns.

Bristerna på en arrenderad jordbruksfastighet synes grovt
sett kunna indelas i brister som hänför sig till byggnader, brister som hänför
sig till täckdikningar och andra markanläggningar samt brister som hänför sig
till jordens hävd. Genom lantbruksekonomiska samarbelsnämndens indexgrupp
utarbetas och publiceras månalligen indexial över prisutvecklingen pä
jordbrukets område. Produklionsmedelsprisindex (PM-index) belyser
prisutvecklingen för jordbrukets inköpta produktionsmedel, exklusive lejt
arbete. PM-index beräknas månalligen och publiceras dels i det av lani-bruksekonomiska
samarbelsnämnden utgivna meddelandet Prisindex på jordbruksområdet, dels i
jordbruksnämndens tidskrift Jordbruksekonomiska meddelanden.

Bland posterna i PM-index ingår "Ekonomibyggnader,
diken m.m.; underhåll och avskrivning". Indexframskrivningen av denna post
sker genom sammanvägning av indexserier för de båda delposterna "Underhåll
och avskrivning av markanläggningar" samt "Underhåll och avskrivning
av ekonomibyggnader", vilka f. n. har delviklerna 27 resp. 73 procent.

Indexserien för ekonomibyggnader framskrivs f.n. med SCB:s
bygg-nadskosinadsindex för jordbruksbyggnader. Del synes sannolikt alt indexserien
för ekonomibyggnader lämpar sig väl för att användas när det gäller att justera
bristbelopp vid arrendatorns tillträde som hänför sig till en byggnad.

Indexserien för markanläggningar torde ge ett godtagbart
resultat när det gäller alt justera bristbelopp som hänför sig till diken eller
andra anläggningar. Denna indexserie synes kunna accepteras också beträffande
brister som hänför sig till jordens hävd. En svaghet är möjligen att denna
indexserie inte kommer alt beakta prisutvecklingen på växlskyddsmedel.

Mot bakgrund av det anförda synes som regel en rättvisande
omräkning av bristbeloppen vid tillträdel kunna göras med hjälp av de båda
angivna indexserierna. För all dessa skall komma lill parternas kännedom bör de
publiceras var för sig på samma sätt som del sammanvägda PM-index.

Den jordägare som anser den föreslagna regeln oförmånlig
har möjlighet all undgå dess verkningar. Han kan t. ex. överlämna
arrendestället i brist-fritt skick. Eller också kan han ersätta artendaiorn
omedelbart när brislen har avhjälpts. Därvid är givetvis artendatorn inte skyldig
au godta en ersättning med del belopp som har angivils vid tillträdessynen, om
arbetet utförs vid en lidpunkt då kostnadsläget har höjts.

Prop.
1984/85:197 21

Den nya bestämmelsen bör lämpligen las in som ett tillägg
i 9 kap. 23 § andra stycket JB. A v 8 kap. 2 § JB framgår att bestämmelsen är
tvingande till arrendatorns förmån.

Den nya besliimmelsen
bör träda i kraft snarast möjligt. Övergångsbestämmelserna bör utformas så att
den nya bestämmelsen i princip kommer alt gälla för alla avtal som omfattas av JB:
s regler oberoende av om avtalet ingåtls före eller efter ikraftträdandet. En
sådan övergångsordning har bl. a. den fördelen att någon oklarhet inte behöver
råda om vad som gäller.

Beträffande flertalet arrendeavtal som har ingåtls före
ikraftträdandet torde parterna inte närmare ha diskuterat om förändringar i
kostnadsläget skall beaktas vid avräkningen eller inte. 1 vissa fall kan dock
parterna i arrendeavtalet ha kommit överens om att någon hänsyn inte skall tas
till sådana förändringar eller också ha reglerat i avtalet hur en förändring
skall beaktas. 1 de båda sist nämnda fallen skulle en tillämpning av den nya
bestämmelsen kunna leda lill ett oskäligt resultat. Den nya bestämmelsen bör
därför inte lilliimpas på arrendeavtal som har ingåtls före ikraftträdandet,
om parterna har avtalat särskilt om hur förändringar i kostnadsläget skal!
beaktas vid avräkningen. Detla bör dock inte gälla för avräkningsperioder som
börjar efter ikraftträdandet.

Del finns
givetvis ingenting som hindrar att ett förbehåll som avses med
övergångsbestämmelsen i ett enskilt fall jämkas eller lämnas utan avseende enligl
36 § avtalslagen. Ett sådant förbehåll torde också i vissa fall kunna
underkännas av arrendenämnden i en förlängnings- eller villkorslvist.

3 Upprättat lagförslag

1 enlighet med del anförda har upprättats förslag till lag
om ändring i jordabalken (se bilaga 2).

Prop. 1984/85:197 22

Bilaga 2 (Promemorians lagförslag)

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 9 kap. 23 § jordabalken' skal! ha
nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9 kap. 23 § Avräkning mellan jordägaren och artendatorn
skall ske, när arrendestället avlrädes. Avräkning skall även ske vid tidigare
tidpunkt i den mån avtal därom träffats. 1 samband med förlängning av
arrendeavtalet skall avräkning alltid ske, om mer än nio år förflutit från
tillträdet eller från närmast föregående avräkning.

Om ej annat avtalats, skall avräk- Om ej annat avtalals, skall avräk-

ning grundas på syn vid avräknings- ning grundas på
syn vid avräknings

periodens böljan och slut. periodens böljan och slut. Har

kostnaderna för att avhjälpa en brist förändrats under
avräkningsperioden, skall detta beaktas vid avräkningen.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1985. Den nya
lydelsen av 9 kap. 23 § skall tillämpas även på arrendeavtal som har ingåtls
före ikraftträdandet, om inte parterna i avtalet särskilt har reglerat hur
kostnadsförändringar skall beaktas. Vad som har sagts nu gäller dock inte i fräga
om avräkningsperioder som tar sin början efter ikraftträdandet.

Balken omtryckt 1971: 1209.

Prop. 1984/85:197 23

Innehåll

Proposition
...................................................... 1

Propositionens
huvudsakliga innehåll ..................... 1

Propositionens lagförslag
..................................... 2

Utdrag
av protokoll vid regeringsssammanträde den 28 mars 1985 ,. 3

1
Inledning ........................................................ 3

2 Föredraganden ................................................ 4

2.1
Skall förändringar i
kostnadsläget beaktas vid arrendeavräkning? 4

2.2
Grunderna för omräkning .............................. 7

2.3
Ikraftträdande , ,......................................... ... 9

3
Upprättat lagförslag ........................................ . 11

4
Hemställan .................................................... II

5
Beslut .......................................................... 11

Utdrag
av lagrådets protokoll den 2 april 1985 ....... . 12

Utdrag
av protokoll vid regeringssammanträde den 11 april 1985 ... 13

BUaga
1 Promemoria om hur kostnadsförändringar skall beaktas vid arrendeavräkning

Norstedis Tryckeri, Stockholm 1985