Prop. 1985/86:2

Regeringens proposition 1985/86:2

med förslag till lag om exploateringssamverkan,

m. m.;

Prop. 1985/86:2

Regeringen
föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag av
regeringsprotokoll den 23 maj 1985.

På
regeringens vägnar Olof Palme

Hans
Gustafsson

Propositionens huvudsakliga innehåll

För
att få till stånd ny bebyggelse eller förtätning och andra större förändringar
i redan bebyggda områden fordras i dag oftast att de berörda fastigheterna
genom köp eller expropriation samlas i en hand av kommunen eller någon annan
exploatör, I propositionen läggs fram ett förslag till lag om
exploateringssamverkan som i första hand skall ses som ett medel att genomföra
kommunala planintentioner. Förslaget gör det möjligt för flera fastighetsägare
inom ett område att i samverkan vidta åtgärder för att ställa i ordning mark
för ny bebyggelse eller förtätning eller andra förbättringar i redan bebyggda
områden (exploateringssamverkan). Förslaget innebär också att den ökning av
markvärdet som en ny eller ändrad detaljplan kan medföra kan fördelas mellan
fastigheterna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav inom området.

De
förändringar i den befintliga fastighetsindelningen som är nödvändiga för
samverkansföretaget skall genomföras som fastighetsreglering och handläggas
tillsammans med övriga frågor om exploateringssamverkan.

Det
s,k, markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) skall inte
gälla i fråga om mark som en lånesökande har tilldelats vid en
exploateringsförrättning.

De
nya bestämmelserna skall träda i kraft den Ijanuari 1987,

Prop.
1985/86:2 2

Förslag till

Lag om exploateringssamverkan

Härigenom föreskrivs följande.

Tillämpningsområde m.m.

1
§ Enligt denna
lag fär beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område
(samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs
för atl ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana
anordningar som behövs för bebyggelsen (exploateringssamverkan) ,

2
§ Frågor om exploateringssamverkan
prövas vid förrättning (exploateringsförrättning) som handläggs av
fastighetsbildningsmyndigheten.

Villkor för exploateringssamverkan m.m.

3
§
Fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om exploateringssamverkan endast om
kommunen enligt 6 kap. 2§ plan- och bygglagen (0000:000) har beslutat att sådan
samverkan skall få ske,

4
§
Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samverkan lämpligen
kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän
eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den,

5
§
Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna lill marken inom
samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har
beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening
beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan,

6
§ Den som äger
mark inom samverkansområdet fär delta i exploateringssamverkan om han begär
det, I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har
andel i samfälld mark inom c.mrådet, om andelen har ett obetydligt värde,

Exploateringssamfällighet

1 § För genomförande av exploateringssamverkan utgör de
fastigheter vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet
(exploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med
äganderätt till varje särskild fastighet,

Förrättningen

8 § Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan
av fastighetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av kommunen.

Vid
exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighetsbildningslagen
(1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrättslagen (1973: 1144)
tas upp utan ansökan, om de är av belydelse för exploateringen. Sådana frågor
får prövas gemensamt med frågor om exploateringssamverkan vid en och samma
förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda
förrättningar.

Prop.
1985/86:2 3

9 §
I fråga om exploateringsförrättningar lillämpas 4kap, 1-24, 27-40

och 42 §§ fastighetsbildningslagen (1970: 988),

10
§ Fastighetsbildningsmyndigheten
skall i samråd med sakägarna utreda förutsättningarna för och de ekonomiska
konsekvenserna av exploateringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de
tekniska utredningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämnden
och vid behov ocksä med andra myndigheter som berörs av exploateringen,

11
§ Vid förrättningen skall
bestämmas grunderna för fördelning av kostnaderna för exploateringssamverkan
och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal
fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet
för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst
till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår
i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott
i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet,
skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4kap. expropriationslagen
(1972:719) tillämpas. Om en detaljplan har antagits efter det atl
exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte
tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. Vad som sägs i 4
kap, 3 § expropriationslagen skall härvid tillämpas i fråga om värdeökning som
ägt rum under tiden från dagen tio år före den då exploateringsbeslutet vann
laga kraft.

För
en fastighet inom samverkansområdet som saknar för exploatering tillgänglig
mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst lill
den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för
fasligheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan
sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda
andelstalen i motsvarande mån jämkas,

12
§ Om
exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighetsförening, får
fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp
(förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt fär åtnjutas enligt lagen (1973:
1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av
samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att
förmänsrätten skall gälla, Förmänsrättsbeloppet får inte överstiga den
värdehöjning som beräknas uppkomma pä varje fastighet,

13
§ Om det inte finns något
hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela
exploateringsbeslut, I beslutet skall anges

1,
exploateringens ändamål,
samverkansområdels omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i
samverkan,

2,
de fastigheter som skall ingå i
exploateringssamfälligheten,

3,
fastigheternas andelstal,

4,
förmånsrättsbeloppets storlek
och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmänsrätten skall gälla,

5,
föreskrifter för exploateringens
utförande,

6,
den tidpunkt när exploateringen
skall vara slutförd.

Prop. 1985/86:2 4

Om
det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3-6 meddelas i ett
senare beslut.

1
exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan
beröras av marköverföring,

14
§ Förordnanden enligt 5 kap, 21
och 22 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988) om inskränkning i rätlen att
under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i
samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med
exploateringsbeslutet,

15
§ Om exploateringsbeslul har
meddelats, skall förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de
fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt,
I övrigt tillämpas 2 kap, 6§ fastighetsbildningslagen (1970:988).

Markfrågor
m.m.

16 §
Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom sam

verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra ex

ploateringen, 1 fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i

fastigheisbildningslagen (1970:988), I stället för 5 kap, 4 och 5 §§, 7§ första

och andra styckena, 813 och 18 §§ samt 8 kap, 1 -6 §§ fastighetsbildnings

lagen skall dock gälla II, 15 och 17-23 §§ denna lag. Innebär överenskom

melse enligt 23 § att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer

av 11§ andra stycket eller 18 §, skall 5 kap, 20 § fastighetsbildningslagen

tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 4§ denna lag

tillämpas.

Fastighetsreglering
enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit
laga kraft.

Förrättningar
enligt denna lag har företräde framför annan fastighetsbildningsförrättning
inom samverkansområdet som berör exploateringen,

17
§ Fastighetsreglering får inte
medföra överföring av mark, på vilken det finns en byggnad som står i
huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan,

18
§ Fastighet med mark
tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom
fastighetsreglering tilldelas sådan mark söm är avsedd för enskilt bebyggande
i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 11 § andra styclet. Kan
fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden
utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning
i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare
eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på grund av
fastighetsregleringen.

19 §
Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildnings

myndigheten förordna att fastigheter, som inte ingår i exploateringssamfäl

ligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och över

föras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de
deltagan

de fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under

förutsättning att

1,
marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har
antagits efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft,

Prop. 1985/86:2 5

2.
det framgår av
planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3.
marken behövs för
att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen,

20 § Om ägaren till en fastighet som inte ingår i
exploateringssamfällig

heten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig

hetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl

lighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken förelig

ger dock endast under förutsättning att

1,
marken är
belägen inom samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits
efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft,

2,
det framgår av
planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3,
marken behövs
för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.

Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten
senast sex månader efter det att beslutet atl anta detaljplanen vann laga
kraft.

Ersättning

21 § Om mark enligt 19 eller 20 § överförs till annan
fastighet eller till en

samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap.

expropriationslagen (1972: 719), Hänsyn skall dock inte tas till den inver

kan som detaljplanen kan ha haft pä markens värde.

Vid bestämmande av ersättning enligt första stycket skall
vad som sägs i 4 kap, 3§ expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning
som ägt rum under tiden från dagen tio år före den då exploateringsbeslutet
vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets
värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas
fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för
fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgodoräknas
fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av
fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren
med motsvarande belopp.

22 § Ersättning enligt 21 § skall betalas inom tre månader
efter det att

ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången

av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen

(1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång,

skall ränta betalas även enligt 5 § räntelagen frän den dag tillträdet skedde

till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra
mening

en denna paragraf.

Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m.

23 § Undantag färgöras från 11, 17, 18, 21 och 22§§, om de
fastighets

ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen

medger det.

Avser regleringen fasligheter som svarar för fordran, får
undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även
fordringens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteckning,
fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings-

Prop.
1985/86:2 6

havare
som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivande av
rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Verkställighet
m.m.

24
§ När exploateringsbeslut har
meddelats, skall i fastighetsboken eller tomträttsboken införas uppgifi om
vilka fastigheter som ingår i samverkansomrädel, I fastighetsboken skall även
införas beslutade förmänsrätts-belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25 §
har upphört att gälla skall även det antecknas.

25
§ Exploaleringsbeslutet upphör
att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt beslutet skall vara
slutförd.

Om det finns särskilda
skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga tidsfristen.

Verkan
av ändrade förhållanden m. m.

26 §
Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhål

landen som väsentligt inverkar på en fräga som har avgjorts slutligt genom

exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.

En fastighet får utträda
ur exploateringssamfälligheten endast om utträdet kan ske utan olägenhet för
övriga fastighetsägare,

27
§ Beslutas om ändring i fråga
om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas
samfälligheten av en samfällighetsförening, skall det prövas om föreningen
skall upplösas,

28
§ Om en fastighet inom samverkansområdet
skall inträda i exploateringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning
till övriga delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat överskott som
tillförs honom genom anslutningen.

Första
stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal hojs,

29
§ Om en fastighet utträder ur
exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga
delägare för den andel i ett enligt

30 § beräknat överskott som han föriorar genom
utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala
ersättning för sin andel i detta.

Första
stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas,

30 §
Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening,

skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighelens överskott eller under

skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och

föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den

andra,

I
andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott,

31 §
1 fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29 § tillämpas

22§,

32 §
En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur

exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras

har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den

Prop.
1985/86:2 7

godkänns
av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det
är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Domstolsprövning
m.m.

33 §
1 fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbild

ningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap, fastighetsbildningsla

gen (1970: 988), Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid

tillämpas även på beslut enligt 13 §,

Vid
tillämpning av 15 kap, 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande
enligt 32 § denna lag räknas besvärstiden från dagen för
fastighetsbildningsiftyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får
överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för
sakägares överklagande av exploateringsbeslut,

34 §
Beslämmelserna i 16-18 kap, fastighetsbildningslagen (1970:988)

om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs

enligt 33 §, Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighets

reglering enligt 19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om

inlösenersättning.

Denna
lag träder i kraft den Ijanuari 1987,

Den
som innehar en fastighet med ständig besittningsrält eller med fideikommissrätt
skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighetens ägare.

Vad
som enligt denna lag gäller för det fall att en fastighet svarar för fordran
skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan
förmån.

Prop. 1985/86:2 i

Utdrag

BOSTADSDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid
regeringssammanträde 1985-05-23

Närvarande:
Statsministern Palme, ordförande, och statsråden 1. Carisson, Lundkvist,
Feldt, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson. Andersson,
Bodström, Göransson, Gradin, Dahl, R, Carisson, Holmberg. Hellström, Thunborg,
Wickbom

Föredragande:
Statsrådet Gustafsson

Proposition
med förslag till lag om exploateringssamverkan, m. m.

1
Inledning

Utredningen
(Bo 1978:07) om ny byggnadslagsliftning (PBL-utredningen)' överiämnade i september
1979 betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag,

1
utredningens lagförslag ingår hl, a, bestämmelser om samverkan mellan
fastigheter vid exploatering för bebyggelse (exploateringssamverkan).
Utredningens förslag i den delen togs av den förra regeringen upp till särskild
behandling. Ett förslag till lag om exploateringssamverkan och förslag till
följdändringar i bl, a, fastighetsbildningslagstiftningen remitterades till
lagrådet, som avgav yttrande den 27 april 1982,1 prop. 1981/82:221 lade den
förra regeringen därefter fram ett förslag som i allt väsentligt stämde överens
med förslagen i lagrädsremissen.

På
mitt förslag återkallade regeringen propositionen genom beslut den 21 oktober
1982. Jag framhöll därvid att ytterligare överväganden var nödvändiga, främst
beträffande sambandet mellan förslagen i propositionen och PBL-utredningens
förslag i övrigt.

Genom
beslut den 20 oktober 1983 remitterade regeringen till lagrådet ett förslag
till plan- och bygglag samt vissa delar av ett inom bostadsdepartementet
upprättat förslag till lag om exploateringssamverkan. Såvitt nu är av intresse
innebär förslagen att särskilda bestämmelser införs om anknytningen mellan de
båda lagarna.

Genom
beslut den 25 april 1985 remitterade regeringen till lagrådet ett förslag till
sådana ändringar i fastighetsbildningslagstiftningen som för-

Dåvarande
statssekreteraren Karl Gustaf Scherman,

Prop.
1985/86:2 9

anleds
av bl, a, förslagen till plan- och bygglag och lag om exploateringssamverkan.

Regeringen
har tidigare denna dag beslutat att genom proposition föreslå riksdagen att
anta det av lagrådet granskade förslaget till plan- och bygglag (PBL) med
vidtagna ändringar. Jag vill nu ta upp förslaget till lag om
exploateringssamverkan. De följdändringar som förslaget föranleder i bl, a,
fastighetsbildningslagstiftningen avser jag att ta upp så snart lagrådets
yttrande föreligger. Enligt vad jag har erfarit avser också finansministern
att i annat sammanhang ta upp vissa skattefrågor. Inom finansdepartementet
pågår nämligen arbete med att upprätta en promemoria med förslag till ändringar
i skattelagstiftningen med anledning av förslaget till lag om
exploateringssamverkan.

Till
protokollet i detta ärende bör som bilagor fogas följande handlingar, nämligen

en
redogörelse för nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner samt en
sammanställning av utredningens motivering till förslaget och utredningens
lagförslag (bilaga 1),

en förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig över
förslaget om exploateringssamverkan och en sammanställning av remissvaren (bilaga
2),

de av den förra regeringen till lagrådet remitterade lagförslagen
(bilaga 3),

lagrådets
yttrande den 27 april 1982 över sistnämnda förslag (bilaga 4),

lagförslagen
i prop, 1981/82:221 (bilaga 5),

det
till lagrådet den 20 oktober 1983 remitterade förslaget (bilaga 6),

lagrådets
yttrande över sistnämnda förslag (bilaga 7),

en
redovisning av tre inom lantmäteriverket utarbetade exempel på
exploateringssamverkan avseende förtätning av bebyggelse, fritidsbebyggelse
och stadsförnyelse (bilaga 8).

Jag
återkommer till lagrådets nyss nämnda yttranden i den allmänna motiveringen
(avsnitt 2.2, 2,2.3 och 2.3,1) och i specialmotiveringen (3, 11, 14, 16-18, 26
och 33§§),

2
Allmän motivering

Sammanfattning

o
Ett grundläggande villkor för exploateringssamverkan är att kommunen i
områdesbestämmelser eller i en detaljplan har beslutat att sädan samverkan får
ske. Deltagande i exploateringssamverkan är frivilligt,

o
För att ästadkomma en värdeutjämning mellan de deltagande fastigheterna skall
de åsättas särskilda andelslal. Andelstalet skall i första hand motsvara
arealen av den för exploatering tillgängliga marken av resp.

Prop. 1985/86:2 10

fastighet.
Avkastningen från exploateringsföretaget skall fördelas mellan de deltagande
fastigheterna genom i första hand tilldelning av mark avsedd för enskill
bebyggande.

o
Frågor om exploateringssamverkan skall prövas vid en förrättning som handläggs
av fastighetsbildningsmyndigheten, I ett exploateringsbeslul anges bl, a, vilka
fastigheter som skall delta i samverkan samt den tidpunkt när exploateringen
skall vara slutförd. De deltagande fastigheterna utgör en
exploateringssamfällighet,

o
Exploateringssamfälligheten har rätt och skyldighet att - från fastigheter som
inte deltar i exploateringssamverkan - lösa in mark som behövs för
exploateringen.

o
En exploateringssamfällighet skall förvaltas enligt bestämmelserna i lagen
(1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

o
Det s. k, markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen skall inte gälla i
fråga om sådan mark som lånesökanden har förvärvat genom att delta i "n
exploateringssamverkan.

o
Lage m exploateringssamverkan skall träda i kraft samtidigt med PBL, dvs, den 1
januari 1987.

2.1
Lagstiftningens inriktning och omfattning

2.1.1
Reformbehovet

Dagens
byggnadslagstiftning erbjuder endasi begränsade möjligheter att få till stånd
samordnade aktiva insatser inom ett planområde, när äganderätten till
fastigheterna är uppdelad på flera händer. Härför krävs direkt medverkan av
markägarna inom planområdet. Det fordras på grund härav i praktiken att
kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet av upprättade planer genom att
antingen förvärva marken eller ingå exploateringsavtal med markägarna. Detta
förhållande förändras inte i någon väsentlig män genom förslaget till plan- och
bygglag.

Den framtida
tätortsutbyggnaden torde i stor utsträckning komma att ske genom förtätning
eller förnyelse av äldre bebyggelseområden. Man kan inte längre räkna med att
kommunerna därvid — i den utsträckning som tidigare varit fallet vid utbyggnad
genom exploatering, av obebyggd mark - skall kunna behärska plangenomförandet
genom eget markinnehav eller genom exploateringsavtal med enstaka exploatörer.
Den befintliga bebyggelsemiljön representerar så stora värden att det inte
framstår som möjligt eller ens önskvärt att binda upp samhällets resurser i ett
omfattande program för förvärv av bebyggda fastigheter. Förnyelsen mäste i
stor utsträckning i stället ske genom en aktiv medverkan från fastighetsägarna
inom området. Inte heller när det gäller nyexploatering inom områden med
splittrad fastighetsindelning finns det anledning att alltid förutsätta ett
aktivt kommunalt engagemang.

Prop.
1985/86:2 11

Utredningens
förslag innebär att man inför ett system som ger möjlighet för fastighetsägarna
att delta i kostnaden för förändringsåtgärder men också att få del i
exploateringsverksamhetens avkastning. Sådan samverkan
(exploateringssamverkan) skall enligt förslaget kunna utmynna i att den byggbara
marken fördelas på de deltagande fastigheterna.

Som
utredningen påpekar är samverkan mellan fastigheter en gammal företeelse inte
bara på landsbygden utan också i mindre tätorter. På senare tid har även inom
stora tätorter ett behov av samverkan mellan fastigheter växt fram. Genom
tillkomsten är 1966 av lagen (1966: 700) om vissa gemensamhetsanläggningar,
som numera har ersatts av anläggningslagen (1973:1149), skapades större
möjligheter till samverkan mellan fastigheter i tätorter, 1 takt med att fömyelseverksamheten
genom sanering eller på annat sätt får stöire betydelse kommer behovet av
samverkan mellan fastigheter sannolikt att ytterligare öka.

Behovet
av ett regelsystem om samverkan mellan fastigheter vid exploatering för
bebyggelse grundas i första hand på det allmänna önskemålet att lagstiftningen
skall ge effektiva medel att genomföra den bebyggelse m, m. som förutsätts i
detaljplaner enligt förslaget till plan- och bygglag. Genom ett sådant
regelsystem ökas möjligheterna att välja goda planläggningsalternativ. Med
förbättrade genomförandemedel kan man alltså åstadkomma bättre lösningar totalt
sett. Även mark med mindre goda förutsättningar från
fastighetsindelningssynpunkt kan komma i fråga för exploatering för bebyggelse.

När
flera fastigheter berörs eller när fastighetsindelningen är splittrad, ger
visserligen fastighetsbildningslagstiftningen medel att i viss utsträckning
åstadkomma överensstämmelse mellan fastighetsindelningen och planen. Därmed är
problemet emellertid inte löst. Det behövs ofta också en reglering av
relationerna mellan markägaren och kommunen angående exploateringens
bedrivande. Erfarenheten visar att detta inte är möjligt att åstadkomma vid en
splittrad indelning.

Det
finns därutöver rent allmänt ett behov av att kunna ta till vara del intresse
och den vilja till ansvar som finns bland fastighetsägare och andra att förnya
och förbättra befintliga bebyggelsemiljöer. Många gånger är insatser från de
berörda parterna en avgörande förutsättning för att förändringar över huvud
taget skall kunna åstadkommas i sådana områden.

En vanlig situation där
samverkan kan komma till användning är vid förnyelse och förtätning av äldre
villa- och fritidsbebyggelseomräden. Förnyelseverksamheten i dessa områden har
hittills hämmats av bl, a, det splittrade ägandet till marken och svårigheter
att frigöra kommunala resurser för investeringar i förbättringar av vägar,
vatten- och avloppsanläggningar m, m. Åtgärderna inom dessa omräden kan komma
att omfatta marköverföringar för att bilda bebyggbara fastigheter och att
utföra gemensamma anordningar inom kvartersmark, I exploateringsavtal kan knytas
åtaganden gentemot kommunen om att vägar, vatten- och avloppsan-

Prop.
1985/86:2 12

läggningar
m, m, skall utföras, liksom att gatumark eller parkmark skall överlämnas till
kommunen.

Inom
kvarter med flerfamiljshus kan samverkan bli aktuell när ett område,
exempelvis ett kvarter, skall förnyas i ett sammanhang. De åtgärder, som därvid
föranleder behov av samordning, kan t, ex, bestå av planändringar och i
samband därmed förbättringar i den yttre miljön, omläggningar av gatutrafiken
och ordnandet av parkering och gemensamma friytor m.m.

I
fråga om fritidsbebyggelsen har den befintliga fastighetsindelningen hittills i
stor utsträckning låst lokaliseringen och planeringen. Genom samverkan mellan
berörda fastighetsägare bör fritidsbebyggelseplaneringen kunna ske mer
oberoende av den befintliga fastighetsindelningen.

Jag
delar således utredningens bedömning i fråga om behovet av samverkansregler och
föreslår att en lagstiftning nu genomförs som främjar enskild samverkan
samtidigt som kommunens övergripande inflytande över plangenomförandet behälls,

2.1.2
Huvuddragen i förslaget Syftet med samverkan

En
reform med det nu angivna syftet bör innebära att fastigheterna inom ett
område, där någon förändring avses ske (samverkansområde), samlas i ett
gemensamt förelag. Förändringen kan l.ex, vara föranledd av att kommunen genom
översiktlig planering har funnit atl en förändring av markanvändningen eller en
förbättring av miljön bör komma till stånd eller av att fastighetsägarna inom
området anser att det finns behov av förbättringar. Reglerna bör utformas så
att en samordning av de olika intressena underlättas vid planläggning av
området. De bör även underlätta förhandlingarna mellan kommunen och
fastighetsägarna om förutsättningarna för ett genomförande. Resultatet av att
marken kan utnyttjas effektivare genom samordningen bör kunna fördelas bland
deltagarna på ett rättvist sätt i förhällande till deras ursprungliga
ägoinnehav inorn området.

För kommunen bör reglerna
innebära — förutom att kommunen förbehålls det övergripande inflytandet över
plangenomförandet - att förhandlingar kan ske med en part för hela området på
samma sätt som om detta kontrollerades av en enda exploatör.

För att
exploateringssamverkan skall få komma till stånd bör således i princip gälla
att det skall vara fråga om sådana fall där samverkan är önskvärd från
kommunens synpunkt och det finns en önskan från fastighetsägarna inom ett
område att ställa i ordning marken för bebyggelse. I första hand bör
exploateringssamverkan kunna komma till stånd för att i ett sammanhang
genomföra åtgärder som beslutas i en detaljplan. Att detaljplan finns eller
skall upprättas bör emellertid inte alltid vara en förutsättning för
exploateringssamverkan. Det kan i vissa fall vara önskvärt att kunna utnyttja
möjligheterna till samverkan mellan fastighetsägare också i sådana situationer
då de tilltänkta åtgärderna inte kräver en detaljplan.

Prop.
1985/86:2 13

En
förutsättning för exploateringssamverkan bör emellertid vara att de deltagande
fastighetsägarna har möjligheter att klara äv att utföra de gemensamma
anordningar som kan bli aktuella. Det bör inte komma i fråga att
fastighetsägarna skall utföra mer komplicerade tekniska anläggningar eller
anläggningar av annat slag som de kan förväntas få svårigheter med.
Förutsättningen att klara av olika åtgärder varierar ocksä med de berörda
fastighetsägarnas kompetens.

De
frågor som aktualiseras vid exploateringssamverkan synes bäst behandlas vid en
förrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten. Erforderliga
fastighetsbildningsåtgärder kan då tas upp och avgöras samtidigt. Den
samordning av fastighetsägarnas intressen som bör ske för ett exploateringsföretag
tillgodoses vidare enligt min mening bäst genom att en samfällighet
(exploateringssamfällighet) bildas med samma sakrättsliga konstruktion som en
anläggningssamfällighet enligt anläggningslagen.

Smärre
fastighetsbildningsåtgärder, om vilka fastighetsägarna är överens, kan många
gånger vara tillräckliga för att klara ett visst exploateringsbehov. Något
hinder mot att därvid lösa uppkomna frågor med tillämpning av enbart
fastighetsbildningslagen bör givetvis inte finnas. Värdet av att tillskapa en
för ändamålet lämplig association, en samfällighet, som företräder och
samordnar fastighetsägarna vid exploateringen visar sig främst när
exploateringen avser mera komplicerade frågor om fastighetsbildning och
fördelning av kostnader och intäkter till följd av exploateringen. Därigenom
ges då också möjlighet till ett samfällt markägande för de deltagande
fastigheterna, vilket kan vara nödvändigt vid mera genomgripande åtgärder.

Utformningen
av det förslag som jag nu angett motsvarar i huvudsak vad utredningen
föreslagit och vad som föreslogs i den återkallade propositionen (prop.
1981/82:221), Det materiella innehållet i de regler som utredningen föreslagit
har också i huvudsak godtagits av remissinstanserna.

Stockholms
kommun (juridiska avdelningen) har framhållit att förslaget har
bostadspolitiska och bostadsekonomiska konsekvenser som inte har belysts.
Svenska riksbyggen har hävdat att reglerna om exploateringssamverkan torde
resultera i ett generellt markpoliliskt instrument som sätter gängse principer
om offentlig markförsörjning ur spel. Med anledning av dessa påpekanden vill
jag framhålla att det förslag som nu läggs fram kommer att ge kommunen ett
avgörande inflytande över frågan om samverkan över huvud taget skall få komma
till stånd. Därigenom kan kommunen prioritera egna markförvärv och andra
investeringar och på så sätl tillgodose bostadspolitiska ambitioner av olika
slag.

Samverkansåtgärder

En
viktig fråga är vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploateringssamverkan.
Enligt min mening finns del inte någon anledning att begränsa möjligheterna
till endast vissa typer av åtgärder, utan alla slags

Prop. 1985/86:2 14

åtgärder
som normalt inryms i exploatering för bebyggelseändamål och som syftar till att
ställa i ordning marken för bebyggelse eller att underlätta förnyelse av
bebyggelseområden bör kunna genomföras. Inom ramen för en
exploateringssamverkan skall också kunna inrättas sådana anläggningar som avses
i anläggningslagen. Däremot bör inte själva uppförandet av nya hus eller
ombyggnad av hus pä enskilda fastigheter kunna omfattas av
exploateringssamverkan. Sädana åtgärder ligger utanför själva exploateringen
av marken, 1 första hand blir det således fråga om att göra mark tillgänglig
för bebyggelse, antingen för nyexploatering av rämark eller ocksä för
förtätning inom befintliga bebyggelseområden, Alla de transaktioner i form av
markförvärv, fastighetsbildning, undersökningar, inventeringar o. d, som
behövs bör kunna ombesörjas genom samverkan.

SamfäUighetens
befogenheter

För
att en exploateringssamverkan skall kunna uppnå sitt syfte, nämligen alt
ställa i ordning marken för bebyggelse och utföra behövliga anordningar för
bebyggelsen, krävs att samfälligheten får tillgång till marken inom det område
som berörs av samverkan (samverkansområdet). De fastighetsägare som deltar i
exploateringen skall därför i princip ställa sin mark till förfogande för
behövliga marköverföringar och storleksförändringar som förutsätts i de planer
som avses genomföras inom samverkans-området. Även sådana fastigheter eller
fastighetsdelar inom samverkans-området som inte ingår i samverkan bör i
princip vara tillgängliga, i den mån marken enligt detaljplan som tillkommit
för exploateringen behövs för genomförandet. Sådan mark bör således mot
ersättning kunna överföras genom fastighetsreglering för fördelning mellan de
deltagande fastigheterna.

För att hindra att de
bebyggelsemöjligheter som följer av en upprättad detaljplan för
samverkansområdet utnyttjas av en fastighetsägare som valt att stå utanför
exploateringssamfälligheten, bör byggnadsförbud kunna meddelas,

1 fräga om utförandet av
olika gemensamma åtgärder bör exploateringssamfälligheten gentemot kommunen
kunna uppträda på samma sätt som om hela det område, inom vilket samverkan skall
äga rum, var i samfällighelens hand. Samfälligheten bör sålunda kunna utföra
anordningar, dels sådana som enligt exploateringsavtal skall överlämnas till
kommunen, dels sådana som behövs som gemensamhetsanläggningar för bebyggelsen,
Samfälligheten bör därvid också kunna ta initiativ till inrättande av gemensamhetsanläggningar
enligt anläggningslagen och fä frågan härom prövad samtidigt med övriga
exploateringsåtgärder.

Prop. 1985/86:2 15

Exploateringssamverkans varaktighet

Exploateringssamverkan skall avse genomförande av vissa
åtgärder fram till en viss tidpunkt. Sådan samverkan är således av tillfällig
natur, och när åtgärderna är genomförda skall den upphöra. Om en detaljplaneläggning
genomförs i etapper, bör samverkan kunna bestå så länge som det krävs för att
fullfölja hela företaget. Exploateringssamverkan bör således inte kunna ha till
ändamål att mera långsiktigt förvalta ett område som består av flera
fastigheter. Uppstår önskemål om en långsiktig gemensam förvaltning får detta
tillgodoses genom de medel som nuvarande lagstiftning erbjuder, t, ex, genom
bildande av marksamfälligheter eller gemensamhetsanläggningar. Ett annat sätt
är att delägarna för den långsiktiga förvaltningen bildar en ekonomisk förening
eller ett bolag.

Lagrådets allmänna synpunkter på förslagen

Lagrådet har uttryckt tveksamhet i flera avseenden
beträffande förslaget till lag om exploateringssamverkan (bilaga 4), Lagrådet
har särskilt uppehållit sig vid anpassningen av den nya lagen till den nu
gällande byggnadslagstiftningen och anser att det sätt på vilket anpassningen
har skett inte går fritt frän invändningar. Det gäller främst grunderna för
fördelningen av den vinning som exploateringssamverkan väntas medföra. Lagrådet
vill emellertid inte motsätta sig att förslaget genomförs, i vart fall inte om
vad lagrådet anför beträffande principerna för fastställande av andelstal godtas.

Jag kommer i det följande att närmare utveckla min syn på
de frågor som lagrådet tar upp. Redan nu vill jag emellertid anmäla att jag i
allt väsentligt vidhåller det förslag som remitterades lill lagrådet (bilaga
3),

2.1.3 Lagteknisk lösning

Den av utredningen föreslagna lagtekniska lösningen av
frågan om exploateringssamverkan, som innebär att vissa bestämmelser finns i
förslaget till en ny plan- och bygglag och att andra finns i anläggningslagen,
fastighetsbildningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter, har mött
en ganska omfattande kritik frän remissinstanserna. Genom uppdelningen på flera
olika lagar har enligt remissinstanserna reglerna blivit splittrade och
svåröverskådliga. Uppdelningen leder till att olika beslut, med möjligheter
till besvär i såväl administrativ som judiciell ordning, behöver meddelas för
varje steg i processen, vilket anses ge ett tungrott förfarande och begränsa
möjligheterna att utnyttja exploateringssamverkan inom förnyelseomräden. Jag
delar remissinstansernas kritik på denna punkt. Frågan om
exploateringssamverkan bör regleras på ett sätt som blir mera överskådligt och
som leder till ett effektivare förfarande än utredningens förslag.

En
lagteknisk utformning från dessa utgångspunkter kan sökas efter flera linjer.
Bestämmelserna om exploateringssamverkan skulle sålunda kunna inarbetas på ett
mera grundligt sätt i anläggningslagen. Såsom flera

Prop. 1985/86:2 16

remissinstanser
framhållit är dock syftet med anläggningslagen att tillskapa gemensamma
anläggningar som är avsedda att komplettera de deltagande fastigheterna med
gemensamma funklioner, medan avsikten med exploateringssamverkan är en helt annan.
Anläggningar enligt anläggningslagen skall således i princip vara av
stadigvarande betydelse för de deltagande fastigheterna, medan
exploateringssamverkan är tidsbegränsad. En omfattande samordning mellan
anläggningslagen och reglerna om exploateringssamverkan framstår därför inte
som lämplig.

En
annan möjlighet är att ge exploateringssamverkan formen av en
fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen. Därigenom skulle de
önskemål om ett sammanhållet förfarande, som framförts av vissa remissinstanser,
kunna tillgodoses. Fastighetsregleringsinstitutet medger emellertid inte
marköverföringar i den omfattning som behövs vid exploateringssamverkan. Det
beror bl, a, på att fastighetsbildningslagens tilldelningsregler i princip
förutsätter att en fastighetsreglering inte skall leda till att en fastighets
användningssätt förändras (5 kap, 8 § fastighetsbildningslagen).
Exploateringssamverkan däremot leder normalt till en förändrad användning av de
berörda fastigheterna. Dessutom kan inte fastighetsbildningslagens
ersättningsregler oförändrade användas för de ersättningssituationer som
uppkommer i samband med exploateringssamverkan. En lagteknisk lösning inom
fastighetsbildningslagens ram skulle därför förutsätta ändringar av
principiell natur i reglerna om storleksförändringar och lagens
ersättningssystem. Därlill skulle det bli nödvändigt att införa regler om elt
nytt samfällighetsinstitut. En sådan förändring leder till två principiellt
skilda typer av fastighetsregleringar i fastighetsbildningslagen som det skulle
bli svårt att på ett tydligt sätt hålla isär. Inte heller en sådan lösning bör
därför genomföras.

Bl.
a, hovrätten över Skåne och Blekinge och hovrätten för Nedre Norrland har
föreslagit att bestämmelserna om exploateringssamverkan tas upp i en särskild
lag. Lagen skulle enligl hovrätterna kunna utformas så att den i behövlig
omfattning hänvisar till reglerna i anläggningslagen. De speciella regler som
behövs för att genomföra fastighetsregleringar vid exploateringssamverkan och
som av systematiska skäl inte hör hemma i vare sig 5 eller 8 kap.
fastighetsbildningslagen kan enligt hovrätterna med fördel placeras i den
särskilda lagen.

Jag
ansluter mig till de båda hovrätternas åsikt att reglerna om exploateringssamverkan
bör tas in i en särskild lag. Detta kan vara lämpligt också av det skälet att
det framdeles kan visa sig atl reglerna om exploateringssamverkan kan
utnyttjas även för andra syften än exploatering för bebyggelse. Den särskilda
lagen bör benämnas lag om exploateringssamverkan. Vissa grundläggande villkor
för att exploateringssamverkan skall få komma till stånd bör emellertid las in
i PBL, Anledning till detta är - som jag har föreslagit i PBL - att ett
kommunalt planbeslut måste föregå ett beslut om exploateringssamverkan.

Prop.
1985/86:2 17

I
lagen om exploateringssamverkan bör tas upp bestämmelser om bildande av
exploateringssamfällighet inom vilken de olika fastighetsägarintressena skall
samordnas. Bestämmelserna bör i huvudsak motsvara dem som i utredningens förslag
har tagits in i anläggningslagen. Markfrågorna bör som utredningen har
föreslagit behandlas vid en fastighetsreglering. För att vinna ökad
åskådlighet bör emellertid - i konsekvens med vad jag nyss anförde - de
undantagsregler som behövs för att syftet med exploateringssamverkan skall
kunna fullföljas, placeras i den särskilda lagen i stället för i
fastighetsbildningslagen. På så sätt blir skillnaden tydligare mellan
fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen i allmänhet och
fastighetsreglering i syfte att genomföra exploateringssamverkan.

När
det gäller förvaltningen av exploateringssamfälligheter delar jag utredningens
uppfattning att reglerna i lagen om förvaltning av samfälligheter bör
tillämpas. Nägra avgörande invändningar mot detta har inte framförts av
remissinstanserna. Lagen är avsedd att passa för olika typer av samfälligheter
och har ett regelsystem som är väl lämpat även för förvaltning av
exploateringssamfälligheter.

2.2
Förutsättningar för exploateringssamverkan

Mitt
förslag: Ett grundläggande villkor för exploateringssamverkan är att kommunen i
områdesbestämmelser eller i en detaljplan har beslutat att sädan samverkan får
ske. Deltagande i exploateringssamverkan är frivilligt.

PBL-utredningens
förslag innebär att bestämmelserna om exploateringssamverkan införs samtidigt
med den nya plan- och bygglagen. För att samverkan skall få ske krävs enligt
förslaget att kommunen i ett markförordnande har beslutat om detta. I
markförordnandet skall också bestämmas en fid, högst tre är, inom vilken en
exploateringssamfällighet skall ha kommit till stånd och - i förekommande fall
- en detaljplan har antagits.

I den återkallade
propositionen var det nödvändigt att slopa denna direkta koppling mellan
byggnadslagstiftningen och lagen om exploateringssamverkan. Sådan samverkan
kan enligt det förslaget initieras genom att en fastighetsägare hos
fastighetsbildningsmyndigheten ansöker om förrättning för bildande av en
exploateringssamfällighet. För att så långt möjligt garantera kommunens inflytande
krävs enligt förslaget att fastighetsbildningsmyndigheten inhämtar kommunens
medgivande för att fä besluta om exploateringssamverkan.

Jag delar uppfattningen
att en förrättning om exploateringssamverkan bör få inledas endast om kommunen
beslutar att utbyggnaden av ett visst område skall genomföras i sådan
samverkan, I enlighet härmed föreskrivs i 2 Riksdagen 1985/86. I saml. Nr 2

Prop.
1985/86:2 18

PBL-förslaget
att kommunens beslut om exploateringssamverkan skall kommma till uttryck i form
av detaljplan eller områdesbestämmelser enligt 5 kap. PBL. Det innebär bl,a,
att det område inom vilket exploateringssamverkan skall äga rum
(samverkansområdet) avgränsas pä planmässiga grunder. Härigenom kommer endast
sådana områden att ingå i samverkansområdet som har ett planmässigt samband.
Detta stämmer i sak överens med förslaget i prop, 1981/82:221 men innebär
samtidigt att kommunens avgränsning av samverkansområdet sker vid en annan
tidpunkt och i andra former.

Även
andra skäl talar enligt min mening för att exploateringssamverkan bör föregås
av ett kommunalt planbeslut. Det är nämligen enligt såväl utredningsförslaget
som förslaget i den återkallade propositionen möjligt att samverkansområdet
omfattar inte bara områden som skall bebyggas utan också andra områden, t, ex,
närströvområden som har en planmässig anknytning till bebyggelsen men som inte
skall bebyggas. Även de fastighetsägare som har mark enbart inom sädana
områden skall kunna få del i den avkastning som kan följa av exploateringen för
bebyggelsen. Inom sådana områden bör kommunen naturligtvis kunna hindra
ytteriigare exploatering. Att detta blir möjligt kan kanske till och med vara
ett av skälen till att kommunen går med på exploateringen. Förslaget i prop,
1981/82:221 innehåller inte några bestämmelser som kommunen i sådana fall kan
åberopa som stöd för att förhindra ny bebyggelse. I sitt yttrande den 27 april
1982 fann lagrådet det särskilt anmärkningsvärt att det saknades möjligheter
att utfärda föreskrifter av plankaraktär beträffande markanvändningen inom de
delar av samverkansomrädel som inte får bebyggas. Med hänsyn bl,a, till detta
ansåg lagrådet att det hade varit lämpligare om förslaget fått vänta till dess
att den nya plan- och bygglagen införs.

Enligt PBL-förslaget kan
kommunen genom detaljplan eller områdesbestämmelser avgränsa samverkansområdet
och på ett för markägare och myndigheter bindande sätt bestämma angående
markanvändningen inom de delar av samverkansområdet som inte skall bebyggas.
Härigenom när man enligt min mening tillräcklig stadga dels åt avgränsningen av
samverkansområdet, dels åt framtida beslut om markanvändningen inom sädana
områden som inte ingår i detaljplan.

Som utredningen har
föreslagit bör medgivandet i detaljplanen eller områdesbestämmelserna tidsbegränsas.
Jag delar den av vissa remissinstanser framförda åsikten att tre år ibland kan
vara en alltför kort tid, I förslaget till plan- och bygglag har därför
föreskrivits (6 kap, 2 §) att tiden får bestämmas till högst fem år.

Genom den anknytning som
enligt mitt förslag sålunda skapas mellan PBL och lagen om
exploateringssamverkan kommer de synpunkter som lagrådet framförde i yttrandet
den 27 april 1982 att i stor utsträckning bli tillgodosedda. Lagrådsremissen
den 20 oktober 1983 har inte föranlett några erinringar i sak från lagrådets
sida.

Prop.
1985/86:2 19

2.2.1
Grundläggande villkor

De
grundläggande villkoren för att exploateringssarnverkan skall få komma till
stånd har utredningen tagit in i förslaget till ny plan- och bygglag.
Bestämmelserna återfinns i 11 kap,, som avhandlar vissa frågor om
plangenomförande (11 kap, 22§),

Enligt utredningsförslaget
är exploateringssamverkan avsedd att användas inom sådana områden där det är
angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida
utvecklingen av samlad bebyggelse eller för att ett planmässigt byggande skall
främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig
orsak. Dessutom förutsätts att området är uppdelat mellan flera fastigheter på
ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom
försvåras. Förslaget, som är utformat i nära anslutning till
expropriationsgrunderna i 2 kap. 1§ expropriationslagen, innebär således att
området skall avgränsas på planmässiga grunder.

Förslaget
innebär vidare att det är kommunerna som i etl särskilt beslut - ett
markförordnande - anger de närmare villkoren för exploateringssamverkan, såsom
syftet med den avsedda exploateringen och avgränsningen av samverkansområdet.

Som
jag tidigare har nämnt har i det förslag till plan- och bygglag som regeringen
tidigare denna dag har beslutat förelägga riksdagen, tagits in vissa
grundläggande villkor för att exploateringssamverkan skall få ske, I mitt
anförande härom framhöll jag bl. a, följande (avsnitt 10,3,1),

Mitt
förslag bygger på samma grundläggande tankar som utredningsförslaget, nämligen
att exploateringssamverkan skall användas, om det med hänsyn till
bebyggelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark
för bebyggelse och utföra anordningar för bebyggelsen.

Som jag tidigare har nämnt
är det närmast områdesbestämmelserna i nu föreliggande förslag som liknar
markförordnandet i utredningsförslaget. Genom områdesbestämmelserna fär man en
möjlighet att på planmässiga grunder avgränsa ett samverkansområde. Om
samverkansomrädel omfattar områden som inte kommer att direkt beröras av
bebyggelseexploatering ges också möjligheter att i områdesbestämmelser ge
riktlinjer för den framtida markanvändningen inom sådana områden. Det bör
således i första hand vara i form av områdesbestämmelser som kommunen medger
exploateringssamverkan.

I vissa situationer torde
det emellertid vara lämpligt att genomföra redan befinfliga detaljplaner genom
exploateringssamverkan, I sådana fall blir -vilket framgår av förslaget till
lag om exploateringssamverkan - genomförandemedlen inte lika effektiva,
eftersom möjligheterna att lösa in mark samt möjligheterna lill värdeutjämning
väsentligt minskar. Trots detta kan det många gånger vara angeläget att ett
flertal fastighetsägare genom exploateringssamverkan kan uppträda samfällt för
att genomföra en plan.

Som jag fidigare (avsnitt
8,8,1) har nämnt bör det inte vara möjligt att låta områdesbestämmelser omfatta
områden med detaljplan. För att undvika en ordning som skulle innebära att man
först mäste upphäva detaljplanen för att sedan besluta om
exploateringssamverkan och därefter på

Prop. 1985/86:2 20

nytt
anta detaljplanen, föreslår jag att en möjlighel öppnas att även i
detaljplanens form besluta om exploateringssamverkan.

Bestämmelser
om detta har tagils in i 6 kap, 2 § PBL,

Kommunen
fär alltså besluta om exploateringssamverkan endast om det är angeläget att i
ett sammanhang ställa i ordning mark för en avsedd bebyggelse och utföra
anordningar som behövs för bebyggelsen. Ett av syftena med
exploateringssamverkan är att samtliga de åtgärder som behöver vidtas inom
området samlas och samordnas i ett företag. Kan de lika gärna genomföras på de
berörda fastigheterna var för sig föreligger inte förutsättningar för
exploateringssamverkan. Kravet på ett sammanhang mellan de olika åtgärderna bör
däremot inte hindra att de genomförs vid olika tidpunkter t, ex, genom en
etappindelning.

Som
ytterligare villkor för exploateringssamverkan anges vidare att exploateringsåtgärderna
skall vara angelägna med hänsyn till bebyggelseutvecklingen. Ändamålet med
detta villkor är att avgränsa samverkansinstitutets tillämpning till sådana
situationer där det föreligger ett angeläget behov att få behövlig exploatering
genomförd. Samtidigt är ändamålet att garantera att samhällets planer i fråga
om bebyggelse inom området kan förverkligas.

Om
kommunen beslutar att samverkan fär ske, skall i beslutet också anges
samverkansområdets huvudsakliga avgränsning och den tid inom vilken
exploateringsbeslut enligt lagen om exploateringssamverkan skall meddelas.

Enligt
min mening bör ytterligare nägra grundläggande villkor uppställas. De bör
emellertid lämpligen prövas av fastighetsbildningsmyndigheten vid
exploateringsförrättningen och har därför sin plats i lagen om exploateringssamverkan
,

Det
bör sålunda krävas atl exploateringssamverkan inte får ske om ändamålel
lämpligen bör tillgodoses på något annat sätt. Om fastighetsägarna t, ex. vill
samverka för att få till stånd endast en gemensamhetsanläggning torde detta
önskemål kunna tillgodoses enbart med hjälp av anläggningslagen, I sådana fall
bör alltså exploateringssamverkan inte få ske.

Enligt
min mening bör ocksä en viss samhällsekonomisk lämplighetsavvägning göras
innan en exploateringssamverkan beslutas. Jag föreslår därför en regel som
liknar expropriationslagens avvägningsregel i detta hänseende (2kap, 12 §
första stycket expropriationslagen).

Initiativ
till exploateringssamverkan

Enligt
utredningsförslaget ligger det formella initiativet till exploateringssamverkan
hos kommunen. Rätt att söka exploaleringsförrättning hos
fastighetsbildningsmyndigheten skall därefter tillkomma fastighetsägare inom
området och byggnadsnämnden. Det är dock enligt förslaget inget

Prop. 1985/86:2 21

som hindrar att en fastighetsägare ansöker om förrättning
innan ett mark-förordnade har beslutats.

Av vad jag tidigare har anfört framgår atl jag delar
utredningens uppfattning att exploateringssamverkan bör initieras av kommunen.
Detta initiativ markeras i mitt förslag av att exploateringssamverkan inte får
ske förrän kommunen genom områdesbestämmelser eller delaljplan har beslutat
det. Den därefter följande ansökan hos fastighetsbildningsmyndigheten om
exploateringsförrättning bör enligt min mening kunna göras av antingen
kommunen eller fastighetsägare inom samverkansområdet.

Enligt förslaget i prop, 1981/82:221 skall kommunens
befogenhet att ansöka om exploateringsförrättning tillkomma byggnadsnämnden.
Detta stämmer överens med vad som gäller enligt angränsande lagar såsom
faslighetsbildningslagen, anläggningslagen och ledningsrättslagen. För att
ästadkomma överensstämmelse med principerna i PBL-förslaget som innebär att
kommunerna själva så långl möjligt bestämmer vilken kommunal nämnd som skall
besluta i olika frågor, föreslår jag nu att kommunen i stället för
byggnadsnämnden anges som behörig att ansöka om exploateringsförrättning
enligt lagen om exploateringssamverkan. Del innebär att kommunen fär möjlighet
att genom delegation välja vilken kommunal nämnd som skall sköta dessa
uppgifter. Regeringen har den 25 april 1985 remitterat förslag till viss
följdlagsliftning till PBL, Förslagen innebär bl, a, att samma ordning
genomförs i fastighetsbildningslagen, anläggningslagen och ledningsrättslagen.

Avgränsning av samverkansområdei

När det gäller avgränsningen av samverkansområdet vill
jag, utöver vad jag tidigare anförde, för sammanhangets skull erinra om vad jag
tidigare i dag yttrade i mitt anförande lill PBL-förslaget, Jag framhöll då bl,
a, följande (avsnitt 10.3,2):

Avgränsningen av det område inom vilket samverkan skall
ske, är en viktig fräga när områdesbestämmelserna eller detaljplanen belulas.
Gränsdragningen har direkt betydelse för vilka fastigheter som får möjlighet
att delta i exploateringen och som därmed kan få del av företagets avkastning.
Eftersom exploateringssamverkan i första hand bör ses som ett medel att
genomföra kommunala planintentioner, bör gränserna för samverkansomrädel som
jag nyss anförde bestämmas utifrån planmässiga principer, dvs. efter vad som är
lämpligt att planlägga i ett sammanhang. Därvid bör också enskildas intressen
tillbörligen beaktas. När samverkan skall avse ett område som skall
detaljplaneläggas, vilket torde bli det vanligaste, är det nödvändigt atl
arbetet med planen har fortskridit så långt alt kommunen har en klar
uppfattning i frågan om den planmässiga avgränsningen av samverkansområdet.
Formellt bör det slutgiltiga beslutet om gränserna för samverkansområdet
meddelas av faslighelsbildningsmyndigheten i förrättningen, men kommunens
ställningstagande bör vara bindande för fastighetsbildningsmyndighetens beslut
i denna del. Kommunen kan i sin prövning bl, a, väga in de kommunalekonomiska
konsekvenserna av en exploatering och därmed sammanhängande utbyggnad av
kommunal service.

Prop,
1985/86:2 22

Som
jag fidigare framhållit skall exploateringssamverkan kunna utnyttjas bl, a.
för att underlätta genomförandet av befintliga detaljplaner där markägandet är
splittrat. Samverkansområdet bör därför även kunna omfatta ett redan tidigare
detaljplanelagt område. Det bör också kunna omfatta en del av ett sådant
område, t, ex. ett kvarter, eller i övrigt en begränsad del av ett område med
en gällande plan som av nägon anledning inte har blivit genomförd.

Det
torde ibland vara olämpligt att anta en detaljplan för hela det område som bör
omfattas av exploateringssamverkan. Vid främst fritidsbebyggelse torde
sekundära grönområden, dvs. områden som inte fordrar gemensam skötsel men ändå
utgör en förutsättning för den tillkommande bebyggelsen, kunna lämnas utanför
detaljplanen. Detta innebär att värdeutfallet av en detaljplan i vissa
situationer kommer att fördelas mellan samtliga fastighetsägare inom ett
samverkansområde, trots att detaljplanen inte omfattar alla fastigheterna.

Som
också framhölls i den återkallade propositionen (1981/82:221) är del väsentligt
att enskild exploateringssamverkan står i överensstämmelse med kommunens syn på
exploateringens genomförande. Vid det ställningstagande som kommunen gör i
fråga om lämpligheten av att överlämna exploateringen till fastighetsägarna
skall hänsyn tas till behovet av att bebyggelseåtgärder och med bebyggelsen
sammanhängande anordningar utförs eller förbättras i ett sammanhang. Åtgärderna
bör också vara sådana att de med hänsyn till bl. a, omfattning, teknisk
komplexitet och sakägarnas kompetens är lämpliga för fastighetssamverkan. Det
kan också finnas skäl för kommunen att särskilt bedöma fastighetsägarnas
förutsättningar att genomföra den begärda exploateringen,

2.2.2
Deltagande i exploateringssamverkan

Exploatering
för bebyggelse innebär alltid ett vissl ekonomiskt risktagande. Enligt
utredningen bör därför en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna tvingas in i
ett samexploateringsföretag. Flera remissinstanser, bl. a, hovrätten för Nedre
Norrland, bostadsslyrelsen, Sveriges villaägareförbund samt flera kommuner,
har riktat kritik mot utredningens förslag och framhållit att det under vissa
förutsättningar bör finnas möjlighel att tvångsvis förordna att en fastighet
skall ingå i en exploateringssamfällighet för att institutet skall bli
tillräckligt effektivt. Jag kan inte ansluta mig till den kritiken.

Det
fär anses vara ett allmänt intresse att en exploateringssamfällighet fär
möjlighet att genomföra hela exploateringen inom samverkansområdet, även om
någon eller några markägare inom området avböjer att delta. Om det allmänna
genom översiktliga planer och detaljplaner har tagit ställning till att
exploatering av ett visst område bör ske, är det ocksä ett allmänt intresse att
sådana beslutade planer genomförs. Jag anser emellertid att det är tillräckligt
att de som deltar i exploateringssamverkan ges möjlighet att, i den
utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen, ta i anspråk mark från
sådana fastighetsägare som valt att slå utanför samverkan. Man behöver alltså
inte kräva att dessa fastighetsägare direkt deltar i samverkan. Jag förordar
säledes den principiella lösning som utredningen föreslå-

Prop.
1985/86:2 23

git
och som innebär att erforderlig mark skall kunna ställas lill
exploate-ringssamfällighetens förfogande utan krav på tvångsanslutning av
fastighetsägare som valt att ställa sig utanför samverkan.

Rätlen
till inlösen av mark från icke deltagande fastighetsägare bör dock enligl min
mening inte gälla oinskränkt. Fastighetsägaren kan ha ett berättigat intresse
av att — förutom att fä framföra sina synpunkter vid prövningen av frågan om
exploateringssamfällighetens bildande - kunna påverka samverkansområdels
avgränsning och få frågan om inlösen av marken prövad. Särskilda regler härom
bör således införas. Inte heller bör det finnas möjlighet att lösa in mark med
byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med planen.

En
fastighetsägare som avböjer att delta skall inte ha del av företagets
avkastning. Han skall å andra sidan inte heller lida nägon ekonomisk förlust
genom att stå utanför exploateringsföretaget. För den mark som fastighetsägaren
genom fastighetsreglering avträder till exploateringssamfälligheten bör därför
utgå ersättning som i princip motsvarar markens värde före den eventuellt nya
planläggningen.

Jag
föreslär därför att bestämmelserna om exploateringssamverkan ulformas sä att
de ger exploateringssamfälligheten möjlighel alt genom fastighetsreglering ta
i anspråk mark från icke deltagande fastigheter inom samverkansområdet, om
marken behövs för att genomföra samverkansföretaget. Denna möjlighet bör dock
avse endast områden med detaljplan som har antagits efter det att
exploateringssamfälligheten har bildats, dvs, områden som har varit föremål för
prövning av planmyndigheten i planärendet. Jag återkommer senare (avsnitt
2,3,2) till denna fråga. Det bör också föreskrivas att ersättningen därvid
skall bestämmas med bortseende från inverkan av sådan plan. Del sagda innebär
bl. a. att dessa föreskrifter om inlösen och om ersättning inte blir
tillämpliga, när exploateringssamverkan skall komma till stånd inom ett område
med en plan som gäller när exploateringssamfälligheten bildas och som inte
avses att ändras.

Utredningens
förslag, vilket jag således godtar, innebär sammanfattningsvis att någon
tvångsanslutning till exploateringsföretaget inte skall få ske. Utöver de skäl
för detta som jag tidigare har anfört vill jag framhålla att frivillighet i
deltagandet skapar större förutsättningar för att den gemensamma förvaltningen
skall fungera tillfredsställande. Man är överens frän början och samarbetar med
gemensam målsättning. Det bör medföra att det blir lättare att få
exploateringssamverkan till stånd. Härtill kommer att det är enbart de
fastighetsägare som är med i samfälligheten som fär del i den uppkomna
avkastningen eller som får bära eventuella föriuster. Går man med, kan
fastigheten, inklusive andelen i exploateringssamfälligheten, säljas och
fastighetsägaren pä sä sätt få del av den förväntade avkastningen. Väljer
fastighetsägaren alt stå utanför, blir den mark som skall ingå i exploateringen
genom fastighetsreglering överförd för fördelning mellan de deltagande
fastigheterna till del värde marken hade före planen.

Prop. 1985/86:2 24

I betänkandet framhålls atl fastigheter vilkas andel i
samfälld mark har sådant obetydligt värde att nägon ersättning enligt 6kap, 6§
faslighetsbildningslagen normall inte utgår vid överföring av mark från en
samfällighet, inte skall få ingå i en exploateringssamfällighet. Vidare
framhålls alt mark och byggnader som inte påverkas av exploateringen inte skall
få påverka andelstalen.

Enligt min mening kan det vara en fördel om även en
fastighetsägare som inte har annan mark än den egna tomlen kan delta i
samverkan. Han kan ha intresse av att kunna påverka t, ex, frågan om utbyggnad
av gator och va-anläggningar saml utformningen av den yttre miljön i sitt
område. Känslan av samhörighet och ett gemensaml intresse inom samverkansområdet
torde allmänt sett stärkas med en sådan lösning. Jag förordar,således all i en
exploateringssamfällighet skall kunna ingå samtliga fastigheter inom området,
oavsett om de bidrar med mark till exploateringsföretaget eller ej. Samtidigt
bör dock bestämmelserna utformas så att det är endast de fastigheter som bidrar
med mark som får rätt till marktilldelning i företaget.

I de fall en fastighet endast har en andel med ett
obetydligt värde i samfälld mark inom samverkansområdet anser jag dock i likhet
med utredningen att denna fastighet inte bör få ingå i företaget. Det intresse
en sådan andelsägare har av företaget får nämligen anses vara alltför svagt,

2.2.3 Övriga villkor för atl inrätta en
exploateringssamfällighet

Som villkor för att fä inrätta en
exploateringssamfällighet gäller enligt utredningsförslaget ett opinions- och
ett båtnadsvillkor enligt samma principer som i fastigheisbildningslagen och
anläggningslagen. Som jag nyss förordade skall en fastighetsägare inte mot sin
vilja kunna åläggas att delta i exploateringssamverkan. Man kan då fråga sig om
villkor av detta slag behövs.

Opinionsvillkoret

Ett system med enbart frivilligt deltagande får som
resultat att de som är positiva till exploateringen deltar i företaget, medan
de som är negativa ställer sig utanför. De positiva lår genom
exploateringssamfälligheten vissa legala möjligheter, bl, a. i princip rätt
till tvångsvis fastighetsreglering och rätt att genomföra behövliga åtgärder
inom samverkansområdet även på de fastigheter vilkas ägare avböjt att delta i
exploateringsföretaget. Avkastningen fördelas mellan de fastighetsägare som
deltagit. Ett opinionsvillkor får i det sammanhanget den betydelsen att det
krävs en viss uppslutning bland fastighetsägarna inom ett tänkt
exploateringsområde för att de som är positiva till en exploatering skall kunna
använda sig av dessa möjligheter. Om något opinionsvillkor inte föreskrivs,
kan etl fåtal markägare med ett kanske mycket litet markinnehav genomdriva en
exploatering mot flertalet fastighetsägares vilja och själva tillgodogöra sig
hela avkastningen

Prop.
1985/86:2 25

av
verksamheten. Detta är enligt min uppfattning inte acceptabelt. Grundtanken
med exploateringssamverkan är gemensam exploatering och inte att ett fätal
markägare skall få rätt att tvångsvis skaffa sig förfoganderätten till övrig
mark inom ett exploateringsområde. Mot den här bakgrunden anser jag i likhet
med utredningen att del är nödvändigt med ett opinionsvillkor vid
exploateringssamverkan.

Erfarenheterna av
opinionsvillkoret så som det är utformat i anläggningslagen är såviit bekant
goda. Det ger möjlighel till en smidig och ändamålsenlig tillämpning och lämpar
sig enligt min mening väl även för den nya lagen. Någon motsvarighet till
undantagsregeln i 7 § andra stycket anläggningslagen bör dock inte gälla vid
exploateringssamverkan. Enligt den regeln behöver inte opinionsvillkoret
uppfyllas om behovet av en anläggning är synnerligen angeläget. Är en
exploatering synnerligen angelägen från kommunens synpunkt men saknas ändå en
positiv opinion, bör frågan i stället lösas genom att kommunen själv går in som
huvudman.

Hyresgäster
som bor inom samverkansområdet har enligt utredningsförslaget tilldelats samma
ställning som enligt anläggningslagen med det undanlaget att de inte har någon
initiativrätt. Det innebär att hyresgästernas mening, som den kommer till
uttryck genom hyresgästorganisation, skall beaktas vid opinionsprövningen, att
hyresgästorganisationen skall underrättas om förrättningen, sammanträden och
beslut samt att organisationen harfullföljdsrätt.

En
ledamot i lagrådet har i yttrandet den 27 april 1982 ifrågasatt om inte
utredningsförslaget bör följas på denna punkt.

För egen del anser jag
inte att det finns skäl att ge hyresgästerna samma ställning i en exploateringsförrättning
som i en anläggningsförrättning. Exploateringsförrättningen avser i första hand
frågan om vem som skall vara huvudman för att genomföra olika
exploateringsåtgärder, om det skall vara kommunen, de enskilda fastighetsägarna
var för sig eller om det skall ske genom exploateringssamverkan. Den frågan har
mindre intresse för hyresgästerna.

Huvudfrågan för
hyresgäster och andra boende måste anses vara den närmare utformningen av de
miljöförändringar som skall genomföras genom exploateringssamverkan. Med den
lösning som frågorna om brukarin-flytande har fått i PBL-förslaget har de
boende goda möjligheter alt ta till vara sina intressen. När t, ex. en
detaljplan skall antas, har alla som bor inom eller i anslutning till
planområdet och den berörda hyresgästorganisationen samma ställning som
sakägarna. Det innebär bl, a, att de boende får information om planarbetet, att
kommunen skall bereda dem tillfälle fill samråd angående planens utformning
saml att de kan överklaga kommunens beslul att anla planen, om deras
synpunkter inte har blivit tillgodosedda.

Jag vill ocksä påpeka att
vid den fastighetsreglering som ingår som elt led i exploateringssamverkan —
liksom vid annan fastighetsreglering -

Prop.
1985/86:2 26

särskilda
skyddsregler för hyresgäster och andra nyttjanderätlshavare skall iakttas. Bl.
a. gäller därvid att hyresrätt i en fastighet som undergår fasfighetsreglering
inte får rubbas. Överförs byggnaden till annan fastighet, krävs att den nya
fastighetsägaren säger upp hyresavtalet inom en månad, 1 annat fall gäller
avtalet mot honom (7 kap, 29 § jordabalken). Hyresgästerna är även sakägare
vid fastighetsregleringen om deras rätt berörs.

Från
dessa utgångspunkter anser jag att opinionsvillkoret vid exploateringssamverkan
bör utformas med 7 § första stycket anläggningslagen som förebild med undantag
av reglerna om hyresgästernas inflytande. Bestämmelsen bör utformas så att
samverkan inte får inrättas, om fastighetsägarna inom samverkansområdet mera
allmänt motsätter sig samverkan och har beaktansvärda skäl för det. Vid den
prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av samverkan,

Båtnadsvillkorei

Exploateringssamverkan
medför som jag nyss nämnde vissa möjligheter att genom fastighetsreglering
tvångsvis förfoga över mark och byggnader inom exploateringsområdet. Sådana
tvångsmöjligheter bör inte tillskapas, om inte samverkansföretaget är
ekonomiskt motiverat. Det är också från samhällsekonomisk synpunkt önskvärt att
exploatering för bebyggelse sker med sund ekonomi. Omständigheter av detta slag
talar i och för sig för att den nya lagen bör innehålla inte bara ett
opinionsvillkor utan också krav på att exploateringen skall medföra en viss
båtnad. En båtnadsprövning ger dessutom sakägarna den fördelen att de fär
hjälp med en oparUsk bedömning av företagets konsekvenser när de skall ta
ställning till om de skall delta i samverkan eller inte.

Det
kan emellertid å andra sidan vara svårt att alltid påvisa att ett
exploateringsföretag medför någon direkt båtnad. Så kan i synnerhet vara fallet
vid förnyelse- och förtätnings verksamhet inom äldre bebyggelseområden. Oftast
är själva markexploateringen då inte huvudmålet, utan det är snarare fråga om
en höjning av standarden på bebyggelsen och anslutande anordningar samt
omvandling av områdets miljö i dess helhet.

Jag
anser med hänsyn härtill att det för en exploateringssamverkan inte bör
uppställas ett krav pä att företaget skall vara vinstgivande för att det skall
få komma till stånd. Vid detta ställningstagande har jag också tagit särskild
hänsyn till alt deltagande i samverkan enligt mitt förslag inte innehåller
några regler om tvångsanslutning till företaget utan grundar sig på
frivillighet från fastighetsägarnas sida.

Viss
redovisning av företagets ekonomiska konsekvenser anser jag likväl bör
företas. Som jag nyss påpekade kan det vara värdefullt för fastighetsägarna
när de skall bedöma om de skall delta i samverkan eller ej. För att tillgodose
detta intresse är det emellertid enligt min mening tillräckligt att
förrättningsmannen vid sammanträde med sakägarna för bildande av en
exploateringssamfällighet redovisar de ekonomiska konsekvenserna och övriga
förutsättningar för samverkan.

Prop.
1985/86:2 27

2.2.4
Exploateringsbeslut

Enligt
utredningens förslag skall en exploateringssamfällighet bildas när
fastighetsbildningsmyndigheten efter prövning av uppställda villkor meddelar
ett exploateringsbeslut. Detta skall meddelas i så nära anslutning som möjligt
till beslutet att anta detaljplan för området. Enligt utredningen kan det vara
lämpligt att exploateringsbeslutet fattas under tiden mellan detaljplanens
utställande och dess antagande. För att ge exploateringssamfälligheten
tillfälle att vid planläggningen uppträda som part gentemot kommunen har
utredningen föreslagit en möjlighet att meddela ett preliminärt
exploateringsbeslut, 1 ett sådant beslut skall anges exploateringens ändamål
samt deltagande fastigheter och deras andelstal. Mot detta beslut skall talan
inte få föras och det skall gå i verkställighet omedelbart.

Jag
delar utredningens uppfattning alt en exploateringssamfällighet skall bildas
genom atl fastighetsbildningsmyndigheien - efter det att kommunen har medgett
samverkan genom områdesbestämmelser eller detaljplan - meddelaren
exploateringsbeslut.

Förslaget
om preliminära exploateringsbeslut har emellertid kritiserats av
remissinstanserna. Bl. a, har framhållits svårigheterna att pröva opinionsvillkoret,
eftersom många markägare torde vilja avvakta en redovisning av företagets
ekonomiska villkor, innan de tar ställning till om de vill delta i
exploateringen eller ej.

Jag
ansluter mig till remisskritiken på den här punkten. Någon möjlighet fill ett
preliminärt exploateringsbeslut i den form som utredningen föreslagil bör inte
finnas. Syftet att få till stånd en förhandlingspart till kommunen under
planarbetet bör visserligen tillgodoses, men det bör ske genom att det
egentliga exploateringsbeslutet får fallas i ett tidigt skede i processen.
Beslutet bör därför kunna delas upp så att frågorna om samverkans ändamål och
omfattning samt vilka fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten
meddelas i ett första beslut, medan frågor om bl, a, andelstal och om behövliga
föreskrifter för exploateringens utförande tas upp i senare beslut.
Exploateringsbeslutet behöver inte nödvändigtvis fattas mellan detaljplanens
utställande och antagande. Beslutet bör även kunna helt eller delvis meddelas
tidigare. Innan exploateringsbeslutet, alternativt ett delbeslut, får fattas,
måste naturligtvis fastighetsbildningsmyndigheten utreda förutsättningarna för
företaget och komplettera bedömningsunderlaget sä långt att en prövning av
opinionsvillkoret och andra villkor kan ske,

2.3
Den ekonomiska regleringen

Mitt
förslag: För atl åstadkomma en värdeutjämning mellan de deltagande fastigheterna
skall de åsättas särskilda andelstal. Andelstalet skall i första hand motsvara
arealen av den för exploatering tillgängliga marken av resp, fastighet.
Avkastningen från exploateringsföretaget skall fördelas mellan de deltagande
fastigheterna genom i första hand tilldelning av mark avsedd för enskilt
bebyggande.

Prop. 1985/86:2 28

2.3.1
Andelslal

Kostnaderna
för exploateringssamverkan och de fördelar som kan vinnas genom denna bör
fördelas efler andelstal. Fastighetsägare som avböjer att delta bör inte ha del
av företagets avkastning men å andra sidan inte heller ha något ansvar för
kostnader med anledning av företaget. Detta överensstämmer med utredningens
förslag. Andelstalen skall enligl förslaget återspegla marknadsvärdet av den
mark med vilken varje fastighet bidrar lill del gemensamma förelaget. Därvid
skall man bortse frän inverkan av den detaljplan som tillkommit för att
genomföras med samexploateringen.

Endast
ett fåtal remissinslanser har berört frågan om andelstal, Sveriges villaägareförbund
menar att andelstalen måste beräknas efter enkla grunder, om institutet skall
bli effektivt. Länsstyrelsen i Stockholms län anser att läge och andra fördelar
samt särskilda tillgångar och belastningar skall vägas in.

När
det gäller fastigheter som bidrar med mark fill exploateringen innebär
förslaget i betänkandet att markens värde före den nya detaljplanen skall
läggas till grund för uppskattning av delaktigheten i exploateringssamfälligheten.
Detta torde i flertalet fall leda till att andelstal enkelt kan åsättas
deltagande fastigheter i proportion till arealen av den mark fastigheten
bidrar med till det gemensamma företaget. Utredningens huvudregel kan
emellertid enligt min mening leda till olämpliga resultat i vissa fall.
Markvärdet - med vilket torde förstås ett värde som bestäms enligt
expropriationslagens regler - är ju nämligen i hög grad beroende av det
pågående användningssättet. Andelstalen kan alltså bli olika, beroende på
vilken användning som pågår, även om fastigheterna bidrar med lika mycket mark
till exploateringsföretaget. Jag anser därför att andelstalen -som bl, a,
reglerar hur stor del av avkastningen som skall tillfalla respektive fastighet
- bör bestämmas med utgångspunkt i främst hur stor areal mark varje fastighet
bidrar med till exploateringsföretaget. Om värdet av den mark som respektive
fastighet bidrar med inte motsvarar det således bestämda andelstalet bör
skillnaden utjämnas i pengar. Med värdet av marken menar jag här den
löseskilling eller intrångsersättning som skulle utgå enligt 4kap,
expropriationslagen vid en expropriation. Uppkommer i övrigt skada för
fastighetsägaren bör den också ersättas pä samma sätt som i expropriationslagen
(4kap, 1 § första stycket). Det kan t,ex, vara fråga om föduster i en jordbruksrörelse
lill följd av att den produktiva arealen minskar eller ökade kostnader för
omdisponering av fastigheten när en byggnad har rivits.

I
yttrandet den 27 april 1982 har lagrådet föreslagit atl andelstalet skall
bestämmas främst med hänsyn till marknadsvärdet av den för exploatering
tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet men med
bortseende från byggnader m, m. Förslaget innebär bl, a, att hänsyn därvid
skall tas även till s.k, förväntningsvärden, dvs, värden som grundas på

Prop. 1985/86:2 29

förväntningar
om ändring i markens tillåtna användningssätt. Som grund för sitt
ställningstagande anför lagrådet i huvudsak dels att denna princip tillämpas
vid fastighetsregleringar enligt fastighetsbildningslagen, dels att
fastighetsägare riskerar all återfå en betydande del av tillskjulet realvärde i
pengar i stället för i mark, dels atl det för fastighetsägarna torde framstå
som mest naturligt att andelstalen bestäms i förhållande till marknadsvärdet.

I
och för sig delar jag lagrådets uppfattning att marknadsvärdeprincipen skulle
ansluta väl till gällande ordning. Mänga gånger skulle den troligen också
fungera tillfredsställande. Som jag nyss har framhållit skulle emellertid en
sådan princip i vissa fall fä olämpliga konsekvenser. Visserligen är det — som
lagrådet framhåller - i princip markens värde som skall ligga till grund för
tilldelningen vid fastighetsregleringar enligt faslighetsbildningslagen.
Enligt min mening är det emellertid inte jämförbara situationer som föreligger
vid traditionella fastighetsregleringar och vid exploateringssamverkan.
Traditionella fastighetsregleringar syfiar i första hand till att åstadkomma
förbättringar av fastighetsindelningen inom ramen för den pågående
markanvändningen, Omregleringar inom ramen för en exploateringssamverkan
däremot syftar till en förändring av markanvändningen. Jag anser att det är
mera naturiigl att tilldelningen vid exploateringssamverkan i princip bestäms
med hänsyn till det värde marken har för exploateringsföretaget och inte till
det värde den kan ha med hänsyn till den pågående användningen eller med hänsyn
till förväntningar om en annan markanvändning. Med ett sådant synsätt ligger
det närmast till hands att Utgå i första hand från markens areal när
andelsialen skall bestämmas.

Jag
vill också framhålla att, sä snart planläggning för bebyggelse har påbörjats,
bebyggelsemarken till följd av förväntningar om en annan markanvändning
normalt får etl högre värde än den från bebyggelsesynpunkt mindre lämpliga
marken, t, ex, vägmark och parkmark. En av grundtankarna bakom förslaget om
exploateringssamverkan är som jag nyss har redovisat att värdeutfallet inom ett
samverkansomräde skall bli lika stort, oavsett om marken behövs för enskilt
bebyggande eller för allmän plats, eftersom båda kategorierna är nödvändiga för
den planerade bebyggelsen. Om förväntningsvärden av detta slag skulle få
påverka värdeutfallet vid en exploateringssamverkan, skulle syftet med de
föreslagna reglerna delvis motverkas.

Jag tror vidare att en
marknadsvärdeprincip som grund för andelstalen skulle upplevas som orättvis av
flertalet fastighetsägare. Speciellt påtaglig blir enligt min mening orättvisan
i de fall en fasfighets värde grundas på en förväntan om att få genomföra en
annan markanvändning än den som faktiskt medges genom exploateringssamverkan.
Den angivna principen torde upplevas som orättvis även i de fall en fasfighet
har ett mycket lågt värde — t, ex, till följd av att samhället har infört
låntgående restriktioner för markanvändningen i syfte att tillvarata allmänna
iniressen - och där-

Prop. 1985/86:2 30

igenom
får en mycket liten andel av planens värdeutfall, trots atl hans fastighet
kanske har den största betydelse för alt exploateringen skall komma fill stånd.

Sammanfattningsvis
anser jag således att övervägande skäl talar för den regel som jag nyss
förordade, nämligen att andelstalen skall bestämmas med hänsyn främst till
arealen av den mark som är fillgänglig för exploate-ringsföretagel.

Den
föreslagna regeln skall ses som en huvudregel. Det kan emellertid vara
olämpligt att låsa tillämpningen alltför hårt eftersom förhållandena kan vara
vitt skilda, t, ex. vid en enkel exploatering för fritidsbebyggelse och en
innerstadssanering. Förrättningsmännen bör därför ha viss frihet vid bestämmande
av andelstalen.

Ett
samverkansområde bör även kunna omfatta ett redan tidigare detaljplanelagi
område där planen inte är avsedd att ändras. Syftet att ästadkomma en
vinstutjämning mellan fastighetsägarna bortfaller dock i detta fall, eftersom
den värdehöjning som planen medför redan har inträtt, när frågan om
exploateringssamverkan aktualiseras. Vid värdering av mark är det här inte
rimligt att bortse från inverkan av den plan som skall genomföras.

Om
fasfighetsindelningen är okomplicerad och bebyggelseförutsättningarna är
likartade inom huvuddelen av samverkansområdet, vilket många gånger torde vara
fallet, bör den nu föreslagna grunden för andelstal, i kombination med
värdejämförelsen, i prakfiken inte möta några svårigheter. När förhållandena
är komplicerade eller berörda markägare är oense om marknadsvärdena, torde det
däremot bli nödvändigt med en mera ingående prövning av frågan,

I
fråga om fastigheter som deltar i exploateringen men som ej bidrar med mark
till företaget bör andelstalen bestämmas efter en uppskattning av
exploateringens nytta för dem.

2.3.2
Tillskott och tilldelning

För
att fördela kostnader och avkastning mellan fastigheter som avstår mark i
exploateringssamverkan har i betänkandet föreslagits följande tre principiellt
olika metoder.

1, Samfälligheten
förvärvar all mark som berörs av exploateringsätgärder,

genomför företaget och realiserar värdet. Avkastningen fördelas sedan

efter andelstal i pengar,

2,
Markbyte genomförs mellan
berörda fastigheter så att delägarna får byggbar mark i förhållande till sina
andelstal. Därefter svarar delägarna för all realisera värdet av den byggbara
mark de tilldelats,

3,
Några markbyten för anpassning
till detaljplanen genomförs inte. Fastighetsägaren betalar i stället en
exploateringsavgift, som motsvarar värdehöjningen för hans fastighet. Ull
samfälligheten. Sedan förelaget slutförts fördelas överskottet efter
andelstalen.

Vilken
av dessa metoder som bör väljas beror enligt utredningen på

Prop.
1985/86:2 31

situationen
i det enskilda fallet. Förslaget innebär dock alt avkastningen i första hand
fördelas genom marköverföring. Systemet med exploateringsavgifter ses främst
som etl komplement till marköverföring i sådana fall då fillkommande
bebyggelsemöjligheter inte går atl fördela enligl andelstal mellan deltagande
fastigheter.

Att
marköverföringsalternativet skall tillämpas i första hand har kritiserats av
flera av de remissinstanser som berört frågan. Markfrågornas behandling anses
komplicerad. Som skäl mot marköverföring har framförts bl. a, alt det leder
till krav på betydande kontantinsatser som utestänger många från medverkan
samt att metoden är orationell jämfört med fördelning i pengar. Ett par
remissinstanser har föreslagit att marksamfälligheter skall bildas under och
efter företagets genomförande.

Jag
anser lill en början att det system med exploateringsavgifter utredningen
föreslagit är opraktiskt. Förslaget innebär att alla marköverföringsfrågor
lämnas kvar till någon tidpunkt efter det att samverkan har upphört. För att få
ett rationellt system är det enligt min mening nödvändigt alt dessa frågor
klaras av inom ramen för exploateringssamverkan.

Som
jag ser det kan det huvudsakligen finnas tvä alternativa sätt att fördela
eventuella fördelar och återutdela gjorda insatser från exploateringssamverkan.
Det ena är fördelning i pengar och det andra fördelning genom marköverföringar
mellan de deltagande fastigheterna.

Om
fördelning i pengar skall ske innebär det atl all bebyggbar mark inom
samverkansområdet måste antingen överföras fill en exploateringsfastighet, som
ägs av en samfällighetsförening, eller bilda en marksamfällighel, i vilken
varje deltagande fastighet därvid får del efler sitt andelstal. Därefter
avstyckas och säljs de nybildade tomterna frän exploateringsfastigheten eller marksamfällighelen
i föreningens regi. Eventuellt kan hela exploateringsfastigheten säljas. Sedan
samtliga kostnader har betalats, fördelas överskottet bland de deltagande
fastigheterna. Jag kan emellertid redan här förutskicka att jag av i första
hand skattetekniska skäl kommer att föreslå regler som omöjliggör för
föreningen att äga någon mark. Skall avstyckning och försäljning ske i
föreningens regi måsle därför avstyckning göras från en marksamfällighet.
Varje avstyckningslott kommer då att ägas gemensamt av de deltagande
fastigheterna. Jag återkommer till denna fräga senare (avsnitt 2,7),

När
en exploateringssamfällighet förvaltar all samfälld mark och genomför hela
exploateringsföretaget kan således uppkommande överskott enkelt fördelas i
pengar efter andelstal. Detta alternativ, som innebär att en huvudman leder och
genomför hela exploateringsprojektet, ger i och för sig förutsättningar för ett
rationellt genomförande. Frän kommunal synpunkt kan det också vara en fördel
att det är samma huvudman som ingår exploateringsavtal och som svarar för
iordningställandet av marken för bebyggelse. För delägarna kan dock detta
alternativ medföra vissa problem. Markförvärv och anläggningar kan sålunda
kräva större kapitaltill-

Prop. 1985/86:2 32

skott vid tidpunkter som kan vara olämpliga för den
enskilde delägaren. Genom samfällighelens engagemang minskas också de enskilda
markägarnas möjligheler alt med egna initiativ genomföra planen.

Det andra sättet atl fördela avkastningen är som jag nyss
nämnde marköverföringar mellan de deltagande fastigheterna. Till skillnad mot
det förra alternativet kan en sädan fördelning skapa förutsättningar för ett
mera individuellt plangenomförande som ibland också kan fullbordas successivt.
Ett sådant tillvägagångssätt torde normalt ställa mindre krav på
kontantinsatser från delägarna. Fördelning genom marköverföring innebär också
för den enskilde fastighetsägaren en större trygghet i företaget genom atl han
kan påräkna att tilldelas mark i förhällande till vad han har bidragit med.

Enligt min mening bör med hänsyn till det sagda en
fördelning genom marköverföring ges företräde framför det alternativ som
innebär en fördelning i pengar. En sådan företrädesregel finns i
fastighetsbildningslagen (5 kap, 2 §) och bör bli tillämplig även vid
exploateringssamverkan. Regeln måste dock kompletteras med en möjlighet till
ersättning i pengar i de fall marköverföring inte kan ske fullt ut.

I vissa situationer kan det visa sig praktiskt omöjligt
att fördela avkastningen genom marköverföringar, t, ex. om
exploateringssamverkan genomförs för att möjliggöra ombyggnad och upprustning
av äldre hyreshus i slutna stadskvarter. Det bör då finnas en möjlighet för
fasfighetsägarna att komma överens om tilldelning i pengar i stället för i
mark.

Den lagtekniska lösningen

I det föregående (avsnitt 2,1,1) har jag berört behovet av
styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen inom ett samverkansområde till
den plan som företagel avser att genomföra, samtidigt som de deltagande
fastigheterna i möjlig utsträckning ges byggbar mark. Jag har även berört
behovet av atl kunna överföra mark från fastigheter inom samverkansområdet
vilkas ägare avböjt att delta, I likhet med utredningen anser jag att
fastig-hetsregleringsinstitulet enligt fastighetsbildningslagen bör utnyttjas
för att fullfölja exploateringssamverkan i fråga om marken. En nära samordning
mellan förfarandet vid exploateringssamverkan och fastighetsreglering är från
flera synpunkter naturiig. Normalt är frågorna om fastighetsindelningen centrala
i de situationer som det här är fräga om. Den mark som skall avstås skall tas
om hand av och fördelas bland de deltagande fastigheterna. Vidare kan det
föruisättas att fastighetsägarna inom samverkansområdet många gånger kan träffa
överenskommelser om fastighetsreglering, varvid marköverföringarna kan ske
genom fastighetsreglering enligt nuvarande regler i fastighetsbildningslagen.
Detta förenklar förrättningsförfarandet i hög grad,

Lagtekniskt bör, som jag tidigare har framhållit (avsnitt
2.1.3), den lösningen väljas att föreskrifter som avviker från det nuvarande
regelsyste-

Prop.
1985/86:2 33

mel
i fastighetsbildningslagen tas upp i den nu föreslagna lagen om exploateringssamverkan,
medan fastighetsbildningslagen endast kompletteras med föreskrifter som
gerökade möjligheter att bilda marksamfälligheter i förevarande sammanhang.

Beskrivning
avfaslighetsregleringsinstitutet

Jag
skall här något närmare beskriva fastighetsregleringsinstitutet i fastighetsbildningslagen
och ange i vilka delar särskilda regler erfordras för markreglering vid
exploateringssamverkan.

Bestämmelserna
om fasfighetsreglering, som finns i 5 kap. fastighetsbildningslagen, innebär
att en mer eller mindre ingripande omreglering kan göras beträffande redan
bestående fastigheter i syfte att nä en förbättring av fastighetsbeståndet,
Ombildningen kan innebära att ett markområde överförs från en fastighet till en
eller flera andra fastigheter eller atl servitut bildas, ändras eller upphävs.
Av särskild betydelse i detta sammanhang utgör de villkor som i lagen
uppställs för sådan fastighetsreglering, som innebär förändring av den
bestående fastighetsindelningen, saml för värdering och ersättning vid
omreglering,

I fråga om möjligheterna
att få till stånd en omreglering uppställs vissa villkor till skydd för
sakägare, så att inte dessa blir indragna i en reglering som inte medför
tillräckligt värdefulla förbättringar, I de fall överenskommelse om
regleringen inte föreligger mellan de berörda fasfighetsägarna, får
fastighetsreglering till en början ske endast under förutsättning att en
lämpligare fastighetsindelning eller eljest en mer ändamålsenlig markanvändning
vinns saml att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som
regleringen medför, det s,k, båtnadsvillkoret (5 kap, 4§ första siycket), I 5
kap, 5§ uppställs vidare dels ett krav på att fastighetsreglering, som begärs
av sakägare, skall vara nödvändig för att förbättra sökandens fastighet, dels
ett opinionsvillkor. Opinionsvillkoret innebär hinder mot en reglering, om
sakägare som barett väsentligt intresse i saken mera allmänt motsätter sig
regleringen och har beaktansvärda skäl för det.

Bestämmelser om
regleringens omfattning, dvs, vilka fastigheter som skall ingå och vilka
åtgärder som skall vidtas, finns i 5 kap. 6§ första stycket.
Fastighetsreglering skall i första hand ske i den omfattning som avses med
ansökan. Sker regleringen i syfte atl åstadkomma en allmän förbättring av
fastighetsbeståndet inom ett område, skall beakias att områdel avpassas efter
upprättade planer, fastighetsindelningens beskaffenhet, naturförhållandena saml
befintliga och avsedda anläggningar så att största möjliga fördel uppkommer
utan att förrättningsarbetet onödigt försvåras, 1 fråga om överföring av mark
som är bebyggd gäller vissa begränsningar. 1 princip får sålunda överföring
inte avse bebyggd mark. Endast under förutsättning att väsentlig olägenhet för
sakägare ej uppkommer får sådan överföring ske, om byggnaden har endast ett
obetydligt värde eller om överföringen i betydande mån underlättar
möjligheterna att vinna en ändamålsenlig fastighetsindelning (5 kap, 7§), 3 Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr
2

Prop.
1985/86:2 34

De
grundläggande bestämmelserna om regleringsfastigheternas sammansättning och
dimensionering ges i 5 kap, 8 §, Vid en fasfighetsreglering skall således, om
sakägarna inte samtycker till annal, iakttas att varje ingående fastighet får
sådan sammansättning och utformning atl den inte i mindre mån än före
regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd atl användas.
Storieksförändringar inom vissa angivna gränser är dock tillåtna. Vid sidan
härav kan i speciella fall förordnas att en faslighet eller en fastighetsdel
skall inlösas enligt bestämmelserna i 8 kap. Detta får ske om en
fastighetsreglering har till syfte att åstadkomma en allmän förbättring av
fastighetsbeståndel och det är ett väsentligt intresse från allmän synpunkt att
storieksförändringar genomförs (8 kap. 1 §). Denna inlösenmöjlighel begränsas
dock av bl. a. bestämmelsen i 8 kap, 3§, enligt vilken inlösen inte får ske, om
avsevärd olägenhet därigenom skulle uppkomma för fastighetens ägare eller
brukare. En särskild inlösensituation föreligger i fråga om tomtdelar. Tillhör
enligt tomtindelning särskilda delar av en tomt olika ägare, får en av dessa
begära inlösen av hela återstoden av tomten (8 kap, 4§). I det förslag fill
följdändringar, som regeringen den 25 april 1985 remitterade till lagrådet,
föresläs motsvarande bestämmelser. Tillhör sålunda områden som enligt en
fastighetsplan skall bilda en fastighet olika ägare, fär ägare av sådant
område lösa återstoden av den blivande fastigheten. Regler om ersättning för
inlöst egendom och om inverkan av inlösen pä särskilda rättigheter i dessa fall
ges i 8 kap. 5 och 6§§.

Till
grund bl. a, för bedömningen av de storieksförändringar som fastigheterna
genomgår skall enligt 5 kap, 9 § särskilda graderingsvärden fastställas för de
områden som ingår i regleringen. Om värdet av den mark och de andelar i
samfälld mark som genom fastighetsregleringen tilläggs en fastighet inte
motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, skall
skillnaden enligt 5 kap, 10 § utjämnas i pengar. Ersättningen skall bestämmas
på grundval av en värdering, s, k, likvidvärdering. Vid denna värdering skall hänsyn
tas till egendomens användning för det ändamål som föranleder det högsta värdet
samt Ull förhållandena vid tillträdel, om inte annat följer av att avträdaren
har rätt att tillgodogöra sig skog eller gröda, I övrigt skall värderingen ske
med hänsyn särskilt till egendomens marknadsvärde,

I 5 kap, 11 § finns vissa
jämkningsmöjligheter. Om regleringen genomförs på sådant sätt att en ägare av
en fastighet lider förlust anfingen genom att fastighetens värde minskas, utan
att han får gottgörelse enligt andra bestämmelser, eller genom att han åläggs
att betala belopp som överstiger fastighetens värdehöjning, skall jämkning av
likviderna ske sä att föriust inte uppkommer. Jämkning skall också ske om
likviden för vad som frångår fastigheten i väsentlig mån överstiger den
värdeminskning som överföringen innebär för fastigheten, om det är skäligt med
hänsyn till omständigheterna.

Vid
alla värderingar som sker enligt fastighetsbildningslagen skall värdet

Prop.
1985/86:2 35

anknytas
till förhållandet vid tillträdet. Vinstfördelningen vid fastighetsregleringen
kommer i väsentlig mån att styras av vilken värdenivå som väljs, dvs. om
värdenivån skall knytas till det värde som är relevant för avträdaren, eller
till den nivå som är relevant för tillträdaren eller om den skall väljas
någonstans däremellan.

Kostnaderna
för att genomföra en fastighetsreglering skall fördelas f;fter vad som är
skäligt med hänsyn främsi till den nytta varje sakägare har av regleringen (5
kap. 13 §). För att denna fördelning skall kunna göras måste i princip en
särskild båtnadsvärdering ske av de värdeförändringar som de olika
fastigheterna genomgår vid fastighetsregleringen. Hur detta skall ske är inte
närmare reglerat i fastighetsbildningslagen.

Marköverföring
inom samverkansområdet

Frågan
i vad mån de bestämmelser som jag nu har redovisat kan utnytt jas vid sådan
fastighetsreglering som sker inom ett samverkansområde bör till en början
bedömas med hänsyn till att exploateringssamverkan, till skillnad från
fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen, grundas på ett frivilligt
deltagande. Liksom utredningen anser jag därför all det vid marköverföring
mellan fastigheter som deltar i exploateringssamverkan inte bör krävas någon
båtnad av själva fastighetsregleringen eller ställas upp något krav på
förbättring av sökandens egen fastighet eller på en viss opinion för
fastighetsregleringen.

Enligt
utredningens förslag skall inte heller restriktionerna i 5 kap, 7§
fastighetsbildningslagen mot överföring av bebyggd mark gälla. Dessa frågor skall
i stället beaktas vid den avvägning mellan olika intressen som skall göras vid
planläggningen enligt PBL eller som redan gjorts när det är fräga om en
befintlig plan.

Jag delar i och för sig
utredningens uppfattning att det vid en exploatering inte sällan föreligger
behov av atl fä till stånd omregleringar inom bebyggda områden. Främst gäller
det inom saneringsområden. En rätt för exploateringssamfälligheten att inom
samverkansområdet fritt disponera över mark med bebyggelse leder emellertid
enligt min mening för långl. En sädan ordning skulle nämligen för ägaren inte
sällan innebära alltför stora personliga uppoffringar. En beslämmelse härom bör
dock ges en något annan utformning än den som finns i fastighetsbildningslagen
och innebära förbud mot marköverföring i fräga om sädan del av en faslighet på
vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med den
delaljplan som gäller för området. Bestämmelsen bör gälla oavsett om
fastigheten deltar i exploateringen eller ej.

Vad jag nu har sagt
innebär således alt bestämmelserna i 5 kap, 4, 5 och 7§§
fastighetsbildningslagen inte bör gälla för marköverföring vid exploateringssamverkan.
Bestämmelserna i 5 kap, 6§ fastighetsbildningslagen om en fastighetsreglerings
omfattning bör däremot tillämpas även vid omreglering för
exploateringssamverkan.

Prop.
1985/86:2 36

När
det gäller möjligheten att ta i anspråk och fördela behövlig mark för att
genomföra en exploatering har utredningen utgått från de föreslagna reglerna i
plan- och bygglagen om fastighetsplan, Ulredningen har sålunda föreslagit att
man med stöd av en fastighetsplan skall kunna överföra all mark från en
fastighet genom fastighetsreglering enligt inlösenreglerna i 8 kap,
fastighetsbildningslagen. Utredningen har också föreslagit ändringar i
fastighetsbildningslagen som skall göra det möjligt att genom fastighetsreglering
fördela den byggbara marken bland de deltagande fastigheterna i förhällande
till åsatta andelstal. För värdering av den mark från en icke deltagande
faslighet som blir föremål för fastighetsreglering har utredningen föreslagit
en särskild regel av innebörd att ersättningen skall bestämmas med hänsyn till
marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som
exploateringssamfälligheten har tillkommit för aU genomföra. Som jag tidigare
har framhållit är det avsett att värdehöjningen därigenom skall bli förbehållen
de fastigheter som deltar i exploateringssamverkan.

Remissinstanserna
har inte riktat nägon egentlig kritik mot det sakliga innehållet i utredningens
förslag i denna del.

Frågor
om samfällighetens bildande och om avgränsning av samverkansområdet bör - som
jag tidigare har nämnt — prövas vid förrättningen. Inlösen av mark anser jag
emellertid vara en fråga som inte bör prövas av fastighetsbildningsmyndigheten.
Expropriaiiva effekter uppkommer i dag vanligen genom att regeringen meddelar
tillstånd till exproprialion eller genom att en plan fastställs. Ett särskilt
tillslåndsförfarande anser jag alltför omständligt, I stället ligger det enligt
min mening närmast till hands att låta tillstånd till inlösen av mark från en
fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten följa av en antagen
detaljplan. Som jag nyss nämnde har utredningen föreslagit att etl sådant
tillstånd skulle följa av en antagen fastighetsplan. Enligt min mening innebär
det emellertid en förenkling att koppla de expropriaiiva effekterna till en
detaljplan i stället för en fastighetsplan. Det skulle nämligen bli en onödig
omgång att behöva anta en fastighetsplan för att åstadkomma de expropriaiiva
effekterna i de fall fastighetsplanen inte behövs av andra skäl.

Avvägningen
mellan allmänna och enskilda intressen när det gäller behovet av mark för
genomförande av en plan sker därvid vid prövningen enligt PBL, dvs, i normalfallet
i samband med att detaljplanen antas, 1 princip bör det alltså vara möjligt att
göra marken inom samverkansområdet tillgänglig för exploateringssamfälligheten
i den utsträckning som behövs för att genomföra förelaget. För fastigheter som
deltar i samverkan bör det, som nyss konstaterats, inte gälla några särskilda
begränsningar i skyldigheten att avstå mark utöver vad som följer av skyddet
för mark med byggnader och företrädesregeln beträffande marktilldelningen som
jag tidigare har berört, I fråga om fastigheter, vilkas ägare avböjt att delta
i samverkan, bör däremot skyldigheten att avstå mark inom exploaterings-

Prop. 1985/86:2 37

området
härutöver begränsas till sådan mark som omfattas av detaljplaner som har
antagits efter exploateringsbeslutet. Härigenom ges sålunda möjlighel att få
frågan om ianspråktagande av marken prövad i planärendet. Föreligger därvid
möjlighet till olika alternativa lösningar att genomföra exploateringen, följer
av kraven i PBL på hänsyn till enskilda intressen och av de grundläggande
förutsättningarna för exploateringssamverkan (jfr avsnitt 2,2,1) att man skall
välja det alternativ som vållar minst skada för fastighetsägaren.

Jag
har tidigare (avsnitt 2,2,2) uttalat min anslulning lill utredningens förslag
att ersättningen för mark som avstås skall bestämmas med hänsyn till
marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av sådan plan som
exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.

Fördelning
av markvärde

När
det slutligen gäller fördelningen mellan deltagarna i en exploateringssamverkan
av markens värdehöjning kan detta som jag tidigare har anmärkt inte åstadkommas
med fastighetsbildningslagens regelsystem. Svårigheterna bottnar i alt
fastighelsbildningslagens tilldelningsregel i 5 kap, 8 § i princip förutsätter
att en fastighets användningssätt inte förändras. Vid den likvidvärdering som
sker i samband med marköverföring efter det atl en ny eller ändrad plan har
antagits, tvingas man beakta den fördelning av mark för enskilt bebyggande som
planen innebär. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens
värdeutfall, och en fastighet som inte fått någon mark för enskilt bebyggande
fär inte del av värdeutfallet.

Av
vad jag nu har anfört framgår att fastighetsbildningslagens tilldelningsregler
inte står i överensstämmelse med vad som åsyftas med exploateringssamverkan,
nämligen att det värdeutfall som en ny eller ändrad detaljplan medför skall
fördelas mellan de deltagande fastigheterna i förhållande till deras
ursprungliga ägoinnehav. Med hänsyn härtill anser jag — i likhel med
utredningen — atl, när fastighetsreglering utgör ett led i fördelningen av
avkastningen i en exploateringssamfällighet, andelsialen i samfälligheten bör
vara styrande för tilldelningen. Som jag har angett i det föregående (avsnitt
2,3.1) skall man när andelstalen bestäms bortse frän inverkan av den detaljplan
som tillkommit för att genomföras med samexploatering.

Den
lösning som jag nu har förordat innebär således, att reglerna i 5 kap, 8-12§§
och 8kap. 1—6§§ fastigheisbildningslagen bör ersättas med särskilda
bestämmelser i den nya lagen,

2.3.3
Förmånsrätt

Som
framhållits i betänkandet fordrar exploateringssamverkan medel för
verksamheten, bl, a, för att lösa in mark och för att anlägga gemensamma
anordningar. Dessa medel kan anskaffas antingen genom uttaxering av

Prop.
1985/86:2 38

bidrag
från delägarna eller genom att samfällighetsföreningen tar upp lån. Det är
väsentligt att den samfällighetsförening som förvaltar exploateringssamfälligheten
får möjlighet att låna pengar för att alla fastighetsägare inom
samverkansområdet, oberoende av ekonomisk ställning, skall ha möjlighet att
delta i exploateringsförelaget. För aU föreningen skall kunna ta lån krävs bl,
a, att den kan ställa tillfredsställande säkerhet,

I
lagen om förvaltning av samfälligheter är frågan om säkerhet löst pä så sätt
alt en samfällighetsförening vid uttaxering av bidrag från delägarna har
förmånsrätt i delägarfastigheterna. Förmånsrätten gäller före inteckningar i
fastigheterna och är inte begränsad till nägot visst belopp. Utredningen har
föreslagit att systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med
förmånsrätt bör gälla även vid exploateringssamverkan, Förmänsrättsbe-loppets
storlek bör dock enligt utredningen begränsas till att motsvara högst den
värdehöjning som detaljplanen medför.

Vissa
remissinslanser, bl, a, hovrätten för Nedre Norrland, anser att finansieringen
bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de deltagande fastigheterna.
Statens planverk anser det vara redigare atl göra samfälligheten helt
frislående och sluUigt bildad först när finansieringen är ordnad utan att
delägarnas övriga mark belastas med osäkra skulder.

Enligt
min bedömning lorde någon form av pantförskrivning från delägarnas sida inte
kunna undvaras, om säkerhet skall ställas på något annat sätt än genom
förmånsrätt i delägarfastigheterna. En sådan ordning torde dock bli omotiverat
omständlig från förvaltningssynpunkt och kräva kreditbedömning för varje
ingående delägarfastighet. Genomförandet av exploateringssamverkan blir i så
fall beroende av varje delägares möjligheter att ordna kredit. Om
exploateringsområdet skall utgöra ett självständigt kreditobjekt måste en s,k,
exploateringsfastighet bildas, som lämpligen bör ägas av samfällighetsföreningen.
Som jag fidigare har nämnt skall del emellertid inte vara möjligt för
föreningen att äga någon mark.

Systemet
i lagen om förvahning av samfälligheter med förmånsrätt i de deltagande
fastigheterna har såvitt bekant fungerat tillfredsställande när det gäller
anläggningssamfälligheter. De remissinstanser som företräder kreditgivarna har
vid remissen heller inte haft några erinringar mot utredningens förslag att
delta system i princip även skall gälla för exploateringssamfälligheter. Jag
ansluter mig till utredningsförslaget och föreslår således att systemet med
förmånsrätt för samfällighetsföreningen i de dellagande fastigheterna
tillämpas även vid exploateringssamverkan.

En
begränsning av förmånsrättens storiek förefaller emellertid rikfig med hänsyn
till att bebyggelseexploatering är en verksamhet, vars ekonomiska utfall bl,a,
är beroende av samfällighelsföreningens sätt att sköta verksamheten.
Utredningen har, som jag nyss nämnde, föreslagit att förmänsrättsbeloppet
skall begränsas till den värdehöjning som detaljplanen medför. Jag anser
emellertid att även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m. m, i
området bör grunda förmånsrätt. Kravet för

Prop.
1985/86:2 39

förmånsrätt
bör därför ulformas så atl förmånsrättsbeloppel inte fär överstiga den
värdehöjning som beräknas uppkomma för respektive fastighet inom området genom
exploateringsföretaget. Mitt förslag innebär vidare att förmänsrätten inte
direkt kopplas lill värdeuifallei av en detaljplan. Det väsentliga är atl
värdehöjning uppkommer, oavsett om denna härleds från en eventuell ny plan
eller från företagna investeringar. För att få ett smidigt system bör utrymme
ges för förrättningsmannen att i exploateringsbeslutet ange
förmånsrättsbeloppets storlek under olika skeden av förrättningen,

I
de fall beräkningen visar sig felaktig på grund av att den detaljplan som
slutligt fastställs är annorlunda än del förslag som lagts till grund för
beräkningen av förmånsrättsbeloppet, anser jag att en omprövning av
exploateringsbeslutet i detta avseende bör kunna ske. Någon ytterligare
begränsning av förmånsrättsbeloppet behövs därför inte enligt min bedömning.
Om förutsättningarna är osäkra vid beräkningen av beloppet för förmånsrätt,
ligger det i sakens natur atl man uppskattar värdeökningen lågt för att fä en
viss säkerhetsmarginal,

2.4
Förrättningsförfarandet

Mitt
förslag: Frågor om exploateringssamverkan skall prövas vid en förrättning som
handläggs av faslighelsbildningsmyndigheten. I etl exploateringsbeslut anges
bl, a, vilka fastigheter som skall delta i samverkan samt den tidpunkt när
exploateringen skall vara slutförd. De deltagande fastigheterna utgör en
exploateringssamfällighet.

Som
jag tidigare framhållit skall frågan om exploateringssamverkan först prövas av
kommunen i detaljplan eller områdesbestämmelser. Om kommunen beslutar att
sådan samverkan får ske, kan ansökan om förrätining göras hos
fastighetsbildningsmyndigheien för att bilda en exploateringsam-fällighel. Mitt
förslag innebär att man får etl sammanhållet förrätlningsför-farande, dvs,
förrättningen inleds när ansökan om exploateringssamverkan sker och avslutas
inte förrän alla de ändringar i fastighetsindelningen m, m, som
exploateringssamverkan ger upphov till har genomförts. I denna förrättning
ingår fastighetsreglering som en integrerad del. Kommunens uppgifter och
beslut i själva planarbetet ingår dock inte i förrättningen. Beslutsbefogenheten
när det gäller plan- och bebyggelsefrågor respektive fastighetsbildningsfrågor
är inte avsedd att ändras genom det nya institutet exploateringssamverkan. Ett
nära samråd och samarbete mellan byggnadsnämnden och
fastighetsbildningsmyndigheten är dock en förutsättning för att
exploateringssamverkan skall kunna ske,

I
det här sammanhanget vill jag även betona att information till och diskussion
med sakägarna är viktig redan i ett tidigt skede i processen. Detta bör kunna
underlättas genom det förfarande med en sammanhållen

Prop. 1985/86:2 40

förrättning
som jag föreslår. Det bör åligga fastighetsbildningsmyndigheten att i samverkan
med byggnadsnämnden och tillsammans med sakägarna utreda de grundläggande
frågorna, främst vad gäller ändamålet med exploateringssamverkan,
förrättningsförfarandet och grundläggande förutsättningar från plansynpunkt.
Finns ett förslag lill detaljplan eller håller ett sådant förslag på atl
upprättas bör fastighetsbildningsmyndigheten kunna göra en bedömning av
exploateringens ekonomiska konsekvenser. Finns inte något planförslag, måste
likväl utredningsarbetet inför exploateringen drivas så långt att en
uppskattning av de ekonomiska följderna kan göras, så att markägarna fär
tillräckligt underlag för att kunna ta ställning till om de skall delta i
samverkansföretaget eller inte.

Som
jag tidigare (avsnitt 2,2.4) har förordat bör det finnas möjlighet att dela upp
exploateringsbeslutet i skilda delbeslut. Syftet med ett delbeslut är att i ett
så tidigt skede som möjligt dels få till stånd en exploateringssamfällighet
som förhandlingspart till kommunen under planarbetet, dels få klarlagt att
exploateringssamverkan skall få ske och vilket slutgiltigt område samverkan
skall omfatta.

Ett
delbeslut bör minst innehålla uppgifter i följande frågor, nämligen

-
exploateringens ändamål,
samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i
samverkan och

-
de fastigheter som skall ingå i
exploateringssamfälligheten.

Om
exploateringsbeslutet meddelas i form av delbeslut, bör det slutliga beslutet
innehålla uppgifter om

-
deltagande fasfigheters
andelstal,

-
förmånsrättsbeloppets storlek
och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätt skall gälla,

-
behövliga föreskrifter för
exploateringens utförande, och

-
den tidpunkt när exploateringen
skall vara slutförd.

Själva
exploateringsförrättningen avslutas som jag nyss nämnde inte genom exploateringsbeslutet,
utan förrättningen pågår till dess att avsedd fastighetsreglering och
anslutande anläggningsförrättning är avslutad.

När
exploaleringsbeslutet har meddelats bör uppgift om beslutet införas i
fastighets- eller tomträttsboken.

Exploateringssamfälligheten
genomför exploateringen enligt detaljplanen och exploateringsavtalet fram till
och med att bebyggbar tomtmark föreligger. I detta innefattas bl, a. att
samfälligheten utför de gemensamma exploateringsanläggningar som krävs inom
området, t. ex, gator och va-anläggningar.

Fastighetsbildningsmyndigheten
verkställer de fastighetsregleringar som är nödvändiga för att genomföra
samexploateringen. Myndigheten bör även ha möjlighet att ta initiativ till de
ytterligare åtgärder enligt fastighetsbildningslagen, anläggningslagen eller
ledningsrättslagen (1973: 1144) som är nödvändiga för genomförandet. Även den
förening som förvaltar exploateringssamfälligheten bör ha initiativrätt till
de åtgärder enligt anläggningslagen som krävs för att genomföra företaget.

Prop.
1985/86:2 41

Fastighetsreglering
enligt de särskilda reglerna i lagen om exploateringssamverkan och övriga
åtgärder enligt fastighetsbildningslagen, anläggningslagen eller
ledningsrättslagen, som är nödvändiga för det fastighetsrättsliga
genomförandet, sker lämpligen vid gemensam handläggning i en och samma
förrättning. När fastighetsbildningsmyndigheten genomfört samtliga
fastighelsregleringsåtgärder, inklusive anslutande anläggningsförrättning,
avslutas exploateringsförrättningen.

Det
förfarande, som jag nu föreslär, är säledes sammanfattningvis avsetl att kunna
komma till användning i en process där man

1,
tar initiativ till
delaljplanläggning,

2,
upprättar en detaljplan och ett
exploateringsavtal,

3,
utför gemensamma
markanordningar för markens iordningställande,

4,
företar en värdeutjämning
mellan de deltagande fastigheterna,

5,
i övrigt företar de ändringar i
fastighetsindelningen som föranleds av den nya planen.

Även
om förfarandet principiellt skall kunna omfatta hela denna kedja, lämnar mitt
förslag också möjligheter till betydande förenklingar, när exploateringssamverkan
avser enklare fall. Sådan enklare handläggning kan bli aktuell när
exploateringssamverkan avser åtgärder som inte kräver detaljplan, när kommunen
tar ett stort ansvar för att genomföra företaget eller annars när företaget
avser mindre omfattande förtätningar, där värdeutjämningen är det primära och
del inte är aktuellt att utföra några anläggningar gemensamt. Något behov av
att teckna exploateringsavtal med en behörig företrädare för de berörda
fastigheterna finns kanske inte heller i dessa fall,

2.5
Vissa frågor om plangenomförande

Mitt
förslag: Exploateringssamfälligheten har rätt och skyldighet att -från
fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan — lösa in mark som behövs
för exploateringen.

2.5.1
Exploateringsavtal

Frågan
om marköverlåtelser mellan en exploatör och en kommun brukar vanligen regleras
i ett exploateringsavtal som ingås innan en detaljplan antas. Avtalen brukar
även innehålla bestämmelser om vem som skall ansvara för utförandet av gator,
vägar, vatten- och avloppsanläggningar m, m, inom områdel,

I
betänkandet framhålls att kommunen skall kunna förhandla med en
exploateringssamfällighet på samma sätt som man förhandlar med en vanlig
exploatör som förfogar över ett större markområde. Enligt gällande rält kan
regeringen förordna att en exploatör, i förhållande till den nytta han anses ha
av en stadsplans genomförande, i skälig utsträckning skall utan

Prop. 1985/86:2 42

ersättning avstå mark som behövs för gata, annan allmän
plats eller till allmän byggnad (70 § byggnadslagen). På motsvarande sätl kan
förordnas att en exploatör skall vara skyldig att bekosta utförandet av gator
samt vatten- och avloppsanläggningar inom området (73 § byggnadslagen). Upprättas
byggnadsplan kan länsstyrelsen i samband med planens fastställande förordna att
en markägare utan ersättning skall upplåta obebyggd mark som erfordras till väg
eller annan plals, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas
få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt (113 §
byggnadslagen).

Motsvarande bestämmelser har tagits in i förslaget till
PBL (6 kap, 19 och22§§).

Flera remissinstanser har framhållit att kommunens
befogenheter att ställa krav i t, ex. exploateringsavtal om tidpunkter för
byggande, finansiering med statliga lån m, m. är oklara. Länsstyrelserna i
Norrbottens och Gävleborgs län anser sålunda atl regelsystemet bör ändras så
att kommunen ges en mer aktiv roll, l,ex, genom att kommunen i all exploateringssamverkan
ingår som delägare och får befogenheter att genomföra exploateringen om
samfällighetens styrelse inte fullföljer fattade beslut, Borås kommun
efterlyser bl, a. möjlighet för kommunen att ställa krav på att fastigheterna
bebyggs inom viss lid.

Jag kan i huvudsak ansluta mig till utredningens förslag
att kommunen skall kunna ingå exploateringsavtal med
exploateringssamfälligheten vid plangenomförandet. Eftersom
exploateringssamverkan inte skall omfatta uppförande av hus, kan kommunen dock
inte i förhandlingar med samfälligheten ställa villkor om atl fastigheterna
skall bebyggas inom viss tid. Exploateringsavtalet mellan kommunen och
exploateringssamfälligheten kan således endast innehålla krav på att de
åtgärder som åligger exploateringssamfälligheten skall utföras inom viss tid,
I detta sammahang bör också påpekas att tidpunkten för bebyggelsens
färdigställande kan styras med hjälp av detaljplanens genomförandetid (se 5
kap. 5 § PBL),

Överlåts exploateringsområdet till t, ex, en byggnadsentreprenör
som avser atl bebygga området, kan ett särskilt avtal träffas mellan kommunen
och byggnadsentreprenören. De villkor som gäller för stallig belåning ger
därvid kommunen möjligheter att öva inflytande på det fortsatta byggnadsföretaget.
Om åter den byggnadsklara marken delas mellan delägarna i
exploateringssamfälligheten, blir markens bebyggande beroende av de enskilda
delägarnas vilja att avyttra marken eller att själva börja bygga på den. Några
regler om att t, ex, tilldelning av mark skall göras beroende av att de olika
markägarna åtar sig att se till att bebyggelse kommer till stånd inom viss tid,
säsom föreslagits av vissa remissinstanser, är jag inte beredd att förorda.

Kommunens inflytande över förelagets genomförande får
utövas i huvudsak genom exploateringsavtal, I fråga om kommunens möjligheter
att av exploateringssamfälligheten kräva exploateringsavtal av en viss utform-

Prop.
1985/86:2 43

ning
bör, som jag nyss sagt, samma principer gälla som när det är fråga om en enda
exploatör. Skillnaden uppträder i fråga om vem som skall anses vara exploatör.
Förordnande om skyldighet för en exploatör att till kommunen avstå mark utan
ersättning, skyldighet för exploatören atl bekosta utförande av gator och
anordningar för vatten och avlopp samt skyldighet för exploatören att utan
ersättning upplåta mark till väg eller annan allmän plats bör också kunna
riktas mot exploateringssamfälligheten, om samfälligheten som helhet har sådan
nytta av planens genomförande som krävs för att de tidigare angivna lagrummen
skall kunna tillämpas. En bestämmelse med denna innebörd har tagits in i
förslaget till PBL (6 kap, 23 §).

Att
ställa krav pä att kommunen skall delta i alla exploateringssamfälligheter,
såsom vissa remissinstanser har förordat, finner jag inte lämpligt. Om kommunen
önskar delta mera aktivt i en exploateringssamverkan kan detta ske genom att
kommunen förvärvar någon fastighet inom området och deltar som fastighetsägare.
Skulle den samfällighetsförening som förvaltar samfälligheten inte klara av
att genomföra företaget, kan kommunen genom att vända sig till länsstyrelsen se
till att samfällighelsföreningens styrelse förstärks med representanter för det
allmänna eller att syssloman förordnas (31 och 33 §§ lagen om förvaltning av
samfälligheter),

2.5.2
Tidsgränser

I
likhel med vad som föreslagits i betänkandet bör tidsgränser anges för beslut
om, samt för genomförandet av exploateringssamverkan. Dessa tidsgränser är
nödvändiga av flera skäl. Bl, a, ger de kommunen en viss säkerhet för att de olika
åtgärder som skall ske genom exploateringssamverkan, kommer till stånd inom
rimlig tid.

I
betänkandet har föreslagits att tiden mellan kommunens beslut om
exploateringssamverkan och den tidpunkt när en exploateringssamfällighet skall
vara bildad och en detaljplan antagen inte skall få överstiga tre är. Tiden för
att genomföra exploateringssamverkan kan enligt förslaget variera mellan fem
och femton år,

I förslaget till PBL (6
kap, 2 § andra styckel) har föreskrivits att kommunen i detaljplan eller områdesbestämmelser
skall ange den tid inom vilken ett exploateringsbeslut skall meddelas. Enligt
förslaget får tiden bestämmas till högst fem år. Skälen till att tiden bör vara
fem år har jag redovisat tidigare (avsnitt 2,2), När exploaleringsbeslutet vid den
efterföljande förrättningen meddelas, är det nödvändigt att bedöma inom vilken
tid exploateringen skall vara slutförd. Reglerna börda utformas på samma sätt
som i anläggningslagen, nämligen att i exploateringsbeslutet anges tidsgränser
som är anpassade till vad som kan anses rimligt i varje särskilt fall.
Tidsgränsen bör således avse den tid inom vilken exploateringen skall vara
slutförd. Därvid bör givetvis hänsyn tas till den tid inom vilken en gällande
detaljplan förutsätts bli antagen, dels den genomförandetid som anges i planen.
Tidsgränsen bör kunna förlängas om det finns skäl för det.

Prop. 1985/86:2 44

Exploateringsbeslutet bör upphöra att gälla, om
samfälligheten inte genomför exploaleringsåtgärderna inom den fastställda
liden och tiden inte föriängs,

2.5.3 Mark för allmän plats

Mitt förslag innebär atl delägare normalt skall avstå mark
avsedd för allmän plats utan ersättning i pengar. Ersättningen får han i
stället genom avkastningen, dvs, genom att hans faslighet tillförs bebyggbar
mark i förhällande lill fastighetens andelstal eller, om det inte kan ske fullt
ut, i pengar, I de flesta fall kan avståendet av mark som behövs för allmän
plats och fördelningen av avkastningen regleras i ett sammanhang vid etl
tillfälle. I vissa fall kan dock tänkas atl mark för allmän plats, l.ex. för
ett vägbygge, behöver tas i anspråk innan marköverföringar kan genomföras, 1
sådana fall är ägaren garanterad ersättning genom atl hans fastighet ingår i
samfälligheten och därmed i normalfallet får ersättning genom tilldelning av
annan mark, Mark för allmän plats som läggs ut på en faslighet som inte deltar
i samfälligheten skall kunna överföras på motsvarande sätt men mot ersättning i
pengar. Ersättningen till den fastighetsägaren betalas dä av exploateringssamfälligheten
enligl motsvarande regler som gäller vid inlösen enligt förslaget till PBL,
Marken kommer således i detta fall att värderas efter enhetliga principer
oberoende av om kommunen löser marken enligt PBL eller marken överförs vid
fastighetsreglering enligt lagen om exploateringssamverkan.

Själva marköverföringen skall, som jag tidigare
framhållit, ingå som en integrerad del i exploateringsförrältningen.
Fastighetsregleringen bör normalt kunna grundas på överenskommelse och
genomföras så att den mark som skall avslås för allmän plats förs till en
kommunägd gatufastighet. Kan ingen överenskommelse nås, kan
fastighetsregleringen ändå genomföras enligl de särskilda reglerna om
fastighetsreglering vid exploateringssamverkan. Marken överförs därvid från den
avstående fastigheten genom fastighetsreglering till kommunens gatufastighet.

Även inom planomräden där kommunen inte skall vara
huvudman för allmänna platser - dvs, områden som motsvarar dagens byggnadsplaneområden
- är det vanligt att det bildas en särskild fastighet av den mark som utlagts
till allmän plats. Oftast utgör en sådan fastighet grönområde intill
bebyggelsen. När exploateringen är slutförd överlåts normalt äganderätten till
fastigheten till den som i fortsättningen skall förvalta den, dvs, vanligen en
vägförening eller en samfällighetsförening. Enligt mitt förslag kan samma
förfaringssätt tillämpas när planen genomförs med exploateringssamverkan,

2.5.4 Planskada

Enligt 48 § första stycket byggnadslagen är kommunen
skyldig att lösa mark som enligt stadsplan skall användas för annat ändamål än
enskilt

Prop.
1985/86:2 45

bebyggande,
om markens ägare till följd av planen endast kan använda marken på etl sätt som
står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. På motsvarande sätl
är kommunen skyldig att lösa tomtdel när ett år förflutit från tomtindelningens
fastställande (48 § andra styckel byggnadslagen). Dessa regler är tillkomna
för att i viss utsträckning hålla fastighetsägare skadeslösa för oförmånliga
verkningar av planer. Kommunen svarar för skadan genom skyldigheten att lösa in
marken.

För
byggnadsplaner finns en motsvarande skyldighel att ersätta skada till följd av
plan i 116§ byggnadslagen. Emellertid skall ersättning enligt den paragrafen
utgå med ett årligt belopp och betalas av väghållaren beträffande allmän väg
och i övrigt av vägförening.

Enligt
förslaget till PBL skall mark, som är avsedd för annat än enskilt bebyggande,
inlösas av den som är huvudman för anläggningar på sädan mark, om
fastighetsägaren begär det (14 kap. 1 §),

Vid
exploateringssamverkan är avsikten att en utjämning skall ske av planens olika
verkningar mellan de berörda fastighetsägarna. Även sådana planskador som avses
i 14 kap. 1 § förslaget till PBL bör ingå i utjämningen. Enligt min mening bör
någon lösenskyldighet för huvudmannen därför inte gälla när det är fråga om
exploateringssamverkan, I stället föreslår jag att det i lagen om
exploateringssamverkan tas upp en regel som ger ägare av en fastighet, som inte
deltar i exploateringssanifälligheten, rätt att begära fastighetsreglering för
att föra över marken till annan fastighet eller till en samfällighet i de nu
berörda situationerna. Denna möjlighet bör utvidgas till att gälla även mark
för enskilt bebyggande i de fall marken behövs för att exploateringen skall
kunna genomföras i enlighet med planen. De fastigheter som deltar i
samfälligheten hålls skadeslösa genom sin rält att få del av företagels
avkastning,

Enligl
bestämmelserna i förslaget till PBL (14 kap. 1 §) kan fastighetsägare begära
inlösen i princip när som helst. Denna princip kan inte upprätthällas vid
exploateringssamverkan, eftersom samfälligheten efter genomförandet skall
avvecklas. En erinran om detta har tagits in i PBL (14 kap, 1 § tredje
stycket), 1 betänkandet har föreslagits att talan om inlösen för bl. a.
planskada skall väckas inom tvä är från det att beslutet, på vilken talan
grundas, har vunnit laga kraft. Tiden för fastighetsägares rätt atl begära
fastighetsbildningsförrättning för reglering av sådan planskada vid exploateringssamverkan
bör vara kortare men ändå så lång att den ger berörda fastighetsägare skäligt
rådrum. Jag föreslår att ansökan härom bör göras hos
fastighetsbildningsmyndigheten inom sex månader frän det att beslutet att anta
den plan på vilken talan grundas har vunnit laga kraft.

2.5.5
Byggnadsförbud m. ni.

1
utredningens betänkande har föreslagits att bygglov för åtgärder på
fastigheter, som inte deltar i exploateringssamverkan, skall få lämnas

Prop.
1985/86:2 46

endast
om åtgärderna syftar till att vidmakthålla eller förbättra den verksamhet som
pägär på fastigheten, Syftei med förslaget är att hindra att de
bebyggelsemöjligheter som följer av en detaljplan som är avsedd att genomföras
genom exploateringssamverkan, utnyttjas av fastighetsägare som valt att stå
utanför samverkan.

Utredningens
förslag har mött viss krifik av remissinstanserna, bl, a, därför att
byggnadsnämnden innan man beviljar bygglov tvingas förvissa sig om atl sökanden
förfogar över den fastighet som lovet avser,

I
milt förslag kommer en fastighetsreglering att ingå som en integrerad del i
exploateringsförrättningen, I fasfighetsbildningslagen finns i dag vid
fastighetsreglering möjligheter att förordna om att skogsavverkning eller
jord-, grus- eller sandtäkt inte får bedrivas eller att särskilda villkor skall
gälla för sådan verksamhet. Sådana förordnanden får meddelas endast om del kan
befaras att regleringen annars väsentligen försvåras eller att oriktiga
ersättningsbelopp fastställs (5 kap, 21 § fastighetsbildningslagen). Den som
uppsåtligen överträder förordnandet kan dömas till böter eller fängelse i
högst sex månader (5 kap, 35 § fasfighetsbildningslagen).

Om
det behövs för att underlätta förrättningen och säkerställa dess resultat kan
vidare fastighetsbildningsmyndigheten förbjuda bl, a. att nya byggnader uppförs
utan myndighetens medgivande. Sådant medgivande fär vägras endast om åtgärden
väsentligt försvårar regleringen (5 kap, 22 § fastighetsbildningslagen). Om
byggnad uppförs eller iståndsätts i strid mot ett sådant förordnande, kan den
flyttas utan hänsyn till de kostnader och olägenheter som uppkommer för
sakägare (5 kap. 25 § andra stycket fastighetsbildningslagen).

Nu
angivna möjligheter att förordna om förbud för att underlätta
förrätt-ningsförfarandel och säkerställa förrättningsresultatet bör också
finnas vid sådan fastighetsreglering som enligt mitt förslag ingår i
exploateringsförrältningen. Jag anser att den uiformning som förbuden har
enligt fastighetsbildningslagen är att föredra framför den lösning som utredningen
har föreslagit. I fastighetsbildningslagen är det inte fråga om ett kategoriskt
förbud utan snarare om att bringa åtgärderna under fastighetsbildningsmyndighetens
kontroll. Fastighetsbildningsmyndigheten kan då i varje särskill fall bedöma
om en åtgärd försvårar fastighetsregleringen eller inte. Sådana åtgärder som
inte väsentligt försvårar fastighetsregleringen skall
fastighetsbildningsmyndigheten medge. Syftet med det byggnadsförbud som har
föreslagits i betänkandet är just atl säkerställa den värdeutjämning som är etl
av syftena med exploateringssamverkan. Värdeutjämningen genomförs enligt mitt
förslag pä det sättet au bebyggbar mark på fastigheter som inte deltar i
samverkan överförs genom fastighetsreglering till annan fastighet eller till en
marksamfällighet. Nuvarande regler om möjlighet för
fasfighetsbildningsmyndigheten aU förordna om byggnadsförbud synes således med
den lagtekniska utformning som jag föreslår ge tillräckliga möjligheter att
tillse att syftet med exploateringssamverkan uppnås.

Prop.
1985/86:2 47

Nägra
ytterligare regler i detta syfte är säledes inte nödvändiga.

Även
möjligheterna att meddela förbud mot skogsavverkning och läkt-verksamhet vid
fastighetsreglering kan givetvis bli aktuella alt tillämpa vid sådan fastighetsreglering,
som sker för att genomföra exploateringssamverkan.

Förordnanden
om förbud mot avverkning, täktverksamhel eller nybyggnad bör tas upp samtidigt
som exploateringsbeslut meddelas och omfatta både fastigheter som deltar i
exploateringssamverkan och sädana som avböjt att delta,

2.5.6
Fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan

Jag
har i det föregående i skilda sammanhang berört förhållandena för de
fastigheter som är belägna inom ett samverkansområde men som inte ingår i
exploateringssamfälligheten. Det synes behövligt att lämna en samlad
redovisning av dessa fastigheters förhållanden till exploateringssamfälligheten.

För
att uppnå syftet med exploateringssamverkan, nämligen att i ett sammanhang få
utfört nödvändiga och önskade åtgärder för att ställa i ordning mark för
bebyggelse eller anordningar som behövs för bebyggelsen, måste samfälligheten
få tillgång till behövlig mark på samma sätt som när exploateringen ombesörjs
av en kommun. Den fastighet som står utanför samverkan kan säledes inte lämnas
opåverkad av företaget. Det nu framlagda lagförslaget innehåller emellertid
olika regler som tillgodoser behovet av skydd för utanförstående fastigheter, i
första hand regler som hindrar dels att de dras in i ett samverkansföretag som
fastigheternas ägare inte vill delta i, dels att mark som inte behövs för
exploateringsföretaget tas i anspråk för detta.

Bildande
av exploateringssamfällighet

För
bildande av en exploateringssamfällighet skall som jag tidigare föreslagit
(avsnitt 2.1.2 och 2,2) krävas alt samverkan skall vara angelägen med hänsyn
till bebyggelseutvecklingen och behovet av att i ett sammanhang ställa i
ordning mark för bebyggelse och utföra anordningar. Vid prövningen skall
vidare bedömas, om ändamålet med samverkan bör tillgodoses på annat sätt och om
fördelarna med den överväger de olägenheter från allmän och enskild synpunkt
som samverkan kan medföra.

Av
betydelse för samverkan är också det s,k, opinionsvillkoret. Vid prövningen av
detta villkor ges även de fastighetsägare som avstår frän deltagande möjlighet
att påverka tillkomsten av företaget. De har också ställning som sakägare i
planärendet om ny eller ändrad plan skall utarbetas för området, samt vid
eventuell fastighetsreglering eller anläggningsförrättning som berör deras
fastigheter.

Prop.
1985/86:2 48

Inlösen av mark

Jag har tidigare (avsniU 2.3,2) föreslagil au
exploateringssamfälligheten ges rätt att lösa in sådan mark som behövs för
exploateringen. Det kan vara fråga om en stor villatomt som behövs för t, ex, en
planerad grupphus-bebyggelse eller gemensamhetsanläggning. Om villatomten är
bebyggd och byggnaden kan passas in i planeringen sä all den kan bestå även
efter plangenomförandet, skall det dock inte vara möjligt att lösa in byggnaden
med tillhörande tomt. Inlösen får då avse enbart den del av tomten som behövs
för exploateringen. Inlösenmöjligheten skall säledes endasi föreligga i den
utsträckning som behövs för att genomföra exploateringsföretaget.

Som jag också tidigare angett kan det i vissa fall vara en
olägenhet för fastighetsägaren att inte få fastigheten inlöst. Ett
exploateringsbeslul kan t, ex, ha fattals och en detaljplan fastställts utan
att exploateringssamfälligheten utnyttjar sin rätt att lösa marken, 1 detta
läge kan problem uppkomma för fastighetsägaren, eftersom han inte kan utnyttja
den rätt till bebyggelse som planen medger. Dessutom kan det vara svårt att
sälja fastigheten i en sådan situation. En köpare vet ju att samfälligheten när
som helst kan påkalla inlösen av fastigheten eller en del av den. Jag har
därför föreslagit au fastighetsägaren skall ha rätt att begära att samfälligheten
löser in den berörda marken. Det kan gälla såväl mark för enskilt bebyggande
som annan mark. Förutsättningen för inlösenskyldighet för samfälligheten bör
dock vara att marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i
enlighet med planen.

Frågor om inlösen enligt förslaget till PBL prövas av
fastighetsdomstolen som första instans. Jag anser emellertid att praktiska
skäl talar för att det bör vara fastighetsbildningsmyndigheten som i första
hand prövar frågan om fastighetsreglering inom ett område för
exploateringssamverkan. Frågor av detta slag kommer nämligen alltid att utgöra
ett nödvändigl inslag i del förfarande som skall leda fram lill exploateringens
genomförande. Det är då naturiigl att nu avsedd fastighetsreglering får ingå
som ett led i förrättningsförfarandet. Detta överensstämmer med den ordning som
gäller i fastighetsbildningsfrågor, och jag anser atl fastighetsbildningsmyndigheterna
är väl lämpade att bedöma och som första instans avgöra frågor av detta slag.

Som jag tidigare har föreslagil (avsnitt 2,5,4) skall en
fastighetsägare som vill begära fastighetsreglering avseende planskada vid
exploateringssamverkan, ansöka om detta inom sex månader räknat från det att
beslutet att anta planen har vunnit laga kraft.

Gator och va-anläggningar

Inom många områden kommer det att vara kommunen som
primärt ansvarar för att ställa i ordning och upplåta gator och parker.
Detsamma gäller normalt utbyggnaden av vatten- och avloppssystem. Om en exploateringssamfällighet
skall utföra dessa anläggningar kommer förhållandet

Prop.
1985/86:2 49

mellan
samfälligheten och kommunen normalt att regleras i ett exploateringsavtal.
Sannolikt kommer exploateringssamfälligheten därvid att åta sig kostnaderna och
ansvaret för atl utföra anläggningarna, medan kommunen formellt står som
huvudman för dessa. Sedan exploateringssamverkan har avslutats, övertar
kommunen driften och underhållet av anläggningarna, I dessa situationer kan
emellertid exploateringssamfälligheten inte ta ut någon del av
anläggningskostnaderna för de kommunala anläggningarna från sådan
fastighetsägare som står utanför samverkan. Det kan dock vara rimligt att även
dessa fastighetsägare bidrar lill koslnaderna på samma sätt som om
exploateringen hade skett i kommunens regi, I sådant fall kan nämligen kommunen
som huvudman ta ut kostnaderna av fasfighetsägarna med stöd av
gatukostnadsbestämmelserna i förslaget till PBL och avgiftsreglerna i lagen
(1970: 244) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar. Dessa förhållanden
bör emellertid i förekommande fall kunna beaktas när exploateringsavtalet
upprättas och kräver ingen särskild reglering i lagen om
exploateringssamverkan,

Gemensamhetsanläggningar

Vägar
och parker samt vatten- och avloppsanläggningar inom områden som med dagens
ordning omfattas av byggnadsplan, inrättas oftast som gemensamhetsanläggningar
enligt anläggningslagen. Detta förekommer även i fråga om andra anläggningar,
såsom parkeringsutrymmen, lekplatser etc. såväl inom områden med enskilt som
inom områden med kommunalt huvudmannaskap. Anläggningsförrättningen kan därvid,
enligt vad jag tidigare har föreslagit, handläggas gemensamt med förrättningen
om exploateringssamverkan, I anläggningsförrättningen kan dä även sådana
fastighetsägare som inte deltar i exploateringssamverkan vara sakägare och bli
anslutna till anläggningen med skyldighet atl delta i kostnaderna för dess
utförande och drift.

2.6
Förvaltningen av en exploateringssamfällighet

Mitt
förslag: En exploateringssamfällighet skall förvaltas enligt bestämmelserna i
lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

2.6.1
Förvaltningsformer m. m.

Som
jag tidigare anfört anser jag i likhet med utredningen att exploateringssamfälligheter
bör förvaltas enligt reglerna i lagen (1973: 1150) om förvaltning av
samfälligheter.

Eftersom
systemet med exploateringssamverkan skall kunna tillämpas inom områden med
splittrad fastighetsindelning och syftar till att möjliggöra ett effektivt
plangenomförande inom sådana områden, har utredningen föreslagit att
exploateringssamfälligheten skall förvallas av en juridisk

4
Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2 50

person,
dvs, en samfällighetsförening, I dessa situationer anser också jag att en
föreningsbildning bör komma lill stånd. Emellertid kan exploateringssamverkan
även ha till syfte att åstadkomma en värdeutjämning mellan ett begränsat antal
fastighetsägare eller i övrigt endast omfatta ett fåtal fastighetsägare, Nägot
krav på att föreningsförvaltning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter
alltid skall komma till stånd bör därför inte ställas upp, I stället bör de
möjligheter som denna lag ger atl välja mellan delägarförvaltning och
föreningsförvaltning även finnas vid exploateringssamverkan.

Flera
remissinstanser har påtalat att det kan finnas behov av sakkunnigt biträde i
föreningens styrelse. Bl, a, föreslär Sveriges villaägareförbund att
förrättningsmannen bör kvarstå som sakkunnig under processen. Umeå kommun
föreslår att länsstyrelsen får möjlighet att utse en samhällsrepre-sentant i
slyrelsen för samfälligheten, Borås kommun menar att det krävs omfattande
medverkan från konsulter eller från kommunen.

Jag håller med
remissinstanserna om att det i vissa fall kan finnas behov av sakkunskap i
samfällighelsföreningens styrelse. Detta behov är emellertid redan förutsatt i
lagen om förvaltning av samfälligheter. Sålunda fär länsstyrelsen utse en
eller, om synnerliga skäl föreligger, flera ledamöter i samfällighelsföreningens
styrelse. Länsstyrelsen kan också förordna syssloman i styrelseledamots ställe
för att styrelsen skall kunna fullgöra sina åligganden (31 och 33 §§ lagen om
förvaltning av samfälligheter). Något krav på att det vid exploateringssamverkan
alltid skall finnas en samhälls-representant i föreningens styrelse bör enligt
min uppfattning inte införas. Om det uppkommer behov av särskild sakkunskap,
bör detta kunna tillgodoses med de nu gällande reglerna. Att ge kommunen
möjlighet att utse representant i föreningens styrelse anser jag inte lämpligt,
Exploateringssamfälligheten uppträder ju som motpart i förhällande till
kommunen bl. a, vid de förhandlingar som föregår ett eventuellt
exploateringsavtal. Inte heller bör förrättningslantmätaren åläggas uppgifter
utanför förrättningshandläggningen. Det hindrar dock inte att
fastighetsbildningsmyndigheten, vilket inte är ovanligt i
förrättningssammanhang, står till förfogande för opartisk rådgivning,

2.6.2
Upplösning av en samfällighetsförening

Enligl
61 § lagen om förvaltning av samfälligheter skall en samfällighetsförening
upplösas när den samfällighet som föreningen förvallar upphör att bestå.
Upplösning skall också ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen
medger det. Föreningen får dock inte upplösas förrän alla dess skulder betalats
eller de medel som fordras för betalningen nedsatts hos länsstyrelsen (62 §
lagen om förvaltning av samfälligheter).

Enligt vad jag tidigare
har föreslagit (avsnitt 2.5,2) skall exploateringsbeslutet upphöra alt gälla
när tidsfristen som har angivits i beslutet har gått ut. Dä bör även
samfälligheten upphöra och samhällighetsföreningen upp-

Prop.
1985/86:2 51

lösas.
Föreningen bör även kunna upplösas tidigare, om verksamheten har slutförts och
avvecklats. Om föreningen förvaltar även en anläggningssamfällighet skall
givetvis inte föreningen upplösas. Däremol skall den verksamhetsgren som berör
exploateringssamverkan avvecklas (64 § lagen om förvaltning av samfälligheter).

Den
tidpunkt när föreningens verksamhet skall anses ha slutförts och avvecklats
infaller när fördelningen av bebyggbar mark skett och eventuella ersättningar
i pengar betalats. Genomför samfällighetsföreningen hela exploateringen är
föreningens verksamhet inte slutförd förrän gemensamma anläggningar utförts,
exploateringskostnaderna betalats, byggnadsmarken överförts till de deltagande
fastigheterna samt fastighetsindelningen i övrigt anpassats till den nya
planen.

Med
hänsyn bl. a, till att exploateringssamverkan är tidsbegränsad lorde de lån som
samfälligheten tar upp få relativt kort löptid. När exploateringsbeslutet
upphört att gälla och exploateringssamfälligheten också upphört att bestå skall
föreningen upplösas. Återstår amorteringar på föreningens lån måste lånen
antingen lösas genom att bidrag uttaxeras från deltagarna och betalas in till
kreditgivaren eller föras över på respektive delägarfastighet. Av 62 § lagen
om förvaltning av samfälligheter framgår atl detta måste ombesörjas innan
upplösning av samfällighetsföreningen sker,

2.7
Beskattningsfrågor

Av
det jag i det föregående har anfört (avsnitt 2.3.2) framgår att överföringar
av mark kan ske på olika sätt och vid olika tidpunkter under
exploateringsförrältningen, beroende på vilken form av exploateringssamverkan
som fastighetsägarna väljer. Detta innebär i sin tur att olika samverkansformer
kan få sinsemellan skilda beskattningskonsekvenser. Jag skall i det följande
behandla skattefrågorna. Jag har i denna del samrått med chefen för
finansdepartementet.

För
beskattningen av samfälligheter gäller särskilda regler som i huvudsak tillkom
genom lagstiftning år 1975, Vid utformningen av bestämmelserna utgick man från
att samfälligheter bildas för att stadigvarande höra till och tjäna
delägarfastigheterna. Av denna anledning utgör en juridisk person som
förvaltar en samfällighet som regel inte något självständigt skattesubjekt,
utan inkomster och förmögenhet delas upp på och beskattas hos delägarna.
Bestämmelserna innebär i korthet följande.

Vid
fastighetstaxeringen utgör samfälligheterna som regel inte särskilda
taxeringsenheter utan värdet delas upp på delägarfastigheterna och ingår i
deras taxeringsvärden. Särskilda taxeringsenheter bildar i huvudsak endast
sådana marksamfälligheter och gemensamhetsanläggningar som förvaltas av en
juridisk person och har en delägarkrets som till mer än 10% består av
konventionellt beskattade fastigheter och jordbruksfastigheter.

Som
självständiga skattesubjekt vid inkomsttaxeringen behandlas bara

Prop.
1985/86:2 52

sådana
föreningar som förvaltar marksamfälligheter och regleringssamfäl-ligheter som
utgör särskilda taxeringsenheter, 1 dessa fall beskattas alltså föreningen för
inkomsterna i verksamheten. Avdrag medges därvid för vad som delas ul till
delägarna. Dessa beskattas sedan för utdelningen.

Föreligger
inte skattskyldighet för en samfällighetsförening delas resultatet upp på
delägarna och beskattas direkl hos dem. Vissa smärre belopp är skattefria, 1
princip skall beskattningen ske i den förvärvskälla vari fastigheten ingår.

Vid
förmögenhetstaxeringen utgör endast sådana samfällighetsföreningar som
förvaltar häradsallmänningar, sockenallmänningar o.d, särskilda skattesubjekt.

Som jag har nämnt bygger
lagstiftningen om beskaUning av samfälligheter på att dessa bildas för att stadigvarande
höra fill delägarfastigheterna. Vid utformningen av lagstiftningen torde man
därför ha utgått från att överlåtelse av en del i en samfällighet i princip
endast skulle ske i samband med överiåielse av delägarfastigheten. Frågan om
hur man skall beskaUa realisationsvinster som uppkommer genom försäljning av
samfälld eller föreningsägd egendom har därför inte behandlats närmare i
förarbetena. Rättslägel är pä grund härav till stor del oklart pä detta område.
Detsamma gäller i fråga om beskattningen vid utskiftning av tillgångar frän en
samfällighetsförening.

Genom inrättandet av
exploateringssamfälligheter kommer flera av de frågor som sålunda i dagens läge
är oklara att aktualiseras i en mängd fall. Med anledning härav pågår inom
finansdepartementet en översyn av de berörda reglerna om beskattning av
samfälligheter. Vägledande vid översynen av beskattningsfrågorna är att
skattereglerna sä långt möjligt skall vara neutrala i den meningen att de inte
bör styra valet av marköverföringsalternativ. Det torde med denna utgångspunkt
vara lämpligt att sträva efter en ordning som innebär att
realisationsvinstbeskattningen alltid sker hos delägarna och i huvudsak enligt
de grunder som skulle ha tillämpats om delägaren hade exploaterat marken och
säll tomterna utan inblandning av en exploateringssamfällighet. För att
underlätta möjligheterna att nå detta resultat avser jag att i samband med att
jag lägger fram förslag lill följdändringar till PBL m, m, föreslå regler i
lagen om förvaltning av samfälligheter som omöjliggör för
samfällighetsföreningar som förvaltar exploateringssamfälligheter att äga någon
mark.

2.8
Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsfinansieringsförordningen

Mitt
förslag: Det s, k, markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen skall inte
gälla i fräga om sådan mark som lånesökanden har förvärvat genom att delta i en
exploateringssamverkan.

Prop.
1985/86:2 53

PBL-utredningen
har föreslagit att beslut om exploateringssamverkan automatiskt skall innebära
dispens från markvillkoret i bosladsfinansie-ringsförordningen (1974: 946),
Markvillkoret innebär att bostadslån för ny-eller ombyggnad endast beviljas om
kommunen eller ett aktiebolag, som helt ägs av kommunen och vars verksamhet
uteslutande består i atl förvärva eller förvalta mark, har lill lånesökanden
för genomförande av byggnadsföretaget överlåtit marken, upplåtit den med
tomträtt eller överlåtit tomträtt till marken.

Mark
villkoret infördes den I januari 1975 och gäller för såväl exploateringsområden
som saneringsområden. Det av utredningen föreslagna undantaget skulle således
innebära att markvillkoret inte blir tillämpligt på mark som omfattas av beslut
om exploateringssamverkan.

Jag
kan inte finna att en sådan begränsning av markvillkoret är förenat med nägra
avgörande nackdelar. Markvillkoret är avsett av vara ett medel att genom en
kommunal markfördelning se till att bostadsbyggandet anförtros byggherrar som
har bästa förutsättningar och vilja att bygga goda och billiga bosläder. I fall
med exploateringssamverkan blir detta syfte enligt min mening i tillräcklig
utsträckning tillgodosett genom den vetorätt mot en sådan samverkan som
kommunen föreslås få. Om kommunen godtar en samverkan mellan berörda
fastighetsägare, bör del således inte ställas krav på nägon ytterligare prövning
av fastighetsägarnas lämplighet att genomföra bebyggelsen inom området.
Markvillkoret bör alltså inte kunna hävdas beträffande mark som har tilldelats
fastighetsägare vid en exploateringsförrättning.

Vad
jag nu har anfört gäller endasi markvillkorets tillämpning beträffande mark
som tilldelas vid en exploateringsförrättning. Som jag tidigare förordat skall
samverkan utmynna i att de deltagande fastigheterna tilldelas byggklar mark i
förhållande till andelstalen. Det bör emellertid inte föreligga något hinder
för fastighetsägarna att träffa överenskommelse om atl marktilldelningen skall
ske på annat sätt. Jag anser det rimligt all även mark som tilldelas genom en
sådan överenskommelse undantas från markvillkoret. Att i dessa fall hävda
markvillkoret skulle i alltför hög grad begränsa fastighetsägarnas möjligheler
att träffa avtal om fördelningen. Markvillkoret bör däremot gälla, om sådan
mark säljs vidare.

Jag
förordar således att markvillkoret inte skall gälla i fråga om sådan mark som
lånesökanden har förvärvat genom att delta i en exploateringssamverkan,

I samband med
remissbehandlingen har också fråga uppkommit om etl motsvarande undantag i
fråga om det för bostadslån gällande konkurrensvillkoret. Detta villkor
innebär att bostadslån för nybyggnad lämnas i princip bara om byggnadsarbetena
upphandlas genom infordrande av anbud och genom prövning och antagande av
anbud utan föregående förhandling med anbudsgivare. Under vissa
förutsättningar får dock även andra produktionsformer, såsom förhandlingsupphandling
eller egenregi-

Prop. 1985/86:2 54

bygge,
godtas. Konkurrensvillkoret gäller inte i fråga om bostadslån för nybyggnad av
småhus som skall bebos av den som söker lånet (s.k, styckebyggt småhus).

Konkurrensvillkoret
infördes i syfte att främja konkurrens i bostadsbyggandet. Nägon anledning
att, som några remissinstanser har föreslagit, undanta byggnadsverksamhet som
kommer till stånd efter en exploateringssamverkan från denna låneförutsättning
kanjag inte se. Samma regler om upphandling bör säledes gälla oavsett om
byggnadsverksamheten sker efter exploateringssamverkan eller inte.

2.9
Ikraftträdande m. m.

Mitt
förslag: Lagen om exploateringssamverkan skall träda i kraft samtidigt med
PBL, dvs. den 1 januari 1987.

Jag
föreslår - som tidigare nämnts - att lagen om exploateringssamverkan träder i
kraft samtidigt som förslaget till PBL, dvs. den 1 januari 1987.

Om
förslaget till lag om exploateringssamverkan genomförs, kommer en viss
omställningsfid att behövas för i första hand fastighetsbildningsmyndigheterna,
Visseriigen liknar de föreslagna reglerna de som gäller vid
fastighetsbildnings- och anläggningsförrättningar, men förslaget innebär ändå
ett flertal nyheter.

I
samarbete mellan bostadsdepartementet, planverket, lantmäteriverket och kommunförbundet
planeras nu en omfattande utbildnings- och informationsverksamhet rörande bl,
a, PBL och lagen om exploateringssamverkan. Den skall rikta sig till kommunala
förtroendemän, tjänstemän, konsulter, fastighetsägare m. fl. Enligt min mening
kommer de som berörs av lagen om exploateringssamverkan därigenom aU få mycket
goda möjligheter att sätta sig in i de nyheter som lagen innehåller.

Jag
vill i detta sammanhang också erinra om den översyn av skattelagstiftningen
som pågår och som jag nyss (avsnitt 2,7) har beskrivit.

3
Upprättat lagförslag

I
enlighet med vad jag nu har anfört har inom bostadsdepartementet upprättats ett
förslag till lag om exploateringssamverkan.

Prop. 1985/86:2 55

4 Specialmotivering

Tillämpningsområde
m.m.

1 §

Enligt
denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst
område (samverkansområde) i samverkan skall vidta åtgärder inom området som
behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra
sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploateringssamverkan).

Av
paragrafen framgår att det endast är ägare till mark inom ett samverkansområde
som får rätt att delta i exploateringssamverkan. Det innebär bl, a, att den som
har en fastighet eller - med den begränsning som föreskrivs i 6§ - en andel i
samfälld mark får delta. Det framgår ocksä att lagen är tillämplig endast på
sådana åtgärder, som behöver vidtas inom samverkansomrädel. Däremot är det inte
nödvändigt att all mark inom området berörs av åtgärderna. Samverkan kan enligt
paragrafen avse älgärder som behövs för att ställa i ordning viss mark inom
området för bebyggelse.

Som jag framhöll i den
allmänna motiveringen (avsnitt 2,2,1) bör ett samverkansområde bestämmas
utifrån planmässiga principer. Inom området skall det finnas ett sådant
inbördes samband att det med hänsyn till naturliga förutsättningar,
bebyggelsens nuvarande och framtida omfattning, behovet av gemensamma
anordningar samt förhållandena i övrigt uppstår uppenbara fördelar om det
planeras i ett sammanhang. Det är således det funktionella sambandet inom
områdel som skall avgöra omfattningen. Skogsmark eller andra områden där
markanvändningen inte avses att ändras och där marken inte heller behövs för
den avsedda bebyggelsen, t, ex. för rekreafionsändamål e,d,, bör således inte
hänföras till samverkansomrädel.

Inom befintliga
bebyggelseomräden torde samverkansområdena ofta bli väsentligt mindre än vid
nyexploatering. Behovet av att i ett planmässigt sammanhang studera
förtätningsmöjligheler och förbättringar av den yttre miljön som är lämpade för
fastighetssamverkan torde där ofta kunna tillgodoses inom ett kvarter eller
inom en del av ett kvarter.

Som framgår av 6 kap, 2 §
i förslaget till PBL är det kommunen som anger samverkansområdets huvudsakliga
avgränsning. Preciseringen av områdets slutliga gränser bestäms därefter vid
förrättningen.

Man torde kunna utgå från
att kommunerna mänga gånger tar ställning till frågan om exploateringssamverkan
redan i sin översiktsplan. Sådana ställningstaganden bör i många fall kunna
utgöra ett underlag till avgränsning av lämpliga samverkansområden. De
förfaranderegler som gäller för översiktsplanen enligt förslaget till PBL ger
garantier för att allmänheten och övriga berörda kan ta del av och framföra
synpunkter på t, ex, indelningen i samverkansområden.

Prop.
1985/86:2 56

Den
indelning som kan göras i en översiktsplan torde dock vanligtvis bli ganska
grov. Del närmare ställningstagandet till indelningen skall ske genom att
kommunen antar områdesbestämmelser eller väljer utvägen att avgränsa
samverkansområdet i en detaljplan (6 kap. 2 § PBL), 1 de fall då samverkan
skall avse åtgärder inom en gällande detaljplan, sker avgränsningen lämpligen
med utgångspunkt i de ställningstaganden som kommunen gjort i detaljplanen
eller i en fastighetsplan,

1
andra fall kan förhållandena vara sådana att kommunen inte är beredd att ta
ställning till samverkansområdets omfattning förrän en detaljplan föreligger
eller detaljplanearbelet är i ett långt framskridet skede.

Exploateringssamverkan
kan ske i olika bebyggelsesitualioner, l.ex, vid nyexploatering för
bostadsändamål saml vid förbättring och förtätning av befintliga
bebyggelsemiljöer. Det kan därvid vara fråga om såväl helårs-som
fritidsbebyggelse eller bebyggelse för andra ändamål,

1
den allmänna motiveringen (avsnitt 2,1.2) har jag angett vilka åtgärder som
skall kunna omfattas av exploateringssamverkan. Jag framhöll där alt alla slags
åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseändamål och som
syftar till att iordningställa marken för bebyggelse eller att underlätta
förnyelse av bebyggelseomräden bör kunna genomföras. Däremot bör inte själva
uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus pä enskilda fastigheter kunna
omfattas av exploateringssamverkan. De åtgärder som kan behövas för alt
iordningställa mark för bebyggelse kan avse upprättande av erforderliga planer
för området tillsammans med kommunen, genomförande av fastighetsreglering,
rivning av byggnader, utförande av anläggningar som behövs inom området samt
fördelning av mark mellan deltagande fastigheter i samverkan. Ett av syftena
med samverkan är med andra ord att samlliga de åtgärder som behövs inom området
skall samlas och samordnas i ett företag.

Inom
en exploateringssamverkans ram kan således vidtas skiftande åtgärder för
markens iordningställande inom samverkansområdet. Inte sällan föreligger
därvid behov av att inrätta sådana gemensamma anläggningar för fastigheterna
som skall bestå även efter exploateringens genomförande. Anläggningar av detta
slag prövas enligt anläggningslagen. Det nu framlagda förslaget ger dock
möjlighet att pröva en anläggningsfråga gemensamt med exploateringssamverkan
vid samma förrättning. Jag återkommer lill denna fråga i anslutning till 8 §,

Exploateringssamverkan kan
komma att innefatta relativt omfattande ändringar i fasfighetsindelningen.
Sädan privat jorddelning som enligt lagen (1971: 1037) om äganderättsutredning
och legalisering kan legaliseras kräver för en eventuell anslutning till
exploateringssamverkan en föregående legalisering,

I bl, a, anläggningslagen
finns en regel om vem som skall anses vara ägare när fastigheter innehas på
grund av testamentariskt förordnande utan att äganderätten tillkommer någon.
Med hänsyn till att exploateringssam-

Prop.
1985/86:2 57

verkan
kan leda till betydande förändringar i fastighetsindelningen tas inte upp någon
motsvarighet till anläggningslagens bestämmelse i denna del. Del medför att god
man enligt 18 kap, 4§ föräldrabalken måste förordnas då fastighet som innehas på
grund av testamentariskt förordnande blir berörd av fråga om
exploateringssamverkan, 1 anslutning till övergångsbestämmelserna lar jag upp
vissa andra äldre rättsförhållanden som är under avveckling, nämligen ständig
besittningsrätt och fideikommissråtl liksom avkomsträtt eller annan förmån,

2§

Frågor
om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploateringsförrättning)
som handläggs av faslighelsbildningsmyndigheten.

Enligt
denna paragraf skall frågor om exploateringssamverkan prövas vid exploaleringsförrättning
som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.

Av
9§ framgår att en exploateringsförrättning i princip skall handläggas enligt 4
kap, faslighetsbildningslagen. Fastighetsbildningsmyndigheten består av en
förrättningslantmätare och i de delar av förrättningen där det behövs dessutom
av två gode män valda av kommunfullmäktige (4 kap, 1 och 2§§
fasfighetsbildningslagen). För frågor som kräver särskild fackkunskap får
myndigheten enligt 4 kap. 34 § fastighetsbildningslagen dessutom anlita
biträde av sakkunnig. Vid exploateringsförrättning torde det ofta uppstå behov
av att tillkalla såväl gode män som sakkunnigt biträde.

Villkor
för exploateringssamverkan m. m.

3§

Fastighetsbildningsmyndigheten
får besluta om exploateringssamverkan endast om kommunen enligt 6 kap. 2 §
plan- och bygglagen (0000:000) har beslutat att sådan samverkan skall få ske,

I
den allmänna motiveringen (avsnilt 2,2.1) har jag föreslagit att kommunen
skall ha ett avgörande inflytande på frågan om exploateringssamverkan skall få
komma till stånd eller inte. Detta har kommit till uttryck i förevarande
paragraf, där det ställs krav på att komunen enligt 6 kap, 2 § PBL har
beslutats atl sädan samverkan skall få ske. Paragrafen motsvarar 4 § i den
återkallade propositionen 1981/82:221 med de sakliga förändringar som
föranleds av att lagen om exploateringssamverkan samordnas med PBL. Paragrafen
har utformats i enlighel med lagrådets förslag (se bilaga 7),

Enligt 6 kap. 2 § PBL
skall kommunens beslut meddelas i form av detaljplan eller områdesbestämmelser.
Därvid skall anges den tid inom vilken ett exploateringsbeslut enligt lagen om
exploateringssamverkan skall meddelas samt samverkansområdets huvudsakliga
avgränsning.

I
den allmänna mofiveringen (avsniU 2,2,1) och i anslutning till 1 § har

Prop. 1985/86:2 58

jag
angett de principer som bör ligga lill grund för avgränsningen av
samverkansområdet. Avser exploateringen en redan gällande detaljplan torde en
närmare avgränsning kunna ges redan i en detaljplanebestämmelse. Om arbetet
med en ny eller ändrad detaljplan befinner sig på ett långt framskridet
stadium, lorde redan i områdesbestämmelser kunna anges en relafivt detaljerad
avgränsning av samverkansområdet. Det slutliga beslulet huruvida
exploateringssamverkan skall komma till stånd och om samverkansområdets närmare
avgränsning fattas av faslighelsbildningsmyndigheten i exploaleringsbeslutet.
Någon formell bundenhet för myndigheten aU besluta i enlighet med kommunens
tillstyrkan föreligger därvid inte, Fastighetsbildningsmyndighelens
ställningstagande i frågan kan nämligen vara beroende av andra intressen än
sådana som kommunen har att beakta,

4§

Exploateringssamverkan
får inte beslutas, om ändamålet med samverkan lämpligen kan tillgodoses på
annat sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt
överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

Paragrafen
innehåller de i den allmänna mofiveringen (avsniu 2.2,1) behandlade
bestämmelserna om de grundläggande villkoren för att exploateringssamverkan skall
få komma lill slånd. Paragrafen stämmer i sak överens med 3 § andra stycket i
den återkallade propositionen 1981/82: 221, Det sakliga innehållet i nämnda
paragrafs första stycke har flyttals över till 6 kap 2§ PBL, Förändringen
innebär - som jag har framhållit i den allmänna motiveringen (avsniU 2,2) - aU
det ankommer på kommunen i stället för fastighetsbildningsmyndigheien att pröva
om det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angelägel att i eU sammanhang
ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs
för bebyggelsen,

Enligl
4 § får fastighetsbildningsmyndigheten sålunda inte besluta om
exploateringssamverkan om ändamålet lämpligen bör tillgodoses pä annat sätt
eller om olägenheterna av samverkan från allmän och enskild synpunkt överväger
de fördelar som kan vinnas genom den. I princip skall samma avvägningar göras
som vid expropriation (2 kap. 12 § första stycket expropriationslagen),

Paragrafen
utgör en komplettering till de mera generella villkor för exploateringssamverkan
som anges i 6 kap 2§ PBL, Till en början ger förevarande paragraf en möjlighel
aU bedöma huruvida de avsedda åtgärderna bör genomföras som
exploateringssamverkan. Avser en ansökan om samverkan endast sådana frågor som
kan lösas med hjälp av exempelvis anläggningslagen skall genomförandet i
stället ske enligt den lagen. Paragrafen ger vidare en möjlighet att företa en
allmän bedömning huruvida den avsedda exploateringen är lämpad att ombesörjas
av fastighetsägarna. Det

Prop, 1985/86:2 59

kan
t, ex, gälla en bedömning av de planerade åtgärdernas svårighetsgrad men ocksä
huruvida åtgärderna bör ombesörjas av fastighetsägarna var för sig eller i
samverkan.

Förhållandet
kan också vara det att olika alternativa lösningar föreligger vid exploatering
av t, ex, ej detaljplanelagt område, I sådant fall skall det alternativ väljas
som vållar minst skada. Inom delaljplanelagda områden torde däremot planen ange
hur exploateringen skall genomföras,

5§

Exploateringssamverkan
fär inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt
motsätter sig sädan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna
prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av
exploateringssamverkan,

I
denna paragraf regleras frågan om opinionsprövning för att exploateringssamverkan
skall få komma till stånd. Skälen härför har jag redovisat i den allmänna
motiveringen (avsnilt 2.2.3),

Opinionsvillkoret
har utformats på samma sätt som i fastighetsbildningslagen och
anläggningslagen. Villkoret innebär att exploateringssamverkan inte får
beslutas om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter
sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för detta. Vid prövningen av villkoret
skall fastighetsbildningsmyndigheten göra en helhetsbedömning av de
invändningar som anförs mot företaget, I första hand får därvid beaktas antalet
sakägare som motsätter sig företaget. Den numerära fördelningen bör dock inte
ensam vara avgörande för frågans lösning. Av väsentlig betydelse är också
tyngden av de skäl som framförs mot företaget. De olika sakägarnas reella
intressen av den föreliggande frågan mäste också få betydelse, så att
uppfattningen hos dem som kan väntas få den största nyttan och därmed tar den
största risken tillmäts större betydelse. Den utformning som villkoret fått
innebär att en inte alltför obetydlig minoritet i vissa fall kan stoppa
exploateringssamverkan, medan det i andra fall kan vara motiverat att kräva att
motståndarna bör vara i klar majoritet för alt de skall kunna stoppa företagel.
Med hänsyn till att möjligheterna för delägarna att gemensaml genomföra
exploateringen i stor utsträckning är beroende av en positiv grundsyn hos
delägarna bör det dock i normalfallet krävas att det finns en klar majoritet
för exploateringssamverkan för att företaget skall fä komma till stånd,

6§

Den
som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploateringssamverkan om han
begär det, I samverkan får dock inte delta ägare till fasligheter som endast
har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.

Av
paragrafen framgår atl deltagandet i en exploateringssamverkan är frivilligt.
En fastighetsägare som inte vill delta har säledes rätt att stå

Prop. 1985/86:2 60

utanför.
Fastighetsägaren belastas då inte av några av de koslnader som
samexploateringen ger upphov till men han får heller inte del av den avkastning
som exploateringsföretaget kan ge. Förslaget har närmare motiverats i den
allmänna motiveringen (avsnitten 2,2,2 och 2,5,6),

Vilka
fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten beslutas av
fastighetsbildningsmyndigheten i exploateringsbeslutet. Önskan atl delta i
samverkan kan framföras exempelvis i ansökan om förrättningen eller vid
förrättningssammanträde. Del väsentliga är att begäran om deltagande sker genom
en positiv förklaring från fastighetsägaren. Så länge exploaleringsbeslutet
inte är meddelat finns möjlighet för en fastighetsägare inom samverkansområdet
att ansluta sig till den gemensamma exploateringen. Om ändrade förhållanden
inträffar kan exploaleringsbeslutet enligt 26 § komma att ändras bl, a, i fråga
om vilka fastigheter som skall delta i exploateringssamfälligheten. Möjlighet
finns också att träffa överenskommelse om in- eller utträde ur samfälligheten
efter det att exploateringsbeslutet vunnit laga kraft. Närmare bestämmelser
härom ges i 32 §,

Den
som avsagt sig delaktighet i exploateringssamfälligheten skall i princip inte
kunna utnyttja det medgivande till förändring av markanvändningen på hans
fastighet som kan följa av att en detaljplan för samverkans-området senare
antas. Ett sådant hinder bör emellertid endast avse mark som skall inlösas för
att genomföra exploateringen. Ett särskilt förbud att vidta byggnadsåtgärder
eller att avverka skog m. m, medan samverkan pågår kan således enligt 14 §
meddelas pä den del av fastigheten som berörs av exploateringen.

Grundprincipen
vid exploateringssamverkan är att den som äger en fastighet som till någon del
är belägen inom samverkansområdet har rätt atl få delta. Något krav på en minsta
markandel för att få delta uppställs inte.

Även
den som äger en fastighet med del i samfälld mark inom området har möjlighet
att delta i exploateringssamverkan. Som jag framhållil tidigare (avsniti
2,2,2) bör emellertid inte fastigheter som inom samverkans-området endast har
andel i samfälld mark och andelen har ett obetydligt värde ingå i
exploateringsföretaget. En bestämmelse härom tas upp i denna paragraf. Med
obetydligt värde avses i detta sammanhang atl någon ersättning i de fall soin
anges i 6 kap, 6§ fastighetsbildningslagen normalt inte skulle utgå. Det torde
här främst vara fråga om samfällda vägar och diken inom området. Sådana
fastigheters andelar i exploateringssamfälligheten skulle bli mycket små.
Delägarnas intresse av att fä del av exploateringens avkastning kan enligt min
uppfattning inte uppväga de ökade administrationskostnader och andra
olägenheter som skulle bli följden om samtliga delägare i dessa
marksamfälligheter skulle få delta i exploateringssamverkan.

Prop. 1985/86:2 61

Exploateringssamfällighet

7§

För
genomförande av exploateringssamverkan utgör de fasligheter vars ägare deltar i
denna en särskild samfällighet (exploateringssamfällighet). Delaktighet i
samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet,

1
denna paragraf anges till en början att de fastigheter vilkas ägare deltar i en
exploateringssamverkan utgör en särskild samfällighet. Begreppet samfällighet
används här, som jag strax återkommer till, i sin associationsrättsliga
betydelse av fastighetssammanslutning, I denna sammanslutning ingår således
alla deltagande fastigheter, oavsett om de bidrar med mark eller ej lill
exploateringsföretaget,

I
paragrafen anges vidare den sakrättsliga knytningen mellan exploateringssamfälligheten
och de deltagande fastigheterna. Denna knytning innebär att det är
fastigheterna som sådana som ingår i samfälligheten. En ny ägare till en
fastighet som är ansluten till samfälligheten är bunden av de beslut som
fattats vid förrättningen. Förrättningsbesluten kan inte ändras på annat sätt
än genom en ny förrättning. Genom den sakrättsliga knytningen kommer
samfälligheten atl utgöra en stabil bas för den verksamhet som skall bedrivas.
Denna stabilitet är väsentlig som grund för att kommunen och en sammanslutning
av enskilda fastighetsägare skall kunna ingå avtal om genomförandet av en
detaljplan och ge föruisättningar för att avtalet blir fullföljt.

Begreppet
samfällighet har i lagstiftningssammanhang getts olika innebörd, I första hand
förstås sålunda med samfällighet egendom eller rätfig-het av servitutskaraktär
som tillhör flera fastigheter. Dessa samfälligheter kan delas upp på tre olika
huvudtyper, nämligen dels marksamfälligheter, dvs, mark — ofta skogsmark — som
fillhör flera fastigheter gemensamt, dels anläggningssamfälligheter eller
gemensamma anläggningar, dvs. anläggningar som tillhör flera fastigheter, och
dels övriga samfälligheter som avser vissa andra fastighetssammanslutningar, t,
ex, samfällda fisken, samfällda servitut och andra samfällda rättigheter. Undantagsvis
kan en samfällighet vara knuten till annat rättssubjekt än en fastighet.

Med
begreppet samfällighet kan vidare avses den associationsrättsliga
sammanslutning av fastigheter som äger del i en marksamfällighet, gemensam
anläggning eller sådan fastighetssammanslutning som betecknats övrig
samfällighet.

Många
samfälligheter förvaltas enligt lagen om förvaltning av samfälligheter. Enligt
denna lag finns två förvaltningsformer, delägarförvaltning och
föreningsförvaltning. Vid delägarförvaltning beslutar delägarna i samfälligheten
gemensamt om förvaltningsåtgärder. Vid föreningsförvaltning bildas en särskild
juridisk person, en samfällighetsförening, som handhar förvaltningen. Som jag
angett i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1,3) bör en exploateringssamfällighets
förvaltning och behörighet att företräda

Prop. 1985/86:2 62

deltagande fastighetsägare regleras genom lagen om
förvaltning av samfälligheter.

Begreppet samfällighet används i denna lag, liksom i bl,
a, anläggningslagen, i båda bemärkelserna och kan således i vissa fall åsyfta
gemensam egendom eller gemensamma rättigheter, i andra fall en
associationsrättslig sammanslutning av fastigheter. Vilken betydelse begreppet
har framgår dock av sammanhanget i de enskilda paragraferna.

Förrättningen

8§

Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av
fastighetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av kommunen.

Vid exploateringsförrättningar fär frågor om åtgärder
enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller
ledningsrättslagen (1973:1144) las upp utan ansökan, om de är av betydelse för
exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploateringssamverkan
vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på
skilda förrättningar.

Första stycket anger vem som har rätt att påkalla en
exploateringsförrättning. Sådan rätt tillkommer ägare av fastigheter, som kan
ingå i företaget, och kommunen. I den återkallade propositionen 1981/82:221
angavs byggnadsnämnden som behörig att ansöka om en exploateringsförrättning.
Skälen till den nu föreslagna ändringen har jag utvecklat i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.2,1),

En
fastighetsägare, som anser att exploateringssamverkan bör komma till stånd och
att hans fastighet skall delta, har således rätt att söka förrättningen. Visar
del sig sedan under den fortsatta utredningen att sökandens fastighet inte får
ingå i exploateringssamfälligheten och anmäler sig ingen annan fastighetsägare
som kan gå in som sökande, föreligger hinder mot att besluta om
exploateringssamverkan.

Enligt andra stycket ges möjlighet att pröva
fastighetsbildningsfrågor och anläggningsfrågor vid samma förrättning och att
formellt koppla samman dem med exploateringsförrättningen. Åtgärder som nu
avses får tas upp vid en exploaleringsförrättning utan särskild ansökan, om de
är av betydelse för exploateringen. Bestämmelsen är avsedd att underlätta en
smidig samordning mellan exploateringsförrättningen samt dels sådana åtgärder —
l.ex, fastighetsbestämningar - som kan erfordras innan exploateringsbeslutet
kan meddelas, dels sädana åtgärder som krävs för det fastighetsrättsliga
genomförandet i övrigt av exploateringen.

Det ankommer pä fastighetsbildningsmyndigheten att i varje
särskilt fall avgöra om en gemensam handläggning av förrättningarna bör ske. Av
andra stycket framgår vidare att en gemensam förrättning åter kan delas upp på
skilda förtättningar. Även denna fråga avgörs av fastighetsbildningsmyndigheten.

Prop.
1985/86:2 63

9§

1
fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap, 1 -24, 27-40 och 42 §§
faslighetsbildningslagen (1970:988),

Bestämmelserna
om fastighetsbildningsförrättning i 4 kap, faslighetsbildningslagen skall
tillämpas på motsvarande sätt vid en exploaleringsförrättning. På samma sätt
som i 19 § anläggningslagen görs dock vissa undantag. Något behov av en
motsvarighet till reglerna om fastighetsbildningsbeslut och tillståndsbeslut i
4 kap, 25 och 26 §§ fastighetsbildningslagen föreligger sålunda inte. I 4 kap.
25 § samma lag ges också föreskrifter om skyldighet för
fastighetsbildningsmyndigheten att sörja för utredning och om meddelande av
fastighetsbildningsbelut. Motsvarande handläggningsordning skall visserligen
gälla vid en exploateringsförrättning, men dessa föreskrifter lämpar sig inte
helt fören motsvarande tillämpning vid exploateringssamverkan. Särskilda
bestämmelser om skyldighet för faslighelsbildningsmyndigheten att sörja för
utredning tas därför i stället upp i 10 § och bestämmelser om meddelande av exploateringsbeslul
i 13 §.

Föreskrifterna
i 4 kap. 41 § fastighetsbildningslagen, som handlar om vad som skall iakttas
när fastighetsbildning leder till ändring av kommun- eller församlingsgräns,
saknar helt aktualitet vid exploateringssamverkan.

Med
de undantag jag nu nämnt skall alltså i princip samma förrättningsförfarande
som vid fastighetsbildning tillämpas vid en exploateringsförrättning. Även
överföring av mark inom samverkansområdet enligl de föreskrifter som jag
föreslår i 19 § skall ske helt enligt fastighetsbildningslagens
förfaranderegler inom ramen för exploateringsförrättningen. Jag skall här kort
redogöra för vissa bestämmelser som har betydelse vid en exploateringsförrättning.

Sedan
ansökan om förrättning tagits upp, åligger det fastighetsbildnings-myndigheten
att i behövlig utsträckning utreda vilka som i egenskap av fasfighetsägare
eller på annan grund är sakägare. Som ägare anses därvid den som har lagfart på
fastigheten, om det inte visas att fasfigheten tillhör annan (4 kap. 11 § fastighetsbildningslagen).
Vid exploateringssamverkan är samtliga fastighetsägare och vanligtvis alla
delägare i samfälld mark inom samverkansområdet sakägare vid förrättningen.
Fastighetsbildningsmyndighetens utredning enligt 11 § fastighetsbildningslagen
bör alltså ske sedan kommunen enligt 6 kap. 2 § PBL angett gränsen för
samverkansområdet.

I
20 § anläggningslagen finns en kompletterande bestämmelse om att innehavare av
särskild rätt är sakägare vid en anläggningsförrättning när hans rätt berörs.
Begreppet särskild rätt har där samma innebörd som i Ikap, 2§
expropriationslagen och avser således nyttjanderätt, servitut, räu fill
elektrisk kraft samt liknande rätt (prop. 1973: 160 s.230). En motsvarande
bestämmelse finns i 18 § ledningsrättslagen. Vid en exploateringsförrättning
blir innehavare av särskilda rättigheter berörda i den mån

Prop.
1985/86:2 64

deras
rätt påverkas av en fastighetsreglering. Särskilda regler härom ges i
fastighetsbildningslagen. Enligt 5 kap. 34 § fastighetsbildningslagen är således
innehavare av nyttjanderätt sakägare vid förrättningen, om rätten berörs av
fastighetsreglering och regleringen har betydelse för innehavaren,
Servitutshavare är jämställd med fastighetsägare och är därmed sakägare vid en
fastighetsreglering. Någon motsvarighet till föreskrifterna i 20 §
anläggningslagen och 18 § ledningsrättslagen behöver därför inte tas upp i
lagen om exploateringssamverkan.

Beträffande
formerna för förrättningen gäller som huvudregel att förrättningen skall
handläggas vid sammanträde med sakägarna. Detta torde bli normalförfarandet vid
en exploaleringsförrättning. Vissa undantag gäller dock. Åtgärder av
förberedande art eller teknisk beskaffenljet får sålunda företas utan
sammanträde. Delsamma gäller om ansökan skall avvisas eller det är uppenbart
alt den sökta åtgärden inte kan tillåtas (4 kap, 14 § fastighetsbildningslagen),

Beslämmelser
om gränser och karta finns i 4 kap, 27 och 28 §§ fastighetsbildningslagen,
Karla över samverkansområdet bör upprättas. Däremot kan det normalt inte anses
nödvändigt atl gränserna för området utstakas och utmärks på marken.

Förrättningen
avslutas enligt 4 kap. 29 § faslighetsbildningslagen genom en särskild
förklaring (avslutningsbeslul). Förklaringen, som har karaktären av elt
förrättningsbeslut, skall meddelas sä snart alla till förrättningen hörande
göromål blivit utförda. Innan fastighetsbildningsmyndigheten får avsluta en
exploateringsförrättning måste exploateringsbeslutet i sin helhet vara meddelat
och nödvändiga fastighetsregleringar genomförda, I övrigt har
fastighetsbildningsmyndigheten möjlighet alt välja om förrättningen skall
avslutas efter det att exploateringsbeslutet är meddelat och fastighetsregleringen
är genomförd eller om samma förrättning skall fortsätta även med det fastighetsrättsliga
genomförandet i övrigt av exploateringen, t, ex. inrättande av
gemensamhetsanläggningar. Vilket förfarande som bedöms som mest rationellt
samt sakägarnas önskemål bör vara utslagsgivande för
fastighetsbildningsmyndighetens beslut i denna fråga.

Möter hinder mot den sökta
åtgärden skall, enligt 4 kap. 31 § fastighetsbildningslagen, förrättningen så
snart som möjligt avbrytas och beslut om dess inställande meddelas,
Fön-ätlningen skall vidare inställas om sökanden återkallar sin ansökan och annan,
som själv kunnat ansöka om åtgärden, inte begär att förrättningen fortsätts (4
kap. 32 § faslighetsbildningslagen).

10§

Fastighetsbildningsmyndigheten
skall i samråd med sakägarna utreda förutsättningarna för och de ekonomiska
konsekvenserna av exploateringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de
tekniska utredningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med
byggnadsnämnden och vid behov ocksä med andra myndigheter som berörs av
exploateringen.

Prop. 1985/86:2 65

Enligt paragrafen åligger det
fastighetsbildningsmyndigheien att utreda förutsättningarna för exploateringen.
Myndighetens prövning skall inte bara ta sikte på frågan huruvida de legala
villkoren för samverkan enligt bl, a. 3 och 4 §§ är uppfyllda. Också spörsmålet
om de faktiska möjligheterna för samverkan och olika alternativ härför skall
undersökas.

Av stor betydelse är givetvis den finansiella
planläggningen, I den allmänna motiveringen (avsnitt 2,2,3) har jag avvisat
tanken på att ställa krav på en viss båtnad för exploateringsföretaget,
Samfidigt framhöll jag att en viss redovisning av företagets konsekvenser ändå
bör göras, I enlighet härmed föreskrivs atl förrättningsmannen skall utreda
även de ekonomiska konsekvenserna av samverkan. Därvid kan beaktas sädana omständigheter
som den ökning av fastighetsvärdena som en kommande detaljplan medför samt
delägarnas och kommunens investeringar i olika anläggningar kan förväntas
medföra. Även sådana fördelar som inte direkt kan konstateras genom ökade
fastighetsvärden l.ex. miljöförbättringar, bör i viss utsträckning kunna
beaktas under förutsättning att de kommer det aktuella området till godo. Det
bör dock i så fall inte vara fråga om rent personliga intressen eller om
fördelar för andra än dem som bor eller är verksamma inom området. Samtidigt
bör hänsyn tas till de kostnader som belastar fastighetsägarna. Det kan t, ex.
gälla kostnader för att lösa in mark från fasUgheter som inte deltar i
exploateringssamverkan, anläggningskostnader för gemensamma anläggningar, avgifter
till kommunen, förrättningskostnader och administrafionskostnader.

Till de olika arbetsuppgifter som ålagts
fastighetsbildningsmyndigheten hör också att ombesörja tekniska utredningar och
värderingar. Förslaget om exploateringssamverkan bygger på ett aktivt
deltagande av fastighetsägarna vid genomförandet av exploateringen. Det är
därför av betydelse att förrättningsmannens utredningsarbete företas
tillsammans med sakägarna. En föreskrift härom ges i 10 §. Som regel torde
samarbetet med sakägarna ske vid sammanträden. Många gånger kan emellertid mera
informella kontakter med representanter för exploateringssamfälligheten
underlätta utredningsarbetet,

I fastighetsbildningsmyndighetens utredningsarbete ingår
också att ta kontakt med andra myndigheter som berörs av exploateringen och samräda
med dem för att få till stånd godtagbara lösningar. Av särskild betydelse är
naturligtvis samarbetet med kommunen. Om bygglov fordras, bör bygglovsärendel
samordnas med övriga exploateringsåtgärder. Genom hänvisningen till 4 kap, 24 §
fastigheisbildningslagen i den nyss berörda 9 § är det sörjt för att kommunen
alltid får fillfälle att delta i förrättningssammanträden,

11§

Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning
av kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom

5 Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2 66

denna.
För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fasUghet som ingår i
exploateringssamfälligheten.

Andelstalet
för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst
till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår
i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott
i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet,
skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4 kap. expropriationslagen
(1972: 719) fillämpas. Om en detaljplan har antagits efter det atl
exploateringsbeslutet enligt 13 § vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas
till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. Vad som sägs i 4
kap, 3 § expropriationslagen skall härvid tillämpas i fråga om värdeökning som
ägt rum under tiden från dagen tio år före den då exploateringsbeslutet vann
laga kraft.

För
en fastighet inom samverkansområdet som saknar för exploatering fillgänglig
mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främsi fill
den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för
fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan
sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda
andelstalen i motsvarande mån jämkas,

I
förhållande till 11 § i förslaget i den återkallade propositionen 1981/82:221
har endast sådana ändringar gjorts som föranleds av att dagens stads- och
byggnadsplaner enligt PBL ersätts med en enda planform — detaljplanen — och att
den statliga fastställelseprövningen slopas.

Grunderna
för fördelning av exploateringens kostnader och fördelar skall enligt/ö/-,fra
stycket fastställas vid förrättningen. Det sker genom att för varje deltagande
fastighet anges ett andelstal. I allmänhet torde samma andelstal kunna gälla
för fördelning av såväl kostnader som fördelar. 1 en exploateringssamverkan kan
emellertid ingå även sådana fasfigheter som inte avstår mark till företaget.
Dessa skall enligt 18 § inte filldelas avkastning i mark. Det medför att
skilda andelstal kan krävas för kostnader och avkastning i sådana fall då en
fastighet som ej bidrar med mark bör åsättas andelstal i kostnadsdelen. Jag
återkommer närmare i det följande till frågan om andelstal för nu avsedda
fasUgheter,

I
andra stycket behandlas frågan om andelstal för fastigheter med mark
tillgänglig för exploateringsföretaget. Hit räknas givetvis i första hand
fastigheter som berörs av marköverföringar inom området för den planerade
bebyggelsen eller för gemensamma anordningar. Hit bör emellerUd också räknas
mark som enligt planen behövs för t. ex. strövområden eller rekreation inom ett
fritidsområde även om marken inte behövs för själva bebyggelsen eller
anordningarna. Särskilt gäller det när en samlad bebyggelse på viss eller
vissa fastigheter inom området förutsätter fillgång till strövområden.

I
den allmänna motiveringen (avsnitt 2,3,1) har jag framhållit att andelstalen i
de flesta fall bör kunna uppskattas med enkla schablonartade metoder, i första
hand med hjälp av fastighetens areal. Denna regel måste emellertid kompletteras
med en regel om utjämning i pengar i vissa situa-

Prop.
1985/86:2 67

tioner.
Samverkansområdet kan l.ex, omfatta terrängavsnitt som från bebyggelsesynpunkt
är att betrakta som impediment; dvs, höga berg, försumpade områden med
svårbemästrade grundförhållanden, storblockig terräng m, m. Det kan då inte
anses rimligt att ägarna till dessa områden skall vara med och dela på
fördelarna av exploateringen i direkt proportion till arealen utan att någon
hänsyn tas fill det värde marken har före beslutet om exploateringssamverkan.
Det kan också vara sä att en detaljplan omfattar endast en del av ett
samverkansområde. Vissa fastigheter behöver kanske då inte tillskjuta någon
mark till planområdet. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör
därför en utjämning i pengar ske om andelstalet inte motsvarar värdet av den tillskjutna
marken. Man kan också uttrycka detta så att varje ägare som tillskjuter mark
till exploateringsföretaget får tillgodoräkna sig del värde som marken har
före exploateringen. Detta fillgodoräknande bör bestämmas enligt
expropriationslagens värderingsregler. En bestämmelse härom finns i tredje
meningen i andra stycket. Värderingen skall dock grundas på de planförhållanden
som råder omedelbart innan exploateringsbeslutet vinner laga kraft. Om en plan
har antagits innan exploateringsbeslutet vunnit laga kraft är det således
värdet enligt planen som skall ligga till grund för andelstalsberäkning-en.
Däremot skall värdehöjning till följd av detaljplan som har antagits efter
exploateringsbeslutet inte påverka värderingen. En beslämmelse om det tas upp i
andra stycket. I detta stycke har också tagits in en bestämmelse om hur 4 kap,
3 § expropriationslagen skall tillämpas.

Om alla fastigheter inom
ett samverkansområde tillskjuter lika stor areal mark - och därigenom får lika
andelstal - innebär det system jag nu föreslagit att de fastighetsägare vars
mark är mindre värd än genomsnittet i princip får skjuta till pengar till
exploateringssamfälligheten. I motsatt situation fär samfälligheten betala
ersättning till fastighetsägaren. Som jag har anfört i den allmänna
motiveringen skall också sådan övrig skada som avses i 4 kap, 1 § första
stycket expropriationslagen ersättas. Som lagrådet har påpekat (bilaga 4) torde
sådana skador inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den
byggbara marken, I likhet med lagrådet anser jag därför att frågan om
skadeersättning bör regleras i 18 §. Dessa utjämningar i pengar kommer normalt
att tas upp i den slutavräkning som görs i samband med att den byggbara marken
fördelas enligt 18§,

Som
jag också har framhållit i den allmänna mofiveringen torde det vara svårt att i
vissa situationer, t, ex. vid förtätningar i innerstadskvarter bestämma
andelstalen enligt den nu angivna huvudregeln. Förrättningsmannen har då
frihet alt tillämpa en i det sammanhanget mera ändamålsenlig
andelstalsberäkning.

I många fall kommer
byggnader att finnas på de fastigheter som ingår i samverkansomrädel. I
betänkandet har framhållits att byggnader som inte påverkas av exploateringen
inte heller skall få betydelse för andelstalens beräkning. Jag delar den
uppfattningen. Jag vill dessutom utvidga denna

Prop. 1985/86:2 68

princip
till att gälla även de byggnader som berörs av företaget. Hus kanske mäste
rivas eller flyttas eller byggas om på något sätt för att den nya planen skall
kunna genomföras. Med det system för ersättning för tillskjuten mark från
delägarna som jag föreslår, får berörda fastighetsägare full kompensation från
samfälligheten för de värden deras mark, inklusive byggnader och anläggningar,
har före den nya detaljplanen utan att detta påverkar andelstalen.

Som
jag har anfört i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.3.1) kanjag inte ansluta
mig ull lagrådets förslag att andelstalen skall bestämmas främst med hänsyn
till fastighetemas marknadsvärden. Bortsett från detta har paragrafens andra
stycke i allt väsenUigt utformats i enlighet med lagrådets förslag,

I en
exploateringssamfällighet kan det också ingå fastigheter som inte bidrar med
mark till företaget. För sådana fasligheter måste givetvis andelstalet
bestämmas efter andra principer. Andelstalet har i detta fall närmast betydelse
som grund för fördelning av främst samfällighetens kostnader. Till skillnad mot
vad som skall gälla för fastigheter som bidrar med mark har andelstalen här
ingen betydelse som norm för marktilldelning eller värdeutjämning i företaget.
Andelstalet synes därför inte behöva bestämmas med direkt koppling fill de
principer som anges i andra stycket. Det väsentliga är att andelstalen för de
olika fastighetskategorierna står i rimlig proportion till varandra.

Med
hänsyn till det sagda anges i tredje stycket att andelstalel för en fastighet
som inte bidrar med mark till exploateringsföretaget skall bestämmas efter vad
som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av
exploateringen. Vid bedömningen härav kan hänsyn tas till den nytta fastigheten
antas få av en viss anläggningsåtgärd eller av exploateringsföretaget som
sådant, I andra fall kan förhållandena dock vara sådana att någon egentlig
nytta inte kan konstateras eller att en fastighetsägare deltar i samverkan
närmast för att kunna påverka utformningen av anläggningar, miljö o. d. En
fastighets nytta kan också vara endast marginell vid en jämförelse med övriga
deltagande fastigheter. Det kan då vara rimligt att andelstalet för fastigheten
bestäms till noll.

Lagrådet (bilaga 4) har
framhållit att i vissa fall - t, ex, då det är fråga om tilldelning av mark -
ålgärden endast berör fastigheter med mark tillgänglig för exploatering, I
dessa fall skall de för dessa fastigheter bestämda andelstalen direkt
tillämpas. När det gäller andra åtgärder - t, ex. vid bestämmande av tillskott
som skall täcka kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av
en samfällighetsförening - skall andelstalen för samtliga fastigheter läggas
till grund. Det medför att en samordning får ske av de andelstal som bestäms
för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter utan sådan mark.
En viss jämkning måste ske. Lagrådet anser att lagtexten bör innehålla en
upplysning om detta. Jag ansluter mig Ull lagrådets uppfattning. En erinran om
att andelstalen skall jämkas i de nu berörda fallen har tagits in i iredje
stycket sista meningen.

Prop,
1985/86:2 69

12§

Om
exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighetsförening, får
fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp
(förmånsrättsbelopp) med vilket förmänsrätt får åtnjutas enligt lagen
(1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om
förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för
att förmånsrätten skall gälla, Förmänsrättsbeloppet får inte överstiga den
värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.

Motiven
för ett förmånsrättssystem vid exploateringssamverkan har jag angett tidigare
(avsnitt 2.3.3).

En
förutsättning för att förmånsrätt skall få åtnjutas är att delägarnas
gemensamma insatser beräknas ge upphov till värdehöjning inom samverkansområdet.
Vid många exploateringsförelag torde delägarna ha goda möjligheter att klara
finansieringen med annan säkerhet som grund än förmänsrätten. I sådant fall
behöver givetvis inte något förmånsrättsbelopp fastställas,

I
betänkandet har den värdehöjning som avsetts grunda förmånsrätten angetts som
skillnaden mellan områdets värde före och efter ny eller ändrad detaljplan. Som
jag tidigare har anfört (avsnitt 2.3,3) bör emellertid även den värdehöjning
som beror av utförda investeringar m, m. grunda förmånsrätt.

Till följd av bestämmelsen
i andra meningen i pai"agrafen kan emellertid någon förmånsrätt inte
bestämmas förrän förutsättningarna för exploateringen har klarlagts och
eventuell värdehöjning kan bedömas. Det kan ske antingen genom att en
detaljplan har antagits eller, om exploateringen skall ske utan sådan plan,
genom att t, ex, bygglov har meddelats eller vardehöjande markåtgärder
vidtagits. Här mäste dock påpekas att i detta skede uppkommen värdehöjning
endast avser skillnaden mellan områdets värde före beslulet och värdet av
råtomtmark och övriga tillgångar som har uppkommit som en följd av att en
detaljplan har antagits eller ett bygglov har meddelats. Värdehöjning som
följer av investeringar i gator, vägar, ledningar m. m. uppkommer inte förrän
dessa anläggningar utförs. Således motsvaras inte förmånsrätten av verkliga
Ullgångar förrän dessa investeringar gjorts, vilket innebär att man i förväg
måste uppskatta den värdehöjning som respektive investering medför.

13§

Om
det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten
meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges

1. exploateringens
ändamål, samverkansområdets omfattning och de

exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,

2,
de fastigheter som skall ingå i
exploateringssamfälligheten,

3,
fastighetemas andelstal,

4. förmänsrättsbeloppets
storlek och vilka åtgärder som skall ha genom

förts för att förmånsrätten skall gälla.

Prop. 1985/86:2 70

5,
föreskrifter för
exploateringens utförande,

6,
den tidpunkt när exploateringen
skall vara slutförd.

Om
det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3-6 meddelas i ett
senare beslut,

I
exploateringsbeslutet skall även anges vilka fasfigheter som enligt 19 § kan
beröras av marköverföring,

I
den allmänna motiveringen (avsnitt 2,4) har jag närmare beskrivit
förrättningsförfarandel. Av vad jag har anfört där framgår att exploateringsföretaget
inleds genom att fastighetsbildningsmyndigheten fattar ett exploateringsbeslut.
Detta framgår av första stycket i förevarande paragraf som också innehåller en
uppräkning i sex punkter av vad som skall tas in i beslutet.

Enligt
punkt 1 skall anges exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning
samt de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan. Det kan därvid
vara lämpligt att ange om exploateringens ändamål avser fråga om t, ex, nyexploatering,
förnyelse och förtätning av äldre villa- eller fritidsbebyggelseområden eller
sanering av innerstadskvarter.

Omfattningen
av samverkansområdet bör lämpligen beskrivas genom hänvisning till en karta.
Exploateringens innehåll i övrigt kan exempelvis avse typ av bebyggelse,
exploateringsgrad, åtgärder i form av gemensamhetsanläggningar, allmänna
anläggningar o,d. Finns förslag till detaljplan kan beskrivningen anknytas fill
planförslaget. Antas en detaljplan som avsevärt avviker från de grunder som har
angetts i exploaleringsbeslutet bör beslutet kunna omprövas enligt 26 §,
Delaljeringsgraden i denna beskrivning måste anpassas till behovet. Företagets
omfattning måste givelvis klargöras så att delägarna vet vad samverkan
innebär. Samtidigt är det viktigt att beskrivningen inte blir så detaljerad att
delägarnas handlingsmöjligheter i det fortsatta utredningsarbetet,
förhandlingar om exploateringsavtal m. m. begränsas i onödan.

Den
förteckning som enligt punkt 2 skall göras över de deltagande fastigheterna
måste naturligtvis vara så klar att det inte behöver uppstå någon tvekan om
vilka fastigheter som ingår i samfälligheten.

Enligt
punkt 3 skall ocksä de deltagande fastigheternas andelstal anges i beslutet. I
den frågan vill jag hänvisa till vad jag har anfört i den allmänna mofiveringen
(avsnitt2,3,l) och i anslutning till 11 §,

Enligt
punkt 4 skall anges det belopp med vilket exploateringssamfälligheten skall
åtnjuta förmånsrätt i de deltagande fastigheterna samt vilka åtgärder som skall
ha genomförts för att förmånsrätten skall få utnyttjas. Hur beloppet bör
beräknas har jag närmare kommenterat i anslutning till 12 § och i den allmänna
mofiveringen (avsnitt 2.3.3), Finns inget behov av förmånsrätt bör i denna
punkt anges att nägon förmånsrätt inte skall finnas. Någon särskild bestämmelse
om detta anser jag dock inte nödvändig.

Enligt
punkt 5 skall anges behövliga föreskrifter för exploateringens

Prop.
1985/86:2 71

utförande.
Till grund för sådana föreskrifter kan ligga sådant som föranleds av synpunkter
från kommunen, t. ex. standardkrav på väg- eller gatunätet, vatten- och
avloppsanordningar, gemensamhelsanläggningar m.m. Även föreskrifter av annat
slag kan bli aktuella, l.ex, sådana som framkommit vid samråd med andra
myndigheter. Det kan bl. a, gälla föreskrifter som rör naturvård,
trafiksäkerhet och kulturminnesvärd.

Enligt
punkl 6 slutligen skall anges den tidpunkt när exploateringen skall vara
slutförd. Tiden härför bör bestämmas bl. a, med hänsyn till när en ny eller
ändrad plan kan antas föreligga och till omfattningen av de åtgärder som avses
med exploateringen. Av 25 § framgår att exploateringsbeslutet upphör att gälla
vid den tidpunkt när exploateringen enligt exploateringsbeslutet senast skall
vara slutförd. Dock har fastighetsbildningsmyndigheten möjlighel att förlänga
tiden om särskilda skäl finns. Genom tidsfristen är det sötjt för att elt
beslut om exploateringssamverkan, med de särskilda rättsverkningar som är
förenade med ett sådant beslut, inte kommer att gälla under oskäligt lång tid
utan att en plan antas och att exploateringen fullföljs. Jag finner emellertid
inte skäl föreligga att bestämma någon maximal längd av tidsfristen. Den tid
som anges i beslutet får givetvis ingen formell betydelse för kommunens
handläggning av plan- eller bygglovsärenden enligt PBL,

Av
andra stycket framgår att frågor som avses i punkterna 3—6, dvs, fastigheternas
andelstal, förmånsrättsbeloppets storlek, tidpunkten när exploateringen skall
vara slutförd samt behövliga föreskrifter för exploateringens genomförande,
får tas upp i ett senare beslut om det är lämpligt. Bestämmelsen ger möjlighet
till atl i ett fidigt skede meddela ett exploateringsbeslut för att få till
stånd en samfällighetsförening som deltar i arbetet med planläggning av området
och som kan uppträda som en part gentemot kommunen. Besluten om andelstal,
förmånsrättsbelopp m. m. kan då meddelas vid en tidpunkt närmare planens
antagande,

I tredje stycket anges att
exploateringsbeslutet också skall innehålla en erinran om vilka fastigheter som
inte deltar i exploateringen men som berörs av marköverföringar för förelagets
genomförande. Rätt att ta i anspråk mark från sådana fasligheter föreligger
enligt 19 § om marken omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att
exploateringsbeslutet vunnii laga kraft. Uppgifterna om marköverföringar måste
därför bli endast preliminära. Det är dock enligt min mening väsentligt att en
fastighetsägare som kan beröras av marköverföring får besked om det i ett så
tidigt skede som möjligt.

14§

Förordnanden enligt 5 kap.
21 och 22 §§ fastighetsbildningslagen (1970: 988) om inskränkning i rätten att
under fastighetsreglering utnyttja natur-fillgångar och om byggnadsförbud i
samband med fastighetsreglering fär meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.

Prop.
1985/86:2 72

I
denna paragraf stadgas alt förordnande om förbud mot eller särskilda villkor
för skogsavverkning eller jord-, grus- eller sandtäkt enligt 5 kap. 21 §
fastighetsbildningslagen eller förbud enligt 5 kap. 22 § samma lag mot att utan
fastighetsbildningsmyndighetens medgivande uppföra nya byggnader m, m. får
meddelas samfidigt som exploateringsbeslutet.

Paragrafens
lydelse överensstämmer i sak med den som lagrådet har föreslagit (bilaga 4).

Syftet
med dessa förordnanden vid exploateringssamverkan har jag berört tidigare
(avsnilt 2.5.5),

Till
det sammanträde, vid vilket exploateringsbeslutet meddelas, bör i princip alla
fastighetsägare inom samverkansområdet kallas. Om förordnanden enligt 5 kap.
21 och 22 §§ fasfighetsbildningslagen meddelas samtidigt som
exploateringsbeslutet blir de, om förordnandet tillkännages vid sammanträdet,
gällande omedelbart. Meddelas förordnandet i annan ordning gäller det mol var
och en som fått kännedom om det. Däremot är det inte lämpligt att ta upp dessa
förordnanden direkt i etl exploateringsbeslut, eftersom besvärsreglema inte
överensstämmer med dem som gäller för exploaleringsbeslutet, I de fall
exploateringsbeslut delas upp i särskilda beslut kan förordnande enligt 5 kap,
21 eller 22 §§ meddelas i anslutning till nägot av delbesluten.

Eft
byggnadsförbud får meddelas, om det behövs för att underlätta förrättningen och
säkerställa resultatet. Vid exploateringssamverkan är det väsentligt att den
byggnadsrätt som en ny eller ändrad detaljplan för med sig inte utnyttjas innan
fördelningen av den bebyggbara marken är genomförd. Byggnadsförbud enligt 5
kap, 22 § fastighetsbildningslagen bör därför regelmässigt kunna utfärdas av
fastighetsbildningsmyndigheten om det finns någon risk för alt byggnadsrätterna
utnyttjas innan marköverföringen är gjord.

Innan
ett byggnadsförbud meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten bör samråd ske
med byggnadsnämnden. Nämnden bör även underrättas skrifUigt när
fastighetsbildningsmyndigheten förordnar om byggnadsförbud och när
förordnandet upphör alt gälla. Kommunikationen med byggnadsnämnden är viktig
och nödvändig för att nämnden skall ha möjlighet att upplysa en sökande av
bygglov om att även medgivande av fastighetsbildningsmyndigheten krävs för au
byggande skall få ske inom området. Föreskrifter om denna kommunikaUon bör
meddelas i en förordning.

Vid överträdelse av ett
meddelat förordnande gäller, liksom vid annan fastighetsreglering,
bestämmelserna om flyttning av byggnad i 5 kap. 25 § andra stycket och ansvarsbestämmelsen
i 5 kap, 35 § fastighetsbildningslagen. När ett förbud inte längre behövs, bör
fastighetsbildningsmyndigheten snarast upphäva förbudet. Har förordnandet inte
upphävts, upphör det automafiskt när ersättningsfrågorna angående den mark som
berörs av förordnandet slutligt avgjorts (5 kap. 23§).

Prop.
1985/86:2 73

Enligt
15 kap. 4§ fastighetsbildningslagen har sakägare besvärsrätt i fräga om
förordnande enligt 5 kap. 21 §. Däremot föreligger ingen besvärsrätt mot
förordnande enligt 5kap. 22§, Besvär i dessa fall får i stället anföras när
någon med stöd av förordnandet nekas medgivande att bygga. Sådan talan är inte
inskränkt till viss tid.

15§

Om
exploateringsbeslut har meddelats, skall förräUningskostnaderna fördelas mellan
ägama av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som
är skäligt, I övrigt tillämpas 2 kap, 6 § fastighetsbildningslagen (1970:988).

När
exploateringsbeslul meddelats skall förrättningskostnaderna fördelas mellan
ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som
är skäligt. Normalt torde de andelstal som bestämts vid förrättningen kunna
utgöra grund för denna fördelning.

I
paragrafen föreskrivs vidare att 2 kap. 6 § fastighetsbildningslagen skall i
övrigt tillämpas vid fördelningen av kostnaderna. Detla innebär bl. a. att
sakägarna har en viss möjlighet att själva bestämma hur
förtättningskost-naderna skall fördelas. Handläggs flera förrättningsåtgärder
vid gemensam förrättning skall vidare de gemensamma kostnaderna enligt 2 kap, 6
§ första stycket fasfighetsbildningslagen fördelas på de olika åtgärderna
efter vad som är skäligt. Detta gäller bl. a, när den gemensamma handläggningen
avser åtgärder enligl olika lagar, säsom exploateringssamverkansfråga och
inrättande av gemensamhetsanläggningar. Sådan fastighetsreglering som sker
enligt 19 § och som avser överföring av mark inom samverkansomrädel utgör,
liksom fastighetsreglering mellan deltagande fastigheter, en del av
exploateringsförrättningen. Förrättningskostnaderna för sädana åtgärder skall
således fördelas enligt bestämmelserna i denna paragraf.

Avvisas ansökan eller
inställs förrättningen, skall enligt 2kap, 6§ andra stycket
fastighetsbildningslagen redan uppkomna kostnader betalas av sökanden, såvida
inte särskilda omständigheter föranleder att betalningsskyldigheten bör
fördelas mellan samtliga sakägare eller vissa av dem. Har kommunen påkallat
förrättningen skall kommunen normalt svara för kostnaderna.

1
tredje stycket av 2 kap. 6§
fastighetsbildningslagen ges sakägarna i princip rätt att komma överens om hur
förrättningskostnaderna skall fördelas. Avtalsfriheten begränsas av villkoret
att det inte fär vara uppenbart att överenskommelsen tillkommit i otillbörligt
syfte,

2
kap, 6§ sista stycket
fastighetsbildningslagen anger vilka kostnader som utgör förrättningskostnader.
Dessa är till en början den taxereglerade avgift som skall utgä lill
statsverket eller till den kommun som har ansvaret för
fastighetsbildningsverksamheten. Till förrättningskostnadefna hör vidare
ersättning till sakkunnigt biträde vid förrättningen och Ull syssloman,
utgifter för hantlangning som inte ingår i taxeavgiften samt ersättning för

Prop.
1985/86:2 74

skada
enligt 4 kap. 38 § tredje stycket fastighetsbildningslagen. Som förrättningskostnad
anses däremot inte kostnad för anlitande av gode män eller det allmännas
utgifter för ersättning till tolk. Sådan kostnad skall betalas av det allmänna.

Kostnad
som en enskild kan ha för att ta fill vara sin rätt vid förrättningen, t, ex,
för resor till sammanträden, för anlitande av ombud eller för särskilda
utredningar, utgör inte förrättningskostnad. Sådana kostnader stannar således
på den enskilde.

Markfrågor
m.m.

16§

Vid
en exploateringsförrättning skall fasfighetsreglering inom samverkansområdet
ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen. I fråga om
sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fastighetsbildningslagen
(1970:988), I stället för 5 kap. 4 och 5§§, 7§ första och andra styckena, 8-13
och 18 §§ samt 8 kap. 1-6§§ fastighetsbildningslagen skall dock gälla 11,15
och 17-23 §§ denna lag. Innebär överenskommelse enligt 23 § att en fastighet
tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 11§ andra stycket eller 18 §,
skall 5 kap. 20 § fastighetsbildningslagen tillämpas. Vid fastighetsregleringen
skall bestämmelsen i 4§ denna lag fillämpas.

Fastighetsreglering
enligl denna lag får ej ske innan exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit
laga kraft.

Förrättningar
enligt denna lag har företräde framför annan fastighets-bildningsförrättning
inom samverkansområdet som berör exploateringen.

1
den allmänna motiveringen (avsnitt 2,3.2) har jag berört behovet av styrmedel
för att anpassa fastighetsindelningen till den plan som företaget avser att
genomföra och för att de deltagande fastigheterna i möjlig utsträckning skall
kunna tilldelas byggbar mark i förhållande till sina andelstal. Jag har där
även berört behovet av att genom fastighetsreglering kunna tillföra
exploateringssamfälligheten mark från fastigheter inom samverkansområdet vars
ägare avböjt att delta. Sådan mark, liksom berörd mark från fasfigheter som
deltar i samfälligheten, skall tas om hand av samfälligheten och fördelas
mellan de deltagande fastigheterna enligt andelstalen.

Enligt
paragrafens första stycke skall fastighetsreglering inom samverkansområdet ske
i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen. För de
deltagande fasfighetsägarna innebär detta att de är skyldiga atl tåla de
marköverföringar m.m. som är nödvändiga för ändamålet, I bl, a. 17 och 18 §§
finns föreskrifter som skyddar fastighetsägarna mot oförmånliga effekter av
fastighetsregleringarna.

Skyldigheten
för icke deltagande fastighetsägare att tåla fastighetsregleringar finns
föreskriven i 19 §. Inlösen- och ersättningsregler för dessa fall finns i 20
och 21 §§. Dessutom gäller även här 17 §.

I
16 § första stycket föreskrivs vidare att fasfighetsbildningslagen skall
tillämpas för överföring av mark inom samverkansområdet, I alla avseenden är
emellertid inte bestämmelserna om fastighetsreglering i den lagen

Prop.
1985/86:2 75

lämpade
för marköverföringar inom ett samverkansområde. Jag har i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2,3.2) utförligt uppehållit mig vid de problem som
aktualiseras i exploateringssammanhang och redovisat i vilka avseenden
särskilda regler för marköverföring behövs inom ett samverkansomräde. De
bestämmelser i fastighetsbildningslagen, som ej bör gälla för exploatering, är
bestämmelserna om båtnads- och opinionsvillkoren (5 kap, 4 och 5 §§), överföring
av mark som är bebyggd (5 kap. 7 § första och andra styckena),
regleringsfasligheternas sammansättning och dimensionering (5 kap, 8§) samt
värdering och ersättning mellan sakägarna (5 kap, 9-13 §§), I stället gäller
vid exploateringssamverkan de regler som tagits upp i 11, 15 och 17-22 §§ den
nu föreslagna lagen.

15
kap. 20 § ges regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap, 18
§ sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten att förvärva fast
egendom kringgås. Som lagrådet påpekar (bilaga 4) är avsikten att också vid
exploateringsförrättningar hinder skall föreligga att genom överenskommelse
kringgå dessa regler. I överensstämmelse med lagrådets förslag har därför i
första stycket tagits in en föreskrift med denna innebörd.

Genom
att särskilda bestämmelser om marköverföring från icke deltagande fastigheter
tas upp i 19 och 20 §§ ersätts också de särskilda bestämmelserna om inlösen
och ersättning m.m. i 8kap, l-6§§ fastighetsbildningslagen. I fråga om 8 kap.
kvarstår bestämmelserna om förfarandet vid inlösen (7 §). Reglema i 8 kap, 2
och 3 §§ till skydd för enskilda intressen är således undantagna. Den närmaste
motsvarigheten i förevarande lagförslag är bestämmelserna i 4§. I likhet med
lagrådet (bilaga 4) anser jag att av 16 § bör framgå att den bestämmelsen skall
gälla även fastighetsregleringar enligt lagen om exploateringssamverkan. Detta
har kommit till uttryck i första styckets sista mening.

Mitt
förslag lill ett sammanhållet förrättningsförfarande innebär, som jag tidigare
framhållit, att marköverföringar enligt denna paragraf ingår som en integrerad
del i exploateringsförrättningen. Nägra särskilda initiativ behövs säledes
inte för sädana åtgärder. Inom ramen för dessa marköverföringar får givetvis
frågor om bildande eller upphävande av samfälligheter eller servitut, liksom om
gemensamt arbete, tas upp i den utsträckning som krävs för att genomföra
marköverföringarna. Etl laga kraft vunnet beslut om exploateringssamverkan
måste dock föreligga. En bestämmelse härom tas upp i andra stycket i denna
paragraf.

Förfarandereglerna
innebär bl. a. att frågor om tillträde till mark som överförs genom
fastighetsreglering kommer alt prövas enligt bestämmelserna i 5 kap, 30—32§§
fastighetsbildningslagen. Därigenom öppnas möjlighel till s, k, förtida
tillträde (5 kap, 30a §), När exploateringssamverkan syftar ull att genomföra
en detaljplan torde normalt sådana särskilda omständigheter föreligga som
krävs för beslut om förtida tillträde.

Som
angetts i 1 § är syftet med exploateringssamverkan att i ett samman-

Prop. 1985/86:2 76

häng
ställa i ordning mark för bebyggelse och anordningar som behövs för
bebyggelsen. För att detta syfte skall tillgodoses föreskrivs i tredje stycket
att exploateringsförrättning har företräde framför annan fastighetsbildningsförrättning
inom samverkansområdet som berör exploateringen.

17§

Fastighetsreglering
får inte medföra överföring av mark, på vilken det finns en byggnad som står i
huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan.

Paragrafen
avhandlar det i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) berörda skyddet för
byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med en antagen detaljplan.

Paragrafens
lydelse överensstämmer med den som lagrådet (bilaga 4) har föreslagit.

För
fastigheter som inte ingår i exploateringssamfälligheten får paragrafen
betydelse endast i de fall som avses i 19 §, dvs, när tvångsvis marköverföring
kan tillgripas. Bl. a, krävs då att planen har antagits efter det atl
exploateringsbeslutet vann laga krafl.

Som
jag framhöll i anslutning till 16§ är ägama till de fastigheter som ingår i
exploateringen skyldiga att tåla de fastighetsregleringar som behövs för att
exploateringen skall kunna genomföras. Den skyldigheten gäller oavsett om
samverkan avser en plan som har antagits efter det exploateringsbeslutet vann
laga kraft eller en äldre plan. För dessa fastigheter får 17 § således en mer
generell betydelse.

Skall
ny detaljplan upprättas för samverkansområdet måste den uppställda
skyddsregeln beaktas vid utformandet av planen. Planen måste således utformas
så att man tar klar ställning till om en byggnad kan bli föremål för
tvångsövertagande. I förslaget till PBL (5 kap, 7 §) anges bl. a. att det i
detaljplaner särskilt skall anges om planen i fråga skall genomföras i exploateringssamverkan.

Kommer
man vid den avvägning av allmänna och enskilda intressen som skall göras vid
planprövningen fram till att en viss byggnad inte bör lösas in, måste planen
utformas så all byggnaden kommer alt stå i överensstämmelse med planen. Antas
däremot en detaljplan sä att den aktuella byggnaden strider mot planen är det
därmed klarlagt att den skall rivas och marken tas i anspråk för något annat
ändamål. Då bör också exploateringssamfälligheten ha rätt alt överta marken
och byggnaden vid genomförandet av exploateringssamverkan.

Frågan huruvida en byggnad
står i huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan skall beslämmas med
hänsyn till såväl byggnadens art som dess omfattning. Bestämmelsen innebär
således, att det på marken skall finnas uppfört en byggnad, som i fråga om
läge, höjd, djup, våningsantal och den lekniska utformningen i övrigt i
huvudsak överensstämmer med

Prop.
1985/86:2 77

detaljplanen.
Ett motsvarande krav pä bebyggelses huvudsakliga överensstämmelse med
stadsplan vid tomlexpropriation uppställdes före lagändring år 1971 i 45§
byggnadslagen. Viss ledning vid tolkningen av den nu föreslagna bestämmelsen
kan erhållas i den praxis som utbildats enligt nyssnämnda regel i byggnadslagen
(jfr Bexelius-Nordenstam-Körlof: Byggnadslagstiftningen, 5:e upplagan, s. 190).

18
§

Fastighet
med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom
fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskill bebyggande i
förhållande till de andelstal som bestämts enligl 11 § andra stycket. Kan
fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden
utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning
i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare
eller innehavare av särskild rätt till fastigheten pä grund av
fastighetsregleringen.

Vid
en fastighetsreglering skall enligt 5 kap. 8§ faslighetsbildningslagen
regleringen ske så att fastigheterna inte blir mindre lämpade för sitt ändamål
än före regleringen. När fastighetsregleringen utgör ett led i fördelningen av
bebyggbar mark inom en exploateringssamfällighet är det i stället andelstalen i
exploateringssamfälligheten som skall vara styrande för hur regleringen skall
genomföras. Reglerna härom i denna paragrafs första stycke skall som jag nämnde
i anslutning till 16 § ersätta motsvarande regler i 5 kap.
fastighetsbildningslagen.

Första
stycket har utformats i enlighet med lagrådets förslag (bilaga 4),

Enligt huvudregeln i
första meningen skall en fastighet som har mark som är tillgänglig för
exploatering erhålla tilldelning i bebyggbar mark i förhållande till sitt
andelstal. De krav på bl. a. planenlighet och lämplighet som ställs i 3 kap.
fastighetsbildningslagen kan emellertid leda till att fastigheten i vissa fall
inte kan få tilldelning i mark efter andelstalet. Dessa krav leder nämligen
till alt endast hela tomter, inte tomtdelar, kan tilldelas de dellagande
fastigheterna. Det kan förväntas att det främst vid förnyelse och förtätning
inte sällan kommer att saknas förutsättningar för marktilldelning lill samUiga
deltagande fastigheter. Något krav på medgivande från fasUghetsägare eller
särskilda föreskrifter i fråga om fasfighetsregleringen i denna situation synes
inte böra införas. Det ligger i sakens natur att fasfighetsägare som deltar i
samexploatering inte alltid kan ha garanti för marktilldelning. I stället bör
dä de värdeskillnader som uppstår utjämnas genom pengar. En bestämmelse om det
har tagits in i andra meningen.

Frågan
om hur tilldelningen skall ske, vem som skall ha mark osv,, fär bedömas med
ledning av föreskrifterna i 5 kap, 6 § andra stycket fastighetsbildningslagen.
Det innebär bl, a. alt regleringen skall verkställas på det sätt som föranleder
minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt
försämras. Finns nyltjanderätler upplåtna på en fastighet

Prop. 1985/86:2 78

för
hus på ofri grund, måste vidare tillses att fastigheten tilldelas mark så att
nyttjanderätterna i största möjliga utsträckning kan bestå.

Frågan
om företräde till mark vid bristsituationer bör inte lagregleras, I de enskilda
fallen torde en bedömning med hänsyn till skäligheten ganska lätt kunna göras.
Vid tveksamma fall kan t, ex. andelstalens storlek tillmätas avgörande
betydelse.

Den
mark som fastigheterna tilldelas kan vara värd olika mycket. Värdeskillnaderna
kan hänföras till markens läge. Mark med sjöutsikl kan t, ex. ha större värde
än mark som saknar sådan utsikt osv. Även byggrätten på marken kan variera.
Kostnaderna för att bebygga marken kan vidare variera med grundförhållandena.
Som utredningen påpekar kan vissa av dessa värden utjämnas genom att kostnadema
för t. ex, grundförstärkning behandlas som en gemensam kostnad som fördelas
efter andelstalen. Andra värdeskillnader måste i vissa fall få påverka
tilldelningen. Till ledning för tilldelningen kan det vara lämpligt att den
mark som filiförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens
marknadsvärde vid tillträdet. Vid tilldelningen måste givetvis beaktas inte
bara värdet av den mark som en fasfighet tillförs genom fastighetsreglering
utan också värdet av den bebyggbara mark som redan finns på fastigheten och som
får behållas,

I
samband med att jag lägger fram förslag till följdlagsliftning till bl. a. PBL,
avser jag att föreslå att lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran pä grund
av fastighetsbildning ändras så att de likvider som utgår fill fastighetsägare
kommer att utgöra fasfighetsbildningslikvider med förmånsrätt i
betalningsskyldiga fasfigheter. Om en fastighet, som upphör att existera eller
minskar i värde, svarar för fordran, har fordringsägare i princip rätt till
betalning ur likviden. Om fastigheten minskar i värde mäste vid förrättningen
tillses att den ersättning som tilldelas fastigheten för bristande tilldelning
i mark inte kvittas mot eventuella gemensamma kostnader på ett sådant sätt att
panträttshavarnas säkerhet kan komma i fara. Jag återkommer i det följande med
en närmare redovisning av vad som gäller i fråga om fordringshavarnas ställning
vid en exploateringsförrättning.

Även
för innehavare av servitut och nyltjanderätler måste givetvis en ekonomisk
reglering ske om deras rättigheter upphör. Detta sker normalt genom avtal eller
fastighetsreglering. Innehavare av servitut eller nyltjanderätler i den mark
som berörs är sakägare vid fastighetsregleringar och berättigade till
ersättning, Faslighetsbildningslagen innehåller även andra särskilda
skyddsregler för innehavare av servitut och nyltjanderätter som måste iakttas
vid fastighetsregleringar. Så l.ex. åtnjuter hyresgäster samma skydd som vid
exekutiv försäljning, Nyltjanderätler som inte tillkommit genom avtal, s.k,
officialnytljanderätter såsom l.ex. vägrätl, kan inte påverkas genom en
fastighetsreglering.

Prop.
1985/86:2 79

Ersättningar
som skall utgå enligt denna paragraf ingår i avräkningen enligt 5 kap. 15 §
fastighetsbildningslagen vid fastighetsreglering.

Med
hänsyn lill vad jag anförde i anslutning lill 11 § bör en bestämmelse om
skadeersättning tas in i förevarande paragrafs andra stycke. Eftersom
hänvisningen i 16§ inte omfattar 5 kap, 12 § faslighetsbildningslagen bör -som
lagrådet har föreslagit (bilaga 4) - bestämmelsen utformas så att den gäller
även innehavare av särskild rätt lill fastigheten,

Fordringshavares
ställning

I
samband med marköverföring inom ett samverkansområde måste givetvis
fordringshavares ställning uppmärksammas. Bestämmelser som skyddar
fordringshavare finns i fastighetsbildningslagen, och dessa bestämmelser
kommer enligt mitt förslag att gälla även vid markreglering för exploateringssamverkan.

Beslämmelserna
gäller sådana fordringar för vilka en fastighet svarar på grund av inteckning
eller bestämmelse i lag. Inteckningshavare är inte sakägare i denna egenskap
och har inget direkt inflytande på fastighetsbildningen, I stället är fastighetsbildningsmyndigheten
skyldig att ex officio beakta sådana rätlighetshavares intressen. Detta sker
dels genom värderings- och ersättningsreglerna i 5 kap. 9§
fastighetsbildningslagen, som hindrar att fastighetsägare lider förlust genom
marköverföring, dels genom att fastighetsägare inte fritt får disponera en
utbetald ersättning (5 kap. 16§). Om en fastighet som svarar för fordran
minskar i värde, skall ersättningen enligt 5 kap, 16 § inbetalas lill
myndighet (statens lantmäteriverk) för att fördelas på samma sätt som en
expropriafionsersätlning. Efter medgivande av alla fordringshavare eller
fastighetsbildningsmyndighelens konstaterande all regleringen är väsentligen
utan betydelse för rättsägare - s. k. oskadlighetsprövning - får dock
inbetalning underlåtas. I fråga om ersättningens storlek gäller bl. a, atl den
får gmndas på överenskommelse som innebär avsteg från lagens ersättningsregler
endast efter fordringshavares medgivande, såvida inte oskadlighetsprövning kan
ske. Möjligheten att ta ut beslutad ersättning av den betalningsskyldige är
tryggad genom lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning.

Vid
en fastighetsreglering inom samverkansområdet har fastighetsbildningsmyndigheten
lika stort ansvar för panträltshavare som eljest. Om fördelning av mark enligt
andelstalen inte kan ske fullt ut, skall enligt 18 § andra meningen skillnaden
utjämnas med ersättning i pengar.

Ersättningarna enligt 18 §
denna lag är avsedda att tas upp samtidigt med avräkning enligl 5 kap. 15 §
fastighetsbildningslagen, I avräkningen skall också tas upp ersäUning enligt 21
§ denna lag för mark som överförts från fastighet som inte deltar i samverkan.
Som jag nyss redovisat utgör ersätt-ningama fastighelsbildningslikvider enligt
fastighetsbildningslagen, vilka normalt skall inbetalas till statens
lantmäteriverk för fördelning mellan fordringsägare i fastigheter som minskar i
värde. Betalningen regleras

Prop.
1985/86:2 80

alltid
mellan fastigheterna. Detta gäller även det fall all ersättning skall utgå till
eller betalas av delägarna i en marksamfällighel. Som jag tidigare nämnde blir
betalningar i de nu avsedda fallen tryggad av förmänsrätt enligt den nyss
aviserade ändringen i lagen om förmånsrätt för fordran på grund av
fastighetsbildning.

Förhållandet
är i princip detsamma för innehavare av fordran i fastigheter som ingår i
exploateringsföretaget, I dessa fall skall fastigheterna enligt 18 § tilldelas
bebyggbar mark eller, om det inte kan ske fullt ut, tilldelas ersättning i
pengar. För betalning av sådan ersättning gäller 5 kap. 16 §
fastighetsbildningslagen.

I
vissa fall kan det för genomförande av exploateringen vara lämpligt att mark
från en deltagande fastighet överförs till en marksamfällighet. Andelen i
marksamfällighelen kommer då att tillhöra de deltagande fastigheterna och
utgör således även i fortsättningen säkerhet för fordran. Sker avstyckning från
marksamfällighelen, skyddas fordringshavare genom bestämmelserna i 10 kap. 2§
andra stycket fastighetsbildningslagen. Dessa innebär att avstyckning, i de
fall delägande fastighet svarar för inteckning, får ske endast om ett belopp,
som enligt fasfighetsbildningsmyndighetens bedömning motsvarar värdet av den
intecknade fastighetens andel i den mark som avstyckas, inbetalas till
myndigheten för fördelning. Inbetalning behöver dock inte göras om
inteckningshavaren ger siU medgivande till avstyckningen eller
oskadlighetsprövning görs,

19§

Om
exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildningsmyndigheten
förordna att fastigheter, som inte ingår i exploateringssamfälligheten, genom
fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och överföras till en eller
flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fasfigheterna.
Sådant förordnande får dock meddelas endast under fömtsättning att

1.
marken är belägen inom
samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att
exploaleringsbeslutet vann laga kraft,

2.
det framgår av planen att den
skall genomföras enligt denna lag och

3.
marken behövs för att
exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.

I
förhållande till 19 § i förslaget i den återkallade propositionen 1981/82:221
har endast sädana ändringar gjorts som föranleds av att dagens stads- och
byggnadsplaner enligt PBL ersätts med en enda planform - detaljplanen - och att
den statliga faställelseprövningen slopas.

Som jag har anfört bl, a.
i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,3.2) skall en exploateringssamfällighet
ha rält att överta sådan mark inom samverkansomrädel som omfallas av en antagen
detaljplan och som tillhör fasfigheter vars ägare avböjt deltagande i
exploateringsföretaget, Sådani övertagande får dock ske endast om marken
omfattas av en detaljplan som har antagils efter del att exploateringsbeslutet
vann laga kraft och endast i den

Prop. 1985/86:2 81

utsträckning som behövs för att exploateringen skall kunna
genomföras i enlighet med exploaleringsbeslutet. Som ytterligare förutsättning
gäller att det av planen skall framgå att den skall genomföras enligt denna
lag. Bestämmelser om detta tas upp i förevarande paragraf. Som jag fömt nämnde
gäller hämtöver skyddsregeln avseende bebyggd mark i 17 §.

Den mark som avstås torde normall tillföras någon
dellagande faslighet eller bilda en marksamfällighet. Den kan emellertid också
tillföras t, ex. en gatufasUghet som ägs av kommunen. Den rätt som
exploateringssamfälligheten fär är således till sin natur inget annat än en
rätt lill marköverföring, som kan innebära att all mark ull en fastighet
överförs till en annan enhet inom samverkansområdet.

Om en fasfighetsreglering med stöd av denna paragraf måsle
ske innan det ännu kan avgöras vart marken skall överföras, bör den tillföras
en samfällighet. Detta förutsätter emellertid alt fastighetsbildningslagen ändras.
Enligl gällande bestämmelser får nämligen samfälligheter i princip endast
bildas för ändamål som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter (6
kap, 1 § fastighetsbildningslagen), I förslaget till följdlagsliftning till
PBL som regeringen den 25 april 1985 remitterade till lagrådet, föreslås en ny
bestämmelse i fasfighetsbildningslagen som gör det möjligt all bilda särskilda
samfälligheter av mark som ingår i samverkansområdet för en
exploateringssamfällighet.

När fråga uppkommer om överföring av mark enligt 19 §
gäller de bestämmelser om förfarandet som anges i 8 kap. 7 §
faslighetsbildningslagen. De innebär bl, a, att ägaren till den faslighet som
blir föremål för marköverföring och övriga berörda sakägare skall underrättas
om överföringen innan regleringsfrågan får företas lill slutlig behandling och
att anmälan skall göras till inskrivningsmyndigheten för anteckning i
faslighetsboken. Ägaren till fastigheten är också skyldig att lämna
upplysningar om innehavare av särskilda rättigheter i fastigheten.
Hänvisningen till 8 kap. 7§ fastighetsbildningslagen medför vidare att ett
förordnande om marköverföring skall tas upp i fastighetsbildningsbeslutet.

20 §

Om ägaren till en fastighet som inte ingår i
exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas
och genom fastighetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller
bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet atl lösa
marken föreligger dock endast under fömtsättning att

1,
marken är
belägen inom samverkansområdei och omfattas av en detaljplan som har antagits
efter det alt exploateringsbeslutet vann laga kraft,

2,
det framgår av
planen att den skall genomföras enligt denna lag och,

3,
marken behövs
för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.

Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten
senast sex månader efter det att beslutet alt anta detaljplanen vann laga
kraft,

6 Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2

Prop.
1985/86:2 82

Paragrafen
motsvarar 20 i den återkallade propositionen 1981/82:221 med de sakliga
förändringar som är föranledda av au förevarande lag samordnas med PBL.

Paragrafen
motsvarar i huvudsak vad som har föreslagits i PBL (14 kap. 1 § första siycket)
beträffande mark som enligt en detaljplan är avsedd för allmän plats. En skillnad
i förhållande till del förslaget är att den nu föreslagna 20 § omfattar även
mark som är avsedd för enskilt bebyggande, Mofivet till denna skillnad har jag
utvecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5,4).

När
fråga väcks enligt denna paragraf är förrättningsformen den mest lämpade för
reglering av ersättningsanspråken. Det är då möjligt atl genomföra
regleringarna vid samma förrättning som övriga marköverföringar i
exploateringsföretaget och överföra den ianspråktagna marken till de fastigheter
som sluUigl skall motta den.

Begäran
om inlösen skall enligt andra stycket göras senasl sex månader efter det att
beslutet att anta planen vann laga kraft. Som jag har anmärkt i den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.5.4 och 2,5,6) har fidsgränsen sex månader valts för
att ge fastighetsägare, som är berättigad att begära inlösen, skäligt rådmm
utan att för den skull fördröja genomförandet av exploateringssamverkan. Det
leder bl, a, fill att fiden för exploateringssamverkans genomförande bör i de
fall en inlösensituation kan påräknas, inkludera sexmänadersfristen.

Ersättning

21 §

Om
mark enligt 19 eller 20 § överförs till annan fastighet eller till en
samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4kap, expropriationslagen
(1972: 719), Hänsyn skall dock inte tas till den inverkan som detaljplanen kan
ha haft på markens värde.

Vid
bestämmande av ersättning enligt första stycket skall vad som sägs i 4 kap. 3§
expropriationslagen fillämpas i fräga om värdeökning som ägt rum under tiden
från dagen lio år före den då exploaleringsbeslutet vann laga kraft.

Om
innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad fill
ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med
ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har
inneburit. Om det värde som skall tillgodoräknas faslighetens ägare ej kan
minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt,
minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

När
ersättning skall bestämmas i samband med marköverföring enligt 19 eller 20 §
skall enligl första stycket bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen
tillämpas med vissa modifikationer. Hänvisningen innebär i huvudsak följande.
För en fastighet som överförs i sin helhet skall löseskilling betalas med
belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Överförs bara en del av en
fastighet, skall ersättningen betalas med belopp som

Prop.
1985/86:2 83

motsvarar
den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom överföringen. I
båda fallen kan fastighetsägaren dessutom få ersättning för annan skada som
uppkommer, I vissa fall skall löseskilling och annan ersättning jämkas med
tillämpingav bestämmelserna i 4 kap, 2-5 §§ expropriationslagen.

Vid beräkning av markens
värde skall i exploateringssammanhang bortses från sådan inverkan på värdet som
föranleds av den detaljplan som exploateringen avser. Motivet till denna
föreskrift har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,2.2), För
inverkan från ny eller ändrad detaljplan är principen således densamma som
gäller när expropriationstillständ söks först och detaljplan därefter antas,
nämligen att man - beträffande mark för enskilt bebyggande - skall bortse från
inverkan av sådan plan när ersättningen bestäms. Är det t. ex. fräga om mark
som enligl äldre plan varit avsedd till gata eller annan allmän plats skall
ersättningen bestämmas på samma sätl som om inlösen skett enligt den äldre
planen.

I
andra stycket anges hur 4 kap. 3 § expropriationslagen skall tillämpas vid
bestämmande av ersättning. En motsvarande bestämmelse finns i 13 § första
stycket anläggningslagen.

Efter mönster från bl. a.
fastighetsbildningslagen (5 kap, 12 § tredje stycket) och anläggningslagen (13
§ andra stycket) har i tredje stycket tagits in föreskrifter om beräkning av
ersättningen när det finns rättighetshavare som är berättigade till ersättning,

22
§

Ersättning
enligt 21 § skall betalas inom tre månader efter det att ersätl-ningsbeslutet
vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall
ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen (1975: 635) frän fristens
utgång. Har fillträde skett före fristens utgång, skall ränta belalas även
enligt 5 § räntelagen från den dag tillträdel skedde till dess betalning sker
eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen denna paragraf.

Paragrafen
har utformats med 32 § anläggningslagen som förebild.

Nägra bestämmelser om vem
som skall erlägga ersättningen anges inte i paragrafen. Av reglerna i lagen om
förvaltning av samfälligheter följer dock att betalningsskyldigheten skall
fullgöras av samfällighetsförening, om sådan bildats, I annat fall har de
deltagande fastighetsägarna enligt allmänna rättsregler solidariskt att svara
för betalningen.

I fråga om ersättningar
enligt 21 § skall 5 kap, 16 § fastighetsbildningslagen om nedsättning av
ersättningsbelopp hos myndighet lillämpas. Detta framgår av hänvisningen i 16§
till bl,a. 5 kap. 16§ fastighetsbildningslagen.

Prop.
1985/86:2 84

Överenskommelse
mellan fastighetsägare m. m.

23 §

Undantag
får göras från 11, 17, 18, 21 och 22§§, om de fastighetsägare och andra
sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger det.

Avser
regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt första
stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare
medger del. Besväras en fastighet av gemensam inteckning, fordras dessutom de
medgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som i 22 kap. 11 §
jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivande av rättsägare behövs inte,
om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Förslaget
om exploateringssamverkan utgår, som tidigare flera gånger framhållits, från
att frivillig samverkan föreligger mellan fastigheternas ägare och att
exploaleringsbeslutet kan grundas på den träffade överenskommelsen. I första
stycket anges vilka regler i lagen som får åsidosättas genom överenskommelse.
Det gäller reglerna om andelstal (11 §), skydd av byggnad (17§), tilldelning av
mark och utjämning i pengar (18§) samt om ersättnings storlek och utbetalning
(21 och 22§§),

Andra
stycket innehåller föreskrifter fill skydd för rättsägare som inte själva kan
bevaka sina intressen vid förrättningen. Andra styckel har utformats efter
förebild av bl, a, 5 kap, 18 § andra styckel fastighetsbildningslagen.

Verkställighet
m. m.

24 §

När
exploateringsbeslut har meddelats, skall i faslighetsboken eller tomträttsboken
införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samverkansområdet. I
fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-belopp. När
exploaleringsbeslutet enligt 25 § har upphört att gälla skall även del
antecknas.

Som
jag tidigare har påpekat skall exploateringsbeslutet och det eller de fastighetsbildningsbeslut
som avser markreglering kunna meddelas i en och samma förrättning. Också övriga
fastighetsbildningsbeslut m.m. som kan behövas för att genomföra exploateringen
kan meddelas i den förrättningen. Exploateringsförrättningen kan således komma
att pågå under en relativt lång tid efler del en ansökan om
exploateringssamverkan anhängiggjorts och få betydande verkningar för berörda
fastigheter. Härtill kommer att en samfällighetsförenings bidragsfordran i de
deltagande fastigheterna i vissa fall är förenad med förmånsrätt. Med hänsyn
till bl, a. dessa omsländigheler är det angeläget att kreditgivare och de som
avser all förvärva fasligheter som berörs av exploateringen får vetskap om
företaget, I förevarande paragraf har därför föreskrivits att i
fastighetsboken eller tomträttsboken skall införas uppgifi om
exploateringsbeslutet så snart det har meddelats. Anteckning skall också göras
när beslutet har upphört alt gälla

Prop.
1985/86:2 85

enligt
25 §. Av samma skäl bör i förekommande fall också antecknas i fasfighetsboken
del förmånsrättsbelopp som beslutas enligl 13 §,

I
fastighetsbildningssammanhang är det gängse förfarandet att anteckning sker i
faslighetsregistret. Med hänsyn till att exploateringssamverkan endast avser en
begränsad tidsperiod anser jag emellertid alt det inte är påkallat atl belasta
faslighetsregistret med någon anteckning i frågan,

25
§

Exploateringsbeslutet
upphör att gälla vid den udpunkl när exploateringen enligt beslutet skall vara
slutförd.

Om
det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga
tidsfristen.

Enligt
första stycket upphör exploaleringsbeslutet atl gälla vid den fid-punkt när
exploateringen skall vara slutförd. Detla innebär ett krav på
samfällighetsföreningen eller de delägare som förvaltar samfälligheten att
fullfölja exploateringen inom föreskriven tid. Del medför också att exploateringsbeslutet
inte blir gällande under lång tid utan all någon exploatering sker. När den
angivna tidpunkten inträffar upphör exploateringssamfälligheten, såvida inte
liden förlängs.

Förfaller
ett exploateringsbeslul upphör den sakrättsliga sammanslutningen av de
deltagade fastigheterna. Av 61 § lagen om förvaltning av samfälligheter följer
att samfällighetsföreningen skall upplösas när exploateringssamfälligheten
upphört att bestå.

Av andra stycket framgår
att faslighelsbildningsmyndigheten får besluta om förlängning av fidsfristen
för exploateringen, om särskilda skäl föreligger. Eftersom
exploateringsbeslutet normalt meddelas på elt tidigt stadium i exploateringsprocessen,
kommer det ofta all vara svårt att ange tiden när exploateringen skall vara
slutförd. En möjlighet att kunna förlänga denna tid bör därför finnas. Att
ofömtsedda händelser inträffar, som gör att den beslutade tiden inte kan hållas
bör således vara ett skäl att besluta om förlängning av tiden. Överklaganden
som leder till långa handläggningstider hos beslutande myndigheter kan vara
sådana oförutsedda händelser, Elt annal särskilt skäl kan vara att del bedöms
återstå endast en kort tid innan en delaljplan finns eller exploateringen är
avslutad. Över huvud taget bör förlängning kunna beslutas om ell aktivi arbete
pågår för att genomföra företaget och det således finns skäl att anta att del
verkligen kommer att genomföras pä avsett sätl. Föriängning bör således kunna
beslulas utan alt sådana ändrade förhållanden som avses i 26 § har inträtt. Om
exploateringen inte genomförs på grund av att de föruisättningar som låg till
grund för exploateringsbeslutet väsenUigt ändrats, kan frågan om atl fortsätta
exploateringssamverkan prövas antingen vid en ny förrättning eller vid en
omprövning enligt 26 §,

Beslul om förlängning av
tiden för exploateringen måste fattas innan tidsfristen gått ul och
exploateringsbeslutet upphört. Som regel bör initia-

Prop. 1985/86:2 86

tiv
till förlängningen komma från sakägarhåll, men fastighetsbildningsmyndigheien
har också möjlighet att självmant la upp frågan. Ett sådant initiativ från
myndigheten kan bli aktuellt då det ursprungliga initiativet till exploateringssamverkan
kommer från kommmunen. Någon skyldighet för myndigheten att kontrollera om det
finns behov av förlängning av tidsfristen skall dock inte föreligga. Eftersom
frågan om föriängning normalt kommer att bli aktuell under pågående
förrättning, har fastighetsbildningsmyndigheten ändå ett intresse av att se
till att exploateringsbeslutet inte i onödan förfaller. Samrådsskyldigheten med
sakägarna och kommunen gäller även i detta sammanhang. Framför allt är
kommunens inställning viktig och kommunens ytlrande bör få stor betydelse för
faslighetsbild-ningsmyndighetens beslut i förlängningsfrågan, Någol särskill
medgivande av kommunen för att förlänga en fidsfrist bör dock normalt inte
krävas. Om detaljplanens genomförandetid har gått ut ligger del i sakens natur
att kommunens medgivande inhämias.

Beslut
om förlängning meddelas inte vid förrättning utan är i likhet med vad som
gäller enligt anläggningslagen att betrakta som en särskild åtgärd.

I
33 § första och tredje styckena anläggningslagen finns föreskrifter som
motsvarar den nu föreslagna 25 §,

Verkan
av ändrade förhållanden m. m.

26 §

Inträder
innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhållanden som väsentligt
inverkar på en fråga som har avgjorts slutligt genom exploateringsbeslut, kan
frågan tas upp till förnyad prövning.

En
fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträdet kan
ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.

Som
jag framhåUit i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.4) innebär det av mig
förordade förfarandet att förrättningshandläggningen kommer att pågå ända tills
de fastighetsregleringsåtgärder som krävs är slutförda. Exploateringsbeslutet
kan däremol vinna laga kraft på eU tidigt stadium, t, ex, om ett delbeslul
meddelas för att en samfällighetsförening skall kunna bildas.

Paragrafens
lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit (bilaga 4).

Första stycket motsvarar
35 § anläggningslagen och föreskriver att en fråga, som behandlats i eU
exploateringsbeslut som vunnit laga kraft, får tas upp till förnyad prövning om
ändrade förhållanden inträtt som väsentligt inverkar på frågan. Därmed avses i
princip att det skall vara fråga om nya eller ändrade förhållanden av rent
faktisk natur och inte bara om annat bedömande av föreliggande fakta. Omprövning
bör dock i vissa fall kunna medges även när föreliggande fakta tidigare bedömts
felaktigt. Är de deltagande fastigheternas ägare ense om att beslutet bör
ändras och finns det inte hinder av annal slag, bör sålunda omprövning som
regel inte

Prop.
1985/86:2 87

vägras,
I vissa sådana situationer kan det dock vara nödvändigt att ocksä kommunens
samtycke inhämtas.

Skäl
till omprövning kan uppkomma av flera anledningar. De planmässiga
förutsättningarna kan t, ex. förändras mellan tidpunkten för exploateringsbeslutet
och plangenomförandet. Oförutsedda omständigheter i fråga om de grundläggande
fömlsättningarna för exploateringssamverkan o.d. bör också i vissa fall kunna
leda till omprövning, liksom väsentliga förändringar av möjligheterna att
avyttra de färdiga tomterna på marknaden. Över huvud taget bör
exploateringsföretag som på grund av ändrade fömtsättningar visar sig leda
till en klar förlust kunna avvecklas.

Det kan också vara ett
skäl till omprövning atl en fastighetsägare, som tidigare avböjt att medverka i
företaget, begär att få delta i samverkan, I sådana fall bör fastigheten i
första hand kunna inträda i samfälligheten efter överenskommelse som godkänns
av fastighetsbildningsmyndigheten enligt 32 §. Träffas inte överenskommelse bör
det även i sådana fall i princip krävas att ändrade förhållanden har inträffat
som väsentligt inverkar på frågan för att en omprövning skall kunna komma till
stånd.

Vid
en omprövning tillämpas samma förfarande och villkor som vid den urspmngliga
prövningen. Således fordras att komunen beslutar om planändring när det gäller
sådana förändringar som påverkar samverkansområdets avgränsning eller andra
förutsältningar för företaget som kan ha getts av kommunen i planen. Även
opinionsvillkoret skall prövas på nytt. Vid denna prövning skall givetvis de
åtgärder som redan vidtagits inom ramen för den pågående exploateringssamverkan
beaktas.

Det
är emellertid samtidigt väsentligt för exploateringens genomförande atl kretsen
deltagande fastighetsägare inte ändras genom att någon eller några
fastighetsägare utträder. Ett sådani utträde kan annars försätta de kvarvarande
fastighetsägarna i en svår situation, särskilt om en fastighetsägare med stor
andel i företaget begär utträde, 1 andra stycket föreskrivs med hänsyn härtill att
utträde ur exploateringssamfälligheten får ske endast om utträdet kan ske utan
olägenhet för de andra fastighetsägarna. Det bör således inte godtas som skäl
för utträdet att kostnaderna för företaget blivit högre än vad fastighetsägaren
antog. Har en fastighetsägare endast ett lågt andelstal i exploateringen bör
dock även en försämrad ekonomi kunna beaktas.

27§

Beslutas om ändring i
fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och
förvaltas samfälligheten av en samfällighetsförening, skall det prövas om
föreningen skall upplösas.

I
likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen (36 §) lämnar mitt förslag
möjlighet fill att man på två skilda sätt kan klara av den ekonomiska reglering
som föranleds av att exploateringsbeslutet omprövas. Den ekonomiska
regleringen kan tillgå antingen så att den befintliga samfällighets-

Prop.
1985/86:2 88

föreningen
upplöses och en ny bildas eller så att en avräkning sker direkt mellan
delägarna enligt 28-30§§, 1 förevarande paragraf regleras möjligheten för
fastighetsbildningsmyndigheten att under den pågående förrättningen eller i
samband med en ny förrättning förordna om upplösning av en befintlig
samfällighetsförening.

För
all en samfällighetsförening skall få upplösas krävs att den betalat sina
skulder och skiftat sina eventuella fillgångar. Det kan därför ta lång tid
innan föreningen sluUigt upplösts. Detta förhållande hindrar dock inte att en
ny förening bildas och tillträder förvaltningen av exploateringssamfälligheten,

2S§

Om
en faslighet inom samverkansområdet skall inträda i exploateringssamfälligheten,
skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt
30 § beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.

Första
stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.

Paragrafen
motsvarar 37 § anläggningslagen. Den innehåller bestämmelser om ekonomisk
reglering när en fastighet inträder i en bestående exploateringssamfällighet
och när en faslighets andelstal höjs.

I
dessa fall skall fastighetens ägare enligt/örs/a stycket betala ersättning för
den andel i samfällighetens överskott som filiförs honom genom anslutningen.
Hur överskottet beräknas anges i 30§.

När
samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening, innebär en anslutning
automafiskt att fastighetsägaren blir skyldig att efter fastighetens andelstal
bidra lill betalning av föreningens förbindelser. Vid beräkningen av överskott
enligt 30 § skall hänsyn därför tas till sådana förbindelser. Här bör
framhållas att Ull en förenings förbindelser hör även den fordran på föreningen
som delägarna har för värdet av tillskjuten mark. Förvaltas samfälligheten
däremot direkt av delägarna, innebär anslutningen inget ansvar för de
förbindelser som de tidigare delägarna åtagit sig.

Som
överskott skall i detta fall anses värdet av utförda anläggningar. Del synes
lämpligl att ersättningsskyldigheten enligt denna paragraf då helt eller delvis
fullgörs på så sätt att den inträdande genom särskild utfästelse övertar
ansvarei för en del av dessa förbindelser (jfr prop. 1973:160 s. 258),

När
en redan ansluten fastighets andelstal höjs behövs en ekonomisk reglering av i
princip samma slag som vid nyanslutning. Delta regleras i andra stycket.

29
§

Om
en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas
ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligl 30 § beräknat
överskott som han föriorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf
underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.

Första
stycket skall fillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

Prop.
1985/86:2 89

I
denna paragraf meddelas bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet
utträder ur en bestående samfällighet och när en fastighets andelstal minskas.
Bestämmelsen motsvarar 38 § anläggningslagen.

På
motsvarande sätt som vid inträde skall ägaren till en fastighet som utträder
erhålla ersättning för sin andel i ett eventuellt överskott. Förvallas
samfälligheten av en samfällighetsförening torde det åligga denna alt betala
ersättning till den utträdande för den andel i samfällighetens överskott som
han förlorar genom utträdet, I annal fall får skyldigheten anses åvila
kvarvarande delägare i samfälligheten, var och en efter sill andelstal (jfr
prop, 1973:160 s.259). Föreligger underskott, vilket endast kan förekomma vid
föreningsförvaltning, är den utträdande skyldig aU betala sin andel härav till
samfällighetsföreningen.

De
bestämmelser, som gäller vid en fastighets utträde ur en bestående
samfällighet, bör tillämpas på motsvarande sätt när en fastighets andelstal
minskar. Stadgande härom finns i andra stycket.

30
§

Förvallas
exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skal! vid tillämpning
av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller underskoll anses motsvara
skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, å
ena sidan, och föreningens förbindelser, å den andra,

I
andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

Paragrafen,
som motsvarar 39 § anläggningslagen, anger grunderna för beräkning av överskott
eller underskott i de fall som regleras i 28 och 29 §§, Innehållet i paragrafen
överensstämmer i sak med utredningens förslag. Enligl betänkandet skall 39 §
anläggningslagen i sin helhet tillämpas vid förändringar i fråga om
delägarkrets och andelstal. Det innebär bl. a. att värdet av befintliga
anläggningar skall uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst lill
koslnaderna för anläggningarnas utförande och till anläggningarnas ålder och
fortsatta användbarhet.

Till skillnad från
utredningsförslaget på denna punkt anser jag att det inte bör lagfästas vilken
metod som skaU användas vid värderingen av anläggningarna. Eftersom det är i
första hand investeringarnas effekter på fastigheternas marknadsvärden som
skall bedömas, kan en kostnadsvärdering inte vara annat än ett hjälpmedel i
delta sammanhang. Värdet av en anläggning kan många gånger avvika från
kostnaden för densamma på grund av l.ex. ändrade behov av anläggningen, högre
kvalitet på utförandet än erforderligt, slitage, ålder m.m. För alt inte låsa
bedömningarna i dessa situationer innehåller mitt förslag inget stadgande på
denna punkl. Jag vill därmed betona att det här mer är fråga om en
skälighetsbedömning än en på mätbara faktiska förhållanden grundad matematisk
beräkning (jfr prop. 1973:160 s. 260),

Prop.
1985/86:2 90

31§

I
fråga om betalning av ersättning enligt 28 eller 29 § tillämpas 22 §,

Paragrafen
överensstämmer med molsvarande regler i 40 § anläggningslagen.

32 §

En
överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur
exploateringssamfälligheten eller alt en fastighets andelstal skall ändras har
samma verkan som beslut vid ny exploaleringsförrättning, om den godkänns av
faslighelsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är
uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Paragrafen
motsvarar 43 § anläggningslagen.

Fastighetsbildningsmyndigheten
får godkänna en överenskommelse endast om det är uppenbart att den inte
strider mot denna lag. Därmed avses sådana regler som inte kan åsidosättas
genom överenskommelse mellan de berörda sakägarna, t. ex. de grundläggande
kraven för att exploateringssamverkan skall få ske. Överenskommelsen måste
också ligga inom ramen för vad som medges i detaljplanen eller
områdesbestämmelserna. En överenskommelse kan innebära att inträde i
samfälligheten medges för en fastighet som är belägen inom samverkansområdet
och vars ägare tidigare avböjt att delta. Däremot kan inte en faslighel, som
ligger utanför samverkansområdet, inträda genom en överenskommelse. En
överenskommelse som innebär att samfällighetens möjligheter att genomföra
exploateringsföretaget allvarligt försvåras bör inte heller godkännas. Över
huvud taget bör en överenskommelse inte godkännas om det råder minsta
tveksamhet om överenskommelsens förenlighet med denna lag (jfr prop, 1973:160
s, 263),

När
en samfällighetsförening förvaltar exploateringssamfälligheten bör en
överenskommelse träffas mellan föreningen och ägaren av den fastighet som skall
inträda i eller utträda ur samfälligheten. Föreligger delägarförvaltning måste
samtliga delägare biträda överenskommelsen. Överenskommelsen bör i allmänhet
upprättas skriftligen. Den kan emellertid också ingås vid ett
förrätlningssammanträde och tas upp i protokollet.

Domstolsprövning
m. m.

33 §

I
fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av faslighelsbildningsmyndigheten
enligl denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988).
Bestämmelserna om fasfighetsbildningsbeslul skall därvid ull-lämpas även på
exploaleringsbeslutet.

Vid
tillämpning av 15 kap. 6§ faslighetsbildningslagen i ärenden om godkännnande
enligt 32 § denna lag räknas besvärsfiden från dagen för
fastighetsbildningsmyndighetens beslul. Beslut om sådant godkännande får överklagas
av byggnadsnämnden på det sätt och inom den lid som gäller för sakägares
Överklagande av exploateringsbeslut.

Prop.
1985/86:2 91

Paragrafen
har utformats med 30 § anläggningslagen som förebild och har getts den lydelse
som lagrådel har föreslagit (bilaga 4),

Reglerna
om förfarandet vid förrättning för exploateringssamverkan har i allt väsentligt
anpassats till motsvarande bestämmelser i fastighetsbildningslagen (jfr 9§).
Bestämmelserna om domstolsprövning har därför i första stycket utformats i nära
anslutning till 15 kap, fastighetsbildningslagen. De bestämmelser som i
kapitlet avser fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas på
exploateringsbeslutet.

Som
jag närmare beskrivit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,5.6) har en
exploateringssamfällighet tillagts förhållandevis långtgående befogenheter att
ta i anspråk behövlig mark för exploateringsföretagel även från fastighetsägare
som avböjt att delta. Samtidigt gäller åtskilliga regler som tillgodoser sådana
fastighetsägares intressen, bl, a. skyldigheten enligt 4 § att söka alternativa
lösningar för exploateringen, opinionsvillkoret i 5 §, skydd av bebyggd mark i
17 §, begränsningarna i rätlen att överföra mark enligt 19 § samt
samfällighetens skyldighet alt inlösa mark enligt 20§. Icke dellagande
fastighetsägare kommer därmed atl i egenskap av sakägare kunna överklaga en
stor del av de beslut som fattas under exploateringsförrättningen.

I
andra stycket har tagits upp en bestämmelse som klargör att besvärsfiden i
ärenden om godkännande enligt 32 § skall räknas från dagen för
faslighetsbildningsmyndighetens beslut. Även kommunen fär föra talan mol ett
sådant beslut.

34
§

Bestämmelserna
i 16-18 kap. faslighetsbildningslagen (1970:988) om rättegången i
fastighetsbildningsmäl skall tillämpas pä mål som fullföljs enligt 33 §, Därvid
skall i fråga om ersättning med anledning av fastighetsreglering enligt 19
eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.

Enligt
denna paragraf skall 16-18 kap. fasfighetsbildningslagen lillämpas på mål som
fullföljs enligt 33§, 16kap. fastighetsbildningslagen behandlar förfarandet
vid fastighetsdomstol, 17kap. rättegången i hovrätt och 18kap. rättegången i
högsta domstolen. I denna del överensstämmer paragrafen med 31 § första siycket
anläggningslagen.

Enligt
I6kap. 14 § faslighetsbildningslagen skall i mål om markersättning m.m.
sakägare, som avstår mark eller särskild rättighet, fä gottgörelse för sin
kostnad oberoende av utgången av målet, Molsvarande princip bör gälla i fråga
om överföring av mark från fastigheter som inte deltar i
exploateringssamfälligheten, dvs, när fastighetsreglering sker med slöd av 19
eller 20§, Ett stadgande härom har tagits upp i paragrafen.

Prop.
1985/86:2 92

Övergångsbestämmelser

Denna
lag träder i krafl den I januari 1987,

Den
som innehar en faslighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt
skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighetens ägare.

Vad
som enligt denna lag gäller för del fall alt en fastighet svarar för fordran
skall tillämpas även när en faslighel besväras av rätt till avkomst eller annan
förmån.

I
bestämmelserna om lagens ikraftträdande har jag tagit upp några äldre
rättsinstitut som är under avveckling. Sålunda stadgas att den som innehar en
fastighet med ständig besittningsrätt eller fideikommissrätt skall vid
tillämpning av lagen anses som fastighetens ägare. Den ständiga besittningsrätten
utgörs i huvudsak av s.k. åborätt och rätt till ofri tomt i stad. Vidare har
angetts atl vad som gäller för en faslighel som svarar för fordran även skall
gälla när en fastighet besväras av avkomsträtt eller annan förmån. En
motsvarighet till dessa bestämmelser finns i 5 § och 6§ första stycket lagen
(1973:1151) om införande av anläggningslagen (1973: 1149) och lagen (1973:1150)
om förvaltning av samfälligheter.

5
Hemställan

Med
hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag atl regeringen

föreslår
riksdagen att

dels
anta det av lagrådet granskade lagförslaget med vidtagna ändringar, dels
godkänna vad jag har förordat om undantag från markvillkoret i

fråga
om bostadslån.

6
Beslut

Regeringen
ansluter sig fill föredragandens överväganden och beslutar att genom
proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden har lagt
fram.

Prop.
1985/86:2 93

Bilaga
1

Nuvarande ordning samt sammanfattning vad avser exploateringssamverkan
av betänkandet (SOU 1979:65,66) Ny plan- och bygglag

1
Nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner

Enligt
gällande byggnadslagsfiftning är det samhället som har ansvaret för att genom
planläggning bestämma om bl. a. tätbebyggelse skall få komma till stånd. Det
kommer till uttryck i 5 § andra siycket byggnadslagen. För att mark skall få
användas till tätbebyggelse fömtsätts enligt bestämmelsema i detta stycke att marken
vid planläggning prövats från allmän synpunkt lämpad för ändamålet.

Ansvaret
för att genomföra detaljplaner, dvs. stads- eller byggnadsplaner, är däremot
delat mellan i första hand kommunen och fastighetsägarna.

Kommunens
ansvar för att genomföra en stadsplan är i princip begränsat fill gator och
andra allmänna platser. För detta genomförande finns i byggnadslagstiftningen
flera regler om rätt och skyldighet för kommunen att lösa mark som enligt
planen är avsedd för gator eller andra allmänna platser och om skyldighet att
anlägga och underhålla gator m. m.

Kommunen
har emellertid också rätt att lösa kvartersmark inom omräden med stadsplan. Om
tomtindelning har skett och fastighetsägarna inte genomför den inom viss tid
efter fastställandet, kan nämligen kommunen lösa tomtdelar för att genomföra
tomtindelningen. I övrigt ankommer det på fastighetsägarna att genomföra
stadsplaner.

Inom
områden med byggnadsplan svarar fastighetsägarna för genomförandel beträffande
såväl kvartersmark som vägar och annan mark för allmän plats. För att utföra
och underhålla anordningar som är gemensamma för flera fastigheter kan en
vägförening enligl 3 kap, lagen (1939:608) om enskilda vägar bildas eller
gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen (1973:1149) inrättas.

Byggnadslagstiftningen
saknar i övrigt i stor utsträckning medel för samhället att få till stånd ett
aktivt genomförande av de åigärder som fömtsätts när marken är i enskild ägo.
Eftersom kommunen i sådana situationer är beroende av markägarnas vilja och
förmåga att genomföra planer, kan dessa i hög grad inverka på både fidpunkten
för och omfattningen av genomförandet.

Riksdagen
fastställde år 1967 riktlinjer för samhällets markpolitik (prop. 1967:90 resp.
100, L3U 1967:54 resp. SU 1967:100). I sammanhanget uttalades bl. a. att en
aktiv kommunal markpolitik är nödvändig för att samhället skall få
tillfredsställande kontroll över den komplicerade process

Prop. 1985/86:2 94

som
samhällsbyggandel ulgör. Kommunerna har med hjälp av statligt kreditstöd i form
av markförvärvslån och tomträltslån sedan dess förvärvat stora markområden för
bebyggelse. De uttalanden som gjordes i anslutning till de nämnda
propositionerna har senare preciserats i olika sammanhang,

E.xploateringsavtal

En
annan lösning för en kommun att skaffa sig nödvändig kontroll över
plangenomförandet är aU ingå s. k. exploateringsavtal med markägaren.

Exploateringsavtal
har fått en stor betydelse i genomförandeprocessen. När en stadsplan eller en
byggnadsplan antas ställer kommunen ofta som krav att ett exploateringsavtal
skall upprättas. Avtalets giltighet görs därvid beroende av att planen
fastställs i huvudsaklig överensstämmelse med det förslag som ligger till gmnd
för avtalet.

Exploateringsavtal
används för att komplettera bestämmelserna i den formella planen och
bestämmelser i sådana författningar som berör genomförandet. Avtalet utformas
ibland som ett styrinstmment för genomförandet (från detaljplanens antagande i
kommunen till den planerade bebyggelsens färdigställande). Det kan också
begränsas till att reglera vissa åtgärder, som behövs för att åstadkomma
färdig tomtmark.

Några
regler om exploateringsavtal finns inte i nu gällande lagsliftning. I två
avseenden ger dock byggnadslagen gmnd för upprättande av exploateringsavtal.
Inom områden med stadsplan kan med stöd av 70 och 73 §§ byggnadslagen förordnas
att exploatören skall avslå mark, som behövs för gator eller andra allmänna
platser eller allmänna byggnader samt att han skall bekosta anläggande av gator
och anordningar för vatten och avlopp.

Beträffande
byggnadsplanelagd mark kan en exploatör med stöd av 113 § byggnadslagen
förpliktas atl utan ersättning upplåta obebyggd mark, som behövs för en väg
eller någon annan allmän plats. Vidare kan del förordnas om nybyggnadsförbud intill
dess att vägar, vattenförsörjning och avlopp för området har anordnats i
erforderlig mån (110 § andra stycket byggnadslagen).

Bestämmelser
som motsvarar reglerna i 73 § byggnadslagen om gator, vatten och avlopp saknas
vid exploatering inom en byggnadsplan. Det är emellertid trots detta ganska
vanligt att en exploatör i ett exploateringsavtal åtar sig att inom en
byggnadsplan anlägga vägar och anordningar för vatten och avlopp.

Den
gängse formen för elt exploateringsavtal är således att avtalet träffas mellan
kommunen och en markexploatör. Exploatören är redan när avtalet träffas ägare
till marken och behåller sådana delar av området som utgör kvartersmark för
enskilt bebyggande, medan mark för gator, allmänna platser m, m. avstås till
kommunen eller till en blivande anläggningssamfällighet när marken har ställts
i ordning för det avsedda ändamålet.

Prop.
1985/86:2 95

På
senare tid har en annan (sekundär) typ av exploateringsavtal blivit alll
vanligare. Kommunen är i dessa fall ägare lill markområdet och infordrar anbud
på områdets bebyggande. Den exploatör som efter bedömning av inkomna förslag
anses böra komma i fråga för uppdraget, fär genom avtalet överta den kommunägda
marken, genomföra exploateringen och därefter överlämna till kommunen de anläggningar,
gator, vägar, ledningar m. m. som skall betjäna området. Denna typ av avtal
benämns ibland "markupplåtelseavtal". Markupplåtelsen sker många
gånger efter upphandling genom anbudskonkurrens i kommunens regi. Upplåtelsen
kan även ske till en viss producent utan föregående upphandling, varefter
byggnadsarbetena upphandlas i konkurrens. Avtalen innehåller ofta bestämmelser
med syfte att reglera förhållandet mellan exploatör och kommande köpare.

Fastighetsrättsliga
genomförandemedel

Tekniken
med exploateringsavtal fömtsätter i praktiken att marken är i en eller ett
fåtal exploatörers hand. Är äganderätten mer splittrad ger lagstiftningen f, n.
endast i vissa avseenden eller i vissa fall möjligheter att underlätta ett
samordnat plangenomförande. Med stöd av fastighetsbildningslagen kan sålunda
fastighetsindelningen bringas i överensstämmelse med planen.
Fastighetsbildningslagen är uppbyggd så att sådana åigärder skall kunna
genomföras oberoende av om de berörda fastighetsägarna kommer överens eller inte.
Vissa regler hindrar dock alltför omfattande förändringar. I endast två fall
kan fastighetsreglering innefatta fullständig inlösen av fastighet. Inlösen kan
således ske dels för atl genomföra en fastställd tomfindelning, dels för alt
genom fastighetsreglering åstadkomma en allmän förbättring av
fastighetsbeståndet när området omfattar mark till ett flertal fastigheter med
skilda ägare.

Genom
anläggningslagen kan anläggningar, som är av stadigvarande betydelse för flera
fastigheter, inrättas som gemensamhetsanläggningar. Liksom
fastighetsbildningslagen är anläggningslagen uppbyggd på det sättet, att
sådana gemensamma anläggningar som är nödvändiga för atl genomföra en plan kan
inrättas i princip oberoende av om de berörda fastighetsägarna kommer överens
eller inte.

Såväl byggnadsnämnden som
en fastighetsägare kan ta initiativ till åtgärder enligt
fastighetsbildningslagen eller anläggningslagen för att genomföra en plan.

Sammanfattningsvis kan
således sägas att del för att genomföra en plan i princip krävs aktiva insatser
av markägarna inom planområdet. Gällande ordning erbjuder endast begränsade
möjligheter atl få till stånd samordnade aktiva insatser inom planområdet där
äganderätten är uppdelad på flera olika händer. Det kan därför vara svårt att inom
sådana områden få till stånd exploateringsavtal och
fastighetsbildningslagstiftningen ger inte tillräckligt stöd för en
samordning. 1 sådana fall fordras således i praktiken att kommunen aktivt
engagerar sig i genomförandet genom förvärv av marken eller åstadkommande av
exploateringsavtal.

Prop.
1985/86:2 96

Fördelning
av ökat markvärde tillföljd av plan

En
annan olägenhet som uppkommer vid tätortsutbyggnad gäller fördelningen meUan
fastighetsägarna av markens värdehöjning. När en detaljplan fastställs medför
det nämligen normalt en värdehöjning inom det planlagda området. Värdehöjningen
motsvarar bl, a. värdet av den genom planen tillkommande rätten till
bebyggelse. Är fasfighetsindelningen splittrad inom området, ligger det i
sakens natur att detta värde ofta blir ojämnt fördelat mellan fastighetsägarna,
eftersom värdehöjningens storlek i hög grad beror på storleken eller arten av
den rätt till bebyggelse som de olika fasfigheterna tilldelas enligt planen.
Fastigheter som inte får sådan rätt, t. ex. genom att de läggs ut som allmän
plats, får inte alls någon värdehöjning.

Skall
fastigheter eller fastighetsdelar inlösas enligt byggnadslagen eller förvärvas
enligt expropriationslagen åstadkoms inte heller någon fördelning av en
detaljplans värdeutfall på de berörda fastighetsägarna.

Vid
fastighetsreglering enligt faslighetsbildningslagen finns däremot ett system
för viss värdeutjämning. Fastighetsbildningslagens syslem medför dock vissa
svårigheter att åstadkomma en utjämning av en detaljplans värdeutfall.
Svårigheterna bottnar i att fastighetsbildningslagens tilldelningsregler i
princip fömtsätter att en fastighets användningssätt inte förändras, medan en
detaljplan oftast leder till en förändrad användning av de berörda
fastigheterna. Vid den värdering, s. k. likvidvärdering, som sker i samband med
marköverföringar för att bestämma fastigheternas ersättning efter det att en ny
eller ändrad plan fastställts, tvingas man beakta den fördelning av rätten till
bebyggelse som planen inneburit. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed
planens värdeutfall och en faslighet som inte fått någon rätt till bebyggelse
får inte del av värdeutfallet.

Vid
en planläggning skall enligt 4 § byggnadslagen såväl allmänna som enskilda
intressen tillbörligen beaktas. Att det således saknas medel för värdeutjämning
mellan fastigheter som berörs av en detaljplan utgör en betydande olägenhet i
planläggningsarbetet. Från allmän synpunkt angelägna planlösningar, som skulle
innebära ett ojämnt värdeutfall, kommer ofta inte till stånd. Ibland är det med
hänsyn härUll mycket svårt att över huvud taget få till stånd en planläggning
av någorlunda rimlig kvalitet av områden med flera ägare. Å andra sidan händer
det inte sällan atl planlösningar ger värdeutfall som från fastighetsägarnas
synpunkt framstår som helt slumpartat.

2
Tidigare behandling av frågan om exploateringssamverkan

Såväl
frågan om en samordning vid plangenomförande av enskilda intressen som frågan
om värdeutjämning inom ett planområde har varit föremål för debatt under lång
lid.

Prop.
1985/86:2 97

Under
mitten av 1960-talel aktualiserades dessa frågor med avseende på frågan om
samverkan mellan fastigheter för utvinning av sten och gms, I samband med
behandlingen av nalurvärdsutredningens förslag till naturvårdslag begärde
riksdagen en utredning om möjligheterna att införa en lagsliftning om
gmssamfälligheter (L3U 1964:41 s. 93, rskr 1964:371). Frågan har därefter
tagits upp i flera motioner under slutet av 1960- och början av 1970-talet. Ett
förslag till lagstiftning om täktsamverkan lämnades av gmstäktskommittén i
betänkandet (SOU 1972:46) Landskapsvård genom täktsamverkan. Förslaget ledde
inte fill någon lagstiftning. Frågan togs senare upp av naturvårdskommittén som
i betänkandet (SOU 1979:14) Naturvärd och täktverksamhel lade fram elt förslag
till lagstiftning om täktsamverkan.

Frågan
om värdeuljämning mellan fastigheter vid detaljplanläggning behandlades av
expropriationsutredningen (SOU 1969:50 och 51) som föreslog särskilda regler
om värdeuljämningsexpropriation. En allmän uppfattning den gången bland
remissinstanserna var atl syftet med expropriations-utredningens förslag var
gott men att utredningens förslag var behäftat med sådana brister att det inte
borde genomföras. Föredragande statsrådet ansåg att en gmndläggande svaghet i
utredningens förslag var att utjämningen avsågs åstadkommas genom att kommunen
löste in mark, fastän det var fråga om mark som kommunen inte önskade förvärva.
Statsrådet uttalade vidare att mycket i och för sig talade för behovet av ett
värdeul-jämningsinstitut i samband med planläggning men att del fanns anledning
att överväga om inte frågan borde lösas efter andra vägar än dem utredningen
följt. Frågan överlämnades till bygglagutredningen för fortsalt utredning,

I
principbetänkandet (SOU 1974:21) Markanvändning och byggande uttalade sig
bygglagutredningen för en lagreglering av någon typ av exploateringssamfälligheter.
Utredningens förslag innebar bl, a, att det i alla kommuner skulle finnas en
kommunplan som omfattade kommunens hela område. 1 kommunplanen kunde, framhöll
utredningen, göras den bedömningen att ett område borde tas i anspråk för en
viss exploatering utan att kommunerna alltid var intresserade av att
expropriera marken och svara för utbyggnaden. Samtidigt kunde förhållandena
vara sådana att marken var splittrad på flera ägare, vilket försvårade
möjligheterna alt träffa exploateringsavtal. Bl. a. i ett sådant läge borde
enligt utredningen i en kommunplan kunna föreskrivas all områdets fortsatta
planläggning skulle vara beroende av att de skilda ägarintressena samlades på
en hand eller att en exploateringssamfällighet bildades.

Infördes regler om
exploateringssamfälligheter syntes enligt bygglagutredningen behovet av att
vid sidan av dessa ha särskilda regler om värdeutjämning falla bort.

Remissvaren
över bygglagutredningens betänkande har publicerats i en sammanställning (SOU
1975:17). Utredningens principförslag om exploateringssamverkan fick i stort
sett etl gynnsamt mottagande (se s, 68-71).

7 Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2

Prop.
1985/86:2 98

3
Utredningsförslaget

PBL-utredningen
har i betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag föreslagit regler
om exploateringssamverkan. Syftet med förslaget är i första hand att
tillhandahålla effektiva genomförandemedel, vilket i sin tur bör underlätta
planeringen. Vidare avser förslaget rent allmänt att ta till vara det intresse
och den vilja till ansvar som finns bland fastighetsägare och andra inom
befintliga bebyggelsemiljöer att förnya och förbättra miljön. Detta är enligt
utredningen många gånger en avgörande förutsättning för att förändringar över
huvud taget skall kunna åstadkommas i sådana områden.

Bestämmelsema
om exploateringssamverkan bör enligl utredningen inte begränsas till endast
vissa angivna bebyggelsesituationer. Sådan samverkan bör kunna användas också
för att l.ex. underiätta fömyelse med förtätning av bebyggelsen i befintliga
bebyggelsemiljöer, för sanering, för nyexploatering både för helårsbebyggelse i
och utanför tätorter och för fritidsbebyggelse av olika koncentrationer.
Exploateringssamverkan bör vidare kunna syfta till att fördela den bebyggbara
marken på de deltagande fastigheterna eller till att gemensamt försälja mark
för bebyggelse.

Den
lösning för den lagtekniska regleringen av exploateringssamverkan som
utredningen har valt innebär dels att en grundläggande regel om
exploateringssamverkan tas in i förslaget till den nya plan- och bygglagen,
dels att anläggningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter utnyttjas
för att reglera den samfällighet som skall ombesörja de olika gemensamma
göromålen och dels att fastighetsbildningslagen utnyttjas för att reglera de
marköverföringar som behövs mellan fastigheterna inom samverkansområdei.
Ulredningen har således föreslagit kompletterande regler i anläggningslagen,
lagen om förvaltning av samfälligheter och fastighetsbildningslagen.

Förfarandet
enligt PBL-förslaget fömtsätter att kommunen genom ett markförordnande lar
ställning Ull om exploateringssamverkan skall få ske och vilka fastigheter som
skall ha rätt att delta i förelaget. Avgränsningen av området skall ske från
planmässiga principer. Markförordnande är ett helt nytt institut som har vissa
likheter med dagens generalplan.

Byggnadsnämnden
eller fastighetsägare kan ta initiativ till en exploateringsförrättning, som
enligt förslaget skall handläggas av fastighetsbildningsmyndigheien. FasUghet
inom det område som kommunen avgränsat i markförordnandet har rätt men inte
skyldighet att delta i samfälligheten. Vidare föreslås i betänkandet att
båtnads- och opinionsvillkor skall prövas innan fastighetsbildningsmyndigheten
kan meddela ett exploateringsbeslul. Båtnadsvillkorei innebär elt krav på att
fördelarna av exploateringen skall överstiga de kostnader som exploateringen
medför. Opinionsvillkoret innebär att exploateringssamverkan inte får komma
till stånd om ägaren till de fastigheter som skall delta i samverkan och
hyresgästerna i sådana

Prop.
1985/86:2 99

fastigheter
mera allmänt motsätter sig detta och har beaktansvärda skäl för det. Vid
prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av åtgärden.
Om behovet av exploateringssamverkan är synnerligen angeläget gäller inte
opinionsvillkoret,

PBL-förslaget
fömtsätter vidare att en samfällighetsförening genomför företaget och fördelar
avkastningen enligt de andelstal som gäller i samfälligheten. Avkastningen kan
fördelas anUngen genom en ändring av fastighetsindelningen så att
fastigheterna får bebyggbar mark i enlighel med sina andelstal eller genom att
samfälligheten genomför hela exploateringen och därefter fördelar avkastningen
i pengar. En tredje möjlighet är alt ingen ändring sker i fastighetsindelningen
utan att planens värdeutfall på de olika fastigheterna utjämnas med pengar
genom särskilda exploateringsavgifter.

Genom
de ändringar utredningen har föreslagit i fastighetsbildningslagen skall det
bli möjligt att ta i anspråk mark som behövs för exploateringen från både
fastigheter som deltar i samfälligheten och sådana vars ägare avböjt att delta.
Om det är nödvändigt, kan marken inlösas sedan fastighetsplan enligt
bestämmelserna i plan- och bygglagen har upprättats. Genom fastighetsreglering
kan också bebyggbar mark fördelas bland de delägande fastigheterna i
förhållande till andelstalen. För värdering av den mark som blir föremål för
fastighetsreglering har föreslagits en särskild regel som innebär, att
ersättningen skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende
från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har
tillkommit för att genomföra, Syftei med denna bestämmelse är att
värdehöjningen skall bli förbehållen de fasUgheter som deltar i
exploateringssamverkan och som bidrar till att göra exploateringen möjlig.

4
PBL-utredningens lagförslag vad avser exploateringssamverkan 4.1 Utdrag ur
förslag till plan- och bygglag

Härigenom
föreskrivs följande.

9
kap. Detaljplan 16§

I
en detaljplan kan föreskrivas att bygglov inte får lämnas till åtgärder som
utgör förändrad markanvändning, förrän en viss trafik-, vatten- eller
avloppsanläggning har kommit till stånd eller en viss byggnad eller byggnadsdel
har rivits eller fått en viss annan användning.

Om
en detaljplan är avsedd atl genomföras genom exploateringssamverkan enligt
llkap. 22§ och om en exploateringssamfällighet finns vid tidpunkten för
detaljplanens antagande, skall i planen anges att bygglov som avser förändrad
markanvändning inte får meddelas i fråga om sådana fastigheter inom planen som
inte ingår i exploateringssamfälligheten. Detta

Prop. 1985/86:2 100

villkor skall gälla under den genomförandetid som bestäms
enligt 17 § eller, om samfälligheten upphör före utgången av denna tid, så
länge som samfälligheten består,

11 kap. Vissa frågor om plangenomförande

Avstående av mark m, m,

16§

Om en detaljplan antas för ett område som är i en ägares
hand, får länsstyrelsen förordna att etl markområde, som skall användas för
någol annat än enskill bebyggande, skall överlåtas fill kommunen eller
överlåtas eller upplåtas till någon annan huvudman ulan ersättning. Ansökan om
ett sådani förordnande skall göras samtidigt som kommunen överlämnar handlingar
om den antagna planen fill länsstyrelsen enligt 9 kap, 27 § andra stycket.

Ett förordnande får meddelas endast om det kan anses
skäligt med hänsyn till den nytta ägaren kan väntas få av atl planen genomförs
och lill övriga omständigheter. Den mark som förordnandet avser skall anges
lill läge och gränser.

När en fråga har väckls om etl förordnande, skall
byggnadsnämnden genast anmäla det till inskrivningsmyndigheten för anteckning i
faslighetsboken. Överlåtelse av mark som sker efter det att en sådan anmälan
har gjorts utgör inte hinder mot alt marken skall avstås eller upplåtas.

Ändras detaljplanen får länsstyrelsen, om det finns
synnerliga skäl, förordna att mark som har överiåtits enligt första stycket
skall bytas ut mot någon annan mark, om det kan ske ulan olägenhet för ägaren.

17§

Den som har avstått ett markområde enligt 16 § skall
frigöra det från inteckning och annan särskild rätt som gäller i området. Kan
detta inte ske är han skyldig att hålla kommunen skadeslös.

Om det på områdel, när det avträds, finns byggnader,
stängsel, växande skog, planteringar eller nägot annat som kan hänföras till
den fasta egendomen, skall ersättning betalas för delta,

18§ I etl förordnande som avses i 16 § får länsstyrelsen,
om det anses skäligl, på kommunens begäran föreskriva att områdets ägare skall
vara skyldig att bekosta anläggande av gator och vägar samt anordningar för
vattenförsörjning och avlopp inom området.

19§

Vad som sägs om ägare i 16-18§§ skall gälla även
beträffande en exploateringssamfällighet enligt 56§ anläggningslagen
(1973:1149),

Prop.
1985/86:2 101

22
§

I
etl markförordnande fär meddelas bestämmelser om exploateringssamverkan enligt
56 § anläggningslagen (1973:1147) för ett område, om det är angeläget att
området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av
samlad bebyggelse eller för att etl planmässigt byggande skall främjas inom ett
område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak,
Fömtsättningen för ett sådant förordnande är vidare att området är uppdelat
mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets
ändamålsenliga bebyggande härigenom försvåras. Inom ett område med detaljplan
får elt markförordnande inte meddelas förrän genomförandeUden för planen har
gått ul,

I
ett markförordnande enligt första stycket skall anges den tid inom vilken en
exploateringssamfällighet enligt förordnandet skall bildas och en detaljplan
avseende exploateringen antas. Denna tid får bestämmas till högst tre år. Har
någon exploateringssamfällighet inte kommit till stånd eller detaljplan inte
antagits inom den angivna tiden förfaller markförordnandet.

Anm.
Bestämmelser om markförordnande ges i lOkap, l-8§§. Markförordnande är etl
nytt institut som har vissa likheter med en fastställd generalplan och
utomplansbestämmelser, Fömtom beslut om exploateringssamverkan mellan
fastighetsägare avses enligl förslaget ett markförordnande kunna innehålla
föreskrifter om all etl område skall bevaras pä ett visst sätt eller att
åtgärder inte får vidtas som försvårar att mark senare används för en allmän
anläggning. Genom ett markförordnande avses vidare tillståndsplikt enligt
förslaget kunna utvidgas eller inskränkas, byggnadsreglerande bestämmelser
kunna införas o. d.

4.2
Förslag till

Lag om
ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom
föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988) dels att (3 kap. 2
och 3 §§, 4 kap. 25 §), 5 kap, 3, 4 och 8 §§, (7 kap. 4 §), 8

kap.
4 och 5§§, (14 kap. 1 §, 15 kap. 5 och 8§§) skall ha nedan angivna

lydelse,
dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, (4 kap, 10a§) och 5 kap.

9a§,
av nedan angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

5
kap. 3§

Rätt
all påkalla fasiighetsreglering Räu all påkalla fastighelsreglering

tillkommer
ägare av fastighet som tillkommer ägare av fastighet som

beröres av regleringen. beröres av regleringen och byggnads-

nämnden.

'
Anm. De av utredningen föreslagna ändringama som inte berör reglema om
exploateringssamverkan har satts inom parentes. Lagen omtryckt 1971:1035.

Prop. 1985/86:2 102

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Vid exproprialion eller liknande tvångsförvärv får
förvärvaren begära sådan fastighetsreglering varigenom oiägenhei av förvärvet
kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Byggnadsnämnd får begära fastighetsreglering som avser
område där lälbebyggelse Jöreligger eller är alt vänta.

Länsslyrelsen kan påkalla fastighelsreglering som
länsslyrelsen finner vara av slörre betydelse från allmän synpunkl.

Exploateringssamfällighet får begära fastighelsreglering
som syftar till att genomföra exploateringssamverkan enligl 56 ,ij>
anläggningslagen (1973:1149).

4§ Fastighetsreglering får ske, under förutsättning alt
lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning
vinnes samt att fördelarna härav överväger de koslnader och olägenheter som
regleringen medför.

Åtgärden är dock ej tillåten, om den skulle väsentligt
försvåra eller fördyra en mer omfattande reglering som behövs och som kan
väntas inom en nära framlid.

Fasligheisreglering får ulan hinder av första och andra
styckena och 5 ske Jör alt genomföra exploateringssamverkan enligl 56 ff
anläggningslagen fl 973:1149). Regleringen skall ges den omfattning som behövs
för att delta sylte skall nås.

8§ Vid fastighetsregleringen iaktlages alt varje däri
ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre
mån än före regleringen lämpar sig for det ändamål vartill den är avsedd atl
användas. Faslighelen fär icke ändras så, att dess graderingsvärde minskas
väsentligt eller ökas i sådan omfattning atl avsevärd olägenhet uppkommer för
ägaren. Vad som sålunda föreskrivits utgör icke hinder mot förordnande enligl 8
kap. atl faslighet eller del därav skall avstås genom inlösen.

När fastighetsreglering syfiar till atl fördela
avkastningen i en exploale-ringssamföllighet enligt 56 § anläggningslagen
(1973:1149) skall regleringen ske utan hänsyn till första styckel första
meningen och vad som i

Prop. 1985/86:2

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

103

andra meningen sägs om ökning av graderingsvärde. Sådan
reglering skall ske så, att de deltagande fastigheterna påförs mark avsedd för
enskilt bebyggande i Jbrhållande lill de andelstal som har Jästsiällis enligt
611 anläggningslagen. Kan den mark som enligl delaljplanen är avsedd Jör
enskih bebyggande inte fördelas jämnt mellan de deltagande Jasiigheterna enligt
andelsialen skall skillnaderna utjämnas i pengar.

9a§

När fastighelsreglering sker som ell led I genomförantlei
av exploaicrings-samverkan enligt 56 ij anläggningslagen (1973:1149) gäller
inie reglerna i 9-12 ijit detta kapitel.

Ersättningen lor mark som avstås inom ett område med
cxploaierings-samfällighct skall beslämmas med utgångspunkt i marknadsvärdet
men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som
cxploaicrings-sanifölligheien har tillkommit Jör all genomföra.

1 övrigi tillämpas expropriationslagen (1972:719) vid
bestämmandet av ersättningen.

! kap.

4§

För atl bringa fastighcisindciningen i överenssiäniinclse
ined Jasiighets-plan får fasligheisreglering genomföras Ulan hinder av 5 kap.
71 och 1-3 §§ delta kap.

Prop. 1985/86:2

Nuvarande lydelse

Tillhör enligt lomtindelning särskilda delar av tomt
olika ägare, får ägare av sådan tom idel på begäran lösa återstoden av lomlen
utan hinder av de inskränkningar belräffande inlösen som framgår av 5 kap. 7 i)
och av 1-3 W ' dena kapitel. Yrkas inlösen av flera, äger den företräde vars
tomidel vid uppskattning åsäiies slörsla värdet. Åsäties lomidelarna lika
värde, äger den företräde som först yrkat inlösen. Om ändringar i fastighetsindelningen
samlidigl genomföres med tillämpning av 5 kap., skall dessa beaktas vid
uppskattningen.

104

Föreslagen lydelse

Tillhör enligl en fastighetsplan delar av en föreslagen
faslighel olika ägare och yrkas inlösen av flera, äger den företräde vars del
vid uppskattning åsäties största värdet, /isätts delarna lika värde, äger den
företräde som försl yrkat inlösen. Om ändringar i fastighetsindelningen
samtidigt genomförs med tillämpning av 5 kap., skall dessa beakias vid
uppskattningen.

Finns
en exploaieringssamjällighei enligl .>6 .'' anläggningslagen (1973: 1149)
gäller inie andra styckel under detaljplanens genomförandelid. Exploateringssamfälligheten
får Ulan hinder av 5 kap. 7 § och 1-3 §§ delta kap. inom ett område med
fastighetsplan inlösa sådan mark som behövs för atl genomföra en fördelning
enligl 5 kap. 8 § andra styckel.

5 §5 Ägare av fastighet som inlöses är berättigad till
ersättning molsvarande fastighetens marknadsvärde. Inlösesdel av fastighet,
skall inlrångsersättning utgä med belopp motsvarande den minskning av
fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom åtgärden. Uppkommer eljest
genom inlösen skada för ägaren, skall också sådan skada ersäiias.

Har sedan fastighetsreglering sökts kostnad nedlagts på
fastigheten i uppenbar avsikl att höja ersättningen, skall den därigenom
uppkomna ökningen av fastighetens värde icke beaktas vid ersättningens
bestämmande.

Vid en åtgärd som ulgör ett led i genomförandet av
exploateringssamverkan enhgt 56 anläggningslagen (1973:1149) bestäms
ersäiiningen enligl reglerna i 5 kap. 9 a §.

1.
Denna lag
träder i krafi den 1 januari 1985.

2.
Äldre
beslämmelser gäller forlfarande beträffande ansökningar som har gjorts före
ikrafiuädandel.

Senaste lydelse 1971:917.

Prop. 1985/86:2 105

4.3 Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)'

Härigenom föreskrivs i fräga om anläggningslagen
(1973:1149) (dels all 23 § skall upphävas), dels alt 1, (6, 9, 10), 18 §§ skall
ha nedan angivna lydelse,

dels all i lagen skall införas tolv nya paragrafer, 56-67
§§,och närmast före 56 § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Enligt denna lag kan inrättas anläggning som är gemensam
för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse
för dem (gemensamhetsanläggning). Fråga om gemensamhetsanläggning prövas vid
förrällning.

/ den uislräckning som föl/er av 56-6 7 s'> tillämpas
lagen också på samverkan mellan flera fasiigheier för utnyttjande av mark Jör
bebyggelse eller Jörnyelse av bebyggelse (exploateringssamverkan). Kan enligl
beslämmelserna i annan författning än faslighetsbildningslagen (1970:988) fråga
om inrällande av anläggning gemensaml för flera fastigheter prövas av domstol
eller annan myndighet, gäller ej denna lag. Ej heller gäller lagen allmän
vatten- och avloppsanläggning eller allmän fjärrvärmeanläggning.

18 §'

Rätt att påkalla förrättning enligt Rätt all påkalla förrättning enligt

denna lag tillkommer ägare av fas- denna lag tillkommer
ägare av fastig-

tighet, som avses skola deltaga i an- het. som avses skola dellaga i anlägg-

läggningen, byggnadsnämnden och ningen, byggnadsnämnden, exploa-

hyresgästorganisation. teringssamjällighct och
hyresgästor-

ganisation.

Länsslyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av
anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid exproprialion eller liknande ivångsförvärv får förvärvaren
påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av
förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

' Anm. De av utredningen föreslagna ändringama som inte
berör reglerna om exploateringssamverkan har satts inom parentes. Senaste
lydelse 1976: 843. Senaste lydelse 1974: 822.

Prop. 1985/86:2 106

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

56 §

Exploateringssainveikan får inom etl område
(saniverkansområde) anordnas mellan fastigheter när kommunen i ell
markförordnande har meddelat beslul enligl II kap. 22 plan- och bygglagen
(01)00:000).

De fasiigheier som deltar i exploa-leringssainvcrkan ulgör
en samfällighet i allt som rör Jöretagel (exploaie-ringssanifälligheicn).
Delaktighet i en cxploateringssainfällighet är förenad med äganderätten till
vaije särskild faslighel.

57 Jj

.Avböjer ägaren av en fastighet, till vilken hör mark inom
e.xploatcrings-onirådei. atl delta i exploateringssam-Jdlligheien. får
fastigheten inte anslutas lill samfälligheten.

58 §

Exploaieringssainfällighei får bildas endasi om fördelarna
av exploaiering-en översiiger de koslnader som exploaieringen medför.

59 §

Avkastningen av exploaieringsverk-saniheien skall fördelas
mellan de dellagande Jasiigheterna genom marköverföring om inte fördelning i
pengar är mer ändamålsenligt.

60 §

For överföring av mark mellan fasiigheier som deltar i en
exploateringssamverkan och Jör överföring av mark till
exploateringssamfälligheten liltänipas faslighetsbildningslagen (1970:988).

61 §

Kostnaden för och avkastningen av
exptoaieringsverksainheien fördelas

Prop,
1985/86:2 107

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

mellan ägarna till de fastigheter som ingår i
samfälligheten ejier andelslal, som bestäms vid förrättningen. Andelstalen
skall bestämmas efler vad som är skäligl med hänsyn främsi till marknadsvärdet
av den del av fastigheten som berörs av exploaterings-verksamheten. Därvid
skall bortses från inverkan av den delaljplan som exploateringssamfälligheten
har tillkommit for att genomfora.

Fastighetsägare skall i förekommande fall betala
e.xploatenngsav-gifi lill exploaieringssanifällighetcn. Grunderna för beräkning
av exploaie-ringsavgiften skall bestämmas vid förrättningen.

62 §

lid förrättningen skall fastställas del totala belopp för
vilket den sainfäl-tigheisförening somföiyaliar exploaie-ringssamfällighet får
ålnjuia förmånsrätt enligl tagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar
enligt lagen (1973:1150) om föiyattning av samfälligheter. Beloppet får inte
överstiga skillnaden mellan områdets rörde ined hänsyn till den i delaljplanen
tillåtna markanvändningen oeh nniiådcts marknadsvärde med bortseende från
inverkan av planen.

63 §

Fråga om bildande av en exploateringssamfällighet upptas
efter ansökan. (id förrättningen för exploateringssamverkan får en
anläggniiigsåi-gärd enligt denna lag eller fastighetsreglering eller en åtgärd
enligt 9 kap. fastigheisbildningslagen (1970:988) eller en åtgärd enligl lagen
om förvali-ning av samfälligheter (1973:1150) vidlas man särskild ansökan, om
åtgärden ör av betydelse Jör exploate-ringsåtgärdcn.

R ä ll all p å kalla f ö rr ä ttning f ö r

Prop.
1985/86:2

Nuvarande lydelse

108

Föreslagen lydelse

e.xploaicriiigssainvcrkan tillkominer ägare av en
faslighel. som avses delta i Jöretagel. och bygpiadsnäiiuulen.

64 §

/ fråga om exploateringssamverkan tillämpas
besiäniinelscrna om genicn-samheisanläggning i 2 och 7 \}. 9-11 :s. 19-21-.
.79-.?/W '"-h .45 H.

Om nägot hinder inte möter mot att en
exploateriiigssanifällighci bildas, skall fastighcishildniiigsiityndighcien
meddela cii exploaicriiigsbcslut.

I bcshitci skall anges

1. exploateringens ändamål, oni-

läilning och c.xploaicriiigcns innehall i

övrigt.

2. de fasilghctei som skall delta ;

sanilällighcien.

3.
principerna
jör fördelning av avkastningen,

4.
behövliga
föreskri fler i fråga om exploateringens uiförandc.

5.
föimänsräiisbclopp
enligt 62 xV

/ besluiei far också anges bestäinmelser om
exploateringsavgijl enligt 59 och om andelslal enligt 61 {.

66 s

Ett exploateringsbeslul får meddelas som
prcliniiiwrbcshtt. Såilonl beslut skall föl/as av shiiligl cxploatc-lingsheshii
så snart det är niöjligi. ocli innan en dcialiplan antas.

Prcliminärheslii! fcir meddelas utan hinder av att någon
håtnodsprövniug enligl 58 inte har skett.

I prcliminärhcsliii skall anges

1. exploateringens ändamål.

2.
de
fastigheter som skall delta i exploaicringssanilätlighcicn.

3.
andelstal.

Moi prctiininärhesliit får talan inte /öras. Beslutet går
oiiwdclhan i verkställighet.

Prop. 1985/86:2 109

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

67 tj

E.xploalenngssanijällighcien upphör aiiionuiiiskl när den
sain/ällig-hcis/örening .som Jörvaliar cxploaic-riiigssoinlöllighelcn har
upplösts enligl 61 if lagen (1973:1150) om förvaltning av .sani/älligheier.

1.
Denna lag
träder i krafl den I januari 1985.

2.
Äldre beslämmelser
gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före ikraftträdandel.

4.4 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av

samfälligheter

Härigenom föreskrivs atl 4, 20 och 61 §§ lagen
(1973:1150)om förvaltning av samrälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

45; Samfällighet förvaltas antingen direkl av delägarna
(delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfälligheisförening
(föreningsförvaltning).

Exploatcringssa in fällighet förvaltas alllid av en
sain/ällighetslörcning.

Samfällighelsrörening bildas vid sammanträde med delägarna
genom au de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde
enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill.
Sådani förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med
förrätining enligt fastigheisbildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen
(1973:1149) faslighelsbildningsmyndigheten eller, om särskild förrätiningsman
förordnats enligt 4 § sistnämnda lag. denne hålla sammanträde enligt första
stycket beträffande samfällighet som beröres av förrättningen, om delägare i
samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän
synpunkt att samrälligheisförening bildas.

Saininaniiädc skall alltid hållas i samband med förrän
ning för bildande av eu exphiaieringssaiiijälligliei.

Prop. 1985/86:2 110

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

61 § Samfälligheisförening skall upplösas, när den eller
de samfälligheter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning
skall vidare ske om medlemmarna är ense om del och länsslyrelsen medger det. Om
räu för faslighelsbildningsmyndigheten att förordna om upplösning av samfällighetsförening
finns beslämmelser i anläggningslagen (1973:1149).

En samfällighetsförening som för-valiar en
exploateringssamfällighei skall upplösas när verksamheten har slutförts och
avvecklats eller om exploaleringssam folligheten upphör an bestå.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

4.5 Förslag tUl

Lag om
ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för

fordringar
enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av

samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsräll
för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall
ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Med samfällighetsförenings fordran på belopp som vid
uttaxering enligl lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts
ägare av faslighel eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligl 6§ 1
eller 7§ 2 förmånsrällslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till
betalning Udigare än ett är före utmätningen eller konkursansökan.

Ifråga om en samfällighetsförening som Jörvaliar en
exploateringssamfällighet gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som
har angetts i exploaleringsbeslutet.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

Prop.
1985/86:2 111

Bilaga
2

Sammanställning av remissyttrandena över betänkandet (SOU
1979:65, 66) Ny plan- och bygglag i den del de avser exploateringssamverkan

1
Remissinstanser

Följande
remissinstanser har i sina yttranden över PBL-utredningens betänkande (SOU
1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag särskilt kommenterat utredningens
överväganden och förslag angående exploateringssamverkan.

Hovrätten för Nedre
Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge, universitets- och högskoleämbetet,
näringsfrihelsombudsmannen, bostadsstyrelsen, statens råd för
byggnadsforskning, statens institut för byggnadsforskning, statens planverk,
statens lantmäteriverk, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska
högskolan i Stockholm, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Kronobergs,
Kalmar, Kristianstads, Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs,
Gävleborgs, Jämtlands och Norrbottens län, Fastighetsrådens förening.
Föreningen för samhällsplanering, Föreningen Sveriges
byggnadsnämndssekreterare. Föreningen Sveriges stadsarkitekter,
Göteborgsregionens kommunalförbund. Hyresgästernas sparkasse- och
byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Kooperativa förbundet. Näringslivets
byggnadsdelegation, Samfundet för fastighetsvärdering, Stockholms
byggmäslareförening. Svenska byggnadsentreprenörföreningen. Svenska
kommunförbundet. Svenska kommunallek-niska föreningen. Svenska riksbyggen,
Sveriges domareförbund, Sveriges lantmätareförening, Sveriges
villaägareförbund. Västra Sveriges byggföre-tagare, Östergötlands
handelskammare samt följande kommuner nämligen Ale, Bollnäs, Borås, Bromölla,
Danderyd, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gotland, Gällivare, Gävle, Göteborg,
Halmstad, Haninge, Haparanda, Hedemora, Helsingborg, Härnösand, Jokkmokk,
Jönköping, Kalix, Kalmar, Karlsborg, Karlskrona, Karlstad, Kimna,
Kristinehamn, Kävlinge, Köping, Laholm, Lessebo, Lund, Malmö, Motala, Nacka,
Norrköping, Norrtälje, Nyköping, Nynäshamn, Omst, Osby, Oskarshamn, Partille,
Skövde, Sollentuna, Solna, Stockholm, Stomman, Sundsvall, Sunne, Söderhamn,
Södertälje, Tyresö, Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Vaxholm, Värmdö,
Värnamo, Västervik, Västerås, Åtvidaberg, Älmhull, Örkelljunga, Östersund och
Östra Göinge.

Prop.
1985/86:2 112

REMISSYTTRANDENA

2
Allmänna synpunkter

Ett stort antal remissinstanser tillstyrker att det införs
ett regelsystem för exploateringssamverkan mellan fasfighetsägare. Till dessa
hör bl. a, hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge,
bostadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, lantmäteriverket,
länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Kronobergs, Kalmar, Kristianstads,
Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs, Jämtlands och
Norrbottens (med tvekan) län. Fastighetsrådens förening. Föreningen för
samhällsplanering. Föreningen Sveriges byggnadsnämndssekreterare,
Göteborgsregionens kommunalförbund. Kooperativa förbundet. Näringslivets
byggnadsdelegation. Svenska byggnadsetreprenörförening-en. Svenska
kommunaltekniska föreningen (med tvekan), Sveriges domareförbund, Sveriges
villaägareförbund, Östergötlands handelskammare samt ett fyrtiotal kommuner.
Av dessa uttalar bostadsstyrelsen:

Genomförandeproblemen inom exempelvis förnyelseområden har
ofta berott på splittrad fastighetsindelning och många ägare med olika viljor
och möjligheter. Kommunerna har vid förnyelse för att överhuvudtaget kunna
åstadkomma något fått bära omfattande kostnader för exploateringsverk-samhelen,
varvid vissa fastighetsägare har kunnat göra väsentliga vinster. Några
möjligheter att genom exempelvis avtal styra dessa konsekvenser mot ett
rimligare resultat enskilda fasligheter emellan eller gentemot kommunen har
inte stått till buds. Delta har i många fall lett lill att kommunerna
underlåtit att arbeta med planläggning i denna lyp av områden. Det i PBL
föreslagna genomförandemedlet - exploateringssamverkan - är därför intressant,

Umeå kommun anför:

Inom omräden med splittrade ägoförhållanden är det idag
svårt att få fram planer såvida inte kommunen går in och frivilligt eller
tvångsvis förvärvar fastigheter. Många gånger innebär det en arbetsinsats från
kommunens sida som inte står i proportion till det utbyte kommunen får. Det
finns därför behov av lagstadgade former där fasfighetsägarna gemensamt kan
genomföra t. ex. sanering, förtätning och nyexploatering av bebyggelse.

Hovrätten över Skåne och Blekinge anför:

Även om hovrätten har sina betänkligheter mot att tynga
lagstiftningen med det krångliga regelsystem som här är i fråga anser hovrätten
således att systemets införande kan försvaras.

Följande instanser avstyrker eller är tveksamma fill att
det införs regler om exploateringssamverkan nämligen statens institut för
byggnads-

Prop.
1985/86:2 113

forskning,
statens planverk, länsstyrelsen i Gävleborgs län. Samfundet för
fastighetsvärdering. Svenska kommunförbundet. Västra Sveriges bygg-företagare,
samt Norrköpings, Nynäshamns, Sundsvalls, Södertälje, Tyresö, Västerviks och
Älmhults kommuner.

Svenska
kommunförbundet:

En
nyhet i PBL-förslaget är reglerna om exploateringssamverkan. Systemet framstår
som komplicerat och styrelsen är inte övertygad om att det motsvaras av ett
tillräckligt stort behov. Det kan ifrågasättas om inte slopandet av de eviga
byggrätterna kommer att öka benägenheten till den typ av samverkan som
utredningen föreslär. Styrelsen föreslår ytterligare överväganden i frågan med
inriktningen att på annat sätt (t. ex. avtalsvägen) tillgodose behovet av
samverkan faslighelsägama emellan.

Norrköpings
kommun:

Institutet
exploateringssamverkan bygger på frivilliga överenskommelser mellan berörda
fastighetsägare, och det synes därför tveksamt om institutet kan medföra några
väsentligt utökade möjligheter till samverkan i jämförelse med vad nuvarande
anläggningslag erbjuder.

Statens
planverk anför bl. a. att "konstmkfionen med samverkanstvång genom
markförordnande är en kraftig förflyttning av gränsen mellan allmänt och
enskill". Vidare anser planverket atl utformningen av förslaget till
exploateringssamverkan riskerar "att ge yrkesmässigt arbetande markköpare
för starkt försteg framför markägare med mindre resurser".

Statens
institut för byggnadsforskning befarar att de villkor som gäller för att bilda
en exploateringssamfällighet och svårigheterna att åstadkomma en fördelning av
kostnader och avkastning som kan accepteras av alla inblandade parter kan
medföra att exploateringssamverkan inte kommer att användas i någon större
usträckning.

Åtskilliga
remissinstanser anser att det är svårt att bedöma effekterna av de föreslagna
reglerna om exploateringssamverkan. Det gäller även flera av de instanser som
tillstyrkt att reglerna införs. Bl, a, följande remissinstanser anser att de
föreslagna reglerna är svårbedömda. Länsstyrelserna i Stockholms, Hallands och
Gävleborgs län. Föreningens Sveriges byggnadsnämndssekreterare. Svenska
kommunal-tekniska föreningen, Ale, Danderyds (en minoritet), Falu (en
minoritet), Gävle, Härnösands (en minoritet), Jönköpings, Kalix, Kalmar, Lunds
(en minoritet), Malmö, Sollentuna, Skövde, Täby och Västerås kommuner.

Svenska
kommunal-tekniska föreningen anför:

Effekten
av det helt nya systemet med bestämmelser om exploateringssamverkan, som kan
införas genom ett ev, markförordnande, är svär att bedöma. Fördelen med det nya
systemet jämfört med de avtal som i dag kan träffas kan vara att de deltagande
fastigheternas rättigheter och skyldigheter blir bättre klarlagda och
dokumenterade,

8 Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2 114

Kalix
m.fl. kommuner uttalar:

Förslaget
innehåller ocksä andra bestämmelser som berör stadsförnyelse, t. ex.
exploateringssamverkan i områden med många fastighetsägare. Alla dessa förslag
är svåra att bedöma effekten av. De behöver därför noggrant granskas med utgångspunkt
från den kommunala praktiken.

Flera
instanser anser aU de föreslagna reglerna är komplicerade och svåröverskådliga.
Länsstyrelsen i Göteborgs- och Bohus län anför t. ex.:

Regelsystemet
för exploateringssamverkan har förts in i PBL för att ge ett altemaUv till
exploatering i kommunal eller enskild regi, och torde kunna komma till
användning i vissa speciella situationer. Regelsystemet är emellertid så
komplicerat och processen så svåröverskådlig för inblandade parter att det kan
befaras att förslaget i denna del torde få ganska liten praktisk användning.

I
huvudsak liknande synpunkter framförs av bl. a. hovrätten för Nedre Norrland,
näringsfrihetsombudsmannen, länsstyrelserna i Stockholms och Kronobergs län,
Göteborgsregionens kommunalförbund, Svenska byggnadsentreprenörföreningen.
Svenska kommunförbundet, Sveriges villaägareförbund samt Ale (en minoritet),
Halmstads, Malmö, Partille, Söderhamns, och Östersunds kommuner.

Frågan
om exploateringssamverkan bör enligl några remissinslanser utredas ytterligare.
Till dessa hör bl.a. hovrätten för Nedre Norrland, universitets- och
högskoleämbetet (Stockholms universitet, juridiska fakulteten), länsstyrelserna
i Kronobergs och Gävleborgs län. Näringslivels byggnadsdelegation, Stockholms
byggmästareförening. Svenska kommunförbundet. Västra Sveriges byggföretagare
samt Ale, Bollnäs, Danderyds (en minoritet), Falu (en minoritet), Gällivare,
Haparanda, Helsingborgs, Härnösands (en minoritet), Jokkmokks, Kalix, Kiruna,
Kävlinge, Lunds (en minoritet), Malmö och Värmdö (en minoritet) kommuner.

Universitets-
och högskoleämbetet anför:

Föreskrifterna
är rätt detaljerade men mofiven är trots detta ganska kortfattade.
Fakulletsnämnden anser att föreskrifter om exploateringssamverkan aktualiserar
så komplicerade civil- och förvaltningsrättsliga problem, att frågan bör bli
föremål för ytteriigare utredning,

Kiruna
m.fl. kommunernttalar:

Om
markförordnande meddelas och detaljplan anlas har kommunen visseriigen
möjlighet att få lill slånd en exploateringssamfällighet genom byggnadsnämndens
initiativ men någon garanti för ett effektivt plangenomförande finns ändock
inte.

Prop.
1985/86:2 115

Det
kan konstaleras alt de föreslagna reglerna om exploateringssamverkan inte fält
den allsidiga utformning som varil önskvärd ur kommunal synpunkt.

Några
remissinstanser, bl, a, lantmäteriverket, länsstyrelserna i Hallands och
Jämtlands län samt öskarshamns kommmun, föreslår atl det genomförs någon form
av praktiska försök innan reglerna införs.

Statens
institut för byggnadsforskning föreslår att forsknings- och utredningsinsatser
sätts in för atl följa tillämpningen.

3
Behov och användningsområden

Några
remissinstanser ställer sig tveksamma Ull om exploateringssamverkan kommer att
bli det effektiva plangenomförandel som utredarna tänkt sig. Länsstyrelsen i
Gävleborgs län anför t, ex.:

Enligl
länsstyrelsens mening har ulredningen föreslagit en lagteknisk lösning som
tillgodoser fördelningsmålet väl men i övrigt inte kan väntas ge ett
tillräckligt effekUvl genomförande. Särskilt i tätortsfallet torde kommunens
inflytande enligt förslaget vara alltför begränsat. Möjligheterna alt
expropriera torde vara beskurna lång tid efler ett förordnande om samexploatering.
Förslaget synes leda till alt kommunen efter initiativ till exploateringssamverkan
kan få avstå från ytterligare älgärder för alt påverka takten i
plangenomförandet under en lång följd av år, Detla särskilt som det är oklart
vilka befogenheter kommunen får all i exploateringsavtal ta upp frågor om
tidsfrister m. m. för den enskilt bedrivna exploateringen.

Liknande
synpunkter framför länsstyrelsen i Norrbottens län samt Gällivare, Haparanda,
Jokkmokks, Kalix, Kiruna och Östersunds kommuner. Även Nynäshamns kommun synes
vara tveksamt inställd lill om exploateringssamverkan blir ett effektivt
genomförandemedel.

Näringslivets
byggnadsdelegation tror däremot att fastighetssamverkan kan utvecklas till en
raUonell metod för plangenomförande, särskilt i områden där en stor
sakägarkrets berörs. Även Haninge kommun hyser vissa förhoppningar om snabbare
planläggning och genomförande genom förslaget om exploateringssamverkan.

Länsstyrelserna
i Stockholms, Kalmar och Kristianstads län delar utredningens uppfattning alt
exploateringssamverkan ökar möjligheterna att välja goda planläggningsalternaliv.

När
det gäller frågan om i vilka bebyggelsesituationer bestämmelsema om
exploateringssamverkan bör tillämpas framhåller flera remissinstanser all
reglema kommer alt få betydelse vid förnyelse och förtätning av befintliga
bebyggelsemiljöer. Bl,a, byggforskningsrådet anför:

Prop. 1985/86:2 116

Det
är välbekant att förnyelse kombinerad med förtätning hittills haft svårigheter
att komma igång. Förhällandet har bl. a, belysts i en serie forskningsobjekt
stödda av rådet. Dessa har bl. a. visat alt genom lämplig planering och
anpassning av den tekniska standarden kan ofta fullgoda och klart ekonomiska
lösningar åstadkommas inom äldre områden. Alt trots detta verksamheten ännu är
ringa har framför allt berott på dels stela kostnadsfördelningsregler mellan
kommun och markägare - vilket problem synes vara på väg atl lösas i den nya
lagstiftningen - dels brist på lämpliga former för samordning
planering-plangenomförande och för fastighetsägarnas medverkan och
medinflylande. I flertalet undersökta fall har önskemål om sådan medverkan
mycket klart framkommit. Bristen på organiserade former för samverkan
kommun-markägare har gjort proceduren tung, förhandlingsarbetet svårt och ökat
misstron mellan parterna.

Såväl
praktisk erfarenhet som forskningsresultat tyder därför entydigt på att ett
formaliserat institut som ger fastighetsägarna möjlighel atl uppträda samlat,
träffa avtal med kommunen och själva medverka i exploale-ringsprocessen bör
införas.

I
huvudsak liknande synpunkter framförs av bl. a, länsslyrelserna i Kalmar och
Jämtlands län samt Göteborgs, Haninge, Nyköpings, Stockholms och Täby
kommuner.

Beträffande
användbarheten av exploateringssamverkan vid sanering synes instanserna ha en
mer tveksam inställning. Del gäller bl. a. Föreningen för samhällsplanering,
Samfundet för fastighetsvärdering och Stockholms kommun. Kommunen framhåller:

Reglerna
om exploateringssamverkan är angelägna. De läcker ett behov i synnerhet i
förtätningsområdena. Frågan om fastighetssamverkan inom de täta innerstadsområdena
kvarstår emellertid, speciellt när del gäller att få till slånd gårdssamverkan
där inte alla fastighetsägare är ense. Lagreg-lema bör förstärkas på denna
punkt.

Stockholms
fastighetskontor anför:

Inom
stenstadens saneringsområde torde dock bestämmelsema om exploateringssamverkan
få mindre belydelse. Nuvarande regler i bosiadssaneringslagen och
anläggningslagen är i huvudsak tillräckliga, Etl ytterligare tvång torde inte
innebära några fördelar. En tänkbar nytta med exploateringssamverkan skulle
vara att kommunen får en formell motpart i samband med planarbetet.

Stockholms
stadsbyggnadskontor anför:

I
Stockholm föreligger behov av ett system för kostnadsutjämning mellan
fastigheter i samband med sanering och uppmstning av gårdsmiljöer. Den situation
som åsyftas är den att det inom ett innerstadskvarter finns ett gårdshus som av
olika skäl bör rivas. Avkastningen av byggnaden kan ofta vara sådan att det för
den enskilde fastigheten är ekonomiskt orimligt med en rivning. För flera
fastigheter sammantaget kan dock fördelarna i form av bl. a. bättre miljö
fillsammans vara sådana att de överväger kostnaderna för en rivning av
gårdshuset.

Prop. 1985/86:2 117

Exploateringssamverkan
skulle därvid i princip kunna tänkas vara en

lämplig form för kostnadsutjämning, För
ytterligare klargörande av

problemställningen
bör framhållas alt antydd önskvärd rivning av gårdshus endast i vissa fall blir
kopplad lill gårdssanering av den omfattning att anläggningslagen blir
Ullämplig. Om anläggningslagen utnyttjas är del heller inte utan vidare
självklart att rivning av ett gärdshus kan inräknas i kostnaderna för en
gärdssanering och därigenom bli föremål för kostnadsfördelning mellan flera
fastighetsägare.

Statens
institut för byggnadsforskning och Stockholms kommun anser att
exploateringssamverkan kommer att få liten betydelse vid n y e x p I o
a-teringför helärsbebyggelse.

Stockholms
kommun anför:

Beträffande
genomförande av större nyexploateringar för bostäder och industri saknar
exploateringssamverkan betydelse som genomförandein-stmment. I dessa fall krävs
så omfattande förändringar i ägandestmktur och fastighetsindelning all i första
hand kommunalt och i andra hand enskilt förvärv av samlade markområden krävs
för ett ändamålsenligt och planmässigt genomförande.

När
det gäller nyexploatering för fritidsbebyggelse tycks dock flera
remissinstanser anse att exploateringssamverkan kan komma till användning, bl.
a, statens institut för byggnadsforskning, länsstyrelserna i Gävleborgs och
Jämtlands län samt Kalmar och Nyköpings korn-

Länsstyrelsen
i Gävleborgs län:

Länsstyrelsen
vill till en början understryka behovet av effekUvare genomförandemedel för att
utföra exploateringsätgärder inom områden med splittrat markägande, I
tätorterna är svårigheterna framför allt knutna till saneringsområdena,
eftersom kommunemas direkta engagemang i markfrågor där i allmänhet är mindre
än vid nyexploatering. För fritidsbebyggelsens utveckling, som nästan helt
sker på privatägd mark, är en splittrad fastighetsindelning i dag oftast ett
avgjort hinder mot all planlägga oberoende av fastighetsförhållandena. Att
hitta nya vägar för att underlätta samexploatering är därför angeläget.

4
Syfte och avgränsning av samverkansområdet

Några
remissinstanser har tagit upp frågan om vid vilken tidpunkt e
x-ploateringssamverkan skall kunna komma till stånd.

Näringslivets
byggnadsdelegation förespråkar en betydligt vidare tillämpning av insUtutet än
vad som föreslås i betänkandet. Delegationen anför närmare:

Prop. 1985/86:2 118

I
princip har utredningen på detta sätt löst etl flertal fördelningsproblem vid
omreglering av fasfighetstillgångar för bebyggelseändamål. Frågan är ocksä, om
metoden inte av rältspoliliska skäl borde få en mer konsekvent behandling,
Ulredningen anser, att man bör nöja sig med markpolitiska bedömningskriterier
för tillämpningen. Men inslaget av likabehandling vid omregleringen bör i
princip vara något, som sakägare inom elt planomräde skall kunna påräkna ex
officio (jfr faslighetsbildningslagen, regleringens betydelse för tredjemansinlressen,
panthavare m.fl.). Från rättspolilisk synpunkt torde det därför te sig
motiverat att genomgående använda fastighetssamverkan som genomförandemetod,
när ägovidd av någon betydelse tillhör flera sakägare i etl planområde.

Gällivare,
Haparanda, Jokkmokks, Kalix och Kiruna kommuner anser alt möjlighetema atl
utfärda etl markförordnande om exploateringssamverkan är betydligt
kringskurna.

Statens
institut för byggnadsforskning frågar sig vem som avses la initiativ till
exploateringssamverkan via exploateringssamfällighet. Är del avsett att
användas av kommunen eller fastighetsägarna, eller av båda? Institutionen för
fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm anser all det bör
diskuteras om inte enskilda kan ges ökade möjligheter att ta initiativ till
samverkan,

Huddinge
kommun anser att samverkan bör kunna användas även inom en del av ett större
planområde som avgränsats efter "planmässiga principer" istället för
att två separata detaljplaner skall behöva upprättas för områdel i fråga.

Lantmäteriverket
tar upp frågan om avgränsningen av markförordnandet och anför;

Avgränsningen
av markförordnandet får avgörande betydelse för vilka fastigheter som skall
delta i exploateringssamverkan och således få del av exploaterings vinsten, I
första hand vid fritidsbebyggelse lorde del ibland vara olämpligt alt anta
detaljplan för hela området med markförordnande. Sekundära grönområden, som
inte fordrar gemensam skötsel men som ändå har betydelse för
exploateringsområdet, kan lämnas utanför detaljplanen. Behövliga restriktioner
avseende markägarnas utnyttjande av dessa grönområden kan införas genom
ändring av markförordnandet. För att ett markförordnande skall få lämplig
avgränsning kan det bli aktuellt att förordnandet meddelas med stöd av en områdesplan
och genomförandebeskrivningen som lillhör denna.

Svenska
byggnadsentreprenadföreningen, Gotlands och Halmstads kommuner anser att den i
betänkandet föreslagna giltighetstiden — högst 3 år - för markförordnandet är
för kort.

Prop.
1985/86:2 119

5
Exploateringssamfällighetens bildande

5.1
VaJ av regelsystem

Flera
remissinstanser anser att reglerna om exploateringssamverkan bör ges iensärskildlag.
Hovrätten för Nedre Norrland anför:

Hovrätten
delar ej utredningens uppfattning alt reglema om samfallighetsbildning har sin
plats i AL. Det föreligger nämligen en grundläggande skillnad mellan den form
av samverkan som i dag regleras i AL och exploateringssamverkan. Samverkan
enligt AL förutsätter att ändamålet med samverkan är av stadigvarande betydelse
för fastigheterna och syftar Ull ett bestående förhållande mellan dessa.
Exploateringssamverkan är emellertid inriktad på en verksamhei under begränsad
tid och kommer huvudsakligen att bli av mera tillfällig natur. En annan
betydande olikhet är att samverkan enligt AL utmynnar i anläggningar som skall
fylla en servicefunktion åt de samverkande fastigheterna, medan den verksamhet
som en exploateringssamfällighet kommer att bedriva är av helt annal slag.
Hovrätten vill mot bakgmnd härav förorda att i det fortsatta lagstiftningsarbetet
övervägs att reglerna om exploateringssamverkan samordnas i en särskild lag.

Liknande
synpunkter framför bl, a. länsstyrelserna i Göteborgs- och Bohus samt Jämtlands
län. Fastighetsrådens förening, Sveriges domareförbund samt Malmö kommun.

Hovrätten
över Skåne och Blekinge förordar all man i det fortsalla lagstiftningsarbetet
överväger på vad sätl reglerna om exploateringssamverkan och reglerna om täktsamverkan
kan samordnas i en särskild lag.

Länsstyrelsen
i Jämtlands län. Näringslivets byggnadsdelegation samt Södertälje kommun (en
minoritet) menar atl reglerna bör samlas i ett kapiteli PBL.

Statens
råd för byggnadsforskning och Umeå kommun anser att det är naturligt att
anknyta till anläggningslagens regelsystem. Byggforskningsrådet framhåller dock
atl vissa alternativa konstmktioner också förefaller möjliga.

Svenska
kommunförbundet anser atl om reglerna om exploateringssamverkan alls behövs så
måste anläggningslagen genomgå en mer omfattande omarbetning än vad som
förutsätts i förslaget. Anläggningslagen har kommit till för att reglera
samverkan beträffande anläggningar och inte för att reglera verksamheter
(exploatering). Även Oskarshamns kommun är inne på liknande tankegångar.

Länsstyrelsen
i Stockholms län anser att sambandet mellan reglerna ärkomplicerat och
anför-Sambandet mellan FBL och AL samt FBL:s regler om exploateringssamverkan
och fastighetsplan är ganska komplicerat. Lämpligen bör hän-

Prop. 1985/86:2 120

visning ske mellan lagarna så att det klart framgår att
markägare som avböjer att delta (57 § AL) kan få sin fastighet inlöst om marken
behövs för exploateringens genomförande saml att hans mark kommer alt ersättas
enligt föreslagna 5:9a § FBL.

5.2 Villkor för inrättande av en exploateringssamfällighet

Hovrätten för Nedre Norrland och Fastighetsrådens förening
anser att opinionsvillkoret i anläggningslagen behöver stärkas vid exploateringssamverkan.

Fastighetsrådens förening:

Enligt förslaget skall opinionsvillkoret i AL vara
uppfyllt. Föreningen ifrågasätter om inte detta villkor behöver slärkas med
hänsyn fill det stora riskmoment som ligger i en exploateringssamverkan. Detta
gäller särskill i Uder av osäker fastighetsmarknad, när måhända efterfrågan kan
komma att minska.

Nacka kommun anser att opinionen för samverkan bör ha
klarlagts redan när markförordnandet upprättas.

Lantmäteriverket anser att undantagsregeln från
opinionsvillkoret i 7 § andra stycket anläggningslagen inte bör gälla vid
exploateringssamverkan. Verket anför:

Den möjlighet att besluta om samverkan med bortseende från
opinionen som enligt en undantagsregel i 7 § anläggningslagen föreligger i
speciellt kvalificerade fall finns det enligl LMV:s uppfattning knappast
anledning att utnyttja vid exploateringssamverkan. Del skulle innebära alltför
ogynnsamma fömtsättningar för samverkan om den måste beslutas mot en helt
negativ opinion. Skulle exploateringen vara nödvändig eller mycket angelägen
är det i ett sådant läge bättre att kommunen köper upp marken och går in som
huvudman,

I fråga om båtnadsvillkoret framhåller statens institut
för byggnadsforskning att en förtätning i områden med äldre villa- eller frilidsbebyggelse
sällan torde ge fastighetsägarna som kollektiv något överskott.

Borås kommun påpekar att kostnadsansvaret är oklart i
fråga om del kalkylunderlag som måste tas fram för att bedöma rimligheten av en
exploateringssamverkan. Kommunen undrar vidare vad som händer om man bedömer
att underskott uppkommer.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anför:

I 22§ i kapiUet anges att vid bildande av exploateringssamfälligheter
båtnads- och opinionsvillkoret i anläggningslagen skall gälla. Länsslyrelsen
tillstyrker att möjlighet i princip öppnas för bildande av exploaterings-samfålligheter
på angivet sätt. Emellertid kan övervägas om inte den

Prop.
1985/86:2 121

planpolitiska
bedömning som exempelvis ingår i fastighetsplanens båtnadsvillkor på liknande
sätt bör infogas i lagtexten. I normalfallet torde nämligen exploateringssamfälligheten
bildas innan såväl delaljplan som fastighetsplan har upprättats, varför
planbedömningen måste göras vid själva bildandet av samfälligheten. När
exempelvis ett gemensaml parkeringshus för flera fastigheter behöver byggas
krävs härvidlag planpolitiska bedömningar som saknar annat planstöd. Stadgande
om detta bör infogas i lagtexten.

Enligt
Näringslivets byggnadsdelegation skapar opinions- och båtnadsvillkoren vissa
problem. Således anser delegationen att samhällsplanering och fastställda
planer borde vara tillräckligt underlag från inlres-seavvägningssynpunkt för
exploateringssamverkan, dvs, samma princip som valts i plansammanhang.

5.3
Deltagande i exploateringssamfälligheten

Några
remissinstanser anser att det under vissa fömtsättningar bör finnas möjlighet
att tvångsvis ansluta en fastighetsägare i exploateringssamverkan. Till dessa
hör hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen, institutionen för
fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm, Svenska kommunal-tekniska
föreningen, Sveriges villaägareförbund saml Bollnäs, Eskilstuna, Gävle,
Karlskrona, Köpings, Lessebo, Motala, Nacka, Norrtälje, Stockholms, Sundsvalls,
Sunne, Södertälje, Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Värnamo och Västerås
kommuner. Av dessa anför villaägareförbundet:

Enligt
PBL-förslaget skall en fasfighetsägare inte kunna tvingas in i företaget för
fastighetssamverkan. Förslaget bör övervägas ytterligare. Fastighetsägare, vars
mark behöver tas i anspråk för enskill bebyggande eller allmän plats och som inte
vill ingå i samverkan, torde ev, ändå behöva kunna anslutas. Denne
fastighetsägare kan då få del av den vinst som påräknas. Genom att sälja den
mark, som vid omarronderingen av hans fastighet skall läggas till annan, kan
fastighetsägaren då mol ersättning i pengar utträda ur samverkansföretaget.
Huruvida en sådan ordning skulle kunna äventyra attraktiviteten med
exploateringssamverkan bör bedömas i samband med att förbundets påpekande
utreds.

Eskilstuna
kommun anför:

Vidare
är det en brist att en fastighetsägare inte mot sin vilja kan tvingas in i en
exploateringssamverkan, särskilt som det i motiven sägs att avgränsningen av samverkansomrädel
skall bedömas utifrån planmässiga principer. Om en viss fastighetsägare med elt
strategiskt markinnehav avböjer att delta kan hela syftet med elt
markförordnande om exploateringssamverkan förfelas.

Prop. 1985/86:2 122

Länsstyrelsen
i Stockholms län anser däremot atl det torde vara svårt att ta in regler som
tvingar in markägare i samverkan, eftersom det rör sig om exploateringsföretag
med vilka allfid ett visst risktagande är förenat.

Hedemora,
Kalmar, Lunds och Kristinehamns kommuner anser alt om en fastighetsägare
avböjer att delta i samverkan bör exploateringssamfälligheten få lösenrätt Ull
den mark som berörs av fastighetsplanen.

Helsingborgs
och Sollentuna kommuner menar alt kommunen bör få rätt att ta över ansvaret för
sädana fastigheter vars ägare avböjt att delta i exploateringssamverkan.
Däremot bör enligt Sollentuna kommun inte någon ytteriigare "privat
expropriationsrätt" tillskapas.

Angående
minsta andel för deltagande i samverkan anför länsstyrelsen i Stockholms län:

Av
uttalanden på s, 387 m framgår att fastigheter som berörs av exploatering
endast på så sätt att de har andel i samfälld mark inom exploateringsområdet
skall kunna delta i samverkan, såvida andelama i samfällda marken inte har
endast obetydligt värde. Tvekan kan uppstå, humvida faslighet som med sin
enskilda mark ingår till bara någon liten del i exploateringsområdet alltid
skall ha rätt atl delta i samverkan. Motivuttalanden humvida någon minsta andel
skall ställas upp som villkor för dellagande kan vara lämpliga.

5.4
Exploateringsbeslut

Frågan
om möjligheten atl meddela ett preliminärt exploateringsbeslul bör utredas
ytterligare enligt hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och
Blekinge, länsstyrelsen i Kalmar län samt Fastighetsrådens förening.
Länsstyrelsen anför:

Många
markägare torde vilja avvakta en bålnadskalkyl innan de lar slutlig ställning
om deltagande i exploateringssamfälligheten. Det bör finnas mycket speciella
skäl att göra exploateringsbeslutet till preliminärfråga om det ej finns
möjlighet atl göra båtnadsberäkning. Del måste också vara svårare att få en
opinion för en exploateringssamfällighet innan man vet hur planen kommer alt ulformas.
Skall man vänta fill dess att detaljplanen utställts finns det knappast
anledning Ull detta förfarande. Frågan bör övervägas ytterligare.

Fastighetsrådens
förening:

När
ett preliminärbeslut meddelats kan en tveksam fastighetsägare avvakta med ett
ställningstagande. Lämpligheten av detla bör ytterligare övervägas. Det bör
vidare klarläggas hur opinionsmätningen skall ske. Skall en passiv markägare
räknas som "obefintlig" eller som negativ?

Lantmäteriverket
anser att en e x t r a a v g i f t bör tas ut av de fastighetsägare som
ansluter sig till företaget först vid det slutliga exploateringsbeslutet.
Verket anför:

Prop.
1985/86:2 123

Om
en fastighetsägare vid etl preliminärbeslut (66 § AL) avböjt all delta har han
ändå möjlighet alt vid ett slutligt beslul enligl 65 § AL delta. Eftersom någon
båtnadsprövning normalt inte sker till gmnd för etl preliminärbeslut löper de
fastighetsägare som redan då beslutar sig för att delta viss ekonomisk risk. De
fastighetsägare som beslutar sig för att delta försl då båtnadsprövning skett
till grund för ett slutligt exploateringsbeslul löper däremol på detta säll
ingen större ekonomisk risk. Genom detta system torde de flesta försiktiga
markägare avvakta med alt delta. Detta medför i sin tur att själva tanken bakom
etl preliminärbeslut knappast blir uppfylld. Det kan ifrågasättas om dessa
fastighetsägare inte borde betala någon form av extra avgift, utöver andelen i
de eventuella kostnader som exploateringssamfälligheten haft, för alt få möjlighel
atl inträda först då del är tämligen klart att förelaget kommer att gå med
vinst.

Lunds
kommun påpekar att det bör framgå av beslulet alt exploateringssamverkan avser
en fastighetsplan av viss uiformning. Kommunen anför:

I
samband med exploateringssamverkan torde det bli vanligt alt en fastighetsplan
utarbetas. Fastighetsplanens utformning kan bli avgörande för bland annat
principen för fördelning av avkastningen. Därför bör av exploateringsbeslutet,
i förekommande fall, också framgå atl exploateringssamverkan avser en
fastighetsplan av viss utformning. Antas en fastighetsplan, som avviker från
det fömtsatta planförslagel, ges då möjlighet att, i likhet med vid motsvarande
förhållande beträffande detaljplan, få till stånd en omprövning av
exploateringsbeslutet.

6
Metoder att fördela kostnader och avkastning

Det
i belänkandet föreslagna sättet all bestämma andels talen medför enligt
Sveriges lantmätareförening atl man erhåller en rättvis grund för fördelning av
byggnadsrätten inom exploateringsområdet. Inte heller lantmäteriverket har
något att erinra mot det föreslagna sättet att beräkna andelstalen.

Sveriges
villägareförbund framhåller särskilt att del för institutets effektivitet är
viktigt alt enkla och lätthanterliga principer kan tillämpas vid andelstalens
beräkning.

Helsingborgs kommun finner
att förslaget är oklart när det gäller beräkning av andelstal för berörda
fastigheter, värderingsgmnder, beräkning av exploateringsavgifter m. m.

Statens institut för
byggnadsforskning framhåller atl utredningens tre olika metoder för att fördela
kostnader och avkastning efler andelslal fömtsätter att
fastighetsbildningsmyndighetens mark- och fastighetsvärderingar accepteras av
alla inblandade parter. Institutet anser alt en utvärdering och uppföljning av
denna process är nödvändig.

Läges- och andra fördelar
bör i vissa fall beaktas vid andelslals-beräkningen enligt länsstyrelsen i
Stockholms län, som anför:

Prop. 1985/86:2 124

Om
man inom ett exploateringsområde har klart olika gynnsamma betingelser för
byggande i skilda delar, kan man räkna med att en markägare, som har från
läges- eller bebyggbarhetssynpunkt bättre mark, uppfattar det som orättvist att
han inte får tillgodoräkna sig detta vid åsättande av andelstal. Det bör
övervägas om inte läges- och andra fördelar i vissa fall bör få tillgodoräknas.
Vidare bör vid beräkning av andelstal hänsyn tas fill särskilda fillgångar,
såsom växande skog och grus liksom till negativa faktorer, l.ex. rivningskoslnader.

Liknande
synpunkter framför lantmäteriverket.

Frågan
om vilken metod som bör väljas för fördelning av kostnader och avkastning bör
utredas ytterligare anser statens planverk och länsstyrelsen i Stockholms län.
Planverket anför:

Omfattningen
av dessa reglers fillämpning och effekter blir beroende av metodema att fördela
kostnader och avkastning. Tre metoder att fördela nämns (s, 388) och
utredningen föreslår att lagstiftningen skall möjliggöra alla utan några
vägledande resonemang om de skilda konsekvenser de har. Detla frågekomplex bör
belysas ytterligare. Preferensen för marköverföring leder ofta till krav på
betydande kontantinsatser som utestänger många från medverkan.

Länsstyrelserna
i Stockholms, Kalmar och Gävleborgs län ifrågasätter det lämpliga i att
fördelningen i första hand skall ske genom marköverföring. Ofta torde det vara
mer rationellt alt fördelningen av avkastningen sker i pengar.

Länsstyrelsen
i Kalmar län:

I
59 § AL anges att avkastningen av exploateringen skall fördelas mellan de
deltagande fastigheterna genom marköverföring om inte fördelning i pengar är
mer ändamålsenligt. Delta är huvudregeln. Denna regel ifrågasattes. Det torde
vara betydligt mer rationellt, framför allt vid nyexploateringar, alt exploateringssamfälligheten
ordnar genomförandet från början till slut. Därför borde avkastningen kunna
fördelas helt i pengar. Man skulle få ett minst lika rättvist system. Dessutom
skulle del kunna undvikas en hel del besvär mot fördelningsprinciperna som
fattas vid förrättningen.

Angående
två av de föreslagna metoderna för fördelning av kostnader och avkastning anför
lantmäteriverket:

Möjligheten
att fördela avkastningen genom överföring av bebyggbar mark, som i lagtexten är
huvudregel, kan vara en lämplig metod t. ex. inom förnyelseomräden eller då fä
fastigheter berörs. Vid större nyexploateringar torde det vara mest
ändamålsenligt att exploateringssamfälligheten sköter genomförandet från början
till slut varvid alltså avkastningen fördelas i pengar. På detta sätt uppnås
fördelar vid t, ex. marknadsföring och försäljning av tomter. En annan fördel
är att tomterna i detta fall blir värderade direkt av marknaden medan det vid
fördelning av bebyggbar mark till intressenterna måste ske en värdering inom
förrättningens ram.

Prop. 1985/86:2 125

7
Exploateringssamfällighetens verksamhet

Umeå
kommun föreslår att länsstyrelsen får möjlighet att i styrelsen för samfällighetsföreningen
utse en samhällsrepresenlant med kunskaper inom det aktuella
verksamhetsområdet,

Sveriges
villaägareförbund anser i stället all den förrättningsman som beslutar om
bildande av exploateringssamverkan bör kvarstå som sakkunnig under processen
fram till genomförandet med ändringar av fastighetsindelningen m.m.

Borås
kommun frågar sig om exploateringssamverkan kan genomföras utan omfattande
medverkan från konsulter eller kommun.

Statens
planverk anser det vara onödig byråkrati att länsstyrelsen skall kontrollera humvida
exploateringsavtalet fullgjorts innan samfällighetsföreningen upplöses.

7.1
Ekonomiska förhållanden

Samfällighelsföreningens
förmånsrätt bör begränsas något i förhållande till utredningens förslag anser
bostadsstyrelsen, lantmäteriverket, länsstyrelsen i Kalmar län samt Stockholms
kommun.

Bostadsstyrelsen:

En
fråga av speciellt intresse för bostadsslyrelsen som långivare är
förmånsrättens värde vid exploateringssamfällighet. För atl underlätta finansieringen
av exploateringen har införts ett system där samfällighetsföreningen har
erhållit förmånsrätt i delägarfastighet för fordran som påförts delägaren inom
ett år från förfallodagen. Med detla system skall det vara möjligt för
kreditgivare alt utan övrig säkerhet låna pengar till en samfällighetsförening.
Denna förmånsrätt är i princip obegränsad, vilket gör det svårt för en
kreditgivare att bedöma förmånsrättens värde vid olika lidpunkter. Det finns
fall där bottenlångivare vägrat ställa upp med lån beroende på det osäkra
läget. Någon form av begränsning av förmånsrättens värde bör införas för atl
företaget skall te sig ekonomiskt sunt.

Lunds
kommun påpekar att förmånsrätten, för att skydda inteckningshavaren, inte bör
gälla förrän beslutet atl anla detaljplanen vunnit laga kraft.

Några
remissinslanser anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom
förmänsrätt i de deltagande fasfigheterna. Till dessa hör hovrätten för Nedre
Norrland som uttalar:

Enligt
hovrättens mening bör finansieringen ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt
i dellagande fastigheter, I vart fall skapar den föreslagna begränsningen i 62
§ AL ett osäkert kreditunderlag eftersom resultatet av exploateringsföretaget i
detta stadium av genomförandet är ovisst, I de fall en exploateringssamfällighet
bildas innan detaljplan föreligger finns för övrigt ingen möjlighet att
fastställa förmånsrätt enligt 62 § AL.

Prop. 1985/86:2 126

Statens
planverk anför:

Farhågor
inger också resonemangel om förmånsrätt (s. 390), som ska begränsas till högst
den värdehöjning som en ännu inte antagen detaljplan ger. Om plansystemets rätlsgarantier
är värda något blir denna inteck-ningshavarnas säkerhet i samma mån mindre. Det
synes vara redigare alt göra samfälligheten helt frislående och sluUigl bildad
först när finansieringen är ordnad utan alt delägarnas övriga mark belastats
med osäkra belastningar. Möjligheten att beräkna beloppen för förmånsrätt
torde ha överskattats eftersom det nog ofta kommer många överraskande
extrakostnader.

Näringslivets
byggnadsdelegation framför tanken att berörda fastigheter genomgående borde
kunna befrias från betalningsansvar och anför bl. a:

En
teknisk förbättring borde vidare kunna ske i fråga om behandlingen av
fastighetsbelastningar då plangenomförande sker med exploateringssamverkan.
Fastighetskrediter mot pantbrev i berörda fasligheter borde genomgående kunna relaxeras,
dvs, fastighetsdelen befrias från betalningsansvar för ägovidd, som ingår i
planområden på samma säll som vid expropriation, eventuellt efter nedsättning
av fordringsbelopp hos överexekuior etc. Utredningen anvisar här en annan
metod, som bygger på tanken att gravationer i princip beslår och får avlösas på
frivillig väg. Med lanke på att nybelåning ändock måste ske av byggnadsfasUgheterna,
är det mera praktiskt att frigöra dessa från äldre hypotek och utnyttja gravations-fria
fastigheter som säkerhet för nybebyggelsen.

8
Detaljplan vid exploateringssamverkan

8.1
Kommunen — exploateringssamfälligheten

Om
samverkan kommer till stånd företräds markägarna av en juridisk person. Detta
bör enligt länsstyrelsen i Stockholms län vara till fördel t, ex. vid
upprättande av exploateringsavtal. Täby kommun är dock tveksam till om man
skulle kunna få till stånd exploateringsavtal i någon större omfattning än i
dag mol bakgmnd av all systemet bygger på frivillighel.

Några
instanser anser att kommunen bör ges etl större inflytan-d e över
exploateringen. Till dessa hör länsstyrelsen i Norrbottens län som anför:

För
alt undvika alt angelägen förnyelse eller förtätning av bebyggelse, sanering, nyexploatering
etc, ska göras alltför beroende och i viss mån styras av enskilda
vinstintressen borde enligl länsslyrelsens mening regelsystemet ändras så att
kommunen ges en mera aktiv roll. Härigenom skulle exploateringssamverkan kunna
bli etl gott alternaUv Ull genomgripande och mycket kapitalkrävande
expropriation. Ett ökat kommunalt inflytande kunde exempelvis ta sig uttryck i
all kommunen i all exploateringssamverkan skulle ingå som delägare med viss
andel och att kommunen fick

Prop;
1985/86:2 127

befogenheter
att genomföra exploateringarna om samfällighetens styrelse icke fullföljer
fattade beslut.

Liknande
synpunkler framför länsstyrelsen i Gävleborgs län.

Sveriges
lantmätareförening anser atl kommunen bör vara sakägare vid den lantmäteriförrätlning
där samverkansfrågorna regleras och ges rätt atl delta i samexploaleringen,
förslagsvis efter andelstalen för de fastigheter, vars ägare avböjt ett
deltagande. Även Bollnäs och Borås kommuner synes vara av den åsikten alt
kommunen enhgt förslaget har för små möjligheter att påverka exploateringen.
Borås kommun efterlyser bl, a, möjlighet för kommunen att ställa krav på atl
fastigheter bebyggs inom viss Ud och att kommunen själv ska utföra
anläggningsarbetena för gator och va. Kommunen menar också att
exploateringssamverkan kommer att innebära att utjämning av
exploateringskostnader mellan skilda områden inte kan göras.

Halmstads
kommun ifrågasätter om det inte i anläggningslagen borde införas bestämmelser
som möjliggör att vid förrättning ställa krav på standardfrågor för
exploateringsanläggningar. Detta skulle enligt kommunen vara önskvärt som
komplement i de fall detta ej regleras i exploateringsavtal, t, ex. inom
fastighetsplan utanför detaljplanelagt område.

Svenska
riksbyggen, Sveriges kommunaljuridiska förening saml Borås och Stockholms
kommuner påtalar att de mark-ochbostadspolitis-ka konsekvenserna av förslaget
om exploateringssamverkan inte diskuterats i utredningen. Konimunaljuridiska
föreningen anför:

Såsom
utredningen påpekar förutsätter samverkansinstitutet att bestämmelserna om
markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen ändras på så sätt att etl
beslut av kommunen om exploateringssamverkan jämlikt 11 kap. 22 § PBL
automatiskt skall ge dispens från markvillkoret vid statlig belåning. Förslaget
om exploateringssamverkan inrymmer alltså inte endast tekniska aspekter. I
själva verket har frågan om att införa ett sådant institut även mark- och
bostadspolitiska samt bostadsekonomiska dimensioner som överhuvud inte blivit
belysta eller diskuterade av utredningen,

Borås
kommun avstyrker automatisk dispens frän markvillkoret vid
exploateringssamverkan. Kommunen anser dock all reglerna för dispens kan
förändras så alt större hänsyn tas till kommunens mening vid dispensgivningen.

Även
statens institut för byggnadsforskning pekar på möjligheterna att omforma
dispensmöjligheten och anför:

Utredningen
föreslår slulligen att dispens från markvillkorel automatiskt skall ges vid ett
beslut om exploateringssamverkan. Detla förslag kan tolkas så att kommunen i
och med ett beslut om dispens också avhänder sig kontrollen över mark- och
exploateringskostnader. Del förefaller möjligt att med anknytning till dagens
praxis omforma dispensmöjligheten så atl kommunen inte frånhänder sig
kostnadskontrollen. Oavsett om del

Prop.
1985/86:2 128

gäller
förnyelse med förtätning eller nyexploatering är det av betydelse för kommunen
att ha kostnadsutvecklingen under konlroll.

Jönköpings
kommun befarar att automatisk dispens från markvillkoret kan medföra att
exploateringsrätten utnyttjas som handelsvara.

Näringslivets
byggnadsdelegation och Svenska byggnadsentreprenörföreningen anser att d i s p
e n s bör lämnas även frånkonkurrensvill-korel vid exploateringssamverkan.
Delegationen anför:

Däremot
anses konkurrensvillkoret behöva bestå. Delta kan kanske vara begripligt om samfälligheten
själv uppträder som exploatör inom hela området. Däremot förefaller tanken
mindre begriplig om området fördelas på flera byggherrar. En
konkurrenssituation uppkommer ju därvidlag automafiskt.

Näringsfrihetsombudsmannen
framhåller angelägenheten av att kommunema vid exploateringssamverkan
medverkar till en konkurrens på lika villkor samt tillvaratar och stimulerar
konkurrensförutsättningarna så långt det är möjligt i syfte att hålla
kostnaderna nere.

8.2
Enskilda fastighetsägare — exploateringssamfälligheten

Förfarandet
att vägra bygglov som inte avser pågående markanvändning för åigärder pä en fasUghet
som inte deltar i exploateringssamfälligheten anses vara orationellt av
bostadsstyrelsen och statens planverk. Bostadsstyrelsen anser därför att alla
fastighetsägare i samverkans-området på något sätt bör tvingas med i samfälligheten.

Statens
planverk anför:

Byggnadsnämnden
ska vara förhindrad att lämna byggnadslov för ändrad markanvändning enligt
plan om fastighetsägaren valt atl stå utanför samfälligheten (s. 392). Denna
regel innebär ytteriigare en belastning på nämnden. Idag behöver man inte
förvissa sig om atl sökanden förfogar över den fastighet som han söker för. Den
regeln borde kunna gälla även i fortsättningen. Om fastighetsägaren står
utanför bör antingen samfälligheten ha tagit över eller också detaljplanen
inte fastställas i den delen,

Sveriges
lantmätareförening anser att fastighetsägare inom viss tid bör kunnahäva
byggnadsförbudet. Föreningen anför:

Fastighetsägare,
som dragit på sig ett byggnadsförbud enligt 9:16 andra stycket PBL genom att
inte delta i samexploatering bör inom viss tid kunna häva byggnadsförbudet
genom att till kommunen betala vad han skulle ha debiterats vid ett dellagande.

Prop.
1985/86:2 129

9 Marköverföring m. m.

Hovrätten för Nedre Norrland, institutionen för
fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Fastighetsrådens
förening anser att frågorna om överföring av mark till exploateringssamfälligheten
bör bli föremål för ytterligare utredning. Hovrätten anför:

Enligt utredningen skall det vara möjligl alt till exploateringssamfälligheten
överföra mark. För att möjliggöra detta föreslås ändringar i 5 kap. och

8 kap, FBL. När del gäller överföring av exploateringsbar
mark torde

uppmärksammas att sådan genom fastighetsreglering kan överföras endast

om samfälligheten äger någon fastighet, som marken kan föras till, eller om

marksamfällighet bildas enligt 6 kap. FBL, I fråga om överföring av mark

till samfälligheten krävs enligl hovrättens mening ytterligare övervägan

den.

Hovrätten över Skåne och Blekinge och Sveriges
lantmätareförening framför följande synpunkter pä frågan om marköverföringar
inom samverkansområdet.

Hovrätten över Skåne och Blekinge:

I de fall då metod 2 skall komma till användning framstår
det som uppenbart omoUverat att låta samfälligheten förvärva exploateringsbar
mark. De erforderliga markbytena måste här utan olägenhet kunna företas direkt
mellan de i samverkansområdet ingående fastigheterna. Även när det gäller metod
1 framstår det som onödigt komplicerat all låta samfälligheten förvärva
äganderätt. Saken har för övrigt viktiga skatterältsliga konsekvenser, något
som över huvud taget inte beaktats i betänkandet. Målet för samfälligheten vid
metod 1 är all avyttra eller upplåta den exploateringsbara marken sedan den
indelats i lämpliga enheter. Det mesl ändamålsenliga sättet att uppnå detta mål
förefaller hovrätten vara att låta den exploateringsbara marken bilda en marksamfällighet.
Därefter delas samfälligheten in i önskade fastigheter och avyttras eller upplåtes.
Denna lösning kräver några smärre ändringar i 6 kap, FBL, Detla borde dock inte
avskräcka från alt ta frågan under närmare övervägande i det fortsatta
lagstiftningsarbetet.

Regler om skyldighet att avstå mark för gemensamhetsanläggning
finns i 12 § AL, Det framstår som uppenbart för hovrätten att mark inom samverkansområdet
som behövs för gemensamhetsanläggning utan olägenhet kan avstås direkt från
berörda fastighetsägare lill anläggningsföreningen ulan något mellankommande
äganderättsförvärv för exploateringssamfälligheten.

En teknisk fråga är också hur storleksförändringar skall
ske inom samverkansomrädel. För alt det alltid skall vara möjligl atl göra
erforderliga marköverföringar har ulredningen föreslagit införande av regler i
5 kap. 8 § och 8 kap, 4 § FBL som innebär en utvidgning av möjligheterna atl
tvångsvis göra undantag från spärregeln i nuvarande 5 kap. 8 § FBL. Regeln i 5
kap. 8 § ger möjlighet till plusjämkningar utöver vad spärregeln medger och
regeln i 8 kap. 4 § ger möjlighet till minusjämkningar i motsvarande mån.

9 Riksdagen 1985/86. I saml. Nr 2

Prop.
1985/86:2 130

De
överväganden som kan ligga bakom en uppdelning av de båda jämkningsfallen i
två paragrafer i skilda kapitel är för hovrätten förborgade. Klarheten blir
inte större när man konstaterar att utredningen föreslagit samma
ersättningsregler oavsett vilken av paragraferna som används för
marköverföringen. Den synbara skillnaden mellan de båda situationerna är atl
för större minusjämkningar krävs en fastighetsplan medan större plusjämkningar
får äga mm utan en sådan. För hovrätten framstår denna skillnad som omotiverad.
Härtill kommer att, såviit man kan fömtse, fastighetsplan torde erfordras i de
övervägande antalet fall av exploateringssamverkan (se utredningens egna uttalanden
s. 393 xm och 833 my). Mot bakgmnd av det sagda föreslår hovrätten att de
förevarande undantagen från spärregeln sammanförs till en regel och att denna
regel föreskriver att fasUghetsplan erfordras för att jämkning skall få ske. Av
systemaUska skäl passar en sådan regel inte in vare sig i 5 kap. eller 8 kap.
Detta förhållande ger ytteriigare belägg för hovrättens ovan framförda uppfattning
om att reglerna om exploateringssamverkan bör stå i en särskild lag.

Sveriges
lantmätareförening:

Sådana
beslämmelser bör införas att kvartersmarken kan fördelas mellan samtliga
sakägare (inklusive dem som inte deltar i samexploateringen) pä följande sätt.

Kvartersmarken
fördelas så långt är möjligt med tillämpning av 5:8 FBL mellan sakägarna efter
deras andelstal. Om marken inte fullt ut kan fördelas med stöd av 5:8 FBL
eller överenskommelse enligt 5:18 FBL upprättas en fastighetsplan. Ägarna lill
de andelar, som är så små att de inte enligl 5:8 FBL kan omsättas i hel tomt
ges rätt enligt 8:4 FBL Ull inlösen av tomt. Företräde till inlösen ges efter
andelamas storlek.

Om
ingen yrkar på inlösen utläggs resttomterna var för sig som samfälligheter.
Vid en framtida upplösning av sådan samfällighet ges företräde för inlösen enligl
8:4 FBL framför försäljning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter.

Eskilstuna
och Lessebo kommuner anser att expropriationsrätt borde finnas vid
exploateringssamverkan.

När
det gäller den föreslagna ersättningsregeln i fastighetsbildningslagen anser
statens råd för byggnadsforskning att en ytterligare genomarbetning är
önskvärd. Rådet finner det utomordenUigt känsHgt om olika sätt att genomföra en
detaljplan leder till att ersättningarna bedöms enligt olika regler.

Statens
planverk och Stockholms kommun är också tveksamt inställda Ull
ersättningsregelns uiformning. Kommunen anför:

Det
anförda synes innebära atl - om kommun medger det genom att förordna om
exploateringssamverkan — enskilda personer eller företag ges samma möjligheter
som hittills har ansetts böra förbehållas det allmänna att, inom ett område som
avses för l.ex. bostadsbyggande, tvångsvis förvärva för exploatering
erforderlig mark, till pris som understiger det marknadsvärde marken kan
betinga med hänsyn till förväntningar om ändrad användning. Delvis synes de
enskilda exploatörerna t.o.m. kom-

Prop.
1985/86:2 131

ma
i ett bättre läge än en kommun då den i motsvarande situation exproprierar, i
det att man vid inlösen i samband med exploateringssamverkan regelmässigt skall
bortse från den gällande planens eventuellt vardehöjande effekt.

Länsstyrelsen
i Uppsala län ifrågasätter om inte den föreslagna lagtekniska lösningen vad
gäller fördelning av ersättningar enligt FBL bör ses över.

Sveriges
lantmätareförening tar upp en speciell ersättningsfråga och anför:

Som
SLF har uppfattat förslaget till regler om exploateringssamverkan, skall allmän
platsmark inom samverkansområdet överföras till kommunen. Den fastighetsägare,
som inte önskar delta i samexploaleringen, bör därvid få ersättning för att
marken avstås.

10
Beskrivning av förfarandet

Flera
instanser anser att antalet beslutstillfällen bör minskas, bl. a. länsstyrelsen
i Kristianstads län. Fastighetsrådens förening, Sveriges kommunaljuridiska
förening samt Stockholms, Simne, Söderhamns och Östersunds kommuner.

Länsstyrelsen
i Kristianstads län:

Förfarandet
med bildandet av exploateringssamfällighet omfattar flera beslul varemot besvär
kan anföras (markförordnande, exploateringsbeslut, detaljplan, fastighetsplan,
fastighetsbildning). Risk för lång Udsutdräkt innan exploatering är genomförd
finns. Förenkling av beslutsprocessen bör undersökas.

Institutionen
för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Kooperativa
förbundet anser att frågan om exploateringssamverkan bör kunna prövas utan ett
föregående markförordnande. InsUtutio-nen för fastighetsteknik menar atl
prövningen kan ske inom anläggningslagens ram och anför:

En
möjlighet som istället kan diskuteras är om inte frågan om exploateringssamverkan,
helt utan ett föregående markförordnande, kan prövas inom anläggningslagens
ram. På detta sätt läggs initiativet hos både kommun och enskilda samtidigt
som kommunen även genom AL tillförsäkras möjligheter att ha ett bestämmande
inflytande över samverkansområdels storiek, frågor om plangenomförande m. m. (fömlsalt
atl 23 § AL får gälla även vid exploateringssamverkan). Dessutom ankommer det
på kommunen att anta en efterföljande delaljplan, vilket innebär att det inte
finns någon risk för att oönskad bebyggelse kommer till stånd. Ytterligare elt

Prop.
1985/86:2 132

skäl
Ull att inte låta markförordnandet vara ett villkor för samverkan är att besvärsmöjlighetema
begränsas något, vilket torde underlätta och förenkla handläggningen av de här
frågorna, I del föreslagna systemet finns det möjlighet att besvära sig över
markförordnandet, exploaleringsbeslutet och detaljplanen. Enskilda bör kunna
bevaka sina rättigheter även om endast de två sistnämnda besvärsmöjligheterna
blir tillgodosedda.

Kooperativa
förbundet anser att förordnandet om exploateringssamverkan bör tas in i
planbeslutet. Denna ståndpunkt synes även intas av Södertälje kommun (en
minoritet).

Länsstyrelsen
i Kristianstads län och Uppsala kommun betonar nödvändigheten av ett ingående
samarbete och samråd mellan FBM och kommunen vid upprättande av en detaljplan
som skall genomföras genom exploateringssamverkan.

Sveriges
villaägareförbund betonar atl alla fastighetsägare inom ett område för
exploateringssamverkan bör ges tidiga möjligheter lill samråd om förelaget och
detaljplanen.

Huddinge
kommun framhåller att kommunen måste ha god planberedskap vid beslut om
markförordnande för exploateringssamverkan. Kommunen anför:

De
synpunkter som kan anföras är att man måste arbeta med god framförhållning då
kommunen avser meddela beslut om markförordnande för exploateringssamverkan,
dvs, planberedskapen måste vara god.

Man
får fömtsatta att etl förslag lill delaljplan i princip måsle finnas färdigt
redan då markförordnande meddelas p. g, a, den knappa tid som sedan står till
förfogande till detaljplan skall ha antagits, respektive beslut om
exploateringssamverkan meddelats (högst 3 år). Man får även räkna med en
uppenbar risk för förseningar genom besvär i olika skeden av
planeringsprocessen. I de flesta fall torde även en fastighetsplan behöva
upprättas, dels för atl utfallet för den enskilde fastigheisägaren tydligt
skall kunna redovisas och dels för alt erforderliga marköverföringar enligl fastighetsbildningslagens
8:e kapitel skall kunna ske.

Förmodligen
måste väl genomarbetade förslag till både detaljplan och fasUghetsplan
föreligga redan då exploateringsbeslut meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten,
för att de som ställer sig tveksamma Ull atl ingå i exploateringssamverkan
skall få tillräckligt underlag för sina bedömningar.

Även
länsstyrelsen i Västmanlands län kommenterar förfarandet och anför:

Markförordnande
om exploateringssamverkan enligt 10:1 punkl 7 garanterar inte atl sådan
samverkan kommer till stånd med hänsyn till bestämmelserna i anläggningslagen.
En önskvärd förenkling vore därför att frågan om exploateringssamverkan ocksä
kunde göras lill föremål för prövning enligl anläggningslagen, innan detaljplan
antas, genom ansökan av byggnadsnämnd med stöd av genomförandebeskrivning som
varit utställd.

Prop.
1985/86:2 133

Några
remissinslanser för fram alternativa förfaranden till det som föreslås i
utredningen. Till dessa hör Sveriges domareförbund som anför:

Enligt
förbundels mening skulle det från flera synpunkter vara lämpligl att handlägga
dessa ärenden i lantmäteriförrätlningens form. Delta fömtsätter att man kan
integrera informations- och plandelarna i förrättningsformen, vilket bör vara
möjligt under fastighetsbildningsmyndighetens projektledning. Vinsten skulle vara
en samlad handläggning, väl ägnad alt på ett mindre formbundet sätt lösa de
ofta känsloladdade frågor som finns i denna typ av ärenden.

Detta
förfarande förespråkas även av Fastighetsrådens förening. Näringslivets
byggnadsdelegation förordar ett annat alternativ. Delegationen anför;

Med
tanke på de svagheter som konstaterats, dä det gäller förfallotider/
genomförandetid som instrument för plangenomförande, vore del önskvärt att
konstruera fastighetssamverkan med ytterligare ett viktigt steg mot direkt
plangenomförande. Så kan ske, om man tänker sig alt själva fastighetstilldelningen
blir villkorad så, atl sakägare uppförs på "tilldelnings-längden",
under fömtsättning att vederbörande tecknar exploateringsavtal med kommunen.
Fastighetstilldelningen sker därmed på feckningslista för deltagande ungefär
som vid annan ekonomisk samverkan - jfr t, ex, ekonomiska föreningar,
aktiebolag. Ointresserade kan avyttra sin "teckningsrätt", eller
begära inlösen. Detta har praktiska fördelar i flera avseenden. Man behöver då
inte tillgripa en kanske komplicerad samfällighetsförvalt-ning i genomförandeskedet
ulan kan arbeta direkl med en individuell omreglering på samma sätt som vid
annan fastighetsreglering. Vidare kommer exploateringsavtalen att kunna precisera
varje sakägares förhållande till kommunen bl, a, i fråga om skyldighet atl
uppföra bebyggelse på samma sätt som i tomträttsavtal. Man når med andra ord i
realiteten fram Ull en form av "positiv" planering, dvs, en rättslig
garanti för ett "automatiskt" plangenomförande som resultat av
planläggning, vilket kan betraktas som ett mål från rationell synpunkl i
samhällsplaneringen. Tidsprogram för utbyggnaden blir ur kommunens synpunkt
rättsligt påtagliga.

Prop.
1985/86:2 134

Bilaga 3

De till
lagrådet den 1 april 1982 remitterade lagförslagen

1
Förslag till

Lag
om exploateringssamverkan

Tillämpningsområde
m.m.

1
§ Enligt denna lag får beslutas
att ägare till fastigheter med mark inom elt visst område (samverkansområde) i
samverkan skall vidla de åtgärder inom områdel som behövs för att ställa i
ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som
behövs för bebyggelsen (exploateringssamverkan).

2
§ Frågor om
exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploa-teringsförrältning) som
handläggs av faslighelsbildningsmyndigheten.

Villkor
för exploateringssamverkan m. m.

3 §
Exploateringssamverkan får beslutas, om det med hänsyn till bebyg

gelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark

för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggel

sen.

Exploateringssamverkan
får inte beslutas, om ändamålet med samverkan lämpligen kan tillgodoses på
annat sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt
överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

4
§ Exploateringssamverkan får
beslutas endast om kommunfullmäklige tillstyrkt detta. 1 tillstyrkandet skall
fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

5
§ Exploateringssamverkan får
inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt
motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna
prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av
exploateringssamverkan,

6
§ Den som äger mark inom samverkansområdet
får delta i exploateringssamverkan om han har begärt det, I samverkan får dock
inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom
området, om andelen har etl obetydligt värde,

Exploateringssamfällighet

7 §
För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fasUgheter,

vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfäl

lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje

särskild fastighet.

Förrättningen

8 §
Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastig

hetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämn

den.

Vid
exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets-

Prop.
1985/86:2 135

bildningslagen
(1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrättslagen (1973:1144)
tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor
får prövas gemensaml med frågor om exploateringssamverkan vid en och samma
förrättning. En gemensam förrättning far även delas upp på skilda förrättningar.

9 §
I fråga om exploateringsförrättningar fillämpas 4kap. 1-24, 27-40

och 42 §§ faslighetsbildningslagen (1970:988).

10
§ Fastighetsbildningsmyndigheien
skall i samråd med sakägarna utreda fömtsättningama för och de ekonomiska
konsekvenserna av exploateringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de
lekniska utredningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med
byggnadsnämnden och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploateringen.

11
§ Vid förrättningen skall
bestämmas grunderna för fördelning av kostnadema för exploateringssamverkan
och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal
fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten,

Andelslal
för en fastighet som bidrar med mark till exploateringsföretagel skall
bestämmas efter vad som är skäligl med hänsyn främst till arealen av denna
mark. Om andelstalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar
med eller i övrigt skada uppkommer för fastighetsägaren till följd av markens
avstående, skall skillnaden utjämnas i pengar. Om en stadsplan eller byggnadsplan
har fastställts efter det att exploaleringsbeslutet enligl 13 § vunnit laga
kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på
markens värde.

För
en fastighet som ej bidrar med mark till exploateringsföretaget skaU andelstal
bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som
fastigheten har av exploateringen,

12
§ Om exploateringssamfälligheten
skall förvaltas av en samfällighetsförening, får
fastighetsbildningsmyndigheten för vaije fastighet fastställa del belopp
(förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen
(1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om
förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för
att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte överstiga den
värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet,

13
§ Om det inte finns något
hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela
exploateringsbeslut. I beslutet skall anges

1.
exploateringens ändamål,
samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i
samverkan,

2.
de fastigheter som skall ingå i
exploateringssamfälligheten,

3.
fastighetemas andelstal,

4.
förmänsrättsbeloppets storlek
och vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla,

5.
föreskrifter för
exploateringens utförande,

6.
den tidpunkt när exploateringen
skall vara slutförd.

Om
det är lämpligt, far de frågor som avses i första stycket 3-6 meddelas i etl
senare beslut.

Prop. 1985/86:2 136

I exploaleringsbeslutet
skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan beröras av
marköverföring,

14
§ Förordnanden enligt 5 kap. 21
och 22 §§ faslighetsbildningslagen (1970:988) om inskränkning i rätten att
under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i
samband med fasUghetsreglering skall meddelas samtidigt med
exploateringsbeslutet.

15
§ Om exploateringsbeslul har
meddelats, skall förrättningskostna-dema fördelas mellan ägarna av de
fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt.
I övrigt lillämpas 2 kap. 6§ fastighetsbildningslagen (1970:988).

Markfrågor
m.m.

16 §
Vid en exploaleringsförrättning skall fastighetsreglering inom sam

verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra ex

ploateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i

fastighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap, 4 och 5 §§, 7 §
första

och andra styckena, 8—13 och 18 §§ samt 8 kap, 1 -6 §§ faslighetsbildnings

lagen skall dock gälla 11,15 och 17-23 §§ denna lag.

Fastighetsreglering
enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit
laga kraft.

Förrättningar
enligt denna lag har företräde framför annan fastighetsbildningsförrättning
inom samverkansområdet som berör exploateringen.

17
§ Fastighelsreglering får inte
avse sådan del av en fastighet där det finns en byggnad som står i huvudsaklig
överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.

18
§ Fastighet som bidrar med mark
skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskill
bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 11 § andra styckel.
Kan fördelning av mark enligt andelsialen inte ske fullt ut, skall skillnaden
utjämnas genom ersättning i pengar.

19
§ Om exploateringssamfälligheten
begär det, får fastighetsbildnings-myndigheten förordna all fastigheter, som
inte ingår i exploateringssamfälligheten, genom fastighetsreglering hell eller
delvis skall avslås och överföras till en eller flera fastigheter eller bilda
en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Sådant förordnande får dock
meddelas endast under fömtsättning atl

1.
marken är belägen inom
samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har
fastställts efler det exploateringsbeslutet vann laga kraft,

2.
det framgår av planen att den
skall genomföras enligl denna lag och

3.
marken behövs för att
exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.

20 §
Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfällig

heten begär del, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig

hetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl

lighet för de dellagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken förelig

ger dock endasi under fömtsättning atl

Prop. 1985/86:2 137

1.
marken är belägen inom samverkansomrädel
och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det
exploateringsbeslutet vann laga kraft,

2.
det framgår av planen all den
skall genomföras enligt denna lag och

3.
planen medför att ägaren kan
utnyttja marken endast på ett säU som står i uppenbart missförhållande till
dess tidigare värde.

Frågan
om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när
planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.

Inlösen
skall begäras hos faslighelsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det
att beslutet om fastställelse av stadsplanen eller byggnadsplanen vann laga
kraft.

Ersättning

21 §
Om mark enligt 19 eller 20 § överförs fill annan fasUghet eller till en

samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap,

expropriationslagen (1972: 719). Hänsyn skall dock inte tas Ull den inver

kan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft pä markens värde.

Vid
bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3 § expropriationslagen
tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före
det exploaleringsbeslutet vann laga kraft.

Om
innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad lill
ersättning, skall det värde som Ullgodoräknas fastighetens ägare minskas med
ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har
inneburit. Om det värde som skall tillgodoräknas fastighetens ägare ej kan
minskas utan alt skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt,
minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp,

22 §
Ersällning enligt 21 § skall betalas inom tre månader efter del att

ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter ulgången

av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen

(1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång,
skall

ränta betalas även enligt 5 § räntelagen från den dag tillträdet skedde till

dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligl andra meningen

denna paragraf

Överenskommelse
mellan fastighetsägare m. m.

23 §
Undantag får göras från 11, 17, 18, 21 och 22§§, om de fastighets

ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen

medger det.

Avser
regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligl första
stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavare
medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteckning, fordras dessutom de
medgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som i 22 kap. 11 §
jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivande av rättsägare behövs inte,
om regleringen är väsentligen utan belydelse för honom.

Verkställighet
m.m.

24 §
När exploateringsbeslut har meddelats, skall i faslighetsboken eller

tomirättsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samver

kansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-

Prop.
1985/86:2 138

belopp.
När exploateringsbeslutet enligt 25 § har upphört atl gälla skall även det
antecknas,

25 §
Exploateringsbeslutet upphör atl gälla vid den lidpunkt när exploa

teringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda
skäl får fastighetsbildningsmyndigheten föriänga tidsfristen.

Verkan
av ändrade förhållanden m. m.

26 §
Inträder ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på en fråga

som har slutligt avgjorts genom exploateringsbeslut, kan frågan las upp till

förnyad prövning.

En faslighet får utträda
ur exploateringssamfälligheten endast om utträdet kan ske utan olägenhet för
övriga fastighetsägare,

27
§ Beslutas om ändring i fråga
om de fasUgheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten
av en samfällighetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.

28
§ Om en fastighet inom
samverkansområdet skall inträda i exploateringssamfälligheten, skall ägaren
betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat
överskott som tillförs honom genom anslutningen.

Första
stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.

29
§ Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten,
skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett
enligt

30 § beräknat överskott som han förtorar genom
utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala
ersättning för sin andel i detta.

Första
stycket skall fillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

30 §
Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening,

skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller under

skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och

föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den

andra.

I
andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

31 §
I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29 § lillämpas

22
§.

32 §
En överenskommelse atl en fastighet skall inträda i eller utträda ur

exploateringssamfälligheten eller att en fastighets ändelstal skall ändras

har samma verkan som beslut vid ny exploaleringsförrättning, om den

godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får

lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot

denna lag.

Domstolsprövning
m. m.

33 §
I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbild

ningsmyndigheten enligt denna lag Ullämpas 15 kap, fastighetsbildningsla

gen (1970:988). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslul skall därvid

tillämpas även på exploateringsbeslutet.

Prop.
1985/86:2 139

Vid
tillämpning av 15 kap. 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligl
32 § denna lag räknas besvärstiden frän dagen för fastighetsbildningsmyndighelens
beslut. Beslut om sädanl godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätl
och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut,

34
§ Bestämmelserna i 16-18kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rättegången
i fastighetsbildningsmål skall Ullämpas på mål som fullföljs enligt 33 §.
Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fasfighetsreglering enligl
19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.

Denna
lag träder i kraft den Ijuli 1983.

Den
som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissråtl
skall vid fillämpningen av denna lag anses som fasUghe-tens ägare.

Vad som enligt denna lag
gäller för det fall all en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även
när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.

Bestämmelsema i denna lag
om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner.

Prop.
1985/86:2 140

2 Förslag till

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen
(1970:988)' dels alt 6 kap. 1 § skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i
lagen skall införas en ny paragraf, 6kap. 2a §, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 kap, 1§ För ändamål av stadigvarande belydelse för flera
fastigheter får samfällighet bildas, om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på
annat sätl,

Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana
för vilka det är av väsentlig betydelse att ha del i samfälligheten.

Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som
med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.

Denna paragraf gäller ej sådan Denna paragraf gäller ej sådan

samfallighetsbildning som avses i 2 samfallighetsbildning
som avses i 2,

eller 4 §. 2 a eller 4 §.

2a§

Av mark som ingår i samverkansområdet för en exploateringssamfällighet
enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får särskilda samfälligheter
bildas om det behövs för all genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten
skall därvid motsvara dess andelstal i exploateringssamfälligheten.

Denna lag träder i kraft den Ijuli 1983.

Lagen omtryckt 1971:1035,

Prop. 1985/86:2 141

3 Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

Härigenom föreskrivs att 18 § anläggningslagen (1973:1149)
skall ha nedan angivna lydelse.

18§'

Rält att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer
ägaren av fastighet, som avses skola deltaga i anläggningen, byggnadsnämnden
och hyresgästorganisation.

Länsstyrelsen
kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara
av större belydelse frän allmän synpunkt.

Vid
expropriation eller liknande tvångsförvärv fär förvärvaren påkalla förrättning
för inrättande av sädan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan
undanröjas, minskas eller förebyggas.

Om rätt
för väghållare atl påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i
20a § och 25 § tredje stycket väglagen (1971:948),

En samfällighetsförening, som jörvaliar en exploateringssamfällighet
enligl lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, får begäraförrättning
enligt denna lag, om åtgärden syftar till att genomföra sådan samverkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Senaste lydelse 1981:380,

Prop. 1985/86:2 142

4
Förslag till

Lag om ändring i lagen
(1973:1150) om förvaltning av samfälhgheter

Härigenom
föreskrivs aU 1,4,5,18,20,21,23 och 61 §§ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

1§
Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses

1.
samfällighet enligt
fastighetsbildningslagen (1970:988),

2.
annan mark som gemensamt lillhör
ägarna av de mantalssatta fastig-hetema i en socken,

3.
servitut eller annan särskild
rättighet som hör fill flera fastigheter gemensamt,

4.
samfällighet enligt
anläggningslagen (1973:1149),

5. samfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Med delägarfastighet
förstås i lagen faslighel som har del i samfällighet och med delägare ägaren av
delägarfastighet.

4§

Samfällighet förvaltas antingen Samfällighet förvaltas antingen

direkt
av delägarna (delägarför- direkt av delägarna (delägarför

valtning) eller av särskilt bildad valtning) eller av särskill bildad

samfällighetsförening (förenings- samfällighetsförening (förenings-

förvaltning), förvaltning), I fråga om mark som

är
belägen inom ett samverkansområde gäller även vad därom föreskrivs i lagen
(1982:000) om exploateringssamverkan.

5§

Avstyckas
samfällighet som av- Avstyckas samfällighet som av-

ses
i I § första stycket I eller 2 eller ses i 1 § första styckel 1 eller 2 eller

viss ägovidd av sådan samfällighet viss ägovidd av sådan samfällighet

Utan att ha övergått till annan ägare utan att ha övergått till annan ägare

och förvaltas samfälligheten av och förvallas samfälligheten av

samfällighetsförening, övergår samfällighetsförening, övergår

äganderätten
till den sålunda bil- äganderätten till den sålunda bil

dade fastigheten genom avstyck- dade fastigheten genom avstyck

ningen Ull föreningen. ningen till föreningen. Detta gäller

dock
ej samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt
lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

18§ Samfällighetsförenings
ändamål är att förvalta den samfällighet för vilken den bildats.

Samfällighetsförening
får ej driva Samfällighetsförening fär ej driva

Prop.
1985/86:2

Nuvarande
lydelse

verksamhet
som är främmande för det ändamål som samfälligheten skall tillgodose.

143

Föreslagen
lydelse

verksamhet
som är främmande för det ändamål som samfälligheten skall lillgodose, Samfällighetsförening
som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkanfår ej äga mark.

20 §

Samfällighetsförening bildas
vid sammaniräde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första siycket
hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Sådant förordnande
meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligl
fastighetsbildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen (1973:1149), fasUghetsbildningsmyndigheten
eller, om särskild förrättningsman förordnats enligt 4§ sistnämnda lag, denne
hålla sammanträde enligt första styckel beträffande samfällighet som beröres
av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av
väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

Sammanträde enligt första
stycket hålles av den som fastig-helsdomstolen förordnat därtill. Sådant
förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med
förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen
(1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan
fastighetsbildningsmyndigheten eller, om särskild förrättningsman förordnats enligl
4§ anläggningslagen, denne hålla sammanträde enligl första siycket beträffande
samfällighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär
det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt atl samfällighetsförening
bildas.

I fråga om sammanträde för
bildande av samfällighetsförening äger 7§ andra siycket, 8-11 §§, 12 § första
stycket första punkten och 14 § motsveu-ande tillämpning. Hålles sammanträdet i
samband med förrättning enligl faslighetsbildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen
(1973:1149), äger dock i fråga om delgivning av kallelse till sammanträdet vad
som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen
motsvarande tillämpning.

I fråga om sammaniräde för
bildande av samfällighetsförening äger 7§ andra stycket, 8-11 §§, 12 § första
stycket första punkten och 14 § molsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i
samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen
(1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan äger dock i fråga
om delgivning av kallelse till sammanträdet vad som gäller om delgivning av
kallelse lill sammaniräde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

Prop.
1985/86:2

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

144

23§' I fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger 15
§ motsvarande tillämpning.

Har
fastighetsbildnings- eller an-Iäggnings6ex/Mf meddelats, får sammanträde för
bildande av samfällighetsförening hållas innan beslutet om samfällighelens
bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som
enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid
sammanträdet gäller endast under fömtsättning alt fasfighets-bildnings-
eller anläggningsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut,
att förordnande meddelas enligt 27 a § anläggningslagen (1973:1149),

Har fastighetsbildnings-, anläggnings- eller
exploateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bildande av samfällighetsförening
hällas innan beslutet om samfällighelens bildande vunnii laga kraft. Som
delägare anses därvid ägaren av faslighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten,
Beslul som fattas vid sammanträdet gäller endast under fömtsättning alt fastighetsbildnings-,
anläggnings- eller exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fräga om
anläggningsbeslut, att förordnande meddelas enligt 27 a § anläggningslagen
(1973:1149).

61 §

Samfällighetsförening
skall upplösas, när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen
upphör atl bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om del
och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighetsbildningsmyndigheten att
förordna om upplösning av samfällighetsförening finns bestämmelser i anläggningslagen
(1973:1149).

Samfällighetsförening
skall upplösas, när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen
upphör alt bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det
och länsstyrelsen medger det. Bestämmelser om rält för
fastighetsbildningsmyndigheten atl förordna om upplösning av samfällighetsförening
finns i anläggningslagen (1973:1149) och lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983,

' Senaste lydelse 1977:365.

Prop. 1985/86:2 145

5
Förslag till

Lag om ändring i lagen
(1970:990) om förmånsrätt för fordran på

grund av
fastighetsbildning

Härigenom
föreskrivs atl 1 § lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av
fastighetsbildning skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

1§

Har vid förrättning enligt fastig- Har vid förrätining enligt fastig-

hetsbildningslagen
(1970:988) be- hetsbildningslagen (1970:988) eller

stämts att ägare av fastighet skall lagen (1982:000) om exploaterings

utge ersättning till annan sakägare samverkan bestämts alt ägare av

och har fordran på ersättning icke fastighet skall utge ersättning till

förfallit till betalning tidigare än ett annan sakägare och har fordran på

år före utmätning eller konkursan- ersättning icke förfallit till betalning

sökan, skall med fordringen följa tidigare än ett är före utmätning el-

förmånsrätt enligt 6§ 1 förmåns- ler konkursansökan, skall med

rättslagen (1970:979). fordringen följa förmånsrätt enligt

6§ 1 förmånsrättslagen
(1970:979),

Samma
förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligl 5 kap. 31 § tredje
stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat Uttagas inom
föreskriven tid.

Denna
lag träder i kraft den 1 juli 1983,

10 Riksdagen 1985/86. I saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2 146

6
Förslag till

Lag
om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar

enligt
lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom
föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligl lagen
(1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

Med
samfällighetsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt lagen
(1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastighet eller
innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligl 6 § 1 eller 7 § 2
förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidigare
än ett år före utmätningen eller konkursansökan.

Om
föreningen för\'altar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om
exploateringssamverkan, gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som
följer av exploateringsbeslutet.

Denna
lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1985/86:2 147

7 Förslag till

Lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)

Härigenom föreskrivs att 25, 48, 70, 107, 113 och 116§§
byggnadslagen (1947:385)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

25 §

Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för
olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen

byggnadskvarter,

gator, torg, parker och andra allmänna platser saml

specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda
trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar,
hamnområden, idrollsområden, begravningsplatser och vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.

Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser
angående områdenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas
erforderliga.

Om en stadsplan skall genomföras enhgt bestämmelserna i
lagen (1982.-000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i
anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall
planen innehålla uppgift även om detta.

48 §

Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål
än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken
allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde,
vare kommunen skyldig att lösa marken.

När elt år förflutit från tomtindelnings fastställande, åligge
lösningsplikt kommunen jämväl belräffande tomtdel som ägaren kan nyttja
allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande fill markens värde.

Frågan humvida lösningsplikt föreligger skall bedömas
efter den fastighetsindelning som gällde vid liden för stadsplanens antagande,
med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för lomUndelnings
genomförande.

I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde
enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller särskilda bestämmelser.

Lagen omtryckt 1981:872

Prop. 1985/86:2 148

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

70
§ Lägges stadsplan över område i en ägares hand, mä regeringen på ansökan av
kommunen vid planens fastställande förordna, all mark som för områdets
ändamålsenliga användning erfordras till gala eller annan allmän plats eller
till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kommunen, i den mån det
med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas fä av planens genomförande och
övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall
angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver taga
den i anspråk för avsett ändamål.