Prop. 1985/86:95

Regeringens proposition 1985/86:95

om ändring av reglerna för

produktionskostnadsanpassad belåning 1985/86:95

m. m. vid beslut om statliga bostadslån

Regeringen
föreslår riksdagen all anla de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag ur regeringsprolokollet
den 13 februari 1986,

På
regeringens vägnar OlofPalme

Hans
Gustafsson

Propositionens huvudsakliga innehåll

1
propositionen föreslås atl vid produktionskostnadsanpassad belåning skall
beräkning av räntebidrag och bestämning av låneunderlag för projekt med höga överkoslnader
ske på delvis annoriunda sätt än f n. Vidare föreslås atl produklionskoslnadsprövningen
för slyckebyggda småhus las bort.

I Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 95

Rättelse: S,
2 under Närvarande rad 2: Lundkvist utgår.

Bostadsdepartementet Prop. 1985/86:95

Utdrag
ur protokoll vid regeringssammanträde den 13 februari 1986

Närvarande:
slalsminislern Palme, ordförande, och statsråden 1, Carisson, Feldt, Sigurdsen,
Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson, Göransson, Gradin, Dahl, R,
Carlsson, Holmberg, Wickbom, Johansson, Hulterström, Lindqvist

Föredragande:
statsrådet Gustafsson

Proposition om ändring av reglerna för produktionskostnadsanpassad
belåning m.m. vid beslut om statliga bostadslån

1 Inledning

1.1 Nuvarande regler

Vid
nybyggnad av bostäder bestäms underlaget för beräkning av bostadslånets
storlek - låneunderlagel - och underlaget för beräkning av räntebidragels
storlek med utgångspunkt antingen i den faktiska produktionskostnaden eller i
en för projektet schablonberäknad produktionskostnad,

Produktionskostnadsanpassad
belåning innebär alt låneunderlagel skall motsvara anbudssumman med skäligt lUlägg
för kostnader som inte omfattas av anbudet, Belåningsmeloden används för hyres-
och bostadsrällshus och för gruppbyggda småhus'. Som förutsättning gäller all
projektet är upphandlat genom infordrande av anbud eller genom förhandling. Vid
förhandlingsupphandling krävs all kostnadsnivån inte är högre än om byggnadsarbetena
hade upphandlats i konkurrens och alt produktionsformen är lämplig i del
enskilda fallel.

För
projekt för vilka nyssnämnda förutsättning inte är uppfylld och för slyckebyggda
småhus används schablonberäkningsmetoden för all bestämma låneunderlagel.
Metoden innebär all underlaget bestäms med hjälp av etl anlal koslnadsschabloner
som anpassas till kostnadsförändringar i tiden och kostnadsskillnader mellan
olika regioner genom särskilda koefficienter - lids- och ortskoefficienter,

Låneunderiagel
bildar utgångspunkt för beräkningen av räntebidragets storlek, Sådanl bidrag
lämnas för ränta som avser bostadslån och underliggande kredit lill den del
lånen hänför sig lill låneunderlagel för bosläder. Bidraget motsvarar
skillnaden meUan räntan för dessa lånedelar och en ränta beräknad på den urspmngliga
låneskulden för lånedelarna och en garanterad räntesats,

'
Vid beslut om bostadslån skiljer man på småhus som uppförs för försäljning (gruppbyggda
småhus) och småhus som skall bebos av sökanden (slyckebyggda småhus).

För
alla typer av projekt gäller som villkor för bostadslån att produktionskostnaden
inte väsentligt får överstiga det för projektet schablonbe-räknade pantvärdet.
Om produktionskostnaden väsentligt överstiger pantvärdet skall ansökan om
bostadslån avslås.

Närmare bestämmelser om
beräkning av låneunderlag och pantvärde vid nybyggnad av bostäder finns i 2 -
12 §§ och 18 § förordningen (1978:384) om beräkning av låneunderlag och
pantvärde för bostadslån. Bestämmelser om produklionskoslnadsprövning och om
räntebidrag finns i 15 och 53 §§ resp, 36 - 38 S§
bostadsfinansieringsförordningen (1974:946),

Prop,
1985/86:95

1.2 Syftena med den produktionskostnadsanpassade belåningen

Den
produktionskostnadsanpassade belåningen infördes år 1980 på förslag i
budgetpropositionen (prop, 1979/80:100 bil, 16), Enligt föredragande statsrådet
fanns det behov av atl lösa vissa problem i belåningssystemet, bl, a, problemen
med överkoslnader för främst hyres- och bostadsrällshus,

Ulöver
syftet atl minska problemen med överkoslnader skulle, anförde föredraganden, en
produktionskostnadsanpassad belåning på sikt ha en gynnsam inverkan på
kostnadsutvecklingen genom atl den stimulerar till en övergång till upphandling
i konkurrens. En sådan belåning skulle också ge en bättre anpassning av
belåningen till projektens varierande utformning.

Föredraganden
anförde vidare atl, om del grundläggandel syflel - atl åstadkomma gynnsamma
effekter på kostnadsutvecklingen — mol förmodan inte skulle uppnås, så borde
den produktionskostnadsanpassade belåningen avvecklas. En gynnsam
kostnadsutveckling borde å andra sidan kunna föranleda överväganden om all i
viss omfattning vidga systemet.

Efter
beslul av riksdagen (CU 1979/80:22, rskr 240) infördes produktionskostnadsanpassad
belåning den Ijuli 1980, Den omfattade från början enbart sådana projekt som
hade upphandlats i konkurrens. Sedermera har tillämpningsområdet vidgats till
all omfatta även förhandlingsupphandlade projekt. Någon grundläggande ändring i
själva belåningsprincipen hardock inte gjorts.

2 Föredragandens överväganden

Mitt
förslag: Vid produktionskostnadsanpassad belåning införs en övre gräns för
räntebidrag enligt nu gällande regler. Gränsen svarar mot en produktionskostnad
som är 110% av del schablonberäknade pantvärdet. För gruppbyggda egnahem sätts
även en övre gräns för låneunderlagel som motsvarar denna produktionskostnad.
För hyres- och bostadsrällshus (flerbostadshus och småhus) lämnas räntebidrag molsvarande
halva räntekostnaden för den del av produktionskostnaden som överstiger 110%
av det schablonberäknade panlvärdel, dock högsl upp lill 125%, Sislnämnda gräns
skall ocksä utgöra en övre gräns för låneunderlaget.

ti Riksdagen 1985186. I saml. Nr 95

Skälen för mitt förslag: Prop, 1985/86:95

2,1 Bakgrund

Den
produktionskostnadsanpassade belåningen har möjliggjort etl bostadsbyggande
med större variation än vad som eljest skulle ha varit fallel. Belåningen har
dessutom gjort det möjligt för låntagarna atl på fördelaktiga villkor
finansiera de av länsbostadsnämnderna godtagna överkostnaderna.

Under
del senasie året har de produktionskostnader som redovisats för projekt
aktuella för bostadslån ökat i belydande omfattning. Ökningen har varit större
än den justering som genom lidskoefficienten har gjorts av den jämförelsekoslnad
- del schablonberäknade pantvärdet - som används vid länsbostadsnämndens
kostnadsprövning.

Vissa
länsbostadsnämnder har därför tvingats avslå ett förhållandevis stort anlal
ansökningar om bostadslån. För två områden - Slockholms-och Göteborgsområdena —
har del varit nödvändigl alt höja orlskoefficien-len. Höjningen, som trädde i
kraft den 1 februari i är, bör göra det möjligt atl i dessa områden genomföra
huvuddelen av de projekt som tidigare inte kunde genomföras på grund av för
höga överkoslnader.

Ökningen
av produktionskostnaderna kan bero dels på en ökad standard ulöver vad som fömlsaltes
när schablonerna för belåningen bestämdes, dels på en allmän höjning av
kostnaderna för oförändrad standard, dels på en otillräcklig följsamhet av
schablonerna liU kostnadsutvecklingen. Samtliga faktorer kan ha hafl betydelse
i sammanhanget. Att koslnadsslegring-en skedde inom en förhållandevis kort
lidsrymd och att belåningsmeloden är förhållandevis robust mol kortsiktiga
förändringar talar för alt den allmänna kostnadsfaktorn har hafl en slor
betydelse i sammanhanget.

Höjningen
av kostnadsnivån kan få belydande återverkningar vad beträffar kommunernas
möjligheter all genomföra planerat bostadsbyggande. Därtill kommer atl del
högre kostnadsläget kan få återverkningar även inom andra samhällssektorer. Del
är därför enligt min mening nödvändigl att, i avvaktan på all den i årets
budgetproposition (prop, 1985/86: 100 bil, 13) nämnda översynen av belåningssystemet
har slutförts, vidta ålgärder som motverkar rådande tendenser lill ökade
kostnader för bostadsbyggandet.

Eftersom
den produktionskostnadsanpassade belåningen inrymmer moment som kan leda lill
ökade produktionskostnader, nämligen de fördelaktiga finansieringsvillkoren
för överkoslnader, bör enligt min mening en ändring göras av denna del av
belåningen. Ändringen bör utformas så alt det ursprungliga syftet om en bättre
anpassning av belåningen till projektens varierande utformning inte äventyras,

2.2 Ny belåningsordning

En
bakomliggande tanke i nuvarande belåningssyslem är all produktions

kostnaden inte väsentligt skall överstiga del för projektet schablonberäk

nade panlvärdel. Under del senasie året har dock, som jag nyss nämnde,

relationen mellan produktionskostnaden och panlvärdel utvecklats i 4

ogynnsam
riktning inom vissa delar av landet, vilket har resulterat i ökade Prop,
1985/86:95 överkostnader,

I
de fall schablonberäkningsmeloden har använts, har lånlagarna vid ökade överkoslnader
tvingats finansiera en större andel av produktionskostnaden med hjälp av medel
från den allmänna kredilmarknaden för vilka räntebidrag inte beviljas.
Motsvarande effekt har inte uppstått i de fall där produktionskostnadsanpassad
belåning har använls, I dessa fall har låntagaren visserligen fäll vidkännas en
högre produktionskostnad, men den ökade kostnaden har kunnat finansieras med
hjälp av utökade prioriterade bollenlån och bostadslån för vilka räntebidrag
beviljas,

I
och med all räntebidrag vid produktionskostnadsanpassad belåning beviljas åven
för de kostnader som ligger över del schablonberäknade panlvärdel finns del
risk för en viss okänslighet för uppkomna överkostnader. Denna risk blir
särskilt påtaglig i en silualion med tendenser till starkt ökade
produktionskostnader, dvs, en situation av det slag som vi f, n, befinner oss
i.

Genom
alt minska del statliga slödel för projekt med överkoslnader blir del möjligt atl
begränsa denna typ av okänslighet. Minskningen av stödet bör nämligen leda lill
en ökning av byggherrarnas och lånlagarnas incitament att på olika sått
försöka begränsa överkostnaderna.

Jag
har övervägt olika konstruktioner för all begränsa del statliga stödet. Det
enligt min mening lämpligaste tillvägagångssättet är följande.

För
projekt som inte har någon överkostnad eller som har en överkostnad på högst
10% bestäms räntebidragets storlek på samma säll som f n,, dvs, ingen ändring i
förhållande lill nuvarande ordning. För projekt med en högre överkostnad än 10%
bestäms räntebidragets storlek på etl delvis annorlunda säll,

Belräffande
hyres- och bostadsrällshus (flerbostadshus och småhus) med en överkoslnad högre
än 10% skall räntebidraget beslå av två delar. Den ena delen skall i princip
motsvara det bidrag som enligt nuvarande ordning skulle ha beviljats om
överkostnaden hade varit begränsad till 10%, dvs, en produktionskostnad
motsvarande 110% av del schablonberäknade panlvärdel. Bidraget för den andra
delen — dvs, för den del av produktionskostnaden som överstiger 110% av det schablonberäknade
panlvärdel — skall, lill skillnad mot nuvarande ordning, motsvara halva
räntekostnaden, dock högsl upp till 125% av det schablonberäknade panlvärdel.
Någon upptrappning av den garanterade räntan i likhet med vad som sker f n, skaU
inte göras för denna del, ulan räntebidraget skall minska i takt med
amorteringen av bostadslånet. När räntebidrag inte längre beviljas för den försia
delen skall bidrag för den andra delen inte heller beviljas.

Om
produktionskostnaden överstiger 125% av det schablonberäknade panlvärdel, dvs,
den övre gränsen för räntebidrag, skall även låneunderiagel begränsas så att
det endasl motsvarar 125% av det schablonberäknade panlvärdel.

Vad beträffar övriga hus
där produktionskostnadsanpassad belåning är

tillämplig, dvs, gruppbyggda egnahem, och där överkoslnaden är högre än

10%, skall räntebidraget bestå av endast en del. Bidraget för denna del, 5

som
motsvarar den första delen för hyres- och bosladsrättshus, skall överensstämma
med det bidrag som skulle ha beviljats enligt nuvarande ordning om överkoslnaden
hade varit begränsad till 10%, Något bidrag motsvarande den andra delen för hyres-
och bostadsrättshus skall således inte beviljas. Genom alt egnahemsägarna vid
inkomstbeskattningen kan göra underskottsavdrag för ränteutgifter - en indirekt
subvention — och att subventionseffeklen för delta avdrag kan uppgå lill högst
50%, blir kapitalkosinadsförulsältningarna i denna del i princip desamma som
för hyres- och bostadsrällshus. Även för gruppbyggda egnahem skall låneunderiagel
begränsas om produktionskostnaden överstiger den övre gränsen för räntebidraget,
dvs, 110% av det schablonberäknade pantvärdet.

Följande diagram illustrerar skillnaderna i ränta mellan
nuvarande ordning och den redovisade konstruktionen för tre hyreshusprojekt
där lånlagarna är allmännyttiga bostadsförelag. Produktionskostnaden har
antagils motsvara 105, 115 och 130% av del schablonberäknade pantvärdet, dvs,
överkostnaden är 5, 15 resp, 30%, För projektet med en överkostnad på

Prop, 1985/86:95

R ä ntesats for olika delar av ö verkostnaden å r 1 och å r 11 fur projekt med 5, 15 resp. 30
% ö verkostnad.

Överkosmad = 5%

Overkosmad=
15%

Överkoslnad
= 30%

14
1

12

10

8

6 i

4

2

O

14 12 10 8

6 1 4

2 1 O

Ränte-sats,%

Arl

1 — I — I — I — I — I

100 110 120 130

n,n,n. . , ,

100
HO 120 130

100 110 120 130

Overkostnadsintervall uttryckt i procent av det schablonberäknade
pantvärdet

14

12

10

8

6 i

4

2

O

14

12

10

8

6

4

2 H

O

Ränte-sats,%

14 12

10

År 11

8 6

4

2

0

100 110 120 130 100 110 120 130 100 110 120 130

Overkostnadsintervall
uttryckt i procent av det schablonberäknade panlvärdet

fl

Ränteökning till följd av nya räntebidragsregler Räntesats
enligt nuvarande ordning

5%
blir del ingen skillnad i förhållande till nuvarande ordning. För de två Prop,
1985/86: 95

övriga
projekten blir det heller inte någon skUlnad beträffande den del av

produktionskostnaden
som ligger mellan 100 och 110%, För projektet med

15%
överkostnad blir räntan högre för den del av kostnaden som ligger

mellan
110 och 115%, 1 stället för som nu en garanterad ränta på 2,6% det

försia
året blir del en ränta på strax under 6% vid en bostadsläneränta på

11,75%,
Mellan det första och det elfte året minskar skillnaden. För

projektet
med 30% överkoslnad ökar räntan del försia året från 2,6% lill

strax
under 6% för den del av kostnaden som ligger mellan 110 och 125%,

Räntan
för den del av kostnaden som ligger mellan 125 och 130% blir

betydligt
högre, eftersom räntebidrag inte kommer att beviljas för denna

del.

Jag
förordar atl den redovisade konstruktionen läggs lill grund för en begränsning
av del statiiga stödet vid produktionskostnadsanpassad belåning. Det bör
ankomma på regeringen all meddela närmare bestämmelser om beräkning av
räntebidrag och beslämning av låneunderlag. De nya reglerna bör gälla för
låneärenden i vilka preliminärt beslul om bostadslån meddelas fr, o, m, den 13
februari 1986,

2.3 Kostnadsprövning och kostnadsuppföljning

Den
föreslagna konstruktionen för beräkning av räntebidrag och låneunderlag
innebår atl den produktionskostnadsanpassade belåningen tillförs ett koslnadsålerhållande
moment som saknas f n. Minskningen av statens stöd vid projekt med höga överkoslnader
medför att låntagarens kapitalkostnader ökar, vilket i sin tur ökar
incitamenten alt begränsa överkostnaden för den som svarar för upphandlingen,

Belräffande
länsbostadsnämndens prövning av produktionskostnaden vill jag framhålla atl den
nya konstruktionen inte medför ell minskal behov av en sådan. Nuvarande koslnadssilualion
är enligt min mening inte sådan alt den ger fömtsättningar för all begränsa
prövningen. Tvärtom är min bedömning den, all nämndernas prövning blir av
största betydelse även fortsättningsvis.

Enligt
bosladsslyrelsens föreskrifter skall nämnderna vid sin kostnads-prövning ta
skälig hänsyn lill de produktionsförhållanden och den allmänna kvahlel som
gäller för byggnadsobjeklel. Hänsyn lill övriga slan-dardhöjande kvaliteter skall
endast las om de medför båltre bostadsfunk-lioner eller molsvarande,

I
och med all statens stöd minskar för höga överkostnader bör del enligt min
mening finnas förutsättningar för atl utvidga utrymmet för länsbostadsnämndernas
prövning, Nämndema bör kunna la hänsyn lill även andra kvaliteter än dem som nu
nämns i bosladsslyrelsens föreskrifter, t, ex, sådana som minskar de framlida
drifts- och underhållskostnaderna men som inte beaktas f n. Vidare bör
nämnderna i större utsträckning kunna beakta de särskilda förhållanden som
gäller för del enskilda byggnadsobjeklel. Enligt vad jag har erfarit avser bostadsslyrelsen
atl ändra föreskrifterna så all delta möjliggörs.

Jag
vUl i sammanhanget erinra om uppdraget till bostadsslyrelsen alt 7

med skärpt
uppmärksamhet följa kostnadsutvecklingen beträffande den statligt belånade
nyproduktionen av bostadshus. Uppdraget, som lämnades under år 1978, gäller
fortfarande. Enligt min mening är det viktigt att bostadsstyrelsen som en del
av kostnadsuppföljningen studerar effekterna av den nya ordningen. Jag avser
att återkomma lill regeringen med ett förslag lill uppdrag i denna fråga.

Prop, 1985/86:95

2,4 Konsekvenser för låntagarna

De nya reglerna för beräkning av räntebidrag innebär ökade
kapitalutgifter förprojekt med överkostnader som överstiger 10%, Hur mycket
utgifterna ökar år 1 för några hyreshusprojekt med olika överkostnader framgår
av följande sammanställning. Vid beräkningarna har anlagils att låntagaren är ell
allmännyttigt bostadsföretag och atl del schablonberäknade pantvärdet är ca 6
500 kr/m".

Utgiftsökning år 1 för projekt med 12,5, 17,5, 22,5 resp,
30 % överkostnad där låntagaren är ett allmännyttigt liostadsföretag.

Överkoslnad
i

Utgiftsökning

uttryckt
i

procent av del schablon-

kr.

per

kr, per månad

procent av

beräknade

m-

och

för en tre-

den totala rän-

panlvärdet

år

rumslägenhet (80 m-)

teutgiften (efter avdrag av räntebidrag) för bostadslån
och underliggande lån

12,5

5

35

3

17,5

16

106

8

22,."i

27

177

13

30

69

460

32

2,5 Konsekvenser för staten och kommunerna

Vid en oförändrad standard i bostadsproduktionen bör de
nya ränlebi-dragsreglerna leda lill att produktionskostnaderna begränsas,
vilket i sin lur medför atl räntebidragen blir mindre än vad de eljest skulle
bli. En minskning erhålls också genom atl bidragen för projekt med höga överkoslnader
under en följd av år blir lägre än enligt nuvarande ordning. En motsatt effekt,
dvs, en ökning av bidragen, erhålls om standarden ökar. Sammantaget torde de
olika effekterna dock bli att statens utgifter för räntebidrag blir lägre än
vad de skulle ha blivit med oförändrade villkor.

2,6 Kostnadsprövning för slyckebyggda småhus

Mitt förslag: Produktionskostnadsprövningen för slyckebyggda
småhus las bort.

Skälen
för förslaget: I årets budgetproposition (prop, 1985/86:100 bil, 13) föreslås
all den s, k, köpeskillingskonlrollen, som sker vid överlåtelse av småhus,
slopas, I samband med att kontrollen infördes för slyckebyggda småhus framhölls
atl den indirekt skulle leda till etl bättre underlag för produklionskoslnadsprövningen
och all detta skulle kunna ske utan en ökad kontroll från länsbostadsnämndernas
sida. Enligt min mening bör koslnadsprövningen las bort när
köpeskillingskontrollen slopas. Härigenom kan nämndernas arbete begränsas. Jag
förordar alt koslnadsprövningen för slyckebyggda småhus tas bort och att den
nya ordningen träder i kraft den I maj 1986,

3 Hemställan

Med
hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag all regeringen föreslår
riksdagen all

1, godkänna
de ändringar i reglerna för beräkning av räntebidrag

, och låneunderlag som jag har förordat,

2, godkänna
vad jag har förordat i fråga om produklionskoslnads

prövning för slyckebyggda småhus.

4 Beslut

Regeringen
ansluler sig lill föredragandens överväganden och beslular alt genom
proposition föreslå riksdagen all anla de förslag som föredraganden har lagt
fram.

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1986