Prop. 1986/87:37

Regeringens proposition 1986/87: 37

om ändringar i hyres- och bostadsrättslagstiftningen

Prop.

1986/87:37

Regeringen
föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag ur
regeringsprotokollet den 23 oktober 1986.

På
regeringens vägnar Ingvar Carlsson

Hans
Gustafsson

Propositionens huvudsakhga innehåll

1 propositionen
föreslås vissa ändringar i 12 kap. jordabalken (hyreslagen)

som rör tjänste- och personalbostäder. Ändringarna innebär bl. a. atl de

särskilda bestämmelserna om bostäder för fastighetsskötare upphävs. I

stället skall de bestämmelser som gäller för personalbostäder i allmänhet

tillämpas. Detta innebär i praktiken en viss försiärkning av besittnings

skyddet för fastighelssköiare när hyresförhållandet varat längre än tre år.

Vidare föreslås en ändring av 67 § hyreslagen som innebär atl hyresvillkor i

kollektivavtal som strider mot hyreslagens tvingande regler får tillämpas

även när en hyresgäst inte är medlem i den avtalsslutande arbetstagarorga

nisationen.

Giltighetstiden
för den tidsbegränsade bestämmelsen i 15 § andra slyckel

2 hyreslagen
om hyresgästernas inflylande över reparationer i den egna

lägenheien föreslås förlängd flll utgången av år 1987.

Beträffande
bostadsrältslagen (1971:479) görs bl.a. den ändringen alt förfarandel vid
försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion lagregleras. En av tingsrätten
förordnad god man skall i fortsättningen ombesörja sådana auktioner.

En
annan ändring är att uttrycket folkrörelsekooperativ riksorganisaiion av
bostadsrättsföreningar och regional sådan organisation, som i gällande
lagsliftning endast åsyftar organisationer inom HSB och Riksbyggen, byts ut och
ersätts med den mer neutrala beteckningen riksorganisaiion eller regional
organisation för bostadsrättsföreningar, som är represenierad i föreningarna
och skall godkänna föreningarnas stadgar. Avsikten med denna ändring är alt
alla organisaiioner som byggs upp enligt della mönsier och de
bostadsrättsföreningar som lillhör sådana organisaiioner skall be-

1
Riksdagen 1986/87. I saml. Nr 37

handlas på samma sätt i
lagsiiftningen. Med anledning av detta förslag Prop. 1986/87:37 ändras även
lagen (1984:81) om fastighetsmäklare och lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m. m.

I
lagen om förvärv av hyresfastighet görs också den ändringen atl alla
bostadsrättsföreningar som förvärvar en hyresfastighet efler beslul av
hyresgästerna med två tredjedels majorilel undantas från kravel på lillstånd
enligt lagen.

I
syfte bl. a. atl få ell enhefligt förfarande i hyresnämnden och arrendenämnden
föreslås att vissa regler i lagen (1982: 352) om rätt lill fastighetsförvärv
för ombildning lill bostadsrätt samordnas med motsvarande regler i lagen
(1985:658) om arrendatorers rätt atl förvärva arrendestället.

Slutligen
föreslås atl en försöksverksamhet med s. k. kooperaiiv hyresrätt inleds.
Förslaget innebär i huvudsak atl regeringen under liden 1 januari 1987-31
december 1991 fär lämna ekonomiska föreningar dispens för alt driva verksamhel
i vilken ingår upplåtelser av bostadslägenheter med hyresrätt ål medlemmarna.

De
nya bestämmelserna avses träda i krafl den Ijanuari 1987.

Propositionens lagförslag '■p-
986/87:37

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom
föreskrivs att 12 kap. 15, 46, 67 och 71 §§ jordabalken' skall ha följande
lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

15
§

Under
hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §
första stycket, om ej annat har avtalals eller följer av andra stycket.

Om
lägenheten helt eller delvis är uthyrd lill bostad, skall hyresvärden i
bostadsdelen med skäliga tidsmellanmm ombesörja tapetsering, målning och andra
sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder
och bmk. Detta gäller dock inle, om någol annal har avtalats och

1.
hyresavtalet avser ett
enfamiljshus, eller

2.
hyresavtalet innehåller
förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978: 304) och de avvikande
bestämmelserna har lagits in i en förhandhngsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Andra
slyckel 2 gäller endasl un- Andra slycket 2 gäller endasl tiU der tiden
den Ijanuari 1984-den 31 utgången av år 1987. december 1986.

Följer
av elt hyresförhållande en rätl all använda utrymmen som är avsedda all
användas gemensamt av hyresgästerna, skall hyresvärden hålla utrymmena i sådanl
skick som anges i 9§ försia stycket, om inte annal har avtalats.

46 §

Om hyresvärden har sagt upp Om hyresvärden har sagl upp

hyresavtalet eller, i fall som avses i hyresavtalet eller, i fall som avses i

3 % första stycket 2, anmodat hyres- 3 § tredje stycket 2, anmodat hyres

gästen atl flytta, har hyresgästen gästen att flytla, har hyresgästen

rätl flll förlängning av avtalet, utom räll fill förlängning av avtalet, utom

när när

1. hyresrätlen
är förverkad utan atl hyresvärden har sagt upp avtalet att

upphöra i förtid,

2.
hyresgästen i annal fall
åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad all avtalet skäligen icke bör
förlängas,

3.
huset skall rivas och del ej är
oskäligt mot hyresgästen all hyresförhållandet upphör,

4.
huset skall undergå större
ombyggnad och del icke är uppenbart atl hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten
ulan nämnvärd olägenhel för genomförandet av ombyggnaden samt del ej är
oskäligt mot hyresgästen all hyresförhållandet upphör,

5.
lägenheten ej vidare skall
användas som bostad och del ej är oskäligt mol hyresgästen att
hyresförhållandet upphör.

Balken omtryckt 1971: 1209, 12kap. omtryckt 1984:694.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Prop.
1986/87:37

6. avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus
och upplåtaren har

sådanl intresse att förfoga över lägenheten atl hyresgästen skäligen bör

flytta,

6a. avlalet avser en lägenhel som upplåtils av någon som
innehade den med bostadsrätt och lägenheien alltjämt innehas med sådan rätt
saml bostadsrältshavaren har sådant inlresse att förfoga över lägenheien att
hyresgästen skäligen bör flytta,

7.
hyresförhållandet
beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad
med bostadslvång eller av anställning inom lantbmket eller av annan
anslällning, om den är av sådan art atl det är nödvändigl för arbetsgivaren att
förfoga över lägenheten för upplåtelse ål anställningens innehavare, samt
anslällningen har upphört,

8.
hyresförhållandet
i annat fall än som avses i 7 beror av anställning för skötsel och lillsyn av
fastighet samt anställningen har upphört och det ej är oskäligt mol
hyresgästen all även hyresförhållandet upphör.

9.
hyresförhållandet beror av annan anslällning än som avses i 7 och som
upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet
upphör saml, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har
synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

9. hyresförhållandet beror av an

nan anslällning än som avses i 7

eller 8 och som upphört och det ej

är oskäligt mot hyresgästen att

även hyresförhållandet upphör

samt, om hyresförhållandet varat

längre än tre är, hyresvärden har

synnerliga skäl för att upplösa

hyresförhållandet, eller

10. del i annat fall icke slrider mol god sed i
hyresförhållanden eller

eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens inlresse blir tillgodosett genom all
hyresgästen lämnar endast en del av lägenheien och avtalet lämpligen kan
förlängas såvitt avser lägenheien i övrigt, har hyresgästen ulan hinder av
första slycket rätt flll sådan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av
den med anledning av alt huset skall undergå större ombyggnad, skall
hyresgästen om möjligl beredas lillfälle all efler ombyggnaden hyra en likvärdig
lägenhel i husel.

67 §

Överenskommelse
om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot
hyresgästen eller den som har rält atl träda i hyresgästens slälle även om
överenskommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 37, 40, 46-54, 55 a eller
66 §, såvida överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på
arbetstagarsidan har sluflts eller godkänls av organisalion som enligt lagen
(1976:580) om

Överenskommelse
om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mol
hyresgästen eller den som har räll atl träda i hyresgästens ställe även om
överenskommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 40, 46-54, 55 a eller 66
§, såvida överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på
arbetstagarsidan har slutits eller godkänls av organisation som enligt lagen
(1976:580) om

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop.
1986/87:37

medbestämmande
i arbetslivet är all anse såsom cenlral arbetstagarorganisation.

medbestämmande
i arbetslivet är alt anse såsom cenlral arbetstagarorganisation.

Sådana
hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första slycket får tillämpas även
när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande
arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1.
arbetsgivaren
är bunden av kollektivavtalet,

2.
hyresvärden
och hyresgästen är överens om alt vUlkoren skaU tUlämpas eller vUlkoren ingår i
hyresavtalet på grund av beslut om viUkorsändring enligt 54 och 55 §§.

Hyrestvister
som ej enligl 69 § skall prövas av hyresnämnden och inte heller rör
kollektivavtal skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område
fasligheten är belägen.

Hyrestvister som inte enligt 69 § skall prövas av
hyresnämnden skaU tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fasligheten
är belägen. Rör tvisten kollektivavtal eller tUlämpning av ett sådant avtal
ifaU som avses i 67 § andra srycket skall den dock tas upp av arbetsdomstolen
eller en tingsrätt enligt vad som föreskrivs / lagen (1974:371) om rättegången
i ar-betstvister.

Om laga
domstol i tvisier med anledning av tillfällig upplålelse av hus eller del av
hus för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 §
rättegångsbalken. Beträffande laga domstol i hyrestvister som skall prövas
enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981:847) finns
beslämmelser i dessa lagar.

Överklagande
som avses i 70 § tas upp, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i
annal fall av bostadsdomstoien. Besvärshandlingen skall ges in till den domsiol
som har att ta upp besvären.

Eti
överklagande som avses i 70 § las upp av arbetsdomstolen, om saken rör
kollektivavtal eller lillämpning av etl sådant avtal IfaU som avses i 67 §
andra stycket, och i annal fall av bosladsdomstolen. Besvärshandlingen skall
ges in fill hyresnämnden.

1.
Denna lag
Iräder i kraft den Ijanuari 1987.

2.
Den nya
lydelsen av 12 kap. 46 och 67 §§ skall fillämpas även i fråga om hyresavtal som
har ingåtts före ikraftträdandet. När frågan om rätl lill förlängning av ett
hyresavtal prövas i anledning av en uppsägning som har skell före
ikraftlrädandel lillämpas dock den äldre lydelsen av 46 §.

3.
Den äldre
lydelsen av 71 § Iredje stycket sista meningen skall lillämpas i fråga om
beslut som har meddelats före ikraftträdandet.

2 Förslag
till

Lag om
ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom
föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1971:479)" dels att 10, 12, 14,
15, 37, 60a, 77 och 79 §§ skall ha följande lydelse, dels atl del i lagen skall
införas fyra nya paragrafer, 80-83 §§, saml närmasl före 80 § en ny mbrik av
följande lydelse.

Prop.
1986/87: 37

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

10
§

Har bostadsrätt
övergått lill ny innehavare, får denne ulöva bostadsrätten endasl om han är
eller aniages lill medlem i föreningen.

Utan hinder av första
stycket får dödsbo efter avliden bostadsrättshavare utöva bostadsrätten. Sedan
tre är förflulit från dödsfallet, får föreningen dock anmana dödsboet atl inom
sex månader visa alt bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte i anledning
av bostads-rältshavarens död eller alt någon, som ej får vägras inlräde i
föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttages ej lid som
angivits i anmaningen, får föreningen sälja bostadsrätten på offentlig
auktion för dödsboets räkning. Dödsboet kan i sladgarna medges vidsträcktare
rält än som sagts nu.

Ulan hinder av första
stycket får dödsbo efter avliden bostadsrättshavare ulöva bosladsrällen. Sedan
tre är förflulit från dödsfallet, fär föreningen dock anmana dödsboet att inom
sex månader visa all bostadsrätten ingåtl i bodelning eller arvskifte i
anledning av bostads-rältshavarens död eller att någon, som ej får vägras
inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttages
ej tid som angivits i anmaningen, får bostadsrätten säljas på offenflig auktion
för dödsboets räkning. Dödsboet kan i sladgarna medges vidsträcktare rält än
som sagls nu.

Har den lill vilken
bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller
liknande förvärv icke anlagits flll medlem, får föreningen anmana innehavaren
all inom sex månader eller den längre lid som kan vara bestämd i sladgarna visa
all någon, som ej får vägras inlräde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och
sökt medlemskap. Iakttages ej tid som angivits i anmaningen, får föreningen
sälja bostadsrätten på offenflig auktion för innehavarens räkning.

Har den lill vilken
bosladsräll övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller
liknande förvärv icke anlagils lill medlem, får föreningen anmana innehavaren
atl inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa
atl nägon, som ej får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och
sökt medlemskap. Iaktlages ej lid som angivils i anmaningen, får bosladsrällen
säf Jas på offentlig auktion för innehavarens räkning.

'
Lagen omtryckt 1982: 353.

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Prop.
1986/87:37

14 § I stadgarna kan tas in förbehåll atl vid övergång av
bostadsrätt lill annan lägenhel än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna
skall ha rätt atl lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken
ordning lösnings-rätlen skall fillkomma föreningen eller medlemmarna, inom
vilken tid lösningsrätten skall göras gäUande hos förvärvaren saml efter vilka
gmnder ersällning för bosladsrällen skall beslämmas och inom vilken tid den
skall betalas.

En
bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrördsekoopera-liv
riksorganisaiion får i sina sladgar la in förbehåll enligt försia slyckel
även för bostadslägenheter. Sådant förbehåll får gälla till förmån för
föreningen, folkrörelsekooperativ organisation som denna tillhör eller
medlemmama. Förbehållet får avse rält atl inom högsl tre år från upplåtelsen
återköpa eller lösa bostadsrätten frän bostadsrältshavaren eller någon som
förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

En bostadsrättsförening som är ansluten lill en sådan
riksorganisation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är
representerad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar, får i
sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter.
Sådanl förbehåll får gälla till förmån för föreningen, riksorganisationen, den
regionala organisationen eller medlemmarna. Förbehållet får avse rält all inom
högst tre år från upplåtelsen återköpa eller lösa bosladsrällen från
bosladsrätlshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäller
första stycket andra meningen.

15 §'

För tid efter del att föreningen underrättats om all
bostadsrätt övergått lill medlem i föreningen svarar den från vilken rätten
övergåll ej för de förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten.

Första
slyckel äger molsvarande lillämpning, om bostadsrätt genom bodelning, arv,
testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekuliv försäljning
eller offentlig aukflon enligl 10, 12 eller 37 § övergått fill någon som ej är
medlem i föreningen. Har i annat fall bostadsrätt övergått till någon som ej är
medlem, är den från vilken rälien övergått fri från förpliktelser enligt första
stycket för tid efter det alt förvärvaren anlagils till medlem.

Om bostadsrätten efier uppsägning enligt 33 § kan säljas
på offentlig auktion, är bosiadsrättshavaren inle skyldig all svara för
förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten för längre tid än tiU
dei månadsskifte som inträffar närmast efter ire månader från dei
bosiadsrättshavaren blev skild från lägenheten.

Senaste lydelse 1985:182. ' Senaste lydelse 1984:698.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1986/87:37

Förvärvaren svarar
jämte den från vilken bostadsrätten övergått för denne åvilande förpliktelser
som innehavare av bostadsrätten, om ej annat överenskommits mellan föreningen
och förvärvaren.

Finns mellan föreningen
och den från vilken bostadsrätten till en bostadslägenhet övergått etl annat
avtal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen
av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen,
upphör även det andra avlalet alt gälla vid den tidpunkt som anges i försia och
andra styckena.

Finns mellan föreningen
och den från vilken bostadsrätten till en bostadslägenhet övergått ett annal
avtal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen
av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen,
upphör även det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i första och
andra styckena. Har föreningen sagl upp bostadsrältshavaren Ull avflyttning
enligt 33 §, skaU dock det andra avtalet upphöra alt gälla när
bosladsrätlshavaren enligt 36 § är skyldig atl avflytta.

Har
bosladsrätlshavaren blivil skild från lägenheten till följd av uppsägning i
fall som avses i 33 §, skall föreningen sälja bostadsrätten på offenllig
aukflon så snart det kan ske, om ej föreningen och bosladsrätlshavaren kommer
överens om annat. Försäljningen får dock anslå till dess brist för vars
avhjälpande bostadsrältshavaren svarar blivil botad.

Av vad som influtit
genom försäljningen får föreningen uppbära så mycket som behövs för atl läcka
föreningens fordran hos bosladsrätlshavaren. Vad som återstår tillfaller
denne.

Har bostadsrältshavaren
blivit skild från lägenheien till följd av uppsägning i fall som avses i 33 §,
skall bostadsrätten säljas på offentlig auktion så snart det kan ske, om ej
föreningen och bostadsrältshavaren kommer överens om annal. Försäljningen får
dock anslå lill dess brisl för vars avhjälpande bosladsrätlshavaren svarar
blivil botad.

Av vad som influtil genom
försäljningen får föreningen, sedan ersättning enligt 82 § lagits ut, uppbära
så mycket som behövs för atl täcka föreningens fordran hos bostadsrältshavaren.

Har
föreningen undertällats om panlsättning av en bostadsrätt, skall föreningen, om
bostadsrättshavarens obetalda avgifter till föreningen överstiger en
månadsavgift och bostadsrältshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor
från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta panthavaren därom. Försummas det,
har föreningen vid försäljning enligl första stycket företräde till belalning
före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan
underrättelse skulle ha skett.

60a§''
En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfasflghel för ombildning av
hyresrätt lill bostadsrätt skall fallas på föreningsstämma. Be-

''Senaste
lydelse 1983:440.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop.
1986/87:37

slutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två
Iredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa
hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage,
lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift
om hur beräkningen av rösterna har sketl och hållas tillgängligt för
hyresgästerna och fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighetsförvärv fattas, skall sådan
ekonomisk plan som avses i 4§ upprättas och hällas lillgänglig för hyresgästerna.
Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick.
Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 §.

Beslut
om förvärv i strid med försia stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om
förvärv som fattats utan all ekonomisk plan varit tillgänglig enligt fjärde
stycket. Om likväl förvärv har skett enligl beslutet och lagfart har meddelats,
skall dock vad nu sagts ej gälla.

I fråga om
bostadsrättsföreningar som är anslulna till en folkrörelse-kooperativ
riksorganisaiion gäller denna paragraf endasl om fastig-helsförvärvel sker
enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighelsförvärv för ombildning lill
bostadsrätt.

I fråga om
bostadsrättsföreningar som är anslutna till en sådan riksorganisation eller
regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är representerad i
föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar, gäller denna paragraf
endasl om fastighelsförvärvel sker enligt lagen (1982:352) om rätt lill
fastighelsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Tvist
med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt 1 § (bosladsrältstvisl)
som ej ankommer på hyresnämnds prövning skall upptagas av den
fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Beiräffande laga
domstol i bosladsrältstvisl som skall prövas enligl lagsökningslagen
(1946:808) eller handräckningslagen (1981: 847) finns beslämmelser i dessa lagar.

Tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt
1 § (bosladsrältstvisl) som ej ankommer på hyresnämnds prövning skall las upp
av den fasfighelsdomslol inom vars område fasligheten är belägen. Beiräffande
laga domslol i bostadsrältslvisl som skall prövas enligt lagsökningslagen
(1946:808) eller handräckningslagen (1981: 847) finns bestämmelser i dessa lagar.
Ärenden om förordnande av god man enligt 80 § och mål om klander av redovisning
enligt 83 § skall tas upp av tingsrätten i den ort där fastigheten finns.

79 §

Förening eller aktiebolag fär ej upplåla andelsrätt med
vilken följer rätl alt för begränsad lid besitta eller hyra bostadslägenhet.
Vad som sagts nu äger molsvarande lillämpning i fråga om andel i handelsbolag.

Träffas i
slrid med första stycket vid upplålelse av lägenhel förbehåll om förvärv av
andelsrätl, gäller förbehållel ej mol den till vilken lägenheien upplåflts.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1986/87:37

Enligt lagen (0000:00) om försöksverksamhet med
kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd alt
bedriva verksamhet utan hinder av bestämmelserna i första stycket.

Offentlig auktion 80 §

Offentlig auktion enligi denna lag skaU hållas av en god
man, som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten.

Den gode mannen skall i god lid och på lämpligt sätt
kungöra tid och plats för auktionen. Bosiadsrättshavaren, föreningen och kända
borgenärer vilkas räii beror av försäljningen skall i god lid underrättas
SärskUt.

Vid förrättningen skall föras protokoU.

81 §

Innan budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa
villkoren för försäljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse
för denna. Inrop får inte godtas om det år uppenbart att avsevärt högre
köpeskilling kan uppnås.

Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra vUlkor
fastställts före försäljningen. Tillträde får inte ske förrän fuU betalning
har erlagts. När den gode mannen har mottagit betalningen, skall han utfärda
köpebrev.

Sker inte inrop eller godtas inle delta eller betalas inte
köpeskillingen enligt fastställda vUlkor, skall ny auktion hållas. Sker det inte
något inrop vid en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen genast till
föreningen.

82 §

God man har räit till skälig ersättning för arbete,
tidsspillan och ullägg som uppdraget krävt. Ersällningen får före varje
annan

10

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1986/87: 37

fordran ias ut ur den köpeskilling som inflyter vid
försäljningen. I den mån köpeskillingen inte förslår, skall ersättningen i
slället betalas av bostadsrättsföreningen, men bosiadsrättshavaren skall
slutligt svara för ersättningen.

83 §

KöpeskiUingen skall fördelas och redovisas av den gode
mannen så snart som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstå om tvist
råder om vem som år betalnings-berättigad och säkerhet inie ställs. Proiokollei
med redovisningen skall delges bosiadsrättshavaren, föreningen och berörda
borgenärer.

Vill någon klandra redovisningen skall talan väckas inom
ire månader från den dag den klandrande flck del av protokollet. Klandras inte
redovisningen inom denna tid är rätten till talan förlorad.

Denna lag Iräder i kraft den 1 januari 1987. Bestämmelsen
i 79 § Iredje stycket gäller till ulgången av år 1991.

11

3 Förslag
till Prop. 1986/87:37

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m. m.

Härigenom föreskrivs att 2§ lagen (1975:1132)' om förvärv
av hyresfasflghel m. m. skall ha följande lydelse.

2§

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Förvärvslillstånd fordras inte

1. om egendomen förvärvas från siaten, kommun,
landsflngskommun

eller kommunalförbund.

2. om staten, kommun, lands- 2. om staten, kommun, lands

tingskommun, kommunalförbund, lingskommun,
kommunalförbund,

aktiebolag, som helt ägs av kom- aktiebolag,
som helt ägs av kom

mun eller landstingskommun, all- mun eller
landsfingskommun, all

männyttigt bostadsförelag, folkrö- männyttigt
bosladsförelag eller en

rdsekooperativ riksorganisation el- sådan
riksorganisation eller regio-

ler regional folkrörelsekooperativ nal
organisation för bostadsrätts-

organisation av bosladsräiisföre- föreningar,
som är representerad i

ningar eller bostadsrättsförening föreningarna
och skaU godkänna

ansluten iill sådan organisation är föreningarnas
sladgar, är förvär-

förvärvare, vare,

2 a. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och
föreningen är ansluten UU en sådan organisation för bostadsrättsföreningar
som anges under2 eller, i annat fall, föreningen har faltal beslul omförvärvet
i den ordning som föreskrivs i60a§ bosladsrättslagen (1971:479),

3.
om egendomen
enligl medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget
prövals enhgt lagen (1970:939) om förvallning av kyrklig jord,

4.
om egendomen
förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller
bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig all åter avytira egendomen,

5.
om förvärvaren
är gift med överiåtaren och inle heller om förvärvaren eller, när makar
förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, aUl under
fömtsättning atl överiåtaren inle är skyldig all avyttra egendomen enligl 6 §
eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982: 618) om utländska förvärv av fast egendom
m. m.,

6.
om förvärvet
skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m. m.,

7.
om förvärvel
sker genom inrop pä exekuliv auktion.

Denna lag Iräder i krafl den Ijanuari 1987. I fråga om
förvärv som skell före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

' Lagen omtryckt 1979: 307.

2 Senaste lydelse 1983:438. '

4 Förslag
till ProP- 1986/87:37

Lag om ändring i lagen (1984:81) om fastighetsmäklare

Härigenom
föreskrivs att 2 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare skall ha följande
lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

2§
Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också lillämpas på de
övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrende eller hyra
lillämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad
som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och
vad som sägs om köpare avse motparten.

Denna
lag skall inte tillämpas på Denna lag skall inte lillämpas på

den som förmedlar enbart bostads- den som förmedlar enbart bostads

rätter som upplåts av bostadsrätts- rätter som upplåls av bostadsrätts

förening ansluten fill folkrörelse- förening ansluten till en sådan riks

kooperativ riksorganisation eller organisation eller regional organi-

till regional sådan organisation av salion för bostadsrättsföreningar,

bostadsrällsföreningar. som är representerad i föreningar-

na och skall godkänna föreningarnas sladgar.

Denna
lag Iräder i kraft den 1 januari 1987.

13

5 Förslag
till Prop. 1986/87:37

Lag om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom
föreskrivs följande.

1
§ Enligl denna lag får
regeringen försöksvis lämna ekonomiska föreningar lillslånd alt utan hinder av
bestämmelserna i 79 § bostadsrältslagen (1971:479) bedriva verksamhet i vilken
föreningen tillämpar villkor som innebär alt del med andelsrätl i föreningen
följer en räll atl hyra bostadslägenhet (kooperaiiv hyresrätt).

2
§ Tillstånd får lämnas om den
kommun i vilken föreningen skall bedriva sin verksamhel lillstyrker denna och
om föreningens stadgar föreskriver all minsl en av kommunen utsedd ledamoi och
suppleant för denne skall ingå i föreningens styrelse.

3
§ Om lillslånd lämnas, får
regeringen

1. medge
föreningen rätl atl tillämpa villkor som avviker från 12 kap. 15 §

andra stycket försia meningen och 19 § jordabalken,

2. medge
undantag frän lillämpningen av bosiadssaneringslagen

(1973:531) och hyresförhandlingslagen (1978:304) i fråga om hus som

föreningen förvaltar,

3. ställa
sådana viUkor för föreningens verksamhet atl syftet med för

söksverksamheten kan uppnås.

4 §
Kommunen skall fortlöpande följa försöksverksamheien och på be

gäran av regeringen lämna sådana uppgifler som behövs för alt verksamhe

len skall kunna utvärderas.

Kommunen
skall bistå föreningar som har lämnals tiUstånd enligl denna lag med behövliga
råd och upplysningar.

Denna
lag träder i krafl den 1 januari 1987 och gäller till utgången av år 1991.

Tillstånd
som har meddelats enligt denna lag skall fortfarande gälla efter ulgången av
lagens gilflghelslid.

14

6 Förslag
till

Lag om
ändring i lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs alt 7 och 10 §§ lagen (1982:352) om
rätl liU fastighelsförvärv för ombildning flll bostadsrätt skall ha följande
lydelse.

Prop.
1986/87: 37

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Hembud
sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsägaren.
Fastighetsägaren skall härvid ge in ell av honom undertecknat skriffligt
förslag flll köpeavtal som skaU innehålla uppgift om köpeskUlingen för den
hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvel.

Om det
för en överlåtelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4§ giftermålsbalken,
skall makens samtycke ges till avtalsfårslaget.

Hembud
sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsägaren.
Fastigheisägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt
förslag flll köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskiUingen för den
hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. Om del för en överlålelse
behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4§ giftermålsbalken, skaU makens samtycke
ges till avtalsförslaget.

Om ett
hembud inte uppfyUer vad somföreskrivs i första stycket, skaU hyresnämnden
förelägga fastigheisägaren att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommer
fastighetsägaren föreläggandet, anses hembud ha skett den dag då bristen
avhjälptes. Efterkommer faslig-hetsägaren inle föreläggandet, får hembudet
avvisas.

Hembudet
antas genom atl bostadsrättsföreningen inom tre månader från den dag då
hembudel skedde skriftligen anmäler lill hyresnämnden alt föreningen beslulat
all förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i
fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden
underrättas om att hembudel har anlagits.

Hembudel
antas genom att bostadsrättsföreningen inom tre månader från den dag då
hembudet skedde skriftligen anmäler flll hyresnämnden atl föreningen beslutat
alt förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i
fastighetsägarens förslag till köpeavtal. När anmälan har kommit in prövar
nämnden om hembudet rätteligen har antagUs.

Om
bostadsrättsföreningen inom den tid som anges i försia stycket skriftligen
anmäler tiU hyresnämnden alt föreningen är intresserad av all förvärva den
hembjudna egendomen, förlängs tiden för att anta hembudet lill sex månader frän
den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skaU av hyresnämnden underrättas
härom.

15

Nuvarande
lydelse

Hembudet
upphör atl gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet
sätl.

Föreslagen lydelse

Hembudet
upphör atl gäUa, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt
eller när bostadsrättsföreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om atl
den inle antar hembudet.

Prop. 1986/87: 37

Denna lag träder i krafl
den 1 januari 1987.

16

Bostadsdepartementet Prop. 1986/87:37

Utdrag
ur prolokoll vid regeringssammanträde den 23 oktober 1986

Närvarande:
statsministern Carisson, ordförande, och statsråden Feldt, Sigurdsen,
Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson, Göransson, Gradin, Dahl, R.
Carisson, Holmberg, Hellslröm, Wickbom, Johansson, Hulterström, Lindqvist, G.
Andersson.

Föredragande:
statsrådet Gustafsson

Proposition om ändringar i hyres- och
bostadsrättslagstiftningen

1 Inledning

1 12
kap. 46 § 7-9 och 67 § jordabaUcen (hyreslagen) finns bestämmelser

som reglerar hyresförhållanden som beror av anslällning (tjänste- och

personalbosläder). Med anledning av vissa moiioner i fråga om sådana

hyresförhållanden har riksdagen uttalat att utvecklingen under senare år

inneburil att sambandet mellan anställning och boslad inte har samma

belydelse som då reglerna i hyreslagen kom lill och alt det därför finns

anledning att överväga om bestämmelserna är lämpligl utformade (BoU

1983/84:29, LU 1983/84:5y, rskr 378). I oklober 1984 gav jag en inom

bostadsdepartementet inrällad arbelsgmpp (ordförande riksdagsledamo

ten Stig Guslafsson) i uppdrag atl i samarbete med parterna på arbetsmark

naden se över bestämmelserna om tjänste- och personalbosläder. Resulla

tet av översynen har redovisals i betänkandet (Ds Bo 1985:3) Tjänste- och

personalbostäder, som innehåller förslag tiU ändringar i hyreslagen. Betän

kandet har remissbehandlats.

Till
prolokollet i detta ärende bör fogas dels arbetsgmppens sammanfattning av
beiänkandei som bilaga 1, dels arbelsgmppens förslag liU ändringar i
hyreslagen som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna som bilaga
3.

Efter
bemyndigande av regeringen liUsatle jag år 1983 en kommillé för

alt se över bostadsrältslagen (1971:479, omlryckt 1982: 353) i vissa hänse

enden. Kommittén (hovrättsrådet Lars-Göran Åsbring, ordförande, riks

dagsledamöterna Bo Forslund och Nic Grönvall) som antog namnet 1983

års bostadsrätlskommitté (Ju 1983:06), överlämnade i mars 1985 sitl belän

kande (SOU 1985:6) Förköp av bostadsrätt m. m. Beiänkandei har remiss

behandlats. Jag har i annal sammanhang anmält alt jag inle avser föreslä

all kommitténs förslag om förköp av bosladsräll m. m. genomförs. Belän

kandet innehåller emellertid också förslag till regler i bosladsrättslagen om

försäljning av bostadsrätt på offenllig auktion. Jag vill nu la upp kommit

téns förslag i denna del. j7

2 Riksdagen
1986187. 1 saml. Nr 37

Till protokollet i detta
ärende bör fogas dels etl utdrag ur 1983 års Prop. 1986/87: 37
bosladsrällskommillés belänkande som bilaga 4, dels del lagförslag som läggs
fram i belänkandet som bilaga 5, dels en förteckning över remissinstansema som
bilaga6.

Enligt
79 § bosladsrättslagen råder f. n. ell förbud för föreningar och bolag atl
upplåla andelsrätl med vilken följer rält atl för begränsad lid besitta eller
hyra bostadslägenhet. Denna bestämmelse jämle vissa andra bestämmelser i
hyreslagstiftningen hindrar ekonomiska föreningar från att driva verksamhel med
ändamål all upplåta bostadslägenheter med hyresrätt åt sina medlemmar (s. k.
kooperativ hyresrätt).

I
en skrivelse lill regeringen den 7 november 1985 har Sveriges Allmännyttiga
Bostadsförelag (SABO) hemställt all regeringen snarasl förelägger riksdagen
förslag som möjliggör etablering av kooperaiiv hyresrätt genom s. k.
boföreningar. Stockholms kommun har i en skrivelse fill regeringen den 5
febmari 1986 begärt all en dispensmöjlighel införs för atl möjliggöra försök med
kooperaiiv hyresrätt.

Bosladskommiitén
(Bo 1982:02), som har hafl i uppdrag all göra en översyn av bostadspolitiken,
avlämnade silt slutbetänkande (SOU 1986:6) i febmari 1986. Betänkandet, som har
remissbehandlats, innehåller etl avsnht i vilket kommiitén förordar en
försöksverksamhet med kooperafiv hyresrätt (slutbelänkandet, del 2, kap. 8).
Kommillén har dock inle lagt fram något författningsförslag i frägan.

Till
prolokollet i delta ärende bör fogas en sammanfattning av bostads-kommitténs
överväganden beträffande den kooperaliva hyresrätten som bilaga 7 saml en
förteckning över de remissinstanser som yttrat sig över bosiadskommitléns
överväganden i denna del som bilaga 8.

Jag
kommer också att la upp yllerligare några frägor. Det gäller lill atl bölja med
bosladsrättsorganisalionernas och bostadsrättsföreningarnas ställning i
lagstiftningen. Denna fråga berör fömiom vissa beslämmelser i bosladsrätlslagen
också lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillsiåndslagen)
samt fastighelsmäklariagen (1984:81). I samband därmed behandlar jag också
frägan i vilken utsträckning bostadsrättsföreningar bör vara underkastade
lillslåndsprövning enligl tillsiåndslagen vid förvärv av hyresfastighet.

Övriga
frågor somjag tar upp gäller dels förlängning av den tidsbegränsade
lagstiftningen i 15 § andra slycket hyreslagen om hyresgäslernas inflytande
över reparationer i den egna lägenheien (jfr prop. 1982/83:146, BoU 1983/84:5,
rskr 26, SFS 1983:899), dels en fråga som väckls av lagutskottet om samordning
i visst hänseende av lagen (1982:352) om fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt (ombildningslagen) med lagen (1985:658) om arrendatorers rätt atl
förvärva arrendestället (jfr prop. 1983/84: 136 och LU 1984/85: 35).

När
det gäller frågan om hyresgästernas inflylande över reparationer

beslutade jag den 6 april 1984 all inom bostadsdepartementet inrätta en

arbelsgrupp för utvärdering av erfarenheter i frågan. Arbetsgmppen (ord

förande juslilierådel Lars K. Beckman) har i en lill mig den 13 mars 1986

överlämnad promemoria redovisal resultatet av utvärderingen. Till proto

kollet i detla ärende bör promemorian fogas som bilaga 9. '8

Regeringen
beslutade den 18 seplember 1986 atl inhämla lagrådets yttrande över lagförslag
rörande frågorna om tjänste- och personalbosläder, försäljning av bosladsräll
på offenflig auktion, bosladsrättsorganisalionernas och
bostadsrättsföreningarnas ställning i lagstiftningen saml kooperativ
förvahning av hyreshus. De lagförslag som remitterades lill lagrådel bör fogas
till prolokollet i detta ärende som bilaga 10. Lagrådets yttrande, som avgavs
den 3 oktober 1986, bör fogas lill protokollet som bilaga II.

Lagrådet har i sitl
yllrande i alll väsentligl godtagit lagförslagen, men framstälh erinringar i
vissa hänseenden. I samband med alt jag behandlar de olika sakfrågor och de
enskilda paragrafer som berörs av yttrandet lar jag upp lagrådels synpunkier. I
förhållande tiU lagrådsremissen kommer jag alt föreslå några mindre
redaktionella ändringar. Beträffande en av mig föreslagen ändring i 12 kap. 71
§ jordabalken vill jag dock anmäla atl lagmmmet utformats med beaktande av vad chefen för
justitiedepartementet anför i en den 16 oktober av regeringen beslutad
proposition om

följdlagstiftning
flll den nya förvaltningslagen (prop. 1986/87:39).

Beiräffande
förslagen om hyresgäslernas inflylande över reparationer och samordningen av
ombildningslagen med annan lagstiftning, har jag bedömi alt lagrådels yllrande
kan undvaras. Anledningen härtill är atl lagrådet tidigare yttrat sig över
samma frägor eller frägor som har samband med mina nu framlagda förslag (se
prop. 1982/83: 146 och 1983/84: 136 samt LU 1984/85: 35). På grund av frågornas
beskaffenhel skulle elt yltrande av lagrådet därför sakna betydelse.

Jag
vill som en aUmän informalion i sammanhangei nämna all jag efler regeringens
bemyndigande tillkallal en särskild uiredare med uppdrag alt se över
bosladsrätlslagen m. m. (Dir 1986: 5). De frågor om bostadsrätt somjag nu lar
upp skall inle behandlas av uiredaren. En av lagrådel berörd fräga om
panlhavares ställning vid offentlig auktion på bostadsrätt avser jag dock atl
läla utredaren ta upp.

Prop.
1986/87: 37

2 Allmän motivering

2.1 Tjänste-och personalbostäder

2.
L1 Tjänstebostäder med bostadstvång m. m. (46 § första stycket 7 hyresla gen)

Mitt förslag: Nu
gällande regler behålls.

Arbetsgruppens förstag:
Det förhållandet att en anställning i staflig eller kommunal verksamhel är
förenad med bostadslvång skaU inle längre aulomaliskl innebära atl den
besiltningsskyddsbrylande gmnden i 46 § första slyckel 7 hyreslagen blir
flllämplig. Undanlag görs dock i fråga om prästtjänster. Nägon annan ändring
av bestämmelserna i 46 § försia slyckel 7 hyreslagen föreslås inte (se
beiänkandei s. 50-52).

Remissinstanserna:
Förslaget har i allmänhel lämnals utan erinran av remissinstanserna.
Landsflngsförbundet och kommunförbundei godlar

19

emellertid den föreslagna
ändringen endast om möjligheten att i kollekliv- Prop. 1986/87: 37

avtal reglera
hyresvillkoren för hyresförhållanden som beror av anslällning

behålls. TCO anser att
skrivningen "anstäUning inom lantbmkei" bör ulgå

ur lagtexten och all
avflyllningsskyldigheten för bosläder som är upplåtna i

anslutning lill en sådan
anslällning i slället bör prövas enligt de kriterier

som enligt 46 § första
slyckel7 sista ledet gäller för "annan anslällning".

Skälen
för mitt förslag: Beror hyresförhållandet av sådan anslällning i statlig eUer
kommunal verksamhel som är förenad med bostadslvång eller av anställning inom
lantbruket eUer av annan anstäUning, som är av sådan art all del är nödvändigl
för arbelsgivaren all förfoga över lägenheien för upplålelse ål anställningens
innehavare, saknar hyresgästen enligt gällande ordning (46 § första stycket 7
hyreslagen) rält lill förlängning av hyresavtalet om anstäUningen har upphört.

Jag
behandlar först de beslämmelser som avser hyresförhållanden som är kopplade
till en anstäUning med bostadslvång.

Det
är, som arbetsgmppen anfört, den ståtlige eller kommunale arbetsgivaren som
bestämmer vilka ijänsler som skaU förenas med bostadslvång. Som den akluella
bestämmelsen nu är uiformad medför bosladslvångel automaflskt en absolut
avflyltningsskyldighet för hyresgästen om anstäUningen upphör. När
arbelsgivaren väl har förenal en tjänst med bostadslvång kan hyresnämnden i en
förlängningstvist inle pröva om delta var eller fortfarande är befogat med
hänsyn lUl anställningens art.

Arbetsgmppen
har funnil alt den angivna ordningen inte är lämplig och har därför föreslagil
atl enbart det förhåUandet atl en bosladsupplålelse är kopplad till en tjänst
med bostadslvång inle skall vara tiUräckligt för atl den
besiltningsskyddsbrylande gmnden i 46 § första slycket 7 skall bU tillämplig.
För att sådana bosladsupplålelser skall omfallas av bestämmelsen bör del
enligt arbetsgruppen krävas att arbetsgivaren i det enskilda fallel kan visa
all det är nödvändigl alt han får förfoga över lägenheien för upplåtelse ål
anställningens innehavare (jfr sista ledel i 46 § första stycket 7).

Mot
bakgmnd av atl frågan om en avveckling av tjänstebostadssyslemet för präster
var under övervägande inom civUdepartementet och alt resullatet av dessa
överväganden inle borde föregripas har arbetsgmppen föreslagit att nuvarande
ordning behålls för hyresförhållanden som beror av en sådan anställning som
präst som är förenad med bostadstvång.

Enligt
min mening utgör del förhållandet alt siaten eUer en kommun är arbetsgivare en
lillräcklig garanii för att en anstäUning inle förenas med bostadstvång i andra
fall än då del är befogal med hänsyn liU anstäUning-ens art. Detta gäller
särskilt inom den statligt lönereglerade sektorn där bostadstvånget är
förfallningsreglerat (se 9 § förordningen (1965:729) med vissa beslämmelser om
anställning som präst, 1 § förordningen om Ijänstebostäder för landshövdingarna,
slatens arbetsgivarverks författningssamling SAVFS 1984:9, samt förordningen
om tjänsiebosläder för sändebud och generalkonsuler, SAVFS 1984:11).

Vad
gäller den kommunala sekiom är bosladslvångel inle författnings-

reglerat utan del är den kommunale arbetsgivaren som bestämmer om en

tjänst skaU förenas med bostadslvång. Som jag ser på saken finns del 20

emellertid inle anledning
atl anla atl den kommunale arbelsgivaren förenar Prop. 1986/87: 37 en
anställning med bostadstvång eller vidhåller elt sådanl tvång utan sakligt
skäl. Del framgår inle heUer av de synpunkter som framförts tUl arbelsgruppen
eller av remissvaren all den nuvarande ordningen skulle ha medfört nägra
olägenheter i det avseendet.

På
grund av del anförda anserjag all del inle finns tillräckliga skäl för en
ändring av nuvarande ordning. Jag förordar alltså atl arbetsgmppens förslag i
denna del inle genomförs.

Jag
övergår nu fill atl behandla de fall där hyresförhållandet beror av anställning
inom lantbmket. För denna kategori bosläder gäller i dag att hyresgästen
oviUkorligen är skyldig att flytta när anstäUningen upphört, oavsett om
arbelsgivaren då behöver förfoga över lägenheten för en annan anställd eller
inte.

Arbetsgmppen
har föreslagil all nuvarande ordning behålls. Förslagel har lämnals utan eri
.ran av aUa remissinslanser ulom TCO, som anser alt det inte är befof .1 all
låta anslällningar inom lantbmket inta en sådan särslällning i
besiltningsskyddshänseende som följer av lagmmmets nuvarande lydelse. Enligt
TCO bör avflyllningsskyldigheten i dessa faU prövas på liknande säll som enligt
46 § första stycket 7 hyreslagen gäller för "annan anslällning". TCO
anser alltså atl del bör ske en prövning i vaije särskilt fall om det är
nödvändigl för arbelsgivaren all förfoga över lägenheten.

Av
arbetsgmppens betänkande framgår alt företrädama för Skogs- och
lantarbetsgivareförbundet. Skogs- och lantbmkstjänstemannaförbundet och Svenska
laniarbeiareförbundel vid överläggningar med arbetsgmppen var ense om all den
nuvarande regleringen i 46 § försia slycket 7 hyreslagen av besittningsskyddet
för den som hyr sin boslad med koppUng lill anslällning inom lantbmket borde
behällas (belänkandet s. 35-36,39-40 och 51).

Enligl
vad jag under hand har inhämtat vid beredningen av delta lagstiftningsärende
ansluter sig Skogs- och lanlbmkstjänslemannaförbundet numera flll den
uppfattning TCO har gelt uttryck för i sill remissvar, medan
lantarbetareförbundet vidhåller de synpunkter som framfördes lill arbetsgmppen.

Av de synpunkter som
framfördes flll arbetsgruppen frän såväl arbetsgi

var- som arbetstagarsidan framgår enligt min mening att del på gmnd av de

särskilda förhållandena inom lantbmkei som regel är befogal alt arbetsgi

varen får förfoga över bostaden när anstäUningen upphört. Skälet flll della

är i försia hand atl del på landsbygden vanligen saknas en egenllig bostads

marknad och atl arbelsgivaren därför själv måste kunna flllhandahålla en

bostad av god standard för atl få arbetskraft. Särskilt på jordbmk med

djurskötsel är det vidare med hänsyn flll arbetsuppgifternas art av slor vikt

all arbetslagaren bor i närheten av arbetsplatsen. Att det pä vissa håll flnns

ell överskott av bosläder vid lantbmken på gmnd av att arbetskraftsbeho

vet har minskat kan visserligen åberopas som ett skäl för en uppmjukning

av de nuvarande strikta avflytlningsbeslämmelserna. Enligl vad som upp

lysts från såväl arbetsgivar- som arbetstagarrepresentanterna i den till

arbetsgmppen knulna referensgmppen har dock dessa överskottsbostäder

oftast en dålig slandard. Del har också bl.a. från laniarbeiareförbundel 21

framhåUils all ell ulökat
besittningsskydd för den arbetstagare som slulal sin anslällning kan medföra
alt de bästa bostäderna i anslulning liU arbetsplatserna undandras de inom
lantbmket anställda, vUket enligt min mening inle kan anses lämpligl.

Mot bakgmnd av det anförda
finner jag, liksom arbetsgmppen, inle skäl att föreslå några ändrade regler för
de hyresförhållanden som beror av anstäUning inom lantbmkei.

Sammanfattningsvis
föreslår jag alltså atl 46 § första slycket 7 hyreslagen skall behålla sin
nuvarande lydelse.

Prop.
1986/87: 37

2.L2
Fastighetsskötarbostäder (46 § första stycket 8 hyresiagen)

Mitt förslag: Den
särskilda regleringen av hyresförhållanden som beror av anstäUning för skötsel
och tiUsyn av faslighet upphävs. Sådana hyresförhållanden skall i stället
bedömas enligt bestämmelserna i 46 § första stycket 9 hyreslagen, vilket
innebär alt en hyresgäst, vars hyresförhållande har varat längre än tre år,
som regel har rätl tiU förlängning av hyresavtalet, om hyresvärden inte har
synnerliga skäl att upplösa hyresförhållandet.

Arbetsgruppens
förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitl förslag (se belänkandet s. 53-55).

Remissinstanserna:
Flertalel remissinslanser har godtagit arbelsgruppens förslag. Det avstyrks
dock av Fastigheternas förhandlingsorganisa-fion, Sveriges
fastighetsägareförbund, SABO, SAF och Sveriges bostadsrättsföreningars
centralorganisation (SCB). Kritiken frän fastighetsägarsidan går huvudsakligen
ut på alt den utökade möjligheten för en faslighets-skötare atl efter tre års
hyrestid bo kvar i lägenheien trots atl han slulal sin anslällning, kommer att
innebära all fastighetsägarna i ökad ulslräckning måsle avslå från atl ha
anslällda fastighelssköiare och i släUet anlita entreprenörer.

Skälen
för mitt förslag: För hyresförhållanden som i annat fall än som avses i 46 §
första stycket 7 hyreslagen beror av anställning för skötsel och tillsyn av
fastighet gäller enligl punklen 8 i samma lagmm all hyresgästen inle har rätl
lill förlängning av hyresavtalet, om anslällningen har upphört och det inle är
oskäligt mol hyresgästen all även hyresförhållandet upphör. Enligt bestämmelsen
flnns således, tiU skillnad mot vad som gäller enligl punklen 7, en möjlighet
all göra en avvägning mellan partemas motstående iniressen. En ulgångspunkl vid
denna avvägning är all besittningsskyddet bör brytas om fastighetsägaren
behöver disponera lägenheten för all upplåla den åt en ny fastighelssköiare.
Hyresvärdens uppgifl all lägenheten skall hyras ul till en fastighetsskötare
och att annan lägenhet inte finns fillgänglig för della ändamål bör godtas, om
den inte ter sig osannolik. Om lägenheten inle behövs för en ny
faslighetsskölare bör inlresseavvägningen däremoi ulfalla fill hyresgästens
förmän (se prop. 1973: 23 s. 122-123).

Jag
delar arbelsgruppens uppfattning atl ulvecklingen inom faslighels-skötselns
område, särskilt vad gäller den tekniska skötseln, har inneburit

22

atl
det inte längre är nödvändigl alt den som är anställd som fastighelsskö- Prop.
1986/87: 37 lare bor i den faslighet han svarar för. Denna uppfattning får stöd
i vad som framkommit vid arbelsgmppens kartläggning (se beiänkandei s. 28-30).
Av kartläggningen framgår sålunda att fastighetsskötseln i del slora flertalet
fall numera ulförs av personal som inle hyr boslad av arbetsgivaren med elt
lill anställningen kopplat hyresavtal och som oftast inte heller lorde bo i den
fastighet de svarar för. Det är i huvudsak de mindre faslighetsförvallningaraa
inom den privala sektom som har kvar en fastighetsskötare som bor i
fastigheten och därvid har ell hyresförhållande som beror av anslällningen som
fastighetsskötare. Fastighetsarbetel inom den privata sektom ulförs
huvudsakligen som en deltidssyssla, vUkel beror på alt merparten av de privata
arbetsgivama endasl har en liten eller medelslor fastighet som inle kan utgöra
underlag för en heltidsanställning. Av remissyttrandena framgår att del är i
huvudsak denna kalegori fastighetsägare som i vissa fall kan ha etl starkt inlresse
av all kunna disponera den lidigare anställdes bostad för att de skall kunna
behälla en fastighets-skötsel i egen regi. Sådana speciella förhållanden bör
enligt min mening, somjag närmare kommer att redogöra för i del följande, kunna
beaktas vid en prövning enligl 46 § försia stycket9 hyreslagen.

Mot
bakgmnd av del anförda anserjag i likhet med arbetsgruppen att det inte finns
skäl atl behåUa en särskild reglering för de hyresförhållanden som beror av
anslällning för skötsel och flUsyn av fastighet. Jag ansluter mig därför tUl
arbetsgruppens förslag alt bestämmelsen i 46 § första stycket 8 hyreslagen
skall upphävas och atl sådana hyresförhållanden i slället skall prövas enligl
46 § första slycket 9 hyreslagen.

Enligt
sistnämnda lagrum har hyresgästen inte rält all få hyresavtalet förlängt, om
anslällningen har upphört och del inle är oskäligt mol hyresgästen alt även
hyresförhåUandet upphör. Om hyresförhåUandel varat längre tid än tre år mäste
hyresvärden dock ha synnerliga skäl för all upplösa det. I förarbelena liU
bestämmelsen har närmare redogjorts för hur intresseavvägningen bör utfalla
före och efter det att treårsgränsen har uppnålls (se prop. 1968:91 Bih. A s.
98-101).

Arbetsgmppen
har vid angivandet av principerna för hur denna inlresseavvägning bör ske
beträffande hyresförhållanden som beror av anslällning som fastighelssköiare
utgått frän dessa motivutlalanden (se belänkandet s. 54-55).

Jag
kan beiräffande tiden innan treårsgränsen passerats i huvudsak ansluta mig tUl
arbelsgmppens överväganden. Om anslällningen upphör innan hyresförhållandet
varat i tre år bör således hyresförhållandet brytas, om hyresvärden kan göra
antagligt att han behöver förfoga över lägenheten för att upplåta den åt en ny
fastighetsskötare. Även på en balanserad hyresmarknad bör ell sådant behov
kunna föreligga, om del med fog kan påstås atl ell erbjudande om bostad kan ha
någon belydelse ur rekryle-ringssynpunkl. Har hyresvärden däremoi inle behov av
lägenheten för en ny fasflghetsskölare bör intresseavvägningen utfalla flll
hyresgästens förmån.

Arbetsgmppen har funnit
all hyresvärden bör anses ha synnerliga skäl

alt upplösa hyresförhållandet efler ireårsperioden endasl om han kan 23

slyrka all det skuUe
medföra aUvarligl men i fastighetsskötseln om lägenheten inle kan disponeras
för upplåtelse åt en ny fastighelssköiare. För atl kravel på allvarligt men
skall anses uppfyllt bör det enligl arbetsgmppen till en början krävas dels att
fastighetsägaren styrker att han på gmnd av del begränsade bosladsulbudet pä orten
måsle erbjuda en lägenhel i del egna lägenhelsbeslåndet för alt över huvud
tagel få sökande till faslighets-skötartjänsten och att han inte heller kan
ställa annan än den tidigare anställdes lägenhel lill förfogande. Dessulom
anser arbetsgmppen alt del bör krävas atl det inle finns möjlighel all ordna en
tillfredsstäUande faslig-helsskötsel på annat sätl än genom en egen anställd
fastighelssköiare. Eflersom fastighetsskötseln i regel kan ordnas på etl
godtagbart sätt genom alt en entreprenör anlitas eller genom atl
fastigheisägaren samordnar skötseln med andra fastighetsägare inom områdel,
bör enligt arbetsgmppen synnerliga skäl anses föreligga endasl om sådana
möjligheter saknas på den ort där fastigheten är belägen.

Arbelsgmppens ullalanden i
denna del är enligl min mening för långtgående. Vad jag vänder mig mot är
kravet på alt del inle skaU finnas en möjlighet att ordna fastighetsskötseln
genom en entreprenör eller genom en s. k. samordnad skötsel för all synneriiga
skäl skall anses föreligga. Som framhållits i remissyttrandena från
fastighetsägarsidan kan detta krav på orter med bostadsbrist och med liUgång
tUl entreprenörer i branschen, såsom t. ex. i Stockholms och Göleborgs cenirala
delar, medföra all vissa fastighetsägare inte kan fortsätta med en
fastighetsskötsel i egen regi. Med hänsyn tiU att det inte bara för
fastighetsägarna ulan även för de boende i husel kan ha ell värde all
fastighetsskötseln kan ordnas på della sätt, anser jag atl det bör vara
lillräckligt atl fastigheisägaren kan visa all han inte fortsätiningsvis kan
bedriva fastighetsskötseln i egen regi om han inte fär disponera över den
fidigare anställde fastighetsskötarens bostad. Ell sådant läge torde normall
uppslå endasl för de mindre fastighetsförvaltningar som inte har en lägenhelsreserv.
Som framhållits från fastighetsägarna torde nämligen svårighetema att rekrytera
personal utan ett samfldigt erbjudande om en bostad särskilt gälla de
delfidsljänsler, som de mindre fastighetsförvaltningarna har all erbjuda.

Jag
vUl avslutningsvis framhåUa alt vad jag nu har anfört inte avser sädana fall
där lägenhetens särskilda utmslning gör det nödvändigl för arbelsgivaren atl
förfoga över lägenheien för upplåtelse åt anställningens innehavare. Sådana
hyresförhållanden skall liksom enligl gäUande rätl bedömas enligt 46 § försia
stycket 7 hyreslagen, (se prop. 1973:23 s. 122).

Prop.
1986/87:37

2.1.3 Rätten att
reglera hyresvillkor i kollektivavtal (67 § hyreslagen)

Mitt förslag: Nuvarande
möjlighel att beiräffande hyresförhållanden som beror av anslällning träffa
överenskommelser i kolleklivavlal om hyresviUkor som slrider mol vissa
tvingande beslämmelser i hyreslagen behålls.

En ny beslämmelse införs
som innebär att sådana överenskommelser fär lillämpas även på en hyresgäst,
som inte är medlem i den avtalsslulande arbetstagarorganisationen, men
sysselsätts i arbete som avses med avlalet.

24

Arbetsgruppens förslag:
Överensslämmer i huvudsak med milt förslag Prop. 1986/87: 37 (se
betänkandet s. 45—49).

Remissinstanserna:
Arbetsgmppens förslag har liUslyrkls eller lämnals ulan erinran av flertalet
remissinstanser. Konsumentverket avslyrker emellertid förslagel atl
hyresvillkoren i ell kolleklivavlal skaU fä fillämpas även på arbetstagare som
inle är medlemmar i den avtalsslulande arbetstagarorganisationen. Även
bosladsdomstolen och hyresnämnden i Stockholm har hafl erinringar mol
förslagel i denna del.

Skälen
för mitt förslag: Flertalel av hyreslagens beslämmelser är tvingande tUl
förmån för hyresgästen. Detla innebär alt elt avtal mellan hyresvärden och
hyresgästen som slrider mol sådana beslämmelser är ulan verkan mot hyresgästen
(se 1 § Qärde stycket hyreslagen). Ett avsteg från denna princip görs emeUertid
i 67 § hyreslagen som föreskriver all en överenskommelse om villkor i fräga om
hyresförhållanden som beror av anstäUning gäller mot hyresgästen eUer den som
har rätt att träda i hyresgästens slälle även om överenskommelsen strider mol
vissa tvingande beslämmelser i hyreslagen. En fömtsättning är alt
överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har
slutils eller godkänls av en organisation som enligl lagen (1976:580) om
medbestämmande i arbetslivet är all anse som central arbetstagarorganisation.
Mol undanlagsregeln i 67 § hyreslagen svarar 24 § lagen om medbeslämmande i
arbetslivet som möjliggör atl kollektivavtal Iräffas om arbetstagares
hyresförhållanden.

De
tvingande beslämmelser, som kan sällas ur spel genom en överenskommelse i
kolleklivavlal, är bestämmelserna om uppsägningslid i 4§, överlålelse av
hyresrätt i 33-35 och 37§§, upplåtelse av lägenhel i andra hand i 40 §,
förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter i 46-52 §§, prövning av hyran
och andra hyresvillkor för bostadslägenheter i 53, 54 och 55a§§ samt
bestämmelserna om förbud mot vissa skiljeklausuler i 66 §.

Vid
tiUkomsten av 67 § hyreslagen fästes särskild vikl vid att arbetstagarsidan
skulle vara företrädd pä etl särskUl kvalificerat säll för all avsleg från
hyreslagens tvingande beslämmelser skulle få göras genom kolleklivavlal. Genom
kravet på alt kollektivavtalet skall slutas eUer godkännas av en central
arbetstagarorganisation förelåg enligt departementschefen lillräckliga
garanlier för all arbetstagarens/hyresgästens rältsskyddsintresse inle skuUe
eftersättas (se prop. 1968:91 Bih. A s. 95 f)-

Som
framgår av beiänkandei (s. 21-33) har möjlighelen all genom koUeklivavlal
reglera hyresvillkoren för bosläder som upplåfits i anslulning tiU anslällning
utnyttjats i en belydande utsträckning. Sådana avtal berör i dag bl.a.
anslällda inom jordbruket, skogsbrukel, landslingen och primärkommunerna samt
de fastighelsanställda.

Erfarenhelerna
av den nuvarande ordningen förefaUer i allt väsenfligt

vara goda och några egenlliga problem för berörda hyresgäster synes inle

ha förekommil. Uppkomna tvisier har kunnal lösas på ell för de boende

godtagbart sätt vid förhandlingar mellan de fackliga organisalionerna, och

endasl få Ivisler har gått till prövning av hyresnämnd eUer arbetsdomsto

len. 25

Jag
delar arbetsgmppens uppfallning alt arbetstagarorganisationerna i Prop.
1986/87: 37 dag har en sådan stark ställning och en sådan erfarenhet av
aktuella frågor all arbetstagarens rälligheler blir lillräckligl lillgodosedda
när kollektivavtal Iräffas om hyresförhåUanden. Nägra erinringar mot den nuvarande
ordningen har heller inte framförts under remissbehandlingen. De arbetsgivar-
och arbetstagarorganisationer som har yttrat sig i frägan har varil eniga om
alt det även fortsättningsvis bör finnas en möjlighet atl
kollekliv-avlalsreglera hyresvillkoren för hyresförhållanden som beror av
anslällning.

På
grund av del anförda förordar jag i likhei med arbetsgmppen all rälien alt i
kollektivavtal Iräffa överenskommelser om hyresvillkor som slrider mot
hyreslagens tvingande regler behålls.

Kollektivavtalets
iillämpUghei på arbetstagare som inie är medlemmar

Enligt
gällande ordning kan kollektivavtalsbestämmelser som innebär en oförmånligare
reglering för hyresgästen än vad som följer av bestämmelserna i hyreslagen
inle göras gällande mol en arbetstagare/hyresgäst som inle är medlem i den
avtalsslulande arbetstagarorganisationen och som därför inte är bunden av
kollektivavtalet (se prop. 1968:91 Bih. A s. 347 och 366).

Hyreslagen
avviker i detla avseende frän vad som numera gäller enligt flera tvingande lagar
på arbeismarknaden. Enligl bl.a. 2§ femle stycket lagen (1982:80) om
anstäUningsskydd, 2§ andra slyckel semesleriagen (1977:480) och 3 § Iredje
stycket arbetstidslagen (1982:673) fär en arbelsgivare som är bunden av
kolleklivavlal med frän lagen avvikande regler lillämpa avtalsbestämmelserna
även på arbetstagare som inte är medlemmar i den avialsslulande
arbetstagarorganisationen men som sysselsätts i arbele som avses med avtalet.

Bakgmnden
till dessa regler är att kollektivavtalen i allmänhet anses ha den innebörden
atl arbetsgivaren i förhållande liU den avtalsslulande arbetstagarorganisationen
är förpliktad all tiUämpa kollektivavtalets beslämmelser även på arbelslagare
som inte är medlemmar i organisalionen (jfr AD 1977 nr49).

Arbelsgivaren
är alltså geniemot motparten i kolleklivavialsförhållandet

skyldig alt se till atl reglerna i kollektivavtalet tas in i ansläUningsavlal
med

arbelslagare som slår ulanför den avtalsslulande organisationen. I del

sammanhangei kan emellertid uppslå problem i de faU avsleg från lagregler

inte får ske i etl enskilt anställningsavtal men väl i kollektivavtal. Har

sådana avvikande regler upptagils i ell kollektivavtal kan en arbetsgivare

inte ulan vidare få sådana regler att gälla i släUet för lagreglerna i elt

anställningsavtal med en arbelslagare som inte är bunden av kollektivavta

let. För atl arbetsgivaren i sådana fall skall kunna tillämpa kollektivavta

lets regler på samfliga anslällda har del varit nödvändigt att införa lagregler

som ger arbelsgivaren möjlighet all tillämpa kollektivavlalsbeslämmel-

serna även på arbetstagare som inle är medlemmar i den avtalsslulande

arbelslagarorganisafionen. All detta är syftet bakom regeln i 2§ femte

stycket lagen om anslällningsskydd framgär av lagens förarbeten. Där 26

uttalas nämligen atl
bestämmelsen är ell ultryck för den aUmänl godtagna Prop. 1986/87: 37
gmndsatsen atl arbelsviUkoren bör vara enhetligt reglerade på en arbelsplals
(se prop. 1973:129 s. 192).

Med
de nu angivna reglerna i lagarna på arbeismarknaden som förebild har
arbetsgmppen föreslagit all 67 § hyreslagen flllförs en beslämmelse som ger en
arbelsgivare som är bunden av etl kolleklivavlal möjlighel all flllåmpa mol
hyreslagen stridande hyresbestämmelser i avtalet även pä arbetstagare som inle är
medlemmar i den avtalsslulande arbetstagarorganisationen, om de sysselsätts i
arbele som avses med avtalet.

Arbetsgmppens
förslag i denna del har lämnals utan erinran av flertalet remissinstanser. Jag
vill särskilt framhålla all det har varil etl allmänt önskemål frän
arbetsmarknadens parler alt kolleklivavlalsreglerna skall kunna tiUämpas på
samtliga arbetstagare som sysselsätts inom avtalsområdet.

Kritik
mot förslagel framförs av konsumentverket, som anser atl det inte skulle leda
lill någon förbättring för någon gmpp av hyresgäster om
kollek-livavtalsbeslämmelser skall få tillämpas även på andra anstäUda än dem
som lillhör den avtalsslulande organisationen. Verkel framhåller också att en
sådan ordning skulle medföra alt fler hyresgäster än f. n. skulle införas under
den processordning som gör arbetsdomstolen och inte bosladsdomstolen lill
högsia instans, nägot som verket inte anser vara önskvärt ur hyresgästsynpunkl.

Bosladsdomstolen
påpekar alt förslagel i denna del aktualiserar en viklig principfråga och
erinrar - utan atl la ställning i frågan - om den diskussion som fördes vid
lillkomslen av 67 § hyreslagen (se prop. 1968:91 Bih. A s. 81 och 366). I del
sammanhangei framförde arbetsdomstolens ordförande i ell remissyttrande bl. a.
atl del var en sak all man låflt oorganiserade arbetstagares semesterrätl i
vissa avseenden vara beroende av innehållel i ell kolleklivavlal men en hell
annan och viktigare sak all låla organisationer disponera över utanförståendes
rält flU bostad. Departementschefen uttalade bl. a. all del enligl hans mening
inte kunde anses lämpligl all pä hyresområdet läla kolleklivavlalsbeslämmelser
som slrider mol hyreslagens tvingande regler bli bindande för den
oorganiserade arbelslagaren.

Även
hyresnämnden i Siockholm hänvisar tUl delta departementschefs-uttalande och
anser atl frågan om den oorganiserade arbetstagarens rättsställning bör
belysas närmare innan stäUning las liU förslaget.

För
egen del anser jag i likhei med arbetsgmppen all de skäl som har anförts för de
fldigare berörda bestämmelserna i lagarna på arbetsmarknaden har sin giltighet
även när del gäller kollektivavtal som reglerar hyresförhållanden som beror av
anstäUning. Enligl min mening lalar således bäde prakliska och principieUa skäl
för alt sädana hyresbestämmelser i kollektivavtal som slrider mol hyreslagens
tvingande regler skall få flllämpas även på arbetstagare som står ulanför den
avtalsslulande arbetstagarorganisationen.

I
likhet med arbetsgmppen anserjag all del framför allt från rättvisesyn

punkt får anses otillfredsställande atl arbetstagare, som hyr sin bostad av

samma arbetsgivare och vars arbetsuppgifter och bostadsförhållanden är

likartade, kan vara underkastade olika regler för sina hyresförhållanden 2

beroende
pä om de lillhör den avtalsslulande arbetstagarorganisationen Prop. 1986/87: 37
eUer ej. Som framgår av vad jag tidigare anfört är en kolleklivavtalsbunden
arbelsgivare i regel skyldig all inle lillämpa sämre villkor för arbetstagare
som inle är medlemmar i den avtalsslulande organisaflonen än de som
kollektivavtalet föreskriver. Den utanförstående arbetstagaren/hyresgästen kan
med nuvarande ordning dra fördel av kollektivavtalets gynnsamma beslämmelser -
l.ex. beiräffande lön och andra arbelsvillkor - utan all samtidigt, som
medlemmen i den avtalsslulande organisaflonen, bli berörd av avlalels
inskränkningar i hyresgästers räll enligl hyreslagen. En sådan ordning måsle
upplevas som orällvis bland de organiserade arbelslagarna. För arbelsgivaren
innebär det dessulom stora prakliska fördelar om kol-lektivavlalsregleringen
kan göras tiUämplig pä samtliga bostadsupplåtelser inom avtalsområdet.

Jag
vUl också framhålla alt arbelsgmppens förslag endasl innebär alt de i
koUeklivavlalet överenskomna, för medlemmarna i den avtalsslulande arbetstagarorganisationen
bindande hyresvillkoren, får tUlämpas även på arbelagare som slår ulanför
organisaflonen. Del blir aUlså inte möjligl all flllämpa andra
kolleklivavlalsvillkor för de uiomslående än vad som gäller för medlemmarna.

Mol
bakgmnd av del anförda anser jag i likhei med arbelsgruppen all 67 § hyreslagen
bör komplelleras med en beslämmelse som innebär alt kolleklivavlalsviUkor som
slrider mol hyreslagens tvingande regler får tUlämpas även på
hyresgäster/arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande
arbetstagarorganisationen men sysselsätts i arbete som avses med avtalel. Med
hänsyn tiU alt hyreslagen reglerar förhållandel mellan hyresvärd och hyresgäst
och då enligt min mening fömtsällningarna för alt kollektivavtalet skall fä
lillämpas bör framgå av laglexlen, förordar jag all det nya andra stycket i 67
§ får en annan lydelse än den arbetsgruppen föreslagit.

Prövningen
av ivisler

En
viklig fråga frän rättssäkerhetssynpunkt är hur ivisler som rör
kollek-flvavtalels hyresbestämmelser skaU prövas när det gäller arbetstagare
som inte är medlemmar i den avtalsslulande organisaflonen. Denna fråga har inle
närmare berörts i belänkandet.

Bosladsdomstolen
har anfört alt det av 67 § hyreslagen i den av arbetsgruppen föreslagna
lydelsen följer all Ivisler om hyresvillkor i kolleklivavlal som rör
oorganiserade arbetstagare skall avgöras enligt kollekfivavta-lets
förhandlingsordning, vilket enligt domstolen kan leda fill att de i sisla hand
skaU avgöras av en partssammansatt nämnd. Bosladsdomstolen anser all delta
inle är en acceptabel ordning och förordar att tvister av detla slag skall
prövas av hyresnämnden i första insians med arbetsdomstolen som
fuUföljdsinslans.

Hyrestvister
som rör kolleklivavlal skall enligt gällande ordning i första

insians behandlas av hyresnämnden, om tvisten gäller en fråga om förläng

ning av hyresavtal eller en annan fråga som nämnden enligl hyreslagen

skall pröva (jfr 69 § hyreslagen och prop. 1968:91 Bih. A s. 350). Talan mot 28

hyresnämndens beslul förs
i ett sådant fall hos arbelsdomslolen och inte Prop. 1986/87:37

hos bostadsdomstolen (se
70 och 71 §§ hyreslagen samt 2 kap. 3§ andra

stycket lagen (1974: 371)
om rättegången i arbelstvister). Om tvisten inte

skall prövas av
hyresnämnden enligt 69 § hyreslagen, skaU den, beroende

på vem som väcker talan,
prövas av arbetsdomstolen som första och enda

instans eller av tingsrätt
som första instans med arbetsdomstolen som

fuUföljdsinslans (se 71 §
hyreslagen och 2kap. 1 och 2§§ samt 4kap. 12§

lagen om rättegången i arbetstvisler).

En
hyreslvisl söm gäller tillämpningen av ett kollektivavtals bestämmelser på en
arbetstagare, som inte på gmnd av medlemskap i den avtalsslulande
arbetstagarorganisationen är bunden av kolleklivavlalel, anses inte röra
kollektivavtal i den mening som avses i 71 § hyreslagen. (Jfr AD 1979 nr 37 och
Rättegången i arbelstvister, lagkommentar och uppsatser utgivna av
Arbetsrättsliga föreningen 1979, s. 79 och 81.)

Med
den lydelse 71 § hyreslagen nu har innebär del sagda att en hyreslvisl, som enligt
del föreslagna tillägget fill 67 § hyreslagen gäller tiUämpningen av
hyresvillkoren i ell kolleklivavlal på en arbetstagare som inle är medlem i den
avtalsslulande arbetstagarorganisationen, skulle i försia instans prövas av
hyresnämnden, om tvisten avser en fråga som skaU prövas av hyresnämnden, och
all hyresnämndens beslut skaU överklagas fiU bosladsdomstolen och inte tiU
arbetsdomstolen. Och ankommer tvisten inte på hyresnämndens prövning enligl 69
§ hyreslagen, skulle tvisten med nuvarande regler prövas vid fastighetsdomstol
och inte i den ordning som föreskrivs i lagen om rättegången i arbelstvister
(se 1 kap. 2 § 1 i den lagen).

Hyrestvister,
som gäller lillämpningen av ett kollekflvavtals hyresvillkor, skulle alltså
komma atl handläggas enligt två olika ordningar beroende på om
arbetstagaren/hyresgästen är formellt bunden av kolleklivavlalel eller inte. En
sådan uppdelning är enligt min mening inte lämplig. Jag anser alt den
handläggningsordning som nu gäUer för hyrestvister som rör kol-lekfivavlal bör
gälla även för hyrestvister som avser flllämpningen av ett kollektivavtals
hyresbestämmelser enligt del föreslagna andra slyckel i 67 § hyreslagen. Jag
föreslår atl 71 § hyreslagen ändras i enlighel härmed.

En
fömtsättning för att Ivisler som rör lillämpningen av elt kollektivavtal
enligl del föreslagna siadgandei i 67 § andra slycket hyreslagen skall kunna
handläggas i samma principiella ordning som gäller för hyrestvister som rör
kollektivavtal är dock all tvisten är en arbetstvist. Lagrådet har i sill
yllrande slälll sig någol tveksamt lill mitt ullalande i lagrådsremissen alt
Ivisler om tiUämpning av ell kollekflvavtal enligl 67 § andra slyckel är
arbetstvisler i den mening som avses i 1 kap. 1 § lagen om rättegången i
arbetstvisler. Enligt lagrådet är det här inle fräga om en tvist som rör
förhållandel mellan arbelsgivare och arbetstagare utan förhållandel mellan
hyresvärd och hyresgäst, och hyresvärden behöver inle, som jag har påpekal i
specialmotiveringen lill ändringarna i 67 § hyreslagen, vara idenflsk med
arbelsgivaren. Till undvikande av oklarhet bör därför enligl lagrådel i 1 kap.
1 § lagen om rättegängen i arbelstvister göras ell lillägg av innebörd atl flll
arbetstvist hänförs också tvist om flllämpning av etl kolleklivavlal i fall som
avses i 67 § andra slyckel hyreslagen.

29

Enligl
min mening kan del inle råda någon Ivekan om atl del föreligger Prop. 1986/87:
37 en arbetstvist när hyresvärden och arbetsgivaren är samma person och tvistar
med sin hyresgäst/arbetstagare om något som har med hyresförhållandet alt
göra; en sådan tvist rör också förhållandel mellan arbetsgivare och
arbetstagare. Däremot kan del vara någol tveksamt om tvisten är en arbetstvist
när hyresvärden inle är identisk med arbelsgivaren. I förtydligande syfte bör
därför en erinran las in i 71 § hyreslagen om alt en tvist som inte enligt 69 §
skall prövas av hyresnämnden men som rör koUeklivavlal eller lillämpning av
elt sädanl avtal i faU som avses i 67 § andra stycket hyreslagen skall las upp
av arbelsdomslolen eller en tingsrätt enligl vad som föreskrivs i lagen om
rättegången i arbelstvister. Med en sädan lösning behöver ingen ändring göras i
den lagen.

Jag
vUl i detta sammanhang nämna att målutvecklingen under senare tid i
arbetsdomslolen inger en viss oro. Domstolen är för närvarande myckel hårt
belastad - delvis med mål i vilka man kan sätta i fråga om dess särskilda
kompelens är erforderlig.

Chefen
för arbelsmarknadsdepartementet, med vUken jag har samråti i denna fråga,
följer ulvecklingen noga. Del kan inle uteslutas atl man i framtiden bör i ell
brett perspekliv mera förutsättningslöst överväga frägan om vilka mål som bör
prövas av arbetsdomslolen. Skulle sä ske, bör övervägandena nalurliglvis avse
också den nu akluella målgmppen.

Som
jag nyss nämnde har bosladsdomstolen uttalat atl den föreslagna lydelsen av 67
§ hyreslagen kan innebära atl tvister om hyresvillkor som rör oorganiserade
arbetstagare skall prövas enligl kollektivavtalens förhandlingsordningar och i
sista hand av en partssammansatt nämnd. Jag vill med anledning av delta
uttalande anföra följande.

Redan
av det skälet all en enskild arbelslagare saknar förhandlingsrätt enligt 10 §
lagen om medbeslämmande i arbetslivet och en arbetstagarorganisation i princip
har räll alt förhandla enbari på medlemmars vägnar (se prop. 1975/76: 105
bilaga 1 s. 228 foch 349) lorde partsförhandlingar enligt kollekflvavlalens
förhandlingsordningar inle aktualiseras när tvisten gäller en arbelslagare som
inle är medlem i den avtalsslulande organisationen (jfr också Axel Adlercreulz,
Svensk Arbetsrätt, sjätle upplagan 1979, s.70).

Enligl
67 § första slycket hyreslagen kan emellertid förbudei mol skiljeavtal i 66 §
hyreslagen sältas ur spel genom en överenskommelse i kolleklivavlal. En sådan
överenskommelse kan innebära alt framtida hyrestvister inle skall prövas av
hyresnämnd eller arbetsdomslolen ulan av en skiljenämnd (se även 1 kap. 3 §
lagen om rättegången i arbelstvister).

En
skiljeklausul i ett koUeklivavlal anses i princip binda inte bara den
avtalsslulande organisationen utan även dess medlemmar. Om organisationen
undandrar sig alt föra medlemmens talan, blir frågan om medlemmens bundenhet
beroende av om kollektivavtalet kan anses ge medlemmen rätt atl i etl sädanl
fall själv föra lalan vid den med skiljeklausulen avsedda skiljenämnden.
Innebär kollektivavtalet atl endast organisaiioner får upplräda inför nämnden
och all en enskild medlem ulan sin organisations slöd saknar rätt atl själv
föra lalan, lorde denne i stället kunna föra sin lalan vid domslol. Medlemmen
kan ju inle vara utesluten frän rätten att få sin sak

30

prövad. I detla fall ulgör
skiljeklausulen alltså inle någol hinder för med- Prop. 1986/87: 37 lemmen
all få sin talan prövad vid domslol.

Annorlunda
förhåller det sig emellertid om kollekflvavlalel medger alt medlemmen själv för
lalan inför skiljenämnden för den händelse hans organisalion undandrar sig atl
föra hans lalan. I ell sådanl fall blir medlemmen bunden av skiljeklausulen,
om han kan inverka på valet av skiljemän. Praxis hos arbetsdomstolen uppvisar
exempel pä atl ett skiljeavtal enligt vilket skiljemännen skall ulses av de
avtalsslulande parterna modifierats pä sä säll all medlemmen fåll överta sin
organisalions räll alt ulse skiljemän. Om medlemmen emellertid inle ges något
inflylande på valel av skiljemän, blir frägan om hans bundenhet av
skiljeklausulen enligt arbetsdomstolens praxis beroende av vilka garanfler som
ändå finns för en oparfisk prövning av medlemmens lalan inför skiljenämnden
(jfr prop. 1974:77 s. 145 foch AD 1977 nr 35).

Frägan
om en oorganiserad arbetstagares bundenhet av en i ell kollek-fivavlal inlagen
skiljeklausul har inte närmare belysts i lagmofiv, rättspraxis eller den
juridiska Ulleraturen. De principer som gäller för en medlems bundenhet av en
skiljeklausul i etl kollektivavtal måsle dock rimligen vara lillämpliga även på
en arbetstagare som stär utanför den avtalsslulande arbelslagarorganisafionen.
I prakliken torde fömtsättningarna för atl en sädan arbetstagare skall anses
bunden av en skiljeklausul i ell kollekfivavlal inle föreligga annat än i rena
undantagsfaU. Han kan ju inte påräkna slöd av arbetstagarorganisationen, och
man får ulgå från alt kollektivavtalen som regel inte ger honom möjlighel alt
inverka på valel av skiljenämnd. Med hänsyn till atl del föreligger en uppenbar
risk för en motsatsställning meUan en utanförstående arbetstagare och de
avtalsslulande organisationerna och då en sädan arbelslagare därför ofta torde
sakna förtroende för en av kolleklivavtalsparterna ulsedd skiljenämnd, gör sig
i sådana fall speciella hänsyn gällande som lalar mol atl den utanförstående
arbetslagaren bör anses bunden av elt skiljeavtal av del slag som här berörts
(jfr AD 1977 nr 35).

Slutsatsen
av del anförda blir att en arbetstagare som står utanför den avtalsslulande
organisationen som regel inle lorde bli bunden av en klausul i
kollektivavtalet, som innebär all tvister som rör kolleklivavtalels hyresvillkor
i sisla hand skaU avgöras av en skiljenämnd som utsetts av de avtalsslulande
parlerna. Bosladsdomslolens invändningar mol arbelsgmppens förslag i denna del
anserjag därför inle vara befogade.

Det
kan tilläggas atl de kollektivavtal som givits in till arbetsgmppen och som
finns lillgängliga i detta lagstiftningsärende, aniingen inle innehåller några
särskilda beslämmelser om hur Ivisler om hyresbeslämmelserna i kolleklivavlalel
skall prövas eller - vilkel synes vara del vanligaste -föreskriver all
hyresnämnden inle skall ha behörighel alt pröva sådana tvister ulan all dessa
skall handläggas enligl avtalels förhandlingsordningar och i sisla hand av
domslol.

En
föreskrifl i ell kollekflvavtal om all ivisler beträffande avtalets hyres

bestämmelser skall vara undanlagna från hyresnämndens prövning har,

såvitt gäller en kolleklivavtalsbunden arbetstagare/hyresgäst, enligt gällan

de räll den verkan all tvister, som enligt 69 § hyreslagen eljesi ankommer 31

på
hyresnämnden, skall prövas av arbetsdomstolen som försia och enda Prop.
1986/87: 37 insians, om lalan väcks av en arbetsgivare som själv slutit
kollektivavtalet eller av en arbetsgivar- eller arbetstagarorganisation. Väcks
lalan i stället av en arbetsgivare, som inle själv slutit kollekflvavlalel
eller av en enskild arbelslagare, skall tvisten prövas av tingsrätten i försia
insians och fullföljas fill arbelsdomslolen (se prop. 1968:91 Bih. A s. 97 och
350 saml 2 kap. 1, 2 och 3 §§ lagen om rällegången i arbetstvisler).

En
kolleklivavtalsföreskrifl av della slag kan på grund av del föreslagna
siadgandei i 67 § andra slycket hyreslagen komma alt ingå i hyres- och
anställningsavtalet för arbetstagare som står utanför den
kollektivavtals-slutande arbetstagarorganisationen. På gmnd av de ändringar i
71 § hyreslagen som jag föreslår och de nyss nämnda bestämmelserna i lagen om
rättegången i arbetstvisler skulle detla få flll följd all en tvist om
kolleklivavtalels hyresbestämmelser även beiräffande en sädan arbelslagare
skaU prövas i den ordning jag nyss beskrivii. Mot bakgmnd av all den utanförstående
arbelslagaren således är lillförsäkrad en prövning av domstol (tingsrätt och i
sista hand arbetsdomstolen) kan del enligl min mening inle riklas nägon befogad
invändning mol alt en föreskrift i kolleklivavlal, som innebär atl hyresnämnden
undanlas från prövningen av tvisten, får verkan mot en arbelslagare som inle är
medlem i den avtalsslulande organisalionen.

Förutsällningarna
för tillämpning av kolleklivavtalsbestämmdser på arbetstagare som inle är
medlemmar

I
arbelsgmppens belänkande har inte närmare belysls under vilka förutsättningar
hyresvillkoren i ell kolleklivavlal fär lillämpas pä en hyresgäst som slår
utanför den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. Jag lar därför nu upp
denna fråga till behandling.

Som
framgår av vad jag lidigare anfört har den föreslagna regeln i 67 § andra
slycket hyreslagen sin förebUd i motsvarande beslämmelser i arbetstidslagen,
semeslerlagen och lagen om anslällningsskydd. För all en arbelsgivare skaU få
tiUämpa koUeklivavtalsregler, som slrider mol tvingande beslämmelser i dessa
lagar, pä en arbelslagare som slår utanför den avtalsslulande organisalionen
fordras inle all arbelsgivaren har Iräffal en särskild överenskommelse om della
med arbelslagaren eller all denne på annal sätt upplysts om kollektivavtalels
existens eller innehåll. En arbetstagare som börjar arbeta på en arbetsplats
där kolleklivavlal gäller, anses nämligen, om något annal inle avtalas mellan
arbelsgivaren och arbetstagaren, ta anställning på de villkor som flnns
angivna i kollektivavtalet. I sådana fall anses kollektivavtalet ha en s. k. normativ
effekt på de anställningsavtal som inte direkt omfattas av kollektivavtalet
(jfr AD 1978 nr 163 och Lunning, Anslällningsskydd, sjätte upplagan s. 75).

Enligl
min mening är det inte lämpligt atl till hyresförhållanden fulll ut

överföra de principer som enligt de arbetsrältsliga lagarna gäller för lill-

lämpningen av kolleklivavlalsbeslämmelser på en arbelslagare som inle är

medlem i den avtalsslulande organisalionen. För all en hyresvärd skall

kunna göra gällande även sådana villkor i etl kolleklivavlal, som strider 32

mot hyreslagens tvingande
regler, mot en sädan hyresgäst/arbetstagare, Prop. 1986/87: 37 anser jag
all del i försia hand bör krävas all hyresvärden och hyresgästen kommer överens
om detla.

Sedan
hyresavtalet har ingåtts kan hyresvärden inte ensidigl ändra dess innehåll. Om
hyresvärden vill all hyresbeslämmelserna i ett kolleklivavlal skall bli
gällande för hyresförhållandet och hyresgästen inte går med på della, måsle
hyresvärden begära ändring av hyresvillkoren i den ordning som föreskrivs i 54
§ hyreslagen. Enligl denna beslämmelse skall den part som vill all
hyresvillkoren skall ändras, skriftligen meddela della lill motparten. Om
överenskommelse inle kan Iräffas kan han ansöka hos hyresnämnden om ändring av
hyresvillkoren. Ansökan får göras lidigasl en månad efler del att meddelandet
lämnats liU motparten.

Ell
beslul om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt
förhyming.

Enligl
55 § Iredje slyckel hyreslagen skaU annal villkor än hyra, som hyresvärden
eller hyresgästen släUl upp, gäUa i den mån del är skäligl med hänsyn lill
hyresavtalets innehåU, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare
iniräffade förhällanden och omständigheterna i övrigl. Med hänsyn lill all
syflel med den föreslagna bestämmelsen i 67 § andra slyckel hyreslagen är all
hyresvillkoren skaU kunna vara enhetligt reglerade pä en arbetsplats, får det
enligt min mening som regel anses skäligl att ell hyresvUlkor införs som
innebär alt elt kollektivavtals hyresbestämmelser får lillämpas på
hyresförhållandet.

Jag
skall slutligen la upp en fråga som under remissbehandlingen aklualiserals av
konsumentverket. Enligl verkel måste varje hyresgäst, som berörs av den
föreslagna ändringen i 67 § hyreslagen, tillförsäkras rätl lill fullständiga
uppgifler om samtliga villkor i hyresförhållandet, både vid hyresförhållandets
början och senare vid ändringar i kolleklivavlalel. Verkel anser all det
annars finns risk för att hyresgäster som inle flllhör koUeklivavlalsslulande
organisaflon blir bundna av hyresviUkor som de inle känner flll, något som
skulle slrida mol avtalsrältsliga principer och le sig oacceptabelt från
konsumentsynpunkt. Ansvarei för en sådan informalion bör enligl
konsumeniverkel läggas på hyresvärden.

Som
framgår av vad jag nyss anförl kan en hyresgäst, som inte är medlem av den
avtalsslutande arbetstagarorganisationen, bli bunden av hyresvUlkoren i ell
kolleklivavlal endasl efler överenskommelse med hyresvärden eller efter etl
beslul om ändring av hyresvUlkoren enligt 54 och 55 §§ hyreslagen. Vid de
diskussioner mellan parlerna som naluriigen föregår en sådan överenskommelse
eUer ell sädanl beslul ligger del i sakens nalur all hyresgästen skaffar sig
kännedom om innehäliei i gällande kollektivavtal. Det finns enligl min mening inle
anledning alt anla all hyresvärden skulle motsätta sig alt på begäran av
hyresgästen lämna upplysningarom kolleklivavtalels innehåll.

Man
kan enligt min mening ulgå från all arbetstagaren/hyresgästen håller sig
underrättad om sådana ändringar i kollektivavtalet som avser hyresförhållandet
på samma sätt som han skaffar sig informalion om ändringar beiräffande
anställningsvillkoren i övrigl.

Del
bör ocksä anmärkas alt hyresvärden enligl gällande ordning inle har 33

3
Riksdagen 1986187. I saml. Nr 37

någon
skyldighel all informera hyresgäster, som är medlemmar i den avtalsslulande
arbetstagarorganisationen, om kollektivavtalets innehåll.

Mol bakgmnd av del anförda
anser jag all del inle finns skäl all i lag ålägga hyresvärden en
informationsplikt beiräffande kolleklivavtalels innehåll.

Prop. 1986/87: 37

2.2 Försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion

Mitt förslag:
Försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion skall ombesörjas av en god man
som förordnas av tingsrätten. Den gode mannens huvudsakliga uppgifter skall
vara att offentUggöra och genomföra auktionen saml alt fördela köpeskillingen.
Om auktionen inle leder liU försäljning skall en ny aukflon hållas. Leder inte
heUer den auktionen till försäljning, övergår bostadsrätten till föreningen.

Bostadsrättskommitténs
förslag: Kommilléns förslag överensstämmer i huvudsak med milt (se bifogade
uidrag ur betänkandet SOU 1985:6, bilaga 4 och 5).

Remissinstanserna:
Förslagel tillstyrks av de instanser som ytlral sig i frågan. Endast en
remissinstans, Stockholms tingsrätt, har synpunkter på detaljer i lagförslaget.

Skälen för mitt förslag:
Om en bostadsräilshavare på gmnd av dröjsmål med betalning av årsavgiften har
förverkat sin nyttjanderätt lill lägenheien, kan föreningen säga upp honom till
avflyttning. Sedan bosladsrätlshavaren på denna gmnd blivil skUd från
lägenheien, skall föreningen enligl 37 § försia slycket bostadsrältslagen, sä
snarl del kan ske, sälja bostadsrätten på offenllig auktion, såvida inte
bosladsrätlshavaren och föreningen kommer överens om annal. Även i andra
situationer kan föreningen ha räll all sälja en bosladsräll på offenllig
auktion (se 10 och 12 §§ bosladsrättslagen). En närmare beskrivning av gällande
rätt m. m. lämnas i bosladsrällskom-milténs belänkande.

Bostads'ällslagen
saknar beslämmelser om hur en auktion skaU offentliggöras och genomföras.
Detla är enligl min mening otUtfredsstäUande bl. a. av del skälel atl
innehavaren i efierhand kan komma atl göra gällande alt elt annorlunda
aukflonsförfarande hade kunnal leda lill ell högre pris. Jag delar därför
kommitténs uppfattning all redan risken för misstankar hos bostadsrältshavaren
om att alll inte gått rätl lill vid auktionen är en tiUräcklig anledning att
formalisera förfarandel. Ytterligare en anledning som kommittén lar upp och som
även jag anser bör framhållas, är atl de föreningar som inte är anslulna liU
HSB eller Riksbyggen, oftast saknar mliner för hur en offenflig auktion skall
genomföras. I syfle all stärka rättssäkerheten för den enskilde
bostadsrältshavaren, förordar jag alltså all en lagreglering av förfarandet vid
försäljning av bostadsrätt på offenllig auktion nu kommer tUl stånd.

Bosladsrättskommiltén
har föreslagit alt aukflonsförfarandel i huvudsak utformas efler mönster från
det exekutiva förfarandel, dvs. den ordning som gäller för försäljning av
utmätt lös egendom. Enligt kommiltéförslagel

34

skall
dock bostadsrätten inle säljas genom kronofogdemyndighetens för- Prop.
1986/87: 37 sorg. Den uppgiften skall i stället anförtros en god man, som på
föreningens begäran skall förordnas av tingsrällen. I huvudsak skall del
ankomma på den gode mannen atl offenfliggöra och genomföra auktionen saml all
fördela köpeskiUingen.

Förslagel
om all en god man skall ombesörja auktionen har inle mötts av nägra erinringar
från remissinslanserna. Även om vissa skäl lalar för all kronofogdemyndigheten
bör få ta hand om aukfloner enligl bostadsrältslagen - främst atl exekuliva
försäljningar av bostadsrätter handhas av denna myndighel - kan även jag
anslula mig lill kommitténs förslag. En ordning med försäljning av en god man
gäller sedan lång lid lillbaka vid försäljning av egendom enligl lagen (1904:48
s. 1) om samäganderält. Sysiemel bör bli enkell att lillämpa och lorde normall
inle innebära någon större tidsomgång för försäljningen. Med hänsyn lill atl
anlalel aukfloner enligt bostadsrältslagen hillills har varil begränsai
behöver man inle heller räkna med någon nämnvärd arbetsbelastning för
tingsrätterna. All syftena med en försäljning av bostadsrätt på auktion enligt
bostadsrältslagen respeklive utsökningsbalken åtminstone delvis är olika samt
atl rättsverkningarna då en försäljning inle kommer liU sländ enligl de olika
lagarna skiljer sig frän varandra, talar också för den lösning som kommiitén
vall. Jag skall återkomma lill delta.

Även
kommitténs förslag om förfarandets närmare ulformning och de förslag som
kommillén lagl fram i anslutning därtill har godlagils av remissinslanserna.
Endasl en remissinstans, Stockholms tingsrätt, har haft synpunkier på detaljer
i lagförslaget. För egen del kan jag med vissa jusleringar anslula mig liU
kommitténs förslag. Delta innebär följande.

Det
skall åligga den gode mannen all i god lid och på lämpligl säll kungöra tid och
plals för auktionen. Bosladsrätlshavaren och föreningen skall underrättas
särskilt. Det gäller även kända borgenärer vars rält beror av försäljningen,
dvs. i praktiken sådana panthavare som finns antecknade i den
lägenhelsförleckning som föreningen är skyldig all föra.

Innan
budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa villkoren för försäljningen
saml lämna de övriga uppgifler som är av belydelse. Ett inrop får inte godtas
om det är uppenbart all avsevärl högre köpeskiUing kan uppnås. Godlas inle ell
inrop betyder detla, som jag strax skaU återkomma lUl, all en ny auktion måsle
hållas. Köpeskillingen skall som huvudregel betalas genasl vid auktionen, men
del skall finnas en möjlighel för den gode mannen atl faststäUa andra villkor,
t. ex. alt viss handpenning skall belalas vid auklionstillfällel och reslerande
del vid en senare tidpunkt. Tilllräde får inle ske förrän full betalning har
eriagls.

Del
skall också åligga den gode mannen all fördela köpeskillingen. En nyhel som
följer av kommiltéförslagel är all den gode mannen först skall få läcka sina
egna kosinader för förfarandet ur köpeskillingen. Därefter får föreningen - i
enlighet med vad som f n. gäller enligl 37 § bosladsrättslagen - uppbära så
mycket som behövs för att läcka dess fordran hos bostadsrältshavaren. Del kan
gälla fordran på löpande avgifier, reparationskostnader m. m. Vad som därefter
återstår skall fillfalla bostadsrätls-

35

havaren, dock med
beaktande av evenluella panlhavares rätl (jfr betänkan- Prop. 1986/87: 37
del s. 200).

Kommittén
har i sitl lagförslag inle tagil upp någon regel om att den gode mannen skaU
föra prolokoll vid föiTättningen. Det får väl visserligen anses ligga i sakens
natur all auklionsförrältningen på nägol sätl dokumenteras skriftUgt. Med
hänsyn flll den vikl frågan har anserjag emellerlid att det i laglexlen
uttryckligen bör anges all den gode mannen skall ha skyldighel att föra
protokoll. Somjag strax skall åierkomma lill bör protokollet med redovisningen
av köpeskUlingen delges berörda sakägare.

Enligt
kommitténs lagförslag (80 § Qärde stycket) skall en ny auktion hållas om del
inle sker någol inrop, om elt inrop inle godlas eller om köpeskillingen inle
betalas enligt fastställda villkor. Leder inte heller den nya auktionen till
försäljning skall bosladsrällen enligt förslagel genasl övergå liU föreningen.

Jag
delar kommilléns slutsals atl bosladsrällen bör fä övergå liU föreningen om
förfarandet inte leder tUl försäljning. En sådan ordning är ofrånkomlig,
eflersom auktionen syflar fill en avveckling av förhållandet mellan föreningen
och bostadsrältshavaren. Lagförslagel bör dock förtydligas på en punkl, vilkel
också Stockholms tingsrätt påpekal i silt remissyttrande. Reglerna bör sålunda
utformas på det sältel, all bosladsrällen skaU övergå lill föreningen endast om
något inrop inle sker vid den nya auktionen. I de fall där ell inrop inle
godtas eUer köpeskillingen inle belalas bör del däremot inle föreligga någol
hinder mot all anordna ytterligare en auktion. En annan sak är att det säUan
bör bli akluelll all inle godla ell inrop vid en ny auktion. Likaså måste
belalningsförsummelser vid auktionen höra flll ovanlighelerna. Skulle likväl en
Iredje auktion någon gång bli akluell, bör molsvarande förutsättningar gälla
för en övergång av bostadsrätten flll föreningen somjag nu har redovisat.

Som
kommittén har föreslagil bör den gode mannen självfallel ha rält fiU skäligl
arvode för sill uppdrag saml ersäitning för de utgifter, t. ex. kungörelsekoslnader,
som har varil påkaUade för atl ulföra uppdraget. Lämpligen bör del föreskrivas
all ersällning skaU ulgä för arbele, lidsspUlan och de ullägg som uppdragel
krävl. Jag delar kommitténs mening att ersättningen bör få lyftas ur
köpeskillingen. Om denna inle förslår, bör den gode mannen i stället kunna
utkräva ersättningen hos föreningen, men det bör ändå vara bosiadsrättshavaren
som slulligl skall slä för denna.

Kommittén
har föreslagit att bosiadsrättshavaren och föreningen skall kunna väcka lalan
hos tingsrällen om ersällningen lill den gode mannen. Däremot saknas del i
kommittéförslaget regler om skyldighet för den gode mannen att avge redovisning
för köpeskillingen och möjlighet att föra talan med anledning av redovisningen.

Kommitténs
förslag lorde i och för sig inte innebära all lalerätt saknas

vad gäller den gode mannens förrättning. Enligt min mening är det emeller

lid nödvändigl atl möjligheterna härtiU anges i lagtext och alt talerätten

begränsas flll viss tid. En lösning kan därvid vara att hänvisa liU vad som är

siadgal om sysslomäns ansvarighel och redovisning i 18 § handelsbalken

(jfr 14§ samäganderättslagen). Stockholms flngsrätt synes förorda en så

dan lösning. Enligl min mening är del emellerlid inle lämpligl med en så 36

lång klanderfrist som ett
år efter uppdragels slulförande som gäller enligl Prop. 1986/87:37

nämnda lagmm. Jag föreslår
i stället en särskild regel av innebörd alt den

gode mannen skall vara
skyldig att fördela och redovisa köpeskillingen så

snart som möjligl och all
bostadsrältshavaren, föreningen och berörda

borgenärer skall ha rätt
alt klandra redovisningen senast inom tre månader

från delgiving av
protokollet med redovisningen.

Mitt
förslag innebär alt klander kan föras inom den angivna flden såväl mol
fördelningen av köpeskillingen och skäligheien av den gode mannens arvode som
mot brisier i den gode mannens handläggning. I specialmoflveringen ålerkommer
jag yllerligare liU innebörden av förslagel i denna del.

Stockholms
tingsrätt har i sill remissyttrande föreslagil all frågan om förordnande av god
man skaU tas upp vid den domstol inom vars område bostadsrätlsfastighelen är
belägen. Även jag anser alt del är nödvändigl med en sådan regel. Detta bör få
flll följd atl också klandertalan mot den gode mannens redovisning skaU väckas
vid samma domslol. Lagförslaget bör alltså kompletteras med regler om rält
domslol i ärenden om förordnande av god man och mål om klander av redovisning.

Kommittén
har slutligen lagil upp en särskild fråga som rör skyddet för
bostadsrättshavare vid offenllig auktion då nyttjanderätten förverkats (se
belänkandet s. 205). Förslaget i denna del innebär all föreningen ur den
köpeskilling som skall fördelas av den gode mannen enligl 37 § bostadsrältslagen
inte skall få uppbära årsavgifter som skulle ha förfaUil lill belalning senare
än tre månader från del närmasle månadsskifte efter vilkel bostadsrältshavaren
blev skild från lägenheien. Det huvudsakliga syftet med förslaget är
uppenbarligen all bostadsrältshavaren, som inle kan påverka fldpunkten för
auktionen, skaU behöva svara för löpande avgifier fill föreningen endasl under
skälig tid efler det alt del blivil klarlagt atl bostadsrältshavaren måste
flytta.

För
egen del harjag funnit atl det angivna syflel inle kan uppnås fuUl ul med
kommilléns förslag, som innebär all 37 § bostadsrältslagen ändras. Av 15 §
första och andra slyckena i lagen följer nämligen atl bostadsrättshavarens
förpliktelser mol föreningen inle bortfaller förrän föreningen underrättats om
förvärvet vid aukflonen. Med kommitténs förslag skulle della innebära all en
personlig fordran på årsavgiften mol bostadsrältshavaren skulle kunna komma all
kvarstå även efler köpeskiUingsfördelningen. Della lorde inte ha varil
kommilléns avsikl.

För atl det angivna syftet
skall uppnås måste regeln om begränsat ansvar

för årsavgifter i stället tas upp i 15 §. Jag anser alt en sådan begränsningsre

gel är påkallad, även om redan nuvarande regler i 37 § ger ultryck för alt en

försäljning skall ske så snarl som möjUgl. Del kan annars finnas risk för att

en begäran om försäljning försenas om föreningen har möjhghet all la ut de

succesivt förfallande årsavgifterna ur den kommande köpeskillingen. Det

kan också många gånger vara svårt för en enskild bostadsrättshavare alt i

den föreliggande siluationen hävda atl föreningen försummat sin skyldig

het alt låta sälja bostadsrätten så snart som möjligl. Innehavarens ansvar

bör begränsas lill del månadsskifte som inträffar närmasl tre månader efter

den dag då bostadsrältshavaren blev skild från lägenheten. Det bör under- 37

strykas
atl den föreslagna regeln inte befriar föreningen från skyldigheten alt låla
sälja bostadsrätten så snart som möjligl.

I anslutning tiU mitl
förslag om begränsai ansvar för årsavgifter kommer jag atl i
specialmotiveringen la upp elt förslag tiU ändring i 15 § sisla stycket
bosladsrätlslagen som innebär att även förpliktelserna vid s. k. kopplade
avtal, t. ex. beiräffande garageupplåtelser, begränsas när nyttjanderätten har
förverkals.

Prop.
1986/87: 37

2.3 Bostadsrättsorganisationernas och
bostadsrättsföreningamas ställning i lagstiftningen

Mitt förslag:
Uttrycket folkrörelsekooperaliv riksorganisaiion för bostadsrättsföreningar och
regional sådan organisaflon, som i gällande lagsliftning endasl åsyftar
organisafloner inom HSB och Riksbyggen, byls ul och ersätts med den mer
neutrala beteckningen riksorganisaiion eller regional organisaflon för
bostadsrättsföreningar, som är representerad i föreningarna och skall godkänna
föreningarnas stadgar. I lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet görs
vidare den ändringen atl alla bostadsrättsföreningar, som förvärvar en hyresfastighet
efler beslul av hyresgästerna med två tredjedels majoritet, undanlas från
kravel pä flllstånd enligl lagen.

Skälen
för mitt förslag: Det finns i Sverige f. n. tre större organisationer i vilka
bostadsrättsföreningar är organiserade, nämligen HSB, Riksbyggen och Sveriges
bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC). Dessa organisationer och
föreningarna inom dem behandlas på något olika sätt i lagstiftningen. Det finns
lokall också vissa mindre organisaiioner för bostadsrättsföreningar.

Enligt
lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. (tillstånds-lagen)
föreligger ingen tiUståndspliki för folkrörelsekooperativ riksorganisation
eller regional folkrörelsekooperaliv organisalion av bostadsrällsföreningar
eller bostadsrättsföreningar anslulna flll sådan organisalion. Med
folkrörelsekooperaliva organisafloner åsyftas endasl HSB och Riksbyggen (se
prop. 1982/83: 153 s. 19). Molsvarande ullryck förekommer i bosladsrättslagen
(1971:479) och fastighelsmäklariagen (1984:81). Även enligt dessa lagar
behandlas organisalionerna på bostadsrällsmarknaden olika i vissa avseenden.
Jag skall strax äierkomma till delta.

Den
särslällning i lagsiiftningen som HSB och Riksbyggen intar i förhällande till
SBC har kritiserats. Riksdagen har också behandiai moiioner i denna fråga (se
bl.a. BoU 1984/85:12). För egen del ärjag dock inle främmande för atl vissa
fakiiska skiUnader meUan organisalionerna också kan moiivera vissa
skiljakligheler i lagstiftningen, om della betingas av lagstiftningens ändamål.
Jag är emellertid nu beredd all i viss utsträckning ompröva de
ställningstaganden som lidigare gjorls när det gäller behandlingen av
bosladsrällsorganisalionerna och lill dem anslulna bostadsrättsföreningar.
Innan jag redovisar mina förslag skall jag i korthet beskriva några fakla om
organisalionerna.

38

HSB
är organiserat i tre led: de lokala bostadsrättsföreningarna, de Prop. 1986/87:
37 regionala HSB-föreningarna och riksförbundet. Samtliga är ekonomiska
föreningar. Den regionala HSB-föreningen är medlem i riksförbundel och i
bostadsrättsföreningarna inom regionen. Denna förening är ocksä representerad
i bostadsrättsföreningarnas styrelser. Bostadsrättsföreningarna skall enligt
sina sladgar bedriva verksamhelen i nära och fortlöpande samverkan med
HSB-föreningen. Vidare skall HSB-föreningen handha bostadsrättsföreningarnas
räkenskaper och medelsförvaltning. Den skall även i övrigl bilräda
bostadsrättsföreningarna i förvallningen av deras angelägenheler.

Inom
HSB är det HSB-föreningen som bildar bostadsrättsföreningarna. TiU en början
består dessa därför av styrelse och medlemmar som utgörs av förtroendemän i
organisalionen. De boende antas som medlemmar först när byggprocessen har
fortskridit ganska långl eller, vid ombUdning från hyresrätt till bosiadsrätt,
när fastigheten har förvärvats av bostadsrättsföreningen. Förfaringssättet
medger bl. a. att bostadsrättsföreningarnas stadgar kan ulformas i
överensslämmelse med de normalsladgar som godkänls inom organisalionen och
därmed i enlighel med hela organisalionens målsättning. En
bosladsrällsförening kan inle heller ändra sina sladgar utan all HSB-föreningen
och HSB:s riksförbund godkänner ändringen.

Även
Riksbyggen är en ekonomisk förening. Andelsägare är de flesla
bostadsrättsföreningar som förvaltas av Riksbyggen saml byggnadsarbetareförbundet,
riksorganisationer inom fackföreningsrörelsen och kooperationen saml
Riksbyggens lokalföreningar. De sistnämnda är ideella föreningar. Inom
organisalionen finns en liknande samverkan meUan Riksbyggen och
bostadsrättsföreningarna som inom HSB. Bostadsrättsföreningarna bildas också
på molsvarande säll. Riksbyggen är medlem i bostadsrättsföreningarna och
representerat i deras slyrelser. Bostadsrättsföreningarnas stadgar utformas
innan bostadsrättshavarna ansluter sig lill föreningen och de fär inle ändras
utan godkännande av Riksbyggen.

SBC,
som ocksä är en ekonomisk förening, organiserar mer än en Qärdedel av de
bostadsrättsföreningar som inle är anslulna lill HSB eller Riksbyggen. Av dessa
ca 1 500 föreningar finns ca 900 stycken i Siockholm och ca 200 stycken i
Göleborg. I övrigl finns medlemsföreningar i så goll som samfliga län. SBC har
lokalkontor i Stockholm, Göleborg, Malmö saml lokala ombud i Helsingborg,
Jönköping, Kalmar, Luleå och Sundsvall.

Enligl
Sladgarna skall SBC främja medlemmarnas ekonomiska iniressen främst genom alt
verka för all bostadsrättsföreningarnas ställning och verksamhel i samhällel
slärks och tryggas. SBC skall också medverka lill en ralionell förvaltning av
medlemmarnas fasligheler. Organisationen är inte medlem i
bostadsrättsföreningarna och har heller ingen slyrelserepresentation i dessa.
Del innebär alt organisalionen inle har någol direkl inflylande över
bostadsrättsföreningarnas ekonomi eller de beslul som fallas. SBC lillhandahåller
mönslerstadgar, men har ingel direkl inflylande över medlemsföreningamas
sladgar. Förvaltningsavlal har slutits med fler än 400 föreningar.

Som
framgår av redovisningen skiljer sig HSB och Riksbyggen från SBC 39

bl.a.
vad gäller organisatorisk uppbyggnad och samverkan mellan olika Prop.
1986/87:37 organisationsled. Kännetecknande för HSB och Riksbyggen är härvid
all bostadsrättsföreningarna bildas av och knyts till en moderförening innan
medlemsanlagningen sker. På della säll kan moderföreningen tillförsäkras
medlemskap i bostadsrättsföreningarna, representation i deras slyrelser och elt
inflylande över stadgarnas utformning. Redan från början kan aUlså
bostadsrättsföreningarnas stadgar ulformas i överensstämmelse med hela
organisalionens målsättning och bostadsrättsföreningarna införlivas i organisationen.

Till
de redovisade olikheterna mellan organisafionerna bör fogas att HSB:s och
Riksbyggens verksamhel lill stor del består i produktion av bosläder. Till
skiUnad mol SBC uppträder organisalionerna som byggherrar. Karaklerisliskt för
framför allt HSB men numera också i viss utsträckning för Riksbyggen är vidare
den sparverksamhet som bedrivs och som ger resurser till den konlinuilel i
produklion och förvaltning av bosläder som organisalionerna eftersträvar.
Mellan organisalionerna finns också andra skillnader vad gäller verksamheternas
uppbyggnad, inriktning och allmänna målsättning. Del bör l.ex. nämnas all SBC i
relativt slor utsträckning rekryterar nya medlemsföreningar i samband med ombildning
från hyresrätt tiU bostadsrätt. Ombildningar förekommer också inom HSB och
Riksbyggen, men denna verksamhel har — även om den omfaltal flera myckel slora
projekl — inle varil av samma belydelse för dessa organisationer.

Organisafionerna
företer givetvis också stora likheler. Framför allt bör framhåUas alt SBC
liksom HSB:s riksförbund, HSB-föreningarna och Riksbyggen är en ekonomisk
förening som uppfyller de kooperaliva krav som gäller för sådana föreningar
enligt föreningslagen. Samfliga organisationer bilräder bostadsrättsföreningar
i förvaltningen av deras angelägenheler. Vidare tillhandagår alla på etl eller
annat säll sina medlemmar med informalion, rådgivning, utbildning, olika typer
av ijänsler m. m. De fungerar också aUa som intresseorganisationer, vilkel bl.
a. innebär all de regelmässigl får besvara remisser i olika bostadspolitiska
frågor m. m. saml della i offentliga utredningar av olika slag. Med hänsyn lill
del sagda och lill organisaflonernas slorlek och ulbredning i riket, bör såväl
HSB och Riksbyggen som SBC kunna betecknas som riksorganisationer för bostadsrällsföreningar.

Jag
anser all del är en slor fördel för en bosladsrällsförening all vara

medlem i någon organisalion som tillvaratar bostadsrättsföreningens

intressen. Della ger möjlighel lill hjälp med förvallningen, informalion och

annal bistånd. Det ger också möjligheter till påverkan i olika bostadspoli

tiska frågor och främjar pä del sätlel demokratin. Samhällel bör självfallel

förhålla sig neutralt vid valet av organisaflon. Som jag tidigare har anfört

och somjag skall utveckla vid den följande genomgången av lagsiiftningen,

flnns del dock sakliga skäl för alt allljäml upprällhålla en skillnad mellan

den organisationstyp som HSB och Riksbyggen representerar och andra

organisafionstyper. För alt markera alt del bör stå varje organisalion fritl

all organisera en sädan samverkan med bostadsrättsföreningarna som

flnns inom HSB och Riksbyggen och som - såvitt nu är i fräga - bör vara 40

en förutsättning för
särbehandling, anser jag att ullrycket folkrörelse- Prop. 1986/87:37
kooperaiiv organisation bör ulgå ur lagstiftningen. I stället bör en i förhållande
flll organisalionerna neutral beleckning väljas.

Den
lyp av organisalion som HSB och Riksbyggen represenlerar och som möjliggör
bosladskooperalion i en myckel vid bemärkelse är inle ovanlig inom andra
kooperativa sammanslutningar. I olika sammanhang har också särskild
lagsliflning övervägts för denna gmpp av ekonomiska föreningar (jfr prop.
1979/80: 144 med förslag liU nya redovisningsregler för ekonomiska föreningar
m. m. saml betänkandet, SOU 1984:9, Kooperaliva föreningar s. 142). Del
förslag lill ny lag om ekonomiska föreningar som nyligen har förelagts
riksdagen (prop. 1986/87: 7) innehåller dock inle någon särreglering såvitt nu
är i fråga. Någon enheilig beleckning för den aklueUa form av samverkan som
sker inom HSB och Riksbyggen flnns inte. Etl ullryck som brukar användas är s.
k. federativ samverkan, men della ullryck omfaltar även vissa andra gmpperingar
av ekonomiska föreningar. Moderföreningen jämle bostadsrättsföreningarna
faller inte heller under den legala definitionen på koncern enligt 1 a§ lagen
(1951:308) om ekonomiska föreningar (föreningslagen).

Jag
kan inle se någon möjlighel all ersätta beteckningen folkrörelsekooperaliv
riksorganisaiion eller regional sådan organisalion med någon annan liknande
särskiljande beteckning. För att särskilja organisafionslypen lorde man därför
vara hänvisad lill all på ell mer utförligt sätl formulera de kriterier som
utmärker den. Med hänvisning lill vad jag lidigare har anfört om della,
anserjag atl ullryckel riksorganisaiion eller regional organisation för
bostadsrättsföreningar, som är representerad i föreningarna och skall godkänna
föreningarnas stadgar bör kunna användas. F. n. är del endasl HSB och
Riksbyggen som ryms under denna definiiion. Min avsikt är emellertid alt alla
organisationer som byggs upp enligl ell molsvarande mönster och de
bostadsrättsföreningar som lillhör sådana organisaiioner i fortsättningen bör
behandlas på samma säll i lagstiftningen.

Jag
skall nu övergå till atl redovisa mina förslag tUl ändringar i de olika lagar
som är aktuella. Jag viU fömlskicka att jag i annal sammanhang kommer all
överväga om del finns anledning alt göra ändringar också i de slalliga
bosladslåneförfallningarna vad gäller frågan om hur
bosladsrälts-organisaflonerna skaU betecknas.

Tillsiåndslagen

TUlståndslagen
syflar till att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att
sådana fastigheter förvärvas av personer som är olämpliga alt förvaha dessa
(prop. 1975/76:33, CU 5, rskr 102). Enligl lagen är giltigheten av ell sådant
fastighelsförvärv i princip beroende av hyresnämndens lillstånd.
Förfarandereglerna är emellertid så ulformade all ell förvärv skall anmälas
lill kommunen och all tillståndsprövning behövs endasl om kommunen begär del.

Frän
lagens lillämpningsområde görs flera undanlag. Bl. a. fordras inle

någol förvärvsflllslånd för staten, kommuner eller allmännyttiga bostads

förelag. Som jag lidigare anfört fordras inle heller någol förvärvslillstånd 41

för organisaiioner och
bostadsrättsföreningar inom HSB och Riksbyggen, Prop. 1986/87: 37 dvs.
sådana organisaiioner som i undanlagsregeln i 2 § punkt 2 tillsiåndslagen
betecknas som folkrörelsekooperaliva.

Syflel
med atl föra in ullryckel folkrörelsekooperativ riksorganisation vid de
ändringar i tillsiåndslagen som gjordes är 1983, var all den angivna
undantagsregeln skulle ulformas så att den endasl blev lillämplig på sådana
riksorganisationer som ursprungligen avsågs med regeln, dvs. HSB och Riksbyggen
(prop. 1982/83:153 s. 19; jfr prop. 1975/76:33 s.67). Jag uttalade då atl de
lill dessa organisationer anslutna föreningarna hade enhefligt ulformade
stadgar som vilade på en gemensam bostadssocial gmndsyn, vilket inle var fallel
med den mera helerogena grupp av föreningar som var anslutna liU SBC.

Del
sisinämnda uttalandet äger allljäml sin riklighet. Jag anser emellertid alt
det över huvud tagel inle flnns någon anledning alt underkasta bostadsrättsföreningar
lillståndsplikt i de fall en fast anknylning finns mellan föreningen och en
riksorganisation eller regional organisalion som föreningen lillhör. I dessa
fall blir del ju hela organisalionen som lar på sig ell ansvar för förvärvel
och förvaltningen av fasligheten. Jag föreslår därför alt tillämpningsområdet
för undanlagsregeln i 2§ punkl 2 tillstånds-lagen utvidgas till all gälla alla
riksorganisationer eller regionala organisationer för bostadsrättsföreningar,
som är represenlerade i föreningarna och skall godkänna föreningarnas sladgar.
I följd härav bör uttrycket folkrörelsekooperativ riksorganisation och
regional folkrörelsekooperativ organisalion i laglexlen ulgå och ersältas med
del ullryck somjag lidigare föreslagit.

Jag
vill i della sammanhang emellerlid ocksä la upp frägan om inle även
bostadsrättsföreningar som slår ulanför den organisationstyp som HSB och
Riksbyggen representerar bör undanlas från lillständskravet. Det bör härvid
lill en början framhållas atl det över huvud taget är myckel sällsynl att
bostadsrättsföreningar vägras förvärvslillstånd. Delta torde ha all göra med
atl de kriterier som lagen uppsläUer för sådan vägran inte passar rikligt på
dessa förvärv (jfr t.ex. rättsfall frän bosladsdomstolen RBD 21:80).

En
bedömning av om kravel pä lillsländ i fortsättningen skaU upprällhällas bör
göras uiifrän de kriterier för all vägra lillslånd som anges i tillsiåndslagen
och de syflen som uppbär dessa. Enligl 4§ försia slyckel liUståndslagen skaU
förvärvstillstånd vägras

•
om förvärvaren inle visar all
han är i slånd alt förvalta fastigheten,

•
om förvärvaren inte gör
sannolikt all syftet med förvärvel är all han skall förvalla fasligheten och
därvid hålla den i ell sädanl skick alt den motsvarar de anspråk de boende
enligl lag har rätt att slälla,

•
om det kan antas all
förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i
hyresförhållanden eller

•
om det kan antas alt
förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid
fullgörande av åligganden enligl lag är från allmän synpunki olämplig all
inneha fastigheten.

En
anmälan fill kommunen för att möjliggöra tUIståndsprövning blir

aktuell för sådana bostadsrättsföreningar som inte är medlemmar i HSB 42

eller
Riksbyggen i första hand vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Prop.
1986/87:37 Vid en sådan ombildning fordras enligl 60 a § bostadsrältslagen alt
föreningen med två tredjedels majoritet av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna
fattar beslut om förvärvel på föreningsstämma. Enligl samma lagmm fordras del
också atl en sådan ekonomisk plan över föreningens verksamhel som avses i 4 §
bostadsrältslagen häUs tillgänglig för hyresgästerna innan beslutet fattas.
Planen skall då vara försedd med intyg av två personer om alt den enligl deras
omdöme vilar på tillförlitliga gmnder. Behörighet som intygsgivare meddelas av
bosladssiyrelsen.

En
lillslåndsprövning kan också bli akluell för bostadsrättsföreningar som bildas
utan medverkan av hyresgästerna och alltsä utan att någol majoritetsbeslut
enligt 60 a § bostadsrältslagen har fattals. Del kan vara fastighetsägaren som
vid ombyggnad sagl upp hyresgästerna för avflyttning och därefler bUdat en
förening tillsammans med andra personer för alt förvärva fastigheten och
upplåla den med bosladsräll. Del kan ocksä vara någon utomstående, byggmästare
eller annan, som bildal en bostadsrättsförening som förvärvat fastigheten.

Generelll
sett måsle anses all sådana bostadsrättsföreningar, som bildas under medverkan
av hyresgästerna och fallal beslul om förvärvet enligl bestämmelsen i 60a §
bostadsrältslagen, inte kan anses ha annat syfle med förvärvel än all förvalta
fasligheten. Tillståndslagens krav på alt syflel med förvärvel skall vara atl
förvärvaren skall behålla fastigheten som förvallningsobjekt är alltså uppfyllt
för de hyresgästbildade föreningarna. Vidare fär majoritetsregeln jämle
bestämmelserna om ekonomisk plan m. m. i bostadsrältslagen anses uigöra en
lillräcklig garanii för all dessa föreningars verksamhet vilar på stabU
ekonomisk grund och all varje förening, som förulsälls för förvärvsflllslånd,
är i stånd all förvalla fastigheten.

Vad
gäller rekvisitet i tillståndslagen atl förvärvaren skall göra sannolikt all
fastigheten skall håUas i sådanl skick all den moisvarar de anspråk som de boende
enligt lag har rätt att ställa, lorde det sällan vara möjligt alt i ell
lillståndsärende - dvs. innan föreningen har påbörjai sin verksamhel — med
framgång hävda atl en hyresgäslbildad bosladsrällsförening skulle komma alt
åsidosätta de kvarboende hyresgäslernas räll såviit nu är ifråga. Del kan
generelll selt knappasl heller antas all hyresgästbildade bostadsrällsföreningar
i nägol annal avseende inle skulle komma atl iaktta god sed i hyresförhållanden
mol sådana hyresgäster som bor kvar med hyresrätt. Även i övrigl torde del vara
mycket svårt all finna nägra avslagsgrundande omständigheter mol en
hyresgäslbildad bosladsrällsförening.

Mol
bakgmnd av vad jag nu har lagil upp, anserjag alt hyresgästbildade
bostadsrättsföreningar, som fallal beslul om fastighelsförvärv enligl de regler
som anges i 60a§ bostadsrältslagen, i fortsättningen bör kunna undanlas från
fillslåndspliklen enligl lUlståndslagen. Delta bör gälla oavsett om föreningen
flllhör någon riksorganisaiion för bostadsrättsföreningar eller ej.

Vad däremoi gäller sådana
bostadsrättsföreningar ulanför HSB och

Riksbyggen som tiUkommit hell utan medverkan av hyresgästerna, anser 43

jag
all flUslåndskravet aUtjämt bör upprätthållas. Visserligen kan det med Prop.
1986/87: 37 nuvarande lagsliflning inle antas annal än alt denna typ av
föreningsbUd-ningar i allmänhet sker på elt seriöst sätt och all del säUan
förekommer någon anledning för kommunerna att begära förvärvslillstånd hos
hyresnämnden. Skulle sådana föreningar hell undanlas från flllslåndspliklen,
föreUgger enligl min bedömning emellertid en risk för all föreningsbildningar
sker enbart i syfle att kringgå liUståndslagen. Del är också rimligl all sådana
bostadsrättsföreningar som domineras av en eller några få personer bör vara
underkastade flllslåndsplikt på samma säll som juridiska personer i allmänhel.
Om förvärvaren är en juridisk person får nämligen bestämmelserna i
liUståndslagen om förulsältningarna för lillslånd flllämpas på den som har etl
väsenlligl inflytande över den juridiska personen (jfr prop. 1982/83: 153 s.
25).

Sammanfattningsvis
föreslår jag all sådana riksorganisationer eller regionala organisaiioner för
bostadsrättsföreningar som är represenlerade i föreningarna och skall godkänna
föreningarnas sladgar undanlas från tillslåndspliklen. Vidare bör alla
bostadsrättsföreningar, som har fallat beslut om fastighelsförvärvel med den
majoritet och i den ordning som anges i 60 a § bostadsrältslagen undanlas. Vad
gäUer andra typer av organisafioner och bostadsrällsföreningar än som nu har
sagls, saknas del däremoi anledning atl göra nägra undanlag.

Bostadsrättslagen

I
bosladsrätlslagen finns tvä lagrum - 14 och 60 a §§ - i vilka bostadsrättsföreningar
anslutna lill HSB och Riksbyggen särregleras. Enligl 14 § får endasl sädana
bostadsrällsföreningar som är anslulna lUl en folkrörelsekooperaliv
riksorganisaiion ta in förbehåll i stadgarna om räll all återköpa eller lösa
bostadsrätter till bostadslägenheter. Av 60a § sista stycket framgår all
sådana bostadsrättsföreningar som är anslutna lill en folkrörelsekooperativ
riksorganisaiion är undanlagna från del krav på två tredjedels majorilel hos
hyresgästerna och de övriga krav som enligl paragrafen annars gäller vid
ombildning av hyresrätt lUl bosladsräll. Endast om förvärvel sker enligt lagen
(1982:352) om rätt lill fastighelsförvärv för ombildning till bostadsrätt
(ombildningslagen) gäller majoritetsregeln för dessa föreningar.

Jag
tar först upp undantaget i 60a§.

Vid
regelns tUIkomst rådde delade meningar om undantag borde göras för
bostadsrättsföreningarna inom HSB och Riksbyggen (jfr SOU 1981: 74 s. 108,
prop. 1981/82: 169 s.29 saml CU 1981/82:46 s.6). Utskottet, som med avvikelse
från propositionen anslöl sig flll 1978 ärs bostadsrältskom-mitlés förslag,
uttalade bl. a. atl del knappast fanns anledning lill annal än all
ifrågavarande föreningar skuUe kunna bevaka alt det fanns ell betryggande och
manifesterat inlresse för ombildningen hos de boende. Riksdagen följde
utskottets förslag.

Jag
har ingen annan uppfattning än den som ulskottet gav ullryck för i

lagstiftningsärendet år 1982. I anslulning flll min tidigare redovisning om

skillnaden mellan organisaiionernas uppbyggnad vill jag därtill framhålla, 44

atl ombildningsförfarandet
gestaltar sig olika i de fall initiativet kommer Prop. 1986/87:37

frän HSB eller Riksbyggen
och i de fall hyresgästerna själva lar inilialiv lill

en ombildning. I del förra
faUel får den fasla sammankoppling som flnns

mellan moderföreningen och
bostadsrättsföreningen anses innebära atl

organisalionen som sådan
lar på sig ell ansvar för ombildningen och för

förvallningen av
fastigheten. I del senare fallel får hyresgästerna på ell hell

annal säll själva bära
ansvarei för ombildningen och för all fastigheten

kommer
all förvallas tillfredsstäUande. Bl. a. av dessa skäl är del enligl

min mening motiverat att
det i del sisinämnda fallet finns en slark majoritet

för ombildningen hos
hyresgästerna innan fastighelsförvärvel sker.

Det
sist sagda gäller även om bostadsrättsföreningen anlitar någon organisafion
för hjälp med ombildningen. Finns det däremot en sådan anknylning mellan
bostadsrättsföreningen och organisalionen som finns inom HSB och Riksbyggen,
bör emellertid undantag kunna ske från reglerna i 60 a § bostadsrältslagen om
majorilel och ekonomisk plan m. m. På grund av vad jag nu har anfört anser jag
all del i fortsättningen bör göras undantag i 60 a § sisla slycket
bostadsrältslagen för bostadsrättsföreningar som tillhör denna lyp av
organisaiioner. Uttrycket folkrörelsekooperafiv riksorganisation bör därför
ulgå och, enligl vad jag lidigare förordal, ersältas med riksorganisaiion
eller regional organisalion för bostadsrättsföreningar, som är representerad i
föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar. Det nuvarande kravet all
huvudregeln i 60 a § generelll skall gälla vid förvärv enligt ombildningslagen
bör dock kvarstå.

Bestämmelsen
i 14 § andra slyckel bosladsrätlslagen infördes så senl som den 1 maj 1985
efler ell initiativ i riksdagen om en snar reform för all kunna bekämpa
spekulation i bostadsrätter (se BoU 1984/85:12). Innebörden av bestämmelsen är
alt en bostadsrättsförening som är ansluten flll en folkrörelsekooperativ
riksorganisation i sina stadgar får ha bestämmelser om rält alt inom tre år
från upplåtelsen återköpa bostadsrätten från bostadsrältshavaren eller all
lösa den från någon som har förvärvat bostadsrätten. Förbehållet får gälla
endast lill förmån för organisalionen, bostadsrättsföreningen eller dess
medlemmar. Stadgarna skall ange bl. a. inom vilken lid rälien skaU göras
gällande, efler vilka gmnder ersällningen skaU beslämmas och inom vUken tid den
skall belalas.

1983
års bostadsrätlskommitté föreslog i sill betänkande (SOU 1985:6) Förköp av
bostadsrätt m. m. atl bl. a. kommuner skulle få rätl atl för nybildade
bostadsrättsföreningar föreskriva vUlkor om förköp flll bostadsrätter jämle
prisföreskrifler. Jag har mol bakgmnd av remisskritiken tidigare klargjort all
jag inle avser föreslå all kommilléns förslag i denna del genomförs. Jag vill
dock framhålla all jag inle är helt främmande för tanken all den rält som
föreningar inom HSB och Riksbyggen har, skulle kunna ulvidgas så all alla
bostadsrättsföreningar, oberoende av organisationsflU-hörighet, skuUe kunna få
en räll att frivilligl ta in treårsförbehåll av aktuellt slag i sina sladgar.

Jag
har emellertid funnil att en sådan uividgning av bestämmelsen i 14 §

bostadsrättslagen kräver åtskilliga överväganden somjag inte är beredd att

göra förrän tillräcklig erfarenhet vunnils av den lagändring som genomför

des förra årel. Jag föreslår därför inle några andra ändringar i 14 § boslads- 45

rättslägen
än all ullryckel folkrörelsekooperaliv riksorganisaiion ersätts Prop. 1986/87:
37 med det uttryck som jag nyss angav vid mitt förslag till ändring av 60 a §
bostadsrältslagen. Denna ändring innebär dock en uividgning av tillämpningsområdet
för bestämmelsen så atl även bostadsrättsföreningar som i fortsättningen kommer
att lillhöra organisaiioner med molsvarande uppbyggnad som HSB och Riksbyggen,
får ta in förbehåll om återköp och lösen i sina sladgar.

Fastighelsmäklariagen

Fastighelsmäklariagen
Irädde i krafl den Ijuli 1984 (prop. 1983/84:16, LU 1983/84: 10). Lagen är
tillämplig på personer som yrkesmässigl förmedlar fastigheter, tomträtter,
bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m. m. En fastighetsmäklare får inle
vara en juridisk person. Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos
länsstyrelsen. För regisirering krävs bl.a. atl mäklaren har en
ansvarsförsäkring och en lillfredsställande utbildning saml i övrigl bedöms
lämplig som fastighetsmäklare. I lagen finns ocksä beslämmelser om hur
fastighetsmäklare skall ulföra sill uppdrag, om ersällning för uppdraget och
om skadeslåndsskyldighel.

Enligl
2 § andra slyckel skall lagen inle tillämpas på den som förmedlar enbart
bostadsrätter som upplåls av bostadsrättsförening ansluten till folkrörelsekooperafiv
riksorganisation eller regional sådan organisation av bostadsrättsföreningar.
Bestämmelsen, som tillkom under behandlingen i riksdagens lagutskott (LU
1983/84: 10 s.8), avser endast upplåtelser och inle överlåtelser av
bostadsrätter. Lagutskottet pekade på atl HSB:s och Riksbyggens
förmedlingsverksamhet av upplåtelser ingår som ett led i organisaiionernas
handhavande av bostadsrättsföreningarnas angelägenheler. Enligt av ulskollet
inhämtade uppgifler skulle emellertid personalen vid SBC lill skillnad från de
anslällda vid HSB-föreningarna och Riksbyggens lokalkontor inle bara förmedla
bosladsrätlsupplälelser ulan även överlåtelser av bostadsrätter. Någon
anledning all undanta ocksä SBC från lagens lillämpningsområde fanns därför
inle enligl utskottet.

Jag
har inhämtat all även HSB i särskild mäklarverksamhet förmedlar överlåtelser av
bostadsrätter. De personer som sysslar med denna verksamhel är regisirerade
som mäklare hos länsstyrelsen. Riksbyggen har däremoi ingen motsvarande
verksamhel.

Jag
kan anslula mig till de skäl som lagutskottet anfört för att undanta

anställda inom HSB och Riksbyggen som förmedlar enbart bostadsrätter

för upplåtelse från lagens lillämpningsområde. Denna förmedlingsverk

samhet hänger självfallel samman rned all dessa organisaiioner producerar

bostäder för upplålelse med bostadsrätt, vilket inle har någon motsvarig

het inom SBC. Eftersom SBC:s mäklarverksamhet hell torde domineras

av alt förmedla överiålelser, synes det prakliska behovel av ett undanlag

för SBC inle vara så slort. Jag föreslår därför endasl den ändringen i 2 §

andra stycket i lagen all ullrycket folkrörelsekooperaliv riksorganisaiion

eller regional sådan organisation ersätls med ullryckel riksorganisaiion

eller regional organisalion för bostadsrättsföreningar, som är represen

terad i föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar. I denna 46

fråga harjag samrått med chefen för justitiedepartementet.

2.4 Kooperativ förvaltning av hyreshus

Prop. 1986/87:37

Mitt
förslag: En försöksverksamhel med s. k. kooperativ hyresrätt inleds. Regeringen
får under tiden den Ijanuari 1987-31 december 1991 lämna ekonomiska föreningar
tillstånd att bedriva verksamhel i vilken det med andelsrätl i föreningen
följer en räll att hyra bostadslägenhet. Sedvanliga hyresavtal skall iräffas,
men föreningarna får flllämpa klausuler som bl. a. innebär att hyresgästerna
får inflytande över underhåUet i den egna lägenheien. TUlstånd får meddelas
under fömtsättning atl kommunen har tillstyrkt del och all kommunen har
inflylande i föreningen. Kommunen ansvarar för försöksverksamheten.

Bostadskommitténs
förslag: En försöksverksamhel med kooperaiiv hyresrätt bör inledas (bostadskommitténs
slutbetänkande (SOU 1986:6) del 2 s.47, se sammanfallning bilaga7).

Remissinstanserna:
Del övervägande anlalel remissinslanser som yttrat sig i frågan, bl. a.
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) och Riksbyggen, fillslyrker all
en försöksverksamhel inleds. Stockholms kommun, konsumeniverkel och Stockholms
kooperaliva bostadsförening (SKB) viU gä längre och införa en permanent
lagstiftning. Bland de remissinslanser som avslyrker förslagel flnns HSB:s
riksförbund, som bl.a. anser alt nuvarande upplåtelseformer är flllräckliga och
all del inte har förmärkls något nämnvärt intresse bland hyresgästerna för
kooperaflv hyresrätt. Hyresgäslernas riksförbund framför liknande synpunkier,
men anser all kommitténs förslag om försöksverksamhet bör kunna genomföras om
ett slarki intresse skuUe uppslå.

Skälen
för mitt förslag: Om hyresgäster gemensaml vill åla sig ell förvaltningsansvar
för sina bosläder, kan detta ske genom all de bildar en bostadsrättsförening
som förvärvar fastigheten och upplåter lägenhelerna med bostadsrätt. På gmnd av
gällande lagstifining har del däremot inle ansetts möjligl all i slället bUda
en ekonomisk förening för upplålelse av bostadslägenheterna med hyresrätt, om
rälien atl hyra lägenheien grundar sig på andelsrätl i föreningen.

Frägan om alt genom
lagändringar tillåta denna form för upplåtelse av lägenhelerna, s. k.
kooperaiiv hyresrätt, har aklualiserals vid flera flllfällen under senare år.
Syflel med den kooperaliva hyresrätten skulle framför allt vara att tillskapa
en självförvallningsform för de boende inom hyresrättens ram. Man skulle
härigenom kunna uppnä ell med bostadsrätten jämförbart boendeinflytande.
Samiidigi skulle de boende inle såsom bostadsrättshavarna ges någon möjlighet
flll förmögenhelsvinsler vid överlålelse av sina lägenheler.

GäUande rätt

Enligl
79 § bostadsrältslagen får föreningar, akliebolag och handelsbolag inle
"upplåla andelsrätl med vUken följer räll all för begränsad lid besilla

47

eller hyra
bostadslägenhet". Sädana upplåtelser gäUer inte mol den lill Prop.
1986/87:37 vilken lägenheien upplåtits. De är vidare straffbara enligl 71 §4
bosladsrättslagen. Bakgrunden till bestämmelserna, som i sin nuvarande utformning
Irädde i krafl samtidigt med bostadsrältslagen den 1 april 1972, är all statsmakterna
inte ansett att det föreligger något behov av andra upplålel-seformer pä
bostadsmarknaden än hyresrätt och bosladsräll (se prop. 1971: 12 s.92; jfr
prop. 1968: 161 s.49). /Beträffande motsvarande bestämmelser i äldre räll m.
m. se betänkandena (SOU 1969:4) Bostadsrätt, s.90 och (SOU 1981:74) Från
hyresrätt flll bostadsrätt, s. 144.

Av
punkl 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrältslagen framgår atl del
forlfarande är möjligl för äldre bostadsföreningar och bolag atl fortsätta med
att upplåta sådan andelsrätt som anges i 79 § bostadsrältslagen i hus som
tillhörde föreningen eller bolaget vid lagens ikraftträdande. Härulöver kan
bostadsföreningar och aktiebolag ges dispens av länsstyrelsen för fortsatt
verksamhet med andelsupplålelser även i hus som förvärvals efler lagens
ikraftträdande. Dispensregeln är avsedd all öppna möjlighet för välkända
kooperaliva förelag som har annan form för sin verksamhel än bostadsrätlsformen
att fortsätta denna verksamhet (se prop. 1968: 161 s. 50 saml Ds Ju 1967:13 s.
119). Uppenbarligen ärdet Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. (SKB)
som åsyftas.

Innebörden
av 79 § bosladsrättslagen är inle helt klar. Uttalandena i förarbetena till
bestämmelsen synes nämligen slä i slrid med den samiidigi införda dispensregeln
för SKB. I förarbetena lUl den provisoriska lagen (1968:702) om förskoll vid
upplåtelse av bostadsrätt, m.m. (förskollsla-gen) i vUken en motsvarande
bestämmelse fanns införd (prop. 1968:161 s. 52) uttalar departementschefen
sålunda all en fömtsättning för bestämmelsens tillämplighet är all rälien lill
lägenheten skall vara sammankopplad med själva andelsrätien. Överlåts
andelsrätl och hyresrätt var för sig, skulle bestämmelsen inle vara lillämplig
(se även SOU 1969:4 s. 91 och 95 samt Knutsson-Lindqvist, Bostadsrättslagen s.
185 saml SOU 1985:6 s. 196). Som framgår av den redogörelse för SKB:s
verksamhel som jag kommer atl lämna synes förbudet såsom del beskrivs i
förarbelena liU förskollslagen inle omfalla SKB. Ändå har del anseits all SKB
behöver ha dispens från förbudei i 79 §.

48

Gränsdragningen
för vad som är liUälel och inle tillätet kan mol bakgrund av del sagda bli
föremål för tvekan. Jag har därför uppdragil ål den särskilda uiredare som
skall se över bostadsrältslagen m. m. (Dir 1986:5) atl i samband med vissa
frägor som rör andelsboendel också se över denna bestämmelse. Jag vill tillägga
att det självfallet inte finns något förbud för ekonomiska föreningar i
aUmänhet att äga hyresfastigheter och all hyra ul lägenheler även om detla sker
tiU någon som är medlem i föreningen. Del är närmast de fall då föreningens
huvudsakliga ändamål skall vara atl upplåla bostadslägenheter med hyresrätt
lill medlemmarna som tvekan kan uppstå. För att en sådan verksamhet skall kunna
bedrivas måste nämligen förutsättas alt det övervägande anlalet hyresgäster
också skall inneha andelsrätt i föreningen och att hyresrätten på ett eller
annnat sätt är beroende av innehavet av en andelsrätl. Del sagda gäller också
bolag med motsvarande ändamål.

sådana
föreningar och aktiebolag som avses i punkl 16 i övergångsbe- Prop. 1986/87: 37
stämmelserna till bosladsrättslagen kan av länsstyrelsen också medges dispens
från vissa beslämmelser i hyreslagstiftningen om särskilda skäl föreligger. /Se
punkt7 i övergångsbestämmelserna liU lagen (1984:694) om ändring ijordabalken,
33 § hyresförhandlingslagen (1978:304) saml 25 § bostadssaneringslagen
(1973:531.)/ Del gäller

•
hyresvärdens skyldighet enligl
15 § andra slycket hyreslagen atl med skäliga fldsmellanmm ombesörja tapetsering,
målning och andra sedvanliga reparationer i bostadslägenheter

•
föreskriften i 19 § hyreslagen
atl hyran skall vara lill beloppel bestämd i avtalet

•
flllämpningen av
hyresförhandlingslagen (1978:304)

•
tUlämpningen av
bostadssaneringslagen (1973:531).

Såvitt
känt är del endast SKB som innehar de angivna formema av dispens.

SKB:s
verksamhel

SKB,
som är en ekonomisk förening, bildades redan 1916. Till skiUnad från HSB, som
upplät sina lägenheter med ständig besittningsrätt (numera bostadsrätt), upplät
SKB sina lägenheler med hyresrätt, dvs. på begränsad lid.

Karakteristiskt
för SKB är den turordningsrätt för tilldelning av bostäder som gäUer saml den
skyldighel som medlemmarna har all svara för del inre underhållet av
lägenheterna. Att bygga och förvalta bostäder utan vinstintressen lillhör också
de grundprinciper som flllämpas inom SKB. De ca 5000 lägenheler som förvaltas
av SKB är uppdelade på etl fyrtiotal förvaltningsenheter. SKB:s slyrelse har
kommunal representation.

Den
som vill hyra bostad i SKB måste vara medlem i föreningen. För atl erhålla lurordningsräll
skall medlemmar, förulom en mindre insals i föreningen, betala årsavgift samt
lämna föreningen en kredit vars storlek bestäms av slyrelsen. När en lägenhel
upplåts tecknar SKB och medlemmen ett sedvanligt hyresavtal. Det åligger då
medlemmen att lämna föreningen ytterligare en kredit som är relaterad lill
lägenhetens storlek. Räntan på den kredit som medlemmen sammanlagt har lämnat,
överförs flll ell för medlemmen särskilt upplagt reparalionskonlo. Kredilen
skall innestå hos föreningen så länge medlemmen är hyresgäst. Insatsen återbetalas
när medlemmen lämnar föreningen.

SKB
har som tidigare sagls dispens enligl punkt 16 i övergångsbestäm

melserna till bostadsrältslagen all fortsätta sin verksamhel. Föreningen

kan därför bebygga nya fastigheter och upplåla hyresrätt i dessa tiU sina

medlemmar. SKB har också dispens från de lidigare nämnda reglerna i

hyreslagstiftningen. Härigenom möjliggörs att föreningen kan överlåta an

svaret för lägenhetsunderhållel på hyresgästerna saml all hyran kan be

stämmas av styrelsen enligt de särskilda principer som tillämpas i förening

en. Del flnns inte någon rätt för en hyresgästorganisation alt sluta avtal om

förhandlingsordning med föreningen. Hyreslagens bestämmelser om

bmksvärdehyra är däremoi tillämpliga även om dessa beslämmelser inte 49

4
Riksdagen 1986187. I saml. Nr 37

får samma betydelse som i
andra fall. De tvingande bestämmelserna om Prop. 1986/87: 37 besittningsskydd,
rätl flll överlålelse av hyresrätten genom byte och rält lill andrahandsuthyrning
är också tillämpliga.

Det
framgår av del anförda att det med den andelsrätl i föreningen som en medlem i SKB
förvärvar också följer en räll att enligt turordningssysle-mel hyra boslad av
föreningen under förutsättning atl erforderlig kredii också betalas. Den
hyresrätt som förvärvas är däremoi inle knuten flll andelsrätten på ett sådant säll
att en överlålelse av andelsrätien också medför atl hyresrätten övergår pä
förvärvaren. Den som överlåter sin nyttjanderätt, t. ex. vid etl byle, kan inle
la ul någon ersättning för nyttjanderätten. Vidare måsle den som då förvärvar nyttjanderätten
själv bli medlem i föreningen och genom egen insals förvärva andelsrätl i denna
samt betala krediten. En hyresgäst kan slutligen säga upp sin hyresrätt enligt
bestämmelserna i hyreslagen samt därefter utträda ur föreningen som medlem och
återfå sin insals och kredii.

Önskemål
om reformer m.m.

Efter
förslag av etl enigt lagutskott begärde riksdagen år 1980 en utredning om
vidgad hyresrällskooperalion (LU 1980/81:8, rskr 138). Bosladskommiitén (Bo
1982:02) fick senare i uppdrag alt i anslulning fill översynen av fömtsättningarna
för boinflylandet också beakta vad riksdagen anfört om kooperativ förvaltning
av hyreshus. I kommittédirektiven uttalade jag bl.a. all utgångspunkten för boinflylandet
skulle vara all hyresmarknadens parter genom avtal borde styra utvecklingen.

Bosladskommiitén
har nu avslutat sitl uppdrag och i ett avsnitt i slutbelänkandet förordal en
försöksverksamhet med kooperaiiv hyresrätt (SOU 1986:6 del2 s.47). Kommillén
beskriver olika modeller för kooperaiiv hyresrätt, behovet av nya upplåtelse-
och förvaltningsformer saml de legala fömtsällningarna för en kooperaiiv
hyresrätt. Av betänkandet framgår bl. a. all kommillén ansell alt den s. k.
arrendemodellen, som innebär alt en av hyresgästerna bildad förening hyr en
eller flera fasligheler av ett bosladsförelag för förvallning och upplålelse av
lägenhelerna med hyresrätt, kräver ny lagsliflning. Delsamma gäller enligl
kommittén den modell somjag lidigare beskrivit, SKB-modellen. Kommiitén har inle
presenieral något lagförslag för den dispensmöjlighel som förordas för
försöksverksamheten.

Stockholms
kommun har i en särskild skrivelse till regeringen den 5 februari 1986 begärt
att en dispensmöjlighet införs för att möjliggöra försök med kooperaiiv
hyresrätt. Det framgär alt kommunens fastigheisnämnd i samarbele med Riksbyggen
ularbelal elt förslag tiU experimenl med kooperativ hyresrätt och alt
planering härför vidtagits beiräffande vissa fasligheter.

Den
modeU för kooperativ hyresrätt som kommunen presenterat innebär

i korlhel atl de boende via medlemskap i en ekonomisk förening äger och

förvaltar del hus de bor i. Medlemmarna ansvarar för sina lägenheler och

beslutar själva om inre underhåll och reparationer. Boendekostnaden ba

seras pä föreningens självkoslnader. Lägenhelerna upplåts med hyresrätt 50

och skaU återgå lill
föreningen när medlemmen flytlar. Föreningen bör inle Prop. 1986/87: 37 omfalta
mer än 75-100 lägenheter.

Sveriges
allmännyttiga bostadsförelag (SABO) har i skrivelse flll regeringen den 7
november 1985 hemslälll atl regeringen snarasl förelägger riksdagen förslag som
möjliggör för allmännyttiga bostadsföretag all genom dispensbeslul starta vad
som i skrivelsen kallas boföreningar. Därmed menas föreningar som har rält att
besluta om vikflga förvaltningsfrågor inom hyresrättens ram och i vilken alla
boende är medlemmar. Syftet med föreningarna skaU bl.a. vara atl hålla
boendekostnaderna nere. SABO anger också att förelagen behöver kunna erbjuda
sina hyresgäster flexibel service för att liUgodose efterfrågan av olika art saml
att nya former för samverkan och inflytande kan vara av särskilt intresse för
kollektivt boende, boende för handikappade m. fl.

I
skriften Atl bo i gemenskap (Boföreningar i SABO-företagen, diskus-sionsmalerial
från SABO ularbelal av Tomas Viclorin) ulvecklas tankarna på boföreningarna
närmare. Del framgår bl. a. all en boförening bör vara en ekonomisk förening
och alt äganderätten lill fastigheten skall kvarstå hos företagel. Boföreningama
kan länkas driva sin verksamhet efler uppdrag från företaget eller genom all
föreningen hyr fastigheten eller lägenheler i denna (s. k. blockulhyrning, se
1 § hyreslagen).

Del
bör också nämnas alt frågan om kooperativ hyresrätt varit föremål för moiioner
i riksdagen under senare år (se BoU 1985/86:2).

Överväganden
och förslag

Inflytandet
över bostäderna är olika fördelat. Den som bor i etl egel hus har alllid hafl slort
inflytande över både kosinader och kvalitetsnivå. Bosladsrätlshavarna har
gemensamt i sin förening möjlighet atl la del fulla ansvarei för silt boende. Inle
minsl mot bakgrund av all kosinaderna för drifl och underhåll under senare år ökal
krafligl anser jag alt del är nödvändigl att också hyresgästerna får elt större
inflytande över såväl bostädernas ekonomi som deras förvallning. Jag ser därför
mycket positivt på den utveckling som under medverkan av hyresmarknadens parter
pågår i landel i syfle alt förbättra de boendes inflytande.

Del
flnns enligl min mening ingen anledning all reglera boendeinflylan-del. Delta
bör i släUel ulvecklas på de boendes egna viUkor och ulifrån deras behov och
förutsättningar. I den mån gällande lagstiftning förhindrar en posiliv
utveckling ärjag dock beredd all medverka liU all la borl sädana hinder som
hyresmarknadens parler kan peka på. Ell exempel på detta är den reform som
infördes för några år sedan och som innebär alt hyresgäslernas inflylande över
reparationer i den egna lägenheien ökar.

Jag
anser all liden nu är mogen all pröva möjligheterna all öka inflytandet för
hyresgäster genom s. k. kooperativ hyresrätt. Syflel är framför alll atl lillskapa
en självförvallningsform inom hyresrättens ram.

Som
bosladskommiitén föreslagil bör det flll en början bli fräga om en

försöksverksamhel. På delta sätl uppnås alt formerna för verksamheten

kan prövas och ulvecklas i det praktiska livel innan ställning las lill frågan

om en permanent lagstifining. Förutom andra erfarenheter får man då 51

också
underlag för hur jusl denna form för boende bör anpassas flll hyres- Prop.
1986/87: 37 och föreningslagsliftningen och om en permaneni lagsliftning bör
innefatta en mer generell möjlighet all starta hyreskooperativ eller om
verksamheten i fortsättningen bör vara beroende av tiUståndsprövning. En
försöksverksamhet bör också kunna ge underlag för vilket inlresse som finns
hos hyresgäster för jusl denna form av boende och om boendeformen lämpar sig
särskilt väl för vissa kategorier hyresgäster, t. ex. dem som vUl bo i s. k.
kollektivhus.

Givetvis
får försöksverksamheten inle innebära all de föreningar som etableras skall
behöva upphöra. Föreningarna måsle kunna fortsätta med sin verksamhel även efler
försöksperiodens slut. Jag anser del emellerlid vikfigt att kommunerna, som har
ett ansvar för bostadsförsörjningen, också tar ansvar för de projekl som
bedrivs. Visar del sig alt ell projekl av någon anledning inte går alt
genomföra, bör del härigenom kunna finnas garantier för att de boende inte
drabbas.

En
fömtsättning för försöksverksamheten bör vara alt den — med vissa undantag —
sker inom ramen för gäUande hyreslag. I egenllig mening blir del alltså inle
fråga om någon ny upplålelseform. En åiergång till den särskilda form för upplålelse
i bostadsförening som innebär atl andelsrätl och nyttjanderätt är fast knutna flll
varandra, är således inte aktuell. Jag vill i sammanhanget f. ö. nämna all den
särskilda uiredare som skall se över bosladsrättslagen m.m. (Dir 1986:5) har fill
uppgifl bl.a. all lägga fram konkreta förslag som syftar till alt stimulera
dessa äldre bostadsföreningar för ombildning lill bostadsrättsföreningar.

Den
form för självförvallning som bör prövas innebär all en ekonomisk förening
upplåter bostadslägenheter med hyresrätt till sina medlemmar. Hyresrätten bör
upplåtas enligl särskilda avtal och separal från andelsrätten. Detla hindrar
inte atl innehavet av andelsrätl skall kunna vara en förutsättning för
hyresrättsupplåtelsen. Centrala moment i upplåtelsen bör vara all föreningen
ges rätl all tillämpa hyresvillkor som innebär all hyresgästerna själva skall
svara för underhållet i sina lägenheter och alt föreningen självständigt kan
fatta beslul om den hyra som skall las ul ulan atl samma form för förhandlingar
skall behöva föras som meUan fastighetsägare och hyresgäster. Humvida
föreningen själv skall äga fastigheten eller endasl hyra denna eller lägenheler
i den av t. ex. ell allmännylligl bostadsföretag, bör i och för sig inte ha
någon betydelse för alt verksamhelen skali kunna omfattas av försöken. Jag
anser del angeläget att alla former kan prövas.

Den
försöksverksamhet som jag nu förordar bör kunna åstadkommas genom en dispenslagsliflning
efler mönsier från vad som f. n. gäUer enligt övergångsbestämmelserna lill bostadsrältslagen
m.m. För ändamålel föreslår jag en särskild lag om försöksverksamhel med
kooperativ hyresrätt.

Enligt
min mening bör dispensprövningen i dessa fall vara förbehållen

regeringen och inle länsstyrelsen. Vidare anser jag alt möjlighelen all

meddela dispens bör begränsas i fiden. Jag föreslår därför atl gilfighelsti

den för den särskilda lagen begränsas till fem år räknal frän den 1 januari

1987 då lagstiftningen bör träda i krafl. Om del visar sig behövligt får

övervägas om giltighetstiden bör förlängas. 52

Somjag
tidigare sagl bör kommunen ha del övergripande ansvarei för Prop. 1986/87: 37
försöksprojekten, hur mänga projekl som bör sällas igäng, var inom kommunen
dessa skall bedrivas, vilka villkor som skaU gäUa för verksamhelen etc. Jag
föreslår därför atl dispens inle skall få meddelas ulan alt den kommun i vilken
verksamhelen skaU bedrivas har fiUslyrkl verksamhelen. Vidare föreslår jag all
föreningarnas sladgar skall innehålla en föreskrifl om alt minsl en av kommunen
ulsedd ledamot skaU ingå i föreningens slyrelse. Pä kommunen bör också ankomma atl
följa försöksverksamheien och på begäran av regeringen lämna sådana uppgifter
som behövs för all verksamhelen skall kunna ulvärderas.

När
det sedan gäUer i vUken utsträckning regeringens dispens bör fordras uppstår
två frågor. Den ena är om dispens fordras från förbudei om andelsupplålelse i
79 § bostadsrältslagen. Den andra är i vilken ulslräckning dispens bör kunna
lämnas från hyreslagstiftningen.

Vad
först gäller frågan om dispens från förbudet i 79 § bosladsrättslagen, är del mol
bakgmnd av min redovisning för gällande rält inte självklart all dispens allfld
erfordras om en ekonomisk förening vUl driva verksamhel som innebär all
bostadslägenheter hyrs ut lill medlemmarna. Som jag lidigare har anfört kommer lagmmmet
all bli föremål för översyn i särskild ordning. Jag anser därför alt del inle
nu är lämpligl all göra några genomgripande förändringar i lagtexten. I
stället bör den av mig föreslagna särskilda lagen kunna ulformas så alt
regeringen ges möjlighet alt försöksvis lämna ekonomiska föreningar tiUstånd
att utan hinder av 79 § bosladsrättslagen bedriva verksamhel i vilken del med andelsrätl
i föreningen följer en rätl all hyra bostadslägenhet. Som viUkor för tillståndel
bör regeringen kunna föreskriva atl föreningen upplåter hyresrätt enligl särskilda
avtal och separal från andelsrätien saml all 12 kap. jordabalken skall lillämpas
på hyresförhållandena med de undantag som anges i beslutet. Regeringen bör
också kunna slälla upp andra sådana vUlkor för föreningens verksamhel all syflel
med försöksverksamheien kan uppnås. Jag återkommer lUl exempel härpå i specialmofiveringen.

Beiräffande
frägan i vilken ulslräckning dispens bör kunna lämnas frän

hyreslagsfiftningen anser jag all bestämmelserna bör kunna ulformas på i

sak samma säll som gäller för SKB. Del innebär all den ekonomiska

föreningen bör ges rält all flllämpa avlalsklausuler vid upplålelse av hyres

rätt som slrider mol hyresvärdens skyldighel alt underhålla och reparera

lägenheten enligl 15 § andra slyckel hyreslagen. Det innebär också all

föreningen bör kunna undanlas från förbudet mot obestämd hyra i 19 §

hyreslagen. Undantag från tiUämpningen av hyresförhandlingslagen och

bosiadssaneringslagen bör också kunna medges. All inom ramen för för

söksverksamheten öppna ytterligare möjligheter lill undanlag för förening

arna anserjag inte behövligt. Detta innebär t. ex. all hyreslagens bestäm

melser om besittningsskydd, bmksvärdehyra och överlålelse av lägenhel

genom byte blir tillämpliga. Givel är emellertid all l.ex. ell byle måsle

bedömas ulifrån hyresförhållandets speciella karaktär. Etl villkor för all

byle skall komma till stånd bör alltså kunna vara alt den nya hyresgästen

blir medlem i den ekonomiska föreningen och gör de insatser som där

krävs. 53

Man
lorde knappasl behöva räkna med atl ekonomiska föreningar viU bedriva
uthyrningsverksamhet lill medlemmarna utan den särskilda dispens somjag föreslagil.
Om detta ändå inträffar, får länsstyrelsen liksom nu vid ansökan om regisirering
av föreningen bedöma om verksamhelen slår i slrid med lag eller ej.

Jag vill avslulningsvis
anföra atl frågan om kooperaiiv hyresrätt också kräver ell ställningstagande lill
frågan om stafliga lån lill de ekonomiska föreningarna. Jag skall la upp denna
fråga i elt annat sammanhang.

Prop. 1986/87: 37

2.5 Hyresgästernas inflytande över reparationer i den egna
lägenheten

Mitt förslag:
Giltighetstiden för den tidsbegränsade bestämmelsen i 15 § andra slyckel 2
hyreslagen om hyresgästernas inflylande över reparationer i den egna lägenheten
förlängs till utgången av år 1987.

Skälen
för mitt förslag: Enligl 15 § andra slyckel hyreslagen skall hyresvärden, om lägenheien
heh eller delvis är uthyrd lill boslad, i bostadsdelen med skäliga
tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer
med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bmk. Enligl en
lagändring, som trädde i kraft den Ijanuari 1984, gäller della dock inle om nägol
annal avtalats i en förhandlingsöverenskommelse enligl hyresförhandlingslagen.
På förslag av bostadsutskottet beslöl riksdagen all tidsbegränsa lagändringen lill
ulgången av år 1986 (BoU 1983/84: 5, rskr 26, SFS 1983:899). Bostadsutskottet
anförde härom atl del fanns skäl all göra en ulvärdering av erfarenheterna av elt
ökal hyresgäslinflylande och alt det i en sädan utvärdering även fanns möjligheter
att överväga olika allernaliv och atl pröva dessa mol det akluella förslagel. Enligl
utskottet borde utvärderingen anförtros en särskild arbelsgrupp.

Jag
beslutade den 6 april 1984 att inom bostadsdepartementet inrätta en arbelsgrupp
för ulvärdering av erfarenheterna av hyresgäslernas inflytande över
reparationer i den egna lägenheien. Arbetsgmppen har i en till mig den 13 mars
1986 överlämnad promemoria redovisat resullatet av ulvärderingen (se bilaga
9).

Som
framgår av arbelsgruppens promemoria är de hittUlsvarande erfarenheterna av
1983 ärs lagändring positiva. När arbetsgmppen slutförde sin utvärdering hade emellerlid
de förhandlingsöverenskommelser som träffats om s. k. hyresgäslslyrt underhåU
tillämpats endast ca tvä år eller kortare tid. Delta är enligl min mening för korl
lid för all effeklerna av reformen skall kunna bedömas med nägon säkerhet. Arbelsgruppen
konslalerar säledes bl. a. att den utveckling av del hyresgäslstyrda
underhållet som hitlills skelt inte ger underlag för några bestämda bedömningar
av långsikliga effekler i fråga om bostadsföretagens ekonomi eller underhållsnivån
i stort. Arbetsgmppen har inte heller hafl möjlighel all få fram något underlag
för en konkret bedömning av reformens effekl på sysselsältning-

54

en inom måleribranschen eUer
på den s.k. "svarta seklorn" (se promemorian s. 16 och 17).

Enligl vad jag har erfarii
har elt forskningsprojekt påbörjats, som syflar fill all ytterhgare kartlägga
och belysa effekterna av 1983 års lagändring. Projektet, som har iniiierats av bl.a.
Svenska Målareförbundet och som finansieras med bl.a. anslag från Slalens räd
för byggnadsforskning, beräknas vara slulförl under 1987. Jag anser att
resultatet av delta forskningsprojekt bör avvakias, innan slullig stäUning las
lill om 1983 års lagändring skall permanenlas.

Med
hänsyn lill del anförda förordar jag all giltighetstiden för bestämmelserna i
15 § andra slyckel 2 hyreslagen föriängs lill ulgången av år 1987.

Prop.
1986/87: 37

2.6 Förfarandet enligt lagen om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Mitt förslag:
Vissa handläggningsregler i lagen (1982: 352) om rält till fastighelsförvärv
för ombUdning lill bosiadsrätt samordnas med motsvarande regler i lagen
(1985:658) om artendatorers räll alt förvärva arrendestället.

Skälen
för mitt förslag: Lagen (1982: 352) om räll liU fastighelsförvärv för ombildning
lill bostadsrätt (ombildningslagen) Irädde i krafl den 1 juli 1982 (prop.
1981/82:169, CU41, rskr 364). Om hyresgästerna i en faslighel har bildal en bosladsrällsförening
och gjort en s. k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten, är
fastighetsägaren, när han viU sälja sin faslighet, enligl den lagen skyldig all
först erbjuda hyresgästerna alt köpa fastigheten.

Ell
erbjudande om förvärv kallas hembud och sker hos hyresnämnden genom skriftlig
anmälan av fastigheisägaren. Denne skaU därvid ge in ell skriftligt förslag
till köpeavtal, som skall innehålla uppgifl om köpeskillingen saml övriga
villkor för förvärvet. Etl hembud antas genom atl bostadsrättsföreningen inom
tre månader frän den dag då hembudel skedde, skriffligen anmäler lill
hyresnämnden all föreningen beslulal att förvärva den hembjudna egendomen pä de
villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. Efler framslällning
från bostadsrättsföreningen inom Iremånadersfrislen kan hyresnämnden föriänga
frislen lill sex månader.

Lagen
(1985: 658) om arrendatorers räll all förvärva arrendestället, som Irädde i krafl
den Ijanuari 1986, har utformats efler mönsier av ombildningslagen (prop.
1983/84:136, LU 1984/85:35, rskr309). Även denna lag bygger alltså på ell
syslem med intresseanmälan och hembud. Sålunda skall hembud ske hos
arrendenämnden genom skrifflig anmälan av jordägaren och det antas genom all arrendalorn
inom tre månader från det hembudet skedde, skriftligen anmäler della lill
arrendenämnden. På gmnd av de särskilda förhållandena vid arrende finns dock
olikheter meUan de båda lagarna.

Under
behandlingen i lagutskollel av propositionen om den nya lagstiftningen på
arrenderättens område (LU 1984/85:35) inhämtade ulskollet

55

yllranden
från bl. a. arrendenämnden i Stockholm, Göteborg och Malmö. Prop. 1986/87: 37
Nämnderna framförde därvid vissa synpunkier rörande handläggningen av ärenden
om hembud m.m. Med anledning av detta föreslog lagutskottet vissa ändringar av
regeringsförslaget, vilka senare godtogs av riksdagen, men som inle kom all få
någon motsvarighet i 1982 års ombildningslag. TiU dessa ändringar gjorde
utskottet även vissa mofivutlalanden. I lagstiftningsärendet uttalade
lagutskottet (s. 42) bl. a. följande.

Enligt
utskottets mening framstår del som angeläget alt regeringen prövar frågan om
dessa ändringar och uttalanden - i den mån de inte är föranledda av de
särskilda förhållandena vid arrende - bör leda till ändringar i 1982 års ombildningslag.
Utskotlel vill i sammanhanget också erinra om vad arrendenämnden i Malmö
uttalat, nämligen all lagen om arrendenämnder och hyresnämnder bör tiltföras
regler beiräffande nämndernas förfarande med hembud enligt de båda lagarna
syftande liU elt enhefligt handläggningsförfarande. Utskottet ulgår från alt
regeringen med uppmärksamhet följer lillämpningen av säväl 1982 ärs ombildningslag
som den nya lagen om arrendalors företrädesrätt och lar de inilialiv till
samordning som kan visa sig behövliga.

Jag
ämnar nu la upp vissa frågor om samordningen mellan 1982 års ombildningslag
och lagen om arrendatorers räll all förvärva arrendestället. Jag vill nämna att
den särskilda uiredare som fillkallats för att se över bosladsrättslagen (Dir.
1986: 5) också har lill uppgift alt se över ombildningslagen. Mina förslag flll
ändringar begränsar sig därför lill sådana ändringar i ombildningslagen som är direkl
föranledda av den nya lagen om arrendatorers räll all förvärva arrendestället.
Del lorde finnas anledning alt återkomma beträffande samordningsfrågorna när
översynen av ombildningslagen är klar.

De
ändringar i ombildningslagen somjag nu föreslår innebär i huvudsak dels att en hembjudande
fastighetsägare ges möjlighet att efter föreläggande av hyresnämnden
komplettera brisier i hembudel, dels alt hyresnämnden uttryckligen ges
befogenhet att pröva om elt hembud rätteligen har anlagils. Förslaget
föranleder ändringar i 7 och 10 §§ ombildningslagen. Jag återkommer närmare
till förslagel i specialmotiveringen.

I de frågor som jag
nu lar upp har jag under hand haft konlakl med förelrädare för hyresnämnderna i
Stockholm, Göteborg och Malmö. Jag har även samrått med chefen för
justitiedepartementet.

3
Upprättade lagförslag

I
enlighet med vad jag nu har anförl har inom bosladsdepartementel upprättats
förslag till

1.
lag om ändring ijordabalken

2.
lag om ändring i bosladsrättslagen
(1971: 479)

3.
lag om ändring i lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

4.
lag om ändring i lagen
(1984:81) om fastighetsmäklare

5.
lag om försöksverksamhet med kooperaiiv
hyresrätt

56

6.
lag om ändring i lagen (1982:352) om rätl till fastighelsförvärv för Prop.
1986/87: 37 ombildning lill bosiadsrätt.

Jag
har tidigare (avsnitt 1) redovisal vilka ändringsförslag som har granskals av lagrådel
och varför jag anser alt en lagrådsgranskning av övriga förslag skulle sakna
betydelse. Beträffande förslagel fill lag om ändring i jordabalken anmälde jag samiidigi
all 12 kap. 71 § utformats med beaklande av vad chefen för jusliliedepartemenlel
anfört i prop. 1986/87:39 om följdlagstiflning fill den nya förvaltningslagen.

4 Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12
kap. 15 §

Under
hyresfiden skall hyresvärden hålla lägenheien i sådant skick som

anges
i 9 § försia slyckel, om ej annal har avtalals eUer följer av andra

stycket.

Om
lägenheien helt eller delvis är uthyrd flll boslad, skaU hyresvärden i
bostadsdelen med skäliga tidsmellanmm ombesörja tapetsering, målning och andra
sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom älder
och bruk. Detla gäller dock inte, om nägol annat har avtalats och

1.
hyresavtalet avser ell
enfamiljshus, eller

2.
hyresavtalet innehåUer
förhandlingsklausul enligl hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande
bestämmelserna har lagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligl nämnda
lag.

Andra
slycket 2 gäller endast //// utgången av år 1987.

Följer
av ell hyresförhållande en räll atl använda utrymmen som är avsedda alt
användas gemensamt av hyresgästerna, skall hyresvärden hålla utrymmena i sådanl
skick som anges i 9§ första slycket, om inte annal har avtalats.

Ändringen,
som har behandlats i den allmänna moflveringen (avsnitt 2.5), innebär att
giltighetstiden för bestämmelserna i andra stycket2 förlängs liU ulgången av
år 1987.

12
kap. 46 §

Om
hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i faU som avses i 3 § tredje
stycket 2, anmodat hyresgästen atl flytta, har hyresgästen rätt tUl föriängning
av avtalet, ulom när

1. hyresrätten
är förverkad utan all hyresvärden har sagl upp avtalel alt

upphöra i förtid,

2.
hyresgästen i annat fall
åsidosatt sina förpUktelser i sä hög grad att avtalet skäligen icke bör föriängas,

3.
husel skall rivas och del ej är
oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

4.
husel skall undergå större
ombyggnad och del icke är uppenbari alt hyresgästen kan sitta kvar i lägenheien
utan nämnvärd olägenhel för genomförandel av ombyggnaden saml del ej är
oskäligt mol hyresgästen all hyresförhållandet upphör,

57

5.
lägenheien ej vidare skall
användas som boslad och del ej är oskäligt Prop. 1986/87:37 mot hyresgästen
all hyresförhållandet upphör,

6.
avlalet avser en lägenhel i en-
eller tvåfamiljshus och upplåiaren har sådant intresse alt förfoga över
lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytla,

6a.
avtalet avser en lägenhet som upplåtils av någon som innehade den med
bostadsrätt och lägenheien alltjämt innehas med sådan rält samt bosladsrätlshavaren
har sådant intresse att förfoga över lägenheien atl hyresgästen skäligen bör
flytta,

7. hyresförhållandet
beror av sådan anstäUning i siaflig eller kommunal

verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom

lantbmkei eller av annan anslällning, om den är av sådan art all del är

nödvändigl för arbetsgivaren all förfoga över lägenheten för upplålelse ål

anställningens innehavare, saml anslällningen har upphört,

9. hyresförhållandet
beror av annan anslällning än som avses i 7 och som

upphört och del ej är oskäligt mol hyresgästen all även hyresförhållandet

upphör saml, om hyresförhåUandet varat längre än tre år, hyresvärden har

synnerliga skäl för all upplösa hyresförhållandet, eller,

10. del
i annal fall icke slrider mol god sed i hyresförhållanden eller

eljesi är oskäligt mol hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om
hyresvärdens inlresse blir tillgodosett genom alt hyresgästen lämnar endasl en
del av lägenheien och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheien i
övrigl, har hyresgästen ulan hinder av försia slyckel rätt lill sådan
förlängning.

Lämnar
en bosladshyresgäst sin lägenhel eller en del av den med anledning av all husel
skall undergå slörre ombyggnad, skall hyresgästen om möjligl beredas lillfäUe
all efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhel i husel.

Ändringen
i första stycket försia meningen år föranledd av atl den nuvarande lydelsen
felaktigt hänvisar lill 3 § första stycket 2 i stället för lill 3§ tredje
stycket 2.

Försia
stycket i förevarande paragraf ändras också pä del sättet all nuvarande punkl
8, som reglerar hyresförhållanden som beror av anstäUning för skötsel och lillsyn
av faslighel, upphävs. Denna ändring har behandlals i den allmänna moliveringen
(avsnitt 2.1.2).

Enligl
arbelsgruppens förslag har upphävandel av punklen 8 fåll medföra en omnumrering
av de efterföljande punklerna 9 och 10. Vid remissbehandlingen har från bosladsdomstolen
och hyresnämnden i Stockholm uttryckts önskemål om all dessa punkler skall få
behålla sina ordningsnummer, eflersom en omnumrering skulle leda fill prakliska
problem vid hänvisningar i befintliga register och rällsfallsöversikler. Jag
anser alt dessa önskemål är befogade och föreslär därför all punklen 8 upphävs
och all punklindelningen i övrigt lämnas oförändrad.

Ändringen
i punkten 9 år föranledd av all punkt 8 upphävs.

12
kap. 67 §

Överenskommelse
om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av

anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt atl träda i hyres

gästens ställe även om överenskommelsen strider mol beslämmelse i 4,

33-35,40,46-54,55 a eller 66 §, såvida överenskommelsen har formen av 58

kolleklivavlal och på arbetstagarsidan har slufits eller
godkänts av organi- Prop. 1986/87: 37 salion som enligl lagen (1976: 580)
om medbeslämmande i arbetshvet är all anse såsom central
arbetstagarorganisation.

Sådana hyresvUlkor i kollektivavtal som avses i första
stycket får lillämpas även när en hyresgäst som inle är medlem av den avtalsslulande
arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att vUlkoren
skall tilläm

pas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslui om viUkorsänd

ring enligt 54 och 55 §§.

De nuvarande bestämmelserna i försia slyckel, som reglerar
rätten alt i kolleklivavlal Iräffa överenskommelser om hyresviUkor som strider
mot vissa tvingande bestämmelser i hyreslagen, behålls (se avsnitt 2.1.3).

I första stycket har dock gjorts den ändringen all
hänvisningen fill 37 § har slopats. Skälet till detta är följande.

Enligl bestämmelsen i 37 § får en kommun, som har fått en
bostadslägenhet upplåten tiU sig, överlåta hyresrätten fill lägenheien, om
hyresnämnden lämnar tillstånd liU överlåtelsen. En fömtsättning för all 37 §
skall vara lillämplig är aUtså all en kommun är hyresgäst. Bestämmelserna i 67
§ gäller endasl sådana hyresförhållanden som beror av anstäUning. En sådan situation
kan uppenbarligen inte föreligga i de fall som avses i 37 §. Hänvisningen liU
37 §, som lorde ha tiUkommit av misstag, bör därför utmönstras ur67§.

Fastigheternas förhandlingsorganisation har under
remissbehandlingen hemställt all 67 § ändras så atl även bestämmelsen i 39 §
andra stycket hyreslagen skall kunna sättas ur spel genom kollektivavtal.
Bestämmelsen reglerar kommuners räll all upplåla bostadslägenheter i andra
hand. Av samma skäl somjag anfört beiräffande 37 § kan jag inle bilräda organisalionens
hemställan.

Andra stycket år nytl och innebär all sådana villkor i elt
kolleklivavlal, som slrider mol hyreslagens tvingande bestämmelser, får flllämpas
även pä en hyresgäst som inle är medlem i den avtalsslulande arbetstagarorganisationen
men sysselsätts i arbele som avses med avtalet. Ändringen har behandlats i den
allmänna moliveringen (se avsnill 2.1.3).

Bestämmelserna i denna paragraf gäller också i del fallel
all hyresvärden och arbelsgivaren är skilda personer och hyresvärden har gjort
hyresförhållandet beroende av anslällning hos arbetsgivaren (jfr AD 1980 nr
26).

12 kap. 71 §

Hyrestvister som inte enligl 69 § skall prövas av
hyresnämnden skaU tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten
är belägen. Rör tvisten koUeklivavlal eller tUlämpning av eil sådant avtal i
fall som avses 167 § andra stycket skall den dock tas upp av arbelsdomslolen
eller en tingsrätt enligt vad somföreskrivs i lagen (1974:371) om rättegången i
arbetstvisler.

Om laga domslol
i tvisier med anledning av lillfällig upplålelse av hus

eller del av hus för uppställning av fordon flnns beslämmelse i 10 kap. 10 §

rättegångsbalken. Beträffande laga domslol i hyrestvister som skall prövas

enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981:847) ,«

finns
bestämmelser i dessa lagar.

Etl
överklagande som avses i 70 § tas upp av arbetsdomstolen, om saken Prop.
1986/87: 37 rör kollektivavtal eller tillämpning av eti sådant avtal ifaU som
avses i 67 § andra stycket, och i annat fall av bosladsdomstolen.
Besvärshandlingen skall ges in lUl hyresnämnden.

Ändringarna i första stycket och tredje stycketförsta
meningen, som har behandlals i den allmänna moliveringen (avsnill 2.1.3),
innebär alt tvister som gäller tillämpningen av kolleklivavlalsbeslämmelser på
arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande organisationen skall
handläggas i samma principiella ordning som gäller för tvisier som rör
medlemmar. Om tvisten gäller en fråga som avses i 69 § hyreslagen skall den
prövas av hyresnämnden. Talan mol hyresnämndens beslul förs hos arbelsdomslolen.
Tvisier om hyresvillkor i kollektivavtal som inte enligl 69 § hyreslagen
ankommer på hyresnämnd skall, beroende på vem som väcker lalan, prövas av
arbetsdomstolen som första och enda instans eller av tingsrätt som försia
instans med arbelsdomslolen som fuUföljdsinslans (jfr även 2 kap. 1 och 2§§ saml
4 kap, 2§ lagen om rällegången i arbetstvisler).

I tredje siyckei sista meningen föreslås den ändringen i
förhållande liU gällande ordning att en besvärshandling skall ges in lill
hyresnämnden i stället för flll den domstol som skall pröva besvären. Ändringen
är en följdändring tUl den nya förvaltningslagen som träder i krafl den 1
januari 1987. De närmare skälen liU den nu föreslagna ändringen framgår av prop.
1986/87: 39 om följdlagstiflning till den nya förvaltningslagen (se avsnill 1).

Övergångsbestämmelserna

Punkt I

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987.

Lagändringarna föresläs träda i krafl den 1 januari 1987.

Punkt 2

Den nya lydelsen av 12 kap. 46 och 67 §§ skall lillämpas
även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. När frägan om räll
lill förlängning av elt hyresavtal prövas i anledning av en uppsägning som har sketl
före ikraftlrädandet tillämpas dock den äldre lydelsen av 46 §.

Enligl allmänna regler skall ny civilrältsUg lagstiftning
inte fillämpas på

avtal som har ingåtts före ikraftlrädandel om inle slarka skäl lalar härför.

Avvikelser frän denna huvudregel har dock i åtskilliga fall gjorts vid

tidigare reformer på hyresrättens område. Nya beslämmelser om bl. a. be

sittningsskydd har sålunda vid 1968, 1973 och 1984 års lagändringar fått slå

igenom även beiräffande äldre avtal (jfr bl. a. prop. 1983/84:137 s. 140 och

142). I överensstämmelse med de överväganden som då gjordes hararbets-

gruppen föreslagit att ändringarna i 46 § skall gälla även hyresavtal som

ingåtts före ikraftträdandet. Jag ansluter mig till arbelsgmppens förslag i

denna del. 60

Om
hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet bör dock 46 § i sin Prop.
1986/87:37 äldre lydelse fortfarande liUämpas (jfr prop. 1973:23 s. 194 och prop.
1983/84: 137 s. 142).

Arbetsgmppen har funnit att den nya bestämmelsen i 67 §
endast bör kunna liUämpas i fråga om hyresavtal som ingåtts efler
ikraftträdandet. Enligt arbelsgruppen kan del inte anses lämpligl alt en
hyresgäst, som inle är medlem i den avtalsslulande arbetstagarorganisationen och
som har ingått ett hyresavtal med den ulgångspunklen all endasl hyreslagens
tvingande beslämmelser kan bli tillämpliga på hyresförhållandet, i efierhand
skall bli underkaslad kolleklivavlalsbeslämmelser, som inskränker hans
rättigheter enligl hyreslagen.

Jag ser på denna fråga på följande sätt. Den
övergångsregel arbetsgmppen föreslagil beiräffande den nya bestämmelsen i 67 §
skulle innebära all arbetstagarna pä en arbetsplals ännu en läng tid efter
denna lags ikraftträdande skuUe kunna vara underkastade olika regler för sina hyresförhåUanden
beroende på om de är medlemmar i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen
eller inte. En sådan ordning skulle molverka syftet med den föreslagna
bestämmelsen, nämligen atl hyresvillkoren skall kunna vara enhetligt reglerade
på en arbetsplals.

Somjag framhållil i den allmänna moliveringen (avsnitt
2.1.3) kan en hyresvärd inte ensidigt ändra innehållel i elt ingånget
hyresavtal. Om hyresvärden efter lagens ikraftträdande vill atl hyresbeslämmelserna
i elt kollektivavtal skall bli gällande för ett hyresförhållande som uppstått
före ikraftträdandet och hyresgästen inle går med på della, får hyresvärden
begära villkorsändring enligl reglerna i 54 och 55 §§ hyreslagen. Vid den skälighetsprövning
som skall göras i en sådan villkorstvisl kan beaklas alt hyresavtalet är
ingånget före ikraftträdandet, men riktpunkten bör ändå vara att
kollektivavtalels beslämmelser skall gälla om inle några speciella skäl
föranleder annal.

Mot bakgrund av det anförda förordar jag all även den nya
bestämmelsen i 67 § skall få lillämpas i fråga om äldre hyresavtal.

Punkt 3

Den äldre lydelsen av 71 § iredje slyckel sisla meningen
skall lillämpas i fråga om beslul som har meddelals före ikraftträdandet.

Eflersom del är en allmän grundsals all processuella
regler blir omedelbart lillämpliga vid ikraftträdandet, om någol annal inle
föreskrivs, behövs inte någon särskild övergångsbestämmelse med anledning av
den nya lydelsen av 71§ första stycket och Iredje slycket första meningen (jfr prop.
1983/84: 137 s. 140 och 145).

Den nya ordningen atl en besvärshandling skall ges in lill
hyresnämnden och inte lill överinstansen bör dock inte gälla beslul som har
meddelats före ikraftlrädandel. Punkl 3 har utformats i enlighet härmed.

61

4.2
Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen Prop. 1986/87:37

(1971:479)

10 §

Har bostadsrätt övergått lill ny innehavare, får denne ulöva
bostadsrätten endasl om han är eller aniages lill medlem i föreningen.

Ulan hinder av försia slyckel får dödsbo efler avliden bostadsrättshavare
ulöva bostadsrätten. Sedan tre år förflulil frän dödsfallet, får föreningen
dock anmana dödsboet att inom sex månader visa all bosladsrällen ingått i
bodelning eller arvskifte i anledning av bostadsrättshavarens död eller atl
någon, som ej fär vägras inlräde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt
medlemskap. Iakttages ej lid som angivits i anmaningen, får bosladsrällen
säljas på offenllig auktion för dödsboels räkning. Dödsboet kan i stadgarna
medges vidsträcktare räll än som sagls nu.

12 §

Har den lill vilken bostadsrätt övergått genom bodelning,
arv, teslamenie, bolagsskifte eller liknande förvärv icke antagils lill medlem,
fär föreningen anmana innehavaren alt inom sex månader eUer den längre tid som
kan vara beslämd i sladgarna visa all nägon, som ej får vägras inlräde i
föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttages ej tid som
angivils i anmaningen, får bosladsrällen säljas på offenllig auktion för
innehavarens räkning.

I
10, 12 och 37 §§ bostadsrältslagen föreskrivs all föreningen får resp. skall
sälja bostadsrätten på offenllig auktion. De föreslagna nya reglerna i 80-83 §§
innebär atl försäljningen skall ombesörjas av en av tingsrätten ulsedd god man.
Föreningens försäljningsrätt ersätls sålunda av en rätl alt begära förordnande
av god man för att sälja bostadsrätten. Med hänsyn härtill blir uttryckssättet
i de nämnda paragraferna något missvisande. Såsom lagrådet yltrat (se bilaga
11) bör i stället lämpligen föreskrivas all bostadsrätten fär resp. skall
säljas på offenflig auktion. I 10 och 12 §§ har gjorts ändringar i enlighel med
lagrådets förslag.

14 §

I stadgarna kan las in förbehåll alt vid övergång av
bostadsrätt till annan lägenhel än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna
skall ha rätl atl lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken
ordning lösnings-rätlen skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom
vilken fld lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka
grunder ersällning för bosladsrällen skall beslämmas och inom vilken lid den
skall belalas.

En bosladsrällsförening
som är ansluten lill en sådan riksorganisation eUer regional organisation för
bostadsrättsföreningar, som är representerad i föreningarna och skall godkänna
föreningarnas stadgar, får i sina sladgar la in förbehåll enligt första stycket
även för bostadslägenheter. Sådant förbehåll får gäUa flll förmån för
föreningen, riksorganisationen, den regionala organisationen eller medlemmarna.
Förbehållet får avse räll all inom högsl tre är frän upplåtelsen återköpa eller
lösa bosladsrällen från bosladsrätlshavaren eller någon som förvärvat
bostadsrätten. I övrigl gäller försia slycket andra meningen.

62

Ändringarna
i andra stycket har behandlals i den allmänna moliveringen Prop. 1986/87:
37 (avsnitt 2.3).

Uttrycket folkrörelsekooperaliv riksorganisation har bytts
ut mot riksorganisation eller regional organisation för
bostadsrättsföreningar, som är represenierad i föreningarna och skaU godkänna
föreningarnas sladgar. Del räcker inle med all den överordnade organisalionen i
del enskilda fallet har ell sådanl inflylande som anges. Organisalionen måsle lillämpa
denna ordning som en princip även för andra anslulna bostadsrättsföreningar. F.
n. är del endasl HSB och Riksbyggen som uppfyUer delta krav. I ullryckel
"skall godkänna" inryms även all organisalionen - på del sätl som närmare
beskriviis i den allmänna moliveringen - redan från början formulerar stadgarna
för föreningen i enlighet med de normalstadgar och rikllinjer som godkänls inom
organisaflonen.

15 §

För lid efler del alt föreningen underrättats om all bosladsräll
övergåll flll medlem i föreningen svarar den frän vilken rälien övergäll ej för
de förpliktelser som åligger innehavare av bosladsrällen.

Försia slycket äger molsvarande flllämpning, om bosladsräll
genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid
exekutiv försäljning eller offenllig auktion enligl 10, 12 eller 37 § övergått flll
någon som ej är medlem i föreningen. Har i annal fall bosladsräll övergått lill
någon som ej är medlem, är den från vilken rälien övergått fri från
förpliktelser enligt försia slyckel för lid efter del all förvärvaren anlagils lill
medlem.

Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 33 § kan säljas
på offentlig auktion, är bosiadsrättshavaren inte skyldig att svara för förpUktelser
som åligger innehavare av bostadsrätten för längre tid än till dei månadsskifte
som inträffar närmast efter tre månader från dei bosiadsrättshavaren blev skild
från lägenheten.

Förvärvaren svarar jämle den från vilken bostadsrätten
övergått för denne åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om
ej annal överenskommits mellan föreningen och förvärvaren.

Finns mellan föreningen och den från vilken bosladsrällen liU
en bostadslägenhet övergått elt annal avtal som avser en nytflghet som har etl
omedelbarl samband med användningen av lägenheien och som är av mindre belydelse
i jämförelse med den användningen, upphör även del andra avtalet att gälla vid
den lidpunkl som anges i försia och andra slyckena. Har föreningen sagl upp bosiadsrättshavaren
till avflyttning enligt 33 §, skall dock det andra avtalet upphöra ati gälla
när bosiadsrättshavaren enligt 36 § är skyldig ait avflytta.

Tredje stycket år nyll och har behandlals i den allmänna moliveringen
(avsnitt 2.2). Bestämmelsen är lillämplig när bostadsrätten kan säljas på offenllig
auktion efler förverkande, dvs. sedan bostadsrältshavaren blivil skild från lägenheien
(jfr 37 §). Bosladsrällen fömtsätts alltså ännu inle ha övergäll till nägon ny
innehavare, vilkel gäller som förutsättning för lill-lämpningen av
bestämmelserna i paragrafens första och andra siycke.

Den nya bestämmelsen innebär alt bostadsrättshavarens
ansvar för förpliktelserna mot föreningen upphör vid del månadsskifte som
inträffar

63

närmast
efler tre månader från det bostadsrältshavaren blev skild från Prop. 1986/87:
37 lägenheten. Efler denna tidpunkt får föreningen aUlså själv bära kostnaderna
för bostadsrätten fram tiU dess all bostadsrätten övergår på annan. För
kostnader som uppkommit före tremånadersfristens utgång, t.ex. förfallna
årsavgifter eUer kosinader för sådana skador i lägenheien som bostadsrältshavaren
skall stå för, skall bostadsrältshavaren alltjämt svara. Om bostadsrätten
övergår på annan innehavare innan Iremånadersfrislen löpt ul, upphör bostadsrättshavarens
ansvar för de kommande förpliktelserna enligt paragrafens första eller andra
stycke.

Ullryckel
skUd från lägenheten i del nya stycket har sin motsvarighet i den nuvarande 37
§ och innebär all del skall vara slulligl avgjort att nyttjanderätten har
förverkats (se Knutsson-Lindqvist, Bostadsrättslagen S.98).

Ändringen
i femte stycket har lagils upp i den allmänna moliveringen (avsnitt 2.2) och är
delvis en följd av de motiv som anförs för det nya tredje slycket. Den nya
andra meningen är flllämplig på s. k. kopplade avtal när den i bostadsrätten
ingående nyttjanderätten har förverkats enligt 33 §. Elt kopplat avtal innebär etl
avtal om någon särskild nyttighet som förenas med bosladsrältsavlalel, t. ex. rätl
att nyttja garageplals. Del är fråga om en nyttighet som har elt omedelbart
samband med användningen av lägenheten, men som vanligtvis saknar värde för bostadsrältshavaren
om han flytlar från lägenheten.

Den
nuvarande bestämmelsen Irädde i kraft den Ijanuari 1984 i samband med de
ändringar som då gjordes i hyreslagen (se prop. 1983/84:137 s. 117 och 148). I
sin nuvarande utformning innebär den att ett kopplat avtal av aklueUl slag
skall upphöra vid den fldpunkt då bostadsrättshavarens förpliktelser mol
föreningen upphör enligl försia eller andra slyckel, dvs. då föreningen har
underrättats om all bostadsrätten övergått på annan eller då förvärvaren
antagils som medlem. Vid förverkande kan della komma all innebära atl bostadsrältshavaren
blir skyldig atl svara för förpliktelserna för del kopplade avtalel under lång fld
efler avflyttningen från lägenheien. Della slrider mot den princip som lillämpas
på de andra fall vid vilka bestämmelsen är lillämplig och mol den princip som
gäller enligt hyreslagen för motsvarande fall (jfr 12 kap. 6§ Iredje slycket
jordabalken).

Enligl
min mening bör ett lill bostadsrätten kopplat avtal upphöra all gälla när bostadsrältshavaren
efter förverkande är skyldig all avflytta från lägenheien. Avflyttningslidpunkten
anges i 36§. Beroende på grunden för avflyllningsskyldigheten skall bosiadsrättshavaren
flytta genast efler uppsägning eller vid del månadsskifte som inträffar närmasl
efler tre månader från uppsägningen. Jag anser alltså inle all den relevanla
tidpunkten för avtalets upphörande bör inträffa så senl som dä bostadsrätten
övergår liU ny innehavare eller förpliktelserna för bostadsrältshavaren upphör
enligt det föreslagna nya Iredje slyckel. Ändringen i femle slyckel har
utformats i enlighel med vad jag nu har anfört.

64

37 § Prop. 1986/87: 37

Har
bosladsrätlshavaren blivit skUd från lägenheien fill följd av uppsägning i
fall som avses i 33 §, skall bosladsrällen säljas på offentlig auktion så snart
det kan ske, om ej föreningen och bostadsrältshavaren kommer överens om annal.
Försäljningen får dock anslå flll dess brisl för vars avhjälpande bosladsrätlshavaren
svarar bhvit botad.

Av
vad som influtit genom försäljningen fär föreningen, sedan ersättning enligt 82
§ tagits ui, uppbära så mycket som behövs för all läcka föreningens fordran
hos bostadsrältshavaren.

Har
föreningen underrättats om panlsällning av en bosladsräll, skall föreningen, om
bostadsrättshavarens obetalda avgifter tUl föreningen överstiger en månadsavgtft
och bostadsrältshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från
förfallodagen, utan dröjsmål underrätta panthavaren därom. Försummas det, har
föreningen vid försäljning enligl försia slyckel förelräde till betalning före panthavaren
endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skelt.

Beträffande
ändringen i första stycket hänvisas till vad jag anfört i moflveringen till
ändringarna i 10 och 12 §§.

Ändringen
i andra stycket innebär all ersäitning liU god man enligl den nya 82 § skall
täckas innan fördelningen av köpeskUlingen sker.

Vidare föreslås all
sista meningen i andra slycket las bort. Del har sedan länge stått klarl all en
bosiadsrätt kan utnyttjas som panlsäkerhel (se bl. a. SOU 1981:74 s. 253 och prop.
1981/82: 169 s. 87). En offenllig auktion kan givelvis inle få medföra atl en panthavare
går miste om rälien all få belall ur säkerhelen. Del kan därför föranleda
missförstånd när del i andra styckets sisla mening f. n. anges atl bosladsrätlshavaren
efler föreningen har räll flll återstoden av köpeskillingen.

60 a §

En
bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för ombildning av
hyresrätt liU bosladsräll skall fallas på föreningsstämma. Beslutet skall
biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfallas
av förvärvel. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid
beräkningen av anlalel lägenheler bortses frän garage, lager och andra lägenheler
som i försia hand används som förvaringsutrymmen.

Protokollet
från föreningsstämman skall innehålla uppgifl om hur beräkningen av rösterna
har skett och hällas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Innan
beslut om fastighelsförvärv fattas, skall sädan ekonomisk plan som avses i 4§
upprättas och hållas lillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas etl
besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick. Planen skall även vara
försedd med intyg enligt 4 §.

Beslut om förvärv i slrid
med försia slycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som faltals
ulan all ekonomisk plan varil lillgänglig enligl fjärde slycket. Om hkväl
förvärv har skell enligl beslulel och lagfart har meddelals, skall dock vad nu sagls
ej gälla.

I
fråga om bostadsrällsföreningar som är anslulna liU en sådan riksorganisaiion
eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är represenierad i
föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar.

65

5
Riksdagen 1986187. I saml. Nr 37

gäller denna paragraf endast om fastighetsförvärvet sker
enligt lagen Prop. 1986/87: 37 (1982: 352) om rätt liU fastighelsförvärv för
ombildning liU bosladsräll.

Ändringen i sjätte stycket har behandlats i den allmänna moliveringen
(avsnitt 2.3). Jag hänvisar också fill vad som anförts vid 14 §.

77 §

Tvist med anledning av upplålelse av nyttjanderätt enligl
1 § (bosladsrälls-tvisl) som ej ankommer på hyresnämnds prövning skaU tas upp av
den fasfighelsdomslol inom vars område fastigheten är belägen. Beträffande laga
domstol i bosladsrältstvisl som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946:808)
eUer handräckningslagen (1981:847) flnns beslämmelser i dessa lagar. Årenden om
förordnande av god man enligt 80 § och mål om klander av redovisning enligt 83
§ skall tas upp av tingsrätten i den ort därfastighe-ten finns.

Den nya tredje meningen i paragrafen innebär alt laga
domstol i ärende om förordnande av god man enligt 80 § eller mål om klander av
redovisning enligt 83 § är tingsrätten i den ort där fastigheten finns. Vid
förordnande av god man blir lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden
tUl-lämplig. Talan i mål om klander av redovisning väcks däremot genom
stämning.

79 §

Förening eller akliebolag får ej upplåta andelsrätl med
vilken följer räll alt för begränsad lid besitta eller hyra bostadslägenhet.
Vad som sagls nu äger motsvarande tillämpning i fråga om andel i handelsbolag.

Träffas i strid med försia slyckel vid upplålelse av lägenhel
förbehåll om förvärv av andelsrätt, gäller förbehållet ej mot den till vilken
lägenheten upplåtits.

Enligt lagen (0000:00) om försöksverksamhet med kooperativ
hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhel
utan hinder av bestämmelserna i första stycket.

I tredje stycket hänvisas lill lagen om försöksverksamhel
med kooperativ hyresrätt. För ekonomiska föreningar med lillsländ enligt den
särskilda lagen blir givelvis ogiltighetsbeslämmelserna och
straffbestämmelserna i 71 §4 bostadsrältslagen inle lillämpliga.

OffenUig auktion 80 §

Offentlig auktion enUgt denna lag skall hållas av en god
man, som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten.

Den gode mannen skall i god tid och på lämpligt sätt
kungöra tid och plats för auktionen. Bosiadsrättshavaren, föreningen och kända
borgenärer vilkas rält beror av försäljningen skall i god tid underrättas särskUt.

Vid förrättningen skaliföras protokoll.

66

Paragrafen är ny och har behandlals
i den allmänna moflveringen (av- Prop. 1986/87: 37 snitt 2.2). En ny mbrik
Offentlig auktion föreslås införd närmast före paragrafen.

TUlsammans
ger de nya bestämmelserna om offenflig auktion i 80-83 §§ en ram med de
nödvändigaste reglerna för förfarandel. I den mån regler saknas bör den gode
mannen kunna hämta ledning i främst 9 kap. utsökningsbalken och 9kap. utsökningsförordningen
(1981:981). Del bör emellertid observeras att parallellen med de exekutiva
reglerna inte alllid är möjlig. Se t.ex. den föreslagna bestämmelsen i 81 §
tredje stycket om övergång av bostadsrätten lill föreningen samt vad jag anför
i anslulning till 83 § angående prövningen efter klander av den gode mannens
redovisning.

Av
första stycket framgår atl offenllig auktion enligt bosladsrättslagen
obligatoriskt skaU hållas av en god man som förordnas av tingsrätten i den ort
där fastigheten finns (se 77§). Offenflig aukflon kan ske enligt 10, 12 och 37 §§.
Det ankommer inle på rälien all göra någon prövning av om förulsältningarna för
den offenlliga auktionen är uppfyllda. Rättens uppgtft är all på begäran av
föreningen pröva om den som föresläs som god man är lämplig för uppdraget samt
alt lillse alt god man förordnas. Frågan las upp efler ansökan enligl lagen
(1946:807) om handläggning av domstolsärenden.

Del
har inle ansells erforderligt alt ta upp några beslämmelser i lag om vilka
kvalifikationer den gode mannen skaU ha. Inte heller har några jävsbeslämmelser
tagils upp. Del ligger dock i sakens nalur all endasl den som är skickad alt
hålla auktionen bör förordnas och all denne inle bör stå i någol
beroendeförhållande till föreningen eller bostadsrältshavaren. Juridiska
personer bör inle förordnas. I aUmänhet kan del vara lämpligl atl förordna
någon advokat, revisor eller fastighetsmäklare. Man kan också länka sig all
någon anställd vid bank eller auklionsfirma förordnas.

I
andra stycket anges vilka förberedelser den gode mannen skaU vidta före auktioneji.
Auktionen skall kungöras i god lid och på lämpligt sätt. Några delaljerade
regler om tidsfrister eller sätlel för kungörelse har inle ansells påkallade.
Den gode mannen bör här liksom i andra fall kunna hämta ledning i vad som gäller
för motsvarande exekuliva förfarande. I utsökningsförordningen (1981:989) anges
l.ex. i 9kap. 9§ all kungörelse om en auktion skall föras in i en eller flera
ortstidningar samt alt införandel som huvudregel skall ske minsl en vecka före
auktionen. Ulan all särskild föreskrifl härom finns bör den gode mannen ocksä
se lill all lägenheien visas (jfr 29 § bostadsrältslagen). I kungörelsen kan
det vara lämpligl atl ange när visning äger mm saml etl ungefärligt
marknadsvärde för bostadsrätten. Vid behov bör den gode mannen kunna anlila en
värderingsman. En särskild underrättelse om auktionen skaU enligt lagrummet i
god tid skickas lill bostadsrältshavaren och föreningen saml lUl kända
borgenärer.

Tredje
stycket tar upp en beslämmelse om prolokoll. I protokollet bör

anlecknas alll som har belydelse vid en aukflon, säsom del säll på vilkel

kungörelse skelt, tid och plals för förrällningen, den akluella föreningen

och bostadsrältshavaren, vilken lägenhel som försäljs, villkoren för för

säljningen, inropare, köpeskUling och fördelningen av denna, ersättningen

lill den gode mannen m. m. Prolokollet bör skrivas under av den gode 67

mannen. Av 83 § framgår atl protokollet med redovisningen skaU
delges Prop. 1986/87: 37 berörda sakägare.

81 §

Innan budgivningen inleds skaU den gode mannen redovisa viUkoren
för försäljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse för denna.
Inrop får inte godlas om del är uppenbart ati avsevärt högre köpeskilling kan
uppnås.

KöpeskUlingen skall betalas genasl, om inte andra vUlkor fastsiällls
före försäljningen. Tillträde får inte ske förrän fuU betalning har erlagts.
När den gode mannan har mottagit betalningen, skall han utfärda köpebrev.

Sker inte inrop eller godtas inte detia eller betalas inle
köpeskillingen enligt fastställda vUlkor, skaU ny auktion hållas. Sker dei inte
något inrop vid en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen genast till
föreningen.

Paragrafen är ny och har behandlals i den allmänna moliveringen
(avsnitt 2.2).

Av första stycket framgår atl den gode mannen vid
auktionen bl. a. skall lämna sädana upplysningar som är av belydelse för
försäljningen. Det kan t. ex. gälla kända fel som finns i lägenheien. Eftersom
en förvärvare enligl 15 § fjärde stycket jämle bosiadsrättshavaren som
huvudregel svarar för de förpliktelser som åvilar en innehavare av bosladsrällen
bör upplysningar även lämnas om dessa förpliktelser. Om anstånd lämnats med
betalning av köpeskillingen skall även della anges före aukflonen, liksom krav
på eventueU handpenning.

Enligl bostadsräitskommillén lorde man kunna ulgå frän atl
bostadsrätten alltid skall utropas ulan förbehåll om alt panlräll i
bostadsrätten skall bestå och att en panthavare är skyldig att ta emot belalning
efler auktionen. Denna princip tillämpas också i del praktiska livel (se beiänkandei
s. 200). Mot bakgmnd av vad kommittén anfört och all molsvarande princip
dessutom gäUer enligl 8 kap. 11 § utsökningsbalken, om inle utmätningen sker
för en fordran med sämre rätt, uttalade jag i lagrådsremissen alt det rikliga lorde
vara all utropa bostadsrätten ulan förbehåll om panträttens beslånd. Lagrådet
har emellertid ifrågasatt om den av mig hävdade tolkningen är riklig saml
anfört atl min ståndpunkt slrider mol den grundläggande sakrätlsliga regeln
all en panträtt beslår även sedan egendomen övergått lill en ny ägare.
Beträffande den närmare innebörden av lagrådels inslällning lill denna fråga
hänvisar jag lill yttrandet, bilaga 11. Sammanfattningsvis anför lagrådet atl
mitt uttalande om panträtt väcker ålskilliga frågor som inle har blivit flllräckligl
belysta i remissen ulan bör klarläggas ytterligare.

För egen del vill jag framhålla all avsikten med milt
uttalande inle har

varil all framlägga någol förslag i frågan utan endast att ge uttryck för vad

som enligl min bedömning kan anses vara gällande rält. Bedömningen har

bl.a. sketl ulifrån bosladsrättslagens nu gällande system med offentlig

auktion, som alllid syflar lill en avveckling av förhållandel mellan bostads

rättsföreningen och bostadsrältshavaren och i vilket föreningen vid förver

kande av nyttjanderätten givits en rätt all ur köpeskillingen vid auktionen

uppbära så myckel som behövs för all läcka föreningens fordran hos 68

bosladsrätlshavaren.
Jag kan emellertid anslula mig flll vad lagrådel har Prop. 1986/87: 37 anfört
och förordar därför alt panlhavares ställning vid offenflig auktion enligt bostadsrältslagen
yllerligare klarläggs. Delta bör lämpligen ske genom all den särskilda uiredare
som skall se över bostadsrältslagen (se härom i avsnitt 1) också får ta upp
denna fråga. Mot bakgrund av det förslag som uiredaren lägger fram får
ställning las lill om lillräckligl slarka skäl föreligger för ell brott mol den
av lagrådel angivna principen all en panträtt beslår även sedan egendomen
övergäll till en ny ägare.

Alt
frågan om panlhavares ställning nu inle kan regleras, bör enligl min mening
dock inle uigöra hinder mol alt den nya ordningen med offenllig auktion
genomförs. Lagrådel har inle heller framfört någon erinran mol detla. Några slörre
problem torde inte behöva uppkomma i praktiken.

Tills
vidare får konstateras atl frågan om hur panlhavares räll skall beaklas vid en offenllig
auktion inle lorde ha så stor praklisk belydelse. Om bosladsrällen säljs till etl
pris som ger såväl föreningen som panthavaren full läckning för deras
fordringar, ligger del nämligen - som även lagrådet påpekal - normall i alla
parters inlresse alt panträtten avvecklas i samband med auktionen. Såvitt känt
har frågan med nuvarande lagstifining inte heller letl till några problem i det
praktiska livel. Man får därför räkna med all den gode mannen i allmänhet kan
komma överens med parterna om atl ell utrop skall ske utan förbehåll om
panträtt. Skulle en panthavare någon gång motsätta sig betalning i förtid, måsle
emellertid den gode mannen - i konsekvens med den av lagrädei angivna principen
- utropa bosladsrällen med förbehåll om panträttens beslånd.

Regeln
om lilllräde i andra stycket ulgör ingen garanti för alt köparen skaU få fllllräda
lägenheien. Denne måste nämligen också bevUjas medlemsskap i föreningen. Av 13
§ framgår att föreningen skaU lösa bostadsrätten om medlemsskap inte beviljas.

Enligl
12 a § gäller alt avtal om överlålelse av bostadsrätt genom köp skall ske
skriftligen. En överlåtelse av bostadsrätt på offentlig auktion utgör också etl
köp. Enligt min mening är det därför lämpligt att den gode mannen utfärdar elt
köpebrev, när full belalning eriagls. Av 49 § andra stycket får anses följa all
ell sådant köpebrev skall fogas lill föreningens lägenhetsförteckning.

Tredje
stycket innebär bl. a. atl bostadsrätten skaU övergå liU föreningen, om det inle
sker någol inrop vid en ny aukflon. Övergången sker ulan lösen (jfr 16 och 24 §§
bosladsrättslagen). Lagrådet har i sitl yltrande (bilaga 11) anfört all detta
lämpligen bör utsägas i lagtexten. Jag har därför lagit hänsyn liU delta vid
lagtextens utformning. I övrigl villjag hänvisa liU den aUmänna moliveringen
(avsnitt 2.2) om innebörden av delta siycke.

Även
om en god man har förordnals hindrar inte det atl bostadsrätten säljs under
hand om föreningen och bosladsrätlshavaren är överens om delta (jfr bostadsrättskommitléns
betänkande s. 204).

82 §

God
man har rätt till skälig ersätlnig för arbete, tidsspillan och utlägg som

uppdraget
krävt. Ersättningen får före varje annan fordran tas ut ur den 9

köpeskilling
som inflyter vid försäljningen. I den mån köpeskiUingen inie Prop. 1986/87:
37 förslår, skall ersättningen i stället betalas av bostadsrättsföreningen, men
bosiadsrättshavaren skall slutligt svara för ersällningen.

Paragrafen är ny och har behandlals i den allmänna moliveringen
(avsnitt 2.2).

Försia meningen har utformats med 22 § rällshjälpslagen
(1972:479) som förebud. Den gode mannen fär ur köpeskillingen före föreningen
och eventuella panthavare tillgodogöra sig skäligt arvode, ersättning för tidsspillan
samt ullägg, t.ex. för kungörelsekoslnader och kosinader för värdering. I
andra hand får den gode mannen vända sig lill bostadsrättsföreningen med sitl
ersättningsanspråk. Föreningen får då i sin tur vända sig lill bosladsrätlshavaren
för alt få ul sin fordran. Ersällningen kan angripas genom klander av
redovisningen enligt 83 § andra stycket.

83 §

Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av den gode
mannen så snart som möJUgt. Utbetalningen av medel får dock anstå om tvist
råder om vem som är betalningsberäitigad och säkerhet inie ställs. Protokollet
med redovisningen skall delges bostadsrältshavaren, förentngen och berörda
borgenärer.

Vill någon klandra redovisningen skall talan väckas senast
inom tre månader från den dag den klandrande fick del av protokollet. Klandras inie
redovisningen inom denna Ud är rätten IiU lalan förlorad.

Paragrafen är ny och har behandlals i den allmänna mofiveringen
(avsnitt 2.2).

Försia slycket. Fördelningen av köpeskillingen innebär all
den gode mannen först får ta ut ersäitning för sitl arbete m. m. Om auktionen
hålls enligl 37 § bosladsrättslagen har därefter föreningen rätl till betalning
för sin fordran. Sedan evenluella borgenärer fått betalt skaU återstoden
tillfalla bosiadsrättshavaren. Fördelningen och redovisningen skall antecknas i
prolokollet som skall delges sakägarna. Vid tvist måsle den gode mannen la
ställning tiU hur fördelningen bör ske.

Utbetalningen bör normall kunna ske lämligen omedelbart efler
auk

tionen. Om det framgår atl partema tvistar om fördelningen, bör dock den --

gode mannen kunna hålla inne del omtvistade beloppel i avvakian på

tvistens lösning. Även vid tvist bör dock utbetalning kunna ske om säker

hel StäUs eller om man kan räkna med atl de ulbetalade medlen kommer all

betalas till den som domstolen finner vara betalningsberäitigad.

Andra stycket. Klanderfristen, som saknar motsvarighet i kommiltéförslagel,
har bestämls tiU tre månader. I motsats tUl vad jag anförde i lagrådsremissen
om att fristen självmant skall iakttas av tingsrätien, anser lagrådel för sin
del alt det ligger närmasl till hands atl frågan om lalan skall avvisas såsom
för senl väckt får bli beroende av invändning från part. På de skäl lagrådel
anfört (se bilaga 11) kan även jag kunna anslula mig liU denna ståndpunkt.

En klandertalan kan innebära att fördelningen av
köpeskillingen angrips.

I dessa fall blir de som berörs av en ändrad fördelning motparter i målel. 70

Ulan särskild bestämmelse
bör en klandertalan gäUa till förmån även för Prop. 1986/87: 37 den som
inte anfört klander.

Klandret
kan också innebära att skäligheten av den gode mannens ersättning angrips. Om
ersättningen sätts ned av rätten kan delta påverka fördelningen i övrigl.

Även
själva förrättningen och redovisningen i övrigt kan angripas genom klander. I
dessa faU torde det dock inte, såsom vid besvär över en exekuliv auktion, vara möjligl
för rätten att undanröja själva försäljningen av bostadsrätten och föranstalta
om en ny auktion (jfr Gregow, Utsökningsrält S.283). Köpel måste ses som en civilrättsligt
bindande rättshandUng som endast kan angripas med köprätlsliga regler. Vad som
kan bli aktuellt är därför endast en skadeståndstalan mot den gode mannen.
Skadestånd bör enligt allmänna regler kunna utdömas om den gode mannen varit
försumlig och detla inverkat på resultatet av aukfionen.

Ikraftlrädande

Denna
lag Iräder i krafl den Ijanuari 1987. Bestämmelsen i 79§ iredje stycket gäUer flll
utgången av år 1991.

Den
begränsade giltigheten av 79 § iredje slycket anknyler fill förslagel tUl lag
om försöksverksamhet med kooperaiiv hyresrätt (se avsnitt 2.4 och 4.5).

Jag
har övervägt om särskilda övergångsbeslämmelser behövs när fömtsättningarna
för att sälja en bostadsrätt på offenllig auktion är uppfyllda redan före
lagens ikraftträdande. Enligt min bedömning kan det dock inte innebära några
påtagliga nackdelar om de nya reglerna får tillämpas även i dessa fall.
Delsamma gäller de föreslagna nya reglerna i 15 § iredje och femte styckena om
begränsad ansvarighet för de förpliktelser som åligger innnehavare av
bostadsrätt och om all s. k. kopplade avtal skall upphöra när bosladsrätlshavaren
är skyldig att avflytta.

Vad
jag nu har sagt innebär alltså att de nya bestämmelserna om offenthg auktion m.
m. skall tillämpas omedelbart vid lagens ikraftträdande.

4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m. m.

2§

Förvärvslillstånd
fordras inte

1.
om egendomen förvärvas från
staten, kommun, landsiingskommun eller kommunalförbund,

2.
om staten, kommun,
landstingskommun, kommunalförbund, akliebolag, som hek ägs av kommun eller
landstingskommun, allmännyltigi bostadsföretag eller en sådan riksorganisation
eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är representerad i
föreningarna och skall godkånna föreningarnas stadgar, är förvärvare,

2
a. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och förening

en är ansluten till en sådan organisalion för bostadsrättsföreningar som

anges under 2 eller, i annat faU, föreningen har faitat beslut om förvärvel i -.

den
ordning som föreskrivs i60a§ bostadsrältslagen (1971:479),

3. om egendomen enligt
medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt Prop. 1986/87: 37

ändamål eUer fånget prövals enligt lagen (1970:939) om förvallning av

kyrklig jord,

4.
om egendomen förvärvas av
kreditinrättning vUken enligt lag eller enligl reglemente eller bolagsordning
som regeringen faststäUt är skyldig alt åler avytira egendomen,

5.
om förvärvaren är gtft med
överlåtaren och inle heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensaml,
någon av dem är överiålarens avkomhng, alll under fömtsättning att överiåtaren
inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen
(1982:618) om ufländska förvärv av fast egendom m. m.,

6.
om förvärvet skall prövas
enligt lagen om ulländska förvärv av fast egendom m.m.,

7.
om förvärvet sker genom inrop
på exekuflv aukflon.

Ändringarna
har behandlats i den allmänna moflveringen (avsnitt 2.3).

Ändringen
i punkl 2 innebär all uttrycket folkrörelsekooperaliv riksorganisation eller
regional folkrörelsekooperativ organisalion av bostadsrättsföreningar byls ut
och ersätls med uttrycket riksorganisation eller regional organisalion för
bostadsrättsföreningar, som är represenierad i föreningarna och skall godkänna
föreningarnas sladgar. F. n. är del endasl organisationer inom HSB och
Riksbyggen som faller under denna definition. Molsvarande ändring har behandlals
i anslulning lUl 14 §.

Punkl
2 a år ny. Undantaget för bostadsrällsföreningar inom HSB och Riksbyggen som f n.
finns i punkt 2, har flyttats lill denna punkl och utvidgats liU all avse dels
bostadsrättsföreningar som är anslulna lill den typ av organisalion som HSB och
Riksbyggen represenlerar, dels bostadsrättsföreningar som har fattat beslut om
förvärvel i den ordning som anges i 60a§ bosladsrättslagen. Det sist sagda
innebär atl beslul om förvärvet skall ha fattats på föreningsstämma med två
tredjedels majoritet av hyresgästerna i de uthyrda lägenhelerna. Del innebär
också all en ekonomisk plan med intyg enligt 4§ bostadsrättslagen skaU ha funnils
tillgänglig vid beslutets fallande.

All
elt förvärv beslulals i den ordning som anges i 60a§ bostadsrältslagen torde
framgå av protokollet från föreningsstämman. Prolokollet bör därför företes när
föreningen söker lagfart så att inskrivningsmyndigheten kan konstatera all förvärvel
inle är beroende av lillslånd frän myndighet (jfr 20kap. 6§6 och 7§ 11
jordabalken). Genom ändringen påverkas ordningen för hur kommunen skall kunna ulöva
förköp; se 3§ förköpslagen (1967:868) och 5 § förköpskungörelsen (1967:873).

Föreningar
som inle omfattas av undantaget i punkl 2 a måsle även i fortsättningen göra en
anmälan liU kommunen om faslighetsförvärvel för alt möjliggöra fillslåndsprövning
hos hyresnämnden.

Ikraftlrädande

Denna
lag träder i krafl den 1 januari 1987. I fråga om förvärv som sketl före ikraftlrädandet
gäller äldre bestämmelser.

72

4.4 Förslaget
till lag om ändring i lagen (1984: 81) om Prop. 1986/87:37

fastighetsmäklare

2 §

Vad
som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas på de övriga
förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrende eller hyra tUlämpas
dock ej 12, 15 eUer 16 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om
säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs
om köpare avse motparten.

Denna lag skall inte tUlämpas på den som förmedlar enbart
bostadsrätter som upplåls av bosladsrällsförening ansluten till en sådan riksorganisaiion
eller regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är representerad i
föreningarna och skall godkänna föreningarnas stadgar.

Ändringen
har behandlats i den allmänna moflveringen (avsnill2.2). Jag hänvisar liU vad
som anförts under 14 § bosladsrätlslagen.

Ändringen
föreslås träda i kraft den Ijanuari 1987. Några övergångsbestämmelser behövs
inte.

4.5 Förslaget till lag om försöksverksamhet med
kooperativ

hyresrätt

Lagförslaget
har behandlats i avsnitt 2.4.

1
§

Enligt
denna lag får regeringen försöksvis lämna ekonomiska föreningar flllstånd atl
ulan hinder av bestämmelserna i 79 § bostadsrältslagen (1971:479) bedriva
verksamhet i vilken föreningen tillämpar villkor som innebär all det med
andelsrätt i föreningen följer en räll all hyra bostadslägenhet (kooperativ
hyresrätt).

Paragrafen
förutsätter att regeringens lillstånd måste inhämtas innan föreningen regislreras
hos länsstyrelsen.

Stadgarna
bör formuleras så all det enlydigl framgär atl fråga är om upplåtelse av
hyresrätt enligt 12 kap. jordabalken. Som anförts i den allmänna motiveringen
bör regeringen med stöd av 3 § 3 som elt villkor för tiUståndet också
föreskriva att hyresavtal skall tecknas separal och skilt från andelsrätl i
föreningen. För all del skall vara ftåga om kooperativ hyresrätt bör sladgarna däremoi
kunna innehålla en föreskrifl om all innehavet av andelsrätl far uigöra en fömlsätlning
för hyresrällsupplå-lelse.

De
äldre bostadsföreningar som omfattas av punkt 16 i övergångsbestämmelserna
till bostadsrältslagen berörs inte av den nya lagen.

2 §

Tillstånd
får lämnas om den kommun i vilken föreningen skall bedriva sin verksamhet lillslyrker
denna och om föreningens sladgar föreskriver atl minst en av kommunen utsedd
ledamot och suppleant för denne skaU ingå i föreningens styrelse.

Som fömlsätlning
för all kommunen skall tUlstyrka verksamheten är del Prop. 1986/87:37 lämpligl
all kommunen ser lill all stadgarna ulformas på del säll som har angells i
kommentaren lill 1 § saml att sladgarna inte får ändras utan kommunens
godkännande. Alt elt godkännande bör krävas för stadgeändring ulgör en garanfl
för atl föreningens verksamhel med kooperafiv hyresrätt vidmakthåUs.

3 §

Om lillstånd
lämnas, får regeringen

1. medge
föreningen rätl atl tillämpa viUkor som avviker från 12 kap. 15 §

andra stycket första meningen och 19 § jordabalken,

2. medge
undanlag från tiUämpningen av bosiadssaneringslagen

(1973:531) och hyresförhandUngslagen (1978:304) i fråga om hus som

föreningen förvallar,

3. ställa
sådana villkor för föreningens verksamhet alt syftet med för

söksverksamheten kan uppnås.

Sådana
avsteg från hyreslagstiftningen som anges i punkterna 1 och 2 lorde regelmässigl
bli akluella vid tillståndsgivningen.

Vad
gäller punkt 3 bör regeringen ha frihet alt uppställa sådana villkor för
föreningens verksamhet att syftet med försöksverksamheien uppnås. Del bör efler
hand visa sig vilka villkor som härvid kan bli akluella. Som exempel kan nämnas
all det kan vara lämpligl alt kommunen släller garanlier för att de insalser
som de boende gör i föreningen skall kunna återfås när de flyttar. Sädana
garantier kan vara särskih värdefuUa pä orter med överskoll på lägenheler. Om inle
någon ny hyresgäst kan överta lägenheten i fråga lorde del nämligen vara svårt
för föreningen alt återbetala insatsen, som är bunden i fastigheten.

4 §

Kommunen
skall fortlöpande följa försöksverksamheien och på begäran av regeringen lämna
sädana uppgifler som behövs för all verksamhelen skall kunna ulvärderas.

Kommunen
skall bistå föreningar som har lämnats tillstånd enligt denna lag med behövliga
råd och upplysningar.

Första
stycket berör utvärderingen av verksamheten.

Av
intresse för verksamhelens ulvärdering är bl. a. de ekonomiska villkor som
blir förknippade med denna form av boende, dvs. vilka kapitalinsatser som
måste göras av de boende och hur hyrorna kan påverkas av de egna arbelsinsalser
som hyresgästerna fömtsätts göra. Av intresse är också i vilken utsträckning de
boende dellar i beslulen i föreningen och i dess verksamhet i övrigt, dvs. hur boendeinflytandet
gestaltar sig i prakflken. En annan fråga som kan behöva belysas är hur
föreningens slorlek inverkar pä verksamhelen.

Ulvärderingen
bör också innefatta ställningstaganden tUl hur en perma

nent lagsttftning om kooperaiiv hyresrätt bör kunna utformas. Frägan om

vilka avvikelser som kan göras från hyreslagens tvingande regler blir här 74

av
intresse liksom frågan om den föreningsrätlsliga ulformningen av lag- Prop.
1986/87: 37 stiftningen. Ytterligare en fråga av särskUl inlresse är om en permanent
lagsliftning bör inriktas på vissa boendeformer, t. ex. kolleklivhusboende.
Kommunen bör fortlöpande följa försöksverksamheien och ha beredskap för all
lämna uppgtfter bl. a. i de hänseenden som jag nu har angetl. Även andra frägor
kan givelvis bli aktuella.

Ikraftträdande
m.m.

Denna
lag Iräder i krafl den 1 januari 1987 och gäller flll ulgången av år 1991.

Tillstånd
som har meddelals enligl denna lag skall fortfarande gäUa efler utgången av
lagens gUlighetstid.

Lagen
bör tiU en början gälla under fem år. Om det visar sig behövligt får övervägas
om försöksperioden bör förlängas.

De
föreningar som meddelats lillslånd enligl lagen bör självfaUet få fortsätta sin
verksamhet även sedan giltighetstiden för försöksverksamheten gått ut.

4.6 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982: 352) om
rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Lagförslaget
har tagits upp i den aUmänna moliveringen (avsnitt 2.6).

7 §

Hembud
sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsägaren.
Fastighetsägaren skall härvid ge in ell av honom undertecknat skriftligt
förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskiUingen för den hembjudna
egendomen och övriga villkor för förvärvet. Om det för en överlåtelse behövs makes
samtycke enligt 6kap. 4§ giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avialsförslagel.

Om
ett hembud inte uppfyller vad som föreskrivs i första stycket, skall
hyresnämnden förelägga fastighetsägaren atl avhjälpa bristen inom viss Ud.
Efterkommer fastighetsägaren föreläggandet, anses hembud ha skett den dag då
brislen avhjälptes. Efterkommer fastighetsägaren inte föreläggandet, får hembudel
avvisas.

Lagmmmet
innehåUer beslämmelser om hur ell hembud sker, hur hembudel skall vara beskaffat
och om hyresnämndens handläggning vid brist i hembudel. Beträffande den närmare
innebörden hänvisas lill prop. 1981/82:169 s.44 och s. 80.

Bestämmelsen
om makes samtycke i första stycket sista meningen utgör f n. ell andra siycke i
paragrafen. För alt åsladkomma likformighet med 8§ lagen (1985:658) om arrendatorers
rätl all förvärva arrendeslällel, har bestämmelsen lagils in i försia slycket.

Andra
slyckel år nytt och skall ses mot bakgmnd av vad lagutskottet

uttalade om handläggningen av ärenden rörande hembud enligl lagen om

arrendatorers rätl alt förvärva arrendestället (LU 1984/85: 35 s. 33-34). 75

Genom
den nya bestämmelsen ges hyresnämnden en möjlighet all förelag- Prop.
1986/87: 37 ga fastigheisägaren att avhjälpa brist i hembudet inom viss lid.
Vid brisl skall hembudel alltsä inle avvisas omedelbart (jfr bostadsdomstolens
beslut 1984-09-03, 255/84).

Den
dag då hembudel sker, bildar utgångspunkt för den frist om tre månader som
gäller för antagande av hembud. För all inle bostadsrättsföreningens tidsfrist
skall kortas av genom det föreslagna kompletterings-förfarandet har i andra
meningen föreskrivits att ulgångspunklen för fldsfristen skall vara den dag då
anmälningshandlingarna blev kompletta.

I anslulning flll
vad lagutskollel anförde såviit avser molsvarande bestämmelse i
lagstiftningsärendet om arrendatorers företrädesrätt, anserjag alt etl av fasflghelsägaren
flll hyresnämnden ingivet förslag liU köpeavtal, som innehåller namnet på annan
köpare än bostadsrättsföreningen, inte bör godlas som ell hembud. Givetvis bör inle
heUer godtas att namnet på köparen lämnas öppet. Någon särskild föreskrtft med
anledning av det sagda är inle erforderlig. Ges ell förslag flll köpeavtal in
som är felaktigt i de hänseenden somjag nu angivit, bör dock fastigheisägaren
föreläggas alt avhjälpa bristen i enlighet med del komplelteringsförfarande som
anges i Iredje slyckel.

10 §

Hembudet
antas genom all bostadsrättsföreningen inom tre månader från den dag då hembudel
skedde skriftligen anmäler tiU hyresnämnden alt föreningen beslulat all
förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens
förslag lill köpeavtal. När anmälan har kommit in prövar nämnden om hembudet
rätteligen har antagits.

Om
bostadsrättsföreningen inom den tid som anges i försia slyckel skriffligen
anmäler lill hyresnämnden alt föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna
egendomen, förlängs liden för all anla hembudet lill sex månader från den dag
då hembudel skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom.

Hembudet upphör alt
gälla, om del inle antas inom föreskriven lid och på föreskrivet sätt eller när
bostadsrättsföreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om atl den inte
antar hembudei.

I
paragrafen anges hur ett hembud antas av bostadsrättsföreningen och inom vilken
tid della skall ske. Beiräffande den närmare innebörden av paragrafen hänvisas flll
prop. 1981/82:169 s. 46 och 81.

Den
nya bestämmelsen i försia stycket skall ses mol bakgmnd av lagutskottets
förslag beiräffande molsvarande bestämmelse i lagen om arrendatorers rätt atl
förvärva arrendesläUel (LU 1984/85:35 s. 36). Den bestämmelsen tillkom efler
förslag av lagrådel och med beaklande av vad arrendenämnderna i Stockholm, Göleborg
och Malmö anförde i yttranden liU lagutskottet.

Hyresnämndens
beslut i frågan om hembudet har antagits eller ej är konsfitutivt för frågan om
ett förvärv enligt lagens regler har kommit flU stånd. Nämndens beslul kan öveiklagas
lill bosladsdomstolen. För att undanröja tveksamhet bör del därför framgå av laglexlen
alt nämnden skaU pröva om hembudel rätteligen har antagils.

76

Ell
anlagande av etl hembud kan endasl innebära alt bosladsräiisföre- Prop.
1986/87:37 ningen godlar de villkor som finns i avialsförslagel. Om anlagandel
är förenal med lUlägg, inskränkningar eller förbehåll är del inle gilligl (jfr prop.
1981/82: 169 s.81). Skulle elt anlagande ske på detta sätt kan del dock framslå
som slölande om hyresnämnden ulan föregående kontakt med bostadsrättsföreningen
meddelar ell avvisningsbeslut innan lidsfris-len löpt ul. Nämnden bör därför ha
möjlighel all ge föreningen flllfälle all komma in med elt "renl"
anlagande inom tidsfristen. I likhei med vad lagutskottet uttalat beiräffande
motsvarande fråga på arrenderättens område (se beiänkandei s. 35) anser jag
dock all någon utirycklig föreskrifl härom inle är nödvändig.

I
anslulning lill del sist sagda viU jag framhåUa all det givelvis slår öppel för
hyresnämnden all inom ramen för prövningen av anlagandel av hembudel också
infordra etl yllrande från fastighetsägaren.

I
21 § lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder finns en beslämmelse
om alt parterna skall tillställas nämndens beslul. Den nuvarande bestämmelsen
härom i 10 § första stycket andra meningen ombildningslagen har därför slopats
och ersalls med den nyss behandlade regeln om hyresnämndens prövning av
anlagandel.

Om
bostadsrättsföreningen ger ell otvetydigt besked lill hyresnämnden om alt
föreningen inle vill anla hembudet, ler det sig nalurligl atl hembudel upphör
all gälla. I tredje stycket föreslås ell lillägg med en erinran atl hembudet
förfaller när bostadsrättsföreningen skrtffligen underrättat nämnden om all den
inle antar hembudel (jfr 10 § andra slyckel lagen om arrendatorers rält atl
förvärva arrendestället). Ulan särskild föreskrifl, bör hyresnämnden underrätta
fastighetsägaren om föreningens underrättelse.

Ikraftträdande
m.m.

Denna
lag Iräder i krafl den 1 januari 1987. Några övergångsbeslämmelser anserjag inle
påkaUade.

5 Hemställan

Med
hänvisning fill vad jag nu har anfört hemsläller jag all regeringen föreslår
riksdagen alt anla förslagen lill

1. lag
om ändring i jordabalken

2.
lag om ändring i bosladsrättslagen
(1971: 479)

3.
lag om ändring i lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

4.
lag om ändring i lagen
(1984:81) om fasflghetsmäklare

5.
lag om försöksverksamhet med kooperaiiv
hyresrätt

6.
lag om ändring i lagen
(1982:352) om rält flll fastighelsförvärv för ombildning tiU bostadsrätt.

77

6 Beslut Prop. 1986/87:37

Regeringen
ansluter sig tiU föredragandens överväganden och beslular all genom proposiiion
föreslå riksdagen atl anta de förslag som föredraganden har lagt fram.

78

Bilagal
Prop. 1986/87: 37

Sammanfattning av arbetsgruppens förslag i betänkandet Tjänste-
och personalbostäder (Ds Bo 1985:3)

Arbetsgruppen
har i samarbete med arbetsmarknadens parter kartlagt i vilken omfattning
bostadsl ä genheter uppl å ts i samband med anst ä llning
samt i vflken utstr ä ckning och p å vilket s ä tt
kollektivavtal reglerar arbetstagarnas hyresf ö rh å llanden.
Kartl ä ggningen visar att antalet bostadsuppl å telser,
som ä r kopplade till anst ä llning,
har minskat kraftigt. Detta g ä ller s ä rskilt inom industrin och den statliga sektorn. Det
ä r dock fortfarande ganska vanligt att anst ä llda
inom jordbruket och att fastighetssk ö tare hyr sin bostad
av arbetsgivaren p å villkor att hyresf ö rh å llandet
skall uppl ö sas om anst ä llningen upph ö r.
Landstingen disponerar ocks å ett relativt stort antal personal bost ä der
som f ö retr ä desvis uppl å ts å t
anst ä llda inom sjukv å rden.

Av
kartl ä ggningen framg å r vidare att det inom
flera branscher finns kollektivavtal som reglerar hyresvillkoren f ö r
bost ä der som uppl å tits i anslutning
till anst ä llningen. S å dana avtal ber ö r
idag bl.a. anst ä llda inom jordbruket, skogsbruket, landstingen, primarkonmunerna
samt de fastighetsanst ä llda. Avtalen inneb ä r bl.a.
inskr ä nkningar i hyresg ä stens
besittningsskydd.

I
ett s ä rskilt avsnitt i promemorian redovisas de
synpunkter parterna

p å arbetsmarknaden och andra ber ö rda
organisationer har haft p å de

nuvarande regler i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) som g ä ller
tj ä nste-

och personal bost ä der. Det ä r framf ö rallt
Fastighetsanst ä lldas f ö rbund

som har framf ö rt kritik mot den nuvarande ordningen. F ö rbundet
vill att

best ä mmelserna i 46 §
8, som reglerar hyresf ö rh å llanden som beror av

anst ä llning f ö r sk ö tsel
och tillsyn av fastighet, och 67 § , som till å

ter att hyreslagens tvingande best ä itmelser
å sidos ä tts genom kollektiv

avtal, skall upph ä vas. Enligt Fastighetsanst ä lldas
f ö rbund finns det

inte l ä ngre n å gra sakliga sk ä l f ö r
en s å l å ngt g å ende inskr ä nkning i

besittningsskyddet som 46 § 8 och g ä llande kollektivavtal
f ö reskriver

f ö r den som ä r anst ä lld
f ö r sk ö tsel och tillsyn av fastighet. Det har

vidare varit ett allm ä nt ö nskem å l fr å n arbetsgivar- och arbetstagar

organisationerna att 67 § , om paragrafen beh å lls,
skall tillf ö ras en

best ä mmelse som ger arbetsgivaren r ä tt
att till ä mpa hyresvillkoren i

ett kollektivavtal ä ven p å arbetstagare som inte ä r
medlemmar i den

avtalsslutande arbetstagarorganisationen. 79

Prop.
1986/87:37

Arbetsgruppen
f ö resl å r en ä ndring i 46 § 7 hyreslagen, som
inneb ä r att den omst ä ndigheten att en tj ä nst
i statlig eller konmunal verksamhet ä r f ö renad
med bostadstv å ng inte som enligt g ä llande
lag automatiskt medf ö r en absolut avflyttningsskyldighet d å
anst ä llningen upph ö r. F ö r
att 46 § 7 skall bli till ä mplig
i s å dana fall kr ä vs enligt f ö rslaget
att arbetsgivaren kan visa att det p å grund av anst ä llningens
art ä r n ö dv ä ndigt att anst ä llningens innehavare
bor i l ä genheten. F ö r att inte en inom
civildepartementet p å g å ende ö versyn av tj ä nstebostadssystemet f ö r
pr ä sterna skall f ö regripas, f ö resl å s
dock inte n å gon ä ndring betr ä ffande de pr ä sttj ä nster
som ä r f ö renade med bostadstv å ng.

Eftersom
utvecklingen inom fastighetssk ö tselns omr å de har inneburit att
en fastighetssk ö tares arbetsuppgifter som regel kan utf ö ras
p å ett beh ö rigt s ä tt
utan att denne bor i den fastighet som skall sk ö tas,
anser arbetsgruppen att det inte l ä ngre ä r motiverat att den som ä r
anst ä lld f ö r sk ö tsel och tillsyn av fastighet har ett s ä mre
besittningsskydd ä n andra personalbostadshyresg ä ster.
Det f ö resl å s d ä rf ö r att best ä mmelserna i 46 § 8
hyreslagen upph ä vs. Hyresf ö rh å llanden
som beror av anst ä llning f ö r sk ö tsel
och tillsyn av fastighet skall d ä rf ö r i forts ä ttningen bed ö mas
enligt de principer som g ä ller f ö r personal bost ä der
i allm ä nhet. Detta inneb ä r bl.a.
att hyresg ä sten efter tre å rs
hyrestid i princip har r ä tt till f ö rl ä ngning
av hyresavtalet ä ven om anst ä llningen upph ö rt.
I undantagsfall - om hyresv ä rden har synnerliga sk ä l
f ö r att uppl ö sa hyresf ö rh å llandet
- ä r dock hyresg ä sten skyldig att
flytta trots att hyresf ö rh å llandet varat mer ä n
tre å r.

Arbetsgruppen
har funnit att den i 67 § hyreslagen stadgade r ä tten
att kollektivavtalsregi era hyresvillkoren f ö r
hyresf ö rh å llanden som beror av anst ä llning
b ö r beh å llas. Sk ä let till detta ä r bl.a.
att inte bara arbetsgivarna utan ä ven flertalet av de arbetstagarf ö rbund,
som ber ö rs av s å dana avtal, vill beh å lla
kollektivavtalsr ä tten samt att det inte har framkonmit att g ä llande
kollektivavtalsregleringar har medf ö rt n å gra p å tagliga ol ä genheter f ö r
hyresg ä sterna.

I
ö verensst ä mmelse med vad som g ä ller
i flera tvingande lagar inom arbetsr ä ttens omr å de
(t.ex. lagen (1982:80) om anst ä llningsskydd och arbetstidslagen (1982:673) och i
enlighet med ö nskem å len fr å n

80

Prop.
1986/87: 37

arbetsgivar-
och arbetstagarorganisationerna, f ö resl å s att 67 § tillf ö rs
en best ä mmelse som ger en arbetsgivare, som ä r
bunden av kollektivavtal vari avvikelser fr å n
hyreslagens tvingande best ä mnelser har ö verenskommits, r ä tt
att till ä mpa avtalet ä ven p å
arbetstagare som inte ä r medlemmar i den avtalsslutande
arbetstagarorganisationen. En f ö ruts ä ttning ä r att arbetstagaren syssels ä tts
i arbete som avses med avtalet.

6 Riksdagen 1986/87. 1 saml. Nr 37 81

Bilaga2 Prop. 1986/87:37

Arbetsgruppens förslag till ändringar i 12 kap.
jordabalken

F ö rslag
till

Lag
om ä ndring i jordabalken

H ä rigenom
f ö reskrivs i fr å ga om jordabalken att
12 kap. 46 och 67 §§ skall ha f ö ljande lydelse

Nuvarande lydelse

F ö reslagen
lydelse

46
§ 1)

Om
hyresv ä rden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som
avses i 3 § f ö rsta stycket 2, anmodat hyresg ä sten
att flytta, har hyresg ä sten r ä tt till f ö rl ä ngning
av avtalet, utom n ä r

1.
hyresr ä tten
ä r f ö rverkad utan att hyresv ä rden
har sagt upp avtalet att upph ö ra i f ö rtid,

2.
hyresg ä sten
i annat fall å sidosatt sina f ö rpliktelser
i s å h ö g grad att avtalet sk ä ligen
icke b ö r f ö rl ä ngas,

3.
huset skall rivas och
det ej ä r osk ä ligt mot hyresg ä sten
att hyresf ö rh å llandet upph ö r.

4.
huset skall underg å
st ö rre ombyggnad och det icke ä r
uppenbart att hyresg ä sten kan sitta kvar i l ä genheten
utan n ä mnv ä rd ol ä genhet f ö r genomf ö randet
av ombyggnaden samt det ej ä r osk ä ligt mot hyresg ä sten
att hyresf ö rh å llandet upph ö r,

5.
l ä genheten
ej vidare skall anv ä ndas som bostad och det ej ä r
osk ä ligt mot hyresg ä sten
att hyresf ö rh å llandet upph ö r,

6.
avtalet avser en l ä genhet
i en- eller tv å familjshus och uppl å taren
har s å dant intresse att f ö rfoga
ö ver l ä genheten att hyresg ä sten
sk ä ligen b ö r flytta,

6 a. avtalet
avser en l ä genhet som uppl å tits
av n å gon som innehade den med bostadsr ä tt
och l ä genheten alltj ä mt innehas med s å dan
r ä tt samt bostadsr ä ttshavaren
har s å dant intresse att f ö rfoga
ö ver l ä genheten att hyresg ä sten
sk ä ligen b ö r flytta.

7. hyresf ö rh å llandet
beror av s å dan anst ä llning i statlig
eller korrjnunal verksamhet som ä r f ö renad med bostadstv å Tiq
eller av anst ä llning inom lant-bruket eller av annan anst ä llning,
om den ä r av s å dan art att det ä r
n ö dv ä ndigt f ö r arbetsgivaren att f ö rfoga
ö ver l ä genheten f ö r uppl å telse
å t anst ä llningens innehavare, samt anst ä llningen
har upph ö rt.

7. hyresf ö rh å llandet
beror av s å dan anst ä llning som pr ä st
som ä r f ö renad med bostadstv å ng
eller av anst ä llning inom lantbruket eller av annan anst ä llning,
om den ä r av s å dan art att det ä r
n ö dv ä ndigt f ö r arbetsgivaren att f ö rfoga
ö ver l ä genheten f ö r uppl å telse
å t anst ä llningens innehavare, samt anst ä llningen
har upph ö rt.

I)
Senaste lydelse 1984: 694

82

Nuvarande lydelse

F ö reslagen
lydelse

Prop. 1986/87:37

8. hyresf ö rh å llandet
i annat tall an som avses i 7 beror av anst ä llning
f ö r sk ö tsel och tillsyn av fastighet samT anst å Iiningen
har upph ö rt och det ej ä r osk ä ligt
mot hyres-[ ä sten att ä ven hyrest ö rh å ll ä net
upph ö rT

9. hyresf ö rh å llandet
beror av

annan anst ä llning ä n som avses

i
7 eller 8 och som upph ö rt och det ej ar osk ä ligt
mot hyresg ä sten att ä ven hyresf ö rh å llandet
upph ö r samt, om hyresf ö rh å llandet
varat l ä ngre ä n tre å r, hyresv ä rden har synnerliga
sk ä l f ö r att uppl ö sa hyresf ö rh å llandet,
eller

10. det
i annat fall icke stri-

der mot god sed i hyresf ö rh å l

landen eller eljest ä r osk ä ligt

mot hyresg ä sten att hyresf ö r

h å llandet upph ö r.

8_
hyresf ö rh å llandet beror av annan anst ä llning
ä n som avses i 7 och som upph ö rt
och det ej ä r osk ä ligt mot hyresg ä sten
att ä ven hyresf ö rh å llandet
upph ö r samt, om hyresf ö rh å llandet
varat l ä ngre ä n tre å r, hyresv ä rden har synnerliga
sk ä l f ö r att uppl ö sa hyresf ö rh å llandet,
eller

9.
det i annat fall icke stri-'3e'r mot god sed i hyresf ö rh å llanden
eller eljest ä r osk ä ligt mot hyresg ä sten
att hyresf ö r å l-1andet upph ö r.

Gm hyresv ä rdens
intresse blir tillgodosett genom att hyresg ä sten
l ä mnar endast en del av l ä genheten
och avtalet l ä mpligen kan f ö rl ä ngas
s å vitt avser l ä genheten i ö vrigt,
har hyresg ä sten utan hinder av f ö rsta
stycket r ä tt till s å dan f ö rl ä ngning.

L ä mnar
en bostadshyresg ä st sin l ä genhet eller en del
av den med anledning av att huset skall underg å
st ö rre ombyggnad, skall hyresg ä sten
om m ö jligt beredas tillf ä lle
att efter ombyggnaden hyra en likv ä rdig l ä genhet i huset.

67
§ 2)

Ö verenskommelse om villkor i fr å ga
om hyresf ö rh å llande som beror av anst ä llning
g ä ller mot hyresg ä sten
eller den som har r ä tt att tr ä da i hyresg ä stens
st ä lle ä ven om ö verenskommelsen strider mot best ä nmelse
i 4, 33-35, 37, 40, 46-54, 55 a eller 66 § , s å vida
ö verenskommelsen har formen av kollektivavtal och p å
arbetstagarsidan har slutits eller godk ä nts av organisation
som enligt lagen (1976: 580) om medbest ä mmande i arbetslivet ä r
att anse s å som central arbetstagarorganisation.

ay ett kollektivavtal enligt f ö rsta stycket f å r
til l ä mp" ä ~ avtalet ä ven
pa arbetstagare som inte ä r medlenwiar av deF avtalsslutande arbetstagarorganisationen
men syssels ä tts i arbete som avses med avtalet.

2)
Senaste lydelse 1984:694

83

Prop. 1986/87: 37

1.
Denna lag tr ä der i kraft den

2.
Den nya lydelsen av 12
kap. 46 § till ä mpas, med nedan angivet undantag, ä ven
i fr å ga om hyresavtal som har ing å tts
f ö re ikrafttr ä dandet.

3.
Den nya lydelsen av 12
kap. 67 § jordabalken till ä mpas
endast i fr å ga om hyresavtal som har ing å tts
efter ikrafttr ä dandet.

4. Hyrestvister
som har anh ä ngiggjorts vid domstol eller hyresn ä mnd

f ö re ikrafttr ä dandet pr ö vas
enligt ä ldre best ä mnelser.

84

Bilaga
3 Prop. 1986/87:37

Förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig
över arbetsgruppens betänkande Tjänste- och personalbostäder (Ds Bo 1985:3)

Efter
remiss har yttranden över betänkandet avgetts av arbetsdomstolen,
bostadsdomstolen, hyresnämnderna i Stockholm och Göteborg, konsumentverket,
statens arbetsgivarverk, landstingsförbundet. Svenska kommunförbundet, Svenska
arbetsgivareföreningen (SAF), Centralorganisationen SACO/SR, Tjänstemännens
centralorganisation (TCO), Landsorganisationen i Sverige (LO), Fastighetemas
förhandlingsorganisation, Sveriges kooperativa och allmäimyttiga
bostadsföretags förhandlingsorganisation (K.A.B), Sveriges fastighetsägareförbtmd,
Sveriges allmännyttiga bostadsfSretag (SABO) samt Hyresgästernas riksförbimd.

LO
har bifogat yttranden av Svenska kommunalarbetareförbundet och Statsanställdas
förbund.

Yttranden
har dessutom avgetts av Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation
(SBC).

85

BUaga4
Prop. 1986/87:37

Utdrag ur 1983 års bostadsrättskommittés betänkande SOU
1985: 6 Förköp av bostadsrätt m.m. (kap. 7)

7
F Ö RS Ä LJNING AV BOSTADSR Ä n
P Ä OFFENTLIG AUKTION

Enligt
direktiven (s. 11) b ö r r ä ttss ä kerheten f ö r den enskilde f ö rb ä ttras vid
offentlig auktion p å bostadsr ä tt. Kommitt é n har f å tt i uppdrag att ö verv ä ga f ö rfaranderegler
f ö r auktionen. S ä dana saknas 1 dag.

Bakgrunden
ä r
n å gra uppm ä rksammade s. k. 1-kronorsauktioner inom HSB. N ä r n å gra
spekulanter inte infunnit sig till auktionen har bostadsr ä ttsf ö reningen
eller HSB-f ö reningen ropat in bostadsr ä tten f ö r ett
symboliskt belopp om en krona. Det har p å st å tts att bostadsr ä ttshavaren d ä rvid g å tt miste
om det ekonomiska v ä rde som bostadsr ä tten representerade. Fr å n HSB:s
sida har emellertid anf ö rts att det med h ä nsyn till bostadsr ä ttshavarens
skulder och f ö religgande reparationsbehov inte funnits n å got ö verv ä rde i
aktuella bostadsr ä tter.

Vi
saknar anledning att n ä rmare g å in p å de fall som har uppm ä rksammats i den allm ä nna
debatten. Vi n ö jer oss h ä r med att konstatera att HSB i sina anvisningar och
rekommendationer har str ä ckt sig l ä ngre ä n som lagstiftningen bjuder och att avsaknaden av
lagbest ä mmelser om hur en tv å ngsf ö rs ä ljning skall ske l ä tt kan bibringa bostadsr ä ttshavaren
uppfattningen att allt inte har g å tt r ä tt till och att bostadsr ä tten skulle
ha inbringat mera pengar, om den s å lts i annan ordning. Vi menar att redan risken f ö r att det
kan uppst å s å dana misstankar ä r en tillr ä cklig
anledning att lagreglera f ö rfarandet vid offentlig auktion. H ä rtill
kommer att de s. k. privata bostadsr ä ttsf ö reningarna ofta inte har n å gra
utarbetade rutiner f ö r hur en offentlig auktion b ö r g å till.
Med den ö kade ombildnigen fr å n hyresr ä tt till
bostadsr ä tt som sker vid sidan av de bostadskooperativa
organisationerna b ö r f ö rfarandet d ä rf ö r inte l ä mnas oreglerat.

net
b ö r redan h ä r understrykas att g ä llande lagstiftning f ö ruts ä tter att
den offentliga auktionen skall syfta till en avveckling av f ö rh å l-

86

Prop.
1986/87: 37

landet
mellan f ö reningen och bostadsr ä ttshavaren.
N å gon m å ste allts å f ö rv ä rva
bostadsr ä tten och det f ö religger inte n å got
f ö rbud f ö r f ö reningen att ropa in bostadsr ä tten
f ö r en summa som kan vara mycket l å g
om inga andra spekulanter finns. Detta f ö rh å llande
har f å tt bilda utg å ngspunkt f ö r
v å ra ö verv ä ganden i denna del.

Innan
vi n ä rmare redovisar g ä llande
r ä tt vill vi framh å lla
att de offentliga auktionerna ä r mycket f å . Vi har s å lunda
kunnat konstatera att inom HSB-f ö reningarna i Stockholms l ä n
s å f ö rekom under å ren 1983-84 endast
nitton offentliga auktioner, dvs. ca 10 auktioner om å ret.

7.1
G ä llande r ä tt m. m.

Offentlig
auktion enligt bostadsr ä ttslagen kan f ö rekomma i tre huvudfall,
n ä mligen

o
om ett d ö dsbo som innehaft bostadsr ä tten
i minst tre å r inte efter anmaning av f ö reningen
visar att bostadsr ä tten ing å tt i bodelning eller
arvsskifte eller ö verl å tits till n å gon som ej f å r
v ä gras medlemskap (10 § )

o
om arvtagare m. fl. som inte beviljats medlemskap inte efter anmaning av f ö reningen
visar att bostadsr ä tten ö verg å tt till n å gon som ej f å r
v ä gras medlemskap (12 § )

o
om nyttjander ä tten till bostadsr ä tten
f ö rverkats och bostadsr ä ttshavaren
blivit skild fr å n l ä genheten (37 § )

Betr ä ffande
de tv å f ö rstn ä mnda situationerna finns det ö verhuvud
taget inga regler f ö r auktionen i BRL. Betr ä ffande
f ö rverkandefallet -det vanligaste fallet - upptar 37 §
vissa regler som skall iakttas, men regler om hur auktionen skall g å
till saknas helt.

Typsituationen
f ö r en offentlig auktion ä r
att nyttjander ä tten f ö rverkats p å grund av bristande
betalning fr å n bostadsr ä ttshavaren. Oav-

87

Prop.
1986/87:37

sett
grunden f ö r f ö rverkandet skall bostadsr ä ttshavaren
enligt 37 § f ö rst "ha blivit skild fr å n
l ä genheten" f ö r
att auktionen skall f å ä ga rum. Med uttrycket avses att det slutligen
blivit best ä mt att nyttjander ä tten
f ö rverkats. D ä remot saknar det
betydelse om bostadsr ä ttshavaren faktiskt flyttat fr å n
l ä genheten. Auktion beh ö ver
inte ske om f ö reningen och bostadsr ä ttshavaren
kommer ö verens om att bostadsr ä tten
f å r s ä ljas under hand.

I
f ö rverkandefallet kan l ä genheten
beh ö va repareras p å grund av skador som
bostadsr ä ttshavaren svarar f ö r.
Av 37 § f ö ljer att f ö reningen har r ä tt
att utf ö ra dessa reparationer och g ö ra
sig betald f ö r sin fordran av vad som inflyter genom f ö rs ä ljningen
p å offentlig auktion. Motsvarande g ä ller
andra fordringar som f ö reningen har p å bostadsr ä ttshavaren,
bl. a. l ö pande å rsavgifter till dess bostadsr ä tten
ö verg å r p å
annan (15 § BRL).
F ö rs ä ljningen p å auktion f å r
anst å till de angivna bristerna i l ä genheten
avhj ä lpts.

Vid
offentlig auktion efter ett f ö rverkande av nyttjander ä tten
har bostadsr ä ttsf ö reningen r ä tt att f å
betalt f ö r sin fordran mot bostadsr ä ttshavaren
ur de pengar som flyter in genom auktionen. N ä r
det finns flera spekulanter p å bostadsr ä tten, har f ö reningen
d ä rf ö r intresse av att dstadkonma ett s å h ö gt
bud som m ö jligt utan att sj ä lv
beh ö va ropa in bostadsr ä tten.
Finns det d ä remot ingen annan spekulant p å
bostadsr ä tten ä n f ö reningen blir f ö reningens
intresse det motsatta, n ä mligen att ropa in bostadsr ä tten
f ö r ett s å l å gt pris som m ö jligt. F ö reningen
ä r inte skyldig att redovisa ö verskottet
vid en vidaref ö rs ä ljning till bostadsr ä ttsinnehavaren.

Betr ä ffande
sj ä lva f ö rfarandet b ö r framh å llas
att det ä r f ö reningen som s ä ljer bostadsr ä tten
f ö r innehavarens r ä kning.
F ö reningen f å r h ä rvid
sj ä lv anlita en l ä mplig auktionsf ö rr ä ttare.
BRL uppst ä ller inga krav ifr å ga
om en s å dan f ö rr ä ttare. I ö vrigt b ö r
anf ö ras att auktionen skall vara "offentlig".
H ä ri b ö r ligga att auktionen annonseras ut i pressen p å l ä mpligt
s ä tt. Av 29 § BRL framg å r
vidare att bostadsr ä ttshavaren ä r skyldig att inf ö r
en auktion l å ta l ä genheten visas p å l ä mplig
tid. Ytterligare en regel finns, n ä mligen att bostadsr ä ttsf ö re-

88

Prop.
1986/87:37

ningen
enligt 37 § tredje stycket i viss ordning skall underr ä tta
panthavare om å rsavgifter som ej betalats. Slutligen framg å r
det av 13 § att bostadsr ä ttsf ö reningen
ä r skyldig att l ö sa
bostadsr ä tten mot sk ä lig ers ä ttning
om en f ö rv ä rvare efter auktion inte beviljas medlemskap.

Betr ä ffande
pantr ä tt i bostadsr ä tt s å ä r
f ö reningens fordran enligt 37 §
alltid prioriterad framf ö r en pantfordran (se NJA 1961 s. 246). Av bl. a.
den diskussion som i olika sammanhang f ö rts i denna fr å ga,
torde man kunna utg å fr å n att en bostadsr ä tt
alltid skall utropas utan f ö rbeh å ll om pantr ä ttens best å nd
och att en panthavare inte kan mots ä tta sig en auktion. H ä rav
anses ocks å f ö lja att panthavaren ä r
skyldig att ta emot betalning efter auktionen (jfr om exekutiv auktion nedan).

Enligt
HSBrs rutiner b ö r auktionen annonseras ut i ortens st ö rsta
tidning. Annonsen, som bl. a. b ö r inneh å lla olika uppgifter om l ä genheten,
b ö r s ä ttas in cirka en vecka f ö re
auktionen. Visning b ö r ske tv å till tre dagar f ö re
auktionsdagen.

Vid
auktionstillf ä llet skall det enligt angivna rutiner f ö ras
protokoll. L ä genheten ropas ut fri fr å n
tidigare pants ä ttning hos HSB eller annan kreditgivare. F ö reningen
skall underr ä tta panthavaren om att offentlig auktion f ö rest å r,
s å att denne f å r tillf ä lle
att p å auktionen, eventuellt genom inrop f ö r
egen r ä kning, bevaka sin fordran. F ö reningen
skall ä ven beg ä ra uppgift fr å n panthavaren hur
stor fordran inklusive eventuell upplupen r ä nta
ä r.

F ö rdelning
av den summa som erl ä ggs vid auktionen tillg å r
enligt rutinerna p å s å s ä tt att f ö reningen f ö rst
g ö r sig betald f ö r sina fordringar i
form av f ö rfallna avgifter och kostnader. D ä refter
skall eventuella panthavare f å betalt ur k ö peskillingen. Uppst å r ö verskott
redovisas detta till den tidigare bostadsr ä ttshavaren.
Den inropande skall heller inte beh ö va erl ä gga den f ö rre bostadsr ä ttshavarens
skuld till bostadsr ä ttsf ö reningen.

Enligt
HSBrs rutiner g ä ller vidare att till auktionsf ö rr ä ttare
l ä mpligen kan utses en tj ä nsteman
p å HSB-kontoret. Auktionsf ö rr ä ttaren
kan.

89

Prop. 1986/87: 37

om
det befinns l ä mpligt, medge inroparen visst kortare anst å nd
med betalning av del av k ö peskillingen. Det belopp som erl ä ggs
vid klubbslaget b ö r emellertid vara s å h ö gt,
att det t ä cker f ö reningens kostnader f ö r
den h ä ndelse inroparen inte skulle erl ä gga
resterande belopp utan det skulle bli n ö dv ä ndigt
rned ny auktion.

En
exekutiv auktion syftar till att ge en borgen ä r
betalt f ö r sin fordran. Bostadsr ä tt
kan utm ä tas endast i begr ä nsad
omfattning. Enligt 5 kap. 1 § 5 UB f å r s å lunda fr å n utm ä tning
undantas "bostadsr ä tt till l ä genhet som tj ä nar
g ä lden ä ren till stadigvarande bostad, s å vida
g ä lden ä ren ej vid f ö rv ä rv
av bostadsr ä tten har å sidosatt tillb ö rlig
h ä nsyn mot sina borgen ä rer
eller det med h ä nsyn till g ä lden ä rens
behov och bostadsr ä ttens v ä rde ä r osk ä ligt att bostadsr ä tten
undantas fr å n utm ä tning".

Den
angivna regeln utg ö r emellertid ej hinder mot utm ä tning
f ö r fod-ran som ä r f ö renad
med pantr ä tt i bostadsr ä tten (5 kap. 13 § )
eller n ä r bostadsr ä ttshavaren anvisar
bostadsr ä tten till utm ä tning (5 kap. 15 § ).

Som
bekant ä r det kronofogdemyndigheten som handhar det
exekutiva f ö rfarandet, vilket regleras ing å ende
i UB. Av 8 och 9 kap. f ö ljer bl. a. att

o
f ö rs ä ljning skall ske utan dr ö jsm å l

o
egendomen b ö r s ä ljas under hand om man h ä rigenom
kan uppn å h ö gre k ö peskilling ä n vid en auktion

o
en auktion skall kung ö ras i god tid och p å l ä mpligt
s ä tt

o
sak ä gare skall underr ä ttas
s ä rskilt om auktionen

o
inrop f å r ej godtas om det ä r
sannolikt att avsev ä rt h ö gre k ö peskilling kan uppn å s

90

Prop.
1986/87: 37

o
sker inrop som ej kan godtas skall nytt f ö rs ä ljningsf ö rs ö k
g ö ras.

Enligt
8 kap. 11 § UB ä r en borgen ä r som innehar pantr ä tt
i egendomen skyldig att ta emot betalning vid auktionen. Han ä r
dock inte skyldig att avst å fr å n sin pantr ä tt om utm ä tningen
sker f ö r fordran med s ä mre
r ä tt. Om s ö kanden har b ä ttre
r ä tt ä n panthavaren, inneb ä r
den angivna regeln allts å att panthavaren ä r
skyldig att h å lla sig till vad han erh å ller
ur k ö peskillingen.

En
v ä sentlig skillnad i f ö rh å llande
till offentlig auktion ä r att en exekutiv auktion alltid kan avbrytas om bostadsr ä ttshavaren
betalar sin skuld eller f ö rs ä ljning inte kan ske. Den offentliga auktionen
syftar emellertid alltid som sagt till en avveckling, varf ö r
bostadsr ä tten p å
n å got
s ä tt m å ste ö verg å till ny innehavare.

7.2
Kommitt é ns ö verv ä ganden och f ö rslag

v å rt
f ö rslag: Vid offentlig auktion enligt BRL skall
i huvudsak samma

f ö rfarande till ä mpas som vid exekutiv
auktion, dock att den offent

liga auktionen skall ombes ö rjas av en s ä rskild f ö rordnad god man. Om

auktionen inte leder till f ö rs ä ljning, ö verg å r bostadsr ä tten
till

f ö reningen. Den gode mannen skall ha r ä tt
till sk ä lig ers ä ttning.

En
m ö jlighet att f ö rb ä ttra
bostadsr ä ttshavarens r ä ttsst ä llning
i aktuellt h ä nseende skulle kunna vara att denne, om f ö reningen
ropade in bostadsr ä tten, garanterades ers ä ttning
ur den ers ä ttning som f ö reningen i sin tur
uppb ä r vid vidaref ö rs ä ljningen.
Emellertid torde regler h ä rom l ä tt kunna kringg å s.
Vidare kan fall f ö rekomma d å f ö reningen
inte vill s ä lja bostadsr ä tten vidare utan i st ä llet
vill uppl å ta l ä genheten med hyresr ä tt
eller anv ä nda den p å annat s ä tt.

Den
riktiga v ä gen torde d ä rf ö r
vara att i enlighet med direktivens utg å ngspunkter formalisera
f ö rfarandet. En s ä rskild
f ö rr ä ttningsman b ö r ha hand on
auktionen men i ö vrigt b ö r reglerna utformas efter m ö nster

91

Prop. 1986/87:37

av
vad som g ä ller vid exekutiv auktion. H ä rigenom
uppn å s att auktionens offentlighet tryggas samt att man
i ett marknadsl ä ge d ä r bostadsr ä tter efterfr å gas
ocks å f å r flera spekulanter p å
bostadsr ä tten.

Vissa
sk ä l talar f ö r att uppgiften som f ö rr ä ttningsman
b ö r anf ö rtros kronofogdemyndigheten, fr ä mst
att de exekutiva auktionerna handhas av denna myndighet. Mot bakgrund av den
offentliga auktionens annorlunda syfte samt risken f ö r
att f ö rfarandet, med h ä nsyn
till kronofogdemyndigheternas arbetsbelastning, kan dra ut p å
tiden har vi emellertid stannat f ö r en annan l ö sning som inneb ä r
att en god man p å f ö reningens beg ä ran skall f ö rordas
av tingsr ä tten f ö r att handha auktionen. En s å dan
ordning g ä ller enligt sam ä gander ä ttslagen
om del ä garna inte kan enas och n å gon
av dem beg ä r att egendomen skall s ä ljas
p å offentlig auktion och b ö r
passa ä ven h ä r.

Visserligen
kan ä ven ett f ö rordnande av god man
dra ut p å tiden om bostadsr ä ttshavaren
mots ä tter sig f ö reningens val av god
man eller om denne ä r sv å r att delge efter f ö reningens
beg ä ran. Risken f ö r detta synes dock
inte vara s å stor. Som vi inledningsvis n ä mnde
ä r de offentliga auktionerna ocks å
ganska f å , vilket talar f ö r
den av oss f ö reslagna, ganska enkla ordningen. Vi har s å lunda
inte funnit sk ä l att, t. ex. p å s ä tt
g ä ller betr ä ffande s. k.
intygsgivare enligt 4 § BRL, f ö resl å
en ordning som inneb ä r
att ett antal best ä mda f ö rr ä ttningsn ä n utses p å f ö rhand.

Utformas
f ö rfarandet vid offentlig auktion efter m ö nster
av best ä mmelserna ora exekutiv auktion tryggas bostadsr ä ttshavarens
r ä tt inte bara genom kung ö relse-
och underr ä ttelsef ö rfarandet utan ocks å
genom att inrop inte f å r godtas om det ar sannolikt att avsev ä rt
h ö gre k ö peskilling kan uppn å s
vid en underhandsf ö rs ä ljning eller vid ny auktion (jfr 9 kap. 4 § UB)
och genom att en ny auktion skall h å llas, om inte inropet godtas (jfr 9 kap. 6 § UB).

Den
komplikationen f ö religger dock som n ä mnts
att den offentliga auktionen inte som en exekutiv auktion kan avbrytas utan
alltid m å ste fullf ö ljas. Om det inte
finns n å gon annan spekulant, torde det vara

92

Prop.
1986/87:37

ofr å nkomligt
att f ö reningen till slut m å ste
f ö rv ä rva bostadsr ä tten. Att p å
motsvarande s ä tt som enligt 13 § BRL
f ö reskriva att f ö reningen skall l ö sa
bostadsr ä tten mot sk ä lig ers ä ttning
ä r ol ä mpligt. N å gon å terk ö ps-garanti
finns som bekant inte (enligt 13 § l ö ses bostadsr ä tten hos f ö rv ä rvaren)
och en l ö sningsskyldighet i nu avsedda fall skulle inneb ä ra
att man s. a. s. bakv ä gen inf ö r en s å dan garanti. H ä rtill kommer att det
kan vara sv å rt att fastst ä lla ers ä ttningen
f ö r bostadsr ä tten.

Med
h ä nsyn till det anf ö rda
b ö r i bostadsr ä ttshavarens/g ä lden ä rens
Intresse g ä lla att bostadsr ä tten
f å r s ä ljas under hand, om det ä r
sannolikt att h ö gre k ö peskilling d å kan uppn å s
(jfr 9 kap. 8 § UB).

Normalt
f å r man r ä kna med att f ö reningen f ö rs ö kt
att n å en uppg ö relse med bostadsr ä ttshavaren
om att bostadsr ä tten skall s ä ljas i vanlig ordning
och att auktionen beg ä rts f ö rst d å detta misslyckats. VI anser
d ä rf ö r att en f ö rs ä ljning
under hand b ö r kr ä va f ö reningens och bostadsr ä ttshavarens
samtycke. D å 37 § BRL redan ger uttryck f ö r
att bostadsr ä ttshavaren och f ö reningen
kan komma ö verens om en f ö rs ä ljning
av bostadsr ä tten p å annat s ä tt ä n
vid auktion kr ä vs ingen s ä rskild lagregel om
detta.

Med
utg å ngspunkt i vad som har anf ö rts
b ö r man kunna r ä kna med att om det
endast r f ö reningen som slutligen infinner sig som spekulant s å har
bostadsr ä tten inte h ö gre v ä rde
ä n som svarar mot f ö reningens
bud. Slutsatsen av detta blir att bostadsr ä tten b ö r
f ä ö verg å till f ö reningen, om f ö rfarandet inte leder
till f ö rs ä ljning (jfr avs ä gelse
enligt 16 § BRL).

Den
gode mannen b ö r sj ä lvfallet ha r ä tt till sk ä ligt
arvode f ö r sitt uppdrag och f ö r
de utgifter som varit p å kallade i anledning av uppdraget. N å gra
s ä rskilda best ä mmelser med normer f ö r
ers ä ttningen anser vi inte p å kallade.
Ers ä ttningen b ö r f å
lyftas ur det belopp som influtit genom f ö rs ä ljningen.
R ä cker inte ers ä ttningen till f ö r
kostnaderna, b ö r bristen utges av f ö reningen
men bostadsr ä ttshavaren b ö r slutligen svara f ö r
kostnaden.

93

Prop. 1986/87:37

Ä r bostadsr ä ttshavaren eller f ö reningen
inte n ö jd med gode mannens beslut om arvode och ers ä ttning
b ö r envar av dem kunna h ä nskjuta
ers ä ttningsfr å gan till r ä tten
inom en m å nad fr å n de fick del av beslutet.

Enligt
v å r mening ä r det inte p å kallat
att uppst ä lla s ä rskilda regler om r ä tt
till klander av f ö rfarandet hos r ä tten.
I st ä llet f å r bostadsr ä ttshavaren vid fel
beg ä ra skadest å nd av den gode mannen
eller inst ä mma f ö rv ä rvaren till domstol med yrkande om att f ö rv ä rvet
f ö rklaras ogiltigt.

Vi
skall till sist ta upp en s ä rskild fr å ga som ocks å r ö r
skyddet f ö r en bostadsr ä ttshavare vid
offentlig auktion. Enligt 15 § BRL svarar en bostadsr ä ttshavare
f ö r de f ö rpliktelser som å vilar
innehavare av bostadsr ä tten till dess f ö reningen
underr ä ttas om att bostadsr ä tten
ö verg å tt till annan. Om en offentlig auktion kommer till
st å nd f ö rst p å ett ganska sent stadium - n å got
som bostadsr ä ttshavaren knappast kan p å verka
- kommer bostadsr ä ttshavaren allts å
att f å svara f ö r f ö rfallna
avgifter trots att han inte bor kvar i l ä genheten. I och f ö r
sig kan det v ä l inte anses osk ä ligt
att f ö reningen i viss utstr ä ckning
tillgodog ö r sig avgifter ur k ö peskillingen
vid en auktion eftersom hela situationen uppst å tt
p å grund av bostadsr ä ttshavarens
v å llande. Ä ven om en auktion
enligt 37 § skall ske s å snart som m ö jligt
finns det ingen tidsgr ä ns. De nuvarande best ä mmelserna
kan, l å t vara 1 undantagsfall, leda till en orimlig ö kning
av bostadsr ä ttshavarens skuld och till att panthavarnas r ä tt
f ö rs ä mras. Ä andra sidan g å r det alltid å t
en viss tid, innan en f ö rs ä ljning kan ske. Inte s ä llan
beh ö ver i f ö rverkandefallen l ä genheten
repareras och snyggas upp.

Med
h ä nvisning till vad som ha anf ö rts
f ö resl å s att f ö reningen ur ers ä ttningen
vid auktionen inte f å r uppb ä ra å rsavgifter som skulle ha f ö rfallit
till betalning senare ä n tre m å nader r ä knat fr å n det n ä rmaste m å nadsskiftet efter
vilket bostadsr ä ttshavaren blev skild fr å n
l ä genheten. Best ä mmelsen
ä r inte avsedd att hindra f ö reningen
att beg ä ra skadest å nd enligt 33 §
sista stycket BRL, om l ä genheten inte kan tas i bruk efter tidsfristen och bostadsr ä ttshavaren
har v å llat uppskovet.

94

Bilagas
Prop. 1986/87: 37

Bostadsrättskommitténs
förslag till ändringar i bostadsrättslagen (1971: 479) om offentlig auktion

Nuvarande lydelse

F ö reslagen lydelse

Har bostadsr ä ttshavaren blivit skild fr å n l ä genheten till f ö ljd av upps ä gning i fall som avses i 33 § skall f ö reningen s ä lja bostadsr ä tten p å offentlig auktion s å snart det kan ske, om ej f ö reningen och bostadsr ä ttshavaren kommer ö verens on annat. F ö rs ä ljningen f å r dock anst å till dess brist f ö r vars avhj ä lpande bostadsr ä ttshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom f ö rs ä ljningen f å r f ö reningen uppb ä ra s å mycket som beh ö vs f ö r att t ä cka f ö reningens fordran hos bostadsr ä ttshavaren. Vad som å terst å r tillfaller denne.

Har bostadsr ä ttshavaren blivit skild fr å n l ä genheten till f ö ljd av upps ä gning i fall som avses i 33 § skall f ö reningen s ä lja bostadsr ä tten p å offentlig auktion s å snart det kan ske, om ej (annat f ö ljer av 17 d § eller) f ö reningen och bostadsr ä ttshavaren kommer ö verens ora annat. F ö rs ä ljningen f ° .r dock anst å till dess brist f ö r vars avhj ä lpande bostadsr ä ttshavaren svarar bl ivit botad.

Av vad som influtit genom f ö rs ä ljningen f å r f ö reningen, sedan kostnaden f ö r f ö rfarandet t ä ckts, uppb ä ra s å mycket som beh ö vs f ö r att t ä cka f ö reningens fordran hos bostadsr ä ttshavaren. Det sagda g ä ller dock inte å rsavgifter som f ö rfaller till betalning senare ä n tre m å nader fr å n det n ä rmaste m å nadsskifte efter vilket bostadsr ä ttshavaren blev skild fr å n l ä genheten. Vad son å terst å r tillfaller bostads-r ä ttshavaren.

Har f ö reningen underr ä ttats om pants ä ttning av en bostadsr ä tt, skall f ö reningen, om bostadsr ä ttshavarens obetalda avgifter till
f ö reningen ö verstiger en m å nadsavgift och bostadsr ä ttshavaren dr ö jer med betal-

95

Hänför
sig tiU annan del av kommiltéförslagel.

Prop.
1986/87:37

Nuvarande
lydelse F ö reslagen lydelse

ningen
mer ä n tv å veckor fr å n f ö rfallodagen,
utan dr ö jsm å l under ä tta panthavaren d ä rom.
F ö rsummas det, har f ö reningen
vid f ö rs ä ljning enligt f ö rsta
stycket f ö retr ä de till betalning f ö re
panthavaren endast i fr å ga om belopp som skulle ha betalats innan underr ä ttelse
skulle ha skett.

£ f £ entlig
auktion

80 §

Kan en bostadsr ä tt
enligt denna lag s ä ljas p å offentlig auktion skall p å f ö reningens
beg ä ran r ä tten f ö rordna en god man ned uppgift att h å lla
auktionen.

Det
å ligger den som f ö rordnas
till god man att i god tid och p å l ä mpligt s ä tt kung ö ra
auktionen. Bostadsr ä ttshavaren, f ö reningen och k ä nda
borgen ä rer vars r ä tt beror av f ö rs ä ljningen
skall i god tid underr ä ttas s ä rskilt.

Innan
budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa villkoren f ö r
f ö rs ä ljningen samt l ä mna
ö vriga upplysningar som ä r
av betydelse f ö r f ö rs ä ljningen. Inrop f å r
inte godtas om det ä r uppenbart att avsev ä rt
h ö gre k ö peskilling kan uppn å s.
K ö peskillingen skall betalas genast, on inte andra
villkor fastst ä llts f ö re f ö rs ä ljningen. Det å ligger den gode mannen
att

96

Nuvarande
lydelse

F ö reslagen lydelse

f ö rdela k ö peskillingen p å det s ä tt
som s ä gs i 37 § andra stycket.
Tilltr ä de f å r inte ske f ö rr ä n
full betalning erlagts.

Sker inte inrop eller godtas inte detta eller betalas inte k ö peskillingen
enligt fastst ä llda villkor, skall ny auktion h å llas.
Leder inte heller den auktionen till f ö rs ä ljning,
ö verg å r bostadsr ä tten genast till f ö reningen.

81 §

God man har r ä tt till sk ä ligt arvode f ö r
sitt uppdrag samt ers ä ttning f ö r de utgifter son
varit p å kallade f ö r att utf ö ra
uppdraget. Ers ä ttningen skall, i den m å n
k ö peskillingen inte t ä cker
kostnaderna, utges av bostadsr ä ttsf ö reningen men bostadsr ä ttshavaren
skall slutligen svara f ö r kostnaderna.

Ä r bostadsr ä ttshavaren eller f ö reningen
inte n ö jd med den gode mannens beslut om arvode och ers ä ttning
kan envar av dem h ä nskjuta fr å gan till r ä tten
inom en m å nad fr å n det de fick del av beslutet.

Denna
lag tr ä der i kraft ... 7 Riksdagen 1986/87. I saml. Nr 37

97

Bilaga
6 Prop. 1986/87:37

Förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig
över bostadsrättskommitténs betänkande Förköp av bostadsrätt m.m. (SOU 1985: 6)

Efter
remiss har yttranden över betänkadet avgetts av Göta Hovrätt, kammarrätten i
Stockholm, bostadsdomstolen, domstolsverket, Stockholms tingsrätt,
hyresnämnden i Stockholm, hyresnämnden i Göteborg, hyresnämnden i Malmö,
bostadsstyrelsen, riksskatteverket, socialstyrelsen, konsumentverket,
länsstyrelsen i Stockholms län, länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län,
länsstyrelsen i Malmöhus län, riksrevisionsverket, statskontoret, juridiska
fakulteten vid Stockholms universitet, Sveriges advokatsamftmd, Svenska
kommunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs kommun, Malmö kommim, Uppsala
kommun, Norrköpings kommun, Västerås kommun, Örebro kommun, Jönköpings kommun,
Helsingborgs kommun, Sundsvalls kommun, Eskilstuna kommun, Gävle kommun, Umeå
kommun, Södertälje kommun, Limds kommun, Karlstads kommun, Luleå kommun, Växjö
kommun, Karlskrona kommun, Haninge kommun, Östersunds kommun, Falu kommun,
Solna kommun, Sollentuna koinmtm, Oskarshamns kommun, Fagersta kommun, Danderyds
kommim, HSB:s riksförbund, Riksbyggen, Sveriges bostadsrättsföreningars
centralorganisation (SBC), Aktiebolaget Bostadsgaranti, BR Fastighetsgaranti
Aktiebolag, Hyresgästernas riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund,
Sveriges allmännyttiga bostadsförelag (SABO), Näringslivels byggnadsdelegaflon.
Svenska byggnadsentreprenörföreningen, Stockholms kooperaflva bostadsförening (SKB),
Sveriges fastighetsmäklarsamfund. Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen,
Sveriges föreningsbankers förbund. Konungarikets Sveriges stadshypotekskassa,
Uppsala bostadsföreningars centralorganisation (UBC) samt Sveriges
villaägareförbund.

98

Bilaga? Prop. 1986/87:37

Sammanfattning av bostadskommitténs förslag om
hyresgästinflytande och kooperativ hyresrätt i betänkandet SOU 1986: 6 (kap. 8)

8 HYRESGÄSTINFLYTANDE OCH KOOPERATIV HYRESRÄTT

Det avtalsgrundade hyresgästinflytandet har utvecklats posiflvt
under de senaste åren och ytterligare stafliga insatser krävs inte på detta omräde.

Vi anser att 1983 års "försökslagstiftning" (15
§ 2 stycket hyreslagen) som ger hyresgästerna ett större individuellt inflytande
över den egna lägenheten, bör permanentas eller i vart fall fä förlängd
giltighetstid.

Vi har övervägt tre olika former av kooperativ hyresrätt:

SKB-modellen - namngiven efter Stockholms Kooperaflva
Bostadsförening - som innebär alt hyresgästkooperativet äger det självförval-tade
huset/bostadsområdet,

arrendemodellen som innebär att en av de boende bildad förvaltarföre-ning
hyr en eller flera hyresfastigheter och dänned övertar en rad av de besluts-
och ansvarsfunktioner som annars vilar på fastighetsägaren samt

uppdragsmodellen som innebär att de boende - genom en förvaltar-förening
- i ett avtal med fastighetsägaren reglerar hur ansvaret i förvaltningen skall
fördelas mellan partema.

Enligt
vär bedömning är tiden ännu inte mogen för någon fri etablering av hyreskooperativa
förvaltningsformer pä bostadsmarknaden. Utvecklingsarbetet måste få fortgå och
ytterligare erfarenheter vinnas innan "legaliseringsförfarandet"
inleds. För att möjliggöra en kontrollerad försöksverksamhet på området,
förordar vi därför en dispenslagstiftning.

8.1
Hyresgästinflytande

Vi anser inte att det är påkallat aU nu föreslä nägra
lagstiftningsåtgärder i de frågor där inflytandet är under utveckling med stöd
av parts-organisationemas centrala rekommendationer och de lokala boinfly
-tandeavtalen. Utvecklingen inom den privata hyressektorn bör dock följas med
noggrannhet.

99

Genom
1983 års "försökslagstiftning" kan de enskilda hyresgästerna fä Prop.
1986/87:37 lägre hyra genom att avstä från visst lägenhetsunderhåll eller genom
att själva utföra det. Mycket tyder på att man här har funnit en bra metod för
ett fördjupat individuellt hyresgästinflytande. Vi anser därför att
lagstiftningen bör permanentas eller i vart fall få förlängd giltighetstid.
Hyresgästemas inflytande över vissa ombyggnads- och underhållsåtgärder är
föremål för överväganden inom bostadsdepartementet. Vi anser oss därför sakna
anledning att ägna dessa inflytandefrågor ytterligare uppmärksamhet.

8.2 Kooperativ hyresrätt

8.2.1
Bakgrund m.m.

En
kooperativ hyresrätt har funnits i Sverige sedan är I9I6 dä Stockholms Kooperaflva
Bostadsförening (SKB) bildades. Statsmaktema har emellertid sedan läng tid
tillbaka försökt att styra utvecklingen mot att upplåtelse av bostadslägenhet
skall ske antingen genom hyresavtal mellan fastighetsägaren och hyresgästen
eller i form av bostadsrätt. Nägot verkligt behov av andra upplätelseformer har
inte ansetts föreligga. SKB:s verksamhet vilar nu på olika
övergångsbestämmelser och dispenser. Nägon nyetablering av hyresrättskooperativ
av SKB-modell är inte möjlig utan ny lagstifming.

Under
de senaste åren har den kooperativa hyresrätten ånyo kommit att bli mycket
uppmärksammad och detta av framför allt tvä skäl. För det första anses den vara
den konventionella hyresrätten överlägsen i fräga om hyresgästemas möjligheter
att utöva inflytande över sitt boende. För det andra skulle den - till skillnad
från dagens bostadsrätt - inte medge nägra värdestegringsvinster.

8.2.2
Kooperativ hyresrätt i praktik och teori

Vi
anser att med uttrycket "kooperativ hyresrätt" skall egenfligen
förstås förvaltningsarrangemang där de rätflgheter och skyldigheter som i elt
traditionellt hyresförhållande åvilar hyresvärden/fastighetsägaren, övertas av
ett av hyresgästema bildat förvaltningsorgan. Gränsen mellan en sådan kooperaflv
hyresrätt och olika former av kollektiv hyresrätt är dock i praktiken svårbestämbar.
En kooperativ förvaltning av hyreshus kan således utövas pä olika nivåer och i
mångahanda former. Vi har valt att arbeta med tre huvudmodeller; SKB-modell,
arrendemodell och uppdragsrrwdeU.

SKB-modellen
- namngiven efter Stockholms Kooperativa Bostads

förening - innebär att hyresgästkooperaflvet äger det självförvaltade

huset/bostadsområdet. Den kooperaflva föreningen är en demokraflskt

kontrollerad organisalion. Föreningens lägenheter upplåls med hyres- 100

rätt.
Den som vill hyra bostad måste vara medlem i föreningen.

Arrendemodellen innebär att en förvaltarfören ing - i
princip bestående Prop. 1986/87: 37

av de boende - hyr en eller flera fastigheter och därmed
övertar delar av

de besluts- och ansvarsfunktioner som annars vilar på
fastighetsägaren.

I ett upplätelseavtal mellan fastighetsägaren och
föreningen regleras

vilka delar av förvaltningen som föreningen skall svara
för. Föreningen

är hyresvärd i förhällande till de enskilda hyresgästerna
och rättsligt

sett blir dessa således andrahandshyresgäsler.

Uppdragsmodellen innebär att de boende - genom en förvaltarförening
-träffar avtal med fastighetsägaren om hur ansvaret i förvaltningen skall
fördelas mellan partema; i princip kan det ske pä samma sätt som dä ett
fastighetsförvaltningsbolag övertar vissa förvaltningsuppgifter.

SKB-modellen utgör närmast en ny upplålelseform medan
såväl arrende-som uppdragsmodellen endast utgör "nya" hyresrättsliga
förvaltningsformer.

8.2.3 Behov och konsekvenser av nya
upplåtelse- och förvaltningsformer

De olika modellema för en kooperativ förvaltning av
hyreshus mäste relateras till såväl de befinfliga upplåtelse- och förvaltningsformeraa
som till olika bostadspolitiska syften och önskemål.

Vi anser att den kooperaflva hyresrätlen i alla dess
verksamhetsformer möjliggör ett större inflytande för de boende än vad den
traditionella förvaltningen av hyreshus tillåter. SKB-modellen gör det möjligt
för hyresgästema att utöva ett inflytande som i allt väsenUigt är jämförbart
med bostadsrätten. Det skall emellertid också framhållas att om stora delar av
det nuvarande hyreshusbeståndet skulle omvandlas till förvalt-ningskooperaflv,
dä kan detta inverka negativt på förutsättningama för det m( r övergripande
arbete i fråga om boinflytande som nu utförs i hyresgäströrelsens regi.

Den kooperativa hyresrätten medger i princip inga
värdestegringsvinster. I detta avseende är den säledes likvärdig med den
konventionella hyresrätten.

En kooperativ hyresrätt av SKB-modell kan etableras med
samma firumsiella förutsättningar som nu gäller för bostadsrättsföreningar.

Det kommunala inflytandet över bostadspolitiken - i första
hand är det här fråga om det inflytande kommunen har över de allmännyttiga
förvaltningarna - förändras inte nämnvärt med en kooperativ förvaltning enligt
uppdragsmodellen. Redan vid en övergång till arrende-modellen försvagas
emellertid detta inflytande nägot. SKB-modellen är i detta hänseende likvärdig
med bostadsrätten. Oavsett vilken av dessa

två upplåtelseformer som konuner i fråga, blir det
kommunala infly- 101

tandet avgjort mindre än det är i dag, främst genom
"förlusten" av äganderätten till berörda fastigheter.

En
annan fråga som berör det kommunala inflytandet är hur ombild- Prop. 1986/87:37
ningar av detta slag kan återverka på bosiculsförmedlingarruis verksamhet.
Förvaltningar enligt arrende- och uppdragsmodellema skulle inte nämnvärt
inverka på fömtsättningama för den kommunala bostadsförmedlingen medan detta
blir fallet med ombfldningar till SKB-kooperativ och bostadsrättsföreningar.

För
SKB-modellen och bostadsrättsalteraativet gäller att de inte låter sig inordnas
i det system med solidarisk hyressättning som nu gäller inom de allmännyttiga
förvaltningarna medan det omvända kan gälla kooperativa förvaltningar enligt
uppdrags- och arrendemodellema. Av betydelse är här om det blir den lokala
hyresgästföreningen eller den enskilda förvaltarföreningen som kommer att
teckna förhandlingsordning för det självförvaltade objektet.

8.2.4
Överväganden

Enligt
vår bedömning är det inte sannolikt att man kan komma till rätta med
prisbildningen pä bostadsrättsmarknaden genom en satsning pä kooperativ
hyresrätt. Som vi tidigare anfört är det endast en förvaltning av SKB-modell
som ger de boende ett inflytande som är jämförligt med bostadsrättens. En
nyetablering av SKB-kooperativ hyresrätt kan emellertid först pä sikt och dä
bara under gynnsanmia omständigheter inverka prisdämpande pä
bostadsrättsmarknaden.

Förhållandena
pä bostadsrättsmarknaden motiverar därför i sig knappast någon utveckling mot
kooperativ hyresrätt. Däremot anser vi att den kooperativa hyresrätten kan
bidra till en utveckling av dagens hyresrätt.

De
modeller för kooperativ hyresrätt som vi har valt att arbeta med, har dock
ingen given plats eller funktion i ett färdigt system. De ulgör alla led i en
pågående utveckling av hyresrätten som rymmer många komplikationer. Enligt vår
bedömning är tiden därför ännu inte mogen för att lagstifta kring den
kooperativa hyresrätten. Utvecklingsarbetet måste fä fortgå och ytterligare
erfarenheter vinnas innan "legaliseringsförfarandet" inleds. Att nu
gå in med lagstiftning kan inverka hämmande pä de krafter som driver
utvecklingen framåt och därför rent av göra mer skada än nytta.

För
att möjliggöra en fortsatt försöksverksamhet, föreslår vi cn dispenslagstiftning
på området. Regeringen bör ges rätt att medge erforderliga undantag från hyreslagstiftningen
för projekt som gäller kooperativ förvaltning av hyreshus.

102

Bilaga
8 Prop. 1986/87:37

Förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig
över förslaget om hyresgästinflytande och kooperativ hyresrätt i
bostadskommitténs betänkande (SOU 1986: 6)

Efter
remiss av bostadskommitténs slutbetänkande, har sammanlagt 349 remissinstanser
anmodats eller bereits tillfälle till att avge yttrande, däribland samtliga
kommuner. Följande instanser har yttrat sig över kapitel 8, Hyresgästinflytande
och kooperativ hyresrätt: socialstyrelsen, konsumentverket, bostadsstyrelsen,
statens råd för byggnadsforskning, statens institut för byggnadsforskning,
länsstyrelsen i Stockholms län, länsstyrelsen i Östergötlands län,
länsstyrelsen i Malmöhus län, länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län,
kommunalförbundet för Stor-stockholms bostadsförmedling (KSB),
Landsorganisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Fastighetsanställdas
förbund. Hyresgästemas riksförbund, Riksbyggen, HSB:s riksförbund, Sveriges
allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB),
Målarmästarnas riksförbund, Svenska målarförbundet, Stiftelsen Stockholms
Studentbostäder (SSSB), Sveriges folkpensionärers riksförbund (SFRF),
Sollentuna kommun, Östhammars kommun, Linköpings kommun, Åkersbergas kommun, Tings-ryds
kommim, Växjö kommim, Helsingborgs kommun, Malmö kommun, Svalövs kommun, Ale
kommun, Falköpings kommun, Karlstads kommun, Karlskoga kommun. Malungs kommun,
Sundsvalls kommun, Krokums kommun samt Jokkmokks kommun.

103

Bilaga
9 Prop. 1986/87: 37

Promemoria av arbetsgruppen för utvärdering av
erfarenheterna av hyresgästernas inflytande över reparationer i den egna
lägenheten

Till
statsr å det och chefen f ö r
bostadsdepartementet

Med
ikrafttr ä dande den 1 januari 1984 ä ndrades
den tvingande best ä nmelsen i 12 kap. 15 §
andra stycket jordabalken om hyresv ä rdens underh å llsskyldighet i fr å ga
om uthyrda bostadsl ä genheter s å att hyresg ä sterna
kan f å inflytande ö ver underh å llet
av den egna l ä genheten genom f ö rhandlings ö verenskommelser
enligt hyresf ö rhandlingslagen (1978: 304). Enligt tredje stycket
i n ä mnda paragraf har lag ä ndringen
tidsbegr ä nsats s å att den endast g ä ller
under tiden den 1 januari 1984 - den 31 december 1986 (prop. 1982/83: 146, BoU
1983/84: 5, rskr 26, SFS 1983: 899).

Chefen
f ö r bostadsdepartementet, statsr å det
Gustafsson, beslutade

den
6 april 1984 att inom departementet inr ä tta en arbetsgrupp f ö r

utv ä rdering
av erfarenheterna av hyresg ä sternas inflytande ö ver

reparationer
i den egna l ä genheten. I arbetsgruppen har enligt

uppdrag
av departementschefen medverkat justitier å det Lars K.

Beckman,
ordf ö rande, f ö rbundsombudsmannen
Lennart Olsson,

Fastighetsanst ä lldas
F ö rbund, ombudsmannen Anders Konradsson,

Hyresg ä sternas
Riksf ö rbund, civilekonomen Bengt Holmqvist,

M å larem ä starnas
Riksf ö rening, ombudsmannen Ulrik W å llstr ö m,

Svenska
M å laref ö rbundet, regionchefen Torsten Landgren, Sveriges

Allm ä nnyttiga
Bostadsf ö retag (SABO), direkt ö ren
Per Torn é e,

Sveriges
Fastighets ä garef ö rbund, och direkt ö ren
Tore S ö der,

Sveriges
Kooperativa och Allm ä nnyttiga Bostadsf ö retags

F ö rhandlingsorganisation
(KAB). I arbetsgruppen har dessutom

medverkat
ombudsmannen Hans Karlsson, Svenska M å laref ö rbundet,
som

ers ä ttare
f ö r W å llstr ö m och f ö rhandlingschefen Gunnar Fredin, KAB,

som
ers ä ttare f ö r S ö der. Sekreterare har varit

kammarr ä ttsassessorn
Staffan Rydholm, bostadsdepartementet. 104

Prop. 1986/87: 37

Arbetsgruppen,
som har haft tio sammantr ä den, f å r h ä rmed ö verl ä mna

en promemoria, i vilken
den av arbetsgruppen gjorda utv ä rderingen

redovisas.

Arbetsgruppen har d ä rmed
fullgjort sitt uppdrag.

Stockholm
den 7 mars 1986

Lars
K. Beckman

Staffan Rydholm

105

BOSTADSDEPARTEMENTET P ™ P- 1986/87: 37

Promemoria
av arbetsgruppen f ö r utv ä rdering av erfarenheterna av hyresg ä sternas
inflytande ö ver reparationer i den egna l ä genheten

1 Inledning

Chefen
f ö r bostadsdepartementet, statsr å det
Gustafsson, beslutade den 6 april 1984 att inom departementet inr ä tta
en arbetsgrupp f ö r utv ä rdering av erfarenheterna av hyresg ä sternas
inflytande ö ver reparationer i den egna l ä genheten.
I arbetsgruppen har enligt uppdrag av departementschefen medverkat f ö retr ä dare
f ö r Fastighetsanst ä lldas
F ö rbund, Hyresg ä sternas Riksf ö rbund,
M å larem ä starnas Riksf ö rening, Svenska M å laref ö rbundet,
Sveriges Allm ä nnyttiga Bostadsf ö retag
(SABO), Sveriges

Fastighets ä garef ö rbund
och Sveriges Kooperativa och Allm ä nnyttiga Bostadsf ö retags
F ö rhandlingsorganisation (KAB).

Arbetsgruppen
har haft tio sammantr ä den, varvid diskuterats olika former av hyresg ä stinflytande
samt praktiska fr å gor och problem i samband d ä rmed.
Information och synpunkter har l ä mnats av olika f ö retr ä dare
f ö r de organisationer som medverkar i arbetsgruppen
samt av f ö retr ä dare f ö r AB Nackahem, Einar Mattsson Byggnads AB, AB G ö teborgshem,
G ö teborgs Stads Bostadsaktiebolag, AB Alebyggen, BPA
Byggpreduktion AB, Kalmar, M å lerifirman Gilbert J ö nsson,
V ä xj ö , och G ö ranssons M å leri & F ä rg,
V ä xj ö .

2 G ä llande
r ä tt

Best ä mmelser
om hyra finns i 12 kap. jordabalken, som d ä rf ö r
brukar ben ä mnas hyreslagen. Den grundl ä ggande
best ä mmelsen om l ä genhetens stick finns
i 9 § f ö rsta stycket hyreslagen, d ä r
det f ö reskrivs att hyresv ä rden
p å tilltr ä desdagen, om inte b ä ttre
skick har avtalats, skall tillhandah å lla l ä genheten
i s å dant skick att den enligt den allm ä nna
uppfattningen i orten ä r fullt brukbar

106

Prop.
1986/87:37

f ö r
det avsedda ä ndam å let. Som en huvudregel ä r
allts å kravet p å viss minimistandard
tvingande. Enligt 9 § andra stycket f å r
dock avtal tr ä ffas om att l ä genheten skall vara i
s ä mre skick, om 1. uppl å telsen
avser en bostadsl ä genhet f ö r fritids ä ndam å l
eller en lokal, eller 2. hyresavtalet inneh å ller
f ö rhandlingsklausul enligt hyresf ö rhandlingslagen
(1978: 304) och best ä mmelserna om l ä genhetens skick har
tagits in i en f ö rhandlings ö verenskommelse enligt
n ä mnda lag. Undantaget enligt andra stycket 1 avser
inte bostadsl ä genheter som ä r avsedda f ö r permanentboende
(se prop. 1983/84: 137 s. 121).

Enligt
15 § f ö rsta stycket hyreslagen skall hyresv ä rden
h å lla l ä genheten i s å dant skick som anges
i 9 § f ö rsta stycket, om ej annat har avtalats eller f ö ljer
av andra stycket.

Enligt
15 § andra stycket skall hyresv ä rden,
om l ä genheten helt eller delvis ä r
uthyrd till bostad, i bostadsdelen med sk ä liga tidsmellanrum
ombes ö rja tapetsering, m å lning
och andra sedvanliga reparationer med anledning av l ä genhetens
f ö rs ä mring genom å lder eller bruk (se
om denna regel prop. 1968: 91 bihang A s. 210, 322 och 359). Detta g ä ller
dock inte om n å got annat har avtalats och 1. hyresavtalet avser
ett enfamiljshus, eller 2. hyresavtalet inneh å ller
f ö rhandlingsklausul enligt hyresf ö rhandlingslagen
och de avvikande best ä mmelserna har tagits in i en f ö rhandlings ö verenskonmelse
enligt n ä mnda lag. Enligt 15 §
tredje stycket g ä ller andra stycket 2 endast under tiden den 1
januari 1984 - den 31 december 1986 (se vidare n ä sta
avsnitt).

F ö ljer
av ett hyresf ö rh å llande en r ä tt att anv ä nda
utrynmen som ä r avsedda att anv ä ndas
gemensamt av hyresg ä sterna, skall hyresv ä rden
enligt 15 § fj ä rde stycket h å lla utrymmena i s å dant
skick som anges i 9 § f ö rsta stycket, om inte annat har avtalats (se prop.
1983/84: 137 s. 122).

Enligt
24a § hyreslagen har bostadshyresg ä ster
r ä tt att p å egen bekostnad utf ö ra
m å lning, tapetsering och d ä rmed
j ä mf ö rliga å tg ä rder i l ä genheten (se prop.
1974: 150 s. 454 och CU 1974: 36 s. 51).

107

3 1983 å rs
lagstiftnings ä rende Prop. 1986/87:37

SABO
och Hyresg ä sternas Riksf ö rbund hemst ä llde
i en skrivelse den 2 december 1982 till regeringen om en s å dan
ä ndring av 15 § hyreslagen att
hyresg ä sterna kunde f å inflytande ö ver
underh å llet av den egna l ä genheten
genom f ö rhandlings ö verenskomnelser
enligt hyresf ö rhandl ingslagen.

I
prop. 1982/83: 146 anf ö rde departementschefen att han liksom
organisationerna fann det angel ä get att snabbt f å
fram ett system som gjorde det m ö jligt f ö r hyresg ä sterna att f å
ett st ö rre inflytande ö ver
reparationer i l ä genheten, fr ä mst m å lning
och tapetsering. Enligt departementschefens mening kunde det p å anf ö rda
sk ä l - fr ä mst hyresv ä rdens f ö rhandlings ö verl ä ge
vid hyresavtalets ing å ende - inte komma i fr å ga
att g ö ra den tvingande regeln om hyresv ä rdens
underh å llsplikt dispositiv p å
det s ä ttet att hyresv ä rden
och enskilda hyresg ä ster kunde avtala bort den (se ä ven
BoU 1983/84: 5 s. 5f). I propositionen f ö reslogs i st ä llet
att 15 § andra stycket s å tillvida
skulle g ö ras dispositiv att vad som f ö reskrevs
d ä r inte skulle g ä lla
om n å got annat avtalats i en f ö rhandlings ö verenskommelse.
Departementschefen ber ö rde i propositionen ä ven
fr å gan om den f ö reslagna lag ä ndringens
konsekvenser f ö r hyress ä ttningen enligt det s.k.
bruk s v ä rdesy stemet.

Lagf ö rslaget
antogs av riksdagen men p å f ö rslag av bostadsutskottet tidsbegr ä nsades
lag ä ndringen att g ä lla under en tre å rsperiod
eller till utg å ngen av å r 1986 (BoU 1983/84:
5, rskr 26, SFS 1983: 899). Bostadsutskottet anf ö rde
h ä rom att det fanns sk ä l
att g ö ra en utv ä rdering av
erfarenheterna av ett ö kat hyresg ä stinflytande och att
det i en s å dan utv ä rdering ä ven fanns m ö jligheter
att ö verv ä ga olika alternativ och att pr ö va
dessa mot det aktuella f ö rslaget.

4 Ö verenskommelser
om hyresg ä ststyrt l ä genhetsunderh å ll

SABO
och Hyresg ä sternas Riksf ö rbund har den 25
oktober 1983 kommit ö verens om vissa allm ä nna
riktlinjer n ä r det g ä ller

108

Prop. 1986/87:37

bostadshyresgästens
inflytande över den egna lägenheten (se Bilaga). Som utgångspunkter för
förhandlingsöverenskommelser mellan allmännyttiga bostadsföretag och respektive
hyresgästförening anges följande. Hyresvärdens underhållsskyldighet rubbas
inte. Hyresgästen skall ha största möjliga bestämmanderätt över åtgärder i
den egna lägenheten. Hyresgäst som är aktsam, avstår från eller som själv utför
underhållsarbeten (målning och tapetsering) skall ha ekonomisk nytta av detta.
Detta innebär att hyresgäst som önskar få sitt lägenhetsunderhåll utfört på
samma sätt som i dag har kvar sina nuvarande rättigheter, medan hyresgäst som
är intresserad av att utvidga rättigheterna ges möjlighet till det.

SABO
har i november 1985 lämnat vissa uppgifter om förhandlingsöverenskormielser om
hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. Av totalt 285 SABO-företag har 80 med
respektive hyresgästförening träffat överenskonmelser som träder i kraft senast
den 1 januari 1986. Av det totala antalet SABO-bostäder, 740.000, förvaltar
dessa 80 företag 567.525 eller 77 procent. Omfattningen av det antal lägenheter
inom respektive företag som f.n. är med i systemet varierar dock kraftigt -
från en liten försöksverksamhet till samtliga lägenheter i systemet.
Omfattningen av det underhåll som överenskonmelserna omfattar skiftar mellan
företagen och kan uppskattningsvis anges enligt följande. Målning och
tapetsering (100 %), golvbeläggning (75 %), spis, kyl och frys (50 %) och sanitetsutrustning
(20 %).

HSB:s
Riksförbund och Hyresgästernas Riksförbund har i juni 1985 rekommenderat
allmännyttiga bostadsföretag förvaltade av HSB och respektive hyresgästförening
att träffa avtal om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll i enlighet med vissa
angivna riktlinjer.

Inom
det enskilt ägda bostadsbeståndet har fram till november 1985 endast träffats
överenskommelse om ett större projekt (se vidare avsnitt 7).

109

Prop.
1986/87:37 5 Olika modeller f ö r hyresg ä ststyrt l ä genhetsunderh å ll

Den
vanligaste modellen f ö r hyresg ä ststyrt l ä genhetsunderh å ll
ä r den s.k. rabattmodellen. Denna inneb ä r
att bostadsf ö retaget liksom tidigare planerar och finansierar l ä genhetsunderh å llet.
I botten ligger en ö verenskonmelse om intervall f ö r
n ä r underh å lls å tg ä rder
av olika slag skall utf ö ras och kostnaderna f ö r
dessa. I princip varje å r tillfr å gas hyresg ä sten
om han vill ha underh å ll utf ö rt eller inte. V ä ntar
han med det planenliga underh å llet eller utf ö r han underh å llet
sj ä lv f å r han viss rabatt p å
hyran. Rabatten ber ä knas motsvara den å rliga
avskrivningen fbr respektive underh å lls å tg ä rd.

En
annan modell ä r den s.k. fondmodellen. Till varje l ä genhet
knyts en fond (l ä genhetsfond). Till fonden avs ä tts
en summa pengar som varierar beroende p å l ä genhetens
skick i utg å ngsl ä get. D ä refter sker å rliga avs ä ttningar
med viss del av inbetald hyra. Hyresg ä sten best ä mmer
n ä r, av vem oc i vilken
omfattning underh å lls å tg ä rder skall utf ö ras. Kostnaderna
betalas fr å n l ä genhetsfonden. Om det n ä r
en hyresg ä st flyttar finns mer pengar i fonden ä n
som beh ö vs f ö r normal underh å llsstandard
betalas ö verskottet till den avflyttande hyresg ä sten.
Om det finns f ö r lite pengar f å r
den avflyttande hyresg ä sten d ä remot betala mellanskillnanden.

En
tredje modell ä r den s.k. kontomodellen. Till varje l ä genhet
knyts ett konto. Tillg ä ngliga underh å llsmedel redovisas p å
kontot och hyresg ä sten kan fr å n detta fritt
disponera pengar f ö r l ä genhetsunderh å llet under f ö ruts ä ttning
att han anlitar bostadsf ö retagets tj ä nster. V ä ljer
hyresg ä sten att sk ö ta underh å llet
sj ä lv eller att skjuta upp det utg å r
rabatt. Storleken p å rabatten beror p å
hur mycket pengar som finns p å kontot. Kontot "f ö ljer"
l ä genheten och inte hyresg ä sten.

110

6
N å gra allm ä nnyttiga bostadsf ö retag
som har avtal om Prop. 1986/87: 37 hyresg ä ststyrt
1 ä genhetsunderh å l 1

AB
Nackahem har 4.600 l ä genheter och cirka 9.000 hyresg ä ster.
Nackahem ä r det f ö retag som arbetat fram rabattmodellen. Redan v å ren
1983 tr ä ffades avtal med Hyresg ä stf ö reningen
i Stor-Stockholm om hyresg ä ststyrt l ä genhetsunderh å ll.

Nackahems
hyresg ä ster f å r i mitten av november m å nad
varje å r tv å
blanketter, en "underh å llsstatus"
och ett "underh å llserbjudande". De visar underh å llsl ä get
f ö r l ä genheten och vilket arbete som ä r
aktuellt enligt Nackahems underh å llsplan. De visar ocks å
vad det aktuella underh å llet kostar och vilken rabatt som utg å r
om hyresg ä sten avst å r fr å n
att f å underh å llet atf ö rt av f ö retaget.
Hyresg ä sten kan givetvis sj ä v
utf ö ra arbetat eller l å ta
en hantverkare eller n å gon annan som han har f ö rtroende
f ö r utf ö ra del.

Det
planerade underh å llet inneb ä r att hyresg ä sterna
varje å r betalar f ö r den ber ä knade
f ö rslitningen. Livsl ä ngden
f ö r m å lning och tapetsering har f ö r
Nackahems del ber ä knats vara 12 å r, f ö r
kyl, frys och spis 15 å r och f ö r golvmattor 20 å r.
Efter det att hyresg ä sten har svarat p å
underh å llserbjudandet tar Nackahem kontakt med hyresg ä sten
och ber ä knar tid f ö r underh å llet.
F ö r de underh å lls å tg ä rder
som enligt Nackahems planer skall utf ö ras under det koranande
å ret och som hyresg ä sten
avst å r fr å n att l å ta f ö retaget utf ö ra kommer han att f å
en rabatt i slutet av å ret. Samtidigt med hy resavin f ö r
januari m å nad å r 2 f å r hyresg ä sten besked om den
totala rabatten å r 1, som dras av fr å n
januari hyran. Besiktning av l ä genheten sker vid hyresg ä stbyte.

En
aktsam hyresg ä st kan sj ä lvfallet beh å lla
exempelvis kylsk å pet 20 å r och f å r d å rabatt p å hyran under 5 å r,
eftersom livsl ä ngden f ö r ett kylsk å p bed ö mts
vara 15 å r. Vill en hyresg ä st
byta kylsk å pet redan efter 10 å r
f å r han i st ä llet betala vad som
fattas innan kylsk å pet ä r avskrivet, dvs. kostnader motsvarande 5 å rs
rabatt.

111

Hyresg ä sten
har ocks å m ö jlighet att beg ä ra
tillval. Med tillval Prop. 1986/87:37

menas att hyresg ä sten
v ä ljer h ö gre standard p å t.ex. tapeter,

material eller
inventarier ä n vad som ligger till grund f ö r

f ö retagets
kostnadsber ä kningar och som ryms inom hyran.

Kostnaderna f ö r
tillval p å verkar inte hyran utan betalas kontant

av hyresg ä sten.

AB
G ö teborgshem och Hyresg ä stf ö reningen
i V ä stra Sverige har tr ä ffat
avtal om hyresg ä ststyrt l ä genhetsunderh å ll
enligt rabattmodellen. Avtalet g ä ller fr.o.m. den 1 januari 1985 och omfattar f ö retagets
samtliga l ä genheter (38.000). Underh å llet
avser m å lning och tapetsering med tolv å rs
intervall. F ö rutom vid hyresg ä stbyte
sker besiktning av l ä genheten vid tiden f ö r
underh å llsarbetena. I avtalet finns dessutom en best ä mmelse
om besiktning vart femte eller sj ä tte å r.

G ö teborgs
Stads Bostadsaktiebolag till ä mpar rabattmodellen. Avsikten ä r
att bostadsbolagets hela l ä genhetsbest å nd (27.000 l ä genheter)
skall omfattas av systemet. Underh å llet avser m å lning, tapetsering,
mattl ä ggning och parkettslipning. Intervallet ä r
normalt tolv å r med undantag f ö r
k ö ksmattor och golvslipning (20 å r)
och ö vriga mattbyten (30 å r).
Hyresg ä sten kan g ö ra tillval mot
kontant betalning. I ett bostadsomr å de (G å rdsten i Angered) startades i mars 1984 en f ö rs ö ksverksameht
som inneb ä r att hyresg ä sten har m ö jlighet
att f å f ö rdelaktiga l å n (femton å rigt
annuitetsl å n med f.n. 11,5 % r ä nta)
f ö r relativt exklusiva tillval. Detta s.k. VIP-system
(=v ä lja inredning personligt) har sedan permanentats
och inf ö rts i ytterligare ett bostadsomr å de.

AB
Alebyggen f ö rvaltar 1.400 l ä genheter
i Ale konmun. Administrativa och tekniska f ö rvaltningstj ä nster
k ö ps av Riksbyggen. Det hyresg ä ststyrda
l ä genhetsunderh å llet sker efter
fondmodellen och har tr ä tt i kraft den 1 juli 1984. Underh å llet
omfattar i dag m å lning, tapetsering, golvbel ä ggning
samt kyl, frys och spis.

112

Till varje l ä genhet
knyts en l ä genhetsfond med konto. I och med att en fond inf ö rs
f ö r en l ä genhet avs ä tts en viss summa
pengar av f ö retaget till fonden. De medel som avs ä tts
motsvarar kostnaderna f ö r att iordningst ä lla
l ä genheten i normalskick ("nollst ä llning").
En opartisk besiktningsman kontrollerar och bed ö mer
l ä genhetens skick. F ö r
att kontinuerligt tillf ö ra fonden medel sker en å rlig
avs ä ttning. Avs ä ttningen m ö jligg ö rs
genom att hyran h ö js med visst belopp per kvadratmeter f ö r
samtliga l ä genheter. Beloppet s ä tts
in p å respektive l ä genhets fondkonto.
Vid avflyttning besiktas l ä genheten och de pengar som beh ö vs
f ö r att å terst ä lla l ä genheten i normal skick tas fr å n
l ä genhetsfonden. Blir det pengar ö ver
tillfaller dessa avtr ä dande hyresg ä st. Ä r
l ä genheten h å rt sliten och r ä cker
inte fondmedlen till, f å r avtr ä dande hyresg ä st betala
mellanskillnaden.

Hyresg ä sten
f ö rbinder sig att om han ö nskar
f å underh å llsarbetet utf ö rt av Alebyggen anlita
den entrepren ö r som anvisas honom. Om hyresg ä sten
sj ä lv vill utf ö ra arbetet kan han f ö r
t ä ckande av materialkostnaderna erh å lla
rekvisition till vissa angivna material f ö retag i Ale kommun. I
normalfallet motsvarar fondavs ä ttningen underh å ll
med 12 å rs intervall n ä r det g ä ller
m å lning och tapetsering. Ca 80 % av
hyresg ä sterna har tecknat avtal om inre underh å ll
av l ä genheten och s å ledes accepterat
fondmodellen. Detta till ä ggsavtal tecknas tillsammans med hyreskontraktet
och ä r knutet till hyresg ä sten.

7 Hyresg ä ststyrt
l ä genhetsunderh å ll inom det enskilt ä gda

bostadsbest å ndet

Inom
det enskilt ä gda bostadsbest å ndet
har endast tr ä ffats ö verenskommelse om ett st ö rre
projekt (se avsnitt 4). Einar Mattsson Byggnads AB har med Hyresg ä stf ö reningen
i Stor-Stockholm tr ä ffat avtal om hyresg ä ststyrt
l ä genhetsunderh å ll i en fastighet i v å rberg
utanf ö r Stockholm med drygt 200 l ä genheter.
Det ä r fr å ga om en f ö rs ö ksverksamhet
som startade den 1 januari 1985 men det finns ingenting som tyder p å
att verksamheten inte kommer att permanentas. Den modell som anv ä nds
ä r rabattmodellen och underh å llet
omfattar tills vidare endast m å lning och tapetsering. Underh å llsintervall
et ä r tolv å r och besiktning av l ä genheten
sker - f ö rutom vid hyresg ä stbyte
- vart tredje å r.

8 Riksdagen 1986/87. 1 saml. Nr 37

113

8 Organisationernas
principiella inst ä llning Prop. 1986/87:37

N å gra
av de f ö retr ä dare f ö r ber ö rda organisationer sora medverkar i arbetsgruppen
har sammanfattat sin principiella inst ä llning enligt f ö ljande.

Hyresg ä sternas
Riksf ö rbund. Det skall inte kr ä vas
ä gander ä tt till bostaden f ö r
inflytande ö ver l ä genheten och bostadsomr å det.
Avtalen om hyresg ä ststyrt l ä genhetsunderh å ll
ger varje hyresg ä st ett inflytande ö ver
och ansvar f ö r den egna l ä genheten. Sedan
reformen tr ä dde i kraft den 1 januari 1984 har enbart positiva
omd ö men h ö rts och utan ö verdrift ä r
reformen mycket popul ä r.

F ö re
lag ä ndringen uttrycktes en del farh å gor
inf ö r reformen. Det p å stods
fr å n vissa h å ll att arbetstillf ä llena
f ö r m å larna skulle minska. Tv ä rtom
r å der det i dag p å
vissa orter och inom vissa bostadsf ö retag brist p å m å lare.
"Svart" arbetskraft skulle komma att anlitas i st ö rre
omfattning. Ingenting i dag tyder p å detta. Det framf ö rdes
synpunkter p å att bruksv ä rdepr ö vningen
skulle f ö rsv å ras. Ingenting tyder ä n
s å l ä nge p å att det skulle vara n å got
problem med att fastst ä lla bruksv ä rdet f ö r
ifr å gavarande l ä genheter. Somliga p å stod
att underh å llet av l ä genheterna skulle bli
s ä mre. Inte heller detta kan p å visas.
En f ö rklaring till att det har varit f å
problem i samband med inf ö randet av det ö kade hyresg ä stinflytandet
st å r att finna i kopplingen till det kollektiva f ö rhandlingssystemet.
Bostadsmarknadens parter har till f ö ljd av sina praktiska erfarenheter funnit
acceptabla former f ö r ett ö kat hyresg ä stinflytande.

Satmianfattningsvis
f ö resl å s ntt best ä mmelsen om ett ö kat
hyresg ä stinflytande i 15 §
hyreslagen blir permanent.

M å larem ä starnas
Riksf ö rening. Reformen har inte - som f ö reningen
befarade - f ö rs ä mrat syssels ä ttningen i m å leribranschen
i nSgon n ä mnv ä rd utstr ä ckning. Anledningen
till detta ä r emellertid i f ö rsta
hand att antalet hyresg ä ster som hittills erbjudits m ö jlighet
att avst å fr å n eller senarel ä gga
m å lningsarbeten ä r t ä mligen
begr ä nsat. Ett faktum ä r
att de allm ä nnyttiga bostadsf ö retagen
under senare tid inte ö kat utan snarare minskat

114

Prop. 1986/87: 37

antalet egna anst ä llda m å lare. Detta f ö rh å llande kan kanske tj ä na som en fingervisning om vad de
allm ä nnyttiga f ö retagen har f ö r uppfattning om det framtida m å lningsunderh å llet. Riksf ö reningen ä r av den uppfattningen att n å gon ö kning av den "svarta"
sektorn inte ä r sannolik om rabattmodellen anv ä nds. D ä remot kan en ö kning av denna sektor befaras om
fondmodellen f å r en st ö rre spridning. Riksf ö reningen kan mot bakgrund av hittillsvarande
erfarenheter inte g ö ra n å gon bed ö mning av reformens effekter f ö r m:lerif ö retagen.

Svenska M å laref ö rbundet. Reformen om det hyresg ä ststyrda underh å llet kommer att dramatiskt f ö r ä ndra m å lerimarknaden. Det ligger i sakens
natur att m å lningsobjekten blir f ä rre med minskad syssels ä ttning f ö r m å la-na som f ö ljd. F ö r ä ndrade upphand!ingsrutiner kommer
att f ö rdyra underh å llet samt utvidga marknaden f ö r kvittol ö sa arbeten. Eftersatt eller amat ö rm ä ssigt utf ö rt m å lningsarbete kan f ö rs ä mra kvalit é n och p å sikt medf ö ra ytterligare ö kade underh å llskostnader.

Det ä r
dock befogat att hyresg ä sten
har inflytande ö ver f ä rg- och tapetval samt tidpunkt f ö r det periodiska underh å llet i former som inte f å r de negativa konsekvenser som ä r beh ä ftade med den nuvarande modellen f ö r hyresg ä ststyrt underh å ll.

SABO. Det hyresg ä ststyrda l ä genhetsunderh å llet har f å tt ett mycket stort och snabbt
genomslag i de allm ä nnyttiga bostadsf ö retagen. Resultaten och
erfarenheterna ä r rnycket goda, varf ö r en mer detaljerad utv ä rdering knappast kan tillf ö ra n å got ytterligare. Det ä r dock f ö r tidigt att med s ä kerhet uttala sig om de ekonomiska
och v ä rdem ä ssiga konsekvenserna. De farh å gor som framf ö rdes fr å n vissa h å ll om minskad syssels ä ttning f ö r m å larna har visat sig vara utan
grund. De farh å gor f ö r missf ö rh å llanden som framf ö rts har beaktats i de "allm ä nna riktlinjer f ö r bostadshyresg ä sternas inflytande ö ver den egna l ä genheten" som utf ä rdats av SABO och Hyresg ä sternas riksf ö rbund (se bilagan).

Sveri ges Fasti ghets ä garef ö rbund. En allsidig utv ä rdering b ö r

innefatta Intervjuer med de fastighets ä gare som har valt att inte

tr ä ffa avtal om hyresg ä ststyrt l ä genhetsunderh å ll. 115

Prop. 1986/87:37

Dagens
skattesystem ä r det st ö rsta hindret f ö r
ett mer omfattande hyresg ä ststyrt underh å ll hos de privata
fastighets ä garna. En privat fastighets ä gare
har n ä mligen endast begr ä nsade
m ö jligheter att f ö rskjuta
underh å llet i tiden. Reformen kr ä ver
att fastighets ä garen har m ö jlighet att fondera
medel f ö r framtid; underh å ll.
Schablonbeskattningen hos de allm ä nnyttiga bostadsf ö retagen
medger detta. Den konventionella beskattningen ger inte denna m ö jlighet.
Erforderliga ä ndringar av skattereglerna f ö r
de privata fastighets ä garna b ö r d ä rf ö r genomf ö ras samtidigt som en
eventuell permanentning av de h ä r aktuella reglerna i hyreslagen.

Utv ä rderingen
borde ocks å ha omfattat ett studium av dels de effekter som
uppkommer f ö r fastighets ä garen n ä r
det g ä ller de administrativa kostnaderna, dels f ö rekomsten
av "svarta pengar" i samband med l ä genhets ö verl å telser.

Av
utv ä rderingen framg å r
att ett betydande antal privat ä gda hyresfastigheter- framf ö rallt
mindre s å dana - inte omfattas av systemet med f ö rhandlingsordningar.
F ö r ä ndringar i hyresvillkoren ö verenskommes
i st ä llet direkt mellan hyresv ä rd
och hyresg ä st. En s å dan ordning ä r
ofta naturlig i mindre privat ä gda fastigheter d ä r
ofta fastighets ä garen sj ä lv bor i huset.

F ö r
att m ö jligg ö ra inflytande ö ver l ä genhetsunderh å llet
f ö r alla hyresg ä ster b ö r
15 § hyreslagen ges en s å dan
utformning att hyresv ä rden och den enskilde hyresg ä sten
ges m ö jlighet att avtala bort underh å llsplikten.
Det finns ingen anledning att befara att hyresg ä sterna
skulle f å en s ä mre st ä llning genom en s å dan
ordning. Hyresg ä st har redan enligt nuvarande regler i hyreslagen m ö jlighet
att f å villkoren i hyresavtalet pr ö vade
av hyresn ä mnden.

Ä ven om hyresv ä rd och hyresg ä st
ges m ö jlighet att direkt avtala om l ä genhetsunderh å llet
kommer fr å gorna ä ven i framtiden vanligtvis att regleras vid de
kollektiva f ö rhandlingarna. M ö jligheten
till individuella avtal inneb ä r emellertid att alla hyresg ä ster
kan f å inflytande ö ver l ä genhetsunderh å llet.

116

9 Arbetsgruppens Ö verv ä ganden Prop. 1986/87:37

Om
en l ä genhet helt eller delvis ä r
uthyrd till bostad skall hyresv ä rden enligt 15 §
andra stycket hyreslagen i bostadsdelen med sk ä liga
tidsmellanrum ombes ö rja tapetsering, m å lning
och andra sedvanliga reparationer med anledning av l ä genhetens
f ö rs ä mring genom å lder och bruk. 1983 å rs
lag ä ndring, som arbetsgruppen har gjort en utv ä rdering
av, inneb ä r att best ä mmelsen om hyresv ä rdens
underh å llsplikt, som ä r tvingande till f ö rm å n
f ö r hyresg ä sten, s å tillvida
har gjorts dispositiv att avvikande best ä mmelser g ä ller
om de har tagits in i en f ö rhandlings ö verenskommelse enligt
hyresf ö rhandl ingslagen.

Utg å ngspunkten
ä r allts å fortfarande att hyresv ä rden
ä r skyldig att underh å lla
l ä genheten men det har ö verl ä mnats
å t parterna i det kollektiva f ö rhandlingssystemet
- d ä r hyresg ä sterna f ö retr ä ds
av sin organisation - att ge hyresg ä sterna ett ö kat inflytande ö ver
underh å llet i den egna l ä genheten.
F ö rhandlingsordning enligt hyresf ö rhandlingslagen
finns f ö r hela det allm ä nnyttiga
bostadsbest å ndet. Enligt uppgift omfattas cirka 80 procent av l ä genheterna
i det enskilt ä gda bostadsbest å ndet
(se prop. 1983/84:137 s. 68). Det b ö r dock n ä mnas att det p å
mindre orter och i delar av Norrland finns ett betydande antal privat ä gda
hyreshus som inte omfattas av det kollektiva f ö rhandlingssystemet.

Erfarenheterna
av ett hyresg ä ststyrt underh å ll ä r
positiva. Det har inte framkonmit n å gra negativa synpunkter betr ä ffande
1983 å rs lag ä ndring. D ä remot kvarst å r
vissa farh å gor n ä r det g ä ller syssels ä ttningen inom den
organiserade m å leribranschen och h ä rtill
å terkonmer arbetsgruppen senare i detta avsnitt.

I
1983 å rs lagstiftnings ä rende
antogs att den f ö reslagna lag ä ndringen skulle kunna
medf ö ra vissa praktiska sv å righeter
n ä r det g ä ller att best ä mma hyran enligt
bruksv ä rdesystemet (se prop. 1982/83: 146 s. 6f). Det kan
nu konstateras att dessa farh å gor inte har besannats. Det har dock uppgivits fr å n
den privata sektorn att man haft sv å rt att avg ö ra om hyresuppgifter
fr å n

9 Riksdagen
1986/87. 1 saml. Nr 37 117

Prop.
1986/87: 37

allm ä nnyttiga
bostadsf ö retag innefattat rabatt eller inte. De modeller som
till ä mpas inneb ä r emellertid att
hyran inkluderar ett underh å llsansvar f ö r fastighets ä garen
och n å gra problem b ö r allts å inte
kunna uppkomma. Att erfarenheterna i detta och andra avseenden ä r
s å positiva kan antas bero p å
styrkan och smidigheten i det kollektiva f ö rhandlingssystemet, d ä r
parterna representerar en stor samlad erfarenhet av hyresfr å gor.

I
1983 å rs lagstiftnings ä rende
framf ö rdes vissa synpunkter betr ä ffande
behovet av skydd f ö r den enskilde hyresg ä sten
(se lagr å det i prop. 1982/83: 146 s. 16f samt reservation i BoU
1983/84: 5 s. 7). Erfarenheterna ger inte st ö d
f ö r att det uppkommit n å gra
problem f ö r enskilda hyresg ä ster.
De f ö rhandlings ö verenskommelser som
har tr ä ffats inneb ä r att de enskilda
hyresg ä sterna har full valfrihet att g å
med i eller att st å utanf ö r den nya ordningen med hyresg ä ststyrt
l ä genhetsunderh å ll. F ö r
den hyresg ä st som v ä ljer att st å
utanf ö r kvarst å r hyresv ä rdens
underh å llsplikt som en tvingande best ä nmelse
till hyresg ä stens f ö rm å n. Ett s å dant st ä llningstagande
hindrar inte hyresg ä sten fr å n att ett senare å r
v ä lja att helt eller till viss del utnyttja de m ö jligheter
som den nya ordningen ger honom.

Inom
allm ä nnyttan har f.n. 80 f ö retag
(som representerar 77 % av det allm ä nnyttiga l ä genhetsbest å ndet)
tr ä ffat f ö rhandlings ö verenskommelser om
hyresg ä ststyrt l ä genhetsunderh å ll
f ö r samtliga l ä genheter eller viss
del av f ö retagets l ä genheter. Med h ä nsyn
till den hittillsvarande utvecklingen och de positiva erfarenheter som
redovisats av SABO och Hyresg ä sternas Riksf ö rbund kan det antas
att i forts ä ttningen f ö rhandlingsbverenskommelser
kommer att tr ä ffas av ytterligare allm ä nnyttiga
f ö retag och, n ä r det g ä ller
de f ö retag som redan har f ö rhandlings ö verenskommelse,
f ö r ytterligare delar av f ö retagets
l ä genhetsbest å nd.

N ä r
det g ä ller det enskilt ä gda
bostadsbest å ndet har d ä remot endast tr ä ffats
en ö verenskommelse om ett st ö rre
projekt. Vid en av Sveriges Fastighets ä garef ö rbund
f ö retagen snabbenk ä t
har inte framkommit n å gra principiella inv ä ndningar
mot ett hyresg ä ststyrt 1 ä genhetsunderh å l!.
Som f ö rbundets f ö retr ä dare
i arbetsgruppen

118

anf ö r
(se avsnitt 8) torde skattesystemet vara det st ö rsta
hindret f ö r ett mera omfattande hyresg ä ststyrt
underh å ll hos de privata fastighets ä garna.
Reformen kr ä ver att fastighets ä garen
har m ö jlighet att fondera medel f ö r
framtida underh å ll, vilket den konventionella beskattningen inte
ger m ö jlighet till (i motsats till schablonbeskattningen
hos de allm ä nnyttiga bostadsf ö retagen).

Det
b ö r ocks å n ä mnas att cirka 20 procent av l ä genheterna
i det enskilt ä gda bostadsbest å ndet
inte omfattas av f ö rhandlingsordning och att det redan d ä rf ö r ä r
uteslutet med n å gon f ö rhandlings ö verenskonmelse om
hyresg ä ststyrt l ä genhetsunderh ö ll
betr ä ffande dessa l ä genheter.

I
och f ö r sig ä r det beklagligt att vissa hyresg ä ster
inte ges n å gon m ö jlighet till hyresg ä ststyrt
l ä genhetsunderh å ll. Enligt
arbetsgruppens mening b ö r det dock inte komma i fr å ga
att tillgripa n å gon form av tv å ngslagstiftning f ö r
att ge reformen en hundraprocentig omfattning. Som fastslagits redan i 1983 ars lagstiftnings ä rende
b ö r det inte heller komma i fr å ga
att g ö ra regeln om hyresv ä rdens
underh å llsplikt dispositiv p å
det s ä ttet att hyresv ä rden
och enskilda hyresg ä ster kan avtala bort den. P å denna
punkt har fastighets ä garef ö rbundets f ö retr ä dare
i arbetsgruppen anm ä lt en avvikande mening (se avsnitt 8).

Den
utveckling i fr å ga om hyresg ä ststyrt l ä genhetsunderh å ll
som hittills har skett och som allts å i huvudsak avser det
allm ä nnyttiga bostadsbest å ndet
ger inte underlag f ö r n å gra best ä mda bed ö mningar
av l å ngsiktiga effekter i fr å ga
om bostadsf ö retagens ekonomi eller underh å llsniv å n
i stort. Det ä r emellertid fr å ga
om ett frivilligt system och det b ö r d ä rf ö r enligt arbetsgruppens mening utan ol ä genhet
kunna ö verl ä mnas å t bostadsf ö retagen sj ä lva
att g ö ra dessa bed ö mningar.

1983
å rs lag ä ndring inneb ä r att bostadsf ö retagen
och hyresg ä stf ö reningarna har f å tt
en betydande frihet att i sina f ö rhand! i ngs ö verenskommel ser best ä nana
om formerna f ö r och omfattningen av det hyresg ä ststyrda
l ä genhetsunderh å llet. Detta ä r

119

enligt arbetsgruppens
mening en lämplig ordning. Den s.k. rabattmodellen förefaller att vara mycket
ändamålsenlig medan den s.k. fondmodellen möjligen kan medföra vissa problem
framför allt vid byte av hyresgäst. När det gäller den s.k. kontomodellen har
arbetsgruppen inte fått del av några praktiska erfarenheter och saknar därför
underlag för ett uttalande.

Arbetsgruppen
tar därefter upp de farhågor som måleribranschen givit uttryck för när det
gäller minskad sysselsättning och en utvidgning av "den svarta
sektorn". Det finns enligt arbetsgruppen anledning att se allvarligt på
dessa frågor. Den hittillsvarande utvecklingen ger dock Inte något belägg för
att det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet skulle ha medfört någon minskning
av sysselsättningen för målarna. Sysselsättningen är f.n. mycket god inom
måleribranschen. Detta torde dock i väsentlig mån bero på genomförandet av det
s.k. ROT-programmet. Det har inte varit möjligt för arbetsgruppen att få fram
något underlag för en konkret bedömning av reformens effekt på
sysselsättningen. SABO har dock gjort den översiktliga bedömningen att cirka
60 procent av erbjudet underhåll koumer att beställas av bostadsföretaget vid
normen!igt underhåll. Detta motsvarar ungefär samma eller en något större volym
underhåll än tidigare. Enligt SABO blir dock träffsäkerheten i relation till
faktiskt underhållsbehov betydligt större. Enligt SAB0:s bedömning ger det nya
systemet generellt sett bättre underlag för underhållsarbeten.

När
det gäller den svarta sektorn är det givetvis ännu svårare att få fram några
konkreta siffror. Det kan dock inte uteslutas att några hyresgäster, som valt
att själva svara för vissa underhållsarbeten, låter sig frestas att anlita
"svart" arbetskraft.

Enligt
arbetsgruppens raening är det angeläget att riksorganisationerna på
bostadsmarknaden samt bostadsföretag och hyresgästförening har ett fortlöpande
samarbete centralt respektive lokalt med berörda fackliga organisationer. Det
bör överlämnas åt organisationerna att finna lämpliga forraer för dessa
kontakter.

120

Hyreslagens 15 § har andråts. Från 1 januari 19S4 lyder 12
kap 15 § jordabalken sålunda:

15 § Under
hyrestiden skail hyresvärden hålla lägenheten

i sädant skick som anges 19§, om ej annat avtalats eller
följer av andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, sbll
hyresvärden i bostadsdelen med skäliga ridsmellanrum ombesörja tapetsering,
målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens
försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har
avtalats och

1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller

2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hy

resförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande

bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverens

kommelse enligt nämda lag.

Andra stvcket 2 gäller endast under tiden den 1 |anuanl984-den
31 december 1986.

BOSTADSHYRESGASTENS INFLYTANDE ÖVER DEN EGNA LÄGENHETEN.

Allmänna riktlinjer från SABO och Hyresgästernas Riksförbund.

Med anledning av den aktuella ändringen av 15§ hyreslagen
och utgående frän sin gemensamma skrivelse till bostadsdepartementet av den 2
december 1982 anger SABO och Hyresgästemas Riksforbund följande riktlinier:
Förutsättningarna och formerna för den enskilde hyresgästens inflytande över
den egna lägenheten skall regleras i förhandhngsöverenskommelse mellan
bostadsföretaget och hyresgästföreningen.

Sådan förhandlingsövercnskommcise kan omfatta hela
bostadsföretagets bestånd eller delar av det. Förhandhngsöverenskommelse kan
också ges tillämpning vid olika tidpunkter för olika bostäder eller bostadsområden.

Det är också möjligt att inom ett och samma bostadsföretag
tillämpa olika lösningar i olika bostadsområden. Sådana olika lösningar kan
vara motiverade av skillnader när det gäller lägenhetemas och fastigheternas
skick och utformning, hyresgästemas instäUning etc.

Utgångspunkter för förhandlingsövercnskommelser bor vara
följande:

• Hyresvärdens underhållsskyldighet mbbas inte.

Hyresgästen skall ha största möjliga bestämmanderätt över
åtgärder i den egna lägenheten.

• Hyresgäst som är aktsam, avstår från eller som själv

utför underhållsarbeten (målning och tapetsering) skall

ha ekonomisk nytta av detta.

• Detta innebär att hyresgäst som önskar fa sin

lägenhetsunderhåll utfört på samma sätt som i dag har

kvar sina nuvarande rättigheter, medan hyresgäst som är

intresserad av att unidga ränighetema ges möjlighet till

det.

Bilaga

3. Som komplettenng till och förtydligande av punkt 2
anger SABO och Hyresgästemas Riksförbund följande:

a. Förhandlingsöverenskommelse om lägenhetsunderhåll

bör utformas så, att den möjliggör för hyresgästen att

besluta om när och hur (omfattning, kvalitet od) un

derhåll skall utföras. Den skall också möjliggöra en

rationeU hantering inom bostadsföretaget. Hänsyn

måste därvid tagas till de olika förutsättningar som

galler för olika företag i fråga om egen ansälld per

sonal, upphandlingsmöpignetei; aaministrativ hante

ring m m. Som redan nämnts i punkt 1 kan också

olika lösningar tillämpas i olika delar av ett bostads

företags bestånd.

b. Hyresgästens bestämmande och bostadsföretagets

åtagande skaU rymmas inom hyressättningen och de

fömtsätmingar och villkor som följer av förhandlings-

överenskommelsen meUan bostadsföretaget och hyres

gästföreningen.

c. Bostadsföretaget ansvarar för att underhåU i lägen

heten utföres i den omfattning och vid de tillfillen som

hyresgästen begäi; i enlighet med de viUkor som följer

av den särskilda förhandTingsoverenskommelsen meUan

bostadsföretaget och hyresgästföreningen.

d. Hyresgäst ges rätt att av bostadsföretaget begära
av

vikelser från överenskommen underhållsstandard (på

sätt som ryms inom bostadsföretagets erbjudande eller

åtagande).

Högre underhåUsstandard kan exempelvis innebära högre
materialkvaliteter eller tidigarelagt under-hiU. Hyresgäst kan även välja att
avstå från delar av planlagt lägenhetsunderhåll eUer begära senareläggning.

e. Hyresgäst ges ekonomisk kompensation för den un-

derhålTsservice som hyresgästen ej umyttjar

Begär hyresgäst av bostadsföretaget högre underhåUsstandard
ersätter han/hon bostadsföretaget. Ersättningen kan erläggas genom
engångsbelopp alternativt fördelas betalningen över viss tid.

f. Hyresgästen har inte rätt att vid avflytming från
lägen

heten erhåUa ersätming för av honom bekostade un

derhållsåtgärder i lägenheten, varken av bostadsföre

taget eUer efterkommande hyresgäst.

g. Bostadsföretaget skaU vinnlägga sig om att ge hyres

gästema gcxl införmadon om de möjUgheter och alter

nativ som står öppna Ibr den enskilde hyresgästen

inom ramen för oäffad förhandlingsöverenskommelse.

h. Om hyresgäst enligt särskilda regler inom ramen för träffad
förhandlingsöverenskommelse medges rätt att själv disponera hyresmedel för att
låta annan utföra underhåU, bör bostadsföretaget ställa kiav på att arbetet
skall utföras av företag som ruUgör sina skyldigheter enligt lag och avtal
(spärr mot sk svartjobb).

Upplysningsvis.

Utgående från de angivna riktiinjema avser SABO och
Hyresgästemas Riksförbund att återkomma med redovisning av olika möjligheter
och altemativ m m.

De båda riksorganisationema avser också an tillsammans
med berörda bckliga organisationer följa och utvärdera vunna erfarenheter.

Stockholm
den 25 oktober 1983.

SVERIGES ALLMÄNNrrriGA BOSTADSFÖRETAG HYRESGÄmRNAS RIKÄFÖRBNIX

Bilaga
10 Prop. 1986/87:37

Det remitterade lagförslaget

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 46, 67 och 71 §§
jordabalken' skall ha följande lydelse

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

46 §

Om hyresvärden har sagt upp Om
hyresvärden har sagt upp

hyresavtalet eller, i fall som avses i hyresavtalet
eller, i fall som avses i

3 första stycket 2, anmodat hyres- 3
§ tredje stycket 2, anmodat hyres

gästen att flytta, har hyresgästen gästen
att flytta, har hyresgästen

rätt till förlängning av avtalet, utom rätt
till förlängning av avtalet, utom

när när

1.
hyresrätten är
förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,

2.
hyresgästen i
annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke
bör förlängas,

3.
huset skall
rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

4.
huset skall
undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta
kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden
samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

5.
lägenheten ej
vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att
hyresförhållandet upphör,

6.
avtalet avser
en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har sådant intresse att
förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

6 a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som
innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt
samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att
hyresgästen skäligen bör flytta,

7.
hyresförhållandet
beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad
med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan
anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att
förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt
anställningen har upphört,

8.
hyresförhållandet
i annat fall än som avses i 7 beror av anstäUning för skötsel och tUlsyn av
fastighet samt anstäUningen har upphört och det ej är oskäligt mot
hyresgästen atl även hyresförhållandet upphör,

9.
hyresförhållandet
beror av an- 9. hyresförhållandet beror av annan
anställning än som avses i 7 nan anställning än som avses i 7 och

' Balken omtryckt 1971: 1209, 12kap. omtryckt 1984: 694. 122

Nuvarande lydelse

Föreslagen
lydelse

Prop.
1986/87: 37

som
upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet
upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har
synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

eller 8 och som upphört och det ej är oskäligt mot
hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat
längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa
hyresförhållandet, eller

10. det i annat fall icke strider mot god sed i
hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att
hyresförhållandet upphör.

Om
hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en
del av lägenheten och avtalet lämpUgen kan förlängas såvitt avser lägenheten i
övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan
förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av
den med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall
hyresgästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en
likvärdig lägenhet i huset.

67 §

Överenskommelse
om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot
hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om
överenskommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 37, 40, 46-54, 55 a eller
66 §, såvida överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på
arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen
(1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central
arbetstagarorganisation.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som
beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda
i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot bestämmelse i 4,
33-35, 40, 46-54, 55 a eller 66 §, såvida överenskommelsen har formen av
kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av
organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att
anse såsom central arbetstagarorganisation.

Sådana hyresvUlkor i kollektivavtal som avses i första slycket
får liUämpas även på en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslulande
arbetstagarorganisationen men sysselsätts i arbeie som avses med avtalet, om

1.
arbetsgivaren
är bunden av kollektivavtalet,

2.
hyresvärden
och hyresgästen är överens om ait villkoren skall tillämpas eller vUlkoren
ingår i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 54 och 55 §§.

Hyrestvister
som ej enligt 69 § skall prövas av hyresnämnden och

Hyrestvister
som ej enligt 69 § skall prövas av hyresnämnden och

123

Nuvarande
lydelse

inte heller rör kollektivavtal skall tas upp av den
fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.

Föreslagen lydelse

inte heller rör kollektivavtal eUer tillämpning av ett
sådant avial ifall som avses i 67 § andra stycket skall tas upp av den
fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.

Om laga domstol i tvister med anledning av tillfällig
upplåtelse av hus eller del av hus för uppställning av fordon finns bestämmelse
i 10 kap. 10 § rättegångsbalken. Beträffande laga domstol i hyrestvister som
skall prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen
(1981:847) finns bestämmelser i dessa lagar.

Prop.
1986/87: 37

Överklagande
som avses i 70 § tas upp, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i
annat fall av bostadsdomstolen. Besvärs-handlingen skall ges in till den domstol
som har att ta upp besvären.

Överklagande
som avses i 70 § tas upp, om det rör kollektivavtal eller tillämpning av ett
sådant avtal i fall som avses 167 § andra stycket, av arbetsdomstolen och i
annat fall av bostadsdomstolen. Besvärs-handlingen skall ges in till den domstol
som har att ta upp besvären.

1.
Denna lag
träder i kraft den Ijanuari 1987.

2.
Den nya
lydelsen av 12 kap. 46 och 67 §§ skall tillämpas även i fråga om hyresavtal som
har ingåtts före ikraftträdandet. Om hyresavtalet har sagts upp före
ikraftträdandet, skall dock 46 § i sin äldre lydelse fortfarande tillämpas.

3.
Bestämmelsen i
punkt 2 om verkan av att hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet gäller
inte om avtalet efter uppsägningen har förlängts för tid efter ikraftträdandet.

124

2 Förslag
till Prop. 1986/87:37

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen
(1971:479)' dels att 14, 15, 37, 60 a, 77 och 79 §§ skall ha följande lydelse, dds
att det i lagen skall införas fyra nya paragrafer, 80-83 §§, samt närmast före
80 § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

14 §2

I stadgarna kan tas in förbehåll att vid övergång av
bostadsrätt till annan lägenhet än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna
skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken
ordning lösningsrätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom
vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka
grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den
skall betalas.

En bostadsrättsförening som är En bostadsrättsförening som är

ansluten till en folkrördsekoopera- ansluten till en sådan
riksorganisa-

tiv riksorganisaiion får i sina stad- tion eller regional organisation för

gar ta in förbehåll enligt första bostadsrättsföreningar, som är re-

stycket även för bostadslägenheter. presenterad i föreningarna och

Sådant förbehåll får gälla till för- skall godkänna föreningarnas stad-

mån för föreningen,/o/röre/5eÄ:oo- gar, får i sina stadgar ta in förbehåll

perativ organisation som denna Ull- enligt första stycket även för bo-

hör eller medlemmarna. Förbehål- stadslägenheter. Sådant förbehåll

let får avse rätt att inom högst tre år får gälla till förmån för föreningen,

från upplåtelsen återköpa eller lösa riksorganisationen, den regionala

bostadsrätten från bostadsrättsha- organisationen eller medlemmarna.

våren eller någon som förvärvat Förbehållet får avse rätt att inom

bostadsrätten. I övrigt gäller första högst tre år från upplåtelsen åter-

stycket andra meningen. köpa eller lösa bostadsrätten från

bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat
bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

15 §'

För tid efter det att föreningen underrättats om att
bostadsrätt övergått till medlem i föreningen svarar den från vilken rätten
övergått ej för de förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten.

Första stycket äger motsvarande tillämpning, om
bostadsrätt genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande
förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 10, 12
eller 37 § övergått till någon som ej är medlem i föreningen. Har i annat fall
bostadsrätt övergått till någon som ej är medlem, är den från vilken rätten
övergått fri från förpliktelser enligt första stycket för tid efter det att
förvärvaren antagits till medlem.

' Lagen omtryckt 1982: 353.

Senaste lydelse 1985: 182.

Senaste lydelse 1984:698. 125

10 Riksdagen 1986/87. 1 saml. Nr 37

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1986/87: 37

Om bostadsrätten efter uppsägning enligl 33 § kan säljas
på offenllig aukiion, är bosladsrällshavaren inie skyldig atl svara för
förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten för längre tid än UU dei
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från del bosladsrällshavaren
blev skild från lägenheien.

Förvärvaren svarar jämte den från vilken bostadsrätten
övergått för denne åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om
ej annat överenskommits mellan föreningen och förvärvaren.

Finns mellan föreningen och den Finns mellan föreningen och den

från vilken bostadsrätten till en bo- från vilken bostadsrätten
till en bo

stadslägenhet övergått ett annat av- stadslägenhet övergått ett annat av

tal som avser en nyttighet som har tal som avser en nyttighet som har

ett omedelbart samband med an- ett omedelbart samband med an

vändningen av lägenheten och som vändningen av lägenheten och som

är av mindre betydelse i jämförelse är av mindre betydelse i jämförelse

med den användningen, upphör med den användningen, upphör

även det andra avtalet att gälla vid även det andra avtalet att gälla vid

den tidpunkt som anges i första och den tidpunkt som anges i första och

andra styckena. andra styckena. Har föreningen

sagl upp bostadsrättshavaren iill avflyttning enligt 33 §,
skaU dock det andra avtalet upphöra alt gälla när bostadsrättshavaren enligt 36
§ är skyldig alt avflytta.

37 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten
till följd av uppsägning i fall som avses i 33 §, skall föreningen sälja
bostadsrätten på offentlig auktion så snart det kan ske, om ej föreningen och bostadsrättshavaren
kommer överens om annat. Försäljningen får dock anstå till dess brist för vars
avhjälpande bostadsrättshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom för- Av vad som influtit genom för

säljningen får föreningen uppbära säljningen
får föreningen, ierfaw er-

så mycket som behövs för att täcka sättning
enligt 82 § tagits ut, uppbä-

föreningens fordran hos bostads- ra så mycket
som behövs för att

rättshavaren. Vad som återstår tiU- tacka
föreningens fordran hos bo-

faUer denne. stadsrättshavaren.

Har föreningen underrättats om pantsättning av en
bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrättshavarens obetalda avgifter till
föreningen överstiger en månadsavgift och bostadsrättshavaren dröjer med
betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta panthavaren
därom. Försummas det, har föreningen vid försäljning enligt första stycket
företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle
ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.

126

Nuvarande lydelse

Föreslagen
lydelse

Prop.
1986/87:37

60a§''

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av
hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på
föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa
hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage,
lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift
om hur beräkningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för
hyresgästerna och fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighetsförvärv fattas, skall sådan
ekonomisk plan som avses i 4§ upprättas och hållas tillgänglig för
hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll, som visar
fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 §.

Beslut
om förvärv i strid med första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om
förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt fjärde
stycket. Om likväl förvärv har skett enligt beslutet och lagfart har meddelats,
skall dock vad nu sagts ej gälla.

I fråga om
bostadsrättsföreningar som är anslutna till en folkrörelsekooperativ
riksorganisation gäller denna paragraf endast om fastighetsförvärvet sker
enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt.

I fråga om
bostadsrättsföreningar som är anslutna till en sådan riksorganisation eller
regional organisation för bostadsrättsföreningar, som är representerad i
föreningarna och skaU godkänna föreningarnas stadgar, gäller denna paragraf
endast om fastighetsförvärvet sker enligt lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Tvist med
anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt 1 § (bostadsrättstvist) som ej
ankommer på hyresnämnds prövning skall upplagas av den fastighetsdomstol inom
vars område fastigheten är belägen. Beträffande laga domstol i
bostadsrättstvist som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eller
handräckningslagen (1981: 847) finns bestämmelser i dessa lagar.

Tvist
med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt I § (bostadsrättstvist)
som ej ankommer på hyresnämnds prövning skall tas upp av den fastighetsdomstol
inom vars område fastigheten är belägen. Beträffande laga domstol i
bostadsrättstvist som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eller
handräckningslagen (1981: 847) finns bestämmelser i dessa lagar. Årenden om
förordnande av god man enligl 80 § och mål om klander av redovisning enligt 83
§ skall tas upp av tingsrätien i den ort där fastigheten finns.

"
Senaste lydelse 1983:440.

127

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1986/87: 37

79 §

Förening eller aktiebolag får ej upplåta andelsrätt med
vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet.
Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning i fråga om andel i handelsbolag.

Träffas i strid med första stycket vid upplåtelse av
lägenhet förbehåll om förvärv av andelsrätt, gäller förbehållet ej mot den till
vilken lägenheten upplåtits.

EnUgt lagen (0000:00) om försöksverksamhel med kooperativ
hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tiUstånd atl bedriva
verksamhet utan hinder av bestämmelserna i första stycket.

Offentlig auktion

80 §

Offenllig auktion enligt denna lag skall hållas av en god
man, som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten.

Den som förordnas lill god man skaU i god Ud och på lämpUgt
sätt kungöra lid och plals för auktionen. Bostadsrältshavaren, föreningen och
kända borgenärer vilkas räti beror av försäljningen skall i god tid underrälias
särskilt.

Vid förrällningen skall föras prolokoll.

81§

Innan budgivningen inleds skall den gode mannen redovisa
villkoren för försäljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse
för denna. Inrop får inte godlas om del är uppenbart alt avsevärt högre
köpeskilling kan uppnås.

KöpeskUlingen skall betalas genast, om inte andra vUlkor faststäUls
före försäljningen. TiUträde får inle ske förrän full belalning har erlagts.
När den gode mannen har mottagii betalningen, skall han utfärda köpebrev.

Sker inte inrop eller godlas inte

detta eller belalas Inte köpeskUling

en enligt fastställda villkor, skall ny

auktion hållas. Sker det inte något

inrop vid en ny auktion, övergår

bostadsrätten genast till förening- 128

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1986/87:37

82 §

God man har rätt IiU skälig ersättning för arbete,
tidsspillan och ullägg som uppdraget krävt. Ersättningen får före varje annan
fordran tas ut ur den köpeskilling som infiyter vidförsäljningen. I den mån
köpeskillingen inle förslår, skall ersättningen i stället betalas av
bostadsrättsföreningen, men bostadsrältshavaren skall slutligt svara för ersällningen.

83

Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av den gode
mannen så snarl som möjligl. Uibeialningen av medel får dock anstå om tvist
råder om vem som är betalnings-berättigad och säkerhet inle ställs. Protokollet
med redovisningen skall delges bostadsrättshavaren, föreningen och berörda
borgenärer.

ViU någon klandra redovisningen skall talan väckas genom
stämning hos tingsrätten senasl inom ire månader från den dag den klandrande
fick del av proiokollei. Klandras inie redovisningen inom denna lid är rälien
Ull talan förlorad.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987. Bestämmelsen
i 79 § tredje stycket gäller till utgången av år 1991.

129

3 Förslag
till Prop. 1986/87:37

Lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av
hyresfastighet m. m.

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975: 1132)' om
förvärv av hyresfastighet m. m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2§ Förvärvstillstånd fordras inte

1.
om egendomen
förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund.

2.
om staten,
kommun, lands- 2. om staten, kommun, landstingskommun,
kommunalförbönd, tingskommun, kommunalförbund,
aktiebolag, som helt ägs av kom- aktiebolag,
som helt ägs av kommun eller landstingskommun, all- mun eller landstingskommun, allmännyttigt
bostadsföretag, folkrö- männyttigt bostadsföretag eUer en rdsekooperativ
riksorganisation el- sådan riksorganisation eller regio-ler
regional folkrörelsekooperaliv nal
organisation för bostadsrätts-organisation av bosladsräiisföre- föreningar, som är represenierad i ningar eller
bostadsrättsförening föreningarna och skaU godkänna
ansluten liU sådan organisalion år föreningarnas stadgar, år förvär-förvärvare, vare,

2 a. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och
föreningen är ansluten tiU en sådan organisation för bostadsräilsföre-ningar
som anges under 2 eller, i annai fall, föreningen har fatlat beslut om förvärvel
i den ordning som föreskrivs i60a§ bostadsrältslagen (1971:479),

3.
om egendomen
enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget
prövats enligt lagen (1970:939) om förvaltning av kyrklig jord,

4.
om egendomen
förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller
bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,

5.
om förvärvaren
är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar
förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt under
förutsättning att överiåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 §
eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.
m.,

6.
om förvärvet
skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m.m.,

7.
om förvärvet
sker genom inrop på exekutiv auktion.

Denna lag träder i kraft den Ijanuari 1987. I fråga om
förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

Lagen omtryckt 1979: 307.

■ Senaste lydelse 1983:438. 130

4 Förslag till Prop. 1986/87:37

Lag om ändring i lagen (1984: 81) om fastighetsmäklare

Härigenom
föreskrivs att 2§ lagen (1984:81) om fastighetsmäklare skall ha följande
lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

2§
Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas på de
övriga förmedlingsobjekt som anges i I §. Vid förmedling av arrende eiler hyra
tillämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad
som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och
vad som sägs om köpare avse motparten.

Denna
lag skall inte tillämpas på Denna lag skall inte tillämpas på

den som förmedlar enbart bostads- den som förmedlar enbart bostads

rätter som upplåts av bostadsrätts- rätter som upplåts av bostadsrätts

förening ansluten till folkrörelse- förening ansluten till en sådan riks-

kooperativ riksorganisation eller organisalion eller regional organi-

lUl regional sådan organisalion av sation för bostadsrällsföreningar,

bostadsrällsföreningar. som är representerad i föreningar-

na och skall godkänna föreningarnas sladgar.

Denna
lag träder i kraft den 1 januari 1987.

131

5 Förslag
till Prop. 1986/87:37

Lag om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt Härigenom föreskrivs följande.

1
§ Enligt denna lag får
regeringen försöksvis lämna ekonomiska föreningar tillstånd att utan hinder av
bestämmelserna i 79 § bostadsrättslagen (1971:479) bedriva verksamhet i vilken
föreningen tillämpar villkor som innebär att det med andelsrätt i föreningen
följer en rätt att hyra bostadslägenhet (kooperativ hyresrätt).

2
§ Tillstånd får lämnas om den
kommun i vilken föreningen skall bedriva sin verksamhet tillstyrker denna och
om föreningens stadgar föreskriver att minst en av kommunen utsedd ledamot och
suppleant för denne skall ingå i föreningens styrelse.

3
§ Om tillstånd lämnas, får
regeringen

1. medge
föreningen rätt att tillämpa villkor som avviker från 12 kap. 15 §

andra stycket första meningen och 19 § jordabalken,

2. medge
undantag från tillämpningen av bostadssaneringslagen

(1973:531) och hyresförhandlingslagen (1978:304) i fråga om hus som

föreningen förvaltar,

3. ställa
sådana villkor för föreningens verksamhet att syftet med för

söksverksamheten kan uppnås.

4 §
Kommunen skall fortlöpande följa försöksverksamheten och på be

gäran av regeringen lämna sådana uppgifter som behövs för att verksamhe

ten skall kunna utvärderas.

Kommunen
skall bistå föreningar som har lämnats tillstånd enligt denna lag med behövliga
råd och upplysningar.

Denna
lag träder i kraft den 1 januari 1987 och gäller till utgången av år 1991.

Tillstånd
som har meddelats enligt denna lag skall fortfarande gälla efter utgången av
lagens giltighetstid.

132

BUaga 11 Prop. 1986/87:37 Lagrådets yttrande

Utdrag

LAGRÅDET PROTOKOLL

vid
sammanträde 1986-10-03

Närvarande:
justitierådet Knutsson, f. d. justitierådet Sterzel, regeringsrådet Tottie.

Enligt
protokoll vid regeringssammanträde den 18 september 1986 har regeringen på
hemställan av statsrådet Gustafsson beslutat inhämta lagrådets yttrande över
förslag till

1.
lag om ändring i jordbalken,

2.
lagom ändring i
bostadsrättslagen (1971:479),

3.
lag om ändring i lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet,

4.
lag om ändring i lagen
(1984:81) om fastighetsmäklare,

5.
lag om försöksverksamhet med
kooperativ hyresrätt.

Förslagen
har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorerna Håkan Jiilius och
Sverker Tell. Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget
till lag om ändring i bostadsrättslagen

110,
12 och 37 §§ bostadsrättslagen föreskrivs att föreningen får resp. skall sälja
bostadsrätten på offentlig auktion. De föreslagna nya reglerna i 80-83 §§
innebär att försäljningen skall ombesörjas av en av tingsrätten utsedd god man.
Föreningens försäljningsrätt ersätts sålunda av en rätt att begära förordnande
av god man för att sälja bostadsrätten. Med hänsyn härtill blir uttryckssättet
i de nämnda paragraferna något missvisande. Lämpligen bör i stället föreskrivas
att bostadsrätten får resp. skall säljas på offentlig auktion.

I
specialmotiveringen till 81 § berörs förfarandet då en bostadsrätt som är
pantsatt skall säljas på offentlig auktion. Enligt departementschefen torde det
riktiga vara att utropa bostadsrätten utan förbehåll om panträtten. Samma
ståndpunkt intas av kommittén, som därvid hänvisar till den diskussion som i
olika sammanhang har förts i frågan (SOU 1985:6 s. 200).

Om bostadsrätten kan
säljas till ett pris som ger såväl föreningen som

panthavaren full täckning för deras fordringar ligger det normalt i alla

parters intresse att panträtten avvecklas i samband med auktionen. Depar

tementschefens ståndpunkt innebär emellertid att panthavaren alltid är

skyldig att ta emot betalning efter auktionen och att han går miste om sin

pantsäkerhet i den mån köpeskillingen inte förslår till full betalning av hans

fordran. Detta strider mot den grundläggande sakrättsliga regeln att en

panträtt i viss egendom består även sedan egendomen har övergått till en 133

ny ägare. Lagrådet
ifrågasätter om den av departementschefen hävdade Prop. 1986/87: 37
tolkningen är riktig. Här kan hänvisas till Rodhe, Handbok i sakrätt, s. 374,
där det sägs att en bostadsrätt som säljs med tillämpning av 37 §
bostadsrättslagen övergår till köparen belastad med pantgälden.

Reglerna
i bostadsrättslagen innebär i princip att föreningens fordran har en starkare
ställning än panthavarens. Den som förvärvar en bostadsrätt blir nämligen
ansvarig för den tidigare innehavarens förpliktelser mot föreningen (15 §
tredje stycket bostadsrättslagen). Detta gäller även vid en exekutiv
försäljning (jfr NJA 1961 s. 246). Föreningens fordran utgör alltså i
realiteten en belastning på bostadsrätten som minskar pantens värde och
inverkar på det pris som kan påräknas vid en exekutiv försäljning.

Om
summan av föreningens och panthavarens fordringar överstiger det pris en köpare
är villig att betala för bostadsrätten blir det i praktiken inte möjligt att
sälja denna genom en offentlig auktion enligt bostadsrättslagen, såvida inte
panträtten kan bringas att upphöra i samband därmed. Kommer ingen försäljning
till stånd skall bostadsrätten enligt den föreslagna regeln i 81 § tredje
stycket övergå till föreningen. Panträtten kvarstår emellertid och det kan bli
svårt för föreningen att få sitt krav tillgodosett.

Mot
bakgrunden av det sagda finns det onekligen - ur bostadsrättsföreningens
synpunkt - goda skäl för en sådan ordning som departementschefen förordar.
Föreningen garanteras ju därigenom att få ut vad som tillkommer den, oavsett om
bostadsrätten är pantsatt eller ej. För panthavarens del blir emellertid
konsekvensen att han nödgas ta emot betalning i förtid. Förfarandet skulle
såtillvida få samma verkan som en exekutiv försäljning som sker till betalning
för en fordran som har bättre rätt än panthavarens.

Det
föreslagna förfarandet kan emellertid inte sägas erbjuda panthavaren samma
garantier som en exekutiv försäljning. Det uppställs sålunda inte några krav på
särskilda kvalifikationer hos den gode mannen, trots att han kan komma att få
ta ställning till besvärliga rättsliga frågor. Inte heller skulle några
jävsbestämmelser gälla och vad avser själva förrättningen föreskrivs inte några
tidsfrister eller regler om kungörande av auktionen. I sistnämnda hänseende
sägs endast i remissprotokollet att den gode mannen bör kunna hämta ledning i
vad som gäller för exekutiva auktioner.

En
annan effekt blir att förrättningen ej kan göras om, även om panthavaren kan
visa exempelvis att den varit behäftad med allvarliga brister. I motiven anförs
att överlåtelsen genom den gode mannen får angripas endast med köprättsliga
regler, varför bara en skadeståndstalan mot den gode mannen står panthavaren
till buds. Skadestånd bör, framhålls det i remissen, kunna utdömas om den gode
mannen varit försumlig och detta inverkat på resultatet av auktionen. Hur denna
inverkan skall kunna mätas och värderas berörs dock inte närmare.

Det
är inte uteslutet att den ordning som remissen anvisar med de

osäkerhetsmoment
som den innehåller kan komma att göra kreditgivare

mindre
benägna än nu att lämna bostadsrättshavare lån mot säkerhet i

bostadsrätten.
Det skulle då kunna uppkomma en effekt rakt motsatt den

som
eftersträvades, när föreningen nyligen ålades en skyldighet att under-

134

rätta panthavaren i faU
bostadsrättshavarens skuld till föreningen skulle Prop. 1986/87:37 komma
att ökas (NJA II 1982 s. 274 f).

Uttalandet
i specialmotiveringen om förfarandet vid försäljning av en pantsatt bostadsrätt
väcker alltså åtskilliga frågor, som enligt lagrådets mening inte har blivit
tillräckligt belysta i remissen utan bör klarläggas närmare. Det bör sålunda
utredas hur föreningens respektive panthavarens rättsställning påverkas - inte
minst i den inbördes konkurrensen - om den tänkta ordningen tillämpas. I det
sammanhanget bör också undersökas vilka andra möjligheter föreningen har att ta
tillvara sina intressen (se bl. a. Rodhe, Handbok i sakrätt s. 374 not 57). Mot
den bakgrund som då framkommer får ställning tas till frågan om tillräckligt
starka skäl föreligger för ett brott mot grundläggande sakrättsliga principer.
Om en sådan ordning skall genomföras bör detta ske genom uttryckliga
lagregler.

I
specialmotiveringen till 81 § tredje stycket sägs att bostadsrätten vid
utebliven försäljning övergår till föreningen utan lösen. Detta bör lämpligen
utsägas i lagtexten.

Enligt
specialmotiveringen till 83 § andra stycket skall den där föreskrivna
klanderfristen iakttas självmant av tingsrätten. Någon motivering för denna
ståndpunkt ges inte. Möjligt är att departementschefen har tagit intryck av
rättsfallet NJA 1978 s. 132. Högsta domstolen fann där att fristen för klander
av en av skiftesman förrättad bodelning skulle beaktas av rätten ex officio. De
skäl som anfördes för denna bedömning, särskilt bodelningens karaktär av judiciell
förrättning som mynnar i ett för partema bindande beslut, har emellertid inte
samma bärkraft i de fall det nu är fråga om, där huvudsyftet är att få till
stånd en försäljning av bostadsrätten. Lagrådet anser för sin del att det
ligger närmast till hands att frågan om talan skall avvisas såsom för sent
väckt får bli beroende av invändning från part.

Övriga
lagförslag

Förslagen
föranleder ingen erinran.

I
71 § första stycket hyreslagen föreslås en ändring som innebär att en hyrestvist
inte skall tas upp av fastighetsdomstol, om tvisten rör tillämpning av ett
kollektivavtal på en oorganiserad arbetstagare. Avsikten är uppenbarligen att
tvisten i stället skall handläggas enligt lagen om rättegången i arbelstvister.
Enligt departementschefen är en sådan tvist en arbetstvist i den mening som
avses i 1 kap. 1 § nämnda lag. Lagrådet ställer sig något tveksamt till detta
uttalande. Det är ju här inte fråga om en tvist som rör förhållandet mellan
arbetsgivare och arbetstagare utan förhållandet mellan hyresvärd och
hyresgäst, och hyresvärden behöver, såsom påpekas i specialmotiveringen till 67
§, inte vara identisk med arbetsgivaren. Till undvikande av oklarhet bör
lämpligen i I kap. 1 § lagen om rättegången i arbelstvister göras ett tillägg
av innebörd att till arbetstvist hänförs också tvist om tillämpning av ett
kollektivavtal i fall som avses i 12 kap. 67 § andra stycket jordabalken.

135

Innehåll Prop. 1986/87:37

Sid.

Propositionens
huvudsakliga innehåll ..................... 1

Propositionens lagförslag ...................................... 3

Utdrag av protokoll vid
regeringssammanträde den 23 oktober 1986 17

1
Inledning ......................................................... 17

2
Allmän motivering ............................................ 19

2.1 Tjänste-
och personalbostäder 19

2.1.1
Tjänstebostäder med
bostadstvång m.m. (46§ första stycket 7 hyreslagen) 19

2.1.2
Fastighetsskötarbostäder (46 §
första stycket 8 hyreslagen) 22

2.1.3
Rätten att reglera hyresvillkor
i kollektivavtal (67 § hyreslagen) 24

2.2
Försäljning av bostadsrätt på
offentlig auktion . 34

2.3
Bostadsrättsorganisationemas
och bostadsrättsföreningamas ställning i lagstiftningen 38

2.4
Kooperativ förvaltning av
hyreshus ................. 47

2.5
Hyresgästers inflytande över
reparationer i den egna lägenheten 54

2.6
Förfarandet enligt lagen om
rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt 55

3
Upprättade lagförslag ....................................... 56

4
Specialmotivering ............................................ 57

4.1
Förslaget till lag om ändring i
jordabalken ......... 57

4.2
Förslaget till lag om ändring i
bostadsrättslagen (1971:479) 62

4.3
Förslaget till lag om ändring i
lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m ................................................................. 71

4.4
Förslaget till lag om ändring i
lagen (1984:81) om fastighetsmäklare 73

4.5
Förslaget till lag om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt 73

4.6
Förslaget till lag om ändring i
lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt ............................ .. 75

5
Hemställan ..................................................... .. 77

6
Beslut ........................................................... .. 78

Bilaga
I Sammanfattning av arbetsgmppens förslag i betänkandet

Tjänste-
och personalbostäder (Ds Bo 1985: 3) 79

Bilaga
2 Arbetsgmppens förslag till ändringar i 12 kap. jordabal

ken ................................................... 82

Bilaga
3 Förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig

över arbetsgmppens betänkande Tjänste- och personal

bostäder (Ds Bo 1985:3) ....................... 85

Bilaga
4 Utdrag ur 1983 års bostadsrättskommittés betänkande

Förköp
av bostadsrätt m.m. (SOU 1985:6) 86

Bilaga
5 Bostadsrättskommitténs förslag till ändringar i bostads

rättslagen (1971:479) om offentlig auktion 95

Bilaga
6 Förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig

över bostadsrättskommitténs betänkande Förköp av

bostadsrättm.m. (SOU 1985:6) .............. 98

Bilaga
7 Sammanfattning av bostadskommitténs förslag om

hyresgästinflytande och kooperativ hyresrätt i betänkan

det SOU 1986:6 (kap. 8) ....................... 99 136

Bilaga 8 Förteckning
över de remissinstanser som yttrat sig över Prop. 1986/87:37

förslaget
om hyresgästinflytande och kooperativ hyresrätt i bostadskommitténs betänkande
(SOU 1986: 6) .. 103

Bilaga
9 Promemoria av arbetsgruppen för utvärdering av erfa

renheterna av hyresgästernas inflytande över reparafio

ner i den egna lägenheten .................... 104

Bilaga 10 Det
remitterade lagförslaget .............. 122

Bilaga 11 Lagrådets
yttrande ......................... 133

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1986 137