Prop. 1987/88:146

Regeringens proposition 1987/88:146

om ändringar i lokalhyreslagstiftningen

Prop. 1987/88:146

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har
tagits upp i bifogade utdrag ur regeringsprotokollet den 17 mars 1988.

På regeringens vägnar

Ingvar Carlsson

Hans Gustctfsson

Propositionens huvudsakliga innehåll

Lokalhyresgäster har ett s. k. indirekt besittningsskydd.
Detta iimebär att hyresgästen kan tvingas flytta från lokalen, om han blir
uppsagd, men att han har rätt till ersättning för de ekonomiska förluster som
flyttningen förorsakat honom, om uppsägningen har varit obefogad.

I propositionen föreslås en rad ändringar i hyreslagstiftningen
i syfte att förstärka lokalhyresgästens ställning och göra honom mer jämställd
med hyresvärden vid förhandling och medling i samband med att hyresavtalet har
sagts upp.

Enligt nuvarande regler kan skäligheten av ett hyreskrav
säkert l)edömas först sedan lokalen bjudits ut pä marknaden och avtal slutits
med en ny hyresgäst. Enligt förslaget skall en lokals marknadshyra i samband
med en lo-kalhyreslvist bestämmas genom en värdering grundad pä omständigheter
som i princip är tillgängliga före hyresförhållandets upplösning. Därvid skall
främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Vidare föreslås
vissa ändringar i fall dä hyresgästen har sagt upp avtalet för ändring av
hyresvillkoren. Om hyresvärden i sådant fall inte själv har sagt upp avtalet,
skall han enligt förslaget inte ha rätt att vägra förlängning eller kräva för
hyresgästen oförmänligare villkor än vad som följer av det uppsagda avtalet.

Den nuvarande längsta tiden för uppskov med avflyttning -
ett är - föresläs bli förlängd till två år.

1 Riksdagen I987I88.1 saml. Nr 146

Vissa
lokalhyresgäster har enligt gällande ordning ett mycket svagt besitt- Prop. 198
//88.146 ningsskydd, eftersom de inte kan pävisa någon ersältningsgill förlust
till följd av en ofrivillig avflyttning. Detta iimebär också att
ersättningsskyldigheten i sådana fall inte har nägon återhållande verkan på
hyresvärdens hyreskrav. För att ge alla lokalhyresgäster ett rimligt skydd
föresläs bl. a. att lokalhyresgästen alltid skall ha rätt till en minimiersätming
motsvarande en ärshyra för lokalen, dock högst ett t)elopp som motsvarar rvå basljelopp,
om hyresförhållandet upphör fill följd av obefogad forlängningsvägran.

I proposifionen föreslås slutligen att hyresnämnden i
vissa fall skall kunna ge hyresgästen fillstånd till ändrad användning och andrahandsupplätdse
av en lokal, om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Lagändringarna föresläs träda i kraft den 1 januari 1989.

Propositionens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om 12 kap. jordabalken dels
att 8, 23, 40, 57-60, 66 och 70 §§ skall ha följande lyddse, dels alt det i
kapitlet skall införas en ny paragraf, 58 b §, av följande lyddse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 §

En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet
har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken
uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, ulom i fall som avses i 58 a §, vara
muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och
hyresvärden lämnar ell skriftligt erkäimandc av uppsägningen. Uppsägningen får
ske hos den som är biehörig alt ta emot hyra pä hyresvärdens vägnar.

Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning
i den ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena, om inte annat
följer av tredje eller fjärde styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och
är del inte fråga om en uppsägning i förlid enligl 42 § eller en sådan
uppsägning som avses i 58 §, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev.
Uppsägningen anses då ha skett när den har avlämnats för postbefordran under
den söktes vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en
adress, under vilken meddelanden lill honom skall sändas, anses den som hans
vanliga adress. I annal fall anses den uthyrda lägenhetens adress som
hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas
upp, inte har något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns
något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning
ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande all hyresförhållandet
skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när
delgivning skett i tiehörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne- Särskilda bestämmelser om inne-

hållet i uppsägning av hyresavtal hållet i uppsägning av
hyresavtal

som gäller lokaler firms i 58 §. som gäller lokaler finns i 58 och

58 a §§.

12 kap. jordabalken omtryckt 1984:694.

Prop.
1987/88:146

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Prop.
1987/88:146

Hyresgäst, som under viss tid ej år i tillfälle att
använda sin bostadslägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra
hand, om hyresnämnden lämnar fillstånd lill upplåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och
hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas lill viss
tid och förenas med villkor.

23 §

Hyresgästen får inte använda lägenheten för något armat
ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är
ulan belydelse för honom.

40 §

Bostadshyresgästen får inte använda lägenheten för något
annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som
är ulan betydelse för honom.

Lokalhyresgästen får inte använda lokalen för något annat
ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant
tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än tre år
och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har
befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor.

En hyresgäst som under viss tid inte har tillfälle alt
använda sin lågenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om
hyresnämnden lämnar fillstånd fill upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,
om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplätdsen och hyresvärden inte har
befogad anledning att vägra samtycke.

Har
hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han all förlänga hyresförhållandet
eller kommer förlängning i armat fall inte lill stånd på grund av alt
hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för
förlängning, har hyresgästen rått till ersållning enligt 58 b §, om inte

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han alt
förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i armat fall ej till
stånd på den grund alt hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skä-3lig
eller ställer upp annal villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest är oskäUgt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen
dennes förlust på grund av alt hyresförhållandet upphör, om inte

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad
att det icke skäligen kan fordras alt hyresvärden förlänger hyresförhållandet.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop.
1987/88:146

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad
att hyresgästen uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd
olägenhet för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden
anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller hyresavtalet
innehåller villkor om alt hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning
eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom
fem år från villkorets tillkomst, eller

3. hyresvärden i armat fall har befogad anledning alt
upplösa hyresförhållandet.

Första stycket gäller ocksä, om hyresgästen har sagt upp
avtalet i annat fall ån som avses i 6 § och i uppsägningen begärt förlängning
av avtalet pd ändrade villkor.

Förlust för hyresgästen som har samband med att denne
bekostat ändring av lägenheten skall beaktas när ersättningen bestäms endast om
hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet
under förutsällning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i
sådant fall lill högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i
värde som hyreslägenhet.

2.
huset
skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för
hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet
skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från
villkorels tillkomst,

3.
huset
skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan
sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden
samt hyresvärden anvisar en annan lokal som år godtagbar för hyresgästen eller
hyresavtalet innehåller villkor om alt hyresförhållandet skall upphöra på
grund av ombyggnad och ombygg-.naden skall påbörjas inom fem år från villkorets
tillkomst,

4.
hyresvärden
i annal fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller

5.
de
hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och
överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.

Första stycket gäller ocksä, om hyresgästen har sagt upp
avtalet enligt 58 a §.

57 a§

Vid fillämpningen.av 57 § är hyra Vid fillämpningen av 57 första

som hyresvärden kräver för förläng- stycket 5 skall
en krävd hyra inte an-ning ej a//a/ii-e som skälig, om den ses som skälig,
om den överstiger

Nuvarande
lydelse

överstiger den hyra som lågenheten vid hyrestidens utgång
kan antas be-finga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av
marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej år
rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av
lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 § fär yttrande av
hyresnämnden frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart

1.
när yltfandet
avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden
angivit,

2.
när yttrandet
avser anvisad lågenhet, att hyresnämndens bedömning icke varit riklig.

Har i fall som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid
liden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om uthyrning av
lägenheten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet
eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skål föreligger.

Föreslagen lydelse

den hyra som lokalen vid hyrestidens uigäng kan antas
betinga på öppna marknaden (marknadshyra). När marknadshyran bestäms, skd\l
främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Endast om det
finns särskilda skäl får hänsyn las lill ökning av lokalens värde, som en hyresgäst
har äsladkommiL

I tvist, om ersättning enligt 57 § fär yttrande av
hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart

1.
när
yttrandet avser marknadshyran, alt denna är påtagligt högre eller lägre än
hyresnämnden angett,

2.
när yttrandet
avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.

/ fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte
har lag Is fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns
synnerliga skäl.

Prop.
1987/88:146

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i
uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för alt
förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge
förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla undertättelse alt
hyresgästen, om han icke går med på all flytta utan alt få ersättning enligt 57
§, har alt inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till
hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden alt fullgöra stycket, är
uppsägningen ulan verkan.

Vill
hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen
om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om
orsaken till alt han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom
innehålla un-derrällelse att hyresgästen, om han inte går med på alt flytta
utan all få ersättning enligt 58 b §, har alt inom två månader från
uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnärrmden för medling, vad som åligger
honom enligt första

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Prop.
1987/88:146

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt
första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan alt få
ersättning enligt

57
§, har
hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket
angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som
har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden
enligt

58
a § första
stycket.

Iiman medlingen har avslutats fär hyresvärden för
förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat
villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i
uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har
hyresgästen alUid rätt till ersättning enligt 57 §.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt
första stycket och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan alt få ersätming
enligt 58 b §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom
den i första stycket angivna tiden. Gör han inte det, förfaller rätlen till
ersättning. Vad som har sagts nu gäller inte, om inom samma lid tvist hänskjuts
till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för
förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat
villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i
uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har
hyresgästen alltid rätt lill ersättning enligt 58 b §.

Har
hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet
på ändrade villkor, skall han inom tvä månader från uppsägningen hänskjuta tvisten
till hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de
avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen alt hänskjuta tvisten till
hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före
hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har
han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden
förelägga honom att komplettera ansökningen inom viss tid. Följs inte
föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligtförsta
stycket.

Vill
hyresgästen iäga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall han i
uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som
han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen
inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten lill hyresnärrmden för
medling.

Underlåter hyresgästen ext fullgöra vad som åligger honom
enligt första stycket eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan
om medling, är uppsägningen utan verkan.

Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han
innan medlingen

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1987/88:146

skall hyresnämnden förelägga hy res- har avslutats inte vägra
förlängning

värden att uppge de villkor han stål- av hyresförhållandet eller för för

ter uppför att förlänga hyresförhål- langning kräva högre hyra eller nå-

landet eller orsaken till all han våg- got annat villkor som är oförmånli-

rar medge förlängning. Iakttar hyres- gare för hyresgästen än vad som

vården ej föreläggandet och är avtalet följer av det uppsagda avtalet. Gör

ej uppsagt enligt 57 § första handel och kommer förlängning inte

stycket, skall avtalet anses förlängt till stånd, har hyresgästen alltid rätt

på de av hyresgästen önskade villko- till ersättning enligt 58 b §.

ren. En upplysning om detta skall

tas in i föreläggandet. Förlängningen

anses som avtal om fortsalt uthyr

ning.

58
b§

Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §, 58 §
fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket, skall hyresvärden alllid betala
ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyraför lokalen
enligt det uppsagda hyresavtalet, dock högst ett belopp som vid hyrestidens
utgång motsvarar fvd basbelopp enligt 1 kap. 6 § lagen (1962:381) om allmän
försäkring.

Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har
upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första
stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för dennaförlust.
Om förlusten har samband med alt hyresgästen har bekostat ändring av lokalen,
skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen
eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han
skulle få utföra ändringen. 59 §

Skall hyresförhållandet upphöra Skall hyresförhållandet upphöra

efter uppsägning som gjorts av hy- efter
uppsägning som gjorts av hy

resvärden eller, i fall som avses i resvärdcn
eller, i fall som avses i

57 § andra stycket, av hyresgästen, 58
a §, av hyresgästen, får hyres-

får hyresnämnden på begäran av hy- nämnden
på ansökan av hyresvärden

resvärden eller hyresgästen medge eller
hyresgästen medge skäligt upp-

uppskov med avflytiningen under skov
med avflytmingen, dock högst „

Nuvarande
lydelse

skälig tid, dock högst ett är från hyrestidens utgång.

Föreslagen lydelse

två år från hyrestidens utgång. Ansökan om uppskov skall
ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång.

Uppskov får ej medges, om hyresvärden, hyresgästen eller
någon annan därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet eller om avflytiningen
med hånsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid den tidpunkten då
avtalet upphör.

Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga
hyresvillkor för tiden från det alt avtalet upphört lill dess hyresgästen skall
flytta.

Prop. 1987/88:146

I mäl om
ersättning enligt 57 % skall rätten på yrkande av hyresgästen, om
hyresvärden medger skyldighet all betala ersättning eller sådan skyldighet
fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden alt betala
förskoll i avräkning på den ersättning som kan komma all bestämmas.

I mål om ersättning enligt 58 b % skall rätten på yrkande
av hyresgästen, om hyresvärden medger skyldighet all betala ersättning eller
sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta
hyresvärden att betala förskott i avräkning på den ersättning som kan komma
alt bestämmas.

Första
stycket gäller inte, om det är uppenbart alt förskottet blir obetydligt. Har
beslut i fråga om förskoll meddelats, får nytt yrkande om förskoll inte tas upp
till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann
laga kraft.

Beslut i
fråga om förskott får meddelas ulan huvudförhandling. Innan beslut meddelas,
skall parterna beredas tillfälle all yttra sig. Beslut som meddelats under
rättegången skall överklagas särskilt. Hovrättens beslut får inte överklagas.

Har
hyresgästen uppburit förskoll som överstiger den slufiigt bestämda ersättningen,
är han skyldig alt fill hyresvärden betala tillbaka del överskjutande beloppet
jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntdagen (1975:635) för liden från
dagen för beloppets mottagande till dess ersättningen blivit slutligt bestämd genom
dom som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntdagen for tiden därefter.

66 §

Avlal
mellan hyresvärd och hyresgäst, all framlida tvist med anledning av
hyresförhållandet skall hänskjulas lill avgörande av skiljemän ulan förbehåll
om räll för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om
hyresgästens räll

Avtal
mellan hyresvärd och hyresgäst, att framlida tvist med anledning av
hyresförhållandet skall hänskjulas lill avgörande av skiljemän ulan förbehåll
om rätt för parterna all klandra skiljedomen, fär ej göras gällande i fråga om
hyresgästens räll

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146

eller
skyldighet att tillträda eller behälla lägenheten, fastställande av
hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 § eller bestämmande av
ersättning enligt 57 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom
skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet
för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden
skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej
hinder för atl i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller
bestämma kortare tid för skiljemannaålgärdens avslutande än den tid om sex
månader som anges i närrmda lag.

eller
skyldighet alt tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av
hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 § eller bestämmande av
ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom
skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet
för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden
skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej
hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller
bestämma kortare tid för skiljemannaålgärdens avslutande än den lid om sex
månader som anges i nämnda lag.

Beslut
av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller
59 § får inle överklagas.

70 § 2

Beslut av hyresnärrmden i frågor som avses i 16 § andra
stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 § överklagas genom besvär
inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra
stycket, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 § överklagas
genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

1.
Denna lag
träder i kraft den 1 januari 1989.

2.
De nya
bestämmelserna i 12 kap. 23 och 40 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har
ingåtts före den 1 januari 1989, dock först från den lidpunkt till vilken
avtalet tidigast kan sägas upp av hyresvärden genom uppsägning efter utgången
av år 1988. Intill dess tillämpas fortfarande äldre bestämmelser.

3.
De nya bestämmelsema
i 12 kap. 8, 57-60 och 66 §§ gäller även i fräga om hyresavtal som har ingåtts
före den 1 januari 1989. Om elt hyresavtal har sagts upp dessförinnan,
tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

Senaste lyddse 1987:816.

10

2 Förslag
tm Prop. 1987/88:146

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 9, 12 a, 21 och 22 §§ lagen
(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 § 2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till
uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrällstvist,

2. pröva tvist om ätgärdsföre- 2. pröva tvist om ätgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 16 § andra läggande
enligt 12 kap. 16 § andra

stycket, skadestånd enligt 12 kap. stycket,
ändrad användning av lokal

24 a §, överlåtelse av hyresrätt en- enUgt
72 kap. 23 § andra stycket,

ligt 12 kap. 34-37 §§, upplätdse skadestånd
enligt 12 kap. 24 a §,

av lägenhet i andra hand enligt överlåtelse
av hyresrätt enligt

12 kap. 40 §, förlängning av hy- 12 kap.
34-37 §§, upplåtelse av

resavtal enligt 12 kap. 49 §, hyres- lägenhet
i andra hand enligt 12 kap.

villkor enligt 12 kap. 54 §, upp- 40
§, förlängning av hyresavtal en-

skov med avflyttning enligt 12 kap. ligt
12 kap. 49 §, hyresvillkor en-

59 §
eller föreläggande enligt ligt 12 kap. 54 §, uppskov med av-

12 kap. 64 §, allt jordabalken, flyttning
enligt 12 kap. 59 § eller

föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a.
pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304)
eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3.
pröva tvist om
hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand
enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt lx)stadsrättslagen
(1971:479),

4.
pröva fråga om
godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller
56 § jordabalken eller av beslut som avses i

60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och
hyresgästorganisation enligl hyres-Ibrhandlingslagen,

6.
pröva frågor enligl
bostadssancringslagen (1973:531) och bosladsför-vallningslagen (1977:792),

7.
pröva frågor
enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfaslighel m. m.,

Lagen omtryckt 1985:660. 2Senaste lydelse 1987:1278.

11

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1987/88:146

8.
pröva frägor enligl
lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings-rätt,

9.
pröva frägor
enligt lagen (1982:352) om rätt lill fasfighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område
fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv
av hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnärrmden i den ort där bolagets
styrelse har sitt säle eller, i fråga om handelsbolag, där förvalmingen föres.

9 §

När tvist hänskjutils till nänmd, skall nämnden, utom i
fall som avses i andra eller Uedje stycket, kalla parterna att inställa sig
inför nämnden. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.

Har tvisten hänskjutils till nämn- Har tvisten hänskjutils
lill nämnden enligl Ilkap. 6 a§ eller den enligt 11 kap. 6 a § jordabalken 12
kap. 58 a § jordabalken och har och har sökandens motpart ej iaktta-sökandens
motpart ej iakttagit före- git föreläggande som avses i tredje läggande som
avses i tredje stycket i stycket i samma lagrum, skall ären-samma lagrum, skall
ärendet avskri- el avskrivas, om avtalet ej är upp-vas, om avtalet ej är
uppsagt enligt sagt enligl 11 kap. 5 § första Ilkap. 5§ första stycket eller
stycket samma balk. 72 kap. 57 § första stycket samma balk.

Handlägger hyresnämnden samtidigt etl stort antal tvister
av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om
villkoren för hyra av bostadslägenheter, får nämnden, sedan ett lämpligt antal
typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan
muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs.

12 a §

Vid sådan medling som avses i Vid sådan medling som avses i

12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken 12 kap. 58 eller 58 a
§ jordabalken

skall hyresnämnden, om hyresvärden skall hyresnämnden, om hyresvärden

eller hyresgästen begär det, yiua sig eller hyresgästen begär del, yttra sig

om marknadshyran för lägenheten om marknadshyran för lokalen eller

eller om huruvida lägenhet som har om huruvida en lokal som har anvis-

anvisats av hyresvärden är godtagbar als av hyresvärden är godtagbar en-

enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 ligt 12 kap. 57 § första stycket 2

jordabalken. eller 3 jordabalken.

Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a §
jordabalken skall arrendenämnden, om jordägaren eller arrendatom begär det,
yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5
a § första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.

21 §

I nämnds beslut skall anges de I nämnds beslut skall anges de

skäl på vilka beslutet grundas, i den skäl på vilka
beslutet grundas, i den 12

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Prop.
1987/88:146

män det
är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även
anges de nya villkor på vilka avtalet enligt Ilkap. 6 a§ tredje stycket
jordabalken skall anses förlängt. Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m. m. Ullstånd till framtida förvärv, skall i
beslutet utsättas viss fid, högst ett är, för tillständets giltighet.

män det är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 §
andra stycket skall även anges de nya villkor pä vilka avtalet enligt 11 kap. 6
a § tredje stycket eller 12 kap. 58 a § tredje jfycJfcef jordabalken skall
anses förlängt. Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas-fighet
m. m. tillständ fill framtida förvärv, skall i beslutet utsättas viss tid,
högst ett år, för tillståndets gil-

tighet.

Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller
göra ansökan om äterupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att
iakttaga.

Håller nämnden förhandling i ärendet och kan på grund av
ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut ej meddelas
samma dag som förhandlingen avslutals, meddelas beslutet inom två veckor
därefter, om ej synnerligt hinder möter. Underrättelse om liden för beslutets
meddelande skall lämnas vid förhandlingen.

Slutligt beslut fillslälles part genom nämndeits försorg.
Vad som sagts nu gäller dock ej beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om
beslutet meddelas vid förhandling i parlens närvaro.

Har
skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas partema på samma sätt som
beslutet.

22 § J

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär
utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a,
3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej t)eslui, varigenom
ansökan om åigärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller fillstånd
enligt 12 kap. 34-37 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket
bostadsrättslagen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 §
jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a §
bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt fill förhandlingsordning
enligt 9 § hy-

Beslut av nämnd äger, sedan lid för klander eller besvär
utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a,
3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom
ansökan om åtgärdsföreläggande enUgt 12 kap. 16 § andra stycket eller fillstånd
enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 dier 40 § jordabalken eller 30 §
andra stycket bosiads-rällslagen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12
kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a
§ bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand-

3Senaste lydelse 1987:1278.

13

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Prop.
1987/88:146

resförhandlingslagen
(1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3§ lagen (1987:1274) om
kommunal bosladsanvisningsrätt lämnats utan bifall.

lingsordning
enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsräit
enligt 3 § lagen (1987:1274) om kommunal bosladsanvisningsrätt lämnats utan
bifall. Bestämmelsema i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning
av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.

De nya
bestämmelserna 19, 12 a och 21 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts
före den 1 januari 1989. Om ett hyresavtal har sagts upp dessförinnan,
tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

14

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 28 § lagen (1974:1082) om bosladsdomstol
skall ha följande lydelse.

Prop.
1987/88:146

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

28 §1

Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt
därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8
eller 9 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu
gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap.
16 § andra stycket eller fillstånd enligt 12 kap. 34, 36 eller 37 § jordabalken
eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a §
bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till
förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan
om anvisningsräit enhgt 3 § lagen (1987:1274) om kommunal bosladsanvisningsrätt
lämnats utan bifall.

Beslut av bostadsdomslolen äger rättskraft, såvitt
därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8
eller 9 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu
gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åigärdsföreläggande enligt 12 kap.
16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34, 36
eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2
a § bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt fill förhandlingsordning
enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt
enligt 3 § lagen (1987:1274) om kommunal bosladsanvisningsrätt lämnats ulan
bifall.

Denna
lag träder i kraft den 1 januari 1989.

1

Senaste lyddse 1987:1279.

Bostadsdepartementet °P-1987/88:146

Utdrag
ur protokoll vid regeringssammanträde den 17 mars 1988

Närvarande:
statsministern Carlsson, ordförande, och statsråden Sigurdsen, Gustafsson, Leijon,
Hjelm-Wallén, Peterson, Göransson, Dahl, R. Carlsson, Holmberg, Hellström,
Johansson, Lindqvist, G. Andersson, Lönnqvist, Thalén

Föredragande:
statsrädet Gustafsson

Proposition om ändringar i lokalhyreslagstiftningen

1 Inledning

Efter
bemyndigande av regeringen (dir. 1984:40) tillkallade jag är 1984 en kommitté
med uppdrag att göra en utvärdering av hyreslagens regler om lokalhyra samt
att föreslå de ätgärder som behövs för att förbättra lokalhyres-gästemas
ställning. Kommittén antog namnet lokalhyreskommittén (Bo 1984:02).

Lokalhyreskommittén
(riksdagsledamöterna Hans Göran Franck, ordförande, och Lennart Nilsson samt
förre riksdagsledamoten Sigvard Persson) överlämnade i september 1987 sitt
belänkande (SOU 1987:47) Skäliga lokalhyror och trygghet i besittaingen.
Betänkandet innehåller förslag fill ändringar i 12 kap. jordabalken och lagen
(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Till
protokollet i detta ärende bör fogas dels kommitténs sammanfattning av sitt
betänkande som bilaga 1, dels kommitténs lagförslag som bilaga 2, dels en
förteckning över remissinstanserna som bilaga 3. En sammanställning av
remissyttrandena har gjorts inom bostadsdepartementet och finns tillgänglig i
lagstiftningsärendet (dnr 1787/87).

Regeringen
beslutade den 10 mars 1988 att inhämta lagrådets yttrande över förslag till
ändringar i jordabalken m. m. Förslagen är likalydande med de som nu läggs
fram. Lagrådet lämnade förslagen utan erinran. Lagrådets yttrande bör fogas
till protokollet i detta ärende som bilaga 4.

2 Allmänmotivering

2.1 Allmänna utgångspunkter

12
kap. jordabalken (hyreslagen) skiljer mellan bostadslägenheter och lokaler.

Med
bostadslägenheter avses sädana lägenheter som upplåts för att helt eller

till
en inte oväsentlig dd användas som bostad, övriga lägenheter benämns

lokaler.
Lokaler hyrs i första hand ut till olika former av näringsverksamhet, 16

t.
ex. butiker, restauranger och kontor. Även icke-kommersiella ändamål

förekommer
dock i stor utsträckning, t. ex. garage, fritidslokaler, samlings- Prop. 198//88.146
lokaler och daghem. För lokaler gäller i flera avseenden andra bestämmelser än
för bostadslägenheter, bl. a. i fråga om besittoingsskydd.

Bosladshyresgäslen har ett s. k. direkt besittningsskydd,
dvs. normalt en rätt atl få hyresavtalet förlängt om det sägs upp av
hyresvärden. Besittningsskyddet kompletteras med normer för hyressättningen,
de s. k. bruksvärde-reglerna. Kommer inte partema överens om hyran, fastställs
den av hyresnämnden.

Lokalhyresgästen har till skillnad frän bosladshyresgäslen
inte nägon kvar-boenderätt vid hyrestidens utgång. Om lokalhyresgäslen blir
uppsagd och han inte kommer överens med hyresvärden om en förlängning av
hyresförhållandet och villkoren för detta, mäste han flytta frän lokalen. Är
hyresvärdens förlängningsvägran att anse som ohiefogad, skall hyresvärden dock
ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av all hyresförhållandet upphör.
Detta brukar kallas ett indirekt besittningsskydd. Hyresvärden blir ersättaingsskyldig
bl. a. om hyresvärden för förlängning krävt en hyra som inte är att anse som
skälig. Norm för vilken hyra som skall anses som skälig är lokalens s. k.
marknadshyra. Vid bedömningen av en lokals marknadshyra är den hyra som
hyresvärden får ut av en ny hyresgäst av avgörande belydelse. Det innebär
normalt att ett hyreskrav inte kan säkert bedömas förrän den sillande hyresgästen
flyttat. Tvister om hyresvärdens ersättningsskyldighet på grund av obefogad
förlängningsvägran prövas av fastighetsdomstolen. Hyresgästen mäste dock
dessförinnan normalt ha hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling.
Hyresnämnden har endast fill uppgift att medla mellan partema och kan t. ex.
inte - i motsats till vad som gäller i fräga om bostadslägenheter -fastställa
hyran eller andra hyresvillkor för en fortsatt förhyrning av en lokal. Om
hyresgästen inte kommer överens med hyresvärden, fär hyresgästen flytta och
hälla sig fill sin eventuella ersättningsrätl.

Alltsedan det indirekta besittningsskyddets fillkomst är
1969 har vid upprepade tillfällen ifrågasatts om reglema ger lokalhyresgästema
ett tillfredsställande skydd. Efter förslag av hyresrätisutredningen i
betänkandet (SOU 1978:8) Hyresrätt 2 Lokalhyra vidtogs är 1979 vissa
lagändringar i syfte atl förslärka lokalhyresgästemas stälhiing (prop.
1978/79:89, CU 32, rskr. 308). Ändringama avsåg främst att förstärka
hyresgästemas ställning vid medlingen i hyresnämnden. Bl. a. genom att
hyresnämnden på parts begäran skall avge yttrande om lokalens marknadshyra.

I början av 1980-talet framhölls frän olika häll, bl. a.
från detaljhandels-och hantverksföretag, att stora höjningar av lokalhyrorna
hade genomförts. Lokalhyresgästemas situation uppmärksammades ocksä i flera
riksdagsmotioner (se t. ex. BoU 1983/84:29). Besittningsskyddet ansågs alltför
svagt. Bl. a. utucktes oro över att kraftiga hyreshöjningar inte bara får konsekvenser
för de drabbade lokalhyresgästema utan ocksä för andra, genom att viktiga
servicefunktioner faller bort och stadsmiljön utarmas.

Mot denna bakgrund tillkallade jag år 1984 lokalhyreskommittén
med direktiv att göra en utvärdering av hyreslagens regler om lokalhyra samt
att föreslå de ätgärder som behövs för att förbättra lokalhyresgästemas
ställning.

1 direktiven
efterlystes ocksä en mer omfattande och allsidig undersökning av

hyresutvecklingen pä lokalhyresmarknaden än som gjorts fidigare. I sitt be- '

2 Riksdagen 1987188.1 saml. Nr 146

tänkande (SOU 1987:47) Skäliga lokalhyror och trygghet i
besittningen analyserar kommittén bl. a. resultat av en undersökning av
lokalhyresutvecklingen på fem orter under fiden 1982-1985 som statens pris-
och kartellnämnd (SPK) ulfört på kommitténs uppdrag. Enligt kommittén har hyres-gästema
tjehov av ett bättre skydd mot de höga hyreskrav som kan följa av de speciella
förhållandena pä lokalhyresmarknaden. Problemen anses dock inte vara av sådan
art och omfattning att det skulle vara rimligt att gå ifrån systemet med marknadsanpassade
hyror. Vidare anser kommittén att det finns beaktansvärda invändningar mot en
övergång till elt direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster. Kommittén
föreslår emellertid en rad åtgärder inom ramen för dagens system för att komma
till rätta med de brister som har konstaterats hos det nuvarande t)esiimingsskyddet.
Ålgärdema går främst ut på att göra lokalhyresgästen mer jämställd med
hyresvärden vid förhandling och medling i samband med att hyresavtalet har
sagts upp.

Remissinstansema är överlag eniga om att det indirekta besitmingsskyddet
och den marknadsanpassade hyressättningen på lokalhyresområdet bör bibehållas.
Flertalet remissinstanser anser också alt det kan finnas behov av förstärkning
av besittningsskyddet i skilda hänseenden. De olika detaljema i kommitténs
förslag har dock fått etl blandat mottagande.

Även jag
delar kommitténs uppfattning alt övervägande skäl talar för att det indirekta
besittningsskyddet och den marknadsanpassade hyressättningen behålls på
lokalhyresområdet. Reformbehovet bör i stället, som kommittén har föreslagit,
tillgodoses inom ramen för nuvarande system. Jag skall i det följande behandla
de skilda förslag som kommittén lagt fram. Mot bakgrund särskilt av vad som
kommit fram vid remissbehandlingen anser jag dock att vissa av förslagen inte
bör genomföras och alt det beträffande några av förslagen finns anledning att
överväga andra lösningar än dem som kommittén har föreslagit.

Redan här vill jag ta upp en fråga som berörts av några
remissinstanser. Det gäller det samband som råder mellan rättsinstituten hyra
och anläggningsarrende (11 kap. jordabalken). Besittningsskyddet vid anläggningsarrcnde
är utformat efter mönster av det indirekta besittningsskydd som gäller vid
lokalhyra. Vissa av de förslag till ändringar i bestämmelsema om lokalhyra som
jag föreslår i det följande, kan därför aktualisera frägan om inle en översyn
bör göras också av motsvarande arrendebestämmelser. Delta får dock övervägas i
annat sammanhang. Jag har i denna fräga samrått med chefen för justitiedepartementeL

Prop.
1987/88:146

2.2 Skäligt hyreskrav

Mitt förslag: Huvudregeln enligt gällande rätt att
marknadshyran skall utgöra norm vid bedömningen av ell hyreskravs skälighet behålls.
När marknadshyran bestäms, skall dock främst beaktas hyran för närmast
jämförliga lokaler på orten.

Kommitténs förslag: Vid prövning av elt hyreskravs
skälighet skall främst b)eaktas hyresläget på orten för jämförliga lokaler. En
hyra som hy-

resvärden
kräver för förlängning skall därvid anses som skälig, om den inle är Prop.
198 //8ö.I4ö påtagligt högre än hyresläget pä orten för jämförliga lokaler. (Se
hietänkandet s. 65-74 och 136-138.) Två sakkunniga har i särskilda yttranden
förordat en annan utformning av förslaget (se betänkandet s. 148, 149 och
152-154).

Remissinstanserna: Remissinstansema instämmer i allmänhet
i kommitténs uppfattning att det är angeläget att partema pä
lokalhyresmarknaden ges bättre möjligheter att bedöma ett hyreskravs skälighet
redan under förhandling och medling. Flertalet instanser är dock kritiska till
utformningen av förslaget och dess konsekvenser.

Skälen för mitt förslag: Enligt 57 § första stycket
hyreslagen blir hyresvärden ersättningsskyldig, om förlängning av ett lokalhyresförhällande
inle kommer till stånd på den grund att han för förlängning kräver en hyra som
inte är skälig. År 1979 infördes i 57 a § t)eslämmelser om vad som skall anses
som skälig hyra (prop. 1978/79:89). Enligt paragrafens första stycke skall
hyran inle anses som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyresfidens
utgång kan antas befinga på öppna marknaden (marknadshyra). Avsikten med bestämmelsema
var att ge bättre ledning för den hyresbedömning som skall göras av
hyresnämnden vid medling och yttrande. Normen skall dock givetvis tillämpas
även vid prövningen av en ersättningstalan. Normen för bedömningen av skälig
hyra anslöt till de principer som gällde tidigare och någon saklig ändring var
mte avsedd.

Utgångspunkten i gällande rätt är alltsä att det i princip
skall stä hyresvär

den fritt alt vid uppsägning för ändring av villkoren kräva marknadshyra för

lokalen. Denna hyra anses emellertid inte kunna fastställas säkert förrän

lokalen faktiskt har bjudils ut på den öppna marknaden (se prop. 1968:91

bihang A s. 123 och 127 samt prop. 1978/79:89 s. 11). Den hyra som hy

resvärden avtalar med en ny hyresgäst är således avgörande för bedömningen

av vad som är marknadshyran. Fordrad hyra är alt anse som oskälig även om /

den endast obetydligt överstiger vad hyresvärden fåll ut
av en ny hyresgäst. Det saknar därvid betydelse för vilket ändamål deima
hyresgäst förhyrt lokalen. Hyresvärden är alltså oförhindrad att tillgodogöra
sig det värde som lokalen har vid den mest fördelaktiga användningen.
Huvudregeln om vad som skall anses som en lokals marknadshyra modifieras av rvå
undantag.

För det första skall man vid bestämmande av marknadshyran
bortse från hyresanbud eller hyresavtal som inte är rimligt med hänsyn fill det
allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter (57 a § första
stycket andra meningen). Denna spärregel är avsedd att hindra att uppenbart
udda hy-reserbjudandcn från företag med verksamhet av spekulationskaraktär
skall påverka bedömnmgen av marknadshyran. I förarbetena (SOU 1978:8 s. 81)
nämns som exempel företag som driver spelhallar, sexklubbar och konkursutförsäljning.
Avgörande för tillämpningen av spärregeln är inte endast hyrans höjd. Det
måste dessutom framstå som osannolikt att den erbjudna hyran kan bäras av ett
seriöst företag under nägon längre tid.

Som ett andra imdantag från huvudregeln för bestämmande av
marknadshy

ran gäller att ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit, får

beaktas endast om särskilda skäl föreligger ( 57 a § första stycket U-cdjc me

ningen). Bakgmnden till detta undanlag är all den hyra som efterträdaren be

talar kan påverkas av alt han tillgodogör sig förbättringar som en tidigare

hyresgäst
har åstadkommit. Det kan röra sig om såväl ändringsarbeten i lo- Prop.
1987/88:146 kålen som en upparbetad kundkrets som är knuten till lokalen (se prop.
1978/79:89 s. 15).

Lokalens marknadshyra kan inte heller bestämmas med
utgångspunkt från den hyra som en efterträdande h3Tesgäst betalar, om lokalen
ändrats väsentligt före en ny uthyrning. I sädana fall fär skäligheten av en krävd
hyra prövas på annat sätt, t. ex. genom en jämförelse med hyrorna för
likvärdiga lokaler. Detta gäller ocksä i fall då lokalen inte har hyrts ut på
nytt.

Som jag nämnde tidigare (avsnitt 2.1) infördes år 1979
bestämmelser om alt hyresnämnden på parts begäran skall avge ett yttrande om
marknadshyran (12 a § lagen, 1973:188, om arrendenämnder och hyresnämnder).
Avsikten var att tvinga fram en bättre utredning om lokalens marknadsvärde
under medlingen och alt ge partema ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden
som bör göras för att få hyresförhållandet förlängt (prop. 1978/79:89 s. 11).
Hyresnämndens yttrande skall grundas på den utredning som partema lägger fram.
Den kan omfatta dels anbud som U-edje man har lämnat till hyresvärden eller
eventuellt hyresavtal som har ingåtts med tredje man, dels uppgifter om
utgående hyra för jämförbara lokaler i orten. I förarbetena utgick man från
att hjTesgästen och hyresvärden i flertalet fall av uppsägning avser att
hyresförhållandet skall förlängas och att hyresvärden därför sällan skulle
kunna åberopa anbud frän tredje man. Hyresnämndens bedömning av marknadshyran
skulle därför sannolikt i betydande utsträckning ske på grundval av ortsprisjämförelser.
I förarbetena (prop. 1978/79:89 s. 11) anfördes vidare att en viss osäkerhet
givetvis alkid kommer att vara förenad med hyresnämndens yttrande, eftersom
lokalens marknadsvärde kan fastställas säkert först när lokalen faktiskt har
bjudits ut pä den allmänna marknaden. Det an-sägs dock filhäckligt alt
hyresnämnden kan göra en bedömning av marknadshyran som är bättre än den som
parterna kan göra var för sig eller som i vart fall är lika bra som den mest
insiktsfulla parten kan göra.

Ett yttrande av hyresnämnden har s. k. presumiionsverkan vid
en ersättningstvist i fastighetsdomstolen (57 a § andra stycket hyreslagen).
Yttrandet fär frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart att
marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit. Enligl
förarbetena (SOU 1978:8 s. 113) skall en avvikelse som uppgår till 10 % eller
mer alkid betecknas som påtaglig. Vidare får hyresanbud eller avtal om
uthyrning av lokalen, som hyresvärden känt Ull vid tiden för hyresnämndens
yttrande men då inte informerat om, beaktas vid fastighetsdomstolens prövning
endast om synnerliga skäl föreligger (57 a § tredje stycket hyreslagen). Skälet
till denna s. k. preklusionsregel är att hyresvärden skall förhindras att
spekulera i hyresgästens bristande kunskap om den hyra som tredje man kan ha
förklarat sig villig att l)etala (prop. 1978/79:89 s. 13). Hyresvärden är
däremot oförhindrad att i ersättningsprocessen åberopa andra anbud eller annat
hyresavtal. Inget hindrar heller partema att i fastighetsdomstolen äb)eropa
annat jämförelsematerial än det som redovisats vid medlingen i hyresnämnden.

Enligt nuvarande regler kan alltsä skäligheten av ett
hyreskrav säkert be

dömas först sedan lokalen bjudits ut på öppna marknaden och avtal slutits

med en ny hyresgäst. Enligt kommittén medför detta att partema och hyres

nämnden har stora svårigheter att i förväg med rimlig säkerhet bedöma ett 20

hyreskravs
skälighet. Denna osäkerhet anges ocksä som en förklaring till Prop. työ//öö.l4C)

varför
yttrande från hyresnämnden sällan begärs. Utan rimlig fömlsebarhet är

det enligt
kommittén stor risk att partemas hyresförhandlingar och medlingen

påverkas
på ett icke önskvärt sätt av osäkerheten samt alt hyresgästen i

många fall
accepterar även oskäliga hyreskrav hellre än att flytta och riskera

att behöva lägga ned sin verksamhet.

Remissinstansema har i allmänhet instämt i kommitténs uppfatming
att liedömningen av ett hyreskravs skälighet t)ör grundas på omständigheter som
i princip är tillgängliga för partema redan före hyresfidens utgång och att det
därför finns anledning att ompröva bestämmelsema om vad som skall anses som
skäligt hyreskrav. Även jag delar kommitténs uppfattning i denna del.

Kommitténs förslag till bestämmelser och speciahnotiveringama
till dessa har emellertid titt ett blandat mottagande tmder remissbehandlingen.

Remissinstansema godtar i allmänhet att
skälighetsbedömningen främst bör baseras pä en jämförelse med hyroma för jämförliga
lokaler och att hy-reserbjudanden från andra och avtal som träffats med en ny
hyresgäst normalt inte bör påverka bedömningen. Flera instanser betonar dock
att parterna kan ha svårt att få fillgång till ett tillfredsslällande
jämförelsematerial och atl lokalhyresmarknaden är mycket heterogen, vilket
försvårar en jämförelsepröv-ning. Kommittén har menat all man på goda gmnder
kan utgå från att det går att göra jämförelser mellan hyroma för skilda lokaler
och att det går att få fram ett tillfredsslällande underlag för sådana
jämförelser. Kommittén har därvid pekat bl. a. på att jämförelsehyror ofta är
ett argument för partema vid hyresförhandlingar och även utgångspunkten för
hyresnämndens medlingsverksamhet, att ett system för hyresjämförelser
tillämpas i samband med fastighetsvärdering samt alt man i flera andra länder
använder hyresjämförelser för att bedöma hyreskravs skälighet på
lokalmarknaden. Det kan enligt kommittén visserligen inte uteslutas att det kan
uppstä vissa problem i samband med övergången till den föreslagna ordningen,
men problemen torde vara av övergående nattir.

För egen del ansluter jag mig i allt väsentligt till
kommitténs uppfattning,

nämligen att hyreskravs skälighet främst bör bedömas pä grundval av en

jämförelseprövning och att problemen med en sädan ordning bör kunna be

mästras. Det är dock nödvändigt alt ta ställning lill vad en sådan jämförelse

prövning skall syfta till. Vidare kommer det i många fall inle att finnas nå

got rimligt jämförelsematerial, och skälighetsbedömningen av en krävd hyra

måste då göras på gmndval av andra omständigheter. För att en sådan mer

allmän skälighetsbedömning av ett hyreskrav skall bli meningsfull måste

mälsätmingen vara klar. I kommitténs förslag saknas den nuvarande normen

- marknadshyran - vilket flera remissinstanser har krifiserat. Kommittén

anger visserligen att förslaget inte innebär att gmndprincipen om marknads

anpassade hyror frångås. Jag anser dock att remisskritiken är befogad. Som

jag fidigare anfört (avsnitt 2.1) delar jag uppfattningen att den marknadsan

passade hyressättningen pä lokalhyresomrädet bör behällas. Den nuvarande

bestämmelsen i 57 a § första stycket första meningen hyreslagen om mark

nadshyra som norm för vad som skall anses som skälig hyra uttrycker enligt

min mening en rimlig utgångspunkt vid en marknadsanpassad hyrespröv-

ning. Bestämmelsen bör därför finnas kvar. Som marknadshyran defmieras i 21

lagtexten får den anses synonym med begreppen mest
sannolik hyra och Prop. 198//88:146 marknadshyresvärde i fastighetsekonomisk
teori.

Kommittén har vidare föreslagit att en krävd hyra skall
anses som skälig, om den inte är påtagligt högre än hyresläget på orten för
jämförliga lokaler. Enligt kommillén bör vid en sådan prövning samma vikt
tillmätas nyligen omförhandlade avlal och sådana som är av äldre damm. Vidare
skall den genomsnittliga hyran i jämförelsematerialet anses som hyresläget, om
det vid jämförelseprövningen inte kan konstateras en enhetlig hyresnivå.

Flertalet remissinstanser är starkt kritiska till
kommitténs förslag i denna dd. Argument som anförs mot förslaget är bl. a. att
man sällan torde kunna fmna någon enhefiig hyresnivå i lokalhyresl)eständet,
att äldre hyresavtal ofta inte är representativa för marknadshyresläget samt
att resultatet av att vid en föränderlig hyresmarknad beräkna skälig hyra med
hjälp av genomsnittet av gamla och nya hyror blir att hyran kan komma att
avvika markant från marknadshyran. Vidare har från bl. a. bostadsdomstolen
anförts att kommitténs uttalanden om vad som är skäligt hyreskrav är så
allmänt hållna all de inte ger tillräcklig ledning för tillämpningen.

Liksom flertalet remissinstanser anser jag att kommitténs
förslag kan medföra en hyressättning som markant avviker från marknadens
värderingar. Hyresprövningen bör enligt min mening utformas på ett sätt som ger
en bättre fömlsebarhet och inte för att allmänt söka reglera lokalhyresutvecklingen.
En sådan bättre fömlsebarhet innebär dock i sig ett skydd för hyresgästerna
mot oskäliga hyreskrav. Jag är alltsä inte beredd all tillstyrka kommitténs
förslag i denna del. I stället förordar jag att en hyra som krävs för
förlängning av ett lokalhyresavtal bör prövas enligt följande principier.

Som jag nyss framhöll anser jag att lokalens marknadshyra,
dvs. den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna
marknaden, liksom i dag bör utgöra norm för vad som skall anses som skäligt
hyreskrav. Hyresanbud frän andra eller avtal som hyresvärden träffat med en ny
hyresgäst bör dock inte tillmätas någon självständig tietydelse. Vid hiestämmandel
av marknadshyran bör i stället främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler
pä orten. Regler härom bör införas i 57 a § första stycket hyreslagen.
Jämförelse bör därvid i första hand göras med hyroma för sådana lokaler som är
i grova drag jämförbara med avseende pä lokaltyp, läge, storlek och standard.
Eftersom värderingen skall avse marknadshyran vid hyrestidens utgång, bör
normalt mindre vikt tilläggas äldre avtal som inte nyligen förlängts. Om det
inte finns några i grova drag jämförliga lokaler på orten eller partema inte
åberopat några sädana lokaler, får marknadshyran bestämmas genom en mer fri
värdering. I sådant fall kan ledning hämtas från hyroma för andra lokaler. Det
bör inte heller uteslutas att seriösa anbud frän andra eller avtal som träffats
med en ny hyresgäst dä vägs in i helhetsbedömningen. En sädan ordning bör
enligt min mening - tillsammans med reglema om pre-sumfionsverkan av elt
yttrande av hyresnämnden och förstärkta preklusions-regler - ge partema en
tillfredsställande vägledning vid medlingen i hyresnämnden. Reglema om
hyresnämndens yttrande samt presumtions- och preklusionsreglema behandlar jag i
det följande (avsnitt 2.3.3).

22

2.3
Förfarandet vid tvister 2.3.1 Hyresvärdens uppsägning

Prop. 1987/88:146

Mitt
förslag: Nägon ändring av gällande ordning görs inte. Om hyresvärden har sagt
upp avtalet, bör hyresgästen - liksom nu - vara skyldig att hänskjuta tvisten
till hjTCsnänmden, om han inte träffar överenskommelse med hyresvärden och inte
går med på all flytta utan att få ersätming. Även reglema för delgivning av h3Tesvärdens
uppsägning bör behållas oförändrade.

Kommitténs
förslag: Om hyresvärden säger upp avtalet, skall han hänskjuta en eventuell
tvist fill hyresnämnden inom viss tid från uppsägningen. Gör han inte det,
skall uppsägningen bli utan verkan. Hyresvärden ges möjlighet alt upphäva
verkan av uppsägningen genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan
om medling. Det förenklade delgivningsförfarande som gäller för uppsägning av bostadshyresavial
t)ör få till-lämpas även för uppsägning av lokalhyresavtal. (Se betänkandet s.
93, 94, 139 och 140.)

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är kritiska
till kommitténs förslag.

Skälen för
mitt förslag: Enligt 58 § hyreslagen skall hyresvärden i uppsägningen
underrätta hyresgästen dels om de villkor han uppställer för att förlänga
hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, dels
om alt hyresgästen har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten
till hyresnämnden för medling, om han inte går med på att flytta ulan att få ersätming.
Av 8 § andra och tredje styckena hyreslagen följer all det förenklade delgivningsförfarande
som normall gäller för uppsägning av bostadshyresavtal, dä uppsägningen
omgående kan sändas i rekommenderat brev, inte får tillämpas vid uppsägning av
lokalhyresavtal enligt 58 § hyreslagen.

Kommittén
har i sina överväganden särskilt pekat på alt en stor mängd av hyresnämndemas
medlingsärenden tillkommer av formella skäl. Hyresgästen ansöker om medling i
hyresnämnden för att inte förlora sin rätt till ersätming och kommer därefter i
mänga fall överens med hyresvärden ulan hyresnämndens medverkan. Dessa ärenden
förorsakar dock hyresnämndema ell inle obetydligt arbete. Med en ordning, där
det åligger hyresvärden - om han sagt upp avtalet - att hänskjuta en eventuell
tvist till hyresnämnden för medling, menar kommillén att hyresvärden skulle få
ett större intresse av att dessförinnan försöka komma överens med hyresgästen.

Från ett
flertal remissinstanser har mot förslaget invänts att den föreslagna ordningen
sannolikt i stället skulle leda lill en väsentlig ökning av antalet onödiga
ansökningar om medling. Till dessa hör bl. a. hovrätten för Västra Sverige,
bostadsdomstolen, hyresnämndema i Göteborg, Malmö och Gävle samt Sveriges
advokatsamfund. Argument som anförs är bl. a. att hyresvär-dama skulle komma
att ge in medlingsansökningar för säkerhets skull redan i samband med
uppsägning och att förslaget inbjuder till passivitet från hyresgästemas sida.

23

Jag delar
de krifiska remissinstansemas farhågor och anser därför att kom- Prop.
1987/88:146 mittens förslag inte bör genomföras. Med oförändrade regler om
medlingsansökan kan av rättssäkerhetsskäl inte heller förslaget om ändrade
delgivningsregler genomföras. Jag vill erinra om att jag i prop. 1983/84:137 s.
102 intog samma ståndpunkt fill liknande förslag från hyresrätisutredningen.

Det är givetvis ett problem att ett stort antal
medlingsärenden, där del egentligen inte råder tvist mellan parterna,
administrativt belastar hyresnämndema. En anledning till delta kan vara att
partema behöver mer tid för direkta förhandlingar än två månader frän
uppsägningen för att själva kunna nå en överenskommelse. I detta sammanhang
vill jag erinra om att del av allmänna regler följer att partema i en uppkommen
lokalhyrestvist kan avtala om att medling i hyresnämnd inte skall utgöra en fömtsättning
för ersättningsskyldighet. (Jfr prop. 1972:70 s. 19 och 32.) Partema kan t. ex.
vara ense om alt söka bilägga tvisten i annan ordning än genom medling i
hyresnämnd. Inget hindrar heller partema att avtala om att hänskjutande till
nämnden skall fä ske senast viss senare dag med bibehållen rätt till ersättning
för hyresgästen. Att hyresnämnden skall medla mellan parterna, även om tvisten hänskjutils
lill nämnden efter det alt frislen på två månader utgått, framgår av
rättspraxis (Rättsfall från bostadsdomstolen 27:81).

Medlingsförfarandet och pariemas möjligheter all rätta
sitt agerande efter ell yttrande från hyresnämnden behandlar jag i del följande
(avsnitt 2.2.3). Redan här vill jag dock ta upp kommilléns förslag om alt
hyresvärden skall ges möjlighet alt förta verkan av sin uppsägning genom att
före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling. Med oförändrade
regler om vem som skall göra medlingsansökan kan visserligen inte kommitténs
förslag genomföras. Eftersom förslaget i sig kritiseras av ett flertal
remissinstanser, bl. a. Stockholms tingsrätt, Malmö tingsrätt, hyresnämndema i
Stockholm, Göteborg och Malmö samt Sveriges advokatsamfund och Sveriges
köpmannaförbund, vill jag dock kommentera det. Vad instanserna främst vänder
sig mot är att hyresgästen med den föreslagna ordningen under läng tid skulle
befinna sig i ovisshet om huruvida uppsägningen skall behälla sin giltighet och
all han härigenom inte på ett rimligt sätt kan gardera sig för en eventuell
avflyttning, t. ex. genom att skriva kontrakt på en annan lokal. Jag anser att krifiken
är befogad och är därför inte beredd att förorda några nya bestämmelser som
ger hyresvärden möjlighet alt ensidigt förta verkan av sin uppsägning.

24

2.3.2 Hyresgästens uppsägning för vlllkorsändrlng

Prop.
1987/88:146

Mitt
förslag: Om hyresgästen säger upp avtalet för förlängning pä ändrade villkor, skaU
han redan i uppsägningen tmderrätla h3Tesvärden om den ändring som han begär.
Gör han inte det, är uppsägningen utan verkan. Har inte hyresvärden själv sagt
upp avtalet, skall man utgå från alt han är t)eredd att förlänga avtalet på
oförändrade villkor. Om han i sådant fall vägrar förlängning eller kräver ändrade
villkor som är oförmånligare för hyresgästen, skall hyresgästen allfid ha rätt fill
ersättning om förlängning inle kommer till stånd.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se
betänkandet s. 94-96).

Remissinstanserna:
Kommitténs förslag har i allmänhet tillstyrkts eller lämnats utan erinran.
Sveriges advokatsamfimd avstyrker dock den föreslagna bestämmelsen att
hyresvärden inte skall få kräva ändrade hyresvillkor. Sveriges
fastighetsägareförbund anser att hyresvärden ulan risk för skadestånd skall ha
rätt alt vägra förlängning, om hyresgästen efter sin uppsägning i hög grad
åsidosätter sina förpliktelser. Fastighetsägareförbundet anser också alt
hyresgästen inle skall ha rätt alt kräva lägre hyra eller annat för hyresvärden
oförmänligare villkor än som angetts i uppsägningen.

Skälen för
mitt förslag: Lokalhyresgästen har rätt alt med bibehållet indirekt besittoingsskydd
säga upp avtalet för ändring av hyresvillkoren. Enligt 58 a § hyreslagen skall
hyresgästen i sådant fall inom rvå månader från uppsägningen hänskjuta tvisten
till hyresnämnden för medling. I sin ansökan om medling skall hyresgästen ange
den ändring av hyresvillkoren som han önskar. Gör han inte det, skall
hyresnämnden förelägga honom att komplettera ansökan. Följs inte
föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas, vilket medför all uppsägningen
blir utan verkan. Uppsägningen blir också utan verkan, om hyresgästen
underlåter att hänskjuta tvisten inom rätt tid eller före hyresfidens utgång
återkallar sin ansökan om medling.

Har
hyresgästen fullgjort de nu angivna åliggandena, skall hyresnämnden förelägga
hyresvärden att uppge de villkor som han kräver för att förlänga
hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Hyresvärden
är, även om han inte själv sagt upp avtalet, oförhindrad alt kräva högre hyra
eller annat för hyresgästen oförmänligare villkor än vad som gällt tidigare
eller att helt vägra förlängning. Följer inle hyresvärden föreläggandet, skall
hyresavtalet anses förlängt pä de av hyresgästen önskade villkoren.

Om
parterna inte kommer överens om villkoren för förlängning av hyresförhållandet
och hyresgästen inte återkallar sin ansökan om medling, står uppsägningen fast
och hyresgästen är tvungen att flytta. Avgörande för frägan om
ersättningsskyldighet blir i sådant fall om de av hyresvärden krävda hyresvillkoren
är skäliga eller om han annars haft t)efogad anledning att upplösa
hyresförhållandet (57 § hyreslagen).

Kommittén föreslär att hyresgästen redan i uppsägningen
skall vara skyldig att underrätta hyresvärden om den ändring av de avtalade
villkoren som han önskar. Jag delar kommilléns uppfatming att en sädan ordning
ger bättre förutsättningar för parlema au själva komma överens. Den medför
också alt

25

förfarandet
vid en medling kan göras mindre omständligt. En konsekvens av Prop- 198 //88.140
det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster är att hyresgästens rätt
till ersättning är beroende av skäligheten av de krav som hyresvärden ställer.
Jag kan visserligen ha förståelse för fastighetsägareförbundets uppfattaing att
hyresgästen inte bör fä ställa vidare önskemål om ändrade hyresvillkor än vad
som angetts i uppsägningen. Med hänsyn till att tvisten i realiteten rör skäligheten
av h3Tesvärdens krav, anscrjag dock inte att en regel med sådan innebörd
skulle fylla någon prakfisk funktion.

Enligt kommittén bör man kunna ulgå från att hyresvärden
är beredd att förlänga hyresförhållandet pä oförändrade villkor, om han inte
själv har sagt upp avtalet. Den nuvarande ordningen anses innebära en risk för
hyresgästen, eftersom hyresvärden kan vägra förlängning, och detta kan utgöra
en förklaring till att hyresgästema sällan säger upp avtal för
villkorsändring. Kommittén har föreslagit att hyresvärden - i fall då endast
hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring - skall bli
ersättningsskyldig, om han vägrar förlängning eller kräver för hyresgästen oförmänligare
hyresvillkor än vad som följer av det uppsagda avtalet.

En hyresvärd som har befogad anledning att upplösa
hyresförhållandet eller som vill fä till stånd nya hyresvillkor, har möjlighet
att själv säga upp avtalet. Gör han inte det, får han anses acceptera
förlängning på oförändrade villkor. Jag delar därför kommitténs uppfattning alt
hyresvärden bör vara bunden av villkoren i det gamla avtalet och att han - i
fall då endast hyresgästen sagt upp avtalet - inle bör få vägra förlängning
eller kräva för hyresgästen oförmånligare villkor. Gör han det och kommer
förlängning inte till stånd, bör han bli ersältningsskyldig. Visserligen kan
hyresgästen redan enligt gällande rätl i ett sådant fall förta uppsägningen
dess verkan genom atl återkalla sin ansökan om medling, vilket medför att
avtalet förlängs pä oförändrade villkor. Kommitténs förslag innebär emellertid
enligt min mening en befogad förstärkning av hyresgästens ställning som bör
göra partema mer jämställda vid förhandling och medling. Jag kan inte dela
fastighetsägareförbundets uppfatming att hyresvärden bör ha rätt att vägra
förlängning, om hyresgästen efter en uppsägning för villkorsändring i hög grad
åsidosätter sina förpliktelser. Jag vill därvid peka på att hyresvärden enligt
42 § hyreslagen har möjlighet att säga upp avtalet i förtid på gmnd av
förverkande, om hyresgästen skulle gravt åsidosätta sina skyldigheter. Jag
förordar alliså alt bestämmelsema om lokalhyresgäslens uppsägning för
villkorsändring ändras i enlighet med kommitténs förslag.

26

2.3.3
Medlingsförfarandet och de s. k. preklusions-och presumtionsreglerna

Prop. 1987/88:146

Mitt
förslag: Inga ändringar görs i fräga om medlingsförfarandet i hyresnämnd. Detta
innebär bl. a. att yttrande av hyresnämnden -liksom nu - skall avse
marknadshyran eller om en anvisad ersättningslokal är godtagbar.

Har hyresnämnden
avgett ett yttrande om en lokals marknadshyra, får utredning som inte har lagts
fram under medlingen, beaktas vid en ersättrungstvist i fastighetsdomstol
endast om det finns synnerliga skäl (preklusionsregeln). Nuvarande presumtionsregel
behålls i stort oförändrad.

Kommitténs förslag: Pä
begäran av part skall hyresnämnden - oavsett pä vilken gmnd uppsägning har
skett - avge yttrande om hyresvärdens ersättningsskyldighet om förlängning
inte skulle komma till stånd. Om hyresnämnden har avgett ett yttrande, får
utredning som inte har åberopats under medlingen, beaktas i en ersättningstvist
i fastighetsdomstol endast om det finns särskilda skäl. Vid uppsägning för
rivning, ombyggnad eller ändrade hyresvillkor fär ett yttrande av hyresnämnden
frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att hyresnämndens
bedömning inte varit rikfig. (Se betänkandet s. 75-93.)

Remissinstanserna:
Åtskilliga remissinstanser är kritiska till kommitténs förslag.

Skälen
för mitt förslag: Innan en lokalhyresgäst fär väcka talan i fastighetsdomstol
om ersättning på grund av obefogad uppsägning, skall medling normalt alltid ske
hos hyresnämnden. Enligt 12 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder (nämndlagen) skall hyresnämnden klarlägga tvistefrägoma och söka
förlika partema. Kan inte partema förlikas efter förslag av någondera parten,
skall hyresnämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart
att det saknas fömlsättoingar för en överenskommelse. Som tidigare nämnts
infördes är 1979 regler om att hyresnämnden, om någon av partema sä begär,
skall avge ett yttrande om lokalens marknadshyra eller — i fall dä
uppsägningen är föranledd av rivning eller ombyggnad - om en lokal som har
anvisats av hyresvärden är godtagbar (12 a § nämndlagen). I fråga om
marknadshyran är avsikten med yttrandet att tvinga fram en bättre utredning och
att ge partema ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör göras
för att fä hyresförhållandet förlängt (se prop. 1978/79:89 s. 11). När det
gäller frägan om en ersätlningslokal är godtagbar eller inte, är det främst prakfiska
skäl som mofiverar ett yttrande frän hyresnämnden. Den uppsagda lokalen kan t.
ex. ha rivits eller byggts om vid tiden för fasfighetsdomstolens prövning.
Vidare kan den anvisade ersättningslokalen ha ändrats eller vara
svårtillgänglig för besiktning av fastighetsdomstolen. En besiktning av
hyresnämnden utgör i sådana fall det bästa bevismedlet (Se SOU 1978:8 s. 86 och
prop. 1978/79:89 s. 18.)

Hyresnämndens yttrande har
inte några omedelbara rättsverkningar för partema och fär inte överklagas. Det
har dock prestmifionsverkan vid en efterföljande ersättningstvist i
fastighetsdomstolen. Enligt 57 a § andra stycket

27

hyreslagen
får ett yttrande frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart Prop. 198
//88.146 att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden
angivit eller att hyresnämndens bedömning av en anvisad ersättningslokal inte
varit riklig. Enligt förarbetena (SOU 1978:8 s. 113) skall en hyresawikdse som
uppgår till 10 % eller mer alltid betecknas som påtaglig. För att förhindra att
hyresvärden i samband med yttrande om marknadshyra spekulerar i hyresgästens
bristande kunskap om den hyra som någon annan kan ha förklarat sig villig alt
betala för lokalen, infördes år 1979 också en preklusionsregel i 57 a § tredje
stycket. Sådana anbud eller avtal om uthyrning av lokalen som hyresvärden känt
fill vid tiden för hyresnämndens yttrande men då inte informerat om, får enligt
denna regel beaktas vid fasfighetsdomstolens prövning endast om synnerliga skäl
föreligger. Preklusionsregeln hindrar dock inte hyresvärden frän att i en
ersättningsprocess åberopa nya anbud eller hyresavtal som grundar sig på ett
nytt anbud. Inget hindrar heller partema att i faslighets-domstolen åberopa
annat jämförelsematerial än det som låg till grund för hyresnämndens yttrande
om marknadshyra.

Kommer inte partema överens om en förlängning av avtalet, mäste
hyresgästen flytta. Förhandlingama mdlan partema är att anse som avslutade i
och med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet frän vidare handläggning.
Har nämnden avgett yttrande om marknadshyran, skall partema dock enligt 21 a §
nämndlagen, innan ärendet avskrivs, beredas tillfälle att hos nämnden anmäla om
de antar den hyra som angetts i yttrandet. De ätgärder som partema vidtar
efter en medling som inle lett till förlikning, påverkar normalt inte
bedömningen av ersätöiingsfrågan.

I betänkandet (SOU 1981:77) Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess
m.m. föreslog hyresrättsutredningen att samtliga hyresrällsliga tvister, bl. a.
ersättningstvister enligt 57 § hyreslagen, skulle prövas av hyresnämnden med
bostadsdomstolen som fullföljdsinstans. Flera remissinstanser, bl. a. Svea
hovrätt, bostadsdomslolen och domstolsverket, var kritiska till förslaget. Till
dem som var kritiska hörde ocksä rättegångsutredningen (Ju 1977:06) som
tillkallats för alt se över förfarandet vid de allmänna domstolarna. I prop.
1983/84:137 s. 67 anförde jag att fiden ärmu inte var mogen att ta ställning
till en reform av hyresprocessen och att det bl. a. fanns anledning att avvakta
resultatet av rätlegängsutredningens arbete.

I april 1987 lade rättegängsutredningen fram ett
delbetänkande (SOU 1987:13) översyn av rättegångsbalken 3 Expertmedverkan och
specialisering. Rättegångsutredningen anser att det skulle innebära fördelar om
fastighetsmål, bl. a. lokalhyrestvister, handläggs vid landets samtliga
tingsrätter. Vidare anser utredningen att hyres- och artendenämndemas
uppgifter bör överföras till tingsrältema och bostadsdomstolens uppgifter till
hovrätterna och högsta domstolen. Även medlingsärenden som gäller lokalhyrestvister
bör enligt utredningen kunna handläggas av tingsrältema. Rätlegängsutredningens
förslag och det fidigare förslaget från hyresrättsutredningen övervägs för närvarande
inom justitiedepartementet.

Lokalhyreskommittén har i detta läge inte funnit det
meningsfullt att över

väga en ändring av den kompetensfördelning som i dag fmns mellan hyres

nämnden och fastighetsdomstolen i lokalhyrestvister. Jag delar kommitténs

uppfattning att man nu bör utgå från gällande ordning, dvs. att ersättnings- 28

tvistema slutligt skall
prövas i fastighetsdomstolen eller högre instans, men Prop. 198 //8ö.l4ö att
tvisten dessföriiman och före hyresfidens utgång skall ha hänskjutils till hyresnämnden
för medling. Jag delar vidare kommilléns uppfattning att medlingen bör vara
inriktad pä att hyresförhållanden skall förlängas på skäliga villkor och att de
inte skall upplösas utan befogad anlednmg.

Som
jag nyss nämnde skall hyresnämnden enligt gällande rätt - om någon part begär
det - avge yttrande om en lokals marknadshyra och huruvida en anvisad
ersättningslokal är att anse som godtagbar. Enligt kominittén ger dock det
nuvarande medlingsförfarandet inte partema en tillfredsställande vägledning
inför en eventuell ersättoingstvist i fasfighetsdomstolen. Det gäller särskilt
då tvisten avser skäligheten av ett hyreskrav. Kommittén föreslår därför bl. a.
att hyresnämnden på begäran av part skall avge ett yttrande i frägan om
hyresvärdens ersättningsskyldighet för den händelse förlängning inle skulle
komma till stånd, och detta oavsett pä vilken gmnd uppsägning har skett.

Kommitténs
förslag i denna del har kritiserats av ett flertal remissinstanser, bl. a. Svea
hovrätt, hovrätten för Västra Sverige, Stockholms Ungsrätt, Malmö tingsrätt
samt hyresnämndema i Göteborg och Malmö. Förslaget anses bl. a. diskutabelt ur
processrättslig synpunkt, eftersom yttrandet skulle avse en fråga som normalt
avgörs av fastighetsdomstolen genom mdlandom. Vidare anförs att lokalhyresmedlingama
nästan uteslutande gäller antingen frägan om krävd hyra är skälig eller frägan
om en anvisad lokal skall anses godtagbar, dvs. frägor som redan i dag kan bli
föremål för yttrande. Om tvisten gäller skäligheten av ett hyreskrav, skulle
enligt flera instanser elt yttrande om ersättningsskyldighet i enlighet med
kommitténs förslag inte ge partema en rimlig utgångspunkt för förlikning.

Jag
delar kommitténs uppfattning att det är angeläget att partema under medlingen
ges en tillförlitlig vägledning. Enligt min mening är detta särskilt angeläget
i tvister som rör skäligheten av ett hyreskrav, där båda parter normalt räknar
med att kunna nä en överenskommelse om förlängning, ftoble-met med nuvarande
yttranden om marknadshyra rör snarast frågan om vilken ny utredning hyresvärden
skall ha rätt att åberopa i en eventuell ersättningstvist och vilken verkan
ett yttrande frän hyresnämnden skall ha i en sådan tvist, dvs. hur
tillförlitligt yttrandet är. I likhet med de kritiska remissinstansema anser
jag all ett yttrande om lokalens marknadshyra i sig utgör en bäilre vägledning
för partema än ett ytuande om hyresvärdens ersättningsskyldighet om han skulle
vidhålla sitt krav.

Vid
uppsägning av annat skäl än ändring av hyresvillkoren vill hyresvärden

få hyresförhållandet upplöst. Det kan bero på att huset skall rivas eller byg

gas om, all hyresgästen har misskött sig eller att hyresvärden av annat skäl

vill upplösa hyresförhållandet, t. ex. för alt själv utoyltja lokalen. I sädana

frågor skulle ett ytuande om ersättningsskyldighet i enlighet med kommit

téns förslag innebära att hyresnämnden skulle föregripa och påverka fastig

hetsdomstolen i en fråga som det med nuvarande kompetensfördelning rim

ligen bör ankomma på domstolen att bedöma. En sådan ordning är enligt min

mening tveksam. Det bör därvid.anmärkas all den nuvarande möjligheten till

ytUande om humvida en ersättningslokal är godtagbar vid uppsägning för

rivning eller ombyggnad främst är motiverad av praktiska skäl. 29

Ett annat
problem med kommilléns förslag är alt en ordning med yttrande Prop. 198
//o8.146 om ersättoingsskyldigheten under medlingen inle rimligen skulle kuima fm-nas
kvar, om såväl medling som slutlig prövning av en lokalhyrestvist framdeles
skulle komma att handläggas av samma instans i enlighet med hy-resrättsutredningens
eller rättegångsuuedningens förslag.

Mot bakgmnd av det anförda harjag kommit till slutsatsen
att nuvarande bestämmelser i 12 a § nämndlagen om i vilka fall hyresnämnden
skall avge yttrande och om ytuandets innebörd bör finnas kvar. Kommitténs
förslag i denna dd bör således inte genomföras.

Jag har tidigare (avsnitt 2.2) föreslagit att en lokals
marknadshyra i samband med en lokalhyrestvist skall bestämmas genom en mer
renodlad värdering gmndad på omständigheter som i princip är tillgängliga
redan före ett hyresförhållandes upplösning. Vid bestämmandet av marknadshyran
skall dä främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Vad en
efterföljande hyresgäst är beredd all betala i hyra skall normalt inle ha
någon betydelse. Med en sädan ordning ökar fömtsättoingama för att ett
yttrande av hyresnämnden om en lokals marknadshyra skall bli mer tillförlitligt
för partema. En avgörande fömtsättning för detta är dock att underlaget för
värderingen läggs fram redan under medlingen i hyresnämnden.

Kommillén har föreslagit att, i fall då hyresnämnden
avgett yttrande, sådan utredning som inte har åberopats under medlingen, skall
beaktas i en ersätt-ningstvisl endast om det fmns särskilda skäl. Kommillén
menar alt partema i princip inte bör få åberopa annan uuedning i en ersäimingstvist
än den som lagts fram under medlingen. Endast sädana nya omständigheter och
bevis som inte varit tillgängliga för part före medlingens avslutande, bör
enligt kommittén få äh)eropas. Beuäffande tillämpningen av en sädan preklusionsregel
i fall då uppsägningen avsett ändrade hyresvillkor, anför kommittén bl. a. att
partema i fastighetsdomstolen bör få åtieropa de ändringar i det vid hyresnämnden
framlagda jämförelsematerialet som skett efter medlingens avslutande och fram
till hyrestidens utgång. Vidare bör partema fä åberopa även andra hyresavtal
som jämförelsematerial, om dessa avtal träffats först efter medlingens
avslutande. En förulsältoing skall dock vara att dessa avtal gäller för den
tidpunkt då ett nytt avtal för prövningslokalen skulle börja löpa. Något
ytterligare jämförelsdmaterial bör inte få åberopas i fastighetsdomstolen. Om
så fick ske skulle det, enligt kommittén, avsevärt minska partemas intresse av
att i hyresnämnden lägga fram ett tillfredsställande jämförelsematerial.

Kommitténs förslag till preklusionsregel har i allmänhet
tillstyrkts eller lämnats utan erinran av remissinstanserna. Flera instanser,
bl. a. hyresnämnden i Göteborg, anser dock att regeln bör skärpas ytterligare.
Enligt hyresnämnden är det särskilt viktigt att partema hindras från att föra
in nya anbud och nytt jämförelsematerial, även om denna uuedning blivit tillgänglig
först efter hyresnämndens yttrande.

Som jag nyss nämnde innebär mitt förslag i fråga om
skäligt hyreskrav att

värderingen av en lokals marknadshyra skall grundas på omständigheter som i

princip är tillgängliga redan före hyresförhållandets upplösning. Värderingen

skall dock avse tiden för hyrestidens uigäng. Eftersom ett yiuande om mark

nadshyra normall kommer att avges före denna lidpunkt, kan det under mel- -'

lantiden
inUäffa förändringar i det framlagda jämförelsematerialet. Jag delar kommitténs
uppfatming att uuedning om sådana förändringar bör fä åberopas vid en
ersättningstvist i fastighetsdomstolen. Sädana förändringar är i viss män fömtsebara.
Av hyresavtalen framgår när hyrestiden löper ut, och partema bör kunna lämna
uppgift om huruvida de är uppsagda för villkorsändring. Till skillnad från
kommittén anser jag dock inle alt avtal för jämförelselokaler som inte varit
aktuella vid medlingen i hyresnämnden, bör få åbie-ropas i en efterföljande
ersättningstvist. En sådan ordning kan inbjuda till passivitet från pariemas
sida under medlingen och göra etl yttrande om marknadshyra oiillförliiligt.
Vidare anser jag alt hyresvärden i en ersättningstvist inte heller bör få
åberopa hyresanbud från Uedje man och hyresavtal som Uäffats med en ny
hyresgäst, om dessa inte framlagts i hyresnämnden. En möjlighet att sedermera
fä åberopa sädan uUedning skulle kunna skapa onödig osäkerhet hos motparten.
För att markera att det bara är i rena tmdantagsfall som ny uuedning skall fä
förekomma i en ersättoingstvist, om hyresnämnden avgett yttrande om
marknadshyran, förordar jag att det i lagtexten anges att det skall finnas
synnerliga skäl för att sådan ny uUedning skall få beaktas. När ytuande begärs,
bör hyresnämnden informera partema om deras begränsade möjligheter att
sedermera få åberopa annan uUedning.

Jag
har tidigare förordat att nuvarande bestämmelser i 12 a § nämndlagen om i vilka
fall hyresnämnden skall avge ytuande och om ytUandets innebörd behälls. Vid
sådant förhållande bör också de nuvarande bestämmelserna i 57 a § andra stycket
hyreslagen om presumiionsverkan av ell sådant ytuande behållas. Eftersom
fastighetsdomstolen normalt skall gmnda sin bedömning av marknadshyran på samma
underlag som hyresnämnden haft tillgäng till, bör dock lydelsen ändras något.
Jag återkommer till denna fräga i specialmotiveringen.

Prop.
1987/88:146

2.4 Uppskov med avflyttning

Mitt förslag:
Längsta tid för uppskov med avflyttning förlängs frän ett år till två år.
Ansökan om uppskov skall göras före hyrestidens utgäng.

Kommitténs förslag:
Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se betänkandet s. 97 - 101). En
sakkunnig har i särskilt ytuande förordat en annan utformning av förslaget (se
betänkandet s. 154).

Remissinstanserna: Remissinstansema
instämmer i allmänhet i kommitténs uppfattning att den nuvarande begränsningen
till högst ett års uppskov är för snäv. Flera instanser, bl. a. Malmö
tingsrätt, bostadsdomstolen, hyresnämnden i Stockholm och Sveriges
advokatsamfund, menar dock att längre tids uppskov än ett år endast
undantagsvis bör få komma i fråga. Vidare anser flera instanser, bl. a. Malmö
tingsrätt, hyresnämndema i Stockholm, Malmö och Gävle samt advokatsamfundet,
att nuvarande begränsningar av möjligheten till uppskov i 59 § andra stycket
hyreslagen bör finnas kvar. Svenska kommunförbundet och flera kommuner menar
att längre tids

31

uppskov i samband med
uppsägning för rivning eller ombyggnad kan med- Prop. 1987/88:146 föra stora
problem.

Skälen
för mitt förslag: Om hyresförhållandet skall upphöra på gnmd av hyresvärdens
uppsägning eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring, fär hyresnämnden
enligt gällande rätt pä begäran av h)Tesvärden eller hyresgästen medge uppskov
med avflytmingen tmder skälig tid, dock högst ett är frän hyrestidens utgäng
(59 § första stycket hyreslagen). Enligt paragrafens andra stycke får uppskov
dock inte medges, om hyresvärden, hyresgästen eller någon annan därigenom
skulle orsakas betydande skada eller olägenhet. Uppskov får inte heller medges,
om avflytmingen med hänsyn till omständighetema utan olägenhet kan ske vid den tidptmkt
då avtalet upphör.

Av
paragrafen framgår inte klart när begäran om uppskov senast kan framställas.
Sä länge uppskovsfrägan är anhängig i hyresnämnden, har hyresgästen dock rätt
att vara kvar i lokalen (jfr SOU 1981:77 s. 375).

Kommittén
har funnit att den nuvarande begränsningen av uppskovsfiden till ett är i mänga
fall är för snäv för att särskilt hyresgästen skall kunna planera för en
avflyttning. Om förhandlingama mellan partema drar ut pä liden, äterstär ofta
endast en kortare tid av hyresperioden. Kommittén hänvisar därvid till att den
genomsnitfiiga handläggningstiden för medlingsärenden i hyresnämnden är ca 9
månader, dvs. den normala uppsägningstiden för ett lokalhyresavtal. Man kan
således inte normalt räkna med att hyresgästen efter medlingens avslutande har rådnun
att finna en ersättningslokal eller att pä annat sätt planera för sin
verksamhet. Kommittén hänvisar också till sitt förslag att hyresvärden skall ha
möjlighet att äterkalla sin ansökan om medling och dämied upphäva verkan av
sin uppsägning. Med en sådan ordning kan inte hyresgästen välja att flytta före
medlingens avslutande.

Jag
har i det föregäende (avsnitt 2.3.1) förordat att kommitténs förslag alt hyresvärden
ensidigt skall ha möjlighet alt förta verkan av sin uppsägning inte genomförs.
Den nuvarande tjegränsningen av uppskovsfiden till ett år kan dock i vissa fall
vara för snäv för att det skall vara möjligt att lösa de olika problem som
följer av en avflyttning frän en lokal. Som kommittén har anfört avser
flertalet uppsägningar krav på ändrade hyresvillkor, och partema utgår i
sädana fall normalt frän att de slutligen skall komma överens om en förlängning
av avtalet. I sådana fall kan man inte begära att de på allvar planerar för en
upplösning av hyresförhållandet förrän det står klart att de inte kan nå en
överenskommelse. Om det dä endast återstår en kortare fid av hyrestiden, är det
uppenbart att partema kan ha behov av rådrum för att vidta de åtgärder som en
avflyttning för med sig. Om hyresgästen tvingas lägga ned sin verksamhet, bör
detta få ske under rimliga former, varvid bl. a. bör beaktas de frister som
enligt den arbetsrättsliga lagstiftningen gäller för varsel och uppsägning av
anställda. Om verksamheten skall drivas vidare, bör hyresgästen ges tid att
finna en annan lokal. I sådana fall kan det i bland framstå som rimligt att
medge hyresgästen ett längre uppskov med avflytmingen än ett år. Jag godtar därför
kommitténs förslag om en förlängning av den maximala uppskovstiden till två
år.

Vid
uppsägning pä annan gmnd än krav pä ändrade hyresvillkor är läget

dock något aimorlunda. Om uppsägning skett för att huset skall rivas eller

byggas om eller för att hyresgästen åsidosatt sina föipliktelser, kan hyres- 2

gästen
normalt räkna med att hyresvärden vidhåller sin uppsägning och att Prop. 198
//8ö.14d hyresförhållandet skall
upphöra. Hyresgästen kan då redan i samband med uppsägningen börja planera för
en avflyttning från lokalen. I sädana fall torde behovet av en längre tids
uppskov vara avsevärt mindre.

Vid bedömningen av om uppskov med avflyttning txir medges
och av uppskovs tidens längd kan dock inte enbart beaktas sökandens behov av
uppskov. Detta mäste givetvis vägas mot den skada eller olägenhet som kan
uppslå för motparten eller Uedje man. Enligt gällande rätt får uppskov inte
medges om motparten eller Uedje man därigenom skulle orsakas betydande skada
eller olägenhet eller om avflyttning med hänsyn fill omständighetema utan
olägenhet kan ske vid hyrestidens utgång ( 59 § andra stycket hyreslagen). I
kommitténs förslag har dessa bestämmelser fått utgå, vilket har föranlett
kritik från flera remissinstanser. Rera instanser menar ocksä att en längre
tids uppskov än elt år endast undantagsvis bör få komma i fräga.

För egen del anser jag att det är lämpligt att avvägningen
mellan hyresvärdens och hyresgästens inUessen i uppskovsfrägan är tämligen
fri. Jag delar därför kommitténs uppfattning att begränsningsreglema i 59 §
andra stycket bör slopas. Uppskov skall dock givetvis inte medges om det inte
finns något sakligt skäl för detta, och uppskovstiden bör givetvis anpassas
efter behovet. Härvid bör som jag nyss nämnde beaktas all hyresgästen vid
uppsägning på annan gmnd än krav på ändrade hyresvillkor redan vid uppsägningen
normalt kan räkna med att hyresförhållandet skall upphöra. Utgångspunkten för
bedömning av behovet av uppskov bör vara den fidpunkt då det står klart för
partema att de inte kan enas om en förlängning. Vid uppsägning för rivning
eller ombyggnad bör hyresgästen således redan vid uppsägningen kimna utgå från
alt avflyttning skall ske och planera därefter. Mot behovet av uppskov skall
givetvis ställas den skada eller olägenhet som detta kan förorsaka motparten
eller Uedje man. Vid t. ex. uppsägning för rivning eller ombyggnad som är nära
förestående, bör givetvis faslighetsägareinuesset väga mngt.

Som jag tidigare nämnt framgår det inle klart av den
nuvarande paragrafen när begäran om uppskov senast kan framställas. Ett
förtydligande i denna fråga har efterlysts av några remissinstanser. Av gmndprincipema
för det indirekta besilUiingsskyddet följer att hyresgästen, om avtalet sagts
upp, är skyldig att flytta vid hyrestidens utgång, om överenskommelse inte Uäffats
om en förlängning. Med hänsyn härtill torde det ligga i sakens natur att ansökan
om uppskov bör göras före hyrestidens utgäng. Jag förordar att en bestämmelse
härom införs i paragrafen.

33

3 Riksdagen 1987188.1 saml. Nr 146

2.5
Ersättningsregler

Prop.
1987/88:146

Mitt förslag: Om hyresförhållandet upphör till följd av
obefogad forlängningsvägran, skall hyresgästen alltid ha rätt till en minimier-sättning
motsvarande en årshyra för lokalen, dock högst ett belopp som motsvarar två
basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring.

Om
hyresgästen förorsakals en förlust som inte täcks av minimier-sättoingen, skall
denna förlust ersättas i enlighet med nuvarande regler. Kvarvarande värde av
ändringsarbeten i lokalen som hyresgästen bekostat skall ersättas, även om de
inte medfört en ökning av lokalens värde som hyreslägenhet

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt
förslag. Kommitténs förslag innehåller dock inte nägon motsvarighet fill den av
mig föreslagna, till basbeloppet kopplade begränsningen av minimiersältningen.
(Se l)etänkandet s. 102-111.) En sakkunnig har i särskilt yttrande ställt sig
kritisk till förslaget om minimiersättoing (se betänkandet s. 154—156).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har ställt
sig kritiska fill förslaget om minimiersätming. Huvudargumentet mot förslaget
är att den föreslagna ordningen skulle komma att strida mot den skadeståndsrältsliga
gmndprincipen att endast adekvat ekonomisk skada är ersältningsgill. Kommitténs
förslag beUäffande ersättning för ändringsarbeten har i allmänhet tillstyrkts
eller lämnats utan erinran. Kritik har dock framförts av Sveriges
advokatsamfund, SABO, Sveriges fastighelsägareförbimd och HSB.

Skälen för mitt förslag: Enligt gällande rätt skall
hyresvärden vid obefogad förlängningsvägran i skälig omfattning ersätta
hyresgästen dennes förlust pä gmnd av all hyresförhållandet upphör (57 § första
stycket hyreslagen). Enligt förarbetena till bestämmelsen är hyresvärden i
princip skyldig att utge ersättning för all den ekonomiska skada som hyresförhållandets
upplösning medför för hyresgästen. Bedömningen av hyresgästens ersätuiingsan-spräk
skall ske på samma grunder som vid bestämmandet av ersättning vid
expropriation. Därvid hänvisas särskilt till gmnderna för bestämmandet av
ersättning för s. k. rördseskada. (Se SOU 1966:14 s. 315 ff, prop. 1968:91 bihang
A s. 128 f och 3 LU 1968:50 s. 86.)

Med uttrycket att hyresvärden i skälig omfattning skall
ersätta hyresgästen dennes förlust antyds att ersättningen i vissa fall skall
kunna jämkas. Enligt förarbetena skall denna möjlighet utnyttjas endast i
undantagsfall, t. ex. dä hyresgästen underlåtit att vidta sädana åtgärder för
att minska skadan som skäligen kunnat fordras av honom (se prop. 1968:91 bihang
As. 118 f och 236). En annan begränsning av rätten till ersättning följer av 57
§ Uedje stycket hyrcslagen. Där stadgas att förlust för hyresgästen som har
samband med att denne bekostat ändring av lägenheten endast skall ersättas om
hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen Uäffat hyresavtalet
under förutsättning att han skulle få ulföra ändringen. Förlusten beräknas i
sådant fall till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i
värde som hyreslägenhet. Sådan ändring som endast ökat värdet hos lokalen om den
används för ett speciellt ändamål ersätts således inte. Med ändring får
förstås

34

ombyggnad
eller aiman ändring av lokalen, t. ex. inredningsarbete. Normalt ProP- I9ö //ö8.14ö
imderhålls- eller reparationsart)ete ingår dock inte.

Som tidigare nämnts skall hyresgästens ersättningsanspräk
bedömas pä expropriationsrättsliga grunder. Detta medför att hyresgästen,
utöver ersättning för nödvändiga flyttningskostnader, värdeminskning pä egendom
och kvarvarande värde av ändringsarbeten i lokalen, också skall ersättas för
det övriga hinder eller intrång som avflytmingen förorsakat i hyresgästens verksamhet,
s. k. rörelseskada. Om rörelsen mäste upphöra, skall ersättningen motsvara
rörelsens värde. Drivs rörelsen vidare under ändrade betingelser, t. ex. efter
flyttning, skall värdeminskningen ersättas. Denna kan bero på t. ex. utebliven
vinst och inkomstbortfall tmder viss tid, minskat goodwillvärde och ökade omkostoader
i verksamheten. Vid värderingen av rörelsen skall resultatet belastas med
värdet av rörelseinnehavarens egen arbetsinsats. I regel skall denna anses
motsvara kostoaden för att anställa en person för att utföra motsvarande
arbete. Detta får till konsekvens att rörelsen i vissa fall inte skall anses ge
något överskott och att den därför skall anses sakna ekonomiskt värde.
Undantagsvis kan i sådant fall ersättning lämnas för förlorad arbetsinkomst, om
rörelsen drivs av nägon som fill följd av hög ålder, sjukdom eller andra
omständigheter har svårt att finna annat förvärvsarbete.

Enligt kommittén medför principema för bestämmandet av
ersättningen att mänga lokalh5Tesgäster inte har något tillfredsställande besittoingsskydd,
eftersom de inte kan räkna med att få nägon ersättning för hinder eller inuång
i sin verksamhet. Bland dessa finns många småföretagare, vars rörelser ofta
saknar ekonomiskt värde om resultatet belastats med en företagsledarlön, samt
myndigheter och föreningar som inte alls driver någon kommersiell verksamhet
För mänga av dessa hyresgäster behöver inte heller en avflyttning medföra
några större flyttningskostoader eller nägon omfattande värdeminskning pä
egendom, och den sammanlagda ersättningen enligt gällande regler kan då bli
liten eller t. o. m. ingen alls. Det är enligt kommittén inte
tillfredsställande att sanktionen mot obefogade uppsägningar i sä hög grad är
beroende av hyresgästens verksamhet och ekonomiska ställning.

I avsikt att ge alla kategorier av lokalhyresgäster ett
tillfredsställande besittningsskydd har kommittén föreslagit att hyresgästen allfid
skall ha rätt till en minimiersättning motsvarande en ärshyra för lokalen, om
hyresförhållandet upphör fill följd av obefogad förlängningsvägran.

Flertalet remissinstanser är kritiska till förslaget om minimiersättoing.
Argument som anförs är bl. a. all förslaget skulle innebära att grundläggande
principer för skadeständsberäkningen inom konuaktsrätten åsidosätts, att en minimiersättning
i vissa fall skulle mbba styrkeförhållandet mellan partema på ett omotiverat
sätt, eftersom många lokalhyresgäsler inte kan anses som en typiskt sett
svagare part, samt att det inte är rimligt med en minimiersättning vid korttidsuthyming
och vid vissa speciella lokalupplåtelser som personbilsgarage, mindre förråd o.
d. Flera av de kritiska instanserna delar dock kommitténs uppfattning att de
nuvarande reglema ger ett tillfredsställande skydd endast åt rörelseidkare med
goda resultat.

För egen del anser jag - i likhet med kommittén - att det
finns goda skäl

för att samtliga lokalhyresgäster skall ha ett tillfredsställande besittnings

skydd. I samband med att det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster

infördes
år 1969 uttalades alt detta torde komma att bli minst lika effekfivt Pop.
1987/88:146 som ett direkt besittningsskydd (se prop. 1968:91 bihang A s. 124).
Del är dock uppenbart att många småföretagare samt ideella och kulturella föreningar
med nuvarande regler i realiteten saknar ett skydd mot obefogad förlängningsvägran,
eftersom de inte lider någon ersältningsgill skada till följd av en ofrivillig
avflyttning. Detta medför också att ersättningsreglema i sådana fall inte har
någon återhållande verkan på hyresvärdens hyreskrav. I dessa avseenden måste
sådana hyresgäster anses ha en svag ställning i förhållande till hyresvärden.
Jag anser därför att det fmns bärande motiv för kommitténs förslag om ett minimiskadeständ.
Den föreslagna regeln skulle visserligen, som remissinstansema påpekat, komma
alt strida mot nuvarande ordning att endast påvisad ekonomisk skada är ersättoingsgill.
I likhet med kommittén anser jag dock att det är nödvändigt att ersättningsreglema
har en sådan utformning att de ger en rimlig preventiv effekt mot obefogad förlängningsvägran,
även i fall då hyresgästen inte kan pävisa nägon ekonomisk skada, och alt det
därför finns fullgoda skäl att acceptera ett visst avsteg frän allmänna skadeståndsrältsliga
principer i detta fall.

Kommitténs förslag om en minimiersättning motsvarande en ärshyra
kan emellertid i vissa fall fä konsekvenser som är alltför vittgående för en
hyresvärd som t. ex. gjort en missbedörrming av bärigheten av sina skäl att
upplösa hyresförhållandet eller som inte kunnat erbjuda hyresgästen en
godtagbar ersätlningslokal vid uppsägning för rivning eller ombyggnad. Därvid
bör beaktas alt en årshyra i vissa fall kan uppgå till miljonbelopp. Med
hänsyn härfill bör enligt min mening minimiersältningen om en ärshyra begränsas
till visst rimligt belopp. Vid en avvägning mellan de motstående intressena
anser jag att detta belopp bör bestämmas till tvä basbelopp enligt lagen
(1962:381) om allmän försäkring, vilket idag motsvarar drygt 50 000 kr. Rertalel
kommersiella verksamheter torde vid en ofrivillig avflyttning från en lokal
kunna pävisa ekonomisk skada som överstiger detta hielopp. Samtidigt bör dock
enligt min mening en minimiersättning om en årshyra även med en sädan
begränsning innebära ett fillfredsställande skydd för de lokalhyresgäster som
med nuvarande regler inte kan påräkna nägon egentlig ersättning.

Flera remissinstanser anser alt det inte är rimligt med en
minimiersättoing vid korttidsuthyming och vid uthyrning av personbilsgarage,
mindre förråd o. d. Jag vill därvid anmärka alt besittoingsskyddet och därmed
eventuell er-sältoingsskyldighet enligt 56 § första stycket 1 hyreslagen inuäder
först om hyresförhållandet varat längre än nio månader. Vidare har partema - i
fall dä det slår klart att hyresförhållandet skall vara under endast begränsad
lid - enligl paragrafens andra stycke möjlighet all komma överens om en
begränsning av besittoingsskyddet. Om överenskommelsen Uäffats innan hyresförhållandet
varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av
hyresnämnden. Ett sådant godkännande torde normalt erhållas. Enligt min mening
är det inte rimligt alt utesluta vissa typer av lokaler frän tillämpningen av
en minimiersättning. Gränsdragningsproblem skulle sannolikt uppkomma. Vidare
bör beaktas att det faktiskt skall röra sig om en

obefogad förlängningsvägran för att ersättning skall komma
i fräga och att en

36

eventuell minimiersättning
vid uthyrning av garage, mindre förråd och lik- "'OP- 1987/88:146 nande
lokaler torde uppgå till ett förhållandevis litet belopp.

Pä gmnd av det anförda förordar jag att det i hyreslagen
införs bestämmelser om att en lokalhjresgäst alltid skall ha rätt fill en minimiersättning
motsvarande en årshyra för lokalen, dock högst med ett belopp som motsvarar
två basbelopp, om hyresförhållandet upphör fill följd av obefogad förlängningsvägran.
Några remissinstanser har haft synpunkter på beräkningen av årshy-ran. Jag
återkommer till denna fråga i specialmötiveringen till förslaget till 58 b §
hyreslagen.

Som fidigare närtmts har lokalhyresgästen, om
hyresförhållandet upphör fill följd av oljefogad förlängningsvägran, inte någon
generell rätt till ersättning för det återstående värdet av ändringsarbeten
som han låtit utföra i lokalen. Nuvarande bestämmelser (57 § Uedje stycket
hyreslagen) innebär alt ersättning endast utgår, om ändringsarbetena allmänt
sett ökat lokalens hyres-värde och därmed kan antas komma hyresvärden till
godo. Kommittén har föreslagit att denna begränsning skall tas bort, eftersom
den negativt påverkar hyresgästens ställning vid hyresförhandlingar. Om
hyresgästen inte har rätt till ersättning för kvarvarande värde av sädana
ändringsarbeten, kan det för honom te sig som ett bättre alternativ alt
acceptera även oskäliga hyresvillkor hellre än att flytta frän lokalen.

Det torde enligt kommittén vara vanligt att
lokalhyresgäster på egen be-kostoad ändrar de förhyrda lokalema. För många kan
det vara nödvändigt all vidta ändringar och förse lokalen med speciella
anordningar för alt verksamheten skall kunna bedrivas pä ett framgångsrikt
sätt. Hyresgästerna utformar lokalen speciellt för sin verksamhet, vilket mänga
gånger kan innebära all lokalens allmänna hyresvärds inte ökar i motsvarande
grad. Ändringsarbetena kan medföra mycket stora kostnader för hyresgästen och
kan därför inte avskrivas på ett rimligt sätt under en kortare hyrestid.

Under remissbehandlingen har kritik mot kommitténs förslag
i denna del framförts av några remissinstanser. Vad dessa instanser främst
vänder sig mot är att förslaget skulle komma att innebära en kraftig ökning av
hyresvärdarnas ersättningsskyldighet, t. ex. då hyresgästen låter inreda en
helt oinredd lokal. Detta kan i sin tur medföra att hyresvärdarna i större utsUäckning
kommer att vägra samtycke till ändringsarbeten eller att de själva utför och
bekostar överenskomna ändringar mot en högre hyra.

För egen del ansluter jag mig till kommitténs uppfattning
att hyresgästen,

om hyresförhållandet upphör till följd av obefogad förlängningsvägran, bör

ha full ersättning för kvarvarande värde av de ändringsarbeten som han låtit

utföra i lokalen. En sådan ordning ligger i linje med huvudprincipen att hy

resgästen skall fä ersättning för all den förlust som han åsamkas på gmnd av

hyresförhällandets upplösning. Liksom i dag bör dock för ersättning krävas

att hyresvärden samtyckt fill ändringen eller hyresgästen Uäffat hyresavtalet

under fömtsättning att han skulle få utföra ändringen. Förslaget kan visser

ligen fä till följd att hyresvärdarna blir mer resuikfiva med samtycke fill

ändringsätgärder och att sädana i vart fall blir föremål för överläggningar

mellan partema. Vidare torde frägor om ändringsarbeten i större utsUäckning

komma att regleras i hyreskonUakten, varvid hyrestid och hyra kan anpassas

till de ätgärder som vidtas i lokalen och till vilken av partema som bekostar ' -

dem. En
sådan ordning medför dock en bätUe fömlsebarhet för båda parter. Eftersom hyresvärdama
normalt har ett inUesse av atl hyresgästemas verksamhet kan drivas
framgångsrikt, finns det enligt min mening inte skäl att befara att hyresvärdama
kommer att förhindra att befogade ändringar vidtas i lokalema. Jag förordar
därför att bestämmelsema om ersättning för ändringsarbeten ändras i enlighet
med kommitténs förslag.

Prop.
1987/88:146

2.6 Indexklausuler m. m.

Mitt
förslag: Nägon ändring av gällande rätt görs inte. Liksom nu bör förbehåll i
hyresavtal om annan beräkningsgrund för bestämmandet av hyran, t. ex.
indexklausul, gälla om avtalet är Uäffat för en bestämd fid som är längre än ell
är.

Kommitténs förslag: Överenskommelser om indexreglering av
hyran skall gälla endast om hyresavtalet är Uäffat för en tid av minst Ue är
(se betänkandet s. 112-119). En sakkunnig har i särskilt ylUande föreslagit
att nuvarande förbud mot indexklausuler i ettärsavtal tas bort (se betänkandet s.
156 och 157).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser är krifiska
till kommitténs förslag. Åtskilliga av dem anser att långtidskonUakten skulle
komma att öka, vilket kan vara till nackdel för bl. a. hyresgäster med
nystartade rörelser vars framtid är osäker. Några andra instanser anser alt
förslaget i stället kan leda till kortare avtalslider och en suävan frän fastighetsägama
att ofta reglera hyran. Några instanser, bl. a. byggnadsstyrelsen, Sveriges
fastighetsägareförbund och Kooperativa förbundet, menar att det nuvarande
förbudet mot indexklausuler i etiårsavtal i stället bör tas bort.

Skälen för mitt förslag: Enligt 19 § tredje stycket
hyreslagen gäller att hyran för lokaler, ulom såvitt avser ersättning för
uppvärmning, dekuisk ström o. d., skall vara till beloppet bestämd i avtalet.
Från huvudregeln medges dock undantag för förbehåll i avtal om s. k. omsättoingshyra,
s. k. förhandlingsklausul och annan beräkningsgmnd. En fömtsättoing för att ett
förbehåll om annan beräkningsgmnd skall gälla är att avtalet är Uäffat för en
bestämd tid och att hyrestiden är längre än ett är. Annan beräkningsgmnd
omfattar - fömtom indexförbehåll - även förbehåll avseende andra tillräckligt
preciserade beräkningsgmnder för hyra (jfr NJA 1986 s. 503). Det vanliga är
dock att ingångshyran är till beloppet bestämd och att denna - helt eller
delvis - ändras under avtalstiden i enlighet med utvecklingen av konsumentprisindex.

Bestämmelsen om att indexklausuler endast är gällande i
avtal med en t)e-stämd hyrestid pä minst ett år infördes är 1979 pä förslag av hyresrättsuUed-ningen
(SOU 1978:8, prop. 1978/79:89, CU 32, rskr. 308). Utredningen ansåg att
konsumentprisindex inte kunde anses tjänligt som mätare av en lokals
marknadsvärde. Önskemål om långa avtalstider på lokalhyresomrädet ansågs dock
inte kunna bli tillgodosedda utan överenskommelser om hy-resändringar under
avtalstiden. Enligt uUedningen fanns inget bätue sätt att vid långtidsavtal ästadkomma
en önskvärd anpassning av hyroma till den

38

allmänna
hyresutvecklingen än att indexreglera viss del av bashyran. UUedningen fann
dock att de negativa effektema av att reglera hyran med konsumentprisindex
inte borde accepteras i korttidsavtal.

Av den undersökning som SPK
pä lokalhyreskommitténs uppdrag gjort av lokalhyresmarknaden i fem kommuner framgär
att flertalet lokalhyresavtal i dag innehåller en indexklausul med koppling
till konsumentprisindex. I sin uUedningsrapport ställer sig SPK kritisk till
den omfattande användningen av indexklausuler, bl. a. för att de utlöser icke kostoadsmofiverade
prisökningar i ekonomin och att hyresnivån - oberoende av efterfrägeutvecklingen
- hela tiden pressas upp i takt med inflationen. Denna uppfattning delas av kommittén.

I
likhet med kommittén anser jag att det finns skäl att rikta principiell kritik
mot användningen av konsumentprisindex för reglering av lokalhyror. Jag noterar
dock all kommittén, liksom tidigare hyresrättsuUedningen, inte funnit nägot
realistiskt alternativ fill en sådan reglering för justering av hyran under längre
avtalsperioder. Kommittén har funnit att nackdelama med en indexreglering av
hyran endast uppvägs av att hyresgästen får tryggheten av ett läng-tidsavtal
och har därför föreslagit att indexreglering bara skall tillåtas i avtal med en
hyrestid av minst Ue är.

I
likhet med flertalet remissinstanser är jag tveksam om kommitténs förslag
skulle medföra några entydiga fördelar för hyresgästema. Enligt min mening kan
man på goda gmnder anta att förslaget kan medföra att vissa hyresgäster kan
tvingas att acceptera hyrestider som de egenfiigen inte önskar. Det har inte
heller framkommit att den nuvarande gränsen i hyrestid för giltighet av en
indexklausul innebär några större olägenheter i praktiken. Jag är därför inte
beredd att förorda några nya bestämmelser i detta avseende.

Prop. 1987/88:146

2.7 Ändrad användning

Mitt förslag:
Hyresnämnden skall kunna ge tillstånd till ändrad användning av en lokal.
Sådant fillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre än Ue år
och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inle har
befogad anledning att motsätta sig den.

Kommitténs förslag:
Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Kommitténs förslag innehåller dock inle
någon motsvarighet till den av mig föreslagna begränsningen alt hyresgästen
skall ha innehaft lägenheten längre än Ue år. (Se betänkandet s. 120-124.)

Remissinstanserna:
Kommitténs förslag har i alhnänhet tillstyrkts eller lämnats utan erinran av remissinstansema.
SABO och HSB anser att stort avseende bör tillmätas hyresvärdamas ansvar för en
fungerande boendeservice. Stockholms stad anför alt den som lokalförvaltare har
att ta hänsyn Ull även icke-kommersiella inUessen, t. ex. kultur- och
föreningsliv, och att detta inte bör försvåras. För att inte reglema om
överlåtelse av hyresrätt skall kringgås menar hyresnämndema i Västerås och
Gävle samt Sveriges fastig-

39

hetsägareförbund
atl som fömtsättning för fillstånd bör gälla alt hyresförhål- Prop. l987/ö8:l46
landet varat i minst Ue år.

Skälen för mitt förslag: Enligt 23 § hyreslagen fär
hyresgästen inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda.
Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan l)etydelse för honom.
Paragrafen gäller för både bostadslägenheter och lokaler. Om hyresgästen
använder lägenheten för annat ändamål än det avsedda, riskerar han att
hyresrätten förverkas och att avtalet sägs upp i förtid enligt 42 § första
stycket 3 hyreslagen. Hyresrätten är dock inte förverkad, om hyresgästen utan
dröjsmål vidtagit rättelse efter tillsägelse eller om det som ligger
hyresgästen till last är av ringa l)etydelse. Hyresvärden kan också säga upp
avtalet fill hyrestidens utgång och därvid göra gällande att hyresgästen
åsidosatt sina förpliktelser.

Enligt kommittén bör hyresgästemas behov av att kunna
ändra användningen av en lokal bedömas mot bakgrand av den snabba utvecklingen
i näringsliv och andra delar av samhället. Genom ändrad efterfrågan ändras
marknader snabbt, och uaditionella gränser mellan branscher suddas ut. Även fömtsättningama
för offentlig verksamhet och för ideella och kulturella föreningars verksamhet
ändras. Denna utveckling i samhället ökar enligt kommittén hyresgästemas behov
av att kunna ändra sin verksamhet även under löpande avtalsperiod. Vidare kan
den allmänna hyresutvecklingen innebära att hyresgästen har l)ehov av att ändra
sin verksamhet för att förbätua det ekonomiska utbytet. Kommittén menar därför
all hyresgäster som har beaktansvärda skäl för en ändrad användning av en
lokal bör ges möjlighet till detta utan den osäkerhet för hyresgästen som
följer av nuvarande regler i fall då hyresvärden motsätter sig förändringen.
Tillstånd till sädan ändrad användning skall enligt kommilléns förslag kunna
lämnas av hyresnämnden, om hyresvärden inle har befogad anledning att motsätta
sig den. Hyresnämnden skall således göra en avvägning mellan partemas inUessen.

Kommitténs förslag har fått ett i allmänhet positivt
mottagande under remissbehandlingen. Även jag ansluter mig i huvudsak till
förslaget. En viss justering bör dock göras för att en ny ordning inle skall fä
oönskade effekter.

Kommillén menar att hyresnämnden inte bör ge tillstånd
till en ändrad an

vändning, om ändringen på goda grunder kan antas ske i syfte att kringgå be

stämmelserna om överlåtelse av hyresrätt i 32 och 36 §§ hyreslagen. Skälet

härtill är att det inte kan uteslutas alt hyresgäster i vissa fall skulle kunna
ha

inUesse av att ändra användning av lokalen enbart i syfte att möjliggöra en

rörelseöverlåtelse som i realiteten endast avser hyresrätten till lokalen. Jag

delar kommitténs uppfatming. I likhet med några remissinstanser anser jag

dock att möjlighetema atl få sädana farhågor bestyrkta är mycket små. För att

möjlighetema alt kringgå syftet med bestämmelsema i 32 och 36 §§ hyres

lagen skall försvåras har dessa instanser föreslagit all en ansökan om tillstånd

till ändrad användning inte skall bifallas om inte Ue år förflutit från hyres

förhållandets uppkomst. Även enligt min mening finns det bärande skäl för

en sådan karenstid. Man får rimligen fömtsälla att en hyresgäst som Uäffar

hyresavtal för en lokal som upplåts för viss användning eller som i samband

med rördseövcrlälelse förvärvar hyresrätten från en tidigare hyresgäst, avser

att under överblickbar framtid använda lokalen för det avsedda ändamålet. Vid

längre hyresförhållanden kan dock självfallet utvecklingen av näringsliv och '

hyror
medföra behov av en förändring av verksamheten. Jag föreslär därför att tillstånd
fill ändrad användning inte skall lämnas mot hyresvärdens besuidande, om
hyresgästen inte innehaft lokalen i minst Ue är.

Som tidigare nämnts skall fillstånd
till ändrad användning inte lämnas om hyresvärden har befogad anledning att
motsätta sig den. SABO anser att man därvid bör fästa mycket stort avseende vid
hyresvärdens inUesse av en fungerande boendeservice och av all verksamheten i lokalema
inte är störande eller pä annat sätt olämplig för de boende i området. Liknande
synpunkter har framförts av HSB. Jag delar remissinstansemas synpunkter att
tillämpningen inle bör bli sädan alt inUessen av denna art äventyras. Detta
gäller även sädana inuessen som Stockholms stad fört fram. Jag återkommer i
specialmotiveringen till frägan om i vilka fall hyresvärden skall anses ha
befogad anledning alt motsätta sig ändrad användning.

Prop. 1987/88:146

2.8 Andrahandsuthyrning

Mitt förslag: En
lokalhyresgäst, som under viss tid inte har tillfälle att använda sin lokal,
skall kunna få hyresnämndens tillstånd att upplåta den i dess helhet i andra
hand. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för
upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning alt vägra samtycke.

Kommitténs
förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 120, 121, 125 och
126).

Remissinstanserna:
Kommitténs förslag har i allmänhet fillsiyrkls eller lämnats utan eriman av remissinstansema.
Några instanser, bl. a. Svenska kommunförbundet, Stockholms stad samt
Göteborgs, Linköpings och Umeå kommuner, avstyrker förslaget. De menar att andrahandsupplåld-ser
skapar problem för hyresvärden, bl. a. genom att man kan lappa konUol-len över
vilka som blir hyresgäster och över verksamhetens inriktning. Malmö tingsrätt, hjTesnämnden
i Stockholm och Sveriges fastighetsägareförbund anser alt det bör krävas att andrahandshyresgästen
skall använda lokalen för samma ändamål som förstahandshyresgästen.

Skälen för mitt förslag:
Enligt 39 § första stycket hyreslagen gäller som huvudregel att hyresgästen inte
utan hyresvärdens samtycke fär upplåta hela lägenheten i andra hand. För
bostadslägenheter fmns ett undantag i 40 §. Enligt denna paragraf kan
hyresnämnden lämna en bostadshyresgäst, som under viss tid inte är i tillfälle
att använda sin lägenhet, tillstånd till andrahandsupplätdse. Sådant tillständ
skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och
hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Något motsvarande
undantag för lokaler finns inte.

Enligt kommittén bör även
en lokalhyresgäst i vissa fall kunna ges tillstånd att hyra ut hela sin
lägenhet i andra hand, om inte hyresvärden har befogad anledning att vägra
samtycke. Hyresgästen kan fill följd av sjukdom, olycksfall, uppdrag på annan
ort eller annan ofömtsedd händelse vara förhindrad att under viss tid bedriva
verksamhet i lokalen. Hyresgästens möjligheter att betala hyran och därmed bchåUa
hyresrätten kan i sädana fall vara beroende

41

av att han
får hyra ut lokalen i andra hand till dess att han kan ätemppta sin Prop.
1987/88:146 verksamhet där.

Kommitténs förslag har fält ett i allmänhet positivt
mottagande av remissinstansema och även jag förordar att det genomförs. Det är
dock inte önskvärt med en stor och oöverskådlig andrahandsmarknad för lokaler.
En sädan kan vara negativ för såväl hyresvärdar som hyresgäster. Tillstånd bör
därför mot hyresvärdens bestridande lämnas endast om en andrahandsuthyrning av
lokalen framstår som hyresgästens enda realistiska möjlighet att behålla
hyresrätten fill lokalen. Kan hyresgästens verksamhet i lokalen drivas vidare,
t. ex. av nägon anställd, bör tillstånd inle lämnas. Det ligger också i sakens
natur att tillstånd inte bör lämnas om hyresgästens bortovaro endast avser
kortare tid. För tillstånd bör vidare krävas alt hyresgästen vidtar sädana
åtgärder alt hyresvärdens olägenhet av andrahandsuihymingen så längt möjligt
begränsas. Tillståndet bör också normalt begränsas till viss lid. Förstahandshyresgästen
ansvarar gentemot fastighetsägaren för att hyran betalas och är givetvis ocksä
ansvarig för att verksamheten i lokalen inte avviker frän det ändamål för vilket
den upplåtits till honom. Uppfyller inte förstahandshyresgästen dessa
förpliktelser, riskerar han alt hyresrätten förverkas. Ett tillständ till andrahandsuthyrning
innebär således inle i sig att verksamheten i lokalen får ändras. Med en sädan
restriktiv tillämpning anscrjag inle att det finns fog för de farhågor som tmder
remissförfarandet anförts frän kommunalt håll.

2.9 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Lagförslagen bör behandlas under innevarande riksmöte.
Efter riksdagsbehandlingen torde det behövas viss tid för information och
förberedelser innan den nya lagstiftoingen Uäder i kraft. Med den
utgångspunkten förordar jag att lagstiftningen Uäder i kraft den 1 januari
1989.

Som framhällits vid tidigare lagändringar pä hyresrättens
område är det en gmndläggande princip all ny civilrältslig lagstiftoing inte
bör tillämpas på avtal som ingåtts före ikraftuädandet (jfr prop. 1968:91 bihang
A s. 245 ff, 353 f och 367 f, prop. 1973:23 s. 192 ff och prop. 1983/84:137 s.
140). Vid de tidigare reformema av hyresrätten har det dock i åtskilliga fall
ansetts ofrånkomligt att göra undanlag från denna huvudregel. Nya bestämmelser
om besittoingsskydd och prövning av hyra och andra hyresvillkor har vid 1968,
1974 och 1984 års lagändringar fått slå igenom också beuäffande äldre avtal, om
uppsägning av avtalet skett efter ikraftuädandet.

Enligt kommittén bör nya bestämmelser om rätt till ändrad
användning av lokal och rätt till andrahandsuthyrning av lokal i 23 respektive
40 § hyreslagen omedelbart gälla även för äldre avtal. Vidare bör enligt kommittén
nya bestämmelser om en lokalhyresgäsls besittningsskydd i 57-59 §§ hyreslagen
göras tillämpliga också på äldre avtal, om avtalet sägs upp efter ikraftträdandet.

Flera remissinstanser har kritiserat kommitténs förslag fill
övergångsbe

stämmelser. Malmö tingsrätt, hyresnämnden i Malmö, Sveriges advokat

samfund och Sveriges fastighetsägareförbund menar att de bestämmelser som

är av civilrältslig karaktär bör bli tillämpliga på löpande avtal först frän
den 42

tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp efter ikraftuädandet.
Hyres-

gästemas riksförbund och
Sveriges köpmannaförbund anser ä andra sidan att Prop. 198 //88.146 de av
kommittén föreslagna bestämmelsema om en lokalhyresgäsls besittningsskydd b)ör
tillämpas oavsett vid vilken tidpunkt avtalet sagts upp.

Den
gmndläggande principen att ny civilrättslig lagstiftoing inte bör ges verkan pä
avtal som ingåtts före ikraftträdandet bör frångås endast om det finns starka
skäl för detta. Som tidigare nämnts har sädana skäl ofta ansetts föreligga vid reformema
på hjTesrättens omräde, eftersom det varit angeläget att snabbt förbätua
hyresgästemas ställning i skilda hänseenden. Flertalet av de förslag som jag
lagt fram i det föregäende har just till syfte att stärka lokalhyresgästens
ställning och att göra honom till en mer jämbördig part i avtalsförhållandet
med hyresvärden. Det är därför naturligtvis angeläget all de föreslagna
bestämmelserna får tillämpning så snart som möjligt. Å andra sidan måste
givetvis även beaktas hyresvärdamas intresse av att inte fömtsättningama för
upplåtelsen av en lokal ändras markant under löpande avtal. Med hänsyn härtill
anser jag att de föreslagna bestämmelsema om ändrad användning och andrahandsuthyrning
av en lokal (avsnitt 2.7 och 2.8) tx)r få tillämpas i fråga om äldre avtal
först frän den tidpurJct till vilken avtalet tidigast kan sägas upp av
hyresvärden genom uppsägning efter ikraftuädandet. I övrigt bör enligt min
mening de föreslagna bestämmelsema fä slå igenom även beuäffande äldre avtal,
om uppsägning sker efter ikraftuädandet.

3 Upprättade lagförslag

I
enlighet med vad jag nu har anfört har det inom lx)sladsdepartementet upprättats
förslag till

1.
lag om ändring i jordabalken,

2.
lag om ändring i lagen
(1973:188) om arrcndenärrmder och hyresnämnder,

3.
lag om ändring i lagen
(1974:1082) om bostadsdomstol.

Förslagen
under 2 och 3 har upprättats i samråd med chefen för justitiedepartementet.

4 Specialmotivering

4.1 Förslaget tiU lag om ändring i jordabalken 12 kap. (hyreslagen)

8§

Paragrafen
innehåller bestämmelser om formema för uppsägning av hyresavtal.

Ändringen
i sjätte stycket är en följd av de formföreskrifter för hjTesgästens uppsägning
som föreslås i 58 a § första stycket.

43

23 § Prop. 1987/88:146

Paragrafen irmehäller bestämmelser om hyresgästens
användning av lägenheten. Enligt gällande rätt får en bostads- eller
lokalhyresgäst inte använda sin lägenhet för något annat ändamål än det
avsedda. Hyresvärden fär dock inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för
honom. Dessa bestämmelser skall alltjämt gälla för bostadshyresgäster (första
stycket).

Enligt andra stycket, som är nytt, skall hyresnämnden
kunna lämna en lokalhyresgäst tillstånd att använda lokalen för ett annat ändamäl
än det av- - sedda. Sädant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft
lägenheten längre fid än Ue är och har l)eaktansvärda skäl för en ändrad
användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den.
Tillståndet skall kunna förenas med villkor. Bestämmelsema har b)ehandlats i
den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7). Utöver vad jag därvid anförde vill jag
framhålla följande.

Det avsedda ändamålet med en upplåtelse av en lokal
framgår normalt av hyresavtalet. Ändamålet kan dock ha förändrats under
hyresförhållandet genom att hyresvärden uttryckligen eller tyst accepterat en
ändrad användning av lokalen.

Om hyresvärden motsätter sig ändrad användning, skall
hyresnämnden göra en avvägning mellan partemas inUessen. Hyresvärden får därvid
anses ha befogad anledning att motsätta sig en ändrad användning, om en sådan
skulle medföra krav på en större prestation av honom eller om han annars skulle
lida skada av ändringen. Hyresvärden bör normalt inte kunna påtvingas en ändrad
användning som medför störningar i form av buller, ventilationsutsläpp o. d.
för hyresvärden eller för andra hyresgäster. Hyresvärden bör inte heller vara
skyldig att acceptera högre kostnader för el, va och dylikt eller kostoader för
särskilda installationer eller ombyggnadsarbeten. Vidare måste beaktas vilken
inverkan en ändrad användning av en lokal skulle få för andra hyresgästers
verksamhet. Speciell betydelse har detta givetvis om hyresvärden, t. ex. i ett
köpcentrum, eftersuävat en viss sammansättning av hyresgäster för att ästadkomma
elt sammanhållet utbud. Hyresvärden bör i sädant fall inte vara skyldig att fmna
sig i att lokalen används för ett ändamäl som innebär att detta syfte
äventyras. Inte heller bör hyresvärden kunna tvingas godta en ändrad användning
som medför en direkt konkurrens med hyresvärdens eller andra hyresgästers
verksamhet i fastigheten, om detta kan förväntas medföra skada för hyresvärden.
Vidare Ixir b)eaktas att en lokal kan ha upplåtits för att fillgodose ett mer
allmänt intresse, t. ex. för att fillgodose behovet av boendeservice och
föreningsverksamhet. Ocksä dessa hyresvärdsinUes-sen Ixjr väga tungt.

En ändrad verksamhet i en lokal kan kräva olika
myndigheters godkän-

liande. Hyresnämndens prövning avser enbart förhållandet mellan hyresvärd

och hyresgäst. I de fall dä det är uppenbart att den ändrade användningen

måste godkännas av annan myndighet, t. ex. att bygglov krävs enligt 8 kap.

1 § första stycket 3 plan- och bygglagen (1987:10), bxir hyresnämnden dock

förena sitt tillständ med villkoret att erforderligt godkännande erhålls. För

klarhetens skull bör understrykas att det aldrig kan bli fråga om att förena eU

tillstånd med krav på ändrade hyresvillkor i övrigt, t. ex. högre hyra. 44

Frägan om överklagande av hyresnämndens Ijeslut behandlas
vid 70 §.

40 § Prop. 1987/88:146

Enligt
paragrafens nuvarande lydelse fär en hyresgäst, som imder viss lid ej är i
tillfälle att använda sin bostadslägenhet, upplåta lägenheten i dess helhet i
andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sädant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och
hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan enligt
andra stycket begränsas till viss tid och förenas med villkor. Lokaler omfattas
inte av den nuvarande paragrafen. För en lokalhyresgäst gäller därför generellt
förbudet i 39 § hyreslagen att han inte utan hyresvärdens samtycke flr upplåta
lägenheten i dess helhet i andra hand.

Ändringen
i paragrafens första stycke, som har behandlats i den allmänna motiveringen
(avsnitt 2.8), innebär att också en lokalhyresgäst i viss be-gränsad
utsträckning ges möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till andra-liandsupplätelse
trots att hyresvärden vägrar samtycke. Delta har skett lagtekniskt genom att
ordet "bostadslägenhet" bytts ut mot "lägenhet". Hur paragrafen
b)ör tillämpas i fråga om andrahandsupplåtelse av en lokal har jag behandlat i
den allmänna motiveringen.

Hyresnämndens
beslut får inte överklagas (se 70 § andra stycket).

57 §

Paragrafen
innehåller de gmndläggande bestämmelsema om det indirekta besittningsskyddet
för lokalhyresgäster. Dessa innebär att hyresgästen måste flytta, om partema
inte kan enas om en förlängning av hyresförhållandet sedan avtalet har sagts
upp till hyrestidens utgäng. Om hyresvärdens uppsägning bedöms som obefogad
eller de villkor som han kräver för förlängning bedöms som oskäliga, har
hyresgästen dock rätt till ersättoing.

Bestämmelsema
i den föreslagna paragrafen motsvarar i stort sett dem som tas upp i första och
andra styckena i den nuvarande paragrafen. Vissa redaktionella ändringar har
gjorts. Bl. a. har bestämmelsema avseende rivning och ombyggnad i första
stycket 2 delats upp pä tvä punkter, 2 och 3, saml hyresvärdens villkor för
förlängning reglerats i en särskild punkt, 5. Någon ändring i sak är inte
åsyftad med de nu berörda justeringama. Vidare har bestämmelser om vilken ersättoing
hyresgästen skall ha rätt till vid obefogad förlängningsvägran, bl. a. den
nuvarande paragrafens Uedje stycke, förts till en ny paragraf, 58 b §.

57
a §

Paragrafens
första stycke innehåller bestämmelser om vad som skall anses som skäligt
hyreskrav vid tillämpning av 57 § första stycket 5. Den nuvarande andra
meningen har utgått. Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen
(avsnitt 2.2).

Ändringama
i första meningen är redaktionella. Som jag utvecklat i den

allmänna mofiveringen, skall marknadshyran alltjämt utgöra norm för vad

som skall anses som skäligt hyreskrav. Till skilhiad frän gällande rätt skall .

dock
marknadshyran bestämmas genom en mer renodlad värdering grundad pä

omständigheter som i princip är tillgängliga redan före
hyresförhållandets Prop. 1987/88:146 upplösning.

' Enligt andra meningen, som är ny, skall vid bestämmandet
av marknadshyran främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler pä orten.
I första hand fär då en jämförelse göras med hyroma för sädana lokaler som i
vart fall i grova drag kan anses motsvara varandra. Det bör röra sig om
liknande typ av lokal (butik, kontor, indusuilokal etc). Vilken typ av rörelse
eller annan verksamhet som inom sådana ramar bedrivs i lokalema skall dock inte
tillmätas nägon belydelse. Vidare bör lokalemas läge, utformning och standard
vara i grova drag likvärdiga. Därvid mäste lägesfakloms b)etydelse, t. ex. för
butiker, särskilt beaktas. Alt en lokal är sämre än andra lokaler i något
avseende kan i vissa fall uppvägas av att den är bätUe i något annat avseende.
Från jämförelseprövningen bör uteslutas sådana hyror som inte kan anses
representativa för marknadshyresläget. Det kan röra sig om hyresavtal där det fmns
en speciell relation mellan hyresvärd och hyresgäst. Vidare bör uteslutas
sådana hyresavtal där hyran ligger över hyroma för jämförliga lokaler på gnmd
av att hyresgästens verksamhet är av kortsiktig eller spekulativ art. Eftersom
marknadshyran utgör den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas
betinga på öppna marknaden, är del hyroma för jämförelselokalema vid denna fidpunkt
som är relevanta.

På grund av lokalmarknadens struktur och dä lokaler i
allmänhet kan jäm

föras endast i grova drag, kan man fömtsätta att det firms en relativt stor

spridning på hyroma för vissa lokaler, t. ex. butiker i de större tätortemas

cenuala delar. Det kan därför ofta bli svårt att finna en enhetlig hyresnivä
för

jämförliga lokaler, även sedan inte representativa, enstaka topphyror och

mycket låga hyror uteslutits från jämförelsematerialet. Lokalens marknads

hyra får dä, med l)eaktande av den tendens som kan konstateras i hyresut

vecklingen, bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivä i jämförelse

materialet som framstår som den mest sannolika vid etl utbud av lokalen på

marknaden. Därvid bör rimlig hänsyn tas till de skillnader som kan kon

stateras hos lokalema i jämförelsematerialet. Vidare bör beaktas att gamla

hyresavtal som inle nyligen förlängts kan ha träffats i en helt annan mark

nadssituation än den som gäller vid jämförelsetidpunkten. Den föreslagna

metoden för bestämmandet av en lokals marknadshyra har likheter med den

ortsprismetod som används för bestämmandet av en fastighets marknadsvärde

vid expropriation (jfr Bouvin, Hedman, Stark, Expropriationslagen s. 150 f).

Om det saknas i grova drag jämförliga lokaler på orten, får lokalens mark

nadshyra bestämmas genom en mer allmän värdering. I sådant fall kan be

dömningen gnmdas på uuedning om hyror för andra lokaler. Bedömningen av

marknadshyran skall i princip gmnda sig på den uuedning som parlema läg

ger fram. Skulle hyresnämnden finna alt den av partema åberopade utred

ningen är bristfällig eller uppenbart missvisande, bör nämnden dock vara

oförhindrad att själv tillföra ärendet erforderligt jämförelsematerial som den

fått kännedom om, exempelvis i samband med tidigare medlingar. Parlema

mäste dock få del av materialet och b)eredas tillfälle att ytua sig över det
(jfr

Rättsfall från Iwstadsdomstolen 8:78). Hyresnämnden har dock inte någon

skyldighet att efterforska om det finns något relevant jämförelsematerial.

Även seriösa hyresanbud frän andra eller avtal som Uäffats med en ny hyres- °

gäst bör
kunna vägas in i en helhetsbedömning. Självfallet skall därvid bort- PTOp.
198 //88.14Ö ses från anbud och avlal som inle är rimliga mot bakgmnd av övrig uUedning.

Ändringama i Uedje meningen är redaktionella. Bakgmnden
till bestämmelsen är alt den hyra som en ny hyresgäst kan vara beredd att
betala kan ha påverkats av alt han tillgodogör sig förbättringar som är att
tillskriva den avflyttade hyresgästen. Elt hyresanbud eller ett avtal med en ny
hyresgäst är i sådant fall inte ell tillförlitligt mätt på marknadsvärdet av
den prestation som hyresvärden tillhandahåller (se SOU 1961:47 s. 115 f).
Bestämmelsen får nu även l)etydelse för den föreslagna jämförelseprövningen. På
samma sätt som gäller för jämförelseprövning av bostadshyror enligt 55 § andra
stycket hyreslagen Ixir man vid en motsvarande prövning av en lokals marknadshyra
normalt bortse från de förbätuingsålgärder som en hyresgäst ästadkommil.

Bestämmelsema i andra stycket har b)ehandlats i den
allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.3) och tar sikte pä den situationen att
hyresnämnden enligt 12 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
avgett ett yttrande om en lokals marknadshyra eller om huruvida en anvisad ersättoingslokal
är godtagbar. Bestämmelsema anger den betydelse som fastighetsdomstolen vid
prövningen av ersättningsfrågan skall tillmäta ett sådant ylUande. Enligt den
nuvarande lydelsen får yiuandet frångås endast om det visas eller eljest är
uppenbart alt marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden
angivit eller all hyresnämndens bedömning av anvisad lägenhet icke varit
riklig. Jag har i den allmänna motiveringen förordat alt denna presumtionsregel
skall finnas kvar. Jämfört med nuvarande lydelse har dock gjorts den ändringen,
alt fastighetsdomstolen får frångå ytuandet endast i fall då det är uppenbart
att hyresnämndens bedömning inte varit riklig. Med nuvarande ordning för
bestämmande av en lokals marknadshyra skall hyresvärden i regel undgå ersättoingsskyldighet,
om han i fastighetsdomstolen kan visa att han lyckats hyra ut lokalen mot den
hyra som han krävt av den avflyttade hyresgästen. Enligt de nya regler som nu
föreslås i första och andra styckena i denna paragraf skall marknadshyran i
stället slufiigt bestämmas genom en värdering som gmndas på omständigheter som
i princip är tillgängliga redan före hyresförhållandets upplösning, och
fastighetsdomstolen skall normalt gmnda sin bedömning pä samma uuedning som
hyresnämnden haft tillgång till. Med en sädan ordning är det naturligt att
fastighetsdomstolen godtar hyresnämndens bedömning sä länge det inte är
uppenbart att den är felaktig.

Tredje stycket, som delvis är nytt, innehåller en preklusionsbestämmdse

som syftar till alt förmå partema alt under medlingen i hyresnämnden lägga

fram all den uuedning som de anser IxJr beaktas vid bestämmandet av en lo

kals marknadshyra, så att elt yttrande i denna fräga blir sä rättvisande och

tillförlitligt som möjligt. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna mo

tiveringen (avsnitt 2.3.3). Sädan uuedning om en lokals marknadshyra som

inte har lagts fram under medlingen, får i fall dä hyresnämnden avgett

yttrande i denna fråga beaktas i en ersättningstvist endast om det finns syn

nerliga skäl. I den allmänna motiveringen har jag förordat en resuikliv

fillämpning av denna preklusionsbestämmelse. Jag har där anfört bl. a. all

avtal för sådana jämförclsdokalcr som inte har varit aktuella vid medlingen '

samt hyresanbud
som inte då har lagts fram, inte bör få beaktas i en efterföl- Prop.
1987/88:146 jande ersättoingstvist.

58 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet, när
hyresvärden säger upp ett lokalhyresavtal till hyrestidens utgång.

På skäl som redovisats i den allmänna motiveringen
(avsnitt 2.3.1) har paragrafen inle ändrats i enlighet med kommitténs förslag.
Det är alltså fortfarande hyresgästen, och inte hyresvärden, som skall hänskjuta
en tvist lill hyresnämnden för medling. Vissa redaktionella ändringar har dock
gjorts.

58 a §

Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet, när
lokalhyresgästen säger upp hyresavtalet och påkallar ändring av
hyresvillkoren. Bestämmelsema har behandlats i den allmänna motiveringen
(avsnitt 2.3.2).

\ första stycket har gjorts den ändringen alt hyresgästen
ålagts att redan i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de
avtalade villkoren som han begär. Enligt nuvarande lydelse behöver hyresgästen
inte ange de önskade ändringama förrän han hänskjuter en tvist till
hyresnämnden. I övrigt har i första stycket gjorts vissa redaktionella
ändringar.

Andra stycket första meningen innehåller f. n.
bestämmelser om verkan av att hyresgästen underlåter att hänskjuta en tvist lill
medling inom föreskriven tid eller av att han återkallar sin ansökan om medling
före hyrestidens utgång. I sädana fall är uppsägningen utan verkan. Bestämmelsema
ges nu en sädan lydelse att en uppsägning även skall vara utan verkan, om
hyresgästen inte angett begärd villkorsändring i uppsägningen. Till följd av
denna ändring har de nuvarande bestämmelsema i andra och Uedje meningarna fått utgä.

Enligt tredje stycket, som fält ett helt nytt innehåll,
skall hyresgästen alltid ha rätt till ersättning, om hyresvärden under en
medling, som föranletts av enbart hyresgästens uppsägning, vägrar förlängning
eller kräver högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för
hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet och förlängning av
hyresförhållandet inte kommer till stånd. Om hyresvärden inte anger sin
inställning till hyresgästens begäran om villkorsändring, får man ulgå frän
att hyresvärden är beredd att förlänga hyresförhållandet på oförändrade
villkor. Till följd härav har de nuvarande bestämmelsema i Uedje stycket fått utgä.

Liksom enligt gällande rätt är hyresgästen skyldig att
flytta från lokalen, om medlingsärendet avslutals ulan att han har återkallat
sin ansökan om medling och han inte kan komma överens med hyresvärden om en förlängning.
En efterföljande ersättningstvist kommer då - bortsett frän de fall som avses i
det föreslagna tredje stycket - att avse skäligheten av hyresvillkoren i det
uppsagda avtalet eller de för hyresgästen förmånligare villkor som hyresvärden
kan ha erbjudit imder medlingen.

48

58 b § ' Prop. 1987/88:146

I paragrafen, som är ny, har samlats Ijestämmelser om
vilken ersättning hyresgästen har rätt till, om hyresvärden är ersättoingsskyldig
enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § Uedje stycket Bestämmelserna har
behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5).

Enligt/örjto stycket skall hyresgästen, oberoende av
vilken förlust han åsamkats, alltid ha rätt fill ersättoing med ett bjelopp som
motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda avtalet. Pä skäl som
anförts i den allmänna motiveringen begränsas dock denna minimiersättning till
högst ett belopp som motsvarar två basbelopp enligt I kap. 6 § lagen (1962:381)
om allmän försäkring. Därvid skall tillämpas det gällande basbeloppet vid hyrestidens
uigäng.

Med hyra avses i detta sammanhang totalhyran, dvs. all den
ersättoing, även engångsbelopp samt ersättning för värme, varmvatten, el och
va-avgifter, som hyresgästen bjetalat till hyresvärden med anledning av
hyresförhållandet Har hyran satts lägre till följd av att hyresgästen åtagit
sig att utföra arbeten eller tjänster som normalt åligger en hyresvärd, skall
värdet av dessa räknas in i hyran. Årshyran skall normalt avse den hyra som
utgått tmder den sista tolvmånadersperioden av hyresförhållandet Har
hyresförhållandet varat kortare tid, fär den hyra som utgått för denna tid
ligga fill grund för en b)eräk-ning av en årshyra. Denna Ijeräknade årshyra fär
i sädant fall utgöra minimiersättning. Det Ixjr observeras att vad som nu sagts
om beräkningen av årshyran något avviker frän kommitténs förslag. Engångsbelopp
som hyresgästen l)etalat till hyresvärden skall inräknas i årshyran till den dd
beloppet vid en fördelning över hela avtalstiden fär anses hänförligt till den
sista tolv-mänadCTsperioden.

Om hyresgästen har förorsakats en förlust som inte täcks
av en minimiersättning enligt första stycket, skall hyresvärden enligt andra
stycket i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten
har samband med att hyresgästen har l)ekostat ändring av lokalen, skall
förlusten Ijeaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om
hyresgästen har Uäffat avtalet under fömtsättning att han skulle få utföra
ändringen. Dessa l)estämmelser har f n. sina motsvarigheter i 57 § första resp.
Uedje stycket.

Bestämmelsema i andra meningen om förlust av kvarvarande
värde av ändringsarb)eten iimebär en ändring i förhällande till gällande rätt.
På skäl som anförts i den allmänna motiveringen har den nuvarande l)egränsningen
av den ersättningsgilla förlusten till högst det belopp varmed lägenheten genom
ändringen ökat i värde som hyreslägenhet, fått utgä (57 § Uedje stycket andra
meningen i gällande lydelse). Beuäffande tillämpningen av dessa bestämmelser
bör anmärkas att ett tillstånd till ändrad användning av en lokal enligt 23 §
andra stycket inte skall anses som elt samtycke av hyresvärden till
ändringsarbeten i lokalen.

49

4 Riksdagen I987I88.1 saml. Nr 146

59 § ~ Prop. 1987/88:146

Paragrafen
innehäller bestämmelser om uppskov med avflytiningen frän en lokal. Bestämmelsema
har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4).

Ändringama
i första stycket innebär att den nuvarande längsta uppskovstiden - ett är -
förlängs till högst två år samt att en ansökan om uppskov skall ha kommit in
till hyresnämnden före hyrestidens utgäng. Frägan om ansökan skall avvisas
såsom för sent inkommen skall dock vara l>eroende av invändning från
motparten.

På
skäl som redovisats i den allmänna motiveringen har bestämmelsema i det
nuvarande andra stycket fått utgå.

60§

Ändringen
i första stycket är redaktionell.

66§

Ändringen
är redaktionell.

70 §

Paragrafen
innehäller bjestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut enligl
hyreslagen.

Enligt
förslaget i 23 § andra stycket kan hyresnämnden lämna tillstånd till ändrad
användning av en lokal. Kominittén har ansett att denna fråga kan vara av sä
stor betydelse för partema att de bör ha möjlighet att fä hyresnämndens beslut
överprövat av bostadsdomslolen. Jag delar kommitténs uppfattning. Genom
ändringen i första stycket blir ett sådant beslut överklagbart.

Övergångsbestämmelserna

Övergångsbestämmelserna
har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).

Punkt
1

Lagändringarna
föreslås Uäda i kraft den 1 januari 1989.

Punkt
2

De
nya l)estärnmelsema om ändrad användning av lokal och rätt till andra-

handsutoyming av lokal i 23 resp. 40 § skall gälla även i fråga om hyresav

tal som har ingätts före den 1 januari 1989, dock först från den tidpunkt till er.

vilken
avtalet tidigast kan sägas upp av hyresvärden genom uppsägning efter Prop. I9ö
//88.146 utgången av år 1988.

Punkts

De nya bestämmelsema om lokalhyresgästs besittoingsskydd i
8, 57-60 och 66 §§ skall gälla även i fräga om hyresavtal som har ingätts före
den 1 januari 1989. Om ett hyresavtal har sagts upp dessförinnan, skall dock
fortfarande äldre bestämmelser tillämpas.

4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder

4 §

Hyresnämndens uppgifter enligt första stycket har utökats
med tvister om ändrad användning av lokal enligl förslaget i 23 § andra stycket
hyreslagen.

9§

Paragrafen innehäller bestämmelser om förfarandet när en
tvist har hänskjutils till nämnden. Ändringen i andra stycket är en konsekvens
av de ändrade förfaranderegler som föresläs i 58 a § hyreslagen.

12 a §

Ändringama i första stycket är redaktionella.

21 §

Paragrafen innehäller bestämmelser om nämndens beslut

Ändringen i första stycket är en konsekvens av de ändrade
förfaranderegler som föreslås i 58 a § hyreslagen.

22 §

122 första stycket görs ett fillägg av innebörd att ett b)eslut
av hyresnämnden som innebär ogillande av en ansökan om tillstånd till ändrad
användning av lokal enligt förslaget i 23 § andra stycket hyreslagen, inte äger
rättskraft.

Övergångsbestämmelserna

Lagen bör Uäda i kraft samtidigt med den föreslagna lagen
om ändring i jordabalken, dvs. den 1 januari 1989. I konsekvens med
övergångsbestämmelserna till den lagen l)ör de nya bestämmelsema 19, 12 a och
21 §§ gälla

även i fråga om hyresavtal
som har ingätts före den 1 januari 1989. Om ett Prop. 1987/88:146 hyresavtal
har sagts upp dessförinnan, skall dock fortfarande äldre bestämmelser
tillämpas.

4.3 Förslaget tiU lag om ändring i lagen (1974:1082) om
bostadsdomstol

Ändringen
i 28 § har sin motsvarighet i ändringen av 22 § i förslaget till lag om ändring
i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

5 Hemställan

Med
hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår
riksdagen alt anta de av lagrådet granskade förslagen till

1.
lag om ändring i jordabalken,

2.
lag om ändring i lagen
(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

3.
lag om kndring i lagen
(1974:1082) om bostadsdomstol.

6 Beslut

Regeringen
ansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar att genom
proposition föreslå riksdagen alt anta de förslag som föredraganden har lagt
fram.

52

Kommitténs sammanfattning av betänkandet

I kommitténs uppdrag har ingått att göra en utvärdering av
hyreslagens regler om lokalhyra samt att föreslå de ätgärder som behövs för att
förbätua lokalhyresgästemas ställning.

Lokalhyresmarknaden

I våra direktiv efterlyses en mer omfattande och allsidig imdersökning
av lo-kalhyresutvecklingen än som gjorts tidigare. På värt uppdrag har statens pris-och
kartellnämnd (SPK) därför undersökt lokalhyresmarknadema i Stockholm,
Göteborg, Maknö, Gävle och Skara. SPK:s imdersökning visar på en mycket stor hyresspridning
inte bara mellan olika orter och oltka områden utan också mellan lokaler för
samma ändamäl och inom samma omräde. Under åren 1982-1985 har lokalhyrorna pä
de undersökta orterna i genomsnitt ökat mer än den allmänna prisutvecklingen
utom i Skara och i Göteborgs ytterområden. Även beuäffande hyreshöjningamas
storlek visar undersökningen på stora skilbiader mellan olika lokaler. För en
stor del av butiks-och kontorslokalerna i Stockholms och Göteborgs cilyområden
och för ät-minstone en tiondel av sådana lokaler i övriga undersökta orters cilyområden
var hyreshöjningarna dubbelt sä stora som ökningen av konsumentprisindex. SPK:s
undersökning tyder pä större hyreshöjningar för åren 1982-1985 än vad som enligl
andra tmdersökningar förekommit under tidigare år. Enligt vår uppfattning visar
SPK:s undersökning på förhållanden som måste leda till svårigheter för många
hyresgäster att kunna göra sig gällande på marknaden och behälla l)esitlningen.

Enligt en enkät till landets kommuner som vi gjort har
dock höjda lokalhyror hittills endast fått l)egränsade konsekvenser utanför
kretsen av drabbade hyresgäster. Några kommuner har angett att de fått problem
i form av utarmning av det kommersiella och kulturella utbudet. Problemen
anges främst bero på atl det saknas tillräckligt kundunderlag för att
hyresgästemas verksamheter skall kunna bära de höga hyror som följer av höga
ny- och ombyggnad skostoader.

För att fä trygghet i besittningen har hjTesgästema enligl
vär uppfattning ett behov av ell bäiue skydd mot de höga hyreskrav som kan
följa av de speciella förhållandena på lokalhyresmarknaden. Det gäller inte
minst i de områden där en stark konkurrens om ett fåtal hyreslediga lokaler
kan medföra stora hyreshöjningar till nivåer som är avsevärt högre än för jämförliga
lokaler. Vi anser dock inte att förhållandena är sädana att det fmns anledning
alt gå ifrån ett system med marknadsanpassade hyror.

Besittningsskyddet

Lokalhyresgästema har ett indirekt besittningsskydd. Det
innebär att hyresgästen måste flytta, om inte partema kommer överens om
villkoren för att förlänga hyresförhållandet. Hyresgästen har dock rätt till
ekonomisk ersätt-

5 Riksdagen 1987188. 1 saml. Nr 146

Prop.
1987/88:146 Bilaga 1

53

ning, om
uppsägningen varit obefogad. Enligt vår uppfattaing ger utform- Prop.
1987/88:146 ningen av de nuvarande bestämmelsema inte alla lokalhyresgäster etl
fill- Bilaga 1 fredsställande besittningsskydd. Vi anser dock att det finns b)eaktansvärda
invändningar mot en övergång till elt direkt besittoingsskydd. Inte heller har föreuädare
för hyresgästerna förordat en sådan lösning. Enligt vär uppfattning bör de
erforderliga förstärkningama av lokalhyresgästemas besittningsskydd ske inom
ramen för ett indirekt l)esittoingsskydd. Vi anser ocksä att ett tillfredsställande
skydd mot obefogade uppsägningar går att åstadkomma inom denna ram.

Enligt våra direktiv skall vi överväga om en legal
förhandlingsrätt skulle kunna förbättra lokalhyresgästemas ställning. Vi har
dock funnit alt del är svårt att förena en sådan rätt med ett indirekt l)esitlningsskydd
och att de förutsättningar som låg till grund för införandet av en legal
förhandlingsrätt på bxjstadshyresomrädet är 1978 inte föreligger pä lokalhyresmarknaden.
Mot denna bakgrund menar vi att det för närvarande inte bör införas regler om
en legal förhandlmgsrätt på lokalhyresmarknaden.

Skäligt hyreskrav

För hyresgästen är det väsentligt att l)esiilningsskyddet
inte sätts ur spel genom för höga hyreskrav. Vid prövningen av skälighelen av
de hyresvillkor hyresvärden l)egär för att förlänga hyresförhållandet dä
avtalstiden går ut, är det av avgörande betydelse vilken hyra hyresvärden
betingar sig av efterföljande hyresgäst. Det är därmed som regel omöjligt för
partema att före hyrestidens utgång och med rimlig säkerhet bedöma ett
hyreskravs skälighet. De nuvarande bestämmelsema ger inte heller nägot skydd
mot de höga hyror som kan följa av de speciella förhållandena pä
lokalhyresmarknaden.

Enligt vår uppfattning är möjligheten för partema att i
förväg kunna bedöma ett hyreskravs skälighet en gmndläggande fömtsättoing för
all obefogade uppsägningar skall kunna motverkas och för en rimlig
marknadsanpassning av hyroma. Det skulle därför innebära stora fördelar om ett
hyreskravs skälighet i stället kunde bedömas med utgångspunkt från de hyror
som gäller för jämförliga lokaler. Hyresjämförelser används för bedömning av
lokalers hy-resvärde bl. a. i samband med fastighetsvärdering. Inom detta
område har det utarbetats vägledande principer för hur lokalemas skilda
egenskaper skall värderas. Hyresjämförelser används ocksä i andra länder, bl.
a. i Danmark och England, för att bedöma ett hyreskravs skälighet. Partema där
anser att systemet fungerar tillfredsslällande. Vid en hearing, där vi pä
försök prövade de regler som vi föreslår, framgick att hyresjämförelser går att
göra. Mot denna bakgrund anser vi att ett system med jämförelsehyror för att
bedöma ett hyreskravs skälighet bör kunna fungera även på den svenska
lokalhyresmarknaden.

Vi föreslår att bestämmelserna ändras så att etl hyreskrav
skall anses oskäligt, om del påtagligt överstiger hyresläget pä orten för
jämförliga lokaler. Genom att det nonnali blir betydelselöst vad en
efterföljande hyresgäst betalar i hyra, kan hyreskravets skälighet med rimlig
säkerhet bedömas under förhandlingama. Med en sädan skälighetsbedömning
reduceras också inflytandet

54

frän de
enstaka höga hyror som kan följa av de speciella förhållandena på Prop.
1987/88:146

lokalhyresmaricnaden. Bilaga 1

Förfarandet vid tvister

En tvist om l)esittiiingsskyddet skall enligt nuvarande
bestämmelser han-skjutas av hyresgästen till hyresnämnden för medling senast
tvä månader efter uppsägningen. Kommer inte partema överens och
hyresförhållandet upphör, prövas en tvist om hyresvärdens ersättningsskyldighet
av fastighetsdomstol. Om nägon av partema sä begär, skall hyresnämnden under
medlingen avge ett ytuande om lokalens marknadshyra eller - vid uppsägning för
rivning eller ombyggnad - om en anvisad ersätuiingslokal kan anses godtagbar.
Fastighetsdomstolen fär vid sin prövning frångå ytuandet endast om den finner
att marknadshyran påtagligt avviker från vad som angivits i ytuandet eller
hyresnämndens bedömning av anvisad lokal inte varit riktig.

Vi har funnit att nuvarande bestämmelser inte ger hyresgästema
ett tillfredsställande stöd vid tvister. Inom ramen för oförändrad
kompetensfördelning mellan hyresnämnden och fastighetsdomstolen föreslär vi
därför ändrade regler om förfarandet vid medling.

Vi föreslär att dä hyresvärden sagt upp avtalet skall han
- inte som med nuvarande regler hyresgästen - hänskjuta en evenwell tvist till
hyresnämnden för medling. Gör han inte det inom viss tid, normalt tvä månader
från uppsägningen, bör uppsägningen bli utan verkan. Vi föreslär också alt
hyresvärden skall kunna upphäva verkan av uppsägningen genom att före
hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling.

Har hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring, bör
uppsägningen vara utan verkan, om den inte innehåller uppgift om de ändrade
villkor som hyresgästen önskar. Om avtalet endast sagts upp av hyresgästen för
villkorsändring bör hyresvärden inte undgå ersättningsskyldighet, om han
vägrar förlängning eller kräver villkor som är oförmänligare för hyresgästen
än de som följer av det uppsagda avtalet och hyresförhållandet upphör.

Vi föreslår ocksä att hyresnämndens ylUande skall avse frägan
om hyresvärdens ersättningsskyldighet om hyresförhållandet skulle upphöra.
Sådant yttrande skall enligt värt förslag avges på parts begäran oavsett på
vilken grund uppsägning skett. För att ytuandet skall ge parlema en tillförlifiig
vägledning är det angeläget att partemas imderlag för sina ståndpunkter i
tvisten läggs fram redan under medlingen. Endast om särskilda skäl föreligger l)ör
därför annat processmaterial än det partema lagt fram i hyresnämnden få
åberopas vid en ersättningstvist i fastighetsdomstol. Tillsammans med värt
förslag till ändrad definition av skäligt hyreskrav kommer därmed ett ytuande
att kuima ligga i linje med en tänkt dom i fasfighetsdomstolen.

För att ge parlema möjlighet att anpassa sitt agerande
efter ytUandets inne-l)örd föreslär vi också att ett medlingsärende inte får
avskrivas förrän fidigast fjorton dagar efter det att hyresnämnden meddelat
sitt ytuande. Innebär yttrandet att hyresvärdens hyreskrav är skäligt, får
hyresgästen därmed möjlighet att inom fjorton dagar acceptera den begärda
hyran. Om hyresvärden vägrar förlängning pä dessa villkor blir han
ersättningsskyldig. Innebär ytuandet atl hyresvärdens uppsägning är obefogad,
har han möjlighet att tmdgå ersält-

55

nmgsskyldighet genom aU inom fjorton dagar återkalla sin
ansökan om med- Prop. 1987/88:146

ling. Avtalet förlängs dä på oförändrade villkor. Bilaga 1

Med vårt förslag fär hyresgästen en starkare ställning
inför en eventoell ersättningstvist Samfidigt kan hyresnämndens medling pä ett
bättre sätt inriktas pä att förhindra att avflyttoing sker till följd av
obefogad uppsägning eller att hyresgästen tvingas acceptera oskäliga
hyresvillkor. Vetskapen om att imderlaget skall redovisas redan under medlmgen
bör också motverka att avtal sägs upp utan befogad anledning. Det blir också
naturligt att redovisa imderlaget för motparten redan vid uppsägningen liksom
det blir naturligt för motparten att inte driva uppsägningen till en tvist, om
han inte själv har underlag som visar pä andra förhållanden. Värt förslag bör
därför medföra att partema fär större inuesse att själva lösa en eventuell,
tvist

Uppskov med avflyttning

Med vär föreslagna ordning vid tvister behöver inte partema
ta slutlig ställning till uppsägningen förrän fjorton dagar efter ett ytuande
av hyresnämnden. Skall ett hyresförhållande upplösas, bör hyresgästen ges
rimligt rädmm att fmna en ersättningslokal och planera för en avflyttoing. Vi
föreslår därför att hyresnämndens nuvarande möjligheter att medge uppskov med
avflyttning med högst ett är ändras till två år. Liksom enligt nuvarande regler
får uppskovstiden inom denna ram bestämmas vid en avvägning mellan hyresvärdens
och hyresgästens respektive inUessen.

Ersättningsreglerna

Det indirekta besittningsskyddets styrka beror på om
ersättningsreglerna är så utformade att de motverkar en obefogad uppsägning och
håller hyresgästen skadeslös om sädan ändå äger rum. Med nuvarande regler kan
ersättningen till hyresgäster, som har låga rörelseresultat eller som inte
bedriver kommersiell verksamhet, bli så liten att den inte kan anses utgöra ett
verkningsfullt hinder mot obefogade uppsägningar. Dessa hyresgäster saknar
därmed i praktiken besittningsskydd och även skydd mot för höga hyreskrav.
Enligt vår uppfattning bör alla lokalhyresgäster ha ett tillfredsställande
besittningsskydd som kan motverka oskäliga hyreskrav och andra obefogade
uppsägningar. Vi föreslår därför att hyresgästen alltid skall ha rätt till en minimiersättning
motsvarande en årshyra, om hyresförhållandet upphör utan befogad anledning.

Om hyresgästen förorsakats förluster som inte täcks av minimiersältningen,
bör hyresvärden liksom för närvarande ersätta dessa i skälig omfattning. I sådant
fall bör ersättning för de ändringsarbeten i lokalen, som hyresgästen l)ekostat
och som hyresvärden samtyckt till, baseras pä ändringsarbetenas kvarvarande
värde för hyresgästen. Med nuvarande regler är sådan ersättning begränsad till
vad lokalen som hyreslägenhet ökat i värde till följd av ändringsarbetena.

Indexklausuler

Av SPK:s undersökning framgår att det i tre fjärdedelar av
lokalhyresavtalen finns indexklausuler som iimebär att lokaUiyroma utvecklas i
takt med ökningen av konsumentprisindex. Då utvecklingen av konsumentprisindex

fär anses vara en dålig
mätare på förändringen av en lokals hyresvärde, finns Prop. 1987/88:146 det
anledning att frän principiell synpunkt ställa sig kritisk till en sädan Bilaga
1 användning av konsumentprisindex. Det torde dock saknas realistiska alternativ
för justering av hyran tmder löpande avtal. Enligt vår uppfattning kan nackdelama
med sådan indexreglering endast uppvägas av den trygghet i besittningen som
följer av länga avtalstider. Vi föreslär att överenskommelser om
indexreglering av hyran endast skall gälla, om avtalet är uäffat för en tid av
minst fre är. Med nuvarande bestämmelser går denna gräns vid avtal som är uäffade
för längre tid än ett är.

Ändrad
användning och cmdrahandsutkyrrung

För
hyresgästens trygghet i besittningen är det viktigt att denne kan anpassa sin
verksamhet till ändrade förhållanden under avtalstiden. Med nuvarande bestämmelser
Ijehöver hyresgästen hyresvärdens samtycke bl. a. för att använda lokalen för
annat ändamål än det avsedda och för att hyra ut hela lokalen i andra hand.

Enligt
vär uppfattning är inte denna ordning tillfredsställande. Vi menar att hyresgästen
i vissa fall b)ör ha rätt att ändra användning av lokalen och att hyra ut hela
lokalen i andra hand även om hyresvärden vägrar samtycke därtill. Vi föreslär
därför att hyresnämnden skall kunna ge tillständ till sådana åtgärder, om
hyresgästen har beaktansvärda skäl för sädana ändringar i hyresförhållandet och
hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Konsekvenser
av förslagen

Vi
räknar med att de föreslagna ändringama verkar dämpande pä h)Tesut-vecklingen.
Det lx5r dock framhållas att effektema främst torde uppstä i de marknadssituationer
där det finns utrymme för hyreskrav som överstiger hyresläget för jämförliga
lokaler eller dä hyresvärden utnyttjar bristema i nuvarande regler. En dämpad
hyresutveckling bör leda till att t. ex. småbutiker, hantverkare samt
kulturella- och ideella föreningar får ökade möjligheter att vara kvar i sina
lokaler. Härigenom bör allsidigheten i det kommersiella och kulturella utbudet
i våra tätorter kunna bevaras. Våra förslag b)ör också leda till ett totalt
sett bätfre resursutoyttjande i samhället, eftersom värdet av hyresgästemas
verksamheter i högre grad beaktas med våra föreslagna regler än med de
nuvarande. Eftersom vär föreslagna definition av skäligt h)Teskrav ligger i
linje med den bedömning av lokalers hjTesvärde som till-lämpas vid
fastighetsvärdering, räknar vi med att våra förslag inte nämnvärt skall påverka
fastighetsmarknaden och därmed inte heller vare sig byggmarknaden eUer
kreditmarknaden.

Vi
räknar med att vär föreslagna ordning för förfarandet vid tvister bör leda till
färte medlingsärenden i hyresnämnderna. Samtidigt torde dock hyresnämnden
behöva Uänga in mer i varje ärende. Hyresnämndens uppgift bör dock underlättas
av att partemas inUesse av att lägga fram ett bätfre underlag för nämnden
kommer att öka. Vi räknar därför med att lokalmedlingama på sikt blir mindre resurskrävande
för hyresnämndema.

57

Kommitténs lagförslag

1 Förslag till

Lag om
ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fräga om 12 kap. jordabalken dels
att 8,19. 23, 40, 57-59 och 70 §§ skall ha följande lyddse, dels att det i
kapitlet skall införas en ny paragraf, 58 b §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8§

En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet
har varat längre än Ue månader i följd vid den tidpunkt till vilken
uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, utom i fall som avses i 58 a §, vara
munfiig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och
hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägningen får
ske hos den som är behörig att ta emot hyra pä hyresvärdens vägnar.

Skriffiiga uppsägningar skall delges den som söks för
uppsägning i den ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena, om inte
aimal följer av Uedje eller Qärde styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsäg- Har den som söks för uppsäg-

ning hemvist här i landet och är det ning hemvist här i
landet och är det inte fräga om en uppsägning i för- inte fräga om en
uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan upp- tid enligt 42 §, fär
uppsägningen sågning som avses i 58 §, får upp- sändas i rekommenderat l>rev.
Uppsägningen sändas i rekommenderat sägningen anses då ha skett när den brev.
Uppsägningen anses då ha har avlämnats för postb)efordran tm-skett när den har
avlämnats för der den söktes vanliga adress. Har postbefordran under den söktes
van- hyresgästen lämnat hyresvärden liga adress. Har hyresgästen lämnat uppgift
om en adress, tmder vilken hyresvärden uppgift om en adress, meddelanden till
honom skall sän-under vilken meddelanden till ho- das, anses den som hans
vanliga nom skall sändas, anses den som adress. I annat fall anses den uthyr-

ll2 kap. jordabalken omfryckt 1984:694.

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

58

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

hans vanliga adress. I annat fall an- da lägenhetens
adress som hyres-ses den uthyrda lägenhetens adress gästens vanliga adress,
som hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hjnresgäsl, vars avtal skall
sägas upp, inte har nägot känt hemvist här i landet och om det inte heller fmns
något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, fär uppsägning
ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En
ansökan hos domstol med yrkande alt hyresförhållandet skall upphöra eller att
hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig
ordning.

Särskilda
bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal som gäller lokaler fmns
i 58 §.

Särskilda
bestämmelser om innehållet i uppsägning av h3Tesavtal som gäller lokaler finns
i 58 och 58 a §§.

19 §

Hyran för bostadslägenheter skall vara ull beloppet
bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehäller förhandlingsklausul enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommdse. Detta gäller
dock inle ersättning för kostoader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning,
förseende med varmvatten eller elektrisk suöm eller avgifter för vatten och
avlopp

1.
om hyresavtalet
innehäller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek
har fastställts genom en förhandlingsöverenskommdse eller genom ett beslut
enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,

2.
om lägenheten
är l)elägen i ett en- eller tväfamiljshus, eller

3.
om kostoaden
för nylligheten påförs hyresgästen efter individuell mätning.

I
fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som av upplätaren
innehas med bostadsrätt, får utan hinder av första stycket avtalas att hyran
skall anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar.

Hyran för
lokaler skall också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte
omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Utan hinder
av

Hyran för
lokaler skall också vara till beloppet l)estämd i avtalet till den dd den inte
omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Utan hinder
av

Nuvarande
lydelse

detta gäller dock förl>ehåll i avtalet om alt hyran
skall utgä med ell belopp som stär i visst förhållande till hyresgästens
rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommmelse
mellan ä ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av
fastighetsägare, i vilken h3Tesvärden är medlem, och å andra sidan en
organisation av hyresgäster. Är avtalet Uäffat för bestämd tid och är
hyrestiden längre än ett är, gäller dessutom förbehåll om att hyran skall
utgå med b>dopp som l)estäins enligt en annan beräkningsgmnd än som nu
har angetts.

Föreslagen lydelse

detta gäller dock förl)ehåll i avtalet om att hyran skall utgä
med ett belopp som stär i visst förhällande till hyresgästens rörelseintäkter
eller som l)estäms enligt en skriffiig överenskommmelse mellan å ena sidan
hyresvärden eller hyresy ärden och en organisation av fastighetsägare, i
vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av
hyresgäster. Är avtalet Uäffat för bestämd tid och är hyrestiden minst tre
är, gäller dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med b)elopp som bestäms
enligt en annan beräkningsgrund än som nu har angetts.

Har avtal Uäffats
i strid med första eller fredje stycket skall hyran utgå med ett b)dopp som är
skäligt med hänsyn främst till partemas avsikter och övriga förhållanden när
avtalet Uäffades.

Om
ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning
gäller fmns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

23 §

Hyresgästen
fär inte använda lägenheten för nägot annat ändamäl än det avsedda.
Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan l)etyddse för honom.

Bostadshyresgåsten får inte använda lägenheten för nägot
annat ändamäl än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som
är utan l)etyddse för honom.

Lokalhyresgästen får inte använda lägenheten för något annat
ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd därtill. Sådant
tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för en ändrad
användning och hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den.
Tillståndet kan förenas med villkor.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

Hyresgäst,
som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet, fär
upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar
tillstånd till upplåtelsen. Sädant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har
beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning
att vägra samtycke.

En
hyresgäst, som tmder viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet,
får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar
tillstånd till upplätdsen. Sådant tillständ skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda
skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra
samtycke.

Tillständ enligt första stycket kan begränsas tiU viss tid
och förenas med villkor.

57 §

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han atl
förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte Ull sländ
pä den grund att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden
kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b §,
om inte

57 § första och andra styckena

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han alt
förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i armat fall ej tiU stånd
pä den grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig
eller ställer upp annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest är oskäligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen
dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upphör, om inte

1. hyresgästen äsidosatt sina förpliktelser i sä hög grad
att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,
2. huset skall rivas eller undergå 2. huset skall rivas och hyres-sådan större
ombyggnad att hyres- värden anvisar annan lokal med gästen uppenbarligen icke
kan sitta vilken hyresgästen skäligen kan kvar i lägenheten utan nämnvärd nöjas
eller hyresavtalet innehåller olågenhet för ombyggnadens ge- villkor om att
hyresförhållandet nomförande samt därjämte antingen skall upphöra på grund av
rivning hyresvärden anvisar annan lägen- och rivningen skall påbörjas inom het
med vilken hyresgästen skäli- fem år från villkorets tillkomst.

6 Riksdagen 1987188.1 saml. Nr 146

61

Nuvarande lydelse

gen kan nöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om att
hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset
och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets
tillkomst, eller

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att
upplösa hyresförhållandet.

Första stycket gäller ocksä, om hyresgästen har sagt upp
avtalet i annat fall än som avses i 6 § och i uppsägningen begärt förlängning
av avtalet på ändrade villkor.

57 a § första stycket

Vid tillämpningen av 57 § år hyra som hyresvärden kräver
för förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som
lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra).
Vid bestämmande av markruidshyran skall dock bortses från hyresanbud eller
hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten
för närmast jämförliga lä-

Föreslagen lydelse

3.
huset
skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan
sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för gerwmföraruiet av ombyggnaden
samt hyresvärden anvisar annan lokal med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas
eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra
på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från
villkorets tillkomst,

4.
hyresvärden i
annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet,

5. de hyresvillkor som hyresvär

den kräver för förlängning är skäl

iga och i övrigt inte strider mot

god sed i hyresförhållanden.

Första stycket gäller också, om hyresgästen har sagt upp
avtalet enligt 58 a §.

57 a §

Vid prövning enligt 57 § första stycket 5 av ett
hyreskravs skälighet skall främst beaktas hyresläget pä orten för jämförliga
lokaler. En hyra som hyresvärden kräver för förlängning skall därvid anses som
skälig, om den inte är påtagligt högre än hyresläget på orten för jämförliga
lokaler. Endast om det fmns särskilda skäl fär hänsyn tas till ökning av
lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

Nuvarande
lydelse

Föreslagen
lydelse

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

genheter. Endast om
särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som
hyresgäst åstadkommit

57
a § fredje stycket

Har
i fäll som avses i andra stycket I hyresvärden vid tiden för hyresnämndens
yttrande fått anbud eller träffat avtal om uthyrning av lägenheten utan att han
under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen
endast om synnerliga skäl föreligger.

Har
hyresnämnden avgett yttrande, får i tvist om ersättning enligt 57 §
omständighet eller bevis, som inte har åberopats under medlingen, Ijeaktas vid
prövningen endast om det finns särskilda skäl.

57
a § andra stycket

I
tvist om ersättning enligt 57 § får ytuande av hyresnämnden frängås endast om
det visas eller eljest är uppenbart

1.
när yttraruiet avser
marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit,

2.
når yttrandet avser
anvisad lägenhet, att hyresnämndens bedömning icke varit riktig.

I
tvist om ersättning enligt 57 § första stycket 2, 3 och 5 fär ytuande av
hyresnämnden frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att
hyresnämndens bedömning inte varit riktig.

Har hyresvärden sagt
upp hyresavtalet, skall ifall som avses i tredje stycket hans slutliga ståndpunkt
i tvisten, såvitt avser anvisning av lokal och villkor för förlängning, anses
vara den som han angett närmast innan yttrandet avgavs.

63

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

58 §

ViU hyresvärden säga upp avUi-let, skall han i
uppsägningen tm-derrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att
förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge
förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att
hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57
§, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden
för medling.

Underläter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom
enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt
första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning
enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyres-nänmden inom den
i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till
ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes
till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i
uppsägningen im-derrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att
förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge
förlängning. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresvärden
hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Tvisten skall hån-skjutas
till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen, om uppsägningstiden är
nio månader eller längre, och annars inom tre veckor från uppsägningen, dock
alltid före hyrestidens utgång.

Om hyresvärden underläter att fullgöra vad som åligger
honom enligt första stycket eller före hyrestidens utgång återkallar sin ansökan
om medling, är uppsägningen utan verkan.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

Innan
medlingen har avslutats fär hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet
inte kräva högre hyra eller nägot annat villkor som är oförmänligare för
hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer
förlängning inte till stånd, har hjTesgästen alltid rätt till ersättning enligt
57 §.

Innan
medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet
inte kräva högre hyra eller något armat villkor som är oförmänligare för
hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer
förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättoing enligl
58 b I

Har
hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet
på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta
tvisten till hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i
de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten till
hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före
hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har
han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden
förelägga honom att komplettera ansökningen inom viss tid. Följs inte föreläggandet,
skall ansökan om medling avvisas.

Vill
hyresgästen såga upp avtalet för förlängning pä ändrade villkor, skall han ('
uppsägningen underråtta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som
han önskar. Om överenskommelse inte tras mellan parterna, skall hyresgästen
inom tvä månader frän uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för
medling.

Om hyresgästen imderlåter itt fullgöra vad som åligger
honom enligt första stycket eller före hyrestidens utgäng återkallar sin ansökan
om medling, är uppsägningen utan verkan.

Nuvarande lydeke

Föreslagen lydelse

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

Har
hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall
hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han ställer uppför
att förlånga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge
förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt
enligt 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen
önskade villkoren. En upplysning om detta skall tas in i föreläggandet.
Förlängningen anses som avtal om fortsatt uthyrning.

Om
inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen har
avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning
kräva högre hyra eller nägot annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen
än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning
inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

57 § Uedje stycket Förlust för hyresgästen som har samband
med att denna bekostat ändring av lägenheten skall beaktas när ersättningen
bestäms endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller hyresgästen uäffat
hyresavtalet under fömtsättning att han skulle få utföra ändringea Förlusten
beräknas i sådant fall till högst det belopp varmed lägen-

Föreligger ersättrdngsskyldighet enligt 57, 58 eller 58a§,
skall hyresvärden alltid betala en ersättning motsvarande en årshyraför
lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet.

Om
hyresgästen på grurul av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en
förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden
ersätta denna förlust i skälig omfattning. Därvid skall förlust för hyresgästen
som har samband med att denne har lekostat ändring av lokalen beaktas endast om
hyresvärden har samtyckt till ändringen eller hyresgästen fräff at
hyresavtalet tmder fömtsättning att han skulle få utföra ändringen.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

heten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

59 §

Skall
hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller,
i fall som avses i 58 a §, &v hyresgästen, fär hyresnämnden på begäran
av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen,
dock högst två är frän hyrestidens utgäng.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som
gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 57 § andra stycket, av
hyresgästen, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge
uppskov med avfljtningen under skälig tid, dock högst ett är frän hyrestidens
utgång.

Uppskov får ej medges, om hyresvärden, hyresgästen eller
någon annan därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet eller om avflyttningen
med hänsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid den tidpunkten då
avtalet upphör.

Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga
hyresvillkor för tiden frän det att avtalet upphört till dess hjresgästen skall
flytta.

70

Beslut
av hyresnämnden i frägor som avses i 16 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37,
49, 52, 54, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom Ue veckor frän den dag
beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frägor som avses i 16 § andra
stycket, 23 § andra stycket, lA a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eUer 64 §
överklagas genom besvär inom Ue veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut
av hyresnämnden i frägor som avses i 1 § femte stycket, 35, 40, 45, 56 eUer 59
§ fär inte överklagas.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

1.
Denna lag ttäder
i Icraft den 1 juh 1988.

2.
De nya bestämmelsema
i 12 kap. 23 och 40 §§ gäller även i fräga om hyresavtal som har ingätts före ikraftuädandet.

3.
De nya bestämmelserna
i 12 kap. 8 och 57-59 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före
ikraftuädandet. Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftuädandet, tillämpas
dock fortfarande äldre bestämmelser.

4.
Innehåller ett
hyresavtal, som har ingåtts före ikraftuädandet, villkor som sfrider mot de nya
bestämmelsema i 12 kap. 19 §, gäller villkoret mot hyresgästen till utgången av
år 1989 eller, om avtalet inle kan sägas upp till upphörande vid den fidptmkten,
fill den senare tidpunkt dä avtalet på grund av uppsägning tidigast kan fränfrädas.

68

Prop.
1987/88:146

2 Förslag till Bilaga 2

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 9, 12a, 21 och 21a §§ lagen
(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4§ Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har
till uppgift att

1.
medla i hyres-
eller Iwstadsrättstvisl,

2.
pröva tvist om åtgärdsföreläg-
2. pröva tvist om åigärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt
12 kap. 16 § andra stycket skadestånd enligt 12 kap. stycket, ändrad användning
av lo-24 a §, överlåtelse av hyresrätt en- kal enligt 72 kap. 23 § andra ligt
12 kap. 34-37 §§, upplåtelse stycket, skadestånd enligt 12 kap. av lägenhet i
andra hand enligt 12 24 a §, överlåtelse av hyresrätt en-kap. 40 §, förlängning
av hyres- ligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse avtal enligt 12 kap. 49 §, hyres-
av lägenhet i andra hand enligt 12 villkor enligt 12 kap. 54 §, upp- kap. 40 §,
förlängning av hyres-skov med avflyttoing enligt 12 avtal enligt 12 kap. 49 §, hyres-kap.
59 § eller föreläggande enligt villkor enligt 12 kap. 54 §, upp-12 kap. 64 §,
allt jordabalken, skov med avflyttning enligt
12

kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §. allt
jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkw enligt 22-24 §§
hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återtetalningsskyldighet enligt 23 §
samma lag,

3.
pröva tvist om
hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand
enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen
(1971:479),

4.
pröva fråga om
godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller
56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket i bx)stadsrätlslagen,

5.
vara
skiljenämnd i hyres- eller Iwstadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och
hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, •

6. pröva frägor enligt lx)stadssaneringslagen (1973:531)
och bwstadsför-

valtoingslagen (1977:792),

iLagen omuyckt 1985:660.

69

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

7.
pröva frågor
enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8.
pröva frågor
enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),

9.
pröva frägor
enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars omräde
fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv
av hyresfastighet ntm. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets
styrelse har sitt säte eller, i fräga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

9§
När tvist hänskjutils tUl nämnd, skall nämnden, utom i fall som avses i andra
eller Uedje stycket, kalla partema att inställa sig inför nämnden. Skall part
inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.

stycket
samma balk.

Handlägger hyresnämnden samtidigt ett stort antal
tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hjTesgäster
om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får nämnden, sedan ett lämpligt
antal typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister
ulan muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan förhandling inte
behövs.

Har
tvisten hänskjutils tUl nämnden enligt 11 kap. 6 a § eller 12 kap. 58 a §
jordabalken och har sökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i Uedje
stycket i samma lagrum, skall ärendet avskrivas, om avtalet ej är uppsagt
enligt 11 kap. 5 § första stycket eller 12 kap. 57 § första

Har
tvisten hänskjutils till nämnden enligt 11 kap. 6 a § jordabalken och har
sökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i Uedje stycket i samma lagmm,
skall ärendet avskrivas, om avtalet ej är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första
stycket samma balk.

12 a §

Vid sädan
medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordaljalken skall hyresnämnden, om
hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lägenheten
eller om huruvida lägenhet som har anvisats av hyres-

Vid
sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken skall
hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om
huruvida ersättningsskyldighet föreligger enligt 12 kap. 57 § jordabalken om
förlängning

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

värden
är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 jordabalken.

av hyresförhållandet inte skulle

komma
till stånd. Ärendet får i

sådant
fall inte avskrivas förrån

fjorton
dagar efter det att yttrandet

har meddelats.

Vid sådan
medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall

arrendenämnden,
om jordägaren eller arrendatom begär det, ytUa sig om

den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11
kap. 5 a §

första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna
marknaden.

21 §

ett år,
för tillståndets giltighet.

Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det
eller göra ansökan om åtempptagande, anges i beslutet vad parten därvid har
att iakttaga.

Häller
nämnden förhandling i ärendet och kan på gmnd av ärendets beskaffenhet eller
annan särskild omständighet beslut ej meddelas samma dag som förhandlingen
avslutats, meddelas beslutet inom tvä veckor därefter, om ej synnerligt hinder
möter. Underrättelse om tiden för beslutets meddelande skall lämnas vid
förhandlingen.

Slufiigt
beslut tillställes part genom nämndens försorg. Vad som sagts nu gäller dock
ej beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om beslutet meddelas vid
förhandling i partens närvaro.

Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas
partema på samma sätt som beslutet

I nämnds
beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det är
behövligt I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de
nya villkor på vilka avtalet enligt II kap. 6 a § Uedje stycket eller 12 kap.
58 a § tredje stycket jordabalken skall anses förlängt. Avser beslut enligt
lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillständ till framfida
förvärv, skall i beslutet utsättas viss fid, högst

I nämnds
beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den män det är
behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de
nya villkor pä vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a § fredje stycket jordabalken
skall anses förlängt Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. tillständ fill framtida förvärv, skall i beslutet utsättas
viss tid, högst ett år, för tillståndets giltighet.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop.
1987/88:146 Bilaga 2

21 a §

Angår
yttrandet fråga om ersättningsskyldighet enligt 12 kap. 57 § jordabalken,
skall nämnden i yttrandet ange den dag då medlingsärendet kan komma att
avskrivas.

Angår ytfrandet
arrendeavgift, skall nämnden i ytuandet utsätta viss tid inom vilken part har
att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanuäde anmäla om han
antar den arrendeavgift som har angivits i ytfrandet Iakttar part inte
nämndens föreläggande, anses hans slufiiga ståndpunkt i tvisten vara den som
han angivit innan ytuandet avgavs.

Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga
delar nämnds ytUande enligt 12 a §.

Angår
ytfrandet lägenhets mark-nadshyra eller arrendeavgift, skall nämnden i ytfrandet
utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftiigen eller mimtiigen
vid sammanuäde anmäla om han antar den hyra eller den arrendeavgift som har
angivits i ytfrandet Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slufiiga
ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan ytuandet avgavs.

Denna lag ttäder i kraft den 1 juli 1988.

De nya bestämmelsema
i 9, 12 a, 21 och 21 a §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts
före ikraftuädandet. Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftträdandet,
tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

72

Förteckning över remissinstanserna

RemissytUanden har avgivits av Svea hovrätt, hovrätten för
Väsfra Sverige, Stockholms tingsrätt, Malmö tingsrätt, bostadsdomslolen, hyresnämndema
i Stockholm, Göteborg, Malmö, Västerås och Gävle, domstolsverket, statens pris-
och kartellnämnd, statens institut för byggnadsforskning, riksrevisionsverket,
byggnadsstyrelsen, postverket, Sveriges advokatsamfund, Sveriges alhnännyttiga
bostadsföretag (SABO), Sveriges fastighetsägareförbund, HSB:s riksförbund,
Sveriges bostadsrättsföreningars cenfralorganisation, EnUeprenörföreningen,
Landsorganisationen i Sverige (LO), Hyresgästemas riksförbund, Sveriges
köpmannaförbund. Småföretagens riksorganisation. Kooperativa förbundet (KF),
Landstingsförbundet, Svenska kommimförbun-del, Sveriges hotell- och
restaurangförbund, Sveriges fastighetsmäklarsam-fund, Konstoäremas
riksorganisation (KRO), Konstoärliga och litterära yrkesutövares samarbetsnämnd
(KLYS), Riksförbimdet Kiosk och Gatukök, Sveriges kioskägares riksförbund,
Lokalhyresgästföreningen i Stockholm, Stockholms stad, Gävle, Göteborgs,
Linköpings, Malmö, Skara och Umeå kommuner, institutionen för fastighetsekonomi
vid Kimgl. Tekniska Högskolan i Stockholm, Stockholms handelskammare och
Samfundet för fastighetsvärdering.

Prop.
1987/88:146 Bilaga 3

73

Prop.
1987/88:146 Bilaga 4 Lagrådets
yttrande

LAGRÅDET

Utdrag ur protokoll vid sammanuäde 1988-03-14

Närvarande: justitierädet Mannerfelt, regeringsrådet Palm,
justitierådet Freyschuss.

Enligt protokoll vid regeringssammanUäde den 10 mars 1988
har regeringen på hemställan av statsrådet Gustafsson beslutat inhämta
lagrådets yttrande över förslag till

1.
lag om ändring
i jordabalken,

2.
lag om ändring
i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

3. lag om ändring i lagen (1974:1082) om
bostadsdomstol.

Förslagen har inför lagrådet föredragils av hovrättsassessorn Peter Rosén.

Förslagen föranleder följande ytfrande av lagrådet:

Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

74

Prop.
1987/88:146

Innehållsförteckning

Sid

Propositionen.................................................................. 1

Propositionens
huvudsakliga innehåll.............................. 1

ftopositionens
lagförslag................................................. 3

Utdrag ur
protokoll vid regeringssammanUäde den 17 mars 1988 16

1
Inledning...................................................................... 16

2
Allmän
motivering......................................................... 16

2.1 Allmänna utgångspunkter...................................... ..... 16

2.2 Skäligt hyreskrav.................................................... ..... 18

2.3 Förfarandet vid tvister............................................ ..... 23

2.3.1 Hyresvärdens uppsägning............................. ..... 23

2.3.2 Hyresgästens uppsägning för
villkorsändring. 25

2.3.3 Medlingsförfarandel och de s. k. preklusions-

och presumtionsreglema................................ ..... 27

2.4 Uppskov med avflyttning........................................ ..... 31

2.5 Ersättningsregler.................................................... ..... 34

2.6 Indexklausuler m. m............................................... ..... 38

2.7 Ändrad användning................................................ ..... 39

2.8 Andrahandsuthyrning............................................. 41

2.9 Dcraflfrädande och
övergångsbestämmelser.......... ..... 42

3
Upprättade
lagförslag................................................... 43

4
Specialmotivering.......................................................... 43

4.1 Förslaget lill lag om ändring i
jordabalken.............. ..... 43

4.2 Förslaget fill lag om ändring i
lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ............................................................................... 51

4.3 Förslaget till lag om ändring i
lagen (1974:1082) om bosladsdomstol 52

5
Hemställan.................................................................... 52

6
Beslut........................................................................... 52

Bilagal Kommilléns
sammanfattning av betänkandet..... ..... 53

Bilaga 2 ........................................................................... Kommitténs lagförslag 58

Bilaga 3 ........................................................................... Förteckning över remissinstansema 73

Bilaga 4 ........................................................................... Lagrådels yttrande 74

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1988 75