Prop. 1987/88:48

Regeringens proposition 1987/88:48

om
beräkning av låneunderlag för bostäder m. m.

Regeringen förelägger riksdagen vad som tagits upp i
bifogade utdrag ur regeringsprotokollet den 29 oktober 1987 för de åtgärder och
de ändamäl som framgär av föredragandens hemställan.

På regeringeiK vägnar Ingvar Carlsson

Hans Gustafsson

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen behandlas förslag från en arbetsgrupp inom
regeringskansliet om ändringar i den schablonmetod som används för all beräkna
produk-Uonskostnader för bostäder m. m.

I fräga om byggkostnader och byggherrekostnader m. m.
skall förslaget granskas ytterligare inom bostadsdepartementet. I avvaktan på
denna granskning höjs nu gällande schablonbelopp med 6 %.

I fräga om tomt- och gmndberedningskostnader föreslås alt
det nuvarande beloppet, som är gemensamt för kommimens och byggherrens
kostnader, delas upp sä att kosmadsansvaret blir klarare.

De s. k. lägesiilläggen för höga markpriser slopas efter
en treårig över-gängsperiod.

Regionala kosmadsskillnader i byggandet föresläs beaktas
på ett nytt sätt i schablonmetoden.

Vid ombyggnad begränsas den s. k. ingängsvärdebelåningen.

Statsfinansielll innebär dessa förslag sammantaget det
första året att statens utgifter ökar med 75 milj. kr.

Slufiigen föreslås att räntebidragen i fråga om
underliggande kredit skall grundas pä att lånet amorteras i en viss bestämd
takt.

1 Riksdagen 1987188. 1 saml. Nr 48

Prop. 1987/88:48

Bostadsdepartementet Prop. 1987/88:48

Utdrag ur protokoU vid regeringssammanträde den 29 oktober
1987

Närvarande: statsministem Carlsson, ordförande, och
statsråden Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson, S. Andersson,
Göransson, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Holmberg, Hellström, Johansson, Hulterström,
Lindqvist, G. Andersson, Löimqvist, Thalén

Föredragande: statsrådet Gustafsson

Proposition om beräkning av låneunderlag för bostäder m. m.

1 Inledning

Län och räntebidrag vid ny- och ombyggnad av bostadshus
bestäms med utgångspunkt i ett läneunderlag. Räntebidrag lämnas i princip till
kosmadema för ränta på lån inom lånevmderlageL

Läneunderlaget, som skall motsvara kosmadema för att
uppföra eller bygga om huset, fastställdes vid nybyggnad tidigare helt med
utgångspunkt i beräknade kostnader. Den 1 juli 1980 infördes produktionskostaadsanpassad
belåning (pk-belåning) vid nybyggnad av hyres- och bostadsrältshus som upphandlats
i konkurrens (prop. 1979/80:100 bil. 16, CU 22, rskr 240). Tillämpningsområdet
har sedermera vidgats till att gälla även konkurrens-upphandlade säljarbyggda
egnahem. Dessutom godtas numera även vissa förhandlingsentreprenader.

Pk-belåningen innebär att låneunderlaget skall motsvara
faktiska produktionskostnader enligt anbud med skäligt tillägg för kostnader
som inte omfattas av anbudet, t. ex. byggherrekosmader, räntor, kostnader för råmark
och anslutningsavgifter. Ocksä de beräknade kosmadema redovisas i låneärendet,
men de användes lill år 1986 endast som utgångspunkt för länsbostadsnämndens kosmadsprövning.
Den innebär i princip atl lån inle får lämnas om den faktiska
produktionskostnaden är väsenfiigt högre än den beräknade.

En redogörelse för nuvarande melod att beräkna produktionskosmader
vid nybyggnad bör fogas Ull protokollet i delta ärende som bilaga 1.

Pk-belåningen och kostnadsprövningen har modifierats fr.
o. m. den 13 febmari 1986 (prop. 1985/86:95, BoU 13, rskr 171). Pk-belåningen
kompletterades då med den s.k. ränlebidragstrappan. För hjres- och bostadsrältshus
innebär ändringama att helt räntebidrag numera lämnas för lån inom 110 % av de
beräknade kostnaderna. För län mellan 110 och 125 % av de beräknade kostnadema
lämnas ett reducerat räntebidrag. Låneunderlagel för pk-belånade projekt är
maximerat till 125 % av de beräknade kosmadema. Överskjutande kostnader får fmansieras
på den öppna kredilmarknaden. Vid kostnadsprövningen skall enligt regeringens
bestämmelser produktionsförhållandena och projektets kvalitet beaktas.

1986 års modifieringar av pk-belåningen
innebär bl. a. att metoden för Prop. 1987/88:48 beräkning av
produktionskostnader har fått ökad belydelse för räntebidragens storlek i
enskilda låneärenden. En förutsättning för att utformningen av nya hus inte
skall styras av beräkningsmetoden är att den på ett rättvisande sätt återsjjeglar
kostnadema för olika utföranden. Vidare bör metoden främja ett byggande med hög
kvalitet

En arbetsgmpp inom regeringskansliet har i departementspromemorian (Ds
Bo 1987:3) Förenklade metoder att beräkna låneunderlag och räntebidragsunderlag
för bostäder redovisat förslag fill förändringar av beräkningsmetoden m. m. En
sammanfattning av promemorian bör fogas till protokollet i detta ärende som
bilaga 2. Promemorian har remissbehandlats. En sammanstälkiing av
remissyttrandena bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 3.

I
det följande kommer jag att ta upp flertalet av de frågor som arbetsgruppen
har behandlat och ge min syn på arbetsgmppens förslag. Det ankommer på
regeringen alt besluta om beräkningsmetoden inom ramen för de allmänna gmnder
som riksdagen har fastställt. I huvudsak gäller för närvarande att metoden
skall vara kostnadsanpassad (prop. 1977/78:93, CU 28, rskr 265). Vissa av de
frågor som jag tar upp i det följande kräver dock stälhiingslaganden från
riksdagen. Detta gäller de förslag som jag redovisar om regionala kosmadsskillnader
(avsnitt 2.4) och om räntebidrag och lån för det s. k. ingångsvärdet vid
ombyggnad (avsnitt 4).

Med
anledning av en skrivelse från bostadsstyrelsen behandlar jag slutligen frågan
om schabloner för amortering av imderliggande kredit vid beräkning av
räntebidrag (avsnitt 6).

2 Metoden för beräkning av produktionskostnader för
bostäder m. m.

2.1 Byggkostnader

Den
beräknade byggkosmaden bestäms för närvarande av grundbelopp per lägenhet och
olika tillägg till gnmdbeloppen.

Grundbeloppen
faslslälls av regeringen. I praktiken anger de en kosmads-ram för en uppdelning
av grundbeloppen som görs av bosladsslyrelsen. I bostadsstyrelsens
värderingsmetod är grundbeloppet uppdelat i belopp för yta, yttervägg, trappa
och lägenhet. Bosladsslyrelsen kan öka eller minska grundbeloppen om
utformningen av elt hus avviker från vissa normala fömtsättningar.

Bostadsstyrelsen
får fastställa tillägg tiU grundbelopp för följande ändamål:

1
grundkonstruktion,

2
anläggning för värme och
varmvatten,

3
engångsavgift för elektrisk
energi,

4
hiss,

5
skyddsrum,

6
balkong och altan,

7
extra värmeisolering.

1
extra ljudisolering, Prop. 1987/88:48

2
hobbyrum som inte ingär i
våningsyta,

10
maskinell anordning för
ventilation,

11
centralantenn,

12
maskinell utrustning för
gemensam tvättstuga,

13
lägenhetsutrustning för tvätt
och torkning,

14
extra stor kyl och frys,

15
handikappanpassning,

16
individuell mätning av
varmvatten m. m.,

17
åtgärd som minskar husets driftkostaader
och

18
extra kostnader som beror på
att man bygger i saneringsomräde (sane-ringstiUägg).

Beloppen
uttrycks i prisläget vid ingången av år 1984. De omräknas fill aktuellt
prisläge med hjälp av en tidskoefficient. Den fastställs av bostadsstyrelsen
på grundval av stafistiska centralbyråns faktorprisindex för gmpp-byggda småhus
exkl. löneglidning och efter avdrag för en beräknad rationalisering motsvarande
0,2 procentenheter per månad.

Arbetsgmppens
förslag till metod för beräkning av byggkosmader innehåller ca 30
schablonbelopp hänförliga till olika fiinktioner samt till husets stomme inkl.
tak och yttervägg: Till dessa belopp kan komma vissa tilläggsbelopp. Förslaget
innebär också bl. a. att kraven på utgångsstandard ställs högre än i dagens
metod.

Remissinstansema
är övervägande positiva till förslaget. Reduceringen av antalet schabloner
uppfattas i allmänhet som en förenkling. Flera instanser menar att den
föreslagna metoden kan medföra kvalitativa förbättringar. En del
remissinstanser ger uttryck för önskemål om ytterligare utveckling av utgångsstandarden.

De
negativa remissinstansema framhåller däremot att etl färre antal schabloner i
sig inte ger en enklare melod. Flera remissinstanser anser att förslaget i
fråga om låntagarbyggda egnahem iimebär en överkompensation som styr mol stora
hus.

De
principiella skillnaderna mellan nuvarande metod och arbetsgmppens förslag bör
enligt min mening inte överdrivas. I den nuvarande metoden bestäms den helt
dominerande delen av de beräknade kosmadema av etl fåtal värdebärare, som i
princip motsvaras av de ca 30 värdebärama i arbetsgmppens förslag. Elt stort
antal filläggsschabloner i det nuvarande systemet ersätts enligt arbetsgmppens
förslag av ett fritt mvesteringsutrymme pä 10 % av beloppen för hus, maric och .byggherrekosmader.

De
principer arbetsgmppens förslag bygger pä ger enligt min mening god överblickbarhet,
fömtsättningar för kosmadsanpassning fill olika utföranden och
konkurrensneutralitet i fråga om produktval m. m. Vidare kan det stimulera till
god utformning av bebyggelsen och teknisk utveckling.

Jag
fäster dock stor vikt vid de synpunkter som remissinstansema har fört

fram i fräga om bl. a. urvalet av värdebärare, kostnadsfördelningen mellan

vissa värdebärare och valda belopp. Enligt min mening bör ett beslut om

förändringar av det nuvarande systemet bygga på ett förslag som i varje fall

från tekniska utgångspunkter mer allmänt kan godtas. Remissinstansernas

synpunkter bör därför granskas ytterligare inom bostadsdepartementet. Jag 4

har
för avsikt ati inbjuda företrädare för bostadsverkel, byggherrar och

byggare att följa denna
granskning. Sedan granskningen är avslutad avser Prop. 1987/88:48 jag att
återkomma till regeringen med en redovisning till riksdagen för de överväganden
och beslut granskningen kan föranleda. Tills dess bör den nuvarande metoden att
beräkna byggkosmader användas.

Beloppen
i arbetsgmppens förslag är avvägda så att vissa eftersläpningar

av nuvarande belopp i förhållande till kostnadema har återhämtats. För att

inte byggmarknaden skall störas i avvaktan pä den nämnda granskningen,

bör nivån i det nuvarande systemet höjas med 6 %. Det ankommer på rege

ringen att besluta om en sädan höjning. De nya beloppen bör fillämpas i

ärenden i vilka preliminärt beslut om bostadsläri meddelas fr. o. m. den 1

januari 1988. De nya beloppen bör få tillämpas även i ärenden i vilka

preliminärt beslut meddelas dessförinnan men efter den 4 november 1987,

om lånesökanden godtar att de begränsningar som jag föreslår i det följande

i fråga om lägeslillägg (avsnitt 2.2.2) och s. k. ingångsvärde (avsnitt 4) >:

tillämpas
i ärendet

2.2 Markkostnader

2.2.1
Tomt- och grundberedningskostnader

Den
beräknade kostnaden för tomt och gnmdberedning uttrycks för närvarande i tomt-
och grundberedningsbelopp (TOG-belopp) som faststäUs av länsbostadsnämnden
efter framställnihg från varje kommun. 1 beloppet fär ingå kosmader för ,

1
mark,

2
trafikanläggningar,

3
vatten- och
avloppsanläggningar,

4
elledningar,

5
paikanläggningar,

6
grovplanering och
grundberedning,

7
administration och

8
vissa räntor.

Kommunens
framställning om TOG-belopp skall avse normala kostaader i område ulan samlad
äldre bebyggelse. Beloppen fastställs för kommunen eller kommundel. Beloppen är
olika för olika typer av hus.

TOG-beloppet
bör enligt arbetsgmppen delas upp i ett tomtbelopp för. . kommunens kostaader,
ett exploateringsbelopp för byggherrens kostaader och ett belopp för vatten och
avlopp, gemensamt för kommunens och byggherrens kostaader. Tomtbeloppet bör
fastställas av länsbostadsnämnden för varje kommim. Övriga belopp bör enligt arbetsgmppen
fastställas i låne-' ärendet. Beloppen bör inle få översfiga vissa takbelopp
som fastställs av re- • geringen. Takbeloppen bör differentieras efter exploateringsfömtsättning-ama.

Förslaget
att dela upp TOG-kostaadema i tre olika delbelopp har till

styrkts av flertalet remissinstanser. Flertalet länsbostadsnämnder, planver

ket, Svenska kommunförbimdet, Entreprenörföreningen, Sveriges Trähusfa

brikers Riksförbund, Riksbyggen, HSB och SABO är posifiva lill försla

get. Uppdelningen av beloppen renodlar ansvarsfördelningen mellan olika

parter i byggprocessen, vilket gör atl man accepterar att systemet äl- 5

minstone
skenbart blir mera komplicerat. Elt par länsbostadsnämnder pä-

tl
Riksdagen 1987188. 1 saml. Nr 48

pekar att förslaget inte
innebär någon förenkling, men att man inte mol- F*rop. 1987/88:48 sätter
sig att det genomförs.

Jag
anser i likhet med arbetsgruppen att den nuvarande ordningen medför oklarheter
i fråga om kostaadsansvar mellan kommunen och byggherren. Nuvarande TOG-belopp
bör därför delas upp i ett tomtbelopp för kommunens kostaader, ett
exploateringsbelopp för byggherrens kostoader och ett belopp för vatten och
avlopp, gemensamt för kommimens och byggherrens kostaader. Tomlbelopp bör
fastställas av länsbostadsnämnden att gälla för hela koinmunen eller del av
denna, övriga belopp bör fastställas i låneärendet. Beloppen bör inte fä
överstiga vissa takbelopp som fastställs av regeringen.

Tomtbeloppet
bör kunna variera med hänsyn tiU skilda exploaterings-förutsättaingar,
olikheter i kommunala ambitioner etc. Beloppet bör fastställas pä samma sätt
som nuvarande TOG-belopp med utgångspunkt i en framställning frän varje kommun gmndad
på kalkyler över kommunens kostaader vid nyexploatering med ordinär
planstandard. Tomtbeloppel skall täcka kostaader för råmark och kostaader
utanför kvartersmark för anläggningar som koinmunen enligl lag eller praxis
utför. S. k. generalplaneanläggningar får inle ingå. Tomträtt bör behandlas på
samma sätt som i det nuvarande systemet, dvs. någon kostaad för råmark ingår
inte i TOG-beloppet. Räntebidrag beräknas dock på gmndval av det belopp med
vilket låneunderlaget har minskats med anledning av att marken innehas med tomträtt.

Innan
kommunen gjort framställning om tomtbelopp, dock längst etl år efter det att
den nya ordningen har trätt i kraft, bör tillämpas tomlbelopp som for småhus
motsvarar 45 % och för flerbostadshus 30 % av nuvarande TOG-belopp.

Exploateringsbeloppet,
som avser kosmader för anläggningar pä kvartersmark, exkl. vatten och avlopp,
som byggherren normalt utför, bör i framtiden ingå i de beräknade markkostaadema
med de kostaader länsbostadsnämnden godtar. Kostaadsbedömningen bör göras i
läneärendet. Det ställer samma krav på kostaadsredovisning som redan gäller vid
pk-belåning. Det är med den föreslagna ordningen naturligt att ta med även kostaader
för fmplanering och lommöiistning i exploateringsbelopjjet. I exploateringsbeloppet
kommer då att ingå kostaadema för trafikanläggningar pä kvar-tersmark, el-anläggningar
på kvartersmark, grovplanering och grundberedning samt fmplanering och tomtulrustning.

De
kostaader för vatten och avlopp som för närvarande fmansieras inom TOG-beloppet
bestar dels av den anläggningsavgift, som koinmunen tar ut, dels av kostaader
för ledningar från kommunens förbindelsepunkt fram fill huset.
Förbindelsepunktens läge varierar med planutformningen. I ett gemensamt belopp
för vatten och avlopp bör enligt min mening ingå såväl anläggningsavgift som
byggherrens anläggningskostaader för ledningar på kvartersmark.

EnUgt
arbetsgmppen bör tak bestämmas för vart och ett av de olika be-lopjjen. Gmppen
anser att takbeloppen skall fastställas av regeringen och differentieras med
hänsyn tUl terrängföihåUandena i kommunen.

Några
länsbostadsnämnder har ifrågasatt om inle takbeloppen kan verka

kostaadshöjande i områden där kostaadema för närvarande ligger på én lägre 6

nivä.

Enligt
min mening bör sådana effekter av takbeloppen kunna motverkas

av länsbostadsnämnderna.
Nämnderna bör inle automatiskt acceptera redo- Prop. 1987/88:48 visade kostaader
bara därför alt de ryms inom takbeloppen. Jag vill understryka att ett system
med takbelopp inte är tänkt att förändra den roll nämnderna redan har när det
gäller fastställande av TOG-belopp.

Flertalet
remissinstanser kräver atl lakbeloppen får en sädan nivå att byggandet inte
försvåras eller omöjliggörs. Länsbostadsnämnden i Stockholms län har gjort
beräkningar hur de föreslagna takbeloppen slår vid jämförelse med gällande TOG-belopp.
Beräkningarna visar att särskilt i Stockholms stad kan betydande svårigheter
uppstå för vissa hustyper. De synpunkter som har framförts bör enligt min
mening kunna beaktas när regeringen fastställer takbeloppen. Takbeloppen för
exploatering och för vatten och avlopp bör i fortsättaingen justeras med den
tidskoefficient som bostadsstyrelsen föreskriver. Takbeloppen för tomt bör
justeras av regeringen efter framställning av styrelsen.

Också
enligt min mening bör takbeloppen differentieras efter terrängförhållandena i
kommunen. I enlighet med vad SABO har förordat bör differentieringen göras pä gmndval
av om exploaleringsfömtsältningama är lätta, normala eller svåra.

Riksbyggen
och HSB anser att det belopp för finplanering som ingår i takbeloppet för exploateringskostaader
är för lågt Flera remissinstanser påtalar risken för att fmplaneringsålgärdema
kommer i ett ogynnsamt läge när de skall konkurrera inom takbelopjjet för exploateringskostaader.
Man fruktar att resultatet blir en utarmning av den yttre miljön.

För
egen del anser jag all takbeloppen bör fastställas så att någon materiell
förändring i fråga om fömtsättningama för att finansiera en god utemiljö inte
följer av förslaget i denna del.

Arbetsgmppens
nu behandlade förslag i fräga om beräkning av markkosi-nader fömtsäller i vissa
avseenden all förändringar görs också i fråga om metoden atl beräkna byggkostaader.
Som jag har anfört tidigare bör förändringar i fråga om den senare metoden inte
genomföras nu. Förslagen i fråga om markkostaader bör dock genomföras den 1
juli 1988. Som framgår i det följande (avsnitt 2.3) bör i den beräknade markkostaaden
ingå även byggherrekostaader. Elt tillägg bör få göras för ränla pä markkostaader
under byggnadstiden.

Det
ankommer pä regeringen att besluta i de frågor jag nu har redogjort för.

2.2.2
Lägestillägg

För
närvarande kan lägestiUägg fastställas för bostadsområden som har bättre
bostadsläge än andra. Tillägget skall i princip motsvara det högre markpris som
är skäligt

Arbetsgmppen
föreslår att räntebidrag för lägestillägg slopas.

Remissinstansema
har olika uppfattningar angående slopande av lägestillägget De stafiiga myndighetema
och Svenska kommunförbundet är i stort sett positiva, medan byggherreintressentema
är negativa eUer tveksamma tiU förslaget.

Elt
gmndläggande motiv för arbetsgmppens förslag är atl subventioner fill icke
produktiva investeringar kan vara prisdrivande. Priserna på cenlrall

belägen mark kan alltså
antas vara högre än de skuUe vara om räntebidrag Prop. 1987/88:48 inle
lämnades för lägestiUägg.

Det
högsta lägestiUägget för flerbostadshus, drygt 400 kr./m, finns för närvarande
i centrala Stockholm. I övriga landet överstiger lägestiUäggen endast
undantagsvis 250 kr./m.

Jag
delar arbetsgmppens uppfattaing att räntebidragen för lägestiUägg kan ha varit
prisdrivande. Prismekanismema är emellertid komplicerade. Slopade räntebidrag
för lägestillägg torde knappast ge omedelbara eller fullständiga priseffekter.
Enligt min mening bör lägesfilläggen slopas, men della bör genomföras i
etapper. 75 % av nuvarande lägestillägg bör få ingå i låneunderlaget i ärenden
i vilka preliminärt beslut om bostadslån meddelas fr. o. m. den 1 januari 1988.
Som jag redovisat i avsnitt 2.1 bör detta i vissa fall gälla även i ärenden i
vilka preliminärt beslut meddelas dessförinnan men efter den 4 november 1987.
Andelen bör sedan sänkas fill 50 % är 1989 och till 25 % år 1990. Lägesfilläggen
bör alltså slopas hell fr. o. m. år 1991. Med en sådan övergångsperiod bör
marknaden ha goda fömtsättningar att anpassa sig successivt. Eventuella
förändringar av kapitalkostaadema utjämnas ocksä.

I
varje låneärende fastställs ett pantvärde som är avgörande för hur säkerheten
för olika lån kan placeras när det gäller fönnänsrätt. Lån med bättre förmänsrätt
än det stafiiga lånet, underliggande kredit, fär länmas upp till 70 % av
pantvärdet. Enligt gällande regler om beräkning av pantvärde skall pantvärdet
motsvara låneunderlagel med tillägg för bl. a. sådana värden som , inte beaktas
vid beräkning av låneunderlaget Om pantvärdet överstiger läne-imderlaget, kan
den underliggande krediten ökas i motsvarande mån. Sådana värden som
lägestilläggen skall avse kan ingå i pantvärdet oavsett om särskilda tillägg
fastställs eller inte. Möjlighetema att fmansiera sådana värden med
underliggande kredit bör alltså inte försämras om lägestilläggen slopas.

Det
ankommer på regeringen att besluta i de frågor jag nu har redogjort för.

2.3 Byggherrekpstnader och räntor m. m.

För
närvarande är byggherrekostaader, räntor imder byggnadstiden och moms i
huvudsak fördelade pä de oUka belopjjen för bygg- och markkostnader.

Enligt
arbetsgmppen bör byggheirens egen administration, konsult-kostaader och
avgifter ingå i den beräknade produkfionskostaaden med ett särskilt belopp per
ytenhet för bosläder. Beloppet minskas för ytor över 5 000 m''. Vidare bör normaUserade
kostaader för räntor och moms redovisas separat.

Flertalet av de
remissinstanser som behandlar förslaget är posifiva till

principen. Entreprenörföreningen anser dock alt beloppet enbart skall avse

kostaader som byggherren själv kan påverka, om beloppet .skall få en åter

hållande effekt på kostaadema. Enligt föreningen täcks vidare endasl ca

60-70 % av byggherrens kostaader, exkl. räntor och moms, av det.

föreslagna beloppet. HSB anser att ett för lågt satt belopp kan innebära en

ofördelaktig styrning vid val av upphandlingsform, viUcet kän leda till 8

högre produktionskostaader.

Arbetsgmppens förslag om byggherrekostaader
m.m. är kopplat bl. a. tiU dess förslag om beräkning av byggkostaader. Jag har
tidigare anfört att förslaget i denna del bör granskas ytterligare.
Granskningen bör omfatta även förslaget om,byggherrekostaader. Bl. a. är del
angeläget att ytterligare pröva storleken på det föreslagna beloppet och atl
undanröja farhågor om alt förslaget skulle kunna styra valet av
upphandlingsform. Nu tillämpade principer för atl fördela byggherrekostaader
samt kostaader för räntor och moms bör därför gälla tUls vidare.

Prop. 1987/88:48

2.4 Regionala kostnadsskillnader

Mitt
förslag: Det bör ankomma på regeringen att bestämma på vilket sätt regionala kostaadsskiUnader
skaU beaktais vid beräkning av byggkostaader m. m. vid nybyggnad

Arbetsgruppen:
Arbetsgmppens förslag (alternativ 2) innebär att beräknade byggkostaader och byggherrekostaader
justeras med hänsyn tiU regionala kostaadsskilhiader med hjälp av
ortskoefficienter. Kommuner inom samma arbetsmarknadsregion (A-region), av
vilka det finns 70 i rUcet, behandlas på ett enhetligt sätt. KostaadsskiUnader
uttrycks i intervall på tre procentenheter.

Kostaadema
justeras i första hand för de A-regioner som har ett påtagligt högre kostaadsläge
än genomsnittet Buffertzoner skapas kring högkost-nadsregionema för att inle skillnadema
i koefficienter mellan angränsande regioner skall bli alltför stora.

Remissinstanserna:
Remissinstanserna är övervägande positiva tiU att behålla någon form av ortskoefficientsystem.
I de flesta fall förordas ett system baserat på A-regioner. Några instanser aiiser
däremot att ortskoeffi-cientema bör slopas.

Skälen
for mitt förslag: För närvarande anpassas de beräknade bygg-kostaadema med
hänsyn tUl kostaadsskilhiader mellan olika regioner. DeUa gäller främst i fråga
om kostaadsskiUnader för frakter och löner. Anpassningen sker med hjälp av prtskoefficienler
(prop. 1977/78:93, CU 28, rskr 265). Koefficienten 1,00 skall avse medelnivån
för byggkostaader i landet. Bostadsstyrelsen fastställer ortskoefficienten för
kommun eller län. Koefficienterna får fastställas för högst 2 år.

Enligt
min mening är de regionala kostaadsskillnadema i bostadsbyggandet så slora all
beräknade byggkostaader och byggherrekostaader även framdeles behöver justeras
med hänsyn till dem. Samtidigt bör justeringen göras på relativt översikfiiga gmnder.
Angränsande områden bör så långt möjligl behandlas så alt inle fömlsältaingama
för likvärdiga upphandlingar mbbas. Arbetsgmppens förslag lill ortskoefficienler
motsvarar väl dessa krav. Förslagels genomförande fömtsätter bedömningar som motiverar
att regeringen fastställer ortskoefficienlema.

Regeringen
bör inhämta riksdagens godkännande all regeringen får bestämma på vilket sätt
regionala kostaadsskiUnader skall beaktas vid beräk-

ning
av byggkostnader m. m, vid nybyggnad. Under fömtsättning av riks- Prop.
1987/88:48 dagens godkännande avser jag att föreslå regeringen vilka
ortskoefficienter som skall fastställas. Jag ämnar därvid följa det förslag
till koefficienter för olUca A-regioner som arbetsgmppen har lämnat. Visby
A-region bör dock enligt min mening, liksom i dag, ha en högre ortskoefficient
än den lägsta i det föreslagna systemet. LUcsom hittills bör länsbostadsnämndema
för vissa inlandskommuner kunna fastställa högre koefficienter i vissa fall.
Min avsikt är att nya koefficienter skall kunna tillämpas i ärenden i vilka
preliminärt beslut om bostadslån meddelas fr. o. m. den I januari 1988.

3 Kostnadsprövningen

Enligt
arbetsgmppen bör anknytningen av länsbostadsnämndernas kostnadsprövning tiU de
s. k. överkostaadema slopas.

Flertalet
av de remissinstanser som behandlar förslaget är positiva tiU det.

Enligt
22 § första stycket 1 nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:692) skall
bostadslån för nybyggnad av hyres- och bostadsrältshus och säljarbyggda egnahem
i princip inte lämnas om den faktiska produktionskostaaden väsentligt
överstiger den beräknade. En motsvarande bestämmelse för lån som avser ombyggnad
av hyres- och bostadsrättshus finns i 19 § första stycket I ombyggnadslåneförordningen
för bostäder (1986:693). Bestämmelsema har till syfte atl motverka onödiga kostaads-ökningar.

Elt
väsenfiigt syfte med ränlebidragstrappan, som infördes år 1986, var att
tillföra subventionssystemet ett automafiskt verkande kostaadsdämpande element överkostaadsprövningen
skulle därmed kunna göras på ett betydligt mer flexibelt sätt än tidigare.
Utgångspunkterna för prövningen anges i 22 § tredje stycket nybyggnadslåneförordningen
för bostäder och i 19 § tredje stycket ombyggnadslåneförordningen för bostäder
på följande sätt: "Vid bedömningen av frågan om kostaaden för projektet
kan godtas enligt första stycket skall skälig hänsyn tas till produktionsförhållandena
och byggnadsprojektets allmänna kvalitet. Därvid skall särskilt beaktas sädana kvaliteter
som medför bätu-e bostadsfunkfioner eller som minskar de framtida drifts- och underhällskostnadema.
Vidare skall beaktas om det för projektet i annal avseende gäller särskUda
förhållanden."

I
den praktiska tillämpningen har tveksamhet uppkommit om innebörden av kostaadsprövningen.
Jag anser att denna tveksamhet bör undanröjas. Enligt min mening bör relationen
mellan fakfisk och beräknad produk-fionskostaad inte fillmätas någon
självständig betydelse i låneärendet 1 likhet med arbetsgmppen anser jag därför
att anknytningen av kosmadsprövningen till de s. k. överkostaadema bör slopas. Kostnadsprövningen
bör entydigt avse frågan om kostaadema för ett byggnadsprojekt är skäliga med
hänsyn fill produktionsförhållandena och projektets allmänna kvalitet Jag
avser att återkomma till regeringen med förslag tUl nödvändiga
författningsändringar.

10

4
Räntebidrag och lån för det s. k. ingångsvärdet vid ombyggnad

Prop. 1987/88:48

Mitt förslag: Beräkningen av räntebidrag och lån som avser
ingångsvärdet vid ombyggnad skaU grundas på det lägsta av följande belopp,
nämligen 10 % av den godkända ombyggnadskostnaden, köpeskillingen eller 75 % av
summan av markbeloppen för en motsvarande nybyggnad. Den nya ordningen skall
som huvudregel tillämpas i ärenden i viUca preliminärt beslut om bostadslån
meddelas fr. o. m. den 1 januari 1988.

Arbetsgruppen: Aibetsgmppen har föreslagit att
låneunderlag vid ombyggnad som inte genomförs i egen regi, skall vara maximerat
tiU det låneunderlag som kan beräknas för en nybyggnad som upphandlats på motsvarande
sätt och att bestämmelsema om räntebidrag i sådana faU skall anpassas till vad
som gäller för nybyggnad. Arbetsgmppen har vidare föreslagit att den
schablonmässiga subvenfioneringen av ingångsvärden vid ombyggnad av hyres- och bostadsrältshus
skall slopas helt.

Remisshistanserna: Remissinstansema är delade i sina
uppfattningar om förslaget. De stafiiga myndighetema är övervägande positiva tUl
förslaget Flertalet organisationer och företag avstyrker däremot ändringama.
En del instanser anser att förslaget bör analyseras ytterUgare.

Skälen för mitt förslag: Räntebidrag och lån tiU ombyggnads-kostaader
grundas för närvarande på den godkända ombyggnadskostnaden, dock högst
beräknade kostaader för en motsvarande nybyggnad.

Räntebidrag
och lån till ingångsvärdet grundas på det lägsta av följande belopp, nämligen
25 % av den godkända ombyggnadskostaaden, köpe-skiUingen eller summan av
markbeloppen för en motsvarande nybyggnad.

Enligt min
mening har arbetsgruppens förslag om samordning av reglema för ny- och
ombyggnad principiella förtjänster. De materiella effekterna av detta förslag
i kombination med förslaget i fråga om ingångsvärdet blir dock starkt beroende
av upphandlingsform och överkostaader i enskilda faU. Arbetsgmppens förslag bör
enligt min mening inte genomföras nu.

I likhet
med vad som gäller för lägestilläggen finns det emellertid en risk att den
schablonmässiga subvenlioneringen av ingångsvärden kan driva upp priserna på
hus som skall byggas om. Som arbetsgruppen har framhållit motiverades ingångsvärdebeläningen,
som infördes år 1976, av en strävan att hindra att det subvenfionsmässigt blev
förmånligare att riva och bygga nytt än att bygga om. Numera är ombyggnaderna
sällan av en sådan karaktär att rivning är ett faktiskt altemafiv till
ombyggnad. Ombyggnaderna blir dessulom allt oftare elt led i en långsiktig
förvaltningsverksamhet. Subvenlioneringen av ingångsvärden är i dessa fall fastighetsekonomiskl
motiverad endast i den mån den faktiska ombyggnadskostaaden överstiger den godkända.

11

Jag
har tidigare förordat en genereU höjning av schablonbelojjpen för Prop.
1987/88:48 byggkostaader med 6 %. Denna höjning får effekt även för
ombyggnader. Mot denna bakgnmd och med hänsyn fill den principiella kritUc som
kan riktas mot den schablonmässiga subventioneringen av ingångsvärden, anser jag
att subvenfioneringen kan begränsas. Den sammantagna effekten av dessa ätgärder
blir i motsats fill arbetsgmppens förslag likformiga för olika upphandlingsfoimer.

Enligt
min mening bör räntebidrag och lån som avser ingångsvärdet framdeles grundas på
det lägsta av följande belopp, nämligen 10 % av ombyggnadskostaaden,
köpeskillingen eller 75 % av summan av markbelop-tpen för en motsvarande
nybyggnad. Med markbelopp avses fr. o. m. den 1 juli 1988 det tomtbelopp och de
takbelopp som gäller för kommunen i fråga om exploateringskostaader och kostaader
för vatten och avlopp enligt det tidigare (avsnitt 2.2.1) framlagda förslaget fill
ny metod att beräkna produktionskostaader för mark. Under en övergångstid
kommer även läges-tillägg att ingå i markbeloppen. Den föreslagna ordningen bör
tillämpas i ärenden i viUca preliminärt beslut om bostadslån meddelas fr. o. m.
den I januari 1988. Som jag redovisat i avsnitt 2.1 bör denna ordning i vissa
fall tillämpas även i ärenden i viUca preliminärt beslut meddelas dessförinnan men
efter den 4 november 1987.

5 Ekonomiska konsekvenser

5.1 Nybyggnad

I
det föregående har jag föreslagit en generell höjning av de belopp som används
för beräkning av byggkostaader med 6 %.

Effekten
i fråga om räntebidrag i enskilda fall är beroende av om projektet är pk-belånat
eller inte. För pk-belånade projekt varierar vidare effekten med hänsyn tUl
relationen meUan faktiska och beräknade produktionskostaader.

Den
maximala ökningen av räntebidragen fill följd av förslagen, ca 30 kr./rnr det
första året, avser pk-belånade hyres- och bostadsrättshus för vilka den
faktiska produktionskostaaden överstiger 125 % av den beräknade. Flera av dessa
hus torde dock ha lägestillägg. För dessa begränsas pä sikt effektema av den
generella ökningen. I det fåtal områden i landet där lägestill-läggen
överstiger 300 kr./m kan den samlade effekten av ålgärdema bli att räntebidragen
minskar efter år 1990.

På
grund av ändrade ortskoefficienler ökar schablonbeloppen för byggkostaader generellt
med två procentenheter i Syd- och Mellansverige samt i Norrlands kusfiand. I
vissa A-regioner, bl. a. de som gränsar fill Stockholms och Göteborgs
A-regioner, bUr ökningen större.

Genomsnildigt
kan räntebidragen beräknas öka med 10-14 kr./m- som en följd av förslagets
samlade effekter vid nybyggnad.

5.2 Ombyggnad

Låneunderlaget
vid ombyggnad, såvitt gäUer huset, är maximerat tiU den beräknade kostoaden för
en motsvarande nybyggnad. Den genereUa höj-

12

ningen av beloppen vid
nybyggnad får därför genomslag även vid ombyggnad. I likhet med vad som gäller
vid nybyggnad kan den samlade effekten på sikt, allt aimat oförändrat, bli att
räntebidragen minskar i områden med höga lägeslillägg. Till nämnda effekter
kommer effektema av att räntebidragen lUl ingångsvärdet begränsas. ■

Genomsnittligt kan den
samlade effekten av åtgärderna beräknas medföra att räntebidragen vid
begränsade ombyggnader minskar med ca 20 kr.An' det första året. För omfattande
ombyggnader är utfaUet beroende av storleken på nuvarande lägestUlägg och tomt-
och grundberedningsbelopp.

Vid ombyggnad av
miljonprogramsområden kan effekten av eventuellt minskade räntebidrag
kompenseras genom tUläggslån.

5.3 Statsfinansiella effekter

Den stalsfmansiella
helårseffekten det första året av de ätgärder jag har redovisat kan beräknas tiU
följande belopp. Minustecken anger att. statens utgifter ökar.

Prop. 1987/88:48

Åtgärd

Höjning
av schablonbeloppen för byggkostaader Minskade lägestillägg Ortskoefficienter

Begränsade
räntebidrag för ingångsvärdet vid ombyggnad Summa

MUj. kr.

- 110

+ 5

- 35

+
65

- 75

De
föreslagna åtgärderna får inga budgeteffekter under innevarande budgetår. Jag äterkommer
fill anslagsfrågor i anledning av förslagen i samband med min anmälan tUl
budgetpropositionen för budgetåret 1988/89.

6 Schabloner för amortering av underliggande kredit vid beräkning
av räntebidrag

Mitt forslag:
Beräkning av räntebidrag för ränta på imderliggande kredit skall grundas pä att
lånet amorteras i en viss bestämd takt.

Skälen för mitt förslag:
Beräkningen av räntebidraget för ränta pä underUggande kredit görs nu med
utgångspunkt i faktisk skuld och därmed också faktiska amorteringar på lånen. Kredilmarknadens
avreglering har medfört en stark ökning av antalet varianter av
amorteringsvillkor för underliggande kredit. Hos bostadsstyrelsen finns nu ca
90 olika planer för serieamortering, och ytterligare ett betydande antal kan
väntas tilUcomma. Med serieamortering avses att den årliga amorteringen
beräknas som en viss andel av urspnmgligt lånebelopp uppräknad med ell visst
antal procentenheter varje år. Andra amorteringsvillkor än serieamortering har
dessutom börjat tillämpas den senaste tiden. Bostadsstyrelsen har i en
skrivelse den 26

t2
Riksdagen 1987/88. 1 saml. Nr 48

13

juni
1987 hemstäUt om att fä använda schabloner för amorteringar på un- Prop.
1987/88:48 derliggande kredit vid beräkning av räntebidrag.

Enligl
min mening bör beräkningarna av räntebidrag förenklas så långl del är möjligt
inom ramen för bidragens syfte. Räntebidragssyslemel bör inte heller ha inslag
som, med de konkurrensfömtsättoingar som nu gäller på kreditmarknaden,
förstärker tendenserna att uppskjuta amorteringar och att förlänga
amorteringstider för lån utöver vad som är fastighetsekonomiskl försvarbart. En
ordning bör därför införas som irmebär att schabloner för amorteringar på
underliggande kredit används vid beräkning av räntebidrag. Schablonerna bör
fastställas av bosladsslyrelsen enligt de gmnder som regeringen bestämmer. En
ordning med amorteringsschabloner skulle i huvudsak kunna utformas på följande
sätt.

Amortering
av underliggande kredit förutsätts ske enligt en serielåne-princip. Låneliden
bestäms vid nybyggnad lill 50 år för flerbostadshus och 40 är för småhus. Vid
ombyggnad görs en anpassning av lånetiden med hänsyn till åtgärdemas omfattning
och varaktighet. I fråga om räntebidrag för äldre lån beräknas en ålerstående lånefid
genom att det från den urspmngliga lånetiden, beräknad på samma sätt som för
nya lån, dras den tid som förflutit från bostadslänets utbetalning. Villkoren
bestäms sedan efter antagandet att den faktiska låneskulden vid övergången lill
den nu förordade ordningen amorteras inom den på så vis beräknade fiden.

Mitt
förslag innebär att räntebidraget beräknas utan hänsyn till länets fakfiska
amortering. Amortering utöver den amortering som följer av lånevillkoren bör
dock fortfarande beaktas.

7 Hemställan

Med
hänvisning tUl vad jag nu har anfört hemställer jag alt regeringen föreslär
riksdagen att godkänna vad jag har förordat i fråga cm

1. regionala
kostoadsskUhiader (avsnill 2.4)

2.
räntebidrag och lån för det s.
k. ingångsvärdet vid ombyggnad (avsnitt 4)

3.
schabloner för amortering av
underliggande kredit vid beräkning av räntebidrag (avsnitt 6).

Jag
hemställer vidare att regeringen bereder riksdagen tUlfälle att ta del av vad
jag i övrigt har anfört

8 Beslut

Regeringen
ansluter sig tUl föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition
förelägga riksdagen vad föredraganden har anfört för de åtgärder och de ändamål
som föredraganden har hemställt om.

14

Bilaga 1 Prop.
1987/88:48

Nuvarande metod för att beräkna produktionskostnader vid
nybyggnad

Hus

Utgångspunkt
för beräkningen är ett gnmdbelopp av 207 400 kronor per lägenhet i ett hus av
stenmaterial som är 45 meter långt och 12 meter brett och har tre våningsplan,
hel källare, tre trapphus, 18 lägenheter med vardera tre rum, kök och badrum
samt kalkputsade fasader och pappbelagt tak. Bostadsstyrelsen föreskriver i vad
mån avvikelser firån de angivna utgångspunkterna skall föranleda ökning eller
minskning av grundbeloppet. I fråga om småhus tUlämpas därvid i stället ett
grundbelopp av 181 700 kronor.

Till
grundbeloppet fär tillägg göras med skäligt belopp som bostadsstyrelsen
föreskriver för

- grundkonstruktion

-
anläggning för värme och
varmvatten, dock inte för oljebrännare och oljetank om inte särskilda skäl
föreligger

-
engångsavgift för elektrisk
energi

-
hiss

-
skyddsrum i fall där ersättoing
enligt 53 § civilförsvarslagen (1960:74) inle utgår

-
balkong och altan

-
extra värmeisolering

-
extra ljudisolering

-
hobbyrum som inte ingär i väningsyta

-
maskinell anordning för
ventilation

-
centralantenn

-
maskinell utmstning i tvättsmga
som är gemensam för mer än två lägenheter

-
anordning för tvätt och
torkning av kläder, vilken är avsedd för högst tvä lägenheter

-
extra stor kyl- och fiysutrustning

-
anordning som avses i 42 a §
byggnadsstadgan (1959:612)

-
anordning för individuell
varmvattenmätning eller nattackumulering av varmvatten

-
annan åtgärd beträffande hus
vilken minskar driftkostoadema eller kan antas varaktigt bU de boende tiU nytta

-
sådan åtgärd i omräde med
samlad äldre bebyggelse som beror på trång arbetsplats, förstärkning mot
angränsande hus eller gata eller särskild utformning av hus med hänsyn tUl
bebyggelsemiljön (saneringstiUägg).

Bosladsslyrelsen
har omformat grundbeloppen tiU ett antal schabloner för area, yttervägg, trappa
och lägenhet TUlsammans med schabloner för de

15

nyss nämnda tUläggen blir
det ca 175 schabloner. I vissa faU får tillägg tiU Prop. 1987/88:48 låneimderlaget
i stället göras med skäligt belopp efter kostaadsredovisning. Flera av
schablonerna avser alternativa utföranden. Det finns t. ex. fyra olika
schabloner för utrymmen som utgör sekundär bniksarea och ca 30 för olika
lägenhetstyper.

Av
de ca 175 schablonerna grundar sig ca 50 på längd- och areaenheter som mäts upp
på de ritaingar som ges in i låneärendet. Övriga schabloner avser antal enheter
av ett visst slag, t. ex. hiss och vindslucka med stege. Uppgift om sådana
enheter erhålls framför allt genom granskning av ritningar och tekniska
beskrivningar.

Den
största delen av granskningsarbetel beslår av uppmätning av areor och
vägglängder. Som mätenhet för areor används bruksarea (BRA). Enligt svensk
standard (SS 02 10 50) definieras bruksarea som "area av nyttjandeen-heter
och gemensamma delar i en byggnad, begränsade av omslutande väggars
insidor".

I
bruksarea inräknas inte:

-
area som upptas av ljusschakt
(öppning i bjälklaget), ledningsschakt, pelare e. d. med en tvärsnitlsarea
större än 0,5 m

-
area som upptas av väggar meUan
nytljandeenheter.

Bruksarean
uppdelas i primär och sekundär bruksarea, beroende på viUten bostadsfunktion
det uppmätta utrymmet har. Primär bruksarea är i huvudsak sädana utrymmen som
är avsedda för boende. Hit räknas också utrymmen för klädförvaring,
kommunikation och hygien om de ligger i samma plan som bostaden.

Bostadsstyrelsenfårmedgeattlåneunderlagetförbyggnadskostaaderfår
beräknas pä annat sätt än det schabloniserade, om det föreligger särskilda
skäl med hänsyn tiU husets utformning eller slorlek.

Schablonbeloppen
för huset mtdtipliceras med en ortskoefficient som bostadsstyrelsen
fastställer för viss lid, högst tvä år. Ortskoefficienlema skall bestämmas så
all byggnadskostaadsdelen av låneunderlaget anpassas till kostaadsskilhiader
mellan olika regioner, främst i fråga om frakter och löner. Koefficienten 1
skall avse medelnivån för byggnadskostaader i landet

Det
sålunda erhållna beloppet multipliceras med en lidskoefficienl som fastställs
för en månad i taget. Tidskoefficienten för januari 1984 skall vara LOO. För
tiden efter januari 1984 fastställs fidskoefficienten av bostads-styrelsen på
grundval av statisfiska centralbyråns faktorprisindex för gmpp-byggda småhus exkl.
löneglidning och efter avdrag för en beräknad rationalisering motsvarande 0,2
procentenheter per månad.

Mark

Gällande
regler för beräkning av låneunderlag för tomt- och gmndberednings- , kostaader
infördes den 1 januari 1973. Genom förändringen sammanfördes byggherrens och kommimens
samtliga mark- och planberoende kostaader till ett belopp, tomt- och gmndberedningsbeloppet
(TOG). Modellen innebär en kommunvis schablonbeläning utifrån de för kommunen
normala kostaadema för mark och iordningställande av marken. Med iordningställande
av mark avses anordnande av gator, vägar, parker, öppna bilplalser

och elektriska ledningar,
anläggningar för vattenförsörjning och avlopp Prop. 1987/88:48 samt
grovplanering och gnmdberedning.

Länsbostadsnämnden
får besluta att i låneunderlaget skall ingå belopp för högt fastighetsvärde som
beror på särskilt gott bostadsläge (lägesfiUägg).

TOG-belopp
och lägesfiUägg fastställs eller ändras efter begäran från kommunen. I
beslutet anges dag för ikraftträdande. Efter denna dag gäller faslstäUt belopp
utan indexuppräkning fill dess att ett nytt belopp fastställs. .

TOG-beloppet
skall normalt avse hel kommun. I systemet fömlsälts att kostaadsskiUnader
mellan olika områden i kommunen utjämnas, men olUca belopp kan tUlämpas inom
olika zoner inom kommunen.

Kommunens
framställning om höjda belopp skall åtföljas av en utförlig kostaadsredovisning
och kommunens beslut om kostaadsuttag och utjämningsprinciper. Vidare skall
motiven för kostaadsfördelningen mellan olika hustyper redovisas.

I
markbeläningssammanhang indelas husen i ett system med gmpper och klasser enligt
nedan. Klassindelningen tar sUcte på att mäta en successivt ökad
exploateringsgrad med utgångspunkt i avståndet mellan husen och husens höjd.
Hustyperna indelas enUgt följande.

Grupp
1: friliggande småhus med ett avstånd på minst 9 meter fill närmaste hus. Vid
denna bedömning las inte hänsyn fill friliggande garage, förråd e. d. Beloppet
uttrycks i kr ./hus.

Gmpp
2: övriga hus. Dessa indelas i klassema A, B, C och D.

Klass
A: Hus med mindre än två våningar. Innehåller huset till övervägande del
lokaler förs de dock tUl klass B.

Klass
B: Hus med tvä men mindre än tre våningar.

Klass
C: Hus med tre men mindre än fem våningar.

Klass
D: Hus med minst fem våningar.

För
klass A uttrycks belopjjet i kr./hus, för övriga klasser i kr./m primär bruksarea
(BRAp).

Lägestillägg
kan fastställas för områden i kommunen där bostadsläget är uppenbart bättre än
inom andra områden. Det fmns två fall som kan förekomma:

-
centralt belägna områden
(stadskärnor)

-
områden med gles blandad äldre
bebyggelse som är centralt belägna (fömy-elseområden).

TiUägget
gnmdas på markkostaader inom områden som skall bebyggas med flerbostadshus eUer
småhus i gmpp. TiUägget begränsas av att det inte får vara större än

-
generella skillnader i markkostaader
(inte exploateringskostaader) mellan det aktueUa omrädet och kommunens
ytterområden

-
skälig merkostaad för bosläder
inom området jämfört med kommunens ytterområden.

17

Tillägg Prop. 1987/88:48

Följande
tiUägg får göras till läneunderlaget för mark och hus.

-
VintertiUägg. TiUägg för den
särskilda kostnad som beräknas uppstå genom att byggnadsföretaget bedrivs
vintertid.

-
Tillägg för skälig kostnad för konstaärlig
utsmyckning eller gestaltning (gäller inte låntagarbyggda egnahem).

-
Tillägg för skälig kostaad för
lekplatser och andra anordningar för utevistelse på kvartersmark (gäUer inte låntagarbyggda
egnahem).

-
TiUägg för skälig kostnad för fmplanering
av tomten.

-
TiUägg för kostoader

a)
för ränta på beloppet för tomt-
och grundberedningskostoad under byggnadstiden,

b)
för ränta under fiden från
färdigställandet av huset till fidpunkten för utbetalning av bostadslånet (gäller
endast hyres- och bostadsrättshus). Tillägget avser skillnader mellan den
lägsta garanterade räntan och räntan för krediter som belöper på låneunderlaget
för bostäder.

- TiUägg för skälig kostoad
för

a)
sådan särskild kontroll och
besiktning i fråga om byggnadsföretagets utförande som sker på sätt som
kommunen godkänner, dock högst med 4 475 kr.,

b)
garanfi och försäkring i den
omfattning och på de vilUcor bostadsstyrelsen föreskriver, dock högst med 5
000 kr.

Dessa
tiUägg får göras när det är fråga om låntagarbyggda egnahem eUer småhus som skaU
upplåtas med bostadsrätt

18

Bilaga 2 Prop.
1987/88:48

Sammanfattning av departementspromemorian (Ds Bo 1987:3)
Förenklade metoder att beräkna låneunderlag och räntebidragsunderlag för
bostäder

Nybyggnad

1
promemorian föresläs alt metodema atl beräkna låneunderlag och räntebidragsunderlag
renodlas och förenklas bl. a. med utgångspunkt i bostadsbyggandets nuvarande
inriktning. Termen räntebidragsunderlag avses uttrycka en normaliserad produktionskostoad,
i lUdiet med vad som gäller för termen schablonmässigt låneunderlag i nuvarande
system. Eftersom det schablonmässiga låneunderlagel sällan används som
låneunderlag har en klarare terminologi eftersträvats. Den ändrade
terminologin speglar alltså inle någon syslem-förändring på denna punkt

I
fråga om beräkningen av låneunderlag vid nybyggnad föreslås i princip inga
förändringar för produktionskostoadsbelänade projekt För övriga hyres-och bostadsrältshus
samt säljarbyggda egnahem föreslås atl låneunderlaget bestäms med utgångspunkt
i kostoadema för jämförbara produktionskostoadsbelänade projekt. Låneunderlagetförlåntagarbyggdaegnahemföreslås
bestämmas med utgångspunkt i räntebidragsschablonema, dock utan de begränsningar
med hänsyn tiU husets yta som gäUer för räntebidrag.

/
räntebidragsunderlaget vid nybyggnad ingår enUgt förslaget ett schablonmässigt
beräknat räntebidragsunderlag för huset baserat pä ca 30 schablonbelopp, byggherens
redovisade kostoader för exploatering och VA, ett tomtbelopp som skall
motsvara kommunens kostoader för mark (exkl. kostoader för särskilt gott bostadsvärde)
och exploatering, samt, gemensamt för hus och mark, tillägg för räntor och byggherrekostaader.
Summan av nämnda belopp benämns schablonmässigt räntebidragsunderlag. Vidare
kan i räntebidragsunderlaget ingå maximalt 10 % av det schablonmässiga för kvalitetshöjande
åtgärder efter kostaadsredovisning. Det schablonmässiga ränlebi-dragsunderlaget
för mark föreslås begränsas tUl vissa takbelopp.

I
likhet med vad som gäller för närvarande fömlsälts att oreducerade räntebidrag
lämnas upp till 110 % av räntebidragsunderlaget för hyres- och bostadsrältshus
och säljarbyggda egnahem som inle uppförs i egen regi.

För
hyres- och bostadsrättshus som inte uppförs i egen regi föreslås att den övre
gränsen för skattekompenserande räntebidrag (ränlebidragstrappan) höjs från 125
fiU 130 % av ränlebidragsunderlaget

Räntebidragsunderlagen
exkl. mark omräknas för närvarande med ortskoefficient och fidskoefficient.

1 fråga om
ortskoefficienten redovisas rvå alternativ. Det ena är att ortskoef

ficienlema slopas. Det andra är ett mer schabloniserat ortskoefficientsystem

än det nuvarande baserat på rikels indelning i arbetsmarknadsregioner (A-

regioner). Större skillnader än tre procentenheter mellan angränsande 19

A-regioner undviks utom i
fyra faU där kopplingen meUan arbetsmarknaderna Prop. 1987/88:48 har bedömts
vara mycket begränsad.

De
nuvarande principema för att bestämma tidskoefficienler föreslås behållas men
rationaliseringsfaktorn i fidskoefficienten bör minskas från 2,4 till 2,0
procentenheter per år.

Den
kostaadsprövning av låneobjekten som numera skall ske efter förslag i prop.
1985/86:95 har enligt arbetsgmppens mening ett så begränsat samband med de s.k.
överkostaadema att den formella anknytningen av kostaadsprövningen fill överkostaadema
bör slopas. Låne- och bidragsansökningar bör avslås om produkfionskostoadema
för ett projekt inte är skäliga med hänsyn till projektets utformning och konstrukfion.
Vid prövningen måste samban-del mellan produkfionskostoader och framtida kostoader
för drift och underhåll beaktas.

Ombyggnad

Vid
ombyggnad av hyres- och bostadsrältshus som inte genomförs i egen regi
föreslås låneunderlaget bestämmas med utgångspunkt i redovisade ombygg-nadskostoader
samt kostoader för exploatering (inkl. grundförstärkning) och VA (produktionskosmadsbelåning).
1 övriga ombyggnadsfall föreslås i princip att låneunderlaget skall mötsvara
räntebidragsunderläget.

Ränlebidragsunderlaget.vid
ombyggnad bör omfatta skäUga kostoader för huset, byggherrens kostoader för
exploatering (Lnkl. grundförstärkning) och VA samt räntor och byggherrekostaader,
dock maximalt räntebidragsunderlaget för motsvarande ändamål vid nybyggnad.

För
produktionskostaadsbelånade ombyggnader föreslår en anpassning av bestämmelsema
om räntebidrag till vad som gäller vid motsvarande nybyggnad. Fullt
räntebidrag bör således lämnas för redovisade kostoader upp till 110 % av
räntebidragsunderlaget. Dämtöver bör skattekompenserande räntebidrag lämnas
för kostoader upp tUl 130 % av räntebidragsunderlaget.

Materiella skillnader i förhållande tiU nuvarande metod

Arbetsgmppens
förslag innebär omfattande systemförändringar. Vissa förändringar leder - i
motsats till andra - till materiella omfördelningar i förhållande till
nuvarande syslem. I del följande redovisas översiktligt förändringamas
statsfinansiella effekter.

Budgetförstärkningarna
hänförs tUl o slopade lägestiUägg, o minskade saneringstiUägg, o slopade
tillägg för vinterkostoader, vissa energisparåtgärder, åtgärder som

rninskar
driftkostoadema samt särskild utformning (s. k. 6 §-tiUägg), o begränsade skattekompenserande
räntebidrag för konventionellt beskattade

ägare
av hyreshus, o begränsad s.k. ingängsvärdebelåning vid ombyggnad

20

Budgetbelastaingama
hänförs tiU Prop. 1987/88:48

o
en generell ujjpräkning av schablonbeloppen för hus med ca 5 % i förhållande tiU
nuvarande metod,

o
ytterligare höjda schablonbelopp för hus på gnmd av krav på höjd utgångsstandard
m. m.

o
höjda räntebidragsunderlag efter kostoadsredovisning för kvalitetshöjande åtgärder
som inte omfattas av schablonsystemet,

o
höjning av den övre gränsen för skattekompenserande räntebidrag från 125 tiU
130 % av räntebidragsunderlaget,

o höjda ortskoefficienter
i vissa fall (altemativt förslag),

o minskad rationaUseringsfaktor
i tidskoeOicienten,

o tiUämpning av ränlebidragstrappan
m.m. vid ombyggnad,

o
ökade tiUäggslån vid ombyggnad av miljonprogramsområden. Budgetförstärkningar
och budgetbelastningar pä gnmd av förslagen om

systemförändringar
balanserar i stort sett varandra.

21

Bilaga 3 Prop.
1987/88:48

Sammanställning av remissyttranden över
departementspromemorian (Ds Bo 1987:3) Förenklade metoder att beräkna
låneunderlag och räntebidragsunderlag för bostäder

1 Allmänt om remissförfarandet

Efter
remiss har följande yttrat sig över promemorian: statistiska centralbyrån, riksrevLsionsveiket,
bostadsstyrelsen, länsbostadsnämnden i Stockholms län, länsbostadsnämnden i Öslergöfiands
län, länsbostadsnämnden i Malmöhus län, länsbostadsnämnden i Göteborgs och
Bohus län, länsbostadsnämnden i Värmlands län, länsstyrelsen i Norrbottens
län, statens m-stitut för byggnadsforskning, statens planverk, statens pris-
och kartellnämnd. Svenska Kommunförbundet, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa.
Sparbankemas Intecknings AB, Svenska Bankföreningen, Statens Bostadsfmansieringsaktiebolag,Entreprenörföreningen,
Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, Industrins Byggmaterialgmpp, Industrigmppen
för Lätt Byggeri, Hyresgästemas Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund, RUfsbyggen,
HSB:s Riksförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, AB Svenska Bostäder,
Västerviks Bostads AB, Stiftelsen Hyresbostäder i Örebro, Byggnads AB Mimer
och Svenska Arkitekters Riksförbund genom Föreningen Sveriges Praktiserande
Arkitekter.

Yttranden
har även inkommit från Samlingslokalorganisationemas Samarbetskommitlé, Svenska
Värmepumpföreningen, Velux Svenska AB, LB-Hus AB, Industrigmppen för
Energihushållning i Byggnader, Kvinnors Byggforum, Svenska kommunallekniska
föreningen. Nordiska Trähus i Vrigslad AB, Stor-Stockholms planeringsnämnd.
Betongindustrins Samarbetsråd, Sveriges Villaägareförbund, Snickerifabrikemas
Riksförbund, Fastighetskontoret i Mahnö Stad och arkitekten SAR Karin Lidmar Reinius.

I
remissammanställningen ingår inte remissvar som har inkommit efter den 25
september 1987. Remissammanställningen är i huvudsak disponerad som promemoriaa
Varje avsnitt inleds med en kort sammanfattning.

2 Schablonmässigt räntebidragsunderlag vid

nybyggnad - hus

Samma/fattning
: Remissinstansema är övervägande positiva tiU förslaget om ett schablonmässigt
beräknat räniebidragsunderlag. Reduceringen av antalet schabloner uppfattas i
allmänhet som en förenklmg. De negativa remissinstansema framhåller däremot
att ett färre antal schabloner i sig inle ger en enklare metod. Flera instanser
menar all den föreslagna metoden kan medföra kvalitativa förbättringar. En del
remissinstanser ger uttryck för önskemål om ytterligare utveckling av
utgångsstandarden. Ett vanligt påpekande är att införandet av en bmttoareaprincip
inte innebär någon förenkling om principen inte används vid hyresberäkningar, kvarboendegaran-

22

tier m.m.
Flera remissinstanser anser att förslaget i fråga om låntagar- Prop.
1987/88:48 byggda egnahem iimebär en överkompensation som styr mot stora hus.

Riksrevisionsverket (RRV) anför att man "ser positivt
pä ambitionen att verka för förenklingar av metodema att beräkna låneunderlag
och räntebidragsunderlag inom ramen för det nuvarande bostadsfmansieringssystemet.
En vikfig fråga som dock inte betonas tillräckligt i utredningen är att subventionssystemet
skall verka för pressade kostaader".

Bostadsstyrelsen (Bos) avstyrker metoden och framhåUer bl.
a. följande. "Ett mindre antal variabler i beräkningsmetoden innebär i sig
ingen' förenkling så länge antalet uppmätningar m m i stort sell är
oförändrat, och en ökad mängd skälighetsprövade poster innebär ett avsevärt merarbete,
fömtom att resultatet som ovan påpekats blir osäkrare och svårare att fömtse.
Länsbostadsnämndernas och bostadsstyrelsens samlade erfarenheter från många års
tillämpning av olika beräkningsmetoder visar entydigt att antalet variabler i
en metod inte avgör om den är lätt eller komplicerad att tillämpa, så länge
variablerna är entydiga och väl definierade. Det som avsevärt försvårar
användningen är oprecisa definitioner, variabler som inte beaktar betydande kostaadsskiUnader
mellan olika utföranden samt kostoadsprövning av många poster. Den föreslagna
metoden innehåller alla dessa företeelser, och skulle skapa påtagliga
tillämpningsproblem om den infördes, även om lånemyndighetema gjorde mycket
översiktliga prövningar och i huvudsak godtog sökandens uppgifter."

Lånsbostadsnämnderna i Stockholms, Östergötlands,
Malmöhus, Göteborgs och Bohus och Värmlands län tUkiyrker metoden. Nämnderna
poängterar att förslaget innebär en förenkling. Det påpekas även att metoden möjhggör
teknisk utveckling samt kvaUtativa förbättringar. Länsbostadsnämnden i
Östergötlands län fmner att minskningen av antalet schabloner bör få effekt på
hela blankettfloran och på möjlighetema att rationalisera ansöknings- och
handläggningsförfarandet

Länsstyrelsen i Norrbottens län anser "att den i
promemorian presenterade beräkningsmodellen i vad avser hus har alltför många
negativa styrnings-effekter för att den skall kunna tas i bruk ulan omfallande
revidering. En mer detaljerad metod som på elt riktigt sätt och ulan stymingseffekter
uppfångar skiUnader i ulförande, kvaliteter och kostoader är att
föredra".

Planverket (Plv) anför "att förslaget om
räntebidragsunderlag vid hus, efter ingående bearbetning, har fördelar i
förhållande tiU nuvarande regler. Flera av förslagen kännetecknas av en markant
rättvisare styrning av räntebidragen till angelägna baskvalileler hos
bostäderna. Riskerna minskar att statliga subventioner bekostar överstandard.
Den byggande får större valfrihet att inom en given ram välja optimal
utformning och man slipper låsning till dagens teknik". Plv betonar vidare
att en vUctig fömtsättoing för förenklade låneregler är all de kan knytas till
reglema i verkets nybyggnadsföreskrifter.

Statens
pris- och kartellnämnd (SPK) anmärker att arbetsgmppen inte re

dovisar "på vUket sätt det nya förslaget innebär sådana förenklingar och

förbättringar i lånesystemet att det motiverar ett byte av system. De bostads

politiska konsekvensema av förslaget diskuteras knappast alls. Eftersom ett

nytt system med all sannolikhet kommer att bli bestående för en ganska av

sevärd lid bör dess konsekvenser noga analyseras innan del införs. Promemo- 23

rian ger inte tillräckligt
underlag för ett välgrundat ställningstagande. Prop. 1987/88:48

Enligt
SPK:s uppfattning medför ett subventionssystem där faktiska kostnader
subventioneras upp till ett visst tak att marknaden relativt snabbt anpassar
sig så att takbeloppen blir till golv, dvs intressenterna försöker att mjölka
ut mesta möjliga subventioner för sina byggprojekt. Man kan därför vänta sig
ett ökat missnöje med nuvarande system, dels för att angivna belopp "inte
är anpassade lill den faktiska kostaadsutvecklingen", dvs de har blivit
golv, dels att "slupstockseffekten" vid 125 procent överkostaad
ställer till med stora problem eftersom konsumentema då i ett slag får betala
fullt marknadspris. Det nuvarande och föreslagna systemet medför alltså att intressentema
ägnar sina krafter åt att utaytlja systemets alla möjligheter och att påverka
statsmaktema till "förbättringar", i stället för att utnyttja ett fungerande
marknadssystems förmåga all skapa prispress, produktivitetsökning och
innovationer".

Svenska
Kommunförbundet (Kommu/förbundet) fi-amför som sin mening att det är "kommunens
mål och inle schablonema som skaU styra bostadsbyggandets utformning och
inriktning. Det föreslagna systemet bör kunna ge utrymme för en ökad
flexibilitet men ställer också krav på vaksamhet frän kommunens sida när det
gäller kvalitet och kostaader. Delta kan leda till merarbete för kommunen. Ett
genomförande av systemet fömtsätter också alt det kommer att tillämpas i en
förenklingsanda av bostadsverket. Annars finns risk att slutresultatet blii en
mer omfattande byråkrati än vad vi har fn."

Konungariket
Sveriges stadshypotekskassa (Stadshypolek) tUlstyrker me- , loden eftersom
reglerna om fastställande av värden är sädana att de kan accepteras även för
lån upp tUl det stafiiga lånets undre gräns.

Sparbankernas
Intecknings AB (SPINTAB) tiUstyricer de föreslagna åtgärderna bl. a. med
motiveringen att de ger möjlighet att höja imderlaget för räntebidrag.
Höjningen krävs med hänsyn till den förväntade kostaads-ökningen i
nyproduktionen.

Svenska
Bankföreningen (Banlöreningen) är i princip positiv tUl förslaget, men betonar
att en mer övergripande reformering av räntebidragssystemet, vore önskvärd.

Statens
Bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB) ifi-ågasätter om den nya schablonmetoden
verkligen innebär någon förenkling.

Entreprenörföreningen
förordar förslaget och anför bl. a. följande. "Den förenklade metoden för
beräkning av räntebidragstmderlag har flera förtjänster. Det är t ex
tilltalande att metoden har karaktär av rambudget för skilda intressenter i
byggprocessen. Därigenom görs åtskilhiad mellan kommun, byggherre och
entreprenör. Såvitt kan bedömas är också de värdebärare som utvalts mer
renodlade än i nuvarande metod Det är en fördel att antalet värdebärare är
litet, även om själva antalet inte är avgörande för förslagels enkelhet. Schablonema
är lättillgängliga även för en vidare krets av intressenter. För att metodens
fördelar skall tas fill vara är en smidig myndighelshantering viktig.

24

Förslaget innebär en
fortsatt nyorientering bort från en långtgående myn- Prop. 1987/88:48 dighetsstyming
mot ett ökat ansvar för byggherrama, vilket utgör ett vikfigt dynamiskt inslag
som bör främja nya initiativ, ny teknik och effektivare samverkansformer
mellan beställare och entreprenörer som främjar produktivitetsutvecklingen."

Sveriges
Trähusfabrikers Riksförbund (STR) tUlstyrker ett schablonmässigt beräknat
räntebidragsunderlag baserat på fiinktionsbelopp, men anser att genomförandet
av förslaget kan anstå till efter omorganisationen av planverket och
bostadsstyrelsen.

Hyresgästernas
RUcsförbund efterlyser ytterUgare utredning, eftersom den föreslagna
metodförändringen kan innebära att stödet tiU bostadssektorn trappas ned.

Sveriges
Fastighetsägareförbund (Fastighetsägareförbundet) ser positivt på dén strävan tiU
förenkling som genomsyrar promemorian, men hade önskat ett utförligare
underlag för sina ställningstaganden. Förbundet delar uppfattningen att antalet
schabloner bör skäras ner och menar att det sannolikt vore tillräckligt med ell
tjugotal ännu mer fiinklionsinrUctade schabloner.

Riksbyggen
avstyrker metoden med motiveringen att den inte medför något större mått av
förenkling. Riksbyggen anser däremot all det finns en uppenbar risk för en
styrning mot försämrad kvalitet i bostadsbyggandet.

HSB:s
Riksförbund (HSB) poängterar att förslaget kan leda tiU kvaUlels-försäraringar.
Förslaget torde enligl HSB bU gynnsamt i huvudsak för byggherrar som väljer
stereotypt byggande med minimikvalitet. Vidare kan HSB inte acceptera ett
förslag som medför ökad osäkerhet om de framtida boende-kostaadema.

Sveriges
Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) tror att den föreslagna metoden, med ett fåtal
schabloner för huset, ger tUlräckligt god kostaadsan-passning och ger en ram
med en frihetsgrad som uppmuntrar ell kompetent agerande av byggherre och bestäUare.

AB
Svenska Bostäder (SB) anför bl. a. "Vi tiUstyricer de förenklingar som
gjorts i den nya metoden att beräkna låneunderlag, bl a att det blir färre
schablonbelopp.

Ett
enklare och mer överskådligt fmansieringssystem skulle underlätta snabba och
riktiga beslut. Det skulle också underlätta all kunna ange konsekvensema av
olika invesleringar. T ex för hyresgästema.

Vi
mäste dock konstatera att de nu föreslagna förenklingarna bara berör en marginell
del av systemen."

Västerviks
Bostads AB, Stiftelsen Hyresbostäder i Örebro och Byggnads AB Mimer tUlstyrker
förslaget

Föreningen
Sveriges Praktiserande Arkitekter (SPA) menar att det gene-reUt sett är svårt
att se fördelama med föreliggande förslag. SPA hävdar att för att göra en så
omvälvande förändring krävs att man är säker på att vmna avsevärda fördelar. SPA
anför vidare.

"Nu
gällande schabloner styr utformningen av bostäder på ett oplanerat och

olyckligt sätt genom atl förhållandet mellan olUca schablonbelopp inle av

speglar dagens kostaadsrelationer. En radikal översyn av beloppen krävs. 25

Även antalet schabloner
bör ifrågasättas, men även föreliggande förslag Prop. 1987/88:48 tycks ge
en negativ styrning, bl a allt för låg utrymmesstandard. Vi tror inte att den
föreslagna mycket drastiska minskningen av antalet schabloner ger möjlighet att
åstadkomma önskad valfiihet"

Svenska
Värmepumpföreningen (SVEP) framhåller att metoden bör kompletteras, så att en
styrning sker mot energihushållning utöver gäUande byggnorm.

LB-HUS
AB påpekar att reduktionen av antalet variabler, kan medföra att vissa hustyjjer
kommer att gynnas.

Industrigruppen
för Energihushållning i Byggnader (lEB) anför bl. a. "Vi sympatiserar med
departementets strävan efter förenklingar. Enligt vår mening har emellertid arbetsgmppen
ägnat otillräcklig uppmärksamhet ål de ekonomiska aspektema och mer än
nödvändigt uppehållit sig vid den nuvarande metodens komplexitet." lEB
finner det olyckligt om,den föreslagna beräkningsmetoden införs, framför allt
därför att betydelsen av en låg års-kostoad inte blir fillräckligt beaktad.
Vidare anser lEB att ett modernt system måsle baseras pä datateknik.

Svenska
kommunaltekniska föreningen (SKTF) är positiv tiU förenklingen av
husbelåningen, men anser all räntebidragsunderlaget är alltför lågt i förhåUande
tUl produktionskostoadema.

Sveriges
Villaägareförbund (Villaågareförbundet) tiUstyrker förslaget, men betonar att
räntebidragsunderlaget för småhus inte får missgynnas i förhållande tUl flerbostadshus.

Karin
Lidmar Reinius anser bl. a. att kostoadsbärama är för grova för att möjliggöra
följsamhet mellan fmansiering och verkliga kostoader. Dessutom gynnar den
föreslagna metoden dåligt utoyttjade areor och planlösningar med låg allmängUtighet

3 Schablonmässigt underlag vid nybyggnad - mark

Sammanfattning
: Remissinstansema har olika uppfattningar angående slopandet av lägestiUägget.
De stadiga myndigheterna är i allmänhet positiva medan byggherreintressentema
är negativa eller tveksamma till förslaget. De instanser som tillstyrker
förslaget anser att boendekostoaden bör påverkas av hur efterfrågat ett område
är. Ett övervägande antal av de remissinstanser som yttrar sig i frågan fillstyrker
den föreslagna uppdelningen av tomt- och grundberedningskostoaden. Flera
instanser påpekar att risk fmns för en försämrad utemiljö, om kostoadema för
finplanering och tomtutmsöiing fär ingå i exploateringskostoaden. En del remissinstanser
ifrågasätter terrängindelningen.

RRV
fmner inte resonemanget om markbelåningen hell konsekvent. "Dels
konstateras på sidan 11 att exploateringsområden kan vara mer eUer mindre lattexploaterade
vilket givetvis betyder skillnader i kostoadema för olika exploateringsområden
samt att det nuvarande systemet ej tar tillräcklig hänsyn fill detta. Samtidigt
förordas i strid med detta etl mer enhetligt ränte-bidragsunderlagssyslem för markbelåningen.

Ibland
kan det ur samhällsekonomisk synpunkt vara lönsamt att bygga bo

städer på dyr och ur byggnadsteknisk synpunkt otiUgänglig maric. Så kan

t ex vara fallet vid vissa förtätningar i områden drabbade av utglesning då 26

man
genom att utaytlja befmtiig service och infi-astruktur dels ökar under- Prop.
1987/88:48 laget så att redan gjorda investeringar kan fortsätta att utoyttjas
och dels und-vUcer nya investeringar. Det är därmed inte sagt att allt byggande
på dyr och otillgänglig mark är samhällsekonomiskt berättigad och bör
subventioneras. Kostoadema behöver då inte ses enbart i betydelsen den
enskilda bostads-konsumentens kostoad utan även kostoaden för samhäUét"

Bos
tUlstyrker det föreslagna ränlebidragsunderlaget för mark, men påjje-kar att
del finns en risk att de separata takbeloppen driver upp den totala markkostoaden.
Bos menar atl detta kan undvikas om man fastställer gemensamma takbelopp,
vilket även skulle förbättra möjligheten till substitution mellan tomt- och exploateringskoslnad.

Lånsbostadsnämnderna
tUlstyrker uppdelningen av tomt- och grundbered-ningsbeloppet.
Länsbostadsnämnden i Östergötlands län gör emeUertid följande påpekanden.
"En detalj när det gäUer markbelåningen är att i PM:en sägs att det belopp
som anges skall avse byggande i storkvarter och att vid konventionell planutfomming
justeringar skall göras. Kostaadema finns i samma utsträckning vid båda dessa
bebyggelseformer. De hamnar i större utsträckning hos byggherren när det gäller
bebyggelse i storkvarter medan kommunema å andra sidan tar ul motsvarande kostoader
vid konventionell planutformning i markpriset. Beloppen bör därför gälla
oavsett planutformning. Kostoader som faller inom exempelvis begreppet
exploatering belastar i sådana fall markkostoaden. Ett hänsynstagande till detla
måste kunna göras inom ett totalt takbelopp för de tre föreslagna kostoadsslagen.
Takbeloppen kan fä en styrande effekl i så måtto att kommunema kommer att
sträva tiU dessa maxbelopp,"

Länsstyrelsen
i Norrbottens län menar bl. a. att uppdelningen av TOG-beloppen är felaktig
"eftersom de tre delpostema kan sägas fungera som kommunicerande kärl -
höga exploateringskostoader bör leda till låga tomt-kostaader och vice versa.
Även om verkligheten inte helt följer den teoretiska mcxlellen så finns det
ett klart samband mellan de tre delpostema. Sålunda kan exempelvis
parkområden/grönytor, lekplatser och mindre vägar ibland uppträda som tomikostaader
och i andra fall som exploateringskostaader beroende på viUcen delaljplanelösning
kommunen valt Enligt förslaget skall kostaadema för va och exploatering prövas
i varje enskilt ärende. Detta innebär att behandlingen av de enskilda ärendena
kompliceras eftersom nya kostaadsprövningar införs. Viss risk för dubbelbelåning
uppkommer också eftersom de kostaader som ingår i nuvarande TOG-belopp inle
entydigt kan hänföras tiU bestämda delbelopp".

Plv
ti U styrker förslaget.

Kommunförbimdet
anför bl. a. följande: "Styrelsen är i princip positiv tUl förslaget som
bör möjliggöra en kostnadspress även pä marksidan. Genom all endast
tomtbeloppen i fortsättoingen behöver fastställas kommunvis underlättas
kommunens framställningar till länsbostadsnämnden om nya belopp. Olika zoner
bör kunna fmnas inom en och samma kommun.

Om ett syslem med
takbelopp införs är det nödvändigt atl beloppen juste

ras med hänsyn fill kostaadsutvecklingen. Styrelsen vill även understryka

alt "taken" inte får sättas så att det blir helt omöjligt för kommunema
all få

täckning för sina kostaader i områden med svåra grundförhållanden. I detta 27

sammanhang finns cx:lcså skäl att påpeka att behovet av pålning
i mycket Prop. 1987/88:48 hög grad påverkar kostaadema fbr exploatering och VA.
De lägestillägg som nu gäller i tätortemas centrala delar avsjjeglar i många
fall en fakfisk merkostaad vid exploatering. Detta måste beaktas när takbeloppen
fastställs. Enligt styrelsens mening är det nödvändigt att ytterligare analyser
genomförs av kostaadema i olUca kommuner innan takbelopp läggs fast"

Entreprenörföreningen "finner uppdelningen av
nuvarande tomt- och grundberedningsbelopp i tre delbelopp mycket intressant
Därigenom görs en klar åtskillnad mellan de kostaader, som är hänförliga tUl
kommun och byggherre. Föreningen anser (x;kså att syftet med uppdelningen är
gott, nämligen att motverka kommunemas övervältring av vissa kostaader på
bostadsprojekt.

Det är emellertid oklart vilka medel utöver en redovisning
som kan användas för att förhindra sådana kommunala övervältringar. Extra högt
markvärde på grund av gott bostadsläge skall enligt förslaget endast få
beaktas i pantvärdet (sid 47). Hur värjer sig köparen av mark från koinmunen
mot kommunala krav på extra höga markpriser?

Föreningen noterar att samfiiga tre delbelopp förses med
tak som endast kan ändras av regeringen. Detta understryker regeringens
intresse för frågan. Det kan dock bU en vansklig uppgift för regeringen att
följa utvecklingen. Indelningen i olika terrängtyper ställer sig föreningen
tveksam fill, eftersom endast en terrängtyp skall användas per kommun.
Variationerna i mark-fömtsättningar är normalt avsevärda inom kommunema, vilket
medför att metoden kan bli för grov. Att flack terräng alltid skall anses lältexploalerad
stämmer inte med erfarenheten. Gammal sjöbotten kräver ofta mycket dyrbar pålning.
Förslaget bör ses över i dessa delar. Förenklingen skapar annars onödiga
problem".

STR tiUstyrker uppdelningen av tomt- cx;h grundberedningsbeloppet

Riksbyggen förordar beräkningsmetoden för
räntebidragsunderlag för mark, fömtsatt att lakbeloppen kontinuerUgt följs upp
och ses över.

HSB finner det positivt att förslaget innebär en
flexiblare markbelåning. HSB anmärker alt exploateringskostoadema borde indexuppräknas
samt att de olika terrängtypema bör definieras.

SABO betraktar den föreslagna uppdelningen av nuvarande TOG-belopp
på en kommundel och en byggherredel som naturlig. Uppdelningen underlättar kostaadsjämförelser
och uttrycker tydligare än nu respektive parts kostnadsansvar. SABO är
emellertid tveksam till indelningen av terräng och menar att ett altemafiv
vore "lätt, normal och svår".

SB uppfattar förslaget avseende markbeläning som en
försämring.

Byggnads AB Mimer menar att det är tiUräckligt att
differentiera takbeloppen med hänsyn till om terrängen är normal eller inte
normal (pålning, sprängning).

SKTF anser att nuvarande metod med tomt- och grundberedningsbelopp

samt lägestiUägg inte bör ändra.s. SKTF anför bl. a. följande:

"Förslagen med takbelopp, avskaffat lägestillägg och halverat sanerings

tillägg kommer att verka i samma riktning. För vissa kommuner blir det

räntebidragsgrundande beloppet knappt 50 % av dagens ToG, läges och sa

neringsbelopp. Delta innebär högre boendekostaader i storstädema men även 28

i länscenira och motsvarande tätorter."

Stor-Stockholms
planeringsnämnd åberopar en beräkning av StcKkholms Prop. 1987/88:48 stad
och anför:

"Därvid
framkommer att Stcxikholm och hela regionen drabbas hårt av begränsningama av
markbelåningen och av att lägesfilläggen tas bort och saneringstilläggen
halveras. Effekten av dessa förändringar blir inte alls lika stora i landet i
övrigt. Däremot ger de kompenserande förslagen i stort sett likartad effekt
över hela landet. Totalt sett innebär detla en omfördelning av subvenfioneraa
från Stockhohn fill övriga landet. Om förslagen genomförs och staten samfidigt
inte är beredd att totalt sett öka subvenfionema till bostadsbyggandet får
bostadsbyggandet i Stockholmsområdet påtagligt minskat statligt stöd.

Genom
förändring av markschablon och borttagande av lägestillägg försämras
markbelåningen för stafiigt belånade småhus med ett par hundratusen kronor.
Styckehusen med statliga lån föreslås cx;kså fä ändrade husschabloner.
Effekten av de olika förändringsförslagen och dem sammantagna har inte redovisats
av departementsgmppen. Beräkningen som genomförts i Stockholms kommun pekar pä
allvarliga konsekvenser av förslaget för byggandet av och efterfrågan pä
småhus. Departementet bör närmare penetrera dessa effekter innan eventuella
förslag läggs."

4 Tillägg för byggherrekostnader

Samnumfattning:
Flertalet av de remissinstanser som diskuterar förslaget om ett schablonbelopp
för byggherrekostnader är positiva tUl principen. -En del instanser anser att
maximibeloppen är för lågt satta samt att rnindre projekt missgynnas.

Länsbostadsnämnden
i Stockholms län ser positivt pä att tUlägget faststäUs med utgångspunkt från
area. "Även den reduktion vid ytor över 5 000 kvm som föreslagits fillstyrker
nämnden. Nämnden vill d(x;k justera förslaget pä så sätt att schablonen bör
varieras beroende på entreprenadform. Byggherrens egna kostaader varierar,
beroende på om det är fråga om total- eller annan entreprenadform. Med endast
en schablon fär man stymingseffekter mot totalentreprenadformen med åtföljande
översubvention för byggherren."

Länsbostadsnämnden
i Värmlands län är positiv tiU schablonbelopp för byggherrekostaader.

Lånsstyrelsen
i Norrbottens lån tUlstyrker förslaget.

Plv
anser inte att förslaget är kontroversieUt, men gör följande påpekande.

"Planverket
håller med arbetsgmppen om att det vore rimligt att minska schablonen för byggherrekostaader/m
(s 31) vid större projekt Ovannämnda figur tyder dock på att
stordriftsfördelar saknas. Förslaget är dessutom tveksamt om schablonen
reduceras med 20 % vid 5.000 m, det leder bara till att alla projekt delas upp
i gmpper om högst ca 60 lägenheter."

Entreprenörföreningen
anför bl.a. följande.

"Del bör ocksä klarläggas om byggherrens kostaader för konsulter, avgift

er, egen administration m m skall tillgodoses genom en schablon eller in

om ett lakbelopp. Eftersom beloppen synes vara snävt tilltagna bör scha

blon väljas. Det är positivt alt arbetsgmppen tagit hänsyn till all små pro

jekt har högre kostaader och därför föreslagit högre belopp för projekt upp

till 5 000 m. För tydlighetens
skuU bör klart skrivas att reduktionen Prop. 1987/88:48 endast gäUer tUlkommande
ytor utöver 5 000 m.

Enligt
preliminära beräkningar som föreningen låtit utföra medför schablonen att
endast ca 60-70 % av byggherrens kostaader (exklusive räntor och moms) ryms
inom schablonen. Möjligen skulle myndighetskostaader likställas med räntor och
moms och således ligga utanför schablonen. En-" bart inteckningskostaaden
uppgår till 2 % av produktionskostaaden, viUcet motsvarar ca 140 kr/m. En kostaadspost
som ofta kommer i kläm är arvode tiU konsulter.

Eftersom
syftet med att införa en schablon är att uppnå en återhållande effekt på kostaaden
bör schablonen avse kostaader som byggherren kan påverka."

Fastighetsägareförbundet
befarar att en schablonisering av byggherrekost-nadema kan leda uU slarvig
projektering C)ch brister i byggnadema. Förbundet tror att förslaget kan komma
att missgynna mindre fastighetsägare som normalt är tvungna att utföra en mer
omfattande projektering.

Riksbyggen
fmner det likgUtigt om tUlägget för byggherrekostaader separeras eUer ingår i schablonema.
Det vore emeUertid enklare om det ingick i respektive schabloner. Riksbyggen nolerar
att byggherrekos toadema varierar beroende på vilken kategori låntagaren
tillhör. Särskilt i de fall pantbrev måsle tas ut är det föreslagna
schablonbeloppet otUlräckligt

HSB
framhåller bl. a. följande: "Beloppen motsvarar cirka 6,5 respektive 5,5 prcx:ent
av produktionskostnaden. Maximibeloppen är för lågt satta. Dessutom är det
inte acceptabelt att byggherrar som kan erhålla kommunal borgen t ex de allmännytliga
bolagen får en generösare behandling än övriga. Med kommunal borgen slipper
byggherren pantbrevskostaader, som uppgår till 2 procent av produkfionskostaaden.
Ett rimligare förslag är att lagfarts- och pantbrevskostaader får medräknas som
faktiska kostaader pä samma sätt som räntekostaader. Med bibehållna
högstschabloner skapas dä också ett ökat utrymme för bygg-herrekostaadema.
Takel för byggherrekostaaden skulle dessutom behöva kompletteras med
ytterligare ett steg för de små projekten. De fasta kostnadema slår hårdast på
små projekt

Byggherrekostaadens
storlek är också en funktion av hur överenskommelsen mellan byggherre och
entreprenör ser ut. Olika upphandlingsförfarande ger olika fördelning av kostaad
mellan partema. 1 fotalenlre-prenadcn svarar entreprenören för huvuddelen av
projektering varför byggherren har motsvarande lägre kostaader. Elt begränsat
subventionerings-underlag för byggherrens administrationskostaader kan därför
innebära ofördelaktig styrning vid val av upphandlingsform. Effekten av en
sådan styrning kan i sig bli högre produktionskostaader, vilket inte heller är acceptabelt."

SABO
ifi-ågasätter konstruktionen av schablonbeloppet för byggherre

kostaader upp tUl 5 000 kvm. Kostaadema för administration, konsult-

kostaader och avgifter är ofta lika stora för små som större objekt, dvs.

större per kvm för små objekt, vilket borde återspeglas i någon form av fall

ande skala. 30

Stiftelsen Hyresbostäder i
Örebro är tveksam tUl förslaget och menar att Prop. 1987/88:48 man bör ha
möjlighet att ta hänsyn tiU olika objekts särart belräffande storlek, upphandlingsform
m. m.

Byggnads
AB Mimer anser att schablonen för byggherrekostaader behöver ytterligare några
steg, eftersom mindre projekt är dyrare per kvm.

Samlingslokalorganisationernas
Samarbetskommitté hävdar att samlings-lokalbyggama aldrig kommer att kunna nå
ner tUl schablonbeloppen för byggherrekostaader.

5 Räntebidrag för kosmader utöver det schablonmässigt beräknade
räntebidragsunderlaget

Sammanfattning:
Flertalet av de remissinstanser som uttalar sig är positiva till förslaget, som
de tror kommer att möjUggöra kvalitetshöjningar. Flera instanser befarar
emellertid att fillämpningssvårigheter kan uppstå. En del instanser förespråkar
att tillägget bestäms efter skälighetsprövning, andra efterlyser schabloner.
Från byggherrehåll framförs all lånesökanden bör få ett avgörande inflytande
över bedömningen.

RRV
finner det betänkUgt att man från början utgår från att det förenklade
schablonsystemet inte kommer att spegla de verkliga kostaadema och därför
inför subventioner utöver det schabloniserade underlaget. RRV efterlyser ett
klargörande av vad dessa subventioner skaU avse.

Länsbostadsnämnderna
i Stockholms, Östergötlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus och Värmlands län
är positiva tiU möjUgheten att höja det schablonmässiga räntebidragsunderlaget.
Nämnderna understryker att endast kostaader för påvisbara kvaliteter utövei-
utgångsstandarden bör beaktas. Länsbostadsnämnden i Östergötlands lån betonar
att det inte får bli så att officieUa eller inofficiella schabloner fastställs
för påslagen. Nämnden menar att det är lånehandläggarens uppgift att med sin
erfarenhet bedöma byggherrens kostoadsredovisning.

Länsstyrelsen
i Norrbottens län anser att förslaget motverkar förenklingar av följande skäl.

"Antingen
lämnas tillägget i samtliga ärenden och då är fillägget meningslöst och kan
inräknas i övriga schabloner, eller också görs en prövning i varje ärende viUcet
i många fall medför överläggningar med sökanden och en osäkerhet om vilket
bidragsunderlag som kommer att godkännas. I praktiken måste
länsbostadsnämnderna/länsstyrelserna skaffa sig egna schabloner för att bedöma tilläggskostoadema.
Altemativt kan naturligtvis bostadsstyrelsen ta fram sådana schabloner. Under
alla förhållanden torde i så fall skillnaden mot nuvarande metod bli liten. Om
varje nämnd/länsstyrelse skapar sina egna schabloner kommer vidare belåningsfömlsättningama
att variera mellan länen med åtföljande problem för rikstäckande organisationer
och företag."

Kommunförbundet
finner syftet med fiUägget vällovUgt, men menar att bedömningssvärigheter kan uppstä.
Risk finns att påslaget blir ett generellt tillägg i alla ärenden.

SB/W
befarar att tiUägget kommer att ge upphov tiU tidsödande diskussioner och
svårlösta problem meUan lånesökande och lånemyndigheter.

Entreprenörföreningen
anför alt kvaUtetspåslaget bör ge en väsenfiig sfi- t ,

mulans
till nytänkande och utveckling. Föreningen framför som sin åsUct

att byggherren bör ges
tolkningsföreträde framför myndigheten när man be- Prop. 1987/88:48 dömer skäUghelen
av vidtagna åtgärder och deras värde.

STR
tillstyrker att låneutrymmet ökas för höjd kvalitet, men menar att handläggningen
kommer att bli mer komplicerad. STR föreslår därför "att en lista med
tilläggsbelopp för olUca standardhöj ande åtgärder fastställs, så att
byggherren kan överblicka fmansieringen redan under projekteringen. Givetvis
skall det vara möjligt att efter kostoadsredovisning få tillägg även för åtgärder
som inte finns med i listan. Byggherren mäste dämtöver ha rätt att vidta
ytterligare kvalitetshöjande åtgärder utan att få läneansökan avslagen på grund
av höga överkostnader".

Industrigruppen
för Lätt Byggeri framhåller att möjligheten att öka räntebidragsunderlaget i
första hand bör användas för åtgärder som bidrar till att sänka äiskostoadema.

Fastighetsägareförbundet
poängterar att om kravet på en enkel kostaadsredovisning skall tiUgodoses, bör
beställarens skäl för behovet av åtgärderna ha företräde framför myndighetens
synpunkter.

Riksbyggen
anför "alt det bör finnas ett utrymme för kostoader för angelägen
standard, som inte kan schabloniseras och för ny teknik så att utveckling inte
hämmas. Detta anser vi hör hemma inom del "icke schablonstyrda
investeringsutrymmet". Att dämtöver i stället för schabloner ge tillägg
efter kostoadsprövning anser vi enbart vara en illusion av förenkling".

HSB
hävdar att om tUlägget skall fungera tiUfi-edsställande måste byggherren lä
bestämma vilka material och tekniska lösningar som skaU användas. Länemyndighetemas
granskning bör begränsas fill kontroll av att inte åtgärden omfattas av
utgångsstandarden, atl kostoaden inle bedöms oskälig och att maximigränsen inle
överskrids.

SABO
förordar förslaget av följande skäl. "AUt som iimebär att byggherren ges
fler frihetsgrader (inom givna ramar) gör det lällare att göra avvägningar
mellan olika kvalitetskrav. Flexibiliteten ökar samfidigt som byggherren ges
möjlighet att differenfiera kvalitet och standard. Goda bostäder med låga boendekostoader
fär inte enbart förbehållas dem som gör egna privatekonomiska insatser i
bostaden och kan tillgodogöra sig skattesubvenfioner genom ränteavdrag. Om ränlebidragsunderlaget
sttikt låses till schabloner och uigångsstandard kan beställaren (vid dålig
anpassning) tvingas välja lösningar som har för låg kvalitet. Det gäller både i
förhållande till vad som efterfrågas av hyresgästema i form av goda och
trivsamma bostäder och i förhållande till framlida byggnads-, drift-och underhåUskostaader.

Vi
kan tänka oss att detta utrymme kunde göras något större. Samtidigt är vi medvetaa
om svårigheterna att definiera god kvalitet och standard, priset härför och
gränsdragningar mot normal utgångsstandard."

SB
tUlstyrker förslaget

Stiftelsen
Hyresbostäder i Örebro anser all tUlägget möjliggör lösningar som passar lokala
cx;h objeklspecifika fömlsällningar. Byggherren ges därmed förtroende alt
välja ell ulförande som är tekniskt och ekonomiskt rim-Ugt

SPA
ifrågasätter om förslaget kan fungera i praktiken och anför!

"Risken med en sådan utformning är alltid att det utförande som täcks in
av

schablonema betraktas som normalt, och dyrbarare utförande ifrågasätts, så 32

att man kanske i praktiken
inte fär igenom utgifter som lyms inom dessa Prop. 1987/88:48 10 %. Så kan
mycket väl bli fallet även om det klart utsägs att någon skälighetsprövning
inte skall ske. Vi tror alltså att förslaget är en sådan mellanform som bör
undvikas av pedagogiska skäl.

Frågan
är också hur byggherren skall kunna särredovisa sådana delkostoa-der. Skall lånemyndighelen
göra en skälighetsbedömning av kostoadema? I sä fall är risken slor alt
beloppen pmtas ner fill en nivå långl under den verkliga. Ramen 10 % är också
för liten för att täcka in rimliga variationer i standard."

lEB
anför bl. a. följande: "Förslaget att vissa investeringar utöver det
schablonmässigt beräknade räntebidragsunderlaget skall få fullt räntebidrag (10
% av räntebidragsunderlaget) kan betraktas som en riktig utveckling. D(x;k bör
det erUigt vår mening kompletteras med krav på alt bidraget skall utoyttjas
till investeringar som sänker ärskostoaden, allt i Unje med PBL." -

Snickerifabrikernas
Riksförbund (SNIRl) föreslår utifrån fönsterindu-strins erfarenheter "alt
man centralt genom Bostadsstyrelsen fastställer vad som är att anse som
"kvalitet ulöver normal standard". Den decentralisering lill
länsbostadsnämnderna av rätten fill att ta ställning i detta avseende ger avsevärt
sämre möjligheter för industrin att utforma sina produkter enhetligt för köpare
över hela landet".

Karin
Lidmar Reinius varnar för att tUlägget kan komma all missbrukas för trendiga
skåpsnickerier, ytiiga dekorationer i trapphus eUer på fasader m. m. om det inle
definieras bättre.

6 Regionala kostnadsskillnader

Samma/fattning:
Remissinstansema är övervägande positiva tUl att behåUa någon form av ortskoefficientsystem.
I de flesta fall förordas ett system baserat på A-regioner. Några instanser
anser däremot att ortskoefficienlema bör slopas.

Bos
har följande åsikter beträffande ortskoefficienter. "Eftersom
bostadsstyrelsen förordar bibehåUandet av ett system med en enhefiig
beräkningsmetod som hjälp vid kostoadsprövning och låneunderlags-beräkning
anser styrelsen också att ortskoefficienter bör finnas för regional kostoadsanpassning.
För att koefficienterna skall kunna fastställas cx;h löpande hållas aktuella
måste basen (nivån 1,0) anges. Av förenklingsskäl bör ruvån 1,0 avse de genomsnitfiiga
kostoadema i Mellansverige, och relateras till skillnaden i total byggnadskostoad
mellan olika regioner. Därmed kommer ortskoefficienlema för en stor del av
riket att vara 1,0."

Lånsstyrelsen
i Norrbottens län hävdar bestämt att ortskoefficientsyste-met bör behåUas och
anför vidare.

"Möjligheten
att fastställa högre koefficienter i vissa inlandskommuner i Norrland bör också
behållas. Vidare bör koefficienterna omprövas regelbundet, förslagsvis
vartannat år. Gmndema för fastställande av ortskoefficienter bör dock revideras
sä att en ändring av koefficientema för en viss region inte automatiskt leder
till ändring för resten av landet."

Statens
institut för byggnadsforskning (SIB) förordar att ortskoefficienlema slopas av
följande skäl.

"Det
kan konstateras att kostaadsbilden över landet för både ny- och om- Prop.
1987/88:48 byggnadsverksamheten är splittrad. Det är därför tekniskt svårt att
spegla kostoadsskillnader med ett ortskoefficientsystem. Samtidigt bör man ha i
mirmet att ett sådant system visserligen utjämnar kostoadssskillnader mellan
kommuner (x;h regioner, men att det kan leda till konserverade löne- (x;h andra
kostoadsskiUnader."

STR
fi-amför följande uppfattning om ortskoefficienlema. "Dagens stora skiUnader
mellan ortskoefficienter i närliggande områden har medfört stora problem, då
det blir mer lönsamt för byggarbetskraften att pendla fill de överhettade
områdena. STR fillstyrker därför förslaget om buffertzoner. Vi tillstyrker
också att den detaljerade geografiska indehiingen jämnas ut. Vi är dock
tveksamma fill att intervallen fixeras fill 3 procentenheter, då det i kronor
räknat kan medföra avsevärda skillnader i lån mellan närliggande orter med
likartade fömtsättningar."

7 Räntebidragsunderlagets anpassning tiU kostnadsutvecklingen

Sammanfattning:
Flertalet av de remissinstanser som yttrat sig fi-amhåUer att rationaliseringsfaktom
i fidskoefficienten bör minska mer än vad som föreslås.

Länsbostadsnämnden
i Östergötlands län ilråg åsätter om man överhuvudtaget skall behöva beakta rationaliseringsfaktom
vid bedömningen av tids-koefficienten, med hänsyn till att dagens byggande görs
i små enheter i svåra områden.

SIB
är den enda av remissinstansema som motsätter sig en minskning av rationaUseringsfaktom.
Motiveringen härför är att förslaget skulle minska pressen på förelagen att
företa rationaliseringar.

Entreprenörföreningen
framhåller att den föreslagna sänkningen av rationaliseringsfaktorn är aUtför
liten och anser vidare att "rationaliseringsfaktom endast bör beräknas
för den del av kostoadema som lånesökanden och entreprenören kan påverka. Om
myndighetsberoende kosmader stiger, såsom t ex kostoader för inteckningar,
förväntas entreprenören genom ökad rationalisering, tom under byggnadstidens
gång, uppväga sådana kostaadsök-ningar. Det är inte rirrUigt"

STR
framför följande uppfattning om tidskoefficientema.
"Rationaliseringsfaktor är ett förskönande namn på statens kontinuerliga nedskärning
av stödet fill nybyggda bostäder. Sedan den nya serien tidskoefficienler och
den höjda rafionaliseringsfaklom infördes 1984 har låneunderlagen urholkats
med nästan tio procent i förhållande till den fakfiska kostnadsutvecklingen
med hjälp av denna faktor. Naturligtvis ökar då differensen mellan låneunderlag
och prcxiukfionskostoad. Genom att denna differens benämns överkostoad ges
sken av att byggnadsindustrin ensam ansvarar för kostoadsökningen och höga överkostaader
har åberopats som grund för avslag på aUlför många låneansökningar.

Byggandet
rationaliseras förvisso fortlöpande för all företagen skall kunna

stärka sin konkurrenskraft och lönsamhet Under 80-talet har dock den min

skade volymen, minskade projektstorleken, ökade komplUcationsgraden

m fl väUcända faktorer motverkat de positiva effektema av
rationalisering." o_

Riksbyggen föreslår att rationaliseringsfaktom
sänks tUl 0,1 procent- Prop. 1987/88:48 enheter f)er månad.

HSB
och SABO anser att gnmdema för tidskoefficienlen bör ses över bl. a. för att
uppnå följsamhet mellan låne- och kostaadsutveckling under byggnadstiden.

SB
efterlyser en bättre kostaadsanpassning av räntebidragsimderlagen under
byggtiden av följande skäl.

"Inga
entreprenörer accepterar enligt vår erfarenhet prisuppräkning med lUc under
byggtiden. Alternativet är ell högre pris i det preliminära skedet. Entreprenaden
räknas upp med E84 och låneunderlaget med tik, vilket innebär att överkostaader
som måste frifmansieras automatiskt uppkommer under byggtiden."

Stiftelsen
Hyresbostäder i Örebro hai följande uppfattning om tidskoefficienten.

"Vi
anser det viktigt att fidskoefficienten fortsättningsvis får en bättre koppling
till den verkliga byggkostaadsutvecklingen. Det är idag mycket svårt att fä
entreprenörer att godta fidskoefficienten som indexreglering. I de fall en
entreprenör godtar tidskoefficienten har han redan i anbudet gjort ett tillägg
för den del av kosmadsutvecklingen han inte räknar att bli kompenserad för i
uppräkningen av fidskoefficienten."

SPA
menar att den starka eftersläpningen av fidskoefficienten troligen beror pä att
man inte beaktar den kostaadsökning, som hänför sig tiU löneglidningen.

Nordiska
Trähus i Vrigslad AB hävdar att rationaUseringsfaktom bör slopas helt.

8 Kosmadsprövningen

Sammanfattning
: Flertalet av de remissinstanser som diskuterar förslaget är positiva till det
Tre instanser avstyrker emellertid ett slopande av överkost-nadsprövningen med mofiveringen
att ett jämförelseinstrument behövs vid bedömningen av kostaadema.

Bos
hävdar att "för att kunna bedöma om kostaadema för ett visst objekt är
höga eUer låga måste man ha tUlgång tUl ett tiUförlifiigt jämförelseinstrument.
Styrelsen förespråkar absolut inte en kostaadsprövning som innebär att avslag
lämnas t ex vid fixa överkostaadsnivåer, men anser det väsentligt att
skälighetsbedömning cx;h fastställande av lånens slorlek och säkerhetsläge
görs på så objektiva grunder som möjligt".

Länsbostadsnämndenui
i Stockholms, Östergötlands och Värmlands lån tiUstyrker förslaget om kostaadsprövning.

Lånsstyrelsen
i Norrbottens lån har ingen erinran mot att den formeUa knylningen av kostaadsprövningen
lUl överkostaadema slopas. Länsstyrelsen hävdar emellertid att den som skall
utföra en kostaadsprövning måste ha en metod alt jämföra olika projekt, om det
inte skall bli ell allmänt tyckande.

Plv,
SPK, Kommunförbundet och Bcmkföreningen tUlstyrker förslaget

SBAB
framhåller att en friare kostaadsprövning kan leda lUl avsevärt försämrad
säkerhet för långivningen.

Entreprenörföreningen
delar arbetsgmppens uppfattning alt kostaadskon- o-

troUens
formeUa anknytning till överkostaaden bör upphävas. Som argu-

ment härför anförs att
sambandet meUan produktionskostnad och överkost- Prop. 1987/88:48 nad är
svagt

Hyresgästernas
Riksförbund ser förslaget som en förenkling.

Fastighetsägareförbundet
anser att ett slopande av öveikostoadsprövning-en skulle medföra betydande
besparingar för byggherrar och samhälle i form av kortare'handläggningstider.

Riksbyggen
menar att det krävs ett värderingsinstrument som bas för en kostaadsprövning.
Riksbyggen för vidare följande resonemang. "Vad arbetsgmppen nu föreslår i
fråga om kostaadsprövning måste betraktas som mindre väl genomtänkt Hur kan kostaademas
skälighet i absoluta tal bU avgörande? Är 10 Mkr mer skäligt än 12 Mkr? Arbetsgmppen
säger också, att frågan om projektets upphandling skall få central betydelse
vid bedömningen av kostaademas skälighet. Vad detta skall innebära ställer vi
oss frågande inför. Skall produkfionskostaadema för olika upphandlingsformer ställas
mot varandra och mätas i kr per kvm blir kostaadsprövningen än mer
"mekanisk" än i dag."

HSB,
SABO, SB och Stiftelsen Hyresbostäder i Örebro tillstyrker förslaget

9 Räntebidragstmderlag vid ombyggnad

Sammanfattning
: Remissinstanserna är delade i sina uppfattningar om förslagen i fråga om
ombyggnad. De statUga myndighetema är övervägande positiva till förslaget. Rertalet
organisationer och företag avstyrker däremot ändringama. En del instanser anser
att förslaget bör analyseras ytterUgare.

Bos
hai bl. a. följande synpunkter på förslaget "Problemet med förslaget är
att subventionsgraden även för angelägna ombyggnader försämras, utom i de fall
subventionerna till överkostaadema uppväger bortfallet av ingångsvärdebeläningen.
Mot denna bakgrund är förslaget att utvidga möjlighetema till tilläggslån bra. Arbetsgmppen
vill dock begränsa möjligheterna fill miljonprogramsområden. Detta är
tveksamt. Bostadsstyrelsen föreslår att möjligheten till tilläggslån utvidgas
till att gälla även andra väsentiiga åtgärder som inte kan förräntas. För att övergångseffektema
av ett slopande av ingångsvärdebeläningen skall mildras kan det vara nödvändigt
med en övergångsperiod och eventuell avtrappning under förslagsvis 2 år."

Länsbostadsnämnderna
i Stockholms, Malmöhus, Göteborgs och Bohus och Värmlands län tUlstyrker
förslaget att slopa ingångsvärdebelåningen, fömtsatt att rmljonprogramsområdena
kompenseras med tiUäggslån.

Länsbostadsnämnden
i Östergötlands lån befarar att ombyggnadsverksamheten kommer att minska
kraftigt om ingångsvärdebelåningen slopas. En lösning vore att ge alla låntagarkategorier
oavsett upphandlingsform "pk-belåning" inom räntetrappans gränser.

Länsstyrelsen
i Norrbottens lån anser inte att förslaget för närvarande har nägra allvarUgt
negativa effekter för Norrbotten.

SIB
fmner förslaget om slopande av ingångsvärdebelåningen befogat ur rättvise- och
neutralitetssynpunkt, men saknar en motivering och en analys av de föreslagna förändringama.

36

Plv avstyrker
förslaget om räntebidragsunderlag vid ombyggnad, Prop. 1987/88:48 eftersom
redovisningen är alltför summarisk för att man skaU kunna bedöma konsekvensema
av förslaget.

Ban/öreningen
ser förslagen som både förenklade och harmoniserande.

SBAB
anser att förslaget kan innebära alt säkerheten för bostadslänen försämras.

Entreprenörföreningen
poängterar att en ändring av ingångsvärdebelåningen måste föregås av en
väsentligt grundligare analys av konsekvensema och att ett eventuellt
genomförande måste ske under en längre tidsperiod samt att omsorgsfuUt
utformade övergångsregler måsle utarbetas.

Hyresgästernas
Riksförbund anmäiker att slopandet av ingångsvärden kan bidra tUl att hyroma
för centralt belägna lägenheter kan bli så höga att van-Uga inkomsttagare inte
har råd att bo där.

Fastighetsägareförbundet
anför att man inte kan "acceptera att ingångsvärdebelåningen slopas.
Genomförda utredningar visar att ombyggnader numera nästan alltid föregås av ägarskifte.
Byggherren måsle då kunna fmansiera förvärvet av saneringsfasligheten på ell
acceptabelt säll. Mänga fastighetsägare har också köpt fasfigheler för
ombyggnad. De skulle kunna drabbas av direkta ekonomiska förluster om
ingångsvärdebelåningen slopas. En sådan åtgärd får därför - om den genomföres
trots vad här påtalats - imder inga omständigheter ges retroaktiv
verkan." Förbundet anser vidare,att om ytterligare en möjlighet till
tilläggslån införs, bör den avse alla ombyggnader som inte kan förräntas på normala
vUlkor.

Riksbyggen
och HSB avstyrker förslaget om slopande av ingångsvärde-belåningen, som de
anser förbättrar villkoren för dyra ombyggnader och försämrar villkoren för
mindre ombyggnader.

SABO
avstyrker förslaget om slopad ingångsvärdebelåning.

SB
tUlstyrker ändringama i ombyggnadsbelåningen.

Västerviks
Bostads AB och Stiftelsen Hyresbostäder i Örebro är negativa tUl avskaffandet
av ingångsvärdebeläningen, eftersom detla skuUe försvåra ombyggnader.

Byggnads
AB Mimer fillstyrker ombyggnadsförslaget fömtsatt att "pk-belåning"
införs vid ombyggnad och då även för egen regi.

10 Låneunderlag vid nybyggnad och onyggnad

Sammanfattning:
Fiertalel av de remissinstanser som behandlar förslaget om bestämmande av
låneunderlag är positiva till della. SBAB ser emellertid negativt på
förslaget, bl.a. med motiveringen att säkerheten för långivningen kan
försämras. Bottenlangivarna är däremot uttalat positiva.

Länsbostadsnämnden
i Östergötlcmds län befarar att de kreditgivare som lämnar bottenlån kan komma
att reagera mot förslaget. "För närvarande maximeras läneunderlaget
åtminstone vid 125 %-ruvån. Enligt förslaget skulle man teoretiskt kunna hamna
i viUcel säkerhelsläge som helstmed det statliga lånet. Länsbostadsnämnden
anser att räntebidragsunderlaget skall beräknas och få utgöra låneunderlag.
Man bör dämlöver göra panlvärdeslillägg för lokaler och dylikt för att därmed
bestämma ett pantvärde som reglerar gränsema för de säkerheter som skall
ställas för det stafiiga

lånet
och därmed också få betydelse för bottenkrediigivama."

37

Länsbostadsnämnden
i Malmöhus lån har ingen erinran mot förslaget. F*rop. 1987/88:48

Länsstyrelsen
i Norrbottens lån konstaterar bl.a. följande.

"Förslaget
innebär vidare alt låneunderlag och pantvärde inte kommer att vara lUca i aUa
ärenden. Tidigare när bostadslånen fmansierades över statsbudgeten fanns det mofiv
för en sådan uppdebiing. 1 och med att finansieringen av bostadslånen lyftes ut
från statsbudgeten har mofiven för en uppdelning blivit svagare. Enligt
länsstyrelsens uppfattning bör därför reglema utformas sä att läneunderlag och
pantvärde överensstämmer i flertalet ärenden. Bl a bör höga markvärden normalt
beaktas i läneunderlaget."

Plv
stöder arbetsgmppens förslag all basera låneunderlaget på produktionskostaaden.

Stadshypolek
tUlstyrker förslaget om låneunderlag.

SPINTAB
är positiv fill förslaget, eftersom detta ger möjlighet att höja underlaget för
lån. Höjningen krävs med hänsyn tiU den förväntade kostaads-ökningen i
nyproduktionen.

Bankförerungen
har inga invändningar mot att de föreslagna åtgärderna avseende låneunderlag
vid nybyggnad och ombyggnad genomförs.

SBAB
motsätter sig bestämt arbetsgmppens uppfattning att det inte behövs nägon
schablonmetod som utgångspunkt för att bestämma låneunderlaget och dess
maximala storlek i varje enskilt fall. Förslaget skulle enligt SBAB få två
betydande effekter.

"Den
ena effekten är att låneunderlagsnivån skulle höjas för en stor del av det statsbelånade
bostadsbyggandet. Det är svårt att uppskatta hur stor denna höjning blir, bl.a.
därför att beskrivningen av hur läneitaderlaget skall bestämmas är oklart.
Under alla förhållanden kommer låneunderlagsnivån att höjas avsevärt. Om nivån
ökar med ca 10 %, vilket inte förefaller orimligt, skulle kreditgivningen av
bottenlän och bostadslån öka med ca 3 000 Mkr per år. Det innebär att län med
lägre ränta och längre amorteringstid kan användas för att finansiera kostaader
som i dag finansieras med egen insats eller kortfristiga sk topplän med högre
räntor. Sparandet i bostadssektorn skuUe alltså minska inte obetydUgt

Den
andra effekten av arbetsgmpjjens förslag är att säkerheten för långivningen
skulle försämras. Anledningen är dels den generella höjningen av låneunderlagsnivån,
dels all bestämningen av låneunderlaget i enskilda fall blir osäkrare och dels
att frågan om hur pantvärdena, som bestäiimier lånens placering förmånsrättsordning,
inte har behandlats närmare av arbetsgmppen."

Fastighetsägareförbundet
anser att utgångspunkten för att bestämma låneunderlaget mäste vara
fastighetens marknadsvärde.

HSB
avstyricer förslaget om beräkning av låneunderlag.

Västerviks
Bostads AB och Byggnads AB Mimer tiUstyrker förslaget

SPA
menar att låneunderlaget bör baseras på produktionskostaaden eftersom
kopplingen tUl en schablonmetcxl pressar ned standarden tiU en alltför låg
nivå.

SPA
"tror dcx;k att begränsningen av låneunderlaget till 130 % av ett scha-

blonberäknat räntebidragsunderlag är olycklig, i varje fall om man behåller

en kostaadsprövning för att avgöra om lån skall beviljas. Resultatet blir ju

att man bibehåller dagens koppling mellan schablonberäknat låneunderlag

och godtagen kostaad som arbetsgmppen sä vältaligt argumenterat för att 3g

man
tar bort".

Samlingslokalorganisationernas
Samarbetskommitté anmäiker att det av Prop. 1987/88:48 förslaget inte
framgår hur den del som avser samlingslokaler skall hanteras.

Villaågareförbundet
ansluter sig tiU principema för alt beräkna låneunderlag.

39

Innehåll

Propositionen....................................................................... 1

Propositionens
huvudsakliga innehåU.................................. 1

1
Inledning........................................................................ 2

2
Metoden för
beräkning av produktionskostaader

för bostäder m. m.......................................................... 3

2.1
Byggkosmader....................................................... 3

2.2
Markkostaader...................................................... 5

2.2.1 Tomt-
och grundberedningskostnader 5

2.2.2 Lägeslillägg.................................................. 7

2.3
Byggherrekostaader
och räntor m. m.................... 8

2.4
Regionala kostaadsskiUnader............................... 9

3
Kostaadsprövningen.................................................... 10

4
Räntebidrag och
lån för det s. k. ingångsvärdet vid ombyggnad 11

5
Ekonomiska
konsekvenser........................................... 12

5.1
Nybyggnad........................................................... 12

5.2
Ombyggnad......................................................... 12

5.3
StatsfmansieUa
effekter...................................... 13

6 Schabloner
för amortering av underliggande kredit vid

beräkning av räntebidrag............................................. 13

7
HemstäUan................................................................... 14

8
Beslut 14

Bilaga 1 Nuvarande
metod för att beräkna produktionskostaader

vid nybyggnad................................................... 15

Bilaga 2 Sammanfattning
av departementspromemorian

(Ds Bo 1987:3) Förenklade metoder att beräkna läne

underlag och räntebidragsunderlag för bostäder 19

Bilaga 3 SammanstäUning av remissyttranden över

departementspromemorian (Ds Bo 1987:3)

Förenklade metoder att beräkna låneunderlag och

räntebidragsunderlag för bostäder................... 22

Prop.
1987/88:48

Norstedts Tr/ckeri, Stockholm 1987 40