Prop. 1989/90:77

Regeringens proposition 1989/90:77

om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.

Prop. 1989/90:77

Regeringen
föreslår riksdagen att anta de förslag som har lagils upp i bifogade utdrag ur
regeringsprotokollet den 1 februari 1990.

På
regeringens vägnar Ingvar Carlsson

Laila
Freivalds

Propositionens huvudsakliga innehåll

I
propositionen föreslås lagändringar i syfte att förstärka skyddet för de
konsumenter som genom köp eller entreprenadavtal förvärvar ett småhus från en
näringsidkare. Vidare föreslås nya regler i fråga om felansvaret vid
fastighetsöverlåtelser i andra fall, exempelvis vid försäljning av en
fastig-hel från en privatperson till en annan.

Konsumenter
förvärvar ofta småhus från näringsidkare genom entreprenadavtal som innebär
att näringsidkaren skall uppföra småhuset åt konsumenten. För närvarande finns
det inte några lagregler som direkt tar sikte på sådana förvärv. Det föreslås
nu att de tvingande reglerna i konsumenttjänstlagen skall gälla också sådana
entreprenadavtal. Beträffande fall då konsumenten i stället har köpt
fastigheten av en näringsidkare föreslås att jordabalkens regler om fel och
dröjsmål skall vara tvingande till konsumentens förmån. De berörda lagreglerna
skall dock inte vara tvingande, om konsumenten tillförsäkras ett sådant
garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig
bostadsfinansiering.

Beträffande
fastighetsköp i allmänhet betonas att köparens undersökningsplikt är av
central betydelse för frågan om säljarens ansvar för fel i den faslighet som
köpet avser. Det föreslås nu att köparens undersökningsplikt skall anges och
preciseras i lagtexten. Vidare föreslås alt en fastighetsköpare blir skyldig
att inom skälig tid reklamera ett eventuellt fel på samma sätt som den som
köper lös egendom. Förslaget innebär också all säljarens felansvar kommer att
preskriberas tio år efler det atl köparen tillträdde fastigheten.

1
propositionen föreslås slutligen en ändring i förslaget till ny köplag i fråga
om köp av byggnad på annans mark. Enligt ändringsförslaget skall

jordabalkens
felregler gälla i stället för motsvarande regler i köplagen när det är fråga om
köp av en byggnad som uppförts för stadigvarande bmk.

Prop.
1989/90:77

Lagförslagen
i denna proposition har granskats av lagrådet. Propositionen innehåller därför
tre huvuddelar: lagrådsremissen (s. 12), lagrådets yttrande (s. 71) och
föredragande statsrådets ställningstagande till lagrådets synpunkter (s. 84).

Den
som vill ta del av samtliga skäl för lagförslagen måste därför läsa alla tre delarna.

Propositionens
lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken;

Härigenom
föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 4 kap. 11 -13, 15, 19 och 27 §§
skall ha följande lydelse, dds alt det i balken skall införas fyra nya
paragrafer, 4 kap. 19 a - 19 d §§, av följande lydelse.

Prop.
1989/90:77

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4
kap.

11§

Säljaren
står faran för all fastigheten av våda skadas eller försämras

medan
den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger dock på

köparen, om
fasligheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens sida.

Har fastigheten skadats
eller försämrats på gmnd av händelse för vilken säljaren står faran, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen eller, om ej skadan är av ringa betydelse, häva
köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från del tillträde skedde, är
rätten lill sådan talan förlorad.

Har fastigheten skadats
eller försämrats på gmnd av händelse för vilken säljaren slår faran, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva
köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträde skedde, är
rätten till sådan talan förlorad.

Har fastigheten efter
köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Han har dessutom rätt till
ersättning för skada. Om skadan är av ringa betydelse, får köpet hävas endast
om säljaren förfarit svikligt.

Väckes
ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är rätten till
sådan talan förlorad, om ej säljaren yör/än7 svikligt.

Har fastigheten efter
köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva
köpet. Han har dessutom räll lill ersättning för skada.

Väckes
ej talan om hävning inom ett år från det tillträdel skedde, är rätten till
sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot
tro och heder

Underlåter säljaren utan
skäl att avträda fastigheten i rätt lid, skall han ersätta köparen dennes
skada. Köparen får även häva köpet, om ej dröjsmålet är av ringa betydelse.

Underlåter säljaren ulan
skäl atl avträda fasligheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes
skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse.

Balken
omtryckt 1971:1209.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1989/90:77

Kan köparen i annal
fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt alt häva köpet och
få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var
känt för honom när köpet slöts. Om skadan är av ringa betydelse, får köpet
hävas endast om säljaren förjårit svikligt.

Väckes
ej talan om hävning inom ell år från den dag då tiden för sökande av lagfart
utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut i
lagfartsärendet vann laga krafl, är rätten lill sådan talan förlorad, om ej
säljaren förfara svikligt.

Kan köparen i annat
fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och
få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var
känt för honom när köpet slöts. Köpet får dock hävas endast om skadan är av
väsentlig betydelse.

Väckes
ej talan om hävning inom ett år från den dag då liden för sökande av lagfart
utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut i
lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan förlorad, om ej
säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder

Avviker fastigheten
från vad som kan anses utföst eller från vad som köparen eljest, utan alt fall
som avses i 16-18 §§föreligger, med hänsyn tid omständigheterna haft anledning
räkna med vid köpet, äger 12 § motsvarande tillämpning. Ersättning för skada
skad dock utgå endast om avvikelsen avser egenskap som kan anses utföst eller
säljaren förfarit .svikligt.

Om fastigheten inte
stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från
vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tdlämpas vad som sägs i 12 §
om köparens räll att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen
har dessutom rätt tiU ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på
försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad
säljaren får anses ha utföst.

Som fd får inte
åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning
av fastigheten som varit påkallad med hänsyn lill fastighetens skick, den
normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna-vid
köpet.

I9a§

Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12
och 17—19§§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid
efter det atl han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).

Utan hinder av första stycket får köparen åberopa all fastigheten är

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Frop. 199190:11

felaktig, om säljaren har handlat grovt värdslöst eller i strid mot
tro och heder.

Har köparen avsänt ett meddelande som anges i första stycket på ett
ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om del försenas,
förvanskas eller inte kommer fram.

I9b§

Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år
efler del att han har tdlträtl fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan.

I9c§

Ett avdrag på köpeskdiingen skall beräknas så att förhållandet mellan
det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten
för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt
skick.

19d §

En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en fastighet
tid en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten
åberopa ett köpevdl-kor som i jämförelse med bestämmelserna i 11-19 c §§ är
till nackdel för denne.

Första stycket gäller inte om konsumenten tillförsäkras ett sådant
garanti-, försäkrings- och avtals-skydd som ställs som vdlkor för statlig
bostadsfinansiering.

27
§ Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i fastigheten, får
han häva köpet endast när han erlagt så myckel av köpeskillingen att säljaren
kan innehålla belopp som svarar mot vad som kan komma att utgå ur fastigheten
på gmnd av inteckningen eller panlsältningen. Om vad som köparen eriagt av
köpeskillingen ej förslår, får han häva köpet endast om han betalar skillnaden.
Avser inteckningen även fastighet som icke ingick i köpet, får köparen häva
köpet endast om han dessutom ombesörjt, att det gemensamma ansvaret upplösts.

Om
köparen upplåtit annan rät- Om köparen upplåtit annan rät

tighet och denna väsentligt minskar lighet och denna väsentligt minskar,

fastighetens värde eller dess an- fastighetens värde eller dess an- 7

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1989/90:77

vändbarhet i säljarens
hand eller om eljest fastigheten väsentligt försämrats eller på annat sätt
nedgått i värde på gmnd av åtgärd eller annan omständighet, som är all hänföra
till köparen eller beror av denne, får köparen häva köpet endast om säijaren
förfarit svikligt.

vändbarhet i säljarens
hand eller om eljest fastigheten väsentligt försämrats eller på annat sätt
nedgått i värde på gmnd av åtgärd eller annan omständighet, som är att hänföra
lill köparen eller beror av denne, får köparen häva köpet endast om säljaren
yär ersättning för värdeminskningen.

Denna
lag träder i kraft den 1 januari 1991. 1 fråga om avtal som har ingåtts före
ikrafllrädandet gäller dock äldre bestämmelser.

2 Förslag till Prop. 1989/90:77

Lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716);

Härigenom
föreskrivs att 1, 3, 10 och 45 §§ konsumenttjänstlagen (1985:716) skall ha
följande lyddse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lyddse

1§
Denna lag gäller avtal om tjänster som näringsidkare i sin yrkesmässiga
verksamhet utför åt konsumenter huvudsakligen för enskilt ändamål i fall då
tjänsten avser

1. arbete
på lösa saker, dock ej behandling av levande djur,

2. arbete
på fast egendom, på 2. arbete på fast egendom, på

byggnader eller andra anläggningar byggnader eller andra anläggningar

på mark eller i vatten eller på andra på mark eller i vatten eller på andra

fasla saker, dock ej arbete som avser fasla saker,

uppförande
av byggnader för bostadsändamål eller annat arbete som den .som uppför
byggnaden har åtagit sig att utföra i samband därmed,

3. förvaring
av lösa saker, dock ej förvaring av levande djur.

3§
Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel
för konsumenten är ulan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.

Första stycket gäller inte vid tjänster som avses i 1 § 2, om konsumenten
tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som
vdlkor för statlig bostadsfinansiering.

I0§
Tjänsten skall vidare anses felaktig, om resultatet avviker från sådana uppgifter
av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet
som kan antas ha inverkat på avtalet och som i samband med avtalets ingående
eller annars vid marknadsföring har lämnats

1. av
näringsidkaren,

2.
av någon annan näringsidkare eller
av en branschförening eller liknande organisation för näringsidkarens räkning,
eller

3.
av en leverantör av material
till tjänsten eller av någon annan i tidigare led.

Första
stycket gäller ej i fråga om Första stycket gäller inte i fråga

uppgifter som i tid har rätlats på ett om uppgifter som i tid har rättats

tydligt sätt. på ett tydligt sätt och inte heller om

näringsidkaren varken kände till eller borde ha känt till uppgiftema.

45
§

Skall betalning enligt avtalet ske hell eller delvis innan tjänsten har

utförts och betalar inte konsumenten i rätt tid, får näringsidkaren inställa 9

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1989/90:77

arbetet
till dess att konsumenten betalar. Om det följer av avtalet att konsumenten
skall medverka till tjänstens utförande och han inte i rätt tid lämnar sådan
medverkan som utgör en väsentlig förutsättning för utförandel, får
näringsidkaren inställa arbetet till dess all konsumenten lämnar sin medverkan.

Har
tjänsten påbörjats, är nä- Har tjänsten påbörjats, är nä

ringsidkaren dock skyldig att såvitt ringsidkaren dock skyldig att såvitt

möjligt ulföra arbete som inte kan möjligt utföra arbete som inte kan

uppskjutas utan risk för allvarlig uppskjutas utan risk för allvarlig

skada för konsumenten. skada för konsumenten, om inte ar-

betet medför väsentliga kostnader eller ölägenheter för näringsidkaren.

Inställer
näringsidkaren arbetet enligt första stycket, har han rätt till ersättning för
kostnader och andra förluster som detta åsamkar honom, om konsumenten inte visar
att dröjsmålet ej beror på försummelse på hans sida.

Denna
lag träder i krafl den 1 januari 1991. 1 fråga om avtal som har ngåtts före
ikraftträdandet gäller dock äldre bestämmelser.

10

3 Förslag till Prop. 1989/90:77

ändring i förslaget till köplag;

Härigenom
föreskrivs att 1 § köplagen skall ha följande lydelse.

Nuvarande
lydelse' Föreslagen lydelse

1§
Denna lag gäller köp av lös egendom. Lagen gäller i tillämpliga delar även byte
av lös egendom. Lagen gä/ler inte överlåtelse av tomträtt.

Vid köp av byggnad som uppförts för stadigvarande bruk gäller i stället
för bestämmelserna i 3, 13, 17-21 samt 30-40 §§ vad som föreskrivs i 4 kap.
Il, 12 och 18-19 d§§ jordabalken. Om en toml-rätlsupplåtdse enligt 13 kap. 5§
jordabalken har innefattat överlåtelse av en byggnad, gäller de nämnda
bestämmelserna i jordabalken dock inte om något annat följer av 13 kap. 8 §
jordabalken.

Lydelse enligt prop. 1988/89:76. 11

Justitiedepartementet Prop-1989/90:77

Utdrag
ur protokoll vid regeringssammanträde den 26 oktober 1989

Närvarande:
statsministem Carlsson, ordförande, och statsråden S. Andersson, Göransson,
Gradin, Hellström, Johansson, Hulterström, G. Andersson, Lönnqvist, Thalén,
Nordberg, Engström, Freivalds, Wallström, Lööw, Persson

Föredragande:
statsrådet Freivalds

Lagrådsremiss om konsumentskyddet vid förvärv av småhus
m.m.

1 Inledning

År
1983 tillkallades en kommitté med uppdrag att utreda frågor om förbättrat
konsumentskydd vid förvärv av småhus m.m. (se Dir. 1983:01). Kommittén
(justitierådet Johan Lind, ordförande, saml riks-dagsledamölema Allan Ekström
och Bengt Silfverstrand) antog namnet 1983 års småhusköpsutredning.

Utredningen
har avgivit betänkandena (SOU 1986:38) Förvärv av nya småhus, (SOU 1987:30) Fd
i fastighet saml (SOU 1988:66) Köp av byggnad på ofri gmnd m.m. BelÉinkandena
har remissbehandlats. Till protokollet i detta ärende bör fogas dels
betänkandenas sammanfattningar som bilagor 1 — 3, dels lagförslagen i
betänkandena som bilagor 4 — 6, dels en förteckning över de remissinstanser som
yttrat sig över 1986 års belänkande som bilaga 7. En sammanställning av
remissyttrandena över 1987 års belänkande bör las till protokollet i detta
ärende som bilaga 8. Vidare bör en sammanställning av remissyttrandena över
1988 års betänkande såvitt gäller avsnitt 1 Köp av byggnad på ofri gmnd tas
till protokollet i detta ärende som bilaga 9. En sammanställning av
remissyttrandena över 1986 års betänkande finns tillgänglig i
lagstiftningsärendet (Dnr 1652-86).

1
förevarande lagstiftningsärende avser jag att ta upp de av utredningen
behandlade frågoma om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m. m.

I
1988 års betänkande behandlas även frågan om överlåtelseförbud m.m. vid
fastighetsköp saml frågan om oriktig köpeskilling vid sådant köp. Utredningens
förslag i dessa delar tar jag inte upp i detta lagstiftningsärende.

12

2 Allmänmotivering Prop. 1989/90:77

2.1 Allmänna utgångspunkter

2.1.1
Gällande lagregler

I
slutet av 1960-talet påbörjades i Sverige etl omfattande arbete för alt på
olika sätt förbättra skyddet för konsumentema. Den lagstiftning som detta
arbete har lett fram till är av såväl marknadsrättslig som civilrättslig natur.

Inom
den marknadsrättsliga konsumentlagstiftningen märks främst marknadsföringslagen
(1975:1418) och lagen (1971:112) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden.
Lagarna kan bli tillämpliga bl.a. vid marknadsföringsåtgärder och erbjudanden
som rör konsumenters förvärv av småhus. Den nuvarande civilrätlsliga
konsumentlagstiftningen berör däremot endast i begränsad utsträckning konsumenternas
förvärv av småhus.

Konsumenlljänsllagen
(1985:716) gäller således inte arbete som avser uppförande av byggnader för
bostadsändamål. Lagen gäller inte heller annat arbete som den som uppför
byggnaden har åtagit sig atl utföra i samband därmed. Dessa tjänster hölls
utanför konsumenttjänsllagens lill-lämpningsområde i avvaktan på
småhusköpsutredningens arbete (se prop. 1984/85:110 s. 35).
Konsumenttjänstlagen gäller däremot vid s.k. ROT-arbeten, dvs. reparationer,
ombyggnader och tillbyggnader. Konsument-köplagen (1973:877) kan bli tillämplig
när en konsument köper en husbyggsats men däremot inte när konsumenten
förvärvar en färdig byggnad. Del sistnämnda gäller vare sig byggnaden är lös
eller fast egendom. Den nya konsumentköplag som jag senare i dag kommer all
föreslå har samma tillämpningsområde som den nu gällande när del gäller
byggnader och husbyggsatser.

Reglerna
om köp av fast egendom finns i 4 kap. jordabalken. Av särskilt intresse i detta
sammanhang är reglerna i 4 kap. 10 —27 §§ om säljarens och köparens rättigheter
och förpliktelser. Här finns inte några regler som särskilt tar sikte på
konsumentskyddet. Den gmndläggande dispositiva regeln i 4 kap. 19 § jordabalken
om fel i fastighet gäller alltså även när en konsument för privat bmk köper en
bostadsfaslighet av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet. Att det
är fråga om ett konsumentförhållande torde dock kunna beaktas vid bedömningen
av om säljaren med befriande verkan kan friskriva sig från felansvaret (jfr NJA
1975 s. 545 och 1981 s. 400). Reglerna i 4 kap. jordabalken gäller också vid
överlåtelse av tomträtt (se 13 kap. 7 § jordabalken).

Om
en konsuments köp av en bostadsbyggnad är av sådant slag att det inte faller in
under reglerna i 4 kap. jordabalken omfattas det i stället av den allmänna
köplagen. Är del fråga om uppförande av hus gäller dock inte köplagen. Den
lagen gäller inte ens om näringsidkaren skall tillhandahålla materialet lill
byggnaden (se 2 § i 1905 års köplag; motsvarande enligt 2 § första stycket I
förslaget till ny köplag enligt prop. 1988/89:76). Det finns för närvarande
inte några lagregler om dessa konsumenttjänster (entreprenader). Rättsläget
bestäms väsentligen av de standardavtal som tillämpas på marknaden.

13

2.1.2
Allmänna standardvillkor vid entreprenader Prop. 1989/90:77

De
olika former av entreprenader som förekommer bmkar indelas i totalentreprenad,
generalentreprenad och delad entreprenad. Totalenireprenad föreligger då
beställaren sluter avtal med en enda entreprenör. Denne skall då svara för
såväl byggnadens projektering som dess uppförande. Generalentreprenad
föreligger då beställaren själv, vanligen genom en konsult, svarar för
projekteringen och dess samordnande med bygget, saml träffar avtal med endast
en entreprenör orn utförandet av hela bygget. Vid delad entreprenad sluter
beställaren avtal med två eller flera entreprenörer om utförande av arbete med
bygget. Varje entreprenör svarar då endast för en mindre del av del totala
arbetet. Beställaren kan också själv ulföra delar av arbetet.

För
entreprenader i allmänhet finns regler i Allmänna Bestämmelser för byggnads-,
anläggnings- och installa.lionsentreprenader (AB 72). Dessa bestämmelser har
utformats i förslci hand för avtalsförhållanden mellan näringsidkare.
Bestämmelsema innehåller detaljerade regler om bl.a. entreprenörens och
beställarens rättigheter och skyldigheter, om besiktning av utfört arbete och
om ansvar för f:l och brister. Entreprenören svarar för fel och brister som
konstaleras vid slutbesiktningen. Han svarar också för fel och brister som
framträder under garantitiden, vanligen två år från entreprenadens godkännande.
Beträffande fel eller brist som inte upptäcks och inte heller bort upptäckas
före garantitidens utgång gäller att entreprenören ansvarar härför endast om felet
eller bristen beror på grov vårdslöshet hos entreprenören.

När
del gäller småhusenlreprenader har det utarbetats ett särskilt standardavtal —
Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader där enskild konsument är köpare,
ABS 80. Detta standardavtal har utarbetats under medverkan av bostadsslyrdsen,
konsumentverket. Svenska kommunförbundet, Sveriges villaägareförbund,
Byggentreprenörema, HSB, Riksbyggen samt BPA. Till ABS 80 hör
kontraktsformulären K 1 (köpe- och entreprenadkonlrakt) samt K 2 och K 3
(entreprenadkontrakt).

ABS
80 innefattar sammantaget ell utökat skydd för småhusförvärvaren i jämförelse
med AB 72. Bl. a. har fiirvärvaren möjlighet att inom en lid av två månader
från det han erhöll etl besiklningsullålande påtala brist och fel som inte
upptagits i utlåtandet. Vidare skall olika slag av konslnads-påverkande
faktorer under produktionstiden beaktas redan när den preliminära
köpeskillingen anges. Om denna höjs med mer än 5 % har förvärvaren rätt att
frånträda förvärvet. Om förvärvarens tillträde försenas utan giltig gmnd för
tidsförlängning, är han berättigad till skälig ersättning för uppkomna utlägg
såvida särskilt vite inte har avtalats. Även enligt ABS 80 gäller alt
förvärvaren efler garantitidens utgång kan ställa entreprenören till ansvar
endast för sådana fel som beror på grov vårdslöshet från entreprenörens sida.

Sveriges
villaägareförbund och Svenska byggnadsentreprenörföreningen (numera
Byggentreprenörerna) träffade år 1976 etl avtal om utvidgat konsumentskydd för
förvärvare av småhus (Småhus 76). Avtalet har vad

14

gäller
standard villkoren för entreprenadkonlrakt anpassats till ABS 80 Prop.
1989/90:77 med tillhörande koniraktsformulär och kallas i del följande Småhus
80.

I
Småhus 80 kompletteras ABS 80 med en produktionsgaranti och en
ansvarsutfästelse. Produktionsgarantin är en säkerhet för all byggföretagets
åtaganden enligt entreprenadkontraktet fullgörs, dvs. att huset färdigställs
och att entreprenörens förpliktelser under garantitiden klaras av även om
entreprenören skulle komma på obestånd eller av annan anledning inte kan
fullgöra sitt åtagande. Ansvarsutfastelsen har utformats som en försäkring som
skall läcka väsentliga skador som består i eller är en följd av fel eller
brister i konstmktion, utförande eller material. Försäkringen gäller fr. o. m.
garantitidens utgång t.o.m. tio år från slutbesiktningen. Ansvaret för
produklionsgaranlin och ansvarsutfastelsen ligger hos ell särskilt bolag, AB
Bostadsgaranti. Åtagandet i ansvarsutfäsldser som utfärdas fr.o.m. år 1983 är
begränsat till produktionskostnaden för del försäkrade huset.

För
att ersättning skall utgå enligt ansvarsutfastelsen krävs att kostnaden för att
avhjälpa fel eller brister uppgår lill minsl 35 % av basbeloppet (självrisk).
Vid ansvarsutfästelser sorn lämnades före år 1983 var gränsen ett halvt
basbelopp. Flera självriskavdrag kan göras om del föreligger flera skador som
har olika orsaker.

AB
Bostadsgaranti utfärdar garantiförbindelse — produklionsgaranti och
ansvarsulfäslelse — efler en särskild prövning av i första hand de ekonomiska
fömlsältningama för varje enskilt projekt. Som villkor för all utfärda
garantiförbindelse kan AB Bostadsgaranti fordra att godtagbar säkerhet ställs.
AB Bostadsgaranti ansvarar i förhållande lill småhusförvärvaren för all
garantiförbindelsen uppfylls. Ansvarsutfastelsen är försäkrad hos Konsortiet
för försäkring av småhusgaranti, vilket ägs av försäkringsbolagen Skandia och
Trygg-Hansa.

Inom
den bostadskooperativa sektorn finns ett konsumentskydd som motsvarar Småhus
80. Motsvarigheten inom den kooperativa sektorn är förbehållen HSB, Riksbyggen
och BPA. Ansvarsutfästelsen är här försäkrad hos Folksam.

2.1.3
Konsumentskydd genom den statliga bostadsfinansieringen m. m.

1
bostadsfinansieringsförordningen uppställdes den 1 juli 1981 som villkor för
erhållande av statliga lån för gmppbyggda småhus att köparen skall
tillförsäkras ett tillfredsställande avialsskydd. Härmed avsågs ABS 80 eller
likvärdiga bestämmelser (prop. 1980/81:100 bil. 16, CU 29, rskr. 244). Fr. o.
m. den 1 juli 1986 gäller detta villkor även statlig bostadsfinansiering av
småhus som inte uppförs i gmpp, s. k. slyckebyggda småhus, om husen uppförs på
total- eller generalenlreprenad (prop. 1985/86:100 bil. 13, BoU20, rskr. 216).

Den
1 januari 1984 infördes som ytterligare villkor för bostadslån lill

gmppbyggda småhus all det finns ett garanti- och försäkringsskydd (prop.

1983/84:41, BoU 8, rskr. 64). Skyddet skall vara utformat i allt väsentligt

som garanti- och försäkringsskyddet i Småhus 80. Lånevillkoren gäller

såväl hus som skall förvärvas med äganderätt som hus som skall upplåtas 15

med bostadsrätt. I
praktiken uppfylls kraven på garanti- och försäkrings- Prop. 1989/90:77
skydd genom alt entreprenören lämnar garanti vid försäkring enligt Småhus 80
eller dess kooperativa motsvarighet. Staten gick år 1984 in som hälftenägare i
AB Bostadsgaranti.

De
ifrågavarande villkoren för statlig bostadsfinansiering finns numera intagna i
nybyggnadslåneförordningen (1986:692).

Genom
en ändring i nybyggnadslåneförordningen (SFS 1988:1432), som trädde i kraft den
I juli 1989, utsträcktes kravet på garanti- och försäkringsskydd även till de
slyckebyggda småhusen. För lånlagarbyggda hus som uppförs i annan ordning än på
total- eller generalenlreprenad krävs dock garanti och försäkring endast i
fråga om sådana gmndlägg-ningsarbeten, byggnadsdelar och installationer som
utförs enligt avtal med husleveranlör eller entreprenör. Garanti- och
försäkringsskyddet gäller alltså inte låntagarens eget arbete. Garanti och
försäkring för slyckebyggda småhus som uppförs på total- eller
generalenlreprenad lämnas av Bostadsgaranti och dess kooperativa
motsvarigheter. Vid delad entreprenad tillhandahålls garanti och försäkring av
ett garantiföretag, STR-Garanli AB, som bildats av Sveriges trähusfabrikers
riksförbund. Garantin och försäkringen gäller även de byggnadsdelar som
husleveranlören överlåtit. STR-Garantis åtaganden är återförsäkrade hos
Länsförsäkringar.

Konsumentskyddet
inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen kan sammanfallas enligt
följande. Det saknas krav på konsumentskydd vid ROT-arbeten. När det gäller
nyproduktion av småhus ställs krav på garanti- och försäkringsskydd. Kravet
gäller dock inte konsumentens egel arbete. Det ställs vidare krav på avtalsskydd
vid nyproduktion av sådana småhus som uppförs för försäljning till den som
skall bo i huset, s.k. säljarbyggda småhus, saml vid uppförande på total- eller
generalentreprenad av lånlagarbyggda småhus. Krav på avtalsskydd uppställs
däremoi för närvarande inte om ell låntagarbyggt småhus uppförs på delad
entreprenad.

Den
I januari 1986 inrättades en skadenämnd med rätt att besluta i vissa frågor om
avhjälpande av fukt- och mögelskador (prop. 1985/86:48, BoU 6, rskr. 62, SFS
1985:1040 och 1119). Nämnden kan besluta all medel som staten och vissa
byggproducenter gemensamt ställer lill förfogande skall få användas för
åtgärder som skall få skadade hus att fungera tillfredsställande som bostad.
Detta stöd kan utges endast för hus byggda underåren 1975-1985.

Utöver
de skadefall som omfattas av det gemensamma systemet kan staten genom fonden
för avhjälpande av fukt- och mögelskador i småhus ensam ge stöd i vissa
situationer. Ett sådant stöd kan utgå lill småhusägare som förvärvat sitt
småhus från nåigon som inte ingår i en byggproducent-grupp i det gemensamma
systemet. Staten kan också träda in med ett socialt motiverat stöd som är
begränsat till att lyfta av sådana kostnader som huset inte kan bära i ombyggt
skick. Finansieringen i övrigt får då ske med krediter på den oprioriterade
kredilmarknaden.

16

2.1.4
Lagstiftningsbehovet Prop. 1989/90:77

För
de flesta privatpersoner utgör förvärv och försäljningar av småhus de
ekonomiskt mest betydelsefulla affärerna i deras liv. Delta gäller både i fråga
om förvärv av ett nytt eller äldre hus och i fråga om försäljning av ett äldre
hus saml oavsett om avialsmotparten är en annan privatperson eller en
näringsidkare. Mot denna bakgrund är del självklart att de regler som gäller
för dessa överlåtelser måste innebära en rättvis avvägning mellan parternas
intressen. Del är också viktigt att reglerna är utformade på ett sådant sätt
att de utgör lydliga anvisningar om hur parterna bör förhålla sig och vad de
bör tänka på i samband med överlåtelsen.

Det
stora flertalet småhusöveriåldser gäller äldre (dvs. inte nybyggda) hus och med
privatpersoner som säljare och köpare. På detta område har del förekommit
åtskilliga tvister i domstolarna under de senaste åren. En slutsats som man
torde kunna dra av detta är att det skulle vara en fördel om de principer som
bör gälla kommer till ullryck i lagtexten tydligare än som är fallet för
närvarande.

Utredningen
har i 1987 års delbetänkande behandlat frågan om säljarens ansvar för faktiska
fel i den försålda fastigheten. Utredningen har därvid föreslagit att de
nuvarande reglerna förtydligas så att bl. a. köparens undersökningsplikt
framgår av lagtexten. Vidare har utredningen föreslagit regler om reklamation
och förkortad preskriptionstid saml vissa tvingande regler i fall då säljaren
är en näringsidkare och köparen en konsument.

Utredningens
förslag har mottagits väl av remissinstanserna även om det riktats kritik mot
vissa punkter i förslagen. Remissinstanserna delar allmänt utredningens
uppfattning att det finns anledning att göra ändringar i de nuvarande
reglerna. För egen del ansluter jag mig till den uppfattningen. Enligt min
mening bör reglerna utformas i huvudsak enligt utredningens förslag.

När
det så gäller överlåtelser i olika rättsliga former av nybyggda småhus har
utredningen i 1986 års delbetänkande föreslagit att konsumentskyddslagstiftningen
kompletteras med en särskild lagom förvärv av nya småhus. Lagförslaget tar
endast sikte på avtal som träffas mellan en näringsidkare i dennes yrkesmässiga
verksamhet och en konsument. I lagförslaget återfinns en heltäckande reglering
av tvingande natur i huvudsak efter mönster av konsumenttjänstlagen men med
komplettering bl.a. med vissa regler om besiktning.

Utredningens
förslag i denna del har fått ett negativt mottagande av remissinstanserna.
Åtskilliga av dem har ifrågasatt om det verkligen finns något behov av
civilrättslig lagreglering på detta område med hänsyn till det konsumentskydd
som säkerställs inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen.

Enligt
min mening får den som förvärvar ett nyproducerat småhus ett gott skydd genom
den garanti och försäkring m. m. som ställs som villkor för statlig
bostadsfinansiering. Delta hindrar givetvis inte att det kan finnas skäl att
förbättra skyddet i något hänseende. Enligt vad jag har inhämtat har
konsumentverket inlett ett arbete i syfte att genom förhand-

17

2 Riksdagen 1989/90. I .saml. Nr 77

lingar ytterligare stärka
det avtalsskydd som konsumenten har enligt ABS Prop. 1989/90:77 80. Arbetet
avser också delade entreprenader samt köp av husbyggsatser. Av det anförda
framgår all del - i varje fall för närvarande — inte föreligger några tungt
vägande konsumenlpoliliska skäl för alt vidta lagstiftningsåtgärder i syfte
alt förbättra lägel för dem som åtnjuter del konsumentskydd vilket ställs som \illkor för statlig bostadsfinansiering.

Konsumentskyddet
inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen omfattar i första hand ett
garanti- och försäkringsskydd. Av särskild betydelse är all skyddet omfattar
bl.a. del fallet atl näringsidkaren går i konkurs. Som åtskilliga
remissinstanser har anfört har garanti- och försäkringsskyddet klara fördelar
från konsumentskyddssynpunkt framför en lagstiftning som i vissa
detaljhänseenden erbjuder etl mera fullständigt skydd men som inte omfattar
någon garanti och försäkring. Av utredningens överväganden framgår all del för
närvarande inte är möjligt all införa en lagstiftning som innehåller regler om
garanti- och försäkringsskydd. En tvingande konsumentskyddslagstiftning ulan
sådana regler skulle kunna innebära att del inte går att bibehålla det garanti-
och försäkringsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering och
som har tillkommit genom frivillig överenskommelse. Det anförda talar mot att
det införs tvingande regler i fråga om den småhusproduklion som omfattas av konsumentskyddet
inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen.

Konsumentskyddet
inom ramen för bostadsfinansieringen omfattar emellertid inte hela
småhusproduktionen. Utanför konsumentskyddet faller de frifinansierade
småhusen för permanent bmk, liksom alla fritidshus En inte obetydlig del av
småhusproduktionen faller alltså utanför det konsumentskydd som säkerställs
genom den statliga bostadsfinansieringen. 1 sammanhanget bör också framhållas
möjligheten all den frifinansierade produktionen av småhus för permanent bmk —
som för närvarande inte torde utgöra mer än omkring e:n procent av marknaden —
i en framtid kommer att öka betydligt.

Konsumenternas
ställning vid nyproduktion av småhus som inte omfattas av kravet på
konsumentskydd inom ramen för bostadsfinansieringen är svag. Jag anser att det
finns starka skäl att vidta lagstiftningsåtgärder för att förbättra
konsumenternas ställning i sådana fall. Sådana lagstiftningsåtgärder framstår
också som en naturlig konsekvens av den gällande konsumentskyddslagstiftningen,
som ju bl.a. gäller reparationer och tillbyggnader av småhus.

Mot
bakgrund av det anförda förordar jag att konsumentskyddslagstifl-ningen
kompletteras med regler om nyproduktion av småhus. 1 fråga om den produktion
som omfattas av ett skydd inom ramen för bostadsfinansieringen är som jag nyss
berörde behovet av skyddsregler inte särskilt stort och del föreligger skäl som
talar mot tvingande regler på detta område. En möjlighet skulle kunna vara att
göra lagreglerna dispositiva i vissa fall. Den frågan skall jag behandla
närmare i det följande (se avsnitt 2.2.2).

2.1.S
Lagtekniska utgångspunkter

Den
av utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus gäller avtal om
förvärv av fastighet eller tomträtt till vilken hör ett nytt bostadshus avsett
för en eller två familjer. Vidare gäller lagen beträffande förvärv av ett
sådant hus som är lös egendom, men inte utgör tillbehör lill tomträtt. Inom
lagförslagets tillämpningsområde faller även olika entreprenadavtal enligt
vilka en näringsidkare ålar sig att heh eller delvis låta utföra det arbete som
behövs för att färdigställa ett sådant hus. Lagförslaget gäller också slutligen
köp av en byggsats lill ett monteringsfärdigt hus.

Förslaget om en särskild
lag om förvärv av nya småhus har — som jag tidigare framhållit — fått ett
övervägande negativt mottagande hos remissinstansema. En invändning mot
förslaget som ofta återkommer är all del blir alltför komplicerat all föra
samman regler om köp av fast och lös egendom och om tjänster i en gemensam lag.
Man har menat att det är en bättre ordning all ha särskilda lagregler för varje
avtalstyp.

Jag delar de kritiska
remissinstansernas uppfattning. Den fördel som del i och för sig innebär atl
behandla alla typer av småhusförvärv i en lag uppväger enligt min mening inte
de komplikationer som uppkommer när man frångår den traditionella uppdelningen
av regdstoflFet på särskilda lagar för köp resp. tjänster. Enligt min mening
bör därför den föreslagna lagen om förvärv av nya småhus inte införas. I
stället bör reglema uppdelas på de olika avtalslypema.

Jag
kommer i det följande atl behandla utredningens förslag såvitt gäller avtal om
tjänster som avser uppförande av byggnader för bostadsändamål
(småhusentreprenader) i avsnitt 2.2. Reglerna om köp av fast egendom eller
tomträtt lill vilken hör ett nyproducerat småhus behandlas i avsnitt 2.3. Där
behandlas också utredningens förslag i 1987 års delbetänkande om felreglerna i
jordabalken. Slutligen kommer jag i avsnitt 2.4 att ta upp utredningens förslag
beträffande köp av en ny eller begagnad byggnad som utgör lös egendom och inte
är tillbehör till tomträtt.

En
konsuments köp av en byggsats till etl monteringsfärdigt hus kommer, som jag
tidigare har sagt, atl falla in under del förslag till ny konsumentköplag som
jag senare i dag kommer att redogöra för.

Prop. 1989/90:77

2.2 Konsumenttjänster som avser uppförande av byggnader
för bostadsändamål m. m.

2.2.1
Lagreglering i konsumenttjänstlagen

Mitt förslag:
Konsumenttjänster som avser uppförande av byggnader för bostadsändamål samt
andra tjänster som den som uppför byggnaden har åtagit sig all utföra i samband
därmed (småhusenlreprenader) lagregleras i konsumenlljänsllagen (1985:716).

Utredningens förslag:
Småhusenlreprenaderna och förvärv av nyproducerade småhus genom köp av fast
och lös egendom regleras i en särskild lag som i stor utsträckning bygger på
konsumenlljänsllagen.

19

Remissinstanserna: Den
föreslagna särskilda lagen har fått ett negativt Prop. 1989/90:77 mottagande
hos remissinstansema. Flera remissinstanser förordar därvid att reglema om
småhusentreprenader tas in i konsumenttjänstlagen. Några remissinstanser
ifrågasätter dock om reglema i konsumenttjänstlagen bör användas som förebild
för reglerna om småhusentreprenader. (Se remisssammanställningen avsnitt 1.)

Skälen
for mitt förslag: Av skäl som jag tidigare har anfört anser jag all det behövs
lagregler om konsumentskydd vid småhusenlreprenader (se avsnitt 2.1.4), men all
den föreslagna gemensamma lagregleringen av småhusentreprenader och småhusköp
inte bör genomföras (se avsnitt 2.1.5). Jag förordar följaktligen att
småhusenlreprenadema regleras för sig.

Utredningens
förslag såvitt gäller småhusenlreprenader bygger i stor utsträckning på
konsumenlljänsllagen. Denna utgångspunkt för en lagreglering har i allmänhet
godtagits imder remissbehandlingen. Några remissinstanser har dock ifrågasatt
om delta är en lämplig utgångspunkt. Enligt hovrätten för Västra Sverige tar
konsumenlljänsllagen huvudsakligen sikte på tjänster av begränsad omfattning
såsom reparationer av lösa saker och utredningen hade därför mera självständigt
bort utreda om inte problemen rörande småhus borde regleras på ett mera
markerat annorlunda sätt.

Jag
vill för egen del erinra orn att konsumenttjänstlagen redan nu är tillämplig på
entreprenader som gäller uppförande av andra byggnader än sådana som är avsedda
för bostadsändamål. Lagen tillämpas också på entreprenader som gäller om- och
tillbyggnader av byggnader för bostadsändamål. Att en lagstiftning om
småhusenlreprenader bör ha konsumenlljänsllagen som förebild synes mot den
bakgmnden naturligt (jfr SOU 1979:36 s. 138). Därmed är inte sagt att
konsumenttjänsllagens regler ulan vidare kan göras tillämpliga på entreprenader
som gäller uppförande av nya byggnader för bostadsändamål. Saken måste givetvis
analyseras närmare. Som kommer atl framgå av det följande (se avsnitt 2.2.2 —
2.2.11) visar en sådan analys atl reglema i konsumenttjänstlagen i stor
utsträckning kan användas även på småhusentreprenader.

Jag
delar mot den bakgmnden utredningens uppfattning att lagregler om
småhusentreprenader i stor utsträckning bör bygga på konsumenttjänstlagen. Med
den utgångspunkten är det naturligt att lagregleringen görs genom erforderliga
ändringar och tillägg i konsumenttjänstlagen.

Småhusentreprenaderna
är för närvarande undantagna från konsumenttjänstlagens tillämpningsområde (se
I § 2 i lagen). Av vad jag nu har sagt följer att delta undantag bör tas bort.
Frågan om vilka ytteriigare ändringar och tillägg som bör göras i lagen med
anledning av att den blir tillämplig också på småhusentreprenader behandlas i
det följande (se avsnitt 2.2.2 — 2.2.11). Synpunkter med anledning av
utredningens förslag vilka inte i första hand gäller småhusentreprenader utan
mera konsumenttjänstlagen i allmänhet kommer därvid endast i vissa fall att
kommenteras närmare. Enligt min uppfattning bör det inte komma ifråga all i
delta lagstiftningsärende mera allmänt ompröva de lösningar som valdes vid
tillkomsten av konsumenttjänstlagen.

20

2.2.2 Tvingande eller
dispositiva regler?

Prop. 1989/90:77

Mitt förslag:
Reglema om småhusenlreprenader skall i princip vara tvingande till konsumentens
förmån. Om konsumenten tillförsäkras etl sådant garanti-, försäkrings- och
avialsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering, skall dock
reglema vara dispositiva.

Utredningens
förslag: Reglema skall i princip vara tvingande. I ell särskilt yttrande (SOU
1986:38 s. 432-434) förordas i princip den av mig föreslagna lösningen.

Remissinstanserna:
En allmän uppfattning bland remissinstanserna är all tvingande lagregler inte
bör införas, om sådana regler leder lill att man inte kan bibehålla det
konsumentskydd som finns inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen.
Många remissinstanser menar också att detta konsumentskydd inte kan behållas om
tvingande regler införs. Flera remissinstanser föreslår alt frågan om
disposiliva eller tvingande regler löses i huvudsak på det sätt som jag har
föreslagit. (Se remissammanställningen avsnitt 1 och 2.1.)

Skälen för mitt förslag:
Den civilrättsliga lagstiftning som gäller till skydd för konsumenterna är i
princip tvingande till konsumentens förmån. Principen uttrycks i konsumentskyddslagama
så att ett avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelsema i lagen är till
nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne om inte annat anges i lagen
(se bl.a. 3 § konsumenttjänstlagen).

Konsumenttjänstlagen
bygger på tanken att de bestämmelser som preciserar partemas förpliktelser i
fråga om tjänstens innehåll, omfattning, utförande och pris m.m. i princip
skall vara dispositiva, dvs. lämna utrymme för avtalsfrihet. De bestämmelser
som reglerar påföljdema av näringsidkarens kontraktsbrott o. d. — främst
bestämmelsema om fel och dröjsmål samt skadeståndsreglema — samt reglema om
näringsidkarens rättsskydd vid kontraktsbrott från konsumentens sida och vissa
andra regler av mer utpräglad konsumentskyddskaraklär är däremot tvingande till
konsumentens förmån.

För
egen del anser jag, som jag tidigare framhållit (se avsnitt 2.1.4), atl det
finns skäl som talar för att man inte bör införa tvingande civilrättsliga
regler i fråga om den småhusproduktion som omfattas av konsumentskyddet inom
ramen för den statliga bostadsfinansieringen. Därmed är inte sagt all denna
produktion bör helt lämnas utanför den nya lagstiftningen. Jag anser i stället
att lagstiftningen bör vara dispositiv i dessa fall. En fördel med en sådan
ordning är atl konsumentskyddet inom ramen för bostadsfinansieringen
fortlöpande kan utvecklas utan att lagstiftningen behöver ändras.

Reglema
i konsumenttjänstlagen synes dock endast kunna göras dispositiva i de fall då
konsumenten genom reglema för bostadsfinansieringen tillförsäkras ett
fullständigt skydd, dvs. i de fal! då skyddet omfattar inte bara garanti- och
försäkringsskydd utan också avialsskydd. 1 dag föreligger

21

inte något krav på
avialsskydd om konsumenten köper ell monteringsfärdigt hus och detta uppförs
på delad entreprenad. Som jag tidigare har sagt (se avsnitt 2.1.4) har dock
konsumentverket inlett ett arbete som kan leda fram till en överenskommelse
mellan berörda intressenter om standardvillkor för bl. a. delade
entreprenader. Om konsumentverkets arbete leder fram till en sådan
överenskommelse bör kravet på avialsskydd i bostadsfinansieringen utsträckas
även till delade entreprenader (jfr prop. 1980/81:100 bil. 16, LU 1980:29,
rskr. 244 samt prop. 1985/86:100 bil. 13, BoU 20, rskr. 216). Jag har i denna
fråga särskilt samrått med chefen för bostadsdepartementet.

I fråga om övriga
småhusentreprenader finns del enligt min uppfattning inte skäl all frångå
principen om att konsumenlskyddsregler i princip skall vara tvingande lill
konsumentens förmån. Jag delar också utredningens uppfattning att den avvägning
mellan tvingande och dispositiva regler som har gjorts i konsumenlljänsllagen i
huvudsak är lämplig även för ifrågavarande entreprenader.

Jag anser följaktligen att
reglema om småhusenlreprenader i princip bör vara tvingande till konsumentens
förmån. Reglerna bör dock vara diposi-tiva i de fall då konsumenten
tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings-och avtalsskydd som krävs tor
statlig bostadsfinansiering.

Lagtekniskt kan milt
förslag genomföras så att regeln i 3 § konsumenttjänstlagen om att lagen i
princip är tvingande till konsumentens förmån kompletteras med en
undantagsregel enligt vilken lagen inte är tvingande om konsumenten
tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtals-skydd som ställs som
villkor för statlig bostadsfinansiering. En konsekvens av undantagsregeln är
att avtalsskyddet inom ramen för bostadsfinansieringen inte på alla punkter
måste motsvara konsumenttjänstlagens regler.

Prop. 1989/90:77

2.2.3
Kraven på näringsidkarens prestation

Mitt förslag: De
krav på näringsidkarens prestation som ställs i 4 — 8 §§ konsumenlljänsllagen
skall gälla också vid småhusentreprenader.

Utredningens
förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Utredningen har dock inte
föreslagit några motsvarigheter till reglema om tilläggsarbete i 8 §
konsumenttjänstlagen (se 4-7 §§ i den föreslagna lagen om förvärv av nya
småhus).

Remissinstanserna: Flera
remissinstanser anser alt utredningens förslag bör kompletteras med regler om
tilläggsarbete. De av utredningen föreslagna reglema om näringsidkarens
skyldighet att avråda kritiseras av flera remissinstanser. Enligt Svenska
kommunförbundet är den av utredningen föreslagna bestämmelsen om
näringsidkarens skyldighet all iaktta all tjänsten inte utförs i strid mot
säkerhetsföreskrifter oklar till sin innebörd. Bl.a. konsumentverket
ifrågasätter om inte också hälsa och hygien bör beaktas i detta sammanhang. (Se
remissammanställningen avsnitt 2.2.)

22

Skälen
för mitt förslag: I 4-8 §§ konsumenlljänsllagen finns vissa all- Prop.
1989/90:77 mänt hållna regler om de krav som den lagen ställer på
näringsidkarens prestation (förarbetena lill reglerna finns väsentligen i prop.
1984/85:110 s. 36-44, 157-187 saml 347-350). Reglerna innebär i korthet följande.

Näringsidkaren
skall utföra tjänsten fackmässigt. Han skall vidare med tillbörlig omsorg ta
tillvara konsumentens intressen och samråda med denne i den utsträckning som är
möjligt. Ett utflöde av denna omsorgsplikt är bl. a. att näringsidkaren i vissa
fall skall avråda konsumenten från att låta ulföra tjänsten och att
näringsidkaren i andra fall skall rådgöra med konsumenten om behovet av atl
utföra tilläggsarbete. 1 tjänsten ingår, om inte annal får anses avtalat, att
näringsidkaren skall tillhandahålla del material som behövs. Näringsidkaren är
skyldig all särskilt iaktta, att tjänsten inte utförs i strid mot sådana
författningsföreskrifter eller myndighetsbeslut som väsentligen syftar till
alt säkerställa atl föremålet för tjänsten är tillförlitligt från
säkerhetssynpunkt eller i strid mot förbud enligt 4§ marknadsföringslagen
(1975:1418) eller 6§ produktsäkerhetslagen (1988:1604).

Lagtekniskt
har kraven på näringsidkarens prestation indelats i fyra delområden, nämligen
Utförande och material (4 § konsumenlljänsllagen). Säkerhet (5 §),
Näringsidkarens skyldighet all avråda (6 och 7 §§) samt Tilläggsarbete (8 §). I
det följande analyseras — delområde för delområde — om reglerna bör jämkas med
anledning av att de skall gälla också för småhusentreprenader.

Utförande
och material

Enligt
4 § konsumenlljänsllagen skall näringsidkaren ulföra tjänsten fackmässigt. Han
skall vidare med tillbörlig omsorg ta till vara konsumentens intressen och
samråda med denne i den utsträckning som det behövs och är möjligt. I fråga om
för tjänsten behövligt material föreskrivs att näringsidkaren skall
tillhandahålla detta, om inte något annat har avtalats.

Frågan
om tjänsten har utförts fackmässigt skall bedömas efter en objek

tiv måttstock (jfr prop. 1984/85:110 s. 157). Vägledning kan här ofta

hämtas i allmänna eller särskilda beskrivningar avseende material och

metoder m. m. På byggnadsområdet är det vanligt alt producenter har

lämnat anvisningar om hur etl material skall användas. Dessa anvisningar

måste givetvis beaktas när man skall bedöma om en tjänst ulförts fackmäs

sigt. På motsvarande sätt kan föreskrifter och allmänna råd som har

utfärdats av t. ex. en myndighet bli av betydelse för bedömningen av om en

tjänst utförts fackmässigt. När det gäller krav på byggnader finns gmndläg

gande bestämmelser i 3 kap. plan- och bygglagen (1987:10). I fråga om

nyproduktion av småhus har plan- och bostadsverket utfärdat föreskrifter

och allmänna råd med stöd av 16 kap. 1 § plan- och bygglagen och 2 § plan-

och byggförordningen (1987:383). Dessa återfinns i verkels författnings

samling BFS 1988:18 Boverkets nybyggnadsregler (föreskrifter och all

männa råd). Ett viktigt syfte med dessa bestämmelser är atl garantera de

boendes säkerhet och hälsa. Med tanke på den skillnad som föreligger

mellan å ena sidan föreskrifter och å andra sidan allmänna råd torde en 23

avvikelse
från ell allmänt råd inte alltid behöva uppfattas som en avvikelse Prop.
1989/90:77 från kravet på fackmässighet. I sådana fall torde bedömningen bli
beroende av vad t.ex. erfarna och kunniga yrkesmän anser (jfr SOU 1986:38 s.
137).

Utredningens
förslag (4§) motsvarar regeln i konsumenlljänsllagen ulom så lill vida alt
utredningen föreslår all i lagtexten skall anges inte bara att tjänsten skall
utföras fackmässigl utan också alt den skall utföras "i överensstämmelse
med avtal mellan näringsidkaren och konsumenten".

Utredningens
förslag godtas eller lämnas utan erinran av flertalet remissinstanser. Enligt
Malmö tingsiäll är det av utredningen föreslagna tillägget i lagtexten onödigt
och bor utgå. Hovrätten för Västra Sverige anser all del i lagtexten bör anges
vem av partema som skall ansvara för projekteringen. Enligt hovrätten bör det
också klarläggas vad projekteringsarbetet skall omfatta.

Enligt
min uppfattning uttrycker del av utredningen föreslagna tillägget i lagtexten
en princip som redan gäller (se prop. 1984/85:110 s. 38 - 39). Jag delar därför
uppfattningen att tillägget inte behövs. Vad gäller projekteringsarbete vill
jag anföra följande.

Konsumenttjänstlagen
är inte tillämplig på fristående konsultuppdrag av immateriell natur mellan en
näringsidkare och en konsument, även om uppdraget har viss anknytning till etl
arbete på en lös sak eller på fast egendom o. d. Den gäller alltså inte i
förhållandet mellan konsumenten och en av denne anlitad arkitekt som upprättar
ritningar och arbetsbeskrivningar för exempelvis en byggnad (se prop.
1984/85:110 s. 144). Av del anförda torde följa all konsultuppdrag som enbart
avser projektering inte faller in under konsumenlljänsllagen. Detta gäller
också om konsultens uppdrag omfattar även en undersökning av mark- och
gmndförhållandena på fastigheten. En sådan undersökning bör enligt min mening
inte hänföras till begreppet arbete på fast egendom i konsumenttjänstlagen. Om
däremot näringsidkarens uppdrag omfattar inte endast projektering utan också
att utföra byggnadsarbete för att färdigställa småhuset blir konsumenlljänsllagen
tillämplig även på projekteringen.

Enligt
min uppfattning är det inte nödvändigt all i lagtexten ange vad en projektering
skall omfatta eller vem av parterna som skall utföra projekteringen. Dessa
frågor får regelmässigt sina svar i parternas avtal.

Säkerhet

Enligt
5 § konsumenttjänstlagen skall näringsidkaren särskilt iaktta all tjänsten inte
utförs i strid mot sådana författningsföreskrifter eller myndighetsbeslut som
väsentligen syftar till att säkerställa att föremålet för tjänsten är
tillföriitligt från säkerhetssynpunkt eller i strid mot förbud enligt 4 §
marknadsföringslagen eller 6 § produktsäkerhelslagen (hänvisningen till sist
nämnda lag införd genom SFS 1988:1608).

Utredningen
har föreslagit en motsvarande regel för småhusentreprena

der (se 5 § i utredningens förslag), Förslaget godtas eller lämnas utan

erinran av flertalet remissinstanser. Bl.a. konsumentverket ifrågasätter

dock om inte också hälsa och hygien bör beaktas i detta sammanhang. 24

Enligt
Svenska kommunförbundet är den föreslagna regeln oklar till sin Prop.
1989/90:77 innebörd.

5
§ konsumenlljänsllagen, som är tvingande till konsumentens förmån, anger vissa
minimikrav som från främst säkerhetssynpunkt ställs på utförandet av en
tjänst. Bestämmelsen är all se som en viktig precisering av kraven på all
näringsidkaren skallutföra tjänsten på ell fackmässigl tillfredsställande sätt
och med tillbörlig omsorg tillvarata konsumentens intressen. En regel om
minimikrav även ifråga om hälsa och hygien synes lämpligen böra innebära atl
tjänsten inte får ulföras så atl resultatet medför uppenbar fara för
konsumentens eller annans liv eller hälsa (jfr 8 § konsumenlköplagen,
1973:877). Enligt min mening är det dock inte nödvändigt alt särskilt ange
detta fall i lagtexten. I ett sådant fall måste nämligen näringsidkaren under
alla omständigheter anses ha åsidosatt kraven på ett fackmässigt utförande och
på tillbörlig omsorg om konsumentens intressen (se prop. 1984/85:110 s. 165).

Jag
anser följaktligen att del inte finns något behov av att komplettera lagtexten
på sätt konsumentverket ifrågasatt. Jag anser inte heller att del kan anses
osäkert vilka föreskrifter som avses med den ifrågavarande bestämmelsen. En
viktig gmpp när det gäller nyproduktion av småhus utgör de tidigare nämnda
föreskrifter som återfinns i plan- och bosladsver-kets författningssamling BFS
1988:18 Boverkets nybyggnadsregler (föreskrifter och allmänna råd).
Föreskrifterna har skilda syften, men del är endast de som väsentligen är
motiverade av säkerhetsskäl som faller in under 5 § konsumenlljänsllagen. En
annan viktig gmpp av föreskrifter är sådana som går ut på all elektriska
installationer och anläggningar skall vara tillföriilliga från
säkerhetssynpunkt (se prop. 1984/85:110 s. 163).

Näringsidkarens
skyldighet att avråda

Om
en tjänst med hänsyn lill priset, värdet av föremålet för tjänsten eller

andra särskilda omständigheter inte kan anses vara till rimlig nytta för

konsumenten skall näringsidkaren enligt 6 § konsumenttjänstlagen avråda

honom från att låta ulföra tjänsten. Visar det sig sedan tjänsten har börjat

utföras att den inte kan anses vara till rimlig nytta för konsumenten eller

att priset för tjänsten kan bli betydligt högre än konsumenten hade kunnat

räkna med, skall näringsidkaren underrätta konsumenten om förhållandel

och begära hans anvisningar. Kan konsumenten inte anträffas eller får

näringsidkaren av annan orsak inte anvisningar av honom inom rimlig tid,

skall näringsidkaren avbryta påbörjat arbete. Detta gäller dock ej, om del

finns särskilda skäl all anta att konsumenten ändå önskar få tjänsten

utförd. Åsidosätter riäringsidkaren vad som enligt del sagda åligger honom

och finns del starka skäl att anta att konsumenten i annat fall hade avstått

från att beställa tjänsten eller hade avbeslälll den, har näringsidkaren

enligt 7 § konsumenlljänsllagen inte större rätt till ersättning än han skulle

ha haft, om konsumenten hade avstått från att beställa tjänsten eller hade

avbeställt den. Näringsidkaren har dock alltid rätt till ersättning för kost

nader i den mån konsumenten annars skulle gynnas på ell oskäligt sätt.

Utredningen har föreslagit att reglerna om näringsidkarens skyldighet 25

atl avråda vid
småhusentreprenad utformas på i princip samma sätt som Prop. 1989/90:77
reglerna i konsumenlljänsllagen. Förslaget har kritiserats av många remissinstanser.
Enligt flera näringslivsorganisationer och kommunförbundet kan de föreslagna
reglema medföra tolknings- och tillämpningsproblem. Enligt hovrätten för
Västra Sverige är del svårt att tänka sig fall där en skyldighet all avråda kan
bli aktuell. Bl. a. Byggentreprenörema tar upp frågan om hur de föreslagna
reglema skall tillämpas i del inte ovanliga fallet att uppförandet av småhuset
föregåtts av ett anbudsförfarande.

Reglema
i 6 och 7 §§ konsumenlljänsllagen tar sikte på situationer, t. ex. vid
reparation av ett föremål, däi' det kan vara svårt för konsumenten att bedöma
vilka åtgärder som behöver vidtas, vad de kan komma all kosta och orn en
reparation åter kan göra föremålet fullt användbart för sitt ändamål under en
rimlig lid. Reglema innebär alt näringsidkaren skall avråda konsumenten från
att låta utföra en tjänst, om denna med hänsyn till någon särskild — för
näringsidkaren iakttagbar — omständighet inte kan anses vara till rimlig
ekonomisk nytta för konsumenten. Om konsumenten inte har ekonomiska motiv
bakom beställningen utan vill ha etl visst utförande av t. ex. estetiska skäl,
aktualiseras reglema normall inte alls. Skyldigheten att avråda med hänsyn lill
priset för en tjänst gäller endast när del av näringsidkare tillämpade priset
är så högt all tjänsten framstår som ekonomiskt onyttig (se prop. 1984/85:110
s. 167 flf.).

Det
ligger i sakens natur alt de ifrågavarande reglerna normalt inte blir aktuella
vid småhusentreprenader. Detta gäller särskilt om entreprenaden föregåtts av
ett anbudsförfarande. Därvid är dock inte sagt att reglema hell skulle sakna
betydelse för småhusenlreprenader. Enligt min mening kan reglerna bli
tillämpliga i vissa speciella situationer, l.ex. då konsumenten beställer ett
utförande av småhuset som är orealistiskt eller onödigt komplicerat. I så fall
lorde nämligen arbetskostnaden ofta bli så stor atl den inte står i rimlig
proportion till värdet på det färdiga småhuset. Det sagda gäller dock inte för
det fall att det är uppenbart att konsumenten inte främst beaktat ekonomiska
synpunkter vid beställningen. Ett exempel är att konsumenten av estetiska skäl
väljer ett exklusivt golv som är mycket kostnadskrävande i fråga om såväl
material som arbete.

Enligt
min uppfattning torde det vid tillämpningen inte uppkomma några större
svårigheter att avgränsa de speciella fall där näringsidkaren vid en
småhusentreprenad är skyldig atl avråda konsumenten från en beställning. Jag
anser därför att 6 och 7 §§ konsumenlljänsllagen utan ändringar bör kunna
tillämpas även på småhusentreprenader.

Tilläggsarbete

I 8
§ konsumenlljänsllagen finns regler om tilläggsarbete, dvs. arbete som

på gmnd av sitt samband med uppdraget lämpligen bör ulföras samtidigt

med detta. Enligt dessa regler skall näringsidkaren underrätta konsumen

ten och begära dennes anvisningar, om det framkommer behov av tilläggs

arbete när en tjänst utförs. Om konsumenten inte kan anträffas eller om

näringsidkaren av annan orsak inre får anvisningar av honom inom rimlig

lid, får näringsidkaren ulföra tilläggsarbetet dels i fall då priset för detta
är 26

obetydligt eller lågt i
förhållande till priset för den avtalade tjänsten, dels i fall då del finns
särskilda skäl all anta all konsumenten önskar få lill-läggsarbetet utfört i
samband med uppdraget. Näringsidkaren är vidare skyldig att utföra sådant tilläggsarbete
som inte kan uppskjutas ulan fara för allvarlig skada för konsumenten, om
konsumentens anvisningar inte kan inhämtas eller om konsumenten begär det. En
näringsidkare som utför tilläggsarbete har rätt till pristillägg enligt 38 §
konsumenlljänsllagen.

Utredningen har i sitt
förslag inte tagit med några regler om tilläggsarbete eftersom det, enligt
utredningens uppfattning, normall inte uppkommer fråga om tilläggsarbete vid
sådana avtal som omfattas av lagförslaget (se SOU 1986:38 s. 147). Utredningens
förslag har kritiserats av hovrätten för Västra Sverige och allmänna
reklamationsnämnden. Enligt dem har utredningen underskattat förekomsten av
tilläggsarbete. Enligt hovrättens mening finns det starka skäl att komplettera
lagförslaget med regler om tilläggsarbete.

För egen del instämmer jag
i uppfattningen att det även på detta område kan uppkomma fråga om
tilläggsarbeten. En lagstiftning om småhusentreprenader bör därför innehålla
regler om tilläggsarbete. Enligt min uppfattning bör reglema i 8 § konsumenlljänsllagen
ulan jämkningar kunna gälla även i fråga om småhusentreprenader.

Prop. 1989/90:77

2.2.4
Vad som avses med fel

Mitt förslag:
Reglema i 9— 14 §§ konsumenttjänstlagen om vad som avses med fel hos tjänsten
skall gälla också småhusentreprenader. Regeln om näringsidkarens
marknadsföringsansvar jämkas och utformas på i princip samma sätt som
motsvarande regel i förslaget till ny köplag. Näringsidkaren skall alltså inte
längre vara ansvarig för uppgifter som lämnats av en leverantör av material
till tjänsten eller av någon annan i tidigare led, om näringsidkaren inte känt
till och inte heller borde ha känt till uppgiftema.

Utredningens förslag:
Överensstämmer i princip med mitt förslag. Näringsidkaren skall dock svara för
uppgift som lämnats av annan endast om han insett eller bort inse atl uppgiften
var felaktig. (Se9—11 och 17—19§§ i den föreslagna lagen om förvärv av nya
småhus.)

Remissinstanserna:
Utredningens förslag godtas i allmänhet. Flera remissinstanser riktar dock
kriiik mot utredningens förslag väsentligen i fråga om regleringen av
näringsidkarens ansvar för uppgifter som lämnais av någon annan (se
remissammanställningen avsnitt 2.3).

Skälen för mitt förslag: I
fråga om näringsidkarens resultatansvar gäller enligt 9 § konsumenlljänsllagen
alt tjänsten skall anses felaktig, om resultatet av tjänsten avviker från vad
som har avtalals eller från vad konsumenten annars har rätt att begära med
hänsyn till lagens krav på näringsidkarens prestation. Näringsidkaren skall
dock inte svara för en avvikelse som beror på något förhållande på konsumentens
sida. Konsumenten kan.

27

oavsett vad avtalet går ut
på, kräva all tjänsten, sådan den har beslämts Prop. 1989/90:77 genom avtalet,
skall ulföras fackmässigt och i överensstämmelse med vissa offenlligrättsliga
föreskrifter saml atl näringsidkaren med tillbörlig omsorg skall ta lill vara
konsumentens intressen i övrigt. Även om dessa minimikrav är uppfyllda, skall
tjänsten anses felaktig om resultatet avviker från vad som dämlöver får anses
avtalat (se prop. 1984/85:110 s. 191).

Remissinstansema
har allmänt godtagit att de berörda reglema blir gällande även i fråga om
småhusentreprenader. Enligt juridiska fakultetsslyrelsen vid Uppsala
universitet är del av betydelse vilken lids måttstock som skall läggas till
gmnd för bedömningen när det gäller kravet på fackmässighet.

Även
jag anser atl reglema i 9 § konsumenttjänstlagen om näringsidkarens
resultatansvar bör kunna gälla också i fråga om småhusenlreprenader. Kravet på
fackmässighet lorde vaia all hänföra lill den kunskap som föreligger då
tjänsten utförs och inte lill sådan kunskap som tillkommer senare och som visar
atl tjänsten utförts på etl mindre lämpligt sätt. Emellertid är all märka atl
en tjänst kan vara felaktig trots all den ulförts fackmässigl, t.ex. för det
fall att resultatet av tjänsten blir kvalitativt sämre än vad som får anses
avtalat.

Reglema
om näringsidkarens ansvar för uppgifter vid marknadsföringen finns i 10 §
konsumenlljänsllagen. Reglema innebär all tjänsten skall anses felaktig, om
resultatet inte överensstämmer med sådana uppgifter av betydelse för
bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som
näringsidkaren har lämnat vid marknadsföring. Delsamma skall gälla, om
uppgiftema har lämnats av någon annan näringsidkare eller av en
branschorganisation e.d. för näringsidkarens räkning eller om uppgiftema har
lämnats av en malerialleverantör eller någon annan i tidigare led. Det krävs
inte all näringsidkaren skall ha haft kännedom om den ifrågavarande uppgiften.
I valet mellan näringsidkaren och konsumenten har det ansetts ligga närmare
till hands all låta näringsidkaren bära följdema av en oriktig eller
vilseledande uppgift sorn har lämnats i exempelvis en materialleverantörs
marknadsföring. Denna ståndpunkt har intagils mot bakgmnd bl. a. av att
näringsidkare på tjänsteområdet i regel är verksamma inom ett begränsat
yrkesområde och att de därför normalt bör kunna skaffa sig en relativt god
kännedom om den marknadsföring som bedrivs av malerialleverantörer m.fl. på det
särskilda yrkesområdet (se prop. 1984/85:110 s. 52).

Utredningens
förslag såvitt gäller småhusenlreprenörens marknadsföringsansvar moisvarar i
huvudsak reglema i konsumenlljänsllagen. En skillnad är dock all del enligt
förslaget krävs alt näringsidkaren antingen åberopat uppgiften eller också
insett eller bort inse atl uppgiften var felaktig. Enligt utredningen bör
näringsidkarens ansvar vid småhusentreprenader vara mera begränsat än vid
konsumenttjänster i övrigl, eftersom det finns en mängd leverantörer av olika
detaljer som skall ingå i etl småhus och det därför är mycket svårt all få en
överblick över alla dessa leverantörers marknadsföring (se SOU 1986:38 s. 152).

Utredningens
förslag har krilisei"als av några remissinstanser. Enligt

Sveriges industriförbund bör näringsidkarens ansvar begränsas ytterligare. 28

Juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet ifrågasätter å andra sidan om det
bör krävas att konsumenten visar att näringsidkaren insett eller bort inse att
uppgiften var felaktig. Enligt fakuhetsstyrdsen förefaller del bättre från
konsumentskyddssynpunkt att i stället ålägga näringsidkaren ett
presumtionsansvar.

För egen del anser jag av
de skäl som utredningen anfört atl reglerna i konsumenlljänsllagen om näringsidkarens
strikta ansvar för uppgifter som lämnais av någon annan bör modifieras, om
reglerna skall gälla även för småhusentreprenader. En lämplig lösning synes
vara alt utforma marknadsföringsansvaret i konsumenlljänsllagen på samma sätt
som marknadsföringsansvaret i den föreslagna nya köplagen. Enligt del
förslaget (18 § andra stycket) skall fel inte anses föreligga, om säljaren
varken kände lill eller borde ha känt till uppgiftema. Jag kommer senare i dag
all föreslå att även den nya konsumenlköplagen får en regel av samma
utformning.

Jag förordar att 10 §
konsumenttjänstlagen ändras i enlighet med vad jag nu har sagt. Ändringen
kommer att beröra även sådana konsumenttjänster som omfattas av
konsumenlljänsllagen i dess nu gällande lydelse. Den praktiska betydelsen härav
torde dock inte vara så stor.

Utredningens
förslag innehåller regler som moisvarar 11 — 14 §§ konsumenttjänstlagen.
Förslaget har i den delen allmänt godtagits eller lämnats utan erinran av
remissinstansema.

Jag
anser för min del atl 11 —14§§ konsumenttjänstlagen utan jämkningar bör kunna
gälla även i fråga om småhusentreprenader.

Prop. 1989/90:77

2.2.5
Besiktning

Min bedömning:
Lagregler om besiktning vid småhusentreprenader bör inte införas.

Utredningens förslag:
Utredningen har i syfte att fä till stånd en opartisk granskning föreslagit
vissa lagregler om besiktning av permanenthus m. m. (se 12— 16 §§ i den
föreslagna lagen om förvärv av nya småhus).

Remissinstanserna: Många
remissinstanser har kritiserat utredningens förslag och anfört alt det bör
förtydligas och kompletteras i olika hänseenden. Bl.a. konsumentverket anser
att vissa frågor bör utredas ytterligare innan slutlig ställning tas. (Se
remissammanställningen avsnitt 2.2.4.)

Skälen för min bedömning:
Besiktningsinstitutel är av stor betydelse när det gäller att åstadkomma ett
gott slutresultat vid småhusenlreprenader. Partema lorde också som regel avtala
om atl besiktning skall ske vid entreprenader som avser uppförande av
helårsbostäder. De allmänna standardvillkor som regelmässigt är tillämpliga
vid total- eller generalentreprenader om uppförande av småhus (ABS 80)
innehåller bestämmelser om besiktning. Dessa bestämmelser kommer som jag
tidigare har angett (se avsnitt 2.2.2) att gälla vid sådana total- och
generalentreprenader som omfattas av konsumentskyddet inom ramen för den
statliga bostadsfinansieringen. Del krävs för statlig bostadsfinansiering ännu
inte något mol-

29

svarande standardavtal i
fråga om s.k. delade entreprenader. Somjag har framhållit tidigare har dock ett
arbete inletts som kan leda fram lill alt ett sådant krav ställs.

Beträffande de
småhusenlreprenader som inte omfattas av den statliga bostadsfinansieringen
kommer i fortsättningen enligt mitt förslag de tvingande reglerna i
konsumenlljänsllagen rörande kraven på näringsidkarens prestation att vara
tillämpliga. Det saknas därmed skäl atl på delta område införa regler om
besiktning för att skydda konsumenten mot avtalsregler om besiktning som
innebär att näringsidkarens ansvar begränsas eller bortfaller efter vissa
kortare tider.

Av det anförda framgår att
det nu inte föreligger något starkt behov av särskilda regler om besiktning vid
småhusenlreprenader. Till detta kommer att de av utredningen föreslagna
reglerna har kritiserats av remissinstanserna och knappast kan införas utan
kompletteringar och ytterligare utredning. Enligt min mening bör det med hänsyn
till dessa omständigheter inte nu införas några särskilda lagregler om
besiktning vid. småhusenlreprenader.

Prop. 1989/90:77

2.2.6
Påfiiljder vid fel och reklamation

Mitt förslag:
Reglema i 16 —23 §§ konsumenttjänstlagen om påföljder vid fel och om
reklamation skall gälla också vid småhusentreprenader.

Utredningens förslag:
Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se 15—16 och 20 —26§§ den
föreslagna lagen om förvärv av nya småhus). Utredningen har dock bl.a.
föreslagit att parterna i vissa fall skall kunna avtala om att konsumentens
rätt skall begränsas.

Remissinstanserna:
Utredningens förslag kritiseras av flera remissinstanser. Enligt några
näringslivsorganisationer försvåras vissa praktiska lösningar genom förslaget.
Konsumentverket anser att den föreslagna regeln om begränsning av konsumentens
rätt är alltför vittgående. (Se remisssammanställningen avsnitt 2.6.)

Skälen för mitt förslag:
Om tjänsten är felaktig kan konsumenten enligt konsumenttjänstlagen göra
gällande olika påföljder. Bland påföljderna har regeln i 20 § om avhjälpande
fått eri framskjuten plats. Regeln innebär att konsumenten kan kräva att
näringsidkaren skall avhjälpa ett fel, om det inte medför olägenheter eller
kostnader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till felels
betydelse för konsumenten. Näringsidkaren får — även om konsumenten inte kräver
det — avhjälpa felet för att undgå eller begränsa andra påföljder. 1 stället
för att kräva att felet avhjälps kan konsumenten göra avdrag på prisei: eller,
vid väsentliga fel, häva avtalet helt eller för återstående del (21 §).
Konsumenten har vidare enligt 19 § rätt att hålla inne betalning till säkerhet
för sina anspråk på gmnd av felet. Konsumenten har också rätt till skadestånd
vid fel. Jag återkommer till den frågan (se avsnitt 2.2.8).

30

Ett
avhjälpande skall ske inom skälig tid efler det all konsumenten har Prop.
1989/90:77 gett näringsidkaren tillfälle till det. Avhjälpandet skall vidare
ske utan kostnad för konsumenten. Detta gäller dock inte kostnad som skulle ha
uppkommit även om tjänsten hade ulförts felfritt eller, om felet beror på en
olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse, kostnader för att ersätta
material som konsumenten enligt avtalet har tillhandahållit och bekostat. För
att en påföljd skall kunna göras gällande måste i princip reklamation ske inom
skälig tid efter det att konsumenten märkt eller borde ha märkt felet (se 17—
18 §§ konsumenttjänstlagen). Reklamation får normall inte ske senare än två år
eller, i fråga om arbete på mark eller byggnader och liknande arbeten, tio år
efter det att uppdraget avslutades.

Utredningen
har föreslagit att de berörda reglerna med vissa jämkningar skall gälla även
vid småhusenlreprenader. Den viktigaste jämkningen är all utredningen
föreslagit (21 § andra stycket i utredningens förslag) att parterna genom avtal
skall kunna begränsa konsumentens rätt till avhjälpande, prisavdrag eller skadestånd
i vissa hänseenden och att de skall kunna träffa avtal om begränsning i form av
självrisk, så att konsumenten får svara för mindre fel. Självrisken skall
beräknas för varje fel för sig och kan uppgå till högst 25 % av del basbelopp
som gällde vid ingången av det år då konsumenten reklamerade felet. Parternas
avtal om begränsning av konsumentens befogenheter på grund av fel skall sakna
verkan i fråga om allvarligare fel som förhindrar byggnadens utnyttjande eller
äventyrar dess goda bestånd (se 21 § tredje stycket i utredningens förslag).
Utredningen har vidare föreslagit ett ytterligare undantag från principen att
ell avhjälpande skall ske utan kostnad för konsumenten. Enligt det förslaget
(23 § fjärde stycket 2 i utredningens förslag) skall konsumenten svara för
kostnadema för avhjälpande av fel vid åtaganden som utförs på löpande räkning.

Utredningens
förslag har kritiserats av flera remissinstanser. Enligt konsumentverket är
den möjlighet till begränsning av näringsidkarens ansvar som föreslagits
alltför vittgående. Allmänna reklamationsnämnden riktar kritik mot förslaget
att konsumenten i princip skall stå för kostnaden för avhjälpande av fel vid
arbete på löpande räkning. Bl. a. Byggentreprenörerna anser att den tioåriga
reklamationsliden är orimlig, om inte ansvaret begränsas till kvalificerade
fel.

Utredningens
förslag om atl parterna skall kunna träffa avtal om själv

risk och andra begränsningar i konsumentens rätt är att se mot bakgrund

av att utredningen ansåg det önskvärt att ett konsumentskydd av typen

Småhus 80 skulle kunna finnas kvar även sedan förslaget genomförts och

att sådana begränsningar enligt utredningens uppfattning var nödvändiga

för att administrationskostnaderna inte skulle bli alltför höga i ett sådant

system (se SOU 1986:38 s. 174). Med den lösning som jag har föreslagit i

fråga om konsumentskyddet inom ramen för den statliga bostadsfinansi

eringen (se avsnitt 2.2.2) behövs inte regler om självrisk m.m. för atl det

skyddet skall fungera. En regel om självrisk m.m. skulle i mitt förslag i

praktiken endast få betydelse för sådana småhusentreprenader där något

sådant konsumentskydd inte föreligger. Jag kan mot den bakgrunden inte

se att det finns skäl att införa regler i. konsumenttjänstlagen som ger

parterna möjlighet atl avtala om självrisk och andra begränsningar i kon- 31

sumentens rätt enligt
lagen. Jag anser inte heller att del finns skäl atl komplettera reglerna om
undantag från principen all ett avhjälpande av fel skall ske utan kostnad för
konsumenten med en regel som innebär all konsumenten i princip skall svara för
avhjälpandekostnader som uppkommit vid sådana entreprenader som utförs på
löpande räkning. Enligt min mening tillgodoses näringsidkarens berättigade
intressen i de ifrågavarande fallen redan genom den nu gällande
undantagsregeln om att konsumenten skall svara för kostnader för att avhjälpa
fel som skulle ha uppkommit även om tjänsten hade utförts felfritt.

När det gäller frågan om
reklamation anser jag att konsumenttjänsllagens regler passar bra för
småhusentreprenader. Beträffande den tioåriga reklamationsliden vill jag erinra
om alt denna enligt 17 § andra stycket konsumenlljänsllagen endast gäller i
fråga om "arbete på mark eller på byggnader eller andra anläggningar på
mark eller i vatten eller på andra fasta saker". Tioårsliden kommer alltså
inte atl gälla alla åtaganden i ett avtal om småhusentreprenad. Bl. a. kommer i
stället den tvååriga reklamationsliden att gälla i fråga om hushållsmaskiner
som en entreprenör levere rar (jfr prop. 1984/85:110 s. 221).

Prop.
1989/90:77

2.2.7
Näringsidkarens dröjsmål

Mitt fiirslag:
Bestämmelserna i 24 —30 §§ konsumenttjänstlagen om näringsidkarens dröjsmål
skall gälla också småhusenlreprenader.

Utredningens
förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se 27 — 32 §§ i den föreslagna lagen
om förvärv av nya småhus).

Remissinstanserna:
Utredningens förslag lämnas utan erinran av remissinstanserna (se
remissammanställningen avsnitt 2.7.)

Skälen för mitt fiirslag:
Reglema i konsumenlljänsllagen om näringsidkarens dröjsmål innebär i korthet
följande, Dröjsmål på näringsidkarens sida föreligger, om uppdraget inte har
avslutats inom den tid som följer av avtalet eller, om någon tid inte har
avtalats, inom den tid som är skälig med hänsyn särskilt till vad som är normalt
för en tjänst av samma art och omfattning. Dröjsmål föreligger också, om
näringsidkaren inte iakttar en överenskommen tid för påbörjande av tjänsten
eller för ell arbetes framskridande (24 §). Om näringsidkaren är i dröjsmål
kan konsumenten välja mellan alt kräva att näringsidkaren utför tjänsten (28 §)
och all häva avtalet helt eller för återstående del (29 — 30 §§). För rätten
att häva fordras att dröjsmålet är väsentligt. Och för rätten att kräva
utförande av tjänsten fordras att detta inte medför olägenheter eller kostnader
för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till konsumentens
intresse av alt avtalet fullföljs. Om mer än en obetydlig del av tjänsten har
utförts får hävning endast ske beträffande den del som återstår. Avtalet får
dock hävas i sin helhet, om syftet med tjänsten i huvudsak är förfelat på grund
av dröjsmålet. Konsumenten kan vidare hålla inne betalning lill säkerhet för
sina anspråk på grund av dröjsmålet (27 §). Han kan också fordra

32

skadestånd. Jag återkommer
till frågan om skadestånd i avsnitt 2.2.8. Om konsumenten vill åberopa ett
dröjsmål på näringsidkarens sida för att häva eller kräva skadestånd, måste han
reklamera inom skälig tid efter det att uppdraget har avslutats (26 §).

För egen del ansluter jag
mig till utredningens förslag all de berörda reglema skall gälla också i fråga
om småhusenlreprenader.

Prop. 1989/90:77

2.2.8
Näringsidkarens skadeståndsskyldighet m. m.

Mitt förslag:
Reglema i 31—35§§ konsumenlljänsllagen om näringsidkarens skadeståndsskyldighel
på gmnd av fel eller dröjsmål m.m. samt om tredje mans skadeståndsskyldighet i
vissa fall skall gälla även vid småhusenlreprenader.

Utredningens fiirslag:
Överensstämmer med mitt förslag (se 33-37 §§ i den föreslagna lagen om förvärv
av nya småhus). Utredningen har dock föreslagit att partema i vissa fall skall
kunna avtala om att konsumentens rätt till skadestånd skall begränsas (se 21 §
andra stycket i den föreslagna lagen).

Remissinstanserna:
Utredningens förslag har lämnais utan erinran av flertalet remissinstanser.
Industriförbundet anser all skadeståndsreglerna bör utformas efter mönster av
den nu gällande konsumenlköplagen (1973:877). (Se remissammanställningen
avsnitt 2.8.)

Skälen för mitt förslag:
Enligt 31 § konsumenttjänstlagen i dess nu gällande lydelse skall
näringsidkaren ersätta konsumenten skada som denne tillfogas på gmnd av fel
eller dröjsmål, om inte näringsidkaren kan visa all skadan ej beror på
försummelse på hans sida (s.k. presumtionsansvar). Jag kommer senare i dag alt
föreslå att detta ansvar skall ersättas av ett kontrollansvar efter mönster av
reglerna i den nya köplagen. Jag kommer då också att föreslå att reglema i den
nya konsumenlköplagen om skadestånd på gmnd av kontraktsbrott också skall
bygga på kontrollansvar. Liksom i den nya konsumenlköplagen bör
ersättningsskyldigheten enligt konsumenttjänstlagen i princip omfatta all skada
på gmnd av felet eller dröjsmålet. Tillfogas konsumenten skada av annan
anledning än fel eller dröjsmål, är näringsidkaren skyldig att ersätta skadan
om den vållats genom försummelse på hans sida. Näringsidkaren har dock ett
längre gående ansvar i fråga om skada på egendom som inträffar medan egendomen
är i näringsidkarens besittning eller annars under dennes kontroll (se 32 § ).
1 33 § konsumenlljänsllagen finns regler om tredje mans marknadsföringsansvar.
Reglerna innebär att en materialleverantör eller en branschorganisation e.d.
som vid marknadsföring uppsåtligen eller av vårdslöshet lämnar vilseledande
uppgifter av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller
ändamålsenlighet skall ersätta konsumenten skada som denne därigenom tillfogas.
Detsamma gäller om marknadsföringen inte innehåller sådan information av
betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet, ändamålsenlighet eller
säkerhet som vederbörande enligt

33

3 Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77

marknadsföringslagen eller
produktsäkerhetslagen har ålagts atl lämna. Marknadsföringsansvarei omfattar
även ersättning för skada på föremålet för tjänsten eller på annan egendom som
tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll. Även näringsidkarens
skadeståndsansvar enligt 31—32§§ konsumenttjänstlagen omfattar såväl ersättning
för skada på egendom som tillhör konsumenten som ersättning för skada på
egendom som tillhör någon medlem av hans hushåll. Näringsidkaren och konsumenten
kan träffa avtal om att ersättning enligt 31—32§§ konsumenlljänsllagen inte
skall omfatta förlust i näringsverksamhet. Skadestånds-skyldigheten enligt de
berörda bestämmelsema kan jämkas om skyldigheten att utge skadestånd skulle
vara oskäligt betungande med hänsyn lill den skadeslåndsskyldiges ekonomiiska
förhållanden (34 §). Bestämmelserna gäller inte ersättning för personiäkada.

Jag anser för min del alt
de berörda reglema med föreslagna ändringar utan jämkningar bör kunna gälla
också i fråga om småhusenlreprenader. Någon ytterligare möjlighet för partema
alt, som utredningen har föreslagit, i vissa fall avtala om all konsumentens
rätt till skadestånd skall begränsas bör inte införas. Jag anser inte heller
att vad industriförbundet har anfört utgör skäl all i detta sammanhang överväga
ändringar i skadeståndsreglema i konsumenlljänstlcigen.

Prop.
1989/90:77

2.2.9
Konsumentensbetalningsskjidighet

Mitt förslag:
Reglema i 36 — 41 §§ konsumenttjänstlagen om priset och om betalningen av delta
m. m. skall gälla också småhusenlreprenader.

Utredningens förslag:
Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se 38 — 44 §§ i den föreslagna
lagen om förvärv av nya småhus).

Remissinstanserna: Utredningens
förslag har i allmänhet lämnais utan erinran av remissinstansema. Allmänna
reklamationsnämnden har föreslagit att det genom en tvingande regel slås fast
att konsumenten inte är skyldig att betala en viss andel av entreprenadsumman
förrän tjänsten är avslutad. (Se remissammanställningen avsnitt 2.9.)

Skälen för mitt förslag:
Konsurnentljänstlagen bygger på principen att det står parterna fritt att
avtala om prisei för en tjänst. 1 den mån priset inte följer av avtalet, skall
konsumenten betala vad som är skäligt med hänsyn till tjänstens art, omfattning
och utförande, gängse pris eller prisbe-räkningssätt för motsvarande tjänster
vid avialstillfallet samt omständigheterna i övrigl. Har näringsidkaren angett
priset för tjänsten på ett ungefär (ungefärlig prisuppgift), får det angivna
priset dock inte överskridas med mer än 15%, om inte någon annan prisgräns har
avtalats (36 §). Näringsidkaren har rätt till pristillägg för vissa
tilläggsarbeten samt för fördyringar av tjänsten som näringsidkaren inte bort
fömtse när avtalet träffades och som beror på omständigheter som är all hänföra
till konsumenten (38 §). Näringsidkaren är skyldig att på konsumentens begäran

34

ställa ul en specificerad
räkning för tjänsten (41 §). Räkningen skall göra det möjligt för konsumenten
att bedöma det utförda arbetets art och omfattning. 1 den mån tjänsten inte har
ulförts mot fast pris skall det även framgå av räkningen hur prisei har
beräknats. Om inte annat följer av avtalet, är konsumenten skyldig att betala vid
anfordran sedan näringsidkaren har ulfört tjänsten (41 §). Har konsumenten i
lid begärt en specificerad räkning, är han inte skyldig atl betala förrän en
sådan räkning har kommit honom till banda.

Utredningen har föreslagit
att de berörda reglema med några jämkningar skall gälla även vid
småhusentreprenader. Dessa jämkningar avser endast detaljfrågor. Sålunda
föreslår utredningen inte någon motsvarighet till regeln i 36 § andra stycket
konsumenttjänstlagen om möjlighet för partema all träffa avtal om en särskild
prisgräns när en ungefärlig prisuppgift har lämnais. Utredningens förslag har
i allmänhet lämnats utan erinran av remissinstansema. Allmänna
reklamalionsnämnden har dock menat atl det genom en tvingande regel bör slås
fast att konsumenten inte är skyldig att betala en viss andel av
enlreprenadsumman förrän tjänsten är avslutad.

Även
jag anser alt de berörda reglema bör kunna gälla också vid småhusenlreprenader.
De av utredningen föreslagna jämkningarna är atl se mot bakgmnd av utredningens
förslag att småhusenlreprenadema skall regleras i en särskild lag. Jag anser
inte att del finns något behov av att göra motsvarande jämkningar när, som jag
har föreslagit, småhusenlreprenadema regleras i konsumenlljänsllagen. Jag
anser inte heller atl del finns tillräckliga skäl atl begränsa avtalsfriheten
genom atl införa den av allmänna reklamationsnämnden föreslagna regeln.

Prop. 1989/90:77

2.2.10
Avbeställning

Mitt förslag:
Reglema om avbeställning i 42 —44§§ konsumenttjänstlagen skall gälla i tillämpliga
delar också vid småhusentreprenader.

Utredningens fiirslag:
Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se 45 — 48 §§ i den föreslagna
lagen om förvärv av nya småhus).

Remissinstanserna:
Utredningens förslag har kritiserats av flera näringslivsorganisationer och av
kommunförbundet. Kritiken går ul på att förslaget innebär ett avsteg från
principen att avtal skall hållas och all den som bryter avtalet skall utge full
ersättning. Enligt hovrätten för Västra Sverige förefaller det praktiska värdet
för konsumenten av de föreslagna reglema vara myckel begränsat. (Se
remissammanställningen avsnitt 2.10.)

Skälen för mitt förslag:
Avbeställning kan beskrivas som en rätt att häva ett avtal utan att fel eller
dröjsmål föreligger. Konsumenttjänsllagens regler om avbeställning avser
sådana situationer där avbeställning sker innan en tjänst har slutförts.
Näringsidkaren har vid en sådan avbeställning rätt till ersättning för utfört
arbete och arbete som måste utföras trots avbe-

35

ställningen. Ersättning
skall också utges för de förluster näringsidkaren gör på gmnd av. att han har
inrättat sig efler uppdraget, utom när konsumentens syfte med tjänsten har
förfelats av vissa skäl som konsumenten inte kan lastas för (42 §). Lagen ger
näringsidkaren möjlighet alt på förhand förbehålla sig en skälig
avbeställningsavgifl (43 §).

De av utredningen
föreslagna reglerna om avbeställning av småhusentreprenader överensstämmer i
huvudsak med reglerna i konsumenlljänsllagen. Utredningen har dock inte
föreslagit någon regel om begränsning av konsumentens ansvar för
näringsidkarens förlust för det fall att konsumentens syfte med tjänsten har
förfelats. 1 sådana situationer torde konsumenten, enligt utredningen (se SOU
1986:38 s. 408), utan att tillämpa regler om avbeställning kunna bli helt eller
delvis befriad från sina förpliktelser enligt avtalet med stöd av 36 §
avtalslagen. Utredningen har vidare föreslagit en regel (48 § i utredningens
fcirslag) som begränsar konsumentens rätt all avbeslälla ett åtagande all uppföra
ell sammanbyggt gmpphus.

Flertalet remissinstanser
har inte närmare kommenterat utredningens förslag i denna del. Enligt flera
näringslivsorganisationer och kommunförbundet bör näringsidkaren få ersättning
för del s.k. positiva kontraktsin-Iresset om konsumenten avbeställer en
småhusentreprenad.

En konsument som har
förvärvat en tomt och träffat avtal med en näringsidkare om att denne skall
uppföra ett småhus på tomlen torde, om han ångrar sig, normalt försöka hitta en
spekulant som är beredd att överta hans rättigheter och skyldigheter enligt
avtalet. En avbeställning av entreprenaden torde bli aktuell endast i vissa
undantagsfall. Någon anledning att reglera dessa fall annorlunda än
avbeslällningar av konsumenttjänster i aUmänhel synes inte föreligga. Enligt
min uppfattning bör därför konsumenttjänstlagens regler kunna gälla fullt ut
för dessa fall. Del finns afitså inte anledning all göra de avvikelser från
reglema i konsumenlljänsllagen som utredningen föreslagit. Jag anser inte
heller att del finns skäl att i detta sammanhang frångå den bedömning i fråga
om konsumentens ersättningsskyldighet vid avbeställning som gjordes när
konsumenlljänsllagen infördes (se prop. 1984/85:110 s. 102-103, LU 42 s. 19).

Prop.
1989/90:77

2.2.11
Konsumentens dröjsmål

Mitt förslag:
Reglema i 45-50 §§ konsumenlljänsllagen om konsumentens dröjsmål skall i
tillämpliga delar gälla också vid småhusentreprenader. Näringsidkarens
skyldighet enligt 45 § andra stycket att, trots att konsumenten är i dröjsmål,
såvitt möjligt utföra arbete som inte kan uppskjutas ulan risk för allvarlig
skada för konsumenten begränsas dock till att gälla sådana fall där detta inte
medför väsentliga kostnader eller olägenheter för näringsidkaren.

Utredningens förslag:
Överensstämmer i princip med milt förslag utom så till vida att konsumenten vid
dröjsmål skall ha ell strikt skadeståndsansvar och inte som enligt mitt
förslag ett presumtionsansvar (se 49— 53 §§ i den föreslagna lagen om förvärv
av nya småhus).

36

Remissinstanserna:
Utredningens förslag i denna del kommenteras en- Prop. 1989/90:77 dast av
hovrätten för Västra Sverige som riktar kritik mot den föreslagna regeln om
konsumentens skadeståndsansvar vid betalningsdröjsmål (se
remissammanställningen avsnitt 2.1 1).

Skälen
lör mitt förslag: Konsumenlljänsllagen reglerar också verkan av konsumentens
dröjsmål. Reglerna innebär i korthet följande. Om konsumenten gör sig skyldig
lill dröjsmål med betalning som skall erläggas innan tjänsten har utförts, får
näringsidkaren inställa arbetet till dess betalning sker. Näringsidkaren får på
motsvarande sätt inställa arbetet i avvaktan på att konsumenten lämnar sådan
medverkan som är nödvändig för att tjänsten skall kunna utföras (45 § första
stycket). Har tjänsten påbörjats, är näringsidkaren dock skyldig att såvitt
möjligt utföra arbete som inte kan uppskjutas utan risk för allvarlig skada för
konsumenten (45 § andra stycket). Om näringsidkaren inställer arbelet, har han
rätt lill ersättning för kostnader och andra förluster som detta åsamkar
honom,'om konsumenten inte visar att dröjsmålet ej beror på försummelse på
hans sida (45 § tredje stycket). Om konsumenten trots påminnelse inte inom
skälig lid betalar eller lämnar nödvändig medverkan och dröjsmålet är av
väsentlig betydelse för näringsidkaren, får denne häva avtalet beträffande
återstående del av tjänsten (46 §). Näringsidkaren har också sådan rätt att
häva, om del redan på förhand finns starka skäl att anta all konsumenten inte
kommer alt betala eller lämna medverkan i rätt lid och alt dröjsmålet kommer
att bli av väsentlig betydelse för näringsidkaren (47 §). Vid hävning skall
konsumenten betala som om han hade avbeslälll tjänsten den dag då hävningen
skedde (48 §).

Enligt
utredningens förslag skall de berörda reglerna med vissa jämkningar gälla även
i fråga om småhusenlreprenader. Jämkningarna berör dels regeln i 45 § andra
stycket konsumenlljänsllagen om näringsidkarens skyldighet att utföra arbete
trots att konsumenten är i dröjsmål och dels regeln i 45 § tredje stycket om
konsumentens skadeståndsansvar vid dröjsmål. Den föreslagna jämkningen i
förhållande till 45 § andra stycket konsumenlljänsllagen hänger samman med att
det enligt utredningens mening inte skäligen kan krävas av näringsidkaren all
han i de situationer som avses i bestämmelsen skall vara skyldig att ulföra
sådant arbete som medför väsentliga kostnader eller ölägenheter för honom.
Enligt utredningen kan den gällande regeln i konsumenlljänsllagen inte sällan
komma att leda till all näringsidkaren blir skyldig att utföra ekonomiskt
betydelsefulla arbeten (se SOU 1986:38 s. 410). Förslaget såvitt gäller
bestämmelsen i 45 § tredje stycket konsumenlljänsllagen hänger samman med att
del enligt utredningens mening'knappast kan tänkas i praktiken förekomma fall
där belalningsdröjsmål inte skulle bero på försummelse (se SOU 1986:38 s. 224).

För
egen del anser jag att bestämmelserna i konsumenlljänsllagen om konsumentens
dröjsmål bör kunna gälla också vid småhusentreprenader. Mot bakgmnd av vad
utredningen har anfört bör dock en jämkning göras beträffande näringsidkarens
skyldighet att ulföra arbete enligt 45 § andra stycket konsumenttjänstlagen.
Gällande regler bygger på att det sällan

37

torde bli fråga om några
mer omftillande arbeten (se prop. 1984/85:110 s. 322). Av vad utredningen har
anfört får anses framgå att det vid småhusentreprenader inte sällan torde
kunna bli fråga om mer omfattande arbeten som faller in under 45 § andra
stycket, om inte den bestämmelsen ändras.

Med hänsyn härtill bör
näringsidkaren inte vara skyldig alt ulföra arbete enligt 45 § andra stycket,
om ari)etet medför väsentliga kostnader eller olägenheter för honom. Enligt min
mening bör detta gälla inte bara vid småhusenlreprenader utan också beträffande
sådana tjänster som redan nu omfattas av konsumenttjänstlagen.

Jag kan för min del inte
biträda utredningens förslag rörande konsumentens skyldighet att ersätta
näringsidkarens kostnader eller andra förluster som föranleds av konsumentens
dröjsmål. Som har påpekats under remissbehandlingen kan det även vid
småhusentreprenader förekomma fall där dröjsmål med betalningen inte beror på
försummelse på konsumentens sida. Någon skadeståndsskyldighel bör enligt min
mening inte åvila konsumenten i en sådan situation. Den nuvarande regeln i
konsumenlljänsllagen bör alltså gälla även beträffande småhusentreprenader.

Prop.
1989/90:77

2.3 Fel i fastighet enligt jordabalken 2.3.1 Allmänt om felbegreppet

Mitt
förslag: En fastighet skall liksom för närvarande anses behäftad med fel, om
den avviker från \'ad som får anses utfäst eller om den avviker från vad
köparen med hänsyn lill omständighetema får anses ha haft anledning atl räkna
med vid köpet.

1
den mån felet inte avser sådan egenskap hos fastigheten som omfattas av en
utfästelse av säljaren gäller säljarens felansvar bara sådant som köparen inte
borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten före köpet. (Köparens
undersökningsplikt behandlas närmare i avsnitt 2.3.2.)

Utredningens
förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se SOU 1987:30 s. 63-70).

Remissinstanserna:
Det stora flertalet remissinstanser tillslyrker utredningens förslag i dess
huvuddrag eller lämnar del utan erinran. Hovrätten för Västra Sverige och
Juridiska faikultetsstyrdsen vid Uppsala universitet riktar dock kritik av
närmast lagleknisk natur mot utredningens förslag. (Se remissammanställningen,
bilaga 8, avsnitt 1 och 2.)

Skälen för mitt förslag:
Enligt den nu gällande lydelsen av 4 kap. 19 § jordabalken är en såld fastighet
behäftad med fel, om den avviker från vad som kan anses utfäst eller från vad
köparen eljest, ulan att det föreligger något sådant fall som avses i 4 kap.
16-18 §§ jordabalken, med hänsyn till omständighetema har haft anledning räkna
med vid köpet. Jordabalken innehåller i 4 kap. 16 och 17 §§ regler om s.k
rättsliga fel, dvs. fel som

38

består
i att fastigheten besväras av en rättighet som köparen inte känt till Prop.
1989/90:77

och
inte heller borde ha känt till. Regler om rättsliga fel finns också i 4 kap.

15,
21 och 22 §§ jordabalken. Bestämmelserna i 4 kap. 18 § jordabalken

behandlar
s. k. rådighetsfd, dvs. fel som består i att offentlig myndighets

beslut
medför att köparen inte förvärvar den rådighet över fasligheten som

han
vid köpet hade skäl atl fömtsätta.

Innebörden
av fdbegreppel i 4 kap. 19 § jordabalken kan sammanfattas enligt följande.
Utgångspunkten är att fastigheten säljs sådan den är och att följaktligen
köparen för all trygga sig får göra en undersökning av fastigheten före köpet.
Säljaren svarar dock för del som kan anses vara utfäst. Vidare är säljaren
ansvarig för atl fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på gmnd av vad
som avhandlats vid köpet. Men hämtöver har säljaren etl ansvar, när en
bristfällighet föreligger beträffande något som ej berörts vid köpet, såvida
bristfalligheten är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning
räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid en undersökning. 1 praktiken
blir det här fråga om dolda fel beträflFande något som regelmässigt hör till en
fastighet av den typ som köpet gäller. Något krav på att avvikelsen skall vara
väsentlig ställs inte upp. Eftersom det ligger i sakens natur atl försiktighet
måste iakttagas, när avtalet utsträcks att gälla något som inte direkt har
avhandlats vid köpet, har man inte befarat att avsaknaden av ell
väsenllighetskrav skulle kunna leda till att regeln blir alltför sträng mot
säljaren (jfr prop. 1970:20 s. A 220-221).

Tvister
vid domstol om fel i fastighet är förhållandevis vanliga (se SOU 1987:30 s. 55
ff.). I lagboken hänvisas under 4 kap. 19 § jordabalken till omkring 20
rättsfall som har avgjorts av högsta domstolen. En redogörelse för praxis finns
i betänkandet (s. 25 — 34). Utredningens förslag innebär inte några nyheter i
sak när det gäller säljarens ansvar för lämnade utfästelser rörande
faslighetens skick. Beträffande säljarens ansvar för atl fastigheten är i det
skick som köparen hade anledning all räkna med vid köpet utgår förslaget,
liksom gällande rätt, från att köparen är skyldig all undersöka fastigheten.
Vad köparen upptäckt eller bort upptäcka vid en sådan undersökning räknas inte
som fel i lagens mening. Att köparen har en viss undersökningsplikt skall
enligt förslaget framgå av lagtexten. Liksom hittills skall säljaren svara för
dolda fel, dvs. fel som inte kunde upptäckas vid en med vederbörlig omsorg
företagen undersökning av fastigheten.

Liksom
remissinstanserna delar jag utredningens uppfattning att felbegreppet i
jordabalken i allt väsentligt innebär en lämplig avvägning mellan säljarens och
köparens intressen. Grundprincipen för felansvaret i jordabalken bör alltså
alltjämt vara atl fastigheten säljs sådan den är och att köparen för alt trygga
sig får göra en undersökning av fastigheten före köpet. Det innebär att
säljaren — beträffande en bristfällighet som inte har berörts vid köpet — har
ett ansvar för sådant som köparen enligt sakens natur inte har haft anledning
att räkna med och inte heller har bort upptäcka vid en undersökning.

Jag
delar också uppfattningen att lagregeln bör ändras väsentligen med sikte på alt
komplettera lagtexten med en erinran om köparens undersök-

39

ningsplikt. Vad gäller den
lagtekniska utformningen av en sådan erinran anser jag all praktiska och
principiella skäl talar för att regeln utformas i nära anslutning till reglerna
om undersökning av varan inom den allmänna köprällen (se 47 § i 1905 års
köplag och 20 § i den föreslagna nya köplagen). Jag förordar därför att regeln
anger att som fel inte får åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt
vid en undersökning av fastigheten. Den närmare innebörden av regeln kommer att
behandlas i nästa avsnitt. Mitt förslag innebär att domstolen, liksom hittills,
normall inte är tvungen att ta ställning till om fasligheten avviker från
normal standard innan domstolen tagit sliillning lill om köparen borde ha upptäckt
det påstådda felet vid en undersökning av fastigheten.

Enligt utredningens
förslag skulle reglerna i jordabalken om fel i fastig-hel inte gälla i fråga om
köp av fast egendom på vilken finns ell nytt småhus. Den av utredningen
föreslagna lagen om förvärv av nya småhus skulle i stället gälla för sådana
köp. Som jag tidigare har framhållit (se avsnitt 2.1.5) bör den av utredningen
föreslagna lagen inte införas. Enligt min uppfattning behövs inte något
särskilt felbegrepp för nya småhus. Att det är fråga om ett nytt småhus är en
omständighet som enligt min mening kan beaktas inom ramen för den felregel i
jordabalken som jag har föreslagit i det föregående.

Prop.
1989/90:77

2.3,2 Köparens
undersökningsplikt

Mitt
förslag: Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha uppläckt
vid en sådan undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn till den
aktuella fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga
fastigheter saml omständigheterna vid köpet. Avvikelser från egenskap som får
anses utfäst får dock åberopas som fd även om de kunnat upptäckas vid en sådan
undersökning.

Utredningens
förslag: Utgångspunkten för bedömningen av om fasligheten är felaktig är all
köparen före köpet har att göra en sådan undersökning av fastigheten som
påkallas med hänsyn lill dels omständigheterna vid köpet dels den normala
beskaflTenheten hos jämföriiga fastigheter. Undersökning behövs dock inte i
fråga om en egenskap som får anses utfäst. (Se SOU 1987:30 s. 68-70.)

Remissinstanserna:
Flertalet remissinstanser tillstyrker utredningens förslag eller lämnar det
utan erinran. Några remissinstanser vill atl frågan om säljarens
upplysningsplikt belyses ytterligare i sammanhanget. (Se
remissammanställningen, bilaga 8, avsnitt 3.)

Skälen för mitt förslag:
För närvaiande finns del inte någon lagregel som anger köparens
undersökningsplikt vid fastighetsköp. Av vad jag tidigare har anfört (se
avsnitt 2.3.1) framgår alt jag anser att en sådan regel nu bör

40

införas
och att regeln bör innebära att köparen som fel inte får åberopa en Prop.
1989/90:77 avvikelse som han borde ha märkt vid en undersökning av fastigheten.
Vad gäller den närmare utformningen.av regeln vill jag anföra följande.

Muntliga
och skriftliga uppgifter som får anses som utfästelser från säljarens sida bör
liksom hittills befria köparen från undersökningsplikt i fråga om vad som
utfästs. Har någon sådan utfästelse inte lämnats, bör köparen emellertid vara
skyldig alt undersöka fastigheten i den omfattning som rimligen kan krävas.

Jag
delar utredningens och flertalet remissinstansers uppfattning alt en köpare
inte skall behöva anlita en sakkunnig för all vara säker på alt inte själv
behöva stå för ett fel. Som regel skall del räcka med en normall erfaren och på
området normalt bevandrad köpares undersökning. Vad som är normalt i dessa
hänseenden torde variera beroende på köpeobjektet. Del synes t.ex. naturligt
att utgå från all den som förvärvar en industrifastighet normalt har större
sakkunskap i byggnadstekniska frågor än den som förvärvar ett småhus. Om det
finns symtom på fel (fuktfläckar, dålig lukt eller dylikt) som köparen inte
själv kan dra några slutsatser av, bör det normalt krävas alt köparen går
vidare med sin undersökning. I så fall kan köparen tvingas anlita en sakkunnig
för all fullgöra undersökningsplikten. Kraven på försiktighet från köparens
sida måste dock givetvis anpassas lill omständighetema, bl.a. fastighetens
ålder. T.ex. bör en konsument som köper en fastighet med en nyuppförd byggnad
av en näringsidkare som regel kunna ulan ytterligare undersökning utgå från att
en fuktfläck beror på något annat än ett allvarligt byggfel. Det anförda torde
överensstämma med gällande räll.

Några
mer detaljerade regler om undersökningspliktens omfattning kan inte ställas
upp. Därtill är omständighetema vid fastighetsköp alltför olika. Hur ingående
undersökning som bör göras blir, som tidigare sagts, beroende bl.a. av de
iakttagelser som kan göras på fastigheten. Men även uppgifter som säljaren
lämnar om fastigheten kan vara av betydelse. Sådana uppgifter kan reducera
köparens undersökningsplikt. Om l.ex. säljaren lämnar en förklaring till ett
felsymtom som ger ett intryck av att felet är bagatellartat, kan säljaren
normalt inte åberopa bristande undersökning från köparens sida, om felet visar
sig vara av allvarlig art. Säljarens uppgifter kan också vara av betydelse på
det sättet atl de utgör vamingssig-naler som bör föranleda en mer ingående
undersökning från köparens sida.

Mot
bakgmnd av det anförda anser jag alt en lagregel om köparens undersökningsplikt
bör utformas så atl den får till följd all köparen skall undersöka fastigheten
i den utsträckning som påkallas med hänsyn till den aktuella fastighetens
skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fasligheter samt
omständigheterna vid köpet.

Några
remissinstanser har menat att del i lagstiftningsärendet bör klargöras i
vilken utsträckning säljaren har en skyldighet att upplysa om bristfalligheter
som han har känt till. Till den frågan återkommer jag i specialmotiveringen.

41

Säljarens kännedom om ell
fel kan också ha betydelse för hans möjligheter alt åberopa en genereU
påföljdsfriskrivning (se NJA 1975 s. 545). En remissinstans har förordat alt
det skall införas särskilda lagregler om den frågan och vissa andra frågor
rörande friskrivningar. Enligt min uppfattning saknas det för närvarande
underiag för att konstatera att sådana regler behövs. Den frågan får därför,
liksom hittills, överlämnas lill rättstillämpningen. En närliggande fråga är
om reglema på detta område skall vara tvingande eller dispositiva. Den frågan
skall jag behandla i avsnitt 2.3.6.

Prop.
1989/90:77

2.3.3 Besiktning

Mitt
förslag: Några särskilda regler om besiktning skall inte införas.

Utredningens
förslag: Gäller köpet ell småhus som förvärvas för privat bmk, skall köparen
anses ha fullgjort sin undersökningsplikt, om fastigheten före köpet har
besiktigats av en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person, som
godtagils av säljaren och köparen, samt skriftligt utlåtande över besiktningen
varit tillgängligt för parterna före köpet (se SOU 1987:30 s. 70-73).

Remissinstanserna:
Remissinstanserna är allmänt positiva lill regler som leder till all ell
besiktnings förfarande i större utsträckning än för närvarande tillämpas vid
fastighetsköp. Flera remissinstanser ifrågasätter dock om de av utredningen
föreslagna reglema skulle få den effekten. Det framhålls också från flera håll
att förslaget är oklart i vissa hänseenden och bör omarbetas. Bl.a. konsumentverket
understryker betydelsen av att frågan om besiktning och deklaration av äldre
hus utreds. (Se remissammanställningen, bilaga 8, avsnitt 4.)

Skälen för mitt förslag:
För när\'arande saknas regler om att en fastighet skall besiktigas av en
opartisk sakkunnig före ell fastighetsköp. Del lorde dock vara lämfigen vanligt
all faslighetsmäklama anlitar en opartisk sakkunnig för besiktning och
värdering av fastigheten. Det utlåtande som den sakkunnige avger kan ses som
ett komplement till den skriftliga beskrivning av fastigheten som mäklaren
enligt 12 § lagen (1984:81) om fastig-helsmäklare är skyldig alt tillhandahålla
köparen. Av en sådan beskrivning skall framgå bl. a. fastighetens
taxeringsvärde saml byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. De rättsliga
verkningarna av ett besiktningsutlåtande är inte lagreglerade. Del lorde dock
ligga i sakens natur att säljaren som regel inte kan få gehör för ett påstående
om att köparen bmstit i sin undersökningsplikt i fråga om en avvikelse som den
sakkunnige inte märkt.

Enligt utredningens
förslag skall den som köpt ett småhus anses ha fullgjort sin
undersökningsplikt, om fastigheten före köpet besiktigats av en opartisk och i
byggnadstekniska frågor erfaren person. Köparen skall kunna
"desarmera" undersökningsplikten genom atl han skaffar ett skrifl-

42

ligt
besiktningsutlåtande av en yrkesman på området. En avvikelse som Prop.
1989/90:77 inte tas upp i besiktningsutlåtandet kommer härmed som regel att
betraktas som ett dolt fel för vilket säljaren svarar. Syftet med förslaget är
att främja att småhus besiktigas före köpet.

Det
är generellt sett en fördel om besiktning av köpeobjektet kommer lill stånd vid
småhusköp. Partema får en fastare gmnd för sin uppgörelse. Risken för atl
köparen senare gör gäUande all fastigheten är behäftad med ell dolt fel lorde
minska. Besiktningen kan därmed motverka senare dom-slolsprocesser. Som
utredningen och flertalet remissinstanser framhåller är del dock inte
realistiskt alt på detta område införa lagregler om obligatorisk besiktning.
En lagreglering skulle därför endast kunna gå ut på att främja att en
besiktning kommer till stånd före fastighetsköp.

Som
flera remissinstanser har anfört är del tvivelaktigt om den av utredningen
föreslagna regeln kommer atl främja en sådan utveckling. Regeln ger inte
säljaren något egentligt incitament alt föranstalta om besiktning. Del kan
vidare inte anses som rationellt all alla spekulanter på ett småhus — de kan
var många — själva bekostar en besiktning.

Till
det nu anförda kommer att den av utredningen föreslagna regeln kan antas bli
svår all tillämpa för domstolama. Som jag har sagt fömt innebär redan gällande
räll att en säljare normalt inte kan få gehör för ett påslående om alt köparen
har bmstit i sin undersökningsplikt om en sakkunnig besiktningsman inte har
upptäckt bristfälligheten i fastigheten. En lagregel som innebär att säljaren i
princip alltid skall ansvara för bristfalligheter som inte har anmärkts i
besiktningsullålandet kan enligt min mening emellertid bli alltför kategorisk
och alltså hindra en rällslill-lämpning som leder till materiellt
tillfredsställande resultat.

Visserligen
bör man eftersträva en ordning, där säljama medverkar till all en besiktning
kommer till stånd och där besiktningshandlingen ställs till alla spekulanters
förfogande. Som framgår av vad jag nyss sade tillämpas en sådan ordning i viss
utsträckning redan nu av vissa mäklare. Den av utredningen föreslagna regeln
synes inte vara ell lämpligt medel för att få till stånd den eftersträvade
ordningen. 1 stället skulle, som juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala
universitet har varit inne på, en förbättring av konsumentskyddet på detta
område enklast kunna uppnås genom medverkan av fastighetsmäklare. Genom
förhandlingar mellan konsumentverket och mäklamas organisationer kan det kanske
visa sig möjligt all åstadkomma riktlinjer som innebär all köpare av äldre
småhus i flertalet fall kommer all ha tillgång till en besiktningshandling. Det
ankommer på konsumentverket att ta ställning till om sådana förhandlingar bör
tas upp.

Sammanfattningsvis
kan jag inte förorda att utredningens förslag lill lagstiftning om besiktning
genomförs.

43

2.3.4 Reklamation och
preskription

Prop.
1989/90:77

Mitt
förslag: Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig, om han inte
lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig lid efler det att han märkt
eller borde ha märkt det (reklamation).

Säljarens
ansvar för ett faktiskt fel preskriberas tre år efter det att köparen
tillträdde fastigheten. Är säljaren en näringsidkare som i sin yrkesmässiga
verksamhet har sålt en faslighet till en konsument huvudsakligen för enskilt
ändamål, preskriberas ansvaret dock först tio år efter det atl köparen
tillträdde fasligheten. Om en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet har
såll en småhusfastighet till en konsument eller helt eller delvis har uppfört
småhuset ål en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål och om konsumenten
säljer fastigheten vidare, kan Ireårsliden mellan denne och den nye köparen
förlängas till följd av en särskild regel. Enligt den regeln preskriberas
konsumentens säljaransvar i ell sådant fall inte förrän tio år efter det all
näringsidkaren avträdde fastigheten eller uppdraget avslutades.

Reglema om
reklamation och om kortare preskriptionstid än tio år kan inte göras gällande,
om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Utredningens förslag:
Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Utredningens förslag avser dock
endast faktiska fel. Utredningen har vidare inte föreslagit någon motsvarighet
till den särskilda regeln beträffande fall då en fastighet har sålts vidare.
(Se SOU 1987:30 s. 73-76 saml 84-85.)

Remissinstanserna:
Utredningens förslag om reklamationsskyldighet har fåll ell brett stöd hos
remissinstansema. Några remissinstanser är dock negativa. Utredningens förslag
om preskription har fått ett mera blandat mottagande, även om flertalet
remissinstanser har en positiv gmndinställning till förslaget. Förslaget
avstyrks i den delen bl. a. av hovrätten för Västra Sverige och juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet. (Se remissammanställningen, bilaga
8, avsnitt 5.)

Skälen för mitt förslag:
Inom den allmänna köprätten kompletteras reglema om fel med bestämmelser om
reklamation och preskription. Enligt förslaget lill ny köplag (32, 33 och 41
§§) skall följande gälla. Köparen får inte åberopa att varan är felaktig, om
han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det all han
märkt eller borde ha märkt felet. Reklamerar köparen inte inom två år från del
all ha har tagit emot varan, förlorar han rätten all åberopa felet, om inte
annal följer av en garanti eller liknande utfästelse. Regeln om
Ivåårspreskription gäller inte i fråga om rättsliga fel. Om säljaren har
handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder får köparen åberopa att
varan var felaktig utan hinder av reglema om reklamation och
Ivåårspreskription. Jag kommer senare i dag att föreslå atl liknande regler
skall gälla enligt den nya konsumenlköplagen.

44

När
del gäller säljarens ansvar för fel i en försåld fastighet finns i Prop.
1989/90:77 jordabalken inte några särskilda reklamationsregler. Säljarens
ansvar preskriberas enligt de allmänna reglerna i preskriptionslagen
(1981:130) om tioårig preskription. Enligt eri särskild regel i 4 kap. 12 §
andra stycket jordabalken måste dock talan om hävning väckas inom ett år från
del köparen tillträdde fastigheten, om inte säljaren har förfarit svikligt.

Utredningens
förslag innebär att reglerna i jordabalken på del aktuella området skulle
närmas lill de regler som gäller inom den allmänna köprätten. Förslaget
innebär följande. Köparen får inte åberopa att fastigheten är behäftad med ett
faktiskt fel, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig lid
efter del att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Köparen
förlorar rätten att åberopa felet, om han inte reklamerar inom tre år från del
att han tillträtt fastigheten (preskription). Har en näringsidkare i sin
yrkesmässiga verksamhet sålt ell småhus till en konsument för privat bruk
tillämpas dock den allmänna lioårspreskrip-tionen. Den särskilda
preskriptionsregeln i fråga om rätten lill hävning behålls. Reglerna om
reklamation och kortare preskriptionstid än tio år gäller inte om säljaren handlat
i strid mot tro och heder.

Jag
anser i likhet med det stora flertalet remissinstanser atl det finns skäl att
genomföra utredningens förslag om att en faslighelsköpare skall vara skyldig
alt reklamera inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt att
fastigheten var behäftad med fel. En sådan regel finns redan nu i köplagen,
konsumenlköplagen och konsumenttjänstlagen. Del är naturligt med en motsvarande
regel även vid fastighetsköp. Från allmän synpunkt är det en fördel att en
faslighelsköpare inte dröjer alltför länge med att reagera, när han inser att
fastigheten är felaktig. Ell tidigt avhjälpande av etl fel kan många gånger
begränsa skadeverkningarna av felet.

På
en punkt anser jag dock all det finns skäl att frångå utredningens förslag.
Enligt min mening bör reklamationsskyldigheten liksom i den allmänna köprätten
i princip avse även rättsliga fel och rådighetsfd och inte endast — som
utredningen föreslagit — faktiska fel. En ny regel om reklamationsskyldighet
bör dock inte omfatta de rättsliga fel som avses i 4 kap. 15 och 16 §§
jordabalken. Här bör de nuvarande reglerna gälla oförändrade. Jag anser vidare
att reklamationsskyldigheten bör avse försämringar av fastigheten före
tillträdet för vilka säljaren är ansvarig enligt 4 kap. 11 och 12 §§
jordabalken. En sådan ordning ligger i linje med den köprältsliga principen att
frågan om varan är felaktig skall bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet när
risken för varan går över på köparen.

När
det så gäller frågan om preskriptionstid bör det enligt min mening

vara en allmän utgångspunkt att denna lid även i fortsättningen skall vara

tio år för sådana fall när en näringsidkare säljer en fastighet till en konsu

ment. En annan ordning är oförenlig med den tioåriga preskriptionslid

som gäller för entreprenader enligt 17 § konsumenttjänstlagen. Tioårsti

den bör vidare gälla vid rättsliga fel (jfr 41 § förslaget lill ny köplag) och

vid rådighetsfd. Frågan är emellertid om preskriptionstiden kan förkortas

i andra fall, l.ex. då säljaren är en privatperson. Remissinstanserna har

haft delade meningar om utredningens förslag om en treårig preskriptions

tid för dessa fall. 45

Jag anser, i likhet med
utredningen, att det är en rimlig utgångspunki all Prop. 1989/90:77 en
privatperson som säljer en fastiiet skall vara fri från ansvar på gmnd av
faktiska fel i fastigheten inom en kortare tid än den som följer av reglerna om
tioårig preskription. En sådan ordning är lämplig i fall då en privatperson
säljer ett äldre hus. Eventuella fel som begåtts vid uppförandet av huset har
i sådana fall typiskt sett redan gett sig lill känna när huset säljs av
privatpersonen. För en förkortning av preskriptionstiden talar vidare all
möjligheterna all utreda fastighetens skick vid ett sådant köp och vad som
förekom vid köpeförhandlingarna försämras med liden.

När
en privatperson säljer ell hus som nyligen har uppförts är läget emellertid ell
annal. En förkortning av preskriptionstiden skulle här, som några
remissinstanser har anfört, kunna leda till att säljaren undgår ansvar för ett
allvarligt byggnadsfel därför atl felet inte ger sig lill känna förrän efler
preskriptionstidens utgång. Som regel lorde del visserligen vara en
näringsidkare som har ulfört det felaktiga byggnadsarbetet. Del är dock inte
säkert atl den nye köparen kan göra gällande den räll som hans säljare har mot
näringsidkaren. Skälen häitill är följande.

Om
en konsument, som förvärvat etl småhus genom entreprenadavtal eller köpeavtal
med en näringsidkare, överiåler småhuset vidare, lorde överiåldsen berättiga
den nye köparen atl göra gällande näringsidkarens ansvar enligt
entreprenadavtalet eller köpeavtalet endast om näringsidkaren särskilt åtagit
sig ell sådant ansvar. Detta följer av den allmänna principen att ell avtal ger
upphov lill förpliktelser bara mellan avtalsparterna (jfr SOU 1984:25 s. 237
flf..). Den nye köparen torde dock, som utredningen framhåller (se SOU 1987:30
s. 83), kunna vända sig mot näringsidkaren, om den förste köparen har överiåtil
sin räll enligt avtalet och överlåtelsen inte är oförenlig med något villkor i
detta, t. ex. ett villkor om alt en sådan överlåtelse inte får ske Ofr 4 kap.
22 § jordabalken och prop. 1970:20 s. B 220).

Som
jag tidigare har sagt anser jag att det i och för sig är rimligt att man
begränsar den tid under vilken en privatperson kan göras ansvarig för fel i en
fastighet som han har sålt. Å andra sidan är det tydligt att en regel som
begränsar säljarens ansvarslid bör utformas så att ett allvarligt fel vid t.
ex. uppförandet av byggnaden hinner ge sig till känna före ansvarstidens
utgång. Säljaren slår nämligen närmare än köparen att bära risken för ett
sådant fel. Säljaren torde som regel kunna.Öra tillbaka ansvaret för felet på
den näringsidare som utfört byggnadsarbetet. Av vad jag tidigare har anfört framgår
att köparen, om han inte skulle kunna vända sig mot säljaren därför alt dennes
felansvar preskriberats, har rätt alt återföra ansvaret för felet på
näringsidkaren endast om han förvärvat säljarens rätt mot denne. En sådan
ordning är inte tillfredsställande från konsumentskyddssynpunkt, eftersom man
knappast kan utgå från all privatpersoner i någon större utsträckning kommer
att tänka på att träffa sådana avtal.

En möjlig lösning på det
berörda problemet synes vara atl en regel med

förkortad preskriptionstid inte alls eller endast i begränsad utsträckning

gäller i fall då en konsument vidareförsäljer ett småhus som han förvärvat

från en näringsidkare genom ett köp eller ett entreprenadavtal. Regeln

skulle kunna utformas så att preskriptionstiden i dessa fall aldrig blir 46

kortare
än den tid som vid vidareförsäljningen kvarstår av näringsidkarens Prop.
1989/90:77

tioåriga
ansvar. En konsument som säljer fastigheten vidare ell år efler det

att
han köpt fastigheten av en näringsidkare skulle alltså svara för dolda fel

i
fastigheten under nio år. Detta ansvar kan konsumenten i normalfallet

föra
vidare lill näringsidkaren. 1 vissa undantagsfall är dock delta inte

möjligt.
Jag tänker på t. ex. det fallet att säljaren (konsumenten) själv har

förorsakat
det dolda felet. Detta torde dock vara ovanligt. Säljaren kan

vidare
komma att få slutligt stå för felet i fall då näringsidkaren är på

obestånd eller inte kan
anträflfas. Det sist sagda kan förefalla hårt mot

säljaren, men denne slår
enligt min uppfattning närmare till atl bära risken

för
näringsidkarens obestånd än den slutlige köparen. Del är ju ändå

säljaren
som har ingått avtal med den näringsidkare som kommit på

obestånd
eller som inte kan anträflfas.

Vid
övervägande av det anförda harjag kommit fram till all del är en lämplig och
rättvis ordning att preskriptionstiden förkortas om säljaren är en
privatperson, men att denna kortare preskriptionstid inte skall gälla i de fall
somjag nyss berörde. När det gäller den förkortade preskriptionstidens längd delar
jag utredningens och flertalet remissinstansers uppfattning atl tre år är en
rimlig lid.

I
enlighet med det anförda förordar jag att en köpare som förvärvar en fastighet
av en konsument skall förlora rätlen alt åberopa fel som avses i 4 kap. 11,12
och 19 §§ jordabalken, om han inte reklamerar inom tre år från det all han har
tillträtt fastigheten. Detta skall dock givetvis inte gälla om annat följer av
en garanti eller liknande utfästelse. Den särskilda regeln om längre
preskriptionstid än tre år bör avse konsumentens vidareförsäljning av
småhusfastigheter, dvs. fasligheter som är bebyggda med ell en-eller
tvåbostadshus. Har konsumenten eller dennes fångesman köpt fastigheten av en
näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet, skafi den som har köpt
fasligheten av konsumenten kunna reklamera hos denne inom tio år efter det alt
näringsidkaren avträdde fasligheten. Om konsumenten förvärvat småhuset genom
ett entreprenadavtal, bör den som har köpt fastigheten av konsumenten kunna
reklamera hos denne inom tio år efter del att näringsidkaren avslutade
uppdraget, dvs. normall inom tio år efter det att slutbesiktning ägde mm.

En
längre preskriptionslid än tre år mellan konsumenten och dennes köpare bör
alltså kunna gälla i fall då en näringsidkare tidigare har medverkat till
uppförandet av ett nytt småhus. Frågan är emellertid om det längre ansvaret bör
gälla även då näringsidkaren inte har uppfört en ny byggnad utan i stället har
utfört en ombyggnad, tillbyggnad eller reparation.

Enligt
konsumenttjänstlagen har en näringsidkare ett tioårigt ansvar

gentemot en konsument även för sådana arbeten på fast egendom som

avser om- och tillbyggnader samt reparationer. En regel som generellt

föreskriver en förlängd preskriptionslid mellan en konsument och dennes

köpare för det fall att en näringsidkare som konsumenten har anlitat har

utfört ett sådant arbete på fastigheten skulle dock enligt min mening föra

för långt och strida mot tankarna bakom treårspreskriptionen. Det förefal

ler inte rimligt om enbart det förhållandel alt konsumenten tidigare har 47

anlitat en näringsidkare
för t. ex. en enklare reparation skulle innebära att Prop. 1989/90:77

konsumentens ansvar för
alla tänkbara fel i fastigheten förlängdes. Inte

heller synes det lämpligt
med regler som innebär att ansvarstiden varierar

för olika fall, så att den
normah är tre år men är längre om felet direkt kan

hänföras till arbeten som
har utförts av en näringsidkare. Generella regler

torde vara att föredra.
Enligt min uppfattning bör en generell regel om

ansvar under längre tid
endast avse myckel omfattande arbeten på ett

befintligt småhus.
Etlsådant ansvar bör därför kunna aktualiseras om en

tillbyggnad skett. Även
ombyggnader och reparationer kan visserligen

någon gång vara
omfattande, men det är inte del vanligaste. Det kan

knappast komma i fråga att
här ha en längre preskriptionslid vid särskilt

omfattande arbeten
eftersom en sådan regel skulle bli alltför obestämd.

Vid försäljning efter
ombyggnad respektive reparation bör därför aUtid

Ireårsliden gälla.

Enligt
förslaget till ny köplag skall reglerna om reklamalionsskyldighel och förkortad
preskriptionstid inte gälla om säljaren förfarit grovt vårdslöst eller i strid
mot tro och heder. Jag anser all en motsvarande regel bör gälla även vid
fastighetsköp. Del innebär en viss förbättring av köparens ställning i
förhållande till utredningens förslag. En fördel med mitt förslag är att en
köpare kan göra säljaren ansvarig även efter Ireårstidens utgång, om säljaren
har handlat illojalt.

Utredningen
har föreslagit alt den särskilda preskriptionsregel som gäller vid
fastighetsköp i fråga om rätten till hävning inte skall ändras. Enligt den
särskilda preskriptionsregeln är rätten till hävning förlorad, om inte talan
härom väcks inom ett år från tillträdel. Detta gäller dock inte om säljaren
"förfarit svikligt". Detta förslag har godtagits av remissinstansema.
Även jag ansluter mig till förslaget. 1 linje med vad jag nyss förordade
beträflFande undantag från reglema om reklamationsskyldighet och förkortad preskriptionstid
bör regeln dock innebära att köparen är bibehållen sin räll till hävning även
sedan eltårstiden har gått ut i fall då säljaren har förfarit grovt vårdslöst
eller i strid mot tro och heder. Del sagda föranleder en ändring av 4 kap. 12 §
andra stycket jordabalken. En motsvarande ändring bör göras också i 4 kap. 15 §
andra stycket.

Uttrycket
"förfarit svikligt" används också i 4 kap. 27 § andra stycket
jordabalken. Enligt den regeln får köparen vid svek från säljarens sida
hävaköpet trots atl fasligheten väsentligt gått ned i värde på gmnd av en
omständighet som beror av köparen, t.ex. skogsavverkning eller
nyttjan-derättsupplåtelse. Den berörda regleringen avviker från vad som gäller
inom den allmänna köprällen (jfr 66 § förslaget till ny köplag) och är enligt
min mening alltför sträng mot säljaren. Jag anser att köparen i de ifrågavarande
fallen bör få häva köpet endast om säljaren får ersättning för värdeminskningen.
Inom den allmännai köprätten krävs inte svek för att hävning skall få ske i fall
då det köpta väsentligt har gått ned i värde. Jag anser att en sådan ordning
bör gälla också i detta sammanhang. Jag förordar därför att 4 kap. 27 §
jordabalken ändras så alt hävning alllid får ske i de fall som avses med
bestämmelsen, om säljaren får ersättning för värdeminskningen.

48

2.3.5 Påföljder

Prop.
1989/90:77

Mitt
förslag: Påföljdema vid faktiskt fel skall liksom för närvarande vara hävning,
prisavdrag saml skadestånd. Som fömtsättning för hävning skall gälla atl felet
är av väsentlig betydelse. Prisavdraget skall beräknas så att förhållandet
mellan det nedsatta och det avtalsenliga prisei svarar mot förhållandet vid
lidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i
avtalsenligt skick. Skadestånd skall utgå endast om avvikelsen avser egenskap
som får anses utfäst eller om felet eller förlusten beror på försummelse på
säljarens sida.

Reglema
om hävning och prisavdrag skall gälla även vid rättsliga fel och rådighetsfd
samt vid dröjsmål och förhållanden som avses i 4 kap. 11 och 12 §§ jordabalken.
De skadeståndsregler som gäller för dessa fall behålls oförändrade.

Utredningens
förslag: Utredningens förslag, som endast tar sikte på faktiska fel,
överensstämmer med mitt förslag utom i följande hänseenden. Hävning skall få
ske om felet är av väsentlig betydelse eller säljaren förfarit svikligt.
Skadestånd skall utgå endast om avvikelsen avser egenskap som får anses utfäst
eller säljaren förfarit svikligt. (Se SOU 1987:30 s. 76-79, jfr s. 84-85.)

Remissinstanserna:
Flertalet remissinstanser tillslyrker utredningens förslag eller lämnar det
utan erinran. Några remissinstanser ifrågasätter om inte utgångspunkten för
prisavdraget bör vara att det skall motsvara kostnadema för att avhjälpa felet.
Det ifrågasätts också om inte prisavdraget bör baseras på förhållandena vid
tidpunkten för köpet i stället för förhållandena vid tillträdet. (Se
remissammanställningen, bilaga 8, avsnitt 6.)

Skälen för mitt
förslag: När det föreligger ell faktiskt fel i den förvärvade fasligheten, kan
enligt gällande rätt påföljdema hävning, prisavdrag och skadestånd bli
aktuella. Dessa påföljder kan också bli aktuella vid rådighetsfd (4 kap. 18 §)
och rättsliga fel (4 kap. 15— 17 §§) samt vid skada till följd av vanvård eller
annat vållande från säljarens sida (4 kap. 12 §). Vid dröjsmål från säljarens
sida kan köparen kräva skadestånd samt, om inte dröjsmålet är av ringa
betydelse, häva köpet (4 kap. 13 och 14 §§). Köparen har rätt lill hävning
eller prisavdrag om fastigheten skadats eller försämrats på gmnd av händelse
för vilken säljaren står faran (4 kap. 11 §). Även i 1905 års köplag återfinns
påföljdema hävning, prisavdrag och skadestånd. I den föreslagna nya köplagen
finns också påföljden avhjälpande. I det följande behandlas de olika
påföljderna under skilda mbriker.

Hävning

Bestämmelserna
om hävning av fastighetsköp fömtsätter i princip alt avtalsbrottet är
väsentligt, eller, som del uttrycks i jordabalken (se 4 kap. 11,12 och 15 §§),
"ej ringa". Vissa undantag finns dock. Om fastigheten

49

4
Riksdagen 1989/90. I saml. Nr 77

efter köpet skadats eller
försämrats till följd av säljarens vanvård eller Prop. 1989/90:77

vållande
får köparen häva köpet även om skadan är att anse som ringa, när

säljaren har förfarit
svikligt. Motsvarande gäller vid faktiska fel (4 kap.

19
§) saml vid rådighetsfd (4 kap. 18 §) och sådana rättsliga fel som avses i

4 kap. 15 och 17 §§. Om
fasligheten på gmnd av inteckning eller upplåtelse

av
panträtt svarar för högre belopp än sorti fömtsattes vid köpet, gäller de

särskilda
reglema i 4 kap. 16 §. Ete berörda reglema ansluter nära lill

reglema
i 1905 års köplag om hävning vid köp av bestämt gods.

På
de flesta rättsområden har utvecklingen alkmer gått mot att man ställer upp ett
generellt krav på väsentlighet för att en avtalspart skall få vidta den
genomgripande och för motparten betungande påföljd som hävning innebär. Ett
sådant väsenllighetskrav för hävning har också lagits in i förslaget lill ny
köplag. Mot bakgmnd av det sagda delar jag utredningens uppfattning atl del
även vid fastighetsköp bör anges i lagtexten all del föreligger ett
väsenllighetskrav för hävning. Ändringen bör avse inte bara hävning vid
faktiska fel utan också de andra fall där hävning av fastighetsköp kan komma i
fråga. Däremot anser jag inte all del finns något behov av alt komplettera
denna regel med en regel som ger en generell hävnings-rält vid svek från
säljarens sida. Väsentlighelskravel bör liksom enligt förslaget lill ny köplag
gälla även vid svek. Utredningens förslag i den delen bör alltså inte
genomföras.

Under
hänvisning till det anförda förordar jag att det i 4 kap. 11, 12, 13 och 15 §§
jordabalken anges att hävning får ske endast om skadan resp. dröjsmålet är av
väsentlig betydelse.

Avhjälpande

Del
finns för närvarande inte några regler om rätt eller skyldighet för den som
sålt en fastighet att avhjälpa ett fel i fastigheten. Sådana regler finns
däremot i konsumenttjänstlagen och har också föreslagils i den nya köplagen.
Jag kommer senare i dag att föreslå att sådana regler förs in i den nya
konsumenlköplagen.

Del
lorde knappast vara lämpligt all införa en generell regel i jordabalken om
skyldighet för säljaren atl avhjälpa fel i fastighet. Flertalet säljare är ju
privatpersoner som i allmänhet inte själva kan avhjälpa ett fel (jfr prop.
1988/89:76 s. 126). Härtill kommer att köparen som regel rent praktiskt lorde
ha lättare alt ombesörja att felet blir avhjälpt än säljaren. Denne kan ju t.
ex. ha flyttat från orten. All införa regler om avhjälpande av fel i fastighet
skulle därför kunna komma i fråga endast beträffande fall då säljaren är en
näringsidkare och köparen är en konsument. Det helt övervägande antalet nya
småhus lorde emellertid förvärvas genom entreprenadavtal i någon form (se SOU
1986:38 s. 116). Del förekommer dock att en konsument förvärvar ett sådant
småhus genom köp ulan alt näringsidkaren åtagit sig att avhjälpa eventuella
fel. Det förekommer naturligtvis också att konsumenter förvärvar begagnade
småhus av näringsidkare.

Att
jordabalken saknar regler om avhjälpande av fel lorde inte innebära

några påtagliga nackdelar för konsumentema. Dessa kommer bl.a. att få

ett utökat skydd vid köp av nya småhus genom de skadeståndsregler som 50

jag
skall behandla i det följande. Partema torde också som regel träffa Prop.
1989/90:77 avtal om all avhjälpande skall ske, åtminstone vid köp av nya
småhus. Enligt min mening saknas det därför anledning att i jordabalken föra in
särskilda regler om avhjälpande av fel.

Prisavdrag

Som
tidigare sagts kan köparen vara berättigad till prisavdrag vid olika former av
fel i den sålda fastigheten. Lagtexten innehåller inte någon närmare anvisning
om hur prisavdraget skall beräknas. Bestämmelserna i jordabalken om prisavdrag
torde i princip ha samma innebörd som bestämmelsen i 1905 års köplag om
prisavdrag vid köp av bestämt gods, nämligen all prisavdraget skall svara mot
den värdeminskning som felet representerar (se 42 § i 1905 års köplag och SOU
1947:38 s. 198).

Utredningens
förslag all man även i fortsättningen skall bestämma avdraget efler en
jämförelse mellan värdet av fastigheten i felaktigt skick och det värde som den
skulle ha haft i felfritt skick motsvarar vad som föreslagils öm prisavdrag i
den nya köplagen (se 38 § i förslaget lill den lagen). Ett altemativ kunde vara
all låta prisavdraget motsvara kostnaderna för att avhjälpa felet (jfr 22 §
konsumenlljänsllagen och 34 § förslaget till ny köplag). En regel av del slaget
passar emellertid inte så bra om inte säljaren är skyldig att avhjälpa felet. 1
fall då säljaren är en privatperson skulle regeln ibland kunna leda till
otillfredsställande resultat.

Mot
bakgmnd av det anförda föreslårjag att det i 4 kap. jordabalken tas in en
bestämmelse om att etl avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att
förhållandet mellan del nedsatta och det avtalsenliga prisei svarar mot
förhållandel mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.
Beräkningen bör hänföras till förhållandena vid tidpunkten för köparens
tillträde av fastigheten (jfr NJA 1988 s. 1). Regeln bör ta sikte på alla de
fall då ett prisavdrag blir aktuellt, alltså inte bara på faktiska fel utan
oekså på rättsliga fel och rådighetsfd.

Skadestånd

Genom
regeln om prisavdrag kan köparen få medel att bekosta all ett

faktiskt fel avhjälps. Del kan emellertid inträffa att en köpare drabbas av

andra kostnader till följd av ett fel. Det kan t. ex. ha uppstått följdskador

eller köparen kan ha blivit tvungen att hyra en ersäiiningslägenhei medan

fastigheten reparerades. Enligt gällande rätt ersätts kostnader av ifrågava

rande typ endast om de beror på atl fastigheten avviker från vad som

utfästs eller om säljaren har förfarit svikligt. Fömtom i sådana fall har

säljaren alltså inte något skadeståndsansvar vid s.k. dolda fel. Om det

dolda felet avser en s. k. kämegenskap, dvs. en egenskap hos fastigheten

som får anses utfast trots att den inte berörts vid köpeförhandlingama,

anses säljaren kunna bli skadeståndsskyldig (jfr NJA 1978 s. 307). Sälja

rens skadeståndsansvar vid faktiskt fel motsvarar vad som gäller enligt

42 § i 1905 års köplag om köp av bestämt gods.

Utredningen har inte föreslagit någon ändring av reglerna om skade- 5j

stånd
vid faktiska fel. I sådana fall där säljaren borde ha haft kännedom Prop.
1989/90:77 om ett dolt fel och borde ha upplyst köparen om felet, kunde det
enligt utredningen finnas skäl att överväga att införa en skadeståndsskyldighet
för säljaren. Utredningen lade dock inte fram något sådant förslag, eftersom
den ansåg alt utvecklingen på den allmänna köprättens område borde avvaktas (se
SOU 1987:30 s. 79).

Remissinstanserna
har i allmänhet godtagit utredningens ståndpunkt. Konsumentverket har beklagat
alt utredningen inte har föreslagit något skadeståndsansvar för säljaren när
denne borde ha haft kännedom om felet och borde ha upplyst köparen om felet.
Enligt hovrätten för Västra Sverige bör del anges i lag att säljaren har ett
strikt skadeståndsansvar när fastigheten saknar en kärnegenskap.

Förslaget
till ny köplag innehåller nya regler om skadestånd vid kontraktsbrott. Vid fd
i varan är säljaren skadeståndsansvarig för sådant som ligger inom hans
kontrollsfär (kontrollansvar). Den skadeståndsskyldighet som följer av
konirollansvaret omfattar näraliggande och typiska förluster på gmnd av
avtalsbrottet, s. k. direkta skador. Ansvar för övriga förluster, s.k.
indirekta skador, fömtsätter vållande på den skadeslåndsskyldiges sida.
Säljarens ansvar för indirekta skador omfattar försummelser såväl vid
avtalsslutet som vid fullgörandet av avtalet. Säljaren kan bl.a. bli
skadeslåndsskyldig om han har underlåtit all lämna köparen sådana uppgifter om
varans egenskaper eller användning som han har varit eller borde ha varit
medveten om och som han har förstått eller borde ha förstått var vikliga för
köparen (se prop. 1988/89:76 s. 139).

När
jordabalken infördes föreslogs i lagrådsremissen att säljaren skulle vara
skadeslåndsskyldig vid faktiskt fel dels om avvikelsen avsåg en egenskap som
säljaren utfast, dels om säljaren känt lill eller borde ha känt till felet (se
prop. 1970:20 s. B 212). Den sistnämnda delen av förslaget genomfördes inte.
Det ansågs mer rimligt att säljare av fast egendom likställdes med säljare av
lös egendom i vad angår villkor för skadeståndsskyldighet. Köparen skulle
därför anses skäligen gottgjord genom sin rätt till avdrag på köpeskillingen,
när inte säljaren förfarit svikligt (se prop. 1970:20 s. A 221 och 398).

Enligt
min uppfattning bör köparens rätt till skadestånd vid faktiskt fel i fastighet
nu anpassas till vad sorn föreslagils på den allmänna köprällens område. Jag anser
dock inte alt reglerna om konlrollansvar bör gälla faktiska fel i fastighet.
Ett kontrollansvar synes nämligen passa mindre bra för det typiska
fastighetsköpet, som ju sker mellan privatpersoner och avser en begagnad
fastighet. Ett kontrollansvar vid faktiskt fel i fastighet skulle enligt min
mening lägga ett alltför strängt ansvar på säljaren. Jag anser därför att
anpassningen till den allmänna köplagen bör gå till så att köparen har räll
till ersättning orn felet beror på försummelse på säljarens sida eller om
fastigheten avviker från vad säljaren särskilt har utfäst (jfr 40 § tredje
stycket förslaget till ny köplag). Genom en sådan ordning kommer säljaren bl.
a. att bli ansvarig i fall då han borde ha haft kännedom om ett dolt fel och
borde ha upplyst köparen om felet.

Någon
sådan särskild regel om säljarens ansvar för kärnegenskaper som

föreslagits av hovrätten för Västra Sverige anser jag inte erforderlig. Den 52

nya skadeståndsregel
rörande ansvar för försummelse som jag föreslagit torde i praktiken kunna
åberopas i vissa av de ifrågavarande fallen. 1 övriga fall bör säljarens ansvar
för kärnegenskaper liksom hittills anses följa av hans ansvar för vad han
utfäst.

Prop.
1989/90:77

2.3.6
Tvingande eller dispositiva regler?

Mitt förslag: En
näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet har sålt en fastighet till en
konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa
etl köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i jordabalken om säljarens
ansvar för fel och dröjsmål är till nackdel för konsumenten. Motsvarande gäller
i fråga om säljarens ansvar enligt 4 kap. 11 och 12 §§ jordabalken. Det sagda
gäller inte om köparen tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och
avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering. Vid andra
köp än konsumentköp skall reglerna vara dispositiva.

Utredningens
förslag: Om en näringsidkare har utfört eller låtit utföra byggnadsarbete på
ell småhus och därefter i sin yrkesmässiga verksamhet har sålt fastigheten lill
en konsument för dennes privata bruk, kan näringsidkaren begränsa sitt ansvar
för ett faktiskt fel i fasligheten genom avtal med konsumenten i samband med
köpet endast om ett besiklningsullålande varit tillgängligt för konsumenten
före köpet. Ett sådant avtal får inte avse annat än att näringsidkaren fritar
sig från skyldigheten att utge skadestånd för det fall all felet avhjälps eller
all preskriptionstiden begränsas från tio till tre år. Har näringsidkaren inte
utfört eller låtit utföra något arbete på fastigheten, skall reglerna - liksom
vid andra köp än konsu-menlköp - vara helt disposiliva. (Se SOU 1987:30, s.
79-84.)

Remissinstanserna:
Remissinstanserna är med något undantag positiva till att avtalsfriheten
begränsas på sätt utredningen föreslagit. Flera instanser anser dock att den
föreslagna regeln bör förtydligas. Bl.a. konsumentverket anser att
begränsningen av avtalsfriheten bör gälla även om näringsidkaren inte har
utfört något byggnadsarbete på fastigheten. (Se remissammanställningen, bilaga
8, avsnitt 7.)

Skälen
för mitt förslag: 4 kap. jordabalken innehåller för närvarande inte någon regel
som särskilt tar sikte på konsumentskyddet. Reglerna om säljarens och köparens
förpliktelser vid fastighetsköp är dispositiva. Detta gäller även i fråga om
felregeln i 4 kap. 19 §.

I
förarbetena till jordabalken uttalade departementschefen bl. a. följande (se
prop. 1970:20 s. B 212):

En
säljare bör vara oförhindrad atl frita sig från ansvar för faslighetens
beskaflFenhel. Delta innebär emellertid inte atl en friskrivningsklausul utan
vidare bör tillåtas sätta regeln om abstrakta fel ur spel. Från köparens
synpunkt måste det nämligen vara av vikt alt det blir otvetydigt klarlagt i
vilket hänseende säljaren inte vill stå ansvar för fastighetens beskaffenhet.
Köparen får härigenom möjlighet alt skydda sina intressen genom en

53

särskilt noggrann
undersökning eller att på annat sätt skydda sig mot Prop. 1989/90:77

risken av att det finns
ett dolt fel. Han kan givetvis också påkalla en mot

friskrivningen svarande
nedsättning av den tilltänkta köpeskillingen. En

allmänt hållen generell
klausul om att fastigheten säljs i befintligt skick

torde därför inte utan
vidare böra frita säljaren från allt ansvar. Klausuler

av detta slag får
emellertid såsom en del av avlalsinnehållel i vanlig

ordning bli föremål för
domstolarnas tolkning.

I
rättsfallet NJA 1975 s. 545 framhöll högsta domstolen atl departementschefen
tycktes ha intagit den ståndpunkten all 4 kap. 19 § jordabalken skulle ha ell
slags "halvtvingande" natur men att någon regel av den innebörden
inte hade tagils in i lagen. Högsta domstolen fann därför att man inte kunde
underkänna allmänna friskrivningsklausuler men framhöll också alt det inte var
uteslutet alt det för tillämpning av friskrivningsklausuler fick ställas
strängare krav i flera hänseenden när det gäfide områden där rådande
värderingar rörande konsumentskydd gjorde sig gällande. 1 rättsfallet NJA 1981
s. 400 ansågs en fackman i byggbranschen vid försäljning av fastighet till
enskild konsument inte kunna genom en allmän friskrivning frånsäga sig ansvar
för dolda konslmktionsfel av allvariig art i ell byggnadsarbete sorn han själv
hade utfört på fastigheten.

Jag
delar utredningens uppfattning all det inte finns skäl alt ändra det rådande
rättsläget på denna punkt när del gäller fastighetsköp i allmänhet. Reglerna om
säljarens ansvar för fel m. m. bör alltså vara disposiliva vid köp i allmänhet.
Lägel är dock etl annat i fall då en näringsidkare i sin yrkesmässiga
verksamhet säljer ett småhus till en konsument huvudsakligen för enskilt
ändamål. Här gör sig de sedvanliga konsumentskyddsaspek-terna gällande. Den
civilrätlsliga lagstiftning som gäller till skydd för konsumenterna är i
princip tvingande lill konsumentens förmån. Starka skäl talar enligt min mening
för all avtalsfriheten på liknande sätt begränsas i fall då en näringsidkare
säljer en fastighet lill en konsument.

Utredningen
har föreslagit att en tvingande reglering till skydd för konsumenter bara skall
gälla om näringsidkaren har ulfört eller har låtit utföra byggnadsarbete på ett
småhus och därefter i sin yrkesmässiga verksamhet har sålt fastigheten till en
konsument för dennes privata bmk.

En
konsument som förvärvar eit begagnat småhus från en näringsidkare torde
emellertid ofta utgå från all näringsidkaren har eller känner ett särskilt
ansvar för husels skick. Eftersom konsumenten torde få svårt att kontrollera om
näringsidkaren har ulfört något byggnadsarbete på fastigheten finns del en
risk för all en inskränkning av den tvingande regleringen lill att avse enbart
fall då näringsidkaren har ulfört eller har låtit ulföra sådant byggnadsarbete
skulle komma att missbmkas av en mindre nogräknad näringsidkare. Tvister och
avgränsningsproblem kan också uppkomma. Enligt min uppfattning bör därför
avtalsfriheten begränsas i alla de fall då en näringsidkare i sin yrkesmässiga
verksamhet säljer en fastighet lill en konsument huvudsakligen för enskilt
ändamål.

Utredningens
förslag om köp av begagnade småhus lar endast sikte på

regierna om faktiska fel. Däremot föreslår utredningen att reglerna om

förvärv av nya småhus i princijp skall i sin helhet vara tvingande lill

konsumentens förmån och läcka iinle bara faktiska fel utan också rättsliga

fel och dröjsmål från näringsidkarens sida. 54

Enligt min uppfattning bör
en regel i jordabalken som begränsar avtalsfriheten när näringsidkare säljer
småhus till konsumenter ta sikte inte endast på reglema om faktiska fel. Det
finns etl behov av ett konsumentskydd även i andra fall. Jag tänker då på
skador på fastigheten som avses i 4 kap. 11 och 12 §§ jordabalken samt på
rättsliga fel och rådighelsfel samt dröjsmål från näringsidkarens sida. Mot
bakgmnd av det anförda förordar jag all del införs en regel i jordabalken som
begränsar avtalsfriheten i samtliga de fall som jag nu har nämnt. Begränsningen
bör göras så alt de dispositiva regler som nu gäller görs tvingande lill
konsumentens förmån.

Enligt
utredningens förslag skall näringsidkaren kunna friskriva sig från visst ansvar
vid fel, om konsumenten före köpet har fått tillgång lill ett sådant
besiklningsullålande som utredningen föreslagit särskilda regler om. Somjag
tidigare har sagt (se avsnitt 2.3.3) anser jag all det nu inte bör införas
några särskilda regler om besiktning. Den av utredningen föreslagna
friskrivningsregeln kan alltså inte införas. Däremot finns del anledning att
anknyta till mitt tidigare (se avsnitt 2.2.2) förslag att konsumenttjänstlagens
regler inte skall vara tvingande vid sådana småhusenlreprenader där konsumenten
tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som
villkor för statlig bostadsfinansiering. Motsvarande bör gälla beträffande
jordabalkens felregler om konsumenten tillförsäkras ell sådant konsumentskydd
vid etl fastighetsköp.

Prop.
1989/90:77

2.4 Köp av byggnad på annans mark

Mitt förslag: Vid
köp av byggnad på annans mark skall i stället för reglema i köplagen om
faktiskt fel och påföljder för sådant fel tillämpas vad som föreskrivs om
faktiskt fel och påföljder för sådant fel i 4 kap. jordabalken.

Utredningens
förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se SOU 1988:66 s. 53-66).

Remissinstanserna:
Utredningens förslag tillstyrks allmänt. En remissinstans ställer sig dock
tveksam lill förslaget. (Se remissammanställningen över SOU 1988:66, bilaga 9.)

Skälen för mitt förslag:
De i föregående avsnitt behandlade reglema i 4 kap. jordabalken om fel och
påföljder för fel gäller endast om köpet avser fast egendom, dvs. mark och
vatten. Den fasla egendomen är indelad i fastigheter. Enligt reglema om
tillbehör lill fastighet är en byggnad fast egendom endast om marken och
byggnaden är i samma ägares hand. Om någon har nyttjanderätt lill annans mark
och äger byggnader som är uppförda på marken räknas både nyttjanderätten och
byggnadema som lös egendom.

Reglema i 4 kap.
jordabalken gäller endast köp ay fast egendom. Om ett köp avser en byggnad på
annans mark och nyttjanderätten till marken gäller i stället reglema i köplagen
om köp av lös egendom. Köplagen gäller även i fall då köparen är en konsument
och säljaren är en näringsidkare.

55

Konsumenlköplagen är inte
tillämplig i ett sådant fall eftersom den gäller Prop. 1989/90:77 endast köp av
lösa saker (se 1 § konsumenlköplagen, 1973:877; jag avser att senare i dag
föreslå atl motsvarande skall gälla även enligt den nya konsumenlköplagen). Har
nyttjanderätten upplåtits i form av tomträtt gäller dock reglema i 4 kap.
jordabalken vid överlåtelse av tomträtten (se 13 kap. 7 § jordabalken).
Tomträtten behandlas även i många andra hänseenden som fast egendom. Om
tomlrält upplåts i en fastighet till vilken hör en byggnad innefattar
tomlrättsupijlåtdsen en överlåtelse av byggnaden (se 13 kap. 5 § jordabalken).
Om fastighetsägaren fått ersättning för byggnaden är köplagen tillämplig på
förvärvet (se NJA 1977 s. 138).

Reglema
om köp av fast egendonr skiljer sig i vissa hänseenden väsentligt från reglema
om köp av lös egendom. En sådan skillnad mellan regelsystemen föreligger när
del gäller köpets form. Fastighetsköpet är sedan länge formbundet. Kravet på
skriftlig form vid fastighetsköp hänger bl. a. samman med det lagfarts- och
inteckningssystem som gäller i fråga om fastigheter. Något formkrav föreligger
däremot inte vid köp av lös egendom. Jag bortser då från vissa undantagsfall,
t. ex. köp av tomträtt. Ett muntligt avtal om köp av en byggnad på annans mark
är alltså bindande.

Utredningen
har övervägt om det finns skäl att införa ett krav på skriftlig form i fråga om
köp av byggnader på annans mark. Utredningens uppfattning att de gällande
reglema inte bör ändras på denna punkt har godtagits av så gott som alla
remissinstanser.

Inte
heller jag anser att det föreligger skäl att ändra den gällande ordningen på
denna punkt. Som framhållits från flera håll kan frågan dock givelvis komma i
ett annal läge om det införs ell registerpantsyslem i fråga om byggnader på
annans mark (jfr betänkandet, SOU 1984:22, Panträtt i registrerad
nyttjanderätt).

Vad
gäller frågan om fel i byggnad på annans mark kan allmänt sägas att de regler
om fel i fastighet som jag har föreslagit i det föregående nära anknyter till
de köprättsliga reglema. Det finns dock vissa skillnader mellan reglema.

En
viktig skillnad är regeln att köparens undersökningsplikt allmänt sett inte har
samma centrala betydelse för säljarens felansvar enligt köplagen som för hans
felansvar enligt jordabalken. En annan viktig skillnad föreligger i fråga om
den tidpunkt då säljarens ansvar för ett faktiskt fel preskriberas. Enligt
köplagen preskriberas delta ansvar i princip två år efter det all varan har mottagits
(se 32 § andra stycket förslaget till ny köplag). Enligt de nya regler i
jordabalken somjag tidigare har föreslagit (se avsnitt 2.3.4) sker preskription
i princip tre år efler del att köparen tillträdde fastigheten eller, om
säljaren är en näringsidkare och köparen en konsument, tio år efter
tillträdet. Reglema i jordabalken innebär vidare all köparen i princip måste
väcka talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, om han vill häva
köpet på gmnd av ett fel. Enligt köplagen kan hävning ske inom den tvååriga
preskriptionstiden.

Köp
av byggnad på ofri gmnd har liksom köp av fast egendom en starkt

individuell prägel. 1 varje fall om ett köp gäller en byggnad som har något

ekonomiskt värde att tala om torde det i praktiken knappast komma i

fråga att köparen genomför köpet utan atl först undersöka byggnaden. 55

Av del anförda framgår alt
köparens undersökningsplikt är av central Prop. 1989/90:77 betydelse när det
gäller säljarens ansvar för fel i en byggnad på annans mark. Jag delar av delta
skäl utredningens och remissinstansemas uppfattning att jordabalkens regler om
faktiska fel passar bättre än köplagens felregler, när det är fråga om fel i en
såld byggnad. Jag delar också uppfattningen att säljarens ansvar för fel i en
byggnad bör preskriberas vid samma tidpunkt vare sig byggnaden är tillbehör
lill en fastighet eller ej. De preskriptionsregler i jordabalken som jag
tidigare har föreslagit bör därför gälla också vid fel i byggnad på annans
mark. Denna ordning har den fördelen från konsumentskyddssynpunkt atl en
näringsidkare som säljer en byggnad på annans mark till en konsument får ett
tioårigt ansvar för fel i byggnaden. Ansvarsliden enligt köplagen är endast två
år. Av stort intresse ur konsumentskyddssynpunkt är också all fdreglema i
köplagen är dispositiva medan, enligt vad jag tidigare föreslagit (se avsnitt
2.3.6), felreglerna i jordabalken i princip skall vara tvingande i sådana fall
då en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet har såll en fastighet till en
konsument huvudsakligen för enskilt ändamål.

Påföljden
hävning får särskilt ingripande betydelse, när det är fråga om byggnader. Detta
gäller givetvis vare sig byggnaden är fast eller lös egendom. Talan om hävning
på gmnd av fel i byggnad på annans mark bör därför, som utredningen har
föreslagit, väckas senast inom etl år från det atl tillträde skedde.

Jag
kan även i övrigt ansluta mig till vad utredningen har föreslagit ifråga om
reglema om fel i byggnad på annans mark. Förslaget att felreglerna i
jordabalken skall tillämpas även när det är fråga om köp av en sådan byggnad
bör mot bakgmnd av det anförda genomföras. En regel härom bör lämpligen tas in
i 1 § i den nya köplagen. Jag återkommer lill den närmare innebörden av mitt
förslag i specialmotiveringen (avsnitt 4.3).

En
remissinstans har ifrågasatt om inte utredningen bort överväga även andra
ändringar av reglema om köp av byggnad på annans mark än reglema om fel, t. ex.
reglema om dröjsmål. Jag kan för min del inte se att del föreligger något behov
av sådana överväganden.

2.5 Ikraftträdande

De
nya reglema bör träda i kraft samtidigt med den nya köplagen och
konsumenlköplagen, dvs. tidigast den 1 juli 1990.

Vid
lagstiftning på civilrättens område gäller som huvudregel all en ny lag inte
skall ges verkan på avtal som har ingåtts före den nya lagens ikraftträdande.
Undanlag från denna princip har dock gjorts när starka skäl — vanligen av
social natur — talat för det.

Utredningen
har föreslagit alt del görs ett undanlag från denna huvudregel så atl de nya
reglerna om reklamation och preskription vid faslighels-köp blir tillämpliga
även på avtal som ingåtts före ikrafllrädandet. Därvid föreslås att den
treåriga preskriptionstiden skall räknas från ikraftträdandet (se SOU 1987:30
s. 115-117). De remissinstanser som har uttalat sig i frågan har varit negativa
till en sådan retroaktiv verkan.

För
egen del anser jag inte alt det finns tillräckliga skäl all i detta 57

lagstiftningsärende
frångå den allmänna regeln att ny lag inte skall ges Prop. 1989/90:77 verkan på
avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Jag kan därför inte biträda
utredningens förslag i denna del. För tydlighets skull bör i lagtexten anges
att de äldre bestämmelsema alltjämt skall gälla i fråga om avtal som ingåtts
före ikraftträdandet (jfr prop. 1984/85:110 s. 366-367 och 373).

2.6 Kostnadsfrågor

De
nya reglema kan knappast komma att få nämnvärd betydelse för kostnadema vid
småhusproduklion och faslighetsomsättning. Inte heller torde de nya reglema
komma att medföra något ökat resursbehov för det allmänna. Tvärtom finns det
anledning att anta att ändringen av reglema i jordabalken kan komma att leda
till kostnadsbesparingar bl. a. för statsverket genom att antalet processer om
fel i faslighet minskar.

3 Upprättade lagförslag

1
enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag till

1. lag
om ändring i jordabalken,

2.
lag om ändring i
konsumenttjänstlagen (1985:716),

3.
ändring i förslaget till
köplag i prop. 1988/89:76. Förslagen bör fogas till protokollet i detta ärende
som bilaga 10.

4 Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

4
kap.

n§

(Saknar
motsvarighet i utredningens förslag.)

Genom
ändringen, som berör andra stycket och har behandlats i den aUmänna
motiveringen, avsnitt 2.3.5, har regeln om hävning anpassats lill vad som
föreslagits inom den allmänna köprällen.

12§
,

(Saknar
motsvarighet i utredningens förslag.)

Ändringen
av första stycket är av samma slag som ändringen av 11 §.

Även
ändringen av andra stycket innebär en anpassning lill den föreslagna nya köplagen.
Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen avsnitt 2.3.4.

13§

(Saknar
motsvarighet i utredningens förslag.)

Ändringen är av samma slag som ändringen av 11 §. 58

15
§ Prop. 1989/90:77

(Saknar
motsvarighet i utredningens förslag.) Paragrafen har ändrats på motsvarande
sätt som 12 §.

19§

(Jfr
19 och 19 a §§ i utredningens förslag.)

Första
stycket

Bestämmelsen
moisvarar vad som enligt den nuvarande 19 § gäller för det fall att en
fastighet avviker från vad som säljaren får anses ha utfäst. 1 bestämmelsen
slås fast att fastigheten är felaktig om den avviker från vad som
"får" anses utfäst. För närvarande anges all fasligheten är felaktig
om den avviker från vad som "kan" anses utfäst. Det ändrade ordvalet
innebär inte någon ändring i sak. Syftet med ändringen är endast alt tydligare
markera att bedömningen av vad som skall anses utfast skall göras på objektiva
gmnder och att följaktligen köparens rent subjektiva uppfattning om
avtalsinnehållet inte är avgörande (jfr också 9 § första slyckfel 3 konsumenlljänsllagen).
En utfästelse kan vara muntlig eller skriftlig. Det bör fordras tämligen
preciserade uppgifter från säljarens sida för alt en utfästelse om en viss
egenskap hos fastigheten skall anses föreligga. Helt allmänna uttalanden kan normalt
inte ses som utfästelser. Å andra sidan krävs inte en uttrycklig garanti från
säljarens sida för att en utfästelse skall anses föreligga. Säljaren kan inte
åberopa all köparen eftersatt sin undersökningsplikt i fråga om en egenskap
hos fastigheten som får anses utfäst (se tredje stycket). 1 fråga om s. k.
kärnegenskaper, dvs. egenskaper hos fastigheten som får anses utlasta trots
alt de ej berörts vid köpeförhandlingarna, kan dock säljaren liksom hittills
bli ansvarig endast om felet inte borde ha upptäckts av köparen (se vidare den
allmänna motiveringen avsnitt 2.3.5, jfr också NJA 1978 s. 307 och 1989 s.
117).

En
utfästelse torde vanligen avse ett faktiskt förhållande. Förevarande
bestämmelse omfattar dock även utfästelser om andra förhållanden, i första hand
sådana som regleras i 16— 18 §§.

Om
fasligheten avviker från vad som får anses utfäst, kan köparen, liksom
hittills, göra gällande de påföljder som anges i 12 §, dvs. göra avdrag på
köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för
skada. För att hävning skall få ske krävs enligt den nya lydelsen av 12 § att
felet är av väsentlig betydelse. Väcks inte talan om hävning inom ett år från
del alt tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om inte
säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Hur ett
avdrag på köpeskillingen skall beräknas anges i 19 c §.

Andra
stycket

Av
bestämmelsen framgår att fastigheten är felaktig, om den avviker från vad som
köparen med hänsyn till omständigheterna får anses ha haft anledning räkna med
vid köpet. Även detta moisvarar vad som enligt 19 § gäller i dag. En saklig
ändring har dock skett såvitt gäller säljarens skadeståndsansvar (se sista
meningen i förevarande stycke). I lagtexten har

59

orden
"ulan att fall som anses i 16-18§§ föreligger" uteslutits såsom
Prop. 1989/90:77 onödiga.

Utgångspunkten
för förevarande felregd är att fasligheten säljs sådan den är och att
följaktligen köparen har att undersöka fastigheten för att skydda sig. En
erinran om köparens undersökningsplikt har lagils in i tredje stycket.

Ledning
för bedömningen av vad som köparen med hänsyn till omständigheterna fär anses
ha haft anledning att räkna med vid köpet får i första hand sökas i vad som
avhandlats; mellan parterna, dvs. avtalet i vid bemärkelse. Säljaren kan
emellertid bli ansvarig även för det fall att del föreligger en bristfallighet
beträflFande något som inte har berörts vid köpet. Ett sådant ansvar blir
aktuellt om brislfällighelen är sådan all köparen enligt sakens natur inte har
haft anledning att räkna med den och inte heller bort upptäcka den vid sin
undersökning. 1 praktiken blir del fråga om en dold avvikelse från vad som
objektivt sett kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella
slaget och byggnadsskicket. Vad som kan anses typiskt och ordinärt för en
fastighet växlar från fall till fall. Av betydelse för bedömningen kan bli
bl.a. fastighetens ålder och allmänna skick men också den avtalade
köpeskillingen. Om t.ex. köpeskillingen är mycket låg, kan köparen ha
anledning att räkna med atl fastigheten kan vara sämre än normalt. Något krav
på att avvikelsen skall vara väsentlig uppställs inte. Det ligger dock i sakens
natur att avvikelsen måste vara klar och otvetydig för att ett felansvar skall
kunna föreligga.

En
avvikelse från vad som köparen får anses ha haft anledning att räkna med torde
som regel avse en brist i en fysisk egenskap hos fastigheten. Även andra
brister kan dock utgöra en sådan avvikelse. 1 rättspraxis har l.ex. ansetts att
en sådan avvikelse förelåg när en fastighet efter köpet utsatts för opåräknade
trafikstörningar (NJA 1981 s. 894).

Om
fastigheten avviker från vad köparen får anses ha haft anledning all räkna med,
kan köparen göra gällande de påföljder som anges i 12 §. Ersättning för skada
skall dock utgå endast om felet eller förlusten beror på försummelse på
säljarens sida. Påföljderna är alltså — ulom såvitt gäller skadestånd — desamma
som när fastigheten avviker från vad som får anses utfast. 1 förhållande lill
gällande rätt har en ändring skett, när det gäller köparens rätt till
skadestånd. Ändringen, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt
2.3.5), innebär att säljaren blir ersätlningsskyldig för skada om felet eller
förlusten beror på försummelse på hans sida.

Säljarens
skadeståndsansvar enligt förevarande bestämmelse omfattar inte sådana
försummelser efter köpet som avses i 12 § utan endast försummelser vid eller i
omedelbar anslutning till avtalsslutet. Försummelsen kan bestå i att säljaren
vid visningen av fastigheten lämnar uppgifter om den som han insett eller borde
ha insett var orikliga eller vilseledande. Försummelsen kan också bestå i att
säljaren underlåter att lämna köparen sådana uppgifter om fasligheten som han
varit eller borde ha varit medveten om och som han förstått eller borde ha
förstått var vikliga för köparen.

Skadeståndsskyldighel
kan också uppkomma om säljaren eller någon på

hans sida — t.ex. en entreprenör — har varit försumlig vid t.ex. ett 60

byggnadsarbete
på fastigheten och därigenom förorsakat ett doU fel i Prop. 1989/90:77 denna.
En fömtsättning härför torde dock vara att byggnadsarbetet skett i sådan
anslutning till försäljningen, all säljaren genom det felaktiga arbetet kan
anses ha varit försumlig mot sin avtalspart. En försummelse vid l.ex. en
reparation som skedde innan försäljning var aktuell torde däremot inte i sig
gmnda skadeståndsskyldighel enligt förevarande bestämmelse. Om säljaren insett
eller bort inse all arbetet var felaktigt är han dock givetvis upplysningsskyldig
på sätt som tidigare sagts.

Den
avgörande tidpunkten för felbedömningen är tidpunkten för köpet. Det fel som
köparen vill påtala skall alltså ha funnits åtminstone latent vid tiden för
köpet. 1 11 — 12 §§ finns regler om säljarens ansvar för skador på fastigheten
som uppkommit efter köpet men före tillträdet.

Köparen
får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt förevarande paragraf, om
han inte iakttar reglerna om reklamation i 19 a §.

Tredje
stycket

Bestämmelsen
är ny. Med hänsyn lill att köparens undersökningsplikt är en utgångspunki för
säljarens felansvar har det ansetts lämpligt att den kommer till uttryck i
lagtexten. Någon saklig ändring är inte avsedd.

Den
närmare omfattningen av undersökningsplikten framgår av den allmänna motiveringen,
avsnitt 2.3.2.

Undersökningsplikten
innebär att köparen bär risken för att ett visst förhållande är uppläckbart.
Omvänt svarar säljaren för fel som köparen inte bort upptäcka vare sig säljaren
visste om felet eller ej. Säljaren bär alltså i princip risken föratt
fastigheten anses felaktig i fall då köparen inte bort upptäcka ett visst
förhållande. Häri ligger ett incitament för säljaren atl lämna upplysningar om
fastighetens skick. Förhållanden som säljaren upplyst köparen om kan ju inte
betraktas som dolda fel. Det finns däremot inte någon generell upplysningsplikt
för säljaren innebärande att han alllid skulle bli ansvarig för sådana fel som
han kände lill vid köpet och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt
vid sin undersökning av fastigheten. I princip spelar det alltså inte någon
roll om säljaren kände till felet eller ej. Det nu sagda tar sikte på frågan om
det med hänsyn till köparens undersökningsplikt föreligger ett sådant fel som
får åberopas mot säljaren eller ej. Om det föreligger ett sådant fel kan, som
tidigare sagts (se vid andra stycket), säljarens vetskap om felet leda till att
han blir skyldig att utge skadestånd till köparen därför att han inte upplyste
köparen om felet.

Att
säljaren känner till ett fel men underlåter att upplysa köparen om det saknar
dock inte alltid betydelse vid bedömningen av om köparen har uppfyllt sin
undersökningsplikt. Om ett förtigande av ett fel nämligen innefattar ett
svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande bör säljaren
givetvis inte kunna åberopa alt köparen har eftersatt sin undersökningsplikt
(jfr 47 § i 1905 års köplag och 20 § andra stycket i förslaget till ny köplag).

Alt
säljaren inte upplyst om etl fel som han inte har känt till men som

han har bort misstänka har i rättspraxis inte ansetts inverka på köparens

undersökningsplikt (se NJA 1981 s. 815), 51

19
a § Prop. 1989/90:77

(Jfr 19 b och 19 c §§ i
utredningens förslag.)

Paragrafen
innehåller regler om köparens skyldighet all meddela säljaren alt fastigheten
är behäftad med ell fel (reklamera) och om preskription av köparens rätt all
göra fdansvarel gällande. Reglema om reklamation och preskription har
behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.3.4. Av 11 —12 samt 17—19 §§
framgåratt rätten till talan om hävning är förlorad, om inte talan härom väcks
inom ett år från det tillträde skedde.

Första
stycket

Enligt
första stycket skall köparen, om han vill åberopa all fastigheten är felaktig,
reklamera inom skälig lid efler del all han har märkt eller borde ha märkt
felet. Skyldigheten all reklamera gäller inte bara vid sådana faktiska fel som
avses i 19§ utan även vid rättsliga fel och rådighelsfel enligt 17 -18 §§ saml
vid sådana skador m. m. som uppkommit efler köpet och som utgör fel enligt 11
-12 §§ (jfr 21, 32 och 41 §§ förslaget till ny köplag).

Med
tanke på principen att köparen före köpet skall undersöka fastigheten kommer
reglema om reklamation i första hand all avse dolda fel, dvs. fel som
framkommer först efter köpet. För de dolda felen får reklamationsfristen
beräknas med utgångspunki från den tidpunkt vid vilken felet på ett påtagligt
sätt framträder. Frågan om när köparen borde ha märkt felet kan vara beroende
av köparens sakkunskap.

Den
tid inom vilken meddelande om ell fel bör lämnas efler det att det upptäckts
kan variera beroende bl. a. på vem som är köpare. Att meddelande skall lämnas
inom skälig lid avses således atl medge en bedömning som tar hänsyn lill de
omständigheter som föreligger i det särskilda fallet. Som regel bör bedömningen
vara strängare om köparen är en näringsidkare — särskilt om del ingår i dennes
ordinarie näringsverksamhet att köpa fastigheter — än om köparen är en
privatperson. Vilket mått av sakkunskap köparen har är också en omständighet
som bör beaktas. En köpare kan behöva biträde av en sakkunnig person för alt
bedöma humvida etl fel föreligger som kan göras gällande mot säljaren. Del kan
vidare vara nödvändigt all göra en särskild undersökning av fastigheten.

Med
reklamation avses här endast s.k. neutral reklamation, dvs. ett meddelande om
atl fastigheten är behäftad med fel som köparen vill åberopa. Någon viss form
för reklamation fordras inte, men uttrycket "meddelande om felet"
innebär alt Icöparen måste ange antingen vari felet huvudsakligen består och
hur det visar sig eller i vilket avseende fastigheten enligt köparens mening
avviker från avtalad standard. Någon detaljerad beskrivning av felels
beskaffenhet krävs inte, men det är å andra sidan inte tillräckligt att köparen
endast i allmänna ordalag klagar på fastigheten eller hävdar att den är
felaktig. Om köparen inte är beredd all redan i samband med reklamationen
precisera den eller de påföljder han vill göra gällande, kan han göra detta
senare.

Om
köparen inte reklamerar i rätt tid, förlorar han — såvida inte 19 b § blir
tillämplig - all rätt att göra gällande påföljder på gmnd av felet.

62

Andra
styckd Prop. 1989/90:77

Andra
stycket innehåller regler om preskriptionstid för anspråk på gmnd av fel i
fastigheten enligt 11, 12 eller 19 §. För rättsliga fel och rådighelsfel enligt
17 eller 18 § gäller den allmänna regeln om tioårig preskriptionstid. För fel
som avses i andra stycket gäller som huvudregel att köparen förlorar rätten all
åberopa felet, om han inte reklamerar inom tre år från det all han har tillträtt
fastigheten. Om säljaren är en näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet
har sålt en fastighet lill en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål, är
dock preskriptionstiden tio år. Detta framgår av tredje slyckei. Säljs en
fastighet som är bebyggd med ett .en- eller Ivåbostadshus vidare och har en
näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet sålt fastigheten till en konsument
eller hell eller delvis uppfört bostadshuset åt en konsument huvudsakligen för
enskilt ändamål, kan Ireårsliden förlängas enligt förevarande stycke. I ell
sådant fall kan köparen reklamera inom tio år efler det att näringsidkaren
avträdde fastigheten respektive avslutade sill uppdrag.

Termema
konsument respektive näringsidkare har här samma betydelse som i den konsumenirättsliga
lagstiftningen i övrigt (jfr t. ex. 1 § konsumenlljänsllagen). Delsamma gäller
i fråga om uttrycken "i sin yrkesmässiga verksamhet" och
"huvudsakligen för enskilt ändamål".

Om
en konsument som huvudsakligen för enskilt ändamål har köpt en en- eller
tvåbostadsfastighet av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet säljer
fasligheten vidare, blir regeln om förlängning av treårstiden av betydelse
endast om det vid vidareförsäljningen kvarstår mer än tre år av näringsidkarens
tioåriga ansvar mot konsumenten. Den förlängda tiden skall räknas från den dag
då näringsidkaren avträdde fastigheten, dvs. den dag då konsumenten liUträdde
den. Motsvarande gäller om en konsument säljer vidare en fastighet på vilken en
näringsidkare hell eller delvis har uppfört ett en- eller Ivåbostadshus. Då
räknas dock den förlängda liden från den dag då näringsidkaren avslutade sill
uppdrag, vilket normalt är den dag då slutbesiktning skedde (jfr NJA 1987 s.
243 och 716 samt prop. 1984/85:110 s. 202-204).

Med
atl en näringsidkare "helt eller delvis" har uppfört bostadshuset

avses att en näringsidkare medverkat vid uppförandet av själva bygg

nadskroppen med avgränsningar utåt i form av gmnd, väggar och tak samt

invändiga avgränsningar i form av väggar m.m. mellan olika utrymmen.

Även en näringsidkare som försett bostadshuset med nödvändiga ledning

ar får anses ha deltagit i uppförandel av bostadshuset. Förlängningsregeln

blir tillämplig om en näringsidkare medverkat vid något av dessa arbeten.

Det krävs alltså inte att en näringsidkare uppfört hela byggnadskroppen.

Vid arbeten på en befintlig byggnad kan förlängningsregeln bli tillämplig

endast för det fall att en näringsidkare medverkat vid en tillbyggnad. Med

tillbyggnad avses åtgärder som syftar till att öka en byggnads volym oav

sett i vilken riktning delta sker. Ålgärder av ringa omfattning och betydel

se, såsom anordnande av mindre veranda, balkong, blomsterfönster e.d.,

räknas inte som tillbyggnad (se prop. 1985/86:1 s. 675-676). För all

förlängningsregeln skall bli tillämplig måste näringsidkaren (helt eller del

vis) ha "uppfört" huset. Regeln blir alltså inte tillämplig enbart av
det 53

skälet alt en arkitekt
anlitats för alt upprätta ritningar och arbetsbeskriv- Prop. 1989/90:77
ningar för byggnadsarbetet.

1
bestämmelsen anges uttryckligen att preskriptionstiden kan förlängas lill följd
av en garanti eller likrrande utfästelse Ofr 32 § andra stycket förslaget lill
ny köplag). Av lagens disposiliva karaktär följer vidare all avtal som regel
även kan träffas om en kortare preskriptionstid (jfr dock 19 d§).

Tredje
stycket

Tredje
stycket upptar den tidigare berörda regeln om atl preskriptionstiden är tio år
när en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål köper en fastighet av en
näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet. Regeln är tvingande till
konsumentens förmån (se 19 d §).

Enligt
utredningens förslag skulle tioårstiden gälla när en konsument för enskilt
ändamål förvärvat en bostadsfaslighet, avsedd för en eller två familjer, av en
näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet. Förevarande bestämmelse har
emellertid utformats så all näringsidkarens tioåriga ansvar gäller generellt
och således t.ex. även vid en överlåtelse av tomtmark.

Fjärde
stycket Bestämmelsen har en motsvarijhet i 82 § förslaget till ny köplag.

19b§

(Jfr 19 b § andra stycket
i utredningens förslag.)

Paragrafen
innehåller vissa undanlag från reglema om köparens reklamalionsskyldighel
enligt 19 a § (jfr 33 § förslaget lill ny köplag). En illojalt handlande
säljare kan alltså inte åberopa reklamalionsreglema för att freda sig mot
köparens anspråk på grund av fel. Detta innebär dock inte att köparen kan dröja
i obegränsad tid med att lämna meddelande om felet efler det att han märkt det.
Err sådan passivitet kan enligt allmänna principer medföra förlust av rätten
all åberopa felet. Vidare gäller även i här avsedda fall de allmänna reglema om
preskription av fordringar.

19c§

(Jfr
19 a § första stycket 1 i utredningens förslag.)

I
paragrafen har lagils in en regel om hur prisavdraget skall beräknas om en
fastighet är behäftad med fel. Regeln moisvarar vad som gäller enligt köprätten
i övrigt (jfr 38 § förslaget lill ny köplag) och torde överensstämma med
gällande rätt (jfr NJA 1988 s. 1).

Prisavdraget
skall beräknas så atl förhållandel mdlan den avtalsenliga

och nedsatta köpeskillingen kommer all svara mot förhållandet mellan

fastighetens värde i avtalsenligt och i felaktigt skick. Beräkningen skall

utgå från värdena vid tidpunkten då köparen tillträdde fastigheten. Detta

innebär att en prisstegring som sker efler köpeavtalet men före tillträdet

och som leder till att skillnaden mellan fastighetens värde i avtalsenligt och

i felaktigt skick ökar kan leda lill större kompensation för köparen än en

beräkning som skulle gmnda sig på de värden som var aktuella vid köpeav- g4

talet.
Vid en motsatt prisutveckling kan prisavdraget påverkas i en för Prop.
1989/90:77 köparen ofördelaktig riktning. Köparen torde vara berättigad till
ränta på belopp som återbetalas till följd av regeln om prisavdrag enligt 2 §
andra stycket räntelagen (1975:635), Gfr NJA 1985 s. 352).

1
många fall torde det vara nödvändigt att beräkna prisavdragets storlek efter en
skönsmässig bedömning. Därvid kan en utredning om kostnaderna att avhjälpa
felet tjäna som vägledning (jfr NJA 1984 s. 3 och 1988 s. 1).

Ersättning
för prisavdrag utesluter inte att köparen dessutom kräver skadestånd på gmnd av
felet. Skadeståndet får dock i del fallet inte omfatta förlust till den del som
kompenseras genom prisavdrag.

19d§

(Jfr
utredningens förslag 19 d §.)

Paragrafen,
som har behandlats i avsnitt 2.3.6 i den allmänna motiveringen, gäller del
fallet då en näringsidkare i sin yrkesmässig verksamhet säljer en fastighet
lill en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål. Avgränsningen av
tillämpningsområdet för bestämmelsen motsvarar vad som gäller enligt annan
civilrättslig konsumentlagstiftning, t.ex. konsumenttjänstlagen.

Med
konsument avses således en enskild fysisk person som uppträder huvudsakligen i
egenskap av privatperson. Termen näringsidkare skall fattas i vidsträckt
mening. Den omfattar varje fysisk eller juridisk person som driver verksamhet
av ekonomisk natur och av sådan karaktär att den kan betecknas som yrkesmässig.
Även statliga och kommunala organ kan vara näringsidkare i bestämmelsens
mening.

Regeln
innebär att jordabalkens ifrågavarande regler blir tvingande vid överlåtelser
mellan en näringsidkare och en konsument av alla slags fastigheter, alltså
inte bara beträflFande en fastighet som är bebyggd med ett en-eller
Ivåbostadshus utan även beträflFande exempelvis en obebyggd tomt.

Första
stycket upptar den nya regeln om att 11 — 19 c §§ är tvingande i
konsumentförhållanden. Av andra stycket framgår att detta inte gäller om
köparen tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som
ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering (jfr 3 § förslaget lill
ändring i konsumenlljänsllagen).

27
§

(Saknar motsvarighet i
utredningens förslag.)

I
förevarande paragraf ges regler om vad som skall gälla mdlan parterna när köpet
hävs och köparen har belastat fastigheten med rättigheter eller fastigheten på
annat sätt har förlorat i användbarhet eller nedgått i värde.

Ändringen
berör andra stycket som innehåller regler för del fallet att

köparen har upplåtit någon annan rättighet i fastigheten än inteckning

eller panträtt samt för del fallet att fastigheten i annal fall försämrats
eller

nedgått i värde på gmnd av åtgärd eller annan omständighet som är att

hänföra till köparen eller beror av denne. I etl sådant fall får köparen inte

häva köpet mot säljarens bestridande om rättigheten eller värdeminsk

ningen är av väsentlig betydelse. Om säljaren har förfarit svikligt, får dock

hävning ske även om rättigheten eller värdeminskningen är av väsentlig 5

5 Riksdagen 1989/90. 1 samt Nr 77

betydelse.
Sistnämnda undanlagsregel (se prop. 1970:20 s. B 228) avviker Prop.
1989/90:77 från vad som gäller inom köprätten i övrigt (jfr 66 § förslaget till
ny köplag). Ändringen innebär att denna avvikelse tas bort och att jordabalken
på detta område får i princip samma innebörd som den nya köplagen.

De
nya reglerna träder i kraft den 1 juli 1990. För tydlighets skull har i
lagtexten angivits all äldre regler alltjämt gäller beträffande avtal som
slutits före ikraftträdandet (jfr prop. 1984/85:110 s. 366-367 och 373).

4.2 Förslaget till lag om ändring i konsumenttjänstlagen
(1985:716)

i§

(Jfr
1 § i den av utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus.) Till följd
av en särskild undantagsbestämmelse i punkt 2 i förevarande paragraf är
konsumenlljänsllagen för närvarande inte tillämplig på arbeten som avser
uppförande av byggnader för bostadsändamål och annal arbete som den som uppför
byggnaden har åtagit sig att utföra i samband därmed. Delta undantag las nu
bort av skäl som anges i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.2.1. I övrigt är
bestämmelsen oförändrad (ang. bestämmelsens närmare innebörd se prop.
1984/85:110 s. 139 flF. och 344 ff".).

3§

(Jfr 2 § i den av
utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus.)

Första
stycket upptar den nu gällande regeln om att bestämmelserna i
konsumenlljänsllagen är tvingande till konsumentens förmån, om inte något annat
anges.

Enligt
andra stycket, som är nytt, kommer konsumenttjänstlagen i sin helhet att bli
dispositiv i sådana fall då konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-,
försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig
bostadsfinansiering. Skälen till den nya regeln har redovisats i den allmänna
motiveringen, avsnitt 2.2.2.

Den
nya regeln innebär att konsumenttjänstlagen inte kommer att vara tvingande i
fråga om småhusentreprenader som finansieras genom statlig bostadsfinansiering,
såvida konsumenten därigenom tillförsäkras garanti-, försäkrings- och
avtalsskydd. Lagen kommer inte heller att bli tvingande i fråga om
småhusentreprenader som finansieras på annat sätt under förutsättning att
konsumenten tillförsäkras etl garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som
motsvarar del skydd som han skulle ha fått om entreprenaden varit föremål för
statlig bostadsfinansiering.

I0§

(Jfr 10 § i den av
utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus.)

Paragrafen
reglerar fall där en tjänst är felaktig på grund av att resultatet avviker från
uppgifter som har lämnats vid marknadsföring.

Genom
ändringen, som berör andra stycket och har behandlats i den

allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.4), begränsas näringsidkarens ansvar 55

något
i förhållande till vad som nu gäller. För närvarande har näringsidka- Prop.
1989/90:77 ren ett ansvar oberoende av om han har känt lill
marknadsföringsuppgiften eller ej. Genom den nya regeln kommer näringsidkaren
inte all behöva ansvara för uppgifter som han inte känt till och inte heller
borde ha känt till (jfr 18 § andra stycket förslaget till ny köplag).

45
§

(Jfr
50 § i den av utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus.)

I
paragrafen behandlas dels näringsidkarens rätt atl tills vidare ställa in
arbetet i vissa fall av dröjsmål eller bristande medverkan från konsumentens
sida, dels näringsidkarens rätt till ersättning för kostnader och förluster
som därigenom åsamkas honom.

Ändringen
berör paragrafens andra stycke och har behandlats i den allmänna motiveringen,
avsnitt 2.2.11. För närvarande gäller enligt den ifrågavarande bestämmelsen att
näringsidkaren, i fall då han i princip har räll att ställa in etl påbörjat
arbete, likväl är skyldig att ulföra sådant arbete som inte kan uppskjutas utan
allvariig skada för konsumenten. Genom den nya regeln kommer näringsidkarens
skyldighet att utföra skyddsarbete inte att omfatta sådana arbeten som medför
väsentliga kostnader eller olägenheter för honom.

De
nya reglerna träder i kraft den Ijuli 1990. Genom en särskild
övergångsbestämmelse klargörs att bestämmelserna i deras äldre lydelse alltjämt
skall tillämpas beträflFande avtal som slutits före ikraftträdandet.

4.3 Förslaget till ändring i förslaget till ny köplag
(prop. 1988/89:76)

i§

(Jfr
utredningens förslag till lag om ändring i lagen, 1905:38 s. 1 om köp

och
byte av lös egendom i SOU 1988:66.)

I
paragrafen har tagits in ett nytt fjärde stycke om köp av byggnad på annans
mark. Bestämmelserna i köplagen gäller köp av byggnader som är lös egendom,
dock inte köp av tomträtt med tillhörande byggnad (se första och tredje
styckena förevarande paragraO. Vid köp av tomträtt tillämpas reglerna i 4 kap.
jordabalken om köp av fast egendom (se 13 kap. 7§ jordabalken). Vad som sägs i
det nya stycket om köp av byggnad gäller till följd av andra stycket i
förevarande paragraf i tillämpliga delar även byte.

Fjärde
stycket första meningen

Vad
som avses med byggnad anges inte närmare i lagtexten. I allmänt

språkbruk avses med byggnad som regel en varaktig konstruktion av tak

och väggar som slår på marken och som är så stor att människor kan

uppehålla sig i den. Denna definition kan dock vara något snäv eftersom

till byggnad bör räknas även vissa konstruktioner som är av den arten att

människor inte kan eller i varje fall inte avses uppehålla sig där under

någon längre tid. Som exempel kan nämnas silobyggnader och vissa cis- 7

terner. Begreppet byggnad
har i förevarande bestämmelse samma inne- Prop. 1989/90:77 börd som i 2 kap. I
§ jordabalken. Enligt den bestämmelsen hör till faslighet byggnad, ledning,
stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande
bruk. Som byggnad enligt 2 kap. 1 § jordabalken torde räknas alla slags
uppbyggda konstmktioner. Även sådana konstruktioner som murar, broar och
bryggor torde räknas som byggnader. Det i lagtexten uppställda kravet att
byggnaden skall vara uppförd för stadigvarande bmk medför att lätt flyttbara
konstruktioner som husvagnar, redskapsvagnar och husbåtar inte omfattas av
förevarande bestämmelse.

Till
byggnad som är tillbehör lill fastighet hör enligt 2 kap. 2 § jordabalken
inredning och annal varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till
stadigvarande bmk för byggnaden eller del av denna. De principer som kommer
till uttryck i 2 kap. 2 § jordabalken bör i stort sett vara vägledande även i
sådana fall då det gäller att avgöra vad som hör till byggnad enligt nu
förevarande bestämmelse. Besitämmdsen i jordabalken omfattar endast ledningar
som är dragna i byggnaden. Ledningar utanför en byggnad är inte tillbehör till
denna, men de kan givelvis vara fastighelstillbehör enligt 2 kap. 1 §
jordabalken. 1 nu ifrågavarande sammanhang synes naturligt att som tillbehör
lill byggnad räkna även vissa ledningar utanför byggnaden. Om ett förvärv av en
byggnad på annans mark omfattar t. ex. även ledningar för vatten och avlopp
synes niimligen ofrånkomligt all samma felregler blir tillämpliga vid fel i
ledningen vare sig felet finns inne i eller utanför byggnaden. Av det anförda
framgår att till byggnad i förevarande sammanhang som regel bör anses höra
även ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för
stadigvarande bmk. En förutsättning härför är givetvis att anläggningen
överlåtits samtidigt med byggnaden. En anläggning som inte tillhör säljaren kan
givetvis inte anses höra lill byggnaden (jfr 2 kap. 4 § jordabalken).

Till
byggnad bör i förevarande sammanhang inte räknas s. k. industritillbehör (se 2
kap. 3 § jordabalken}. Det synes nämligen inte motiverat alt i detta sammanhang
tillämpa jordabalkens felregler på de maskiner m. m. som avses i 2 kap. 3 §
jordabalken.

Förevarande
bestämmelse utgör en särreglering av fdansvaret vid köp av byggnad på annan
mark som uppförts för stadigvarande bmk. Vid ell sådant köp skall i stället för
bestämmelserna i 3, 13, 17 — 21 saml 30 — 40 §§ förslaget till ny köplag
tillämpas vissa bestämmelser i jordabalken.

Enligt 3 § förslaget till
köplag är köplagen disposiliv, dvs. den kan sältas

ur kraft genom avtal. Enligt den tidigare föreslagna 4 kap. 19 d § jordabal

ken är vissa bestämmelser i balken i princip tvingande i konsumentförhål

landen. Vid köp av en sådan byggnad på annans mark som avses med nu

ifrågavarande bestämmelse skall 4 kap. 19 d§ jordabalken tillämpas.

Enligt den bestämmelsen får en näringsidkare som i sin yrkesmässiga

verksamhet har sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för

enskilt ändamål inte mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i

jämförelse med bestämmelserna i 4 kap. ll-19c§§ jordabalken är lill

nackdel för denne. Detta gäller dock inte om konsumenten tillförsäkras ell

sådant garanti-, försäkrings- och avialsskydd som ställs som villkor för 5g

statlig
bostadsfinansiering. 1 övrigt är reglerna om köp av faslighet i Prop.
1989/90:77 princip helt dispositiva. 4 kap. 13—17 §§ jordabalken är inte
tillämpliga vid köp av byggnad. I förevarande sammanhang kommer därför 4 kap.
11, 12 och 18— 19 c §§ jordabalken att i princip vara tvingande i konsumentförhållanden.

13
§ förslaget lill ny köplag innehåller en bestämmelse om när risken för varan
går över på köparen. Vid köp av en byggnad som avses i nu ifrågavarande
bestämmelse skall 4 kap. 11 § jordabalken tillämpas i stället för 13 §
förslaget lill köplag. Detta innebär att säljaren slår risken för all byggnaden
skadas av våda medan den fortfarande är i säljarens besittning. Risken ligger
dock på köparen, om byggnaden inte tillträtts lill följd av dröjsmål på köparens
sida. Har byggnaden skadats eller försämrats på gmnd av en händelse för vilken
säljaren står risken, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om
skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom
ett år från det tillträde skedde, är dock rätten till sådan talan förlorad. Den
sistnämnda regeln saknar motsvarighet i förslaget lill köplag.

17
— 21 §§ förslaget lill ny köplag upptar gmndläggande bestämmelser om varans
egenskaper och utgör därmed utgångspunkter för bedömningen av om en vara skall
anses vara behäftad med fel. Här finns också bestämmelser om undersökning av
varan före köpet samt om den avgörande tidpunkten för bedömningen av om fel
föreligger. Vid köp av en byggnad som avses med förevarande bestämmelse skall
dessa bestämmelser i förslaget till köplag inte tillämpas ulan i stället 4
kap. 12, 18 och 19 §§ jordabalken. 4 kap. 12 § jordabalken tar sikte på det
fallet att felet har uppkommit efter köpet till följd av säljarens vanvård
eller försummelse. I etl sådant fall har köparen rätt lill prisavdrag och
skadestånd. Köparen får dessutom häva köpet om skadan är av väsentlig
betydelse. Talan om hävning måste väckas inom ett år från tillträdet. Som
tidigare sagts finns inte någon sådan regel i förslaget till köplag. 4 kap. 18
§ jordabalken innehåller regler om s. k. rådighelsfel, dvs. sådana fall då
köparen på gmnd av offentlig myndighels beslut inte förvärvat den rådighel
över egendom som han hade skäl att tro. En bestämmelse om rådighetsfd finns
också i 10 kap. 25 § plan- och bygglagen (1987:10). 4 kap. 19§ jordabalken
innehåller regler om s.k. faktiska fel och om köparens undersökningsplikt. Den
närmare innebörden av bestämmelsen framgår av specialmotiveringen till den.

30
— 40 §§ förslaget till köplag innehåller regler om påföljder vid faktiska

fel i varan samt om reklamation och preskription. Dessa bestämmelser

skall inte tillämpas vid sådana köp av byggnad som avses med nu ifrågava

rande bestämmelse. 1 fråga om påföljder skall i stället bestämmelsema i 4

kap. II, 12, 18, 19 och 19 c §§ jordabalken tillämpas. Dessa
bestämmelser

upptar inte några regler om avhjälpande (jfr 34 § förslaget till köplag). Inte

heller finns någon motsvarighet till reglerna i förslaget lill köplag om s. k.

kontrollansvar. Den närmare innebörden av skadeståndsreglerna i jorda

balken framgår av avsnitt 4.1. Bestämmelserna om reklamation och pre

skription i 32 och 33 §§ förslaget till köplag ersätts av de nya bestämmel

sema i 4 kap. 19 a och 19 b §§ jordabalken. Delta innebär en föriängning

av den lid under vilken säljaren svarar för fel i en byggnad på annans

mark. 9

Om
det är fråga om ett rättsligt fel, skall 41 § förslaget till köplag Prop.
1989/90:77 tillämpas och inte någon bestämmelse i jordabalken.

Fjärde
stycket andra meningen

Enligt
13 kap. 5 § jordabalken innefattar en lomrättsupplåldse en överlåtelse på
lomlrältshavaren av byggnad och annan egendom som vid upplåtelsen hör till
fastigheten enligt lag. Om en sådan överlåtelse sker mot vederlag är inte
jordabalkens ulan köplagens regler tillämpliga. Del har därvid dock ansetts
nödvändigt atl la hänsyn till reglema i 13 kap. 8§ jordabalken. Enligt dessa
regler är en fastighetsägare eller lomlrällshavare, som åsidosatt sin skyldighet
på grund av upplåtelsen, skyldig att "återställa vad som mbbats eller
fullgöra vad som eftersatts samt ersätta skada". I lagmmmet föreskrivs
också att upplåtelsen inte får hävas med anledning av vad någondera sidan låtit
komma sig lill last. I rättspraxis (se NJA 1977 s. 138) har ansetts atl det
lagstadgade förbudet mot atl häva tomträttsavtal har den verkan att ett i
upplåtelsen ingående köp av byggnad inte får hävas på gmnd av att en skyldighet
som avser denna del av avtalet har eftersatts. Tomträtlshavaren har i stället
ansetts vara berättigad att kräva all felet avhjälps och att få skadestånd.

Genom
regeln i andra meningen i förevarande stycke klargörs att reglerna i första
meningen inte innebär någon ändring av de nyss berörda speciella reglema om fel
i byggnad som har köpts vid en lomlrättsupplåtel-se.

5 Hemställan

Jag
hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen till

1. lag
om ändring i jordabalken,

2.
lagom ändring i
konsumenttjänstlagen (1985:716),

3.
ändring i förslaget till köplag
i prop. 1988/89:76.

6 Beslut

Regeringen
beslutar i enlighet rned föredragandens hemställan.

70

Lagrådet Prop. 1989/90:77

Utdrag
ur protokoll vid sammanträde 1989-12-21

Närvarande:
justitierådet StaflFan Vängby, regeringsrådet Sigvard Berglöf, justitierådet
Lars K Beckman.

Enligt
protokoll vid regeringssammanträde den 26 oktober 1989 har regeringen på
hemställan av statsrådet Laila Freivalds beslutat inhämta lagrådets yttrande
över förslag till

1. lag
om ändring i jordabalken,

2.
lagom ändring i
konsumenttjänstlagen (1985:716),

3.
ändring i förslaget lill köplag
i prop. 1988/89:76.

Förslagen
har inför lagrådet föredragits av hovräitsassessom Lars Andersson. Förslagen
föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget
tid lag om ändring i jordabalken

4 kap.

19§

Fdreglema
i förevarande paragraf har kritiserats i doktrinen, bl. a. i del hänseendet atl
köparens undersökningsplikt, som både vid lagmmmets tillkomst och i rättspraxis
har tillmätts en central betydelse, inte har kommit till ullryck i lagtexten
(se t.ex. Karlgren, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, 1976 s.
21). Få om ens något enskik lagmm har under senare år föranlett så många
avgöranden av Högsta domstolen. Del måste därför hälsas med tillfredsställelse
alt i samband med den nya lagstiftningen om konsumentskydd vid småhusköp även
bestämmelserna i 4 kap. 19 § jordabalken ses över.

Lagrådet
tillslyrker gmnddragen i del remitterade förslaget. Som framgår av del fömt
anförda är det bra alt köparens undersökningsplikt nu föreslås bli lagfäst. Att
det införs en regel om skadeståndsskyldighet för säljaren vid försummelse på
dennes sida kan lagrådet, av skäl som kommer att anföras i det följande, också
biträda. Lagrådet finner det vidare välbetänkt att frågan om verkan av
friskrivningsklausuler utanför konsumentskyddsområdet alltjämt lämnas åt
rättstillämpningen.

Däremot
har lagrådet vissa erinringar mot den föreslagna utformningen av paragrafen.
Dessa avser i första hand att en ännu mer långtgående anpassning till reglema i
del föreliggande köplagsförslagel bör eftersträvas.

Enligt
förslaget skall reglema i 12 § om påföljder vid fd tillämpas om fasligheten
avviker från vad som får anses utfäst (första stycket) eller om fastigheten
avviker från vad köparen med hänsyn till omständighetema får anses ha haft
anledning att räkna med vid köpet (andra stycket). 1 tredje stycket finns sedan
bestämmelser om köparens undersökningsplikt och dess inverkan på fdansvarel
enligt andra stycket.

1
det förslag till ny köplag som nu behandlas av riksdagen finns de 71

gmndläggande bestämmelsema
om fel på varan i 17§ . Enligt första Prop. 1989/90:77 stycket i paragrafen
skall varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning
stämma överens med vad som följer av avtalet. Enligt andra stycket ställs i
fyra punkter vissa specifika krav på varan som får anses vara i huvudsak utan
tillämplighet vid överlåtelse av fast egendom (någon betydelse kunde möjligen
tillmätas punkt 2 om att varan under vissa fömtsättningar skall vara ägnad för
det särskilda ändamål för vilket den var avsedd all användas). Enligt tredje
stycket i paragrafen är varan att anse som felaktig, om den avviker från vad
som föreskrivs i första eller andra stycket eller om den i något annat avseende
avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Samma föreskrifter, med
visst tillägg, finns i 16 § förslaget lill konsumentköplag.

Det
torde knappast behöva påpekas alt, när nu en samlad köprättslig lagstiftning
står inför sitt anlagande av riksdagen, bestämmelser som motsvarar varandra i
olika delar av köprällen så långt möjligt bör stämma överens. Även om den nya
köplagstiftningen inte skulle bli så långlivad som den nuvarande köplagen från
år 1905, måste man särskilt med hänsyn till den internationella bakgmnden räkna
med att de gmndläggande bestämmelsema kommer att stå sig under överskådlig
framtid. Skiljaktigheter mellan reglerna om köp av fast respektive lös
egendom, som för dagens rättslärda ler sig högst naturliga i sitt historiska
ljus, kommer för framlidensjurister atl bli allt svårare all tillägna sig. För
lekmän torde de redan i dagens situation vara oförklarliga.

Åtskilliga
specialregler i den nya. köplagen saknar intresse för faslighels-överlåtdsema.
Vad som framstår som önskvärt är att bringa de centrala bestämmelserna i samklang
med varandra. Detta gäller framför allt skillnadema mellan å ena sidan
köplagsförslagels "stämma överens med vad som följer av avtalet" och
"avviker från vad köparen med fog kunnat fömtsätta" och å andra sidan
vad som sägs i förevarande förslag om alt fastigheten "avviker från vad
som får anses utfast" eller "avviker från vad köparen med hänsyn lill
omständigheterna får anses ha haft anledning atl räkna med vid köpet".
Eftersom det med hänsyn till den gemensamma nordiska gmnden inte bör komma i
fråga att göra några ändringar i köplagsförslagel, återstår att överväga om
bestämmelsema i jordabalken kan bättre än som föreslås i lagrädsremissen
anpassas till den nya köplagen.

Bestämmelsen
i gällande lydelse av 4 kap. 19 § jordabalken — all 12 § i

samma kapitel äger motsvarande tillämpning om fastigheten avviker från

"vad som kan anses utfäst" eller från vad som köparen eljest ulom i
vissa

angivna fall "med hänsyn till omständighetema haft anledning räkna med

vid köpet" — måste ses mot sin historiska bakgmnd. Vad särskilt angår

regeln om vad som "kan anses utliasl", i det följande benämnd
"ansesre-

geln", har den upptagils från bestämmelsen om säljarens skadeståndsan

svar vid speciesköp i 42 § andra stycket nuvarande köplagen, där det talas

om "egenskap, som kan anses tillförsäkrad". Till köplagen har
"ansesre-

geln" via tysk rätt kommit från den romerska rätten (se t. ex. Karlgren a.
a.

s. 53 f och Hellner i JT 1989-90 s. 99 f). Denna parallell med lagstiftningen

i fråga om köp av lös egendom och dess uråldriga traditioner försvinner nu 72

med
den nya köplagens antagande. Vidare måste ihågkommas att enligt Prop.
1989/90:77 äldre jordabalken kravet på skriftlig form vid överlåtelse av fast
egendom i princip gällde avtalet i dess helhet, alltså även köpevillkoren. Även
om kravet hade uppmjukats i praxis var den gmndläggande regeln att köpehandlingen
skulle innehålla inte bara villkor som var av betydelse för äganderättens
övergång utan alla de villkor som parterna enat sig om. Det framstår därför som
naturligt alt man vid nya jordabalkens tillkomst vid felbedömningen i första
rummet utgick från vad köparen utfäst eller kunde anses ha utfäst.

1
det remitterade förslaget behandlas som fömt nämnts i första stycket av 19§ vad
säljaren får anses ha utfast, medan andra stycket behandlar vad säljaren får
anses ha haft anledning att räkna med. Endast till bestämmelsen i andra
stycket knyts den föreslagna regeln i tredje stycket om köparens
undersökningsplikt. Förslaget har visst, om än knappast avsett, samband med den
klassiska distinktionen mellan s.k. konkreta fel, dvs. avvikelser från en genom
parternas avtal på ett eller annat sätt individuellt bestämd eller konkret
standard, och s. k. abstrakta fel, dvs. avvikelser från en objektivt bestämd
eller "normal" standard.

Gällande
rätt gör inte någon skarp åtskillnad mellan "ansesregeln" och vad
köparen "eljest" haft anledning räkna med; detta kan för övrigt
utläsas redan av användningen av ordet "eljest". Att det förhåller
sig så framgår av bestämmelsernas tillkomsthistoria. 4 kap. 19 § jordabalken
fick sin lydelse på lillskyndan av lagrådet Jordabalkslagrådet anförde bl.a.
(prop. 1970:20 Del A s. 220 O att det syntes vara av värde alt det direkt av
lagtexten framgick, att till gmnd för köparens anspråk på rättelse kunde läggas
ej blott vad som var alt betrakta som utfästelser ulan även vad
omständigheterna i övrigt berättigade köparen att räkna med. Utgångspunkten
var enligt jordabalkslagrådet alt fastigheten såldes sådan den var och all
följaktligen köparen för att trygga sig fick verkställa undersökning. Men för
vad säljaren kunde anses ha utfäst svarade denne. Vidare var säljaren ansvarig
för all fastigheten var sådan som köparen ägde räkna med på grund av vad som
avhandlats vid köpet. Men härutöver hade säljaren ett ansvar, när en
bristfallighet förelåg beträffande något som ej berörts vid köpet, såvitt
bristfälligheten var sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning
räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid undersökning. I praktiken
blev här fråga om dolda fel beträflFande något som regelmässigt hörde till
fastighet av den typ som köpet gällde. Något krav på att avvikelsen skulle vara
väsentlig uppställdes ej. Eftersom del låg i sakens natur atl försiktighet
måste iakttas, när avtalet utsträcktes all gälla något varom intet direkt
förekommit, behövde det enligt jordabalkslagrådet ej befaras alt avsaknaden av
väsenllighetskrav skulle leda till att regeln blev alltför sträng mot säljaren.

Lagrådsyttrandet
har föranlett åtskilliga tolkningsproblem. Hänsynsta

gande lill vad som regelmässigt hör till en faslighet av den typ som köpet

gäller kan sägas innebära ett beaktande av omständigheter som visserligen

inte uttryckligen behandlats vid köpeavtalets ingående men som dock får

intolkas i avtalet. Regleringen i 4 kap. 19 § jordabalken skulle med detta

synsätt hänföra sig enbart till konkreta fel, alltså avvikelser från innehållet 73

i det enskilda köpeavtalet
(se Westerlind, Kommentar till Jordabalken, Prop. 1989/90:77 1 —5 kap.,
1971 s. 395; lagrådets insats på denna punkt har kritiserats av Agdl i SvJT
1972 s. 735, jfr Karlgren a. a. s. 38 O-

Även
om den nyss antydda tolkningen synes föra för långt, framgår också av andra
omständigheter atl gränsen mellan de olika leden i 4 kap. 19 § jordabalken inte
kan vara skarp. Enligt vad som anförs i Alméns kommentar till köplagen
(Rubriken till § § 42 — 54, vid not 10a) är uttrycket "egenskap, som kan
anses tillförsäkrad" i skadeståndsregeln i 42 § andra stycket — som bildat
mönster för ansesregeln i 4 kap. 19 § jordabalken — avsiklligen vall för att
för delta särskilda fall inskärpa angelägenheten av alt vid bedömandet av
säljares och köpares rättigheter och skyldigheter ta hänsyn inte blott lill
vad som dem emellan blivit "uttryckligen överenskommet" utan även
lill vad som "eljest må anses avtalat", vilka båda rekvisit används i
bestämmelsen om köplagens dispositiva tillämpning i I § första stycket i
lagen. Karlgren (a. a. s. 50) framhåller att "ansesregeln torde ha mindre
intresse såvitt avser faslighetsköpares hävnings-och prisminskningsrätt,
eftersom köparen inte lär ha större behov att åberopa densamma såvitt gäller
nämnda befogenheter, så gynnsamma för honom och tänjbara lill hans förmän som
19 § första meningen i övrigl är Grauers. (Fastighetsköp, 11 uppl. 1989), som
visserligen bygger sin framställning på skillnaden mellan konkreta och
abstrakta fel, anför på tal om lagrådsyttrandet vid paragrafens tillkomst alt
del troligen rör sig om en glidande skala från de klara konkreta felen till de
klara abstrakta felen; sannolikt finns det utrymme för en typ av konkret
standard som är avtalad men inte utfäst (a. a. s. 159, jfr s. 129).

Sin
betydelse har "ansesregeln" - bortsett från dess tillämpning i fråga
om säljarens skadeståndsansvar, som lagrådet senare återkommer till — främst
när det gäller dess inverkan på köparens undersökningsplikt och på
friskrivningsklausuler. Saken har beträflFande köparens undersökningsplikt
uttryckts så, att praxis torde kunna sägas innebära alt det åtminstone fordras
tämligen preciserade uttalanden och uppgifter från säljaren för all det skall
kunna anses \ara fråga om en sådan utfästelse som befriar köparen från hans
undersökningsplikt (NJA 1985 s. 871, se s. 876 med hänvisningar). Liknande
synpunkter gör sig gällande när det gäller friskrivningsklausuler (NJA 1980 s.
398 och 1983 s. 865). Samtidigt är det emellertid klart att det även här är
fråga om en glidande skala så att säljarens uttalanden och utfästelser måste
sammanställas med vad som i övrigt förekommit mellan partema vid köpet och vad
köparen kunnat iaktta (se särskilt beträffande köparens undersökningsplikt NJA
1978 s. 301, 1980 s. 555 och 1981 s. 1255 samt beträflFande
friskrivningsklausuler NJA 1983 s. 865).

Eftersom
föredragande stalsråd«:ts avsikt är att frågan om verkan av

friskrivningsklausuler också i fortsättningen skall överlämnas åt rätts

tillämpningen knyter sig i förevarande sammanhang intresset främst till

"ansesregdns" inverkan på köparens undersökningsplikt. Vad som före

kommit vid köpet bildar underlag dels för bestämningen av vad som är fel

dels för avgörandet av frågan om köparen försummat sin undersöknings

plikt. Dessa frågor kan dock ej frikopplas från varandra, eftersom vad 74

köparen
kunnat upptäcka inte får åberopas som fel, om inte omsländighe- Prop.
1989/90:77 tema vid köpet varit av beskaffenhet att befria honom från
undersökningsplikten. Sådana omständigheter kan, som framgår av det fömt
anförda, föreligga i en glidande skala, från en uttrycklig garanti, som bildar
ett säkert underlag för felbedömningen och tillika befriar köparen från varje
undersökningsplikt, ned till mera diffusa förhållanden vilkas betydelse får
sättas in i sitt sammanhang och bedömas i det enskilda fallet. Det synes därför
inte heller beträffande undersökningsplikten vara motiverat all dra en
kategorisk gräns mellan "ansesregeln" och vad köparen eljest kunnat
fömtsätta.

Del
anförda ger vid handen att man, om man vid behandlingen av frågan, om
fastigheten överensstämmer med vad köparen äger kräva, vill ansluta till
gällande rätt dels inte har anledning att skilja de situationer som behandlas i
första och andra stycket av den föreslagna nya lydelsen ål, dels lika gärna kan
använda sig av det moderna uttrycket "följer av avtalet" som av det
historiskt betingade "får anses utfäst". Sammantaget är det avtalet
som är avgörande för vad köparen äger kräva, vare sig avtalets villkor tagit
sig uttryck i vad säljaren utfäst eller är underförstådda.

Enligt
den föreslagna bestämmelsen om köparens undersökningsplikt får som fel inte
åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning
av fastigheten som påkallats med hänsyn till den aktuella faslighetens skick,
den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid
köpet. Vid jordabalkens tillkomst hade i det till lagrådet remitterade
förslaget talats om fel "som köparen inte kände till eller med hänsyn lill
den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna i
övrigl rimligen bort räkna med". Vid utformningen av sitt eget förslag
ansåg jordabalkslagrådet det lämpligast alt avstå från en exemplifiering efler
mönster av del remitterade förslaget, eftersom omständigheterna var så
mångskiftande och växlade från fall till fall. I vart fall ansåg jordabalkslagrådet
det olämpligt atl som exempel uppta en hänvisning till normal standard,
eftersom denna omständighet lätt skulle komma all tillmätas större betydelse i
jämförelse med andra förhållanden än vad som var förenligt med den av lagrådet
förordade ordningen (prop. 1970:20 Del A s. 220). Det finns anledning att även
nu ifrågasätta om hänvisningen till normal standard bör tas med, eftersom det
otvivelaktigt förhåller sig så som jordabalkslagrådet anförde, nämligen att
omständigheterna växlar från fall till fall. 1 rättspraxis synes en jämförelse
med normal standard inte ha tillmätts någon större betydelse. I fråga om
nyuppförda hus kan den dock vara befogad (jfr NJA 1978 s. 307). De av
jordabalkslagrådet framförda farhågorna förefaller överdrivna. Lagrådet vill
därför inte nu motsätta sig att hänvisningen las med.

"Ansesregeln"
är av betydelse även för frågan om säljarens skadestånds

skyldighet. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken skall vid tillämpning av skade

ståndsregeln i 12 §, vartill hänvisas, ersättning utgå endast om avvikelsen

avser egenskap "som kan anses utfäst eller säljaren förfarit
svikligt". Som

Agdl framhållit (SvJT 1972 s. 747) förefaller det vara en nästan omöjlig

uppgift för domstolarna att med åberopande av vad som "kan anses" 75

tillförsäkrat
eller utfäst söka åstadkomma tillfredsställande gränser för Prop.
1989/90:77

skadeståndsansvaret.
I köplagsförslagel är säljarens skadeståndsansvar vid

fel
på varan konstmerat på ell helt annat sätt. Enligt 40 §, jämförd med

27
§, i förslaget gäller bl. a. alt köparen har rätt till ersättning för den skada

han
lider genom att varan är febklig, om inte säljaren visar atl del

förelegal
ell hinder för att avlämna felfri vara som legal utanför hans

kontroll
och som han inte skäligen kunnat förväntas räkna med vid köpet

och
vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit

(s.k. kontrollansvar).
Konirollansvaret gäller inte s.k. indirekta förluster.

Köparen
har dock alltid, dvs. oavsett skadans art, rätt lill ersättning, om

felet
eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om varan

vid
köpet avvek från vad säljaren 'särskilt" utfäst. Avsikten med denna

formulering
torde vara just att undvika ansvar som bygger på säljarens

fingerade
garanti (se Ramberg i Hellner-Ramberg, Speciell avtalsrätt 1,

Köprätl,
1989 s. 126 f).

Enligt
den allmänna motiveringen till förevarande lagförslag bör köparens rätt till
skadestånd vid faktiskl fel i fastigheten nu anpassas till vad som föreslagits
på den allmänna köprällens område. Enligt föredragande statsrådets mening
skulle dock ett kontrollansvar vid faktiskt fel i fastigheten lägga ell
alltför strängt ansvar på säljaren. Hon anser därför att anpassningen till den
allmänna köplagen bör gå till så att köparen har rätt till ersättning om felet
beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten avviker från vad
säljaren "särskilt" har utfäst; säljarens ansvar för kärnegenskaper
bör följa i vissa fall av culparegdn och i övriga fall liksom hittills av vad
han utfäst.

Lagrådet
kan biträda uppfattningen alt ell konlrollansvar för säljaren vid faktiskt fel
i faslighet skulle föra för långt. Förslaget om ett allmänt culpaansvar för
faktiskt fel i fastigheten medför en utvidgning av säljarens
skadeståndsskyldighet i förhållande till gällande rätt. Detta kan föranleda
vissa betänkligheter eftersom skadeståndsansvaret i betydande utsträckning
kommer all drabba enskilda personer som överlåter sina fasligheter. Ansvaret
gäller såväl direkta som indirekta förluster.

Del
vid jordabalkens tillkomst lill lagrådet remitterade förslaget innebar att
säljaren skulle bli skadeståndspliklig vid fel på fastigheten bl. a. under
förutsättning att han ägde eller bort äga kännedom om felet. Förslaget
avstyrktes i denna del av jordabalkslagrådet med motiveringen att enligt 42 §
köplagen skadestånd i motsvarande fall utgick endast om säljaren förfarit
svikligt och atl det enligt lagrådels mening var rimligt att säljare av fast
egendom likställdes med säljare av lös egendom även i vad angick villkor för skadeståndsskyldighel
(pirop. 1970:20 Del A s. 221). När nu regler om skadeståndsansvar vid bl, a.
culpa in conlrahendo — dvs. försummelse i samband med avtalets ingående —
införs beträffande köp av lös egendom är det rimligt atl sådant ansvar får
gälla även beträflFande köp av fast egendom. Att nu kombinera
"ansesregeln" från den nuvarande köplagen med reglerna om
skadeståndsskyldighel vid culpa i den nya köplagen synes emellertid inte
tillrådligt.

Lagrådet finner det
önskvärt atl skadeståndsansvaret enligt 4 kap. 19 §

jordabalken anpassas till nya köplagens skadeståndsregler, frånsett kon- 7

trollansvaret. I första
stycket av 4 kap. 19 § anknyts skadeståndsansvaret, genom hänvisningen till 12
§ i samma kapitel, till vad som i fråga om fastighetens skick "får anses
utfäst". Används i stället uttrycket "särskih utfäst" torde
visserligen skadeslåndsskyldigheten — men inte övriga felpåföljder — bortfalla
vid avsaknad av s.k. kämegeriskaper (jfr NJA 1978 s. 307 och 1989 s. 117) om
del inte föreligger en uttrycklig garanti och inte heller försummelse ligger
säljaren till last. Den eventuella nackdelen härav kan dock inte vara så stor i
betraktande av atl lagförslaget i övrigt genom införande av ett culpaansvar
innebär en utvidgning av säljarens skadeståndsskyldighet. Däremot är det en
avgjord fördel att vid tillämpningen av jordabalken lika litet som vid
tillämpningen av den allmänna köplagen behöva arbeta med sådana fingerade
utfästelser från säljarens sida som faller in under "ansesregeln".
Dessutom undviks vissa komplikationer med avseende på köparens
undersökningsplikt, som enligt den föreslagna lagtexten i motsats till vad som
torde vara praxis (NJA 1989 s. 117) synes bortfalla vid avsaknad av
kämegenskap. Lagrådet förordar därför alt skadeståndsreglema vid faktiskt fel i
fastighet i nu angivet hänseende utformas i anslutning lill köplagsförslagel.
Till förebyggande av missförstånd vill lagrådet tillägga att skadeståndsansvar
vid culpa in conlrahendo i form av underlåldse från säljarens sida all lämna
upplysningar bara inträder om det över huvud tagel föreligger ett fel; så
behöver trots uteva-ron av sådana upplysningar inte vara fallet om köparen
eftersatt sin undersökningsplikt.

I
gällande lydelse av förevarande paragraf görs, när det gäller vad köparen haft
anledning räkna med, ett förbehåll för fall som avses i 16-18 §§ i kapitlet,
dvs. i fråga om vissa rättsliga fel samt rådighelsfel. "Ansesregeln"
är däremot tillämplig på sådana fel. Också detta sammanhänger med
bestämmelsernas tillkomsthistoria. När 4 kap. jordabalken remitterades lill
lagrådet, fanns i 20 § intagen en bestämmelse att om köpehandlingen innehöll
utfästelse av säljaren i fråga om fasligheten och fastigheten inte motsvarade
utfästelsen, 12 § ägde motsvarande tillämpning. Enligt 3§ skulle sådan
utfästelse vara ogiltig om den inte intagits i köpehandlingen. På
jordabalkslagrådets föranledande fick formkravet beträffande utfästelser utgå
och reglema om konkreta och abstrakta fel vävdes samman på sätt framgår av del
fömt anförda. "Ansesregeln" gjordes därvid tillämplig på fel enligt
16—18 § § liksom på andra förhållanden som inte var uttryckligt reglerade i
kapitlet. Jordabalkslagrådet anförde att det ej utan skäl kunde hävdas att
också beträflFande förhållanden som avsågs i 16— 18 §§ borde tillämpas det av
lagrådet anlagda betraktelsesättet att bestämmande för vad köparen ägde kräva
var vad köpeavtalet med hänsyn lill vad som utfästs och eljest förekommit vid
köpet fick anses innehålla. Lagrådet fann dock den uppdelning som skett i det
remitterade förslaget kunna bibehållas, eftersom, när det gällde fel av den
art som 16-18§§ behandlade, utgångspunkten ej såsom beträflFande faktiska fel
var atl fastigheten såldes i befintligt skick utan i stället måste anses vara
att fasligheten var i dessa hänseenden obdaslad. Om 16- 18 § § fick gälla fel i
fastigheten ulan atl någon utfästelse därom gjorts, erfordrades enligt
jordabalkslagrådets mening en mot del remitterade förslaget 20 § svarande
regel som gällde när

Prop. 1989/90:77

77

utfästelse
lämnais; detsamma gällde utfästelser om fastigheten rörande Prop.
1989/90:77 förhållanden som ej föll in under 16—18 § § och som ej heller var
att anse som sådana faktiska fel som 19 § handlade om. (Se prop. 1970:20 Del A
s. 221 f.)

Bestämmelsema
i 16 och 17 § § torde praktiskt taget aldrig tillämpas och bestämmelsema i 18 §
endast sällan. Att vid utformningen av de mycket vikliga och ofta tillämpade
bestämmelsema i 19 § om faktiska fel ta hänsyn också till fall som avses i
16—18 § § medför betydande komplikationer, särskilt om nu även köparens
undersökningsplikt skall uttryckligen regleras i paragrafen. Alt de situationer
som behandlas i 16—18 § § över huvud tagel fördes in under 19 § berodde på att
på lagrådets inrådan en paragraf om verkan av särskilda, i köpehandlingen
intagna utfästelser fick utgå. All i en i princip dispositiv reglering som
köpreglerna i 4 kap. jordabalken föreskriva atl säljaren svarar för vad han
garanterat framstår emellertid som överflödigt. Att för de situationer som
avses i 16 — 18 § § ta in särskilda bestämmelser som läcker den nuvarande
"ansesregeln" i 19 § behövs inte heller, eftersom i dessa, såsom
jordabalkslagrådel anförde, utgångspunkten är att fastigheten är obdaslad.
Orden "utan all fel som avses i 16 -18 § § föreligger" är därför, som
anförs i remissen, onödiga och kan utgå.

På
gmnd av del anförda förordar lagrådet att förevarande paragraf ges följande
utformning:

"Om
fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den
annars avviker från vad köparen med fog kunnat fömtsätta vid köpet, tillämpas
vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller
häva köpet. Köparen har dessutom räll lill ersättning för skada, om felet
eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid
köpet avvek från vad säljaren särskilt utfast.

Som
fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan
undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn lill den aktuella
fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt
omständighetema vid köpet."

19a§

Paragrafen,
som innehåller regler om köparens skyldighet atl reklamera i

fall där fastighet är felaktig enligt 4 kap. 11, 12 och 17—19 §§ jordabalken,

är i stor utsträckning utformad efler mönster av 17 § konsumenttjänst

lagen. Enligt första stycket i den i remissprotokollet föreslagna paragrafen

skall köparen reklamera inom skälig tid efter det han märkt eller bort

märka att fastigheten är felaktig. I princip skall reklamation ske inom tre

år såvitt avser fel som anges i II, 12 och 19 § § i kapitlet.
Förvärvar en

köpare i egenskap av konsument en fastighet av en näringsidkare får han

emellertid enligt bestämmelserna reklamera inom tio år efter det han

tillträtt fastigheten. Vidare innebär bestämmelserna en tioårig reklama

tionstid vid vissa s.k. vidareförsäljningar, dvs. när en konsument säljer

vidare en faslighet som köpts av en näringsidkare.

Paragrafens fjärde stycke, som har en motsvarighet även i 82 § förslaget 78

lill ny köplag, innebär
att meddelande om reklamation befordras på mot- Prop. 1989/90:77 tagarens
risk.

Konsumenttjänstlagen
gäller beträflFande avtal om en tjänst som en näringsidkare utför ål en
konsument i fall då tjänsten avser arbete bl. a. på fast egendom eller på
byggnader eller på andra anläggningar på mark m. m. I konsumenlljänsllagen
föreskrivs (17 § ) att reklamation får i fråga bl.a. om nu nämnda tjänster ske
senast tio år efter det att uppdraget avslutades. Om konsumenten inte
reklamerar mot fel inom tid som anges i den paragrafen förlorar han enligt 18 §
i lagen rätten alt åberopa felet. Lagrådet anförde i sitt yttrande över
förslaget till konsumenttjänstlag (prop. 1984/85:110 s. 355) bl. a. all en
reklamation som gjorts i överensstämmelse med reglema i förevarande 17 §
skulle innebära all konsumenten var bevarad vid rätlen all åberopa felet.
Härvid hänvisade lagrådet lill 18 § i förslaget. Lagrådet, som vidare pekade på
att det i lagförslaget inte reglerats hur länge en konsument skulle kunna göra
gällande anspråk på skadestånd, ansåg det vara mest följdriktigt all om
reklamation ägt mm på föreskrivet sätt konsumentens räll därefter skulle vara
underkastad endast den tioåriga preskriptionstiden enligt preskriptionslagen.

Del
måste understrykas all i förevarande paragraf endast regleras frågan om
reklamation. Vid sidan härav gäller, som anförs i specialmouveringen till 19 b
§, de allmänna reglerna om preskription av fordringar. Paragrafen måste därför
utformas så, atl den ej vilseleder köparen och får honom att förbise
nödvändigheten av att vidta också preskriptionsavbrytande åtgärder. Enligt
preskriptionslagen preskriberas en fordran efter tio år i den mån inte annat
följer av vad som särskilt föreskrivits. Preskriplionsavbroll sker, ulom genom
erkännande m. m. från gäldenärens sida och rättsliga ålgärder från borgenärens
sida, genom att gäldenären får ell skriftligt krav eller en skriftlig erinran
om fordringen från borgenären. Preskriptionstiden beräknas vid fastighetsköp
med utgångspunki i liden för köpeavtalet (se NJA 1982 s. 573, som visserligen
avsåg 1862 års preskriptionsförordning; del saknas emellertid skäl att anta
att 1981 års preskriptionslag skulle leda till annat resultat) under det att
den vid byggnadsentreprenader löper från dagen för överlämnandet av byggnaden
(se NJA 1987 s. 716, jfr också 1987 s. 243 angående 1862 års
preskriptionsförordning). Detta senare innebär att det råder överensstämmelse
mellan preskriptionstid enligt preskriptionslagen och reklamationstid enligt 17
§ konsumenlljänsllagen vid en byggnadsentreprenad.

I
den i remissprotokollet föreslagna 19 a § har vid en konsuments fastig

hetsköp den tioåriga reklamationstiden knutils till näringsidkarens avträ

dande av fastigheten. Härigenom kan den tioåriga reklamationstiden kom

ma i konflikt med preskriptionsreglerna eftersom den tioåriga preskrip

tionstiden i dessa fall ~ som angetts ovan — beräknas från dagen för

köpeavtalet. Vidare måste preskriptionsavbrott från borgenärens sida gö

ras i vart fall skriftligen, medan reklamation enligt förslaget kan ske även

muntligen. Härtill kommer all med reklamation avses även s. k. neutral

reklamation, dvs. etl meddelande om att en fastighet är behäftad med fel

som köparen senare vill åberopa. En reklamation är inte att se som ett

sådant preskriptionsavbrott som avses i 5 § preskriplionslagen. En neutral 79

reklamation kommer därför
all framstå som meningslös även om den sker Prop. 1989/90: 77 inom föreskriven
preskriptionstid men köparen först efter den tidens utgång anger de påföljder
han vill göra gällande. Den treåriga reklamationsliden i förslaget kan
uppenbarligen inte komma i konflikt med preskriptionsreglerna. Motsatsen kan
visserligen teoretiskt gälla om den tioåriga reklamationsfristen räknad från
säljarens egel övertagande av fastigheten från en näringsidkare. Eftersom
säljaren regelmässigt torde ha innehaft fastigheten någon tid, innan han
överlåter den vidare, är dock i praktiken risken för en kollision mellan
reklamationsreglerna och preskriptionsreglerna myckel liten i detta fall.
Däremot kan om förslaget genomförs en sådan kollision lätt uppkomma när det
gäller en näringsidkares överlåtelse av en småhusfastighet till en konsument.
Eftersom de båda frislema nästan sammanfaller, behövs det emellertid i denna
situation inte någon yttersta frist för köparens reklamation, utan de allmänna
preskriptionsbestämmelserna kan i stället bestämma gränsen i detta fall.

Erinringar
om innehållet i annan lag bör så gott som aldrig förekomma i lagtext. Här är
dock ett undantag på sin plats. Risken för missförstånd är så stor all av
pedagogiska skäl en erinran om bestämmelsema i preskriplionslagen bör tas in i
paragrafen.

Lagrådet
har i del föregående utgått från atl den särskilda reklamations-regeln vid en
konsuments vidareförsäljning av ell småhus som han förvärvat av en
näringsidkare tas med i den föreslagna paragrafen. Lagrådet vill emellertid
ifrågasätta om så bör ske. Den kommer nämligen att leda till en rad egendomliga
konsekvenser. Den medför exempelvis vid självbyggeri, all del blir en tioårig
reklamationstid på gmnd av att en näringsidkare dragit ledningar, även om felet
helt är hänförligt till del av konsumenten utförda arbetet. Detta skulle
visserligen kunna motiveras av att det alllid bör gälla en tioårig reklamationstid
i fråga om nyuppförda byggnader och att man kan räkna med att en näringsidkare
på något sätt har medverkat till uppförandet av byggnaden. Resultatet nås
emellertid på en märklig omväg. 1 sak mer stötande kan resultatet bli vid
tillbyggnader. Om i motsvarande fall en näringsidkare medverkat vid uppförandel
av tillbyggnaden, förlängs reklamationstiden för fel på den urspmngliga
byggnaden, fel som i vissa fall kan härledas ur orsaker som ligger långt
tillbaka i tiden. Vidare kan en ny ägare komma att reklamera hos en tidigare
ägare så sent att denne inte i sin lur hinner meddela näringsidkaren om felet
inom föreskriven tid. Lagrådet kan väl inse motivet för den föreslagna ordningen
och det låter sig sägas att det i alla fall blir en förkortning av reklamationsliden
i förhållande till vad som nu gäller. Regeln sådan den utformats synes dock
leda till sådana tillämpningssvårigheler och så disparata resultat i olika
fall atl det blir svårt atl förklara det rättvisa i den för både köpare och
säljare som berörs av regeln. Lagrådet ser sig därför nödsakat atl avstyrka att
den införs. Det kan inte anses föreligga hinder att tillämpa en generell
treårsgräns för reklamation, när fråga ej är om en näringsidkares överlåtelse
till en konsument.

Vidare
förordar lagrådet viss omdisponering av paragrafen samt vissa

ändringar av närmast redaktionell karaktär. Enligt lagrådels mening kan

paragrafen ges följande lydelse: 80

"Köparen
får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11,12 eller Prop. 1989/90:77
17— 19 §, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efler
det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Har köparen avsänt
ell sådant meddelande på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även
om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram.

Reklamerar
inte köparen inom tre år från det att han har tillträtt fastigheten, förlorar
han rätten att åberopa fel som avses i 11, 12 och 19 § §, såvida inte annat
följer av en garanti eller liknande utfästelse.

Den
i andra stycket angivna begänsningen av tiden för reklamation gäller inte, om
köparen är en konsument som huvudsakligen för enskilt ändamål har köpt en
faslighet av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet.

Bestämmelser
om preskription av fordringar finns i preskriptionslagen (1981:130)."

Genomförs
mot lagrådets avstyrkande förslaget om en särskild reklamationsregel vid en
konsuments vidareförsäljning av etl småhus som han förvärvat av en
näringsidkare kan regeln tas in som en andra mening i det av lagrådet
föreslagna andra stycket i paragrafen. Därvid kan orden "faslighet som är
bebyggd med en- eller tvåbostadshus" ersättas med orden "bebyggd
fastighet" eftersom i del angivna fallet förvärvaren skall vara konsument
och förvärvet ske huvudsakligen för hans enskilda ändamål. Regeln kan då ges
följande lydelse:

"Gäller
ett köp en bebyggd fastighet och har en näringsidkare tidigare i sin
yrkesmässiga verksamhet sålt fastigheten till en konsument eller helt eller
delvis uppfört huset ål en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål, får
reklamationen i stället ske inom tio år efler det att näringsidkaren avträdde
fastigheten eller uppdraget avslutades."

1
övrigt kan den av lagrådet föreslagna lydelsen av paragrafen behållas
oförändrad.

Godtas
lagrådels förslag till lydelse av paragrafen bör motsvarande ändringar göras i
17 § konsumenttjänstlagen.

Förslaget
till lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716)

Förslaget
syftar tillsammans med vissa av de föreslagna ändringarna i jordabalken till
att förstärka skyddet för de konsumenter som genom köp eller entreprenadavtal
förvärvar ett småhus från en näringsidkare. Föredragande statsrådet har valt
alt dela upp den föreslagna skyddslagstiftningen på regler om köp av
småhusfastigheter i jordabalken, regler om entreprenad i konsumenttjänstlagen
och regler om köp av byggnad på annans mark genom en bestämmelse i köplagen med
hänvisning till jordabalkens felregler. Lagrådet finner denna uppdelning vara
lagtekniskt ändamålsenlig-

Förslaget
innebär alt konsumenttjänstlagens bestämmelser i huvudsak

oförändrade skall tillämpas också på nybyggnad av småhus som en nä

ringsidkare åtar sig att utföra på entreprenad för en konsuments räkning.

Lagrådet har ägnat särskild uppmärksamhet ål frågan om konsument- oi

6 Riksdagen 1989/90. 1 saml Nr 77

tjänstlagens regler är väl
avpassade även för nybyggnad av småhus. 1 och Prop. 1989/90:77 för sig kan man
vänta sig att så skall vara fallet, eftersom de redan nu är tillämpliga på även
omfattande ombyggnader, som sker på entreprenad. Vissa bestämmelser kommer, som
även föredragande statsrådet anför, av naturliga skäl att endast sällan
tillämpas i fråga om nybyggnader, t.ex. när det gäller näringsidkarens
skyldighet att avråda eller konsumentens rätt att avbeställa. Delta utgör dock
ej något skäl mot alt låta sådana bestämmelser gälla för de få fall där de kan
vara tillämpliga. Inte heller i övrigt har lagrådet vid sin granskning funnit
något hinder all låta konsumenttjänstlagens föreskrifter gälla fullt ul för
nybyggnader av småhus som sker på entreprenad.

Lagrådet
vill erinra om vad som sägs i yttrandet över remissen om ny konsumentköplag om
behovet av atl på sikt bättre anpassa vissa bestämmelser i
konsumenttjänstlagen till motsvarande föreskrifter i konsumenlköplagen.

17 §

Godtas
lagrådets förslag till lydelse av 4 kap. 19 a § jordabalken bör förevarande
paragraf ges en motsvarande avfattning. Lagrådet erinrar också om förslaget i
yttrandet över remissen om ny konsumentköplag till ändrad lydelse av nuvarande
andra stycket i paragrafen. Denna kan ges följande lydelse:

"Konsumenten
får inte åberopa att tjänsten är felaktig, om han inte lämnar näringsidkaren
meddelande om felet inom skälig lid efter det att han märkt eller borde ha
märkt felet (reklamation). Har konsumenten avsänt ett sådant meddelande på ett
ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om del försenas, förvanskas
eller inte kommer fram.

Reklamerar
inte konsumenten inom två år från del atl uppdraget har avslutats, förlorar han
rätten att åberopa felet, såvida inte annat följer av en garanti eller liknande
utfästelse.

Den
i andra stycket angivna begränsningen av tiden för reklamation gäller inte i
fråga om arbete på mark eller på byggnader eller andra anläggningar på mark
eller i vatten eller på andra fasta saker. Har näringsidkaren handlat grovt
vårdslöst eller i strid mot tro och heder, gäller ej vad som sägs i första och
andra styckena.

Bestämmelser
om preskription av fordringar finns i preskriptionslagen (1981:130)."

3I §

I
lagrådsremissen om ny konsumentköplag föreslås att skadeståndsregler

na i 31 § konsumenttjänstlagen ändras så, att den i köplagsförslagel och

förslaget till ny konsumentköplag införda principen om säljarens s. k.

kontrollansvar mot köparen vid dröjsmål och fel på varan skall gälla också

beträffande näringsidkares ansvar mot konsument vid konsumenttjänster.

Enligt konsumenlköplagen och konsumenttjänstlagen blir därvid — i mot

sats till vad som följer av nya köplagen — kontrollansvaret tillämpligt även 82

på
vad som sistnämnda lag betecknar som indirekta förluster, i den mån Prop.
1989/90:77 sådana uppkommer i konsumentförhållanden. Med hänsyn till alt här är
fråga om konsumentskyddsregler framstår detta som godtagbart i fråga om
småhusentreprenader.

1
lagrådets yttrande över remissen om ny konsumentköplag förordas, att 31 §
konsumenttjänstlagen kompletteras med en regel om att näringsidkaren alllid är
skyldig att ersätta skadan, om resultatet av tjänsten avvek från vad han
särskilt utfäst. Ett sådant tillägg får betydelse inte minst i fråga om
småhusenlreprenader, eftersom man här väl kan tänka sig avvikelser från en av
säljaren lämnad garanti, utan att avvikelsen faller under hans konlrollansvar.
Vid småhusentreprenader kan konsumentens förlust i ett sådant fall komma att
uppgå till betydande belopp.

Förslaget
till ändring i förslaget till köplag i prop. 1988/89:76

1§

Det
remitterade förslaget innebär att felreglerna i jordabalken skall tillämpas
vid köp av byggnad på annans mark i stället för motsvarande bestämmelser i
köplagsförslagel. Lagrådet har inte något alt erinra mot första meningen i del
föreslagna nya fjärde stycket.

I
andra meningen behandlas det speciella fallet att en tomträttsupplåtelse
innefattar överlåtelse på tomträtlshavaren av en byggnad (se 13 kap. 5 § jordabalken).
Det i remissprotokollet redovisade rättsfallet NJA 1977 s. 138 innebär att
köplagens felregler anses tillämpliga på en sådan överlåtelse men att
överlåtelsen inte får hävas på gmnd av alt skyldighet som avser denna del av
avtalet har eftersatts (jfr. i fråga om själva tomträttsupplåtelsen 13 kap. 8
§ jordabalken). Avsikten med det remitterade förslaget är all nämnda
begränsning skall gälla även vid tillämpningen av felreglerna i 4 kap.
jordabalken. Enligt lagrådets mening skulle denna avsikt komma lill ett
tydligare uttryck om andra meningen gavs följande lydelse:

"Innefattas
köpet i en tomträttsupplåtelse på sätt avses i 13 kap. 5§ jordabalken får köpet
dock inte hävas på grund av att skyldighet som avser denna del av avtalet har
eftersatts."

Det
nämnda rättsfallet innebär även att tomträtlshavaren i stället för rätten till
hävning är berättigad att kräva alt felet avhjälps och all få skadestånd.
Enligt jordabalken föreligger inte någon rätt till avhjälpande. Enligt
lagrådets mening är emellertid jordabalkens felregler tillfredsställande även
utan en sådan rätt.

83

Justitiedepartementet Prop. 1989/90:77

Utdrag
ur protokoll vid regeringssammanträde den I febmari 1990

Närvarande:
statsministem Carlsson, ordförande, och statsråden Feldt, S. Andersson,
Göransson, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Hellström, Johansson, Lindqvist, Thalén,
Engström, Freivalds, Wallström, Persson, Molin, Sahlin

Föredragande:
statsrådet Freivalds

Proposition om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.
m.

1 Anmälan av lagrådsyttrande

Föredraganden
anmäler lagrådets yttrande (beslut om lagrådsremiss fattat vid
regeringssammanträde den 26 oktober 1989) över förslag till

1. lag
om ändring i jordabalken,

2.
lag om ändring i
konsumenlljänsllagen (1985:716),

3.
ändring i förslaget till köplag
i prop. 1988/89:76. Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Lagrådet
har i huvudsak godtagit den föreslagna lagstiftningen. På flera punkter har
lagrådet emellertid framfört synpunkter och förslag som gäller såväl det
sakliga innehållet som den tekniska utformningen av bestämmelsema.

BeträflFande
förslaget till ny lydelse av 4 kap. 19 § jordabalken har lagrådet tillstyrkt
gmnddragen i det remitterade förslaget men framfört vissa erinringar mot den
föreslagna utformningen av paragrafen. Dessa erinringar avser i första hand att
en ännu mer långtgående anpassning lill reglema i det föreliggande
köplagsförslagel bör eftersträvas. Jag instämmer i lagrådets uppfattning att
det är en fördel att i paragrafen använda det moderna ullrycket "följer av
avtalet" i stället för det historiskt betingade "får anses
utfäst". Jag kan också instämma i vad lagrådet har anfört om att det inte
finns anledning skilja mellan de situationer som behandlas i första och andra
stycket av den i remissen föreslagna lydelsen. Avsikten med den föreslagna
lydelsen var inte att tillskapa någon sådan skillnad. Jag vill därför inte
motsätta mig lagrådels förslag till omformulering eftersom del på etl bättre
sätt ger ullryck åt vad som har avsetts.

När
det så gäller det skadeståndsansvar som skall följa av den nu

behandlade paragrafen innebar det remitterade förslaget att ansvaret skall

uppkomma dels om felet beror på försummelse på säljarens sida och dels

om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Lagrådet har

förordat att skadeståndsansvar i u.tfästdsefallen skall uppkomma endast 84

om
fastigheten avviker från vad säljaren "särskilt" har utfäst. Som
lagra- Prop. 1989/90:77 det har anfört skulle lagtexten med en sådan
formulering överensstämma med en liknade regel i det föreliggande
köplagsförslagel. Emellertid kan man vid en jämförelse med reglema i
köplagsförslagel inte gäma bortse från del stränga konlrollansvar som där
föreskrivs beträffande direkta skador. Del förhållandel alt konirollansvaret
inte införs för fastighetsköpens del talar enligt min mening för att ansvaret
vid utfästelser inte bör bli alltför snävt. Med lagrådets föreslagna
formulering skulle skadeståndsansvaret bortfalla vid avsaknad av s.k.
kärnegenskaper, såvida det inte föreligger en uttrycklig garanti eller säljaren
har varit försumlig. En sådan formulering av regeln skulle leda till en ändring
i gällande räll som försämrar köparens ställning i skadeslåndshänseende. Enligt
min mening är en sådan försämring av köparens räll inte önskvärd (jfr NJA 1978
s. 307 och 1989 s. 117). Jag anser mot denna bakgmnd att skadeståndsansvaret
bör utformas i enlighet med det remitterade förslaget.

Utöver
vad jag nu har anfört bör det göras en redaktionell ändring i paragrafens andra
stycke.

BeträflFande
reglema om reklamation i förslaget till 4 kap. 19 a § jordabalken har lagrådet
avstyrkt införandel av en särskild reklamationsregel för det fallet att en
konsument i sin lur säljer ett småhus som han har förvärvat av en
näringsidkare. Jag godtar lagrådets uppfattning atl den regeln synes leda lill
tillämpningssvårigheter och att den därför inte bör införas. Det finns
emellertid ell nära samband mellan den regeln och den föreslagna regeln om en
generell treårsgräns för reklamation vid privatpersoners försäljning av
småhus. Vad som framkommit i samband med lagrådels behandling av dessa regler
visar enligt min mening att detta regelsystem kan behöva övervägas ytterligare.
Jag anser därför att den delen av det remitterade förslaget inte bör genomföras
nu. Vad jag nu har anfört innebär att 4 kap. 19 a § andra och tredje styckena i
det remitterade förslaget bör utgå.

Lagrådet
har vidare gått in på förhållandet mellan de föreslagna reklamationsbestämmelserna
och de allmänna reglerna om preskription av fordringar. Enligt lagrådet börjar
preskriptionstiden vid fastighetsköp all löpa vid tiden för köpeavtalet Gfr NJA
1982 s. 573, som avsåg tillämpning av 1862 års preskriptionsförordning på ett
fastighetsköp enligt den äldre jordabalken). Lagrådet har med detta som utgångspunkt
föreslagit vissa omformuleringar i de föreslagna reklamationsbestämmdsema, bl.
a. med en erinran om reglema i preskriptionslagen (1981:130).

Jag
delar lagrådets uppfattning att förhållandel mellan reklamationsbestämmelserna
och de allmänna reglema om preskription av fordringar bör uppmärksammas i detta
sammanhang. Jag anser emellertid alt anpassningen mellan de båda
regelkomplexen bör göras på ett något annorlunda sätt än det som lagrådet har
föreslagit. Enligt min mening skulle del nämligen vara förenat med flera
nackdelar om en tillämpning av preskriptionslagen på ett fastighetsköp skulle
innebära alt preskriptionstiden börjar att löpa vid tiden för köpeavtalet.
Utgångspunkten för preskriptionstiden blir då en annan än vid byggnadsentreprenader
(se NJA 1987 s. 716).

85

Med hänsyn lill del nära
samband som i praktiken kan föreligga mellan de Prop. 1989/90:77 båda
avtalstyperna vore det lämpligare att utgångspunkten är densamma. Till detta
kommer all hävning enligt 4 kap. 12 § jordabalken måste vidtas inom ett år,
räknat från köparens tillträde av fastigheten. Enligt min mening är det inte
lämpligt alt det på delta sätt inom en och samma avtalstyp förekommer flera
olika utgångspunkter för beräkning av stipulerade frister (jfr NJA 1987 s. 243,
särskilt s. 246). Med lagrådels förslag till utformning av bestämmelsema
uppkommer slutligen den nackdelen all den yttersta preskriptionstidens längd
inte framgår direkt av lagtexten utan endast genom en allmän hänvisning till
preskriptionslagen.

Det
jag nu har anfört leder enligt min mening lill slutsatsen att den tioåriga
preskriptionstiden såvitt avser köparens anspråk på gmnd av ell fel i
fastigheten bör börja löpa vid tiden för köparens tilUräde av fasligheten. En
särskild bestämmelse som klargör detta bör föras in i jordabalken. Den kommer
till följd av bestämmelsen i 1 § preskriplionslagen att gälla framför den
lagens bestämmelse som reglerar motsvarande fråga. De allmänna
preskriptionsbestämmelserna i preskriptionslagen bör dock i övrigt tillämpas
också vid fastighetsköp (jfr prop. 1979/80:119 s. 83 f.). Lagtekniskt kan den
nya föreskriften las in i 4 kap. 19 b §, varvid innehållet i den paragrafen
enligt det remitterade förslaget i stället kan föras samman med de övriga
reglema om reklamation i 4 kap. 19 a § .

Med
denna utformning av reglema i jordabalken om reklamation och preskription
saknas det anledning att göra någon annan ändring i 77 konsumenttjänstlagen än
all föra in etl ytterligare undantag från reklama-tionsskyldighelen, nämligen
för fall då del har förekommit grov vårdslöshet på näringsidkarens sida. Jag
lägger i dag fram ett förslag om detta i lagstiftningsärendet om en ny
konsumentköplag.

Lagrådet
har slutligen föreslagit en omformulering av den föreslagna ändringen i / §
köplagsförslagel. Som framgår av lagrådets yttrande innebär den av lagrådet
föreslagna formuleringen en ändring av gällande rätt. Någon sådan ändring har
inte har varit avsedd med del remitterade förslaget och är enligt min mening
inte heller önskvärd. Jag är därför inte beredd att godta lagrådets förslag i
denna del.

1
lagstiftningsärendet om en n>' konsumentköplag har jag förordat att den
lagen och den nya allmänna köplagen skall träda i kraft den 1 januari 1991. De
i förevarande ärende föreslagna ändringarna i jordabalken och
konsumenlljänsllagen bör träda i kraft vid samma lidpunkt.

2 Hemställan

Med
hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår
riksdagen att anta de av lagrådet granskade förslagen till

1.
lag om ändring i jordabalken,

2.
lagom ändringi
konsumenttjänstlagen (1985:716),

3.
ändring i förslaget till köplag
i prop. 1988/89:76 med vidtagna

ändringar. 86

3
Beslut Prop. 1989/90:77

Regeringen
ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar all genom
proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden har lagt
fram.

87

SAMMANFATTNING (SOU 1986:38)

Bilagal
Prop. 1989/90:77 Bilaga I

1
detta betänkande föreslås att en särskild lag om förvärv av nya småhus införs.
Förslaget som till stora delar utformats efler mönster av konsumenttjänstlagen
(1985:716), innehåller väsentligen följande.

Tillämpningsområdet

Som
bmkligl är i konsumentskyddssammanhang har lagförslaget begränsats till
avtalsrelationer mellan eri näringsidkare och en konsument. Avtalet skall ha
träflfats av näringsidkaren i dennes yrkesmässiga verksamhet med konsumenten i
egenskap av privatperson.

Avtal mellan sådana parter
faller under lagförslaget om avtalet avser förvärv av fastighet eller tomträtt
lill vilken hör ett nytt bostadshus, eller om avtalet avser ett sådant hus, som
inte utgör tillbehör till faSlighel eller tomträtt, dvs. oftast hus på ofri
grund. Förslaget är begränsat till sådana nya bostadshus som är avsedda att
användas av en eller två familjer. Det omfattar både hus för permanent boende
och fritidshus.

Inom lagförslagets
tillämpningsområde faller också avtal som går ut på all näringsidkaren ålar sig
all helt eller delvis låta utföra del arbete som behövs för att färdigställa
ett nytt bostadshus för en eller två familjer. Det innebär alltså att förslaget
omfattar olika former av entreprenadavtal. Lagförslaget gäller också köp av
hussats till monteringsfärdigt hus.

Som bmkligl är i
konsumentskyddssammanhang är bestämmelserna i förslaget i princip tvingande tdl
konsumentens förmån. Det innebär att avtalsvillkor som i jämförelse med
bestämmelserna i lagförslaget är till nackdel för konsumenten normall är ulan
verkan mot denne.

Näringsidkarens
prestation

Till
skillnad från vad som gäller i den allmänna köprätten innehåller förslaget
reglerom prestationens standard. Enligt förslaget måste näringsidkarens
prestation vara fackmässigt tillfredsställande. Det färdiga huset skall vara
fackmässigt byggt. Entreprenadåtagandet skall ha utförts på ett fackmässigt
sätt. Om entreprenören skall tillhandahålla materialet skall det vara
tillfredsställande från fackmässig synpunkt. Därutöver ställer lagförslaget
också det kravet att näringsidkarens prestation skall stå i överensstämmelse
med det avtal som IräflFats mellan näringsidkaren och konsumenten.

När det gäller sådana
entreprenadavtal som omfattas av lagförslaget föreslås också en uttrycklig
regel om att näringsidkaren med lillböriig omsorg skall la lill vara
konsumentens intressen. Entreprenadålagandet skall ulföras så all resultatet
slår i överensstämmelse med de föreskrifter som i säkerhetssyfte har meddelats
i författning eller av myndighet. 1 en del situationer är näringsidkaren enligt
förslaget skyldig att avråda konsumenten från entreprenadåtagandet. Så är
fallet om åtagandet med hänsyn till omständigheterna inte kan förväntas bli
till rimlig nytta för konsumenten.

88

Ibland
har parterna kommit överens om när en prestation skall vara Prop. 1989/90:77
klar. Om parterna har kommit överens om tiden för utförandet, skall en Bilaga 1
sådan överenskommelse naturligtvis gälla. Men om inget har avtalals om tiden,
föreslår utredningen atl åtagandet skall vara klart inom den tid som är skälig
med hänsyn särskilt till vad som är normalt för ett åtagande av det slag det
gäller. Härigenom får konsumenten möjlighet att komma ifrån avtalet om
åtagandet inte har ulförts inom skälig tid.

Fd

Om
näringsidkarens prestation inte uppfyller de krav som lagen ställer skall fel
anses föreligga. Förslaget innehåller uttryckliga regler om att fel även skall
anses föreligga om t. ex. bostadshuset avviker från uppgifter som har lämnats
vid avtalels ingående eller annars vid marknadsföring under förutsättning att
näringsidkaren har åberopat uppgiften eller insett eller bort inse att
uppgiften var felaktig. I vissa fall föreligger fel även när näringsidkaren har
underlåtit att lämna relevant information.

Besiktning
av permanenthus m. m.

1
syfte att få till stånd en opartisk granskning om fel föreligger föreslår
utredningen regler om besiktning. Besiktning förekommer f. ö. redan i dag
enligt reglerna i de allmänt tillämpade standardvillkoren på småhusområdet.
Förslaget innebär att båda parterna kan påkalla besiktning av hus för permanent
boende.

Besiktning
skall normalt ske första gången när konsumenten tillträder huset. En andra
besiktning, garantibesiktningen, sker två år efter den första besiktningen.

Förslaget
innehåller regler om näringsidkarens ansvar för sådana fel som anmärks vid
besiktning. Huvudregeln är att näringsidkaren svarar för sådana fel. Det innebär
normalt att felen kommer atl avhjälpas genom näringsidkarens försorg. Från
huvudregeln görs undantag för fall där felet beror på konsumenten.

Näringsidkaren
är också ansvarig för fel som inte anmärkts vid besiktning utan påtalats först
senare, om felet beror på all näringsidkaren har åsidosatt vad som ålegat honom
enligt avtalet eller lagen.

För
fel som anmärkts vid besiktning krävs enligt förslaget inte någon reklamation
från konsumenten. Men vill konsumenten göra gällande andra fel måste näringsidkaren
underrättas om felet inom skälig tid från det felet märktes eller borde ha
märkts, och senast inom tio år från tillträdesdagen. Har näringsidkaren
handlat i strid mot tro och heder får reklamation alltid ske inom den angivna
tioårsperioden. Försitter konsumenten reklamationsfristen förlorar han rätlen
att åberopa felet.

Förslaget
innebär alltså att näringsidkarens ansvar för fel inte upphör

förrän tio år har förflutit från det att konsumenten tillträdde huset. 09

Fritidshus och
monleringsfördiga hus Prop. 1989/90:77

När
del gäller fritidshus och köp av hussatser till monleringsfärdiga hus ''ilaga
har utredningen inte ansett sig böra föreslå regler om besiktning. Särskilt för
fritidshus, som ju ofta kan vara avlägset eller svårtillgängligt belägna,
skulle krav på besiktning kunna medföra stora kostnader för parterna.
Utredningen har också funnit all del skulle vara ganska opraktiskt all kräva
besiktning av en byggsats till monteringsfärdigt hus i samband med leveransen
till byggplatsen. Besiktningen skulle då medföra atl man fick bryta
förpackningar varefter materialet skulle ligga oskyddat för väder och vind. Har
leverantören av huspaketet också åtagit sig atl svara för uppförandet av
huset, behandlas emellertid situationen som en entreprenad och besiktning skall
därför ske i det fallet.

För
de fall då besiktning inte skall ske krävs regler om vid vilken tidpunkt
felbedömningen skall göras. För fritidshus är den relevanta lidpunkten i
allmänhet när konsumenten tillträder huset. För köp av byggsats till
monteringsfärdigt hus är den relevanta tidpunkten den då bussatsen levererades
till byggplatsen.

I
fråga om reklamation och preskription gäller samma regler som för sådana fel i
permanenthus som inte anmärkts vid besiktning. Tidsfristen räknas då från
tidpunkten för felbedömningen.

Besiktningsreglernas
konstruktion innebär, för de småhusförvärv som omfattas av reglerna, ett slags
garanti i den meningen att näringsidkaren är ansvarig för alla fel som
anmärkts, vid besiktningarna, såvitt han inte kan bevisa atl felet beror på
konsumenten eller — när det är fråga om fel som upptäcks vid
garantibesiktningen — all felet beror på en olyckshändelse som inträflFat efter
den första besiktningen. För fritidshus och köp av monteringsfärdigt hus
föreslås i stället uttryckliga regler om garanti. Ga-ranlireglerna gäller
endast tidsbestämda garantier. Härmed avses all näringsidkaren genom garanti
eller liknande ulfärsldse har åtagit sig att under viss tid svara för l.ex.
fritidshusets beskaflFenhel. Enligt förslaget skall näringsidkaren svara såsom
för fel för sådan bristfallighet som uppkommer under den angivna garantitiden.
Detta innebär två saker. För det första är näringsidkarens ansvar under
garantitiden ett ansvar såsom för fel. Konsumenten har då rätt till hela del
påföljdssystem som utredningen föreslår när ett fel föreligger. För det andra
innebär regeln all näringsidkaren alllid skall svara för avvikelse från
garantin om den uppkommer under den angivna garantitiden. Alla tidsbestämda
garantier skall med andra ord tolkas som s. k. funktionsgarantier.

Förutom
den nu angivna regeln om materiellt ansvar för tidsbestämda garantier föreslår
utredningen en regel om en omvänd bevisbörda till konsumentens fördel. För att
gå fri från sitt garantiåtagande måste näringsidkaren göra sannolikt att
brislfällighelen beror på olyckshändelse eller på omständighet som är alt
hänföra lill konsumenten.

PåJÖdder
vid fel

När
det gäller påföljd vid fel utgår förslaget från alt konsumenten först och

främst
skall kunna begära att få en avtalsenlig prestation. Förslaget inne- 90

håller
därför en uttrycklig regel om att konsumenten har rätt all få felet Prop.
1989/90:77 avhjälpt. Undantag görs emellertid för fall då ett avhjälpande
skulle med- Bilaga 1 föra oskäligt stora kostnader eller olägenheter för
näringsidkaren. Del föreslås också att näringsidkaren i princip skall ha rätt
att avhjälpa felet.

Enligt
förslaget skall som huvudregel gälla atl avhjälpande skall ske utan kostnad för
konsumenten.

Konsumenten
har också enligt förslaget i princip rätt att vid fel hålla inne betalningen
och kan därigenom utföra påtryckning på näringsidkaren för att få denne att t.
ex. avhjälpa felet.

Vid
fel i näringsidkarens prestation föreslås atl konsumenten också skall ha rätt
tid prisavdrag. Den rätten har dock konsumenten bara om felet inte avhjälps.
Prisavdrag skall enligt förslaget motsvara vad det normall kostar att få felet
avhjälpt. En kompletterande regel föreslås för det fallet att kostnadema är
oskäligt stora. Prisavdraget skall då bestämmas med hänsyn till felels
betydelse för konsumenten.

I
stället för prisavdrag kan hävning bli aktuell som påföljd vid fel i
näringsidkarens prestation. Förslaget skiljer härvid mellan å ena sidan förvärv
av färdiga bostadshus och å andra sidan olika former av entreprenadavtal och
köp av hussatser lill monteringsfärdiga hus.

När
det gäller förvärv av färdiga hus är reglerna anpassade till hävnings-reglerna
i jordabalken. Det innebär vid fel av ringa betydelse att hävning får ske
endast om näringsidkaren har förfarit svikligt. Om felet ej är av ringa
betydelse får hävning i princip alltid ske. Talan om hävning måste dock normalt
väckas inom ett år från del att konsumenten tillträdde huset.

När
det gäller entreprenadavtal och köp av bussatser till monleringsfärdiga hus
har utredningen beaktat att del kan föreligga svårigheter all genomföra en
hävning. Näringsidkares prestation vid en delvis utförd entreprenad kan t.ex.
inte återbäras på samma sätt som man lämnar tillbaka en såld vara. Hävning får
därför bara ske om felet är väsentligt. Det gäller framtida, dvs. ej utförda,
prestationer. Redan utförda prestationer får emellertid hävas endast om felets
väsentlighet är särskilt kvalificerad. Det har i förslaget uttryckts så att
syftet med näringsidkarens prestation skall vara i huvudsak förfelat på gmnd
av felet.

Hävning
innebär i princip att vardera partens preslationsskyldighel faller bort. Redan
fullgjord prestation skall lämnas åter. Någon särskild regel härom har
utredningen inte ansett erforderlig när det gäller förvärv av färdiga hus. Men
för de ur hävningssynpunkt mer besvärliga situationerna vid entreprenadavtal
och avtal om köp av hussatser till monteringsfärdiga hus har utredningen
föreslagit uttryckliga regler som i och för sig bygger på den nämnda allmänna
principen. 1 enlighet härmed har utredningen föreslagit all näringsidkaren
inte har rätt till betalning vid hävning. Konsumenten skall lämna tillbaka vad
näringsidkaren har presterat i den mån det är möjligt ulan olägenhet eller
kostnad av betydelse. Om konsumenten helt slapp att betala för vad som inte
kan återlämnas, skulle han kunna göra en "obehörig vinst".
Utredningen föreslår därför all konsumenten i skälig utsträckning skall
ersätta näringsidkaren dennes kostnader som lett till en värdeökning för
konsumenten.

91

Vid hävning beträflFande
återstående del bör utgångspunkten enligt ut- Prop. 1989/90:77 redningen
vara att konsumenten skall få en fullständig prestation för Bilaga 1 samma
pris som skulle ha gällt om avtalet inte hade hävts. Näringsidkaren har i
enlighet härmed räll att få betah för vad som är gjort med ett belopp som
motsvarar priset för prestation i dess helhet, med avdrag för vad det normalt
kostar atl få den återstående delen utförd.

Näringsidkarens
dröjsmål

När
det gäller dröjsmål på näringsidkarens sida innehåller förslaget uttryckliga
regler i ämnet för sådana entreprenadavtal som omfattas av lagförslaget. De
påföljder som konsumenten enligt förslaget kan göra gällande mot näringsidkare
vid dröjsmål är innehållande av betalningen, krav på utförande av åtagandet,
hävning av avtalet eller krav på skadestånd.

Konsumenten
får häva avtalet eller fordra skadestånd p.g.a. ell dröjsmål endast om han inom
skälig lid efter åtagandets avslutande har reklamerat genom att underrätta
näringsidkaren om dröjsmålet.

Enligt
förslaget får hävning ske endast under fömtsättning alt dröjsmålet är av
väsentlig betydelse för konsumenten. Hävning får i princip endast ske
beträflFande den del av åtagandet som återstår. Men om syftet med åtagandel i
huvudsak är förfelat p.g.a. dröjsmålet får avtalet hävas i sin helhet. På samma
sätt som vid fel ger reglerna utrymme för hävning även när del finns starka
skäl all anta alt ell dröjsmål av väsentlig betydelse kommer att inträflFa.

Näringsidkarens
skadeståndsskyldighet

Enligt
utredningens mening finns del ett behov av alt genom tvingande regler
tillförsäkra konsumenten rätt till skadestånd. Skadeståndsreglerna är därför i
princip tvingande till konsumentens förmån. Näringsidkaren och konsumenten har
dock möjlighet att träffa avtal om dels att skadestånd inte skall utgå när fel
avhjälps efter besiktning, dels att konsumenten skall ha en självrisk,
motsvarande högst 25 procent av basbeloppet, när det är fråga om fel som
upptäcks först efler garantibesiktningen (beträflFande fritidshus och köp av
byggsats till monteringsfärdiga hus fel som upptäcks senare än två år efter
tillträdel).

När
det gäller skada på gmnd av fel eller dröjsmål är näringsidkaren
skadeslåndsskyldig om han inte visar all skadan inte beror på försummelse av
honom själv eller någon som han har anlitat. Näringsidkaren har med andra ord
bevisbördan för att han inte varit försumlig. Det är alltså fråga om etl s. k.
presumtionsansvar.

När
det gäller skador på annan grund än fel eller dröjsmål skiljer utred

ningen i lagförslaget på sakskador som drabbar konsumentens egendom

medan den är i näringsidkarens besittning eller i övrigt under dennes

kontroll, å ena sidan, och övriga skador, å den andra. BeträflFande den

första typen av skador föreslås ett presumtionsansvar. Del kan i praktiken

röra sig om skador på gmnd av atl näringsidkaren bmstit i sin vårdplikt

eller i sin omsorgsplikt i övrigt när det gäller konsumentens egendom. 92

BeträflFande den andra
typen av skador föreslås ett vanligt culpa-ansvar, Prop. 1989/90:77 dvs.
konsumenten måste visa att näringsidkaren har varit försumlig för att
Bilaga 1 skadestånd skall utgå.

Utredningen
föreslår också att vissa näringsidkare i bakre led skall ha ett
skadeståndsansvar för uppgifter vid marknadsföringen. Det gäller t.ex.
materialleverantörer och branschorganisationer. Detta skadeståndsansvar är
begränsat lill uppgifter som varit vilseledande. Även underlåldse all lämna
viss information föreslås kunna leda till skadeståndsskyldighel.

Utredningen
föreslår också regler om nedsättning av skadeståndet. 1 överensstämmelse med
vad som redan måste anses gälla skall konsumenten vara skyldig att vidta
skäliga åtgärder för att begränsa skadan. Ytterligare föreslås en allmän regel
om nedsättning av skadeståndet på gmndval av en skälighetsbedömning. Hänsyn
skall då tas till näringsidkarens svårigheter att fömtse och hindra skadans
uppkomst samt omständigheterna i övrigt.

Personskador
hålls hell utanför utredningens reglering. Skälet är bl. a. all det ekonomiska
skyddet vid personskador i stor utsträckning är tillgodosett genom annan
lagstiftning och att personskador är mycket artskilda från de skadetyper som
naturligen bör regleras i en lag om förvärv av nya småhus.

Prisei

Utgångspunkten
i lagförslaget är givetvis att parterna själva skall komma överens om prisei.
Så sker ju också regelmässigt. Men för de entreprenadavtal som omfattas av
förslaget föreslås ändå vissa regler. Om priset inte skulle vara avtalat
föreslås all del skall bestämmas efter en skälighetsbedömning varvid hänsyn
bl.a. skall tas till gängse pris för motsvarande arbete.

Lagförslaget
har hämtöver en bestämmelse som sätter en övre gräns för näringsidkarens
möjlighet att ta betalt i de faU när han har lämnat en ungefärlig prisuppgift.
Priset får då inte överstiga det pris som har uppgeils med mer än 15 procent.

Vidare
föreslås regler om betalningsskyldighet för förberedande undersökning och om
pristillägg p.g.a. fördyring efter avtalets träffande.

Det
föreslås också en uttrycklig regel om atl konsumenten inte är skyldig att
betala för näringsidkarens prestation i den mån den har förstörts genom
olyckshändelse före tidpunkten för farans övergång till konsumenten.

Den
konsument som av näringsidkaren krävs på etl ospecificerat belopp

har små möjligheter all kontrollera alt del som begärs moisvarar ett skäligt

pris. För all de nyss omnämnda reglema om priset inte skall bli verknings

lösa föreslår utredningen därför atl näringsidkaren vid entreprenadarbeten

som utförs på löpande räkning skall vara skyldig all på konsumentens

begäran utställa en specificerad räkning. Räkningen skall vara lillräckligt

specificerad för att möjliggöra en bedömning av prisberäkningen saml av

arten och omfattningen av ulfört arbete. Konsumenten får härigenom en

möjlighet att kontrollera inte bara priset utan också vad som har blivit 93

gjort.
Innan konsumenten har fått en specificerad räkning är han som regel Prop.
1989/90:77

inte skyldig att betala. Bilaga 1

Avbeställning

Konsumenten
har enligt förslaget rätt att avbeslälla ett sådant entreprenad-åtagande som
omfattas av lagen. Rätten till avbeställning gäller oberoende av om konsumenten
kan visa några särskilda skäl för avbeställningen. Men från denna huvudregel
görs i förslaget undantag för det fallet atl åtagandet avser ett sammanbyggt
gmpphus. 1 sådana fall har en ovillkorlig avbeställ-ningsrält ansetts kunna
medföra ölägenheter av sådan grad all avbeställning bör kunna göras bara om
avbeställningen inte medför väsentliga olägenheter för näringsidkaren.

1
förslaget skiljs på ersättning för det arbete som är ulfört vid avbeställningen
och ersättning för förlust. För utfört arbete skall näringsidkaren ha
ersättning motsvarande prisei om avtalet endast hade avsett det utförda
arbetet. Dämtöver skall näringsidkaren enligt utredningens förslag ha ersättning
för förlust som uppkommer genom alt han har haft kostnader för arbete som har
inställts, på gmnd av uppdraget underlåtit att åla sig annat arbete eller i
övrigt inrättat sig efler uppdraget. Ersättning utgår alltså inte för utebliven
vinst på den avbeslällda delen av uppdraget. Däremot kan näringsidkaren få
ersättning för att han under tiden före avbeställningen har missat chansen till
annat arbete, antingen genom att tacka nej till eller låta bli alt söka andra
uppdrag. Om näringsidkaren efler avbeställningen har försummat att vidta
skäliga åtgärder för att begränsa förlusten, sätts ersättningen ned i
motsvarande mån. Detta innebär bl. a. atl näringsidkaren efler avbeställningen
är skyldig att söka skaffa sig ersättningsuppdrag i stället för det avbeställda
arbetet.

Reglema
om avbeställning är :i princip tvingande. Om parterna har IräflFat avtal om
normalersättning skall dock en sådan överenskommelse kunna gälla. Utredningen
har härvid framför allt tänkt på överenskommelser i form av standardavtal. Med
hänsyn till del lämpliga i atl låta ersättning utgå på gmndval av
lättillgängliga normalbelopp, har näringsidkaren enligt utredningens förslag
rätt till en sådan normalersättning om den är skälig med hänsyn till vad som
normall kan antas tillkomma näringsidkaren enligt lagen.

Konsumentens
dröjsmål

Utredningens
förslag innehåller även regler om vilka påföljder näringsid

karen får tillgripa vid dröjsmål på konsumentens sida. Reglerna är begrän

sade till sådana entreprenadavtal som omfattas av lagen. Del är främst

fråga om att konsumenten inte betalar i tid. Men det kan också gälla all

konsumenten inte lämnar nödvändig medverkan. De föreslagna reglema

är tvingande till konsumentens förmån. Syftet med reglema är bl. a. atl dra

en gräns för hur hårda sanktioner näringsidkaren får tillgripa mot konsu

menten. 94

De
påföljder som utredningen föreslår vid konsumentens dröjsmål gäller Prop.
1989/90:77

rätt för näringsidkaren att ställa in arbetet och rätt att häva. Bilaga
I

Rätlen
att ställa in arbetet föreslås gälla i de fall betalning skall ske helt eller
delvis i förskott. Undantag föreslås för det fallet att arbetet har påbörjats
och ett inställande av arbelet skulle medföra risk för allvarlig skada för
konsumenten. Även vid bristande medverkan från konsumentens sida får
näringsidkaren ställa in arbetet.

1
samband med att näringsidkaren ställer in arbetet, kan det uppstå kostnader för
honom. Utredningen föreslår all näringsidkaren skall ha rätt lill ersättning
för dessa kostnader.

Näringsidkarens
rätt atl häva avtalet gäller bara beträflFande återstående del. Hävningsrätten
fömtsätter också atl näringsidkaren först har påmint konsumenten om dennes
dröjsmål.

Enligt
vad som fömt har sagts föreslår utredningen alt konsumenten skall ha generell
rätt att avbeslälla ett entreprenadåtagande men att han då skall ersätta
näringsidkaren enligt vissa regler. Situationen vid'dröjsmål på konsumentens
sida har många beröringspunkter med situationen vid avbeställning. Om
näringsidkaren häver avtalet på gmnd av konsumentens kontraktsbrott, skall
konsumenten enligt förslaget därför betala som om han hade avbeställt åtagandel
den dag näringsidkaren hävde avtalet.

95

Bilaga
2 Prop. 1989/90:77 Bilaga 2

SAMMANFATTNING
(SOU 1987:30)

I
detta delbetänkande behandlas frågan om säljarens ansvar för faktiska fel i
fastighet enligt 4 kap. 19 § jordabalken.

Förslaget
innebär inte några nyheter i sak när det gäller säljarens ansvar för lämnande
utfästelser (garantier) rörande fastighetens skick, del konkreta felansvaret.
BeträflFande det abstrakta felansvaret, dvs. säljarens ansvar för att
fastigheten är i det skick köparen hade anledning att räkna med vid köpet,
utgår förslaget liksom gällande rätt från att köparen är skyldig att undersöka
fastigheten. Vad köparen upptäckt eller bort upptäcka vid en sådan undersökning
räknas inte som fel i lagens mening. Att köparen har en undersökningsplikt
framgår av den föreslagna lagtexten. Säljaren svarar för s.k. dolda fel, dvs.
fel som inte kunde upptäckas vid en med vederbörlig omsorg företagen
undersökning av fastigheten.

Vi
har utgått från att det inte skall vara nödvändigt för den som köper en
villafastighet eller fritidsfaslighel alt anlita särskilda experter för att
fullgöra undersökningsplikten. Endast om det finns vad vi kallat särskilda varningssignaler
— t. ex. fuktfläktar i källarvåningen — skall det anses påkallat all anlita
experter för att närmare undersöka fastigheten.

Vi
föreslår särskilda lagregler om besiktning vid köp av en- och ivåfamiljshus.
Avges ell besiktningsutlåtande före köpet av en opartisk och sakkunnig
besiktningsman, som godtagits av båda parter, bortfaller köparens
undersökningsplikt. De bristfalligheter som anmärks i utlåtandet kan självfallet
inte räknas som fel i lagens mening, eftersom köparen kände till dem när
köpeavtalet ingicks och priset bestämdes. Förslaget bygger på tanken att man
inte kan begära av köparen atl han skall göra mer ingående undersökningar än en
besiktningsman funnit påkallat.

Enligt
gällande rätt bortfaller köparens felansvar i princip först efter utgången av
den vanliga tioåriga preskriptionstiden. Vi föreslår att särskilda
reklamationsregler införs efter förebild av vad som gäller enligt konsumenlljänsllagen
liksom även vid köp av lös egendom. Huvudregeln är enligt förslaget att köparen
skall reklamera fel hos säljaren inom skälig lid efler del all han upptäckt
felet, dock senast inom tre år från köpet. Gör köparen inte det, bortfaller
hans rätt gentemot säljaren. Är det fråga om en- eller Ivåfamiljshus som en
näringsidkare sålt i sin rörelse till en konsument, är den yttersta
reklamationsfristen tio år i stället för tre år.

När
fel föreligger i en såld fastighet, har säljaren enligt gällande rätt vissa
möjligheter att häva köpet och att få skadestånd. I dessa delar innebär
förslaget i allt väsentligt inte någon ändring i sak. Köparens rätt till
prisavdrag behålls i förslaget, som i den delen innehåller den nyheten att i
lagtexten anges hur prisavdraget skall beräknas. Efter förebild av de nordiska
förslagen lill ny köplag föreslås att prisavdraget skall motsvara skillnaden
mellan fastighetens värde i felfritt skick och dess värde i det felaktiga
skicket.

Förslaget bygger på att
felreglerna utgör dispositiv lag. När en näringsid

kare utfört eller låtit ulföra byggnadsarbete på en bostadsfastighet, avsedd 96

för en eller två familjer,
och därefter i sin yrkesmässiga verksamhet överiå- Prop. 1989/90:77 ter
fastigheten till en konsument, uppställer förslaget vissa begränsningar i
Bilaga 2 avtalsfriheten. För att lagen alls skall kunna frångås genom avtal
krävs att konsumenten före köpet fått tillgång tifi ell besiktningsuUålande.
Har ett sådant utlåtande funnits, kan näringsidkaren friskriva sig från skadeståndsansvar.
Han kan också genom avtal begränsa den tioåriga reklamationsfristen till lägst
tre år. Reglerna om hävning och om prisavdrag kan däremot inte sättas ur spel
genom avtal.

97

7
Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77

SAMMANFATTNING
(SOU 1988:66) Prop. 1989/90:77

Bilaga 3 I detta
betänkande, utredningens slutbetänkande, behandlas tre skilda

frågor. Varje fråga
behandlas separat och framställningen är därför

uppdelad i tre olika
delar. Den första delen gäller köp av byggnad på ofri

grund. 1 den andra
delen behandlas frågan om överlåtelseförbud i

samband med
fastighetsöverlåtelse. Den sista och tredje delen gäller frågan

om vad som bör gälla vid
köp av fast egendom när det konstateras atl en i

köpehandlingen inlagen
uppgift om köpeskillingen är felaktig.

Utredningens
överväganden har resulterat i förslag som innebär viss förändring gentemot
gällande rätt i samtliga av de nämnda frågoma. Till följd härav utmynnar
utredningsarbetet i förslag som innebär författningsändringar beträflFande den
gällande köplagen och jordabalken.

När
del gäller köp av byggnad på ofri grund föreslås att den nuvarande köplagen
kompletteras med en ny paragraf, 72 §. Innebörden av den föreslagna
bestämmelsen är att vårt tidigare förslag beträffande fdreglema i jordabalken
(se SOU 1987:30) görs tillämpliga vid köp av byggnad på ofri gmnd. Den nya
paragrafen kan därmed sägas utgöra en särreglering av felansvaret när det
gäller säljarens ansvar för fel i bestämt gods (42 §) köplagen.

Nuvarande
rättsläge beträffande överlåtelseförbud och andra villkor som inskränker
ägarens rätt all förfoga över sin fastighet är oklart. I förevarande belänkande
lämnas förslag som undanröjer sagda oklarhet. Enligt förslaget blir det möjligt
för partema, säljaren och köparen, all med giltig verkan avtala om inskränkning
i köparens rätt alt förfoga över fastigheten såvitt gäller köparens rätt all
träffa avtal om storieken av vederlaget när köparen i sin tur ö'erlåler
fastigheten. Regeln är generell, dvs. den kan tillämpas på alla Rirsäljningar,
inte bara på kommunala försäljningar av statligt belånade småhus. Villkoret
har, efter förebild av regleringen i 4 kap. 4 § jordabalken, tidsbegränsad
giltighet. Villkoret gäller för en lidsperiod om fem år. Skulle villkoret avse
annat än vederlaget eller har längre tid än den stadgade blivit bestämd, är
villkoret, men inte köpet, ogiltigt.

Den
nu redovisade regeln föreslås bli intagen i en ny paragraf, 4 kap. 6a§
jordabalken. 1 denna paragraf föreslås också ingå en specialregel (andra
stycket) som gäller överlålelseförbud vid successionsrättsliga transaktioner.

Förslaget
om överlålelseförbud föranleder en del tillägg i jordabalkens regler om
tomträtt. De berörda bestämmelserna är 13 kap. 6§ och 21 kap. 4 § jordabalken.

Vad'gäller
den tredje delfrågan, oriktig köpeskilling, gäller som bekant

för närvarande att ell avtal om köp av fast egendom kan förklaras ogiltigt

på talan av part för den händelse den verkliga köpeskillingen inte anges

korrekt i köpehandlingen. Del nu föreliggande förslaget innebär att denna

ordning ändras. I korthet innebär lösningen att uppgiften i

köpehandlingen om köpeskillingen är bindande för parterna, även om

partema skulle i en sidoöverenskommelse ha IräflFat avtal om en annan

köpeskilling. Skillnaden jämfört med gällande rätt blir alltså att avtalet om 98

själva fastigheten blir
giltigt men att sidoöverenskommdsen blir ogiltig Prop. 1989/90:77 och
partema bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i Bilaga 3
köpehandlingen.

99

Författningsförslag (SOU 1986:38) Prop. 1989/90:77

Bilaga 4 Förslag till

Lag om förvärv av nya småhus

Härigenom
föreskrivs följande.

Inledande
bestämmelser

1 §
Denna lag gäller avtal mellan en näringsidkare i dennes yrkesmässiga

verksamhet och en konsument om avtalet avser

1. förvärv
av fastighet eller toraträll lill vilken hör ett nytt bostadshus,

som huvudsakligen är avsett att användas av en eller två familjer under

hela året eller del av året,

2.
förvärv av bostadshus enligt
punkt 1 som inte utgör tillbehör till fastighet eller tomträtt,

3.
åtagande alt helt eller delvis
utföra eller låta utföra det arbete som behövs för alt färdigställa ett
bostadshus enligt punkt 1, eller

4.
försäljning av
monteringsfärdigt hus avsett att utgöra sådant bostadshus som anges i punkt 1.

Har
näringsidkaren i fall som avses i första stycket 3 även åtagit sig all låta
utföra annal arbete än sådant som avser bostadshuset gäller lagen också i fråga
om det arbetet.

Lagen
innehåller även bestämmelser om skadeståndsansvar vid marknadsföring.

2 §
Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelsema i denna lag är

till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne, om inte annat

anges i lagen.

Näringsidkarens
prestation

3 §
I fall som avses i 1 § första stycket punktema 1 och 2 svarar närings

idkaren för att bostadshuset har uppförts fackmässigt och i överensstäm

melse med avtal mellan näringsidkaren och konsumenten. Gäller avtalet

försäljning av monteringsfärdigt hus svarar näringsidkaren för att hussats

en är fackmässigt tillfredställande och överensstämmer med avtalet mellan

näringsidkaren och konsumenten.

1
fall som avses i 1 § första stycket punkt 3 gäller i fråga om näringsidkarens
åtagande vad som föreskrivs i 4 —8 §§.

4 §
Näringsidkaren skall utföra åtagandet fackmässigt och i överens

stämmelse med avtal mellan näringsidkaren och konsumenten. Han skall

med tillbörlig omsorg ta till vara konsumentens intressen och samråda

med denne i den utsträckning som del behövs och är möjligt.

Om
inte annat får anses avtalat, ingår det i åtagandet att näringsidkaren skall
tillhandahålla behövligt material.

5 §
Näringsidkaren skall särskilt iaktta alt åtagandet inte utförs

1.
i strid mot sådana
författningsföreskrifter eller myndighetsbeslut som väsentligen syftar till all
säkerställa att bostadshuset eller anordning i del är tillföriitligt från säkerhetssynpunkt,
eller

2.
i strid mot förbud enligt 4 §
marknadsföringslagen (1975:1418). 100

6 §
Om konsumenten vill att åtagandet skall ulföras på ell sätt som Prop.
1989/90:77

enligt vad näringsidkaren bör förslå inte kan vara till rimlig nytta för
Bilaga 4

konsumenten med hänsyn till kostnaden eller funktionen eller andra sär

skilda omständigheter, skall näringsidkaren avråda konsumenten från att

låta
ulföra åtagandet.

Om
det först sedan åtagandet har börjat ulföras visar sig all resultatet inte kan
anses vara till rimlig nytta för konsumenten eller att priset för åtagandet kan
bli betydligt högre än konsumenten bort räkna med, skall näringsidkaren
underrätta konsumenten om förhållandet och begära hans anvisningar.

Kan
konsumenten inte anträflfas eller får näringsidkaren av annan orsak inte
anvisningar av honom inom rimlig tid, skall näringsidkaren avbryta påbörjat
arbete. Detta gäller dock ej, om det finns särskilda skäl att anta att
konsumenten ändå önskar få åtagandet utfört.

7 §
Har näringsidkaren åsidosatt vad som åligger honom enligt 6 § och

finns det starka skäl atl anta att konsumenten i annal fall hade avstått från

all beställa åtagandet eller hade avbeslälll del, har näringsidkaren inte

större ratt till ersättning än han skulle ha haft, om konsumenten hade

avstått från all beställa åtagandel eller hade avbestäUl det.

För
kostnader som inte ersätts enligt första stycket har näringsidkaren dock rätt
till ersättning i den mån konsumenten annars skulle gynnas på ett oskäligt
sätt.

8 §
Näringsidkaren skall slutföra sitt åtagande inom den tid som är

skälig med hänsyn till vad som är normalt, såvida inte avtal har träflfats om

liden för slutförandet.

Fel

9 §
Fel skall anses föreligga om

1.
bostadshuset eller, i fall som
avses i 1 § första stycket punkt 4, det monteringsfärdiga huset avviker från
vad som har avtalats eller från vad konsumenten enligt 3 § har räll all kräva
eller

2.
resultatet av näringsidkarens
åtagande avviker från vad som har avtalats eller från vad konsumenten enligt 4
och 5 §§ har rätt att kräva.

Även
om avvikelsen beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse, skall
fel anses föreligga.

10 §
Har uppgifter av betydelse för bedömningen av bostadshusets, det

monteringsfärdiga husets eller åtagandets beskaflFenhel eller ändamålsen

lighet lämnats vid avtalets ingående eller annars vid marknadsföring

1.
av näringsidkaren,

2.
för näringsidkarens räkning, av
annan näringsidkare, branschförening eller liknande organisation, eller

3.
av leverantör av material,
halvfabrikat eller anordning i huset, skall fel anses föreligga om

4.
bostadshuset, det
monteringsfärdiga huset eller resultatet av åtagandet avviker från lämnade
uppgifter, som kan antas ha inverkat på avtalet, och

5.
näringsidkaren antingen har
åberopat uppgiften eller också insett eller bort inse all uppgiften var
felaktig.

Första
stycket gäller ej i fråga om uppgifter som i tid har rättats på ett

tydligt sätt. 101

11
§ Fel skall anses föreligga, om näringsidkaren i annal fall än som Prop.
1989/90:77 avses i 6 § första stycket före avtalets ingående har underlåtit atl
upplysa Bilaga 4 konsumenten om etl sådant förhållande rörande
bostadshusets, det monteringsfärdiga husets eller åtagandets beskaflFenhel
eller ändamålsenlighet som näringsidkaren kände till eller borde ha känt till
och som han insåg eller borde ha insett vara av betydelse för konsumenten.

En
förutsättning för att fel skall anses föreligga är dock att underlåtenheten
kan antas ha inverkat på avtalet.

Besiktning
av permanenthus m. m.

12 §
Besiktning av bostadshus, som är avsedda att användas hela året,

skall ske på parts begäran. Vid besiktningen skall undersökas om fel

föreligger.

Besiktning
sker första gången i samband med att konsumenten skall tillträda bostadshuset.
Vid delentreprenad kan den första besiktningen av resultatet av näringsidkarens
åtagande ske när denne har slutfört arbetet. En andra besiktning
(garantibesiktning) skall äga rum då två år förflutit efter den första
besiktningen.

Reglerna
om besiktning gäller ej vid avtal om försäljning av monteringsfärdigt hus
enligt 1 § första stycket punkt 4.

13
§ Besiktning skall utföras av
en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person. Besiktning sker vid
en förrättning vid vilken båda parter skall beredas tillfälle atl närvara.
Besiklningsförrättaren skall tillställa båda parter skriftligt ullålande över
besiktningen.

14
§ Näringsidkarensvararför Fel
som anmärks vid den första besiktningen om felet inte beror på något
föirhållande på konsumentens sida.

Näringsidkaren
svarar även för fel som anmärks vid garantibesiktningen. Kan näringsidkaren
göra sannolikt att fel som inte iakttagits vid den första besiktningen utan
först vid garantibesiktningen beror på olyckshändelse eller därmed jämförlig
händelse, som inträffat efter den första besiktningen, eller på normal
förslitning, vanvård, onormalt bmkande eller något liknande förhållande på
konsumentens sida, är han fri från ansvar för felet.

Näringsidkaren
svarar för fel, som inte ha anmärkts i besiktningsutlåtande, om han har
åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet eller denna lag.

15 §
Vill konsumenten åberopa fel som inte anmärkts i ett besiktnings-

utlåtande skall han underrätta näringsidkaren om detta inom skälig lid

efter del att han märkt eller bort märka felet (reklamation). Reklamation

får dock inte ske senare än tio år efter tillträdesdagen.

Har
näringsidkaren handlat i strid mot tro och heder, får reklamation alltid ske
inom tio år efter tillträdesdagen.

Har meddelande om
reklamation lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat
ändamålsenligt sätt, anses reklamation ha skett när detta gjordes.

16 § Reklamerar
konsumenten inte inom den lid som följer av 15§, föriorar han rätlen alt
åberopa felet.

102

Särskilda
regler beträffande hus som är avsedda att användas endast under Prop.
1989/90:77

del av året samt monteringsfärdiga hus Bilaga 4

17 §
Frågan om fel föreligger beträflFande hus som är avsedda alt använ

das endast under del av året (fritidshus) bedöms med hänsyn till förhållan

dena vid den lidpunkt då konsumenten tillträdde huset eller näringsidka

ren avslutat sitt åtagande.

Om
näringsidkaren har ulfört åtagandet men uppdraget inte kan avslutas i rätt tid
på grund av något förhållande på konsumentens sida, är den avgörande tidpunkten
i stället den då uppdraget skulle ha avslutats.

Vid
avtal om försäljning av monteringsfärdigt hus enligt 1 § första stycket punkt 4
bedöms frågan om fel föreligger med hänsyn lill förhållandena vid den tidpunkt
då hussatsen levererades till byggplatsen.

18
§ Försämras fritidshuset, det
monleringsfärdiga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande efler den
tidpunkt som anges i 17 §, skall fel anses föreligga om försämringen är en
följd av att näringsidkaren har åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet
eller denna lag.

19
§ Har näringsidkaren genom en
garanti eller liknande utfästelse åtagit sig att under en viss tid efter den
tidpunkt som anges i 17 § svara för fritidshuset, det monleringsfärdiga huset
eller resultatet av sitt åtagande, skall fel anses föreligga om det under den
angivna tiden inträder en försämring av fritidshuset, det monteringsfärdiga
huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande.

Första
stycket gäller ej, om näringsidkaren gör sannolikt att försämringen beror på
en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse eller på vanvård, onormalt
brukande eller något liknande förhållande på konsumentens sida.

20 §
Bestämmelserna i 15—16§§ gäller i tillämpliga delar när det är

fråga om fritidshus eller försäljning av monteringsfärdigt hus. Den i dessa

paragrafer angivna fristen på tio år räknas då från den tidpunkt som avses i

17 §.

Påföljder
vid fel

21 §
Föreligger fel utan att det beror på något förhållande på konsumen

tens sida, får konsumenten

1.
hålla inne betalningen enligt
22 §,

2.
kräva att felet avhjälps enligt
23 §,

3.
dra av på prisei enligt 24 §,

4.
häva avtalet enligt 25 och 26
§§, eller

5.
kräva skadestånd enligt 33 — 37
§§.

Näringsidkaren
och konsumenten kan avtala alt konsumentens rätt enligt första stycket skall
begränsas så alt

1.
fel som upptäcks efter den
första besiktningen avhjälps först efter det att garantibesiktning ägt rum,

2.
skadestånd eller ersättning för
kostnad inte utges när fel avhjälps efter besiktning, eller

3.
konsumenten ålar sig självrisk
för fel, som inte har upptäckts när det gäller hus för permanent boende senast
vid garantibesiktningen, samt i fråga om fritidshus och monteringsfärdigt hus
senast två år efter den tidpunkt som avses i 17 §. Självrisken får motsvara
högst tjugofem procent av del basbelopp som enligt lagen (1962:381) om allmän
försäkring

gällde vid ingången av det
år då konsumenten reklamerade felet. '"

Avtal om begränsning av
konsumentens rätt saknar verkan i fråga om Prop. 1989/90:77 fel, som
innebär allvarligt hinder vid utnyttjandet av byggnaden, eller Bilaga 4
äventyrar byggnadens goda bestånd.

22
§ Konsumenten får hålla inne så
mycket av betalningen som fordras för att ge honom säkerhet för hans krav på
gmnd av ett fel.

23
§ Konsumenten har rätt att
kräva att näringsidkaren avhjälper felet, om det inte medför olägenheter dkr
kostnader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till felets
betydelse för konsumenten.

Även
om konsumenten inte kräver det, får näringsidkaren avhjälpa fel, som reklameras
av konsumenten eller anmärks i besiklningsullålande, om han ulan oskäligt
uppehåll erbjuder sig att göra detta och konsumenten inte har något särskilt
skäl all avvisa erbjudandet.

Avhjälpande
skall ske inom skälig lid efler det all konsumenten har gett näringsidkaren
tillfälle till del.

Avhjälpande
skall ske utan kostnad för konsumenten. Detta gäller dock inte

1.
kostnader som skulle ha
uppkommit även om bostadshuset, det monleringsfärdiga huset eller resultatet av
näringsidkarens åtagande varit felfritt,

2.
kostnader för att avhjälpa fel
som uppkommit vid entreprenad som utförs på löpande räkning utan att
näringsidkaren varit vållande till felet eller

3.
kostnader för att ersätta
material som konsumenten enligt avtalet har tillhandahåUil och bekostat om
felet beror på en olyckshändelse eller därmed jämföriig händelse.

24 §
Avhjälps inte felet enligt vad som sägs i 23 §, får konsumenten göra

avdrag på priset.

Ett
prisavdrag skall motsvara vad del kostar konsumenten alt få felet avhjälpt,
bortsett från sådana kostnader som avses i 23 § ijärde stycket 1 — 3. Om ett på
detta sätt beräknat prisavdrag är oskäligt stort i förhållande till den
betydelse som felet har för konsumenten, skall prisavdraget i stället svara mot
felets betydelse för konsumenten.

25 §
I stället för att dra av på priset kan konsumenten häva avtalet enligt

följande.

Vid
förvärv som avses i 1 § första stycket punkt 1 eller 2 får avtalet hävas om
hinder för hävning ej föreligger enligt 4 kap. 27 § eller 13 kap. 8§
jordabalken. Är felet av ringa betydelse får dock hävning ske endast om
näringsidkaren förfarit sviktligt. Väcks inte talan om hävning inom ell år från
del konsumenten tillträdde huset, är rätten lill talan förlorad, om ej
näringsidkaren förfarit sviktligt.

Innebär
felet att syftet med sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3
eller sådant avtal som avses i 1 § första stycket punkt 4 i huvudsak är
förfelat får konsumenten häva avtalet. Detsamma gäller om åtagandet har utförts
i strid med förbud enligt 4 § marknadsföringslagen (1975:1418).

Har
åtagandet utförts till en del och finns det starka skäl att anta att det

inte kommer att fullföljas ulan fel av väsentlig betydelse för konsumenten,

får denne häva avtalet beträflFande återstående del. Är felet sådant alt

syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat eller utförs åtagandet i strid

mot förbud enligt 4 § marknadsföringslagen, får konsumenten i stället

häva avtalet i dess helhet. 104

Om
det redan innan åtagandet har påbörjats finns starka skäl att anta atl
Prop. 1989/90:77 det inte kommer att utföras utan fel av väsentlig betydelse
för konsumen- Bilaga 4 ten får denne häva avtalet.

26
§ Häver konsumenten sådant avtal som avses i 1 § första stycket punkt 3 eller 4
har näringsidkaren inte rätt tifi betalning. Näringsidkaren har rätt att återfå
del material som han har tillhandahållit, om det kan ske utan att konsumenten
åsamkas ölägenheter eller kostnader av betydelse. I den mån det är skäligt,
skall konsumenten ersätta näringsidkarens kostnader för vad som ej kan
återlämnas, dock högst med ett belopp som motsvarar dettas värde för
konsumenten.

Har
åtagandel utförts till en del och häver konsumenten avtalet beträffande
återstående del, har näringsidkaren rätt till betalning med ett belopp som
moisvarar priset för åtagandet i dess helhet med avdrag för vad det kostar
konsumenten att få den återstående delen utförd.

Näringsidkarens
dröjsmål

27
§ Bestämmelsema i 28 — 32 §§
gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3.

28
§ Dröjsmål på näringsidkarens
sida föreligger om åtagandet, utan att' det beror på något förhållande på konsumentens
sida, inte har avslutats inom den tid som har avtalals eller, om någon tid inte
har avtalats, inom den tid som är skälig med hänsyn särskilt till vad som är
normalt för ell åtagande av samma art och omfattning.

Dröjsmål
på näringsidkarens sida föreligger också, om näringsidkaren inte iakttar en
överenskommen tid för att påbörja åtagandet eller för ett arbetes
framskridande.

Vid
dröjsmål på näringsidkarens sida får konsumenten

1.
hålla inne betalning enligt 30
§,

2.
kräva att näringsidkaren utför
åtagandet enligt 31 §,

3.
häva avtalet enligt 32 §, eller

4.
kräva skadestånd enligt 33 och
36 — 37 §§.

29 §
Har åtagandet avslutats får konsumenten häva avtalet eller fordra

skadestånd på gmnd av ett dröjsmål endast under fömtsättning alt han

inom skälig tid efter åtagandets avslutande har underrättat näringsidkaren

om att han vill åberopa dröjsmålet (reklamation).

Har
meddelande om reklamation lämnats in för befordran med post eller avsänts på
annat ändamålsenligt sätt, anses reklamation ha skett när detta gjordes.

30 §
Konsumenten får hålla inne så mycket av betalningen som fordras

för alt ge honom säkerhet för hans krav på gmnd av dröjsmål på näringsid

karens sida.

Om
betalning enligt avtalet skall ske vid arbetets påbörjande eller under arbetets
fortskridande, får konsumenten, även om det inte följer av första stycket,
intill dess all arbetet påbörjas eller fortskrider hålla inne den del av
betalningen som har förfallit efter dröjsmålets inträde. I fråga om betalning
för sådan del av ett åtagande som har utförts får konsumenten dock inte hålla
inne mer än som följer av första stycket.

31 §
Konsumenten får kräva att näringsidkaren utför åtagandet, om det 105

inte
medför ölägenheter eller kostnader för näringsidkaren som är oskäligt Prop.
1989/90:77

stora i förhållande till konsumentens intresse av att avtalet fullföljs. Bilaga
4

32
§ Är dröjsmålet av väsentlig betydelse för konsumenten, får han häva avtalet.
Har mer än en obetydlig del av åtagandet ulförts, får konsumenten dock häva
avtalet endast beträffande den del som återstår. Även i ett sådant fall får
avtalet hävas i sin helhet, om syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat på
gmnd av dröjsmålet.

Om
det finns starka skäl all anta att del kommer att inträflFa dröjsmål av
väsentlig betydelse för konsumenten, får han häva avtalet i enlighet med vad
som sägs i första stycket.

1
fråga om verkningarna av häv ning tillämpas 26 §.

Näringsidkarens
skadeståndsskyldighet

33 §
Näringsidkaren är skyldig att ersätta konsumenten skada som den

ne tillfogas på gmnd av fel eller dröjsmål, om inte näringsidkaren visar att

skadan ej beror på försummelse av honom eller någon som på hans sida

har anlitats för att utföra åtagande enligt 1 § första stycket punkt 3.

Näringsidkarens
skadeståndsskyldighel på gmnd av fel eller dröjsmål omfattar även ersättning
för skada på bostadshuset eller föremålet för näringsidkarens åtagande eller på
annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll.

Näringsidkaren
och konsumenten kan träffa avtal om att ersättning enligt första eller andra
stycket ej skall omfatta förlust i näringsverksamhet.

34 §
Om bostadshuset eller föremålet för näringsidkarens åtagande eller

annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans

hushåll skadas medan egendomen är i näringsidkarens besittning eller

annars under dennes kontroll, är näringsidkaren även i annat fall än som

sägs i 33 § skyldig att ersätta skadan, om inte näringsidkaren visar att

skadan ej beror på försummelse av honom eller någon som på hans sida

har anlitats för att utföra åtagandel enligt 1 § första stycket punkt 3.

Näringsidkaren
är i övrigl skyldig att ersätta skada som tillfogas konsumenten, om skadan har
vållats genom försummelse på näringsidkarens sida. Detsamma gäller i fråga om
skada på egendom som tillhör någon medlem av konsumentens hushåll.

Näringsidkaren
och konsumenten kan träffa avtal om all ersättning enligt första eller andra
stycket på gmnd av skada på egendom ej skall omfatta förlust i
näringsverksamhet.

35 §
Har någon som avses i 10 § första stycket 2 eller 3 uppsåtligen eller

av vårdslöshet lämnat vilseledande uppgifter av betydelse för bedömning

en av husets, det monleringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet

eller ändamålsenlighet på grund därav fel enligt 10 §, är han skyldig atl

ersätta konsumenten skada som denne därigenom tillfogas.

Har
någon som avses i 10§ första stycket 2 eller 3 underlåtit att lämna sådan
information av betydelse för bedömningen av husets, det monteringsfärdiga
husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet och föreligger på
gmnd därav fel enligt 10 §, är han skyldig att ersätta konsumenten skada som
denne därigenom tillfogas.

Har
någon som avses i 10§ första stycket 2 eller 3 underiåtit att lämna

sådan information av betydelse för bedömningen av husets, det monterings- 106

färdiga husets eller
åtagandets beskaflFenhel eller ändamålsenlighet som Prop. 1989/90:77 han
enligt marknadsföringslagen (1975:1418) har ålagts att lämna och kan Bilaga
4 underlåtenheten antas ha inverkat på avtalet, är han skyldig all ersätta
konsumenten skada som denne därigenom tillfogas.

Skadeståndsskyldigheten
enligt första eller andra stycket omfattar även ersättning för skada på
föremålet för näringsidkarens åtagande eller på annan egendom som tillhör
konsumenten eller någon medlem av hans hushåll.

36
§ Om skyldigheten atl utge
skadestånd skulle vara oskäligt betungande med hänsyn till den
skadeslåndsskyldiges ekonomiska förhållanden, kan skadeståndet jämkas efter vad
som är skäligt. Härvid skall även beaktas föreliggande försäkringar och
försäkringsmöjligheler på den skadelidandes sida, den skadeslåndsskyldiges
möjligheter att fömtse och hindra skadans uppkomst samt andra särskilda
omständigheter.

37
§ Bestämmelsema i 33 - 36 §§
gäller inte ersättning för personskada.

Priset

38
§ Bestämmelsema i 39-44 §§
gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3.

39
§ 1 den mån priset, eller
sättet alt beräkna prisei, inte följer av avtalet, skall konsumenten betala vad
som är skäligt med hänsyn till åtagandets art, omfattning och utförande, gängse
pris eller prisberäknings-säll för motsvarande åtaganden vid tiden för
åtagandels utförande saml omständighetema i övrigt.

Har
näringsidkaren lämnat en ungefärlig prisuppgift får del uppgivna priset dock
inte överskridas med mer än 15 procent, såvida inte näringsidkaren har rätt
till pristillägg enligt 41 §.

40
§ Har konsumenten uppdragit ål
näringsidkaren atl företa enbart förberedande undersökning för att utreda
omfattningen av eller kostnaden för ett åtagande, är konsumenten inte skyldig
att betala för undersökningen, om han på gmnd av sedvana inom branschen eller
i övrigt har haft skäl att anta att undersökningen skulle göras utan
ersättning.

41
§ Näringsidkaren har rätt till
pristillägg om åtagandet har fördyrats på gmnd av omständigheter som är att
hänföra till konsumenten och som näringsidkaren inte bort fömtse när avtalet
IräflFades.

I
fråga om pristilläggets storlek gäller bestämmelsema i 39 §.

42
§ Konsumenten är inte skyldig
alt betala för arbete som näringsidkaren har utfört eller material som denne
har tillhandahållit i den mån arbelet eller materialet försämras eller går
förlorat genom en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse som
inträflFar före den första besiktningen enligt 12 § eller den tidpunkt som
anges i 17 §.

43
§ Då näringsidkarens åtagande
utförs på löpande räkning är näringsidkaren skyldig att ställa ul en
specificerad räkning avseende sitt åtagande, om konsumenten begär del inom
skälig tid efter det atl näringsidkaren första gången har fordrat betalning
eller annars angett sin fordran på gmnd

av åtagandet. 107

En räkning som avses i
första stycket skall i huvudsak beskriva arbetets Prop. 1989/90:77 art samt
göra det möjligt för konsumenten alt bedöma arbetets omfattning. Bilaga 4
Av räkningen skall även framgå hur priset har beräknats.

44
§ Om inte annal följer av avtalet, är konsumenten skyldig att betala vid
anfordran sedan näringsidkaren har utfört åtagandet. Har konsumenten i tid
begärt en specificerad räkning, är han inte skyldig att betala förrän en sådan
räkning har kommit honörn till banda.

Avbeställning

45
§ Bestämmelsema i 46 — 48 §§
gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3 och
äger motsvarande tillämpning i fråga om avtal som avses i 1 § första stycket
punkt 4.

46
§ Om konsumenten avbeställer
åtagandet innan del har slutförts, har näringsidkaren rätt till ersättning för
den del av åtagandet som redan har utförts samt för arbete som måste utföras
trots avbeställningen. Ersättningen skall motsvara det pris som skulle ha
gällt, om avtalet endast hade avsett vad som har utförts.

Näringsidkaren
har vidare rätt till ersättning för förluster i form av kostnader för den
återstående delen av åtagandet samt ersättning för förluster i övrigl på gmnd
av alt han har underlåtit att ta på sig annat arbete eller på gmnd av att han
på annat sätt har inrättat sig efter uppdraget.

Ersättning
lill näringsidkaren enlijjt andra stycket får inte överstiga hans förlust till
följd av avbeställningen.

47
§ Näringsidkaren får förbehålla
sig en på förhand bestämd ersättning vid avbeställning, om den är skälig rned
hänsyn till vad som vid avbeställning normalt kan antas tillkomma en
näringsidkare som ersättning enligt 46 §.

48
§ Vid avtal om åtagande att
uppföra ett sammanbyggt gmpphus får avbeställning inte ske om näringsidkaren
därigenom skulle drabbas av väsentlig olägenhet.

Konsumentens
dröjsmål

49
§ Bestämmelsema i 50-53 §§
gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3.

50
§ Skall betalning enligt avtalet
ske hell eller delvis innan åtagandet har utförts och betalar inte konsumenten
i rätt lid, får näringsidkaren inställa arbetet lill dess alt konsumenten
betalar. Om del följer av avtalet alt konsumenten skall medverka lill
åtagandets utförande och han inte i rätt tid lämnar sådan medverkan som utgör
en väsentlig fömtsättning för utförandet, får näringsidkaren inställa arbetet
lill dess att konsumenten lämnar sin medverkan.

Har
åtagandet påbörjats, är näringsidkaren dock skyldig all såvitt möj

ligt utföra arbete som inte kan uppskjutas utan risk för allvarlig skada för

konsumenten om detta inte framstår som oskäligt gentemot näringsidka

ren. 108

51 § Inställer
näringsidkaren arbetet enligt 50 §, har han rätt till ersätt- Prop.
1989/90:77

ning för kostnader och andra förluster som detta åsamkar honom, om Bilaga 4

konsumenten inte visar att dröjsmålet ej beror på försummelse på hans

sida.

52 §
Om konsumenten i fall som avses i 50 § inte betalar eller lämnar sin

medverkan i rätt tid och dröjsmålet är av väsentlig betydelse för näringsid

karen, får denne häva avtalet beträflFande återstående del av åtagandet.

Detsamma gäller om näringsidkaren enligt 6 § tredje stycket har avbrutit

påbörjat arbete för att få anvisningar av konsumenten och avbrottet med

för väsentlig olägenhet för honom.

Vill
näringsidkaren häva avtalet enligt första stycket skall han först påminna
konsumenten om att denne skall betala, medverka eller lämna anvisningar samt ge
konsumenten skälig lid att göra detta.

Har
en påminnelse som avses i andra stycket lämnats in för befordran med post eller
avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses påminnelse ha skett när detta
gjordes.

Näringsidkaren
får också häva avtalet beträffande återstående del av åtagandet om det redan på
förhand finns starka skäl att anta atl konsumenten inte i rätt tid kommer atl
betala eller lämna medverkan enligt 50 § och att dröjsmålet blir av väsentlig
betydelse för näringsidkaren.

53 §
Häver näringsidkaren avtalet, är konsumenten skyldig att betala

som om han hade avbeslälll åtagandet den dag då hävningen skedde.

Denna
lag träder i kraft den

109

Förslag
till Prop. 1989/90:77

Lag
om ändring i jordabalken Bilaga 4

Härigenom
föreskrivs i fråga om jordabalken dels all 13 kap. 8 § skall ha nedan angivna
lydelse, dels att i balken skall införas en ny paragraf, 4 kap. 32 §, saml
närmast före 4 kap. 32§ en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

4
kap.

Särskilda bestämmelser

32
§

Vad
som föreskrivs i II, 12 och 19 §§ i detta kapitel skall ej tillämpas i
den mån annat följer av lagen (1987:00) om förvärv av nya småhus.

13
kap. 8 § Har fastighetsägaren eller tomträtlshavaren överskridit sin räll eller
åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, åligger det honom atl
återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta
skada. Avtalet får ej hävas med anledning av vad som någondera sidan låtit
honom komma sig till last.

Vad
som föreskrivs i första stycket första meningen skall ej tillämpas i den mån
annal följer av lagen (1987:00) om förvärv av nya småhus.

10

Författningsförslag
(SOU 1987:30)

Förslag till

Lag om
ändring i jordabalken

Härigenom
föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 4 kap. 19 § skall ha nedan angivna
lydelse, dels att i balken skall införas fyra nya paragrafer, 4 kap. 19 a-19 d
§§, av följande lydelse.

Prop.
1989/90:77 Bilaga 5

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Avviker fastigheten
från vad som kan anses utfäst eller/rå« vad som köparen eljest, utan att fall
som avses i 16- 18 §§ föreligger, med hänsyn tdl omständigheterna haft anledning
räkna med vid köpet, äger 12 § motsvarande tdlämpning. Ersättning för skada
skall dock utgå endast om avvikelsen avser egenskap som kan anses utföst eller
säljaren JÖrfarit svikligt.

Avviker
fastigheten från

1. vad som kan anses
utfäst eller

2. vad
som köparen, utan att fall

som avses i 16 — 18 §§ föreligger,

måste anses ha haft anledning att

räkna med vid köpet, tillämpas be

stämmelserna i 19 a— 19d§§.

Vid bedömningen av vad
köparen måste anses ha haft anledning att räkna med är utgångspunkten den atl
köparen före köpet har alt göra sådan undersökning av fastigheten som påkallas
med hänsyn tid dels omständigheterna vid köpet dels den normala beskaffenheten
hos jämförliga fastigheter.

Gäller köpet en
bosladsjåstighet, som förvärvas för privat bruk och som är avsedd för en eller
två familjer, skad köparen anses ha fullgjort sin undersökningsplikt endgt
andra stycket, om fastigheten före köpet besiktigats av en opartisk och i byggnadslekniska
frågor erfaren person, som godtagits av säljaren och köparen, samt skriftligt
utlåtande över besiktningen varit tillgängligt JÖr parterna före köpet.

19a§

Föreligger
sådant fel i fastigheten som avses i 19 § får köparen. 1. göra avdrag på köpeskidingen
beräknat så alt förhållandet mellan den avtalsenliga och den nedsatta
köpeskillingen svarar mot förhållandet vid tidpunkten för köparens

Balken
omtryckt 1971:1209.

111

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1989/90:77

Bilaga 5 tillträde av fastigheten mellan fastighetens värde i
avtalsenligt och i felaktigt skick, eller 2. häva köpet under förutsättning
antingen all felet är av väsetlig betydelse eller atl säljaren förfarit
svikligt.

Köparen har även rätt tid ersättning jÖr skada, om säljaren förfarit
svikligt eller om felet är sådant som avses i 19 § första stycket 1.

19b§

Vid köparen åberopa fel, skall han underrätta säljaren om detta inom
skälig tid efler del atl han märkt eller bort märka felet (reklamation).
Reklamation får inte ske senare än tre år efler tillträdesdagen. Har köpet
gällt en bostadsfaslighet, avsedd för en eller två familjer, som en
näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet sålt tdl en konsument för dennes
privata bruk, kan reklamation dock ske senast tio år efter tillträdesdagen.

Har säljaren handlat i strid mot tro och heder får reklamation alltid
ske inom tio år efter tillträdesdagen.

19c§

Reklamerar köparen inte inom den lid som följer av 19b§, förlorar han
rätten att åberopa felet.

Vid köparen häva köpet, skad talan därom väckas inom ell år från
tillträdesdagen eller, om sädaren förfarit svikligt, inom tio år Jrån den
dagen.

19d§

Har
en näringsidkare ulfört eller

låtit ulföra byggnadsarbete på en

bostadsfaslighet. avsedd JÖr en eller

två familjer, och har han därefter i

sin yrkesmässiga verksamhet sålt

fastigheten lill en konsument för

dennes privata bruk, kan näringsid

karen begränsa sitt ansvar enligt

19- 19c§§ genom avtal med kon

sumenten i samband med köpet en

dast om sådant besiktningsutlåtan

de, som avses i 19§ tredje stycket. 112

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse Prop.
1989/90:77

varit tillgänglig för konsumenten före köpet.

Avtal enligt första stycket får inte avse annat än att näringsidkaren

1. fritar sig från skyldighet att utge

skadestånd, om han låtit avhjälpa

felet eller erbjudit sig all göra del,

eller

2. begränsar reklamalionsfristen

enligt 19 b § första stycket. tredje

meningen tid lägst tre år.

Denna
lag träder i kraft den . 1 fråga om köp eller byte som har skett före ikraftträdandet
gäller äldre bestämmelser. Vad som föreskrivs i 19 b § och 19 c § första
stycket tillämpas dock även i fråga om äldre köp eller byte, om förvärvaren
inte före ikraftträdandet gått miste om sin rätt att åberopa felet. Den i 19 b
§ angivna lidsfristen på tre år skall därvid räknas från dagen för
ikraftträdandet i den mån förvärvaren inte gått miste om sin rätt före utgången
av frislen.

113

8 Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77

Författningsförslag
(SOU 1988:66) Prop. 1989/90:77

, r:-. 1 ,n Bilaga 6

1. Forslag till

Lag om ändring i lagen (190fi: 38 s. 1) om köp och byte av
lös egendom

Härigenom
föreskri vs i fråga om lagen (1905:38 s. 1) om köp och byte av lös egendom dds
att i lagen skall införas en ny mbrik av följande lydelse dels att i lagen
skall införas en ny paragraf, 72 §, av följande lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

Vissa
bestämmelser om byggnad

72 § Vid köp av byggnad som uppförts för stadigvarande bruk gäller i
stället för bestämmelserna i 17, 42 och 52—54§§ vad som föreskrivs i 4 kap. 11,
12, 18 och 19-19 d§§ jordabalken. Har enligt 13 kap. 5§ jordabalken en
tomlrällsupplå-telse innefattat överlåtelse av byggnad gäller vad som sagts nu
dock inte om något annat följer av 13 kap. 8 § jordabalken.

Denna
lag träder i kraft den (Anm.
Hänvisningarna till 4 kap. 19- 19 d§§ jordabalken avser lydelsen enligt SOU
1987:30.)

114

2.
Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom
föreskrivs i fråga om jordabalken'

e/5att4kap. 1 och2§§,
13kap. 6§och21 kap. 4 § skall ha följande lydelse dels alt mbriken till 4 kap.
4 —6§§ skall ha fölande lydelse dels atl i balken skall införas en ny paragraf,
4 kap. 6 a §, av följande lydelse.

Nuvarande
lydelse Föreslagen lydelse

Prop.
1989/90:77 Bilaga 6

Köp av fast egendom
slules genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och
köparen. Handlingen skall upptaga köpeskidingen och innehålla förklaring av
säljaren alt egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annal
mot en gemensam köpeskilling, är det tillräckligt att denna anges.

Köp som inte uppfyller
föreskrifterna i första stycket är ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts
enligt lagen (1982:352) om räll lid faslighetsförvärv för ombildning tid
bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendalorers rätt atl förvärva
arrendestället, gdliga även om föreskrifterna i första stycket inte har
iakttagits.

Köp
av fast egendom slules genom upprättande av köpehandling som underskrives av
säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla förklaring av säljaren all
egendomen överlåtes på köparen. Uppfyller köpet inte dessa vdlkor är det
ogiltigt.

Köpehandlingen
skall upptaga köpeskdiingen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam
köpeskilling är det tillräckligt att denna anges. Har köparen och säljaren vid
sidan av köpehandlingen träffat överenskommelse om annan köpeskilling än den
som anges i köpehandlingen är sidoöverenskommelsen ogiltig.

Förvärv
som har gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt tid fastighetsförvärv för
ombildning lid bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendalorers rätt alt
förvärva arrendestället är giltiga även om föreskrifterna i första stycket
inte har iakttagits.

Har köp slutils och
upprättas därefter köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående samma
förvärv, äger 1 § första stycket tillämpning även i fråga om den senare
handlingen. Handling som icke uppfyller dessa föreskrifter är

Har köp slutits och
upprättas därefter köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående samma
förvärv, äger 1 § första och andra stycket tillämpning även i fråga om den
senare handlingen. Handling som icke uppfyller dessa före-

Balken
omtryckt 1971:1209.

115

Nuvarande lydelse

utan
verkan som köpehandling.

Villkorligt
köp

Föreslagen
lydelse

skrifter
är utan verkan som köpehandling.

Villkorligt
köp m.m.

6a
§

/
en köpehandling kan intas vdlkor, som medför att köparen inte utan sädarens
medgivande får överlåta fastigheten för ett högre vederlag än han själv
erlagt. Sådant villkor gäller under högst fem år från den dag då
köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är villkoret ogiltigt. Om
tiden ej bestämts, skall den anses vUrafem år.

Köparens
rätt atl överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta
rättighet i fastigheten kan uteslutas genom köpevillkor om syftet med
villkoret är antingen att fastigheten senare skall tillfalla köparens
arvingar eller lestamenlstagare eller också att säkerställa, alt fastigheten
används för visst ändamål, som främjas av stiftelse eller annan därmed
jämförlig inrättning.

Prop. 1989/90:77 Bilaga 6

13
kap. 6 §

Tomträttens inträde eller
bestånd får ej göras beroende av villkor. Ej heller får inskränkning ske i
lomlrättshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta panträtt
eller nyttjanderätt i denna.

Tomträttens inträde
eller bestånd får ej göras beroende av villkor. Ej heller får inskränkning
ske i lomlrättshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta panträtt
eller nyttjanderätt i denna / vidare mån än som föder av 4 kap. 6 a § första
stycket.

21
kap. 4 §

Framgår av
upplåtelsehandlingen alt lomlrättshavarens rätt att upplåta servitut eller
rätt till elektrisk krafl i tomträtten är inskränkt, skall anteckning om delta
göras i tomträttsboken när inskrivning sökes.

Framgår av
upplåldsehandling-en all lomlrättshavarens rätt att överlåta tomträtten eller
att upplåta servitut eller rätt lill elektrisk kraft i tomträtten är inskränkt,
skall anteckning om detta göras i tomträtts-boken när inskrivning sökes.

Denna lag träder i kraft
den

116

Dnr
1652-86 Prop. 1989/90:77 Bilaga 7

Förteckning över de remissinstanser som yttrat sig över
betänkandet (SOU 1986:38) Förvärv av nya småhus

Efter
remiss har yttrande över betänkandet avgetts av hovrätten för Västra Sverige,
Södra Roslags tingsrätt, Malmö tingsrätt, länsstyrelsen i Malmöhus län,
kommerskollegium, marknadsdomstolen, näringsfrihetsombudsmannen NO,
konsumentverket, allmänna reklamationsnämnden, statens planverk, statens
industriverk, institutionen för fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i
Stockholm, juridiska fakultetsslyrelsen vid Uppsala universitet, statens råd
för byggnadsforskning. Byggentreprenörerna, Sveriges Byggmästareförbund,
Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, Näringslivets Byggnadsdelegation,
Småföretagens Riksorganisation SHIO, Industriförbundet, Svenska
handelskammarförbundet. Svenska kommunförbundet. Landsorganisation i Sverige
LO, Sveriges Domareförbund, Sveriges Advokatsamfund, Sveriges
Villaägareförbund, Sveriges Fastighetsmäklarsamfund, Svenska Försäkringsbolags
Riksförbund, Folksam, Sveriges Föreningsbankers Förbund samt AB Bostadsgaranti.

Yttrande
har dessutom inkommit från Sveriges allmännyttiga bostadsförelag SABO och
Konsumentvägledarnas förening.

Länsstyrelsen
i Malmöhus län har bifogat yttrande från kommunstyrelsen i Malmö stad, LO har
bifogat yttrande från Svenska Byggnadsarbetareförbundet och Svenska
Trähusarbetareförbundel.

Sveriges
Byggmäslareförbund har i sitt yttrande till alla delar anslutit sig till det yttrande
som Byggentreprenörerna har avgivit och Svenska Handelskammarförbundet har
åberopat det yttrande som Näringslivets Byggnadsdelegation har avgivit.

Länsbostadsnämnden
i Stockholms län, BPA Byggproduktion AB, Bygg-förbundel. Näringslivets
delegation för Marknadsrätt, Svenska Arbetsgivareföreningen, Sveriges Aktiva
Fastighetsmäklares Riksförbund, Sparbankernas Fastighetsbyrå AB, Svensk
Fastighetsförmedling, Konsortiet för försäkring av småhusgaranti (Trygg-Hansa
och Skandia), Svenska Bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen. Post- och
Kreditbanken, Sveriges Stadshypotekskassa samt BOFAB Svensk Bostadsfinansiering
AB har beretts tillfälle att yttra sig men har avstått.

117

Sammanställning
av remissyttrandena Prop. 1989/90:77

Bilaga
8 Efter remiss har yttranden över 1983 års småhusköpsutrednings betänkande
(SOU 1987:30) Fel i fastighet avgetts av hovrätten för Västra Sverige, Södra
Roslags tingsrätt, Malmö tingsrätt. Konsumentverket, Institutionen för
fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i Stockholm, Juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet. Byggentreprenörerna, Sveriges
byggmäslareförbund, Sveriges triihusfabrikers riksförbund. Näringslivets
byggnadsdelegation. Småföretagens riksorganisation. Svenska kommunförbundet,
Sveriges domareförbund, Sveriges advokatsamfund, Sveriges
fastighetsägareförbund, Sveriges industriförbund, Sveriges villaägareförbund.
Riksförbundet Vi i småhus, Sveriges fastighetsmäklarsamfund. Svensk
fastighetsförmedling. Svenska försäkringsbolags riksförbund, Folksam,
Konsumentvägledarnas förening saml Småhusägare i Västerås.

1
Allmänna synpunkter

Hovrätten för Västra
Sverige:

Sammanfattning

Hovrätten
delar utredningens uppfattning all det finns behov av att ändra 4 kap. 19 §
jordabalken. Hovrätten förordar emellertid en annan metod att fastställa
felansvaret än den utredningen föreslår. I fråga om bedömning av s. k. abstrakt
felansvar anser hovrätten att utgångspunkten inte skall vara köparens
undersökningsplikt. I stället bör utgångspunkten vara den standard köparen har
rätt alt kräva i fråga om köpeobjektet. Bedömningen av fdansvarel bör således
inte inledas med all man tar ställning lill om köparen uppfyllt sin
undersökningsplikt; den bör i stället inledas med att man tar ställning lill
vilken standard köparen i del omtvistade hänseendet har rätt att kräva. Avviker
fastigheten inte från denna sålunda fastställda standard, föreligger inte fel i
fastigheten. Om å andra sidan fastigheten avviker från denna standard,
föreligger ett fel i fastigheten, som säljaren i princip är ansvarig för. Först
därefter bör avgöras om köparen bort upptäcka felet eller ej. Är felet
uppläckbart får köparen själv stå för det, medan säljaren ansvarar för felet om
del är dolt.

När
del gäller undersökningspliktens omfattning delar däremot hovrätten i allt
väsentligt utredningens uppfattning.

Inte
heller i fråga om bedömning av konkret felansvar, har hovrätten några
invändningar mot utredningens förslag. En sådan bedömning inleds alltid med att
man lar ställning till om säljaren utfäst alt fastigheten skall ha viss
standard i något avseende och harmonierar med den av hovrätten förordade
metoden i fråga om abstrakt felansvar.

1
fråga om friskrivningar, anser hovrätten all dessa kan regleras mera utförligt
än vad utredningen föreslagit. Vidare bör enligt hovrätten lagförslaget
innehålla en regel om upplysningsplikt i samband med friskrivning.

Hovrätten
ansluter sig till utredningens förslag om besiklningsförfaran-

de vid köp av en- eller ivåfamiljshus för privat bmk, men anser atl

förslaget till lagtext skall vara mer utföriigt och nyanserat. lli

Hovrätten
ställer sig positiv lill att avdragsberäkningen lagregleras, men Prop.
1989/90:77

ifrågasätter om den föreslagna metoden är den bästa. Bilaga
8

Den
förslagna regeln om reklamationsskyldighet i fråga om fel i fysiskt avseende
anser hovrätten vara väl motiverad. Däremot har hovrätten erinringar mot
utformningen av reglema om preskription.

Allmänt

Man
bör enligt hovrättens mening kunna angripa felproblemen på etl mera praktiskt
och överskådligt sätt än vad som är fallet för närvarande. Enligt hovrättens
mening har det stor betydelse att reglema skrivs så att de är lättare att
förstå både för parter och — kanske framför allt — deras ombud. Hovrätten anser
att en viktig anledning lill den stora måltillslrömningen när det gäller fel i
fastighet är att den juridiska metod som tillämpas för närvarande är oklar; om
den juridiska metoden kunde förenklas och göras klarare skulle det också vara
enklare för parter och ombud att la ställning till om del verkligen är
meningsfullt alt låta en tvist gå till domstol.

Högsta
domstolen har avgjort ett ovanligt stort antal tvister angående fel i
fastighet. Efter hand har därför rättslägel blivit klarare, åtminstone för den
som har överblick över rättspraxis. Typiskt sett är gällande rätt i form av
rättspraxis dock mer svårtillgänglig än skriven lag. Del är ell värde i sig all
praxis kodifieras. I ett sådant sammanhang bör man la tillfället i akt att göra
andra förtydliganden och ändringar.

Utredningen
ger inget ahemaliv lili den juridiska metod som för närvarande oftast används
av domstolama. Hovrätten anser att detta är en brist i utredningen. Hovrättens
remissvar innehåller därför fömtom synpunkter på utredningsförslaget även
material som bort belysas i utredningen.

Hovrättens
synpunkter i materiella frågor anförs i det följande under de särskilda
asnitten.

BeträflFande
underlaget för utredningens ställningstaganden vill hovrätten anföra följande.

Utredningens
redogörelse för rättsläget ger enligt hovrättens mening på många punkter inte
någon bra helhetsbild av gällande rätt, möjligen beroende på alt det material
utredningen arbetat med varit ofullständigt. I litteraturlistan anförs inga
oflFentliga tryck och endast fem böcker. Endast tre av dessa (Westerlind,
Karlgren och Hellner II) behandlar direkt fel i fastighet; två av dessa tre
böcker är mer än tio år gamla medan den tredje (Hellner 11) behandlar
fastighetsköpet relativt översiktligt. Del finns annan både aktuell och
omfattande litteratur, vari framförs åsikter som kunde varit av värde för
utredningen'. 1 den litteraturen har framförts

' Hovrätten kan nämna några exempel. Agell har skrivit en
initierad uppsats om

feibegreppet:
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen, SvJT

1972 s. 721. Hillert har skrivit en uppsats om
avdragsberäkningen: Värdetidpunkt

och
avkastningsränta. Festskrift till Hessler, 1985. Det finns en omfattande
lärobok

vars tyngdpunkt ligger på just felreglema och som används
vid alla de juridiska

fakulteterna:
Grauers: Fastighetsköp, 10:e uppl. 1987. Westerlind har skrivit en

uppsats.
Tankar kring den nya jordabalken, SvJT 1984, s. 740, som berör bl.a.

felreglema.
Carbell har skrivit uppsatsen Felbegreppet och undersökningsplikten

enligt
4:19 JB, Festskrift till Hellner, 1984. Som hovrätten kommer att påvisa i det ''"

följande
har utredningen studerat den sistnämnda uppsatsen utan att dock vare sig

ange den i
litteraturlistan eller ge hänvisning till källan.

åsikter, som inte i alla
delar harmonierar med utredningens sätt att presen- Prop. 1989/90:77 tera
frågoma eller med vad utredningen angett vara gällande rätt eller med
Bilaga 8 vad utredningen föreslår.

Som
hovrätten kommer att visa i del följande verkar utredningen inte heller ha
beaktat en del nyare rättsfall.

Det
kan det till sist anmärkas atl det hade underlättat väsentligt om betänkandet
innehållit en rällsfallsförteckning med sidhänvisningar. Läsaren kan då lätt
se vilka rättsfall som beaktats och hitta de olika textställen där etl rättsfall
berörts.

Södra
Roslags tingsrätt:

Tingsrätten
konstaterar atl utredningens förslag om fördelningen av ansvar mellan säljare
och köpare för fel i fastighet stämmer överens med nu gällande räll på området.
Tingsrätten har ingen erinran mot förslaget i denna del.

Förslaget
alt lagfästa köparens undersökningsplikt tillstyrks. Den föreslagna
hjälpregeln om besiktning tillstyrks, dock med den ändringen att regeln bör
göras tillämplig på alla faslighelsöveriåtelser.

Enligt
förslaget skall köparens nuvarande rätt alt häva köpet, få skadestånd och
prisavdrag behållas. Tingsrätten har ingen erinran mot förslaget i denna del,
liksom inte heller mot den föreslagna regleringen av hur prisavdraget skall
beräknas.

Tingsrätten
tillstyrker förslaget atl införa särskilda reklamalionsregler saml atl förkorta
preskriptionstiden. Enligt tingsrättens mening kan det dock ifrågasättas om
inte preskriptionstiden skall bestämmas lill fem år. Förslaget om längre
preskriptionstid vid konsumentförhållanden avstyrks.

Enligt
tingsrättens mening bör felreglema liksom hittills utan undantag utgöra
dispositiv lag. Den begränsning av avtalsfriheten vid konsumentförhållanden
som utredningen hår föreslagit avstyrks därför.

För
den händelse särskilda regler anses erforderliga för de fall en näringsidkare
i sin yrkesmässiga verksamhet säljer en fastighet till en konsument, bör
reglema enligt tingsrättens mening ges i en särskild lag som tar sikte på just
sådana förhållanden.

Tingsrätten
kan inte tillstyrka fijrslaget att göra reklamations- och preskriptionsreglerna
retroaktivt tillämplig på äldre köp.

Malmö
tingsrätt:

Tingsrätten
kan i allt väsentligt tillstyrka de föreslagna ändringama i JB 4:19.
BeträflFande enskildheterna i förslaget har tingsrätten emellertid funnit
anledning till vissa anmärkningar och påpekanden.

Konsumentverket:

Konsumentverket
anser att utrediingen på ett överskådligt och förtjänst

fullt sätt belyst de frågor och problem som har samband med ansvaret för

faktiska fel i fastigheter. Konsumentverket tillstyrker utredningens förslag 120

utom
såvitt avser den föreslagna 19 d § som enligt verkets mening inte bör Prop.
1989/90:77 begränsas till att omfatta endast sådan näringsidkare som utfört
eller låtit Bilaga 8 utföra byggnadsarbete på en bostadsfastighet.

Besiktningsfrågan
bör enligt verkets mening utredas ytterligare.

Genom
bl. a. förfrågningar från konsumenter uppmärksammas konsumentverket på alt
faslighelsförsäljningar inte sällan leder till tvistigheler av olika slag
mellan säljare och köpare. Vanligen rör tvislema fel i den sålda fastigheten.
Det händer också att konsumentverket får yttra sig till domstolar i tvister
vid fastighetsköp där fastigheten sålts av en näringsidkare i sin yrkesmässiga
verksamhet. Vid denna typ av försäljningar kar KO intresse av alt få ta
ställning lill om avtalsvillkoren står i överensstämmelse med lagen
(1979:112)om avtalsvillkor i konsumentförhållanden (avtalsvillkorslagen).

Konsumentverkets
erfareneheter bekräftar sålunda utredningens slutsals alt antalet tvister av
detta slag är betydande. Det gäller tvister som avgjorts av domstol eller genom
frivillig uppgörelse eller som aldrig blivit en tvist, eftersom köparen av
olika skäl underlåtit all påtala felet för säljaren.

Mot
denna bakgmnd är givetvis av särskilt stor betydelse alt regelsystemet när del
gäller fel i fastighet är lämpligt utformat och möjliggör en rimlig avvägning
mellan säljarens och köparens intressen. Det är vidare angeläget all
konsumentskyddet är väl tillgodosett i de fall fastigheten säljs av en
näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet.

Konsumentverket
anser att utredningens förslag med ell par undantag fyller de krav som man bör
ställa i detta sammanhang. Från de synpunkter verket har alt beakta kan därför
förslaget i huvudsak godtas. Verket önskar dock lämna de synpunkter och förslag
som framgår av det följande (se avsnitt 3, 4, 5 och 6).

Institutionen
för fastighetsekonomi vid Teknisk högskolan Stockholm:

Institutionen
har inskränkt sitt yttrande lill att avse ersättningsfrågor vid sådant fel i
fastighet som avses i 19 paragrafen. Förslagen i detta avseende sägs följa
gällande praxis. Institutionen har inga invändningar eller ändringsförslag vad
avser utformningen av reglerna. Vi delar sålunda utredarnas uppfattning att
ersättningen skall beräknas som skillnaden mellan det värde fastigheten har i
felaktigt skick och det värde den skulle haft i felfritt skick. Enligt vår
uppfattning borde dock en del förmuleringar om värden och värdebegrepp
preciseras. För all undvika missförstånd bör del t. ex. framgå alt det är
fastighetens marknadsvärde som ligger lill gmnd för bedömningama — såvida inte
något annat avses.

Juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:

Det
nu remitterade betänkandet är mera genomarbetat än del betänkande

av utredningen som fakultetsslyrelsen yttrade sig över i febmari 1987

(SOU 1986:38) och där styrelsen fann sig böra avstyrka eller uttala tvek

samhet inför flertalet av förslagen. Som närmare skall utvecklas i olika

avsnitt finner fakultetsslyrelsen att den dock inte kan tillstyrka del nu 121

framlagda
förslaget till ny lydelse av JB 4:19. När det gäller de övriga Prop.
1989/90:77 delarna av förslaget har styrelsen kommit fram till att den
föreslagna § 19 a Bilaga 8 kan acceptera under det alt den föreslagna § 19
b framstår som tveksam.

Byggentreprenörerna:

Enligt
direktiven har utredningen främst haft en rältsleknisk inriktning, dvs. syftat
till att i lagtexten ge ett bättre uttryck för vad som faktiskt gäller. Att
köparens undersökningsplikt måste framträda i lagtexten är därvid självklart.
På denna punkt har lagen hittills varit rent missvisande. Av större intresse är
om uttryck som "kan anses utfäst" och "med hänsyn lill
omständighetema haft anledning att räkna med" kan ingå i lagen. På denna
punkt har utredningen endast föreslagit en smärre justering. Byggentreprenörema
har förståelse för delta. Förhållandena är så varierande att det knappast är
möjligt atl ge exakta regler. Valet står därför mellan de citerade frasema,
vilka är välkända för jurister, och nyuppfunna vilka kan vara helt obegripliga.
Enligt Byggentreprenörema är det därvid bäst att som utredningen föreslår
kvarbli vid den gällande utformningen.

Småhusköpsutredningen
har i ett tidigare belänkande föreslagit en särskild lag om förvärv av nya
småhus. Det förslaget har Byggentreprenörerna på goda gmnder avstyrkt. Det
förslag som nu framläggs bör enligt Byggentreprenörema, med vissa justeringar,
kunna godtas av såväl näringsidkare som konsumenter. Detta förhållande i
kombination med att 4.19-regleringen gäller köp av fast egendom i sin helhet
gör att lagstiftningen bör gmndas på del senare förstaget och inte det förra.
Tanken all låta båda förslagen ligga till gmnd för lagstiftning avstyrks
bestämt. Det kan enligt Byggentreprenörema inte gagna någon all olika
regelsystem skall gälla beträflFande köp av nya respektive begagnade hus.

Sveriges
byggmästareförbund:

Förbundet
har inga erinringar mot belänkandet och tillstyrker således förslaget.

Sveriges
trähusfabrikers riksförbund (STR):

STR
konsalerar, att förslaget lägger mer långtgående skyldigheter på en
näringsidkare än på en privatpersorr, när dessa uppträder som säljare. Med
hänsyn till att trähusföretagen — och särskilt deras lokala agenter — som regel
är myckel små förelag, föreligger inte den diflFerens i styrka, som ofta las
lill intäkt för att motivera en sådan skillnad. Mot bakgmnd av bl. a.
utredningens första delbetänkande innehåller dock det nu aktuella betänkandet
en avvägning, som till nöds kan accepteras.

Utredningens
förslag all en besiktning skall kunna ersätta köparens undersökningsplikt är
värt all pröva. Det är dock av flera skäl ett oeftergivligt krav atl
besiktningen icke görs obligatorisk.

STR
tillstyrker utredningens förslag, men under den bestämda fömtsätt

ningen atl avvägningen mellan näringsidkare/privatperson och mellan 122

dispositiv
och tvingande lag inte rubbas så, att ytteriigare bördor läggs på Prop.
1989/90:77

näringsidkaren. Bilaga 8

Näringslivets
byggnadsdelegation:

Delegationen
har ingen erinran mot att förslaget förs vidare till lagstiftning. Enligt
förslaget bortfaller köparens undersökningsplikt, när en opartisk
besiktningsman som parterna anlitat avgett besiklningsullålande före köpet. För
att stimulera en utveckling, där sakkunnig regelmässigt anlitas, finns enligt
delegationens mening skäl överväga alt också säljarens upplysningsskyldighet
om fastighetens skick anses fullgjord i och med besiktningen och att
rättsverkningarna för parterna på så sätt balanseras på etl ömsesidigt
likvärdigt sätt. Säljare -tex pensionärshushåll i små omständigheter — torde
typiskt sett ha samma behov att få tvistefrågor avförda som köpare av begagnade
småhus. Besiktningsinstitutet synes av bl a detta skäl böra utformas så, att
del ger fördelar för båda parter. Denna fråga förtjänar därför övervägas
ytterligare i lagstiftningsärendet.

Småföretagens
riksorganisation:

Organisationen
har inget att erinra mot att förslaget läggs till grund för lagstiftning.

Sveriges
domareförbund:

I
betänkandet behandlas huvudsakligen frågan om säljarens ansvar för faktiska fel
i fastighet, alltså ansvar enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Som konstateras i
betänkandet är tvister härom frekvent förekommande i domstolarna och klara,
enkla regler av stor betydelse för alla säljare och köpare av fastigheter.
Förbundet anser det därför vara riktigt, att lagstiftaren preciserar den
kortfattade regeln i 19 §. Självfallet är det betydelsefullt att detta sker i
överensstämmelse med hur praxis utvecklat sig och att en ny lagstiftning inte
bryter med utvecklingen utan endast innebär ett förtydligande. Förbundet anser
att man i lagförslaget på ett förtjänstfullt sätt gjort detta.

Nyheterna,
nämligen den särskilda verkan av besiktning av sakkunnig vid överlåtelse av
småhus mellan privatpersoner, förkortad frist för reklamation av fel i
normalfall samt vissa tvingande regler vid avtal om försäljning av småhus från
en byggmästare lill en konsument, är väl motiverade.

På
gmnd av del anförda tillstyrker förbundet att den föreslagna lagstiftningen
genomförs.

Sveriges
advokatsamfund:

De
föreslagna reglerna anknyter nära till den praxis, som uppkommit

inom området. Detta är
bra. Någon anledning att ändra den praxis som 123

uppkommit
genom domstolarnas fiirsorg torde knappast finnas. Samfun- Prop. 1989/90:77
det anser att förslaget till lagstiftning bör genomföras med de jämkningar
Bilaga 8 som föreslås i det följande (se avsnitt 3 — 5).

Vid
behandlingen av betänkandet har samfundet uppmärksammat behovet av ytterligare
utredning på ifrågavarande rättsområde. Detta gäller bl a frågan om köpares
rätt att påtala fel gentemot annan än sin fångesman, rätten/skyldigheten all
avhjälpa fd — aktuellt särskilt om säljaren är entreprenör — samt ansvaret för
följdskador.

Sveriges
fastighetsägareförbund:

Förbundet
tillstyrker utredningens förslag till ändringar i jordabalken.

Sveriges
industriförund:

Förbundet
ansluter sig till vad Näringslivets byggnadsdelegation har anfört.

Sveriges
vdlaägareförbund:

Sveriges
Villaägareförbund ansluter sig lill den målsättning som synes ha legat lill
grund för kommitténs arbete, nämligen alt skapa större klarhet om säljarens och
köparens ansvar vid småhusköp för att därigenom minska riskerna för tvister
och rättsförluster.

Riksförbundet
Vi i småhus:

Förbundet
ansluter sig i huvudsak ti II
föreslagen ändring av jordabalkens 4
kap. 19 § samt utökningen med fyra nya paragrafer 4 kap. 19a— 19d §§.

Sveriges
fastighetsmäklarsamfund:

Sammanfattning

Sveriges
Fastighetsmäklarsamfund anser det mycket angeläget att nuvarande bestämmelser
om faktiska fel i fastighet, som återfinns i Jordabalkens 4: e kapitel § 19,
omarbetas.

De
tankegångar som kommittén ger uttryck för, är i huvudsak riktiga, men det är
Mäklarsamfundets uppfattning, att förslaget bör omarbetas på vissa punkter.

Allmänt

Frågorna
om fel i fastighet är inte enbart en lagteknisk fråga, utan sammanhänger
mycket nära med tekniska bedömningar.

Det
är vår uppfattning alt teknisk expertis borde ha knutits lill utred

ningen, för att man därigenom skulle kunnat erhålla en närmare belysning

av felbegreppet ur teknisk synvinkel. 124

Detta
saknas i princip i kommitténs motivering till förslagen. Vi har Prop.
1989/90:77 dock inför delta remissyttrande varit i kontakt med byggnadsteknisk
ex- Bilaga 8 pertis, som särskilt ansett det angelägel alt man i förarbetena
närmare uttalar sig om vad som avses vid den föreslagna lydelsen av 4:e
kapitlet § 19, där det angivits atl köparen före köpet har att göra sådan
undersökning av fasligheten som påkallats med hänsyn dels till
omständigheterna vid köpet dels den normala beskaffenheten hos jämförliga
fastigheter.

Jämförliga
fastigheter är nämligen enligt byggnadstekniker inte ett enhetligt begrepp,
ulan måste närmare preciseras i förarbetena med avseende på åldersjämförelser,
lokala variationer, olikheter i olika landsändar eller t ex
byggnadskonstmktioner.

Den
andra frågan som särskilt oroat teknikema, är nivån på den tekniska
undersökning, som skall kunna genomföras på etl småhus med innebörd all
köparen skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.

Vid
besiktningar redovisas normalt större fel och brister i fastigheten som
framkommit vid besiktningen samt i allmänna omdömen — renoveringsbehov.

Skall
undersökningen vara mer långtgående eller myckel detaljrik kommer denna atl
bli myckel kostsam. Del är därför angeläget att man redan i förarbetet uttalar
att besiktningen skall omfatta större fel eller brister som är väsentliga för
fastighetens fortbestånd samt mer väsenUiga brister i underhållet av
fastigheten, som bör åtgärdas.

Begreppet
byggnadsakkunniga är inte heller definierat och måste enligt Mäklarsamfundets
uppfattning läggas på en viss nivå och man bör därvid också kräva, att
byggnadssakkunnige har en ansvarsförsäkring, som täcker denna typ av uppdrag
och som medför ett godtagbart skydd för konsumenterna vid en felaktig eller
bristfälligt utförd besiktning.

Bland
de allmänna synpunkiema kan också anföras, atl man i förslaget till ny lagtext,
bör inta, en skyldighet för säljaren att lämna upplysningar betr fastighetens
skick. Lagtekniskt bör detta inte vara svårare atl konstmera eller definiera
än all reglera köparens undersökningsplikt.

Brister
i säljarens uppgifter betr fastighetens skick är mycket vanliga och är myckel
svåra för köpare att komma till rätta med, då bevisbördan för bristerna faller
på köparen. Det kan därvid också vara lämpligt alt visa på en väg för en
säljare att uppfylla sin upplysningsplikt och att delta tex kan ske genom all
någon form av frågelista eller redogörelse från säljaren skall bifogas
köpekontraktet.

De
faktiska felen som behandlas i§ 19 kan särskiljas i konkreta resp abstrakta
fel. I förslaget har dessa två fdgmpper behandlats i samma paragraf och på lika
sätt.

Eftersom
ell avsevärt arbete redan nedlagts på, att komma tillrätta med fd-rekvisilen,
är det angelägel atl man redan i lagtexten särskiljer dessa och särbehandlar
utfästelse resp bristande upplysning från säljarens sida.

Ur
denna synpunkt är del myckel väl motiverat att i lagtexten införa bestämmelser
om säljarens upplysningsplikt.

Uppdelning
redan i lagtexten, skulle dessutom innebär all många fel-

tvister undvikes, eftersom tolkningsproblem inte behöver uppslå så lätt av

jurister och allmänhet vid bedömningen av ell fel. 125

Svensk
fastighetsförmedling: Prop. 1989/90:77

Svensk
Fastighetsförmedling instämmer i utredningens bedömningar i de '"äga ö
frågor som omfattas av detta delbetänkande samt tillstyrker att lagstiftning
sker i enlighet med förslaget.

Svensk
Faslighetsförmedling omfattar idag ca 270 fastighetsmäklare. Under 1987
förmedlade vi drygt 11000 fastighetsaflTärer, varav 9000 avsåg småhus.

Vi
välkomnar att JB 4:19 utformas på ett sätt som gör det praktiskt möjligt för
oss att för köpare och säljare kunna förklara deras rättigheter och
skyldigheter. Den hittillsvarande, kryptiska formuleringen har under årens lopp
visat sig medföra åtskilliga tillämpningsproblem.

Svenska
försäkringsbolags riksförbund:

Riksförbundet
har inte någon erinran mot all 4 kap. 19 § jordabalken ändras och förtydligas
på sätt utredningen föreslår. Genom utredningens förslag blir del lättare atl
överblicka reglerna om säljarens ansvar för fel i fastighet.

Folksam:

Lagförslaget
har enligt Folksams mening fåll en lämplig utformning och avvägning mellan
säljarens och köparens intressen.

En
uttrycklig regel om köparens undersökningsplikt och klarläggande
motivuttalanden angående omfattningen av undersökningsplikten samt möjligheten
att fullgöra undersökningsplikten genom ett besiklningsullålande kommer att få
direkta tvisteförebyggande effekter.

Med
åberopande av del anförda och vad som sägs i avsnitt 4 tillstyrker Folksam ett
genomförande av den nu föreslagna lagstiftningen.

Konsumentvägledarnas
Jörening:

Enligt
vår uppfattning är det svårt för de flesta myndigheter att veta omfattningen
och kvaliteten för olika konsumenlproblem inom området fast egendom. Det är få
konsumenter som har tillräcklig kraft, tålamod och ekonomi för att
civilrättsligt pröva tvister om fel och brist vilka har sina rötter i brister i
avtal och oklarhet i rättsläge. Konsumentverket har idag ej resiirser för att
vidmakthålla en problemuppfångning inom området och därför torde den bästa
kunskapen om problemens karaktär och omfattning finnas hos de lokala
konsumenlkonloren. Länsbostadsnämnderna småhusrådgivning saml i viss
utsträckning hos tingsrätterna.

De flesta
småhus, som säljs till enskild konsument, säljs med hjälp av en

avtal om försäljning av lös egendom, (Leveransaval avseende byggsals)

samt etl antal avtal avseende olika tjänster (entreprenadavtal) avseende

montage och uppförande till olika grad av färdigställande. I många fall står

den enskilde konsumenten som byggherre ulan all förslå de juridisk/eko

nomiska konsekvenserna av denna roll. Emedan ingen lokal myndighet 126

följer
upp atl rekommenderade minimiavlal (ABS el. likn.) tecknas, sak- Prop.
1989/90:77

nas i många fall godtagbara skrivna avtal mellan partema. Bilaga
8

Sammantaget innebär dessa företeelser att konsumenten löper en allvarlig
risk för ekonomisk skada och rättsförlust. I de minimiavlal (ABS el. likn.) som
rekommenderas, finns dessutom en friskrivning från ansvar för dolda fel för
liden efler garantitidens utgång. Således lar säljaren ansvar för dolda fel
efler garantitidens utgång endast om felet eller bristen har sin gmnd i Grov
vårdslöshet.

Då
ingen lokal myndighet, i samband med husels uppförande, följer upp att etl
lämpligt minimiavlal tecknas mellan parterna, förekommer ej alltför sällan alt
slut- och garantibesiktning inte ulföres, med rällsföriusl för konsumenten som
följd.

De
ovan skildrade förhållandena innebär också all den enskilde konsumenten vid
försäljning av fastigheten efter garantitidens utgång kan bli strikt ansvarig
för dolda fel enligt JB i förhållande till den nye ägaren samtidigt som
regresslalan mot den förste säljaren/näringsidkaren nästan omöjliggöres.

Det
är vår uppfattning atl förslaget skall bedömas mot ovanstående

bakgmndsbeskrivning. Det är även viktigt alt understryka all förslaget

också framledes kommer att vara "dispositiv rätt". Detta innebär att
om ej -

lokala
myndigheter kan garantera all lämpliga minimiavlal kommer till användning
finnes stor risk alt man på olika sätt söker friskskriva sig från förslagets
innebörd. Tanken var alt JB, i en faslighetsaflför mellan jämlika parter,
skulle tillåta säljaren all friskriva sig från ansvar för fel. Köparen skulle
medvetet och välinformerad så att säga få köpa felet. Riskerna med förslaget är
alt denna möjlighet kommer alt missbmkas om besiktningsobligatorium ej
införes.

2
Felbegreppet

Hovrätten för Västra
Sverige:

Felbegreppet i utredningen

Utredningen
sammanfattar sina tankar om felreglema på s 47 i betänkandet. Sammanfattningen
visar olägenhetema av att hantera felproblemen utan att dessförinnan definiera
fdbegreppel. Sammanfattningen bör citeras i sin helhet och kommenteras.

"BeträflFande
fel som bort upptäckas är utgångspunkten att fastigheten säljs "sådan den
är". Köparen skall iaktta sin undersökningsplikt. Då det i sådant fall
inte är fråga om dolda fel i egentlig bemärkelse, löper köparen stor risk atl
få tåla inte bara sådana fel som normah återfinns på äldre byggnader — dvs.
sådana som ej avviker från normal standard — ulan även sådana som går dämlöver
och utgör fel i abstrakt mening. Är felet annorlunda, dvs. sådant alt det inte
bort upptäckas ens vid en noggrann undersökning, behöver köparen endast tåla
avvikelser, vilka ligger inom ramen för det normala. För sådana avvikelser som
går utöver det normala svarar säljaren".

Termerna
fel, dolda fel och avvikelser används på ett sätt som är 127

förvirrande. 1 första
meningen i sammanfattningen använder man termen Prop. 1989/90:77 "fd"
i vardaglig betydelse och inte i rättslig betydelse. Termen "dolt fel i
Bilaga 8 egentlig mening" i tredje meningen synes närmast ta sikte på
termen fel i rättslig betydelse. Ett dolt fel (i "oegentlig"? mening)
är tydligen något som är uppläckbart (och därför inte ett fel i rättslig
mening). Utredningen menar tydligen atl det finns två typer av dolda fel, dels
sådana som är upptäckbara (dolda fel), dels sådana som inte är upptäckbara
(dolda fel i egentlig mening).' Enligt hovrättens mening är denna
begreppsanvändning motsägelsefull och meningslös. I Qärde meningen talas om fel
som inte bort upptäckas (är detta fel i vardaglig betydelse eller i rättslig
betydelse?); i sådant fall sägs köparen få svara för avvikelser som ligger inom
ramen för det normala. I tredje meningen talar utredningen vidare om fel som
inte avviker från normal standard; här används termen fel tydligen återigen i
vardaglig bemärkelse, men betydelsen blir ändå egendomlig i sammanhanget.
Utredningen menar uppenbarligen att man kan tala om fel som inte avviker från
del normala och avvikelser som ligger inom ramen för det normala. Hovrätten
anser atl även denna begreppsanvändning är mindre lyckad. Om den påstådda
fysiska bristfälligheten ligger inom ramen för det normala, är del inte
tillfredsställande all tala vare sig om fel i rättslig mening eller om
avvikelser. Termen fel — som rättsligt begrepp — bör reserveras för sådana
bristfalligheter som innebär all fastigheten inte har den standard (fastställd
objektivt eller subjektivt) som köparen har räll alt kräva. Termen avvikelse
kan inte heller användas så som utredningen gör; en avvikelse kan man tala om
då köpeobjeklet avviker från vad som köparen (enligt en konkret eller abstrakt
fastställd standard) har räll all kräva. Alt tala om avvikelser inom ramen för
del normala är helt meningslöst.

Om
man använder termen dolda fel måste man med del uttrycket vilja säga något mer
än med bara termen fel; motsatsen lill dolda fel är då fel som är upptäckbara.
Med utredningens sätt atl framställa saken är det tydligen inte så. Utredningen
laborerar med termer som "i egentlig mening dolda fd" som motsats
till fel som bara är dolda (vilket skulle innebära alt de egentligen är
upptäckbara). När man nödgas konstmera en så oklar begreppsapparat är det ett
klart symtom på atl den måste förbättras.

Det
anförda får vara tillräckligt. Hovrätten uppehåller sig vid dessa frågor inte
bara för att kritisera utredningen på dessa punkter. Det viktigaste syftet är
framför allt alt peka på att den inkonsekventa begreppsanvändningen i
betänkandet i sig visar att del krävs ell annat sätt all angripa de aktuella
problemen.

Fdbegreppel
och undersökningsplikten i förarbeten och praxis

Carbell, s 177. Carbell behandlar på s 176 omständigheter
som kan reducera köparens undersökningsplikt, vilket kan leda till att säljaren
ansvarar för ett i och för sig (objektivt sett) uppläckbart fel. Med dolt fel i
egentlig mening avser Carbell uppenbarligen sådana fel som över huvud taget
inte är upptäckbara. Den omständigheten att en författare tvingas mynta denna
typ av terminologi, visar tydligt att felproblemen borde kunna behandlas på ett
klarare sätt.

Man kan vidare fråga sig vad i så fall motsatsen till
dolda fel (i egentlig och

oegentlig bemärkelse) är? 128

I
köplagen definieras inte felbegreppet över huvud tagel. Däremot använ-
Prop. 1989/90:77

der
man begreppet fel som övergripande term för sådana avikdser som Bilaga 8

säljaren
kan bli ansvarig för, se 42 och 43 §§ KöpL. Termen är behändig då

man
skall reglera t. ex. undersökningsplikt (om köparen bort märka felet,

kan
han inte åberopa det) eller reklamalionsskyldighel (yppas fel, skall

köparen
reklamera inom viss tid från del att han märkt eller bort märka

felet).''

1
jordabalken har man definierat de olika typer av avvikelser som säljaren skall
kunna bli ansvarig för. Del konkreta felet, som kan avse alla' olika typer av
egenskaper, definieras i inledningen av 4:19. De olika abstrakta fdlypema
definieras i övriga felregler. De olika typema av rättsligt fel behandlas i
4:15 - 17 saml 21 och 22, rådighelsfden i 4:18 och de faktiska felen i senare
delen av 4:19. Det är i och för sig egendomligt, alt man inte samtidigt använt
begreppet fel som sådant. Reglerna — inte minst de i 4:19 — hade blivit lättare
att skriva och klarare att tillämpa, om man inte nöjt sig med alt bara
definiera olika typer avvikelser ulan även satt etiketten fel på dem. Även
utredningen präglas av denna halvhet. Termen fel förekommer visserligen i
utredningens förslag till lagtext, men ej som etikett på en difinition.* Enligt
hovrättens mening borde man ta tillfallet i akt — om nu felreglema skall
förtydligas — att utnyttja termen fel fuUt ut.

Förklaringen
lill atl man ansett sig kunna klara sig utan en närmare precisering av
fdbegreppel är följande. Del har i förarbetena och i HD:s praxis betonats alt
undersökningsplikten är utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar
när det gäller fastighetens fysiska egenskaper. Om man börjar bedömningen av
säljarens ansvar med att ta ställning till om del som köparen påslår är ett fel
är uppläckbart eller dolt, behöver man — åtminstone lill att börja med — inte
ta ställning lill vilken standard fastigheten skall eller bör ha. Om man finner
all köparen bort upptäcka förhållandet, ansvarar säljaren inte. Ibland
konstaterar man alt del av denna anledning inte är ell fel i köprättslig
mening. Ibland nöjer man sig med att konstatera att säljaren inte är ansvarig.
Om man finner att köparen inte bort upptäcka förhållandet, blir det genast
mera komplicerat. Då räcker det inte med alt något varit dolt för att säljaren
skall bli ansvarig; det krävs ju även att fastigheten avviker från en
(abstrakt) bestämd standard för all del skall röra sig om ett fel i rättslig
mening. Metoden blir således olika beroende på om det rör sig om ell
förhållande som köparen bort upptäcka eller ej.

Om
man väljer att låta undersökningsplikten bilda utgångspunkt, hamnar man
således ofta i den situationen atl den som fel ifrågasatta brislfällighelen
anses vara icke uppläckbar. Utredningen framhåller att det båtar föga alt tala
om köparens undersökningsplikt som utgångspunkt för felbedömningen, eftersom
köparen inte skulle kunna göra några intressanta

''Även utredningen har använt termen fel i sitt
lagförslag; se t.ex. 19a§ 1 st och

19b§ 1 st.

'Prop
1970:20del B l,s210.

' Se t.
ex. 19 § 1 st jämförd med 19 a § 1 st i utredningens lagförslag.

Betänkandet,
s 51 - 52. 129

9 Riksdagen 1989/90. 1 sami Nr 77

upptäckter
även om han gjorde en noggrann undersökning. Även om en Prop. 1989/90:77 som
fel ifrågasatt bristfallighet är dold är det därmed inte sagt att säljaren
Bilaga 8 skall ansvara. Rena bagateller och andra mindre bristfalligheter inom
ramen för vad man kallar normal standard. Vad utredningen vill framhålla är
således att man i dessa fall masta klargöra om det rör sig om en avvikelse från
normal standard eller inte. Om den som fel ifrågasatta brislfällighelen anses
vara uppläckbar ansvarar köparen, oavsett om brislfällighelen vid en felbedömning
skulle klassas som ett fel eller ej. I detta senare fall kan man säga att den
rättsliga bedömningen i många fall förenklas, men nackdelen är dels all man får
en oenhetlig felbedömning dels att man får en oenhetlig bedömningsmall.

Utredningens
konstaterande, alt det båtar föga alt tala om undersökningsplikt, bygger
enligt hovrättens mening på en felaktig utgångspunkt. Den omständigheten att
köparen har undersökningsplikt innebär inte att köparen rent faktiskt måste
undersöka fastigheten. Med undersökningsplikt avses att köparen får slå för
sådana fel som vid en noggrann och med tillräcklig sakkunskap utförd
undersökning bort upläckas (oavsett hur slarvigt eller noggrant den aktuelle
köparen undersökt). Del rör sig således om en objektiv måttstock, som är
alldeles oberoende av köparens undersökning i det konkreta fallet, och del är
i allra högsta grad meningsfullt all tala om undersökningsplikt även i de fall
där en undersökning i och för sig inte skulle leda till något; resultatet av en
sådan bedömning är således att säljaren kan bli ansvarig för felet.* Del som
ställer till problemet är all man med utredningens metod gör
undersökningsplikten lill en del av felbegreppet.

Även
HD:s sätt att skriva dom \'arierar i dessa avseenden. Ibland börjar man med all
konstatera atl en bristfallighet utgör en avvikelse från en abstrakt standard
för all därefter ta ställning till om köparen bort uptäcka felet.'* Ibland
ogillar man talan på gmnd av att köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt,
varvid man således inte behövt ta ställning till om det verkligen rört sig om
en avikelse fiån abstrakt standard.'" Ibland talar HD i sina domskäl om
att köparen i allmänhet har all själv bära risken för fel som bort
upptäcka," men i dessa fall torde man använda termen fel i vardaglig
betydelse. Ibland framgår inte klart vilken metod man använt; resonemanget
utmynnar helt enkelt i att köparens talan ogillas.

Hovrätten
vill med det anförda visa att det skulle vara en fördel om man kunde åstadkomma
en enhetlig bedömningsmall.

* Utredningen nämner i samband med att den redogör för
sitt förslag om besiktning

att "hjälpregeln"
om besiktning innebär att "undersökningsplikten faller bort";

betänkandet
s 94. Den faller inte bort; köparen har alltid sin undersökningsplikt men

genom
besiktningen skall han enligt förslaget ha fullgjort sin undersökningsplikt

vilket är något annat; (utredningen använder fö. även
detta uttryckssätt bara några

rader
tidigare). Utredningen talar vidaie om att undersökningsplikten
"desarmeras";

betänkandet
s 72 o 94. Även detta sätt att uttrycka betydelsen av besiktningen verkar

inadekvat.

'Se t.ex.
NJA 1975 s 545 (s 553), NJA 1978 s 301 (med hänvisning till TR:s

domskäl),
NJA 1979 s 790 och NJA 1981 s 894.

'"Se t.ex. NJA 1980 s 555.

"Se t.ex. NJA 1984 s 3 och NJA 1985 s 871. 130

Ett
altemativ Prop. 1989/90:77

Av
de två föregående avsnitten framgår att det finns etl behov av ett mera
Bilaga 8 enhetligt felbegrepp. Enligt hovrättens mening är det i själva verket,
som visats ovan, så alt resonemangen blir oklara, då man försöker behandla
felproblematiken utan att använda etl enhetligt felbegrepp. Ett felbegrepp
skall vara noga definierat och konsekvent använt.

Den
påtalade begreppsanvändningen kan sägas uppmuntras av och vara en direkt följd
av den förhärskande metoden att fastställa fdansvarel. Den lar utgångspunkt i
köparens undersökningsplikt och går således ut på följande. Om man kan
konstatera atl köparen bort märka de påstådda avvikelserna, föreligger inte fel
i köpeobjeklet (trots att del i och för sig kan röra sig om allvarliga defekter
som innebär en avvikelse från normal standard). Om man i stället kommer fram
till att köparen inte bort märka defekterna, måste man däremot gå vidare och la
ställning lill humvida det rör sig om en avvikelse från en standard (oftast s.
k. normal standard) som köparen har rätt att kräva; i så fall föreligger fel (i
rättslig mening).

Det
är ingalunda självklart att bedömningen av felansvaret skall utgå från köparens
undersökningsplikt. I stället kan man gå lill väga på följande sätt. Man kan
börja med att ta ställning lill om de påstådda avvikelserna verkligen är avikdser
från den standard (oftast normal standard) som köparen har rätt alt kräva. Om
så inte är fallet, föreligger inte fel. Finner man å andra sidan atl det rör
sig om en sådan avvikelse, föreligger ett fel (i rättslig mening), som säljaren
kan bli ansvarig för, såvida inte köparen bort upptäcka felet.

Med
den förhärskande metoden blir, som nämnts, frågan humvida det föreligger fel
eller ej beroende av hur man bedömmer köparens undersökningsplikt. Här bakas
undersökningsplikten så att säga in i fdbegreppel, vilket gör felbedömningen
beroende inte av vad som är normal standard ulan av undersökningspliktens omfattning
i del speciella fallet. Detta medför att felbegreppet kommer atl variera i
fråga om identiska defekter på olika köpeobjekt. Om t.ex. en köpare i det ena
fallet kunnat iaktta felsymtom eller fått en antydan från säljaren om alt allt
inte står rätt till, föreligger inte fel medan del i ett annat fall rör sig om
ett fel därför att det saknats synliga symtom eller för att säljaren gett
lugnande besked. Fördelen med denna metod är att domstolen i de fall då en
köpare bort upptäcka de aktuella defekterna, inte behöver komma in på frågan om
det dessutom rör sig om en avvikelse från normal standard. Nackdelen är atl man
får ett oenhetligt felbegrepp. Det finns dessutom stor risk alt resonemangen
och domskälen blir oklara.

Metoden
har kritiserats för att den är opedagogisk,' vilket hovrätten instämmer i. Den
leder dessutom — eller kanske av just detta skäl — till uppenbara problem i
tillämpningen. Materian är svår att hantera, inte bara för ombud och domstolar.
Utredningens sammanfattning" är ett bra

'Carbell, s 176.

' ■•
Betänkandet, s 47 som citeras i avsnitt 3.1 ovan. 131

exempel. Sammanfattningen bygjjer
på Carbdls uppsats; även av denna Prop. 1989/90:77

framgår på samma belysande sätt alt metoden leder till svårigheter.'" Bilaga
8

Hovrätten
anser av dessa skäl att det finns anledning att i stället använda den andra
metoden. Enligt den börjar man således med alt fastställa vilken standard
köparen har rätt att kräva; det kan röra sig om konkret standard, som grundas
på utfästelser och liknande moment, eller om abstrakt standard, varvid man
beaktar bl.a. vad som är normal standard. Därefter får man avgöra om
köpeobjektet avviker från denna sålunda fastställda standard. I så fall föreligger
fel i köprättslig mening. Detta första steg kan kallas felbedömningen. I nästa
steg får man därefter avgöra, om felet är relevant i den meningen att köparen
kan göra åtminstone någon påföljd gällande. Detta andra steg kan då kallas för rdevansbedömning-en.
' Ett fel kan sakna relevans t.ex. därför att köparen bort märka del, eller
därför att felanspråket är preskriberat. Men det är lika fullt etl fel.
Fördelen med denna metod är att felbegreppet får ett enhetligt innehåll; det
rör i princip enbart köpeobjektets egenskaper. Vid relevansbedömningen kan man
sedan föra in sådana omständigheter som parternas vetskap och handlande, vilket
avgör om felet anses relevant eller ej.

Med
denna metod är således ell fel något som en säljare i princip kan bd ansvarig
för. Om säljaren blir ansvarig beror på om felet kan anses uppläckbart eller
ej, vilket kan variera beroende på omländighelerna i det särskilda fallet
(felsymtom, varnande eller lugnande besked från säljaren m.m.) — Det bör dock
betonas att subjektiva moment hör hemma inte bara under relevansbedömningen.
Vid bedömningen av om det föreligger konkret standard eller ej kommer
subjektiva moment in; en annan benämning på konkret standard är ju subjektiv
standard. När det gäller s. k. enuntiationer kommer subjektiva moment in i felbedömningen,
som vid första påseende ser ut att kunna höra lill relevansbedömningen.

En
fördel med denna tvåstegsmetod är också att man tvingas alt sorlera olika
moment och bedöma dem i .>-ätt ordning. Det är t. ex. ointressant om en
defekt är svår all upptäcka eller ej, om man redan vid felbedömningen kan
konstatera att det inte rör 5ig om något fel i rättslig mening. Ju snabbare man
i sitt resonemang kan konkludera atl det föreligger ell fel i rättslig mening,
desto tydligare blir del följande resonemanget, eftersom man kan använda termen
fel i en helt entydig mening.

Hovrätten
har tidigare varit inne på frågan om definition av felbegreppet. Frågan har
också nyss berörts i anslutning till felbedömning och relevansbedömning. Det
har framgått atl det enligt hovrättens mening är nödvändigt att definiera delta
begrepp. Hovrätten går därför nu över till att redogöra för ett sätt att
definiera felbegreppet.

Fel
i köprällslig mening är en avvikelse från en standard på köpeobjeklet, som
köparen har rätt att kräva att köpeobjektet skall ha. Denna definition ger
naturligtvis ingen vägledning, förrän man gjort klart vilken

'Carbell, si 76-177.

' Modellen med felbedömning och relevansbedömning har
ursprungligen lanserats

v Rodhe, se Handbok i obligationsrätt, 1956,§§ 22 och 24.

standard köparen har rätt
att kräva. Det är således i den ändan man får Prop. 1989/90:77

börja. Bilaga 8

Den
standard köparen har rätt att kräva atl köpeobjeklet skall ha, kan bestämmas på
två olika sätt, beroende på om avtalet anger en standard eller om det inte gör
det. Med avtalet menas då avtalet i vid bemärkelse, d. v. s. man får även ta
hänsyn lill vad som förekommit under förhandlingarna m.m.

Om köpeobjektets standard framgår av avtalet (i vid bemärkelse), talar
man om en konkret standard (eller en individuellt bestämd standard eller en
subjektiv standard). En avvikelse från en sålunda konkret eller individuellt
bestämd standard kan i konsekvens med delta kallas konkret fel.

Om man inte av avtalet (ens i vid bemärkelse) kan sluta sig till, all
någon konkret eller individuell standard avtalats, ger således avtalet ingen
vägledning. Då får man försöka all på ell mera objektivt sätt fastställa
vilken standard köpeobjeklet skall ha. Man gör här i stället en abstrakt bedömning.
Köpeobjeklet skall hålla en abstrakt standard (eller en objektivt bestämd
standard). Man bmkar även tala om "normal standard". Utgångspunkten
för de abstrakta felreglema är, att man försökt fastställa vad en
"genomsnittlig" köpare "normalt" skall kunna förvänta sig
av köpeobjeklet.'* Regler angående abstrakt standard måste med nödvändighet la
hänsyn lill både typiska köpar- och typiska säljarinlressen (medan vid konkret
standard de enskilda partema själva tagit ställning). En avvikelse från en
sålunda abstrakt fastställd standard kan kallas för abstrakt fel.

När
en tvist uppstår mellan köpare och säljare humvida fel föreligger eller ej, är
det således i första hand i avtalet (i vid bemärkelse) som man får söka
ledning. Eftersom felreglema i 4 kap JB är positiva, kan ju parterna fritt
bestämma vilka egenskaper köpeobjeklet skall ha (eller sakna). Kan man
fastställa en konkret standard, får man jämföra om köpeobjeklels egenskaper
stämmer överens med den sålunda fastställda konkreta standarden. I första hand
görs således en konkret felbedömning. Om avtalet däremoi inte ger någon ledning
om köpeobjeklels standard, får man gå vidare till reglema om abstrakt standard.
— Givetvis kan det ofta bli tolkningsproblem, om en klausuls innebörd är oklar,
eller om den konkreta standarden skall gmndas bara på vad som förekommit i
samband med köpet (d. v. s. då förhandlingarna i frågan inte satt några spår i
själva köpehandlingen). Ofta kan det vara svårt atl avgöra om en överenskommelse
föreligger, direkt eller konkludent. Först när det är helt klart alt avtalet (i
vid bemärkelse) tiger i fråga om köpeobjeklels standard är det, som nämnts,
aktuellt att gå över lill den abstrakta bedömningen. Gränsen mellan konkret och
abstrakt standard sammanfaller därför i princip med gränsen mellan tolkning och
utfyllning. Man bör således ha den principiella skillnaden mellan konkret och
abstrakt bestämd standard klar. Detta är särskilt viktigt när man stöter på
fall där man kan tala om en glidande övergång mellan de båda fallen.

'* Hovrätten vill i detta sammanhang föreslå att man i
motiven uttalar att bristfallig

heter som i förhållande till köpeskillingen är beloppsmässigt bagatellartade
under

alla förhållanden skall falla utanför felbegreppet. 133

Del som hovrätten anfört i
det föregående om ett altemativ till den Prop. 1989/90:77 metod som tar
utgångspunkt i köparens undersökning kan sammanfattas Bilaga 8 på följande
sätt: Vid felbedömningen avgörs vilken standard på köpeobjeklet (konkret eller
abstrakt) som köparen har rätt att kräva. Om fastigheten avviker från denna
sålunda fastställda standard föreligger etl (konkret eller abstrakt) fel. Vid rdevansbedömningen
avgörs om felet är relevant. Det viktigaste momentet vid relevansbedömningen är
atl avgöra om köparen bort upptäcka felet eller ej. Om inget särskih förekommit
har köparen "vanlig" undersökningsplikt. Har köparen kunnat iaktta
symtom på fel (fuktfläckar, dålig lukt e.d.) eller om säljaren gett honom vamande
besked, utökas undersökningsplikten. Om säljaren å andra sidan gett köparen
lugnande besked reduceras hans undersökningsplikt i motsvarande mån. Har
säljaren lämnat garanti i något avseende, reduceras undersökningsplikten
starkt."

Termen
fel bör användas bara i fråga om en företeelse som säljaren i och för sig kan
bli ansvarig för. Rör det sig om ett förhållande som säljaren ej kan bli
ansvarig för, bör i stället temier som "bristfallighet",
"defekt" eller "påstått fd" användas. Då markeras antingen all
del är klart, att det inte rör sig om fel i köprättslig mening, eller att del
kan vara tvivelaktigt om det rör sig om ell fel, eller att ett resonemang om
felbedömning förs och del således ännu inte är avgjort om fel föreligger. De
nämnda exemplen på termer är då mera allmänna och övergripande än termen fel,
eftersom de inbegriper alla fysiska bristfalligheter hur dessa än är all bedöma
rättsligt.

Hovrättens
framställning i det följande bygger på denna metod att avgöra felansvaret.
Hovrätten kommer också atl använda denna terminologi konsekvent.

Utfästelse

Hovrätten
håller med utredningen om att köparen inte har någon undersökningsplikt då
säljaren gjort utfästelse om viss egenskap hos fasligheten; i vart fall måste
undersökningsplikten reduceras starkt.

1
övriga delar anser hovrätten att betänkandet behöver kommenteras. Utredningen
framhåller att en utfästelse inte behöver innehålla något om att köparen
slipper undersöka utan att det räcker all det "klart framgår att det
verkligen är fråga om ett klart åtagande avseende fastighetens skick".*"
Hovrätten kan inte hålla med om detta. Vid uttryckliga garantier från säljarens
sida kan man möjligen tala om klara åtaganden, även om säljaren inte gör mer än
alt han garanterar att fastigheten har viss egenskap. Även om han inte
uttryckligen komletterar sin granti med atl han ålar sig ell visst ansvar om
uppgiften skulle visa sig felaktig, kan man i garantin tolka in ell sådant
åtagande. I fråga orn s.k. enuntiationer rör det sig i ännu större utsträckning
om en intolkning av ett (underförstått) åtagande. Det rör sig med andra ord
inte om klara åtaganden; det viktiga synes vara att

'Om säljaren har friskrivit sig, kan å andra sidan
undersökningsplikten utövas.

Hovrätten återkommer till detta nedan samt i avsnitt 9.

''
Betänkandet, s. 38. Kursiverat här. 134

den
uppgift som säljaren lämnar är så klar att man kan uppfatta den som Prop.
1989/90:77

en garanti eller enuntiatJon. Bilaga 8

Utredningen
redogör för några rättsfall i betänkandet. I avsnitt 3 om praxis anges myckel
kort några rättsfall om utfästelse.'" Några av dem berörs ytteriigare -
men ändå inte särskilt ingående - i avsnitt 4.2." Hovrätten anser atl
analysen av rättsfallen i flera fall är alltför summarisk. Det går att dra
betydligt fler slutsatser av rättsfallen än utredningen gjort; eftersom det
inte har något direkt betydelse för utredningens förslag förbigår dock
hovrätten denna fråga. Hovrätten vill även erinra om rättsfallet NJA 1985 s
871. HD fann att säljarens uppgift om alt dinslallationen i kökel var ny inte
"haft den precision och karaktär att det kan sägas ha varit fråga om en
utfästelse av innebörd all den elektriska installationen uppfyllde de normer
som krävs enligt gällande föreskrifter".

Södra
Roslags tingsrätt:

Tingsrätten
konstaterar att utredningsförslaget i allt väsentligt stämmer överens med
gällande räll på området. Tingsrätten delar utredningens uppfattning

-
att undersökningsplikten för
köparen och dess omfattning - alltså inte säljarens upplysningsplikt - bör vara
utgångspunkten för bedömning av fdansvarel,

-
att denna utgångspunkt bör
framgå av lagtexten, liksom också referensramen för undersökningspliktens
omfattning,

-
alt ansvaret för dolda fel
generellt sett bör läggas på säljaren,

-
att köparens undersökningsplikt
bör kunna sällas ur spel genom garantier (utfästelser) från säljarens sida
rörande faslighetens beskaflFenhel i visst hänseende,

-
all sådana garantier inte bör
ges skriftlig form för att ha rättslig verkan,

-
all muntliga ulllalanden och
uppgifter om faslighetens skick måste vara så preciserade att de har karaktären
av garanti för att en befrielse från undersökningsplikten skall kunna inträda.

Juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:

Enligt
direktiven har utredningen bland annat att söka utarbeta en lagregel som
klarare anger vad som utgör ett sådant faktiskt fel som kan åberopas av
köparen. Direktiven uttalar att man redan av lagtexten bör kunna "utläsa
vilken undersökningsplikt som köparen har". Utredningen har uppenbariigen
lagt ned e.xtra möda på denna punkt och man framlägger ett förslag till ny
utformning av § 19 där man i ell särskilt andra stycke söker precisera både
betydelsen och omfattningen av det som bmkat kallas köparens
undersökningsplikt. Därtill fogar man ell tredje stycke som är avsett atl
reglera verkningama av atl partema låter en sakkunnig besiktiga fastigheten
före köpet.

=°
Betänkandet, s 25-26.

'Betänkandet, s 37-41. 135

Bakgmnd Prop. 1989/90:77

Detta
förslag bör bedömas mot bakgmnd av hur de som utformade JB Dilsga 8 4:19
tänkte sig att reglerna om ansvaret för faktiska fel skulle tillämpas och hur
reglerna kommit att tillämpas i rättspraxis.

Utgångspunkten
var ju all köparen visserligen köper fastigheten sådan den är men att han
ändock — utan att det föreligger garanti — skall ha skydd mot vissa brister som
han inte vet om när köpeavtalet ingås utan upptäcker därefter. I nuvarande
lagtext anges villkoren för köparens skydd mot sådana brister med orden att del
skall vara fråga om avvikelser från vad köparen "med hänsyn till omsiändighetema
haft anledning räkna med vid köpet". Lagrådet, som föreslog denna
utformning, uttalade summerande att det skulle vara fråga om en bristfällighet
som "är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna med
den och ej heller bort upptäcka den" (Prop 1970:20 A s.2200. I detta
ligger tanken att köparen nu, trots att fastigheten fortfarande i princip köps
sådan den är, ges skydd mot faktiska fel om två rekvisit uppfylls, nämligen
dels alt bristen innebär en avvikelse från viss kvalitet som köparen haft
anledning räkna med vid köpet, dels att avvikelsen inte borde ha kunnat
upptäckas av köparen. Del första av dessa rekvisit går ul på att del skall vara
fråga om en "oväntad" avvikelse från en "väntad"
kvalitetsnivå. Det andra går ut på att avvikelsen skall vara "oupptäckbar".
(1 detta senare fall talar man ofta om köparens "undersökningsplikt",
vilken ju innebär att köparen inte får skydd för de avvikelser från väntad
kvalitet som han bort kunna upptäcka vid en undersökning.) När del gäller
innebörden av rekvisitet "oväntad", finns visst material i
förarbetena. Den kvalitetsnivå som anses "väntad" styrs av olika
"omständigheter" vid köpet, inte bara av vad som kan anses vara
normal standard hos jämförliga fastigheter ulan även andra omständigheter, t.
ex. vad som förekommit mellan partema vid köpet. (A s.220.) Lagrådet tar däremoi
inte upp frågan hur man avgör omfattningen av köparens
"undersökningsplikt". I sitt yttrande över lagrådels förslag tar
departementschefen inte alls upp undersökningsplikten (A s. 398).

Trots
att förarbetena alltså vid det slutliga utformandet av lagtexten inte särskilt
uppmärksammade köparens undersökningsplikt, har rättspraxis i hög grad kommit atl
ägna sig åt den faktom. HD har kommit fram till atl de föreliggande omständighetema
kan leda lill att det är rimligt att kräva att köparen företar en ganska ingående
undersökning och t ex inspekterar utrymmen som är svåråtkomliga. Typiskt är här
fallet NJA 1980 s. 555, där huset var över 30 år gammalt och i uppenbart dåligt
skick. HD slog fast atl man under sådana omständigheter kunde kräva alt köparen
log sig in i ett svåråtkomligt krypulrymme under huset och där upptäckte att de
bärande bjälkama var rötskadade. Bland annal delta avgörande har stundom lett lill
reaktionen att HD ställer överraskande stränga krav på köparen när det gäller
att undersöka fasligheten. Del fallet torde också ha bidragit till att
utredningsdirektiven "beställt" en lagtext som ger klarare besked
bland annat om köparens undersökningsplikt.

När
man söker utforma en klarare lagtext är del dock av vikt all

uppmärksamma förhållandet
mellan de två rekvisiten att brislfällighelen

136

skall
vara "oväntad" och att den skall vara "oupptäckbar". Del är
påfal- Prop. 1989/90:77 lande att förarbetena inte ägnat relationen mellan dem
någon uppmärk- Bilaga 8 samhet. Situationen i fallet NJA 1980 s.555 kan tjäna
för att belysa relationen. De omständigheter, som blev avgörande och ledde till
alt säljaren slapp ansvar för rötskadorna, var ju enligt HDs motivering atl det
"med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick måste" ha varit
"uppenbart för en köpare att det kunde finnas sådana skador på de delar av
byggnaden som endast kunde ses från kryputrymmel". Av de omständigheterna
drog HD slutsatsen att det ingick i köparens "undersökningsplikt"
att besiktiga kryputrymmel.

De
omständigheter, som HD här använt för att bestämma omfattningen av "undersökningsplikten"
och därmed av svaret på frågan om bristen var "uppläckbar" eller "oupptäckbar"..."vid
en med tillbörlig omsorg och sakkunskap förelagen undersökning" (se
referatet s568 och 569), kunde emellertid lika väl ha använts för att bestämma
vilken kvalitet på fastigheten som med hänsyn till omständigheterna var rimlig
att förvänta sig. HDs egen, nyss återgivna formulering talar ju språkligt sett
närmast för en sådan tanke. HD skulle därför, helt i överensstämmelse med
tankarna bakom lagregeln, i stället ha kunnat slå fast att byggnadens ålder och
för köparen uppenbara allmänna skick innebar all köparen hade anledning räkna
med alt det kunde finnas rötskador på bjälklagen nere i kryputrymmet. Eftersom
de skador som senare upptäcktes på bjälkarna — så kunde HD ha sagt — alltså var
väntade vid köpet, kunde köparen inte ställa säljaren lill svars för dem. De
"omständigheter", som nuvarande lagtext anger som grund för
bedömningen av vad köparen "haft anledning räkna med vid köpet", kan
alltså åberopas antingen för bedömningen av vilken kvalitet på fastigheten som
varit väntad eller för bedömningen av hur ingående undersökning man skall räkna
som rimlig för alt i det aktuella fallet avgöra om den senare uppdagade brislen
var "uppläckbar" för köparen eller inte.

Del
material som föreligger vid köpetillfället och som går in under

lagtextens ord "omständigheterna" kan alltså, som nyss sagts, i stor
ut

sträckning lika väl användas för det första som för det andra rekvisitet.

Genom alt fästa uppmärksamheten vid "undersökningsplikten" har man i

rättspraxis kommit all slå fast atl köparen, när omständigheterna så moti

verar, skulle vara skyldig att göra en mycket ingående undersökning.

Denna tendens i HDs utformning av domskälen framträder tydligt t ex i

fallen NJA 1984 s3 (sida 1 1)
och 1985 s.871 (sida 876), där HD
uttalar att

det är "omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångs

punkten (markerat här) för bedömningen av säljarens felansvar". Denna

metod - all helt gå på köparens undersökningsplikt - går egentligen

längre än vad som följer av texten i lagrådets summering "Utgångspunkten

är atl fasligheten säljs sådan den är och all följaktligen köparen för alt

trygga sig (markerat här) får verkställa undersökning" (A s.220). 1 lagrå

dets text dominerar alltså det första rekvisitet, vilken kvalitet som är alt

vänta, och köparen ges rådet att i egel intresse ta reda på (undersöka) vad

han köper. Den metod HD använt i de ovan angivna formuleringarna

innebär att man rentav i extremfallet kunde hamna i kravet alt köparen 137

monterar ner väsentliga
delar av en byggnad för att inspektera om därinne Prop. 1989/90:77 finns sådant
fel som omständigheterna i det aktuella fallet ger en "var- Bilaga 8 ningssignal"
om. Normall lär dock säljaren knappast acceptera ett sådant agerande av en
spekulant. En mera praktisk lösning uppnås därför om man i stället väljer att
använda flertalet av omständigheterna vid köpet för all enligt det första rekvisitet
avgöra vilken kvalitet på fastigheten som köparen har anledning atl räkna med.
Avvikelser från den kvalitetsnivån kan köparen sedan få skydd mot under fömtsättning
att en ytterligare särskild omständighet föreligger, nämligen all avvikelsen
bedöms inte ha varit "uppläckbar" för köparen vid köpet, När på detta
sätt frågan om köparens möjligheter all upptäcka bristen (undersökningsplikten)
tas som ell justerande andra led i bedömningen, behöver man inte ställa upp
några avancerade krav på köparens undersökning. Det räcker med en enkel
besiktning. De faktorer som kunde motivera en särskilt ingående undersökning,
har ju fått sin betydelse vid bedömningen av fastighetens väntade kvalitet och
har redan där begränsat säljarens ansvar.

Under
senare år har vid Juridiska institutionen vid Uppsala universitet liksom vid
Rättsvetenskapliga institutionen vid Göteborgs universitet pågått
rättsvetenskapliga undersökningar kring dessa problem. Tanken har varit att de
skulle kunna ge ett underlag för en något justerad metod vid tillämpningen av
reglerna om ansvar för faktiska fel enligt JB 4:19.

Föreslagna
JB 4:19 st 1 och st 2

Utredningen
har visserligen tangerat det första rekvisitet — att det skall vara fråga om en
avvikelse från vad som varit väntat. (SOU I987:30s.47y, 90ö, 94x.) När det
gäller utformningen av lagregelns nya lydelse har man dock följt
formuleringarna i HDs ovan återgivna vanliga domskäl och alltså helt inriktat
sig på del andra rekvisitet, frågan om avvikelsen varit uppläckbar
(undersökningsplikten). Delta har lett till att man i det nya andra stycket av
4:19, som ju är .avsett att närmare precisera regeln om ansvar när garanti
saknas, uttryckl igen slagit fast atl "utgångspunkten" för
bedömningen av vad köparen haft anledning räkna med är omfattningen av den
undersökning köparen har att göra före köpet. Man anger sedan att
undersökningens omfattning avgörs dels av "omständigheterna vid köpet",
dels av "den normala beskaffenheten hos järhförliga fastigheter".

Mot
den utformning utredningen här föreslår kan åtminstone göras två

anmärkningar, som båda hör samman med att man ur paragrafens första

stycke — som ju skall innehålla själva huvudregeln — lyfter bort de

avgörande orden "med hänsyn till omständigheterna". De orden har ju

hittills varit den i lagtexten utsatta grunden för ansvaret för faktiska fel

utan garanti. Till lagtextens "omständigheter" har man kunnat hänföra

inte bara sådant som styrt köparens rimliga förväntningar om fastighetens

kvalitet, t ex hans vetskap om husels ålder eller rentav hans vetskap om

viss bristfällighet, utan också den omständigheten att vissa brister som

avviker från den rimligt förväntade kvaliteten dock är upptäckbara. Del

må vara att lagtextens ord här gett föga detaljbesked. De har dock erbjudit

en grund för rättstillämpningen. 138

1
del föreslagna nya andra stycket har utredningen vall formuleringar Prop.
1989/90:77 som tycks föra över alla "omständigheterna" till atl
utgöra grund för Bilaga 8 bedömningen av vilka bristfalligheter som är upptäckbara
resp. oupptäck-bara, dvs för att bestämma vilken "undersökningsplikt"
som ligger på köparen. Därmed tycks man uttryckligen åstadkomma den situation,
som beskrivits i det föregående, där all begränsning i säljarens felansvar
tycks ligga i "undersökningsplikten". Man riskerar därmed en utveckling
som förstärker tendensen att kräva så hög aktivitet av köparen att man i
extremfallet ställer det opraktiska kravet att köparen skall montera ner en
byggnad eller kanske gräva upp dräneringen runt huset för atl ta reda på om där
finns bristfalligheter som med hänsyn till husels ålder eller andra
omständigheter kan vara sannolika. Redan denna opraktiska effekt talar emot den
föreslagna lösningen.

Innan
utredningen på detta sätt i det nya andra stycket föreslog en lagtext som
fokuserar frågan om fdansvarel till en bedömning av vad som är uppläckbart
eller ouppläckbart, borde man ha gått in på hur denna bedömning förhåller sig lill
bedömningen av vilken kvalitetsnivå på fastigheten som köparen — bortsett från
vad som varit uppläckbart — haft anledning räkna med vid köpet. Så som
utredningen utformat det nya andra stycket kunde man rentav få intrycket all
avsikten varit alt frågan vad som är uppläckbart resp ouppläckbart
(undersökningsplikten) helt skall avgöra vad köparen skall anses haft anledning
räkna med och att alltså säljaren skall bli ansvarig för alla brister som inte
var upptäckbara för köparen. Olika tecken tyder visseriigen på att utredningen
inte påsyftat en så renodlad ståndpunkt. Utredningen redovisar ju själv att
köparen inte får skydd för bristfalligheter som säljaren påpekat för honom
eller som han själv faktiskt upptäckt (s.67n). Vidare anger man (s61m) att
abstrakt fel föreligger när faslighetens skick avviker från vad som kan kallas
"normal standard hos jämförliga fastigheter" (s.6lm). Här visar
utredningen förståelse för att även andra faktorer än undersökningsplikten
skall avgöra vilka bristfalligheter säljaren kan göras ansvarig för. Tyvärr har
dock denna aspekt kommit i skymundan inte bara i lagtexten utan även i motivtexten.
Om man tagit upp en analys av den ovan nämnda relationen mellan de två rekvisiten
väntad —oväntad resp. uppläckbar-oupptäckbar, skulle man sannolikt ha markerat
alt det inte räcker med att bristen var oupptäckbar för köparen vid köpet ulan
att del också krävs alt bristen utgör en avvikelse (se det inledande ordet i
4:19!) från en kvalitetsnivå som bestäms med hänsyn till andra omständigheter
än den om bristen var uppläckbar.

Resultatet
bli nu all man riskerar intrycket alt utredningen vill helt föra över
"omständigheterna" till att styra omfattningen av köparens
"undersökningsplikt". Den självklara regeln, alt köparen inte skall
ha skydd för sådana brister som han ha vetskap om vid köpet, får därmed som
stöd i lagtexten endast det intetsägande uttrycket "haft anledning räkna
med". Samma vaga uttryck blir också det enda lagstödet för del första
härovan beskrivna rekvisitet att köparen endast får skydd för avvikeler från
den kvalitetsnivå som var rimligt väntad för honom med hänsyn till omständigheterna
vid köpet.

139

Svensk
fastighetsförmedling: Prop. 1989/90:77

Vad
gäller bedömningen av felansvaret bör framhållas, all del ytterst Bilaga 8
sällan förekommer att säljaren gör några konkreta utfästelser rörande
fastighetens skick. De upplysningar som säljaren ger, kan nästan undantagslöst
hänföras lill kategorin "allmänt lovprisande". Del är därför tillfredsställande,
att köparens undersökningsplikt nu slås fast på det föreslagna sättet.

Småhusägare
i Västerås:

En
småhusägare som säljer sitt hus som han köpt genom entreprenad kan rimligen ej
svara för dolda fel som orsakats av entreprenören och är dolda i den
bemärkelsen all okulär skada ej inträffat under hans ägotid. Således kan
säljaren inte ha någon som helst kännedom om sk dolt fel enligt ovan. Den som
från början orsakat felet bör rimligem utöver lämnade garantier inom rimlig
preskriptionstid svara för den ekonomiska skada som drabbar den köpare som
upptäcker felet. Dock anser vi all säljarens ansvar gentemot köparen avseende
sk doh fel begränsas lill tre år. Felet skall även innebära väsentlig ekonomisk
skada för köparen.