Mark- och miljööverdomstolen, mål F 18531-25

s. 1 Sida 1 av 19 i domstolens handling

• SVEA HOVRÄTT · Mark- och miljööverdomstolen · 060106
• DOM · 2026-10-19 · Stockholm
• Mål nr · F 18531-25

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Växjö tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2025-11-20 i mål nr F 1800-25, se bilaga A

PARTER

Klagande Jönköpings kommun 551 89 Jönköping

Ombud: N

Motpart Norgani Hotelleiendom i Jönköping AB, 556674-0212 c/o Pandox AB Box 15 101 20 Stockholm

Ombud: G

SAKEN Tomträttsavgäld för fastigheten i Jönköpings kommun

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom på följande sätt. Mark- och miljööverdomstolen ändrar punkten 1 i domslutet och fastställer den årliga tomträttsavgälden för fastigheten i Jönköpings kommun till 675 000 kr för avgäldsperioden som började löpa den 1 april 2026.

s. 2 Sida 2 av 19 i domstolens handling

b) Mark- och miljööverdomstolen ändrar punkten 2 i domslutet och befriar Jönköpings kommun från skyldigheten att betala ersättning för Norgani Hotelleiendom i Jönköping AB:s rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen samt förpliktar Norgani Hotelleiendom i Jönköping AB att betala ersättning för Jönköpings kommuns rättegångskostnader där med 55 850 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för mark- och miljödomstolens dom till dess betalning sker. Av beloppet avser 37 100 kr ombudsarvode.

¶2. Norgani Hotelleiendom i Jönköping AB ska betala ersättning för Jönköpings kommuns rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 22 400 kr avseende ombudsarvode jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker.

s. 3 Sida 3 av 19 i domstolens handling

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Jönköpings kommun har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska ändra mark- och miljödomstolens dom och fastställa den årliga tomträttsavgälden för fastigheten till 675 000 kr för den avgäldsperiod som började löpa den 1 april 2026. Kommunen har även yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska befria kommunen från skyldigheten att ersätta bolagets rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen och i stället förplikta bolaget att ersätta kommunens rättegångskostnader där.

Norgani Hotelleiendom i Jönköping AB (bolaget) har motsatt sig kommunens ändringsyrkanden.

Parterna har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljö- överdomstolen.

UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på i huvudsak samma sätt som i mark- och miljödomstolen, med följande förtydliganden och tillägg.

Kommunen

I punkt 5 i tomträttsavtalet stadgas att Ändring i det för fastigheten i punkt 3 bestämda utnyttjandet får icke ske utan stadens medgivande. Det innebär att det endast är sådana ändringar som går emot det avtalade utnyttjandet enligt punkt 3 som kräver kommunens medgivande. Storleken på anläggningen har lämnats blankt i punkt 3, vilket innebär att det inte finns något avtalat om hur stor byggnaden får vara. Tomträttshavaren är därför inte skyldig att inhämta kommunens medgivande när en utbyggnation sker.

s. 4 Sida 4 av 19 i domstolens handling

Att kommunen genom en frivillig överenskommelse tidigare avtalat om en viss avgäld som verkar ha grundats på den dåvarande storleken på byggnaden betyder inte att kom- munen är bunden att beräkna avgälden på samma sätt för kommande avtalsperiod.

Även om det för tillfället inte finns några planer på utbyggnation har bolaget möjlighet att genomföra framtida utbyggnationer under förutsättning att utbyggnationen inte överskrider byggrätten enligt gällande detaljplan. Jönköping växer och efterfrågan på hotellplatser kan öka. Mot denna bakgrund är det inte skäligt att bestämma markvärdet utifrån nuvarande byggnad.

Bolaget

Bolaget vitsordar inte att det skulle vara praxis att vid varje tillfälle basera markvärde- bedömningen på den maximalt tillåtna byggrätten enligt gällande detaljplan. Vilken byggrätt som ska anses vara värdegrundande är inte en principfråga utan en värderingsfråga. Att utgå från maximal byggrätt enligt detaljplanen kan vara korrekt om denna byggrätt överensstämmer med optimal ekonomisk exploatering och därför är efterfrågad på marknaden. Så är inte fallet i aktuell situation.

Kommunen har inte åberopat några omständigheter till stöd för att den byggrätt som kommunen anger skulle vara efterfrågad på marknaden. Det framstår som en anmärkningsvärd tillfällighet att kommunens sakkunnige har uppskattat byggrätten så att den multiplicerad med 1 500 kr/kvm bruttoarea (BTA) leder till samma resultat som kommunens egen beräkning utifrån taxeringsvärdet. Om det hade varit lönsamt att utnyttja en större byggrätt än den befintliga byggnaden hade bolaget gjort det. Bolaget utfäster sig att närhelst kommunen önskar teckna tilläggsavtal där byggrätten begränsas till den utnyttjade.

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Tvisten mellan parterna gäller vilken tomträttsavgäld som ska gälla för fastigheten i Jönköpings kommun under den tjugoåriga avgäldsperiod som började löpa den 1 april 2026. Parterna är överens om att tomträttsavgälden ska beräknas utifrån ett

s. 5 Sida 5 av 19 i domstolens handling

markvärde om 1 500 kr/kvm BTA och en avgäldsränta om 2,25 procent. Parterna är endast oeniga om vilken bruttoarea som ska ligga till grund för beräkning av avgälden.

Enligt praxis ska den värdegrundande byggrätten baseras på maximal byggrätt enligt detaljplan och tomträttsupplåtelse (se Mark- och miljööverdomstolens dom den 29 november 2013 i mål nr F 10282-12).

Till skillnad från mark- och miljödomstolen bedömer Mark- och miljööverdomstolen att tomträttsavtalet saknar begränsningar avseende byggrätten i detta fall. Kommunen har medgett att det inte är möjligt att fullt ut utnyttja den i detaljplanen tillåtna bygg- rätten. Den möjliga byggrätten har uppskattats av kommunen till 19 800 kvm. Något underlag för denna uppskattning har inte getts in, men den får anses innebära ett med- givande av kommunen till fördel för bolaget. Bolaget har å sin sida inte invänt att det inte skulle gå att bebygga fastigheten i den omfattning som kommunen har uppskattat, utan har anfört att det inte skulle vara ekonomiskt motiverat att utnyttja en större bygg- rätt än vad nuvarande byggnation innebär. Mark- och miljööverdomstolen ifrågasätter inte bolagets uppgifter om att det kan medföra ekonomiska svårigheter att bygga ut befintlig byggnad i pågående verksamhet. Det är emellertid inte en verksamhets kommersiella förutsättningar att utnyttja en byggrätt som är avgörande vid beräkningen av markvärdet, utan den byggrättens storlek. Mot denna bakgrund ska den värdegrundande byggrätten baseras på den byggrätt som har medgivits av kommunen.

Eftersom parterna är överens om markvärdet/kvm BTA och avgäldsräntan, ska avgälden fastställas till det belopp som kommunen har yrkat och överklagandet bifallas i den delen.

Rättegångskostnader

Kommunen har fått fullt bifall till sin talan och fördelningen av rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen ska därför ändras. Kommunen har i mark- och miljödomstolen yrkat ersättning för rättegångskostnader med 55 850 kr, varav 37 100 kr avser ombudsarvode och 18 750 kr avser kostnad för värderingsintyg. Mark-

s. 6 Sida 6 av 19 i domstolens handling

och miljööverdomstolen anser att beloppet är skäligt. Bolaget ska därför förpliktigas att ersätta kommunen för dess rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen.

Kommunen har även yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljö- överdomstolen med 22 400 kr avseende ombudsarvode. Eftersom kommunen har fått bifall till sin talan och det begärda beloppet är skäligt ska bolaget också förpliktigas att ersätta kommunens rättegångskostnader här.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast 2026-11-16

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Fredrik Ludwigs och Petra Bergman, referent, tekniska rådet Ingela Boije af Gennäs samt hovrättsrådet Frida Göranson.

Föredragande har varit Paula Pontvik.

s. 7 Sida 7 av 19 i domstolens handling

VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM Målnummer
Mark- och miljödomstolen 2025-11-20 F 1800-25
Meddelad i Växjö

PARTER

Kärande Jönköpings kommun

Ombud:

Svarande Norgani Hotelleiendom i Jönköping AB, c/o PANDOX AB Box 15 101 20 Stockholm

Ombud: G

SAKEN Tomträttsavgäld för fastigheten , Jönköping kommun

DOMSLUT

Mark- och miljödomstolen fastställer den årliga tomträttsavgälden för i Jönköpings kommun till 430 000 kronor för avgäldsperioden som börjar löpa den 1 april 2026 och som löper fram till och med den 31 mars 2046.

Jönköpings kommun ska till Norgani Hotelleiendom i Jönköping AB utge ersättning för rättegångskostnader med 50 000 kronor inklusive moms. På beloppet ska utgå ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker.

s. 8 Sida 8 av 19 i domstolens handling

BAKGRUND

Jönköpings kommun äger fastigheten Jönköping . Fastigheten är upplåten med tomträtt och nuvarande tomträttshavare är Norgani Hotelleiendom i Jönköping AB. Tomträttsavtalet löper med en avgäldsperiod om 20 år räknat från och med den 1 april 2006 till och med den 31 mars 2026.

YRKANDEN M.M.

Jönköpings kommun (kommunen) har - så som kommunen slutligt bestämt sin talan - yrkat att mark- och miljödomstolen ska fastställa den årliga tomträttsavgälden för fastigheten Jönköping till 675 000 kronor att gälla från och med den 1 april 2026. Den yrkade tomträttsavgälden beräknas på ett marknadsvärde på marken om 30 000 000 kronor och en avgäldsränta om 2,25 % inklusive s.k. triangeleffekt.

Kommunen har vidare yrkat ersättning för rättegångskostnader med 55 850 kronor, varav 37 100 kronor avser ombudsarvode och 18 750 kronor avser kostnad för värderingsintyg.

Kommunen har som stöd för sin talan anfört huvudsakligen följande.

Genom skriftligt tomträttsavtal har kommunen sedan den 1 april 1966 upplåtit fastigheten Jönköping med tomträtt för att som ändamål nyttjas till motell och därmed tillhörande verksamhet. Kommunens yrkade tomträttsavgäld om 675 000 kronor har beräknats enligt följande.

Fastigheten har vid beräkningen betraktats som en fastighet innehållande verksamhet av kommersiell art, det vill säga hotell. Detta stöds av ändamålsbeskrivningen i tomträttsavtalet, gällande detaljplan samt den faktiska användningen av marken idag. Fastigheten har en geografiskt fördelaktig placering med närhet till kommunikationer, stadskärnan och välbesökta evenemangsområden som Elmia och Husqvarna Garden m.fl.

s. 9 Sida 9 av 19 i domstolens handling

Kommunen har beräknat värdet dels utifrån gällande marktaxeringsvärde där kommunen i sin beräkning utgått från att det taxerade markvärdet utgör ca 75 % av marknadsvärdet. Då marktaxeringsvärdet uppgår till 23 000 000 kronor innebär detta ett beräknat marknadsvärde för marken om 30 666 666 kronor.

Kommunen har även tagit in extern värdering av aktuell mark. Värderingen visade ett värde på byggrätterna om 1 500 kr/kvm BTA. Därutöver beräknades fastigheten utifrån gällande detaljplan med en möjlig byggrätt om ca 25 000 30 000 kvm BTA. Det har dock bedömts svårt att på ett ändamålsenligt sätt nyttja hela byggrätten varpå ett försiktigt antagande gjorts om att den byggrätt som betingar ett värde uppgår till 19 800 BTA. Dessa förutsättningar ger ett framräknat markvärde på 29 700 000 kronor för aktuell fastighet.

Kommunen har utifrån dessa två beräkningsmetoder beslutat att tomträttsavgälden ska beräknas utifrån ett försiktigt bedömt värde för marken om 30 000 000 kronor. Med en avgäldsränta om 2,25 % (ränta vid 20-åriga avgäldsperioder enligt praxis) skulle värdet för aktuell mark innebära en ny årlig tomträttsavgäld om 675 000 kronor.

Norgani Hotelleiendom i Jönköping AB (Bolaget) har bestridit kommunens yrkande om höjning av tomträttsavgälden och har för sin del såsom Bolaget slutligt bestämt sin talan yrkat att domstolen fastställer avgälden till 430 000 kronor.

Bolagets bestridande och yrkande baseras på ett markvärde om 19 100 000 kronor och en avgäldsränta om 2,25 % inklusive s.k. triangeleffekt.

Bolaget har vidare yrkat ersättning för rättegångskostnader med 84 000 kronor avseende ombudsarvode.

Bolaget vitsordar inte att markvärdet skall bestämmas utifrån en byggrätt om 19 800 kvm BTA.

s. 10 Sida 10 av 19 i domstolens handling

Bolagets uppfattning är att markvärdet ska grundas på den faktiskt utnyttjade bruttoarean. Bolaget har ingivit en uppmätning av bruttoarean utförd av bsv arkitekter & ingenjörer AB. Den uppmätta bruttoarean uppgår till 12 710 kvm BTA (exklusive fläktrum på plan 11 om 179,5 kvm), vilket enligt Bolaget är den bruttoarea som ska läggas till grund för bedömningen av markvärdet.

Baserat på ett markvärde om 1 500 kr/kvm BTA ger detta ett totalt markvärde om avrundat 19 100 000 kronor.

Kommunen har i yttrande anfört följande.

Kommunen vidhåller att markvärdet ska bestämmas till 30 000 000 kronor i enlighet med stämningsansökan.

Kommunen anser fortsatt att nuvarande BTA är ointressant och inte ska ligga till grund för beräkning av markens marknadsvärde. Marknadsvärdet på mark bestäms i stället av vilken möjlighet det finns att bebygga aktuell mark. I aktuellt fall är det dock svårt att på ett ändamålsenligt sätt nyttja hela den byggrätt som detaljplanen medger varpå ett försiktigt antagande om möjlig byggrätt ligger till grund för den värdering som genomförts.

Om, som Bolaget hävdar, faktiskt nyttjad BTA ska ligga till grund för att bedöma fastigheters värde innebär det att obebyggda fastigheter saknar marknadsvärde. Så är dock inte fallet i verkligheten. Värdet på mark bestäms i stället utifrån den faktiska byggrätten som är möjlig att utnyttja.

Bolaget har i slutförande av talan anfört följande.

Gällande detaljplan medger en väldigt generös byggrätt. Denna har dock aldrig utnyttjats fullt ut, endast någonstans mellan 42 och 50 % har ianspråktagits. Kommunen tycks dela Bolagets uppfattning att markvärdebedömningen inte kan baseras på denna väl tilltagna byggrätt

s. 11 Sida 11 av 19 i domstolens handling

ant n byggrätt man anser att markvärdebedömningen ska grundas på. Hur man har kommit framtill siffran 19 800 kvm BTA är dock oklart.

Enligt Bolagets uppfattning är det för markvärdebedömningen ointressant vad som är tekniskt möjligt att bygga utifrån den aktuella detaljplanen, det intressanta är vad som är ekonomiskt försvarbart och därmed optimalt att bygga.

Den beräknade hotellanläggningen innehåller 209 rum, vilket ger en rumsstorlek om ca 60 kvm BTA (12 710 kvm BTA/209 rum). Baserat på denna rumsstorlek skulle ett hotell med en bruttoarea om 19 800 kvm BTA innehålla 325 rum. Moderna hotell är effektivare och baserat på en normal, genomsnittlig rumsstorlek om 50 kvm BTA skulle ett hotell i den storleksklassen innehålla 396 rum.

Nedan redovisas hotellets beläggningsgrad under de senaste åren (pandemiåren undantagna). 2019 2022 2023 2024 2025 67,9 % 58,0 % 54,2 % 55,0 % 49,5 %

Beläggningsgraden uppvisar en kraftigt sjunkande trend. Sedan 2019 har beläggningsgraden för hotellet fallit med ca 27 %. I slutet av 2022 öppnade Quality Hotel Match vid Vätterns södra strand och detta hotell har tagit stora marknadsandelar i Jönköping. Mot bakgrund av detta är det fullständigt orimligt att som kommunen anta att en ökning av antalet hotellrum med mellan 117 och 197 rum (en ökning på mellan 56 och 89 %) skulle ge en tillfredsställande ekonomisk avkastning.

Även det viktiga nyckeltalet RGI (Revenue Generation Index) uppvisar en nedåtgående trend. RGI är ett nyckeltal som används inom hotellbranschen för att mäta ett hotells intäktsgenerering i förhållande till dess konkurrensgrupp.

s. 12 Sida 12 av 19 i domstolens handling

Nyckeltalet visar om hotellet tar sin rätta andel av marknadsintäkterna. RGI beräknas som hotellets RevPar/genomsnittlig RevPar för konkurrensgruppen (RevPar är intäkt per tillgängligt rum). Det aktuella hotellets konkurrensgrupp omfattar BW PLUS John Bauer, Scandic Portalen, Vox Hotel och Comfort Jönköping.

Tidigare år har hotellets RGI legat högre än 1,0, vilket betyder att det presterade bättre än sin konkurrensgrupp. Nu har dock RGI sjunkit och ligger för närvarande på 0,97, vilket betyder att det presterar sämre än sin konkurrensgrupp (om RGI = 1,0 presterar hotellet på samma nivå som sin konkurrensgrupp). Sannolikt har lönsamheten påverkats av öppnande av Quality Hotel Match.

Det är felaktigt att som kommunen anlägga ett tekniskt i stället för ett ekonomiskt synsätt på vad som är ett optimalt bebyggande av tomten.

Mot bakgrund av ovanstående vidhåller Bolaget uppfattningen att det hotell som idag finns på tomten är det mest optimala utnyttjandet och att markvärdet därför ska grundas på den utnyttjade byggrätten om 12 710 kvm BTA. Tomträttsinnehavaren är ett vinstdrivande företag. Om det hade varit vinstgivande att bygga ett större hotell skulle man givetvis ha gjort detta.

Kommunen har i slutförande av talan anfört följande.

Bolaget anser att markens värde ska bestämmas utifrån nuvarande nyttjad byggrätt med anledning av hotellets beläggningsgrad. Kommunen delar inte detta synsätt. Verksamhetens möjlighet att locka gäster påverkar endast verksamhetens värde. Markens värde bedöms i stället utifrån vad marken får användas till enligt gällande detaljplan samt den byggrätt som tillåts. I detta fall har kommunen bedömt att hela byggrätten inte kan nyttjas och därmed har värderingen utgått från en mindre byggrätt än vad detaljplanen medger.

s. 13 Sida 13 av 19 i domstolens handling

Det föreligger inga inskränkningar i tomträttsavtalet när det gäller möjligheten att bebygga fastigheten ytterligare. Punkt tre i tomträttsavtalet har lämnats blank vilket gör att tomträttsinnehavaren inte är begränsad i att kunna genomföra utbyggnationer. Mellan 2012 2014 genomfördes en omfattande utbyggnation av hotellet. Denna utbyggnad föranledde inte någon jämkning av tomträttsavgälden i enlighet med 15 kap. 12 § JB, vilket pekar mot att båda parter ansett att nuvarande byggnad inte påverkar markens värde och således inte ska ligga till grund för tomträttsavgäldens storlek.

Angående Bolaget yrkade rättegångskostnader

Bolaget har yrkat ersättning för rättegångskostnader avseende ombudsarvode. Kommunen anser att Bolaget varit ansvarig till att processen blivit onödigt utdragen och omfattande. Bolaget yrkade i aktbilaga 14 för en viss tomträttsavgäld och justerade sedan denna talan i aktbilaga 23. Det hade då inte framkommit några nya omständigheter i ärendet eller annan anledning till att justera talan som inte var känd när första yrkandet framfördes i aktbilaga 14. Denna justering har bidragit till att mer tid har behövts läggas på ärendet. Visserligen har även kommunen justerat sin talan men detta beroende på en dom från Högsta domstolen som meddelades efter det att stämningsansökan lämnades in.

Vidare innehöll aktbilaga 23 endast konstateranden och hänvisningar som var direkt felaktiga vilket kommunen påpekade i sitt yttrande den 26 september 2025. Aktbilaga 23 bidrog således inte till processens fortskridande utan har enbart bidragit till att mer tid har behövts läggas på ärendet.

Kommunen bestrider således storleken på den yrkade ersättningen för rättegångskostnader då motpartens agerande bidragit till att ärendet blivit onödigt omfattande och tidskrävande. För det fall kommunen anses vara tappande part i målet överlåter kommunen till mark- och miljödomstolen att pröva skäligheten i motpartens yrkade ersättning för rättegångskostnader.

s. 14 Sida 14 av 19 i domstolens handling

DOMSKÄL

Målets handläggning Inte någon av parterna har begärt att domstolen håller huvudförhandling. Båda parter har beretts tillfälle att slutföra sin talan skriftligen. Domstolen har däref- ter avgjort målet utan huvudförhandling med stöd av 42 kap. 18 § första stycket punkten 5 rättegångsbalken.

Allmänt Med den begränsning som följer av 13 kap. 24 § första stycket jordabalken (1970:994) är det parterna som disponerar över föremålet för processen i ett mål om omprövning av tomträttsavgäld (se NJA 2013 s. 455). Domstolen är så- ledes bunden av en parts yrkande och medgivande rörande ändringen av tomträttsavgälden under förutsättning att avgälden härigenom inte bestäms till en nivå som går utöver rättighetshavares säkerhet. En dom i ett sådant mål får vidare inte grundas på andra omständigheter än de som åberopats av part till stöd för sin talan (se 17 kap. 3 § rättegångsbalken). I målet är ostridigt att den avgäldsperiod som nu är uppe för prövning utgör 20 år och började löpa den 1 april 2026. Det är vidare ostridigt att tomträttsavgälden för nästkommande period ska beräknas utifrån en avgäldsränta om 2,25 procent inklusive den s.k. triangeleffekten och att byggrätten ska värderas till 1 500 kr/kvm BTA. Som parterna har bestämt sin talan så är huvudfrågan i målet hur stor byggrätt som den aktuella fastigheten ska beräknas på.

Avgäldsunderlaget Vid omprövning av tomträttsavgäld ska domstolen enligt bestämmelserna i 13 kap. 11 § jordabalken bestämma avgälden för den kommande perioden på grundval av det värde marken har vid tiden för omprövningen. Vid bedöm- ningen ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrif- ter som är tillämpliga i fråga om markens användning och bebyggelse.

s. 15 Sida 15 av 19 i domstolens handling

Utöver föreskriften i 13 kap. 11 § jordabalken finns det inte någon lagregel med anvisning om hur tomträttsavgälden ska bestämmas. När parterna inte enas om avgälden, ankommer det alltså på domstolen att bestämma ett belopp som den bedömer vara skäligt i det specifika fallet utifrån det material som parterna lägger fram i målet. Tomträttsinstitutet bygger på den principiella tanken att fastighetsägaren bör kompenseras för markvärdestegringen under den långa tid som tomträttsupplåtelsen kan förväntas bestå, samtidigt som också tomträttshavarens intresse av ekonomisk trygghet och förutsebarhet så långt som möjligt tillgodoses. Detta åstadkoms i första hand genom att värdet av den upplåtna marken ligger fast under avgäldsperioden men bestäms på nytt vid inledningen av varje ny period, då verkningarna av inflationen och utvecklingen av markpriserna i området kan beaktas (jfr. HD T 3706-23).

Detta innebär vidare att det värde som ska sökas är det pris som marknaden är beredd att betala för fastigheten i avröjt skick vid regleringstidpunkten, dock med de begränsningar som är inskrivna i tomträttsavtalet.

Mark- och miljödomstolens bedömning avseende ny tomträttsavgäld Kommunen har framfört att värdet på marken ska bestämmas utifrån den faktiska byggrätt som är möjlig att utnyttja, vilket enligt kommunen uppgår till 19 800 BTA och att detta ska utgöra grund för beräkning av avgälden. Kommunen menar att det inte föreligger några inskränkningar i tomträttsavtalet när det gäller möjligheten att bebygga fastigheten ytterligare. Punkt tre i tomträttsavtalet har lämnats blank, vilket gör att tomträttsinnehavaren inte är begränsad i att kunna genomföra utbyggnationer. Bolaget å sin sida har gjort gällande att det är den faktiskt utnyttjade byggrätten i form av den hotellbyggnad som idag finns på tomten som ska utgöra grund för att bestämma värdet på marken. Den faktiskt utnyttjade byggrätten uppgår enligt Bolaget till 12 710 kvm BTA. Den uppgiften har inte ifrågasatts av kommunen.

s. 16 Sida 16 av 19 i domstolens handling

Mark- och miljödomstolen noterar att utgångspunkten enligt praxis är att ta vägledning i de begränsningar som framgår av tomträttsavtalet och detaljplanen.

Enligt tomträttsavtalet får fastigheten användas för motellanläggning och det ursprungliga tomträttsavtalet begränsas inte av någon högsta areal som fastigheten får bebyggas. Gällande detaljplan medger enligt kommunen ca 25 000 30 000 kvm BTA vilket inte finns skäl att ifrågasätta. Enligt inlämnat tilläggsavtal till tomträttsavtalet, gällande från 1 april 2006, har den tidigare avgälden baseras på ett utnyttjande av tomten med byggnader innehållande en bruttoarea om högst 10 267 kvadratmeter.

I dag utnyttjas 12 710 kvm BTA. Av det ursprungliga tomträttsavtalet framgår att en ändring av fastighetens utnyttjande inte får ske utan stadens medgivande (punkt 5). Om staden finner det påkallat ska ett tilläggsavtal träffas avseende den avgäld och övriga villkor som ska gälla vid ett ändrat utnyttjande.

Det finns därför enligt mark- och miljödomstolen inget skäl att utgå från en högre byggrätt än den som faktiskt utnyttjas. Om ytterligare byggrätt skulle tas i anspråk finns redan reglerat hur detta ska hanteras genom justering av likviden. Mark- och miljödomstolen bedömer därför att tomträttsavtalet, med sin tydliga reglering av hur ändringar i byggrätten har avsetts ska hanteras, ska vara utgångspunkten.

Mark- och miljödomstolen bedömer även att det inte är rimligt att utgå från att marknaden skulle vara beredd att betala för fastigheten i avröjt skick baserat på den byggrätt som kommunen gjort gällande. Någon ökad byggrätt än den befintliga är inte tänkt att användas.

Avgälden ska således fastställas med utgångspunkt från ett markvärde baserat på den faktiskt utnyttjade byggrätten om 12 710 kvm BTA som Bolaget har anfört.

s. 17 Sida 17 av 19 i domstolens handling

Domstolen bedömer att den höjning av avgälden som det här blir fråga om inte kan påverka eventuella panthavares intresse negativt.

Rättegångskostnader

Av 18 kap 1 § rättegångsbalken (RB) framgår att den part som förlorar målet ska ersätta motpartens rättegångskostnader. Enligt 18 kap 4 § RB kan ersättningen jämkas för det fall en talan inte bifalls fullt ut.

Bolaget får anses som vinnande part i målet, vilket innebär att kommunen ska förpliktas att ersätta Bolaget deras rättegångskostnader. Det av Bolaget yrkade beloppet är enligt mark- och miljödomstolen oskäligt högt. Det belopp som kommunen ska ersätta Bolaget med ska därför reduceras till skäliga 50 000 kronor inklusive moms.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (MMD-01)

Överklagande senast den 11 december 2025.

I domstolens avgörande har t.f. rådmannen Bengt Johansson, ordförande, och tekniska rådet Björn Bodin.

s. 18 Sida 18 av 19 i domstolens handling

Hur man överklagar Dom i mark- och miljödomstol som första instans MMD-01

Vill du att domen ska ändras i någon del kan du Vad händer sedan? överklaga. Här får du veta hur det går till. Mark- och miljödomstolen kontrollerar att överklag- andet kommit in i rätt tid. Har det kommit in för Överklaga skriftligt inom 3 veckor sent avvisar domstolen överklagandet. Det innebär att domen gäller. Ditt överklagande ska ha kommit in till domstolen inom 3 veckor från domens datum. Sista datum för Om överklagandet kommit in i tid, skickar mark- överklagande finns på sista sidan i domen. och miljödomstolen överklagandet och alla handling- ar i målet vidare till Mark- och miljööverdomstolen. Överklaga efter att motparten överklagat Har du tidigare fått brev genom förenklad delgiv- Om ena parten har överklagat i rätt tid, har den ning, kan även Mark- och miljööverdomstolen skicka andra parten också rätt att överklaga även om tiden brev på detta sätt. har gått ut. Det kallas att anslutningsöverklaga.

En part kan anslutningsöverklaga inom en extra Prövningstillstånd i Mark- och miljö- vecka från det att överklagandetiden har gått ut. Ett överdomstolen anslutningsöverklagande måste alltså komma in inom När överklagandet kommer in till Mark- och miljö- 4 veckor från domens datum. överdomstolen tar domstolen först ställning till om målet ska tas upp till prövning. Ett anslutningsöverklagande upphör att gälla om det -11 första överklagandet dras tillbaka eller av något annat Mark- och miljööverdomstolen ger prövnings- skäl inte går vidare. tillstånd i fyra olika fall.

Så här gör du i Domstolen bedömer att det finns anledning att tvivla på att mark- och miljödomstolen dömt rätt. 1. Skriv mark-och miljödomstolens namn och målnummer. i Domstolen anser att det inte går att bedöma om 2. Förklara varför du tycker att domen ska ändras. mark- och miljödomstolen har dömt rätt utan att Tala om vilken ändring du vill ha och varför du ta upp målet. tycker att Mark- och miljööverdomstolen ska ta i Domstolen behöver ta upp målet för att ge andra upp ditt överklagande (läs mer om prövnings- domstolar vägledning i rättstillämpningen. tillstånd längre ner). i Domstolen bedömer att det finns synnerliga skäl 3. Tala om vilka bevis du vill hänvisa till. Förklara att ta upp målet av någon annan anledning. vad du vill visa med varje bevis. Skicka med skriftliga bevis som inte redan finns i målet. Om du får prövningstillstånd gäller den överklag- 4. Lämna namn samt aktuella och fullständiga upp- ade domen. Därför är det viktigt att i överklagandet

Anvisningar för överklagande MMD-01 - Dom första instans gifter om var domstolen kan nå dig: postadresser, ta med allt du vill föra fram.

s. 19 Sida 19 av 19 i domstolens handling

www.domstol.se

-

Den som vill överklaga Mark- och miljö- Överklagandets innehåll överdomstolens avgörande ska göra det genom att skriva till Högsta domstolen. Överklagandet ska innehålla uppgifter om Överklagandet ska dock skickas eller lämnas till Mark- och miljööverdomstolen. 1. klagandens namn, adress, e-postadress och telefonnummer, Senaste tid för att överklaga 2. det avgörande som överklagas (domstolens namn och avdelning samt Överklagandet ska ha kommit in till Mark- dag för avgörandet och målnummer), och miljööverdomstolen senast den dag som anges i slutet av Mark- och miljö- 3. den ändring i avgörandet som klaganden överdomstolens avgörande. begär,

Beslut om häktning, restriktioner enligt 4. de skäl som klaganden vill ange för att 24 kap. 5 a § rättegångsbalken eller rese- avgörandet ska ändras, förbud får överklagas utan tidsbegränsning. 5. de skäl som klaganden vill ange för att prövningstillstånd ska meddelas, samt Om överklagandet har kommit in i rätt tid, skickar Mark- och miljööverdomstolen 6. de bevis som klaganden åberopar och överklagandet och alla handlingar i målet vad som ska bevisas med varje bevis. vidare till Högsta domstolen. Förenklad delgivning Prövningstillstånd i Högsta domstolen Om målet överklagas kan Högsta dom- stolen använda förenklad delgivning vid 2024 06 Det krävs prövningstillstånd för att Högsta domstolen ska pröva ett överklagande. utskick av handlingar i målet, under Högsta domstolen får meddela prövnings- förutsättning att mottagaren där eller i tillstånd endast om någon tidigare instans har fått information om sådan delgivning. 1. det är av vikt för ledning av rätts- tillämpningen att överklagandet prövas av Högsta domstolen eller om Mer information För information om rättegången i Högsta 2. det finns synnerliga skäl till sådan domstolen, se www.hogstadomstolen.se

Anvisning för överklagande HR - MÖD, avgörande, med pt prövning, så som att det finns grund för resning, att domvilla förekommit eller att målets utgång i Mark- och miljööverdomstolen uppenbarligen beror på grovt förbiseende eller grovt misstag.

www.domstol.se