Hyresnämnden har gett en hyresvärd tillstånd att utföra vissa förbättringsar-beten i ett bostadshus badrum i samband med ett stambyte. En hyresgäst har gjort gällande bl.a. att hyresgästerna bör ges möjlighet att behålla den befintliga badrumsinredningen. Hovrätten konstaterar att när en hyresvärds önskemål om att få byta ut den befintliga inredningen har samband med ett stambyte, är utrymmet för att vägra hyresvärden tillstånd på grund av att hyresgästerna vill behålla inredningen begränsat. Finns det ett objektivt hyresgästintresse av att få behålla inredningen, och visar hyresgästerna att stambytet skulle kunna ske på ett ekonomiskt och tekniskt försvarbart sätt med bevarande av inredningen kan dock hyresvärdens ansökan avslås. I det aktuella fallet har dessa krav inte uppfyllts. Då det inte kommit fram någon annan omständighet som innebär att det skulle vara oskäligt att lämna hyresvärden tillstånd till åtgärderna har överklagandet avslagits.
8 november 2017 · mål ÖH 2158-17
Så kom texten hit
- Källa: Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden, publicerad som beslut — myndighetens post bär inget referatnummer. Handlingen är hämtad ur Domstolsverkets egen post (svea-hyra-oh-2158-17).
- Text: läst ur domstolens PDF med pdftotext -layout, 21 sidor. Texten är domstolens egen, ord för ord; den löpande kolumntiteln och sidfotens adressuppgifter utelämnas, och rader som brutits mitt i en mening fogas ihop till stycken. Punktnumren i domskälen återges när de ligger i PDF:ens textlager; sätts de som listnumrering finns de inte i texten och saknas då även här.
- Sidor utan textlager: 7. De är bilder och OCR-läses inte — deras innehåll saknas alltså här.
- Avidentifiering: gjord av domstolen. Ratio Lex ändrar ingenting i texten utom det som står ovan, och kontrollerar den maskinellt före publicering: personnummer, e-postadresser och telefonnummer stoppar dokumentet. Namnen på domare, ombud och myndighetsföreträdare står kvar — de är i sin tjänst.
Domstolens beslut
Innehåll
s. 1 Sida 1 av 14 i domstolens handling
- SVEA HOVRÄTT · Avdelning 02 · Rotel 020103
- BESLUT · 2017-11-08 · Stockholm
- Mål nr · ÖH 2158-17
ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Hyresnämnden i Göteborg, beslut 2017-02-13 i ärende nr 7325-16, se bilaga A
PARTER
Klagande 1. K.L.
2. K.N.
3. L.N.
Ombud för 1–3: Jur.kand. M.M. Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
Motpart Kommanditbolaget Myran nr 345, 969614-9476 c/o Wallenstam AB 401 84 Göteborg
Uppgivet ombud: Fastighetsjuristen O.B. Fastighetsägarna G F R Box 53081 400 14 Göteborg
SAKEN Godkännande av förbättringsarbeten
HOVRÄTTENS AVGÖRANDE
¶1. Hovrätten skriver av målet såvitt avser K.N. och L.N..
¶2. Hovrätten avslår K.L.s överklagande.
s. 2 Sida 2 av 14 i domstolens handling
YRKANDEN I HOVRÄTTEN
K.L., K.N. och L.N. har yrkat att hovrätten ska avslå Kommanditbolaget Myran nr 345:s (hyresvärden) talan i hyresnämnden.
K.N. och L.N. har därefter återkallat sina överklaganden.
PARTS TALAN
K.L. har vidhållit vad hon anförde i hyresnämnden. Hon har i hovrätten framhållit bl.a. följande.
Vid omfattande renoveringar där alla tidstypiska detaljer tas bort blir hyresobjektet i stor utsträckning ett annat. Alltför stora avvikelser kan ses som en avvikelse från den av hyresvärden från början utlovade kontraktsförpliktelsen.
En del av badrummen i lägenheterna på Bangatan 37 har inventarier av god kvalitet och med en utformning som hyresgäster i allmänhet uppskattar. Inventarierna är rela- tivt nya och behöver inte bytas ut eftersom många hyresgäster ombesörjt underhåll på egen hand. Flertalet hyresgäster vill ha möjlighet att behålla den befintliga inredningen utan att standardhöjande åtgärder vidtas. Hyresvärden har inte gett in något underlag som visar på att de planerade arbetena skulle stämma överens med vad hyresgäster i allmänhet vill ha i fråga om standard på lägenheter.
Även om hyresgästerna blivit erbjudna ett långtgående rabattsystem innebär det endast att gentrifieringen, dvs. den sociala förändringsprocessen, skjuts fram ett antal år. Där- efter kommer många att tvingas flytta från sina hem till följd av hyreshöjningarna.
HOVRÄTTENS SKÄL
Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Utredningen är densamma som i hyres- nämnden.
s. 3 Sida 3 av 14 i domstolens handling
Avskrivning K.N. och L.N. har återkallat sina överklaganden. Målet ska därför avskrivas såvitt avser dem.
Rättsliga utgångspunkter Av 12 kap. 18 f § första stycket jordabalken framgår att hyresvärdens ansökan om till- stånd till en sådan förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 12 kap. 18 d § första stycket, ska bifallas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden ge- nomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.
Enligt fast praxis är utgångspunkten vid prövningen av om tillstånd ska lämnas att det ankommer på hyresvärden i egenskap av fastighetsägare att göra de tekniska och fas- tighetsekonomiska bedömningar som avgör omfattningen av de förbättrings- och änd- ringsåtgärder som hyresvärden anser nödvändiga och önskvärda för att vidmakthålla fastighetens värde och livslängd. Hyresvärden bestämmer även på vilket sätt åtgärder- na ska genomföras. Resulterar åtgärderna i en upprustning som inte går längre än att lägenheterna får en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av en modern lägenhet, får hyresvärden anses ha ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genom- förs.
Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs ska, enligt 12 kap. 18 f § andra stycket, hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas, s.k. objektiva hyresgästintressen. Det kan vara ett objektivt hyresgästin- tresse att få behålla äldre funktionsduglig inredning eller att få behålla inredning som är i gott skick (se prop. 2001/02:41 s. 70 f). Om det finns särskilda skäl, får även om- ständigheter som hänför sig till den enskilde hyresgästen beaktas.
När hyresvärdens önskemål om att byta ut befintlig inredning har samband med ett stambyte är utrymmet för att vägra hyresvärden tillstånd på grund av att hyresgästerna vill behålla den befintliga utredningen som regel begränsat. Finns det ett objektivt hy- resgästintresse av att få behålla den befintliga inredningen och visar hyresgästerna att stambytet skulle kunna ske på ett ekonomiskt och tekniskt försvarbart sätt med beva-
s. 4 Sida 4 av 14 i domstolens handling
rande av inredningen kan detta dock leda till att hyresvärdens ansökan avslås. (Se RH 2016:62.)
Hovrättens bedömning Hovrätten delar hyresnämndens bedömningar och utvecklar nedan endast skälen avse- ende ett par frågor som K.L. uppehållit sig vid.
Avvikelser från hyresavtalet De avvikelser avseende lägenhetens utformning och inredning som en förbättrings- eller ändringsåtgärd kan leda till jämfört med hur lägenheten såg ut när hyresavtalet ingicks, kan inte i sig tillmätas någon betydelse vid prövningen av om hyresvärden ska ges tillstånd till åtgärderna (se RH 2016:62).
Godkännande av förbättringsarbeten Parterna är överens om att det finns ett behov av att genomföra ett stambyte i fastighet- en. Det har inte framkommit något som tyder på att hyresvärdens val av hur stambytet ska genomföras har styrts av andra faktorer än tekniska och fastighetsekonomiska. De åtgärder som hyresvärden har begärt tillstånd att få utföra går inte heller utöver vad som är normalt i samband med stambyten. Hovrätten anser därmed att hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärderna.
Utifrån de uppgifter K.L. lämnat är det svårt att uttala sig om det föreligger ett objektivt hyresgästintresse av att få behålla den befintliga utredningen i badrummet. Även om ett sådant intresse skulle finnas kan hovrätten dock konstatera att det inte har presenterats någon utredning som visar att stambytet skulle kunna genomföras på ett ekonomiskt och tekniskt försvarbart sätt med bevarande av den befintliga utredningen.
Hovrätten konstaterar vidare, i likhet med hyresnämnden, att de åtgärder hyresvärden sökt tillstånd för kommer att leda till måttliga hyreshöjningar och att hyresvärden er- bjuder olika rabattsystem för att fasa in de nya hyrorna.
s. 5 Sida 5 av 14 i domstolens handling
Mot denna bakgrund, och då det inte kommit fram något subjektivt hyresgästintresse att beakta, anser hovrätten att det inte är oskäligt mot K.L. att åtgärderna genomförs. K.L.s överklagande ska därför avslås.
Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas.
I avgörandet har deltagit hovrättsråden Kazimir Åberg, Lina Forzelius, referent och Carin Häckter.
s. 6 Sida 6 av 14 i domstolens handling
HYRESNÄMNDEN I BESLUT Ärende nr
GÖTEBORG 2017-02-13 7325-16 Rotel 1
Meddelat i Göteborg
FASTIGHET/ADRESS M 303:29, Göteborg
SÖKANDE KB Myran nr 345, 969614-9476 c/o Wallenstam AB 401 84 Göteborg
Ombud: O.B. Fastighetsägarna G F R Box 53081 400 14 Göteborg
MOTPART 1. P.M.R.A.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
2. H.G.A.
¶3. A.B.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
¶4. A.B.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
s. 7 Sida 7 av 14 i domstolens handling
¶5. U.K.C.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
¶6. E.V.C.V
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
¶7. S.M.C.N.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
¶8. Y.E.
¶9. L.I.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
¶10. J.C.V.J.
Ombud: M.M.
s. 8 Sida 8 av 14 i domstolens handling
c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
¶11. P.N.J.J.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
¶12. S.N.E.L.A.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
¶13. K.S.M.L.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
¶14. K.N.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
¶15. L.E.N.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige
s. 9 Sida 9 av 14 i domstolens handling
Box 7304 402 36 Göteborg
¶16. K.A.M.S.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
¶17. S.M.T.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
¶18. H.M.V.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
¶19. M.C.W.
Ombud: M.M. c/o Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg
SAKEN Godkännande av förbättringsarbeten
s. 10 Sida 10 av 14 i domstolens handling
NÄMNDENS AVGÖRANDE
Hyresnämnden ger KB Myran nr 345 tillstånd att utföra de förbättringsarbeten som framgår av bilaga 1 s. 5 och s. 8 (vänster spalt).
YRKANDEN M.M.
KB Myran nr 345 (i fortsättningen benämnt kommanditbolaget) är lagfaren ägare till fastigheten Majorna 303:29 med adress Bangatan 37-39 i Göteborg. Fastigheten är bebyggd med fem punkthus och ett lamellhus. Ansökningarna i detta ärende avser ett av punkthusen.
Kommanditbolaget har begärt hyresnämndens tillstånd att få utföra de åtgärder som framgår av bilaga 1 s. 5 och s. 8 (vänster spalt).
H.A. och Y.E. har inte godkänt ifrågavarande förbättringsarbeten. Övriga motparter (i fortsättningen benämnda hyresgästerna) har motsatt sig bifall till kommanditbolagets yrkande.
GRUNDER OCH UTVECKLING AV TALAN
Kommanditbolaget har anfört i huvudsak följande. Byggnaderna på fastigheten är uppförda under 1960-talet. Sedvanligt underhålls- och reparationsarbete har utförts men med åren har antalet felanmälningar tilltagit. Stammarna är uttjänta och behöver bytas. Bolaget vill också anpassa lägenheterna till dagens behov och standard för att kunna gör en sådan anpassning planerar bolaget att genomföra de åtgärder som framgår av yrkandet, vilka tillsammans innebär sådana standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på lägenheternas bruksvärde.
s. 11 Sida 11 av 14 i domstolens handling
Kommanditbolaget planerar att renovera badrummen. Ytskikten måste brytas för genomförandet av stambytet. Fungerande tätskikt saknas, med några få undantag, och det har förekommit ett stort antal läckage. Badrummen innehåller i dag i stort sett ingen platsbyggd utrustning. Det skulle vidare bli dyrare att försöka montera tillbaks den utrustning som fanns i badrummen, efter det att nödvändiga åtgärder vidtagits, än att genomföra de åtgärder i badrummen som omfattas av ansökan. De åtgärder som omfattas av ansökan är erforderliga för att ta tillvara hyresvärdens berättigade intresse av att bedriva en rationell fastighetsförvaltning. Åtgärderna är vidare behövliga för att uppnå en standard som svarar mot de krav som hyresgäster idag och inom överskådlig framtid har rätt att ställa på ett funktionellt boende. Åtgärderna är även påkallade av tekniska och företagsekonomiska skäl.
Kommanditbolaget har valt ett upplägg med stor valfrihet för hyresgästerna, vilka kan välja mellan tre olika ”paket” kallade ”mini”, ”midi” respektive maxi”. Det är endast mini-paketet som är obligatoriskt. Bolaget kommer också att lämna generösa hyresrabatter. Hyresgästerna informerades om planerade åtgärder redan i november 2013. Ytterligare ett informationsbrev skickades ut i december 2014. Det har även hållits ett informationsmöte i januari 2015. Vidare har en samrådsgrupp skapats för att ge hyresgästerna medinflytande. Bolaget har beaktat synpunkter från hyresgästerna innan man slutligen bestämde vilka åtgärder man vill utföra. Fastigheten omfattar 50 lägenheter, varav 13 inte berörs. Av de återstående 37 lägenheterna har hyresgästerna i 13 lägenheter inte godkänt de aktuella förbättringsarbetena.
Hyresgästerna har uppgett i huvudsak följande. De efterfrågar lägenheter med en bevarad funktionell standard och en hyresnivå på dagens nivåer. Att detta intresse tillgodoses var en av målsättningarna med den nuvarande lagstiftningen på området, vilket framgår av att man i förarbetena till den aktuella lagstiftningen uttalat att fokuseringen på modern standard ska minska. De har förståelse för att ett stambyte måste genomföras men anser att de planerade standardhöjande åtgärderna, inklusive utbyte av fullt fungerande badrumsinredning, inte är motiverade från boendesynpunkt. Deras inställning i detta avseende delas av folk i gemen och svarar därför mot ett
s. 12 Sida 12 av 14 i domstolens handling
objektivt hyresgästintresse. De menar också att deras intresse, att motsätta sig ombyggnationen för att undvika den hyreshöjning som åtgärderna föranleder, väger tyngre än hyresvärdens intresse av att utföra ombyggnationen.
Ett bifall till kommanditbolagets yrkande kommer att medföra kraftiga hyreshöjningar, vilket medför att många inte kommer att ha råd att bo kvar i sina lägenheter. Detta bidrar i sin tur till en negativ samhällsutveckling med ökad segregation. Det har heller inte förekommit något reellt hyresgästinflytande över de planerade arbetena, vilket framgår av en enkätundersökning som genomförts.
SKÄL
Parterna har åberopat skriftlig bevisning.
Reglerna om förbättrings- och ändringsarbeten återfinns i 12 kap. jordabalken. Enligt 18 d § får en fastighetsägare endast med berörda hyresgästers samtycke eller hyres- nämndens tillstånd utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som inte har en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde eller åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av bostadslägenheten eller de allmänna utrymmena inom fastig- heten. Av 18 f § samma kapitel framgår att en hyresvärd ska få bifall till sin ansökan om hyresvärden har beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästerna att de genomförs. Vid denna bedömning ska hyresvärdens intresse vägas mot de skilda intressen som hyresgästerna i allmänhet kan antas ha.
De åtgärder hyresvärden har begärt tillstånd att få utföra är i allt väsentligt sådana som omfattas av ovanstående regler för förbättrings- och ändringsarbeten. Det har inte framkommit att åtgärderna behöver vidtas på grund av att underhållet är eftersatt. Hyresgästernas invändningar mot att åtgärderna genomförs är delvis av politisk karaktär och berör frågan om ökad segregation och s.k gentrifiering. Enligt hyres- nämndens bedömning är utrymmet för att ta hänsyn till risken för att hyresgäster tvingas flytta mycket begränsad i de nu aktuella ärenden där det är fråga om
s. 13 Sida 13 av 14 i domstolens handling
förhållandevis begränsade åtgärder med relativt måttliga hyreshöjningar, därtill med förhållandevis generösa rabatter. Åtgärderna i fråga får, även med beaktande av utfallet av de enkäter som åberopats, anses stämma överens med vad hyresgäster i allmänhet vill ha i fråga om standard på lägenheter. Det är därmed inte oskäligt att åtgärderna genomförs. Hyresvärdens ansökan ska därför bifallas.
HUR MAN ÖVERKLAGAR
Om Ni vill överklaga detta beslut ska Ni skriva till Svea hovrätt. Skrivelsen ska dock skickas eller lämnas till hyresnämnden.
För att hovrätten ska kunna ta upp Ert överklagande måste Er skrivelse ha kommit in till hyresnämnden inom tre veckor från denna dag eller senast den 6 mars 2017.
Tala om vilket beslut Ni överklagar genom att anteckna hyresnämndens namn, nämndens ärendenummer och dagen för beslutet. Ange också varför Ni anser att beslutet ska ändras och vilken ändring Ni vill ha.
Behöver Ni fler upplysningar om hur man överklagar kan Ni vända Er till hyresnämnden.
Matz Mårtensson I avgörandet har hyresrådet Matz Mårtensson samt intresseledamöterna Anna Hansson och Carina Forsberg.
s. 14 Sida 14 av 14 i domstolens handling
Bilaga 1