Bet. 2001/02:BOU3

Bostadsutskottets betänkande

2001/02:BOU3

Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor

Sammanfattning

I detta betänkande behandlar bostadsutskottet

regeringens förslag i proposition 2001/02:41

Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra

hyresrättsliga frågor. Utskottet behandlar därjämte

de sex motioner som väckts med anledning av

propositionen samt vidare motioner från den allmänna

motionstiden vilka har ett samband med

propositionens förslag.

Utskottet föreslår att riksdagen antar

propositionens lagförslag och avslår samtliga

motionsförslag.

Lagförslagen avser ändringar i hyreslagen (12 kap.

jordabalken), hyresförhandlingslagen och lagen om

arrendenämnder och hyresnämnder.

Enligt propositionens förslag skall hyresgästernas

inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder

stärkas genom en bestämmelse om att hyresnämnden,

vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen

att en åtgärd genomförs, skall väga hyresvärdens

intresse av att åtgärden genomförs mot de skilda

intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha

av att åtgärden inte vidtas. Vidare omfattar

förslaget att hyresvärden skall få ansöka om

tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd

först två månader efter det att han eller hon har

lämnat ett skriftligt meddelande om åtgärden till

hyresgästen. Det föreslås också att hyresnämnden

skall kunna förbjuda en förbättrings- eller

ändringsåtgärd som av särskild anledning kan antas

bli påbörjad utan hyresgästens godkännande eller

hyresnämndens tillstånd. En åtgärd som har utförts

utan godkännande eller tillstånd skall dessutom inte

beaktas vid prövningen av hyran förrän det har

förflutit fem år sedan åtgärden slutfördes. I

propositionen lämnas också förslag om förstärkning

av vissa andrahandshyresgästers besittningsskydd.

Även vissa regler om lokalhyra föreslås ändrade. Det

föreslås bl.a. att den ersättning som hyresgästen

har rätt till vid s.k. obefogad förlängningsvägran

alltid skall uppgå till ett belopp som motsvarar

minst en årshyra för lokalen.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 april

2002.

Till betänkandet har 28 reservationer och ett

särskilt yttrande fogats.

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

1. De åtgärder som hyresgästernas

inflytande omfattar

Riksdagen avslår motionerna 2001/02:Bo8 yrkande

1, 2001/02:Bo292 yrkande 2 och 2001/02:Bo308

yrkande 1.

Reservation 1 (mp)

2. Formerna för hyresgästinflytandet -

regeringsförslaget

Riksdagen antar regeringens förslag till lag om

ändring i jordabalken i denna del enligt bilaga

2. Därmed bifaller riksdagen proposition

2001/02:41 i denna del och avslår motion

2001/02:Bo6 yrkande 3 i denna del.

Reservation 2 (c)

3. Formerna för hyresgästinflytandet -

hyresgästernas passivitet och svarstid

Riksdagen avslår motionerna 2001/02:Bo3

yrkandena 1 och 2, 2001/02: Bo4 yrkande 1 samt

2001/02:Bo7 yrkandena 2 och 3.

Reservation 3 (m, fp, -)

Reservation 4 (v)

4. Formerna för hyresgästinflytande -

primär förhandlingsskyldighet

Riksdagen avslår motion 2001/02:Bo4 yrkande 2.

Reservation 5 (v)

5. Hyresnämndens prövning -

regeringsförslaget

Riksdagen antar regeringens förslag till lag om

ändring i jordabalken i denna del enligt bilaga

2. Därmed bifaller riksdagen proposition

2001/02:41 i denna del och avslår motionerna

2001/02:Bo3 yrkande 3 och 2001/02:Bo6 yrkande 3 i

denna del.

Reservation 6 (m, -)

Reservation 7 (c)

6. Hyresnämndens prövning - den enskilde

hyresgästens intressen

Riksdagen avslår motion 2001/02:Bo4 yrkande 3

och 2001/02:Bo8 yrkande 2.

Reservation 8 (v)

Reservation 9 (mp)

7. Utvärdering av de nya reglerna om

hyresgästinflytande

Riksdagen avslår motion 2001/02:Bo4 yrkande 4.

Reservation 10 (v)

8. Ombyggnad och varsamhetsreglerna i plan-

och bygglagen

Riksdagen avslår motionerna 2001/02:Bo6 yrkande

2 och 2001/02:Bo292 yrkande 4.

Reservation 11 (c)

9. Förbud att utföra åtgärd

Riksdagen antar regeringens förslag till lag om

ändring i jordabalken i denna del enligt bilaga

2. Därmed bifaller riksdagen proposition

2001/02:41 i denna del och avslår motion

2001/02:Bo5 yrkande 1.

Reservation 12 (kd)

10. Hyressättningssanktion -

regeringsförslaget

Riksdagen antar regeringens förslag till lag om

ändring i jordabalken i denna del enligt bilaga

2. Därmed bifaller riksdagen proposition

2001/02:41 i denna del och avslår motion

2001/02:Bo3 yrkande 4.

Reservation 13 (m, -)

11. Hyressättningssanktion - tidsgräns

m.m.

Riksdagen avslår motionerna 2001/02:Bo6 yrkande

5 och 2001/02:Bo8 yrkande 3.

Reservation 14 (c)

Reservation 15 (mp)

12. Översyn av reglerna om

hyresgästinflytande

Riksdagen avslår motion 2001/02:Bo292 yrkande

1.

13. Handikappanpassning av

bostadslägenhet

Riksdagen avslår motion 2001/02:Bo8 yrkande 4.

Reservation 16 (mp)

14. Besittningsskydd för bostadshyresgäster

vid blockuthyrning - regeringsförslaget

Riksdagen antar regeringens förslag till lag om

ändring i jordabalken i denna del enligt bilaga

2. Därmed bifaller riksdagen proposition

2001/02:41 i denna del och avslår motion

2001/02:Bo5 yrkande 2.

Reservation 17 (kd)

15. Besittningsskydd för bostadshyresgäster

vid blockhyresavtal - begreppet

blockuthyrare

Riksdagen avslår motion 2001/02:Bo4 yrkande 6.

Reservation 18 (v)

16. Interimistiska beslut om avflyttning då

hyresrätten är förverkad

Riksdagen antar regeringens förslag till lag om

ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder i denna del enligt bilaga 2. Därmed

bifaller riksdagen proposition 2001/02:41 i denna

del och avslår motion 2001/02:Bo3 yrkande 5.

Reservation 19 (m, -)

17. Ansvaret för privata hyreshus

Riksdagen avslår motion 2001/02:Bo7 yrkande 1.

Reservation 20 (fp)

18. Ersättningsreglerna

Riksdagen antar regeringens förslag till lag om

ändring i jordabalken i denna del enligt bilaga

2. Därmed bifaller riksdagen proposition

2001/02:41 i denna del och avslår motion

2001/02:Bo3 yrkande 6.

Reservation 21 (m, -)

19. Utredningen vid hyresnämnden

Riksdagen antar regeringens förslag till lag om

ändring i jordabalken i denna del enligt bilaga

2. Därmed bifaller riksdagen proposition

2001/02:41 i denna del och avslår motion

2001/02:Bo8 yrkande 5 i denna del.

Reservation 22 (mp)

20. Hyra för mindre serviceföretag

Riksdagen avslår motionerna 2001/02:A226

yrkande 10 och 2001/02: So501 yrkande 8.

Reservation 23 (c)

21. Förfarandet vid tvister

Riksdagen avslår motion 2001/02:Bo8 yrkande 5 i

denna del.

Reservation 24 (mp)

22. Indexreglering m.m. i lokalhyresavtal

Riksdagen avslår motion 2001/02:Bo3 yrkande 7.

Reservation 25 (m, -)

23. Förtida uppsägning av lokalhyresavtal

vid dödsfall

Riksdagen avslår motion 2001/02:Bo5 yrkande 3.

Reservation 26 (kd, c, fp)

24. Lagförslagen i övrigt

Riksdagen antar regeringens förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i hyresförhandlingslagen

(1978:304) och

3. lag om ändring i lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder,

enligt bilaga 2, i den mån lagförslagen inte

omfattas av vad utskottet föreslagit ovan. Därmed

bifaller riksdagen proposition 2001/02:41 i denna

del.

25. Bygglovskrav för åtgärder i

kulturhistoriskt värdefull bebyggelse

Riksdagen avslår motion 2001/02:Bo4 yrkande 5.

Reservation 27 (v, kd, c, fp)

26. Tillgänglighet m.m.

Riksdagen avslår motion 2001/02:Bo6 yrkande 1.

Reservation 28 (kd, c)

Stockholm den 22 januari 2002

På bostadsutskottets vägnar

Lennart Nilsson

Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Lennart

Nilsson (s), Bengt-Ola Ryttar (s), Lilian Virgin

(s), Owe Hellberg (v), Ulla-Britt Hagström (kd),

Sten Andersson (-), Inga Berggren (m), Anders Ygeman

(s), Siw Wittgren-Ahl (s), Sten Lundström (v),

Annelie Enochson (kd), Carl-Erik Skårman (m), Helena

Hillar Rosenqvist (mp), Rigmor Stenmark (c), Yvonne

Ångström (fp), Ewa Thalén Finné (m) och Leif

Jakobsson (s).

2001/02

BoU3

Redogörelse för ärendet

Ärendet och dess beredning

Regeringen beslutade propositionen den 18 oktober

2001. I utskottsärendet har inkommit skrivelser från

Sveriges Fastighetsägareförbund och

Lokalhyresgästerna vilka organisationer också inför

utskottet muntligen lämnat synpunkter på

regeringsförslaget.

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås ändringar i hyreslagen (12

kap. jordabalken), hyresförhandlingslagen och lagen

om arrendenämnder och hyresnämnder.

Enligt regeringsförslaget skall hyresgästernas

inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder

stärkas genom en bestämmelse om att hyresnämnden,

vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen

att en åtgärd genomförs, skall väga hyresvärdens

intresse av att åtgärden genomförs mot de skilda

intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha

av att åtgärden inte vidtas. Vidare föreslås att

hyresvärden skall få ansöka om tillstånd till en

förbättrings- eller ändringsåtgärd tidigast två

månader efter det att han eller hon har lämnat ett

skriftligt meddelande om åtgärden till hyresgästen.

Det föreslås också att hyresnämnden skall kunna

förbjuda en förbättrings- eller ändringsåtgärd som

av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan

hyresgästens godkännande eller hyresnämndens

tillstånd. En åtgärd som har utförts utan

godkännande eller tillstånd skall dessutom inte

beaktas vid prövningen av hyran förrän det har

förflutit fem år sedan åtgärden slutfördes. Om

lägenheten har hyrts ut till någon annan än den som

skulle ha godkänt åtgärden eller någon närstående

till denne, skall åtgärden dock beaktas.

Vidare föreslås att hyresgästens besittningsskydd

vid andrahandsupplåtelse stärks. En hyresgäst som

hyr en bostadslägenhet i andra hand av en hyresvärd

som har hyrt lägenheten genom ett s.k.

blockhyresavtal skall ha besittningsskydd som en

förstahandshyresgäst.

Om ett bostadshyresavtal har sagts upp med

uppsägningstid, har hyresgästen rätt att bo kvar i

lägenheten till dess att det blivit slutligt avgjort

om hyresgästen har rätt till förlängning av

hyresförhållandet eller inte. För att förhindra att

avhysningsförfarandet förhalas föreslås att

hyresnämnden i en förlängningstvist skall kunna

förordna att ett beslut om att hyresgästen skall

flytta på grund av att hyresrätten är förverkad får

verkställas även om beslutet inte har vunnit laga

kraft.

Även regler om lokalhyra behandlas i

propositionen. Förslagen bygger här på gällande rätt

enligt vilken skälig hyra för lokaler är den

gällande marknadshyran. I den föreslagna lagtexten

klargörs att marknadshyran i första hand skall

bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran

för andra liknande lokaler på orten. Det föreslås

vidare att den ersättning som hyresgästen har rätt

till vid s.k. obefogad förlängningsvägran alltid

skall uppgå till ett belopp som motsvarar minst en

årshyra för lokalen.

I propositionen behandlas även vissa frågor om

handikappanpassning av lägenheter, interimistiska

beslut om ändring av hyran, hyresgästernas ställning

då lägenheten har förstörts genom en olyckshändelse,

indexreglering av lokalhyra och förtida uppsägning

av lokalhyresavtal vid dödsfall. I dessa delar

lämnas dock inte några förslag.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 april

2002.

Utskottets överväganden

Utskottet behandlar under detta avsnitt

propositionens förslag och bedömningar i allt

väsentlig endast i de delar de mött invändningar i

motionerna.

Hyresgästinflytande vid ombyggnad

De åtgärder som hyresgästernas inflytande

omfattar

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om att

hyresgästerna skall ges initiativrätt till

ombyggnadsåtgärder och att hyresgästernas

inflytande även skall gälla åtgärder som

vidtas för att lägsta godtagbara standard

skall uppnås. Jämför reservation 1 (mp).

Enligt regeringens bedömning bör bestämmelserna om

vilka åtgärder som hyresgästernas inflytande

omfattar inte ändras.

Enligt dagens regler begränsas hyresnämndens

prövning till de åtgärder hyresvärdens ansökan

avser. Enligt motion 2001/02:Bo292 (kd) yrkande 2

bör hyresgästerna sedan hyresvärden anhängiggjort

ett ärende vid hyresnämnden ha en sådan

initiativrätt att de kan få prövade vilka åtgärder

som skall vidtas och hur de skall genomföras

(förslag om tillkännagivande).

Förslaget i motion 2001/02:Bo8 (mp) yrkande 1

avser att hyresgästerna bör ha inflytande även över

åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall uppnå

lägsta godtagbara standard (förslag om

tillkännagivande). Även i motion 2001/02:Bo308 (mp)

yrkande 1 tas frågan om lägsta godtagbara standard

upp. Enligt motionärerna bör de boende ha en

generell tale- och förhandlingsrätt även vad gäller

lägsta godtagbara standard i syfte att de skall ha

en möjlighet att påverka sina boendekostnader

(förslag om tillkännagivande).

Sedan länge har det varit ett viktigt

bostadspolitiskt mål att samtliga bostadslägenheter

skall uppfylla vissa grundläggande krav på

boendestandard. Denna grundsyn har kommit till

uttryck i reglerna om lägsta godtagbara standard.

Dessa regler omfattar, förutom en definition av

denna standard, att en hyresgäst hos hyresnämnderna

kan utverka ett upprustningsföreläggande. De

omfattar också att hyresvärden oberoende av

hyresgästens inställning får genomföra förbättringar

så att en sådan standard uppnås. Reglerna om lägsta

godtagbara standard uppbärs av ett starkt allmänt

hyresgästintresse och avser att tillgodose bl.a.

hälsoskydd samt motverka segregation. Enligt

utskottets mening kan det därför inte komma i fråga

att ge de för tillfället i ett hus boende

hyresgästerna ett bestämmande inflytande över om en

åtgärd som avser att tillgodose kravet på lägsta

godtagbara standard skall få genomföras. Utskottet

noterar att mp-motionärerna vill gå än längre genom

att ge den enskilde hyresgästen ett bestämmande

inflytande beträffande den egna lägenheten. Mp-

motionerna bör av angivna skäl inte vinna bifall.

Kd-motionärerna är av den uppfattningen att

hyresgästerna skall ges en, låt vara begränsad,

initiativrätt till vilka ombyggnadsåtgärder som

skall vidtas och hur dessa åtgärder skall

genomföras. Enligt utskottets mening skulle en sådan

ordning föra alltför långt och dess konsekvenser

skulle bli oförutsebara. Utskottet är nu inte berett

att ställa sig bakom förslaget eller någon variant

av detta. Kd-motionen bör därför inte bifallas.

Formerna för hyresgästinflytande

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör anta regeringens lagförslag och

avslå motstående motionsförslag liksom

motionsförslagen om hyresgästernas

passivitet, primär förhandlingsskyldighet och

förlängning av hyresgästernas svarstid.

Regeringsförslaget innebär att åtgärder som

avser de gemensamma delarna av fastigheten

skall ha godkänts av hyresgästerna i mer än

hälften av de berörda bostadslägenheterna.

Förslaget innebär vidare att hyresvärden

skall kunna ansöka om hyresnämndens tillstånd

att utföra en åtgärd tidigast två månader

efter det att ett skriftligt meddelande har

lämnats till hyresgästen. Jämför

reservationerna 2 (c), 3 (m, fp -,), 4 (v)

och 5 (v).

Regeringsförslaget

Regeringen har bedömt att inflytandet över

förbättrings- och ändringsåtgärder även

fortsättningsvis bör utövas av de enskilda

hyresgästerna. Det bör inte göras någon ändring i

den nuvarande bestämmelsen om att hyresvärden

skriftligen skall meddela de berörda

bostadshyresgästerna om de förbättrings- eller

ändringsåtgärder som han vill utföra. Enligt

regeringen bör det inte införas några särskilda

bestämmelser om innehållet i meddelandet eller om

skyldighet för hyresvärden att anordna

informationsmöten.

För att åtgärderna skall få vidtas skall det

liksom hittills krävas att de berörda

bostadshyresgästerna har godkänt dem eller att

hyresnämnden har lämnat tillstånd. Regeringen har

dock föreslagit att om åtgärderna avser de

gemensamma delarna av fastigheten, skall de ha

godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de

berörda bostadslägenheterna. För närvarande krävs

godkännande av hyresgästerna i minst hälften av

lägenheterna. Regeringen har vidare föreslagit att

hyresvärden skall kunna ansöka hos hyresnämnden om

tillstånd att utföra åtgärden tidigast två månader

efter det att det skriftliga meddelandet har lämnats

till hyresgästen. I dag gäller en tidsfrist på en

månad.

I motion 2001/02:Bo6 (c) yrkande 3 i denna del

yrkas avslag på propositionen i denna del.

Motionärerna motiverar sitt förslag med att parterna

på bostadshyresmarknaden genom det mellan dem

pågående samarbetet bör ges tillfälle att lösa de nu

aktuella frågorna på det sätt som passar dem bäst

utan mellanliggande ingrepp av staten.

Enligt utskottets mening saknas det anledning att

avslå regeringens förslag av det skäl motionärerna

anger. Regeringens lagförslag i denna del bör därför

antas av riksdagen.

Hyresgästernas passivitet och svarstid

I motion 2001/02:Bo3 (m) yrkande 1 föreslås

införandet av en presumtionsregel. Den skall gälla

om en hyresgäst förhåller sig passiv till

hyresvärdens meddelande. Har hyresgästen inte hört

av sig till hyresnämnden och aktivt protesterat mot

en föreslagen åtgärd, skall den anses godkänd

(förslag om tillkännagivande). Till detta

motionsförslag är kopplat ett förslag, yrkande 2, om

att hyresgästens svarstid förlängs till tre månader

(lagförslag som bör antas av riksdagen).

Också i motion 2001/02:Bo7 (fp) yrkande 2 föreslås

att en sådan presumtion skall gälla vid hyresgästens

passivitet (förslag om tillkännagivande).

Både i motion 2001/02:Bo4 (v) yrkande 1 och motion

2001/02:Bo7 (fp) yrkande 3 föreslås att hyresgästens

svarstid förlängs till tre månader (förslag om

tillkännagivande respektive lagförslag som bör antas

av riksdagen).

Det är önskvärt att hyresvärden är aktiv i sina

kontakter med hyresgästen i syfte att de skall bli

ense om de åtgärder som skall genomföras. Den

föreslagna passivitetsregeln skulle uppmuntra en

passivitet också från hyresvärdens sida. Enligt

utskottets mening bör det således inte komma i fråga

att i hyreslagen införa en bestämmelse om att en

hyresgäst genom sin passivitet skulle anses ha

godkänt en åtgärd hyresvärden önskar se genomförd.

Vidare anser utskottet att det i vart fall inte nu

bör övervägas att förlänga den av regeringen

föreslagna tvåmånadersfristen. I enlighet med vad

utskottet har anfört bör riksdagen avslå m-, v- och

fp-motionerna.

Primär förhandlingsskyldighet

I motion 2001/02:Bo4 (v) yrkande 2 föreslås att det

skall införas en primär förhandlingsskyldighet i

fråga om hyresändring med anledning av en tilltänkt

ombyggnad (förslag om tillkännagivande). Syftet är

att hyresgästen med utgångspunkt i det

förhandlingsresultatet som hyresvärden och

hyresgästorganisationen når skall kunna ta ställning

till upprustnings- och ändringsåtgärderna.

Det system för hyresgästinflytande som lagen

innehåller bygger på att hyresgästerna har vissa

rättigheter på ett individuellt plan gentemot

hyresvärden. Inget hindrar naturligtvis att

hyresgästerna samverkar i sina kontakter med

hyresvärden. En enad front mot hyresvärden kan

säkert många gånger visa sig fruktbar. Det i grunden

individbaserade systemet har fördelar, bl.a. att det

möjliggör en individuell anpassning av standarden i

lägenheterna. Också motionärerna synes godta det

individuellt anpassade systemet. Ett annat av deras

förslag i samma motion avser t.o.m. att stärka det

individuella hyresgästintresset. Förslaget att i

förväg förhandla fram hyror framstår på olika sätt

som mindre lyckat. Det går knappast att få fram ett

tillräckligt bra underlag för att kunna förhandla

fram exakta hyror som senare skall vara bindande.

Det skall ses mot bakgrund av att det kan vara fråga

om att olika åtgärder skall genomföras i de olika

lägenheterna och att man inte vet vilka av de

åtgärder hyresvärden önskar se genomförda, eller

erbjuder hyresgästerna, som kommer att genomföras.

Genomförandet är ju beroende av hyresgästernas

godkännande eller hyresvärdens tillstånd. Under

samrådet mellan hyresvärden och hyresgästerna kan

dessutom omfånget och inriktningen av ombyggnaden

komma att förändras. De fördelar som motionen syftar

till skulle inte komma att uppnås. Det bör vidare

uppmärksammas att ett genomförande av

motionsförslaget skulle medföra en skyldighet för

hyresnämnden att fastställa hyran för det fall att

hyresvärden eller hyresgästorganisationen strandar

förhandlingen.

Utskottet avstyrker på anförda skäl v-motionen.

Hyresnämndens prövning

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör anta regeringens lagförslag och

avslå motstående motionsförslag liksom

motionsförslagen om att den enskilde

hyresgästens intressen skall ges ökad tyngd.

Regeringsförslaget innebär att principerna

för den intresseavvägning som skall ske vid

hyresnämndens prövning ändras. Hyresvärdens

intresse av att åtgärden genomförs skall

vägas mot de skilda intressen som hyresgäster

i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte

vidtas. Jämför reservationerna 6 (m, -), 7

(c), 8 (v) och 9 (mp).

Regeringsförslaget

Liksom hittills bör, enligt regeringens bedömning,

gälla att hyresnämnden skall bifalla en ansökan om

tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd

om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att

åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot

hyresgästen att den genomförs. Principerna för den

intresseavvägning som skall ske vid prövningen av om

det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden

genomförs bör emellertid ändras.

Regeringen föreslår att vid prövningen av om det

är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs

skall hyresvärdens intresse av att åtgärden

genomförs vägas mot de skilda intressen som

hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden

inte vidtas. Förslaget innebär att 18 f § hyreslagen

ändras. Liksom hittills skall, om det finns

särskilda skäl, även omständigheter som hänför sig

till den enskilde hyresgästen få beaktas.

I motion 2001/02:Bo3 (m) yrkande 3 lämnas förslag

om avslag på propositionens förslag avseende ny

lydelse av 18 f § hyreslagen. Förslaget lämnas med

hänvisning till vad Lagrådet uttalat bl.a. om att

det inte kan anses tillfredsställande att sakliga

ändringar genomförs vilkas innebörd inte alls eller

endast med svårighet kan utläsas ur lagtexten och

att den föreslagna lagtexten gör rättsläget

svårbedömbart för de inblandade parterna. Enligt

motionärerna kvarstår Lagrådets kritik i förhållande

till det i propositionen framlagda förslaget.

Den tidigare omnämnda motionen 2001/02:Bo6 (c),

yrkande 3, avser även i denna del, med samma

motivering, att regeringens förslag skall avslås.

Om den gällande ordningen har sagts att den i

främsta rummet har till syfte att skapa en dialog

mellan hyresvärden och hyresgästerna. Det är enligt

utskottets mening en mycket väsentlig funktion hos

regelsystemet. Det kan konstateras att

hyresgästernas intressen när det gäller prövningen

vid hyresnämnderna i alltför stor utsträckning fått

stå tillbaka för de intressen hyresvärdarna velat

tillgodose. När det gäller större ombyggnader, som

omfattar stambyte, har läget beskrivits så att

hyresgästerna i allt väsentligt har ett reellt

inflytande endast över s.k. lyxåtgärder.

Propositionens förslag avser att öka hyresgästernas

inflytande i inte oväsentlig omfattning samtidigt

som hyresvärdarnas fastighetsekonomiska intressen

blir beaktade. Det finns, såsom regeringen redogör

för, goda skäl för denna ändrade ordning. Regeringen

har, efter viss kritik från Lagrådet, i sitt till

riksdagen lämnade förslag till ny lydelse av 18 f §

hyreslagen framhävt att inte ett hyresgästintresse

utan skilda slag av sådana intressen skall beaktas

vid den prövning hyresnämnden skall göra. Någon

närmare precisering är knappast möjlig. Den av

regeringen föreslagna formuleringen bör därför kunna

godtas. M-motionens avslagsyrkande avstyrks på

angivna skäl. Enligt utskottets mening saknas det

anledning att avslå regeringens förslag av det skäl

c-motionärerna anger. Utskottet tillstyrker således

propositionens lagförslag i denna del.

Den enskilde hyresgästens intressen

Enligt motionärerna bakom motion 2001/02:Bo4 (v)

yrkande 3 skall den enskilde hyresgästens intresse -

det subjektiva hyresgästintresset - vägas mot

fastighetsägarens utan hänsyn till det objektiva

eller vanliga hyresgästintresset (förslag om

tillkännagivande).

Förslaget i motion 2001/02:Bo8 (mp) yrkande 2

avser att den enskilde hyresgästens intressen skall

ges ökad tyngd. Enligt motionärerna kan det ske

genom en ändrad lydelse av 18 f § hyreslagen;

hyresvärdens intresse bör först vägas mot det

intresse den berörde hyresgästen har av att åtgärden

inte vidtas; först därefter kommer att särskild vikt

skall läggas vid sådana intressen som hyresgäster i

allmänhet har liksom intressen som delas av ett

betydande antal boende i de berörda fastigheterna

(förslag om tillkännagivande).

Som redan framgått anser utskottet att regeringens

förslag bör åstadkomma en rimlig avvägning mellan

olika hyresgästintressen och hyresvärdens intresse.

Det måste noteras att ombyggnadsåtgärder vanligen

kan beröra flera generationer av hyresgäster och att

de bör tilltala breda grupper av hyresgäster.

Åtgärderna måste också förefalla rimliga ur ett

fastighetsförvaltningsperspektiv sett på längre

sikt. De förslag som återfinns i v- och mp-

motionerna, som avser att det subjektiva

hyresgästinresset skall vara helt eller i mycket

stor utsträckning styrande för hyresnämndens

bedömning, skulle få alltför negativa konsekvenser i

detta avseende. Liksom hittills bör enskilda

hyresgästers önskemål som inte är ett uttryck för de

intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha

bli beaktade om det finns särskilda skäl. Motionerna

avstyrks därför.

Utvärdering av de nya reglerna om

hyresgästinflytande

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om en

utvärdering av de nya reglerna om ökat

hyresgästinflytande. Jämför reservation 10

(v).

I motion 2001/02:Bo4 (v) yrkande 4 föreslås att en

utvärdering av lagändringens effekter vad gäller

hyresgästernas inflytande (förslag om

tillkännagivande). Avsikten med motionsförslaget är

att garantera den efterstävade förändringen av

praxis som skall ge de enskilda hyresgästerna ett

reellt inflytande.

Lagrådet hade vid sin granskning av regeringens

lagförslag synpunkter på lagtextens utformning av 18

f § som reglerar hyresnämndens prövning. Lagrådet

konstaterade att formuleringarna i den gällande och

föreslagna lydelsen är mycket likartade, och att det

inte är lätt att av lagtexten sluta sig till vilken

saklig ändring som åsyftats. Även om vissa

förklaringar lämnats i motiven ansåg Lagrådet det

inte tillfredsställande att sakliga ändringar

genomförs vilkas innebörd inte alls eller endast med

svårighet kan utläsas ur lagtexten. Det anmärktes

också att kriterierna enligt såväl nu gällande

lagtext som den till Lagrådet remitterade - "det

intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha"

respektive "de intressen som hyresgäster vanligen

kan antas ha" - ger utrymme för mycket skiftande

bedömningar och gör rättsläget svårbedömbart för de

inblandade parterna.

Regeringen har med anledning av vad Lagrådet

uttalat ändrat sitt förslag till ny lydelse av 18 f

§ hyreslagen i syfte att tydliggöra den ändring som

förordas. Det torde inte vara möjligt att närmare

precisera vilken tyngd som skall tillmätas olika

faktorer. Det är mycket skiftande förhållanden som

kan råda vid en ombyggnad. Därtill kommer att

parterna kan ha mer eller mindre starka intressen i

ett enskilt fall.

Regeringen uttalar i propositionen att det kan

finnas anledning att vidta ytterligare

lagstiftningsåtgärder, om praxis inte utvecklas i

önskvärd riktning. Regeringen uttalar också sin

avsikt att följa utvecklingen på området. Mot

bakgrund av detta finns det inte nu anledning för

riksdagen att genom ett tillkännagivande ta

initiativ till att en utvärdering genomförs med det

i och för sig vällovliga syfte som anges i v-

motionen. Motionen avstyrks.

Ombyggnad och varsamhetsreglerna i plan- och

bygglagen

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om en

skyldighet för hyresnämnden att underrätta

byggnadsnämnden om en ombyggnad som

aktualiserar varsamhetsreglerna. Jämför

reservation 11 (c).

Enligt regeringens bedömning bör det inte införas

några bestämmelser om att hyresnämnden skall pröva

om en förbättrings- eller ändringsåtgärd är förenlig

med bestämmelserna om varsamhet i plan- och

bygglagen (1987:10). Om det i ett ärende om

tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd

eller ett upprustningsföreläggande uppkommer en

fråga om en åtgärd är förenlig med plan- och

bygglagens bestämmelser om varsamhet, bör

hyresnämnden underrätta byggnadsnämnden. Enligt

regeringens mening bör detta regleras i förordning.

Av regeringens skäl för sin bedömning framgår att

regeringen avser att införa en

underrättelseskyldighet för hyresnämnden.

I motion 2001/02:Bo292 (kd) yrkande 4 föreslås att

hyresnämnden skall ges skyldighet att upplysa

byggnadsnämnden när ombyggnader som berör

varsamhetsreglerna i PBL skall genomföras (förslag

om tillkännagivande). I väntan på svar skall enligt

motionärerna ärendet vila i hyresnämnden.

Också i motion 2001/02:Bo6 (c) yrkande 2 föreslås

att hyresnämnderna ges skyldighet att upplysa

byggnadsnämnden när ombyggnader som berör

varsamhetsreglerna i PBL skall genomföras (förslag

om tillkännagivande).

Regeringen har förklarat sin avsikt att genom

förordning införa en underrättelseskyldighet för

hyresnämnden. Motionärerna kommer därför att bli

tillgodosedda. Det saknas enligt utskottets mening

anledning att införa en föreskrift om att

hyresnämndsärendet skall vila intill dess

byggnadsnämnden färdigbehandlat varsamhetsfrågan.

Utskottet anser med hänsyn till detta att riksdagen

bör avslå kd- och c-motionerna.

Förbud att utföra åtgärd

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör anta regeringens lagförslag och

avslå motstående motionsförslag.

Regeringsförslaget innebär att hyresnämnden

skall kunna förbjuda en förbättrings- eller

ändringsåtgärd som påbörjas eller av särskild

anledning kan antas bli påbörjad utan

godkännande av hyresgästen eller tillstånd av

hyresnämnden. Jämför reservation 12 (kd).

Enligt regeringens förslag skall hyresnämnden kunna

förbjuda en förbättrings- eller ändringsåtgärd som

påbörjas eller av särskild anledning kan antas bli

påbörjad utan godkännande av hyresgästen eller

tillstånd av hyresnämnden. Förslaget innebär att 18

h § hyreslagen får ny lydelse.

I motion 2001/02:Bo5 (kd) yrkande 1 föreslås att

riksdagen avslår regeringens förslag till ändring

av, såsom motionen får förstås, 18 h § hyreslagen.

Motionsförslaget motiveras främst med att

lagbestämmelsens förutsebarhet brister.

Lagrådet har föreslagit en viss justering av 18 h

§ hyreslagen vilket förslag regeringen följt. Syftet

har varit att bestämmelsen skall återspegla den

restriktivitet vid tillämpningen som varit avsedd.

Lagrådet har i övrigt inte haft några invändningar

vad gäller förutsebarheten hos den nya bestämmelsen.

Enligt utskottets mening bör regeringens förslag

till ny lydelse av 18 h § hyreslagen genomföras.

Utskottet tillstyrker därför propositionens förslag

i denna del och avstyrker kd-motionen.

Hyressättningssanktion

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör anta regeringens lagförslag och

avslå motstående motionsförslag liksom

motionsförslagen om sanktionens längd och

möjligheter till jämkning. Regeringsförslaget

innebär att förbättrings- eller

ändringsåtgärder som inte varit tillåtna men

som ändå vidtagits inte skall beaktas vid

prövning av hyran under fem år. Jämför

reservationerna 13 (m, -), 14 ( c) och 15

(mp).

Regeringsförslaget

Om en hyresvärd har utfört en förbättrings- eller

ändringsåtgärd utan godkännande eller tillstånd,

skall åtgärden, enligt regeringens förslag, inte

beaktas vid prövning av hyran, om det inte har

förflutit fem år sedan åtgärden slutfördes eller

lägenheten har upplåtits till en annan hyresgäst än

den som skulle ha godkänt åtgärden eller till en

hyresgäst som har övertagit lägenheten från den som

skulle ha godkänt åtgärden och som är närstående

till denne. Förslaget i denna del innebär att i

hyreslagen införs en ny paragraf, 55 a §.

Enligt förslaget i motion 2001/02:Bo3 (m) yrkande

4 skall hyresnämnden utifrån omständigheterna i

varje enskilt fall ta ställning till hur lång tid

sanktionen skall gälla (lagförslag som bör antas av

riksdagen). Sanktionen skall maximalt kunna göras

gällande i fem år.

Regeringens förslag avseende en

hyressättningssanktion gentemot den hyresvärd som

inte följer reglerna om hyresgästinflytande vid

ombyggnad är ett viktigt instrument för att

garantera regelsystemet. Enligt utskottets mening

bör därför regeringens mer verksamma förslag i denna

del bifallas. Detta innebär att utskottet avstyrker

m-motionen.

Tidsgräns m.m.

I motion 2001/02:Bo8 (mp) yrkande 3 föreslås däremot

att sanktionsregeln bör ha effekt under tio år och

att den skall gälla för närstående, t.ex. vid

dödsfall eller skilsmässa (förslag om

tillkännagivande).

I motion 2001/02:Bo6 (c) yrkande 5 föreslås att

sanktionsbestämmelserna bör kombineras med en

jämkningsregel (förslag om tillkännagivande).

Regeringens förslag synes välavvägt såväl vad

gäller sanktionstidens längd som i övrigt. Det finns

inte skäl att genom ett tillkännagivande till

regeringen nu föra vidare de förslag om en framtida

ändring av bestämmelsen såsom motionärerna bakom c-

och mp-motionerna önskar se genomförda. Motionerna

avstyrks. Erfarenheter av sanktionsregeln bör vinnas

innan ett närmare ställningstagande görs i dessa

frågor.

Översyn av reglerna för hyresgästinflytande

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om en

översyn av reglerna om hyresgästinflytande.

I motion 2001/02:Bo292 (kd) yrkande 1 föreslås att

en översyn genomförs av reglerna för

hyresgästinflytande vid ombyggnad och

förbättringsarbeten (förslag om tillkännagivande). I

motionen anges den inriktning översynen bör få.

En översyn av reglerna om hyresgästinflytande vid

ombyggnad har nyligen genomförts, och utskottet har

ovan behandlat de lagförslag som lagts fram med

anledning av denna översyn och som mött invändningar

i motioner. Det finns mot denna bakgrund inte nu

anledning att gå motionärerna till mötes. Kd-

motionen avstyrks. Det kan anmärkas att det är fråga

om en fristående motion, dvs. den har inte väckts

med anledning av propositionen utan under den

allmänna motionstiden.

Vissa andra frågor om bostadshyra

m.m.

Handikappanpassning av bostadslägenhet

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om rätt

till handikappanpassning. Jämför reservation

16 ( mp).

I propositionen redovisar regeringen att den anser att behovet

av en lagreglerad rätt för hyresgäster med

funktionshinder att utföra anpassningsåtgärder inte

förefaller vara så stort. Vidare uttalas att

principiella skäl talar mot att ge hyresgäster rätt

att utan hyresvärdens godkännande utföra mer

vittgående åtgärder i fastigheten. Dessutom påtalas

risken att en del hyresvärdar, för att undgå mera

omfattande ändringsarbeten än de annars skulle

behöva acceptera, skulle prioritera andra

bostadssökande.

I motion 2001/02:Bo8 (mp) yrkande 4 förespråkar

motionärerna att det införs en rätt till

handikappanpassning av bostadslägenheter. Yrkandet

avser åtgärder som det lämnas

bostadsanpassningsbidrag för (förslag om

tillkännagivande).

Regeringen anser övervägande skäl tala för att de

nuvarande bestämmelserna i hyreslagen om vilka

åtgärder som en hyresgäst får utföra utan

hyresvärdens samtycke inte bör utvidgas. Regeringen

säger sig dock vara beredd att, om det i framtiden

skulle visa sig att hyresvärdar vägrar låta

hyresgäster med funktionshinder utföra den typ av

åtgärder som nu avses, återkomma i frågan.

Bostadsutskottet ansluter sig till regeringens

bedömning och avstyrker motion 2001/02:Bo8 (mp)

yrkande 4.

Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid

blockuthyrning

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör anta regeringens lagförslag och

avslå motstående motionsförslag liksom

motionsförslaget om att blockuthyrning bör

ges en annan innebörd. Regeringsförslaget

innebär att en hyresgäst som hyr en

bostadslägenhet i andra hand av en hyresvärd

som har hyrt lägenheten genom s.k.

blockhyresavtal skall ha samma

besittningsskydd som hyresgäster som hyr

direkt av fastighetsägaren. Jämför

reservationerna 17 (kd) och 18 (v).

Regeringsförslaget

En hyresgäst som hyr en bostadslägenhet i andra hand

av en hyresvärd som har hyrt lägenheten genom s.k.

blockhyresavtal skall enligt regeringens förslag ha

samma besittningsskydd som hyresgäster som hyr

direkt av fastighetsägaren. Förslaget innebär en

ändring av 45 § hyreslagen.

I motion 2001/02:Bo5 (kd) yrkande 2 föreslås att

riksdagen avslår regeringens förslag till ändring av

45 § hyreslagen. Motionärerna befarar att

hanteringen av riktat boende (bostäder för äldre,

missbrukare, anställda m.m.) riskerar att försvåras

av den föreslagna lagändringen dels genom att

avtalsskyddet kommer att behöva förhandlas bort,

dels genom att fastighetsägare kan komma att bli

mindre benägna att hyra ut lägenheter till kommuner

för sådana mycket angelägna ändamål. Motionärerna

hänvisar till de remissynpunkter som Svenska

Kommunförbundet, Stockholms kommun och Malmö kommun

framfört till regeringen.

Regeringen har i propositionen konstaterat att

starka skäl talar för att andrahandsupplåtelser av

lägenheter som omfattas av blockhyresavtal skall

vara förenade med motsvarande besittningsskydd som

förstahandsupplåtelser. Utskottet delar den

bedömningen. I likhet med regeringen har utskottet

inte sådana farhågor som framförts i kd-motionen.

Riksdagen bör därför anta propositionens lagförslag

i denna del och avslå kd-motionen.

Begreppet blockuthyrare

I motion 2001/02:Bo4 (v) yrkande 6 lämnas förslag om

att begreppet blockuthyrare bör ges en tydligare

innebörd så att lagstiftningen omfattar alla som hyr

ut tre eller fler lägenheter i andra hand (förslag

om tillkännagivande).

Den utvidgning av besittningsskyddet som

regeringen föreslår gäller om upplåtaren har hyrt

lägenheten tillsammans med minst två andra

lägenheter för att hyra ut dem i andra hand.

Regeringen har i den nya bestämmelsen anknutit till

vad som menas med ett blockhyresavtal i en annan

hyreslagsbestämmelse som medger att det i

blockhyresavtal tas in förbehåll som strider mot

hyreslagens tvingande bestämmelser (1 § sjätte

stycket). Enligt utskottets mening synes detta mest

lämpligt. Utskottet avstyrker därför v-motionen.

Interimistiska beslut om avflyttning då

hyresrätten är förverkad

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör anta regeringens lagförslag och

avslå motstående motionsförslag.

Regeringsförslaget innebär att hyresnämnden i

en förlängningstvist skall kunna förordna att

ett beslut om att hyresgästen skall flytta på

grund av att hyresrätten är förverkad får

verkställas även om beslutet inte har vunnit

laga kraft Jämför reservation 19 (m, -).

Hyresnämnden skall enligt regeringens förslag i en

förlängningstvist kunna förordna att ett beslut om

att hyresgästen skall flytta på grund av att

hyresrätten är förverkad får verkställas även om

beslutet inte har vunnit laga kraft

(verkställighetsförordnande).

I motion 2001/02:Bo3 (m) yrkande 5 föreslås att

verkställighetsförordnande skall meddelas av

tingsrätt.

Motionsförslaget synes närmast vara motiverat av

att motionärerna vill avskaffa hyresnämnderna och

därför inte vill effektivisera hyresnämndens

verksamhet. Utskottet ställer sig inte bakom någon

av dessa tankar. Utskottet tillstyrker därför

propositionens lagförslag i denna del och avstyrker

motionen.

Ansvaret för privata hyreshus

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om ett

tillkännagivande om ansvaret för privata

hyreshus. Jämför reservation 20 (fp).

I motion 2001/02:Bo7 (fp) yrkande 1 föreslås att

riksdagen som sin mening skall ge regeringen till

känna vissa resonemang i fråga om ansvaret för

privata hyreshus.

Enligt utskottets mening bör riksdagen inte genom

tillkännagivanden redovisa allmänt hållna resonemang

av det slag som motionärerna föreslår. Redan av

detta skäl föreslår utskottet att riksdagen utan ett

närmare ställningstagande i sak avslår fp-motionen.

Indirekt besittningsskydd vid

lokalhyra

Ersättningsreglerna

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör anta regeringens lagförslag och

avslå motstående motionsförslag.

Regeringsförslaget innebär att om ett

hyresförhållande upphör till följd av en

obefogad vägran att förlänga avtalet, skall

hyresgästen alltid ha rätt till ersättning

motsvarande minst en årshyra. Jämför

reservation 21 (m, -).

Regeringen föreslår en ändring i 58 b § hyreslagen

som innebär att om hyresförhållandet upphör till

följd av en obefogad vägran att förlänga avtalet,

skall hyresgästen alltid ha rätt till en ersättning

motsvarande minst en årshyra. Förslaget innebär att

den nu gällande begränsningen till fyra basbelopp

tas bort.

I motion 2001/02:Bo3 (m) yrkande 6 föreslås att

riksdagen skall besluta att inte göra den föreslagna

ändringen. Enligt motionärerna framstår behovet av

regeländringen inte som klart.

Regeringen anför i propositionen att med de

hyresnivåer som nu råder i vissa storstadslägen

motsvarar minimiskadeståndet i många fall endast

någon enstaka månadshyra. Begränsningen till fyra

basbelopp sägs också leda till att skadeståndet,

ställt i relation till den totala hyreskostnaden,

blir mindre om det rör sig om en större lokal

jämfört med om det rör sig om en mindre lokal. Till

det kommer att det enligt uppgift från en

branschorganisation (Svensk Handel) under de senaste

åren har blivit allt vanligare att hyresvärdar inte

godtar den marknadshyra som hyresnämnden har angett

i sitt yttrande utan fordrar en högre hyra. Mot

denna bakgrund anser regeringen att hyresgästernas

rätt till ersättning bör stärkas. För att

besittningsskyddet inte i så hög grad skall vara

beroende av hyresgästens verksamhet och lönsamhet

föreslås att begränsningen av minimiersättningen

till fyra basbelopp tas bort.

Bostadsutskottet ansluter sig till regeringens

bedömningar och tillstyrker regeringsförslaget i

denna del samt avstyrker m-motionen.

Utredningen vid hyresnämnden

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om

utredningen vid hyresnämnden. Jämför

reservation 22 (mp).

I motion 2001/02:Bo8 (mp) yrkande 5 i denna del

anser motionärerna att det bör införas en

bestämmelse om att ett yttrande i hyresnämnden skall

grundas på utredningen i ärendet.

Regeringen har gjort bedömningen att det inte bör

införas en bestämmelse om att ett yttrande i

hyresnämnden skall grundas på utredningen i ärendet.

Enligt propositionen får redan gällande rätt anses

innebära att hyresnämnden i alla slag av

prövningsförfaranden skall grunda sitt avgörande på

den utredning som parterna har åberopat. Vidare att

i förarbetena till bestämmelsen om skälig hyra anges

att nämnden själv får tillföra ärendet

jämförelsematerial endast om nämnden finner att den

av parterna åberopade utredningen är bristfällig

eller uppenbart missvisande och att parterna då

måste få del av materialet och beredas tillfälle att

yttra sig över det. Avslutningsvis anmärker

regeringen att en sådan bestämmelse skulle - såsom

flera remissinstanser har påpekat - kunna leda till

oklarhet om vad som gäller i andra typer av ärenden

som hyresnämnden handlägger.

Bostadsutskottet ansluter sig till regeringens

bedömningar och tillstyrker den föreslagna ändringen

i 12 kap. 57 a § jordabalken och avstyrker mp-

motionen i denna del.

Hyra för mindre serviceföretag

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om hyra

för mindre serviceföretag. Jämför reservation

23 (c).

I motionerna 2001/02:A226 (c) yrkande 10 och

2001/02:So501 (c) yrkande 8 förespråkar motionärerna

att lokalhyreslagstiftningen ses över så att mindre

serviceföretag inte drabbas av oskäliga

hyreshöjningar som i sin tur medför att tillgång

till service går förlorad. Yrkandet får anses

innebära att det skall övervägas att utforma

hyreslagens bestämmelser om hyra för lokal på ett

sätt som innebär särlösningar för mindre

serviceföretag.

Beträffande hyreshöjningars skälighet vill

utskottet framhålla att (som framgår av

propositionen) ingen av remissinstanserna har

ifrågasatt att lokalens marknadshyra, dvs. den hyra

som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga

på öppna marknaden, skall utgöra norm för vad som

skall anses som skälig hyra (se 12 kap. 57 a §

första stycket jordabalken). Inte heller regeringen

har ansett att det finns anledning att ändra på

denna ordning.

Bostadsutskottet ansluter sig till regeringens

bedömningar och vill för sin del inte ställa sig

bakom särlösningar av det slag som förespråkas i c-

motionerna. Bostadsutskottet avstyrker c-motionerna.

Förfarandet vid tvister

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om

förfarandet vid tvister. Jämför reservation

24 (mp).

I motion 2001/02:Bo8 (mp) yrkande 5 i denna del

förespråkar motionärerna att hyresnämnden får

möjlighet att förlänga hyrestiden med högst tre

månader (förslag om tillkännagivande).

Motionsyrkandet och motsvarande förslag från den

utredning som föregick propositionen kan ses mot

bakgrund av att, som anges i propositionen, ett

yttrande om marknadshyra inte anses kunna avges

efter hyrestidens utgång och att detta i kombination

med andra faktorer kan leda till att hyresnämnden

inte hinner avge ett begärt yttrande.

Regeringen anser att övervägande skäl talar för

att utredningens förslag inte bör genomföras och

framhåller bl.a. att eftersom uppsägningstiden

regelmässigt uppgår till minst nio månader, bör

parterna i det stora flertalet fall hinna slutföra

sina förhandlingar och redovisa det

jämförelsematerial som de åberopar i god tid före

hyrestidens utgång. Vidare anförs att det är mycket

ovanligt att en part vägrar att gå med på en

förlängning av hyrestiden.

Om det i framtiden skulle visa sig att hyresvärdar

eller hyresgäster i ökad utsträckning vägrar gå med

på förlängning av hyrestiden när ett

marknadshyresyttrande har begärts, säger sig

regeringen emellertid vara beredd att återkomma i

frågan.

Bostadsutskottet finner för sin del inte

tillräckliga skäl för att göra en annan bedömning än

den som regeringen har gjort men vill framhålla

vikten av att utvecklingen på området följs. Mp-

motionen avstyrks i denna del.

Vissa andra frågor om lokalhyra

Indexreglering m.m. i lokalhyresavtal

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om

indexreglering m.m. i lokalhyresavtal. Jämför

reservation 25 (m, -).

I motion 2001/02:Bo3 (m) yrkande 7 föreslås att hyra

enligt "annan beräkningsgrund" skall vara giltig vid

avtal som löper över minst två år. Yrkandet avser

främst möjligheten till indexreglering (lagförslag

till riksdagsbeslut).

Som redovisas i propositionen infördes år 1989 de

nuvarande bestämmelserna om att avtalen måste ha en

bestämd hyrestid på minst tre år om det skall vara

möjligt att bestämma hyra enligt annan

beräkningsgrund. Dessförinnan krävdes endast att

hyrestiden var längre än ett år. Bakgrunden till

1989 års ändring var att det hade visat sig att

avtalstiderna hade tenderat att minska till den

gräns då indexklausul var tillåten, dvs. i praktiken

två år. Det ansågs att nackdelarna för hyresgästerna

med indexreglering kunde uppvägas om de fick

trygghet av längre avtalstider.

Regeringen anför nu bl.a. att en återgång till den

tidigare möjligheten att indexreglera korttidsavtal

torde, vad gäller effekterna på hyresutvecklingen,

gynna främst hyresvärdarna. De nuvarande

bestämmelserna om hur hyra för lokaler skall

bestämmas bör inte ändras enligt regeringens

bedömning.

Bostadsutskottet gör samma bedömning som

regeringen och avstyrker m-motionen.

Förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid

dödsfall

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslaget om

förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid

dödsfall. Jämför reservation 26 (kd, c, fp).

I motion 2001/02:Bo5 (kd) yrkande 3 förespråkas att

dödsboet efter en avliden lokalhyresgäst skall ha

rätt att säga upp lokalhyresavtalet i förtid

(förslag om tillkännagivande).

Även detta förslag har varit föremål för

regeringens överväganden och avvisats. Bland skälen

för regeringens bedömning vill utskottet peka på

följande: Enligt utredningen brukar de frågor som

uppstår i samband med att lokalhyresgäster avlider

regleras på frivillig väg. Om det bedrivs

näringsverksamhet i lokalen och näringsverksamheten

överlåts, har dödsboet möjlighet att få

hyresnämndens tillstånd till en överlåtelse av

hyresrätten. Ett lokalhyresförhållande har vanligen

kommersiell prägel. Om hyresgästens eller dennes

dödsbo hade möjlighet att frånträda avtalet i

förtid, skulle hyresvärden inte längre få någon

kompensation för investeringen. Såsom utredningen

har påpekat finns det också anledning att anta att

en rätt till förtida uppsägning vid dödsfall skulle

leda till att hyresvärdarnas vilja att göra

investeringar i uthyrda lokaler minskar. Det kan

också antas att hyresvärdarna skulle försöka trygga

sina intressen genom att ställa krav på personlig

borgen e.d.

Bostadsutskottet anser mot denna bakgrund att det

inte föreligger tillräckliga skäl för att gå

motionärerna till mötes och avstyrker motion

2001/02:Bo5 (kd) yrkande 3.

Lagförslagen i övrigt

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör anta regeringens lagförslag i

den mån de i övrigt inte omfattas av

utskottets förslag till riksdagsbeslut.

Regeringsförslagen i dessa delar innebär

bl.a. att en hyresgästorganisation skall

kunna ansöka om att en förhandlingsordning

som har ingåtts av en annan

hyresgästorganisation skall upphävas och i

fråga om lokaler ett klargörande av att

marknadshyran i första hand skall bestämmas

med utgångspunkt i en jämförelse med hyran

för andra liknande lokaler.

Utskottet som inte finner skäl att närmare redovisa

sina överväganden beträffande regeringsförslaget i

de delar det saknas motstående motionsförslag,

tillstyrker lagförslagen i dessa delar. Det gäller

en ändring i hyresförhandlingslagen som avser att en

hyresgästorganisation skall kunna ansöka om att en

förhandlingsordning som har ingåtts av en annan

hyresgästorganisation skall upphävas. Vidare gäller

det bl.a. en ändring i hyreslagen som i fråga om

lokaler avser klargöra att marknadshyran i första

hand skall bestämmas med utgångspunkt i en

jämförelse med hyran för andra liknande lokaler.

Övriga frågor

Bygglovskrav för åtgärder i kulturhistoriskt

värdefull bebyggelse

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om

bygglovskrav för åtgärder i kulturhistoriskt

värdefull bebyggelse. Jämför reservation 27

(v, kd,, c, fp).

Motion 2001/02:Bo4 (v) yrkande 5 innehåller förslag

om bygglovsprövning av inre förändringar i

kulturhistoriskt värdefull bebyggelse (förslag om

tillkännagivande).

Förslaget motsvarar yrkanden som avstyrktes av

utskottet våren 2000 och våren 2001 (bet.

1999/2000:BoU7 respektive 2000/01:BoU9).

Utskottet anförde vid det första tillfället bl.a.

följande.

Inredande av ytterligare bostad eller lokal är

bygglovspliktigt enligt 8 kap. 1 § medan inre

förändringar i övrigt i princip inte är det.

Regleringen i 8 kap. 6 § första stycket 3 PBL ger

dock kommunen - såvitt gäller byggnader som är

särskilt värdefulla från historisk,

kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig

synpunkt eller som ingår i ett bebyggelseområde

av denna karaktär - möjlighet att införa

prövningsplikt och härigenom bevaka att olika

detaljer på och även inne i dessa byggnader

bevaras. Det kan gälla t.ex. gipsfigurer,

ornament, stuckaturer, dörrar, fönster,

verandasnickerier, kakelugnar och takmålningar.

Kommunen har även möjlighet att genom

skyddsbestämmelser tillgodose bevarandeintressen.

Planlösning, intressanta konstruktioner,

installationer och fast inredning av olika slag

avsågs kunna omfattas av denna möjlighet (prop.

1985/86:1).

Som framgår av den kortfattade redogörelsen

ovan innebär nu gällande reglering att det finns

ett väl tilltaget utrymme för att genom kommunala

beslut införa prövningsplikt för inre åtgärder.

Utskottet gör samma bedömning i dag och avstyrker v-

motionen.

Tillgänglighet m.m.

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsförslagen om

tillgänglighet m.m. Jämför reservation 28

(kd, c).

Motion 2001/02:Bo6 (c) yrkande 1 tar upp frågor om

bl.a. tillgänglighet.

Motionärerna föreslår att riksdagen skall

tillkännage för regeringen som sin mening vad i

motionen anförs om att tillgängligheten måste öka i

alla boendemiljöer. De framhåller att människors

inflytande över sitt boende måste förstärkas, att

delaktighet i beslutsgången för det egna boendet ger

människor ett större självbestämmande över sitt liv,

att hela samhället stärks genom att den enskilda

människan ges ett ökat ansvar, att en trygg

boendemiljö är en grundläggande förutsättning för

god livskvalitet i boendet, att all planering måste

utgå från att alla människor involveras i

samhällsplaneringen, att människor med

funktionshinder måste få vara med och forma sina

boendemiljöer samt att tillgängligheten måste öka i

alla boendemiljöer.

De utgångspunkter som motionärerna lyfter fram

torde delas av så gott som alla. Det får således

anses vara av vikt att alla de frågor som tas upp i

motionen beaktas i det kommunala beslutsfattandet

och att tillgängligheten i den bebyggda miljön

garanteras alla. Utskottet finner dock inte

tillräckliga skäl för att göra det begärda

tillkännagivandet och avstyrker c-motionen.

Reservationer

Utskottets förslag till riksdagsbeslut och

ställningstaganden har föranlett följande

reservationer. I rubriken anges inom parentes vilken

punkt i utskottets förslag till riksdagsbeslut som

behandlas i avsnittet.

1. De åtgärder som hyresgästernas inflytande

omfattar (punkt 1) (mp)

av Helena Hillar Rosenqvist (mp).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att utskottets förslag under punkt 1 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 1. Därmed bifaller

riksdagen motionerna 2001/02:Bo8 yrkande 1 och

2001/02:Bo308 yrkande 1 samt avslår motion

2001/02:Bo292 yrkande 2.

Ställningstagande

En hyresvärd som vill utföra en förbättrings- eller

ändringsåtgärd skall antingen ha ett godkännande av

berörda hyresgäster eller tillstånd av hyresnämnden.

Godkännande behövs dock inte om åtgärden vidtas

för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta

godtagbara standard.

Hyresnämnden skall bifalla en ansökan om det inte

anses oskäligt mot hyresgästen att åtgärden

genomförs. Vid denna prövning skall hyresvärdens

intresse vägas mot det intresse som hyresgäster i

allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas

(det objektiva hyresgästintresset). Om det finns

särskilda skäl får även omständigheter som hänför

sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.

Sedan andra hälften av 1990-talet har

boendekostnadens andel av den disponibla inkomsten

ökat mer för boende med hyresrätt än för andra

boendeformer. Därför kan det betraktas som ett

''''''''objektivt hyresgästintresse'''''''' att hyrorna hålls nere

och att slentrianmässiga standardförbättringar med

åtföljande hyreshöjningar undviks.

Många hyresgäster är nöjda med den standard deras

lägenhet har och tycker det är onödigt med en

ombyggnad. De uppskattar den kvalitet som finns i

det lite äldre bostadsbeståndet och vill bevara den

med varsam upprustning hellre än utbyte av skåp och

bänkar.

Av detta följer att hyresgästerna bör ha

inflytande även över åtgärder som vidtas för att en

lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard,

vilket bör ges regeringen till känna.

Jag föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed

bifaller riksdagen motionerna 2001/02:Bo8 (mp)

yrkande 1 och 2001/02:Bo308 (mp) yrkande 1 samt

avslår motion 2001/02:Bo292 (kd) yrkande 2.

2. Formerna för hyresgästinflytandet -

regeringsförslaget (punkt 2) (c)

av Rigmor Stenmark (c).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att utskottets förslag under punkt 2 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen avslår regeringens förslag i denna del.

Därmed bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo6 (c)

yrkande 3 i denna del.

Ställningstagande

I propositionen presenteras förslag som innebär att

hyresgästernas inflytande över förbättrings- och

ändringsåtgärder stärks.

I början av året träffades en överenskommelse om

utveckling av hyresboendet mellan organisationerna

på bostadshyresmarknaden, Hyresgästernas

Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund och

SABO. De tre organisationerna är överens om att

diskutera hur hyresrätten kan utvecklas för att få

en väl fungerande hyresmarknad med hyresbostäder som

hyresgästerna efterfrågar. En av de

diskussionsgrupper som bildats behandlar bland annat

inflytandefrågor i hyresboendet, där frågan om

hyresgästinflytande vid förbättrings- och

ombyggnadsåtgärder ingår som en del.

Utgångspunkten för diskussionerna är att inom

ramen för gällande lagstiftning finna former för

hyresgästinflytandet som de tre organisationerna

sedan skall kunna rekommendera sina medlemmar att

följa. Mot bakgrund av de politiska låsningar som

finns kring reglerna för hyresbostäder är det

viktigt att det konstruktiva samarbete som inletts

mellan bostadshyresmarknadens parter får fortsätta

utan mellanliggande ingrepp av staten.

Jag anser att det är olyckligt att regeringen

lägger fram förslag om ändrade regler för

hyresgästinflytandet just nu eftersom det pågår

diskussioner mellan parterna på bostadsmarknaden som

bl.a. rör inflytandefrågor i hyresboendet.

Jag anser därför att de förslag i propositionen

som rör formerna för hyresgästinflytandet och

hyresnämndens prövning inte bör genomföras. Detta

bör riksdagen besluta om.

Jag föreslår således att riksdagen avslår

regeringens förslag i denna del. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo6 (c) yrkande 3 i denna

del.

3. Formerna för hyresgästinflytandet -

hyresgästernas passivitet och svarstid

(punkt 3) (m, fp, -)

av Sten Andersson (-), Inga Berggren (m), Carl-

Erik Skårman (m), Yvonne Ångström (fp) och Ewa

Thalén Finné (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 3 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 3. Därmed bifaller

riksdagen motionerna 2001/02:Bo3 yrkande 1 och

2001/02:Bo7 yrkande 2, bifaller delvis motionerna

2001/02:Bo3 yrkande 2 och 2001/02:Bo7 yrkande 3 samt

avslår motion 2001/02:Bo4 yrkande 1.

Ställningstagande

Om förbättrings- och ändringsåtgärder skall utföras

måste hyresvärden skriftligen meddela hyresgästerna

detta (18 e § hyreslagen). Hyresgästerna har

därefter, enligt regeringsförslaget, två månader på

sig att godkänna åtgärden. Om inte hyresgästen hör

av sig till hyresvärden måste denne vända sig till

hyresnämnden för att få tillstånd till åtgärden.

Ansökan till hyresnämnden får, enligt regeringens

förslag, göras tidigast två månader sedan

hyresgästen lämnades det skriftliga meddelandet.

Det är bra att svarstiden för hyresgästen ökas.

Det finns dock ett inbyggt problem i systemet. Många

hyresgäster svarar inte på hyresvärdens förfrågning

på grund av att de inte har något att anmärka eller

att de glömmer bort att svara. Resultatet av detta

är att hyresnämnden tvingas besluta i ärenden där

egentligen inte någon hyresgäst motsätter sig de

föreslagna förändringarna.

Om en hyresgäst inte aktivt godkänt en åtgärd

innebär dagens regler att hyresvärden måste vända

sig till hyresnämnden. Detta medför ökade kostnader

och en ökad belastning för hyresnämnderna. Ett

bättre alternativ är att införa en presumtion vid

passivitet. Har inte hyresgästen hört av sig till

hyresnämnden och aktivt protesterat mot en

föreslagen åtgärd, skall förslaget anses godkänt.

För att hyresgästen skall ges god tid att tänka

över hyresvärdens meddelande bör dock svarstiden

förlängas till tre månader. Fastighetsägaren bör ha

god framförhållning och hyresgästen bör ha tid både

att tänka över förslaget och att agera. En

förutsättning för att den förlängda svarstiden skall

införas är dock att passivitet skall räknas som ett

godkännande av förslaget.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed

bifaller riksdagen motionerna 2001/02:Bo3 (m)

yrkande 1 och 2001/02:Bo7 (fp) yrkande 2, bifaller

delvis motionerna 2001/02:Bo3 (m) yrkande 2 och

2001/02:Bo7 (fp) yrkande 3 samt avslår motion

2001/02:Bo4 (v) yrkande 1.

4. Formerna för hyresgästinflytandet -

hyresgästernas passivitet och svarstid

(punkt 3) (v)

av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 3 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 4. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo4 yrkande 1 samt avslår

motionerna 2001/02:Bo3 yrkandena 1 och 2 samt

2001/02:Bo7 yrkandena 2 och 3.

Ställningstagande

Regeringen föreslår att den tid som fastighetsägarna

måste avvakta efter det att information om

ändringsåtgärder lämnats till hyresgästerna innan de

kan vända sig till hyresnämnd skall förlängas till

två månader. Syftet är att stimulera till samråd och

förhandlingar mellan fastighetsägare och

hyresgäster. Vi anser att det finns starka skäl för

att förlänga tidsfristen ytterligare en månad. Det

huvudsakliga skälet är att hyresgästerna skall ges

ett ökat inflytande och att de således bör ges god

tid att ta ställning. I ett fastighetsägarperspektiv

har det hävdats att en längre tidsfrist kan leda

till fördyringar, men det bedömer vi vara av

marginell omfattning. Hyresgästernas möjlighet att

ta ställning väger tyngre. Vi föreslår därför att

tvåmånadersregeln ändras till en tremånadersregel,

så att fastighetsägare får vänta tre månader innan

begäran om tillstånd kan göras hos hyresnämnden.

Vi är emot en passivitetsregel av det slag som

föreslås i m- och kd-motionerna eftersom den skulle

motverka inflytandereglernas syfte att skapa samråd

mellan hyresvärden och hyresgästerna.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo4 (v) yrkande 1

och avslår motionerna 2001/02:Bo3 (m) yrkandena 1

och 2 samt 2001/02:Bo7 (fp) yrkandena 2 och 3.

5. Formerna för hyresgästinflytande - primär

förhandlingsskyldighet (punkt 4) (v)

av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 4 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 5. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo4 yrkande 2.

Ställningstagande

Hyran är vanligtvis den största kostnaden för ett

hushåll. En förändrad hyra får direkt genomslag på

ett hushålls utgifter. Ett hushåll bör ha möjlighet

att förutse vilken hyra som skall betalas. Den

framförhållningen bör finnas även på lång sikt. De

hyresförhandlingar som sker mellan fastighetsägare

och hyresgästförening måste alltid utgå från de

boendes betalningsförmåga. På samma sätt bör hänsyn

tas till betalningsförmågan vid ombyggnad och andra

åtgärder. Därför är det nödvändigt att koppla samman

den individuella förhandlingen om åtgärderna med den

kollektiva förhandlingen om den kommande hyresnivån.

Förhandlingar bör samordnas genom att primär

förhandlingsskyldighet införs. Det skulle innebära

att fastighetsägare och hyresgästorganisation först

förhandlar fram en hyra efter föreslagna åtgärder

och att de enskilda hyresgästerna sedan samlat kan

ta ställning till dessa åtgärder och

hyresförändringar. En sådan ordning ger fördelar för

fastighetsägaren genom att denne vet vilket

ekonomiskt utrymme som finns för åtgärden och då

inte behöver oroa sig för justeringar i efterhand.

För hyresgästerna blir det betydligt enklare att ta

ställning till en åtgärd om de vet vilka kostnader

det medför. Dessutom blir den organisation av

hyresgäster som har förhandlingsordning aviserad på

ett tidigt stadium.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo4 (v) yrkande 2.

6. Hyresnämndens prövning - regeringsförslaget

(punkt 5) (m, -)

av Sten Andersson (-), Inga Berggren (m), Carl-

Erik Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 5 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen avslår regeringens förslag till ny lydelse

av 12 kap. 18 f § jordabalken. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo3 yrkande 3 och avslår

motion 2001/02:Bo6 yrkande 3 i denna del.

Ställningstagande

Regeringen har föreslagit en ändring av 18 f §

hyreslagen. I paragrafen ges i andra stycket

vissa riktlinjer för prövningen av om det i ett

särskilt fall skall anses oskäligt mot en

hyresgäst att hyresvärden vidtar standardhöjande

åtgärder eller andra förändringar på fastigheten.

Det anges i styckets nuvarande lydelse att

hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs

därvid skall vägas mot det intresse som

hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att

åtgärden inte vidtas. Enligt den föreslagna nya

lydelsen skall hyresvärdens intresse av att

åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen

som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att

åtgärden inte vidtas. Lagrådet har yttrat sig

över förslaget:

De två formuleringarna är mycket likartade, och

det är inte lätt att av lagtexten sluta sig till

vilken saklig ändring som åsyftats. Även om vissa

förklaringar lämnas i motiven, kan det inte anses

tillfredsställande att sakliga ändringar

genomförs, vilkas innebörd inte alls eller endast

med svårighet kan utläsas ur lagtexten.

Det kan också anmärkas att kriterierna enligt

såväl den nu gällande som den föreslagna

lagtexten (...) ger utrymme för mycket skiftande

bedömningar och gör rättsläget svårbedömbart för

de inblandade parterna.

Lagrådets kritik kvarstår eftersom regeringen i sin

proposition inte uppfyllt Lagrådets krav. Vill man

ändra i lagen skall detta tydligt framgå. Genom

regeringens förslag saknas den förutsebarhet som

alla parter har intresse av. Om lagen är otydlig och

medför osäkerhet om rättstillämpningen riskerar

detta att gå ut över äganderätten. Vi anser därför

att 18 f § hyreslagen inte bör ändras på det sätt

som regeringen föreslagit.

Vi föreslår således att riksdagen avslår

regeringens förslag till ny lydelse av 12 kap. 18 f

§ jordabalken. Därmed bifaller riksdagen motion

2001/02:Bo3 (m) yrkande 3 och avslår motion

2001/02:Bo6 (c) yrkande 3 i denna del.

7. Hyresnämndens prövning - regeringsförslaget

(punkt 5) (c)

av Rigmor Stenmark (c).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att utskottets förslag under punkt 5 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen avslår regeringens förslag till ny lydelse

av 12 kap. 18 f § jordabalken. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo6 yrkande 3 i denna del

och avslår motion 2001/02:Bo3 yrkande 3.

Ställningstagande

I propositionen presenteras förslag som innebär att

hyresgästernas inflytande över förbättrings- och

ändringsåtgärder stärks.

I början av året träffades en överenskommelse om

utveckling av hyresboendet mellan organisationerna

på bostadshyresmarknaden, Hyresgästernas

Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund och

SABO. De tre organisationerna är överens om att

diskutera hur hyresrätten kan utvecklas för att få

en väl fungerande hyresmarknad med hyresbostäder som

hyresgästerna efterfrågar. En av de

diskussionsgrupper som bildats behandlar bl.a.

inflytandefrågor i hyresboendet, där frågan om

hyresgästinflytande vid förbättrings- och

ombyggnadsåtgärder ingår som en del.

Utgångspunkten för diskussionerna är att inom

ramen för gällande lagstiftning finna former för

hyresgästinflytandet som de tre organisationerna

sedan skall kunna rekommendera sina medlemmar att

följa. Mot bakgrund av de politiska låsningar som

finns kring reglerna för hyresbostäder är det

viktigt att det konstruktiva samarbete som inletts

mellan bostadshyresmarknadens parter får fortsätta

utan mellanliggande ingrepp av staten.

Jag anser att det är olyckligt att regeringen

lägger fram förslag om ändrade regler för

hyresgästinflytandet just nu eftersom det pågår

diskussioner mellan parterna på bostadsmarknaden som

bl.a. rör inflytandefrågor i hyresboendet.

Jag anser därför att de förslag i propositionen

som rör formerna för hyresgästinflytandet och

hyresnämndens prövning bör avslås. Detta bör

riksdagen besluta om.

Jag föreslår således att riksdagen avslår

regeringens förslag till ny lydelse av 12 kap. 18 f

§ jordabalken. Därmed bifaller riksdagen motion

2001/02:Bo6 (c) yrkande 3 i denna del och avslår

motion 2001/02:Bo3 (m) yrkande 3.

8. Hyresnämndens prövning - den enskilde

hyresgästens intressen (punkt 6) (v)

av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 6 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 8. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo4 yrkande 3 och avslår

motion 2001/02:Bo8 yrkande 2.

Ställningstagande

Regeringens förslag att slopa det objektiva

hyresgästintresset är ett steg i rätt riktning,

men det bör ersättas av det subjektiva

hyresgästintresset, inte det som är ''''''''vanligt

förekommande''''''''. Syftet med en förändring av

hyreslagen bör vara att ge hyresgästerna ett ökat

och därmed omfattande inflytande vid ombyggnader.

Med den lösning som regeringen föreslår finns det

inga garantier för att så kommer att bli fallet.

Hyresgästernas Riksförbund har mycket riktigt

påpekat att boendet blir alltmer individuellt

anpassat. Det bör lämnas stort utrymme för en sådan

utveckling även för boende i hyreshus. Den enskilda

hyresgästens intresse bör väga tungt i en prövning,

och det är enligt vår mening det bästa sättet att

stärka hyresgästernas ställning. Innebörden av en

förändrad hyreslag bör vara att den enskilde

hyresgästens intresse vägs mot fastighetsägarens

utan att hänsyn tas till det s.k. objektiva eller

vanliga hyresgästintresset. Således skall det krävas

att den enskilde hyresgästens intresse skall vägas

mot fastighetsägarens intresse vid en

ombyggnadsåtgärd.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo4 (v) yrkande 3

och avslår motion 2001/02:Bo8 (mp) yrkande 2.

9. Hyresnämndens prövning - den enskilde

hyresgästens intressen (punkt 6) (mp)

av Helena Hillar Rosenqvist (mp).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att utskottets förslag under punkt 6 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 9. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo8 yrkande 2 och avslår

motion 2001/02:Bo4 yrkande 3.

Ställningstagande

Den enskilde hyresgästen bör ges en formell

talerätt. Detta kan ske genom att man vänder på

lydelsen i 12 kap. 18 f § hyreslagen så att

hyresvärdens intresse av att en åtgärd vidtas vägs

mot det intresse den berörda hyresgästen har av att

åtgärden inte vidtas. Först därefter kommer att

särskild vikt skall läggas vid intressen som

hyresgäster i allmänhet har av att åtgärden inte

vidtas, liksom vid intressen som delas av ett

betydande antal boende i de berörda fastigheterna.

Jag föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo8 (mp) yrkande 2

och avslår motion 2001/02:Bo4 (v) yrkande 3.

10. Utvärdering av de nya reglerna om

hyresgästinflytande (punkt 7) (v)

av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 7 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 10. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo4 yrkande 4.

Ställningstagande

Om hyresvärdsintresset skall vägas mot, som det säg

i regeringens lagmotiv, ''''''''skilda slag av vanligt

förekommande hyresgästintressen'''''''' måste det innebära

en reell förändring av praxis. I det på riksdagens

bord lagda förslaget har i den centrala bestämmelsen

om hyresnämndens prövning regeringen hållit fast vid

att ange relevant intresse med orden ''''''''som

hyresgäster i allmänhet kan antas ha'''''''' (även om

lagtexten nu talar om ''''''''de skilda intressen som

hyresgäster''''''''). I remissen till Lagrådet talades i

stället om de intressen ''''''''som hyresgäster vanligen

kan antas ha''''''''. Här skall erinras om Lagrådets kritik

mot att de åsyftade förändringarna dåligt kommit

till uttryck i lagtexten. Regeringens förändring av

lagtexten efter det att Lagrådet granskat den inger

oss vissa betänkligheter. Den lär knappast ha

utgjort en förbättring av det slag Lagrådet avsett.

Det finns inga garantier för att det kommer att

bli några större förändringar. Därför bör det göras

en utvärdering av de fall som prövas i hyresnämnden

enligt den nya lagbestämmelsen. Vi föreslår att en

sådan utvärdering görs två till tre år efter lagens

ikraftträdande. Det hanteras ca 100 ärenden per år i

hyresnämnden. Dessa bör kunna utgöra en god grund

för en utvärdering som visar om den nya bestämmelsen

är tillräcklig eller om det måste ske ytterligare en

skärpning. Såväl hyresnämndens behandling av ärenden

som prövningar i högre domstolsinstans bör ingå i

underlaget för utvärderingen. Om lagändringen inte

föranlett mer än en marginell förändring bör en ny

översyn av lagen göras så att syftet med ett ökat

hyresgästinflytande uppnås.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo4 (v) yrkande 4.

11. Ombyggnad och varsamhetsreglerna i plan-

och bygglagen (punkt 8) (c)

av Rigmor Stenmark (c).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att utskottets förslag under punkt 8 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 11. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo6 yrkande 2 och avslår

motion 2001/02:Bo292 yrkande 4.

Ställningstagande

Vid ombyggnader av gamla hus måste hänsyn tas till

värdefull kulturell miljö. Alltför många hus med fin

gammal byggnadsstil har förstörts trots att bl.a.

hyresgästerna påtalat detta och kommit med

varsammare ändringsförslag. I plan- och bygglagen

finns bestämmelser om att ändring av en byggnad

skall utföras varsamt så att byggnadens

karaktärsdrag beaktas och dess byggnadstekniska,

historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och

konstnärliga värden tas till vara. Bestämmelserna

tillämpas av byggnadsnämnden vid handläggningen av

ärenden om bygglov och bygganmälan.

Eftersom inre ändringar i en byggnad inte kräver

bygglov och i många fall inte heller omfattas av

bestämmelserna om bygganmälan finns det brister i

hur bevarandeintresset tas till vara vid

ombyggnader. Hyresnämnden bör därför - som också

föreslås i propositionen - ges skyldighet att

upplysa byggnadsnämnden när ombyggnader som berör

varsamhetsreglerna i PBL skall genomföras. Jag anser

emellertid att denna skyldighet bör införas i lag

med hänsyn till att det är väsentligt att riksdagen

får ett inflytande över utformningen av detta

åliggande och en kontroll över bestämmelsens

fortlevnad. Lagformen markerar också den vikt som en

sådan bestämmelse är uttryck för.

Jag föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo6 (c) yrkande 2

och avslår motion 2001/02:Bo292 (kd) yrkande 4.

12. Förbud att utföra åtgärd (punkt 9) (kd)

av Ulla-Britt Hagström (kd) och Annelie Enochson

(kd).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 9 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen avslår regeringens förslag i denna del.

Därmed bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo5 yrkande

1.

.Ställningstagande

I fråga om sådana ändringsåtgärder som inte

godkänts av hyresgästen eller tillåtits av

hyresnämnden föreslår regeringen att inte bara

påbörjade åtgärder ska kunna förbjudas och

beläggas med vite, utan också åtgärder som kan

antas bli påbörjade.

En rad av de hyresnämnder som utgjort

remissinstans har avstyrkt förslaget såsom det fanns

i utredningens betänkande. Lagrådet har betonat

vikten av att det tydligt framgår av lagtexten att

förbudet bör användas restriktivt. Vi anser att

lagtexten och förarbetena inte är utformade på ett

sådant sätt att det i förväg på ett enkelt sätt kan

bedömas när förutsättningarna för tillämpning av

förbudet finns. Regeln hotar att slå mot den som av

missförstånd inte inhämtat godkännande likaväl som

mot den som agerar illojalt. Den riskerar därmed att

bakbinda fastighetsägare eftersom de redan på

planstadiet kan beläggas med vite.

Vi anser att regeringsförslaget i nu behandlad del

inte bör genomföras.

Vi föreslår därför att regeringens förslag i denna

del avslås. Därmed bifaller riksdagen motion

2001/02:Bo5 (kd) yrkande 1.

13. Hyressättningssanktion - regeringsförslaget

(punkt 10) (m, -)

av Sten Andersson (-), Inga Berggren (m), Carl-

Erik Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m)..

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 10 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 13. Därmed bifaller

riksdagen delvis motion 2001/02:Bo3 yrkande 4.

Ställningstagande

Regeringens förslag omfattar sanktioner för en

hyresvärd som utför en förbättrings- eller

ändringsåtgärd utan godkännande av hyresgäst eller

tillstånd av hyresnämnden. Om hyresvärden utför

sådant arbete skall åtgärden inte beaktas vid

prövningen av hyran förrän fem år har förflutit

sedan åtgärden slutfördes eller lägenheten upplåtits

till annan hyresgäst.

Det finns anledning att ha sanktioner mot

hyresvärdar som bryter mot lagen. Det måste dock

finnas en möjlighet till en rimlig avvägning av

sanktionen utifrån omständigheterna i fallet.

Ett exempel kan vara att en hyresvärd söker och

får tillstånd för att genomföra ett stambyte.

Stambytet innefattar standardhöjande

ändringsåtgärder av väggarna och tillstånd har

medgivits för det. Under arbetets gång upptäcks dock

mögel i golvet. Det är naturligtvis bättre för både

hyresvärd och hyresgäst att detta åtgärdas då

hantverkare redan är på plats och arbete i

lägenheten redan pågår. I och med arbetet med att

åtgärda möglet är det i många fall

företagsekonomiskt försvarbart att vidta vissa

standardhöjande åtgärder även gällande golvet. Det

är inte rimligt att hyresvärden i ett sådant fall

skall vänta fem år innan åtgärden kan beaktas vid

hyressättningen.

Vårt förslag är att hyresnämnden utifrån

omständigheterna i det enskilda fallet skall avgöra

hur lång tid sanktionen skall gälla. Den maximala

tiden för sanktionsmöjligheten bör vara fem år.

Vi har inte haft möjlighet att genom utskottets

kansli bereda förslaget så att riksdagen nu skall

kunna anta den lagändring vi önskar se genomförd.

Vi föreslår således endast att riksdagen

tillkännager för regeringen som sin mening vad vi

framför. Därmed bifaller delvis riksdagen motion

2001/02:Bo3 (m) yrkande 4.

14. Hyressättningssanktion - tidsgräns m.m.

(punkt 11) (c)

av Rigmor Stenmark (c).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att utskottets förslag under punkt 11

borde ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 14. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo6 yrkande 5 och avslår

motion 2001/02:Bo8 yrkande 3.

Ställningstagande

I fråga om sanktioner för en hyresvärd som inte

inväntar ett godkännande av hyresgäst eller erhåller

ett tillstånd av hyresnämnden men ändå genomför en

ombyggnadsåtgärd föreslår regeringen en särskild

hyressättningsbestämmelse. Hyresvärden skall inte ha

rätt att höja hyran på grund av en sådan åtgärd

innan fem år har förflutit.

Jag anser att det finns anledning att ha

sanktioner mot hyresvärdar som bryter mot lagen, men

det måste i det enskilda fallet finnas en möjlighet

till en rimlig avvägning. Den särskilda

hyressättningsbestämmelsen bör därför kombineras med

en jämkningsregel.

Jag föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo6 (c) yrkande 5

och avslår motion 2001/02:Bo8 yrkande 3.

15. Hyressättningssanktion - tidsgräns m.m.

(punkt 11) (mp)

av Helena Hillar Rosenqvist (mp).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att utskottets förslag under punkt 11

borde ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 15. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo8 yrkande 3 och avslår

motion 2001/02:Bo6 yrkande 5.

Ställningstagande

Bostaden utgör en viktig trygghetsfaktor i

människors liv. Förutsättningarna för att bo kvar

får inte ändras för drastiskt. Om en fördyrande

ombyggnad kommer till stånd utan att vare sig

hyresgästen eller hyresnämnden tillåtit det skall

inte hyresvärden kunna ta ut högre hyra för detta.

Besittningsskyddet måste ges en reell innebörd.

Regeringen föreslår att fem år skall förflyta sedan

åtgärden slutfördes innan hyran får höjas. Jag anser

att tio år är en skälig tid. Detta skall även gälla

för närstående t.ex. vid dödsfall eller skilsmässa.

Jag föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo8 (mp) yrkande 3

och avslår motion 2001/02:Bo6 (c) yrkande 5.

16. Handikappanpassning av bostadslägenhet

(punkt 13) (mp)

av Helena Hillar Rosenqvist (mp).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 13 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 16. Därmed bifaller

riksdagen 2001/02:Bo8 yrkande 4.

Ställningstagande

Bostadsanpassningsbidrag kan lämnas till personer

med funktionshinder för att ge dem möjlighet till

ett eget boende. Bidrag lämnas såväl till

personer som äger sin bostad som till personer

som innehar den med bostadsrätt eller hyresrätt.

I vissa kommuner lämnas bidrag även för

elsanering. En fastighetsägare har rätt till

återställningsbidrag för kostnader för att ta

bort anordningar som har installerats med stöd av

bostadsanpassningsbidrag. Den kartläggning som

utredningen har gjort visar att det är mycket

ovanligt att hyresvärdar vägrar hyresgäster med

funktionshinder att utföra åtgärder som det

lämnas bostadsanpassningsbidrag för. Men det har

förekommit och därför anser vi att en särskild

bestämmelse om rätt till handikappanpassning av

bostadslägenheter bör införas. Denna rätt bör

även omfatta åtgärder som avser elsanering.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed

bifaller riksdagen 2001/02:Bo8 (mp) yrkande 4.

17. Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid

blockuthyrning - regeringsförslaget

(punkt 14) (kd)

av Ulla-Britt Hagström (kd) och Annelie Enochson

(kd).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 14 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen avslår regeringens förslag i denna del.

Därmed bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo5 yrkande

2.

Ställningstagande

I propositionen föreslås att en hyresgäst som hyr en

bostadslägenhet genom s.k. blockhyresavtal skall ha

samma besittningsskydd som hyresgäster som hyr

direkt av fastighetsägaren. Blockuthyrning

*****************************************************************************-

d *a*n*d*r*a*h*a*n*d*s*u*t*h*y*r*n*i*n*g* *d*ä*r*

*e*n* *h*y*r*e*s*g*ä*s*t* *h*y*r* *u*t* *e*t*t*

*f*l*e*r*t*a*l* *l*ä*g*e*n*h*e*t*e*r* *o*c*h*

*i*n*t*e* *h*a*r* *f*ö*r* *a*v*s*i*k*t* *a*t*t*

*b*o*s*ä*t*t*a* *s*i*g* *s*j*ä*l*v* *i* *n*å*g*o*n*

*a*v* *d*e*m* *-d *ä*r* *f*r*ä*m*s*t* *r*i*k*t*a*d*

*t*i*l*l* *s*ä*r*s*k*i*l*d*a* *k*a*t*e*g*o*r*i*e*r*

*a*v* *h*y*r*e*s*g*ä*s*t*e*r*,* *s*o*m*

*ä*l*d*r*e*,* *s*t*u*d*e*n*t*e*r*,*

*m*i*s*s*b*r*u*k*a*r*e* *e*l*l*e*r*

*a*n*s*t*ä*l*l*d*a* *v*i*d* *e*t*t* *f*ö*r*e*t*a*g*.

Som Kommunförbundet, Stockholms kommun och Malmö

kommun påpekat finns det i många kommuner som har

behov av en möjlighet att upplåta lägenheter utan

besittningsskydd, bl.a. träningslägenheter för

missbrukare. Hanteringen av riktat boende riskerar

att försvåras av den föreslagna lagändringen, dels

genom att avtalsskyddet kommer att behöva förhandlas

bort, dels genom att fastighetsägare kan komma att

bli mindre benägna att hyra ut lägenheter till

kommuner för sådana mycket angelägna ändamål.

Vi anser mot den bakgrunden att regeringsförslaget

i denna del bör avslås. Därmed bifaller riksdagen

motion 2001/02:Bo5 (kd) yrkande 2.

18. Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid

blockhyresavtal - begreppet blockuthyrare

(punkt 15) (v)

av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 15 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 18. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo4 yrkande 6.

Ställningstagande

Den definition av upplåtare vid blockuthyrning som

används innebär att blockuthyrning förekommer då tre

eller flera lägenheter hyrs av en upplåtare vid ett

och samma tillfälle. Det vill säga att den som har

flera avtal om att hyra lägenheter, där endast två

lägenheter ingår i varje avtal, kan bedriva

andrahandsuthyrning utan att omfattas av reglerna

som gäller för blockuthyrning. Det betyder att

regeringens förslag om besittningsskydd vid

blockuthyrning inte avser dessa fall. Vi anser att

begreppet blockuthyrare bör ges en tydligare

innebörd, så att lagstiftningen omfattar alla som

hyr ut tre eller fler lägenheter i andra hand.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo4 (v) yrkande 6

motion.

19. Interimistiska beslut om avflyttning då

hyresrätten är förverkad (punkt 16) (m, -)

av Sten Andersson (-), Inga Berggren (m), Carl-

Erik Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 16 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 19. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo3 yrkande 5.

Ställningstagande

Det finns ingen anledning att invända mot

regeringens förslag om verkställighetsförordnande då

hyresrätten är förverkad. Möjligheten till

inhibition och överklagande ändras inte genom

förslaget.

Vi anser dock att verkställighetsbeslut skall

fattas av domstol och inte av hyresnämnd och

föreslår därför att beslut i angivna frågor skall

fattas av tingsrätt. Vår allmänna ståndpunkt är att

tvister skall avgöras av allmän domstol och inte av

hyresnämnden som är partssammansatt. Hyresnämnden är

inte en domstol enligt svensk rättstradition.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo3 (m) yrkande 5.

20. Ansvaret för privata hyreshus (punkt 17)

(fp)

av Yvonne Ångström (fp).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att utskottets förslag under punkt 17

borde ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 20. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo7 yrkande 1.

Ställningstagande

Vem har ansvaret för privata hyreshus,

fastighetsägaren eller hyresgästerna?

Utgångspunkten är att fastighetsägaren har både

rättigheter och skyldigheter. Den som äger har

alltid ansvaret. Samtidigt måste hänsyn tas till

de enskilda hyresgästerna, så att de kan få ett

rimligt inflytande över sitt boende.

Genom flera lagändringar under 1990-talet har

hyresgästernas inflytande i samband med

ombyggnationer förstärkts kraftigt utifrån den

intresseavvägning som bör finns mellan ägarens och

hyresgästens önskemål.

Det nya förslaget innebär att den hyresgäst som

tycker att hyran blir för hög ges möjligheter att

stoppa en ombyggnad. Regeringen skriver i sin

motivering att hyresgästens intresse av att hyran

inte höjs kan väga över hyresvärdens intresse av att

åtgärden vidtas.

Meningen tycks vara att ekonomiska överväganden om

vilken hyra som krävs för att fastigheten skall

kunna hållas i skick får vika. Byggnadstekniska

bedömningar om vad som kan krävas för husets

fortbestånd saknar betydelse.

Det är inte ovanligt att ombyggnader leder till

kraftiga hyreshöjningar, i synnerhet om hyran varit

mycket låg tidigare. Hyresgästerna har redan i dag

ett fullgott rättsligt skydd genom att hyresnämnden

kan förhindra oskäliga hyresnivåer.

Effekterna av de nya reglerna om ökat

hyresgästinflytande kan bli stora. Det finns risk

för att inga nya ombyggnader alls kommer att

genomföras. Ingen, vare sig fastighetsägare eller

banker, vågar ta risken att bygga om när det inte

går att finansiera genom hyreshöjning. Om

fastighetsägarna inte får ta sitt ansvar för sina

hyreshus får vi ett nytt problem på den redan hårt

drabbade bostadsmarknaden.

Det kommer visserligen att ta många år innan en

förslumning syns i verkligheten, men den

kapitalförstöring som ligger i förslaget kommer så

småningom att ge synliga resultat.

Det finns också andra effekter. De fastighetsägare

som hittills motstått frestelsen att sälja

fastigheterna till sina hyresgäster i form av

bostadsrättsföreningar får nya argument. Antalet

hyreslägenheter minskar. Och ingen vågar satsa på

nyproduktion.

Jag föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo7 (fp) yrkande

1.

21. Ersättningsreglerna (punkt 18) (m, -)

av Sten Andersson (-), Inga Berggren (m), Carl-

Erik Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 18 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen avslår regeringens förslag till ändring i

12 kap. 58 § b jordabalken. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo3 yrkande 6.

Ställningstagande

Begränsningen av ersättningen till fyra basbelopp

föreslår regeringen skall tas bort. En sådan

förändring kan medföra långtgående konsekvenser för

hyresvärden. Behovet av en regelförändring framstår

inte klart då befintliga skadeståndsrättsliga

principer ger utrymme för ersättning för faktisk

skada vid obefogad uppsägning. I brist på en klar

behovs- och konsekvensanalys bör den föreslagna

förändringen inte genomföras.

Vi föreslår att riksdagen avslår regeringens

förslag till ändring i 12 kap. 58 § b jordabalken.

Därmed bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo3 (m)

yrkande 6.

22. Utredningen vid hyresnämnden (punkt 19)

(mp)

av Helena Hillar Rosenqvist (mp).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att utskottets förslag under punkt 19

borde ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 22. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo8 yrkande 5 i denna del.

Ställningstagande

En förutsättning för att en lokalhyresgäst skall

kunna få ersättning vid obefogad uppsägning är att

han eller hon har hänskjutit tvisten till

hyresnämnden för medling. Härvid skall hyresnämnden

på begäran av någon av parterna avge ett yttrande om

marknadshyran för lokalen.

Ett yttrande skall enligt förarbetena till

hyreslagen grundas på den utredning som parterna

åberopar. Nämnden kan också tillföra

jämförelsematerial i ärendet.

Frågan är om lagens bestämmelser ger ett

tillräckligt besittningsskydd för lokalhyresgäster i

allmänhet. Enligt min mening bör en särskild

bestämmelse införas om att ett yttrande i

hyresnämnden skall grundas på utredningen i ärendet.

Jag föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo8 (mp) yrkande 5

i denna del.

23. Hyra för mindre serviceföretag (punkt 20)

(c)

av Rigmor Stenmark (c).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att utskottets förslag under punkt 20

borde ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 23. Därmed bifaller

riksdagen motionerna 2001/02:A226 yrkande 10 och

2001/02:So501 yrkande 8.

Ställningstagande

Vissa områden saknar post, bank och apotek. Detta

gör den vardagliga servicen svårtillgänglig för dem

som bor i området. De statliga bolagen har ett

ansvar att upprätthålla och utveckla servicen i

utsatta bostadsområden. Om boendeformerna och

bostadsägandet tillåts bli mer varierat skulle också

den privata och den offentliga servicen få ett

större underlag. Många områden saknar ofta också

småföretagare. Även detta är en viktig orsak till

det dåliga serviceutbudet.

För att den lokala utvecklingskraften skall få

fäste krävs bra och billiga lokaler. När den lokala

hyresmarknaden är överhettad riskerar de mindre

företagen att slås ut. Lokalhyreslagstiftningen bör

därför ses över så att mindre serviceföretag inte

drabbas av oskäliga hyreshöjningar som i sin tur

medför att tillgång till service går förlorad.

Riksdagen bör hos regeringen begära förslag om en

översyn av lokalhyreslagstiftningen så att mindre

serviceföretag inte drabbas av oskäliga

hyreshöjningar.

Jag föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed

bifaller riksdagen motionerna 2001/02:A226 (c)

yrkande 10 och 2001/02:So501 (c) yrkande 8.

24. Förfarandet vid tvister (punkt 21) (mp)

av Helena Hillar Rosenqvist (mp).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att utskottets förslag under punkt 21

borde ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 24. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo8 yrkande 5 i denna del.

Ställningstagande

En stor andel av hyresnämndens yttranden om

marknadshyra avges under stark tidspress, ofta

beroende på att parterna brukar begära yttrande när

det endast återstår en kort del av hyrestiden. I

vissa fall gör tidsbristen att hyresnämnden inte

avger något yttrande. Hyresnämnden bör därför få

möjlighet att förlänga hyrestiden med högst tre

månader. Detta kan också medverka till att

kvaliteten på yttrandena förbättras.

Jag föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad jag framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo8 (mp) yrkande 5

i denna del.

25. Indexreglering m.m. i lokalhyresavtal

(punkt 22) (m, -)

av Sten Andersson (-), Inga Berggren (m), Carl-

Erik Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 22 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 25. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo3 yrkande 7.

Ställningstagande

Regeringen har beslutat att inte föreslå utökade

möjligheter för bl.a. indexreglering av

lokalhyresavtal.

Vår bedömning är att indexklausuler medför

fördelar för både hyresgäst och hyresvärd och att

fördelarna väger över. De gör t.ex. att hyresvärdars

incitament för att säga upp ett hyresavtal minskar.

Detta är i sig positivt. Vi anser även, till

skillnad mot regeringen, att sådana klausuler bör

bli tillåtna även vid kortare avtalstider än nu

gällande tre år.

Det bör dock inte bli möjligt att införa

indexklausuler i avtal som löper på för kort tid

eftersom det kan leda till en oönskad ökning av

antalet avtal med korta avtalstider. Vi anser en

rimlig avvägning vara att avtal med förbehåll om att

hyran skall utgå med belopp som bestäms enligt annan

beräkningsgrund (t.ex. indexreglering) skall vara

giltigt vid avtal som löper över minst två år.

Eftersom vårt förslag inte har varit föremål för

granskning av Lagrådet anser vi att regeringen

skyndsamt bör utarbeta den föreslagna lagändringen

och efter granskning i Lagrådet återkomma till

riksdagen med ett förslag till ändring av 12 kap. 19

§ jordabalken.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo3 (m) yrkande 7.

26. Förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid

dödsfall (punkt 23) (kd, c, fp)

av Ulla-Britt Hagström (kd), Annelie Enochson

(kd), Rigmor Stenmark (c) och Yvonne Ångström

(fp).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 23 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 26. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo5 yrkande 3.

Ställningstagande

De flesta lokalhyresavtal sluts på bestämd tid om

tre eller fem år. Avtalet kan i princip sägas upp

endast vid avtalstidens slut. Det gäller även om

hyresgästen skulle avlida under pågående

avtalstid. Hyreslagstiftningsutredningen fick i

uppdrag att utreda förutsättningarna för en regel

om rätt till förtida uppsägning av

lokalhyresavtal på grund av hyresgästens död.

Regeringen har valt att i propositionen inte

föreslå någon sådan ny regel.

Som utredningen liksom regeringen konstaterat

finns det ur principiell synvinkel skäl som talar

för att en rätt till förtida uppsägning bör införas.

Det finns t.ex. en risk att dödsbon som inte kan

driva verksamheten vidare eller överlåta den tvingas

i konkurs.

Regeringen avvisar en regeländring med

motiveringen att det är ovanligt att hyresvärdar

vägrar medverka till frivilliga lösningar och att

nuvarande regler i dessa fall ger dödsboet vissa

möjligheter att begränsa sin skada. Regeringen

hänvisar också till att försäkringsbolag erbjuder

avbrottsförsäkringar när nyckelperson i företag

skadas eller avlider. Det är dock få småföretagare

som har en sådan försäkring, vilket bl.a. beror på

dålig kännedom om försäkringen.

Med tanke på de starka principiella skäl som

finns, och då det inte helt går att förlita sig på

försäkringar och frivilliga lösningar, anser vi att

det bör införas bestämmelse om att dödsboet efter en

avliden lokalhyresgäst skall ha rätt att säga upp

lokalhyresavtalet i förtid.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo5 (kd) yrkande

3.

27. Bygglovskrav för åtgärder i

kulturhistoriskt värdefull bebyggelse

(punkt 25) (v, kd, c, fp)

av Owe Hellberg (v), Ulla-Britt Hagström (kd),

Sten Lundström (v), Annelie Enochson (kd), Rigmor

Stenmark (c) och Yvonne Ångström (fp).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 25 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 27. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo4 yrkande 5.

Ställningstagande

Byggnadsnämndens möjligheter att säkerställa

varsamhet vid förändringar är begränsade. Därför bör

plan- och bygglagen ändras genom att det införs

bygglovsplikt för inre förändringar i vissa fall.

Det finns skäl att återkomma till frågan om

varsamhetsreglerna vid en kommande översyn av PBL.

Frågan om att införa bygglovsplikt för inre

förändringar i byggnader med kulturhistoriska värden

bör övervägas i det sammanhanget.

I tidigare lagstiftning kunde byggnadsnämnden

förhindra bygglovspliktiga inre ändringar som ansågs

förvanska byggnaden genom att inte ge bygglov. I den

nya lagstiftningen är inte inre förändringar

lovpliktiga och därmed inte möjliga att förhindra. I

dagens läge är byggnadsnämndens enda möjlighet att

förhindra förändringar att i kontrollplanen ställa

krav på ett utlåtande från en fristående sakkunnig.

Den sakkunniges utlåtande är dock inte grund för

myndighetsbeslut och sanktionerna vid överträdelser

är svaga. Detta har lett till ett betydligt sämre

skydd för särskilt värdefulla kulturhistoriska

byggnader. En kommun har i dag rätt att utöka

bygglovsplikten för särskilt värdefulla byggnader

när det gäller underhållsåtgärder, men däremot inte

för inre förändringar. Det bör göras möjligt att

förhindra förvanskande ändringar i kulturhistoriskt

värdefull bebyggelse. Därför krävs en ändring av 8

kap. 6 § PBL. Det som ovan anförs om bygglovskrav i

kulturhistoriskt värdefull bebyggelse bör riksdagen

som sin mening ge regeringen till känna.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo4 (v) yrkande 5.

28. Tillgänglighet m.m. (punkt 26) (kd, c)

av Ulla-Britt Hagström (kd), Annelie Enochson

(kd) och Rigmor Stenmark (c).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 26 borde

ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening

vad som anförs i reservation 28. Därmed bifaller

riksdagen motion 2001/02:Bo6 yrkande 1.

Ställningstagande

Vi anser att som ett led i en hållbar

boendepolitik för att möta människors behov och

skilda förutsättningar måste den enskilda

människan stå i centrum. Möjligheter och

konsekvenser för individen och familjen är det

avgörande i allt beslutsfattande.

Människors inflytande över sitt boende måste

förstärkas. Delaktighet i beslutsgången för sitt

eget boende ger människor ett större

självbestämmande över sitt liv. Genom att ge den

enskilda människan ett ökat ansvar stärks hela

samhället.

Trygg boendemiljö är en grundläggande

förutsättning för god livskvalitet i boendet. All

planering måste utgå från att alla människor

involveras i samhällsplaneringen. Människor med

funktionshinder måste få vara med och forma sina

boendemiljöer. Tillgängligheten måste öka i alla

boendemiljöer. Detta bör ges regeringen till känna.

Vi föreslår att riksdagen tillkännager för

regeringen som sin mening vad vi framför. Därmed

bifaller riksdagen motion 2001/02:Bo6 (c) yrkande 1.

Särskilt yttrande

Utskottets beredning av ärendet har föranlett

följande särskilda yttrande.

Hyresnämndens prövning m.m. (kd)

Ulla-Britt Hagström (kd) och Annelie Enochson (kd)

anför:

I mitten av nittiotalet genomfördes en reform av

reglerna om hyresgästinflytande. Reglerna som trädde

i kraft den 1 april 1997 ledde tyvärr inte till den

framgång många hyresgäster hoppats på. Det nya i

reformen är att den enskilde skall kunna säga nej

till standardhöjningar som påverkar hyran

(bruksvärdet). Nytt är också att, om

lägenhetsförändringar sker genom att lägenhetsplanen

görs om med annan lägenhet, hyresgästen har

möjlighet att motsätta sig detta. Fastighetsägaren

har rätt att utföra beaktansvärda åtgärder. Reformen

har dock inte lett till avsevärda förbättringar. I

vissa fall har normalt fastighetsunderhåll blivit

inkörsporten till stora ombyggnader.

Samarbetsformerna mellan hyresgäster och

fastighetsägare måste förbättras. Regeringen har

därför i den nu behandlade propositionen återkommit

i frågan.

Lagrådets kritik beträffande lydelsen av den

centrala bestämmelsen i 18 f § hyreslagen - om att

sakliga ändringar inte bör genomföras vilkas

innebörd inte alls eller med svårighet kan utläsas

ur lagtexten - har viss bärighet även mot den

lydelse av lagrummet som återfinns i propositionen.

Hyresvärdens intresse som skall vägas mot ''''''''det

intresse'''''''' som hyresgäster i allmänhet kan antas ha

ändras till ''''''''de skilda intressen'''''''' som hyresgäster i

allmänhet kan antas ha. Vi anser att

lagbestämmelserna fortfarande är alltför generellt

utformade, vilket kan leda till

tolkningssvårigheter.

Hyresgästerna likaväl som fastighetsägarna är

betjänta av en välavvägd och förutsebar rättslig

reglering. Vi anser därför att ett tillägg till 18 f

§ bort prövas med lydelsen: "Sedan hyresgästerna

delgivits att hyresvärden lämnat in ansökan till

hyresnämnden enligt föregående stycke, får en

hyresgäst eller grupper av hyresgäster inom en månad

ansöka hos hyresnämnden om tillstånd kan tillstyrkas

eller ej samt ange grunderna för talan".

Vi anser att exemplifieringen i

författningskommentaren är för svagt preciserad. Det

borde förtydligas om en hyresgästs lägenhet skall

fortsätta existera efter förbättringsarbeten om inte

mycket preciserade och angelägna skäl däremot kan

anföras av hyresvärden. En hyresvärds skäl ifråga om

åtgärder för fastighetens bestånd, ändamålsenlig

förvaltning samt rimlig vinst på verksamheten bör

kunna motiveras utöver allmänna påståenden för att

beaktas. Hyresnämnds och hovrättens tillgång till

sakkunnig, s k råd, bör regleras i de särskilda

regler som finns för respektive instans, nämligen

lagen om arrende- och hyresnämnder respektive lagen

om rättegången i vissa mål i Svea Hovrätt.

Bilaga 1

Förteckning över behandlade förslag

Propositionen

I proposition 2001/02:41 föreslås att riksdagen

antar regeringens förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i hyresförhandlingslagen

(1978:304),

3. lag om ändring i lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder.

Följdmotioner

2001/02:Bo3 av Knut Billing m.fl. (m):

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om presumtion vid

passivitet.

2. Riksdagen beslutar att förlänga hyresgästernas

svarstid, i 12 kap. 18 e, jordabalken till tre

månader i enlighet med vad som anförs i motionen.

3. Riksdagen beslutar att inte göra den föreslagna

ändringen i 12 kap. 18 f § jordabalken.

4. Riksdagen beslutar att den föreslagna skrivningen

till 12 kap. 55 a § jordabalken skall ändras till

att innefatta att hyresnämnden skall pröva

sanktionens längd i enlighet med vad som anförs i

motionen.

5. Riksdagen beslutar att verkställighetsbeslut vid

förverkande av hyresrätt skall fattas av

tingsrätt.

6. Riksdagen beslutar att inte göra den föreslagna

ändringen i 12 kap. 58 b § jordabalken.

7. Riksdagen beslutar att hyra enligt ''annan

beräkningsgrund'' skall vara giltig vid avtal som

löper över minst två år.

2001/02:Bo4 av Owe Hellberg och Sten Lundström (v):

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om att förlänga

tidsfristen för ansökan om tillstånd hos

hyresnämnd till tre månader efter information till

hyresgäst.

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om primär

förhandlingsskyldighet vid upprustnings- och

ändringsåtgärder.

3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om hyresgästernas

medgivande vid ombyggnad.

4. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om utvärdering av

lagförändringens effekter vad gäller

hyresgästernas inflytande.

5. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om bygglovskrav för

åtgärder i kulturhistoriskt värdefull bebyggelse.

6. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om definitionen av

upplåtare vid blockuthyrning.

2001/02:Bo5 av Ulla-Britt Hagström m.fl. (kd):

1. Riksdagen avslår regeringens förslag till ändring

i 12 kap. 18 § jordabalken avseende förbud mot

åtgärd som kan antas bli påbörjad utan godkännande

eller tillstånd.

2. Riksdagen avslår regeringens förslag till ändring

i 12 kap. 45 § jordabalken avseende bestämmelser

kring s.k. blockhyresavtal.

3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om att dödsboet efter

en avliden lokalhyresgäst skall ha rätt att säga

upp lokalhyresavtalet i förtid.

2001/02:Bo6 av Rigmor Stenmark m.fl. (c):

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om att

tillgängligheten måste öka i alla boendemiljöer.

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om att hyresnämnden

ges skyldighet att upplysa byggnadsnämnden när

ombyggnader som berör varsamhetsreglerna i PBL

skall genomföras.

3. Riksdagen beslutar att avslå de förslag i

propositionen som rör formerna för

hyresgästinflytandet och hyresnämndens prövning.

5. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om att sanktioner mot

hyresvärdar som bryter mot lagen bör kombineras

med en jämkningsregel.

2001/02:Bo7 av Yvonne Ångström och Karin Pilsäter

(fp):

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om ansvaret för

privata hyreshus.

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om presumtion vid

passivitet.

3. Riksdagen beslutar att förlänga hyresgästernas

svarstid i 12 kap. 18 e § jordabalken till tre

månader i enlighet med vad som anförs i motionen.

2001/02:Bo8 av Helena Hillar Rosenqvist m.fl. (mp):

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad som i motionen anförs om lägsta

godtagbara standard.

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad som i motionen anförs om formell

talerätt för de boende.

3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad som i motionen anförs om sanktioner mot

hyresvärd som inte följer reglerna.

4. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad som i motionen anförs om rätt till

handikappanpassning.

5. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad som i motionen anförs om indirekt

besittningsskydd för lokalhyresgäst.

Motioner från allmänna motionstiden

(fristående motioner)

2001/02:Bo292 av Ulla-Britt Hagström och Annelie

Enochson (kd):

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om att en översyn

görs av reglerna för hyresgästinflytande vid

ombyggnad/förbättringsarbeten.

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om att hyresgästerna

ges initiativrätt, så att ett ärende kan prövas

och avgöras i hyresnämnden.

4. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om informationsplikt

från hyresnämnd till byggnadsnämnd.

2001/02:Bo308 av Matz Hammarström m.fl. (mp):

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om att de boende bör

ges generell tale- och förhandlingsrätt, även vad

gäller lägsta godtagbara standard.

2001/02:A226 av Agne Hansson m.fl. (c):

10. Riksdagen begär hos regeringen en översyn av

lokalhyreslagstiftningen i enlighet med vad i

motionen anförs.

2001/02:So501 av Agne Hansson m.fl. (c):

8. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin

mening vad i motionen anförs om behovet av en

översyn av lokalhyreslagstiftningen.

Bilaga 2

Regeringens lagförslag

1. [1]Förslag till lag om ändring i

jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att 12 kap. 18 d, 18 e, 18 f, 18 h, 45, 50,

55, 57 a och 58 b §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i balken skall införas en ny

paragraf, 12 kap. 55 a §, av följande lydelse.

-----------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

-----------------------------------------------------

12 kap.

18 d §

En fastighetsägare får endast under de

förutsättningar som anges i andra stycket

1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på

fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en

bostadslägenhets bruksvärde, eller

2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig

ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma

delarna av fastigheten.

-----------------------------------------------------

För att sådana åtgärder För att sådana åtgärder

skall få vidtas krävs det skall få vidtas krävs det

att de har godkänts av de att de har godkänts av de

berörda berörda

bostadshyresgästerna bostadshyresgästerna

eller att hyresnämnden eller att hyresnämnden

har lämnat tillstånd till har lämnat tillstånd till

åtgärderna. Om åtgärderna åtgärderna. Om åtgärderna

avser de gemensamma avser de gemensamma

delarna av fastigheten, delarna av fastigheten,

krävs det att de har god- krävs det att de har

känts av hyresgästerna i godkänts av hyresgästerna

minst hälften av de i mer än hälften av de

berörda berörda

bostadslägenheterna eller bostadslägenheterna eller

att hyresnämnden har att hyresnämnden har

lämnat tillstånd till lämnat tillstånd till

åtgärderna. Godkännande åtgärderna. Godkännande

eller tillstånd behövs eller tillstånd behövs

inte, om åtgärderna inte, om åtgärderna

vidtas för att en vidtas för att en

bostadslägenhet skall bostadslägenhet skall

uppnå lägsta godtagbara uppnå lägsta godtagbara

standard enligt 18 a § standard enligt 18 a §

sjätte och sjunde sjätte och sjunde

styckena. styckena.

-----------------------------------------------------

Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt

och ägare av byg[2]gnad som tillhör någon annan än

markägaren. Med hyresgäst avses i 18 d-h §§ även den

som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har

upphört med anledning av en större ombyggnad och han

har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i

fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara

berörd av den åtgärd det är fråga om.

18 e §

Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som

avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de

berörda bostadshyresgästerna detta.

-----------------------------------------------------

Om en berörd Om en berörd

bostadshyresgäst inte bostadshyresgäst inte

godkänner åtgärden, får godkänner åtgärden, får

hyresvärden ansöka hos hyresvärden ansöka hos

hyresnämnden om tillstånd hyresnämnden om tillstånd

att utföra åtgärden. att utföra åtgärden.

Ansökan får göras Ansökan får göras

tidigast en månad efter tidigast två månader

det att meddelandet efter det att meddelandet

lämnats till hyres- lämnats till hyresgästen.

[3]gästen.

-----------------------------------------------------

Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också

när ansökan enligt andra stycket har gjorts.

18 f §

En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall

bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt

intresse av att åtgärden genomförs och det inte är

oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.

-----------------------------------------------------

Vid prövningen av om det Vid prövningen av om

är oskäligt mot det[4] är oskäligt mot

hyresgästen att åtgärden hyresgästen att åtgärden

genomförs skall genomförs skall

hyresvärdens intresse av hyresvärdens intresse av

att åtgärden genomförs att åtgärden genomförs

vägas mot det intresse vägas mot de skilda

som hyresgäster i intressen som hyresgäster

allmänhet kan antas ha av i allmänhet kan antas ha

att åtgärden inte vidtas. av att åtgärden inte

Om det finns särskilda vidtas. Om det finns

skäl, får även särskilda skäl, får även

omständigheter som hänför omständigheter som hänför

sig endast till den sig endast till den

enskilde hyresgästen enskilde hyresgästen

beaktas. beaktas.

-----------------------------------------------------

18 h §

-----------------------------------------------------

Om en förbättrings- Om en förbättrings-

eller ändringsåtgärd som eller ändringsåtgärd som

avses i 18 d § påbörjas avses i 18 d § påbörjas

utan godkännande eller eller av särskild

tillstånd, skall anledning kan antas bli

hyresnämnden förbjuda påbörjad utan godkännande

hyresvärden att utföra eller tillstånd, skall

åtgärden. Förbudet får hyre[5]snämnden förbjuda

förenas med vite. hyresvärden att utföra

åtgärden. Förbudet får

förenas med vite.

-----------------------------------------------------

En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd

bostadshyresgäst.

På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva

ett förbud.

Bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckena

tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har

gjorts.

45 §

Bestämmelserna i 46-52 §§ gäller vid upplåtelser av

bostadslägenheter, om inte

1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en

lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör

innan det har varat längre än två år i följd,

2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser

ett möblerat rum eller en lägenhet för

fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan

det har varat längre än nio månader i följd,

3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen

bostad, eller

4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att

upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är

förverkad och annat inte följer av 47 §.

-----------------------------------------------------

Bestämmelsen i första

stycket 1 gäller inte om

upplåtaren har hyrt

lägenheten tillsammans

med minst två lägenheter

till för att hyra ut dem

i andra hand.

-----------------------------------------------------

Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad

handling kommit överens om, att hyresrätten inte

skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller

överenskommelsen om den godkänts av hyresnämnden.

Överenskommelsen gäller dock utan sådant godkännande

om den[6] träffas efter det att hyresförhållandet

har inletts och avser en hyresrätt som är förenad

med rätt till förlängning. Om en make eller sambo

som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i

lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller

överenskommelsen mot den maken eller sambon endast

om han eller hon har godtagit den.

50 §

**FOOTNOTES**

[1]:aft den 1 april 2002.

2. I

[2]:fråga om hyresavtal som har

[3]: sagts upp före ikraftträda

[4]:ndet gäller 13 a och 32 §§

[5]:i sina äldre lydelser.

3. I

[6]: fråga om en tvist enligt 2

-----------------------------------------------------

Är frågan om förlängning Är frågan om förlängning

av hyresavtalet ännu ej av hyresavtalet ännu inte

avgjord när hyrestiden avgjord när hyrestiden

går ut, har hyresgästen går ut, har hyresgästen

rätt att bo kvar i rätt att bo kvar i

lägenheten till dess lägenheten till dess frå-

frågan är slutligt gan är slutligt avgjord.

avgjord. För den tid som

hyresgästen sålunda bor Bestämmelsen i första

kvar i lägenheten skall stycket gäl-ler inte om

de förut gällande hyresnämnden enligt

hyresvillkoren tillämpas 13 a § andra stycket

till dess hyresvillkoren lagen (1973:188) om

för samma tid blir arrendenämnder och

slutligt bestämda. hyresnämnde[7]r har

bestämt att ett beslut om

åläggande för hyresgästen

att flytta enligt den

paragrafens första stycke

får verkställas även om

det inte har vunnit laga

kraft.

För den tid som

hyresgästen bor kvar i

lägenheten skall de förut

gällande hyresvillkoren

tillämpas till dess

hyresvillkoren för samma

tid blir slutligt

bestämda.

-----------------------------------------------------

55 §

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans

storlek, skall hyran fastställas till skäligt

belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om

den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som

med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket skall främst

beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och

förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en

jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får

i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan

ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade

förhållanden på hyresmarknaden.

-----------------------------------------------------

Vid en prövning enligt Vid en prövning enligt

första stycket skall även första stycket skall även

bestämmelserna i 55 b § bestämmelserna i 55 a och

iakttas. 55 b §§ iakttas.

-----------------------------------------------------

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har

slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran

enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har

hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i

första-tredje styckena rätt att få hyran sänkt med

ett belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran,

skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har

ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn

till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid

avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden

och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara

obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild

anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om

villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt

första eller femte stycket, gäller de överenskomna

villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda

stycken, i den mån inte annat följer av

bestämmelserna i övrigt i denna balk.

-----------------------------------------

55 a §

Vid prövning av

hyran skall en åt-

gärd som avses i

18 d § och som har

höjt lägenhetens

bruksvärde inte be-

aktas, om

1. godkännande

eller tillstånd

krävdes för att

åtgärden skulle få

vidtas och sådant

godkännande eller

tillstånd in[8]te

har lämnats,

2. lägenheten är

upplåten till den

hyresgäst som

skulle ha godkänt

åtgärden eller till

en hyresgäst som

har övertagit

hyresrätten från

denne enligt 33 §

andra stycket, 34 §

eller 47 § andra

stycket, och

3. det vid

tidpunkten för

ändringen av hyran

har förflutit högst

fem år sedan

åtgärden

slutfördes.

-----------------------------------------

57 a §

-----------------------------------------------------

Vid tillämpningen av Vid tillämpningen av

57 § första stycket 5 57 § första stycket 5

skall en krävd hyra inte skall en krävd hyra inte

anses som skälig, om den anses som skälig, om den

överstiger den hyra som överstiger den hyra som

lokalen vid hyrestidens lokalen vid hyrestidens

utgång kan antas betinga utgång kan antas betinga

på öppna marknaden på öppna marknaden

(marknadshyra). När (marknadshyra).

marknadshyran bestäms, Marknadshyran skall i

skall främst beaktas första hand bestämmas med

hyran för närmast utgångspunkt i en jäm-

jämförliga lokaler på förelse med hyran för

orten. Endast om det andra liknande lokaler på

finns särskilda skäl får orten. Endast om det

hänsyn tas till ökning av finns särskilda skäl får

lokalens värde, som en hänsyn tas till ökning av

hyresgäst har lokalens värde, som en

åstadkommit. hyresgäst har

åstadkommit.

-----------------------------------------------------

I tvist om ersättning enligt 57 § får

yttrande av hyresnämnden frångås endast

om det är uppenbart

1. när yttrand[9]et avser

marknadshyran, att denna är påtagligt

högre eller lägre än hyresnämnden

angett,

2. när yttrandet avser anvisad lokal,

att hyresnämndens bedömning inte varit

riktig.

I fall som avses i andra stycket 1 får

utredning som inte har lagts fram under

medlingen, beaktas vid prövningen endast

om det finns synnerliga skäl.

58 b §

-----------------------------------------------------

Om hyresgästen har rätt Om hyresgästen har rätt

till ersättning enligt till ersättning enligt

57 §, 58 § fjärde stycket 57 §, 58 § fjärde stycket

eller 58 a § tredje eller 58 a § tredje

stycket, skall hy- stycket, skall hy-

resvärden alltid betala resvärden alltid betala

ersättning till ersättning till

hyresgästen med ett hyresgästen med ett

belopp som motsvarar en belopp som motsvarar en

årshyra för lokalen årshyra för lokalen

enligt det uppsagda enligt det uppsagda

hyresavtalet, dock högst hyresavtalet.

ett belopp som vid

hyrestidens utgång

motsvarar fyra basbelopp

enligt 1 kap. 6 § lagen

(1962:381) om allmän

försäkring.

-----------------------------------------------------

Om hyresgästen på grund av att

hyresförhållandet har upphört har

förorsakats en förlust som inte täcks av

ersättning enligt första stycket, skall

hyresvärden i skälig omfattning ersätta

hyresgästen för denna förlust. Om

förlusten har samband med att

hyresgästen har bekostat ändring av

lokalen, skall förlusten beaktas endast

om hyresvärden har samtyckt till

ändringen eller om hyresgästen har

träffat hyresavtalet under förutsättning

att han skulle få utföra ändringen.

1. Denna lag träder i kraft den 1

april 2002.

2. I fråga om åtgärder som har

påbörjats före ikraftträdandet skall

12 kap. 55 a § inte tillämpas samt

12 kap. 18 d och 55 §§ tillämpas i sina

äldre lydelser. Om ett meddelande enligt

12 kap. 18 e § har lämnats till

hyresgästen före ikraftträdandet, skall

denna paragraf tillämpas i sin äldre

lydelse. 12 kap. 18 f § skall tillämpas

i sin äldre lydelse om ansökan om

tillstånd till åtgärden har kommit in

till hyresnämnden före ikraftträdandet.

3. I fråga om hyresavtal som avser

upplåtelse i andra hand och har ingåtts

före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 §

i sin äldre lydelse.

4. I frå[10]ga om hyresavtal

som har sagts upp före

ikraftträdandet skall

12 kap. 50, 57 a och 58 b §§

tillämpas i sina äldre

lydelser.

**FOOTNOTES**

[7]:§ andra stycket hyresförhan

[8]:d

[9]:lingslagen som har

hänskjutits till hyresnämnd före

ikraftt

[10]:r

2. Förslag till lag om

ändring i

hyresförhandlingslagen

(1978:304)

Härigenom föreskrivs att 3 a §

hyresförhandlingslagen (1978:304) skall

ha följande lydelse.

-----------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

-----------------------------------------------------

3 a §1

-----------------------------------------------------

Om det finns särskilda Om det finns särskilda

skäl, får hyresnämnden i skäl, får hyresnämnden på

en tvist som avses i 2 § ansökan av en

andra stycket förordna organisation av

att en hyresgäster besluta att

förhandlingsordning inte en förhandlingsordning

vidare skall gälla för inte längre skall gälla

huset eller husen som det för ett eller flera av de

är fråga om. hus som

förhandlingsordningen

avser.

I ärendet är hyresvärden

och den

hyresgästorganisation som

är part i

förhandlingsordningen

sökandens motparter. Om

förhandlingsordningen

gäller även för en

organisation av

fastighetsägare, är även

den organisationen

sökandens motpart.

-----------------------------------------------------

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.

2. I fråga om en tvist enligt 2 § andra

stycket som har hänskjutits till hyresnämnden

före ikraft[11]trädandet gäller 3 a § i sin

äldre lydelse.

1 Senaste lydelse 1997:64.

**FOOTNOTES**

[11]:ädandet gäller 17 § i sin äl

3. Förslag till lag om ändring i

lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 13 a, 17 och 32 §§

lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder skall ha följande lydelse.

-----------------------------------------------------

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

-----------------------------------------------------

13 a §1

Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtalet

skall upphöra att gälla, får hyresnämnden efter

yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga

hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då

lägenheten skall lämnas.

-----------------------------------------------------

Upphör hyresavtalet att

gälla på den grunden att

hyresrätten är förverkad,

får hyresnämnden, om

hyresvärd[12]en yrkar det

och det finns skäl till

det, bestämma att

beslutet om åläggande för

hyresgästen att flytta

får verkställas även om

det inte har vunnit laga

kraft. Om det finns

anledning, skall

hyresnämnden då före-

skriva att hyresvärden

skall ställa säkerhet för

skadestånd som han kan

bli skyldig att betala om

beslutet ändras.

-----------------------------------------------------

17 §2

Om det finns anledning, skall nämnd eller den

nämnden förordnar besiktiga den fastighet som

ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle

att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får

också föranstalta om annan nödvändig utredning.

I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a

eller 31 § jordabalken skall arrendenämnden

inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant

yttrande skall också inhämtas om det

beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om

tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4

eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om

arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får

arrendenämnden, om utredningen ger anledning

till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen

om arrendeställets avkastningsförmåga.

Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse

inom vars område fastigheten är belägen.

I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt

22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall

hyresnämnden, om det finnes erforde[13]rligt,

bereda den hyresgästorganisation som har ingått

den klandrade överenskommelsen tillfälle att

yttra sig.

-----------------------------------------------------

Om det begärs prövning

av en fråga som avses i

3 a § hyresförhandlings-

lagen, inträder

organisation med vilken

förhandlingsordning gäl-

ler som medpart till

hyresvärden vid

handläggningen av ärendet

i den delen.

-----------------------------------------------------

32 §3

-------------------------------------------------------

Föres ej talan mot nämnds Om hyresnämndens beslut

beslut enligt 9 kap. 14 §- enligt följande

eller 12 kap. 24 a §, bestämmelser inte

55 c § åttonde stycket överklagas, får beslutet

eller 55 d § jordabalken, verkställas som

22, 23, 26, eller 27 § hy- lagakraftägande dom:

resförhandlingslagen

(1978:304), 13 a § denna - 9 kap. 14 § eller

lag eller 13 eller 15 § 12 kap. 24 a §, 55 c §

eller 25 § första stycket åttonde stycket eller

bostadsförvaltningslagen 55 d § jordabalken,

(1977:792), får beslutet

verkställas såsom - 22, 23, 26 eller 27 §

lagakraftägande dom. hyresförhandlingslagen

(1978:304),

Har hyresnämnden med stöd

av 31 § första stycket - 13 a § första stycket

bostadsförvaltningslagen denna lag,

förordnat att beslut enligt

13 eller 15 § eller 25 § eller

första stycket nämnda lag

skall lända till - 13 eller 15 § eller 25

efterrättelse genast, får § första stycket bostads-

även sådant beslut, om förvaltningslagen

hovrätten ej förordnat (1977:792).

annat, verkställas såsom

lagakraftägande dom. Beslut av hyresnämnden

enligt 13 a § andra

stycket denna lag om

verkställighet av ett

enligt första stycket i

samma paragraf meddelat

beslut får verkställas

som lagakraftägande dom,

om hovrätten inte

bestämmer något annat.

Detsamma gäller om

hyresnämnden med stöd av

31 § första stycket

bostadsförvaltningslagen

har bestämt att beslut

enligt 13 eller 15 §

eller 25 § första stycket

i den lagen skall gälla

genast.

-------------------------------------------------------

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.

2. I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet gäller 13 a och

3. I fråga om en tvist enligt 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen som har

**FOOTNOTES**

S