25 §

1 mom. Vid avyttring av fastighet skall realisationsvinst och realisationsförlust beräknas särskilt för varje avyttrad taxeringsenhet eller del av taxeringsenhet. Ingår sådan privatbostadsfastighet, som avses i 5 § kommunalskattelagen (1928:370), tillsammans med annan egendom i en taxeringsenhet, beräknas vinst eller förlust särskilt för privatbostadsfastigheten.

Har två eller flera vid avyttringstillfället befintliga taxeringsenheter tidigare under innehavet helt eller delvis ingått i samma taxeringsenhet, skall dock, om den skattskyldige begär det, beräkningen göras som om taxeringsenheterna vid avyttringstillfället utgjorde en enda taxeringsenhet. I fråga om en taxeringsenhet som endast delvis har ingått i den förutvarande taxeringsenheten gäller vad nu har sagts endast under förutsättning att mer än hälften av enhetens vid avyttringstillfället gällande taxeringsvärde belöper på den del som har ingått i den förutvarande enheten.

Vid tillämpningen av bestämmelserna om del av fastighet i 2 mom. andra stycket och 6 mom. skall som fastighet anses varje vid avyttringstillfället befintlig taxeringsenhet eller sådan större enhet som på grund av bestämmelserna i föregående stycke behandlas som en enda taxeringsenhet. Lag (1990:651) .

25 § 2 mom. Med avyttring av fastighet likställs överföring av mark eller andel i samfällighet genom fastighetsreglering enligt 5 kap. och uppdelning i lotter genom klyvning enligt 11 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988), om överföringen eller uppdelningen sker mot ersättning helt eller delvis i pengar, samt avstående av mark genom inlösen enligt 8 kap. samma lag. Har den ersättning i pengar som en skattskyldig erhållit på grund av en överföring enligt 5 kap. eller en uppdelning enligt 11 kap. nämnda lag inte överstigit 5 000 kronor, är dock inte någon del av vinsten skattepliktig. Om ersättningen i pengar överstiger 5 000 kronor, skall som skattepliktig inkomst tas upp så stor del av hela realisationsvinsten som ersättningen i pengar, minskad med 5 000 kronor, utgör av det totala vederlaget för överföringen eller uppdelningen, minskat med 5 000 kronor, dock att den skattepliktiga inkomsten inte skall tas upp till högre belopp än som motsvarar den del av ersättningen i pengar som överstiger 5 000 kronor.

Avyttring av fastighet anses vidare föreligga när ägare av fastighet fått engångsersättning på grund av allframtidsupplåtelse. Härmed avses ersättning på grund av sådan inskränkning i förfoganderätt till fastigheten som skett enligt miljöbalken eller på grund av motsvarande inskränkningar enligt andra författningar eller på grund av upplåtelse av nyttjanderätt eller servitutsrätt till fastigheten för obegränsad tid. Engångsersättningen är i dessa fall att betrakta som köpeskilling, varvid så stor del av fastigheten anses avyttrad som ersättningsbeloppet utgör av fastighetens hela värde vid tiden för beslutet om fastighetens hela värde vid tiden för beslutet om inskränkningen i förfoganderätten eller för upplåtelsen av nyttjanderätten eller servitutsrätten.

Har den skattskyldige i samband med allframtidsupplåtelse fått ersättning på grund av upplåtelse av avverkningsrätt skall ersättningen, om den skattskyldige yrkar det, anses som engångsersättning på grund av allframtidsupplåtelsen. Har den skattskyldige i nu avsett fall fått ersättning för avyttrade skogsprodukter, får 60 procent av ersättningen behandlas som engångsersättning på grund av allframtidsupplåtelse. Vad som sägs i detta stycke gäller dock endast om skatteplikt för ersättningen för avverkningsrätten eller skogsprodukterna inträtt under samma beskattningsår som ersättningen på grund av allframtidsupplåtelsen.

Från det sammanlagda beloppet av den eller de engångsersätt- ningar som den skattskyldige under ett beskattningsår har fått på grund av allframtidsupplåtelse är han berättigad till avdrag med 5 000 kronor, om han inte visar att han haft avdragsgilla omkostnader till samma eller högre belopp. Avdraget får dock inte överstiga det sammanlagda ersättningsbeloppet för upplåtelserna. Lag (1998:817) .

25 § 3 mom. Avser viss del av vederlaget vid avyttring av fastighet tillgångar som behandlats som inventarier vid beräkning av värdeminskningsavdrag medräknas inte denna del av vederlaget vid beräkning av realisationsvinst. I sådant fall får i omkostnadsbeloppet inte inräknas utgift som hänför sig till sådana tillgångar. Lag (1990:651) .

25 § 4 mom. Som förbättringskostnad räknas även utgift för reparation och underhåll av fastighet eller fastighetsdel, som avses i 2 § 7 mom. eller som utgjort sådan privatbostadsfastighet som avses i 5 § kommunalskattelagen (1928:370), i den mån den avyttrade egendomen på grund därav vid avyttringen har befunnit sig i bättre skick än vid förvärvet, samt utgift för reparation och underhåll för vilken avdrag inte medges på grund av föreskrifterna i punkterna 4 och 5 av anvisningarna till 23 § kommunalskattelagen och för vilken bidrag ej har utgått. Utgift för förbättring, som inte har uppförts på avskrivningsplan, och därmed jämförlig utgift för reparation eller underhåll får dock inräknas i omkostnadsbeloppet endast för år då utgifterna har uppgått till minst 5 000 kronor och, om de avser annat än ny-, till- eller ombyggnad eller reparation eller underhåll i fall som avses i punkterna 4 och 5 av anvisningarna till 23 § kommunalskattelagen, dessutom nedlagts under de senaste fem åren före avyttringen. Utgift, som har uppförts på avskrivningsplan, skall normalt hänföras till det år då utgiften har uppförts på planen. I andra fall skall sådan utgift normalt hänföras till det år då faktura eller räkning har erhållits, varav framgår vilket arbete som har utförts.

Har fastighet varit föremål för förbättringsarbete eller därmed jämförligt reparations- eller underhållsarbete i ägarens byggnadsrörelse skall -- med iakttagande av de begränsningar som har angetts i föregående stycke -- som förbättringskostnad räknas det belopp som enligt punkt 4 fjärde stycket av anvisningarna till 21 § kommunalskattelagen har tagits upp som intäkt i rörelsen på grund av byggnadsarbetet.

Som förbättringskostnad räknas även sådana utgifter för värdehöjande reparationer och underhåll som enligt punkt 5 första stycket av anvisningarna till 22 § kommunalskattelagen skall tas upp som intäkt av näringsverksamhet. Som förbättringskostnad räknas också utgifter av nu nämnt slag vilka enligt punkt 6 av anvisningarna till 22 § nämnda lag tagits upp som intäkt av näringsverksamhet när näringsfastighet övergått till privatbostadsfastighet. Lag (1990:651) .

25 § 5 mom. Avyttras näringsfastighet som avses i punkt 5 första stycket av anvisningarna till 22 § kommunalskattelagen (1928:370) skall omkostnadsbeloppet minskas med värdeminskningsavdrag m. m. som avses i den nämnda anvisnings- punkten i den mån avdragen på grund av bestämmelsen i femte stycket av den nämnda anvisningspunkten inte skall tas upp som intäkt av näringsverksamhet.

Avyttras privatbostadsfastighet som tidigare varit näringsfastighet skall omkostnadsbeloppet minskas med värdeminskningsavdrag m. m. som avses i punkt 5 första stycket av anvisningarna till 22 § kommunalskattelagen i den mån avdragen på grund av bestämmelsen i femte stycket i den nämnda anvisnings- punkten vid övergången från näringsfastighet till privatbostadsfastighet inte kunde tas upp som intäkt av näringsverksamhet.

Har i fall som avses i punkt 1 andra stycket andra meningen av anvisningarna till 22 § kommunalskattelagen avdrag erhållits för avsättning till ersättnings- fond för byggnader och markanläggningar gäller följande vid avyttring av näringsfastighet med byggnad eller markanläggning som har skrivits av vid ianspråktagande av ersättningsfonden. Omkostnadsbeloppet minskas med den del av det ianspråktagna beloppet som enligt punkt 5 sjunde stycket av anvis- ningarna till 22 § kommunalskattelagen inte tagits upp som intäkt av näringsverksamhet.

Har i fall som avses i punkt 1 andra stycket andra meningen av anvisningarna till 22 § kommunalskattelagen avdrag erhållits för avsättning till ersättnings- fond för byggnader och markanläggningar och har fastigheten övergått till privatbostadsfastighet gäller följande vid avyttring av privatbostadsfastig- heten. Omkostnadsbeloppet minskas med den del av det ianspråktagna beloppet som enligt punkt 5 sjunde stycket av anvisningarna till 22 § kommunalskatte- lagen inte togs upp som intäkt av näringsverksamhet vid övergången. Lag (1990:651) .

25 § 6 mom. Vinstberäkning på grund av avyttring av en del av en fastighet skall grundas på förhållandena på den avyttrade fastighetsdelen. Vid tillämpning av den beloppsgräns som anges i 4 mom. första stycket skall dock hänsyn tas till förhållandena på hela fastigheten. På den skattskyldiges begäran skall omkostnadsbeloppet för fastighetsdelen -- i stället för att beräknas enligt första meningen -- tas upp till ett belopp som motsvarar så stor del av det för hela fastigheten beräknade omkostnadsbeloppet som vederlaget för fastighetsdelen utgör av fastighetens hela värde vid avyttringstillfället. Om den avyttrade delen avser en eller ett fåtal tomter avsedda att bebyggas med bostadshus och vederlaget är mindre än 10 procent av fastighetens taxeringsvärde, får vidare ingångsvärdet på den avyttrade fastighetsdelen utan särskild utredning beräknas till 1 krona per kvadratmeter, dock ej till högre belopp än köpeskillingen.

Vad i de tre första meningarna av föregående stycke föreskrivits gäller i tillämpliga delar även vid marköverföring enligt fastighetsbildningslagen (1970:988).

Har den skattskyldige erhållit sådan engångsersättning som avses i 2 mom. andra stycket, skall så stor del av det för hela fastigheten beräknade omkostnadsbeloppet anses belöpa på den del av fastigheten som ersättningen avser, som engångsersättningen utgör av fastighetens hela värde vid tiden för upplåtelsen eller inskränkningen i förfoganderätten. Den som enligt 2 mom. fjärde stycket erhåller avdrag från den eller de engångsersättningar han fått på grund av upplåtelser får inte tillgodoräkna sig något omkostnadsbelopp hänförligt till dessa ersättningar.

Har den skattskyldige under innehavstiden avyttrat en del av en fastighet, skall hänsyn tas till detta vid beräkning av omkostnadsbeloppet för återstoden av fastigheten. Kan utredning inte förebringas om den andel av omkostnadsbeloppet för fastigheten, som belöpt på den avyttrade fastighetsdelen, skall denna andel anses ha motsvarat hälften av erhållen ersättning för fastighetsdelen. Andelen skall dock i intet fall anses överstiga omkostnadsbeloppet för hela fastigheten omedelbart före avyttringen av fastighetsdelen.

Föreskrifterna i föregående stycke tillämpas också om den skattskyldige under innehavstiden erhållit sådan engångsersättning som avses i 2 mom. andra stycket. Har den skattskyldige under innehavstiden avstått från mark genom marköverföring enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), skall omkostnadsbeloppet på återstoden av fastigheten anses ha minskat med så stor del av omkostnadsbeloppet för den tidigare avstådda marken som ersättningen i pengar utgjort av det totala vederlaget för marken. Lag (1993:1471) .

25 § 7 mom. Utgift för förbättringsarbete eller därmed jämförligt reparations- och underhållsarbete för vilket försäkringsersättning eller annan skade- ersättning har utgått beaktas, såvida ersättningen inte räknas till skattepliktig inkomst enligt denna lag, vid beräkning av realisationsvinst endast i den mån kostnaden har överstigit ersättningen. Har sådan skattefri ersättning uppburits med större belopp än det som har gått åt för skadans avhjälpande minskas omkostnadsbeloppet med skillnaden mellan ersättningen och kostnaden för skadans avhjälpande. Lag (1990:651) .

25 § 8 mom. Avyttras en fastighet som har förvärvats som ersättning för en annan fastighet och har uppskov medgetts enligt lagen (1968:276) om uppskov i vissa fall med beskattning av realisationsvinst eller lagen (1978:970) om uppskov med beskattning av realisationsvinst, skall omkostnadsbeloppet minskas i motsvarande mån.

Av lagen (1993:1469) om uppskovsavdrag vid byte av bostad framgår att vid avyttring av en fastighet som är ersättningsbostad omkostnadsbeloppet skall minskas på sätt som där anges. Lag (1993:1471) .

25 § 9 mom. Har en fastighet förvärvats före år 1952 skall den anses förvärvad den 1 januari 1952. Ingångsvärdet skall därvid anses utgöra 150 procent av fastighetens taxeringsvärde för år 1952. Det vid förvärvet erlagda vederlaget för fastigheten får dock användas som ingångsvärde om den skattskyldige kan visa att köpeskillingen överstigit 150 procent av taxeringsvärdet för år 1952. Fanns taxeringsvärde inte åsatt för år 1952 får motsvarande värde uppskattas med ledning av taxeringsvärdet för den fastighet, i vilken den avyttrade egendomen ingått, eller det närmast därefter åsatta taxeringsvärdet. Hänsyn skall vid vinstberäkningen inte tas till kostnader och avdrag som belöper på tid före år 1952. Lag (1993:1471) .

25 § 10 mom. Från vinst vid avyttring av en näringsfastighet, beräknad enligt bestämmelserna i 1--9 mom., skall för fysisk person och dödsbo dras av ett belopp motsvarande det underskott som för det år fastigheten avyttrats redovisas i den förvärvskälla vartill fastigheten varit att hänföra. Avdraget får inte överstiga vinsten före avdraget. Lag (1993:1471) .

25 § 10 a mom. Om ett handelsbolag överlåter en fastighet till delägare i handelsbolaget eller någon närstående till delägaren till ett pris som understiger marknadsvärdet vid överlåtelsen, och om fastigheten i och med överlåtelsen blir eller kan antas komma att bli privatbostad enligt 5 § andra stycket kommunal- skattelagen (1928:370), skall vid beräkning av realisations- vinst eller realisationsförlust överlåtelsen anses ha skett till ett pris motsvarande marknadsvärdet. Detsamma gäller vid överlåtelse av tomtmark som avses bli bebyggd med en sådan privatbostad.

Med närstående enligt första stycket avses detsamma som i punkt 14 sjunde stycket av anvisningarna till 32 § kommunalskattelagen. Lag (1999:1150) .

25 § 11 mom. Vid avyttring av privatbostadsfastighet är 50 procent av vinsten skattepliktig. Är den avyttrade egendomen näringsfastighet är 90 procent av vinsten skattepliktig. Uppkommer förlust är i förra fallet 50 procent och i det senare 63 procent av förlusten avdragsgill.