26 §

1 mom. Realisationsvinst vid avyttring av en bostadsrätt beskattas enligt bestämmelserna i denna paragraf om bostadsrättsföreningen är av det slag som anges i 2 § 7 mom.

Vad som sägs om realisationsvinst vid avyttring av en bostadsrätt tillämpas även vid avyttring av andelar i andra svenska ekonomiska föreningar än bostadsrättsföreningar och aktier i svenska aktiebolag om föreningen eller bolaget är av det slag som anges i 2 § 7 mom.

Bedömningen av om en förening eller ett bolag är av det slag som anges i 2 § 7 mom. görs på grundval av förhållandena vid ingången av det år då avyttringen ägde rum. Lag (1990:651) .

26 § 2 mom. har upphävts genom lag (1991:1855) .

26 § 3 mom. Utgår särskild ersättning till den skattskyldige för av honom ägda föremål, vilka enligt 2 kap. 2 § jordabalken eljest skulle ha hört till den byggnad i vilken nyttjanderätten är upplåten, skall denna ersättning räknas in i vederlaget för bostadsrätten, andelen eller aktien. Vad nu har sagts gäller dock inte om ersättningen avser egendom som behandlats som inventarier vid beräkning av inkomst av näringsverksamhet.

Ersättning som utgår till den skattskyldige för andel i inre reparationsfond eller någon annan inom föreningen eller bolaget bildad fond, som är avsedd för reparation och underhåll av upplåtna lägenheter, skall inte räknas in i vederlaget för bostadsrätten, andelen eller aktien. Har någon särskild sådan ersättning inte betingats skall det utgående vederlaget minskas med ett belopp motsvarande den del av fonden som vid avyttringen belöper på bostadsrätten, andelen eller aktien.

Bestämmelserna i föregående stycke tillämpas på motsvarande sätt vid beräkningen av ingångsvärdet. Lag (1990:651) .

26 § 4 mom. Har bostadsrätten förvärvats genom upplåtelse från bostadsrätts- föreningen, skall den i upplåtelseavtalet angivna insatsen anses som köpeskilling. Särskilda avgifter som har betalats till föreningen i samband med förvärv av en bostadsrätt (upplåtelse- och inträdesavgifter) skall också räknas in i ingångsvärdet. Har insatsen för lägenheten satts ned efter det att bostadsrätten har förvärvats, skall ingångsvärdet reduceras med det belopp som har återbetalats på grund av nedsättningen.

Kapitaltillskott -- utöver insats enligt första stycket -- som under innehavet har lämnats till bostadsrättsföreningen får räknas in i omkostnadsbeloppet endast om tillskotten har varit avsedda att användas av föreningen för amortering av lån eller för finansiering av förbättringsarbeten på fastigheten. Tillskotten för amorteringar skall anses ha uppgått till ett belopp motsvarande bostadsrättensandel av de amorteringar som föreningen har gjort under innehavet.

Om föreningen har finansierat amortering av ett lån genom upptagande av ett nytt lån medräknas inte den amorteringen vid beräkningen av kapitaltillskott som skall ingå i omkostnadsbeloppet. Beräkningen av tillskotten för amorteringar som belöper på bostadsrätten sker med tillämpning av andels- förhållandena vid avyttringstidpunkten. För att ett tillskott för finansiering av förbättringsarbeten skall få beaktas fordras att tillskottet har använts för ett bestämt förbättringsarbete och att tillskott som bostadsrättshavarna har lämnat för arbetet i fråga sammanlagt har uppgått till minst 3 000 kronor multiplicerat med antalet deltagande bostadsrätter. Lag (1993:1471) .

26 § 5 mom. Som förbättringskostnad räknas

• a) utgift som den skattskyldige har lagt ned på förbättringsarbeten i lägenheten och
• b) utgift som han har lagt ned på reparation och underhåll av lägenheten i den mån lägenheten på grund av arbetet har kommit i bättre skick än vid förvärvet, Som förbättringskostnad räknas inte utgift som vid inkomsttaxeringen har behandlats som omkostnad i näringsverksamhet.

Som förbättringskostnad räknas även utgifter för värdehöjande reparationer och underhåll som enligt punkt 5 andra stycket av anvisningarna till 22 § kommunalskattelagen (1928:370) skall tas upp som intäkt av näringsverksamhet. Som förbättringskostnader räknas också utgifter av nu nämnt slag som enligt punkt 6 av anvisningarna till 22 § nämnda lag tagits upp som intäkt av näringsverksamhet när bostadsrätt i näringsverksamhet övergått till privatbostad.

Utgifter enligt första stycket som hänför sig till ett visst år räknas som förbättringskostnader endast under förutsättning att de sammanlagt har uppgått till minst 5 000 kronor och, om de är av det slag som avses i b, dessutom nedlagts under de senaste fem åren före avyttringen. Utgifterna hänförs normalt till det år då en faktura eller räkning har erhållits som visar vilka arbeten som har utförts. I fråga om utgifter som avses i första stycket b gäller vidare att utgifterna får dras av endast till den del arbetet har medfört att lägenheten vid avyttringen alltjämt är i bättre skick än vid förvärvet av lägenheten.

Av 3 mom. första stycket framgår att ersättning för föremål som ägts av den skattskyldige i vissa fall skall räknas in i vederlaget för bostadsrätten. I sådana fall skall utgiften för anskaffning av föremålen räknas in i bostads- rättens ingångsvärde, om föremålen har förvärvats tillsammans med bostads- rätten. Har föremålen anskaffats under innehavet, anses utgiften -- allt efter omständigheterna -- som en utgift för förbättring eller för reparation och underhåll av lägenheten. Frågan om utgiften får räknas in i omkostnadsbeloppet avgörs enligt första -- tredje styckena. Lag (1991:1855) .

26 § 6 mom. Vid tillämpning av bestämmelserna i denna paragraf på sådana andelar och aktier som avses i 1 mom. andra stycket förstås med bostadsrätts- förening den förening eller det bolag som andelen respektive aktien hänför sig till. Med den i upplåtelseavtalet angivna grundavgiften skall i sådana fall likställas den insats i föreningen som var fastställd när andelen uppläts respektive den inbetalning på aktien som gjordes i anslutning till att aktien gavs ut. Lag (1990:651) .

26 § 7 mom. Har en bostadsrätt förvärvats före år 1974 skall den anses förvärvad den 1 januari 1974. Ingångsvärdet skall därvid anses utgöra 150 procent av bostadsrättens andel av bostadsrättsföreningens behållna förmögenhet nämnda dag, beräknad med utgångspunkt i taxeringsvärdet för år 1974 påföreningens fastighet och med hänsyn till föreningens övriga tillgångar och skulderna enligt bokslutet för det räkenskapsår som har avslutats närmast före ingången av år 1974. Det vid förvärvet erlagda vederlaget får dock tas upp som ingångsvärde, om den skattskyldige kan visa att det överstiger 150 procent av andelen i föreningens behållna förmögenhet den 1 januari 1974. Vid bestämningen av vederlaget skall i detta fall bortses från om medel vid förvärvet av lägenheten fanns innestående på inre reparationsfond eller någon annan inom föreningen bildad fond, som var avsedd för reparation och underhåll av upplåtna lägenheter. Fanns taxeringsvärde inte åsatt för år 1974 får motsvarande värde uppskattas med ledning av det närmast därefter åsatta taxeringsvärdet. Hänsyn får vid vinstberäkningen inte tas till kostnader och avdrag som belöper på tid före år 1974. Lag (1993:1471) .

26 § 8 mom. Av lagen (1993:1469) om uppskovsavdrag vid byte av bostad framgår att vid avyttring av en bostadsrätt som är ersättningsbostad omkostnadsbeloppet skall minskas på sätt som där anges. Lag (1993:1471) .

26 § 9 mom. Från vinst vid avyttring av en bostadsrätt som inte är privat- bostad, beräknad enligt bestämmelserna i 1--8 mom., skall för fysisk person och dödsbo dras av ett belopp motsvarande det underskott som för det år bostadsrätten avyttrats redovisas i den förvärvskälla vartill bostadsrätten varit att hänföra. Vad nu sagts gäller inte i den mån underskottet tagits i anspråk för sådant avdrag som avses i 25 § 10 mom. Avdraget får inte överstiga vinsten före avdraget. Lag (1993:1471) .

26 § 9 a mom. Om ett handelsbolag överlåter en bostadsrätt till delägare i handelsbolaget eller någon närstående till delägaren till ett pris som understiger marknadsvärdet vid överlåtelsen, och om bostadsrätten i och med överlåtelsen blir eller kan antas komma att bli privatbostad enligt 5 § fjärde stycket kommunalskattelagen (1928:370), skall vid beräkning av realisationsvinst eller realisationsförlust överlåtelsen anses ha skett till ett pris motsvarande marknadsvärdet.

Med närstående enligt första stycket avses detsamma som i punkt 14 sjunde stycket av anvisningarna till 32 § kommunalskattelagen. Lag (1999:1150) .

26 § 10 mom. Vid avyttring av bostadsrätt som är privatbostad är 50 procent av vinsten skattepliktig. Är bostadsrätten inte privatbostad är 90 procent av vinsten skattepliktig. Uppkommer förlust är i förra fallet 50 procent och i det senare 63 procent av förlusten avdragsgill.